ECLI:NL:GHSGR:2008:BC1993, Gerechtshof 's-Gravenhage, 15-01-2008, C05/1108
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2008-01-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Tekortschieten makelaar door belangenverstrengeling. Geen recht op courtage en schadeplichtig.

Arrest
    
    
      GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
      Sector handel
    
    
    Rolnummer: 05/1108
    
    Rolnummer Rechtbank: 140383 / HA ZA 00-1447
    
    arrest van de vierde civiele kamer d.d. 15 januari 2008
    
    inzake
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid SCHILDTVOORDE B.V.,
      gevestigd te Rotterdam,
      appellante,
      hierna te noemen: Schildtvoorde,
      procureur: mr. H.H.M. de Vries-Veringa,
    
    
    tegen
    
    
      [OPDRACHTGEVER],
      wonende te Rotterdam,
      geïntimeerde,
      hierna te noemen: [opdrachtgever],
      procureur: mr. J.H. Lemstra .
    
    
    1. Het geding
    
    Bij dagvaarding van 4 augustus 2005 is Schildtvoorde in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 25 mei 2005, gewezen tussen [opdrachtgever] als eiser en Schildtvoorde als gedaagde. Bij memorie van grieven (met een productie) heeft Schildtvoorde 13 grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, die [opdrachtgever] in zijn memorie van antwoord heeft bestreden. Vervolgens hebben partijen hun procesdossiers overgelegd en arrest gevraagd.
    
    2. Beoordeling van het hoger beroep
    
    1. Het hof gaat uit van de door de rechtbank onder 2.1 tot en met 2.5 van haar vonnis vastgestelde feiten, nu daartegen geen (voldoende gepreciseerde) grieven of anderszins bezwaren zijn gericht. Grief XII, die er zonder nadere precisering of toelichting over klaagt dat de rechtbank ten onrechte een aantal feiten als vaststaand heeft aangenomen, is te vaag en voldoet niet aan de eis dat duidelijk moet zijn waartegen bezwaar wordt gemaakt. Deze grief kan daarom niet slagen.
    
    2. Het gaat in deze zaak, kort weergegeven, om het volgende. [opdrachtgever] heeft op 1 september 1998 een bemiddelingsovereenkomst gesloten met (het makelaarskantoor) Schildtvoorde tot verkoop van zijn woning. Overeenkomstig het advies van Schildtvoorde is de vraagprijs voor de woning bepaald op f 335.000,-. Op 16 september 1998 heeft [opdrachtgever] zijn woning door bemiddeling van Schildtvoorde verkocht aan het beleggingsbedrijf De Vijfstaete CV voor een koopprijs van f 295.000,-. Direct na de overdracht van de woning op 16 oktober 1998, heeft De Vijfstaete CV de woning, eveneens door bemiddeling van Schildtvoorde, wederom te koop gezet voor f 355.000,-. De woning is uiteindelijk op 24 februari 1999 verkocht aan een derde voor f 320.000,-. [opdrachtgever] stelt zich op het standpunt dat Schildtvoorde jegens hem toerekenbaar tekort is geschoten in haar advisering ter zake van de verkoop van zijn woning aan De Vijfstaete CV voor f 295.000,-. Schildtvoorde heeft hem er niet van op de hoogte gesteld dat haar directeur, mw. [directeur], blijkens het handelsregister, tezamen met haar vader [vader], tevens belast is met het bestuur van Schildtvoorde België BVBA, welke laatste vennootschap tevens beherend vennoot is van De Vijfstaete CV. De Vijfstaete CV wordt vertegenwoordigd door [vader]. [opdrachtgever] stelt dat Schildtvoorde aldus een eigen belang had bij de verkoop van zijn woning aan De Vijfstaete CV, waarvan Schildtvoorde [opdrachtgever] niet op de hoogte heeft gesteld, zodat Schildtvoorde op grond van art. 7:427 jo. 7:418 BW geen recht heeft op courtage. Bovendien is Schildtvoorde aansprakelijk voor de schade die [opdrachtgever] heeft geleden als gevolg van de onzorgvuldige advisering, welke schade [opdrachtgever] stelt op het verschil tussen de door De Vijfstaete CV gerealiseerde koopprijs van f 320.000,- en de door De Vijfstaete CV aan [opdrachtgever] betaalde koopprijs van f 295.000,-. De rechtbank heeft zowel de vordering van [opdrachtgever] tot terugbetaling van de courtage, als de vordering tot schadevergoeding (met een aftrek van f 2.500,- ter zake van rentevoordeel), met rente en kosten, toegewezen. Schildtvoorde is in hoger beroep gekomen.
    
    3. Grief I klaagt er over dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat Schildtvoorde en De Vijfstaete CV in ieder geval indirect met elkaar verbonden waren, dat art. 7:418 BW van toepassing is en dat Schildtvoorde [opdrachtgever] ten onrechte niet op de hoogte heeft gebracht van haar betrekkingen met De Vijfstaete CV. In de toelichting op deze grief is vermeld dat het er niet om gaat of er sprake is van een directe of indirecte band tussen Schildtvoorde en De Vijfstaete CV, maar of Schildtvoorde direct of indirect belang had bij de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen [opdrachtgever] en De Vijfstaete CV. Daarover heeft de rechtbank, aldus de toelichting, niets vastgesteld. Van enig belang, in de zin van voordeel, van Schildtvoorde was echter geen sprake. [directeur], directeur van Schildtvoorde, is weliswaar mede zaakvoerder of directeur van Schildtvoorde België BVBA, maar feitelijk vervult zij geen rol binnen deze vennootschap noch heeft zij hierbij enig financieel belang. Evenmin vervult zij enige rol binnen De Vijfstaete BV. Schildtvoorde heeft pas contact gezocht met De Vijfstaete CV nadat [opdrachtgever] zelf had gevraagd of de verkoop niet kon worden bespoedigd. In het contact met [opdrachtgever] over eventuele verkoop aan een belegger is de tot op zekere hoogte bestaande band tussen Schildtvoorde en De Vijfstaete CV ook aan de orde gesteld namens Schildtvoorde. Het hof overweegt hierover als volgt.
    
    4. De grief wordt verworpen. Het hof verenigt zich met het oordeel van de rechtbank dat Schildtvoorde en De Vijfstaete CV in ieder geval indirect met elkaar verbonden waren. Het verwijst hiervoor naar rov. 5.2 van het vonnis van de rechtbank. Op grond van de vennootschappelijke banden tussen Schildtvoorde, Schildtvoorde België BVBA en De Vijfstaete CV (als vermeld onder 5.2 van het bestreden vonnis) en de familierechtelijke band tussen [vader] en [directeur], acht het hof voldoende aannemelijk dat Schildtvoorde een direct of indirect belang had bij de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen [opdrachtgever] en De Vijfstaete CV. Anders dan Schildtvoorde verdedigt, moet onder het begrip belang niet uitsluitend een (aanwijsbaar) “voordeel” voor Schildtvoorde worden verstaan, maar moet dit begrip ruim worden uitgelegd. Hieronder valt blijkens de parlementaire geschiedenis bijvoorbeeld ook de situatie waarin sprake is van een familierelatie tussen de lasthebber/bemiddelaar en de wederpartij, zoals in dit geval de relatie tussen [directeur] als directeur van Schildtvoorde en haar vader [vader] als vertegenwoordiger van De Vijfstaete CV (vgl. COM voor HR 6-4-2007, RvdW 2007,376). Schildtvoorde had [opdrachtgever] hiervan op de hoogte dienen te stellen. De stelling in de toelichting op de grief dat dit in het contact met [opdrachtgever] ook zou zijn gebeurd, is onvoldoende concreet en volstrekt niet nader onderbouwd, zodat het hof hieraan als onvoldoende gemotiveerd voorbij gaat. 
    
    5. De rechtbank heeft derhalve terecht geoordeeld dat Schildtvoorde ingevolge art. 7:427 jo. 7:418 BW geen recht heeft op courtage van [opdrachtgever]. Grief II faalt daarmee.
    
    6. De grieven III tot en met VIII richten zich tegen het oordeel van de rechtbank dat Schildtvoorde jegens [opdrachtgever] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst. Ook deze grieven falen, nu het hof zich verenigt met hetgeen de rechtbank in haar vonnis hierover heeft overwogen en beslist. Schildtvoorde had als redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar, [opdrachtgever] moeten adviseren om het bod van De Vijfstaete CV van f 295.000,- niet te accepteren, maar te wachten op een beter bod, hetgeen gelet op de snel stijgende huizenprijzen in beginsel mogelijk moest zijn. Door dit niet te doen heeft Schildtvoorde de belangen van [opdrachtgever] onvoldoende behartigd en is zij tekortgeschoten in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst. In het midden kan blijven of [opdrachtgever] aan Schildtvoorde heeft gezegd dat hij het huis snel wilde verkopen. Dit is immers - zoals Schildtvoorde ook zelf stelt, mvg nr. 25 - de wens van de meeste verkopers, doch het doet er niet aan af dat het juist op de weg van Schildtvoorde als deskundig makelaar lag om [opdrachtgever] erop te wijzen dat het financieel verstandiger was enig geduld te betrachten. Het hof acht voldoende aannemelijk dat [opdrachtgever] een dergelijk advies van Schildtvoorde om een beter bod af te wachten zou hebben opgevolgd, nu Schildtvoorde geen feiten of omstandigheden heeft gesteld op grond waarvan anders zou moeten worden geconcludeerd. Een financiële of andere noodsituatie die meebracht dat [opdrachtgever] niet langer kon wachten met de verkoop, is niet gesteld of gebleken.
    
    7. De grieven IX en X (in de mvg blz. 13 kennelijk per abuis aangeduid als VII en VIII) richten zich tegen de door de rechtbank toegewezen schadevergoeding. In de toelichting op de grieven wordt betoogd dat de hogere verkoopprijs van f 320.000,- die De Vijfstaete heeft gerealiseerd, uitsluitend het gevolg is geweest van de prijsstijging in de periode tussen de verkoop van de woning door [opdrachtgever] en de latere verkoop door De Vijfstaete, en dat de door De Vijfstaete CV aan [opdrachtgever] betaalde prijs van f 295.000,- op dat moment alleszins redelijk was. Deze grieven zien er aan voorbij, dat de door Schildtvoorde in september 1998 aan [opdrachtgever] geadviseerde reële vraagprijs voor de woning f 335.000,- was, en dat het bod van f 295.000,- in verhouding daarmee erg laag was. Het hof acht met de rechtbank aannemelijk dat [opdrachtgever], indien Schildtvoorde hem deugdelijk had geadviseerd, het bod van f 295.000,- niet had geaccepteerd en de woning vervolgens had kunnen verkopen voor dezelfde prijs als dat De Vijfstaete CV feitelijk heeft gedaan.
    
    8. De klacht tenslotte dat de rechtbank bij de berekening van de schadevergoeding zou hebben miskend dat hierop nog in mindering dient te komen het bedrag van f 6.306,81 dat [opdrachtgever] normaal gesproken aan courtage had moeten betalen aan Schildtvoorde, wordt eveneens verworpen. Ingevolge art. 7:418 lid 2 BW heeft Schildtvoorde geen recht op loon, onverminderd haar gehoudenheid tot vergoeding van de door [opdrachtgever] geleden schade.
    
    9.Grief XI (in de mvg blz. 14 aangeduid als IX) richt zich tegen de toewijzing door de rechtbank van de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten. Ook deze grief faalt. [opdrachtgever] heeft f 860,- gevorderd terzake van buitengerechtelijke kosten. Hij heeft deze kosten bij conclusie van repliek nader toegelicht, waarbij hij heeft verwezen naar de bij conclusie van eis als productie 7 tot en met 11 overgelegde correspondentie. Uit deze correspondentie kan naar het oordeel van het hof worden afgeleid, dat het hierbij gaat om verrichtingen die meer omvatten dan een (herhaalde) aanmaning. Het gaat om correspondentie over een langere periode, waarbij van de zijde van [opdrachtgever] gepoogd is langs minnelijke weg een oplossing te bereiken. Het argument van Schildtvoorde dat het schikkingsvoorstel van [opdrachtgever] dermate hoog was dat op basis daarvan nimmer overeenstemming kon ontstaan, zodat de werkzaamheden niet als effectief moeten worden aangemerkt, wordt verworpen. In de brief van mr. R.L. Griep van de consumentenbond van 3 december 1999 (productie 9 bij conclusie van eis) wordt namens [opdrachtgever] een schikkingsvoorstel gedaan van f 40.000,-. Dit bedrag is - gelet op het bedrag aan schadevergoeding dat door de rechtbank is toegewezen - niet dermate hoog dat dit als een onredelijk, ineffectief voorstel moet worden aangemerkt. Reeds daarom gaat deze klacht niet op. Nu Schildtvoorde geen bezwaar heeft gemaakt tegen de hoogte van de buitengerechtelijke kosten, en deze kosten naar het oordeel van het hof als redelijk en in redelijkheid gemaakt moeten worden aangemerkt, faalt de grief.
    
    10. Grief XII (in de mvg blz. 15 aangeduid als X) is reeds behandeld en verworpen in rov. 1 van dit arrest.
    
    11.Grief XIII (in de mvg blz. 16 aangeduid als XI) tenslotte mist zelfstandige betekenis, en deelt het lot van de andere grieven.
    
    12. Uit het bovenstaande vloeit voort dat de grieven falen. Het hof zal het bestreden vonnis van de rechtbank bekrachtigen. Schildtvoorde zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. De door [opdrachtgever] over de proceskosten gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar.
    
    13. Het hof gaat voorbij aan het bewijsaanbod van Schildtvoorde, nu zij geen gespecificeerd bewijs aanbiedt van feiten die relevant zijn voor de beoordeling van dit hoger beroep.
    
    3. Beslissing
    
    Het hof:
    
    - bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 25 mei 2005;
    
    - veroordeelt Schildtvoorde in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [opdrachtgever] tot op heden begroot op € 545,- aan verschotten en € 894,- aan salaris procureur, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
    
    - verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. J.M.T. van der Hoeven-Oud, P.M. Verbeek en J.J. Roos, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 januari 2008 in aanwezigheid van de griffier.