ECLI:NL:RBROT:2010:BL6044, Rechtbank Rotterdam, 26-01-2010, 346663 /KG ZA 10-30
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2010-01-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Pachtovereenkomst ex artikel 7:311 BW, kas, gevaar, maatstaven van redelijkheid en billijkheid, sloop, verpachter

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    Sector civiel recht
    
    Zaak-/rolnummer: 346663 /KG ZA 10-30
    
    Uitspraak: 26 januari 2010
    
    VONNIS in kort geding in de zaak van:
    
    
    
      [eiser],
      wonende te Leiden,
      eiser,
      advocaat mr. N.C. Steijn,
    
    
    - tegen -
    
    
      [gedaagde],
      wonende te Berkel en Rodenrijs,
      gedaagde,
      in persoon.
    
    
    
    Partijen worden hierna aangeduid als “[eiser]” respectievelijk “[gedaagde]”.
    
    
    
      1	Het verloop van het geding
      De voorzieningenrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
      -	dagvaarding d.d. 15 januari 2010 met producties;
      -	pleitnotities van mr. Steijn;
      -	producties van [gedaagde].
    
    
    Partijen hebben hun respectieve standpunten toegelicht ter zitting van 19 januari 2010.
    
    
    
      2	Vaststaande feiten
      2.1
      [eiser] en [gedaagde] hebben een zogenoemde “Deelteelovereenkomst” (hierna: “de overeenkomst”) ge-sloten. Artikel 1 van deze overeenkomst luidt:
      “Ondergetekende sub 1. [[gedaagde]: toevoeging voorzieningenrechter] stelt op 1 februari 2006 aan ondergetekende sub 2 [[eiser]; toevoeging voorzieningenrechter] voor deelteelt beschikbaar het perceel tuinland waarop ca. 60000 vier-kante meter glasopstanden, een ¼ deel schuur, waterinstallatie en elektra, zuls uitsluitend voor de teelt van diverse groen-ten of aanverwante teelten welke de structuur van de tuin niet aantasten. Vorengenoemd onroerend goed is gelegen aan de [adres] numers3541 en 3542 aan partijen genoegzaam bekend en zonder dat zij daarvan een nadere omschrijving verlangen. Ondergetekende sub 1. heeft recht op doorgang door de schuur.”
    
    
    
    
      Artikel 4 van de overeenkomst luidt:
      “Deze overeenkomst is aangegaan voor de periode ingaande op 1 februari 2006 en eindigende op 31 januari 2007. uiter-lijk op 31 november 2006 dienen partijen schriftelijk te zijn overeengekomen of zij deze overeenkomst wensen te verlen-gen.”
    
    
    
      Artikel 10 van de overeenkomst luidt:
      “Bij het niet of niet geheel nakomen van één of meer uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen verbeurt de nala-tige partij aan de niet nalatige partij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 50.000,- (zegge: vijftig duizend euro), onverminderd alle andere rechten die de niet nalatige partij voorts nog mocht hebben.”
    
    
    
      2.2
      Sinds 1 februari 2006 teelt [eiser] diverse kruiden en gewassen in de kas van [gedaagde] aan de [adres kas] (hierna: “de kas”).
    
    
    
      2.3
      [gedaagde] is voornemens de kas op korte termijn te slopen.
    
    
    
    
      3	Het geschil
      3.1
      [eiser] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad;
      1. [gedaagde] te veroordelen om direct na betekening van het te wijzen vonnis de tussen partijen gesloten overeenkomst volledig na te komen, waaronder -maar niet beperkt tot- (i) het staken en gestaakt houden van de sloop van het in artikel 1 daarvan omschreven onroerend goed, (ii) het verschaffen van toegang aan eiser tot voornoemd onroerend goed en (iii) het zorgen voor het ongestoord gebruik van water en elektriciteit;
      2. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] te betalen een bedrag aan contractuele boete van € 50.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der voldoening, dan wel -bij wijze van voorschot- een bedrag die de voorzieningenrechter in goede justitie geraden acht;
      3. te bepalen dat [eiser] is ontslagen van zijn betalingsverplichting uit hoofde van de overeenkomst voor de maand januari 2010 en elke daarop volgende maand waarin hem één of meer dagen de toegang tot één of meer gedeelten van het in artikel 1 daarvan omschreven onroerend goed is geweigerd;
      4. [gedaagde] bij overtreding van het onder 1. gevorderde te veroordelen tot betaling van een direct opeisbare dwangsom van € 5.000,00 per dag voor iedere dag (een gedeelte van een dag daaronder begrepen) dat [gedaagde] hiermee in strijd handelt, althans een zodanige dwangsom die de voorzieningenrechter onder deze om-standigheden geraden acht;
      5. [gedaagde] in de kosten van de procedure te veroordelen;
      6. subsidiair: één of meerdere van de hiervoor genoemde voorziening(en) te treffen, in een combinatie die de voorzieningenrechter onder deze omstandigheden in goede justitie geraden acht, dan wel één of meerdere voor-ziening(en) te treffen die de voorzieningenrechter onder deze omstandigheden in goede justitie geraden acht.
    
    
    
      3.2
      [eiser] heeft -naast voornoemde feiten- het navolgende aan zijn vordering ten grondslag gelegd.
    
    
    
    
      3.2.1
      De tussen [eiser] en [gedaagde] gesloten overeenkomst is nog steeds van kracht, aangezien deze overeen-komst nimmer geldig door [gedaagde] is opgezegd. De overeenkomst kan worden aangemerkt als een pacht-overeenkomst, zodat op deze overeenkomst de pachtwetgeving van toepassing is. Ingevolge artikel 7:235 Bur-gerlijk Wetboek (BW) heeft een pachtovereenkomst ter zake van los land een minimale duur van zes jaar. De opzegging van een pachtovereenkomst dient met inachtneming van een opzeggingstermijn van ten minste een jaar bij exploot of aangetekende brief te geschieden.
    
    
    
      3.2.2
      Ook indien de pachtwetgeving niet op de overeenkomst van toepassing is, moet [gedaagde] de ontruiming van de kas schriftelijk aanzeggen, hetgeen [gedaagde] heeft nagelaten.
    
    
    
      3.2.3
      Nu de overeenkomst niet (rechtgeldig) is opgezegd, dient [gedaagde] de overeenkomst na te komen, in die zin dat hij [eiser] onverminderd gebruik laat maken van de kas en dat hij de sloop van de kas achterwege laat.
    
    
    
      3.2.4
      [eiser] maakt op grond van artikel 10 van de overeenkomst aanspraak op een boetebedrag van € 50.000,00. Daarnaast schort [eiser] zijn betalingsverplichtingen op voor de maand januari 2010 en de daarop volgende maanden waarin hij door toedoen van [gedaagde] de kas één of meer dagen niet kan gebruiken.
    
    
    
      3.3
      [gedaagde] heeft de vorderingen van [eiser] gemotiveerd weersproken. Hierop zal, voor zover van belang, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
    
    
    
    
      4	De beoordeling
      4.1
      De tussen [gedaagde] en [eiser] gesloten (deelteelt)overeenkomst betreft naar voorlopig oordeel een pachtovereenkomst in de zin van artikel 7:311 BW. Gelet op de omvang van het perceel is geen sprake van een pacht van geringe oppervlakten als bedoeld in artikel 7:395 lid 1 BW in samenhang met lid 2 van dit artikel en bijlage 3 behorend bij artikel 5 van de Uitvoeringsregeling Pacht, zodat op de overeenkomst de pachtwetgeving onverkort van toepassing is. Pachtovereenkomsten moeten binnen twee maanden nadat zij zijn aangegaan ter goedkeuring aan de grondkamer worden toegezonden. Indien niet aan deze voorwaarde wordt voldaan, geldt de pachtovereenkomst voor onbepaalde tijd, zonder dat zij door een van de partijen kan worden opgezegd. In het onderhavige geval is niet gebleken dat de tussen [gedaagde] en [eiser] gesloten overeenkomst aan de grondkamer is toegezonden, zodat de voorzieningenrechter aanneemt dat dat niet gebeurd is. Dit betekent dat de overeenkomst -ondanks hetgeen over de duur van de overeenkomst in artikel 4 staat opgenomen- voor onbe-paalde tijd heeft te gelden en niet door [gedaagde] kan worden opgezegd. Het antwoord op de vraag of [gedaagde] de overeenkomst medio 2008 aan [eiser] heeft opgezegd, kan dan ook in het midden blijven. De overeenkomst tussen [gedaagde] en [eiser] kan uitsluitend door ontbinding worden beëindigd. Ontbinding vindt plaats door een schriftelijke verklaring of een rechterlijke uitspraak. Niet gebleken is dat de overeenkomst rechtsgeldig is ontbonden, zodat moet worden aangenomen dat de overeenkomst tussen [gedaagde] en Mou-chih thans nog immer voortduurt. [gedaagde] is dan ook gehouden zijn verplichtingen uit deze overeenkomst na te komen, hetgeen er in beginsel op neerkomt dat hij [eiser] dient toe te laten tot het gebruik van het aan [eiser] ter beschikking gestelde perceel met toebehoren.
    
    
    
      4.2
      Evenwel geldt dat op basis van de door [gedaagde] getoonde foto’s van de kas en de toelichting ter zitting voldoende aannemelijk is dat de kas op dit moment in een zeer slechte staat verkeert. Op de foto’s zijn op ver-schillende plaatsen gebroken glasplaten en verrotte/scheefgezakte dragende onderdelen zichtbaar. Bovendien heeft [gedaagde] ter zitting onweersproken aangevoerd dat er gebroken glasplaten in de omgeving van de kas zijn aangetroffen. Niet ondenkbaar is dat er binnen afzienbare tijd nog meer glasplaten zullen breken en in de kas of daarbuiten terecht zullen komen, hetgeen onaanvaardbare risico’s met zich brengt. Het in stand houden van de kas lijkt onder die omstandigheden dan ook zodanig gevaarlijk dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van [gedaagde] kan worden verlangd dat hij de kas in stand houdt. Gelet op de slechte staat van de kas ligt herstel van de gebreken niet in de rede en is sloop onvermijdelijk. [gedaagde] is in de gegeven omstandigheden dan ook niet langer gehouden [eiser] het gebruik van de kas toe te staan en de overeenkomst in zoverre na te komen. Het gevorderde onder 1. zal daarom voor wat betreft het staken en gestaakt houden van de sloop van de kas en het verschaffen van toegang tot de kas worden afgewezen. Uit de stellingen van partijen ter zitting leidt de voorzieningenrechter af dat er uitsluitend in de schuur elektriciteit aanwezig is. Er bestaat naar het zich thans laat aanzien geen grond om [eiser] het gebruik van deze elektriciteit te onthouden. Het onderdeel van de vordering onder 1. dat ziet op het gebruik van de schuur, inclusief de elektriciteit, zal daarom worden toegewezen. De gevorderde dwangsom zal worden toegewezen tot een bedrag van € 50,00 per dag dat [gedaagde] niet aan dit deel van het vonnis voldoet.
    
    
    
      4.3
      Niettegenstaande het onder 4.2 overwogene geldt dat de overeenkomst ook met de sloop van de kas blijft voort-duren. Dit betekent dat de rechten en plichten uit deze overeenkomst onverminderd blijven voortbestaan totdat deze overeenkomst is ontbonden. Niet kan worden uitgesloten dat [gedaagde] schadeplichtig is voor de ge-volgen van de niet-nakoming van de overeenkomst (zoals bijvoorbeeld het verloren gaan van de beoogde oogst). Het vaststellen van deze mogelijke schadeplichtigheid is een exclusieve bevoegdheid van de pachtrechter.
    
    
    
      4.4
      Toewijzing van de gevorderde contractuele boete ad € 50.000,00 wordt in de gegeven omstandigheden op grond van de redelijkheid en billijkheid niet aanvaardbaar geacht. Bovendien ontbreekt het spoedeisend belang bij de-ze vordering. Dit deel van de vordering wordt daarom afgewezen. 
    
    
    
      4.5
      Nu [eiser] niet langer gebruik zal kunnen maken van de kas, is hij ontslagen van zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van de overeenkomst vanaf 1 januari 2010 tot aan de ontbinding van de overeenkomst, voor zover deze betalingsverplichting het gebruik van de kas betreft. [eiser] blijft voor het gebruik van de schuur met elektriciteit als hiervoor onder 4.2 bedoeld een nader tussen partijen vast te stellen vergoeding verschuldigd.
    
    
    
      4.6
      De voorzieningenrechter ziet in het voorgaande aanleiding de proceskosten te compenseren op na te melden wijze.
    
    
    
      4.7
      Het komt de voorzieningenrechter geraden voor dat partijen zich nader beraden en [gedaagde] wordt drin-gend in overweging gegeven zich juridisch te laten adviseren.
    
    
    
      5	De beslissing
      De voorzieningenrechter,
    
    
    veroordeelt [gedaagde] [eiser] desgewenst toe te laten tot gebruik van de schuur met elektriciteit, onder verbeurte van een dwangsom van € 50,00 per dag met een maximum van € 5.000,00 dat [gedaagde] in ge-breke blijft aan het vonnis te voldoen;
    
    bepaalt dat [eiser] is ontslagen uit zijn betalingsverplichting uit hoofde van de overeenkomst vanaf 1 januari 2010, voor zover deze betalingsverplichting het gebruik van de kas betreft;
    
    compenseert de proceskosten in die zin dat partijen hun eigen kosten zullen dragen;
    
    verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes, voorzieningenrechter, in tegenwoordigheid van mr. L. van Gu-lick, griffier.
    
    
    
      Uitgesproken in het openbaar.
      2021/676