ECLI:NL:RBALK:2010:BO8979, Rechtbank Alkmaar, 06-12-2010, 320932 \ CV EXPL  10-343
Rechtbank Alkmaar — Uitspraak 
Datum: 2010-12-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Rentstone vordert ontbinding van de huurovereenkomst omdat huurders nalatig zijn in de betaling van de huurpenningen. Huurder sub 2 is niet verschenen, waarna verstek tegen hem is verleend. Huurder sub 1 stelt dat zij de huurbetaling heeft opgeschort omdat de woning gebreken heeft die, ondanks dat zij de verhuurder daarop heeft gewezen, niet zijn hersteld. De kantonrechter constateert dat Rentstone en huurder sub 1 een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten. Huurder sub 1 is in de nakoming van haar verplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst niet tekort geschoten. Wel werd huurder sub 1 geacht de huur vanaf 1 augustus 2010 te voldoen. Zij heeft niets aangevoerd wat maakt dat zij die huurpenningen niet hoeft te betalen. De kantonrechter ziet aanleiding om huurder sub 1 een terme de grace te gunnen.

RECHTBANK ALKMAAR
      Sector Kanton
    
    
    Locatie Hoorn
    
    
      Zaaknr/rolnr.:  320932 \ CV EXPL  10-343 
      Uitspraakdatum:  6 december 2010 
    
    
    Vonnis in de zaak van:
    
    
      de besloten vennootschap Rentstone Investments B.V., gevestigd te Amersfoort
      eisende partij 
      verder ook te noemen: Rentstone
      gemachtigde: C.W.M. Stam, gerechtsdeurwaarder te Purmerend
    
    
    tegen
    
    
      1.[naam], wonende [adres] [plaats]
      gedaagde partij sub 1
      verder ook te noemen: [huurder sub 1]
      procederende in persoon
    
    
    
      2.[naam], wonende te [plaats] en te dezer zake uit krachte van de gesloten huurovereenkomst domicilie gekozen hebbende aan het gehuurde aan de [adres] [plaats]
      gedaagde partij sub 2
      verder ook te noemen: [huurder sub 2]
      tegen wie verstek is verleend
    
    
    Het procesverloop
    
    
      -Rentstone heeft een vordering ingesteld, zoals omschreven in de dagvaarding d.d. 18 januari 2010.
      -[huurder sub 2] is niet verschenen, waarna verstek tegen hem is verleend
      -[huurder sub 1] heeft bij antwoord verweer gevoerd.
      -Vervolgens is onder overlegging van producties gediend van repliek, tevens houdende akte vermeerdering van eis, en dupliek.
      -De kantonrechter heeft op 17 mei 2010 een tussenvonnis uitgesproken.
      -Naar aanleiding van dat tussenvonnis heeft op 6 juli 2010 een comparitie van partijen plaatsgevonden aan de [adres] te [plaats], in aanwezigheid van Rentstone, haar gemachtigde en [huurder sub 1] in persoon. Van deze comparitie heeft de griffier aantekeningen gehouden.
      -Partijen hebben daarna ieder een akte genomen.
      -Naar aanleiding van een tussenvonnis d.d. 11 oktober 2010 heeft Rentstone nog bij akte een productie overgelegd.
      -De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast. 
      -Ten slotte is heden uitspraak bepaald.
    
    
    Het geschil
    
    1.Rentstone heeft - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd. [huurder sub 1] en [huurder sub 2] zijn huurder van de woonruimte aan de [adres] te [plaats]. Zij zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de huurpenningen. Zij zijn nalatig in de betaling van de huurpenningen. De huur bedroeg tot 1 juli € 810,00 per maand en per 1 juli 2010 € 819,72. Tot 1 februari 2010 bedroeg de huurachterstand € 2.430,00. Vermeerderd met de rente en incassokosten bedroeg het openstaande saldo per 31 januari 2010 € 2.796,94.
    
    
      2.Rentstone vordert thans bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      -ontbinding van de huurovereenkomst;
      -veroordeling van [huurder sub 1] en [huurder sub 2] tot ontruiming van het gehuurde;
      -hoofdelijke veroordeling van [huurder sub 1] en [huurder sub 2] tot betaling van een bedrag van € 2.796,94, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.430,00 vanaf 13 januari 2010;
      -hoofdelijke veroordeling van [huurder sub 1] en [huurder sub 2] tot betaling van € 810,00 per maand wegens huur tot de datum dat de huurovereenkomst zal zijn geëindigd, dan wel wegens schadevergoeding na de beëindiging van de huurovereenkomst tot de datum van ontruiming van het gehuurde, alles te rekenen na 31 januari 2010;
      -veroordeling van [huurder sub 1] en [huurder sub 2] in de proceskosten.
    
    
    3.[huurder sub 1] concludeert tot afwijzing van de vordering van Rentstone en voert hiertoe, zakelijk weergegeven, aan dat de woning gebreken heeft, te weten een gebrekkige keuken en een kapotte vloer. De beheerder en de verhuurder, alsmede hun voorgangers zijn daar meermalen op gewezen, maar hebben de gebreken desondanks niet hersteld. [huurder sub 1] heeft daarop de huurbetaling opgeschort.
    
    De beoordeling
    
    4.De kantonrechter constateert dat, nadat er een comparitie heeft plaatsgevonden in het gehuurde, Rentstone en [huurder sub 1] een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten. Dat [huurder sub 1] die overeenkomst niet heeft ondertekend, doet aan de geldigheid daarvan niet af. De vaststellingsovereenkomst bepaalt het volgende:
    
    Ter beëindiging van het geschil, aanhangig bij de rechtbank Alkmaar, sector kanton, locatie Hoorn onder zaaknummer 320932 CV EXPL 10-343, komen partijen het navolgende overeen:
    
    1.Gedaagden betalen aan eiseres uiterlijk 15 juli 2010 een bedrag van € 2300,00;
    
    2.Betaling zal geschieden door overmaking op rekeningnummer 619275022 t.n.v. Janssen & Janssen c.s. onder vermelding van dossiernummer 70953043;
    
    3.Na voldoening van het bedrag van € 2300,00 zal eiseres c.q. haar beheerder binnen veertien dagen contact opnemen met gedaagden om een afspraak te maken met betrekking tot het plaatsen van een nieuwe keuken;
    
    4.Het uitgangspunt voor het plaatsen van de nieuwe keuken zal zijn dat dit in een rechte opstelling zal geschieden, waarbij de vrijkomende hoek geheel door eiseres zal worden afgewerkt. Indien tegen geringe meerkosten alsnog plaatsing van een hoekkeuken mogelijk is, zal eiseres dit met gedaagden bespreken;
    
    5.De keuken zal vervolgens zo snel als mogelijk, rekening houdende met levertijd en de bouwvakantie, door eiseres worden geplaatst;
    
    6.Voorts zijn partijen overeengekomen dat eiseres uiterlijk 1 augustus 2010 de ketel grondig zal laten controleren en schoonmaken;
    
    7.Gedaagden zullen na oplevering van de keuken binnen veertien dagen het resterende verschuldigde bedrag ad € 4997,00 overmaken volgens bovenstaande gegevens;
    
    8.Gedaagden zullen niet overgaan tot een verzoek om huurvermindering en zullen de huurtermijnen met ingang van 1 augustus 2010 weer volledig en rechtstreeks aan eiseres voldoen;
    
    9.Partijen doen afstand van het recht om deze overeenkomst (in of buiten rechte) te ontbinden of te vernietigen, slechts nakoming kan worden gevorderd;
    
    10.Partijen dragen elk de kosten van de procedure;
    
    11.Partijen vragen de rechtbank Alkmaar, sector kanton, locatie Hoorn conform deze vaststellingsovereenkomst vonnis te wijzen.
    
    5.De kantonrechter dient bij de verdere beoordeling rekening te houden met wat partijen in de vaststellingsovereenkomst zijn overeengekomen. Dat partijen in aanvulling op de vaststellingsovereenkomst aanvullende afspraken hebben gemaakt, is overigens niet gebleken. Weliswaar stelt Rentstone dat [huurder sub 1] diende aan te tonen dat [huurder sub 1] de onbetaalde huur had gereserveerd, maar zij heeft niet onderbouwd waaruit die afspraak zou blijken. 
    
    6.Na het sluiten van de vaststellingsovereenkomst, hebben zich nieuwe verwikkelingen voorgedaan. [huurder sub 1] heeft een deel van de huurachterstand voldaan. Echter, de huurbetaling per 1 augustus 2010 heeft zij niet hervat. Volgens Rentstone bedraagt de huurachterstand inmiddels € 8.078,60 exclusief bijkomende kosten en kan van haar niet worden gevergd dat de huur wordt voortgezet. [huurder sub 1] is het hier niet mee eens. Zij wijst erop dat Rentstone de afspraken over het plaatsen van een nieuwe keuken niet is nagekomen.
    
    7.De kantonrechter overweegt als volgt. Uit de vaststellingsovereenkomst blijkt dat partijen afstand hebben gedaan van hun recht op ontbinding of vernietiging van de vaststellingsovereenkomst. Dat Rentstone niet langer verplicht zou zijn de nieuwe keuken te leveren, is dan ook onjuist. 
    
    8.De vaststellingsovereenkomst volgend, diende [huurder sub 1] eerst uiterlijk 15 juli 2010 € 2.300,00 aan Rentstone te betalen. Gesteld noch gebleken is dat [huurder sub 1] te laat is geweest met de betaling van het eerste bedrag van € 2.300,00. Rentstone dan wel de door haar ingeschakelde beheerder diende vervolgens binnen 14 dagen contact met [huurder sub 1] op te nemen om een afspraak te maken over de plaatsing van een nieuwe keuken. [huurder sub 1] heeft onbetwist gesteld dat Rentstone heeft nagelaten dat te doen. Rentstone kan daarom (nog) geen aanspraak maken op de betaling van de resterende € 4.997,00. Dat bedrag is immers pas opeisbaar nadat de nieuwe keuken is opgeleverd. Dat [huurder sub 1] in de nakoming van haar verplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst tekort is geschoten, is aldus niet gebleken. 
    
    9.In haar laatste akten maakt Rentstone ook aanspraak op rente, buitengerechtelijke kosten en proceskosten. Rentstone heeft echter verzuimd aan te geven op basis waarvan zij meent dat de kantonrechter daarover, gelet op de inhoud van de vaststellingsovereenkomst, een beslissing kan nemen.  
    
    10.De vaststellingsovereenkomst is gesloten ter beëindiging van de geschillen uit het verleden. Vanaf 1 augustus 2010 wordt [huurder sub 1] weer geacht de huur te voldoen. Over de huurtermijnen per 1 augustus 2010 tot en met november 2010 overweegt de kantonrechter dat die wel toewijsbaar zijn. Partijen hebben immers in de vaststellingsovereenkomst een regeling getroffen over de huur tot en met juli 2010. Vanaf 1 augustus 2010 dient [huurder sub 1] de huurpenningen weer te voldoen. [huurder sub 1] heeft niets aangevoerd wat maakt dat zij die huurpenningen niet hoeft te betalen. Toewijsbaar is aldus een bedrag van € 3.278,88 (4x € 819,72). 
    
    11.Kennelijk is Rentstone van mening dat ook deze huurachterstand op zich de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Hierover is de kantonrechter van oordeel dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden. Dit is slechts anders indien de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 
    
    12.In de bijzondere omstandigheden van dit geval zoals ze hiervoor zijn gebleken, ziet de kantonrechter aanleiding om [huurder sub 1] een terme de grace te gunnen in die zin dat zij de gelegenheid krijgt om uiterlijk 1 maand na de datum van dit vonnis een bedrag van € 3.278,88, te vermeerderen met de wettelijke rente, aan Rentstone te voldoen. De kantonrechter zal de gevorderde ontbinding en ontruiming dan ook toewijzen met dien verstande dat Rentstone niet bevoegd is tot executie van dit vonnis over te gaan indien [huurder sub 1] uiterlijk 6 januari 2011 een bedrag van € 3.278,88, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover, wegens huur over de maanden augustus 2010 tot en met november 2010 aan Rentstone heeft voldaan.
    
    13.De vaststellingsovereenkomst is gesloten tussen Rentstone en [huurder sub 1]. [huurder sub 2] is in deze procedure niet verschenen. De vaststellingsovereenkomst is tegen hem niet van kracht. Nu hij geen verweer tegen het gevorderde heeft gevoerd en het gevorderde de kantonrechter ook niet ongegrond of onrechtmatig voorkomt, zal het gevorderde tegen [huurder sub 2] worden toegewezen als na te melden.
    
    14.In de zaak tussen Rentstone en [huurder sub 1] dragen beide partijen de eigen proceskosten. In de zaak tussen Rentstone en [huurder sub 2], dient [huurder sub 2] als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten te worden veroordeeld.
    
    De beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    Ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, indien [huurder sub 1] niet vóór 7 januari 2011 alsnog het hierna toegewezen bedrag aan achterstallige huurpenningen met de rente aan Rentstone voldoet, dan wel voor dit bedrag een voor Rentstone acceptabele betalingsregeling zal treffen.
    
    Veroordeelt [huurder sub 1] en [huurder sub 2] in dat geval om de woning aan [adres] te [plaats] te ontruimen, te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken -voor zover deze laatste niet het eigendom van Rentstone zijn- en onder overgave der sleutels ter vrije beschikking van Rentstone te stellen, met machtiging aan Rentstone om, zo [huurder sub 1] en [huurder sub 2] daarmede in gebreke mochten blijven, deze daartoe te noodzaken met behulp van de sterke arm, een en ander op kosten van [huurder sub 1] en [huurder sub 2].
    
    Veroordeelt [huurder sub 1] om aan Rentstone tegen bewijs van kwijting te betalen de som van € 3.278,88 voor achterstallige huurpenningen tot en met november 2010, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de respectieve vervaldag van de huurtermijnen tot de dag van voldoening.
    
    
      Veroordeelt [huurder sub 2] om aan Rentstone tegen bewijs van kwijting te betalen de som van € 5.166,66 voor achterstallige huurpenningen c.a. tot en met november 2010 (€ 8.078,60 + € 9,94 voor tot 13 januari 2010 vervallen wettelijke rente +
       € 357,00 voor buitengerechtelijke kosten - € 3.278,88), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 4.799,72 vanaf de respectieve vervaldag van de huurtermijnen tot de dag van voldoening.
    
    
    Veroordeelt [huurder sub 1] en [huurder sub 2] voorts, hoofdelijk des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om aan Rentstone tegen bewijs van kwijting  te betalen € 819,72 voor iedere maand, of gedeelte daarvan, dat [huurder sub 1] en [huurder sub 2] het gehuurde vanaf december 2010 in gebruik houden.
    
    Compenseert de kosten van het geding tussen Rentstone en [huurder sub 1] in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
    
    Veroordeelt [huurder sub 2] in de zaak tussen Rentstone en [huurder sub 2] in de proceskosten, die tot heden voor Rentstone worden vastgesteld op een bedrag van € 470,93 [inclusief btw indien en voorzover door [huurder sub 2] verschuldigd], waaronder begrepen een bedrag van € 175,00 voor salaris van de gemachtigde van Rentstone [waarover [huurder sub 2] geen btw verschuldigd is].
    
    Verklaart deze veroordeling(en) uitvoerbaar bij voorraad.
    
    Wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op 6 december 2010 in het openbaar uitgesproken. 
    
    De griffier                                                 	De kantonrechter