ECLI:NL:RBHAA:2007:BB6049, Rechtbank Haarlem, 29-08-2007, 132235 - HA ZA 07-168
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2007-08-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koop appartementsrecht. Beroep op ontbindende voorwaarde dient op grond van de koopovereenkomst goed te zijn gedocumenteerd. Het ontbreken van documentatie heeft tot gevolg dat het inroepen van de ontbindende voorwaarde rechtskracht mist.

vonnis
      RECHTBANK HAARLEM
    
    
    Sector civiel recht
    
    
    zaaknummer / rolnummer: 132235 / HA ZA 07-168
    
    Vonnis van 29 augustus 2007
    
    in de zaak van
    
    
      [EISER],
      wonende te Y,
      eiser,
      procureur mr. M. Middeldorp,
      advocaat mr. S.S.Y. Engelen te Groningen,
    
    
    tegen
    
    
      [GEDAAGDE],
      wonende te Z,
      gedaagde,
      procureur mr. J. Brons.
    
    
    
    Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
     
    
      1.	De procedure
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	het tussenvonnis van 2 mei 2007
      -	het proces-verbaal van comparitie, gehouden op 18 juli 2007. 
    
    
    1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
      2.	De feiten
      2.1.	Op 26 oktober 2006 heeft [gedaagde] van [eiser] gekocht het appartementsrecht aan [a-straat 1 te Y]. De koopsom bedroeg EUR 122.250,--. Overeengekomen datum van levering was 12 december 2006 of zoveel eerder of later als partijen zouden overeenkomen.
    
    
    2.2.	Artikel 19 van de koopovereenkomst luidt, voor zover in dit geding van belang, als volgt:
    
    
      	“19.1 Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk
      b. op 22 november 2006 koper voor de financiering van het appartement voor een bedrag van (*) geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan (*) of een rentepercentage niet hoger dan  (*) %, bij de volgende hypotheekvorm: (*) koopsom en kosten en een hypotheekvorm met een gemiddelde bruto jaarlast tegen een thans geldende marktrente;
      c. op 22 november 2006 koper geen met de aangevraagde hypothecaire geldlening corresponderende Nationale Hypotheek Garantie heeft verkregen.
      (…)
      19.3 Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde (…)financiering  (…)te verkrijgen.
      De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
      Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij äangetekende brief met bericht van handtekening retour”of “telefaxbericht met verzendbevestiging”. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd. (…)”
    
    
    2.3.	Bij emailbericht van 21 november 2006 heeft [p] aan [eiser], voor zover in dit geding van belang,  het volgende geschreven:
    
    “Ons kantoor behartigt de ondersteuning bij het verkrijgen van een hypotheek voor de aankoop door koper van bovengenoemd appartement. Thans hebben wij op de hypotheekaanvragen nog geen offertes van banken mogen ontvangen. Om genoemde reden moeten wij helaas namens koper de heer [gedaagde] de ontbindende voorwaarde aanspreken, zoals gesteld in de koopakte d.d. 26 oktober 2006.
    
    Wij zijn nog in gesprek met de banken en mocht u bereid zijn de datum van ontbinding te willen verzetten met maximaal 10 werkdagen, dan doen wij ons uiterste best om alsnog de financiering voor de aankoop van het appartement gerealiseerd te krijgen.”
    
    2.4.	Daarop heeft de makelaar van [eiser] bij brief van 24 november 2006 [gedaagde] als volgt aangeschreven:
    
    “(…) Tevens heb ik u erop gewezen dat u slechts gebruik kunt maken van deze ontbindende voorwaarde indien u van 2 geldverstrekkende instellingen schriftelijke afwijzingen kunt laten zien, waaruit blijkt dat uw inkomen .q. vermogen ontoereikend is voor de aankoop van deze woning.
    
    De heer [p] van de firma [q] heeft mij uitgelegd geen reden te zien dat u, op basis van inkomen c.q. vermogen de woning niet kan financieren. Tevens heeft hij aan mij bevestigd geen afwijzingen van geldverstrekkende instellingen te kunnen overhandigen.
    
    Het nog niet getekend hebben van een offerte is geen grond tot ontbinding zoals beschreven in artikel 19 van de door u getekende koopakte.
    
    Hierbij bevestig ik u ons gesprek van gisteren waarin u mij aangaf geen gebruik te maken van de ontbindende voorwaarde voor financiering zoals beschreven in  de door u op 26 oktober j.l. getekende koopakte. (…)”
    
    2.5.	Bij brief van 8 december 2006 schreef makelaar [r] vervolgens het volgende:
    
    “(…) Mijn cliënt wendde zich tot mij met de mededeling dat u in gebreke bent gebleven om uw verplichtingen na te komen. Deze tekortkoming bestaat uit het feit dat de door u gekozen notaris hedenmorgen heeft aangegeven dat er door haar nog geen financieringsstukken zijn ontvangen en u haar niet heeft geantwoord van welke geldverstrekker zij die mag verwachten. (…)
    
    Namens mijn cliënt stel ik u hierbij in gebreke. Tevens verzoek en sommeer ik u om uiterlijk op de achtste dag  vanaf dagtekening van deze brief uw tekortkoming op te heffen en uw verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst alsnog na te komen. Voor het geval u hieraan geen gehoor geeft, behoudt mijn cliënt zich zowel het recht voor om de overeenkomst (buitengerechtelijk) te ontbinden als het recht om (in rechte) nakoming van de overeenkomst te vorderen.(…)
    
    Cliënt maakt tevens vanaf heden aanspraak op de vergoeding van de als gevolg van uw tekortkoming geleden en nog te lijden schade, vermeerderd met de wettelijke rente. (…)”
    
    2.6.	[gedaagde] heeft op 21 december 2006 van AXA een offerte ontvangen voor de financiering van het appartement.
    
    2.7.	Bij brief van 8 januari 2007 heeft [r] [gedaagde] om een toelichting met betrekking tot de stand van zaken verzocht.
    
    2.8.	Bij brief van 11 januari 2007 heeft de raadsvrouwe van [eiser] de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op de contractuele boete ad EUR 12.225,--.
    
    
    
      3.	Het geschil
      3.1.	[eiser] vordert   samengevat - verklaring voor recht dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst is ontbonden en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van EUR 12.225,--, vermeerderd met rente en kosten, inclusief nasalaris en rente over de kosten.
    
    
    3.2.	Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten legt [eiser] aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde] de overeenkomst niet is nagekomen door het appartement niet af te nemen en mitsdien de contractuele boete ter hoogte van de gevorderde hoofdsom verschuldigd is geworden.
    
    3.3.	[gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring dan wel afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser] in de kosten. [gedaagde] voert daartoe aan dat hij de koopovereenkomst tijdig heeft ontbonden.
    
    
    
      4.	De beoordeling
      4.1.	Tussen partijen staat vast dat zij op 26 oktober 2006 een koopovereenkomst hebben gesloten met daarin opgenomen een financieringsvoorbehoud als ontbindende voorwaarde ten behoeve van [gedaagde]. Eveneens staat vast dat [gedaagde] zich tijdig heeft beroepen op die ontbindende voorwaarde met het emailbericht van 21 november 2006 van [p] aan makelaar [r].
    
    
    4.2.	Partijen houdt verdeeld het antwoord op de vragen of het inroepen van die ontbindende voorwaarde goed was gedocumenteerd en zo nee, of het ontbreken van documentatie tot gevolg heeft dat de het inroepen van de ontbindende voorwaarde rechtskracht mist.
    
    4.3.	Ingevolge het bepaalde in artikel 19 van de koopovereenkomst moet een beroep op een ontbindende voorwaarde goed zijn gedocumenteerd. Deze documentatie-eis dient ertoe om de verkoper in de gelegenheid te stellen om op korte termijn te kunnen inschatten of de ontbindende voorwaarde daadwerkelijk in vervulling is gegaan. Mede in het licht van de evenzeer geldende eis dat de koper al het mogelijke moet doen om financiering te verkrijgen, dient uit die documentatie, waarmee bewijsstukken zijn bedoeld, dus te kunnen worden afgeleid of aan deze inspanningsverplichting is voldaan. 
    
    4.4.	Dergelijke stukken zijn niet overgelegd bij het inroepen van de ontbindende voorwaarde. De enkele verklaring van [p] gedaan bij emailbericht van 21 november 2006 kan niet als documentatie gelden, reeds niet, omdat daaruit niet kan blijken dat [gedaagde] zich voldoende heeft ingespannen. [p] verklaart immers niet meer dan dat nog geen offertes voorhanden zijn, waarbij in het midden blijft wat daarvan de oorzaak is. Evenmin kan de door [gedaagde] in geding gebrachte verklaring van Dante d’Oro als documentatie dienen, om reden dat die verklaring dateert van 16 april 2007 en dus niet kan dienen om [eiser] in de gelegenheid te stellen op korte termijn na het inroepen van de ontbindende voorwaarde de rechstgeldigheid daarvan na te gaan.
    
    4.5.	Gelet op het hiervoor overwogene wordt de stelling van [eiser] dat de ontbindingsverklaring van [gedaagde] niet goed was gedocumenteerd als juist aanvaard. Het ontbreken van (goede) documentatie bij het inroepen van de ontbindende voorwaarde heeft - mede gelet op de tekst van de overeenkomst, waarin het bevrijd zijn van de verbintenissen onder meer afhankelijk wordt gesteld van goede documentatie – tot gevolg dat de verklaring namens [gedaagde] van 21 november 2006 rechtskracht mist. Bij dit oordeel spelen voorts de volgende omstandigheden een rol. Op de eerste plaats heeft [eiser] onmiddellijk na ontvangst van de ontbindingsverklaring bij brief van 24 november 2006 verzocht om toezending van bewijsstukken; [gedaagde] heeft aan dat verzoek niet voldaan. Niet eerder dan in deze procedure is opheldering verschaft over de inspanningen die zijn verricht om financiering te verkrijgen.  Op de tweede plaats is gebleken dat het [gedaagde] wel mogelijk was om financiering te verkrijgen, zij het dat daarvoor kennelijk meer tijd benodigd was dan de vier weken die hem daarvoor ter beschikking stonden. In dat licht lag het te meer op zijn weg om het beroep op de ontbindende voorwaarde te onderbouwen. Terzijde zij opgemerkt dat [gedaagde] ter comparitie heeft gememoreerd dat hij (de makelaar van) [eiser] had gemeld ruime tijd nodig te hebben, maar juist in die wetenschap heeft hij zich akkoord verklaard met de datum van 22 november 2006, zodat dit verweer hem niet kan baten.
    
    4.6.	In het licht van het oordeel dat [gedaagde] zijn beroep op de ontbindende voorwaarde had moeten onderbouwen, behoeft geen bespreking meer zijn betoog dat hij zich in voldoende mate heeft ingespannen om financiering te verkrijgen, omdat, ook indien dat betoog juist is, zulks aan voormeld oordeel niet kan afdoen.
    
    4.7.	Voor zover [gedaagde] heeft beoogd te betogen dat [eiser] heeft gehandeld in strijd met de redelijkheid en billijkheid door het inroepen van de ontbindende voorwaarde niet te accepteren, faalt ook dit betoog. [eiser] had immers, als hiervoor weergegeven, belang bij een goede documentatie en het vasthouden aan de documentatie-eis kan dus nietzonder nadere onderbouwing als onredelijk worden bestempeld; bovendien is [gedaagde] de facto tot en met 8 januari 2007 in de gelegenheid gesteld het appartement af te nemen, maar heeft hij dat, ondanks de op 21 decembeer 2006 verkregen offerte van AXA, nagelaten.
    
    4.8.	De conclusie moet derhalve zijn dat de koopovereenkomst tussen partijen niet is ontbonden door [gedaagde] en dat hij op grond van de overeenkomst gehouden was het appartement op 12 december 2006 af te nemen. Aan deze verplichting heeft hij niet voldaan, ook niet na sommatie bij brief van 8 december 2006, zodat hij in verzuim is komen te verkeren. [eiser] heeft op die grond op 11 januari 2007 de overeenkomst rechtsgeldig ontbonden. De daartoe strekkende gevorderde verklaring voor recht zal evenwel worden afgewezen, aangezien niet valt in te zien dat [eiser] bij een dergelijke verklaring gelet op dit oordeel en de uit te spreken veroordeling een zelfstandig belang heeft. 
    
    4.9.	[gedaagde] is de contractuele boete ad EUR 12.225,-- verschuldigd geworden. Een beroep op matiging is niet gedaan, zodat dit bedrag in hoofdsom zal worden toegewezen.
    
    4.10.	De wettelijke rente over het bedrag van EUR 12.225,-- vanaf een februari 2007 tot de dag der voldoening ligt voor toewijzing gereed. 
    
    4.11.	De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. [eiser] heeft niet gesteld dat hij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. 
    
    
      4.12.	[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
      - dagvaarding	EUR 	84,31
      - vast recht		303,00
      - salaris procureur		904,00 (2 punt × tarief EUR 452,00)
      Totaal	EUR 	1.291,31
      De gevorderde nakosten worden afgewezen, omdat ingevolge het bepaalde in artikel 237 lid 4 Rv. voor het verhaal hiervan een bijzondere procedure moet worden gevolgd.
    
      
    
      5.	De beslissing
      De rechtbank:
    
    
    5.1.	veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van EUR 12.225,00 (twaalfduizendtweehonderdvijfentwintig euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6: 119 BW over het nog niet betaalde deel van het bedrag van EUR 12.225,00 vanaf 1 februari 2007 tot de dag van volledige betaling,
    
    5.2.	veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op EUR 1.291,31, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
    
    5.3.	verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
    
    5.4.	wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. S. Sicking en in het openbaar uitgesproken op 29 augustus 2007.?