ECLI:NL:RBUTR:2009:BJ1800, Rechtbank Utrecht, 08-07-2009, 267149 / KG ZA 09-480
Rechtbank Utrecht — Uitspraak 
Datum: 2009-07-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Geen overeenstemming essentialia van de overeenkomst, geen perfecte overeenkomst tot stand gekomen.
        Geen ongeoorloofd afbreken van de onderhandelingen.
        Maatstaf voor vergoedingsplicht

vonnis
      RECHTBANK UTRECHT
    
    
    Sector handels- en familierecht
    
    zaaknummer / rolnummer: 267149 / KG ZA 09-480
    
    Vonnis in kort geding van 8 juli 2009
    
    in de zaak van
    
    
      1.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      CIB CONTACT INNOVATIE BOUWNIJVERHEID B.V.,
      gevestigd te Elst,
      2.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      [eiseres sub 2],
      gevestigd te [vestigingsplaats],
      3.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      MACÉKA VASTGOEDONTWIKKELING B.V.,
      gevestigd te Baarn,
      4.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      Looydijk B.V. i.o.,
      gevestigd te Baarn
      eiseressen,
      advocaat mr. B. Martens,
    
    
    tegen
    
    
      de stichting
      WOONSTICHTING SSW,
      gevestigd te De Bilt,
      gedaagde,
      advocaat mr. B.L. de Jonge.
    
    
    
    
      Eisers zullen hierna gezamenlijk –in enkelvoud-  als [eisers] aangeduid worden en ieder afzonderlijk als CIB, [eiseres sub 2], Macéka en Looydijk.
      Gedaagde zal hierna SSW genoemd worden.
    
     
    1.	De procedure
    
    
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	de dagvaarding d.d. 5 juni 2009, met producties; 
      -	de mondelinge behandeling;
      -	de pleitnota van SSW.
    
    
    1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    2.	De feiten
    
    
      2.1.	In 2006 heeft [eiseres sub 2] een schetsplan gemaakt voor de Herontwikkeling van de locatie Albert Heijn, gelegen in het gebied [gebied] in de [vestigingsplaats] (hierna: het project).
      Het schetsplan betreft de sloop van de bestaande opstallen, waaronder de Albert Heijn, en de bouw van een klein winkelcentrum met een grote Albert Heijn en daarboven gelegen 24 woningen/appartementen.
    
    
    2.2.	Onder de voorwaarden dat een percentage van de woningen bestemd kon worden voor de sociale verhuur heeft SSW zich bereid verklaard nader te overleggen over de realisatie van 24 appartementen.
    
    
      2.3.	Op 16 oktober 2006 hebben CIB en SSW een intentieovereenkomst gesloten met als doelstelling om tot overeenstemming te geraken over de voorwaarden en condities van een (turnkey)koopovereenkomst met betrekking tot de door CIB in het project te realiseren 24 appartementen. De intentieovereenkomst vermeldt, voor zover van belang, het volgende:
      “Artikel 2 - Looptijd 
    
    
    
      Deze overeenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd met ingang van de dag van ondertekening 
      door CIB en eindigt zonder dat daarvoor opzegging is vereist, op 1 januari 2007 of zoveel 
      eerder als de tussen CIB en SSW te sluiten Overeenkomst onherroepelijk en onvoorwaardelijk 
      is gesloten, of zoveel later als partijen nader overeen zullen komen. 
    
    
    Artikel 3 – Onderhandelen over de overeenkomst 
    
    
      3.1 Partijen zullen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onderhandelen over de totstandkoming van de Overeenkomst. Daarbij zal in ieder geval als uitgangspunt gelden dat partijen onder meer maar niet uitsluitend overeenstemming moeten bereiken over: 
      - het Programma van Eisen (hiema: ‘’PvE’’), welk PvE door en voor rekening en risico van SSW zal worden opgesteld, doch waarbij CIB SSW met haar kennis en kunde zal bijstaan en welk PvE een wezenlijk element zal zijn van de Overeenkomst;
      - de hoogte van de (koop)prijs en/of de vergoeding, waarbij partijen als uitgangspunt een v.o.n.-prijs van € 2.800,= per m2 B. V.O. (prijspeil: 1 januari 2006) zullen hanteren, uitgaande van een gemiddeld appartement van circa 100 m2 B.V.O. met een functioneel opleveringsniveau inclusief parkeren in kelder en op maaiveld; 
      - als parkeernorm geldt voor de middeldure sector 1.5-1.7, dure sector 1.7-1.9; 
      - de datum van oplevering; 
      - de fiscale aspecten, waarbij uitgangspunt zal zijn een voor CIB zo gunstig mogelijke fiscale route, zonder dat dit voor SSW nadelige gevolgen heeft; 
      - er zal gezamenlijk naar worden gestreeft om 25% van de wooneenheden in de sociale huursector te realiseren, dit met in achtneming van de te handhaven m2-prijs V.O.N.. 
      3.2 Partijen zullen zo spoedig als mogelijk in overleg treden over het door SSW voor eigen rekening en risico op te stellen PvE, waarin de bouwkundige, technische en functionele eisen, die SSW stelt aan de appartementen en de gezamenlijke ruimte, worden beschreven, waarbij uitgangspunt zal zijn dat de appartementen voldoen aan het Bouwbesluit en overige toepasselijke regelgeving en dat de appartementen voldoen aan de eisen van goed en deugdelijk werk met een functioneel opleveringsniveau. Het standaard PvE van SSW is gereed en in het bezit van beide partijen, deze zal waar mogelijk in overleg met betrokken partijen in het verder verloop van bet planproces worden toegepast. 
      3.3 In alle gevallen zal de totstandkoming van de overeenkomst en/of de beslissing tot bet aangaan van de Overeenkomst afhankelijk zijn van in het bijzonder, maar niet uitsluitend, 
      a. dat partijen overeenstemming bereiken over de over en weer te verstrekken garanties en de schriftelijke vastlegging van alle overige door hen te maken afspraken en 
      b. dat CIB met Ahold overeenstemming zal kunnen bereiken over de realisatie van de voor Ahold bestemde nieuwbouw en de verwerving van het terrein; 
      c. dat CIB met Ahold en met de bevoegde gemeente overeenstemming zullen kunnen bereiken over tijdelijke huisvesting van de te slopen supermarkt, en dat CIB voor de realisatie van het project alle eventueel noodzakelijke publiekrechtelijke en privaatrechtelijke vergunningen, toestemmingen en goedkeuringen onherroepelijk heeft verkrijgen of zal kunnen verkrijgen, zulks er redelijke beoordeling van CIB; 
      d. dat CIB, voorzover zulks noodzakelijk zal zijn voor de herontwikkeling van het terrein, met derden overeenstemming zal kunnen bereiken over de inbreng door deze derden van grond(posities). 
      3.4 CIB is bevoegd van SSW te verlangen dat (één van) de in lid 3 sub b tot en met sub d genoemde voorwaarde bindende voorwaarde(n) in de Overeenkomst zal/zullen worden opgenomen. 
      3.5 SSW staat toe dat CIB met betrekking tot de winkelruimte met meerdere partijen mag onderhandelen en derhalve niet exclusief met SSW behoeft te onderhandelen. Met de betrekking tot de appartementen zal CIB wel exclusief met SSW onderhandelen over de Overeenkomst. 
      3.6 Indien partijen ondanks hun redelijke overleg niet tot overeenstemming kunnen komen of duidelijk is dat aan de hiervoor genoemde voorwaarden niet kan worden voldaan, is CIB bevoegd om op ieder moment de onderhandelingen met SSW te staken. 
    
    
    Artikel 4 – Gevolgen geen overeenstemming over overeenkomst 
    
    Indien deze overeenkomst door tijdsverloop eindigt of doordat de onderhandelingen worden beëindigd krachtens artikel 3 lid 6 van deze overeenkomst, zijn partijen over en weer vrij om met derden verplichtingen aan te gaan, en zijn zij over en weer niet gehouden tot vergoeding van kosten en schade, van welke aard dan ook, en ontslaan zij elkaar over en weer van eventuele reeds gedane, al dan niet bindende, (prijs)aanbiedingen. In het kader van de onderhandelingen of de (totstandbrenging van de) Overeenkomst door partijen gedane investeringen komen voor eigen rekening en risico. […]” 
    
    2.4.	SSW heeft een Programma van Eisen opgesteld.
    
    
      2.5.	Bij bespreking van 6 februari 2008 heeft [eisers] SSW meegedeeld dat het project met extra winkeloppervlakte en appartementen kan worden uitgebreid indien de woning van [X] kan worden aangekocht. 
      SSW heeft [eisers] verzocht de financiële gevolgen van de uitbreiding inzichtelijk te maken.
    
    
    2.6.	[eisers] heeft op 20 juni 2008 een aanvraag bouwvergunning ingediend.
    
    2.7.	[eisers] is met de besloten vennootschap Ahold Vastgoed B.V. op 14 juli 2008 een samenwerkingsovereenkomst aangegaan.
    
    2.8.	Op 4 september 2008 is er tussen [eisers], als koper, en [X], als verkoper, een koopovereenkomst tot stand gekomen, waarbij [eisers] van [X] de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats] heeft gekocht. De koopprijs bedroeg EUR 750.000,00.
    
    2.9.	Bij bespreking van 29 oktober 2008 heeft [eisers] SSW meegedeeld dat het perceel van [X] is gekocht en dit 12 extra appartementen en 500 m2 extra winkelruimte oplevert. De nieuwe v.o.n.-prijs is door [eisers] op EUR 3.400,00 per m2 B.V.O. gesteld voor een afname van 39 appartementen. 
    
    2.10.	Bij bespreking van 25 februari 2009 heeft SSW [eisers] meegedeeld dat de aangeboden v.o.n.-prijs van EUR 3.400,00 per m2 B.V.O. te hoog is.
    
    
      2.11.	Bij bespreking van 11 maart 2009 hebben [eisers] en SSW een nieuwe v.o.n.-prijs besproken. [eisers] heeft een nieuwe v.o.n.-prijs van EUR 3.150,00 per m2 B.V.O. aangeboden voor afname van alle 39 appartementen. [eisers] heeft vervolgens tijdens deze bespreking haar aanbod verlaagd tot EUR 3.100,00 per m2 B.V.O.
      SSW zal het voorstel aan de Raad van Commissarissen voorleggen.
    
    
    2.12.	Bij bespreking van 18 maart 2009 heeft SSW aan [eisers] meegedeeld dat de Raad van Commissarissen niet instemt met het project en tot de conclusie is gekomen dat SSW met het project dient te stoppen. SSW heeft de onderhandelingen afgebroken.
    
    3.	Het geschil
    
    
      3.1.	[eisers] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      primair:
    
    
    a. SSW te veroordelen tot nakoming van de tot stand gekomen overeenkomst binnen twee weken na betekening van het in deze te wijzen vonnis, zulks op straffe van een dwangsom groot EUR 25.000,00 voor elke dag dat SSW na betekening van het in deze te wijzen vonnis in gebreke blijft aan die veroordeling te voldoen met een maximum van EUR 10.000.000,00;
    
    subsidiair:
    
    
      b. SSW te gebieden de onderhandelingen tussen partijen voort te zetten binnen twee weken na betekening van het in deze te wijzen vonnis en vervolgens in redelijkheid voort te zetten, zulks op straffe van een dwangsom van EUR 25.000,00 voor elke dag dat SSW na betekening van het in deze te wijzen vonnis in gebreke blijft met een maximum van EUR 10.000.000,00, onder bepaling dat de overeenstemming tot uitgangspunt zal dienen bij de verdere onderhandelingen en partijen slechts nog overeenstemming dienen te bereiken over het volgende punt:
      - de wijze van betaling in termijnen na voortgang van de bouw;
      - en /of enig ander punt van ondergeschikt belang;
    
    
    primair en subsidiair:
    
    c. SSW te veroordelen in de kosten van deze procedure.
    
    3.2.	SSW voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
    
    4.	De beoordeling
    
    4.1.	Het door [eisers] gestelde spoedeisend belang, dat onvoldoende gemotiveerd door SSW is betwist, vloeit voort uit de aard van de zaak, waarbij de voorzieningenrechter vooral in aanmerking neemt dat [eisers] al grond heeft aangekocht en eind 2009 wil starten met de bouw. 
    
    4.2.	[eisers] baseert haar vorderingen zoals weergegeven onder rechtsoverweging 3.1. op de stelling dat partijen hebben onderhandeld over de totstandkoming van een koop- aanneemovereenkomst waarbij SSW appartementen van [eisers] koopt tegen een prijs van EUR 3.100,00 per m2 B.V.O. inclusief 19 % BTW. Tevens hebben partijen omstreeks september 2008 overeenstemming bereikt over de essentiële punten van de overeenkomst en daarmee staat vast dat er sprake is van een perfecte overeenkomst, aldus [eisers]. Daarnaast stelt [eisers] dat zij al uitvoering heeft gegeven aan voornoemde overeenkomst middels onder meer de aankoop van de grond van [X].
    
    4.3.	SSW erkent dat er onderhandelingen zijn gevoerd tussen partijen over de aankoop van een aantal appartementen op de herontwikkelingslocatie Albert Heijn, gelegen in het gebied [gebied] in de [vestigingsplaats], maar betwist dat dit heeft geleid tot een overeenkomst. SSW voert aan dat er nog geen volledige wilsovereenstemming tussen partijen is bereikt over alle wezenlijke onderdelen van de koop- aannemingsovereenkomst. Daarbij voert SSW aan dat over de prijs uitdrukkelijk geen overeenstemming is bereikt en evenmin over afname van 11 extra appartementen.
    
    
      4.4.	Kern van het geschil betreft de vraag of tussen partijen rechtsgeldig een koop-aanneemovereenkomst tot stand is gekomen. Vooropgesteld wordt dat een overeenkomst tot stand komt na aanbod en aanvaarding. Daarbij geldt dat in ieder geval overeenstemming moet bestaan over de essentialia van de overeenkomst, zoals de v.o.n-prijs en het object. Uit de stellingen van partijen en de vaststaande feiten kan het volgende worden afgeleid.
      Vaststaat dat er in 2006 een intentieovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen (punt 2.3.). Voornoemde overeenkomst dient als basis voor partijen met betrekking tot het onderhandelen over de totstandkoming van een koop- aanneemovereenkomst. Uit de intentieovereenkomst (artikel 3.3. onder a) blijkt dat een voorwaarde voor de totstandkoming van een dergelijke overeenkomst is dat de definitieve overeenkomst schriftelijk zal dienen te worden vastgelegd. Een schriftelijke vastlegging heeft echter nimmer plaatsgevonden. Dit is van belang bij de boordeling van de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkanders verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635 Haviltex).
      Uit de stukken blijkt niet, en [eisers] heeft in ieder geval niet aannemelijk gemaakt dat SSW het aanbod van [eisers] van een v.o.n.-prijs van EUR 3.100,00 per m2 B.V.O. heeft aanvaard.
      [eisers] heeft betoogd dat partijen de v.o.n.-prijs ten tijde van de intentieovereenkomst in 2006 al zijn overeengekomen, te weten een bedrag van EUR 2.800,00 per m2 B.V.O. 
      Voorts stelt [eisers] dat de v.o.n.-prijs in 2009 na indexering een bedrag van ongeveer EUR 3.100,00 per m2 B.V.O. bedraagt (indexcijfer van 13%). 
      De stelling van [eisers] dat de prijs ten tijde van de intentieovereenkomst in 2006 al vast stond, kan de voorzieningenrechter niet volgen. In 2006 is slechts een niet bindende overeenkomst gesloten waarbij bovendien niets over indexering is afgesproken.
      Voorts is ook in de visie van [eisers] het aantal af te nemen appartementen na 2006 gewijzigd. Het is evident dat een verandering in aantal appartementen tot verandering van prijs per stuk moet kunnen leiden. 
      De voorzieningenrechter is dan ook van oordeel dat het onvoldoende aannemelijk is geworden dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de prijs. Daarnaast bestaat er onduidelijkheid over het aantal appartementen dat door SSW zou moeten worden afgenomen.
      Het voorgaande leidt tot de gevolgtrekking dat partijen nog geen overeenstemming hadden bereikt over de kennelijk voor hen van belang zijnde hoofdzaken van de overeenkomst en dat er derhalve geen perfecte overeenkomst tussen partijen is totstandgekomen. 
      Evenmin kan in het licht van het voorgaande tot het oordeel worden gekomen dat partijen in hun onderhandelingen elkaar reeds zo ver waren genaderd, dat gesproken kan worden van een overeenkomst op hoofdzaken, terwijl de leemten die die overeenkomst nog vertoonde van zo weinig doorslaggevende aard waren dat hieraan met behulp van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid inhoud zou kunnen worden gegeven.
      De enkele omstandigheid dat [eisers] naar zij stelt op verzoek van SSW het perceel van [X] heeft gekocht, maakt dit niet anders. Immers, deze enkele omstandigheid rechtvaardigt niet zonder meer de gevolgtrekking dat [eisers] er van uit mocht gaan dat tussen partijen een perfecte of bijna perfecte overeenkomst was tot stand gekomen. Overigens heeft SSW betwist dat de grond in haar opdracht is gekocht.
    
    
    
      4.5.	Voorts stelt [eisers] dat de onderhandelingen tussen partijen in een dusdanig gevorderd stadium waren dat het SSW niet dan wel niet langer vrijstond om de onderhandelingen af te breken. Dit kan en mag zij evenmin indien er nog op enkele punten nader moet worden dooronderhandeld. SSW heeft bij [eisers] het vertrouwen gewekt dat er wilsovereenstemming was dan wel op korte termijn zou worden bereikt, aldus [eisers]. 
      SSW betwist dat er sprake is van een gerechtvaardigd vertrouwen en voert aan dat het haar vrij staat om de onderhandelingen kosteloos af te breken.
    
    
    
      4.6.	Daarmee komt de voorzieningenrechter toe aan bespreking van de vraag of SSW gerechtigd was om op 18 maart 2009 de onderhandelingen met [eisers] te beëindigen. Deze vraag beantwoordt de voorzieningenrechter bevestigend.
      Vooropgesteld wordt dat als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen –die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen (HR 12 augustus 2005, NJ 2005, 467).
    
    
    4.7.	Nu – zoals hiervoor in rechtsoverweging 4.4. is overwogen – partijen nog geen overeenstemming hadden bereikt over de voor hen doorslaggevende onderdelen van de beoogde overeenkomst, waren de onderhandelingen nog niet zo ver gevorderd dat [eisers] dan wel SSW er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat enige overeenkomst tot stand zou komen. Dit geldt temeer nu partijen in 2006 hadden vastgelegd dat zij definitieve afspraken schriftelijk zouden vastleggen en dat zij de onderhandelingen zonder verplichting schade te vergoeden mochten afbreken. De lange periode waarin partijen hebben onderhandeld maakt bovendien dat [eisers] er steeds meer rekening mee mocht gaan houden dat er geen overeenkomst tussen partijen tot stand zou komen.
    
    4.8.	[eisers] heeft ook geen andere omstandigheden aangevoerd waaruit volgt dat het afbreken van de onderhandelingen door SSW in dit geval onaanvaardbaar moet worden geacht.
    
    
      4.9.	Het voorgaande betekent dat het verloop van de onderhandelingen zodanig was dat  SSW geen verwijt treft van het onbehoorlijk afbreken van de onderhandelingen zodat SSW zich uit de onderhandelingen heeft mogen terugtrekken en dat [eisers] geen aanspraak kan maken op schadevergoeding wegens het niet tot stand komen van een overeenkomst.
      De kosten met betrekking tot de aankoop van het perceel van [X] behoren tot het ondernemersrisico van [eisers].
    
    
    
      4.10.	De voorzieningenrechter komt op grond van het voorgaande tot de conclusie dat het SSW vrijstond de onderhandelingen met [eisers] af te breken.
      Dit betekent dat de vorderingen van [eisers] zullen worden afgewezen. 
    
    
    
      4.11.	[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van SSW worden begroot op:
      - vast recht		EUR 	262,00
      - salaris procureur		816,00
      Totaal		EUR 	1.078,00
    
      
    5.	De beslissing
    
    De voorzieningenrechter
    
    5.1.	wijst de vorderingen af,
    
    5.2.	veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van SSW tot op heden begroot op EUR 1.078,00,
    
    5.3.	verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. H.A.M. Pinckaers en in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2009.
    
    w.g. griffier					w.g. rechter