ECLI:NL:GHSHE:2006:BA0267, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 07-11-2006, C200400608 T
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2006-11-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: COA is door aankoop eigenaar geworden van een terrein met opstallen. COA stelt dat tussen hem en BV ingevolge art 7A:1602 (oud) BW een huurovereenkomst bestaat met betrekking tot een deel van het complex. De BV betwist dit. Hof geeft een bewijsopdracht aan het COA.

C0400608/MA
    
    
      ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
      zevende kamer, van 7 november 2006,
      gewezen in de zaak van:
    
    
    
      het rechtspersoonlijkheid bezittende zelfstandig bestuursorgaan CENTRAAL ORGAAN OPVANG ASIELZOEKERS,
      gevestigd te [vestigingsplaats],
      appellant bij exploot van dagvaarding van 28 januari 2004, 
      hierna te noemen: het COA,
      procureur: mr. J.E. Lenglet,
    
    
    tegen:
    
    
      1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [X.],
      gevestigd te [vestigingsplaats],
      2. [Y.],
      wonende te [woonplaats],
      geïntimeerden bij gemeld exploot,
      hierna te noemen: [X.], 
      respectievelijk [Y.],
      procureur: mr. J.A.Th.M. van Zinnicq Bergmann,
    
    
    op het hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen onder zaak/rolnr. 117192 cv 02-3069 gewezen vonnis van 3 december 2003 tussen het COA als eiseres en [X.] en [Y.] als gedaagden.
    
    1. Het geding in eerste aanleg 
    
    Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
    
    2. Het geding in hoger beroep
    
    Bij memorie van grieven heeft het COA zes grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen in eerste aanleg, met veroordeling van [X.] en [Y.] in de kosten van beide instanties.
    
    Bij memorie van antwoord heeft het COA de grieven bestreden. 
    
    Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
    
    3. De gronden van het hoger beroep
    
    Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memorie van grieven.
    
    4. De beoordeling
    
    4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
    
    
      4.1.1. De rechtsvoorgangster van het COA heeft ingaande 1 augustus 1994 van [Z.] ten behoeve van de opvang van asielzoekers een gedeelte van het complex [complexnaam] te [vestigingsplaats] gehuurd. Het gehuurde gedeelte betrof het hoofdgebouw, het paviljoen [naam], een ontspanningsgebouw en een rijwielberging.
      Het eveneens tot het complex [complexnaam] behorende terrein met voormalig schoolgebouw, welk terrein "[terreinnaam]" wordt genoemd, behoorde niet tot het aan het COA verhuurde gedeelte. Dit terrein met gebouw is, eveneens ingaande 1 augustus 1994, door [Z.] voor onbepaalde tijd verhuurd aan [X.]. Onder 1.2. van deze huurovereenkomst is opgenomen: 
      het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als opslag van roerende zaken, verhuur als appartementen, kantoor en verdere opslagruimte en parkeerplaats. 
      Op 7 juli 1998 verkoopt en levert [Z.] het gehele complex [complexnaam] aan [A.], welke vennootschap het complex op dezelfde datum aan [B.] doorverkoopt en levert. De huurrelatie met het COA loopt dan voorshands door, totdat het volledige complex op 21 december 1998 door [B.] in eigendom wordt overgedragen aan het COA.
    
    
    4.1.2. Het COA stelt zich in de onderhavige procedure primair op het standpunt dat het per 21 december 1998, zijnde de datum waarop de eigendom van het hier bedoelde complex werd verkregen, ingevolge artikel 7A:1612 (oud) BW jegens [X.] de positie van verhuurder heeft overgenomen van (voorheen) [Z.] en (nadien) [B.].
    
    4.1.3. Bij brief van 12 december 2001 heeft het COA aan [X.] de huur van [terreinnaam] per 1 mei 2002 opgezegd.
    
    
      4.1.4. Het COA vordert in de onderhavige procedure (samengevat) de hoofdelijke veroordeling van [X.] en [Y.] tot betaling van:
      - een bedrag van € 34.487,30 terzake van achterstallige huur;
      - schadevergoeding wegens door het COA gemaakte en nog te maken kosten, verbonden aan het opruimen en opschonen van het door [X.] gehuurde terrein en het daarop staande gebouw. Het COA stelt in dit verband dat [X.] grote hoeveelheden afval, waaronder chemisch afval, heeft achtergelaten op het terrein, deels in containers, en in het voormalige schoolgebouw op het terrein, welk gebouw bovendien gedeeltelijk vernield is en gevaar oplevert voor de bewoners van het naastgelegen AZC. Omtrent de omvang van de kosten en de aanpak van de sanering heeft het COA een onderzoeksrapport laten opmaken door het ingenieursbureau [C.]. Op basis van dit onderzoeksrapport vordert het COA de betaling van reeds gemaakte kosten ten bedrage van € 17.043,16 en van de overigens begrote kosten ten bedrage van € 375.276,24;
      - aan buitengerechtelijke kosten een bedrag van € 5.291,99.
      Het COA legt aan zijn vorderingen primair ten grondslag dat tussen het COA en [X.] tot 1 mei 2002 een huurovereenkomst met betrekking tot [terreinnaam] heeft bestaan en dat [X.] in de nakoming van haar verplichtingen als huurster is tekort geschoten. Subsidiair baseert het COA zijn vorderingen op een door [X.] en [Y.] jegens het COA gepleegde onrechtmatige daad, hierin bestaande dat aan het COA schade is toegebracht doordat [X.] en [Y.] de indruk hebben gewekt dat [X.] althans een van de vennootschappen van [Y.] huurster was van het terrein [terreinnaam] en dat terrein zonder recht of titel heeft gebruikt voor opslag.
    
    
    
      4.1.5. De kantonrechter heeft bij vonnis waarvan beroep de vorderingen van het COA zowel op de primaire als op de subsidiaire grondslag afgewezen en het COA veroordeeld in de proceskosten.
      Het COA kan zich niet verenigen met dit vonnis en is in hoger beroep gekomen.
    
    
    4.2. Met de aangevoerde grieven is het geschil in volle omvang ter herbeoordeling aan het hof voorgelegd.
    
    4.3. Nu de inleidende dagvaarding dateert van 27 augustus 2002, dient het geschil te worden beoordeeld met toepassing van het huurrecht zoals dat gold vóór 1 augustus 2003.
    
    4.4. De grieven 1, 2 en 3 van het COA lenen zich voor een gezamenlijke beoordeling. Zij richten zich tegen de verwerping door de kantonrechter van de primaire grondslag van de vorderingen, te weten het bestaan van een huurovereenkomst tussen het COA als verhuurder en [X.] als huurster.
    
    
      4.5. Ter onderbouwing van zijn standpunt dat tussen het COA en [X.] een huurovereenkomst heeft bestaan voert het COA het volgende aan.
      Partijen zijn het erover eens dat [X.] het terrein [terreinnaam] met ingang van 1 augustus 1994 is gaan huren van [Z.]. Het COA bestrijdt dat deze huurovereenkomst in 1996 is beëindigd zoals [X.] en [Y.] stellen. Volgens het COA is de situatie na 1996 ongewijzigd gebleven en heeft [X.] zich naar buiten toe gepresenteerd als huurster van het terrein. In dit verband wijst het COA onder meer op een gesprek dat op 26 juli 1999 tussen de heer [D.] van het COA en [Y.] heeft plaatsgevonden over [terreinnaam]. Een samenvatting van dit gesprek is door het COA vastgelegd in een brief d.d. 10 augustus 1999 aan [Y.] (productie 8 bij inleidende dagvaarding) met onder meer de volgende inhoud:
      Hiermede vat ik de gesprekspunten samen welke – tijdens het aangename onderhoud op uw kantoor d.d. 26 juli 1999 tussen u en de heer [D.] van mijn afdeling – ter tafel zijn gekomen.
      1. Er is een huurovereenkomst tussen twee van uw bedrijven welke bij de aankoop van het pand [adres] te [vestigingsplaats] door het COA is overgenomen ("koop breekt geen huur");
      2. Het effect van deze huurovereenkomst is door de loop van de tijd verwaterd, omdat stukje voor stukje steeds meer van de door u gehuurde grond – met uw instemming – door het COA in gebruik werd genomen;
      3. Het enige gedeelte dat u nog in gebruik hebt voor de opslag van diverse materialen ligt naast het asielzoekerscentrum (AZC) op het gebied ook wel genaamd "[terreinnaam]";
      (…..)
      Afgesproken werden de volgende punten:
      A. De heer [Y.] en het COA maken een nieuwe huurovereenkomst, waarbij de daadwerkelijk bij de heer [Y.] in gebruik zijnde grond zal dienen als "het gehuurde";
      (…..)
      Het COA wijst in dit verband verder op een bijeenkomst van (vertegenwoordigers van) het COA en [Y.] d.d. 15 september 1999 met vertegenwoordigers van de provincie, de gemeente en de politie, welke bijeenkomst aanleiding heeft gegeven tot een inspectierapport van de provincie dat als productie 10 is gevoegd bij de inleidende dagvaarding.
      In dat rapport is onder meer vermeld:
      Van het totale complex van het COA was voorheen de heer [Y.] de eigenaar. De heer [Y.] heeft het complex enkele jaren geleden verkocht aan een bedrijf uit België. Uiteindelijk is COA de eigenaar van het terrein. De heer [Y.] heeft een klein gedeelte van het buitenterrein en het voormalige schoolgebouw gehuurd van het COA. Het betreffende perceel en het voormalig schoolgebouw heeft de heer [Y.] in gebruik als opslagruimte. Een gedeelte van het perceel heeft de heer [Y.] onderverhuurd aan de heer [E.] (…..).
      Het COA heeft in dit verband ook nog verwezen naar de aanschrijvingen die de gemeente naar aanleiding van de inspectie op 15 september 1999 aan [X.] heeft gezonden (de producties 11a en 11b bij de inleidende dagvaarding), waarin [X.] wordt verzocht, respectievelijk gesommeerd om de containers die zich op het door [X.] gehuurde terrein bevinden te verwijderen, aan welke sommatie volgens het COA door [X.] (grotendeels) is voldaan.
    
    
    
      4.6. [X.] en [Y.] hebben betwist dat er een huurovereenkomst heeft bestaan tussen het COA als verhuurder en [X.] als huurster. Zij stellen dat de huurovereenkomst die bestond tussen [Z.] en [X.] per 30 juni 1996 in onderling overleg is beëindigd, dit met het oog op de overdracht van de aandelen van [Z.] aan derden. Een schriftelijk bewijs van beëindiging is als productie 22 bij conclusie van antwoord in het geding gebracht.
      Zij stellen verder dat ingaande 1 augustus 1996 een nieuwe huurovereenkomst is totstandgekomen met betrekking tot een gedeelte van [terreinnaam], met inbegrip van het voormalige schoolgebouw, welke huurovereenkomst is gesloten tussen [Z.] als verhuurster en [W.] als huurster. Die huurovereenkomst is door opzegging geëindigd per 24 augustus 1997. Bewijsstukken hieromtrent zijn door [X.] en [Y.] als producties 27 en 28 bij conclusie van antwoord in het geding gebracht.
      Door [X.] en [Y.] wordt betwist dat [X.] zich na de huurbeëindiging als huurster naar buiten toe zou hebben gepresenteerd. Zij erkennen dat [Y.] aanwezig is geweest bij diverse besprekingen met betrekking tot het terrein [terreinnaam], maar zij stellen dat [Y.] dit uitsluitend heeft gedaan omdat hij nog belanghebbende was in die zin dat [Y.] eigenaar was van een deel van de afrastering, terwijl [X.] en [W.] verschillende containers op het terrein in eigendom hadden. Volgens [X.] en [Y.] zijn alle containers van deze vennootschappen verwijderd na de sommatie van de gemeente, dit op één container na die eigendom is van [X.], maar nog niet verwijderd kon worden omdat zich daarin roerende zaken van het COA bevinden.
      [X.] en [Y.] wijzen er verder op dat het COA, nadat deze eigenaar van het desbetreffende terrein was geworden, nimmer aanspraak heeft gemaakt op de betaling van huurpenningen.
    
    
    
      4.7. Naar het oordeel van het hof is, in het licht van de gemotiveerde betwisting van [X.] en [Y.], vooralsnog niet komen vast te staan dat het COA door rechtsopvolging krachtens art. 1612 (oud) BW op 21 december 1998 verhuurder is geworden in een contractuele relatie tot [X.] en derhalve evenmin dat het COA die contractuele relatie heeft beëindigd per 1 mei 2002, anders gezegd: dat tussen partijen een huurovereenkomst heeft bestaan zoals het COA stelt. Het COA heeft aangeboden zijn hier bedoelde stelling met getuigen te bewijzen en het hof zal het COA in de gelegenheid stellen dit bewijs te leveren.
      Anders dan het COA veronderstelt, ligt de bewijslast in deze bij het COA, die zich immers beroept op de rechtsgevolgen van een door haar gestelde en door [X.] en [Y.] betwiste (beëindiging van de) huurovereenkomst (vergelijk HR 5 december 2003, NJ 2004/75).
    
    
    
      4.8. Op de overige stellingen van partijen zal het hof 
      – zonodig – ingaan na de fase van de bewijslevering.
      Derhalve wordt thans als volgt beslist.
    
    
    5. De uitspraak
    
    Het hof:
    
    laat het COA toe te bewijzen dat ná de eigendomsoverdracht aan het COA van het complex Huize op de Bies te Schimmert op 12 december 1998 tussen het COA als verhuurder en [X.] als huurster een huurovereenkomst heeft bestaan met betrekking tot het tot het voornoemde complex behorende terrein genaamd [terreinnaam], met daarop een voormalig schoolgebouw;
    
    bepaalt, voor het geval het COA bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. N.J.M. van Etten als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;
    
    verwijst de zaak naar de rolzitting van 28 november 2006 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun raadslieden en de getuige(n) op woensdagen en vrijdagen in de maanden januari, februari en maart 2007;
    
    bepaalt dat de procureur van het COA bij zijn opgave op genoemde rolzitting een fotokopie van het procesdossier zal overleggen;
    
    bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde rolzitting dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;
    
    bepaalt dat de procureur van het COA tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;
    
    houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van den Bergh en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 7 november 2006.