ECLI:NL:RBLEE:2005:AS3398, Rechtbank Leeuwarden, 19-01-2005, 65097 HA ZA 04-606
Rechtbank Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2005-01-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koopovereenkomst onroerende zaak. Garantie ten aanzien van de bestemming. Dwaling.

Rechtbank Leeuwarden
      Sector civiel recht
      afdeling handelsrecht
    
    
    
    
      Uitspraak: 19 januari 2005
      Zaak-/Rolnummer: 65097 / HA ZA 04-606
    
    
    
    
      VONNIS 
      van de enkelvoudige handelskamer in de zaak van:
    
    
    
      [eiser],
      wonende te [woonplaats],
      eiser in conventie,
      verweerder in reconventie,
      procureur: mr. R. Glas,
      advocaat: mr. R.P. van Boven te Assen,
    
    
    tegen
    
    
      [gedaagde],
      wonende te [woonplaats],
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      procureur: mr. A. Kauling-Leeftink.
    
    
    
    
    
    PROCESGANG
    
    
      De zaak is bij dagvaarding van 13 juli 2004 aanhangig gemaakt. [gedaagde] heeft een conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie genomen. Bij vonnis van 29 september 2004 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie -waarvan proces-verbaal is opgemaakt- heeft plaatsgevonden op 8 november 2004. [gedaagde] heeft toen een conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte in conventie genomen.
      De procureur van [eiser] heeft bij brief een opmerking over de inhoud van het proces-verbaal gemaakt. Deze brief is aan het proces-verbaal gehecht.
      Partijen hebben producties overgelegd. Ten slotte is door partijen vonnis gevraagd. 
    
    
    
    RECHTSOVERWEGINGEN
    
    De vordering
    
    in conventie
    
    
      De vordering van [eiser] strekt er toe dat de rechtbank:
      1.	[gedaagde] veroordeelt tot nakoming van de verplichting tot afname van "kavel 2" als bedoeld in de dagvaarding en hem gebiedt na betekening van dit vonnis daartoe te verschijnen bij notaris mr. P.T.M. de Vries ter standplaats Oosterwolde, (de rechtbank leest) dan wel een door de rechtbank in goede justitie aan te wijzen notaris, op een door deze notaris te bepalen tijd en plaats teneinde aldaar mee te werken aan het passeren van de betrekkelijke transportakte, op straffe van verbeurte van een dwangsom van 
      1.000,00 euro voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] met de nakoming daarvan in gebreke blijft;
      2.	[gedaagde] veroordeelt om aan [eiser] -ter zake van de contractuele boete- tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen het bedrag van 10.000,00 euro, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der algehele voldoening;
      3.	[gedaagde] veroordeelt om aan [eiser] -ter zake van schadevergoeding- tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen het bedrag dat gelijk is aan de wettelijke rente over het bedrag ad 90.000,00 euro te berekenen over de periode vanaf 1 april 2004 tot de datum waarop het notariële transport van de sub I bedoelde kavel heeft plaatsgevonden; 
      4.	[gedaagde] veroordeelt om aan [eiser] -ter zake van buitengerechtelijke incassokosten- tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen het bedrag ad 1.542,00 euro, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 mei 2004 tot aan die der algehele voldoening;
      5.	[gedaagde] veroordeelt in de kosten van het geding.
    
    
    [gedaagde] heeft tegen de vordering verweer gevoerd met conclusie tot afwijzing van de vordering en tot veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
    
    in reconventie
    
    
      De vordering van [gedaagde] strekt -na wijziging van eis- ertoe dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
      1.	verklaart voor recht dat de overeenkomst d.d. 23 augustus 2003 tussen partijen tot stand gekomen als gevolg van de door [gedaagde] uitgebrachte buitengerechtelijke verklaring (de rechtbank leest) is vernietigd;
      2.	[eiser] veroordeelt tot vergoeding van schade die [gedaagde] heeft geleden en mogelijk nog zal lijden, op te maken bij staat,
      3.	[eiser] veroordeelt in de kosten van het geding.
    
    
    [eiser] heeft tegen de vordering verweer gevoerd met conclusie tot afwijzing van de vordering en tot veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.
    
    in conventie en in reconventie
    
    Vaststaande feiten
    
    Tussen partijen staat als gesteld en niet of onvoldoende betwist, alsmede op grond van de niet-betwiste inhoud van de overgelegde producties onder meer het volgende vast:
    
    
      1.1	[eiser] is eigenaar van onder meer de onroerende zaak, kadastraal bekend gemeente Oosterwolde, sectie F, nummers 218 en 219.
      1.2	In augustus 2003 heeft [eiser] door tussenkomst van AgriPon Makelaars een deel van zijn onroerende zaken te koop aangeboden, waaronder de sub 1.1 bedoelde zaak. De zaken zijn door middel van een verkoop bij inschrijving te koop aangeboden. In de verkoopbrochure is de sub 1.1. bedoelde zaak als volgt omschreven:
    
    
    
      	Kavel 2:	Schuur en bouwkavel voor loods (20 x 50 m.) te gebruiken als rijhal;
      op ca. 5300 m² eigen grond; kadastraal bekend Oosterwolde F219 (ged) en F 218 (ged). De loods heeft een afmeting van 16 x 35 m.
      (...)
    
    
    
      1.3	[gedaagde] heeft vóór de veiling de kavel twee keer bezichtigd en beide keren met [eiser] een gesprek gevoerd. 
      1.4	 [gedaagde] heeft op 23 augustus 2003 op kavel 2 (verder ook te noemen: de kavel) ingeschreven voor een bedrag van 90.000,00 euro. [eiser] heeft de kavel vervolgens aan hem gegund. 
      1.5	Op de koopovereenkomst zijn bijzondere en algemene voorwaarden van toepassing.
      1.6	[gedaagde] heeft de kavel gekocht om in de bestaande schuur een wormenkwekerij te beginnen. De schuur zou daarvoor verbouwd moeten worden.
      1.7	De kavel -althans het gedeelte waar de schuur zich bevindt- heeft op grond van het geldende bestemmingsplan buitengebied een agrarische bestemming, op grond waarvan ook een niet grondgebonden agrarisch bedrijf in de vorm van een wormenkwekerij is toegestaan. Bij brief van 8 september 2004 heeft een ambtenaar van de gemeente Ooststellingwerf evenwel aan (de procureur van) [gedaagde] -voor zover hier van belang- meegedeeld:
    
    
    Voorzover het gaat om de mogelijkheid tot vestiging van een wormenkwekerij in de bestaande schuur ligt de situatie formeel gezien iets anders. Op die schuur ligt volgens het geldende bestemmingsplan wel een agrarische bouwbestemming. Zelfs de vestiging van een niet grondgebonden agrarisch bedrijf in de vorm van een wormenkwekerij is volgens het geldende bestemmingsplan mogelijk. Maar... voor het gehele buitengebied gold en geldt een zogenaamd voorbereidingsbesluit ex artikel 21 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Dat betekent dat een aanvraag om bouwvergunning voor de verbouw van de bestaande schuur tot wormenkwekerij ook moet worden getoetst aan het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan. Volgens dat plan zou de niet grondgebonden agrarische bestemming vervallen en kon er om die reden geen medewerking worden verleend aan een wormenkwekerij. Daarbij komt dat volgens het beleid zoals vastgelegd in het in voorbereiding zijnde plan, ook geen medewerking zou worden verleend aan een aanpassing van het plan opdat de vestiging van een wormenkwekerij wel mogelijk zou zijn. De gemeente streeft namelijk naar een beperking van nieuwvestiging van niet grondgebonden agrarische bedrijven.
    
    1.8	AgriPon heeft bij brief van 22 maart 2004 [gedaagde] in gebreke gesteld en hem gesommeerd om binnen acht dagen alsnog mee te werken aan de levering. [gedaagde] heeft dit geweigerd omdat ter plaatse geen wormenkwekerij gevestigd mag worden.  
    
    
    Beoordeling van het geschil
    
    2.	[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] ten onrechte zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst niet nakomt. Hij maakt daarom aanspraak op nakoming, schadevergoeding en de contractuele boete.
    
    
      3.1	[gedaagde] voert tot zijn verweer aan dat hij, voordat hij door middel van inschrijving een bod deed op kavel 2, bij [eiser] heeft geïnformeerd of hij in de bestaande schuur een wormenkwekerij zou mogen vestigen. [eiser] heeft hem toen verzekerd dat dit geen problemen zou opleveren. De op het perceel rustende agrarische bestemming zou daar volgens hem in voorzien. [eiser] heeft aldus gegarandeerd dat in de schuur een wormenkwekerij gevestigd zou mogen worden. Als hij had geweten dat hij ter plaatse geen wormenkwekerij zou mogen vestigen, dan zou hij niet op de kavel hebben ingeschreven. De overeenkomst is dan ook tot stand gekomen onder invloed van dwaling, aldus [gedaagde]. 
      3.2	[eiser] heeft betwist dat hij de door [gedaagde] bedoelde garantie heeft verstrekt. Hij heeft desgevraagd slechts verklaard dat op het perceel een agrarische bestemming rust. Op de vraag of een wormenkwekerij daar ook onder valt heeft hij iets geantwoord in de trant van "dat lijkt mij wel, maar daarvoor moet je bij de gemeente zijn". 
    
    
    
      4.1	De rechtbank stelt voorop dat het antwoord op de vraag, of de beweerdelijk door [eiser] gedane mededelingen aangemerkt moeten worden als garantie, in het midden kan blijven nu [gedaagde] zich niet beroept op een tekortkoming in de nakoming van de op [eiser] rustende verplichtingen, maar op dwaling. De rechtbank is van oordeel dat deze situatie niet aan de orde is en overweegt daartoe het volgende. 
      4.2	[gedaagde] heeft tijdens de comparitie verklaard:
    
    
    (...) Ik heb toen aan [eiser] gevraagd of er op het perceel een bijzondere agrarische bestemming zat omdat ik van plan was om er een wormenkwekerij te vestigen. [eiser] antwoordde mij daarop dat er op het perceel een bijzondere agrarische bestemming zat en dat de vestiging van een wormenkwekerij mogelijk was. (...) Op de laatste dag van de inschrijving -het perceel zou worden verkocht bij inschrijving- kwam ik met de beide heren Soetendaal kijken bij het bedrijf. Opnieuw hebben wij gesproken over de bijzondere agrarische bestemming van het perceel. (...)
    
    Als er -geheel veronderstellenderwijs, want [eiser] heeft de verklaring van [gedaagde] op dit punt deels betwist- vanuit wordt gegaan dat de verklaring van [gedaagde] juist is, dan moet worden geoordeeld dat [eiser] in ieder geval heeft bevestigd dat er een bijzondere agrarische bestemming op het perceel rust. De toevoeging "en dat de vestiging van een wormenkwekerij mogelijk was" draagt naar het oordeel van de rechtbank evenwel het karakter van een conclusie. Zonder bijkomende omstandigheden -die gesteld noch gebleken zijn- kan echter niet al te snel worden aangenomen dat een koper gerechtvaardigd mag afgaan op een dergelijke mededeling. Het antwoord op de vraag of een bepaalde activiteit op grond van het ter plaatse geldende bestemmingsplan is toegestaan is immers bij uitstek een kwestie, die aan de gemeentelijke overheid is voorbehouden. Dat geldt met name ook in dit geval, waarbij de vestiging van een wormenkwekerij een nieuwe activiteit op het perceel zou zijn. De rechtbank is dan ook van oordeel dat [gedaagde] niet gerechtvaardigd op de mededeling c.q. inlichting van [eiser] af mocht gaan. Er moet daarom worden geoordeeld dat de dwaling, gelet op de omstandigheden van het geval, voor rekening van [gedaagde] behoort te blijven.
    
    5.	[gedaagde] heeft voor het overige geen verweer tegen de vordering gevoerd. De vordering zal dan ook worden toegewezen op de wijze, zoals in het dictum vermeld. Dit geldt evenwel niet voor de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten, nu [eiser] dit onderdeel van de vordering niet heeft onderbouwd op de wijze als bedoeld in het rapport "Voor-werk II". [eiser] heeft wel gesteld dat in zijn opdracht werkzaamheden zijn verricht die niet kunnen worden gezien als verrichtingen ter voorbereiding van de gedingstukken en ter instructie van de zaak, maar hij heeft nagelaten om deze stelling te onderbouwen. De vordering zal in zoverre dan ook worden afgewezen.
    
    6.	Het vonnis zal niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, omdat [eiser] dit niet heeft gevorderd.
    
    7.	Nu de vordering in conventie zal worden toegewezen, zal de vordering in reconventie moeten worden afgewezen. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, bestaat er immers geen grond voor een (buitengerechtelijke) vernietiging van de overeenkomst wegens dwaling. De rechtbank merkt daarbij ten overvloede op dat haar ook niet is gebleken van een buitengerechtelijke vernietiging van de koopovereenkomst, terwijl de vordering daar wel vanuit gaat. Voor het toekennen van schadevergoeding is evenmin plaats, nu de door [gedaagde] aan de vordering ten grondslag gelegde feiten evenmin een onrechtmatig handelen dan wel een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [eiser] opleveren. 
    
    8.	[gedaagde] zal als de (grotendeels) in het ongelijk te stellen partij worden verwezen in de kosten van het geding, zowel in conventie als in reconventie.
    
    
    BESLISSING
    
    De rechtbank:
    
    in conventie
    
    1.	veroordeelt [gedaagde] tot nakoming van de verplichting tot afname van de in dit geding bedoelde "kavel 2" en gebiedt hem na betekening van dit vonnis daartoe te verschijnen bij notaris mr. P.T.M. de Vries ter standplaats Oosterwolde op een door deze notaris te bepalen tijd en plaats teneinde aldaar mee te werken aan het passeren van de betrekkelijke transportakte;
    
    2.	bepaalt dat [gedaagde] een dwangsom verbeurt van 1.000,00 euro per dag, voor iedere dag dat hij nalaat aan de veroordeling sub 1. te voldoen;
    
    
      3.	verbindt aan de aldus sub 2. te verbeuren dwangsommen een maximum van 
      20.000,00 euro;
    
    
    4.	veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] -ter zake van de contractuele boete- tegen kwijting te betalen een bedrag van 10.000,00 euro, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 13 juli 2004 tot aan de dag der algehele voldoening;
    
    5.	veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] -ter zake van schadevergoeding- tegen kwijting te betalen het bedrag dat gelijk is aan de wettelijke rente over een bedrag van 90.000,00 euro, te berekenen over de periode vanaf 1 april 2004 tot de datum waarop het notariële transport van de sub 1. bedoelde kavel heeft plaatsgevonden;
    
    6.	veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op 374,78 euro aan verschotten en  904,00 euro aan salaris procureur;
    
    7.	wijst af het meer of anders gevorderde;
    
    in reconventie
    
    8.	wijst de vordering af;
    
    9.	veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op 452,00 euro aan salaris procureur.
    
    Dit vonnis is gewezen door de rechter mr. C.M. Telman en in het openbaar uitgesproken door de rolrechter op 19 januari 2005.
    
    fn  85