ECLI:NL:RBASS:2007:BA4088, Rechtbank Assen, 26-03-2007, 200000
Rechtbank Assen — Uitspraak 
Datum: 2007-03-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eiser vordert in kort geding gedaagde te veroordelen tot ontruiming van de onroerende zaak, bedrijfspand (cafe) met bovenwoning, die tot 1 februari 2007 door gedaagdes broer werd gehuurd en na de opzegging van de huurovereenkomst door de curator van gedaagdes broer door die broer is ontruimd en verlaten. Gedaagde, die in de bovenwoning van het bedrijfspand verblijft, beroept zich op de haar toekomende bescherming op grond van artikel 7:269 BW, stellende dat de in het geding zijnde woning een zelfstandige woning in de zin van artikel 7:234 BW is en dat tussen haar en haar broer een huurovereenkomst is gesloten met betrekking tot die woning. Vastgesteld wordt dat het hier geen zelfstandige maar een afhankelijke woning betreft omdat er geen eigen toegang is (gedaagde was werkzaam in het pand). Bovendien wordt het bestaan van een rechtsgeldige huurovereenkomst niet aannemelijk geacht.

vonnis
    
    
    
    RECHTBANK ASSEN
    
    Sector kanton
    
    Locatie Emmen
    
    
    
      zaaknummer	200000 VV EXPL 07/10
      uitspraak van     26 maart 2007
    
    
    in de zaak van
    
    
      [Eiser],
      wonende te [adres], 
      eisende partij 
    
    
    gemachtigde: mr. J.A. Venema
    
    
    tegen
    
    
      [Gedaagde],
      wonende te [adres], 
      gedaagde partij 
    
    
    gemachtigde: mr. P. Keijzer
    
    Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd.
    
    
    1.	De procedure
    
    
      1.1	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      1.2	de dagvaarding in kort geding van 14 maart 2007 met producties;
      1.3	de akte overlegging productie van 20 maart 2007 van [gedaagde];
      1.4	de pleitaantekeningen kort geding van 21 maart 2007;
      1.5	de pleitnotities mr. P. Keijzer van 21 maart 2007.
    
    
    
    
    
    2.	De vaststaande feiten
    
    2.1	De kantonrechter als voorzieningenrechter stelt als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken het volgende vast.
    
    2.2	[eiser] heeft blijkens schriftelijke huurovereenkomst d.d. 23 maart 2005 aan de echtelieden [M] (de broer van [gedaagde]) en [R] verhuurd gelijk huurders hebben gehuurd het bedrijfspand met bovenwoning aan [adres]. Het gehuurde heeft de bestemming horecagelegenheid. 
    
    2.3	[M] is in staat van faillissement geraakt. De curator in dat faillissement, mr. [P], heeft de huurovereenkomst tussen huurders en [eiser] opgezegd na daartoe door de rechter-commissaris te zijn gemachtigd op 10 januari 2007. De huur is opgezegd per 1 februari 2007, waarna [M] het gehuurde heeft ontruimd en daadwerkelijk heeft verlaten. [M] heeft in dat verband zelf aan [eiser] aangegeven dat ook de bovenwoning leeg zou worden opgeleverd.
    
    2.4	Nadat [M] het pand had ontruimd en verlaten heeft [eiser] geconstateerd dat [gedaagde] nog in de bovenwoning verblijft. [gedaagde] heeft zich toegang tot het pand verschaft door het forceren van deuren en gebruikt de voor het café bestemde nooduitgang. Zij was tot het faillissement van haar broer voor hem in het gehuurde werkzaam. 
    
    
      2.5	[eiser] heeft het horecapand met de bovenwoning inmiddels weer verhuurd. De nieuwe huurders hebben de sleutels van het pand en de nieuwe huurovereenkomst zal ingaan per 1 april 2007. De nieuwe huurders hebben aangegeven dat zij er van uit gaan dat het gehuurde vrij en ontruimd aan hun ter beschikking wordt gesteld.  [eiser] heeft enige malen tevergeefs geprobeerd [gedaagde] te bewegen het pand te ontruimen en te verlaten. Buitenrechtelijk heeft [gedaagde] aangegeven meer tijd nodig te hebben omdat zij op zoek moet naar andere woonruimte, in welk verband zij een ongedateerde huurovereenkomst tussen haar en [M] heeft overgelegd met betrekking tot de bedrijfswoning gelegen te [adres]
      3.	De vordering
    
    
    3.1	[eiser] vordert op de in de dagvaarding in kort geding vermelde gronden om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] te veroordelen de onroerende zaak staande en gelegen te [adres] binnen 2 dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis te ontruimen, ontruimd te houden onder afgifte van eventuele sleutels die [gedaagde] onder zich heeft en voorts te bepalen dat de gevraagde voorziening door [eiser] ten uitvoer kan worden gelegd met behulp van de sterke arm van Politie en Justitie. 
    
    3.2	[gedaagde] betwist de vordering stellende dat [eiser] geen enkele rechtsgrond heeft om ontruiming te vorderen nu de onderhuurovereenkomst die tussen haar en haar broer bestaat thans wordt voortgezet en haar op grond van artikel 7:269 BW bescherming toekomt.
    
    
    4.	De beoordeling
    
    4.1	Aan de hand van de beschikbare gedingstukken en het verhandelde op de zitting kan de kantonrechter vooralsnog tot geen andere conclusie komen dan dat het in het geding zijnde pand bestaat uit een cafégedeelte en een bovenwoning met één postadres en dat deze onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden. [gedaagde] heeft in dit verband niet ten minste aannemelijk gemaakt dat en waarom de bovenwoning, mede gelet op de bestemming van het gehuurde, niet afhankelijk is van de bedrijfsruimte en/of dat die bovenwoning geschikt is voor bewoning door iemand die niets met het café te maken heeft ([gedaagde] werkte immers in het pand). Overigens heeft [gedaagde] ook onvoldoende gemotiveerd weersproken dat zij, om zich toegang tot de bovenwoning te verschaffen nadat haar broer het pand had ontruimd en verlaten, één der nooduitgangen van het café heeft geforceerd en deze nu als in- en uitgang gebruikt. Bij het in gebruik zijn van het café moeten nooduitgangen in beginsel altijd vrij worden gehouden en open  kunnen. Dat betekent dat waar de bovenwoning feitelijk alleen te bereiken is via het café en/of via de (ook) voor de cafégebruikers toegankelijke ruimte en nooduitgangdeur, die bovenwoning niet geacht kan worden over een eigen toegang te beschikken. Reeds daarom kan de  bovenwoning van het bedrijfspand niet worden aangemerkt als de in artikel 7:234 BW bedoelde zelfstandige woning.    
    
    4.2	Waar [gedaagde] zich op het standpunt stelt dat haar ingevolge artikel 7:269 BW bescherming toekomt op grond van de (beweerdelijk) tussen haar en haar broer gesloten huurovereenkomst, is niet komen vast te staan dat die overeenkomst rechtsgeldig tot stand is gekomen. [gedaagde] heeft geen begin van bewijs geleverd van de betaling van de blijkens de overgelegde huurovereenkomst maandelijks verschuldigde huurpenningen. En waar zij zich er thans op beroept dat de onderhuur in geval van beëindiging van de huur tussen haar broer en [eiser] wordt voortgezet door [eiser], is gesteld noch gebleken dat zij die verschuldigde huurpenningen vanaf 1 februari 2007 aan [eiser] heeft  betaald (hetgeen, uitgaande van een rechtsgeldige huurovereenkomst, overigens op zichzelf een reden voor ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming zou kunnen zijn). Dat klemt nog eens te meer waar ook de curator in het faillissement van [gedaagde]s broer niet op de hoogte was van bedoelde (onder)huurovereenkomst en in de boeken van [M] geen betalingen van huur door [gedaagde] heeft kunnen ontdekken.
    
    4.3	Nu de beschikbare gedingstukken en het verhandelde op de zitting geen andere conclusie rechtvaardigen dan dat in dit geval sprake is van een afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 BW, valt de bovenwoning waarin [gedaagde] verblijft onder de bepalingen van bedrijfsruimte en is hierop artikel 7:269 BW niet van toepassing. Nog afgezien van de vraag of er tussen [gedaagde] en haar broer wel een rechtsgeldige huurovereenkomst tot stand is gekomen, wordt vastgesteld dat niet is aangetoond dat [eiser] toestemming heeft gegeven voor het gaan bewonen door [gedaagde] van de bovenwoning, laat staan dat betrokken partijen de bedoeling hadden de huurovereenkomst te splitsen in die zin dat de bovenwoning niet langer als een afhankelijke maar als een zelfstandige woning zou kunnen worden aangemerkt. Maar zelfs de (vermeende) wetenschap van [eiser] over het feitelijk verblijf van [gedaagde] in die woning sinds maart 2006 hoeft daar nog niet aan af te doen, nu [gedaagde] in het in het bedrijfspand uitgeoefende horecabedrijf werkzaam was en er daarom op zichzelf niets op tegen was dat zij in het kader van de huurovereenkomst tussen [eiser] en [M] in de bovenwoning verbleef. 
    
    4.4	Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat [gedaagde] (in elk geval) na 1 februari 2007 zonder recht of titel in het pand van [eiser] verblijft, zodat met het oog op het feit dat het pand voor 1 april 2007 ontruimd moet worden opgeleverd aan de nieuwe huurders een langer verblijf van [gedaagde] daarin niet langer door [eiser] behoeft te worden geaccepteerd, waarmee het spoedeisend belang bij een voorziening bij voorraad vaststaat. De gevraagde voorziening zal daarom worden toegewezen en [gedaagde] zal worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
    
    5.	De beslissing
    
    De kantonrechter als voorzieningenrechter:
    
    veroordeelt [gedaagde] de onroerende zaak staande en gelegen aan d[adres] binnen 2 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden onder afgifte van eventuele sleutels die zij onder zich heeft;
    
    bepaalt dat, indien [gedaagde] niet aan deze veroordeling voldoet, [eiser] de ontruiming zelf kan doen bewerkstelligen, zonodig met behulp van de sterke arm van politie en/of justitie
    
    veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 106,00 aan vastrecht, € 70,85 kosten exploot en € 182,00 aan salaris voor de gemachtigde van [eiser];
    
    verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. J.M.H. Pauw en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2007.
      typ/conc. 54hp
      coll: