ECLI:NL:GHAMS:2012:BW1466, Gerechtshof Amsterdam, 21-02-2012, 200.083.811-01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2012-02-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Opzegging wegens dringend eigen gebruik. Gebruik noodzakelijk voor verzorging van meerderjarige autistische zoon. Belangenafweging. Reëel perspectief op andere passende woonruimte.

zaaknummer 200.083.811/01
      21 februari 2012
    
    
    
    
    
      GERECHTSHOF AMSTERDAM
      TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
    
    
    
    ARREST
    
    
    in de zaak van:
    
    
      	[APPELLANTE], 
          wonende te [woonplaats],
      	APPELLANTE,
      	advocaat: mr. F.T. Panholzer te Amsterdam,
    
    
    
    	t e g e n
    
    
    
      	[GEÏNTIMEERDE],
      	wonende te [woonplaats],
      	GEÏNTIMEERDE,
      	advocaat: mr. J.J. [geïntimeerde] te Amsterdam.
    
    
    
    
    1. Het geding in hoger beroep
    
    De partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.
    
    1.1. Bij dagvaarding van 28 februari 2011 is [appellante] in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector Kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 30 november 2010, in deze zaak onder rolnummer CV 09-21279 gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en haar als gedaagde, alsmede van de daaraan voorafgaande tussenvonnissen van 22 september 2009, 12 januari 2010 en 27 april 2010. Bij exploot van 2 maart 2011 heeft [geïntimeerde] [appellante] vervroeging van de roldatum aangezegd;
    
    1.2. [appellante] heeft bij memorie vijf grieven aangevoerd en daarbij een productie in het geding gebracht, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis van 30 november 2010 (en zo nodig de vonnissen van 12 januari 2010 en 27 april 2010) zal vernietigen en de vordering van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties. 
    
    1.3. Daarop heeft [geïntimeerde] geantwoord en daarbij producties in het geding gebracht en bewijs aangeboden, met conclu¬sie, kort gezegd, dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden eindvonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding.
    
    1.4. De partijen hebben de zaak op 9 januari 2012 doen bepleiten, beiden aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities. Bij die gelegenheid is door [appellante] nog een een tweetal – op voorhand toegezonden – producties in het geding ge¬bracht. Verder zijn door partijen inlichtingen verschaft.
    
    1.5. Ten slotte is arrest gevraagd op de stukken van beide instanties.
    
    
    2. Feiten
    
    De kantonrechter heeft in het vonnis van 12 januari 2010 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daaromtrent bestaat geen geschil zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
    
    
    3. Beoordeling
    
    
      3.1 [appellante] huurt van [geïntimeerde] de woning [adres] te [A.]. Deze woning is gelegen op de eerste verdieping van het pand [adres]. [appellante] is 66 jaar en heeft een bruto-inkomen van € 15.526,- per jaar (AOW en een klein pensioen). De door haar te betalen huur bedraagt € 232,28 per maand. Zij woont sinds 1974 aan de [adres], sinds 1991 in het gehuurde.
      [geïntimeerde] is 65 jaar en woont sinds 1986 in het pand [adres] [nummer]. In 2006 hebben zijn echtgenote en hij de gelegenheid gekregen het pand te kopen. Het pand is toen eigendom geworden van zijn echtgenote, die in 2007 is overleden. De zoons van [geïntimeerde] zijn thans eigenaar van het pand; [geïntimeerde] heeft het vruchtgebruik. [geïntimeerde] bewoont met zijn zoon [Y.] (thans 18 jaar oud) het souterrain en de begane grond. In het door hem bewoonde gedeelte van het pand oefent [geïntimeerde] tevens zijn advocatenpraktijk uit. Hij heeft daartoe een kantoorruimte ingericht in de alkoof op de begane grond. [geïntimeerde]’s zoon [W.] (thans 20 jaar oud) heeft een autistische stoornis en woont sinds augustus 2008 in een instelling voor begeleid wonen in [L.]. [geïntimeerde] is benoemd tot curator over [W.]. 
      De tweede en derde verdieping van het pand vallen in de geliberaliseerde sector en worden verhuurd aan expats. 
    
    
    3.2. Bij brief van 19 februari 2009 heeft [geïntimeerde] [appellante] de huur opgezegd tegen 1 september 2009, op de grond dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. [appellante] heeft niet in de huuropzegging bewilligd, waarna [geïntimeerde] de onderhavige procedure aanhangig heeft gemaakt, strekkende tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming. 
    
    3.3. De kantonrechter heeft bij vonnis van 22 september 2009 een comparitie gelast – waarna op 23 november 2009 een comparitie en tevens een descente hebben plaatsgevonden – en vervolgens bij vonnis van 12 januari 2010 de zaak naar de rol verwezen voor nadere inlichtingen. Bij vonnis van 27 april 2010 heeft hij wederom een comparitie gelast. Bij eindvonnis van 30 november 2010 heeft de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen en de datum waarop de huurovereenkomst eindigt en de ontruimingsdatum bepaald op 1 december 2011. De kantonrechter heeft daartoe, verkort weergegeven, het volgende overwogen. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat hij zelf – met behulp van derden - voor [W.] wil zorgen en dat daartoe noodzakelijk is dat hij meer ruimte krijgt. Hij wil op de etage die thans door [appellante] wordt bewoond twee kamers voor [W.] en [Y.] creëren en tussen de beletage en de eerste verdieping een trap laten aanleggen. De gemeente heeft reeds een vergunning tot samenvoeging afgegeven. Het belang van [geïntimeerde] is duidelijk. Het is niet aan de kantonrechter te beslissen dat [geïntimeerde] in de zorg voor [W.] op een andere manier zal hebben te voorzien, bijvoorbeeld door hem te plaatsen in een situatie van begeleid wonen. Dat betekent in principe dat, zo de verzorging van [W.] meebrengt dat daartoe noodzakelijk is de eerste verdieping bij de woning van [geïntimeerde] te trekken, dit als dringend eigen gebruik is aan te merken. De kantonrechter volgt [geïntimeerde] in zijn stellingen dat dit uitgangspunt rechtvaardigt dat de eerste verdieping bij de woning van [geïntimeerde] wordt getrokken. Het voeren van een kantoor in een alkoof is niet langer van [geïntimeerde] te vergen. Dat hij ervoor kiest kantoor aan huis te houden om zo de kosten te beperken en meer aandacht aan [W.] te kunnen besteden, is een te respecteren belang. Bovendien is slapen in het souterrain, dat kennelijk niet te beschermen is tegen onderlopen bij overvloedige regenval, niet van hem te vergen. Een eventueel vertrek van [Y.] uit de woning kan nog jaren duren en, al ware dat anders, als [geïntimeerde] zowel in de woning wil wonen en werken en in de verzorging en begeleiding van [W.] voorzien, verdient verre de voorkeur dat kantoor en wonen gescheiden blijven en in het souterrain niet hoeft te worden geslapen. Bovendien is, naarmate [W.] ouder wordt, enige afstand tussen vader en zoon wel wenselijk. Met betrekking tot de mogelijkheid van verhuizing van [appellante] naar de tweede verdieping – verhuizing van [W.] naar de tweede verdieping acht de kantonrechter geen oplossing omdat veel van de voordelen die het wonen van [W.] op de eerste verdieping heeft daarmee verdwijnen – laat het exploitatie-overzicht duidelijk zien dat een kostendekkende exploitatie slechts valt te bereiken wanneer [appellante] ook voor de tweede verdieping een aanzienlijk hogere huur gaat betalen, wellicht wel het dubbele of meer dan zij thans betaalt. Dat acht de kantonrechter gelet op haar inkomenspositie niet reëel. De kantonrechter is er op basis van de overgelegde documentatie van overtuigd dat [appellante] binnen afzienbare tijd andere passende woonruimte binnen de door haar aangeduide zone kan verkrijgen. De kantonrechter is zich ervan bewust dat het [appellante] niet makkelijk zal vallen te verhuizen, maar kan na afweging van alle belangen niet tot een andere beslissing komen.  
    
    3.4. De grieven van [appellante] richten zich tegen de beslissing van de kantonrechter en de gronden waarop deze berust. Voorafgaand aan de grieven heeft [appellante] benadrukt welk belang zij hecht aan de woning en de buurt en hoezeer zij daarmee is vergroeid. Het hof stelt voorop dat het het belang van [appellante] bij behoud van haar woning onderkent.
    
    3.5. Met haar eerste grief keert [appellante] zich tegen de overweging van de kantonrechter dat het niet aan hem is te beslissen of [geïntimeerde] al dan niet zelf voor [W.] zou moeten zorgen. Volgens [appellante] is er een aantal aanwijzingen dat het niet verstandig zou zijn als [W.] aan de [adres] [nummer] zou gaan wonen. Hieromtrent geldt het volgende.
    
    3.6. De wens van [geïntimeerde] om zelf de zorg voor [W.] op zich te nemen is invoelbaar en te respecteren en zijn voornemen om dit te doen is niet van dien aard dat de kans van slagen daarvan op voorhand als onrealistisch moet worden aangemerkt dan wel als zo weinig realistisch dat deze wens in dit verband relevantie ontbeert. Het belang van [geïntimeerde], als vader en inmiddels ook als curator van [W.], om [W.] (permanent) aan de [adres] [nummer] te huisvesten, is daarmee gegeven. In de door [geïntimeerde] gemaakte afweging kan het hof verder niet treden. 
    
    3.7. Het hof onderschrijft het uitgangspunt van de kantonrechter dat als de verzorging van [W.] noodzakelijk maakt over de eerste verdieping te beschikken, dit moet worden aangemerkt als het dringend nodig hebben van deze verdieping door [geïntimeerde] voor eigen gebruik. 
    
    3.8. [appellante] heeft nog twijfels geuit over het daadwerkelijke voornemen van [geïntimeerde] [W.] naar de [adres] te doen verhuizen. Het hof acht geen concrete aanwijzingen aanwezig aan dit voornemen te twijfelen. Daarbij komt dat [geïntimeerde] heeft aangeboden – en dit aanbod heeft hij ter zitting herhaald – een hoge boete te betalen als zou blijken dat hij de huidige woning van [appellante] als appartement zou verhuren. Dat mogelijk is dat de feitelijke situatie zich anders zal ontwikkelen dan [geïntimeerde] voor ogen staat, doet geen afbreuk aan het belang dat hij thans heeft bij het realiseren van geschikte huisvesting voor [W.] aan de [adres], met dien verstande dat daarbij het bepaalde in artikel 7:299 BW niet uit het oog mag worden verloren. Uit het vorenstaande volgt dat de eerste grief faalt. 
    
    3.9. De grieven 2 en 3 hebben betrekking op de vraag of gebruik van de eerste verdieping noodzakelijk is voor de verzorging van [W.] dan wel of er, uitgaande van verblijf van [W.] in het pand [adres] [nummer], een reële andere oplossing voorhanden is. Met haar tweede grief keert [appellante] zich tegen de overwegingen van de kantonrechter dat van [geïntimeerde] niet kan worden gevergd in het souterrain te slapen en kantoor te voeren in een alkoof. Ook het hof acht dit ongewenste situaties. [appellante] heeft aangevoerd dat [geïntimeerde] de lekkages in het souterrain moet laten herstellen. Volgens [geïntimeerde] gaat het echter niet om lekkages, maar om overstromingen en zijn kelders en souterrains in [A.] daar bij extreme regenval in het algemeen vatbaar voor, waarbij komt dat zijn pand extra vatbaar is omdat de afvoer, die in de gewapend betonnen vloer van het souterrain is weggewerkt, waarschijnlijk niet voldoende verval heeft. Hiertegenover heeft [appellante] onvoldoende aangevoerd waaruit volgt dat het probleem kan worden opgelost door redelijkerwijs van [geïntimeerde] te verlangen reparatiewerkzaamheden. Los van het vorenstaande geldt echter dat het hof, ook als de huidige functies van souterrain en alkoof ongewijzigd zouden blijven, verblijf van [W.] in de huidige woonruimte van [geïntimeerde] geen reële oplossing acht. [geïntimeerde] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de specifieke situatie van [W.] en de verhouding tussen zijn beide zoons enige afstand (zij het dat [W.] wel “binnen handbereik” dient te blijven) en privacy onontbeerlijk doen zijn. Vergelijking met een regulier huishouden van drie personen, zoals [appellante] bij pleidooi heeft aangevoerd, gaat daarom niet op. Ook de tweede grief kan niet slagen. 
    
    3.10. Ditzelfde geldt voor de derde grief van [appellante], die betrekking heeft op de mogelijkheid voor [appellante] om te verhuizen naar een hogere verdieping van het pand. Volgens [appellante] was het financieel mogelijk geweest, ook bij haar huidige huur, haar de vierde verdieping aan te bieden, die in maart 2011 leeg is gekomen. Partijen hebben in dit verband uitvoerig gediscussieerd over de financiële situatie van [geïntimeerde]. De cijfers die [appellante] heeft aangedragen, bieden tegenover hetgeen [geïntimeerde] daartegenover heeft gesteld echter onvoldoende aanknopingspunten om te oordelen dat het verhuren van een van de bovenliggende etages aan [appellante] voor een huurprijs die [appellante] kan betalen een reële optie is. 
    
    3.11. Met haar vierde grief verwijt [appellante] [geïntimeerde] zelf een sturende rol te hebben gespeeld bij het doen ontstaan van de dringende noodzaak tot eigen gebruik. De grief faalt. Het opzeggen van de huur van het kantoor aan de Oude Schans was in de gegeven omstandigheden te billijken. Dat bij verblijf van [W.] in een begeleid wonen instelling in [A.] de dringende noodzaak zich niet had voorgedaan is zuiver speculatief en de keuze van [geïntimeerde] voor [L.] kan hem in ieder geval niet worden tegengeworpen. De vraag of [geïntimeerde] te veel wil door zijn praktijk uit te bouwen, kan gelet op de belangen van [geïntimeerde] bij gebruik van de eerste verdieping, zoals onder 3.9 overwogen, onbeantwoord blijven. 
    
    3.12. Ten slotte faalt ook de vijfde grief, waarmee [appellante] zich keert tegen de door de kantonrechter uitgesproken overtuiging dat [appellante] andere passende woonruimte binnen de door haar aangeduide zone kan verkrijgen. Ook het hof gaat er - mede in het licht van de de door [geïntimeerde] overgelegde gegevens - vanuit dat [appellante], gelet op haar leeftijd en woonhistorie, een reëel perspectief heeft op andere passende woonruimte binnen afzienbare tijd. Niet nodig is dat reeds thans een concrete woning kan worden aangewezen. Het hof heeft voorts in aanmerking genomen dat niet alleen woningen die wat buurt en historie betreft vergelijkbaar zijn met de huidige woning van [appellante] als passende woonruimte zijn te beschouwen. 
    
    3.13. Slotsom is dat de grieven geen succes hebben. Ook het hof komt tot het oordeel dat [geïntimeerde] het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, voortzetting van de huurovereenkomst niet kan worden gevergd en dat voldoende is gebleken dat [appellante] andere passende woonruimte kan verkrijgen. Dit leidt ertoe dat het bestreden eindvonnis zal worden bekrachtigd, met dien verstande dat de datum van het einde van de huurovereenkomst en van de ontruiming nader zal worden bepaald op 1 september 2012. Ook in hoger beroep zal de door [geïntimeerde] in dat verband verzochte uitvoerbaarverklaring bij voorraad niet worden uitgesproken, nu het bepaalde in art. 7:295 lid 1 BW zich daartegen verzet. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep. 
    
    
    4. Beslissing
    
    Het hof:
    
    bekrachtigt het vonnis van 30 november 2010, waarvan beroep, met dien verstande dat de onder I en II van het dictum vermelde datum van 1 december 2011 nader wordt bepaald op 1 september 2012;
    
    verwijst [appellante] in de proceskosten in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerde]  gevallen, op € 284,- aan verschotten en € 2.682,- aan salaris;
    
    verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, M.M.M. Tillema en E.M. Polak en in het openbaar uitgesproken op 21 februari 2012 door de rolraadsheer.