ECLI:NL:GHARN:2010:BK9301, Gerechtshof Arnhem, 12-01-2010, 200.029.087/01
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2010-01-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Non-conformiteit en onderzoeksplicht bij aankoop onroerende zaak.

Arrest d.d. 12 januari 2010
      Zaaknummer 200.029.087/01
    
    
    
    
      HET GERECHTSHOF TE ARNHEM
      Nevenzittingsplaats Leeuwarden
    
    
    Arrest van de vierde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
    
    
      1.	[appellant 1],
      	wonende te [woonplaats],
      2.	[appellante 2],
      	wonende te [woonplaats],
      appellanten,
      in eerste aanleg: gedaagden,
      hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten],
      advocaat: mr. G.J. Baken, kantoorhoudende te Emmeloord,
    
    
    
    tegen
    
    
    
      1.	[geïntimeerde 1],
      	wonende te [woonplaats],
      2.	[geïntimeerde 2],
      	wonende te [woonplaats],
      geïntimeerden,
      in eerste aanleg: eisers,
      hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden],
      advocaat: mr. S.J. de Vries, kantoorhoudende te Zwolle.
    
    
    
      Het geding in eerste instantie
      In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 21 november 2007 en 17 december 2008 door de rechtbank Zwolle-Lelystad.
    
    
    
      Het geding in hoger beroep
      Bij exploot van 11 maart 2009 is door [appellanten] hoger beroep ingesteld van het vonnis d.d. 17 december 2008 met dagvaarding van [geïntimeerden] tegen de zitting van 25 augustus 2009.
    
    
    Bij exploot van 23 maart 2009, hersteld bij exploot van 15 april 2009, is door [geïntimeerden] aangezegd dat de zaak bij vervroeging op de zitting van 28 april 2009 zal worden aangebracht.
     
    De conclusie van de memorie van grieven luidt:
    
    "bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis d.d. 17 december 2008 van de rechtbank Zwolle-Lelystad te vernietigen, voor zover daarbij de vorderingen van geïntimeerden zijn toegewezen en appellant in de kosten van dit geding is veroordeeld, en opnieuw rechtdoende geïntimeerden alsnog niet ontvankelijk te verklaren in hun vordering, althans deze te ontzeggen al zijnde ongegrond en onbewezen, zulks met veroordeling van geïntimeerden in de kosten van beide procedures te bepalen volgens het gebruikelijke tarief. 
    
    Zonodig onder verbetering van de gronden."
    
    Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerden] verweer gevoerd met als conclusie:
    
    "bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, appellanten niet-ontvankelijk zal verklaren in hun vorderingen althans deze zal afwijzen, zulks met veroordeling van appellanten in de kosten van de procedure in appèl."
    
    Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
    
    
      De grieven
      [appellanten] hebben vier grieven opgeworpen.
    
    
    
      De beoordeling
      De feiten 
      1. De rechtbank heeft in rechtsoverweging 2 (2.1 t/m 2.9) van het vonnis van 17 januari 2007 de feiten vastgesteld. Hierover hebben partijen geen geschil, zodat het hof ook van die feiten zal uitgaan. Aangevuld met andere relevante feiten die enerzijds zijn gesteld en anderzijds niet, althans niet voldoende zijn betwist staat het volgende vast.
      1.1. [geïntimeerden] hebben op 10 oktober 2006 van [appellanten] het woonhuis met kantoor, loods, ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden gelegen aan [adres] te [plaats] gekocht tegen betaling van een koopsom van                € 322.511,--. De woning is op 15 december 2006 door [appellanten] aan [geïntimeerden] geleverd.  
      1.2. In de schriftelijke koopovereenkomst komen onder meer de volgende bepalingen voor:
      " 5.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan."
      en:
      " 5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning met bedrijfsruimte. De koper verklaart hierbij het onderhavige bestemmingsplan te hebben ontvangen en is tevens de gelegenheid geboden het gekochte vooraf te laten taxeren. (...)
      Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst."
      1.3. Na de levering zijn verbouwingswerkzaamheden aan de woning verricht. Daarbij kwamen diverse gebreken aan de constructie van de woning aan het licht. [geïntimeerden] hebben dit direct mondeling aan de makelaar van [appellanten] bericht met het verzoek om zelf te komen kijken. [appellanten] hebben hierop niet gereageerd.
      1.4. [geïntimeerden] hebben vervolgens opdracht gegeven aan K4 architecten tot een oriënterend onderzoek naar de bouwkundige toestand van de woning. Bij brief van 19 januari 2007 heeft [O.] van dit kantoor het volgende aan [geïntimeerden] bericht:
      " Ik heb U, na het onderzoek en na overleg met [K.], telefonisch laten weten dat het onverantwoord is om (vooral met de huidige storm) de woning te betreden of daaraan werkzaamheden te verrichten. (...)
    
    
    
      In het gesprek met [H.] en met U heb ik aangegeven dat er ernstige bouwfouten zijn gemaakt in de opbouw van het casco, waardoor zaken scheef zijn getrokken en/of zijn verzakt. In hoofdzaak gaat het om de volgende onderdelen:
      - de verdiepingsbalklaag.
      - de verbindingen van spanten en gordingen.
      - de constructie van de overstekende kopgevels vanuit de strijkbalk
      - de lateien boven de kozijnen
      - het ontbreken (of onzichtbaar zijn) van verankeringen van vloerbalken en muurplaten.
    
    
    Voorts is mij gebleken dat de opbouw van de topgevels zodanig inwendig heeft gecondenseerd, dat de onderregels en hun omgeving sterk zijn aangetast door houtrot."
    
    
      1.5. [appellant 1] heeft daarop op 31 januari 2007 de situatie zelf bekeken. Aan zijn toezegging om op de bevindingen van [O.] te reageren heeft hij echter geen gevolg gegeven.
      1.6. Bij brief van 22 februari 2007 heeft de rechtsbijstandverzekeraar van [geïntimeerden] [appellanten] in gebreke gesteld. [appellanten] is bij deze brief aansprakelijk gesteld voor alle door [geïntimeerden] geleden en te lijden schade.
      1.7. In opdracht van [geïntimeerden] is een aantal noodreparaties verricht. Deze zijn bij factuur van 27 februari 2007 ten belope van € 5.003,95 aan [geïntimeerden] in rekening gebracht.
      1.8. Door [S.] Houtbewerking is op 27 februari 2007 een offerte uitgebracht voor herstelwerkzaamheden ten bedrage van € 25.477,90.
      1.9. Op brieven die namens [geïntimeerden] zijn verstuurd op 29 maart, 10 april, 9 mei en 22 mei 2007 om tot een onderlinge regeling te komen is door [appellanten] niet inhoudelijk gereageerd.
    
       
    
      Het geschil
      2. Het gaat in deze zaak in essentie om de vraag of [appellanten] ten opzichte van [geïntimeerden] schadeplichtig zijn, omdat de door hen aan [geïntimeerden] verkochte en geleverde woning met bedrijfsruimte niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. Het hoger beroep van [appellanten] richt zich tegen het oordeel van de rechtbank dat de woning niet voor dat normale gebruik geschikt was en dat zij daarom aansprakelijk zijn voor de door [geïntimeerden] gevorderde schade.
    
    
    3. Met grief I poneren [appellanten] de stelling dat [geïntimeerden] met de door hen overgelegde stukken, waaronder het rapport van K4 Architecten, er niet in geslaagd zijn om bewijs aan te dragen van hun stelling dat de woning met bedrijfsruimte niet geschikt is voor normaal gebruik.
    
    4. Het hof is van oordeel dat [appellanten] hiermee miskennen dat de rechter, voordat hij toekomt aan de vraag of een partij zijn stellingen dient te bewijzen danwel tegenbewijs dient te leveren tegen de voorshands bewezen geachte stellingen van de andere partij, eerst dient te beoordelen of er door de eisende partij voldoende is gesteld om tot de door hem ingeroepen rechtsgevolgen te kunnen concluderen, en zo ja, of die stellingen voldoende gemotiveerd door de andere partij zijn weersproken. In het onderhavige geval heeft de rechtbank geoordeeld dat de stellingen van [geïntimeerden] die zij met het rapport van K4 architecten voldoende onderbouwd achtte, in onvoldoende mate door [appellanten] zijn weersproken. Aan de vraag of, en door wie er (tegen)bewijs zou moeten worden geleverd, is de rechtbank derhalve niet toegekomen. Grief I treft in zoverre dan ook geen doel.
    
    5. Voorzover [appellanten] met hun toelichting op grief I beogen een deugdelijk onderbouwde weerspreking van de stellingen van [geïntimeerden] op dit punt te geven, slagen zij - zoals in het hierna volgende zal blijken - niet. De stellingen van [appellanten] komen erop neer dat zij niet in de gelegenheid zijn gesteld om de bevindingen van K4 Architecten, zoals deze zijn neergelegd in het rapport van [O.], nader te onderzoeken c.q. te weerleggen, temeer omdat [geïntimeerden] tot sloopwerkzaamheden zijn overgegaan. Volgens [appellanten] is een eventuele aantasting van het normale gebruik van de woning zelfs door die sloopwerkzaamheden veroorzaakt. 
    
    6. Het hof overweegt ten dien aanzien als volgt. Uit de hiervoor weergegeven vaststaande feiten sub 1.3 en 1.5 volgt dat [appellanten] door [geïntimeerden] eerst in de gelegenheid zijn gesteld om zelf de door [geïntimeerden] geconstateerde gebreken in ogenschouw te nemen en hierop te reageren en daarna ook nog om te reageren op de bevindingen van [O.]. Van deze gelegenheden hebben [appellanten] geen gebruik hebben gemaakt. [appellanten] hebben voorts niet weersproken dat zij niet hebben gereageerd op de brieven van de rechtsbijstandverzekeraar van [geïntimeerden] d.d. 22 februari, 29 maart en 10 april 2007, waarin zij wederom worden uitgenodigd tot een reactie en waarin zij bovendien worden gewaarschuwd dat [geïntimeerden] bij gebreke van een reactie op korte termijn professionele werkzaamheden door een derde zullen laten uitvoeren. De stelling van [appellanten] dat zij niet in de gelegenheid zijn gesteld om de bevindingen van [O.]/ K4 Architecten nader te onderzoeken c.q. te weerspreken dient dan ook als onjuist te worden gepasseerd. 
    
    7. Het hof is voorts van oordeel dat [appellanten] hun stelling dat de aantasting van het normale gebruik door de beweerdelijke sloopwerkzaamheden van [geïntimeerden] is ontstaan - in het licht van de betwisting hiervan door [geïntimeerden] - onvoldoende hebben onderbouwd. [geïntimeerden] hebben immers aangevoerd dat deze "sloopwerkzaamheden" slechts bestonden uit het verwijderen van behang en vloerbedekking en mitsdien niet de door hen opgevoerde constructieve gebreken aan de woning ten gevolge kunnen hebben gehad. 
    
    8. Ook voor het overige is grief I derhalve vergeefs voorgedragen.   
    
    9. Met grief II komen [appellanten] op tegen het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerden] niet hun onderzoeksplicht hebben geschonden. Uit de toelichting van [appellanten] op deze grief, alsmede uit de door [appellanten] overgelegde verklaring d.d.        28 mei 2008 van makelaar [B.], zou wellicht afgeleid kunnen worden dat partijen bij de bepaling van de koopsom rekening hebben gehouden met enkele duidelijk waarneembare onvolkomenheden aan de woning. [appellanten] laten echter in hoger beroep na aan te geven welke gebreken waarneembaar waren, terwijl uit de conclusie van antwoord slechts afgeleid kan worden dat zichtbaar was dat de gootconstructie niet goed was afgehangen.
    
    10. Uit het enkele feit dat zichtbaar was dat de gootconstructie niet goed was afgehangen kan zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet worden afgeleid dat er op [geïntimeerden] een dermate ruime onderzoeksplicht rustte dat deze ook de door [geïntimeerden] gestelde gebreken aan de woning omvatte. Het hof gaat dan ook aan de door [appellanten] gestelde onderzoeksplicht aan de zijde van [geïntimeerden] voorbij.   
    
    11. [appellanten] poneren in de toelichting op grief II voorts de stelling dat [geïntimeerden] geen beroep toekomt op artikel 5.3 van de koopovereenkomst, omdat zij na melding van [appellanten] dat de woning "de nodige gebreken" had akkoord zijn gegaan met een vermindering van de koopsom ad € 40.000,--. Dit betoog van [appellanten] wordt door het hof als ongeloofwaardig gepasseerd, omdat het onverenigbaar is met hun eigen stelling dat de vraagprijs zoals aangegeven in de verkoopbrochure € 349.500,-- bedroeg (conclusie van antwoord, sub 2), terwijl [geïntimeerden] uiteindelijk een koopsom van € 322.511,-- aan [appellanten] hebben betaald. Deze stelling van [appellanten] verdraagt zich ook niet met de omstandigheid dat in de koopovereenkomst over de gebreken en de door [appellanten] gestelde vermindering van de koopsom met geen woord gerept wordt.
                                                      
    12. De vraag of door [appellanten] al dan niet een mededelingsplicht is geschonden, is in het onderhavige geval overigens niet van belang, omdat de rechtbank haar oordeel niet baseert op schending van de mededelingsplicht door [appellanten] doch op het feit dat de woning met bedrijfsruimte in strijd met de in artikel 5.3 van de koopovereenkomst door [appellanten] afgegeven garantie niet geschikt was voor normaal gebruik. Of  [appellanten] bij de totstandkoming van de overeenkomst al dan niet bekend waren met de betreffende gebreken - hun eigen stellingen met betrekking tot de vermindering van de koopsom lijken overigens te impliceren van wel - doet dan niet meer terzake.
    
    13. Uit het voorgaande volgt dat ook grief II geen doel treft.
    
    
      14. Grief III is gericht tegen de hoogte van de door de rechtbank aan [geïntimeerden] toegewezen schadevergoeding. Volgens [appellanten] omvat het door de rechtbank toegewezen schadebedrag (exclusief de vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten) ad € 30.481,85 ook werkzaamheden die geen betrekking hebben op het herstel van de betreffende gebreken (zie r.o. 1.4). Dit betreft volgens [appellanten] met name het volgende:
      - afwerken stalen balken garage 		€    325,-- excl. BTW
      - aanbrengen underlayment vloerplaten		€  2.354,--
      - aanbrengen nieuwe boei/ onderkant/ latten/
         isolatie en nieuwe dakgoot			€  8.565,--  +
          			totaal	€ 11.244,-- excl. BTW
    
    
    15. Het hof overweegt dat de stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden ter onderbouwing van de door [geïntimeerden] gestelde schade, alsmede het causaal verband tussen de gestelde gebreken en de herstelwerkzaamheden, bij [geïntimeerden] rusten. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerden] in het licht van het door [appellanten] gevoerde verweer vooralsnog onvoldoende hebben onderbouwd dat de sub 14 genoemde werkzaamheden dienen tot herstel van de door hen gestelde gebreken.  
    
    16. Het hof zal [appellanten] veroordelen tot betaling van de door [geïntimeerden] gestelde schade ten bedrage van ( € 30.481,85 minus € 11.244,-- =) € 19.237,85 die door [appellanten] niet voldoende is weersproken. het thans niet toegewezen deel van de schade kan zonodig nog onderwerp van debat zijn in de door de rechtbank bevolen schadestaatprocedure. Duidelijkheidshalve overweegt het hof dat onderdeel 5 van het dictum van dit arrest derhalve geen betrekking heeft op dit deel van de schade. 
    
    17. Grief III treft dan ook doel. 
    
    18. Volgens grief IV heeft de rechtbank ten onrechte geen termen aanwezig geacht om de schadevergoedingsplicht van [appellanten] te matigen.
    
    19. Het hof stelt voorop dat de matigingsbevoegdheid ex artikel 6:109 BW met terughoudendheid moet worden toegepast. Het hof is van oordeel dat door [appellanten] geen, althans onvoldoende omstandigheden zijn aangevoerd die tot matiging zouden moeten leiden. 
          
    20. Grief IV kan niet tot vernietiging van enig deel van het vonnis leiden.
    
    
      Slotsom
      21. Alleen grief III treft doel. Dit heeft tot gevolg dat de hoogte van de aan [geïntimeerden] toe te wijzen schadevergoeding met een bedrag van € 11.244,-- verminderd wordt tot € 20.395,85 (dat is het hierboven sub 16 berekende schadebedrag ad               €  19.237,85 vermeerderd met de in hoger beroep niet door [appellanten] betwiste buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.158,--). 
      21.1. Het vonnis van de rechtbank d.d. 17 december 2008 zal worden bekrachtigd, behoudens voorover het betreft onderdeel 5.1 van het petitum. In zoverre zal het vonnis worden vernietigd en slechts in zoverre opnieuw rechtdoende zal het hof de vordering van [geïntimeerden] toewijzen tot een bedrag van € 20.395,85.
      21.2. Nu grief III terecht is voorgedragen ziet het hof aanleiding om de proceskosten in hoger beroep te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. De proceskostenveroordeling in eerste instantie wordt gehandhaafd aangezien het in hoger beroep toe te wijzen bedrag in dezelfde tariefgroep valt als het in eerste instantie toegewezen bedrag. 
      De beslissing
      Het gerechtshof:
    
    
    bekrachtigt het vonnis d.d. 17 december 2008 behoudens voorzover daarin in onderdeel 5.1 van het petitum de vordering tot betaling van het bedrag van           € 31.639,85 is toegewezen;
    
    vernietigt het vonnis in zoverre;
    
    
      en in zoverre opnieuw rechtdoende:
      veroordeelt [appellanten] hoofdelijk, zodat indien en voorzover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [geïntimeerden] te betalen het bedrag van € 20.395,85, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het nog niet betaalde deel van het toegewezen bedrag vanaf 11 juli 2007 tot de dag van volledige betaling en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
    
     
    compenseert de kosten van het hoger beroep in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
    
    wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    Aldus gewezen door mrs. Janse, voorzitter, Tjallema en Van Rijssen, raden, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 12 januari 2010 in bijzijn van de griffier.