ECLI:NL:RBGRO:2009:BK4725, Rechtbank Groningen, 21-10-2009, 109727 / HA ZA 09-390
Rechtbank Groningen — Uitspraak 
Datum: 2009-10-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Totstandkoming van een koopovereenkomst met betrekking tot een bedrijfspand. De rechtbank is van oordeel dat niet dan wel in onvoldoende mate vast is komen te staan dat door één der partijen een definitief en volledig aanbod is gedaan, in die zin dat door aanvaarding daarvan een overeenkomst tot stand zou komen. Een dergelijk aanbod zou alle essentialia van de overeenkomst hebben moeten bevatten

vonnis
      RECHTBANK GRONINGEN
    
    
    Sector civielrecht
    
    zaaknummer / rolnummer: 109727 / HA ZA 09-390
    
    Vonnis van 21 oktober 2009
    
    in de zaak van
    
    
      de besloten vennootschap  
      DSB BANKFILIALEN B.V.,
      gevestigd te Spanbroek,
      eiseres,
      advocaat mr. M. Dekker,
    
    
    tegen
    
    
      [gedaagde],
      wonende te [woonplaats],
      gedaagde,
      advocaat mr. T.S. Plas.
    
    
    
    Partijen zullen hierna DSB en [gedaagde] genoemd worden.
    
     
    
      1.De procedure
      1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 1 juli 2009
      - het proces-verbaal van comparitie van 17 september 2009.
    
    
    1.2.Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
    
      2.De feiten
      2.1.DSB heeft aan Makelaar Jaspers-Van Diepen B.V. opdracht gegeven te verkopen een aan haar in eigendom toebehorend bedrijfspand gelegen aan het Zuiderpark 14 te Groningen, kadastraal bekend onder nummer [nummer]. De vraagprijs voor het bedrijfspand bedroeg EUR 1.375.000,-. Door de makelaar is ten behoeve van deze verkoop verkoopdocumentatie opgesteld (hierna: 'de brochure'). In de brochure wordt onder 'Bijzonderheden' opgemerkt:
    
    
    'Verwarming via c.v.-installatie(..); warmwatervoorziening via close-in-boilers en geiser; gebouw voorzien van inbraakbeveiliging; kantoorruimten zijn voorzien van airconditioning; systeemplafonds voorzien van verlichting; personenlift heeft een capaciteit van 300 kg (..).'
    
    Onder 'Kenmerken' staat vermeld:
    
    'Bestemming:	Kantoordoeleinden'
    
    Onder 'Verklaring van termen en uitingen' staat onder 'Uitnodiging' vermeld:
    
    
      'Alle informatie die door Makelaars Jaspers-Van Diepen B.V. is verstrekt moet uitsluitend gezien worden als een uitnodiging tot nader overleg c.q. tot het uitbrengen van een bieding.
      Onze opdrachtgever behoudt zich het recht voor bij meerdere belangstelling meerdere biedingen aan te horen en in onderhandeling te treden met diegene die een bod uitbrengt onder de voor hem/haar gunstige voorwaarden, eveneens kan hij/zij besluiten het pand bij inschrijving te verkopen.'
    
    
    Onder 'Verklaring van termen en uitingen' wordt voorts onder 'Details' opgemerkt:
    
    'Opdrachtgever stelt uitdrukkelijk dat een verkoop niet eerder tot stand is gekomen nadat niet alleen over de koopsom maar ook over zaken als (datum oplevering, roerende zaken etc.) overeenstemming is bereikt.'
    
    2.2.[gedaagde] is enig aandeelhouder en bestuurder van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [bedrijf] [bedrijf] drijft een onderneming die een orthodontiepraktijk uitoefent. [gedaagde] is orthodontist. Op 11 november 2008 heeft makelaar [D] (hiena: 'de makelaar') van Makelaars Jaspers-Van Diepen B.V., [gedaagde] en een assistent van haar, de heer [K] rondgeleid in het bedrijfspand. Tijdens deze bezichtiging heeft [gedaagde] aan de makelaar meegedeeld dat zij bij een eventuele koop haar orthodontiepraktijk in het pand zou willen vestigen.
    
    2.3.Op 12 november 2008 stuurt de makelaar een e-mail aan [gedaagde]. In deze e-mail staat geschreven:
    
    
      'Geachte mevrouw [gedaagde] en meneer....,
      Gisteren (11 november j.l.) hebben wij samen (..) 'Zuiderpark 14 te Groningen' bezichtigd. (..) Naar aanleiding van de bezichtiging heeft u aan mij ([D]) een openingsvoorstel gedaan op dit object van:
      EUR 1.200.000,- k.k. (..)
      Oplevering (..) op 1 maart 2009
      Uitdrukkelijk zonder financieringsvoorbehoud.
      Gisteravond is uw voorstel voorgelegd aan de huidige eigenaar van het registergoed. Naar aanleiding van dit gesprek mag ik u een tegenvoorstel doen van:
      EUR 1.350.000,- k.k.
      Oplevering (..) op 1 maart 2009
      Zonder financieringsvoorbehoud.
      Graag verneem ik op korte termijn (bij voorkeur morgen), uw reactie op bovenstaande, om te kijken of we tot overeenstemming kunnen komen. (..)'
    
    
    2.4.Op 12 november 2008 reageert [gedaagde] per e-mail en schrijft zij aan de makelaar:
    
    'Tussen de tegenvoorstel en mijn bod ligt toch nog een behoorlijk verschil. Heeft het nut, dat ik persoonlijke en zakelijke gegevens van mijn bedrijf laat toekomen, als wij niet eens zijn over de mogelijke koopprijs? Tevens is er een uittreksel van de KvK niet nodig. Als wij tot overeenstemming komen qua koopprijs, zal het object van mij in privé aangekocht worden. Dat is reeds met mijn accountant besproken en besloten. Dat is belastingtechnisch het voordeligste. Een financiering is in dit geval niet nodig, da er kapitaal aanwezig is'
    
    
      2.5.Op 13 november 2008 schrijft de makelaar aan [gedaagde] per e-mail dat het 'zeker zin heeft' om het uittreksel van de Kamer van Koophandel toe te sturen en dat DSB 'best bereid is om u in de onderhandeling nog verder tegemoet te komen.'
      Verder schrijft de makelaar:
    
    
    'Wellicht is het een overweging voor u om een eindvoorstel te doen, wat het object maximaal voor u waard is. Anders is het gebruikelijk in de markt om heen en weer te bieden om te kijken of we tot een voor beide partijen passende overeenkomst kunnen komen.'
    
    Op deze e-mail komt van de zijde van [gedaagde] geen reactie.
    
    2.6.Op 18 november 2008 stuurt de makelaar een e-mail aan [gedaagde] waarin staat geschreven:
    
    
      '(..) Mijn opdrachtgever heeft mij inmiddels wel al meerdere malen benaderd en gevraagd naar de huidige stand van zaken van uw zijde. Tot mijn spijt heb ik u al dagen niet meer gesproken en heb ik geen nieuwe informatie te melden. Desalniettemin vertrouw ik erop dat uw interesse nog steeds aanwezig is.
      Nogmaals wil ik onderstrepen dat mijn opdrachtgever bereid is om u in de prijs verder tegemoet te komen. Wellicht is het voor alle partijen plezierig als u uiterlijk morgen met een eindvoorstel komt, wat u voor het object wilt betalen en de daarbij behorende details.
      Ik zal uw voorstel morgen direct met mijn opdrachtgever bespreken en u dan spoedig antwoord geven.'
    
    
    2.7.[gedaagde] stuurt dezelfde dag, 18 november 2008, een reactie aan de makelaar. Zij schrijft:
    
    
      'Geachte [D],
      Mijn vorstel blijft bij EUR 1.200.000,-.
      Graag verneem ik het van u.
      Met vriendelijke groeten
      Dr. C. [gedaagde]
    
    
    2.8.De makelaar stuurt op 19 november 2008 een e-mail aan [gedaagde] waarin het volgende is opgenomen:
    
    
      'Geachte mevrouw [gedaagde],
      Zoals ik u had beloofd, heb ik hedenmorgen uw (definitieve) voorstel voor het registergoed 'Zuiderpark 14 te Groningen' direct persoonlijk met mijn opdrachtgever besproken. Ik kan u mededelen, dat onze opdrachtgever besloten heeft om het registergoed (..) aan u te verkopen. Wij hebben wilsovereenstemming onder de volgende condities:
      * Koopsom: EUR 1.200.000,- k.k. (..)
      * Oplevering (vrij van huur en gebruik) per 1 maart 2009
      * Geen voorbehouden
      * Roerende zaken, welke vast zitten in het object, denk aan zonneschermen, airco units, systeemplafonds, vloerbedekking, enz. blijven achter
      * Daar u geen nieuw object koopt wordt in de koopovereenkomst een ouderdomsclausule opgenomen, waarin u aangeeft het object te accepteren zoals het er nu bij staat
      * (restrictie dat er de komende 10 jaar geen bankfiliaal zich mag vestigen in het verkochte).
      Graag ontvang ik van u zo spoedig mogelijk de volledige gegevens (personalia) van de kopende partij. Ik weet niet zeker of u het registergoed alleen koopt of samen met uw partner. Tevens ontvang ik graag een kopie van het legitimatiebewijs. Nadat ik deze gegevens heb ontvangen, tezamen met uw definitieve bevestiging voor deze koop, zullen wij de koopovereenkomst gaan opmaken en proberen volgende week de koopovereenkomst te ondertekenen.
      Nogmaals mijn felicitaties en ik zie uw gegevens graag op korte termijn tegemoet,
      Met vriendelijke groet,
      [D].'
    
    
    2.9.[gedaagde] stuurt de makelaar op 24 november 2008 een e-mail waarin zij onder meer schrijft:
    
    'Ik denk dat u het een en ander niet goed begrepen heeft we hebben u nog geen definitief antwoord gegeven of we daadwerkelijk het pand willen aankopen we wouden graag van u weten of de verkopende partij het bod dat we noemden aanvaarde en of de verkopende partij de overname datum kon gaan halen.(..)'
    
    
    
      3.De vordering
      3.1.DSB vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
    
    
    
      Primair
      1. [gedaagde] te veroordelen binnen acht dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis haar medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een schriftelijke koopovereenkomst met betrekking tot het onroerend goed gelegen aan het Zuiderpark 14 te Groningen, kadastraal bekend onder nummer [nummer], met DSB en vervolgens haar medewerking te verlenen aan de levering van genoemd onroerend goed, tegen betaling door [gedaagde] van de overeengekomen koopsom ad. EUR 1.200.000,- (zegge: een miljoen tweehonderdduizend euro) zulks op straffe van een dwangsom van EUR 100.000,- (zegge: honderdduizend euro) per dag voor elke dag dat gedaagde niet zal meewerken aan voornoemde veroordeling, althans een zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie zal bepalen;
    
    
    
      Subsidiair
      1. [gedaagde] te veroordelen binnen acht dagen na de betekening van het in deze te wijzen vonnis tot dooronderhandeling met DSB over de koop van het onroerend goed gelegen aan het Zuiderpark 14 te Groningen, kadastraal bekend onder nummer [nummer], zulks op straffe van een dwangsom van EUR 100.000,- (zegge: honderduizend euro) per dag voor elke dag dat [gedaagde] niet zal meewerken aan voornoemde veroordeling, althans een zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie zal bepalen;
    
    
    
      Primair en subsidiair
      2. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure, waaronder het salaris en nasalaris van de advocaat.
    
    
    3.2.[gedaagde] voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
    
    
      4.Het geschil en de beoordeling
      4.1.DSB stelt primair dat [gedaagde] gehouden is mee te werken aan het opmaken en ondertekenen van de schriftelijke koopovereenkomst alsmede haar medewerking te verlenen aan de levering van het pand gelegen aan het Zuiderpark 14 te Groningen, tegen betaling van de koopsom EUR 1.200.00,- k.k.
      Zij stelt daartoe dat op of omstreeks 19 november 2008 tussen DSB en [gedaagde] schriftelijk overeenstemming is bereikt omtrent de koop en verkoop van het bedrijfspand. Over de essentialia van de koopovereenkomst, te weten het object en de prijs, bestond overeenstemming tussen DSB en [gedaagde]. Voorts bestond overeenstemming over het tijdstip van levering, te weten 1 maart 2009 en was tussen partijen overeengekomen dat geen financieringsvoorbehoud zou worden gemaakt. [gedaagde] heeft aanvankelijk een mondeling bod gedaan ter zake van de koop van het bedrijfspand. DSB heeft hierop een tegenbod uitgebracht dat enkel op het onderdeel van de koopprijs afweek van het bod van [gedaagde]. In reactie hierop heeft [gedaagde] medegedeeld dat zij met dit voorstel niet kon instemmen en dat zij haar eerder gedane voorstel handhaafde. Dit bod is vervolgens door DSB aanvaard. Als gevolg van deze aanvaarding is er tussen partijen een overeenkomst tot stand gekomen, in ieder geval voor wat betreft de essentialia. 
    
    
    4.2.[gedaagde] stelt daartegenover dat een overeenkomst niet tot stand is gekomen. Zij verwijst naar de brochure waarin staat geschreven dat een verkoop niet eerder tot stand komt nadat niet alleen over de koopsom maar ook over zaken als datum oplevering, roerende zaken en dergelijke overeenstemming is bereikt. [gedaagde] stelt dat over de datum van oplevering geen overeenstemming bestond. Het tijdstip van oplevering diende wat haar betreft 1 januari 2008 te zijn in verband met het per die datum aflopen van het huurcontract van het pand waarin zij haar praktijk had gevestigd. De gemeente moest voorts akkoord gaan met de vestiging van een orthodontiepraktijk in het bedrijfspand dat een kantoorbestemming had. Aan de makelaar is tijdens de bezichtiging ook verteld dat [gedaagde] belangstelling voor het bedrijfspand had, om haar orthodontiepraktijk erin te vestigen. Dat geen financiering voor het pand nodig zou zijn, betekende verder niet dat geen financieringsvoorbehoud zou hoeven worden gemaakt. Over deze en andere condities diende eveneens overeenstemming te bestaan. Die overeenstemming was er niet. De makelaar heeft in zijn e-mail van 19 november 2008, waarin hij nadere condities heeft opgenomen, dan ook een definitieve bevestiging van de koopovereenkomst gevraagd. Die definitieve bevestiging heeft hij niet gekregen.
    
    4.3.De rechtbank is van oordeel dat een koopovereenkomst onder de gegeven omstandigheden, niet tot stand is gekomen. Zij overweegt daartoe het volgende. 
    
    4.3.1Tot de essentialia van de koopovereenkomst van een onroerende zaak behoren in beginsel het object en de koopprijs. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval kunnen evenwel meer elementen deel uitmaken van de essentialia. In het onderhavige geval is, op basis van de brochure, niet eerder sprake van de totstandkoming van een overeenkomst dan op het moment dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de koopsom alsmede over zaken als de datum van oplevering, roerende zaken en dergelijke. Deze bijkomende zaken zijn door de makelaar onder 'details' in de brochure opgenomen, worden met zoveel woorden aangeduid en behoren daarom in dit geval eveneens tot de essentialia van de overeenkomst.
    
    
      4.3.2.De rechtbank is van oordeel dat niet dan wel in onvoldoende mate vast is komen te staan dat, voorafgaande aan de e-mail van de makelaar van 19 november 2008, door DSB dan wel door [gedaagde] een definitief en volledig aanbod is gedaan, in die zin dat door aanvaarding daarvan een overeenkomst tot stand zou komen. Een dergelijk aanbod zou alle essentialia van de overeenkomst hebben moeten bevatten. 
      De rechtbank constateert dat na een mondeling bod van [gedaagde] op 11 november 2008, dat blijkens de e-mail van de makelaar van 12 november 2008 niet alle essentialia omvatte en door de makelaar ook een 'openingsvoorstel' werd genoemd, DSB bij dezelfde e-mail een tegenaanbod heeft gedaan. Ook dit tegenaanbod omvatte niet alle essentialia. De makelaar vroeg in zijn e-mail dan ook 'een reactie' van [gedaagde] op het tegenvoorstel 'om te kijken of we tot overeenstemming kunnen komen.' Op 12 november 2008 heeft [gedaagde] per e-mail afwijzend op het tegenvoorstel gereageerd. Op de e-mail die de makelaar op 13 november 2008 aan [gedaagde] heeft gestuurd, is van haar kant geen reactie gekomen. Daarop is op 18 november 2008 een e-mail van de makelaar gevolgd waarin hij aan [gedaagde] heeft gevraagd om uiterlijk de volgende dag met een eindvoorstel te komen. Daarbij heeft hij expliciet gevraagd naar hetgeen zij voor het object wil betalen alsmede naar de daarbij behorende details. In de e-mail van 18 november 2008, die [gedaagde] daarop vervolgens heeft gestuurd, is [gedaagde] enkel ingegaan op de koopprijs. Zij heeft gesteld dat haar voorstel EUR 1.200.000 bleef. Met deze e-mail, zo oordeelt de rechtbank, heeft [gedaagde] geen aanbod gedaan bij aanvaarding waarvan een koopovereenkomst tot stand kwam. 
      Meer in het bijzonder is niet gebleken dat de wil van [gedaagde] op het doen van een dergelijk aanbod gericht is geweest. [gedaagde] heeft gemotiveerd gesteld dat zij niet meer dan een voorstel ter zake van de hoogte van de koopsom heeft gedaan en dat van een definitief voorstel, waartoe ook de details behoren, geen sprake is geweest. 
      De rechtbank is voorts van oordeel dat niet is aangetoond dat DSB gelet op de gegeven omstandigheden, er redelijkerwijze op mocht vertrouwen dat het wel de bedoeling van [gedaagde] is geweest een dergelijk definitief en volledig aanbod te doen per e-mail van 18 november 2008. De makelaar heeft in zijn e-mail van 18 november 2008 immers uitdrukkelijk om een eindvoorstel verzocht en aangegeven dat dit zowel betrekking diende te hebben op hetgeen [gedaagde] voor het object zou willen betalen alsmede op de daarbij behorende details. [gedaagde] heeft in haar e-mail van 18 november 2008 vervolgens enkel een voorstel gedaan met betrekking tot de koopprijs en is niet ingegaan op de gevraagde details. Deze details waren blijkens de brochure noodzakelijk voor het tot stand komen van een overeenkomst. Dat de makelaar ook zelf heeft aangenomen dat door aanvaarding van het aanbod van [gedaagde], dat zij per e-mail op 18 november 2008 uitbracht, nog geen overeenkomst tussen partijen tot stand was gekomen, leidt de rechtbank af uit het feit dat de makelaar op 19 november 2008 een e-mail aan [gedaagde] heeft gestuurd waarin hij weliswaar heeft gesteld dat tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt, maar vervolgens aan [gedaagde] wel een definitieve bevestiging van de koop heeft gevraagd. 
      De e-mail van de makelaar van 19 november 2008 kan weliswaar worden aangemerkt als een definitief en volledig aanbod, maar dit is, zoals onweersproken is gesteld, niet door [gedaagde] door middel van een bevestiging aanvaard.
    
    
    4.3.3.De stelling van DSB dat het gerechtvaardigde vertrouwen wel aanwezig was en dat de bevestiging slechts werd gevraagd om aanvullende gegevens te verkrijgen, wordt door de rechtbank als onaannemelijk verworpen gezien de taalkundige betekenis die de bewoordingen waarin de bevestiging wordt gevraagd, gelezen in de context van de e-mail als geheel, in het maatschappelijke verkeer normaal gesproken hebben. Daarbij neemt de rechtbank tevens in aanmerking dat het e-mail bericht van 19 november 2008 afkomstig is van de makelaar die als een professionele partij moet worden aangemerkt op het gebied van de koop en verkoop van onroerende zaken en [gedaagde] de bewoordingen waarin om de bevestiging is gevraagd, gezien haar e-mail van 24 november 2008, klaarblijkelijk ook in deze taalkundige betekenis heeft opgevat.
    
    
      4.3.4.De stelling van DSB dat over alle noodzakelijke details, zoals opleveringsdatum, voorbehouden en roerende zaken, reeds overeenstemming was bereikt tijdens de bezichtiging van het bedrijfspand door [gedaagde] onder begeleiding van de makelaar op 11 november 2008 in samenhang met de e-mail van [gedaagde] van 12 november 2008 waarin zij stelt dat financiering niet nodig is, wordt door de rechtbank eveneens verworpen. De stelling van DSB wordt door [gedaagde] gemotiveerd betwist en vindt, zo moge uit het voorafgaande volgen, geen steun in de na de bezichtiging door de makelaar gestuurde e-mail van 18 november 2008 waarin aan [gedaagde] een eindvoorstel wordt gevraagd met betrekking tot de koopprijs en de daarbij behorende details alsmede in de e-mail van de makelaar van 19 november 2008 waarin om een definitieve bevestiging van de koop wordt gevraagd. 
      Dat het uitblijven van een reactie van [gedaagde] op de details in de door haar verzonden e-mails door DSB is opgevat als een instemming met de details, kan evenmin worden afgeleid uit de door de makelaar verzonden e-mails van 18 en 19 november 2008. De rechtbank is voorts van oordeel dat door DSB onvoldoende is gesteld om thans een nader onderzoek te rechtvaardigen naar de vraag of dan wel in hoeverre partijen na de bezichtiging op 11 november 2008 wel overeenstemming hebben bereikt over de details, ondanks het gestelde in de door de makelaar verzonden e-mails van 18 en 19 november 2008. DSB had gezien de bewijslast die op haar rust, concreter feiten en/of omstandigheden moeten stellen om tot bewijs daarvan te worden toegelaten. 
    
    
    4.4.DSB vordert subsidiair dat [gedaagde] wordt verplicht met haar door te onderhandelen. Zij stelt dat het afbreken van de onderhandelingen tussen partijen door [gedaagde] in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. DSB mocht erop vertrouwen dat de overeenkomst in ieder geval uit de onderhandelingen zou voortvloeien.
    
    4.5.[gedaagde] stelt dat zij het recht had om de onderhandelingen af te breken. Indien er geen overeenstemming is met betrekking tot de details, impliceert dat niet dat op grond van de redelijkheid en billijkheid moet worden dooronderhandeld. Een gerechtvaardigd vertrouwen aan de zijde van DSB in het tot stand komen van de overeenkomst was er niet. Dit blijkt uit de e-mail van de makelaar van 19 november 2008 waarin om een bevestiging van de koop wordt gevraagd, zodat de vordering moet worden afgewezen. Voorts wordt in de brochure door de verkoper zelf een voorbehoud gemaakt ten aanzien van de totstandkoming van de overeenkomst.
    
    
      4.6.De rechtbank stelt voorop dat in beginsel het ieder van de onderhandelende partijen vrij staat om de onderhandelingen af te breken. Dit is alleen anders indien dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Deze maatstaf betreft een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf. Met andere woorden in rechte zal niet snel mogen worden geoordeeld dat sprake is van een onaanvaardbaar afbreken van onderhandelingen.
      Hoewel DSB stelt dat bij haar het gerechtvaardigde vertrouwen is ontstaan dat de koopovereenkomst zou worden geformaliseerd en de levering zou plaatsvinden, vindt deze stelling geen steun in de overgelegde stukken. In het bijzonder niet in de e-mails van 18 en 19 november 2008 die door de makelaar aan [gedaagde] zijn gestuurd. [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat door haar handelwijze enig gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt.
      De rechtbank overweegt, onder verwijzing naar de brochure, dat door DSB middels de makelaar, zelf is aangegeven dat de koopovereenkomst pas tot stand komt als ook over de details overeenstemming is bereikt. Dat het totstandkomen van de overeenkomst mede afhankelijk was van overeenstemming over alle details, mag worden verondersteld van meet af aan duidelijk te zijn geweest. Dit betekent dat DSB, gelet op deze bepaling uit de brochure, niet gerechtvaardigd kon vertrouwen op de totstandkoming van de overeenkomst, zolang over de details nog geen overeenstemming bestond. Dit klemt te meer omdat haar makelaar als professionele deelnemer aan de koop en verkoop van onroerende zaken doende was om vorm te geven aan een transactie, hetgeen betekent dat zij elke bepaling op haar merites diende te blijven beoordelen. Dit betekent voorts dat [gedaagde] ervan uit mocht gaan dat zij gerechtigd was om zich terug te trekken totdat ook aan deze voorwaarde voor de totstandkoming van de overeenkomst was voldaan. Nu uit de e-mails van de makelaar van 18 en 19 november 2008 moet worden afgeleid dat over de details nog geen overeenstemming was bereikt, stond het [gedaagde] vrij de onderhandelingen af te breken. Bij dit oordeel neemt de rechtbank mede in aanmerking dat [gedaagde] zonder makelaar handelde en er nog geen langdurige onderhandelingen hadden plaatsgevonden. [gedaagde] had bovendien aan de makelaar verteld welke bestemming zij aan het pand wilde geven, terwijl hij wist dat de huidige bestemming daarvan afweek en daarom niet zonder meer vast stond dat [gedaagde] haar orthodontiepraktijk in het pand zou kunnen vestigen. 
      DSB heeft voorts onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die een zodanig zwaarwegend belang aan haar zijde opleveren dat het afbreken van de onderhandelingen op die grond als onaanvaardbaar jegens haar moet worden beschouwd. De vordering tot het verplichten van [gedaagde] om de onderhandelingen voort te zetten, zal dan ook worden afgewezen.
    
    
    4.7.Nu de stellingen van DSB de vordering niet kunnen dragen, zal deze worden afgewezen. DSB zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
    
    
      - explootkosten	EUR	0,00
      - vast recht		1.185,00
      - salaris advocaat	   6.422,00 (2 punten × tarief VIII EUR 3.211,00)
    
    
    Totaal	EUR    7.607,00
    
    
      5.De beslissing
      De rechtbank
    
    
    1.wijst de vorderingen af; 
    
    2.veroordeelt DSB in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 1.185,00 aan verschotten en € 6.422,00 aan salaris van de advocaat.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. J. Wichers en in het openbaar uitgesproken op 21 oktober 2009.