ECLI:NL:RBZLY:2009:BH7796, Rechtbank Zwolle-Lelystad, 26-03-2009, 154797 / KG ZA 09-90
Rechtbank Zwolle-Lelystad — Uitspraak 
Datum: 2009-03-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Onvoldoende staat vast dat partijen op 29 september 2008 zonder voorbehoud een koopovereenkomst hebben gesloten betreffende het pand aan [adres] te [plaats], nu  voldoende aannemelijk is dat het door kopers eerder gemaakte voorbehoud met betrekking tot de juistheid van de aan verkoper in 2000 verleende bouwvergunning nog onverkort van toepassing was. 
        De situatie van dit voorbehoud deed zich ook voor.
        Het feit dat het op 26 janauri 2009 aangepaste bestemmingsplan Nieuwleusen 2007 wél voorziet in de mogelijkheid van detailhandel op de onderhavige locatie, maakt niet dat kopers alsnog jegens verkoper gehouden zijn om de onroerende zaak af te nemen. Dat feit komt onvoldoende tegemoet aan de gerechtvaardigde belangen van kopers bij de gemaakte voorbehouden bij de koop.

vonnis
      RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
    
    
    Sector civiel recht
    
    
    zaaknummer / rolnummer: 154797 / KG ZA 09-90
    
    Vonnis in kort geding van 26 maart 2009
    
    in de zaak van
    
    
      [eiser],
      wonende te [plaats],
      eiser,
      advocaat mr. E.H. Elgersma, 
    
    
    tegen
    
    
      1.	[gedaagde sub 1],
      wonende te [plaats],
      2.	[gedaagde sub 2],
      wonende te [plaats],
      gedaagden,
      advocaat mr. L.G. Mook.
    
    
    
    Eiser zal hierna worden aangeduid als [eiser]. Gedaagden zullen hierna gezamenlijk worden aangeduid als [gedaagde sub 1] c.s. en afzonderlijk als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2].
     
    
      1.	De procedure
      1.1.	De voorzieningenrechter heeft kennisgenomen van: 
      - de dagvaarding met daaraan gehecht 14 producties 
      - de bij brief van 9 maart 2009 en faxbericht van 11 maart 2009 door [gedaagde sub 1] c.s. ingezonden producties. 
    
    
    
      1.2	De zaak is behandeld ter zitting van 12 maart 2009, waarbij partijen hun standpunten mondeling hebben toegelicht mede aan de hand van pleitnotities. 
      Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
    
      2.	De feiten
      2.1.	[eiser] is eigenaar van een bedrijfspand met woning, verdere aanhorigheden en ondergrond en een kantoorpand en woning, een en ander bekend als [adres] te [plaats]. Op 27 februari 1996 heeft het college van burgemeesters en wethouders van de gemeente Dalfsen (hierna: het college) aan hem een bouwvergunning verleend voor een uitbouw van het bedrijfspand. Aan deze vergunningverlening lag geen vrijstelling van het bestemmingsplan (ex artikel 19 van de WRO) ten grondslag. Dit bouwplan is gerealiseerd en de bebouwing is in gebruik geweest als bouwmarkt.  
      Op 5 december 2000 (of 7 januari 2001) heeft het college wederom aan [eiser] een bouwvergunning verleend voor uitbouw van het bedrijfspand, eveneens met een bouwdiepte van circa 52m. Ook aan deze vergunningverlening lag geen vrijstelling van het bestemmingsplan ten grondslag. De met die vergunning beoogde uitbouw van het bedrijfspand is niet gerealiseerd. 
    
    
    
      2.2	Bij brief van 19 augustus 2004 heeft [eiser] aan het college verzocht om, indien noodzakelijk met toepassing van artikel 19, derde lid, van de WRO, hem toestemming te verlenen om het pand - inclusief de geplande, vergunde uitbouw - in gebruik te nemen als winkelruimte voor een supermarkt (Lidl). Het college weigerde dat. Het daartegen door [eiser] ingediende bezwaar is bij besluit van 14 september 2005 ongegrond verklaard. 
      Het tegen dit besluit namens [eiser] ingestelde beroep bij deze rechtbank, sector bestuursrecht, is bij uitspraak van 20 november 2005 ongegrond verklaard. 
    
    
    2.3	Op dit moment is een gedeelte van de bebouwing verhuurd aan een tuincentrum. De rest staat leeg.
    
    2.4	Bij brief van 14 augustus 2008 bericht [gedaagde sub 1] aan [eiser]:
    
    	“Ik heb begrepen dat u eigenaar bent van het winkelpand in [plaats] aan de [adres] waar op dit moment een tuincentrum in gevestigd is en waar voor heen de DoeLand vestiging zat.
    
    
      	Ik heb interesse in dit pand. Ik ben in opdracht van enkele landelijke filiaalbedrijven op zoek naar winkelruimte. Wij zoeken A1 locaties met minimaal 250 m2 vloeroppervlak.
      	Ik heb contact gehad met makelaarskantoor Aara en heb gehoord dat het mogelijk is om het voorste gedeelte van dit pand te huren. Mijn vraag is echter of het ook mogelijk is om het gehele pand aan te kopen van u, met het oog op ontwikkelingsmogelijkheden en het eventueel onder kunnen brengen van meerdere winkelformules” 
    
    
    2.5	Bij brief van 28 augustus 2008 heeft [A] namens HEMA aan [gedaagde sub 2] het volgende meegedeeld:
    
    	“ Bij deze bevestigen wij u dat HEMA u de exploitatie gunt van de vestiging in [plaats]. Voor de realisatie van deze vestiging krijgt u van ons de tijd tot 1 september 2009. Wij wensen u veel succes toe met de opening van deze nieuwe 	vestiging”  	 
    
    
      2.6	Vervolgens heeft een bespreking plaatsgevonden tussen [gedaagde sub 1] en [eiser].
      Die bespreking ging onder meer over een uitbouw die [gedaagde sub 1] in geval van aankoop van het pand wilde realiseren en over de vestiging van meerdere detailhandelsbedrijven in het pand, waaronder een HEMA filiaal indien dat uiterlijk in het najaar van 2009 geopend kon worden. Tijdens deze bespreking heeft [eiser] onder meer aan [gedaagde sub 1] meegedeeld over een onherroepelijke bouwvergunning uit 2000 te beschikken voor uitbouw van de bebouwing aan de achterzijde. Naar aanleiding van deze bespreking bericht [gedaagde sub 1] bij brief van 5 september 2008 aan [eiser]:
    
    
    “Als eerst mijn excuses dat ik u niet eerder bericht heb, maar samen met onze architect wilden wij eerst een goed inzicht hebben in de mogelijkheden en het bestaande bestemmingsplan. Op dit moment hebben we een goed beeld van alle mogelijkheden van het pand en willen wij u een voorstel doen.
    
    Wij willen een bod van € 950.000 doen op de grond + bestaande bebouwing. Ik heb het dan over de grond ter grootte van 3619 m2.
    
    Wij willen wel graag het pand zonder huurverplichtingen opgeleverd krijgen. Datum overdracht kan wat ons betreft zo snel mogelijk.
    
    Uiteraard is dit onder voorbehoud van schone grond en juistheid bouwvergunning.”
    
    2.7	Op 15 september 2008 heeft nogmaals een bespreking plaatsgevonden tussen [gedaagde sub 1] en [eiser], waarna [gedaagde sub 1] bij emailbericht van 23 september 2008 het volgende aan [eiser] bericht: 
    
    
      	“Hierbij geef ik u zoals beloofd een tweede reactie met een nieuw bod op uw pand aan de [adres] te [plaats].
      	De reden dat ik u niet gisteren heb benaderd is dat wij inmiddels ook een gesprek hebben gehad met MAXX vastgoed waarin de mogelijkheid is besproken om een stuk onroerend goed te verwerven in het winkelcentrum van [plaats] Zuid. 
    
    
    
      In ons gesprek van maandag 15 september heeft u afwijzend gereageerd op ons eerste bod van 950.000 €.
      Aangezien ik graag snel zaken wil doen in [plaats] wil ik eenmalig mijn bod verhogen tot 1.000.000 € . Dit bod zal een week geldig zijn tot en met 30 september 2008.
    
    
    Zoals vorige keer reeds aangegeven kan ik u minimaal garanderen dat er een HEMA vestiging in het pand verschijnt. Daarnaast zijn wij in onderhandeling met andere winkelketens betreffende de invulling van de overige ruimte. 
    
    Graag zie ik uw reactie z.s.m., maar in ieder geval uiterlijk 30 september tegemoet.
    
    Misschien overbodig om te zeggen aangezien dit al eerder gemeld is willen wij het complete pand leeg opgeleverd hebben en hoeven wij geen financieringsvoorbehoud. Verder blijven de voorwaarden uit ons eerste bod uiteraard van toepassing. (…)”
    
    2.8	Partijen hebben op 29 september 2008 hun handtekening gezet onder een handgeschreven briefje met de volgende inhoud: 
    
    	“(…)				29, 09 2008
    	
    
      	Verkocht pand [adres]
      	Pand Oude Doeland		837.500,= kk
      	Woning [aanduiding]		225.000,= kk
      	+- 3600 m2 ondergrond 	            	1.062.500,= kk
      	Recht van overgang naar [adres 2]?
      	indien geen accoord met buurman gemaakt kan worden.
    
    
    
      	Acc. Verkoper			Koper
      	A. [eiser]				[gedaagde sub 1]
      					[gedaagde sub 2]”
    
    
    2.9	Een emailbericht van 18 oktober 2008 van [gedaagde sub 1] aan [eiser] luidt als volgt: 
    	
    	“Wij hebben bij de gemeente een kopie van de complete bouwvergunning opgevraagd betreffende de uitbouw aan de achterzijde. Zij zijn echter niet bereid om ons een kopie te verstrekken, alleen een inzage in de dossiers op het gemeentehuis te Dalfsen.
    
    	Onze vraag aan u is of wij een kopie zouden kunnen ontvangen van de bouwvergunning van 7 januari 2001 met alle daarbij behorende stukken. Aangezien de termijn verstreken is zullen wij opnieuw om goedkeuring moeten vragen van de vergunning. Wij hebben daarvoor alle bijlagen nodig.”
    
    2.10	Bij brief van 26 november 2008 bericht [gedaagde sub 1] aan [eiser]: 
    
    ”Wij hebben met u overeenstemming bereikt betreffende aankoop van het pand de [adres] te [plaats], onder voorbehoud van de bestaande bouwvergunning van 2000. Vandaag hebben wij onze zienswijze besproken op het gemeentehuis te Dalfsen. Daar is ons duidelijk geworden dat de bouwvergunning destijds is afgegeven, maar dat er ook een uitspraak van de bestuursrechter ligt dat de bouwvergunning voor uitbreiding specifiek is goedgekeurd voor de Doe Land vestiging, en niet voor algemene detailhandel. 
    
    Dat betekent dat de bouwvergunning niet geldig is voor elke andere vorm van detailhandel en dat deze opnieuw aangevraagd dient te worden, waarbij er een gerede kans bestaat dat deze in het kader van de nieuwe bestemmingsplannen niet opnieuw afgegeven zal worden.
    
    U kunt zich voorstellen dat er eerst aan deze onzekerheid een einde moet komen alvorens wij tot een definitieve overeenkomst kunnen komen.”
    
    2.11	Bij emailbericht van 13 januari 2008 bericht [eiser] aan [gedaagde sub 1]:
    
    
       	“Er is contakt geweest met [B] van de Gemeente Dalfsen.
      	Hij zei: “Als er bouwwensen zouden bestaan die afwijken van de verleende bouwvergunningen, dan hoor ik dat graag. Ik ga morgen (woensdag 14 jan.) naar de stedenbouwkundige en dan zetten wij de puntjes op de i van het nieuwe bestemmingsplan. 
      	Ik heb een gerucht gehoord over een wens om hoger te bouwen dan op dit moment in het nieuwe bestemmingsplan is opgenomen. Dat willen wij eventueel nog wel veranderen, 	maar dan moeten wij het wel snel weten”
    
    	
    	Graag even rechtstreeks contakt hierover opnemen met [B] (…).”
    
    2.12	In reactie daarop bericht [gedaagde sub 1] aan [eiser] bij emailbericht van 15 januari 2008:
    
    “In vervolg op onze brief van 25 november 2008, waarover wij inmiddels telefonisch overleg hebben gevoerd, berichten wij u als volgt. In deze brief hebben wij aangegeven dat wij in verband met de tussen u en de heren [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] lopende onderhandelingen betreffende de (mogelijke) aankoop van de aan de [adres] gelegen objecten, op 25 november 2008 overleg bij de gemeente [plaats] hadden. 
    
    In dat overleg is gebleken dat er met betrekking tot de aan u verstrekte bouwvergunning voor de uitbreiding van vorenbedoeld object een rechterlijke uitspraak is gedaan, die tot gevolg heeft dat de vergunning betreffende de uitbreiding alleen gebruikt mag worden voor de vestiging van een Doe Land filiaal en niet voor algemene detailhandel. 
    
    De gemeente deelde ons verder mede dat in het - inmiddels ter inzage gelegde - aangepaste bestemmingsplan op de plaats waar deze uitbereiding geprojecteerd is ook niet meer voorziet in de mogelijkheid van het bedrijven van enige andere vorm van detailhandel.
    
    In de gesprekken die wij met u voerden is door ons altijd benadrukt dat het feit dat deze uitbreiding medio 2009 gerealiseerd kan worden en dat het mogelijk moet zijn om het gehele (uitgebreide) object te bestemmen voor de exploitatie van detailhandelsbedrijven, waaronder de vestiging van een HEMA filiaal dat (mede op grond van de afspraken met onze franchise gever) uiterlijk in het najaar van 2009 geopend moet worden, voorwaarden zijn voor het bereiken van definitieve overeenstemming over de koop van de eerder genoemde objecten.
    
    Gevolg van de door u verzwegen rechtelijke uitspraak is dat de het door ons beoogde gebruik van de onderhavige objecten niet, althans niet tijdig, mogelijk is.
    
    
      Vanwege het feit dat de voornoemde termijn gelet op het voorgaande volstrekt onhaalbaar is, beëindigen wij de onderhandelingen.
      In het vertrouwen u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.”	
    
    
    2.13	Bij brief van 22 januari 2009 deelt de advocaat van [eiser] onder meer aan [gedaagde sub 1] c.s. mee:
    
    “De inschatting over de termijn waarbinnen de bestaande bebouwing ingericht zou kunnen worden voor het doel dat u voor ogen staat en de termijn waarbinnen mogelijke uitbreidingen, waaronder meer in het bijzonder de reeds in 2000 vergunde uitbreiding, gerealiseerd zou kunnen, kan de heer [eiser] niet exact maken. Hetzelfde geldt voor de gemeente. Een vaststaand gegeven is echter dat na de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan in de raadsvergadering van 26 januari aanstaande zeer spoedig nadien (namelijk ongeveer zes weken nadien) bouwvergunning kan worden verleend. Aldus zou het normaal gesproken mogelijk moeten zijn in het komende voorjaar en uiterlijk zo tegen de zomer met bouwen te beginnen”.
    
    2.14	De gemeenteraad te Dalfsen heeft naar aanleiding van ingediende zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan “[plaats] 2007 “ van 24 september 2008, dit bestemmingsplan op 26 januari 2009 aangepast vastgesteld. Tegen dit bestemmingsplan kunnen belanghebbenden tot en met 21 april 2009 beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. 
    
    3.	Het geschil
    
    3.1.	[eiser] vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
    
    
      1.	[gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk zal veroordelen om binnen twee werkdagen na betekening van dit vonnis hun medewerking te verlenen aan de levering/eigendomsoverdracht van het bedrijfspand met woning verdere aanhorigheden en ondergrond en het kantoorpand en de woning, een en ander bekend als [adres] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [aanduiding], groot dertig are en dertien centiaire alsmede een perceel grond, 	gelegen aan [adres 3] te [plaats], ter grootte van ongeveer zes are van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [aanduiding], zulks onder de verplichting om voorafgaand aan deze medewerking de overeengekomen koopprijs van € 1.062.500,-- te hebben voldaan, althans onder gelijktijdige voldoening van de overeengekomen koopprijs, op de daartoe bestemde kwaliteitsrekening van notaris mr. P.A.G.M. van den Hout, kantoorhoudende te Dalfsen, dan wel een door de voorzieningenrechter aan te wijzen notaris, bij welke notaris tevens, al dan niet door ondertekening van een voor levering 	bestemde volmacht met toebehoren, de overdracht zal plaatsvinden, één en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100.000,-- per dag voor elke dag of gedeelte van een dag dat zij na betekening van dit vonnis in 	gebreke zullen blijven aan deze veroordeling te voldoen. 
      2.	[gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk zal veroordelen in de proceskosten.
    
    
    3.2	[gedaagde sub 1] c.s. hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
    
    
      4.	De beoordeling
      4.1	 [eiser] grondt de vordering op de stelling dat partijen blijkens een onderhandse akte van 29 september 2008 zonder enig voorbehoud een koopovereenkomst hebben gesloten betreffende het pand aan de [adres] te [plaats].
    
    
    
      4.2	[gedaagde sub 1] c.s. betwisten dat gemotiveerd. Zij stellen onder meer het volgende.
      Zij hadden het pand willen uitbouwen en op korte termijn - bij voorkeur voorjaar 2009 doch uiterlijk 1 september 2009 - een HEMA filiaal en daarnaast andere detailhandelwinkels in het pand willen realiseren. In de gesprekken die [gedaagde sub 1] daarover met [eiser] voerde heeft [gedaagde sub 1] van meet af aan benadrukt dat het feit dat de uitbouw medio 2009 gerealiseerd kan worden en dat het mogelijk moet zijn om het gehele (uitgebreide) object te bestemmen voor de exploitatie van detailhandelsbedrijven, waaronder de vestiging van een HEMA filiaal dat mede op grond van de afspraken met de franchisegever uiterlijk in het najaar van 2009 geopend moet worden, voorwaarden zijn voor het bereiken van definitieve overeenstemming over de koop van de objecten. 
      [eiser] was met deze voorwaarden bekend en heeft aan [gedaagde sub 1] meegedeeld dat de bestaande bebouwing aan de achterzijde kan worden uitgebouwd op grond van een daartoe in 2000 aan hem verstrekte bouwvergunning. Hij heeft echter verzwegen dat met betrekking tot deze vergunning op 29 november 2005 een uitspraak door de rechtbank, sector bestuursrecht, is gedaan, waarin is geoordeeld dat de vergunning alléén gebruikt mag worden voor de vestiging van een Doe Land filiaal en niet voor algemene detailhandel zoals een winkelfiliaal van de HEMA. 
      Eerst tijdens een overleg dat [gedaagde sub 1] c.s. op 26 november 2008 op het gemeentehuis te Dalfsen hadden, raakten zij bekend met deze uitspraak. Bovendien vernamen zij toen dat sinds 24 september 2008 een ontwerpbestemmingsplan bij de gemeente ter inzage lag waarin de (destijds door middel van een vrijstelling bij de verleende bouwvergunning verkregen) detailhandelsbestemming voor de bedoelde uitbouw en het omliggende terrein vervallen was en dat op dit ontwerpbestemmingsplan onder andere door [eiser] en vele overige belanghebbenden zienswijzen waren ingediend. 
      Omdat hen toen duidelijk werd dat het beoogde gebruik niet mogelijk is, althans niet binnen de termijn in welk verband zij een voorbehoud hadden bedongen, hebben zij de onderhandelingen beëindigd. 
    
    
    4.3	Naar het oordeel van de voorzieningenrechter staat gelet op het voormelde verweer en de overgelegde producties onvoldoende vast dat [gedaagde sub 1] c.s. op 29 september 2008 zonder enig voorbehoud een koopovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot het bedoelde pand. Weliswaar blijkt uit de onderhandse akte van 29 september 2008 niet van een of meerdere voorbehouden, maar [gedaagde sub 1] c.s. hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat in een eerder stadium (onder meer) de bedoelde voorbehouden zijn gemaakt en dat die op 29 september 2008 onverkort van toepassing waren. 
    
    4.4	Het feit dat op 26 januari 2009 een aangepast bestemmingsplan [plaats] 2007 door het college is vastgesteld dat, anders dan het ontwerpbestemmingsplan van 24 september 2008, wél voorziet in de mogelijkheid van detailhandel op de onderhavige locatie, maakt niet dat [gedaagde sub 1] c.s. alsnog jegens [eiser] gehouden zijn om het pand af te nemen. Dat feit komt onvoldoende tegemoet aan de gerechtvaardigde belangen van [gedaagde sub 1] c.s. bij de gemaakte voorbehouden bij de koop. Tegen de tijd dat duidelijk wordt of dit nieuwe bestemmingsplan met betrekking tot de onderhavige locatie onherroepelijk is - waarschijnlijk ruim na 21 april 2009 - , is het gelet op de brief van 28 augustus 2008 van [A] (HEMA) aan [gedaagde sub 2], onvoldoende zeker dat het door [gedaagde sub 1] c.s. beoogde HEMA filiaal op de onderhavige locatie te realiseren valt. De situatie waar het gemaakte voorbehoud op ziet, doet zich dus ook voor.
    
    4.5	 De vordering van [eiser] dient, gelet op het vorenstaande, te worden afgewezen. 
    
    
      4.6	[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. worden begroot op:
      - vast recht	€  	262,00
      - salaris advocaat	904,00 
      Totaal	€ 	1.166,00 
    
      
    
      5.	De beslissing
      De voorzieningenrechter:
    
    
    5.1.	wijst het gevorderde af,
    
    5.2.	veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. tot op heden begroot op € 1.166,00,
    
    5.3.	verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. M. Zomer en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2009.