ECLI:NL:RBROT:2009:BI0630, Rechtbank Rotterdam, 08-04-2009, 294579 / HA ZA 07-2707
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2009-04-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koop woning, beroep koper op non-conformiteit, beroep verkoper op klachttermijn ex art. 7:23 lid 1 BW, (subsidiair) beroep op dwaling, mededelingsplicht verkoper, onderzoeksplicht koper.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    Sector civiel recht
    
    Zaak-/rolnummer: 294579 / HA ZA 07-2707
    
    Uitspraak: 8 april 2009
    
    
      VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
      [eiseres]]
      wonende te [woonplaats],
      eiseres,
      advocaat mr. S.P. Dalmolen,
    
    
    - tegen -
    
    
      [gedaagde],
      gevestigd te Rotterdam,
      gedaagde,
      advocaat mr. A.M. Roepel.
    
    
    
    Partijen worden hierna aangeduid als "[eiseres]" respectievelijk "[gedaagde]".
    
    
    
      1	Het verloop van het geding
      De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
      -	dagvaarding d.d. 18 oktober 2007 en de door [eiseres] overgelegde producties;
      -	conclusie van antwoord, met producties;
      -	tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 6 februari 2008, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
      -	faxbericht d.d. 14 april 2008 van mr. Roepel;
      -	proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 15 april 2008;
      -	faxbericht d.d. 29 april 2008 van mr. Roepel, met bijlage;
      -	gewijzigd proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 15 april 2008;
      -	conclusie van repliek tevens houdende wijziging van eis, met producties;
      -	conclusie van dupliek.
    
    
    
    
      2	De vaststaande feiten
      Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast:
    
    
    2.1 [persoon 1] is statutair directeur van [gedaagde].
    
    
      2.2 Op 3 mei 2005 is tussen partijen een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het woonhuis met ondergrond en tuin gelegen aan [adres] [woonplaats] (hierna: "de woning") tegen een koopsom van € 197.500,--, kosten koper. 
      De woning is op 4 mei 2005 aan [eiseres] geleverd.
    
    
    2.3 De koopovereenkomst voor de woning is opgesteld conform het NVM-model voor een bestaande eengezinswoning en vermeldt, voor zover hier van belang:
    
    
      "artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik
      5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. 
      […]
      5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
      […]
      Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze overeenkomst. 
      […]
    
    
    
      artikel 21
      Koper is op de hoogte van het feit dat de verkoper het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen c.q. gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou kunnen zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor rekening en risico van koper komen. 
      Koper vrijwaart verkoper voor alle eventuele aanspraken deswege."
    
    
    2.4 In de verkoopbrochure is, voor zover hier van belang, het volgende vermeld: 
    
    "Op een schitterende locatie aan “De Rotte” gelegen, eenvoudige twee-onder-een kap woning op een perceel van 118m² eigen grond. De achterzijde van de woning grenst aan de met groen omgeven boezem. De locatie is uniek. […]
    
    Algemeen: De woning dient gerenoveerd te worden.
    
    Vraagprijs: 	€ 215.000,-- k.k."
    
    2.5 Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft [eiseres] de woning bouwkundig laten inspecteren door [persoon 2]. Van deze op 2 februari 2005 uitgevoerde inspectie is een rapportage opgesteld waarin, voor zover hier van belang, het volgende is opgenomen:
    
    "Met de aspirant koper/opdrachtgever, [eiseres], is de woning geïnspecteerd zover zichtbaar waarneembaar is. Uitgangspunt is geweest de woning te inspecteren, er vanuit gaande dat de gehele binnenzijde van de woning wordt verwijderd en opnieuw wordt opgebouwd.
    
    
      […]
      Wandconstructies
      […]
      Stalen balken voor ondersteuning buitengevels zeer ernstig aangetast door roestvorming. Geadviseerd een constructeur in te schakelen voor beoordeling levensduur huidige situatie."
    
    
    
      2.6 Op basis van voornoemde bouwkundige rapportage heeft [eiseres] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst aannemer [bedrijf 1] (hierna: "de aannemer") een begroting laten maken van de door haar gewenste renovatie. De aannemer heeft de renovatie op circa € 50.000,-- begroot. Na levering van de woning heeft de aannemer op 24 oktober 2005 [eiseres] een definitieve prijsopgave doen toekomen van 
      € 58.750,-- (excl. BTW).
    
    
    
      2.7 Medio december 2005 is de aannemer gestart met de verbouwingswerkzaamheden.
      Kort na aanvang van de verbouwingswerkzaamheden heeft de aannemer de werkzaamheden gestaakt in verband met gebreken aan het dak, de bijbehorende balken en de vloer.
    
    
    2.8 Namens [eiseres] heeft Arag Rechtsbijstand bij brief van 19 december 2005 [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de schade in verband met gebreken aan de woning.
    
    2.9 [bedrijf 2] (hierna: "[bedrijf 2]") heeft bij brief van 22 december 2005 onder meer het volgende aan de aannemer bericht:
    
    
      "Op 14 december bezocht ik op uw verzoek het pand [adres]. 
      Aanleiding hiervoor waren de constructieve gebreken die u tijdens de voorbereiding van een verbouwing was tegengekomen.
      De gebreken omvatten hoofdzakelijk een doorhangende kapconstructie en een doorhangende vloer.
      […]
      De huidige situatie is niet ongevaarlijk. Zonder stempelwerk aan te brengen is het pand niet veilig. In feite is het pand slooprijp.
      Indien toch tot herstel, bijvoorbeeld om vergunningstechnische redenen, overgegaan wordt, dient het stijl en regelwerk geheel te worden vervangen om zijn dragende functie weer terug te krijgen.
      De verdiepingsvloer moet voorzien worden van een stalen onderslagbalk en het kapspant moet worden hersteld in de oorspronkelijke vorm. Vervangen door een stalen spant is ook mogelijk.
      De houten begane grondvloer moet geheel worden vervangen.
      […]
      Wij adviseren om een nieuwe fundering aan te brengen."
    
    
    2.10 [bedrijf 3] (hierna: "[bedrijf 3]") heeft ter zake de bouwkundige toestand van de woning in zijn rapportage d.d. 13 februari 2006 vastgesteld dat er diverse gebreken aan het dak, de vloer en de constructie bestaan. Teneinde de woning tot bewoning geschikt te maken dient volgens hem een constructief en bouwkundig ontwerp te worden opgesteld waarmee een bedrag van € 90.000,-- (inclusief BTW) is gemoeid. 
    
    2.11 Op 24 februari 2006 heeft [eiseres] [gedaagde] in kort geding gedagvaard voor de voorzieningenrechter van deze rechtbank en gevorderd, kort samengevat, de gevolgen van de koopovereenkomst ongedaan te maken. Bij vonnis van 28 maart 2006 heeft de voorzieningenrechter de vorderingen van [eiseres] afgewezen.
    
    2.12 De woning is in 2008 in opdracht van [eiseres] gesloopt. Op de grond waar de woning heeft gestaan, heeft [eiseres] een nieuwbouwwoning laten plaatsen.
    
    
    
      3	De vordering
      De gewijzigde vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
    
    
    
      primair:
      I.	voor recht te verklaren dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de tussen
      	partijen gesloten overeenkomst;
      II.	[gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 130.470,89 te 
      	vermeerderen met de wettelijke rente;
      subsidiair:
      III.	voor recht te verklaren dat de tussen partijen op 3 mei 2005 gesloten 
      	koopovereenkomst vernietigbaar is op grond van artikel 6:228 BW;
      IV.	de gevolgen van de tussen partijen op 3 mei 2005 gesloten koopovereenkomst te 
      wijzigen, in die zin dat de koopsom wordt verminderd met een bedrag van 
      € 130.470,89 tot een bedrag van € 67.029,11;
      V.	[gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 130.470,89 te 
      	vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 mei 2005, binnen 14 dagen na 
      	dagtekening van het vonnis, althans binnen een redelijke termijn;
      primair en subsidiair:
      VI.	[gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 9.664,92 ter zake van 
      	buitengerechtelijke kosten
      VII.	[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten. 
    
    
    Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eiseres] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
    
    
      primair:
      3.1 [gedaagde] is jegens [eiseres] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst. De door [gedaagde] geleverde woning beantwoordt immers niet aan de koopovereenkomst. Hoewel [eiseres] ermee bekend was dat het om een te renoveren woning ging en dat de staat daarvan gebrekkig was, hoefde zij, gelet op artikel 5.3 van de koopakte en de tekst in de verkoopbrochure, niet te verwachten dat haar een slooppand zou worden geleverd. Derhalve is sprake van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW. De dientengevolge door [eiseres] geleden schade ad € 130.470,89 dient door [gedaagde] te worden betaald. 
    
    
    
      subsidiair:
      3.2 De koopovereenkomst is op grond van artikel 6:228 BW vernietigbaar aangezien deze tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, gesloten zou zijn. [eiseres] heeft als gevolg van een onjuiste mededeling van [gedaagde] gedwaald omtrent de aard van de woning. Ten tijde van het sluiten van de koopovereen¬komst verkeerde [eiseres] in de veronderstelling een (te renoveren) woonhuis te hebben gekocht. Achteraf is gebleken dat de woning, ook na renovatie, niet geschikt is voor bewoning maar rijp is voor sloop. Dit blijkt uit de rapportages van [bedrijf 2] en [bedrijf 3].
    
    
    3.3 Voor zover [gedaagde] van dezelfde onjuiste veronderstelling is uitgegaan als [eiseres], beroept [eiseres] zich op wederzijdse dwaling ex artikel 6:228 lid 1 sub c BW.
    
    
      3.4 Op grond van artikel 6:230 lid 2 BW dienen de gevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van het door [eiseres] geleden nadeel, zijnde een bedrag van € 130.470,89, te worden gewijzigd in die zin dat de koopsom niet € 197.500,-- maar € 67.029,11 bedraagt. Bijgevolg dient [gedaagde] het door [eiseres] onverschuldigd betaalde bedrag van 
      € 130.470,89 te betalen.
    
    
    3.5 [eiseres] maakt aanspraak op vergoeding van de verschuldigde buiten¬gerechtelijke incasso¬kosten ad € 9.664,92 bestaande uit een bedrag van € 5.773,82 ter zake van advocaatkosten en een bedrag van € 3.890,90 ter zake de kosten die verbonden zijn aan de door [bedrijf 3] opgestelde rapportage d.d. 13 februari 2006.
    
    
    
      4	Het verweer
      Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van het geding.
    
    
    [gedaagde] heeft daartoe het volgende aangevoerd:
    
    Klachttermijn
    
    
      4.1 [eiseres] wist al veel eerder dan in december 2005 van de gestelde gebreken. Gelet op het feit dat [eiseres] in juni 2005 een kredietfaciliteit heeft afgesloten teneinde de gebreken aan de woning te (laten) herstellen, was zij omstreeks juni 2005 daarvan op de hoogte. Bovendien geldt, gezien de staat van de woning, de bevindingen van de bouwkundige en zijn advies om een constructeur in te schakelen, dat de termijn van de klachtplicht direct na de levering van de woning is ingegaan, ongeacht de daadwerkelijke wetenschap van [eiseres]. 
      Nu [eiseres] eerst in december 2005 bij [gedaagde] heeft geklaagd over de door haar gestelde gebreken, heeft zij de klachttermijn van artikel 7:23 lid 1 BW overschreden. Dientengevolge komt [eiseres] geen beroep meer toe op non-conformiteit. 
    
    
    Wanprestatie
    
    
      4.2 Er is geen sprake van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] aangezien [eiseres] geleverd heeft gekregen wat zij heeft gekocht, te weten een te renoveren woonhuis. 
      [gedaagde] heeft in artikel 5.3 van de koopovereenkomst niet gegarandeerd dat de woning geschikt was als woonhuis. Artikel 21 bevat een bijzondere bepaling die afwijkt van de in de koop¬overeen¬komst opgenomen standaard NVM-bepalingen en bevestigt dat het nimmer de bedoeling is geweest om met artikel 5.3 iets te garanderen over de staat van de woning. [eiseres] heeft zich bij de aankoop van de woning laten bijstaan door een makelaar en een bouwkundige. Zij was ermee bekend dat de woning in een slechte staat verkeerde. Dit was overduidelijk en voor een ieder zichtbaar. De verkoopprijs van de woning was dan ook hoofdzakelijk gebaseerd op de (unieke) locatie van de woning. 
      Aangezien uit de door [eiseres] overgelegde rapportages niet blijkt dat enkel het slopen van de woning een optie is, is de door [eiseres] gehanteerde kwalificatie van "slooppand" niet juist. De woning is en blijft een te renoveren woonhuis. Renovatie is ook mogelijk, getuige de rapportages van de deskundigen [bedrijf 2] en [bedrijf 3]. Het feit dat de renovatie duurder is uitgevallen dan [eiseres] had verwacht en/of gehoopt, maakt niet dat sprake is van non-conformiteit.
    
    
    4.3 Voor zover al sprake is van wanprestatie gebaseerd op non-conformiteit, betwist [gedaagde] de (hoogte van de) gestelde schade.
    
    Dwaling
    
    4.4 [eiseres] is niet ontvankelijk in haar subsidiaire, op dwaling gegronde, vordering. [eiseres] heeft de koopovereenkomst op 16 februari 2006 buitengerechtelijk ontbonden, zodat het haar niet vrij staat om na ontbinding van de overeenkomst zich alsnog op vernietiging te beroepen. 
    
    
      4.5 Van dwaling aan de zijde van [eiseres] is bovendien geen sprake. Betwist wordt dat [eiseres] de woning niet zou hebben gekocht indien zij zou hebben geweten wat de werkelijke renovatiekosten waren. 
      Een eventuele dwaling is niet te wijten aan een mededeling van [gedaagde]. [gedaagde] heeft nimmer een mededeling gedaan op grond waarvan [eiseres] ervan mocht uitgaan dat zij de woning met beperkte kosten kon betrekken dan wel bij haar een verwachting is gewekt over de hoogte van de renovatiekosten. [gedaagde] heeft datgene aan [eiseres] gemeld wat zij over de woning wist, te weten dat die gerenoveerd moest worden. 
    
    
    4.6 Van wederzijdse dwaling is geen sprake aangezien [gedaagde] bij het aangaan van de koop niet verkeerde in een onjuiste voorstelling van zaken. 
    
    4.7 Het door [eiseres] gestelde nadeel wordt betwist.
    
    4.8 [gedaagde] betwist de verschuldigdheid van de door [eiseres] gestelde buitengerechtelijke kosten.
    
    
    5	De beoordeling
    
    5.1 Aangezien [gedaagde] zich niet heeft verzet tegen de gewijzigde eis en deze eiswijziging evenmin in strijd komt met de eisen van een goede procesorde, zal op basis van de gewijzigde eis recht worden gedaan.
    
    Klachttermijn
    
    5.2 Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] luidt dat [eiseres] ter zake de door haar gestelde gebreken niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW zodat haar geen beroep op non-conformiteit toekomt. [eiseres] betwist dat zij niet tijdig heeft geklaagd bij [gedaagde].
    
    5.3 Het onbenut laten verstrijken van de in artikel 7:23 lid 1 BW bedoelde termijn staat niet alleen in de weg aan een beroep van de koper op een tekortkoming van de verkoper, maar ook aan een op dwaling gegronde vordering gebaseerd op feiten die eveneens de stelling zouden kunnen rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt. Nu [eiseres] zowel aan haar primaire als subsidiaire vordering, kort samengevat, ten grondslag heeft gelegd dat [gedaagde] haar onjuist heeft geïnfor¬meerd over de aard van de woning waardoor deze niet aan de overeenkomst beantwoordt, dient allereerst te worden beoordeeld of [eiseres] binnen bekwame tijd heeft geklaagd. 
    
    5.4 De vraag of [gedaagde] door [eiseres] binnen bekwame tijd van de gestelde gebreken op de hoogte is gesteld moet, nu geen sprake is van een consumentenkoop, worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of [gedaagde] nadeel lijdt door de lengte van de in acht genomen klachttermijn. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehan¬teerd, ook niet als uitgangspunt. De termijn waarbinnen geklaagd dient te worden, begint te lopen op het moment waarop [eiseres] het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken. 
    
    5.5 Volgens [eiseres] is de non-conformiteit gelegen in het feit dat haar geen te renoveren woonhuis maar een slooppand is geleverd en dat zulks haar eerst in december 2005, toen de aannemer is begonnen met het strippen van de woning, is gebleken. Volgens [eiseres] zijn toen pas de (constructieve) gebreken met betrekking tot de fundering, het dak, de vloeren en de ondersteuning van de muren aan het licht gekomen. Tegenover dit verweer van [eiseres] heeft [gedaagde] haar stelling dat [eiseres] reeds in juni 2005 van de gestelde (construc¬tieve) gebreken wist, onvoldoende feitelijk onderbouwd. De enkele omstandigheid dat [eiseres] in juni 2005 een kredietfaciliteit is aangegaan, leidt, zonder nadere toelich¬ting, die ontbreekt, nog niet tot de conclusie dat zij toen reeds op de hoogte was van de (construc¬tieve) gebreken zoals die door de aannemer in december 2005 zijn geconstateerd. Bovendien is onbetwist door [eiseres] ter comparitie gesteld dat met het in punt 18 van de dagvaarding genoemde krediet wordt bedoeld het overbruggings¬krediet dat zij heeft aange¬vraagd om haar vorige woning te kunnen aanhouden. 
    
    5.6 Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de stelling van [gedaagde] dat [eiseres] in juni 2005 van de (constructieve) gebreken wist, als onvoldoende gemotiveerd verworpen dient te worden.
    
    5.7 [gedaagde] heeft voorts aangevoerd, zowel in het kader van haar beroep op artikel 7:23 lid 1 BW als in het kader van haar betoog dat de geleverde woning aan de koop¬overeen¬komst beantwoordt, dat [eiseres] zelf een (verzwaarde) onderzoeksplicht had en dus de gebreken eerder had behoren te ontdekken. [gedaagde] heeft daartoe gesteld dat [eiseres] voorafgaand aan de koop door de bouwkundige is geadviseerd om een constructeur in te schakelen.    Voor zover komt vast te staan dat [eiseres] voorafgaand aan de koop een onderzoeksplicht had (waarover hieronder meer), stuit de vordering daarop echter in het kader van artikel 7:17 BW af en komt het beroep op artikel 7:23 lid 1 BW dus niet meer aan de orde.
    
    Wanprestatie
    
    5.8 Ter beantwoording aan de rechtbank ligt voor de vraag of er sprake is van non-conformiteit in die zin dat de aan [eiseres] geleverde woning niet aan de overeenkomst beantwoordt en of zulks (primair) leidt tot een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde]. Artikel 7:17 lid 2 BW bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mede¬delingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigen¬schappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mag verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.
    
    5.9 Partijen zijn het erover eens dat [eiseres] een te renoveren woonhuis van [gedaagde] heeft gekocht. De vraag is of de door [gedaagde] geleverde woning daarmee in overeenstemming is. Naar het oordeel van de rechtbank is dit het geval. Daartoe overweegt zij het volgende.
    
    
      5.10 De rapportages van [bedrijf 2] en [bedrijf 3] bieden geen steun voor de stelling van [eiseres] dat [gedaagde], in plaats van een te renoveren woonhuis, een slooppand heeft geleverd. Hoewel [bedrijf 2] in zijn rapportage d.d. 22 december 2005 vermeldt dat de woning in feite slooprijp is, geeft hij vervolgens uitvoerig aan wat nodig is om de woning (niettemin) te renoveren. Volgens [bedrijf 3] dient, teneinde de woning tot bewoning geschikt te maken, een constructief en bouwkundig ontwerp te worden opgesteld ad 
      € 90.000,-- (inclusief BTW). Beide deskundigen zijn derhalve van mening dat de aan [eiseres] verkochte woning te renoveren is. 
    
    
    
      5.11 Voor zover de stellingen van [eiseres] aldus moeten worden begrepen dat zij op grond van de koopovereenkomst de gebleken omvang van de noodzakelijke renovatie en de daaraan verbonden kosten niet hoefde te verwachten, merkt de rechtbank het volgende op. 
      [eiseres] wist ten tijde van de totstandkoming van de koop dat de woning in een slechte staat verkeerde en dat een grondige renovatie nodig was voordat zij het als woonhuis zou kunnen gaan gebruiken. Voor de totstandkoming van de overeenkomst heeft [eiseres] een bouwkundige inspectie laten verrichten. Het rapport van de bouwkundige bevestigt dat de bouwkundige staat van de woning slecht is. Voorts wordt daarin opgemerkt dat de woning geïnspecteerd is voor zover dat zichtbaar waarneembaar is en wordt ten aanzien van de wandconstructies geadviseerd een constructeur in te schakelen. Vaststaat dat [eiseres] geen (vervolg)onderzoek heeft laten doen door een constructeur. 
      In artikel 21 van de koop¬akte is bepaald dat [eiseres] ermee bekend is dat [pers[gedaagde] het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat [gedaagde] derhalve [eiseres] niet heeft kunnen informeren over eigenschappen c.q. gebreken aan het verkochte waarvan zij op de hoogte zou kunnen zijn geweest als [pers[gedaagde] het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dat kader zijn partijen overeen¬gekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor rekening en risico van [eiseres] komen. 
      Onder deze feiten en omstandigheden mocht [eiseres] naar het oordeel van de rechtbank de afwezigheid van de in december 2005 geconstateerde (constructieve) gebreken met betrekking tot het dak, de vloeren en de onder¬steu¬ning van de muren niet verwachten. Hieraan doet naar het oordeel van de rechtbank niet af de in artikel 5.3 opgenomen bepaling dat de woning bij de eigendoms¬overdracht de feitelijke eigen¬schappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. In het licht van het vorenoverwogene, met name artikel 21 van de koopakte, kan die bepaling niet zo worden opgevat dat daarmee de afwezigheid van voornoemde (constructieve) gebreken is gegaran¬deerd. 
    
    
    5.12 Het vorenstaande brengt mee dat de op wanprestatie gebaseerde primaire vorderingen niet toewijs¬baar zijn. Hiermee komt de rechtbank toe aan de subsidiaire, op dwaling gegronde, vorderingen van [eiseres]. 
    
    
    Dwaling
          
    5.13 Alvorens het door [eiseres] gedane beroep op dwaling te beoordelen, zal de rechtbank eerst ingaan op de stelling van [gedaagde] dat [eiseres] niet-ontvanke¬lijk is in haar subsidiaire vorderingen. 
    
    
      5.14 [eiseres] stelt dat haar buitengerechtelijke ontbindingsverklaring geen werking heeft gehad aangezien de voorzieningenrechter in kort geding haar vordering tot ongedaanmaking van de wederzijds uit de koopovereenkomst voortgevloeide prestaties heeft afgewezen. [gedaagde] betwist eveneens de werking van die verklaring aangezien zij zich op het standpunt stelt dat zij niet toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst. De rechtbank heeft hierboven reeds overwogen dat de op wanprestatie gebaseerde primaire vorderingen tot schadevergoeding niet toewijsbaar zijn. 
      Gelet op het vorenstaande heeft de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring naar het oordeel van de rechtbank geen werking gehad zodat de koopovereenkomst in stand gebleven is. Onder deze omstandig¬heden valt niet in te zien dat het [eiseres] in het kader van deze procedure niet vrijstaat zich op de vernietigbaarheid van de koopovereenkomst te beroepen. De rechtbank verwerpt dan ook de stelling van [gedaagde] dat [eiseres] niet ontvankelijk is in haar subsidiaire vorderingen.
    
    
    
      5.15 Ter beoordeling ligt vervolgens voor de vraag of [eiseres] zich met recht kan beroepen op dwaling. 
      De rechtbank overweegt het volgende. Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet of niet op dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten, is wegens dwaling vernietigbaar, indien, voor zover hier van belang, de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, of de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten (art. 6:228 lid 1 aanhef en onder a en b BW). 
    
    
    
      5.16 De eerste vraag is of [eiseres] een onjuiste voorstelling van zaken had ten aanzien van de (constructieve) gebreken. Naar het oordeel van de rechtbank is dit het geval. [eiseres] was weliswaar op de hoogte van de gebrekkige staat van de woning, maar zij was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet bekend met de (constructieve) gebreken
      zoals vermeld in de brief van 22 december 2005 van [bedrijf 2].
    
    
    
      5.17 Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of [eiseres] bij een juiste voor¬stelling van zaken de koopovereenkomst niet dan wel niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten. 
      [eiseres] heeft gemotiveerd aangegeven dat wanneer zij destijds had geweten van de constructieve gebreken, zij de woning niet zou hebben gekocht, althans niet voor de koopprijs die zij ervoor heeft betaald. Ter comparitie heeft [eiseres] gesteld dat de eerste begroting van de renovatiekosten van € 58.750,-- (excl. BTW) voor haar geen verrassing was, maar toen [bedrijf 3] met een begroting van € 90.000,-- (incl. BTW) kwam, zij daarvan schrok omdat het een overschrijding van nagenoeg € 32.000,-- betrof. Volgens [eiseres] hoefde zij daarmee bij het sluiten van de koopovereenkomst geen rekening te houden en rechtvaardigt dat een lagere koopprijs. 
      Gezien deze stellingen acht de rechtbank het voldoende aannemelijk dat [eiseres] bij vorenbedoelde wetenschap de woning niet, althans niet onder dezelfde voorwaar¬den, zou hebben gekocht.
    
    
    
      5.18 Voorwaarde voor een geslaagd beroep op dwaling is dat die dwaling – zoals onder 5.15 vooropgesteld – te wijten is aan een inlichting of een schending van een mededelingsplicht van de weder¬partij. Hierbij is van belang in hoeverre [gedaagde] als verkoper op de hoogte was van voor [eiseres] als koper relevante informatie. Op [gedaagde] rustte de plicht ervoor zorg te dragen dat [eiseres] adequaat werd ingelicht. 
      Zowel in de verkoopbrochure als in de gelijkluidende advertentie op Funda.nl was aangegeven dat de woning gerenoveerd diende te worden. De makelaar van [gedaagde] heeft potentiële kopers gewezen op de scheefstand, lekkages en een slechte vloer. Voor het sluiten van de koopovereenkomst is aan [eiseres] meegedeeld dat de verkoper nimmer in de woning heeft gewoond en daarom van eventuele onzichtbare gebreken niet op de hoogte kon zijn. Onder deze feiten en omstandigheden heeft [gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank voldaan aan haar mededelingsplicht. Daarentegen lag het op de weg van [eiseres] nadat zij (voor het sluiten van de koopovereenkomst) een bouwkundige inspectie had laten verrichten, vervolgens, zoals in de sub 2.5 genoemde rapportage wordt geadviseerd, onderzoek te laten doen door een constructeur. Dat zij dit heeft nagelaten, komt in het licht van voornoemde omstandigheden voor haar rekening en risico. 
      Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat niet gezegd kan worden dat de dwaling is toe te rekenen aan [gedaagde]. Uit het voorgaande volgt voorts dat [gedaagde] niet van een onjuiste voorstelling van zaken is uitgegaan. [gedaagde] ging immers uit van een te reno¬veren woning. Van wederzijdse dwaling is derhalve geen sprake. 
    
    
    5.19 Het voorgaande leidt ertoe dat de op (eenzijdige dan wel wederzijdse) dwaling gebaseerde subsidiaire vorderingen niet toewijs¬baar zijn. Bijgevolg is de vordering tot betaling van een bedrag van € 9.664,92 ter zake van buitengerechtelijke kosten evenmin toewijsbaar.
    
    5.20 [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. 
    
    
    
      6	De beslissing
      De rechtbank,
    
    
    wijst de vorderingen af;
    
    veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] bepaald op € 3.480,-- aan vast recht en op € 4.263,-- aan salaris voor de advocaat;
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. E. Mentink.
    
    
    
    
    
    
      Uitgesproken in het openbaar.
      1990/1581