ECLI:NL:GHSHE:2008:BF0367, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 20-05-2008, HD 103.004.106
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2008-05-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: [geïntimeerde] heeft zich tot de notaris gewend om te komen tot een zogenaamde sleutelovereenkomst met [appellanten], waarvan concepten zijn overgelegd. Uit art. 9 van het concept, overgelegd als prod. 5 inl. dagv. en prod. 6 cva, en art. 10 en 11 van het (vermoedelijk latere) concept, overgelegd als prod. 4 cva, blijkt dat het de bedoeling van [geïntimeerde] was dat de bepalingen van de koopovereenkomst onverkort van toepassing bleven, in het bijzonder de ontbindingsmogelijkheid. Op 8 maart 2005 kon [appellanten] via de e-mail hiervan kennisnemen (prod. 6 cva). [appellanten] kon dus al vrij kort na 27 februari 2005 ervan op de hoogte zijn dat de mogelijkheid van ontbinding van de koopovereenkomst gehandhaafd bleef, aangenomen al dat hij op 27 februari 2005 ervan is uitgegaan - ten onrechte overigens - dat die mogelijkheid was vervallen. Weliswaar bleef [appellanten] daardoor na 27 februari 2005 in onzekerheid over de vraag of [geïntimeerde] een beroep zou doen op de ontbindende voorwaarde, maar [geïntimeerde] was nu eenmaal jegens [appellanten] niet verplicht hem eerder dan uiterlijk op 21 maart 2003 die zekerheid te verschaffen, nu tussen partijen was afgesproken dat [geïntimeerde] pas uiterlijk op genoemde datum daarover uitsluitsel behoefde te geven. Het stond [geïntimeerde] daarom vrij om in de periode tussen 27 februari 2005 en 14 maart 2005 (datum inroepen ontbindende voorwaarde) te bezien of hij de koop zou doorzetten, niet alleen in verband met de kosten die [onderzoeker] had geraamd, maar ook in verband met de kosten waartoe de keuken aanleiding zou geven en mogelijk ook de centrale verwarming, waarvan de gastoevoer al een aantal maanden bleek te zijn afgesloten (mva punt 24). Omdat [appellanten] er rekening mee moest houden dat [geïntimeerde] zich na 27 februari 2005 eventueel op de ontbindende voorwaarde zou kunnen beroepen, had [appellanten] het rapport [onderzoeker] bij [geïntimeerde] kunnen opvragen, in het bijzonder ook op 8 maart 2005 of 14 maart 2005, en dit ter beoordeling kunnen voorleggen aan de eigen deskundige. Niet geconcludeerd kan worden dat [geïntimeerde] aan [appellanten] die mogelijkheid heeft ontnomen. Ook niet geconcludeerd kan worden dat [geïntimeerde] [appellanten] in de waan heeft gebracht dat de koop definitief was, nu [appellanten], zoals overwogen in rov. 4.14., er niet vanuit mocht gaan dat [geïntimeerde] na 27 februari 2005 geen gebruik meer zou maken van de mogelijkheid de koop te ontbinden.

typ. CB
      rolnr. HD 103.004.106
    
    
    
      ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
      sector civiel recht,
      derde kamer, van 20 mei 2008,
      gewezen in de zaak van:
    
    
    
      1. [APPELLANT], en
      2. [APPELLANTE],
      beiden wonende te [woonplaats], gemeente [...], 
      appellanten bij exploot van dagvaarding 
      van 31 augustus 2006,
      procureur: mr. R.J.S. Houtackers,
    
    
    tegen:
    
    
      [GEÏNTIMEERDE],
      wonende te [woonplaats], gemeente [...],
      geïntimeerde bij gemeld exploot,
      procureur: mr. J.E. Benner,
    
    
    op het hoger beroep van het door de rechtbank 's-Hertogenbosch gewezen vonnis van 31 mei 2006 tussen appellanten   - in enkelvoud [appellanten] - als eisers en geïntimeerde - [geïntimeerde] - als gedaagde.
    
    
    1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 131142/HA ZA 05-	1927) 
    
    Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het daaraan voorafgaande vonnis van   11 januari 2006.
    				
    2. Het geding in hoger beroep
    
    2.1. Bij memorie van grieven heeft [appellanten] onder overlegging van producties vier grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot toewijzing van zijn vordering.
    
    2.2. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden.
     
    2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
    
    3. De gronden van het hoger beroep
    
    De grieven strekken ten betoge dat de rechtbank de vordering van [appellanten], voorzover hij deze ter comparitie van partijen heeft gehandhaafd, ten onrechte heeft afgewezen.
    
    4. De beoordeling
    
    4.1. In overweging 2.1. tot en met 2.11. heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. De door de rechtbank vastgestelde feiten, welke niet zijn betwist, vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt.
    
    
      4.2. Kort samengevat komen die feiten neer op het volgende:
      a. Bij koopovereenkomst van 21 februari 2005 heeft [appellanten] ("verkoper") aan [geïntimeerde] en [koper] ("koper") het woonhuis c.a., gelegen aan [adres] verkocht voor een prijs van € 345.000,- (prod. 10 inl. dagv.). De levering zou plaatsvinden op 2 mei 2005.
      b. In de koopovereenkomst zijn de volgende bepalingen opgenomen:
      artikel 11
      	(....)
      "In verband met het vorenstaande verklaart koper op de hoogte te zijn van de inhoud van het bouwkundig rapport de dato oktober tweeduizend vier opgesteld door "Perfectbouw B.V.".
      Verkoper en koper komen bij deze overeen dat koper op zijn kosten de mogelijkheid heeft om voor het verkochte een tweede bouwtechnisch onderzoek te laten verrichten. De opdracht daarvoor zal worden verleend aan [onderzoeker] te [woonplaats]. Verkoper zal voornoemde [onderzoeker] op de daarvoor afgesproken datum en tijdstip toegang verlenen tot het verkochte. Zowel koper als verkoper zullen de gelegenheid hebben bij de inspectie van het verkochte aanwezig te zijn.
      Verkoper en koper komen overeen dat geen informatie uit het voormelde rapport de dato oktober tweeduizend vier vooraf ter beschikking zal worden gesteld aan voormelde [onderzoeker]."
      artikel 16
      "Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden in elk van de volgende gevallen:
      	(....)
      2. Indien uit het vorenbedoelde bouwtechnisch rapport uiterlijk op eenentwintig maart tweeduizend vijf blijkt dat de te maken kosten voor noodzakelijke verbeteringen meer bedragen dan vijftienduizend euro (€ 15.000,00). Voor bedoelde kosten is in voormeld rapport van "Perfectbouw B.V." een bedrag opgenomen van € 9.345,00.".
      c. De bouwtechnische inspectie door [onderzoeker] heeft plaatsgevonden vrijdag 25 januari 2005. In het daarvan opgemaakte rapport (verder: rapport [onderzoeker]: prod. 3 cva) heeft [onderzoeker] de (globale) kosten begroot op € 17.825,- (direct) en     € 6.600,- (op termijn) en daarnaast een aantal zgn. S.P.-posten opgenomen (prod. 3, blad 13). S.P.-posten zijn te verwachten kosten van P.M.-posten.
      d. Op 14 maart 2005 heeft [geïntimeerde] zich beroepen op de ontbindende voorwaarde, bedoeld in art. 16, lid 2 van de koopovereenkomst. Op 2 mei 2005 heeft geen levering plaatsgevonden.
      e. [Appellanten] heeft zich op het standpunt gesteld dat [geïntimeerde] niet bevoegd was zich op de ontbindende voorwaarde te beroepen en dat de koopovereenkomst daarom niet is ontbonden (prod. 11 inl. dagv.). 
      f. Bij brief d.d. 13 mei 2005 (prod. 12 inl. dagv.) heeft (de raadsman van) [appellanten] [geïntimeerde] in gebreke gesteld en aanspraak gemaakt op de contractuele boete (€ 34.500,-) en vergoeding van schade indien [geïntimeerde] niet alsnog meewerkt aan de levering.
      g. Bij brief d.d. 21 mei 2005 (met als bijlage de brief d.d. 5 april 2005 van [geïntimeerde] aan de notaris) heeft [geïntimeerde] geantwoord dat hij de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden.
      h. De desbetreffende woning is medio september 2005 geveild voor een bedrag van € 325.000,-.
      i. [Appellanten] heeft ter verzekering van de door hem gepretendeerde vordering op [geïntimeerde] conservatoir beslag laten leggen op de woning van [geïntimeerde] en op diens rekening bij de Postbank.  
    
    
    
      4.3. [Appellanten] heeft - na vermindering van eis ter compari- tie - zijn eis in de appeldagvaarding aldus geformuleerd dat hij vordert: 
      a. een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor alle schade als gevolg van het niet-nakomen van de koopovereenkomst;
      b. veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van schadevergoeding, nader op te maken bij staat, en
      c. veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de beslagkosten.
    
    
    4.4. Bij vonnis d.d. 31 mei 2006 heeft de rechtbank de vordering afgewezen.
    
    
      4.5. De rechtbank heeft daartoe - voorzover in hoger beroep van belang - het volgende overwogen:
      a. [Appellanten] heeft zijn stelling dat [geïntimeerde] de ontbindende voorwaarde onterecht heeft ingeroepen omdat de te maken kosten voor noodzakelijke verbeteringen minder zouden bedragen dan € 15.000,-, onvoldoende onderbouwd (rov. 3.1.7.)
      b. [Appellanten] heeft zijn stelling dat [geïntimeerde] afstand heeft gedaan van de mogelijkheid tot ontbinding als bedoeld in artikel 16, lid 2 van de koopovereenkomst, eveneens onvoldoende concreet onderbouwd (rov. 3.12.)
      c. Nu de gestelde afstand onvoldoende concreet is onderbouwd, zal geen bewijsopdracht worden gegeven. 
      d. Gelet op bovenstaande oordelen is de vordering van [appellanten] niet toewijsbaar.
    
    
    
      4.6. Grief I van [appellanten] is gericht tegen het hierboven onder 4.5. sub a vermelde oordeel van de rechtbank.
      4.6.1. [appellanten] betoogt in de toelichting op deze grief dat  de onderhavige ontbindende voorwaarde aldus is geformuleerd dat ontbinding mogelijk is indien blijkt dat de "kosten voor noodzakelijke verbeteringen" méér bedragen dan € 15.000,- en dat het hier kosten betreft waarvoor in het rapport van Perfectbouw B.V. (prod. 8 inl. dagv.) een bedrag is opgenomen van € 9.350,00. Het gaat dus, zo stelt [appellanten], "om de kosten terzake gebreken zoals die ook in het rapport van Perfectbouw staan.".
      De kostenposten die in het rapport van [onderzoeker] zijn opgenomen zijn, aldus [appellanten], deels niet aan te merken als kosten voor noodzakelijke verbeteringen als hiervoor bedoeld, en deels op te hoge bedragen begroot. Het rapport van [onderzoeker] acht [appellanten] ondeugdelijk, hetgeen voor risico en rekening komt van [geïntimeerde].
    
    
    
      4.7. Het hof oordeelt hieromtrent als volgt.
      4.7.1. Partijen zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] een beroep op de ontbindende voorwaarde kan doen indien - kort gezegd - uit het rapport [onderzoeker] blijkt dat de "kosten voor noodzakelijke verbeteringen" meer bedragen dan € 15.000,-.
      De kostenraming door [onderzoeker] komt uit op € 17.825,- terzake van directe kosten (blad 13, punt 11). Het betreft hier een "kostenraming voor herstel- c.q. vervangingswerkzaamheden welke direct noodzakelijk zijn omdat de functievervulling niet meer gewaarborgt is of de kans op (vervolg)- schade bestaat." (zie rapport [onderzoeker], blad 14).
      Uit het vorenstaande volgt dat [geïntimeerde] met een beroep op dit rapport zich in beginsel kan beroepen op de ontbindende voorwaarde, tenzij bedoelde kostenraming niet aan de eisen van deugdelijk vakmanschap voldoet en [geïntimeerde] zich daarom in redelijkheid niet op deze kostenraming kan beroepen ter ontbinding van de koopovereenkomst.
    
    
    
      4.8. [appellanten] stelt - met een beroep op het commentaar van Perfectbouw op het rapport [onderzoeker] (prod. 6 inl. dagv.) - dat het rapport [onderzoeker] ondeugdelijk is enerzijds (a) omdat het rapport posten in aanmerking neemt als "noodzakelijke verbeteringen" terwijl dat geen noodzakelijke verbeteringen zijn maar wenselijke verbeteringen en/of verfraaiingen, en anderzijds (b) omdat de kosten op een te hoog bedrag zijn begroot.
      4.8.1. Met betrekking tot (a) heeft Perfectbouw commentaar geleverd op in het rapport [onderzoeker] opgenomen posten 3.01 en 4.01 (plafonds) en 4.12 (toiletruimte), vallend onder het bedrag van € 17.825,-. Het commentaar houdt in dat in rapport [onderzoeker] bij deze posten onvolkomenheden worden gesignaleerd die niet, althans deels niet, zijn aan te merken als gebreken en/of achterstallig onderhoud die (direct) noodzakelijk herstel behoeven.
      Het hof is van oordeel dat dit commentaar niet tot de conclusie kan leiden dat een redelijk handelend en een redelijk bekwaam bouwtechnisch onderzoeker deze posten en de daarvoor begrote kosten niet heeft kunnen aanmerken als "kosten voor noodzakelijke verbeteringen" als bedoeld in artikel 16, lid 2 koopovereenkomst. Ter motivering van dit oordeel overweegt het hof het volgende.
      Voor de beoordeling van de vraag wat "noodzakelijke verbeteringen" zijn, is niet maatgevend de definitie die Perfectbouw in haar brief d.d. 7 april 2005 (prod. 6 inl. dagv.) hanteert voor "Direct kosten" en "Termijn kosten", maar is maatgevend hetgeen partijen met dit begrip hebben bedoeld en daaronder over en weer hebben mogen begrijpen toen zij de ontbindende voorwaarde aangingen. Aangezien partijen in de overeenkomst [onderzoeker] hebben aangewezen om een bouwtechnisch onderzoek te verrichten en de kosten van noodzakelijke verbeteringen te begroten, hebben partijen zich jegens elkaar verbonden diens oordeel daaromtrent als maatstaf aan te houden en te volgen. Nu [onderzoeker] oordeelt dat de bedoelde posten 3.01, 4.01 en 4.12 noodzakelijk verbetering behoeven, zijn partijen daarom in beginsel gebonden aan diens conclusies. Er zijn door [appellanten] geen feiten of omstandigheden aangevoerd die meebrengen dat een redelijk handelend en redelijk bekwaam bouwtechnisch onderzoeker niet tot die conclusies heeft kunnen komen.
      4.8.2. Met betrekking tot (b) levert Perfectbouw commentaar op de in het rapport [onderzoeker] onder het bedrag van       € 17.825,- opgenomen posten op blad 5 (bouwkundige onderdelen). Het commentaar houdt in dat de opgevoerde kosten buitensporig hoog lijken.
      Ook dit commentaar kan niet tot de conclusie leiden dat een redelijk handelend en een redelijk bekwaam bouwtechnisch onderzoeker deze posten in redelijkheid niet op de genoemde bedragen heeft kunnen begroten.
      Door [appellanten] zijn geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit kan volgen dat een of meer van die posten zijn begroot op bedragen die daarvoor in redelijkheid niet in aanmerking kunnen worden genomen.
      4.8.3. Perfectbouw levert voorts nog commentaar op de posten 1.19 (isolatie), 6.13 (aardlekschakelaars) en 7.01 (vervangen c.v.-ketel), doch deze posten vallen niet onder de kostenraming van € 17.825,- waarop [geïntimeerde] zich beroept ter ontbinding van de overeenkomst. Dit commentaar behoeft dus geen bespreking.
    
    
    
      4.9. [appellanten] stelt in de toelichting op grief I dat het rapport [onderzoeker] ook ingaat op kosten die al waren verdisconteerd in de prijsonderhandelingen. 
      4.9.1. [appellanten] geeft echter niet aan welke van de in het rapport [onderzoeker] opgenomen kosten van € 17.825,- reeds in de prijsonderhandelingen waren verdisconteerd en waarop [geïntimeerde] zich daarom niet zou kunnen beroepen ten betoge dat het bedrag van € 15.000,- wordt overschreden. Deze stelling kan [appellanten] daarom niet baten.
    
    
    
      4.10. Het hof merkt in dit verband wél het volgende op.
      [geïntimeerde] beroept zich erop dat de kosten voor verbetering van de ruimte waarin de keuken zich bevindt (minimaal         € 10.000,-) en de door Perfectbouw begrote herstelkosten (€ 9.345,-) reeds meer bedragen van € 15.000,- (mva punt 17 en 18). Voorzover [geïntimeerde] zich hierop beroept ten betoge dat de ontbindende voorwaarde is vervuld, verwerpt het hof dat betoog. In het rapport [onderzoeker] is immers onder de kostenraming niet een bedrag van € 10.000,- terzake van de keukenruimte opgenomen. Voor het overige merkt het hof hieromtrent nog het volgende op.
      4.10.1. In het rapport [onderzoeker] is met betrekking tot de keuken vermeld dat de buitenmuren en binnenmuur halfsteens zijn uitgevoerd (punt 4.15) en niet zijn geïsoleerd, vermoedelijk ook niet het platte dak (blad 10/12). Melding wordt gemaakt van "koudebrug en kans op vochtdoorslag"; voorts "Vochtdoorslag aanwezig in muur berging, oorzaak lekkage t.p.v. afvoer afzuigkap." [onderzoeker] adviseert om de keuken op termijn in zijn geheel te isoleren aan de binnenzijde door middel van geïsoleerde voorzetwanden en dakisolatie dan wel de uitbouw te slopen en geheel opnieuw op te trekken. Met betrekking tot de kosten (op termijn) is geen bedrag hiervoor in het rapport [onderzoeker] opgenomen. Het hof constateert echter dat op blad 13 van het rapport [onderzoeker] een bedrag van € 10.000,- is bijgeschreven. [geïntimeerde] stelt onweersproken (cva punt 56 en 77) dat terzake de keuken minimaal € 10.000,- kosten te verwachten zijn. Ter comparitie heeft [geïntimeerde] verklaard dat de taxateur de kosten op dat bedrag heeft geschat. Bedoeld is hier kennelijk de taxateur [...], die op 15 februari 2005 de woning heeft getaxeerd in verband met de door [geïntimeerde] bij het Philips Pensioenfonds te verkrijgen hypotheek (zie cva punt 19 en 20). 
      4.10.2. Nu voormelde taxatie voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst plaatsvond, was [geïntimeerde] met dat bedrag van minimaal € 10.000,- reeds bekend toen hij de koopovereenkomst op 21 februari 2005 sloot. [geïntimeerde] kende toen ook al het bedrag waarop Perfectbouw de herstelkosten had begroot (€ 9.345,-). Partijen hadden het opnemen van een ontbindende voorwaarde geheel achterwege kunnen laten, indien het de bedoeling zou zijn geweest dat [geïntimeerde] zich op deze beide bedragen zou kunnen beroepen ten betoge dat de ontbindende voorwaarde is vervuld. Immers bij het sluiten van de koopovereenkomst stond dan al vast dat de kosten van noodzakelijke verbeteringen meer zouden bedragen dan  € 15.000,-. Ook daarom kan [geïntimeerde] de kosten in verband met noodzakelijke verbetering van de keukenruimte niet ten grondslag leggen aan zijn beroep op ontbinding van de koop.
    
    
    
      4.11. Hetgeen onder 4.10 is overwogen doet er echter niet aan af dat op de gronden vermeld in 4.8. niet kan worden geconcludeerd dat het rapport [onderzoeker] ondeugdelijk is.
      Nu [onderzoeker] in dat rapport uitkomt op een kostenraming van   € 17.825,-, kan [geïntimeerde] zich op dat rapport beroepen ter ontbinding van de koopovereenkomst.
      Het hof komt daarom met de rechtbank tot de conclusie dat aan de ontbindende voorwaarde is voldaan.
      Grief I faalt dus.
    
    
    
      4.12. Grief II is gericht tegen het oordeel van de rechtbank, hierboven vermeld onder 4.5. sub b.
      4.12.1. [appellanten] stelt dat [geïntimeerde] zich na zondag 27 februari 2005 niet meer op de ontbindende voorwaarde kan beroepen omdat zijn recht om zich daarop te beroepen is vervallen.
    
    
    
      4.13. De rechtbank heeft geoordeeld dat door [appellanten] onvoldoende feiten zijn gesteld om te concluderen dat [geïntimeerde] afstand heeft gedaan van zijn recht op ontbinding.
      4.13.1. Uit de toelichting op grief II begrijpt het hof dat [appellanten] er zich niet meer op beroept dat [geïntimeerde] afstand heeft gedaan van zijn recht op ontbinding (daarvoor zijn ook naar 's hofs oordeel onvoldoende feiten gesteld), maar dat het recht op ontbinding is vervallen.
    
    
    
      4.14. [appellanten] baseert dit verval van recht primair op de stelling dat bij de notaris bij gelegenheid van de ondertekening van de koopovereenkomst was afgesproken dat [geïntimeerde] op zondag 27 februari 2005 naar [appellanten] zou bellen om mee te delen of de koop doorging en rond was, en dat [geïntimeerde] hem in dat telefoongesprek van 27 februari 2005 heeft gezegd dat de koop definitief doorgaat. [geïntimeerde] betwist dat (proces-verbaal van comparitie, mva punt 20).
      4.14.1. Met betrekking tot vorenbedoelde afspraak bij de notaris heeft [appellanten] geen feiten gesteld of te bewijzen aangeboden die tot de conclusie kunnen leiden dat een afspraak is gemaakt dat [geïntimeerde] op zondag 27 februari 2005 aan [appellanten] zou laten weten of de koop definitief doorgaat. Voor het stellen van die feiten was in het bijzonder aanleiding omdat een dergelijke afspraak niet verenigbaar is met de bij de notaris gemaakte en op schrift gestelde afspraak in de koopovereenkomst van 21 februari 2005 inhoudende dat [geïntimeerde] tot 21 maart 2005 de tijd had de koopovereenkomst te ontbinden ingevolge art. 16, lid 2. Van het bestaan van een dergelijke afspraak kan dus niet worden uitgegaan.  
      Wat betreft het op zondag 27 februari 2005 gevoerde telefoongesprek heeft [appellanten] weliswaar gesteld dat [geïntimeerde] heeft gezegd dat de koop definitief doorgaat, maar [geïntimeerde] heeft betwist dat hij dat gezegd heeft. [geïntimeerde] heeft integendeel gesteld dat hij melding heeft gemaakt van de conclusies van het rapport [onderzoeker] en dat hij zich met name zorgen maakte over de keuken (cva punt 35). [appellanten] heeft dat niet bestreden. Het hof is van oordeel dat, nu [geïntimeerde] in bedoeld telefoongesprek de conclusies van het rapport [onderzoeker] aan [appellanten] heeft voorgehouden en zijn zorgen over de keuken heeft geuit, [appellanten] alleen dan mocht aannemen dat [geïntimeerde] zich niet (meer) op de ontbindende voorwaarde van artikel 16, lid 2 zou beroepen, indien [geïntimeerde] met zoveel woorden tevens had gezegd - al dan niet desgevraagd door [appellanten] - dat hij (niettemin) afstand deed van deze in de koopovereenkomst opgenomen ontbindingsmogelijkheid. Eerst dan zou ondubbelzinnig vaststaan dat [geïntimeerde] heeft beoogd en [appellanten] mocht begrijpen dat de koop onherroepelijk werd en dat hij geen gebruik meer zou maken van de hem ten dienste staande mogelijkheid de koop te ontbinden.
      Uit de stelling van [appellanten] blijkt niet dat [geïntimeerde] bewoordingen heeft gebruikt die wijzen op afstand doen van zijn ontbindingsbevoegdheid, zodat het hof de primaire grondslag van verval van recht verwerpt.
    
    
    
      4.15. Subsidiair baseert [appellanten] het verval van recht op de eisen van redelijkheid en billijkheid.
      [appellanten] stelt dat [geïntimeerde] na zijn telefonische toezegging op  27 februari 2005 de woning al feitelijk wilde betrekken om aan de slag te kunnen, dat [geïntimeerde] het rapport [onderzoeker] verder niet met hem - [appellanten] - heeft besproken en ook niet heeft gezegd dat hij met een beroep daarop de koopovereenkomst eventueel wilde ontbinden, dat [geïntimeerde] hem - [appellanten] - daardoor de mogelijkheid heeft ontnomen het rapport [onderzoeker] ter beoordeling voor te leggen aan de eigen deskundige, en voorts dat [geïntimeerde] [appellanten] in de waan heeft gebracht dat de koop definitief was, waardoor aan [appellanten] de mogelijkheid werd onthouden andere kopers te zoeken.
    
    
    
      4.16. Al deze omstandigheden kunnen niet tot de conclusie leiden dat [geïntimeerde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid zich na 27 februari 2005 niet meer zou kunnen beroepen op de ontbindende voorwaarde.
      4.16.1. [geïntimeerde] heeft zich tot de notaris gewend om te komen tot een zogenaamde sleutelovereenkomst met [appellanten], waarvan concepten zijn overgelegd. Uit art. 9 van het concept, overgelegd als prod. 5 inl. dagv. en prod. 6 cva, en art. 10 en 11 van het (vermoedelijk latere) concept, overgelegd als prod. 4 cva, blijkt dat het de bedoeling van [geïntimeerde] was dat de bepalingen van de koopovereenkomst onverkort van toepassing bleven, in het bijzonder de ontbindingsmogelijkheid. Op 8 maart 2005 kon [appellanten] via de e-mail hiervan kennisnemen (prod. 6 cva). [appellanten] kon dus al vrij kort na 27 februari 2005 ervan op de hoogte zijn dat de mogelijkheid van ontbinding van de koopovereenkomst gehandhaafd bleef, aangenomen al dat hij op 27 februari 2005 ervan is uitgegaan - ten onrechte overigens - dat die mogelijkheid was vervallen. Weliswaar bleef [appellanten] daardoor na 27 februari 2005 in onzekerheid over de vraag of [geïntimeerde] een beroep zou doen op de ontbindende voorwaarde, maar [geïntimeerde] was nu eenmaal jegens [appellanten] niet verplicht hem eerder dan uiterlijk op 21 maart 2003 die zekerheid te verschaffen, nu tussen partijen was afgesproken dat [geïntimeerde] pas uiterlijk op genoemde datum daarover uitsluitsel behoefde te geven. Het stond [geïntimeerde] daarom vrij om in de periode tussen 27 februari 2005 en 14 maart 2005 (datum inroepen ontbindende voorwaarde) te bezien of hij de koop zou doorzetten, niet alleen in verband met de kosten die [onderzoeker] had geraamd, maar ook in verband met de kosten waartoe de keuken aanleiding zou geven en mogelijk ook de centrale verwarming, waarvan de gastoevoer al een aantal maanden bleek te zijn afgesloten (mva punt 24). Omdat [appellanten] er rekening mee moest houden dat [geïntimeerde] zich na 27 februari 2005 eventueel op de ontbindende voorwaarde zou kunnen beroepen, had [appellanten] het rapport [onderzoeker] bij [geïntimeerde] kunnen opvragen, in het bijzonder ook op 8 maart 2005 of 14 maart 2005, en dit ter beoordeling kunnen voorleggen aan de eigen deskundige. Niet geconcludeerd kan worden dat [geïntimeerde] aan [appellanten] die mogelijkheid heeft ontnomen. Ook niet geconcludeerd kan worden dat [geïntimeerde] [appellanten] in de waan heeft gebracht dat de koop definitief was, nu [appellanten], zoals overwogen in rov. 4.14., er niet vanuit mocht gaan dat [geïntimeerde] na 27 februari 2005 geen gebruik meer zou maken van de mogelijkheid de koop te ontbinden.
      Grief II faalt dus ook.
    
     
    4.17. Grief III is gericht tegen het oordeel van de rechtbank waarin zij het bewijsaanbod van [appellanten] passeert.
    
    4.18. Grief III faalt omdat de rechtbank dat bewijsaanbod terecht heeft gepasseerd. De door [appellanten] gestelde feiten en omstandigheden kunnen immers niet tot de conclusie leiden die [appellanten] daaraan wil verbinden, namelijk dat het rapport [onderzoeker] geen grondslag kan vormen voor een beroep op de tussen partijen overeengekomen ontbindende voorwaarde en dat, voorzover dat wel het geval is, het recht van [geïntimeerde] zich op die ontbindende voorwaarde te beroepen is vervallen.
    
    4.19. Grief IV heeft geen zelfstandige betekenis. Nu de grieven I tot en met III falen, faalt daarom ook grief IV.
    
    4.20. Nu alle grieven falen, dient het beroepen vonnis te worden bekrachtigd en dient [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
    
    5. De uitspraak
    
    Het hof:
    
    bekrachtigt het vonnis d.d. 31 mei 2006, waarvan beroep;
    
    veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten aan de zijde van [geïntimeerde] tot de dag van deze uitspraak worden begroot op € 296,- aan verschotten en € 894,- aan salaris procureur;
    
    verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. Bod, Waaijers en Zweers-Van Vollenhoven en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 20 mei 2008.