ECLI:NL:GHARN:2007:BC0239, Gerechtshof Arnhem, 20-11-2007, 2007/0598
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2007-11-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Overgangsrecht; gegronde klachten; afweging naar billijkheid.
       
      Pw, art. 36 e.v.; BW, art. 7:368 e.v.; Overgangswet Nieuw BW, art. 74.
       
      Pachter is structureel zijn verplichting tot betaling van de pachtprijs en waterschapslasten niet (volledig en/of tijdig) nagekomen. Echter op dit moment geen sprake van een achterstand in de betalingsverplichtingen. Geen verplichte afwijzingsgrond van het verlengingsverzoek. 
      
      Afweging op grond van de billijkheid. Betalingsgedrag van pachter reeds ter sprake gekomen in vorige verlengingsprocedure. Toen is de pachter uitdrukkelijk erop gewezen dat het onbetaald laten van de pacht met een beroep op een opschortingsrecht een risico opleverde. Voorts heeft het hof toen overwogen dat op dat moment van structurele wanbetaling geen sprake was en dat niet bleek van omstandigheden die de vrees rechtvaardigden dat de pachtbetalingen in de toekomst problemen zouden opleveren.
      
      Vaststaat echter dat het betalingsgedrag van pachter ten aanzien van de pachtprijs (en de waterschapslasten) nadien, ondanks die waarschuwing, opnieuw te wensen heeft overgelaten, zodat moet worden geoordeeld dat thans wel sprake is van structurele wanbetaling.
      
      
        In het kader van de afweging op basis van de billijkheid wordt eveneens de bedrijfsvoering van pachter bezien. Slechts een zeer bescheiden deel van het inkomen uit de exploitatie van de boerderij. 
        Voorts heeft pachter zich te laat ingezet voor de uitbreiding van zijn bedrijf na onteigening. Pacht is aantal malen verlengd om pachter gelegenheid te geven in zijn bedrijf te investeren en uit te breiden. Desondanks heeft hij gedurende de laatste negen jaar geen, althans weinig progressie laten zien, hoewel hij ook in de hiervoor genoemde procedures steeds uitbreiding van zijn bedrijf heeft aangekondigd. In geval van onteigening heeft een pachter recht op schadeloosstelling. Dat wetende had pachter niet hoeven wachten met investeren in zijn bedrijf en de verwerving van vervangende grond temeer niet daar hem reeds een voorschot op de schadeloosstelling was toegekend. 
      
      
      Beslissing ten gunste van verpachter.

20 november 2007 
      pachtkamer 
      rekestnummer: P 2007/598
    
    
    G E R E C H T S H O F   T E   A R N H E M
    
    
    	Beschikking
    
    
    
    in de zaak van:
    
    
      [appellant],
      wonende te [woonplaats],
      appellant,
      procureur: mr. B. Nijman,
    
    
    tegen:
    
    
      [geïntimeerde],
      wonende te [woonplaats], 
      geïntimeerde,
      procureur: mr. P.M. Wilmink.
    
    
     
    1	Het geding in eerste aanleg
    
    Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van de beschikking van 18 april 2007 die de pachtkamer van de rechtbank Utrecht, sector kanton, tussen appellant (verder te noemen: [appellant]) als verweerder en geïntimeerde (verder te noemen: [geïntimeerde]) als verzoeker heeft gegeven. Van die beschikking is een fotokopie aan deze beschikking gehecht.
    
    
    2	Het geding in hoger beroep
    
    2. 1	[appellant] is bij op 23 mei 2007 per gewone post ter griffie van het hof ingekomen beroepschrift in hoger beroep gekomen van voornoemde beschikking van 18 april 2007. Hij heeft daarbij zeven grieven tegen die beschikking aangevoerd, producties overgelegd en het hof verzocht het hoger beroep gegrond te verklaren, de bestreden beschikking te vernietigen en, zelf recht doende, het pachtverlengingsverzoek van [geïntimeerde] af te wijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
              
    2. 2	Bij op 21 juni 2007 ter griffie van het hof ingekomen verweerschrift heeft [geïntimeerde] verweer gevoerd tegen het door [appellant] in het beroepschrift aangevoerde, producties overgelegd en heeft hij het hof verzocht [appellant] niet-ontvankelijk te verklaren in zijn beroep, althans het beroep van [appellant] ongegrond te verklaren en de bestreden beschikking te bevestigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van (het hof begrijpt:) het geding in hoger beroep.
    
    2. 3	De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 1 oktober 2007. Namens [appellant] is verschenen zijn procureur. [appellant] zelf is, hoewel behoorlijk opgeroepen, niet verschenen. [geïntimeerde] is in persoon verschenen, bijgestaan door mr. J.P. de Man, advocaat te Rosmalen. Bij die gelegenheid hebben beide advocaten de wederzijdse standpunten aan de hand van de door hen overgelegde pleitaantekeningen toegelicht en heeft [geïntimeerde] het hof inlichtingen verstrekt. 
    
    2. 4	Het hof heeft kennisgenomen van de brief met bijlage van 4 juli 2007 van de procureur van [appellant]. Voorts heeft het hof kennisgenomen van de brief met bijlagen van 20 juni 2007, de brief van 25 juni 2007, het faxbericht van 24 juli 2007, de brief met bijlage van 6 augustus 2007, de stukken ingekomen ter griffie op 20 september 2007, de brief met bijlagen van 21 september 2007, de brief met bijlagen van 24 september 2007 en de brief van 26 september 2007 alle van de advocaat van [geïntimeerde]. 
    
    2. 5	Vervolgens heeft het hof de beschikking bepaald op heden.
    
    
    3	De vaststaande feiten
    
    3. 1	Tussen partijen staat op grond van hetgeen enerzijds is gesteld en anderzijds niet is betwist, alsmede op grond van de niet betwiste inhoud van de overgelegde stukken het navolgende vast.
    
    3. 2	Op 25 april 1985 is tussen [A] als verpachtster en [B] (vader van [geïntimeerde]) als pachter een schriftelijke pachtovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot:
    
    "De boerenhoeve met stallen, schuren, hooiberg, erf, ondergrond, bouw-, weiland en water, gelegen te [...], aan [...], kadastraal bekend gemeente [...], sectie [...], tezamen groot 16 hectaren, 17 aren en 60 centiaren en sectie [...], groot 4 aren en 20 centiaren, met uitzondering echter van het woonhuis met schuur, ondergrond, erf en weg, gelegen te [...], aan [...], uitmakende gedeelten, tezamen groot ongeveer 30 aren van gemeld perceel, sectie [...] en sectie [...], zoals met zwart is aangegeven op een tekening, welke aan deze akte is gehecht".
    
    	3. 3	De pachtovereenkomst werd aangegaan voor de duur van 12 jaren, ingaande 1 juni 1985. De pachtovereenkomst is binnen twee maanden na het sluiten daarvan ter goedkeuring ingekomen bij de Grondkamer voor Utrecht. De Grondkamer heeft de pachtovereenkomst, met wijziging van de pachtprijs, goedgekeurd.
    
    	3. 4	[A] is overleden in 1992. [appellant] is bij testament tot haar enig erfgenaam benoemd. [appellant] heeft als zodanig de boerenhoeve c.a. van haar geërfd.
    
    	3. 5	Bij vonnis van de pachtkamer van het kantongerecht te Utrecht van 10 augustus 1992 is [geïntimeerde] met ingang van 1 september 1992 als medepachter aangemerkt.
    
    	3. 6	Vanaf 1 juli 1997 is de vader van [geïntimeerde] geen pachter meer. 
    
    	3. 7	Bij beschikking van 24 oktober 1995 heeft de pachtkamer van dit hof de pachtovereenkomst met [geïntimeerde] verlengd voor de duur van vier jaar, tot 1 juni 2001.
    
    	3. 8	Bij beschikking van 15 maart 2000 heeft de Centrale Grondkamer aan [geïntimeerde] machtiging verleend om de van de gepachte hoeve deel uitmakende jongveestal en de aangebouwde wagenschuur te slopen en op de plaats van de te slopen opstallen een rundveestal te bouwen, onder meer onder de voorwaarde dat de pachtovereenkomst na 1 juni 2001 met de wettelijke duur zou worden verlengd.
    
    3. 9	Bij beschikking van 13 oktober 2000 heeft de pachtkamer van het kantongerecht Utrecht de pachtovereenkomst verlengd met de wettelijke duur van zes jaar, tot 1 juni 2007. Bij beschikking van 27 februari 2001 heeft de pachtkamer van dit hof die beschikking bevestigd.
    
    3. 10	De rundveestal is in de loop van 2002 gereedgekomen.
    
    3. 11	In verband met de verbreding van de [weg] is een gedeelte van de tot de hoeve behorende gronden onteigend door Rijkswaterstaat. De resterende oppervlakte bedraagt volgens [geïntimeerde] 6.67 hectaren en volgens [appellant] ongeveer 6.49 hectaren. Vanwege de onteigening heeft het kadaster de kadastrale aanduiding van de hoeve gewijzigd in de gemeente [...], sectie [...].
    
    3. 12	Bij aangetekende brief van 22 februari 2006 heeft [appellant] de pachtovereenkomst tegen 1 juni 2007 opgezegd.
    
    3. 13	[geïntimeerde] heeft op 17 maart 2006 om verlenging van de pachtovereenkomst verzocht.
    
    4	De motivering van de beslissing in hoger beroep
    
    4. 1	Per 1 september 2007 is met de artikelen 7:311 e.v. Burgerlijk Wetboek een nieuwe wettelijke regeling van de pacht in werking getreden en is de Pachtwet vervallen. Aan de orde is de vraag of het geschil tussen partijen naar oud dan wel naar nieuw recht dient te worden beslist. 
    
    4. 2 	Kenmerkend voor het onderhavige geval is dat voorafgaand aan de inwerkingtreding van het nieuwe recht door de verpachter een kennisgeving van niet-verlenging als bedoeld in het tweede lid van artikel 36 Pachtwet is uitgebracht en dat eveneens daaraan voorafgaand door de pachter tijdig om verlenging is verzocht als bedoeld in het derde lid van dat artikel.
    
    4. 3 	Het nieuwe recht met betrekking tot de verlenging van een pachtovereenkomst verschilt wezenlijk van het oude, niet alleen wat betreft de toepasselijke regels van procesrechtelijke aard, maar ook wat betreft de materiële regels aan de hand waarvan het geschil dient te worden beslist. Artikel 7:367 Burgerlijk Wetboek voorziet in opzegging door de verpachter, welke opzegging volgens artikel 7:368 Burgerlijk Wetboek – anders dan de kennisgeving van niet-verlenging van artikel 36 Pachtwet – op straffe van nietigheid gronden dient te vermelden. Artikel 7:369 Burgerlijk Wetboek houdt in dat, indien de pachter zich binnen zes weken met opgave van redenen tegen de opzegging verzet, het aan de verpachter is om – op de gronden vermeld in de opzegging – te vorderen (het gaat hier dus om een dagvaardingsprocedure) dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst zal eindigen. De artikelen 7:370 e.v. Burgerlijk Wetboek voorzien vervolgens in een beoordeling van deze vordering op basis van regels die niet alleen wat betreft hun systematiek maar deels ook inhoudelijk belangrijk verschillen van de regeling van de artikelen 38 e.v. Pachtwet.
    
    4. 4 	Volgens het eerste lid van artikel 74 Overgangswet Nieuw BW heeft de inwerkingtreding van het nieuwe recht geen gevolgen voor de aard van een lopende procedure, zodat in zoverre oud recht van toepassing blijft. De verzoekschriftprocedure van artikel 36 e.v. Pachtwet is een bijzondere procedure, gericht op de beoordeling van de vraag of – niettegenstaande de kennisgeving van niet-verlenging van de verpachter – verlenging van de pachtovereenkomst dient plaats te vinden, en die procedure kan naar zijn aard niet op iets anders worden gericht. In verband met het hiervoor bedoelde wezenlijke verschil tussen oud en nieuw recht ook wat betreft de materiële regels aan de hand waarvan het geschil dient te worden beslist en tegen de achtergrond van het beginsel van rechtszekerheid, dat het overgangsrecht mede beheerst, moet worden aangenomen dat die materiële regels de aard van de procedure mede bepalen en dat gelet daarop ook wat betreft die materiële regels in beginsel het oude recht van toepassing blijft. Een en ander stemt overeen met de uitleg die door de Minister van Justitie, alsmede door de regeringscommissaris Nieuw Burgerlijk Wetboek, tijdens de behandeling van het wetsvoorstel dat heeft geleid tot de art. 7:311 e.v. Burgerlijk Wetboek in de Eerste Kamer der Staten-Generaal is gegeven.
    
    4. 5 	Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zal het hof oud recht toepassen.
    	
    4. 6	[appellant] beroept zich in de eerste plaats op tekortkomingen van [geïntimeerde] in de naleving van de bepalingen van het pachtcontract, daaruit bestaande dat [geïntimeerde] structureel zijn verplichting tot betaling van de pachtprijs, waterschapslasten en leidingwaternota's niet (volledig en/of tijdig) nakomt.
    
    
      4. 7	Het hof overweegt daaromtrent dat [geïntimeerde] niet, althans onvoldoende, gemotiveerd heeft weersproken dat de pachttermijnen verschuldigd over de jaren 2005 en 2006 structureel enkele dagen tot enkele maanden te laat zijn voldaan evenals de waterschapslasten die een onderdeel vormen van de pacht. 
      Hoewel [geïntimeerde] zich op het standpunt stelt dat de te betalen pachtprijs met ingang van 2002, na de onteigening, herberekend diende te worden en dat hij een bedrag van € 4.500,00 te veel aan pacht heeft betaald, heeft [geïntimeerde] zich eerst in november 2006 op verrekening beroepen. Hij heeft toen met het oog op die verrekening de waterschapslasten over de periode 2003 tot en met 2006 tot een bedrag van ongeveer € 700,00 à € 800,00 onbetaald gelaten tot eind november 2006.
    
    
    4. 8 	Nu op dit moment geen sprake is van een achterstand in de hiervoor genoemde betalingsverplichtingen, hetgeen [appellant] niet heeft weersproken, zou in een eventuele ontbindingsprocedure geen sprake zijn geweest van de verplichte ontbindingsgrond als bedoeld in artikel 55 lid 2 Pachtwet. In verband daarmee moet worden aangenomen dat evenmin sprake is van de verplichte afwijzingsgrond van het verlengingsverzoek als bedoeld in artikel 39 Pachtwet. Het al dan niet te laat betalen van de leidingwaternota's kan in dat kader niet worden meegewogen, nu het geen onderdeel van de pachtprijs betreft.
    
    4. 9	Evenmin kunnen de beweerde misdragingen van [geïntimeerde] leiden tot het oordeel dat sprake is van de op grond van artikel 39 Pachtwet verplichte afwijzingsgrond van het verlengingsverzoek. Hoewel duidelijk is dat de verstandhouding tussen beide partijen (nog steeds) zeer te wensen overlaat en dat de situatie tussen partijen is geëscaleerd, kan naar het oordeel van het hof niet worden vastgesteld dat die slechte verstandhouding en escalatie in overwegende mate aan [geïntimeerde] zijn te wijten of dat het optreden van [geïntimeerde] jegens [appellant] anderszins aanleiding heeft gegeven tot gegronde klachten.
    
    4. 10	Wel dient het voorgaande te worden meegenomen in het kader van de afweging op grond van de billijkheid als bedoeld in artikel 38 Pachtwet. Daarbij acht het hof van belang dat het betalingsgedrag van [geïntimeerde] reeds ter sprake is gekomen in de vorige verlengingsprocedure waarin dit hof bij beschikking van 27 februari 2001 uitspraak heeft gedaan. Het hof heeft [geïntimeerde] toen uitdrukkelijk erop gewezen dat het onbetaald laten van de pacht met een beroep op een opschortingsrecht een risico opleverde. Voorts heeft het hof toen overwogen dat op dat moment van structurele wanbetaling geen sprake was en dat niet bleek van omstandigheden die de vrees rechtvaardigden dat de pachtbetalingen in de toekomst problemen zouden opleveren.
    
    4. 11	Vaststaat echter dat het betalingsgedrag van [geïntimeerde] ten aanzien van de pachtprijs (en de waterschapslasten) nadien, ondanks die waarschuwing, opnieuw te wensen heeft overgelaten, zodat moet worden geoordeeld dat thans wel sprake is van structurele wanbetaling.
    
    
      4. 12	In het kader van de afweging op basis van de in artikel 38 Pachtwet bedoelde billijkheid dient eveneens de bedrijfsvoering van [geïntimeerde] te worden bezien. Hoewel [geïntimeerde] betoogt voor zijn bestaan te zijn aangewezen op de exploitatie van het gepachte is gebleken dat [geïntimeerde] een zeer groot deel van zijn inkomsten verkrijgt uit loonwerk voor derden en zijn werkzaamheden als chauffeur, en (zo al van winst kan worden gesproken) slechts een zeer bescheiden deel uit de exploitatie van de boerderij. 
      Nu de opbrengsten van het houden van zoogkoeien verhoudingsgewijs laag zijn, zou dat moeten worden gecompenseerd door het houden van veel koeien. [geïntimeerde] heeft echter gesteld dat zijn veebezetting thans in overeenstemming is met de capaciteit. Doordat hij over een beperkte hoeveelheid grond beschikt is het op dit moment niet mogelijk meer koeien te houden dan de ongeveer 85 stuks die hij (na de geboorte van de ongeveer 20 verwachte kalveren) houdt. [geïntimeerde] stelt zich op het standpunt dat hij na de afhandeling van de onteigeningsprocedure vervangende grondgebruikrechten heeft verworven, dat het bedrijf weer is gaan groeien en dat zijn bedrijfsresultaten zijn gestegen en voorts dat hij de uitgekeerde onteigeningssom wil aanwenden voor de aankoop van nieuwe grond.
    
    
    4. 13	Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] zich te laat heeft ingezet voor de uitbreiding van zijn bedrijf. Bij dat oordeel neemt het hof in aanmerking dat [geïntimeerde] bij beschikking van 24 oktober 1995 een periode van vier jaren is gegund teneinde hem in de gelegenheid te stellen aan te tonen dat hij in staat zou zijn een zodanig positief bedrijfsresultaat te behalen dat daaruit - al dan niet naast een andere bron van inkomsten - een reële positieve bijdrage aan zijn inkomen zou voortvloeien. Bij beschikking van 27 februari 2001 van dit hof is hem feitelijk opnieuw de kans geboden een en ander aan te tonen en is de pacht verlengd voor de duur van zes jaren. Daarmee heeft [geïntimeerde] ruimschoots de tijd gehad in zijn bedrijf te investeren en uit te breiden. Desondanks heeft hij gedurende de laatste negen jaar geen, althans weinig progressie laten zien, hoewel hij ook in de hiervoor genoemde procedures steeds uitbreiding van zijn bedrijf heeft aangekondigd. Behoudens de bouw van een nieuwe stal in 2002 heeft [geïntimeerde] niet in zijn bedrijf geïnvesteerd en zijn bedrijf niet uitgebreid. Pas onlangs, in het licht van de huidige verlengingsprocedure, is [geïntimeerde] aangevangen met die uitbreiding en heeft hij gronden in beheer verkregen. Door [geïntimeerde] wordt niet aangevoerd dat hij reeds eerder heeft getracht extra grond te verkrijgen. Zijn stelling dat pas nu sprake is van een toename van het veebestand als gevolg van de onteigeningsprocedure, omdat hij daarvoor kosten heeft moeten maken zodat minder kapitaal in vee kon worden geïnvesteerd, acht het hof onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. In geval van onteigening heeft een pachter immers recht op schadeloosstelling, aan de toekenning waarvan het beginsel ten grondslag ligt dat de pachter door die onteigening niet wordt benadeeld. Dat wetende had [geïntimeerde] niet hoeven wachten met investeren in zijn bedrijf en de verwerving van vervangende grond temeer niet daar hem reeds bij vonnis van 31 oktober 2001 een voorschot op de schadeloosstelling van € 77.049,16 is toegekend. Zijn stelling dat hij met de inmiddels uitgekeerde (totale) onteigeningssom alsnog van plan is nieuwe grond aan te kopen kan evenmin tot een ander oordeel leiden, nu uit de overgelegde jaarstukken blijkt dat met dat geld voornamelijk tekorten zijn aangevuld en dat daarvan mede gelet op de gangbare grondprijzen nauwelijks voldoende overblijft om vervangende grond aan te kopen. 
    
    4. 14	Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het belang van [geïntimeerde] bij voortzetting van de pacht thans beperkt is en minder zwaar weegt dan het belang van [appellant] bij beëindiging van de pacht, hoewel het belang van de verpachter bij het pachtvrij krijgen van de hoeve eveneens beperkt is. [appellant] heeft, zonder nadere onderbouwing, immers slechts gesteld dat hij daar zou kunnen wonen en een zorgboerderij zou willen beginnen om zijn inkomen aan te vullen en om de wens van de vroegere verpachtster te vervullen. Het hof acht bij zijn oordeel met name van belang de structureel te late betaling van de pachtprijs en de waterschapslasten, omdat [geïntimeerde] - gezien de eerdere verlengingsprocedure - wist dat hij zich in een risicovolle situatie bevond ingeval hij geen stipt betalingsgedrag zou vertonen. Voorts acht het hof van belang dat [geïntimeerde] (hoewel hij daarvoor ruimschoots de gelegenheid heeft gekregen) zijn kansen en mogelijkheden gedurende de laatste negen jaar niet heeft benut. Het hof heeft verder bij zijn beoordeling betrokken dat [geïntimeerde] het leeuwendeel van zijn inkomsten verkrijgt uit andere werkzaamheden dan de exploitatie van zijn zoogkoeienbedrijf. [geïntimeerde] is voor zijn bestaan derhalve niet afhankelijk van de voortzetting van het agrarisch bedrijf.
    
    4. 15	Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat de bestreden beschikking moet worden vernietigd. De overige grieven kunnen in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen onbesproken blijven. Het hof zal de ontruimingstermijn vaststellen op 10 maanden na de datum van deze beschikking zodat [geïntimeerde] voldoende tijd heeft om zijn bedrijf op verantwoorde wijze te beëindigen. [geïntimeerde] zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide procedures.
    
    
    5	De beslissing
    
    Het hof, beschikkende in hoger beroep:
    
    	vernietigt de bestreden beschikking van de pachtkamer van de rechtbank Utrecht, sector kanton, van 18 april 2007;
    
     	beëindigt de pachtovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde];
    
    	stelt de ontruimingstermijn vast op 10 maanden na de datum van deze beschikking;
    
    	veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in eerste aanleg en van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellant] begroot op € 2.538,00 voor salaris van de procureur en op € 356,00 voor griffierecht.
    
    
      Deze beschikking is gegeven door mrs. Valk, Van den Dungen en Kerssemakers en 
      de raden Van Verschuer en ir. Duenk en in tegenwoordigheid van de griffier 
      uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 november 2007.