ECLI:NL:RBROT:2010:BP1138, Rechtbank Rotterdam, 22-12-2010, 319148 / HA ZA 08-2813 en 325092 / HA ZA 09-513
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2010-12-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Sprake van schade aan woning door ophoging nabij gelegen gronden ten behoeve van te ontwikkelen nieuwbouwwijk? Vordering tot schadevergoeding van eigenaar woning tegen projectontwikkelaar. In gevoegde zaak: derde verwijt gemeente onvoldoende toezicht te hebben gehouden op naleving overeenkomst, waarbij tussen de gemeente en de projectontwikkelaar een maximale ophoging is overeengekomen. Onrechtmatige daad gemeente?

vonnis
      RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
    Sector civiel recht
    
    
    Vonnis in gevoegde zaken van 22 december 2010
    
    in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 319148 / HA ZA 08-2813 van
    
    
      [eiser],
      wonende te Oostvoorne, gemeente Westvoorne,
      eiser,
      advocaat mr. M.C. van Meppelen Scheppink te Rotterdam,
    
    
    tegen
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      DE GEMEENTE WESTVOORNE,
      zetelend te Rockanje, gemeente Westvoorne,
      gedaagde,
      advocaat mr. J.J. Jacobse te Middelburg,
    
    
    en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 325092 / HA ZA 09-513 van
    
    
      [eiser],
      wonende te Oostvoorne, gemeente Westvoorne,
      eiser,
      advocaat mr. M.C. van Meppelen Scheppink te Rotterdam,
    
    
    tegen
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      BAM VASTGOED B.V.,
      gevestigd te Bunnik,
      gedaagde,
      advocaat mr. R.A.D. Blaauw te Rotterdam.
    
    
    
    Partijen zullen hierna [eiser], de gemeente en BAM genoemd worden.
    
    
    
      1.	De procedure in de zaak 08-2813
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	de dagvaarding d.d. 21 oktober 2008, met producties,
      -	de conclusie van antwoord, met producties,
      -	de conclusie van repliek tevens akte wijziging van eis, met producties,
      -	de conclusie van dupliek, tevens antwoordakte wijziging van eis, met producties,
      -	akte uitlaten producties, met producties,
      -	antwoordakte uitlating producties, met één productie.
    
    
    1.2.	Naast de gemeente had [eiser] op 24 oktober 2008 ook de naamloze vennootschap Koninklijke BAM Groep N.V., gevestigd te Bunnik, gedagvaard. Ter rolzitting van 25 februari 2009 is de procedure tegen deze gedaagde doorgehaald.
    
    1.3.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
      2.	De procedure in de zaak 09-513
      2.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	het vonnis in het voegingsincident van 10 juni 2009 met de daaraan ten grondslag liggende stukken,
      -	de conclusie van antwoord, met één productie, 
      -	de conclusie van repliek tevens houdende akte wijziging van eis, met producties,
      -	de conclusie van dupliek, tevens houdende uitlating akte wijziging eis, met producties,
      -	nadere conclusie.
    
    
    2.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
      3.	De feiten
      Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weer¬sproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen – voor zover van belang – het volgende vast:
    
    
    3.1.	BAM is de rechtsopvolgster van HBG Vastgoed B.V. (hierna: HBG), die op haar beurt de rechts¬opvolgster was van Mabon B.V. (hierna: Mabon).
    
    3.2.	Op 3 maart 1997 is tussen de gemeente en BAM een realisatieovereenkomst tot stand gekomen ten behoeve van de ontwikkeling van het woningbouwplan Voorhof IV, gelegen naast het perceel van [eiser] aan de Molenweg 6. In artikel 6 van deze realisatie¬overeenkomst is het volgende bepaald:
    
    
      “6.1	Mabon werkt de toekomstige terreinhoogte af op maximaal 400 mm, onder “één lijn” d.w.z. geleidelijk aflopend, boven de bestaande hoogte van de as van de volgende wegen, te weten: De Ruy, Ridderlaan, Molenweg en Goudhoekweg.
      […]
      6.3	Vrijkomende overtollige grond mag niet in de openbare ruimte buiten het Exploitatie¬gebied in de gemeente Westvoorne worden opgeslagen c.q. verwerkt.”
    
    
    3.3.	[eiser] heeft met BAM op 18 december 1998 een overeenkomst tot uitruil van grond gesloten. [eiser] heeft een stuk grond van 92 m² met daarop een bestaande garage overgedragen aan BAM. Daarvoor in de plaats heeft [eiser] twee stroken grond verkregen van respectievelijk 100 m² en 250 m². De perceeloppervlakte van het oorspronkelijke perceel bedroeg 690 m².  In die overeenkomst is het volgende bepaald:
    
    
      “[…]
      4.	Mabon zal de sloot tussen het perceel en de Molenweg dempen, nadat de huidige water¬gang niet meer noodzakelijk is. Bij de nader te bepalen uitvoering zal de huidige grondwaterstand van het perceel in stand worden gehouden. Daartoe zal in de sloot een drainagebuis worden aangelegd, aangesloten op het bestaande riool in de Molenweg. […]
      5.	Mabon heeft de bestaande woning laten opnemen door een expertisebureau. […]
      Alle aanwijsbare schade aan het woonhuis van [eiser] ten gevolge van de uitvoering van Voorhof 4 zal door Mabon worden vergoed aan [eiser]. […]
      8.	Mabon is bereid om op het perceel de volgende werkzaamheden te verrichten:
      […]
      	-	Het aanleggen van een grondkering tussen de bestaande maaiveldhoogte van het perceel waarop de woning staat en het nieuwe maaiveld waarop de nieuwe garage komt te staan; […]
      	-	Het aanbrengen van twee drainagebuizen in het nieuwe perceelsgedeelte conform tekening [bijlage VI d.d. 03 december 1998]. De drainagebuizen worden aangesloten op het openbare water langs de Molenweg.
      […]”
    
    
    3.4.	De woning van [eiser] dateert uit 1925. Vóór de aanvang van de realisatie van het woningbouwplan hebben Intermodal Transportation Services Inc. (hierna: ITS) en Bijl Taxaties & Expertises (hierna: Bijl) ieder in opdracht van BAM een vooropnamerapport uitgebracht over de bouwkundige staat van de woning van [eiser] op respectievelijk 28 november 1997, aangevuld op 18 mei 1998, en 25/29 november 1999. Uit deze rapporten blijkt dat in en aan de woning sprake is van enige scheurvorming.
    
    3.5.	De Dijkgraaf en Heemraden van het waterschap De Brielse Dijkring hebben op 10 maart 1999 aan de gemeente vergunning verleend voor het dempen van de sloot aan de Ridderlaan. Na het dempen van deze sloot is een drain aangelegd die de functie van de sloot moest overnemen. 
    
    3.6.	Op 5 mei 1999 heeft Joustra Geomet rapport uitgebracht naar aanleiding van de opdracht van BAM tot het uitvoeren van een grondonderzoek en het uitbrengen van een funderingsadvies voor het woningbouwplan Voorhof IV te Oostvoorne. In dit rapport is vermeld dat de grondwaterstand tijdens de uitvoering van het grondonderzoek werd aangetroffen op ca 0,4 m –NAP. 
    
    3.7.	De bouw van de woonwijk De Voorhof IV is eind 1999/begin 2000 van start gegaan. De woningen zijn opgeleverd in 2003.
    
    3.8.	Bij brief van 20 februari 2003 heeft [eiser] aan BAM het volgende geschreven:
    
    
      “[…] Zoals blijkt uit de gegevens was de H.B.G. groep op de hoogte van de eventuele bodemverontreiniging artikel 55 […] Na verdere informatie bij onze advocaat hebben wij van hem vernomen dat het best een grote belemmering is als er een artikel 55 op je stuk grond rust, en dat zeker in ons geval.
      Voor eventueel in de toekomst, want het perceel is bijzonder geschikt om twee kavels van te maken. […]”
    
    
    3.9.	De gemeente heeft door Grontmij Advies & Techniek B.V. (hierna: Grontmij) onderzoek laten uit¬voeren naar wateroverlast onder de bewoners van Rockanje en Oostvoorne. In dat kader hebben die bewoners enquêteformulieren ontvangen. [eiser] heeft het enquêteformulier ingevuld en daarop aangegeven dat sinds “Voorhof 4” sprake is van wateroverlast en dat sinds 2001 meer wateroverlast wordt ondervonden. Het door [eiser] ingevulde formulier heeft de gemeente op 8 septembert 2003 ontvangen. In de door Grontmij opgemaakte rapportage d.d. 6 januari 2005 is het volgende vermeld:
    
    “[…] In tabel 3.6 zijn vanaf 1994 de jaarlijkse neerslaggegevens weergegeven. Uit de tabel valt op te merken dat er de laatste jaren gemiddeld veel meer (200 tot 420 mm) neerslag is gevallen dan de afgelopen 30 jaar. Zo kan geconcludeerd worden dat in de periode 1998 tot en met 2002 meer dan de gemiddelde hoeveelheid neerslag is gevallen. Het jaar 2003 kan worden beschouwd als een droog jaar. […]”
    
    3.10.	Bij brief van 30 september 2003 heeft [eiser] aan BAM het volgende geschreven:
    
    
      “Naar aanleiding van ons telefoongesprek van 22 september, stuur ik U de bevindingen van het bedrijf dat getracht heeft de drainage door te spuiten die aangebracht is in opdracht van H.B.G.
      het bewijs is er nu dat de drainage nooit goed heeft gefunctioneerd, wij hebben verschillende malen de uitvoerder hierop attent gemaakt.
      Twee jaar geleden is er ook een bedrijf geweest in opdracht van de uitvoerder, en toen is het ook niet gelukt om de drainage door te spuiten.
      Het verklaart wel dat als er in een korte tijd veel regen is gevallen het bijzonder drassig is in de tuin, in de overeenkomst die wij met H.B.G. hebben staat dit onder punt 8 beschreven dat die drainage aangelegd zou worden, dan moet die ook werken.
    
    
    Ik hoop dat ik U voldoende op de hoogte heb gebracht.
    
    
      Hopende op een oplossing van dit probleem, verblijf ik,
      […]”
    
    
    3.11.	Bij brief van 17 december 2003 heeft [eiser] aan BAM over de drainage het volgende geschreven:
    
    
      “[…] Wij hebben omwille voor het slagen van het plan heel veel concessies gedaan, zoals een hoogteverschil met de buren van 1.40 meter.
      Wij waren bezorgd over dat hoogteverschil, maar er werden ons koeien met gouden oren beloofd. o.a. O !!! voor wateroverlast hoeft U niet bang te zijn
      Ons eigen bedrijf H.W.Z. dat zijn vakmensen, die gaan dit aanleggen, en dan heeft U met de hand op ons hart totaal geen overlast van water werd ons beloofd. 
      Als wij dan na heel veel moeite een bedrijf hebben gevonden dat in staat is ons drainagesysteem door te spuiten, dat was niet eenvoudig want het is slecht aangelegd, want een normaal bedrijf dat gespecialiseerd is in het doorspuiten van deze drainagesystemen is het niet gelukt om het systeem door te spuiten.
      Wij kregen van dit bedrijf een rekening, en daar stond op vermeld dat het niet gelukt is om het systeem door te spuiten, doordat drie van de vijf slangen niet toegankelijk waren.
      Wij meldden dit aan de heer [X], en wij kregen als antwoord ik weet niet wat ik hier mee moet. En dan vraag je bij je eigen !!!!
      Waar zijn nou die mooie beloftes!!!!! U meneer [eiser] krijgt geen overlast van water. […]
      PS Hopelijk dat deze ergernis door Uw medewerking snel opgelost mag zijn. […]”
    
    
    3.12.	Bij brief van 28 november 2005 heeft [eiser] de gemeente verzocht medewerking te verlenen aan de herinrichting van het perceel Molenweg 6. Hij heeft in deze brief aangegeven dat sprake is van oppervlaktewater- en grondwateroverlast en dat hij maar één optie ziet om dat probleem op te lossen: “slopen en opnieuw beginnen” Hij heeft aangegeven daarbij als goed alternatief te zien het vervangen van de oude woning door twee nieuwe woningen georiënteerd aan de Ridderlaan.
    
    3.13.	[eiser] heeft BAM bij brief van 8 mei 2006 mededegedeeld dat waterschade is ontstaan aan zijn woning en heeft haar aansprakelijk gesteld voor alle geleden en nog te lijden schade. BAM heeft aansprakelijkheid van de hand gewezen.
    
    3.14.	Op 23 mei 2006 heeft [eiser] een sloopvergunning voor zijn woning aangevraagd. Die sloopvergunning is hem op 12 september 2006 verleend. Op 9 juni 2006 heeft [eiser] een bouwvergunning aangevraagd voor het bouwen van twee woningen op zijn perceel. Deze bouwvergunning is op 10 oktober 2006 verleend. 
    
    3.15.	Op 29 juni 2006 heeft Aqua Terra Water en Bodem B.V. (hierna: Aqua Terra) de hoogte van het grondwater gemeten op 1,4 m –maaiveld. Zintuigelijk heeft zij beoordeeld dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand op circa 0,4 m – maaiveld kan komen.
    
    3.16.	In opdracht van [eiser] heeft constructie adviesbureau Nipius (hierna: Nipius) op 4 juli 2006 een rapport uitgebracht over de staat van de woning van [eiser]. 
    
    3.17.	Op 14 september 2006 heeft de heer [Y], werkzaam bij Gemeentewerken Westvoorne, de woning  van  [eiser] bezocht. Hij heeft van dat bezoek een rapport opgemaakt, waarin het volgende is vermeld:
    
    “[…] We hebben de buiten- en binnenkant van de woning geïnspecteerd op scheuren en andere beschadigingen.
    
    
      Een overzicht van de schade:
      Achtergevel
      -	De rollaag boven het topraam is naar beneden gekomen
      -	Uit het binnenspouwblad is een hele steen gedrukt
      -	Horizontale scheuren in binnenspouwblad tussen gordingen
      -	Naast elke gording flinke scheurvorming en komen de stenen los
      -	Naast één gording zijn de stenen in de spouw weggezakt
      -	een flinke horizontale scheur boven de balkondeur
      -	Heel de topgevel staat bol naar buiten toe
      -	Scheur boven de achterdeur
      -	Diverse andere scheuren en beschadigingen
      -	Nokvorsten zijn beschadigd en gescheurd en pannen wijken
      Rechter zijgevel
      -	geen noemenswaardige zaken
      Linker zijgevel
      -	Naast een raam zijn oude scheuren verder gescheurd
      Voorgevel
      -	Horizontale scheuren in binnenspouwblad tussen gordingen
      -	Rollaag boven deur bevat oude scheur
      -	Normale oude scheur tussen ramen die niet recht boven elkaar liggen
      -	Scheuren waar de gordingen naar buiten komen
      Kelder
      -	Er staat in de kelder een laag water van een paar cm.
      […]
      Inschatting
    
    
    (een deel van) De woning is duidelijk aan het verzakken. De verzakking gebeurt niet gelijk over het hele oppervlak, waardoor er zettingsverschillen optreden. De woning bevat een kelder, en in drie delen zijn er aanbouwen geplaatst. Elke aanbouw heeft zijn eigen gewicht en is anders gefundeerd, dus zettingverschillen zijn onvermijdelijk.
    
    De aanbouw van de slaapkamer is gedilateerd van de rest van de woning. Echter is hoogst¬waarschijnlijk de dakconstructie wel bevestigd aan de bestaande woning. Het is goed mogelijk dat door bijvoorbeeld een zakking van deze aanbouw, de dakconstructie de achtergevel van de woning meetrekt. Dit zou het bol staan van deze gevel verklaren.
    
    De bakstenen die zijn losgekomen zijn van het buitenspouwblad. Het binnenspouwblad is grotendeels intact, behoudens één baksteen, die naar binnen toe uit de wand is gekomen. Deze steen lijkt door iemand naar binnen geduwd te zijn, omdat de steen er in zijn geheel (of 2 stukken) uit is gekomen, en het metselwerk eromheen niet beschadigd is. Wel is de gipsplaat ter plekke beschadigd. Het is niet aannemelijk dat de steen uit zichzelf naar binnen komt, en een gipsplaat zo beschadigt.
    
    
      […] De invloed van de erachter gebouwde wijk is moeilijk in te schatten. Er zal wellicht een verandering van grondwaterstand zijn opgetreden, maar dit hoeft geen consequenties te hebben voor een goed gefundeerde woning. […]
      Dat er in de kelder water staat geeft aan dat de kelder niet waterdicht is. De verandering van grondwaterstand is alleen het moment waarop het zichtbaar wordt. […]
    
    
    Conclusie
    
    
      Naar mijn mening (als bouwkundige, niet als schade-expert) is dat de gevel geen onveilige situatie oplevert. Het betreft het niet dragende buitenspouwblad, dus er is geen reden aan te nemen dat de constructie van de woning zal bezwijken. Het lijkt echter een proces te zijn wat aan de gang is, dus het is te verwachten dat er meer bakstenen los komen. Het is daarom te adviseren de gevel te stutten, om schade te voorkomen door vallende bakstenen.
      […]”
    
    
    3.18.	In het najaar van 2006 heeft [eiser] zijn woning laten slopen. Op zijn perceel zijn twee nieuwe woningen gebouwd. Eén van die nieuwe woningen, Ridderlaan 26, heeft [eiser] betrokken. Op 16 oktober 2006 heeft [eiser] het deel van het perceel waarop de andere woning is gebouwd, groot 440 m², overgedragen aan de heer en mevrouw Van der Sluijs tegen een koopprijs van EUR 245.000,00.
    
    3.19.	Bij brief van 11 december 2006 heeft [eiser] de gemeente aansprakelijk gesteld voor de geleden schade als gevolg van wateroverlast in zijn voormalige woning aan de Molenweg 6. Ook de gemeente heeft aansprakelijk¬heid van de hand gewezen.
    
    3.20.	Op 21 maart 2007 heeft IFCO Funderingsexpertise B.V. (hierna: IFCO) een rapport uitgebracht. De conclusies in dit rapport luiden:
    
    
      “Conclusies.
      1.	Doordat de woning is gefundeerd op “staal” op een samendrukbare ondergrond is vroeger sprake geweest van zakking, doch gelet op de leeftijd van de woning is deze zakking reeds lang geleden assymptotisch gedaald naar nihil. Daarom mag ervan worden uitgegaan dat er geen sprake meer was van zakking op het moment dat de woonwijk Voorhof IV werd gebouwd.
      2.	Het is aannemelijk dat na de aanleg van de woonwijk Voorhof IV de grondwaterstand is gestegen tot een niveau van 0.25 m – NAP  ˜ 0,45 m – maaiveld.
      3.	De stijging van het grondwater tot ± 0,45 m – maaiveld heeft sterke negatieve invloed gehad op het draagvermogen van de strokenfundering. Door de draagvermogendaling veranderde de verhouding tussen funderingsbelasting en haar draagvermogen, waardoor de positie in de lastzakkingskromme wijzigde en tijdsafhandelijke zakking kon optreden. Het draagvermogen van de strokenfundering was in de nieuwe situatie nog maar weinig groter dan de erop aangrijpende belasting, waardoor relatief veel zakking optrad en de constructieve alsmede de persoonlijke veiligheid van het gebouw in gevaar kwam. Daar komt bij dat de woning lokaal is onderkelderd. Op de plaats van de kelder is sprake van een grotere funderingsdiepte en een groter funderingsoppervlak, hetwelk betekende dat na het stijgen van de grondwaterstand ter plaatse van de kelder nog voldoende draagvermogen resteerde. Bovendien ondervond de kelder een naar boven gerichte opwaartse druk, wat tot ontlasting van de fundering aanleiding gaf en zetting voorkwam. Hierdoor kan ter plaatse van het onderkelderde gedeelte onmogelijk zakking zijn opgetreden. Dit verklaart waar¬door ter plaatse van het onderkelderde gedeelte sprake is van het hoogste punt in een lint¬voeg. De woning is scheefgezakt naar achteren in de richting van de denkbeeldige diagonaal door het hoekpunt bij de voordeur, terwijl ook haaks op deze diagonaal zakkingen en zakkingsverschillen zijn waargenomen. Door deze ongelijkmatige zakking kreeg met name de kapconstructie het zwaar te verduren en is schade aan het pand en de kapconstructie ontstaan.
      4.	De wateroverlast in de kelder moet zijn veroorzaakt door het stijgen van de grondwater¬stand, terwijl de kelder niet volledig waterdicht was. Een belangrijke oorzaak voor het stijgen van de grondwaterstand is geweest de aanleg van de woonwijk Voorhof IV en het dempen van de sloot langs de Ridderlaan. Het maaiveld ter plaatse van de woonwijk Voorhof IV ligt op een hoger niveau dan het maaiveld op het erf van de familie [eiser], zodat overtollig water dat in de bodem wegzakt van nature de neiging heeft om te stromen in de richting van een gebied met een lager maaiveld en een lagere grondwaterstand, zoals het erf van de familie [eiser]. Er stroomde zoveel water naar het erf van de familie [eiser] dat zelfs het tijdens de aanleg van Voorhof IV aangelegde uitgebreide stelsel van horizontale drains in de achtertuin van de Molenweg 6 niet in staat was om het grondwater in voldoende mate af te voeren naar de sloot aan de Molenweg. Door het dempen van de sloot langs de Ridderlaan wordt het overtollige grondwater moeilijker de gelegenheid geboden om weg te stromen. Door de genoemde landschappelijke veranderingen is de grondwaterstand op het erf van de familie [eiser] gestegen naar een hoog niveau van 0.45 m – maaiveld, waardoor thans sprake is van een zeer geringe drooglegging. Bij nieuwbouwplannen wordt in het algemeen een drooglegging geeist van ± 0,80 m. Die eis wordt op het erf van de familie [eiser] niet meer gehaald.
      5.	Vanwege de afgenomen drooglegging kwam de (ondiepe) fundering in direct contact met het grondwater, waardoor de funderingsconstructie met water verzadigd raakte en waar¬door vanwege capilaire werking vochtproblemen ontstonden op diverse plekken in de muren vlak boven de begane grondvloer. Er bestaat daardoor een directe relatie tussen deze vochtplekken en de bouw van de woonwijk Voorhof IV alsmede het dempen van de sloot langs de Ridderlaan.
      6.	Door ernstige afname van de bouwkundige toestand is in het najaar van 2006 op advies van Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente Westvoorne in samenspraak met de betreffende wethouder de woning Molenweg 6 ontruimd, terwijl binnen één week een sloop- en bouwvergunning voor nieuwbouw werd afgegeven. Nadien is de oude woning gesloopt waarna is gestart met de nieuwbouw.”
    
    
    3.21.	Van der Hoek Makelaars (hierna: Van den Hoek) heeft het vrijstaande woonhuis met garage, erf en tuin gelegen aan de Molenweg 6 te Oostvoorne op 7 juni 2007 getaxeerd op een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur van EUR 480.000,00.
    
    3.22.	Aan de hand van het rapport van IFCO en het taxatierapport van Van den Hoek heeft Nedeb B.V. (hierna: Nedeb) in opdracht van de rechtsbijstandverzekeraar van [eiser] op 27 november 2007 de schade van [eiser] becijferd op EUR 189.254,91 op basis van herstelkosten en op EUR 225.710,00 op basis van verkoopwaarde.
    
    3.23.	In opdracht van BAM heeft Royal Haskoning op 21 mei 2008 een “second opinion” afgegeven op het IFCO-rapport. Haar voorlopige conclusies luiden:
    
    “[…] De conclusie van IFCO dat de zettingen van de woning Molenweg 6 te Oostvoorne veroorzaakt zijn door een te hoge grondwaterstand lijkt gerechtvaardigd. Namelijk bij een toename van de grondwaterstand zal de fundering (op staal) een nieuw evenwicht moeten vinden. Omdat de onder¬grond minder draagkracht wordt gaat het evenwicht vinden gepaard met zettingen van de fundering.
    
    Anderzijds geeft een te hoge grondwaterstand vochtproblemen in metselwerk, kelders, kruipruimten, etc, hetgeen ook de kwaliteit van de woning niet ten goede komt.
    
    Het in het rapport van IFCO gelegde causale verband tussen grondwaterstijging en zakking van de woning wordt door Roal Haskoning onderschreven. Hierbij wordt opgemerkt dat IFCO geen uitspraak doet of de ontstane schade door de zakkingen worden veroorzaakt.
    
    MABON heeft met een veranderde grondwaterstand door de bouw van Voorhof IV rekening gehouden en een drainage systeem aangelegd. De onderzoeksvraag of MABON aanwijsbaar de schade heeft veroorzaakt kan niet beantwoord worden om de volgende redenen:
    
    
      •	gegevens ontbreken over welke partij (gemeente, waterschap, etc) verantwoordelijk is voor het op peil houden van de grondwaterstand in Voorhof IV en de locatie Molenweg 6, te Oostvoorne;
      •	gegevens ontbreken over welke partij (gemeente, waterschap, aannemer, etc) verantwoordelijk is voor onderhoud van het aangelegde drainage systeem;
      •	gegevens ontbreken over de te handhaven stijghoogte ter plaatse van Voorhof IV en de locatie Molenweg 6;
      •	gegevens over de grondwaterstanden vooraf aan de bouw van Voorhof IV ontbreken. […]”
    
    
    Hierbij opgemerkt dat de ophoging van Voorhof IV geleid kan hebben tot een grondwaterstijging ter plaatse van Molenweg 6 bijvoorbeeld als het drainagesysteem op de verkeerde hoogte is aangelegd of wanneer de slootpeilen in de omgeving tevens zijn verhoogd en dus niet het oorspronkelijke peil hebben behouden.”
     
    3.24.	In opdracht van de gemeente heeft Lemkes & Velthuijs B.V. (hierna: Velthuijs) op 29 januari 2009 een rapport van expertise uitgebracht. In dit rapport is het volgende vermeld:
    
    
      “[…] Conform artikel 6.1 van de overeenkomst zou Mabon/BAM de toekomstige terreinhoogte afwerken op maximaal 400 mm, onder één lijn d.w.z. geleidelijk aflopend, boven de bestaande hoogte van de as van de wegen Goudhoekweg, De Ruy, Ridderlaan en Molenweg. Uit gegevens van de gemeente blijkt dat deze hoogte varieert van 0.15 m (Molenweg nabij kruising Kruisbooglaan) tot 1.11 m +NAP (De Ruy nabij huisnummers 1 -31). […]
      Volgens hoogtekaarten die in het bezit zijn van de gemeente lag het maaiveld van de voorzijde (Molenweg) van het perceel (opm. rechtbank: van [eiser]) voorafgaand aan de start van het uitbreidingsplan op 0.03m +NAP en de achterzijde op 0.02m +NAP. Het peil van de (toenmalige) garage lag op 0.23m + NAP en het vloerpeil van de woning op 0.46m +NAP.
    
    
    
      De kruinhoogten van de wegen zijn bij de realisatie van het nieuwbouwplan ongewijzigd gebleven. Nabij het perceel van wederpartij varieerden deze van 0.16m +NAP aan het begin van de Ridderlaan tot 0.25m +NAP op de Molenweg ter hoogte van de voordeur van zijn woning. De ontwatering van het gebied verloopt via singels die bij de uitvoering van het project vergroot zijn. Het aan te houden peil in deze singels bleef ongewijzigd op 1.25 m -/-NAP. Aan de zijde van de Ridderlaan bevond zich een sloot die de BAM liet dempen. Op deze plaats werd met vergunning van het waterschap een drain aangelegd en aangesloten op de duiker onder de kruising Ridderlaan-Molenweg die deel uitmaakt van het oppervlaktewaterstelsel. […]
      Voorafgaand aan de bouwactiviteiten heeft ITS op 17 november 1997 de bouwkundige toestand van de woning van wederpartij opgenomen. […] Hieruit blijkt dat het pand onderhevig was aan scheurvorming. […] Bijl […] heeft de bouwkundige toestand van de woning vastgelegd op 25 en 29 november 1999. […] ook bij deze opname werden zowel inpandig als aan de buitenzijde lichte tot forse scheuren […] waargenomen en vastgelegd. […]
      Ter onderbouwing van zijn stellingen inzake de aanleiding tot de sloop overlegde wederpartij onder meer een rapport van IFCO d.d. 21 maart 2007 met betrekking tot de schade aan zijn woning. Daarin staat vermeld dat het oorspronkelijke maaiveld van het perceel Molenweg 6 op 0.20m +NAP lag, hetgeen afgeleid werd uit een sondering die Inpijn-Blokpoel in opdracht van wederpartij uitvoerde. Hoewel niet duidelijk is aan welk punt wordt gerefereerd, tonen de hoogtekaarten van de gemeente aan dat in elk geval een deel van het perceel met 0.02 – 0.03m +NAP beduidend lager lag dan de belendende wegen en de destijds nog onbebouwde delen van het uitbreidingsplan. […]
      Uit de gegevens van de gemeente valt op te maken dat het maaiveld van de percelen naast dat van wederpartij in de situatie voorafgaand aan de bouw van Voorhof IV beduidend hoger lag. Op de bijgevoegde kaart staan hoogten tot 0.72m +NAP en ook de omringende wegen lagen beduidend hoger dan het perceel, zodat dit van oudsher al in een “kom”lag. De adviseurs die wederpartij ingeschakelde namen zonder nader onderzoek zijn stellingen over dat de projectontwikkelaar het maaiveld in het plan Voorhof IV meer verhoogde dan de 400 mm die in de realisatieovereenkomst werd opgenomen. Naar onze overtuiging is hiervan geen sprake, zoals hierna blijkt.
      Wij hebben de kruinhoogten van de wegen vergeleken met de puthoogten in het nieuwbouwplan. Op de as Ridderlaan – Goudhoekweg (ongeveer lopend over de Slotlaan achter het perceel van wederpartij) was de bestaande kruinhoogte resp. 0.16m +NAP en 0.16m +NAP. Hierbij tekenen wij aan dat de beide wegen in de richting van De Ruy oplopen om het hoogteverschil met de Molenweg geleidelijk te overbruggen. Hoewel de overeenkomst niet voorziet in enige tolerantie op de maatvoering en dit bij grondwerken wel gebruikelijk is, mag de nieuwe hoogte resp. 0,56m – 0.56m +NAP zijn.
    
    
    De dichtstbijzijnde put naast het perceel van wederpartij (westzijde) heeft een hoogte van 0.66m +NAP. Vlakbij de kruising van de Slotlaan met de Ridderlaan bevindt echter zich een put met een hoogte van 0.26m +NAP, terwijl deze dus op maximaal 0.56m +NAP had mogen liggen. De as De Ruy – Molenweg heeft kruinhoogten van resp. 1.00m +NAP en (gemiddeld) 0.20m +NAP, na het ophogen mogen deze dus verlopen van 1.40m naar 0.60m +NAP. Ten opzichte hiervan blijkt de voornoemde puthoogte van 0.66m +NAP (wel) te passen in de overeengekomen lijn.
    
    Een verdere beschouwing van de puthoogten in het plan levert op dat deze gemiddeld genomen de overeengekomen maatvoering (kruinhoogte weg + 400 mm) niet overstijgt. […] Wel kan worden vastgesteld dat sommige hoogtematen meer dan 400 mm boven de kruin van de dichtstbijzijnde weg liggen, maar ook komen situaties voor die beduidend lager zijn dan de overeengekomen ophoogmaat.
    
    
      In het algemeen blijken de absolute verschillen aan de oostzijde van het plan iets meer dan 400 mm te bedragen en aan de westzijde juist minder dan 400 mm. Groter dan 540 mm, derhalve 140 mm meer dan in de overeenkomst genoemd, tussen de weg en de dichtstbijzijnde put in het plan is het verschil niet. Nabij de kruising tussen de Ridderlaan en de Donjonweg blijft het verschil echter met 290 mm weer beduidend geringer dan de overeengekomen 400 mm. Opvallend is echter dat de huidige Slotlaan nabij het perceel van wederpartij op dezelfde hoogt ligt als het toenmalige maaiveld.
      […]
      Het valt niet uit te sluiten dat de extreme neerslag van de laatste jaren tot langduriger hoge grond¬waterstanden leidde op het perceel van [eiser], waardoor de constructie van zijn woning meer tijd kreeg om te verzadigen met optrekkend vocht en inpandige overlast als gevolg.  […]
      - BAM heeft het uitbreidingsproject Voorhof IV ontwikkeld en uitgevoerd. Bij de afwerking van de infrastructuur en het openbare terrein werd het maaiveld ten opzichte van de vier omringende wegen met circa 400 mm verhoogd. In het project werd een gescheiden rioolstelsel aangelegd, waarvan het hemelwater op singels wordt geloosd. Het resterende onverharde oppervlak is beduidend minder dan voorheen; […]
      - uit ons onderzoek van de gegevens die de gemeente ter beschikking stelde concluderen wij dat de nieuwe maaiveldhoogten gemiddeld genomen (vrijwel) overeenkomen met hetgeen in de realisatie¬overeenkomst is opgenomen, zodat hiermee de stijging van de grondwaterstand op het perceel van wederpartij niet kan worden verklaard.
    
    
    
      - de oorzaak van de hogere grondwaterstanden lijkt eerder een verband te hebben met toegenomen neerslag dan met het opgehoogde maaiveld, waarvan het grootste deel verhard is en rechtstreeks afwatert op oppervlakte water met een peil van 1.25m -/-NAP. […]
      -dat vooropnamen tonen aan dat voorafgaand aan de uitvoering van het nieuwbouwplan reeds sprake was van een zeker mate van scheurvorming in het pand van wederpartij. […]”
    
    
    3.25.	In opdracht van [eiser] heeft Nipius op 2 september en 8 oktober 2009 nadere rapportages opgemaakt. In het rapport van 8 oktober 2009 is het volgende vermeld:
    
    “[…] In het gebied waar onderhavige locatie deel vanuitmaakt zijn de oorspronkelijke afvoersystemen (sloten en greppels) verwijderd en gedempt. Zo ook bijvoorbeeld de sloot langs de Ridderlaan. Weliswaar zou een aangelegd drainagesysteem de afwatering over hebben moeten nemen doch kennelijk is daarvan de capaciteit onvoldoende. Naast de woning is een nieuwe wijk gebouwd. Om dit te kunnen doen, zonder dat er grond moest worden afgevoerd heeft de gemeente toegestaan de uitkomende grond terug te brengen, ergo te werken met een gesloten grondbalance, zodat het maaiveld werd opgehoogd. […] In de rapporten wordt gesproken over 40 cm, maar in werkelijkheid is dit veel meer geworden. Dit kan ter plaatse duidelijk worden waargenomen, daar een royaal gebied rond de betrokken woning een hoogte ligging had overeenkomend met de kruin van de Ridderlaan ter plaatse, terwijl men nu vanaf de Ridderlaan “heuvel op” de wijk in gaat. De uitkomende grond is verder van dien aard, dat er geen water in kan dringen, zoals dit vroeger ook al was. Het water zoekt altijd de laagste plaats op en in dit gebied is dat de woning van de familie [eiser]. Onder hun woning veranderde de grondwaterstand en dus ook de draagkracht van de bodem met destreuze gevolgen. Dit laatste is zeker het geval wanneer in de ondergrond, net als in alle andere polders op Voorne, veenlagen in de ondergrond aanwezig zijn.
    
    Iedereen die dit in twijfel wil trekken moet eerst aantonen, waarom een woning zolang keurig in vorm blijft en dan plotseling, nadat er een nieuwbouwwijk is gebouwd in korte tijd een vreselijke schade oploopt. Daar moet een oorzakelijk verband tussen zijn. Ik heb dat verband hierboven duidelijk gemaakt.”
    
    
      4.	Het geschil
      in de zaak 08-2813
      4.1.	Samengevat vordert [eiser]  na wijziging van eis, voor zover mogelijk uitvoer¬baar bij voorraad:
      I	verklaring voor recht dat de gemeente en BAM hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door [eiser] geleden schade ten gevolge van de realisatie van woningbouw¬plan Voorhof IV, de in het kader daarvan opgehoogde grond, de ondeugdelijke drainage en de daardoor veroorzaakte wateroverlast, waardoor [eiser] zich genoodzaakt zag zijn woning te slopen en nieuwbouw te realiseren althans voor een door de rechtbank nader aan te geven gedeelte van de schade;
      II	veroordeling van de gemeente en BAM om binnen twee weken na betekening van het vonnis aan [eiser] te voldoen een bedrag van primair EUR 245.337,38, subsidiair EUR 204.882,29, althans een nader door de rechtbank te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 december 2006;
       III	veroordeling van de gemeente en BAM in de kosten van het geding.
    
    
    4.2.	Tegen de achtergrond van een deel van de vaststaande feiten heeft [eiser] aan zijn vorderingen de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
    
    4.2.1.	De gemeente heeft onvoldoende toezicht uitgeoefend op de naleving van artikel 6.1 van de realisatieovereenkomst, de gemeente heeft onvoldoende aandacht geschonken aan de gevolgen van de terrein¬ophoging voor de bestaande woning van [eiser] en de gemeente heeft gehandeld in strijd met het gewekte vertrouwen dat de bewoners geen nadelige gevolgen van de ontwikkeling van Voorhof IV zouden ondervinden. Voorts heeft de gemeente gegarandeerd dat [eiser] door de aanleg van een adequaat drainagesysteem geen wateroverlast behoefde te vrezen. De handelwijze van de gemeente is jegens [eiser] onrechtmatig.
    
    
      4.2.2.	[eiser] heeft als gevolg van de door de gemeente gepleegde onrechtmatige daad schade geleden. Deze schade bedraagt: 
      primair			
      schade op basis van verkoopwaarde	EUR	225.710,00	
      expertisekosten	-	15.627,38	
      wettelijke rente vanaf 1 december 2006	-	pm	
      buitengerechtelijke kosten	-	4.000,00	+
      totaal	EUR 	245.337,38	
      subsidiair			
      schade op basis van herstelkosten	EUR 	189.254,91	
      expertisekosten	-	15.627,38	
      wettelijke rente vanaf 1 december 2006	-	pm	
      buitengerechtelijke kosten	-	4.000,00	+
      totaal	EUR 	204.882,29	
    
    
    4.2.3.	BAM en de gemeente zijn voor deze schade hoofdelijk aansprakelijk. 
    
    4.3.	De gemeente voert verweer en heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering, met veroordeling, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, van [eiser] in de kosten van het geding (inclusief nakosten), met de bepaling dat [eiser] de wettelijke rente over de proceskosten is verschuldigd vanaf 14 dagen na dagtekening van het vonnis.
    
    4.4.	Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
    
      in de zaak 09-513
      4.5.	Samengevat vordert [eiser] na wijziging van eis:
      I	verklaring voor recht dat de gemeente en BAM hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door [eiser] geleden schade ten gevolge van de realisatie van woningbouw¬plan Voorhof IV, de in het kader daarvan opgehoogde grond, de ondeugdelijke drainage en de daardoor veroorzaakte wateroverlast, waardoor [eiser] zich genoodzaakt zag zijn woning te slopen en nieuwbouw te realiseren althans voor een door de rechtbank nader aan te geven gedeelte van de schade;
      II	veroordeling van de gemeente en BAM om binnen twee weken na betekening van het vonnis aan [eiser] te voldoen een bedrag van primair EUR 245.337,38, subsidiair EUR 204.882,29, althans een nader door de rechtbank te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 december 2006;
       III	veroordeling van de gemeente en BAM in de kosten van het geding.
    
    
    4.6.	Tegen de achtergrond van een deel van de vaststaande feiten heeft [eiser] aan zijn vorderingen de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
    
    4.6.1.	[eiser] heeft op grond van de artikel 5 van de grondruilovereenkomst recht op schadevergoeding. BAM dient deze verplichting na te komen. 
    
    4.6.2.	BAM is toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de grondruilovereenkomst. [eiser] heeft als gevolg daarvan schade geleden.
    
    4.6.3.	BAM heeft jegens [eiser] onrechtmatig gehandeld door overschrijding van de in de realisatieovereenkomst opgenomen maximale hoogte voor terreinophoging. Zij dient de schade die [eiser] als gevolg daarvan heeft geleden te vergoeden. 
    
    
      4.6.4.	De schade bedraagt: 
      primair			
      schade op basis van verkoopwaarde	EUR	225.710,00	
      expertisekosten	-	15.627,38	
      wettelijke rente vanaf 1 december 2006	-	pm	
      buitengerechtelijke kosten	-	4.000,00	+
      totaal	EUR 	245.337,38	
      subsidiair			
      schade op basis van herstelkosten	EUR 	189.254,91	
      expertisekosten	-	15.627,38	
      wettelijke rente vanaf 1 december 2006	-	pm	
      buitengerechtelijke kosten	-	4.000,00	+
      totaal	EUR 	204.882,29	
    
    
    4.6.5.	BAM en de gemeente zijn voor deze schade hoofdelijk aansprakelijk. 
    
    4.7.	BAM voert verweer en heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser], bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van de procedure. 
    
    4.8.	Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
    
      5.	De beoordeling
      in de zaak 08-2813
      5.1.	[eiser] verwijt de gemeente onrechtmatig handelen. Hij heeft daartoe aangevoerd dat de gemeente onvoldoende toezicht heeft uitgeoefend op de naleving van artikel 6.1 van de realisatieovereenkomst, dat de gemeente onvoldoende aandacht heeft geschonken aan de gevolgen van de terrein¬ophoging voor de bestaande woning van [eiser] en dat de gemeente heeft gehandeld in strijd met het gewekte vertrouwen dat de bewoners geen nadelige gevolgen van de ontwikkeling van Voorhof IV zouden ondervinden. Voorts is volgens [eiser] in strijd met de door de gemeente gegeven garantie dat hij door de aanleg van een adequaat drainagesysteem geen wateroverlast behoefde te vrezen, toch water¬overlast opgetreden met grote nadelige gevolgen. 
    
    
    5.2.	De rechtbank stelt voorop dat [eiser] geen partij bij de tussen de gemeente en BAM gesloten realisatie¬overeenkomst is geweest en dat die realisatieovereenkomst geen externe werking heeft in die zin dat ook derden aan de in die overeenkomst opgenomen verplichtingen rechten kunnen ontlenen. Alleen in een uitzonderlijk geval, bij een grove schending van de in deze overeenkomst opgenomen verplichting(en) met aanzienlijke schade voor derden als gevolg, zou de niet-nakoming van die verplichting(en) een onrechtmatige daad jegens deze derden kunnen opleveren. Alleen in dat geval ook is de gemeente, die als overheid het oog moet houden op het algemeen belang, aan te spreken op grond van onrechtmatige daad als blijkt dat zij onvoldoende toezicht heeft gehouden op de nakoming van die verplichting(en). Deze situatie heeft zich hier niet voorgedaan. De rechtbank overweegt daartoe het volgende.
    
    5.3.	Naar de gemeente onweersproken heeft gesteld, hebben partijen (de gemeente en BAM) destijds met de toevoeging “onder één lijn” in artikel 6.1 van de realisatie¬overeenkomst bedoeld dat het terrein geleidelijk diende af te lopen naar de hoogte van de as van de bestaande wegen. Het maximale afwerkingsniveau is in de overeenkomst opgenomen met het oog op een verantwoorde aansluiting van het plan¬gebied op de aangrenzende reeds bestaande wegen. Voorts heeft de gemeente onweer¬sproken gesteld dat het in de praktijk bij grondwerken gebruikelijk is dat er tolerant wordt omgegaan met de maatvoering. Veldhuijs heeft in haar rapport van 29 januari 2009 geconcludeerd dat de nieuwe maaiveldhoogten gemiddeld genomen (vrijwel) overeenkomen met hetgeen in de realisatieovereenkomst is opgenomen (zie 3.24 van dit vonnis). Deze conclusie heeft zij getrokken, nadat zij eerst op diverse punten in het plan¬gebied hoogte¬metingen had verricht en die heeft vergeleken met de door de gemeente ter beschikking gestelde hoogtekaart. Op sommige plaatsen is het voor¬geschreven afwerkingsniveau met maximaal 140 mm overschreden. Op andere plaatsen is het afwerkingniveau 110 mm minder hoog uitgekomen dan toegestaan. [eiser] is er in de dagvaarding vanuit gegaan dat sprake is van overschrijdingen met 200 tot 600 mm. [eiser] heeft echter nadien de juistheid van de door de gemeente overgelegde hoogtekaart niet voldoende betwist, evenmin als de juistheid van de door Veldhuijs verrichte metingen. Aan de rapporten van Nipius, IFCO en Nedeb (vermeld in 3.16, 3.20, 3.22 en 3.25 van dit vonnis) komt in dit verband niet die waarde toe, die [eiser] daaraan hecht. Anders dan Velthuijs hebben Nipius en Nedeb geen objectieve hoogte¬metingen gedaan, maar zijn slechts afgegaan op van de zijde van [eiser] gegeven verklaringen en foto’s. IFCO is uitgegaan van een door Inpijn-Broekpoel verrichte sondering, maar daarvan is onduidelijk gebleven welk referentiepunt is gekozen. De gemeente heeft dienaangaande onweersproken gesteld dat aannemelijk is dat de sondering is uitgevoerd aan de noordzijde van het perceel dat iets hoger lag. In de gedingstukken is geen enkele (objectieve) aanwijzing te vinden voor de door [eiser] gestelde overschrijding van de maaiveldhoogten tot wel 600 mm. Van [eiser] had, gelet op de gemotiveerde betwisting door de gemeente, verwacht mogen worden dat hij zijn stelling nader had onderbouwd. Nu hij dat heeft nagelaten, gaat de rechtbank daaraan voorbij. Gelet ook op het doel waarvoor artikel 6.1 in de realisatie¬overeenkomst is opgenomen – het maximale afwerkingsniveau is in de overeenkomst opgenomen met het oog op een verantwoorde aansluiting van het plan¬gebied op de aangrenzende reeds bestaande wegen – en de in de praktijk gebruikelijke tolerantie met betrekking tot de maatvoering, zijn de over¬schrijdingen van de in de realisatieovereenkomst opgenomen hoogte, zoals geconstateerd door Veldhuijs, niet van dien aard dat geoordeeld moet worden dat BAM jegens de gemeente haar verplichtingen uit de realisatie¬overeenkomst niet correct is nagekomen. Hieruit volgt dat  [eiser] de gemeente ten onrechte verwijt dat zij onvoldoende toezicht heeft gehouden op de uitvoering van de realisatieovereen¬komst. Van onrechtmatig handelen door de gemeente op dit punt kan daarom geen sprake zijn.
    
    5.4.	Naar het oordeel van de rechtbank heeft de gemeente ook voldoende aandacht geschonken aan de gevolgen van de terrein¬ophoging voor de bestaande woning van [eiser]. Voorts is geen sprake geweest van een handelen door de gemeente in strijd met het gewekte vertrouwen dat de bewoners geen nadelige gevolgen van de ontwikkeling van Voorhof IV zouden ondervinden. De rechtbank overweegt hiertoe als volgt.
    
    5.5.	De gemeente heeft onweersproken gesteld dat met het nieuwbouwproject een gescheiden rioolstelsel is gerealiseerd, waardoor het hemelwater via de riolering op de omringende sloten wordt geloosd, en dat aan de zijde van de Goudhoekweg een waterpartij is aangelegd, waardoor het water reeds ‘bovenstrooms’ (ten opzichte van het perceel van [eiser]) wordt opgevangen. Vast staat ook dat het waterschap vergunning heeft verleend voor het dempen van de sloot aan de Ridderlaan en dat een drain de functie van die sloot moest overnemen (zie 3.5 van dit vonnis). [eiser] heeft evenmin betwist dat de gemeente geen verantwoordelijkheid draagt voor de goede werking van de overeenkomstig de tussen [eiser] en BAM gesloten grondruil¬overeenkomst op het perceel van [eiser] aangelegde drainage. De gemeente heeft door (BAM op te dragen) te voorzien in een gescheiden rioolstelsel en de vergroting van de water¬bergingcapaciteit aan haar zorgplicht voldaan. Daarbij moet nog in aanmerking worden genomen dat uit de door de gemeente overgelegde hoogtekaart blijkt dat het maai¬veld van het perceel van [eiser] ook voor de realisatie van Voorhof IV grotendeels beduidend lager lag dan de belendende wegen en het plangebied waarop Voorhof IV ontwikkeld zou worden. Het erf van [eiser] ontving dus voor de realisatie van de nieuw¬bouwwijk al water dat van hoger gelegen erven van nature afliep. Voorts heeft de gemeente ter onderbouwing van haar standpunt dat zij voldoende maatregelen heeft getroffen bij conclusie van dupliek een nader rapport van Velthuijs overgelegd d.d. 1 maart 2010. In dit rapport is het volgende vermeld:
    
    
      “[…] 
      11. De onderstaande foto toont de belendende woning ten opzichte van het wegdek op de Slotlaan en het perceel [eiser]. Duidelijk zichtbaar is de aanwezigheid van een kolk en de gemetselde tuinmuur die zowel ten opzichte van deze belending als de openbare weg de afscheiding vormt. Verder zijn in het wegdek van de Slotlaan 2 drempels opgenomen. De achtertuinen van de bedoelde woningen grenzen aan de singel langs de Molenweg. Ten opzichte van de toenmalige terreininrichting valt het hemelwater nu dus grotendeels op het verharde oppervlak van de inritten en de terrasbestratingen van deze woningen. Vervolgens stroomt het af naar de openbare weg, waarvan de bestrating en de kolken onder trottoirniveau liggen. De drempels in het wegdek houden het water op, zodat het niet afstroomt naar de – lagere – Ridderlaan. Hemelwater dat in de achtertuinen valt wordt afgevoerd naar de beduidend lagere singel langs de Molenweg en zal dus niet in de richting van het perceel van weder¬partij stromen. Er is dus sprake van een zeer beperkte infiltratie van hemelwater in de onder¬grond. Verder verhindert de keermuur langs het perceel van [eiser] dat hemelwater vanaf de belending naar zijn perceel afstroomt; ook dit wordt direct afgevoerd […] naar het gemeentelijk riool.
      […]
      12. Zoals wij eerder al aantoonden was de conclusie van wederpartij dat zijn perceel in een put kwam te liggen […] ook zonder zijn betoog inzake de ophoging al aan de orde. Immers, het omringende maaiveld was destijds al fors hoger dan dat van zijn perceel. […]”
    
    
    [eiser] is in de gelegenheid gesteld hierop te reageren. Bij akte uitlaten producties heeft hij voor zijn reactie verwezen naar een bij die gelegenheid overgelegde nadere rapportage van Nipius d.d. 28 juni 2010. Nipius heeft op de zojuist geciteerde punten als volgt gereageerd:
    
    
      “11
      Wat hier beweerd wordt is onzin.
    
    
    
      12
      De foto’s  en getuigenverklaringen bewijzen het tegendeel. Het terrein was voor de aanleg van de wijk vlak en even hoog als het perceel van [eiser].”
    
    
    Van [eiser] had verwacht mogen worden dat hij zijn betwisting meer had gemotiveerd dan met de enkele zin: “Wat hier beweerd wordt is onzin.” Hierboven 5.3 is al overwogen dat tegenover de objectieve vergelijking van de hoogtekaarten met door Velhuijs verrichte veld¬metingen onvoldoende is de verwijzing naar foto’s en de meer subjectieve (getuigen-) verklaringen. De rechtbank gaat daarom uit van de juistheid van de stellingen van de gemeente op dit punt. 
    
    5.6.	[eiser] heeft met BAM in de grondruilovereenkomst afspraken gemaakt over de door BAM aan te leggen drainage in het perceel van [eiser], over een grondkering en over een drainagebuis die de functie van de te dempens sloot tussen het perceel en de Molenweg zou vervangen. Daarbij zijn zij overeen¬gekomen dat de huidige grondwaterstand in stand wordt gehouden (zie 3.3 van dit vonnis). De gemeente – zo staat vast – is bij deze overeenkomst geen partij geweest. Van een door de gemeente in dit verband gegeven contractuele garantie kan dus geen sprake zijn geweest. Dit wordt door [eiser] daarom terecht niet betoogd. Aan de gestelde (door de gemeente overigens betwiste) door de gemeente gegeven ‘garantie’ heeft [eiser] daarom hooguit de betekenis kunnen toekennen dat de gemeente daarmee haar vertrouwen uitsprak dat voor het perceel van [eiser] met een adequate drainage geen wateroverlast te verwachten was. Gesteld noch gebleken is dat de gemeente [eiser] hiermee op dit punt willens en wetens onjuist heeft geïnformeerd. Evenmin is gesteld of gebleken dat een adquate drainage nimmer voldoende bescherming zou hebben kunnen bieden tegen het risico van een verhoging van het grondwaterpeil door de hogere ligging van Voorhof IV ten opzichte van het perceel van [eiser]. Als sprake zou zijn van en ontoerreikende en/of een niet (voldoende) deugdelijk werkende drainage, valt in dat licht bezien niet in te zien dat de gemeente daarvoor uit hoofde van onrechtmatige daad aansprakelijk zou kunnen zijn.
    
    5.7.	Al het voorgaande leidt ertoe dat van een door de gemeente jegens [eiser] gepleegde onrechtmatige daad geen sprake kan zijn. De vordering is daarom niet toewijsbaar. De overige verweren van de gemeente behoeven geen bespreking.
    
    
      5.8.	[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proces¬kosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:
      - vast recht	EUR	4.784,00
      - salaris advocaat		5.000,00 (2,5 punten × tarief EUR 2.000,00)
      Totaal	EUR 	9.784,00.
    
    
    
      in de zaak 09-513
      5.9.	[eiser] grondt zijn vordering jegens BAM primair op nakoming van artikel 5 van de grondruilovereenkomst. In dit artikel is bepaald dat alle aanwijsbare schade aan het woonhuis van [eiser] ten gevolge van de uitvoering van Voorhof IV door BAM zal worden vergoed. Subsidiair grondt hij zijn vordering op een toerekenbare tekortkoming van BAM in de nakoming van de verplichtingen uit de grond¬ruil¬overeenkomst. Zowel de primaire als de subsidiaire grondslag van de vordering zijn gebaseerd op de stelling dat de drainage die BAM heeft aangelegd – waartoe zij overeenkomstig artikel 4 en 8 van de grondruilovereenkomst verplicht was – ontoereikend en/of ondeugdelijk was, waardoor waterschade zou zijn ontstaan. Volgens [eiser] was het drainagesysteem door de grote hoeveel¬heid water die naar zijn erf stroomde niet in staat de gewenste grondwaterstand op peil te houden. De afvoer van overtollig water werd ook bemoeilijkt door het dempen van de sloot langs de Ridderlaan. Voorts heeft het drainagesysteem niet deugdelijk gefunctioneerd en is goed onderhoud van het systeem niet mogelijk gebleken. In 2001 kon het systeem niet goed worden doorgespoten en de in 2002 extra aangelegde drainage heeft onvoldoende soelaas geboden. BAM is de verplichting niet nagekomen een zodanig goed werkend drainage¬systeem te realiseren dat de ten tijde van de grondruilovereenkomst bestaande grondwater¬stand op het perceel van [eiser] in stand werd gehouden. De wateroverlast heeft tot dusdanige zakking en scheur¬vorming van zijn woonhuis geleid dat het moest worden gesloopt, aldus [eiser].
    
    
    
      5.10.	Alvorens hierover een oordeel te kunnen geven behoeft de rechtbank op de hieronder te vermelden onderwerpen een nadere toelichting van partijen. De rechtbank zal daartoe een comparitie van patijen gelasten. De compartitie van partijen zal voorts dienen om te onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden.
      5.11.	De rechtbank wenst met name te worden voorgelicht over welke mate van water¬overlast (bij benadering) vanaf welk moment door [eiser] is ondervonden, waarin zich die wateroverlast uitte, wanneer partijen contact hebben gehad daarover, waaruit het contact bestond en wat er al dan niet is besproken. Vooral het tijdvlak tussen december 2003 (laatste brief van [eiser] aan BAM in het dossier) en de aansprakelijk¬stelling in mei 2006 zal daarbij aan de orde komen. 
    
    
    5.12.	Indien er in die periode door [eiser] geen contact is gezocht met BAM zal voorts met partijen worden besproken welke mogelijke consequenties dat voor de vordering van [eiser] zou kunnen hebben. Zoals zich vooralsnog laat aanzien heeft [eiser] BAM pas weer benaderd nádat hij de beslissing al had genomen om tot sloop en nieuw¬bouw van twee woningen over te gaan. Van belang daarbij is dat op basis van de thans beschikbare gegevens niet is komen vast te staan dat herstel in de periode 2003-2006 niet tot de mogelijkheden heeft behoord. [eiser] heeft weliswaar betoogd dat door ernstige afname van de bouwkundige toestand in het najaar van 2006 op advies van Bouw- en Woning¬toezicht van de gemeente in samen¬spraak met de desbetreffende wet¬houder de woning aan de Molenweg 6 is ontruimd, terwijl binnen één week een sloop- en bouwvergunning voor nieuwbouw werd afgegeven – hij heeft dit kennelijk ook aan IFCO verteld (zie 3.20 van dit vonnis) – maar uit de vaststaande feiten volgt dat zulks niet het geval is geweest. In de brief van 28 november 2005 heeft [eiser] een dergelijk plan van sloop en nieuwbouw al bij de gemeente aan de orde gesteld. De sloopvergunning is op 12 september 2006 verleend na een aanvraag daartoe op 23 mei 2006 en de aanvraag bouwvergunning is op 9 juni 2006 gedaan, welke vergunning op 10 oktober 2006 is verleend (zie 3.12 en 3.14 van dit vonnis). 
    
    5.13.	Voorts heeft de rechtbank de behoefte aan een nadere toelichting over de door [eiser] ondervonden problemen met de drainage. De rechtbank wenst antwoord te krijgen op de volgende vragen. Wanneer is aan [eiser] gebleken dat de drainage niet goed werkte (niet doorspuitbaar) en wanneer is hem gebleken dat de drainage niet toereikend was? Met wie en wanneer heeft hij daarover contact gehad? In dit verband zal ook het verjarings¬verweer en het verweer dat BAM niet in verzuim is komen te verkeren aan de orde komen. Het verweer dat BAM niet in verzuim is, is voor de primaire vordering overigens niet relevant, omdat die vordering is gegrond op nakoming (van artikel 5 van de grondruil¬overeenkomst). Bij haar beroep op verjaring heeft BAM geen onderscheid gemaakt tussen de primaire vordering (nakoming) en de subsidiaire vordering (schadevergoeding). Dit onderscheid kan wel relevant zijn, omdat de betreffende verjaringsregels verschillende uitgangspunten kennen voor het het aanvangstijdstip waarop de verjaring gaat lopen. Zonodig zal hieraan bij de comparitie van partijen aandacht worden besteed.
    
    
      5.14.	Ook zal bij de comparitie van partijen worden gesproken over het door [eiser] gestelde hogere grondwaterpeil na de realisering van Voorhof IV. In dit verband zal aan de orde komen:
      -	de betekenis van het grondwaterpeil zoals dat door Geomet is aangetroffen in 1999 op ca 0.4m –NAP (zie 3.6 van dit vonnis) en de door Aqua Terra in 2006 aangetroffen (lagere?) grondwaterstand van 1,4m – maaiveld (zie 3.15 van dit vonnis);
      -	de betekenis van het rapport van Grontmij, waarin wordt geconcludeerd dat er in de jaren 1998-2002 veel meer regen is gevallen dan gebruikelijk was in de periode daarvóór (zie 3.9 van dit vonnis);
      -	de betekenis van de bij de realisering van Voorhof IV getroffen maatregelen (afwatering van regenwater op het riool, waterberging, drainage, grondkering).
      De rechtbank verwacht dat zij ter beantwoording van de vraag of het grondwaterpeil ter plaatse van de woning van [eiser] is gestegen en dat deze stijging door de realisering van Voorhof IV is veroorzaakt en wel in die mate dat die stijging tot schade aan de woning van [eiser] heeft geleid (ernstige scheurvorming en verzakking) de behoefte zal hebben aan een advies van één of meer van partijen onafhankelijke deskundige(n). Bij de compartitie van partijen zal met partijen over de modaliteiten daarvan worden gesproken.
    
    
    5.15.	Ten aanzien van de meer subsidiaire grondslag van de vordering van [eiser] oveweegt de rechtbank reeds als volgt.  [eiser] heeft zijn vordering meer subsidiair gegrond op onrechtmatige daad. Hieraan heeft hij ten grondslag gelegd dat BAM met de gemeente in de realisatie¬overeenkomst is overeengekomen dat de toegestane terreinhoogte voor woningbouwplan Voorhof IV op maximaal 400 mm onder één lijn wordt, dat wil zeggen geleidelijk aflopend, boven de bestaande hoogte van de as van de wegen: De Ruy, Ridderlaan, Molenweg en Groothoekweg. Volgens [eiser] is het maximale hoogteverschil door terrein¬ophoging overschreden (600 – 1000 mm i.p.v. maximaal 400 mm). [eiser] meent dat BAM door niet-nakoming van de realisatieovereenkomst en overschrijding van de maximale hoogte voor terreinophoging inbreuk op zijn recht heeft gemaakt, dan wel heeft gehandeld in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Uit de realisatieovereenkomst blijkt ook dat BAM aan een bepaald programma van eisen diende te voldoen en verantwoordelijk was voor de stedenbouwkundige opzet van het plan, de infrastructuur (waterberging) en het openbare gebied, aldus [eiser].
    
    5.16.	 BAM heeft bij conclusie van dupliek betwist dat zij tekort is geschoten in de nakoming van (artikel 6 van) de realisatieovereenkomst. Zij sluit daarbij aan bij hetgeen de gemeente in haar conclusie van antwoord heeft gesteld en dus bij de door de gemeente gegeven uitleg van het bepaalde in de realisatieovereenkomst, meer specifiek het bepaalde in artikel 6. In reactie hierop heeft [eiser] bij zijn nadere conclusie verwezen naar hetgeen daarover in de conclusie van repliek, tevens akte wijziging eis in de procedure tegen de gemeente is opgemerkt.
    
    
      5.17.	In de zaak tegen de gemeente heeft de rechtbank vooropgesteld dat [eiser] geen partij bij de tussen de gemeente en BAM gesloten realisatie¬overeenkomst is geweest en dat die realisatieovereenkomst geen externe werking heeft in die zin dat ook derden aan de in die overeenkomst opgenomen verplichtingen rechten kunnen ontlenen. De rechtbank heeft overwogen dat alleen in een uitzonderlijk geval, bij een grove schending van de in deze overeenkomst opgenomen verplichting(en) met aanzienlijke schade voor derden als gevolg, de niet-nakoming van die verplichting(en) een onrechtmatige daad jegens deze derde(n) zou kunnen opleveren. Voorts heeft de rechtbank in die zaak overwogen dat de gemeente onweersproken heeft gesteld dat partijen (de gemeente en BAM) destijds met de toevoeging “onder één lijn” in artikel 6.1 van de realisatie¬overeenkomst hebben bedoeld dat het terrein geleidelijk diende af te lopen naar de hoogte van de as van de bestaande wegen. Het maximale afwerkingsniveau is in de overeenkomst opgenomen met het oog op een verantwoorde aansluiting van het plan¬gebied op de aangrenzende reeds bestaande wegen. Voorts heeft de gemeente onweer¬sproken gesteld dat het in de praktijk bij grondwerken gebruikelijk is dat er tolerant wordt omgegaan met de maatvoering. (Zie 5.3 van dit vonnis). 
      Nu [eiser] verwijst naar zijn standpunt in de procedure tegen de gemeente en BAM verwijst naar het door de gemeente in die procedure ingenomen stanpunt, gaat de rechtbank ook in de zaak tegen BAM uit van de door de gemeente aan artikel 6.1 van de realisatie¬overeenkomst gegeven uitleg.
      5.18.	De rechtbank is voorts van oordeel dat ook in de zaak tegen BAM moet worden uitgegaan van de conclusie van Veldhuijs in haar rapport van 29 januari 2009 dat de nieuwe maaiveldhoogten gemiddeld genomen (vrijwel) overeenkomen met hetgeen in de realisatie¬overeenkomst is opgenomen. Zoals de rechtbank in de zaak tegen de gemeente heeft overwogen zijn de over¬schrijdingen van de in de realisatieovereenkomst opgenomen hoogte niet van dien aard dat geoordeeld moet worden dat BAM jegens de gemeente haar verplichtingen uit de realisatieovereenkomst niet correct is nagekomen, gelet ook op het doel waarvoor artikel 6.1 in de realisatie¬overeenkomst is opgenomen en de in de praktijk gebruikelijke tolerantie met betrekking tot de maatvoering. Van onrechtmatig handelen door de BAM jegens [eiser] op die grond kan dus geen sprake zijn. De meer subsidiare grondslag kan daarom niet tot toewijzing van de vordering leiden.
    
    
    5.19.	In afwachting van de comparitie van partijen houdt de rechtbank iedere verdere beslissing aan. 
    
    
      6.	De beslissing
      De rechtbank
    
    
    
      in de zaak 08-2813
      6.1.	wijst af de vordering van [eiser],
    
    
    6.2.	veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op EUR 9.784,00, vermeerderd met de wetttelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 Burgerlijk Wetboek daarover vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag der voldoening,
    
    6.3.	veroordeelt [eiser] tot betaling van EUR 131,00 aan nakosten, verhoogd met EUR 68,00 aan betekeningskosten in het geval betekening van de executoriale titel plaats¬vindt, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 Burgerlijk Wetboek daarover vanaf veertien dagen na de betekening tot aan de dag der voldoening,
    
    6.4.	verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
    
    
      in de zaak 09-513
      6.5.	beveelt een verschijning van partijen, bijgestaan door hun advocaten, voor het geven van inlichtingen en ter beproeving van een minnelijke regeling op de terechtzitting van mr. S.C.C. Hes-Bakkeren in het gerechtsgebouw te Rotterdam aan het Wilhelminaplein 100 - 125 op maandag 14 maart 2011 van 11.00 uur tot 13.00 uur,
    
    
    6.6.	bepaalt dat [eiser] dan in persoon aanwezig moet zijn en dat BAM dan vertegen¬woordigd moet zijn door iemand die van de zaak op de hoogte is en hetzij rechtens hetzij op grond van een bijzondere schriftelijke volmacht bevoegd is haar te vertegen¬woordigen,
    
    6.7.	bepaalt dat alle bescheiden waarop een partij zich ter terechtzitting wenst te beroepen uiterlijk twee weken vóór de zitting aan de rechtbank – sector civiel recht, afdeling planning¬administratie, kamer E12.43, Postbus 50954, 3007 BR Rotterdam (faxnummer 010 2972518) – en aan de wederpartij dienen te worden toegezonden,
    
    6.8.	bepaalt dat de partij die op genoemd tijdstip niet kan verschijnen, binnen twee weken na de datum van dit vonnis schriftelijk en gemotiveerd aan de rechtbank – ter attentie van de planningadministratie van de sector civiel, kamer E 12.43, postbus 50954, 3007 BR Rotterdam – om een nadere dag- en uurbepaling dient te vragen onder opgave van de verhinderdata van alle partijen in de drie maanden volgend op genoemde datum,
    
    6.9.	houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. S.C.C. Hes-Bakkeren en in het openbaar uitgesproken op 22 december 2010.?