ECLI:NL:RBZLY:2007:BA1609, Rechtbank Zwolle-Lelystad, 08-03-2007, 335110 CV 06-3011
Rechtbank Zwolle-Lelystad — Uitspraak 
Datum: 2007-03-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kantonzaak, ontbinding huurovereenkomst bedrijfsruimte wegens wanbetaling. Gestelde tekortkomingen van de verwarming rechtvaardigen in dit geval geen korting op de huur in de vorm van partiële ontbinding.

RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
    
    sector kanton – locatie Deventer
    
    
      zaaknr.: 335110 CV EXPL 06-3011
      datum  : 8 maart 2007
    
    
    Vonnis in de zaak van:
    
    
      de besloten vennootschap OMNI-TRADING BV,
      gevestigd te Apeldoorn,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      gemachtigde mr. ing. G.A.W.M. Wientjes, advocaat te 6501 BC Nijmegen, Postbus 1106,
    
    
    tegen
    
    
      1. de vennootschap onder firma [GEDAAGDE 1],
      gevestigd en kantoorhoudende [vestigingsplaats],
      2. [GEDAAGDE 2], vennoot van gedaagde sub 1,
      wonende te [woonplaats],
      3. [GEDAAGDE 3], vennoot van gedaagde sub 1,
      wonende te [woonplaats],  
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      procederend in persoon bij gedaagde sub 2.
    
    
    
    De procedure
    
    De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
    
    
      - de dagvaarding
      - het antwoord van de gedaagde partij en de eis in reconventie
      - de nadere toelichting van partijen zowel in conventie als in reconventie.
    
    
    
    Het geschil
    
    in conventie:
    
    
      Eiseres (hierna: Omni-Trading) vordert betaling van achterstallige huur en (voorschotten op) servicekosten, vermeerderd met een contractuele boete, ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen, veroordeling van alle gedaagden tot ontruiming van de krachtens die huurovereenkomst gehuurde bedrijfsruimte, tot verwijdering van door hen aangebrachte aanpassingen in het gehuurde, vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten. Gedaagden (hierna gezamenlijk aan te duiden met [gedaagden]) hebben zich niet verweerd tegen de vordering tot ontruiming van het gehuurde en die tot verwijdering van “het kamerscherm” daaruit, doch overigens de vordering bestreden met een beroep op verrekening met hun in reconventie ingestelde tegenvordering.
      in reconventie: 
    
    
    [gedaagden] vorderen een partiële ontbinding van de huurovereenkomst, en wel voor wat betreft hun verplichting tot het betalen van huur, te rekenen vanaf 1 januari 2006, en voorts vergoeding van schade wegens toerekenbare tekortkomingen van Omni-Trading in de nakoming van de huurovereenkomst tussen partijen.
    
    De beoordeling
    
    
      1.
      De vorderingen in conventie en in reconventie hangen dermate nauw samen dat een gezamenlijke beoordeling aangewezen is.
    
    
    
      2.
      Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist, mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast:
      a.	Ingaande 1 maart 2002 hebben [gedaagden] van (een rechtsvoorganger van) Omni-Trading gehuurd de bedrijfsruimte te [gemeente] aan [adres] (hierna ook: het gehuurde).
      b.	Op de schriftelijk aangegane huurovereenkomst zijn van toepassing Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte (hierna kortweg: de AB).
      c.	Krachtens de huurovereenkomst zijn [gedaagden] de huur per kwartaal bij vooruitbetaling verschuldigd, verhoogd met een voorschot inzake servicekosten. De huur bedraagt thans € 3.914,09, en het voorschot servicekosten € 928,13 exclusief BTW per kwartaal.
      d.	[gedaagden] hebben ondanks aanmaning en sommatie sedert 1 januari 2006 geen huur en voorschotten servicekosten meer betaald.
      e.	Bij brief van 27 december 2005 hebben [gedaagden] (voor het eerst) geklaagd over de kwaliteit van het huurgenot, meer speciaal het onvoldoende functioneren van de verwarmingsinstallatie in het gehuurde.
      f.	Op of omstreeks 13 oktober 2006 hebben [gedaagden] het gehuurde grotendeels ontruimd en verlaten.
    
    
    
      3.
      Omni-Trading heeft haar vordering in conventie als volgt, kort samengevat, toegelicht.
      Tot 27 december 2005 hebben [gedaagden], die het pand al huren sedert 1 maart 2002, niet geklaagd over tekortkomingen in het hun geboden huurgenot. De huurovereenkomst, en meer in het bijzonder artikel 6.5 van de AB vrijwaren haar van aansprakelijkheid voor tekortkomingen als de onderhavige (onvoldoende functioneren van verwarmings- en luchtbehandelingsapparatuur in het gehuurde). Er doet zich geen situatie voor waarin zij zich in redelijkheid niet op die disculpatie zou kunnen beroepen, ook al omdat zij (in weerwil van die exoneratiebepaling) zich veel moeite heeft getroost om de klachten te (laten) verhelpen. Het beroep van [gedaagden] op verrekening dient (ook) op grond van de huurovereenkomst te worden verworpen, omdat artikel 14.1 van de AB een zodanig verweer in verband met huurbetaling niet toestaat.  Een buitengerechtelijke schikkingsvoorstel, gedaan mede met het oog op het naderende einde van de huurovereenkomst, is door [gedaagden] afgewezen.
    
    
    
      4.
      [gedaagden] hebben hun verweer tegen de conventionele vordering, tevens inhoudende hun reconventionele vordering als volgt, kort samengevat, toegelicht.
      Zij hebben de door Omni-Trading gestelde huurovereenkomst en de toepasselijkheid daarop van de AB niet betwist. Zij hebben ook erkend dat zij met hun brief van 27 december 2005 voor het eerst hebben geklaagd over tekortkomingen in het hun geboden huurgenot. Het gaat dan om onvoldoende capaciteit van de verwarmingsinstallatie en gebreken in de luchtbehandelingsapparatuur. Zij menen dat zij als gevolg van die wanprestatie van Omni-Trading schade hebben geleden. Volgens hen heeft Omni-Trading onvoldoende moeite gedaan om de problemen op te lossen. Zij vorderen schade wegens inkomstenderving gedurende de periode van 27 december 2005 tot 13 oktober 2006 ad € 86.361,93 exclusief BTW, vermogensschade wegens het feit dat door hen in het gehuurde gedane investeringen waardeloos zijn geworden ad € 15.594,25 exclusief BTW, vergoeding van schade als gevolg van (bank-)kosten in verband met de ten laste van hen door Omni-Trading gelegde conservatoire derdenbeslagen en vergoeding van de kosten van het laten opstellen van een deskundigenrapport in verband met de opgetreden gebreken en van de proceskosten.
    
    
    
      5.
      [gedaagden] menen dat zij hun tegenvordering kunnen verrekenen met hun huurschuld zoals in conventie gevorderd. Zij hebben die vordering voor wat betreft de (hoogte van de) gestelde achterstand in de betaling van de huur en de voorschotten op servicekosten niet betwist. Zij verzetten zich niet tegen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Zij hebben bestreden dat Omni-Trading buitengerechtelijke incassokosten heeft gemaakt en, voor zover die zijn gemaakt, daarop geen aanspraak heeft omdat Omni-Trading van hen heeft verlangd dat zij gedurende een zekere periode al hun klachten en opmerkingen via haar raadsman zouden indienen.
    
    
    
      6.
      Een korte samenvatting van het verweer van Omni-Trading tegen de reconventionele vorderingen is reeds verwerkt in hetgeen hiervoor onder 3 werd overwogen.
    
    
    
      7.
      De vordering van Omni-Trading in conventie is in hoofdzaak, dus voor wat betreft de ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming van het gehuurde en de betaling van achterstallige huur  en servicekosten plus contractuele boete, niet betwist. [gedaagden] hebben ook niet betwist dat hun op grond van de huurovereenkomst geen beroep op verrekening met hun verplichting tot betaling van de huur en de servicekosten toekomt. Dat beroep wordt mitsdien verworpen. De vordering in conventie is dus toewijsbaar. Dat geldt ook voor de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten omdat Omni-Trading genoegzaam aannemelijk heeft gemaakt dat zij via haar raadsman moeite heeft gedaan om buiten rechte een oplossing te bereiken. Het terzake gevorderde bedrag komt overeen met de voor dit soort vorderingen gebruikelijk toe te passen norm volgens het Rapport Voorwerk II en is dus redelijk.
    
    
    
      8.
      Als de in conventie in het ongelijk gestelde partij worden [gedaagden] veroordeeld tot betaling van de proceskosten in conventie.
    
    
    
      9.
      Het meest verstrekkende verweer van Omni-Trading tegen de vorderingen in reconventie is haar beroep op de exoneratieclausule in artikel 6.5 van de AB. Die bepaling luidt:
      “6.5 Verhuurder is  niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder of van derden – en huurder vrijwaart verhuurder van aanspraken van derden ter zake – door het optreden en de gevolgen van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, of ontstaan door het optreden en de gevolgen van weersomstandigheden, van stagnatie in de bereikbaarheid van het gehuurde, van stagnatie in de voorziening van gas, water, elektriciteit, warmte, ventilatie of luchtbehandeling, van storing van de installaties en apparatuur, van in- en uitstroming van gassen of vloeistoffen, van brand, ontploffing  en andere voorvallen, van stoornis in het huurgenot en van stoornis of tekortkomingen in de leveringen en diensten, alles behoudens in geval van schade als gevolg van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt”.
    
    
    
      10.
      Op het beroep van Omni-Trading op artikel 6.5 van de AB hebben [gedaagden] in het geheel niet gereageerd, laat staan dat zij hebben aangevoerd dat (en dan op welke feitelijke gronden) Omni-Trading het verwijt van grove nalatigheid treft. Zij hebben erkend dat Omni-Trading zich voor oplossing van de klachten heeft ingespannen, echter voor wat hen betreft met onvoldoende resultaat. Nu niet is gesteld, en ook niet anderszins gebleken dat Omni-Trading geen beroep op artikel 6.5 van de AB toekomt slaagt dat verweer. Dat geldt temeer nu tussen partijen niet in geschil is dat [gedaagden] pas op 27 december 2005 voor het eerst hebben geklaagd over tekortkomingen in het hun verschafte huurgenot. Dat huurgenot moet aldus in de eerste drie jaar en (bijna) tien maanden als toereikend worden bestempeld. Ook is niet tussen partijen in geschil dat de oorzaak van de geconstateerde technische tekortkomingen in de verwarmings- en luchtbehandelingsinstallatie van structurele aard zijn (te geringe capaciteit van de verwarming en een constructieve tekortkoming in de opzet van de luchtbehandelingsapparatuur). Zonder toelichting zijdens [gedaagden], die ontbreekt, is onduidelijk hoe het mogelijk is dat zij gedurende het grootste deel van de periode waarin zij in het gehuurde hun bedrijf hebben uitgeoefend kennelijk geen noemenswaardige last hebben gehad van structureel gebleken tekortkomingen in de technische voorzieningen in het gehuurde. In ieder geval is uit die omstandigheid een aanwijzing te putten voor de conclusie dat de tekortkomingen in het gehuurde niet een gevolg zijn van grove nalatigheid zijdens de verhuurder.
    
    
    
      11.
      De vorderingen in reconventie worden mitsdien afgewezen. [gedaagden] worden, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld tot betaling van de proceskosten in reconventie.
    
    
    
    De beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    In conventie:
    
    
      -	veroordeelt [gedaagden] tegen bewijs van kwijting aan Omni-Trading te betalen een bedrag van € 23.936,61 ten titel van buitengerechtelijke incassokosten en ten titel van huur en voorschotten servicekosten, voor wat betreft een bedrag groot 
      € 22.936,61 vermeerderd met de contractuele boete van 2% per maand (of gedeelte daarvan) over de vervallen huurtermijnen vanaf de dag van opeisbaarheid (de eerste dag van het desbetreffende kwartaal) tot de dag van algehele voldoening, alles met dien verstande dat daarop in mindering strekken huur- en voorschotbetalingen die Omni-Trading wegens verhuur van het gehuurde in de desbetreffende periode aan een derde zal ontvangen;
    
    
    -	ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de bedrijfsruimte te [gemeente] aan [adres] met ingang van heden en veroordeelt [gedaagden] om die bedrijfsruimte binnen twee dagen na de betekening van dit vonnis geheel en behoorlijk te ontruimen met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, zulks met overdracht van de sleutels en alle andere ter zake van belang zijnde zaken en/of documenten en dit in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van Omni-Trading te stellenen die bedrijfsruimte vervolgens verlaten en ontruimd te houden, één en ander met machtiging van Omni-Trading om, bij gebreke van volledige voldoening hieraan, deze verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd te houden te laten bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van [gedaagden];
    
    -	veroordeelt [gedaagden] de door hen in die bedrijfsruimte aangebrachte aanpassingen te verwijderen, in ieder geval ook de scheidingswand en de inbouwkast met de verplichting tot herstel van de gevolgen van deze verwijdering;
    
    
      -	veroordeelt [gedaagden] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Omni-Trading begroot op:
      •	€ 800,00 voor salaris gemachtigde
      •	€ 84,87 voor explootkosten
      •	€ 196,00 voor vastrecht;
    
    
    in reconventie:
    
    -	wijst de vorderingen van [gedaagden] af;
    
    
      -	veroordeelt [gedaagden] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Omni-Trading begroot op:
      •	€ 700,00 voor salaris gemachtigde;
    
    
    -	verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
    
    Aldus gewezen door mr. A.H. Canté, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 8 maart 2007, in tegenwoordigheid van de griffier.