ECLI:NL:RBROE:2008:BG0295, Rechtbank Roermond, 14-05-2008, 81310 / HA ZA 07 - 644
Rechtbank Roermond — Uitspraak 
Datum: 2008-05-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verkoop van MAVO-complex aan de gemeente. Vraag of er sprake was van zodanig gebruik dat daarvoor een in de overeenkomst opgenomen extra vergoeding verschuldigd was wordt door de rechtbank positief beantwoord.

vonnis
      RECHTBANK ROERMOND
    
    
    Sector civielrecht
    
    zaaknummer / rolnummer: 81310 / HA ZA 07-644
    
    Vonnis van 14 mei 2008
    
    in de zaak van
    
    
      de stichting
      STICHTING LIMBURGS VOORTGEZET ONDERWIJS,
      gevestigd te Sittard,
      eiseres,
      procureur mr. F.A.M. van Hooft,
    
    
    tegen
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      GEMEENTE VENRAY,
      zetelend te Venray,
      gedaagde,
      procureur mr. O.J.H.M. van Eijndhoven.
    
    
    
    Partijen zullen hierna LVO en de gemeente genoemd worden.
     
    
      1. De procedure
      1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 2 april 2008;
      - de door LVO ten behoeve van de comparitie ingebrachte producties;
      - de door de gemeente ten behoeve van de comparitie ingebrachte productie;
      - het proces-verbaal van comparitie van 8 januari 2008.
    
    
    1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
      2. De feiten
      2.1. De rechtsvoorganger van LVO (VOL) en de gemeente hebben in 1998 een overeenkomst gesloten, op basis waarvan de gemeente als eerste aanspraak kon doen gelden op door LVO af te stoten gebouwen. LVO en de gemeente zijn vanaf 2001 onderhandelingen gestart over de verkoop van het aan LVO toebehorende MAVO-complex De Kolk (hierna te noemen: het gebouw). Op basis van de hiervoor genoemde overeenkomst diende LVO met de gemeente te onderhandelen totdat er overeenstemming met betrekking tot de verkoop was bereikt. 
    
    
    2.2. Bij brief van 8 april 2002 heeft de gemeente een bod gedaan aan LVO met betrekking tot de aankoop van het gebouw, waarbij zij vermeldt dat het gebouw geen (gedeeltelijke) commerciële bestemming zal krijgen, maar dat de leegstand gebruikt zal worden voor leegloop c.q. tijdelijke huisvesting van klassen van andere scholen.
    
    2.3. LVO heeft hierop bij brief van 21 mei 2002 gereageerd, waarbij zij schrijft akkoord te gaan met het aankoopbedrag onder de navolgende voorwaarde - voor zover hier van belang - : 
    
    
      “het gebouw van de voormalige mavo De Kolk wordt gedurende een periode van tien (10) jaar, te rekenen vanaf 1 augustus 2002, enkel en alleen gebruikt ter leniging van ruimtebehoeften, die ontstaan met toepassing van de voor de gemeente Venray vigerende onderwijshuisvestingsverordening.
      Indien binnen deze periode anderszins beschikbaarstelling van het gebouw plaats vindt, ontvangt het schoolbestuur een aanvullende vergoeding van fl. 250.450,00”.
    
    
    2.4. De gemeente is vervolgens akkoord gegaan met dit aanbod van LVO bij brief van 11 juli 2002. Vervolgens heeft de gemeente een concept van de koopovereenkomst naar LVO verzonden, waarin LVO een wijziging in artikel 11 heeft aangebracht bij brief van 5 september 2002, waarbij zij de woorden: 
    
    “alleen voor onderwijsdoeleinden, kinderopvang en sociaal culturele doeleinden gebruikt worden” 
    
    doorhaalt en vervolgens de navolgende handgeschreven bepaling:
    
    “enkel en alleen gebruikt worden ter leniging van ruimtebehoeften die ontstaat met toepassing van de voor de gemeente Venray vigerende onderwijshuisvestingsverordening”
    
    
      toevoegt. 
      De gemeente is met het gewijzigde artikel schriftelijk akkoord gegaan.
    
    
    2.5. De koopovereenkomst tussen LVO en de gemeente met betrekking tot het gebouw is op 10 september 2002 gesloten en de akte van levering is vervolgens op 11 oktober 2002 bij de notaris gepasseerd. 
    	
    2.6. De koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bepaling:
    
    
      Artikel 11:
      Lid 1 “Het gebouw van de voormalige MAVO De Kolk mag tot 1 augustus 2012 door de gemeente enkel en alleen gebruikt worden ter leniging van ruimtebehoeften die ontstaan met toepassing van de voor de gemeente vigerende onderwijshuisvestingsverordening”.
      Lid 2 “Indien het gebouw door de gemeente voor een ander doel beschikbaar wordt gesteld als in lid 1 omschreven, dan is zij verplicht aan de verkoper een eenmalige vergoeding te betalen van EUR 113.650,00.” 
    
    
    Artikel 11 van de koopovereenkomst is ook opgenomen in de notariële akte onder artikel 9.	 	
    
    2.7. De gemeente heeft het gebouw na de verkoop gedeeltelijk verhuurd aan de Stichting Samenwerkende Kinderopvang (hierna te noemen: SSK).
    
    
      3. Het geschil
      3.1. LVO vordert   samengevat - veroordeling van de gemeente tot betaling van 
      EUR 113.650,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 4 maart 2005, de buitengerechtelijke incassokosten en de kosten van het geding.
    
    
    3.2. De gemeente voert verweer. 
    
    3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
    
      4. De beoordeling
      4.1. De kern van het geschil is de vraag of de gemeente op basis van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst gehouden is de vergoeding conform lid 2 van artikel 11 van die overeenkomst te betalen nu zij ruimte in het gebouw aan SSK heeft verhuurd. LVO stelt dat op basis van hetgeen partijen overeen zijn gekomen verhuur van ruimte aan SSK betekent dat de gemeente de vergoeding dient te betalen. De gemeente betwist dit.
    
    
    
      4.2. De gemeente voert in dit verband allereerst aan dat zij voor het verhuur van ruimte aan SSK in het gebouw op grond van het bepaalde in artikel 11 van de koopovereenkomst geen vergoeding verschuldigd is. De gemeente heeft haar stelling in deze onvoldoende onderbouwd.
      Vast staat dat op basis van de onderwijshuisvestingsverordening ruimtebehoefte van een school berekend dient te worden aan de hand van de in deze verordening gehanteerde berekeningsmethodiek. Gesteld noch gebleken is dat deze methodiek ook door de gemeente gehanteerd is bij de verhuur van ruimte aan SSK. Of – zoals de gemeente stelt – SSK binnen de ‘brede-schoolgedachte’ past, doet er vervolgens in dit verband niet toe. 
    
    
    4.3. De gemeente heeft zich vervolgens op het standpunt gesteld dat de bedoeling van partijen tijdens de onderhandelingen is geweest dat SSK in het gebouw gehuisvest kon worden, zonder dat de gemeente daartoe bijbetaling verschuldigd zou zijn aan LVO en de koopovereenkomst dient dus ook naar die bedoeling van partijen te worden uitgelegd. Ter onderbouwing van haar stelling verwijst de gemeente naar het verslag van vergadering bestuurlijk overleg gemeente - Raaylandcollege gedateerd 6 december 2001 en de adviesnota aan Burgemeester en Wethouders gedateerd 16 juli 2002 behorende bij het aanbod tot koop van de gemeente gedateerd 27 augustus 2002. 
    
    
      4.3.1. Naar het oordeel van de rechtbank is niet gebleken dat de koopovereenkomst uitgelegd dient te worden naar de stelling van de gemeente, zoals hierboven onder 4.5. is weergegeven. 
      De rechtbank is het met de gemeente eens dat uit het verslag gedateerd 6 december 2006 inderdaad de bedoeling van de gemeente blijkt buitenschoolse opvang te vestigen in het gebouw. Echter blijkt voorts uit dat verslag dat dáárna de onderhandelingen met betrekking tot de verkoop van het gebouw zijn gestart. Uit de briefwisseling gevoerd tijdens deze onderhandelingen - zoals hierboven is weergegeven onder 2.2. tot en met 2.4. - blijkt dat buitenschoolse opvang geen onderwerp van de onderhandelingen meer is geweest. Uit die briefwisseling volgt voorts dat de gemeente akkoord is gegaan met de door LVO aangebrachte wijziging - waarbij LVO onder meer expliciet de verwijzing naar “kinderopvang” heeft doorgehaald - in artikel 11 van de koopovereenkomst, zoals hierboven onder 2.4. tot en met 2.6. is weergegeven. De rechtbank is daarbij niet gebleken van de door de gemeente gestelde wetenschap bij LVO omtrent het voornemen van de gemeente buitenschoolse opvang in het gebouw te vestigen.  
      Ook is de rechtbank anderszins niet gebleken dat de gemeente op basis van de onderhandelingen uit mocht gaan dat vestiging van de buitenschoolse opvang zonder bijbetaling mogelijk zou zijn. LVO betwist immers de adviesnota te hebben ontvangen en uit de stukken is de rechtbank evenmin gebleken dat LVO de bewuste adviesnota zou moeten hebben ontvangen. De gemeente heeft overigens niets gesteld dat kan leiden tot een ander oordeel.  
    
    
    4.4. De gemeente heeft subsidiair een beroep op dwaling gedaan. De gemeente stelt dat zij bij een juiste voorstelling van zaken de koopovereenkomst destijds niet zou hebben gesloten. Gelet op hetgeen hierboven is overwogen is de rechtbank van oordeel dat – mocht er al sprake zijn van dwaling – er in ieder geval geen sprake kan zijn van een verschoonbare dwaling. De gemeente had immers niet zomaar van de mogelijkheid van vestiging van buitenschoolse opvang zonder bijbetaling uit mogen gaan na de wijziging van artikel 11 van de koopovereenkomst gelet op het verloop van de onderhandelingen. Het had op de weg van de gemeente gelegen vragen te stellen naar aanleiding van deze wijziging, hetgeen zij heeft nagelaten. 
    
    4.5.  Het voorgaande brengt met zich mee dat de vordering van LVO voor toewijzing gereed ligt. De rechtbank zal de vordering dan ook toewijzen, zoals hierna bepaald.
    
    4.6. LVO vordert de wettelijke rente over de hoofdsom van EUR 113.650,00 vanaf 4 maart 2005. De rechtbank is van oordeel dat de rente over de hoofdsom pas verschuldigd is vanaf 23 april 2006, nu uit de door LVO overgelegde stukken blijkt dat LVO de gemeente eerst pas bij brief van 13 april 2006 ter zake de verschuldigde betaling in gebreke heeft gesteld en de gemeente derhalve dus - door niet binnen de door LVO gestelde termijn aan het gevorderde te voldoen - vanaf 23 april 2006 in verzuim is geraakt. Het meer of anders gevorderde ter zake de rente zal worden afgewezen
    
    4.7. Bij de beoordeling van de vraag of de gevorderde buitengerechtelijke (incasso-) kosten voor vergoeding in aanmerking komen, hanteert de rechtbank het uitgangspunt, dat verrichtingen voorafgaand aan het geding worden gezien als voorbereiding van de gedingstukken en instructie van de zaak. Bij afzonderlijk voor vergoeding in aanmerking komende kosten moet het gaan om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. Daarvan is in deze zaak niet gebleken. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal daarom worden afgewezen.
    
    4.8. De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van LVO worden begroot op:
    
    
      - dagvaarding		EUR 84,31	
      - vast recht		EUR 2.855,00
      - salaris procureur	EUR 2.842,00 (2,0 punten × tarief EUR 1421,00)
      Totaal		EUR 5.781,31	
    
    
    
      5. De beslissing
      De rechtbank
    
    
    5.1. veroordeelt de gemeente Venray aan LVO te betalen een bedrag van EUR 113.650,00, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 23 april 2006 tot de dag der algehele voldoening;
    
    5.2. veroordeelt de gemeente Venray in de proceskosten, aan de zijde van LVO tot op heden begroot op EUR 5.781,31;
    
    5.3. verklaart de veroordelingen onder 5.1 en 5.2. uitvoerbaar bij voorraad;
    
    5.4. wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M.J.F. Piëtte en in het openbaar uitgesproken op 14 mei 2008.?