ECLI:NL:GHARN:2007:BA1312, Gerechtshof Arnhem, 27-02-2007, 2005/1215
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2007-02-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Gelet op bedoelde feiten en omstandigheden rechtvaardigt de tekortkoming van [geïntimeerde] de ontbinding met haar gevolgen niet. Voor zover de Gemeente zich erop beroept dat de pachtovereenkomst onderverpachting met zoveel woorden verbiedt, geldt dat die omstandigheid gelet op de ingrijpende gevolgen van ontbinding onvoldoende gewicht in de schaal legt in verband met het tijdsverloop sinds 1960 en het jarenlang ontbreken van een actief handhavingsbeleid niet alleen door de huidige verpachtster maar ook door haar rechtsvoorgangster. Voor zover de Gemeente zich erop beroept dat onderverpachting waarschijnlijk veel voorkomt maar dat zij daar slechts in een enkel geval achterkomt, zodat het in het belang van rechtshandhaving nodig is om een voorbeeld te stellen, ziet zij eraan voorbij dat daaruit nog niet volgt dat zij zonder voorafgaande waarschuwing moet kunnen ontbinden. Ook zonder constatering van daadwerkelijke overtredingen kan de Gemeente haar pachters bijvoorbeeld bij brief periodiek wijzen op de ontoelaatbaarheid van onderverpachting en voor de consequenties die onderverpachting voor hen kan hebben en het ligt voor de hand dat de hiervoor gegeven beoordeling anders zou zijn uitgevallen indien de Gemeente dit zou hebben gedaan. In dit verband acht het hof, anders dan de Gemeente, onderverpachting van (een deel van) het gepachte niet vergelijkbaar met het exploiteren van hennepkwekerijen in het gehuurde door huurders van woon- of bedrijfsruimten.

27 februari 2007
      pachtkamer
      rolnummer  2005/1215 P
    
    
    
    
    	G E R E C H T S H O F   T E   A R N H E M 
    
    	Arrest
    
    in de zaak van:
    
    
      de Gemeente Boxmeer,
      zetelende te Boxmeer,
      appellante in het principaal beroep,
      geïntimeerde in het incidenteel beroep,
      procureur: mr. A.A. Voets,
    
    
    tegen:
    
    
      [geïntimeerde],
      wonende te [woonplaats],
      geïntimeerde in het principaal beroep,
      appellant in het incidenteel beroep,
      procureur: mr. F.J. Boom.
    
     
    
      1	Het geding in eerste aanleg
      Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van het vonnis van 13 september 2005, dat de pachtkamer van de rechtbank te ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Boxmeer, tussen appellante in het principaal beroep (hierna te noemen: de Gemeente) als eiseres en geïntimeerde in het principaal beroep (hierna te noemen: [geïntimeerde]) als gedaagde heeft gewezen. Van genoemd vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
    
    
    
      2	Het geding in hoger beroep
      2.1	De Gemeente heeft bij exploot van 10 oktober 2005 aangezegd van genoemd vonnis in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof.
    
    
    
      2.2	Bij memorie van grieven heeft de Gemeente vier grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, heeft zij bewijs aangeboden en een aantal nieuwe producties in het geding gebracht, en heeft zij geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, en opnieuw recht doende:
      A.	de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst met betrekking tot de landbouwpercelen, kadastraal bekend gemeente Boxmeer [...], groot 3.06.20 ha, nr. [...], groot 12.99.50 ha, nr. [...], groot 4.83.70 ha, en nr. [...] gedeeltelijk, groot 1.11.50 ha, zal ontbinden met ingang van de datum van het in deze te wijzen arrest;
      B.	[geïntimeerde] zal veroordelen tot ontruiming van die landbouwpercelen, op straffe van een dwangsom, en met machtiging van de Gemeente om die ontruiming zelf met politie en justitie te doen bewerkstelligen op kosten van [geïntimeerde];
      een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van zowel de eerste aanleg als het hoger beroep.
    
    
    
      2.3	Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven in het principaal beroep bestreden. Bij dezelfde memorie heeft [geïntimeerde] in incidenteel beroep drie grieven tegen het vonnis van 13 september 2005 opgeworpen. In zowel het principaal als het incidenteel beroep heeft [geïntimeerde] bewijs aangeboden. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad: 
      in het principaal beroep het bestreden vonnis zal bevestigen en de vorderingen van de Gemeente zal afwijzen;
      in het incidenteel beroep het bestreden vonnis zal vernietigen voor zover de rechtbank heeft overwogen dat sprake is van onderverpachting, alsmede dat de akte tussen de gemeente Wanroij en [geïntimeerde] niet aan de vorderingen van de Gemeente kan worden tegengeworpen, en voor zover de proceskosten zijn gecompenseerd, met bekrachtiging van dat vonnis voor het overige;
      een en ander met veroordeling van de Gemeente in de kosten van het hoger beroep, onder bepaling dat de Gemeente de wettelijke rente over deze kosten verschuldigd is als zij deze kosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het te wijzen arrest heeft voldaan.
    
    
    2.4	Daarna heeft de Gemeente bij akte in het principaal appel, tevens memorie van antwoord in het incidenteel appel, onder het overleggen van twee nieuwe producties, het debat in het principaal beroep voortgezet en de grieven in het incidenteel beroep bestreden. De Gemeente heeft in het incidenteel beroep geconcludeerd dat het hof [geïntimeerde] in zijn hoger beroep niet-ontvankelijk zal verklaren althans dat beroep zal verwerpen, met zijn veroordeling in de kosten van het incidenteel beroep. 
    
    2.5	Vervolgens heeft [geïntimeerde] bij antwoordakte in het principaal appel op laatstbedoeld processtuk van de Gemeente gereageerd.
    
    2.6	Ter zitting van 8 januari 2006 hebben partijen de zaak doen bepleiten, de Gemeente door mr. J. Haijemaije, advocaat te Druten, en [geïntimeerde] door mr. G.J.M. de Jager, advocaat te Tilburg; beiden hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht. Bij dezelfde gelegenheid heeft de Gemeente een kaart en enkele foto’s aan het hof overgelegd.
    
    2.7	Vervolgens heeft [geïntimeerde] de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
    
    2.8	Ten slotte heeft, overeenkomstig een ter zitting gemaakte afspraak, de Gemeente bij brief opgave gedaan van haar kosten.
    
    
      3	De vaststaande feiten
      3.1	Op grond van de in zoverre niet bestreden vaststelling van de pachtkamer in eerste aanleg en op grond van hetgeen verder is gesteld en niet of onvoldoende is weersproken dan wel blijkt uit de onbetwiste inhoud van de overgelegde bescheiden, staat in hoger beroep het navolgende vast.
    
    
    3.2	De rechtsvoorganger van de Gemeente, de gemeente Wanroy, heeft bij schriftelijke en door de grondkamer voor Noord-Brabant goedgekeurde pachtovereenkomst van 28 januari 1960 aan [A.], vader van [geïntimeerde], verpacht een “boerderij” ter grootte van in totaal ruim 22 ha. Bij schriftelijke en door de grondkamer voor Noord-Brabant goedgekeurde wijzigingsovereenkomst van 14 februari 1986 is [geïntimeerde] als pachter in de plaats van zijn vader gesteld. Het gepachte omvat thans de onder 2.2 sub A bedoelde landbouwpercelen.
    
    
      3.3	Artikel 7 van de overeenkomst van 28 januari 1960 houdt in:
      “Zonder schriftelijke toestemming van de verpachtster is de pachter niet bevoegd het gebruik en de vruchttrekking van het gepachte geheel of ten dele aan een ander over te doen…”. 
    
    
    3.4	[geïntimeerde] heeft een deel van het gepachte in gebruik gegeven aan [B.], een rozenkweker.
    
    
      4	Beoordeling van het geschil in hoger beroep
      4.1	In dit geding vordert de gemeente ontbinding van de pachtovereenkomst en ontruiming van het gepachte, met nevenvorderingen. De pachtkamer in eerste aanleg heeft de vorderingen afgewezen omdat zij, kort gezegd, de tekortkoming in de gegeven omstandigheden van onvoldoende gewicht achtte om ontbinding van de pachtovereenkomst, met de gevolgen van die ontbinding voor [geïntimeerde], te kunnen rechtvaardigen. De pachtkamer in eerste aanleg heeft de proceskosten gecompenseerd.
    
    
    4.2	Het hof zal de grieven in het principaal beroep gezamenlijk bespreken en daarbij grief II in het incidenteel beroep betrekken. Wat betreft grief I in het principaal beroep verwijst het hof naar hetgeen onder 3.3 als vaststaand is aangenomen.
    
    4.3	Anders dan [geïntimeerde] betoogt, is geen sprake geweest van een uit landbouwkundig oogpunt noodzakelijke vruchtwisseling en komt de ingebruikgeving aan [B.] neer op onderverpachting. Volgens de mededelingen van [geïntimeerde] ter gelegenheid van de pleidooizitting in hoger beroep heeft hij van een gedeelte van het gepachte ter grootte van ongeveer 5 ha steeds elk jaar een gedeelte van ongeveer 1,75 ha aan [B.] ten behoeve van een tweejarige rozenteelt in gebruik gegeven, gebruikte hij daarna één jaar de grond zelf en gaf hij vervolgens dezelfde grond weer aan [B.] in gebruik. Weliswaar heeft [geïntimeerde] verklaard dat hij last heeft van diverse soorten aaltjes en had de door [B.] ten behoeve van de rozenteelt toegepaste ontsmetting van de grond voor hem, [geïntimeerde], als belangrijk voordeel dat die aaltjes werden bestreden, maar [geïntimeerde] heeft naar aanleiding van vragen van het hof bij dezelfde gelegenheid tevens verklaard dat hij ook op andere delen van het gepachte van aaltjes last heeft, dat hij die grond nooit heeft laten ontsmetten en dat hij ook nimmer heeft nagegaan welke de kosten zijn die aan ontsmetting zijn verbonden. Bovendien heeft [geïntimeerde] niet toegelicht waarom hij na het gebruik door [B.] de desbetreffende grond zelf maar één jaar (per drie jaar) kon gebruiken. Onder deze omstandigheden is niet geloofwaardig dat het bestrijden van aaltjes voor [geïntimeerde] het motief is geweest voor de ingebruikgeving aan [B.].
    
    4.4	De Gemeente legt in hoger beroep aan haar vorderingen niet alleen de onderverpachting ten grondslag, maar ook de plaatsing van vier verrijdbare “sheds” op het gepachte. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat slechts één van de sheds op het gepachte heeft gestaan en dat de overige op zijn eigen grond stonden, dat de sheds ten behoeve van een coöperatie waaraan hij deelneemt enkel bij hem werden opgebouwd en dat de sheds vervolgens zijn verplaatst. Een en ander is door de Gemeente niet bestreden.
    
    4.5	[geïntimeerde] heeft zich erop beroepen dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Het hof oordeelt dienaangaande als volgt.
    
    4.6	De kwestie van de sheds legt ten voordele van de Gemeente geen gewicht in de schaal. Voor zover al sprake is geweest van een tekortkoming, is die nauwelijks van enig gewicht, terwijl daartegenover ontbinding van de pachtovereenkomst ernstige gevolgen heeft voor [geïntimeerde] en zijn bedrijf.
    
    
      4.7	Wat betreft de onderverpachting aan [B.] acht het hof van de feiten en omstandigheden die [geïntimeerde] aan zijn standpunt ten grondslag heeft gelegd het navolgende van bijzonder belang:
      1.	[geïntimeerde] heeft naar aanleiding van de gebleken bezwaren van de Gemeente tegen de onderverpachting aanstonds toegezegd dat hij het gepachte niet meer aan een derde in gebruik zal geven. Inmiddels is het gebruik door [B.] ook geëindigd. De Gemeente heeft een en ander niet betwist.
      2.	Door de Gemeente is evenmin betwist dat door [B.] jaarlijks bij haar, althans bij haar rechtsvoorgangster, een stookvergunning werd aangevraagd, waarbij de kadastrale gegevens werden vermeld. Weliswaar kan hieruit niet zonder meer worden afgeleid dat de Gemeente de onderverpachting gedoogde, maar wel dat door de Gemeente tot voor kort geen actief handhavingsbeleid werd gevoerd.
      3.	Ontbinding van de pachtovereenkomst zal noodzakelijk leiden tot beëindiging van het bedrijf van [geïntimeerde]. Ook dit heeft de Gemeente niet betwist.
    
    
    4.8	Gelet op bedoelde feiten en omstandigheden rechtvaardigt de tekortkoming van [geïntimeerde] de ontbinding met haar gevolgen niet. Voor zover de Gemeente zich erop beroept dat de pachtovereenkomst onderverpachting met zoveel woorden verbiedt, geldt dat die omstandigheid gelet op de ingrijpende gevolgen van ontbinding onvoldoende gewicht in de schaal legt in verband met het tijdsverloop sinds 1960 en het jarenlang ontbreken van een actief handhavingsbeleid niet alleen door de huidige verpachtster maar ook door haar rechtsvoorgangster. Voor zover de Gemeente zich erop beroept dat onderverpachting waarschijnlijk veel voorkomt maar dat zij daar slechts in een enkel geval achterkomt, zodat het in het belang van rechtshandhaving nodig is om een voorbeeld te stellen, ziet zij eraan voorbij dat daaruit nog niet volgt dat zij zonder voorafgaande waarschuwing moet kunnen ontbinden. Ook zonder constatering van daadwerkelijke overtredingen kan de Gemeente haar pachters bijvoorbeeld bij brief periodiek wijzen op de ontoelaatbaarheid van onderverpachting en voor de consequenties die onderverpachting voor hen kan hebben en het ligt voor de hand dat de hiervoor gegeven beoordeling anders zou zijn uitgevallen indien de Gemeente dit zou hebben gedaan. In dit verband acht het hof, anders dan de Gemeente, onderverpachting van (een deel van) het gepachte niet vergelijkbaar met het exploiteren van hennepkwekerijen in het gehuurde door huurders van woon- of bedrijfsruimten.
    
    4.9	Uit het voorgaande volgt dat de grieven in het principaal beroep – afgezien van grief I – en grief II in het incidenteel beroep falen. Dat grief I in het principaal beroep op zichzelf niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leidt, volgt uit hetgeen hiervoor is overwogen. Bij deze stand van zaken heeft [geïntimeerde] bij een bespreking van grief I in het incidenteel beroep geen belang meer.
    
    4.10	Grief III in het incidenteel beroep klaagt er terecht over dat de pachtkamer in eerste aanleg de proceskosten heeft gecompenseerd. Nu de vorderingen van de Gemeente niet toewijsbaar zijn, ook niet gedeeltelijk, bestaat geen grond voor een compensatie van kosten.
    
    4.11	De slotsom is dat het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd, behalve voor zover bij dat vonnis de proceskosten zijn gecompenseerd, en dat de Gemeente alsnog dient te worden veroordeeld in de proceskosten van [geïntimeerde] in eerste aanleg. Het hof zal de Gemeente tevens veroordelen in de kosten van zowel het principaal als het incidenteel beroep. Gelet op artikel 134 Pachtwet bestaat voor de door [geïntimeerde] gevraagde uitvoerbaarbijvoorraadverklaring geen grond.
    
    
      5	Beslissing
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    
    vernietigt het vonnis van de pachtkamer van de rechtbank te ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Boxmeer, van 13 september 2005 uitsluitend voor zover bij dat vonnis de proceskosten zijn gecompenseerd en doet in zoverre opnieuw recht;
    
    veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in eerste aanleg aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen, begroot op € 1.000,— voor salaris gemachtigde;
    
    bekrachtigt genoemd vonnis voor het overige;
    
    veroordeelt de Gemeente in de kosten van het principaal en het incidenteel beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] wat betreft het principaal beroep begroot op € 2.682,— voor salaris procureur en op € 244,— voor griffierecht en wat betreft het incidenteel beroep begroot op € 1.341,— voor salaris procureur, met de bepaling dat de Gemeente de wettelijke rente over deze kosten verschuldigd is als zij deze kosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest heeft voldaan.
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. Valk, Van Osch en Van der Beek en de raden ing. De Lorijn en ir. Rogaar, en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 februari 2007.