ECLI:NL:RBAMS:2010:BP4414, Rechtbank Amsterdam, 15-12-2010, 454035 / HA ZA 10-914
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2010-12-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bemiddeling voor hogere dan maximaal toegestane huur in strijd met Verordening op de woning- en kamerbemiddelingsbureaus gemeente Amsterdam, ontbreken causaal verband, schade
      
      
        Toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst door bij woningbemiddeling te handelen in strijd met het in artikel 10 eerste lid van de verordening opgenomen verbod, nu de overeengekomen huurprijs van de woning  € 900,00 bedroeg, terwijl de maximale huurprijs waarvoor op grond van de verordening mocht worden bemiddeld € 427,55 bedroeg (zie ook hof Amsterdam (LJN AY5960) en  Hoge Raad 18 april 2008 (LJN BC4493))
        Vast staat echter dat de verhuurder niet bereid zou zijn geweest de woning voor de maximale huurprijs van € 427,55 te verhuren. Dit betekent dat een geheel correcte bemiddeling overeenkomstig de verordening er nooit toe had kunnen leiden dat X en Y de woning voor de maximale huurprijs hadden kunnen huren. De gestelde schade, die erin bestaat dat zij een voordeel zijn misgelopen omdat zij de woning niet voor de lagere maximale huurprijs van € 427,55 in plaats van de overeengekomen huurprijs van € 900,00 hebben kunnen huren, kan om die reden niet als een gevolg van de aan Direct Wonen verweten overtreding van de verordening aan haar worden toegerekend. Dat bij correcte naleving van de verordening geen overeenkomst zou zijn gesloten kan, zo al juist, niet tot een ander oordeel leiden. Ook in dat geval hadden X en Y het door hen als schade gevorderde gemiste voordeel niet kunnen genieten.

vonnis
      RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
    Sector civiel recht
    
    
    zaaknummer / rolnummer: 454035 / HA ZA 10-914
    
    Vonnis van 15 december 2010
    
    in de zaak van
    
    
      1.	[X],
      2.	[Y],
      wonende te --,
      eisers,
      advocaat mr. H.M. Meijerink,
    
    
    tegen
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
      DIRECT WONEN VERHUUR MAKELAARS HOLDING B.V.,
      gevestigd te ’s-Gravenhage,
      gedaagde
      advocaat mr. R.A.H. van Egmond.
    
    
    Partijen worden hierna [X], [Y] en Direct Wonen genoemd.
     
    
      1.	De procedure
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	het tussenvonnis van 14 juli 2010
      -	het proces-verbaal van comparitie van 2 november 2010 en de daarin genoemde stukken.
    
    
    1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
      2.	De feiten
      2.1.	Direct Wonen bemiddelt tegen betaling bij de huur- en verhuur van woonruimte. 
      In juli 2006 heeft [X] zich bij Direct Wonen ingeschreven en haar verzocht te bemiddelen voor een huurwoning in Amsterdam oud zuid of oud west van 60 m2 voor een maximale huurprijs van € 1.100,00. 
    
     
    2.2.	Met ingang van 1 september 2006 hebben [X] en [Y], na bemiddeling door Direct Wonen, een woning gehuurd aan de -- te -- (hierna ook: de woning). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar, met een mogelijkheid van verlenging voor onbepaalde tijd. De huur bedraagt € 900,00 per maand exclusief servicekosten. [X] heeft aan Direct Wonen de overeengekomen bemiddelingsvergoeding betaald ter hoogte van 1 maand huur plus btw, te weten € 1.297,10.
    
    
      2.3.	Direct Wonen behoefde - en had - in 2006 voor het uitvoeren van haar werkzaamheden in Amsterdam een vergunning op grond van de Verordening op de woning- en kamerbemiddelingsbureaus 2006 van de gemeente Amsterdam (hierna: de verordening). 
      Artikel 10 eerste lid van de verordening luidt:
    
    
    De vergunninghouder mag met betrekking tot zelfstandige woonruimte met een huurprijs tot de grens bedoeld in artikel 13 eerste lid onder a van de Wet op de Huurtoeslag uitsluitend bemiddelen, indien de overeen te komen huurprijs de maximale huurprijsgrens uit Bijlage I van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte niet overschrijdt. 
    
    
      2.4.	De grens als bedoeld in artikel 13 eerste lid onder a van de Wet op de Huurtoeslag lag in september 2006 op een huurprijs van € 615,01 per maand. 
      Op verzoek van [X] en [Y] is de door hen gehuurde woning in 2009 door het Wijksteunpunt Wonen, op basis van het puntenstelsel van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte (hierna: het woningwaarderingsstelsel) gewaardeerd op 101 punten. De maximale huurprijs als bedoeld in Bijlage I van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte bedroeg bij 101 punten in 2006 € 427,55 per maand.
    
    
    
      3.	Het geschil
      3.1.	[X] en [Y] vorderen, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
    
    
    
      1.	ontbinding van de bemiddelingsovereenkomst, 
      2.	Direct Wonen te veroordelen aan hen te betalen € 19.852,62, te vermeerderen met de wettelijke rente,
      3.	Direct Wonen te veroordelen aan hen te betalen het verschil tussen de geldende huurprijs en de maximale huurprijs bij 101 punten vanaf januari 2010 tot het einde van de huurovereenkomst,
      4.	Direct Wonen te veroordelen in de proceskosten.  
    
    
    3.2.	[X] en [Y] stellen dat Direct Wonen bij de bemiddeling heeft gehandeld in strijd met het in artikel 10 eerste lid van de verordening opgenomen verbod, omdat de overeengekomen huurprijs van de woning aan de -- € 900,00 bedroeg, terwijl de maximale huurprijs waarvoor Direct Wonen op grond van de verordening mocht bemiddelen € 427,55 bedroeg. Zij betogen vervolgens tegen de achtergrond van  beslissingen in een vergelijkbare zaak van het gerechtshof Amsterdam van 27 juli 2006 (LJN AY5960) en de Hoge Raad van 18 april 2008 (LJN BC4493), dat Direct Wonen, door bij de uitvoering van de overeenkomst te handelen in strijd met de voor haar geldende regelgeving, jegens hen niet de zorg van een goed opdrachtnemer in acht heeft genomen en aldus toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst, dan wel jegens hen onrechtmatig heeft gehandeld.
    
    3.3.	[X] en [Y] vorderen ontbinding van de bemiddelingsovereenkomst en terugbetaling van de bemiddelingsvergoeding. Daarnaast stellen zij als gevolg van de tekortkoming van Direct Wonen schade te hebben geleden, bestaande in het verschil tussen de door hen reeds betaalde en nog te betalen overeengekomen huurprijs en de maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel. 
    
    3.4.	Direct Wonen voert gemotiveerd verweer. 
    
    3.5.	Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
    
      4.	De beoordeling
      4.1.	Direct Wonen heeft onder meer als verweer aangevoerd dat ook indien zij zou hebben gehandeld in strijd met de verordening en dat jegens [X] en [Y] een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst of onrechtmatige daad zou opleveren - hetgeen zij allemaal betwist - de vordering niet kan worden toegewezen, omdat het causaal verband tussen de haar verweten gedraging en de door [X] en [Y] gestelde schade ontbreekt. 
    
    
    4.2.	[X] en [Y] stellen daaromtrent dat zij als gevolg van de aan Direct Wonen verweten gedraging schade hebben geleden omdat, indien Direct Wonen zich aan de verordening had gehouden zij ofwel de woning hadden kunnen huren voor de maximale huurprijs, ofwel de woning niet hadden gehuurd in welk geval zij ook niet teveel zouden hebben betaald. 
    
    4.3.	Direct Wonen heeft daartegenover gesteld dat gelet op de schaarste op de Amsterdamse huurwoningmarkt en het verschil tussen de overeengekomen huurprijs en de maximale huurprijs, het uitgesloten is dat de verhuurder de woning voor de veel lagere maximale huurprijs aan [X] en [Y] zou hebben verhuurd. Ter ondersteuning van haar standpunt heeft zij een schriftelijke verklaring van de verhuurder overgelegd waarin deze dat ook bevestigt.     
    
    4.4.	De rechtbank is met Direct Wonen van oordeel dat als onvoldoende betwist moet worden aangenomen dat de verhuurder niet bereid zou zijn geweest de woning voor de maximale huurprijs van € 427,55 te verhuren. Dit betekent dat ervan moet worden uitgegaan dat een geheel correcte bemiddeling door Direct Wonen, dat wil zeggen met inachtneming van het bepaalde in artikel 10 van de verordening, er nooit toe had kunnen leiden dat [X] en [Y] de woning voor de maximale huurprijs hadden kunnen huren. De door hen gestelde schade, die erin bestaat dat zij een voordeel zijn misgelopen omdat zij de woning niet voor de lagere maximale huurprijs van € 427,55 in plaats van de overeengekomen huurprijs van € 900,00 hebben kunnen huren, kan om die reden niet als een gevolg van de aan Direct Wonen verweten overtreding van de verordening aan haar worden toegerekend. De stelling dat bij correcte naleving van de verordening geen overeenkomst zou zijn gesloten kan, zo al juist, niet tot een ander oordeel leiden. Ook in dat geval hadden [X] en [Y] het door hen thans als schade gevorderde gemiste voordeel immers niet kunnen genieten. 
    
    
      4.5.	Ten aanzien van de gevorderde ontbinding van de bemiddelingsovereenkomst geldt dat zelfs indien met [X] en [Y] zou worden aangenomen dat Direct Wonen heeft gehandeld in strijd met de verordening en dat dit jegens hen een tekortkoming in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst zou opleveren, [X] en [Y] daarbij onvoldoende belang hebben, nu die ontbinding niet tot de door hen gewenste terugbetaling van de bemiddelingsvergoeding zal kunnen leiden. 
      Daartoe wordt overwogen dat een eventuele ontbinding van de bemiddelingsovereenkomst niet terugwerkt, maar slechts tot gevolg heeft dat de alle op grond van die overeenkomst reeds verrichte prestaties ongedaan gemaakt zullen moeten worden. Dit brengt mee dat [X] en [Y] na ontbinding, tegenover de terugbetaling van de betaalde bemiddelingsvergoeding, alsnog een redelijke vergoeding voor de door Direct Wonen op grond van de overeenkomst verrichte bemiddelingswerkzaamheden verschuldigd zullen zijn. In dat kader is van belang dat, zoals hiervoor is overwogen, de gestelde tekortkoming niet tot enige schade voor [X] en [Y] heeft geleid, terwijl zij als gevolg van de bemiddeling door Direct Wonen wel een woning hebben kunnen huren - en nog steeds huren - die past bij de door hen voorafgaand aan de uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst kenbaar gemaakte wensen. De bemiddeling is in zoverre  succesvol geweest en [X] en [Y] zijn daardoor ook gebaat. Dat zij daarvoor vervolgens de met Direct Wonen overeengekomen en betaalde bemiddelingsvergoeding verschuldigd zijn is dan ook alleszins redelijk. 
    
    
    
      4.6.	Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het gevorderde niet toewijsbaar is. De overige door Direct Wonen gevoerde verweren behoeven bij deze stand van zaken geen bespreking meer. 
      [X] en [Y] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Direct Wonen worden begroot op:
      - vast recht		435,00
      - salaris advocaat		904,00  (2 punt × tarief € 452,00)
      Totaal	€ 	1.339,00
    
    
    
      5.	De beslissing
      De rechtbank
    
    
    5.1.	wijst de vorderingen af,
    
    5.2.	veroordeelt [X] en [Y] in de proceskosten, aan de zijde van Direct Wonen begroot op € 1.339,00,
    
    5.3.	verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. A.W.H. Vink en in het openbaar uitgesproken op 15 december 2010.?