ECLI:NL:RBHAA:2006:AY4780, Rechtbank Haarlem, 19-07-2006, 303152 CV EXPL 06-2172
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2006-07-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Na sluiten van de huurovereenkomst vraagt huurster huursubsidie aan. VROM schakelt dan standaard de Huurcommissie in, die de huurprijs lager vaststelt. Verhuurder verschijnt niet bij de Huurcommissie en gaat ook niet in beroep tegen de uitspraak van de Huurcommissie. Huurster vordert terugbetaling van teveel betaalde huur. Beroep van verhuurder op misbruik van bevoegdheid verworpen en vordering toegewezen. Verhuurder beriep zich op verrekening maar had verzuimd een tegenvordering in te stellen.

RECHTBANK HAARLEM
      Sector kanton
    
    
    Locatie Haarlem
    
    
      zaak/rolnr.: 303152 CV EXPL 06-2172
      datum uitspraak: 19 juli 2006
    
    
    VONNIS VAN DE KANTONRECHTER 
    
    inzake
    
    
      [eiseres]
      te [woonplaats]
      eisende partij
      hierna te noemen [eiseres]
      gemachtigde C.H. Boeder
    
    
    tegen
    
    
      [gedaagde]
      te [woonplaats]
      gedaagde partij
      hierna te noemen [gedaagde]
      gemachtigde mr. M.J. Meijer
    
    
    De procedure
    
    
      Voor de loop van het geding verwijst de kantonrechter naar de volgende stuk-ken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd is te beschouwen:
      -	de dagvaarding van 16 februari 2006, met producties,
      - de conclusie van antwoord, met producties,
      -	het door de kantonrechter tussen partijen gewe-zen en op 19 april 2006 uitgesproken tussenvonnis,
      - de aantekeningen van de griffier van de ingevolge dat vonnis op 16 juni 2006 gehouden comparitie van partijen en de bij die gelegenheid door [eiseres] in het geding gebrachte notitie met aanvullende producties.
    
    
    De feiten
    
    Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist en/of op grond van de onweerspro-ken inhoud van de overgelegde producties, staat tussen partij-en het volgende vast:
    
    
      a. [eiseres] heeft van [gedaagde] voor de periode van 1 augustus 2003 tot (of tot en met) maart 2006 gehuurd de woning aan het adres [adres].
      a. Het huurcontract vermeldt een huurprijs van €450,00 per maand, te vermeerderen met €50,00 als voorschot op de vergoeding voor gas, water en electriciteit levering en met €50,00 als voorschot op de vergoeding voor de bijkomende leveringen en diensten. 
      b. In verband met aan [eiseres] toegekende huursubsidie heeft het Ministerie van VROM de huurcommissie verzocht om een verklaring van de redelijkheid van de huurprijs.
      c. Bij uitspraak van 20 mei 2005 heeft de huurcommissie beslist dat de met ingang van 1 augustus 2003 overeengekomen huurprijs van €450,00 per maand niet redelijk is te achten en dat met ingang van 1 augustus 2003 een huurprijs van €270,35 per maand redelijk is. Tegen deze beslissing van de huurcommissie heeft [eiseres] noch [gedaagde] beroep ingesteld.
      d. Bij brief van 4 oktober 2005 heeft [eiseres] aan [gedaagde] meegedeeld dat zij met ingang van 1 oktober 2005 het door de huurcommissie vastgestelde huurbedrag zal voldoen vermeerderd met €100,00 wegens de overeengekomen voorschotten. Tevens heeft zij in de brief aangekondigd dat zij aanspraak maakt op terugbetaling van te veel betaalde huur, te weten: 26 maanden ad (€450,00 - €270,35 =) €179,65 = €4.670,90.
      e. Ten gevolge van de onder c. genoemde beslissing van de huurcommissie dient [eiseres] ontvangen huursubsidie terug te betalen.
      f. Vanaf 1 augustus 2003 tot en met oktober 2005 heeft [eiseres] de overeengekomen huurprijs van €450,00 per maand aan [gedaagde] betaald.
    
    
    De vordering
    
    [eiseres] vordert dat de kantonrechter bij vonnis voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] zal veroordelen om aan [eiseres] te betalen €5.548,52, vermeerderd met de rente sedert de dag der dagvaarding en met de proceskosten.
    
    
      [eiseres] heeft het volgende aan haar vordering ten grond-slag gelegd:
      Wegens teveel betaalde huur heeft [eiseres] van [gedaagde] €4.670,90 te vorderen, zijnde 26 maanden tegen (€450,00 - €270,35 =) €179,65 per maand.
      Door ondanks aanmaning met betaling in gebreke te blijven, heeft [gedaagde] [eiseres] genoodzaakt haar vordering ter incasso uit handen te geven. [eiseres] heeft daardoor vermogensschade geleden, bestaande uit de buitengerechtelijke incassokosten ten belope van €833,76. [gedaagde] dient deze kosten ingevolge de algemene betalingsvoorwaarden dan wel ingevolge artikel 6:96 lid 2 sub c BW aan [eiseres] te voldoen.
      Voorts is [gedaagde] de contractuele rente ad 12% per jaar verschuldigd geworden. Deze bedraagt, berekend vanaf 30 dagen na de factuurdatum tot 16 februari 2006, €43,86.
    
    
    Het verweer
    
    [gedaagde] heeft de vordering gemotiveerd weersproken. Op het verweer zal, voor zover relevant, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
    
    De beoordeling van het geschil
    
    [gedaagde] heeft allereerst aangevoerd dat [eiseres] misbruik maakt van haar bevoegdheid en in strijd handelt met de eisen van redelijkheid en billijkheid, zodat volgens [gedaagde] de vordering van [eiseres] op grond van artikel 3:13 BW moet worden afgewezen. [gedaagde] heeft zijn verweer onderbouwd door te stellen dat op eigen verzoek van [eiseres] de huurprijs van €350,00 is verhoogd naar €450,00 wegens te verkrijgen huursubsidie.
    
    
      De kantonrechter verwerpt dit verweer van [gedaagde]. Door [eiseres] is een advertentie met betrekking tot de verhuur van de onderhavige woning overgelegd, waaruit reeds de prijs van €450,00 blijkt. Voorts heeft [eiseres] reeds op 23 juli 2003 een Voorlopige Huurovereenkomst ondertekend, waarin een totale huurprijs van €550,00 (inclusief gas, water en electra) is opgenomen. Gesteld noch gebleken is dat de genoemde voorschotten hoger waren dan €100,00 in totaal, zodat ook toen al van een huurprijs van €450,00 werd uitgegaan.
      De stelling van [gedaagde] dat [eiseres] in augustus 2003 bij [gedaagde] thuis is geweest om een verhoging van de huurprijs te bewerkstelligen, zoals [gedaagde] heeft betoogd, verdient in het licht van het vorenstaande daarom geen geloof en is om die reden geen grond om [gedaagde] tot bewijslevering toe te laten. Van misbruik van bevoegdheid kan daarom geen sprake zijn.
    
    
    Door [gedaagde] is niet weersproken dat [eiseres] gedurende 26 maanden €450,00 wegens huur heeft betaald. Tegen de beslissing van de huurcommissie is door [gedaagde] niet opgekomen, zodat daarmee de huurprijs van €270,35 per maand vaststaat. Een en ander betekent dat [eiseres] in totaal het door haar gevorderde bedrag van €4.670,90 te veel heeft betaald en terecht terugvordert.
    
    
      Subsidiair heeft [gedaagde] zich op verrekening beroepen met een tegenvordering op [eiseres] wegens (de eindafrekening na) het einde van de huur.
      Die tegenvordering is gemotiveerd weersproken door [eiseres]. Nu [gedaagde] voorts geen vordering in reconventie heeft ingesteld, de gegrondheid van zijn verweer, gelet op het verweer van [gedaagde], niet op eenvoudige wijze is vast te stellen en de vordering van [eiseres] wat de hoofdsom betreft voor toewijzing vatbaar is, verwerpt de kantonrechter het beroep op verrekening en zal de gevorderde hoofdsom worden toegewezen.
    
    
    Wat de buitengerechtelijke incassokosten en contactuele rente betreft is niet gebleken dat [eiseres], die immers in privé het huurcontract heeft gesloten, gebruik maakt van algemene voorwaarden zoals in de dagvaarding is vermeld. Om die reden kunnen de buitengerechtelijke incassokosten en contractuele rente niet op die grond worden toegewezen.
    
    
      [eiseres] heeft een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. [gedaagde] heeft deze vordering (gemotiveerd) betwist.
      Niet gesteld of gebleken is dat de door [eiseres] verrichte werkzaamheden meer hebben omvat dan de verzending van een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten moet daarom worden afgewezen.
    
    
    Omdat [gedaagde] wel in verzuim is om het te veel betaalde bedrag aan [eiseres] terug te betalen zal de wettelijke rente worden toegewezen vanaf de dag der dagvaarding. Weliswaar is de rente gevorderd vanaf 30 dagen na factuurdatum, maar gelet op de aard van de overeenkomst en hoedanigheid van partijen als privé personen is onvoldoende gesteld of gebleken dat hier sprake is geweest van een factuur.
    
    [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
    
    
    
    
    Beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    Veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwij-ting aan [eiseres] te betalen €4.670,90, te ver-meerderen met de wette-lijke rente berekend vanaf 16 februari 2006 tot aan de dag der alge-hele voldoening.
    
    Veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op €275,12 aan verschotten en €400,00 aan salaris voor de gemachtigde, met bepaling dat de explootkosten worden verhoogd met een percentage dat overeenkomt met het percentage bedoeld in artikel 9, 1e lid van de Wet op de Omzetbelasting 1968.
    
    Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voor-raad.
    
    Wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.