ECLI:NL:RBGRO:2006:BA1433, Rechtbank Groningen, 30-11-2006, 276818 CV 05-12161
Rechtbank Groningen — Uitspraak 
Datum: 2006-11-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Opzegging huurovereenkomst bedrijfsruimte door nieuwe eigenaar. Is het recht van eerste koop van de huurder door middel van de eigendomsoverdracht op de Gemeente als nieuwe eigenaar/verhuurder overgegaan? Het recht is niet uitgeput omdat de huurder niet in de gelegenheid is gesteld van haar recht van eerste koop gebruik te maken. Het recht van eerste koop houdt onmiddellijk verband met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. Dat betekent dat het beding is overgegaan op de Gemeente. Dat de Gemeente van het beding niet op de hoogte was, doet daaraan niet af. Aan de hand van het zogenaamde “Haviltex-criterium” komt de kantonrechter tot de conclusie dat het recht van eerste koop tussen de vorige verhuurder en de huurder niet ziet op de situatie dat de verhuurder het pand in zijn geheel overdraagt aan de Gemeente.

RECHTBANK GRONINGEN
      Sector kanton
    
    
    Locatie Groningen
    
    Zaak\rolnummer: 276818 CV 05-12161                                             
    
    vonnis d.d. 30 november 2006
    
    inzake:
    
    
      de Gemeente Groningen,
      zetelende te Groningen,
      eisende partij in conventie, verweerder in reconventie,
      gemachtigde voorheen mr. J.F. Verwilligen, thans mr. J.D. Leerink, advocaat te Groningen,
      (postbus 1105, 9701 BC);
    
    
    tegen:
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Ingenieurbureau Van Limborgh Noord B.V.,
      statutair gevestigd en kantoor houdende te Groningen, Oosterhamrikkade 88,
      gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
      gemachtigde mr. K. Van Bladeren, advocaat te 9711 RB Groningen, Schuitendiep 47.
    
    
    PROCESGANG
    
    In conventie en in reconventie
    
    In deze zaak is een tussenvonnis gewezen dat op 29 juni 2006 in het openbaar is uitgesproken.
    
    Ter uitvoering van dit tussenvonnis zijn in de reconventie door Van Limborgh Noord drie getuigen gehoord. Daarvan is proces-verbaal gemaakt dat zich bij de stukken bevindt.
    
    De Gemeente heeft vervolgens laten weten af te zien van het horen van getuigen in de contra-enquête.
    
    Ten slotte is (nader) datum voor vonnis bepaald.
    
    OVERWEGINGEN
    
    In reconventie 
    
    
      1.
      In reconventie is Van Limborgh Noord in de gelegenheid gesteld te bewijzen dat de Gemeente ten tijde van de transportdatum van het onderhavige bedrijfsverzamelgebouw op de hoogte was van het tussen SIG Real Estate en Van Limborgh Noord overeengekomen recht van eerste koop. 
    
    
    Van Limborgh Noord heeft drie getuigen laten horen. Van deze getuigen heeft alleen de heer Van Limborgh een rechtsreeks verband gelegd tussen de Gemeente en het recht van eerste koop, namelijk door te verklaren dat een zekere Krautz aanwezig was bij een gesprek in 1987 tussen SIG, in de persoon van de directeur de heer Bergsma, en Van Limborgh. In dat gesprek heeft Van Limborgh laten weten een recht van eerste koop te willen. Krautz was in die tijd, zoals kan worden aangenomen, ambtenaar bij de Gemeente en beheerder van het bedrijfsverzamelgebouw. Van Limborgh weet echter niet met zekerheid te verklaren of Bergsma in dat gesprek al heeft ingestemd met het recht van eerste koop. Aldus staat niet vast dat in het gesprek al overeenstemming is bereikt over het recht van eerste koop en niet is gebleken dat Krautz nadien nog op enigerlei wijze bij de totstandkoming van het recht van eerste koop is betrokken, dan wel daarvan op de hoogte was. Evenmin is komen vast te staan, gelet op de gemotiveerde ontkenning van de Gemeente, dat zij op andere wijze al vóór de transportakte op de hoogte was van de brief van 8 september 1987 (productie 2 conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie) dan wel het recht van eerste koop. Daarmee is wetenschap aan de zijde van de Gemeente niet komen vast te staan.
    
    
      De conclusie is dat Van Limborgh niet in het bewijs geslaagd. Daarmee behoeven naar het oordeel van de kantonrechter de overige door Van Limborgh Noord aangevoerde omstandigheden die zouden moeten wijzen op een onrechtmatige daad van de Gemeente 
      – het frustreren van het recht van eerste koop aldus Van Limborgh Noord - geen bespreking meer. 
    
    
    
      2.1
      Thans is aan de orde de door Van Limborgh gestelde wanprestatie van de Gemeente. Daarvoor is nodig dat het recht van eerste koop door middel van de eigendomsoverdracht op de Gemeente is overgegaan. De Gemeente heeft bestreden dat zulks het geval is. 
    
    
    
      2.2
      Gelet op het overwogene in rechtsoverweging 5.5 van het tussenvonnis van 29 juni 2006 heeft Van Limborgh Noord tussen partijen te gelden als de rechtsopvolger van Van Limborgh c.s. Daarmee is ook het recht van eerste koop op Van Limborgh Noord overgegaan en berust het, anders dan de Gemeente heeft gesteld, niet bij Van Limborgh in privé. Niet van belang is, anders dan de Gemeente heeft aangevoerd, dat het recht van eerste koop geen onderdeel is van de huurovereenkomst, maar in een nadere schriftelijke overeenkomst per brief is vastgelegd.
    
    
    
      2.3
      Waar vast staat dat Van Limborgh Noord niet in de gelegenheid is gesteld van haar recht van eerste koop gebruik te maken, is de kantonrechter van oordeel dat het recht door de eigendomsovergang niet is uitgeput. Een andere conclusie zou in strijd zijn met de beschermingsgedachte achter artikel 7A:1612 (oud) BW, thans artikel 7:226 lid 3 BW.
    
    
    
      2.4
      De Gemeente heeft voorts aangevoerd dat het recht van eerste koop geen onmiddellijk verband houdt met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie en zij daarom niet aan dit beding is gebonden. De kantonrechter overweegt in dit verband het volgende. Voor de beantwoording van de vraag of het recht van eerste koop al dan niet onmiddellijk verband houdt met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie dient niet alleen te worden gekeken naar de inhoud van het beding, maar moeten ook de omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen. Van Limborgh Noord heeft in dit verband gesteld dat het recht van eerste koop is bedongen in verband met door Van Limborgh Noord te plegen investeringen in het gebouw. Dit hing samen, zoals ter comparitie na antwoord door Van Limborgh Noord is gesteld, met het ook gaan huren van de kelderruimte, iets waar SIG Real Estate belang bij had. Deze investeringen waren mede in het belang van SIG Real Estate. Het standpunt van Van Limborgh Noord wordt ondersteund door de eerdergenoemde brief van 
      8 september 1987 waarin de afspraken over het huren van de kelderruimte, de door Van Limborgh Noord te plegen investeringen en het recht van eerste koop tezamen zijn vastgelegd. In de bepaling van het recht van eerste koop is opgenomen dat bij een eventuele verkoop aan Van Limborgh Noord de aangebrachte meerwaarde op de totale waarde in mindering zal worden gebracht. De Gemeente heeft een en ander in haar conclusie van antwoord in reconventie niet, dan wel niet voldoende tegengesproken. Zij heeft haar standpunt niet nader gemotiveerd of onderbouwd. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de uit het recht van eerste koop voortvloeiende rechten en verplichtingen onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. Dat betekent dat het beding is overgegaan op de Gemeente. Dat de Gemeente van het beding niet op de hoogte was, doet daaraan niet af.
    
    
    
      3.1
      Van Limborgh Noord vordert nakoming van de Gemeente van het bedongen recht van eerste koop. Zij stelt daartoe dat reeds zodra SIG Real Estate een deel van het gebouw zou willen verkopen, zij het door Van Limborgh Noord gehuurde deel aan Van Limborgh Noord te koop diende aan te bieden. De formulering is ruim gesteld, aldus Van Limborgh Noord. Dit impliceert dat wanneer het gehele gebouw zal worden verkocht SIG Real Estate helemaal verplicht is het gehuurde te koop aan te bieden. Het recht van eerste koop was overeengekomen ter bescherming van de belangen van Van Limborgh Noord. Zo kon zij veilig investeren in het gehuurde; zij had ongeveer de helft van het gebouw in huur.
      De Gemeente verweert zich daartegen met het standpunt dat het bedongen recht van eerste koop beperkt is tot het geval dat SIG Real Estate zou overgaan tot verkoop van een deel van het bedrijfsverzamelgebouw. Het door Van Limborgh Noord gehuurde deel zou SIG Real Estate dan te koop moeten aanbieden aan Van Limborgh Noord. Het recht is niet van toepassing in het geval het gehele bedrijfsverzamelgebouw wordt verkocht. Achterliggende gedachte was te voorkomen dat door middel van uitponding van het gebouw één van de medehuurders de gehele eigendom zou kunnen verkrijgen en de lopende huurovereenkomsten op zou kunnen zeggen. 
    
    
    
      3.2
      Volgens het zogenaamde “Haviltex-criterium” dient de vraag wat partijen zijn overeengekomen niet te worden beantwoord enkel op grond van een taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst. Steeds komt het aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. In praktisch opzicht evenwel is de taalkundige betekenis van de bewoordingen, gelezen in de context van het beding als geheel, wel van groot belang.
    
    
    
    
      3.3
      Bij brief van 8 september 1987 aan Van Limborgh c.s. is onder C. de navolgende aanvullende bepaling opgenomen: “Wanneer de S.I.G. mocht besluiten tot verkoop van een deel van het bedrijfsverzamelgebouw – hetgeen niet waarschijnlijk is – zal het door u gehuurde deel in eerste aanleg aan u te koop worden aangeboden. Bij een eventuele verkoop aan u zal door u aangebrachte meerwaarde op de totale waarde in mindering worden gebracht.”
    
    
    Het valt op dat in het beding expliciet wordt gesproken over de verkoop van ‘een deel van het bedrijfsverzamelgebouw’ en dat daaraan wordt toegevoegd dat dat niet waarschijnlijk is. Hieruit valt op te maken dat partijen meer bepaald over die situatie hebben gesproken en hun afspraak hebben willen vastleggen. Over een wellicht meer waarschijnlijke verkoop, namelijk van het gehele bedrijfsverzamelgebouw, zegt deze afspraak niets. Wanneer, zoals Van Limborgh Noord stelt, bij algehele verkoop eens temeer het recht van eerste koop zou gelden, zou het naar het oordeel van de kantonrechter voor de hand hebben gelegen ook een dergelijke afspraak vast te leggen. Er is niets dat daarop wijst. De uitleg die de Gemeente geeft aan het beding – bescherming tegen uitponding - past beter bij de formulering dan de uitleg die Van Limborgh Noord geeft. Weliswaar is de formulering in die zin ruim gesteld, dat deze ook ziet op verkoop van een ander deel dan het door Van Limborgh Noord gehuurde, maar dit past in de uitleg die de Gemeente geeft. Immers, de positie van Van Limborgh Noord verandert bij uitponding ten opzichte van de andere huurders; zij krijgt dan te maken met meerdere eigenaren en dan is het begrijpelijk dat zij haar eigenaarspositie ook heeft willen regelen c.q. gelijkwaardig maken. Dat is bij overdracht van het gehele gebouw niet het geval, terwijl de nieuwe eigenaar/verhuurder gehouden is de huurovereenkomsten te respecteren. De positie van Van Limborgh verandert in die zin niet. Dat de nieuwe eigenaar/verhuurder de huurovereenkomsten vervolgens conform de regels kan beëindigen, zoals SIG Real Estate ook had kunnen doen, doet daaraan niet af. Ten slotte leest de kantonrechter in het arrest van Hof Den Haag van 23 april 2004 (WR 2005, nr. 22, p.74-76) niet de conclusie die Van Limborgh Noord daarin leest. Het Hof houdt juist de mogelijkheid open dat het gehuurde (afhankelijk van wat Verkerk wilde) al dan niet in combinatie met het woonhuis wordt verkocht. 
    
    
      3.4
      Partijen hebben hun standpunten uitgebreid toegelicht. Van Limborgh Noord heeft geen voldoende gespecificeerd bewijs aangeboden van haar stellingen. De Gemeente heeft aangeboden zonodig de heer drs. F.A. Groen als getuige te horen, maar de kantonrechter acht zich voldoende geïnformeerd. De conclusie is dat het recht van eerste koop niet ziet op de situatie van gehele verkoop van het bedrijfsverzamelgebouw en dat de Gemeente geen wanprestatie heeft geleverd dan wel niet gehouden is het gehuurde te koop aan te bieden aan Van Limborgh Noord. 
    
    
    
      4.
      Subsidiair heeft Van Limborgh Noord schadevergoeding gevorderd. Deze vordering strandt op hetgeen in overweging 3.4 is overwogen. Het staat de Gemeente voorts vrij, net als het Sig Real Estate vrij stond, de huur overeenkomstig de regels te beëindigen. Dat dit gebeurt in het kader van projectontwikkeling c.q. planontwikkeling bekend als het Oosterhamriktracé, en dat de Gemeente niet de bedoeling had de huurrelatie op langere termijn voort te zetten, zoals de Gemeente heeft toegelicht, doet daaraan niet af.
    
    
    
    
      5.
      Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter de vorderingen van Van Limborgh Noord zal afwijzen. Zijn beslissingen zal de kantonrechter aanhouden in verband met de beslissing in conventie
    
    
    In conventie
    
    
      6.
      Bij akte ter rolle van 4 mei 2006 heeft de Gemeente de huurachterstand vastgesteld op 
      € 20.953,90 tot en met april 2006. Bij akte ter rolle van 4 mei 2006 heeft Van Limborgh Noord laten weten dat de huur tot en met de maand mei 2006 is betaald met uitzondering van de maanden maart tot en met juli 2005. De Gemeente heeft zich daarover niet meer kunnen uitlaten.
    
    
    Gelet daarop en op het feit dat inmiddels ruim zes maanden verstreken zijn, zal de Gemeente op de hierna te melden rolzitting alsnog in de gelegenheid worden gesteld zich omtrent de actuele achterstand uit te laten. Zij kan zich daarbij tevens uitlaten over de stand van zaken met betrekking tot het einde van de huurovereenkomst en of dat aanleiding geeft haar vorderingen aan te passen.
    
    
      7.
      Alle andere beslissingen worden aangehouden..
    
    
    BESLISSING
    
    De kantonrechter: 
    
    in conventie
    
    - verwijst de zaak naar de rolzitting van donderdag  21 december 2006, op welke zitting de Gemeente zich kan uitlaten als in overweging 6 is aangegeven;
    
    - houdt ieder verdere beslissing aan;
    
    in reconventie
    
    - houdt iedere beslissing aan in afwachting van de beslissing in de conventie.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. G.J.J. Smits, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 november 2006 in tegenwoordigheid van de griffier.