ECLI:NL:RBUTR:2011:BU7614, Rechtbank Utrecht, 07-12-2011, 298630 - HA ZA 10-2709
Rechtbank Utrecht — Uitspraak 
Datum: 2011-12-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: "Vrijwillige ruilverkaveling bij overeenkomst. Resultaat vastgelegd in notariële akte. Uitleg van de akte leidt tot de conclusie dat tussen partijen geen directe overeenkomst is tot stand gekomen.

vonnis
      RECHTBANK UTRECHT
    
    
    
      Sector handel en kanton
      Handelskamer
    
    
    zaaknummer / rolnummer: 298630 / HA ZA 10-2709
    
    Vonnis van 7 december 2011
    
    in de zaak van
    
    
      1.	[eiser sub 1],
      wonende te [woonplaats],
      2.	[eiser sub 2],
      wonende te [woonplaats],
      eisers,
      advocaat mr. W.A.L.D.I. van Slagmaat,
    
    
    tegen
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      BUREAU BEHEER LANDBOUWGRONDEN,
      zetelend te Utrecht,
      gedaagde,
      advocaat mr. M. Rus-van der Velde.
    
    
    
    Partijen zullen hierna (in mannelijk enkelvoud) [eiser] c.s. en BBL genoemd worden. Eisers zullen individueel met hun achternaam aangeduid worden.
    
     
    
      1.	De procedure
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	het tussenvonnis van 20 april 2011
      -	het proces-verbaal van comparitie van 20 juni 2011.
    
    
    1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
    
      2.	De feiten
      2.1.	Bij notariële akte van 3 april 2000 heeft de levering plaatsgevonden van gedeelten van het perceel, destijds kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie C, nummer 462 ter grootte van 08.19.15 ha. Dit perceel was destijds eigendom van [A]. Deze levering was onderdeel van een overeengekomen kavelruil als bedoeld in hoofdstuk V van de inmiddels vervallen Landinrichtingswet 1985. Bij deze kavelruil waren vier partijen betrokken: BBL, [A], [B] en [eiser] c.s.. In het kader van de kavelruil is het perceel C462 verdeeld tussen [B], BBL en [eiser] c.s.
      2.2.	Voorafgaand aan de kavelruil zijn afzonderlijke koopovereenkomsten gesloten tussen [A] en BBL, BBL en [B] en tussen [A] en [eiser] c.s. Er is bij die transacties voorzien in de mogelijkheid van de kavelruil, dat wil zeggen dat de verkoop vorm krijgt door een wijze van vrijwillige ruilverkaveling tussen de betrokken partijen, waarbij grond wordt ingebracht en eventuele tekorten financieel worden verrekend.
    
    
    2.3.	Het perceelsgedeelte dat BBL van [A] verkreeg betrof een strook grond van ongeveer 10 meter breed en 160 meter lang gelegen boven en langs het door [eiser] c.s. van voornoemde [A] verkregen perceelsgedeelte (hierna aangeduid als “de strook grond”) alsmede het perceelsgedeelte gelegen onmiddellijk achter het door [eiser] c.s. verkregen perceelsgedeelte (hierna aangeduid als het “achterste perceelsgedeelte”). De strook grond was bedoeld als uitweg naar de [adres]. De strook grond loopt echter niet helemaal door tot aan de [adres], omdat de laatste 18 meter eigendom werd van [eiser] c.s. Ten laste van dit perceelsgedeelte van [eiser] c.s. werd een erfdienstbaarheid van weg gevestigd ten behoeve van de aan BBL geleverde perceelsgedeelten (zowel de strook grond als het achterste perceel perceelsgedeelte). Dit kan worden weergegeven in de volgende  plattegrond (niet op schaal):
     
    
      [adres]
      Perceel [eiser] c.s. 
      idem met erfdienstbaarheid 
      Strook grond BBL                      
      “Achterste perceel” BBL                        
    
    
    
    2.4.	BBL is een publiekrechtelijke instelling die grondposities inneemt om de voor een gebied beoogde wettelijke ruilverkaveling langs privaatrechtelijke weg te vergemakkelijken. 
    
    2.5.	BBL heeft het achterste perceelsgedeelte (weiland) van [A] overgenomen met het oogmerk om dat perceel in het kader van de voorziene wettelijke ruilverkaveling toe te delen aan [B]. [B] had als agrariër destijds direct aan dat perceel aansluitend grasland in bezit met een eigen uitweg. Met het oog op de mogelijkheid dat het betreffende perceel uiteindelijk niet aan [B] zou worden toebedeeld is de strook grond afgescheiden van het aan [eiser] c.s. overgedragen perceel en is op instigatie van BBL een erfdienstbaarheid gevestigd ten laste van het perceel van [eiser] c.s. ten behoeve van zowel het achterliggende perceel als de strook grond.
    
    
      2.6.	In de koopovereenkomst tussen [A] en BBL, deels weergegeven in de notariële akte van 3 april 2000, is een bepaling opgenomen als artikel 12, die luidt:
      “Indien na de definitieve toebedeling van de ruilverkaveling met administratief karakter Kromme Rijn het gedeeltelijk gekochte perceel [woonplaats], sectie C, nummer 462 (het na de kavelruil in eigendom van het Bureau blijvende gedeelte) wordt toegedeeld aan de eigenaar van het naastgelegen perceel [woonplaats], sectie C, nummer 251 (thans eigendom van de heer [B]), verplicht koper en diens rechtsopvolgers zich tot het volgende:
      * 	De strook grond (onderdeel van het verkochte) gelegen aan de noordgrens van het gekochte gedeelte van perceel 462, zijnde een toegangspad naar het achtergelegen perceel (afmetingen circa tien meter breed circa eenhonderdzestig meter lang), aan te bieden aan de koper van de boerderij plus opstallen [adres]. (…)
      *	Indien de huidige kopers van [adres] gebruik maken van de aanbieding en de strook grond overnemen zal tevens het recht van overpad ( gevestigd conform artikel 9) vervallen over de eerste achttien meter vanaf de [adres]. (…)”
    
    
    
      2.7.	In de koopovereenkomst tussen [A] en [eiser] c.s., deels weergegeven in de notariële akte van 3 april 2000, is een bepaling opgenomen als artikel 16a, die luidt: 
      “(…) Indien na de definitieve toebedeling van de ruilverkaveling met administratief karakter Kromme Rijn het aan het Bureau Beheer Landbouwgronden  in eigendom over te dragen gedeelte van het perceel [woonplaats] C 462 wordt toegedeeld aan de eigenaar van het naastgelegen perceel [woonplaats] C 251, (thans eigendom van de heer [B]), heeft het gemelde Bureau nog de volgende verplichtingen op zich genomen:
      -	om de strook grond gelegen aan de noordgrens van het verkochte, welk perceel eigendom zal worden van het Bureau Beheer Landbouwgronden en welk perceel thans nog deel uitmaakt van het perceel kadastraal bekend [woonplaats] C 462, zijnde het toegangspad naar het achtergelegen perceel (…) aan te bieden aan de koper van de boerderij [adres]. (…)
      -	indien koper gebruik maakt van de aanbieding en de strook grond zal overnemen zal tevens de in dit artikel gemelde erfdienstbaarheid komen te vervallen over de eerste achttien meter, te meten vanaf de openbare weg de [adres]. (…) 
    
    
    2.8.	In de wettelijke ruilverkaveling Kromme Rijn heeft [eiser] c.s. het perceel aan de [adres] ingebracht en dit perceel is hem weer toebedeeld. 
    
    2.9.	BBL heeft het achterste perceelsgedeelte alsmede de strook grond ingebracht. In het Plan van Toedeling (vastgesteld op 17 september 2008) zijn de beide door BBL ingebrachte perceelsgedeelten toebedeeld aan [C]. [eiser] c.s. heeft tegen die toedeling bezwaar gemaakt. Met een beroep op de door hem met [A] gemaakte afspraak heeft [eiser] c.s. betoogd dat de strook grond aan hem moet worden toebedeeld en dat de erfdienstbaarheid niet in het plan van toedeling opgenomen moet worden. Dit bezwaar is bij vonnis van deze rechtbank van 28 maart 2007 ongegrond verklaard. Beide perceelsgedeelten zijn vervolgens in de ruilverkaveling Kromme Rijn toebedeeld aan [C]. 
    
    2.10.	[eiser] c.s. heeft BBL bij brief van 16 juli 2007 aansprakelijk gesteld voor alle schade die hij lijdt als gevolg van het volgens [eiser] c.s. niet door BBL nakomen van de op BBL rustende verplichting de strook grond aan hem aan te bieden.
    
    2.11.	[eiser] c.s. heeft [C] separaat gedagvaard voor deze rechtbank met het doel de strook grond alsnog te verkrijgen althans doorhaling van de erfdienstbaarheid te bewerkstelligen.
    
    
      3.	Het geschil
      3.1.	[eiser] c.s. vordert   samengevat - dat de rechtbank voor recht verklaart:
      -	dat BBL toerekenbaar tekort is geschoten jegens [eiser] c.s. aangezien BBL de tussen partijen op 3 april 2000 notarieel vastgelegde afspraken niet is nagekomen en nakoming blijvend onmogelijk is geworden;
      -	dat BBL op grond van artikel 6:74 BW aansprakelijk is tot vergoeding van reeds door [eiser] c.s. geleden en te lijden schade, vermeerderd met kosten en interessen, vermeerderd met wettelijke rente vanaf datum aansprakelijkstelling d.d. 16 juli 2007, dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum.
      [eiser] c.s. vordert voorts dat de rechtbank BBL veroordeelt:
      -	tot betaling van een nader vast te stellen schadevergoeding, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
      -	tot betaling van buitengerechtelijke proceskosten, begroot op € 768,- alsmede de proceskosten, inclusief nasalaris advocaat en executiekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente in geval van uitblijven van betaling binnen 14 dagen na vonnisdatum tot de dag der voldoening en tot betaling van de nakosten voor het geval niet binnen 14 dagen na vonnisdatum aan het vonnis is voldaan onder afgifte van een bevelschrift ex artikel 237 lid 4 Rv.
    
    
    
      3.2.	[eiser] c.s. legt aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag.
      Uit de notariële akte van 3 april 2000 blijkt klip en klaar welke bedoelingen partijen hebben gehad met het aangaan van de wederzijdse verplichtingen. BBL heeft de verplichting op zich genomen om de strook grond aan te bieden aan [eiser] c.s. als koper van de boerderij aan de [adres]. Aan de voorwaarden voor het ontstaan van die verplichting is voldaan. BBL kan die verplichting niet nakomen doordat de landinrichtingscommissie in het plan van toedeling anders heeft geoordeeld, zodat een vordering tot nakoming geen zin heeft. Nu vaststaat dat [eiser] c.s. de strook grond niet kan verwerven, is BBL toerekenbaar tekort geschoten in haar verplichtingen jegens [eiser] c.s.. BBL heeft eveneens verzuimd om [eiser] c.s. te informeren over de mogelijke risico’s die verbonden kunnen zijn aan de overeenkomst, waardoor [eiser] c.s. in de gerechtvaardigde veronderstelling was dat een notarieel vastgelegde afspraak met BBL ten behoeve van de kavelruil niet nadien door de landinrichtingscommissie zou kunnen worden doorkruist. BBL is derhalve ook tekort geschoten in haar informatieplicht jegens [eiser] c.s.
    
    
    
      3.3.	BBL voert het volgende verweer. 
      Er kan geen sprake zijn van een schending van een op haar jegens [eiser] c.s. rustende contractuele verplichting, omdat er geen afspraken tussen BBL en [eiser] c.s.  voortvloeien uit de akte van 3 april 2000. De in de notariële akte geciteerde afspraken, in artikel 12 en 16a, zijn afkomstig uit een overeenkomst tussen respectievelijk BBL en [A] (artikel 12) en [eiser] c.s. en [A] (artikel 16a). Van de door BBL met betrekking tot de strook grond gemaakte afspraken kan [eiser] c.s. geen nakoming vorderen.
      Er rustte evenmin een informatieplicht op BBL, nu de afspraken golden voor [eiser] c.s. en [A]. [eiser] c.s. werd bovendien bijgestaan door een deskundig makelaar.
    
    
    3.4.	Op hetgeen partijen overigens hebben aangevoerd wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
    
      4.	De beoordeling
      4.1.	De rechtbank stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat in ieder geval tussen de verkoper van de gedeelten van het perceel C 462, [A], en de koper van de strook grond, BBL, is overeengekomen dat, indien aan de gestelde voorwaarde is voldaan, BBL gehouden is de strook grond te koop aan te bieden aan de kopers van de boerderij, derhalve [eiser] c.s. Voorwaarde voor het ontstaan van deze verplichting is, dat het achter het perceel van [eiser] c.s. liggende perceelsgedeelte in het kader van de ruilverkaveling wordt toegedeeld aan de eigenaar van het naastgelegen perceel C 251. Tussen partijen is evenmin in geschil dat die voorwaarde is vervuld, nu dat perceelsgedeelte is toebedeeld aan [C]. 
    
    
    
      Overeenkomst tussen [eiser] c.s. en BBL?
      4.2.	Partijen strijden over de vraag of die verplichting ook als een zelfstandige verplichting jegens [eiser] c.s. is gaan gelden door de opname van die verplichting in de notariële akte van 3 april 2000. 
      De rechtbank stelt bij de beoordeling van die vraag voorop dat de in de notariële akte als artikel 12 genoemde verplichting een citaat betreft van een overeenkomst tussen BBL en [A], zoals blijkt uit de onmiddellijk onder het kopje “Bijzondere Bepalingen” geplaatste tekst in die akte: 
      “Het gemelde Bureau Beheer Landbouwgronden en de heer [A] voornoemd zijn met betrekking tot de aan de volmachtgeefster sub 3 toegedeelde gronden nog het volgende overeengekomen: (…) Artikel 12: Aanbiedingsplicht toegangspad perceel 462 (…)”
      Dit wordt in de notariële akte nadien bevestigd bij de weergave van een tussen [A] en [eiser] c.s. gesloten overeenkomst tot vestiging van de erfdienstbaarheid, omdat daar is vermeld dat BBL de verplichting op zich heeft genomen om de strook grond, als aan de voorwaarden is voldaan, aan te bieden aan de koper van de boerderij [adres]. Van een rechtstreeks tussen [eiser] c.s. en BBL overeengekomen verplichting is, althans blijkens de gekozen omschrijving in de notariële akte, geen sprake. Ook het beroep van [eiser] c.s. op een uitleg van de notariële akte met toepassing van het bekende “Haviltex-criterium” kan hem niet baten. Dat partijen niet beoogd hebben een rechtstreekse overeenkomst aan te gaan volgt immers al uit de omschrijving van de verplichting van BBL als een verplichting om de strook grond aan te bieden aan “de koper van de boerderij plus opstallen [adres]”. Als het de bedoeling was geweest een rechtstreekse relatie te vestigen, had het voor de hand gelegen dat [eiser] c.s. met naam en toenaam zou zijn genoemd in plaats van de gekozen algemene aanduiding van de verder niet met name genoemde "koper van de boerderij".
    
    
    
      4.3.	Dit alles neemt niet weg dat er wel sprake is van een duidelijk door BBL op zich genomen verplichting jegens [A] in het kader van een overeengekomen kavelruil, waarbij ook [eiser] c.s. was betrokken en waarbij BBL, naar [eiser] c.s. heeft aangevoerd en BBL niet heeft bestreden, een leidende rol had. Dat BBL in het proces om te komen tot een vrijwillige kavelruil, vooruitlopend op de beoogde ruilverkaveling op grond van de Landinrichtingswet, een actieve rol had ligt bovendien in lijn met de doelstellling van BBL als omschreven in overweging 2.4 hiervoor.
      Ook volgt genoegzaam uit de verder niet bestreden toelichting van [eiser] c.s. ter zitting dat BBL bij de onderhandelingen over de gevolgen van de kavelruil betrokken was. Blijkens die toelichting heeft BBL immers op een vraag van [eiser] c.s. aan de makelaar van [A] laten weten niet bereid te zijn het achterste perceelgedeelte aan [eiser] c.s. te verkopen en verder dat zij de strook grond nodig had om een eigen uitweg ten behoeve van dat achterste perceel te realiseren. BBL heeft daarbij echter tevens opgemerkt bereid te zijn mee te werken aan het vervallen van die uitweg als het achterste perceel eigendom werd van de buren van dat perceel. Dit overleg tussen partijen bij de vrijwillige kavelruil heeft kennelijk geleid tot de tussen BBL en [A] bereikte overeenstemming omtrent de op BBL rustende aanbiedingsplicht. 
      De conclusie die de rechtbank aan dit alles verbindt, is, dat in het kader van de beoogde kavelruil/verkoop tussen de vier betrokken partijen overleg is gevoerd om die kavelruil mogelijk te maken en dat dit overleg uiteindelijk heeft geleid tot de tussen de afzonderlijke partijen gesloten overeenkomsten, waarbij echter niet gekozen is voor een overeenkomst rechtstreeks tussen BBL en [eiser] c.s.. In de door partijen gepresenteerde feiten is onvoldoende aanknoping te vinden om de conclusie te rechtvaardigen dat tussen BBL en [eiser] c.s. een mondelinge overeenkomst is overeengekomen. De vorderingen zullen worden afgewezen, voor zover gebaseerd op het bestaan van een rechtstreeks tussen [eiser] c.s. en BBL gesloten overeenkomst. 
    
    
    4.4.	De rechtbank heeft gelet op het bepaalde in artikel 25 Rv,, welke bepaling de rechter tot aanvulling van de rechtsgronden noopt, ambtshalve onderzocht of de door [eiser] c.s. aan zijn vordering tot schadevergoeding ten grondslag gelegde feiten, zijn toelichting ter zitting en zijn stelling dat er sprake was van één constructie waarbij iedereen betrokken was, is te kwalificeren als een beroep op de niet nakoming van een derdenbeding in de overeenkomst tussen BBL en [A] ten gunste van [eiser] c.s.. Het bestaan van een dergelijk beding zou immers mogelijk (alsnog) kunnen leiden tot toewijzing van de schadevordering (maar niet tot toewijzing van de gevorderde verklaring van recht). De rechtbank heeft met het oog op die mogelijkheid BBL ter zitting om een reactie gevraagd, ter voorkoming van een mogelijke verrassingsbeslissing. Na bestudering van de over en weer ingenomen standpunten oordeelt de rechtbank evenwel dat de door [eiser] c.s. gestelde feiten en door hem verstrekte toelichting weliswaar de mogelijkheid van een overeengekomen derdenbeding in zich houden, maar dat evenzeer mogelijk is dat partijen dit niet hebben beoogd omdat zij de tussen BBL en [A] gemaakte afspraken en de verwijzing daarnaar in de overeenkomst tussen [A] en [eiser] c.s. al voldoende vonden. Bij gebreke van voldoende feitelijk onderbouwde, op het bestaan van een derdenbeding toegesneden, stellingen van [eiser] c.s., bestaat er naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende grond om in dit geding de ambtshalve kwalificatie van de gemaakte afspraken als een derdenbeding te rechtvaardigen. 
    
    
      Schending informatieplicht BBL?
      4.5.	[eiser] c.s. heeft voorts zijn vordering gebaseerd op de stelling dat BBL heeft nagelaten hem over de mogelijke risico’s te informeren, waardoor BBL als professionele partij bij hem de indruk heeft gewekt dat een notarieel vastgelegde afspraak (ten behoeve van de kavelruil) niet nadien door de ruilverkaveling zou kunnen worden doorkruist. 
    
    
    4.5.1.	De rechtbank begrijpt deze stelling aldus, dat [eiser] c.s. aanvoeren dat zij er gelet op de professionele betrokkenheid van BBL bij ruilverkavelingen op grond van de Landinrichtingswet (hiervoor en hierna ook aangeduid als: de wettelijke ruilverkaveling), de mededelingen van BBL als genoemd in overweging 4.3 en de door BBL met [A] gemaakte en bovendien notarieel vastgelegde afspraken, mocht aannemen dat die afspraak ook na uitvoering van de ruilverkaveling zou kunnen worden nagekomen en dat het op de weg van BBL had gelegen te voorkomen dat dit - naar achteraf is gebleken - verkeerde beeld zal ontstaan. In feite stelt [eiser] c.s. dat BBL gelet op haar betrokkenheid bij de kavelruil onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door de indruk te wekken dat een harde afspraak is gemaakt die niet door de ruilverkaverling ter discussie kan komen. 
    
    4.5.2.	De rechtbank stelt vast dat de door BBL met [A] overeengekomen aanbiedingsplicht betrekking heeft op de situatie ná uitvoering van de wettelijke ruilverkaveling. Deze afspraak is immers verbonden aan een voorwaarde. die pas na de ruilverkaveling kon worden vervuld. Gelet op de doelstelling van BBL (genoemd in overweging 2.4) en bij gebreke van aanwijzingen van het tegendeel, gaat de rechtbank er van uit dat BBL wist of behoorde te weten dat zij na de ruilverkaveling geen zeggenschap meer zal hebben over de ten behoeve van het achterste perceel gevestigde erfdienstbaarheid van uitweg over het perceel van [eiser] c.s. Het was immers juist de bedoeling om dat achterste perceel in het kader van de ruilverkaveling toe te delen aan een ander dan BBL zelf. Hieruit volgt dat BBL bij het maken van de afspraak met [A] wist of behoorde te weten dat zij het niet in haar macht zal hebben om de erfdienstbaarheid ten gunste van dat perceelsgedeelte op te heffen. Eveneens volgt hieruit dat BBL wist of behoorde te weten dat ook de strook grond in de ruilverkaveling zal worden ingebracht en dat het dus helemaal niet zeker was dat die strook weer aan haar zal worden toebedeeld. Ook in dit geval diende BBL zich er bewust van te zijn dat zij het dus mogelijk niet in haar macht zou hebben om de strook grond aan te bieden aan [eiser] c.s..
    
    4.5.3.	Gelet op de kennis, die BBL had of zou dienen te hebben over de slechts beperkte waarde van haar toezegging en gelet op de in overweging 4.5.1 genoemde omstandigheden, had het op de weg van BBL gelegen om bij het maken van de afspraken met [A] een duidelijk voorbehoud te maken ten aanzien van de periode na uitvoering van de wettelijke ruilverkaveling.  Door toch zonder voorbehoud afspraken te maken in de wetenschap (dit volgt uit de toelichting ter zitting van [eiser] c.s. en gelet op de in de notariële akte ten behoeve van [eiser] c.s. opgenomen verwijzing van [A] naar de met BBL daarover gemaakte afspraken) dat die ook voor [eiser] c.s. bij het aangaan van de overeenkomst met [A] en voor zijn medewerking aan de vrijwillige kavelruil van belang zijn, heeft BBL onvoldoende zorgvuldig jegens [eiser] c.s. gehandeld. BBL heeft aldus als professionele partij ten onrechte de indruk gewekt dat voldoende is tegemoet gekomen aan de aan BBL bekende wens van [eiser] c.s. om uiteindelijk bevrijd te zullen worden van de erfdienstbaarheid als de grond “aan de buurman wordt toebedeeld”.
    
    4.5.4.	Het verweer van BBL, dat [eiser] c.s. zich liet bijstaan door een ter zake deskundige makelaar wordt verworpen, reeds op de grond dat [eiser] c.s. dit heeft bestreden en BBL vervolgens heeft nagelaten haar algemene en verder niet onderbouwde stelling nader feitelijk te onderbouwen (waar baseert BBL deze stelling op, wat was de naam van die makelaar etc.?) 
    
    4.5.5.	Ook faalt het verweer van BBL dat de wettelijke ruilverkaveling de bij notariële akte gemaakte afspraken niet heeft doorkruist. De door BBL gemaakte afspraken verbinden immers (zelfs) zijn opvolgers onder bijzondere titel tot nakoming daarvan (artikel 119 lid 2 Landinrichtingswet). De toedeling van de strook grond, zonder de op BBL en zijn rechtsopvolgers rustende aanbiedingsplicht, en het onvoorwaardelijk handhaven van de erfdienstbaarheid, is uitsluitend mogelijk gemaakt door de wettelijke ruilverkaveling en dit doorkruist zonder meer de gemaakte afspraken en de daaruit volgende verplichting voor de rechtsopvolgers onder bijzondere titel. 
    
    4.5.6.	De jegens [eiser] c.s. als onvoldoende zorvuldig aan te merken handelwijze van BBL leidt echter in de verhouding tot [eiser] c.s. allereerst niet tot de gevraagde verklaringen van recht, nu die uitsluitend op een vermeende contractuele relatie zien. Evenmin leidt deze handelwijze automatisch tot dezelfde schade als in geval van het schenden van een overeengekomen toezegging. De vraag laat zich immers stellen, in welke situatie [eiser] c.s. zich zou hebben bevonden, indien er geen sprake was geweest van die handelwijze van BBL. [eiser] c.s. heeft daarover echter niets gesteld. Met name is niet gesteld of gebleken dat [eiser] c.s. de overeenkomst met [A] tot het kopen van de boerderij in dat geval niet, of niet op dezelfde voorwaarden, zou hebben gesloten dan wel dat partijen dan overeenstemming zouden hebben bereikt over alternatieve oplossingen, waarbij het te bereiken resultaat niet door de wettelijke ruilverkaveling kon worden doorkruist. De rechtbank concludeert hieruit dat er onvoldoende causaal verband bestaat tussen het onrechtmatig handelen/nalaten van BBL en de schade waarvan [eiser] c.s. vergoeding vordert in verband met het moeten dulden van de erfdienstbaarheid en het mislopen van de eigendom van de strook grond.
    
    
      4.6.	Uit het voorgaande volgt dat, de op zich begrijpelijke, vorderingen van [eiser] c.s. niet zullen worden toegewezen. [eiser] c.s. wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het geding aan de zijde van BBL gevallen. 
      Deze kosten worden begroot op:
      - vast recht		560,00
      - salaris procureur		904,00 (2,0 punten × factor 1,0 × tarief € 452,00)
      Totaal	€ 	1.464,00
    
    
    
    
      5.	De beslissing
      De rechtbank
    
    
    5.1.	wijst de vorderingen af;
    
    5.2.	veroordeelt [eiser] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van BBL tot op heden begroot op € 1.464,00 te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
    
    5.3.	verklaart dit vonnis voor wat de veroordeling onder 5.2 betreft uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Slootweg en in het openbaar uitgesproken op 7 december 2011.?