ECLI:NL:RBHAA:2007:BC1294, Rechtbank Haarlem, 19-12-2007, 351112 CV EXPL 07-5869
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2007-12-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurovereenkomst bedrijfsruimte bestaande uit twee verdiepingen. Huurder is zelf nooit in het perceel geweest. De eerste verdieping werd gebruikt voor het drogen van hennep. Huurder stelt dat dit niet valt onder het in de huurovereenkomst uitgesloten kweken van hennep. De kantonrechter oordeelt dat drogen onderdeel uitmaakt van het kweekproces en dus heeft huurder in strijd gehandeld met de huurovereenkomst. Huurovereenkomst wordt ontbonden en huurder moet schadevergoeding betalen.

RECHTBANK HAARLEM
      Sector kanton
    
    
    Locatie Haarlem
    
    
      zaak/rolnr.: 351112/CV EXPL 07-5869
      datum uitspraak: 19 december 2007
    
    
    VONNIS VAN DE KANTONRECHTER 
    
    inzake
    
    
      [eiser 1] 
      te [woonplaats] 
      en
      [eiser 2]
      te [woonplaats]
      eisers in conventie
      verweerders in reconventie
      hierna te noemen [eisers]
      gemachtigde mr. L.P. Wytzes
    
    
    tegen
    
    
      [gedaagde]
      te [woonplaats]
      gedaagde in conventie
      eiser in reconventie
      hierna te noemen [gedaagde]
      gemachtigde mr. M.B. Meindersma
    
    
    In conventie en in reconventie
    
    De procedure
    
    
      Voor de loop van het geding verwijst de kantonrechter naar de volgende stuk¬ken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd is te beschouwen:
      -	de dagvaarding van 25 juni 2007, met producties,
      -	de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met een productie,
      -	het door de kantonrechter tussen partijen gewe¬zen en op 5 september 2007 uitgesproken tussenvonnis,
      -	de aantekeningen van de griffier van de ingevolge dat vonnis op 10 december 2007 gehouden comparitie van partijen en de ten behoeve van de comparitie van partijen door de gemachtigde van [eisers] bij diens brief van 16 november 2007 toegezonden producties.
    
    
    
    De feiten
    
    
      Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist en/of op grond van de onweerspro¬ken inhoud van de overgelegde producties, staat tussen partij¬en het volgende vast:
      a.	Bij overeenkomst van 26 oktober 2006 hebben [eisers] van 1 november 2006 tot 31 oktober 2007 aan [gedaagde] verhuurd het perceel [adres] te [woonplaats], zijnde een bedrijfsruimte met dagverblijf.
      b.	De huurprijs bedraagt €1.250,00 per maand.
      c.	Door [gedaagde] is bij ondertekening van het huurcontract een borgsom van €2.500,00 voldaan.
      d.	Artikel 12 van de huurovereenkomst bepaalt -ondermeer- het volgende:
      “Gebruik als SEXclub, horeca of aanverwante activiteiten, alsmede kweek en handel van niet legale producten is eveneens NIET toegestaa.
      Op onregelmatige tijden zullen verhuurders controle hierop uitoefenen.”
      e.	[gedaagde] heeft de huur betaald tot en met maart 2007.
      f.	Vanaf begin maart 2007 heeft [gedaagde] geen gebruik meer gemaakt van het gehuurde.
      g.	Begin maart 2007 heeft de politie in het perceel een inval gedaan, waarbij bleek dat de eerste verdieping van het perceel werd gebruikt als opslagplaats van cannabisproducten. Alles wat zich in het pand bevond, ook de inventaris, is door de politie afgevoerd.
      h.	Wegens beschadigingen en vervuiling hebben [eisers] aan Markant Onderhoudsdienst €1.752,16 betaald.
      i.	[eisers] hebben van Markant Onderhoudsdienst een offerte ten bedrage van €1.320,00 ontvangen voor het leveren van nieuwe vloerbedekking.
      j.	Na daartoe verkregen toestemming hebben [eisers] bij deurwaardersexploot van 22 juni 2007 conservatoir beslag laten leggen op het appartementsrecht van [gedaagde] aan het adres [adres] te [woonplaats].
    
    
    In conventie
    
    De vordering
    
    
      [eisers] vorderen dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
      A.	de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zal ontbinden met ingang van 1 april 2007, althans met ingang van een door de kantonrechter te bepalen datum;
      B.	[gedaagde] zal veroordelen om aan [eisers] te betalen €9.322,16, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding, althans met ingang van een door de kantonrechter te bepalen dag;
      alles met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
    
    
    
      [eisers] hebben het volgende aan hun vordering ten grond¬slag ge-legd: [eisers] hebben het recht om ontbinding van de huurovereen-komst te vorderen met schadevergoeding. De schadevergoeding is als volgt te specificeren:
      gederfde huur over de maanden april tot en met oktober 2007 	€  8.750,00
      herstelkosten	€  3.072,16
      in totaal 	€11.822,16
      minus waarborgsom 	-€  2.500,00
      zodat resteert 	€  9.322,16
      Het verweer
    
    
    [gedaagde] heeft de vordering gemotiveerd weersproken. Hij heeft zijn verweer gevoerd op basis van wat hij in reconventie aan zijn vordering ten grondslag heeft gelegd. De kantonrechter verwijst hier daarom kortheidshalve naar wat bij de reconventionele vordering is omschreven. Op het verweer zal, voor zover relevant, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
    
    In reconventie:
    
    De vordering
    
    
      [gedaagde] vordert dat de kantonrechter:
      1.	de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zal ontbinden met ingang van 1 april 2007;
      2.	[eisers] zal veroordelen om aan [gedaagde] €2.500,00 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding;
      een ander met veroordeling van [eisers] in de proceskosten.
    
    
    
      [[gedaagde]] heeft het volgende aan zijn vordering ten grond¬slag gelegd:
      Er is geen sprake geweest van het gebruik van het perceel in strijd met het huurcontract. Er is geen sprake geweest van kweek en handel in niet-legale producten.  De hennep bevond zich uitsluitend in de gehuurde ruimte om te drogen. Dat is geen kweken. 
      Ook hebben [eisers] ten onrechte geconcludeerd dat [gedaagde] van zijn kant de huurovereenkomst verder niet wenst na te komen. Weliswaar heeft hij een tijdlang geen huur betaald, maar dat heeft [gedaagde] gedaan in reactie op de weigering hem de sleutel van het pand te verstrekken, welke weigering is te beschouwen als een toerekenbare tekortkoming. [gedaagde] is sedert april 2007 niet meer in het genot van het gehuurde, zodat hij van zijn kant eveneens ontbinding van de huurovereenkomst vordert.
      De vordering van de gederfde huur over de maanden april tot en met oktober 2007 is niet gerechtvaardigd.
      [eisers] hebben de schade niet gespecificeerd. Voor zover de aansprakelijkheid wordt gebaseerd op artikel 7:218 BW voert [gedaagde] aan dat er geen sprake is van een schade die is ontstaan door een aan hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst.
      [gedaagde] wenst restitutie van de door hem gestorte waarborgsom.
    
    
    Het verweer
    
    [eisers] heeft de vordering gemotiveerd weersproken. Op het verweer zal, voor zover relevant, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
    
    De beoordeling van het geschil
    
    In conventie en in reconventie
    
    De over en weer ingestelde vorderingen lenen zich voor een gezamenlijke bespreking.
    
    
      De kantonrechter is van oordeel dat de reden voor de gevorderde ontbinding geheel gelegen is in ernstige tekortkomingen aan de zijde van [gedaagde].
      Niet alleen heeft [gedaagde] de huur sedert maart 2007 niet meer betaald, maar bovendien heeft hij in strijd gehandeld met artikel 12 van de huurovereenkomst.
    
    
    De kantonrechter is van oordeel dat het drogen van de cannabisproducten onderdeel uitmaakt van het gehele kweekproces. Nu tussen partijen vaststaat dat op de eerste verdieping van de gehuurde ruimte dergelijke producten werden gedroogd, heeft [gedaagde] dus in strijd gehandeld met artikel 12 van de huurovereenkomst.
    
    Voorts heeft [gedaagde] sedert maart 2007 geen huur meer betaald. Hij heeft daarvoor aangevoerd dat hij niet betaalde, omdat hem de toegang tot het perceel werd geweigerd. Gelet op de wijze van gebruik van de gehuurde ruimte was het voor [eisers] alleszins gerechtvaardigd [gedaagde] niet de nieuwe sleutels van het perceel te verstrekken. Dat [gedaagde] het perceel niet meer in kon, komt daarom geheel voor zijn eigen rekening.
    
    Deze tekortkomingen van [gedaagde] rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst. Nu ontbinding met terugwerkende kracht tot 1 april 2007 niet mogelijk is, zal de ontbinding per 20 december 2007 worden uitgesproken.
    
    Met betrekking tot de gevorderde schade is de kantonrechter het volgende van oordeel.
    
    
      [gedaagde] heeft aangevoerd dat het niet gerechtvaardigd is dat hij de huur moet betalen tot het einde van de overeengekomen de periode van 1 jaar en dat [eisers] niet genoeg hebben gedaan om hun schade te beperken.
      De kantonrechter verwerpt dit verweer en overweegt daartoe het volgende.
      Vast staat dat de huurovereenkomst voor de periode van 1 jaar was aangegaan, zonder dat tussentijdse beëindiging mogelijk was. [gedaagde] had zich dus bij aanvang van de huurovereenkomst moeten realiseren dat hij bij een voortijdig einde nog huur verschuldigd zou zijn tot het einde van de overgekomen duur. Dit geldt temeer, nu is gebleken dat [gedaagde] op verzoek van anderen de huurovereenkomst heeft gesloten en volgens zijn eigen stelling nooit in het  gehuurde is geweest. Hij heeft aldus zelf risico’s op zich genomen die hij thans niet kan tegenwerpen aan [eisers].
    
    
    
      [eisers] hebben ter zitting gesteld dat zij de onderhavige ruimte nog niet hebben verhuurd, omdat zij nog in beraad hebben om de bestemming van de ruimte te doen wijzigen. De daarvoor vereiste gemeentelijke toestemming laat op zich wachten.
      In het licht daarvan is het blote verweer dat [eisers] niet genoeg zouden hebben gedaan om hun schade te beperken onvoldoende gemotiveerd, zodat de kantonrechter daaraan voorbijgaat.
    
    
    
      [eisers] hebben vergoeding gevorderd van het bedrag van €1.752,16 wegens het aanbrengen van nieuwe sloten en het herstel van de gehuurde ruimte na de ontmanteling van de hennepdrogerij. De hoogte van de factuur is, gelet op de door [eisers] ter comparitie geschetste omvang van de werkzaamheden die ongeveer 1,5 week in beslag hebben genomen, naar het oordeel van de kantonrechter niet bovenmatig voor. Hetgeen [gedaagde] tegen deze factuur ter comparitie naar voren heeft gebracht wordt daarom als onvoldoende gemotiveerd verworpen. Dat geldt temeer nu [gedaagde] nimmer in het perceel aanwezig is geweest en hij dus in het geheel niet weet hoe de situatie was. Dit dient echter geheel voor zijn rekening te blijven.
      Dit deel van de gevorderde schadevergoeding is daarom toewijsbaar.
    
    
    
      Anders is het gesteld met het bedrag dat wegens nieuwe vloerbedekking wordt gevorderd. Het betreft hier immers nog slechts een uitgebrachte offerte, terwijl tijdens de comparitie is gebleken dat er nog geen nieuwe vloerbedekking is aangebracht. Om die reden kan het gevorderde bedrag niet worden toegewezen. Wel kan een deel daarvan worden toegewezen, omdat het volstrekt aannemelijk is dat door de wijze waarop van de ruimte gebruik is gemaakt de vloerbedekking is vernield. [gedaagde] heeft nog wel bestreden dat niet is aangetoond dat er bij aanvang vloerbedekking aanwezig was, maar de kantonrechter verwerpt ook dat betoog, omdat [gedaagde] nimmer in het perceel is geweest en dus ook hiervan zelf het risico moet dragen.
      [eisers] hebben ter comparitie gesteld dat de vloerbedekking ongeveer twee jaar oud was en  dat de offerte van een vergelijkbare vloerbedekking uitgaat. Daarvan uitgaande zal de kantonrechter, gelet op het bepaalde bij artikel 6:97 BW de schade aan de vloerbedekking begroten op €500,00.
    
    
    
      Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat de vordering van [eisers] voor het overgrote deel zal worden toegewezen en de vordering van [gedaagde] moet worden afgewezen.
      Op het toe te wijzen bedrag zal de destijds door [gedaagde] betaalde waarborgsom in mindering strekken.
      Derhalve wordt toegewezen:
      €8.750,00 + €1.752,16 + €500,00 = €11.002,16 - €2.500,00 = €8.502,16, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding.
    
    
    [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Gelet op de samenhang tussen de over en weer ingestelde vorderingen zullen de proceskosten in reconventie aan de zijde van [eisers] worden begroot op nihil. 
    
    Beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    In conventie:
    
    Ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot het bovengenoemde perceel met ingang van 20 december 2007.
    
    Veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwij¬ting aan [eisers] te betalen €8.502,16, te ver¬meerderen met de wette¬lijke rente berekend vanaf 25 juni 2007 tot aan de dag der alge¬hele voldoening.
    
    Veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eisers] begroot op €283,31aan verschotten en €500,00 aan salaris voor de gemachtigde.
    
    Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voor¬raad.
    
    Wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
      In reconventie:
      Wijst de vordering af.
    
    
    Veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eisers] begroot op nihil.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.