ECLI:NL:RBROT:2010:BN2121, Rechtbank Rotterdam, 28-04-2010, 274721 / HA ZA 06-3453
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2010-04-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koop onroerende zaak. Schriftelijkheidsvereiste. "Intentieverklaring" verwijst naar niet ondertekende koopovereenkomst. Intentieverklaring zelf is geen koopovereenkomst.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    Sector civiel recht
    
    
    zaaknummer / rolnummer: 274721 / HA ZA 06-3453
    
    Vonnis van 28 april 2010
    
    in de zaak van
    
    
      [eiser],
      wonende te [adres],
      eiser in conventie,
      verweerder in reconventie,
      advocaat mr. M.C.V. Dornstedt,
    
    
    tegen
    
    
      [gedaagde],
      wonende te [adres],
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      advocaat voorheen mr. J.W. Bitter, thans niet langer in rechte vertegenwoordigd.
    
    
    
    Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde ] genoemd worden.
     
    
      1.	De procedure
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	de dagvaarding, met producties
      -	de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie, met producties
      -	het vonnis d.d. 3 oktober 2007 en de daaraan ten grondslag liggende stukken
      -	uitspraak d.d. 7 november 2007 waarbij het vonnis van 3 oktober 2007 is verbeterd
      -	uitspraak d.d. 9 januari 2008 waarbij het vonnis van 3 oktober 2007, zoals verbeterd bij uitspraak d.d. 7 november 2007, is verbeterd, 
      -	vonnis d.d. 22 april 2009 en de daaraan ten grondslag liggende stukken 
      -	de conclusie van repliek in conventie tevens van antwoord in reconventie.
    
    
    1.2.	Ter rolzitting van 11 juni 2008 heeft de advocaat van [gedaagde ] zich aan de procedure onttrokken. Nadien heeft zich geen andere advocaat voor [gedaagde ]  gesteld. 
    
    1.3.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
      2.	De feiten
      Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weer¬sproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voor zover van belang - het volgende vast:
    
    
    2.1.	In de bij dagvaarding als productie 1 overgelegde ‘INTENTIEVERKLARING’ (hierna: “de intentieverklaring”) staat het volgende vermeld:
    
    “Hiermede verklaren ondergetekenden,
    
    Verkoper, [eiser] wonende te [adres]
    
    Koper, [gedaagde] wonende te [adres]
    
    
      Overeengekomen te zijn dat de daadwerkelijke verkoopprijs van het object [adres] € 1050000,-- (eenmiljoenvijftigduizendeuro) bedraagt en de definitieve levering van betreffend object pas definitief plaats vind[t] indien de koper € 650000,-- (zeshonderd¬envijftigduizendeuro) bij notaris [x] heeft gestort en € 400000,- (vierhonderdduizendeuro) op een nader door verkoper op te geven rekening.
      Dit in tegenstelling met de notariële akte opgesteld door notaris [x].
      Tevens verklaren beiden dat, indien de gehele som van € 1050000,-- (eenmiljoenvijftigduizendeuro) daadwerkelijk is voldaan, koper en verkoper elkaar niets meer schuldig zijn, wederom in tegen¬stelling met de koopovereenkomst opgesteld door notaris [x].
    
    
    Verkoper						Koper
    
    
      [eiser]						[gedaagde]
      [handtekening]		13/8/2005			[handtekening]
    
    
    
      Aangehecht koopovereenkomst nr. 20050747jvt van notaris [x] waar ondergetekenden overeengekomen zijn dat de waarborgsom niet van toepassing is.
      Overdracht 15/11/2005"
    
    
    2.2.	De bij de dagvaarding als productie 1 bij de intentieverklaring gevoegde ‘KOOP¬OVEREENKOMST’ is niet geparafeerd en niet ondertekend door partijen. In deze koop¬overeenkomst staat onder meer het volgende vermeld:
    
    
      “(…)
      KOOPPRIJS
      De totale koopprijs van het verkochte bedraagt: achthonderd vijfiigduizend euro (_850.000,00
      (…)
      ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete
      Artikel 13
      1 (…).
      2.(…)
      3.Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering danwel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij daarnaast ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent van de totale koopprijs. Voor zover de wederpartij meer schade lijdt, heeft hij, naast de boete, recht op aanvullende schadevergoeding (…)
    
    
    
      bedenktijd
      Artikel 21
      1.	Gedurende drie dagen nadat een exemplaar van deze koopovereenkomst aan koper ter hand is gesteld, heeft koper het recht de koop te ontbinden.
      2.	(…)”
      2.3.	Op 30 juni 2006 heeft [eiser] de eigendom van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] (hierna: “de woning”) in eigendom over¬gedragen aan derden tegen betaling van een koopprijs van € 850.000,-. 
    
    
    2.4.	Bij uitspraak van 16 november 2006 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank op vordering van [gedaagde ] het door [eiser] gelegde conservatoir beslag op de auto van [gedaagde ] opgeheven. 
    
    
      3.	Het geschil
      in conventie
      3.1.	[eiser] vordert   samengevat - veroordeling van [gedaagde ] tot betaling van € 113.455,27, vermeerderd met rente en kosten.
    
    
    3.2.	Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
    
      in reconventie
      3.3.	[gedaagde ] vordert   samengevat - veroordeling van [eiser] tot betaling van € 50.000,-, vermeerderd met rente en kosten.
    
    
    3.4.	Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [gedaagde ] in de kosten van het geding. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
    
    
      4.	De beoordeling
      in conventie
      4.1.	[eiser] grondt zijn vordering op de stelling dat partijen op 13 augustus 2005 een koopovereenkomst zijn aangegaan met betrekking tot de woning, dat [gedaagde ] zijn verplichtingen uit die   inmiddels ontbonden - koopovereenkomst niet is nagekomen en dat [gedaagde ] daarom primair de overeengekomen boete ad 10% van de koopprijs (ofwel € 105.000,-) verschuldigd is geworden. Subsidiair vordert [eiser] dit bedrag van [gedaagde ] als schadevergoeding. [eiser] beroept zich daarbij op de intentieverklaring en de koopovereenkomst, vermeld in 2.2 van dit vonnis. 
    
    
    
      4.2.	[gedaagde ] heeft bij conclusie van antwoord betwist dat partijen een koop¬overeenkomst hebben gesloten. Hij heeft voorts betwist dat de handtekening onder de intentieverklaring van hem afkomstig is. [eiser] heeft bij conclusie van repliek zijn bij dagvaarding ingenomen standpunt herhaald. Hij heeft geen nieuwe argumenten aangevoerd. Evenmin heeft hij ter onder¬bouwing nadere stukken in het geding gebracht. Geen sprake is derhalve van een dusdanige weerlegging van het verweer van [gedaagde ] dat wegens het ontbreken van een reactie daarop door [gedaagde ] van de juistheid van het standpunt van [eiser] moet worden uitgegaan. 
      4.3.	De rechtbank stelt voorop dat blijkens artikel 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: “BW”) de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan schriftelijk dient te worden aangegaan, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. De tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan moet aan de koper ter hand worden gesteld. Gedurende drie dagen na deze terhandstelling heeft de koper het recht de koop te ontbinden (artikel 7:2 lid 2 BW). Artikel 7:2 BW is bedoeld om consumentkopers van woningen, zoals [gedaagde ], bijzondere bescherming te bieden. Met het stellen van een vormvoorschrift beoogt de wetgever eenduidigheid te bereiken over de vraag of en zo ja wanneer wilsovereenstemming bestaat, terwijl de koper een stuk in handen heeft om een door hem in te schakelen deskundige voor te leggen. De bedenktijd stelt de koper in de gelegenheid een deskundige in te schakelen en een overhaaste koopbeslissing te herstellen.
    
    
    4.4.	Op grond van artikel 159 lid 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering rust op [eiser] de bewijslast voor wat betreft de echtheid van de handtekening onder de intentie¬verklaring. Aan bewijsvoering wordt echter niet toegekomen. Al zou de echtheid van de handtekening van [gedaagde ] komen vast te staan en de intentieverklaring daarmee daadwerkelijk een tussen partijen gesloten overeenkomst betreffen dan nog is de rechtbank van oordeel dat er tussen partijen ten aanzien van de woning geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Immers, de intentieverklaring geeft slechts uitdrukking aan de bedoeling van partijen om van bepalingen van de koop¬overeenkomst af te wijken en kan mitsdien zelf niet als een koopovereenkomst worden aangemerkt. Dit blijkt ook uit de tekst van de intentieverklaring. Daarin wordt meermalen verwezen naar een door notaris De Kooning opgestelde koop¬overeenkomst met betrekking tot de woning. Vast staat dat die koopovereenkomst nimmer door partijen is ondertekend. Dit wordt ook bevestigd in een brief d.d. 4 juli 2006 van mevrouw mr. J. van Troost, kandidaat-notaris op het notariskantoor De Kooning, aan de raadsman van [eiser], in welke brief staat vermeld: 
    
    "Bij het beëindigen van het gesprek de dato 14 juli 2005 aangaande de verkoop van de woning (…) hadden - naar mijn waarnemingen - partijen overeenstemming betreffende de koop van genoemd pand. 
    
    Genoemde overeenstemming diende op verzoek van beide partijen vastgelegd te worden in een door ons kantoor op te stellen koopovereenkomst, tegen de condities zoals opgenomen in het ontwerp de dato 27 juli 2005, welke door beide partijen getekend diende te worden. 
    
    Ik stel vast dat een getekend exemplaar van genoemde koopovereenkomst nimmer mijn kantoor heeft bereikt." 
    
    In dit verband acht de rechtbank ook van belang dat in artikel 21 lid 1 van de zo-even bedoelde koopovereenkomst vermeld staat:
    
    "Gedurende drie dagen nadat een exemplaar van deze koopovereenkomst aan koper ter hand is gesteld, heeft koper het recht de koop te ontbinden." 
    
    Ook indien zou komen vast te staan dat [gedaagde ] de intentieverklaring heeft getekend, mocht hij er derhalve op vertrouwen dat hij na ondertekening van de koop¬overeenkomst, en nadat hem daarvan een ondertekend exemplaar ter hand was gesteld, nog gedurende drie dagen het recht zou hebben de koop te ontbinden. Geconcludeerd kan dan ook worden dat aan het schriftelijkheidsvereiste als bedoeld in artikel 7:2 lid 1 BW niet is voldaan en dat er reeds daarom geen sprake kan zijn van een tussen partijen gesloten koopovereenkomst. Er is dus geen enkele grond om aan te nemen dat [gedaagde ] overeenkomstig artikel 13 van de (concept)koopovereenkomst, weergegeven in 2.2 van dit vonnis, een contractuele boete, te vermeerderen met rente en kosten, aan [eiser] verschuldigd zou zijn.
    
    4.5.	De subsidiaire grondslag kan [eiser] evenmin baten. Van een toerekenbare tekort¬koming in de nakoming van verplichtingen door [gedaagde ] uit een tussen partijen gesloten koopovereenkomst kan op grond van het voorgaande immers geen sprake zijn. [eiser] heeft geen feiten en of omstandigheden gesteld die tot het oordeel kunnen leiden dat [gedaagde ] op andere grond(en) jegens [eiser] schadeplichtig is.  
    
    4.6.	[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proces¬kosten.
    
    
      in reconventie
      4.7.	[gedaagde ] vordert veroordeling van [eiser] tot betaling van schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad. Volgens [gedaagde ] ontbeerde het door [eiser] gelegde conservatoir beslag op zijn auto een materiële grondslag en was deze beslaglegging dus onrecht¬matig. [gedaagde ] stelt voorts dat hij als gevolg van deze onrechtmatige daad materiële en immateriële schade heeft geleden. [eiser] heeft onder meer gemotiveerd betwist dat [gedaagde ] schade heeft geleden. [gedaagde ] heeft op dit verweer niet gereageerd. Gelet op het verweer van [eiser] mocht van [gedaagde ] worden verwacht dat hij zijn stellingen nader had onderbouwd. [gedaagde ] heeft aldus niet aan zijn stelplicht voldaan, zodat zijn vordering moet worden afgewezen. 
    
    
    4.8.	[gedaagde ] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
    
    
      5.	De beslissing
      in conventie
      5.1.	wijst de vordering af,
    
    
    5.2.	veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot aan deze uitspraak bepaald op € 1.120,00 aan verschotten en op € 1.421,00 aan salaris voor de advocaat,
    
    in reconventie
    
    5.3.	wijst de vordering af,
    
    5.4.	veroordeelt [gedaagde ] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot aan deze uitspraak bepaald op nihil aan verschotten en op € 710,50 aan salaris voor de advocaat,
    
    5.5.	verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de proceskosten¬veroordeling in reconventie betreft. 
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. S.C.C. Hes-Bakkeren