ECLI:NL:GHARN:2010:BP0792, Gerechtshof Arnhem, 30-11-2010, 200.009.481/01
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2010-11-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vordering van verhuurder tot machtiging om herstel- en opruimwerkzaamheden in de tuin van huurder ook in appel toewijsbaar geoordeeld.

Arrest d.d. 30 november 2010
      Zaaknummer 200.009.481/01
    
    
    
      HET GERECHTSHOF TE ARNHEM
      Nevenzittingsplaats Leeuwarden
    
    
    Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
    
    
      [naam],
      wonende te [woonplaats],
      appellant,
      in eerste aanleg: gedaagde,
      hierna te noemen: [appellant],
      toevoeging,
      advocaat: mr. J.R. Bügel, kantoorhoudende te Dronten,
    
    
    
    tegen
    
    
    
      Stichting Oost Flevoland Woondiensten,
      gevestigd te Dronten,
      geïntimeerde,
      in eerste aanleg: eiseres,
      hierna te noemen: OFW,
      advocaat: mr. J.M.G.A. Sengers, kantoorhoudende te Best.
    
    
    
      Het geding in eerste instantie
      In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 23 april 2008 door de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad (hierna: de kantonrechter).
    
    
    
      Het geding in hoger beroep
      Bij exploot van 1 juli 2008 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van de stichting tegen de zitting van 22 juli 2008.
    
    
    
    
    
    De conclusie van de dagvaarding in hoger beroep luidt:
    
    "dat het hof zal vernietigen het vonnis van de rechtbank te Zwolle-Lelystad, sector kanton, op 23 april 2008 tussen partijen gewezen en, opnieuw rechtdoende, bij arrest, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad en op de minuur, Stichting Oost Flevoland Woondiensten in de zaak met zaaknummer/rolnummer 372221 CV 07-11837 in haar vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren, althans haar vorderingen af te wijzen, met veroordeling van Stichting Oost Flevoland Woondiensten in de kosten van het geding in beide instanties."
    
    [appellant] heeft een memorie van grieven genomen.
    
    Bij memorie van antwoord is door de stichting verweer gevoerd met als conclusie:
    
    "dat het het Gerechtshof Leeuwarden, moge behagen om [appellant] in zijn beroep tegen het vonnis van de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad d.d. 23 april 2008 niet ontvankelijk te verklaren, althans aan hem dit beroep te ontzeggen als zijnde ongegrond en onbewezen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep."
    
    Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
    
    
      De grieven
      [appellant] heeft twee grieven opgeworpen.
    
    
    De beoordeling
    
    
      Vaststaande feiten
      1. Als enerzijds gesteld en anderzijds niet (voldoende) weersproken, staat omtrent de feiten het volgende vast.
      1.1. [appellant] huurt vanaf 27 maart 1985 van OFW de woning aan [adres].
      1.2. OFW heeft [appellant] in het verleden, onder meer naar aanleiding van klachten van omwonenden, meermalen verzocht de tuin bij de woning te onderhouden. 
      1.3. In een brief van 27 april 2007 heeft OFW [appellant] opnieuw gesommeerd om binnen vier weken zijn tuin op orde te maken, in die zin dat alle losse onderdelen uit de voor- en achtertuin worden verwijderd, de hoge omheining wordt verwijderd, de lage omheining wordt hersteld en het provisorisch in elkaar gezette opberghok aan de achterzijde wordt verwijderd. 
      1.4. Naar aanleiding van genoemde brief en een brief van 1 juni 2007 van OFW aan [appellant] heeft op 13 juni 2007 een gesprek plaatsgevonden tussen partijen. OFW heeft het gesprek in een brief van 22 juni 2007 bevestigd. In laatstgenoemde brief heeft OFW onder meer geschreven:
      Wij hebben geconstateerd dat u niet aan onze sommatie van 27 april 2007 heeft voldaan. U heeft beloofd om uw tuin alsnog in orde te brengen. Wij hebben met u afgesproken dat u uiterlijk 1 juli 2007 uw tuin op orde heeft. Wanneer wij constateren dat u geen gehoor heeft gegeven aan deze afspraak, zullen wij zonder verdere aankondiging alsnog via de kantonrechter een machtiging vragen om uw tuin op orde te maken. De kosten komen dan voor uw rekening. 
      1.5. In een brief van 17 juli 2007 heeft de advocaat van OFW [appellant] gesommeerd om binnen 10 dagen onderhoud te plegen aan de bij de woning behorende tuin, daarin bestaande dat alle rommel, materialen en onkruid uit de tuin worden verwijderd. 
    
    
    
      Bespreking van de grieven
      2. OFW heeft gevorderd haar te machtigen tot het verrichten van het noodzakelijk onderhoud aan de tuin bij de woning, alsmede de veroordeling van [appellant] de onderhoudswerkzaamheden te gehengen en te gedogen en de met het onderhoud gemoeide kosten te voldoen. De kantonrechter heeft deze vorderingen toegewezen ondanks het door [appellant] gevoerde verweer.
    
    
    3. OFW heeft haar stelling dat [appellant] ernstig tekortschiet in het onderhoud van zijn tuin onderbouwd met een aantal foto's. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft OFW haar stelling met deze foto's genoegzaam onderbouwd en heeft [appellant] zijn verweer, dat de foto's geen bewijs bieden, onvoldoende gemotiveerd. Met grief 1 komt [appellant] op tegen dit oordeel. Volgens hem heeft hij in de conclusie van dupliek in eerste aanleg gemotiveerd aangegeven dat hij betwist dat de overgelegde foto's in juli 2007 van de tuin van de door hem gehuurde woning zijn gemaakt. 
    
    4. Het hof volgt [appellant] niet in zijn betoog. Het overweegt daartoe dat OFW bij de dagvaarding in eerste aanleg vier sets foto's heeft overgelegd, die volgens haar respectievelijk op 29 maart 2007, 2 juli 2007, 27 juli 2007 en 9 augustus 2007 zijn genomen. Alleen betreffende de foto's die op 27 juli en 9 augustus 2007 zouden zijn genomen, heeft [appellant] betwist dat zij op genoemde data zijn genomen en betrekking hebben op zijn tuin. Nu de locatie van deze foto's niet (noemenswaardig) afwijkt van die van de foto's van 29 maart en 2 juli 2007 en [appellant] betreffende die foto's niet heeft gesteld dat die een andere locatie dan zijn tuin betreffen, heeft hij alleen om die reden al onvoldoende weerlegd dat de andere door OFW in het geding gebrachte foto's niet zijn tuin betreffen. Bovendien laat [appellant] na om zelf foto's in het geding te brengen waaruit volgt dat zijn tuin er op 27 juli en/of 9 augustus 2007, of gedurende de procedure in eerste aanleg, anders uitzag dan uit de door OFW overgelegde foto's naar voren komt. Aldus heeft hij zijn verweer, dat het er om zijn woning (inmiddels) heel anders uitziet dan op de foto's is weergegeven, en dat van achterstallig onderhoud geen sprake (meer) is, onvoldoende onderbouwd. 
    
    5. Het hof volgt [appellant] niet in zijn betoog dat OFW dient te bewijzen dat de tuin van [appellant] er uitziet zoals op de foto's is aangegeven. [appellant] ziet er aan voorbij dat OFW haar stellingen over het gebrekkig onderhoud van de tuin van [appellant] met de foto's genoegzaam heeft onderbouwd en aldus aan de op haar rustende stelplicht heeft voldaan. Het is vervolgens aan [appellant] om zijn verweer tegen de stellingen van OFW voldoende te onderbouwen en in dat verband had het op zijn weg gelegen om, al dan niet door middel van het in het geding brengen van eigen foto's, aan te geven dat en waarom de door OFW overgelegde foto's geen correct beeld (meer) geven van de werkelijkheid. Nu [appellant] in die stelplicht is tekortgeschoten, kan bewijs door OFW van haar stellingen achterwege blijven.
    
    6. De grief faalt.
    
    7. Grief 2 keert zich tegen het verwerpen door de kantonrechter van het verweer van [appellant] dat OFW heeft berust in de instandhouding van de omheining. [appellant] heeft er ter onderbouwing van dit verweer op gewezen dat de omheining er meer dan achttien jaar op deze wijze heeft gestaan, dat daar nooit klachten van omwonenden over zijn geweest, dat OFW [appellant] in 2004 op de omheining heeft aangesproken, maar de kwestie heeft laten rusten nadat de voormalige raadsvrouw van [appellant] in een brief van 12 mei 2004 aan OFW heeft laten weten dat de omheining er al 18 jaar staat, geregeld is geverfd en geen ernstige belemmering van de leefbaarheid veroorzaakt.
    
    8. Het hof volgt [appellant] niet in dit betoog. Uit het enkele feit dat OFW na de brief van OFW de kwestie van de omheining ongeveer drie jaren heeft laten rusten, volgt niet dat OFW heeft berust in de aanwezigheid van de omheining (in de staat van onderhoud zoals die zich toen bevond). Er volgt evenmin uit dat [appellant] de (stilzwijgende) toestemming van OFW heeft gekregen voor de omheining, waarvan tussen partijen niet ter discussie staat dat voor het oprichten ervan toestemming van OFW vereist is. Uit de eigen stellingen van [appellant] volgt dat het hem tot 12 mei 2004 duidelijk was dat OFW niet instemde met de aanwezigheid van de omheining. Alleen om die reden kon hij, naar het oordeel van het hof, aan het uitblijven van een reactie op de brief van zijn toenmalige raadsvrouw niet het gerechtvaardigde vertrouwen dat OFW alsnog instemde met de aanwezigheid van de omheining, dan wel afstand deed van het recht om verwijdering van de omheining te vorderen. In dit verband overweegt het hof dat [appellant] ook geen andere feiten en omstandigheden dan het uitblijven van een reactie op de brief van haar voormalige raadsvrouw heeft aangevoerd ter onderbouwing van zijn stelling dat OFW met de aanwezigheid van de omheining heeft ingestemd. 
    
    9. Voor zover de stellingen van [appellant] moeten worden opgevat als een beroep op rechtsverwerking, miskent [appellant] dat volgens vaste rechtspraak het enkele stilzitten van de schuldeiser geen rechtsverwerking oplevert, maar dat sprake is van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de debiteur het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraken niet geldend zal maken, dan wel dat de positie van de debiteur onredelijk wordt benadeeld wanneer de schuldeiser zijn aanspreken alsnog geldend maakt. Dat die bijzondere omstandigheden zich voordoen, heeft [appellant] echter niet gesteld.
    
    10. Ook grief 2 faalt derhalve.
    
    11. Nu de beide grieven falen, zal het hof het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen.
    
    12. [appellant] zal, als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van de appelprocedure (geliquideerd salaris van de advocaat: 1 punt, tarief II).
    
    De beslissing:
    
    Het gerechtshof:
    
    bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter;
    
    veroordeelt [appellant] in de kosten van de appelprocedure en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van OFW gevallen, op € 254,00 aan verschotten en op € 632,00 voor geliquideerd salaris van de advocaat.
    
    
    Aldus gewezen door mrs. J.M. Rowel-van der Linde, voorzitter, J.H. Kuiper en H. de Hek, raden, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 30 november 2010 in bijzijn van de griffier.