ECLI:NL:GHARN:2009:BH2784, Gerechtshof Arnhem, 20-01-2009, 107.002.421/01
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2009-01-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vrouw heeft woning aan partner verkocht voor een te laag bedrag, "om de hypotheeklast te verlagen". 
        Man moet deels meebetalen aan resterende hypotheekschuld vrouw.

Arrest d.d. 20 januari 2009
      Zaaknummer 107.002.421/01
    
    
    
    
      HET GERECHTSHOF TE ARNHEM
      Nevenzittingsplaats Leeuwarden
    
    
    Arrest van de derde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
    
    
      [appellant],
      wonende te [woonplaats appellant],
      appellant,
      in eerste aanleg: gedaagde,
      hierna te noemen: de man,
      toevoeging,
      advocaat: mr. A.T. Bolt, kantoorhoudende te Arnhem,
    
    
    
    tegen
    
    
    
      [geïntimeerde],
      wonende te [woonplaats geïntimeerde],
      geïntimeerde,
      in eerste aanleg: eiseres,
      hierna te noemen: de vrouw,
      toevoeging,
      advocaat: mr. P.M. Wilmink, kantoorhoudende te Arnhem.
    
    
    
      Het geding in eerste instantie
      In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 17 januari 2007 en 14 november 2007 door de rechtbank Zwolle-Lelystad.
    
    
    
      Het geding in hoger beroep
      Bij exploot van 30 januari 2008 is door de man hoger beroep ingesteld van de genoemde vonnissen met dagvaarding van de vrouw tegen de zitting van 12 februari 2008.
    
    
    
      De conclusie van de memorie van grieven luidt:
      ''vernietigen van de bestreden vonnissen en tot afwijzing van de vorderingen van [de vrouw], met veroordeling van [de vrouw] in de proceskosten, zowel die van de procedure in eerste aanleg als van de procedure in hoger beroep.''
    
    
    Bij memorie van antwoord is door de vrouw verweer gevoerd met als conclusie:
    
    ''het door appellant ingestelde beroep te verwerpen en het vonnis waarvan beroep te bekrachtigen met veroordeling van appellant in de kosten van beide instanties.''
    
    Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
    
    
      De grieven
      De man heeft vijf grieven opgeworpen.
    
    
    
      De beoordeling
      1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
      1.1. Partijen hebben een affectieve relatie gehad.
      1.2. De man is eind juni 2004 ingetrokken bij de vrouw en haar dochter uit een eerder huwelijk. 
      1.3. De vrouw woonde op dat moment in de woning gelegen aan [adres] (hierna: de woning). De woning behoorde toen nog in gemeenschappelijk eigendom toe aan de vrouw en haar echtgenoot [betrokkene], met wie zij nog was gehuwd. [betrokkene] woonde echter niet meer bij de vrouw.  
      1.4. De woning heeft vanaf ongeveer eind juli 2004 enige tijd in de verkoop gestaan voor een bedrag van € 174.500,--.
      1.5. Omdat de vrouw niet in staat was de hypothecaire lasten te dragen van de woning, hebben partijen het plan opgevat dat de man de woning in eigendom zou verkrijgen. 
      1.6. De vrije verkoopwaarde van de woning is per 1 maart 2005 getaxeerd op een bedrag van € 167.000,--. 
    
    
    
      1.7. Partijen hebben afgesproken  dat de vrouw de woning voor een bedrag van
      € 150.000,-- aan de man zou verkopen.
      1.8. Partijen verwachtten dat [betrokkene] - die formeel nog mede-eigenaar was van de woning - niet zou meewerken aan verkoop van de woning aan de man. Om die reden is de woning verkocht aan een tante van de man, [tante], voor een bedrag van € 150.000,--. Deze heeft op haar beurt de woning diezelfde dag, 15 april 2005, doorverkocht aan de man, eveneens voor een bedrag van € 150.000,--.   De man had voor de aankoop van de woning een hypothecaire lening afgesloten van  € 139.500,--.
      1.9. Van de hypothecaire schuld aan de SNS-bank van de vrouw en [betrokkene] is na verkoop van de woning een restantschuld aan de bank overgebleven van 
      € 47.060,86.
      1.10. Bij beschikking van 22 juni 2005 is de echtscheiding uitgesproken tussen de vrouw en [betrokkene].
      1.11. Rond augustus 2005 is de vrouw met haar dochter uit de woning vertrokken. De vrouw was toen zwanger van de man. De man is in de woning blijven wonen. 
      1.12. De vrouw heeft na haar vertrek uit de woning enige tijd begeleiding verkregen van het Steunpunt Relationeel Geweld Almere, omdat zij werd bedreigd en/of mishandeld door de man, zo is - zakelijk samengevat - vermeld in een brief van een begeleidster van dit steunpunt d.d. 6 september 2005.
      1.13. De vrouw heeft verschillende malen aangifte gedaan van bedreiging en/of geweldspleging door de man jegens haar. De man heeft de bedreigingen c.q. geweldspleging ontkend. Er heeft geen vervolging van de man plaatsgevonden.
    
    
    
      2. In het onderhavige geding heeft de vrouw schadevergoeding gevorderd van de man. Daarbij ging het in eerste aanleg om een bedrag van € 50.060,86 wegens
      (1) materiële schade die de vrouw stelt te hebben geleden omdat zij na verkoop van de woning aan de man met een schuld van € 47.060,86 is blijven zitten en 
      (2) schade die de vrouw stelt te hebben geleden doordat een aan haar toebehorende auto in bezit van de man is gekomen. Verder vorderde de vrouw een bedrag van € 3.000,-- wegens immateriële schade.
    
    
    3. De rechtbank heeft de vordering tot materiële schadevordering met betrekking tot de schade hiervoor omschreven bij (1) toegewezen tot een bedrag van € 17.000,--. De schade omschreven bij (2) heeft de rechtbank afgewezen. De vordering tot immateriële schadevergoeding heeft de rechtbank eveneens afgewezen.
    
    
      4. Het hof stelt voorop dat de rechtbank, zo volgt uit het tussenvonnis van 17 januari 2007, de grondslag van de (primaire) vordering van [de vrouw] heeft geïnterpreteerd als een vordering tot nakoming door [de man] van een tussen hen gemaakte afspraak.
      Nu geen van partijen daartegen bezwaar heeft gemaakt, zal ook het hof daarvan uitgaan.
    
    
    
      5. Grief I  richt zich tegen het feit dat de rechtbank in het tussenvonnis van 17 januari 2007 de vrouw heeft belast met het bewijs van haar stelling dat tussen haar en de man afspraken waren gemaakt, inhoudende dat de man bij de beëindiging van hun relatie het huis zou verkopen en dat de overwaarde bij die verkoop zou worden aangewend voor afbetaling van de hypotheekschuld van de vrouw.
      In de toelichting op de grief voert de man aan dat er geen aanleiding was om de vrouw deze bewijsopdracht te verstrekken omdat zij haar verhaal in geen enkel opzicht aannemelijk had gemaakt, terwijl hij, de man, de vordering gemotiveerd had bestreden.
    
    
    
      6. Het hof overweegt het volgende.
      Nu de vordering van de vrouw primair berustte op haar stelling dat tussen haar en de man een afspraak was gemaakt in de hierboven weergegeven zin, terwijl de man zulks gemotiveerd had bestreden, heeft de rechtbank terecht de bewijslast van de gestelde afspraak bij de vrouw gelegd en haar in de gelegenheid gesteld bewijs te leveren van die afspraak.
      De grief faalt derhalve.
    
    
    7. De grieven II, III en IV hebben alle betrekking op het oordeel van de rechtbank dat de vrouw geslaagd is in het haar opgedragen bewijs. De grieven lenen zich voor een gezamenlijke bespreking, waartoe het hof het volgende overweegt.
    
    8. Zoals gezegd, diende de vrouw te bewijzen dat zij een afspraak met de man heeft gemaakt, dat de man bij beëindiging van hun relatie het huis zou verkopen en dat de overwaarde bij die verkoop aangewend zou worden voor afbetaling van haar hypotheekschuld.
    
    
      9. Ter zake is door notaris Delis, die betrokken was bij de boedelscheiding tussen de vrouw en [betrokkene], en die eveneens de levering van de woning aan de man via de bij r.o. 1.8 omschreven constructie heeft verzorgd, heeft het volgende verklaard:
      "Daarbij is het mij bekend dat het de bedoeling was dat [de vrouw] de voormalige echtelijke woning toegescheiden zou krijgen. Aangezien de financiële situatie van [de vrouw] ontoereikend was om de hypotheek over te nemen, heeft er geen toescheiding plaatsgevonden. Het was mij bekend van de makelaar die betrokken was in de relatie [de vrouw] - [betrokkene] dat hij bezig was om te kijken of de woning op een andere manier beschikbaar zou kunnen blijven voor [de vrouw] om in de woning te blijven wonen. (...) Dit concluderende heb ik bij de overdracht van de woning (...) aan [tante] [de vrouw] erop gewezen dat de consequentie van deze overdracht betekende dat de eigendom overging naar [tante]. Hierop schrok [de vrouw], kennelijk had zij dit niet gerealiseerd en ik heb haar toen geadviseerd in het bijzijn van [tante] en [de man] om een samenlevingscontract te sluiten met [de man] omdat het mij duidelijk was dat er overwaarde in [de woning] zat. In het samenlevingscontract kon dan een regeling getroffen worden ten aanzien van die overwaarde. [De man] reageerde daarop "dat regelen we zelf wel" of woorden van gelijke strekking. Hij was in ieder geval terughoudend en ik heb partijen ook niet teruggezien voor het opstellen van een samenlevingscontract.
      	(...)
      Over de restanthypotheekschuld zijn in mijn aanwezigheid geen afspraken gemaakt tussen partijen. (...) Mr Vogel wijst mij op hetgeen [de vrouw] in deze procedure heeft gesteld ten aanzien van afspraken met [de man], zoals dat de woning verkocht zou worden bij beëindiging van de relatie tussen [de vrouw] en [de man], dat [de man] dan de woning zou verlaten totdat hij de woning had verkocht en overgedragen en dat de overwaarde die zou voortvloeien uit de door [de man] toegezegde verkoop van de woning zou worden aangewend voor aflossing van de hypotheekschuld die overbleef bij de verkoop tussen [de vrouw] en [tante]. Van deze afspraken is mij niets bekend."
    
    
    
      10. Voorts is door [makelaar], die als makelaar betrokken was bij de verkoop van de woning, onder meer het volgende verklaard:
      "Van de SNS-Bank had ik gehoord dat er betalingsachterstanden waren ten aanzien van de hypotheek en dat zij een veiling overwogen. Ik heb toen een ABC constructie voorgesteld, zodat [de vrouw] in de woning zou kunnen blijven wonen, althans dat [betrokkene] er tussenuit zou vallen. Ik vermoedde namelijk dat [betrokkene] niet zou meewerken aan de verkoop aan [de man]. (...) Waarom de woning op naam van [de man] moest komen weet ik niet precies, maar ik denk dat dat was omdat [de vrouw] op dat moment geen inkomsten had. [De vrouw] en [de man] hebben mij laten weten dat zij samen in [adres] gingen wonen.
      Ik weet dat er een hypotheekschuld zou blijven bestaan, ik weet echter niet hoe hoog die was. Of partijen daarover afspraken hebben gemaakt is mij niet bekend. In mijn bijzijn hebben [ de vrouw] en [de man] niet gesproken wat er moest gebeurden met de woning of restantschuld als de relatie zou eindigen, ook is er niet gesproken over wat er met de overwaarde zou gebeurden als [de man] de woning nadat die op zijn naam was gezet, zou verkopen.
      	(....)
      (...), ik blijf bij mijn verklaring dat over een beëindigingsituatie tussen [de vrouw] en [de man] niet is gesproken in mijn bijzijn."
    
    
    
      11. Door de vrouw zelf is het volgende verklaard:
      "Nadat ik gescheiden was van mijn ex-man ([betrokkene]) bleek dat ik de woning (...) niet meer kon betalen. De bank heeft beslag genomen op mijn woning en wilde de woning veilen. Het beslag op mijn inkomen was 1,5 jaar nadat mijn ex-man en ik uit elkaar zijn gegaan. Ik heb met de bank gesproken en afgesproken was dat het beslag opgeheven zou worden, omdat de woning in de verkoop stond (aanvankelijk voor € 177.500,-- en later € 174.500,--). Vervolgens kwam [de man] op het idee om de woning op zijn naam te laten zetten. Gezien mijn situatie dat ik de woning niet kon betalen, vond ik dat een goed idee. Wel heb ik toen als voorwaarde gesteld dat er een samenlevingscontract opgesteld zou worden waarbij opgenomen zou worden dat indien de relatie tussen mij en [de man] eindigde, de woning direct in de verkoop zou worden gedaan, ik in de woning zou blijven wonen totdat de woning verkocht was en [de man] bij zijn moeder ou gaan wonen. (...) Verder moest in het samenlevingscontract opgenomen worden dat de hypotheekschuld die nog op de woning zat - een schuld uit mijn huwelijk met [betrokkene] - afgelost zou worden met de overwaarde van de woning. Het is juist dat de transportakte van verkoop tussen mij en mevr. [tante] en vervolgens van mevr. [tante] naar [de man] plaatsvond voordat het samenlevingscontract was opgesteld. Maar ik had er alle vertrouwen in dat het samenlevingscontract op schrift gesteld zou worden.
      Nadat [de man] de eigendom had gekregen van de woning veranderde onze relatie. Hij was niet van plan om als nog het samenlevingscontract op schrift te stellen. Dit leidde ertoe dat uiteindelijk hij mij mishandelde terwijl ik zwanger was waarop ik het huis ben uitgevlucht. (...)
      (....)"
    
    
    
      12. De man heeft het volgende verklaard:
      "(...)
      De notaris heeft ons bij het transport geadviseerd een samenlevingscontract op te stellen, omdat [de vrouw] alles kwijtraakte door de verkoop van het huis. Ik heb toen gezegd dat we nog terug zouden komen daarvoor. Dat is uiteindelijk niet gebeurd. Een samenlevingscontract is niet op schrift gesteld omdat kort na de overdracht van de woning onze relatie bergafwaarts ging. Ik zag ook niet het nut van een samenlevingscontract, ook omdat het niet mogelijk was omdat [de vrouw] nog niet gescheiden was. (...)"
    
    
    
      13. Door [tante], de tante van de man, is het volgende verklaard:
      "(...)
      Wat [de vrouw] en [de man] onderling hadden afgesproken voordat het huis aan mij werd verkocht weet ik niet, daar ben ik niet bij geweest. Ook is niet gesproken over de gevolgen van een eventuele beëindiging van de relatie (...), noch bij de notaris en ook niet bij de financiële adviseur. De notaris heeft wel gezegd dat het verstandig was als [de vrouw] en [de man] een samenlevingscontract zouden afsluiten. Dat zouden ze nog doen in de toekomst zeiden ze, zo in de trant van dat komt nog wel. De notaris heeft niet gezegd wat er geregeld moest worden in zo'n samenlevingscontract, wel maakte hij volgens mij in de vorm van een grapje de opmerking dat door de verkoop van het huis [de vrouw] alles kwijtraakte. Volgens mij hebben partijen daarop niet gereageerd. (...)"
    
    
    
      14. Ten slotte is door [moeder], de moeder van de man, het volgende verklaard:
      "(...)
      Bij die financieel adviseur is niet gesproken over een eventuele beëindiging van de relatie tussen [de vrouw] en mijn zoon. Ik weet wel dat [de vrouw] en mijn zoon gesproken hebben over wat er zou moeten gebeuren met het huis als de relatie stuk zou lopen. Ze hebben toen gezegd dat het huis dan verkocht moest worde en dat de meerwaarde van het huis dan gedeeld moest worden. Of ze daar concrete afspraken over hebben gemaakt, weet ik niet. 
      (...)" 
    
    
    
      15. Gelet op deze verklaringen, in hun onderlinge samenhang gelezen en begrepen, is het hof van oordeel dat daaruit in onvoldoende mate naar voren komt dat tussen partijen is afgesproken dat de man bij de beëindiging van hun relatie, de woning zou verkopen en dat de overwaarde bij die verkoop zou worden aangewend voor afbetaling van de hypotheekschuld van de vrouw. 
      Immers, in feite is het uitsluitend de vrouw zelf die in deze zin verklaard heeft. Gelet op het feit dat zij partij-getuige is, levert haar verklaring onvoldoende bewijs op.
    
    
    
      16. Uit de verklaringen, in hun onderlinge samenhang gelezen en begrepen, blijkt naar 's hofs oordeel echter wel in toereikende mate dat tussen partijen is afgesproken dat de man bij de beëindiging van hun relatie, de woning zou verkopen en dat de meerwaarde van het huis tussen partijen moest worden verdeeld. 
      Het hof overweegt hiertoe dat in deze zin is verklaard door de moeder van de man, terwijl op een belangrijk hoofdpunt - dat bij beeïndiging van de relatie de woning zou worden verkocht - ook door de vrouw in deze zin is verklaard.          Het hof overweegt hierbij voorts nog het volgende.
      Vast staat dat de woning voor een substantieel lager bedrag aan de man is verkocht dan de vrije verkoopwaarde. Voorts staat vast dat voor verkoop van de woning aan de man maar één reden was, namelijk dat de vrouw de hypothecaire lasten niet kon voldoen terwijl zij wel in de woning wilde blijven wonen. Uit geen van de getuigenverklaringen, met name ook niet van die van de man, komt naar voren dat partijen een vermogensverschuiving beoogden. 
      Voorts komt uit de verklaring van notaris Delis naar voren dat de vrouw zich kennelijk niet had gerealiseerd dat het 'op naam van de man zetten' van de woning betekende dat zij de eigendom van de woning kwijt zou raken. Uit de verklaringen van zowel de notaris, de tante van de man als de man zelf, blijkt verder dat de notaris om deze reden partijen heeft geadviseerd een samenlevingscontract te sluiten om daarin, zoals de notaris zelf heeft verklaard, een regeling te treffen ten aanzien van de overwaarde in de woning. Dat dit de bedoeling van partijen was blijkt ook hun eigen verklaringen hieromtrent, alsmede de verklaring van de moeder van de man.
    
    
    
      17. In het licht van hetgeen hiervoor is overwogen is er naar het oordeel van het hof voldoende grond voor de conclusie dat tussen partijen is afgesproken dat de man bij de beëindiging van hun relatie, de woning zou verkopen en dat de meerwaarde van de woning tussen partijen moest worden verdeeld. Gelet hierop dient de man de helft van de meerwaarde - die, zo is niet betwist tussen partijen, € 17.000,-- bedraagt - aan de vrouw te voldoen. De man dient derhalve een bedrag van 
      € 8.500,-- aan de vrouw te voldoen.
      De grieven II, III en IV slagen derhalve gedeeltelijk.
    
    
    
      18. Gelet op het gedeeltelijk slagen van de genoemde grieven dient het hof alsnog te beoordelen of het door de rechtbank toegewezen hogere bedrag van € 17.000,-- wellicht kan worden toegewezen op de subsidiaire grondslag van de vordering van de vrouw, te weten bedrog.
      Naar 's hofs oordeel is zulks niet het geval. Het hof overweegt daartoe dat uit de stellingen van de vrouw in ontoereikende mate naar voren komt dat zij door een opzettelijk gedane onjuiste mededeling van de man, bewogen tot het aangaan van de koopovereenkomst van 15 april 2005.
    
    
    
      De slotsom
      19. Het tussenvonnis van 17 januari 2007 zal worden bekrachtigd, nu de daartegen gerichte grief faalt. Het eindvonnis van 14 november 2007 zal worden vernietigd, in die zin dat  [de man] veroordeeld zal worden tot betaling aan [de vrouw] van een bedrag van € 8.500,--.
    
    
    20. Gelet op de destijds bestaande relatie tussen partijen zal het hof ook in hoger beroep de kosten van de procedure compenseren, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.
    
    
    
      De beslissing
      Het gerechtshof:
    
    
    bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 17 januari 2007;
    
    vernietigt het vonnis van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 14 november 2007, voor zover [de man] daarin is veroordeeld tot betaling aan [de vrouw] van een bedrag van € 17.000,--;
    
    en in zoverre opnieuw rechtdoende:
    
    
      1.	veroordeelt [de man] tot betaling aan [de vrouw] van een bedrag van 
      € 8.500,--; 
    
    
    2.	verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    3.	bekrachtigt het vonnis van 14 november 2007 voor het overige;
    
    4.	bepaalt dat iedere partij de eigen kosten van de procedure in hoger beroep draagt.
    
    
    
      Aldus gewezen door mrs. De Bock, voorzitter, Verschuur en Onnes-Wind, raden, 
      en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 20 januari 2009 in bijzijn van de griffier.