ECLI:NL:GHSGR:2009:BL0039, Gerechtshof 's-Gravenhage, 28-07-2009, 200.007.238-01
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2009-07-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verkoop verpacht bouwland. Voorkeursrecht pachter. Aanvullende overeenkomst. Wilsgebrek ? (Door)verkoop aan een derde. Schending aanvullende overeenkomst ?

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
      Sector handel
    
    
    Zaaknummer	: 200.007.238/01
    
    Rolnummer rechtbank	: 57238 / HA ZA 07-179
    
    Arrest van de eerste civiele kamer d.d. 28 juli 2009
    
    inzake
    
    
      [appellant]
      wonende te Bruinisse, gemeente Schouwen-Duiveland,
      appellant,
      hierna te noemen: [appellant],
      advocaat: mr. L.M. Bruins te ‘s-Gravenhage,
    
    
    tegen
    
    
      HET WATERSCHAP ZEEUWSE EILANDEN,
      gevestigd te Middelburg,
      geïntimeerde,
      hierna te noemen: het Waterschap,
      advocaat: mr. W.P. den Hertog te ’s-Gravenhage.
    
    
    
    Het geding
    
    Bij exploot van 23 mei 2008 is [appellant] in beroep gekomen tegen het vonnis van 16 april 2008, door de rechtbank te Middelburg tussen partijen gewezen. Bij memorie van grieven tevens eis in reconventie heeft [appellant] zes grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van de tussen partijen tot stand gekomen aanvullende overeenkomst van 7 november 2005 en tot veroordeling van het Waterschap om hem een bedrag van € 96.740,24 met rente te voldoen. Het Waterschap heeft verweer gevoerd. Vervolgens hebben partijen de procesdossiers overgelegd en arrest gevraagd.
    
    
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    1	Het gaat in dit geding – samengevat – om het volgende.
    
    
      1.1	Blijkens een akte, aangegaan tussen [vader] als verkoper en zijn zoon [appellant] (thans appellant) als koper en door laatstgenoemde ondertekend op 31 oktober 2005, is op 7 september 2005 tussen deze partijen een koopovereenkomst tot stand gekomen betreffende een door [vader] aan zijn zoon verpacht perceel akkerbouwland, gelegen aan de [adres] in Bruinisse, kadastraal bekend gemeente Bruinisse, sectie G nummer 1037, hierna te noemen: perceel 1037. In de akte is sub 8 onder meer bepaald:
      Partijen zijn overeengekomen dat het bepaalde in artikel 56i van de Pachtwet niet van toepassing is op deze overdracht.
      De koopprijs is in de akte bepaald op € 20,- per centiare, ofwel € 349.400,- voor het geheel.
    
    
    
      1.2	Blijkens een akte, ondertekend door het Waterschap als verkoper op 24 oktober 2005 en door [appellant] als koper op 31 oktober 2005, is op 7 oktober 2005 tussen deze partijen een koopovereenkomst tot stand gekomen betreffende een door het Waterschap aan [appellant] verpacht perceel akkerbouwland, gelegen aan de [adres] in Bruinisse, kadastraal bekend gemeente Bruinisse, sectie G nummer 1013 (ged.), hierna te noemen: perceel 1013. In deze akte is sub 8 onder meer vermeld:
      Partijen zijn overeengekomen dat het bepaalde in artikel 56i van de Pachtwet niet van toepassing is op deze overdracht.
      De koopprijs is in de akte bepaald op € 20,- per centiare ofwel € 670.000,- voor het gehele verkochte.
    
    
    
      1.3	Blijkens een akte, door [appellant] als verkoper en [koper] als koper ondertekend op 31 oktober 2005, is in de maand september 2005 een koopovereenkomst tussen hen tot stand gekomen betreffende perceel 1013 en perceel 1037.
      De koopprijs is in de akte bepaald op € 20,- per centiare voor perceel 1013 en op € 34,65 per centiare voor perceel 1037.
    
    
    
      1.4	Tussen het Waterschap en [appellant] is op 31 oktober 2005 in aanvulling op de sub 1.2 genoemde koopovereenkomst een afspraak gemaakt, die in een niet gedateerde, door [appellant] op 7 november 2005 ondertekende akte als volgt is omschreven:
      Het bepaalde in artikel 56i van de Pachtwet is op de onderhavige transactie van toepassing. Bij doorverkoop (binnen tien jaar) zal de vergoeding aan het Waterschap Zeeuwse Eilanden bedragen: de helft van het verschil tussen de thans door de heer [appellant] betaalde koopprijs (€ 20,- per centiare) en de alsdan door de heer [appellant] te ontvangen (hogere) koopprijs.
      Deze aanvulling op de oorspronkelijke koopovereenkomst wordt hierna de aanvullende afspraak genoemd.
    
    
    1.5	[koper] heeft de percelen 1013 en 1037 te zamen met een derde perceel verkocht aan Volker Wessels Vastgoed BV tegen een koopprijs van € 31,- per centiare.
    
    1.6	De notariële leveringsaktes ter uitvoering van de sub 1.1, 1.2, 1.3 en 1.5 genoemde overeenkomsten zijn alle verleden op 10 februari 2006.
    
    
      1.7	Het Waterschap stelt zich op het standpunt dat [appellant] bij de verkoop aan [koper] voor perceel 1013 een hogere prijs dan € 20,- per centiare moet hebben gerealiseerd. Het Waterschap leidt dit af uit het feit, dat [appellant] bij de verkoop aan [koper] voor het naastgelegen en vergelijkbare perceel 1037 een prijs van 
      € 34,65 per centiare heeft gerealiseerd. Aldus heeft [appellant] voor beide percelen te zamen een prijs van gemiddeld € 25,06 per centiare ontvangen, hetgeen volgens het Waterschap overeenkomt met de getaxeerde waarde in onverpachte staat. Het Waterschap vordert op grond van wanprestatie subsidiair onrechtmatige daad van [appellant] over het (overgedragen) oppervlak van perceel 1013 de helft van het verschil tussen € 20,- en € 25,06 per centiare.
      De rechtbank heeft deze vordering ondanks verweer van [appellant] toegewezen.
    
    
    
      2	De eerste grief richt zich tegen de wijze waarop de rechtbank de feiten heeft vastgesteld. 
      Met de tweede grief stelt [appellant], dat de aanvullende afspraak onder invloed van een wilsgebrek aan zijn zijde tot stand is gekomen. Hij verbindt daaraan een vordering tot vernietiging van de aanvullende afspraak.
      De derde grief richt zich tegen het uitgangspunt van de rechtbank dat het [appellant] in beginsel vrij stond om de percelen tegen verschillende prijzen te verkopen.
      Met de vierde grief bestrijdt [appellant] het oordeel van de rechtbank dat hij de aanvullende afspraak heeft willen ontlopen.
      De vijfde grief keert zich tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellant] de prijs van perceel 1013 kunstmatig laag heeft gehouden.
      De zesde grief is gericht tegen het dictum van het beroepen vonnis.
    
    
    
      3	De toelichting op de eerste grief vormt een melange van feiten, beweringen en beschouwingen. 
      Voor zover [appellant] klaagt over de vaststelling van de feiten in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.3 van het beroepen vonnis acht het hof deze klacht ongegrond.
      Voor zover [appellant] beoogt te stellen dat de rechtbank een ruimere omschrijving van de relevant te achten feiten en van [appellant]s visie daarop had moeten geven, oordeelt het hof dat geen rechtsregel de rechtbank daartoe verplichtte.
      De rechtbank heeft bovendien de stellingname van [appellant] beknopt maar helder weergegeven in rechtsoverweging 3.3.
      Grief I wordt verworpen.
    
    
    
      4	In de toelichting op de tweede grief en ook elders in de memorie van grieven stelt [appellant], dat de aanvullende afspraak aan zijn zijde onder invloed van dwang, dwaling en misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen. Het hof acht deze stelling onvoldoende onderbouwd. Het hof onderschrijft hetgeen de rechtbank dienaangaande in rechtsoverweging 4.1 heeft overwogen en maakt dit oordeel tot het zijne.
      Ook de tweede grief wordt verworpen.
      De voor het eerst in hoger beroep ingestelde vordering in reconventie stuit af op hetgeen bepaald is in artikel 353 lid 1 Rv.
    
    
    
      5	De derde grief richt zich tegen het uitgangspunt van de rechtbank dat het [appellant] in beginsel vrij stond om de percelen tegen verschillende prijzen te verkopen.
      Dit uitgangspunt wordt ook door [appellant] verdedigd, zodat het hof niet begrijpt dat [appellant] hiertegen een grief richt. De toelichting sluit niet op de formulering van de grief aan. Blijkbaar heeft [appellant] over iets anders willen klagen dan hij beschrijft maar hij maakt dat niet duidelijk. Het hof verwerpt de grief.
    
    
    6	De grieven IV en V lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
    
    6.1	Deze komen op tegen het oordeel van de rechtbank over hetgeen door het Waterschap wordt aangeduid als de kern van het geschil. Dit wordt door het Waterschap, onder meer in het lichaam van de inleidende dagvaarding sub 1, aldus omschreven, dat [appellant] de aanvullende afspraak heeft geschonden door met [koper] voor perceel 1013 een kunstmatig laag gehouden koopprijs overeen te komen. 
    
    6.2	Het Waterschap stelt aldus niet en biedt ook niet te bewijzen aan, dat [appellant] met [koper] een andere koopprijs dan € 20,- per centiare overeengekomen is. Gegeven de tekst en strekking van de aanvullende afspraak is er in beginsel reeds op deze grond geen aanleiding om te oordelen, dat het Waterschap zijn aanspraak op [appellant] geldend kan maken.
    
    6.3	Daarbij komt, dat [appellant] stelt met [koper] over een koopprijs van € 20,- per centiare al in september 2005 wilsovereenstemming hebben bereikt, nog voordat het Waterschap te kennen had gegeven terug te willen komen op zijn aanvankelijke bereidheid om perceel 1013 aan [appellant] af te staan en daarbij geen beroep te doen op artikel 56i van de indertijd nog geldende Pachtwet. Dit vindt steun in de door [appellant] en [koper] op 31 oktober 2005 ondertekende koopakte. Het Waterschap heeft weliswaar bij memorie van antwoord in twijfel getrokken of deze wilsovereenstemming al eerder was bereikt en heeft ter onderbouwing hiervan erop gewezen, dat in de leveringsakte tussen [appellant] en [koper] wordt verwezen naar de tussen verkoper en koper op éénendertig oktober tweeduizend vijf gesloten koopovereenkomst, maar het hof acht dit, mede nu het Waterschap geen specifiek bewijs dienaangaande heeft aangeboden, onvoldoende ter weerlegging van het door [appellant] bij herhaling gedane beroep op de volgorde waarin de onderscheiden overeenkomsten tussen [appellant], de vader van [appellant], het Waterschap en [koper] tot stand zijn gekomen.
    
    6.4	Zelfs wanneer die volgorde is geweest zoals het Waterschap die veronderstelt, dan nog valt niet in te zien dat het [appellant], in de wetenschap dat hij over een verschil tussen de door hem met Waterschap respectievelijk [koper] overeengekomen koopprijzen zou moeten ‘afrekenen’ met het Waterschap, niet vrij zou staan voor perceel 1013 met [koper] dezelfde koopprijs overeen te komen als hij met het Waterschap was overeengekomen en voor perceel 1037 een hogere prijs te vragen. 
    
    6.5	Dat [appellant] aldus voor beide percelen te zamen een koopprijs van gemiddeld circa € 25,- per centiare wist te realiseren betekent niet zonder meer dat hem dat ook gelukt zou zijn wanneer hij alleen perceel 1013 in de verkoop had gebracht. Naarmate hij een groter areaal ‘warme grond’ kon aanbieden was hij voor een projectontwikkelaar een interessanter marktpartij, hetgeen kan worden opgemaakt uit het tussen partijen vast staande feit dat [koper] in zijn transactie met Volker Wessels Vastgoed BV voor de beide percelen in combinatie met een nabij gelegen derde perceel zelfs een prijs van € 31,- per centiare kon bedingen. 
    
    
      6.6	Anders dan de rechtbank is het hof dan ook van oordeel dat geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de aanvullende afspraak. 
      Het hof acht derhalve de tegen dit oordeel van de rechtbank gerichte grieven en en daarmee ook de zesde grief, die verder geen zelfstandige betekenis heeft, gegrond.
    
    
    7	Het Waterschap heeft subsidiair nog aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat [appellant], door met [koper] voor de percelen 1013 en 1037 uiteenlopende prijzen overeen te komen, tegenover het Waterschap “ook los van de vraag naar enige contractuele verplichting” onrechtmatig gehandeld heeft. Het hof kan het Waterschap daarin niet volgen. De eventuele ‘onbetamelijkheid’ van het gedrag van [appellant] kan niet los gezien worden van de verplichtingen die voor [appellant] uit de overeenkomst en de aanvullende afspraak met het Waterschap voortvloeiden. Zonder die verplichtingen stond het [appellant] hoe dan ook vrij met [koper] uiteenlopende prijzen voor de beide percelen overeen te komen.
    
    
      8	Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het hof het beroepen vonnis zal vernietigen en de vordering van het Waterschap alsnog zal afwijzen.
      In zijn vordering in reconventie zal [appellant] niet-ontvankelijk worden verklaard.
      Bij deze uitkomst past, dat het Waterschap als in het ongelijk gestelde partij wordt veroordeeld in de gedingkosten in beide instanties.
    
    
    9	[appellant] heeft gesteld dat hij, blijkbaar ter uitvoering van het beroepen vonnis, een bedrag van € 96.740,24 aan het Waterschap heeft betaald. [appellant] vordert dit bedrag terug, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 mei 2008, welke datum naar het hof begrijpt de dag is waarop de betaling heeft plaatsgevonden. Het Waterschap heeft een en ander niet tegengesproken. Naar vaste jurisprudentie is deze vordering niet te beschouwen als een eis in reconventie maar als een sequeel van de vordering tot vernietiging van het beroepen vonnis. Het hof zal deze vordering toewijzen.
    
    
    Beslissing
    
    Het hof:
    
    -	verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn eis in reconventie, strekkende tot vernietiging van de aanvullende afspraak;
     
    -	vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van 16 april 2008 van de rechtbank te Middelburg;
    
    
      -	en opnieuw rechtdoende:
      wijst de vordering van het Waterschap af;
    
    
    
      -	veroordeelt het Waterschap aan [appellant] tegen kwijting te voldoen een bedrag van
      € 96.740,24, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 14 mei 2008 tot de dag van voldoening;
    
    
    -	verklaart deze veroordeling tot zo ver uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      -	veroordeelt het Waterschap in de kosten van het geding, aan de zijde van [appellant] in eerste aanleg tot op 16 april 2008 begroot op € 4.582,-, waarvan € 1.900,- aan verschotten en 
      € 2.682,- aan salaris advocaat, en in hoger beroep tot op heden begroot op € 4.306,44, waarvan € 2.675,44 aan verschotten en € 1.631,- aan salaris advocaat.
    
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, A.E.A.M. van Waesberghe en J.C.N.B. Kaal en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 juli 2009 in aanwezigheid van de griffier.