ECLI:NL:RBAMS:2010:BM3439, Rechtbank Amsterdam, 05-03-2010, 1128563 KK EXPL 10-148
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2010-03-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Is een mondelinge huurovereenkomst tot stand gekomen? Binnen de kaders van het kort geding heeft verhuurder dat onvoldoende aannemelijk kunnen maken.

vonnis 
      RECHTBANK AMSTERDAM					KORT GEDING
      Sector Kanton 
    
    
    Locatie Amsterdam	
    
    
      Zaaknummer: 1128563 KK EXPL 10-148
      Vonnis van: 5 maart 2010
      F.no.: 472
    
    
    
    Vonnis in kort geding van de kantonrechter
    
    I n z a k e
    
    
      1) [eiser sub 1]
      en
      2) [eiser sub 2]
      beide gevestigd te [woonplaats]
      eisers
      nader te noemen  [eisers]
      gemachtigde: dw. S. Paulusma
    
    
    t e g e n
    
    
      [gedaagde]
      zaakdoende en mede woonplaats hebbende te [woonplaats]
      gedaagde
      nader te noemen [gedaagde]
      gemachtigde: mr. J.P.M. Seegers
    
    
    HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    Bij dagvaarding van 17 februari 2010 heeft [eisers] een voorziening gevorderd.
    
    Ter terechtzitting van 26 februari 2010 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eisers] is verschenen bij de heer [persoon 1], directeur van [eiser sub 1] en mede optredend namens van [eiser sub 2], vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen bijgestaan door zijn gemachtigde.  
    
    Vervolgens is vonnis bepaald op heden.
    
    
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
    1.	Als uitgangspunt geldt het volgende:
    
    
      1.1.	Mevrouw [persoon 2] (hierna [persoon 2]) heeft met ingang van 1 oktober 1996  een bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te [woonplaats] gehuurd van de rechtsvoorganger van [eisers] In het gehuurde wordt een coffeeshop geëxploiteerd. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 804,35 per maand.
      1.2.	[persoon 2] heeft op 17 februari 2006 de coffeeshop verkocht aan [gedaagde], onder meer onder de ontbindende voorwaarde dat [gedaagde] in de plaats van [persoon 2] als huurder zou worden gesteld.
      1.3.	[eisers] als verhuurder heeft steeds geweigerd [gedaagde] in de plaats van [persoon 2] te stellen. [persoon 2] heeft diverse procedures strekkende tot indeplaatsstelling tegen [eisers] gevoerd. In twee procedures is onherroepelijk in appel beslist dat de vordering tot indeplaatsstelling werd afgewezen. De derde procedure is nog niet geëindigd: bij vonnis van 13 januari 2010 is door de kantonrechter een comparitie van partijen bepaald, die zal plaatsvinden op 30 maart 2010.
      1.4.	De coffeeshop is door [gedaagde] in 2006 verbouwd. Vanaf augustus 2007 baat [gedaagde], met een onderbreking van enige tijd, de coffeeshop uit.
      1.5.	Bij arrest in kort geding van het gerechtshof van 10 februari 2009 is [persoon 2] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.
      1.6.	Naar aanleiding van voornoemd arrest en hangende de (derde) procedure tot indeplaatsstelling hebben [eisers] en [gedaagde] in het voorjaar van 2009 onderhandeld over de totstandbrenging van een huurovereenkomst tussen hen beiden.
      1.7.	Partijen hebben mondeling afgesproken dat [gedaagde] de bedrijfsruimte zou mogen huren tegen betaling van een waarborgsom van € 8.250,00, een schadeloosstelling voor kosten juridische procedures van € 15.000,00 en dat hij een huurprijs zou gaan betalen van € 2.750,00 per maand.
      1.8.	Bij brief van 5 mei 2009 heeft [eisers] aan [gedaagde] bericht:
      “Hierbij bevestigen wij u dat wij een bedrag groot EUR 8.250,00 hebben ontvangen. Dit bedrag zullen wij verrekenen met de opgelopen huurachterstand over de periode 2007 tot en met maart 2009 welke conform afspraak door u aan ons zou worden voldaan. Tot op heden hebben wij de twee huurtermijnen, zoals vorige week door u toegezegd, over de maanden april en mei 2009 nog niet op onze rekening mogen ontvangen. De betaling van deze huurtermijnen maakt, onder andere, onderdeel uit van de afspraak welke wij met u hebben gemaakt om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan met betrekking tot het bovenvermeld adres.(…) In de nieuw op te stellen huurovereenkomst zullen wij ook vastleggen dat u akkoord bent gegaan met de schadeloosstelling van kosten van juridische procedures welke wij hebben gehad. Dit behelst een bedrag van € 15.000,00. Mochten wij niet binnen een week na dit schrijven van u hebben vernomen en de verschuldigde huurtermijnen niet zijn bijgeschreven op onze rekening, dan zullen wij alsnog genoodzaakte zijn om de bij u, zonder rechten of titel, in gebruik zijnde bedrijfsruimte aan de [adres]-wk te ontruimen.”   
      1.9.	Bij e-mailbericht van 17 augustus 2009 heeft [eisers] aan [gedaagde] geschreven:
      “Er zijn afspraken met u gemaakt en u wilt of kunt ze niet nakomen. U wilt een nieuwe huurovereenkomst met ons aangaan. U bent akkoord met de voorwaarden dat de huurprijs Eur. 2750,- per maand is. En dat u de huurovereenkomst ontvangt nadat aan alle voorwaarden is voldaan en de huurachterstand geheel is betaald. Daarnaast dient u een bedrag te betalen per uiterlijk 15 juli 2009 van Eur. 15.000,-.(…) Wij hebben nimmer afgesproken dat in termijnen voldaan zou worden vanaf 1 september 2009. (…) Wat bent u nu van plan. Ons geduld is op en ons rest niets anders dan de deurwaarder in te schakelen.” .
      1.10.	[gedaagde] heeft vanaf 1 april 2009 tot en met december 2009 € 2.750,00 per maand aan [eisers] betaald, alsmede de waarborgsom en een deel van de schadeloosstelling.
      1.11.	[eisers] heeft recent een bodemprocedure tegen [gedaagde] aanhangig gemaakt, strekkende tot betaling van een huurachterstand en van de huurprijs van € 2.750,00 per maand, met nevenvorderingen. De zaak staat voor antwoord op 23 maart 2010.
      1.12.	Bij de aanvraag voor de exploitatievergunning heeft [eisers] het standpunt in genomen “dat de vergunning niet verleend kan worden omdat er vanwege een geschil tussen huurder en verhuurder nog geen definitief huurcontract is.”  De exploitatievergunning is door de gemeente wel verleend aan [gedaagde].
      1.13.	[eisers] heeft tot op heden het ontruimings-arrest tegen [persoon 2] niet ten uitvoer gelegd.
    
    
    2.	[eisers] vordert dat [gedaagde] zal worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, tot betaling van een huurachterstand met buitengerechtelijke kosten van in totaal € 15.812,50 met wettelijke rente en tot betaling van een bedrag van € 2.750,00 per maand voor elke maand dat hij met ontruiming in gebreke blijft met ingang van 1 maart 2010.
    
    3.	Daartoe wordt door [eisers] gesteld dat er tussen partijen een mondelinge huurovereenkomst tot stand is gekomen op grond waarvan [gedaagde] gehouden is de huurtermijnen tijdig te voldoen. Omdat [gedaagde] een omvangrijke huurachterstand van € 13.750,00 heeft laten ontstaan, heeft [eisers] belang bij een spoedige ontruiming van het gehuurde. 
    
    4.	[gedaagde] bestrijdt dat er een perfecte huurovereenkomst tot stand is gekomen. Partijen zijn opschortende voorwaarden overeengekomen die nog niet zijn vervuld en de huurovereenkomst tussen [persoon 2] en [eisers] duurt nog steeds voort. Dit blijkt uit de brief van [eisers] van 5 mei 2009, de email van 17 augustus 2009, het door [eisers] ingenomen standpunt bij de aanvraag van de exploitatievergunning en uit de omstandigheid dat de (derde) procedure tot indeplaatsstelling tegen [persoon 2] nog immer loopt. De tussen [persoon 2] en [eisers] geldende huurprijs bedraagt € 804,35 per maand, zodat er door de betalingen van € 2.750,00 per maand vanaf 1 april 2009 tot en met december 2009 feitelijk een voorstand bestaat en geen huurachterstand.
    
    5.	In deze kort geding procedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, beoordeeld worden of de vordering van [eisers] in een bodemprocedure zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing reeds nu gerechtvaardigd is.
    
    
      6.	Binnen de kaders van dit kort geding heeft [eisers] onvoldoende aannemelijk kunnen maken dat er reeds een huurovereenkomst tussen haar en [gedaagde] tot stand is gekomen. [gedaagde] erkent dat hij in het voorjaar van 2009 afspraken heeft gemaakt met [eisers], maar stelt dat dat onder dreiging van een ontruiming is gebeurd en dat [eisers] steeds hebben gezegd dat hij een schriftelijk huurcontract pas zou krijgen als hij de volledige schadeloosstelling van € 15.000,00 zou hebben betaald.
      [eisers] heeft aldus steeds ook zelf aangenomen dat er nog geen huurovereenkomst tot stand was gekomen waarop [gedaagde] rechten kon doen gelden, zo blijkt vooralsnog overtuigend uit de overgelegde correspondentie, het door [eisers] bij de gemeente ingenomen standpunt en uit de omstandigheid dat tot aan het tussenvonnis van 13 januari 2010 in de indeplaatsstelling-procedure [eisers] niet hebben gesteld dat die procedure kon worden gestaakt omdat er een nieuwe huurovereenkomst met [gedaagde] zou zijn gesloten.
    
    
    
      7.	Nu thans niet kan worden geconcludeerd dat [gedaagde] jegens [eisers] enige verplichting uit hoofde van een tussen hen bestaande huurovereenkomst niet is nagekomen en niet is gesteld noch is gebleken dat er een andere grond voor het gevorderde bestaat, zal de vordering worden afgewezen.
      [eisers] zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
    
    
    
    BESLISSING  
    
    De kantonrechter:
    
    I.	wijst het gevorderde af;
    
    II.	veroordeelt [eisers] in de kosten van het geding, aan de zijde van [gedaagde] gevallen en begroot op € 400,00 aan salaris gemachtigde, inclusief eventueel verschuldigde BTW.
    
    
    
    Aldus gewezen door mr. C.M. Berkhout, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 maart 2010 in tegenwoordigheid van de griffier.