ECLI:NL:GHAMS:2005:AU3844, Gerechtshof Amsterdam, 29-09-2005, 452/2004 NOT
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2005-09-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: In zijn algemeenheid vinden de werkzaamheden van een medewerker plaats onder verantwoordelijkheid van een notaris. 
        Zowel verkoper als koper mochten bekend worden verondersteld met de verhuurde staat van een deel van het onroerend goed.

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
      TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
    
    
    Beslissing van 29 september 2005 in de zaak onder rekestnummer 452/04 NOT van:
    
    
    
      1. [appellant],
      wonende te [plaats],
      2. [appellant],
      in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [appellant] sub 1,
      wonende te [plaats],
      APPELLANTEN,
      gemachtigde: mr. B.A.M. van Maarschalkerwaart
    
    
    t e g e n
    
    
      [X],
      notaris te [plaats],
      GEÏNTIMEERDE,
      gemachtigde: mr. J.G.M. de Koning.
    
    
    
    1. Het geding in hoger beroep
    
    1.1. Namens appellanten, verder te noemen klagers, is bij een op 21 april 2004 ter griffie ingekomen verzoekschrift - met bijlagen - hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Alkmaar, verder te noemen de kamer, van 25 maart 2004, waarbij de tegen geïntimeerde, verder te noemen notaris, ingediende klacht ongegrond is verklaard.
    
    1.2. Bij een schrijven ingekomen op 11 mei 2004 is het hoger beroep namens klager nader aangevuld. 
    
    1.3. Van de zijde van de notaris is op 27 augustus 2004 een verweerschrift - met bijlagen - ter griffie ingekomen.
    
    1.4. Op 8 juni 2005 zijn van de zijde van de notaris nog enkele bijlagen bij het verweerschrift ingekomen ter griffie.
    
    1.5. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 9 juni 2005. De beide gemachtigden zijn verschenen en hebben het woord gevoerd aan de hand van pleitnotities. 
    
    2. De stukken van het geding
    
    Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie alsmede van de hiervoor genoemde stukken.
    
    3. De feiten 
    
    Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
    
    4. Het standpunt van klagers
    
    Klagers verwijten de notaris dat hij heeft nagelaten partijen erop te wijzen dat de huurovereenkomst, waarnaar artikel 5 lid 3 van de koopovereenkomst getekend op 14 oktober 2002 verwijst, moest worden aangehecht. Ook heeft de notaris nagelaten de consequenties van het bestaan van deze huurovereenkomst met partijen te bespreken. Hij had de ‘amateur-gevolmachtigde’ van klager sub 1 erop moeten wijzen dat het ontruimen van een verhuurde (boven)ruimte met moeilijkheden gepaard zou kunnen gaan. 
    
    5. Het standpunt van de notaris
    
    5.1. De notaris stelt in de eerste plaats dat de koopovereenkomst in aanwezigheid van partijen - klaagster sub 1 werd hierbij vertegenwoordigd door R.A. de Boer, hierna: De Boer, als haar gevolmachtigde - integraal is behandeld, op aanwijzing van partijen is aangevuld en gewijzigd, en vervolgens is getekend. Dit alles vond plaats onder leiding van zijn ervaren medewerker [P], hierna: [P], die de koopovereenkomst ook had opgesteld.
    
    5.2. Voorts stelt de notaris dat in de koopovereenkomst niet staat vermeld dat een kopie van de huurovereenkomst wordt aangehecht. Dit is, volgens de notaris, niet gebruikelijk. Bovendien had De Boer deze huurovereenkomst ook niet meegenomen. Ook bestrijdt de notaris dat aan partijen door [P] een toezegging is gedaan dat de huurovereenkomst zou worden aangehecht. Partijen waren echter wel op de hoogte van de inhoud van de huurovereenkomst, en dit is dan ook bevestigd in de koopovereenkomst. 
    
    5.3. In een eerder stadium heeft verkoper, dan wel de gevolmachtigde van verkoper, een opdracht tot taxatie verleend. Uit het taxatierapport van 3 juli 2002, opgesteld door makelaar J.M.J. Keij, blijkt dat de derde – en de helft van de vierde verdieping is verhuurd. De Boer, als gevolmachtigde van klaagster sub 1, meende dat hij de huurder kon bewegen de beide verdiepingen te ontruimen opdat deze leeg zouden kunnen worden verkocht en geleverd. Dat dit niet is gelukt kan de notaris niet worden verweten. 
    
    5.4. Dat de notaris verwijtbaar heeft gehandeld door verkoper niet te wijzen op de mogelijke problemen terzake van de toegezegde ontruiming wordt door hem bestreden. Verkoper is gedurende het gehele traject begeleid door een ervaren onroerend goed bemiddelaar M. Morren, hierna: Morren, die ook betrokken was bij het opstellen van de koopovereenkomst en tevens bij de ondertekening hiervan aanwezig was. De notaris stelt dat beide partijen als kundig en ervaren konden worden beschouwd en dat er noch op hem noch op zijn medewerker een zo vergaande informatieplicht rustte. 
    
    
      5.5. In hoger beroep stelt de notaris dat klager sub 2 niet kan worden ontvangen in zijn hoger beroep. In de eerste plaats is klager sub 2 geen belanghebbende aangezien hij nimmer in persoon bij het opstellen en ondertekenen van de koopovereenkomst is betrokken geweest. Bovendien ging zijn bewindvoerderschap pas in op 17 december 2002, terwijl de gewraakte handeling plaatsvond op 14 oktober 2002. 
      Afgezien hiervan is klager sub 2. als bewindvoerder niet bevoegd om een klachtprocedure als deze te beginnen. Deze bevoegdheid rust uitsluitend bij klaagster sub 1. 
      Tenslotte stelt de notaris dat hij in deze optreedt als belangenbehartiger van zijn personeel nu het hier een gedraging van een medewerker betreft waarvoor hij niet verantwoordelijk kan worden gehouden. 
    
    
    6. De beoordeling
    
    
      6.1. Het hof zal allereerst ingaan op het verweer van de notaris waarin hij stellingen van formele aard opwerpt waaruit zou blijken dat klagers niet kunnen worden ontvangen in hun hoger beroep. 
      Het is het hof gebleken dat de oorspronkelijke klacht, bij de kamer ingekomen op 2 september 2003, is ingediend namens de bewindvoerder alsmede namens klaagster sub 1. Gelet op dat feit en uitgaande van een redelijke uitleg van het appèlschrift moet er ook in hoger beroep van worden uitgegaan dat het hoger beroep is ingesteld door zowel klaagster sub 1. als klager sub 2. Nu de bewindvoerder is aangewezen om de vermogensrechtelijke belangen omtrent de goederen van klaagster sub 1 waar te nemen ziet het hof geen aanleiding om hem, optredend in gezamenlijkheid met klaagster sub 1, niet ontvankelijk te verklaren in zijn hoger beroep. De ingangsdatum van het bewindvoerderschap doet verder niet ter zake. 
    
    
    6.2. Wat betreft het verweer van de notaris dat het hier een handelen van zijn medewerker [P] betreft dat hem niet kan worden toegerekend overweegt het hof als volgt. In zijn algemeenheid vinden de werkzaamheden van een medewerker plaats onder verantwoordelijkheid van een notaris. Afhankelijk van de ervaring van de desbetreffende medewerker houdt een notaris toezicht op het handelen van die medewerker en kan dit handelen hem in meer of mindere mate worden toegerekend. In deze zaak is een klacht ingediend tegen de notaris en komt dan ook de vraag aan de orde of de notaris tekort is geschoten in het toezicht op het handelen van zijn medewerker. Het hof oordeelt dat klagers kunnen worden ontvangen in hun hoger beroep. 
    
    
      6.3. Ten aanzien van het klachtonderdeel waarin de notaris wordt verweten dat de huurovereenkomst niet is aangehecht aan de koopovereenkomst overweegt het hof als volgt. De medewerker van de notaris heeft vastgesteld dat partijen gezamenlijk hebben verklaard omtrent het gebruik van het te verkopen onroerend goed. Uit artikel 5 lid 3 van de door partijen ondertekende koopovereenkomst blijkt immers dat een van de appartementen is verhuurd en tevens dat koper heeft verklaard bekend te zijn met de inhoud van de over te nemen huur(koop)overeenkomsten. In een eerder stadium, zo is het hof gebleken, is in opdracht van verkoper een taxatierapport opgesteld waaruit blijkt dat zowel een van de appartementen als de helft van de vierde verdieping zijn verhuurd. Ook uit dien hoofde mogen zowel verkoper als koper bekend worden verondersteld met de verhuurde staat van een deel van het onroerend goed. Daar komt bij dat aan partijen een zekere deskundigheid met betrekking tot onroerend goed niet kan worden ontzegd. Dit leidt het hof af uit het volgende. Namens klaagster sub 1 was haar gevolmachtigde De Boer aanwezig. De notaris heeft gesteld dat De Boer werd vergezeld door Morren voornoemd. Klagers hebben dit niet weersproken. 
      De medewerker van de notaris was dan ook niet gehouden om partijen om nadere bewijsstukken te vragen, noch om deze aan te hechten. Voorts oordeelt het hof, gezien de aanwezige deskundigheid bij het ondertekenen van de koopovereenkomst, dat er voor de medewerker van de notaris eveneens geen informatieplicht bestond omtrent de problemen die zich kunnen voordoen bij het ontruimen van een verhuurde ruimte. Partijen mochten hiermee bekend worden verondersteld.
      Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat de notaris niet kan worden verweten dat hij tekort is geschoten in het toezicht op zijn medewerker, nu deze medewerker naar oordeel van het hof op een juiste wijze heeft gehandeld. 
      Het hof oordeelt dan ook dat de klacht in al haar onderdelen ongegrond is en verwerpt het beroep. 
    
    
    6.4. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
    
    6.5. Het vorenoverwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.
    
    7. De beslissing
    
    Het hof:
    
    
    - verwerpt het beroep.
    
    
    Deze beslissing is gegeven door mrs. N.A.M. Schipper, A.L.G.A. Stille en P.J.N. van Os en in het openbaar uitgesproken op donderdag 29 september 2005. 
    
    
    
    
      KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN
      TE ALKMAAR.
    
    
    
    
    Beslissing in de zaak van:
    
    
      [B],
      Bewindvoerder van mw. [L],
      klager, 
      advocaat mr. B.A.M. van Maarschalkerwaart,
    
    
    – t e g e n –
    
    
      mr. [X],
      notaris te [plaats],
      advocaat mr. J.G.M. de Koning.
    
    
    
    1.        Het verloop van de procedure
    
    1.1. Bij brief met bijlagen ingekomen op 2 september 2003 heeft klager een klacht ingediend tegen notaris [X].  
    
    1.2. Bij brief ingekomen op 29 september 2003 heeft notaris [X] op de klacht gereageerd.  
    
    1.3. Nadat klager heeft laten weten zijn verwijt te handhaven, is op 25 februari 2004  de klacht in het openbaar behandeld. Bij die gelegenheid hebben partijen hun standpunten toegelicht.  
    
    1.4. Na afloop van de behandeling is uitspraak bepaald op heden.
    
    2. De uitgangspunten
    
    2.1. Op 14 oktober 2002 is een koopovereenkomst opgesteld door een medewerker van het notariskantoor waar mr. [X] werkzaam is. Het betrof de verkoop van een vijftal appartementen aan de [adres] te [plaats], waarbij mw. [L] voornoemd als verkoopster optrad. Zij werd daarbij vertegenwoordigd door de heer R.A. de Boer. 
    
    2.2. Voor zover thans relevant is in de overeenkomst, nadat de koopakte in aanwezigheid van alle partijen was besproken en doorgenomen, opgenomen de bepaling dat appartement 5, de zolderverdieping, in lege staat en ontruimd zou worden geleverd.  
    
    2.3. Nadat de partijen bij de koopovereenkomst opnieuw hadden onderhandeld, waarbij mr. Maarschalkerwaart kennelijk aan beide zijden bemiddelde,  is de kooprijs met € 50.000,- verlaagd en is alsnog geleverd.
    
    3. De klacht en de beoordeling daarvan
    
    3.1. De klacht komt er in de eerste plaats op neer dat notaris [X] verwijtbaar heeft gehandeld door het niet  aanhechten van enige huurovereenkomst aan de koopakte. Volgens klager was speciaal de verkoper niet bekend met het bestaan van de huurovereenkomst van de zolderverdieping. Verder heeft notaris [X] volgens klager niet zorgvuldig gehandeld door de verkopers niet ervoor te waarschuwen dat de toegezegde lege oplevering haast een onmogelijke zaak betrof.
    
    3.2. Notaris [X] heeft de klacht bestreden. Volgens hem waren partijen bij de koopovereenkomst, en zeker verkoopster, voldoende op de hoogte van de verhuurde status van de zolderverdieping mede doordat  reeds eerder, een jaar tevoren, verkoopster de verkoop van het perceel ter voorbereiding had opgedragen aan een makelaarskantoor te [plaats], waarbij uitdrukkelijk werd gemeld dat de derde verdieping en de zolderverdieping waren verhuurd.  Die stelling van notaris [X] is vervolgens onvoldoende gemotiveerd bestreden gebleven.  
    
    3.3. Ten aanzien van het (niet) aanhechten van een huurovereenkomst  aan de koopakte overweegt de kamer als volgt. Volgens notaris [X] heeft hij nimmer toegezegd dat enige huurovereenkomst aan de koopakte zou worden gehecht. Wat dat laatste betreft heeft de advocaat van klager tijdens de behandeling verklaard dat een dergelijke toezegging inderdaad ontbreekt. De bedoeling van de stelling omtrent het al dan niet aanhechten is verder onduidelijk gebleven. Bekend was, dat stond ook in de koopakte, dat de derde verdieping was verhuurd. Ten aanzien van de zolderverdieping was overeengekomen, althans toegezegd, dat deze zou worden ontruimd. Aanhechten van een huurovereenkomst  komt ten aanzien van de zolder dan ook helemaal niet aan de orde, dus de notaris kan enig verzuim terzake niet worden verweten. 
    
    3.4. Met de stelling van klager inhoudende dat notaris [X] een inlichtingsplicht heeft verzaakt, kan de Kamer zich eveneens niet verenigen. De verkopende partij heeft zich in de desbetreffende koopovereenkomst om haar moverende reden verplicht tot lege oplevering. Dat betreft dus een afspraak tussen partijen. Niet valt in te zien op grond waarvan de notaris verplicht zou zijn partijen – en met name verkoopster - op alle eventuele consequenties van de aangegane verbintenissen te wijzen.
    
    3.5. Gelet op het vorenstaande komt de klacht ongegrond voor en dienovereenkomstig zal dan ook worden beslist.  
    
    BESLISSING
    
    De Kamer:
    
    - verklaart de klacht ongegrond.
    
    
    
      Deze beslissing is gegeven door mr. L.J.L. Koster, voorzitter,
      mrs. B. Korthals Altes, L.J. Jellema, R.H.C. Winter en P.G. Vroom als leden,
      in tegenwoordigheid van J.J.M. Jeurissen, secretaris
      en is in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2004.
    
    
    
    Secretaris,								Voorzitter,