ECLI:NL:RBUTR:2011:BR4927, Rechtbank Utrecht, 12-08-2011, SBR 10-1238 en SBR 11-651
Rechtbank Utrecht — Uitspraak 
Datum: 2011-08-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: De rechtbank Utrecht heeft vandaag uitspraak gedaan in 21 uitspraken over omzettingsvergunningen verleend door de gemeente Utrecht.
        Een omzettingsvergunning is nodig als een woning wordt omgezet van zelfstandige naar onzelfstandige bewoning, dus bijvoorbeeld van eengezinswoning naar kamerverhuur voor studenten.
        De gemeente Utrecht heeft jarenlang (2001 - 2007) omzettingsvergunningen verleend zonder dat daarvoor door de woningeigenaren een tegenprestatie behoefde te worden voldaan. Vanaf januari 2007 is de afweging van de gemeente anders uitgevallen en wordt weer (financiele) compensatie geeist. Het gaat om bedragen in de orde van 15.000 tot 30.000 euro per pand. Om woningeigenaren tegemoet te komen heeft de gemeente in 2009 een coulanceregeling gemaakt, die onder bepaalde voorwaarden recht geeft op korting van 75% op de te betalen compensatie.
        De woningeigenaren die in beroep zijn gekomen bij de rechtbank hebben zich verzet tegen de beleidswijziging in 2007 en tegen de voorwaarden van de coulanceregeling. Een van de voorwaarden is dat korting alleen wordt gegund aan woningeigenaren die verhuren volgens het puntensysteem, dat wil zeggen die zich houden aan de maximale huurprijsgrens. De rechtbank heeft de bezwaren van de woningeigenaren niet gehonoreerd. De rechtbank is van oordeel dat de gemeente in 2007 in redelijkheid tot de beleidswijziging heeft kunnen komen en dat met de coulanceregeling voldoende aan de belangen van de woningeigenaren is tegemoet gekomen. Ook de overige bezwaren van de woningeigenaren zijn ongegrond verklaard. In enkele gevallen zal de gemeente, in dit geval het college van burgemeester en wethouders, zijn "huiswerk" over moeten doen. Dit is het geval in alle zaken van een woningeigenaar die kreeg tegengeworpen dat het aanbod om financiele compensatie te betalen ongeloofwaardig was. Daarnaast zullen burgemeester en wethouders in enkele gevallen nader onderzoek moeten doen naar de vraag of de woningeigenaren al dan niet reële compensatie hebben aangeboden in de vorm van vervangende zelfstandige woonruimte. De rechtbank vond de betreffende besluiten op dat punt onvoldoende zorgvuldig voorbereid en gemotiveerd. Tegen de uitspraken van de rechtbank kan, mits binnen zes weken, hoger beroep worden ingesteld bij de Raad van State.

RECHTBANK UTRECHT
      Sector bestuursrecht
    
    
    zaaknummers: SBR 10/1238 en SBR 11/651
    
    
    tussenuitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaken tussen
    
    
      [eiseres], gevestigd te [woonplaats], eiseres,
      gemachtigde: [A]
    
    
    en
    
    
      het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht, verweerder,
      gemachtigden: mr. H.P. de Keijzer en L.J. Wijburg.
    
    
    
    
      Inleiding
      1.1	Bij vijf besluiten van 18 en 23 november 2009 en 1 en 16 december 2009 heeft verweerder geweigerd aan eiseres een omzettingsvergunning te verlenen voor de adressen [adressen 1 t/m 3] te Utrecht, en heeft verweerder aan eiseres, onder voorwaarde van financiële compensatie, een omzettingsvergunning verleend voor het adres [adres] te Utrecht. Eiseres heeft tegen deze besluiten bezwaar gemaakt, welke bezwaren verweerder bij besluit van 22 februari 2010 ongegrond heeft verklaard. Eiseres heeft hiertegen beroep bij deze rechtbank ingesteld (geregistreerd onder procedurenummer SBR 10/1238).
    
    
    1.2	Bij vier besluiten van 29 november 2010 heeft verweerder aan eiseres, onder voorwaarde van financiële compensatie, een omzettingsvergunning verleend voor de adressen [adressen 4 t/ 7] te Utrecht. Eiseres heeft tegen deze besluiten bezwaar gemaakt, welke bezwaren verweerder bij besluit van 27 januari 2011 ongegrond heeft verklaard. Eiseres heeft hiertegen beroep bij deze rechtbank ingesteld (geregistreerd onder procedurenummer SBR 11/651).
    
    1.3	De beroepen zijn gevoegd behandeld ter zitting van 13 mei 2011, waar eiseres zich heeft laten vertegenwoordigen door [A]. Namens verweerder zijn ter zitting verschenen mr. H.P. de Keijzer en L.J. Wijburg, beiden werkzaam bij de gemeente Utrecht.
    
    1.4	Eiseres heeft bij brief van 21 mei 2011 een nadere toelichting gegeven. Nu dit stuk is ingediend na de sluiting van het onderzoek ter zitting heeft de rechtbank het aan eiseres retour gezonden. De inhoud ervan is niet betrokken bij de beoordeling van de beroepen. 
    
    
      Overwegingen
      Wettelijk kader
      2.1	Op grond van artikel 2, eerste lid, van de Huisvestingswet (Hvw) stelt de gemeenteraad - voor zover hier van belang - een huisvestingsverordening vast, indien het naar het oordeel van de gemeenteraad noodzakelijk is regelen te stellen met betrekking tot wijzigingen van de woonruimtevoorraad.
    
    
    Op grond van artikel 30, eerste lid, aanhef en onder c, van de Hvw is het verboden een woonruimte die behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeester en wethouders van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten. 
    
    Op grond van artikel 31 van de Hvw wordt een vergunning als bedoeld in artikel 30, eerste lid, verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend. 
    
    2.2	Het Bestuur Regio Utrecht is een samenwerkingsverband op grond van de Wet gemeenschappelijke regelingen tussen negen gemeenten, waaronder de gemeente Utrecht. In de gemeente Utrecht geldt de Regionale Huisvestingsverordening van het Bestuur Regio Utrecht (hierna: de Verordening), vastgesteld op 16 december 2009 en in werking getreden op 1 januari 2010. Op grond van artikel 3.1.1. van de Verordening is hoofdstuk 3 van toepassing op alle woonruimten.
    
    Op grond van artikel 3.1.2, aanhef en onder c, van de Verordening is het verboden om zonder vergunning een woonruimte, aangewezen in artikel 3.1.1, van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten. 
    
    Op grond van artikel 3.1.3, eerste lid, aanhef en onder c, van de Verordening wordt de aanvraag van een vergunning ingediend bij burgemeester en wethouders en gaat deze, voor zover van belang, vergezeld van een compensatievoorstel. 
    
    Op grond van artikel 3.1.4, eerste lid, van de Verordening verlenen burgemeester en wethouders de vergunning, indien naar hun oordeel het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang groter is dan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. 
    
    Op grond van artikel 3.1.4, tweede lid, van de Verordening wordt, indien burgemeester en wethouders hebben vastgesteld, dat het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang minder zwaar weegt dan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad, de vergunning verleend indien aanvrager bereid is compensatie te bieden als bedoeld in art. 3.1.5 en aan de door burgemeester en wethouders in het belang van de voorziening in de behoefte aan woonruimte verband houdende voorwaarden en voorschriften is voldaan. 
    
    Op grond van artikel 3.1.4, derde lid, van de Verordening kunnen burgemeester en wethouders de vergunning weigeren indien vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat verlening van de vergunning zou leiden tot een ontoelaatbare inbreuk op het woon- en leefmilieu van de woonruimte dan wel de omgeving van de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft (de leefbaarheidstoets). 
    
    Op grond van artikel 3.1.5, eerste lid, van de Verordening moet compensatie worden geboden door het toevoegen aan de woningvoorraad van andere, vervangende woonruimte die naar het oordeel van burgemeester en wethouders gelijkwaardig is aan de te onttrekken woonruimte. 
    
    Op grond van artikel 3.1.5, derde lid, van de Verordening, voor zover thans van belang, is de aanvrager, indien en voor zover de compensatie als bedoeld in het eerste lid niet mogelijk is, een financiële bijdrage verschuldigd. Daarbij geldt in geval van omzetting van woonruimte, als een vergunning voor onbepaalde tijd wordt verleend, een prijs van € 211,- per m².
    
    Op grond van artikel 4.1, eerste lid, van de Verordening, voor zover hier van belang, zijn burgemeester en wethouders bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt, ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening.
    
    
      Het beleid
      2.3	Vóór 28 januari 2007 voerde verweerder het beleid dat bij de beslissing op een aanvraag om verlening van een omzettingsvergunning ten behoeve van kamerverhuur de belangenafweging als bedoeld in artikel 31 van de Huisvestingswet en artikel 3.1.4 van de Verordening standaard in het voordeel van de aanvrager uitviel en de aanvrager voor het verkrijgen van een zodanige vergunning geen compensatie als bedoeld in artikel 3.1.5 van de Verordening behoefde te bieden. 
    
    
    Op 25 januari 2007 heeft verweerder besloten om bij de behandeling van aanvragen om verlening van een omzettingsvergunning (weer) compensatie conform de Verordening te verlangen (hierna: de beleidswijziging). Verweerder heeft de beleidswijziging, conform het bepaalde in artikel 3:42, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), op 27 januari 2007 bekendgemaakt in het Utrechts Nieuwsblad, waarna dit besluit op 28 januari 2007 in werking is getreden. Daar de aanvragen van eiseres om omzettingsvergunningen dateren van 16 juli 2009 is op deze aanvragen het gewijzigde beleid van toepassing.
    
    
      2.4	In het kader van een handhavingsactie is verweerder gebleken dat voorafgaand aan 25 januari 2007 veel omzettingen hebben plaatsgevonden zonder de vereiste vergunning. De betreffende woningeigenaren zijn aangesproken op de verplichting voor die omzettingen alsnog (een) vergunning(en) aan te vragen. Dit heeft geleid tot protest vanuit de sector. Teneinde tegemoet te komen aan de woningeigenaren en de kamerverhuurders heeft verweerder bij besluit van 9 maart 2009 een coulanceregeling vastgesteld. Op grond van deze coulanceregeling wordt bij legalisering van een bepaalde categorie bestaande situaties het compensatiebedrag teruggebracht tot 25% van hetgeen op grond van de Verordening verschuldigd zou zijn, mits is voldaan aan drie voorwaarden:
      1)	de situatie van kamerbewoning is ontstaan tussen 21 augustus 2001 en 27 januari 2007;
      2)	voor iedere kamer moeten geldige huurovereenkomsten worden overgelegd van de huidige huurders; en
      3)	de huidige huur van iedere kamer moet voldoen aan het puntensysteem voor kamerverhuur.
      De coulanceregeling, die is beëindigd op 4 september 2009, is toegepast op aanvragen die zijn ingekomen in de periode 9 maart 2009 tot 4 september 2009, maar – op verzoek – ook op eerder afgedane zaken.
    
    
    
      De bestreden besluiten
      2.5	Bij besluiten van 18 en 23 november 2009 en 1 en 16 december 2009 heeft verweerder de gevraagde omzettingsvergunningen voor de adressen [adressen 1 t/m 3] geweigerd. Daarbij heeft verweerder overwogen dat deze woningen zijn gelegen in de wijk Overvecht, een van de Utrechtse aandachtswijken, waar de leefbaarheid sterk onder druk staat en waarvoor in beginsel geldt dat geen medewerking wordt verleend aan omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte. Teneinde de negatieve spiraal te doorbreken wordt in deze aandachtswijk een allesomvattend investeringsprogramma uitgevoerd. Verlening van de gevraagde omzettingsvergunningen zou leiden tot een ontoelaatbare inbreuk op het woon- en leefmilieu van de woonruimte dan wel de omgeving van de woonruimte. Op grond van artikel 3.1.4, derde lid, van de Verordening heeft verweerder de vergunningen om die reden geweigerd. Bij het bestreden besluit van 22 februari 2010 heeft verweerder de weigering de gevraagde omzettingsvergunning te verlenen, gehandhaafd.
    
    
    Bij de onder 1.1 en 1.2 genoemde besluiten heeft verweerder aan eiseres de gevraagde omzettingsvergunningen voor de adressen [adres], [adressen 4 t/ 7] verleend onder voorwaarde van financiële compensatie. Verweerder heeft daarbij overwogen dat geen sprake is van een ontoelaatbare inbreuk op het woon- en leefmilieu (van de omgeving) van de woonruimten, doch dat het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad zwaarder weegt dan het belang van eiseres bij kamerverhuur. Om die reden zouden de gevraagde vergunningen moeten worden geweigerd. Op grond van artikel 3.1.4, tweede lid, van de Verordening moeten de vergunningen echter worden verleend, indien de zelfstandige woonruimte die door omzetting verloren gaat voldoende wordt gecompenseerd. Compensatie kan plaatsvinden door het toevoegen van vervangende en gelijkwaardige woonruimte of door het betalen van € 211,- per m² vloeroppervlakte dat aan de woonruimtevoorraad wordt onttrokken. Nu eiseres te kennen heeft gegeven bereid te zijn financieel te compenseren heeft verweerder de verplichting tot het betalen van compensatie neergelegd in de primaire besluiten, welke na gemaakt bezwaar bij het bestreden besluit van 27 januari 2011 zijn gehandhaafd. Daarbij heeft verweerder voor wat betreft het adres [adres] bovengenoemde coulanceregeling toegepast, zodat voor die panden een compensatiebedrag van 25% van € 211,- per m², te weten € 52,75 per m², aan de orde is.
    
    
      Toetsing van het beleid
      2.6	Ter onderbouwing van haar stelling dat de beleidswijziging in strijd is met het recht heeft eiseres allereerst betoogd dat met de onmiddellijke werking van de beleidswijziging haar de kans is ontnomen omzettingsvergunningen te verkrijgen zonder voorwaarde van financiële compensatie. Naar het oordeel van de rechtbank is dit betoog van eiseres in zoverre onjuist dat eiseres in de jaren voorafgaand aan de beleidswijziging ruimschoots de mogelijkheid heeft gehad omzettingsvergunningen aan te vragen ten behoeve van de (door haar) omgezette woonruimte. Dat eiseres dit heeft nagelaten, mogelijk ter besparing van legeskosten, is een keuze van eiseres, waarvan de gevolgen voor rekening en risico van eiseres dienen te blijven. Gelet hierop kan niet met vrucht staande worden gehouden dat verweerder aan eiseres voornoemde mogelijkheid heeft ontnomen.
    
    
    2.7	Voor zover dit betoog van eiseres moet worden opgevat als een beroep op het rechtszekerheidsbeginsel, overweegt de rechtbank als volgt. Gebleken is dat verweerder aan de (aanstaande) beleidswijziging tevoren geen ruchtbaarheid heeft gegeven, mede om te voorkomen dat belanghebbenden nog massaal aanvragen zouden indienen onder het oude beleid. Met de onmiddellijke werking van de beleidswijziging is geen inbreuk gemaakt op bestaande rechten. Het gevolg van de beleidswijziging is met name geweest dat voor omzetting (weer) financiële compensatie moet worden betaald. De financiële compensatie is bedoeld om woningbouwprojecten voor starters op de woningmarkt te stimuleren. Gelet hierop dient de onmiddellijke inwerkingtreding van de beleidswijziging het huisvestingsbelang en is er geen grond deze in strijd met het recht te oordelen. Van de gestelde strijd met het rechtszekerheidsbeginsel is naar het oordeel van de rechtbank daarom geen sprake. 
    
    2.8	Eiseres heeft naar voren gebracht dat verweerder aan de beleidswijziging ten grondslag heeft gelegd dat het tekort aan studentenkamers in de periode 2001 tot en met 2007 sterk zou zijn afgenomen. Volgens verweerder zouden studenten ten tijde van de beleidswijziging binnen drie maanden een kamer kunnen vinden. Verweerder slaat hier de plank mis, volgens eiseres. Gebleken is namelijk dat de wachttijden voor onzelfstandige woonruimte sterk zijn gestegen en dat deze sinds september 2010 weer twee jaar bedragen. Bij het vaststellen van de beleidswijziging is verweerder derhalve van onjuiste feiten uitgegaan, mede als gevolg waarvan verweerder de belangen van de aanvragers, waaronder die van eiseres, onvoldoende in acht heeft genomen. De rechtbank overweegt in dit kader als volgt.
    
    2.9	Ingevolge het bepaalde in artikel 8:2, aanhef en onder a, en artikel 7:1 van de Awb kan geen bezwaar worden gemaakt tegen een besluit inhoudende een beleidsregel. Wanneer een belanghebbende in het kader van een bestuursrechtelijke procedure over een voor beroep vatbaar besluit gronden aanvoert gericht tegen het beleid waarop dat besluit is gebaseerd moet aan de hand van die gronden worden beoordeeld of dat beleid de rechterlijke toets kan doorstaan. Dit betekent dat eiseres verweerders beleid indirect aan de orde kan stellen. Indien ter beoordeling is de redelijkheid van de belangenafweging die aan het beleid ten grondslag ligt, dan noopt de verhouding tussen bestuur en bestuursrechter tot terughoudendheid in de rechterlijke toetsing. Aan de rechtbank is dan slechts ter beoordeling of verweerder bij afweging van de betrokken belangen in redelijkheid tot vaststelling van dit beleid heeft kunnen komen. 
    
    2.10	 Verweerder heeft in het verweerschrift en ter zitting toegelicht eiseres te volgen in die zin dat de wachtlijsten voor kamerverhuur ten behoeve van studenten langer zijn dan gewenst, hetgeen ook geldt voor de wachttijd. Verweerder heeft er echter op gewezen dat de wachtlijsten en de wachttijd voor zelfstandige woonruimte nog vele malen langer zijn. Hoezeer verweerder derhalve ook de woningnood onder studenten zou willen terugdringen, niet heeft verweerder dit willen bereiken ten koste van de schaars beschikbare zelfstandige woonruimte. Dat verweerder daarbij van onjuiste feitelijke gegevens is uitgegaan is gesteld, noch gebleken. Mede gelet hierop heeft verweerder bij het vaststellen van de beleidswijziging meer gewicht toegekend aan het behoud en de samenstelling van de woonruimtevoorraad dan aan de (financiële) belangen van eiseres bij omzetting. Daarbij is van belang dat de Verordening het verweerder niet mogelijk maakt de vergunning om genoemde redenen te weigeren, tenzij de leefbaarheid in het geding is. Met financiële compensatie moet verweerder de gevraagde vergunning verlenen. Nu het ingevolge artikel 3.1.4 van de Verordening tot de beoordelingsvrijheid van verweerder behoort om te bepalen of met het verlenen van een omzettingsvergunning het belang van behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad gediend wordt, alsmede gelet op de geconstateerde aanzienlijke wachttijd voor zelfstandige woonruimte en het systeem van verplichte vergunningverlening bij aangeboden compensatie,  ziet de rechtbank in hetgeen eiseres heeft aangevoerd geen aanknopingspunten voor het oordeel dat verweerder in redelijkheid niet tot deze afweging van de betrokken belangen heeft kunnen komen.
    
    De rechtbank betrekt bij dit oordeel tevens de door verweerder op 9 maart 2009 vastgestelde coulanceregeling. Daarbij stelt de rechtbank vast dat tegen de in de coulanceregeling vervatte mogelijkheid tot het geven van korting op het compensatiebedrag door eiseres in beroep geen bezwaren zijn geuit. Met de mogelijkheid in de coulanceregeling tot het geven van korting op het compensatiebedrag kan niet (langer) met vrucht staande worden gehouden dat verweerder de (financiële) belangen van de kamerverhuurders onvoldoende heeft betrokken bij de beleidswijziging. De rechtbank beoordeelt derhalve de beleidswijziging, in samenhang bezien met de coulanceregeling, niet als kennelijk onredelijk.
    
    
      De coulanceregeling
      2.11	 Eiseres heeft in beroep bezwaren geuit tegen de aan de coulanceregeling verbonden tweede en derde voorwaarde, te weten dat voor iedere kamer geldige huurovereenkomsten moeten worden overgelegd van de huidige huurders, alsmede dat de huidige huurprijs van iedere kamer moet voldoen aan het puntensysteem voor kamerverhuur. Deze beroepsgrond roept de vraag op wat het karakter is van de coulanceregeling.
    
    
    2.12	 De rechtbank is primair van oordeel dat de coulanceregeling, anders dan door verweerder ter zitting en bij de schriftelijke beantwoording van de vragen van de CDA- en VVD-fractie is betoogd, geen beleidsmatige categorale invulling is van de hardheidsclausule als bedoeld in artikel 4.1 van de Verordening. De hardheidsclausule biedt de mogelijkheid af te wijken van de Verordening in (individuele) gevallen waar strikte toepassing van de Verordening leidt tot bijzondere hardheid. Het moet gaan om onbillijkheden van overwegende aard in gevallen of groepen van gevallen waarmee bij het opstellen van de Verordening geen rekening is en kon worden gehouden. Met de coulanceregeling wordt daarentegen een categorale beleidsmatige voorziening getroffen voor een grote groep reeds bekende gevallen, te weten alle zelfstandige woonruimten die zonder vergunning zijn omgezet in de periode 21 augustus 2001 tot 27 januari 2007. 
    
    2.13	 Voorts stelt de rechtbank vast dat verweerder met de coulanceregeling feitelijk beleid voert dat afwijkt van het wettelijk regime in de Verordening. Op grond van artikel 3.5.1, derde lid, van de Verordening dient immers in geval van omzetting van woonruimte een compensatiebedrag van € 211,- per m² te worden betaald. De Verordening kent geen mogelijkheid om van dit bedrag af te wijken. Met de coulanceregeling wordt echter wel van de Verordening afgeweken en wordt dit bedrag teruggebracht tot 25% van hetgeen op grond van de Verordening verschuldigd zou zijn.
    
    2.14	 De bestuursrechter dient tegenwettelijke begunstigende beleidsregels terughoudend te toetsen. Dit houdt in dat de aanwezigheid en de toepassing daarvan door de bestuursrechter als gegeven moet worden aanvaard, met dien verstande dat (slechts) wordt getoetst of dit tegenwettelijke beleid door verweerder op consistente wijze is toegepast. Eiseres kan derhalve met een beroep op het gelijkheidsbeginsel en/of het vertrouwensbeginsel consistente toepassing van de coulanceregeling ter toetsing aan de rechtbank voorleggen. De rechtbank stelt in dit kader vast dat eiseres met haar beroep niet opkomt tegen een inconsistente toepassing van de coulanceregeling, doch een inhoudelijke toetsing van de coulanceregeling en de daarin neergelegde voorwaarden beoogt. Zij heeft in beroep immers betoogd dat verweerder met de tweede en derde voorwaarde van de coulanceregeling tracht de vorm van de huurovereenkomst en het huurprijsniveau te sturen. Daarmee wendt verweerder volgens eiseres zijn bevoegdheden aan voor een ander doel dan waarvoor hij deze heeft gekregen, aangezien de Hvw en de daarop gebaseerde Verordening uitsluitend een doelmatige en evenredige verdeling van schaarse woonruimte ten doel hebben. 
    
    Gelet op het voorgaande komt de rechtbank niet toe aan een inhoudelijke bespreking van de beroepsgrond van eiseres. Deze slaagt daarom niet.
    
    2.15	 Ook indien de coulanceregeling wel als beleidsmatige categorale invulling van de hardheidsclausule zou moeten worden aangemerkt, treffen de bezwaren tegen de tweede en derde voorwaarde van de coulanceregeling geen doel. Verweerder heeft in dit kader ter zitting toegelicht dat de tweede voorwaarde van de coulanceregeling dient ter controle of wordt voldaan aan de derde voorwaarde van de coulanceregeling. Gelet hierop acht de rechtbank het stellen van deze voorwaarde geenszins onredelijk. Voor wat betreft de derde voorwaarde van de coulanceregeling geldt dat in artikel 1, vierde lid, van de Hvw is bepaald, dat indien de huurprijs hoger is dan de maximale huurprijsgrens voor de desbetreffende woonruimte, vastgesteld overeenkomstig het bij of krachtens de onderafdeling 2 van de afdeling 5 van titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek daaromtrent bepaalde, voor de toepassing van de Hvw en de daarop berustende bepalingen als huurprijs geldt: de maximale huurprijsgrens. Aangezien de Verordening haar grondslag vindt in de Hvw kan verweerder niet worden verweten bij de toepassing van artikel 4.1 van de Verordening (de hardheidsclausule) inhoud te geven aan genoemde regel uit artikel 1, vierde lid, van de Hvw. Van misbruik van bevoegdheid is dan ook geen sprake.
    
    2.16	 Uit het voorgaande volgt dat de meer algemene beroepsgronden gericht tegen de Verordening, de beleidswijziging en de coulanceregeling falen. Dat verweerder bij de bestreden besluiten met betrekking tot de panden van eiseres een onjuiste toepassing zou hebben gegeven aan de coulanceregeling is niet aangevoerd.
    
    2.17	 In hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder gehouden was, los van de coulanceregeling, toepassing te geven aan artikel 4.1 van de Verordening.
    
    
      Leefbaarheidstoets
      2.18	 Eiseres heeft in beroep aangevoerd dat verweerder voor wat betreft de adressen [adressen 1 t/m 3] bij het uitvoeren van de leefbaarheidstoets als bedoeld in artikel 3.1.4, derde lid, van de Verordening, ten onrechte heeft nagelaten te toetsen naar het recht zoals dat gold voor de inwerkingtreding van de beleidswijziging. Nu de leefbaarheidstoets op dat moment nog niet bestond, zijn de omzettingsvergunningen voor voornoemde adressen ten onrechte geweigerd, aldus eiseres. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Daartoe overweegt de rechtbank dat, zoals hiervoor onder 2.4 is overwogen, de beleidswijziging ziet op het bij de behandeling van aanvragen om omzettingsvergunningen weer verlangen van (financiële) compensatie conform de Verordening. Anders dan eiseres stelt is met de beleidswijziging derhalve geen wijziging aangebracht in het beleid ten aanzien van de leefbaarheidstoets. Voorts diende verweerder ook voor inwerkingtreding van de beleidswijziging en derhalve voordat de leefbaarheidstoets op 1 januari 2008 expliciet in de Verordening is opgenomen, bij de belangenafweging in het kader van de beslissing op de aanvraag om een omzettingsvergunning de leefbaarheid in de omgeving van de desbetreffende woonruimte bij de besluitvorming te betrekken (zie de uitspraak van de ABRvS van 28 januari 2009, LJN BH1114). Ook het betoog van eiseres dat verweerder bij zijn beoordeling uitsluitend de klachten mag betrekken ontvangen na inwerkingtreding van de beleidswijziging, slaagt gelet op het voorgaande niet.
    
    
    2.19	 Eiseres heeft verder betoogd dat verweerder bij de leefbaarheidstoets ten onrechte toepassing heeft gegeven aan zijn beleid ten aanzien van Krachtwijken, zoals dat op 2 april 2008 in werking is getreden. Aangezien de woningen aan de adressen [adressen 1 t/m 3] zijn omgezet vóór de inwerkingtreding van dit beleid, heeft verweerder de gevraagde vergunningen ten onrechte geweigerd. De rechtbank overweegt in dit kader als volgt.
    
    2.20	 Op 2 april 2008 heeft verweerder zijn beleid ten aanzien van het verlenen van omzettingsvergunningen gewijzigd in die zin dat voor woningen in de Utrechtse Krachtwijken Ondiep, Zuilen, Overvecht, Hoograven en Kanaleneiland/Transwijk in beginsel geen vergunning meer wordt verleend voor het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte. Bestaande kamersituaties in deze wijken kunnen nog wel in aanmerking komen voor een omzettingsvergunning, doch daarbij geldt een verzwaarde leefbaarheidstoets ten opzichte van niet-Krachtwijken, in die zin dat de aangetaste leefbaarheid die structureel grote delen van de Krachtwijken onder druk zet als factor bij de leefbaarheidstoets dient te worden betrokken. In dit kader heeft verweerder ter zitting toegelicht dat er als gevolg van deze beleidswijziging bij de behandeling van aanvragen om omzettingsvergunningen in Krachtwijken een driedeling wordt gemaakt. Indien de omzetting heeft plaatsgevonden vóór 2 april 2008 en de aanvraag om een omzettingsvergunning ook vóór deze datum bij verweerder is ingediend, vindt er een leefbaarheidstoets plaats gelijk aan die voor omzettingsvergunningen in andere wijken. Zijn zowel de aanvraag als de omzetting van na 2 april 2008, dan wordt in beginsel geen omzettingsvergunning verleend. Voor situaties zoals de onderhavige waarin de omzetting heeft plaatsgevonden vóór 2 april 2008 maar de aanvraag is ingediend na 2 april 2008, kan de omzettingsvergunning worden verleend, voor zover geen sprake is van een exces. Daarbij dient de reeds aangetaste leefbaarheid in de wijk te worden betrokken (de verzwaarde leefbaarheidstoets). 
    
    2.21	 Zoals onder 2.6 overwogen heeft verweerder in de besluiten met betrekking tot de adressen [adressen 1 t/m 3] gesteld dat deze woningen zijn gelegen in de Krachtwijk Overvecht. Na de verzwaarde leefbaarheidstoets te hebben aangelegd, heeft verweerder geconcludeerd dat verlening van de gevraagde omzettingsvergunningen zal leiden tot een ontoelaatbare inbreuk op het woon- en leefmilieu van de woonruimte dan wel de omgeving van de woonruimte. Gelet hierop zijn de omzettingsvergunningen voor voornoemde adressen geweigerd.
    
    2.22	 De rechtbank stelt vast dat eiseres geen beroepsgronden heeft aangevoerd tegen het onder 2.20 beschreven beleid en de verzwaarde leefbaarheidstoets. In hetgeen eiseres heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen aanknopingspunten voor het oordeel dat verweerder bij de behandeling van de aanvragen voor voornoemde adressen de verzwaarde leefbaarheidstoets op onjuiste wijze heeft toegepast. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder bij de beoordeling van de vraag of verlening van de omzettingsvergunning leidt tot een ontoelaatbare inbreuk op het woon- en leefmilieu van de (omgeving van de) woonruimte een ruimte mate van beoordelingsvrijheid toekomt. Aan de weigering de gevraagde omzettingsvergunningen te verlenen heeft verweerder onder meer de resultaten van de Wijkenmonitor ten grondslag gelegd. Ter zitting heeft verweerder in dit kader toegelicht dat uit de Wijkenmonitor naar voren komt dat de subwijk waarin de woningen zijn gelegen, de subwijk van Overvecht betreft waar de leefbaarheid het meest wordt bedreigd. Bezien op stadsniveau neemt deze subwijk zelfs de tweede plaats in op de ranglijst van subwijken waar de leefbaarheid het meest onder druk staat. Voorts heeft verweerder aan de weigeringen ten grondslag gelegd dat er in deze subwijk meerdere klachten van omwonenden met betrekking tot onzelfstandige bewoning geregistreerd zijn, waarbij voor de adressen [adressen] geldt dat ten aanzien van deze panden specifieke klachten bekend zijn. Tot slot heeft verweerder bij zijn beoordeling de negatieve adviezen van de Commissie Woonruimteonttrekking betrokken. Gelet op de Wijkenmonitor, het klachtenpatroon en de negatieve adviezen van de Commissie Woonruimteonttrekking heeft verweerder zich naar het oordeel van de rechtbank in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat redelijkerwijs moet worden aangenomen dat verlening van de gevraagde omzettingsvergunning zal kunnen leiden tot een onaanvaardbare aantasting van de leefbaarheid in de wijk. Deze beroepsgrond faalt derhalve.
    
    
      Reële compensatie
      2.23	 Eiseres heeft voorts aangevoerd dat verweerder haar aanbod tot reële compensatie ten onrechte heeft afgewezen. De rechtbank volgt eiseres voor wat betreft de woningen aan de [adressen] hierin niet. Daartoe overweegt de rechtbank dat de bouwvergunning voor de zelfstandige woonruimte aan de [adres] op 11 juli 2008 aan eiseres is verleend, ruim één jaar voor de aanvragen om omzettingsvergunning. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat gelet op de ruime tijd die tussen de verleende bouwvergunning en de aanvragen is verstreken, niet met vrucht staande kan worden gehouden dat de woonruimte aan de [adres] is gecreëerd ter vervanging van de woonruimten waarvoor eiseres thans omzettingsvergunningen heeft aangevraagd. Voor de woning aan de [adres] geldt dat eiseres deze woning eerst in beroep ter compensatie heeft aangeboden. Verweerder heeft dit aanbod niet bij zijn besluitvorming kunnen betrekken. De rechtbank is van oordeel dat deze woning daarom bij de beoordeling van het beroep niet kan worden betrokken.
    
    
    2.24	 De rechtbank volgt eiseres wel in haar betoog dat verweerder ten onrechte de woning aan de [adres] niet heeft aangemerkt als reële compensatie voor de aangevraagde omzettingen. De bouwvergunning[adres] is immers verleend op 16 juni 2009, één maand voor de aanvragen om omzettingsvergunningen. Nu de bouwvergunning voor deze woning direct voorafgaand aan de aanvragen om omzettingsvergunningen is verleend, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank dit aanbod tot reële compensatie in redelijkheid niet kunnen afwijzen op de grond dat deze woonruimte niet strekt ter vervanging van de door eiseres nog om te zetten woonruimte. 
    
    2.25	 Gelet op het voorgaande is naar het oordeel van de rechtbank bij de totstandkoming van de bestreden besluiten op dit punt niet de vereiste zorgvuldigheid in acht is genomen, waardoor de bestreden besluiten in zoverre een deugdelijke motivering ontberen. De bestreden besluiten kunnen derhalve niet in stand blijven. Naar het oordeel van de rechtbank lenen de geconstateerde gebreken zich echter in beginsel voor herstel. De rechtbank zal, met toepassing van artikel 8:51a van de Awb, verweerder de gelegenheid geven binnen vier weken na verzending van de uitspraak over te gaan tot herstel van de genoemde gebreken, dan wel om binnen twee weken na genoemde datum de rechtbank te laten weten dat hij van deze mogelijkheid geen gebruik wenst te maken. Indien de termijn die daarvoor wordt gesteld ongebruikt verstrijkt, zal de behandeling van het beroep worden voortgezet. 
    
    Bij het herstellen van voornoemde gebreken zal verweerder voor wat betreft de wonin[adres] alsnog onderzoek moeten doen naar de gelijkwaardigheid van deze aangeboden woning. Tevens zal verweerder aandacht dienen te besteden aan de door eiseres geboden compensatie in de vorm van de woning aan de [adres]. Nu een concrete bouwvergunning voor laatstgenoemde woning ontbreekt, is thans niet duidelijk in hoeverre met deze woning zelfstandige woonruimte aan de woningvoorraad is toegevoegd, alsmede wanneer deze toevoeging heeft plaatsgevonden. Indien daaraan wordt toegekomen, dient met betrekking tot dit pand ook de gelijkwaardigheid te worden onderzocht. Voor zover verweerder over onvoldoende gegevens beschikt om dit te kunnen onderzoeken, is het aan eiseres om op uitnodiging van verweerder daartoe deze gegevens te overleggen. Indien verweerder na onderzoek tot de conclusie komt dat met de woning aan de [adres] (en indien aan de orde ook die aan de [adres] reële compensatie wordt geboden, die bovendien gelijkwaardig is aan één of meer van de woningen waarvoor een omzettingsvergunning is verleend, dan zal verweerder zich tevens dienen te beraden op de vraag wat dit betekent voor de opgelegde voorwaarden tot financiële compensatie. Het is dan aan verweerder te bepalen voor welke woning(en) de financiële compensatie geheel of gedeeltelijk kan komen te vervallen.
    
    2.26	 De rechtbank volgt eiseres niet in haar betoog dat verweerder ook bij reële compensatie een reductie van 75% had moeten toepassen. De coulanceregeling ziet alleen op financiële compensatie en niet op reële compensatie. Overigens valt niet in te zien op welke wijze verweerder deze korting zou kunnen toepassen zonder te tornen aan artikel 3.5.1, eerste lid, van de Verordening dat bepaalt dat verweerder dient te beoordelen of de geboden compensatie gelijkwaardig is aan de te onttrekken woonruimte.
    
    
      Gelijkheidsbeginsel
      2.27	 De rechtbank begrijpt het betoog van eiseres dat verweerder discrimineert door haar aanvragen anders te behandelen dan de aanvragen van ouders van studerende jongeren aldus dat eiseres hiermee een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel. Deze beroepsgrond slaagt niet. Daartoe overweegt de rechtbank dat de ouder-kind constructie zoals deze is opgenomen in het beleid van verweerder, ziet op de situatie waarin om een tijdelijke omzettingsvergunning wordt verzocht door een ouder ten behoeve van een studerende zoon of dochter. Nu eiseres de omzettingsvergunning niet heeft gevraagd ten behoeve van een studerende zoon of dochter, noch heeft verzocht om een tijdelijke omzettingsvergunning, is van gelijke gevallen geen sprake. 
    
    
    
      Vertrouwensbeginsel
      2.28	 Ook de stelling van eiseres dat verweerder heeft bijgedragen aan de beeldvorming dat geen omzettingsvergunning was vereist en in dat kader tegenover andere huiseigenaren zou hebben verklaard dat voor kamergewijze verhuur geen omzettingsvergunning nodig was, kan niet tot het door eiseres gewenste doel leiden, nu eiseres deze stelling niet met schriftelijke stukken of anderszins heeft onderbouwd.
    
    
    
      Tot slot
      2.29	 Eiseres heeft de rechtbank verzocht haar de gelegenheid te bieden om in overleg te treden met haar huurders om de huurprijzen (alsnog) aan te passen aan de maximale huurprijsgrens conform het puntensysteem. De rechtbank ziet hier geen aanleiding toe. Het staat eiseres weliswaar vrij bedoeld overleg aan te gaan. Voor zover dit overleg leidt tot een huurprijsaanpassing, kan die wijziging van de feiten echter niet worden betrokken bij de oordeelsvorming, omdat die gewijzigde feiten en omstandigheden dateren van na de datum van de bestreden besluiten.
    
    
    2.30	 De rechtbank zal iedere verdere beslissing aanhouden totdat in de beroepen einduitspraak wordt gedaan. 
     
    Tussenbeslissing
    
    De rechtbank:
    
    3.1	stelt verweerder in de gelegenheid om binnen vier weken na de dag van verzending van   	deze tussenuitspraak de gebreken in de besluitvorming te herstellen, met inachtneming van  	hetgeen de rechtbank in deze tussenuitspraak heeft overwogen, dan wel om binnen twee 	weken na bedoelde verzending te laten weten dat van deze mogelijkheid geen gebruik 	wordt gemaakt;
    
    3.2	houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    
    Aldus vastgesteld door mr. B.J. van Ettekoven en in het openbaar uitgesproken op 12 augustus 2011.
    
    De griffier: 					De rechter:
    
    
    
    mr. S.A.J. de Jong-Nibourg			mr. B.J. van Ettekoven			
    
    Afschrift verzonden op:
    
    
    
      Rechtsmiddel
      Tegen deze tussenuitspraak staat (nog) geen hoger beroep open.