ECLI:NL:RBGRO:2007:BA8948, Rechtbank Groningen, 06-07-2007, 95247/KG ZA 07-227
Rechtbank Groningen — Uitspraak 
Datum: 2007-07-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Heineken heeft in een akte van borgtocht een huurintredingsrecht bedongen.
        Na faillissement van de huurder vordert Heineken dat de (nieuwe) eigenaar haar in in staat moet stellen gebruik te maken van haar huurintredingsrecht. De vordering wordt toegewezen.

vonnis
      RECHTBANK GRONINGEN
    
    
    Sector civielrecht
    
    zaaknummer / rolnummer: 95247 / KG ZA 07-227
    
    Vonnis in kort geding van 6 juli 2007
    
    in de zaak van
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      HEINEKEN NEDERLAND BV,
      gevestigd te Amsterdam,
      eiseres,
      procureur mr. P.E. Mazel,
      advocaat mr. S.M. van der Zwan,
    
    
    tegen
    
    
      1.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      QUINTUS INVESTMENT BV,
      gevestigd te Groningen,
      gedaagde,
      advocaat mr. K. de Vries,
      2.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      SIG PLAN ONTWIKKELING BV,
      gevestigd te Groningen,
      gedaagde,
      advocaat mr. E.J.A.M. van den Akker.
    
    
    Partijen zullen hierna Heineken, Quintus en SIG Plan genoemd worden.
     
    
    
      1.	De procedure
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	de dagvaarding
      -	de mondelinge behandeling
      -	de pleitnota van Heineken
      -	de pleitnota van Quintus,
      -	de pleitnota van SIG Plan. 
    
    
    1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
      2.	De feiten
      2.1.	Bij overeenkomst van 12 juli 2004 heeft SIG Plan de bedrijfsruimte van het pand gelegen aan het einde van de [adres] te [vestigingsplaats] (hierna ‘paviljoen Kaap Hoorn’), voor de duur van tien jaren, ingaande op 1 maart 2005, verhuurd aan Kaap Hoorn BV. 
      2.2.	Bij akte van borgtocht huur van 17 maart 2005 zijn Heineken (in de overeenkomst aangeduid als de brouwerij), SIG Plan, vertegenwoordigd door haar zelfstandig bevoegd directeur SIG Real Estate BV, en Kaap Hoorn Groningen BV (verder te noemen ‘Kaap Hoorn BV’) onder meer overeengekomen: 
    
    
    ‘(…) de verhuurder bij schriftelijke overeenkomst d.d. 12 juli 2004 (…) aan de huurder heeft verhuurd de bedrijfsruimte van het pand gelegen aan het einde van de [adres] te [vestigingsplaats] (…) 
    
    
      1.    Borgstelling
      1.1.	De brouwerij verklaart zich tegenover de verhuurder en ten behoeve van de huurder tot borg te stellen voor de richtige betaling van de door huurder uit hoofde van de huurovereenkomst verschuldigde huurtermijnen (…)
      2.   Huurintreding
      2.1.  Indien de huurrelatie tussen de verhuurder en de huurder om welke reden dan ook eindigt, verleent de 
              verhuurder aan de brouwerij, conform het in artikel 2.2. bepaalde, als eerste het recht om ter keuze van de 
              brouwerij:
              a)  ofwel het gehuurde van de verhuurder te huren met het recht van onderverhuur;
              b)  ofwel na overleg met de verhuurder een derde aan te wijzen, die rechtstreeks van de verhuurder zal    
                    huren. (…)
      2.4.	De verhuurder verbindt zich, ingeval van faillissement van de huurder, op verzoek van de brouwerij de       huurovereenkomst tegen de eerstmogelijke datum te doen beëindigen. 
      2.5.	De verhuurder staat er jegens de brouwerij voor in om bij voorgenomen verkoop van het gehuurde, het aan de brouwerij verleende voorkeursrecht aan de koper bekend te maken, alsmede om in de koop- en leveringsakte op te nemen dat de koper en zijn eventuele rechtsopvolgers het bepaalde in deze overeenkomst jegens de brouwerij gestand dienen te doen, tenzij de brouwerij alsdan verklaart daarop geen prijs meer te stellen. (…)’  
    
    
    2.3. 	Kaap Hoorn BV heeft een huurachterstand doen ontstaan. SIG Real Estate BV heeft Kaap Hoorn BV in de maanden januari, februari, maart en april 2007 daarvoor aangeschreven. 
    
    2.4.	Bij akte van levering van 20 april 2007 heeft SIG Real Estate BV aan Quintus paviljoen Kaap Hoorn verkocht. In de akte van levering staat onder meer het volgende vermeld:
    
    
      ‘Artikel 1
      (…)
      3. De aflevering van het verkochte heeft plaats onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst met Kaap Hoorn Groningen B.V., gevestigd te Groningen. De huurovereenkomst is vastgelegd in een onderhandse akte (getekend de dato twaalf juli tweeduizend vier) met eventuele addenda. Koper heeft deze onderhandse akte (met alle eventuele addenda) van verkoper ontvangen, is met de inhoud daarvan volledig bekend en aanvaardt deze.
      (…) 
      Verkoper heeft een vordering op de huurder wegens achterstallige huurpenningen per heden groot een honderd dertig duizend euro (€ 130.000,00). Verkoper en koper zijn overeengekomen dat laatstgenoemde deze vordering zal overnemen van verkoper (…) 
      Akte van borgtocht Heineken Nederland B.V.
      Koper is bekend met en aanvaardt de door verkoper, de huurder en Heineken Nederland B.V. gesloten borgtochtovereenkomst gedateerd zeventien maart tweeduizend vijf welk in kopie aan deze akte is gehecht. (…)’
      2.5.	Bij brieven van 22 mei 2007 en 5 juni 2007 heeft [naam], directeur van Quintus, Heineken verzocht jegens Quintus te voldoen aan de uit de akte van borgtocht huur voortvloeiende verplichtingen. 
    
    
    2.6. 	In verband met de huurachterstand heeft Quintus het faillissement van Kaap Hoorn BV aangevraagd. Het faillissement is op 26 juni 2007 uitgesproken. 
    
    2.7.	Bij fax van 2 juli 2007 heeft SIG Plan aan de curatoren bericht dat de huurovereenkomst met Kaap Hoorn BV, voor zover deze nog bestaat, per eerst mogelijke datum wordt opgezegd. Quintus heeft de curatoren een bericht van gelijke strekking doen toekomen.  
     
     
    3.	De vordering
    
    3.1.	Heineken vordert   samengevat – Quintus en SIG Plan hoofdelijk, althans beiden, althans ieder, althans degene van hen die het aangaat, te veroordelen binnen twee dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis uitvoering te geven aan de verplichtingen als opgenomen in de akte van borgtocht huur, meer in het bijzonder om de huurverhouding met Kaap Hoorn Groningen BV tegen de eerst mogelijke datum te beëindigen en Heineken zelf of middels een door haar aan te wijzen derde in staat te stellen gebruik te maken van haar huurintredingsrecht zoals omschreven in artikel 2 van de akte van borgtocht, althans mee te werken aan een overname van het lopende huurcontract van Kaap Hoorn met Quintus en/of SIG Plan op dezelfde condities (voorzover rechtsgeldig) waarop Kaap Hoorn huurde, zulks ter keuze van Heineken, een en ander op straffe van een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen dwangsom waarbij Heineken gelet op de grote belangen in dit dossier en de ernst van de situatie denkt aan een dwangsom van € 25.000,00 per dag of gedeelte van een dag tot een maximum van € 1.500.000,00 althans een zodanige voorziening te treffen als de voorzieningenrechter juist zal achten met veroordeling van Quintus en Sig Plan, hoofdelijk, in de kosten van dit kort geding. 
    
    3.2.	Quintus en SIG Plan voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna nader ingegaan. 
    
    
    
      4.	Het geschil en de beoordeling
      4.1.	In geschil is kort gezegd of Quintus als rechtsopvolger van SIG Real Estate BV en Heineken zich kunnen beroepen op de rechten en verplichtingen die over en weer voortvloeien uit de in r.o. 2.2. genoemde akte van borgtocht huur, met andere woorden of Quintus Heineken als borg kan aanspreken voor de achterstallige huurpenningen en Heineken van Quintus kan eisen dat het huurintredingsrecht wordt gerespecteerd. 
    
    
    
      4.2.	De voorzieningenrechter is van oordeel dat de betreffende vraag bevestigend moet worden beantwoord. Immers, uit de in r.o. 2.4. genoemde akte van levering van 20 april 2007 valt onmiskenbaar op te maken dat Quintus de rechten en verplichtingen als neergelegd in de akte van borgtocht huur heeft overgenomen en aanvaard en in feite als partij is toegetreden. Quintus heeft zich ook daarnaar gedragen, getuige de brieven aan Heineken van 22 mei en 5 juni 2007 als onder r.o. 2.5. genoemd. 
      Dat in de akte van borgtocht huur SIG Plan als partij is opgetreden is geen reden om anders te oordelen aangezien SIG Real Estate BV daarbij als haar vertegenwoordiger is opgetreden en laatstgenoemde en Quintus er, blijkens de akte van levering, kennelijk van uit zijn gegaan dat SIG Real Estate BV als partij bij de borgtocht kan worden aangemerkt. 
    
    
    Voor zover Quintus heeft gevorderd de borgtocht ontbonden te verklaren, wordt geoordeeld dat een dergelijke vordering, wat daar verder ook van zij, gelet op de aard van de voorlopige voorzieningenprocedure buiten beschouwing moet blijven. 
    
    
      4.3.	De voorzieningenrechter zal de vordering van Heineken om Quintus te veroordelen de verplichtingen als opgenomen in de akte van borgtocht huur na te komen, toewijzen. 
      Quintus dient derhalve, overeenkomstig artikel 2.4. van de akte van borgtocht huur, de bestaande huurovereenkomst tegen de eerst mogelijke datum te beëindigen. Nu Quintus inmiddels de huur ex artikel 39 Faillissementswet per eerst mogelijke datum heeft opgezegd is aan deze verplichting voldaan. Voorts betekent dit dat de stelling van Quintus dat het huurintredingsrecht pas afdwingbaar is in de situatie dat een huurovereenkomst is geëindigd, geen verdere bespreking meer behoeft.  
    
    
    4.4.	Voorts dient Quintus Heineken zelf of middels een door haar aan te wijzen derde in staat te stellen gebruik te maken van haar huurintredingsrecht, dit op straffe van de gevorderde dwangsom van € 25.000,00 per dag of gedeelte van een dag tot een maximum van € 1.500.000,00.
    
    
      4.5.	Uit de voorgaande overweging moge wel blijken dat SIG Plan, niet kan worden aangesproken voor hetgeen is gevorderd, omdat zij geen verhuurder meer is van paviljoen Kaap Hoorn. 
      De vordering ten aanzien van SIG Plan wordt dan ook afgewezen, zodat haar verweer geen bespreking meer behoeft. Heineken zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van SIG Plan worden begroot op € 816,00. 
    
    
    
      4.6.	Quintus zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van Heineken worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Heineken worden begroot op:
      - dagvaarding	€	 70,85
      - vast recht		251,00
      - salaris procureur		816,00
      Totaal	€	1.137,85
    
    
    
    
      5.	De beslissing
      De voorzieningenrechter
    
    
    
      5.1.	veroordeelt Quintus om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis uitvoering te geven aan de verplichtingen jegens Heineken als opgenomen in de akte van borgtocht huur en in het bijzonder Heineken of een door haar aan te wijzen derde in staat te stellen gebruik te maken van haar huurintredingsrecht als omschreven in artikel 2 van de akte van borgtocht huur;
      5.2.	bepaalt dat Quintus voor iedere dag of een gedeelte van een dag dat zij in strijd handelt met het onder 5.1. bepaalde, aan Heineken een dwangsom verbeurt van € 25.000,00 met dien verstande dat ten hoogste € 1.500.000,00 kan worden verbeurd;
    
    
    5.3.	veroordeelt Quintus in de proceskosten van Heineken, tot op heden begroot op € 1.137,85; 
    
    
      5.4.	veroordeelt Heineken in de proceskosten van SIG Plan, tot op heden begroot op 
      € 816,00;
    
    
    5.4.	verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    5.5.	wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Praktiek en in het openbaar uitgesproken op 6 juli 2007.?