ECLI:NL:GHAMS:2010:BO9749, Gerechtshof Amsterdam, 23-11-2010, 106.005.539/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2010-11-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koper koopt met behulp van een makelaar een oud huis. Het huis blijkt gebreken te vertonen waarvoor de makelaar slechts ten dele heeft gewaarschuwd. Koper kan de verkoper niet aanspreken omdat hij akkoord is gegaan met een ouderdomsclausule. Koper spreekt met succes zijn makelaar aan. Het had op de weg van de makelaar gelegen de koper te adviseren een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren alvorens definitief akkoord te gaan met de koop. De schade dient te worden berekend door een vergelijking te maken tussen de huidige situatie en de situatie dat er wel tot een bouwkundig onderzoek was geadviseerd. 
        Zie ook de tussenarresten in deze zaak: LJN: BO9747 en BO9748

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
      VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
    
    
    ARREST
    
    in de zaak van:
    
    
    
      1.	[ APPELLANT 1 ], en
      2.	[ APPELLANTE 2 ],
      beiden wonende te [ H ],
      APPELLANTEN,
      advocaat: mr. A. Knigge, gevestigd te Amsterdam,
    
    
    
    t e g e n
    
    
    
      1.	de vennootschap onder firma [ GEÏNTIMEERDEN 1 ] MAKELAARS O.G.,
      	gevestigd te [ H ],
      2.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid GCV BEHEER B.V., 
      	gevestigd te Aerdenhout, gemeente Bloemendaal,
      3.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid BELLO AVIAMENTO B.V., 
      	gevestigd te Bloemendaal, en
      4.	[ GEÏNTIMEERDE 4 ], 
      	wonende te [ H ],
      GEÏNTIMEERDEN,
      advocaat: mr. P. Wanders, gevestigd te Amsterdam.
    
    
    
    De partijen worden hierna wederom respectievelijk [ Appellanten ] en [ Geïntimeerden ] genoemd. 
    
    
    1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
    
    1.1 Het hof heeft op 11 mei 2010 een tweede tussenarrest gewezen (hier¬na: het tweede tussenarrest). Voor het verloop van het geding tot die datum verwijst het hof naar het tweede tussenarrest.
    
    1.2 In het tweede tussenarrest is [ Appellanten ] in de gelegenheid gesteld de door hem geleden schade nader te onderbouwen. Hij heeft daartoe eerst een akte uitlating schadevergoeding, tevens vermeerdering van eis (d.d. 6 juli 2010) genomen en vervolgens een akte uiteenzetting schadevergoeding tevens wijziging van eis (d.d. 3 augustus 2010), genomen. 
    
    1.3 [ Geïntimeerden ] heeft op beide aktes van [ Appellanten ] gereageerd met een antwoordakte na tussenarrest.
    
    1.4 Ten slotte is wederom arrest gevraagd.
    
    
    2. Verdere beoordeling
    
    2.1 Het hof blijft bij hetgeen het in het tweede tussenarrest heeft overwogen en beslist. 
    
    2.2	[ Appellanten ] is in de gelegenheid gesteld zijn schade nader te onderbouwen. Daartoe heeft [ Appellanten ] een Adviesrapport laten opstellen door A.J. van der Schaaf en G.E. van der Schaaf, beide NVM makelaar-taxateur. In dit rapport wordt de schade van [ Appellanten ], berekend als het waardeverschil tussen de daad¬werkelijk geboden en betaalde koopsom en de koopsom welke redelijk zou zijn geweest om te bieden/betalen indien rekening was gehouden met de noodzakelijke renovaties aan de oost- en zuidgevel van het pand/woonhuis, bepaald op € 40.000,-. De opstellers van het Adviesrapport baseren hun oordeel op de marktomstandig¬heden ten tijde van de koop (het was een verkopers¬markt), een bouwkundige beoordeling bestaande uit een visuele waarneming, de in de processtukken genoemde herstel¬kos¬ten en het herstel aan de oost- en zuidgevel dat daadwerkelijk nodig was. Zij hebben verder overwogen dat [ Appellanten ]een bod had kunnen doen met een voorbehoud wat betreft de kwaliteit van de gevels, dat gezien de hoogte van de bieding een correctie van het bod voor de gevels ‘wel denkbaar’ was, dat onderzoek vooraf gezien de in de koopovereenkomst opgenomen ‘ouderdomsclausule’ van belang was geweest en dat er geen correctie ‘nieuw voor oud’ is toegepast omdat herstel van gevels in reeds bestaande gebouwen vaak een minder fraai gevelbeeld geeft.
    
    2.3	[ Appellanten ] heeft zijn eis in zoverre gewijzigd dat hij zijn hoofdvordering bij akte van 3 augustus 2010 heeft beperkt tot het bedrag zoals bepaald in het Adviesrapport, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 april 1999 althans een latere datum. [ Geïntimeerden ] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijzigingen van [ Appellanten ].
    
    2.4	[ Geïntimeerden ] maakt een aantal kanttekeningen bij het Adviesrapport. Zij is van mening dat het bedrag van € 40.000,- te willekeurig is om als uitgangspunt te kunnen dienen voor de vaststelling van de door [ Appellanten ] geleden schade. [ Geïntimeerde ] vraagt zich ook af of [ Appellanten ] door – zo begrijpt het hof – een lager bedrag te bieden met het oog op de te verwachten herstelkosten voor de gebrekkige gevels, het risico had willen lopen dat een ander “er met het pand vandoor zou gaan”. Meer in het algemeen vraagt [ Geïntimeerde ] zich af of een makelaar tien jaar na dato wel kan vaststellen over welke koopprijs [ Appellanten ] met de verkopers overeenstemming zou hebben bereikt als hij een bouwkundig rapport had gehad waarin melding zou zijn gemaakt van de gebreken aan de gevels. 
    
    2.5	Het hof stelt voorop dat [ Geïntimeerde ] de deskundigheid van de opstellers van het Adviesrapport niet in twijfel trekt. In het bijzonder heeft [ Geïntimeerden ] niet bestreden dat de opstellers van het Adviesrapport over relevante marktkennis beschikken. Het hof gaat er daarom vanuit dat de opstellers van het Adviesrapport ter zake kundige makelaars/taxateurs zijn. Verder overweegt het hof dat bij het bepalen van een schade als hier in het geding een schatting onvermijdelijk is, met dien verstande dat deze schatting wordt beïnvloed door de expertise waarover de makelaars/taxateurs beschikken. Tegen de achtergrond van de door [ Appellanten ] betaalde koopprijs, de toenmalige marktomstandigheden zoals vastgesteld in het Adviesrapport en niet bestreden door [ Geïntimeerden ] en gezien de door [ Appellanten ] gemaakte kosten voor herstel van de gevels, is het in het Adviesrapport bepaalde bedrag van € 40.000,- niet onredelijk. Dat [ Appellanten ] het pand zó graag wilde hebben, dat hij een zelfde koopprijs had geboden als hij heeft geboden ook al wist hij van de gebrekkige staat van de gevels, is onaannemelijk. [ Geïntimeerden ] stelt te weinig om aan te nemen dat [ Appellanten ]met de kennis van de gebreken die aan de gevels kleefden tot een ander bod was gekomen dan hetgeen de opstellers van het Adviesrapport hebben berekend. Zoals reeds in het tweede tussenarrest overwogen (r.o. 2.7), dient er daarbij vanuit gegaan te worden dat de andere bieders eveneens bij hun biedingen rekening zouden houden met de noodzakelijke kosten voor het herstel van de gevels. Het hof heeft in dit verband reeds overwogen dat [ Geïntimeerden ] onvoldoende heeft onderbouwd dat het huis aan een van de andere geïnteresseerde kopers zou zijn verkocht. Hetgeen [ Geïntimeerden ] nu naar voren brengt, geeft het hof geen aanleiding terug te komen van dit oordeel. Op grond van een en ander is het aannemelijk dat [ Appellanten ] met een bouwkundige rapportage in de hand waaruit de gebreken aan de gevels zouden zijn gebleken had dooronder¬han¬deld over de koopprijs en overeenstemming met verkopers zou hebben bereikt voor een koopprijs die € 40.000,- lager zou hebben gelegen dan wat [ Appellanten ] in werkelijkheid heeft betaald. De schade van [ Appellanten ] zal daarom op dit bedrag de worden bepaald.
    
    2.6 [ Appellanten ] vordert € 7.125,05 aan buitengerechtelijke kosten voor de door [ Appellanten ] ingeschakelde deskundigen en € 8.407,35 aan buitengerechtelijke kosten voor de door hun advocaat verrichte werkzaamheden. De deskundigenkosten zijn door [ Geïntimeerden ] onvoldoende gemotiveerd betwist. De kosten van het door BVB verrichte onderzoek waren noodzakelijk voor het vaststellen van de schade, welke schade is veroorzaakt door de wanprestatie van [ Geïntimeerden ] en komen daarom voor vergoeding in aanmerking. De kosten van het Adviesrapport waren noodzakelijke kosten omdat zonder een dergelijk rapport elke schatting van de door [ Appellanten ] geleden schade arbitrair zou zijn. De door [ Appellanten ] gevorderde kosten voor de door hun advocaat verrichte werkzaamheden zijn door [ Appellanten ] voldoende onderbouwd. Uit deze onderbouwing blijkt dat het om meer gaat dan een enkele aanmaning en het voeren van een aantal telefoongesprekken. Ook hier schiet de betwisting door [ Geïntimeerden ] tekort. De door [ Appellanten ] gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen dus worden toegewezen.
    
    2.7 De gevorderde wettelijke rente over de hoofdsom zal worden toegewezen vanaf de datum van transport, zijnde 15 juli 1999. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke kosten zal worden toegewezen vanaf de datum dat de desbetreffende onderdelen zijn gevorderd: de kosten van de advocaat ad € 8.407,35 vanaf 19 juli 2005, de kosten van BVB ad € 4.745,05 vanaf 18 januari 2006 en de kosten voor het Adviesrapport ad € 2.380,- vanaf 3 augustus 2010. 
    
    
    3. Slotsom en kosten
    
    De grieven 13 en 15 slagen. De overige grieven behoeven geen bespreking. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. [ Geïntimeerden ] zal als grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van de eerste aanleg. In hoger beroep ziet het hof in de eiswijzigingen van [ Appellanten ] aanleiding de proceskosten te compenseren.
    
    
    4. Beslissing
    
    Het hof:
    
    vernietigt het vonnis van de rechtbank Haarlem (zaaknummer/rolnummer 45330/HA ZA 05-1044) van 10 mei 2006;
    
    en opnieuw rechtdoend:
    
    veroordeelt [ Geïntimeerden ] hoofdelijk tot betaling aan [ Appellanten ] van € 40.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 juli 1999 tot aan de dag der algehele voldoening;
    
    veroordeelt [ Geïntimeerden ] hoofdelijk tot betaling aan [ Appellanten ] van € 7.125,05, vermeerderd met de wettelijke rente over een bedrag van € 4.745,05 vanaf 18 januari 2006 en over een bedrag van € 2.380,- vanaf 3 augustus 2010, en van € 8.407,35, vermeerderd met de wette¬lijke rente vanaf 19 juli 2005, in alle gevallen tot aan de dag der algehele voldoening;
    
    veroordeelt [ Geïntimeerden ] in de proceskosten van de eerste aanleg, begroot op € 1.230,60 aan verschotten en € 2.235,- aan kosten van de advocaat; 
    
    compenseert de proceskosten in hoger beroep zo dat ieder der partijen haar eigen kosten draagt;
    
    verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, E.J.H. Schrage en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het open¬baar uitgesproken op 23 november 2010.