ECLI:NL:RBALM:2011:BP9005, Rechtbank Almelo, 23-03-2011, 113770 / HA ZA 10-839
Rechtbank Almelo — Uitspraak 
Datum: 2011-03-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Dwaling? Mededelingsplicht verkoper. Het vermelde tussenvonnis was een 'kaal' comparitievonnis

RECHTBANK ALMELO
      Sector civiel recht
    
    
    
      zaaknummer: 113770 / HA ZA 10-839
      datum vonnis: 23 maart 2011 (P.L.)
    
    
    Vonnis van de rechtbank Almelo, enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
    
    
    
      1. [eiser 1],
      2. [eiseres 2],
      beiden wonende te [plaats]
      eisers,
      verder te noemen [eisers],
      advocaat: mr. M. Douwenga te Enschede,
    
    
    tegen
    
    
    
      1. [gedaagde 1],
      2. [gedaagde 2],
      beiden wonende te [plaats],
      gedaagden,
      verder te noemen [gedaagden],
      advocaat: mr. R.H.A. Vennegoor te Enschede.
    
    
    
    Het procesverloop
    
    1.1.	Bij vonnis d.d. 1 december 2010 is een comparitie van partijen gelast.
    
    
      1.2.	Op 3 maart 2011 heeft een comparitie van partijen plaatsgehad, waarvan proces-verbaal
       is opgemaakt. Partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen.
    
    
    1.3.	Het vonnis is bepaald op heden.
    
    
    De vaststaande feiten
    
    
      2.1. Tussen partijen is op 18 april 2008 een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot een woonhuis aan de [adres en woonplaats] voor de koopprijs van 
      € 360.000,-. De juridische levering heeft plaatsgevonden op 1 juli 2008.
    
    
    2.2. In het pand [adres en woonplaats] worden 24 verslaafde dak- en thuislozen gehuisvest.
    
    2.3. Bij brief d.d. 31 oktober 2008 heeft makelaar  [X] aan [eisers] meegedeeld dat het pand aan de [adres] door de voorgenomen verslaafden opvang een waardevermindering zal ondervinden van € 20.000,--.
    
    2.4. Bij beschikking van 22 juli 2009 van de rechtbank Almelo is op verzoek van [eisers] een voorlopig deskundigenonderzoek gelast ter bepaling van de vraag of sprake is van waardevermindering van de woning aan de [adres en woonplaats] om reden dat zich in de nabijheid van die woning een verslaafdenopvang heeft gevestigd. De heer G. Höften van Ten Hag Makelaarsgroep is tot deskundige benoemd.
    
    2.5. Op 24 november 2009 heeft Höften schriftelijk rapport aan de rechtbank uitgebracht. De conclusie luidt dat niet exact is aan te geven of sprake is van waardevermindering.
    
    2.6. [eisers] heeft daarop een taxatierapport in het geding gebracht opgesteld door [Y] d.d. 20 mei 2010 waarin een waardevermindering voor de woning van [eisers] wordt vastgesteld van € 20.000,--.  
    
    
    De standpunten van partijen
    
    
      3.1. [eisers] vordert in hoofdsom een bedrag van € 52.467,50 bestaande uit € 20.000,-- wegens waardevermindering van zijn woning door de vestiging van de verslaafdenopvang, 
      € 31.267,50 wegens te betalen hypotheekrente over € 20.000,-- en € 1.200,-- wegens overdrachtsbelasting (6% over € 20.000,--), te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 1 juli 2008 tot de dag der algehele voldoening en met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van deze procedure.
    
    
    3.2. Daartoe voert [eisers] het volgende aan.
    
    3.3. In augustus 2008 heeft [eisers] uit de media vernomen dat er in het appartementencomplex aan de [adres] een verslaafdenopvang zou worden gevestigd. 
    
    3.4. [eisers] was vóór het sluiten van de koopovereenkomst niet op de hoogte van de vestiging van de verslaafdenopvang. Hij heeft voor de koop bij de gemeente geïnformeerd naar eventuele wijzigingen in de bestemmingsplannen in de buurt. Volgens de gemeente Enschede was daar geen sprake van. 
    
    3.5. [gedaagden] was wel op de hoogte van de toekomstige vestiging van de verslaafdenopvang. [gedaagden] heeft ruim voor het sluiten van de koopovereenkomst bezoek gehad van medewerkers van Tactus. Tijdens dit gesprek is [gedaagden] voorgelicht over de vestiging van de verslaafdenopvang.
    
    3.6. [gedaagden] heeft noch mondeling, noch op de informatiestaat behorende bij de koopovereenkomst vermeld dat er in de nabije omgeving van de woning veranderingen zouden plaatsvinden. [eiser 1] is van oordeel dat [gedaagden] de vestiging van een verslaafdenopvang had moeten (ver-)melden.
    
    3.7. De verslaafden zorgen voor veel overlast en een gevoel van onveiligheid in de eigen woning. Zo wordt [eisers] aangesproken als hij werkzaamheden in en om de woning uitvoert. In het verleden werd met regelmaat aangebeld door bezoekers van het  appartementencomplex met de vraag waar de verslaafdenopvang gevestigd is. De politie rukt  met regelmaat uit naar Tactus om problemen op te lossen. De bewoners zorgen voor geluidsoverlast door te schreeuwen en mondharmonica te spelen. De bewoners zitten in de zomer met ontbloot bovenlijf op het balkon, wat niet ten goede komt aan de uitstraling van de buurt. In het appartementencomplex en aan de overkant van de straat bij het meubelplein wordt met enige regelmaat gedeald. Dronken bewoners van het appartementencomplex zorgen voor gevaarlijke verkeerssituaties en bewoners van het appartementencomplex urineren regelmatig in de tuin van [eisers]
    
    3.8. [eisers] beroept zich primair op dwaling. Hij zou de woning niet, althans niet voor de overeengekomen prijs, gekocht hebben als hij op de hoogte van geweest van de vestiging van de verslaafdenopvang. De toekomstige vestiging van de verslaafdenopvang is van dermate groot belang dat [gedaagden] [eisers] daarover had dienen in te lichten. 
    
    3.9. [eisers] heeft gedwaald omtrent ten tijde van het sluiten bestaande omstandigheden, ook al was de vestiging van de verslaafdenopvang een toekomstige gebeurtenis. 
    
    3.10. [eisers] wenst geen vernietiging. Hij ondervindt echter wel veel nadeel doordat [gedaagden] niet aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan. [eisers] wenst daarom toepassing van artikel 6:230 lid 2 BW. Het nadeel bestaat uit de waardedaling en hypotheeklasten over het teveel betaalde bedrag.
    
    3.11. Subsidiair vordert [eisers] schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad nu het niet vermelden van de komst van een verslaafdenopvang onrechtmatig is. 
    
    3.12. Meer subsidiair vordert [eisers] schadevergoeding nu de woning niet die eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn omdat de verslaafdenopvang voor overlast en een groot gevoel van onveiligheid zorgt. 
    
    3.13. Het rapport van makelaar/taxateur Höften is niet bruikbaar omdat hij op de beantwoording van de aansprakelijkheidsvraag is vooruit gelopen. 
    
    3.14. [eisers] biedt bewijs van zijn stellingen aan, in het bijzonder door het horen van getuigen. 
    
    3.15. Ter zitting heeft [eisers] nog verklaard dat hij de makelaar van [gedaagden] geen vragen over de woonomgeving heeft gesteld. [eisers] hadden niet kunnen weten dat er ten tijde van de koop al vijf verslaafden op nummer [,,] woonden omdat [gedaagden] verklaarde dat zelf ook niet te weten. 
    
    4.1. [gedaagden] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijk verklaring van de vordering van [eisers] met veroordeling van [eisers] in de proceskosten. 
    
    4.2. Daartoe voert [gedaagden] het volgende aan.
    
    4.3. De stellingen van [eisers] omtrent het vermeende gedrag van bewoners van het pand [adres] zijn niet voldoende concreet. Bij de koop van een woning is ongewis wie de buren zijn en hoe deze zich gedragen.
    
    4.4. Voor het aangeven op de informatiestaat dat er veranderingen zouden plaatsvinden, was geen aanleiding. In mei 2007 was reeds een vijftal appartementen in gebruik bij verslaafden. 
    
    4.5. [eisers] heeft nimmer meegedeeld dat omgevingsfactoren voor hem van doorslaggevende betekenis zijn om tot aankoop van de woning over te gaan. 
    
    4.6. Het beroep op dwaling kan niet slagen. Het vermeende gebrek is immers een niet-fysiek aspect van de onroerende zaak. 
    
    4.7. [eisers] kan geen onjuiste voorstelling van zaken hebben omdat er ten tijde van de koop al verslaafden op nummer [..…] waren gevestigd. Dat [eiser 1] heeft nagelaten de woonomgeving te inspecteren, dient voor zijn risico te blijven.
    
    4.8. Huisvesting aan verslaafden betekent niet automatisch overlast, nog afgezien of huisvesting van die groep een waardeverminderend effect heeft. 
    
    4.9. [eisers] heeft niet voldaan aan de stelplicht en bewijslast ter zake van dwaling. Hij heeft slechts een aantal voorvallen genoemd die op geen enkele wijze verifieerbaar zijn. 
    
    4.10. [gedaagden] had geen mededelingsplicht. Ruim voor het opstellen van de inlichtingenstaat waren al appartementen verhuurd aan Tactus. [gedaagden] was niet de enige die over die wetenschap beschikte. Die feiten waren algemeen bekend of konden dit zijn. [gedaagden] heeft nooit overlast ondervonden van de aanwezigheid van huisvesting van verslaafden.
    
    4.11. [gedaagden] betwist dat sprake is van causaal verband. [eisers] heeft immers nooit meegedeeld dat de omstandigheid waaromtrent [eiser 1] thans dwaalt voor hem essentieel was. [eisers] heeft niet voor of ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst aan [gedaagden] meegedeeld dat de afwezigheid van verslaafden van essentieel belang was. [gedaagden] wist dit niet en kon dit niet weten.  
    
    4.12. [eisers] heeft zich bovendien ten tijde van de koop laten bijstaan door deskundige [X]. De kennis en kunde (wellicht onkunde) van deze deskundige dient aan [eisers] te worden toegerekend. Voor zover er al een spreekplicht op [gedaagden] rustte, is deze hiermee tot nihil gereduceerd.
    
    4.13. De verklaring van [X] (productie 9 bij dagvaarding) is een nietszeggende verklaring die op geen enkele wijze is onderbouwd. Dit zelfde geldt voor de taxatie door [Y]. Ingegeven door de opdrachtverlening en de aldaar gebezigde formulering kon de makelaar niet anders dan melding maken van een waardeverminderend aspect door de huisvesting van verslaafden. De door [eisers] aangevoerde overlast is niet te taxeren. 
    
    4.14. De door de rechtbank benoemde deskundige heeft betoogd dat de stelling dat verslaafdenopvang waardevermindering oplevert niet naar zijn algemeenheid kan worden aanvaard. Slechts het aantal geïnteresseerden voor koop zal afnemen. Van belang is voorts dat de deskundige opmerkt dat de prijs van soortgelijke woningen is gedaald. Wellicht doet zich hier ook de financiële crisis gelden. 
    
    4.15. De vordering van hypotheekrente over € 20.000,-- kan zonder meer niet slagen. Als het al tot een toewijzing van € 20.000,-- zou komen, dan kan [eisers] dit bedrag in mindering doen strekken op de hypothecaire geldlening. 
    
    4.16. Met betrekking tot het subsidiair gevorderde stelt [gedaagden] dat de gestelde onrechtmatigheid niet nader wordt uitgewerkt, zodat deze zonder nadere motivering onbegrijpelijk is. 
    
    4.17. Met betrekking tot het meer subsidiair gevorderde (non-conformiteit) verwijst [gedaagden] voor wat de mededelings- en onderzoeksplicht naar hetgeen hij ten aanzien van de primaire grondslag (dwaling) heeft aangevoerd. Het subjectieve gevoel van onveiligheid aan de zijde van [eisers] kan geen gebrek opleveren in de zin van artikel 7:17 BW. 
    
    4.18. [gedaagden] biedt aan zijn stellingen met alle middelen rechtens te bewijzen in het  bijzonder door het horen van getuigen.
    
    4.19. Ter zitting heeft [gedaagden] verklaard er wel over te hebben gedacht om de informatie over de verslaafdenopvang aan kopers te vertellen, maar hij heeft dat niet gedaan omdat er geen overlast was.
    
    De beoordeling 
    
    
      5.1. Als gesteld en erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd betwist, staat naar het oordeel van de rechtbank het volgende vast. 
      [eisers] heeft op 18 april 2008 het woonhuis aan de [adres] en [woonplaats] van [gedaagden] gekocht. In augustus 2008, na de juridische levering, vernam [eisers] uit de media dat er een verslaafdenopvang zou worden gevestigd in de [adres] en [woonplaats]. Dit pand bevindt zich blijkens productie 12 bij dagvaarding op ongeveer 35 meter afstand van het pand van [eisers] aan dezelfde kant van de straat. [gedaagden] heeft vóór de verkoop van zijn woning aan [eisers] bezoek gehad van medewerkers van Tactus en Domijn die hem hebben ingelicht over de komst van 24 verslaafden in het pand aan de [adres]. Over de inhoud van dit gesprek en de daarbij gedane mededelingen heeft [gedaagden] [eisers] vóór of ten tijde van de koop niet op de hoogte gesteld. 
    
    
    5.2. [eisers] is van oordeel dat [gedaagden] hem voor of ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst over de komst van de verslaafdenopvang had behoren te informeren. Door daarover geen mededelingen te doen is bij [eisers] een onjuiste voorstelling ontstaan over de woonomgeving. Daarom heeft [eisers] bij het aangaan van de koopovereenkomst met [gedaagden] gedwaald. Bij een juiste voorstelling van zaken zou [eisers] de woning niet, of althans niet tegen overeengekomen prijs, hebben gekocht. 
    
    5.3. [gedaagden] is van oordeel dat op hem geen mededelingsplicht rustte. Er waren ten tijde van de koop reeds vijf verslaafden in het pand op nummer […] gevestigd en Tactus en Domijn deelden tijdens het bezoek mee dat waardedaling op grond van ervaringen elders niet  aan de orde was. [gedaagden] ondervond ook geen overlast van de bewoners van het opvanghuis. [gedaagden] wist niet dat de afwezigheid van een verslaafdenopvang voor [eisers] van essentieel belang was. [eisers] heeft nooit vragen aan [gedaagden] gesteld over de omgeving. 
    
    5.4. Met betrekking tot de vraag of [eisers] een beroep op dwaling toekomt, overweegt de rechtbank allereerst het volgende. Het door [gedaagden] opgeworpen verweer dat een beroep op dwaling ter zake van de koop van onroerende zaken slechts betrekking kan hebben op fysieke eigenschappen van de woning en niet op de woonomgeving, treft geen doel. Deze opvatting vindt geen steun in het recht en de jurisprudentie. Zo heeft het Gerechtshof Amsterdam (8 november 2007, LJN BC 2940, 1635/06) beslist dat bij de vraag of sprake is van dwaling niet alleen de fysieke eigenschappen van een woning van belang zijn, maar evenzeer factoren die de woonomgeving en daarmee de prijs beïnvloeden. Afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval is derhalve niet op voorhand uitgesloten dat de woonomgeving een belangrijke aan een woning verbonden omstandigheid kan zijn.
    
    5.5. Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet – of niet op dezelfde voorwaarden – zou zijn gesloten, is wegens dwaling vernietigbaar indien – voor zover hier van belang – de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij of indien de wederpartij in verband met hetgeen hij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten (artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder a en b BW).
    
    5.6. De eerste vraag is of [eisers] ten tijde van de koop van het pand aan de [adres] en [woonplaats] een onjuiste voorstelling van zaken had met betrekking tot de directe woonomgeving, in het bijzonder de huisvesting van 24 verslaafden in het nabij gelegen pand aan de [adres]. Als vaststaand kan naar het oordeel van de rechtbank worden aangenomen dat bij [eiser 1] ten tijde van de koop een juiste voorstelling ter zake ontbrak. Dat wordt niet anders door de stelling van [gedaagden] dat er ten tijde van de koop reeds vijf verslaafden in het pand gehuisvest waren en dat dit een feit van algemene bekendheid was of behoorde te zijn. [eisers] heeft immers gesteld in het geheel niet op de hoogte te zijn geweest van de vestiging van verslaafden in genoemd pand en [gedaagden] heeft geen bewijs bijgebracht van de stelling dat er ten tijde van de koop reeds vijf verslaafden in het pand nummer […]waren gevestigd en dat dit van algemene bekendheid was of behoorde te zijn. Evenmin is voor de rechtbank komen vast te staan dat [eisers] zich bij de koop heeft laten bijstaan door een deskundige. 
    
    5.7. Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of [eisers] bij een juiste voorstelling van zaken de koopovereenkomst niet of onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten. De rechtbank neemt aan dat [eisers] ware hij ten tijde van de koop bekend  geweest met de vestiging van 24 verslaafden in het pand [adres] niet, dan wel op andere voorwaarden, zou hebben gekocht, omdat de nabijheid van een verslaafdenopvang door aspirant woningeigenaren kan worden gezien als ongunstige factor in het woonklimaat ter plaatse.
    
    
      5.8. Voorwaarde voor een geslaagd beroep op dwaling is dat die dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij of schending van een mededelingsplicht van de wederpartij. 
      Daartoe overweegt de rechtbank als volgt. 
      Medewerkers van Tactus Verslavingszorg en Woningcorporatie Domijn hebben de direct omwonenden (huisnrs. [……..]) van de [adres] persoonlijk bezocht. Voornoemde medewerkers zijn ook op huisbezoek geweest bij [gedaagden] en hebben informatie verstrekt over de aanstaande huisvesting van 24 verslaafde dak- en thuislozen in het pand op nummer […]. Bij het bezoek is voorts gemeld dat er een begeleidingsgroep is opgericht waarin omwonenden en omliggende bedrijven participeren. In die begeleidingsgroep wordt - zo blijkt uit de stukken - overlastproblematiek besproken. Niet weersproken is dat de 24 verslaafden in de periode vanaf augustus 2008 tot begin 2009 in het pand nummer […] hun intrek zouden nemen. Verder is van belang dat het woonhuis van [eisers] zich op korte afstand, ongeveer 35 meter, van de [adres] bevindt aan dezelfde zijde van de straat en dat huisvesting van een groot aantal verslaafden in de directe nabijheid van de woning van [eisers] een vergroting van de risico’s op overlast en waardevermindering met zich kan brengen. Bij dit samenstel van feiten had het naar het oordeel van de rechtbank zonder meer op de weg van [gedaagden] gelegen om [eisers] van de op handen zijnde huisvesting van verslaafden in het pand nummer […] op de hoogte te stellen alvorens hij tot zijn koopbeslissing kwam. 
      Het verweer van [gedaagden] dat [eisers] geen vragen over de omgeving heeft gesteld of niet heeft aangegeven dat de afwezigheid van verslaafdenopvang voor hem van essentieel belang was, maakt dit niet anders. Gelet op het feit dat [gedaagden] persoonlijk is bezocht door medewerkers van Tactus en Domijn en gelet op de aard en inhoud van de tijdens dit bezoek verstrekte informatie, rustte reeds op die grond een mededelingsplicht op [gedaagden] [eisers] behoorlijk te informeren, ook zonder dat [eisers] vragen over de omgeving had gesteld of kenbaar had gemaakt dat de afwezigheid van verslaafden voor hem essentieel was. Dat [gedaagden] mogelijk geen overlast heeft ondervonden van de vijf bewoners die ten tijde van het bezoek door Tactus en Domijn kennelijk reeds in het pand op nummer […] woonden, kan hem niet baten nu de kans op overlast bij nagenoeg vervijfvoudiging van het aantal verslaafde bewoners aanmerkelijk zal toenemen. 
      Bij een ander feitencomplex, waarbij de rechtbank met name doelt op de situatie dat er geen huisbezoek was afgelegd, zou het oordeel of [eisers] kan hebben gedwaald mogelijk anders hebben kunnen luiden, in het bijzonder in het licht van de vraag of [eisers] dan voldoende onderzoek zou hebben gedaan om dwaling te voorkomen. 
    
    
    
      5.9. Het voorgaande brengt met zich dat [eisers] met vrucht een beroep op dwaling kan doen. Gelet op het door [eisers] gevorderde - wijziging van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel (artikel 6:230 lid 2 BW) – moet vervolgens beoordeeld worden met welk bedrag de koopprijs moet worden verminderd om het nadeel dat [eisers] lijdt bij instandhouding van de overeenkomst op te heffen. Daarbij dient [eisers] in de situatie te worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd als hij ten tijde van het aangaan van de overeenkomst van de komst van 24 verslaafden in het naburige pand op nummer […] had geweten. In deze procedure hebben drie deskundigen zich uitgelaten over de vraag of sprake is van waardevermindering. Blijkens productie 9 bij dagvaarding heeft . [X] van  [X] Makelaars in een ‘waardeverklaring’ een waardevermindering bepaald van 
      € 20.000,-. De door de rechtbank benoemde deskundige Höften van Ten Hag Makelaarsgroep heeft in zijn rapport geconcludeerd dat waardevermindering niet exact is aan te geven. Daarbij heeft hij van belang geacht dat het pand aan de [adres] voorafgaand aan de koop reeds gedeeltelijk in gebruik was bij Tactus en dat hij aanneemt dat [eisers] zich van het gebruik van het pand op nummer […] hebben vergewist. Aldus is er naar het oordeel van Höften een marktconforme prijs tot stand gekomen. Het taxatierapport van [Y], verbonden aan makelaarskantoor [Y], taxeert de waardevermindering op € 20.000,-.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de ‘waardeverklaring’ van  [X] niet goed bruikbaar aangezien niet goed duidelijk wordt op welke wijze het bedrag van € 20.000,- tot stand is gekomen. Het rapport van de door de rechtbank benoemde deskundige is evenmin bruikbaar nu dit uit lijkt te gaan van veronderstelling dat [eisers] wist dat er reeds verslaafden op nummer […] waren gehuisvest, hetgeen [eisers] heeft ontkend. Het rapport van [Y] blijkt uit te gaan van de vooronderstelling dat sprake is van waardevermindering aangezien de vraag óf sprake is van waardevermindering en welke elementen daarbij een rol spelen niet wordt beantwoord. Bovendien ontbreekt ook in dit rapport een onderbouwing op grond van welke afwegingen de makelaar tot het bedrag van de waardevermindering is gekomen. 
      Gelet op de feiten en omstandigheden van het geval, acht de rechtbank in voldoende mate komen vast te staan dat de waarde van de woning van [eisers] door de komst van de verslaafdenopvang is verminderd en dat –ware [eisers] met die komst ten tijde van de koop bekend geweest – hij daarvoor een andere, lagere, prijs zou hebben betaald. De rechtbank zal, rekening houdende met alle omstandigheden van het geval, de waardevermindering c.q. prijsvermindering ex aequo et bono bepalen op € 10.000,-. [gedaagden] zal veroordeeld worden dit bedrag aan [eisers] terug te betalen. 
    
    
    5.10. [eisers] heeft vergoeding van de wettelijke rente gevorderd vanaf 1 juli 2008, zijnde de datum van juridische levering. De rechtbank zal de vordering van wettelijke rente nu daartegen geen specifiek verweer is gevoerd vanaf die datum toewijzen. 
    
    
      5.11. [eisers] vordert voorts nog vergoeding van hypotheekrente over het bedrag dat hij teveel voor zijn woning heeft betaald en dat deelt uitmaakt van zijn hypothecaire geldlening. [gedaagden] is van oordeel dat deze vordering moet worden afgewezen aangezien [eisers] een toegewezen bedrag in mindering kan brengen op zijn hypotheekschuld. [gedaagde 1] stelt daarbij nog dat [eisers] daartoe gehouden is in het kader van schadebeperking. 
      De rechtbank zal dit onderdeel van de vordering afwijzen, nu [eisers] het onder 5.10 toegewezen bedrag kan aanwenden voor gedeeltelijke aflossing van zijn hypotheekschuld, zodat hij mede in aanmerking genomen dat hij zijn schade dient te beperken kan voorkomen dat hij daarover nog hypotheekrente moet betalen. 
    
    
    5.12. Wat de proceskosten betreft overweegt de rechtbank dat [gedaagden] weliswaar in het ongelijk is gesteld, doch dat anderzijds slechts een gedeelte van de vordering van [eisers] is toegewezen. Daarom zal de rechtbank de proceskosten compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
    
    
    6. De beslissing
    
    De rechtbank
    
    I.	Wijzigt de gevolgen van de tussen [eisers] en [gedaagden] gesloten koopovereenkomst in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met € 10.000,--.
    
    II.	Veroordeelt [gedaagden] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te betalen het bedrag van € 10.000,- (zegge: tienduizend euro), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2008 tot aan de dag van algehele voldoening.
    
    III.	Compenseert de proceskosten in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.
    
    IV.	Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
    
    V.	Wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. P.L. Alers en is op woensdag 23 maart 2011 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.