ECLI:NL:RBZLY:2008:BD0033, Rechtbank Zwolle-Lelystad, 12-03-2008, 129028 / HA ZA 07-152 - 2
Rechtbank Zwolle-Lelystad — Uitspraak 
Datum: 2008-03-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Contractuele boete wegens niet nakomen koop woning. 
        Beroep op overmacht omdat ingeschakelde hypotheekbemiddelaar te kort is geschoten wordt verworpen. Falen van die bemiddelaar komt voor risico van koper.  Geen zorgplicht verkopend makelaar.
        Matiging boete tot EUR 25.000,-  aangezien:
        a) Hoogte boete (EUR 64.000,-) buitensporig in verhouding tot beperkte gebleven schade van EUR 8.960,-;
        b) Aan koper kan geen verwijt worden gemaakt, hij heeft zich voldoende ingespannen om aan de verplichtingen te voldoen;
        c) Woning kort nadien voor zelfde koopsom verkocht.

vonnis
      RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
    
    
    Sector civiel recht
    
    
    zaaknummer / rolnummer: 129028 / HA ZA 07-152
    
    Vonnis van 12 maart 2008
    
    in de zaak van
    
    
      1.	[eiser sub 1],
             wonende te [woonplaats],
      2.	[eiser sub 2],
             wonende te [woonplaats],
      eisers,
      procureur mr. E. Doornbos,
    
    
    tegen
    
    
      [gedaagde],
      wonende te [woonplaats],
      gedaagde,
      procureur mr. R.R.B. Dayala,
      advocaat mr. R.R.J. Dayala te Amsterdam.
    
    
    
    Partijen zullen hierna [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde] genoemd worden.
     
    
      1.	De procedure
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 11 juli 2007,
      - het proces-verbaal van comparitie van 14 december 2007,
      - de brief van 15 januari 2008 van de raadsman van [eiser sub 1] c.s.
    
    
    1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
      2.	De feiten
      2.1.	Op of omstreeks 23 oktober 2006 is tussen partijen een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning van [eiser sub 1] c.s. te [woonplaats] tegen een koopsom van EUR 640.000,00 k.k. Overeengekomen is dat uiterlijk op 28 december 2006 of zoveel eerder of later als partijen overeenkomen wordt geleverd.
    
    
    2.2.	In artikel 4 van de ook door [gedaagde] ondertekende koopovereenkomst is bepaald dat uiterlijk op 13 november 2006 een waarborgsom van EUR 64.000,00 gestort moet zijn dan wel een bankgarantie moet zijn gesteld ter hoogte van dat bedrag.
    
    
      In artikel 10 lid 1 en 2 over de ingebrekestelling en ontbinding is het volgende bepaald:
      “10.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
      10.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van EUR 64.000,00 (...) verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.”
    
    
    2.3.	Bij brief van 14 november 2006 heeft [naam bedrijf] Makelaars te [woonplaats] aan [gedaagde] meegedeeld dat hij niet voldaan heeft aan zijn verplichting om uiterlijk op 13 november 2006 een bankgarantie te stellen of de waarborgsom te storten en dat [gedaagde] daarvoor in gebreke wordt gesteld. [gedaagde] is een termijn van 8 dagen gegeven alsnog aan zijn verplichting te voldoen. Bij brief van 24 november 2006 van [naam bedrijf] Makelaars is aan [gedaagde] meegedeeld dat hij zijn verplichting nog steeds niet is nagekomen en dat hij nog een laatste termijn krijgt van acht dagen.
    
    2.4.	Na verkregen verlof van de voorzieningenrechter hebben [eiser sub 1] c.s. op 6 december 2006 ten laste van [gedaagde] conservatoir beslag doen leggen op zijn woning.
    
    2.5.	Bij aangetekende brief van 29 december 2006 is namens [eiser sub 1] c.s. aan [gedaagde] meegedeeld dat hij niet heeft meegewerkt aan de levering van de woning op 28 december 2006, dat hij dienaangaande in gebreke wordt gesteld en dat hij een termijn van acht dagen krijgt alsnog zijn medewerking daaraan te verlenen. Als hij dat niet doet, zal de overeenkomst worden ontbonden en zullen [eiser sub 1] c.s. aanspraak maken op de boete als genoemd in artikel 10.2 van de overeenkomst.
    
    2.6.	Bij brief van 8 januari 2007 is namens [eiser sub 1] c.s. de overeenkomst ontbonden en is [gedaagde] gesommeerd de verbeurde boete van EUR 64.000,00 te betalen.
    
    
      3.	Het geschil
      3.1.	[eiser sub 1] c.s. vorderen na eisvermeerdering– samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van EUR 74.748,00, vermeerderd met rente en kosten.
    
    
    3.2.	[gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
    
      4.	De beoordeling
      4.1.	[eiser sub 1] c.s. hebben hun vordering gebaseerd op een toerekenbare tekortkoming door [gedaagde] en vorderen thans de contractuele boete van EUR 64.000,00 alsmede de door hen geleden schade van EUR 8.960,00. Deze schade bestaat uit de extra kosten van hun makelaar voor de verkoop van de woning aan de nieuwe kopers.
    
    
    4.2.	Ter afwering van de vordering heeft [gedaagde] gesteld dat hij het slachtoffer is geworden van oplichting door [de heer 1] c.q. Hyposcout B.V./Hyposcout Advies B.V. Hij heeft daartoe aangevoerd, voor zover van belang, dat hij met [de heer 1], volgens [gedaagde] verbonden aan Hyposcout, was overeengekomen dat deze zou zorgen voor de aankoop alsmede voor de aanvraag en afwikkeling van de financiering van de woning. Hieraan heeft [de heer 1] niet voldaan, ondanks diverse toezeggingen van hem. Volgens [gedaagde] heeft hij niet (kunnen) doorzien dat [de heer 1] c.q. Hyposcout niet vertrouwd kon worden. [gedaagde] is daarom van mening dat de tekortkoming niet aan zijn schuld te wijten is.
    
    Voorts heeft [gedaagde] op de comparitie gesteld (dit is niet in het proces-verbaal opgenomen) dat [eiser sub 1] c.s. of hun makelaar hem niet tijdig heeft laten weten dat hij werd bijgestaan door een malafide adviseur waardoor hij in een volledig afhankelijke positie van [de heer 1] kwam. Zij hebben volgens [gedaagde] ook de op hen rustende (zorg)plicht geschonden om hem te informeren over de mogelijke gevolgen van het niet tijdig inroepen van de ontbindende voorwaarde van de koopovereenkomst. Onder deze omstandigheden is naar de mening van [gedaagde] het beroep op het boetebeding in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
    
    4.3.	Vast staat dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en dat de overeenkomst per 8 januari 2007 is ontbonden. De rechtbank begrijpt de stellingen van [gedaagde] aldus dat hij een beroep doet op overmacht, in die zin dat naar zijn mening de tekortkoming hem niet kan worden toegerekend omdat zij niet te wijten is aan zijn schuld (artikel 6:92 lid 3 Burgerlijk Wetboek (BW)). Hoewel de rechtbank wel wil aannemen dat hij onbedoeld en ongewenst in de door hem geschetste omstandigheden is terechtgekomen, is zij van oordeel dat de gevolgen daarvan voor zijn rekening dienen te komen. [gedaagde] heeft met zoveel woorden gesteld dat hij de verantwoordelijkheid voor aankoop van de woning en voor de aanvraag en afwikkeling van de financiering daarvan overgedragen heeft aan [de heer 1]. Indien deze daarbij zijn verplichtingen jegens [gedaagde] niet nakomt, is dit een omstandigheid die in de relatie tussen [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde] naar verkeersopvattingen voor rekening en risico van [gedaagde] komt. Het is immers [gedaagde] geweest die deze adviseur heeft ingeschakeld zodat hij voor diens kwaliteiten heeft in te staan. Op deze grond verwerpt de rechtbank tevens het verweer dat [eiser sub 1] c.s. dan wel hun makelaar op enige wijze had behoren in te grijpen en dat het nalaten daarvan in de weg zou staan aan toerekening van de tekortkoming aan [gedaagde]. Bovendien reikte de zorgplicht van de verkopende NVM-makelaar in dit geval niet zo ver dat hij [gedaagde] tijdig moest waarschuwen voor de gevolgen van het niet inroepen van de overeengekomen ontbindende voorwaarde. Het beroep van [eiser sub 1] c.s. op het boetebeding is daarom niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
    
    4.4.	[eiser sub 1] c.s. hebben de volledige boete van EUR 64.000,00 gevorderd. Artikel 6: 92 lid 2 BW bepaalt dat hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. Anders is dit wanneer partijen van deze bepaling zijn afgeweken en een zuiver boetebeding zijn overeengekomen. In dat geval zou zowel schadevergoeding als de volledige boete gevorderd kunnen worden. Het boetebeding waarop [eiser sub 1] c.s. zich beroepen, betreft de bepaling uit de modelovereenkomst van de Nederlandse Vereniging van Makelaars waarvan in de rechtspraak eerder is bepaald dat dit beding – waarbij zowel de belangen van de koper als de verkoper in aanmerking zijn genomen - betekent dat de boete in plaats van de schadevergoeding treedt (waarbij als het ware een minimumniveau wordt vastgelegd) en dat pas recht op aanvulling daarvan bestaat indien en voor zover de schade het boetebedrag overtreft.
    
    4.5.	De door [eiser sub 1] c.s. gestelde schade van EUR 8.960,00 is niet (voldoende) door [gedaagde] weersproken. Zij hebben zich op de comparitie met betrekking tot hun schade verder in speculatieve zin uitgelaten over het mogelijke verlies dat zij zullen lijden bij het kopen van een andere woning, nu zij later dan in eerste instantie de bedoeling was een andere woning kunnen kopen en de huizenprijzen inmiddels zijn gestegen. Deze schade is echter in het geheel niet onderbouwd en gespecificeerd. Andere materiële schade is gesteld noch gebleken. De op de comparitie gevorderde immateriële schade is niet onderbouwd. De schade van [eiser sub 1] c.s. kan dan ook worden begroot op EUR 8.690,00.
    
    4.6.	[gedaagde] heeft matiging van de boete verzocht. Uit artikel 6:91 en 6: 94 BW volgt dat een boetebeding op verzoek van de schuldenaar kan worden gematigd indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, maar niet tot minder dan de schadevergoeding op grond van de wet. Matiging kan pas aan de orde zijn indien de toepassing van het boetebeding in de concrete omstandigheden leidt tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat. In dit geval is de gevorderde boete van EUR 64.000,00 naar het oordeel van de rechtbank buitensporig hoog in verhouding tot de beperkt gebleven schade van EUR 8.960,00. Verder weegt mee dat [gedaagde] wel wilde nakomen maar dat ongewild niet kon door de hierboven geschetste omstandigheden. Hem kan niet het verwijt worden gemaakt zich niet of onvoldoende te hebben ingespannen. Onweersproken is verder dat [eiser sub 1] c.s. de woning kort nadat die aan [gedaagde] zou worden geleverd alsnog hebben verkocht en geleverd voor eenzelfde koopsom als aanvankelijk met [gedaagde] was overeengekomen. Voorts heeft [gedaagde] onweersproken aangevoerd dat wanneer hij de gevorderde boete moet betalen hij zijn huidige woning moet verkopen of een tweede hypotheek moet opnemen. Onder deze omstandigheden acht de rechtbank het billijk om de boete te matigen en wel tot een bedrag van EUR 25.000,00.
    
    4.7.	Aangezien de gevorderde schadevergoeding van EUR 8.960,00 de (gematigde) boete niet overtreft, is er geen plaats voor toekenning van de schadevergoeding naast de (gematigde) boete.
    
    4.8.	De gevorderde wettelijke rente is als onweersproken toewijsbaar.
    
    
      4.9.	De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. [eiser sub 1] c.s. hebben niet voldoende onderbouwd dat zij deze kosten daadwerkelijk hebben gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een 
      enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
    
    
    4.10.	[eiser sub 1] c.s. hebben gevorderd [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in art. 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op EUR 265,25 voor verschotten en EUR 579,00 voor salaris procureur (1 rekest x EUR 579,00).
    
    
      4.11.	[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [eiser sub 1] c.s. worden veroordeeld. Die kosten worden tot op heden begroot op:
      - dagvaarding	EUR 	84,31
      - vast recht		1.445,00
      - salaris procureur		1.158,00 (2,0 punten × tarief EUR 579,00)
      Totaal	EUR 	2.687,31
    
    
    
      5.	De beslissing
      De rechtbank
    
    
    5.1.	veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 1] c.s. te betalen een bedrag van EUR 25.000,00 (vijfentwintigduizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6: 119 BW over het nog niet betaalde deel van het toegewezen bedrag vanaf 15 januari 2007 tot de dag van volledige betaling,
    
    5.2.	veroordeelt [gedaagde] in de beslagkosten, tot op heden begroot op EUR 1.423,25, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
    
    5.3.	veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. tot op heden begroot op EUR 2.687,31, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
    
    5.4.	verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
    
    5.5.	wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. H. Vegter en in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2008.