ECLI:NL:RBGRO:2011:BR0760, Rechtbank Groningen, 08-07-2011, 126718 - KG ZA 11-160
Rechtbank Groningen — Uitspraak 
Datum: 2011-07-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding:
        Huurder en verhuurder twisten over de vraag of een prefab kantoorunit wel of niet tot de gehuurde bedrijfsruimte (een scheepswerf) behoort. Is sprake van een onroerende zaak of is de huurder door koop van alle -zich op het bedrijfsterrein bevindende- roerende zaken eigenaar geworden van de kantoorunit en was hij gerechtigd de kantoorunit aan een derde te verkopen.
        Vordering tot terugplaatsing van dezelfde of een vervangende kantoorunit afgewezen.

vonnis
      RECHTBANK GRONINGEN
    
    
    Sector civielrecht
    
    zaaknummer / rolnummer: 126718 / KG ZA 11-160
    
    Vonnis in kort geding van 8 juli 2011
    
    in de zaak van
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      GÉRONTE B.V.,
      gevestigd te Groningen,
      eiseres,
      advocaat mr. G.M. Tiddens te Groningen,
    
    
    tegen
    
    
      1.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      PARS NAVIS SHIPYARD B.V.,
      gevestigd te Westerbroek,
      2.	[A],
      wonende te [woonplaats]
      3.	[B],
      wonende te [woonplaats]
      gedaagden,
      advocaten mr. M. Dijsselhof en mr. H.T.Meijer te Groningen.
    
    
    Partijen zullen hierna Géronte en Pars Navis c.s. genoemd worden.
     
    
      1.	De procedure
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	de dagvaarding
      -	de mondelinge behandeling
      -	de pleitnota van Géronte
      -	de pleitnota van Pars Navis c.s.
      -	de aanhouding ten behoeve van nadere onderhandelingen. 
    
    
    1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
      2.	De feiten
      2.1.	Géronte verhuurt de aan haar in eigendom toebehorende bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] aan gedaagde sub 1 (hierna ook: Pars Navis Shipyard). Mevrouw [C] is enig aandeelhouder en bestuurder van Géronte.
    
    
    
      2.2. 	Pars Navis Shipyard exploiteert op het gehuurde een scheepswerf. 
      Gedaagde sub 2 (hierna ook: [A]) en gedaagde sub 3 (hierna ook: [B]) zijn de bestuurders van Pars Navis Shipyard.
    
    
    
      2.3.	Tot  medio 2009  was [C] -via haar privé-onderneming Castrum B.V.-  mede-aandeelhouder van Pars Navis Shipyard met een twee/derde meerderheidsbelang.  
      In het voorjaar van 2009 is tussen de drie aandeelhouders onenigheid ontstaan over de bedrijfsvoering van Pars Navis Shipyard. Partijen hebben daarop besprekingen gevoerd om hun zakelijke samenwerking te ontvlechten.
    
    
    
      2.4.	[A] en [B] hebben vervolgens het aandelenpakket van [C] overgenomen. Omdat Pars Navis Shipyard naast de werf ook een groot aantal roerende zaken van Géronte huurde, hebben partijen voorts afgesproken dat daarin een splitsing zou worden aangebracht, in die zin dat voortaan alleen de werf zou worden verhuurd door Géronte en dat de roerende zaken door Pars Navis Shipyard in eigendom zouden worden overgenomen. Partijen spraken daarbij af dat zowel de huurwaarde van de werf als de koopsom van de roerende zaken door een onafhankelijk taxateur zou worden vastgesteld.
      Deze regeling tussen partijen is vastgelegd in de correspondentie tussen de raadslieden van partijen van 8 en 9 september 2009. Aansluitend is uitvoering gegeven aan die afspraken.
    
    
    
      2.5.	Op 9 oktober 2009 heeft DTZ Zadelhoff de huurwaarde van de werf getaxeerd. 
      Als beschrijving van het getaxeerde vermeldt de taxateur:
      “Het getaxeerde betreft een deel van een bedrijfscomplex/scheepswerf, bestaande uit ondermeer een bedrijfshal met inpandig bedrijfskantoor en kantine. Aan de westgevel van het getaxeerde zijn kantoorunits geplaatst.(…) De bedrijfshal is gebouwd medio 1975, de kantoorunits op een later moment”.
      De aldus getaxeerde huurwaarde van de werf wordt door partijen sedertdien aangehouden en -met terugwerkende kracht- vanaf 1 juli 2009 door Pars Navis Shipyard voldaan.
    
    
    
      2.6.	Op 23 september 2009 heeft Troostwijk Waardering en Advies B.V. haar taxatierapport uitgebracht terzake van  alle op de werf aanwezige en in eigendom aan Géronte toebehorende roerende zaken. 
      In dit rapport staat onder nummer 120 vermeld:
      “1 kantoorunit, bestaande uit 6 elementen, v.v. een stalen omlooptrap en elektrische verwarming en keukenblok”.
      In het rapport heeft de taxateur hieraan  -tezamen met een aantal andere goederen- een onderhandse waarde van Euro 4.000,- toegekend, bij een totale onderhandse verkoopwaarde van Euro 125.000,-.
      Voormeld bedrag is in de verdere uitwerking van de overeenkomst tussen partijen overgenomen en door Paris Navis Shipyard voldaan.
    
    
    2.7. 	De tussen partijen overeengekomen regeling, zoals vastgelegd in de brieven van 8 en 9 september 2009,  omvat ook de afspraak dat een huurovereenkomst tussen partijen zal worden opgesteld waarin de door de taxateur berekende huurpijs zal worden opgenomen en voorts zal worden uitgegaan van een ingangsdatum van 1 juli 2009. 
    
    2.8. 	Partijen, bij monde van hun raadslieden, hebben in gezamenlijk overleg een huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) opgesteld en ter zake overeenstemming bereikt. 
    
    In verband met de inmiddels gerezen onenigheid omtrent de eigendomsvraag met betrekking tot de 5 kantoorunits is in artikel 1.1. van deze huurovereenkomst is opgenomen:
    
    “Het gehuurde bestaat uit een productiehal met inpandige kantoren en kantine, 3 st.bovenloopkranen, 5 st.kantoorunits, werfterrein en kade, staande en gelegen aan de [adres](…)
    
    In weerwil van het vorenstaande is huurder van oordeel dat zij de 5 st. kantoorunits van verhuurder heeft gekocht en dat deze aldus niet tot het gehuurde kunnen behoren. Verhuurder betwist dit.”
    
    2.9.	Pars Navis c.s. hebben de kantoorunits verkocht en geleverd aan [F] te Garmerwolde voor Euro 3.500,-.
    
    2.10.	De huurovereenkomst is tot heden niet door partijen ondertekend.
    
    2.11.	DTZ Zadelhoff  heeft bij brief van 4 mei 2011 de onderhandse verkoopwaarde van de betreffende kantoorunits vastgesteld op Euro 23.500,-.
    
    
    3.	Het geschil
    
    
      3.1.	Géronte vordert   samengevat - veroordeling van  Pars Navis Shipyard om 
      a.	een bankgarantie af te geven ten bedrage van Euro 37.574,10, dan wel een borgsom ter grootte van hetzelfde bedrag te betalen, 
      b.	een drietal zich in het gehuurde bevindende bovenloopkranen en een elektrische installatie te laten keuren en Géronte afschriften van de door de keuringsinstantie afgegeven certificaten te verstrekken, 
      alles op straffe van een dwangsom en voorts om 
      c.	een bedrag ad Euro 43.750,- te betalen ter zake van opeisbaar geworden boetebedragen. 
      Daarnaast vordert Géronte van gedaagden, hoofdelijk, om binnen zeven dagen over te gaan tot herplaatsing van de -door hen verwijderde- vijf kantoorunits (inclusief stoffering en kantoormeubilair) die zich bij aanvang van de huurovereenkomst op het adres  [adres] bevonden, dan wel plaatsing van 5 andere kantoorunits, alles op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van  Pars Navis c.s. in de proceskosten.
    
    
    3.2.	Pars Navis c.s. voeren verweer. 
    
    3.3.	Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
    
    
      4.	De beoordeling
      4.1.	De spoedeisendheid is met het gevorderde gegeven.
    
    
    4.2.1.	Géronte baseert het hiervoor onder 3.1. sub a, b en c gevorderde op een tussen partijen op 14 augustus 2009 gesloten huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst van 14 augustus 2009). 
    
    
      4.2.2.	Pars Navis c.s. betwisten de rechtsgeldigheid van die huurovereenkomst.  Zij hebben daartoe aangevoerd dat deze huurovereenkomst buiten hun medeweten en zonder hun instemming tot stand is gekomen.  De onenigheid tussen partijen is ontstaan doordat [C], buiten [A] en [B] om een derde bestuurder, de hee[G], heeft  benoemd die kennelijk op 14 augustus 2009 dit huurcontract heeft getekend. 
      Bij de nadien gevoerde onderhandelingen is [G] door [C] teruggetrokken en is deze huurovereenkomst nimmer ter sprake gekomen, terwijl partijen steeds in gesprek waren over het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst. 
    
    
    
      4.2.3.	De voorzieningenrechter  is van oordeel dat de vraag of de huurovereenkomst van 14 augustus 2009 op rechtsgeldige wijze tot stand is gekomen, althans door een bevoegde bestuurder is ondertekend en jegens Pars Navis Shipyard rechtskracht heeft, niet in het kader van dit kort geding kan worden beslist.  Gelet op de gemotiveerde betwisting door Pars Navis c.s. is daartoe nader onderzoek, dan wel nadere bewijsvoering nodig, waarvoor een kort geding zich niet leent.
      Wel stelt de voorzieningenrechter  met Pars Navis c.s. vast, dat de huurovereenkomst van 14 augustus 2009 zich moeizaam verdraagt met de in diezelfde periode en nadien tussen partijen gevoerde onderhandelingen.  Uit de overgelegde correspondentie tussen de raadslieden, en meer het bijzonder de brieven van 8 en 9 september 2009, blijken immers de contouren van het tussen partijen bereikte (maar nog steeds niet afgeronde) akkoord waarbij steeds is gesproken over een nog op te stellen huurovereenkomst en de daarbij behorende huurprijs. De rechtbank begrijpt de noodzaak om te komen tot het opstellen van zo’n (nieuwe) huurovereenkomst aldus dat na het uittreden van [C]  de rechtsverhouding tussen partijen moest worden herzien en vastgelegd. Opmerkelijk is dan ook dat in die onderhandelingen een blijkbaar reeds gesloten huurovereenkomst in het geheel niet wordt vermeld en evenmin wordt toegepast, getuige de aanmerkelijk lagere huurprijs die overeenkomstig de nadien afgesproken taxatie door DTZ Zadelhoff  vanaf 1 juli 2009 door Pars Navis Shipyard is voldaan. Ook de invoeringsdatum van de later opgestelde huurovereenkomst (1 juli 2009) strookt niet met de ingangsdatum van de huurovereenkomst van 14 augustus 2009 (1 september 2009). 
      De voorzieningenrechter houdt het er dan ook voor dat, zo er al op 14 augustus 2009 een huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, deze door het nadien op 8/9 september 2009 bereikte en ook uitgevoerde akkoord terzijde is gesteld.
      Gelet op het voorgaande zal de voorzieningenrechter de huurovereenkomst van 14 augustus 2009 dan ook buiten toepassing laten.
    
    
    
      4.2.4.	Het voorgaande heeft tot gevolg dat de hiervoor onder 3.1. sub a, b en c omschreven vorderingen, die op deze huurovereenkomst van 14 augustus 2009 zijn gegrond,  niet voor toewijzing vatbaar zijn. 
      De voorzieningenrechter betrekt daarbij dat in de “nieuwe” huurovereenkomst, die partijen nadien hebben opgesteld, bij artikel 5 is opgenomen dat, zolang door Pars Navis Shipyard nog geen bankgarantie is verstrekt, dan wel een borgsom is betaald, [A] en [B] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor drie maanden huur oftewel een bedrag van Euro 24.752,-. [A] en [B] hebben dit ook schriftelijk bij brief van hun raadsman d.d. 17 maart 2011 toegezegd.
      Daarnaast stelt de voorzieningenrechter vast dat de gevorderde certificaten met betrekking tot de bovenloopkranen en elektrische installatie inmiddels door Pars Navis Shipyard zijn overgelegd en Géronte haar vordering terzake ter zitting heeft ingetrokken. Voor zover dat niet zou gelden voor de zogenoemde 10 ton ABUS bovenloopkraan gaat de voorzieningenrechter daaraan voorbij nu, gelet op de inmiddels overgelegde certificaten, die vordering onvoldoende is onderbouwd, althans: wat nu nog ontbreekt is onduidelijk.
    
    
    
      4.3.1.	Kern van het geschil tussen partijen betreft de verwijdering -door middel van verkoop en levering aan een derde-  door Pars Navis c.s. van de kantoorunits van de gehuurde werf.
      Vast staat dat partijen al enige tijd van mening verschillen over de eigendomsvraag van deze vijf kantoorunits. Dit meningsverschil vindt zijn oorsprong in de omstandigheid dat in 2009 beide taxateurs (zowel Zadelhoff die de waarde van het gehuurde taxeerde, als Troostwijk die de waarde bepaalde van de door Pars Navis Shipyard over te nemen roerende zaken) de kantoorunits in hun taxatie hebben betrokken. 
    
    
    
      4.3.2.	Pars Navis Shipyard stelt thans dat zij de kantoorunits, tegelijk met alle roerende zaken, van Géronte heeft gekocht voor Euro 4.000,-. Als eigenaresse van de kantoorunits achtte zij zich vrij deze van de hand te doen, temeer daar de kantoorunits in slechte staat verkeerden en al geruime tijd niet werden gebruikt en aanleiding gaven tot inbraken en vernielingen.
      Géronte meent dat de kantoorunits bij de werf horen en als onroerende zaak moeten worden gekwalificeerd. Zij heeft Pars Navis Shipyard aangeboden de betaalde koopprijs terug te betalen omdat het nimmer haar bedoeling is geweest de eigendom van de kantoorunits over te dragen. In de huurovereenkomst waarover partijen overeenstemming hebben bereikt, is gekozen voor de formulering, zoals in rechtsoverweging 2.8. is geciteerd. Dit was een formulering die beide standpunten respecteerde, in die zin dat de kantoorunits deel uit zouden maken van het gehuurde maar dat de eigendomsvraag in het midden zou blijven.
      Géronte stelt dan ook primair dat Pars Navis c.s. deze afspraak hebben geschonden door de kantoorunits te verkopen en van het terrein af te voeren.
      Subsidiar stelt Géronte dat de kantoorunits als onroerende zaak moeten worden aangemerkt en aldus ten onrechte in de taxatie van Troostwijk zijn opgenomen en niet aan Pars Navis Shipyard hadden kunnen worden verkocht.
    
    
    
      4.3.3.	De voorzieningenrechter oordeelt als volgt.
      Anders dan Géronte stelt, acht de voorzieningenrechter de tekst van artikel 1.1. van de huurovereenkomst, zoals die inmiddels door beide partijen is geaccepteerd, niet toereikend om het gevorderde te kunnen dragen. Immers, daaruit blijkt slechts het verschil van inzicht tussen partijen over de vraag of de kantoorunits wel of niet tot het gehuurde behoren. Niet blijkt daaruit, zoals Géronte lijkt te betogen, dat partijen zijn overeengekomen dat de kantoorunits hoe dan ook of voorlopig, bijvoorbeeld in afwachting van een bodemprocedure, op het bedrijventerrein zouden blijven, ongeacht aan wie zij toebehoren. Géronte is kennelijk van die veronderstelling uitgegaan, maar de letterlijke tekst biedt haar daarvoor onvoldoende houvast en gesteld noch gebleken is dat Pars Navis Shipyard die verwachting bij haar heeft gewekt. 
    
    
    
      4.3.4.	Uit de omstandigheid dat de kantoorunits door twee professionele taxateurs zowel als roerende zaak dan wel als onroerende zaak zijn gekwalificeerd, blijkt dat de vraag naar de status van deze zaak niet eenvoudig is te beantwoorden. 
      De gestapelde prefab-units zijn kennelijk bij plaatsing ingericht en bestemd om als bedrijfsgebouw te worden gebruikt, maar onweersproken is dat de units al lang niet meer als zodanig dienst deden omdat ook in de bedrijfshal een kantoorfunctie is ingericht. Op de overgelegde foto maken de kantoorunits op het oog een verlaten en redelijk vervallen indruk.  
      Partijen twisten dan ook over de vraag of de kantoorunits niet slechts bedoeld waren als tijdelijke locatie en nimmer bestemd waren om duurzaam ter plaatse te blijven. De units stonden los van de bedrijfshal en waren in technisch opzicht verplaatsbaar; ook was er geen aansluiting op gas en riolering. 
      Ingevolge de jurisprudentie zijn voor de beoordeling van de maatstaf, die bepalend is voor de vraag of een zaak als roerend dan wel onroerend kan worden beschouwd, zeker wanneer daarover onduidelijkheid bestaat, van belang is welke betekenis in de gegeven omstandigheden aan het begrip “naar aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven” mocht worden gegeven.  Deze beoordeling is van feitelijke aard en dient in een bodemprocedure te worden beslecht.
    
     
    4.3.5.	Hoe dan ook, vast staat dat taxateur Troostwijk de vijf kantoorunits expliciet in de lijst met roerende zaken heeft opgenomen en daaraan een waarde van Euro 4.000,- heeft toegekend. Eveneens staat vast dat Pars Navis Shipyard alle roerende zaken voor Euro 125.000,- heeft gekocht en betaald, zodat de eigendomsoverdracht daarmee in beginsel is gegeven. Gesteld noch gebleken is dat Pars Navis Shipyard niet op een geldige eigendomsoverdracht van de kantoorunits mocht vertrouwen. Nu de taxatielijst was voorzien van een foto van de kantoorunits en onweersproken is dat partijen geruime tijd hebben onderhandeld over diverse posten in de taxatielijst, kan het Géronte niet zijn ontgaan dat ook de kantoorunits tot het verkochte behoorden. De voorzieningenrechter gaat dan ook voorbij aan de stelling van Géronte dat het nimmer haar bedoeling was de kantoorunits aan Pars Navis Shipyard te verkopen.
    
    
      4.4.1.	Los van de vraag of de kantoorunits tot het gehuurde behoren of aan Pars Navis Shipyard in eigendom zijn overgedragen, onweersproken is dat de kantoorunits aan een derde zijn verkocht en geleverd. Reeds die omstandigheid maakt de vordering tot terugplaatsing van de kantoorunits niet toewijsbaar. 
      Gelet op hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 4.3.4 en 4.3.5 is overwogen kan naar voorlopig oordeel namelijk niet worden geconcludeerd dat voor deze derde sprake was van een kenbaar  aantastbare eigendomsoverdracht en gesteld noch gebleken is dat die derde niet te goeder trouw was. De verkoopprijs lag in lijn met de taxatiewaarde, als ook het bedrag dat Géronte aan Pars Navis Shipyard voor de units wilde vergoeden. De door DTZ Zadelhoff uitgebrachte taxatiewaarde ad Euro 23.500,- lijkt dan ook te zien op nieuwwaarde van het geheel. 
    
    
    
      4.4.2.	De vordering tot herplaatsing van andere vergelijkbare kantoorunits zal evenmin worden toegewezen. 
      Pars Navis Shipyard heeft gemotiveerd gesteld dat zij de kantoorunits niet gebruikt en dat de onbeheerde units door hun ligging -achter de bedrijfshal, waar camara-toezicht niet goed mogelijk is- inbraakgevoelig zijn. Pars Navis Shipyard heeft de kantoorunits dan ook uit vrees voor brandstichting verwijderd en verzet zich tegen herplaatsing.
      Géronte heeft als belang bij de herplaatsing aangevoerd dat zij een eventuele toekomstige nieuwe huurder van de werf extra kantoorruimte wil bieden. Nu Pars Navis Shipyard
       -blijkens de door partijen opgestelde huurovereenkomst- in elk geval tot 30 juni 2014 huurder is van de werf  onbreekt naar het oordeel van de voorzieningenrechter een spoedeisend belang tot het treffen van deze voorziening. Partijen hebben tot die tijd immers voldoende gelegenheid om in een bodemprocedure hun geschil met betrekking tot de eigendomsvraag te doen beslechten.
    
    
    
      4.5.	Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vorderingen worden afgewezen.
      Géronte zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten.
    
    
    
      De kosten aan de zijde van Pars Navis c.s. worden begroot op:
      - vast recht	EUR 	1.181,=
      - salaris 		816,=
      Totaal	EUR 	1.997,=
    
    
    
    
      5.	De beslissing
      De voorzieningenrechter
    
    
    5.1.	wijst af het gevorderde,
    
    5.2.	veroordeelt Géronte in de proceskosten aan de zijde van Pars Navis c.s., tot op heden begroot op EUR 1.997,=,
    
    5.3.	verklaart dit vonnis tot zover het de kostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. Oostdijk en in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2011.?