ECLI:NL:RBHAA:2009:BJ2535, Rechtbank Haarlem, 09-07-2009, zaak/rolnr.: 417686 CV EXPL 09-1784
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2009-07-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht. Woning wordt door huurder na vertrek van vrouw en kind geheel of gedeeltelijk onderverhuurd, of in gebruik gegeven aan buitenlandse werkmensen. Ktr: voldoende ernstig om ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen. Dat huurder daar weer samenwoont met vrouw en kind maakt eerdere tekortkoming niet ongedaan. Het gaat om een schaarse huurwoning (wachttijd 7/8 jaar). Woningcorporatie heeft eigen taak waar het de leefbaarheid in de wijk aangaat illegale bewoning door buitenlandse werkmensen tast die leefbaarheid aan, schrikt degelijke huurders af en draagt gemakkelijk bij aan buitenlanderhaat en andere ongewenste reacties van omwonenden. Wel wordt de huurder gelet op zijn gezinsomstandigheden een ruime ontruimingstermijn gegund.

RECHTBANK HAARLEM
      Sector kanton Locatie Zaandam
    
    
    
      zaak/rolnr.: 417686 CV EXPL 09-1784
      datum uitspraak:   9 juli 2009
    
    
    VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
    
    in de zaak van:
    
    
      Woningstichting Rochdale
      te Amsterdam
      eisende partij
      hierna te noemen Rochdale
      gemachtigde mr. F. Swart
    
    
    tegen
    
    
      [gedaagde]
      te [adres]
      gedaagde partij
      hierna te noemen [gedaagde]
      gemachtigde mr. M.E. Zweers.
    
    
    De procedure
    
    Rochdale heeft op gronden zoals in de dagvaarding vermeld een vordering ingesteld tegen [gedaagde].
    
    Hierop heeft [gedaagde] geantwoord.
    
    Vervolgens zijn partijen ter terechtzitting verschenen voor het bepleiten van de zaak, het geven van inlichtingen en het beproeven van een schikking. Daarvan zijn door de griffier aantekeningen gemaakt die zo nodig in de vorm van een proces-verbaal worden uitgewerkt. Er zijn pleitnota’s overgelegd.
    
    Tenslotte is de uitspraak op vandaag bepaald.
    
    De feiten
    
    In deze procedure zijn de volgende feiten voldoende komen vast te staan omdat deze niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist zijn gebleven.
    
    
      1. Rochdale verhuurt aan [gedaagde] de woonruimte gelegen te [adres] aan de [adres]. Het betreft een 4-kamer portiekflatwoning. Voor een dergelijke sociale huurwoning bestaat een wachtlijst. De gemiddelde wachtduur beloopt zeven tot acht jaar.
      2. [gedaagde] bewoonde deze huurwoning aanvankelijk samen met zijn vrouw en kind. Ook de zus van [gedaagde] was daarin tijdelijk woonachtig, eerst alleen en later met haar dochtertje. Medio 2008 hebben deze vrouwen en kinderen de woning echter verlaten.
      3. Ingevolge het huurcontract dient de huurder het gehuurde zelf te bewonen en daar zijn hoofdverblijf te hebben. Het is de huurder verder verboden om, behoudens toestemming van de verhuurder,  het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren, aan één of meer derden in gebruik te geven en/of de huur van het gehuurde aan een of meer derden af te staan.
      4. Nadat Rochdale klachten van omwonenden had ontvangen over overlast, veroorzaakt door tijdelijke bewoners, heeft Rochdale een onderzoek ingesteld. Op 30 oktober 2008 hebben medewerkers van Rochdale samen met [gedaagde] het gehuurde bezocht. Voordat zij daar aankwamen had de gewaarschuwde huismeester zich reeds naar het gehuurde begeven en zag hij drie mannen het gehuurde haastig verlaten. De woning bleek bij inspectie zeer schaars gemeubileerd en hoofdzakelijk voorzien van de nodige bedden en matrassen (8 slaapplaatsen). Behalve een paar herenslippers en een aan het plafond hangend kostuum werd geen kleding aangetroffen. Behalve wat post in de brievenbus werd evenmin enige administratie aangetroffen.
      5. Buren en de huismeester maken in schriftelijke verklaringen melding van het geregeld verblijf van vreemde mannen in het gehuurde, waarbij wordt gesproken van Bulgaren. Deze mannen, die geen Nederlands begrepen, stonden vaak bij de voordeur te wachten in werkkleding, om te worden opgehaald. Ze hadden kennelijk geen sleutel van de algemene toegangsdeur, want deze werd door hen opengetrapt. Voor de woning stonden voortdurend Bulgaarse auto’s geparkeerd. [gedaagde] werd zelden of nooit in de woning gezien.
    
    
    De vordering.
    
    Rochdale vordert dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst zal ontbinden en [gedaagde] zal veroordelen het gehuurde te verlaten, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
    
    De vordering is hierop gegrond dat [gedaagde] het gehuurde zonder toestemming van Rochdale geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, dan wel in gebruik heeft afgestaan aan derden.
    
    Het verweer.
    
    Het verweer strekt tot gehele of gedeeltelijke afwijzing van de vordering.
    
    Betwist wordt dat het gehuurde geheel of gedeeltelijk is onderverhuurd (geweest), dan wel in gebruik is gegeven aan derden. [gedaagde] stelt het gehuurde altijd zelf te hebben bewoond, ook toen zijn vrouw hem had verlaten. Weliswaar heeft hij toen veel vrienden en vriendinnen over de vloer gehad, maar die kwamen slechts op bezoek. Thans zijn vrouw en kind teruggekeerd in de woning, die [gedaagde] inmiddels heeft opgeknapt. 
    
    De beoordeling van het geschil
    
    Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende gebleken dat na het vertrek van vrouw en kind van [gedaagde] sprake is geweest van gehele of gedeeltelijke onderverhuur, dan wel het in gebruik geven van het gehuurde aan derden. De door Rochdale overgelegde schriftelijke verklaringen van omwonenden en medewerkers, waaronder de huismeester, zijn ook in hun onderlinge samenhang beziend geloofwaardig, spreken duidelijke taal en zijn niet voor meerdere uitleg vatbaar. Anders dan namens [gedaagde] aangevoerd doet daarbij niet werkelijk ter zake of de mannen die toen in deze woning verbleven inderdaad Bulgaren waren. Waar het op aankomt is dat het hier kennelijk om buitenlandse werkmensen ging, die daar tijdelijk onderdak genoten. In het midden kan verder blijven of deze mannen daarvoor moesten betalen, nu ook het om niet in gebruik afstaan van het gehuurde was verboden. 
    
    Dat het hier slechts om familie en vrienden zou gaan, zoals door [gedaagde] aangevoerd,  acht de kantonrechter volstrekt ongeloofwaardig. Hoewel het er naar uitziet dat [gedaagde] gedurende die periode zelf helemaal niet in gehuurde woonde -geen kleding en persoonlijke administratie werd aangetroffen- doet ook dat niet echt terzake. Ook het slechts gedeeltelijk in gebruik geven van het gehuurde aan derden is immers verboden!
    
    De door [gedaagde] overgelegde schriftelijke verklaringen zijn met het voorgaande niet werkelijk in tegenspraak. Het merendeel bevestigt dat [gedaagde] daar thans (weer) met vrouw en kind woont, hetgeen door Rochdale niet is betwist. De enige verklaring die op dit punt wel relevant lijkt is die van de schoonmoeder van [gedaagde], die daarin overigens niets méér verklaart, dan dat zij tijdens de afwezigheid van haar dochter wel eens in het gehuurde is geweest om schoon te maken en daar wat eten heeft achtergelaten. Dat is natuurlijk heel goed mogelijk, als de daar toen verblijvende mannen naar hun werk waren.
    
    Samenvattend moet worden vastgesteld dat [gedaagde] zich inderdaad heeft schuldig gemaakt aan het zonder toestemming van Rochdale geheel of gedeeltelijk onderverhuren van het gehuurde, dan wel het geheel of gedeeltelijk in gebruik geven daarvan aan derden. Dat levert een tekortkoming op in de nakoming van de op [gedaagde] als huurder rustende verplichtingen, welke de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Dat [gedaagde] het gehuurde thans weer (geheel) zelf zou bewonen met zijn gezin kan daaraan niet afdoen, nu dat de tekortkoming in het verleden niet ongedaan kan maken.
    
    Het gaat hier om een naar zijn aard schaarse huurwoning, waarvoor een wachtlijst bestaat. Mede gelet op haar bijzondere positie als sociale verhuurder hoeft Rochdale er geen genoegen mee te nemen dat deze huurwoning, al is het maar tijdelijk, wordt onttrokken aan de sociale woningvoorraad. Verder moet aan Rochdale worden toegegeven, dat zij als sociale verhuurder een bijzondere verantwoordelijkheid draagt voor de leefbaarheid in de wijken waarin zij woningen verhuurt, welke leefbaarheid naar ervaringsregelen wordt aangetast indien woningen illegaal worden bevolkt met buitenlandse werkmensen.  Dat tast de juist in die wijken veelal zwakke sociale cohesie verder aan en geeft licht aanleiding tot buitenlanderhaat en andere ongewenste reacties bij omwonenden. Verder zal dat degelijke nieuwe huurders, waarmee deze wijken zeer gebaat zijn, gemakkelijk afschrikken.
    
    Zo bezien kan niet met vrucht worden volgehouden, dat de geconstateerde tekortkoming de gevorderde ontbinding en ontruiming niet rechtvaardigt.
    
    Dat wordt niet anders indien, zoals de kantonrechter doet, de persoonlijke belangen van [gedaagde]  en zijn gezin in de afwezig worden betrokken. Uiteraard heeft hij belang bij het behoud van deze woonruimte. Dat belang is op zichzelf echter onvoldoende om de gevorderde ontbinding en ontruiming af te wijzen. Het is [gedaagde] geweest die willens en wetens de regels heeft overtreden, waarmee hij de gevolgen over zichzelf heeft afgeroepen. Wel zal [gedaagde] in verband met de huisvestingsbehoefte van zijn gezin een ruime termijn worden gegund om het gehuurde te ontruimen.
    
    De vordering is dus toewijsbaar, zoals hierna te bepalen.
    
    Omtrent de proceskosten moet worden beslist zoals hierna bij de beslissing bepaald.
    
    
    Beslissing
    
    De huurovereenkomst betreffende de woonruimte met aanhorigheden gelegen te [adres] aan de [adres]  wordt met ingang van 1 november 2009 ontbonden.
    
    [gedaagde] wordt veroordeeld om deze woonruimte met aanhorigheden met al wie of wat zich daarin of daarop vanwege [gedaagde] mocht bevinden uiterlijk 31 oktober 2009 te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking te stellen van Rochdale, met machtiging aan Rochdale om, als [gedaagde] daarmee in gebreke mocht blijven, deze ontruiming zelf op kosten van [gedaagde] te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm.
    
    [gedaagde] wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure, deze voor zover gerezen aan de zijde van Rochdale tot op heden begroot op € 682,98, waarvan € 300,--  wegens salaris van de gemachtigde.
    
    Dit vonnis wordt uitvoerbaar verklaard bij voorraad.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. F.M.Visser, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 9 juli 2009, in tegenwoordigheid van de griffier.