ECLI:NL:RBHAA:2008:BC6722, Rechtbank Haarlem, 27-02-2008, 134669 - HA ZA 07-544
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2008-02-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Tekortkoming in de op de makelaar rustende zorgplicht. De makelaar had niet een bieding aan de verkoper mogen voorleggen die substantieel lager was dan de door hem zelf gemaakte schatting en zeer fors lager dan de uiteindelijk gerealiseerde verkoopprijs. Schatting van de schade op de voet van art. 97 BW, waarbij aansluiting is gezocht bij de door de makelaar geschatte waarde van de woning.

vonnis
    
    RECHTBANK HAARLEM
    
    Sector civiel recht
    
    
    zaaknummer / rolnummer: 134669 / HA ZA 07-544
    
    Vonnis van 27 februari 2008
    
    in de zaak van
    
    
      [Eiser],
      wonende te Amstelveen,
      eiser,
      procureur mr. J.H.P. Smeets,
      advocaat mr. H.G. Tienstra te Amsterdam,
    
    
    tegen
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      KINGMA & BETLEM MAKELAARDIJ OG B.V.,
      gevestigd te Zaanstad, gemeente Zaanstad,
      gedaagde,
      procureur mr. F.R. Duijn.
    
    
    
    Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
     
    
    1.	De procedure
    
    
      1.1	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	het tussenvonnis van 29 augustus 2007 met de daarin genoemde stukken;
      -	het proces-verbaal van de ambtshalve comparitie van partijen d.d. 5. december 2007.
    
    
    1.2	Ten slotte is vonnis gevraagd.
    
    2.	De feiten
    
    2.1	[gedaagde] is makelaar in onroerend goed in de regio van Krommenie.
    
    2.2	Een bevriend makelaar uit de regio, [X] van Bureau Mukro, heeft [gedaagde] verzocht om de woning van [eiser] aan de Vreelaan 9 te Amstelveen (hierna: de woning) in de verkoop te nemen.
    
    2.3	Op 23 maart 2004 is door [gedaagde] en [eiser] een bemiddelingsovereenkomst gesloten ter zake van de woning tegen een courtagevergoeding van 2% van de gerealiseerde verkoopprijs.
    
    2.4	Naar aanleiding van de eerste inspectie van de woning heeft [gedaagde] het volgende verklaard: “Tijdens de eerste bezichtiging van de woning was ik in gezelschap van [X]. Het was nogal emotioneel omdat [eiser] na vele jaren daar gewoond te hebben de woning zou verkopen. We hebben toen niet over een concrete prijs gesproken. Ook na de bezichtiging, toen ik samen met [X] terugreed, hebben we niet over een concrete prijs gesproken”.
    
    2.5	[gedaagde] heeft vervolgens aan [eiser] het voorstel gedaan om de woning in de verkoop te nemen voor een vraagprijs van € 259.000,--.
    
    2.6	[gedaagde] heeft de woning aangemeld via het NVM-uitwisselingsbestand, dat is gekoppeld aan de website www.funda.nl, voor een fictieve prijs van € 111.111,11. Voorts heeft hij een bord met daarop de tekst ‘te koop’ in de tuin van de woning geplaatst. 
    
    2.7	Tijdens een feestje van een vriend van [gedaagde] is hij in contact gekomen met [Y]. [gedaagde] vernam dat [Y], vanwege relatieproblemen, op korte termijn op zoek was naar een woning. [gedaagde] heeft [Y] toen gewezen op de woning van [eiser].
    
    2.8	[Y] heeft vervolgens een bod op het huis uitgebracht van € 170.000,--. Op dat moment lagen er twee andere, lagere, biedingen.
    
    2.9	Op 6 augustus 2004 is ten aanzien van de woning een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen [Y] en [eiser] voor een koopprijs van € 170.000,--.
    
    2.10	Op 24 september 2004 is de woning in eigendom overgedragen aan [Y].
    
    2.11	Op 20 oktober 2004 is de woning door [Y] verkocht aan […] voor een koopprijs van € 330.000,--.
    
    2.12	Op 4 februari 2005 heeft [eiser] aangifte gedaan tegen [gedaagde] terzake van oplichting.
    
    
    
    3.	De vordering
    
    [eiser] vordert – zakelijk weergegeven – bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:
    	
    
      – 	veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 164.046,-- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 september 2004 tot aan de dag der algehele voldoening;
      – 	veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten van deze procedure daaronder begrepen de kosten van het beslag.  
    
    
    
    
    
    4.	De beoordeling
    
    4.1	Het geschil tussen partijen heeft betrekking op de vraag of [gedaagde] is tekortgeschoten in de op haar rustende zorgplicht jegens [eiser]. In de kern luidt het verwijt van [eiser] dat [gedaagde] zich onvoldoende heeft ingespannen om voor zijn woning een goede koopprijs te realiseren. [eiser] wijst in de verband op het gegeven dat de woning op 6 augustus 2004 werd verkocht voor een koopsom van € 170.000,-- terwijl de woning, binnen een tijdsbestek van tweeënhalve maand, op 20 oktober 2004, aan derden werd verkocht voor een koopsom van € 330.000,--. In combinatie met het gegeven dat de koper bij de overeenkomst van 6 augustus 2004 bevriend was met de directeur van [gedaagde] en de omstandigheid dat [eiser] ten tijde van de verkoop 75 jaar oud was en wegens ziekte gedwongen was om zijn woning te verkopen, brengt dit mee dat [gedaagde] andere biedingen had moeten afwachten en het (lage) bod van € 170.000,-- niet aan [eiser] had mogen voorleggen. Aldus nog steeds [eiser].
    
    4.2	[gedaagde] verweert zich in de eerste plaats tegen de vordering met een beroep op art. 6:89 BW. Nu [eiser] pas twee jaar na de aangifte bij de politie wegens oplichting d.d. 4 februari 2005  protesteert dient de vordering te worden afgewezen wegens overschrijding van de in dat artikel genoemde bekwame termijn. Het verweer faalt. De achtergrond van deze regel is gelegen in de bewijspositie van partijen bij een gebrekkige prestatie, waarbij in eerste instantie gedacht moet worden aan een gebrek in een geleverde zaak. Gezien het karakter van het verwijt dat Groeneberg [gedaagde] maakt, dat in een geheel andere, meer delictuele sfeer ligt, is een beroep op dit artikel in onderhavig geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zodat het wordt verworpen. 
    
    4.3	Voorts beroept [gedaagde] zich op een aantal inhoudelijke verweren. In de eerste plaats wijst hij erop dat [eiser] er zelf voor heeft gekozen om met het bod van € 170.000,-- in te stemmen zodat [gedaagde] daarvan geen verwijt kan worden gemaakt. In de tweede plaats wijst [gedaagde] erop dat hij geen enkele bemoeienis heeft gehad met de (tweede) verkoop op 20 oktober 2004 zodat hem ook wat dit betreft geen verwijt kan worden gemaakt. In de derde plaats stelt [gedaagde] dat hij alles in het werk heeft gesteld om de woning voor een goede prijs te verkopen – de aanmelding bij het NVM-uitwisselingsbestand en de plaatsing van een bord met de tekst “te koop” in de tuin – zodat ook in dit opzicht zijn inspanningen niet zijn achtergebleven bij hetgeen hij was verplicht. Ten slotte voert [gedaagde] aan dat hij geen invloed had op de hoogte van de verkoopprijs omdat dit, zo begrijpt de rechtbank haar stellingen, die koopprijs wordt bepaald door de toevallige omstandigheden in de markt.
    
    
      4.4	Voorop moet worden gesteld dat uit de rechtsverhouding tussen partijen, zoals neergelegd in de bemiddelingsovereenkomst van 23 maart 2004, voortvloeit dat [gedaagde] verplicht is zich als een redelijk handelend en bekwaam makelaar te gedragen. Of [gedaagde] deze norm heeft geschonden dient te worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. In dit verband is in de eerste plaats van belang dat [gedaagde] bij de verkoop van de woning weinig voortvarend te werk is gegaan nu hij de woning voor een fictief bedrag te koop heeft aangeboden om, naar zijn eigen zeggen, ‘een bod aan de markt te ontlokken’. Ook al zou een dergelijke handelwijze op zichzelf genomen niet ongebruikelijk zijn, zoals [gedaagde] met zoveel woorden stelt, roept een dergelijke handelwijze in het licht van de overeenkomst van 23 maart 2004, waarin werd afgesproken dat de woning voor een bedrag van € 259.000,-- in de verkoop zou gaan, op zijn minst vragen op. Dit geldt eveneens voor het gegeven dat [gedaagde] de woning in het informele circuit onder de aandacht van een kennis heeft gebracht en vervolgens het daaruit voortvloeiende bod van 
      € 170.000,-- aan [eiser] heeft voorgelegd. Dat op dit moment nog twee andere – lagere – biedingen op tafel lagen, zoals [gedaagde] stelt, doet er niet aan af dat dit bod, in het licht van de door [gedaagde] zelf gemaakt schatting van € 259.000,--, als te laag moet worden beschouwd. Hierbij komt dat (onweersproken) vaststaat dat [eiser] door ziekte en ouderdom gedwongen was om zijn woning, na jarenlange bewoning, te verkopen en [gedaagde] zelf heeft geconstateerd dat de sfeer tijdens de eerste bezichtiging, zoals blijkt uit zijn verklaring ter comparitie, ‘emotioneel’ was. Hieruit kan worden afgeleid dat [eiser] bij uitstek van de deskundige bijstand van een makelaar afhankelijk was.
      In het licht van deze omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, moet worden geoordeeld dat [gedaagde] niet een bieding aan [eiser] had mogen voorleggen die substantieel lager was dan de door hem zelf gemaakte schatting van € 259.000,-- en zeer fors lager dan de uiteindelijke gerealiseerde verkoopprijs van € 330.000,--. Het verweer van [gedaagde] dat [eiser] zelf met genoemde bieding akkoord is gegaan kan hem niet baten nu [eiser] juist bij de aanvaarding van het bod van de deskundige bijstand van [gedaagde] afhankelijk was. Ook het argument dat alleen de markt bepaalt welke prijs voor een woning tot stand komt kan [gedaagde] niet baten. Nog daargelaten dat de ‘markt’ in de relevante periode kennelijk een prijs aanwijst van € 330.000,--, is het juist de taak van een makelaar om op grond van de hem bekende gegevens en zijn deskundigheid een redelijke inschatting te maken van de waarde van een woning en de verkoopactiviteiten daarop af te stemmen. Een en ander voert tezamen genomen tot het oordeel dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de zorg die van hem als een redelijk en bekwaam handelend makelaar mocht worden verwacht zodat hij aansprakelijk is voor de daaruit voortvloeiende schade.
    
    
    
      4.5	Ten aanzien van de vordering ten bedrage van € 160.000,--, dat bestaat uit het verschil tussen de door [eiser] ontvangen verkoopprijs van € 170.000,-- en de uiteindelijk gerealiseerde verkoopprijs van € 330.000,--, overweegt de rechtbank als volgt. [gedaagde] is aansprakelijk voor de schade die het gevolg is geweest van de tekortkoming in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen. Die schade laat zich echter niet eenvoudig vaststellen omdat niet met zekerheid kan worden bepaald welke verkoopprijs tot stand was gekomen indien [gedaagde] niet was tekortgeschoten. Uit het gegeven dat op enig moment – in dit geval op 20 oktober 2004 – de woning is verkocht voor een prijs van 
      € 330.000,-- kan immers niet worden afgeleid dat [gedaagde] eveneens deze koopprijs zou hebben gerealiseerd. Een en ander brengt mee dat de schade niet met precisie kan worden vastgesteld zodat zij op de voet van art. 97 BW moet worden geschat. Bij deze schatting acht de rechtbank het redelijk om aansluiting te zoeken bij de door [gedaagde] gemaakte schatting van de waarde van de woning ten bedrage van € 259.000,--. Dit voert tot het oordeel dat, nu [eiser] reeds een koopsom van € 170.000,-- heeft ontvangen, de vordering ten bedrage van € 89.000,-- voor toewijzing gereed ligt.
    
    
    4.6	Tezamen genomen voert een en ander tot de conclusie dat de vordering voor een bedrag van in totaal € 89.000,-- voor toewijzing gereed ligt. Nu [gedaagde] geen bezwaar maakt tegen de gevorderde wettelijke rente is over dit bedrag wettelijke rente verschuldigd vanaf 28 september 2004 tot aan de dag van algehele voldoening.
    
    4.7	[gedaagde] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding, begroot op € 3.512,-- aan verschotten, te vermeerderen met een bedrag van € 248,12 wegens kosten beslag en € 2.842,-- aan salaris voor de procureur.
    
    
    5.	De beslissing
    
    De rechtbank:
    
    
      –	veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van het bedrag van 
      € 89.000,--, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 28 september 2004 tot aan de dag der algehele voldoening;
      –	veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding begroot op € 3.512,-- aan verschotten, vermeerderd met een bedrag van € 248,12 wegens kosten beslag en € 2.842,-- aan salaris voor de procureur.
    
    
    
    Wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. L. Reurich en in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2008.?