ECLI:NL:RBSGR:2008:BE0034, Rechtbank 's-Gravenhage, 19-03-2008, 284118 - HA ZA 07-898
Rechtbank 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2008-03-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: onteigening van een kamerverhuurbedrijf

vonnis
      RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
    
    
    Sector civiel recht
    
    zaaknummer / rolnummer: 284118 / HA ZA 07-898
    
    Vonnis van 19 maart 2008
    
    in de zaak van
    
    
      DE GEMEENTE DEN HAAG,
      zetelend te Den Haag,
      eiseres,
      procureur: mr. E.J. Storm,
    
    
    tegen
    
    
      [gedaagde],
      wonende te [woonplaats],
      gedaagde,
      procureur: mr. F.N. Grooss.
    
    
    Partijen worden hierna genoemd de Gemeente en [gedaagde].
    
    De rechtbank heeft kennis genomen van de processtukken en van hetgeen is verhandeld tijdens het pleidooi op 4 februari 2008. 
    
    1. Procesverloop en feiten
    
    1.1 [gedaagde] was eigenaar van het perceel kadastraal bekend gemeente Den Haag, sectie [sectie], nummer [nummer] (wonen), ter grootte van 00.02.22 hectare (grondplannummer 3), plaatselijk bekend als [adres] te Den Haag (hierna: het perceel). 
    
    1.2 Bij vonnis van 2 mei 2007 heeft de rechtbank de vervroegde onteigening uitgesproken ten name en ten behoeve van de Gemeente van het perceel, aangevuld door een herstelvonnis uitgesproken op 30 mei 2007.
    
    
      1.3 In het vonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde] bepaald op 
      € 330.000,00.
    
    
    1.4 In het vonnis is  de schadeloosstelling voor [huurder] bepaald op € 95.000,00. 
    
    1.5  Het vonnis is op 23 augustus 2007 in de openbare registers ingeschreven.
    
    1.6 De opneming door de deskundigen overeenkomstig het bepaalde in artikel 54j lid 1 juncto artikel 27 lid 2 van de Onteigeningswet (Ow) heeft plaatsgevonden op 5 juli 2007.
    
    1.7 De deskundigen hebben op bij brief van 5 oktober 2007 hun concept-deskundigenrapport aan de rechtbank doen toekomen. De Gemeente en [gedaagde] hebben daarop schriftelijk gereageerd. De deskundigen hebben hun definitieve deskundigenrapport op 24 januari 2008 ter griffie gedeponeerd.
    
    
      1.8 Het onteigende is - voorzover hier van belang - in het deskundigenrapport omschreven als 'het café '[café]' met afzonderlijke bovenwoning, plaats en schuur, plaatselijk bekend als [adres] 146-148 te Den Haag'. Het deskundigenrapport vermeldt voorts het volgende.
      Het café is verhuurd aan [huurster] met ingang van 1 augustus 2002 voor vijf jaar en vijf optiejaren met een aanvangshuurprijs van € 16.332,00 per jaar, te indexeren per 1 juni van elk jaar, voor het eerst per 1 juni 2007 overeenkomstig het bepaalde in artikel II lid 2 van de huurovereenkomst.
      De bovenwoning wordt door [gedaagde] geëxploiteerd als kamerverhuurbedrijf en omvat acht kamers. De huurders die reeds kamerhuurder waren voor de eerste tervisielegging van het onteigeningsplan, zijn [huurders].
    
    
    1.9 Aan [huurster] als huurster van het café heeft de Gemeente een schadelosstelling aangeboden van € 95.000,00 welk aanbod door haar is aanvaard.
    
    
      1.10 De deskundigen hebben in hun rapport de schadeloosstelling voor [gedaagde], [huurders] als volgt begroot: 
      a.  waarde				€ 388.000,00
      b.  bijkomende schade			€   67.800,00
      c.  de schade van de huurders			€   18.822,50
      				----------------
      				€ 474.622,50
    
    
    De schade van de huurders ten bedrage van € 18.822,50 is samengesteld uit een bedrag van € 3.842,50 als schadeloosstelling voor [huurster] en een bedrag van       € 14.980,00 voor [huurder2]. 
    
    1.11 De onder 1.10 genoemde begrotingen zijn door partijen, behoudens hetgeen hierna wordt besproken, niet bestreden.
    
    
    2. De standpunten van partijen en de beoordeling daarvan
    
    
      De waarde
      Tussen partijen is uitsluitend in geschil de waarde van de bovenwoning.
    
    
    
      Het advies van de deskundigen
      2.1De deskundigen zijn bij de bepaling van de waarde uitgegaan van een huurwaarde van de als kamerverhuurbedrijf geëxploiteerde bovenwoning van € 19.740,00 per jaar, na aftrek voor exploitatiekosten van € 6.000,00 per jaar. Uitgaande van een bruto-aanvangsrendement van 9% hebben de deskundigen de bovenwoning gewaardeerd op € 219.333,00. 
      In verband met de reactie van de Gemeente op het concept advies ten aanzien van het risico van leegstand bij kamerverhuur, hebben de deskundigen toegelicht dat zij niet van een constante volledige bezetting zijn uitgegaan, maar dat zij het leegstandsrisico hebben verdisconteerd in de hoogte van het bruto aanvangsrendement.
      In verband met de reactie van [gedaagde] op het conceptadvies ten aanzien van de huuropbrengst van de bovenwoning hebben de deskundigen nog opgemerkt dat zij zijn uitgegaan van de huurprijzen zoals die ter descente aan hen zijn gebleken en voorts van de door hen op basis daarvan geschatte huurwaarde van de leegstaande respectievelijk in eigen gebruik zijnde kamers. De deskundigen is niet gebleken van een gemiddeld veel hogere huuropbrengst in de afgelopen jaren. De enkele vermelding daarvan door de heer Van der Leeden is daartoe onvoldoende, terwijl een hogere huuropbrengst ook niet is af te leiden uit de belastingaangiften van [gedaagde].
    
     
    
      Het standpunt van de Gemeente ten aanzien van de waarde.
      2.2 De Gemeente voert aan dat de deskundigen bij de bepaling van de waarde onvoldoende rekening hebben gehouden met de inherente economische risico's van leegstand verbonden aan het verhuren van kamers in het centrum van Den Haag. Ten onrechte zijn de deskundigen uitgegaan van een constante volledige bezetting. De Gemeente wijst op de gedeeltelijke leegstand die ter descente is gebleken, die niet uitsluitend aan de op handen zijnde onteigening is toe te schrijven. Bij pleidooi heeft de Gemeente betoogd dat het door de deskundigen gehanteerde bruto aanvangsrendement van 9% in verhouding tot het door de deskundigen voor het café gehanteerde bruto aanvangsrendement van 8,5% te laag ligt. Een percentage van 10% ligt meer in de rede
    
    
    
      Het standpunt van [gedaagde] ten aanzien van de waarde
      2.3 [gedaagde] stelt dat van een te lage huurwaarde van de bovenwoning wordt uitgegaan, namelijk € 19.740,00 netto (€ 25.740,00 bruto). [gedaagde] wijst op de opstelling van W.C. van Leeden Fb, overgelegd als productie 7 bij het door hem eveneens overgelegde taxatierapport van BV Buro voor Onteigeningszaken en de daarbij gevoegde belastingaangiften en aanslagen. Over de jaren 2004 tot en met 2006 blijkt daaruit een gemiddelde huuropbrengst van € 33.960,00 bruto. Ten onrechte gaan de deskundigen uit van een momentopname kort voor onteigening. Na aftrek van exploitatiekosten - € 6.000,00 conform het rapport van de deskundigen - resulteert een netto huurwaarde van € 27.960,00 waardoor bij een bruto aanvangsrendement van 9% de waarde van de bovenwoning uitkomt op    € 310.666,67. 
    
    
    
      Beoordeling door de rechtbank van de waarde van het onteigende.
      2.4 Anders dan de Gemeente aanvankelijk had verondersteld, hebben de deskundigen in hun rapport bij de waardering van de bovenwoning in de hoogte van het bruto aanvangsrendement het risico van leegstand wel verdisconteerd, namelijk in de hoogte van het bruto aanvangsrendement. Dat het daarvoor gehanteerde percentage van 9% te laag zou zijn gekozen, zoals de Gemeente bij pleidooi heeft aangevoerd, is door de Gemeente niet, althans onvoldoende onderbouwd, daar de enkele verwijzing naar het door de deskundigen voor het café gehanteerde percentage niet toereikend is. De rechtbank volgt daarom de deskundigen in het door hen gehanteerde percentage als uitgangspunt voor de bepaling van de waarde van de bovenwoning, nu ook overigens niet is gebleken dat het standpunt van de deskundigen onjuist zou zijn of dat zij daarbij relevante factoren over het hoofd hebben gezien.
      Ten aanzien van de huurwaarde van de bovenwoning overweegt de rechtbank dat dit standpunt is gebaseerd op de feitelijk genoten huurinkomsten zoals deze bij de descente zijn gebleken terwijl de leegstaande dan wel in gebruik zijnde kamers door de deskundigen zijn gewaardeerd uitgaande van de huurprijzen van de wel verhuurde kamers. De deskundigen stellen immers met juistheid vast dat uit de door [gedaagde] overgelegde stukken niet is  gebleken dat in het verleden daadwerkelijk een hogere huurwaarde werd gerealiseerd. De door [gedaagde] bepleite hogere netto huuropbrengst van de bovenwoning van € 27.960,00 per jaar vindt bovendien geen steun in het door [gedaagde] overgelegde taxatierapport van BV Buro voor Onteigeningszaken waarin de netto huuropbrengst van de bovenwoning wordt gewaardeerd op € 22.000,00 per jaar. Nu ook overigens niet van onjuiste aannames door de deskundigen is gebleken, zal de waarde van het onteigende overeenkomstig het advies van de deskundigen worden gesteld op € 388.000,00.
    
    
    De bijkomende schade
    
    
      Het advies van de deskundigen
      2.5 De deskundigen stellen zich op het standpunt -  er van uitgaande dat het onteigende als duurzame belegging moet worden beschouwd -  dat met de aankoop van een vergelijkbaar pand € 420.000,00 zal zijn gemoeid. Voorts schatten de deskundigen de investeringen die [gedaagde] zal moeten doen om de onroerende zaak geschikt te maken voor kamerverhuur op € 18.000,00 inclusief BTW. Naar aanleiding van de reactie van de Gemeente op het concept advies hebben de deskundigen nog toegelicht dat zij zijn uitgaan van een vervangend pand in Den Haag zelf.
      Naar aanleiding van de reactie van [gedaagde] op het concept advies hebben de deskundigen uiteengezet dat het bedrag van € 18.000,00 betrekking heeft op wederinrichting van het vervangende pand en dat daarin geen verhuis- en ontruimingskosten zijn begrepen omdat in het onteigende zich geen zaken bevinden die daarvoor in aanmerking komen.
      De door [gedaagde] voorts in zijn reactie op het concept advies genoemde belastingschade zal naar het oordeel van de deskundigen niet optreden indien herinvestering plaats vindt in een vervangende onroerende zaak. Voor zover belastingheffing zal plaatsvinden, zal die het gevolg zijn van de bedrijfsbeëindiging door [gedaagde] van het café .
      De door [gedaagde] in zijn reactie op het concept advies nog genoemde huurderving is aan de deskundigen niet gebleken.
    
    
    
      Het standpunt van de Gemeente
      2.6 De Gemeente stemt in met het uitgangspunt dat het onteigende moet worden aangemerkt als een duurzame belegging, doch is van mening dat het voor [gedaagde] mogelijk moet zijn om een vervangend pand te kopen voor een bedrag gelijk aan de waarde van het onteigende met dezelfde huuropbrengst. 
      Het bedrag van € 18.000,00 aan kosten van aanpassing en wederinrichting acht de Gemeente redelijk, doch er is wel aanleiding om een aftrek wegens nieuw voor oud toe te passen. 
    
    
    
      Het standpunt van [gedaagde]
      2.7 [gedaagde] voert aan dat het bedrag van € 18.000,00 voor het geschikt maken van een vervangend pand te laag is. Deze post dient in navolging van de door [gedaagde] ingeschakelde deskundigen te worden begroot op € 25.000,00. 
      Door de deskundigen is ten onrechte geen rekening gehouden met inkomensschade bestaande in gederfde huurpenningen. Omdat deze post pas later komt vast te staan is deze schade als p.m. post opgenomen. Dezelfde geldt voor de post belastingschade.
    
    
    
      Beoordeling door de rechtbank van de bijkomende schade
      2.8 Ten aanzien van koopsom die benodigd is voor de aanschaf van een vervangend pand in Den Haag hebben deskundigen ter gelegenheid van het pleidooi toegelicht dat het door hen geschatte hogere bedrag verband houdt met het feit dat een object als het onderhavige in Den Haag schaars is. Door de Gemeente is dat op zichzelf niet bestreden. De rechtbank acht de door de deskundigen op € 420.000,00 geschatte koopsom voor een vervangend pand in Den Haag als uitgangspunt voor de berekening van de bijkomende schade van [gedaagde] aldus voldoende onderbouwd en neemt dit uitgangspunt daarom over. In verband met de vraag of uitgegaan moet worden van de kosten van een vervangend pand in Den Haag, stelt de rechtbank vast dat [gedaagde] vanaf 1990 het kamerverhuurbedrijf in Den Haag heeft geëxploiteerd, zodat voldoende aannemelijk is dat [gedaagde] gezien zijn kennis van de locale situatie er belang bij heeft om een vervangend pand in Den Haag te verwerven. De rechtbank neemt daarom het uitgangspunt van de deskundigen over.
    
    
    Ten aanzien van de op € 18.000,00 begrote investeringen om het vervangende pand voor kamerverhuur geschikt te maken, hebben de deskundigen ter gelegenheid van het pleidooi nog aangevoerd dat het hier gaat om kosten die noodzakelijk zijn om het vervangende pand functioneel te maken, zodat een aftrek van wegens nieuw voor oud niet op zijn plaats is. Het onteigende object verkeerde in goede staat zodat het vervangende object niet zonder meer een verbetering behoeft te betekenen. De rechtbank acht dit standpunt juist en maakt dat tot het hare. 
    
    
      Ten aanzien van de inkomensschade hebben de deskundigen ter gelegenheid van het pleidooi te kennen gegeven dat door hen ten onrechte geen acht is geslagen op deze post. De deskundigen hebben vervolgens voor de bepaling van een vergoeding de volgende uitgangspunten voorgesteld: huurderving gedurende een zoekperiode van een half jaar, verminderd met 10% zakelijke- en onderhoudslasten en voorts verminderd met 5% rente over vrijkomend kapitaal.
      De rechtbank acht deze uitgangspunten juist met dien verstande dat de voorgestelde rente hoger ligt dan [gedaagde] - naar de rechtbank aannemelijk acht -  zal kunnen realiseren, gelet op het huidige rentepeil, zodat de rechtbank in plaats daarvan zal uitgaan van 3,5%, mede in aanmerking nemende dat het bedrag voor wederbelegging beschikbaar dient te zijn. De aan [gedaagde] ter zake verschuldigde vergoeding komt aldus op (€ 36.400,00, zijnde de totale jaarhuur -  € 3.640,00, zijnde 10% lasten) = € 32.760,00 derhalve € 16.380,00 over een half jaar.  Na aftrek van € 5.827,50, zijnde 3,5% rentevoordeel over € 333.000,00 over een half jaar, resulteert als schade wegens huurderving € 10.552,50.
    
    
    Uit het bovenstaande volgt dat de bijkomende schade van [gedaagde], zoals berekend in het deskundigen rapport, dient te worden vermeerderd met € 10.552,50 en dus bedraagt (67.800 + 10.552,50) = € 78.352,50.
    
    
      Beoordeling door de rechtbank van de belastingschade van [gedaagde]
      2.9 Ten aanzien van de door [gedaagde] gestelde belastingschade stelt de rechtbank vast dat volgens het door [gedaagde] overgelegde taxatierapport van BV Buro voor Onteigeningszaken (pag. 1) [gedaagde] met betrekking tot het kamerverhuurbedrijf niet meer geldt als ondernemer in fiscale zin, nu hij niet voldoet aan het daarvoor geldende criterium dat hij tenminste 12 uur per week in de onderneming werkzaam moet zijn. De rechtbank begrijpt daaruit dat van belastingschade aan de zijde van [gedaagde] geen sprake is.
    
    
    
      Vergoeding en wettelijke rente
      2.10 De rechtbank zal op de voet van artikel 55 lid 3 Ow aan [gedaagde] over het verschil tussen het voorschot op en de definitief vast te stellen schadeloosstelling, vermeerderd met de vergoeding van renteschade gesteld op 3,5% per jaar, vanaf heden tot de dag van algehele voldoening, de wettelijke rente dienen te vergoeden. 
    
    
    De schade van de huurders
    
    
      Het advies van de deskundigen ten aanzien van [huurster]
      2.11 Aan [huurster] is door de Gemeente ter descente aangeboden het gebruik om niet van het gehuurde tot 15 juni 2008. Deskundigen zijn er van uitgegaan dat [huurster] dit aanbod heeft aanvaard.
      Ten aanzien van [huurster] berekenen de deskundigen de aan hem toekomende vergoeding overeenkomstig artikel 42 lid 2 Ow. Daarbij zijn de deskundigen uitgegaan van een kale huur van € 265,00 per maand nu de huur inclusief gas, water en licht € 295,00 bedraagt. Dit leidt tot een bedrag van € 6.360,00 over twee jaar. Verminderd met gebruik om niet over de periode 23 augustus 2007 tot 15 juni 2008 (9,5 maand ad € 265,00 per maand) resulteert een vergoeding van € 3.842,50. 
    
    
    
      Het standpunt van de Gemeente ten aanzien van [huurster]
      2.12 De Gemeente voert aan dat [huurster] per 1 november 2007 is verhuisd. [huurster] heeft aldus 2,5 maand gebruik om niet genoten. De vergoeding aan [huurster] - voor het overige  uitgaande van de gegevens die de deskundigen hebben gehanteerd - komt dan uit op € 6.360,00 - (2,5 x 265) = € 5.697,50. 
    
    
    
      Het oordeel van de rechtbank ten aanzien van [huurster]
      2.13 De rechtbank sluit zich aan bij het advies van de deskundigen zodat aan [huurster] zal worden toegekend een bedrag van € 5.697,50.
    
    
    
      Het standpunt van de deskundigen ten aanzien van [huurder2]
      2.14 Aan [huurder2] is door de Gemeente ter descente aangeboden het gebruik om niet van het gehuurde tot 15 juni 2008, wel aanbod door [huurder2] is aanvaard.
      Ten aanzien van [huurder2] zijn de deskundigen onder verwijzing naar HR 8 augustus 2003, NJ 2004/249, van oordeel dat een vergoeding overeenkomstig artikel 42 lid 2 Ow niet in overeenstemming is met artikel 1 van het Protocol nr. 1 van het EVRM, nu [huurder2] reeds sinds 1981 huurder is en een zeer lage kamerhuur betaalt van  € 150,00 per maand inclusief gas, water en licht (door de deskundigen als kale maandhuur geschat op € 120,00 per maand). Een vervangende gelijkwaardige kamer zal exclusief gas, water en licht naar schatting 
      € 300,00 per maand bedragen. Voor [huurder2] ontstaan daardoor hogere huurlasten van 
      € 2.160,00 per jaar. Ter bepaling van een redelijke vergoeding hanteren de deskundigen een factor 7 terwijl de kosten van verhuizing en herinrichting worden geraamd op € 1.000,00. Aldus resulteert een vergoeding van (7 x 2.160 + 1000) =  € 16.120,00. Daarop strekt in mindering de periode van het gebruik om niet van 23 augustus 2007 tot 15 juni 2008 (9,5 maand ad € 120,00 per maand) zodat aan [huurder2] blijft te vergoeden € 14.980,00. Naar aanleiding van de reactie van de Gemeente op het concept advies hebben de deskundigen nog opgemerkt geen rekening te houden met eventuele aanspraken van [huurder2] op huurtoeslag daar [huurder2] gelet op de aard van de woonruimte daarvoor niet in aanmerking komt ([huurder2] dient daartoe te beschikken over zelfstandige woonruimte), maar daarnaast zijn de deskundigen principieel van mening dat bij de begroting van toekomstige schade geen rekening behoort te worden gehouden met subsidies of toeslagen gezien de veranderlijkheid van dergelijke regelingen.
    
    
    
      Het standpunt van de Gemeente ten aanzien van [huurder2]
      2.15 De Gemeente bestrijdt dat voor de aanspraak op huurtoeslag bewoning van zelfstandige woonruimte is vereist. Onder omstandigheden kan ook onzelfstandige woonruimte worden aangewezen als woonruimte waarvoor huurtoeslag kan worden aangevraagd. 
    
    
    
      Het oordeel van de rechtbank ten aanzien van [huurder2] 
      2.16 De rechtbank acht de door de deskundigen gekozen uitgangspunten voor de berekening van de schade van [huurder2] juist. Dat geldt ook voor het standpunt van de deskundigen dat een aanspraak op huurtoeslag bij de berekening van toekomstige schade buiten beschouwing dient te blijven, gezien het onzekere karakter van een dergelijke aanspraak. In het midden kan dus blijven of [huurder2] daadwerkelijk voor huurtoeslag in aanmerking komt.
      Op grond van het voorgaande zal de vergoeding voor [huurder2] worden bepaald op  € 14.980,00.
    
    
    2.17 Voor zover partijen de juistheid van het deskundigenrapport niet hebben bestreden, volgt de rechtbank het oordeel van de deskundigen, daar aan de rechtbank niet is gebleken dat de deskundigen onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd of relevante factoren buiten beschouwing hebben gelaten.
    
    De kosten van deskundigen en rechtskundige bijstand
    
    
      De deskundigen
      2.18 De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgave in totaal € 15.806,10 inclusief BTW. Tegen de hoogte van deze kosten is van de zijde van de Gemeente geen bezwaar gemaakt. 
    
    
    
      Het oordeel van de rechtbank inzake de deskundigenkosten
      2.19 De Gemeente zal als onteigenende partij tot vergoeding worden veroordeeld van de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen.
    
    
    
      De kosten van de deskundige van [gedaagde]
      2.20 [gedaagde] maakt aanspraak op vergoeding van de kosten van de door hem ingeschakelde deskundige BV Buro voor Onteigeingszaken, die blijkens de door [gedaagde] overgelegde brief van deze deskundige d.d. 1 juli 2008 € 11.888,10 inclusief BTW bedragen.
    
    
    
      Het standpunt van de Gemeente inzake de kosten van de deskundige van [gedaagde]
      2.21 De Gemeente heeft bezwaar gemaakt tegen deze vergoeding nu deze is gebaseerd op een percentage (3%) van het voorschot op de schadeloosstelling en niet op daadwerkelijk bestede uren. 
    
    
    
      Het oordeel van de rechtbank inzake de kosten van de deskundige van [gedaagde]
      2.22 Ten aanzien van de door [gedaagde] ingeschakelde deskundige stelt de rechtbank vast dat [gedaagde] in redelijkheid genoemde deskundige heeft kunnen inschakelen en voorts dat door deze deskundige een taxatierapport is opgesteld, dat aan de daaraan in redelijkheid te stellen eisen beantwoordt. De kosten van deze deskundige komen daarom voor rekening van de Gemeente. Nu het door deze deskundige gehanteerde tarief naar het oordeel van de rechtbank niet ongebruikelijk en evenmin onredelijk is, zal de Gemeente tot vergoeding van de door hem in rekening gebrachte kosten - € 11.888,10 inclusief BTW - worden veroordeeld. 
    
    
    
      De kosten van rechtskundige bijstand
      2.23 [gedaagde] verlangt voorts vergoeding van de kosten van rechtskundige bijstand die volgens de door [gedaagde]  bij brief d.d. 29 januari 2008 overgelegde facturen € 31.698,03 inclusief BTW bedragen. De Gemeente acht deze kosten niet redelijk. Volgens de Gemeente is sprake van dubbel berekende uren vanwege de begeleiding die mr. Grooss blijkens de urenspecificaties heeft gegeven aan mr. Beelaerts van Blokland. Beiden zijn bovendien ter descente aanwezig geweest. Voorts acht de Gemeente niet juist dat voor een niet gespecialiseerde stagiaire een uurtarief wordt berekend gelijk aan dat van zijn begeleider (€ 250,00). Mede gelet op de kosten van rechtsbijstand in vergelijkbare zaken acht de Gemeente vooralsnog een vergoeding van € 15.000,00 exclusief BTW redelijk.
    
    
    
      Het oordeel van de rechtbank inzake de kosten van rechtskundige bijstand
      2.24 Uit de door [gedaagde] overgelegde specificaties valt af te leiden dat een deel van de door mr. Grooss bestede uren betrekking heeft op de begeleiding van zijn kantoorgenoot mr. Beelaerts van Blokland zoals de correctie van door laatstgenoemde opgestelde stukken en brieven. De rechtbank acht het niet onredelijk dat mr. Grooss samen met mr. Beelaerts van Blokland ter descente is verschenen. Ten aanzien van het berekende tarief echter acht de rechtbank berekening van het uurtarief van mr. Grooss ook voor de door mr. Beelaerts van Blokland gemaakte uren niet juist nu deze nog als stagiair werkzaam is. Een uurtarief van € 170,00 wordt door de rechtbank passend geacht.
      Uitgaande van omstreeks 60 door de stagiair bestede uren en de hiervoor genoemde korting op het salaris van mr. Grooss acht de rechtbank de kosten tot een bedrag van € 25.000,00 inclusief BTW redelijk. De Gemeente zal worden veroordeeld tot betaling van € 25.000,00 inclusief BTW worden veroordeeld ter zake van de kosten van rechtskundige bijstand van [gedaagde].
    
    
    2.25 De raadsvrouw van [huurster], mr. Walkate heeft als kosten opgegeven een bedrag van € 1.170,00 ex BTW gebaseerd op 6,5 uur, met welke opgave de Gemeente zich kan verenigen. De Gemeente verzoekt de vergoeding van mr. Walkate in het vonnis op te nemen. De rechtbank zal de Gemeente daarom veroordelen tot betaling van € 1.170,00 exclusief BTW als vergoeding van de kosten mr. Walkate.
    
    
      Overige kosten
      2.26  De Gemeente zal worden veroordeeld in de overige kosten van de procedure te weten het door [gedaagde] verschuldigde griffierecht.
    
    
    
      Publicatie
      2.27 Tenslotte zal een nieuws-/advertentieblad worden aangewezen overeenkomstig het in de Onteigeningswet bepaalde.
    
    
    
    BESLISSING
    
    De rechtbank:
    
    
      I stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast op (388.000 + 78.352,50) =
      € 466.352,50, waarin is begrepen het reeds betaalde voorschot op de schadeloosstelling van € 330.000,00 alsmede op een samengestelde rente van 3,5% per jaar over € 136.352,50 vanaf 23 augustus 2007 tot heden;
    
    
    II veroordeelt de Gemeente tot betaling van € 136.352,50 aan [gedaagde], vermeerderd met de hiervoor onder I genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot de dag van algehele voldoening;
    
    III stelt de schade van [huurster]  vast op € 5.697,50 te vermeerderen met wettelijke rente vanaf heden tot de dag van algehele voldoening en veroordeelt de Gemeente tot betaling daarvan aan [huurster];
    
    IV stelt de schade van [huurder2] vast op € 14.980,00 te vermeerderen met wettelijke rente vanaf heden tot de dag van algehele voldoening en veroordeelt de Gemeente tot betaling daarvan aan [huurder2];
    
    V veroordeelt de Gemeente in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen ten bedrage van € 15.806,10 inclusief BTW;
    
    VI veroordeelt de Gemeente in de kosten van rechtskundige en deskundige bijstand aan de zijde van [gedaagde] ten bedrage van (11.888,10 + 25.000) = € 35.888,10 inclusief BTW;
    
    VII veroordeelt de Gemeente in de kosten van rechtskundige bijstand aan de zijde van [huurster] ten bedrage van € 1.170,00 exclusief BTW;
    
    VIII veroordeelt de Gemeente in de overige kosten van de procedure te weten het door [gedaagde] verschuldigde griffierecht van € 1.135,00;
    
    IX wijst  het 'AD/de Haagsche Courant' en de 'Posthoorn' aan als nieuws- en advertentiebladen waarin de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. C.C. Dedel-van Walbeek, mr. G.H.I.J.  Hage en mr. J.L. Verbeek en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2008.