ECLI:NL:RBGRO:2007:AZ7769, Rechtbank Groningen, 10-01-2007, 281902 CV EXPL 06-257
Rechtbank Groningen — Uitspraak 
Datum: 2007-01-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: In de procedure volgend op een huuropzegging wordt het kader van de procedure bepaald door datgene wat uit de opzeggingsbrief blijkt, althans wat de huurder daaruit redelijkerwijs heeft moeten begrijpen. Dit betekent dat in de huuropzegging de redenen voldoende concreet moeten worden weergegeven. De belangen van de huurder die meer dan veertig jaren een bloemenwinkel huurt op het NS Station te Groningen wegen zwaarder dan die van de NS om juist op die plaats een döner kebab zaak te kunnen openen.

RECHTBANK GRONINGEN
      Sector kanton
    
    
    Locatie Groningen
    
    Zaak/rolnummer:  281902 CV EXPL 06-257                                             
    
    Vonnis d.d. 10 januari 2007
    
    
    inzake
    
    
      de besloten vennootschap NS Stations B.V.,
      gevestigd te Utrecht,
      eiseres,
      gemachtigde: mr. J.M. Heikens, advocaat te Arnhem (postbus 9218, 6800 HX),
    
    
    tegen
    
    
      de vennootschap onder firma [gedaagde].,
      gevestigd te [adres],
      en haar [vennoten],
      wonende te [adres],
      gedaagden,
      gemachtigde: mr. L.A.M. Barendregt, advocaat te Groningen (postbus 1182, 9701 BD).
    
    
    
    PROCESGANG
    
    
      1. Op de bij dagvaarding met producties vermelde gronden heeft eisende partij, hierna te noemen NS Stations, gevorderd om te bepalen de datum en het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen, en om gedaagde partijen, hierna in enkelvoud te noemen [gedaagde], te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van een gebruiksvergoeding, met kosten.
      [gedaagde] heeft bij antwoord de vordering betwist.
      Na het tussenvonnis van 15 maart 2006 heeft een comparitie van partijen na antwoord plaatsgevonden die ter plaatse van het gehuurde is voortgezet. Voorafgaand aan de zitting heeft NS Stations meer producties in het geding gebracht. Er is proces-verbaal opgemaakt.
      Na repliek (met producties) en dupliek (met producties) is vonnis bepaald op de stukken, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt.
    
    
    
    OVERWEGINGEN 
    
    De feiten
    
    
      2. Als gesteld en erkend, dan wel als niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud der overgelegde producties staat het volgende vast.
      2.1. NS Stations verhuurt meer dan 40 jaren bedrijfsruimte aan [gedaagde] bij het hoofdstation te Groningen (hierna: het station). De laatste 25 jaren betreft het de ruimte thans bij [gedaagde] in gebruik. Het gaat om een bloemenwinkel bij een van de ingangen van het station.
      2.2. Het laatste huurcontract noemt als ingangsdatum 1 januari 1995 en als einddatum 31 december 2004. Vervolgens is er een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Er is een omzetgerelateerde huurprijs verschuldigd door [gedaagde].
      2.3. Bij deurwaardersexploot van 23 december 2004 heeft NS Station aan [gedaagde] de huur opgezegd tegen 31 december 2004, althans tegen het eerst daarvoor in aanmerking komende tijdstip, althans tegen 31 december 2005. Als reden voor de opzegging is in het exploot opgenomen –voorzover van belang- dat NS Stations het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en daartoe dringend nodig heeft in verband met de vestiging van een verkooppunt door de besloten vennootschap Servex B.V. (hierna: Servex), en dat de belangen van NS Stations bij de beëindiging prevaleren boven die van [gedaagde] bij voortzetting.
      2.4. NS Stations heeft als statutaire doelomschrijving –voorzover van belang- het beheren en (doen) exploiteren van stations en daarbij behorende terreinen. NS Stations is enig aandeelhouder van Servex die als statutaire doelomschrijving heeft –voorzover van belang- het verrichten van diensten ten behoeve van mensen onderweg en het daartoe (doen) exploiteren van terreinen, ruimten en transportmiddelen. Servex heeft blijkens het handelsregister nevenvestigingen op stations in Nederland met onder meer de handelsnamen Het Station, C’est du pain, Pizzahut en Burger King.
      2.5. Tijdens de comparitie is de huidige plaats van de bloemenwinkel van [gedaagde] en de daarvoor door NS Stations bedachte plaats, in ogenschouw genomen. Het proces-verbaal van de comparitie van 9 mei 2006 vermeldt onder meer:
      De kantonrechter heeft geconstateerd dat het huidige verkooppunt veel meer loop heeft. In een tijdsbestek van enkele minuten passeren tientallen mensen, terwijl gedurende de vijf minuten dat gesproken is voor de alternatieve locatie slechts zes mensen zijn gepasseerd waarvan drie NS-medewerkers.
      2.6. Servex heeft als franchisenemer op 17 mei 2006 een franchiseovereenkomst gesloten met de besloten vennootschap Tastan Investment B.V. (hierna: Tastan) waarin onder meer staat:
      5.1 Franchisenemer verbindt zich de vestiging voor eigen rekening en risico overeenkomstig de Formule te exploiteren, (.....)
      7.5 Franchisenemer heeft de intentie gedurende de eerste vier contractjaren jaarlijks 3 nieuwe Vestigingen te openen. (.....)
    
    
    
    
    De standpunten van partijen
    
    
      3. NS Stations heeft zich gebaseerd op de vaststaande feiten en aangevoerd dat het haar doelstelling is een maximaal rendement te behalen op de exploitatie van stations door rechtstreekse verhuur van locaties en door tussenkomst van haar dochteronderneming Servex. NS Stations kan een aanzienlijk hoger rendement behalen bij exploitatie van de stations door tussenkomst van Servex. Opzegging heeft plaatsgevonden wegens dringend eigen gebruik in verband met de vestiging van een verkooppunt van Servex.
      De thans door [gedaagde] gebruikte ruimte is een toplocatie en ideaal voor een nieuwe vestiging volgens een vanaf 1 januari 2006 door Servex in de markt te zetten nieuwe döner kebab formule. Daartoe heeft Servex op 17 mei 2006 een franchiseovereenkomst gesloten met Tastan met als verplichting per jaar minimaal drie nieuwe vestigingen te openen. Een vestiging elders op het station zal minder rendabel zijn. De vestiging volgens de döner kebab formule zal NS Stations een veel hoger rendement opleveren dan de bloemenwinkel van [gedaagde]. Naast de van Servex te ontvangen huur van € 35.000,00 tot € 40.000,00 zal NS Stations als aandeelhouder van Servex kunnen profiteren van de winst.
      Servex zal de exploitatie van de vestiging zelf ter hand nemen.
      Bij verplaatsing van de bloemenwinkel wordt een eventuele omzetvermindering gecompenseerd door de omzetgerelateerde huurprijs. Een nieuwe locatie biedt [gedaagde] de mogelijkheid de bloemenwinkel anders in te richten alsmede de mogelijkheid deze te verkopen.
      Er is geen juridische grondslag voor een vergoeding van de waarde van de bloemenwinkel aan [gedaagde] bij een beëindiging van de huur, wel voor een vergoeding van de verhuis- en inrichtingskosten.
    
    
    
      4. Het verweer van [gedaagde] is dat de opzeggingsgrond in het opzeggingsexploot (de vestiging door Servex van een kiosk in het gehuurde) een andere is dan die welke in de dagvaarding is opgenomen (een vestiging volgens de door Servex in de markt te zetten nieuwe döner kebab formule).
      [gedaagde] betwist dat het gehuurde nodig is voor een kebab zaak. Er zijn andere locaties op het station die ingericht kunnen worden voor een kebab zaak.
      NS Stations heeft het hogere rendement van een vestiging volgens de nieuwe döner kebab formule niet onderbouwd, terwijl winstmaximalisatie niet tot gevolg behoort te hebben het dringend nodig hebben voor eigen gebruik.
      Er is geen sprake van eigen gebruik wanneer Servex de exploitatie van een döner kebab vestiging overlaat aan een derde.
      De vennoten van [gedaagde] zijn voor hun inkomen en oudedagvoorziening geheel afhankelijk van de bloemenwinkel. De verplaatsing van de bloemenwinkel, waarover partijen sinds 1999 steeds op initiatief van NS Stations praten, zal terugval van klandizie en omzetderving meebrengen. De huuropzegging bemoeilijkt de overname van de bloemenwinkel door een derde.
      Partijen zijn het over verplaatsing niet eens geworden en ook niet over afkoop door NS Stations van de huurrechten van [gedaagde].
      NS Stations is de laatste jaren haar onderhoudsverplichting niet nagekomen, heeft de verwarming van het gehuurde afgesloten en heeft [gedaagde] niet belendende leegstaande ruimte in gebruik willen geven hoewel daardoor een hogere omzet gerealiseerd zou kunnen worden.
      Een toewijzend vonnis moet niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard worden.
    
    
    
    De beoordeling van het geschil
    
    5. De kantonrechter stelt voorop dat de huurovereenkomst tussen NS Stations en [gedaagde] met ingang van 1 januari 2005 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is die kan worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar. De opzegging door NS Stations heeft plaatsgevonden bij deurwaardersexploot van 23 december 2004 waardoor de huurovereenkomst in theorie op zijn vroegst had kunnen eindigen op 31 december 2005. Die datum is  gepasseerd omdat NS Stations pas op 29 december 2005 de deze procedure inleidende dagvaarding heeft laten betekenen.
    
    6. Afgezien van hetgeen hieronder op andere punten wordt beslist, is de kantonrechter van oordeel dat persoonlijk duurzaam gebruik door Servex aangemerkt kan worden als persoonlijk duurzaam gebruik door NS Stations. In die zin kan er van vereenzelviging worden gesproken.
    
    
      7.1. Omdat volgens het huurrecht de in het opzeggingsexploot  aangevoerde opzeggingsgrond in beginsel het kader van de procedure bepaalt, dient de kantonrechter vast te stellen of de in het opzeggingsexploot verwoorde opzeggingsgrond dezelfde is als die welke in de dagvaarding en latere processtukken aan de orde wordt gesteld.
      In het opzeggingsexploot is de opzeggingsgrond:
      dat zij de in gebruik gegeven ruimtes persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en deze daartoe dringend nodig heeft in verband met de vestiging van een verkooppunt (Kiosk) door Servex B.V.
      In de dagvaarding heeft NS Stations gesteld dat zij binnen een tijdsbestek van enkele jaren zoveel mogelijk nieuwe vestigingen van de nieuwe döner kebab formule op de stations moet openen, waarvoor NS Stations de locatie van [gedaagde] dringend nodig heeft. In de conclusie van repliek vervolgens wordt door NS Stations beweerd dat per jaar minimaal drie nieuwe vestigingen geopend moeten worden. Vast staat dat een döner kebab zaak door Servex zelf zal worden geëxploiteerd.
      7.2. Niet alleen de tekst van het opzeggingsexploot is bepalend. Van belang is ook de betekenis die  [gedaagde] redelijkerwijs aan die tekst heeft mogen toekennen, waarbij van belang kunnen zijn de maatschappelijke positie van partijen en wat in de onderhandelingen voorafgaand aan de opzegging aan de orde is geweest.
      Volgens Van Dale, Groot woordenboek van de Nederlandse taal, is een kiosk een gebouwtje waar kranten, tijdschriften, rookwaren, snoep, bloemen enz. verkocht worden.
      In de periode van de onderhandelingen voorafgaand aan de opzegging heeft [gedaagde] geprobeerd de bloemenwinkel te verkopen en heeft NS Stations op de door [gedaagde] kenbaar gemaakte prijs van € 200.000,00 een bod gedaan van € 75.000,00, wat door [gedaagde] als te laag van de hand is gewezen. Vervolgens is het opzeggingsexploot betekend. Tijdens de onderhandelingen is aan de orde geweest dat NS Stations de bloemenwinkel van [gedaagde] elders op het station heeft willen situeren. Gesteld noch anderszins gebleken is welke reden voor die verplaatsing NS Stations tijdens de onderhandelingsperiode heeft meegedeeld aan [gedaagde].
      7.3. De kantonrechter is verder van oordeel dat zowel het opzeggingsexploot –de vestiging van een kiosk op die plek- als de dagvaarding en de conclusie van repliek –de vestiging van een döner kebab zaak op die plek- weinig concreet zijn. Dit klemt te meer daar het opzeggingsexploot enerzijds en de genoemde processtukken anderzijds uitgaan van een ander soort vestiging waarvoor NS Stations beweert de locatie van [gedaagde] dringend nodig te hebben. Er is dan in ieder geval sprake van een onwaarachtige grond. Hierdoor is het opzeggingsexploot niet nietig (daarop wordt overigens ook geen beroep gedaan door [gedaagde]). Wel moet de juridische grond, het dringend nodig hebben voor persoonlijk gebruik, naar het oordeel van de kantonrechter getoetst worden in het kader van wat daarover in het opzeggingsexploot is gesteld. Vereist is dat bij het concreet maken van opgemelde juridische grond volledigheid en zorgvuldigheid wordt betracht. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft NS Stations aan dat vereiste niet voldaan. Bijvoorbeeld een omschrijving van de (aard van de) kiosk ontbreekt evenals een bedrijfseconomische onderbouwing van de dringende noodzaak van die kiosk op die plek. Waar NS Stations wel had kunnen volstaan met het aangeven van feiten en omstandigheden in het opzeggingsexploot zonder met zoveel woorden de juridische kwalificatie te geven, kan niet en omgekeerd -zoals in de onderhavige zaak- worden volstaan met nagenoeg alleen het noemen van die juridische grond.
      7.4. De kantonrechter is van oordeel, gelet op vorenstaande, dat de betekenis die [gedaagde] in redelijkheid aan de opzeggingsgrond in het exploot heeft mogen toekennen is, die  welke volgt uit de tekst van het opzeggingsexploot: de exploitatie van een kiosk door Servex.
      De dringende noodzaak aan de zijde van Servex voor het persoonlijk en duurzaam in gebruik nemen van het gehuurde ten behoeve van de vestiging van een kiosk is niet aannemelijk gemaakt en voorzover de vordering van NS Stations op deze grond is gebaseerd zal zij worden afgewezen.
    
    
    
      8.1. Hiervoor is de kantonrechter tot het oordeel gekomen dat de in het opzeggingsexploot vermelde opzeggingsgrond niet oplevert de door NS Stations beweerde verplichte toewijzingsgrond. In het kader van de –vervolgens aan de orde zijnde- belangenafweging kunnen naar het oordeel van de kantonrechter de redenen welke NS Stations in deze procedure aan de door haar gewenste beëindiging van de huur heeft ten grondslag gelegd betrokken worden. Het vereiste van volledigheid en zorgvuldigheid bij de concretisering van de verplichte opzeggingsgrond (in deze procedure het dringend nodig hebben van het gehuurde voor het persoonlijk duurzaam gebruik), kan dan wijken omdat de (processuele) positie van [gedaagde] als huurder door die belangenafweging voldoende is gewaarborgd.
      8.2. Voor wat betreft het door NS Stations gestelde gebruik van de locatie van [gedaagde] voor een door Servex te exploiteren döner kebab zaak, overweegt de kantonrechter het navolgende.
      Gesteld noch anderszins gebleken is dat voor Servex volgens het door haar met Tastan gesloten contract, de verplichting bestaat de vestigingen volgens de nieuwe döner kebab formule te situeren op locaties als die van [gedaagde]. Het gaat bovendien om een intentie, niet om een verplichting, om minimaal drie döner kebab zaken in de komende vier jaren te openen. Met NS Stations heeft Servex, gelet op het zeer grote aantal nevenvestigingen blijkens het handelsregister, voldoende mogelijkheden tot het verkrijgen van geschikte locaties op de stations. De kantonrechter is van oordeel dat een doorslaggevend belang van NS Stations om juist de locatie van [gedaagde] voor een döner kebab zaak in gebruik te nemen, niet aannemelijk is gemaakt. Enkel winstmaximalisatie is niet voldoende.
      Onweersproken is immers gesteld dat de vennoten van [gedaagde] voor hun inkomen en oudedagvoorziening afhankelijk zijn van de bloemenwinkel. Dat belang van [gedaagde] afgewogen tegen dat van NS Stations, doet de weegschaal in het voordeel van [gedaagde] doorslaan. Van [gedaagde] kan niet worden gevergd dat het gehuurde wordt ontruimd. De kantonrechter stelt in dat verband als eveneens onweersproken vast dat verplaatsing van de bloemenwinkel een ernstig negatieve invloed op de waarde van de bloemenwinkel heeft.
    
    
    9. NS stations heeft ten slotte nog betoogd dat de openingstijden van een döner kebab zaak positief zal bijdragen aan –wat NS Stations noemt- de sociale veiligheid op het station. Daar is de kantonrechter niet van onder de indruk. Gesteld noch anderszins gebleken is dat op het station sprake is (geweest) van onveiligheid en dat die (is en) wordt tegengegaan door ruimere openingstijden van alle of het grootste deel van de aanwezige bedrijfsruimten alsmede dat dat een adequaat middel is (gebleken).
    
    10. De slotsom is dat de vordering van NS Stations zal worden afgewezen en dat NS Stations als de in het ongelijk te stellen partij zal worden veroordeeld in de kosten van de procedure gevallen aan de zijde van [gedaagde].
    
    
    B E S L I S S I N G 
    
    
      De kantonrechter:
      wijst de vordering af;
    
    
    veroordeelt NS Stations in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 450,00 wegens salaris;
    
    verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. R.Tj. Terpstra, kantonrechter, en op 10 januari 2007 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
    
    
      coll.: 
      typ: RTjT