ECLI:NL:GHARN:2010:BM1862, Gerechtshof Arnhem, 12-01-2010, 104.003.803
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2010-01-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Onderverhuur woonruimte in strijd  met algemene bepaling rechtvaardigt ontbinding + ontruiming.

GERECHTSHOF ARNHEM
    
    Sector civiel recht					
    
    
      zaaknummer 104.003.803
      zaaknummer rechtbank 373779
    
    
    arrest van de vijfde civiele kamer van 12 januari 2010
    
    inzake
    
    
      de stichting
      Stichting Portaal Arnhem/Nijmegen,
      gevestigd te Baarn,
      appellante,
      advocaat: mr. R.J. Verweij,
    
    
    tegen:
    
    
      [geïntimeerde],
      wonende te [woonplaats],
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. H.J.M. Nijenhuis.
    
    
    
    1. Het geding in eerste aanleg
    
    Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 4 november 2005 en 27 april 2007 die de kantonrechter (rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Nijmegen) tussen appellante (hierna ook te noemen: Portaal) als eiseres en geïntimeerde (hierna ook te noemen: [geïntimeerde] als gedaagde heeft gewezen; van die vonnissen is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
    
    2. Het geding in hoger beroep
    
    2.1 Portaal heeft bij exploot van 31 mei 2007 [geïntimeerde] aangezegd van die vonnissen in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof.
    
    2.2 Bij memorie van grieven heeft Portaal vier grieven tegen de bestreden vonnissen aangevoerd en toegelicht, heeft zij bewijs aangeboden en een nieuwe productie in het geding gebracht. Zij heeft gevorderd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en, opnieuw recht doende, zo nodig met aanvulling van de (rechts)gronden de door Portaal ingestelde vorderingen alsnog zal toewijzen door de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en geïntimeerde op straffe van een dwangsom te veroordelen tot ontruiming van [adres] te [woonplaats], met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
    
    2.3 Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden. Hij heeft geconcludeerd dat het hof de vonnissen van de kantonrechter zal bekrachtigen en (het hof begrijpt:) Portaal in haar vorderingen niet ontvankelijk zal verklaren, dan wel deze af zal wijzen, met veroordeling van Portaal in de kosten van het hoger beroep.
    
    2.4 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
    
    3. De vaststaande feiten
    
    De kantonrechter heeft in haar vonnis van 4 november 2005 onder het kopje "De vaststaande feiten" feiten vastgesteld. Aangezien daartegen geen grieven zijn aangevoerd of bezwaren zijn geuit, zal het hof in hoger beroep ook van die feiten uitgaan.
    
    4. De motivering van de beslissing in hoger beroep
    
    4.1 Het gaat in deze procedure om het volgende. Portaal heeft op 16 april 2002 met [geïntimeerde] een huurovereenkomst gesloten met betrekking [adres] te [woonplaats]. De kale huurprijs bedroeg € 249,12 per maand. Blijkens artikel 5 lid 1 van de algemene bepalingen, die deel uitmaken van de huurovereenkomst, dient de huurder het gehuurde gedurende de huurperiode zelf te bewonen en er zijn hoofdverblijf te hebben. Artikel 5 lid 3 van de algemene bepalingen bepaalt onder meer dat het huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder niet is toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden te verhuren of – al dan niet tegen betaling – in (mede)gebruik te geven, maar dat samenwonen met een partner, met wie huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert, is toegestaan en dat daarvoor geen schriftelijke toestemming is vereist van verhuurder. Portaal heeft [geïntimeerde] bij brief van 20 november 2002 bericht dat zij een melding heeft ontvangen dat hij de woning voor verhuur aanbiedt via internet voor een huurprijs van € 700,00 en € 140,00 voor gas, water en licht en hem medegedeeld dat, als blijkt dat hij de woning doorverhuurt, hij in strijd handelt met artikel 5 lid 1 van de algemene bepalingen. [geïntimeerde] heeft Portaal bij brief ontvangen op 4 september 2003 toestemming verzocht voor onderverhuur aan [huurder A] voor een jaar wegens verblijf in het buitenland. Portaal heeft [geïntimeerde] bij brief van 4 september 2003 toestemming gegeven de woning van 1 oktober 2003 tot 1 oktober 2004 tijdelijk onder te verhuren aan [A]. [geïntimeerde] heeft hierop Portaal bij op 26 mei 2004 ontvangen brief toestemming gevraagd de woning onder te verhuren aan [huurder B]. Portaal heeft deze toestemming bij brief van 26 maart 2004 geweigerd. [geïntimeerde] heeft vervolgens op 27 maart 2004 met [B] en zijn partner [C] een huurovereenkomst gesloten voor de periode van 1 april 2004 tot 1 april 2005 tegen een huurprijs van € 700,00 per maand. Portaal heeft [geïntimeerde] bij brief van 1 november 2004 bericht bij een huisbezoek op 21 oktober 2004 te hebben gecontroleerd of hij inmiddels weer zijn intrek in de woning had genomen, dat niets minder waar was en dat hij de woning had onderverhuurd. Portaal heeft [geïntimeerde] tijdens een gesprek op 1 november 2004 aangezegd de onderhuur te beëindigen en zelf de woning te gaan bewonen, waarvoor hij de tijd kreeg tot uiterlijk 1 december 2004. [geïntimeerde] heeft Portaal bij brief van 15 november 2004 bericht hieraan geen gehoor te geven. Portaal heeft vervolgens, na wijziging van eis, ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd en veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning. Portaal heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] de woning in strijd met artikel 7:244 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) en de algemene huurvoorwaarden, geheel of gedeeltelijk aan derden in medegebruik heeft afgestaan. [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd tegen de vordering en onder meer gesteld met [B en C] per 1 mei 2004 een samenlevingsovereenkomst te hebben gesloten, waarbij de huurovereenkomst is komen te vervallen. [geïntimeerde] heeft voorts aangevoerd dat een telefoniste van Portaal hem bij twee gelegenheden telefonisch heeft medegedeeld dat geen toestemming is vereist voor het tijdelijk samenwonen met een goede vriend. 
    
    4.2 De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 4 november 2005 geoordeeld dat aan de huurovereenkomst van 27 maart 2004 het vermoeden moet worden ontleend dat [geïntimeerde] de gehele woning aan [B] en zijn vriendin in gebruik heeft afgestaan en heeft [geïntimeerde] in de gelegenheid gesteld tegenbewijs te leveren. De kantonrechter heeft voorts geoordeeld dat, indien [geïntimeerde] dit tegenbewijs levert, het in medegebruik afstaan van de woning in beginsel eveneens toewijzing van de vordering rechtvaardigt. De kantonrechter heeft [geïntimeerde] echter in de gelegenheid gesteld te bewijzen dat de telefonistes van Portaal hem hebben medegedeeld dat hij voor een samenlevingscontract met een goede vriend, niet zijnde zijn partner, geen toestemming behoefde te vragen. Nadat in enquête en contra-enquête getuigen waren gehoord, heeft de kantonrechter bij eindvonnis van 27 april 2007 geoordeeld dat de verklaringen van de door [geïntimeerde] voorgebrachte getuigen genoegzaam reden tot twijfel geven aan de juistheid van de stelling van Portaal dat [geïntimeerde] de gehele woning aan derden in gebruik heeft gegeven. De kantonrechter heeft voorts [geïntimeerde] in het bewijs geslaagd geacht dat Portaal hem heeft medegedeeld dat voor tijdelijke samenwoning met een goede vriend geen toestemming is vereist. Dit heeft de kantonrechter tot het oordeel geleid dat de door Portaal ter staving van haar vordering gestelde feiten niet zijn komen vast te staan, zodat de vordering moet worden afgewezen.
    
    4.3 Grief 1 richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter in het vonnis van 4 november 2005 dat Portaal volhardt in haar primaire stelling dat sprake is van zonder toestemming aan derden in gebruik geven van de gehele woning. De toelichting op de grief strekt ten betoge dat Portaal tevens aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd dat [geïntimeerde] de woning gedeeltelijk aan derden in gebruik heeft gegeven en dat zij op grond hiervan tevens ontruiming heeft gevorderd. Grief 2 klaagt dat de kantonrechter [geïntimeerde] gelet hierop ten onrechte heeft toegelaten tot het leveren van tegenbewijs. Grief 3 klaagt dat de kantonrechter in het vonnis van 4 november 2005 [geïntimeerde] ten onrechte tot bewijslevering heeft toegelaten van zijn stelling dat Portaal hem telefonisch heeft medegedeeld dat voor samenwoning met een goede vriend geen toestemming is vereist. Grief 4 klaagt dat de kantonrechter in het vonnis van 27 april 2007 ten onrechte heeft geoordeeld dat de door Portaal ter staving aan haar vordering gestelde feiten niet zijn komen vast te staan zodat de vordering als onvoldoende feitelijk gefundeerd zal worden afgewezen. Het hof zal hierna de grieven, die mede gelet op hun toelichting beogen het geschil in zijn gehele omvang aan het hof voor te leggen, gezamenlijk behandelen.
    
    4.4 Het hof stelt voorop dat de huurder van woonruimte ingevolge de eerste volzin van artikel 7:244 van het Burgerlijk Wetboek (BW) niet bevoegd is het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven. Ingevolge de tweede volzin van artikel 7:244  BW is de huurder van een zelfstandige woning die in de woning zijn hoofdverblijf heeft bevoegd een deel daarvan aan een ander in gebruik te geven. Artikel 7:244 BW is van regelend recht, zodat partijen hiervan contractueel kunnen afwijken. 
    
    4.5 Artikel 5 lid 3 van de op de onderhavige huurovereenkomst toepasselijke algemene bepalingen luidt (voor zover relevant) als volgt:
    
    "Het is huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden te verhuren of – al dan niet tegen betaling – in (mede)gebruik te geven. Voor het onderverhuren of in gebruik geven van een gedeelte van het gehuurde zal verhuurder schriftelijke toestemming geven, mits de huurder zelf in het gehuurde zijn hoofdverblijf houdt, huurder voorts voor de onderhuur een redelijke prijs bedingt in verhouding tot de huurprijs van het gehuurde én de onderverhuur/ingebruikgeving niet leidt tot overbewoning van het gehuurde. (…) Samenwonen met een partner, met wie huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert, is toegestaan en daarvoor is geen schriftelijke toestemming van verhuurder vereist".
    
    4.6 Portaal heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] de woning in strijd met artikel 7:244 BW en artikel 5 lid 3 van de algemene bepalingen, geheel of gedeeltelijk aan derden in onderhuur of (mede-)gebruik heeft afgestaan. [geïntimeerde] heeft dit in eerste aanleg gemotiveerd betwist. Ingevolge de hoofdregel van bewijslastverdeling van artikel 150 Rv rust op Portaal de bewijslast van deze stelling.
    
    4.7 In eerste aanleg heeft Portaal zich primair op het standpunt gesteld dat uit de huurovereenkomst van 27 maart 2004 tussen [geïntimeerde] en [B en C] volgt dat [geïntimeerde] de woning geheel heeft onderverhuurd. In aanvulling hierop heeft Portaal in eerste aanleg aangevoerd dat [geïntimeerde], niettegenstaande de onderhavige procedure, weigert aan de illegale situatie een einde te maken door de woning op dat moment (onder) te verhuren aan een tweetal studenten. In hoger beroep beroept Portaal zich ter nadere onderbouwing van deze laatste stelling op een rapport van het particulier recherchebureau MB-ALL, waaruit volgens haar blijkt dat de woning in het verleden aan anderen en thans aan twee studenten, [huurders D en E], in onderhuur is afgestaan. Volgens Portaal blijkt uit de verklaringen van [D en E] dat zij de woning via internet hebben gevonden en huur betalen aan [geïntimeerde] en dat [geïntimeerde] zelf niet woonachtig is in het gehuurde. [geïntimeerde] heeft met betrekking tot dit rapport aangevoerd dat van veel informatie onduidelijk is waar deze vandaan komt en of de verkrijging wel rechtmatig is, hetgeen afbreuk doet aan de betrouwbaarheid ervan. Volgens [geïntimeerde] wordt hem, door deze feiten nu pas in te brengen en daarop wederom een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst te baseren, een feitelijke instantie ontnomen en dient deze nieuwe vordering niet ontvankelijk te worden verklaard.
    
    4.8 Het hof oordeelt dat de informatie uit het rapport waarop Portaal zich met name beroept, te weten de verklaringen van [D en E], neergelegd in het proces-verbaal van 13 juni 2007 en hun schriftelijke verklaringen van diezelfde datum, niet van dien aard is dat de verkrijging hiervan jegens [geïntimeerde] als onrechtmatig moet worden aangemerkt. De enkele omstandigheid dat deze informatie is verkregen door middel van de inschakeling van een particulier recherchebureau maakt niet dat het rapport niet voor het bewijs zou mogen worden gebruikt. [geïntimeerde] heeft als zodanig niet gesteld dat bij het verkrijgen van deze informatie jegens hem onrechtmatig is gehandeld. Met name heeft [geïntimeerde] niet gesteld dat sprake is van een inbreuk op het recht op bescherming van zijn persoonlijke levenssfeer. Evenmin is gesteld of gebleken dat Portaal de informatie over de gestelde onderhuur op andere wijze zou hebben kunnen verkrijgen. Met zijn stelling dat door deze feiten eerst in hoger beroep in te brengen en daarop wederom een vordering tot ontbinding te baseren hem een feitelijke instantie wordt ontnomen, miskent [geïntimeerde] dat Portaal zich in eerste aanleg ook reeds op het standpunt heeft gesteld dat sprake is van onderhuur aan studenten. Het hof zal de desbetreffende verklaringen derhalve in de beoordeling betrekken.
    
    4.9 In het van het rapport van het recherchebureau MB-ALL deel uitmakende proces verbaal van particulier rechercheur J.J.J. van Groningen van 13 juni 2007 staat onder meer het volgende vermeld:
    
    
      "Omstreeks 11:00 bevond ik mij in het portiek voor de deur van [adres]. Achter de deur hoorde ik in het Nederlands een gesprek. Hierop besloot ik aan te bellen bij [adres]. Na enige tijd hoorde ik een vrouwenstem mij vragen wat ik kwam doen. Nadat ik mij genoegzaam had voorgesteld deed een jonge vrouw de deur open. Nadat ik mij had gelegitimeerd aan de jonge vrouw en de reden van mijn bezoek wilde uitleggen, viel de jonge vrouw mij in de reden en vertelde allang te weten waarom ik een bezoek aan haar adres bracht en geen zin meer in leugens te hebben en nodigde mij uit om binnen het gesprek voort te zetten. In de woning voegde een jongen zich bij ons gesprek. Op mijn vraag aan de jonge vrouw of zij zich aan de hand van een legitimatiebewijs kon legitimeren, toonde de jonge vrouw mij haar Nederlandse ID kaart en gaf op te zijn: 
      [E], [geboortedatum] met ID [nummer] 
      Op mijn vraag aan de jongen of hij ook woonachtig is op dit adres, vertelde de jongen mij, zich nog niet officieel bij de GBA te hebben ingeschreven maar wel sinds kort woonachtig te zijn op dit adres samen met zijn vriendin. Op mijn vraag aan de jongen of hij zich kan legitimeren, toonde de jongen zijn Nederlandse paspoort en gaf op te zijn:
      [D], [geboortedatum] met paspoort[nummer]
      Op mijn vraag aan [E] hoe zij aan de woning is gekomen vertelde [E] mij dat haar vorige huisgenootje een advertentie op internet heeft gezien. Op mijn vraag aan [E], hoe lang geleden dit was, vertelde [E] mij dat dit ongeveer 2 jaar geleden was. Op mijn vraag aan [E] hoeveel huur de heer [geïntimeerde] voor de woning vraagt, vertelde [E] mij dat dit €600,- per maand betreft inclusief gas, water en elektra. Op mijn vraag aan [E] of het hier per persoon betreft, vertelde [E] mij dat het om €300,- per persoon gaat en €600,- met zijn tweeën.
      Op mijn vraag aan [E] of zij in het bezit is van een huurcontract tussen haar en de heer [geïntimeerde], vertelde [E] mij in het verleden wel iets van een huurcontract gehad te hebben, maar deze al niet meer van toepassing was en ook is zoekgeraakt. Op mijn vraag aan [E] met wie zij allemaal heeft samengewoond op dit adres, vertelde [E] mij in het verleden samengewoond te hebben met haar oude huisgenote [F]. [E] vertelde mij dat zij maar kort met [F] heeft samengewoond op dit adres en dat [F] naar Bemmel is vertrokken. [E] vertelde mij dat na [F], [G] met haar heeft samengewoond, zo'n anderhalf jaar dat [G] daarna vertrokken is omdat ze onder andere de onderhuursituatie niet meer zag zitten. [E] vertelde mij nu samen te wonen met [D] en ingeschreven te staan bij de GBA. [D] echter heeft zich nog niet ingeschreven bij de GBA. Op mijn vraag aan [E] of de heer [geïntimeerde] regelmatig zijn post op komt halen, vertelde [E] mij regelmatig post van verschillende personen op dit adres binnen te krijgen en onlangs ook een poststuk van een deurwaarder ontvangen te hebben, gericht aan de heer [geïntimeerde]. [E] vertelde mij dat de heer [geïntimeerde] een voordeursleutel van het portiek heeft en dan zo bij zijn post kan komen. Op mijn vraag aan [E] of de heer [geïntimeerde] dan ook zijn huur komt ophalen, vertelde [E] mij dit over te maken naar zijn rekening en dat zij dit zelf zo gewild heeft om zo bewijs te hebben de huur overgemaakt te hebben. Op mijn vraag aan [E] of ik een kopie van een rekeningafschrift met de afgeschreven huur kan krijgen, vertelde [E] mij niet in het bezit te zijn van rekeningafschriften gezien zij internet bankiert bij de SNS bank, maar wel een uitdraai van internet kan maken en geeft [D] de opdracht om een uitdraai te maken. [D] overhandigde mij een uitdraai met boekdatum 08-06-2007 €300,- huur afgeschreven naar [rekeningnummer] t.n.v. geïntimeerde] o.v.v. [E]. (uitdraai is bijgevoegd in dossier) Op mijn vraag aan [E] of de heer [geïntimeerde] wel eens met hun gesproken heeft over zijn huidige verblijfplaats, vertelde [E] mij dat de heer [geïntimeerde] haar wel eens verteld heeft bij een vriendin in Beuningen of Wijchen te wonen, maar ook veel in het buitenland te verblijven. [D] merkt op dat hij de heer [geïntimeerde] wel eens heeft proberen te bellen en dat de heer [geïntimeerde] een SMS stuurde met de mededeling in het buitenland te verblijven. Op mijn vraag aan [E] of de heer [geïntimeerde] ten tijde van haar verblijf in de woning op [nummer]  ook heeft gewoond op [nummer], vertelde [E] mij dat de heer [geïntimeerde] ten tijde van haar verblijf op [nummer], niet op [nummer] heeft gewoond. Op mijn vraag aan [E] en [D] of zij een verklaring willen opstellen omtrent hun huidige woonsituatie, stemden beiden hiermee in en de verklaringen zijn toegevoegd aan dit dossier. (…)"
    
    
    
      4.10 De van het rapport deel uitmakende ondertekende schriftelijke verklaringen van [E] en [D] luiden als volgt:
      [E]
      13-06-2007
      Hierbij verklaar ik [E], dat ik woonachtig ben op [adres] te [woonplaats]. Ik maak hiervoor €300,- huur over naar de heer [geïntimeerde]. De heer [geïntimeerde] woont zelf niet op het desbetreffende adres. (…)
    
    
    
      [huurder D]
      [woonplaats] 13-06-2007
      Hierbij verklaar ik, [D], dat ik woonachtig ben op [adres] te [woonplaats]. Ik heb nog geen huur overgemaakt naar de heer [geïntimeerde]. Hij woont zelf niet op eerder genoemd adres. (…)"
    
    
    4.11 Ter gelegenheid van de enquête in eerste aanleg d.d. 27 juni 2006 heeft [H], woonconsulent van Portaal, onder meer verklaard:
    
    
      " Ik heb horen zeggen dat [geïntimeerde] de woning via internet heeft aangeboden voor onderhuur. Op dit moment wordt de woning zonder toestemming van Portaal aan twee studentes onderverhuurd. Mr. Verweij overhandigt u een uittreksel uit het GBA, waaruit blijkt dat ene [D] en ene [E] op het adres ingeschreven staan. (…) 
      Ik heb niet zelf geconstateerd dat de bewuste woning op internet werd aangeboden. Ik heb dat gehoord van omwonenden. Ik heb niet zelf geconstateerd dat er nu twee studentes in die woning wonen. Ik heb wel het uittreksel uit het GBA opgevraagd."
    
    
    4.12 Ter gelegenheid van de contra-enquête in eerste aanleg d.d. 27 juni 2006 heeft [J], die woont op [adres],  onder meer verklaard:
    
    "[geïntimeerde] woont er op dit moment niet. Er wonen nu twee studentes. Ik heb een redelijk contact met ze. Ze hebben mij verteld dat [geïntimeerde] iedere maand de huur komt ophalen. Ik ken de studentes niet van naam. Nu u dit dicteert schiet mij de naam van een van hen te binnen, namelijk [E.]."
    
    4.13 Blijkens het ter gelegenheid van de contra-enquête in eerste aanleg overgelegde uittreksel van de GBA hebben [D] en [E] zich op 19 augustus 2005 respectievelijk 10 augustus 2005 doen inschrijven als woonachtig op [adres].
    
    4.14 Naar het oordeel van het hof volgt uit de inhoud van het proces verbaal van 13 juni 2007, de schriftelijke verklaringen van [E en D] van diezelfde datum, de getuigenverklaringen van [H en J] en het overgelegde uittreksel uit de GBA, bezien in onderling verband en samenhang, in ieder geval dat, zoals Portaal stelt,  [geïntimeerde] de woning in de periode van ongeveer twee jaar voorafgaand aan 13 juni 2007 geheel aan derden, te weten [E] en respectievelijk [F], [G] en [D], in onderhuur dan wel medegebruik heeft afgestaan. [geïntimeerde] heeft de gedetailleerde verklaringen van [E en D] in hoger beroep niet inhoudelijk betwist. De stelling van [geïntimeerde] in eerste aanleg dat hij erkent dat er twee studentes zijn ingeschreven op zijn adres, maar dat hij ontkent dat de twee studentes daadwerkelijk bij hem wonen en dat zij hem hebben verzocht zich op zijn adres te mogen inschrijven zodat zij een beurs voor uitwonenden zouden ontvangen, acht het hof in het licht van genoemde verklaringen onvoldoende. Hetzelfde geldt voor de verklaring van [geïntimeerde] ter gelegenheid van het getuigenverhoor in eerste aanleg. [geïntimeerde] heeft aldus zijn verweer in hoger beroep onvoldoende feitelijk onderbouwd. Het hof moet het er dan ook voor houden dat [geïntimeerde] de woning in strijd met artikel 7:244 BW en artikel 5 lid 3 van de algemene bepalingen geheel in onderhuur dan wel gebruik heeft gegeven aan genoemde derden. Het antwoord op de vraag of [geïntimeerde] de woning ook voordien geheel of gedeeltelijk in medegebruik heeft gegeven aan [B en C], en of Portaal [geïntimeerde] telefonisch heeft medegedeeld dat hij geen toestemming behoefde te vragen voor een samenlevingscontract met een goede vriend, niet zijnde zijn partner, is gelet hierop niet meer relevant.
    
    4.15 Het hof oordeelt dat het door [geïntimeerde] aan genoemde derden geheel in onderhuur dan wel gebruik geven van de woning moet worden aangemerkt als een tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst die in beginsel recht geeft op ontbinding van de huurovereenkomst. Dit is slechts anders indien de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Hierbij dient rekening te worden gehouden met alle relevante omstandigheden van het geval. De stelplicht en bewijslast ter zake van de stelling dat de tekortkoming deze ontbinding niet rechtvaardigt rust op de tekortschietende partij, die zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering dient te beroepen.
    
    4.16 [geïntimeerde] heeft in dit verband in eerste aanleg aangevoerd dat hij belang heeft bij behoud van de huurovereenkomst, nu hij doende is een machtiging tot voorlopig verblijf voor zijn vrouw en zoon, die in het buitenland verblijven, te verkrijgen, waarvoor het noodzakelijk is dat men kan aantonen over geschikte woonruimte te beschikken. Portaal heeft hiertegenover aangevoerd dat zij streng optreedt tegen onderhuur omdat (vertrekkende) huurders niet dienen uit te maken wie, met doorkruising van haar op een redelijke en doelmatige verdeling van woonruimte gerichte woningdistributiebeleid, in haar woningen gaan wonen. Daarnaast vraagt [geïntimeerde] volgens Portaal een exorbitante huur van de onderhuurders en maakt hij misbruik van een mogelijk nijpende woonsituatie aan de zijde van de onderhuurders.
    
    4.17 Het hof acht hetgeen [geïntimeerde] heeft aangevoerd onvoldoende voor het oordeel dat de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het hof heeft hiervoor geoordeeld dat het er voor moet worden gehouden dat [geïntimeerde] de woning geheel in onderhuur dan wel gebruik heeft gegeven aan derden. Reeds hierom kan [geïntimeerde] derhalve niet over de woning beschikken. Het hof acht voorts het door [geïntimeerde] aangevoerde belang van onvoldoende gewicht gezien de aard en ernst van de tekortkoming, te weten het in weerwil van het uitdrukkelijke verbod van de zijde van Portaal gedurende langere tijd in strijd met de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst geheel aan derden onderverhuren dan wel in gebruik geven van de woning, en het belang van Portaal als verhuurster ter uitvoering van haar woningdistributiebeleid zelf te bepalen aan wie zij haar woningen verhuurt. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat [geïntimeerde] de woning welbewust geheel aan genoemde studenten in onderhuur dan wel gebruik heeft gegeven terwijl Portaal de onderhavige procedure reeds had geëntameerd.
    
    4.18 Het hof komt derhalve tot de conclusie dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de vordering tot ontruiming dienen te worden   toegewezen. 
    
    Slotsom
    
    De grieven slagen, zodat de bestreden vonnissen moeten worden vernietigd. 
    
    Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties worden veroordeeld.
    
    5. De beslissing
    
    Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    1. vernietigt de vonnissen van de rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Nijmegen van 4 november 2005 en 27 april 2007 en doet opnieuw recht;
    
    2. ontbindt de op 16 april 2002 tussen Portaal en [geïntimeerde] gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres]  te [woonplaats];
    
    3. veroordeelt [geïntimeerde] deze woning te ontruimen met al het zijne en de zijnen binnen veertien dagen na betekening van dit arrest, voorts die woning in goede staat aan Portaal op te leveren en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Portaal te stellen en de woning niet meer te betreden, met machtiging van Portaal om [geïntimeerde], in geval van weigering of nalatigheid, tot ontruiming te noodzaken zonodig met behulp van de sterke arm van politie en/of justitie;
    
    4. veroordeelt [geïntimeerde] om voor iedere dag dat hij in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen aan en ten behoeve van Portaal een dwangsom te betalen van € 500,- per dag, tot een maximum van € 100.000,-;
    
    
      5.  veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Portaal voor wat betreft de eerste aanleg begroot op € 525,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 273,00 voor griffierecht en voor wat betreft het hoger beroep begroot op 
      € 894,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 251,00 voor griffierecht;
    
    
    6. verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad wat betreft de veroordelingen onder 3, 4 en 5;
    
    7. wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. Fokker, I.A. Katz-Soeterboek en D. Stoutjesdijk, en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 januari 2010.