ECLI:NL:RBHAA:2011:BP7231, Rechtbank Haarlem, 02-02-2011, 129163 - HA ZA 06-1350
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2011-02-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Onteigening; schadeloosstelling;
      
      De rechtbank gaat voorbij aan het verweer dat aan de voorste strook grond een hogere waarde toegekend dient te worden, aangezien dit verweer miskent dat de voorste strook van het terrein haar waarde ontleent aan het gehele terrein en daarvan niet los gekoppeld kan worden. Geen redelijk handelende koper zal in het vrije handelsverkeer bereid zijn in het onderhavige geval voor de voorste strook meer te betalen dan voor de rest van het terrein, nu immers sprake is van reeds geëxploiteerde grond en dit terrein één samenhangend geheel vormt. 
      
      De rechtbank volgt het advies van de deskundigen op het punt van de grondprijs.
      
      De door de advocaat van gedaagden gemaakte kosten in verband met cassatieprocedures komen niet voor vergoeding in aanmerking, nu gedaagden als de in het ongelijk gestelde partijen telkens zijn veroordeeld in de kosten van die procedures. De desbetreffende kosten hebben ook geen betrekking op de onteigeningsprocedure bij deze rechtbank.

vonnis
      RECHTBANK HAARLEM
    
    
    Sector civiel recht
    
    
    zaaknummer / rolnummer: 129163 / HA ZA 06-1350
    
    Vonnis van 2 februari 2011
    
    in de zaak van
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      GEMEENTE HAARLEMMERMEER,
      zetelend te Hoofddorp, gemeente Haarlemmermeer,
      eiseres,
      advocaat mr. J.C. Binnerts te Haarlem,
    
    
    tegen
    
    
      [A],
      wonende te [plaats], [gemeente],
      gedaagde,
      advocaat mr. A.P. van Delden te Leiden.
    
    
    
    Partijen zullen hierna de gemeente en [A] genoemd worden.
     
    
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	het vonnis van 14 maart 2007 en de daarin genoemde stukken;
      -	het proces-verbaal van descente van 27 februari 2009 en de daarin genoemde stukken;
      -	het arrest van de Hoge Raad d.d. 18 april 2008;
      -	de akte depot no. 41/2010, waarbij ter griffie is gedeponeerd het definitieve advies van de deskundigen van 14 september 2010 en de daarin genoemde stukken;
      -	het proces-verbaal van pleidooien gehouden op 23 november 2010 en de daarin genoemde stukken.
    
    
    1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
      2.	De verdere beoordeling
      2.1.	Bij vonnis van 14 maart 2007 is de vervroegde onteigening uitgesproken ten name van de gemeente, vrij van alle bestaande lasten en rechten, van de onroerende zaak kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer, sectie en nummer AK 90, voor een gedeelte ter grootte van 17 centiare (grondplannummer 19) en sectie en nummer AK 92, voor een gedeelte ter grootte van 55 centiare (grondplannummer 20), ten algemenen nutte. Het voorschot op de schadeloosstelling voor [A] is in dit vonnis vastgesteld op € 16.500,-. Genoemd vonnis is op 18 maart 2009 ingeschreven in de openbare registers. Thans dient de rechtbank te beslissen over de definitieve aan [A] toe te kennen schadeloosstelling, ter begroting waarvan een deskundigenonderzoek is bevolen.
    
    
    
      2.2.	Bij hun advies hebben de deskundigen als uitgangspunt gehanteerd dat het onteigende kan worden gewaardeerd naar de huurwaarde voor aan beperkingen onderhevig gebruik als bedrijfsterrein. De deskundigen taxeren de huurwaarde op € 12,- per m2 per jaar. Hiervan uitgaande taxeren de deskundigen de waarde van het onteigende op € 200,-/m2.
      De oppervlakte van het onteigende bedraagt totaal 72 m2. De in totaal toe te leggen som bedraagt derhalve € 14.400,-.
    
    
    2.3.	De deskundigen adviseren om aan bijkomende schade toe te leggen de kosten voor verplaatsing van een hekwerk. De deskundigen taxeren de kosten daarvan op € 3.825,-.
    
    
      2.4.	Samengevat adviseren de deskundigen voor de schade, veroorzaakt door de onteigening, aan [A] toe te leggen:
      waarde 			€ 14.400,-
      bijkomende schade  	€   3.825,-
      totaal			€ 18.225,-
    
    
    2.5.	De deskundigen taxeren de schade die [A] lijdt als gevolg van het gemis van het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot te boven gaat op jaarbasis op 3,5% van het verschil, berekend vanaf de datum van inschrijving van het onteigeningsvonnis tot de datum van dit vonnis.
    
    2.6.	De gemeente kan zich met de uitkomst van het rapport, gelet op het daarin genoemde bedrag van schadeloosstelling, verenigen, behoudens hetgeen zij heeft opgemerkt over de bijkomende schade. 
    
    2.7.	[A] kan zich niet verenigen met het rapport. 
    
    Oppervlakte
    
    2.8.	[A] kan zich niet verenigen met de oppervlakte die in gebruik is genomen voor het werk waarvoor is onteigend. [A] heeft de indruk dat bij de berekening van de oppervlakte van 72 m2 van het onteigende, de oppervlakte die voorheen deel uitmaakte van het oude perceel 6037 niet is meegerekend. [A] wenst daarom een kadastrale uitmeting om de exacte oppervlakte vast te stellen. 
    
    2.9.	De gemeente verzet zich tegen een kadastrale uitmeting, aangezien er bij haar geen onduidelijkheid heerst over de oppervlakte van het onteigende.
    
    2.10.	Gelet op het tussenvonnis d.d. 14 maart 2007 staat de oppervlakte van het onteigende in rechte vast. Onvoldoende gesteld of gebleken is dat in werkelijkheid meer grond is onteigend dan in het vonnis is bepaald. De rechtbank gaat derhalve uit van een oppervlakte van het onteigende van 72 m2.
    
    Grondprijs
    
    2.11.	[A] is het niet eens met de wijze waarop de deskundigen de waarde van het onteigende hebben berekend. [A] heeft aangevoerd dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de verwachtingswaarde c.q. ontwikkelingspotentie van de grond. Bovendien is geen rekening gehouden met de waarde van de grond als voorste strook, zoals door [B] in zijn taxatierapport en tijdens het pleidooi uiteen is gezet. [B] heeft opgemerkt dat het rendement van 6%, op basis waarvan de huurwaarde van € 12,-/m2 wordt gekapitaliseerd naar een grondwaarde van € 200,-/m2, te hoog is. Het rendement zou bijvoorbeeld 4% of 4,5% moeten zijn. Ten slotte heeft [A] gewezen op enkele transacties in de omgeving, waarbij een hogere waarde aan de grond zou zijn toegekend.
    
    2.12.	De gemeente heeft aangevoerd dat de gronden van [A] hun waarde ontlenen aan de huurwaarde. De grondprijs in de omgeving is juist veel lager. De door [A] genoemde grondtransacties in de omgeving komen de gemeente niet bekend voor en zijn in elk geval niet vergelijkbaar. Op de eventuele ontwikkelingspotentie is het thans vigerende paraplubestemmingsplan van invloed, omdat als gevolg daarvan niet hoger dan drie meter gebouwd kan worden. Dat zou tot een lagere ontwikkelingspotentie kunnen leiden, aldus nog steeds de gemeente.
    
    2.13.	De deskundigen hebben ter gelegenheid van het pleidooi hun advies op dit punt als volgt toegelicht. Er is geen rekening gehouden met ontwikkelingspotentie, enerzijds omdat het te ver gaat te veronderstellen dat de grond bij het bedrijvencomplex van Schiphol ingebracht kan worden en anderzijds omdat de grond thans een hogere waarde heeft dan wanneer het terrein bij Schiphol zou worden betrokken. Voorts hebben de deskundigen toegelicht dat de benadering van [B], die uitgaat van een hogere waarde van de voorste strook, huns inziens niet juist is, omdat de voorste strook geen grotere waarde heeft bij een kleinschalig en reeds ontwikkeld bedrijventerrein als het onderhavige. Er bestaat sterke samenhang tussen de voorste strook en de rest van het terrein. Van segmentering van de waarde kan derhalve geen sprake zijn. Een dergelijke segmentering bij geëxploiteerde bedrijventerreinen is ook volstrekt ongebruikelijk, aldus de deskundigen. Bovendien blijft het terrein aan de weg liggen en blijft de bereikbaarheid dus gelijk. De huurwaarde van € 12,-/m2 is overgenomen van buurpercelen. Deze huurwaarde is gekapitaliseerd naar een grondwaarde van € 200,-/m2. 
    
    2.14.	De rechtbank is van oordeel dat [A] onvoldoende heeft onderbouwd dat er ontwikkelingspotentie bestaat en dat de waarde van de grond daarom hoger is dan thans door de deskundigen is berekend. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de deskundigen hebben aangegeven dat de toegekende waarde op basis van de huurwaarde hoger is dan de waarde die aan het onteigende zou worden toegekend als dit na herinrichting zou worden betrokken bij het luchthaventerrein. [A] heeft het advies op dit punt onvoldoende gemotiveerd weersproken. 
    
    2.15.	De rechtbank gaat voorts voorbij aan het verweer van [A] dat aan de voorste strook grond van de bij hem in bezit zijnde grond een hogere waarde toegekend dient te worden, aangezien dit verweer miskent dat de voorste strook van het terrein haar waarde ontleent aan het gehele terrein en daarvan niet los gekoppeld kan worden. Geen redelijk handelende koper zal in het vrije handelsverkeer bereid zijn in het onderhavige geval voor de voorste strook meer te betalen dan voor de rest van het terrein, nu immers sprake is van reeds geëxploiteerde grond en dit terrein één samenhangend geheel vormt. 
    
    2.16.	De stelling dat het rendement van 6% te hoog is, wordt bij gebreke van enige nadere motivering gepasseerd.
    
    2.17.	[A] heeft ten slotte gewezen op vergelijkingstransacties in de omgeving. Voor zover [A] hiermee heeft betoogd dat huurwaardekapitalisatie als waarderingsmethode ondeugdelijk is, omdat die in de praktijk tot een te lage waarde leidt, faalt zijn betoog. Hierbij is van belang dat de deskundigen de grond waarderen op € 200,-/m2 en dat de door [A] ingeschakelde deskundige [B] de grond waardeert op gemiddeld € 160,-/m2 en heeft aangegeven zich te kunnen verenigen met de gemiddelde waarde als berekend door de deskundigen. In het licht van die omstandigheid heeft [A] niet kunnen volstaan met een verwijzing naar enkele transacties in de omgeving, maar had hij moeten aangeven hoe zijn betoog zich verhoudt tot eerder genoemd standpunt van [B]. 
    
    2.18.	De voorgaande overwegingen leiden ertoe dat de rechtbank het advies van de deskundigen op het punt van de grondprijs zal volgen.
    
    Bijkomende schade
    
    2.19.	[A] heeft ter gelegenheid van het pleidooi aangegeven geen kosten voor de verplaatsing van het hek te hebben gemaakt. De factuur van de aannemer heeft hij rechtstreeks naar de gemeente gestuurd. Zijn zoon [C] heeft echter wel een factuur betaald. Het gefactureerde bedrag was hoger dan het door de deskundigen geraamde bedrag.
    
    2.20.	De gemeente heeft zich op het standpunt gesteld dat ofwel de werkelijke kosten ofwel de door de deskundigen geraamde kosten betaald dienen te worden, maar dat in de samenhangende zaken eenzelfde grondslag moet worden gehanteerd.
    
    2.21.	De rechtbank stelt vast dat [A] geen schade heeft geleden bestaande uit de kosten voor het verplaatsen van het hek. Deze kosten zijn immers door de gemeente betaald. Een schadeloosstelling voor het verplaatsen van het hek is dan ook niet op zijn plaats.
    
    Conclusie
    
    2.22.	Hetgeen de deskundigen overigens hebben geadviseerd is niet weersproken en zal door de rechtbank worden overgenomen.
    
    2.23.	Al het voorgaande leidt tot de slotsom dat aan [A] toekomt ten titel van schadeloosstelling een bedrag van totaal € 14.400,-. 
    
    
      2.24.	Nu het reeds door de gemeente aan [A] betaalde voorschot de toe te leggen schadeloosstelling overtreft, zal [A] ingevolge artikel 54t lid 3 van de Onteigeningswet (Ow) worden veroordeeld tot terugbetaling aan de gemeente van het verschil tussen die beide bedragen, zijnde een bedrag van: 
      voorschot    		€ 16.500,00 
      schadeloosstelling  	€ 14.400,00 –
      verschil      		€   2.100,00 
      te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dit vonnis.
    
    
     
    Kosten juridische en deskundige bijstand
    
    2.25.	Mr. Van Delden heeft namens [A] bij akte aan de rechtbank de nota’s van zijn werkzaamheden als raadsman, met bijbehorende specificaties, alsmede een opgave van de kosten van makelaar [B] overgelegd. De kosten belopen in totaal een bedrag van € 61.478,77, dat evenwel niet alleen betrekking heeft op de onderhavige zaak, maar ook op twee met deze onteigening samenhangende onteigeningszaken, nu splitsing van de kosten in de drie zaken bezwaarlijk was. 
    
    2.26.	De gemeente heeft zich op het standpunt gesteld dat de blijkens de declaratie van mr. Van Delden op de cassatiedossiers geboekte kosten ad € 8.567,41 niet vergoed dienen te worden. In de periode van de cassatieprocedures is al de nodige tijd op het dossier in eerste aanleg geboekt, terwijl er in die tijd weinig zaken speelden tussen partijen. Voorts heeft de gemeente er op gewezen dat de gemaakte kosten niet per afzonderlijke onteigeningsprocedure zijn opgegeven. De gemeente wenst toerekening van een derde deel van de kosten aan elk van de drie afzonderlijke onteigeningsprocedures waarin mr. Van Delden rechtsbijstand heeft verleend. De gemeente kan zich verenigen met een toerekening van € 15.000,- aan elk van de drie afzonderlijke onteigeningsprocedures, aldus nog steeds de gemeente.
    
    2.27.	Ingevolge artikel 50 lid 4 Ow en de daarop gebaseerde rechtspraak dient getoetst te worden of het redelijk is dat de kosten van juridische en andere deskundige bijstand zijn gemaakt en of de omvang van de kosten (de hoogte van de declaraties) redelijk is. Daarbij spelen ook het belang van de zaak, zoals dit tot uitdrukking komt in de samenstelling en de hoogte van de toegekende schadeloosstelling en de mate waarin een zaak juridisch of anderszins gezien ingewikkeld is, een rol. 
    
    2.28.	De rechtbank overweegt dat naast de onderhavige onteigeningsprocedure tussen de gemeente en [A], aanhangig zijn een onteigeningsprocedure tussen de gemeente en [C] en een onteigeningsprocedure waarin de gemeente onder zichzelf onteigent en waarin [A] en [C] geïntervenieerd hebben. In al deze procedures verleent mr. Van Delden rechtskundige bijstand. In dat kader is het begrijpelijk dat mr. Van Delden, gelet op de samenhang tussen de procedures, geen aparte registratie heeft bijgehouden per zaak. Het rapport van [B] heeft eveneens betrekking op de drie genoemde onteigeningsprocedures. De rechtbank zal daarom, overeenkomstig het voorstel van de gemeente, een derde deel van de kosten aan elk van de afzonderlijke onteigeningsprocedures toerekenen. 
    
    2.29.	Ten aanzien van de op de cassatiedossiers geboekte kosten overweegt de rechtbank dat [A] als de in het ongelijk gestelde partij is veroordeeld in de kosten van de cassatieprocedure. Ook in de cassatieprocedures in de andere zaken zijn [A] c.s. in de kosten veroordeeld. De rechtbank is van oordeel dat de kosten van mr. Van Delden in verband met de cassatieprocedures daarom niet ten laste van de gemeente dienen te komen. De desbetreffende kosten hebben ook geen betrekking op de onteigeningsprocedure bij deze rechtbank. De door mr. Van Delden gemaakte kosten in verband met de cassatieprocedures, te weten een bedrag van totaal € 8.567,41, komen derhalve niet voor vergoeding in aanmerking, zodat de gevorderde  kosten ten belope van dat bedrag zullen worden afgewezen.
    
    2.30.	 Voor het overige komen de kosten van juridische en deskundige bijstand de rechtbank redelijk voor en konden zij ook in redelijkheid worden gemaakt. De kosten komen dan ook voor vergoeding in aanmerking.
    
    2.31.	Het voorgaande leidt tot de slotsom dat aan kosten voor deskundige en rechtskundige bijstand een bedrag van totaal € 52.911,36 aan [A] c.s. toegelegd dient te worden. In de onderhavige zaak dient derhalve een derde deel van dat bedrag, zijnde een bedrag van totaal € 17.637,12 toegelegd te worden aan [A].
    
    2.28	Tenslotte zal de gemeente de declaratie van de door de rechtbank benoemde deskundigen voor hun in deze zaak verrichte werkzaamheden dienen te voldoen. Nu de deskundigen hebben volstaan met het indienen van een enkel kostenvoorstel voor de drie voornoemde procedures gezamenlijk, zal de rechtbank dit bedrag ad € 26.721,05 gelijkelijk over de drie procedures omslaan, zodat in deze procedure moet worden betaald het bedrag van € 8.907,02. 
    
    
    
      3.	De beslissing
      De rechtbank
    
    
    3.1.	bepaalt de schadeloosstelling voor [A] op € 14.400,-,
    
    3.2.	veroordeelt [A] om aan de gemeente het voorschot op de schadeloosstelling terug te betalen tot een bedrag van € 2.100,00 (tweeduizendéénhonderd euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het nog niet betaalde deel van dit bedrag vanaf heden tot de dag van volledige betaling, 
    
    3.3.	veroordeelt de gemeente de declaratie van de door de rechtbank benoemde deskundigen voor hun in deze zaak verrichte werkzaamheden aan de deskundigen te voldoen, tot aan deze uitspraak begroot op € 8.907,02, 
    
    3.4.	veroordeelt de gemeente in de kosten van dit geding en begroot deze kosten tot op deze uitspraak aan de zijde van [A] op € 315,- aan verschotten en op € 17.637,12 aan kosten van deskundige bijstand en salaris advocaat, 
    
    3.5.	wijst het in de gemeente Haarlem verschijnende Haarlems Dagblad aan als het nieuwsblad waarin dit vonnis binnen acht dagen nadat het gezag van gewijsde heeft gekregen door de griffier bij uittreksel zal worden geplaatst,
    
    3.6.	verklaart dit vonnis wat de veroordelingen tot betaling betreft, uitvoerbaar bij voorraad,
    
    3.7.	wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. S. Sicking, mr. E.L. Grosheide en mr. W.S.J. Thijs en in het openbaar uitgesproken op 2 februari 2011.?