ECLI:NL:RBALM:2010:BO4133, Rechtbank Almelo, 10-11-2010, 114338 / KG ZA 10-232
Rechtbank Almelo — Uitspraak 
Datum: 2010-11-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vernietiging van de huurovereenkomst en achterstallige huurbetalingen

RECHTBANK ALMELO
      Sector civiel recht
    
    
    
      zaaknummer: 114338 / KG ZA 10-232
      datum vonnis: 10 november 2010 (an)
    
    
    Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
    
    
    
      [Eiser],
      wonende te [woonplaats],
      eiser,
      verder te noemen [eiser],
      advocaat: mr. F.J.P. Delissen te Nijmegen,
    
    
    tegen
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      Pongers Groep B.V.,
      gevestigd te Rijssen,
      gedaagde,
      verder te noemen Pongers Groep,
      advocaat: mr. M.J. Pierik te Enschede.
    
    
    
    
      Het procesverloop
      [Eiser] heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
      De zaak is behandeld ter terechtzitting van 28 september 2010. Ter zitting zijn verschenen: [eiser] vergezeld door mr. Delissen en namens Pongers Groep de heer [V.] vergezeld door mr. Pierik. De standpunten zijn toegelicht. Het vonnis is bepaald op vandaag.
    
    
    
      De feiten  
      In deze zaak staat het navolgende vast.
      1.1	[Eiser] verhuurt aan Pongers Groep een bedrijfsruimte gelegen aan de Fahrenheitstraat 8 te Rijssen (hierna te noemen: de bedrijfsruimte), kadastraal bekend gemeente 
      Rijssen-Holten, Sectie F, Nummer 4325, totaal groot 25 are en 8 ca. 
    
    
    
      1.2	[Eiser] en Pongers Groep hebben op 6 april 2006 ten behoeve van de bedrijfsruimte een huurovereenkomst (hierna te noemen: de huurovereenkomst 2006) gesloten, waarin onder andere het volgende staat vermeld.
      “3.1	 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 07-04-2006 en lopende tot en met 06-04-2011.”
      “4.1 De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis € 20.000,00( zegge: TWINTIG DUIZEND euro).”
      “4.5 De huurprijs wordt jaarlijks per 1 januari voor het eerst met ingang van 01-01-2007 aangepast overeenkomstig 9.1 t/m 9.4 algemene bepalingen.”
    
    
    
      1.3	[Eiser] en Pongers Groep hebben in januari 2008 ten behoeve van de bedrijfsruimte een huurovereenkomst (hierna te noemen: de huurovereenkomst 2008) gesloten, welke is ondertekend door de heer [L.] namens Pongers Groep en [eiser]. Hierin staat onder andere het volgende vermeld.
      “2.1 Van deze overeenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN  HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE’en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW’,(…), hierna te noemen ‘algemene bepalingen”. 
      “3.1	 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 10  jaar, ingaande op 1 maart 2008 en lopende tot en met 29 februari 2018.”
      “4.1 De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis € 40.000,- (excl. 19% BTW), zegge: VEERTIGDUIZEND EURO”
      “4.5 De huurprijs wordt jaarlijks per 1 maart voor het eerst met ingang van 1 maart 2009 aangepast overeenkomstig 9.1 t/m 9.4 algemene bepalingen.”
    
    
    
      1.4	In de “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” (hierna te noemen: algemene bepalingen) staat onder andere het volgende vermeld.
      “18.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand”.
    
    
    1.5	De huurovereenkomst 2006 is in 2008 tussentijds beëindigd. 
    
    
      1.6	Op 12 maart 2010 heeft Pongers Groep een brief gestuurd aan [eiser], waarin onder andere het volgende staat vermeld.
      “Hiermee geven wij te kennen per 1 juni 2010 geen gebruik meer te maken van het pand aan de Fahrenheitstraat 8 en zeggen per deze datum de huur op.
      Per deze datum zal het pand schoon worden opgeleverd” 
    
    
    
      1.7	Op 7 april 2010 is namens [eiser] een brief gestuurd aan Pongers Groep, waarin onder andere het volgende staat vermeld.
      “Deze bevestiging kan ik u niet geven om de doodeenvoudige reden dat beëindiging vóór 
      1 maart 2018 slechts mogelijk is met wederzijds goedvinden en [eiser] niet akkoord gaat met tussentijdse beëindiging van de voor tien jaar aangegane huurovereenkomst nadat nog geen drie jaar verstreken zijn.”
      “Onder verwijzing naar het voorgaande verzoek ik u en voor zover nodig sommeer ik u tot volledige nakoming van uw verplichtingen uit de huurovereenkomst gedurende de gehele looptijd en stel ik zowel u als Pongers Groep B.V. reeds nu voor alsdan in gebreke voor het geval Pongers Groep B.V. ondanks deze sommatie haar verplichtingen als huurder niet mocht nakomen, (…) wettelijke middelen prijsgeeft.
    
    
    
      1.8	Op 9 juli 2010 is namens [eiser] een brief gestuurd aan Pongers Groep, waarin onder andere het volgende staat vermeld.
      “Inmiddels is geconstateerd dat u het zinloze van de tussentijdse huuropzegging inziet, het gehuurde c.a. nog steeds bij u in gebruik is, maar er wel een huurachterstand is ontstaan.”
      “Een en ander betekent dat uw betalingsverplichting tot en met juli € 6.745,26 bedraagt.
      Namens [eiser] wil ik u eenmalig in de gelegenheid stellen de huurachterstand (zonder boete) te voldoen en wel door betaling binnen drie werkdagen na de datum van deze brief van het achterstallig bedrag van € 6.145,26. Bij gebreke daarvan wordt dit bedrag verhoogd met de boete van € 600,00 en heb ik opdracht om tot gerechtelijke invoering over te gaan.” 
    
    
    
      1.9	Op 12 juli 2010 heeft Pongers Groep een brief gestuurd aan [eiser], waarin onder andere het volgende staat vermeld.
      “Pongers Groep b.v. betaald 50% van de huur, omdat zij zich op het standpunt stelt dat de , huidige, in rekening gebrachte huur geen markt conforme huur is.”
    
    
    1.10	Pongers Groep betaalt aan [eiser] sinds juni 2010 een huursom van € 2.048,42 per maand voor de bedrijfsruimte.
    
    
      Standpunten van de partijen
      [Eiser]
      2.1	[Eiser] vordert, uitvoerbaar bij voorraad, Pongers Groep te veroordelen; 
      -	tot betaling aan haar van een bedrag van € 9.393,68, zijnde de achterstallige huur inclusief boetes;
      -	tot volledige en tijdige maandelijkse huurbetaling vanaf oktober 2010, bij niet tijdige of niet volledige betaling te vermeerderen met de verschuldigde boete van € 300,-- per kalendermaand; 
      -	in de kosten van dit geding, te verhogen met de wettelijke rente indien deze kosten niet binnen twee weken na het te dezen te wijzen vonnis zijn voldaan.
    
    
    
      2.2.	Hiertoe stelt [eiser] dat Pongers Groep, ondanks sommatie hiertoe, de overeengekomen huurprijs ten behoeve van de bedrijfsruimte over de maanden juni tot en met september 2010 niet volledig heeft betaald. De huurachterstand is per 1 september 2010 opgelopen tot een bedrag van € 8.193,68. Tevens is Pongers Groep op basis van artikel 18.2 van de algemene bepalingen een boete van € 300,-- per kalendermaand verschuldigd. Derhalve bedraagt de betalingsverplichting van Pongers Groep tot en met september 2010  € 9.393,68. 
      [Eiser] stelt dat de huurovereenkomst 2008 een geldige overeenkomst is met een onaantastbare huurprijs. De huurovereenkomst 2008 is gesloten omdat vanaf 2008 een groter gedeelte van de bedrijfsruimte werd gehuurd dan daarvoor werd gehuurd. De heer [K.], bevoegd directeur van KWS Infra, zijnde enig aandeelhouder van Pongers Groep, heeft ingestemd met de huur van de extra ruimten van de bedrijfsruimte en heeft dus ingestemd met het hersluiten van de huurovereenkomst, waarop [eiser] zich in dit geding beroept. Voorts heeft Pongers Groep, nadat [eiser] geen directeur meer was van Pongers Groep, de huursom over de maanden november 2009 tot en met mei 2010 zonder protest betaald. Hiermee heeft Pongers Groep de huurovereenkomst 2008 bekrachtigd. [Eiser] stelt een spoedeisend belang te hebben bij haar vorderingen, omdat Pongers Groep, zonder hiertoe gegronde redenen te hebben, de betaling van de huurprijs heeft gehalveerd, waardoor het privé-inkomen van [eiser] verminderd is en hij schade lijdt, welke schade nog verder zal oplopen als [eiser] een bodemprocedure moet instellen. 
    
    
    
      Pongers Groep
      3.	Pongers Groep voert verweer en stelt dat de huurovereenkomst 2008 op grond van artikel 2:256 BW vatbaar is voor vernietiging, omdat [eiser] privé de huurovereenkomst heeft gesloten met Pongers Groep, terwijl hij bestuurder was van Pongers Groep en tegenstrijdige belangen had bij het sluiten van deze huurovereenkomst. Voorts stelt zij dat de heer [L.], zijnde de toenmalig financieel directeur van Pongers Groep, de Pongers Groep bij de ondertekening van de huurovereenkomst 2008 onbevoegd vertegenwoordigd heeft, omdat hij op dat moment beperkt gevolmachtigd was tot een maximum bedrag van € 250.000,--, terwijl de huurovereenkomst 2008 een waarde van € 400.000,-- vertegenwoordigt. Pongers Groep heeft per brief van 12 maart 2010 de huurovereenkomst 2008 vernietigd. Voorts zal Pongers Groep een bodemprocedure starten ten einde de vernietiging van de huurovereenkomst 2008 in te roepen. Pongers Groep betaalt sinds juni 2010 de in de huurovereenkomst 2006 overeengekomen huursom, zijnde € 2.048,42. Nu de huurovereenkomst 2008 voor vernietiging vatbaar is, stelt Pongers Groep dat de vordering van [eiser] niet aannemelijk is. Tevens is de vordering tot veroordeling van Pongers Groep tot betaling van de huursom en eventuele boetes vanaf 1 oktober 2010 niet toewijsbaar, omdat dit toekomstige vorderingen zijn, aldus Pongers Groep. Tenslotte betwist Pongers Groep de spoedeisendheid van de vordering. 
    
      
    De beoordeling 
    
    
      Geldvordering en spoedeisend belang
      4.	De gevorderde huursom en boete strekken tot betaling van een geldsom. Voor toewijzing van een dergelijke vordering in kort geding is slechts dan plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat. 
    
    
    5.	Aan deze eisen is voldaan. [Eiser] heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen, omdat Pongers Groep eenzijdig de huurprijs heeft gehalveerd, waardoor het inkomen van [eiser] is verminderd en hij schade lijdt. Gelet op het feit dat de huurinkomsten van de bedrijfsruimte behoren tot het persoonlijk inkomen van [eiser] en de halvering van de huurbetalingen een substantiële vermindering van zijn inkomen betekent, is de voorzieningenrechter van oordeel dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen. De vordering is ook in hoge mate aannemelijk, zoals hieronder nader zal worden overwogen. Tussen partijen is niet in geschil dat geen restitutierisico aanwezig is.
    
    
      Aannemelijkheid vordering 
      6.	 Kern van het geschil is de vraag of sprake is van een evidente aantastbaarheid van de huuroverkomst, waardoor het bestaan en de omvang van de gevorderde huursom en boete niet in hoge mate aannemelijk zijn. Hiertoe stelt Pongers Groep dat zij door middel van de brief van 12 maart 2010 de huurovereenkomst 2008 heeft vernietigd, danwel dat zij alsnog een bodemprocedure zal starten waarin zij de vernietiging van de huurovereenkomst 2008 zal vorderen. 
    
    
    
      7.	In de brief van Pongers Groep van 12 maart 2010 wordt de huurovereenkomst 2008 door Pongers Groep opgezegd per 1 juni 2010, waarbij tevens vermeld wordt dat per deze datum het pand  “schoon wordt opgeleverd”. Tussen partijen is niet in geding dat Pongers Groep de bedrijfsruimte ook na 1 juni 2010 van [eiser] is blijven huren. Daaruit concludeert de voorzieningenrechter dat de opzegging van de huurovereenkomst 2008 zoals verwoord in de brief van 12 maart 2010 feitelijk niet is geëffectueerd. Het gehuurde is ook na die datum in gebruik gebleven bij Pongers Groep en deze is daarvoor ook huur blijven betalen. Pongers Groep heeft voorts niet aannemelijk gemaakt dat zij na 1 juni 2010 het pand huurt op grond van de huurovereenkomst 2006, omdat vernietiging van de huurovereenkomst 2008 niet zonder meer meebrengt dat de in 2008 tussentijdse beëindigde huurovereenkomst 2006 herleeft. 
      8.	De nu ingestelde huurvordering is voldoende aannemelijk, omdat deze rechtstreeks berust op een tussen partijen schriftelijk aangegane huurovereenkomst. De stelling van Pongers Groep dat die overeenkomst nietig is, omdat deze door onbevoegde vertegenwoordiging van Pongers Groep is aangegaan, kan in het beperkte kader van een kort geding niet worden onderzocht. Partijen zullen deze vraag moeten voorleggen aan de bodemrechter, zoals Pongers Groep ook al heeft aangekondigd te zullen doen.
    
    
    9.	Uit het voorgaande volgt, dat de thans gevorderde achterstallig huur voor toewijzing vatbaar is.
    
    
      Toekomstige vordering
      10.	De door [eiser] gevorderde veroordeling van Pongers Groep tot volledige en tijdige betaling van de maandelijkse huurbedragen vanaf oktober 2010 en de daarbij gevorderde veroordeling tot betaling van de verschuldigde boete van € 300,-- per kalendermaand bij niet tijdige of niet volledige betaling hiervan, zullen echter worden afgewezen. Immers Pongers Groep is ten tijde van de zitting (nog) niet tekort geschoten in de nakoming van haar verplichting tot betaling van de huursommen vanaf 1 oktober 2010. Deze door [eiser] gevorderde huursommen en boetes zijn thans (nog) niet opeisbaar.
    
    
    11.	Pongers Groep zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de kosten van dit geding worden veroordeeld.
    
    De beslissing
    
    De voorzieningenrechter:
    
    I.	Veroordeelt Pongers Groep om binnen drie werkdagen na de datum van dit vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen het bedrag van € 9.393,68 (negenduizend driehonderd drieënnegentig euro en achtenzestig eurocent).
    
    II.	Veroordeelt Pongers Groep in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 401,93 aan verschotten en € 527,-- aan salaris van de advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente indien en voor zover Pongers Groep niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis deze nakosten heeft voldaan.
    
    III.	Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
    
    IV.	Wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Hangelbroek, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 november 2010, in tegenwoordigheid van de griffier.