ECLI:NL:RBALK:2011:BP7528, Rechtbank Alkmaar, 02-02-2011, 318613 - CV EXPL  09-7098
Rechtbank Alkmaar — Uitspraak 
Datum: 2011-02-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: De kern van het geschil is de vraag of gedaagde bevoegd was de huurovereenkomst(en) te ontbinden wegens tekortkomingen in de nakoming daarvan door eiseres. De kantonrechter beantwoordt die vraag ontkennend. Partijen hebben een regeling getroffen om de problemen aan het gehuurde op te lossen. Zonder enig voorbehoud is gedaagde met het voorstel van eiseres akkoord gegaan. Door dat akkoord heeft gedaagde afstand gedaan van haar mogelijke recht ontbinding te vorderen wegens gebreken aan het gehuurde. Nu gedaagde de huurovereenkomst niet kon ontbinden, dient zij haar verplichtingen als huurder na te komen. De boete die eiseres heeft gevorderd, wordt gematigd.

RECHTBANK ALKMAAR
      Sector Kanton
    
    
    Locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr/rolnr.:  318613 \ CV EXPL  09-7098 WG 
      Uitspraakdatum:  2 februari 2011 
    
    
    
    Vonnis in de zaak van:
    
    
      de besloten vennootschap Veritas Beheer B.V.,
      gevestigd te Sappemeer,
      eisende partij, 
      verder ook te noemen: Veritas,
      gemachtigde: mr. M.H. Rozeboom, advocaat te Groningen,
    
    
    tegen
    
    
      de besloten vennootschap C. en J. Komen Vastgoed Beheer B.V.,
      gevestigd te Heerhugowaard,
      gedaagde partij, 
      verder ook te noemen: Komen,
      gemachtigde: mr. L. Koolen te Heerhugowaard.
    
    
    
    Het procesverloop
    
    
      -Veritas heeft een vordering ingesteld, zoals omschreven in de dagvaarding d.d. 11 december 2011.
      -Komen heeft bij antwoord verweer gevoerd.
      -De kantonrechter heeft op 17 maart 2010 een tussenvonnis uitgesproken.
      -Naar aanleiding van dat tussenvonnis heeft op 15 juni 2010 een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarvan aantekeningen zijn gemaakt.
      -Vervolgens heeft Veritas een akte uitlating producties en een akte houdende wijziging van eis genomen.
      -Komen heeft een akte genomen, waarna Veritas een akte uitlating producties heeft genomen.
      -De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast. 
      -Ten slotte is heden uitspraak bepaald.
    
    
    
    De vaststaande feiten 
    
    1.1Veritas heeft begin 2006 aan Komen verhuurd een bedrijfsruimte gelegen op de eerste verdieping van een pand aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Partijen hebben daartoe een schriftelijke huurovereenkomst Kantoorruimte gesloten voor de duur van tien jaar, beginnende 1 augustus 2006. Van de huurovereenkomst maken deel uit de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” (AB). De huurprijs bedroeg, voor zover hier van belang, tot 1 augustus 2009 € 6.256,95 en vanaf 1 augustus 2009 € 6.351,14.
    
    
      1.2De huurovereenkomst bepaalt, voor zover hier van belang, het volgende:
      “…
      8 10 Opleveringsniveau
      In huidige staat voorzien van pantry, systeemplafond, cv-installatie, alarminstallatie, topkoeling en een toiletgroep (dames-/ herentoilet). Verhuurder draagt ervoor zorg dat de cv-installatie en topkoeling in functionerende staat zal worden opgeleverd.
      …
      8.12
      Het is huurder uitdrukkelijk bekend dat de mogelijkheid bestaat dat het gehuurde, bij het
      voorgenomen gebruik van huurder, niet voldoet aan de eisen van Arbowet. Huurder kon
      verhuurder nimmer aansprakelijk stellen voor enige schade voortvloeiende uit het gebruik van huurder.
      8.13
      Tevens komen alle kosten die voortvloeien uit de specifieke wijze waarop huurder het gehuurde gebruikt, waaronder alle kosten die in dat verband ontstaan door het (noodzakelijkerwijs dienen te) wijzigen van het gehuurde en alle daarmee in verband staande onderhouds- en vervangingswerkzaamheden volledig voor rekening van huurder.
      …
      8.15
      De CV installatie wordt door en voor rekening van verhuurder hersteld, verhuurder zal eveneens het luchtkanaal met uitblaasrooster brengen tot in de door huurder te realiseren kantoren (door kantoorruimte conform faxbericht 6 februari 2006).”
    
    
    
      De AB bepalen, voor zover hier van belang:
      “…
      Gebrek
      3. Er is sprake van een gebrek van het gehuurde als het gezien de staat of gezien een eigenschap of een andere niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid niet aan huurder het genot kan verschaffen dat huurder daarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten.
      Inspectie in verband met de geschiktheid
      4. Huurder is verplicht het gehuurde voor het aangaan van de huurovereenkomst grondig te inspecteren om na te gaan of het gehuurde geschikt is of door huurder geschikt kan worden gemaakt voor de bestemming die huurder daaraan moet geven. Verhuurder heeft de geschiktheid van het gehuurde niet onderzocht en is enkel gehouden huurder op de hoogte te stellen van aan verhuurder bekende gebreken waarvan hij weet dat die aan de geschiktheid afbreuk doen. Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van gebreken, die verhuurder niet kende en niet behoorde te kennen.
      …
      Boetebepaling
      7. Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en de in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per dag voor elke dag dat huurder is verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet het recht van verhuurder op volledige schadevergoeding, voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.
      …
      Onderhuur
      8.1 Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, ofwel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een personenvennootschap of rechtspersoon.
      8.2 Ingeval huurder handelt in strijd met bovenstaande bepaling, verbeurt huurder aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede schadevergoeding te vorderen.
      …
      Schade en aansprakelijkheid
      ...
      11.6 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken, waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, weersomstandigheden, stagnatie in de bereikbaarheid van het gehuurde, leegstand elders, stagnatie in de voorziening van gas, water, elektriciteit, warmte, ventilatie of luchtbehandeling, storing van de installaties en apparatuur, in- en uitstroming van gassen of vloeistoffen, brand, ontploffing, tekortkomingen in de leveringen en diensten. Eveneens is verhuurder niet aansprakelijk voor schade aan de persoon of goederen van derden die in het gehuurde aanwezig zijn en huurder vrijwaart verhuurder voor aanspraken van die derden ter zake.
      11.7 Huurder is aansprakelijk voor schade die het gevolg is van door of namens hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen. Huurder vrijwaart verhuurder voor aanspraken van derden voor schade veroorzaakt door huurder aangebrachte veranderingen en voorzieningen.
      …
      Betalingen 
      …
      18.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.
      …”
    
    
    
      1.3Na aanvang van de huurovereenkomst heeft Komen geklaagd over het klimaat in het gehuurde, te weten de temperatuur en de ventilatie in het gehuurde. Komen heeft in verband hiermee een advies laten uitbrengen door Quote Invest en dit advies op 28 januari 2008 aan Veritas doen toekomen. Op 4 december 2008 hebben partijen over de klachten van Komen gesproken en naar aanleiding daarvan heeft Veritas op 5 december 2008 per e-mail aan Komen het voorstel voor de oplossing van de problemen gedaan. Veritas mailt:
      “Met referte aan ons gesprek d.d. 4 december jl. doe ik u hierbij het vrijblijvende huurvoorstel voor de [adres]
      Huurtermijn: 10 jaar.
      Ingangsdatum:	na oplevering luchtbehandeling, airco en nieuwe gevels.
      Huurprijs:  € 57.732,96 te vermeerderen met BTW, prijspeil augustus 2008. (zie bijlage)
      Huurkorting:  tot 31-07-2011 is er een korting overeengekomen van € 5.000,-
      Contract:nieuw contract conform ROZ-model, vigerend contract komt hierdoor te vervallen.
      Huurbetaling:  € 4394,41 per maand te vermeerderen met BTW, prijspeil augustus 2008.
    
    
    
      Opleveringsniveau:
      -Huidige situatie en conform vigerende huurovereenkomst. Nader vast te leggen in een opleveringsrapport.
      -Nieuw te leveren gebalanceerde mechanische ventilatie.
      -Vervanging 3 cassettemodellen door 3 satellietmodellen (Daikin) met hergebruik van de aanwezige roosters en slangen.
      -Vervanging gevels (U= ca. 3 W/m2.K).
      -E.e.a. conform rapportage Quote Invest bv (9 pagina’s).
    
    
    
      Overwegende:
      -Het ontwerp en de tekenwerkzaamheden voor de gevel wordt op kosten van Komen Vastgoed Beheer bv verricht, zodat deze bouwaanvraag klaar ingediend kunnen worden. De kwantiteit en kwaliteit zal niet wezenlijk afwijken van aanbieding van de firma HB d.d. 30 januari 2008.
      -De kosten voor de airco worden verdeeld op basis 50% kosten eigenaar en 50% verdiscontering in de huurprijs. 
      -De kosten voor de overige zaken worden verdeeld op basis 56,5% kosten eigenaar en 43,5% verdiscontering in de huurprijs.
      -Meer- en minderwerk zal niet verrekend worden in de huurprijs.
      -De bouwbegeleiding zal door en op kosten Komen Vastgoed Beheer bv uitgevoerd worden.
      -De directie zal namens Veritas Beheer bv door Visser Vastgoed gevoerd worden.
      -De uitvoering zal worden gedaan door Visser Vastgoed geselecteerde aannemers.
      Met uitvoering van de overeengekomen werkzaamheden voldoet het gehuurde aan de door de huurder gewenste gebruiksniveau en vrijwaard zij verhuurder van enig gebrek.
      Wij gaan er vanuit dat bovenstaande huuraanbieding overeenkomt met onze besprekingen en doen deze aanbieding gestaand tot vrijdag 19 december 2008, 16:00 uur.” 
    
    
    Bij e-mailbericht van 16 december 2008 heeft Komen aan Veritas meegedeeld akkoord te gaan met het huurvoorstel d.d. 5 december 2008 van Veritas.
    
    1.4 Op 15 januari 2009 hebben partijen verder gesproken over de aanpak van de werkzaamheden. Op 23 januari 2009 heeft Polytechniek, die de werkzaamheden in het gehuurde zou moeten uitvoeren, een offerte uitgebracht, waarna Veritas op 11 februari 2009 aan Polytechniek opdracht heeft gegeven voor het aanbrengen van een verwarmings- en koelingsinstallatie en de mechanische installatie. 
    
    
      1.5 Op 16 maart 2009 heeft Komen aan Veritas, voor zover hier van belang, het volgende meegedeeld:
      “Vorig jaar hebben wij uitgebreid gecorrespondeerd over de ernstige gebreken aan het gehuurde en een mogelijke oplossing voor het verhelpen van betreffende gebreken.
      De gebreken uiten zich voornamelijk in klimaattechnische problemen en onvoldoende ventilatie. Uit nader onderzoek is gebleken dat het gehuurde niet voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit van voor 2003. Het gehuurde kan dan ook niet het genot verschaffen wat bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht worden verwacht. Het gehuurde voldoet niet aan de eisen voor het gebruik als kantoorruimte. Er is derhalve sprake van gebreken als bedoeld in artikel 7:204 BW en artikel 3 van de toepasselijke algemene voorwaarden. Op grond van de wet en de huurovereenkomst dienen deze gebreken door u verholpen te worden. De gebreken zijn al zeer geruime tijd bij u bekend, desondanks zijn er tot op heden door u geen maatregelen getroffen om betreffende gebreken te verhelpen. Er is dan ook sprake van een toerekenbare tekortkoming aan uw zijde.
      Inmiddels hebben wij weer een winter in het gehuurde achter de rug, met wederom veel klachten over het klimaat en de onvoldoende ventilatie van het gehuurde. Dit heeft geleid tot een hoog ziekteverzuim onder ons personeel en zelfs tot het weglopen van werknemers. In deze iets strengere winter hebben wij tevens geconstateerd dat de ruimtes in het gehuurde absoluut onbruikbaar zijn, dit heeft een onwerkbare situatie tot gevolg. In de directiekantoren kunnen bijvoorbeeld geen bezoekers worden ontvangen.
      Deze omstandigheden hebben ons doen inzien dat in de huidige bouwkundige staat van het pand de geconstateerde gebreken niet afdoende verholpen kunnen. Ook niet middels de besproken aanpassingen van het gehuurde. Met deze aanpassingen gaan aanzienlijke kosten gepaard, die voor ons resulteren in een huurverhoging zonder dat wij ook maar enige garantie hebben op verbetering. De door u voorgestelde verdeling van de kosten is bij nader inzien dan ook absoluut onrechtvaardig. Het heeft, voor beide partijen, dan ook geen zin om nog een hoop tijd, geld en energie te steken in aanpassingen van het gehuurde.
      Nu de geconstateerde gebreken niet verholpen kunnen worden is correcte nakoming van de huurovereenkomst blijvend onmogelijk. Om deze reden ontbinden wij bij deze de met u overeengekomen huurovereenkomst per 1 mei 2009. Wij zullen het gehuurde uiterlijk op 29 april 2009 aan u opleveren.”
    
    
    1.6 Veritas heeft Komen laten weten hiermee niet akkoord te gaan. Bij brief d.d. 30 maart 2009 heeft Veritas Komen gesommeerd om haar schriftelijk te bevestigen dat Komen zich zal houden aan de afspraken zoals vermeld in het e-mailbericht van 5 december 2008. Ook daarna heeft Veritas Komen nog meermalen schriftelijk gesommeerd. Komen heeft het gehuurde eind april 2009 verlaten. Komen heeft de huur vanaf 1 maart 2009 onbetaald gelaten.
    
    1.7 Op 2 juli 2010 heeft Quote Invest in opdracht van Komen een raming gegeven van de kosten om het gehuurde voldoende te kunnen verwarmen en koelen. Quote Invest raamt deze kosten op een bedrag van ruim € 113.000 exclusief BTW.
     
    
    Het geschil
    
    
      2.1 Veritas vordert na eiswijziging, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      1) veroordeling van Komen tot nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de lopende huurovereenkomst en wel door in elk geval het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis geheel behoorlijk en zelf in gebruik te nemen en gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst te houden overeenkomstig de overeengekomen bestemming, alsmede de huurprijzen maandelijks vooruit te voldoen, zulks over de periode tot aan de aanvang van de hierna onder 4) te noemen huurovereenkomst, op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag dat Komen aan deze veroordeling niet geheel voldoet;
      2) veroordeling van Komen om aan Veritas te voldoen de achterstallige huurpenningen uit hoofde van de onder 1) genoemde huurovereenkomst, over de periode vanaf 1 maart 2009 tot 1 november 2010 vast te stellen op een bedrag van € 126.728,82;
      3) veroordeling van Komen om aan Veritas te voldoen de contractuele boeten verschuldigd uit hoofde van de artikelen 7 en 18.2 AB over de periode vanaf 1 maart 2009 tot aan de aanvang van de onder 4) te noemen huurovereenkomst;
      4) veroordeling van Komen tot nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde conform de emailwisseling van 5 december 2008/16 december 2008 over de periode vanaf de oplevering van de overeengekomen werkzaamheden conform de offerte van Polytechniek d.d. 23 januari 2009 en wel door in elk geval een schriftelijke huurovereenkomst te ondertekenen conform het ROZ-model, met de daarbij behorende bepalingen, en het gehuurde binnen 14 dagen na oplevering in gebruik te nemen en gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst in gebruik te houden en de huurprijzen bij vooruitbetaling te voldoen, zulks op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag dat Komen aan deze veroordeling niet geheel voldoet;
      5) veroordeling van Komen om ten behoeve van Veritas zekerheid te stellen voor de nakoming van de onder 4) genoemde huurovereenkomst en verhaal van schadevergoeding bij niet-nakoming en wel door het verstrekken van een bankgarantie van € 85.000,-, jaarlijks ten opzichte van 2009 te indexeren volgens de consumentenprijsindex reeks alle huishoudens (2000=100), zulks op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag dat Komen aan deze veroordeling niet voldoet.
      6) veroordeling van Komen in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente over deze kosten vanaf de dag van dagvaarding.
    
    
    2.2 Veritas stelt hiertoe, zakelijk weergegeven, dat zij er belang bij heeft dat Komen de verplichtingen nakomt zoals neergelegd in de oorspronkelijke huurovereenkomst en in de huurovereenkomst zoals die blijkt uit de e-mailwisseling van 5 december 2008 en 16 december 2008. Laatstgenoemde huurovereenkomst zal eerst ingaan na oplevering van de mechanische ventilatie en de nieuwe pui door Veritas, op kosten van Veritas en Komen gezamenlijk. Veritas heeft al een aanvang gemaakt met die werkzaamheden, maar die opgeschort wegens de toerekenbare tekortkomingen van Komen. Komen heeft immers de huurpenningen die zij per 1 maart 2009 verschuldigd was, niet voldaan. Wegens haar tekortkomingen is Komen tevens de overeengekomen boeten verschuldigd. Daarnaast heeft Veritas er belang bij dat Komen, voor het geval Komen haar verplichtingen betreffende de door Veritas te verrichten werkzaamheden niet nakomt, verhaal zal bieden voor de schade die Veritas daardoor zal leiden. Die verplichtingen laten zich thans begroten op een bedrag van tenminste € 85.000,-, jaarlijks te indexeren. Pas nadat voor dat bedrag zekerheid is gesteld, zal Veritas de werkzaamheden hervatten.
    
    2.3 Komen concludeert tot afwijzing van de vordering van Veritas en voert hiertoe, zakelijk weergegeven aan dat zij niet toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Veritas wist dat het gehuurde dienst zou doen als kantoorruimte. Na aanvang van de huurovereenkomst bleek dat het gehuurde niet overeenkomt met de voor aanvang van de huurovereenkomst door Veritas verstrekte informatie. Gebleken is namelijk dat de glazen pui aan de voorzijde van het gehuurde niet was voorzien van zonwerend isolatieglas. Dit terwijl in de door Veritas overgelegde projectinformatie stond vermeld dat het pand volledig geïsoleerd is. Tevens staat daarin vermeld dat het pand, onder meer, is voorzien van aluminium buitenkozijnen voorzien van ventilatieroosters en draai-/kantelramen met daar waar vereist zonwerend glas (HR++ isolatieglas). Door het verstrekken van onjuiste informatie heeft Veritas gehandeld in strijd met haar mededelingsplicht. Het niet-geïsoleerd zijn van een glazen pui welke alleen is voorzien van enkel glas is te beschouwen als een gebrek in de zin van de huurovereenkomst. De staat van het pand is tevens in strijd met de bouwvergunning en het Bouwbesluit. Het is onjuist dat partijen hebben bedoeld dat het gebruik van het gehuurde als kantoorpand voor rekening en risico van Komen zou komen. Zij wilden in de artikelen 8.12 en 8.13 slechts bevestigen dat het gehuurde mogelijk niet geheel aan de eisen van de Arbeidsomstandigheden voldeed. Anders dan Veritas stelt, is tussen partijen geen nieuwe huurovereenkomst tot stand gekomen. Weliswaar is Komen akkoord gegaan met het voorstel van Veritas zoals neergelegd in het e-mailbericht van 5 december 2008, maar in de maanden daarna bleek dat de situatie in het gehuurde zodanig slecht was dat de ruimtes in het gehuurde absoluut onbruikbaar waren. Bij nader inzien kon Komen zich daarom ook niet meer vinden in de voorgestelde kostenverdeling. Door de vaststelling dat de gebreken niet afdoende verholpen konden worden, stond voor Komen vast dat correcte nakoming van de huurovereenkomst door Veritas blijvend onmogelijk was geworden. Voor zover de gebreken nog wel verholpen zouden kunnen worden, zou dit uitgaven vereisen die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet te vergen zijn. Komen heeft daarom de huurovereenkomst ontbonden tegen 1 mei 2009. Voor zover partijen een nieuwe huurovereenkomst hadden gesloten, heeft Komen die middels haar brief d.d. 16 maart 2009 eveneens ontbonden. Komen heeft het gehuurde eind april 2009 verlaten. Komen is niet tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen. Het is juist Veritas die tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen en daarmee in verzuim verkeert. Door de ontbinding van de huurovereenkomst per 1 mei 2009 is Komen bevrijd van haar verplichtingen daaruit. Komen is dan ook geen boete verschuldigd. Voor zover Komen wel een boete verschuldigd zou zijn, verzoekt Komen matiging daarvan.
    
    
    De beoordeling
     
    3.1 De kern van het geschil is de vraag of Komen bevoegd was de huurovereenkomst(en) te ontbinden wegens tekortkomingen in de nakoming daarvan door Veritas. De kantonrechter beantwoordt die vraag ontkennend. Wat ook zij van eventuele tekortkomingen van Veritas voor december 2008, partijen hebben in december 2008 (de e-mailberichten van 5 en 16 december 2008) een regeling getroffen om de problemen aan het gehuurde op te lossen. Basis voor die regeling is het rapport dat Quote Invest in opdracht van Komen heeft opgesteld. Zonder enig voorbehoud is Komen met het voorstel van Veritas, zoals weergegeven in het e-mailbericht van 5 december 2008, akkoord gegaan. Door dat akkoord heeft Komen afstand gedaan van haar mogelijke recht ontbinding te vorderen wegens gebreken aan het gehuurde, voor zover die gebreken haar op dat moment, 16 december 2008, bekend waren. 
    
    3.2 Komen voert aan dat de situatie in het gehuurde na 5 december 2008 zodanig slecht was dat de ruimtes in het gehuurde absoluut onbruikbaar waren. In de directiekamers konden geen bezoekers ontvangen worden vanwege de kou. Deze situatie leidde tot hoog ziekteverzuim onder het personeel, aldus Komen. De kantonrechter overweegt hierover dat de door Komen genoemde klachten gevolgen zijn van de gebreken die eerder waren geconstateerd. Echter, gesteld noch gebleken is dat er zich na 16 december 2008 nieuwe gebreken aan het gehuurde hebben geopenbaard of dat Veritas anderszins in de nakoming van haar verplichtingen is tekortgeschoten. Ook de brief d.d. 16 maart 2009 noemt die niet. Weliswaar kan worden aangenomen dat de winter van 2008-2009 ertoe heeft geleid dat Komen het gehuurde niet (geheel) op de door haar gewenste wijze heeft kunnen gebruiken, maar daar staat tegenover dat partijen nu juist afspraken hadden gemaakt om die problemen op te lossen. Ook overigens is niet gebleken dat die afspraken of de kosten die daarmee gepaard gaan zodanig onredelijk zijn dat de normen van redelijkheid en billijkheid meebrengen dat Komen daaraan niet langer gebonden was. Dat het gehuurde nimmer als kantoorruimte zou kunnen voldoen, wordt te meer gelogenstraft door het rapport van Quote Invest uit juli 2010. Uit dat rapport blijkt immers dat de problemen wel degelijk te verhelpen zijn. De kosten zijn, mede gelet op de huurprijs en de regeling die partijen hebben getroffen, niet buitensporig.
    
    3.3 Nu Komen de huurovereenkomst niet kon ontbinden, dient zij haar verplichtingen als huurder ook na 1 mei 2009 na te komen. Tot die verplichtingen behoren, onder meer, het gebruik van het gehuurde overeenkomstig de huurovereenkomst. Het gevorderde onder 1) is in zoverre toewijsbaar. De gevorderde dwangsom zal de kantonrechter echter matigen en maximeren. De gevorderde huurbetaling zoals genoemd onder 1) zal worden afgewezen omdat daaraan, zo blijkt uit artikel 611a Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, geen dwangsom kan worden verbonden. 
    
    3.4 De betaling van de huurtermijnen vanaf 1 maart 2009 (gevorderd onder 2) zal worden toegewezen. De huurachterstand bedroeg tot 1 november 2010 € 126.728,82. 
    
    3.5 Onder 3) vordert Veritas boeten. De boete krachtens artikel 7 is Komen per 1 mei 2009 verschuldigd, omdat zij het gehuurde vanaf die datum, in strijd met haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, niet langer in gebruik heeft. De billijkheid eist dat deze boete wordt gematigd tot een bedrag van € 25.000,-. De boete krachtens artikel 18.2 AB is eveneens toewijsbaar. Nu Veritas op dit punt niet nader heeft onderbouwd dat zij in verband hiermee, behoudens gederfde rente, schade heeft geleden, eist de billijkheid dat de boete wordt gematigd tot een bedrag van de wettelijke handelsrente over de huurtermijnen vanaf hun opeisbaarheid tot de datum van betaling. 
    
    3.6 Dan de huurovereenkomst zoals vastgelegd in het e-mailbericht van 5 december 2008. In die huurovereenkomst is een opschortende voorwaarde opgenomen, namelijk het tijdstip dat de werkzaamheden zullen zijn uitgevoerd, te weten; na oplevering van de “luchtbehandeling, airco en nieuwe gevels”. Gelet op de situatie zoals die thans is ontstaan, is het maar zeer de vraag of ooit aan die opschortende voorwaarde zal worden voldaan. Onzeker is immers of Komen haar verplichtingen uit hoofde van de gemaakte afspraken zal nakomen. Veritas onderkent dat ook, getuige hetgeen zij onder punt 34 van de dagvaarding aanvoert. Die onzekerheid leidt ertoe dat het gevorderde onder 4) zal worden afgewezen. Indien Komen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen zoals neergelegd in het e-mailbericht van 5 december 2008, zullen partijen dat moeten regelen in de sfeer van een schadevergoeding. Overigens merkt de kantonrechter op dat uit de wet geen verplichting voortvloeit het overeengekomen in een ondertekend geschrift vast te leggen. 
    
    3.7 Tenslotte het gevorderde onder 5). De kantonrechter ziet thans geen wettelijke of contractuele grondslag voor toewijzing van dit deel van het gevorderde. 
    
    3.8 Komen dient als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten te worden veroordeeld. De wettelijke rente hierover is toewijsbaar als na te melden.
    
    De beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    I.Veroordeelt Komen tot nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de lopende huurovereenkomst tussen partijen en wel door in elk geval het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis geheel behoorlijk en zelf in gebruik te nemen en gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst te houden overeenkomstig de overeengekomen bestemming, zulks op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag dat Komen aan deze veroordeling niet geheel voldoet, zulks met een maximum van € 250.000,-.
    
    II.Veroordeelt Komen om aan Veritas tegen kwijting te betalen de achterstallige huurpenningen uit hoofde van de in 2006 tussen partijen gesloten huurovereenkomst, over de periode vanaf 1 maart 2009 tot 1 november 2010 vast te stellen op een bedrag van € 126.728,82.
    
    III.Veroordeelt Komen om, uit hoofde van artikel 7 van de AB behorende bij de in 2006 tussen partijen gesloten huurovereenkomst, aan Veritas tegen kwijting te betalen een bedrag van € 25.000,-.
    
    IV.Veroordeelt Komen om, uit hoofde van artikel 18.2 van de AB behorende bij de in 2006 tussen partijen gesloten huurovereenkomst, aan Veritas tegen kwijting te betalen de wettelijke rente ex artikel 6:119a Burgerlijk Wetboek over de in de periode vanaf 1 maart 2009 tot heden achterstallig geworden huurtermijnen, vanaf de respectieve vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van betaling van die huurtermijn.
    
    V.Veroordeelt Komen in de proceskosten, die tot heden voor Veritas worden vastgesteld op een bedrag van € 2.030,25, waaronder begrepen een bedrag van € 1.750,00 voor salaris van de gemachtigde van Veritas [waarover Komen geen BTW verschuldigd is], het een en ander te vermeerderen de wettelijke rente (ex artikel 6:119 BW) over deze kosten vanaf de veertiende dag na het wijzen van dit vonnis tot de dag der voldoening.
    
    VI.Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
    
    VII.Wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op 2 februari 2011 in het openbaar uitgesproken.