ECLI:NL:RBARN:2012:BW9950, Rechtbank Arnhem, 22-06-2012, 790501 - CV EXPL  11-8450
Rechtbank Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2012-06-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht. Huurder exploiteert een door hem van de gemeente gehuurd buurthuis. Er is een huurachterstand ontstaan. Huurder heeft aangevoerd dat hem - in weerwil van toezeggingen althans hetgeen hij mocht verwachten - door de gemeente onvoldoende compensatie is toegekend zodat de gemeente het ontstaan van de huurachterstand aan zichzelf te wijten heeft. In reconventie vordert de huurder de gestelde compensatie.
        De kantonrechter is van oordeel dat toezeggingen daarover als door huurder gesteld onvoldoende zijn onderbouwd en evenmin voldoende is gesteld of gebleken om aan te nemen dat huurder er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat hij de door hem gestede compensatie zou ontvangen. De kantonrechter is van oordeel dat de ontstane huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De door huurder ingestelde vordering in reconventie wordt afgewezen.

vonnis
    
    
    RECHTBANK ARNHEM
    
    burgerlijk recht, sector kanton
    
    Locatie Nijmegen
    
    
      zaakgegevens	790501 \ CV EXPL  11-8450 \ 199\392
      uitspraak van	22 juni 2012
    
    
    vonnis  
    
    in de zaak van
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon de gemeente Overbetuwe 
      zetelende te Elst
      eisende partij in conventie
      verwerende partij in reconventie
      gemachtigde mr. F.J. van Beek
    
    
    tegen
    
    
      [beheerder] h.o.d.n. Cultureel Centrum Randwijks Hof 
      wonende te [woonplaats]
      gedaagde partij in conventie
      eisende partij in reconventie
      gemachtigde mr. G.L. Breunesse (ARAG rechtsbijstand)
    
    
    Partijen worden hierna de gemeente en [beheerder] genoemd.
    
    1.	De procedure
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	het tussenvonnis van 9 maart 2012 en de daarin genoemde processtukken
      -	de conclusie van antwoord in reconventie met producties
      -	de brief van 24 april 2012 van mr. Breunesse met producties 28 tot en met 35
      -	de brief van 27 april 2012 van mr. Breunesse met producties 36 en 37
      -	de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen van 7 mei 2012.
      2.	De feiten
    
    
    2.1.	[beheerder] werkte vanaf 1994 als beheerder van het cultureel centrum Randwijks Hof aan [adres] (hierna: ‘Randwijks Hof’).
    
    2.2.	In een rapport van 28 februari 1997 concludeert het Instituut Midden- en Kleinbedrijf Gelderland (hierna: ‘het IMKG’) over de voorgenomen (gedeeltelijke) privatisering van Randwijks Hof:
    
    Indien het toekomstige beleid mede is gebaseerd op het feit dat “Randwijks Hof” een ontmoetingscentrum moet blijven, laagdrempelig (ook in financieel opzicht) voor de inwoners van Randwijk waarbij de gemeente diverse zaken dicteert, zal dit een commerciële kostendekkende exploitatie bemoeilijken. De privatisering van “Randwijks Hof” staat op gespannen voet met het vrije ondernemerschap. (…)
    
    2.3.	Op 27 juni 1997 is een schriftelijke huurovereenkomst tot stand gekomen tussen [beheerder] en de gemeente met betrekking tot het Randwijks Hof. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaren, ingaande op 1 juli 1997.
    
    2.4.	In de bijzondere bepalingen van de huurovereenkomst is opgenomen:
    
    Verhuurder heeft als gemeente en publiekrechtelijke-instelling de taak en behoefte om sociaal-culturele activiteiten te beschermen. (…) Om deze reden zal verhuurder richtlijnen geven met betrekking tot de zaalhuur aan deze gebruikers. Deze richtlijnen zijn voor de huurder bindend en geven (behoudens strijd met redelijkheid en billijkheid) geen mogelijkheid voor bezwaar. (…)
    
    2.5.	De huurprijs bedroeg de eerste twee jaar van de huurovereenkomst jaarlijks fl. 6.500,00.
    
    2.6.	Over de jaren 2000 en 2001 heeft de gemeente aan [beheerder] op grond van een besluit van 19 december 2000 een vergoeding van fl. 13.112,00 (afgerond € 5.950,00) per jaar toegekend. Dit bedrag bestond uit een beheersvergoeding van fl. 5.390,00 en een huurcompensatie van fl. 7.722,00. In het aan het besluit van de gemeente daartoe ten grondslag liggende voorstel is vermeld:
    
    Het beschikbaar stellen van een beheersvergoeding is reëel. Immers de heer [beheerder] moet voor de diverse verenigingen en instellingen aanwezig zijn en ontvangt hiervoor niets. Daarnaast is de baromzet tijdens het verenigingsgebruik ook minimaal.
    
    2.7.	Over het jaar 2002 is opnieuw een vergoeding van € 5.950,00 toegekend. In een besluit van 22 januari 2002 staat over de toegekende vergoeding vermeld:
    
    In juni 2001 heeft u mondeling verzocht om huurcompensatie en een beheersvergoeding voor het jaar 2002 en met terugwerkende kracht 1997, 1998 en 1999. Dit verzoek is onderwerp van gesprek geweest in onze vergadering van 22 januari 2002. 
    
    
      Wij hebben het volgende besloten:
      (…)
      4. Geen huurcompensatie en beheersvergoeding beschikbaar te stellen over de jaren 1997, 1998, en 1999.
    
    
    (…)
    
    Op dit moment is het subsidie- en accomodatiebeleid nog niet verder vorm gegeven. Dit betekent dat wij nog niet in staat zijn om al een structurele oplossing voor uw problemen te bedenken. Zodra meer bekend is over het nieuw subsidie- en accomodatiebeleid zullen wij u hieromtrent berichten.
    
    2.8.	Per 1 juli 2002 is de huurovereenkomst voor een periode van vijf jaren verlengd. 
    
    2.9.	In een brief van 13 november 2002 heeft [beheerder] zijn verzoek om toekenning met terugwerkende kracht van een beheersvergoeding en huurcompensatie over de jaren 1997 tot en met 1999 herhaald. In een besluit van 23 december 2002 heeft de gemeente dit opnieuw afgewezen. In het besluit staat:
    
    Zoals u bekend zijn we op dit moment bezig met het ontwikkelen van een accommodatie- en tarievenbeleid. Na vaststelling van dit beleid zal bekeken worden in hoeverre we kunnen werken aan een structurele oplossing voor uw problemen.
    
    Over 2003 heeft de gemeente wel de vergoeding van € 5.950,00 toegekend.
    
    
      2.10.	Op 6 april 2004 heeft de gemeente aan [beheerder] een bedrag van € 7.000,00 toegekend.
      Over 2006 en 2007 is een bedrag van € 17.350,00 aan [beheerder] betaald. 
    
    
    2.11.	Vanaf 1 juli 2007 geldt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 306,69 per maand.
    
    2.12.	Vanaf 2008 is door de gemeente aan [beheerder] een bedrag van € 17.500,00 per jaar betaald.
    
    2.13.	In 2010 heeft de Belastingdienst beslag gelegd op de inventaris van Randwijks Hof.
    
    2.14.	In een brief van 25 augustus 2010 schrijft de gemeente aan [beheerder]:
    
    Hierbij berichten wij u dat de gemeente de huurovereenkomst opzegt, met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn van (ten minste) één jaar, derhalve tegen 1 september 2002. 
    
    
      Gronden van de opzegging
      De gronden waarop de gemeente haar besluit de huurovereenkomst op te zeggen grondt, zijn de navolgende:
    
    
    1. U heeft zich niet gedragen als een goed huurder door herhaaldelijk grote huurachterstanden te laten ontstaan.(…)
    
    2. De exploitatie van het gehuurde dient mede plaats te vinden in het kader van de publiekrechtelijke taak van de gemeente om sociaal-culturele activiteiten te beschermen, zoals opgenomen in de bijzondere bepalingen van de huurovereenkomst. Wij constateren echter dat bij de lokale bevolking het [draagvlak] ontbreekt om bij u activiteiten te boeken en/of te organiseren. U bent er niet in geslaagd dit draagvlak te verwerven en/of te vergroten terwijl [draagvlak] – juist in een kleine gemeenschap – van essentieel belang is om te komen tot een gezonde exploitatie. Zoals u weet is de lokale gemeenschap vertegenwoordigd in de dorpsraad. De dorpsraad heeft bij ons aangegeven dat zij er geen vertrouwen in heeft dat u als beheerder in staat bent om van het Randwijks Hof een bloeiende ontmoetingsplaats voor de inwoners van Randwijk te maken. (…)
    
    3. U bent niet in staat gebleken het gehuurde op een zodanige wijze uit te baten dat exploitatie van het gehuurde op zijn minst kostendekkend kan plaatsvinden. Dit heeft ertoe geleid dat de gemeente genoodzaakt is geweest aan u substantiële subsidiebedragen te betalen, e.e.a. ter bewaking van de onder het vorige punt vermelde activiteiten. De gemeente zal u per separaat besluit mededelen dat zij de aan u verstrekte subsidies zal afbouwen/beëindigen.
    
    4. De gemeente dient over het gehuurde te beschikken om dit wederom in verhuur te kunnen geven aan een door de gemeente te selecteren partij, van welke partij in deze selectie aannemelijk wordt dat zij wel in staat is het gehuurde te exploiteren overeenkomstig de sociaal-culturele doelstelling van de gemeente en zonder dat de gemeente middels subsidie een negatieve exploitatie behoeft aan te vullen.
    
    2.15.	In een brief van dezelfde datum schrijft de gemeente aan [beheerder]:
    
    
      (…)
      Hierbij delen wij u mede dat wij voornemens zijn de subsidieverlening na de datum waartegen de huurovereenkomst wordt opgezegd, te weten 1 september 2012, niet te continueren.
      (…)
    
    
    2.16.	In een besluit van 25 oktober 2011 schrijft de gemeente aan [beheerder]:
    
    Wij hebben besloten uw subsidie volledig te beëindigen op de datum waarop ook uw huurovereenkomst eindigt. Wij gaan ervan uit dat de huurovereenkomst eindigt met ingang van 1 september 2012; uw subsidie beëindigen wij in dat geval per dezelfde dag.
    
    Als blijkt dat de huurovereenkomst op een latere datum dan 1 september 2012 eindigt, bouwen wij de huidige subsidieverlening per 1 september 2012 af. Gelet op de bepalingen uit de Algemene wet bestuursrecht hanteren wij hierbij een redelijke afbouwregeling.
    
    
      De afbouwregeling ziet er als volgt uit.
      -	in het eerste jaar (per 1 september 2012) bedraagt de subsidie 50% van de huidige omvang van de subsidie;
      -	in het tweede jaar (per 1 september 2013) bedraagt de subsidie 25% van de huidige omvang van de subsidie;
      -	in het derde jaar verstrekken wij geen subsidie meer.
    
    
    (…)
    
    
      [beheerder] heeft geen bezwaar gemaakt tegen dit besluit.
      3.	De vordering en het verweer in conventie
    
    
    3.1.	De gemeente vordert, zo veel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
    
    
      I. primair:
      a.	de huurovereenkomst te ontbinden per de datum van dit vonnis;
      b.	[beheerder] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te verlaten en te ontruimen;
      c.	de gemeente te machtigen om de ontruiming zelf uit te (laten) voeren, zo nodig met behulp van de sterke arm;
      d.	[beheerder] te veroordelen in de kosten die met de onder c. bedoelde ontruiming gemoeid zullen zijn;
      subsidiair:
      het tijdstip waarop de huurovereenkomst als gevolg van de opzegging van 30 augustus 2011 zal eindigen te bepalen op 30 augustus 2011;
      II. [beheerder] te veroordelen om aan de gemeente te betalen een bedrag van € 920,07 aan achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de diverse in dat bedrag begrepen huurtermijnen;
      III. [beheerder] te veroordelen om aan de gemeente te betalen de contractuele boete over de achterstallige huurtermijnen van 2%, met een minimum van € 113,45, per maand, voor iedere maand dat de huurpenningen te laat betaald zijn, waarbij een ingetreden maand als een volle maand geldt;
      IV. [beheerder] te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis.
    
    
    3.2.	De gemeente legt aan de vordering primair ten grondslag dat [beheerder] de huurpenningen structureel te laat en thans een aantal maanden in het geheel niet betaalt. Subsidiair stelt de gemeente dat de bedrijfsvoering door [beheerder] niet voldoet aan hetgeen de gemeente op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten.
    
    
      3.3.	[beheerder] voert gemotiveerd verweer waarop hierna, waar nodig, wordt ingegaan.
      4.	De vordering en het verweer in reconventie
    
    
    4.1.	[beheerder] vordert, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
    
    
      a.	de gemeente te veroordelen om aan [beheerder] te betalen een bedrag van € 92.722,00 terzake van de door de gemeente verschuldigde, doch niet uitgekeerde, vergoeding van € 17.500,00 per jaar vanaf 1997 tot en met 2012, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 februari 2012;
      b.	voor recht te verklaren dat de gemeente gehouden is om, zolang de huurovereenkomst tussen de gemeente en [beheerder] voortduurt, per 1 januari van ieder jaar de vanaf 1 januari 2008 toegekende vergoeding van € 17.500,00 per jaar aan [beheerder] te betalen, welke vergoeding jaarlijks per 1 januari, voor het eerst met ingang van 1 januari 2009 geïndexeerd wordt op basis van de Consumentenindex (CPI), reeks Werknemers Laag (1990=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek;
      c.	de gemeente te veroordelen in de kosten van deze procedure.
    
    
    4.2.	[beheerder] legt aan de vordering ten grondslag dat vanaf 1 juli 1997 een reële vergoeding, namelijk de per 1 januari 2008 toegekende vergoeding van € 17.500,00, had dienen te worden betaald door de gemeente. Deze is echter door de gemeente ten onrechte niet toegekend.
    
    
      4.3.	De gemeente voert gemotiveerd verweer waarop hierna, waar nodig, wordt ingegaan.
      5.	De beoordeling van het geschil 
    
    
    In conventie en in reconventie
    
    
      5.1.	De vordering in conventie vloeit voort uit de huurovereenkomst en is derhalve een aardzaak ex artikel 93 sub c Rv. die tot de bevoegdheid van de kantonrechter behoort. De vordering in reconventie is een geldvordering van meer dan € 25.000,00. De kantonrechter acht zich bevoegd ook van die vordering kennis te nemen omdat sprake is van een zodanige samenhang met de vordering in conventie dat die zich tegen afzonderlijke behandeling van de beide vorderingen verzet als bedoeld in artikel 94 lid 2 Rv.
      Verder in conventie 
    
    
    5.2.	Door [beheerder] is erkend dat ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding (28 november 2011) de huur over de maanden september tot en met november 2011 niet was betaald. Onweersproken is voorts dat nadien ook de maanden december 2011 tot en met maart 2012 onbetaald zijn gebleven totdat op 13 maart 2012 de huurachterstand is betaald. De huur voor de maand april 2012 is, zo is onbetwist, te laat voldaan.
    
    5.3.	[beheerder] heeft primair aangevoerd dat weliswaar aldus sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, doch dat die tekortkoming hem niet kan worden toegerekend. Met die stelling ziet [beheerder] er echter naar het oordeel van de kantonrechter aan voorbij dat iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst de wederpartij bij die overeenkomst de bevoegdheid geeft deze geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de in het artikel genoemde – hierna te bespreken – uitzondering zich voordoet of sprake is van overmacht (artikel 6:265 lid 2 jo. 6:74 en 6:75 BW). Voor zover [beheerder] met zijn stelling aanvoert dat geen sprake is van verzuim als bedoeld in artikel 6:265 lid 2 BW, wordt die stelling verworpen omdat onweersproken is dat de gemeente [beheerder] voor de huurachterstand heeft aangemaand. 
    
    5.4.	De kantonrechter is van oordeel dat voornoemde huurachterstand in beginsel de toewijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Dat de achterstand thans is voldaan maakt niet dat sprake is van een tekortkoming van zodanig geringe betekenis dat deze de ontbinding met de daaraan verbonden gevolgen niet rechtvaardigt. Beoordeeld dient derhalve te worden of de tekortkoming, zoals [beheerder] aanvoert, gezien de bijzondere aard daarvan de ontbinding niet rechtvaardigt. 
    
    5.5.	[beheerder] voert aan dat sprake is van een tekortkoming van de hiervoor bedoelde bijzondere aard omdat deze is veroorzaakt door het niet danwel te laat toekennen van voldoende compensatie door de gemeente. [beheerder] voert aan dat uit het rapport van het IMKG reeds volgt dat Randwijks Hof zonder toekenning van een (beheers-)vergoeding door de gemeente, als gevolg van de door haar gestelde bijzondere voorwaarden, niet of nauwelijks op een financieel gezonde wijze te exploiteren is. De gemeente heeft dat volgens [beheerder] ook onderkend, gelet op de toekenning van een vergoeding vanaf 2000 en de daaraan ten grondslag liggende motivering. Eerst vanaf 2008 heeft de gemeente echter een toereikende vergoeding (ad € 17.500,00 per jaar) toegekend. De gemeente heeft, zo voert [beheerder] aan, de betalingsachterstand aan zichzelf te wijten.
    
    5.6.	De kantonrechter oordeelt als volgt. [beheerder] is met de gemeente de huurovereenkomst aangegaan zonder dat daarin, of in een separate overeenkomst, afspraken zijn vastgelegd over een door de gemeente (vanaf de aanvang van de huurovereenkomst) te betalen vergoeding/tegemoetkoming. [beheerder] wist derhalve op grond van de huurovereenkomst welke verplichting hij aanging alsmede dat daar tegenover geen vergoeding van de gemeente stond. Naar het oordeel van de kantonrechter kan [beheerder] op enkel het rapport van IMKG de door hem gestelde bijdrageverplichting van de gemeente niet baseren. 
    
    5.7.	Aan de vordering in reconventie heeft [beheerder] ten grondslag gelegd dat de vergoeding door de gemeente wel is toegezegd, althans dat hij – ondanks het ontbreken van een vastlegging – erop mocht vertrouwen dat hij die vergoeding zou krijgen. Omdat [beheerder] bij zijn verweer in conventie (conclusie van antwoord sub 42) naar deze stelling verwijst, zal de kantonrechter deze hier bespreken.
    
    5.8.	Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [beheerder] onvoldoende gesteld om te onderbouwen dat door de gemeente een dergelijke toezegging is gedaan. Ook op herhaalde vragen van de kantonrechter aan [beheerder] bij gelegenheid van de comparitie heeft hij niet concreet gesteld wanneer en door wie de toezegging zou zijn gedaan. 
    
    5.9.	Uit de besluiten uit 2002 van de gemeente volgt dat over de jaren 1997 tot en met 1999 geen vergoeding werd toegekend. Zonder nadere toelichting, die door [beheerder] niet is gegeven, valt naar het oordeel van de kantonrechter gelet op die besluiten niet in te zien op welke grond [beheerder] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de gemeente hem met terugwerkende kracht een vergoeding voor de jaren 1997 tot en met 1999 zou toekennen, laat staan een vergoeding vanaf 1997 met de hoogte zoals die in 2008 is vastgesteld (€ 17.500,00 per jaar). Gelet daarop kan voor deze beoordeling in het midden worden gelaten of de besluiten formele rechtskracht hebben. 
    
    
      5.10.	Op grond van het vorenstaande is de kantonrechter van oordeel dat [beheerder] wist welke verplichting hij op zich nam en er daarbij niet gerechtvaardigd op kon vertrouwen dat een vergoeding door de gemeente zou worden toegekend. Het laten ontstaan van een aanzienlijke huurachterstand is naar het oordeel van de kantonrechter derhalve geen tekortkoming die gelet op de bijzondere aard daarvan de ontbinding niet rechtvaardigt. Evenmin is naar het oordeel van de kantonrechter, gelet op het hiervoor overwogene, sprake van overmacht aan de zijde van [beheerder]. 
      De kantonrechter is voorts van oordeel dat (voor het overige) geen feiten en omstandigheden zijn gebleken die, ondanks het hiervoor overwogene, maken dat de ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
      Het verweer van [beheerder] wordt daarom verworpen.
    
    
    
      5.11.	De gevorderde ontbinding en ontruiming worden toegewezen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na betekening van het vonnis. De gevorderde machtiging om de hulp van de politie in te roepen wordt afgewezen omdat deze, gelet op het bepaalde in artikel 2 Politiewet, niet nodig is.
      De huurachterstand is inmiddels door [beheerder] voldaan, zodat het hiervoor onder II weergegeven onderdeel van de vordering van de gemeente wordt afgewezen, behoudens de gevorderde wettelijke rente over het in de dagvaarding gevorderde bedrag aan achterstallige huurpenningen nu gesteld noch gebleken is dat die rente door [beheerder] is voldaan. 
    
    
    5.12.	[beheerder] heeft verzocht het vonnis, in ieder geval wat betreft de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming, niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De kantonrechter dient, gelet op dit verweer, ex artikel 233 Rv. de belangen van partijen af te wegen. De kantonrechter is van oordeel dat – gelet op het door de Belastingdienst in 2010 gelegde beslag op de inventaris en de eigen stelling van [beheerder] dat hij het maximum van zijn zakelijk krediet heeft bereikt – voldoende is onderbouwd dat de financiële positie van [beheerder] zwak is. Daarbij komt dat de omstandigheid dat met het einde van de huurovereenkomst – en overigens eveneens wanneer deze wordt voortgezet gelet op het besluit van 25 oktober 2011 waartegen door [beheerder] geen bezwaar is ingediend – ook de door de gemeente aan [beheerder] betaalde vergoeding wegvalt. Er bestaat derhalve een groot risico dat opnieuw aanzienlijke huurachterstanden zullen ontstaan wanneer niet spoedig ontbinding en ontruiming plaatsvinden. Daarom valt de belangenafweging uit in het voordeel van de gemeente en wordt het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 
    
    5.13.	[beheerder] heeft voorts verzocht een bedrag aan verhuis- en inrichtingskosten vast te stellen. Vergoeding van dergelijke kosten komt, zo volgt uit artikel 7:275 lid 1 BW, alleen aan de orde in de in artikel 7:274 lid 1 sub c en e genoemde gevallen bij opzegging door de verhuurder. Nu de ontbindingsgrond is gelegen in een tekortkoming van [beheerder], en derhalve geen van die gevallen aan de orde is, moet dit deel van de vordering reeds daarom worden afgewezen.
    
    5.14.	Met betrekking tot de door de gemeente gevorderde boete oordeelt de kantonrechter als volgt. Door [beheerder] is betwist dat de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Bedrijfsruimte”, waarop de gemeente dit deel van de vordering baseert, aan hem ter hand zijn gesteld vóór of bij het aangaan van de huurovereenkomst. De gemeente heeft gesteld dat zij op dat punt geen bewijs kan leveren. Gelet daarop is de kantonrechter van oordeel dat het beroep van [beheerder] op vernietiging van het door de gemeente ingeroepen artikel 13.2 van voornoemde Algemene Bepalingen slaagt. Daarom wordt de gevorderde boete, waarvoor verder geen grondslag is gesteld of gebleken, afgewezen.
    
    5.15.	[beheerder] wordt grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen, te vermeerderen met de onbetwiste wettelijke rente.
    
    Verder in reconventie
    
    5.16.	Op grond van het hiervoor in rechtsoverwegingen 5.6.-5.9. overwogene wordt verworpen de (ook) in reconventie door [beheerder] ingenomen stelling dat is overeengekomen, althans bedoeld is overeen te komen dat hij een jaarlijkse vergoeding (van € 17.500,00) zou krijgen. Eveneens wordt daarom verworpen de stelling dat de gemeente hem heeft toegezegd, althans dat hij erop mocht vertrouwen, dat de vergoeding zou worden toegekend. Naar het oordeel van de kantonrechter maakt die vermeende afspraak evenmin op grond van artikel 6:248 lid 1 BW deel uit van de huurovereenkomst, omdat daarvoor geen, althans onvoldoende, feiten en omstandigheden zijn aangevoerd. 
    
    5.17.	In reconventie heeft [beheerder] nog gesteld dat het gelijkheidsbeginsel, althans de redelijkheid en billijkheid maken dat hem – met terugwerkende kracht – voornoemde vergoeding toekomt. [beheerder] legt aan die stelling ten grondslag dat [buurthuis X], een volgens [beheerder] vergelijkbaar buurthuis in [plaats], vanaf de aanvang van de exploitatie een vergoeding ontving. 
    
    5.18.	De gemeente heeft gemotiveerd betwist dat [buurthuis X] een aan Randwijks Hof gelijk geval is en dat is, mede gelet op die gemotiveerde betwisting, naar het oordeel van de kantonrechter ook onvoldoende door [beheerder] onderbouwd om als grondslag van zijn vordering te dienen.
    
    5.19.	Slotsom is dat de vordering in reconventie in al zijn onderdelen wordt afgewezen.
    
    
      5.20.	[beheerder] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen. De gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen vanaf veertien dagen na dit vonnis.
      6.	De beslissing
    
    
    De kantonrechter
    
    in conventie
    
    6.1.	ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan [adres] gemeente [plaats];
    
    6.2.	veroordeelt [beheerder] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte met alles wat van [beheerder] is en ieder die bij [beheerder] hoort, te verlaten en te ontruimen en de sleutels af te geven aan de gemeente;
    
    6.3.	machtigt de gemeente om, als [beheerder] niet tot ontruiming overgaat, die ontruiming zelf te laten uitvoeren op kosten van [beheerder];
    
    6.4.	veroordeelt [beheerder] tot betaling van de wettelijke rente over het bedrag van € 920,07 vanaf de vervaldata van de diverse in dat bedrag begrepen huurtermijnen tot de datum van betaling van die verschillende termijnen;
    
    6.5.	veroordeelt [beheerder] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van de gemeente begroot op € 93,79 aan dagvaardingskosten, € 426,00 aan griffierecht en € 300,00 aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening;
    
    6.6.	verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    6.7.	wijst het meer of anders gevorderde af;
    
    in reconventie
    
    6.8.	wijst de vordering af;
    
    6.9.	veroordeelt [beheerder] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van de gemeente begroot op € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit vonnis tot de dag van algehele voldoening;
    
    6.10.	verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. J.W.M. Tromp en in het openbaar uitgesproken op 22 juni 2012.