ECLI:NL:RBUTR:2009:BK6882, Rechtbank Utrecht, 16-12-2009, 258750 / HA ZA 08-2436
Rechtbank Utrecht — Uitspraak 
Datum: 2009-12-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Beroep door verkoper op ouderdomsclausule in NVM-contract naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar? Alle omstandigheden van het geval van belang, niet alleen mededelingsplicht van verkoper maar ook onderzoeksplicht van koper. Koper had nader onderzoek moeten doen naar de staat van de muren. Beroep naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Vordering van koper wordt afgewezen.

vonnis
      RECHTBANK UTRECHT
    
    
    Sector handels- en familierecht
    
    zaaknummer / rolnummer: 258750 / HA ZA 08-2436
    
    Vonnis van 16 december 2009
    
    in de zaak van
    
    
      [eiser],
      wonende te [woonplaats],
      eiser,
      advocaat: mr. B. Maat,
    
    
    tegen
    
    
      1. [gedaagde 1],
      wonende te [woonplaats],
      2. [gedaagde 2],
      wonende te [woonplaats],
      gedaagden,
      advocaat: mr. P.J.G. van der Donck.
    
    
    Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagden]. genoemd worden.
     
    1. De procedure
    
    
      1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 18 februari 2009;
      - het proces-verbaal van comparitie van 19 juni 2009.
    
    
    1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    2. De feiten
    
    2.1. Op 4 november 2006 heeft [gedaagden]. een open dag gehouden in verband met de verkoop van hun woning aan het [adres] te [woonplaats]. [eiser] heeft op die dag in gezelschap van een aannemer de woning bezichtigd. 
    
    2.2. Bij email van 15 november 2006 heeft [gedaagden]. aan zijn makelaar onder meer geschreven:
    
    In de bijlage heb ik artikel 19 iets uitgebreid daar ik geen garantie op deze bouwkundige elementen kan geven. Dit heb ik ook aan de heer [eiser] aangegeven en hij heeft aangegeven hiervan op de hoogte te zijn en dit deels in zijn verbouwingskosten te hebben begroot mits er sprake zou zijn van een gebrek op een van de omschreven elementen. 
    
    
      2.3. Op 21 november 2006 heeft [eiser] van [gedaagden]. de woning aan het [adres] te [woonplaats] gekocht tegen betaling van de koopprijs van 
      EUR 155.000,--. De woning is op 27 december 2006 door [gedaagden]. geleverd aan [eiser].
    
    
    2.4. Partijen zijn in de koopovereenkomst van 21 november 2006 (model van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende zaken en vastgoeddeskundigen NVM) onder meer het volgende overeengekomen:
    
    (…)
    
    
      artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik
      (…)
      5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: WOONHUIS.
      Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
    
    
    2.5. Na artikel 18 staat op pagina 7 van de koopovereenkomst van 21 november 2006 bovenaan (vetgedrukt) vermeld:
    
    Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning meer dan 75 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat de verkoper niet in voor de vloeren, de muren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, gas en water, de riolering en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 5.3 omschreven woongebruik.
    
    2.6. Begin 2007 is [eiser] gestart met verbouwingswerkzaamheden aan de woning. Bij het verwijderen van gipsplaten van de muren in de noordwestelijke hoek van de woning trof [eiser] een aantal gebreken aan. Bij email van 15 maart 2007 heeft de makelaar van [gedaagden]. de door [eiser] geschreven klachtbrief doorgestuurd aan [gedaagden].. In die klachtenbrief heeft [eiser] onder meer geschreven:
    
    Tijdens het verwijderen van gipsplaatbekleding aan de wanden in de noordwestelijke hoek van de huiskamer, ontdekte ik dat de binnenste noordwand ca. 5 cm uit het lood stond. De westelijke binnenwand zowel als de noordwand liet scheuren zien van 2 tot 5 cm breed in lengtes van 1 tot 1,5 meter, hoofdzakelijk schuin aflopen van boven naar beneden. De twee perpendiculair op elkaar staande wanden zijn niet met elkaar verbonden volgens de bouwvoorschriften, maar hangen aan elkaar door middel van puurschuim. Het puurschuim overlapt voor een gedeelte, verticaal ca. 1 meter, een 4 cm brede afstand tussen de binnenmuren en dient daarbij ook het voorkomen van tocht c.q. het binnendringen van buitenlucht. De westelijke buitenmuur is aan de buitenzijde gestukadoord met cement. 
    
    2.7. Bij schrijven van 20 maart 2007 heeft [gedaagden]. gereageerd op voormelde klachtenbrief van [eiser]. Hij heeft onder meer geschreven:
    
    
      (…)
      Ik heb de heer [eiser] alles verteld over de woning wat ik naar eer en geweten wist. Mede door mijn informatie heeft hij een raming van werkzaamheden gemaakt die hij mij ter informatie heeft gemaild op 14 november 2006 (zie bijlage). Dit was ruim voor het tekenen van het koopcontract. De heer [eiser] had destijds een aannemer bij zich om samen met hem het object te bekijken en te keuren. Ik heb de heer [eiser] er ook steeds op gewezen dat elke vorm van bouwkundige keuring geen probleem was wanneer hij dit zou wensen. 
    
    
    Verder wil ik erop wijze dat wij in de koopovereenkomst hebben laten vastleggen: Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning meer dan 75 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat de verkoper niet in voor de vloeren, de muren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, gas en water, de riolering en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 5.3 omschreven woongebruik.
    
    (…)
    
    2.8. Bij brief van 8 april 2007 heeft [eiser] gereageerd op het schrijven van [gedaagden]. van 20 maart 2007. [eiser] schrijft in zijn brief onder meer:
    
    
      (…)
      In mijn schrijven aan u van 9 maart jl. vindt u een algehele toelichting op de situatie van de noordwestelijke hoek van het huis. Daarin is ook opgenomen een beschrijving van het beschadigde dak en de situatie van de vloerbalken c.q. plafond. Het verhaal zou onvolledig zijn indien ik de omschrijving van de balken het dak had weggelaten. In zijn schrijven beweert de heer de Bruin dat ik was bekend met de situatie van het dak, de verdiepingsvloer en de “leeftijd” van het huis. Dit is juist en hoort voortaan niet bij de discussie omtrent de verborgen gebreken. Mijn klacht betreft alleen de muren van de westelijke en noordelijke wanden waar deze bij elkaar komen, dan wel van fundament tot dak en enkele meters in beide richtingen vanaf de hoek. 
      (…)
    
    
    2.9. Bij brief van 30 mei 2007 heeft de advocaat van [eiser] [gedaagden]. aansprakelijk gesteld voor de door [eiser] geleden en nog te lijden schade. 
    
    2.10. Bij brief van 5 juni 2007 heeft [gedaagden]. de aansprakelijkheid verworpen. [gedaagden]. heeft in zijn brief aan de advocaat van [eiser] onder meer geschreven:
    
    
      (…)
      De heer [eiser] is vóór het sluiten van de koopovereenkomst door mij op de hoogte gesteld van de slechte kwaliteit van o.a. de buitenmuur(en) waar hij de nieuwe hoofdingang wilde maken. Aan de buitenzijde waren duidelijk herstelwerkzaamheden en scheuren zichtbaar. Verder is de heer [eiser] erop gewezen dat dit nog een originele gevel is uit 1900 en dat deze in slechte staat is. 
    
    
    3. Het geschil
    
    3.1. [eiser] vordert:
    
    Primair: [gedaagden]. hoofdelijk, des dat door de betaling door de een, de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen tot betaling aan [eiser] van EUR 14.512,59 binnen 10 dagen na betekening van dit vonnis,
    
    Subsidiair: de koopprijs terug te brengen van EUR 155.000,-- tot EUR 140.487,41 en [gedaagden]. hoofdelijk, des dat door de betaling door de een, de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen tot terugbetaling aan [eiser] van het verschil, groot EUR 14.512,59, en wel binnen 10 dagen na de betekening van dit vonnis,
    
    met hoofdelijke veroordeling van [gedaagden]. in de kosten van dit geding.
    
    
    3.2. [eiser] legt aan zijn primaire vordering ten grondslag dat [gedaagden]. gehouden is de door [eiser] geleden schade te vergoeden omdat de woning niet de eigenschappen bezit die [eiser] op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Ter onderbouwing van zijn primaire vordering heeft [eiser], kort samengevat, gesteld dat de gebreken in de noordwestelijke hoek van de woning aan normaal gebruik van de woning in de weg staan, terwijl artikel 5.3 van de koopovereenkomst terzake een garantie geeft. [gedaagden]. kan geen beroep doen op het beding vermeld op pagina 7 van de koopovereenkomst nu dat volgens [gedaagden]. naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Subsidiair stelt [eiser] te hebben gedwaald. 
    
    3.3. [gedaagden]. voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering. 
    
    3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
    4. De beoordeling
    
    4.1. De rechtbank overweegt dat het geschil tussen partijen in de kern gaat over de vraag voor wiens rekening en risico de scheurvorming in de muren in de noordwestelijke hoek van de woning dient te komen. [eiser] heeft in zijn inleidende dagvaarding ook verrotte vloerbalken als gebrek genoemd. [gedaagden]. heeft echter in de conclusie van antwoord onder verwijzing naar de brief van [eiser] aan [gedaagden]. van 8 april 2007 aangevoerd dat [eiser] zijn klachten in die brief heeft beperkt tot de scheurvorming in de muren. Nu [eiser] deze stelling van [gedaagden]. ter gelegenheid van de comparitie van partijen niet heeft betwist, zal de rechtbank bij de beoordeling van het geschil dan ook alleen ingaan op de scheurvorming in de muren in de noordwestelijke hoek van de woning. 
    
    4.2. De rechtbank neemt ter beantwoording van de vraag voor wiens rekening en risico de scheurvorming dient te komen de bepalingen van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst tot uitgangspunt. Weliswaar is in artikel 5.3. van de koopovereenkomst bepaald dat de verkoper ervoor instaat dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn, daar staat echter tegenover dat de werking van deze bepaling wordt ingeperkt door het beding vermeld op pagina 7 van de koopovereenkomst (hierna: het beding). Gelet op deze door partijen uitdrukkelijk getroffen bijzondere regeling, kan [eiser] in beginsel ten aanzien van de scheurvorming in de muren in de noordwestelijke hoek van de woning geen beroep meer doen op de wettelijke regeling van non-conformiteit of dwaling en dienen deze gebreken voor rekening van [eiser] te blijven. 
    
    4.3. [eiser] stelt echter dat een beroep van [gedaagden]. op het beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is omdat [gedaagden]. de op hem rustende mededelingsplicht heeft verzaakt. [gedaagden]. moet volgens [eiser] op de hoogte zijn geweest van de scheurvorming in de muur nu [gedaagden]. deze - volgens [eiser] ernstige constructieve - gebreken heeft weggewerkt door het plaatsen van gipsen wanden. [gedaagden]. heeft geen mededeling daaromtrent gedaan aan [eiser], hetgeen hij wel had moeten doen. Bovendien maakt de ernst van de gebreken volgens [eiser] het beroep op het beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
    
    4.4. [gedaagden]. voert daartegenover aan dat het beding is opgenomen ter voorkoming van geschillen als deze. Voorafgaande aan de koopovereenkomst is het beding door [gedaagden]. zelfs nog gewijzigd omdat hij geen garantie kon geven op de in het beding genoemde bouwkundige elementen, waaronder de muren. Bovendien stelt [gedaagden]. niet zijn mededelingsplicht te hebben geschonden. [gedaagden]. stelt de scheurvorming wel te hebben gezien bij de aankoop van de woning, maar daar verder geen aandacht aan te hebben besteed nu de scheuren niet zo ernstig waren dat gevreesd moest worden dat de muur zou instorten. Daar komt volgens [gedaagden]. bij dat hij [eiser] voor het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte heeft gebracht van de slechte staat van de muren waarbij hij de suggestie heeft gedaan de gehele westelijke muur te vervangen. Nu het gaat om een woning met een originele gevel uit 1900 waarbij aan de buitenkant in de westelijke muur scheuren zichtbaar waren, had het op de weg van [eiser] gelegen een bouwkundig onderzoek te laten doen, aldus [gedaagden]. Ten slotte stelt [gedaagden]. dat [eiser] rekening diende te houden met een gebrekkige muur gelet op de ingrijpende verbouwingsplannen die [eiser] had, in welk verband hij zich ook bij andere muren heeft afgevraagd of die muren sterk genoeg waren. Uit het voorgaande blijkt volgens [gedaagden]. dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is dat hij een beroep doet op het beding.
    
    4.5. De rechtbank stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of een beroep door [gedaagden]. op het beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Derhalve is niet alleen van belang of [eiser] zijn mededelingsplicht heeft geschonden, ook dient te worden bezien welk onderzoek in dit geval van [eiser] mocht worden verwacht.  
    
    4.6. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagden]. de scheuren in de noordwestelijke hoek van de woning heeft gezien. Partijen twisten (onder meer) over de vraag of de scheurvorming dermate ernstig was dat [eiser] dit had moeten melden. Naar het oordeel van de rechtbank kan echter in het midden blijven wie van partijen het op dit punt bij het rechte eind heeft. Daartoe is het volgende van belang. [gedaagden]. stelt dat hij [eiser] wel heeft gewezen op de (zichtbare) scheurvorming in het metselwerk boven het raam in de westelijke muur, hetgeen door [eiser] is erkend. Daar komt bij dat [eiser] grote verbouwingsplannen had voor de woning. Onder deze feiten en omstandigheden heeft [gedaagden]. naar het oordeel van de rechtbank voldaan aan zijn mededelingsplicht. Daarentegen lag het op de weg van [eiser], nadat hij op de scheurvorming in de westelijke muur was gewezen, nader onderzoek te verrichten. Dit geldt temeer nu sprake is van een meer dan 75 jaar oude woning en [eiser] voor het sluiten van de koopovereenkomst de woning met een aannemer heeft bezocht. Ook het feit dat [gedaagden]. voordat de koopovereenkomst tot stand is gekomen het beding heeft uitgebreid, had naar het oordeel van de rechtbank bij [eiser] moeten leiden tot nader onderzoek naar de staat van de muren. Dat [eiser] dit heeft nagelaten, komt voor zijn rekening en risico. 
    
    4.7. Voorts is de rechtbank van oordeel dat, in tegenstelling tot hetgeen [eiser] stelt, de ernst van de gebreken niet aan een beroep op het beding in de weg staat, nu in het beding geen onderscheid wordt gemaakt tussen ernstige en minder ernstige gebreken.
    
    4.8. Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank van oordeel is dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is dat [gedaagden]. een beroep doet op het beding. Slotsom is derhalve dat de vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen.
    
    
      4.9. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden]. worden begroot op:
      - vast recht		EUR	320,00
      - salaris advocaat		904,00 (2,0 punten × tarief EUR 452,00)
      Totaal		EUR 	1.224,00
    
      
    5. De beslissing
    
    De rechtbank
    
    5.1. wijst de vorderingen af,
    
    5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden]. tot op heden begroot op EUR 1.224,00.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Bos en in het openbaar uitgesproken op 16 december 2009.?