ECLI:NL:RBARN:2012:BY2972, Rechtbank Arnhem, 31-10-2012, 224835
Rechtbank Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2012-10-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Pacht. Koopovereenkomst. Optierecht. Voorkeursrecht van pachters.

Vonnis
      RECHTBANK ARNHEM
    
    
    Sector civiel recht
    
    zaaknummer / rolnummer: 224835 / HA ZA 12-17
    
    Vonnis van 31 oktober 2012
    
    in de zaak van
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      DE HOLTHURNSE HOF BEHEER B.V.
      gevestigd te Berg en Dal, gemeente Groesbeek
      eiseres in conventie
      verweerster in reconventie
      advocaat mr. F.A.M. Knüppe te Arnhem
    
    
    tegen
    
    
      [gedaagde]
      gedaagde in conventie
      eiser in reconventie
      advocaat mr. H.H. van Gaal te Arnhem
    
    
    en
    
    
      [gevoegde partijen]
      gevoegde partijen aan de zijde van gedaagde
      advocaat mr. G. Janssen te Beek-Ubbergen
    
    
    
    Partijen zullen hierna De Holthurnse Hof Beheer, [gedaagde in conventie] en [gevoegde partijen aan de zijde van gedaagde] worden genoemd.
    
    
    
      1	De procedure
      1.1	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	het tussenvonnis van 1 augustus 2012
      -	het proces-verbaal van comparitie van partijen van 18 september 2012 met de daarbij behorende brieven van mrs. Janssen, Snijders (namens De Holthurnse Hof Beheer) en Van Gaal van respectievelijk 11, 16 en 19 oktober 2012.
    
    
    1.2	Vervolgens is vonnis bepaald.
    
    
    
      2	De feiten
      2.1	De Holthurnse Hof Beheer heeft op 30 maart 2011, ingevolge een voordien gesloten koopovereenkomst, een stuk landbouwgrond/bos te Berg en Dal (hierna: de grond) overgedragen aan [gedaagde in conventie]. De grond is verpacht aan [gevoegde partijen aan de zijde van gedaagde]. In de leveringsakte is daarover onder meer bepaald:
    
    
    
      “Het gekochte wordt geleverd onder nakoming van een lopende pachtovereenkomsten.
      Er zijn twee schriftelijke pachtovereenkomsten die door de grondkamer zijn goedgekeurd, maar het voorkeursrecht als bedoeld in artikel 7:378 Burgerlijk Wetboek is niet van toepassing, omdat sprake is van een van de uitzonderingen in artikel 7:380 en volgende Burgerlijk Wetboek.”
    
    
    2.2	In de leveringsakte is een koopoptie opgenomen ten behoeve van De Holthurnse Hof Beheer (hierna: het optierecht). Daarover bepaalt de akte onder meer:
    
    
      “Koper, hierna ook te noemen: optieverlener, verleent aan de Holthurnse Hof Beheer B.V., hierna te noemen: de vennootschap, die voor zich aanneemt: tot en met dertig september tweeduizend elf, het recht om het voormelde registergoed terug te kopen onder de hierna vermelde voorwaarden en bedingen.
      (..)
      Het is aan optieverlener verboden om, gedurende tijd waarvoor door hem aan de vennootschap het voormelde recht van koop is verleend, zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de vennootschap het voorschreven registergoed geheel of ten dele aan een derde te verkopen (..)
      (..)
      Het is de vennootschap bekend dat het registergoed verpacht is aan derden en dat de pachter een wettelijk voorkeursrecht kan hebben. Het optierecht vervalt als de pachter zijn voorkeursrecht uitoefent.
      (..)
      Indien de vennootschap van het haar verleende recht van koop wenst gebruik te maken, zal zij daarvan bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot aan optieverlener moeten kennis geven, na ontvangst van welke kennisgeving de koopovereenkomst zal zijn tot stand gekomen. (..) De akte van levering zal worden verleden (..) binnen één maand daarna.
      (..)
      Indien de optieverlener in strijd handelt met enige bepaling van deze akte of weigert of nalatig is tot de uitvoering of toepassing daarvan mede te werken, verbeurt hij ten behoeve van de vennootschap een onmiddellijk opeisbare boete van twintigduizend euro (€ 20.000,00), behoudens het recht van de vennootschap om van optieverlener te eisen vergoeding van de eventueel door haar, de vennootschap, geleden meerdere schade.”
    
    
    2.3	Op 28 september 2011 heeft De Holthurnse Hof Beheer ten overstaan van [gedaagde in conventie] aangegeven dat zij van haar optierecht wilde gebruikmaken. Dat is toen vastgelegd in een brief die daarbij aan [gedaagde in conventie] is overhandigd. Later is aan [gedaagde in conventie] nog een aangetekende brief met dezelfde inhoud verzonden. Deze heeft [gedaagde in conventie] in oktober 2011 ontvangen.
    
    2.4	Bij aangetekende brieven van 21 en 24 oktober 2011 hebben respectievelijk [gevoegde partijen aan de zijde van gedaagde] aan [gedaagde in conventie] kenbaar gemaakt dat zij, in aansluiting op het in het voorjaar van 2011 gedane mondelinge verzoek daartoe, gebruik wilden maken van het hun als pachter toekomende wettelijke voorkeursrecht.
    
    2.5	De Holthurnse Hof Beheer heeft [gedaagde in conventie], met een beroep op het ingeroepen optierecht, tevergeefs gemaand tot levering. [gevoegde partijen aan de zijde van gedaagde] verlangen hetzelfde van [gedaagde in conventie], met een beroep op hun wettelijk voorkeursrecht.
    
    2.6	Op 2 december 2011 heeft De Holthurnse Hof Beheer conservatoir beslag tot levering doen leggen op de grond.
    
    2.7	Bij brieven van 13 december 2011 (bij exploot betekend op 14 december 2011) heeft mr. Snijders namens De Holthurnse Hof Beheer aan [gevoegde partijen aan de zijde van gedaagde] het volgende geschreven:
    
    
      "In februari 2011 heeft Cliënte de gronden verkocht en in eigendom overgedragen aan de heer G.H.J. [gedaagde in conventie]. Daarbij is een optierecht opgenomen, ingevolge waarvan mijn cliënte tot 30 september 2011 was gerechtigd de gronden terug te kopen. Bij aangetekend schrijven van 28 september 2011 heeft cliënte van deze bevoegdheid gebruik gemaakt. In verband hiermee is de heer [gedaagde in conventie] contractueel gehouden om de eigendom van de gronden weer aan mijn cliënte over te dragen.
      Nadat de overdracht van de eigendom zal hebben plaatsgevonden, is mijn cliënte weer eigenaresse en verpachtster van de gronden. Met het oog op de overdracht verklaar ik u hierbij - voor zover nog nodig - namens mijn cliënte, dat zij afstand doet van haar bevoegdheid als verpachtster om de pachtovereenkomst op te zeggen wegens voorgenomen eigen gebruik als bedoeld in art. 7:370 lid 1 onder b BW.
      Voor de goede orde merk ik op dat deze verklaring tijdig aan u is afgegeven. Ingevolge het bepaalde in art. 7:380 lid 1 onder e dient de verklaring 'tevoren' te zijn gedaan, hetgeen wil zeggen dat zij u moet hebben bereikt voordat uw verpachter (in dit geval de heer [gedaagde in conventie]) tot vervreemding overgaat (zie Heisterkamp 2011 (T&C Burgerlijk Wetboek), art. 7:380, aant. 6). Vervreemding in het kader van een voorkeursrecht van een pachter is in art. 7:378 lid 1 BW gedefinieerd als overdracht van eigendom (of vestiging of overdracht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik). De (retour-)overdracht door de heer [gedaagde in conventie] aan mijn cliënte heeft nog niet plaatsgevonden; van de tussen haakjes geplaatste vormen van vervreemding is geen sprake.
      Ingevolge het bepaalde in art. 7:380 lid 1 aanhef en onder e BW heeft u ter zake van bedoelde (retour-) overdracht door het afgeven van deze verklaring als pachter geen voorkeursrecht."
    
    
    
    3	Het geschil
    
    3.1	De Holthurnse Hof Beheer vordert van [gedaagde in conventie] de levering van de grond binnen veertien dagen na betekening van het veroordelend vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.500,- voor elke dag dat [gedaagde in conventie] daarmee in gebreke mocht zijn, alsmede de betaling van de contractuele boete van € 20.000,-.
    
    3.2	[gedaagde in conventie] voert gemotiveerd verweer. In de kern voert hij aan slechts met het optierecht te hebben ingestemd onder de voorwaarde dat in de koopovereenkomst zou worden bepaald dat het voorkeursrecht van de pachters zou worden gerespecteerd. Op het moment dat zij te kennen gaven dat zij van hun voorkeursrecht gebruik wilden maken verviel het optierecht, aldus [gedaagde in conventie]. De brieven van 13 december 2011 misten ook doel: de daarin opgenomen verklaring had volgens [gedaagde in conventie] al voor het tot stand komen van de koop (volgens De Holthurnse Hof Beheer op 28 september 2011) moeten zijn afgelegd, wilde deze het beoogde gevolg hebben. Daarnaast betwist [gedaagde in conventie] dat het optierecht op de juiste wijze is ingeroepen. Hij concludeert primair tot afwijzing van de vordering, subsidiair tot matiging van de boete. In reconventie vordert hij bovendien opheffing van het beslag. [gevoegde partijen aan de zijde van gedaagde] ondersteunen de stellingen en de vordering van [gedaagde in conventie].
    
    
    4	De beoordeling
    
    4.1	Volgens de leveringsakte vervalt het optierecht als de pachters hun voorkeursrecht uitoefenen. De rechtbank gaat ervan uit dat zij dat hebben gedaan en daarover bestaat ook geen geschil. Daarbij is de door artikel 7:378 BW voorgeschreven procedure niet gevolgd. Dat hoefde ook niet nu tussen pachters en verpachter al overeenstemming bestond. De situatie is verder in zoverre atypisch dat geen sprake is van een voorgenomen vervreemding door de verpachter als in artikel 7:378 BW bedoeld. Een en ander neemt echter niet weg dat ook in dit geval een verklaring (als bedoeld in artikel 7:380 lid 1, aanhef en onder e, BW) van een - hier door inroeping van een optierecht - beoogd verkrijger de uitoefening van het voorkeursrecht kan beletten. Alsdan is uiteindelijk geen sprake van een situatie waarin de pachters hun voorkeursrecht kunnen uitoefenen en het optierecht vervalt dan dus niet.
    
    4.2	De bovenbedoelde verklaring - neergelegd in de brieven van mr. Snijders van 13 december 2011 - is door De Holthurnse Hof Beheer tijdig afgelegd. Vervreemding had immers nog niet plaatsgevonden. Anders dan [gedaagde in conventie] gaat de rechtbank niet uit van de door deze bedoelde ‘verbintenisrechtelijke’ vervreemding. Er is geen reden om aan te nemen dat aan het woord vervreemding in artikel 7:380 lid 1, aanhef en onder e, BW een andere dan de in artikel 7:378 lid 1 (laatste volzin) BW gehanteerde betekenis toekomt. Het gaat dus om de overdracht. De rechtbank verwijst naar de genoemde brieven van mr. Snijders. De zaak is overigens wederom atypisch in die zin dat er door [gedaagde in conventie] geen overdracht is beoogd, nu deze ingevolge het inroepen van het optierecht plaatsvindt. Dat maakt echter niet dat De Holthurnse Hof Beheer de bedoelde verklaring niet zou kunnen afleggen.
    
    4.3	Met het bovenstaande is de zaak in feite beslecht. De stelling van [gedaagde in conventie] dat hij slechts met het optierecht heeft ingestemd onder de voorwaarde dat in de koopovereenkomst zou worden bepaald dat het voorkeursrecht van de pachters zou worden gerespecteerd vindt geen steun in de tekst van de regeling van het optierecht. [gedaagde in conventie] heeft het verder niet onderbouwd en het is in het licht van de achtergrond van de levering aan [gedaagde in conventie], waarbij het kennelijk ging om een transactie om de liquiditeitspositie van De Holthurnse Hof Beheer tijdelijk te vergroten, ook niet aannemelijk. Het zou er op neer komen dat artikel 7:380 lid 1, aanhef en onder e, BW buiten werking wordt gezet. [gedaagde in conventie] heeft niet gesteld dat die bedoeling voorlag. Voor verdere instructie is daarom geen aanleiding.
    
    4.4	Het debat tussen partijen is geheel gericht op het vraagstuk van de in de leveringsakte voorziene collisie tussen het optierecht van De Holthurnse Hof Beheer en wettelijk voorkeursrecht van [gevoegde partijen aan de zijde van gedaagde]. Daarover heeft de rechtbank hierboven beslist in die zin dat geen verplichting bestaat voor [gedaagde in conventie] om de grond aan [gevoegde partijen aan de zijde van gedaagde] aan te bieden. Het gaat dus niet om een situatie als bedoeld in artikel 3:298 BW. Los hiervan hebben [gevoegde partijen aan de zijde van gedaagde] niet gesteld op grond van welke perfecte koopovereenkomst zij nu al aanspraak zouden kunnen maken op levering. [gedaagde in conventie] was op grond van de optiebepalingen ook niet bevoegd tot verkoop tot 30 september 2011.
    
    4.4	De rechtbank gaat ervan uit dat inroeping van het optierecht op 28 september 2011, derhalve tijdig, heeft plaatsgevonden. Toen is [gedaagde in conventie] er, mede door middel van een hem toen overhandigde brief, van op de hoogte gebracht. [gedaagde in conventie] doet er een beroep op dat de voor inroeping formeel vereiste aangetekende brief met dezelfde inhoud hem eerst in oktober 2011 heeft bereikt, zodat de inroeping te laat is geweest. Hij heeft echter geen rechtens te respecteren belang bij dat verweer, nu hij op 28 september 2011 al van de inroeping van het optierecht op de hoogte is gebracht.
    
    4.5	[gedaagde in conventie] heeft zich er voorts op beroepen dat voor inroeping van het optierecht goedkeuring was vereist van de raad van commissarissen en de (toenmalige) aandeelhoudster van De Holthurnse Hof Beheer. Voor zover het gaat om goedkeuring van de aandeelhoudster heeft zij dat vereiste echter niet onderbouwd. Voor zover het gaat om goedkeuring van de raad van commissarissen geldt dat volgens artikel 9 lid 5 van de statuten van De Holthurnse Hof Beheer het ontbreken van die goedkeuring de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de directie of de directeuren niet aantast. Ook dat verweer wordt dus verworpen.
    
    4.6	[gedaagde in conventie] is door niet binnen een maand na 28 september 2011 mee te werken aan de levering aan De Holthurnse Hof Beheer op grond van artikel 6:83, aanhef en onder a, BW in verzuim gekomen, waardoor zij de contractuele boete verschuldigd is geworden. [gedaagde in conventie] doet een beroep op matiging van de boete, maar motiveert dat beroep in het licht van HR 27 april 2007, NJ 2007, 262 onvoldoende. De boete is derhalve geheel verschuldigd.
    
    4.7	Het voorgaande leidt ertoe dat de vorderingen van De Holthurnse Hof Beheer toewijsbaar zijn en dat de vorderingen in reconventie moet worden afgewezen. De rechtbank zal de dwangsom opleggen als gevorderd. Anders dan [gedaagde in conventie] meent is de verschuldigdheid van de boete geen reden om aan een veroordeling een prikkel tot nakoming te onthouden. De eventueel te verbeuren dwangsommen zullen echter wel aan een maximum worden gebonden.
    
    4.8	Zowel in conventie als in reconventie zal [gedaagde in conventie] in de kosten van de procedure worden veroordeeld, die van het incident daaronder begrepen.
    
    
    5	De beslissing
    
    De rechtbank
    
    IN CONVENTIE:
    
    veroordeelt [gedaagde in conventie] om de op 30 maart 2011 door De Holthurnse Hof Beheer aan [gedaagde in conventie] overgedragen grond binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis in eigendom over te dragen aan De Holthurnse Hof Beheer, op straffe van een aan De Holthurnse Hof Beheer te verbeuren dwangsom van € 2.500,- voor elke dag dat [gedaagde in conventie] in gebreke mocht blijven om aan deze veroordeling te voldoen, zulks tot een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 500.000,-,
    
    veroordeelt [gedaagde in conventie] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan De Holthurnse Hof Beheer te betalen een bedrag van € 20.000,-, ter zake van de in de leveringsakte van 30 maart 2011 op blz. 10 genoemde contractuele boete,
    
    veroordeelt [gedaagde in conventie] in de kosten van de procedure, tot dit vonnis aan de zijde van De Holthurnse Hof Beheer bepaald op € 575,- voor griffierecht en op € 1.356,- voor kosten van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (tarief II, 3 punten),
    
    verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
    
    IN RECONVENTIE:
    
    wijst de vorderingen af,
    
    veroordeelt [gedaagde in conventie] in de kosten van de procedure, tot dit vonnis aan de zijde van De Holthurnse Hof Beheer bepaald op € 452,- voor kosten van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (tarief II, 1 punt).
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op 31 oktober 2012.