ECLI:NL:GHSHE:2012:BX3055, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 24-07-2012, HD 200.083.552
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2012-07-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Voorkeursrecht koop

GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
      Sector civiel recht
    
    
    zaaknummer HD 200.083.552
    
    arrest van de achtste kamer van 24 juli 2012
    
    in de zaak van
    
    
      1. [X.],
      2. [Y.],
      beiden wonende te [woonplaats], 
      appellanten,
      advocaat: mr. R.G.M. van der Pas,
    
    
    tegen:
    
    
      1. [Z.],
      2. [A.],
      beiden wonende te [woonplaats],
      geïntimeerden,
      advocaat: mr. J.P.M.M. Heijkant,
    
    
    op het bij exploot van dagvaarding van 16 februari 2011 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Breda gewezen vonnis van 17 november 2010 tussen appellanten - in mannelijk enkelvoud aangeduid als [appellanten] - als gedaagden en geïntimeerden - in mannelijk enkelvoud aangeduid als [geïntimeerden] - als eisers.
    
    
    1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr./rolnr. 217022/HA ZA 10-568) 
    
    Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het daarin vermelde tussenvonnis van 23 juni 2010, waarbij een comparitie van partijen is gelast.
    				
    2. Het geding in hoger beroep
    
    2.1.[geïntimeerden] heeft op 4 maart 2011 een exploot tot anticipatie uitgebracht.
    
    2.2. Bij memorie van grieven heeft [appellanten] vijf grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerden], met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep.
    
    2.3. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerden] onder overlegging van één productie de grieven bestreden.
    
    
      2.4. Vervolgens heeft [appellanten] onder overlegging van producties een akte genomen, waarna [geïntimeerden] een antwoordakte heeft genomen. 
      2.5.  Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
    
    
    3.  De gronden van het hoger beroep
    
    Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
    
    4.  De beoordeling
    
    4.1.  Het gaat in deze zaak om het volgende.
    
    4.1.1. Bij akte van 13 april 2006 (prod. 1 inl. dagv.) heeft [geïntimeerden] aan [appellanten] een gedeelte van een perceel kadastraal bekend gemeente [plaats]  sectie [sectieletter] nummer [sectienummer] (hierna: het perceel), bestaande uit woonhuis met bedrijfsruimte, kantoren, showroom, ondergrond en verdere aanhorigheden gelegen aan [straatnaam][huisnummer] te [plaats] verkocht en geleverd. 
    
    
    
      4.1.2. In artikel 7 van deze akte zijn onder het kopje “Voorkeursrecht tot koop” de volgende bepalingen opgenomen:
      “De kopers, hierna ook te noemen “rechthebbende” en de verkopers verklaarden bij voormelde overeenkomst van koop te zijn overeengekomen dat bij deze door de verkopers aan de rechthebbende wordt verleend een voorkeursrecht tot koop van het aan verkopers verblijvend gedeelte van voormeld perceel nummer [sectienummer] en wel als volgt:
      a. Ingeval van voorgenomen vervreemding, waaronder mede wordt verstaan de vestiging van een zakelijk genotsrecht of het verlenen van huur- of pachtrechten op het verkochte door de verkopers zullen zij daarvan bij aangetekend schrijven aan de rechthebbende kennis geven, die alsdan gehouden is binnen een maand na ontvangst van dat schrijven eveneens bij aangetekend schrijven kenbaar te maken of hij van het voorkeursrecht tot koop gebruik wenst te maken.
      b. De koopprijs zal alsdan worden vastgesteld naar de waarde door partijen in onderling overleg of, bij gebreke van overeenstemming daaromtrent, door drie deskundigen, waarvan er door ieder van partijen één zal worden benoemd, terwijl de twee aldus benoemde deskundigen tezamen de derde deskundige zullen benoemen. Indien de twee benoemde deskundigen binnen veertien dagen geen overeenstemming kunnen bereiken omtrent de benoeming van de derde deskundige, zal deze worden benoemd door de Kantonrechter te Tilburg. Indien een der partijen gedurende tien dagen nadat bij aangetekend schrijven om benoeming van de deskundige is verzocht, daarin ingebreke blijft, zal die benoeming op verzoek van de meest gerede belanghebbende kunnen geschieden door de Kantonrechter te Tilburg.
      c. Indien de koopprijs door taxatie door deskundigen als sub b bepaald wordt vastgesteld, heeft elk van partijen alsnog het recht binnen een maand na het uitbrengen van het taxatierapport bij aangetekend schrijven aan de wederpartij kenbaar te maken, dat hij zijn aanbod intrekt casu quo van zijn recht tot koop geen gebruik maakt, in welk geval de kosten aan het bovenstaande verbonden geheel voor zijn rekening zijn.
      d. Indien van het voorkeursrecht tot koop gebruik wordt gemaakt, zal de levering in eigendom moeten plaats hebben tegen gelijktijdige volledige betaling van de koopprijs binnen een maand nadat de prijs is vastgesteld, vrij van hypotheken en beslagen, ten overstaan van een door de rechthebbende aan te wijzen notaris en op zijn kosten.
      e. (…)
      f. Ingeval de rechthebbende niet op de voorgeschreven wijze en/of niet binnen de voorgeschreven termijn van zijn recht gebruik maakt, vervalt dat recht en zal daarop in de toekomst geen beroep meer kunnen worden gedaan.
      g. (…)”
    
    
    
      4.1.3. In 2007/2008 is sprake geweest van de verkoop door [geïntimeerden] van een gedeelte groot ongeveer 500 m2 van het bij [geïntimeerden] gebleven deel van het perceel aan een zekere heer [B.]. Deze verkoop is uiteindelijk niet doorgegaan. Bij brief van 14 januari 2008 (prod. 5 conclusie van antwoord) schrijft de advocaat van [appellanten] aan [geïntimeerden] in dit verband, voor zover thans van belang, het volgende:
      “(…)
      Naar ik van cliënten mocht vernemen, is door u indertijd, voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst met betrekking tot het in deze akte begrepen registergoed, aan cliënten medegedeeld dat u gedurende een periode van 5 jaar niet over zou gaan tot vervreemding van het aan u verblijvende gedeelte van bovenstaand perceel.
    
    
    Uw mededeling is voor cliënten een van de redenen geweest om over te gaan tot koop van het gekochte, aangezien zij in de veronderstelling verkeerden dat zij door middel van de uit de bedrijfsuitoefening ter plaatse voort te vloeien baten in de gelegenheid zouden zijn om te zijner tijd, na het verstreken zijn van genoemde periode van 5 jaar, het resterende gedeelte van het perceel in eigendom te verwerven.
    
    Thans, te weten ruim binnen de genoemde periode van 5 jaar, heeft u cliënten benaderd met de mededeling van plan te zijn 500 m2 grond voor een bedrag van € 70,00 per m2 te leveren aan een derde.
    
    
      Ik dien vast te stellen dat uw mededelingen op dit punt in strijd met de werkelijkheid zijn.
      (…)”
    
    
    4.1.4. Bij brief van 10 juli 2008 (prod. 2 inl. dagv.) vraagt [geïntimeerden] aan [appellanten] of laatstgenoemde van het in rechtsoverweging 4.1.2 genoemde voorkeursrecht gebruik wenst te maken.
    
    
      4.1.5. Daarop schrijft [appellanten] bij brief van 8 augustus 2008 (prod. 3 inl. dagv.) aan [geïntimeerden] als volgt:
      “(…)
      Naar aanleiding van uw schrijven, ontvangen 15-07-2008.
      Willen wij gebruik maken van het voorkeursrecht tot koop zoals in de leveringsakte is vermeld.
    
    
    Graag vernemen wij binnen een maand door middel van een aangetekend schrijven:
    
    
      De vraagprijs van uw perceel en de gewenste leveringsdatum, zodat wij de instanties in werking kunnen gaan zetten en tot actie kunnen overgaan zoals in de koop- en leverings akte is opgemaakt door notariskantoor Dongen.
      (…)”
    
    
    
      4.1.6. In opdracht van [geïntimeerden] heeft [makelaar/taxateur geïntimeerden], makelaar in onroerende zaken en beëdigd taxateur, de onroerende zaak waarop het voorkeursrecht betrekking heeft (hierna aangeduid als: de onroerende zaak), getaxeerd. Het taxatierapport d.d. 29 september 2008 is overgelegd als productie 6 bij inleidende dagvaarding. In dit rapport komt makelaar [makelaar/taxateur geïntimeerden] tot de volgende waarderingen:
      A. zonder een met een stalen trap bereikbare vliering van circa 150 m2:
      - waarde bij onderhandse verkoop en oplevering vrij van huur en gebruik: € 170.000,--;
      - executiewaarde bij vrije oplevering wordt geschat op: € 136.000,--.
      B. met een met een stalen trap bereikbare vliering van circa 150 m2:
      - waarde bij onderhandse verkoop en oplevering vrij van huur en gebruik: € 190.000,--;
      - executiewaarde bij vrije oplevering wordt geschat op: € 152.000,--.
      De vliering, waarvan in het taxatierapport van [makelaar/taxateur geïntimeerden] sprake is, is door [geïntimeerden] geplaatst nadat het voorkeursrecht was verleend.
    
    
    
      4.1.7. Bij brief van 16 november 2009 (prod. 6 bij brief van 29 juli 2010 van de advocaat van [geïntimeerden] aan de rechtbank) schrijft de advocaat van [appellanten] aan de advocaat van [geïntimeerden], voor zover thans van belang, als volgt:
      “(…)
      Cliënten zijn op grond van de door hun makelaar, de heer [makelaar appellanten], gepleegde taxatie van mening dat een bedrag van € 190.000 een te hoog bedrag is. Van mijn cliënten vernam ik dat er rechtstreeks overleg zou hebben plaats gevonden tussen de makelaar van uw cliënt, de heer [makelaar/taxateur geïntimeerden], en de heer [makelaar appellanten] waarbij aan de orde zou zijn gekomen het bedrag dat volgens de heer [makelaar appellanten] het pand maximaal waard zou zijn. Mijn cliënten hebben de bereidheid om het pand met inachtneming van het door de heer [makelaar appellanten] aangegeven bedrag in eigendom te verwerven voor een bedrag van € 140.000 inclusief BTW onder het gebruikelijke voorbehoud van financiering met levering van het pand per 1 maart 2010, te leveren vrij van huur en ontruimd. Ten aanzien van de in het pand aangebrachte vliering dient dan nog het voorbehoud te worden gemaakt dat cliënten zich er van willen overtuigen dat de vliering voldoet aan daaraan te stellen eisen.
    
    
    
      Vormt dit een basis voor partijen om  zaken met elkaar te doen?
      (…)”
    
    
    4.1.8. Bij beschikking van 18 november 2009, overgelegd als productie 19 bij inleidende dagvaarding, heeft de kantonrechter te Tilburg op verzoek van [geïntimeerden] de heer B.A.C. van de Water, registertaxateur, benoemd tot deskundige ter waardering van de onroerende zaak. 
    
    
      4.1.9. In het taxatierapport d.d. 7 december 2009, overgelegd als productie 20 bij inleidende dagvaarding, komt de deskundige Van de Water tot de volgende waarderingen, waarbij hij rekening houdt met de aanwezigheid van een entresol (vliering):
      - onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik: € 170.000,--;
      - executiewaarde vrij van huur en gebruik: € 135.000,--.
    
    
    
      4.1.10. Bij brief van 24 december 2009 (prod. 7 bij brief van 29 juli 2010 van de advocaat van [geïntimeerden] aan de rechtbank Breda) schrijft de advocaat van [appellanten] aan de advocaat van [geïntimeerden]:
      “(…)
      Onder verwijzing naar uw faxbericht in bovenstaande zaak van heden deel ik u het volgende mede. Inmiddels mocht ik van de heer Van de Water ontvangen zijn taxatierapport. De heer [makelaar appellanten] [makelaar van [appellanten]; hof] liet mij weten dat hij aanwezig is geweest bij een bespreking met de heer Van de Water en de makelaar van uw cliënten en dat tijdens die bespreking met zoveel woorden aan de orde zou zijn gesteld dat de koopprijs van het bedrijfspand exclusief het daarin aanwezige bordes (de eerste verdiepingvloer die in het pand is aangebracht) een bedrag van € 155.000,-- zou bedragen.
      (…)
      Aanpassing van het rapport van Van de Water is wat mij betreft niet noodzakelijk.
      (…)”
    
    
    
      4.1.11. Bij brief van 27 januari 2010 (onder meer prod. 21 bij inl. dagv.) schrijft de advocaat van [geïntimeerden] aan [appellanten] onder meer als volgt:
      “(…)
      De taxatie van deze derde deskundige heeft u ontvangen. Uw advocaat heeft die ontvangst bij brief van 24 december jl. bevestigd. Sedert die datum hebben cliënten niets meer van u vernomen. U heeft  derhalve geen gebruik gemaakt van uw voorkeursrecht tot koop en dit voorkeursrecht is dan ook komen te vervallen. (…)”
    
    
    
      4.1.12. Bij brief van 21 juni 2010 (prod. 9 bij brief van 29 juli 2010 van de advocaat van [geïntimeerden] aan de rechtbank Breda) schrijft makelaar [makelaar/taxateur geïntimeerden] aan de heer [geïntimeerden]:
      “(…)
      Wij hebben op 2 december 2009 op het kantoor van Van de Water Makelaardij te [plaats] een gesprek gehad waarbij aanwezig de heer B.A.C. van de Water inzake het pand aan [straatnaam][huisnummer] te [plaats]. Bij dit overleg over de waardes van het pand was tevens aanwezig de heer [makelaar appellanten] van [makelaar appellanten] Makelaardij en Verzekeringen te [plaats].
    
    
    
      Wij zijn het samen eens geworden over de waardes. De heer van de Water heeft het rapport toen verder afgewerkt.
      (…)”
    
    
    4.1.13. [appellanten] heeft de onroerende zaak niet gekocht.
    
    
      4.2. [geïntimeerden] heeft in eerste aanleg bij exploot van 19 maart 2010 [appellanten] gedagvaard voor de kantonrechter te Breda en gevorderd, zakelijk weergegeven:
      I. te verklaren voor recht dat het voorkeursrecht tot koop ex artikel 7f van de leveringsakte van 13 april 2006 is komen te vervallen, althans dat [appellanten] zijn rechten uit hoofde van het voorkeursrecht heeft verwerkt, althans dat het beroep van [appellanten] op dit voorkeursrecht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is;
      II. [appellanten] hoofdelijk te veroordelen aan [geïntimeerden] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de door [geïntimeerden] geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet en vermeerderd met de wettelijke rente;
      III. met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.
    
    
    4.3. Bij vonnis waarvan beroep heeft de rechtbank de gevorderde verklaring voor recht toegewezen. De verwijzing naar de schadestaatprocedure werd afgewezen. [appellanten] werd als partij die in het ongelijk is gesteld, in de proceskosten veroordeeld.
    
    4.4. [appellanten] is het met dat vonnis niet eens en is daarvan tijdig in hoger beroep gekomen. 
    
    4.5. Het hof stelt voorop dat waar in het navolgende de uitleg aan de orde is van artikel 7 van de in rechtsoverweging 4.1.2 vermelde notariële akte, waarin partijen hun afspraken ten aanzien van het voorkeursrecht van koop hebben vastgelegd, de rechter de betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst moet vaststellen aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uit een en ander volgt dat redelijkheid en billijkheid hierbij een rol spelen (vergelijk HR 12 januari 2001, NJ 2001, 199).
    
    4.6.1. In eerste aanleg heeft [appellanten] het verweer gevoerd dat [geïntimeerden] en hij de afspraak hadden gemaakt dat de onroerende zaak de eerste vijf jaar na het verlenen van het voorkeursrecht niet door [geïntimeerden] te koop zou worden aangeboden. De rechtbank heeft geoordeeld dat [appellanten] zijn recht om dit verweer te voeren heeft verwerkt, heeft dit verweer verworpen en het bewijsaanbod van [appellanten] gepasseerd. De eerste en de tweede grief zijn tegen dit oordeel gericht.
    
    4.6.2. In zijn toelichting op de eerste grief stelt [appellanten] dat zijn verweer dat [geïntimeerden] en hij de afspraak hadden gemaakt dat de onroerende zaak de eerste vijf jaar na het verlenen van het voorkeursrecht niet door [geïntimeerden] te koop zou worden aangeboden, heeft te gelden als een primair verweer. Voor zover [appellanten] daarmee beoogt te stellen dat de rechtbank eerst dit verweer van [appellanten] had dienen te beoordelen alvorens het beroep van [geïntimeerden] op rechtsverwerking te bespreken, gaat deze stelling naar het oordeel van het hof niet op. Ook al heeft het beroep van [appellanten] op de door hem gestelde afspraak te gelden als een primair verweer, dan dient in het kader van de beoordeling van dit verweer ook het door de wederpartij gedane beroep op rechtsverwerking te worden besproken.
    
    4.6.3. Blijkens de toelichting op de eerste en de tweede grief bestrijdt [appellanten] dat hij zijn recht zou hebben verwerkt om zich te beroepen op de door hem gestelde afspraak, aangezien hij zich reeds door middel van de brief van zijn advocaat van 14 januari 2008 aan [appellanten] (zie rechtsoverweging 4.1.3) op deze afspraak heeft beroepen. 
    
    4.6.4. Het hof stelt allereerst vast dat in genoemde brief niet wordt verwezen naar een afspraak tussen partijen, maar naar een door [geïntimeerden] aan [appellanten] gedane mededeling dat hij gedurende vijf jaar niet zou overgaan tot vervreemding van het aan hem verblijvende gedeelte van het perceel vermeld in rechtsoverweging 4.1.1. Het hof gaat er in het navolgende veronderstellenderwijs vanuit dat partijen inderdaad de door [appellanten] gestelde afspraak hebben gemaakt, dan wel dat er sprake is geweest van een eenzijdige mededeling van [geïntimeerden] aan [appellanten], zoals in de genoemde brief van 14 januari 2008 verwoord, waarbij het hof aanneemt dat het rechtsgevolg van deze mededeling is dat [appellanten] destijds [geïntimeerden] tot nakoming kon aanspreken.
    
    
      4.6.5. Het hof acht allereerst van belang dat [appellanten] de brief van [geïntimeerden] van 10 juli 2008, waarin laatstgenoemde aan [appellanten] vraagt of deze van zijn voorkeursrecht gebruik wenst te maken (zie rechtsoverweging 4.1.4), in die zin heeft beantwoord dat hij ([appellanten]) inderdaad van zijn voorkeursrecht gebruik wenste te maken. [appellanten] heeft dit zonder enig voorbehoud te maken aan [geïntimeerden] meegedeeld en heeft daaraan toegevoegd dat hij binnen één maand de vraagprijs en gewenste leveringsdatum wenste te vernemen.
      Relevant acht het hof voorts dat [appellanten] vervolgens een makelaar, in de persoon van de heer [makelaar appellanten], in de arm heeft genomen. Het hof verwijst daartoe naar de brief van de advocaat van [appellanten] aan de advocaat van [geïntimeerden] van 16 november 2009 (zie rechtsoverweging 4.1.7). Blijkens deze brief heeft makelaar [makelaar appellanten] de onroerende zaak voor [appellanten] getaxeerd en was [appellanten] op grond van deze taxatie van mening dat de door [geïntimeerden] genoemde vraagprijs van € 190.000,--, kennelijk gebaseerd op de taxatie van de door [geïntimeerden] ingeschakelde makelaar [makelaar/taxateur geïntimeerden], te hoog was. In de zojuist genoemde brief schrijft de advocaat van [appellanten] met zoveel woorden dat [appellanten] bereid is om de onroerende zaak in eigendom te verwerven voor een bedrag van € 140.000,-- inclusief BTW, onder het gebruikelijke voorbehoud van financiering met levering van het pand per 1 maart 2010, vrij van huur en ontruimd. Ook hier blijkt niet van enig door [appellanten] gemaakt voorbehoud in die zin dat het aanbod door [appellanten] subsidiair werd gedaan en hij zich primair heeft beroepen op de door hem in deze procedure gestelde en in de brief van 14 januari 2008 bedoelde afspraak.
      Nadat de registertaxateur B.A.C. van de Water door de kantonrechter bij beschikking van 
      18 november 2009 was benoemd tot deskundige ter waardering van de onroerende zaak, is - blijkens de brief van de advocaat van [appellanten] van 24 december 2009 (zie rechtsoverweging 4.1.10) aan de advocaat van [geïntimeerden] - de makelaar van [appellanten], [makelaar appellanten], aanwezig geweest bij een bespreking met de door de kantonrechter benoemde deskundige Van de Water en de makelaar van [geïntimeerden]. Tijdens die bespreking zou aan de orde zijn gesteld dat de koopprijs exclusief de vliering € 155.000,-- zou bedragen. Uit deze brief blijkt niet dat tijdens de genoemde bespreking door de makelaar van [appellanten], [makelaar appellanten], een voorbehoud is gemaakt, in die zin dat [appellanten] [geïntimeerden] primair wenste te houden aan de volgens [appellanten] met [geïntimeerden] gemaakte afspraak dat de onroerende zaak de eerste vijf jaar na het verlenen van het voorkeursrecht niet door [geïntimeerden] te koop zou worden aangeboden. Een dergelijk voorbehoud wordt in de brief van 24 december 2009 ook door de advocaat van [appellanten] niet gemaakt. Integendeel, deze schrijft dat aanpassing van het rapport van Van de Water wat hem betreft niet noodzakelijk is.
      Uit het voorgaande volgt dat de advocaat van [appellanten] in de brief van 14 januari 2008 weliswaar een beroep heeft gedaan op deze afspraak, maar toen circa een half jaar later [geïntimeerden] aan [appellanten] de vraag stelde of hij van zijn voorkeursrecht gebruik wenste te maken, heeft [appellanten] deze vraag zonder enig voorbehoud positief beantwoord en is hij mede door tussenkomst van de door hem ingeschakelde makelaar [makelaar appellanten] met [geïntimeerden] het onderhandelingstraject ingegaan. Uit niets blijkt, en dit is door hem overigens ook niet gesteld, dat [appellanten] in de anderhalf jaar gedurende welke partijen met elkaar in onderhandeling waren over de koopprijs, op enig moment jegens [geïntimeerden] een beroep heeft gedaan op de door [appellanten] thans in deze procedure gestelde afspraak. Onder deze omstandigheden had [geïntimeerden] erop mogen vertrouwen dat, zo de door [appellanten] gestelde afspraak zou zijn gemaakt - [geïntimeerden] betwist dat gemotiveerd -, [appellanten] in rechte daarop geen beroep meer zou doen. Nu [appellanten] dat wèl heeft gedaan, heeft de rechtbank naar het oordeel van het hof terecht geoordeeld dat zulks naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [appellanten] heeft derhalve zijn recht verwerkt om zich op deze afspraak te beroepen. Aan het door [appellanten] met betrekking tot de gestelde afspraak/mededeling gedane bewijsaanbod gaat het hof daarom voorbij. De eerste en de tweede grief falen dan ook.
    
    
    4.7.1. Met de derde grief komt [appellanten] op tegen het oordeel van de rechtbank dat hij niet heeft betwist dat hij de onroerende zaak niet binnen de in artikel 7d van de in rechtsoverweging 4.1.2 genoemde notariële akte heeft afgenomen. [appellanten] stelt zich op het standpunt dat tussen partijen niet sprake is geweest van een situatie als bedoeld in de artikelen 7a tot en met 7c van de notariële akte.
    
    4.7.2. Naar het oordeel van het hof moet de verhouding tussen partijen materieel gezien omstreeks de jaarwisseling 2009/2010 gelijk worden gesteld aan de situatie verwoord in de artikelen 7a tot en met 7c van de notariële akte vermeld in rechtsoverweging 4.1.2. Immers, bij brief van 10 juli 2008 heeft [geïntimeerden] aan [appellanten] zijn voornemen tot vervreemding van de onroerende zaak kenbaar gemaakt, waarna laatstgenoemde bij brief van 8 augustus 2008 aan [geïntimeerden] heeft meegedeeld dat hij van zijn voorkeursrecht gebruik wenste te maken. Daarop heeft [geïntimeerden] ter bepaling van de koopprijs makelaar [makelaar/taxateur geïntimeerden] ingeschakeld en heeft [appellanten] zich op zijn beurt tot makelaar [makelaar appellanten] gewend. Toen partijen, daar de onroerende zaak door de beide makelaars verschillend werd getaxeerd, over de koopprijs niet tot overeenstemming konden komen, heeft de kantonrechter te Tilburg op verzoek van [geïntimeerden] de registertaxateur B.A.C. van de Water tot deskundige benoemd ter waardering van de onroerende zaak. Uit de brief van 24 december 2009 van de advocaat van [appellanten] (zie rechtsoverweging 4.1.10) en de brief van 21 juni 2010 van de makelaar van [geïntimeerden] (zie rechtsoverweging 4.1.12) volgt dat beide makelaars in konden stemmen met de door de deskundige Van de Water getaxeerde waarde. Daarmee is in de kern genomen voldaan aan de bepalingen 7a, 7b en 7c van de notariële akte, zodat de rechtbank vervolgens terecht heeft beoordeeld of [appellanten] overeenkomstig artikel 7d  van het voorkeursrecht tot koop gebruik heeft gemaakt. Vaststaat dat [appellanten] niet binnen de in die bepaling genoemde termijn heeft afgenomen, zodat de rechtbank terecht tot de slotsom is gekomen dat het voorkeursrecht is vervallen. De derde grief faalt derhalve eveneens.
    
    4.8. Met de vierde grief klaagt [appellanten] erover dat de rechtbank heeft miskend dat het object van de koop niet vaststond. Naar het oordeel van het hof behoeft deze grief, nu de derde grief faalt, geen afzonderlijke behandeling.
    
    
    4.9. De rechtbank heeft in het bestreden vonnis het verweer van [appellanten] verworpen dat de koopprijs niet op de voorgeschreven wijze zou zijn bepaald. De vijfde grief is tegen dit oordeel gericht. Volgens [appellanten] is de koopprijs niet vastgesteld overeenkomstig artikel 7b van de in rechtsoverweging 4.1.2 vermelde notariële akte. Het hof verwerpt ook deze grief, nu de koopprijs wel degelijk is vastgesteld overeenkomstig artikel 7b van de notariële akte. Zowel [geïntimeerden] als [appellanten] hebben ieder een deskundige in de arm genomen ter bepaling van de koopprijs. Toen deze beide deskundigen niet tot overeenstemming konden komen over de koopprijs en zij kennelijk evenmin overeenstemming konden bereiken over de benoeming van een derde deskundige, heeft de kantonrechter te Tilburg een derde deskundige benoemd. Daarmee is voldaan aan artikel 7b van de notariële akte, zodat de rechtbank terecht het verweer heeft verworpen dat de koopprijs niet op de voorgeschreven wijze zou zijn bepaald. Ook de vijfde grief faalt.
    
    4.10. [appellanten] heeft bij memorie van grieven nog opmerkingen gemaakt ten aanzien van een als zodanig door hem aangeduide ‘nieuwe ontwikkeling’. Het hof leest daarin geen grief, zodat op hetgeen [appellanten] op dit punt heeft opgemerkt, niet behoeft te worden ingegaan.
    
    4.11. Uit het voorgaande volgt dat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. [appellanten] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep verwezen. 
    
    5. De uitspraak
    
    Het hof:
    
    bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten aan de zijde van [geïntimeerden] tot aan deze uitspraak worden begroot op € 284,-- aan verschotten en € 1.341,-- aan salaris advocaat;
    
    verklaart dit arrest wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. M.J.H.A. Venner-Lijten, E.A.G.M. Waaijers en C.A.M. Walsteijn en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 24 juli 2012.