ECLI:NL:RBAMS:2013:CA3954, Rechtbank Amsterdam, 03-04-2013, 479858 / HA ZA 11-135 eindvonnis 3 april 2013
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2013-04-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Onrechtmatig handelen gemeente. Schadebepaling door vergelijking werkelijke situatie met de situatie zoals deze zou zijn geweest wanneer het schadeveroorzakende feit niet had plaatsgevonden. De schade wordt begroot op het verschil tussen de waarde van de hypothetische grotere loods per 1 januari 2006 en de waarde van de gerealiseerde kleinere loods per dezelfde datum, minus de minderkosten van de bouw van de kleinere loods. De waarde van de loodsen wordt bepaald overeenkomstig de BAR-methode (huurwaarde van de loods x kapitalisatiefactor). De schade wordt begroot op € 928.911 (exclusief rente).

vonnis 
      RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
    
      Afdeling privaatrecht
      Zittingsplaats Amsterdam
    
    
    
    zaaknummer / rolnummer: C/13/479858 / HA ZA 11-135
    
    Vonnis in hoofdzaak van 3 april 2013
    
    
    in de zaak van
    
    
    
      1. 	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      [A] ONROEREND GOED B.V., 
      gevestigd te Amsterdam,
      2. 	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      [B] BEHEER B.V., 
      gevestigd te Amsterdam, 
      eiseressen, 
      advocaat: mr. J.N.T. van der Linden te Amsterdam, 
    
    
    t e g e n
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      GEMEENTE AMSTERDAM (STADSDEEL NIEUW-WEST),
      zetelend te Amsterdam,
      gedaagde,
      advocaat: mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam. 
    
    
    
    
      1.	De procedure
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	het vonnis van 21 maart 2012 (hierna: het tussenvonnis);
      -	de akte aan de zijde van [A] c.s., met producties;
      -	de antwoordakte aan de zijde van de Gemeente, met producties;
      -	de akte uitlating producties aan de zijde van [A] c.s., met producties;
      -	de akte uitlating producties aan de zijde van de Gemeente;
      -	het proces-verbaal van de zitting van 8 januari 2013 en de daarin genoemde stukken;
      -	de brief van 25 januari 2013 van [A] c.s. met betrekking tot de inhoud van het proces verbaal;
      -	de brief van 29 januari 2013 van de Gemeente.
    
    
    1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
      2.	De feiten
      2.1.	In aanvulling op de feiten zoals vastgesteld in het tussenvonnis gaat de rechtbank van het volgende uit. 
    
    
    Met betrekking tot de waardebepaling van de loodsen
    
    2.2.	In opdracht van de Gemeente heeft mr. ing. [C] RT, bijgestaan door ir. [D], van het adviesbureau [E] (hierna: [E]) in 2011 onderzoek gedaan naar de waarde van de (gerealiseerde) kleinere loods en van de grotere loods (veronderstellende dat deze tijdig gerealiseerd had kunnen worden) per verschillende peildata. Hun bevindingen zijn neergelegd in een rapport van 28 september 2011 (hierna: het eerste rapport [E]). 
    
    2.3.	In het eerste rapport [E] is de waarde van de (fictieve) grotere loods per september 2003 bepaald op € 3.529.854,-. Daartoe is uitgegaan van een huurwaarde van € 344.376,- en een kapitalisatiefactor van 10,25. Voorts is in dat rapport de waarde van de gerealiseerde) kleinere loods per 2005 bepaald op € 2.502.066,-, waarbij is uitgegaan van een huurwaarde van € 244.104,- en een kapitalisatiefactor van 10,25.
    
    2.4.	In opdracht van [A] c.s. heeft [F], werkzaam bij [F] Makelaardij OG B.V., de waarde van zowel de gerealiseerde kleinere loods als die van de (fictieve) grotere loods per 1 januari 2006 bepaald. Zijn bevindingen zijn neergelegd in een rapport, gedateerd 14 april 2012 (hierna: het rapport [F]). 
    
    2.5.	In het rapport [F] is vermeld dat de waarde van de (gerealiseerde) kleinere loods per 1 januari 2006 is bepaald op € 2.520.000,-, zulks op basis van een huurwaarde van € 210.000,- en een kapitalisatiefactor van 12. Voorts is in het rapport [F] vermeld dat de waarde van de (fictieve) grotere loods per dezelfde datum is vastgesteld op € 3.528.000,-, gebaseerd op een huurwaarde van € 294.000,- en kapitalisatiefactor van 12.
    
    
      2.5.1.	In het rapport [F] is vermeld dat [F], voorafgaand aan de waardebepaling, de bestaande bedrijfsruimtes ter plaatse heeft bestudeerd en kennis heeft genomen van de hem gezonden tekeningen, het nummerbesluit van januari 2010 en het eerste rapport [E]. Voorts is vermeld dat [F] bij diens waardebepaling in aanmerking heeft genomen:
      -	dat makelaarskantoor [F] de (gerealiseerde) kleinere loods zelf in de verhuur heeft gehad, dat zij de bedrijfshallen steeds in de verhuur aangemeld heeft gelaten om een wachtlijst te creëren en dat deze hallen qua m2 optimaal benut zijn;
      -	dat er in de kleinere loods sprake is van weinig frictieleegstand en dat deze goed aanrijdbaar en onderhoudsvriendelijk is;
      -	dat in het gebied waarin de kleinere loods gelegen is, meer vraag dan aanbod naar kleinschalige bedrijfsunits “met nevenfuncties” bestaat;
      -	dat [F] gespecialiseerd is in veiling van onroerende zaken en dat hij in het veilingarchief en het NVM archief een aantal transacties heeft gevonden dat betrekking heeft op soortgelijke onroerende goederen. 
    
    
    2.5.2.	Wat betreft de hoogte van de gehanteerde kapitalisatiefactor (12) is in het rapport [F] vermeld: 
    
    “In het rapport van [E] wordt gerefereerd naar de uitgave van DTZ Zadelhoff om een kapitalisatiefactor toe te kennen aan dit project, echter de benchmark die door DTZ aangegeven is omvat West Nederland, en niet Sec Amsterdam. Het is zeer algemeen bekend dat een bedrijfshal in Amsterdam veel meer opbrengt dan eenzelfde hal in Zaandam of zelfs Haarlem, zodoende kom ik op een kapitalisatiefactor van twaalf. (…) Vanwege de courantheid, de onderhoudsvriendelijkheid, de marktsituatie van 2005-2006, schat ik de kapitalisatiefactor in op 12.”
    
    2.6.	[F] heeft in verband met de verrichte waarderingswerkzaamheden aan [A] c.s. een bedrag van € 2.082,50 (inclusief btw) in rekening gebracht. 
    
    2.7.	In opdracht van de Gemeente hebben voormelde adviseurs van [E] in 2012 opnieuw de waarde van de kleinere en grotere loods bepaald, ditmaal per peildatum 1 januari 2006. Hun bevindingen zijn neergelegd in een rapport van 25 mei 2012 (hierna: het tweede rapport [E]). 
    
    2.8.	De adviseurs van [E] hebben, zo is vermeld in het tweede rapport [E], de waarde van de (gerealiseerde) kleinere loods per 1 januari 2006 bepaald op € 2.152.500,-. Daartoe zijn zij uitgegaan van een huurwaarde van € 210.000,- en een kapitalisatiefactor van 10,25. Voorts hebben zij de waarde van de (fictieve) grotere loods per diezelfde datum bepaald op € 2.940.000,-, op basis van een huurwaarde van € 294.000,- en een kapitalisatiefactor van 10,00. 
    
    2.9.	Bij de hiervoor in 2.8 genoemde waarden is, zo hebben de adviseurs in paragraaf 3.4 van het tweede rapport [E] vermeld, nog geen rekening gehouden met “de sterk verslechterde omstandigheden na 1 januari 2006”, welke omstandigheden, zo is eveneens vermeld, “taxatietechnisch formeel buiten beschouwing [moeten] worden gelaten”. In dat verband is in het tweede rapport [E] opgemerkt: 
    
    
      “Indien deze daadwerkelijke feiten en omstandigheden wel in de taxatie worden betrokken, valt de schade per peildatum 1 januari 2006 lager uit.(...). Blijkens het tussenvonnis heeft de rechtbank bedoeld om een zo reëel mogelijke schadeberekening uit te voeren. Derhalve is in onderstaande berekening weergegeven wat de uitkomst is van de door de Rechtbank aangegeven systematiek, waarbij bij het bepalen van de waarde per 1 januari 2006 rekening wordt gehouden met de feiten en omstandigheden vanaf 1 januari 2006. (…)
      Ondertussen is echter gebleken dat de risico’s op leegstand groter zijn dan [in januari 2006] werd aangenomen, de aangenomen huurstijgingen niet zijn waargemaakt en de waarde van het onroerend goed aanzienlijk is gedaald. (…) Met deze informatie had een redelijk handelend koper de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2006 anders ingeschat.” 		 
    
    
    Indien bij de waardebepalingen wel rekening gehouden wordt met de hiervoor bedoelde – verslechterde - omstandigheden over de periode ná 2006, dan leidt dit volgens de adviseurs tot een lagere huurwaarde en een lagere kapitalisatiefactor en, dus, tot lagere waarden van de loodsen dan die genoemd in 2.8. 
    
    2.10.	Volgens een opgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (hierna: NVM) lag het gemiddelde bruto-aanvangsrendement van bedrijfsruimte in januari 2006 in een bandbreedte van circa 7,75% tot circa 8,5%, hetgeen overeenkomt met een kapitalisatiefactor van 12,9 tot 11,76. 
    
    Met betrekking tot de bouwkosten 
    
    2.11.	In opdracht van [A] c.s. heeft [G] van Building Management & Engineering Services B.V. (hierna: BMES) het verschil tussen de kosten ter zake van de bouw van de (hypothetische) grotere loods met 24 kantoorruimten en de kleinere loods met 20 kantoorruimten berekend en daarvan verslag gedaan bij brief van 13 april 2012. In die brief is vermeld: 
    
    “Na het invoeren van de eenheden zoals wij hebben kunnen halen uit de tekeningen en de offerte (...) komen wij tot een minderprijs berekening van Euro 62.064,00. De prijs is gebaseerd op prijsniveau 2005.
    
    In de berekeningen hebben wij geen rekening gehouden met de kosten voor architect, constructeur en infrastructuur (…) omdat deze naar onze informatie voor beide projecten (20 en 24 units) gelijk zijn geweest en dus niet van invloed op de kostprijs van de units.”
    
    2.12.	Voor de verrichte werkzaamheden heeft BMES aan [A] c.s. een bedrag van € 892,50 (inclusief btw) in rekening gebracht.
    
    
    3.	De verdere beoordeling
    
    
      3.1.	Blijkens de door [A] c.s. bij het pleidooi gegeven toelichting op alinea 22 van haar akte uitlating producties houdt die akte tevens een vermindering van eis in zodat [A] c.s. thans veroordeling van de Gemeente vordert tot betaling van (in hoofdsom) in totaal 
      € 948.911,-.
      3.2.	De rechtbank heeft bij tussenvonnis overwogen dat de schade die [A] c.s. ten gevolge van het onrechtmatig handelen van de Gemeente heeft geleden, moet worden bepaald door een vergelijking te maken van de situatie zoals deze in werkelijkheid is met de situatie zoals deze (vermoedelijk) zou zijn geweest wanneer het schadeveroorzakende feit niet zou hebben plaatsgevonden. De werkelijke situatie is, zo heeft de rechtbank overwogen, dat [A] c.s. vanaf 1 mei 2005 over de voor verhuur beschikbare, kleinere loods beschikte. De onrechtmatige gedraging weggedacht, zou [A] c.s. omstreeks eind 2005 over de grotere loods hebben beschikt die vanaf 1 januari 2006 te huur aangeboden had kunnen zijn. Gegeven deze situatie, zo vervolgt de rechtbank, wordt de schade begroot op het verschil tussen de waarde van de grotere loods per 1 januari 2006 (hierna: de peildatum) en de waarde van de kleinere loods per dezelfde datum, minus de minderkosten van de bouw van de kleinere loods. De rechtbank heeft partijen - [A] c.s. als eerste - in de gelegenheid gesteld zich bij akte nader uit te laten over (i) de waarde van de kleinere loods op de peildatum, (ii) de waarde die de grotere loods, indien deze gebouwd zou zijn conform de plannen, op de peildatum zou hebben gehad, en (iii) de minderkosten van de bouw van de kleinere loods ten opzichte van de bouw van de grotere loods, tegen het prijspeil van 2005. 
    
    
    
    
    Met betrekking tot de waardering van de loodsen.
    
    3.3.	Beide partijen hebben bij akte, onder verwijzing naar rapporten van door hen geraadpleegde deskundigen, hun standpunten omtrent de waarde van de kleinere en (hypothetische) grotere loods per peildatum uiteengezet. Gemeenschappelijk vertrekpunt in die rapporten is dat de waarde van de loodsen wordt bepaald door de huurwaarde van de loodsen per januari 2006 te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor, ofwel: 
    
    waarde = huurwaarde x kapitalisatiefactor
     
    De rechtbank neemt deze waarderingsmethode - ook wel bekend als de BAR-methode - ter bepaling van de waarde van de loodsen per peildatum over. 
    
    3.4.	Anders dan [A] c.s. stelt de Gemeente zich op het standpunt dat ook omstandigheden die zich ná 1 januari 2006 hebben voorgedaan, in de waardebepaling moeten worden betrokken. De Gemeente verwijst hiertoe naar de in 2.9 aangehaalde passage (in paragraaf 3.4. e.v.) van het tweede rapport [E], waarin is gesteld dat een koper die de beschikking had gehad over informatie over de nadien verslechterde marktomstandigheden, de waarde van de loodsen op 1 januari 2006 anders (namelijk: lager) had ingeschat dan een koper die daarover niet beschikte. Om tot een realistische schadebegroting te komen, moeten bedoelde omstandigheden in de waardebepaling worden betrokken en dienen de per peildatum gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor in neerwaartse zin te worden bijgesteld, aldus de Gemeente.
     
    3.5.	De rechtbank volgt de Gemeente daarin niet. Bij tussenvonnis heeft de rechtbank uitdrukkelijk beslist op welke wijze de schade wordt begroot en waarom voor die wijze van schadebegroting is gekozen. Zoals samengevat weergegeven in 3.2, brengt de gekozen wijze van schadebegroting mee dat zowel de waarde van de kleinere loods als die van de (hypothetische) grotere loods moet worden bepaald per 1 januari 2006, zijnde immers de datum waarop [A] c.s. - de onrechtmatige gedraging weggedacht - de grotere loods had kunnen exploiteren. Dat dit onderdeel van de beslissing (de gekozen peildatum daaronder begrepen) berust op een onjuiste grondslag, heeft de Gemeente niet gesteld en is evenmin gebleken. Met deze vastgestelde wijze van schadebegroting - waarvan thans dus nog steeds moet worden uitgegaan - verdraagt zich niet dat feiten en omstandigheden die zich ná de peildatum hebben voorgedaan in die waardebepaling worden betrokken (en de deskundigen van [E] lijken dit ook te onderkennen, waar zij schrijven dat die omstandigheden bij de waardebepaling “taxatietechnisch formeel” buiten beschouwing moeten blijven). Voor zover de Gemeente zich bij haar verweer beroept op wat in paragraaf 3.4 e.v. van het tweede  rapport [E] is vermeld, gaat de rechtbank daaraan dan ook voorbij. 
    
    3.6.	De rechtbank stelt vast dat beide partijen bij hun waardeberekeningen uitgaan van een huurwaarde van de kleinere loods per de peildatum van € 210.000,- en van de (wat het oppervlakte betreft: 40%) grotere loods van (het 40% hogere bedrag van) € 294.000,-. Weliswaar hadden de deskundigen van [E] aanvankelijk (in het eerste rapport [E]) de huurwaarden van beide loodsen op een hoger bedrag bepaald, in het tweede rapport (paragraaf 3.1, derde alinea) lichten zij gemotiveerd toe waarom zij het nodig achten alsnog aan te knopen bij de huurwaarden genoemd in het - ten tijde van het eerste rapport [E] nog niet verschenen - rapport [F]. Reeds omdat beide partijen het daarover eens zijn, gaat ook de rechtbank bij de waardebepaling uit van een huurwaarde per peildatum van de kleinere loods van € 210.000,- en van de (hypothetische) grotere loods van € 294.000,-.
    
    3.7.	 [A] c.s. stelt zich, in navolging van [F], op het standpunt dat de, ter bepaling van de waarde van de loodsen per peildatum te hanteren, kapitalisatiefactor moet worden vastgesteld op 12. De Gemeente bestrijdt dat een kapitalisatiefactor van deze hoogte moet worden gehanteerd. Worden de omstandigheden van ná 2006 buiten beschouwing gelaten, dan moeten volgens de Gemeente ter bepaling van de waarden van de loodsen kapitalisatiefactoren van 10,25 (kleinere loods) onderscheidenlijk 10 (grotere loods) worden toegepast, zoals in het tweede rapport [E] is toegelicht. 
    
    3.8.	Wat betreft de kapitalisatiefactor overweegt de rechtbank het volgende. Uit de wederzijds ingenomen standpunten kan worden afgeleid dat partijen het erover eens zijn dat het door de NVM gepubliceerde gemiddelde brutoaanvangsrendement voor bedrijfsruimte een geschikt vertrekpunt vormt ter bepaling van de kapitalisatiefactor. Volgens de opgave van de NVM lag het gemiddelde brutoaanvangsrendement voor bedrijfsruimte per peildatum (hierna: het NVM aanvangsrendement) binnen een bandbreedte van circa 7,75% tot circa 8,5%. Met deze bandbreedte correspondeert een kapitalisatiefactor die is gelegen tussen 11,76 en 12,9 (100/7,75 en 100/12,9). Met [A] c.s. moet worden vastgesteld dat de door haar - bij de waardebepalingen - gehanteerde kapitalisatiefactor binnen laatstbedoelde bandbreedte van gemiddelden ligt (en zelfs nadert aan de ondergrens daarvan). [A] c.s. stelt dat reeds hieruit volgt dat het juist is om kapitalisatiefactor 12 toe te passen. 
    
    3.9.	De Gemeente stelt zich evenwel op het standpunt dat zich ten aanzien van de onderhavige loodsen specifieke omstandigheden voordoen die maken dat een kapitalisatiefactor moet worden toegepast die - aanzienlijk - onder de hiervoor genoemde gemiddelde waarde van 11,76 (oftewel beneden de ondergrens van de bandbreedte) ligt. Kenmerkend voor bedrijfsruimte als de onderhavige loodsen zijn, zo betoogt de Gemeente, de kortlopende huurovereenkomsten en het uit kleine en startende ondernemers opgebouwde huurdersbestand (met bijbehorend hoog verloop). Het NVM aanvangsrendement is juist bepaald, zo is in het tweede rapport [E] vermeld, op basis van gegevens van bedrijfsruimten met langlopende huurovereenkomsten en gerenommeerde en solvabele huurders. Bovendien heeft de omstandigheid dat de loodsen niet op een toplocatie zijn gelegen, een neerwaarts effect op de kapitalisatiefactor. Kortom, omdat zich bij het onderhavige object méér risico’s voordoen dan bij de objecten op basis waarvan het NVM aanvangsrendement is berekend, moet het brutoaanvangsrendement hoger dan de NVM bandbreedte en de - daarvan afgeleide - kapitalisatiefactor lager worden bepaald, aldus de Gemeente, zich daarbij baserend op [E]. 
    
    3.10.	Omdat laatstbedoeld standpunt van de Gemeente door [A] c.s. is weersproken - zij (i) bestrijdt dat de door de Gemeente genoemde risico’s zich niet zouden voordoen bij de objecten waarop de NVM cijfers zijn gebaseerd, (ii) bestrijdt dat die risico’s zich hier voordoen (zo worden de bedrijfsruimten in de loods niet op basis van kortlopende maar langlopende huurovereenkomsten verhuurd) en (iii) wijst erop dat een in Amsterdam gelegen bedrijfspand, zoals hier het geval is, doorgaans meer waard is dan een bedrijfspand elders in de Randstad, terwijl de NVM cijfers juist gebaseerd zijn op objecten in de gehele Randstad - had het op de weg van de Gemeente gelegen om vervolgens feiten en omstandigheden aan te dragen die haar standpunt ondersteunen. Hoewel zij daartoe wel de gelegenheid heeft gehad, heeft de Gemeente dit laatste niet gedaan. Bij pleidooi heeft zij ermee volstaan eerder ingenomen stellingen te herhalen. Bij die stand van zaken gaat de rechtbank aan het betoog van de Gemeente voorbij. Dat zich in dit geval bijzondere, van de objecten waarop de NVM-cijfers zijn gebaseerd afwijkende, omstandigheden voordoen die maken dat kapitalisatiefactor in neerwaartse zin moet worden bijgesteld, wordt als onvoldoende onderbouwd verworpen. 
    
    3.11.	Voor zover de Gemeente, ten slotte, nog als bezwaar tegen de door [A] c.s. gehanteerde kapitalisatiefactor aanvoert dat bij bepaling daarvan ten onrechte geen rekening is gehouden met verhoogde kans op leegstand, wordt dit eveneens verworpen. Zoals [A] c.s. aanvoert, wordt de kans op leegstand immers geacht reeds te zijn verdisconteerd in de huurwaarde.
    
    3.12.	De door de Gemeente opgeworpen bezwaren tegen de hoogte van de door [A] c.s. gehanteerde kapitalisatiefactor falen. Nu ook overigens niet is gebleken waarom deze kapitalisatiefactor onjuist zou zijn, en vastgesteld is dat zij ruimschoots valt binnen de bandbreedte op basis van de NVM cijfers, neemt de rechtbank die kapitalisatiefactor over. De rechtbank stelt de waarde van de (gerealiseerde) kleinere loods per de peildatum vast op € 2.520.000,- (huurwaarde € 210.000,- vermenigvuldigd met kapitalisatiefactor 12) en de waarde van de (hypothetische) grotere loods per de peildatum op € 3.528.000,- (huurwaarde € 294.000,- vermenigvuldigd met kapitalisatiefactor 12). Het verschil daartussen bedraagt € 1.008.000,-. 
    
    Met betrekking tot de bouwkosten 
    
    3.13.	[A] c.s. en de Gemeente hebben zich bij akte achtereenvolgens uitgelaten over de minderkosten van de bouw van de kleinere loods ten opzichte van de bouw van de grotere loods, berekend tegen het prijspeil van 2005. 
    
    3.14.	Onder verwijzing naar het rapport van BMES, stelt [A] c.s. dat de minderkosten gemoeid met de bouw van de kleinere loods € 62.064,- bedragen. BMES kwam tot dit bedrag door eerst de kosten te bepalen die gemoeid zouden zijn geweest met de bouw van vier extra bedrijfsruimten (zijnde het verschil tussen de kleinere en de fictieve grotere loods). Die kosten zijn bepaald, enerzijds, door de prijzen opgenomen in de offerte voor de kleinere loods uit 2001 uit te splitsen en te herberekenen naar het niveau van 2005 en, anderzijds, door de, bij de bouw van de kleinere loods in 2005 werkelijk door het timmerbedrijf in rekening gebrachte kosten voor de bouw van vier bedrijfsruimten in kaart te brengen. Bij haar berekeningen heeft BMES buiten beschouwing gelaten die kostenposten die zowel bij de bouw van de kleinere loods als bij de bouw van de (hypothetische) grotere loods in gelijke mate zouden zijn opgetreden (zoals de vergoeding voor de architect en de constructeur, de kosten gemoeid met de bouwplaats en de infrastructuur).
    
    
      3.15.	De Gemeente bestrijdt de juistheid van het door [A] c.s. genoemde bedrag van € 62.064,-. Aan de hand van een tweetal eigen berekeningen voert zij aan dat de bedoelde minderkosten, primair, € 884.496,- dan wel, subsidiair, € 423.150,- (subsidiair) bedragen. Tot dit primaire bedrag komt zij door de bouwsom genoemd in de bouwaanvraag van de grotere loods te vergelijken met de bouwsom genoemd in de bouwaanvraag van de kleinere loods en tot het subsidiaire bedrag door, uit taxatieboekjes afkomstige, gemiddelde vierkante meterprijzen te vermenigvuldigen met het aantal vierkante meters dat de kleinere loods mist ten opzichte van de grotere loods. De Gemeente verzuimt echter om duidelijk te maken waarom, en in hoeverre, de door [A] c.s./BMES gepresenteerde berekeningen, en de daarbij gebruikte berekeningsmethode, niet juist zouden zijn. Daarmee heeft de Gemeente de door [A] c.s. gestelde minderkosten naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gemotiveerd betwist. 
      Dat de berekeningen van [A] c.s./BMES, zoals de Gemeente nog aanvoert, als “ongeloofwaardig” opzij geschoven moeten worden omdat deze in belangrijke mate afwijken van haar eigen berekeningen, volgt de rechtbank niet. Niet alleen komen de berekeningen van [A] c.s. de rechtbank begrijpelijk en inzichtelijk voor. Ook wordt het verschil tussen de wederzijdse uitkomsten grotendeels verklaard doordat [A] c.s., zo zij onbetwist stelt, bij haar berekeningen alle, in het slot van 3.14 beschreven, overlappende kosten - naar het oordeel van de rechtbank: terecht - buiten beschouwing heeft gelaten terwijl de Gemeente deze juist in haar berekeningen heeft meegenomen. 
    
    
    3.16.	Het voorgaande leidt ertoe dat de rechtbank, met [A] c.s., aanneemt dat de minderkosten gemoeid met de bouw van de kleinere in plaats van de grotere loods naar het prijspeil per 2005 in totaal € 62.064,- bedragen. 
    
    Kosten ter vaststelling van de omvang van de schade.
    
    3.17.	[A] c.s. stelt dat zij kosten heeft moeten maken om de omvang van de schade vast te stellen en vordert betaling daarvan. De rechtbank acht de door BMES en [F] voor hun werkzaamheden in rekening gebrachte kosten (€ 892,50 en € 2.082,50) redelijk. Anders dan de Gemeente acht de rechtbank de omvang van de rapportage geen juiste graadmeter bij de beoordeling of de kosten redelijk zijn. Uit hetgeen hiervoor is overwogen blijkt dat [A] c.s. de hiervoor bedoelde kosten redelijkerwijs heeft moeten maken om de omvang van haar schade vast te stellen en vergoed te krijgen. De gevorderde kosten dienen op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW bij wijze van vermogensschade te worden vergoed. 
    
    Schadebegroting en proceskosten
    
    3.18.	Het voorgaande leidt ertoe dat de rechtbank de totale schade van [A] c.s. begroot op € 948.911,- (te weten € 1.008.000,- minus € 62.064,- en vermeerderd met € 2.975,-). De vordering van [A] c.s. wordt tot dit bedrag toegewezen, vermeerderd met wettelijke rente over € 945.936,- vanaf 1 januari 2006 overeenkomstig het tussenvonnis. 
    
    
      3.19.	De Gemeente wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten aan de zijde van [A] c.s. veroordeeld. De proceskosten worden aan de hand van het toegewezen bedrag begroot op: 
      -	dagvaarding		€      73,89
      -	griffierecht		€   3.537,-
      -	salaris advocaat		€ 15.480,-  (6 punten x tarief VII)
      totaal			€ 19.090,89
    
    
    4.	De beslissing
    
    De rechtbank
    
    4.1.	verklaart voor recht dat de Gemeente onrechtmatig jegens [A] c.s. heeft gehandeld; 
    
    4.2.	veroordeelt de Gemeente om aan [A] c.s. te betalen een bedrag van € 948.911,-, vermeerderd met de wettelijke rente over een bedrag van € 945.936,- vanaf 1 januari 2006;
    
    4.3.	veroordeelt de Gemeente in de proceskosten, aan de zijde van [A] c.s. tot op heden begroot op € 19.090,89;
    
    4.4.	verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    4.5.	wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. van Harmelen, mr. R.M. Troost en mr. K.M. van Hassel en in het openbaar uitgesproken op 3 april 2013.
    
    ?