ECLI:NL:RBAMS:2008:BI4159, Rechtbank Amsterdam, 20-10-2008, CV 08-13227
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2008-10-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur onbebouwd bedrijfsterrein. Einde huurovereenkomst wegens planontwikkeling. Gemeente is verhuurder en is met andere huurders een beëindigingsovereenkomst aangegaan waarin onder meer een beëindigingsvergoeding aan die huurders wordt toegekend. Huurder vordert op grond van gelijkheidsbeginsel schadeloosstelling gelijk aan bedrag waarop andere huurders aanspraak hebben. Vordering afgewezen.

RECHTBANK AMSTERDAM
      SECTOR KANTON - LOCATIE AMSTERDAM 
      Kenmerk	: CV 08-13227
      Datum		: 20 oktober 2008
      438
    
    
    
    Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam in de zaak van:
    
    
    
      [eiser]
      wonende en zaakdoende te [woonplaats]
      eiser
      nader te noemen [eiser]
      gemachtigde: mr. S.L. Schram
    
    
    t e g e n: 
    
    
      DE GEMEENTE AMSTERDAM
      gevestigd te Amsterdam
      gedaagde
      nader te noemen Gemeente Amsterdam
      gemachtigde: mr. P.L. Loeb
    
    
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    De volgende processtukken zijn ingediend:
    
    
      -	de dagvaarding van 10 april 2008 inhoudende de vordering van [eiser]; 
      -	de conclusie van antwoord van Gemeente Amsterdam met bewijsstukken.
    
    
    Vervolgens is bij tussenvonnis van 4 augustus 2008 een comparitie van partijen gelast. Deze is op 11 september 2008 gehouden. [eiser] is verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde. Gemeente Amsterdam is verschenen bij [vertegenwoordiger1 gedaagde], [vertegenwoordiger2 gedaagde] en [vertegenwoordiger3 gedaagde], vergezeld door haar gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken. Voorts hebben de gemachtigden pleitaantekeningen overgelegd.
    
    Daarna is vonnis bepaald.
    
    
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
    
    Feiten
    
    
      1.	Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast:
      1.1.	Ingaande 1 maart 1990 heeft [eiser] van Gemeente Amsterdam gehuurd de onbebouwde grond van perceel aan de [adres]. Deze overeenkomst is aangegaan voor 3 jaar. Na afloop daarvan is deze overeenkomst jaarlijks vernieuwd.
      1.2.	Ingaande 1 januari 1999 heeft [eiser] van Gemeente Amsterdam gehuurd de onbebouwde grond van een perceel aan de [adres2] Deze overeenkomst is aangegaan voor 2 jaar. Na afloop daarvan is deze overeenkomst enkele malen vernieuwd. 
      1.3.	Het bedrijf van [eiser] gebruikt het gehuurde met name voor opslag (van onder meer zeecontainers, bestratingsmateriaal en grond), al dan niet in op het gehuurde aanwezige opstallen (zoals een Romneyloods en portacabins).
      1.4.	Beide bovenbedoelde overeenkomsten zijn geëindigd door opzegging door Gemeente Amsterdam tegen 1 januari 2008. Partijen zijn overeengekomen dat het gehuurde pas uiterlijk 31 december 2008 moet zijn ontruimd.
      1.5.	In de schriftelijke huurovereenkomsten (t.a.v. het gehuurde als bedoeld onder 1: bij de verlenging per 1 januari 1995 en per 1 januari 1996) is onder 'in aanmerking nemende:' onder meer opgenomen -  kort gezegd -  dat het gehuurde betrokken is bij de planvorming voor het eiland [eiland], dat de mogelijkheid bestaat het tijdelijk te verhuren omdat de feitelijke realisering van de plannen nog niet aan de orde is en dat de huurder beseft dat de verhuring naar haar aard een tijdelijk karakter heeft.
      1.6.	In de bijzondere bepalingen van beide huurovereenkomsten is opgenomen:
      'Huurder(ster) kan bij het eindigen van de huur, om welke reden dan ook, in geen geval aanspraak maken op enige vergoeding of tegemoetkoming, noch op vervangende huisvesting.'
      1.7.	Drie andere bedrijven die percelen huurden aan de [straatnaam], waaronder twee bedrijven die van Rijkswaterstaat (Dienst der Domeinen) huurden, hebben zich begin jaren '90 verenigd in de stichting Stichting Industrieterrein [straatnaam] (hierna: de Stichting). De Stichting heeft onderhandeld met Gemeente Amsterdam als zijnde de beoogde nieuwe eigenaresse van de percelen, in verband met de door de gemeente gewenste planontwikkeling waarbij de betreffende bedrijven dienden te worden verplaatst naar elders. 
      1.8.	Tussen Gemeente Amsterdam en de Stichting is in augustus 1997 een overeenkomst gesloten betreffende een schadeloosstelling voor die bedrijven, waarbij tevens is overeengekomen dat geen onderscheid zou worden gemaakt tussen de bedrijven die huurden van Gemeente Amsterdam en bedrijven die huurden van Rijkswaterstaat. 
      1.9.	In verband met een geschil over de uitvoering van deze overeenkomst zijn de Stichting en Gemeente Amsterdam in april 2000 overeengekomen dat drie deskundigen terzake bindend advies zouden uitbrengen, hierna aangeduid als het rapport [X]. De betreffende bedrijven hebben een vergoeding ontvangen conform dit rapport, welke is berekend volgens (globaal) de maatstaven die ook bij onteigening plegen te worden gehanteerd.
      1.10.	Door Gemeente Amsterdam is ook aan andere bedrijven en instellingen een vergoeding betaald in verband met de beëindiging van de huurovereenkomst van grond op het [eiland], waaronder (in 1999 dus nog vóór het rapport [X]) Snelbak Containers BV (hierna: Snelbak), aan individuele huurders van een volkstuincomplex en aan een hondenvereniging.
      1.11.	Gemeente Amsterdam heeft, in het kader van een voorstel voor een minnelijke regeling voor de beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, aan [eiser] een vergoeding geboden van € 55.000, zijnde circa vijfmaal de jaarhuur.
    
    
    Vordering
    
    
      2.	[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, primair Gemeente Amsterdam te veroordelen tot betaling van een schadeloosstelling van € 343.243,00. Subsidiair vordert [eiser] te verklaren voor recht dat hij aanspraak heeft op een schadeloosstelling die is berekend op basis van de uitgangspunten van het rapport [X], met veroordeling van Gemeente Amsterdam om hem een schadeloosstelling te betalen op te maken bij staat, met benoeming van een deskundige om de schade en schadeloosstelling te begroten.
      3.	[eiser] stelt dat Gemeente Amsterdam ook in civielrechtelijke verhoudingen de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht behoort te nemen, en dat het gelijkheidsbeginsel met zich meebrengt dat hem een schadeloosstelling wordt toegekend die op dezelfde wijze is berekend als de schadeloosstelling die de bedrijven hebben ontvangen voor wie het rapport [X] is opgesteld. Dit omdat er volgens [eiser] geen relevant verschil bestaat tussen (de rechtspositie van) deze bedrijven en zijn bedrijf. [eiser] verwijst naar een rapport van [Y] waarin een dergelijke schadeloosstelling voor [eiser] is berekend op het primair gevorderde bedrag. [eiser] verwijst tevens naar de door Snelbak BV ontvangen vergoeding. Daarnaast verwijst [eiser] naar andere organisaties (hondenvereniging, volkstuinders) die volgens hem eveneens een relatief hogere vergoeding hebben ontvangen dan hem is aangeboden. [eiser] betwist dat hem bij aanvang van de huur een korting op de huurprijs is verleend.
    
    
    Verweer
    
    4.	Gemeente Amsterdam verweert zich tegen deze vordering en voert aan dat de bedrijven waar [eiser] op doelt in een fundamenteel andere positie verkeerden dan hij, waardoor het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet opgaat. Volgens Gemeente Amsterdam is daarbij met name relevant dat [eiser] bij aanvang van de huur wist dat dit tijdelijk zou zijn, dat hij in verband daarmee een korting op de huurprijs heeft gekregen en dat die huur werd aangegaan onder de voorwaarde dat bij het einde daarvan geen aanspraak op vergoeding zou bestaan. De bedrijven waarvoor het rapport [X] is opgesteld waren reeds sinds de jaren '60 en '70 ter plaatse gevestigd en waren betrokken bij overleg omtrent de herinrichting, terwijl nimmer was bedongen dat zij geen aanspraak hadden op een schadeloosstelling bij einde huur. Dat de gemeente op grond van het huurrecht wellicht aanspraak had kunnen maken op een ontruiming zonder vergoeding is volgens Gemeente Amsterdam minder relevant dan het feit dat haar reputatie als betrouwbare overheid en de door haar te behartigen publieke belangen daardoor zouden worden geschaad. Volgens Gemeente Amsterdam hebben de volkstuinders een vergoeding ontvangen conform de door haar gehanteerde regeling voor volkstuinen, terwijl de hondenvereniging een vergoeding heeft ontvangen conform het vanaf circa 2006 bestaande beleid, op basis waarvan ook aan [eiser] een vergoeding is aangeboden.
    
    
      Beoordeling 
      5.	Waar nodig zal hierna nader worden ingegaan op de stellingen en verweren van partijen. Geoordeeld wordt als volgt.
      6.	Niet in geschil is dat [eiser] geen aanspraak heeft op een vergoeding op grond van de wet of de overeenkomst(en). [eiser] legt aan zijn vordering uitsluitend ten grondslag dat Gemeente Amsterdam tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen die  volgen uit de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, in het bijzonder uit het gelijkheidsbeginsel. Gemeente Amsterdam betwist niet dat een dergelijke verplichting in beginsel op haar rust, maar voert aan dat er zodanige verschillen zijn in de positie tussen [eiser] en de overige bedrijven dat een verschillende behandeling gerechtvaardigd is. 
      7.	Onderzocht moet worden of voor het verschil in (grondslag en maatstaven van de) vergoeding, zoals enerzijds aan de hiervoor bedoelde overige bedrijven is toegekend, en anderzijds aan [eiser] is aangeboden, een objectieve en redelijke rechtvaardiging bestaat.
      8.	Daarbij is allereerst van belang dat [eiser] bij de aanvang van de huur wist dat deze tijdelijk zou zijn (alleen niet hoe tijdelijk) en dat de Gemeente Amsterdam daarbij uitdrukkelijk heeft bedongen dat [eiser] bij beëindiging van de huur geen aanspraak zou hebben op enige vergoeding.
      9.	De overige bedrijven (die huurden van Rijkswaterstaat en met de gemeente onderhandelden in haar hoedanigheid van toekomstig eigenaar) waren reeds zeer lange tijd ter plaatse gevestigd en hebben bij hun verwachtingen en investeringen gedurende een lange tijd geen rekening behoeven te houden met de door Gemeente Amsterdam gewenste planontwikkeling.
      10.	Gemeente Amsterdam dient als overheidsorgaan ook bij de uitvoering van private overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht te nemen. Het spiegelbeeld daarvan vormt het feit dat ook publieke belangen, waaronder het belang van Gemeente Amsterdam om een redelijk ondernemingsklimaat in Amsterdam te bevorderen en het belang om niet als onbetrouwbare overheid en samenwerkingspartner bekend te worden, gerekend mogen worden tot de belangen die de wederpartij van Gemeente Amsterdam in een private overeenkomst dient te respecteren. 
      11.	Gelet op de onder 9. bedoelde omstandigheden is het redelijk te verwachten dat laatstbedoelde belangen van Gemeente Amsterdam zouden zijn geschaad indien Gemeente Amsterdam, na aankoop van de betreffende grond, de huurovereenkomsten met de onder 1.7 en 1.10 bedoelde bedrijven had laten eindigen, met een ontruimingsverplichting, zonder (in beginsel) volledige, althans behoorlijke schadeloosstelling. Ten aanzien van [eiser] heeft te gelden dat noch het ondernemingsklimaat van Amsterdam, noch de reputatie van Gemeente Amsterdam als betrouwbare overheid worden geschaad wanneer [eiser] wordt gehouden aan de expliciet overeengekomen ontruimingsverplichting zonder vergoeding (behoudens de reeds aangeboden vergoeding). Ook voor de buitenwereld zal immers duidelijk zijn dat [eiser] vanaf het begin niet anders had kunnen en mogen verwachten. Dat, zoals [eiser] heeft gesteld, de andere bedrijven evenmin aanspraak op huurbescherming hadden, doet hier niet aan af.  
      12.	De onder 11. bedoelde verschillen in positie tussen [eiser] en de andere bedrijven zijn objectief van aard. De door Gemeente Amsterdam gemaakte keuzes vloeien voort uit haar taak om de publieke belangen te behartigen, althans niet te schaden, en die keuzes zijn gelet op alle omstandigheden ook redelijk te achten. Het door Gemeente Amsterdam gemaakte verschil in vergoedingsmaatstaf tussen [eiser] enerzijds en de andere bedrijven anderzijds berust daarom ook op een redelijke grond. Door deze verschillen in maatstaf wordt het gelijkheidsbeginsel derhalve niet geschonden.
      13.	Gesteld noch gebleken is dat de door Gemeente Amsterdam aan [eiser] aangeboden vergoeding in strijd is met het vanaf 2006 door Gemeente Amsterdam gehanteerde beleid voor soortgelijke gevallen. Voor zover [eiser] een beroep doet op eventuele verschillen tussen de grondslagen van de aan hem geboden vergoeding en die van vergoedingen die zijn aangeboden aan de hondenvereniging en aan (de leden van) het volkstuincomplex wordt geoordeeld dat de verschillen in aard en positie tussen dergelijke verenigingen en een bedrijf zoals dat van [eiser] dermate groot zijn dat reeds daarom geen sprake is van gelijke gevallen.
      14.	Uit het voorgaande volgt dat de vordering van [eiser] wordt afgewezen. De overige stellingen van partijen behoeven geen behandeling meer.
      15.	Gelet op de uitkomst van de procedure wordt [eiser] veroordeeld in de proceskosten.  
    
    
    
    BESLISSING
    
    De kantonrechter:
    
    
      I.	wijst de vordering af; 
      II.	veroordeelt [eiser] in de kosten van de procedure aan de zijde van Gemeente Amsterdam tot op heden begroot op € 1.400,00, voorzover verschuldigd inclusief BTW, aan salaris van haar gemachtigde; 
      III.	verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
    
    Aldus gewezen door mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 oktober 2008 in tegenwoordigheid van de griffier.
    
    De griffier	De kantonrechter