ECLI:NL:RBROT:2007:BD0303, Rechtbank Rotterdam, 27-02-2007, 726862
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2007-02-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: In deze zaak is, met verwijzing naar roman “Publieke Werken”van Thomas Rozenboom mediation aanbevolen.
        Huur van een ligplaats voor een restaurantboot. Huurovereenkomst van 20 jaar en eindigend in 2010. Verhuurster (gemeente) wil plas dempen met het oog op herinrichting stadscentrum en wenst tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst met beroep op onvoorziene omstandigheden(art. 6:248/258 BW), te weten explosieve bevolkingsgroei. Kantonrechter overweegt dat met een beroep op onvoorziene omstandigheden terughoudend moet worden omgegaan. Na geslaagde mediation is de procedure geroyeerd.

RECHTBANK ROTTERDAM
      sector kanton – locatie Brielle
    
    
    VONNIS 
    
    in de zaak van
    
    
      het publiekrechtelijke lichaam [de Gemeente],
      woonplaats: [woonplaats],
      eiseres bij exploot van dagvaarding van 22 mei 2006,
      gemachtigde: mr. J. Wats te Spijkenisse,
    
    
    tegen
    
    
      [gedaagde],
      woonplaats: [woonplaats],
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. G.J.I.M. Seelen te Leiden.
    
    
    Partijen worden hierna aangeduid als ‘de gemeente’ en ‘[gedaagde]’.
    
    1. Het verloop van het geding
    
    
      1.1. De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:
      - dagvaarding d.d. 22 mei 2006 met producties;
      - conclusie van antwoord d.d. 4 juli 2006 met producties;
      - tussenvonnis d.d. 4 juli 2006;
      - proces-verbaal van comparitie van partijen d.d. 31 augustus 2006;
      - conclusie van repliek met producties d.d. 12 september 2006;
      - conclusie van dupliek d.d. 24 oktober 2006;
      - producties die door de gemeente bij brief van 24 augustus 2006 in het geding zijn gebracht;
      - producties die door [gedaagde] bij brieven van 22 augustus 2006 en 30 augustus 2006 in het geding zijn gebracht.
    
    
    1.2. De uitspraak is bepaald op heden.
     
    2. De  feiten
    
    2.1. [gedaagde] heeft van de gemeente in huur een perceelgedeelte water gelegen nabij [locatie], groot ongeveer 435 m2. In navolging van partijen zal het gehuurde hierna worden aangeduid als ”de ligplaats”.
    
    2.2. De huurovereenkomst is ingegaan op 15 januari 1990 en is gesloten voor een termijn van 20 jaar. Hoewel in de huurovereenkomst als einddatum 14 januari 2009 is genoemd zijn partijen het er over eens dat bedoeld is 14 januari 2010.
    
    2.3. [gedaagde] heeft de ligplaats gehuurd met het oog op de exploitatie van het restaurantschip “[naam schip]”.
    
    2.4. De gemeente heeft een “centrumplan” ontwikkeld dat onder meer voorziet in een “stadsplan” waarvan de ontwikkeling met zich zal brengen, dat het gedeelte van de haven waar de ligplaats zich bevindt zal worden gedempt, zodat de ligplaats niet zal worden gehandhaafd.
    
    2.5. Sedert 1996 heeft tussen de gemeente en [gedaagde] overleg plaatsgevonden over een voortijdige beëindiging of wijziging van het huurcontract in verband met de bewuste ontwikkelingsplannen en de demping van de ligplaats die daarvoor nodig is. Dat overleg heeft niet tot overeenstemming geleid. 
    
    3. Het geschil
    
    3. 1. De gemeente vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de geldende huurovereenkomst zal ontbinden per 1 januari 2007 of op een ander in goede justitie te bepalen tijdstip, althans de overeenkomst aldus te wijzigingen dat deze per 1 januari 2007 of op ander in goede justitie te bepalen tijdstip eindigt en de voorwaarde vast te stellen waarop die ontbinding/beëindiging geschiedt. Voorts vordert zij [gedaagde] te veroordelen het gehuurde of de ligplaats leeg en ontruimd aan de gemeente op te leveren op straffe van een dwangsom van € 2.500,- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
    
    3.2. Om haar vordering te staven voert de gemeente aan, dat partijen in oktober 1989, toen de huurovereenkomst werd gesloten, niet hebben voorzien dat de toename van het inwonertal en de ontwikkeling van de gemeente binnen de overeengekomen duur zou leiden tot een stadscentrum waarin dringend zou moeten worden ingegrepen op een wijze als thans geschiedt met de uitvoering van het centrumplan. In 1989/1990 was men bezig met de aanleg van de plas en de kade. Toen was van een herstructurering van de omgeving waarvan het gehuurde deel uitmaakt in het geheel geen sprake. De plannen, zoals die inmiddels zijn vastgesteld, werden toen nog helemaal niet overwogen. Ook nog in de eerste jaren nadien is in het geheel niet stilgestaan bij een herstructurering van de bebouwing in het centrum of iets van dien aard. Volgens de gemeente mag [gedaagde] onder deze onvoorziene omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet verwachten. Het zou naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ook onaanvaardbaar zijn als hij haar onder deze omstandigheden onverkort aan de overeengekomen duur zou kunnen houden. Zij is bereid hem een schadeloosstelling van € 180.200,- plus PM te betalen uitgaande van een huurbeëindiging per 31 december 2006. Zij wijst erop dat de rechter, indien hij dat nodig oordeelt, ook nog artikel 6:260 BW kan toepassen. 
    
    
      3.3. [gedaagde] heeft tegengesproken dat er zich onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan. Hij stelt dat reeds voor de aanvang van de huurovereenkomst studie werd verricht naar verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het centrum van [plaats], waarvan de Noordkade onderdeel uitmaakt en dat de gemeente bij het aangaan van de overeenkomst al rekening met mogelijke herinrichting van het gebied hield. Die mogelijkheid is dan ook in de huurovereenkomst verdisconteerd. 
      [gedaagde] betwist voorts, dat de bevolking van [plaats] de afgelopen 15 jaren op een tevoren niet te voorziene wijze disproportioneel is gegroeid. Hij wijst op de openbaar te raadplegen tabel “ontwikkeling inwonertal [plaats]” waaruit volgt dat [plaats] in 1990 67.292 inwoners telde en in 2004 75.164. Van een buitengewone substantiële groei is er dus geen sprake. Niet voorstelbaar is dat zo’n groei in oktober 1989 niet te voorzien zou zijn geweest. Het beleid waarop de gemeente zich in deze procedure beroept staat bovendien nog niet vast. Voorts vindt [gedaagde] dat de omstandigheden waarop de gemeente zich beroept krachtens de aard van de overeenkomst en de in het verkeer geldende opvattingen voor haar rekening komen, zodat ook op die grond geen ontbinding kan worden uitgesproken. Overigens verlangt hij ingeval van ontbinding volledig schadeloosstelling en stelt in dat verband dat hij tot het einde van de huurovereenkomst nog € 420.000,- kan verdienen.
    
    
    3.4. Op de overige  stellingen van de partijen komt de kantonrechter hierna waar nodig nog terug.
    
    4. De beoordeling van het geschil
    
    4.1. In de roman “Publieke werken” van Thomas Rosenboom loopt het met een van de hoofdpersonen, Vedder, slecht af. Een architect, Henkenhaff, wil zijn woning verwerven om onder meer op die plaats Hotel Victoria te bouwen. Vedder meent dat hij er veel meer voor kan krijgen dan Henkenhaff wil bieden en geeft het bedrag dat hem voor ogen zweeft al bij voorbaat uit. Er komt geen overeenstemming en Henkenhaff besluit ten slotte om om de woning van Vedder heen te bouwen, wat ook gebeurt, met alle overlast die daarvan voor Vedder het gevolg is van dien, terwijl Henkenhaff niet het hotel bouwt dat hij had willen bouwen. Het boek eindigt, wat Vedder betreft, dramatisch.
    
    4.2. De feiten in de onderhavige casus liggen anders dan in de roman van Thomas Rosenboom. Toch doet de zaak er aan denken, niet alleen omdat de ook hier de ene partij wil bouwen op de plek van de ander, maar ook omdat ook hier de partijen zich enigszins in hun stellingen lijken in te graven. In het geval beschreven in “Publieke Werken” leidde dat tot een uitkomst waar geen van beide partijen gelukkig mee was. Ook in het onderhavige geval is dat risico niet denkbeeldig, ongeacht of de ene dan wel de andere partij in het gelijk wordt gesteld.
    
    4.3. Partijen hebben uitvoerig gedebatteerd over de hoogte van de vergoeding die de gemeente [gedaagde] zou moeten betalen. Het oordeel daarover is echter pas aan de orde indien de rechter van oordeel is dat zich een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in art. 6:258 BW voordoet, dan wel dat het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om de gemeente aan de overeenkomst, met name aan de termijn van 20 jaar, te houden (art. 6:248 lid 2 BW).
    
    4.4. Het is vaste rechtspraak van de Hoge Raad dat de rechter bij de toepassing van genoemde bepalingen de nodige terughoudendheid zal betrachten. De redelijkheid en billijkheid vorderen nu eenmaal in de eerste plaats dat het gegeven woord wordt nagekomen. Ingevolge art. 3:12 BW dient bij de vaststelling van wat de redelijkheid en billijkheid eisen bovendien rekening te worden gehouden met onder meer maatschappelijke en persoonlijke belangen, die bij het gegeven geval zijn betrokken.
    
    4.5. De kantonrechter zal niet vooruit lopen op de eindbeslissing.  Maar zelfs indien het primaire verweer van [gedaagde] wordt gevolgd en de vordering wordt afgewezen, is het de vraag wat hij daarmee opschiet in het licht van het feit dat de huurovereenkomst in ieder geval (reeds) op 14 januari 2010 eindigt. 
    
    4.6. Hoewel de kantonrechter zich ervan bewust is dat er al eerder een comparitie van partijen is gehouden en dat er toen geen overeenstemming is bereikt, wil hij de partijen niet de mogelijkheid onthouden nog een keer in het kader van een comparitie van partijen te overleggen. De vraag is ook of partijen er niet goed aan zouden doen mediation te overwegen, wat sedert enige maanden bij wijze van proef door de Rotterdamse rechtbank (financieel) wordt gefaciliteerd.
    
    4.7. De zaak zal naar de rol worden verwezen om partijen de gelegenheid te geven zich hierover uit te laten en voor zover van toepassing hun verhinderdata voor maart en april 2007 op te geven. Mocht een van de partijen te kennen geven noch voor een comparitie van partijen noch voor mediation te voelen, dan zal onverwijld op korte termijn wederom vonnis worden gewezen.
    
    5. De beslisssing
    
    De kantonrechter:
    
    verwijst de zaak naar de rol van 13 maart 2007 om 10.15 uur voor uitlaten partijen (peremptoir!!);
    
    houdt alle verdere beslissingen aan.
    
    Aldus gewezen door de kantonrechter mr. P.H. Veling en  uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.