ECLI:NL:RBARN:2011:BP8367, Rechtbank Arnhem, 09-03-2011, 197706
Rechtbank Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2011-03-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vordering tot schadevergoeding wegens het niet gebruik kunnen maken van een kooprecht. Zaak naar de rol voor uitlating door eiser over de aangeboden vloeroppervlakte, mede in het licht van de financieringsmogelijkheden en de reële uitzichten op verhuur.

Vonnis
      RECHTBANK ARNHEM
    
    
    Sector civiel recht
    
    zaaknummer / rolnummer: 197706 / HA ZA 06-197210-473
    
    Vonnis van 9 maart 2011
    
    in de zaak van
    
    
      [eiser],
      wonende te [woonplaats],
      eiser,
      advocaat mr. R. Plieger te Arnhem,
    
    
    tegen
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      DE OOSTELIJKE VASTGOED EN ONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ OVOM B.V.,
      gevestigd te Oosterbeek,
      gedaagden,
      advocaat mr. J.C.M. Jochemsen-Vernooij te Arnhem.
    
    
    
    Partijen zullen hierna verder [eiser] en OVOM worden genoemd.
    
     
    
      1.	De procedure
      1.1	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	het tussenvonnis van 28 juli 2010;
      -	het proces-verbaal van comparitie van 10 november 2010;
      -	de akte houdende inbreng aanvullende producties van OVOM;
      -	de akte uitlating van [eiser].
    
    
    1.2	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
    
      2	De feiten
      2.1	Tussen [eiser] als koper en [ ] [betrokkene] als verkoper is in 2003 een koopovereenkomst tot stand gekomen betreffende een aantal woon-/winkelpanden gelegen aan de [adres] te [woonplaats]. De koopprijs bedroeg € 1.100.000,-. Omdat het panden waren met veel achterstallig onderhoud, moesten deze ingrijpend gerenoveerd en verder ontwikkeld worden. [eiser] heeft die koop niet gefinancierd kunnen krijgen, waarna [betrokkene] de overeenkomst heeft ontbonden.
    
    
    2.2	[eiser] heeft vervolgens geprobeerd de winkelruimtes via OVOM te verwerven. OVOM zou de panden eerst gaan herontwikkelen en grondig laten verbouwen. Daartoe hebben partijen op 6 mei 2004 (overigens pas door OVOM ondertekend op 10 juni 2006) onder meer de volgende afspraken in hoofdlijnen gemaakt:
    
    
      (..) 
      1. 	OVOM koopt "het object" voor een bedrag van € 1.100.000,- kosten koper
      2. 	OVOM betaalt de koopsom bij de juridische levering
      3. 	Verkoper, de heer [ ] [betrokkene], werkt mee aan zgn. ABC leveringen, aan derden gegadigden, 	aangewezen door OVOM
      4. 	OVOM treed rechtstreeks in contact met de heer [ ] [betrokkene]
      5. 	De heer [eiser] vrijwaart OVOM tegen aanspraken van derden. De heer [eiser] neemt alle aanspraken en schade voor eigen rekening, welke voortvloeien uit niet nakomen van verplichtingen, aangegaan vóór de ondertekening van de in de plaatsstellingsovereenkomst.
      6. 	De koop van het object wordt voorts aangegaan onder het niet in vervulling gaan van de 	navolgende ontbindende voorwaarden:
      a)	De heer [eiser] sluit een onherroepelijke koopovereenkomst, welke onlosmakelijk is verbonden met de in de plaatsstellingsovereenkomst, met OVOM voor de aankoop, van de nieuw te realiseren winkelruimte. De koopsom bedraagt vrij op naam € 1.400.000,- (..) exclusief BTW. De nieuw te realiseren winkelruimte zal netto circa 400 m2 bedragen, casco op 
      	te leveren. (..)
      d)	Met betrekking tot eventueel aanwezige asbest in het object zijn partijen overeengekomen dat een bedrag van € 5.000,- voor sanering voor rekening is van de OVOM. Indien sanering een bedrag van € 5.000,- te boven gaat zal de koop ontbonden kunnen worden dan wel aanleiding kunnen geven voor een nadere verrekening middels de koopsom. Eén en ander in goed overleg tussen partijen.
      7.	De heer [eiser] zal met betrekking tot de nieuw te realiseren voorgevel van de winkel in overleg met de architect en de welstandscommissie worden betrokken. OVOM zal de heer [eiser] overigens regelmatig informeren omtrent de voortgang van het herontwikkelingstraject.
      (..)
    
    
    2.3	Bij brief van 7 juni 2004 heeft de makelaar van OVOM, Kuiper makelaardij, partijen het volgende meegedeeld:
    
    
      Naar aanleiding van onze gesprekken voor het weekend en vandaag bevestigen wij hierbij in aanvulling op de eerder behaalde overeenstemming tussen de OVOM b.v. en de heer [eiser] inzake de verwerving van de [adres] te [woonplaats] de volgende allonge.
      1.	De heer [eiser] heeft het recht van eerste koop op de eerder genoemde winkelruimte voor het bedrag ad € 1.400.000,- v.o.n. exclusief BTW. Het recht van eerste koop geldt tot 1 januari 2005. Indien en voorzover de heer [eiser] hier gebruik van maakt dient voor het aflopen van deze periode een koopovereenkomst te zijn getekend. (..)
      2.	De OVOM b.v. draagt richting de heer [betrokkene] zorg voor een bankgarantie van € 110.000,- en wel direct nadat de definitieve driepartijenovereenkomst door alledrie de betrokken partijen is ondertekend.
      3.	De OVOM b.v. betaalt de koopsom van € 1.100.000,- voor 1 augustus rechtstreeks aan de heer [betrokkene] met een zogenaamde ABC leveringsakte. Een en ander zal contractueel nader worden uitgewerkt.
      4.	Voorzover hierbij niet is afgeweken van de eerder behaalde overeenstemming met de heer [eiser] verwijzen wij voor de verdere bepalingen naar de door hem eerder getekende overeenkomst d.d. 6 mei 2004.
      (..)
    
    
    Deze brief is door [eiser] en OVOM op respectievelijk 7 en 10 juni 2004 voor akkoord ondertekend.
    
    2.4	Op 30 juni 2004 heeft Kuiper makelaardij aan de makelaar van [eiser] (Wybenga Junior Makelaars) onder meer het volgende geschreven:
    
    
      (..)
      Bij deze bevestigen wij dat de OVOM B.V. te Oosterbeek overeenstemming heeft kunnen bereiken inzake de aankoop met de eigenaar zijnde de heer [ ] [betrokkene] inzake de [adres] te [woonplaats].
      Nu zijn de verplichtingen van de heer [ ] [eiser], naar de heer [betrokkene] inzake het betalen van de koopsom en de afnameverplichtingen komen te vervallen. Omdat de heer [betrokkene] onder geen beding een driepartijenovereenkomst sluit, is deze overeenstemming rechtstreeks tot stand gekomen tussen de heer [betrokkene] en OVOM B.V..
      Hierbij zijn alle belangen van de betrokken partijen gediend. Immers, de heer [betrokkene] krijgt op korte termijn de koopsom betaald, uw cliënt heeft geen afnameverplichtingen meer jegens de heer [betrokkene] en OVOM B.V. kan overgaan tot herontwikkeling van het object. Doordat de betaling van de koopsom van OVOM B.V. aan de heer [betrokkene] op zeer korte termijn plaats vindt, zal de heer [betrokkene] geen verdere schade meer hebben door het niet nakomen van de verplichtingen van de heer [ ] [eiser].
      Wij verzoeken u voor de juiste afwikkeling de ontbindingsverklaring inzake de overeenkomsten tussen u en de OVOM B.V. gedateerd 6 mei 2004 en 7 juni 2004, door [eiser] te laten ondertekenen. Uiteraard is hier in voorzien de optie van koop voor uw cliënt van de winkelruimte. Zie bijlage.
    
    
    Hierbij was gevoegd de volgende door partijen te ondertekenen verklaring:
    
    
      1)	Hierbij verklaren partijen zijnde OVOM B.V. te Oosterbeek alsmede de heer [ ] [eiser] te [woonplaats], dat de eerder behaalde overeenstemming d.d. 6 mei 20004 en 7 juni 2004 worden ontbonden, met uitzondering van het genoemde onder punt 3 van deze ontbindingsverklaring.
      2)	OVOM B.V. verklaart hierbij rechtstreeks van de heer [ ] [betrokkene] te hebben gekocht.
      3)	Hierbij wordt bevestigd het recht van eerste koop voor de heer [ ] [eiser], van de winkelruimtes voor het bedrag van € 1.400.000,- v.o.n. exclusief BTW. Het recht van eerste koop geldt tot 1 januari 2005. Indien en voorzover de heer [eiser] hier gebruik van maakt dient voor het aflopen van deze periode een koopovereenkomst te zijn getekend  (..)
    
    
    Deze verklaring is door partijen niet ondertekend. Op verzoek van [eiser] is op 8 juli 2004 wel een andere verklaring ondertekend, waarvan alleen punt 1) van de eerdere verklaring afwijkt, en wel als volgt:
    
    Hierbij verklaren partijen (..) dat aan de eerder bereikte overeenstemming d.d. 6 mei 2004 en 7 juni 2004 met betrekking tot indeplaatsstelling uitvoering kan worden gegeven door een rechtstreekse overeenkomst tussen OVOM B.V. en [betrokkene].
    
    OVOM had de panden van [betrokkene] gekocht voor een koopprijs van € 1.050.000,-.
    
    2.5	Op 21 januari 2005 heeft [eiser] aan OVOM onder meer het volgende geschreven:
    
    
      Met enige vertraging heb ik het voorlopig ontwerp van de bouwaanvraag [adres] ontvangen.
      U heeft zich verplicht met betrekking tot de nieuw te realiseren voorgevel en indeling van de winkelpanden, mij te betrekken in het overleg met de architect en welstandscommissie en mij ook regelmatig informatie te verschaffen betreffende de voortgang van het project.
      Hierin hebt u zich niet aan de afspraak gehouden door zonder enig overleg een voorlopige bouwaanvraag bij de gemeente [woonplaats] te deponeren.
      Met de indeling van begane grond is door de architect geen rekening gehouden met de door mij een in zeer pril stadium aangegeven indeling.
      Ik vind het van zeer groot belang dat u zich houd aan de gestarte uitgangspunten mede daarom wil ik op korte termijn een afspraak met u en de architect om de uitgangpunten te honoreren. (..)
    
    
    [betrokkene 2] van OVOM heeft daarop bij brief van 24 januari 2005 onder meer als volgt gereageerd:
    
    
      (..) Zoals reeds telefonisch aangeduid zijn wij doende met de gemeente overeenstemming te bereiken over de hoofdlijnen van de bebouwingsmogelijkheden. NB wij wensen immers een deel te slopen en te herbouwen. Hierbij speelt met name de massastudie en uitgangspunten een rol. Details over gevelindeling of indeling van de opstallen is hierbij (nog) niet aan de orde.
      Wij zijn ons uiteraard goed bewust van onze gemaakte afspraken, doch het is thans te vroeg om met elkaar in overleg te treden, hoe graag wij ook wensen reeds in de uitwerkingsfase bezig te kunnen zijn. (..)
    
    
    Daarop antwoordde [eiser] bij brief van 2 februari 2005:
    
    
      (..) In uw reactie op mijn schrijven van 21-1-2005 stelt u dat de voorlopige bouwaanvraag alleen betrekking heeft om een duidelijk standpunt van de gemeente [woonplaats] te verkrijgen op de volume van de bouw.
      Op de tekening zijn gesitueerd de hoofdentree aan de [adres] voor de wooneenheden, de vide 's en voor wooneenheid no. 1 ruimte op de begane grond. Dit doet vermoeden dat er een ander standpunt is ingenomen tot de indeling van het perceel waarbij de gehele begane grond inclusief de kelders bestemd zijn voor eventueel drie bedrijfsruimtes.
      Om misverstanden te voorkomen verzoek ik u mij te bevestigen dat bij de eerstvolgende bouwaanvraag de bedrijfsruimte circa netto 400 m2 wordt gerealiseerd. (..)
    
    
    Waarop OVOM weer reageerde:
    
    (..) Na overeenstemming met de gemeente [woonplaats] over de te realiseren "massa", zullen wij inhoudelijk de plattegronden en metrages exact gaan bepalen, en met u bespreken. Het moge duidelijk zijn dat wij in ieder geval zullen trachten zoveel mogelijk commercieel verhuurbaar vloeroppervlak wensen te realiseren. Immers hierin hebben wij gelijke belangen! Wij komen hier zo spoedig mogelijk bij u op terug. (..)
    
    
      2.6	Bij brief van 6 oktober 2006 heeft Kuiper makelaardij aan [eiser] onder meer het volgende geschreven:
      Bij deze kunnen wij u mededelen dat wij van onze opdrachtgever, OVOM te Oosterbeek, de winkel aan de [adres] in de verkoop hebben gekregen.
      Zoals eerder afgesproken zouden wij deze aan u aanbieden. De totale oppervlakte bedraagt 354 b.v.o. conform bijgevoegde tekening. Daar de bouwvergunning thans verstrekt is, zullen de bouwwerkzaamheden op korte termijn na vertrek van krakers gaan plaatsvinden. De winkel wordt (..) volledig casco opgeleverd (..) De koopsom bedraagt € 1.400.00,- v.o.n. excl. BTW.
      Bovenstaande betreft een vrijblijvende aanbieding tot 19 oktober 2006.
    
    
    [eiser] heeft daarop bij brief van 12 oktober 2006 onder meer als volgt gereageerd:
    
    
      (..) In de eerder gemaakte overeenkomst is steeds uitgegaan van minimaal 400 m2. De nu minder te leveren vierkante meters vindt ik niet terug in de vraagprijs (..)
      Gelet op bovenstaande is het voor mij niet mogelijk aan de door u gestelde termijn van 19 oktober te voldoen en verzoek ik u deze met minimaal 1 maand te willen verlengen (..)
    
    
    Kuiper makelaardij heeft daarop geantwoord dat de prijs vast lag en [eiser] verzocht uiterlijk op 1 november 2006 te reageren, waarna OVOM zich vrij achtte met anderen in onderhandeling te treden. Vervolgens is de geldigheid van de aanbieding bij brief van 27 oktober 2006 van Kuiper makelaardij nog verlengd tot 8 november 2006. In die brief staat onder meer verder nog:
    
    (..) Gezien de enorme periode welke nodig was om het bouwplan voorbereid te krijgen alsmede de nodige tegenvallers in het monumentale gedeelte (waar ook de winkel deel van uitmaakt), is er simpelweg geen ruimte in de prijs (..)
    
    Bij brief van 28 november 2006 heeft Kuiper makelaardij ten slotte aan [eiser] geschreven:
    
    
      (..) Wij hebben de indruk dat u, om welke redenen dan ook, niet tot een besluit wilt of kunt komen.
      U weet dat wij u 354 m2 kunnen aanbieden door toedoen van eisen die aan verkoper van overheidswege gesteld zijn. Vanwege het altijd aanwezige risico van nadere eisen bij het verkrijgen van een bouwvergunning staat in de door u voor akkoord getekende brief van 6 mei 2004 dan ook "circa 400 m2".
      De in die brief genoemde koopovereenkomst is overigens vervangen door een eerste kooprecht zoals weergegeven in de door u getekende verklaring van 8 juli 2004. Er staan daarin twee eisen: uiterste datum 1 januari 2005 en betaling voor die datum (als waarborg) van een bedrag groot 
      € 210.000,- (via storting of een bankgarantie).
      Door u is uitstel gevraagd en door verkoper is dat toegestaan. Tevens hebben wij u nadere gegevens gestuurd.
      Wij willen thans op korte termijn zekerheid omdat verkoper, als u niet koopt, aan een andere zal verkopen.
      Wij delen u daarom het navolgende mede:
      •	U kunt binnen twee weken na heden, voor rekening van verkoper, twee uur praten met de architect van het project (..) die de instructie heeft u alle gevraagde inlichtingen te geven of documenten ter inzage te geven;
      •	Binnen twee weken na dat gesprek dient u ons schriftelijk meegedeeld te hebben of u van uw kooprecht gebruik maakt tegen een koopsom van € 1.400.000,-, waarbij betaald wordt op de datum waarop verkoper kan opleveren (..)
      Wij wijken niet van het vorenstaande af. U dient, voor zover nodig, deze brief als een ingebrekestelling aan te merken (..)
    
    
    2.7		[eiser] heeft vervolgens voorgesteld het aankoopbedrag naar evenredigheid van het aantal vierkante meters (volgens [eiser] 350) te verlagen tot € 1.225.000,-. OVOM is daarmee niet accoord gegaan. Wel heeft de advocaat van OVOM de toenmalige advocaat van [eiser] bij brief van 29 december 2006 meegedeeld dat OVOM de zaak niet op de spits wilde drijven ([eiser] had kennelijk intussen al schadevergoeding van OVOM geclaimd) en daarom bereid te zijn de koopsom te verlagen tot € 1.320.000,- v.o.n. exclusief BTW. Dit aanbod liep tot 7 januari 2007 en werd later verlengd tot 12 januari 2007. Bij brief van 12 januari 2007 heeft de toenmalige advocaat van [eiser] aan de advocaat van OVOM onder meer meegedeeld:
    
    
      Cliënt wil zeer serieus onderzoeken of hij voor € 1.320.000,- v.o.n. exclusief btw de panden aan de [adres] van uw cliënte kan kopen. Daarvoor is echter wat meer tijd nodig dan de door uw cliënte hem gegunde termijn tot vanmiddag 14.00 uur. De heer Wonnink (de accountant van [eiser], rechtbank) en cliënt zullen zich ten spoedigste met de bank in verbinding stellen en deze trachten te bewegen tot financiering van een bedrag waaromtrent ik eerder, in mijn brief aan uw cliënte d.d. 11 december jl. meedeelde dat de bank in ieder geval niet € 1.400.000,- wenste te verstrekken voor slechts 354 m2 in plaats van circa 400 m2.
      Cliënt hoopt dat uw cliënte hem nog enig respijt wil geven teneinde van de bank antwoord te krijgen op een voor hem en met name ook voor zijn toekomst indringend geheel. Te denken valt hierbij aan een termijn van circa 10 dagen.
    
    
    
      Op 26 januari 2007 heeft de toenmalige advocaat van [eiser] de advocaat van OVOM telefonisch laten weten dat de bank van [eiser] niet bereid was het bedrag van 
      € 1.320.000,- te financieren. Bij brief van 6 februari 2007 heeft de advocaat van OVOM geantwoord dat het recht van eerste koop was komen te vervallen.
    
    
    2.8	Op 30 januari 2007 heeft OVOM de panden aan de [adres] op grond van koop geleverd aan Beheermaatschappij [...] B.V., een aan OVOM gelieerde vennootschap. De koopprijs bedroeg € 1.050.000,-. Na splitsing in appartementsrechten op 16 april 2007 (hoofdsplitsing) en 28 september 2007 (ondersplitsing) heeft Beheermaatschappij [...] B.V. op 10 oktober 2007 een winkelappartement (nr. 58) op grond van koop geleverd aan een derde. De koopprijs bedroeg € 530.000,- exclusief BTW.
    
    2.9	Bij brief van 21 december 2007 heeft de toenmalige advocaat van [eiser] OVOM aansprakelijk gesteld voor de schade die [eiser] leed ten gevolge van, kort gezegd, de frustratie van zijn eerste kooprecht door de winkelruimtes niet voor een financierbare, marktconforme prijs aan te bieden en tot verkoop en levering aan derden over te gaan.
    
    
    3	Het geschil
    
    
      3.1	[eiser] stelt weliswaar als uitgangspunt, zo begrijpt de rechtbank, dat OVOM haar verplichting om [eiser] circa 400 m2 winkelruimte tegen een bedrag van 
      € 1.400.000,- aan te bieden niet is nagekomen, maar in de dagvaarding (onder 22) berust hij er kennelijk in dat de vermindering in oppervlakte niet meer was terug te draaien en zegt hij ook genoegen te (hebben) willen nemen met - op basis van de beschikbare 354 m2 - "een realistisch en naar rato gelijkwaardig aanbod". Het laatste aanbod van OVOM 
      (€ 1.320.000,-) was dat volgens [eiser] niet, zijn eigen bod van € 1.225.000,- wel. 
    
    
    3.2	[eiser] vordert in deze procedure primair vergoeding van de door hem geleden en nog te lijden schade ten gevolge van het feit dat hij aldus niet van zijn kooprecht gebruik heeft kunnen maken. Deze schade begroot hij op € 504.472,- (€ 176.792,50 aan kosten wegens het niet doorgaan van de koop en € 327.680,- aan inkomstenderving wegens het mislopen van een pensioenvoorziening).
    
    3.3	Daarnaast vordert [eiser] een verklaring voor recht dat OVOM bij [betrokkene] ten onrechte een lagere koopsom heeft bedongen dan was overeengekomen in de overeenkomsten van 6 mei en 7 juni 2004.
    
    3.4	OVOM voert verweer. Daarop wordt zo nodig hierna nog ingegaan.
    
    
    4	De beoordeling
    
    4.1	OVOM voert allereerst aan dat het recht van eerste koop van [eiser] is vervallen doordat het niet vóór 1 januari 2005 is uitgeoefend. Dat standpunt kan de rechtbank niet volgen. Uit de brief van 28 november 2006 van Kuiper makelaardij - die steeds namens OVOM is opgetreden - volgt reeds dat dat kooprecht toen kennelijk nog steeds kon worden uitgeoefend. Kuipers makelaardij verwijst immers met zoveel woorden naar de door [eiser] getekende verklaring van 8 juli 2004.
    
    4.2	[eiser] had zijn kooprecht dus niet vóór 1 januari 2005 moeten uitoefenen. En ook niet kort daarna. Uit de onder 2.5 weergegeven correspondentie tussen [eiser] en [betrokkene 2] van OVOM komt naar voren dat partijen in ieder geval in januari en februari 2005 overleg met elkaar hebben gevoerd over details van de bouwaanvraag en dat [betrokkene 2] er toen niet van uit is gegaan dat [eiser] zijn kooprecht toen al diende uit te oefenen. Uit een e-mail van [eiser] aan [betrokkene 2] van 18 januari 2006 (productie 6, tweede blad) volgt zelfs dat men begin 2006 nog met elkaar in overleg was over verlenging van de optietermijn. Daarbij sluit aan dat het eerste officiële aanbod tot afname van de kant van OVOM dateert van 6 oktober 2006, toen Kuiper makelaardij de winkelruimte "zoals eerder afgesproken" aan [eiser] heeft geoffreerd.
    
    4.3	OVOM doet in dit verband ook een beroep op verjaring en betoogt dat [eiser] zijn vordering binnen vijf jaar na 1 januari 2005 had moeten instellen. De dagvaarding was volgens OVOM dus zo'n drie maanden te laat. Uit het voorgaande volgt echter dat dat beroep moet worden verworpen, omdat het op een onjuist uitgangspunt berust.
    
    
      4.4	Verder voert OVOM aan dat [eiser] geen recht had op winkelruimte met een bepaalde oppervlakte, terwijl volgens OVOM kennelijk wel een vaste prijs van 
      € 1.400.000,- zou gelden. Zij beroept zich er in dat verband op dat in de overeenkomst van 8 juli 2004 met geen woord gerept wordt over een bepaalde oppervlakte, terwijl alle eerder gesloten overeenkomsten door het sluiten van de overeenkomst van 8 juli 2004 zijn komen te vervallen.
      Ook dit standpunt kan de rechtbank niet volgen. Op verzoek van [eiser] is op 8 juli 2004 juist niet verklaard dat de eerdere overeenkomsten werden ontbonden. In plaats daarvan verwijzen partijen met zoveel woorden naar de "eerder bereikte overeenstemming d.d. 6 mei 2004 en 7 juni 2004" (punt 1 van de ondertekende verklaring van 8 juli 2004) en wordt het recht van eerste koop uit de overeenkomst van 7 juni 2004 "bevestigd" (punt 3 van de verklaring van 8 juli 2004). In de overeenkomst van 7 juni 2004 gaat het om een recht van eerste koop "op de eerder genoemde winkelruimte", waarmee kennelijk verwezen wordt naar de omschrijving onder 6. a) van de overeenkomst van 6 mei 2004.  In die omschrijving gaat het om een winkelruimte van "netto circa 400 m2". Uit dit samenstel van relevante zinsneden noch uit enig ander document, gesprek of verklaring volgt dat partijen dit laatstgenoemde uitgangspunt  hebben verlaten, althans dat [eiser] zulks had moeten begrijpen. Integendeel heeft [eiser] zijn bezorgdheid omtrent de oppervlakte in zijn brief van 2 februari 2005 aan de orde gesteld en OVOM heeft daarop geantwoord zoveel mogelijk verhuurbaar vloeroppervlak te willen realiseren. Dat [eiser] daarvoor eerder op zijn hoede had moeten zijn, zoals OVOM nog opmerkt, is niet aan de orde en OVOM kan zich daarop in redelijkheid ook niet beroepen: op 21 januari 2005 had [eiser] er al over geklaagd niet bij de inhoud van de bouwaanvraag te zijn betrokken, waarop OVOM op 24 januari 2005 antwoordde nog geen ruimte voor overleg te zien, dit ondanks punt 7 van de - niet ontbonden - overeenkomst van 6 mei 2004, volgens welke bepaling [eiser] met betrekking tot de nieuw te realiseren voorgevel van de winkel in het overleg met de architect zou worden betrokken. Dit klemt te meer nu OVOM moet hebben geweten dat de vormgeving van die voorgevel consequenties zou kunnen hebben voor het te realiseren winkeloppervlak, zoals later ook is gebleken.
    
    
    
      4.5	Uit het voorgaande vloeit voort dat het standpunt van OVOM dat de prijs van 
      € 1.400.000,- niet aan de grootte van de winkeloppervlakte was gekoppeld, reeds gelet op hetgeen uit de schriftelijke overeenkomsten kan worden afgeleid en hetgeen partijen op grond daarvan en op grond van hun nadien plaatsgevonden uitingen of gedragingen redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, niet realistisch voorkomt. Voorts moet er naar het oordeel van de rechtbank van uit worden gegaan dat "354 b.v.o." (bruto vloeroppervlakte) uit de brief van Kuiper makelaardij van 6 oktober 2006 niet geacht kan worden te vallen binnen de termen van "netto circa 400 m2" uit de overeenkomst van 6 mei 2004. [eiser] hoefde het aanbod uit de brief van 6 oktober 2006 dus niet te accepteren. 
    
    
    
      4.6	De vraag resteert wat dan wel een realistisch en naar rato gelijkwaardig aanbod kan worden genoemd. Volgens [eiser] was het laatste aanbod van OVOM (€ 1.320.000,- voor 354 m2 bruto vloeroppervlakte) dat kennelijk niet, omdat zijn bank dat niet wilde financieren. De rechtbank gaat er dan van uit dat diezelfde bank "netto circa 400 m2" tegen een prijs van € 1.400.000,- zonder meer wel gefinancierd zou hebben en dat hetzelfde geldt voor het door [eiser] gedane aanbod van € 1.225.000,- voor 350 m2" netto (naar de rechtbank aanneemt) vloeroppervlakte. Het is aan [eiser] om dit de rechtbank nauwkeurig voor te rekenen, waarbij de begrippen bruto en netto geconcretiseerd dienen te worden en waarbij de drie opties vergelijkenderwijs op hun realiteitswaarde, mede in het licht van de financieringsmogelijkheden en de reële uitzichten op verhuur, zullen moeten worden getoetst. Uit die vergelijking zal - in het belang van [eiser] - naar voren moeten komen waarom het door OVOM gedane 'coulancevoorstel' niet haalbaal was en de andere twee opties wel. De rechtbank zal de zaak daartoe naar de rol verwijzen.
      4.7	De rechtbank zal iedere verdere beslissing aanhouden.
    
    
    
    5	De beslissing
    
    De rechtbank
    
    verwijst de zaak naar de roldatum van woensdag 13 april 2011 voor uitlating bij akte door [eiser] omtrent hetgeen onder 4.6 is overwogen;
    
    houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op 9 maart 2011.