ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ2815, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 26-02-2013, HD 200.110.529
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2013-02-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: ontbinding huurovereenkomst woonruimte wegens overlast.

GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
      Afdeling civiel recht
    
    
    zaaknummer HD 200.110.529/01
    
    arrest van 26 februari 2013
    
    in de zaak van
    
    
      [X.],
      wonende te [woonplaats],
      appellant in principaal appel,	
      geïntimeerde in (voorwaardelijk) incidenteel appel,
      advocaat: mr. M.J.M. Strijbosch te Eindhoven,
    
    
    tegen:
    
    
      Stichting Woonmaatschappij Domein,
      gevestigd te [vestigingsplaats],
      geïntimeerde in principaal appel,
      appellante in (voorwaardelijk) incidenteel appel,
      advocaat: mr. B.J.F. Bollen te Tilburg,
    
    
    op het bij exploot van dagvaarding van 16 juli 2012 ingeleide hoger beroep van de door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven in verzet gewezen vonnissen van 22 december 2011, 16 februari 2012 en 5 juli 2012 tussen principaal appellant - [appellant] - als opposant en principaal geïntimeerde - Domein - als geopposeerde.
    
    1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 770210, rolnr. 11-7083) 
    
    Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen, gewezen in verzet, alsmede naar het daaraan voorafgegane verstekvonnis van 12 mei 2011 tussen enerzijds Domein als eiseres en anderzijds [appellant] als gedaagde (zaaknr. 756075, rolnr. 11-4283).
    				
    2. Het geding in hoger beroep
    
    2.1. Bij memorie van grieven heeft [appellant] zes grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep en, kort gezegd, tot niet-ontvankelijk verklaring van Domein in haar vorderingen in eerste aanleg, met veroordeling van Domein, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van beide instanties.
    
    
      2.2. Bij memorie van antwoord heeft Domein de grieven bestreden en geconcludeerd tot, kort gezegd, bekrachtiging van de bestreden vonnissen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van beide instanties, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad. 
      Voorts heeft Domein (voorwaardelijk) incidenteel appel ingesteld, daarin twee grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het tussenvonnis van 16 februari 2012 en tot ontbinding van de door partijen gesloten huurovereenkomst per 16 februari 2012, althans per een zodanige datum als het hof juist acht, en veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [appellant] in de kosten van beide instanties.
    
    
    2.3. [appellant] heeft in incidenteel appel geantwoord en geconcludeerd tot, kort gezegd, niet-ontvankelijk verklaring van Domein in haar vorderingen, althans afwijzing van de vorderingen van Domein in incidenteel appel, met veroordeling van Domein in de kosten van het incidenteel appel.
     
    2.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd. In het door Domein overgelegde procesdossier ontbreekt de brief met bijlagen van mr. Bollen namens Domein aan de griffie van de rechtbank, sector kanton van 3 januari 2012 (in het tussenvonnis van de kantonrechter van 16 februari 2012 staat deze brief kennelijk vermeld als akte houdende overleggen producties van Domein van 5 januari 2012).
    
    3. De gronden van het hoger beroep
    
    Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de beide memories.
    
    4. De beoordeling
    
    in principaal en incidenteel appel
    
    
      4.1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
      [appellant] huurde met ingang van 16 mei 2000 van Domein de woning, gelegen aan de perceel 1.] te [plaatsnaam]. Op de door partijen op 8 mei 2000 gesloten huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte’ van 1 januari 2000 van toepassing. Artikel 9 lid 1 van deze algemene voorwaarden luidt, voor zover thans van belang:
      ‘Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken (…).’
      Artikel 9 lid 3 van de algemene voorwaarden luidt:
      ‘Huurder zal ervoor zorg dragen dat aan omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt.’
    
    
    4.2.Bij vonnis in kort geding van 15 maart 2011 heeft de kantonrechter conform de subsidiaire vordering van Domein [appellant] veroordeeld om met onmiddellijke ingang een einde te maken aan de overlast zoals deze heeft plaatsgevonden vanuit de door [appellant] van Domein gehuurde woning alsmede de overlast in de nabijheid van de woning te staken en gestaakt te houden op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag(deel) dat [appellant] daarmee in gebreke blijft tot een maximum van € 10.000,-. De kantonrechter heeft daarbij overwogen dat voorshands voldoende is gebleken dat [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, in het bijzonder in de verplichting om geen overlast te veroorzaken aan omwonenden en dat op grond hiervan in beginsel ontbinding en ontruiming is gerechtvaardigd. In verband met het feit dat [appellant] heeft laten weten gedurende drie maanden in Kenia te verblijven en gezien de aard van de overlast (voornamelijk veroorzaakt door derden) heeft de kantonrechter [appellant] nog enige respijt verleend om de overlast te (doen) eindigen en de primaire vordering van Domein tot ontruiming afgewezen.
    
    
      4.3.In de onderhavige procedure heeft Domein in eerste aanleg een provisionele vordering tot ontruiming van de door [appellant] gehuurde woning ingesteld en voorts, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde gevorderd, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
      Domein heeft aan haar vordering, kort gezegd, ten grondslag gelegd dat [appellant] al vanaf 2002 overlast veroorzaakt aan omwonenden, bestaande uit:
      - het komen en gaan van diverse personen in de door [appellant] gehuurde woning;
      - het hard praten en ruziemaken door deze personen en [appellant] voor en in de woning;
      - het uiten van bedreigingen door de bezoekers van [appellant] en [appellant] zelf jegens direct omwonenden;
      - het verhandelen van drugs, vermoedelijk khat;
      en dat deze overlast ook na het kort geding vonnis van 15 maart 2011 is blijven voortduren.
    
    
    
      4.4.[appellant] is aanvankelijk niet verschenen. Tegen hem is verstek verleend. De kantonrechter heeft vervolgens bij verstekvonnis van 12 mei 2011 de vorderingen van Domein toegewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten. De kantonrechter heeft het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Domein heeft op 9 juni 2011 het vonnis ten uitvoer gelegd en de woning doen ontruimen.
      Tegen voornoemd vonnis is [appellant] in verzet gekomen.
    
    
    4.5.Bij tussenvonnis in verzet van 22 december 2011 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie heeft plaatsgevonden op 17 januari 2012, waarvan proces-verbaal is opgemaakt.
    
    4.6.Bij tussenvonnis in verzet van 16 februari 2012 heeft de kantonrechter geoordeeld dat de overlast in de periode vóór 15 maart 2011 zodanig is geweest dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst aan de zijde van [appellant]. De kantonrechter heeft vervolgens Domein toegelaten te bewijzen dat de overlast na 15 maart 2011 is doorgegaan. 
    
    
      4.7.Domein heeft ter zitting van 21 maart 2012 een zestal getuigen doen horen, te weten:
      - mevrouw [getuige sub 1.] (sociaal beheerder in dienst van Domein);
      - de heer [getuige sub 2.] (wijkagent);
      - de heer [getuige sub 3.] (bewoner [perceel 2.] te [plaatsnaam]);
      - de heer [getuige sub 4.] (bewoner [perceel 3.] te [plaatsnaam]);
      - de heer  [getuige sub 5.] (bewoner [perceel 4.] te [plaatsnaam]);
      - mevrouw [getuige sub 6.] (bewoonster [perceel 3.] te [plaatsnaam]).
      Hiervan is proces-verbaal opgemaakt.
    
    
    4.8.Vervolgens heeft [appellant] in contra-enquête op 6 juni 2012 zichzelf en de heer [getuige sub 7.] doen horen. Hiervan is tevens proces-verbaal opgemaakt.
    
    4.9.Bij eindvonnis in verzet van 5 juli 2012 heeft de kantonrechter het tussen partijen gewezen verstekvonnis van 12 mei 2011 bekrachtigd en [appellant] veroordeeld in de proceskosten van de verzetprocedure. Naar het oordeel van de kantonrechter is Domein geslaagd in het aan haar opgedragen bewijs van de stelling dat de overlast na 15 maart 2011 is gecontinueerd. De kantonrechter heeft voorts, kort samengevat, overwogen dat nergens uit blijkt dat [appellant] maatregelen heeft genomen ter voorkoming van overlast of erop heeft toegezien dat er tijdens zijn verblijf in Kenia geen overlast zou blijven, terwijl dit wel van hem mocht worden verwacht, en dat hij dus tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
    
    Principaal appel
    
    4.10.[appellant] komt in hoger beroep van zowel de tussenvonnissen van 22 december 2011 en 21 maart 2012 als het eindvonnis van 5 juli 2012. [appellant] heeft echter geen grieven aangevoerd tegen het tussenvonnis van 22 december 2011, zodat hij niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in zijn hoger beroep voor zover dit tegen dat vonnis is gericht.
    
    4.11.In zijn eerste grief stelt [appellant] allereerst dat de kantonrechter er ten onrechte aan voorbij is gegaan dat de voorzieningenrechter bij het kort geding vonnis van 15 maart 2011 [appellant] een termijn van drie maanden, te rekenen vanaf 24 februari 2011, heeft gegeven om een einde te maken aan de overlast. 
    
    
      4.11.1.Voornoemde stelling dient naar het oordeel van het hof te worden verworpen. [appellant] miskent dat een in een kort geding procedure gegeven voorziening in beginsel een voorlopig karakter heeft en geen nadeel toebrengt aan de zaak ten principale en dus in een bodemgeschil geen gezag van gewijsde - waarop [appellant] zich lijkt te beroepen - heeft (artikel 257 Rv). Voor zover de voorzieningenrechter al aan [appellant] een termijn van drie maanden heeft gegeven om de overlast te beëindigen, was de kantonrechter hieraan in de bodemprocedure dus niet gebonden. 	
      Overigens berust de stelling van [appellant] op een onjuiste lezing van het kort geding vonnis van 15 maart 2011. Anders dan [appellant] meent heeft de voorzieningenrechter hem niet drie maanden de tijd gegeven om een einde te maken aan de overlast. Weliswaar heeft de voorzieningenrechter in het kort geding vonnis overwogen dat [appellant], gelet op het feit dat de overlast voornamelijk werd veroorzaakt door derden die het gehuurde bezochten, enig respijt diende te krijgen om orde op zaken te stellen en daarbij mede acht geslagen op de mededeling van [appellant] dat hij drie maanden in Kenia zal verblijven, maar de voorzieningenrechter heeft [appellant] in hetzelfde vonnis tevens onder last van een dwangsom veroordeeld om met onmiddellijke ingang een einde te maken aan de overlast vanuit en in de nabijheid van het gehuurde. Bovendien heeft de voorzieningenrechter in r.o. 3.6 van het kort geding vonnis (ten overvloede) overwogen dat indien de overlast ook onder de last van de dwangsom zal voortbestaan een volgende gevorderde voorziening tot ontruiming waarschijnlijk een grote kans van slagen zal hebben.
      De eerste grief van [appellant] faalt in zoverre.
      Hetgeen [appellant] overigens in de eerste grief heeft aangevoerd, te weten dat Domein misbruik van procesrecht heeft gemaakt dan wel onrechtmatig heeft gehandeld jegens [appellant] door de bodemprocedure te starten op het moment dat zij wist dat [appellant] in het buitenland verbleef, zal het hof hierna gezamenlijk met de vijfde grief behandelen.
    
    
    
      4.12.De tweede grief van [appellant] houdt in dat de kantonrechter Domein in het tussenvonnis van 16 februari 2012 ten onrechte heeft toegelaten te bewijzen dat de overlast na 15 maart 2011 is doorgegaan.
      [appellant] voert in dat kader allereerst aan dat de kantonrechter de vordering van [appellant] in verzet aanstonds had moeten toewijzen zonder nader onderzoek en/of bewijsvoering, omdat Domein [appellant] niet de kans heeft gegeven om de overlast te beëindigen binnen de door de voorzieningenrechter daarvoor gestelde termijn van drie maanden. 
      Deze stelling gaat naar het oordeel van het hof alleen al niet op vanwege het feit dat de stelling van [appellant] berust op een onjuiste lezing van het kort geding vonnis van 15 maart 2011. Zoals hiervoor is overwogen, heeft de voorzieningenrechter [appellant] geen termijn van drie maanden gegund om de overlast te beëindigen, maar is [appellant] veroordeeld om met onmiddellijke ingang de overlast te staken. Daar komt bij dat, zoals ook hiervoor al is overwogen, de kantonrechter bij zijn beoordeling niet gebonden was aan het kort geding vonnis.
      [appellant] voert voorts aan dat de door de kantonrechter aan Domein verstrekte bewijsopdracht onjuist c.q. beperkt (het hof begrijpt uit de verdere toelichting dat [appellant] bedoelt: te ruim) in het dictum is opgenomen. Naar zijn mening komt in de in het dictum van het tussenvonnis van 16 februari 2012 opgenomen bewijsopdracht ten onrechte niet terug dat het zou moeten gaan om overlast vanuit de woning. Voor zover [appellant] hiermee bedoelt te zeggen dat de bewijsopdracht aan Domein slechts betrekking had moeten hebben op overlast in het gehuurde, kan het hof hem niet volgen. Tussen partijen staat als onweersproken vast dat in ieder geval vóór het kort geding vonnis van 15 maart 2011 in en rondom de door [appellant] gehuurde woning overlast aan direct omwonenden werd veroorzaakt door derden die [appellant] kwamen bezoeken in verband met de handel in khat. De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 16 februari 2012 Domein opgedragen te bewijzen dat deze overlast ook na 15 maart 2011 is gecontinueerd. Gelet hierop kan niet worden aangenomen dat de kantonrechter slechts heeft bedoeld bewijs op te dragen van overlast in het gehuurde en dient onder ‘vanuit het gehuurde’, zoals vermeld in de laatste zin van r.o. 2.3 van het tussenvonnis van 16 februari 2012, te worden verstaan ‘in en rondom het gehuurde’. Aldus kan niet worden geconcludeerd dat de door de kantonrechter aan Domein opgedragen bewijsopdracht onjuist, althans te ruim is geformuleerd.
      De tweede grief faalt eveneens.
    
    
    4.13.In zijn derde grief stelt [appellant] dat de kantonrechter in het eindvonnis van 5 juli 2012 ten onrechte heeft geconcludeerd dat Domein geslaagd is te bewijzen dat de overlast na 15 maart 2011 is doorgegaan. [appellant] voert in dat kader onder meer aan dat de verklaringen van de door Domein aangedragen getuigen veel te vaag zijn en onvoldoende concreet en dat deze verklaringen volledig ontzenuwd worden door de in contra-enquête gehoorde getuigen.
    
    
      4.13.1.Het hof stelt voorop dat geen grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de in en rondom de door [appellant] gehuurde woning veroorzaakte overlast in de periode vóór 15 maart 2011 zodanig is geweest dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming aan de zijde van [appellant], zodat dit in hoger beroep vast staat. Thans ligt de vraag aan het hof voor of er in de periode na 15 maart 2011 nog steeds sprake was van overlast in en rondom de door [appellant] gehuurde woning. Naar het oordeel van het hof ondersteunen de verklaringen van de in eerste aanleg gehoorde getuigen [getuige sub 3.], [getuige sub 4.] en [getuige sub 6.] de stelling van Domein, inhoudende dat de overlast ook na 15 maart 2011 is doorgegaan. Alle drie de getuigen zijn woonachtig in de directe nabijheid van het gehuurde en waren dat ook in de desbetreffende periode (15 maart 2011 tot de datum van ontruiming op of omstreeks 9 juni 2011). Getuige [getuige sub 3.] heeft, voor zover thans van belang, verklaard:
      ‘(…) Na 15 maart vorig jaar kwamen er wel minder mensen aan de deur bij de heer [appellant] maar dat waren er dan dertig in plaats van rond de honderd. (…) Sinds de ontruiming is het heerlijk rustig in onze straat. Tussen 15 maart en de ontruiming – die naar ik meen op 8 of 9 juni 2011 plaatsvond – is de overlast dus doorgegaan. Zelfs op de avond vóór de ontruiming, het was al donker dus een uur of half 11 zijn er nog spullen uit de woning gesleept met veel kabaal. (…)’
      Getuige [getuige sub 4.] heeft, voor zover thans van belang, verklaard:
      ‘Ik ben de naaste buurman van de heer [appellant]. Na 15 maart 2011 waren er wel minder bezoekers maar de overlast is niet gestopt. Er bleven dag en nacht mensen aan de deur komen en omdat hij tijden geen bel had werd er dan ofwel op de deur geklopt of aan de brievenbus geklepperd of op het raam gebonkt of hele luide telefoongesprekken gevoerd. (…)’
      Getuige [getuige sub 6.] heeft, voor zover thans van belang, verklaard:
      ‘Vóórdat de ontruiming van de woning van de heer [appellant] plaatsvond zijn er steeds mensen blijven komen aan zijn deur die dan aan de brievenbus klepperden enz. (…) De overlast is dus gewoon doorgegaan na 15 maart 2011. Het was wel wat minder geworden dan voordien. (…) Ik heb in die periode wel mensen naar binnen en naar buiten zien gaan maar of er gehandeld is kan ik niet met zekerheid zeggen. (…)’
      Getuige [getuige sub 5.] heeft aangegeven niet te kunnen zeggen of de overlast na 15 maart 2011 heeft voortgeduurd, maar heeft wel verklaard dat het twee tot drie weken vóór de ontruiming opvallend rustig is geworden.
    
    
    
      4.13.2.Tegenover bovengenoemde getuigenverklaringen staan de in contra-enquête afgelegde getuigenverklaringen van [appellant] en de heer [getuige sub 7.]. In deze getuigenverklaringen heeft het hof evenwel onvoldoende aanwijzingen aangetroffen die de op basis van eerstgenoemde getuigenverklaringen getrokken conclusie dat de overlast na 15 maart 2011 heeft voortgeduurd, ontzenuwen.
      [appellant] heeft, kort samengevat, in contra-enquête verklaard dat hij op vakantie is gegaan om te laten zien dat de overlast niet door hem kwam, dat hij van 26 februari tot en met 21 juni 2011 in Kenia is geweest en dat hij [getuige sub 7.] de sleutel heeft gegeven van zijn woning en hem heeft gevraagd om de post in de gaten te houden en hem te bellen als er iets zou zijn. Via de Somalische gemeenschap en via de mensen die bij hem op bezoek kwamen, hebben andere mensen begrepen dat hij er niet meer was, aldus [appellant]. [appellant] heeft voorts verklaard dat hij [getuige sub 7.] de verantwoordelijkheid heeft gegeven ten aanzien van eventuele overlast en dat [getuige sub 7.] hem niet heeft laten weten dat er overlast zou zijn. Volgens [appellant] waren er geen anderen die destijds een sleutel van zijn woning hadden en had [getuige sub 7.], toen hij hem belde over de ontruiming, verteld dat er geen overlast was.
      [getuige sub 7.] heeft, kort samengevat, in contra-enquête verklaard dat hij in de periode dat [appellant] drie of vier maanden weg was de sleutel van [appellant] in bewaring had en dat hij twee keer per week naar de woning van [appellant] ging om te kijken of er post was. Hij bleef dan meestal vijf à tien minuten en hij heeft nooit iemand in de woning gezien en ook nooit iets gemerkt. Hij weet zeker dat er nooit overlast is geweest, omdat, als hij de post kwam doen, alles nog exact op dezelfde plek lag zoals hij het de vorige keer had achtergelaten. [getuige sub 7.] wist niet of andere mensen de sleutel van de woning van [appellant] hadden. [getuige sub 7.] heeft voorts verklaard dat hij [appellant] pas heeft gesproken nadat [appellant] een brief had ontvangen over de geplande ontruiming.
      Uit het voorgaande volgt dat [appellant] zijn stelling dat er na zijn vertrek naar Kenia geen overlast meer is geweest enkel baseert op de mededeling van [getuige sub 7.] aan hem dat er geen overlast is geweest. Uit eigen waarneming heeft [appellant] dit immers niet kunnen constateren, aangezien hij, naar hij zelf stelt, in de periode van 26 februari tot en met 21 juni 2011 in Kenia is geweest.
      De verklaring van [getuige sub 7.] dat er tijdens de afwezigheid van [appellant] geen overlast is geweest, is onvoldoende om als tegenbewijs te dienen. [getuige sub 7.] kwam blijkens zijn eigen verklaring slechts twee maal per week vijf à tien minuten in de woning om de post te verzorgen en heeft dus niet kunnen waarnemen of er in de overige, ruime periode al dan niet overlast werd veroorzaakt door bezoekers aan of rond de woning van [appellant]. 
    
    
    
      4.13.3.Het hof komt op grond van het bovenstaande aldus tot de conclusie dat de overlast na 15 maart 2011 is blijven voortduren. De stelling van [appellant] dat bij de bekrachtiging van een verstekvonnis geen waarde kan worden gehecht aan verklaringen die zien op een periode gelegen na de datum van het verstekvonnis kan het hof niet plaatsen. Weliswaar is het verstekvonnis enige tijd voor de ontruiming gewezen (op 12 mei 2011), maar de door Domein aangedragen getuigen afgelegde verklaringen hebben mede betrekking op de daaraan voorafgaande periode en in verzet dient de rechter alle hem bekend geworden omstandigheden mee te wegen. 
      De derde grief faalt eveneens.
    
    
    4.13.4.[appellant] biedt in hoger beroep, naar het hof begrijpt, nader tegenbewijs aan van zijn stellingen, in het bijzonder door het horen van getuigen. Voor zover dit bewijsaanbod ziet op de overlast na 15 maart 2011 gaat het hof hieraan voorbij.  [appellant] heeft ten aanzien hiervan reeds hemzelf en de heer [getuige sub 7.] als getuigen doen horen en doet in hoger beroep enkel een algemeen bewijsaanbod dat hij nalaat nader toe te lichten, bijvoorbeeld door aan te geven dat en waarom hij (bepaalde) getuigen (opnieuw) wil doen horen. 
    
    4.14.[appellant] stelt in zijn vierde grief dat de kantonrechter hem ten onrechte heeft verweten dat hij geen maatregelen heeft getroffen om de overlast na zijn vertrek naar het buitenland te doen stoppen. Naar de mening van [appellant] miskent de kantonrechter hierbij volledig dat [appellant] op het moment dat het kort geding vonnis van 15 maart 2011 werd gewezen al meer dan twee weken in Kenia verbleef. Daarnaast heeft de voorzieningenrechter in haar kort geding vonnis nergens overwogen dat [appellant] buiten zijn vertrek naar Kenia nog aanvullende maatregelen moest treffen, aldus [appellant].
     
    
      4.14.1.Het hof overweegt hieromtrent als volgt. Zoals hiervoor al is overwogen, staat tussen partijen als onweersproken vast dat in ieder geval vóór het kort geding vonnis van 15 maart 2011 in en rondom de door [appellant] gehuurde woning overlast aan direct omwonenden werd veroorzaakt door bezoekers van [appellant]. De jarenlange aanloop van deze bezoekers en de daarmee gepaard gaande regelmatige en substantiële overlast voor de woonomgeving hield direct verband met het gebruik van de woning door [appellant]. [appellant] heeft immers erkend dat hij zijn woning beschikbaar had gesteld als verdeelpunt voor khat. [appellant] was op grond van artikel 7:219 BW aansprakelijk voor het wangedrag van zijn bezoekers, nu hij door geen of onvoldoende maatregelen te nemen om dat gedrag te voorkomen of tot aanvaardbare proporties te verminderen, zich niet als een goed huurder heeft gedragen (vgl. HR 22 juni 2007, NJ 2008/352, LJN AZ8743). Het enkele feit dat [appellant] op een gegeven moment voor enige tijd naar het buitenland is vertrokken, hetgeen overigens door Domein wordt betwist, maakt dit nog niet anders. Ook tijdens zijn afwezigheid diende hij als goed huurder ervoor zorg te dragen dat in en rondom zijn woning geen overlast werd veroorzaakt door zijn bezoekers aan omwonenden. Dit geldt temeer, nu [appellant] wist dat zijn bezoekers ernstige overlast veroorzaakten en dat de overlast diende te stoppen wilde hij in de woning kunnen blijven wonen. Daarnaast diende hij er ernstig rekening mee te houden dat de overlast niet vanzelf zou ophouden met zijn vertrek naar het buitenland en dat mensen ook na zijn vertrek bij zijn woning zouden aankloppen en overlast zouden veroorzaken. Kennelijk heeft hij nagelaten (afdoende) maatregelen hiertegen te treffen - gezien zijn verklaring dat sommige mensen wel via via hebben begrepen dat hij gewoon weg was gegaan -, aangezien voldoende is komen vast te staan dat de overlast ook na zijn vertrek naar Kenia, zij het in mindere mate, is blijven doorgaan. Het vragen van de heer [getuige sub 7.] als sleutelbewaarder was in ieder geval onvoldoende om overlast te voorkomen dan wel tegen te gaan. De heer [getuige sub 7.] kwam naar eigen zeggen immers slechts twee keer in de week vijf à tien minuten bij [appellant] de post verzorgen en dan ook eens voornamelijk in de ochtend of middag, zodat hij vrijwel geen zicht had op eventuele overlast in en rondom de door [appellant] gehuurde woning. Gesteld noch gebleken is dat [appellant] anderszins maatregelen heeft ondernomen tegen tijdens zijn afwezigheid veroorzaakte overlast. 
      Het feit dat de voorzieningenrechter in het kort geding vonnis van 15 maart 2011 niet heeft overwogen dat [appellant] buiten zijn vertrek naar het buitenland nog aanvullende maatregelen diende te nemen, doet aan het voorgaande niet af. [appellant] diende met onmiddellijke ingang de overlast te (doen) staken en had kunnen en moeten begrijpen dat de overlast, gelet op de oorzaak en aard daarvan, niet enkel en simpelweg met zijn vertrek zou ophouden. Naar het oordeel van het hof is [appellant] dus ook na 15 maart 2011 tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, met name in zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen.
      De vierde grief treft dus evenmin doel.
    
    
    4.15.[appellant] stelt ten slotte in zijn vijfde grief (en deels in zijn eerste grief) dat Domein misbruik heeft gemaakt van haar (proces)recht c.q. onrechtmatig jegens [appellant] heeft gehandeld door de onderhavige bodemprocedure te starten, terwijl Domein wist, althans behoorde te weten dat [appellant] op vakantie was en dus niet in de procedure zou verschijnen. Om die reden is Domein schadeplichtig jegens hem, aldus [appellant].
    
    
      4.15.1.Deze stelling kan [appellant] evenmin baten. De enkele omstandigheid dat Domein niet in hoger beroep is gegaan van het kort geding vonnis en de bodemprocedure is gestart op het moment dat zij wist dat [appellant] in Kenia verbleef, levert nog geen misbruik van procesbevoegdheid op in de zin van artikel 3:13 BW, laat staan een onrechtmatige daad van Domein jegens [appellant]. Het stond Domein vrij om een bodemprocedure te starten teneinde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te vorderen. Het feit dat de voorzieningenrechter de door Domein primair gevorderde voorziening, bestaande uit een veroordeling tot ontruiming, had afgewezen, stond daaraan, mede gelet op artikel 257 Rv, niet in de weg. De omstandigheid dat [appellant] ten tijde van het aanhangig maken van de bodemprocedure in het buitenland verbleef, wat daar ook van zij, doet hieraan niet af. Via [getuige sub 7.] kon [appellant] overigens kennis krijgen van de betekende dagvaarding.
      Het voorgaande geldt temeer, nu de overlast, zoals hiervoor is komen vast te staan, ondanks de veroordeling van [appellant] door de voorzieningenrechter tot het onmiddellijk staken daarvan is blijven voortduren. Van Domein kon niet verwacht worden dat zij de voortdurende overlast maar bleef ‘dulden’ totdat [appellant] terug kwam uit het buitenland. Zij heeft als verhuurder immers de verplichting om haar huurders rustig woongenot te verschaffen en is in dit kader tevens gehouden om tegen overlast veroorzakende huurders op te treden.
      Voor zover [appellant] stelt dat sprake is van misbruik van (proces)recht dan wel onrechtmatig handelen van Domein jegens hem, omdat zij hem niet de kans heeft gegeven om binnen de door de voorzieningenrechter aangegeven termijn van drie maanden een einde te maken aan de overlast, gaat het hof hieraan eveneens voorbij. Zoals hiervoor reeds is overwogen, berust de stelling van [appellant] dat de voorzieningenrechter hem voornoemde termijn heeft gegund op een onjuiste lezing van het kort geding vonnis van 11 maart 2011 en is [appellant] juist veroordeeld om met onmiddellijke ingang een einde te maken aan de overlast. Bovendien geldt ook hier dat de kantonrechter, noch het hof gebonden zijn aan het kort geding vonnis.
      Overigens heeft [appellant] ook in hoger beroep geen rechtens relevante consequenties aan zijn stelling verbonden.
      De vijfde grief faalt eveneens.	
    
    
    4.16.Het hof komt, evenals de kantonrechter, tot de slotsom dat ook na 15 maart 2011 sprake is geweest van zodanige overlast door de bezoekers van [appellant] aan omwonenden , waarvoor [appellant] als huurder aansprakelijk is, dat hierdoor, mede gegeven de vaststaande overlast van vóór 15 maart 2011, een ontbinding met haar gevolgen gerechtvaardigd is.  Het tussenvonnis van 16 februari 2012 en het eindvonnis van 5 juli 2012, waarvan beroep, zullen worden bekrachtigd.
    
    4.17.[appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het principaal appel.
    
    (Voorwaardelijk) incidenteel appel
    
    4.18.Domein heeft incidenteel appel ingesteld voor het geval in het principaal appel het eindvonnis van 5 juli 2012 wordt vernietigd. Nu dit eindvonnis wordt bekrachtigd, komt het hof niet toe aan de beoordeling van de grieven in incidenteel appel.
    
    5. De uitspraak
    
    Het hof:
    
    op het principaal en incidenteel appel
    
    verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in het door hem ingestelde hoger beroep voor zover dit is gericht tegen het tussen partijen gewezen tussenvonnis van 22 december 2011;
    
    bekrachtigt de tussen partijen gewezen vonnissen van 16 februari 2012 en 5 juli 2012;
    
    veroordeelt [appellant] in de proceskosten van dit hoger beroep en begroot deze aan de zijde van Domein tot op heden op € 666,- voor vast recht en € 894,- voor salaris advocaat;
    
    verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
    
    wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, O.G.H. Milar en R.R.M. de Moor en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 februari 2013.