ECLI:NL:RBDOR:2010:BM1401, Rechtbank Dordrecht, 14-04-2010, 82441 - HA ZA 09-2583
Rechtbank Dordrecht — Uitspraak 
Datum: 2010-04-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: In conventie vordert eiser nakoming op grond van huurgarantie. Verweer tot opschorting, dtrijd met redelijkheid en billijkheid, onrechtmatig handelen en misbruik van recht wordt gepasseerd. Vordering toegewezen..
        In reconventie wordt partiële ontbinding van de huurgarantie gevorderd op grond van wanprestatie. Vordering afgewezen, omdat verzuim niet is ingetreden en omdat geen sprake is van wanprestatie.

vonnis
      RECHTBANK DORDRECHT
    
    
    Sector civiel recht
    
    
    zaaknummer / rolnummer: 82441 / HA ZA 09-2583
    
    Vonnis van 14 april 2010
    
    in de zaak van
    
    
      1.	de stichting
      STICHTING BEWAARDER HANZEVAST VASTGOEDFONDSEN,
      2.	de commanditaire vennootschap
      VASTGOEDFONDS HANZEVAST HOLLAND 63 C.V.,
      beide gevestigd te Groningen,
      eiseressen in conventie,
      verweersters in reconventie,
      advocaat mr. W.I. Jansen,
    
    
    tegen
    
    
      1.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      MEMU GROEP B.V.,
      2.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      DE RUIJTER BEHEERSMAATSCHAPPIJ B.V.,
      beide gevestigd te Hardinxveld-Giessendam,
      gedaagden in conventie,
      eiseressen in reconventie,
      advocaat mr. L. Alberts.
    
    
    
    Partijen zullen hierna Hanzevast c.s. (of afzonderlijk Stichting Hanzevast c.q. Hanzevast Holland) en MEMU c.s. (of afzonderlijk MEMU c.q. De Ruijter) genoemd worden.
     
    
    
      1.	De procedure
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	het tussenvonnis van 4 november 2009 en de daarin genoemde processtukken;
      -	het proces-verbaal van comparitie van 15 februari 2010 en de daarin genoemde processtukken. 
    
    
    1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
    
    
      2.	De feiten
      In conventie en reconventie
      Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de producties, voor zover niet betwist, staat het volgende tussen partijen vast.
    
    
    2.1.	Bij een huurgarantie d.d. 10 juli 2007 (hierna: de huurgarantie) heeft (de rechtsvoorgangster van) MEMU zich jegens (de rechtsvoorgangster van) Stichting Hanzevast met betrekking tot de huurinkomsten van een kantoorgebouw in Almere (hierna: het pand) garant gesteld. 
    
    
      2.2.	In de huurgarantie staat onder meer het navolgende vermeld:
      “(…) Deze garantie is van toepassing op 2317 m2 v.v.o. kantoorruimte conform NEN 2580 gelegen op de 2e en 3e verdieping. De garantie is gelijk aan de huur van € 335.965,00 (…) per jaar te vermeerderen met BTW en servicekosten. 
      Garantietermijn: De garantie wordt verstrekt tot aan datum volledige (weder)verhuur van de hiervoor omschreven ruimte met een maximum looptijd van 60 maanden na ingangsdatum, waarbij datum (weder)verhuur gelijk is aan de aanvangsdatum van de eerste betaalperiode door de nieuwe verhuurder. Bij (gedeeltelijke) verhuur van de hiervoor omschreven ruimte, wordt het bedrag van de huurgarantie dienovereenkomstig verminderd, met inachtneming van hetgeen hierna onder (weder)verhuur is opgenomen. 
      (…)
      	Betaaltermijn: Per kwartaal, achteraf.
      (…)
      (Weder)verhuur: Door en voor rekening van verkoper / garantieverstrekker. Solvabiliteit en moraliteit van huurkandidaten dienen naar genoegen van koper te zijn. Koper zal haar goedkeuring in ieder geval onthouden: (…)
      - Indien de duur van de huurovereenkomst en/of de huurprijs niet naar genoegen is. (…)”
    
    
    
      2.3.	Bij de huurgarantie heeft De Ruijter een concerngarantie verstrekt. In de concerngarantie staat onder andere het volgende:
      	“(…) De Ruijter Beheersmaatschappij B.V. (…)
      verklaart zich door deze bij wijze van zelfstandige verbintenis tegenover koper onherroepelijk en onvoorwaardelijk garant te stellen voor al hetgeen ingevolge de bovengenoemde huurgarantie aan koper verschuldigd zal worden. 
      	(…)
      Deze garantie komt te vervallen zes maanden na de datum waarop de termijn van de huurgarantie is beëindigd (…)”
    
    
    2.4.	Op 11 juli 2007 heeft MEMU het pand verkocht aan Hanzevast Capital N.V..
    
    2.5.	Het pand is op 17 augustus 2007 geleverd aan Hanzevast Capital N.V.. Op diezelfde datum heeft Hanzevast Capital N.V. het pand door een zogenaamde AB BC levering geleverd, waarmee Stichting Hanzevast het juridische eigendom en Hanzevast Holland het economische eigendom van het pand heeft verkregen. 
    
    
      2.6.	In een brief van 3 maart 2008 van Hanzevast Beheer B.V. staat onder meer het navolgende vermeld:
      “(…) Verhuurder, Vastgoedfonds Hanzevast Holland 63 C.V., zal voor een gedeelte van het gebouw (…) te Almere (…) kantoorruimte gelegen op de tweede verdieping van het kantoorgebouw, van de door u gegarandeerde ruimten, een rechtstreekse aanvulling van de huurovereenkomst aangaan met Accenture Technology Solutions B.V., met ingangsdatum 1 maart 2008.
      De bijhuur van Accenture Technology Solutions B.V. is voorgelegd aan de eigenaar ter goedkeuring. De eigenaar kan instemmen met de bijhuur als garantiegever Mikasa + Merwestreek B.V. akkoord gaat met onderstaande punten:
      - De huurtermijn is afwijkend t.o.v. de overeengekomen garantietermijn. Garantiegever dient derhalve garant te blijven staan voor deze verdieping voor de periode 29 februari 2012 tot en met 16 augustus 2012 voor het bedrag conform huurgarantie. (…)
      	- Vanzelfsprekend blijft de garantie voor de 3e verdieping (…) verder in stand. 
      	(…)”
      De brief is voor akkoord getekend door MEMU.
    
    
    2.7.	Accenture Technology Solutions B.V. (hierna: Accenture) heeft een optie op de huur van de derde verdieping van het pand. 
    
    2.8.	Hanzevast c.s. heeft de huurgarantie ingeroepen en, omdat MEMU de bedragen niet voldeed, De Ruijter aangesproken. De brief van 29 juni 2009 aan de Ruijter bevat, voor zover thans van belang, de volgende verklaring: 
    
    
      “(…) Omdat MEMU Groep B.V. nog altijd geen huurder(s) heeft gevonden, hebben cliënten de huurgarantie ingeroepen (…)
      MEMU Groep B.V. weigert tot nog toe voormeld bedrag te voldoen.
      U heeft zich, middels een concerngarantie, garant gesteld voor al hetgeen ingevolge bedoelde huurgarantie aan cliënten verschuldigd zal worden. (…)
      Ik verzoek u, en voor zover nodig, sommeer ik u, dan ook binnen 10 dagen na heden het hiervoor vermelde bedrag (…) uit hoofde van de concerngarantie over te maken (…).”
    
    
    
      3.	De vordering in conventie
      3.1.	Hanzevast c.s. vordert, na wijziging van eis, MEMU c.s. ieder hoofdelijk voor het geheel te veroordelen bij vonnis, des de één betalende de ander gekweten zal zijn:
      -	aan Hanzevast c.s. te voldoen een bedrag van € 466.337,93 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata tot aan de dag der algehele voldoening;
      -	tot het voldoen van toekomstig verschuldigde bedragen die vanaf het tweede kwartaal van 2010 vervallen op grond van de huurgarantie en/of de concerngarantie;
      -	in de kosten van dit geding.
    
    
    
      Grondslag van de vordering in conventie
      3.2.	Hanzevast c.s. legt aan deze vordering nakoming van de huurgarantie en de concerngarantie ten grondslag.
    
    
    Zij stelt daartoe het volgende:
    
    
      3.3.	Hanzevast c.s. heeft een opeisbare vordering op MEMU c.s., omdat de tweede verdieping leeg heeft gestaan tot 1 maart 2008 en de derde verdieping van het pand nog leeg staat, zodat Hanzevast c.s. aanspraak heeft op de huurgarantie en de concerngarantie tot een bedrag van € 466.337,93. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: 
      Huur 2e kwartaal 2008	€   49.996,36
      Huur 3e kwartaal 2008	     50.493,78
      Huur 4e kwartaal 2008	     51.013,30
      Huur 1e kwartaal 2009	     51.013,30
      Huur 2e kwartaal 2009	     51.013,30
      Huur 3e kwartaal 2009	     51.944,75
      Huur 4e kwartaal 2009	     51.944,75
      Huur 1e kwartaal 2010	     51.944,75
      Servicekosten 2007	     31.553,22
      Servicekosten 2008	     25.420,42
      Totaal	€ 466.337,93 incl. BTW, excl. servicekosten 2009
    
    
    
      4.	Het verweer in conventie
      4.1.	MEMU c.s. concludeert tot afwijzing van de vordering met veroordeling van Hanzevast c.s. in de kosten van de procedure. 
    
    
    MEMU c.s. heeft de stellingen van Hanzevast c.s. gemotiveerd betwist en voert het volgende als verweer aan:
    
    4.2.	MEMU c.s. schort de betalingen op tot Hanzevast c.s. is nagekomen. Hanzevast c.s. heeft de verplichting ervoor te zorgen dat de reclame-uiting wordt verwijderd van de derde etage van het pand, omdat de verhuur van deze etage door de reclame wordt belemmerd. Deze verplichting van Hanzevast c.s. raakt de essentie van de huurgarantie waaruit volgt dat MEMU c.s. de taak heeft huurders te vinden. Opschorting is in ieder geval tot augustus 2009 mogelijk, omdat toen de reclame-uiting is verplaatst. 
    
    4.3.	Daarnaast is MEMU c.s. van mening dat Hanzevast c.s. onrechtmatig handelt, misbruik van recht maakt en handelt in strijd met de redelijkheid en billijkheid door de voorwaarde te stellen dat een door MEMU c.s. aangedragen huurder slechts mag huren voor een periode van drie jaar (totdat de huurgarantie afloopt). 
    
    
      5.	De vordering in reconventie
      5.1.	MEMU c.s. vordert, na wijziging van eis, primair de huurgarantie tussen partijen partieel, ten aanzien van de derde verdieping en per tweede kwartaal 2008, te ontbinden en subsidiair de huurgarantie tussen partijen partieel, ten aanzien van de derde verdieping per derde kwartaal 2009, te ontbinden met veroordeling van Hanzevast c.s. in de kosten van dit deel van de procedure. 
    
    
    
      Grondslag van de vordering in reconventie
      5.2.	MEMU c.s. legt aan deze vordering ontbinding van de huurgarantie als gevolg van tekortkoming in de nakoming door Hanzevast c.s. ten grondslag.
    
    
    Zij stelt daartoe het volgende:
    
    5.3.	Primair dient de huurgarantie partieel te worden ontbonden, omdat Hanzevast c.s. is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen door er niet tijdig voor te zorgen dat de reclame-uiting werd verplaatst. Als zij dit wel had gedaan, dan had MEMU c.s. een nieuwe huurder verzorgd per oktober 2008 en zou de huurgarantie zijn vervallen. 
    
    5.4.	Subsidiair dient de huurgarantie partieel te worden ontbonden, omdat Hanzevast c.s. verhuur van de derde verdieping voor de duur van vijf jaar niet toe wilde staan. Als gevolg hiervan zijn potentiële huurders, die deze verdieping wilden huren per 1 oktober 2009, afgestoten en is de huurgarantie per die datum niet vervallen. Met de ingebrekestelling die op 20 mei 2009 is verstuurd, is Hanzevast c.s. in verzuim geraakt. 
    
    
      6.	Het verweer in reconventie
      6.1.	Hanzevast c.s. concludeert tot nietig verklaring van de eis in reconventie, althans afwijzing van de vordering in reconventie, met veroordeling, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, van MEMU c.s. in de kosten van de procedure.
    
    
    Hanzevast c.s. heeft de stellingen van MEMU c.s. gemotiveerd betwist en voert het volgende als verweer aan:
    
    6.2.	Overeenkomstig artikel 137 Rv jo. artikel 111 sub 3 Rv jo. artikel 120 Rv moet de eis in reconventie nietig worden verklaard. De eis is onduidelijk en de grondslag ontbreekt, waardoor Hanzevast c.s. wordt belemmerd in haar verweer. 
    
    
      7.	De beoordeling
      De rechtbank ziet aanleiding om eerst de vordering in reconventie te behandelen. 
    
    
    
      in reconventie
      Geldigheid eis in reconventie
      7.1.	Van nietigheid van de eis in reconventie op grond van een obscuur libel is geen sprake. Nu uit de conclusie van eis in reconventie, na wijziging van eis, duidelijk blijkt tegen welke vordering Hanzevast c.s. zich heeft te verweren, kan niet worden aangenomen dat de eis in reconventie lijdt aan nietigheid. Dit verweer zal daarom worden gepasseerd. 
    
    
    
      Ontbinding per tweede kwartaal 2008
      7.2.	MEMU c.s. stelt dat Hanzevast c.s. is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen, omdat zij er niet tijdig voor heeft gezorgd dat de reclame-uiting voor de derde verdieping werd verplaatst.
    
    
    7.3.	Indien wordt uitgegaan van de juistheid van de stelling van MEMU c.s. dat Hanzevast c.s. een verplichting uit de overeenkomst had om de reclame-uiting te verwijderen, hetgeen Hanzevast c.s. betwist, dan kan dit niet leiden tot ontbinding van de huurgarantie. 
    
    7.4.	Voor een rechtsgeldig beroep op ontbinding geldt dat de bevoegdheid tot ontbinding pas ontstaat wanneer de schuldenaar in verzuim is. 
    
    7.5.	Als onbetwist staat vast dat MEMU c.s. vanaf 26 november 2007 meermalen schriftelijk aan Hanzevast c.s. heeft laten weten dat de bevestiging van het reclamemateriaal onacceptabel is. MEMU c.s. heeft echter niet gesteld en ook overigens is niet gebleken dat zij Hanzevast c.s. in die brieven een redelijke en nauwkeurige termijn voor nakoming heeft gesteld. De ingebrekestelling van 20 mei 2009 waar MEMU c.s. ter comparitie een beroep op heeft gedaan ziet op de weigering van een huurder op grond van de huurtermijn en niet op het verwijderen van de reclame-uiting. Los van de vraag of het verwijderen van de reclame-uiting als een verplichting uit de overeenkomst kan worden beschouwd, volgt uit het voorgaande dat het verzuim van Hanzevast c.s. niet is ingetreden en dat de huurgarantie dus niet ontbonden kan worden. De primaire vordering in reconventie moet dan ook worden afgewezen. 
    
    
      Ontbinding per derde kwartaal 2009
      7.6.	Voorts stelt MEMU c.s. dat Hanzevast c.s. is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen, omdat Hanzevast c.s. verhuur van de derde verdieping voor de duur van vijf jaar niet toe wilde staan. Volgens MEMU c.s. wilde Hanzevast c.s. slechts huur voor de periode van maximaal drie jaar toelaten.
    
    
    
      7.7.	Indien Hanzevast c.s. de huur voor de door MEMU c.s. gewenste periode van vijf jaar niet toe wilde staan - hetgeen Hanzevast c.s. betwist - dan kan dit niet leiden tot wanprestatie aan de zijde van Hanzevast c.s., omdat zij op grond van de huurgarantie niet de verplichting heeft een huurder te accepteren als de duur van de huurovereenkomst niet naar haar genoegen is. De subsidiaire vordering in reconventie zal dan ook worden afgewezen. 
      Ten overvloede wordt nog overwogen dat het niet vast staat dat er daadwerkelijk een huurder bereid was om voor een periode van drie jaar te huren. 
    
    
    
      Proceskosten
      7.8.	MEMU c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Hanzevast c.s. worden begroot op nihil aan verschotten en € 226,00 (1,0 punt x factor 0,5 x tarief € 452,00) aan salaris van de advocaat. 
    
    
    
      in conventie
      Opschorting
      7.9.	Als Hanzevast c.s. de verplichting had ervoor te zorgen dat de reclame-uiting werd verwijderd, omdat de verhuur van het pand daardoor werd belemmerd - hetgeen Hanzevast c.s. betwist - dan kan het niet nakomen van deze verplichting er niet toe leiden dat MEMU c.s. haar betalingen opschort. 
    
    
    7.10.	Voor een rechtsgeldig beroep op opschorting is onder meer vereist dat er voldoende samenhang bestaat tussen de betrokken verbintenissen om opschorting te rechtvaardigen. 
    
    7.11.	Indien wordt uitgegaan van de juistheid van de stelling van MEMU c.s. dat Hanzevast c.s. de verplichting had om de reclame-uiting te verwijderen - hetgeen Hanzevast c.s. betwist - dan gaat het enerzijds om deze verplichting en anderzijds om de betalingsverplichting van MEMU c.s. op grond van de huur- en concerngarantie. Uit de stelling van MEMU c.s. dat de verplichting van Hanzevast c.s. de essentie van de huurgarantie raakt, volgt niet dat er voldoende samenhang is tussen de verbintenissen. Zo heeft MEMU c.s. niet aangevoerd dat er belangstellenden voor huur van het pand zijn geweest die als gevolg van de reclame-uiting zijn afgehaakt. Nu MEMU c.s. overigens niets heeft aangevoerd waaruit voldoende samenhang om de opschorting te rechtvaardigen zou kunnen blijken, wordt het beroep op opschorting gepasseerd. 
    
    
      Onrechtmatig handelen, misbruik van recht en redelijkheid en billijkheid
      7.12.	Volgens MEMU c.s. is het onacceptabel gedrag van Hanzevast c.s. dat zij de voorwaarde stelt dat een door MEMU c.s. aangedragen huurder slechts mag huren voor een periode van drie jaar (totdat de huurgarantie afloopt) vanwege de slechte huurmarkt en het gegeven dat huur voor een periode van drie jaar voor een huurder niet rendabel is. 
    
    
    7.13.	Als onweersproken staat vast dat er een krapte is op de huurmarkt, ook ten tijde van het aangaan van de huurgarantie en dat dit kennelijk één van de redenen is geweest waarom een huurgarantie bij de verkoop van het pand is overeengekomen. Hanzevast c.s. dient rekening te houden met Accenture, omdat zij een optie heeft op de huur van de derde etage. Verder is in de huurgarantie bedongen dat Hanzevast c.s. huurders mag weigeren indien de huurtermijn niet naar haar genoegen is. Los van de vraag of Hanzevast c.s. voornoemde voorwaarde heeft gesteld aan de huurtermijn - hetgeen zij betwist - is het onder deze omstandigheden niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid om huur voor een periode van maximaal drie jaar toe te staan. Evenmin kan er onder deze omstandigheden geoordeeld worden dat er door het beperken van de huurperiode tot drie jaar onrechtmatig gehandeld is of misbruik is gemaakt van recht. Temeer niet nu niet vast staat dat er ook daadwerkelijk potentiële huurders zijn afgehaakt vanwege de toegestane huurtermijn. Dit verweer wordt dan ook gepasseerd.
    
    
      Servicekosten
      7.14.	De door Hanzevast c.s. gevorderde servicekosten over 2007 zijn als volgt opgebouwd:
      	Huurgarantie (2317 m2)
      Gasverbruik incl. vastrecht	  €   1.438,72
      Elektriciteitsverbruik	 7.866,75
      Water	      111,38
      Hygiëne	   1.097,99
      Tuinonderhoud	   1.213,75
      Hang & Sluitwerk	        78,37
      Niet betwiste posten totaal	 13.445,72
      Subtotaal A	 25.252,68
      Administratiekosten 5% over Sub A	 1.262,634
      Saldo incl. BTW	 € 31.553,22
    
    
    7.15.	De niet door MEMU c.s. betwiste posten van de servicekosten 2007 (gesommeerd in bovenstaand overzicht) zullen worden toegewezen. 
    
    7.16.	Hanzevast c.s. stelt dat zij een gebruikelijke verdeelsleutel bij de kostenverdeling van de variabele posten heeft gebruikt. Deze posten (gas, elektriciteit en water) zijn naar rato over de vierkante meters verdeeld en 25% van die verdeling is aan MEMU c.s. toegerekend. Het is in strijd met de garantieregeling om een lagere verdeelsleutel te gebruiken. 
    
    
    7.17.	MEMU c.s. voert aan dat de verdeelsleutel die Hanzevast c.s. gebruikt in deze situatie niet reëel is.
    
    7.18.	Vast staat dat in de huurgarantie niet is vastgelegd hoe de variabele servicekosten toegerekend moeten worden. Indien Hanzevast c.s. er zeker van had willen zijn dat haar verdeelsleutel gebruikt zou worden, dan had het op haar weg gelegen om een verdeelsleutel in de huurgarantie op te nemen. Nu zij dit heeft nagelaten en gelet op de omstandigheden dat de ruimten waar MEMU c.s. de huurgarantie voor geeft niet in gebruik zijn en er dus nagenoeg geen elektriciteit, gas en water wordt verbruikt, terwijl de overige etages van het pand in gebruik zijn bij Accenture die - als onbetwist is gesteld - hier buitenproportioneel veel gebruik van maakt, mocht MEMU c.s. er redelijkerwijs vanuit gaan dat de variabele kosten naar rato van het oppervlak zouden worden berekend. 10% voor rekening van MEMU c.s. komt dan redelijk voor. 
    
    
      7.19.	Ten aanzien van de post hygiëne voert MEMU c.s. aan dat de schoonmaakwerkzaamheden van USS niet op haar van toepassing zijn en het bedrag dus 
      € 541,16 moet zijn. Aangaande de post tuinonderhoud geldt volgens MEMU c.s. dat de kosten van de milieu zoutbak niet voor rekening van MEMU c.s. zijn en de post dus op 
      € 813,75 gesteld dient te worden. Verder meent MEMU c.s. dat de post hang en sluitwerk geheel niet voor haar rekening hoort te komen. 
    
    
    7.20.	Hanzevast c.s. heeft tegenover de betwisting door MEMU c.s. van de posten hygiëne en tuinonderhoud de door haar gevorderde bedragen onvoldoende onderbouwd. De door MEMU c.s. aangevoerde bedragen voor deze posten zullen dan ook worden overgenomen. MEMU c.s. betwist ongemotiveerd de post hang en sluitwerk. Zij voert slechts aan dat het bedrag € 0,00 dient te zijn. Aan deze betwisting moet worden voorbij gegaan. 
    
    
      7.21.	Op grond van vorenstaande zullen de servicekosten 2007 tot een bedrag van 
      € 23.297,85 worden toegewezen. Dit bedrag is als volgt opgebouwd. 
      	Huurgarantie (2317 m2)
      Gasverbruik incl. vastrecht	€      575,49
      Elektriciteitsverbruik	    3.146,70
      Water	        44,55
      Hygiëne	      541,16
      Tuinonderhoud	          813,75
      Hang & Sluitwerk	        78,37
      Niet betwiste posten totaal	13.445,72
      Subtotaal A	  18.645,74
      Administratiekosten 5% over Sub A	      932,29
      Saldo incl. BTW	 € 23.297,85
    
    
    7.22.	De gevorderde servicekosten over 2008 ad € 25.420,42 zijn door MEMU c.s. niet betwist en zullen worden toegewezen. 
    
    
    
    
      Conclusie 
      7.23.	Op grond van het voorgaande moet de vordering in conventie worden toegewezen voor een bedrag van € 458.082,56. 
      Huur 2e kwartaal 2008	     49.996,36
      Huur 3e kwartaal 2008	     50.493,78
      Huur 4e kwartaal 2008	     51.013,30
      Huur 1e kwartaal 2009	     51.013,30
      Huur 2e kwartaal 2009	     51.013,30
      Huur 3e kwartaal 2009	     51.944,75
      Huur 4e kwartaal 2009	     51.944,75
      Huur 1e kwartaal 2010	     51.944,75
      Servicekosten 2007	     23.297,85
      Servicekosten 2008	     25.420,42
      Totaal	€ 458.082,56 incl. BTW, excl. servicekosten 2009
    
    
    
      Toekomstig verschuldigde bedragen
      7.24.	Vast staat dat MEMU c.s. op grond van de huur- en concerngarantie mogelijk betaling van de huurgarantie verschuldigd is voor de derde etage tot en met 
      16 augustus 2012 en voor de tweede etage vanaf 29 februari 2012 tot en met en met 
      16 augustus 2012. Hanzevast c.s. vordert dat MEMU c.s. wordt veroordeeld tot het voldoen van de toekomstig verschuldigde bedragen. Nu deze bedragen nog niet opeisbaar zijn en niet vaststaat dat de bedragen opeisbaar zullen worden, omdat bijvoorbeeld huurders kunnen worden gevonden, zal dit deel van de vordering worden afgewezen. 
    
    
    
      Hoofdelijkheid
      7.25.	Uit hoofde van de huur- en concerngarantie zijn MEMU en De Ruijter ieder voor het geheel aansprakelijk. 
    
    
    
      Rente
      7.26.	De wettelijke rente is als niet betwist toewijsbaar. 
    
    
    
      Proceskosten
      7.27.	MEMU c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Hanzevast c.s. worden begroot op:
      - dagvaarding	€	85,98
      - vast recht  		4.938,00
      - salaris advocaat		5.160,00 (2,0 punten × tarief € 2.580,00)
      Totaal	€ 	10.183,98.
    
     
    
    
      8.	De beslissing
      De rechtbank
    
    
    
      in conventie
      8.1.	veroordeelt MEMU c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan Hanzevast c.s. te betalen een bedrag van € 458.082,56 (vierhonderdachtenvijftig duizendtweeëntachtig euro en zesenvijftig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldata (steeds per kwartaal en achteraf), tot de dag van volledige betaling;
    
    
    8.2.	veroordeelt MEMU c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van Hanzevast c.s. tot op heden begroot op € 10.183,98;
    
    8.3.	wijst het meer of anders gevorderde af;
    
    
      in reconventie
      8.4.	wijst de vorderingen af;
    
    
    8.5.	veroordeelt MEMU c.s. in de proceskosten, aan de zijde van Hanzevast c.s. tot op heden begroot op € 226,00;
    
    8.6.	verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. Halk en in het openbaar uitgesproken op 14 april 2010.?