ECLI:NL:GHARN:2005:AS3362, Gerechtshof Arnhem, 18-01-2005, 03/960
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2005-01-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vraag of een pachtovereenkomst is totstandgekomen te beantwoorden aan de hand van Haviltex-norm. Instemming met een voorstel waarin voortgezet van grond en bedrijfsruimte bespreekbaar is levert geen perfecte overeenkomst op. Oordeel mede gegrond op analyse totstandkoming gebruiksovereenkomst m.b.t. woning, omstandigheden m.b.t. de oplevering van de grond en bedrijfsruimten en de reactie van appellant op een openbaar aanbod de grond en opstallen te pachten.

18 januari 2005
      Pachtkamer
      rolnummer 2003/960
    
    
    	G E R E C H T S H O F   T E   A R N H E M 
    
    	Arrest
    
    in de zaak van:
    
    
      1.     de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
              [appellant sub 1],
              gevestigd te [vestigingsplaats];
      2.     [appellant sub 2], 
              wonende te [woonplaats];
      3.     [appellant sub 3], 
              wonende te [woonplaats];
      appellanten in de hoofdzaak,
      verweerders in het incident,
      procureur: mr. G. Janssen,
    
    
    tegen:
    
    
      de Gemeente Bernheze,
      zetelend te Heesch (gemeente Bernheze),
      geïntimeerde in de hoofdzaak, 
      eiseres in het incident,
      procureur: mr. P.C. Plochg.
    
     
    1          Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
    
    1.1       Op 21 september 2004 heeft het hof in het incident de vordering van de gemeente dat het hof zich onbevoegd zal verklaren afgewezen, de gemeente in de kosten daarvan veroordeeld en in de hoofdzaak de zaak voor akte voortprocederen aan de zijde van [appellanten] naar de rolzitting verwezen en alle overige beslissingen aangehouden.
    
    1.2       [appellanten] hebben daarop onder overlegging van een nieuwe en een andere reeds eerder overgelegde productie een akte voortprocederen genomen, die is gevolgd door een antwoordakte van de gemeente, waarbij een tweetal nieuwe producties is overgelegd.
    
    1.3       Tenslotte hebben partijen wederom de stukken aan het hof overgelegd voor het wijzen van arrest.
    
    
    2          De vaststaande feiten
    
    2.1       Op grond van hetgeen is gesteld en niet of onvoldoende is weersproken dan wel blijkt uit de onbetwiste inhoud van de overgelegde bescheiden staat in hoger beroep het navolgende vast.
    
    
      2.2       Bij fax van 2 september 1999 heeft [A.] (verder: [A.]), verbonden aan Bernheze Makelaars & Adviseurs te Uden namens [appellanten] aan [B.] (verder: [B.]), verbonden aan Taxatie- en adviesbureau Gloudemans te Rosmalen en optredend voor de gemeente onder meer het volgende bericht:
      “Na overleg met de familie [appellant] doe ik u het volgende voorstel ten aanzien van de verkoop van het tuinbouwbedrijf gelegen aan [adres].
    
    
    
      ? (...)
      ? Bij uitgifte van landbouwgrond (pacht of gebruik) inspanning van de gemeente om deze aan tuinbouwbedrijf [appellant] aan te bieden tegen reguliere voorwaarden en tarieven.
      ? (...)”
    
    
    
      2.3       Bij brief van 4 oktober 1999, verzonden op 8 oktober 1999 aan [A.], heeft de gemeente het bod aan [appellanten] samengevat, onder meer als volgt:
      “Bij uitgifte van de landbouwgrond inspanning van de gemeente om dit aan tuinbouwbedrijf [appellant] aan te bieden onder de reguliere voorwaarden.”
      Op 8 oktober 1999 (productie 2 bij memorie van grieven) heeft [B.] aan [A.] de bereidheid van de gemeente als volgt bevestigd: 
      “Met verwijzing naar ons telefonisch contact van 6 oktober 1999 bevestigen wij hierbij de bereidheid van de gemeente Bernheze (...) met uw cliënt de heer [appellant sub 2] de navolgende transactie aan te gaan: 
      (...)
      4. de bereidheid van de gemeente om de landbouwgrond in de vorm van jaarpacht artikel 70 verpachting op basis van reële cijfers (als tuinland) aan [appellant] te verpachten”.
    
    
    
      2.4       Bij brief van 16 februari 2000 heeft [B.] aan [A.] bericht: “Met verwijzing naar het op 7 februari 2000 met u gevoerde gesprek, bevestigen wij hierbij de door u gedane voorstellen, alsook de reactie van de gemeente, waarmee wij inmiddels overleg hebben gevoerd over de onderhavige aankoop”. Van die voorstellen maakte volgens de brief deel uit, dat [appellant sub 2] “een voorkeur (wenst) tot het huren van de grond en de bedrijfsruimten tegen een nader overeen te komen huurprijs”. 
      Op dit voorstel reageert [B.] in die brief als volgt: 
      “Het definitieve voorstel van de gemeente, waarvan de gemeente op geen enkel punt wenst af te wijken, luidt als volgt:
      (...)
      6.      Het is voor de gemeente bespreekbaar dat uw cliënt de grond en loods gaat huren. Voor wat betreft de grond dient uw cliënt uit te gaan van een pachtprijs van f. 2.000,- per ha per jaar en voor wat betreft het gebruik van de loods van een vergoeding van f. 40,- per m2 per jaar, uitmakende voor 960 m2 een vergoeding van f. 38.400,- per jaar.”
    
    
    
      2.5       [A.] heeft daarop op 28 februari 2000 geantwoord:
      “Middels dit schrijven deel ik u mede dat opdrachtgever instemt met het voorstel. Namens hem zal ik hiertoe een koopovereenkomst opstellen welke ik in concept aan u zal toesturen.” 
      [A.] heeft vervolgens een koopovereenkomst opgesteld. Deze is door partijen ondertekend waarna op 3 juli 2000 de akte van levering is gepasseerd. 
    
    
    
      2.6       In het plaatselijk verschijnend blad De Bernhezer van 27 oktober 2000 heeft de gemeente aangekondigd dat geïnteresseerden zich bij de gemeente konden melden in verband met de voorgenomen verpachting van de van [appellanten] gekochte gronden en opstallen. Bij ongedateerde brief, bij de gemeente ingekomen op 16 november 2000, heeft [appellant sub 2] aan de gemeente bericht in aanmerking te willen komen voor éénjarige pacht en het gebruik van de opstallen. 
      De gemeente heeft de gronden gedeeltelijk aan ene [X.] en voor een ander deel aan ene [Y.] verpacht. 
    
    
    
    3 De grieven
    
    
      De eerste grief richt zich tegen de volgende rechtsoverweging van de pachtkamer:
      “De pachtovereenkomst
      Op grond van de stukken en hetgeen partijen terzake hebben aangevoerd kan de Pachtkamer niet tot het oordeel komen dat tussen partijen sprake was van een wilsovereenstemming over alle essentiële onderdelen van een pachtovereenkomst. Dat blijkt ook overduidelijk uit de door de gemeente gebruikte term “bespreekbaar”, waaruit geen andere conclusie kan worden getrokken, dan dat daarover nog geen volledige overeenstemming was bereikt.”
    
    
    
      De tweede grief richt zich tegen de volgende rechtsoverweging van de pachtkamer:
      “De pachtovereenkomst
      Daarnaast heeft de gemachtigde van de eisers over die verpachting in het geheel niets opgenomen c.q. laten opnemen in de koopovereenkomst tussen partijen”. 
    
    
    De derde grief richt zich tegen de rechtsoverweging van de pachtkamer: “Dat geen sprake was van een pachtovereenkomst wordt voorts duidelijk bevestigd door het schrijven van 16 november 2000 van [appellant] zelf, waarin deze nadrukkelijk verzoekt voor de pacht van de gronden in aanmerking te komen”. 
    
    De vierde grief richt zich tegen de rechtsoverweging van de pachtkamer dat de vordering van [appellant] tot schriftelijke vastlegging moet worden afgewezen. 
    
    De vijfde grief tenslotte richt zich tegen het oordeel van de pachtkamer dat de vorderingen moeten worden afgewezen en [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten moet worden veroordeeld. 
    
    
    4           De verdere beoordeling van het hoger beroep
    
    4.1       In hoger beroep vorderen [appellanten] de vastlegging van een gestelde tussen hen en de gemeente totstandgekomen pachtovereenkomst, alsmede de vergoeding van alle kosten en schades die zijn opgekomen “door het onthouden aan verkoper van het gebruik van het verkochte”. 
    
    4.2        De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. De kern van het geschil tussen partijen betreft de vraag of tussen hen door de instemming namens [appellanten] met het door [B.] namens de gemeente gedane definitieve voorstel op 28 februari 2000 een pachtovereenkomst is totstandgekomen met betrekking tot de landbouwgronden en de bedrijfsruimte die [appellanten] aan de gemeente hebben verkocht. 
    
    4.3       Bij de beantwoording van de vraag of uit hetgeen partijen over en weer aan elkaar hebben kenbaar gemaakt kan worden afgeleid dat een pachtovereenkomst tussen hun is totstandgekomen komt het aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In het bijzonder zal daarbij aandacht moeten worden geschonken aan de bewoordingen van de tussen hun, dan wel hun gemachtigden, gevoerde correspondentie.
    
    
      4.4       Het hof overweegt als volgt. In de brief van 8 oktober 1999 (aangehaald onder 2.2) heeft [B.] namens de gemeente de bereidheid uitgesproken om met betrekking tot de landbouwgronden een pachtovereenkomst te sluiten. Uit de aanhef van de brief van 16 februari 2000 (aangehaald onder 2.4) volgt dat de besprekingen zijn voortgezet en dat [appellanten] daarin hebben voorgesteld dat de gemeente hun bij voorrang in aanmerking zou laten komen voor het “huren van de grond en de bedrijfsruimten tegen een nader overeen te komen prijs”. 
      [B.] heeft daarop namens de gemeente een definitief voorstel gedaan, neergelegd in diezelfde brief van 16 februari 2000. [appellanten] hebben zich op het standpunt gesteld, dat met de acceptatie van de door [B.] verwoorde voorstellen een perfecte pachtovereenkomst is totstandgekomen. Tegen het andersluidend oordeel van de pachtkamer richten zich de grieven. 
    
    
    4.5       Het definitieve voorstel houdt naar de letter geen aanbod in, dat bij acceptatie, zoals geschied bij de brief van [A.] van 28 februari 2000, tot een perfecte overeenkomst leidt. Het voorstel, dat aldus moet worden gelezen dat het voor de gemeente bespreekbaar is dat ten aanzien van het voortgezet gebruik van de grond en de bedrijfsruimte een akkoord wordt bereikt, is te beschouwen als een uitnodiging aan [appellant sub 2] om met de gemeente in overleg te treden over de totstandkoming van een pachtovereenkomst, waarbij de condities al vergaand zijn vastgelegd (pachtprijs van de grond en vergoeding voor het gebruik van de loods). 
    
    
      4.6        Het hof ziet aanleiding de brief van 16 februari 2000 nader te bezien. In deze brief is niet alleen een passage opgenomen met betrekking tot het door [appellanten] gewenste gebruik van de grond en de loods, maar ook met betrekking door het voortgezette gebruik van de woning welke in de transactie is begrepen. Daarover staat in de brief vermeld: “Het door Uw cliënt gratis bewonen van de woning is voor de gemeente eventueel bespreekbaar”. Vervolgens wordt een opsomming gegeven van de voorwaarden die de gemeente daaraan stelt, zoals dat tegenover het gratis bewonen van de woning staat dat op de koopsom f. 310.000,- wordt ingehouden. 
      In de koopovereenkomst (onderdeel van productie 1 bij memorie van antwoord), die op 16 maart 2000 is gedateerd, alsmede in de akte van levering van 3 juli 2000, is voorzien in een aflevering van het verkochte in twee fasen. Bepaald is dat de gemeente slechts op nader omschreven gronden van “het recht op oplevering” van de woning gebruik zal maken. De formulering wijkt af van die in de meergenoemde brief van 16 februari 2000. Het hof ziet daarin een bevestiging dat de onderhandelingen met betrekking tot de woning na 16 februari 2000 zijn voortgezet, zoals de gemeente in haar brief van 7 december 2000 aan de (toenmalige) raadsman van [appellanten] heeft laten weten. Dit alles houdt in dat op de mededeling van de gemeente “dat gratis bewonen van de woning” eventueel bespreekbaar is daadwerkelijk nader overleg heeft plaatsgehad met het in de koopovereenkomst vermelde resultaat.
    
    
    
      4.7       In de stellingen van [appellanten] is niet te lezen dat het voor de gemeente bespreekbare voortgezette gebruik van de landbouwgrond en de bedrijfsruimte door [appellanten] is gevolgd door nader overleg. Integendeel, uit punt 12 van de memorie van grieven en punt 4 van hun akte van 19 oktober 2004 blijkt, dat na de bewuste correspondentie geen overleg of bespreking meer heeft plaatsgevonden tussen [appellanten] en de gemeente met betrekking tot een verpachting. Hetgeen [A.] in zijn brief d.d. 15 december 2000 aan de raadsman van de gemeente heeft vermeld sluit daarbij aan: “In mijn brief van 28 februari 2000 aan dhr. [B.] geef ik namens dhr. [appellant] aan akkoord te kunnen gaan met de voorgestelde voorwaarden voor de verkoop van het landbouwbedrijf. Deze voorwaarden zijn uitgewerkt in een koopovereenkomst welke later door partijen ondertekend is. De eventuele besprekingen over de pacht van de gronden en loodsen zijn daarna niet door mij gevoerd. Ik ben na de ondertekening en de overdracht van het bedrijf niet meer als adviseur hierbij betrokken geweest. Mij is ook niet bekend of dhr. [appellant] daarna zelf hiertoe met de gemeente in bespreking is gegaan.”
      [B.] gaat nog een stap verder in zijn brief van 5 december 2000 aan de raadsman van [appellanten]: “Het voortgezet gebruik van het tuinland met loodsen en kantoor is [appellant] tijdens de onderhandelingen wel aangeboden, doch daarvan heeft hij om hem moverende redenen geen gebruik gemaakt.”
      Op de uitnodiging van de gemeente aan [appellanten] om voortgezet gebruik te bespreken is dus ten aanzien van de woning anders omgegaan dan ten aanzien van de landbouwgrond en de bedrijfsruimte. 
      Het voorgaande brengt mee, dat aan het gebruik van vergelijkbare terminologie (“bespreekbaar”; “eventueel bespreekbaar”) in de brief van 16 februari 2000 niet de conclusie kan worden verbonden dat voor de landbouwgronden en de bedrijfsruimte, anders dan voor de woning, een perfecte overeenkomst is bereikt.
    
    
    4.8       Daar komt bij dat in de akte van levering van 3 juli 2000 de feitelijke levering van “het erf met loodsen, kantoorgebouw en landbouwgronden” is bepaald “op heden en wel in ontruimde staat” met dien verstande dat, “indien op de landbouwgronden veldgewassen aanwezig zijn welke in het groeiseizoen tweeduizend geoogst kunnen worden vindt de feitelijke oplevering van de landbouwgronden plaats na de oogst (indien de oogst heden niet heeft plaatsgevonden).” Indien [appellanten] meenden dat zij na de oogst van de te velde staande gewassen een gebruiksrecht hadden in de vorm van pacht van de bedrijfsruimte en de landbouwgronden, zou verwacht mogen worden dat zij daarover, evenals is geschied met betrekking tot het voortgezet gebruik van de woning, in de akte van levering een bepaling hadden doen opnemen. 
    
    4.9       Voorts oordeelt het hof dat de reactie, gedateerd 16 november 2000, van [appellant sub 2] (productie 13 bij memorie van antwoord) op de aankondiging van de gemeente tot verpachting te willen overgaan (productie 11 bij memorie van antwoord) niet bijdraagt aan het bewijs van de stelling van [appellanten], dat reeds een perfecte overeenkomst was totstandgekomen. In die reactie ligt geen verwijzing besloten naar een reeds totstandgekomen pachtovereenkomst, hetgeen gelet op de stellingen van [appellanten] toch voor de hand had gelegen.
    
    4.10      Op grond van de overgelegde stukken kan dus niet de conclusie worden getrokken, dat tussen partijen een pachtovereenkomst is totstandgekomen.
    
    
      4.11      [appellanten] hebben in hun toelichting op de tweede grief met nadruk aangeboden bewijs te leveren van hun stelling dat er wel degelijk sprake was van een volledige wilsovereenstemming tussen partijen ten aanzien van de pachtovereenkomst. In dat verband hebben [appellanten] aangeboden [A.] als getuige te laten horen.
      Het hof ziet evenwel geen aanleiding [appellanten] tot bewijslevering toe te laten. Zij hebben zich niet beroepen op een verplichting van de gemeente tot het aangaan van een pachtovereenkomst, maar op een reeds aangegane pachtovereenkomst. [appellanten] hebben evenwel geen feiten en omstandigheden hebben gesteld ter onderbouwing van een tussen partijen bereikte wilsovereenstemming. Het hof verwijst naar de onder 4.10 opgenomen conclusie en voegt daaraan toe, dat [appellanten] niet hebben toegelicht waarover [A.] als getuige zou kunnen verklaren. 
    
    
    4.12       De grieven falen derhalve, zodat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zullen [appellanten] in de kosten van de hoofdzaak in hoger beroep worden veroordeeld. 
    
    
    De beslissing
    
    Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
    
    bekrachtigt het vonnis van de pachtkamer van de rechtbank te ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Boxmeer van 8 juli 2003;
    
    veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de gemeente begroot op € 1.341,- voor salaris van de procureur en op € 205,- voor griffierecht.
    
    
    Dit arrest is gewezen door mrs Heisterkamp, Valk en Van den Dungen en de raden mr.ing. Jansens van Gellicum en ing. Hamelink in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 januari 2005.