ECLI:NL:RBZUT:2006:AZ9409, Rechtbank Zutphen, 29-11-2006, 77644 / HA ZA 06-469
Rechtbank Zutphen — Uitspraak 
Datum: 2006-11-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kopers van een huis komen met verkopende Stichting een voorkeursrecht van koop overeen; geen sprake van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW; Stichting mag ongewijzigde instandhouding verwachten van dit recht

RECHTBANK Zutphen
    
    Sector Civiel – Afdeling Handel
    
    zaaknummer / rolnummer: 77644 / HA ZA 06-469
    
    
    
    Vonnis van 29 november 2006
    
    in de zaak van
    
    
      1. [eiser A],
      wonende te [plaats],
      2. [eiser B],
      wonende te [plaats],
      eisers,
      procureur mr. R.H. van Dijke,
    
    
    tegen
    
    
      de stichting
      STICHTING SPECTRUM WONEN,
      gevestigd te Lochem,
      gedaagde,
      procureur mr. F.A.M. van Os.
    
    
    
    Eisende partijen zullen hierna mede [eisers].  genoemd worden.
    
     
    
    
       1. De procedure
      1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 25 april 2006 met bijlagen
      - de conclusie van antwoord met bijlagen
      - het tussenvonnis van 26 juli 2006
      - het proces-verbaal van comparitie van 1 november 2006.
    
    
    1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
    
    
      2. De feiten
      2.1. [eisers]. woont al geruime tijd in een woning aan de [adres] te [plaats]. Tot 21 januari 1999 huurde hij de woning van de rechtsvoorganger van Stichting Spectrum Wonen. Op genoemde datum heeft [eisers]., evenals vele andere huurders, gebruik gemaakt van de gelegenheid om de door hem gehuurde woning te kopen voor een totaalbedrag van fl. 185.000,00. In die koopprijs zaten  inbegrepen een bedrag aan financieringskosten en een bedrag voor het nog twaalf jaar na de aankoop plegen van onderhoud aan de woning door Stichting Spectrum Wonen.
    
    
    
      2.2. Zowel in artikel 18 van de koopakte als in de leveringsakte komt het navolgende beding voor:
      “(...) Voorkeursrecht
      (...)
      A.	Indien de koper (...) binnen vijftien jaar nadat de in deze akte als verkochte omschreven onroerende zaak (...) door de stichting in eigendom is overgedragen, voornemens is over te gaan tot vervreemding van de onroerende zaak, zal hij verplicht zijn dit voornemen schriftelijk mede te delen aan de stichting en de onroerende zaak aan te bieden aan de stichting of haar rechtsopvolger(s);
      de koper (...) hierna ook te noemen: “de aanbiedingsplichtige”.
      De stichting heeft alsdan het recht van voorkeur om de onroerende zaak te kopen (kosten koper).
      B.	De waarde (onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik) zal worden vastgesteld door twee door de stichting aan te wijzen onafhankelijke deskundigen. (...)
      De koopprijs voor de stichting is gelijk aan de oorspronkelijke koopprijs welke door de aanbiedingsplichtige is betaald, vermeerderd (of, indien de waarde is gedaald, verminderd) met de helft van het verschil tussen de oorspronkelijke koopprijs en de waarde, zoals vastgesteld zoals hiervoor beschreven.
      C.	Binnen éénentwintig dagen na de waardering zal de stichting zich schriftelijk omtrent gebruikmaking van haar voorkeurrecht dienen te verklaren.
      D. Indien de stichting verklaart van haar voorkeursrecht géén gebruik te willen maken, of binnen de gemelde termijn géén bericht dienaangaande door de aanbiedingsplichtige zal zijn ontvangen, is laatstgenoemde bevoegd tot verkoop aan een derde over te gaan.
      De stichting heeft alsdan recht op (of, indien de waarde is gedaald, dient bij te dragen in) de helft van het verschil tussen de oorspronkelijke koopprijs en de daadwerkelijk gerealiseerde koopprijs.
      (...)”
    
    
    2.3. Bij brief van 29 juni 2005 heeft [eisers]. aan Stichting Spectrum Wonen meegedeeld dat hij zich genoodzaakt ziet om de woning aan de [adres] te [plaats] te verkopen in het belang van het lichamelijke en sociale welzijn van hem en zijn gezin. In die brief vraagt [eisers]. aan Stichting Spectrum Wonen of hij in dat verband ontslagen kan worden uit de contractuele verplichtingen met betrekking tot het overeengekomen voorkeursrecht.  Stichting Spectrum Wonen heeft daarop laten weten dat zij vasthoudt aan de contractuele verplichtingen met betrekking tot het voorkeursrecht. 
    
    2.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
    
    
    
      3. De vordering
      3.1. [eisers]. vordert - samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
      - zal bepalen en/of voor recht zal verklaren dat artikel 18 van de tussen partijen op 21 januari 1999 gesloten koopovereenkomst niet meer tussen partijen geldt, althans dat dit artikel uit de koopovereenkomst wordt geschrapt, 
      - dan wel de koopovereenkomst zodanig zal wijzigen en/of voor recht zal verklaren dat artikel 18 in die koopovereenkomst tussen partijen niet meer geldt, althans dat er op geen enkele wijze meer enig bedrag bij verkoop van de onroerende zaak door [eisers]. aan Stichting Spectrum Wonen behoeft te worden afgedragen,
      - dan wel in goede justitie enige andere voorziening(en) zal bepalen,
      - Stichting Spectrum Wonen zal veroordelen in de kosten van deze procedure.
    
    
    
      3.2. Hij heeft daartoe, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, - samengevat – het navolgende  aangevoerd:
      [eisers]. heeft meer voor de betreffende woning betaald dan de toenmalige verkoopwaarde in verhuurde staat van de woning. Ten tijde van de koopovereenkomst was [eisers]. niet van plan om binnen 15 jaar te verhuizen. Hij heeft verschillende woningverbeteringen toegepast en flink geïnvesteerd in de woning en de erfafscheiding met zijn buren. Omdat het doorgaans zo is dat onroerende zaken flink in waarde vermeerderen, levert het voorkeursrecht van Stichting Spectrum Wonen een aantoonbaar nadelig beding op voor [eisers].
      Het door [eisers]. bouwen van een half open serre aan het huis is echter de aanleiding geweest voor een steeds verder escalerend geschil met zijn buren, de familie [naam]. Dit heeft ertoe geleid dat het van de kant van [eisers]. tot uitbarstingen is gekomen waar de politie zich mee heeft bemoeid. Er heeft een gerechtelijke procedure tussen [eisers]. en de familie [naam] plaatsgevonden. Ondanks het feit dat het in die procedure tot een schikking is gekomen, is de ruzie niet geluwd. Er zijn bij de politie valse meldingen over [eisers]. binnen gekomen en [eisers]. wordt in de buurt met de nek aangekeken. Stichting Spectrum Wonen is in gebreke gebleven met het bemiddelen in de ruzie, aangezien toch de hele buurt zich met het geschil is gaan bemoeien. Dit heeft geleid tot spanningen, die een zeer nadelige invloed hebben op de (gezondheids)toestand van [eisers]. en zijn gezin, waardoor het medisch noodzakelijk is dat [eisers]. gaat verhuizen, mede nu hem door verschillende instanties is meegedeeld, dat verhuizen de enige oplossing voor de problemen is.
      Door toedoen van de buurtbewoners en het stilzitten van Stichting Spectrum Wonen wordt het recht van [eisers]. op een familylife in de zin van artikel 8 EVRM op ernstige en onaanvaardbare wijze aangetast. Hij is van mening dat op grond van gewijzigde en onvoorziene omstandigheden Stichting Spectrum Wonen niet kan vasthouden aan het betreffende voorkeursbeding, althans in ieder geval voor zover het de deling van de waardevermeerdering van de woning betreft. Volgens hem leidt dit bij een verkoop van de woning namelijk tot een grote vermeerdering van zijn hypothecaire schuld, hetgeen verhuizen voor de facto onmogelijk maakt, althans een zeer kostbare aangelegenheid. Bovendien zouden de gepleegde investeringen in de woning dan tevergeefs zijn geweest en is een verhuizing sowieso al een zeer kostbare aangelegenheid voor [eisers].
    
    
    
    
    4. Het verweer
    
    4.1. Stichting Spectrum Wonen concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers]., met veroordeling van [eisers]. in de kosten van het geding.
    
    
      4.2. Toen Stichting Spectrum Wonen in 1999 aan vele van haar huurders de door hen gehuurde woning te koop aanbood, wilde zij vanuit haar volkshuisvestingsdoelen ook lagere inkomensgroepen op verantwoorde wijze in de gelegenheid stellen een woning te kopen. Daartoe werd onder de naam ‘koopzekerplan’ een verkoopconstructie ontwikkeld. Deze was er enerzijds op gericht om aankoop van de bewuste woningen door genoemde lagere inkomensgroepen financieel haalbaar te maken en de risico’s voor de kopers te beperken en anderzijds om de woningen bij vervreemding beschikbaar te houden voor de bewuste doelgroepen van Stichting Spectrum Wonen.  Dit alles was bij [eisers]. bekend.
      Voor een afwijking van het beding ter zake van het voorkeursrecht bestaat geen enkele aanleiding, omdat voor de kopers de voordelen van het ‘koopzekerplan’ méér dan opwegen tegen de nadelen daarvan, ook als de woning intussen is verbeterd. Bij verkoop door andere kopers, is Stichting Spectrum Wonen nimmer afgeweken van het beding, mede omdat daar een precedentwerking van uit zou gaan. 
      Primair beroept Stichting Spectrum Wonen zich daarom op het standpunt dat toepassing van artikel 18 van de koopakte naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is.
      Subsidiair stelt zij dat het door [eisers]. naar voren gebrachte burenconflict niet kan worden beschouwd als een onvoorzienbare omstandigheid.
      Meer subsidiair vindt Stichting Spectrum Wonen dat de door [eisers]. gestelde omstandigheden niet van dien aard zijn [eisers]. naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid een ongewijzigde instandhouding niet zou mogen verwachten, mede omdat Stichting Spectrum Wonen part nog deel heeft gehad aan die omstandigheden en [eisers]. zelf heeft bijgedragen aan de escalatie van het conflict. Bovendien staat niet vast dat het conflict niet meer op te lossen zou zijn.
      Stichting Spectrum Wonen heeft aangeboden te bemiddelen in het conflict en behulpzaam te zijn bij het vinden van vervangende woonruimte, maar [eisers]. was alleen bereid een gesprek met Stichting Spectrum Wonen aan te gaan als er ook zou worden onderhandeld over het “winstdelingsbeding’. 
    
    
    
    
    
      5. De beoordeling
      5.1. [eisers]. beroept zich erop dat de door hem geschetste feiten beschouwd kunnen worden als onvoorziene omstandigheden, welke van dien aard zijn dat [eisers]. naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding niet mag verwachten, in de zin van artikel 6:258 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).  Voor de beoordeling daarvan is niet van belang of bedoelde omstandigheden voor partijen voorzienbaar waren bij het aangaan van de koopovereenkomst. De maatstaf is of partijen bij het aangaan van de koopovereenkomst uitdrukkelijk of stilzwijgend de mogelijkheid van het zich voordoen van bedoelde omstandigheden hebben verdisconteerd. Daargelaten of alle door [eisers]. geschetste  feiten juist zijn, is de rechtbank van oordeel dat in dit geval sprake is van een stilzwijgende verdiscontering. Er is in het koopcontract immers rekening gehouden met de mogelijkheid dat [eisers]. om hem moverende redenen de woning binnen 15 jaar zou willen verkopen, terwijl de feiten waar [eisers]. zich op beroept niet zodanig ondenkbaar zijn dat [eisers]. daarmee geen rekening hoefde te houden. Daar komt nog bij dat lid 2 van artikel 6:258 BW bepaalt dat een (gedeeltelijke) wijziging of ontbinding van een overeenkomst niet wordt uitgesproken, voor zover de (onvoorziene) omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept. Een hoog oplopende burenruzie is bij uitstek een aangelegenheid die voor rekening komt van degene die daarin verzeild raakt. Dat zou in dit geval alleen anders kunnen zijn, als Stichting Spectrum Wonen mede verantwoordelijk gesteld zou kunnen worden voor het ontstaan en/of het voortduren  van het conflict. Dat is evenwel gesteld noch gebleken. Het stilzitten of onvoldoende bemiddelen door Stichting Spectrum Wonen, daargelaten of dat juist is, is daarvoor niet voldoende. Om die reden wordt geconcludeerd dat [eisers]. op grond van artikel 6:258 BW niet van de rechtbank kan verlangen dat artikel 18 van de koopakte wordt gewijzigd of geheel of gedeeltelijk wordt ontbonden, zoals hij heeft gevorderd.
    
    
    
      5.2. Voor zover [eisers]. ook nog heeft willen betogen, dat het vasthouden van Stichting Spectrum Wonen aan een onverkorte toepassing van artikel 18 van de koopakte in de gegeven omstandigheden naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet aanvaardbaar is, wordt het volgende overwogen. [eisers]. heeft onder meer aangevoerd dat het voorkeursrecht van Stichting Spectrum Wonen een aantoonbaar nadelig beding oplevert voor [eisers]., omdat het doorgaans zo is dat onroerende zaken flink in waarde vermeerderen. Gelet op het inzakken van de onroerend goed markt eind van de jaren zeventig van de vorige eeuw, dus nog geen 25 jaar geleden, gaat het argument van [eisers]. reeds daarom al niet op. Bovendien zijn aan het ‘koopzekerplan’ een groot aantal voordelen voor [eisers]. verbonden. Genoemd kan worden bijvoorbeeld het feit dat Stichting Spectrum Wonen nog twaalf jaar na de aankoop het onderhoud aan het casco van de woning verzorgd, het feit dat [eisers]. niet de kosten van overdrachtsbelasting en de akte van levering heeft gedragen, het feit dat de financiering van de aankoopprijs collectief was geregeld met garanties en beperkte risico’s en bovenal het feit dat Stichting Spectrum Wonen gedurende 15 jaar na de verkoop ook voor de helft het risico van waardevermindering van de woning draagt. Nu bovendien de door [eisers]. betaalde koopprijs, zijnde 10% minder dan de getaxeerde vrije verkoopwaarde, de rechtbank bepaald niet bovenmatig voorkomt, wordt een onverkorte toepassing van artikel 18 van de koopakte in de gegeven omstandigheden naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar geacht. De stellingen van [eisers]., dat een verkoop van de woning voor hem leidt tot een grote vermeerdering van zijn hypothecaire schuld en dat de gepleegde investeringen in de woning dan tevergeefs zijn geweest, maakt dat niet anders, aangezien hij die (beperkte) risico’s zelf is aangegaan bij de aankoop en het verbeteren van de woning. Het is niet onredelijk dat die voor zijn rekening blijven.
      Voorts ziet de rechtbank niet in dat door de handelwijze van Stichting Spectrum Wonen het recht van [eisers]. op een familylife in de zin van artikel 8 EVRM op enige wijze zou worden aangetast, zodat die stelling niet tot een ander oordeel leidt.
    
    
    5.3. Tot slot wordt nog overwogen dat [eisers]. heeft gevorderd dat de rechtbank in goede justitie enige andere voorziening(en) zal bepalen. Nu echter onduidelijk is welke voorziening hier wordt bedoeld, zal deze vordering als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
    
    5.4. Het voorgaande betekent dat alle vorderingen van [eisers]. zullen worden afgewezen. 
    
    
      5.5. [eisers]. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Stichting Spectrum Wonen worden begroot op:
      - vast recht		248,00
      - salaris procureur	768,00 (2,0 punten × tarief EUR 384,00)
      Totaal	EUR 	1.016,00   
    
    
    
    
    
      6. De beslissing
      De rechtbank
    
    
    6.1. wijst de vorderingen af,
    
    6.2. veroordeelt [eisers]. in de proceskosten, aan de zijde van Stichting Spectrum Wonen tot op heden begroot op EUR 1.016,00,
    
    6.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. H.C.M. Boon en in het openbaar uitgesproken op 29 november 2006.?