ECLI:NL:RBZUT:2009:BK4176, Rechtbank Zutphen, 14-10-2009, 100382 - HA ZA 09-207
Rechtbank Zutphen — Uitspraak 
Datum: 2009-10-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Alle feiten en omstandigheden in deze zaak in onderling verband en samenhang beschouwd, leiden tot de conclusie dat geen sprake is van een derdenbeding ten behoeve van eiseres. 
        Of in dit geval sprake is van ongerechtvaardigde verrijking is, is zonder nader onderzoek niet vast te stellen en is voorlichting door een deskundige noodzakelijk. Daarbij gaat het in het bijzonder om de vraag of de verhuurbaarheid van het pand door de door Temmink aangebrachte compartimentering is verbeterd. Mocht dat het geval zijn, dan zou sprake kunnen zijn van een waardevermeerdering van het pand. Bij die vraag dient overigens wel betrokken te worden de stelling van Visch dat door de verwijdering van de laaddocks het pand juist moeilijker te exploiteren is geworden, mede in verband met het gegeven dat op het pand geen detailhandelsbestemming rust. Van ongerechtvaardigde verrijking kan ook sprake zijn indien en voor zover de uitgaven ten behoeve van een verbouwing, ook al heeft die verbouwing niet tot een waardestijging van het pand geleid, voor rekening van een derde zijn gekomen en de eigenaar van het pand zich die uitgaven aldus heeft bespaard. Te denken valt aan achterstallig onderhoud en noodzakelijke investeringen in het kader van van brandwerendheid. Ook voor de beoordeling van deze stellingen is het nodig het oordeel van een deskundige in te winnen.

vonnis
      RECHTBANK ZUTPHEN
    
    
    Sector Civiel – Afdeling Handel
    
    zaaknummer / rolnummer: 100382 / HA ZA 09-207
    
    Vonnis van 14 oktober 2009
    
    in de zaak van
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      [eiseres] B.V.,
      gevestigd te Deventer,
      eiseres,
      advocaat mr. J.M.J.M. Doon te Doetinchem,
    
    
    tegen
    
    
      1.	[gedaagde1],
      wonende te Beekbergen, gemeente Apeldoorn,
      2.	[gedaagde2],
      wonende te Beek Ubbergen, gemeente Ubbergen,
      gedaagden,
      advocaat mr. C.M. Dreef te Apeldoorn.
    
    
    Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagden] genoemd worden.
     
    
      1.	De procedure
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	het tussenvonnis van 13 mei 2009
      -	het proces-verbaal van comparitie van 22 juni 2009
      -	de akte na comparitie mede houdende producties tevens houdende wijziging van eis van 
        [eiseres]
      -	de antwoordakte van [gedaagden].
    
    
    
      2.	De feiten
      2.1.	Bij e-mail van 21 november 2007 heeft [gedaagden] aan [eiseres] het navolgende geschreven.
      " (…) Afgelopen week heb ik je gevraagd of je een opgave kan doen voor de asbestinventarisatie. 
      E.e.a. voor de sloop van de bungalow aan de [adres].
      Ik zou ook graag een nadere opgave willen ontvangen van het slopen van de bungalow, het aanbrengen van een zandbed en het opnieuw bestraten ter plaatse. Zoals je wellicht weet zijn deze kosten voor mijn rekening als verhuurder (…)".
    
    
    
      2.2.	Bij onderhandse akte van 17 december 2007 heeft [gedaagden] aan WIC Holding B.V., hierna mede te noemen: WIC, verhuurd het bedrijfspand, bestaande uit ca. 6.036 m² bedrijfshal, ca. 270 m² kantoorruimte op de 1e verdieping en ca. 1.043 m²  kantoorruimte op de 2e verdieping, alsmede het bijbehorende terrein, gelegen aan de [adres].
      Deze huurovereenkomst houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
      “(…)
      Bijzondere bepalingen
      (…)
      10. Verhuurder stelt maximaal € 275.000,-- excl. BTW ter beschikking ten behoeve van verbouwing en aanpassing van de gevels, bestrating, terrein, aanpassing verwarming, verlichting en het brandwerend maken van het plafond e.d. i.v.m. de compartimentering ter hoogte van de kantoorverdieping die op de bedrijfshal is gebouwd. Laatstgenoemde investering in de brandveiligheid wordt door huurder begroot op een bedrag van totaal 
      € 150.000,-- excl. BTW. Partijen zijn overeengekomen dat in het genoemde bedrag van  
      € 275.000,-- excl. BTW de helft van de kosten van het brandwerend maken, zijnde 
      € 75.000,-- excl. BTW zijn inbegrepen. De andere helft zal door huurder worden betaald. Mocht blijken dat de genoemde investering hoger uitvalt, dan wordt het meerdere door verhuurder betaalt.
      Als uitgangspunt is genomen de kosten van:
      -	het brandwerend plafond in het magazijn conform offerte [eiseres];
      -	het terugbrengen van de brandmelders en de verlichting op het brandwerend plafond;
      -	de extra investering in brandwerendheid van ca. € 60.000,- welke door [eiseres] is  
        aangegeven.
    
    
    Mocht de investering lager uitvallen dan de genoemde € 150.000,- excl. BTW dan wordt het voordeel terzake hiervan door huurder en verhuurder gedeeld. Huurder zal zich maximaal inspannen om deze kosten zo laag mogelijk te houden.
    
    Aan deze overeenkomst wordt gehecht de door verhuurder en huurder geaccordeerde offertes/verbouwingsplan van het gehuurde inclusief en de daarbij behorende planning. De investeringsbijdrage van verhuurder zal conform deze planning door hem rechtstreeks aan de aannemer worden uitbetaald, e.e.a. naarmate het werk is uitgevoerd.
    
    Verhuurder levert de kantoren op de verdiepingen op in de huidige staat. (…). Onderhoud en vervanging tijdens de huurperiode is voor rekening van de huurder. Indien huurder toch enige investering van verhuurder wenst, dan wordt dit geacht te zijn inbegrepen in de genoemde investering van € 275.000,-- excl. BTW.
    
    
      Naast de hierboven genoemde investering zal verhuurder voor zijn rekening en risico de bungalow verwijderen en het vrijkomende terrein en het direct omliggende niet verharde terrein bestraten.
      (…)
      13. In de buitengevels van het gehuurde zit een klein percentage asbest verwerkt. Verwijdering van de asbestgevelelementen is inbegrepen in de genoemde investering van 
      € 275.000,-- excl. BTW (zijnde ca. € 5.000,- tot € 10.000,- excl. BTW in de gevraagde gevelelementen). De aanwezigheid van een kleine hoeveelheid asbest in de overige gevelelementen van het complex wordt door huurder aanvaard.
      (…)”.
    
    
    2.3.	Als bijlage bij deze huurovereenkomst was gevoegd de offerte [eiseres] herbestemming bedrijfsgebouw d.d. 12 december 2007. 
    
    
      2.4.	Deze op 12 december 2007 aan WIC door [eiseres] gezonden opdrachtbevestiging, ref.: 07-064/[naam], houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
      “(…)
      Geachte heer [bestuurder1] en heer [bestuurder2],
      Hierbij doen wij u ter ondertekening de opdrachtbevestiging toekomen met betrekking tot de herbestemming van het bedrijfsgebouw aan de [adres] te Apeldoorn t.b.v. WIC e.e.a. volgens onderstaande omschrijving.
      Omschrijving van de werkzaamheden:
      (…)
      						Totaalprijs	€	596.185,00
      						BTW 19%	€	113.275,15
      						Totaal		€	709.460,15
      (…)
      Betalingen: binnen 14 dagen na factuurdatum.
      1e termijn 10% van de aanneemsom bij opdracht
      2e termijn 10% bij start van de werkzaamheden
      3e termijn 15% na voortgang van de werkzaamheden
      4e termijn 15% na voortgang van de werkzaamheden
      5e termijn 15% na voortgang van de werkzaamheden
      6e termijn 15% na voortgang van de werkzaamheden
      7e termijn 15% na voortgang van de werkzaamheden
      8e termijn 5% bij oplevering van de werkzaamheden.
      (…)”.
    
    
    
      2.5.	Bij e-mail van 10 januari 2008 heeft WIC – voor zover hier van belang – het volgende aan [naam], bestuurder van [eiseres], bericht:
      “(…)
      In overleg met [voornaam] ([bestuurder2], bestuurder van WIC; de rechtbank) willen we je verzoeken om [voornaam] ([gedaagde2]; de rechtbank) het 1e termijn evt 1e en 2e termijn te factureren volgens afspraak.
      We hebben een concept bijgesloten, en de tekst van art. 10.
      (…)”
    
    
    
      2.6.	Op 28 januari 2008 heeft [eiseres] aan [gedaagden] een factuur, genummerd 20080106, gezonden tot een bedrag van € 85.680,00, inclusief BTW.
      Deze factuur houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
      “(…)
      Op verzoek van mijn opdrachtgever, WIC Holding B.V. belast ik u volgens afspraak, overeengekomen tussen WIC Holding B.V. en de heer [gedaagde2] / de heer [gedaagde2], in de huurovereenkomst volgens artikel 10. Bijdrage van € 275.000,00, stelpost extra investering brandwerendheid € 60.000,00, stelpost verwijderen bungalow en aanpassen bestrating 
      € 25.000,00 exclusief BTW.
      (…)
      Deze betalingen zullen worden gecrediteerd op de opdracht (ref: 07-064/[naam]) tussen WIC Holding B.V. en [eiseres] B.V.
      (…)”.
    
    
    2.7.	Op voormelde factuur heeft [gedaagden] op 18 maart 2008 een bedrag van € 50.000,00 en op 20 maart 2008 een bedrag van € 35.680,00 voldaan.
    
    2.8.	Bij factuur: 20080411, gedateerd 3 april 2008, heeft Temmink wegens kosten brandwerende voorzieningen, aan [gedaagden] een bedrag van € 125.154,68, inclusief BTW, in rekening gebracht.
    
    
      2.9.	Bij factuur: 20080412, gedateerd 3 april 2008, heeft [eiseres] wegens sloop bungalow, leveren en leggen klinkers en asbestinventarisatie, aan [gedaagden] een bedrag van 
      € 29.162,14, inclusief BTW, in rekening gebracht. 
    
    
    2.10.	Bij factuur: 20080413, gedateerd 3 april 2008, heeft [eiseres] aan [gedaagden] een bedrag van € 200.000,00 in rekening gebracht, waarop € 72.000,00 wegens reeds gefactureerde 1e en 2e termijn in mindering kwam, zodat resteerde € 152.430,00, inclusief BTW.
    
    
      2.11.	Op alle hiervoor genoemde facturen is vermeld: “Op verzoek van mijn opdrachtgever, WIC Holding B.V. belast ik u volgens afspraak, overeengekomen tussen WIC Holding B.V. en de heer [gedaagde1] / de heer [gedaagde2], in de huurovereenkomst volgens artikel 10. U bijdrage t.b.v. de verbouwing [adres] te Apeldoorn.
      (…)
      Deze betalingen zullen worden gecrediteerd op de opdracht (ref: 07-064/[naam]) tussen WIC Holding B.V. en [eiseres] B.V.”.
    
    
    2.12.	Ondanks aanmaning in der minne heeft [gedaagden] de onder 2.9 tot en met 2.11 vermelde facturen tot op heden niet voldaan.
    
    2.13.	Bij vonnis van 26 augustus 2008 heeft de rechtbank WIC in staat van faillissement verklaard, met benoeming van mr. M.W. Verhoeven, advocaat te Apeldoorn, tot curator.
    
    2.14.	Bij brief van 12 september 2008 heeft de curator de tussen [gedaagden] en WIC bestaande huurovereenkomst opgezegd.
    
    
      2.15.	Tijdens de comparitie van partijen van 22 juni 2009 was het pand verhuurd voor 
      € 280.000,00 aan drie verschillende huurders.
    
    
    
      3.	De vordering
      3.1.	[eiseres] vordert na wijziging van eis dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
      I	gedaagde sub 1 en gedaagde sub 2 elk zal veroordelen om tegen afgifte van een 
       	behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] ieder voor zich € 153.318,41 te 
       	betalen, zijnde 50% van € 306.636,82, primair steeds te vermeerderen met de 
       	wettelijke handelsrente ex art. 6:119a BW met ingang van 17 april 2008 tot de dag 
       	der algehele voldoening, subsidiair te vermeerderen met de wettelijke rente met 
       	ingang van 22 januari 2009 tot de dag der algehele voldoening, 
       	althans gedaagde sub 1 en gedaagde sub 2 elk zal veroordelen aan [eiseres] ieder 
       	voor zich € 14.581,07 te betalen, zijnde 50% van € 29.162,14, primair steeds te 
       	vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex art. 6:119a BW met ingang van 17 
       	april 2008 tot de dag der algehele voldoening, subsidiair te vermeerderen met de 
       	wettelijke rente met ingang van 22 januari 2009 tot de dag der algehele voldoening;
      II	gedaagden hoofdelijk zal veroordelen in de kosten van het geding en daarbij op 
       	voorhand het nasalaris zal begroten op een bedrag van € 131,00 zonder betekening 
       	en op € 199,00 met betekening van dit vonnis, alsmede het totale bedrag aan 
       	proceskosten, vermeerderd met de in artikel 119 van Boek 6 BW bedoelde 
       	wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na dit vonnis indien en voor zover deze 
       	niet binnen de termijn zijn voldaan.
    
    
    
      3.2.	Aan deze vordering legt [eiseres] tegen de achtergrond van de vaststaande feiten het volgende ten grondslag.
      Het bepaalde in artikel 10 van de tussen [gedaagden] en WIC gesloten huurovereenkomst “De investeringsbijdrage van verhuurder zal conform deze planning door hem rechtstreeks aan de aannemer worden uitbetaald, e.e.a. naarmate het werk is uitgevoerd.”, kan redelijkerwijs niet anders worden uitgelegd dan als een tussen hen overeengekomen derdenbeding ten behoeve van [eiseres]. Door de aanvaarding van dit derdenbeding heeft [eiseres] een zelfstandig vorderingsrecht gekregen op [gedaagden].
      Subsidiair heeft [eiseres] aangevoerd dat [gedaagden] eigenaar is van het bedrijfspand en dat door de met toestemming van [gedaagden] door [eiseres] uitgevoerde werkzaamheden [gedaagden] ongerechtvaardigd is verrijkt tot de som van de door [gedaagden] onbetaald gelaten facturen.
    
    
    
      4.	Het verweer
      4.1.	[gedaagden] concludeert dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de vorderingen van Internationaal Kantorencentrum (bedoeld zal zijn: [eiseres]; de rechtbank) niet-ontvankelijk zal verklaren danwel af zal wijzen, onder veroordeling van Internationaal Kantorencentrum in de kosten van de onderhavige procedure.
    
    
    
      4.2.	Aan het verweer legt [gedaagden] onder meer het volgende ten grondslag.
      De strekking van het in artikel 10 van de huurovereenkomst geformuleerde beding is niet het verstrekken van een zelfstandig vorderingsrecht aan [eiseres]. Het geeft slechts een praktische oplossing voor de wijze van betaling van de investeringsbijdrage door [gedaagden] en is niet aan te merken als een derdenbeding ten behoeve van [eiseres].
      Subsidiair heeft [gedaagden] aangevoerd dat hij de verplichting voortvloeiend uit het betreffende beding rechtsgeldig heeft opgeschort omdat WIC haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen. Daardoor kan ook [eiseres] gedurende de termijn van rechtsgeldige opschorting geen nakoming vorderen van het betreffende beding.
      Voorts heeft [gedaagden] aangevoerd dat van een ongerechtvaardigde verrijking geen sprake is. Het bedrijfspand heeft door de verbouwing de pure magazijn functie verloren en de huidige inrichting brengt met zich dat het pand slechts beperkt exploiteerbaar is. Ook heeft [eiseres] de hoogte van de door haar gestelde waardevermeerdering van het pand op geen enkele wijze onderbouwd.
    
     
    
      5.	De beoordeling
      5.1.	Volgens artikel 6:253 lid 1 BW schept een overeenkomst voor een derde het recht een prestatie van een der partijen te vorderen of op andere wijze jegens een van hen een beroep op de overeenkomst te doen, indien de overeenkomst een beding van die strekking inhoud en de derde dit beding aanvaardt. Deze strekking zal moeten volgen uit de bewoordingen van de overeenkomst of zal moeten worden vastgesteld via uitleg van de overeenkomst. Het enkele feit dat partijen overeenkomen dat een betaling zal geschieden aan een derde, maakt nog niet dat sprake is van een derdenbeding. 
    
    
    5.2.	Uit de bewoordingen van artikel 10 van de tussen [gedaagden] en WIC gesloten overeenkomst, zoals hiervoor onder 2.2 weergegeven, volgt niet meer dan dat betaling van de door [gedaagden] aan WIC toegezegde investeringsbijdrage van maximaal € 275.000,00, exclusief BTW door [gedaagden] rechtstreeks aan [eiseres] zal worden uitbetaald, een en ander naarmate het werk is uitgevoerd volgens de tussen [eiseres] en WIC overeengekomen planning. Daarmee heeft [eiseres] echter nog geen eigen recht op betaling verkregen. 
    
    5.3.	[eiseres] heeft voorts nog aangevoerd, dat bij de uitleg van artikel 10 van de overeenkomst niet slechts de bedoeling van partijen een rol speelt doch dat tevens de redelijke uitleg daarvan bepalend is. Ook in het geval partijen niet bewust hebben beoogd een derdenbeding tot stand te brengen, kan sprake zijn van een derdenbeding. Het beding bepaalt dat door [gedaagden] rechtstreeks aan [eiseres] wordt betaald. Daarnaast legt het beding een directe relatie tussen de door [eiseres] uit te voeren werkzaamheden en de mate van betaling. Immers bepaalt artikel 10 dat betaald wordt: “e.e.a. naarmate het werk is uitgevoerd”. Een redelijke uitleg van artikel 10 kan dan ook niet anders luiden dan dat sprake is van een derdenbeding, zo stelt [eiseres]. 
    
    5.4.	Door [eiseres] is niet betwist dat zij niet betrokken is geweest bij de begin januari 2007 gestarte onderhandelingen tussen [gedaagden] en WIC over een eventueel tussen hen te sluiten huurovereenkomst, al heeft [eiseres] uit het onder 2.1 vermelde e-mail bericht kunnen begrijpen dat [gedaagden] in de relatie met [eiseres] bereid was een deel van de noodzakelijke investeringen voor zijn rekening te nemen. De opdracht tot de werkzaamheden is door WIC op 12 december 2007 aan [eiseres] verstrekt. Pas een maand later, op 10 januari 2008, heeft [eiseres] kennis gekregen van het bepaalde in artikel 10 van de uiteindelijk op 17 december 2008 tussen [gedaagden] en WIC tot stand gekomen huurovereenkomst. Op die dag ontving [eiseres] van WIC het onder 2.5 vermelde verzoek om de 1e en de 2e termijn te factureren aan [gedaagden]. Dat heeft [eiseres] vervolgens ook gedaan, waarna [gedaagden] de onder 2.7 genoemde betalingen aan [eiseres] heeft gedaan. 
    
    5.5.	Dit laatste leidt evenwel nog niet tot de conclusie dat WIC en [gedaagden] met artikel 10 van de huurovereenkomst moeten hebben beoogd aan [eiseres] een rechtstreekse aanspraak tot betaling te verlenen aan [eiseres]. Nu tussen WIC en [gedaagden] vaststond dat [gedaagden] tot het in de huurovereenkomst genoemde bedrag zou bijdragen aan de investeringen die WIC met het oog op haar bedrijfsvoering in het pand zou gaan doen, lag het immers om praktische redenen zonder meer voor de hand om die betalingen rechtstreeks te doen op de bankrekening van [eiseres]. Ook het gegeven dat [gedaagden] pas hoefde bij te dragen naar de mate het werk door [eiseres] vorderde, rechtvaardigt niet de conclusie dat sprake moet zijn geweest van een derdenbeding. Het is een feit van algemene bekendheid dat in de bouw de voortgang van het werk de grondslag vormt voor de opeisbaarheid van de termijnen.
    
    5.6.	Evenmin komt in dit verband betekenis toe aan het feit dat [gedaagden] tijdens de bouwwerkzaamheden betrokken is geweest bij het overleg tussen WIC en [eiseres]. [gedaagden] heeft er wat dit betreft immers terecht op geweest dat die betrokkenheid ook voor de hand lag, aangezien de werkzaamheden in zijn pand werden uitgevoerd en hij ook wel wilde zien hoe dat werd gedaan.
    
    5.7.	[gedaagden] heeft onweersproken gesteld dat haar vorige huurder [naam] in 2007 te kennen heeft gegeven de huurovereenkomst met [gedaagden] op korte termijn te willen beëindigen. Vervolgens zijn onderhandelingen begonnen over de verhuur aan WIC, een nieuw op te richten vennootschap, waarin ook de vorige huurder van [gedaagden] participeerde. De bedoeling was om een toonaangevende cash- and carry voor de woon-, tuin-, trend- en meubelbranche in het pand te vestigen. WIC was bereid om een langdurig huurcontract van minimaal 10 jaar met [gedaagden] aan te gaan, op voorwaarde dat [gedaagden] een financiële bijdrage zou leveren in verbouwing van het pand, dat geschikt gemaakt diende te worden voor deze nieuwe activiteiten. Die wens heeft [gedaagden] gehonoreerd, gezien het belang dat hij had bij de zekerheid dat het pand weer vele jaren huuropbrengsten zou genereren. Artikel 10 van de huurovereenkomst is daarvan het resultaat. Niet valt in te zien waarom een redelijke uitleg van dit beding er toe zou leiden dat [gedaagden] jegens [eiseres] aansprakelijk zou moeten zijn voor de nakoming door WIC van haar betalingsverplichtingen jegens [eiseres]. 
    
    
      5.8.	De hiervoor vermelde feiten en omstandigheden in onderling verband en samenhang beschouwd, leiden tot de conclusie dat een redelijke uitleg van de strekking van het bepaalde in artikel 10 van de tussen [gedaagden] en WIC gesloten overeenkomst tot de uitkomst leidt dat [eiseres] voor [gedaagden] slechts fungeerde als betaaladres, zodat geen sprake is van een derdenbeding ten behoeve van [eiseres]. 
      De omstandigheid dat [eiseres] als gevolg van het faillissement van WIC geen of slechts onvolledige betaling voor de door haar uitgevoerde werkzaamheden zal verkrijgen, maakt dit niet anders. Immers, dit behoort tot het normale ondernemersrisico.
    
    
    5.9.	Tussen partijen staat onweersproken vast dat WIC ook voor het verwijderen van de bungalow en het bestraten van het vrijkomende terrein en het direct omliggende niet verharde terrein is opgetreden als opdrachtgever van [eiseres]. In het midden kan worden gelaten of en in hoeverre WIC wat betreft deze werkzaamheden als zaakwaarnemer van [gedaagden] heeft te gelden. Vaststaat immers dat [eiseres] voor al deze werkzaamheden in totaal een bedrag van € 29.162,14, inclusief BTW, in rekening heeft gebracht, welk bedrag moet worden geacht door [gedaagden] reeds te zijn voldaan met de betaling van het bedrag van € 85.680,00, inclusief BTW. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen bestond voor deze betaling geen grond uit hoofde van een derdenbeding.
    
    
      5.10.	Subsidiair heeft [eiseres] gesteld, dat [gedaagden] door de uitgevoerde werkzaamheden aan het aan [gedaagden] in eigendom toebehorende bedrijfspand ongerechtvaardigd is verrijkt tot het bedrag van de niet betaalde facturen. Ter ondersteuning van deze stelling heeft [eiseres] aangevoerd, dat het pand vóór de door [eiseres] uitgevoerde werkzaamheden slecht onderhouden en gedateerd was. Door de met toestemming van [gedaagden] uitgevoerde compartimentering is het pand thans geschikt om zowel te worden verhuurd aan één huurder als aan meerdere huurders, zodat het pand door die compartimentering juist gemakkelijker kan worden verhuurd. Vernieuwing van de gevelbeplating en de wijzigingen aan de gevels hebben het uiterlijk van het pand behoorlijk verbeterd, welke verbeteringen de waarde en verhuurbaarheid van het pand ten goede komen. 
      Voorts heeft [eiseres] aangevoerd, dat het pand niet voldeed aan de eisen van voldoende brandwerendheid, zodat door [gedaagden] in ieder geval in de brandwerendheid moest worden geïnvesteerd om het pand te kunnen blijven gebruiken of te verhuren.
    
    
    5.11.	[gedaagden] heeft deze stellingen van [eiseres] gemotiveerd betwist. Daartoe heeft [gedaagden] aangevoerd dat [eiseres] haar stelling, dat sprake is van een waardevermeerdering van het pand tot het bedrag van de niet betaalde facturen, niet heeft onderbouwd. Volgens [gedaagden] voldeed het pand aan alle eisen voor de exploitatiedoeleinden waarvoor het tot de komst van WIC en de daarmee gepaarde gaande verbouwing werd gebruikt. Door de verbouwing is het pand haar pure magazijnfunctie kwijtgeraakt doordat de laaddocks zijn verwijderd en de huidige inrichting brengt met zich dat het pand slechts beperkt exploiteerbaar is. Op het pand rust geen detailhandelbestemming, terwijl het door de aangebrachte compartimentering juist daarvoor geschikt is gemaakt. Bovendien lijdt [gedaagden] schade door de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst, welke schade door de lange duur van de gesloten huurovereenkomst aanzienlijk is.
    
    5.12.	Krachtens artikel 6:212 lid 1 BW is hij, die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, verplicht, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking. Er is, anders dan bij in de relatie huurder-verhuurder, rechtens geen beletsel of beperking voor het beroep dat [eiseres] op deze bepaling doet.
    
    5.13.	Of in dit geval van zodanige ongerechtvaardigde verrijking sprake is, is zonder nader onderzoek niet vast te stellen en is voorlichting door een deskundige noodzakelijk. Daarbij gaat het in het bijzonder om de vraag of de verhuurbaarheid van het pand door de door [eiseres] aangebrachte compartimentering is verbeterd. Mocht dat het geval zijn, dan zou sprake kunnen zijn van een waardevermeerdering van het pand. Bij die vraag dient overigens wel betrokken te worden de stelling van [gedaagden] dat door de verwijdering van de laaddocks het pand juist moeilijker te exploiteren is geworden, mede in verband met het gegeven dat op het pand geen detailhandelsbestemming rust.
    
    
      5.14.	In zijn uitspraak van 5 september 2008, NJ 2008/481, heeft de Hoge Raad geoordeeld dat van een ongerechtvaardigde verrijking ook sprake kan zijn indien en voor zover de uitgaven ten behoeve van een verbouwing, ook al heeft die verbouwing niet tot een waardestijging van het pand geleid, voor rekening van een derde zijn gekomen en de eigenaar van het pand zich die uitgaven aldus heeft bespaard. 
      Dienaangaande heeft [eiseres] gesteld dat sprake was van achterstallig onderhoud en dat daarvan ten gevolge van haar werkzaamheden in de huidige toestand geen sprake meer is, terwijl naar haar mening het pand ook niet voldeed aan de bestaande eisen van brandwerendheid en thans wel. Ook voor de beoordeling van deze stellingen is het nodig het oordeel van een deskundige in te winnen.
    
    
    5.15.	Partijen zullen worden verzocht zich met elkaar te verstaan en zich vervolgens – voor zover mogelijk eensluidend - uit te laten over de vraag wie als deskundige benoemd dient te worden en welke vragen aan de deskundige dienen te worden gesteld.
    
    5.16.	Iedere verdere uitspraak zal worden aangehouden.
    
    
      6.	De beslissing
      De rechtbank
    
    
    6.1.	draagt [eiseres] op zich bij akte uit te laten omtrent hetgeen is overwogen onder rechtsoverweging 5.15, waartoe de zaak wordt verwezen naar de rol van 28 oktober 2009, ambtshalve peremptoir;
    
    bepaalt dat [gedaagden] in de gelegenheid zal worden gesteld op deze akte bij antwoordakte te reageren;
    
    houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. D. Vergunst en in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2009.?