ECLI:NL:RBALK:2006:AZ4205, Rechtbank Alkmaar, 19-07-2006, 207402 CV EXPL 06-1302 (C.L.)
Rechtbank Alkmaar — Uitspraak 
Datum: 2006-07-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verhuurder vordert primair voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst per 31 december 2002 rechtsgeldig is opgezegd met ontruiming van het gehuurde en subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op grond van dringend eigen gebruik en wanprestatie van de huurder. De kantonrechter wijst de vordering af.

RECHTBANK ALKMAAR
      Sector Kanton
    
    
    Locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr/rolnr.: 207402 CV EXPL 06-1302 (C.L.)
      Uitspraakdatum: 19 juli 2006 
    
    
    Vonnis in de zaak van:
    
    
    
      [Eiser], wonende te Oosterbeek 
      eiser
      verder ook te noemen: [eiser]
      gemachtigde: mr. E.C.W. van der Poel, advocaat te Alkmaar
    
    
    tegen
    
    
      [Gedaagde], wonende te [postcode] Alkmaar aan [adres]
      gedaagde
      verder ook te noemen: [gedaagde]
      gemachtigde: mr. P. van Lingen, advocaat te Alkmaar
    
    
    
    1. Het procesverloop
    
    
      [Eiser] heeft een vordering ingesteld, zoals omschreven in de dagvaarding d.d. 6 maart 2006.
      [Gedaagde] heeft bij antwoord verweer gevoerd.
      Na beraad is bij tussenvonnis van 24 mei 2006 een comparitie van partijen gelast, die is gehouden op 22 juni 2006, waarbij partijen en gemachtigden zijn verschenen. Beide partijen hebben pleitnotities overgelegd.
      De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast. 
      Ten slotte is heden uitspraak bepaald.
    
    
    
    2. De vaststaande feiten 
    
    
      [Gedaagde] huurde sedert ongeveer 1993 van [verhuurder] een woning aan de [adres] te Alkmaar.
      De huurprijs bedroeg in december 1997 fl 650,-- per maand.
    
    
    [Eiser] heeft deze woning omstreeks 1 januari 1998 van [verhuurder] gekocht.
    
    [Gedaagde] bleef huurster van de woning maar ten behoeve van [gedaagde] is een optierecht overeengekomen inhoudende dat [eiser] na verloop van vijf jaar de woning aan [gedaagde] te koop moest aanbieden voor hetzelfde bedrag dat [eiser] daarvoor had betaald eventueel gecorrigeerd met het toepasselijke indexcijfer en vermeerderd met de verbouwkosten.
    
    
      Het huurcontract zoals overeengekomen tussen partijen vermeldt onder meer:
      "Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar ingaande op 1 januari 1998 en eindigende op 31 december 2002."
      De huurprijs bij aanvang van deze overeenkomst bedroeg (eveneens) fl 650, per maand.
    
    
    [Gedaagde] heeft gezien haar financiële positie, geen gebruik kunnen maken van haar optierecht.
    
    Tot op heden verblijft [gedaagde] in de woning en betaalt maandelijks de huursom van thans € 295.
    
    [Gedaagde] heeft veel in de woning opgeknapt waaronder herstellingen die eigenlijk voor rekening van de verhuurder komen.
    
    
    3. De standpunten van partijen en de beoordeling hiervan
    
    
      [Eiser] vordert primair voor recht te verklaren dat [eiser] de huurovereenkomst per 31 december 2002 rechtsgeldig heeft opgezegd met veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de woning en subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst met veroordeling tot ontruiming alsmede veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 1600 aan buitengerechtelijke incassokosten met rente en kosten.
      [Eiser] baseert zijn vordering op een aantal stellingen, welke puntsgewijs zullen worden besproken.
    
    
    [Gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd dat, voor zover van belang, bij de beoordeling zal worden betrokken.
    
    Allereerst stelt [eiser], onder verwijzing naar het contract en de bedoeling van partijen, dat de huurovereenkomst gebruik van woonruimte betreft welke naar zijn aard van korte duur is. Gelet hierop zijn de bepalingen van de huurbescherming niet van toepassing en kon rechtsgeldig worden opgezegd tegen het einde van die termijn. Dat heeft [eiser] ook gedaan bij aangetekende brief van 19 juni 2002.
    
    
      Anders dan [eiser] betoogt dient bij de bepaling of sprake is van een huurovereenkomst zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek allereerst te worden gekeken naar de aard van het gehuurde en de aard van het gebruik. In beide gevallen betreft dat woonruimte. Voorts is daarbij nog van belang dat [gedaagde] de woning reeds jarenlang huurde van [verhuurder]; [gedaagde] huurde een woning en huurt die nu nog steeds. Dat er sprake was van een acute noodsituatie is niet komen vast te staan. [Gedaagde] viel onder de huurbeschermingsbepalingen en hoefde er niet voor te vrezen dat de verkoop van de woning door [verhuurder] zou leiden tot een einde van de huurovereenkomst.
      De opzegging van [eiser] op 19 juni 2002 kan in het licht van het voorgaande geen effect sorteren.
    
    
    
      [Eiser] stelt verder dat [gedaagde], gelet op de voorgeschiedenis, zich slechts in strijd met de redelijkheid en billijkheid kan beroepen op huurbescherming. [Eiser] wilde [gedaagde] helpen een dreigende ontruiming te voorkomen. 
      Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen treft dit verweer geen doel; er was geen noodsituatie want [gedaagde] kon zich beroepen op huurbescherming bij verkoop van de woning door de eigenaar. Niet valt in te zien hoe [eiser] [gedaagde] heeft geholpen, anders dan door akkoord te gaan met een optierecht ten behoeve van [gedaagde].
    
    
    
      [Eiser] beroept zich voorts op een bepaling uit de terzake toepasselijke algemene bepalingen behorende bij de schriftelijke huurovereenkomst inhoudende dat de verhuurder het recht heeft om de overeenkomst onmiddellijk tussentijds op te zeggen indien de huurder de vrije beschikking over zijn vermogen verliest. [Gedaagde] was van 13 september 2001 tot september 2004, in het kader van de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen de beschikking over haar vermogen kwijt. 
      Tevens beroept [eiser] zich - in datzelfde kader - op het bepaalde in artikel 305 lid 2 Faillissementswet. [Gedaagde] had destijds een grote huurachterstand en [eiser] heeft de huur per aangetekende brief van 9 juli 2003 opgezegd. [Gedaagde] heeft in die brief zes weken de tijd gekregen om mee te delen of zij toestemt in beëindiging. [Gedaagde] heeft niet toegestemd. 
    
    
    
      Deze door [eiser] ingeslagen weg heeft overigens geen vervolg gehad. [Eiser] heeft geen ontbindings- en/of ontruimingprocedure in werking gesteld. Hierdoor kan [eiser], wat er overigens zij van de rechtsgeldigheid van die opzegging, mede gezien het tijdsverloop sedertdien, zich thans niet in redelijkheid beroepen op een huuropzegging in 2003. 
      Zelfs indien [eiser] destijds een ontruimingsvonnis had verkregen had hij daar thans in redelijkheid geen gebruik meer van kunnen maken. Niet valt in te zien waarom [eiser] nu, zonder vonnis, in een betere positie zou moeten verkeren. [Eiser] heeft gewoon te lang gewacht. De huurachterstand is volledig ingelopen.
    
    
    
      Indien het voorgaande niet tot toewijzing van de vordering kan leiden dan dient volgens [eiser] de huur te eindigen omdat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
      Hij voert daartoe aan dat hij op dit moment in Oosterbeek woont, welke woning hij 4 jaar geleden heeft gekocht met zijn toenmalige vriendin. Sinds het verbreken van deze relatie heeft [eiser] geen binding meer met Oosterbeek. Het sociale leven van [eiser] speelt zich af in Noord Holland. De ouders van [eiser] behoeven verzorging en wonen in Schagen en Barsingerhorn. Het verhuizen zal een behoorlijke lastenverlichting voor [eiser] met zich meebrengen. [Eiser] kan geen ander huis kopen omdat op zijn huidige koopwoning een tophypotheek rust, terwijl hij thans minder inkomen geniet dan ten tijde van de aankoop van die woning.
    
    
    [Gedaagde] heeft hiertegen aangevoerd dat het volstrekt onaannemelijk is dat [eiser] van plan is zelf in de woning te gaan wonen. Pas in december 2005 wordt, na een aantal mislukte pogingen tot opzegging van de huur, gesteld dat [eiser] de woning dringend nodig heeft voor zichzelf en zijn gezin. Aanvankelijk stelde [eiser] nog dat hij de woning nodig had als een soort pied-à-terre voor de weekenden. Daarnaast heeft [eiser] herhaaldelijk aan [gedaagde] meegedeeld, ook nog in 2005, dat hij de woning wilde verkopen. De woning is ongeschikt voor een gezin met een klein kind. Het betreft een zeer kleine woning met twee kleine slaapkamers, een badkamertje beneden en in feite geen tuin. 
    
    Op grond van de door [gedaagde] geschetste omstandigheden, welke onvoldoende zijn bestreden, en de voorgeschiedenis, waaruit naar voren is gekomen dat [eiser] al sedert juni 2002 alles in het werk heeft gesteld om [gedaagde] uit de woning te krijgen, is de kantonrechter van oordeel dat de door [eiser] gestelde dringendheid niet aannemelijk is geworden. Hierdoor wordt aan een belangenafweging niet toegekomen.
    
    
      Ten slotte heeft [eiser] het volgende gesteld.
      [Gedaagde] heeft zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt door de huur structureel te laat te betalen. Gelet hierop is [eiser] van mening dat de huur, wanneer deze nog niet rechtsgeldig is opgezegd, kan worden opgezegd tegen 31 juli 2006.
    
    
    [Gedaagde] heeft betwist dat er sprake is van wanbetaling. Er is geen huurachterstand. In het verleden, toen zij een WSNP-regeling had, is er wel achterstand geweest, maar die is volledig ingelopen en dat is jaren geleden. Weliswaar betaalt zij de huur iedere maand halverwege de maand en derhalve vaak twee weken te laat, maar zij ontvangt een netto WAO-uitkering van € 930,--. Het is voor haar niet mogelijk een maand in te lopen. Zij heeft altijd de huur betaald nadat zij haar uitkering gestort kreeg. Dat is in het verleden geen probleem geweest, maar [eiser] maakt thans bezwaar tegen die te late betaling.
    
    Dienaangaande wordt overwogen dat uitgangspunt dient te zijn dat toerekenbare tekortkoming in de (tijdige) betaling van huurpenningen in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst moet rechtvaardigen. In die gevallen waarin de wanprestatie weinig ernstig van aard of betekenis is, kan er aanleiding zijn de vordering tot ontbinding, mede gelet op haar gevolgen, af te wijzen. Bij de beoordeling hiervan dienen ook andere, bijkomende, omstandigheden aan de zijde van de huurder, naast de stelselmatig te late betalingen, te worden betrokken.
    
    
      [Gedaagde] heeft, blijkens de door [eiser] overgelegde overzichten, de huur over de jaren 2003 tot heden telkens in het midden van de maand betaald. In ieder geval sinds [eiser] aan [gedaagde] had bericht dat hij prijs stelde op betaling voor de vervaltermijn, zijn de te late betalingen aan te merken als een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagde].
      Echter er is niet gebleken van andere, bijkomende, omstandigheden die zouden maken dat er sprake is van slecht huurderschap. Integendeel, onweersproken is dat [gedaagde] de woning netjes bewoont en voor haar rekening herstellingen heeft verricht aan de woning, welke waren toegezegd door [eiser] en welke ook voor rekening van de verhuurder dienden te komen.
    
    
    Het voorgaande maakt dat bij afweging tussen de woonbelangen van [gedaagde] en de onaanvaardbaarheid van haar huurgedrag de tekortkoming (thans) onvoldoende ernstig is om ontbinding en ontruiming toe te wijzen.
    
    Nu [gedaagde] niet kan worden verweten dat zij niet heeft ingestemd met beëindiging van de huur zijn de hierop betrekking hebbende, gevorderde incassokosten, niet toewijsbaar.
    
    De vordering moet geheel worden afgewezen.
    
    [Eiser] dient als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten te worden veroordeeld.
    
    
    4. De beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    Wijst de vordering af.
    
    Veroordeelt [eiser] in de proceskosten, die tot heden voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 400,-- voor salaris van de gemachtigde van [gedaagde], waarover [eiser] geen btw verschuldigd is.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. L. van der Heijden, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op19 juli 2006 in het openbaar uitgesproken. 
    
    
      De griffier
      De kantonrechter