ECLI:NL:RBBRE:2011:BQ6137, Rechtbank Breda, 25-05-2011, 634743 cv 10-8720
Rechtbank Breda — Uitspraak 
Datum: 2011-05-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Achterstallige huurtermijnen niet verrekenbaar met in het gehuurde achtergelaten veranderingen en toevoegingen, omdat geen sprake is van een opeisbare vordering. Beantwoording van de vraag of de aangebrachte veranderingen als verbeteringen kunnen worden aangemerkt, kan daarom achterwege blijven. Vordering tot betaling van huurachterstand toegewezen.

RECHTBANK BREDA
      team kanton Bergen op Zoom
    
    
    zaak/rolnr.: 634743 CV EXPL 10-8720
    
    vonnis d.d. 25 mei 2011
    
    inzake
    
    
      [eiser], 
      wonende te [adres],
      eiser, 
      gemachtigde: mr. A.J.A. Dielissen, advocaat te Bergen op Zoom,
    
    
    tegen
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid FLOWING ART B.V.,
      gevestigd en kantoorhoudend te Hoogerheide, gemeente Woensdrecht, Voltweg 2a,
      gedaagde, 
      procederend bij haar directeur, [X].
    
    
    1. Het verloop van het geding
    
    
      De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
      a. de dagvaarding van 29 november 2010, met producties;
      b. de conclusie van antwoord, met producties;
      c. de conclusie van repliek;
      d. de conclusie van dupliek, met producties;
      e. de akte uitlaten producties.
    
    
    2. Het geschil
    
    Eiser vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagde te veroordelen tot betaling van € 5.765,88, te vermeerderen met rente en kosten.
    
    Gedaagde voert gemotiveerd verweer.
    
    3. De beoordeling
    
    
      3.1 Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de niet bestreden inhoud van de producties, het volgende vast:
      - tussen partijen bestond een huurovereenkomst voor de bepaalde tijd van 1 mei 2007 tot en met 30 april 2010 met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de Antwerpsestraat 86 en 88 te Putte, tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van € 2.425,92 per maand, inclusief voorschot op leveringen en diensten;
      - op de huurovereenkomst zijn van toepassing de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW;
      - gedaagde heeft het gehuurde, na opzegging tegen 30 april 2010, ontruimd en verlaten op 1 februari 2010;
      - gedaagde heeft in het gehuurde veranderingen en toevoegingen aangebracht, onder andere bestaande uit:een betonvloer in pand met nummer 86, een verhoging in het gehuurde pand met nummer 88 met daaronder vloerverwarming, vervanging van alle plafondplaten en de TL-lichtbakken in het pand met nummer 88, en vermeerdering van het aantal TL-lichtbakken, verbouwing van de toiletruimte, een kast om een open meterkast, vervanging van de elektra, reparatie van een gescheurde buitenmuur en het aanbrengen van stucwerk daarop, alsmede reparatie/vernieuwing/verbetering van de plafonds, muren en vloeren.
    
    
    3.2 Eiser baseert zijn vordering op een toerekenbare tekortkoming van gedaagde in de nakoming van haar verplichtingen, voortvloeiend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst. Eiser stelt dat gedaagde het gehuurde heeft verlaten zonder de laatste drie huurtermijnen te voldoen. Omdat het hem is gelukt per 1 maart 2010 het object gedeeltelijk aan een derde te verhuren, stelt hij slechts het deel van de achterstallige huurtermijnen van gedaagde te vorderen, dat gerelateerd is aan het niet wederverhuurd gedeelte van het object. Eiser stelt dat hij buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt tot een bedrag van € 857,86, en dat die vooraf door zijn gemachtigde aan gedaagde zijn aangezegd. Eiser stelt voorts dat de door gedaagde verschuldigde wettelijke rente tot en met 7 november 2010 € 102,10 bedraagt en dat ook deze voorafgaand aan gedaagde is aangezegd.
    
    3.3 Gedaagde erkent de huurachterstand en de hoogte daarvan maar zij voert aan deze niet te willen betalen, enerzijds omdat haar door de bemiddelaar van eiser, via wie zij inmiddels andere bedrijfsruimte heeft gehuurd, was toegezegd dat zij geen dubbele huur zou hoeven te betalen, en anderzijds omdat haar was verteld dat eiser waarschijnlijk rekening zou houden met de door gedaagde gedane investeringen in het pand, die haar ongeveer € 20.000,00 hebben gekost. Gedaagde beroept zich op verrekening. Gedaagde stelt nog een voorstel te hebben gedaan aan eiser om de helft van de gevorderde huurachterstand te betalen, maar eiser zou dit voorstel niet hebben geaccepteerd.
    
    
      3.4 De kantonrechter overweegt als volgt.
      Vaststaat dat gedaagde een huurachterstand heeft laten ontstaan. Tussen partijen is in geschil of aan gedaagde zou zijn toegezegd dat betaling van die huurachterstand achterwege zou kunnen blijven. Door eiser is ontkend dat door Robog Beheer B.V., zijn bemiddelaar voor de verhuur van onroerende zaken, of door hemzelf deze toezegging zou zijn gedaan. Nu hiervan reeds in de dagvaarding melding is gemaakt, had het op de weg van gedaagde gelegen aan te tonen dat haar die toezegging zou zijn gedaan. Gedaagde heeft van die mogelijkheid noch bij antwoord, noch bij dupliek gebruik gemaakt. Gedaagde heeft evenmin bewijs aangeboden van haar stelling.
      Van zodanige toezegging kan daarom niet worden uitgegaan, zodat gedaagde in beginsel de achterstallige huurpenningen, tot het bedrag dat daartoe is gevorderd, verschuldigd is gebleven.
    
    
    
      3.5 Voorts is tussen partijen in geschil of de investeringen die gedaagde in het gehuurde heeft gedaan, als verbeteringen van het gehuurde dienen te worden aangemerkt, en zo ja, of het bedrag dat daarmee is gemoeid, verrekend dient te worden met de verschuldigde, achterstallige, huurpenningen.
      Hiertoe geldt het volgende.
    
    
    
      In beginsel is de huurder niet bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd (artikel 4:215, lid 1 BW).
      Gesteld noch gebleken is dat eiser schriftelijk toestemming heeft gegeven voor de door gedaagde aangebrachte veranderingen in het gehuurde. Eiser heeft echter geen beroep gedaan op ongeoorloofde veranderingen of toevoegingen, zodat ervan moet worden uitgegaan dat die veranderingen en toevoegingen geoorloofd waren.
    
    
    3.6 Gedaagde was in beginsel bevoegd de door haar aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken (artikel 4:216, lid 1 BW), maar zij heeft van die bevoegdheid geen gebruik gemaakt. Zij was hiertoe ook niet verplicht (artikel 4:216, lid 2 BW). Voor zover gedaagde het gehuurde niet in goede en oorspronkelijke staat zou hebben achtergelaten, is aan haar bij e-mailbericht van 30 juni 2010 bericht dat besloten is deze kwestie te laten rusten.
    
    3.7 De huurder kan ter zake van geoorloofde veranderingen en toevoegingen die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan kunnen worden gemaakt, vergoeding vorderen voor zover artikel 6:212 BW dat toestaat (artikel 4:216, lid 3 BW). Gesteld noch gebleken is dat gedaagde voorafgaand aan deze procedure vergoeding van eiser heeft gevorderd ter zake van de door haar aangebrachte veranderingen en toevoegingen. Voor zover het betalingsvoorstel van gedaagde, inhoudende dat zij bereid was 50% van de achterstallige huurpenningen te voldoen, was bedoeld als het tegelijkertijd vorderen van dat zelfde bedrag als een vergoeding voor de vermeende verbeteringen, is dat door eiser afgewezen waarna door gedaagde geen verdere acties zijn ondernomen om eiser ter zake van die vordering in gebreke te stellen.
    
    
      3.8 De bevoegdheid tot verrekening ontstaat wanneer de schuldenaar een prestatie te vorderen heeft die beantwoordt aan zijn schuld jegens de schuldeiser en hij bevoegd is tot zowel de betaling van de schuld als tot het afdwingen van de betaling van de vordering (artikel 6:127, lid 2 BW). Om een vordering te kunnen afdwingen dient deze opeisbaar te zijn. Gelet op hetgeen sub 3.7 is overwogen, is geen sprake van een opeisbare vordering. 
      Het gevolg is dat het beroep op verrekening dient te worden afgewezen.
    
    
    3.9 Beantwoording van de vraag of de aangebrachte veranderingen als verbeteringen dienen te worden aangemerkt, kan op grond van het voorgaande achterwege blijven.
    
    3.10 Als gevolg van al hetgeen hiervoor is overwogen dient de vordering tot betaling van achterstallige huurpenningen te worden toegewezen.
    
    3.11 De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal als onweersproken en gegrond op de wet worden toegewezen, met dien verstande dat het gevorderde bedrag zal worden gematigd tot € 714,00 inclusief btw, conform de staffel kantonrechtersprocedures.
    
    3.12 De vordering tot vergoeding van wettelijke rente zal eveneens als onweersproken en gegrond op de wet worden toegewezen conform de eis.
    
    3.13 Als de in het ongelijk te stellen partij zal gedaagde in de aan de zijde van eiser gevallen kosten van de procedure worden veroordeeld.
    
    4. De beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    veroordeelt gedaagde om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiser te betalen een bedrag van € 5.622,02, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 4.805,92 vanaf 8 november 2010 tot de dag van algehele voldoening; 
    
    veroordeelt gedaagde in de kosten van dit geding, aan de zijde van eiser tot op heden begroot op € 738,92, daarin begrepen een bedrag van € 500,00 als salaris voor de gemachtigde van eiser;
    
    verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    wijst de vordering voor het overige af.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. W.E.M. Verjans, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op woensdag 25 mei 2011.