ECLI:NL:RBHAA:2006:AZ3532, Rechtbank Haarlem, 14-12-2006, 325910 VV EXPL 06-113
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2006-12-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurzaak, Kort geding. Deel van betegelde achtertuin loopt bij regenval geregeld enige tijd onder water. Volgens de kantonrechter wordt dat veroorzaakt doordat de betegeling op die plek wat is verzakt., hetgeen geen door de verhuurder te verhelpen gebrek oplevert, maar als zijnde klein huurdersonderhoud voor rekening van de huurder komt.

RECHTBANK HAARLEM
      Sector kanton  Locatie Zaandam
    
    
    
      zaak/rolnr.: 325910 VV EXPL 06-113
      datum uitspraak: 14 december 2006 (bij vervroeging)
    
    
    VONNIS VAN DE KANTONRECHTER 
    
    inzake
    
    
      [eiser]
      te [adres]r
      eisende partij
      hierna te noemen [eiser]
      gemachtigde mr. K.C.M. Koelle
    
    
    tegen
    
    
      woningstichting Eigen Haard
      te Amsterdam
      gedaagde partij
      hierna te noemen Eigen Haard
      gemachtigde mr. B. Heldring.
    
    
    
    De procedure
    
    Op gronden zoals in de dagvaarding vermeld heeft [eiser] een vordering ingesteld tegen Eigen Haard strekkende tot het verkrijgen van een onmiddellijke voorziening bij voorraad.
    
    Op de terechtzitting van 31 oktober 2006 heeft Eigen Haard geconcludeerd voor antwoord.
    
    Daarna hebben de gemachtigden van partijen aan de hand van pleitnotities de respectieve standpunten nader toegelicht.
    
    Vervolgens heeft de kantonrechter zich op 21 november 2006, vergezeld van de griffier, naar de achtertuin van [eiser], met aanliggend pad, begeven en heeft hij deze plaatselijke situatie met partijen en hun gemachtigden bezichtigd. Partijen zijn toen in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken.
    
    De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen ter terechtzitting en bij gelegenheid van de gerechtelijke bezichtiging is voorgevallen. Deze aantekeningen worden zo nodig in de vorm van een proces-verbaal uitgewerkt.
    
    Tenslotte is de uitspraak van dit vonnis bij vervroeging op vandaag bepaald, te 10.00 uur.
    
    De inhoud van alle processtukken, waaronder begrepen de door partijen overgelegde producties, wordt als hier overgenomen beschouwd.
    
    De vordering.
    
    [eiser] vordert als onmiddellijke voorziening bij voorraad dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, Eigen Haard zal veroordelen om dusdanige werkzaamheden te verrichten, dat de achtertuin van [eiser] bij regen niet meer onderloopt, alles zoals in de dagvaarding nader omschreven, met veroordeling van Eigen Haard in de proceskosten.
    
    Het verweer
    
    Het verweer strekt tot gehele of gedeeltelijke afwijzing van de vordering.
    
    De feiten
    
    In deze procedure zijn de volgende feiten voldoende komen vast te staan omdat deze niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist zijn gebleven, dan wel door de kantonrechter bij gelegenheid van de gerechtelijke bezichtiging zelf zijn waargenomen.
    
    
      1. [eiser] huurt van Eigen Haard de woning met voor- en achtertuin staande en gelegen te [adres]r aan de [adres]. Het betreft zelfstandige woonruimte, zoals bedoeld in artikel 7.233 van het Burgerlijk Wetboek.
      2. De achtertuin van [eiser] grenst aan een pad (het achterom) dat wordt gedeeld met eveneens aan de [adres] wonende buren, alsmede de eigenaar van het direct om de hoek gelegen perceel  [adres] te [adres]r. In dit pad is een afvoerput aangebracht. De eigenaar van laatstgenoemd perceel heeft van Eigen Haard toestemming gekregen om het gehele pad, dat slechts gedeeltelijk zijn eigendom is, opnieuw te bestraten. Het pad is daarbij opgehoogd, waardoor de verder onaangeroerde put als het ware verdiept in de bestrating is komen te liggen.
      3. De achtertuin van Eigen Haard is geheel dan wel grotendeels bestraat met stoeptegels. Ter hoogte van de keukendeur liggen deze op ongeveer 14 centimeter onder de drempel. Verderop in de tuin is een soort rand aangebracht in de bestrating, waarachter de stoeptegels ongeveer 10 centimeter lager liggen. Deze lager gelegen bestrating komt aan de achterzijde uit op een schutting, met poort, die weer toegang geeft tot het hiervoor onder 2. bedoelde pad.
      4. Het hiervoor onder 2. bedoelde pad ligt na de herbestrating en ophoging ongeveer zes centimeter hoger dan de bestrating achterin de achtertuin van [eiser]. 
      5. De avond, nacht en (vroege) morgen voorafgaande aan de gerechtelijke bezichtiging had het flink geregeld. In de omringende straten waren daardoor plassen achtergebleven. In de achteruin van [eiser] werd echter geen plasvorming aangetroffen. Wel was aan achtergebleven grond-/zandresten te zien dat achterin water had gestaan.
    
    
    De beoordeling van het geschil
    
    De klachten van [eiser] zijn dusdanig dat hij een voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorlopige voorziening.
    
    Inhoudelijk heeft het volgende te gelden.
    
    Volgens [eiser] vertoont het gehuurde sinds de herbestrating en ophoging van het hiervoor onder 2. bedoelde pad een gebrek, doordat bij flinke regen regenwater zijn achtertuin instroomt en daar dusdanige wateroverlast veroorzaakt, dat hij daar geen genoegen mee hoeft te nemen. [eiser] denkt dat dit een gevolg is van de herbestrating en ophoging van het pad, waarvoor Eigen Haard toestemming heeft verleend, maar ook al zou de oorzaak geheel dan wel gedeeltelijk elders gezocht moeten worden, dan neemt dat nog niet weg dat Eigen Haard daar wat aan moet doen.
    
    Eigen Haard betwist dat in deze sprake is van een gebrek dat door haar moet worden verholpen.
    
    Daarover wordt voorlopig als volgt geoordeeld.
    
    Aan [eiser] moet onmiddellijk worden toegegeven dat het onderlopen van een achtertuin bij hevige regenval uitermate hinderlijk is. Dat betekent echter nog niet dat daarom ook sprake is van een gebrek, dat Eigen Haard als verhuurder ingevolge het bepaalde in artikel 7.206 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek moet verhelpen. 
    
    De plasvorming in de (geheel dan wel grotendeels) betegelde achtertuin wordt naar mijn voorlopig oordeel (voornamelijk) veroorzaakt doordat de bestrating aldaar plaatselijk iets is verzakt. Vanwege die bestrating kan het water toch al moeilijk weg, maar als er dan bovendien nog wat tegels zijn verzakt ontstaat een natuurlijke waterloop in die richting. Deze plaatselijke verzakking  is naar mijn voorlopig oordeel niet dusdanig ernstig dat gesproken kan worden van een gevaarlijke of anderszins onaanvaardbare situatie. 
    
    Overigens is naar mijn voorlopig oordeel evenmin sprake van uitgebreide plasvorming die gedurende langere tijd aanwezig blijft.  Weliswaar treedt bij hevige regenval plasvorming op, maar daardoor wordt slechts een gering deel van de achtertuin getroffen, in elk geval minder dan een kwart van de oppervlakte. Verder is deze plasvorming klaarblijkelijk niet langdurig van aard, want tijdens de gerechtelijke bezichtiging (om ongeveer 15.00 uur) was al geen water meer in de tuin aanwezig, terwijl het de avond, nacht en (vroege) morgen daaraan voorafgaande nog flink had geregend. 
    
    Verwezen wordt in deze nog naar artikel 7.241 van het Burgerlijk Wetboek, alsmede bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte en het zogenaamde Gebrekenboek Huurcommissie onder de nummers S1, 2 en 3.
    
    Naar mijn voorlopig oordeel is het verhelpen van deze hiervoor als onvoldoende ernstig aangemerkte verzakking/plasvorming een kwestie van gewoon tuinonderhoud, hetgeen ingevolge de artikelen 7.217 jo. 240  van het Burgerlijk Wetboek en het Besluit kleine herstellingen, bijlage onder l, voor rekening van de huurder komt.
    
    Daaraan kan niet afdoen dat de plasvorming pas is opgetreden, dan wel verergerd, nadat de bewoner van het perceel [adres] het gemeenschappelijke pad met toestemming van Eigen Haard had herbestraat en opgehoogd. Dat betrof immers eveneens gewoon onderhoud, dat in deze streek van het land (veengrond) nu eenmaal geregeld moet gebeuren. En dan is het zo, dat als de één dat onderhoud wèl pleegt en de ander niet, laatstgenoemde lager uitkomt met zijn bestrating. De daarvan ondervonden overlast is echter louter en alleen een gevolg van het eigen achterstallige onderhoud.
    
    Samenvattend moet worden aangenomen dat het gevorderde in een bodemprocedure waarschijnlijk niet zal worden toegewezen, zodat dit ook niet bij wijze van voorlopige voorziening kan gebeuren.
    
    Omtrent de proceskosten moet worden beslist zoals hierna bepaald.
    
    
    Beslissing
    
    De gevorderde voorziening wordt geweigerd.
    
    [eiser] wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure, deze voor zover gerezen aan de zijde van Eigen Haard tot op heden begroot op € 400,-- wegens salaris van de gemachtigde. 
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. F.M.Visser, kantonrechter, en bij vervroeging uitgesproken op de openbare terechtzitting van 14 december 2006, in tegenwoordigheid van de griffier.