ECLI:NL:GHSHE:2004:AR4318, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 17-08-2004, C0300782-HE
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2004-08-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Op 21 september 2001 heeft [geïntimeerde] bij mondeling met [appellant] gesloten koopovereenkomst van [appellant] gekocht de appartementsrechten met betrekking tot het appartement met berging en parkeerruimte, als nr. [nummer] deel uitmakend van een appartementencomplex aan de [straatnaam] te [plaatsnaam].
        De koopsom bedroeg ƒ 1.610.000,-- (€ 730.586,14). Op 27 september 2001 is de koopovereenkomst schriftelijk vastgelegd. Het aanvankelijk per 1 februari 2002 geplande notariële transport heeft, na uitstel, plaatsgevonden op 
        8 februari 2002, waarbij een deel van de koopsom in depot is gebleven bij de notaris vanwege gerezen geschillen tussen partijen. Die geschillen betreffen enerzijds de oppervlakte van het appartement en anderzijds klachten van [geïntimeerde] omtrent scheurvorming.
        Het hof heeft deskundigenbericht bevolen omtrent de geschillen betreffende de oppervlakte van het appartement.

typ. MBR 
      rolnr. C0300782/HE
    
    
    
      ARREST VAN HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH,
      vierde kamer, van 17 augustus 2004,
      gewezen in de zaak van:
    
    
    
      1. [Appellant], en
      2. [Appellante],
      echtelieden, wonende te [plaatsnaam], voorheen te   
      [plaatsnaam],
      appellanten in het principaal appel bij exploot van dagvaarding van 28 mei 2003,
      geïntimeerden in incidenteel appel,
      procureur: mr. W.J. Liebrand,
    
    
    	tegen:
    
    
      [Geïntimeerde],
      wonende te [plaatsnaam],
      geïntimeerde in principaal appel bij gemeld exploot,
      appellant in incidenteel appel,
      procureur: mr. L.R.G.M. Spronken,
    
    
    op het hoger beroep van het door de rechtbank te 's-Hertogenbosch gewezen vonnis van 7 mei 2003 tussen principaal appellanten, tevens geïntimeerden in incidenteel appel - verder in enkelvoud te noemen [appellant] - als gedaagden in conventie en eisers in reconventie, en principaal geïntimeerde, tevens appellant in incidenteel appel - verder te noemen [geïntimeerde] - als eiser in conventie en verweerder in reconventie.
    
    
    1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 85597/HA ZA 02-1683) 
    
    Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis van 7 mei 2003 en het daaraan voorafgegane tussenvonnis van 18 december 2002.
    				
    2. Het geding in hoger beroep
    
    
      Bij memorie van grieven in het principaal appel heeft [appellant] onder overlegging van producties tegen het eindvonnis, waarvan beroep, vijf grieven aangevoerd en geconcludeerd overeenkomstig de dagvaarding in hoger beroep, dat het hof:
      1. het vonnis van de rechtbank van 7 mei 2003 zal vernietigen voorzover het de (hoofdelijke) veroordeling van [appellant] betreft tot betaling aan [geïntimeerde] van € 17.950,60 te vermeerderen met rente alsmede met een bedrag van € 780; 
      2. [geïntimeerde] alsnog zal veroordelen tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 7.765,16, te vermeerderen met rente en kosten;
      3. [geïntimeerde] zal veroordelen in de kosten van beide instanties. 
    
    
    Bij memorie van antwoord in het principaal appel heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden en geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [appellant] in zijn beroep, althans tot ontzegging daarvan met veroordeling van [appellant] in de kosten van beide instanties. Voorts heeft [geïntimeerde] incidenteel appel ingesteld, daarin drie grieven aangevoerd en geconcludeerd (naar het hof begrijpt, inzoverre tot vernietiging van het aangevallen vonnis en) kort gezegd, tot alsnog toewijzing van zijn vordering in conventie betreffende de oppervlakte, eveneens met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in beide instanties.
    
    [appellant] heeft in incidenteel appel geantwoord, de grieven van [geïntimeerde] bestreden en geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [geïntimeerde] in zijn incidenteel appel, althans tot afwijzing daarvan, en tot bekrachtiging van het desbetreffende deel van het vonnis, waarvan beroep, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
     
    Partijen hebben daarna onder overlegging van de processtukken uitspraak gevraagd.
    
    3. De gronden van het hoger beroep
    
    Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven in het principaal appel en naar die in het incidenteel appel. Met hun grieven leggen partijen hun geschil in volle omvang aan het hof voor. Voorzover van belang zal het hof hierna ook op de afzonderlijke grieven ingaan.
    
    4. De beoordeling
    
    in principaal en incidenteel appel
    
    
      4.1. In haar overweging 2.1 van het vonnis, waarvan beroep, heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. Tegen deze overweging zijn geen grieven gericht en ook overigens zijn die feiten niet betwist, zodat die feiten ook in hoger beroep het uitgangspunt vormen.
      4.2 Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
    
    
    4.2.1 Op 21 september 2001 heeft [geïntimeerde] bij mondeling met [appellant] gesloten koopovereenkomst van [appellant] gekocht de appartementsrechten met betrekking tot het appartement met berging en parkeerruimte, als nr. [nummer] deel uitmakend van een appartementencomplex aan de [straatnaam] te [plaatsnaam].
    
    
      4.2.2 De koopsom bedroeg ƒ 1.610.000,-- (€ 730.586,14). Op 27 september 2001 is de koopovereenkomst schriftelijk vastgelegd. Het aanvankelijk per 1 februari 2002 geplande notariële transport heeft, na uitstel, plaatsgevonden op 
      8 februari 2002, waarbij een deel van de koopsom in depot is gebleven bij de notaris vanwege gerezen geschillen tussen partijen.
    
    
    4.2.3 Die geschillen betreffen enerzijds de oppervlakte van het appartement en anderzijds klachten van [geïntimeerde] omtrent scheurvorming.
    
    
      4.2.4 In de documentatie (advertentie/uitdraai) waarvan [geïntimeerde] vóór de mondelinge overeenkomst kennis had genomen, stond vermeld dat het appartement een oppervlakte had van 225 m2. [geïntimeerde] heeft met [appellant] toen niet, ook niet bij het sluiten van de mondelinge overeenkomst, over het aantal vierkante meters gesproken en ook de schriftelijke koopovereenkomst maakt daar geen melding van.
      Na het sluiten van de mondelinge overeenkomst, doch vóór de schriftelijke vastlegging daarvan wenste [geïntimeerde] exacte gegevens over de oppervlakte. Hij deed daarnaar navraag bij [appellant]. [appellant] heeft [geïntimeerde] vervolgens via zijn makelaar, mevr. Peeraer-Van Bruggen, medegedeeld dat de oppervlakte (ca.) 225 m2 was. Korte tijd daarna las [geïntimeerde] de oorspronkelijke verkoopbrochure. Daarin staat vermeld dat het appartement een oppervlakte heeft van 209 m2. 
      De werkelijke oppervlakte van het woongedeelte, zonder de berging en het terras, bedraagt 209 m2.
    
    
    4.2.5 Ook bleken zich in het appartement krimpscheuren voor te doen, die [geïntimeerde] op 5 februari 2002 heeft laten onderzoeken door het bureau Van Cleef en Partners B.V. De conclusie van de door F.J.M. van Cleef van genoemd bureau uitgebrachte rapportage luidt:
    
    "CONCLUSIE.
    
    De zeer globale opname en beschouwing van de scheurvorming in het appartement laat zien dat de veiligheid niet in het geding is.
    
    
      Na reparatie is het uitblijven van nieuwe scheurvoming niet uit te sluiten.
      Dit blijft afhankelijk van de in de berekeningen toelaatbaar geachte doorbuiging in de eindfase. Deze zal minimaal moeten voldoen aan de eis dat de bijkomende vervorming in het eindstadium kleiner of gelijk is aan 0,002*L.
      Nadere studie kan uitwijzen of hieraan voldaan is.
    
    
    Reparaties van scheuren in stucwerk levert toch oneffenheden op, ongeacht de nauwkeurigheid waarmee de reparaties zijn uitgevoerd. Deze zijn vooral goed zichtbaar indien strijklicht aanwezig is op de vlakken die gerepareerd zijn. Geadviseerd wordt derhalve de gerepareerde vlakken te voorzien van een nieuwe (dunne) stuclaag".
    
    
      4.2.6 [geïntimeerde] weigerde aanvankelijk medewerking aan de notariële overdracht, die zou plaatsvinden op 1 februari 2002. Ter voorkoming van een kort geding zijn partijen overeengekomen, dat van de koopsom een bedrag van 
      ƒ 100.000,-- voorshands in depot zou blijven bij de notaris, waarna [geïntimeerde] alsnog heeft afgenomen op 8 februari 2002.
    
    
    
      4.2.7 [geïntimeerde] vordert in de onderhavige procedure, kort gezegd, hoofdelijke veroordeling van partijen [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde] van
      1) een bedrag van € 51.952,75, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, in verband met het minder geleverde aantal vierkante meters;
      2) een bedrag van € 17.950,60, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, in verband met de krimpscheurvorming;
      beide te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de inleidende dagvaarding;
      3) een bedrag van € 1.500,--, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, terzake van buitengerechtelijke incassokosten;
      alles met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding.
    
    
    
      Daartoe stelt [geïntimeerde], samengevat weergegeven, dat er bij de levering sprake was van non-conformiteit, althans dat de overeenkomst van partijen partieel dient te worden vernietigd op grond van bedrog door [appellant] of op grond van dwaling, althans dat er sprake is van toerekenbare tekortkoming door [appellant] in de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst, en dat [appellant] deswege jegens [geïntimeerde] schadeplichtig is, omdat:   
      - [geïntimeerde] is afgegaan op een advertentie/aanbod waarin een oppervlakte van 225 m2 stond aangegeven. Door een appartement van 209 m2 te leveren heeft [appellant] niet geleverd wat werd aangeboden (non-conformiteit). Voor het verschil van 16 m2 (een afwijking van meer dan 5%) verlangt [geïntimeerde] een korting naar evenredigheid op de koopsom: 16/225 x ƒ 1.610.000,-- = ƒ 114.488,89 ofwel € 51.952,79. Een appartement met een oppervlakte van 225 m2 is, aldus [geïntimeerde], meer waard dan een appartement van 209 m2. Schade zal met name ook blijken als [geïntimeerde] op termijn het appartement wil verkopen, omdat er dan minder te verkopen valt.
      - [appellant] heeft - terwijl hij in bezit was van een brochure die de juiste oppervlakte vermeldde en waarover [geïntimeerde] niet beschikte - toen [geïntimeerde] daar expliciet naar vroeg, opzettelijk het onjuiste aantal vierkante meters genoemd, evenals zijn makelaar. Dit dient als bedrog te worden aangemerkt; [appellant] is (ook) op grond daarvan jegens [geïntimeerde] schadeplichtig.
      - De overeenkomst is aangegaan op grond van dwaling en zou bij een juiste voorstelling van zaken niet op deze wijze, dat wil zeggen niet tegen deze prijs, zijn gesloten. De dwaling was aan [appellant] te wijten. De rechter kan op verlangen van de benadeelde partij de gevolgen van de overeenkomst wijzigen ter opheffing van dat nadeel.
      - [appellant] heeft, door zijn expliciete toezegging niet na te komen, niet voldaan aan de overeenkomst, zodat er bovendien sprake is van toerekenbare niet-nakoming door [appellant], waarvoor [appellant] schadeplichtig is.
      - Aan [geïntimeerde] was voorts toegezegd, dat hij zonder problemen het appartement meteen kon betrekken. Eind januari 2002 is [geïntimeerde] gebleken dat het appartement, dat pas een goed jaar oud was, excessieve scheurvorming vertoonde, die bij de eerste bezichtiging niet zichtbaar was. [appellant] was er vóór de koop door [geïntimeerde] reeds van op de hoogte dat door diverse appartementseigenaren daarover klachten waren gemeld bij de Vereniging van Eigenaren, doch heeft dat tegenover [geïntimeerde] opzettelijk verzwegen en niets ondernomen tot herstel van de krimpscheuren. Herstel zal volgens door [geïntimeerde] ontvangen opgave € 17.950,60 incl. BTW kosten.
    
    
    
      4.2.8 [appellant] heeft de vorderingen van [geïntimeerde] betwist, en heeft zijnerzijds in rechte vergoeding gevorderd van [geïntimeerde] van een bedrag van € 7.765,16, te vermeerderen met rente en kosten, waartoe [appellant] heeft gesteld dat als gevolg van chicaneren door [geïntimeerde] de oorspronkelijke leveringsdatum is verstreken zonder dat [geïntimeerde] wilde afnemen, terwijl [appellant] wilde leveren. Volgens [appellant] heeft het, naar zijn mening onterechte, uitstel voor hem geleid tot de volgende schadeposten:
      - aflossing oude hypotheek                   €    704,12
      - aflossing overbrugging pand [straatnaam]      1.225,40
      - rente over depotbedrag                        1.134,82
      - advocaatkosten mr. Lenglet                      895,50
      - advocaatkosten mr. Liebrand                   1.717,92
      - kosten gerelateerd aan bankgarantie           2.087,40
      Totaal                                          --------
                                                   €  7.765,16.
    
    
    
      4.2.9 Bij het vonnis, waarvan beroep heeft de rechtbank in conventie partijen [appellant] en [appellante] hoofdelijk veroordeeld aan [geïntimeerde] te betalen het bedrag van € 17.950,60 (terzake van de krimpscheuren), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 september 2002, en een bedrag van € 780,-- ter zake van buitengerechtelijke incassokosten, en [geïntimeerde] gedeeltelijk veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [appellant] gevallen, onder afwijzing van het meer of anders gevorderde; in reconventie heeft de rechtbank de vordering van [appellant] afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten in reconventie.
      Partijen hebben over en weer daartegen hoger beroep ingesteld en vorderen, ieder voor zich, alsnog volledige toewijzing van hun respectievelijke vordering zoals in eerste aanleg ingesteld, met afwijzing van die van de wederpartij en met veroordeling van de wederpartij in de kosten van de procedure.
    
    
    In het principaal appel verder
    
    4.3 De grieven I tot en met IV van [appellant] betreffen alle de scheurvorming en lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Het hof overweegt ten aanzien daarvan het volgende.
    
    4.3.1 [appellant] erkent aan [geïntimeerde] tijdens diens bezichtiging van het appartement niets te hebben medegedeeld omtrent de krimpscheuren in het stucwerk (mem. van grieven blz. 2). Volgens [appellant] heeft hij dat achterwege gelaten omdat hij van mening was dat het geen gebrek aan het appartement betrof, noch anderszins schade die men zou moeten melden: [appellant] was de eerste eigenaar, en naar zijn mening is het een feit van algemene bekendheid dat bij nieuwbouwcomplexen een gebouw nog lange tijd "nawerkt" en zulks zichtbaar wordt in krimpscheurvorming bij deuren en scheidingswanden. Het betrof bovendien, aldus [appellant], geen "excessieve scheurvorming" zoals [geïntimeerde] beweert.
    
    
      4.3.2 [appellant] erkent echter wel (mem. van grieven, toelichting ad grief I, eerste alinea), dat er krimpscheuren waren ontstaan bij de scheidingswanden en tussen de plafondplaten. Voorts blijkt, dat door de bouwer in mei 2000 aan 
      de kopers van de appartementen kenbaar is gemaakt dat eventueel scheurvorming zou kunnen optreden vanwege de aansluitingen van verschillende materialen. Aanvankelijk heeft [appellant] bovendien niet betwist, dat er bij diverse bewoners klachten daarover jegens de bouwer bestonden en overwogen werd jegens deze op dat punt stappen te ondernemen. Blijkens het proces-verbaal van de comparitie van partijen in eerste aanleg heeft [appellant] aldaar ten overstaan van de rechtbank desgevraagd uitdrukkelijk verklaard (verklaring van de heer en mevr. [appellant]) dat hij reeds vóór het sluiten van de koopovereenkomst met [geïntimeerde] ervan op de hoogte was dat tussen de Vereniging van Eigenaren en de bouwer over de scheuren correspondentie is gevoerd.
      Naar het oordeel van het hof dient dan ook, gelet op deze erkenningen in rechte, aan [appellant]'s in hoger beroep alsnog naar voren gebrachte ontkenning van dat laatste (toelichting bij zijn tweede grief) te worden voorbijgegaan, en ervan uitgegaan te worden dat [appellant] ten tijde van het sluiten van de koop-verkoopovereenkomst met [geïntimeerde] van de scheurvoming in zijn appartement op de hoogte was.
      Voorzover [appellant] zich daarover in zijn tweede grief beklaagt, kan zijn grief II hem daarom niet baten.
    
    
    4.3.3 Tevens is het hof van oordeel, dat de ernst van de scheurvorming niet gebagatelliseerd kan worden in de mate en op de wijze als door [appellant] aangevoerd. [appellant] geeft te kennen, dat er "in zijn perceptie" geen sprake was van een gebrek, in ieder geval niet van een bouwkundig gebrek dan wel scheurvorming die anderszins op eenvoudige wijze te voorkomen zou zijn. [appellant] acht de scheurvorming ook "niet opvallend", en verwijst daartoe naar het rapport-Van Cleef. Voorts beroept [appellant] zich erop, dat [geïntimeerde] het appartement heeft gekocht met alle bij het totstandkomen van de koop zichtbare en onzichtbare gebreken.
    
    
      4.3.4 Het hof stelt vast dat:
      a. [appellant] van de scheurvoming op de hoogte was;
      b. [appellant] [geïntimeerde] daarover niet heeft geïnformeerd;
      c. blijkens de rapportage-Van Cleef in het appartement scheurvorming is geconstateerd op drie plaatsen, namelijk plafond, lichte scheidingswanden, en de kolom ter plaatse van de overgang van de woonkamer naar de serre; alsmede
      d. dat de offerte voor de reparatie daarvan conform de aanbevelingen tot opheffing van de gebreken inclusief bijkomende werkzaamheden de kosten begroot op ruim € 17.500,--.
    
    
    
      4.3.5 De bepalingen in de koopovereenkomst, dat het appartement wordt overgedragen in de staat waarin het zich bij het totstandkomen van die overeenkomst bevindt - en dat de verkoper niet behoeft in te staan voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor aan de koper kenbare gebreken - brengt naar het oordeel van het hof niet mede dat [appellant] niet behoorde mede te delen hetgeen hij over de woning en over deze gebreken wist.
      [appellant] wijst op de eigen onderzoeksplicht van de koper. Niet blijkt echter dat de scheurvorming bij de bezichtiging door [geïntimeerde] goed zichtbaar is geweest ([appellant] zelf spreekt van "niet opvallend"), laat staan de ernst en omvang daarvan. Temeer nu [appellant] als verkoper van de scheurvorming op de hoogte was, en van het feit dat er reeds bij meerdere bewoners perikelen daarvan met de bouwer bestonden, prevaleert in dit geval de mededelingsplicht van [appellant] als verkoper boven de onderzoeksplicht van de koper. [appellant] kan zich er daarom niet met succes op beroepen, dat [geïntimeerde] onvoldoende onderzoek heeft gedaan, nu [appellant] zelf jegens [geïntimeerde] relevante informatie heeft verzwegen.
      Ook voor het overige faalt daarom grief II van [appellant].
    
    
    
      4.3.6 Gelet op de omstandigheid, dat het hier gaat om een luxe en kostbaar appartement dat bij de koopovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde] pas ruim een jaar oud was, behoefde [geïntimeerde] deze scheurvorming, van de ernst (gezien de reparatiekosten) en omvang (op de uiteenlopende plaatsen als genoemd in de rapportage) waarvan hier sprake is, niet te verwachten. [appellant] had hem daarover dienen te informeren, hetgeen [appellant] ten onrechte heeft nagelaten. Het appartement beantwoordde in dit opzicht niet aan de overeenkomst, en de rechtbank heeft derhalve terecht [appellant] aansprakelijk geoordeeld voor de nadelige gevolgen daarvan voor [geïntimeerde]. Of voor [geïntimeerde] wellicht de mogelijkheid zou openstaan actie te ondernemen tegen de bouwer doet daaraan niet af, nu het [appellant] is die jegens [geïntimeerde] op dit punt zijn verplichting als verkoper niet is nagekomen.
      Grief III van [appellant] kan daarom evenmin slagen. Hetzelfde geldt voor zijn grief IV voorzover deze beoogt te betogen dat [geïntimeerde] zich maar tot het GIW had moeten wenden.
    
    
    4.3.7 Grief IV faalt eveneens voor het overige. Ook al zou met reparatie geen garantie verkregen worden, dat bedoelde scheurvorming voorgoed verholpen is, dan kan - nu [geïntimeerde] kennelijk bereid is de raming volgens deze offerte, die uitgaat van de aanbevelingen van het onderzoeksbureau met betrekking tot reparatie, te aanvaarden en die aan zijn vordering ten grondslag heeft gelegd - ter vaststelling van [geïntimeerde]'s schade hiervan uitgegaan worden. Immers ook in hoger beroep heeft [appellant] de juistheid/redelijkheid van die berekeningen niet gemotiveerd weersproken. Of [geïntimeerde] inmiddels de reparaties al heeft laten uitvoeren dan wel de staat waarin het appartement verkeerde voorshands onveranderd heeft gelaten doet aan zijn recht op schadevergoeding niet af.
    
    
      4.3.8 Het hof onderschrijft tenslotte in het principaal appel de afwijzing van de reconventionele vordering van [appellant], en de gronden waarop de rechtbank dat oordeel stoelt. Immers juist is, dat naar aanleiding van de oppervlakte- en de scheurenkwestie de notariële overdracht in overleg tussen partijen is uitgesteld. Hiervóór heeft het hof reeds overwogen, dat [geïntimeerde] in ieder geval ten aanzien van de krimpscheuren terecht bezwaar maakte. Doch ook de kwestie van het verschil in oppervlakte, waarover tussen partijen ernstig verschil van mening was gerezen, acht het hof een serieus te nemen probleem - het hof gaat daarop in hierna in het incidenteel appel - waarvan niet gezegd kan worden dat enig uitstel voor beraad en/of tot het vinden van een, zonodig tijdelijke, oplossing op korte termijn niet gerechtvaardigd was. Bovendien gaat het om een uitstel, dat slechts een week heeft geduurd.
      Onder die omstandigheden kan van onrechtmatig handelen door [geïntimeerde] niet gesproken worden.
    
    
    De geschilpunten over de omvang van de vordering in reconventie, en de afzonderlijke onderdelen daarvan, behoeven daarom geen verdere bespreking.
    
    4.3.9 Het hiervóór overwogene leidt ertoe, dat nu alle grieven in het principaal appel falen, het vonnis van de rechtbank van 7 mei 2003, voorzover in conventie ten aanzien van de vordering van [geïntimeerde] terzake van de krimpscheuren gewezen en voorzover in reconventie ten aanzien van de vordering van [appellant] gewezen, moet worden bekrachtigd. Het hof zal echter, nu nog verder zal moeten worden onderzocht of dat vonnis ten aanzien van de overige geschilpunten van partijen in stand kan blijven, in dit stadium iedere beslissing in het principaal appel aanhouden, totdat ook voor het overige in deze zaak kan worden beslist.
    
    Voorts in het incidenteel appel
    
    
      4.4 Grief I van [geïntimeerde] betreft de kwestie van (het verschil in) de oppervlakte.
      4.4.1 Vaststaat, dat noch in de koopakte noch in de akte van levering een nader gepreciseerde oppervlakte-aanduiding vermeld staat. Voorshands blijkt ook verder nergens uit, dat voorafgaande aan het aangaan van de koop, het aantal vierkante meters voor [geïntimeerde] van essentieel belang was bij de aankoop van het appartement, hetgeen er veeleer op wijst dat [geïntimeerde] het aangeboden appartement, met de oppervlakte en indeling zoals hem getoond, wenste te kopen en dat de koopsom door onderhandeling tot stand gekomen is, nadat hem het appartement was getoond. Over oppervlakte en vierkante meters is toen immers, naar vaststaat, tussen partijen niet gesproken.
    
    
    
      4.4.2 Nu echter [geïntimeerde] vóór de notariële overdracht uitdrukkelijk navraag heeft gedaan naar het aantal vierkante meters, waarop hem desgevraagd door of namens [appellant] is geantwoord dat de oppervlakte (ca.) 225 m2 bedroeg, en [geïntimeerde] persisteert bij zijn stelling dat, indien hem het werkelijke aantal van 209 m2 bij het aangaan van de koop bekend zou zijn geweest c.q. hem correct was medegedeeld, hij voor dat appartement nimmer de prijs van 
      ƒ 1.610.000,-- zou hebben betaald, omdat (aldus [geïntimeerde]) dit appartement met een oppervlakte van 209 m2 aanzienlijk minder waard is dan wanneer de oppervlakte 225 m2 zou bedragen, acht het hof, alvorens nader te beslissen, nader onderzoek op dit punt geboden en behoeft het daartoe het oordeel van een of meer deskundigen.      
    
    
    4.4.3 Als grondslag voor zijn vordering, terzake van het beweerdelijke waardeverschil, bezigt [geïntimeerde] een door hem pro rata berekende vierkante-meterprijs. Echter niet staat vast dat, zó er al sprake mocht zijn van (aanmerkelijk) waardeverschil wegens een geringere oppervlakte - en aldus van schade voor [geïntimeerde] - diens berekening(swijze) daartoe een juiste c.q. deugdelijke grondslag vormt. Aan de te benoemen deskundige(n) zal ook daarover een oordeel worden gevraagd.
    
    
      4.4.4 Het hof wenst aan de te benoemen deskundige(n) in ieder geval de volgende vragen voor te leggen:
      a. De koopovereenkomst tussen partijen, gesloten in september 2001, betreft het appartement [straatnaam en nummer] te [plaatsnaam] met toebehoren en bijbehorende voorzieningen. Maakt het naar Uw oordeel bij een dergelijk appartement verschil voor de koopsom of het appartement een oppervlakte van 225 m2 dan wel 209 m2 heeft?
      Met andere woorden: zou de koper, in de wetenschap dat het appartement een oppervlakte had van 209 m2 in plaats van 225 m2, in redelijkheid minder betaald hebben dan hij betaald heeft?
      b. Indien U van oordeel bent, dat in het onderhavige geval, bij dit verschil in oppervlakte (van ca. 16 m2) een geringere waarde aannemelijk is, hoe moet dan de eventuele minderwaarde - in redelijkheid - worden bepaald en op hoeveel schat U als deskundige die minderwaarde?
      c. Geven de gedingstukken in eerste aanleg en in hoger beroep U verder nog aanleiding tot het maken van op- of aanmerkingen, die voor een goede beoordeling van deze zaak van belang zijn en zo ja, welke?
    
    
    4.4.5 Het hof zal thans eerst de zaak verwijzen naar de rolzitting, teneinde partijen in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten over aantal een perso(o)n(en) van de te benoemen deskundige(n), bij voorkeur eensluidend, evenals omtrent eventuele suggesties voor (aanvulling op) de aan deze voor te leggen vraagstelling.
    
    4.4.6 Het hof is, gelet op het hiervoór onder 4.4.1 tot en met 4.4.3 overwogene, voornemens de kosten van de deskundige(n) voorshands ten laste van [geïntimeerde] te brengen. Ter rolle zal ook [geïntimeerde] als eerste aan het woord zijn voor akte zoals in de vorige rechtsoverweging bedoeld.
    
    4.4.7 Op de geschilpunten van partijen met betrekking tot buitengerechtelijke kosten (grief II van [geïntimeerde]) en de proceskostenveroordeling (zijn grief III) zal het hof zonodig te zijner tijd nader ingaan; thans wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
    
    5. De beslissing
    
    Het hof,
    
    In het incidenteel appel:
    
    verwijst de zaak naar de rolzitting van dinsdag 14 september 2004, voor akte van partijen, als eerste aan de zijde van partij [geïntimeerde], tot uitlating zoals in dit arrest onder 4.4.5 overwogen;
    
    In het incidenteel appel verder en in het principaal appel:
    
    houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. De Kok, Huijbers-Koopman en De Klerk-Leenen, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 17 augustus 2004.