ECLI:NL:RBARN:2010:BL5272, Rechtbank Arnhem, 18-01-2010, 608891 - CV EXPL  09-2937
Rechtbank Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2010-01-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Woningcorporatie spreekt (voormalige) huurder aan voor schade aan de woning bij oplevering aan het einde van de huurovereenkomst. Er heeft een enorme lekkage plaatsgevonden die verband hield met een in de woning geëxploiteerde  hennepkwekerij. De huurder stelt echter jaren eerder de woning te hebben verlaten en in het buitenland te hebben verbleven. Anderen hebben gebruik gemaakt van zijn woning en zijn ook verantwoordelijk voor de hennepkwekerij.
        Toch wordt de (voormalige) huurder veroordeeld in de herstelkosten omdat hij de woningcorporatie nooit in kennis heeft gesteld van zijn vertrek naar het buitenland en zonder toestemming van de verhuurder (en dus in strijd met zijn huurdersverplichtingen) anderen in de woning heeft laten verblijven. De huurovereenkomst is al die tijd van kracht gebleven omdat de (voormalige) huurder (die overigens de huur pas heeft opgezegd toen de politie de hennepkwekerij heeft aangetroffen) de sleutel niet heeft ingeleverd (en dus steeds over het gehuurde kon beschikken) en de huur steeds heeft betaald of laten betalen. Dat hij mogelijk geen bemoeienis heeft gehad met de hennepkwekerij doet niet terzake; het gaat erom dat hij (wettelijk en contractueel) verplicht was de woning aan het einde van de huurperiode in goede staat op te leveren.

vonnis
    
    
    RECHTBANK ARNHEM
    
    Sector kanton
    
    Locatie Arnhem
    
    
      zaakgegevens	608891 \ CV EXPL  09-2937 \ HB\279\mb
      uitspraak van	18 januari 2010
    
    
    vonnis  
    
    in de zaak van
    
    
      de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting Stichting Volkshuisvesting Arnhem
      gevestigd te Arnhem
      eisende partij
      gemachtigde mr. J.E. Brands
    
    
    tegen
    
    
      [gedaagde partij] 
      wonende te [woonplaats]
      gedaagde partij
      gemachtigde mr. H.J.M. Nijenhuis
      toevoegingsnummer [nummer]
    
    
    
    Partijen worden hierna SVA en [gedaagde partij] genoemd.
    
    1.	De procedure
    
    
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	de dagvaarding van 1 april 2009 
      -	de conclusie van antwoord met producties
      -	de conclusie van repliek met producties
      -	de conclusie van dupliek met producties
      -	de akte inbrengen producties van de kant van [gedaagde partij] ingekomen ter griffie op 22 oktober 2009.
    
    
    2.	De feiten
    
    2.1.	[gedaagde partij] heeft van SVA sinds 3 december 1996 in huur gehad de (boven)woning aan de [adres] tegen een maandelijkse bij vooruitbetaling verschuldigde huur ter hoogte van € 303,52.
    
    2.2.	[gedaagde partij] is in 1999 vertrokken naar Egypte, waar hij tot en met juli 2007 heeft gewoond en gewerkt. Hij heeft de huurovereenkomst niet opgezegd en evenmin zijn verhuizing bij de GBA gemeld.
    
    
    
    2.3.	Op of omstreeks 23 oktober 2008 is, nadat een enorme lekkage was ontstaan en de politie een inval heeft gedaan, in de woning een hennepkwekerij aangetroffen. De kwekerij bestond uit 280 planten met bijbehorende apparatuur en bevond zich in twee grote slaapkamers op de bovenste verdieping van de woning. De woonkamer van de woning stond onder water en langs de muren en het plafond liep het water naar beneden en vervolgens door naar de benedenwoning.
    
    2.4.	Bij brief van 4 november 2008 heeft [gedaagde partij] de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang opgezegd.
    
    2.5.	Op 30 januari 2009 heeft SVA aan [naam bouwbedrijf] opdracht gegeven om herstelwerkzaamheden uit te voeren in de woning. Deze werkzaamheden zijn op 6 maart 2009 afgerond.
    
    3.	De vordering en het verweer
    
    3.1.	SVA vordert de veroordeling van [gedaagde partij] tot betaling van het bedrag van € 19.895,68 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 maart 2009 alsmede de veroordeling in de proceskosten.
    
    3.2.	SVA legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde partij] in strijd heeft gehandeld met het bepaalde in de artikelen 1 en 6.1 van het op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde huurreglement (goed huurderschap volgens de bestemming) door in de woning een hennepkwekerij op te richten van omschreven aard en grootte. Als gevolg van de hennepkwekerij is er schade ontstaan aan de woning. Deze schade bestaat uit het vervangen van het slot na de inval door de politie, herstelkosten en schoonmaakkosten. Daarnaast was er een huurachterstand ter hoogte van € 546,34. [gedaagde partij] heeft in strijd met artikel 12.1 van het huurreglement de woning niet in goede staat van onderhoud en geheel ontruimd opgeleverd. [gedaagde partij] is volgens SVA aansprakelijk voor de mutatiekosten en dient daarnaast de kosten voor het vervangen van het slot en de huurachterstand te betalen.
    
    3.3.	[gedaagde partij] voert gemotiveerd verweer en concludeert dat de vordering dient te worden afgewezen. Op het verweer van [gedaagde partij] zal in het navolgende zonodig worden ingegaan.
    
    4.	De beoordeling
    
    4.1.	[gedaagde partij] stelt zich op het standpunt dat er vanaf 1999 geen sprake meer was van een huurovereenkomst, omdat hij sindsdien niet meer de beschikking had over de woonruimte en geen huurpenningen meer betaalde. [gedaagde partij] onderbouwt zijn standpunt echter niet met nadere feiten. Zo geeft hij niet aan waardoor hij niet meer de beschikking had over de woning. Gesteld noch gebleken is dat hij geen sleutels had noch dat hij deze bij SVA heeft afgegeven. Daar [gedaagde partij] geen verdere duidelijkheid verschaft over de oorzaak van het niet meer ter beschikking hebben van de woning en gesteld noch gebleken is dat vanwege SVA aan [gedaagde partij] de toegang tot de woning is ontzegd, is niet is komen vast te staan dat [gedaagde partij] daadwerkelijk niet meer over de woning kon beschikken. Dat [gedaagde partij] er zelf voor heeft gekozen om naar het buitenland te vertrekken en geen gebruik meer te maken van de woning heeft niet tot gevolg dat de huurovereenkomst is geëindigd. [gedaagde partij] heeft tot de brief van 4 november 2008 de huurovereenkomst niet opgezegd of anderszins rechtsgeldig beëindigd, zodat deze, met alle daaruit voortvloeiende rechten en plichten, heeft voortgeduurd tot het moment van opzegging per 31 december 2008.
    
    4.2.	Voorts heeft [gedaagde partij] zijn verhuizing niet bij de GBA doorgegeven en deze evenmin bij SVA gemeld. Dat SVA een administratie dient te voeren waaruit blijkt wie de huurder is, doet niet af aan het feit dat het op de weg van [gedaagde partij] lag om wijzigingen in zijn woonsituatie aan SVA te melden. Nu de huur tijdig en regelmatig werd voldaan en er ook anderszins geen omstandigheden waren die erop wezen dat [gedaagde partij] de woning verlaten had, kan de onwetendheid daarvan niet aan SVA worden tegengeworpen.
    
    
    
    4.3.	Vast staat dat in de woning een hennepkwekerij is aangetroffen en dat deze kwekerij tot (water)schade in de woning heeft geleid. [gedaagde partij] betwist dat hij aansprakelijk is voor de schade als gevolg van de hennepkwekerij, omdat de in de woning aangetroffen hennepkwekerij niet van hem was. Of [gedaagde partij] de hennepkwekerij zelf heeft ingericht of dat dit door een derde is gebeurd doet evenwel niet ter zake. [gedaagde partij] was als huurder van de woning verantwoordelijk voor een goed gebruik van de woning. Het verlaten en achterlaten van de woning zonder hiervan melding te doen aan SVA kan niet worden aangemerkt als het gebruiken van de woning als een goed huurder. Dat de woning door een (al dan niet bij [gedaagde partij] bekende) derde in gebruik is genomen, is dan een risico dat voor rekening van [gedaagde partij] dient te blijven evenals de daaruit voortvloeiende gevolgen. [gedaagde partij] is hiermee toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en daarmee aansprakelijk voor de schade aan de woning.
    
    4.4.	[gedaagde partij] was verplicht de woning bij het einde van de huurovereenkomst op 31 december 2009 in goede staat terug te geven aan SVA. Deze verplichting dient te worden nagekomen op het moment dat de huurovereenkomst eindigt. Is deze verplichting dan niet nagekomen dan is de huurder in verzuim, zonder dat daar een ingebrekestelling voor nodig is. Uit de door SVA overgelegde foto’s is naar het oordeel van de kantonrechter de zeer slechte staat van de woning onmiskenbaar gebleken. Daarmee staat vast dat [gedaagde partij] de woning bij het einde van de huurovereenkomst niet in goede staat heeft achtergelaten, terwijl deze zich, naar [gedaagde partij] zelf stelt, in 1999 in goede staat bevond. Uit de kostenopgave van [naam bouwbedrijf] blijkt dat SVA op 30 januari 2009 opdracht heeft gegeven voor de werkzaamheden. [gedaagde partij] had vanaf de opzegging op 4 november 2009 de tijd om zelf de woning in goede staat terug te brengen. Dat hij niet meer de beschikking had over de woning is, zoals onder punt 4.1 reeds is overwogen, een omstandigheid die voor zijn risico komt. 
    
    4.5.	SVA heeft een uitgebreide en duidelijke specificatie overgelegd van de verrichtte herstelwerkzaamheden. Mede gezien de foto’s, waaruit de erbarmelijke staat van de woning blijkt, komen de voor het herstel gemaakte kosten de kantonrechter alleszins redelijk voor. Dat SVA zaken heeft moeten vernieuwen (zoals het toilet en de keuken) komt voor rekening van [gedaagde partij] nu deze bij een goed gebruik van de woning langer zouden zijn meegegaan en niet voor vervanging in aanmerking zouden zijn gekomen. [gedaagde partij] heeft enkele posten betwist, maar heeft zijn verweer onvoldoende concreet onderbouwd, waar dit door SVA gemotiveerd is weersproken. Bovendien heeft [gedaagde partij] niet onderbouwd dat de kosten lager uit zouden vallen als hij de werkzaamheden zelf had verricht, gelet op het feit dat er onder meer grote gaten in muren en plafonds zaten die niet eenvoudig te verhelpen althans niet zonder daarvoor een professioneel bedrijf in te schakelen. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [gedaagde partij] de schade van SVA dient te vergoeden.
    
    4.6.	[gedaagde partij] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen.
    
    5.	De beslissing
    
    De kantonrechter
    
    5.1.	veroordeelt [gedaagde partij] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan SVA te betalen een bedrag van € 19.895,68, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 maart 2009 tot aan de dag van volledige betaling;
    
    5.2.	veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van SVA begroot op € 92,98 aan dagvaardingskosten, € 208,00 aan vastrecht en € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde
    
    5.3.	verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
    
    Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. H.J.T. Blom en in het openbaar uitgesproken op 18 januari 2010.