ECLI:NL:RBAMS:2013:BZ6926, Rechtbank Amsterdam, 09-01-2013, 426815 / HA ZA 09-1445
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2013-01-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Fraude, valsheid in geschrift, witwassen en deelname aan een criminele organisatie. Gedaagden hebben eiseres tot het verrichten van bepaalde transacties bewogen door het opzettelijk daartoe verzwijgen van feiten die zij verplicht waren mede te delen en door een samenstel van kunstgrepen. De transacties worden vernietigd op grond van bedrog (artikel 3:44 lid 3 Burgerlijk Wetboek (BW). De rechtbank ontzegt, zoals verzocht, aan deze vernietiging ten dele haar werking. Gedaagden worden veroordeeld bedragen aan eiseres (terug) te betalen die door eiseres onverschuldigd – zonder rechtsgrond – zijn betaald.

vonnis
      RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
    
    
    
    zaaknummer / rolnummer: 426815 / HA ZA 09-1445
    
    Vonnis van 9 januari 2013
    
    in de zaak van
    
    
      de stichting
      STICHTING GEREFORMEERDE BOUWCORPORATIE VOOR BEJAARDEN,
      thans na fusie genaamd: STICHTING VESTIA GROEP,
      gevestigd te Rotterdam,
      eiseres,
      advocaat mr. B.W.G. van der Velden te Amsterdam,
    
    
    tegen
    
    
      1.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      ZOELEN'S EIGENDOM B.V.,
      handelend onder de naam AZ WONEN,
      gevestigd te Badhoevedorp,
      2.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      HOLLAND WONEN B.V.,
      gevestigd te Hillegom,
      3.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      AMSTEL MATCH B.V.,
      gevestigd te Haarlemmermeer,
      4.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      IQ TOTAAL MAKELAARS HOLDING B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      gedaagden,
      advocaat mr. J.W. Ebbink te Haarlem,
    
    
    
      Eiseres wordt hierna SGBB genoemd. Gedaagden worden hierna afzonderlijk AZ Wonen, Holland Wonen, Amstel Match en IQ Makelaars genoemd. Gedaagden worden gezamenlijk AZ Wonen c.s. genoemd.
      Dit vonnis wordt niet gewezen tussen SGBB en Frontdoor B.V. (gedaagde onder 5 bij inleidende dagvaarding) nu de zaak tussen hen is geroyeerd.
    
     
    
      1.	De procedure
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	het tussenvonnis van 21 oktober 2009, waarbij een comparitie van partijen is gelast,
      -	het proces-verbaal van de comparitie van 14 januari 2010, met de daarin genoemde stukken en de akte overlegging producties van die datum van AZ Wonen c.s.,
      -	de aktes van 17 februari 2010 en 17 maart 2010 van SGBB (houdende wijziging van eis), de akte van 31 maart 2010 van AZ Wonen c.s. en een extract uit de minuten van deze rechtbank van 12 mei 2010,
      -	de akte overlegging producties van 25 mei 2011 van SGBB en de akte van 22 juni 2011 van AZ Wonen c.s.,
      -	de conclusie van repliek, met producties,
      -	de conclusie van dupliek, met producties,
      -	de akte van 1 februari 2012 van SGBB en de akte van 15 februari 2012 van AZ Wonen c.s.,
      -	een extract uit de minuten van deze rechtbank van 21 maart 2012, het proces-verbaal van de pleidooien van 2 juli 2012 en de ter gelegenheid daarvan overgelegde stukken. 
    
    
    1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
      2.	De feiten
      Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen – voor zover van belang – het volgende vast.
      2.1.	AZ Wonen, Holland Wonen, Amstel Match en IQ Makelaars zijn gelieerd aan [A] (hierna: [A]): de echtgenote van [A] is bestuurder en enig aandeelhouder van Rometz Holding B.V. (Rometz). Rometz is bestuurder en enig aandeelhouder van AZ Wonen en van IQ Makelaars. Zelf is [A] gevolmachtigde van AZ Wonen. Verder is [A] middellijk bestuurder en enig aandeelhouder van Holland Wonen en bestuurder van Amstel Match. 
    
    
    2.2.	[B] (hierna: [B]) was in de periode van 1 september 2003 tot 31 december 2008 bestuurder van SGBB.
    
    
      2.3.	AZ Wonen heeft in de periode 2005-2010 percelen grond, tussen partijen bekend als Titanialaan te Heerhugowaard (hierna: Titanialaan), Lageweg te Hoorn (hierna: Lageweg), La Contaire/Bilderdijkstraat te Doetinchem (hierna: Bilderdijkstraat) en Wiltzanghlaan te Amsterdam (hierna: Wiltzanghlaan) van derden gekocht voor in totaal € 6.745.225,-.
      Zij heeft vervolgens met SGBB, vertegenwoordigd door [B], overeenkomsten gesloten waarbij zij (onder meer) deze percelen voor in totaal € 14.391.270,- aan SGBB verkocht. De percelen zijn aan SGBB geleverd en SGBB heeft de koopprijs aan AZ Wonen voldaan.
    
    
    
      2.4.	IQ Makelaars heeft het perceel grond, tussen partijen bekend als Stationslocatie te Heerhugowaard (hierna: Stationslocatie), gekocht van een derde voor € 675.000,-.
      Zij heeft vervolgens met SGBB, vertegenwoordigd door [B], een overeenkomst gesloten waarbij zij (onder meer) dit perceel voor in totaal € 4.050.000,- aan SGBB verkocht. Ook dit perceel is aan SGBB geleverd en SGBB heeft de koopprijs aan IQ Makelaars voldaan.
    
    
    
      2.5.	AZ Wonen heeft met SGBB, vertegenwoordigd door [B], overeenkomsten gesloten waarbij AZ Wonen zich jegens SGBB heeft verbonden tegen betaling werkzaamheden te verrichten met het oog op de ontwikkeling van projecten op de hiervoor genoemde percelen:
      -	Titanialaan, 
      -	Lageweg, 
      -	Bilderdijkstraat,
      -	Wiltzanghlaan, 
      -	Stationslocatie,
      alsmede op de percelen tussen partijen bekend als:
      -	Colijnhof te Amsterdam (hierna: Colijnhof),
      -	Rijnstaete te Alphen aan de Rijn (hierna: Rijnstaete),
      -	Aamsestraat te Elst (hierna: Aamsestraat),
      -	Rustenburgstraat te Apeldoorn (hierna: Rustenburgstraat).
      SGBB heeft ter zake van ‘ontwikkelingskosten’ in verband met deze overeenkomsten (hierna: de ontwikkelingscomponent) in totaal in elk geval € 9.491.208,- aan AZ Wonen voldaan.
      Deze overeenkomsten worden hierna, tezamen met de tussen enerzijds AZ Wonen of IQ Makelaars en anderzijds SGBB gesloten overeenkomsten onder 2.3 en 2.4 hiervoor (hierna: de grondtransacties), de transacties genoemd. 
    
    
    2.6.	In maart 2008 is bij het ministerie van VROM een (anoniem) stuk binnengekomen waarin werd gewezen op misstanden bij SGBB. Vervolgens heeft VROM-IOD een onderzoek verricht naar SGBB. 
    
    2.7.	In opdracht van de Raad van Toezicht van SGBB heeft Price Waterhouse Coopers (hierna: PWC) een onderzoek ingesteld naar het functioneren van [B]. PWC heeft op 28 oktober 2008 rapport uitgebracht. In dat rapport wordt onder meer geconcludeerd dat de Raad van Toezicht herhaaldelijk onjuist en onvolledig werd geïnformeerd over investeringsvoorstellen.
    
    2.8.	In augustus 2008 is [B] op non-actief gesteld. Op 3 november 2008 heeft SGBB met [B] een vaststellingsovereenkomst gesloten waarbij zijn arbeidsovereenkomst werd beëindigd.
    
    2.9.	Namens SGBB is op 14 april 2009 aangifte gedaan tegen [B]. Vervolgens heeft een (nader) opsporingsonderzoek plaatsgevonden.
    
    2.10.	De rechtbank Utrecht heeft [A] en [B] bij vonnissen van 22 december 2011 tot gevangenisstraffen veroordeeld ter zake van oplichting, valsheid in geschrifte, witwassen en deelname aan een criminele organisatie, gepleegd onder meer in verband met de projecten Titanialaan en Wiltzanghlaan.
    
    2.11.	De rechtbank achtte bewezen dat [A] (onder meer):
    
    (Project Wiltzanghlaan)
    
    
      “(…) tezamen en in vereniging met een ander, met het oogmerk om zich of anderen wederrechtelijk te bevoordelen,  door het aannemen van een valse hoedanigheid en door listige kunstgrepen en door een samenweefsel van verdichtsels,
      (…) SGBB (…) heeft bewogen tot de middellijke en/of onmiddellijke afgifte van enig geldbedrag aan [AZ Wonen], hebbende verdachte en/of zijn mededader toen aldaar (telkens) met vorenomschreven oogmerk – zakelijk weergegeven – valselijk en listiglijk en bedrieglijk en in strijd met de waarheid jegens SGBB en de Raad van Toezicht (RvT) van SGBB, onder meer in een investeringsvoorstel (…) over het project “Wiltzanghlaan” dat werd voorgelegd aan (de RvT van) SGBB (…)
      -	verzwegen dat de gemeente Amsterdam (…) ten aanzien van het perceel (…) een onteigeningsprocedure was gestart, terwijl verdachte en zijn mededader op de hoogte waren van de voorgenomen onteigening
      en
      -	verdoezeld dat op het perceel (…) de realisatie van de geplande 74 appartementen, een ontmoetingsruimte en parkeerplaatsen (“het Project”) niet mogelijk was, aangezien voor het realiseren van het Project verwerving van de naastgelegen strook grond (…) noodzakelijk, maar niet mogelijk was (…)
      en
      -	verdoezeld dat de Gemeente Amsterdam in de Ringspoorzone, waarin de Wiltzanghlaan is gelegen, overwegend vrije sector huur of koopwoningen wilde, en niet overwegend huursubsidiabele (senioren)woningen
      (…)
      -	verheimelijkt dat de in het Project te behalen winst en/of opbrengst van [AZ Wonen] die zou gaan voortvloeien uit de aan- en verkoop van Wiltzanghlaan 90 door [AZ Wonen], tussen verdachte en zijn mededader onderling zou worden verdeeld
      en
      -	verzwegen dat de directeur van SGBB, [B] (…) enig geldbedrag zou ontvangen van [AZ Wonen],
      waarna (…) instemming werd verkregen van de RvT van SGBB met het investeringsvoorstel (…) en (daaruit voortvloeiend) toestemming om voor SGBB het perceel Wiltzanghlaan 90 aan te kopen van [AZ Wonen]
      waardoor SGBB werd bewogen tot bovengenoemde afgifte aan [AZ Wonen]
      (…)”
    
    
    (Project Titanialaan)
    
    
      “(…) door listige kunstgrepen en door een samenstel van verdichtsels,
      (…) SGBB heeft bewogen tot de middellijke en/of onmiddellijke afgifte van geldbedragen (…) aan [AZ Wonen] hebbende verdachte en/of zijn mededader toen aldaar (telkens) met vorenomschreven oogmerk – zakelijk weergegeven – valselijk en listiglijk en bedrieglijk en in strijd met de waarheid jegens SGBB en de Raad van Toezicht (RvT) van SGBB, onder meer in een investeringsvoorstel (…) over het project “Titanialaan” dat werd voorgelegd aan (de RvT van) SGBB (…)
      -	weggelaten dat [AZ Wonen] het perceel grond Titanialaan 3/3a, op 10 mei 2005 had gekocht en (uiteindelijk op 3 oktober 2005) geleverd zou krijgen voor een bedrag van EURO 2.000.000,-, terwijl SGBB hetzelfde perceel zou gaan kopen (en uiteindelijk op 3 oktober geleverd zou krijgen) voor een bedrag van EURO 7.451.270,-,
      en
      -	verdoezeld dat SGBB het risico voor het project Titanialaan alleen zou dragen (…), terwijl volgens het investeringsvoorstel (…) het risico voor 2/3 zal worden gedragen door SGBB en voor 1/3 door Stichting Goed Wonen,
      en
      -	verheimelijkt dat de in het project “Titanialaan” te behalen winst en/of opbrengst(en) van [AZ Wonen] die zou gaan voortvloeien uit de aan- en verkoop van Titanialaan 3/3a door [AZ Wonen], tussen verdachte en zijn mededader onderling zou worden verdeeld
      en
      -	verzwegen dat de directeur van SGBB, [B] (…) enig geldbedrag, zou ontvangen van [AZ Wonen],
      waardoor (…) instemming werd verkregen van de RvT van SGBB met het investeringsvoorstel (…) en (daaruit voortvloeiend) toestemming om voor SGBB het perceel Titanialaan 3/3a aan te kopen van [AZ Wonen]
      waardoor SGBB werd bewogen tot bovengenoemde afgifte aan [AZ Wonen]
      (…)
    
    
    
      hij in de periode van 1 januari 2005 tot en met 6 mei 2010 (…) heeft deelgenomen aan een organisatie (…) bestaande uit hem, verdachte, en [B] en [C] en [D] (…)en [AZ Wonen] en Ciree Holding BV (tot 31-05-2007 genaamd Ciree BV),
      welke organisatie tot oogmerk had het plegen van misdrijven, namelijk onder mee:
      -	oplichting (…)
      -	valsheid in geschrifte (…)
      -	witwassen (…)
      terwijl hij, verdachte, oprichter van de organisatie was.”
    
    
    2.12.	De rechtbank Utrecht heeft AZ Wonen bij vonnis van 22 december 2011 tot een geldboete veroordeeld ter zake van valsheid in geschrift, witwassen en deelname aan een criminele organisatie, gepleegd onder meer in verband met de projecten Titanialaan en Wiltzanghlaan.
    
    De rechtbank achtte bewezen dat AZ Wonen (onder meer):
    
    (Project Wiltzanghlaan)
    
    
      “(…) haar bedrijfsadministratie (…) valselijk heeft (…) opgemaakt en/of doen opmaken en/of laten opmaken, immers heeft [AZ Wonen] en/of haar mededader(s) valselijk en/of in strijd met de waarheid in haar bedrijfsadministratie (onder meer) de navolgende (valse) facturen opgenomen:
      (…)
      bestaande de valsheid van die facturen (telkens) hieruit dat de door Ciree BV (vanaf 31-05-2007 genaamd Ciree Holding BV) omschreven werkzaamheden (adviezen en projectmanagement) ten behoeve van [AZ Wonen] in werkelijkheid niet zijn verricht
      (…)”
    
    
    (Project Titanialaan)
    
    
      “(…) haar bedrijfsadministratie (…) valselijk heeft (…) opgemaakt, immers heeft [AZ Wonen] valselijk en in strijd met de waarheid in haar bedrijfsadministratie (onder meer) de navolgende (valse) facturen opgenomen:
      (…)
      bestaande de valsheid van die facturen (telkens) hieruit dat de door Ciree BV (vanaf 31-05-2007 genaamd Ciree Holding BV) omschreven werkzaamheden (adviezen en projectmanagement) ten behoeve van [AZ Wonen] in werkelijkheid niet zijn verricht
      (…)
      zij in de periode van 1 januari 2005 tot en met 6 mei 2010 in Nederland heeft deelgenomen aan een organisatie (…) bestaande uit haar, verdachte, en [B] en [A] en [C] en [D] (…) en Ciree Holding BV (tot 31-05-2007 genaamd Ciree BV),
      welke organisatie tot oogmerk had het plegen van misdrijven, namelijk onder meer:
      -	oplichting (…)
      -	valsheid in geschrifte (…)
      -	witwassen (…).”
    
     
    2.13.	De voornoemde vonnissen (hierna: de strafvonnissen) zijn thans (nog) niet onherroepelijk.
    
    
    
      3.	Het geschil
      3.1.	SGBB vordert na eiswijziging – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
      -	primair voor recht te verklaren dat de transacties nietig dan wel vernietigbaar zijn en hieraan de werking te ontzeggen met betrekking tot de grondtransacties onder de verplichting van AZ Wonen c.s. de door SGBB teveel betaalde bedragen voor de percelen (hierna: de overwaarde) aan SGBB terug te betalen dan wel subsidiair voor recht te verklaren dat de transacties wat betreft de ontwikkelingscomponent en de betaalde overwaarde partieel nietig zijn, dan wel meer subsidiair de transacties wat betreft de ontwikkelingscomponent en de betaalde overwaarde partieel te ontbinden althans de overeenkomsten met betrekking tot de ontwikkelingscomponent te ontbinden, dan wel nog meer subsidiair voor recht te verklaren dat in het kader van de transacties met betrekking tot de ontwikkelingscomponent geen overeenkomst tussen AZ Wonen c.s. en SGBB tot stand is gekomen, dan wel uiterst subsidiair voor recht te verklaren dat uit de transacties voor partijen niet langer verbintenissen voortvloeien met betrekking tot de ontwikkelingscomponent (met instandhouding van de prestaties die tot op heden door partijen zijn verricht in het kader van de uitvoering van de transacties),
      -	AZ Wonen te veroordelen tot het (terug)betalen van de door SGBB betaalde overwaarde (ten bedrage van € 7.646.045,-) voor de percelen Titanialaan, Lageweg, Bilderdijkstraat en Witzanghlaan, vermeerderd met rente vanaf de datum van levering van de respectieve percelen,
      -	IQ Makelaars te veroordelen tot het (terug)betalen van de door SGBB betaalde overwaarde (ten bedrage van € 3.375.000,-) voor het perceel Stationslocatie, vermeerderd met rente vanaf de datum van levering van het perceel,
      -	AZ Wonen te veroordelen tot het (terug)betalen van de door SGBB betaalde ontwikkelingskosten ten bedrage van € 9.491.208,-, steeds vermeerderd met rente vanaf de datum van betaling,
      met veroordeling van AZ Wonen c.s. in de kosten van het geding, vermeerderd met rente.
    
    
    3.2.	Daartoe stelt zij samengevat volgende.
    
    3.2.1.	De man achter AZ Wonen c.s. ([A]) is bevriend (geweest) met [B] (voormalig bestuurder van SGBB). [A] en [B] hebben vastgoedtransacties voorbereid die zouden worden aangegaan tussen AZ Wonen c.s. en SGBB. [A] en [B] zijn doelbewust transacties ten nadele van SGBB aangegaan met het oogmerk om daar in privé aan te verdienen. Hierbij is winst gegenereerd bij AZ Wonen. Deze winst is door middel van bedrieglijke facturen en winstuitkeringen terecht gekomen bij [A] en/of [B] en/of hun echtgenotes, de zuster van [B] ([C]) en/of haar partner ([D]). De rechtbank Utrecht heeft [A], [B] , [C] en [D] veroordeeld tot gevangenisstraffen voor gedragingen in verband met de transacties Titanialaan en Wiltzanghlaan. [A], [B] en de overige betrokkenen hebben dezelfde werkwijze toegepast bij de overige transacties. De rechtbank Utrecht heeft [B] uit hoofde van onbehoorlijk bestuur veroordeeld tot vergoeding van de door SGBB geleden schade (onder meer: een voorschot van ruim € 24 miljoen). Thans wenst SGBB de transacties terug te draaien, in die zin dat zij alsnog de percelen aankoopt tegen de destijds reële marktwaarde, alles terugkrijgt wat zij daarboven aan overwaarde voor de percelen dan wel aan ontwikkelingskosten onverschuldigd heeft betaald en overigens niet langer gehouden is tot nakoming van de transacties. 
    
    3.2.2.	De raad van toezicht van SGBB is op basis van zeer summiere en naar achteraf is gebleken onjuiste informatie om goedkeuring gevraagd voor deze transacties. De transacties waren ondeugdelijk. SGBB heeft grond aangekocht voor een prijs die op dubieuze wijze is opgedreven (er was sprake van ABC-transacties of ABCD-transacties). Van een risicoanalyse is geen sprake geweest: realisatie van de voorgenomen bouwprojecten was veelal onmogelijk, bijvoorbeeld in verband met de bestemming van de grond. De noodzakelijke documentatie is niet opgemaakt. Alle (al dan niet geïdentificeerde) risico's zijn bij SGBB neergelegd, hetgeen bij dergelijke transacties ongebruikelijk is. 
    
    3.3.	SGBB heeft haar vorderingen ten aanzien van Amstel Match ingetrokken.
    
    3.4.	AZ Wonen c.s. voert verweer, waarop voor zover nodig hierna wordt ingegaan.
    
    
      4.	De beoordeling
      Verweren van procedurele aard
      4.1.	AZ Wonen c.s. maakt bezwaar tegen de eiswijziging bij akte van 17 maart 2010. Deze eiswijziging komt er in hoofdzaak op neer dat SGBB de transacties niet langer volledig wenst terug te draaien, maar dat zij de rechtbank vraagt de levering van de percelen in stand te laten. Ter toelichting van haar bezwaar stelt AZ Wonen c.s. dat partijen in deze instantie niet meer dan twee conclusies mogen nemen. Zij verwijst hiertoe naar artikel 347 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna Rv) en het arrest van 20 juni 2008 van de Hoge Raad, NJ 2009, 21, over het grievenstelsel en stelt dat SGBB bewust lang heeft gewacht om haar eis te wijzigen en dat aan de gewijzigde eis feiten ten grondslag worden gelegd die niet exact overeenstemmen met de feitelijke grondslag in de dagvaarding.
      Dit bezwaar is ongegrond.
      AZ Wonen c.s. is in de gelegenheid gesteld om zich over de gewijzigde eis uit te laten en zij heeft van deze gelegenheid ook gebruik gemaakt. Zij is in haar verweermogelijkheden niet geschaad. Van strijd met de goede procesorde is geen sprake. Hierbij is van belang dat SGBB de eiswijziging heeft gemotiveerd met de stellingen (die door AZ Wonen c.s. niet gemotiveerd zijn weersproken) dat (a) ongedaanmaking van de levering van de percelen onnodig lang onduidelijkheid zou veroorzaken over de eigendom van de percelen, hetgeen SGBB ernstig zou belemmeren in haar activiteiten, en (b) AZ Wonen c.s. geen verhaal biedt zodat een veroordeling tot terugbetaling door haar van de koopprijs van de percelen niet reëel zou zijn. Het staat SGBB bij deze stand van zaken vrij om (de grondslag van haar) vorderingen uit te breiden zoals zij heeft gedaan. Het grievenstelsel en de regel van artikel 347 lid 1 Rv zijn, anders dan AZ Wonen c.s. betoogt, niet van toepassing in een procedure in eerste aanleg. AZ Wonen c.s. heeft haar stelling dat SGBB bewust lang heeft gewacht om haar eis te wijzigen, niet concreet toegelicht, hetgeen gelet op al het voorgaande op haar weg lag, zodat hieraan voorbij wordt gegaan.
    
    
    
      4.2.	AZ Wonen c.s. klaagt vervolgens dat de akte van 1 februari 2012 van SGBB ten onrechte door de rolrechter is aanvaard nu deze akte niet uitsluitend de door AZ Wonen c.s. overgelegde producties betreft maar in feite een nieuwe conclusie behelst.
      Ook deze klacht faalt.
      Beslissingen ter rolle zijn niet vatbaar voor hoger beroep en leveren ook geen grond op om ten gronde het gevorderde toe- of af te wijzen. Bovendien heeft AZ Wonen c.s. tijdens de pleidooien de gelegenheid gehad om zich uit te laten over alle gewisselde processtukken. Daarom kan, anders dan AZ Wonen c.s. aanvoert, niet worden gezegd dat het beginsel van hoor en wederhoor is geschonden.
    
    
    4.3.	 Het volgende procedurele bezwaar van AZ Wonen c.s. is dat SGBB onrechtmatig heeft gehandeld door valselijk tegenover de rechtbank Utrecht aan te voeren dat zij als slachtoffer of benadeelde partij in de strafzaak tegen [A] moest worden aangemerkt en derhalve recht had op afgifte van afschriften van stukken uit het betreffende strafdossier.  Het betoog faalt. SGBB kon zichzelf beschouwen als benadeelde partij ten opzichte van (onder meer) [A], zoals ook wordt bevestigd door het strafvonnis tegen hem. Dat SGBB er vervolgens kennelijk voor gekozen heeft geen vordering tegen [A] in te dienen doet daaraan niet af. De strafdossiers zijn dan ook rechtmatig verkregen. Overigens merkt de rechtbank op dat, ook indien die stukken wel onrechtmatig zouden zijn verkregen, die stukken daarmee nog niet zonder meer ontoelaatbaar zouden zijn in een civiele procedure.
    
    
      4.4.	AZ Wonen c.s. betoogt vervolgens dat AZ Wonen wel verdachte in een strafzaak is geweest, maar Holland Wonen, Amstel Match en IQ Makelaars niet. Hieraan verbindt zij de conclusie dat stukken en vonnissen uit (andere) strafzaken buiten beschouwing moeten blijven.
      Dit betoog gaat niet op nu deze conclusie geen steun vindt in het (burgerlijke) recht. Het staat SGBB in beginsel vrij de door haar verkregen stukken te gebruiken.
    
    
    
      Betwisting feitelijke stellingen
      4.5.	De onderbouwing van de stellingen van SGBB (zie 3.2.1 en 3.2.2) bestaat hoofdzakelijk uit de processen-verbaal van het opsporingsonderzoek en de strafvonnissen van de rechtbank Utrecht tegen [A], [B] en AZ Wonen. De processen-verbaal betreffen onder andere zeer uitvoerige en gedetailleerde verhoren van [B] en [A], waarin zij werden geconfronteerd met belastende gegevens. In hun verklaringen hebben [B] en [A] de verdenkingen wel in algemene zin ontkend, maar zij hebben de belastende gegevens niet onderbouwd weersproken. Ook in de onderhavige procedure heeft AZ Wonen c.s. geen concrete en onderbouwde verweren gevoerd tegen de feiten die (mogelijk) kunnen worden afgeleid uit de processen-verbaal en evenmin tegen de in de strafvonnissen getrokken conclusies. In het bijzonder heeft AZ Wonen niet uitgelegd dat en waarom die stellingen (of de bewezenverklaringen in de strafvonnissen) niet juist zouden zijn. Dit lag op haar weg, gelet op de specifieke en onderbouwde stellingen van SGBB (volgend uit het strafdossier). Bij die stand van zaken moet de rechtbank de stellingen van SGBB bij gebrek aan voldoende onderbouwd verweer daartegen als feit aannemen. 
      De enkele stelling van AZ Wonen dat zij en [A] op verschillende punten zijn vrijgesproken doet aan het voorgaande niet af. 
    
    
    
      4.6.	AZ Wonen c.s. betoogt nog dat bepaalde betalingen (door AZ Wonen aan Ciree B.V, althans Ciree Holding B.V., een vennootschap die gelieerd is aan de partner van de zuster van [B], [D]) legitiem zijn omdat deze zijn verricht voor het dragen van ontwikkelingsrisico’s.
      Ook dit betoog wordt niet gehonoreerd.
      AZ Wonen c.s. heeft weliswaar toegelicht welke concrete ontwikkelingsrisico’s in dit verband aan de orde zijn, maar zij heeft niet uitgelegd dat en waarom de vergoedingen die zij voor het dragen van deze risico’s heeft betaald, marktconform zijn geweest, en ook niet dat en waarom deze vennootschap (gelieerd aan de partner van de zuster van [B]) daadwerkelijk in staat is geweest om de desbetreffende risico’s te dragen. Daarom is het betoog van AZ Wonen c.s., tegenover de stellingen van SGBB (zoals hiervoor onder 3.2.1 weergegeven) en in het licht van de rol van deze vennootschap zoals genoemd in de bewezenverklaringen in de strafvonnissen, onvoldoende toegelicht.
    
    
    4.7.	De stellingen van AZ Wonen c.s. die erop neerkomen dat het ministerie SGBB heeft aangespoord om haar vorderingen tegen AZ Wonen c.s. in te stellen, kunnen verder onbesproken blijven, nu deze stellingen, ook indien zij juist zouden zijn, niet tot gehele of gedeeltelijke afwijzing van de vorderingen kunnen leiden.
    
    
      Vorderingen van SGBB
      4.8.	Het voorgaande betekent dat de juistheid van de stellingen van SGBB (zoals hiervoor weergegeven onder 3.2.1) als onvoldoende onweersproken vaststaat. Uit deze stellingen volgt dat AZ Wonen c.s. SGBB tot het verrichten van de transacties heeft bewogen door het opzettelijk daartoe verzwijgen van feiten die AZ Wonen c.s. verplicht was mede te delen (namelijk: dat [A] en [B] in privé aan de transacties zouden verdienen) en door een samenstel van kunstgrepen (namelijk: de bedrieglijke facturen en winstuitkeringen als onderdeel van de constructie die is gehanteerd om gelden aan [A] en [B] ten goede te laten komen). De transacties zijn dan ook vernietigbaar op grond van bedrog (artikel 3:44 lid 3 Burgerlijk Wetboek (BW)). SGBB vordert primair, naar de rechtbank begrijpt, deze vernietiging uit te spreken. Ook AZ Wonen c.s. heeft de vordering, naar de rechtbank begrijpt, in deze zin opgevat. Deze vordering zal worden toegewezen.
      De omstandigheid dat [B], voormalig bestuurder van SGBB, destijds op de hoogte was van de door AZ Wonen c.s. verzwegen feiten en van de gehanteerde kunstgrepen, maakt het voorgaande niet anders. SGBB stelt immers onweersproken dat de goedkeuring van haar raad van toezicht was vereist voor het aangaan van de transacties. Niets is gesteld waaruit kan worden afgeleid dat leden van de raad van toezicht destijds op de hoogte zijn geweest van de verzwegen feiten of van de kunstgrepen en uit de bewezenverklaringen in de strafvonnissen blijkt eerder het tegendeel. Daarom moet worden geoordeeld dat SGBB – ondanks de wetenschap van [B] – tot het verrichten van de transacties ook in de zin van artikel 3:44 lid 3 BW is bewogen door de verzwegen feiten en de kunstgrepen, zoals hiervoor is overwogen.
    
    
    
      4.9.	SGBB vraagt vervolgens met een beroep op artikel 3:53 lid 2 BW aan deze vernietiging ten dele haar werking te ontzeggen, namelijk voor wat betreft het deel van de transacties dat de grondtransacties betreft.
      AZ Wonen c.s. heeft (zoals hiervoor al is overwogen) niet betwist dat de activiteiten van SGBB ernstig zouden worden belemmerd indien gedurende lange tijd onduidelijkheid zou bestaan over de eigendom van de grond. AZ Wonen c.s. heeft de stellingen van SGBB over het restitutierisico evenmin betwist.
      Daarom zal zoals gevorderd aan de vernietiging ten dele haar werking worden ontzegd.
    
    
    
      4.10.	Op grond van het zelfde wetsartikel vraagt SGBB de rechtbank AZ Wonen c.s. te veroordelen tot terugbetaling van de door haar teveel betaalde bedragen voor de percelen (de overwaarde), namelijk het verschil tussen de destijds geldende marktwaarde van de percelen en de prijs die SGBB aan AZ Wonen c.s. heeft betaald. Ter toelichting stelt SGBB het volgende. AZ Wonen c.s. zou door de ontzegging van de werking aan de vernietiging onbillijk worden bevoordeeld indien zij de door SGBB aan haar betaalde prijs, die veel hoger is geweest dan de marktwaarde, zou mogen behouden. Er is sprake geweest van dubieuze prijsopdrijving. Dat SGBB een hogere prijs voor de percelen heeft betaald dan AZ Wonen c.s. kort voor de doorverkoop aan SGBB kan niet, zoals AZ Wonen c.s. stelt, worden verklaard doordat de prijs niet alleen de kale grond maar ook de ontwikkelingscomponent betrof: (i) hierover staat niets opgenomen in de akten van levering; (ii) dikwijls ontbrak de ontwikkelingscomponent of was ontwikkeling onmogelijk; en (iii) SGBB heeft na de aankoop van de percelen vervolgens nog vele miljoenen aan ontwikkelingskosten aan AZ Wonen c.s. betaald. Nu de destijds geldende marktwaarde na verloop van tijd moeilijk is vast te stellen, geeft SGBB in overweging de marktwaarde te stellen op de prijs die AZ Wonen c.s. heeft betaald aan derden toen zij de percelen aankocht, hetgeen volgens SGBB leidt tot een vordering van € 7.646.045,- op AZ Wonen en van € 3.375.000,- op IQ Makelaars.
      Ook deze vordering zal worden toegewezen.
      AZ Wonen c.s. heeft inderdaad betoogd dat de prijs waarvoor zij de percelen aan SGBB heeft verkocht hoger was omdat in de prijs voor de percelen ook een prijs voor de ontwikkelingscomponent was opgenomen, maar zij heeft – na het gemotiveerde betoog van SGBB – niet nader concreet toegelicht waaruit die ontwikkelingscomponent bestond, zodat aan dit verweer voorbij wordt gegaan. Zij heeft evenmin andere concrete feiten aangereikt waaruit kan worden afgeleid dat zij – indien dit deel van het gevorderde zou worden afgewezen – niet op de door SGBB beschreven wijze onbillijk zou worden bevoordeeld.
      AZ Wonen zal dan ook worden veroordeeld aan SGBB € 7.646.045,- te betalen.
      IQ Makelaars zal worden veroordeeld aan SGBB € 3.375.000,- te betalen.
    
    
    
      4.11.	Uit al het voorgaande volgt dat ook de laatste vordering van SGBB – ter zake van ontwikkelingskosten – moet worden toegewezen. Deze vordering strekt ertoe dat AZ Wonen € 9.491.208,- als onverschuldigd betaald teruggeeft aan SGBB nu SGBB dit bedrag aan haar heeft betaald zonder dat ooit ontwikkelingskosten door AZ Wonen ten behoeve van SGBB zijn gemaakt. Zoals hiervoor is overwogen, zal de vernietiging worden uitgesproken van de transacties, waarmee de rechtsgrond aan de betalingen komt te ontvallen en de bedragen als onverschuldigd betaald moeten worden terugbetaald. 
      De stelling van AZ Wonen c.s. dat AZ Wonen wel werkzaamheden heeft verricht ten behoeve van het project Colijnhof laat het voorgaande onverlet en is ook onvoldoende toegelicht, nu AZ Wonen c.s. niet is ingegaan op de stellingen van SGBB dat AZ Wonen de rekeningen van de aannemer niet heeft betaald (terwijl die wel door AZ Wonen aan SGBB werden doorberekend), zodat SGBB de aannemer zelf heeft moeten betalen en vervolgens nieuwe afspraken heeft moeten maken met de aannemer om het project opgeleverd te krijgen.
    
    
    
      4.12.	AZ Wonen c.s. voert ten slotte aan dat SGBB geen schade heeft geleden door de strafbare feiten waarvoor AZ Wonen c.s. is veroordeeld (valsheid in geschrifte en witwassen) en dat de schade van SGBB al is vergoed door een bijdrage van het Centrale Fonds Volkshuisvesting (hierna: CFV) (financieel toezichthouder en saneringsfonds voor woningbouwcorporaties). Zij wijst er ook op dat de rechtbank Utrecht [B] (bij wijze van voorschot) heeft veroordeeld tot vergoeding van € 24 miljoen en dat SGBB naar haar mening fouten heeft gemaakt in de derivatenhandel.
      Dit betoog kan AZ Wonen c.s. niet baten.
      AZ Wonen c.s. zal immers niet tot vergoeding van schade worden veroordeeld. Zij zal worden veroordeeld bedragen aan SGBB (terug) te betalen die door SGBB aan haar onverschuldigd – zonder rechtsgrond – zijn betaald. Voorts geldt dat de gestelde bijdrage van het CFV niet wegneemt dat, zoals hiervoor is overwogen, sprake zou zijn van onbillijke bevoordeling indien de vordering van SGBB strekkende tot terugbetaling van de overwaarde niet zou worden toegewezen. De omstandigheid dat ook een ander (zoals [B]) aansprakelijk is voor de schade die SGBB heeft geleden, zou de aansprakelijkheid van AZ Wonen c.s. ook niet wegnemen. Gesteld noch gebleken is dat de schade van SGBB (deels) is vergoed.
    
    
    4.13.	AZ Wonen c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, tot op heden aan de zijde van SGBB begroot op € 144,50 voor exploot dagvaarding, € 4.938,- voor vast recht en € 20.871,50 voor salaris advocaat (6,5 punten x tarief € 3.211,-), derhalve in totaal € 25.954,-.
    
    
      5.	De beslissing
      De rechtbank
    
    
    5.1.	vernietigt de transacties,
    
    5.2.	ontzegt aan deze vernietiging ten dele haar werking, namelijk voor wat de grondtransacties betreft,
    
    5.3.	veroordeelt AZ Wonen aan SGBB € 7.646.045,- (zeven miljoen zeshonderdzesenveertigduizendvijfenveertig euro) te betalen, steeds vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van levering van het betreffende perceel tot de dag van volledige betaling,
    
    5.4.	veroordeelt IQ Makelaars aan SGBB € 3.375.000,- (drie miljoen driehonderdvijfenzeventigduizend euro) te betalen, steeds vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van levering van het betreffende perceel tot de dag van volledige betaling,
    
    5.5.	veroordeelt AZ Wonen € 9.491.208,- (negen miljoen vierhonderdéénennegentig-duizendtweehonderdacht euro) aan SGBB te betalen, steeds vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling van de respectieve bedragen tot de dag van volledige betaling,
    
    5.6.	veroordeelt AZ Wonen, Amstel Match en IQ Makelaars in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van SGBB begroot op € 25.954,-, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf de veertiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
    
    5.7.	verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. K.A. Brunner, mr. R.A. Dudok van Heel en mr. L.S. Frakes en in het openbaar uitgesproken op 9 januari 2013.?