ECLI:NL:RBDHA:2016:16587, Rechtbank Den Haag, 14-12-2016, 5139025 RL EXPL 16-16772
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2016-12-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Studentenwoning: vordering beëindigen huur toegewezen, omdat huurder kon en moest begrijpen dat hij destijds een studentenwoning betrok.

RECHTBANK DEN HAAG 
    
    
      Zittingsplaats ’s-Gravenhage  
    
    
    
      CK 	
      Rolnr.:  5139025 RL EXPL 16-16772
      14 december 2016
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        de stichting Stichting DUWO,
        gevestigd te Delft,eisende partij,gemachtigde: mr. T.A. Nieuwenhuijsen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] ,
      
      wonende te [woonplaats] ,gedaagde partij,procederende in persoon. 
    
    
    
      Partijen worden aangeduid als DUWO en [gedaagde] . 
    
    
    
  
  
    
      1Procedure
    
      1.1.
      De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
      
        
          de dagvaarding van 1 juni 2016, met producties;
        
        
          de conclusie van antwoord, met producties;
        
        
          de aantekeningen van de griffier van de op 12 augustus 2016 gehouden comparitie van partijen, waarbij namens DUWO is verschenen [MF] bijgestaan door haar gemachtigde alsmede [gedaagde] ;
        
        
          de conclusie van repliek, met producties;
        
        
          de conclusie van dupliek, met producties. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Aansluitend is vonnis bepaald. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      	Tussen de Stichting Delftse Studenten Huisvesting (SDSH), de rechtsvoorganger van DUWO, en [gedaagde] bestaat sinds 1 augustus 1989 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met betrekking tot de wooneenheid met eigen voorzieningen in het pand gelegen aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: het gehuurde). 
      
    
    
      2.2.
      De destijds overeengekomen huurprijs van f 338,02 was voor de wooneenheid en het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten die volgens de huurovereenkomst worden gedeeld met de medebewoners van de woongroep. Het gehuurde wordt aangeduid als een zelfstandige woonruimte. 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] stond destijds ingeschreven als student aan de Technische Universiteit Delft. Hij was in 1983 begonnen met de studie en hij heeft deze in 1989 afgerond (nadat hij het gehuurde toegewezen heeft gekregen). Sindsdien staat [gedaagde] niet meer ingeschreven als student.  
      
    
    
      2.4.
      Bij brief van 14 november 2012 en 28 december 2012 heeft DUWO aangekondigd over te gaan tot opzegging van de huurovereenkomst per 1 juli 2013 wegens dringend eigen gebruik. In diezelfde brieven wordt [gedaagde] een zogenoemd campuscontract aangeboden indien hij nog als student ingeschreven staat. 
      
    
    
      2.5.
      Bij brief van 13 december 2012 heeft [gedaagde] bericht aan DUWO niet akkoord te zullen gaan met een campuscontract en evenmin met beëindiging van de huurovereenkomst.  
      
    
    
      2.6.
      Nadien volgt in de periode van 18 januari 2013 tot 20 mei 2016 nog een uitgebreide correspondentiewisseling tussen (de gemachtigde van) DUWO en [gedaagde] .
      
    
  
  
    
      3Het geschil 
    
    
      3.1.
      DUWO vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op een door de kantonrechter te bepalen datum en [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de gerechtelijke ontruiming, de proceskosten en de nakosten met vermeerdering van de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van het vonnis.
      
    
    
      3.2.
      Aan de vordering heeft DUWO ten grondslag gelegd dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c in samenhang met lid 4 ten eerste BW. Als toelichting geeft DUWO het volgende. [gedaagde] huurt een studentenwoning van DUWO (in een studentencomplex). Die woning heeft hij uitsluitend toegewezen gekregen in zijn hoedanigheid van student. Middels overlegging van de studentenkaart heeft [gedaagde] verklaard als dagstudent aan de TU Delft ingeschreven te staan. De binding aan [woonplaats] vloeide ook hieruit voort. Uit inmiddels vaste rechtspraak blijkt dat DUWO in redelijkheid een beleid kan voeren dat gericht is op de beëindiging van huurovereenkomsten met huurders die de woning hebben gehuurd in hun hoedanigheid als student maar inmiddels niet meer studeren en een huurovereenkomst hebben die niet aan de eisen van artikel 2:274 lid 4 BW voldoet. De wens van DUWO het gehuurde ter beschikking te krijgen om te verhuren aan studenten kan gelden als dringend eigen gebruik. Er is nog steeds een tekort aan studentenhuisvesting in [woonplaats] zo blijkt uit de landelijke monitor studentenhuisvesting, terwijl daarin niet eens de snel groeiende groep buitenlandse studenten zijn meegenomen. De belangen van DUWO en die van woningzoekende studenten dienen te prevaleren boven die van [gedaagde] . Bovendien moet een huurder die als student een voor studenten bedoelde woonruimte huurt, er rekening mee houden dat het gehuurde binnen redelijke termijn na het einde van de studie weer beschikbaar moet komen voor de volgende student en is het ook om die reden dat DUWO geen hulp en/of vergoeding hoeft aan te bieden bij het vinden van andere passende woonruimte, aldus DUWO.
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] heeft verweer gevoerd. Hij heeft de dringendheid van het eigen gebruik vanwege studentenhuisvesting betwist. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij het gehuurde niet als student toegewezen heeft gekregen, maar als gewone inwoner van [woonplaats] . Weliswaar studeerde hij op het moment dat hij het gehuurde toegewezen kreeg, maar zijn studie was vrijwel afgerond. Iedereen was destijds welkom als huurder bij SDSH zo blijkt ook uit een informatieboekje uit 1989, aldus [gedaagde] . Ook uit het inschrijfformulier dat [gedaagde] destijds moest invullen blijkt niet dat toewijzing van de woning plaats vond omdat hij ingeschreven stond als student. Daarnaast is het gehuurde geen studentenwoning. Zowel uit de huurovereenkomst als het bijbehorende huurreglement blijkt niet dat het gehuurde bestemd is voor studentenhuisvesting. [gedaagde] heeft verder nog aangevoerd dat hij een huurder is met een huurovereenkomst die onder de huurbescherming van het oude rechtssysteem valt en dat die contracten, conform de opmerking van minister Blok, dienen te worden gerespecteerd.
      
    
    
      3.4.
      Op de overige stellingen van partijen wordt hierna, voor zover relevant, ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling 
    
    
      4.1.
      Aangezien DUWO, net als in de overige aanhangig gemaakte vergelijkbare zaken, aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd dat het dringend eigen gebruik is gelegen in het verstrekken van het gehuurde aan studenten, zal in een voorkomend geval eerst moeten worden beoordeeld of het gaat om een woonruimte die volgens de huurovereenkomst bestemd is voor studenten. Daarna zal beoordeeld dienen te worden of het [gedaagde] bij het aangaan van de overeenkomst duidelijk was of dat hij wist dat hij de woning slechts in hoedanigheid van student toegewezen heeft gekregen en kon huren. 
      
    
    
      4.2.
      Naar het oordeel van de kantonrechter geeft de overeenkomst slechts een indicatie dat de woonruimte bestemd was voor studenten. Dat vermoeden is gebaseerd op de naam van de oorspronkelijke contractpartij van [gedaagde] , te weten de Stichting Delftse Studenten Huisvesting (schuingedrukt door kantonrechter). Er zijn verder in de overeenkomst zelf geen bedingen opgenomen die deze of de woonruimte bijzonder maken. Van doorslaggevende betekenis kan dit echter niet zonder meer zijn, omdat het vierde lid bij wet van 1 juni 2006 is toegevoegd aan artikel 7:274 BW, terwijl de overeenkomst tussen partijen dateert uit 1989. Hierdoor was er voor (de rechtsvoorganger van) DUWO geen noodzaak in het kader van de doorstroming uitdrukkelijk in de overeenkomst op te nemen dat de woonruimte voor studentenhuisvesting bestemd is. 
      
    
    
      4.3.
      Aangezien de overeenkomst zelf onvoldoende aanknopingspunten biedt om tot het oordeel te komen dat sprake is van een studentenwoning, zal beoordeeld worden of uit andere omstandigheden kan worden afgeleid dat in ieder geval bij het aangaan van de overeenkomst sprake was van een woning bestemd voor studentenhuisvesting althans dat [gedaagde] wist of moest begrijpen dat de woning bestemd was voor studentenhuisvesting. In beginsel is de grond voor beëindiging van de huurovereenkomst namelijk gegeven als de woonruimte bestemd is voor studentenhuisvesting en de huurder van die woonruimte niet als student staat ingeschreven. Over dat laatste twisten partijen niet. Dat het gehuurde bestemd is voor studentenhuisvesting en dat dit [gedaagde] duidelijk was blijkt volgens DUWO voornamelijk uit (1) de oorspronkelijke contractpartij van [gedaagde] namelijk SDSH en (2) de wijze waarop [gedaagde] het gehuurde destijds toegewezen heeft gekregen. 
      
    
    
      4.4.
      Ten aanzien van de oorspronkelijk contractpartij van [gedaagde] heeft de kantonrechter reeds overwogen dat de naam van SDSH slechts doet vermoeden dat zij in het bijzonder zorgdroegen voor studentenhuisvesting en daardoor studentenwoningen te huur aanboden aan studenten. Dit vermoeden op zichzelf kan niet doorslaggevend zijn, mede gelet op de ingrijpende gevolgen het beëindigen van een huurovereenkomst, maar hooguit een indicatie dat het gehuurde bestemd was voor studentenhuisvesting. 
      
    
    
      4.5.
      DUWO heeft gesteld dat [gedaagde] uitsluitend voor het gehuurde in aanmerking is gekomen omdat hij als student ingeschreven stond. Ter onderbouwing van die stelling heeft DUWO aangevoerd dat het om die reden is dat [gedaagde] destijds door middel van zijn collegekaart moest aantonen dat hij ingeschreven stond als student. Dat [gedaagde] de woning toegewezen heeft gekregen als student blijkt volgens DUWO ook uit het inschrijfformulier waarop [gedaagde] heeft aangegeven dat zijn voornaamste binding aan [woonplaats] een studie aan de TU Delft is met vermelding van zijn collegekaartnummer. Verder heeft DUWO bij repliek de toewijzingsprocedure nader toegelicht. In 1989 werden zelfstandige woningen, waaronder die van SDSH, kennelijk voornamelijk door de gemeente aan kandidaten toegewezen via een puntensysteem. Personen tussen de 20-25 jaar die zich als student hadden ingeschreven bij de gemeente kregen 12 in plaats van 6 punten en kregen daarmee een half jaar voorrang op niet-studerende jongeren. [gedaagde] was ten tijde van de toewijzing op 4 juli 1989 een 23 jarige student en behoorde daardoor tot die groep personen, aldus DUWO. Er werd kennelijk (ook) een schifting gemaakt tussen studenten en niet-studenten. De kantonrechter overweegt dat een toewijzingsbeleid waarbij studerende jongeren voorrang krijgen op een (krappe) woningmarkt op zichzelf niet maakt dat de woning die zij uiteindelijk toegewezen krijgen te kwalificeren is als een woning bestemd voor studentenhuisvesting, tenzij zij die woning nimmer toegewezen hadden gekregen als niet-studerende jongere. Dat is een sterke aanwijzing dat het gehuurde in ieder geval bij aanvang van de huurovereenkomst bestemd was voor studentenhuisvesting en er daarmee een link is tussen het gehuurde en student-zijn. Volgens DUWO zou [gedaagde] het gehuurde destijds niet toegewezen hebben gekregen als hij zich niet als studerende had ingeschreven bij de gemeente, welke stelling door DUWO wordt onderbouwd door het inzichtelijk maken van het toewijzingsbeleid. Dat [gedaagde] stond ingeschreven als student en bij zowel het inschrijven als het toegewezen krijgen van het gehuurde ook nog daadwerkelijk studeerde, staat vast. Niet relevant in dat kader is dat, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, hij op dat moment bijna klaar was met zijn studie. De vraag is echter wel of [gedaagde] uit dit alles moest begrijpen dat hij een studentenwoning betrok.  
      
    
    
      4.6.
      Dat [gedaagde] de woning slechts in hoedanigheid van student toegewezen heeft gekregen en kon huren, wordt door hem weersproken stellende dat het een huurovereenkomst betreft voor onbepaalde duur van een zelfstandige woning en dat er in de overeenkomst zelf niets staat over de bestemming van het gehuurde. Voorts heeft [gedaagde] aangevoerd dat zowel SDSH als DUWO niet alleen aan studenten woningen verhuren en dat dit ook uit de brochures uit 1989 blijkt. Verder heeft hij aangevoerd dat hij het gehuurde via de gemeente heeft toegewezen gekregen, waaruit blijkt dat het al dan niet student zijn niet relevant is. Bovendien voldeed [gedaagde] al aan de toewijzingsvoorwaarden omdat hij ouder was dan 18 jaar en langer dan één jaar inwoner was van [woonplaats] . 
      
      
    
    
      4.7.
      Gebleken is dat in geen enkel stuk uit die tijd (1989) uitdrukkelijk staat vermeld dat [gedaagde] ermee bekend is een studentenwoning te gaan huren. Dat er destijds geen noodzaak was dat uitdrukkelijk in de overeenkomst op te nemen, is reeds hiervoor overwogen. Wel komt in elk stuk (overeenkomst, inschrijfformulier en brochures) uit die tijd het woord ‘student’ voor. Ook heeft [gedaagde] bij de inschrijving vermeld en vervolgens door middel van een studentenkaart moeten aantonen studerende te zijn. Uit de verstrekte en gevraagde informatie blijkt een bepaalde relevantie van het student-zijn. Ondanks dat het toewijzingsbeleid van de gemeente en daarmee de (interne) schifting tussen studenten en niet-studenten [gedaagde] wellicht niet (volledig) bekend was, heeft hij wel op het inschrijfformulier als voornaamste binding aan [woonplaats] vermeld studerende te zijn aan de TU. Dat er vervolgens niets met deze uitdrukkelijk verzochte en gegeven informatie zou worden gedaan is onlogisch. Daarnaast heeft [gedaagde] een inschrijfformulier van de SDSH, een studentenhuisvester, en niet van de gemeente zelf ingevuld. Dat SDSH als studentenhuisvester ook (studenten)woningen verhuurde aan niet-studenten is voor de beoordeling of in dit specifieke geval de huurder bekend kon zijn met de bestemming van het gehuurde niet relevant omdat daaruit niet is af te leiden dat het gehuurde in kwestie daardoor juist niet voor studentenhuisvesting bestemd was. Bovendien is niet relevant wat destijds in zijn algemeenheid het beleid van SDSH was en evenmin is de handelwijze van SDSH en/of DUWO bij andere huurders relevant (voor zover [gedaagde] hiermee ten tijde van het aangaan van de overeenkomst bekend was), maar is slechts relevant hoe er in het geval van [gedaagde] bij het aangaan van de overeenkomst is gehandeld en wat hij daaruit heeft kunnen en moeten begrijpen. Uit het gegeven dat het gehuurde een zelfstandige woning betreft volgt niet dat het dus een reguliere woning is. Ook zelfstandige woningen kunnen bestemd zijn voor studentenhuisvesting. Dat het een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd betreft maakt evenmin dat er sprake is van een reguliere woning. Ten aanzien van de uitspraak van minister Blok dat bestaande contracten worden gerespecteerd waaraan [gedaagde] refereert, is gebleken dat deze uitspraak van de minister geen betrekking heeft op de onderhavige zaak aangezien de overeenkomst dateert van vóór 15 juli 2006.
      
    
    
      4.8.
      Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] heeft kunnen en moeten begrijpen dat zijn hoedanigheid als student doorslaggevende rol heeft gespeeld in de toewijzing van de gehuurde aan hem en dat hij daarmee heeft kunnen en moeten begrijpen dat hij een woning bestemd voor studentenhuisvesting betrok. De kantonrechter zal de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijzen en een tijdstip van de ontruiming vaststellen. De kantonrechter houdt er bij de vaststelling van dat tijdstip rekening mee dat [gedaagde] ruim 27 jaar woonachtig is in het gehuurde en de datum waarop de huurovereenkomst eindigt en het gehuurde ontruimd dient te zijn bepalen op 1 juni 2017. De door DUWO gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal worden afgewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming reeds voortvloeit uit de artikelen 555 e.v. juncto artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De gevorderde nakosten zullen op de hierna in het dictum weergegeven wijze worden toegewezen.
      
      
      
      
        
          Beslissing  
        
      
      
      
        De kantonrechter:
      
      
      - beëindigt per 1 juni 2017 de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan [adres] te [woonplaats] ;
      
      - stelt vast dat [gedaagde] voormeld gehuurde binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, op een dag gelegen na 31 mei 2017, met al wie en al wat zich daarin van de zijde van [gedaagde] mocht bevinden te ontruimen en te verlaten en, met afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van DUWO te stellen;
      
      - veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van DUWO vastgesteld op € 513,01 waarvan € 300,00 als het aan de gemachtigde van DUWO toekomende salaris en bepaalt dat dit bedrag binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis moet zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
      
      - en veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 75,00 aan nasalaris, voor zover DUWO daadwerkelijk nakosten zal maken, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de dag der voldoening, en voorts, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, vermeerderd met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag der voldoening;
      
      - verklaart dit vonnis ten aanzien van de proces- en nakosten uitvoerbaar bij voorraad;
      
      - wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. C.W.D. Bom en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 november 2016.