ECLI:NL:RBMAA:2004:AR8236, Rechtbank Maastricht, 17-11-2004, 89300/HA ZA 04-63
Rechtbank Maastricht — Uitspraak 
Datum: 2004-11-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: onderhandse verkoop van onroerende zaak; notaris aansprakelijk jegens hypotheekhouder wegens afdracht deel van verkoopopbrengst aan beslaglegger; uitleg van term "netto-verkoopopbrengst" in brief hypotheekhouder aan notaris.

RECHTBANK MAASTRICHT
      Sector Civiel
    
    
    Datum uitspraak	: 17 november 2004
    
    Zaaknummer		: 89300 / HA ZA 04-63
    
    
    De enkelvoudige kamer, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende vonnis gewezen 
    
    inzake
    
    
      de naamloze vennootschap SNS BANK NV,
      gevestigd te Utrecht,
      eiseres,
      procureur mr. E.J.J.M. Kneepkens;
    
    
    tegen:
    
    
      [notaris],
      wonende en kantoor houdende te [woonplaats],
      gedaagde,
      procureur mr. H.A.J. Stollenwerck.
    
    
    Partijen zullen hierna worden aangeduid als “de bank” en “de notaris”.
    
    1. Het verdere verloop van de procedure
    
    Na het vonnis in het incident van 7 april 2004 waarbij de rechtbank in het incident de gevorderde vrijwaring heeft toegestaan en in de hoofdzaak iedere verdere beslissing heeft aange-houden, heeft de notaris geantwoord.
    
    Op de voet van artikel 131 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is een comparitie na antwoord gelast. Van het verhandelde ter comparitie is proces-verbaal opgemaakt, dat zich bij de stukken bevindt.
    
    Ten slotte hebben partijen vonnis gevraagd op het rechtbankdossier. De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
    
    2. Het geschil
    
    
      2.1 In dit vonnis wordt van de volgende feiten uitgegaan:
      - In 1998 en 2002 is ten behoeve van de bank hypotheek gevestigd op de onroerende zaak [adres] te [woonplaats], eigendom van [namen twee eigenaren], zulks tot zekerheid van al hetgeen de bank van [namen twee eigenaren] te vorderen heeft of zal hebben, tot maxima van respectievelijk € 106.000 en € 50.000.
      - Op 11 oktober 2002 is door Hanssen Dranken B.V. te Maasbracht (hierna: "de beslaglegger") conservatoir beslag gelegd op de onroerende zaak, welk beslag door een vonnis van deze rechtbank van 28 november 2002 executoriaal is geworden en op 5 december 2002 aan de bank is betekend.
      - De bank heeft geen gebruik gemaakt van haar bevoegdheid ex art. 509 Rv om de executie over te nemen.
      - [namen twee eigenaren] hebben de onroerende zaak vervolgens onderhands verkocht. In dat kader heeft de notaris de bank bij brief van 6 januari 2003 aldus bericht:
    
    
    
      Namens [[namen twee eigenaren]] zeg ik bovenvermelde hypotheek op. In verband met verkoop en levering van het onderpand op 15 januari 2003 zal/zullen op of omstreeks 16 januari 2003 de lening(en) worden afgelost.
      Ik zal het op prijs stellen tijdig de aflossingsnota met opgave van de dagrente per genoemde datum van U te mogen ontvangen. 
    
    
    - Bij brief van 8 januari 2003 heeft de bank de notaris aldus bericht:
    
    
      Hierbij delen wij u mede bereid te zijn medewerking te verlenen aan het royeren van onze inschrijving op de onroerende zaak (…) tegen storting van de netto-verkoopopbrengst. 
      Gaarne ontvangen wij hiertoe een afschrift van de afrekening. 
      (…)
    
    
    
      - Op 16 januari 2003 is de transportakte gepasseerd ten overstaan van de notaris. 
      - Uit de verkoopopbrengst van € 140.476,32 heeft de notaris een bedrag van € 15.569,35 aan de beslaglegger overgemaakt en het resterende bedrag (na aftrek van € 4.128,88 kosten) ad € 120.778,09 aan de bank.
    
    
    
      2.2 De bank heeft voorts - zakelijk weergegeven - nog gesteld:
      - De vordering van de bank op [namen twee eigenaren] bedroeg medio januari 2003 ruim € 170.000,--.
      - Buiten de onroerende zaak boden [namen twee eigenaren] geen enkel verhaal.
      - Eerst in de loop van 16 januari 2003 heeft de bank van de notaris een nota van afrekening ontvangen.
      - Uit die nota bleek dat de notaris de vordering van de beslaglegger volledig had betaald uit de verkoopopbrengst, ondanks het feit dat de vordering van de beslaglegger lager in rang was dan de hypothecaire vorderingen van de bank.
      - Op 17 januari 2003 heeft de bank aan de notaris medegedeeld dat zij niet akkoord ging met de wijze van afrekening en dat zij uitsluitend bereid was tot royement van haar hypothecaire inschrijvingen tegen betaling van de gehele netto-verkoopopbrengst.
      - Tussen de bank en de notaris is vervolgens, mede uit praktische overwegingen, afgesproken dat de hypotheek werd geroyeerd, zulks onder voorbehoud door de bank van haar aanspraak jegens de notaris op schadevergoeding.
      - De bank is van oordeel dat de notaris toerekenbaar jegens haar is tekort geschoten danwel on-rechtmatig jegens haar heeft gehandeld door uit de haar toekomende verkoopopbrengst van de onroerende zaak de vordering van de beslaglegger te voldoen.
    
    
    2.3 De bank vordert op grond van het voorgaande dat de rechtbank bij vonnis voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad de notaris zal veroordelen tot betaling tegen deugdelijk bewijs van kwijting van een bedrag van € 15.569,35, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 januari 2003 tot aan de dag der algehele voldoening, en de buitengerechtelijke kosten tot een bedrag van € 1.750,-- exclusief BTW, althans een zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie zal bepalen, met veroordeling van de notaris in de kosten van het geding.
    
    2.4 De vordering wordt door de notaris weersproken, waartoe wordt verwezen naar de conclusie van antwoord en het proces-verbaal van de comparitie.
    
    3. De beoordeling
    
    In de hoofdzaak:
    
    3.1 De rechtbank merkt op dat partijen het er kennelijk over eens zijn dat uit de opbrengst allereerst de verkoopkosten ad €  4.128,88 dienden te worden voldaan. Het gaat hier dus uitsluitend om het bedrag van € 15.569,35 dat de notaris aan de beslaglegger en niet aan de bank heeft uitgekeerd.
    
    3.2 Het geding spitst zich toe op de vraag welke betekenis de notaris mocht toekennen aan de mededeling van de bank bij brief van 8 januari 2003 dat zij zou meewerken aan royement tegen storting van de netto-verkoopopbrengst. De notaris stelt dat daaronder moest worden verstaan de opbrengst, verminderd met kosten en verminderd met de vordering van de beslaglegger. De bank stelt dat de mededeling, conform haar bedoeling, aldus moest worden verstaan dat de gehele verkoopopbrengst, na aftrek van de kosten, aan haar zou worden overgemaakt. 
    
    3.3 De beantwoording van bedoelde vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de door de bank gekozen terminologie mochten toekennen en op hetgeen partijen te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
    
    3.4 Zoals ter comparitie is gebleken, zijn de contacten tussen de notaris en de bank over de bestemming van de verkoopopbrengst beperkt gebleven tot de briefwisseling van 6 en 8 januari 2004. Ook gebleken is dat de notaris noch de bank enig overleg over de bestemming van de verkoopopbrengst hebben gevoerd met de beslaglegger of de verkopers/schuldenaren [namen twee eigenaren]. Er is derhalve geen sprake van door partijen buiten genoemde briefwisseling gedane uitingen die een rol zouden kunnen spelen bij de betekenis die aan de term netto-verkoopopbrengst moest worden toegekend.
    
    3.5 De rechtbank is van oordeel dat de notaris in de gegeven omstandigheden in redelijkheid geen andere betekenis aan het begrip netto-verkoopopbrengst had kunnen toekennen dan de betekenis zoals door de bank voorgestaan. In de eerste plaats is daarbij van belang dat de vordering van de bank als hypotheekhouder hoger gerangschikt was dan de vordering van de (posterieure) beslaglegger. De bank nam ten opzichte van de beslaglegger derhalve een gunstige positie in. Zeker in een dergelijke situatie ligt het alleszins voor de hand dat de term netto-verkoopopbrengst de betekenis heeft van: volledige opbrengst na aftrek van kosten. Dit sluit ook aan bij het begrip netto-opbrengst zoals dat wordt gebezigd in artikel 3:270 BW bij de regeling van de geldelijke afwikkeling na executieverkoop: onder netto-opbrengst wordt daar verstaan de koopprijs minus de kosten van de executie. En in geval van een rangregeling zou de bank als hypotheekhouder recht hebben op de gehele netto-opbrengst. 
    
    3.6 Aan het voorgaande doen naar het oordeel van de rechtbank niet af de stellingen van de notaris dat hij niet bekend was met de hoogte van de vordering van de bank en dat de onderhandse verkoop ook voor de bank de hoogste opbrengst garandeerde. Onbekendheid met de hoogte van de vordering had voor de notaris aanleiding kunnen geven bij de bank navraag te doen. In ieder geval bestond er onvoldoende grond voor de notaris om aan te nemen dat de door hypotheek verzekerde vordering van de bank lager was dan de verkoopopbrengst, zulks te meer gelet op de hoogte van de inschrijvingen en de omstandigheid dat de inschrijvingen strekten tot zekerheid van alles wat de bank uit welken hoofde ook van de schuldenaren te vorderen had. Dat voldoening van de beslaglegger voor de bank gunstig was, zoals de notaris stelt en de bank betwist, is op zijn minst speculatief. Zo was voor de notaris onzeker i) of de beslaglegger, indien om opheffing verzocht, zijn beslag zou hebben gehandhaafd, ii) of het wel tot openbare verkoop zou zijn gekomen en iii) of de netto-opbrengst bij executie meer dan € 15.569,35 lager zou zijn geweest dan bij de onderhandse verkoop.  
    
    3.7 De notaris kan worden toegegeven dat de bank minder ruimte voor misverstand zou hebben gelaten indien zij bij haar brief van 8 januari 2003, zoals door de notaris verzocht, een aflossingsnota had gevoegd of in haar brief had gemeld dat geen betaling aan de beslaglegger kon plaatsvinden. Naar het oordeel van de rechtbank had de bank er echter op mogen vertrouwen dat haar brief het door haar gewenste gevolg zou hebben. In ieder geval had de bank er op mogen vertrouwen dat de notaris bij de bank zou verifiëren of zij instemde met de door de notaris voorgenomen afwikkeling van het transport. Dit te meer gelet op de cruciale en exclusieve rol die voor notarissen is weggelegd bij overdracht van onroerende zaken. 
    
    3.8 Het voorgaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat de notaris in strijd heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die hij jegens de bank in acht moest nemen. De notaris is dan ook schadeplichtig. In het optreden van de bank, ook indien daarbij in aanmerking wordt genomen dat zij een professionele partij is in hypotheekland, ziet de rechtbank geen grond voor het aannemen van eigen schuld en verdeling van de schade als bedoeld in art. 6:101 BW.
    
    3.9 De vordering tot vergoeding van de wettelijke rente, waartegen de notaris geen specifiek verweer heeft gevoerd, is toewijsbaar. Terzake de buitengerechtelijke kosten, waarvan voldoende aannemelijk is geworden dat die zijn gemaakt, zal de rechtbank met inachtneming van het rapport Voorwerk II een bedrag van € 904,- toewijzen. De notaris zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij de kosten van dit geding dienen te dragen.
    
    In het incident:
    
    3.10 Bij vonnis in het incident van 7 april 2004 werd de beslissing over de kosten van het incident aangehouden. Gelet op de referte van de bank in het incident en gelet op de uitspraak in de hoofdzaak acht de rechtbank termen aanwezig de kosten te compenseren als navermeld.
    
    4. De beslissing
    
    De rechtbank:
    
    In het incident:
    
    compenseert de kosten van het incident aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
    
    In de hoofdzaak:
    
    veroordeelt de notaris om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de bank te betalen het bedrag van € 16.473,35, vermeerderd met de wettelijke rente over € 15.569,35 vanaf  26 januari 2003 tot de dag der algehele voldoening;
    
    veroordeelt de notaris in de kosten van het geding aan de zijde van de bank gevallen en tot op heden begroot op:
    
    
      kosten exploot	€	70,40
      vast recht	€	330,00
      salaris procureur	€	904,00
    
    
    verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. P.E. de Kort, rechter, en op 17 november 2004 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.
      PZ