ECLI:NL:GHAMS:2012:BX6068, Gerechtshof Amsterdam, 28-08-2012, 200.098.794/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2012-08-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koop woning. Non-conformiteit doordat, anders dan was overeengekomen, de kelderbak niet volledig was gerenoveerd. Bewijswaardering, causaal verband, schadebegroting.

zaaknummer 200.098.794/01
      28 augustus 2012
    
    
    
    
    
      GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
      DERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
    
    
    
    ARREST
    
    in de zaak van:
    
    
    
         1.	[APPELLANT SUB 1],
      		wonende te [woonplaats],
      		advocaat: mr. B.S. Friedberg te Amsterdam,
         2.	[APPELLANTE SUB 2],
      		wonende te [woonplaats],
      		advocaat: mr. S.H.R. van Heeks te Amsterdam,
      		APPELLANTEN IN HET PRINCIPAAL APPEL,
      		GEÏNTIMEERDEN IN HET INCIDENTEEL APPEL,
    
    
    		t e g e n
    
    
    
         1.	[GEÏNTIMEERDE SUB 1],
         2.	[GEÏNTIMEERDE SUB 2],
      		beiden wonende te [woonplaats],
      		GEÏNTIMEERDEN IN HET PRINCIPAAL APPEL,
      		APPELLANTEN IN HET INCIDENTEEL APPEL,
      		advocaat: mr. R.N.E. Visser te Amsterdam.
    
     
    
      	De partijen worden hierna [appellant sub 1], [appellante sub 2] en 
      	[geïntimeerden] genoemd.
    
    
    	1. Het geding in hoger beroep
    
    
      	1.1 Bij gezamenlijke dagvaarding van 8 december 2011 zijn 
      	[appellant sub 1] en [appellante sub 2] in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank Amsterdam van 17 maart 2010, 
      	22 september 2010 en 19 oktober 2011, in deze zaak onder zaak-/rolnummer 447623 / HA ZA 10-48 gewezen tussen hen als gedaagden en [geïntimeerden] als eisers. Daarbij hebben 
      	[appellant sub 1] en [appellante sub 2] dertien grieven tegen de vonnissen aangevoerd en geconcludeerd, naar het hof verstaat, zakelijk weergegeven, dat het hof de vonnissen zal vernietigen en alsnog de vordering van [geïntimeerden] zal afwijzen, en, uitvoerbaar bij voorraad, hen zal veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen [appellant sub 1] en [appellante sub 2] ter uitvoering van de bestreden vonnissen aan [geïntimeerden] hebben betaald, met wettelijke rente, en met hun hoofdelijke veroordeling in de kosten van het geding in beide instanties.
    
    
    	1.2 [geïntimeerden] hebben bij memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in het incidenteel appel, de grieven van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] bestreden, incidenteel appel ingesteld, twee grieven aangevoerd, bewijs aangeboden, producties in het geding gebracht en geconcludeerd, naar het hof verstaat, zakelijk weergegeven, in het principaal appel dat het hof de vonnissen, voor zover daar aan de orde, zal bekrachtigen en in het incidenteel appel dat het hof het vonnis van 19 oktober 2011 zal vernietigen, voor zover daarbij het boven het € 30.766,10 gevorderde bedrag is afgewezen, en alsnog, uitvoerbaar bij voorraad, de vordering zal toewijzen tot in totaal € 47.475,12, met hoofdelijke veroordeling van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] in de kosten van het principaal appel en van het incidenteel appel.
    
    
      	1.3 Bij gezamenlijke memorie van antwoord in het incidenteel appel hebben [appellant sub 1] en [appellante sub 2] de grieven van 
      	[geïntimeerden] bestreden en geconcludeerd tot verwerping van het incidenteel appel, met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten daarvan, uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    	1.4 Ten slotte is arrest op de stukken gevraagd.
    
    	2. Beoordeling
    
    	2.1 De rechtbank heeft in het vonnis van 22 september 2010 onder rov. 2.1 tot en met 2.10 een aantal feiten vastgesteld. Die feiten zijn niet in geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
    
    
      	2.2 Tussen partijen staat het volgende vast.
      	a. [geïntimeerden] hebben in de eerste helft van 2007 van 
      	[appellant sub 1] en [appellante sub 2] een appartementsrecht betreffende een appartement aan de [adres] te [gemeente] gekocht en geleverd gekregen.
      	b. Een verkoopbrochure ter zake van het verkochte vermeldt onder meer:
    
    
    
      	"Bijzonderheden:
      	- (...)
      	- kelderbak is totaal vernieuwd in 2005".
    
    
    	Bij die vermelding is met de hand geschreven:
    
    	"- 10 jr garantie."
    
    	c. Nadat de koopovereenkomst op 6 februari 2007 werd ondertekend, hebben [appellant sub 1] en [appellante sub 2] een map aan [geïntimeerden] overhandigd met informatie over het verkochte. Hierbij bevond zich een geschrift van de firma NWI Injecteren te Amsterdam (hierna: NWI), waarin onder meer staat vermeld:
    
    	"Amsterdam 8-9-2005
    
    	Betreft:
    
    	Garantie verklaring (...)
    
    
      	Kelderbak was op diverse plaatsen lek door scheurvorming na verwijdering oude deklagen en plastic folie geïnjecteerd met masterflex 801 en epoxtie congresive 2055.
      	De keldermuur is niet behandeld op plaatsen achter de kasten die niet verwijderd zijn tegen de voorgevel. Dit op aangeven klant.
      	Vloer hersteld met (het hof leest:) masterseal 539 en afgewerkt met masterseal 550 buigzame cementcoating.
      	Op de reparatie en toegepaste materialen geven wij een garantie van tien jaar aansluitend op onze algemene verkoopvoorwaarden."
    
    
    
      	d. Bij brieven van 10 februari 2009 heeft [geïntimeerde sub 1] aan
      	[appellant sub 1] en [appellante sub 2] bericht dat [geïntimeerden] vochtproblemen hebben ondervonden in het souterrain van het appartement, dat het geleverde niet beantwoordt aan de overeenkomst en dat [geïntimeerde sub 1] [appellant sub 1] en [appellante sub 2] aansprakelijk stelt voor de kosten die daaruit voor 
      	[geïntimeerden] kunnen voortvloeien.
    
    
    
      	2.3 In eerste aanleg hebben [geïntimeerden] betaling gevorderd van € 45.400,55, met rente en kosten. De rechtbank heeft de vordering toegewezen tot € 30.766,10 in hoofdsom. Het principaal appel is tegen die toewijzing gericht. Het incidenteel appel is gericht tegen de afwijzing van het meerdere. [geïntimeerden] hebben in hoger beroep hun vordering impliciet, maar voldoende kenbaar vermeerderd tot 
      	€ 47.475,12, met rente en kosten.
    
    	
    
      	2.4 [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben geen grieven gericht tegen de overwegingen van de rechtbank dat zij - naar het hof verstaat: toerekenbaar - zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst doordat zij een appartementsrecht hebben geleverd dat niet beantwoordt aan de overeengekomen eigenschap dat de kelderbak van het souterrain volledig gerenoveerd zou zijn, en dat zij gehouden zijn de daardoor veroorzaakte schade aan [geïntimeerden] te vergoeden. Voor zover [appellant sub 1] en [appellante sub 2] dit ter discussie hebben willen stellen in hun memorie van antwoord in het incidenteel appel, wordt daaraan voorbijgegaan, omdat dit gelet op de in beginsel strakke twee-conclusie-regel te laat is.
      	Zij hebben ook geen grieven gericht tegen het door de rechtbank gehanteerde uitgangspunt dat er - geparafraseerd - op neerkomt dat de schade moet worden begroot op de kosten die nodig zijn om het geleverde alsnog in een zodanige toestand te brengen dat het beantwoordt aan voornoemde eigenschap (met dien verstande dat in geschil is of die kosten ook vergoed moeten worden als zij niet daadwerkelijk zijn gemaakt).
      	Het hof zal daarom uitgaan van voornoemde overwegingen en voornoemd uitgangspunt van de rechtbank.
    
    
    	2.5 De grieven lenen zich niet voor bespreking per grief, maar voor bespreking per daarbij aan de orde gesteld onderwerp.
    
    	2.6 [appellant sub 1] en [appellante sub 2] klagen dat de rechtbank eraan is voorbijgegaan dat de lekkage die heeft geleid tot de in 2005 uitgevoerde renovatie van de kelderbak, is veroorzaakt doordat er leidingwater is gestroomd uit een gebroken standleiding van het buurpand (grief 3). Voorts klagen zij dat de bij deze renovatie uitgevoerde werkzaamheden zijn gecontroleerd en goedgekeurd door de opstalverzekeraar van het pand en dat deze de kosten ervan heeft vergoed (grief 2). [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben echter niet voldoende duidelijk gemaakt welke invloed deze gestelde omstandigheden zouden moeten hebben op de toewijsbaarheid van de vordering. Daarom gaat ook het hof daaraan voorbij.
    
    	2.7 [appellant sub 1] en [appellante sub 2] klagen dat eerst in de loop van de procedure in eerste aanleg is gebleken dat [geïntimeerden] driemaal lekkage hebben gehad, te weten in 2009, in 2010 en in 2011 (grieven 1, 4 en 5). Bij de beoordeling van het causaal verband en bij de schadebegroting worden deze lekkages niet op de juiste wijze onderscheiden. De in 2010 opgetreden lekkage is niet veroorzaakt door grondwater, maar door leidingwater, aldus [appellant sub 1] en [appellante sub 2].
    	
    	2.8 Zoals hieronder zal blijken, zal het hof de diverse opgevoerde schadeposten opnieuw beoordelen en daarbij, voor zover van belang, ook nagaan in hoeverre die veroorzaakt zijn door de aan [appellant sub 1] en [appellante sub 2] verweten non-conformiteit. De juistheid van dit betoog in zijn algemeenheid kan daarom in het midden blijven.
    	
    	2.9 [appellant sub 1] en [appellante sub 2] klagen over de bewijswaardering van de rechtbank (grief 4, 5 en 6).
    	
    	2.10 In de toelichting op grief 6 hebben [appellant sub 1] en [appellante sub 2] zelf geconcludeerd dat de in 2009 opgetreden lekkage is veroorzaakt door grondwater. In elk geval hebben zij dat niet voldoende gemotiveerd betwist. Zij hebben niet betoogd dat deze lekkage ook zou zijn opgetreden indien de kelderbak van het souterrain volledig gerenoveerd was geweest. Aangenomen moet daarom worden dat de in 2009 opgetreden lekkage een gevolg is van de non-conformiteit. Voor zover dat al is betwist, wordt die betwisting gepasseerd wegens onvoldoende motivering. Daarom behoeft niet beoordeeld te worden in hoeverre de getuigenverklaringen gebruikt kunnen worden om deze conclusie te ondersteunen. Ten overvloede overweegt het hof dat het gebruik van de-auditu-verklaringen naar vaste rechtspraak aanvaard is en niet in strijd is met de wet.
    
    	2.11 [appellant sub 1] en [appellante sub 2] klagen over de beoordeling door de rechtbank van (de overige aspecten van) het causaal verband en de schadebegroting (grieven 7 tot en met 10). Ook de beide incidentele grieven van [geïntimeerden] hebben daarop betrekking.
    
    
      	2.12 Aannemelijk is dat als de kelderbak volledig gerenoveerd was geweest, zoals [geïntimeerden] mochten verwachten, de kelderbak volledig waterdicht was gemaakt. Onvoldoende is gesteld om het tegendeel aan te nemen (dit geldt ook voor (de toelichting op) grief 3 van [appellant sub 1] en [appellante sub 2]). Als vergoedbare schade gelden daarom de kosten die nodig zijn om de kelderbak van het souterrain waterdicht te maken. Voor zover daarvoor destructieve werkzaamheden nodig zijn, zijn de kosten van die destructieve werkzaamheden en de kosten die nodig zijn om de gevolgen daarvan weer ongedaan te maken, eveneens toewijsbaar. Daarnaast zijn de kosten toewijsbaar die nodig zijn om beschadigingen in het souterrain te herstellen die het gevolg zijn van lekkages, doch slechts voorzover die lekkages zijn veroorzaakt doordat de kelderbak niet waterdicht was, en met dien verstande dat kosten die eenmaal zijn gemaakt, niet dubbel behoren te worden vergoed.
      	Voorts dient de schade zo concreet mogelijk te worden begroot, dus zo veel mogelijk in overeenstemming met de kosten die [geïntimeerden] daadwerkelijk hebben gemaakt als gevolg van de non-conformiteit.
      	Ook voor vergoeding komen in aanmerking de kosten die [geïntimeerden] naar redelijke verwachting daadwerkelijk nog in de toekomst zullen maken als gevolg van de non-conformiteit. Laatstbedoelde kosten vormen nog niet ingetreden schade, die het hof bij voorbaat zal begroten na afweging van goede en kwade kansen. 
      	Verder komen redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid als vermogensschade mede voor vergoeding in aanmerking.
    
    
    	2.13 Het voorgaande brengt mee dat, anders dan [geïntimeerden] (mede) hebben betoogd, de schade wordt begroot op het positieve contractsbelang, dus door de werkelijke toestand te vergelijken met de hypothetische toestand dat het geleverde zou beantwoorden aan de overeenkomst, en niet op het negatieve contractsbelang, dus niet door de werkelijke toestand te vergelijken met de hypothetische toestand dat een andere koopprijs tot stand zou zijn gekomen doordat [geïntimeerden] ervan op de hoogte zouden zijn gesteld dat de kelderbak niet volledig was gerenoveerd. Bij de primaire grondslag van de vordering, schadevergoeding wegens non-conformiteit, is dit de meest passende wijze van schadebegroting. Nu de primaire grondslag tot een gedeeltelijke toewijzing leidt, komt het hof niet toe aan beoordeling van de subsidiaire grondslag van de vordering, opheffing van door dwaling ondervonden nadeel. Het hof merkt daarbij nog op dat onvoldoende aannemelijk is dat begroting van dit nadeel op een hoger bedrag zou uitkomen dan thans zal worden toegewezen. 
    
    
      	2.14 De vordering van [geïntimeerden] is als volgt toegelicht.
      	De in hoger beroep gevorderde hoofdsom is het totaal van de (volgens geïntimeerden) door DryWorks bij offerte van 6 mei 2009 begrote kosten ad € 20.034,76 inclusief BTW voor het injecteren van de volledige kelderbak en de door 
      	Bouwbedrijf Dijkers bij offerte van 19 juni 2009 begrote kosten ad € 27.440,36 inclusief BTW voor "werkzaamheden als gevolg van de waterschade in Uw woning". [geïntimeerden] hebben ervoor gekozen het herstel in vier fasen te laten plaatsvinden, deels op andere wijze en door andere aannemers dan waarvan in voornoemde offertes is uitgegaan. [geïntimeerden] hebben in dat verband reeds € 565,88, € 8.480,00 en 
      	€ 45.548,73 uitgegeven voor respectievelijk fase 1, 2 en 3 en zij voorzien dat zij in fase 4 nog € 15.000,00 zullen moeten uitgeven, aldus [geïntimeerden]
    
    
    	2.15 Nu [geïntimeerden] deels andere werkzaamheden hebben laten uitvoeren dan die waarvan in de twee offertes is uitgegaan, zal het hof, in navolging van de rechtbank, de schade niet begroten aan de hand van die offertes, maar aan de hand van de daadwerkelijk gemaakte kosten (te vermeerderen met een begroting van toekomstige kosten). Het hof doet dit aan de hand van de posten die [geïntimeerden] hebben genoemd in de nrs. 6.4-6.7 van de memorie van antwoord in het principaal appel.
    
    	Fase 1
    
    
      	2.16.1 [geïntimeerden] vorderen vergoeding van € 589,05 inclusief BTW voor het verrichten van onderzoek door Injection Nederland B.V. (opdrachtbevestiging van 
      	12 mei 2009). De rechtbank heeft geoordeeld dat deze kosten voor rekening van [geïntimeerden] moeten blijven, omdat het niet aan [appellant sub 1] en [appellante sub 2] is toe te rekenen dat [geïntimeerden] de relatie met Injection Nederland B.V. niet heeft voortgezet. Hiertegen hebben [geïntimeerden] geen voldoende concrete grief aangevoerd, zodat het hof dit oordeel van de rechtbank zal volgen.
    
    
    	2.16.2 [geïntimeerden] vorderen vergoeding van € 67,83 inclusief BTW voor het verrichten van onderzoek door Stichting Waterproef (factuur van 2 september 2009). De rechtbank heeft deze post toegewezen. Deze kosten zijn redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, staan in causaal verband met de non-conformiteit en voldoende aannemelijk is dat [geïntimeerden] de kosten daadwerkelijk verschuldigd zijn geworden. Voor zover de grieven van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] iets anders betogen, falen zij. Het hof zal de post toewijzen.
    
    	Fase 2
    
    	2.17 [geïntimeerden] vorderen vergoeding van € 8.480,00 inclusief BTW voor het injecteren van de berging door DryWorks (factuur van 11 september 2009). De rechtbank heeft dit bedrag toegewezen. De gevorderde kosten waren nodig om de kelderbak van het souterrain (verder) waterdicht te maken. Zij staan in causaal verband met de non-conformiteit. In het licht van de eigen verklaring van [geïntimeerde sub 1] op de comparitie van partijen in eerste aanleg hebben [geïntimeerden] echter onvoldoende gesteld om te kunnen aannemen dat zij meer dan de helft van deze kosten daadwerkelijk verschuldigd zijn geworden (zie ook grief 11). Het hof zal deze post dan ook slechts toewijzen tot de helft van het in hoger beroep gevorderde bedrag, hetgeen uitkomt op € 4.240,00 inclusief BTW.
    
    	Fase 3
    
    
      	2.18.1 [geïntimeerden] vorderen vergoeding van € 1.174,00 inclusief BTW voor het injecteren van de hal en het herstellen van in 2011 opgetreden lekkageschade door DryWorks. In eerste aanleg is voor de post injecteren 
      	€ 424,00 genoemd (zie conclusie van 13 juli 2011 onder 12). De rechtbank heeft dit bedrag toegewezen. In hoger beroep is het gevorderde bedrag impliciet vermeerderd en is de post toegelicht onder 2.6 van de memorie van antwoord in het principaal appel. Onvoldoende is gesteld om aan te nemen dat de herstelkosten waarmee deze post is vermeerderd, veroorzaakt zijn door de non-conformiteit. Het daarvoor gevorderde bedrag wordt daarom afgewezen. De post van 
      	€ 424,00 zal worden toegewezen, nu moet worden aangenomen dat deze injectiewerkzaamheden nodig zijn om de kelderbak waterdicht te maken of de gevolgen van het niet-waterdicht zijn te herstellen en daarom in causaal verband staan met de non-conformiteit, terwijl de hoogte van de post niet is betwist.
    
    
    
      	2.18.2 [geïntimeerden] vorderen vergoeding van € 17.768,07 inclusief BTW voor werkzaamheden van aannemer [B.] te [A.]. Dit betreft een bij offerte van 27 september 2010 omschreven verbouwing, geoffreerd voor € 15.609,73 inclusief BTW, betreffende onder meer: verhoging van vloeren, constructie van een doucheruimte, verwijdering van twee kasten en restauratie van een toilet op de eerste verdieping, vermeerderd met meerwerk ad € 2.158,34, zoals omschreven in een factuur van 24 januari 2011, betreffende onder meer het herstel van een lekkage en de vergroting van een badkamer.
      	De rechtbank heeft schattenderwijs geoordeeld dat 25% van deze post ziet op verbeteringen en het resterende gedeelte van 75% op schade als gevolg van de non-conformiteit. 
      	[appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben bij grief 9 gesteld dat de gehele post ziet op verbeteringen. 
      	[geïntimeerden] hebben bij memorie van antwoord aangevoerd dat de verhoging van de vloeren ziet op het herstel van de ruimte in de staat waarin deze ten tijde van de koop verkeerde.
      	Het hof zal schattenderwijs bepalen in hoeverre de hier gevorderde kosten aangemerkt dienen te worden als kosten die nodig waren om de gevolgen ongedaan te maken van destructieve werkzaamheden die op hun beurt nodig waren om de kelderbak van het souterrain waterdicht te kunnen maken, en op het ongedaan maken van de gevolgen van die destructieve werkzaamheden, dan wel als kosten die nodig waren om beschadigingen te herstellen die het gevolg zijn van de lekkage van 2009. Het hof komt dan uit op een veel lager percentage dan de rechtbank, namelijk 20%. Enerzijds is voldoende aannemelijk dat dit deel van de kosten valt onder de hiervoor gegeven omschrijving, waarbij van belang is dat latere lekkages er niet aan behoeven af te doen dat latere kosten kunnen vallen onder die omschrijving van vergoedbare schade. Anderzijds hebben [geïntimeerden] de post onvoldoende toegelicht om een hoger percentage te kunnen rechtvaardigen. De post wordt dus toegewezen tot € 3.553,61.
    
    
    
      	2.18.3 [geïntimeerden] vorderen vergoeding van € 5.810,81 inclusief BTW voor werkzaamheden van onderaannemer Almere Bouw (facturen van 8 november 2010, 3 januari 2011, 
      	11 januari 2011 en 10 april 2011). Ook van deze post heeft de rechtbank 75% toegewezen. Op overeenkomstige gronden als hiervoor bij de kostenpost ter zake van aannemer [B.] overwogen, zal het hof ook van deze post 20% toewijzen, hetgeen uitkomt op € 1.162,16. Anders dan 
      	[appellant sub 1] en [appellante sub 2] (grief 9) acht het hof ook zonder nadere toelichting voldoende aannemelijk dat de facturen van Almere Bouw in zoverre zien op werkzaamheden die het gevolg zijn van de non-conformiteit. Het betreft kennelijk installatie- en afbouwwerkzaamheden. [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben onvoldoende gesteld om te kunnen aannemen dat sprake is van een dubbeltelling.
    
    
    	2.18.4 [geïntimeerden] vorderen vergoeding van € 3.583,98 inclusief BTW voor werkzaamheden van onderaannemer Light-Sale. De rechtbank heeft deze post afgewezen op de grond dat [geïntimeerden] onvoldoende inzichtelijk hebben gemaakt dat deze werkzaamheden in causaal verband staan met de non-conformiteit. [geïntimeerden] hebben hiertegen geen voldoende duidelijke grief aangevoerd en zij hebben het door de rechtbank bedoelde causaal verband in hoger beroep evenmin voldoende duidelijk gemaakt. De post wordt daarom afgewezen.
    
    	2.18.5 [geïntimeerden] vorderen vergoeding van € 2.200,00 inclusief BTW voor leveringen en werkzaamheden van Tapijtleverancier [R.] (factuur van 5 maart 2011). De rechtbank heeft dit bedrag toegewezen. [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben in grief 10 onder II betoogd dat het tapijt is gelegd na drie lekkages en dat er voordien ter plaatse tegels lagen. Dit betoog leidt, wat daarvan verder zij, niet tot afwijzing van de gevorderde post. Voldoende aannemelijk is dat een nieuwe vloerbedekking moest worden aangelegd als gevolg van destructieve werkzaamheden die door de non-conformiteit nodig waren geworden. Niet aannemelijk is dat de keuze voor een tapijt tot meer kosten heeft geleid dan indien gekozen was voor het opnieuw aanbrengen van tegels. De post wordt dus toegewezen.
    
    	2.18.6 [geïntimeerden] vorderen vergoeding van € 5.849,25 inclusief BTW voor werkzaamheden van [O.] als binnenhuisarchitect. De rechtbank heeft de post afgewezen op de grond dat [geïntimeerden] onvoldoende inzichtelijk hebben gemaakt dat de inschakeling van een binnenhuisarchtict in causaal verband staat met de non-conformiteit. [geïntimeerden] hebben hiertegen geen voldoende duidelijk grief aangevoerd en zij hebben het door de rechtbank bedoelde causaal verband in hoger beroep evenmin voldoende duidelijk gemaakt. De post wordt daarom afgewezen.
    
    	2.18.7 [geïntimeerden] vorderen vergoeding van € 3.510,11 inclusief BTW voor werkzaamheden van  [O.] als directievoerder. Dit betreft kennelijk het totaal van twee bij factuur van 5 mei 2011 in rekening gebrachte posten, namelijk € 999,67 inzake verschotten en € 1.950,00 inzake directievoering, beide posten vermeerderd met 19% BTW. De rechtbank heeft het gevorderde bedrag toegewezen. [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben betwist dat deze post als een gevolg van de non-conformiteit kan worden aangemerkt. Verder hebben zij in grief 10 onder I betoogd dat [geïntimeerden] geen directievoering hebben opgedragen. Het hof acht op grond van de overgelegde factuur, ondanks het ontbreken van de bijlage betreffende de directievoering, voldoende onderbouwd dat een directievoerder gedurende 30 uur in opdracht van [geïntimeerden] heeft gewerkt en daarvoor een uurtarief van € 65,00, te vermeerderen met 19% BTW in rekening heeft gebracht. Het hof acht ook voldoende aannemelijk dat de non-conformiteit in zekere mate directievoering nodig heeft gemaakt en ook reiskosten, waarop het als verschotten in rekening gebrachte bedrag blijkens de bijlage bij de factuur voornamelijk ziet, doch een en ander niet voor het volledig gevorderde bedrag. Daarom zal het hof ook deze post toewijzen tot 20%, dus tot € 702,02.
    
    	2.18.8 [geïntimeerden] vorderen vergoeding van € 5.652,50 inclusief BTW voor een Quadro badkamermeubel. De rechtbank heeft de post afgewezen op de grond dat [geïntimeerden] niet genoegzaam hebben gemotiveerd dat als gevolg van de non-conformiteit een nieuw badkamermeubel moest worden geplaatst. [geïntimeerden] hebben hiertegen geen voldoende duidelijke grief aangevoerd en zij hebben ook in hoger beroep niet genoegzaam gemotiveerd dat als gevolg van de non-conformiteit een nieuw badkamermeubel moest worden geplaatst. De post wordt daarom afgewezen.
    
    	Fase 4
    
    	2.19 [geïntimeerden] hebben aangevoerd dat zij in de toekomst de vloer en de achterwand van het kantoorgedeelte van de kelder zullen laten injecteren, dat de vaste wandmeubels daarvoor dienen te worden verwijderd en dat deze na de injecteringswerkzaamheden dienen te worden geverfd en teruggeplaatst. Op basis van "de offerte uit 2009" verwachten [geïntimeerden] dat de kosten hiervan € 15.000,00 zullen bedragen. Zij hebben aangeboden dit te bewijzen.
    
    
      	2.20 Het is voldoende aannemelijk dat [geïntimeerden] in de toekomst nog kosten zullen maken om de kelderbak volledig waterdicht te maken. Zouden zij dat niet doen, dan zouden zij immers genoegen moeten nemen met terugkerende lekkages.
      	Gelet hierop is een bedrag voor nog niet ingetreden schade toewijsbaar.
      	Uit de offertes van DryWorks van 6 mei 2009 en van Bouwbedrijf Dijkers van 19 juni 2009 kan slechts een grove indicatie worden afgeleid van de omvang van de nog te maken kosten. Voor wat betreft de offerte van DryWorks is niet toegelicht in hoeverre de nog uit te voeren injectiewerkzaamheden vallen onder de daar uitgesplitste posten A, B of C of een combinatie daarvan. Voor wat betreft de offerte van Bouwbedrijf [D.] geldt dat het niet op de weg van het hof ligt om zondere nadere toelichting van [geïntimeerden] te onderzoeken welke van de daar genoemde posten betrekking hebben op werkzaamheden als omschreven door [geïntimeerden] in het kader van fase 4.
      	Het bewijsaanbod van [geïntimeerden] wordt gepasseerd op drie zelfstandig dragende gronden: het betreft geen aanbod van getuigenbewijs, het betreft geen voldoende feitelijk gespecifeerde stelling en het betreft schadebegroting. Bij schadebegroting gelden de procesrechtelijke regels inzake stelplicht en bewijslast niet onverkort. 	Het hof begroot het in dit kader toewijsbare bedrag ex aequo et bono op 
      	€ 7.500,00.
    
    
    	2.21 De rechtbank heeft op de schadevergoeding een aftrek van € 1.600,00 toegepast wegens een door de gemeente Amsterdam verstrekte subsidie. Hiertegen is in hoger beroep niet opgekomen. Daarom zal het hof de aftrek ook toepassen.
    
    
      	2.22 [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben geklaagd dat [geïntimeerden] de schade hadden moeten verhalen op Dryworks die in 2005 een garantie had verstrekt (grief 7). Deze klacht faalt, omdat [geïntimeerden] de vrije keuze hebben om hun schade te verhalen op elk van hen die daarvoor aansprakelijk geacht kunnen worden. De garantie (wat er verder zij van de inhoud en strekking ervan) is overigens niet aan 
      	[geïntimeerden] verstrekt, maar aan [appellant sub 1] en [appellante sub 2].
    
     
    
      	2.23 [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben geklaagd dat 
      	[geïntimeerden] de in de offerte van Dryworks van 6 mei 2009 geboden korting van 5% had moeten accepteren (grief 8). De klacht faalt, omdat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] eraan voorbij zien dat deze korting slechts werd aangeboden voor het geval [geïntimeerden] de integrale oplossing zouden kiezen. Gelet op de hoogte van het geoffreerde bedrag en de onzekerheid over de uitkomst van deze procedure, mocht dit redelijkerwijs niet van [geïntimeerden] worden gevergd.
    
    
    	2.24 Het voorgaande leidt tot het volgende overzicht (in euro's, inclusief BTW).
    
    					[geïntimeerden]	Rechtbank		    Hof
    
    
      	Injection		   589,05		     -		     - 
      	Waterproef 		    67,83 	    67,83		    67,83
      	Dryworks 1 		 8.480,00 	 8.480,00 	 4.240,00 
      	Dryworks 2		 1.174,00		   424,00		   424,00 
      	[B.]			17.768,00		13.326,05		 3.553,61
      	Almere Bouw		 5.810,81		 4.358,11		 1.162,16
      	Light-Sale		 3.583,98		     -		     -
      	De Ruijter		 2.200,00 	 2.200,00		 2.200,00
      	Binnenhuisarch.	 5.849,25 	     -		     -
      	Directie 		 3.510,11 	 3.510,11		   702,02
      	Quadro			 5.652,50 	     -		     -
      	Vierde fase		15.000,00		     - 		 7.500,00
      								--------- +	 -------- +
      	Subtotaal					32.366,10		19.849,62
      	AF: Subsidie				 1.600.00		 1.600,00
      								--------- -	-------- -
      	Saldo						30.766,10		18.249,62
      								=========		=========
    
     
    	2.25 De wettelijke rente zal slechts worden toegewezen vanaf de vervaldata van de facturen, omdat [geïntimeerden] de desbetreffende schade, gelet op de gehanteerde berekeningswijze, niet eerder hebben geleden. Over toekomstige schade wordt geen rente toegewezen.
    
    
      	2.26 De offertes van DryWorks van 6 mei 2009 en van Bouwbedrijf Dijkers van 19 juni 2009 zijn onvoldoende toegelicht om tot het oordeel te kunnen leiden dat het totaal van de schade die [geïntimeerden] hebben geleden en de schade die zij zullen lijden als gevolg van de 
      	non-conformiteit op een hoger bedrag moet worden begroot dan hiervoor is gebeurd. Dit geldt met name voor de offerte van Bouwbedrijf [D.], omdat daaruit zonder nadere toelichting niet duidelijk genoeg blijkt op welke werkzaamheden die offerte precies ziet en waarom causaal verband moet worden aangenomen tussen de non-conformiteit en die werkzaamheden.
    
    
    	2.27 De klacht van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] dat er geen noodzaak was om lekkages te bestrijden in de vlaktes rond de badkamer (grief 9), is onvoldoende specifiek om het in totaal toewijsbare bedrag lager te begroten. Onvoldoende is namelijk gespecificeerd welke van de gevorderde posten daardoor afgewezen zouden moeten worden en tot welke bedragen.
    
    	2.28 Er is geen reden om een aftrek nieuw-voor-oud toe te passen (grief 9). Niet is per post gespecificeerd welke aftrek dat zou moeten zijn. Voor een generieke aftrek ziet het hof geen aanleiding.
    
    	2.29 Er is geen reden om aan te nemen dat de schade waarvoor thans vergoeding wordt toegewezen, gedekt is onder enige verzekering (grief 10).
     
    	2.30 Voor zover de grieven niet in het voorgaande zijn behandeld, bevatten zij geen essentiële stellingen en missen zij zelfstandige betekenis. 
    
    	2.31 De bewijsaanbiedingen van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] worden als niet ter zake doende gepasseerd.
    
    	2.32 De bestreden vonnissen zullen worden vernietigd. Voor zover [appellant sub 1] en [appellante sub 2] uit hoofde van de bestreden vonnissen meer hebben betaald dan thans wordt toegewezen, zullen [geïntimeerden] worden veroordeeld tot terugbetaling, met rente, zoals in hoger beroep gevorderd. [appellant sub 1] en [appellante sub 2] zullen worden veroordeeld in de proceskosten van de eerste aanleg, omdat een bedrag in hoofdsom wordt toegewezen. Deze kosten worden begroot op basis van het liquidatietarief aan de hand van het thans toe te wijzen bedrag. [geïntimeerden] zullen worden veroordeeld in de kosten van het principaal appel, omdat dat ertoe heeft geleid dat een deel van het in eerste aanleg toegewezen bedrag alsnog wordt afgewezen. Deze kosten worden begroot op basis van het liquidatietarief aan de hand van het bedrag waarmee het toewijsbare bedrag in hoger beroep wordt verminderd. [geïntimeerden] zullen worden veroordeeld in de kosten van het incidenteel appel, omdat het wordt verworpen.
    
    	3. Beslissing
    
    	Het hof:
    
    	in het principaal appel
    	
    	vernietigt de bestreden vonnissen; 
    
    	en opnieuw rechtdoende:
    
    	veroordeelt [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hoofdelijk tot betaling aan [geïntimeerden] van € 18.249,62, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW vanaf de vervaldata van de facturen, over de bedragen van de facturen, voor zover toegewezen, tot de dag van de volledige voldoening;
    
    	veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot terugbetaling aan [appellant sub 1] en [appellante sub 2] van hetgeen dezen uit hoofde van de bestreden vonnissen meer of anders hebben betaald dan thans door het hof wordt toegewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW vanaf de data van die betalingen tot de dag van de volledige terugbetaling;
     
    	veroordeelt [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hoofdelijk in de kosten van het geding in eerste aanleg en begroot die kosten, voor zover aan de zijde van [geïntimeerden] gevallen, op € 739,81 aan verschotten en € 1.808,00 aan salaris van de advocaat;
    
    	veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de kosten van het geding in principaal appel en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] gevallen, op € 739,81 aan verschotten en € 894,00 aan salaris van de advocaat;
    
    	verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    	wijst af het meer of anders gevorderde;
    
    	in het incidenteel appel
    
    	verwerpt het incidenteel appel;
    
    	veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de kosten van het geding in incidenteel appel en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] gevallen, op nihil aan verschotten en € 447,00 aan salaris van de advocaat;
    
    	verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    	Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, G.C.C. Lewin en A.L.M. Keirse, en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 28 augustus 2012.