ECLI:NL:RBDOR:2009:BH7977, Rechtbank Dordrecht, 26-03-2009, 78893 - KG ZA 09-15
Rechtbank Dordrecht — Uitspraak 
Datum: 2009-03-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Gevorderde huurachterstand en ontruiming gehuurde bedrijfsruimte toegewezen. Beroep gedaagden op opschorting faalt. Voorshands staat niet vast dat verhuurdertot herstel van de gebreken gehouden is en dat de gestelde gebreken de opschorting van nagenoeg de gehele huur rechtvaardigen.

vonnis
      RECHTBANK DORDRECHT
    
    
    Sector civiel recht
    
    
    zaaknummer / rolnummer: 78893 / KG ZA 09-15
    
    Vonnis in kort geding van 26 maart 2009
    
    in de zaak van
    
    
      1.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      	BRAND BIERBROUWERIJ B.V.,
      	mede kantoorhoudende te Zoetermeer,
      2.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      	HEINEKEN NEDERLAND B.V.,
      	gevestigd te Amsterdam,
      eiseressen,
      advocaat mr. K. van den Berg te Amsterdam,
    
    
    tegen
    
    
      1.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      	DMP-DELTA MEDIA PRODUCTIONS B.V.,
      	zaakdoende te Dordrecht,
      2.	de stichting STICHTING AANDELENBEHEER BODHY,
      	gevestigd te Dordrecht,
      3.	[gedaagde 3],
      	wonende te Dordrecht,
      gedaagden,
      Gedaagde sub 3 verschenen in persoon, handelend voor zich en als bestuurder van Stichting Aandelenbeheer Bodhy die op haar beurt bestuurder is van DMP-Delta Media Productions B.V.
    
    
    Eiseressen hierna afzonderlijk aan te duiden met Brand en Heineken. Gedaagden hierna afzonderlijk aan te duiden met DMP, Bodhy en [gedaagde 3].
     
    
      1.	De procedure
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	de dagvaarding van 27 januari 2009,
      -	de mondelinge behandeling ter openbare terechtzitting van 5 februari 2009 en het daarvan 	opgemaakte proces-verbaal,
      -	de aanhouding ten behoeve van overleg,
      -	de voortzetting van de mondelinge behandeling ter openbare terechtzitting van                            	12 februari 2009,
      -	de door partijen overgelegde producties.
    
    
    
      1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
      2.	De feiten
      2.1.	Brand verhuurt met ingang van 1 mei 2008 op grond van een akte van indeplaats-stelling van 14 mei 2008 aan DMP het pand, gelegen aan de [adres] te ’s-Gravendeel, gemeente Binnenmaas (hierna: het gehuurde). DMP drijft in het gehuurde een cafébedrijf.  In de akte van indeplaatsstelling hebben Bodhy en [gedaagde 3] zich hoofdelijk aansprakelijk gesteld voor de uit de huurovereenkomst d.d. 27 maart 2005 voor DMP voortvloeiende verplichtingen.
    
    
    2.2.	De huurprijs voor het gehuurde bedraagt laatstelijk € 1.881,43 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. DMP heeft enkel voor de maand mei 2008 de huur gedeeltelijk voldaan.
    
    2.3.	Tijdens de terechtzitting van 5 februari 2009 hebben partijen overeenstemming bereikt over een deel van het onderhavige geschil en dienaangaande een vaststellingsover-eenkomst gesloten, waarvan proces-verbaal is opgemaakt. In deze vaststellingsovereen-komst zijn partijen, kort gezegd, overeengekomen dat DMP aan Heineken het gevorderde bedrag aan drankenleveranties betaalt en dat DMP de huurgelden vanaf februari 2009 weer zal voldoen.
    
    
      2.4.	Bij brief van 3 maart 2009 schrijft de Gemeente Binnenmaas aan [gedaagde 3], voor zover relevant, het volgende:
      'Gezien het voorgaande sommeren wij u (…) de overtreding van artikel 3 van de Drank- en Horecawet en artikel 2.3.1.2. van onze Algemene Plaatselijke Verordening te beëindigen vóór               26 maart 2009. Concreet houdt dit in dat het cafébedrijf vanaf deze datum gesloten moet blijven tot de benodigde vergunningen zijn aangevraagd en afgegeven.
      (..)
      Tenslotte willen wij nog een opmerking maken over de bouwtechnische staat en het gebruik van het pand. In het krantenartikel in het Algemeen Dagblad over de uitspraak in het kort geding tussen u en de verhuurder van het pand beschrijft u de staat van (de bovenverdieping van het) pand als “levensgevaarlijk”. Dit was voor ons aanleiding om het pand aan een bouwtechnische controle te onderwerpen, welke op 16 februari jongstleden heeft plaatsgevonden. Bij deze controle is gebleken dat er geen sprake is van een zodanige gevaarlijke situatie ten aanzien van het cafébedrijf dat directe sluiting hiervan door ons noodzakelijk wordt geacht. Wel vindt het de aanbeveling om de kapconstructie van het pand te laten beoordelen door een erkend constructeur, en de daaruit komende werkzaamheden te laten uitvoeren door een erkend bouwbedrijf. Ten aanzien van de elektrische installatie hebben wij een aantal open lasdozen aangetroffen die dicht gezet moeten worden. Wij benadrukken dat (de bovenverdieping van) het pand niet geschikt is voor bewoning danwel overnachting en daarom ook niet als zodanig gebruik mag worden.'
    
    
    3.	Het geschil
    
    3.1.	De dagvaarding omvat een vordering van Heineken tot betaling van een bedrag aan drankleveranties en een vordering van Brand tot betaling van een maandelijks bedrag gelijk aan de huur met ingang van 1 maart 2009. Zoals blijkt uit 2.3. hebben partijen ten aanzien van deze vorderingen in de vaststellingsovereenkomst overeenstemming bereikt. 
    
    
    Nu Brand en Heineken ten aanzien van die vorderingen, ingevolge artikel 87 lid 3 Rv, inmiddels over een executoriale titel beschikken en zij tijdens de voortgezette mondelinge behandeling een ander belang bij die vorderingen niet kenbaar hebben gemaakt, behoeven die vorderingen geen nadere bespreking meer en zullen deze worden afgewezen.
    
    
      3.2.	Brand vordert (na vermindering althans wijziging van eis), samengevat, 
      a.	gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de huurachterstand tot en met januari 2009 van € 15.303,24, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldata van de respectievelijke huurtermijnen, waarbij juni 2008 als eerste huur-termijn geldt, tot de dag van algehele voldoening;
      b.	DMP te veroordelen om, binnen 7 dagen na betekening van het vonnis, het gehuurde te ontruimen en vrij van gebreken ter algehele en vrije beschikking van Brand te stellen, met nevenvorderingen, en met veroordeling van Bodhy en [gedaagde 3] om deze ontruiming te gehengen en te gedogen;
      c.	gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het vonnis.
      Brand stelt daartoe het volgende.
    
    
    
      3.3.	DMP heeft sinds de aanvang van de indeplaatsstelling enkel voor de maand mei 2008 gedeeltelijk de huur aan Brand voldaan. DMP is in verzuim met de betaling van de gevorderde huurtermijnen en Bodhy en [gedaagde 3] zijn daarvoor hoofdelijk aansprakelijk. 
      Over de huurtermijnen is wettelijke handelsrente verschuldigd, nu er sprake is van huur van bedrijfsruimte. Er is sprake van een zodanige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en vooruitlopend daarop de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Voorts blijkt uit de brief van de Gemeente Binnenmaas van 3 maart 2009 dat DMP nog niet over de vereiste vergunningen beschikt, hetgeen in strijd is met de huurovereenkomst en eveneens ontbinding daarvan rechtvaardigt. Voor het geval dat DMP het gebruik van het gehuurde overdraagt aan Bodhy en/of [gedaagde 3] vordert Brand veroordeling van Bodhy en [gedaagde 3] om de ontruiming te gehengen en gedogen.
    
    
    3.4.	Gedaagden voeren verweer. Gedaagden stellen dat zij de huurbetaling hebben opgeschort, omdat zij verlies aan inkomsten hebben gehad als gevolg van het kort na aanvang van de akte indeplaatsstelling door de fiscus ten laste van de vorige huurder op de inventaris gelegde bodembeslag en de aankondiging van de executieverkoop en er sprake is van ernstig achterstallig onderhoud aan het gehuurde. Ten aanzien van het achterstallig onderhoud verwijzen gedaagden naar (zwart-wit) kopieën van foto’s van het gehuurde en naar de brief van de gemeente Binnenmaas van 3 maart 2009. Volgens gedaagden blijkt uit de foto’s, kort gezegd, dat er sprake is van loshangende stopcontacten, van lekkage(s), van gaten in het dak, van een kapot ruitje, van slecht raamwerk en van een verstopte riolering. 
    
    
      4.	De beoordeling
      4.1.	De gevorderde huurachterstand strekt tot betaling van een geldsom.                           Voor toewijzing van een dergelijke vordering in kort geding is slechts dan plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat. 
      De gevorderde huurachterstand en wettelijke handelsrente zijn door DMP niet weersproken, zodat de verschuldigdheid van DMP daarvan vast staat. Voorts staat als onweersproken vast dat Bodhy en [gedaagde 3] voor deze vorderingen hoofdelijk aansprakelijk zijn. Nu over restitutierisico niets is gesteld, staat op grond van het vorenstaande de betalingsverplichting van gedaagden van het in 3.2. onder a. gevorderde in beginsel dan ook vast.
    
    
    4.2.	Ten aanzien van het beroep van gedaagden op opschorting overweegt de voorzieningenrechter als volgt. 
    
    4.3.	Gedaagden verwijzen in de eerste plaats naar de schade die zij stellen te hebben geleden als gevolg van het door de fiscus gelegde beslag en de dientengevolge aan-gekondigde executieverkoop. De voorzieningenrechter begrijpt dat gedaagden hiermee een beroep doen op het algemene opschortingsrecht van artikel 6:52 BW. Ingevolge dat artikel komt DMP de bevoegdheid tot opschorting toe, indien voorshands vast staat dat zij een opeisbare vordering op Brand heeft die in voldoende mate samenhangt met de verbintenis tot betaling van de huur. Volgens gedaagden betrof het een beslag door de fiscus ten laste van de vorige huurder. Gesteld noch gebleken is dat Brand voor de schuld van de vorige huurder aan de fiscus (mede) aansprakelijk is. De stelling van gedaagden dat Brand de gestelde schade, wat daarvan ook zij, had kunnen voorkomen door de betreffende schuld aan de fiscus te voldoen, snijdt dan ook geen hout. Nu gedaagden overigens niets hebben gesteld waaruit blijkt dat zij als gevolg van het door de fiscus gelegde beslag een opeisbare vordering hebben op Brand, staat het voorshands niet vast dat gedaagden op grond daarvan een beroep op opschorting toekomt. Dit deel van het verweer faalt dan ook.
    
    
      4.4.	Gedaagden verwijzen voorts naar achterstallig onderhoud aan het gehuurde.
      Ingevolge de artikelen 7:205 en 6:262 BW komt gedaagden een beroep op opschorting van de huurbetalingen toe, indien voorshands vast staat dat Brand haar verplichting om gebreken aan het gehuurde te verhelpen niet nakomt. Brand betwist dat gedaagden een opschortings-recht toekomt en voert aan dat zij van gebreken aan het gehuurde, anders dan een lekkage in de keuken die bleek te zijn veroorzaakt door bladeren in de dakgoot en dus voor rekening van DMP als huurder komt, niet door DMP op de hoogte is gesteld. Brand voert aan dat zij enkel aan de hand van de overgelegde foto’s niet kan zien dat er gebreken zijn waarvoor zij aansprakelijk is en dat uit de brief van de gemeente Binnenmaas duidelijk blijkt dat er van de door gedaagden gestelde ernst van de gebreken geen sprake is.
      De voorzieningenrechter is van oordeel dat voorshands niet gebleken is van zodanige gebreken aan het gehuurde dat opschorting door DMP van de huur gerechtvaardigd is. 
      Onweersproken staat vast dat herstel van het kapotte ruitje en lekkages als gevolg van bladeren in de dakgoot voor rekening van DMP komen. Nu uit de foto’s en/of de brief van de gemeente Binnenmaas (zie 2.3.), anders dan ten aanzien van het kapotte ruitje waarvan herstel voor rekening komt van DMP, niet zonder meer de aard en de oorzaak van de overige gestelde gebreken aan het gehuurde blijkt, staat voorshands niet vast dat Brand gehouden is tot het herstel daarvan. Bovendien, zelfs al zou dit wel vast staan dan staat voorshands niet vast dat de gestelde gebreken de opschorting van nagenoeg de gehele huur rechtvaardigen. De enkele verwijzing naar de foto’s en de brief van de gemeente Binnenmaas is daarvoor onvoldoende. Dat uit de brief van de gemeente Binnenmaas blijkt dat de tweede verdieping van het gehuurde niet geschikt in om in te wonen, maakt dat niet anders. Immers, onweersproken staat vast dat de onderhavige huurovereenkomst enkel betrekking heeft op het gebruik van de begane grond van het gehuurde als cafébedrijf. 
    
    
    Om na te gaan of DMP de gestelde bevoegdheid toekomt om de onderhavige huurbetalingen op te schorten, is dan ook een nader onderzoek vereist. Een dergelijk onderzoek gaat het kader van dit kort geding evenwel te buiten. Op grond daarvan is de voorzieningenrechter van oordeel dat DMP thans geen bevoegdheid tot opschorting van de gevorderde huur-betalingen toekomt, zodat ook dit deel van het verweer faalt.
    
    4.5.	Op grond van hetgeen in 4.1. is overwogen, zal het in 3.2. onder a. gevorderde dan ook worden toegewezen. 
    
    4.6.	Ten aanzien van de ontruimingsvordering overweegt de voorzieningenrechter dat voor toewijzing daarvan in kort geding vereist is dat het hoogstwaarschijnlijk is dat de kantonrechter in een ontbindingsprocedure de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden op de grond dat de huurder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. De voorzieningenrechter is van oordeel dat daarvan thans sprake is. Vast staat immers dat DMP sinds de aanvang van de indeplaatsstelling in mei 2008 slechts één gedeeltelijke maand huur aan Brand heeft voldaan, zodat voorshands vast staat dat er sprake is van een dermate ernstige tekortkoming in de nakoming van de op DMP als huurder bestaande verplichting die de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming in een bodemprocedure rechtvaardigt. De gevorderde ontruiming met nevenvorderingen zal dan ook worden toegewezen, behoudens het gevorderde gehengen en gedogen van de ontruiming door Bodhy en [gedaagde 3]. Immers, gesteld noch gebleken is dat DMP het gebruik van het gehuurde aan Bodhy althans [gedaagde 3] heeft overgedragen of dat zij hiertoe voornemens is, terwijl Brand verder niets heeft gesteld waaruit haar belang bij de vordering voorshands blijkt.
    
    4.7.	De overige stellingen en verweren behoeven, in het licht van het vorenstaande, geen bespreking meer.
    
    
      4.8.	Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partijen hoofdelijk in de kosten van dit geding worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Brand worden begroot op:
      - dagvaarding	€ 	79,25
        (incl verschotten) 
      - vast recht		585,00
      - salaris advocaat	 	816,00 
      Totaal	€ 	1.480,25 
    
    
    4.9.	De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal als onweersproken eveneens worden toegewezen.
    
    
      5.	De beslissing
      De voorzieningenrechter
    
    
    5.1.	veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan Brand van het bedrag van € 15.303,24, vermeerderd met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW telkens vanaf de respectievelijke vervaldata van de huurtermijnen, waarbij juni 2008 als eerste huurtermijn geldt, tot de dag van volledige betaling,
    
    5.2.	veroordeelt DMP om het pand, gelegen aan de [adres] te ’s-Gravendeel, gemeente Binnenmaas, binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis, te ontruimen met al het hare en de haren en het vrij van gebreken en onder overhandiging van de sleutels aan Brand ter algehele en vrije beschikking te stellen, met machtiging van Brand om de ontruiming te doen uitvoeren, zonodig met behulp van de sterke arm, indien DMP aan deze veroordeling niet voldoet,  
    
    5.3.	veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Brand bepaald op                   € 1.480,25, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dit vonnis,
    
    5.4.	wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Verschoof en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2009.?