ECLI:NL:RBSGR:2012:BX6439, Rechtbank 's-Gravenhage, 15-08-2012, 378779 - HA ZA 10-3810
Rechtbank 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2012-08-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Onteigening. Schadeloosstelling. Onteigeningsgevolg? Wederbeleggingskosten. Preprocessuele kosten.

vonnis
      RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
    
    
    Sector civiel recht
    
    zaaknummer / rolnummer: 378779 / HA ZA 10-3810
    
    Vonnis van 15 augustus 2012 
    
    in de zaak van
    
    
      de openbare rechtspersoon
      HET HOOGHEEMRAADSCHAP VAN SCHIELAND EN DE KRIMPENERWAARD,
      zetelende te Rotterdam,
      eiser,
      procesadvocaat mr. P. de Boorder te Rotterdam,
      behandelend advocaat: mr. G.J.M. de Jager te Rotterdam,
    
    
    tegen
    
    
      de besloten vennootschap
      BEHEERMAATSCHAPPIJ [A] B.V.,
      gevestigd te [woonplaats],
      gedaagde,
      advocaat mr. J.R. Vermeulen te Rotterdam.
    
    
    Partijen zullen hierna "het hoogheemraadschap" en "[gedaagde]" genoemd worden.
     
    
      1.De procedure
      1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het vonnis van 12 januari 2011 en de daarin genoemde processtukken;
      - het proces-verbaal van de descente van 28 januari 2011 en de daarin genoemde stukken;
      - de brief van de rechtbank van 11 februari 2011 aan partijen en de deskundigen;
      - de brief van mr. Vermeulen van 17 februari 2011 aan de deskundigen;
      - de brief van mr. De Jager van 7 maart 2011, met bijlagen, aan de deskundigen;
      - de brief van mr. Vermeulen van 8 maart 2011, met bijlagen, aan de deskundigen;
      - het e-mailbericht van mr. De Jager van 28 maart 2011 aan de deskundigen;
      - de brief van de rechtbank van 3 mei 2011 aan partijen en de deskundigen;
      - de brief van de deskundigen van 12 mei 2011 aan mr. Vermeulen;
      - de brief van mr. Vermeulen van 24 mei 2011, met bijlagen, aan de deskundigen;
      - de brief van de rechtbank van 20 juni 2011 aan partijen en de deskundigen;
      - het e-mailbericht van de deskundigen van 21 juni 2011 aan mr. Vermeulen;
      - het concept deskundigenrapport;
      - het e-mailbericht van mr. Vermeulen van 16 september 2011 aan de deskundigen;
      - de brief van mr. Vermeulen van 6 oktober 2011, met bijlagen, aan de deskundigen;
      - de brief van mr. De Jager van 29 oktober 2011 aan de rechtbank;
      - de brief van de rechtbank van 25 november 2011 aan partijen en de deskundigen;
      - de brief van mr. De Jager van 6 december 2011 aan deskundigen;
      - het e-mailbericht van de deskundigen van 4 januari 2012 aan mr. Vermeulen;
      - de brief van mr. Vermeulen van 30 januari 2012, met bijlagen, aan de deskundigen;
      - de brief van de rechtbank van 1 februari 2012 aan partijen en de deskundigen;
      - de brief van mr. De Jager van 22 februari 2012 aan de deskundigen;
      - de brief van mr. Vermeulen van 27 februari 2012 aan de deskundigen;
      - het definitieve deskundigenrapport van 12 maart 2012 (depotnr. 2012/7 AZ);
      - de beschikking van 6 april 2012, waarbij pleidooi is bepaald op 11 juni 2012;
      - de brief van mr. Vermeulen van 7 juni 2012, met bijlagen aan de rechtbank;
      - de pleitaantekeningen van mr. De Jager;
      - de pleitaantekeningen van mr. Vermeulen.
    
    
    1.2.Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
    
    
      2.De verdere beoordeling
      2.1.Bij vonnis van 12 januari 2011 (hierna: het onteigeningsvonnis) heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten behoeve en ten name van het hoogheemraadschap van:
    
    
    - een gedeelte ter grootte van 00.01.65 hectare (grondplannummer [nummer]) van het perceel kadastraal bekend gemeente Bergambacht, [sectie, nummer], in totaal groot 01.17.40 hectare;
    
    - een gedeelte ter grootte van 00.19.63 hectare (grondplannummer [nummer]) van het perceel kadastraal bekend gemeente Bergambacht, [sectie, nummer], in totaal groot 01.17.40 hectare;
    
    - het perceel kadastraal bekend gemeente Bergambacht, [sectie, nummer], ter grootte van 00.00.23 hectare (grondplannummer [nummer]);
    
    - een gedeelte ter grootte van 00.24.67 hectare (grondplannummer [nummer]) van het perceel kadastraal bekend gemeente Bergambacht, [sectie, nummer], in totaal groot 00.34.23 hectare;
    
    - een gedeelte ter grootte van 00.01.50 hectare (grondplannummer [nummer]) van het perceel kadastraal bekend gemeente Bergambacht, [sectie, nummer], in totaal groot 00.01.51 hectare,
    
    alle gelegen nabij [A-straat te plaats A], vrij van alle op deze zaken rustende lasten en rechten.
    
    
      2.1.1.Het onteigende perceelgedeelte met grondplannummer [nummer] bestaat uit berm en verharding, met een klein deel van de ondergrond van de [A-straat te plaats A], en buitendijks gelegen talud, ingezaaid met gras. Het perceelgedeelte met grondplannummer [nummer] bestaat uit buitendijks gelegen talud, ingezaaid met gras en deels ondergrond van de [A-straat te plaats A] met berm en verharding. 
      2.1.2.Het onteigende met grondplannummers [nummers] bestaat uit een bedrijventerrein, waarop zich een voorheen uit twee verdiepingen bestaand bedrijfspand bevond: een benedenverdieping, op maaiveldniveau gelegen, plaatselijk bekend als [B-straat te plaats A], en een bovenverdieping, op dijkniveau gelegen, plaatselijk bekend als [C-straat te plaats A] (hierna: "het bedrijfspand"). In 2001 is de bovenverdieping van het bedrijfspand afgebrand en ook de benedenverdieping heeft daarbij brandschade opgelopen. Na de brand is de bovenverdieping gesloopt. Van de benedenverdieping zijn alleen de onderbouw en de fundering in stand gebleven. 
    
    
    2.1.3.Het onteigende perceelgedeelte met grondplannummer [nummer] grenst aan de westkant van het perceel met grondplannummer [nummer] en bestaat uit een (nagenoeg) trapeziumvormig dijktalud, ingezaaid met gras en met daaraan grenzend een smalle rechthoekige strook water. 
    
    2.1.4.Als het overblijvende wordt aangemerkt het resterende gedeelte van grondplannummer [nummer], ter grootte van 00.09.56 hectare, het resterende gedeelte van grondplannummer [nummer], ter grootte van 00.00.01 hectare, en het resterende gedeelte van het perceel [nummer], ter grootte van 00.96.12 hectare. 
    
    2.1.5.Ingevolge het ter plaatse vigerende bestemmingsplan 'Bergstoep/Dijklaan', door de raad van de gemeente Bergambacht vastgesteld op 26 september 2000 en goedgekeurd door gedeputeerde staten van Zuid-Holland, hebben de onteigende gronden de navolgende dubbelbestemmingen. Het onteigende met grondplannummers [nummers] heeft de dubbelbestemmingen 'Primair Waterkering', 'Tuinen', 'Verkeersdoeleinden', 'Groenvoorzieningen' en een klein deel voorts 'Bedrijfsdoeleinden' met nadere aanduiding 'geen gebouwen'. Het onteigende met grondplannummers [nummers] heeft de dubbelbestemming 'Primair Waterkering' en 'Bedrijfsdoeleinden' en deels de subbestemmingen 'Spuiterij' en 'Aardewerkbedrijf/betonvlechtwerk'. Het dijktalud van het onteigende perceelgedeelte met grondplannummer [nummer] heeft de dubbelbestemming 'Primair waterkering' en 'Tuinen' en het achterste gedeelte van het onteigende perceelgedeelte met grondplannummer [nummer] heeft de dubbelbestemming 'Primair waterkering' en 'Water'. 
    
    2.1.6.De Keur van Schieland en de Krimpenerwaard, in werking getreden op 22 december 2009, is thans op het onteigende van toepassing. Deze regeling vervangt onder meer de Keur van de Krimpenerwaard, in werking getreden op 1 juli 2005 (hierna: "de Keur"), welke in de plaats kwam van de Keur of Politieverordening van het Hoogheemraadschap van de Krimpenerwaard. Het onteigende maakt deel uit van de primaire waterkering.
    
    2.2.In het onteigeningsvonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde] bepaald op € 427.920,--. 
    
    2.3.De opneming door de rechter-commissaris en de deskundigen als bedoeld in artikel 54j lid juncto artikel 28 van de Onteigeningswet (Ow) heeft op 28 januari 2011 plaatsgevonden. 
    
    
      2.4.Op 13 maart 2011 is het onteigeningsvonnis in de openbare registers ingeschreven.
      2.5.Bij rapport van 1 maart 2012, ter griffie gedeponeerd op 13 maart 2012, hebben de deskundigen omtrent de aan [gedaagde] toekomende schadeloosstelling als volgt geadviseerd:
      De waarde van het onteigende		€ 405.903,75
      De waardevermindering van het overblijvende	€   58.470,00
      Bijkomende schade		€  p.m.
      Bijkomende aanbiedingen		€  nihil
    
    
    Totaal			€ 464.374,00,
    
    met gestanddoening van de bijkomende aanbiedingen.
    
    2.6.Partijen hebben bij pleidooi gereageerd op het definitieve deskundigenrapport. De rechtbank oordeelt thans als volgt. 
    
    De waarde van het onteigende 
    
    2.7.Ter beoordeling staat in de eerste plaats of - zoals [gedaagde] stelt en het hoogheemraadschap betwist - voor vergoeding in aanmerking komt de schade die [gedaagde] lijdt door het niet kunnen herbouwen van het gedeeltelijk afgebrande bedrijfspand en de als gevolg daarvan gederfde exploitatiekosten. Op grond van het bepaalde in artikel 40 Ow geldt dat de schadeloosstelling een volledige vergoeding dient te zijn voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. 
    
    2.8.[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de onmogelijkheid om het bedrijfspand na de brand te herbouwen een rechtstreeks gevolg is van het werk waarvoor thans wordt onteigend. Volgens [gedaagde] heeft het hoogheemraadschap de benodigde keurvergunning voor de herbouw van het bedrijfspand geweigerd met het oog op de komende dijkversterking en de strijdigheid van het herbouwplan van [gedaagde] met één van de dijkversterkingsalternatieven in de milieueffectrapportage. Indien gekozen zou zijn voor dijkversterking met toepassing van een damwand, in plaats van aanvulling van de dijk aan de binnenzijde met grond, zou verwijdering van het bedrijfspand en daarmee de onteigening niet nodig zijn geweest, aldus [gedaagde]. Het hoogheemraadschap stelt dat de aangevraagde keurvergunning is geweigerd op grond van bestaand en bestendig beleid van het hoogheemraadschap. 
    
    2.9.De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat het niet kunnen herbouwen van het bedrijfspand en de als gevolg daarvan gederfde exploitatiekosten geen onteigeningsgevolg zijn. Daartoe is het volgende redengevend. Vast staat dat [gedaagde] op 20 mei 2003 een aanvraag heeft ingediend voor een vergunning op grond van de Keur in verband met de herbouw van (een gedeelte van) het bedrijfspand. Het hoogheemraadschap heeft deze aanvraag bij besluit van 21 oktober 2003 afgewezen. Evenmin is in geschil dat [gedaagde] hiertegen bezwaar heeft gemaakt op 1 december 2003. Bij besluit van 7 november 2006 heeft het hoogheemraadschap alsnog een besluit op de bezwaren van [gedaagde] genomen. De eerste grond voor weigering van de vergunning in laatstgenoemd besluit is dat er sprake is van verduurzaming van het bedrijfspand en dat vergunningen met het oog op komende dijkversterkingen worden geweigerd als gebouwd wordt binnen een zone van 7 meter. Het gedeeltelijk afgebrande bedrijfspand ligt binnen die zone. Dit beleid van het hoogheemraadschap berust op de Nota vergunningenbeleid Waterkering van 1985 (hierna: "Nota vergunningenbeleid") waarin het beleid met betrekking tot vergunningverlening is vastgelegd. Bij vonnis van 27 juni 2007 heeft de Rechtbank Rotterdam deze eerste grond voldoende aannemelijk geoordeeld, en de vergunning op die grond als terecht geweigerd beschouwd. De tweede grond heeft zij daarom verder buiten beschouwing gelaten. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: "ABRvS") heeft deze uitspraak op 16 april 2008 bevestigd en heeft dus ook niet geoordeeld over de tweede grond. [gedaagde] baseert haar standpunt op de tweede weigeringsgrond in het besluit 7 november 2006, omdat daarin als tweede weigeringsgrond concreet wordt genoemd welke wijze van dijkversterking men voor ogen heeft, namelijk de binnenwaartse grondaanvulling. Als gevolg van deze keuze moet worden onteigend zodat de weigering van de keurvergunning en de daaruit voortvloeiende schade zijn aan te merken als onteigeningsgevolg, aldus [gedaagde]. Naar het oordeel van de rechtbank gaat deze redenering van [gedaagde] niet op. Immers, de vergunning is (in de eerste plaats) geweigerd op grond van het beleid van het hoogheemraadschap tot bescherming van de bebouwingsvrije zone van 7 meter en het gedeeltelijk afgebrande bedrijfspand binnen die zone is gelegen. Dit betekent dat de vergunning niet zou zijn verkregen ongeacht of bij het besluit van 7 november 2006 al een keuze was gemaakt voor een bepaalde methode van dijkversterking. Dat volgt met name uit de overwegingen 2.5.1. en 2.5.2. van de uitspraak van de ABRvS, waarin de ABRvS toetst of het hoogheemraadschap in redelijkheid op grond van dit beleid tot weigering kon komen welke vraag bevestigend wordt beantwoord. 
    
    2.10.Gelet op het voorgaande is er naar het oordeel van de rechtbank daarom wel verband met het inmiddels bestaande dijkversterkingingsplan zoals uiteindelijk is vastgesteld door het hoogheemraadschap, maar is niet aannemelijk dat de vergunning zou zijn verleend indien het concrete dijkversterkingsplan wordt weggedacht, gezien het bestendige beleid ten aanzien van de bouwvrije zone. 
    
    2.11.Het voorgaande leidt tot de conclusie dat moet worden uitgegaan van de staat van het bedrijfspand waarin het zich thans bevindt en dat de door [gedaagde] opgevoerde inkomensschade niet voor vergoeding in aanmerking komt, zoals ook de deskundigen tot uitgangspunt hebben genomen.
    
    De waarderingsmethode
    
    2.12.De deskundigen hebben de waarde van het onteigende met grondplannummers [nummers] bepaald op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode. Zij zijn er daarbij van uitgegaan dat het gedeeltelijk afgebrande bedrijfspand als (onoverdekte) opslagruimte zou kunnen worden verhuurd, waarbij aan de benedenverdieping enkele kleine aanpassingen zouden moeten worden verricht waarvan de kosten in de berekening zijn opgenomen (die volgens de deskundigen in ieder geval niet aan te merken zijn als verduurzaming of vernieuwbouw). Het hoogheemraadschap betoogt dat de (zuivere) grondwaardemethode moet worden toegepast, omdat het gedeeltelijk afgebrande bedrijfspand, zowel boven als beneden, niet bruikbaar en derhalve onverhuurbaar is. De huidige Keur staat aan de door de deskundigen voorgestelde aanpassingen in de weg, aldus het hoogheemraadschap. 
    
    2.13.De rechtbank oordeelt hieromtrent als volgt. De deskundigen hebben ter zitting toegelicht dat de huidige Keur naar hun mening niet aan de door hen voorstelde aanpassingen in de weg staat, omdat er geen sprake is van verduurzaming of vernieuwing als bedoeld in de Nota vergunningenbeleid. Naar het oordeel van de rechtbank is, nog daargelaten de vraag of een keurvergunning door [gedaagde] zou moeten worden aangevraagd, daarom aannemelijk dat het hoogheemraadschap een dergelijke vergunning zou hebben verleend, nu door de verlening van de vergunning geen belemmering voor het dijkversterkingsplan zou zijn ontstaan. Het hoogheemraadschap heeft dat ter zitting ook overigens niet onderbouwd weersproken. Gelet op het voorgaande acht de rechtbank de door de deskundigen in dit geval gehanteerde waarderingsmethodiek juist.  
    
    De vaststelling van de waarde
    
    
      Ten aanzien van grondplannummers [nummers]
      2.14.Het hoogheemraadschap bepleit ten aanzien van het onteigende met grondplannummers [nummers] een prijs van € 10,-- m² voor de op dijkniveau gelegen bovenverdieping. Voorts betoogt het dat deskundigen ten onrechte zijn uitgegaan van een prijs van € 22,50 per m² voor de op het maaiveldniveau gelegen benedenverdieping. 
    
    
    2.15.De rechtbank is van oordeel dat het hoogheemraadschap hiermee het deskundigenrapport niet voldoende gemotiveerd heeft weersproken. Het hoogheemraadschap heeft zijn stelling dat de grond (geen) € 10,00 respectievelijk € 22,50 waard is namelijk niet, althans onvoldoende, onderbouwd. Voorts is, zoals ook onder r.o. 2.13. reeds overwogen is, aannemelijk dat een keurvergunning zou zijn verleend. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de door de deskundigen op basis van hun kennis (mede ontleend aan vergelijking met andere percelen in onteigeningen in dit dijkversterkingsproject), ervaring en intuïtie begrote waarde.
    
    
      Ten aanzien van grondplannummers [nummers]
      2.16.Het hoogheemraadschap kan zich verenigen met het advies van de deskundigen ten aanzien van de waarde van het onteigende met grondplannummer [nummers]. [gedaagde] bepleit een waarde van € 100,-- m². Zij voert hiertoe aan dat de onteigende perceelgedeelten niet afzonderlijk verkoopbaar zijn en dat zij gewaardeerd dienen te worden als onderdeel van het gehele perceel [nummer] waartoe zij behoren. 
    
    
    2.17.De rechtbank volgt [gedaagde] niet in haar betoog. De deskundigen hebben naar het oordeel van de rechtbank ter zitting met juistheid betoogd dat deze onteigende perceelgedeelten geen gebruiksmogelijkheden hebben, nu het ondergrond van de dijk en buitendijks talud betreft alsmede gelet op de beperkingen die op het onteigende rusten op grond van de van toepassing zijnde Keur en het geldende bestemmingsplan. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen deze onteigende perceelgedeelten dan ook verkocht worden zonder dat dit de waarde van het overblijvende vermindert, zodat het niet juist zou zijn om uit te gaan van een gemiddelde waarde van het perceel. Evenmin wordt de waarde van het onteigende met grondplannummers [nummers] verminderd door het aangrenzende perceel. De rechtbank zal het advies van de deskundigen ter zake van de waarde van deze onteigende perceelgedeelten dan ook volgen.
    
    Slotsom
    
    
      2.18.Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank het advies van de deskundigen ten aanzien van de waarde van het onteigende volgt en bepaalt op € 405.903,75.
      De waardevermindering van het overblijvende
    
    
    2.19.De deskundigen constateren dat er sprake is van waardevermindering van het overblijvende perceelgedeelte van grondplannummer [nummer] en adviseren dat ter zake een vergoeding van € 58.470,-- op zijn plaats is. Nu [gedaagde] en het hoogheemraadschap zich hiertegen niet te hebben verzet en het oordeel van de deskundigen niet onjuist voorkomt, ziet de rechtbank geen reden hieromtrent anders te oordelen.
    
    Bijkomende schade 
    
    Belastingschade
    
    2.20.Partijen stemmen ermee in dat eventuele belastingschade als gevolg van de onteigening voor partijen bindend zal worden vastgesteld door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) te Rotterdam.
    
    Overige bijkomende schade
    
    2.21.De deskundigen hebben geadviseerd dat de elf door [gedaagde] gevorderde verschillende schadeposten ter hoogte van in totaal € 171.624,35, waaronder instandhoudingskosten restanten, materieelkosten, interne voorbereidingskosten en plankosten (blz. 4 van het deskundigenrapport van Advies Buro Duiker B.V.), niet voor vergoeding in aanmerking komen, aangezien deze schadeposten geen gevolg van de onteigening zijn, maar van de brand van het bedrijfspand. [gedaagde] heeft hiertegen bij pleidooi geen verweer gevoerd.
    
    2.22.De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, niet valt in te zien dat deze kosten een andere oorzaak hebben dan de brand in het bedrijfspand en dat de werkelijke hoogte daarvan niet is vast te stellen. De rechtbank zal het advies van de deskundigen dan ook volgen. 
    
    Wederbeleggingskosten
    
    2.23.[gedaagde] maakt aanspraak op vergoeding van wederbeleggingskosten. Zij heeft hiertoe gesteld dat het bedrijfspand voor haar een duurzame belegging was en dat slechts door wederbelegging in vervangende onroerende zaken belastingheffing over de boekwinst van het onteigende kan worden voorkomen. De deskundigen zijn van oordeel dat aan [gedaagde] geen vergoeding van de door haar gestelde wederbeleggingskosten toekomt. Het hoogheemraadschap is het hiermee eens. 
    
    2.24.De rechtbank stelt voorop dat van vergoeding van wederbeleggingskosten slechts sprake kan zijn als aan twee voorwaarden is voldaan. Ten eerste moet het onteigende als duurzame belegging zijn gehouden en ten tweede moet het redelijk belang van de onteigende herbelegging in onroerend goed vorderen.
    
    2.25.Naar het oordeel van de rechtbank is hier van een duurzame belegging geen sprake. Daartoe is het volgende redengevend. De door [gedaagde] overgelegde opgave van haar beleggingsportefeuille geeft geen volledig inzicht in de omvang en samenstelling van het onroerendgoedbezit van [gedaagde]. De deskundigen hebben immers vastgesteld dat er tenminste een aantal onroerende zaken buiten de door [gedaagde] overgelegde opgave aanwezig is geweest die zijn ontwikkeld en verkocht. Ook bij pleidooi heeft [gedaagde] geen volledig inzicht verschaft in haar beleggingsportefeuille. Wel heeft [gedaagde] bij pleidooi erkend dat zij als projectontwikkelaar actief is. Daarmee is zij teruggekomen op haar eerder ingenomen standpunt dat zij een belegger is die verder nooit verkoopt. Gelet op het voorgaande is niet, althans onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het onteigende deel uitmaakte van een beleggingsportefeuille. Ook de stelling dat het bedrijfspand een duurzame belegging vormde naast ander actief, kan niet worden gevolgd. Anders dan in de door [gedaagde] aangehaalde uitspraak van de Rechtbank Utrecht van 21 september 2011 (LJN: BT 2940) is in de onderhavige zaak gesteld noch gebleken dat [gedaagde] het bedrijfspand had aangemerkt als deel van haar portefeuille van te ontwikkelen locaties.
    
    2.26.Het voorgaande leidt ertoe dat de vordering van de wederbeleggingskosten reeds op de eerste voorwaarde strandt en daarom moet worden afgewezen. 
    
    Bijkomende aanbiedingen
    
    
      2.27.Het hoogheemraadschap heeft aangegeven hetgeen is aangeboden, zoals opgenomen op pagina 19 van het definitieve deskundigenrapport, gestand te zullen doen:
      - aan [gedaagde] zal het voortgezet gebruik om niet worden gelaten tot het moment dat het hoogheemraadschap het onteigende nodig heeft voor de uitvoering van de werkzaamheden. Het hoogheemraadschap ziet daarbij af van een verrekening van dit voordeel met de rente over het verschil tussen schadevaststelling en voorschot;
      - na uitvoering van de dijkversterkingswerkzaamheden zal [gedaagde] de mogelijkheid worden geboden om het onteigende te huren van het hoogheemraadschap, onder de voorwaarden zoals opgenomen in het definitieve deskundigenrapport. Dit geldt alleen voor het gedeelte van het onteigende dat niet tot openbare weg wordt gemaakt.
    
    
    2.28.Nu het hoogheemraadschap heeft aangegeven deze aanbiedingen gestand te doen, zal de rechtbank dit aldus in dit vonnis opnemen. 
    
    Voorts
    
    Derde belanghebbenden
    
    2.29.Van derde belanghebbenden die ter zake het onteigende enig recht op schadeloosstelling zouden hebben is niet gebleken. 
    
    Rente
    
    2.30.De deskundigen hebben geadviseerd de te vergoeden rente over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling te bepalen op 2,5% per jaar. De rechtbank zal de deskundigen hierin volgen.
    
    2.31.Het hoogheemraadschap zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow aan [gedaagde] over het verschil tussen het voorschot op en de definitief vast te stellen schadeloosstelling vermeerderd met de vergoeding van de renteschade, de wettelijke rente dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.
    
    Kosten
    
    2.32.De door de rechtbank benoemde deskundigen hebben voorafgaand aan de zitting geen kostenoverzicht overgelegd. Het hoogheemraadschap heeft ter zitting het vertrouwen geuit dat zij er onderling wel uitkomen, zodat de rechtbank verstaat dat het hoogheemraadschap als onteigende partij de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen zal voldoen. 
    
    
      2.33.[gedaagde] maakt aanspraak op vergoeding van de volgende kosten (exclusief BTW):
      kosten deskundige bijstand Duiker € 14.722,50
      kosten juridische bijstand	      € 26.523,00
      griffierecht		      €   4.954,00
      totaal		     € 46.199,50
    
    
    2.34.Het hoogheemraadschap heeft bezwaar gemaakt tegen de kosten van juridische en deskundige bijstand. Ten aanzien van de gevorderde kosten van juridische bijstand voert het hoogheemraadschap aan dat de kosten die zijn gemaakt in de administratieve fase niet behoren te worden vergoed in de onderhavige procedure. Bovendien is er onevenredig veel tijd besteed aan het opstellen van de zogenaamde zienswijze, aldus het hoogheemraadschap. Met betrekking tot de kosten van deskundige bijstand stelt het hoogheemraadschap zich op het standpunt dat de post '(telefonische) overleggen en (e-mail)correspondentie met uw organisatie, Jurgen Vermeulen en Meander', ten aanzien waarvan 31 uur in rekening is gebracht, onvoldoende is gespecificeerd. Voorts is door Duiker 2,75 uur in rekening gebracht voor een inhoudelijke reactie op de zienswijze van mr. Vermeulen. Het hoogheemraadschap ziet niet in waarom in de administratieve fase, voor zover er al een grondslag is voor vergoeding van deze kosten, het advies van een deskundige moet worden verkregen.
    
    2.35.De rechtbank stelt voorop dat de kosten die zijn gemaakt in de administratieve fase, anders dan het hoogheemraadschap heeft aangevoerd, wel degelijk in aanmerking komen voor vergoeding door de onteigenende partij in de onteigeningsprocedure. Het bepaalde in artikel 50 Ow ziet immers ook op de zogenaamde preprocessuele kosten. Dat zijn onder meer de kosten die door de onteigende zijn gemaakt voor deskundige bijstand in de administratieve fase. 
    
    2.36.De rechtbank overweegt verder dat de kosten volgens vaste rechtspraak dienen te voldoen aan de dubbele redelijkheidstoets: zowel het inroepen van de rechtsbijstand als de daarvoor gemaakte kosten dienen redelijk te zijn. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat zij, rekening houdend met het aantal uren dat mr. Den Hollander aan de onderhavige zaak heeft besteed, zelf al de kosten(vergoeding) waarop zij aanspraak maakt heeft gematigd. De rechtbank constateert dat bij brief van 7 juni 2012 van de zijde van [gedaagde] voor een bedrag van € 26.372,-- inclusief BTW aan declaraties - tot en met 31 maart 2012 -  is overgelegd en dat [gedaagde] aanspraak maakt op een bedrag van € 22.161,-- (ofwel € 26.372,-- inclusief btw) - tot en met 31 maart 2012 -. De stelling van [gedaagde] dat reeds gematigd is, kan de rechtbank dan ook niet volgen. De rechtbank zal de uren van mr. Den Hollander daarom schattenderwijs matigen met 6 uur. Dat ook de resterende kosten van juridische bijstand te hoog zijn, heeft het hoogheemraadschap onvoldoende concreet uiteengezet, bijvoorbeeld door het overleggen van haar eigen urenstaat die ziet op de administratieve fase. Gelet daarop kan er niet worden gezegd dat er te veel uren zijn geschreven voor het opmaken van de zogenaamde zienswijze. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] al met al voldoende toegelicht hoe de declaraties zijn opgebouwd en aannemelijk gemaakt dat deze, gezien de omvang van de zaak en het daarmee gemoeide belang voor het overige, naar omvang redelijk zijn. 
    
    2.37.Ten aanzien van de kosten van deskundige bijstand is de rechtbank met het hoogheemraadschap van oordeel dat de post '(telefonische) overleggen en (e-mail)correspondentie met uw organisatie, Jurgen Vermeulen en Meander' onvoldoende is gespecificeerd. De rechtbank acht het bij wijze van schatting redelijk op deze post 6 uur in mindering te brengen. Gezien de aard van de zaak, komt de overige bestede tijd de rechtbank niet onredelijk voor. Op grond van het voorgaande zal de rechtbank HHSK veroordelen tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van € 25.623,-- exclusief BTW aan juridische bijstand en een bedrag van € 13.552,50 exclusief BTW (75 x € 195,00 minus kosten taxatie Zandhandel Visser ad € 1.072,50) aan deskundige bijstand.
    
    Publicatie
    
    2.38.Ten slotte zal een nieuws- en advertentieblad worden aangewezen ter publicatie van dit vonnis.
    
    
      3.De beslissing
      3.1. stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast op € 464.374,--, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 427.920,--, alsmede op een samengestelde rente van 2,5% per jaar over € 36.454,-- vanaf 13 maart 2011 tot heden;
    
    
    
      3.2. veroordeelt het hoogheemraadschap tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van 
      € 36.454,--, vermeerderd met de hiervoor onder 3.1. genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;
    
    
    3.3. verstaat dat het hoogheemraadschap de bijkomende aanbiedingen als genoemd onder 2.27. gestand doet;
    
    3.4. veroordeelt het hoogheemraadschap tot vergoeding van eventuele zich als gevolg van de onteigening voor [gedaagde] voordoende belastingschade, vast te stellen door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken in Rotterdam;
    
    3.5. verstaat dat het hoogheemraadschap de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen zal voldoen;
    
    3.6. veroordeelt het hoogheemraadschap in de kosten van rechtsbijstand en deskundige bijstand aan de zijde van [gedaagde] tot een bedrag van € 39.175,50 inclusief BTW;
    
    
      3.7. veroordeelt het hoogheemraadschap tot betaling aan [gedaagde] van het door haar reeds betaalde griffierecht van 
      € 4.954,--;
    
    
    3.8. wijst het 'Algemeen Dagblad/Groene Hart' en 'De Lekstreek' aan als nieuws- en advertentieblad waarin de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen.
    
    Dit vonnis is gewezen door mrs. G.H.I.J. Hage, I. Brand en J. Berkvens en in het openbaar uitgesproken op 15 augustus 2012, in tegenwoordigheid van de griffier.