ECLI:NL:RBROT:2007:BC1208, Rechtbank Rotterdam, 24-10-2007, 260690 / HA ZA 06-1300
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2007-10-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Levering recht van erfpacht. Verontreinigde grond? Verweer niet tijdig klagen in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW. 
        Vraag wat de betekenis is van beding in leveringsakte dat geen vrijwaring wordt verleend voor zichtbare en verborgen gebreken; exoneratiebeding? Betekenis voor de vraag of sprake is van non-conformiteit.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    Sector civiel recht
    
    Zaak-/rolnummer: 260690 / HA ZA 06-1300
    
    Uitspraak: 24 oktober 2007
    
    VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
    
    
    
      [eiser],
      wonende te [woonplaats],
      eiser,
      procureur: mr. H.L. Verweel,
    
    
    - tegen -
    
    
      de besloten vennootschap [gedaagde],
      gevestigd te Stellendam, gemeente Goedereede,
      gedaagde,
      procureur mr. L.J. den Hollander.
    
    
     
    
    
      1.       Het verloop van het geding
      De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
      -	de dagvaarding van 1 mei 2006, met producties 1 tot en met 30;
      -	de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 7;
      -	de conclusie van repliek, met productie;
      -	de conclusie van dupliek, met productie 8 en 9.
    
    
    
      2.       Het geschil
      [eiser] vordert, verkort weergegeven, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 59.061,20, te vermeerderen met wettelijke rente en proceskosten.
    
    
    [gedaagde] voert verweer tegen deze vordering en concludeert tot niet-ontvankelijk-verklaring, althans afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
    
    
      3.       De beoordeling
      3.1     De rechtbank gaat uit van de navolgende vaststaande feiten en omstandigheden.
      ?	Krachtens koopovereenkomst heeft [gedaagde] bij akte van 11 juli 1980 aan de [bedrijf], rechtsvoorgangster van [eiser], het recht van erfpacht op een perceel grond met opstallen aan [adres] te [plaats] geleverd.
      ?	In de leveringsakte is onder meer opgenomen:
      "1. De verkoopster verleent geen vrijwaring voor zichtbare en verborgen gebreken, noch voor haar onbekende erfdienstbaarheden of andere lasten, welke derden beweren mochten op het verkochte te hebben. (…)
      2. Het verkochte wordt geleverd in de staat, waarin het zich thans bevindt, vrij van hypotheken, hypothecaire inschrijvingen, beslagen en overschrijvingen van beslagen."
      ?	[eiser] heeft op het perceel bodemonderzoeken laten uitvoeren, waarbij verontreinigingen van grond en grondwater zijn geconstateerd. Op 17 september 2001 heeft BKH Adviesbureau gerapporteerd, op 7 oktober 2002 Verhoeve Milieu West BV en op 28 februari 2003 Ascor Project Management BV. 
      ?	Vervolgens heeft DCMR Milieudienst Rijnmond aanvullend bodemonderzoek verricht en daarover in september 2003 schriftelijk rapport uitgebracht.
      ?	In 2004 heeft [eiser] het recht van erfpacht aan een derde verkocht.
      ?	[eiser] heeft [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor door hem geleden schade als gevolg van de verontreiniging van het perceel. 
    
    
    
      3.2     [eiser] legt aan zijn vordering primair ten grondslag dat [gedaagde] schadeplichtig is omdat zij toerekenbaar is tekortgeschoten in haar verplichtingen uit de koopovereenkomst door levering van (een recht van erfpacht op) verontreinigde grond.
      Subsidiair beroept [eiser] zich op aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad, stellende dat de verontreiniging een gevolg is van slordige bedrijfsvoering door [gedaagde] en deze hem hiervan niet in kennis heeft gesteld, noch hem heeft gewaarschuwd voor mogelijke bodemverontreiniging.
      Meer subsidiair wenst [eiser] op grond van dwaling dat de overeenkomst zodanig wordt gewijzigd dat het financiële nadeel wordt opgeheven.
      Uiterst subsidiair beroept [eiser] zich op artikel 6:258 en 6:248 BW, stellende dat sprake is van onvoorziene omstandigheden, waarbij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst kan worden verwacht. 
    
    
    
      [eiser] stelt de navolgende schade te hebben geleden:
      ?	saneringskosten (in de vorm van lagere verkoopprijs)		€ 20.000,=
      ?	kosten bodemonderzoeken					€   8.815,20
      ?	adviseringskosten accountant					€   1.250,=
      ?	extra erfpachttermijnen						€   9.200,=
      ?	doorlopende kosten						€   8.220,=
      ?	rentelasten							€   8.000,=
      ?	buitengerechtelijke kosten					€   1.000,=
      -------------  +
      € 57.273,20
      te vermeerderen met € 1.788,= als buitengerechtelijke incassokosten ter vergoeding van eigen inspanningen.
    
    
    3.3     Het meest vertrekkende verweer van [gedaagde] is haar betoog bij conclusie van antwoord dat [eiser] niet tijdig over de verontreiniging heeft geklaagd in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW. [gedaagde] voert aan dat zij pas bij brief van 24 augustus 2004 op de hoogte is gebracht van het feit dat er een verontreiniging op het perceel is aangetroffen en dat zij daarvoor aansprakelijk wordt gehouden, terwijl het bodemonderzoek waarop [eiser] zich beroept van september 2003 dateert.
    
    Bij repliek (onder 33) heeft [eiser] dit verweer bestreden, stellende dat de gemeente Brielle hem de DCMR-rapportage van september 2003 pas op 5 februari 2004 heeft toegezonden, waarna nog enige tijd gemoeid is geweest met bestudering daarvan en bespreking met de gemeente en de DCMR en vervolgens met de inschakeling van de rechtsbijstandverzekeraar. [eiser] concludeert dat hij in de omstandigheden van het geval tijdig heeft geklaagd.
    
    Bij de verdere beoordeling is uitgangspunt dat (in elk geval) het DCMR-rapport [eiser] voldoende aanleiding heeft moeten geven [gedaagde] als mogelijke veroorzaker van de verontreiniging aan te merken, de juistheid van die aanname daarbij in het midden latend. Bij dagvaarding (onder 7 tot en met 10) heeft [eiser] ook zelf aangevoerd dat uit het DCMR-rapport volgt dat de verontreiniging niet kan zijn ontstaan in de periode dat de v.o.f. of de eenmanszaak van [eiser] ter plaatse was gevestigd, noch in de periode vóórdat [gedaagde] daar gevestigd was (omdat er toen alleen een boomgaard was), waaruit volgt – aldus [eiser] bij dagvaarding – dat de verontreiniging door [gedaagde] is veroorzaakt.
    
    
      [gedaagde] heeft bij dupliek (onder 26 e.v.) onvoldoende stellig betwist dat [eiser] eerst bij brief van 5 februari 2004 het rapport toegezonden heeft gekregen. [gedaagde] heeft slechts in algemene en niet stellige bewoordingen aangevoerd dat haar niet aannemelijk voorkomt dat hij pas toen met de inhoud van het DCMR-rapport bekend is geworden. 
      [gedaagde] heeft evenwel betoogd dat ook dan een te lange termijn is verstreken, temeer omdat de verontreiniging al eerder bekend was bij [eiser]. [gedaagde] wijst daarbij op het eerste onderzoeksrapport van 17 september 2001, waaruit al van een sterke olieverontreiniging zou blijken, waarna hij [gedaagde] had moeten informeren c.q. had moeten klagen. In elk geval had [eiser] naar aanleiding van dit onderzoeksrapport van september 2001 direct nader onderzoek moeten laten doen en niet pas veel later.
    
    
    Naar het oordeel van de rechtbank dient [eiser] nog de gelegenheid te krijgen te reageren op hetgeen [gedaagde] bij dupliek nader heeft aangevoerd ter onderbouwing van haar beroep op het niet tijdig klagen door [eiser] en haar beroep op het niet tijdig (laten) verrichten van onderzoek. De zaak zal hiervoor worden verwezen naar de rol voor het nemen van een conclusie na tussenvonnis door [eiser], waarop [gedaagde] kan reageren bij antwoordconclusie na tussenvonnis. Het ligt in de rede dat partijen aansluiting zoeken bij een recent arrest van de Hoge Raad dat ziet op dit onderwerp, zijnde HR 29 juni 2007, C06/002HR, LJN AZ7617.
    
    3.4     Indien het beroep op artikel 7:23 lid 1 BW - dat krachtens overgangsrecht van toepassing is - slaagt kan [eiser] op grond van die bepaling geen rechten meer doen gelden aangaande de gestelde non-conformiteit. Nu ook de subsidiaire vorderingen feitelijk zijn terug te voeren op de stelling dat het geleverde niet aan de overeenkomst beantwoordt, verliest [eiser] in dat geval ook die vorderingsrechten en moeten alle vorderingen worden afgewezen.
    
    3.5     Slechts indien voormeld verweer niet slaagt, zouden de overige stellingen van partijen aan de orde kunnen komen. In dat geval zal de rechtbank in de eerste plaats beoordelen welke betekenis toekomt aan het beding in de leveringsakte van 11 juli 1980 dat de verkoopster geen vrijwaring verleent voor zichtbare en verborgen gebreken. [gedaagde] heeft zich hierop beroepen (conclusie van antwoord onder 24 tot en met 28), stellende dat sprake is van een exoneratiebeding en dat derhalve geen sprake is van non-conformiteit, nu de eis van conformiteit regelend recht betreft. Volgens [gedaagde] geldt dit temeer nu in de akte niet is gegarandeerd dat het verkochte die eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik noodzakelijk zijn en zij geen weet of vermoeden had van verontreiniging. Bij dupliek (onder 22 tot en met 24) heeft [gedaagde] dit standpunt gehandhaafd en nader onderbouwd. 
    
    
      [eiser] heeft bij dagvaarding (onder 31) en bij repliek (onder 24 tot en met 32) betoogd, met name aan de hand van een aantal criteria voor toetsing van exoneratieclausules, dat [gedaagde] zich niet door een beroep op de exoneratieclausule kan vrijtekenen voor aansprakelijkheid.
      Nu de zaak om voormelde reden toch naar de rol zal worden verwezen, zal [eiser] in de gelegenheid worden gesteld ook op dit onderdeel zijn standpunt nader toe te lichten en toe te spitsen op de betekenis die voormeld, onder het vóór 1992 geldende recht tot stand gekomen, beding heeft voor de vraag of het geleverde perceel de eigenschappen bezat die hij op grond van de overeenkomst mocht verwachten.
      [gedaagde] kan hierop reageren in haar antwoordconclusie na tussenvonnis.
    
    
    3.6     Ter completering van de stukken wordt van [eiser] verlangd de als de producties 3, 4 en 5 overgelegde rapporten volledig in het geding te brengen bij conclusie na tussenvonnis.
    
    3.7     In afwachting van de nadere conclusiewisseling wordt iedere verdere beslissing thans aangehouden.
    
    
    4.     De beslissing
    
    De rechtbank
    
    verwijst de zaak naar de rol van woensdag 21 november 2007 om [eiser] in de gelegenheid te stellen zich bij conclusie na tussenvonnis uit te laten als hiervoor aangegeven (onder overlegging van voormelde volledige rapporten), waarop [gedaagde] kan reageren bij antwoordconclusie na tussenvonnis;
    
    houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.A.M. Cooijmans.
    
    
    
    
      Uitgesproken in het openbaar.
      [1694]