ECLI:NL:GHAMS:2012:BX9836, Gerechtshof Amsterdam, 28-08-2012, 200.080.070-01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2012-08-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Opleveringsgebreken bij einde huur.

28 augustus 2012
    
    
    
      GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
      TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
    
    
    ARREST
    
    in de zaak van:
    
    
    
      [APPELLANT],
      wonende te [woonplaats
      APPELLANT,
      advocaat: mr. T.W. Jaburg te Amsterdam,
    
    
    
    t e g e n
    
    
    
      de vennootschap onder firma SCHOONMAAKBEDRIJF [X] V.O.F.,
      gevestigd te [vestigingsplaats], 
      GEÏNTIMEERDE,
      advocaat: mr. C.W.A. van Dam te Amsterdam.
    
    
    
    1. Het geding in hoger beroep
    
    Bij dagvaarding van 13 december 2010 is appellant, [appellant], in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 22 oktober 2010, in deze zaak onder rolnummer 1068359 CV EXPL 09-24794 gewezen tussen hem als gedaagde in conventie, eiser in reconventie en geïntimeerde, [geïntimeerde], als eiseres in conventie, verweerster in reconventie.
    
    Bij memorie heeft [appellant] zeven grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, bewijsstukken overgelegd, bewijs aangeboden, zijn eis in reconventie aangevuld en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog – blijkens de appeldagvaarding bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest – de vordering van [geïntimeerde] zal afwijzen, de subsidiaire vordering van [appellant] zal toewijzen en [geïntimeerde] zal veroordelen in de kosten van het geding in beide instanties en tot terugbetaling van de door [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis betaalde bedragen aan rente en proceskosten, vermeerderd met rente. 
    
    Bij memorie heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden, een bewijsaanbod gedaan en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van (naar het hof begrijpt) het hoger beroep.
    
    Ten slotte is arrest gevraagd. 
    
    
    2. De feiten 
    
    
      De kantonrechter heeft in het aan het bestreden vonnis voorafgaande tussenvonnis van 18 juni 2010 onder 1.2. tot en met 1.13 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt, met dien verstande dat het feit onder 1.8 in het bestreden eindvonnis onder 1 is gerectificeerd en dat in dat vonnis onder 2, eerste zin, nog een aanvulling op de feitenvaststelling is opgenomen. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Die feiten behelzen, samengevat, het volgende.
      i. Krachtens een op 1 oktober 2003 gesloten huurovereenkomst heeft [geïntimeerde] van [appellant] een bedrijfsruimte in huur gehad voor een periode van vijf jaar. [geïntimeerde] heeft ten gunste van [appellant] een bankgarantie gesteld van € 4.861,15.
      ii. Bij de aanvang van de huur is geen beschrijving van de staat van het gehuurde opgemaakt. In de bij de huurovereenkomst behorende algemene bepalingen is bepaald dat onder die omstandigheden de huurder wordt geacht het gehuurde in de staat te hebben ontvangen die de huurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft (artikel 2) en bij het einde van de huur het gehuurde dient op te leveren in de staat die de verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken, behoudens normale slijtage en veroudering (artikel 10.1.2). 
      iii. Tevens is in artikel 10.5 van de algemene bepalingen voorgeschreven dat partijen tijdig voor het einde van de huurovereenkomst het gehuurde gezamenlijk dienen te inspecte¬ren, van welke inspectie een rapport wordt opgemaakt waarin wordt vastgesteld welke werkzaamheden nog voor rekening van de huurder dienen te worden uitgevoerd en de wijze waarop dit dient te geschieden. 
      iv. [geïntimeerde] heeft de huurovereenkomst per 30 september 2008 opgezegd. [geïntimeerde] heeft op 4 november 2008 het gehuurde – onder inlevering van de sleutels – geheel ontruimd.
      v. Het in de huurovereenkomst voorgeschreven eindrapport is niet opgemaakt. 
      vi. Op 17 februari 2009 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] een factuur gezonden ten bedrage van € 6.625,15 terzake van herstelkosten.   
      vii. Bij brief van 3 april 2009 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] medegedeeld dat zij zich niet kon verenigen met de factuur. De factuur is onbetaald gebleven.
      viii. Op verzoek van [appellant] is door de bank het volledige bedrag van de door [geïntimeerde] gestelde bankgarantie aan [appellant] uitgekeerd. 
    
    
    
    3. Beoordeling
    
    3.1 In dit geding vordert [geïntimeerde] in oorspronkelijke conventie, voor zover thans nog van belang, terugbetaling van het bedrag van de bankgarantie, met rente. In reconventie heeft [appellant] betaling gevorderd van de factuur van 17 februari 2009, althans het deel daarvan dat na het inroepen van de bankgarantie ontbetaald is gebleven, met rente. 
    
    3.2 De kantonrechter heeft de vordering van [geïntimeerde] toegewezen en die van [appellant] afgewezen op grond van de overweging dat de procedurebepaling van artikel 10.5 van de algemene bepalingen niet is nageleefd en aan [geïntimeerde] niet is duidelijk gemaakt welke werkzaamheden volgens [appellant] nog dienden te geschieden, zodat [geïntimeerde] niet in staat is geweest dat te betwisten en/of de werkzaamheden zelf (goedkoper) uit te (doen) voeren, terwijl uit de verklaring van [A], aan wie [appellant] de oplevering heeft overgelaten, niet valt af te leiden dat deze zich in de hiervoor bedoelde zin tegenover de vennoten van [geïntimeerde] heeft uitgelaten. Ten overvloede heeft de kantonrechter overwogen dat de kosten van de vervanging van de vloerbedekking in ieder geval ten onrechte in rekening lijken te zijn gebracht, nu de vloerbedekking niet is vervangen. 
    
    
      3.3 De door [appellant] gevorderde kosten zijn de volgende:
      - schilderwerk boven en beneden in totaal € 1.750,=;
      - reparatie en reinigen betonvloer € 1.567,35;
      - vloerbedekking € 1.500,=;
      - reinigen voorgevel, straatwerk zwarte vlekken € 750,=,
      alles te vermeerderen met 19% btw.
    
    
    3.4 [geïntimeerde] heeft haar betwisting van de gevorderde herstel¬kosten erop doen steunen dat zij voorafgaand aan de oplevering het tapijt heeft gereinigd, de betonnen vloer heeft geschrobd en de muren heeft gewit. De verfvlekken op de gevel heeft zij destijds zelf al geprobeerd te verwijderen, hoewel zij meent dat de verhuurder daarvoor aansprakelijk is. Voorts heeft zij aangevoerd dat de vloerbedekking en de betonvloer al vol vieze vlekken zaten bij de aanvang van de huur.
    
    3.5 Met grief IV komt [appellant] op tegen het oordeel dat hij vanwege het ontbreken van een gezamenlijke rondgang in het gehuurde en een daarop volgend opleveringsrapport geen aanspraak kan maken op vergoeding van de door hem gemaakte herstelkosten. Hij voert daartoe aan dat [geïntimeerde] op grond van de algemene voorwaarden moet worden geacht het gehuurde bij aanvang van de huur in goede staat te hebben ontvangen en verplicht is het gehuurde in diezelfde staat op te leveren, terwijl zij niet heeft betwist dat de betonvloer en de vloerbedekking bij oplevering niet schoon waren, zodat die posten in ieder geval toewijsbaar zijn. Met betrekking tot de overige posten meent hij ten minste tot bewijslevering te moeten worden toegelaten. 
    
    3.6 De grief is terecht voorgedragen. In de algemene voorwaarden is niet te lezen dat het nalaten om een gezamenlijke rondgang te maken in het gehuurde en een rapport van te verrichten werkzaamheden op te stellen, ertoe leidt dat de verhuurder geen aanspraak kan maken op vergoeding van eventuele opleveringsschade. Beide partijen hebben vanwege hun bewijspositie belang bij die rondgang en rapportage en de algemene voorwaarden geeft hun jegens elkaar een aanspraak daarop. Wanneer het procedure¬voorschrift niet wordt nageleefd zal bewijs van nalatigheid echter ook op andere wijze kunnen worden geleverd. 
    
    3.7 Naast bewijsbetekenis heeft de opname aan het eind van de huur ook betekenis voor de berekening van de schadevergoeding. De huurder behoeft aan het einde van de huur niet in gebreke te worden gesteld ten aanzien van zijn verplichting om het gehuurde in goede staat op te leveren, maar als de huurder niet in de gelegenheid wordt gesteld geconstateerde gebreken alsnog zelf te verhelpen, heeft dat als consequentie dat de verhuurder geen hoger bedrag aan vergoeding kan vragen dan de huurder zelf aan het herstel kwijt zou zijn geweest, als hij tot dat herstel in de gelegenheid was gesteld. 
    
    3.8 Het voorgaande betekent dat het hof, anders dan de kantonrechter, de verschillende gevorderde posten inhoudelijk zal moeten beoordelen.
    
    
      3.9 Grief III is gericht tegen het door de kantonrechter ten overvloede gegeven oordeel over de kosten van de vloerbedekking. Terecht voert [appellant] aan dat de overweging van de kantonrechter dat de vloerbedekking niet is vervangen, daargelaten de relevantie daarvan, niet juist kan zijn, omdat [geïntimeerde] zelf bij haar conclusie van repliek foto’s heeft overgelegd van de vervanging van de vloerbedekking in, naar zij stelt, de maand juni van 2009.
      3.10 Op grond van artikel 10.1.2 van de algemene voorwaarden dient [geïntimeerde] het gehuurde aan het einde van de huur op te leveren in een staat die de verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de onderhavige soort. [geïntimeerde] heeft niet betwist dat de vloerbedekking bij de oplevering bevlekt was. Daarmee voldeed die vloerbedekking niet aan het bepaalde in artikel 10.1.2. [appellant] maakt daarom met recht aanspraak op een vergoeding. De door [appellant] gevorderde vergoeding acht het hof echter te hoog, in aanmerking genomen dat de vloerbedekking gedurende vijf jaar door [geïntimeerde] is gebruikt en niet is gebleken dat die bij de aanvang van de huur nieuw was. Haar stelling dat de vloerbedekking bij aanvang van de huur al vol vlekken zat en dat zij (onder meer) daarover bij [appellant] heeft geklaagd, heeft [geïntimeerde], na betwisting door [appellant], onvoldoende nader geconcretiseerd. Uitgangspunt is derhalve het bepaalde in artikel 2 van de algemene voorwaarden (zie hiervoor onder 2 (ii)). Het hof stelt de onderhavige schadepost schattenderwijs vast op € 500,=. Dit bedrag wordt niet verhoogd met btw, omdat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien dat betaalde btw een schadepost is voor een verhuurder als [appellant]. Door het ontbreken van een rapportage is [geïntimeerde] wat betreft deze schadepost niet benadeeld, omdat niet valt in te zien hoe [geïntimeerde], daartoe in de gelegenheid gesteld, de vloerbedekking had kunnen reinigen – zij heeft naar zij stelt immers getracht de vlekken zelf te verwijderen maar zonder resultaat – of had kunnen vervangen voor een lager bedrag. Grief III slaagt dus ten dele.
    
    
    3.11 [geïntimeerde] heeft ook niet betwist dat de betonvloer bij de oplevering bevlekt was. Voorts heeft [A], die namens [appellant] de oplevering heeft begeleid, hierover in zijn schriftelijke verklaring gemeld dat hier en daar nog vlekken van olie of iets dergelijks zichtbaar waren en dat de vrouwelijke vennoot van [geïntimeerde] tegen hem heeft gezegd dat haar zoon in de bedrijfshal brommers/scooters repareerde. De juistheid van deze verklaring is door [geïntimeerde] niet (gemotiveerd) betwist. Gelet op het bepaalde in artikel 10.1.2 van de algemene bepalingen dient [geïntimeerde] derhalve de kosten van het schoonmaken van de betonvloer te dragen. Het daarvoor gevorderde bedrag, € 1.567,35, is niet voldoende gemotiveerd betwist en komt het hof niet buitensporig voor, zodat het toewijsbaar is, zij het zonder btw. Door het ontbreken van een rapportage is [geïntimeerde] ook wat betreft deze schadepost niet benadeeld, omdat zij heeft gesteld te hebben geprobeerd de vloer te reinigen, maar zonder succes en niet is gesteld dat zij het door een ander voor een lager bedrag had kunnen laten doen. 
    
    3.12 Met betrekking tot de verfsporen op de gevel overweegt het hof het volgende. [geïntimeerde] heeft niet betwist dat die sporen zich nog op de gevel bevonden ten tijde van de oplevering en dat die bij aanvang van de huur nog niet aanwezig waren. [geïntimeerde]  meent echter dat [appellant] voor de verwijdering daarvan had moeten zorgdragen. Dit betoog gaat niet op. In artikel 13.4 sub j. van de algemene bepalingen is bedongen dat de huurder dient zorg te dragen voor het schoonhouden van de gevels van het gehuurde, waaronder mede het verwijderen van daarop aangebrachte graffiti. De verf op de gevel moet voor de toepassing van dit artikel gelijk worden gesteld aan graffiti. Op grond van deze bepaling diende [geïntimeerde] deze vervuiling dus (restloos) te verwijderen, hetgeen zij niet heeft gedaan.  Daar komt bij dat [geïntimeerde] een proces-verbaal van politie heeft overgelegd, waarin de vrouwelijke vennoot van [geïntimeerde] aangifte heeft gedaan van vernieling van het gehuurde door middel van het spuiten van verf op de gevel en als haar vermoeden heeft uitgesproken dat twee mannen met wie haar dochter onenigheid had over de verkoop van een auto, de vernieling hadden gepleegd. De vernieling bevond zich dus ook geheel in de risicosfeer van [geïntimeerde]. Het is dan ook niet onredelijk dat [appellant] de kosten van restloze verwijdering bij [geïntimeerde] in rekening brengt. De hoogte van de gevorderde kosten is niet (voldoende gemotiveerd) betwist en komt het hof niet bovenmatig voor, zodat het gevorderde bedrag ad € 750,= toewijsbaar is, maar zonder de btw. Door het ontbreken van een rapportage is [geïntimeerde] ook wat betreft deze schadepost niet benadeeld, omdat [geïntimeerde] heeft geprobeerd de verf zelf te verwijderen, maar zonder voldoende resultaat en niet is gesteld dat [geïntimeerde] het door een derde tegen lagere kosten had kunnen laten doen. 
    
    3.13 De gevorderde kosten voor het schilderwerk zijn echter niet toewijsbaar. Uit hetgeen door [appellant] is gesteld kan het hof niet afleiden dat het schilderwerk van gehuurde is opgeleverd in een staat die de verhuurder niet hoefde te verwachten. Vast staat immers dat [geïntimeerde] de moeite heeft genomen het gehuurde na afloop van de huur te witten, terwijl de verhuurder niet mag verwachten dat het gehuurde na vijf jaar gebruik “strak in de lak” staat. Dit onderdeel van de vordering is dus niet toewijsbaar.
    
    3.14 Het hiervoor overwogene leidt tot de slotsom dat de grieven III en IV gedeeltelijk slagen. De grieven I en II hebben betrekking op de vraag of [geïntimeerde] in de gelegenheid is gesteld de werkzaamheden zelf uit te (laten) voeren en behoeven geen behandeling, omdat hiervoor is vastgesteld dat [geïntimeerde] door het ontbreken van een opleveringsrapport niet in haar belangen is geschaad. 
    
    3.15 Van de door [appellant] gestuurde factuur ad € 6.625,15 is in het voorgaande een bedrag van in totaal € 2.817,35 gegrond geoordeeld. Onder de bankgarantie is dus door hem een bedrag van € 2.043,80 teveel geïncasseerd. Tot dat bedrag, verhoogd met rente zoals gevorderd (grief V faalt dus), is de vordering van [geïntimeerde] toewijsbaar. Het vonnis in conventie kan niet in stand blijven. De reconventionele vordering van [appellant] tot betaling van een bedrag bovenop het bedrag van de bankgarantie is door de kantonrechter terecht afgewezen.
    
    3.16 Grief VI ziet op de proceskosten in eerste aanleg. Omdat de vordering van [geïntimeerde] slechts voor ongeveer de helft toewijsbaar is, zullen de kosten van het geding in conventie alsnog worden gecompenseerd. De kosten van de reconventie blijven voor [appellant], doch die zijn terecht op nihil begroot. 
    
    3.17 Grief VII heeft geen zelfstandige betekenis.
    
    3.18 Overeenkomstig de vordering van [appellant] zal [geïntimeerde] worden veroordeeld om aan [appellant] terug te betalen hetgeen hij op grond van het bestreden vonnis meer heeft betaald dan op grond van dit arrest verschuldigd is, met rente zoals gevorderd.
    
    3.19 De kosten van het hoger beroep zullen worden gecompenseerd, aangezien partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld.
    
       
    4. Beslissing
    
    Het hof:
    
    vernietigt het bestreden vonnis, voor zover in conventie gewezen;
    
    opnieuw rechtdoende: 
    
    veroordeelt [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde] van € 2.043,80, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 11 juni 2009 tot de voldoening;
    
    compenseert de kosten van het geding in conventie aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt;
    
    bekrachtigt het bestreden vonnis voor zover in reconventie gewezen;
    
    compenseert de kosten van het hoger beroep aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt;
    
    veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling aan [appellant] van hetgeen deze op grond van het bestreden vonnis meer heeft betaald dan hij op grond van dit arrest is verschuldigd, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 19 november 2010;
    
    verklaart bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. Oranje, J.C.W. Rang en M.M.M. Tillema en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 28 augustus 2012.