ECLI:NL:RBMID:2004:AR5117, Rechtbank Middelburg, 13-10-2004, 552/2000
Rechtbank Middelburg — Uitspraak 
Datum: 2004-10-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eiser is eigenaar van een vakantiehuis. Gedaagde is een stichting die eigenaar is van de grond die t.b.v. eiser in erfpacht is uitgegeven. Het gesdchil gaat over de verhoging van de canon. Wie is daartoe gevoegd en wat is de grondslag voor de verhoging. Besluit tot herziening is door bestuur bevoegd genomen en niet in strijd met de doelstelling van de stichting. Criterium voor verhoging van de canon te vinden in de Algemene Voorwaarden van de stichting; de jaarlijkse grondexploitatie-rekening van het complex.

RECHTBANK MIDDELBURG
      Sector civiel recht
    
    
    Vonnis van 13 oktober 2004 in de zaak van:
    
    rolnr: 552/00
    
    
      (naam eiser),
      wonende te (woonplaats),
      eiser,
      procureur: mr. C.J. IJdema,
    
    
    tegen:
    
    
      de stichting Renesse (hierna: de Stichting),
      gevestigd te Renesse, gemeente Schouwen-Duiveland,
      gedaagde,
      procureur: mr. N.H. van Everdingen.
    
    
    1. Het verloop van de procedure
    
    
      De volgende processtukken zijn gewisseld:
      - conclusie van eis overeenkomstig de dagvaarding;
      - conclusie van antwoord;
      - conclusie van repliek tevens akte houdende vermeerdering van eis;
      - akte houdende uitlating vermeerdering van eis;
      - conclusie van dupliek (met producties);
      - akte uitlating producties.
    
    
    2. De feiten
    
    2.1. Eiser is eigenaar van een vakantiehuis, gelegen aan de (adres + plaatsnaam). De Stichting is eigenares van het terrein (complex B) waarvan de kavel grond waarop dit huis is gebouwd, onderdeel uitmaakt. De kavel is in 1963 aan eiser in erfpacht gegeven. De erfpacht loopt af op 31 december 2044.
    
    
      2.2. De statuten van de Stichting, zoals deze in 1995 (en sedert 15 januari 1991) luidden, be-vatten, voor zover hier van belang, de navolgende bepaling:
      “Artikel 2
      De stichting heeft ten doel het beheer en de exploitatie van terreinen en gebouwen, in het bijzonder bestemd voor recreatieve doeleinden, gelegen in de gemeente Westerschouwen, overeenkomstig de goedgekeurde bestemmingsplannen. Zij zal binnen het kader van dit doel het te voeren beleid, zoveel mogelijk afstemmen op het gemeentelijk beleid. Het streven naar een sluitende exploitatie blijft daarbij in zijn algemeenheid voorop staan.
      De stichting trachthaar doel te bereiken door:
      - het in eigendom of erfpacht hebben en verkrijgen van objecten, welke aan de recreatie dienstbaar zijn en de exploitatie daarvan, waaronder begrepen het vestigen van zakelijke rechten;
      - alle overige wettige middelen, die het doel kunnen bevorderen.”
    
    
    
      2.3. Op de erfpacht zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden voor uitgifte van erfpacht, hierna: de Voorwaarden, welke, voor zover voor het navolgende van belang, luiden als volgt:
      “Artikel 1
      1 In 1971 en telkens na twaalf jaren kunnen partijen op verzoek van de meest gerede hunner in overleg treden nopens herziening van de canon met betrekking tot de volgende twaalf jaar, voor het eerst voor de periode 1 januari 1972 tot en met 31 december 1983.
      Indien daarvoor geen overeenstemming wordt bereikt, zal het bedrag van de canon worden bepaald door drie deskundigen, waarvan één zal worden benoemd door elk der partijen en de derde door de door beide partijen benoemden, of, zo daarover geen overeenstemming wordt verkregen, op verzoek van de meest gerede partij, door de ter plaatse bevoegde kantonrechter.
      2 Partijen aanvaarden als bindende grondslag voor de taxatie dat de jaarlijkse grondexploitatie-rekening van het complex der Stichtingsgronden, waarvan het onderhavige erfpachtperceel deel uitmaakt, met verlies noch met winst voor de Stichting zal sluiten.
      3 Als lasten behorende tot de grondexploitatie-rekening, bedoeld in het vorige lid worden naast normale lasten, die volgens goed koopmansgebruik op het betreffende complex dienen te drukken tevens aanvaard:
      a. rente en afschrijving van kapitaalinvesteringen ten behoeve van het betreffende complex gedaan;
      b. bedragen ter toevoeging aan of vorming van reserves, welke voor een doelmatig beheer van het onderhavige complex naar de mening van het bestuur der Stichting noodzakelijk zijn;
      c. een evenredig deel van de kosten van bestuur en beheer der Stichting, jaarlijks door het bestuur der Stichting per complex vast te stellen bij het afsluiten van het betreffende boekjaar.
      4 Ter uitvoering van het bepaalde in de vorige leden van dit artikel stellen partijen vast dat de onderhavige erfpacht betrekking heeft op het perceel van het Stichtingsterrein behorende tot het complex B.
      5 In afwijking van het gestelde in de vorige leden van dit artikel wordt bepaald dat de canon bij herziening nimmer zal kunnen dalen beneden het bedrag dat de werkelijke waarde van het in erfpacht uitgegeven perceel weergeeft, deze waarde alsdan zonodig te bepalen door de in het eerste lid van dit artikel bedoelde deskundigen.”
    
    
    2.4. Bij brief van 31 mei 1995 heeft de Stichting aan onder meer eiser bericht voornemens te zijn de canon voor complex B per 31 december 1995 te verhogen tot f.6,-- per m². Nadat overleg hierover tussen de Stichting en een aantal erfpachters, verenigd in de Vereniging Be-langenbehartiging Erfpachters complex B (hierna: de Vereniging), niet leidde tot overeen-stemming, is aan een drietal deskundigen gevraagd de hoogte van de canon te bepalen. In het scheidsrechterlijk vonnis van 1 juni 1999 hebben de deskundigen aangegeven dat en tot welke hoogte de canon kon worden verhoogd; voor een perceel als dat van eiser stelden zij een canon vast van f. 1.703,-- per jaar.
    
    2.5. Bij brief van 18 oktober 1999 heeft de Stichting aan eiser verzocht om betaling van de canon van f.1.703,-- per jaar, met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 1996. Zij verwijst daarbij naar voornoemd scheidsrechterlijk vonnis.
    
    2.6. Eiser heeft de Stichting laten weten zich niet gebonden te achten aan het scheidsrechter-lijk vonnis en niet akkoord te zijn met de verhoging van de canon; hij heeft de verhoogde ca-non niet betaald.
    
    3. Het geschil
    
    
      3.1. Eiser vordert, na vermeerdering van eis, dat de rechtbank:
      a) voor recht verklaart dat het besluit van het bestuur van de Stichting tot herziening van de canon op basis van art. 1 lid 5 van de Voorwaarden nietig is;
      b) voor recht verklaart dat voor de herziening van de erfpacht van de canon als bindende grondslag geldt dat de jaarlijkse grondexploitatie-rekening van complex B, met verlies noch met winst voor de Stichting zal sluiten en dat voor zover die grondslag zou nopen tot een daling van de canon, deze niet kan dalen beneden het bedrag dat de werkelijke waarde van het betrokken perceel op het moment van uitgifte weergeeft; 
      a) de Stichting – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeelt tot vergoeding € 1.000,--, zijnde door eiser nodeloos bij de kantonrechter gemaakte kosten, en
      d) de Stichting – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeelt in de proceskosten.
    
    
    
      3.2. Eiser stelt voorop dat, nu hij zich beroept op nietigheid van het besluit van de Stichting tot herziening van de canon en op schending van de onder 2.3 genoemde Voorwaarden en het geschil dus de toepassing en uitleg van een tussen partijen geldende contractsbepaling betreft, de gewone rechter bevoegd is van dit geschil kennis te nemen. 
      Hij stelt dat het onder 2.5 genoemde verzoek niet is gebaseerd op een bestuursbesluit (om het beleid om te zetten in een commercieel beleid). Zo er al zo’n besluit is (of het verzoek tot be-taling van de verhoogde canon als een besluit moet worden gezien), dan is dat besluit wegens strijd met de doelstelling van de Stichting dan wel bij gebreke van de in de Statuten vereiste goedkeuring van het besluit dan wel van de onderliggende begroting door de gemeenteraad en/of Gedeputeerde Staten op grond van art. 2:14 BW nietig, dan wel is zij in strijd met art. 2:285 lid 3 BW nu zij tot verboden winstuitkering (overeenkomstig de Statuten aan de ge-meente) zal leiden. 
      Voorts handelt de Stichting volgens eiser in strijd met art.1 lid 2 van de Voorwaarden door ten nadele van de erfpachters af te wijken van de bindende grondslag van een sluitende ex-ploitatierekening van complex B. Art.1 lid 5 is volgens eiser niet van toepassing nu er geen sprake is van een daling van de canon tot een niveau beneden de werkelijke waarde van het in erfpacht uitgegeven perceel, te verstaan als de waarde van dat perceel bij de uitgifte. De Voor-waarden bieden geen grondslag voor de door de Stichting gewenste marktconforme canon. 
      De kosten van een verweerschrift in de procedure bij de kantonrechter zijn volgens eiser onnodig gemaakt, nu de Stichting bij indiening van haar verzoekschrift reeds lange tijd ervan op de hoogte was dat hij een deskundige had benoemd en zij desondanks weigerde haar ver-zoekschrift in te trekken.
    
    
    
      3.3. De Stichting voert verweer. Zij stelt primair dat eiser niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in zijn vordering ter zake de bindende grondslag van de canonherziening, nu art. 1 van de Voorwaarden bepaalt dat een geschil over de herziening van de canon, waaronder ook de vraag valt welk uitgangspunt daarvoor dient te gelden, uitsluitend door drie deskundigen zal kunnen worden beslecht, zodat de toegang tot de civiele rechter is uitgesloten. 
      Voorts stelt de Stichting dat zij – door een canon per m² vast te stellen en na verzet van de erf-pachters die canon door drie deskundigen te doen vaststellen – een met het doel van de Stich-ting te verenigen, rechtsgeldig besluit heeft genomen, dat niet strijdig is met de wet of de toen geldende statuten (die, anders dan eiser stelt, geen goedkeuring van het besluit door de ge-meenteraad of van de begroting door Gedeputeerde Staten en geen afdracht van een batig sal-do aan de gemeente (meer) vereisen). 
      Art.1 lid 5 van de Voorwaarden acht de Stichting duidelijk; het is aan de deskundigen bij het bindend vaststellen van de hoogte van de canon dit artikellid toe te passen en dat hebben zij gedaan. De Stichting acht dat juist. Art.1 lid 5, beoogde nu juist canonherberekening in ver-band met de wijziging van het prijspeil van onroerend goed en de waardedaling van het geld mogelijk te maken: de jaarlijkse grondexploitatie-rekening was uitgangspunt, maar art. 1 lid 5 gaf de mogelijkheid de canon op basis van de werkelijke waarde te herzien. Met de term wer-kelijke waarde van het perceel is dan ook niet de historische kostprijs, maar de waarde ten tij-de van de herziening van de canon bedoeld. 
      De Stichting is van mening terecht tot indiening van het verzoekschrift bij de kantonrechter te zijn overgegaan, nu uitleg van de Voorwaarden volgens haar bij de deskundigen thuishoort en betwist dat over de kosten van die procedure thans nog kan worden beslist nu hierover reeds definitief is geoordeeld middels een brief van de gerechtssecretaris van het kantongerecht waarin staat dat een verzoek tot een proceskostenveroordeling een wettelijke grondslag mist.
    
    
    4. De beoordeling van het geschil
    
    4.1. Nu de Stichting heeft aangegeven geen bezwaar te hebben tegen de vermeerdering van eis door eiser zal de rechtbank op de vermeerderde eis beslissen.
    
    4.2. Het primaire verweer van de Stichting slaagt niet. Voor zover eiser uitleg van art. 1 van de Voorwaarden vordert (alleen terzake van die vordering heeft de Stichting bepleit dat geen toegang tot de civiele rechter zou bestaan) geldt, dat de taak van de in art. 1 van de Voorwaar-den genoemde deskundigen is om dat artikel toe te passen; dat zij ook – met uitsluiting van de gewone rechter – de taak en bevoegdheid hebben een oordeel te geven over de uitleg van dat artikel, kan ion dat artikel echter niet worden gelezen. De deskundigenprocedure staat dan ook aan de vordering van eiser niet in de weg. De rechtbank acht eiser daarin ontvankelijk.
    
    4.3.1. Dan dient te worden bezien of – zoals eiser stelt – het besluit tot verhoging van de ca-non (zoals blijkend uit het verzoek aan eiser die verhoogde canon te betalen) dan wel het daaronder liggende besluit tot wijziging van beleid nietig is op grond van art. 2:14 BW, dat wil zeggen dat dat besluit in strijd is met de wet of met de statuten van de stichting. Hoewel de vordering (onder a) uitsluitend spreekt over nietigheid wegens strijd met art. 1 lid 5 van de Voorwaarden, zal de rechtbank in het navolgende, in overeenstemming met de kennelijke be-doeling van partijen, ook (en wel als eerste) de door eiser aangevoerde argumenten bespre-ken op grond waarvan er volgens hem van nietigheid op grond van art. 2:14 BW sprake is. 
    
    4.3.2. Allereerst stelt eiser dat de verhoging van de canon het gevolg is van een – door de Stichting erkende – wijziging in het beleid naar meer marktconforme tarieven (en een meer commercieel beleid), welke wijziging echter, aldus eiser, in strijd is met de doelstelling van de Stichting. Het onder 2.2 weergegeven art. 2 van de – hier toepasselijke – statuten van de Stichting geeft een ruime omschrijving van de doelstelling van de Stichting, namelijk: het be-heer en de exploitatie van terreinen en gebouwen, in het bijzonder bestemd voor recreatieve doeleinden. Voorts wordt vermeld dat het streven naar een sluitende exploitatie daarbij in zijn algemeenheid voorop blijft staan. Daarmee is niet gezegd dat het bereiken van een (niet ver-dergaand dan) kostendekkende exploitatie als op zichzelf staande doelstelling moet worden gezien. Ook uit de wet volgt niet dat (beperking tot) een kostendekkende exploitatie het doel van de Stichting zou moeten zijn. Art. 2:285 lid 3 BW geeft slechts een beperking aan in die zin dat het doel van een stichting niet mag inhouden het doen van uitkeringen aan oprichters of aan hen die deel uitmaken van haar organen, noch ook aan anderen, tenzij wat deze laatsten betreft de uitkeringen een ideële of sociale strekking hebben. De doelstelling van de Stichting is daarmee niet in strijd. De door eiser genoemde bepaling in de statuten die de Stichting tot afdracht van een batig saldo aan de gemeente verplichtte is in de hier toepasselijke statuten (vastgesteld in 1991) niet (meer) opgenomen. Gelet op het vorenstaande komt de beleidswij-ziging en het daaruit voortkomende besluit tot herziening van de canon niet in strijd met de doelstelling van de Stichting. Tenslotte merkt de rechtbank naar aanleiding van hetgeen door eiser gesteld is nog op dat niet valt in te zien waarom expliciete besluitvorming ter zake van een fundamentele beleidswijziging of zelfs statutenwijziging noodzakelijk zouden zijn mocht er thans, in tegenstelling tot vroeger, sprake zijn van een beleid waarbij meer marktconforme prijzen worden gevraagd, nu een dergelijk beleid niet in strijd is met de doelstelling van de Stichting.
    
    4.3.3. Voor zover eiser voorts heeft bedoeld te stellen dat een besluit tot verhoging van de canon goedkeuring van de gemeenteraad behoeft, moet die stelling worden verworpen, omdat een dergelijk besluit niet valt onder de besluiten genoemd in art. 12 lid 2 van de statuten waar-voor goedkeuring van gemeenteraad noodzakelijk is. Ook de stelling van eiser dat sprake is van nietigheid omdat het besluit is gebaseerd op een niet door de gemeenteraad goedgekeurde begroting gaat niet op. Een dergelijk gebrek – zo al aanwezig – zou tot vernietigbaarheid van de begroting zelf kunnen leiden, maar dat zulks dan tot gevolg moet hebben dat een op die be-groting gebaseerd besluit (tot verhoging van de canon) dan ook nietig is, volgt niet zonder meer uit de statuten en ook art. 2:14 BW noopt niet tot die conclusie. Voor zover eiser nog stelt dat aan het besluit een door Gedeputeerde Staten goedgekeurde begroting ten grondslag had moeten liggen, miskent hij dat die eis sinds de wijziging ervan in 1991 niet meer in de statuten is opgenomen. Nu voorts gesteld noch gebleken is dat er met betrekking tot het be-sluit sprake is van andere gebreken bij de totstandkoming ervan, gaat de rechtbank er van uit dat voornoemd besluit formeel in overeenstemming met de daarvoor op dat moment geldende statuten is genomen. 
    
    4.3.4. Dan resteert de door eiser uitdrukkelijk aangevoerde grond voor nietigheid van het besluit: het besluit is zijns inziens in strijd met art. 1 (naar de rechtbank begrijpt: lid 2 en) lid 5 van de Voorwaarden, welk artikelleden er volgens hem aan in de weg staan dat het bestuur ten nadele van de erfpachters afwijkt van de bindende grondslag van een sluitende grondex-ploitatie-rekening en voorts niet toelaten dat de waarde van de grond in een situatie als de on-derhavige bij de vaststelling van de canon een rol speelt. Zoals eiser ook zelf aangeeft is art.1 van de Voorwaarden een bepaling van een tussen de Stichting en een individuele erf-pachter gesloten overeenkomst. De stelling van eiser komt er – in dat licht gezien – op neer dat de Stichting haar verplichtingen uit overeenkomst niet nakomt door de herziening van de canon tot stand te brengen op een wijze die strijdig is met de daaromtrent overeengekomen uitgangspunten. Een dergelijk handelen van de Stichting zou – indien vaststaand – moeten worden gekwalificeerd als een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst die zij met eiser heeft gesloten. Dat dat ook met zich brengt dat sprake is van een nietig besluit – dat wil zeggen (in de termen van art. 2:14 BW): een besluit in strijd met de wet of met de statuten – is daarmee evenwel niet gezegd. Eiser heeft dat in dit kader ook niet nader toegelicht. De rechtbank kan dan ook geen nietigheid vaststellen. 
    
    4.3.5. Op grond van vorenstaande moet de conclusie luiden dat de vordering onder a, waarin eiser vraagt voor recht te verklaren dat het besluit nietig is, in zijn geheel moet worden af-gewezen.
    
    4.4.1. Het vorenstaande staat niet in de weg aan bespreking van dat de onder b genoemde vor-dering. Eiser vordert een uitspraak over uitleg van art. 1 van de Voorwaarden, derhalve uitleg van een tussen partijen overeengekomen bepaling. Primair is voor die uitleg de letterlijke tekst doorslaggevend; als die tekst geen duidelijkheid oplevert zal de uitleg moeten plaatsvin-den aan de hand van de verklaringen en redelijke verwachtingen van partijen over en weer ten tijde van het aangaan van de overeenkomst. 
    
    
      4.4.2. De letterlijke tekst van art. 1 stelt buiten kijf dat tussen partijen als – in beginsel enige – bindende grondslag  voor een herziening van de canon door partijen is aanvaard “dat de jaar-lijkse grondexploitatie-rekening van het complex der Stichtingsgronden, waarvan het onder-havige erfpachtsperceel deel uitmaakt” (derhalve: complex B) “met verlies noch met winst voor de Stichting zal sluiten”. Van dit uitgangspunt kan slechts in de situatie, vermeld in lid 5 worden afgeweken: lid 5 begint immers uitdrukkelijk met de woorden: ”in afwijking van het gestelde in de vorige leden wordt bepaald dat”. 
      De ratio van een in een erfpachtsovereenkomst opgenomen herzieningmogelijkheid van de ca-non is doorgaans, gelet ook op het karakter van erfpacht, dat aldus mogelijke wijzigingen in de waarde van de grond gevolgen kunnen hebben voor de hoogte van de canon (en met name dat degene die grond in erfpacht uitgeeft bij stijging van die waarde, daarvan – door verho-ging van de canon – kan meeprofiteren). In dat licht moet de omstandigheid dat partijen in art. 1 lid 2 van de Voorwaarden als (enige) bindende grondslag voor een canonherziening hebben genoemd een sluitende grondexploitaite-rekening, aldus worden gelezen dat zij daarmee uit-drukkelijk dat gebruikelijk uitgangspunt hebben verlaten; de tekst kan dan niet anders worden gelezen dan dat de Stichting als uitgever van de grond ervoor heeft gekozen niet van mogelij-ke stijging van de waarde van de grond te willen meeprofiteren. Gelet op de (toen geldende) doelstelling van de Stichting en haar positie – als door de gemeente ingesteld orgaan – is dat ook begrijpelijk.   
      Gelet op de uitdrukkelijkheid van voornoemde keuze, zal de in art. 1 lid 5 van de Voorwaar-den vermelde uitzondering daarop slechts beperkt moeten worden opgevat. Zou die uitzonde-ring ruim worden gelezen, zoals de Stichting wenst – nl. dat de hoogte van de canon steeds kan worden vastgesteld in relatie met de werkelijke waarde van de grond – dan zal de waarde van de grond bij elke canonherziening uitgangspunt zijn; aan de uit art. 1 lid 2 van de Voor-waarden blijkende keuze wordt dan geen recht gedaan. Beperkt uitgelegd, bepaalt lid 5 dat (uitsluitend) wanneer bij herziening van de canon de hantering van het uitgangspunt van lid 2 moet leiden tot een daling van de canon, de Stichting wordt behoed voor een te lage canon: in dàt geval zal de canon nimmer kunnen dalen beneden het bedrag dat de werkelijke waarde van het in erfpacht uitgegeven perceel weergeeft. In deze context zal de term “werkelijke waarde”  in lid 5 niet anders kunnen worden verstaan dan dat daarmee is bedoeld de waarde die de grond op het moment van canonherziening daadwerkelijk heeft. In de in lid 5 is gere-gelde uitzondering wordt immers weer teruggegrepen op het bij canonherzieningen gebruike-lijke uitgangspunt dat de uitgever van de grond voordeel zal kunnen genieten van een stijging van de waarde van de grond en dat kan alleen wanneer van de werkelijke waarde van de grond wordt uitgegaan. Zou de uitleg die eiser voorstaat, nl. dat de waarde van de grond op het moment van uitgifte in erfpacht, worden gevolgd, dat heeft de bepaling feitelijk geen en-kele zin; die uitleg komt de rechtbank dan ook niet juist voor. 
      De rechtbank merkt op dat art. 1 lid 5 van de Voorwaarden lijkt uit te gaan van – en ook de meest zin lijkt te hebben in – een situatie waarin de canon vanaf het begin steeds was vastge-steld op een bedrag ter hoogte van of boven het bedrag dat de werkelijke waarde van de grond aangaf. In de onderhavige situatie hebben partijen – en met name de Stichting – er kennelijk voor gekozen de canon lange tijd niet te wijzigen, waardoor deze thans ver onder dat met de waarde in relatie staande bedrag is gedaald. Die keuze moet evenwel voor rekening van partij-en – en met name de Stichting – blijven. Zij rechtvaardigt niet een andere dan de hiervoor ge-geven uitleg van art. 1 lid 5 van de Voorwaarden.
    
     
    4.4.2. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is er geen ruimte om art. 1 lid 5 van de Voor-waarden te hanteren om verhogingen van de canon te rechtvaardigen. Verhogingen van de ca-non kunnen slechts op het in art. 1 lid 2 van de Voorwaarden weergegeven uitgangspunt, nl. dat de jaarlijkse grondexploitatie-rekening van het betreffende complex (in casu: complex B) met verlies noch met winst voor de Stichting zal sluiten, worden gebaseerd. 
    
    4.5. Gelet op het vorenstaande komt de in 3.1 onder b gevorderde verklaring voor recht niet voor toewijzing in aanmerking. Weliswaar is juist dat voor de herziening van de erfpacht van de canon in beginsel als bindende grondslag geldt dat de jaarlijkse grondexploitatie-rekening van complex B met verlies noch met winst voor de Stichting zal sluiten, doch daarop kan, zo-als hiervoor overwogen, op grond van art. 1 lid 5 van de Voorwaarden kan worden afgewe-ken; zo stellig als eiser het voor recht verklaard wil zien, is het dus niet. Daarnaast geldt dat de rechtbank de uitleg, die Eiser in het tweede deel van hetgeen hij voor recht verklaart wenst te zien, aan de term “werkelijke waarde van het in erfpacht uitgegeven perceel” in art. 1 lid 5 van de Voorwaarden wenst te verbinden niet deelt. 
    
    
      4.6. Uit het vorenstaande volgt dat, hoewel eiser op bepaalde geschilpunten door de recht-bank in het gelijk wordt gesteld, zijn in 3.1 onder a en b weergegeven vorderingen dienen te worden afgewezen. Ook de door hem gevorderde veroordeling van de Stichting in de kosten van het verweerschrift in de procedure bij de kantonrechter komt niet voor toewijzing in aan-merking, nu die vordering in feite neerkomt op een proceskostenveroordeling van een reeds beëindigde procedure, waarvoor in het kader van de onderhavige procedure geen plaats is.
      Eiser zal, nu gelet op het vorenstaande al zijn vorderingen worden afgewezen, worden ver-oordeeld in de proceskosten. 
    
    
    5. De beslissing
    
    De rechtbank:
    
    wijst de vorderingen af;
    
    veroordeelt eiser in de kosten van het geding welke aan de zijde van de Stichting tot aan dit moment worden begroot op € 780,-- aan procureurssalaris en € 181,51 aan griffierecht.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. S.M.J. van Dijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 13 oktober 2004 in tegenwoordigheid van de griffier.