ECLI:NL:RBUTR:2004:AQ6821, Rechtbank Utrecht, 11-08-2004, 1599/HAZA03-732
Rechtbank Utrecht — Uitspraak 
Datum: 2004-08-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vordering nakoming koopoptie in conventie. Beroep op legitieme in reconventie. Overdracht van een landbouwonderneming tegen agrarische waarde. Materiële schenking?

VONNIS 
      van de rechtbank Utrecht, enkelvoudige kamer voor de behandeling van burgerlijke zaken, in de zaak van:
    
    
    
    
      [eiser],
      voorheen wonende te [woonplaats], thans wonende te [woonplaats],
      e i s e r  in conventie,
      v e r w e e r d e r in reconventie,
      procureur:  mr. J.H.A. Verschuur, 
    
    
    
    - t e g e n -
    
    
    
      1. [gedaagde 1], wonende te [woonplaats],
      2. [gedaagde 2], wonende te [woonplaats],
      3. [gedaagde 3], wonende te [woonplaats],
      4. [gedaagde 4], wonende te [woonplaats],
      5. [gedaagde 5], wonende te [woonplaats],
      6. [gedaagde 6], wonende te [woonplaats],
      g e d a a g d e n in conventie,
      e i s e r e s s e n in reconventie,
      procureur:  mr. J.J. Degenaar.
    
    
    
    Eiser in conventie, verweerder in reconventie zal hierna “[eiser]” worden genoemd, gedaagden in conventie, eiseressen in reconventie zullen worden aangeduid als [gedaagden], als ook “[de gedaagden]”. 
    
    
      1.
      Het verloop van de procedure
    
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende processtukken:
      - dagvaarding met producties;
      - conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie;
      - conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie;
      - conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie met producties;
      - conclusie van dupliek in reconventie met productie;
    
    
    Op verzoek van [de gedaagden] is voorts een pleidooizitting gelast op 2 maart 2004. Partijen hebben ter gelegenheid van die zitting hun standpunten doen bepleiten ([de gedaagden] aan de hand van door hun advocaat overgelegde pleitaantekeningen).
    
    Partijen hebben daarop vonnis gevraagd. 
    
    
    
      2. 
      De feiten 
    
    
    In conventie en reconventie
    
    
      2.1
      De vader (geboren op [1925], overleden op [2000] (hierna: “vader”)) en moeder (overleden op [1989]) van partijen hebben bij leven een melkveehouderijbedrijf geëxploiteerd bestaande uit:
    
    
    
      - een boerderij met bedrijfsgebouwen, ondergrond, erf, weiland en water gelegen aan de [adres boerderij], alsmede percelen weiland aan de [adres weiland], kadastraal bekend [kadastrale gegevens boerderij] (hierna: “de boerderij c.a.”);
      - een perceel weiland (tot een totaal oppervlakte van 3.62.30 ha) kadastraal bekend [kadastrale gegevens weiland], gelegen aan de [plaats weiland] (hierna: “het perceel op afstand”).
    
    
    De totale grondoppervlakte van het melkvouderijbedrijf beliep ongeveer 10 ha weiland. Er werden 18 koeien gehouden. Naar de rechtbank begrijpt was er enige verwevenheid met een melkveehouderijbedrijf van de broer van vader die eveneens aan de [adres] woonachtig was (nr. [huisnummer] welk woonhuis zich in hetzelfde hoofdgebouw bevond als de ouderlijke woning van partijen), en (naar de rechtbank begrijpt) nog steeds is.  Dit melkveehouderijbedrijf bestond uit ongeveer 9 ha landbouwgrond en 20 koeien. Wat exact de relatie was tussen de beide bedrijven, is in deze procedure evenwel niet gesteld, noch anderszins gebleken.
    
    
      2.2
      In 1988 is moeder ziek geworden en is [eiser] (geboren op [1956], derhalve toen ongeveer 32 jaar oud) met melken op het ouderlijk bedrijf begonnen, in die zin dat hij ’s ochtends de 18 koeien molk en vader ’s avonds. Daarnaast verrichtte hij alle voorkomende overige werkzaamheden op het bedrijf. Voordat moeder ziek werd, was de concrete betrokkenheid van [eiser] bij de bedrijfsvoering op het melkveehouderijbedrijf beperkt tot het verrichten van hand- en spandiensten en maaide en kuilde hij het gras van de ongeveer 10 ha weiland waarover men beschikte.
      [Eiser] heeft na de landbouwschool vanaf ongeveer 16-jarige leeftijd in ieder geval tot 1991 full-time elders gewerkt en is in het ouderlijk huis woonachtig gebleven. 
    
    
    
      2.3
      Vader wilde, zo heeft [eiser] ter gelegenheid van het pleidooi verklaard, toen hij 65 werd – moeder was inmiddels overleden – het melkveehouderijbedrijf verkopen. Omdat [eiser] boer wilde worden is het bedrijf getaxeerd door [de taxateurs]. In het desbetreffende taxatierapport d.d. 17 oktober 1989 (overgelegd bij conclusie van dupliek in reconventie) is als doel voor de taxatie opgenomen “de waardering van de agrarische waarde welke gelijk of hoger ligt dan de verpachte waarde in verband met de overdracht van het onroerend goed van vader naar zoon”. De totale agrarische waarde van de boerderij c.a. en het perceel op afstand (dat toen kennelijk nog als kadastrale aanduiding had [voormalige kadaster gegevens weiland]) is door de taxateur vastgesteld op NLG 232.000,00, te splitsen als volgt:
    
    
    
      -	woonhuis + bouwblok woonhuis		NLG  35.250,00
      -	bedrijfsgebouwen			NLG  21.000,00
      -	erf, ondergrond en landerijen			NLG 175.750,00 
      				totaal	NLG 232.000,00.
    
    
    De bedrijfsgebouwen zijn in het taxatierapport als volgt omschreven:
    
    
      - stal: zelfde bouwaard als het hoofdgebouw [steensmuur en riet gedekt, meer als 100 jaar oud], afmeting 14 x 10,75 meter ingericht voor circa 25 grootvee-eenheden;
      - tanklokaal: afmeting 3,70 x 3,45 meter. Gebouwd van hout op stenen voet, voorzien van een golfplaten dak en een vlakke betonvloer; Melktankinhoud 1700 liter;
      - hooiberg: bouwjaar 1958, voorzien van 3 betonroeden met een zinken golfplaten dak;
      - jongveestal: afmeting 9,5 x 4,5 meter, gebouwd van hout, op stenen voet en met hout onderschoten, voorzien van een golfplaten dak, ingericht voor plm. 10 kalveren en 5 pinken;
      - houten afdak, afmeting 6 x 3,60 meter, voorzien van een betonvloer;
      - houten afdak, afmeting 5 x 3,50 meter voorzien van een betonvloer;
      - afdak, afmeting 3,80 x 3,20 meter, gebouwd van hout op stenen voet, met golfplaten gedekt en in gebruik als berging; ondergrond geheel eigendom, afdak gezamenlijk eigendom (50/50) met de heer [broer vader] [de rechtbank begrijpt dat dit de broer van vader is].
    
    
    
      Bij de waardering heeft de taxateur blijkens diens rapport onder andere rekening gehouden met de volgende factoren:
      - de doelmatigheid en kwaliteit van de opstallen;
      - de ligging, ontsluiting en kwaliteit van de opstallen;
      - dat het huisperceel is belast met het recht van weg ten behoeve van het woonhuis plus bedrijfsgebouwen, plaatselijk bekend [adres];
      - de op het bedrijf rustende referentiehoeveelheid melk is niet in de waardering meegenomen.
    
    
    
      2.4
      Uiteindelijk heeft [eiser] per 1 april 1991 van vader de boerderij c.a. gekocht. Daarnaast heeft hij het bedrijf van zijn oom in eigendom verworven voor ongeveer NLG 300.000,00. Het perceel op afstand werd niet aan [eiser] in eigendom overgedragen, doch verpacht bij pachtovereenkomst d.d. 5 april 1991, goedgekeurd door de Grondkamer voor Utrecht op 30 juli 1991.
    
    
    
      2.5
      Levering van de boerderij c.a. heeft plaatsgevonden bij akte d.d. 5 april 1991. Deze akte behelst onder andere de volgende relevante bepalingen.
    
    
    
      (…)
      BEDINGEN
      (…)
      11. Indien de komparant sub 2 [[eiser]; toevoeging rechtbank] binnen tien jaar na heden, de bovengemelde onroerende goederen en/of de mest- en melkproduktierechten vervreemdt zonder elders binnen twee jaar daarna als (mede-)eigenaar of erfpachter een agrarisch bedrijf voort te zetten, is de komparant sub 2 verplicht om aan zijn vader en bij diens vooroverlijden de erfgenamen van zijn vader, het verschil in waarde tussen het bedrag waarvoor hij de onroerende goederen en/of de mest- en melkproductierechten heeft verkregen en waarvoor deze zijn vervreemd, uit te keren.
      (…)
      12. Indien de gemeente [gemeente] niet voor dertig december negentienhonderd vierennegentig het weiland aan de [plaats weiland] (kadastraal bekend [kadastrale gegevens weiland]) van de komparant ter ene zijde [vader; toevoeging rechtbank] of zijn erfgenamen aankoopt, heeft de komparant ter andere zijde [[eiser]; toevoeging rechtbank] het recht dat weiland of, indien de gemeente niet alles aankoopt, het restant ervan te kopen van de komparant ter ene zijde of zijn erfgenamen tegen een verpachte waarde. Deze verpachte waarde wordt vastgesteld in onderling overleg of, indien partijen het niet eens kunnen worden, bindend vastgesteld door drie taxateurs, door ieder der partijen één te benoemen, welke beide taxateurs de derde aanwijzen. De kosten van taxatie worden door ieder der partijen voor de helft gedragen.
    
    
    
      2.6
      De totale omvang van het sedert 1991 door [eiser] geëxploiteerde melkveehouderijbedrijf omvatte ongeveer 19 ha landbouwgrond (waarvan het perceel op afstand in gebruik was op pachtbasis) en 38 melkkoeien.
      Na ommekomst van de periode gedurende welke de meerwaardeclausule gold (beding 11 in r.o. 2.5) heeft [eiser] de boederij c.a. te koop aangeboden. Door [eiser] is gesteld en dit is niet gemotiveerd weersproken dat de (te verwachten (de rechtbank begrijpt dat in ieder geval het woonhuis nog niet is verkocht omdat daarin de broer van vader nog woonachtig is)) opbrengst van de boerderij c.a. hem in staat heeft gesteld een melkveehouderijbedrijf in [provincie] te verwerven groot 34 ha. Daar melkt [eiser] 60 koeien. Met dit bedrijf kan [eiser] in zijn levensonderhoud voorzien, zonder daarnaast, gelijk in [plaats boederij] nog vereist, elders te werken. Het perceel op afstand wordt door [eiser] ten behoeve van zijn bedrijf gebruikt voor veevoederwinning.
    
    
    
    
      3.
      De vordering en het verweer
    
    
    In conventie
    
    
      3.1
      [Eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
    
    
    
      primair
      gedaagden hoofdelijk veroordeelt om binnen één maand na heden hun medewerking te verlenen aan de verkoop en overdracht van de aan de [adres] gelegen percelen, kadastraal bekend [kadastrale gegevens weiland] ter grootte van in totaal 3.80.95 ha tegen inbreng door [eiser] in de nalatenschap van vader de som van € 49.500,00, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag per gedaagde – een deel van een dag aan te merken als een dag – indien binnen vermelde termijn van één maand de onroerende zaken als vermeld niet aan [eiser] zijn verkocht en aan hem zijn overgedragen;
    
    
    
      subsidiair
      [eiser] te machtigen om, ingevolge het bepaalde in artikel 3:299 BW, namens [de gedaagden] over te gaan tot verkoop en levering aan zichzelf van de onder primair genoemde percelen tegen inbreng in de nalatenschap van vader van de som van 
      € 49.500,00;
    
    
    
      meer subsidiair
      te verklaren voor recht dan aan [eiser] ingevolge de inhoud van de akte d.d. 5 april 1991 de onder primair genoemde percelen dienen te worden geleverd tegen inbreng door [eiser] in de nalatenschap van vader van de som van € 49.500,00
    
    
    onder bepaling, ingevolge artikel 3:300 BW dat dit vonnis in de plaats treedt van een tot levering van een registergoed bestemde akte;
    
    een en ander met veroordeling van [de gedaagden] in de proceskosten.
    
    
      3.2
      [Eiser] baseert zijn vordering op nakoming van het in r.o. 2.5 geciteerde koopoptie in de akte van levering d.d. 5 april 1991.
    
    
    
      3.3
      [De gedaagden] hebben geconcludeerd dat [eiser] niet ontvankelijk dient te worden verklaard in diens vordering, danwel deze vordering dient te worden afgewezen, met veroordeling bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, van [eiser] in de proceskosten. Het gemotiveerde verweer van [de gedaagden] zal hierna, voor zover voor de beoordeling van de vordering relevant, worden besproken.
    
    
    In reconventie
    
    
      3.4
      [De gedaagden] vorderen dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
    
    
    
      I
      voor recht verklaart dat vader aan [eiser] materiële schenkingen heeft verricht door de verkoop en levering op 5 april 1991 van de boerderij c.a. tegen de toenmalige verpachte waarde alsmede door toekenning tezelfdertijd van een koopoptie voor de waarde in verpachte staat met betrekking tot een perceel weiland aan de [adres], kadastraal bekend [ kadastrale gegevens boerderij] ter grootte van 03.80.95 hectare;
    
    
    
      II
      voor recht verklaart dat het wettelijk erfdeel van [de gedaagden] in de nalatenschap van vader neerkomt op een bedrag van NLG 505.235,10 per legitimaris, althans op een zodanig bedrag als de rechtbank meent dat behoort;
    
    
    
      III
      primair
      [eiser] veroordeelt tot het verlenen van diens medewerking aan de verkoop en levering door eiseressen van het perceel weiland aan de [adres], kadastraal bekend [kadastrale gegevens weiland], groot 03.80.95 hectare, aan derden tegen de vrije waarde in het economisch verkeer met bepaling dat het te dezen te wijzen vonnis vanaf de 15de dag na zijn betekening aan [eiser] in de plaats zal treden voor de tegen [eiser] gevorderde medewerking;
    
    
    
      subsidiair
      A
      voor recht verklaart dat [eiser] de door hem gerealiseerde vrije verkoopopbrengst van het perceel weiland aan de [adres], kadastraal bekend 
      [kadastrale gegevens weiland], groot 03.80.95 hectare, in zijn geheel tot tenminste een bedrag van NLG 1.904.750,00 dan wel ten belope van een door de rechtbank in goede justitie nader te bepalen gedeelte, zal hebben in te brengen in de nalatenschap van vader, door storting daarvan op een nader te noemen ervenrekening en de tegen [de gedaagden] gevorderde medewerking (in conventie) dienovereenkomstig beperkt;
      B
      [eiser] veroordeelt tot een verdergaande inkorting van de vermogenswaarde per 28 maart 2000 en naar de staat per 5 april 1991 van de boerderij c.a. tot een bedrag als de rechtbank in goede justitie meent dat behoort met bepaling dat [eiser] het ingekorte bedrag voor een evenredig gedeelte aan elk van [de gedaagden] opeisbaar verschuldigd is, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 juni 2003 tot aan de dag der algehele voldoening;
    
    
    
      IV
      met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
    
    
    
      3.5
      De vorderingen van [de gedaagden] zijn gebaseerd op schending van de legitieme portie waarop ieder van de zusters aanspraak kan maken uit hoofde van de nalatenschap van vader, zowel door de verkoop en levering van de boerderij c.a. op 5 april 1991 aan [eiser], alsmede door toekenning aan en uitoefening van de in voormelde akte opgenomen koopoptie met betrekking tot de meergenoemde percelen aan de [adres].
    
    
    
      3.6
      [Eiser] heeft geconcludeerd dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [de gedaagden] in hun vordering niet ontvankelijk dient te verklaren, althans hun vorderingen dient af te wijzen, kosten rechtens. Het gemotiveerde verweer van [eiser] zal hierna, voor zover voor de beoordeling relevant, worden besproken.  
    
    
    
    
      4.
      De beoordeling
    
    
    In conventie en reconventie
    
    
      4.1
      De rechtbank stelt voorop dat de vordering in reconventie betrekking heeft op de afwikkeling van de nalatenschap van vader. Nu de nalatenschap van vader is opengevallen voor de inwerkingtreding van het nieuwe erfrecht op 1 januari 2003, dient de onderhavige kwestie te worden beoordeeld naar het voordien geldende recht.
    
    
    
      4.2
      [De gedaagden] hebben zich beroepen op (schending) van hun legitieme portie en de daarbij behorende inkortingsregeling van artikel 4:967 BW (oud). De nalatenschap van vader omvat immers, zo stellen zij, slechts het aan [eiser] verpachte perceel op afstand. Ter verkrijging van de door hen berekende legitieme portie hebben [de gedaagden] derhalve de door hen gestelde materiële schenkingen van vader aan [eiser] (verkoop en levering van de boerderij c.a. en verstrekken van een recht van koop betreffende het perceel op afstand) vernietigd, en de vordering ingesteld jegens [eiser] tot voldoening in geld aan hen van het bedrag van zijn bevoordeling, voor zover [de gedaagden] bij de verdeling van de nalatenschap van vader in hun legitieme tekort komen.
    
    
    Bevoordelingsbedoeling vader
    
    
      4.3
      Aldus spitst het geschil zich toe op de vraag of de verkoop en levering van de boerderij c.a. in 1991 aan [eiser] en het daarbij in het leven roepen van een koopoptie ten aanzien van het perceel op afstand als een materiële schenking van vader aan [eiser] moet worden beschouwd. Het begrip materiële schenking wordt in de literatuur gedefinieerd als iedere rechtshandeling, waarvoor een derde ten koste van het vermogen van de erflater, is bevoordeeld en deze bevoordeling het uitgesproken of kennelijke doel van de rechtshandeling is geweest. Volgens de Hoge Raad moet hierbij worden uitgegaan van een geobjectiveerd schenkingsbegrip: voor het aannemen van een materiële schenking is voldoende dat degene die is verarmd, de bevoordeling van de ander heeft gewild; de motieven die de verarmde daarvoor heeft gehad zijn daarbij niet van belang (zie laatstelijk HR 11 april 2003, NJ 2003, 493). Hierin ligt besloten dat het moet gaan om een bevoordeling uit vrijgevigheid, zodat alleen dan van een materiële schenking kan worden gesproken als er een bevoordelingsbedoeling is geweest. De vraag of sprake is van een bevoordelingsbedoeling dient te worden beoordeeld aan de hand van de feiten en omstandigheden van het geval. 
    
    
    Algemeen
    
    
      4.4
      De rechtbank stelt voorop dat het een algemeen bekend gegeven is dat ingeval een bedrijfsovernemer de vrije verkeerswaarde voor een melkveehouderijbedrijf moet betalen en grotendeels dient te financieren, een bedrijfsoverdracht in veel gevallen niet tot de mogelijkheden behoort. Een bedrijfsoverdracht in de agrarische sector van ouder op kind wordt dan ook vaak geregeld door middel van het sluiten van een overeenkomst van personenvennootschap, waarin een bepaling is opgenomen dat de bedrijfsovernemer het aandeel van degene die de onderneming staakt, kan overnemen tegen een waarde die lager is gelegen dan de waarde in het vrije economische verkeer.
    
    
    
      4.5
      In het onderhavige geval is de overdracht van het melkveehouderijbedrijf van vader op [eiser] niet voorafgegaan door het sluiten van een personenvennootschap, noch enige andere structurele wijze van samenwerking tussen vader en [eiser]. De betrokkenheid van [eiser] bij het melkveehouderijbedrijf van vader en moeder was, zo begrijpt de rechtbank uit hetgeen over en weer is gesteld, ook beperkt tot een normale betrokkenheid van een thuiswonende zoon bij het ouderlijk bedrijf rekening houdend met diens interesse in dit ouderlijk bedrijf. Een en ander sluit ook aan bij het feit dat het melkveehouderijbedrijf, daar zijn partijen het over eens, een dusdanig beperkte omvang had dat daaruit maar werk en inkomen voor maximaal één agrarische ondernemer (en diens eventuele gezin) kon worden gegenereerd en vader voor de overdracht aan [eiser] de pensioengerechtigde leeftijd nog niet bereikt had. Het enkele feit dat [eiser] nadat moeder ziek was geworden gedurende ongeveer 3 jaar voorafgaande aan de overdracht van de onderneming ‘s- ochtends heeft gemolken op het bedrijf maakt dit niet anders. 
      Te meer niet nu ter gelegenheid van het pleidooi door [de gedaagden] onweersproken is gesteld dat [eiser] nimmer kost- en inwoning heeft hoeven betalen aan zijn ouders. De onderhavige overdracht van vader op zoon en de vaststelling van de door [eiser] betaalde tegenprestatie wordt dan ook, objectief gezien, niet mede bepaald door zakelijke overwegingen betreffende (onvoldoende beloonde) arbeidsinspanningen van [eiser] (voor het behoud, c.q. verbetering) van het landbouwbedrijf van vader en moeder in de jaren voorafgaande aan de overdracht en specifieke opofferingen die [eiser] zich daarvoor heeft moeten getroosten. [De gedaagden] trekken hieruit evenwel, naar het oordeel van de rechtbank, ten onrechte de conclusie dat in casu van een materiële schenking aan [eiser] sprake is. Ook in geval een landbouwonderneming wordt overgedragen zonder dat sprake is van een daaraan voorafgaande personenvennootschap, danwel samenwerking anderszins en het over te dragen bedrijf op zichzelf nauwelijks levensvatbaar is, kunnen de feiten en omstandigheden van het geval met zich meebrengen dat een overdracht van een onderneming tegen een lagere waarde dan de waarde in het economisch verkeer vrij van huur en gebruik, als een zakelijke handeling zonder bevoordelingsbedoeling moet worden beschouwd. Voor de vraag of daarvan in het onderhavige geval sprake is overweegt de rechtbank als volgt.
    
    
    Ten aanzien van de levering van de boerderij c.a.
    
    
      4.6
      A
      Ter gelegenheid van het pleidooi is door [eiser] onweersproken gesteld dat Vader de boerderij c.a. wilde verkopen toen hij 65 werd.
    
    
    
      B
      Uit hetgeen over en weer is gesteld blijkt genoegzaam dat het de wens van [eiser] was en is om boer te zijn en te blijven en dat vader dit mogelijk heeft willen maken door de landbouwonderneming tegen een te financieren bedrag over te dragen. Bij de vaststelling van de overnamesom zijn vader en [eiser] niet over een nacht ijs gegaan. [eiser] heeft immers ter gelegenheid van het pleidooi verklaard, en dit is niet weersproken, dat zijn vader het door [de taxateurs] getaxeerde bedrag (zie r.o. 2.3) te laag vond en dat, mede gelet op de bezwaren van [de gedaagden] (die – zo begrijpt de rechtbank hieruit – indertijd in de gang van zaken zijn gekend), het perceel op afstand uiteindelijk buiten de overdracht is gehouden omdat het perceel op afstand een verwachtingswaarde vertegenwoordigde. Mede daardoor is uiteindelijk de koopsom ad NLG 240.000,00 in overleg tot stand gekomen.
      De rechtbank begrijpt dat dit bedrag voor [eiser] ook het maximaal haalbare bedrag was om de overname van de bedrijven van zijn vader en oom te financieren en tenminste kostendekkend te exploiteren.
    
    
    
      C
      In de akte van levering d.d. 5 april 1991 is een meerwaardeclausule opgenomen teneinde te voorkomen dat [eiser] binnen 10 jaar bedrijfsmiddelen met winst zou kunnen verkopen zonder de opbrengst te herinvesteren in de boerderij c.a., danwel een vervangende landbouwonderneming.
    
    
    
      D
      Doordat de boerderij niet aan derden, maar aan [eiser] werd overgedragen, kon vader aan de [adres] blijven wonen tot aan diens dood in 2000. [De gedaagden] merken in dit verband overigens terecht op dat dit dit ook op een andere wijze 
      geregeld had kunnen worden. Naar het oordeel van de rechtbank ligt evenwel voor de hand dat het vestigen van een zakelijk recht van gebruik en bewoning op het woonhuis van de boerderij c.a. bij een verkoop aan derden in 1991, of het houden van dit woonhuis buiten de verkoop in 1991 een waardedrukkend effect zou hebben gehad.
    
    
    
      E
      Complicerende factor bij een vervreemding aan derden in 1991 zou zijn geweest dat zowel vader als diens broer woonachtig waren en bleven in het woonhuis van de boerderij c.a. en de bedrijven van vader en diens broer verweven waren.
    
    
    
      F 
      Binnen afzienbare tijd na de overdracht dienden aanzienlijke investeringen te worden verricht. Zo heeft [eiser] onweersproken verklaard dat hij de rieten dakkap van de boerderij heeft vernieuwd alsmede een nieuwe ligboxenstal, machineberging en jongveestal heeft laten bouwen.
    
    
    
      4.7
      De feiten en omstandigheden vernoemd in r.o. 4.6 in ogenschouw nemend is de rechtbank van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat de prijs die vader en [eiser] voor de overdracht van de boerderij c.a. zijn overeengekomen als onzakelijk dient te worden beschouwd zodat niet is komen vast te staan dat vader heeft bedoeld [eiser] te bevoordelen. 
      Op verzoek van [de gedaagden] is de waarde van de boerderij c.a. per 5 april 1991 door [de makelaar], op basis van een inspectie vanaf de openbare weg, met alle voorbehouden vandien, vastgesteld op de volgende relevante bedragen:
    
    
    
      a	waarde in het economisch verkeer vrij van huur en gebruik per 5 april 1991  € 365.000,00;
      b 	waarde in het economisch verkeer in verpachte staat per 5 april 1991 € 185.000,00.
    
    
    Deze taxatie noopt niet tot een ander oordeel nu vaststaat dat [de makelaar] een beperkte taxatie heeft uigevoerd aan de hand van de bedrijfssituatie zoals die thans, na significante door [eiser] uitgevoerde verbeteringen is. De desbetreffende taxatie is derhalve niet representatief te noemen.
    
    Ten aanzien van het perceel op afstand
    
    
      4.8
      Onder verwijzing naar hetgeen in r.o. 4.7 is overwogen, kan niet worden geconcludeerd dat het verstrekken van een koopoptie ten aanzien van het perceel op afstand, dat in het kader van de bedrijfsovername door [eiser] aan [eiser] is verpacht, als een bevoordeling van [eiser] is bedoeld. Veeleer was juist het niet leveren van het perceel op afstand bij akte d.d. 5 april 1991 bedoeld om bevoordeling te voorkomen. Verwacht werd immers dat het perceel op afstand een niet agrarische waarde vertegenwoordigde door de oprukkende woon-, danwel bedrijfsbebouwing ter plaatse. De rechtbank begrijpt dat de koopoptie is gegeven teneinde [eiser] in staat te stellen op basis van de uitgangspunten die zijn gehanteerd bij de overdracht van de boerderij c.a. ook de eigendom van het perceel op afstand te verwerven zodra duidelijk zou zijn dat de verwachte niet agrarische meerwaarde niet zou ontstaan. Vader en [eiser] hebben daarbij een termijn vastgesteld waarbinnen deze duidelijkheid moest zijn verkregen, te weten 31 december 1994. 
      Inmiddels is bijna 10 jaar verstreken nadat het recht op koop van het perceel op afstand ingevolge artikel 12 van de bedingen uit de akte d.d. 5 april 1991 (zie r.o 2.5) voor [eiser] is onstaan, zonder dat zich enige wijziging in de omstandigheden ten aanzien van dit perceel heeft voorgedaan. [De gedaagden] stellen slechts in algemene bewoordingen dat er nog steeds sprake zou zijn van een verwachtingswaarde, maar hebben dit niet met concrete feiten en omstandigheden gestaafd. Van een materiële schenking is derhalve ook op dit punt niet gebleken. 
      Aldus behoeft geen bespreking de stelling van [de gedaagden] dat alleen dan van bevoordeling van [eiser] op dit punt geen sprake is indien hij beaamt dat hij gehouden is om ex artikel 56i Pachtwet de te realiseren waarde boven de verpachte staat bij een eventuele verkoop aan derden met [de gedaagden] af te rekenen. De rechtbank overweegt evenwel voor de goede orde dat artikel 56i Pachtwet in deze situatie niet van toepassing is omdat [eiser] geen beroep doet op zijn voorkeursrecht uit hoofde van de Pachtwet, maar op zijn contractuele recht van koop voortvloeiend uit de akte d.d. 5 april 1991.
    
    
    Conclusie
    
    
      4.9
      Nu in de akte ven levering d.d 5 april 1991 noch voor wat betreft de levering van de boerderij c.a, noch voor wat betreft de koopoptie ten aanzien van het perceel op afstand, een materiële schenking besloten ligt, kan niet worden geconcludeerd tot vernietiging van de desbetreffende handelingen van vader en [eiser] en kan [eiser] onverkort nakoming vorderen van de indertijd overeengekomen koopoptie ten aanzien van het perceel op afstand.
    
    
    
      4.10
      Bij dagvaarding heeft [eiser] een taxatierapport d.d. 10 januari 2003 overgelegd van [taxateur R.] waarbij de waarde van het perceel op afstand in verpachte staat is gewaardeerd op € 49.500,00. [De gedaagden] hebben bezwaar gemaakt tegen de waardering van het perceel op afstand tegen de waarde in verpachte staat. Slechts in algemene bewoordingen hebben zij voorts gesteld dat aan het perceel op afstand een verwachtingswaarde moet worden toegekend. Aldus hebben de gezusters niet, althans niet gemotiveerd betwist dat de waarde in verpachte staat van het perceel op afstand genoemd bedrag van 
      € 49.500,00 beloopt. Evenmin hebben zij een beroep gedaan op het feit dat volgens de koopoptie de waarde in verpachte staat dient te worden vastgesteld door drie taxateurs. De rechtbank zal derhalve de primaire vordering in conventie toewijzen, behoudens voor wat betreft de gevorderde oplegging van een dwangsom. De rechtbank gaat er immers van uit dat [de gedaagden] vrijwillig aan de in het dictum uit te spreken veroordeling gehoor zullen geven. 
    
    
    
      4.11
      Uit het voorgaande vloeit voort dat de vorderingen in reconventie zullen worden afgewezen.
    
    
    
      4.12
      [De gedaagden] zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten in conventie en reconventie. 
    
    
    
    
      5.
      De beslissing
    
    
    De rechtbank:
    
    in conventie
    
    
      5.1 
      veroordeelt [de gedaagden] hoofdelijk om binnen één maand na heden hun medewerking te verlenen aan de verkoop en overdracht van de aan de [adres] gelegen percelen, kadastraal bekend [kadastrale gegevens weiland], ter grootte van in totaal 3.80.95 ha tegen inbreng door [eiser] in de nalatenschap van vader van een bedrag ad € 49.500,00;
    
    
    
      5.2
      veroordeelt [de gedaagden] in de proceskosten aan de zijde van [eiser] gevallen, tot op deze uitspraak begroot op € 286,16 aan verschotten en op € 780,00 aan salaris;
    
    
    
      5.3
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      5.4
      wijst af het meer of anders gevorderde;
    
    
    in reconventie
    
    
      5.5
      wijst de vorderingen af;
    
    
    
      5.6
      veroordeelt [de gedaagden] in de proceskosten aan de zijde van [eiser] gevallen, tot op deze uitspraak begroot op € 1.560,00 aan salaris;
    
    
    
      5.7
      verklaart dit vonnis voor wat betreft deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en is in het openbaar uitgesproken op woensdag 11 augustus 2004.
    
    
    w.g. griffier					w.g. rechter