ECLI:NL:OGHNAA:2008:BG3524, Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba, 28-10-2008, AR 1145/06;  H-387/07
Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba — Uitspraak 
Datum: 2008-10-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koper van een woning wordt door makelaar courtage in rekening gebracht. Koper stelt dat overeenkomst met makelaar beëindigd was en dat die geen betrekking had op betreffende woning. Hof draagt koper op haar stellingen te bewijzen en stelt dat indien de stellingen niet vast komen te staan dat het oordeel van het Hof niet zonder meer zal luiden dat koper een courtage van 4% van de aankoopsom moet betalen. Omdat de overeenkomst niet bepaalt dat de sanctie op het sluiten van een koopovereenkomst gelijk is aan de courtage die berekend zou worden. Draagt partijen op om na te gaan of een minnelijke regeling alsnog tot de mogelijkheden behoort.

Burgerlijke zaken
      Zaaknummers: AR 1145/06;  H-387/07
      Datum uitspraak: 28 oktober 2008
    
    
    
      GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
      van de 
      NEDERLANDSE ANTILLEN EN ARUBA
    
    
    
      VONNIS
      in de zaak van
    
    
    
      [naam appellante],
      wonende op Curaçao, 
      voorheen gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,
      thans appellante in de hoofdzaak en verzoekster in het incident,
      verder ook te noemen [appellante],
      gemachtigde: de advocaat mr. E. Bokkes,
    
    
    tegen
    
    
      de naamloze vennootschap TAXATIEBUREAU EXACT N.V.
      gevestigd en kantoorhoudende op Curaçao, 
      voorheen eiseres in conventie en verweerster in reconventie 
      thans geïntimeerde in de hoofdzaak en verzoekster in het incident,
      verder ook te noemen Exact,
      gemachtigde: de advocate mr. V.P Maria.
    
    
    
    1. Verloop van de procedure 
    
    1.1 Voor hetgeen in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, voor de procesgang aldaar en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in Eerste Aanleg van de Nederlandse Antillen, zittingsplaats Curaçao (verder ook te noemen: het GEA) wordt verwezen naar het tussen partijen gewezen vonnis van 16 april 2007 (verder ook te noemen: het vonnis). De inhoud daarvan geldt als hier ingevoegd.
    
    1.2 [appellante] is in hoger beroep gekomen van het vonnis door indiening van een akte van appel ter griffie van het GEA op 10 mei 2007. Zij heeft bij afzonderlijk ingediende memorie van grieven acht grieven aangevoerd en toegelicht, en gevorderd dat het Hof het vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende de vordering van Exact zal afwijzen of haar daarin niet-ontvankelijk zal verklaren, met veroordeling van Exact in de proceskosten van beide instanties. Het Hof begrijpt uit de memorie van grieven dat [appellante] tevens wenst dat haar vordering in reconventie wordt toegewezen, en blijkens de memorie van antwoord heeft ook Exact dit aldus begrepen. Op 10 mei 2007 heeft [appellante] een incidenteel verzoek ex artikel 57 en/of 272 Rv gedaan. Exact heeft in het incident geantwoord en geconcludeerd tot afwijzing van de incidentele verzoeken. Exact heeft in de hoofdzaak een memorie van antwoord ingediend waarin zij de grieven heeft bestreden en heeft geconcludeerd tot bevestiging van het vonnis met veroordeling van [appellante] in de proceskosten. Op de nader voor pleidooi bepaalde datum hebben partijen pleitnota’s overgelegd, [appellante] onder overlegging van producties. Exact heeft zich hierover bij akte heeft uitgelaten. 
    
    1.3  De uitspraak van het vonnis in hoger beroep is bepaald op heden.
    
    
    2. Ontvankelijkheid
    
    Het hoger beroep is tijdig en op de juiste wijze ingesteld, zodat [appellante] daarin kan worden ontvangen. De incidentele verzoeken zijn tijdig en op de juiste wijze gedaan.
    
    
    3. Beoordeling
    
    In het incident
    
    3.1 Uit het antwoord van Exact in het incident en de producties daarbij blijkt dat [appellante] aan de veroordeling tot betaling aan Exact heeft voldaan. Daardoor is aan haar incidenteel verzoek het belang komen te ontvallen, zodat dit moet worden afgewezen. De beslissing omtrent de proceskosten in het incident wordt gereserveerd tot het eindvonnis. 
    
    In de hoofdzaak in conventie 
    
    3.2 [appellante] heeft in eerste aanleg te bewijzen aangeboden de juistheid van haar stellingen dat partijen hun overeenkomst van 3 februari 2006 met wederzijds goedvinden hebben beëindigd althans dat die overeenkomst geen betrekking had op de door [appellante] gekochte woning aan de [adres]. Het GEA heeft aan [appellante] hiervan geen bewijs opgedragen, omdat de door haar te bewijzen aangeboden feiten in strijd zijn met stellingen van Exact die [appellante] niet heeft betwist en die daarom vaststaan. Aldus heeft het GEA een ontoelaatbare prognose gegeven van de uitkomst van een eventuele bewijsopdracht. Ten aanzien van de overweging van het GEA dat van een eenzijdige opzegging door [appellante] moet worden uitgegaan, geldt dat zulks door Exact is betwist, reden waarom [appellante] in de gelegenheid zal worden gesteld ook daarvan bewijs te leveren. Het Hof zal [appellante] opdragen te bewijzen dat de overeenkomst is geëindigd, met wederzijds goedvinden of door opzegging harerzijds, dan wel (ter keuze van [appellante]) dat de overeenkomst van de aanvang af geen betrekking had op de woning [adres]. Mede gelet op zijn navolgende voorlopig oordeel over de hoogte van de courtage van Exact, zal het Hof [appellante] de gelegenheid geven zich bij een comparitie van partijen over de bewijsopdracht uit te laten, indien zij getuigen wil doen horen onder opgave van hun namen en woonplaatsen.
    
    3.3 Over de verschuldigdheid van courtage door [appellante] aan Exact oordeelt het Hof voorshands als volgt. Komt vast te staan dat de overeenkomst geen betrekking had op de woning [adres] dan is geen courtage als percentage van enige koopprijs verschuldigd. Komt vast te staan dat de overeenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd voordat de koop tussen [appellante] en [naam wederpartij] werd gesloten dan geldt in beginsel hetzelfde. Exact heeft immers voor dat geval niet gesteld dat partijen de gevolgen van een tussentijdse beëindiging anders hebben willen regelen. Komt vast te staan dat [appellante] de overeenkomst heeft opgezegd met het effect van beëindiging voordat hij volledig was uitgevoerd dan heeft, gelet op art. 7:411 lid 1 BW, Exact in beginsel recht op loon, voor de hoogte waarvan aard en omvang van de voor de beëindiging verrichte werkzaamheden van belang zijn. Dat kan weer anders zijn wanneer het tweede lid van art. 7:411 BW toepassing vindt, dat wil zeggen wanneer het einde van de overeenkomst aan [appellante] is toe te rekenen en betaling van het volle loon redelijk is. Ook wanneer niet komt vast te staan dat de overeenkomst tussentijds is geëindigd of dat deze geen betrekking had de woning aan de [adres], zal het oordeel van het Hof niet zonder meer luiden dat [appellante] aan Exact verschuldigd is een courtage van € 11.000,- (4% van de aankoopsom van de voornoemde woning van € 275.000,-). De overeenkomst bepaalt immers wel dat het honorarium dat de opdrachtgever ([appellante]) aan de makelaar (Exact) verschuldigd is aldus wordt berekend, maar bepaalt niet dat de sanctie op het sluiten van een koopovereenkomst door de opdrachtgever gedurende de looptijd van de overeenkomst tussen partijen gelijk is aan de courtage, berekend alsof de koopovereenkomst door toedoen van de makelaar tot stand zou zijn gekomen. Over de op grond van deze verschillende normen eventueel door [appellante] aan Exact verschuldigde courtage kunnen partijen ter comparitie hun standpunten naar voren brengen. Het Hof zal van de gelegenheid gebruik maken om na te gaan of een minnelijke regeling alsnog tot de mogelijkheden behoort.
    
    In de hoofdzaak in reconventie 
    
    3.4 Over de vordering van [appellante] tot vernietiging of nietigverklaring van de overeenkomst zal het Hof uit proceseconomische overwegingen eerst oordelen nadat is komen vast te staan dat de overeenkomst betrekking had op de woning [adres] en niet met wederzijds goedvinden is geëindigd voordat hij was uitgevoerd.
    
    
    Beslissing
    
    Het Hof:
    
    wijst het incidentele verzoek van [appellante] af;
    
    draagt aan [appellante] op te bewijzen de juistheid van (een van) haar stellingen genoemd hierboven in de eerste zin van rechtsoverweging 3.2;
    
    beveelt partijen, [appellante] in persoon en Exact deugdelijk vertegenwoordigd door een persoon die van de zaak op de hoogte is en gemachtigd is om namens haar een regeling in der minne met [appellante] aan te gaan, vergezeld van hun gemachtigden, te verschijnen voor het lid van het Hof mr. Van Unen, in het “Stadhuis” aan het Wilhelminaplein 4 op Curaçao op donderdag 20 november 2008 om 9:00 uur, 
    
    
      teneinde (aan de zijde van [appellante]) zich over de bewijsopdracht uit te laten en (aan de zijde van beide partijen) hun standpunten te geven over de door [appellante] aan Exact 
      verschuldigde courtage in het licht van de genoemde bepalingen van Boek 7 BW, en een minnelijke regeling te beproeven;
    
    
    houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mrs. J. de Boer, E.P. van Unen en 
      L.J. de Kerpel-van de Poel, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van het Hof op 28 oktober 2008.