ECLI:NL:RBROT:2009:BI9053, Rechtbank Rotterdam, 17-06-2009, 307129 / HA ZA 08-1216
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2009-06-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Abreken onderhandelingen met betrekking tot de financiering van een woning

Rechtbank Rotterdam
    
    Sector civiel recht
    
    Zaak-/rolnummer: 307129 / HA ZA 08-1216
    
    Uitspraak: 17 juni 2009 
    
    VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
    
    
    
      de coöperatie COÖPERATIEVE RABOBANK ROTTERDAM U.A.,
      gevestigd te Rotterdam,
      eiseres, 
      advocaat mr. J.P. Nonnekes,
    
    
    - tegen -
    
    
      [gedaagde],
      wonende te Rotterdam,
      gedaagde,
      advocaat mr. P.H.Ch.M. van Swaaij,
    
    
    Partijen worden hierna aangeduid als “de Rabobank” en “[gedaagde]”.
    
    
    Het verloop van het geding
    
    
      De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
      de dagvaarding d.d. 25 april 2008 en de door de Rabobank overgelegde producties;
      de conclusie van antwoord, met producties;
      het tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 27 augustus 2008, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
      het proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 15 december 2008;
      de ter gelegenheid van de comparitie van partijen door de Rabobank overgelegde producties;
      de conclusie van repliek, tevens akte vermindering van eis;
      de conclusie van dupliek.
    
    
    
    De vaststaande feiten
    
    Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen – voorzover van belang – het volgende vast:
    
    Bij schriftelijke koopovereenkomst d.d. 10/15 oktober 2007 heeft M.T. Crucq (hierna te noemen: “de verkoper”) aan [gedaagde] verkocht het appartementsrecht rechtgevende op onder meer het uitsluitend gebruik van de woning met berging aan de [adres] te ([1234 AA]) Rotterdam (hierna te noemen: “de woning”). De koopsom was € 205.000,--.
    
    In de koopovereenkomst is bepaald dat de akte van levering gepasseerd zal worden op 30 november 2007 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen.
    
    In artikel 4 van de koopovereenkomst is bepaald dat de koper, tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen, uiterlijk op 19 november 2007 een bankgarantie zal doen stellen voor een bedrag van € 20.500,--. Deze bankgarantie moet onvoorwaardelijk zijn, voortduren tot tenminste één maand na de overeengekomen datum van eigendomsoverdracht, en de clausule bevatten dat de desbetreffende bankinstelling op eerste verzoek van de notaris het bedrag van de garantie aan de notaris zal uitkeren.
    
    Artikel 13 van de koopovereenkomst bepaalt dat indien één van partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van zijn uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, de wederpartij van de nalatige partij de koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst kan ontbinden door een schriftelijke verklaring aan de nalatige. Bij ontbinding op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 20.500,-- verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.
    
    
      Op verzoek van [gedaagde] heeft de Rabobank een offerte voor de financiering van de woning opgesteld, welke offerte op 29 oktober 2007 door [gedaagde] voor akkoord is ondertekend en op 1 november 2007 door de Rabobank retour is ontvangen. In deze offerte staat onder meer:
      “De offerte is onder voorbehoud van:
      • De juistheid en volledigheid van de door ons gehanteerde uitgangspunten. In verband hiermee ontvangen wij graag zo spoedig mogelijk van u:
      (…)
      Kopie van het meest recente dagafschrift met salarisbijschrijving, gewaarmerkt door uw tussenpersoon.”.
    
    
    [gedaagde] heeft het in 2.5 bedoelde dagafschrift niet overgelegd. 
    
    
      Bij akte van 9 november 2007 heeft de Rabobank, zonder dat er een onvoorwaardelijke financieringsovereenkomst tot stand was gekomen, de in 2.3 bedoelde bankgarantie gesteld (hierna: “de bankgarantie”). De bankgarantie was geldig tot 31 december 2007. [gedaagde] heeft als zekerheid voor deze bankgarantie bij akte van eveneens 9 november 2007 een contra-garantie ten behoeve van de Rabobank gesteld (hierna: “de contra-garantie”) voor een bedrag van € 20.500,--. In de akte met betrekking tot de contragarantie staat – voor zover hier relevant –:
      “De opdrachtgever [[gedaagde]; toevoeging rechtbank] verbindt zich (..) tegenover de bank:
      a) op eerste verzoek van de bank aan de bank te betalen al hetgeen de bank uit hoofde van vermelde bankgarantie heeft betaald, met de wettelijke rente hierover vanaf de dag waarop de bank tot betaling is overgegaan; deze verplichting tot betaling ontstaat door het enkele feit van betaling door de bank aan de notaris (…)”.
    
    
    [gedaagde] heeft de woning op 30 november 2007 niet afgenomen. De verkoper is met [gedaagde] overeengekomen de leveringsdatum uit te stellen tot 14 december 2007, hetgeen per brief van 30 november 2007 door de makelaar van de verkoper aan [gedaagde] is bevestigd. 
    
    
      Op 5 december 2007 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen de heer E. Mus van de Rabobank, de heer J. van Oord van Rabobank Nederland, afdeling Crisismanagement en Fraudebestrijding, [gedaagde] en zijn makelaar, de heer Khaknegar. In de brief d.d. 12 december 2007, die de Rabobank ter bevestiging van dit gesprek aan [gedaagde] heeft gestuurd staat – voor zover hier relevant –:
      “(...)
      Naar aanleiding van enige onduidelijkheden en een manco in de aangeleverde documenten met betrekking tot uw inkomen, zijn wij met u overeengekomen dat u aanvullende documenten zult aanleveren. Daarnaast zou u per 1 december 2007 werkzaam zijn bij een nieuwe werkgever, genaamd “Digicube”. 
      Zoals afgesproken, zou u de volgende documenten zo spoedig mogelijk aan ons (..) doen toekomen:
      een arbeidsovereenkomst van M-Service & Facility’s BV over de dienstbetrekking van 1 juni 2006 tot en met 30 november 2007.
      Een loonbelastingverklaring, waaruit deze dienstbetrekking blijkt.
      Een werkgeversverklaring van uw nieuwe werkgever ‘Digicube’.
      Een arbeidsovereenkomst van deze nieuwe werkgever.
    
    
    Tot op heden hebben wij helaas slechts de laatste 2 documenten in ons bezit gekregen, waarbij tevens opgemerkt dient te worden dat de genoemde werkgeversverklaring niet op een juiste wijze ondertekend is en eveneens niet voorzien is van een bedrijfsstempel.
    
    
      Ik wil u er met klem op wijzen dat het ontbreken van de gevraagde arbeidsovereenkomst en loonbelastingverklaring van M-Service & Facility’s BV er op dit moment toe leidt dat de financiering geen doorgang kan vinden. Het verzoek is dan ook om met spoed de ontbrekende documenten aan te leveren.
      (...)”.
    
    
    [gedaagde] heeft (in elk geval) de gevraagde loonbelastingverklaring niet aan de Rabobank verstrekt.
    
    Ook op 14 december 2007 heeft [gedaagde] de woning niet afgenomen. Vervolgens heeft de Rabobank het bedrag van de bankgarantie ad € 20.500,-- overgeboekt aan de notaris, conform diens verzoek per brief van 19 december 2007. 
    
    Per brief van 27 december 2007 is door de verkoper – bij monde van haar makelaar – de ontbinding van de in 2.1 bedoelde koopovereenkomst ingeroepen. Daarbij is de in 2.3 bedoelde bankgarantie opgeëist. 
    
    Per brief van 31 december 2007 heeft de Rabobank aan [gedaagde] geschreven dat zij heeft besloten de aangevraagde hypothecaire financiering definitief niet te verstrekken omdat hij niet aan de aanvullende voorwaarden heeft voldaan zoals overeengekomen tijdens het gesprek d.d. 5 december 2007 (zie 2.9 en 2.10 hiervoor).
    
    
    
    Het geschil
    
    De Rabobank vordert – na eiswijziging en verkort weergegeven – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] te veroordelen om aan haar te betalen € 20.500,-- met rente en (buitengerechtelijke) kosten.
    
    Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft de Rabobank aan de vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst niet is nagekomen. Daarom was de Rabobank gehouden uit hoofde van de bankgarantie het bedrag van € 20.500,-- te betalen aan de notaris en is [gedaagde] gehouden ditzelfde bedrag uit hoofde van de contra-garantie aan de Rabobank te betalen. 
    
    Het verweer van [gedaagde] strekt er toe dat de Rabobank in haar vorderingen niet ontvankelijk wordt verklaard althans dat deze haar worden ontzegd, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van de Rabobank in de kosten van het geding. Op het verweer wordt, voor zover nodig, ingegaan bij de beoordeling.
    
    
    De beoordeling
    
    
      Tussen partijen staat vast: 
      dat [gedaagde] de woning niet heeft afgenomen op de in de koopovereenkomst genoemde datum noch op de in de brief van 30 november 2007 (zie 2.8 hiervoor) genoemde nadere datum,
      dat de verkoper om die reden rechtsgeldig de koopovereenkomst heeft ontbonden en aanspraak heeft gemaakt op de contractueel verschuldigde boete, en 
      - dat ter zake de bankgarantie is ingeroepen door de verkoper en dat de Rabobank onder de bankgarantie het bedrag van € 20.500,-- heeft betaald.
    
    
    Onder de contra-garantie heeft [gedaagde] zich jegens de Rabobank verbonden om aan de Rabobank te betalen al hetgeen de Rabobank uit hoofde van de bankgarantie heeft betaald. Gelet op de in 4.1 genoemde omstandigheden is [gedaagde] derhalve in beginsel gehouden tot betaling van een bedrag van € 20.500,-- aan de Rabobank.
    
    
      [gedaagde] stelt dat hij niet gehouden is tot betaling. Daartoe heeft hij primair aangevoerd dat de intrekking van de aangeboden financiering door de Rabobank onrechtmatig was omdat partijen nog met elkaar in onderhandeling waren. In het gesprek op 5 december 2007 was afgesproken dat [gedaagde] nog nieuwe informatie zou verstrekken. Aan drie van de vier vragen heeft [gedaagde] voldaan. Voor de vierde vraag was [gedaagde] afhankelijk van de belastingdienst. De Rabobank wist dat en wist ook dat het verkrijgen van informatie van de belastingdienst tijd kost, zeker aan het einde van het jaar. Er was geen deadline afgesproken voor de door [gedaagde] te verstrekken informatie. Subsidiair stelt [gedaagde] dat het niet verstrekken c.q. intrekken van de financiering niet met de vereiste zorgvuldigheid is geschied. De Rabobank heeft op geen enkele wijze laten blijken dat zij is gaan twijfelen aan de voortzetting van de financiering. Bovendien heeft de Rabobank nagelaten [gedaagde] enige tijd te gunnen om een nieuwe financier te zoeken; zij heeft hem overvallen met de intrekking. [gedaagde] heeft schade geleden door het optreden van de Rabobank omdat hij daardoor de boete aan de verkoper verschuldigd is geworden. Nu die schade is veroorzaakt door onrechtmatig c.q. onzorgvuldig handelen van de Rabobank, dient de door [gedaagde] geleden schade voor rekening en risico van de Rabobank te komen in die zin dat de Rabobank niet de contra-garantie kan inroepen met betrekking tot het door haar betaalde bedrag onder de bankgarantie.
      De Rabobank heeft de stellingen van [gedaagde] bestreden.
    
    
    De rechtbank stelt voorop dat er geen sprake was van een definitieve, onvoorwaardelijke, financieringsovereenkomst; partijen bevonden zich nog in de onderhandelingsfase. Het enkele feit dat de onderhandelingen zijn afgebroken door de Rabobank is niet onrechtmatig. Uitgangspunt is dat gedurende de onderhandelingsfase het ieder van de onderhandelende partijen vrij staat de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardige belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval de onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent tenslotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen (HR 12-08-2005, LJN: AT7337).
    
    
      Voor de beoordeling van de vraag of het de Rabobank op 31 december 2007 vrij stond de onderhandelingen af te breken, neemt de rechtbank de volgende feiten en omstandigheden in aanmerking:
      a) in de financieringsofferte is een voorbehoud opgenomen ten aanzien van de juistheid en volledigheid van de door de bank gehanteerde uitgangspunten; in het kader daarvan is verzocht om een spoedige overlegging van onder meer een recent dagafschrift met salarisbijschrijving (zie 2.5 hiervoor);
      b) het onder a) bedoelde dagafschrift is door [gedaagde] niet overgelegd aan de Rabobank;
      c) in het gesprek op 5 december 2007 hebben partijen nadere afspraken gemaakt ten aanzien van door [gedaagde] aan de Rabobank over te leggen stukken, zoals weergegeven in de brief van 12 december 2007 (zie 2.9 hiervoor);
      d) in de brief van 12 december 2007 staat dat de financiering geen doorgang zal vinden als de gevraagde arbeidsovereenkomst en loonbelastingverklaring van M-Service & Facility’s BV niet worden overgelegd (zie 2.9 hiervoor);
      e) [gedaagde] heeft (in elk geval) de loonbelastingverklaring niet overlegd;
      f) de (uitgestelde) leveringsdatum was 14 december 2007;
      g) de koopovereenkomst is ontbonden per brief van 27 december 2007. 
    
    
    De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] uit de onder a, b en c genoemde omstandigheden had kunnen en behoren te begrijpen dat het doorgaan van de financiering afhankelijk was van de verstrekking van de in de offerte althans tijdens het gesprek d.d. 5 december 2007 gevraagde, nog door hem te verstrekken, stukken. Dit is ook expliciet aangegeven in de brief van 12 december 2007 (omstandigheid d). [gedaagde] is in gebreke gebleven met het verstrekken van de loonbelastingverklaring (omstandigheid e). Juist is dat geen termijn was afgesproken voor het overleggen van de stukken, maar voorzover [gedaagde] daarmee betoogt dat hij de ontbrekende stukken ook na 31 december 2007 had kunnen aanleveren, miskent hij daarmee dat de stukken (die vereist waren voor de financiering) in elk geval vóór de leveringsdatum hadden moeten zijn aangeleverd. De (uitgestelde) leveringsdatum was 14 december 2007 (omstandigheid f). Uit hetgeen [gedaagde] stelt begrijpt de rechtbank dat de verkoper weliswaar bereid was de levering nogmaals uit te stellen, maar aan die bereidheid is – kennelijk – een eind gekomen gelet op het feit dat de koopovereenkomst door de verkoper per brief van 27 december 2007 is ontbonden (omstandigheid g). Op dat moment had de Rabobank de onderhandelingen met betrekking tot de financiering nog niet afgebroken. Na de ontbinding was er evenwel geen reden meer om die onderhandelingen voort te zetten.
    
    
      Voor zover [gedaagde] betoogt dat de Rabobank in het onderhandelingsproces onrechtmatig heeft gehandeld omdat zij onredelijke eisen, althans steeds nieuwe eisen heeft gesteld en, zo begrijpt de rechtbank de stellingen van [gedaagde], de financiering niet had mogen weigeren op de grond dat niet aan (al) die eisen was voldaan, gaat hij er aan voorbij dat hij na het verkrijgen van de oorspronkelijke, onder voorbehoud uitgebrachte, offerte er zelf voor heeft gekozen de onderhandelingen met de Rabobank voort te zetten. Voorts gaat hij er aan voorbij dat hij, nadat gebleken was dat hij niet alle in de offerte gevraagde stukken kon overleggen, er in het gesprek op 5 december 2007 mee heeft ingestemd dat hij nadere stukken zou overleggen. Het verwijt van [gedaagde] dat de Rabobank wist dat hij niet alle in de offerte gevraagde stukken kon overleggen, treft dan ook geen doel. Dat [gedaagde] de in het gesprek op 5 december 2007 gevraagde loonbelastingverklaring niet tijdig – te weten vóór de (uitgestelde) leveringsdatum – heeft kunnen aanleveren, zoals hij stelt, is een omstandigheid die voor zijn rekening en risico komt. Bij dit oordeel heeft de rechtbank laten meewegen dat [gedaagde] op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt: 
      dat en wanneer hij de loonbelastingverklaring heeft aangevraagd, 
      wanneer hij wist dat hij deze niet tijdig zou kunnen aanleveren, 
      wanneer hij dat aan de Rabobank heeft laten weten.
    
    
    Op grond van de in 4.6 en 4.7 geschetste omstandigheden komt de rechtbank tot het oordeel dat het de Rabobank vrij stond op 31 december 2007 de onderhandelingen met betrekking tot de financiering af te breken. In dit oordeel ligt besloten dat de Rabobank ter zake niet onzorgvuldig heeft gehandeld. Gelet hierop zal de vordering tot betaling van het bedrag van € 20.500,-- worden toegewezen.
    
    
      Wettelijke rente
      Volgens de bepalingen van de contra-garantie is de wettelijke rente verschuldigd vanaf de dag waarop de bank tot betaling onder de bankgarantie is overgegaan (zie 2.7 hiervoor). De Rabobank heeft aanspraak gemaakt op de wettelijke rente vanaf 24 december 2007. De rechtbank begrijpt hieruit dat de Rabobank op die datum het onder de bankgarantie verschuldigde bedrag heeft overgemaakt. Nu [gedaagde] de verschuldigdheid van de wettelijke rente vanaf 24 december 2007 onvoldoende heeft betwist zal dit onderdeel van de vordering worden toegewezen.
    
    
    
      Buitengerechtelijke incassokosten
      De gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen, nu er geen voldoende concrete feiten en omstandigheden zijn gesteld waaruit blijkt dat het gaat om verrichtingen die meeromvattend zijn dan de verrichtingen waarvoor de in de artikelen 237-240 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten. Het schrijven van enkele standaard sommatiebrieven is daartoe onvoldoende.
    
    
    
      Proceskosten
      Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] worden veroordeeld in de proceskosten. De nakosten zullen voorwaardelijk worden toegewezen als hierna vermeld.
    
    
    
    De beslissing
    
    De rechtbank,
    
    veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de Rabobank te betalen het bedrag van € 20.500,-- (zegge: twintigduizend vijfhonderd euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 BW over dit bedrag vanaf 24 december 2007 tot aan de dag der voldoening;
    
    veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Rabobank bepaald op € 540,-- aan vast recht, op € 88,71 aan overige verschotten en op € 1.447,50 aan salaris voor de advocaat;
    
    veroordeelt [gedaagde], indien hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de veroordeling voldoet, tot betaling van € 131,-- aan nakosten, verhoogd met € 68,-- aan betekeningskosten in het geval betekening van dit vonnis plaatsvindt; 
    
    verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. N. Doorduijn.
    
    
    
    
    
    
      Uitgesproken in het openbaar.
      1775/1876