ECLI:NL:RBHAA:2010:BL9563, Rechtbank Haarlem, 18-03-2010, 436590/ CV EXPL 09-5748
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2010-03-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eiseres, een makelaarskantoor, vordert veroordeling van gedaagde tot betaling van (1) een vergoeding in verband met het opschorten door gedaagde van de opdracht tot verkoopbemiddeling en (2) een schadevergoeding in verband met het door gedaagde buiten de makelaar om verhuren van de woning. 
        Gedaagde betwist de opdracht te hebben opgeschort. Door eiseres is geen bewijs aangeboden. De vordering sub (1) wordt afgewezen.
        De vraag of gedaagde in strijd heeft gehandeld met zijn verplichtingen (art. II lid 7 NVM voorwaarden) door de woning opvolgend te verhuren, wordt ontkennend beantwoord, nu ten tijde van de aanvaarding van de opdracht tot verkoopbemiddeling de woning al was verhuurd. De vordering sub (2) wordt eveneens afgewezen.

RECHTBANK HAARLEM
      Sector kanton
    
    
    Locatie Zaandam
    
    
      zaak/rolnr.:  436590/ CV EXPL 09-5748
      datum uitspraak: 18 maart 2010 (bij vervroeging)
    
    
    VONNIS VAN DE KANTONRECHTER 
    
    inzake
    
    
      de besloten vennootschap [XXX] MAKELAARDIJ O.G. B.V.
      te Uithoorn
      eiseres in conventie
      verweerster in reconventie
      hierna te noemen [eiseres]
      gemachtigde mr. A.M. Bouwes
    
    
    tegen
    
    
      [gedaagde]
      te [woonplaats]
      gedaagde in conventie
      eiser in reconventie
      hierna te noemen [gedaagde]
      in persoon.
    
    
    
    In conventie en in reconventie
    
    De procedure
    
    
      [eiseres] heeft [gedaagde] op 3 september 2009 gedagvaard en gevorderd (in conventie) conform de dagvaarding. [gedaagde] heeft geantwoord en een tegenvordering (in reconventie) ingesteld. 
      Nadat de kantonrechter had beslist dat de zaak zich niet leent voor een comparitie van partijen na antwoord, hebben partijen over en weer schriftelijk gereageerd, [eiseres] als laatste. 
    
    
    
    De feiten
    
    
      a. Op 25 mei 2005 hebben partijen een overeenkomst met elkaar gesloten op grond waarvan [gedaagde] aan [eiseres] een opdracht tot het verlenen van diensten bij de verkoop van de woning van [gedaagde] gelegen te [gemeente] aan de [adres]. 
      Voor zover van belang bevat die overeenkomst de volgende bepalingen:
      (…)De opdrachtgever heeft op 25 mei 2005 aan het NVM-lid een door deze aanvaarde opdracht verstrekt tot het verlenen van diensten bij de verkoop van [adres] te 1421 CE [gemeente] (…)
      (…)De opdrachtgever onthoudt zich lopende de opdracht van activiteiten die het NVM-lid bij het vervullen van zijn opdracht kunnen belemmeren of diens activiteiten kunnen doorkruisen.(…)Buiten het NVM-lid om brengt hij geen overeenkomsten tot stand en voert daartoe ook geen onderhandelingen. Indien in strijd met het hier bepaalde een overeenkomst tot stand komt, heeft het NVM-lid recht op courtage.(…)
      (…)Mocht de opdrachtgever de opdracht intrekken of opschorten dan is hij naast de tot dan toe gemaakte kosten als bedoeld onder 1 sub c, aan het NVM-lid een vergoeding verschuldigd van € 1.000,- exclusief BTW(…)
      (…)Overige bijzonderheden
      (…)
      - woning wordt bewoond door: huurder [YYY] (…)
    
    
    b. Op de overeenkomst zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden NVM 2000.
    
    c. Medio 2008 heeft [eiseres] de woning uit het NVM uitwisselingssysteem gehaald en van het internet verwijderd. De verkoopactiviteiten zijn daarmee opgeschort.
    
    d. In de periode tussen 25 mei 2005 en medio 2008 heeft [gedaagde] de woning nog – opvolgend - verhuurd aan drie andere personen dan de in de overeenkomst genoemde huurder.
    
    
    In conventie
    
    De vordering van [eiseres] 
    
    
      [eiseres] vordert (samengevat) veroordeling van [gedaagde] tot betaling van in totaal 
      € 3.653,38 (€ 1.868,38 + € 1.785,-). [eiseres] stelt daartoe het volgende. 
      Omdat [gedaagde] de overeenkomst tot het verlenen van diensten bij de verkoop van zijn woning heeft opgeschort is hij een bedrag van € 1.000,- exclusief BTW verschuldigd, te vermeerderen met de tot het moment van opschorting gemaakte kosten, wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten.
      [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen doordat hij de woning ten tijde van de lopende verkoopopdracht steeds zelf en buiten [eiseres] om heeft verhuurd. [eiseres] meent dat zij daarom aanspraak kan maken op schadevergoeding, die zij begroot op drie maanden huur inclusief courtage, in totaal een bedrag van € 1.785,- inclusief BTW.
    
    
    Het verweer
    
    
      [gedaagde] betwist de vordering. Hij voert daartoe het volgende aan. 
      [gedaagde] betwist dat hij de overeenkomst heeft opgeschort. 
      [eiseres] erkent dat hij de woning achtereenvolgens aan drie verschillende personen heeft verhuurd, maar hij weerspreekt dat hij daarmee in strijd met de overeenkomst heeft gehandeld. 
    
    
    
    
    In reconventie
    
    
      De vordering van [gedaagde] 
      [gedaagde] vordert (samengevat) veroordeling van [eiseres] tot betaling van in totaal 
      € 5.250,- (€ 750,- + € 4.500,-). [gedaagde] stelt daartoe het volgende. Bij of direct na het sluiten van de overeenkomst heeft hij een voorschot van € 750,- voldaan. Omdat [eiseres] weinig tot geen inspanningen heeft verricht meent hij aanspraak te hebben op terugbetaling van dit bedrag als schadevergoeding. Ter onderbouwing van het gedeelte van zijn vordering dat betrekking heeft op betaling door [eiseres] van € 4.500,- stelt hij dat zijn woning sinds juli 2008 niet meer verkoopbaar is en hij heeft zijn schade begroot op 14 maanden x de vaste lasten van de woning ad. € 321,42.
    
    
    
    
      Het verweer
      [eiseres] betwist de vordering. [gedaagde] heeft geen aanspraak op terugbetaling van het voorschot dat hij heeft voldaan. Voor de onderbouwing van haar verweer verwijst [eiseres] naar haar stellingen in conventie. Zij betwist dat de woning onverkoopbaar zou zijn geworden en voert aan dat [gedaagde] zijn vordering op dit punt niet heeft onderbouwd. 
    
    
    
    De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
    
    1. Vanwege de verknochtheid van de beide vorderingen worden de conventie en de reconventie gezamenlijk behandeld.
    
    2. Allereerst staat ter beoordeling de vraag of [gedaagde] de overeenkomst tussen partijen heeft opgeschort. [eiseres] heeft gesteld dat [gedaagde] op 16 januari 2008 telefonisch aan haar zou hebben doorgegeven dat hij de verkoopactiviteiten wilde opschorten omdat hij de woning te zijner tijd beschikbaar wilde hebben voor de mogelijke huisvesting van zijn moeder.  [gedaagde] heeft dit gemotiveerd weersproken. In het telefoongesprek van 16 januari 2008 zou hij slechts informatie hebben ingewonnen, omdat de woning nog steeds niet verkocht was. 
    
    
      3. De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagde], gelet op de tekst van de overeenkomst zoals hiervoor onder de “vaststaande feiten” geciteerd, alleen dan de door [eiseres] onder I van het petitum bedoelde kosten verschuldigd is, indien komt vast te staan dat hij de overeenkomst heeft opgeschort. [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat hij de overeenkomst heeft opgeschort. Hij heeft gesteld dat hij op de brief van 11 juni 2008, waarin [eiseres] het tussen partijen op 16 januari 2008 gevoerde telefoongesprek bevestigt, telefonisch heeft gereageerd en dat hij in dat telefoongesprek heeft aangegeven dat van een verzoek tot opschorting zijnerzijds geen sprake was. Terecht stelt [gedaagde] dat hij met de erkenning van het feit dat de woning uit de verkoop is gehaald, nog niet heeft erkend dat hij degene was die dat heeft bewerkstelligd. Als niet weersproken staat vast dat hem op enig moment het bericht bereikte dat de woning door [eiseres] uit de verkoop was gehaald, waarmee dat dus voor [gedaagde] vaststond. 
      De bewijslast van de stelling dat [gedaagde] de overeenkomst heeft opgeschort rust op [eiseres], die evenwel van die stelling geen bewijs heeft aangeboden. De brief van 11 juni 2008, waarin [eiseres] – in haar visie – het op 16 januari 2008 met [gedaagde] gevoerde telefoongesprek bevestigt, is naar oordeel van de kantonrechter onvoldoende bewijs voor de juistheid van de stelling van [eiseres], nu [gedaagde] stelt dat hij na ontvangst van die brief telefonisch aan [eiseres] heeft laten weten dat hij het met de inhoud van die brief niet eens was en vaststaat dat hij, [gedaagde], vervolgens pas bij brief van 10 februari 2009 van de gemachtigde van [eiseres] voor het eerst een betalingsverzoek heeft gekregen. Bij gebreke van ander bewijs en een deugdelijk bewijsaanbod, slaagt het verweer van [gedaagde] tegen de onder I van het petitum geformuleerde vordering.
    
    
    4. Daarnaast dient te worden beoordeeld of [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, doordat hij de woning opvolgend heeft verhuurd aan drie verschillende huurders. In dit verband heeft [eiseres] gesteld dat zij de opdracht tot verkoopbemiddeling heeft aanvaard in de wetenschap dat de woning enkel was verhuurd aan de in de overeenkomst genoemde huurster, [YYY] en dat het [gedaagde], ingevolge het bepaalde in artikel II lid 7 van de NVM-voorwaarden niet was toegestaan de woning opnieuw te verhuren. De kantonrechter verwerpt deze stelling van [eiseres]. De omstandigheid dat de woning ten tijde van de aanvaarding van de opdracht reeds in verhuurde staat was, brengt mee dat het opnieuw sluiten van huurovereenkomsten met andere huurders niet kan worden aangemerkt als een in genoemd artikellid bedoelde activiteit of overeenkomst. 
    
    
      5. Vaststaat dat [gedaagde] als voorschot op de advertentiekosten een bedrag van € 750,-- aan [eiseres] heeft betaald. [eiseres] heeft in productie 3 bij dagvaarding een afschrift van de declaratie van 11 juni 2008 gevoegd, waarin de tot het moment van de gestelde opschorting gemaakte advertentiekosten gespecificeerd zijn tot een bedrag van in totaal 
      € 917,68. [gedaagde] heeft niet betwist dat [eiseres] die kosten heeft gemaakt. Hij heeft dan ook geen aanspraak op terugbetaling van het voorschot van € 750,-.
      Terecht heeft [eiseres] aangevoerd dat [gedaagde] zijn vordering tot betaling van € 4.500,- aan schadevergoeding wegens onverkoopbaarheid van zijn woning, onvoldoende heeft onderbouwd. Gesteld noch gebleken is waarom de woning thans onverkoopbaar is geworden, nog daargelaten dat [gedaagde] niet heeft onderbouwd of en zo ja in hoeverre daarvan [eiseres] een verwijt kan worden gemaakt of dit voor haar risico dient te komen.
    
    
    6. [eiseres] heeft bij conclusie van dupliek in reconventie nog aangevoerd dat de conclusies van [gedaagde] niet door deze zijn ondertekend. Dit verweer wordt als tardief aangemerkt en verworpen. Blijkens de eerdere conclusiewisseling is [eiseres] er – met de kantonrechter – steeds van uitgegaan dat de conclusies van [gedaagde] afkomstig waren en hij heeft daar ook als zodanig op gereageerd. [eiseres] heeft dan ook geen in redelijkheid te beschermen belang bij dit verweer.
    
    7. Het voorgaande leidt ertoe dat zowel de vordering in conventie als die in reconventie wordt afgewezen. Gelet op die uitkomst worden de proceskosten tussen partijen gecompenseerd als na te melden.
    
    
    Beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    In conventie:
    
    - wijst de vordering af;
    
    In reconventie:
    
    - wijst de vordering af;
    
    In conventie en in reconventie:
    
    - compenseert de proceskosten in dier voege dat elke partij de eigen kosten draagt.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. E.C. Smits  en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.