ECLI:NL:RBMID:2011:BR3384, Rechtbank Middelburg, 13-07-2011, 76531 / HA ZA 2010-624
Rechtbank Middelburg — Uitspraak 
Datum: 2011-07-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: In koopakte is kwalitatieve verplichting opgenomen m.b.t. 'bouwsels' bij recreatiewoning.
        Rechtbank vult in wat deze kwalitatieve verplichting inhoudt en wijst de vordering af.

vonnis
      RECHTBANK MIDDELBURG
    
    
    Sector civiel recht
    
    
    zaaknummer / rolnummer: 76531 / HA ZA 10-624
    
    Vonnis van 13 juli 2011
    
    in de zaak van
    
    
      1.	[eiser sub 1],
      wonende te Bergschenhoek,
      2.	[eiser sub 2],
      wonende te Bergschenhoek,
      eisers,
      advocaat mr. G.J. Houweling te Bleiswijk, gemeente Lansingerland,
    
    
    tegen
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      BOUWBEDRIJF BOOGERT B.V.,
      gevestigd te Oosterland,
      gedaagde,
      advocaat mr. W.H. Lindhout te Bergen op Zoom.
    
    
    
    Partijen zullen hierna [eisers] en Bouwbedrijf Boogert B.V. genoemd worden.
     
    
    
      1.	De procedure
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	het tussenvonnis van 16 maart 2011
      -	het proces-verbaal van comparitie van 20 april 2011.
    
    
    
    
      2.	De feiten
      2.1.	[eisers] heeft op 11 oktober 2008 van de besloten vennootschap Bijzonder Zeeland B.V. gekocht en geleverd gekregen een perceel bouwgrond ter grootte van circa 275m2, [bouwnummer] nabij de Zuidweg in Zonnemaire, gemeente Schouwen-Duiveland alsmede het één vijfde onverdeeld aandeel in de mandelige eigendom van de (niet tot de bouwkavels) behorende grond, zoals in de akte nader omschreven. Het verkochte is bestemd voor de bouw van een woning voor recreatief gebruik. In de koopakte is de volgende kwalitatieve bepaling opgenomen: het optrekken van muren of houten bouwsels of een combinatie van genoemde materialen dan wel een andersoortige afrastering, welke niet dient als erf afscheiding is eveneens niet toegestaan. Op dezelfde dag heeft [eisers] een aannemingsovereenkomst gesloten met Bouwbedrijf Boogert B.V. met betrekking tot de bouw van een recreatiewoning. 
      Op 8 juli 2009 heeft Bijzonder Zeeland B.V. aan Bouwbedrijf Boogert B.V. verkocht en geleverd een aantal percelen bouwterrein aan de Zuidweg te Zonnemaire, gemeente Schouwen-Duiveland, waaronder het perceel [nummer], perceel nummer [A.], een tegenover de door [eisers] te bouwen recreatiewoning gelegen bouwperceel. Op 11 februari 2010 heeft Bouwbedrijf Boogert B.V. bekend gemaakt dat zij voornemens is op het laatst genoemde perceel garages te bouwen. Terugkomend van vakantie op 6 juni 2010 constateert [eisers] dat op 21 mei 2010 aan Bouwbedrijf Boogert B.V. een bouwvergunning is verleend en constateert hij dat de bouw inmiddels in volle gang is. [eisers] heeft vervolgens een bezwaarschrift ingediend bij de gemeente en een verzoek aan de voorzieningenrechter om de bouw stop te zetten. De gemeente heeft [eisers] vervolgens geadviseerd om het bezwaar en het verzoek aan de voorzieningenrechter in te trekken en om een civiele procedure te entameren. Bruin c.s. heeft vervolgens het verzoek aan de voorzieningenrechter ingetrokken. De gemeente heeft het bezwaar ongegrond verklaard.    
    
    
    
    
      3.	Het geschil
      3.1.	[eisers] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, 
      1.	voor recht verklaart dat Bouwbedrijf Boogert B.V. toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichting bestaande uit het nalaten om muren en gebouwen op te trekken op het perceel nr. [A.] kadastraal bekend gemeente Brouwershaven [nummer]; 
      2.	Bouwbedrijf Boogert B.V. veroordeelt om binnen één week na het te wijzen vonnis de garages/opslagruimtes op het perceel [A.] kadastraal bekend gemeente Brouwershaven, [nummer] af te breken en te verwijderen en de oude situatie te herstellen door weer een tuin aan te leggen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat zij daarmee in gebreke blijft;
      Subsidiair:
      3.	voor recht verklaart dat Bouwbedrijf Boogert B.V. toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichting bestaande uit het nalaten om muren en gebouwen op te trekken op het perceel nr. [A.] kadastraal bekend gemeente Brouwershaven sectie [nummer] en dat zij om die reden gehouden de door [eisers] geleden schade te vergoeden;
      4.	 Bouwbedrijf Boogert B.V. veroordeelt aan [eisers] te voldoen € 60.000,00 met de wettelijke rente vanaf 31 augustus 2010 tot de dag der voldoening,
      5.	voor recht verklaart dat Bouwbedrijf Boogert B.V. onrechtmatig heeft gehandeld en om die reden gehouden is de door [eisers] geleden schade te vergoeden;
      6.	 Bouwbedrijf Boogert B.V. veroordeelt aan [eisers] te voldoen € 60.000,00 met de wettelijke rente vanaf 31 augustus 2010 tot de dag der voldoening.
    
    
    3.2.	[eisers] legt het volgende aan zijn vonnis ten grondslag. Het bouwen van de garages/opslagruimtes is in strijd met de kwalitatieve verplichting om zich te onthouden van het optrekken van muren of houten bouwsels of een combinatie van genoemde materialen welke niet dienen als afscheiding. [eisers] ondervindt last en hinder van de garages en opstallen. Zij hebben het uitzicht op het groen ontnomen. Eén van de garages wordt gebruik als een centraal punt van waaruit alle beheerswerkzaamheden worden verdeeld voor het park en het naastgelegen park. Het af- en aanrijden van auto’s en het uitvoeren van werkzaamheden geeft veel overlast. Als gevolg van de bouw van de garages is de waarde van de woning van [eisers] aanzienlijk gedaald. Bruin c.s. schat de waardedaling op            € 60.000,00.
    
    3.3.	Bouwbedrijf Boogert B.V. voert verweer. Bouwbedrijf Boogert B.V. heeft de kavel gekocht van Bijzonder Zeeland. Op die overeenkomst is geen derdenbeding van toepassing. Op de bewuste kavel heeft Bouwbedrijf Boogert B.V. in opdracht van Bert Metrop Beheer B.V. drie garages gebrouwd. Bouwbedrijf Boogert B.V. kan niet gedwongen worden garages van Bert Mentrop Beheer B.V. af te breken. De garages die Bouwbedrijf Boogert B.V. heeft gebouwd zijn niet in strijd met het bewuste lid 3. De achterliggende gedachte achter die bepaling is het creëren van uniformiteit, zonder de aanwezigheid van allerlei houten schuttingen, erf afscheidingsmuren, prieeltjes en carports en dergelijke. De garages vallen daar niet onder. De garages kunnen niet worden aangemerkt als “afrastering, welke niet dient als afscheiding”. Er is geen sprake van een derdenbeding ten behoeve van [eisers]. De garages zijn in de plaats gekomen van een zwembad. Het zwembad was aanwezig op het moment dat [eisers] de kavel kocht en stond ook vermeld in de verkoopbrochure. Bouwbedrijf Boogert B.V. heeft [eisers] aangeboden de woning te ruilen voor een andere nog niet verkochte woning maar daar is [eisers] niet op ingegaan. [eisers] heeft de door hem gestelde waardedaling op geen enkele wijze onderbouwd.
    
    
    
      4.	De beoordeling
      4.1.	Tussen partijen staat als onweersproken vast dat Bijzonder Zeeland B.V. aan Bouwbedrijf Boogert B.V. de kavel 783 heeft verkocht en geleverd en dat de gemeente aan Bouwbedrijf Boogert B.V. een vergunning heeft verstrekt voor de bouw van drie garages,  dat de gemeente het bezwaar van [eisers] tegen het verlenen van de bouwvergunning ongegrond heeft verklaard en dat [eisers] tegen dat besluit geen beroep heeft ingesteld bij de bestuursrechter van deze rechtbank. Daarmee staat de rechtmatigheid van de bouwvergunning vast. De rechtbank passeert ook het verweer van [eisers] dat de bouw van garages in strijd is met de in de akte van levering opgenomen kwalitatieve verplichting. Zij is met Bouwbedrijf Boogert B.V. van oordeel dat deze verplichting uitsluitend tot doel heeft een zekere uniformiteit in het park te waarborgen en te voorkomen dat door de aanwezigheid van allerhande schuttingen, prieeltjes, afscheidingsmuren, fietshokken, carports, tuinhuisjes en dergelijke een rommelige situatie ontstaat. De bouw van drie garages op de kavel 783 valt niet onder de werking de kwalitatieve verplichting. De rechtbank zal de vordering van [eisers] derhalve afwijzen.
    
    
    
      4.2.	[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Bouwbedrijf Boogert B.V. worden begroot op:
      - griffierecht	€	1.165,00
      - salaris advocaat	€	1.788,00 (0,0 punt × tarief € 894,00)
      Totaal	€ 	2.953,00
    
      
    
    
    
    
      5.	De beslissing
      De rechtbank
    
    
    -	wijst de vordering af,
    
    -	veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van Bouwbedrijf Boogert B.V. tot op heden begroot op € 2.953,00
    
    -	verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad
    
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. de Regt en in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2011.?