ECLI:NL:RBAMS:2007:BA1100, Rechtbank Amsterdam, 28-02-2007, 06-34769
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2007-02-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Het betreft de ontbinding van de huurovereenkomst wegens bestemmingswijziging door huurder. Eiseres heeft gedaagde gedagvaard voor de kantonrechter en de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd. De kantonrechter oordeelt dat het laten onderverhuren van het gehuurde door de broer van huurder dermate in strijd komt met de wettelijke verplichting om het gehuurde als een goed huurder te gebruiken dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De bedrijfsmatige wijze van kamergewijze onderverhuur vormt in de ogen van de kantonrechter een enrstige inbreuk op de in de huurovereenkomst bepaalde besteming van het gehuurde.

-15-
      RECHTBANK in het ARRONDISSEMENT AMSTERDAM
      SECTOR KANTON – LOCATIE AMSTERDAM
    
    
    
    
    Vonnis in de zaak:
    
    
      De stichting WOONSTICHTING DE KEY,
      gevestigd te Amsterdam,   
      eiseres bij dagvaarding van 14 november 2006, 
      gemachtigde: Van der Hoeden/Mulder, gerechtsdeurwaarders en juristen, 
    
    
    t e g e n
    
    
      [gedaagde], 
      wonende te Amsterdam,
      gedaagde 
      zelf procederend, bijgestaan door zijn broer [broer].
    
    
    
    Verder verloop van de procedure
    
    Na het in deze zaak gewezen instructievonnis van 6 december 2006 heeft op 16 januari 2007 een comparitie na antwoord plaatsgevonden. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt.
    
    Vervolgens is vonnis bepaald op heden.
    
    
    Gronden van de beslissing
    
    De vaststaande feiten
    
    1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet voldoende weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden producties, staat in dit geding in elk geval het volgende vast:
    
    a. Gedaagde huurt sedert 1 februari 2005 de woning aan de [adres] te Amsterdam van eiseres. De huurprijs bedraagt € 949,07 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd.
    
    
      b. Artikel 4:7 van de schriftelijke huurovereenkomst luidt:
      “het is huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van De Key niet toegestaan het gehuurde voor een deel  of in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Voor het onderverhuren of in gebruik geven van een onzelfstandig gedeelte van het gehuurde zal de toestemming door De Key in beginsel worden gegeven, mits huurder zelf het gehuurde als hoofdverblijf heeft en er geen sprake is van overbewoning ten gevolge waarvan De Key schade zou kunnen lijden. Indien De Key het vermoeden heeft dat het gehuurde aan een derde in gebruik is gegeven zonder haar voorafgaande schriftelijke toestemming, zal huurder op eerste schriftelijke verzoek van De Key dienen aan te tonen, onder overlegging van relevante bescheiden, dat hij zijn hoofdverblijf onafgebroken in het gehuurde heeft behouden. Voorts is huurder gehouden mee te werken aan een eventueel onderzoek van De Key.”
    
    
    
      c. Op 27 april 2006 heeft de heer [betrokke[betrokkene 1], medewerker van eiseres, naar aanleiding van een melding dat het gehuurde wordt onderverhuurd, de woning bezocht. Hij trof twee vrouwen aan ([betro[betrokkene 2] e[betrokkene 3]) die beiden verklaarden dat zij een kamer huurden van [broer] (een broer van gedaagde). [betrokkene 2] betaalde een huurprijs van € 255,00 per maand en [betrokkene 3] betaalde een  huurprijs van € 300,00  per maand. Zij deelden mee dat de woonkamer en de zolder worden gehuurd door mevrouw [betrokkene 4] en mevrouw [betrokkene 5]. Een andere kamer was eerder ondergehuurd door mevrouw [betrokkene 6] voor een huurprijs van € 400,00 per maand, maar deze kamer stond inmiddels leeg. 
      Tijdens dit huisbezoek verscheen  [broer] in de woning. Hij deelde mee dat bij de aanvang van het huurcontract met mevrouw [betrokke[betrokkene 7] van De Key afspraken zijn gemaakt over de onderhuur van de woning, alsmede dat gedaagde op dat moment voor zijn studie in het buitenland verbleef maar zijn hoofdverblijf in het gehuurde nooit heeft opgegeven
    
    
    d. Eiseres schreef bij brief van 4 mei 2006 aan gedaagde wat haar bevindingen waren met de aan gedaagde verhuurde woning. Alvorens verdere maatregelen te nemen wil zij gedaagde in de gelegenheid stellen aan te tonen, onder overlegging van relevante bescheiden, dat hij zijn hoofdverblijf onafgebroken in  het gehuurde heeft gehouden. Daarnaast wil eiseres weten welke kamers wanneer zijn verhuurd tegen welke prijs, alsmede wie op de zolderkamer woont en hoeveel hij/zij betaalt.
    
    e. Gedaagde antwoordde bij brief van 10 mei 2006 dat hij sinds de ingang van de huurovereenkomst onafgebroken woonachtig is geweest in het gehuurde. De huur en bijkomende variabele kosten worden evenredig met zijn huisgenoten gedeeld. Hij stuurde twee kopieën mee van een aan hem gezonden brief van de  Raad voor Rechtsbijstand en van een reparatieserviceopdrachtformulier voor een mobiele telefoon op zijn naam.
    
    f. Eiseres heeft vervolgens bij herhaling schriftelijk om aanvullende informatie gevraagd en gedaagde uitgenodigd voor een gesprek op kantoor. Gedaagde heeft niet gereageerd.
    
    g. De gemachtigde van eiseres schreef op 19 september 2006 aan gedaagde dat zij opdracht heeft gekregen om een ontruimingsprocedure tegen gedaagde te beginnen in verband met het onrechtmatig in gebruik geven van de huurwoning, alsmede in verband met de herhaaldelijke tekortkomingen betreffende de stipte betaling van de maandelijkse huur. De huurschuld bedraagt tot en met 30 september 2006 € 1.913,97 vermeerderd met buitengerechtelijke kosten. Met verzoek om binnen één week het totaal verschuldigde bedrag van € 2.255.62 te betalen, de huurovereenkomst op te zeggen, de woning te ontruimen en leeg op te leveren en de sleutels bij eiseres in te leveren.
    
    
    Het geschil
    
    2. Eiseres vordert de ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen, met veroordeling van gedaagde tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van € 1.898,14 aan huurachterstand, verhoogd met de wettelijke rente daarover vanaf datum dagvaarding tot de voldoening en van € 949,07 voor iedere  maand gedurende welke gedaagde na 30 november 2006 het gehuurde in gebruik houdt, alles met veroordeling van gedaagde in de proceskosten.
    
    
      3. Eiseres stelt hiertoe dat gedaagde toerekenbaar is tekortgeschoten in de verplichtingen die op hem als huurder van de woning rusten. Gedaagde handelt in strijd met artikel 7:244 BW en artikel 4.7 van de huurovereenkomst door het gehuurde niet zelf te bewonen en de woning ongeoorloofd onder te verhuren. Het gehuurde wordt via het illegale bemiddelingsbureau van [broer] kamergewijs onderverhuurd. Ten tijde van de dagvaarding stonden op de woning behalve gedaagde ook de volgende bewoners ingeschreven: de dames [betrokkene 2], [betrokkene 5], [betrokkene 8], [betrokkene 3] en [betrokkene 9]. Hierdoor handelt gedaagde in strijd met artikel 7:214 BW en artikel 4.1 van de huurovereenkomst. Het is nooit gedaagde die contact opneemt met eiseres en alles loopt via zijn broer. Voorts schiet gedaagde tekort omdat  ten tijde van de dagvaarding een bedrag van € 1.898,14 aan huur openstond. 
      Eiseres  kan niet berusten in de situatie dat het gehuurde commercieel wordt geëxploiteerd door een illegaal bemiddelingsbureau want ook voor duurdere woningen in Amsterdam bestaat een wachtlijst.
    
    
    
      4. Gedaagde ontkent dat hij zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft. De huurovereenkomst is getekend bij mevrouw [betrokkene 7] in het bijzijn van de broer van gedaagde, die mevrouw [betrokkene 7] al kende omdat eiseres hem destijds regelmatig inschakelde voor de bemiddeling bij verhuur van vrije sector woningen. Gedaagde heeft toen gesproken over zijn opleiding en zijn bedoeling om de woning met andere studenten te delen. Mevrouw maakte hier geen bezwaar tegen en vroeg ook niet naar de namen van die studenten. Dat is de reden dat gedaagde nooit aan eiseres meedeelde wanneer de samenstelling van hun huishouden veranderde. Op 27 april 2006 stond de kamer van gedaagde leeg in verband met een interne verhuizing. In november 2003 woonden naast gedaagde nog vier anderen in de woning. Gedaagde heeft geen invloed op wie er verder bij de Gemeentelijke Basisadministratie op zijn woning staan ingeschreven.
      Sinds het bezoek van de heer [betrokkene 1] aan de woning heeft gedaagde geen acceptgiro’s voor de huur meer van eiseres ontvangen. Nadat hij op 19 september 2006 door de gemachtigde van eiseres werd gesommeerd een betalingsachterstand te voldoen, heeft gedaagde daaraan voldaan.
    
    
    5. Partijen hebben ter comparitie hun standpunten nader toegelicht. 
    
    Eiseres heeft erop gewezen dat het gehuurde als driekamerwoning te boek staat, alsmede dat in het huurcontract staat dat er voorafgaande schriftelijke toestemming nodig is voor onderverhuur of in gebruik geven aan een of meer derden. Het gaat om een dure huurwoning, waarvan de bestemming niet is om deze als studentenhuisvesting te gebruiken. Eiseres verhuurt overigens  zelf wel woonruimte aan studenten elders in de stad. Mevrouw [betrokkene 10] van eiseres heeft bij een in verband met een lekkage aan het gehuurde gebracht huisbezoek de sterke indruk gekregen dat gedaagde daar zelf niet woonde. Eiseres heeft aan mevrouw [betrokkene 7] gevraagd of zij toestemming aan gedaagde heeft gegeven voor de onderhuur, maar dit is door mevrouw [betrokkene 7] ontkend.
    
    Gedaagde, die in hoofdzaak zijn broer het woord heeft laten voeren,  heeft benadrukt dat hij steeds ook zelf in de woning is blijven wonen naast de verschillende dames die de woning met hem deelden. Gedaagde regelt niet zelf wie er in zijn woning komen wonen, maar er hebben nooit vijf vrouwen tegelijk met hem daar gewoond. Wel worden de kosten van de bewoning en van een door één der bewoonsters aangeschafte wasmachine onderling gedeeld. Gedaagde heeft ter zitting twee schriftelijke verklaringen overgelegd van zijn [broer] en van mevrouw [betrokkene 3]. Gedaagde biedt daarnaast bewijs door getuigen aan dat hij zijn hoofdverblijf steeds in het gehuurde heeft gehad.
    
    De beoordeling van het geschil
    
    6. Het uitgangspunt is dat indien gedaagde steeds zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad, hij ingevolge het bepaalde in artikel 7:244 BW bevoegd was tot het aan derden in gebruik geven van een deel van het gehuurde. Die bepaling is echter niet van dwingend recht, zodat een daarvan afwijkende bepaling in de tussen partijen gesloten huurovereenkomst prevaleert. Gezien artikel 4:7 van de huurovereenkomst geldt dat de huurder die een deel van de woning wenst onder te verhuren daarvoor eerst schriftelijke toestemming van de verhuurder moet hebben. Heeft hij die toestemming niet van tevoren gevraagd, dan krijgt hij bij een vermoeden van onderverhuur alsnog de gelegenheid om aan te tonen dat hijzelf onafgebroken zijn woonplaats in het gehuurde heeft gehad. Een bewijsopdracht betreffende de vraag of gedaagde steeds zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad dan wel of mevrouw [betrokkene 7] mondeling toestemming voor de onderverhuur heeft gegeven is echter – anders dan op de comparitie als mogelijkheid is besproken – niet nodig, omdat gezien de verdere stellingname van eiseres dan nog de vraag resteert of de wijze waarop gedaagde de woning door zijn broer heeft laten onderverhuren dermate in strijd komt met de wettelijke verplichting om het gehuurde als een goed huurder te gebruiken dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. 
    
    7. De kantonrechter beantwoordt de hierboven gestelde vraag bevestigend. Blijkens artikel 4.1 van de huurovereenkomst is het gehuurde bestemd om te worden gebruikt als woonruimte door huurder en zijn huishouden en is het de huurder niet toegestaan om die bestemming te veranderen. De dames aan wie de broer van gedaagde kamers in het gehuurde onderverhuurt of in gebruik geeft maken geen deel uit van het huishouden van gedaagde. Dit blijkt alleen al uit de mededeling van gedaagde ter comparitie dat hij niet zelf regelt wie er in de woning komen wonen. Dat de bewoners van de verschillende kamers in het gehuurde bepaalde kosten met elkaar zouden delen impliceert nog lang niet dat zij een gezamenlijke huishouding met gedaagde zouden voeren. Uit de door of namens gedaagde weergegeven gang van zaken komt naar voren dat de door gedaagde gehuurde woning op bedrijfsmatige wijze intensief kamergewijs wordt onderverhuurd. Dit vormt in de ogen van de kantonrechter een ernstige inbreuk op de in de huurovereenkomst bepaalde bestemming van het gehuurde. 
    
    8. Eiseres heeft niet weersproken dat gedaagde de ten tijde van de dagvaarding aanwezige huurachterstand inmiddels heeft betaald, zodat het hierop betrekking hebbende deel van de vordering niet toewijsbaar is. 
    
    9. Gedaagde zal als de in overwegende mate in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten moeten worden veroordeeld.
    
    
    BESLISSING
    
    De kantonrechter:
    
    Ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres] te Amsterdam met ingang van heden. 
    
    Veroordeelt gedaagde om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde met al wie en al wat zich daarin vanwege gedaagde moge bevinden, te ontruimen, te verlaten en met afgifte der sleutels en achterlating van al wat tot het gehuurde behoort in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van eiseres te stellen, met machtiging van de laatste om, indien gedaagde met de bevolen ontruiming in gebreke blijft, deze zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm. 
    
    Veroordeelt gedaagde om tegen kwijting aan eiseres te betalen € 949,07 voor iedere maand gedurende welke gedaagde na 30 november 2006 het gehuurde in gebruik houdt. 
    
    Veroordeelt gedaagde in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van eiseres begroot op € 883,62.
    
    Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
    
    Wijst af het meer of anders gevorderde. 
    
    
    Gewezen door mr. M.L. Tan, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting  van de rechtbank Amsterdam van 28 februari 2007, in tegenwoordigheid van de griffier. 
    
    
    
    
    
    
    Proceskosten
    
    
      Exploot             €   87,62
      Vast recht            196,00     
      Salaris   (2 p)       600,00
                                  --------- 
                                  883,62