ECLI:NL:RBLEE:2003:AH9762, Rechtbank Leeuwarden, 25-06-2003, 118439 /CV EXPL 02-1325
Rechtbank Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2003-06-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht: ontbinding huurovereenkomst gevorderd door verhuurder wegens forse huurachterstand. De kantonrechter wijst de vordering echter af, omdat huurder terecht een beroep heeft gedaan op haar recht om de huur op te schorten, dit in verband met de zeer slechte staat van onderhoud van het gehuurde.

Rechtbank Leeuwarden
      Sector Kanton
      Locatie Sneek
    
    
    
    VONNIS
    
    
    
    
      118439 /CV EXPL 02-1325 
      Uitspraak: 25 juni 2003
    
    
    in de zaak van
    
    
      [eiser],
      wonende te [woonplaats eiser],
      eiser in conventie,
      verweerder in reconventie,
      gemachtigde: Oordijk & Partners te Leeuwarden,
    
    
    tegen
    
    
      [gedaagde],
      wonende te [woonplaats gedaagde],
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      gemachtigde: mevr. mr. N.E. van Uitert.
    
    
    
    OVERWEGINGEN
    
    Procesverloop
    
    1. Op de bij dagvaarding vermelde gronden heeft eisende partij, hierna te noemen [eiser], gevorderd om de tussen hem en gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde], bestaande huurovereenkomst te ontbinden, met nevenvorderingen.
    
    [gedaagde] heeft de vorderingen bij antwoord betwist en daarnaast een tegenvordering ingesteld strekkende tot afgifte van een verklaring voor recht dat de niet nakoming van de verplichtingen van [eiser] uit de huurovereenkomst en het huurrecht dermate ernstig is dat opschorting van de huurbetaling gerechtvaardigd is totdat Wijnmalen deze verplichtingen nakomt en voorts de huurovereenkomst partieel te ontbinden en ingevolge de huurprijswet een redelijke huurprijs vast te stellen.
    
    Vervolgens heeft een bezichtiging van het gehuurde met aansluitend een comparitie plaatsgevonden. Van die bezichtiging en comparitie is een proces-verbaal opgemaakt dat aan partijen werd gezonden.
    
    Nadat de gebruikelijke conclusies waren genomen is vonnis bepaald op de stukken, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt.
    
    De feiten
    
    2. Als gesteld en erkend, dan wel als niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud der overgelegde producties staat het volgende vast.
    
    Sedert 1 juli 1996 bestaat tussen [eiser] en [gedaagde] een huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats gedaagde]. De huurprijs bedroeg laatstelijk €euro 170,17 per maand.
    
    Op de achterzijde van de huurovereenkomst bevindt zich een verklaring van [eiser], welke als volgt luidt:
    
    
      	Hierbij verklaart L. [eiser] [adres] te [woonplaats eiser] dat de huur van
      	[adres] te [woonplaats gedaagde] de eerste 10 jaar niet zal worden verhoogd. Als
      	tegenprestatie daarvoor zal de huurder zelf het pand onderhouden.
    
    
    [gedaagde] heeft thans een huurachterstand.
    
    Het standpunt van [eiser]
    
    3.1. [eiser] heeft gesteld dat er sprake is van een huurachterstand van €euro 3.471,24 op grond waarvan ontbinding en ontruiming wordt gevorderd. [eiser] heeft erkend dat de toestand van de woning te wensen overlaat, maar dat is geen reden voor het niet betalen van de huur. [gedaagde] heeft over de toestand van de woning pas op 28 november 2002 geklaagd. [eiser] was echter niet gehouden tot het plegen van onderhoud. Deze verplichting had [gedaagde] - vide de afspraak op de huurovereenkomst - op zich genomen, waarmee partijen hebben beoogd de wettelijke verdeling van de onderhoudsverplichtingen te wijzigen. [gedaagde] heeft echter gedurende zeven jaar geen onderhoud aan de woning gepleegd. De huidige gebreken zijn dan ook veroorzaakt doordat [gedaagde] haar onderhoudsverplichting niet nakomt. Overigens is [eiser] van mening dat de gebreken aan de woning niet dermate ernstig zijn dat dit opschorting van de gehele huurprijs rechtvaardigt. De woning is volgens hem normaal bewoonbaar.
    
    3.2. In reconventie heeft [eiser] gesteld dat er geen reden is voor wijziging van de huidige huurprijs. Deze huurprijs is reeds zeer laag voor een dergelijke woning. Bovendien zijn de gebreken ontstaan doordat [gedaagde] haar onderhoudsverplichting niet is nagekomen.
    
    Het standpunt van [gedaagde]
    
    4.1. Volgens [gedaagde] verkeert het gehuurde in een erbarmelijke toestand. [eiser] was op de hoogte van de toestand van de woning. [gedaagde] verwijst daarvoor naar een verklaring van de vorige huurder waarin deze verklaart dat aan de woning sinds 1984 geen onderhoud meer is gepleegd. [eiser] heeft ondanks herhaald verzoek van [gedaagde] geen onderhoud aan de woning gepleegd. De gebreken aan de woning zijn dermate ernstig dat deze onmogelijk in de afgelopen zeven jaar hebben kunnen ontstaan.
    
    4.2. [gedaagde] heeft betwist dat afgesproken is dat de onderhoudsverplichting in zijn geheel op haar is overgegaan. [gedaagde] meende dat [eiser] slechts het klein onderhoud bedoelde. Overigens betreft het slechts een éénzijdige verklaring van [eiser] die niet door [gedaagde] is getekend. De eisen van redelijkheid en billijkheid staan eraan in de weg dat [eiser] het volledig onderhoud op [gedaagde] afschuift.
    
    4.3. De gebreken aan het gehuurde zijn dermate ernstig dat er geen sprake meer is van rustig woongenot. Dat rechtvaardigt de opschorting van de huurpenningen, alsmede partiële ontbinding van de huurovereenkomst.
    
    De beoordeling van het geschil
    
    5.1. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zal de kantonrechter beide vorderingen hierna gezamenlijk behandelen.
    
    5.2. Tussen partijen is in confesso dat [gedaagde] een (forse) huurachterstand heeft. Dit enkele feit is in beginsel voldoende voor het toewijzen van een vordering tot ontbinding en ontruiming. [gedaagde] heeft zich in deze procedure echter beroepen op een opschortingsrecht. De kantonrechter zal derhalve hierna dienen te beoordelen of dit beroep terecht is gedaan.
    
    5.3. De kantonrechter is - nadat hij de betreffende woning had bezichtigd - van oordeel dat deze woning in een dermate deplorabele staat van onderhoud verkeert dat in alle redelijkheid nauwelijks kan worden volgehouden dat de woning nog normaal bewoonbaar is. Vervolgens rijst de vraag wie voor het onderhoud van de woning verantwoordelijk is. Naar het oordeel van de kantonrechter kan op grond van de verklaring van [eiser] op de achterzijde van de huurovereenkomst niet worden opgemaakt dat daarmee wordt beoogd het groot onderhoud voor rekening van [gedaagde] te doen zijn. Deze verklaring - die overigens niet door [gedaagde] is ondertekend waardoor niet vaststaat dat zij met deze verklaring heeft ingestemd - spreekt immers slechts van 'onderhoud'. Deze onduidelijkheid moet naar het oordeel van de kantonrechter voor  rekening en risico komen van [eiser] als degene die de verklaring heeft opgesteld.
    
    5.4. [eiser] heeft nog gesteld dat [gedaagde] hem pas in een zeer laat stadium en nadat zij reeds tot opschorting was overgegaan op de hoogte heeft gesteld van de gebreken. Naar het oordeel van de kantonrechter doet dit echter in casu niet af aan haar bevoegdheid om in deze procedure alsnog het opschortingsrecht in te roepen. Het is volgens rechtspraak van de Hoge Raad weliswaar zo dat een huurder - alvorens deze gebruik maakt van diens opschortingsrecht - de verhuurder op de hoogte moet stellen van de door hem gestelde gebreken, maar dit is anders indien de verhuurder reeds in voldoende mate bekend was met de gebreken om tot het nemen van maatregelen over te kunnen gaan. Dat laatste is naar het oordeel van de kantonrechter aan de orde. Gelet op de ernst van de door hem geconstateerde en in het proces-verbaal van bezichtiging vastgelegde gebreken komt het de kantonrechter niet aannemelijk voor dat deze gebreken tijdens het aangaan van de huurovereenkomst nog niet bestonden. Daarmee is voor de kantonrechter genoegzaam aannemelijk geworden dat [eiser] ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst met [gedaagde] in voldoende mate bekend was met de gebrekkige staat van onderhoud van de woning. De kantonrechter acht het onbegrijpelijk dat [eiser] gelet op deze staat van onderhoud geen onderhoudswerkzaamheden aan de woning heeft laten uitvoeren.
    
    5.5. Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat [gedaagde] op terechte gronden gebruik heeft gemaakt van haar opschortingsrecht. Dat brengt mee dat de vorderingen van[eiser] hem dienen te worden ontzegd en dat de vordering in reconventie, althans voor zover betrekking hebbend op de afgifte van de verklaring voor recht dat de opschorting gerechtvaardigd is zal worden toegewezen. [gedaagde] kan echter in haar vordering tot het partieel ontbinden van de huurovereenkomst en het ingevolge de Huurprijzenwet Woonruimte (hierna: HPW) vaststellen van een redelijke huurprijs niet worden ontvangen, aangezien op grond van artikel 4, eerste lid, HPW een dergelijke vordering bij verzoekschrift moet worden ingeleid.
    
    5.6. Ten slotte zal [eiser] als de in conventie in het geheel en als de in reconventie  grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld.
    
    
    BESLISSING
    
    De kantonrechter:
    
    in conventie
    
    ontzegt aan [eiser] diens vorderingen;
    
    veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in conventie, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op €euro 450,00 wegens salaris;
    
    in reconventie
    
    verklaart voor recht dat de niet nakoming van [eiser] van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en het huurrecht dermate ernstig van aard is dat dit de opschorting van de huurbetaling rechtvaardigt totdat [eiser] diens verplichtingen nakomt;
    
    veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in reconventie, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op €euro 225,00 wegens salaris;
    
    wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    Aldus gewezen door mr. R.Tj. Terpstra, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 juni 2003 in tegenwoordigheid van de griffier.
    
    
    
    
    
    
    c 145