ECLI:NL:RBDOR:2012:BX7656, Rechtbank Dordrecht, 12-09-2012, 97112 / HA ZA 12-2065
Rechtbank Dordrecht — Uitspraak 
Datum: 2012-09-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bemiddeling bij verkoop onroerende zaken (aan de overheid). Is courtage verschuldigd?
        Ja, want er is verkocht aan de overheid. Dat er ook een andere makelaar is ingeschakeld is niet van invloed op de verplichtingen uit de eerste overeenkomst.

vonnis
      RECHTBANK DORDRECHT
    
    
    Sector civiel recht
    
    
    zaaknummer / rolnummer: 97112 / HA ZA 12-2065
    
    Vonnis van 12 september 2012
    
    in de zaak van
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      ADVIESBURO [X] B.V.,
      gevestigd te Rotterdam,
      eiseres,
      advocaat mr. J.H. van Vliet
    
    
    tegen
    
    
      1.	[gedaagde 1]
      2.	[gedaagde 2]
      3.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      [gedaagde 3]
      allen wonende, dan wel gevestigd te Hendrik-Ido-Ambacht,
      gedaagden,
      advocaat mr. J.F. van Duin 
    
    
    Partijen zullen hierna [eiseres] en [alle gedaagden] of afzonderlijk [gedaagde 1], [gedaagde 2] of [gedaagde 3] genoemd worden.
     
    
      1.	De procedure
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	het tussenvonnis van 4 april 2012 en de daarin genoemde processtukken,
      -	de ter comparitie door [eiseres] genomen akte inbreng producties,
      -	het proces-verbaal van comparitie van 21 mei 2012.
    
    
    1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
      2.	De feiten
      2.1.	[gedaagde 3] en de (voormalige) woning van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn gevestigd aan de [adres 1] te [woonplaats]. 
    
    
    2.2.	De Regionale Ontwikkelingsmaatschappij Drechtsteden (ROM-D) willen sinds 2003 bedrijven langs [adres 2] verplaatsen of die bedrijven de gelegenheid bieden via uitkoop hun bedrijfsactiviteiten te beëindigen. ROM-D heeft in dat kader [alle gedaagden] benaderd om in onderhandeling te treden. 
    
    2.3.	[eiseres] is gespecialiseerd in het adviseren van particulieren en ondernemers die worden geconfronteerd met de Wet voorkeursrecht Gemeenten of onteigening. 
    
    2.4.	Op 26 maart 2004 is tussen [alle gedaagden] en [eiseres] een overeenkomst van opdracht gesloten (verder: de overeenkomst). [eiseres] had de opdracht [alle gedaagden] bij te staan bij de verwervings- en/of onteigeningsprocedure met betrekking tot de [adres 1] te [woonplaats]. 
    
    
      2.5.	De overeenkomst houdt, voor zover thans van belang, het volgende in: 
      Artikel 4.	
      ‘ Indien de verwerving plaatsvindt door een overheidsinstantie wordt de door opdrachtnemer aan opdrachtgever in rekening te brengen (eind-)courtage gerelateerd aan het totale bedrag dat in verband met de verwerving c.q. onteigening in de vorm van vergoedingen, schadeloosstellingen en compensaties wordt uitgekeerd en bedraagt vijf procent van het totaalbedrag, te vermeerderen met de geldende BTW. Indien de verwerving plaatsvindt door een derde partij zal opdrachtnemer aan opdrachtgever geen (eind-) courtage in rekening brengen.’
    
    
    
      Artikel 5. 	
      ‘De courtage wordt pas in rekening gebracht op het moment dat de overheid overgaat tot algehele compensatie, betaling van vergoedingen en/of schadeloosstellingen (dan wel een combinatie hiervan).’ (…)
    
    
    2.6.	[alle gedaagden] hebben met ROM-D mondeling overeenstemming bereikt over de verkoop van de onroerende zaken staande en gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats] voor een verkoopprijs van € 1.250.000,00.
    
    
      3.	Het geschil
      3.1.	[eiseres] vordert dat, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 
      primair 
      1. 	[alle gedaagden] worden veroordeeld tot betaling van € 62.500,00 vermeerderd met BTW, rente en kosten, 
      subsidiair
      2. 	voor recht wordt verklaard dat [alle gedaagden] verplicht zijn een bedrag van € 62.500,00 vermeerderd met BTW, te betalen als het bedrijf/ de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] wordt geleverd aan de gemeente en/of ROM-D en/of een andere overheidsinstantie wordt gepasseerd,  
      zowel primair en subsidair:
      3. 	[alle gedaagden] worden veroordeeld tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag groot € 1.788,00 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van verschuldigdheid tot aan de dag van betaling,
      4. 	[alle gedaagden] worden veroordeeld in de proceskosten en de nakosten, voor zover deze noodzakelijk zijn, met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening van dit vonnis tot aan betaling,
      5.  	[gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld in de beslagkosten. 
    
    
    
    3.2.	[eiseres] legt aan haar hoofdvorderingen 1 en 2 de stelling ten grondslag dat nu de onroerende zaken voor € 1.250.000,00 zijn verkocht aan ROM-D, [alle gedaagden] ingevolge artikel 4 van de overeenkomst 5% daarvan (€ 62.500,00) dienen te betalen en dat [alle gedaagden] wanprestatie plegen door deze overeenkomst niet na te komen.  
    
    3.3.	[alle gedaagden] concluderen tot afwijzing van de vordering met veroordeling uitvoerbaar bij voorraad van [eiseres] in de kosten van de procedure. 
    
    3.4.	[alle gedaagden] betwisten het gestelde en voeren als verweren aan dat de overeenkomst is geëindigd en dat nakoming van de verbintenis uit overeenkomst of betaling van de schade naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
    
    
      4.	De beoordeling
      4.1.	Of de overeenkomst is beëindigd met wederzijds goedvinden moet worden beoordeeld aan de hand van de algemene regels over de totstandkoming van de rechtshandeling. Een rechtshandeling vereist een op een rechtsgevolg gerichte wil die zich door een verklaring heeft geopenbaard, dan wel wanneer er sprake is van een bij de wederpartij opgewekt vertrouwen dat die wil bestaat. 
    
    
    4.2.	Door van Vliet c.s. is niet gesteld dat [eiseres] heeft verklaard dat de overeenkomst met zijn goedvinden werd beëindigd. Bovendien hebben [alle gedaagden] zelf ervoor gekozen een andere makelaar in te schakelen. Het is aan hen om zich op dat moment ervan te vergewissen dat de overeenkomst met [eiseres] met wederzijds goedvinden was beëindigd, daarvan is niet gebleken. Dit was bovendien ook in hun eigen belang, omdat bij voortijdige opzegging van de overeenkomst met [eiseres] een courtage van 5% over de streefwaarde (€ 110.000,--)  is verschuldigd, hetgeen een aanzienlijk hoger bedrag betrof dan de overeengekomen courtage (5% van de koopprijs). Gelet op het voorgaande hebben [alle gedaagden] onvoldoende gesteld dat zij erop mochten vertrouwen dat de overeenkomst was beëindigd, zodat de overeenkomst niet is geëindigd en nagekomen dient te worden. 
    
    4.3.	Ter onderbouwing van hun verweer dat nakoming van de verbintenis uit overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is voeren [alle gedaagden] aan dat [eiseres] nadat de onderhandelingen vastzaten 2,5 jaar lang geen enkele verkoopactiviteit meer heeft ontwikkeld en dat hij, bij verschuldigdheid van de courtage, zou profiteren van de werkzaamheden van Van Spronsen. Uit de stellingen van partijen is niet gebleken dat de overeengekomen courtage afhankelijk is gesteld van de inspanningen van [eiseres], zodat niet valt in te zien dat de gestelde omstandigheden meebrengen dat nakoming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Aan dit verweer zal voorbij worden gegaan. 
    
    4.4.	Voor een vordering tot nakoming van de overeenkomst is vereist dat de verbintenis waarvan nakoming wordt gevorderd, opeisbaar is. Indien een tijdstip voor nakoming is bepaald, kan nakoming niet eerder worden gevorderd. Tussen partijen is niet in geschil dat courtage is verschuldigd eerst nadat verwerving plaatsvindt door een overheidsinstantie en de overheid overgaat tot algehele compensatie, betaling van vergoedingen en/of schadeloosstellingen (dan wel een combinatie hiervan). [alle gedaagden] betwisten dat de vordering opeisbaar is, omdat bij gebreke van een schriftelijke bevestiging van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht nog geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. [eiseres] heeft hierop niet gesteld dat die schriftelijke bevestiging niet vereist is voor de totstandkoming van de overeenkomst en evenmin heeft zij gesteld dat die schriftelijke bevestiging is verstrekt. Gelet op de gemotiveerde betwisting van [alle gedaagden] heeft [eiseres] onvoldoende onderbouwd dat de vordering opeisbaar is, zodat de primaire vordering tot nakoming zal worden afgewezen. 
    
    4.5.	Tussen partijen is voorts in geschil of artikel 4 van de overeenkomst [alle gedaagden] ertoe verplicht courtage te betalen aan [eiseres] als de overheid op reguliere wijze de onroerende zaken van [alle gedaagden] aankoopt. 
    
    4.6.	De vraag wat partijen zijn overeengekomen kan niet worden beantwoord op grond van alleen een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. 
    
    4.7.	In artikel 4 van de overeenkomst, zoals hierboven weergegeven, is opgenomen dat ‘bij verwerving door de overheid, (…) courtage is verschuldigd’ en: ‘indien verwerving door een derde plaatsvindt, geen courtage in rekening zal worden gebracht’. Vast staat dat [eiseres] door [alle gedaagden] is ingeschakeld vanwege zijn expertise met betrekking tot de overheid. Voorts staat vast dat [eiseres] de opdracht had [alle gedaagden] bij te staan bij de verwervings- en/of onteigeningsprocedure met betrekking tot de [adres 1] te [woonplaats]. Uit voorgaande blijkt dat voor de totstandkoming van de overeenkomst van opdracht de hoedanigheid van de wederpartij, de overheid, doorslaggevend was en niet de aard van de verkoop. Als door [alle gedaagden] onvoldoende gemotiveerd betwist staat vast dat de overeenkomst van opdracht zag op verkoop aan de overheid, ongeacht of er sprake was van onteigening, dan wel reguliere aankoop. In geval van verkoop van de onroerende zaken aan ROM-D zijn [alle gedaagden] dan ook gehouden tot betaling van de met [eiseres] overeengekomen courtage.
     
    4.8.	Nu zoals hiervoor is overwogen vast staat dat nog geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, staat evenmin vast dat een verkoopprijs van € 1.250.000,- zal worden gerealiseerd. De gevorderde verklaring voor recht zal derhalve als na te melden worden toegewezen. Daarbij wordt als uitgangspunt genomen, dat de verkoopprijs zal worden betaald op het moment van levering van de onroerende zaak.
    
    4.9.	De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. [eiseres] heeft niet (voldoende onderbouwd) gesteld dat zij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
    
    4.10.	De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook op de navolgende wijze worden toegewezen.
    
    4.11.	De kosten van beslag kunnen van de beslagene worden teruggevorderd, tenzij het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig was. De laatstgenoemde uitzondering doet zich voor nu de onderhavige hoofdzaak slechts leidt tot een verklaring voor recht, die naar zijn aard niet uitvoerbaar is en niet door middel van een beslag kan worden verhaald. De gevorderde beslagkosten worden derhalve afgewezen.
    
    
      4.12.	[alle gedaagden] zullen als de in het ongelijk gestelde partijen in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden tot op heden begroot op: 
      - dagvaarding	€ 	76,31
      - verschotten		7,00	
      - griffierecht		1.789,00
      - salaris advocaat		904,00 (2 punten × tarief € 452,00)
      Totaal	€ 	2.776,31
    
    
    5.	De beslissing
    
    De rechtbank: 
    
    5.1.	verklaart voor recht dat [alle gedaagden] verplicht zijn aan [eiseres] te betalen vijf procent van het totale bedrag dat in verband met de verwerving c.q. onteigening in de vorm van vergoedingen, schadeloosstellingen en compensaties wordt uitgekeerd, te vermeerderen met de geldende BTW, wanneer de akte, waarbij het bedrijf/woning aan de [adres 1] te [woonplaats] wordt geleverd aan de gemeente en/of ROM-D en/of een andere overheidsinstantie wordt gepasseerd, 
    
    5.2.	veroordeelt [alle gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 2.776,31, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening van dit vonnis tot aan betaling,
    
    5.3.	veroordeelt [alle gedaagden] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [alle gedaagden] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening van dit vonnis tot aan betaling, 
    
    5.4.	verklaart dit vonnis ten aanzien van de veroordelingen sub 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad,
    
    5.5.	wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. Halk en in het openbaar uitgesproken op 12 september 2012.?