ECLI:NL:OGHNAA:2009:BH3072, Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba, 27-01-2009, AR 1462/03-H-143/05
Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba — Uitspraak 
Datum: 2009-01-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Betreft geschil over het recht op gebruik van vakantieverblijven van het Kura Hulanda in het voormalige Kadushi Cliffs Resort. Hof gaat er vanuit dat de rechtsverhouding tussen partijen als huur gekwalificeerd moet worden. De vraag is of Kura Hulanda een beroep heeft willen doen op art. 7A-1570 BW. Dit beroep houdt dan in dat het gehuurde in zo een deplorabele staat heeft verkeerd dat geoordeeld moet worden dat de zaak is vergaan en dan vervalt de huurovereenkomst van rechtswege. Hof houdt de zaak aan om Kura Hulanda de gelegenheid te geven antwoord te geven op de vraag of zij inderdaad een beroep wil doen op genoemd artikel en geeft de huurder vier weken de kans om een antwoordakte te nemen.

UITSPRAAK: 27 januari 2009 
      ZAAKNR.: AR 1462/03-H-143/05
    
    
    
      HET GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE VAN DE
      NEDERLANDSE ANTILLEN EN ARUBA
    
    
    Vonnis in de zaak van:
    
    
      [huurster],
      wonend te Den Haag, Nederland,
      oorspronkelijk eiseres, geïntimeerde in het principaal appel, appellante in het incidenteel appel, eiseres in cassatie, en thans eiseres na vernietiging en verwijzing in cassatie,
      gemachtigde: mr. K. de L’Isle,
    
    
    tegen
    
    
      De naamloze vennootschap N.V. HOTEL KURA HULANDA (WESTPUNT),
      gevestigd op Curaçao,
      oorspronkelijk gedaagde, appellante in het principaal appel, geïntimeerde in het incidenteel appel, verweerster in cassatie en thans gedaagde na vernietiging en verwijzing in cassatie,
      gemachtigde: mr. U. van Bemmelen.
    
    
    [huurster] wordt hierna [huurster] genoemd, N.V. Hotel Kura Hulanda wordt hierna Kura Hulanda genoemd. 
    
    
    1. Het verdere verloop van de procedure
    
    
      Voor hetgeen in dit geschil in feitelijke instanties is geschied, wordt verwezen naar het betreffende, in eerste aanleg op 10 januari 2005 gewezen vonnis en het in hoger beroep op 15 november 2005 gewezen vonnis zoals vermeld in het door de Hoge Raad in deze zaak op 26 oktober 2007 gewezen arrest, welk arrest zich eveneens bij de stukken bevindt. In dit arrest heeft de Hoge Raad genoemd vonnis van het Hof vernietigd en het geding naar dit Hof verwezen ter verdere behandeling en beslissing.
      [huurster] heeft vervolgens een memorie na cassatie tevens houdende wijziging van eis genomen en Kura Hulanda heeft een memorie na cassatie genomen. Partijen hebben gepleit overeenkomstig de inhoud van de overgelegde pleitaantekeningen waarna zij vonnis hebben gevraagd, waarvan de uitspraak is bepaald op heden.
    
    
    
    2. De verdere beoordeling
    
    
      2.1. [huurster] heeft in haar memorie na cassatie haar eis gewijzigd en vordert thans dat het Hof bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      - het vonnis van het GEA zal bekrachtigen voor zover daarin een verklaring voor recht is gegeven;
      - nader voor recht zal verklaren dat [huurster] jegens Kura Hulanda als huurster moet worden aangemerkt van de accommodatie/vakantieverblijven, die in het Kadushi Cliffs Resort, thans genaamd “Lodge Kura Hulanda & Beach Club”, werden aangeduid als units 17, 21 en 14 gedurende de weken als omschreven in de als productie 1 bij het inleidend verzoekschrift overgelegde contracten;
      - Kura Kulanda zal veroordelen om [huurster], haar partner en gasten, steeds gedurende de weken als omschreven in bedoelde contracten toe te laten tot “Lodge Kura Hulanda & Beach Club” en dan steeds het huurgenot te verschaffen van bedoelde accommodatie/vakantieverblijven en bijbehorende faciliteiten, op straffe van een dwangsom van NAF 10.000,- voor iedere dag dat Kura Hulanda daarmee in gebreke is;
      - subsidiair (voor het geval het betreffende huurgenot niet meer kan worden verschaft) Kura Hulanda zal veroordelen om aan [huurster] een vergoeding te voldoen ter compensatie van haar huurrechten, waarvan de hoogte nader dient te worden opgemaakt bij staat;
      - Kura Hulanda zal veroordelen om aan [huurster] te voldoen schadevergoeding voor het niet kunnen gebruiken van de betreffende units in de eerste, elfde, twaalfde, dertiende, veertiende, achtentwintigste, negenentwintigste, eenenvijftigste en tweeënvijftigste week van elk jaar dat is verstreken of zal verstrijken vanaf de verkrijging van het resort door Kura Hulanda tot het moment waarop door Kura Hulanda wordt nagekomen hetgeen in dit petitum wordt gevorderd voor wat betreft verschaffing van huurgenot, telkens voor iedere week verhoogd met wettelijke rente vanaf de dag volgend op die week tot de dag der algehele voldoening, waarbij de hoogte van deze schadevergoeding nader dient te worden opgemaakt bij staat, kosten rechtens.
      Kura Hulanda heeft geen bezwaar gemaakt tegen deze eiswijziging zodat het Hof, dat ambtshalve evenmin bezwaar heeft, recht zal doen op de gewijzigde eis.
    
    
    
      2.2 Het Hof gaat er allereerst veronderstellenderwijs vanuit dat de rechtsverhouding tussen partijen als huur gekwalificeerd moet worden. In dat geval dient de vraag beantwoord te worden of Kura Hulanda met hetgeen zij onder meer in haar conclusie van antwoord onder 12, onder 16 van haar pleitnotities van 4 oktober 2005 en in haar pleitaantekeningen na cassatie onder 19 heeft gesteld, een beroep heeft willen doen op art. 7A-1570 BW.
      Dit beroep houdt dan in dat het gehuurde in zo’n deplorabele staat heeft verkeerd dat geoordeeld moet worden dat de zaak door enig toeval geheel en al is vergaan. In dat geval, aldus art. 7A:1570 BW, vervalt de huurovereenkomst van rechtswege.
      Kura Hulanda heeft wat dit betreft feitelijk aangevoerd dat het resort ten tijde van de aankoop door haar (17 augustus 2000) niet (meer) was aangesloten op elektra en water en dat de units in erbarmelijke staat verkeerden. Van bewoning kon toen geen sprake zijn. Mede omdat de units in zeer slechte staat verkeerden en onbewoonbaar waren, zijn zij verbouwd en bij de verbouwing opgesplitst. De unit is veranderd in twee aparte suites. Eén en ander is door [huurster] niet betwist, sterker nog, zij lijkt het met de opmerking dat de units onbewoonbaar waren en in zeer slechte staat verkeerden, eens te zijn. In haar repliek onder 23 merkt zij namelijk op dat er geen onderhoud meer werd verricht en onder 24 repliek bestrijdt zij de opmerkingen over de feitelijke staat evenmin. Verder gebruikt [huurster] in haar memorie van antwoord onder 3.1 het woord “renovatie”. Wat dit betreft heeft het GEA onder 5.5 van zijn vonnis opgemerkt dat het resort feitelijk niet geëxploiteerd werd, dat de units in erbarmelijke staat verkeerden en dat onder de gegeven omstandigheden van bewoning geen sprake meer kan zijn. Het GEA heeft partijen zelfs aangeraden om de eventuele blijvende gevolgen van niet nakoming te regelen.
      De hiervoor genoemde renovatie zou ten tijde van het nemen van de memorie van antwoord, 15 april 2005, ter hand zijn genomen. Dit impliceert dat het resort vanaf omstreeks 1999 (in december 1999 is Kadushi Cliffs Resort Development NV surseance verleend, in januari 2000 is zij failliet verklaard) tot omstreeks 2005 leeg en verlaten heeft gelegen. Indien het Hof dit combineert met de in augustus 2000 door Kura Hulanda betaalde prijs van NAF 100.000,- voor het hele resort terwijl [huurster] voor haar “negen weken” verdeeld over drie units bijna US$ 100.000,- heeft betaald, en de vernietigende werking die het klimaat hier te lande op (leegstaande) bouwwerken heeft, zou de conclusie getrokken kunnen worden dat het gehuurde op enig moment geheel en al is vergaan. 
      Bij deze voorlopige conclusie zou nog meegewogen moeten worden de bijzondere inhoud van de onderhavige overeenkomst: het betreft vakantie-achtig gebruik van een unit (niet altijd dezelfde) voor een negental niet aaneengesloten weken per jaar. Dit gebruik is gedurende een groot aantal jaren kennelijk feitelijk volledig onmogelijk geweest. Vakantie genieten in een klimaat als het hier heersende zonder water en elektra is immers onmogelijk. Voorlopig oordelend zou het er dan voor gehouden moeten worden dat [huurster] vanaf omstreeks 2000 niet meer het overeengekomen gebruik heeft kunnen maken van de unit(s).
    
    
    2.3 Het Hof zal Kura Hulanda, gelet op het bovenstaande, allereerst in staat stellen om zich uit te laten over de vraag of zij inderdaad een beroep heeft willen doen op art. 7A-1570 BW. Indien zij dit beroep heeft willen doen, wordt zij in staat gesteld om dit beroep desgewenst verder uit te werken waarbij zij zich dan in elk geval dient uit te laten over de vraag of het gehuurde door “enig toeval” in de zin van art. 7A:1570 is vergaan. Vier weken nadat Kura Hulanda zich bij akte over een en ander heeft uitgelaten, mag [huurster] een antwoordakte nemen.
    
    2.4 Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
    
    
    BESLISSING:
    
    Het Hof:
    
    alvorens verder te beslissen:
    
    stelt Kura Hulanda in staat zich uit te laten over de vraag of zij een beroep heeft willen doen op art. 7A-1570 BW en, zo ja, stelt haar in staat om dit beroep nader uit te werken en/of te verfeitelijken waarbij zij zich in elk geval dient uit te laten over de vraag of het geheel en al vergane gehuurde, door “enig toeval” en, zo ja, welk toeval, is vergaan; 
    
    verwijst de zaak naar de rol van 3 maart 2009 voor akte uitlating zoals hiervoor bepaald zijdens Kura Hulanda;
    
    bepaalt dat [huurster] vier weken nadat Kura Hulanda genoemde akte heeft genomen, een antwoordakte mag nemen;
    
    houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mrs. J.R. Sijmonsma, E.P. van Unen en F.J.P. Lock, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba en ter openbare terechtzitting van het Hof op Curaçao uitgesproken op 27 januari 2009 in tegenwoordigheid van de griffier.