ECLI:NL:GHARL:2013:CA2457, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 11-06-2013, 104.002.018
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2013-06-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Erfpacht. Waardering van blote eigendom grond door gemeente als grondeigenaar. Toetsing aan algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Evenredigheidsbeginsel niet maar formele zorgvuldigheidsbeginsel en motiveringsbeginsel wel geschonden. Afwijzing vordering tot verklaring voor recht dat de gemeente niet recht kan doen gelden op vergoeding actuele waarde van met woonhuizen bebouwde grond als ware deze niet bebouwd. Deskundigenhonorarium niet volledig toegekend.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      locatie Arnhem
      afdeling civiel recht
    
    
    
      zaaknummer 104.002.018
      (zaaknummer rechtbank 122233)
    
    
    arrest van de zesde civiele kamer van 11 juni 2013
    
    inzake
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      de gemeente Arnhem,
      zetelende te Arnhem,
      appellante in het principaal hoger beroep,
      geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
      advocaat: mr. B.S. ten Kate,
    
    
    tegen:
    
    
      1. de vereniging Vereniging Erfpachters Paasberg,
      gevestigd te Arnhem,
      2. de vereniging Vereniging Erfpachters Alteveer,
      gevestigd te Arnhem,
      geïntimeerden in het principaal hoger beroep,
      appellanten in het incidenteel hoger beroep,
      advocaat: mr. F.R.H. Kuiper.
    
    
    
    1.	Het verloop van het geding in hoger beroep
    
    
      1.1	Voor het eerdere verloop van het geding in hoger beroep wordt verwezen naar de tussenarresten van:
      - 20 mei 2008 (verder te noemen: het eerste tussenarrest);
      - 20 januari 2009 (verder te noemen: het tweede tussenarrest);
      - 11 augustus 2009 (verder te noemen: het derde tussenarrest);
      - 5 juni 2012 (verder te noemen: het vierde tussenarrest);
      - 21 augustus 2012 (verder te noemen: het vijfde tussenarrest).
      In het vijfde tussenarrest heeft het hof een comparitie van partijen tevens deskundigenverhoor bepaald en iedere verdere beslissing aangehouden. 
    
    
    
      1.2	Het verloop van het geding in hoger beroep na het vijfde tussenarrest blijkt uit:
      - het proces-verbaal van comparitie van partijen tevens deskundigenverhoor van 6 september 2012;
      - de begrotingsbeschikking van 5 november 2012;
      - de memorie na comparitie van Paasberg c.s. van 18 december 2012;
      - de antwoordmemorie na deskundigenverhoor en comparitie van partijen van de gemeente van 29 januari 2013. 
    
    
    1.3	Vervolgens hebben partijen op 12 februari 2013 de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. Het hof merkt op dat zich in het procesdossier van de gemeente (evenals in het procesdossier dat de gemeente heeft overgelegd voor het wijzen van het tweede tussenarrest) notities van mr. Ten Kate bevinden ten behoeve van de comparitie van partijen van 26 september 2008. Overeenkomstig de beslissing van het hof terzake zijn deze notities niet voorgedragen tijdens die comparitie. Het hof heeft blijkens het tweede tussenarrest onder 1.2 geen acht geslagen op bedoelde notities, omdat zij niet geacht kunnen worden deel uit te maken van de processtukken. Vervolgens heeft de gemeente de notities gehecht aan haar memorie na tussenarrest van 17 februari 2009. Blijkens het derde tussenarrest onder 2.19 heeft het hof geen acht geslagen op deze notities, nu deze door mr. Ten Kate waren voorbereid ten behoeve van genoemde comparitie van partijen en zij dus uit de aard der zaak niet de door het hof in het tweede tussenarrest onder 2.29 gevraagde reactie konden inhouden op dat – immers na de comparitie van 26 september 2008 gewezen – tussenarrest. Overeenkomstig de zojuist weergegeven beslissingen uit het tweede en het derde tussenarrest heeft het hof ook thans geen acht geslagen op de notities van mr. Ten Kate ten behoeve van de comparitie van partijen van 26 september 2008.
    
    2.	De verdere motivering van de beslissing in hoger beroep
    
    Het hof volhardt bij de eerder gewezen tussenarresten.
    
    
      Waar het hof van uitgaat
      2.1	In deze zaak staan ter discussie de koopprijzen die de erfpachters van meer dan 200 percelen in Paasberg en Alteveer aan de gemeente na het verstrijken van de termijn waarvoor de erfpachtrechten waren gevestigd hebben betaald voor de blote eigendom daarvan. Het betreft hier uitsluitend gevallen waarin de koopovereenkomst een protestclausule bevat. Deze protestclausule houdt in dat de koper zich het recht voorbehoudt een vordering in rechte aanhangig te maken op grond van de stelling dat de gemeente, door voor de verkoop de in de koopovereenkomst opgenomen koopsom te verlangen, heeft gehandeld in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, althans in strijd met de redelijkheid en billijkheid, althans onrechtmatig, en dat de gemeente zich van dat voorbehoud bewust is en erkent dat de koper in verband daarmee door het aangaan van de koopovereenkomst geen afstand heeft gedaan van voormeld recht, noch dit recht heeft verwerkt. Levering en betaling hebben in deze gevallen plaatsgehad na mei 2002. De rechtbank heeft de vorderingen van Paasberg c.s. gedeeltelijk toegewezen door voor recht te verklaren dat de gemeente bij de grondwaardebepaling bij vervreemding aan de erfpachter, zoals vastgelegd in artikel 3 lid 3 AV 1997 en toegepast in de praktijk, ten onrechte uitgaat van de fictie als ware de grond niet bebouwd. De rechtbank heeft de gemeente veroordeeld in de kosten van het geding en heeft het door Paasberg c.s. meer of anders gevorderde afgewezen.
    
    
    
      2.2	In (het principaal en incidenteel) hoger beroep zijn nog aan de orde de door Paasberg c.s. primair gevorderde: 
      - verklaring voor recht dat de gemeente, bij afweging van de betrokken belangen, niet in redelijkheid tegenover Paasberg c.s. recht kan doen gelden op een vergoeding van de actuele grondwaarde en de waarde op basis van onbebouwde grond, 
      - veroordeling van de gemeente om, op schriftelijk en individueel verzoek van elke bij Paasberg c.s. aangesloten erfpachter, over te gaan tot een wijziging van de gehanteerde afkoopsom (het hof begrijpt: koopsom) van de erfpachter (opgenomen in het afgesloten koopcontract tussen gemeente en erfpachter), in dier voege dat de gemeente de nieuwe (af)koopsom vaststelt op de grondprijs in november 2000 verminderd met 45% als reductie, 
      en de door Paasberg c.s. subsidiair gevorderde: 
      - veroordeling van de gemeente om op schriftelijk en individueel verzoek van elke bij Paasberg c.s. aangesloten erfpachter, over te gaan tot een wijziging van de gehanteerde (af)koopsom van de erfpachter (opgenomen in het afgesloten koopcontract tussen gemeente en erfpachter), in dier voege dat de gemeente de nieuwe (af)koopsom vaststelt op de gehanteerde (af)koopsom (zoals opgenomen in het koopcontract tussen gemeente en erfpachter) verminderd met 45% als reductie, 
      met veroordeling van de gemeente in de door Paasberg c.s. gemaakte buitengerechtelijke incassokosten en in de proceskosten (waaronder mede moeten worden begrepen de deskundigenkosten).
    
    
    2.3	De kern van deze zaak wordt gevormd door de vraag of de wijze waarop de gemeente de koopprijs heeft bepaald bij de verkoop van de blote eigendom van de onroerende zaak aan zittende erfpachters bij het einde van de erfpacht, te weten door waardering van de grond op basis van het uitgangspunt “als ware de grond niet bebouwd”, in strijd is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en/of de eisen van redelijkheid en billijkheid. Uitgangspunt bij de beantwoording van deze vraag dient te zijn dat de gemeente in beginsel de actuele waarde van de grond (dat wil zeggen de marktwaarde van de grond ten tijde van de na mei 2002 plaatsgevonden hebbende levering van de blote eigendom aan de erfpachter) als koopprijs mag vragen, maar dat de bevoegdheden van de gemeente als eigenaar, en daarmee ook de prijs die de gemeente voor de grond mag vragen, hun grenzen vinden in de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en/of de redelijkheid en de billijkheid (zoals uitgewerkt in het eerste tussenarrest onder 4.10-4.23). 
    
    
      2.4	Gelet op artikel 3:12 BW maken de algemene beginselen van behoorlijk bestuur deel uit van hetgeen de redelijkheid en billijkheid eisen. Voorts mag op grond van artikel 3:14 BW een bevoegdheid die iemand krachtens het burgerlijk recht toekomt niet worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht, zoals de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De waardering van de grond door de gemeente en de daaruit voortvloeiende door haar voor de grond gevraagde koopprijzen zullen derhalve ook aan deze beginselen dienen te worden getoetst. Het hof heeft reeds beslist dat de gemeente
      - in zoverre niet in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel (artikel 3:2 Algemene wet bestuursrecht (Awb)) heeft gehandeld dat zij op zichzelf niet gehouden was eenzelfde methodiek van waardevaststelling te gebruiken als andere gemeenten (eerste tussenarrest onder 4.11). Het hof merkt op dat hier, anders dan in het eerste tussenarrest is overwogen, niet het materiële maar het formele zorgvuldigheidsbeginsel aan de orde is;
      - geen tot weinig inzicht lijkt te hebben in de effecten van haar beleid, zodat de gemeente naar het voorlopige oordeel van het hof (op dit punt) wel in strijd met het formele zorgvuldigheidsbeginsel heeft gehandeld door te weinig onderzoek te doen (eerste tussenarrest onder 4.11). Het hof zal hierna onder 2.15-2.21 bespreken of de gemeente ook naar het definitieve oordeel van het hof in strijd heeft gehandeld met het formele zorgvuldigheidsbeginsel;
      - in zoverre niet in strijd met het motiveringsbeginsel (artikel 3:46 Awb) heeft gehandeld dat zij in ieder geval in de loop van de procedure voldoende inzicht heeft gegeven in de wijze waarop de taxaties tot stand zijn gekomen en de redenen waarom zij bij de taxaties uitgaat van (bedoeld is:) de waarde van de grond als ware deze niet bebouwd (eerste tussenarrest onder 4.13);
      - in zoverre wel in strijd met het motiveringsbeginsel heeft gehandeld dat de gemeente (destijds) geen inzicht heeft gegeven in de gevolgen van haar beleid voor de erfpachters (eerste tussenarrest onder 4.13 en hierna onder 2.22 en 2.23);
      - niet in strijd met het vertrouwensbeginsel heeft gehandeld door eind jaren ’80 en medio jaren ’90 bij het op die momenten door haar verleende generaal pardon uit te gaan van een prijs van 55% van de waarde van de grond, omdat deze bebouwd was, nu de erfpachters niet hebben aangegeven op welke gronden zij het gerechtvaardigde vertrouwen hadden dat de gemeente ook in de toekomst zou blijven uitgaan van de waarde als ware de grond bebouwd, althans op zijn minst een reductie zou geven van 45% (eerste tussenarrest onder 4.18 en 4.19);
      - het verbod van willekeur (artikel 3:4 lid 2 Awb) niet heeft geschonden door in 1995 wel aan De Eenvoud een korting van 45% op de prijs van de blote eigendom te verlenen wegens de bebouwde staat van de grond en deze in/na 2002 aan (de leden van) Paasberg c.s. te weigeren (derde tussenarrest onder 2.8).
    
    
    
      2.5	Wat betreft de toetsing aan het evenredigheidsbeginsel (artikel 3:4 lid 2 Awb) heeft het hof in het eerste tussenarrest onder 4.16 overwogen dat het hof nadere inlichtingen wenst over de effecten van het grondwaarderingsbeleid van de gemeente en in het bijzonder over de vraag hoe de vraagprijs van de gemeente zich in de wijken Alteveer en Paasberg verhoudt tot de totale waarde van grond en opstal. Bij de toetsing aan het evenredigheidsbeginsel zullen een rol kunnen spelen:
      - de verhouding tussen de door de gemeente gehanteerde grondprijzen en de waarde van grond en opstal tezamen;
      - de prijs die de erfpachters voor hun huizen en erfpachtrecht hebben betaald, afgezet tegen de prijs die eigenaren in dezelfde periode voor vergelijkbare huizen in dezelfde wijk met (eigen) ondergrond hebben betaald; 
      - de wijze waarop andere gemeenten de prijzen van de erfpachtgronden vaststellen;
      - de wijze waarop volgens (andere) deskundigen de waarde van de erfpachtgronden getaxeerd dient te worden
      (eerste tussenarrest onder 4.17).
    
    
    
      De gang van zaken na het eerste tussenarrest
      2.6	Ter toetsing van het voorlopige oordeel van het hof dat in geval van verkoop van de blote eigendom van met niet-eeuwigdurende erfpacht belaste grond, waarop een woning is gebouwd, aan de zittende erfpachter bij of kort na het verstrijken van de duur waarvoor het erfpachtrecht is gevestigd een aftrek op de verkoopprijs dient te worden toegepast wegens de bebouwde staat van de grond, heeft het hof een deskundigenbericht gelast (tweede tussenarrest onder 2.25). Daarbij heeft het hof de deskundigen tevens de vraag voorgelegd tot welke verschillen de door de gemeente gehanteerde taxatiemethode en de door de deskundigen gehanteerde taxatiemethode qua uitkomst leiden. Zoals het hof heeft overwogen in het derde tussenarrest onder 2.8, kan het hof de vraag of de gemeente het evenredigheidsbeginsel in acht heeft genomen, pas beantwoorden nadat de deskundigen hun rapport hebben uitgebracht.
    
    
    
      2.7	In het op 14 oktober 2010 uitgebrachte concept-deskundigenbericht hebben de deskundigen, kort gezegd, het onder 2.6 omschreven voorlopige oordeel van het hof onderschreven (antwoord op vraag 1).
      	De deskundigen hebben de aftrek wegens de bebouwde staat van de grond gesteld op 7% van de waarde van het gehele object. Zij zijn hierbij uitgegaan van de toepassing van een grondquote (waarmee een bepaald aan aard en courantheid van het object gerelateerd percentage van de waarde aan de grond wordt toegerekend, ofwel de waarde van de grond in onbebouwde staat) van 30%. De gemiddelde aftrek wegens de bebouwde staat van de grond hebben de deskundigen berekend op 23,5% van de grondwaarde in onbebouwde staat (23,5% van 30% is afgerond 7%, antwoord op vraag 2). Aan de hierna te noemen bijlage 2 bij het concept-deskundigenbericht ontleent het hof ter verduidelijking het volgende voorbeeld met betrekking tot een van de in het geding zijnde percelen: WOZ-waarde 2003 € 227.500,--, kavelprijs onbebouwd (grondquote = 30% van WOZ-waarde) € 68.250,--, depreciatie 23,5% van € 68.250,-- = € 16.039,--, kavelprijs bebouwd € 68.250,-- minus € 16.039,-- = 
      € 52.211,--.
      	De hoogte van de aftrek wegens de bebouwde staat hebben de deskundigen gebaseerd op een gemiddeld bedrag aan sloopkosten per m³ bebouwing en een opslag vanwege bijkomende kosten en risico’s. Dit gemiddelde bedrag aan sloopkosten, vermeerderd met bedoelde opslag, is vervolgens uitgedrukt in een percentage van de (met behulp van een grondquote bepaalde) grondwaarde in onbebouwde staat (antwoord op vraag 3). 
      	In bijlage 2 bij het concept-deskundigenbericht hebben de deskundigen een overzicht gegeven met een berekening ten aanzien van tien representatieve objecten waaruit de verschillen blijken tussen de door de gemeente getaxeerde kavelprijzen in onbebouwde staat en de door de deskundigen berekende kavelprijzen in bebouwde staat (antwoord op vraag 4). In alle tien in genoemde bijlage vermelde gevallen ligt de door de deskundigen berekende kavelprijs bebouwd (substantieel) hoger dan de (voor alle in deze procedure betrokken percelen gehanteerde) kavelprijs in onbebouwde staat volgens het “generaal pardon” 2002.
      	Voorts hebben de deskundigen op basis van prijsvergelijking tussen eigendom en erfpacht geconcludeerd dat de erfpachters gemiddeld 7,5% minder hebben betaald dan de kopers van een huis op eigen grond (antwoord op vraag 5). 
      	De deskundigen hebben tot slot als algemeen gezichtspunt gegeven dat bij verkoop van de blote eigendom door de eigenaar aan de zittende erfpachter geen sprake is van een dwangpositie, maar van keuzevrijheid van de erfpachters, waardoor er geen aanleiding is te veronderstellen dat partijen elkaar niet in een marktconforme prijs zouden vinden (antwoord op vraag 6).
    
    
    
      2.8	In het vierde tussenarrest heeft het hof naar aanleiding van het concept-deskundigenbericht, de schriftelijke reacties daarop van Paasberg c.s. en van de gemeente, de brief van de deskundigen van 2 mei 2011 waarin zij verzoeken om een aanvullend voorschot op hun honorarium en de gezamenlijke schriftelijke reactie van partijen op die brief een comparitie van partijen tevens deskundigenverhoor voor deze kamer gelast (hierna: comparitie/deskundigenverhoor) met de volgende doeleinden (vierde tussenarrest onder 2.7):
      (a) bespreking van het concept-deskundigenbericht met een van de deskundigen;
      (b) bespreking van de overschrijding van de vooraf door de deskundigen begrote kosten van hun onderzoek van € 34.000,-- met een bedrag van in totaal € 36.790,--, van welk laatste bedrag € 18.839,-- de overschrijding tot en met het uitbrengen van het concept-deskundigenbericht betreft;
      (c) onderzoek of partijen het op een of meer punten eens kunnen worden;
      (d) indien geen schikking wordt bereikt: bespreking van het verdere verloop van de procedure, waaronder mede begrepen de vraag welk bedrag geïndiceerd is voor honorering van het uitbrengen van het definitieve deskundigenbericht door de deskundigen.
    
    
    
      2.9	Het hof heeft in het vierde tussenarrest onder 2.10 ten behoeve van de bespreking van het concept-deskundigenbericht ter comparitie/deskundigenverhoor de volgende onderwerpen geformuleerd (tussen de rechte haken wordt verwezen naar de door het hof aan de deskundigen voorgelegde vragen):
      	(i) waarom de deskundigen, mede tegen de achtergrond van elders in vergelijkbare gevallen gebruikte waarderingsmethoden, hebben gekozen (uitgaande van de door de gemeente vastgestelde kavelprijzen, waarbij in plaats van “kavelprijzen” moet worden gelezen: WOZ-waarden, zie hiervoor onder 2.7) voor de methode van waardering van de grond door een grondquote te bepalen en vervolgens een aftrek wegens de bebouwde staat van de grond toe te passen, en niet voor de methode waarbij wordt uitgegaan van de waarde van onbebouwde kavels met toepassing van een korting wegens de bebouwde staat van de grond [vragen 1, 2 en 3];
      en, voor zover na de behandeling van vraag (i) nog nodig:
      	(ii) (a) de mogelijke “scheefgroei” tussen grote en kleine kavels bij toepassing van de door de deskundigen gehanteerde methode (toepassing grondquote en aftrek wegens bebouwde staat grond);
      	(ii) (b) de (motivering van de) door de deskundigen gemaakte koppeling van de aftrek wegens bebouwde staat aan de sloopkosten (dat wil zeggen de kosten die veronderstellenderwijs zouden moeten worden gemaakt om van de bebouwde kavel een onbebouwde te maken);
      	(ii) (c) de (motivering van de) verwerping door de deskundigen van de gecorrigeerde vervangingswaarde in het kader van de methode van de residuele grondwaardeberekening (p. 8 concept-deskundigenbericht) [vragen 3 en 4]; 
      	(iii) het betrekken van transacties uit de jaren 2000-2009 door de deskundigen bij de beantwoording van vraag 5 [vraag 5];
      	(iv) de vraag of het antwoord op vraag 5 niet van belang is voor de bepaling van de waarde van de bebouwde grond na beëindiging van het recht van erfpacht [vraag 5].
    
    
    
      2.10	Ter comparitie/deskundigenverhoor is het concept-deskundigenbericht besproken met de deskundige ing. De Lorijn en met partijen. Kort samengevat en onderverdeeld naar de onder 2.9 genoemde onderwerpen is het volgende aan de orde gekomen:
      	(i) de deskundigen hebben, evenals Ten Have in het voorlopige deskundigenbericht, gekozen voor de grondquotemethode, omdat de opdracht was een generiek systeem te hanteren, simpel en eenvoudig, en omdat de gemeente deze methode (zij het in gedifferentieerde vorm) aanvaardt, uitgaande van een vaste prijs per m² (hetgeen meebrengt dat de grondquote fluctueert al naar gelang de grootte van het perceel). Volgens deskundige ing. De Lorijn komt de opstalwaarde er in de door de gemeente gehanteerde waarderingsmethode redelijk fors uit. Ing. De Lorijn heeft verklaard het verwonderlijk te vinden dat niemand vergoeding van de waarde van de opstal heeft gevraagd. De depreciatie (aftrek) vanwege de leeftijd van de opstallen is in de door de gemeente gehanteerde prijs verdisconteerd. Zoals de deskundigen het doorgerekend hebben, lijkt het erop dat het voor het grootste gedeelte klopt, aldus ing. De Lorijn, die voorts heeft opgemerkt dat de wijze van prijsvaststelling, los van de categorie-indeling, niet zo onredelijk is, dat hij hierover voorzichtig wilde zijn en het niet teveel wilde inkleuren. Volgens Paasberg c.s. was destijds niet helder dat de waardes wel ongeveer goed waren en viel daarover niet te praten met de gemeente;
      	(ii) (a) volgens de gemeente ligt bij alle (ongeveer 900) percelen in Alteveer en Paasberg, uitgaande van een grondquote van 23%, de gemeentelijke uitkomst in iets minder dan 14% van de gevallen daarboven (bij generaal pardon), 51 gevallen zitten precies op de grens en 80% zit op minder. Van de groep die boven de 23% zit, zitten er veel op 24% en 25% en een enkeling op 81% (maar dat betreft een groot erfpachtperceel dat in deze procedure niet aan de orde is). De gemeente heeft alle objecten op percelen groter dan 400 m² nogmaals (individueel) getaxeerd. Volgens de gemeente is er in geen enkel geval reden tot terugbetaling (van een deel van de koopprijs). De deskundige ing. De Lorijn heeft verklaard dat de deskundigen niet alle 900 percelen in hun onderzoek hebben betrokken, maar alleen de (ruim) 200 percelen die in de onderhavige procedure aan de orde zijn;
      	(ii) (b) de deskundigen hebben niet ingezoomd per geval door de incourante kosten van het bij de tijd brengen van de woningen te berekenen, maar hebben de kosten berekend om weer aan onbebouwd terrein te komen. Dit hebben zij gedaan door de kosten van sloop van een blok woningen te berekenen. De reden hiervoor is dat de woningen 75 tot 80 jaar oud zijn en niet meer voldoen aan de huidige wooneisen. Om de woningen weer bij de tijd te brengen moeten incourante (niet in de waarde terug te vinden) kosten worden gemaakt terwijl het volle resultaat van nieuwbouw dan niet kan worden bereikt. Dit leidt tot 7% korting wegens de bebouwde staat van de grond;
      	(ii) (c) de deskundigen hebben niet gekozen voor de gecorrigeerde vervangingswaardemethode omdat deze inzoomt op elk geval afzonderlijk en de opdracht was een generiek systeem te hanteren;
      	(iii) wat betreft de verhouding tussen de prijzen van erfpacht en van volle eigendom hebben de deskundigen gekozen voor de periode 1993-2009. Vanaf 1993 ging het Kadaster geautomatiseerd werken. Vanaf 2001 zijn er in Paasberg nog dertien transacties geweest waarbij de erfpacht gemiddeld 6,78% goedkoper was dan de volle eigendom. In Alteveer waren er slechts twee transacties die varieerden van -2,6 tot +10%. Hoe dichter bij de expiratiedatum van de erfpacht, hoe meer daarmee rekening gehouden werd;
      	(iv) de deskundigen hebben geen rekening gehouden met de verhouding tussen de voor erfpacht betaalde koopprijzen en de voor volle eigendom betaalde koopprijzen omdat dit meer te maken heeft met partijen en niet met de objectieve wijze waarop de deskundigen tot een waardering moesten komen.
    
    
    2.11	Paasberg c.s. hebben zich in hun memorie na comparitie samengevat als volgt uitgelaten. Voor de erfpachters was niet duidelijk hoe de gemeente aan de hand van vijf categorie-indelingen kwam tot de door haar gevraagde prijzen en waarom geen reductie werd toegepast wegens de bebouwde staat van de grond. Zij stellen dat de gemeente in 2001 de grondprijs ineens met (het hof begrijpt: gemiddeld) 53% verhoogde, namelijk van € 192,86 tot € 294,96 (het hof begrijpt: per m²). Paasberg c.s. wijzen erop dat de deskundigen het voorlopige oordeel van het hof onderschrijven dat in geval van verkoop van de blote eigendom van met niet-eeuwigdurende erfpacht belaste grond, waarop een woning is gebouwd, aan de zittende erfpachter bij of kort na het verstrijken van de duur waarvoor het erfpachtrecht is gevestigd een aftrek op de verkoopprijs dient te worden toegepast wegens de bebouwde staat van de grond. Volgens Paasberg c.s. heeft de gemeente aanvankelijk gesteld dat de door haar gehanteerde grondprijzen objectief tot stand gekomen waren en in lijn met voor uitgifte van percelen voor nieuwbouw gehanteerde prijzen, en dat zij bij de waardering van de grond abstraheert van de opstallen omdat de grond destijds onbebouwd in erfpacht is uitgegeven. Nadat de gemeente merkte dat de deskundigen vonden dat grond in bebouwde staat minder waard is dan grond in onbebouwde staat, maar inhoudelijk wel vonden dat de gemeente zeker niet overvraagd had, is de gemeente volgens Paasberg c.s. een nieuwe uitleg gaan geven aan haar eigen grondprijzen, namelijk dat de aan de erfpachters aangeboden grondprijzen al een soort korting in zich hadden. Paasberg c.s. verzetten zich hiertegen en menen dat de gemeente hierdoor onzorgvuldig, althans niet transparant is geweest omtrent de wijze waarop zij de grondwaarden heeft bepaald en daarna heeft gecommuniceerd richting de erfpachters. Ook zijn Paasberg c.s. het niet eens met de idee dat bij verkoop van de blote eigendom aan zittende erfpachters sprake is van keuzevrijheid voor de erfpachters. De gemeente heeft onzorgvuldig en onbehoorlijk gehandeld bij het bepalen van haar vraagprijzen. Naar de mening van Paasberg c.s. liggen hun hierboven onder 2.2, eerste en tweede gedachtestreepje, omschreven vorderingen voor toewijzing gereed. Paasberg c.s. verzoeken de gemeente te veroordelen in de proceskosten, inclusief de kosten van de deskundigenberichten, ook in het geval dat het hof de vorderingen van Paasberg c.s. mocht afwijzen, nu de gemeente de fictie niet bebouwd heeft gehanteerd terwijl deze onjuist is, waardoor de gemeente de erfpachters een procedure heeft ingejaagd, die wellicht voorkomen had kunnen worden wanneer zij de grondprijzen anders had berekend dan wel anders had gepresenteerd. Tevens bleek pas tijdens de procedure dat de gemeente niet de objectieve koopprijs voor onbebouwde kavels heeft gehanteerd maar een prijs waarin al een bepaalde korting wegens bebouwde staat verdisconteerd zat, op welke “chicane” Paasberg c.s. zich niet konden voorbereiden.
    
    2.12	De gemeente heeft in haar antwoordmemorie na deskundigenverhoor en comparitie van partijen samengevat het volgende betoogd. De ten opzichte van een willekeurige derde bijzondere positie van de erfpachter brengt, anders dan Paasberg c.s. lijken te willen betogen, niet mee dat de gemeente jegens hen genoegen zou moeten nemen met een lagere prijs dan de prijs die zij per saldo zou ontvangen indien zij de waarde van de opstal zou vergoeden en het geheel vervolgens aan een derde zou vervreemden. Volgens de gemeente onderstrepen de (hierboven onder 2.10 sub (i), tweede, derde en vierde zin weergegeven) opmerkingen van deskundige ing. De Lorijn dat de gemeente voor de grond geen hogere prijs heeft verlangd dan de actuele waarde van de grond. De gemeente betwist dat sprake is van de door Paasberg c.s. gestelde “chicane” (zie hierboven onder 2.11 slot): volgens haar heeft zij van de aanvang af het standpunt ingenomen dat zij bij de verkoop van met erfpacht belaste grond van de waarde van de opstal abstraheert en daarom de fictie “niet bebouwd” hanteert. De gemeente betwist voorts dat zij de erfpachters een procedure heeft ingejaagd. Volgens de gemeente is niets komen vast te staan over de schending door de gemeente van enig algemeen beginsel van behoorlijk bestuur. De gemeente handhaaft haar conclusie tot vernietiging van het bestreden vonnis en afwijzing van de vorderingen van Paasberg c.s. met veroordeling van Paasberg c.s. in de kosten.
    
    2.13	Beide partijen (Paasberg c.s. tijdens de comparitie/deskundigenverhoor, de gemeente in haar op 2 oktober 2012 ingekomen reactie op het concept-proces-verbaal) hebben laten weten geen behoefte meer te hebben aan een definitief deskundigenbericht. Het hof zal dan ook thans eindarrest wijzen op basis van het concept-deskundigenbericht, de schriftelijke opmerkingen van partijen daarover en de gedachtewisseling daarover ter zitting met de deskundige ing. De Lorijn, alsmede op basis van de overige gedingstukken.
    
    
      Toetsing van de grondwaardering door de gemeente aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur
      2.14	 Het hof heeft onder 2.3-2.5 reeds de uitkomst vermeld van de in eerdere arresten in deze procedure verrichte toetsing van de grondwaardering door de gemeente en de daaruit voortvloeiende door de gemeente gevraagde koopprijzen aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het hof zal thans overgaan tot (aanvullende) toetsing van de grondwaardering door de gemeente aan het formele zorgvuldigheids-, het motiverings- en het evenredigheidsbeginsel.
    
    
    
      Het formele zorgvuldigheidsbeginsel
      2.15	Met betrekking tot het formele zorgvuldigheidsbeginsel houdt artikel 3:2 Awb in dat het bestuursorgaan bij de voorbereiding van een besluit de nodige kennis omtrent de relevante feiten en af te wegen belangen vergaart. Het bestuursorgaan heeft een eigen verantwoordelijkheid om actief die kennis te vergaren. Het hof heeft ten aanzien van het zorgvuldigheidsbeginsel in het eerste tussenarrest onder 4.11 onder meer overwogen dat de gemeente geen tot weinig inzicht lijkt te hebben in de effecten van haar beleid, zodat de gemeente naar het voorlopige oordeel van het hof op dit punt in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel heeft gehandeld door te weinig onderzoek te doen. Hieromtrent heeft het hof in het eerste tussenarrest onder 4.16 nader overwogen dat het de gemeente op de pleidooizitting heeft gevraagd:
    
    
    
      “of zij inzicht kan verschaffen in de effecten van haar beleid en hoe de door de gemeente gevraagde grondprijzen zich verhouden tot de prijzen die op basis van de methode van Ten Have worden verkregen. De gemeente heeft daarop verklaard dit inzicht niet te kunnen verschaffen en dit inzicht ook niet te hebben. Het is volgens de gemeente niet doenlijk om van elk object de vrije verkoopwaarde te bepalen en aldus te beoordelen van welke grondquote sprake is. De gemeente heeft echter op de pleidooizitting ook niet concreet kunnen onderbouwen hoe haar beleid in zijn algemeenheid uitwerkt voor de erfpachters, door bij voorbeeld (voldoende gemotiveerd) aan te geven dat de koopsom die de erfpachters voor de grond dienen te betalen nooit meer dan een bepaald percentage bedraagt van de waarde van het geheel (ondergrond en opstal). Zoals onder 4.11 reeds is overwogen is het hof van oordeel dat van de gemeente mocht worden verwacht dat zij zich wel zou hebben verdiept in de effecten van haar beleid voor de individuele erfpachters. Alleen op die wijze kan de gemeente naar het oordeel van het hof een belangenafweging maken en (daarmee) voldoen aan het evenredigheidsbeginsel. 
      Nu de gemeente de effecten van haar beleid had dienen te onderzoeken en het a fortiori voor Paasberg c.s. nog moeilijker zal zijn dan voor de gemeente om aan de benodigde informatie te komen, wenst het hof door de gemeente nader te worden ingelicht over de effecten die haar beleid heeft. Meer in het bijzonder wenst het hof te worden ingelicht over de vraag hoe de vraagprijs van de gemeente zich in de wijken Alteveer en Paasberg verhoudt tot de totale waarde van grond en opstal.”
    
    
    2.16	Naar aanleiding van dit verzoek heeft de gemeente bij brief van 28 augustus 2008 een geanonimiseerde tabel (hierna ook: de tabel) overgelegd van de uitkomsten van alle in 2003 verrichte WOZ-taxaties van woningen in de wijken Alteveer en Paasberg (zie nader het tweede tussenarrest onder 2.2). Paasberg c.s. hebben bij brief van 12 september 2008 onder meer aangevoerd dat de tabel onvoldoende aanknopingspunten biedt om na te gaan of deze juist is (hetgeen de gemeente heeft erkend in haar brief van 23 september 2008), dat de tabel geen inzicht geeft in de effecten van het beleid van de gemeente voor de individuele erfpachters, en (tijdens de comparitie van 26 september 2008) dat de effecten van het gemeentelijke beleid voor de individuele erfpachters slechts kunnen worden aangetoond door te onderzoeken wat de erfpachter heeft betaald voor zijn opstal met erfpacht en wat hij (het hof begrijpt:) voor de blote eigendom heeft betaald aan de gemeente. Het hof heeft in het derde tussenarrest onder 2.15 uiteengezet op welke wijzen Paasberg c.s. kunnen bewerkstelligen dat de door het hof te benoemen deskundigen de beschikking krijgen over de gegevens, bedoeld in artikel 40 leden 1 en 2 Wet WOZ, zodat de deskundigen de juistheid van de tabel kunnen verifiëren. 
    
    2.17	 Uit het concept-deskundigenbericht (antwoord op vraag 4, nr. 33) blijkt dat de gemeente met toestemming van de erfpachters de WOZ-waarden voor het jaar 2003 van de voor deze procedure relevante percelen aan de deskundigen heeft opgegeven. Paasberg c.s. hebben de inschatting van de deskundigen (concept-deskundigenbericht, nr. 33) dat de WOZ-waarden 2003 voldoende overeenkomen met de door de deskundigen gevonden markttransacties om daarvan te mogen uitgaan, niet bestreden. De deskundigen hebben voorts in (de onder 2.7 reeds vermelde) bijlage 2 bij het concept-deskundigenbericht een overzicht opgenomen van tien naar hun oordeel voldoende representatieve objecten in beide wijken waaruit blijkt tot welke verschillen de door de gemeente gehanteerde systematiek en die van de deskundigen leiden. In dit overzicht hebben de deskundigen voor die tien objecten de gegevens van de gemeente uit de tabel ongewijzigd overgenomen. Het concept-deskundigenbericht biedt (ook overigens) geen houvast voor de veronderstelling dat de tabel niet juist zou zijn. Paasberg c.s. hebben zich naar aanleiding van het antwoord van de deskundigen op vraag 4 en genoemde bijlage 2 niet nader uitgelaten over de juistheid van de tabel met (onder meer) de uitkomsten van de in 2003 verrichte WOZ-taxaties. Naar het hof begrijpt, is door de verschaffing door de gemeente van de relevante WOZ-waarden 2003 aan de deskundigen de koppeling van die waarden aan specifieke percelen mogelijk geworden. Het had op de weg van Paasberg c.s. gelegen aan te voeren dat en waarom de aldus aan specifieke percelen gekoppelde WOZ-waarden (of andere gegevens in de tabel) niet deugen. Gelet op het voorgaande is het standpunt van Paasberg c.s. dat de tabel onvoldoende aanknopingspunten biedt om de juistheid daarvan na te gaan, niet genoegzaam gemotiveerd en gaat het hof verder uit van de juistheid van de gegevens in de tabel.
    
    2.18	Ook het standpunt van Paasberg c.s. dat de tabel geen inzicht geeft in de effecten van het beleid van de gemeente voor de individuele erfpachters deelt het hof niet. De tabel bevat immers gegevens over bouwjaar, inhoud, oppervlakte, prijscategorie, WOZ-waarden 2003 van alle 983 woningen, niet zijnde appartementen, in Alteveer en Paasberg, grondprijs per m² zonder de in 2002 verleende korting (hierna “GP02”), kavelprijs regulier (oppervlakte x grondprijs regulier), (grond)quote regulier (het hof begrijpt: kavelprijs regulier gedeeld door WOZ-waarde 2003), grondprijs GP02, kavelprijs GP02, (grond)quote GP02 en prijsgegevens volgens het rapport van Ten Have. Het hof verwijst voorts naar het volgende gedeelte uit het antwoord van de deskundigen op vraag 4 (nr. 33), waarin de deskundigen een toelichting geven op bijlage 2 bij het concept-deskundigenbericht:
    
    “De door deskundigen gehanteerde grondquote van 30 % is toegepast op de door de gemeente met toestemming van de erfpachters opgegeven WOZ waarden voor het jaar 2003. Naar voorlopige inschatting van deskundigen komen deze waarden voldoende overeen met de door deskundigen gevonden markttransacties om daarvan te mogen uitgaan. De door deskundigen aldus bepaalde kavelprijzen in onbebouwde staat zijn hoger dan de door de gemeente aangehouden kavelprijzen. De kolom waarin de gemeentelijke kavelprijzen zijn uitgedrukt in een grondquote ten opzichte van de WOZ-waarde (waarin de grondquote varieert van 11,2% tot 20,5%, hof) maakt duidelijk dat de door de gemeente gehanteerde kavelprijzen te laag zijn. Een grondquote van 30 % is bij bestaande bouw met een prijsklasse en courantheid als de onderhavige marktconform.”
    
    Uit het citaat volgt dat de in de gemeentelijke tabel voorkomende WOZ-waarden, kavelprijzen en grondquotes het volgens de deskundigen mogelijk maken de effecten van het grondwaarderingsbeleid van de gemeente op de individuele kavelprijzen, en dus de effecten van het gemeentelijke beleid voor de individuele erfpachters, in het bijzonder de verhouding tussen de kavelprijs van de gemeente en de totale waarde van grond en opstal, in kaart te brengen. Dit standpunt van de deskundigen komt het hof juist voor.
    
    2.19	Het voorgaande brengt mee dat de gemeente met de tabel in combinatie met de opgave door haar aan de deskundigen van de WOZ-waarden van de in deze procedure aan de orde zijnde percelen alsnog heeft voldaan aan het verzoek van het hof inzicht te verschaffen in de effecten van haar beleid door gegevens te verstrekken over het antwoord op de vragen hoe de vraagprijs van de gemeente zich in de wijken Alteveer en Paasberg verhoudt tot de totale waarde van grond en opstal en hoe de door de gemeente gevraagde grondprijzen zich verhouden tot de prijzen die op basis van de methode van Ten Have worden verkregen. Het hof zal op dit aspect nader ingaan in het kader van de toetsing aan het evenredigheidsbeginsel (hierna onder 2.24 e.v.).
    
    2.20	Het onder 2.15-2.19 overwogene maakt echter tevens duidelijk dat de gemeente voor de vaststelling van de kavelprijzen ten behoeve van de verkoop van de blote eigendom van de percelen aan de erfpachters (veel) te weinig onderzoek heeft gedaan, nu immers voor de bepaling van de waarde van de grond zeer relevante gegevens als die vermeld onder 2.18 pas als gevolg van en tijdens de onderhavige, door Paasberg c.s. aangespannen, kostbare en langdurige procedure na verloop van ongeveer tien jaren na de verkoop en levering van de blote eigendom boven tafel zijn gekomen. Geheel los van de (hierna te behandelen) vraag of de gemeente in strijd heeft gehandeld met het evenredigheidsbeginsel, had van de gemeente mogen worden verwacht dat zij reeds ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomsten met de erfpachters een beredeneerd inzicht had in de gevolgen van haar grondwaarderingsbeleid voor individuele erfpachters die de blote eigendom van de erfpachtpercelen wensten te kopen. Dit inzicht had de gemeente echter destijds, en zelfs nog tijdens de pleidooien in dit hoger beroep, niet (zie hiervoor onder 2.15). Het voorgaande klemt temeer daar het voor de erfpachters uiteraard nog (veel) moeilijker was dan voor de gemeente om aan de benodigde informatie te komen.
    
    2.21	Op grond van het voorgaande maakt het hof thans zijn voorlopige oordeel definitief dat de gemeente in strijd heeft gehandeld met het formele zorgvuldigheidsbeginsel, nu zij ten tijde van de bepaling van de waarde van de erfpachtgrond ten behoeve van de verkoop van de blote eigendom aan de erfpachters te weinig onderzoek heeft gedaan, waardoor zij geen tot weinig inzicht heeft gehad in de effecten van haar grondwaarderingsbeleid. Hierna zal het hof onder 2.46 nog ingaan op de aan deze schending door de gemeente van het zorgvuldigheidsbeginsel te verbinden consequentie.
    
    
      Het motiveringsbeginsel
      2.22	In aanvulling op het eerste tussenarrest onder 4.13 (zie hierboven onder 2.4, derde en vierde gedachtestreepje) overweegt het hof als volgt over de toetsing van het handelen van de gemeente aan het motiveringsbeginsel. Volgens artikel 3:46 Awb dient een besluit te berusten op een deugdelijke motivering. Dit voorschrift brengt mee dat de motivering een deugdelijke feitelijke grondslag moet hebben en dat de motivering het besluit moet kunnen dragen. Bij de beoordeling van de feiten in relatie tot de (mogelijke) toepassing van de bevoegdheid kan sprake zijn van een zekere beoordelingsvrijheid, die noopt tot een terughoudende rechterlijke toetsing. Daarnaast moet de motivering voor belanghebbenden kenbaar zijn (artikel 3:47 lid 1 Awb). De motivering moet zodanig volledig worden vermeld dat zij inzicht biedt in de gedachtegang van het bestuursorgaan: op welke grondslag het besluit is gebaseerd moet kenbaar en inzichtelijk zijn. Een motivering is onvolledig indien bijvoorbeeld een deel van de motivering pas blijkt in een procedure over het besluit. Ook moet de motivering voor de betrokkene begrijpelijk zijn. Naarmate de betrokkene minder goed is ingevoerd in het betrokken terrein en het daarop van toepassing zijnde recht, moet het bestuur des te zorgvuldiger zijn in de vermelding van de motivering.
    
    
    2.23	Het hof vult de motivering van zijn oordeel dat de gemeente het motiveringsbeginsel heeft geschonden als volgt aan. Gemeten naar de onder 2.22 vermelde maatstaven is het hof van oordeel dat het, al dan niet als gevolg van het ontbreken van voldoende inzicht omtrent de effecten van haar grondwaarderingsbeleid voor individuele erfpachters die de blote eigendom van de erfpachtpercelen wilden kopen, heeft geschort aan voldoende duidelijke communicatie van de gemeente richting de erfpachters, van wie niet is gebleken dat zij destijds deskundig waren ten aanzien van de zeer specialistische materie van de waardering van erfpachtgrond. Het hof deelt derhalve het standpunt van Paasberg c.s. dat de gemeente niet transparant is geweest in de wijze waarop zij de grondwaarden heeft bepaald en daarna heeft gecommuniceerd richting de erfpachters. De gemeente is er kennelijk niet in geslaagd voldoende helder over het voetlicht te krijgen waarom zij de fictie “niet bebouwd” hanteerde ondanks het feit dat de percelen (al vele jaren) bebouwd waren, en waarom de gemeente desondanks “geen hogere prijs heeft verlangd dan de actuele waarde van de grond” (antwoordmemorie na deskundigenverhoor en comparitie van partijen, nr. 4). Een en ander klemt te meer nu de gemeente niet lang voordat (na mei 2002) de koopovereenkomsten met de erfpachters tot stand kwamen, een forse prijsstijging van de grond doorvoerde, namelijk aanvankelijk (het hof begrijpt: gemiddeld) 53% en (na protest van de erfpachters) in 2002 tijdelijk 27%. Het komt het hof dan ook aannemelijk voor dat voor de erfpachters niet duidelijk was hoe de gemeente aan de hand van vijf prijscategorieën kwam tot de door haar gevraagde prijzen en waarom geen reductie werd toegepast wegens de bebouwde staat van de grond. Met Paasberg c.s. is het hof van oordeel dat de onderhavige procedure wellicht voorkomen had kunnen worden wanneer de gemeente de grondprijzen anders had berekend dan wel anders had gepresenteerd. Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat de gemeente destijds geen voldoende draagkrachtige en voor belanghebbenden kenbare en begrijpelijke motivering heeft gegeven voor de waardering van de erfpachtgrond ten behoeve van de verkoop van de blote eigendom aan zittende erfpachters, in het bijzonder voor zover het de fictie “niet bebouwd” betreft. Hierna zal het hof onder 2.46 nog ingaan op de aan deze schending door de gemeente van het motiveringsbeginsel te verbinden consequentie.
    
    
      Het evenredigheidsbeginsel
      2.24	Op grond van artikel 3:4 lid 2 Awb mogen de voor een of meer belanghebbenden nadelige gevolgen van een besluit niet onevenredig zijn in verhouding tot de met het besluit te dienen doelen. De woorden “niet onevenredig” brengen mee dat de rechter alleen mag ingrijpen wanneer voor hem vaststaat dat de gevolgen voor een belanghebbende in vergelijking met de te dienen doelen onevenredig zullen zijn. Daarbij zal de rechter aan het bestuursorgaan, mede gelet op de politieke verantwoordelijkheid van dat orgaan, een zekere mate van beoordelingsvrijheid moeten laten. De door de rechter in het kader van de toetsing aan het evenredigheidsbeginsel te beantwoorden vraag is of het bestuursorgaan redelijkerwijs kon menen dat sprake was van evenredigheid tussen het doel en de gevolgen van het aangewende middel, en niet welke uitkomst van de belangenafweging als het meest evenwichtig moet worden beschouwd. 
    
    
    2.25	Het hof begrijpt het standpunt van de gemeente aldus dat de bepaling door de gemeente van de waarde van de grond in het kader van de verkoop van de blote eigendom van de erfpachtpercelen aan zittende erfpachters geschiedt met het oog op het algemene (financiële) belang dat de gemeente de marktwaarde van de grond ontvangt. Hiertegenover staan de individuele (financiële) belangen van de erfpachters, die (aldus Paasberg c.s.) bij het einde van de erfpachttermijn moeten kiezen tussen een nieuwe erfpachttermijn met een substantieel hogere canon, koop van de blote eigendom, of (als genoemde twee opties financieel niet haalbaar zijn) vervreemding van het erfpachtrecht aan een derde. 
    
    2.26	Met betrekking tot de gevolgen/effecten van het grondwaarderingsbeleid van de gemeente voor de individuele erfpachters en in het bijzonder de vraag hoe de door de gemeente gevraagde kavelprijs in de wijken Alteveer en Paasberg zich verhoudt tot de totale waarde van grond en opstal, biedt de tabel bij de brief van de gemeente van 28 augustus 2008 voldoende inzicht, nu daarin onder meer zijn opgenomen de WOZ-waarden 2003, de (door de erfpachters betaalde) kavelprijs GP02 en de (grond)quote GP02. Het hof verwijst naar hetgeen onder 2.17-2.19 nader is overwogen over de juistheid van de tabel en het inzicht dat deze verschaft in de effecten van het grondwaarderingsbeleid van de gemeente voor de individuele erfpachters.   
    
    
      2.27	Paasberg c.s. hebben de constatering van de deskundigen (concept-deskundigenbericht, nr. 33) bestreden dat de kolom in bijlage 2 bij het concept-deskundigenbericht waarin de gemeentelijke kavelprijzen zijn uitgedrukt in een (van 11,2% tot 20,5% variërende) grondquote ten opzichte van de WOZ-waarde duidelijk maakt dat de door de gemeente gehanteerde kavelprijzen te laag zijn. In hun brief van 4 april 2011, p. 3, stellen Paasberg c.s. dat de vraag of de door de gemeente gehanteerde kavelprijzen te laag zijn, geen onderwerp van deze procedure is. Paasberg c.s. hebben in deze procedure de door de gemeente gehanteerde grondwaarden aanvaard, maar zich op het standpunt gesteld dat op die waarden een korting dient te worden toegepast wegens de bebouwde staat van de grond (t.a.p., p. 1). Het hof volgt Paasberg c.s. niet in deze gedachtegang. Of de door Paasberg c.s. inderdaad in deze procedure gevorderde korting door de gemeente had moeten worden verleend, kan slechts worden beoordeeld aan de hand van een toetsing aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het evenredigheidsbeginsel. De toetsing aan het evenredigheidsbeginsel kan slechts worden uitgevoerd voor zover inzicht bestaat in de gevolgen/effecten die het vragen van de door de gemeente bepaalde kavelprijzen heeft voor de individuele erfpachters. Voor inzicht in die gevolgen zijn gegevens over de verhouding van de door de gemeente gevraagde kavelprijs tot de totale waarde van grond en opstal onontbeerlijk. Anders gezegd (zonder verwijzing naar de algemene beginselen van behoorlijk bestuur): of de door Paasberg c.s. bepleite korting op de door de gemeente gehanteerde prijzen aangewezen is, kan niet worden beoordeeld zonder dat bekend is of die prijzen zelf onder de gegeven omstandigheden marktconform zijn. 
      	Ook de door Paasberg c.s. bepleite waarderingsmethode (bepaling van de grondwaarde door uit te gaan van de waarde van onbebouwde kavels en vervolgens een korting toe te passen in verband met de bebouwde staat van de grond) legt het hof niet ten grondslag aan zijn toetsing van het handelen van de gemeente aan het evenredigheidsbeginsel. Het hof neemt bij deze toetsing de zienswijze van de deskundigen over, zoals deze is uiteengezet in het antwoord in het concept-deskundigenbericht op vraag 3 (zie hiervoor onder 2.7) en nader is gemotiveerd door ing. De Lorijn ter comparitie/deskundigenverhoor (zie hiervoor onder 2.10 sub (i), (ii) (b) en (ii) (c)). Paasberg c.s. hebben hun voorkeur voor de door hen voorgestelde methode, in het licht van de gemotiveerde keuze van de deskundigen, onvoldoende gemotiveerd toegelicht.
    
    
    
      2.28	Voor zover Paasberg c.s. in hun memorie na comparitie onder 11-13 hebben willen stellen dat zij slechts een lagere dan een marktconforme prijs voor de grond behoefden te betalen, verwerpt het hof die stelling. Zoals hiervoor onder 2.3 (nogmaals) is overwogen, dient uitgangspunt te zijn dat de gemeente in beginsel de actuele waarde van de grond (dat wil zeggen de marktwaarde van de grond ten tijde van de levering van de blote eigendom aan de erfpachter) als koopprijs mag vragen. Dit uitgangspunt vindt steun in het concept-deskundigenbericht (nr. 18), waar de deskundigen de vraag ontkennend beantwoorden of de omstandigheid dat sprake is van een in erfpacht gegeven perceel, waarvan de erfpachtstermijn is verstreken, en verkoop aan de zittende erfpachter plaatsvindt ook om die reden (dat wil zeggen ook afgezien van het feit dat het perceel bebouwd is) een (extra) aftrek op de verkoopprijs van de grond rechtvaardigt. De deskundigen wijzen er hierbij op dat de grond wordt verkocht zonder de eventueel uit de erfpachtsvoorwaarden voortvloeiende beperkingen, nu op deze voorwaarden bij verkoop van de grond niet langer acht behoeft te worden geslagen. 
      	Voor zover Paasberg c.s. in het aangehaalde gedeelte van hun zojuist genoemde memorie hebben willen aanvoeren dat zij geen marktconforme prijs voor de grond behoefden te betalen gelet op de “dwangpositie” (gedwongen keuze tussen forse canonverhoging, koop blote eigendom of verkoop erfpachtrecht) waarin zij zich bij het einde van de erfpachtstermijn tegenover de gemeente bevonden, verwerpt het hof ook die stelling. Het is een feit van algemene bekendheid dat bij gemeentelijke erfpacht die voor een bepaalde termijn is gevestigd (bij voorbeeld 75 jaar) na ommekomst van de erfpachtstermijn forse canonverhogingen kunnen plaatsvinden ter aanpassing aan de actuele marktwaarde van de grond. Het ligt voor de hand dat erfpachters die aan die canonverhogingen willen ontkomen, de actuele marktwaarde van de erfpachtgrond zullen moeten betalen, het erfpachtrecht zullen moeten vervreemden of aanspraak zullen moeten maken op vergoeding van de waarde van (kort gezegd) de aanwezige opstal (zie nader artikel 5:99 BW). Dat de erfpachters gehecht zijn aan hun woning betekent naar het oordeel van het hof ook niet dat er sprake is van een (dwang)positie die meebrengt dat de gemeente geen aanspraak zou mogen maken op vergoeding van de actuele marktwaarde van de grond. Van belang is (ook) hierbij dat de erfpachters bij de koop reeds op de hoogte waren dan wel hadden moeten zijn van het feit dat zij een voor bepaalde tijd gevestigd erfpachtrecht zouden verwerven en dat zich op een bij de koop reeds bekend moment de onderhavige situatie zou gaan voordoen.
    
    
    2.29	De deskundigen vermelden in het concept-deskundigenbericht (nr. 33), als gezegd, dat de in bijlage 2 bij dat bericht opgenomen kolom waarin de gemeentelijke kavelprijzen zijn uitgedrukt in een (van 11,2% tot 20,5% variërende) grondquote ten opzichte van de WOZ-waarde duidelijk maakt dat de door de gemeente gehanteerde kavelprijzen te laag zijn. De deskundige ing. De Lorijn heeft op de vraag van het hof tijdens de comparitie/deskundigenverhoor of de uitkomst van de gemeentelijke methode met de kennis van nu een redelijke prijs als uitkomst heeft, geantwoord dat de wijze van prijsvaststelling, los van de categorie-indeling, niet zo onredelijk is, dat hij hierover voorzichtig wilde zijn en het niet teveel wilde inkleuren. Ook heeft ing. De Lorijn verklaard dat, ervan uitgaande dat de grondwaarde plus de waarde van wat erop staat plus de waarde van de voorzieningen 100% is, de opstalwaarde er in de methodiek van de gemeente redelijk fors uitkomt, dat de depreciatie in de (door de gemeente vastgestelde) prijs is verdisconteerd, en dat zoals de deskundigen het doorgerekend hebben, het erop lijkt dat het voor het grootste gedeelte klopt. Met betrekking tot een mogelijke scheefgroei tussen grote en kleine kavels heeft ing. De Lorijn verklaard dat de deskundigen eerst het systeem voor het voetlicht wilden brengen, dat aan de extreme gevallen nog extra aandacht kan worden besteed en dat de deskundigen in staat zijn daarvoor een oplossing te vinden. Paasberg c.s. hebben het voorgaande niet (voldoende gemotiveerd) bestreden. Het hof concludeert uit dit een en ander dat de gemeente naar het oordeel van de deskundigen in het gros van de gevallen voor de grond niet meer dan een marktconforme prijs heeft gevraagd. Het hof sluit zich bij dit oordeel aan en maakt het tot het zijne.
    
    2.30	In het tweede tussenarrest onder 2.25 heeft het hof als aan deskundigen voor te leggen voorlopig oordeel geformuleerd dat in geval van verkoop van de blote eigendom van met niet-eeuwigdurende erfpacht belaste grond, waarop een woning is gebouwd, aan de zittende erfpachter bij of kort na het verstrijken van de duur waarvoor het erfpachtrecht is gevestigd op de verkoopprijs een aftrek dient te worden toegepast wegens de bebouwde staat van de grond. Partijen hebben op dit voorlopige oordeel gereageerd in hun na dit tussenarrest genomen memories. Het hof heeft deze beschouwingen van partijen in het derde tussenarrest (zie onder 2.18) nog buiten beschouwing gelaten, nu het hof partijen niet had gevraagd daarop direct te reageren. Het hof zal hierna alsnog op bedoelde beschouwingen van de gemeente ingaan. Nu Paasberg c.s. het in het tweede tussenarrest onder 2.25 gegeven voorlopige oordeel in hun memorie na (het tweede) tussenarrest hebben onderschreven en de kritiek van de gemeente op dat voorlopige oordeel hebben bestreden, kan het standpunt van Paasberg c.s. hier verder onbesproken blijven.
    
    2.31	De gemeente stelt in haar memorie na (het tweede) tussenarrest onder 10 dat zij niet goed begrijpt waarom het hof in het tweede tussenarrest onder 2.25 een ander voorlopig oordeel geeft dan het in het eerste tussenarrest onder 4.9 gegeven voorlopige oordeel dat bij (kort gezegd) verkoop van de blote eigendom aan een zittende erfpachter niet zonder meer kan worden gezegd dat de gemeente gehouden is een reductie toe te passen op de grondwaarde wegens de bebouwde staat van de grond (zoals sommige andere gemeenten kennelijk wel doen). De constatering van de gemeente dat het hof in het tweede tussenarrest is teruggekomen van dit in het eerste tussenarrest gegeven voorlopige oordeel, is juist. Nu het ging om een door het hof uitdrukkelijk als “voorshands” bestempeld oordeel, stond het het hof vrij daarvan in een volgend arrest terug te komen. Het betoog in de memorie van de gemeente na tussenarrest dat het erfpachtrecht is geëindigd door het verstrijken van de termijn waarvoor het is gevestigd, heeft het hof reeds verworpen in het derde tussenarrest onder 2.11. De beschouwingen van de gemeente naar aanleiding van de door het hof in het tweede tussenarrest onder 2.19-2.25 besproken literatuur behoeven geen afzonderlijke bespreking, nu het hof zijn naar aanleiding van deze literatuur geformuleerde voorlopige oordeel heeft voorgelegd aan de door het hof benoemde deskundigen en deze daarop hun visie hebben gegeven die het hof thans aan de orde zal stellen.
    
    2.32	De deskundigen hebben in het concept-deskundigenbericht het voorlopige oordeel van het hof onderschreven dat in geval van verkoop van de blote eigendom van met niet-eeuwigdurende erfpacht belaste grond, waarop een woning is gebouwd, aan de zittende erfpachter bij of kort na het verstrijken van de duur waarvoor het erfpachtrecht is gevestigd een aftrek op de verkoopprijs dient te worden toegepast wegens de bebouwde staat van de grond. Zij hebben deze aftrek op basis van een gemiddeld bedrag aan sloopkosten per m³ bebouwing en een opslag vanwege bijkomende kosten en risico’s gesteld op 7% van de waarde van het gehele object, uitgaande van een grondquote van 30% (zie nader onder 2.7). Tijdens de comparitie/deskundigenverhoor heeft de deskundige ing. De Lorijn toegelicht waarom de deskundigen hebben gekozen voor deze wijze van berekening van de aftrek wegens de bebouwde staat (zie de weergave onder 2.10). 
    
    
      2.33	De gemeente heeft in haar reactie op het concept-deskundigenbericht (brief van 7 april 2011, p. 3-4) bestreden dat de door de erfpachters gekochte gronden een hogere waarde zouden hebben gehad indien zij onbebouwd waren geweest. Volgens de gemeente is een aftrek wegens de bebouwde staat van de grond alleen op haar plaats indien die grond suboptimaal is ingericht en de koper een optimale inrichting kan realiseren, maar doet deze situatie zich in Alteveer en Paasberg niet voor. De deskundige ing. De Lorijn heeft tijdens de comparitie/deskundigenverhoor verklaard dat de deskundigen hebben gekeken naar deze specifieke gevallen in deze twee specifieke wijken, dat zij eerst de waarde onbebouwd hebben aangenomen en daarna de depreciatie, dat je hier discussie over kunt voeren, dat de depreciatie zich uit in de complexwaarde van elk geval afzonderlijk, dat daar de leeftijd van de opstallen een grote rol speelt, en dat hier sprake is van woningen van 75 jaar oud die niet meer aan de huidige wooneisen voldoen. Mede gelet op deze verklaring van ing. De Lorijn onderschrijft het hof het oordeel van de deskundigen dat de waarde van een bebouwde kavel in de regel lager is dan de waarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel en dat dit wordt veroorzaakt door de ruimere aanwendingsmogelijkheden van een onbebouwde kavel nu daarmee niet alleen de bebouwing kan worden gerepliceerd maar dit in de meeste gevallen ook gunstiger kan en in ieder geval overeenkomstig de wensen van de koper van een dergelijke kavel. 
      	Voorts stelt de gemeente (t.a.p., p. 4-5) dat, zelfs indien men meent dat in Alteveer en Paasberg de waarde van de grond in onbebouwde staat hoger is dan in bebouwde staat, geen correctie op de grondquote behoort plaats te vinden, omdat die aftrek al in de grondquote is verdisconteerd. De deskundige ing. De Lorijn heeft tijdens de comparitie/deskundigenverhoor verklaard dat de deskundigen eerst de waarde onbebouwd hebben aangenomen (het hof begrijpt: door de complexwaarde te vermenigvuldigen met de grondquote) en daarna de depreciatie wegens de leeftijd van de opstallen hebben toegepast. Gelet op deze verklaring van de deskundige is het hof van oordeel dat de gemeente ten onrechte stelt dat in de door de deskundigen gehanteerde methode de depreciatie wegens de bebouwde staat al in de grondquote is verdisconteerd.
      Voor zover de gemeente heeft gesteld dat een aftrek wegens de bebouwde staat niet dient plaats te vinden omdat de percelen ten tijde van de vestiging van de erfpacht onbebouwd waren, verwerpt het hof deze stelling, nu de waardering immers geschiedt in de inmiddels bestaande situatie dat de percelen bebouwd zijn.
    
    
    2.34	Op grond van het hiervoor overwogene maakt het hof zijn voorlopige oordeel definitief dat in geval van verkoop van de blote eigendom van met niet-eeuwigdurende erfpacht belaste grond, waarop een woning is gebouwd, aan de zittende erfpachter bij of kort na het verstrijken van de duur waarvoor het erfpachtrecht is gevestigd een aftrek op de verkoopprijs dient te worden toegepast wegens de bebouwde staat van de grond.
    
    2.35	Vast staat dat de gemeente geen aftrek op de verkoopprijs heeft toegepast wegens de bebouwde staat van de grond. In het kader van de toetsing van de grondwaardering door de gemeente is vervolgens de vraag of het niet toepassen van die aftrek onder de gegeven omstandigheden meebrengt dat de gemeente redelijkerwijs niet kon menen dat sprake was van evenredigheid tussen het doel (behartigen van het algemene (financiële) belang dat de gemeente de marktwaarde van de grond ontvangt) en de gevolgen van het aangewende middel (waardering op basis van de fictie “niet bebouwd”). In de hier aan de orde zijnde gevallen is de gemeente feitelijk (zie onder 2.29) niet uitgegaan van een actuele, marktconforme waarde als ware het perceel niet bebouwd, maar zijn de door de gemeente gehanteerde kavelprijzen te laag, waardoor de einduitkomst – ondanks het niet hanteren van een aftrek wegens de bebouwde staat van de grond – is dat de gemeente doorgaans niet meer dan een marktconforme prijs heeft gevraagd.
    
    
      2.36	Wat betreft de onder 2.5 in het kader van de toetsing aan het evenredigheidsbeginsel onder het tweede, derde en vierde gedachtestreepje genoemde omstandigheden overweegt het hof als volgt. Met betrekking tot de prijs die de erfpachters voor hun huizen en erfpachtrecht hebben betaald, afgezet tegen de prijs die eigenaren in dezelfde periode voor vergelijkbare huizen in dezelfde wijk op (eigen) ondergrond hebben betaald, hebben de deskundigen op basis van een ruwe prijsvergelijking tussen eigendom en erfpacht geconcludeerd dat de erfpachters gemiddeld 7,5% minder hebben betaald dan de kopers van een huis op eigen grond, en op basis van een prijsvergelijking waarbij rekening wordt gehouden met verschillen tussen de betrokken percelen en opstallen, en de marktontwikkeling tussen de transactietijdstippen van de vergeleken onroerende zaken 8,6% minder (antwoord op vraag 5). Partijen hebben zulks niet (voldoende) gemotiveerd betwist. Het betoog van Paasberg c.s. (brief van 4 april 2011, p. 3-6) dat de deskundigen bij de beantwoording van vraag 5 de periode 1993-2000 in plaats van de periode 1993-2009 tot uitgangspunt hadden moeten nemen, wordt door het hof verworpen. Volgens het concept-deskundigenbericht (p. 17) is de keuze voor de periode 1993-2009 ingegeven door het streven naar een zo ruim mogelijke periode van onderzoek teneinde een zo groot mogelijke beschikbaarheid van gegevens te hebben; de langst mogelijke periode is 1993-2009 omdat het Kadaster in 1993 is begonnen met geautomatiseerde gegevensverwerking. Het hof verwijst met betrekking tot de periode 2001-2009 naar de opmerking van de deskundige ing. De Lorijn tijdens de comparitie/deskundigenverhoor dat in Alteveer in genoemde periode slechts twee transacties hebben plaatsgevonden, zodat over die wijk weinig valt te zeggen, en dat in Paasberg in genoemde periode dertien transacties hebben plaatsgevonden die laten zien dat hoe dichterbij de expiratiedatum komt, hoe meer daarmee rekening gehouden wordt. Naar het hof begrijpt, hebben in de periode 2001-2009 zodanig weinig transacties plaatsgevonden dat deze het gemiddelde niet voldoende significant beïnvloeden. Het hof neemt daarom de bevindingen van de deskundigen over dat de erfpachters gemiddeld 7,5% respectievelijk 8,6% (zie boven) minder hebben betaald dan de kopers van een huis op eigen grond, en dat op grond van de prijsvergelijking tussen eigendom en erfpacht niet bevestigd kan worden dat erfpachters nagenoeg evenveel voor hun huis zouden hebben betaald als eigenaren in dezelfde wijk en periode voor hun huis op eigendomsgrond. Deze bevindingen kunnen naar het oordeel van het hof niet meebrengen dat de gemeente het evenredigheidsbeginsel heeft geschonden: nu niet is komen vast te staan dat de erfpachters voor hun huizen met erfpachtrecht nagenoeg evenveel hebben betaald als eigenaren van vergelijkbare huizen op eigen grond, kon de gemeente daarmee bij het bepalen van de vraagprijs voor de erfpachtgrond ook geen rekening houden.
      	De wijze waarop andere gemeenten de prijzen van de erfpachtgronden vaststellen is door de deskundigen betrokken bij hun onderzoek (zie concept-deskundigenbericht, nrs. 22-23). Gelet op de, uit het overzicht in nr. 22 van het concept-deskundigenbericht blijkende, uiteenlopende wijzen waarop andere gemeenten omgaan met de bepaling van een aftrek op de waarde van bebouwde grond en de verschillende beweegredenen daarvoor, kan aan deze factor geen betekenis toekomen in het kader van de toetsing aan het evenredigheidsbeginsel, nog ervan afgezien dat de gemeente op zichzelf niet gehouden was eenzelfde methodiek van waardevaststelling te gebruiken als andere gemeenten (zie onder 2.4, eerste gedachtestreepje).
      	De wijze waarop volgens (andere) deskundigen dan Ten Have en Van Hoogmoed de waarde van de erfpachtgronden getaxeerd dient te worden is met het onderzoek door de door het hof benoemde deskundigen ing. De Lorijn, dr. Nelisse en mr. Vermeulen en het betrekken van de resultaten van dat onderzoek bij de beoordeling van het hof of sprake is van handelen in strijd met het evenredigheidsbeginsel reeds aan de orde gesteld.
    
    
    2.37	Wat betreft de vraag of de gemeente ten aanzien van grote kavels (kavels groter dan 400 m²) het evenredigheidsbeginsel heeft geschonden overweegt het hof als volgt. De deskundige ing. De Lorijn heeft tijdens de comparitie/deskundigenverhoor verklaard dat de deskundigen in het concept eenduidig wilden zijn en het systeem eerst voor het voetlicht wilden brengen. Aan de extreme gevallen kan nog extra aandacht worden besteed, aldus ing. De Lorijn, die hieraan toevoegde dat de deskundigen in staat zijn om daarvoor een oplossing aan te dragen. Nu partijen te kennen hebben gegeven geen behoefte meer te hebben aan een definitief deskundigenbericht, zullen de deskundigen niet meer de vraag beantwoorden of sprake is van scheefgroei tussen grote en kleine kavels, ten nadele van de erfpachters van grote kavels. Het hof verwijst naar de onder 2.10 sub (ii) (a) vermelde stellingen hieromtrent die de gemeente tijdens de comparitie/deskundigenverhoor naar voren heeft gebracht, namelijk dat ten aanzien van percelen groter dan 400 m² geen reden was tot terugbetaling, waarbij zij heeft vermeld hoeveel procent van de (ruim) 900 percelen bij de door de gemeente gehanteerde wijze van waardering boven dan wel onder een grondquote van 23% uitkwam. Het had op de weg van Paasberg c.s. gelegen voldoende gemotiveerd verweer te voeren tegen deze gespecificeerde stellingen van de gemeente. Paasberg c.s. hebben dit evenwel nagelaten. Gelet op het voorgaande bestaat geen grond voor het oordeel dat de gemeente ten aanzien van kavels groter dan 400 m² het evenredigheidsbeginsel heeft geschonden.
    
    2.38	 Gelet op al het hiervoor overwogene is het hof van oordeel dat onder de hier gegeven omstandigheden, binnen de onder 2.24 geschetste beperkingen van de toetsing aan het evenredigheidsbeginsel, niet kan worden geconcludeerd dat de gemeente het evenredigheidsbeginsel heeft geschonden. 
    
    
      Behandeling van de grieven in het principaal en het incidenteel appel
      2.39	Tegen de achtergrond van de overwegingen in dit arrest en in de daaraan voorafgegane tussenarresten overweegt het hof als volgt omtrent de grieven in het principaal appel van de gemeente en het incidenteel appel van Paasberg c.s.
      	Grief 1 van de gemeente betreft de weergave door de rechtbank van het petitum in de inleidende dagvaarding onder II. Deze grief slaagt, nu de rechtbank in het bestreden vonnis onder 3.1 ten onrechte in het navolgende citaat uit de inleidende dagvaarding van Paasberg c.s. de woorden “tegenover eisers” heeft weggelaten: “te verklaren voor recht dat de Gemeente Arnhem, bij afweging van de betrokken belangen, niet in redelijkheid tegenover eisers recht kan doen gelden op een vergoeding van de actuele grondwaarde en de waarde op basis van onbebouwde grond”. Door weglating van de woorden “tegenover eisers” geldt de verklaring voor recht immers niet alleen voor de leden van Paasberg c.s., maar ook voor die erfpachters van de gemeente die geen lid zijn van Paasberg c.s. Ook de verklaring voor recht, zoals door de rechtbank uitgesproken in de beslissing onder 1, heeft deze (te) algemene strekking, zodat de rechtbank daarmee buiten de grenzen van het gevorderde is getreden. 
      	Grief 2 van de gemeente betreft de karakterisering door de rechtbank onder 4.3 van de rechtsverhouding tussen gemeente en erfpachters als een privaatrechtelijke, mede door de algemene beginselen van behoorlijk bestuur beheerste, rechtsverhouding. Deze grief faalt reeds op grond van artikel 3:14 BW, inhoudende dat de bevoegdheid die iemand (hier: de gemeente als eigenaar) krachtens het burgerlijk recht toekomt, niet mag worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht.
      	Grief 3 van de gemeente betreft de (door de rechtbank ontkennend beantwoorde) vraag of de erfpachters bij het einde van het erfpachtrecht al dan niet een vrije keuze hadden tussen ontruiming enerzijds en verlenging van het erfpachtrecht of verwerving van het perceel anderzijds. Het hof is, zoals reeds onder 2.28 is overwogen, van oordeel dat de omstandigheid dat de erfpachters gehecht zijn aan hun woning niet betekent dat er sprake is van een (dwang)positie. Daarbij is van belang dat de erfpachters bij de koop reeds op de hoogte waren dan wel hadden moeten zijn van het feit dat zij een voor bepaalde tijd gevestigd erfpachtrecht zouden verwerven en dat zich op een bij de koop reeds bekend moment de onderhavige situatie zou gaan voordoen. De grief slaagt in zoverre. Voor zover met grief 3 mede is betoogd dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de gemeente de prijs moet vaststellen conform de werkelijke waarde van de grond faalt zij, omdat dit oordeel juist is.
      	Met grief 4 stelt de gemeente dat er, anders dan de rechtbank onder 4.5 overweegt, wel een markt is voor het verhandelen van bebouwde grond zonder opstallen. Nu niet duidelijk is wat de gemeente met deze grief wil bereiken, laat het hof haar verder buiten beschouwing.
      	De grieven 5, 6, 7 en 11 van de gemeente betreffen overwegingen van de rechtbank inzake het voorlopige deskundigenbericht van Ten Have. Nu in opdracht van het hof een nieuw (concept-)deskundigenbericht is uitgebracht door andere deskundigen, behoeven deze grieven verder geen bespreking.
      	De grieven 8 en 9 van de gemeente stranden op hetgeen onder 2.33 in het kader van de toetsing aan het evenredigheidsbeginsel is overwogen en, voor zover het grief 9 (punt 52) betreft, op een onjuiste lezing van het bestreden vonnis onder 4.10, nu uit die overweging niet volgt dat de gemeente gedwongen wordt van de erfpachters een lagere prijs voor de grond te verlangen dan de prijs die zij van derden in het vrije economische verkeer zou kunnen ontvangen. De grieven 8 en 9 falen.
      	Grief 10 van de gemeente betreft de overweging onder 4.10 in het bestreden vonnis dat Paasberg c.s. er terecht op hebben gewezen dat de gemeente in 1984 en 1995 de grondwaarde wel heeft verminderd met een reductie van 45% wegens de onbebouwde (het hof begrijpt: bebouwde) staat, zodat de gemeente in zoverre ook geen consistent beleid voert. Deze grief slaagt. Bij beide generale pardons was duidelijk dat het ging om een tijdelijk aanbod en overigens gaan zowel de Gronduitgifteverordening 1982 als de AV 1997 in artikel 3 lid 3 uit van een taxatie van de grond als ware deze niet bebouwd. 
      	Grief 12 van de gemeente betreft het oordeel van de rechtbank onder 4.12 dat het gemeentelijke beleid is gebaseerd op een onjuist uitgangspunt (fictie niet bebouwd), dat wordt gecorrigeerd door een onduidelijke factor. Deze grief faalt op grond van hetgeen onder 2.30-2.34 is overwogen.
      	Grief 13 van de gemeente betreft het oordeel van de rechtbank onder 4.13 dat de gemeente in haar beleid een inzichtelijke en verifieerbare reductie van de grondwaarde wegens de bebouwde staat dient toe te passen. Deze grief slaagt. Uit het onder 2.29 en 2.35-2.38 overwogene vloeit voort dat de gemeente in de gevallen die in deze procedure aan de orde zijn, ondanks het feit dat zij geen aftrek heeft gehanteerd wegens de bebouwde staat van de grond, doorgaans niet meer dan een marktconforme prijs heeft gevraagd en dat onder de hier gegeven omstandigheden niet kan worden geconcludeerd dat zij het evenredigheidsbeginsel heeft geschonden. Voor een (nadere) reductie van de grondwaarde wegens de bebouwde staat is dan ook geen plaats.
      	Grief 14 van de gemeente betreft de veroordeling van de gemeente in de proceskosten. Deze grief loopt vast op hetgeen hierna onder 2.46 omtrent de proceskosten zal worden overwogen.
      	Het slagen van de grieven 1, 3 (ten dele), 10 en 13 brengt mee dat het bestreden vonnis gedeeltelijk, namelijk voor zover het betreft de beslissing onder 1, dient te worden vernietigd nu de gemeente, als gezegd, ondanks het feit dat zij geen aftrek heeft gehanteerd wegens de bebouwde staat van de grond, doorgaans niet meer dan een marktconforme prijs heeft gevraagd, en dat de primaire vordering van Paasberg c.s. onder II (hierboven weergegeven onder 2.2, eerste gedachtestreepje) alsnog dient te worden afgewezen.
      	De grief van Paasberg c.s. is gericht tegen het bestreden vonnis onder 4.13 en 4.14 voor zover daaruit volgt dat de gemeente niet op grond van de kritiek van Paasberg c.s. op de huidige door haar gehanteerde grondwaarde een reductie dient toe te passen en ook niet dat die reductie 45% zou moeten zijn. De grief faalt. Het hof verenigt zich met de naar zijn oordeel juiste overweging van de rechtbank dat zij niet het beleid van de gemeente kan vaststellen omdat dit de taakverdeling tussen het bestuur en de rechterlijke macht zou miskennen. Het hof verwijst verder naar hetgeen hiervoor naar aanleiding van grief 13 van de gemeente is overwogen.
      	Het hof overweegt nog ten overvloede dat Paasberg c.s. geen grief hebben gericht tegen de afwijzing door de rechtbank van de primaire vordering van Paasberg c.s. onder I, strekkende tot verklaring voor recht dat de procedure die de gemeente heeft gevolgd bij de waardebepaling van de in erfpacht uitgegeven grond, zowel wat inhoud, voorbereiding als uitvoering betreft, in strijd is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de redelijkheid en billijkheid. Dit brengt mee dat (de afwijzing van) die primaire vordering als zodanig aan beoordeling in hoger beroep door het hof is onttrokken.
    
    
    
      Proceskosten
      2.40	Het hof zal eerst de vraag beantwoorden op welk bedrag de deskundigenkosten zullen worden begroot. In het vierde tussenarrest heeft het hof onder 2.11 als volgt overwogen:
    
    
    
      “Wat het honorarium van de - door het hof benoemde - deskundigen betreft stelt het hof het uitgangspunt voorop dat dit honorarium wordt uitbetaald nadat zij het definitieve deskundigenbericht bij het hof hebben ingeleverd, hetgeen nog niet is geschied, en dat er onvoldoende reden is om in deze zaak van dit uitgangspunt af te wijken. Ten aanzien van de (hiervoor onder 2.7 sub (b) genoemde) overschrijding van de vooraf door de deskundigen begrote kosten van hun onderzoek van € 34.000,-- met een bedrag van in totaal € 36.790,-- wil het hof van de zijde van de deskundigen vernemen waarom zij, toen hen duidelijk werd dat het door henzelf voorafgaand aan het onderzoek bepaalde voorschot op hun honorarium dreigde te worden overschreden, hun onderzoek niet tijdelijk hebben onderbroken en het hof en partijen hieromtrent niet hebben ingelicht, maar hun werkzaamheden hebben voortgezet waardoor genoemd bedrag van € 34.000,-- werd overschreden met ongeveer 55 % 
      (€ 18.839,--) tot en met het uitbrengen van het concept-deskundigenbericht (het hof verwijst naar de bij brief van 13 augustus 2009 door het hof aan de deskundigen gezonden Leidraad deskundigen in civiele zaken, p. 39). Indien de deskundigen het hof tijdig hierover zouden hebben ingelicht, in plaats van bij het uitbrengen van het concept-deskundigenbericht op 14 oktober 2010, toen de overschrijding al een feit was, zou immers gelegenheid hebben bestaan onder ogen te zien of bij voorbeeld beperking dan wel vereenvoudiging van het deskundigenonderzoek mogelijk of wenselijk was. Niet gebleken is dat partijen akkoord waren met een overschrijding van het begrote bedrag als thans heeft plaatsgevonden. Het hof zal bij eindarrest beslissen omtrent de vraag of, en zo ja, in hoeverre, het bovengenoemde bedrag van € 18.839,-- voor uitbetaling aan de deskundigen in aanmerking komt.”
    
    
    
      2.41	Met betrekking tot de overschrijding van de vooraf door de deskundigen begrote kosten van hun onderzoek heeft de deskundige ing. De Lorijn ter comparitie/deskundigenverhoor verklaard dat de deskundigen, toen het concept-deskundigenbericht nagenoeg gereed was, zijn nagegaan hoeveel uren zij daaraan hadden besteed. Daarbij bleek dat het voorschot van € 34.000,-- overschreden was. De deskundigen hebben er op dat moment voor gekozen het concept af te maken en daarvoor (achteraf) een aanvullend voorschot te vragen, in plaats van het concept op te houden en het hof te melden dat het voorschot niet toereikend was, omdat laatstgenoemde keuze een vertraging van minstens twee tot drie maanden zou hebben opgeleverd. Ing. De Lorijn heeft erop gewezen dat de kosten hoger zijn geworden door het gedegen onderzoek dat de deskundigen hebben verricht en door de noodzakelijke afstemming tussen de deskundigen. De gemeente heeft voor het geval dat geen definitief advies zou worden verlangd voorgesteld voor de verrichte werkzaamheden inclusief de (voorbereiding van de) comparitie/deskundigenverhoor een bedrag aan honorarium aan te houden van € 55.000,--. Paasberg c.s. heeft voor dezelfde werkzaamheden een honorarium voorgesteld van € 40.000,--, nu de erfpachters particulieren zijn “en de bodem is in zicht”. Ing. De Lorijn heeft verklaard dat de deskundigen met 
      € 40.000,-- niet akkoord gaan en dat € 55.000,-- in de buurt komt. 
    
    
    2.42	Partijen zijn ter comparitie/deskundigenverhoor akkoord gegaan met uitbetaling van het reeds gestorte voorschot van € 34.000,-- aan de deskundigen. Bij begrotingsbeschikking van 5 november 2012 is beslist dat de aanspraak van de deskundigen voorlopig wordt begroot op € 34.000,-- wegens loon en schadeloosstelling, en is verstaan dat de griffier dit bedrag ten laste van het gestorte voorschot aan de deskundigen betaalt.
    
    2.43	Partijen hebben, zoals onder 2.13 reeds is overwogen, te kennen gegeven geen behoefte meer te hebben aan een definitief deskundigenbericht. Wel heeft de deskundige ing. De Lorijn tijdens de comparitie/deskundigenverhoor een toelichting gegeven op het concept-deskundigenbericht. Het hof heeft in het vijfde tussenarrest niet bepaald dat voor het geven van deze toelichting voorafgaand aan de zitting een voorschot op het honorarium daarvoor (door ing. De Lorijn bij e-mailbericht van 25 juni 2012 geschat op € 5.532,80 inclusief BTW) moest worden voldaan, nu ing. De Lorijn bij brief van 13 juli 2012 naar aanleiding van de reactie van partijen op voornoemd e-mailbericht heeft geschreven dat de deskundigen afzien van het vragen van zodanig voorschot en dat hij voorstelt het honorarium voor het geven van de toelichting op het concept-deskundigenbericht te bespreken aan het einde van de zitting. 
    
    
      2.44	Gelet op het voorgaande dient thans nog te worden beslist over het al dan niet toekennen aan de deskundigen van een aanvulling op hun honorarium en, zo ja, tot welk bedrag. De deskundigenkosten hebben tot en met het concept-deskundigenbericht in totaal 
      € 52.839,-- bedragen. Daarbij komen de (geschatte) kosten van de voorbereiding van de comparitie/deskundigenverhoor tot een bedrag van € 5.532,80. In totaal gaat het derhalve om een bedrag van € 58.371,80.
    
    
    2.45	Het hof is van oordeel dat het op de weg van de deskundigen had gelegen om, toen hen duidelijk werd dat het door henzelf voorafgaand aan het onderzoek bepaalde voorschot op hun honorarium dreigde te worden overschreden, hun onderzoek tijdelijk te onderbreken en het hof en partijen hieromtrent in te lichten en om een aanvullend voorschot te verzoeken, in plaats van hun werkzaamheden voort te zetten, waardoor het vooraf door de deskundigen begrote bedrag van € 34.000,-- werd overschreden met ongeveer 55%. Mede gelet op het feit dat het hof aan de deskundigen bij brief van 13 augustus 2009 de Leidraad deskundigen in civiele zaken heeft gezonden, waarin (p. 39) is vermeld dat het bij dreigende overschrijding raadzaam is te handelen als zo-even vermeld, is het hof van oordeel dat de deskundigen niet het volledige bedrag van € 58.371,80 toekomt. Mede gelet op het uitvoerige feitenonderzoek dat noodzakelijk bleek voor de beantwoording van de door het hof aan de deskundigen voorgelegde vragen, en op de onder 2.41 weergegeven verklaringen van partijen met betrekking tot de vraag welk bedrag aan deskundigenhonorarium dient te worden bepaald, zal het hof dit honorarium begroten op in totaal € 55.000,--, inclusief het honorarium voor de voorbereiding van en deelname aan de comparitie/deskundigenverhoor en inclusief BTW. Het hof zal voor het aan de deskundigen nog toekomende honorarium, te weten € 21.000,-- (€ 55.000,-- verminderd met het reeds aan de deskundigen uit het door Paasberg c.s. gestorte voorschot voldane bedrag van € 34.000,--), ten behoeve van de deskundigen aan hen een separaat bevelschrift tot tenuitvoerlegging afgeven ten laste van de gemeente (zie hierna onder 2.46).
    
    2.46	Vervolgens is de proceskostenveroordeling aan de orde. In het voorgaande heeft het hof geoordeeld dat de gemeente niet in strijd met het evenredigheidsbeginsel, maar wel in strijd met het formele zorgvuldigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel heeft gehandeld. Het hof is van oordeel dat de gemeente op grond van de schending door haar van het formele zorgvuldigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel niet alleen de kosten van de procedure in eerste aanleg, maar ook de kosten van de procedure in hoger beroep, inclusief de kosten van het concept-deskundigenbericht, dient te dragen. Hieraan doet niet af dat de vorderingen van Paasberg c.s. niet slagen. Hiertoe is voor het hof redengevend dat het handelen van de gemeente in overwegende mate tot het voeren van de onderhavige procedure heeft bijgedragen. Het hof verwijst voor een nadere motivering van dit oordeel naar de overwegingen onder 2.15-2.21 omtrent schending van het formele zorgvuldigheidsbeginsel en onder 2.22-2.23 omtrent schending van het motiveringsbeginsel. Gelet op de complexiteit van deze procedure en de vele proceshandelingen die daarin hebben plaatsgevonden, ziet het hof aanleiding het salaris van de advocaat te berekenen volgens tarief II zonder toepassing van het maximum van drie punten. Uit het voorgaande volgt, zoals onder 2.39 reeds is overwogen, dat grief 14 van de gemeente geen doel treft.
    
    Slotsom
    
    Het hof zal in het principaal en in het incidenteel hoger beroep het bestreden vonnis gedeeltelijk, namelijk voor zover het betreft de beslissing onder 1, vernietigen, in zoverre opnieuw recht doende de primaire vordering van Paasberg c.s. onder II alsnog afwijzen, en dit vonnis voor het overige bekrachtigen. Voorts zal het hof de kosten van het deskundigenonderzoek in hoger beroep begroten op in totaal € 55.000,-- inclusief BTW en zal het hof de gemeente veroordelen in de kosten van het geding in hoger beroep.
    
    De beslissing
    
    Het hof, recht doende in het principaal en het incidenteel hoger beroep:
    
    vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Arnhem van 5 oktober 2005, voor zover het betreft de beslissing onder 1, en in zoverre opnieuw recht doende:
    
    wijst af de primaire vordering van Paasberg c.s. onder II tot verklaring voor recht dat de gemeente, bij afweging van de betrokken belangen, niet in redelijkheid tegenover Paasberg c.s. recht kan doen gelden op een vergoeding van de actuele grondwaarde en de waarde op basis van onbebouwde grond;
    
    bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Arnhem van 5 oktober 2005 voor het overige;
    
    
      begroot de kosten van het deskundigenonderzoek in hoger beroep, met inbegrip van de toelichting door ing. De Lorijn tijdens de comparitie/deskundigenverhoor, op in totaal 
      € 55.000,-- inclusief BTW;
    
    
    veroordeelt de gemeente in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Paasberg c.s. begroot op € 296,-- wegens griffierecht, € 34.000,-- wegens door Paasberg c.s. betaald voorschot op het deskundigenhonorarium en € 5.811,-- voor salaris van de advocaat;
    
    verklaart dit arrest wat betreft de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.F. Hillen, H.C. Frankena en H.L. van der Beek en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 juni 2013.