ECLI:NL:RBHAA:2010:BM9609, Rechtbank Haarlem, 23-06-2010, 451599 CV EXPL 10-596
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2010-06-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Einde huurovereenkomst. Teruggave borgsom. Beroep op verrekening met schade. 
        Eisers vorderen terugbetaling van de door hen betaalde borgsom. Gedaagde voert aan dat eisers zijn tekortgeschoten in hun verplichting het gehuurde in goede staat op te leveren, waardoor hij schade heeft geleden. Gedaagde beroept zich (in conventie) op verrekening van de borgsom met die schade (herstelkosten en gederfde huurpenningen) en vordert in reconventie schadevergoeding.
        Het beroep op verrekening wordt verworpen en de vordering in reconventie wordt afgewezen. Geen opeisbare tegenvordering, nu de door gedaagde aangevoerde beschadigingen niet met eisers zijn besproken bij de (eind)inspectie van het gehuurde en eisers niet in de gelegenheid zijn gesteld die beschadingen te (doen) herstellen. Voorts is niet komen vast te staan dat sprake is van werkelijke schade, omdat gedaagde alleen offertes heeft overgelegd.

RECHTBANK HAARLEM
      Sector kanton
    
    
    Locatie Haarlem
    
    
      zaak/rolnr.:  451599/ CV EXPL 10-596
      datum uitspraak: 23 juni 2010
    
    
    VONNIS VAN DE KANTONRECHTER 
    
    inzake
    
    
      1. [eiser 1]
      2. [eiser 2]
      beiden te [woonplaats]
      eisers in conventie
      verweerders in reconventie
      hierna te noemen [eisers]
      gemachtigde Gerechtsdeurwaarders Buik & Van der Horst
    
    
    tegen
    
    
      [gedaagde]
      te [woonplaats]
      gedaagde in conventie
      eiser in reconventie
      hierna te noemen [gedaagde]
      gemachtigde mr. G.W.L.M. Dammers
    
    
    
    In conventie en in reconventie
    
    
      De procedure
      [eisers] hebben [gedaagde] op 8 januari 2010 gedagvaard. [gedaagde] heeft geantwoord en een tegenvordering ingesteld. 
      De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 10 maart 2010 een comparitie van partijen gelast, die heeft plaatsgevonden op 25 mei 2010. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht. 
    
    
    
      De feiten
      1.	[eisers] hebben vanaf 1 juni 2006 tot 1 oktober 2008 van [gedaagde] gehuurd de woonark gelegen aan de [adres] te [woonplaats] tegen een huurprijs van (laatstelijk) € 1.200,00 per maand. 
      2.	[eisers] hebben aan [gedaagde] een waarborgsom van € 2.200,00 betaald. Ingevolge artikel 9 van de bijlage bij de schriftelijke huurovereenkomst vindt restitutie van de waarborgsom of van het restant plaats zodra de overeenkomst is beëindigd.
      3.	Op 1 augustus 2008 hebben partijen de woonark aan een eerste inspectie onderworpen. Zij zijn toen overeengekomen dat [eisers] een defecte douchekraan zullen repareren en de buitenzijde van de woonark zullen (laten) teren, ten behoeve waarvan [gedaagde] hen in contact zou brengen met een klusjesman.
      4.	Op 2 september 2008 heeft AKS Bouwbedrijf te Beverwijk (hierna: AKS) aan [gedaagde] een prijsopgave gedaan ter zake van het schilderen van uw woonark voor een aanneemsom van € 1.808,80 inclusief btw.
      5.	Bij brief van 15 september 2008 heeft Teebaal onder meer het volgende aan [gedaagde] geschreven:
      	Alhoewel u ons [...] toezegde uw bevindingen per omgaande aan ons kenbaar te 	maken, bleef iedere reactie uwerzijds uit. [...] Evenmin hebben wij bericht van een 	klusjesman mogen ontvangen. Aangezien het einde van de looptijd van de 	huurovereenkomst spoedig nadert en u ons door  uw handelwijze niet meer in de 	gelegenheid stelt om voornoemde werkzaamheden tijdig zelfstandig te (laten) 	verrichten dan wel onze goedkeuring te verlenen aan een reële vergoeding wegens 	werkzaamheden door de klusjesman, bericht ik u bereid te zijn om een bedrag ad € 	250,00 aan u te vergoeden [...] Graag nodig ik u uit om op dinsdag 30 september 	2008  [...] de woonark gezamenlijk te inspecteren.
      6.	Op 17 september 2008 heeft [gedaagde] de offerte van AKS van 2 september 2008 aan [eisers] gestuurd, waarbij hij onder meer het volgende heeft opgemerkt:
      	Bij de inspectie van 1 Augustus j.l. hebben wij toen wilsovereenstemming bereikt 	een offerte bij een aannemer aan te vragen. Deze offerte heb ik al een paar weken 	geleden in uw brievenbus gedaan. Opnieuw doe ik u een kopie hiervan toekomen. 	[...] Uw vraag wat mijn bevindingen waren vroeg ik mij af wat u aan het door u 	ontmantelde plafond gaat doen van de woonkamer.
      7.	Op 26 september 2008 heeft de gemachtigde van [eisers] onder meer het volgende aan [gedaagde] geschreven:
      	Cliënten hebben [...] het plafond in overleg met U volledig opgeknapt [...] Er is 	derhalve geen sprake van een “ontmanteld plafond” [...] Daarbij dient gesteld te 	worden dat er nimmer een inspectierapport is opgemaakt bij de aanvang van de huur 	zodat er geen enkele reden is om terug te zien naar de start van de 	huurovereenkomst. Cliënten stellen U hierbij twee weken in de gelegenheid de 		borgsom minus een acceptabel bedrag ad 240 € in verband met de 	teerwerkzaamheden aan de buitenkant (te begroten op 6 manuren a 40 €) over te 	maken op rekening [...].
      8.	[eisers] hebben de woonark op 29 september 2008 metterwoon verlaten. 
      9.	Op 30 september 2008 heeft [gedaagde] in aanwezigheid van [eisers] en hun gemachtigde de woonark geïnspecteerd.
      10.	Op 1 oktober 2008 heeft [gedaagde] door de deurwaarder een proces-verbaal van constatering laten opmaken ter zake van de staat van de woonark. In het proces-verbaal is onder meer het volgende opgenomen:
      	In de ruimte onder de hal [...] stond een laag water. [...] In de woonkamer zijn de 	houten balken direct zichtbaar. Aan de onderzijde van de dakbalken is derhalve geen 	plafond. In de slaapkamer gelegen naast de woonkamer is zwarte schimmel 	zichtbaar aan de onderzijde van de muren. De deur naar de badkamer [...] vertoont 	ook schimmel aan de onderzijde evenals aan het raam van de badkamer. [...] De 	laminaatvloer in de gehele woonark vertoont beschadiging door vocht [...].
      11.	Op 6 oktober 2008 heeft AKS aan [gedaagde] een offerte uitgebracht ter zake van het aanbrengen van een geïsoleerd gipsplaten plafond in één van uw woonark  voor een aanneemsom van € 3.103,52 inclusief btw.
    
    
    
    
      12.	Op 13 oktober 2008 heeft [gedaagde] [eisers] een eindafrekening met betrekking tot de huurovereenkomst gestuurd tot een bedrag van € 14.867,82.
      13.	Op 6 april 2009 heeft AKS aan [gedaagde] een offerte uitgebracht ter zake van het stukadoren van de wanden in een woonark voor een aanneemsom van € 2.105,50 inclusief btw.
    
    
    
      De vordering in conventie
      [eisers] vorderen (samengevat) veroordeling van [gedaagde] tot betaling van (primair) € 2.694,91, (subsidiair) € 2.442,44, vermeerderd met de wettelijke rente over respectievelijk € 2.200,00 (primair) en € 1.960,00 (subsidiair). 
      [eisers] leggen aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] krachtens artikel 9 van de bijlage van de huurovereenkomst gehouden is tot terugbetaling aan [eisers] van de waarborgsom van € 2.200,00. [gedaagde] is met betaling in verzuim, zodat hij tevens de wettelijke rente verschuldigd is. Deze bedraagt, berekend vanaf 1 oktober 2008 tot 8 januari 2010, € 137,91. 
      Door ondanks aanmaning met betaling in gebreke te blijven, heeft [gedaagde] [eisers] genoodzaakt hun vordering ter incasso uit handen te geven. [eisers] hebben daardoor vermogensschade geleden, bestaande uit de buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 357,00. Op de totale vordering van € 2.694,91 kan eventueel het door [eisers] aangeboden bedrag van € 240,00 in verband met de kosten van het teren van de ark in mindering worden gebracht.
    
    
    
    
      Het verweer in conventie en de vordering in reconventie
      [gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan dat [eisers] gehouden zijn om conform de afspraak tussen partijen de woonark aan de buitenzijde van een nieuwe teerlaag te voorzien. De aannemer heeft de teerwerkzaamheden begroot op € 1.808,80. Dit bedrag komt voor rekening van [eisers]. 
      Daarnaast heeft [gedaagde] geconstateerd dat [eisers] de woonark in zeer slechte staat hebben opgeleverd. De kosten van herstel van de diverse schades bedragen achtereenvolgens:
      1. schilderen/teren ark 				€ 1.808,90 
      2. herstellen plafond 				€ 3.103,52
      3. vervangen transformator 			€    150,00
      4. opruimingswerkzaamheden/leegpompen ark  €     250,00
      5. herstel stucwerk woonark			€  2.105,50 
      6. meegenomen wasmachine 			€     250,00. 
      De werkzaamheden hebben zes maanden in beslag genomen, zodat [gedaagde] een bedrag van (6 x € 1.200,00) € 7.200,00 huur heeft gederfd.
      Het totaal van de door [gedaagde] ten gevolge van de toerekenbare tekortkoming van [eisers] geleden schade bedraagt € 14.867,82. Zij hebben daarom geen recht op teruggave van (het restant van) de borgsom.
      Na aftrek van de borgsom resteert een bedrag van € 12.667,82. [gedaagde] vordert dit bedrag in reconventie, vermeerderd met € 190,40 ter zake van buitengerechtelijke kosten. 
    
    
     
    
      Het verweer in reconventie
      [eisers] betwisten de vordering. Zij voeren aan dat bij de inspectie op 
      1 augustus 2008 alleen is afgesproken dat [eisers] een defecte douchekraan zouden herstellen en de ark aan de buitenzijde zouden (laten) teren. [eisers] hebben de kraan hersteld. Zij waren voorts zonder meer bereid de ark te (laten) teren. [gedaagde] heeft hen daartoe echter niet in de gelegenheid gesteld. De omloop van de ark was verrot en moest eerst door [gedaagde] worden hersteld. Dat is niet gebeurd. Bovendien kwam [gedaagde] zijn toezegging om een klusjesman te sturen niet na. De offerte van AKS is buitensporig hoog.
    
    
    
      Andere gebreken aan het gehuurde zijn tijdens de inspectie niet door [gedaagde] geconstateerd. Het plafond hebben [eisers] met toestemming van [gedaagde] verwijderd, omdat het ten gevolge van lekkages aan het dak doorzakte. [eisers] hebben het plafond afgewerkt en geschilderd en in keurige staat opgeleverd. Over het stucwerk in de ark heeft [gedaagde] nooit enige opmerking gemaakt. Ook over de andere schadeposten die [gedaagde] aan zijn vordering ten grondslag legt, is door [gedaagde] nimmer gerept. [gedaagde] heeft [eisers] bovendien niet in de gelegenheid gesteld eventuele gebreken te herstellen. De transformator kennen [eisers] niet en de wasmachine die [eisers] hebben meegenomen, hadden zij zelf gekocht.
      Buitengerechtelijke werkzaamheden zijn niet door [gedaagde] verricht.
    
    
    
    
      De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie 
      De vorderingen in conventie en in reconventie lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
    
    
    Het beroep van [gedaagde] op verrekening van de door [eisers] gevorderde borgsom met zijn vordering tot schadevergoeding, kan alleen slagen indien komt vast te staan dat [gedaagde] een opeisbare tegenvordering op [eisers] heeft. 
    
    
      Tussen partijen staat vast dat tijdens de inspectie op 1 augustus 2008 -en ook overigens bij de eindinspectie op 30 september 2008- met geen woord is gerept over andere beschadigingen aan de woonark dan de defecte douchekraan en het noodzakelijke teren van de buitenkant van de ark. Van de andere gebreken is niet gesteld of gebleken dat [gedaagde] deze bij de inspectie heeft geconstateerd laat staan dat hij die gebreken met [eisers] toen heeft besproken en vastgelegd. Aldus zijn partijen overeengekomen dat [eisers] de woonark na reparatie van de douchekraan en het teren van de ark in goede staat aan [gedaagde] zullen hebben teruggegeven. De later door [gedaagde] opgevoerde gebreken of beschadigingen vallen dus niet onder deze afspraak, en de vordering tot vergoeding van die andere schadeposten mist dan ook een geldige rechtsgrond.
      Bovendien staat vast dat [gedaagde] [eisers] geen gelegenheid heeft geboden tot herstel van eventuele gebreken. In dit verband geldt dat [eisers] onbetwist hebben gesteld dat zij aan [gedaagde] hebben aangeboden om de ark op hun kosten te (laten) teren, waarop [gedaagde] niet heeft gereageerd.  Ten slotte is niet komen vast te staan dat sprake is van werkelijk geleden schade, nu [gedaagde]  slechts offertes en geen facturen heeft overgelegd. 
    
    
    
      Uit het voorgaande volgt dat [eisers] niet toerekenbaar zijn tekortgeschoten in hun verplichting om de woonark bij het einde van de huur in goede staat op te leveren. De 
      -gemotiveerd betwiste- vordering van [gedaagde] tot vergoeding van gederfde huur moet dan ook als ongegrond worden afgewezen.
    
    
    Het beroep van [gedaagde] op verrekening faalt, omdat hij immers geen geldige -en dus geen opeisbare- tegenvordering tot schadevergoeding heeft. [gedaagde] dient daarom de door [eisers] bij aanvang van de huur betaalde borgsom terug te betalen, met dien verstande dat daarop een bedrag van € 320,00 in mindering wordt gebracht. Dit is het bedrag dat volgens de toelichting van Teebaal ter zitting de kosten zijn waarvoor het teerwerk aan hem is geoffreerd, en tot uitvoering waarvan hij zich al bereid had verklaard. 
    
    De vordering in conventie zal derhalve worden toegewezen tot een bedrag van € 1.880,00 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente, die per 1 oktober 2008 € 117,85 bedraagt. 
    
    De kosten verbonden aan de door [eisers] gestelde - en door [gedaagde] niet betwiste - buitengerechtelijke werkzaamheden zijn aan te merken als redelijke kosten die voor afzonderlijke vergoeding in aanmerking komen, en wel voor het gevorderde bedrag, dat overeenkomt met het in rapport Voorwerk II vastgelegde geldende tarief van € 357,--.
    
    Aan de vordering in reconventie komt op grond van hetgeen hiervoor is overwogen en beslist de grondslag te ontvallen, zodat deze zal worden afgewezen.
    
    [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure, zoals in conventie als in reconventie. 
    
    
    
      Beslissing 
      De kantonrechter:
    
    
    in conventie 
    
    - veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eisers] van € 2.354,85, vermeerderd met de wettelijke rente over € 1.880,00 vanaf 1 oktober 2008 tot aan de dag der algehele voldoening;
    
    
      - veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten in conventie, die aan de kant van         [eisers] tot en met vandaag worden begroot op de volgende bedragen:
      dagvaarding		€   90,93
      vastrecht		€ 208,00
      salaris gemachtigde 	€ 300,00;
    
    
    - verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
     
    - wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    In reconventie 
    
    - wijst de vordering af;
    
    - veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten in reconventie, die aan de kant van [eisers] tot en met vandaag worden begroot op € 150,00 salaris gemachtigde.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr.  J.H. Dubois en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.