ECLI:NL:GHAMS:2011:BT7293, Gerechtshof Amsterdam, 05-04-2011, 200.068.381-01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2011-04-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Overname huurovereenkomst niet tot stand gekomen vanwege tegenvallende bedrijfsresultaten nieuwe huurder: onzeker voorval, niet een belemmering die hem kan worden tegengeworpen. Onbreken financieringsvoorbehoud geldt alleen tussen oude en nieuwe (beoogde) huurder.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
      VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
    
    
    
    ARREST
    
    
    in de zaak van:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid,
      [APPELLANTE] B.V.,
      gevestigd te Delft,
      APPELLANTE,
      advocaat: mr. A. van Hees te Amsterdam,
    
    
    
    
    t e g e n
    
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [GEÏNTIMEERDE].,
      gevestigd te Heerhugowaard, 
      GEÏNTIMEERDE,
      advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
    
    
    
     
    1. Het geding in hoger beroep
    
    1.1. Appellanten worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.
    
    1.2. Bij dagvaarding van 12 mei 2010 is [appellante] in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Alkmaar, in deze zaak onder zaak-/rolnum¬mer 112983/HA ZA 09-773 gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde en uitgesproken op 17 februari 2010.
    
    1.3. [appellante] heeft bij memorie vier grieven geformuleerd en toegelicht, alsmede bewijs aangeboden, met conclusie, samengevat, dat het hof – uitvoerbaar bij voorraad - het vonnis waarvan beroep zal vernietigen, alsnog haar in eerste aanleg ingestelde vorderingen zal toewijzen, [geïntimeerde] zal veroordelen tot terugbetaling van hetgeen [appellante] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft voldaan, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van deze procedure in beide instanties.
    
    1.4. [geïntimeerde] heeft bij memorie geantwoord en bewijs aangeboden, met conclu¬sie, kort gezegd, tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep en met veroordeling van [appellante] in de kosten van het hoger beroep, uitvoerbaar bij voorraad.
    
    1.5. Partijen hebben de zaak op 16 februari 2011 doen bepleiten, [appellante] door mr. H.J. Heynen, advocaat te Roermond, die heeft gepleit aan de hand van een aan een naderhand aan het hof overgelegde pleitnota, en [geïntimeerde] door mr. J. de Beurs, advocaat te Den Helder. 
    
    1.6. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.
    
    
    
    
    
    2. Grieven
    
    Voor de grieven verwijst het hof naar de desbetreffende memorie.
    
    
    3. Feiten
    
    4.1. De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder het kopje “De feiten” onder 2.1 tot en met 2.4 een aantal feiten vastgesteld. [appellante] heeft grief I gericht tegen de vaststelling van de feiten door de rechtbank onder 2.3, derde zin. Het hof zal hierna de feiten vaststellen en daarbij rekening houden met hetgeen partijen hierover in het kader van de eerste grief hebben aangevoerd.
    
    4.2. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist, respectievelijk op grond van de overgelegde en in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.
    
    4.2.1. Beide partijen zijn actief in de detailhandel in de kledingbranche. [appellante] had in dat kader een winkelruimte  aan het [adres] te [gemeente] in gebruik, dat zij huurde van Dela Vastgoed B.V. – hierna: Dela. [appellante] wilde de exploitatie van deze winkel beëindigen. Zij is op zoek gegaan naar een kandidaat voor de overname van de huurovereenkomst met betrekking tot voormeld winkelpand.
    
    4.2.2. [appellante] en [geïntimeerde] hebben op 8 december 2008 een overeenkomst gesloten, welke overeenkomst onder meer inhoudt:
    
    
      “Verkoop van huurcontract [adres][gemeente] aan [geïntimeerde] bv te [gemeente] voor de prijs van € 85.000 excl. BTW onder voorbehoud van huur aanpassing buiten de normale indexering.
      Het geheel wordt leeg opgeleverd op 13 februari 2009 inclusief sleutel. (…)
      Er is geen financiering behoud.”
    
    
    4.2.3. Na het sluiten van bovengenoemde overeenkomst is [geïntimeerde] in onderhandeling getreden met Dela. Deze heeft op 8 januari 2009 aan [geïntimeerde] een schriftelijk aanbod gedaan tot het sluiten van een huurovereenkomst betreffende het onderwerpelijke winkelpand. De directeur van [appellante] heeft op 26 januari 2009 een telefoongesprek gevoerd met de directeur van [geïntimeerde]. De laatste heeft bij die gelegenheid gemeld dat de overeenkomst met Dela nog niet rond was, maar dat hij verwachtte er met Dela wel uit te zullen komen. [appellante] heeft vervolgens haar personeel ingelicht en voorbereidingen getroffen voor de sluiting van haar filiaal, waaronder uitverkoop van de nog aanwezige kleding.
    
    4.2.4. Op 30 januari 2009 heeft [geïntimeerde] van haar accountant het advies gekregen dat de financiële toestand van haar onderneming dermate slecht was dat zij het zich niet kon veroorloven een nieuw filiaal te openen. [geïntimeerde] heeft vervolgens Dela en [appellante] hiervan op de hoogte gesteld. Daarop zijn de onderhandelingen tussen Dela en [geïntimeerde] gestaakt en is geen overeenkomst tussen hen tot stand gekomen aangaande de huur van het winkelpand dat [appellante] van Dela huurde.
    
    4.2.5. [appellante] heeft via een makelaar een andere kandidaat gevonden voor de overname van het huurcontract met Dela per  1 juni 2009. Die andere kandidaat was niet bereid meer dan   € 50.000,-- aan sleutelgeld te betalen. Dit heeft [appellante] geaccepteerd, omdat er geen andere kandidaten beschikbaar waren en haar filiaal met verlies draaide.
    
    
    5. Beoordeling
    
    5.1. [appellante] heeft gevorderd, samengevat, (i) een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] de afspraken met haar ten onrechte niet is nagekomen doordat zij primair de overeenkomst met Dela niet is nagekomen en subsidiair er niet voor heeft gezorgd dat zij alsnog een overeenkomst met Dela sloot, (ii) veroordeling van [geïntimeerde] tot schadevergoeding, die bestaat uit een bedrag ad € 35.000,-- aan gederfd sleutelgeld en een bedrag ad € 10.937,92 aan kosten voor een door haar ingeschakelde makelaar, alsmede schadevergoeding, nader op te maken bij staat, van de schade die is geleden doordat zij haar verliesgevend filiaal noodgedwongen moest blijven exploiteren tot 1 juni 2009, (iii) veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding, vermeerderd met rente, uitvoerbaar bij voorraad.
    
    5.2. De rechtbank heeft de vordering afgewezen. [appellante] is in de kosten veroordeeld. Tegen dat oordeel en de gronden waarop het berust is het hoger beroep gericht.
    
    5.3.1.  Grief II strekt ten betoge dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat (i) [geïntimeerde] in de rechtsverhouding tot Dela gehouden was melding te maken van haar financiële problemen, met als voorzienbaar gevolg dat Dela zich uit de onderhandelingen zou terugtrekken en (ii) die gang van zaken niet van zodanige importantie was dat [geïntimeerde] op grond van de redelijkheid en de billijkheid het vervolgens ontstane nadeel van [appellante] moet dragen. 
    
    5.3.2. Ter toelichting op de tweede grief heeft [appellante] gesteld dat het niet Dela was die zich uit de onderhandelingen met [geïntimeerde] heeft teruggetrokken, maar dat het juist [geïntimeerde] was die zich heeft teruggetrokken. Het terugtrekken door [geïntimeerde] uit de onderhandelingen met Dela was haar op grond van de overeenkomst met [appellante] niet geoorloofd. In deze overeenkomst is geen financieringsvoorbehoud opgenomen. Door op grond van een financieel motief de genoemde onderhandelingen te staken, kon de overeenkomst met [appellante] feitelijk geen doorgang vinden op een grond die partijen juist uitdrukkelijk uit hadden gesloten. [appellante] acht de handelwijze van [geïntimeerde] strijdig met het bepaalde in artikel 6:23 BW.
    
    5.3.3. [geïntimeerde] heeft erop gewezen, kort weergegeven, dat de uit haar rechtsverhouding tot Dela voortvloeiende redelijkheid en billijkheid meebrengt dat zij rekening had te houden met gerechtvaardigde belangen van Dela. In dat kader diende zij Dela ervan op de hoogte te stellen dat zij haar verplichtingen uit een te sluiten huurovereenkomst vermoedelijk niet zou kunnen nakomen, opdat Dela geen overeenkomst zou sluiten onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken. Tegen deze achtergrond kan haar geen verwijt worden gemaakt dat zij het tot stand komen van een overeenkomst met Dela heeft belet in de zin van artikel 6:23 BW, aldus [geïntimeerde].
    
    5.3.4. Het hof stelt voorop dat de grondslag van de vordering van [appellante] is gebaseerd op een toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van de overeenkomst van 8 december 2008. Op grond daarvan vordert [appellante] schadevergoeding. Partijen zijn het erover eens dat die overeenkomst de stilzwijgende voorwaarden bevat dat (i) [geïntimeerde] een huurovereenkomst met Dela zou sluiten en (ii) Dela zou instemmen met beëindiging van haar huurovereenkomst met [appellante]. Geen van beide voorwaarden is vervuld. Dit brengt in beginsel mee dat [appellante] geen nakoming van de overeenkomst van 8 december 2008 kan vorderen en de niet-nakoming daarvan [geïntimeerde] in beginsel niet tot schadevergoeding verplicht.
    
    5.3.5. Op grond van het bepaalde in artikel 6:23 lid 1 BW geldt een contractuele voorwaarde evenwel als vervuld, indien (i) de partij die bij de niet-vervulling belang had de vervulling heeft belet en (ii) de redelijkheid en billijkheid dit verlangen. Naar het oordeel van het hof zijn de sterk tegenvallende bedrijfsresultaten van [geïntimeerde] die – als onvoldoende weersproken vaststaan – haar onderneming aan het wankelen hebben gebracht, te kwalificeren als onzekere voorvallen die aan de nakoming van de beoogde huurovereenkomst tussen Dela en [geïntimeerde] in de weg hebben gestaan. Die tegenvallende bedrijfsresultaten zijn zonder nadere feiten, die niet zijn gesteld of gebleken, niet te kenmerken als belemmeringen voor de nakoming van de overeenkomst van 8 december 2008 die [geïntimeerde]zèlf over zich heeft afgeroepen en die haar als gevolg daarvan kunnen worden tegengeworpen. 
    
    5.3.6. Het hof kan [appellante] niet volgen in haar betoog dat het uitdrukkelijk ontbreken in de overeenkomst van 8 december 2008 tussen [appellante] en [geïntimeerde] van een financieringsvoorbehoud zich uitstrekt tot de rechtsverhouding tussen [geïntimeerde] en Dela. De tekst van die overeenkomst biedt daartoe geen enkel aanknopingspunt. [appellante] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die het hof tot een andere opvatting kunnen brengen. 
    
    5.3.7. Uit vorenstaande overwegingen volgt dat de tweede grief tevergeefs is voorgedragen.
    
    5.4.1. Grief III strekt ten betoge dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat (i) de melding van [geïntimeerde] aan Dela van haar financiële problemen heeft te gelden als het inroepen van een financieringsvoorbehoud jegens [appellante] en (ii) dat een dergelijk financieringsvoorbehoud in de relatie tussen [geïntimeerde] en Dela niet was toegestaan.
    
    5.4.2. Ter toelichting op haar derde grief heeft [appellante] aangevoerd dat het beding in de overeenkomst tussen [appellante] en [geïntimeerde] van 8 december 2008, dat een financieringsvoorbehoud uitsloot, voor [geïntimeerde] “natuurlijk ook in haar verhouding richting Dela” gold. 
    
    5.4.3. Uit hetgeen het hof in rechtsoverweging 5.3.6 heeft overwogen, volgt dat grief III tevergeefs is voorgedragen. 
    
    
      5.5. Grief IV bouwt voort op de voorgaande grieven en dient het lot ervan te delen. De vierde grief faalt.
      5.6. Aangezien geen van de grieven doel treft, zal het hof het vonnis waarvan beroep bekrachtigen. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van het hoger beroep dienen te dragen. 
    
    
    6. Beslissing
    
    Het hof:
    
    bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden gevallen aan de zijde van [geïntimeerde], op € 1.380,-- voor verschotten en op   € 4.893,-- voor salaris van de advocaat;
    
    verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
    
    wijst het meer of anders gevorderde af;.
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. C.A. Joustra, J.W. Hoekzema en H.J.M. Boukema en is in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 5 april 2011.