ECLI:NL:RBBRE:2008:BC6762, Rechtbank Breda, 05-03-2008, 445913 cv 07-3662
Rechtbank Breda — Uitspraak 
Datum: 2008-03-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: huur/ontbinding/coöptatierecht/onderhuur
        huurontbinding ingeval van geruime tijd verlaten hebben van het gehuurde door huurder en sprake van onbekende onderhuurders.

RECHTBANK BREDA
      Sector kanton
    
    
    Locatie Tilburg
    
    zaak/rolnr.: 445913-CV-07/3662
    
    vonnis d.d. 5 maart 2008
    
    inzake
    
    
      de besloten vennootschap DE TWEE KOLOMMEN VASTGOED B.V.,
      gevestigd en kantoorhoudende te Vught,
      eisende partij bij exploot van dagvaarding d.d. 23 mei 2007,
      gemachtigde: mr. E.H.H. Schelhaas, advocaat te ‘s-Hertogenbosch,
    
    
    tegen:
    
    
      [gedaagde],
      wonende te 2281 TV Rijswijk, Cromvlietkade 29,
      gedaagde partij bij voormeld exploot,
      gemachtigde: mr. F.G.K. Overkleeft, advocaat te  Amsterdam.
    
    
    1. Het verloop van het geding
    
    Dit blijkt uit de navolgende stukken:
    
    
      a. het tussenvonnis van 20 juni 2007 met alle daarin genoemde stukken,
      b. de aantekeningen van de griffier met betrekking tot het verhandelde ter terechtzitting van 23 augustus 2007 en
      c. de nadere brief van ieder van partijen.
    
    
    De inhoud van deze stukken wordt als hier ingevoegd beschouwd.
    
    2. Het geschil en de beoordeling daarvan
    
    
      2.1 De zaak kwam de kantonrechter geschikt voor om de persoon¬lijke verschijning van partijen te bevelen tot het geven van inlich¬tin¬gen en het beproeven van een minnelijke schikking. De bij voormeld tussenvonnis gelaste comparitie van partijen heeft plaatsgevonden. Partijen hebben toen hun wederzijdse stellingen toegelicht en daarbij volhard.  De door partijen verstrekte inlichtingen zijn neergelegd in de aantekeningen van de griffier die als hier herhaald en ingelast dienen te worden beschouwd. 
      Een minnelijke schikking is niet tot stand gekomen gedurende de terechtzitting en ook niet daarna zoals door partijen bij brief nader is bericht.
    
    
    2.2 Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende betwist staat tussen partijen het volgende vast.
    
    
      Eiseres is ingaande 15 december 2006 eigenares van de woning aan de Van Alphenstraat10 te Tilburg. Gedaagde huurt ingaande 1 oktober 1997 deze woning. De woning is geschikt om te gebruiken door meerdere bewoners. De woning wordt bewoond door leden van de studentenroeivereniging Vidar. Het huis wordt door hen genoemd:“Vidar-huis De Oppenheimers”.
      Bij brief van 7 februari 2007 heeft eiseres de huurovereenkomst opgezegd. De Oppenheimers hebben bij brief van 23 februari 2007 voorgesteld een huurovereenkomst te sluiten met een op te richten stichting.
    
    
    2.3 Eiseres vordert samengevat dat primair de huurovereenkomst tussen partijen zal worden ontbonden en gedaagde zal worden veroordeeld de onroerende zaak binnen acht dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en subsidiair dat zal worden vastgesteld dat de tussen partijen van kracht zijnde huurovereenkomst zal eindigen op 1 september 2007 althans een nader vast te stellen datum en gedaagde zal worden veroordeeld om de onroerende zaak te ontruimen.
    
    
      2.4 Eiseres legt aan haar vordering het volgende ten grondslag.
      Het feit dat de huur werd betaald door “de Oppenheimers” en dat omtrent huurachterstanden door de vorige eigenaar ook werd gecommuniceerd met “de Oppenheimers” laat onverlet dat de huurovereenkomst is gesloten met gedaagde en hij ook huurder is. Per 1 augustus 2001 heeft gedaagde zich bij de basisadministratie van de gemeente Tilburg laten uitschrijven naar Amsterdam.
      Gedaagde bewoont het gehuurde niet langer zelf maar heeft het gehuurde in gebruik aan derden afgestaan. Daarmee handelt hij in strijd met artikel I-1 van de tot de huurovereenkomst behorende algemene bepalingen. Gedaagde heeft ten aanzien van de diverse onderverhuren nooit toestemming aan de verhuurder gevraagd. De huurovereenkomst bepaalt onder meer: “het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor de huurder zelf. Onderverhuur is slechts toegestaan met uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder”. 
      Onder de bijzondere bepalingen is opgenomen: “bewoning van de kamer door of met anderen dan huurder persoonlijk is uitsluitend toegelaten na goedkeuring door verhuurder". De huidige situatie houdt in dat eiseres geen enkele controle heeft over het gehuurde. Er is sprake van tekortkomingen door gedaagde. Eiseres heeft recht op ontbinding nu het geen verwaarloosbare tekortkoming betreft. Subsidiair dient gelet op de opzegging van de huurovereenkomst, het tijdstip te worden vastgesteld waarop de huurovereenkomst eindigt. De overeenkomst is door eiseres opgezegd op de grond dat gedaagde zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt.
    
    
    
      2.5 Gedaagde heeft als volgt verweer gevoerd.
      De“ Oppenheimers” waren indertijd het tweede zogeheten “Vidarhuis”, een studentenhuis waarin alleen leden van Vidar wonen. In 2007 wordt het pand nog door 6 man bewoond. Een groot deel van de oud-bewoners is nog steeds nauw betrokken bij het huis. De bewoners van het huis vormen een hechter collectief dan bewoners van andere studentenhuizen.
      Het huurcontract staat weliswaar op naam van gedaagde maar op het moment van sluiten van de huurovereenkomst was reeds voor de toenmalige eigenaar duidelijk dat gedaagde het pand samen met zes huisgenoten zou bewonen. Zij woonden reeds gezamenlijk in het pand.
      Het pand werd voor een vast bedrag per maand gehuurd en zaken zoals gas, water en licht kwamen voor rekening en verantwoordelijkheid van de huurders. Het maandelijkse voorschot voor leveringen en diensten is op fl. 0,00 gesteld. Toen de eigendom is overgegaan op Pennings Onroerend Goed Exploitatie BV was de heer Pennings ervan op de hoogte dat er 6 bewoners in het pand woonden. Hij was er ook van op de hoogte dat de bewoners zelf nieuwe huisgenoten regelden. 
      Eiseres heeft in december 2006 het pand in eigendom verworven. De toon was gezet door de brief van 7 februari 2007 waarin de huur werd opgezegd. Hoewel niet meer gereageerd is op het laatste aanbod van eiseres althans niet formeel, wel telefonisch, kan niet worden gezegd dat er daadwerkelijk sprake was van een onderhandelingsproces waarbij beide partijen gericht naar een oplossing zochten. Eiseres heeft niet serieus het eerste aanbod van de huidige bewoners in overweging willen nemen. Eiseres heeft het op zich redelijke aanbod om via een op te richten stichting te gaan huren afgeslagen en hield vast aan de eisen dat er afzonderlijke huurcontracten afgesloten zouden worden. Het zou voor “de Oppenheimers” zeer negatief zijn wanneer zij niet meer kunnen bepalen wie bij hen in huis kan komen wonen.
      Niet elk verzuim leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst; de huurder moet in ernstige mate tekort geschoten zijn in zijn verplichtingen. De huur is altijd betaald. De bewoners veroorzaken geen overlast en de verhouding in de buurt is goed te noemen. De vorige eigenaren van het pand hadden geen problemen met de feitelijke huursituatie. Het gaat dan niet aan dat de nieuwe eigenaar zich op bepalingen uit de huurovereenkomst beroept die voor de vorige eigenaren kennelijk nooit aanleiding tot het nemen van enige actie waren. De feitelijke huursituatie van het pand is op geen enkel moment in overeenstemming geweest met de contractuele huursituatie. Partijen hebben niet beoogd alle aspecten en kenmerken van hun rechtsverhouding in de huurovereenkomst te regelen. Het contract is in feite volgens een standaardmodel. De verhuurder heeft de bepalingen niet uitdrukkelijk bedoeld maar slechts bij wijze van formaliteit door een medewerkster een handtekening onder het standaardcontract laten zetten. Het huren van een kamer is een heel andere aangelegenheid dan het huren van een compleet huis waarna de bewoners vervolgens onderling de interne zaken voor hun rekening nemen. Deze overeenkomst heeft een zeer sterk persoonsgebonden karakter; bij het aangaan van de overeenkomst wist de toenmalige verhuurder dat het pand door een duurzaam collectief van studenten bewoond zou worden. Het op schrift gestelde huurcontract werd kennelijk beschouwd als een formaliteit.
      Deze ongeschreven/feitelijke rechtsverhouding is bij elke eigendomsoverdracht van het pand mee overgegaan. Er kan en mag geen beroep gedaan worden op het huurcontract om het huis leeg te krijgen. Het tekortschieten van gedaagde is in ieder geval niet van een aard die ontbinding op grond van wanprestatie rechtvaardigt. Een termijn van 12 maanden na betekening van het vonnis zou redelijk zijn ingeval toch ontbinding zou worden uitgesproken. Op het moment dat de huurovereenkomst tussen gedaagde en eiseres wordt beëindigd worden de huidige bewoners op grond van artikel 7: 269 BW automatisch de nieuwe huurders.
      De subsidiaire vordering moet worden afgewezen.
    
    
    3. De kantonrechter overweegt als volgt.
    
    
      De vordering is toewijsbaar te achten nu, ongeacht de wijze waarop vormgegeven is aan de huurovereenkomst, van de huurder in principe verwacht mag worden dat hij het gehuurde bewoont c.q. desgevraagd opgeeft aan wie het is onderverhuurd. In het onderhavige geval is dat immers contractueel voorbehouden. Daarin is zelfs een toestemmingvereiste voor onderhuurders opgenomen. Tegen onderhuur als zodanig bestaat geen bezwaar en dat kan ook niet als tekortkoming worden aangemerkt. Dat geldt echter wel het niet meer als huurder fungeren en zelf niet meer in het huis wonen door gedaagde alsmede het niet toestemming (willen) vragen voor nieuwe onderhuurders nadat de wens daartoe door de verhuurster is uitgesproken. Of inmiddels sprake is geweest van een nieuwe onderhuurder kan niet worden vastgesteld nu gedaagde zich daarover in zwijgen hult. In feite is eiseres er niet van op de hoogte (gebracht) wie er in haar pand verblijft.
      Gedaagde c.q.“de Oppenheimers” nemen een onredelijk standpunt in als zij deze situatie willen laten voortduren. Zij maken het belang van de verhuurster om te weten wie haar wederpartij is en wie daadwerkelijk gebruikmaakt van haar pand ondergeschikt aan hun eigen belangen. Waar door eiseres in het vooruitzicht is gesteld dat zij zich niet verzet tegen het coöptatierecht, kan dit geen redelijk standpunt genoemd worden. Daarmee is immers voldaan aan de achterliggende gedachte in de overeenkomst dat de zittende (onder)huurder(s) vervangende huisgenoten kan/kunnen aandragen en is ook genoegzaam voldaan aan het overgaan van de rechten en verplichtingen na de verkoop van het gehuurde.
    
    
    
      Het voorstel om een op te richten stichting als vervangende huurder te laten fungeren kan eiseres niet opgedrongen worden nu zij zich dan geconfronteerd zou zien met een andere contractspartij en ook nog in de vorm van een rechtspersoon in plaats van een natuurlijk persoon. Het huurcontract zoals het thans luidt en indertijd is overeengekomen, gaat uitdrukkelijk uit van een natuurlijk persoon terwijl, zoals gedaagde betoogt, de toenmalige verhuurder op de hoogte was van de feitelijke situatie. Voorts zou dat in feite neerkomen op contractsoverneming c.q. indeplaatsstelling en een dergelijke vordering is niet ingesteld.
      Dat in het verleden geen consequente navraag is gedaan naar onderhuurders brengt niet het verval van het overeengekomen recht van voorafgaande toestemming met zich mee, noch voor de eerste verhuurder, noch voor diens opvolgers. Daarvan is geen uitdrukkelijke afstand gedaan.
    
    
    Het bovenstaande heeft tot gevolg dat de conclusie gerechtvaardigd is dat gedaagde toerekenbaar is tekortgeschoten en dat ontbinding van de huurovereenkomst kan worden toegewezen. Er is sprake van een tekortkoming nu gedaagde in feite geen huurder c.q. contractspartij meer is. Kennelijk is dat niet aan de verhuurder gemeld of kenbaar gemaakt en in die zin is de vraag of sprake is van een kenbaar gedoogde situatie niet aan de orde. Dat geldt wel voor het niet vragen van toestemming voor verhuur aan nieuwe onderhuurders, maar dat, als vorenoverwogen, brengt niet met zich mee dat van dat recht afstand gedaan is of dat het is vervallen. Waar het elementaire aspecten van de huurovereenkomst betreft is geen sprake van een tekortkoming die zodanig licht van aard is dat de ontbinding daarop niet gegrond kan worden. De primaire vordering moet daarom worden toegewezen. Aan de subsidiaire vordering kan niet worden toegekomen.
    
    
      Gedaagde beroept zich op de positie van de onderhuurders na ontbinding. De kantonrechter kan zich, bij gebreke van een daartoe strekkende vordering, daarover niet uitlaten. Overigens heeft gedaagde nagelaten de onderhuurders in het geding te betrekken en werd ook door de onderhuurders geen initiatief genomen om te interveniëren teneinde voor hun belangen op te komen. Het is in die zin zelfs onbekend (gebleven) wie onderhuurder zijn. 
      Voor zover wordt gevorderd om de ontbinding zich te laten uitstrekken tot degenen die zich in of op de onroerende zaak mochten bevinden, kan de kantonrechter niet anders dan die vordering jegens gedaagde toewijzen. Er is ook niet een geval bekend van een onderhuurder die door de verhuurster is geaccepteerd of als zodanig dient te gelden. Niettemin zal de kantonrechter in de speciale omstandigheden van het geval de ontruimingstermijn op een ruimere dan de gevorderde termijn stellen.
    
    
    Gedaagde dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden verwezen in de kosten van het geding.
    
    4. De beslissing
    
    De kantonrechter: 
    
    Ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan de Van Alphenstraat 10 te Tilburg en veroordeelt gedaagde deze onroerende zaak binnen drie maanden na de betekening van dit vonnis te ontruimen, met al wie of wat zich daarin op daarop mocht bevinden, en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van eiseres te stellen;
    
    verwijst gedaagde in de kosten van het geding en veroordeelt die partij derhalve tot betaling van deze kosten aan de zijde van de eisende partij gevallen en tot op heden begroot op € 855,85, waaronder begrepen € 500,= voor salaris van de gemachtigde van de eisende partij;
    
    verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
    
    ontzegt het meer of anders gevorderde. 
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.J. Godrie, kantonrechter te Tilburg, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 5 maart 2008, in tegenwoordigheid van de griffier.