ECLI:NL:RBMAA:2009:BJ2193, Rechtbank Maastricht, 10-07-2009, 140898/KG ZA 09-227
Rechtbank Maastricht — Uitspraak 
Datum: 2009-07-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: huurovereenkomst, koopoptie, uitleg overeenkomst, schade, geldvordering

RECHTBANK MAASTRICHT
      Sector Civiel 
    
    
    Datum uitspraak: 10 juli 2009
    
    Zaaknummer	: 140898 / KG ZA 09-227
    
    De voorzieningenrechter, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende kort gedingvonnis gewezen
    
    inzake
    
    
      1.[EISER 1],
      wonende te Einighausen gemeente Sittard-Geleen,
      eiser sub 1,
      2[EISERES 2]
      wonende te Einighausen gemeente Sittard-Geleen,
      eiseres sub 2,
      advocaat mr. F.H.I. Hundscheid;
    
    
    tegen:
    
    
      1.[GEDAAGDE 1],
      wonende te Sittard, gemeente Sittard-Geleen,
      gedaagde sub 1,
      advocaat mr. H.J. Heuts-Amsing.
    
    
    
      2.[GEDAAGDE 2]
      wonende te Sittard, gemeente Sittard-Geleen,
      gedaagde sub 2,
      niet verschenen.
    
    
    1.Het verloop van de procedure
    
    Eisers hebben gedaagde sub 1, hierna te noemen: “[gedaagde1] en gedaagde sub 2, hierna te noemen: “[gedaagde2]” bij exploot van 10 juni 2009 gedagvaard in kort geding. Op de dienende dag, 29 juni 2009, is tegen [gedaagde2] verstek verleend, waarna eisers hebben gesteld en gevorderd overeenkomstig de inhoud van de dagvaarding, waarna zij hun vordering met verwijzing naar op voorhand toegezonden producties nader hebben doen toelichten.
     
    [gedaagde1] heeft verweer gevoerd.
    
    Partijen hebben daarna op elkaars stellingen gereageerd. 
    
    Ten slotte hebben partijen om vonnis verzocht. De uitspraak van het vonnis is bij vervroeging bepaald op heden. 
     
    2.Het geschil
    
    Het geschil kan, voor zover van belang kort samengevat, als volgt worden weergegeven. 
    
    2.1. Eisers verzoeken de voorzieningenrechter om gedaagden ieder hoofdelijk te veroordelen om aan eisers bij wijze van voorschot te betalen een bedrag van € 120.000,-- ,met veroordeling van eisers, ieder hoofdelijk, in de kosten van de procedure.
    
    2.2. Eisers leggen aan deze vordering het volgende ten grondslag.
    
    2.2.1. Op 18 december 2006 hebben eisers met gedaagden een “overeenkomst van koopoptie” gesloten (productie 1 eisers) tot koop van een woonhuis aan de Heistraat 40 te Einighausen, voor een bedrag ad. € 675.000,-- (hierna: de overeenkomst).
    
    2.2.2. Krachtens artikel 1 van de overeenkomst hebben eisers aan gedaagden het recht verleend, voor de periode van twee jaren vanaf het ingaan van de gelijktijdig met de overeenkomst gesloten huurovereenkomst, om het gehuurde te kopen. Gedaagden waren conform het bepaalde in artikel 5 juncto artikel 9 van de overeenkomst verplicht uiterlijk op 1 januari 2009 de koopoptie in te roepen, doch hebben dit niet gedaan. Daarmee zijn zij de contractuele boete verschuldigd ad. € 67.500,--.
    
    2.2.3. Geheel in strijd met artikel 9 van de overeenkomst, dat bepaalt dat het krachtens de huurovereenkomst verboden is om verbouwingen door te voeren, hebben gedaagden het pand volledig op de schop genomen. De vloeren zijn opengebroken, de keuken, de badkamer, de toiletten en de plafonds zijn gesloopt. Eisers brengen ter adstructie een aantal foto’s in het geding. Het pand is van volledig bewoonbaar door gedaagden in een situatie gebracht waarin het niet meer is dan cascobouw. In deze situatie hebben gedaagden het pand verlaten en het voor eisers achtergelaten. Gedaagden komen hun aanvankelijke toezegging om het pand weer in de oorspronkelijke staat terug te brengen niet na. Eisers stellen zich op het standpunt dat gedaagden gehouden zijn de kosten van het herstel van het pand te vergoeden, in welk kader zij een aannemer verzocht hebben een offerte uit te brengen. De aanneemsom bedraagt op grond van deze offerte € 69.410,32.
    
    
      2.2.4. Krachtens artikel 9 van de overeenkomst bedraagt de huursom € 2.800,-- per maand. Gedaagden hebben gedurende 9 maanden geen huur betaald, derhalve zijn zij 
      € 25.200,-- verschuldigd, te vermeerderen met rente.
    
    
    2.2.5. Gedaagden leiden ten slotte schade door gederfde (huur)inkomsten vanwege het feit dat het pand in de staat waarin het thans verkeert onverhuurbaar is.
    
    2.2.6. De raadsman van eisers heeft gedaagden, nu zij krachtens de overeenkomst hoofdelijk verbonden zijn, schriftelijk aangesproken tot hetgeen waartoe zij verschuldigd zijn, echter zonder resultaat, reden waarom zij zich in kort geding tot de voorzieningenrechter hebben gewend.
    
    2.3. [gedaagde1] heeft verweer gevoerd, op dit verweer wordt, voor zover van belang, bij de beoordeling ingegaan.
    
    3.De beoordeling
    
    3.1. Het door eisers gestelde spoedeisend belang vloeit voort uit de aard der zaak die gedeeltelijk neerkomt op de nakoming van een contractuele verplichting (betaling contractuele boete). Bovendien volgt de spoedeisendheid uit het feit dat eisers de schade (onder meer de gederfde inkomsten door de onverhuurbaarheid van het pand) niet hoger op wensen te laten lopen, waarmee de spoedeisendheid van de vordering tot verhaal van de kosten van het herstel van het pand direct gegeven is. Overigens is de spoedeisendheid door gedaagden niet betwist.
    
    
      3.2. Eisers vorderen een voorschot van € 120.000,-- op de door gedaagden aan hen verschuldigde contractuele boete ad. € 67.500,--, de kosten van herstel van het pand ad. 
      € 69.410,32 en de achterstallige huur ad. € 25.200,--. 
    
    
    3.3. Het betreft een geldvordering. Voor toewijzing van een geldvordering in kort geding is slechts dan aanleiding, als het bestaan en de omvang van de vordering waarschijnlijk of voldoende aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling –bij afweging van de belangen van partijen- aan toewijzing niet in de weg staat.
    
    3.4. Gedaagden voeren geen verweer tegen de stellingen van eisers dat zij schade toe hebben gebracht aan het pand, doch voeren slechts aan dat de offerte waarin de aanneemsom voor het herstel van het pand wordt geraamd op € 69.410,32 niet is uitgebracht door een onafhankelijke deskundige. Dit bezwaar wijst de voorzieningenrechter van de hand, nu gedaagden op geen enkele wijze hebben onderbouwd dat deze offerte geen reële berekening geeft van de kosten van het herstel. Dit deel van de geldvordering is naar het oordeel van de voorzieningenrechter door eisers dan ook voldoende aannemelijk gemaakt.
    
    3.5. Gedaagden voeren bovendien geen verweer tegen het bestaan van een vordering op basis van achterstallige huurpenningen, zodat ook dat deel van de geldvordering voldoende aannemelijk wordt geacht.
    
    3.6. [gedaagde1] betwist enkel dat er sprake is van een verplichting tot koop van het onderhavige pand uit hoofde van de overeenkomst en stelt zich op het standpunt dat hij géén contractuele boete is verschuldigd nu hij, zoals de raadsvrouwe het ter zitting letterlijk verwoord: “op enig moment” mondeling heeft afgezien van het aan hem verleende recht van koop.
    
    3.6.1. Bij de beantwoording van de vraag of er in deze sprake is van een verplichting tot gebruikmaking van het recht van koop moet worden stilgestaan bij de inhoud en strekking van de overeenkomst. De Haviltexmaatstaf indachtig (Hoge Raad 13 maart 1981, NJ 1981, 635) kan de vraag wat partijen zijn overeengekomen niet worden beantwoord op grond van alleen maar een taalkundige uitleg van de bepalingen van deze overeenkomst. Tegenover die “zuiver taalkundige uitleg” stelt de Hoge Raad immers een uitleg die met de gerechtvaardigde bedoelingen en verwachtingen van de partijen in de gegeven omstandigheden rekening houdt.
    
    Dienovereenkomstig overweegt de voorzieningenrechter dat de overeenkomst zuiver taalkundig bezien volstrekt helder is omtrent de door gedaagden aangegane verplichting tot aankoop van het onderhavige pand. Weliswaar luidt artikel 1 van de overeenkomst, voor zover van belang, als volgt:
    
    “Verkoper verleent (onderstreping voorzieningenrechter) aan koper, (…), voor de periode van twee jaren (…) het recht om het gehuurde te kopen.” (…) 
    
    en hebben gedaagden, zo het hun bedoeling al zou zijn geweest om geen verplichting tot koop aan te gaan, in dat artikel geen “verplichting” tot koop behoeven te lezen”, artikel 5 is naar het oordeel van de voorzieningenrechter vervolgens helder: “Koper is verplicht (onderstreping voorzieningenrechter) van het hem verleende recht van koop gebruik te maken gedurende de looptijd van deze overeenkomst”. 
    
    Artikel 8 van de overeenkomst luidt vervolgens voor zover thans van belang:
    
    “ Indien koper in strijd handelt met enige bepaling van deze akte of weigert of nalatig is aan de uitvoering of toepassing daarvan mede te werken, zal hij ten behoeve van verkoper verbeuren een onmiddellijk vorderbare boete van 10% van de koopsom, zijnde € 67.500,--, (…), behoudens het recht van verkoper om van koper te eisen vergoeding van de eventueel door verkoper geleden meerdere schade. Verkoper kan tegelijk nakoming van de boete en van de hoofdverbintenis vorderen. Met voornoemd handelen wordt ook gedoeld op de situatie waarin koper geen gebruik maakt van zijn koopoptie binnen twee jaar vanaf het ingaan van de gelijktijdig met deze overeenkomst gesloten huurovereenkomst tussen partijen, ongeacht de reden van het niet gebruikmaken van het kooprecht alsmede ongeacht het feit dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst vroegtijdig is beëindigd. Alsdan is koper de hiervoor vermelde boete eveneens verschuldigd.”
    
    Ten aanzien van de bedoelingen van partijen overweegt de voorzieningenrechter dat de overeenkomst is opgesteld door de raadsman van eisers, die daarbij uit hoofde van zijn functie als belangenbehartiger van eisers de bedoelingen en verwachtingen van eisers voor ogen moet hebben gehad. Dat de bedoelingen en verwachtingen van gedaagden bij het aangaan van de overeenkomst onvoldoende gewaarborgd waren of dat gedaagden niet in de gelegenheid zouden zijn geweest de door de raadsman van eisers opgestelde contractsbedingen goed te begrijpen, is gesteld noch gebleken. 
    
    3.7. Op grond van het vorenstaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat voorshands voldoende vast is komen te staan dat krachtens artikel 5 van de overeenkomst op gedaagden een verplichting rustte om van het hen krachtens de overeenkomst verleende recht van koop gebruik te maken gedurende de looptijd van de overeenkomst, zijnde vóór 1 januari 2009. Gesteld noch gebleken is dat gedaagden de huurovereenkomst voor die tijd hebben beëindigd, zij weerspreken immers niet, hetgeen eisers stellen, dat zij het gehuurde hebben verlaten, zodat het bepaalde in artikel 1 van de overeenkomst: 
    
    “Bij tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst eindigt ook de koopoptie” geen opgeld maakt nu er geen sprake is van beëindiging de huurovereenkomst binnen de looptijd en er dus ook geen sprake is van een voortijdige beëindiging van de koopoptie. Het bestaan van de vordering op grond van het contractuele boetebeding uit artikel 8 van de overeenkomst is daarmee voldoende aannemelijk, zodat ook dit deel van de geldvordering voor toewijzing gereed ligt.
    
    3.8. Gelet op het voorgaande is ondanks de beperkingen van deze kort geding procedure voldoende vast komen te staan dat eisers een aanzienlijke vordering op gedaagden hebben. Bovendien is voldoende aannemelijk dat eisers in toenemende mate schade leiden zolang zij het pand niet kunnen herstellen en daardoor niet kunnen verhuren. Het is aannemelijk dat eisers een dergelijke aanzienlijke schade niet uit eigen middelen kunnen financieren. De voorzieningenrechter is dan ook van oordeel dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. Gelet op deze zwaarwegende belangen van eisers staat bovendien het risico van onmogelijkheid van terugbetaling aan toewijzing van deze geldvordering niet in de weg.
    
    3.9. Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure zoals hierna in het dictum is bepaald. 
    
    4.De beslissing
    
    De voorzieningenrechter:
    
    veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om aan eisers bij wijze van voorschot te betalen een bedrag van € 120.000,--;
    
    veroordeelt gedaagden hoofdelijk  in de proceskosten tot aan dit vonnis gerezen en aan de zijde van  gedaagden begroot op € 2640,-- aan vast recht,  € 85,98 aan kosten dagvaarding en € 816,--  voor salaris advocaat;
    
    verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. J.J.Ph. Bergmans, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.
      EvdP