ECLI:NL:RBGRO:2011:BQ0695, Rechtbank Groningen, 23-02-2011, 439336 - CV EXPL  10-752
Rechtbank Groningen — Uitspraak 
Datum: 2011-02-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Toestand verbetering. Herstel oude toestand.

RECHTBANK GRONINGEN
      Sector kanton
    
    
    Locatie Groningen
    
    Zaak\rolnummer: 439336 \ CV EXPL  10-752
    
    Vonnis van 23 februari 2011 
    
    inzake
    
    
      Q., h.o.d.n. [naam bedrijf],
      wonende te [plaatsnaam],
      eiseres in conventie, verweerster in reconventie, hierna Q. te noemen,
      gemachtigde: mr. A.R.H. Baas, advocaat te Groningen (Postbus 1509, 9701 BM),
    
    
    tegen
    
    
      R., 
      wonende te [adres],
      gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, hierna R. te noemen,
      gemachtigde: mr. F. Huisman, werkzaam bij DAS Rechtsbijstand te Amsterdam 
      (Postbus 23000, 1100 DM).
    
    
    PROCESGANG
    
    
      1. Op de bij dagvaarding met producties vermelde gronden heeft Q. gevorderd om R. te veroordelen tot retournering aan de ABN AMRO Bank te Groningen van de bankgarantie van € 3.450,00, tot betaling van € 95,00 per jaar vanaf 1 augustus 2009 voor de kosten van de bankgarantie en tot betaling van € 535,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, met kosten.
      R. heeft bij antwoord, onder overlegging van producties, de vordering betwist. R. heeft in reconventie gevorderd Q. te veroordelen tot betaling van € 8.000,00.
      Q. heeft de reconventionele vordering betwist.
      Bij tussenvonnis van 17 maart 2010 is een comparitie van partijen na antwoord gelast. Deze is gehouden op 10 juni 2010 in het gerechtsgebouw te Groningen en in het gehuurde aan de [adres]. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt. Naar aanleiding van de in het proces-verbaal opgenomen beslissing zijn op 12 oktober 2010 getuigen gehoord. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt.
      Ten slotte is vonnis bepaald op de stukken, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt.
    
    
    OVERWEGINGEN 
    
    In conventie en in reconventie
    
    De feiten
    
    
      2. De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.
      2.1. Q. heeft van R. gehuurd de winkel aan de [adres]. In de winkelruimte heeft Q. een bloemisterij gehad. De huur is begonnen op 1 maart 2005. Per 1 augustus 2009 is de winkel gehuurd door degene die de bloemisterij van Q. heeft overgenomen. Deze nieuwe huurder heeft in overleg met Q. en R. de winkel op 14 juli 2009 betrokken.
    
    
    2.2. Gedurende de huurperiode heeft Q. werkzaamheden aan het gehuurde verricht. In de zomer van 2008 heeft Q. over de in het gehuurde aanwezige tegelvloer een cementvloer gegoten.
    
    2.3. Als zekerheid voor de nakoming van haar huurdersverplichtingen heeft Q. de ABN AMRO Bank te Groningen een bankgarantie laten verstrekken aan R. De bankgarantie is verstrekt voor € 3.450,00 en kost Q. per jaar € 95,00.
    
    
      2.4. Q. heeft van Maxx Vastgoed B.V. te Groningen de brief van 17 juli 2009 ontvangen. Daarin staat onder meer:
      “De verhuurder heeft ons te kennen gegeven dat er een andere vloer is gelegd in de winkelruimte. Dit is gedaan zonder overleg, dan wel toestemming van de verhuurder.”
    
    
    De standpunten van partijen
    
    3. Q. heeft zich gebaseerd op de vaststaande feiten. Zij heeft aangevoerd dat R. verplicht is de bankgarantie te retourneren aan de bank en daarvan afstand te doen. Doordat zij dat niet doet moet Q. de jaarlijkse kosten voor de bankgarantie betalen. R. heeft gedurende de periode dat Q. de winkel huurde het gehuurde meerdere keren bezocht, ook kort nadat de nieuwe vloer was gelegd. Na een inbraak van 23 op 24 augustus 2008 is R. in de winkel geweest. Na een inbraak tussen 31 januari en 2 februari 2009 is R. opnieuw in de winkel geweest. Ook voorafgaand aan de maand juli 2009, de periode van de onderhandelingen met de nieuwe huurder, is R. meerdere keren in de winkel geweest.
    
    
      4. Het verweer van R. is dat zij schade heeft geleden omdat Q. over de tegelvloer een cementen vloer heeft aangelegd. Dat heeft Q. zonder toestemming gedaan. R. is tot medio juli 2009 niet meer in het gehuurde geweest. Toen R. in juli 2009 na een inbraak weer in de winkel kwam, heeft zij voor het eerst de vloer gezien.
      Zou zij eerder in het gehuurde zijn geweest, dan zou de vloer in de eerdere brief van Maxx Vastgoed B.V. van 3 juli 2009 zijn gemeld. Het verwijderen van de cementvloer en het aanbrengen van een nieuwe tegelvloer kost € 11.000,00.
    
    
    De beoordeling van het geschil
    
    5. Op de zitting van 10 juni 2010 is het geschil beperkt tot de vraag of Q. wel of geen toestemming heeft gekregen van R. voor de aanleg van de cementvloer. Daarop heeft de kantonrechter op 10 juni 2010 de beslissing genomen Q. met het bewijs van die toestemming te belasten.
    
    
      6. Op 12 oktober 2010 zijn vervolgens zes (6) getuigen gehoord.
      6.1. Getuige [1] heeft verklaard bij Q. te hebben gewerkt vanaf eind augustus 2009 tot september 2009. Toen zij kwam werken was de nieuwe vloer al gelegd. Getuige [1] heeft R. zeker vijf keer in de winkel gezien en haar gegroet. R. heeft lovend over de winkel gesproken.
      6.2. Getuige [2] heeft verklaard bij Q. te hebben gewerkt en R. drie tot vijf keer in de winkel te hebben gezien. R. heeft de winkel bezocht voor en na het leggen van de vloer.
      6.3. Getuige [3] is de partner van Q. en heeft verklaard samen met haar de vloer te hebben gelegd. Van Q. heeft getuige [3] gehoord dat het de klusjesman van R. was die langs kwam toen zij bezig waren. Deze klusjesman heeft toen gezegd dat het een mooie vloer was en dat deze nat gehouden moest worden in verband met het warme weer.
      6.4 Getuige Jan Q. is de vader van Q. Hij heeft verklaard R. al jaren te kennen als klant van zijn slagerij. Jan Q. heeft verklaard regelmatig met R. te hebben gesproken die vol bewondering was over het harde werken van zijn dochter en het opknappen en verbeteren. Speciaal over de nieuwe vloer was R. vol lof.
      6.5. Als partij-getuige heeft Q. verklaard veel met R. te hebben gesproken, ook over het leggen van de vloer. R. vond het goed dat de vloer werd gelegd. Nadat de vloer was gelegd heeft R. nadrukkelijk gezegd dat het een mooie vloer was. Er is ook na het leggen van de vloer regelmatig contact geweest met R., in de winkel, soms met een aanleiding, soms enkel voor een praatje. Tijdens het leggen van de vloer is de klusjesman van R. langs geweest die heeft geadviseerd de vloer nat te houden. R. is op de hoogte geweest van de onderhandelingen met de opvolgende huurder. Deze heeft gezegd geen probleem te hebben met de vloer en ook geen andere te willen.
      6.6. Getuige R. heeft verklaard dat zij in januari 2009 in de winkel is geweest en de vloer heeft gezien. Op de vraag van Q. wat zij van de vloer vond heeft zij toen op ironische wijze geantwoord: "Mooi hoor!" Met haar intonatie heeft R. toen te kennen willen geven het er niet mee eens te zijn. R. heeft verder verklaard in maart 2009, of eerder, Maxx Vastgoed B.V. opdracht te hebben gegeven meteen schriftelijk te sommeren de vloer te verwijderen. Z., de klusjesman, heeft geen advies gegeven aan Q. en Getuige [3] bij het leggen van de vloer.
    
    
    7. R. heeft afgezien van een tegengetuigenverhoor. Dit betekent dat de door R. in haar conclusie van antwoord genoemde aspirant getuige Z., de klusjesman, niet is gehoord.
    
    8. De kantonrechter is van oordeel dat Q. in het haar opgedragen bewijs is geslaagd. Dat volgt uit alle zes getuigenverklaringen in hun onderling verband beschouwd. Opmerkelijk is dat R. zelf heeft verklaard over de vloer te hebben gezegd: "Mooi hoor!" Dat dat ironisch bedoeld was kan niet vastgesteld worden. Wat wel vast staat is dat R. vervolgens in januari 2009 niet de door haar beweerde actie heeft ondernomen; er is niet meteen een schriftelijke sommatie verstuurd door Maxx Vastgoed B.V. Opmerkelijk is ook dat R. in de processtukken heeft beweerd niet eerder van de vloer te hebben geweten dan per juli 2009, terwijl uit haar getuigenverklaring iets anders blijkt.
    
    9. De kantonrechter heeft tijdens de plaatsopneming de vloer gezien. Behalve dat deze procedure over de "toestemming" is gevoerd, heeft de kantonrechter niet in het oog springende gebreken gezien. De vloer is voldoende zichtbaar geweest ook al stonden overal bloemen en planten. Ook hierom is er geen grond voor toekenning van schadevergoeding aan R.
    
    
      10. De vordering in conventie zal worden toegewezen en die in reconventie zal worden afgewezen. Gelet op de buitengerechtelijke werkzaamheden zal de kantonrechter ook de gevorderde buitengerechtelijke kosten toewijzen.
      De gevorderde dwangsommen zullen worden beperkt tot € 100,00 per dag en tot een maximum van € 4.000,00.
      De kantonrechter zal R. veroordelen in de proceskosten van zowel de conventie als de reconventie. Vanwege de samenhang zullen de proceskosten in reconventie worden gehalveerd. 
    
    
    BESLISSING 
    
    De kantonrechter:
    
    In conventie:
    
    veroordeelt R. tot retournering aan de ABN AMRO Bank van de bankgarantie van 24 januari 2005 getiteld "Huurgarantie nr. [nummer]" zonder deze in te roepen en binnen vijf dagen na de betekening van dit vonnis op verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag voor iedere dag dat R. niet aan de veroordeling voldoet, met een maximum van € 4.000,00;
    
    veroordeelt R. tot betaling aan Q. van de kosten van de bankgarantie (€ 95,00 per jaar) die Q. aan de ABN AMRO Bank heeft moeten voldoen vanaf 1 februari 2010 tot en met de dag van de retournering;
    
    veroordeelt R. tot betaling aan Q. van € 535,00;
    
    veroordeelt R. in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Q. begroot op € 700,00 wegens salaris en op € 245,93 wegens verschotten;
    
    verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    wijst af het meer of anders gevorderde;
    
    In reconventie:
    
    wijst de vordering af;
    
    veroordeelt R. in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Q. begroot op € 125,00 wegens salaris;
    
    verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. R.Tj. Terpstra, kantonrechter, en op 23 februari 2011 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
    
    
      typ: RTjT 
      coll: