ECLI:NL:RBBRE:2007:BB4814, Rechtbank Breda, 12-09-2007, 427171 cv 07-7
Rechtbank Breda — Uitspraak 
Datum: 2007-09-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verhuurder heeft recht op de onbetaald gebleven maandhuren. Huurder krijgt geen vermindering van de huurprijs of vergoeding van schade, omdat zij al bij het sluiten van de huurovereenkomst wist van de opruimings- en renovatiewerkzaamheden rond de gehuurde bedrijfsruimte. Huurder mocht de huurovereenkomst in die wetenschap sluiten, maar kan zich dan nadien niet beroepen op een gebrek vanwege die opruimings- en renovatiewerkzaamheden.

RECHTBANK BREDA
      Sector kanton
    
    
    Locatie Bergen op Zoom
    
    zaak/rolnr.: 427171 CV EXPL 07-7
    
    vonnis d.d. 12 september 2007
    
    inzake
    
    
      [G.], 
      wonende te [adres],
      [H.], 
      wonende te [adres],
      [H-L.], 
      wonende te [adres],
      eisers in conventie, verweerders in reconventie, 
      gemachtigde: B.C.M. Schoutens, gerechtsdeurwaarder te Zevenbergen,
    
    
    tegen:
    
    
      de besloten vennootschap [de BV], 
      aldaar h.o.d.n. [de BV], gevestigd te ’s-Hertogenbosch, 
      mede kantoorhoudende  te [adres],
      gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
      gemachtigde: mr. R.L.A. Klaassen,  advocaat te Vught.
    
    
    Partijen worden hierna aangeduid als “[G cs]”. en “[de BV]”.
    
    1. Het verloop van het geding
    
    
      Dit blijkt uit de volgende processtukken:
      1.1 de inleidende dagvaarding van 22 december 2006,
      1.2 de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie,
      1.3 de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie met producties,
      1.4 de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie met een productie,
      1.5 de conclusie van dupliek in reconventie.
    
    
    2. Het geschil
    
    in conventie en in reconventie:
    
    
      [G cs]. vorderen in conventie, samengevat, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [de BV] tot betaling van 
      € 7.973,00 te vermeerderen met rente vanaf 1 december 2006, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde indien het gehuurde per 31 december 2006 niet is ontruimd, tot betaling van € 3.570,00 per maand indien en zolang het gehuurde per 31 december 2006 niet is ontruimd, en veroordeling van [de BV] in de proceskosten.
    
    
    [de BV] vordert in reconventie, samengevat, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, vermindering van de huurprijs over de maanden november en december 2006 tot  € 1.785,00 inclusief btw per maand, hoofdelijke veroordeling van [G cs]. tot betaling van schade nader op te maken bij staat, en veroordeling van [G cs]. in de proceskosten.
    
    Partijen weerspreken elkaars vordering.
    
    3. De beoordeling
    
    in conventie en in reconventie:
    
    3.1 De vorderingen in conventie en in reconventie worden vanwege hun nauwe samenhang gezamenlijk behandeld.
    
    
      3.2 Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist staat tussen partijen het navolgende in rechte vast.
      3.2.1  Partijen sloten op 23 februari 2006 een huurovereenkomst waarbij [G cs]. zich verbond(en) de bedrijfsruimte aan de [adres] tot en met 31 december 2006 in gebruik te verstrekken tegen een door [de BV] bij vooruitbetaling verschuldigde maandhuur van laatstelijk € 3.570,00 inclusief btw.
      3.2.2 [G cs]. hebben in de periode van april tot en met (in ieder geval) november 2006 opruimings- en renovatiewerkzaamheden doen uitvoeren rond de door [de BV] gehuurde bedrijfsruimte.
      3.2.3 De tussen partijen gesloten huurovereenkomst is op 31 december 2006 geëindigd.
      3.2.4 [de BV] liet de huur voor de maanden november en december 2006 onbetaald.
    
    
    3.3 [G cs]. baseren de vordering in conventie op een schending van de huurdersverplichting om de huur voor de maanden november en december 2006 correct te voldoen. [G cs]. stellen daarentegen, samengevat, zelf nimmer in enige verhuurdersverplichting te zijn tekortgeschoten en ook nimmer deugdelijk van enige tekortkoming in gebreke te zijn gesteld, terwijl [de BV] zich bovendien contractueel niet op enige opschorting of verrekening mag beroepen en ook geen schade zou hebben geleden. [G cs]. stellen verder dat [de BV] op grond van zijn relatie met hun rechtsvoorganger ook al ruim tevoren van de uit te voeren noodzakelijke opruimings- en renovatiewerkzaamheden wist, althans had moeten weten, maar dat [G cs]. daarvan in ieder geval in augustus 2006 nog eens schriftelijk aan [de BV] kennis hebben gegeven. Volgens [G cs]. is een eventuele onbereikbaarheid van de winkel van [de BV] toe te rekenen aan de gemeente Steenbergen, die een glasvezelkabel heeft doen aanleggen onder de weg voor het pand en waarbij die weg toen volledig was opengegooid. [G cs]. maken verder onder meer aanspraak op een vergoeding van € 833,00 voor buitengerechtelijke (incasso)kosten. 
    
    
      3.4 [de BV] baseert haar verweer in conventie op een schending van de verhuurdersverplichting om het genot van de gehuurde zaak te verschaffen, zodat de huurprijs voor de maanden november en december 2006 vanwege vermindering van huurgenot dient te worden verminderd tot 50%, dus tot € 1.785,00 inclusief btw per maand. [de BV] legt aan de vordering in reconventie de vermindering van haar huurgenot in de maanden november en december 2006 ten grondslag.
      [de BV] stelt, samengevat, met name vanaf medio oktober 2006 te hebben moeten ervaren dat de in opdracht van [G cs]. uitgevoerde opruimings- en renovatiewerkzaamheden rond de door [de BV] gehuurde bedrijfsruimte, veel hinder en exploitatieschade hebben veroorzaakt doordat het gehuurde toen niet of nauwelijks bereikbaar was voor leveranciers en kooplustig publiek. [de BV] stelt daarover bij herhaling maar vruchteloos bij [G cs]. te hebben geklaagd.
      [de BV] ontkent ook de verschuldigdheid van de in conventie gevorderde buitengerechtelijke (incasso)kosten.
    
    
    3.5 De kantonrechter overweegt dat [G cs]. uiteindelijk zelf stellen vanwege de ontruiming van het gehuurde vóór 1 januari 2007 door [de BV], geen belang meer te hebben bij de in conventie gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en de in conventie gevorderde betaling van € 3.570,00 per maand indien en zolang het gehuurde per 31 december 2006 niet is ontruimd. Al hierom is de vordering in conventie van [G cs]. in zoverre niet toewijsbaar. 
    
    
      3.6 De kantonrechter overweegt verder dat [de BV] krachtens de gesloten huurovereenkomst voor de maanden november en december 2006 in beginsel de onbetaald gebleven maandhuur tot een totale hoofdsom van € 7.140,00 inclusief btw schuldig is.
      [de BV] maakt echter aanspraak op vermindering van de huurprijs over de maanden november en december 2006 vanwege een vermindering van huurgenot én op vergoeding van schade, aan welke beide aanspraken zij ten grondslag legt dat er sprake zou zijn van een daartoe door [de BV] ingeroepen gebrek. Voor zover hier van belang kan als een relevant gebrek slechts worden beschouwd een niet aan [de BV] als huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de gehuurde bedrijfsruimte niet het genot kon verschaffen dat [de BV] bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden bedrijfsruimte. Daaronder kunnen in beginsel alle genotbeperkende omstandigheden vallen die niet aan [de BV] zijn toe te rekenen, zoals bijvoorbeeld ook opruimings- en renovatiewerkzaamheden als hier aan de orde. [de BV] ontkent wel dat zij bij het sluiten van de onderhavige huurovereenkomst op 23 februari 2006 al wist dat de opruimings- en renovatiewerkzaamheden in opdracht van [G cs]. zouden gaan worden uitgevoerd, maar zij verwijst daartoe met name slechts naar het tussen partijen gesloten huurcontract dat van die werkzaamheden geen melding maakt. Uit de omstandigheid dat het huurcontract van die werkzaamheden geen melding maakt, volgt echter nog niet dat
      [de BV] daarvan ten tijde van het sluiten van de overeenkomst daadwerkelijk geen weet had. Voor zover [de BV] daartoe verder nog stelt ook geen kennis te hebben gehad van de door [G cs]. met de vorige eigenaar van de bedrijfsruimte gesloten voorlopige koopovereenkomst waarin al wel van de uit te voeren werkzaamheden melding wordt gemaakt, volgt ook daaruit nog niet dat [de BV] daarvan ten tijde van het sluiten van de overeenkomst geen weet had. Zeker waar bovendien niet uitdrukkelijk en gemotiveerd weersproken is dat er zeer nauwe relaties bestaan tussen die vorige eigenaar en [de BV], moet er daarom van worden uitgegaan dat [de BV] al bij het sluiten van de huurovereenkomst op 23 februari 2006 wist van de uit te voeren opruimings- en renovatiewerkzaamheden. Het stond [de BV] uiteraard vrij de onderhavige huurovereenkomst in die wetenschap te sluiten, maar het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [de BV] zich nadien dan beroept op de aanwezigheid van een gebrek vanwege die opruimings- en renovatiewerkzaamheden.
    
    
    3.7 Reeds gelet op het voorgaande gaat het in conventie door [de BV] gevoerde verweer niet op en zullen de in reconventie door [de BV] gevorderde vermindering van de huurprijs én de door [de BV] gevorderde hoofdelijke veroordeling van [G cs]. tot betaling van schade nader op te maken bij staat, worden afgewezen. Dan wordt nog daargelaten dat uit de stellingen en stukken van [de BV] bovendien niet, althans volstrekt onvoldoende, volgt vanaf welke dag van enig gebrek terzake behoorlijk kennis zou zijn gegeven aan [G cs]. of vanaf welke dag [G cs]. daarmee anderszins bekend hadden kunnen zijn. Zo volgt uit de stellingen van [de BV] ook na uitdrukkelijke betwisting uiteindelijk slechts dat haar bedrijfsleider zich eind oktober 2006 mondeling bij [G cs]. zou hebben beklaagd, maar onderbouwt [de BV] niet wat wanneer precies aan wie mondeling zou zijn gezegd. Ook verwijst [de BV] terzake naar een (als bijlage bij dupliek in conventie en repliek in reconventie overgelegd) “bijgaand e-mail bericht”, maar dat betreft als zodanig geen e-mailbericht en bevat enkel een ongedateerde tekst. Dat ook uit de stellingen van [G cs]. volgt dat [de BV] zich in ieder geval eind november 2006 over de bedoelde werkzaamheden heeft beklaagd, is onvoldoende om te oordelen dat [de BV] in ieder geval toen van een gebrek kennis had of daarmee bekend behoorde te zijn. De enkele omstandigheid dat er over die werkzaamheden is geklaagd, is daartoe althans volstrekt onvoldoende.  
    
    
      3.8 Op grond van het voorgaande zal de vordering in conventie van [G cs]. worden toegewezen tot een hoofdsom van 
      € 7.140,00, terwijl de vordering in conventie voor het overige zal worden afgewezen en ook de vordering in reconventie van
      [de BV] zal worden afgewezen. De door [G cs]. gevorderde wettelijke handelsrente over die toewijsbare hoofdsom vanaf 1 december 2006, is als zodanig niet uitdrukkelijk en gemotiveerd weersproken en ook toewijsbaar. De door [G cs]. in conventie gevorderde buitengerechtelijke (incasso)kosten zullen echter worden afgewezen. [G cs]. stellen niet uitdrukkelijk en gemotiveerd dat buitengerechtelijke (incasso)kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. [G cs]. stellen terzake slechts dat [de BV] “wel degelijk een termijn (is) gesteld waarbinnen zij buiten rechte aan haar verplichtingen kon voldoen”, maar dat is volstrekt onvoldoende. De kosten waarvan [G cs]. vergoeding vorderen, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten. 
    
    
    3.9 Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal [de BV], zowel in conventie als in reconventie, in de proceskosten worden veroordeeld.
    
    3.10 Gelet op het voorgaande behoeven de overige geschilpunten geen bespreking meer en wordt als volgt beslist.
    
    4. De beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    in conventie:
    
    veroordeelt [de BV] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [G cs]. te betalen een bedrag van € 7.140,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over dat bedrag vanaf 1 december 2006 tot de dag der voldoening;
    
    
      veroordeelt [de BV] in de kosten van het geding, deze voor zover aan de zijde van [G cs]. gevallen tot op heden begroot op 
      € 780,87, waaronder begrepen een bedrag van € 500,00 aan gemachtigdensalaris;
    
    	
    in reconventie:
    
    wijst de vordering van [de BV] af;
    
    
      veroordeelt [de BV] in de kosten van het geding, deze voor zover aan de zijde van [G cs]. gevallen tot op heden begroot op 
      € 250,00 zijnde het gemachtigden-salaris;
    
    	
    in conventie en in reconventie:
    
    verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. M.G.W.M. Stienissen en in het openbaar uitgesproken op
      12 september 2007.