ECLI:NL:RBMAA:2008:BG4928, Rechtbank Maastricht, 19-11-2008, 295585 CV EXPL 08-2317
Rechtbank Maastricht — Uitspraak 
Datum: 2008-11-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bemiddelingskosten. Huurster betwist gemotiveerd mondeling bemiddelingskosten te zijn overeengekomen. Bemiddelingsactiviteiten niet aangetoond. Kunnen activiteiten van een contractspartij zelf als 'bemiddeling' worden aangemerkt, nu bemiddeling de tussenkomst van een derde partij impliceert?

RECHTBANK MAASTRICHT
      Sector Kanton 
    
    
    Locatie Maastricht
     
    
      zaaknr: 295585 CV EXPL  08-2317
      typ: RK
    
    
    Vonnis d.d. 19 november 2008
    
    in de zaak van:
    
    
      YARKO VASTGOEDMANAGEMENT B.V., 
      gevestigd te Maastricht,
      eisende partij,
      gemachtigde: mr. Ch.L.J.R. Lückers, advocaat te Heerlen
    
    
    tegen:
    
    
      [gedaagde], 
      wonend te [adres gedaagde], 
      gedaagde partij,
      in persoon procederend. 
    
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    
      Door partijen zijn achtereenvolgens de navolgende processtukken gewisseld:
      -exploot van dagvaarding d.d. 9 juni 2008 met drie, deels meervoudige, producties in fotokopievorm;
      -conclusie van antwoord met drie producties in fotokopievorm (in een daaraan voorafgegane brief van 24 juni 2008 heeft gedaagde het adres [adres A] als het hare opgegeven);
      -conclusie van repliek;
      -conclusie van dupliek.
    
    
    Daarna is vonnis bepaald op heden.
    
    MOTIVERING 
    
    
      Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, althans niet of ondeugdelijk weersproken, en mede op basis van de inhoud van in dit opzicht onbetwist gebleven producties staat tussen partijen het navolgende vast.
      -	Gedaagde huurt sinds maart 2004 via eiseres bedrijfsruimte op het adres [adres B]. Boven de bedrijfsruimte bevinden zich acht woonappartementen.
      -	Begin 2006 wendde mevrouw [naam huurster], de toenmalige huurster van het appartement met nummer [huisnummer], zich tot gedaagde met de mededeling dat zij ([naam huurster]) het appartement per april 2006 zou verlaten en dat gedaagde onder zekere voorwaarden wellicht de huur van het appartement zou kunnen overnemen.
      -	Gedaagde en mevrouw [naam huurster] zijn vervolgens samen naar het kantoor van eiseres gegaan teneinde de mogelijkheid van overname van de huur van het onderhavige appartement te bespreken.
      -	Gedaagde is per april 2006 het onderhavige appartement gaan huren als opvolgster van [naam huurster].
      -	Op 17 maart 2006 ontving gedaagde een brief van eiseres, gedateerd 17 maart 2006, waarin eiseres gedaagde verzoekt zorg te dragen voor de betaling van de huur voor de maand april 2006 ad € 484,33, een waarborgsom ad € 484,33 en een makelaarscourtage (bemiddelingskosten) ad € 535,50.
      -	Gedaagde heeft de makelaarscourtage nimmer voldaan.
    
    
    
      Bij voormeld exploot van dagvaarding vordert eiseres de veroordeling van gedaagde - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad - tot betaling van een bedrag van € 777,14, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van dagvaarding en onder verwijzing van gedaagde in de kosten van dit proces. De vordering is als volgt opgebouwd:
      € 535,50	makelaarscourtage (bemiddelingskosten)
      €   63,14	vervallen wettelijke rente
      € 178,50	vergoeding van buitengerechtelijke kosten inclusief btw.
    
    
    Eiseres stelt met gedaagde mondeling te zijn overeengekomen te zullen bemiddelen bij het verkrijgen van een huurappartement en concludeert daaruit dat gedaagde derhalve gehouden is de hieruit voortvloeiende declaratie te voldoen.
    
    
      Gedaagde betwist het bestaan van een bemiddelingsovereenkomst met eiseres en stelt zich op het standpunt daarover nooit enige afspraak te hebben gemaakt, mondeling of schriftelijk. 
      De ‘courtagenota’ kwam voor haar volledig uit de lucht vallen. Gedaagde stelt dat zij na ontvangst van voornoemde brief van 17 maart 2006 telefonisch contact met een toenmalige medewerker van eiseres, de heer [naam medewerker], heeft gehad. De heer [naam medewerker] heeft toen, na intern overleg, aan gedaagde medegedeeld dat de makelaarscourtage was komen te vervallen. Als bijlage bij de conclusie van antwoord heeft gedaagde een kopie van een kwitantie met het briefhoofd van eiseres overgelegd waarop vermeld staat dat ‘ten behoeve van de verhuur van het onroerend goed plaatselijk bekend [adres gedaagde]’ de huur voor de maand april 2006 en de waarborg in rekening wordt gebracht. Een bemiddelingscourtage wordt op die kwitantie niet vermeld.  
    
        
    
      Het verweer slaagt. De stelling van eiseres dat mondeling zou zijn overeengekomen dat gedaagde bemiddelingskosten verschuldigd zou zijn, wordt door gedaagde gemotiveerd en gedocumenteerd betwist en door eiseres op geen enkele wijze nader onderbouwd. Dat gedaagde zich bereid verklaart om administratiekosten dan wel inspectiekosten te betalen, betekent geenszins dat zij daarmee erkent bemiddelingskosten uit hoofde van een dáártoe strekkende overeenkomst verschuldigd te zijn, zoals eiseres stelt, althans lijkt te stellen. 
      Ook de stelling van eiseres dat het betalen van een bemiddelingscourtage in de commerciële huursector gebruikelijk is kan haar, wat daar ook verder van zij, niet baten. Indien eiseres de intentie had om bemiddeling met gedaagde overeen te komen dan had het op haar weg gelegen - en had van haar als professionele vastgoedbeheerder ook verwacht mogen worden - dat zij die bemiddeling naar inhoud en strekking op schrift had gezet en een daartegenover staande vergoeding naar omvang en/of berekeningswijze uitdrukkelijk had bedongen. 
      Verder is de kantonrechter van oordeel dat het, gezien de gedetailleerde wijze waarop gedaagde in haar brief van 15 maart 2008 (eerste bijlage bij conclusie van antwoord) verklaart omtrent haar telefonische contact met een bij naam genoemde medewerker van eiseres, alsmede gezien de door gedaagde overgelegde kwitantie waarop een vermelding van bemiddelingskosten ontbreekt, het op de weg van eiseres had gelegen om daar gemotiveerd op in te gaan en niet slechts te volstaan met de opmerking dat ‘bij haar niet bekend is’ dat gedaagde heeft geprotesteerd tegen de in rekening gebrachte bemiddelingskosten. 
      Ten slotte heeft eiseres op geen enkele wijze geadstrueerd waarin dan wel haar ‘bemiddeling’ in deze casus zou hebben bestaan als rechtvaardiging voor het vragen van enige vergoeding.
    
    
    Terzijde merkt de kantonrechter op dat het, gelet op bovenvermelde gang van zaken omtrent de wijze waarop onderhavige huurovereenkomst tot stand is gekomen, nog maar de vraag is of er wel sprake is geweest van activiteiten die als ‘bemiddelingsactiviteiten’ kunnen worden aangemerkt. Het gaat dan immers om, zoals eiseres wèl juist opmerkt, bemiddeling tussen verhuurder en huurder. Van belang hierbij is dat het begrip ‘bemiddeling’ de tussenkomst van een derde partij impliceert die de totstandkoming van de overeenkomst (tussen verhuurder en huurder) heeft bevorderd. De onderliggende stukken wekken echter sterk de indruk dat eiseres zèlf de verhuurster in kwestie is (een kopie van de huurovereenkomst is niet in het geding gebracht). Bezwaarlijk kan in dat geval dan van ‘bemiddeling’ door eiseres worden gesproken.  
      
    Gelet op bovenstaande overwegingen zal de kantonrechter de vordering afwijzen.
    
    Eiseres zal als de in het ongelijk gestelde partij tot betaling van de aan de zijde van gedaagde gevallen proceskosten worden veroordeeld.
    
    BESLISSING 
    
    De kantonrechter:
    
    wijst het gevorderde af;
    
    veroordeelt eiseres tot betaling van de kosten van deze procedure aan de zijde van gedaagde, tot aan dit vonnis begroot op € 50,00 aan kosten van verlet en correspondentie;
    
    verklaart dit vonnis ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    Aldus gewezen door mr. H.W.M.A. Staal, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare civiele terechtzitting, in aanwezigheid van de griffier.