ECLI:NL:RBUTR:2010:BO3610, Rechtbank Utrecht, 10-11-2010, 660134 UC EXPL  09-18692
Rechtbank Utrecht — Uitspraak 
Datum: 2010-11-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. De huurder is gebonden aan de instemming van een hooggeplaatste functionaris van het moederbedrijf in Duitsland met een nieuwe huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar, ook al is eerder aangegeven dat twee (andere) met name genoemde leden van de Raad van Bestuur “tekeningsbevoegd” zijn. Vordering tot bevel te ondertekenen afgewezen. In plaats daarvan een verklaring voor recht dat tussen partijen een overeenkomst is aangegaan. Bevel tot nakoming, onder meer door ingebruikneming, toegewezen.

RECHTBANK UTRECHT
      Sector kanton
    
    
    Locatie Utrecht
    
    zaaknummer: 660134 UC EXPL  09-18692 PK
    
    vonnis d.d. 10 november 2010
    
    inzake
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      [eiser].,
      gevestigd te [vestigingsplaats],
      verder ook te noemen [eiser],
      eisende partij,
      gemachtigde: mr. J.C.P. van den Hamer,
    
    
    tegen:
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      Ucosan B.V., h.o.d.n. Villeroy & Boch Wellness,
      gevestigd te Roden,
      verder ook te noemen Ucosan,
      gedaagde partij,
      gemachtigde: mr. J.R. Gal.
    
    
    
    1.	Het verloop van de procedure
    
    
      [eiser] heeft een vordering ingesteld.
      Ucosan heeft geantwoord op de vordering.
      [eiser] heeft voor repliek en Ucosan heeft voor dupliek geconcludeerd.
      Op 1 juli 2010 is pleidooi gehouden.
      Hierna is uitspraak bepaald.
    
    
    
    2.	De feiten
    
    2.1.	Ucosan is een dochtermaatschappij van Ucosan Holding B.V., welke vennootschap een volle dochter is van de vennootschap naar Duits recht Villeroy & Boch AG (hierna ook: de moedermaatschappij). Bestuurders van Ucosan Holding B.V. zijn de heren [A] en [B]. Ucosan behoort binnen de moedermaatschappij tot het bedrijfsonderdeel Bath & Wellness. Hoofd van deze divisie is de heer [C]. Tot het “Duitse” deel van de divisie Bath & Wellness behoren verder nog de Sales & Marketing Director Europe, [I], en de controller, [J].
    
    
      2.2.	Per 1 september 2000 is Ucosan een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot kantoorruimte aan de [adres] te [woonplaats]. [eiser] is sinds 2008 eigenaar van het gehuurde. 
      Ucosan heeft deze huurovereenkomst op 5 oktober 2007 opgezegd tegen 31 augustus 2010. Vervolgens zijn partijen in mei 2009 met elkaar in overleg getreden over het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot hetzelfde pand. Van de zijde van [eiser] waren bij deze onderhandelingen betrokken CB [L] Investors SPE III Holdings S.a.r.l. (hierna: CBREI)[D] en [E]) en de makelaar [M] B.V. (hierna: [M]). Vanuit [M] waren hierbij betrokken [F] en [G]. Van de zijde van Ucosan waren hierbij betrokken haar financieel manager, [H] en later ook [O].
    
    
    
      2.3.	Bij e mailbericht van 13 mei 2009 schrijft [H] aan [D]:
      “Hereby our reaction to your rent-proposal of 16th March 2009 and as discussed yesterday in [woonplaats]. 
      Our Board had decided for a continuation of the housing (offices and showroom) in [woonplaats] for a maximum period of 5 years. 
      This means that in your offer only option 2 (5 years lease) is relevant and we will accept this option but only inclusiv the follow extra condition (…)”.
    
    
    
      2.4.	Een e mailbericht van 3 juni 2009 van [H] aan [D] luidt:
      “We have decided for the alternative proposal for renting the groundfloor and first floor, (your 2nd option). (…) Please arrange a new contract with starting date 1-8-2009”.
    
    
    
      2.5.	Bij e mailbericht van 24 juni 2009 schrijft [F] aan [H]:
      “Wij zijn bezig met het opmaken van de nieuwe huurovereenkomst voor de begane grond en de eerste verdieping aan de [adres] in [woonplaats]. 
      Ik heb hierover 2 vragen. 
      1)	Wat is jullie omzetbelastingnummer 
      En 
      2)	Wie kunnen wij vermelden als tekeningsbevoegd? 
      Als het mogelijk is, zou u mij vandaag een antwoord op de bovenstaande vragen kunnen geven”. 
    
    
    
      2.6.	Bij e mailbericht van dezelfde datum schrijft [H] aan [F]:
      “Tekenbevoegd hiertoe is de moedermaatschappij Ucosan Holding b.v.,waarvan de volgende 2 personen tekeningsbevoegd zijn: 
      Dhr. [B] en dhr. [A]”.
    
    
    
      2.7.	Op 25 juni 2009 verzendt [M] een concept huurovereenkomst aan Ucosan, met als namen van ondertekenaars namens Ucosan [A] en [B]. 
      Ucosan had vervolgens opmerkingen over (i) de betaling van administratiekosten over de servicekosten, (ii) de huurvrije periodes, (iii) de opleveringskosten van het gehuurde en (iv) de bankgarantie.  [M] en Ucosan hebben deze opmerkingen op 2 juli 2009 telefonisch besproken.
    
    
    2.8.	Op 3 juli 2009 deelt Ucosan [M] mee dat zij de huurovereenkomst niet zal ondertekenen.
    
    
      2.9.	Bij e mailbericht van 7 juli 2009 schrijft [H] aan [D]:
      “Zoals vanmorgen telefonisch besproken de bevestiging van een vervolg-gesprek mbt de huisvesting [woonplaats]. 
      Ik zal opnieuw een onderhandelingsmandaat krijgen zodat we volgende week donderdag in [woonplaats] definitief kunnen beslissen over het vervolg-traject. 
      Graag zien we jullie volgende week donderdag om 10.30 uur op onze locatie in [woonplaats] ”.
    
    
    
      2.10.	Bij brief van 20 juli 2009 schrijft de gemachtigde van [eiser] onder meer aan het hoofdkantoor van de moedervennootschap van Ucosan in Duitsland:
      “Through the acceptance of a proposal from [eiser] by V&B and given the fact that offer and acceptance are the only formal requirements to enter into a valid lease agreement under Dutch law, parties have entered into a perfect agreement (attached you will find a copy of the relevant e-mails dated 19 May 2009 and 3 June 2009). 
      (…)
      Without prejudice to [eiser]’ right to claim specific performance of the lease agreement, [eiser] is still willing to settle the dispute by making another proposal that will be sent to V&B by [eiser] directly by separate mail. Should V&B and [eiser] not be able to come to an agreeable solution to [eiser] within 10 business days as of today, [eiser] will pursue its claim for specific performance and will start legal proceedings through which it will claim full compensation”.  
      Deze brief is op 21 juli 2009 aan de Raad van Bestuur van Villeroy & Boch AG voorgelegd.
    
    
    
      2.11.	Bij e mailbericht van 21 juli 2009 schrijft [K], manager bij [eiser], aan Villeroy & Boch AG, ter attentie van de heer [I]:
      “Dear Mr [I], 
      Further to the letter of Mr. J.C.P. van den Hamer dated 20 July 2009 please find attached 2 new lease proposals. For brevity’s sake, I refer to the content of the Excel sheet. The proposals are valid until the 27th of July 6:00 p.m.. 
      Alternative Proposal 1: 		      Alternative Proposal 2: 
      •	Begin of new lease: 1st of August 2009 Begin of new lease:1st of August 2009 
      •	Duration: 7.5 years 		     Duration: 7.5 years 
      •	Lettable Space: 1,771 sqm 		     Lettable Space: 1,771 sqm 
      •	Parking : 25 units 		    Parking : 25 units 
      •	Office rent; 125 € /sqm 		    Office rent: 120 € /sqm 
      •	Parking rent: 350 € /unit 		    Parking rent: 350 €/unit 
      •	Landlord Contribution: 135,000 €  	    Landlord Contribution: 0 €  
      •	Rent free period: 0 months 		   Rent free period: 4 months 
      •	Annual Rent: 230,125 €		   Annual Rent: 221,270 €  
      Should Villeroy & Boch decide not to choose for either one of the proposals, we are obliged to instruct our lawyer to lodge a claim pursuant to the lease agreement that was entered into on June 3rd last”. 
    
    
    
      2.12.	Bij e mailbericht van 25 juli 2009 schrijft [I] aan [D]:
      “Following our latest conversation and after having analysed the two new proposals you sent us, we confirm you that the alternative proposal two has been chosen.
      (…)
      [I] 
      Sales & Marketing Director Europe 
      [e-mail] 
      Villeroy & Boch AG 
      Division Salle de bains et Wellness ”.
    
    
    
      2.13.	Bij e mailbericht van 27 juli 2009 schrijft [D] aan [I]:
      “Dear [I], 
      I am happy to confirm you that we agree the proposal number two. 
      I propose that [D] (Asset Manager in the Netherlands) and your team prepare together the lease to sign ASAP for starting date the 1st of September. 
      As soon as the lease is signed I will order [P} to write a new letter to cancel the last one. 
      Could you confirm that way to proceed?”.
    
    
    
      2.14.	Bij e mailbericht van 29 juli 2009 schrijft [I] aan [D]:
      “Mr [D], 
      Here my confirmation. 
      Have a nice day 
      [I]”.
    
    
    
      2.15.	Bij e mailbericht van 30 juli 2009 schrijft Spiering aan [I]:
      “Following the acceptance of the proposal as per below, please find attached the lease agreement for the new lease commencing on 1 September 2009. Could you please make sure that the lease will be signed by the legal representatives? I would appreciate to get the document fully signed back by next week Wednesday 5 August. A soon as you send us the signed documents in return, we will instruct [P] to cancel all legal measures and we will send you the original documents for signing. Could you please let me know to which address we can send the original documents?”. 
    
    
    
      2.16.	Bij e mailbericht van 10 augustus 2009 schrijft [J] aan [F], werkzaam bij [M], met kopie aan onder anderen [I]:
      “Hello Mr.  [F], 
      I am sorry, but today is the first day I am back from holiday. 
      I try to organize the signment asap. 
      Because of holiday season also in Management board Villeroy&Boch group I will probably need until next week”.
    
    
    
      2.17.	Bij e mailbericht van 12 augustus 2009 schrijft [F] aan [J]:
      “On behalf of CBRE Investors I inform you that we can agree with the message that the signing of the lease agreement will take place later than expected,
      such under the condition that you confirm that this will take place next week. 
      Please note that the start date of the lease is 1-9-2009 and the space that will be given back should delivered by 15-9-2009. 
      Would you be so kind to reply to this e-mail”.
    
    
    
      2.18.	Bij e mailbericht van 19 augustus 2009 schrijft [J] aan [F]:
      “Dear Mr.  [F], 
      I am sorry to give a bad new information. 
      The Villeroy&Boch Management board refused the lease proposal yesterday. 
      There is no approval. We have to think new”.
    
      
    3.	De vordering, de grondslag en het verweer
    
    
      3.1.	[eiser] vordert na wijziging van eis:
      Primair 
      1)	Ucosan te veroordelen om binnen 2 weken na uitreiking van het vonnis de op 30 juli 2009 aan Villeroy & Boch AG toegezonden huurovereenkomst te ondertekenen en deze huurovereenkomst integraal na te komen, met name met betrekking tot de verplichting van het gebruik van het gehuurde en de betalingsverplichting, zulks onder verbeurte van een dwangsom van € 5.000,  , althans een door U E.A. in goede justitie te begroten bedrag, per dag dat Ucosan in gebreke blijft aan het vonnis te voldoen, een gedeelte van een dag daaronder begrepen; 
      2)	Ucosan te veroordelen in de kosten van de onderhavige procedure voor zover nodig nasalaris en nakosten daaronder begrepen; 
      subsidiair 
      3)	Ucosan te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding, te weten de betaling van de huur die Ucosan op basis van de op 30 juli 2009 aan V&B AG toegezonden huurovereenkomst aan [eiser] per kwartaal verschuldigd zou zijn vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst tot en met de einddatum, althans tot de datum waarop [eiser] een nieuwe huurder heeft aangetrokken en bovendien Ucosan te veroordelen tot het vergoeden van het eventuele verschil tussen de huurprijs van deze nieuwe huurder en de met Ucosan overeengekomen huurprijs. 
      4)	Ucosan te veroordelen in de kosten van de onderhavige procedure voor zover nodig nasalaris en nakosten daaronder begrepen. 
    
    
    
      3.2.	[eiser] legt aan haar vordering het volgende ten grondslag.
      Er was overeenstemming tussen partijen over de essentialia van de overeenkomst, en [eiser] mocht afgaan op de door Ucosan geuite wil om een huurovereenkomst aan te gaan. Er is derhalve een perfecte overeenkomst tot stand gekomen.
      Subsidiair, voor het geval de kantonrechter het niet ondertekenen van de overeenkomst zou aanmerken als het afbreken van onderhandelingen, stelt [eiser] dat dit onrechtmatig is, en dat zij recht heeft op schadevergoeding.
    
    
    3.3.	Ucosan voert verweer. Voor zover nodig zal de kantonrechter daarop in het navolgende ingaan.
    
    
    4.	De beoordeling
    
    
      4.1.	De kantonrechter overweegt het volgende.
      Voor de beoordeling van de primaire vordering van [eiser] is onder meer van belang of [eiser] mocht afgaan op de mededeling van [I] van 25 juli 2009: “We confirm you that the alternative proposal two has been chosen”, in die zin dat deze mededeling definitieve instemming van (de moedermaatschappij van) Ucosan inhield.
      De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend op grond van de volgende omstandigheden.
      Nadat [H] op 3 juni 2009 met een huurvoorstel had ingestemd en Ucosan vervolgens op die instemming terugkwam, heeft [eiser] zich bij monde van haar advocaat bij brief van 20 juli 2009 op het standpunt gesteld dat er sprake was van een definitieve overeenkomst en dat zij aanspraak maakte op nakoming daarvan voor het geval partijen niet alsnog over een andere overeenkomst overeenstemming zouden kunnen bereiken. Deze brief is op 21 juli 2009 door de Raad van Bestuur van de moedermaatschappij besproken. Vervolgens zijn door [eiser] twee nieuwe voorstellen gedaan, opnieuw met de aankondiging van rechtsmaatregelen voor het geval geen overeenstemming zou worden bereikt. Vervolgens is voorstel 2 zonder enig voorbehoud dan ook aanvaard door [I], Sales & Marketing Director Europe bij de moedermaatschappij. Vervolgens geeft [I] op 29 juli 2009 nogmaals een bevestiging, opnieuw zonder welk voorbehoud dan ook. Uit de omstandigheid dat het voorstel zonder voorbehoud is aanvaard door een hooggeplaatste functionaris, Director Europe, werkzaam bij de moedermaatschappij, mede in het licht van voormelde voorgeschiedenis, waaronder de mededeling dat [eiser] van oordeel was dat er reeds definitieve overeenstemming bestond waar Ucosan niet meer op terug kon komen, mocht [eiser] ervan uitgaan dat met de Raad van Bestuur definitieve overeenstemming was bereikt. Hierbij neemt de kantonrechter nog in aanmerking dat [I] niet schrijft dat hij voor alternatief 2 heeft gekozen, maar dat er voor alternatief 2 is gekozen, waaruit [eiser] in het licht van de overige omstandigheden heeft mogen afleiden dat er binnen de moedermaatschappij kennelijk intern overleg had plaatsgevonden.
    
    
    4.2.	Het verweer van Ucosan, dat er sprake is geweest van een communicatiestoornis tussen [I] en de Raad van Bestuur en voorts dat men bij de moedermaatschappij niet bekend was met het Nederlandse rechtssysteem, faalt. Deze omstandigheden komen voor risico van Ucosan (HR 19 februari 2010, LJN: BK7671). Of (wellicht) niet of in onvoldoende mate sprake is van “toedoen” aan de zijde van Ucosan, zoals Ucosan betoogt, is dus niet doorslaggevend.
    
    4.3.	Nu het aanbod door een hooggeplaatste functionaris van de moedermaatschappij is aanvaard is het bewijsaanbod van Ucosan met betrekking tot de stelling dat [H] (in een eerder stadium) heeft aangegeven dat de uiteindelijke beslissing door de Raad van Bestuur zou worden genomen, niet ter zake dienende en moet het worden gepasseerd. Dit geldt ook voor het bewijsaanbod met betrekking tot de stelling dat [H] en [O] aan de vertegenwoordigers van [eiser] te kennen hebben gegeven dat een eventueel voldoende aantrekkelijk huurvoorstel naar de moedermaatschappij zou worden gestuurd, zodat de Raad van Bestuur daarover een beslissing zou kunnen nemen. Het laatste voorstel is immers aan de moedermaatschappij gezonden, zij het niet via [H], waarop vanuit het kantoor van de moedermaatschappij door een hooggeplaatste functionaris zonder voorbehoud is ingestemd.
    
    4.4.	Of [I] niet de bedoeling heeft gehad een overeenkomst aan te gaan, zoals Ucosan stelt, is in het licht van het voorgaande niet relevant.
    
    4.5.	Ucosan voert verder aan dat geen overeenstemming bestond over de gehele inhoud van de overeenkomst. Zo zou zij de toepasselijkheid van de ROZ-voorwaarden nog aan de orde hebben willen stellen. De kantonrechter gaat hieraan voorbij. Naar aanleiding van de instemming van 3 juni 2009 van Ucosan met het eerdere voorstel is nog nader overleg geweest over een aantal details, welk overleg tot instemming heeft geleid. Daarbij is de toepasselijkheid van de ROZ-voorwaarden niet aan de orde gesteld. De kantonrechter acht het dan ook niet aannemelijk dat Ucosan op dit punt nog zou zijn gaan onderhandelen, nog daargelaten dat het op haar weg had gelegen dit punt aan de orde te stellen voordat op 25 juli 2009 werd gekozen voor alternatief 2.
    
    4.6.	Ucosan stelt voorts dat [eiser] zelf als voorwaarde heeft gesteld dat een overeenkomst schriftelijk dient te worden aangegaan. Nu partijen overeenstemming hadden bereikt over de gehele inhoud van de overeenkomst kan Ucosan zich niet op deze voorwaarde, die [eiser] naar de kantonrechter aanneemt overigens niet ten behoeve van Ucosan maar (slechts) ten behoeve van zichzelf heeft gesteld, beroepen.
    
    4.7.	Ook de stelling van Ucosan dat zij had meegedeeld dat tekeningsbevoegd waren de heren [A] en [B] kan haar niet baten. Gelet op de in 4.1 weergegeven omstandigheden had [eiser] daaruit niet behoeven af te leiden dat dit inhield dat zij de enigen met beslissingsbevoegdheid waren, waarbij komt dat in het voorgaande reeds is geoordeeld dat [eiser] erop mocht vertrouwen dat [I] het standpunt van de moedermaatschappij vertolkte. [eiser] behoefde uit de mededeling met betrekking tot de tekeningsbevoegdheid dus niet te twijfelen aan de bevoegdheid van [I] om de vennootschap te binden. 
    
    4.8.	Het bewijsaanbod van Ucosan (cvd 3.8), dat de Raad van Bestuur op 30 juni 2009 tot uitdrukking heeft gebracht (naar de kantonrechter begrijpt: intern) dat de huurovereenkomst niet moest worden verlengd, is gelet op al het voorgaande niet relevant.
    
    4.9.	De kantonrechter volgt Ucosan niet in haar betoog dat [eiser] uit de mededeling van [H] van 7 juli 2009, dat hij opnieuw een onderhandelingsmandaat zal krijgen, had moeten afleiden dat alleen de Raad van Bestuur bevoegd was om de vennootschap te binden. Deze mededeling zegt immers iets over de bevoegdheden van [H], terwijl met alternatief 2 is ingestemd door [I], waarbij de kantonrechter verwijst naar hetgeen hij dienaangaande heeft overwogen.
    
    4.10.	De slotsom is dat tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen overeenkomstig het op 30 juli 2009 aan Ucosan gezonden concept. De vordering om Ucosan te bevelen dit concept te ondertekenen zal niettemin worden afgewezen, nu een dergelijke ondertekening bedoeld is tot uitdrukking te brengen dat de betreffende partij instemt met de inhoud van die overeenkomst, terwijl dit in dit geval juist niet zo is. De kantonrechter zal daarom volstaan met te verklaren voor recht dat tussen partijen een overeenkomst bestaat met de inhoud van eerdergenoemd concept. Ook de veroordeling tot nakoming is als overigens niet weersproken toewijsbaar. De dwangsom met betrekking tot het in gebruik nemen zal gematigd worden tot € 500,   per dag met een maximum van € 100.000,  . De dwangsom met betrekking tot betaling van de huur is niet toewijsbaar nu het de verplichting tot betaling van een geldsom betreft. 
    
    
      4.11.	Ucosan zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
      De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
      - explootkosten		€	72,25
      - vast recht		€	297,00
      - salaris gemachtigde	€ 	2.400,00	( 3 punten x tarief € 800,00)
      Totaal		€	2.769,25
    
    
    
    Beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    verklaart voor recht dat tussen partijen een overeenkomst geldt conform het op 30 juli 2009 namens [eiser] aan Ucosan toegezonden concept;
    
    veroordeelt Ucosan deze overeenkomst na te komen, waaronder de verplichting het gehuurde in gebruik te nemen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,  voor iedere dag met een maximum van € 100.000,  ;
    
    veroordeelt Ucosan de huur te betalen;
    
    
      veroordeelt Ucosan tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser], tot de uitspraak van dit vonnis begroot op 
      € 2.769,25, waarin begrepen € 2.400,   aan salaris gemachtigde;
    
    
    verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. P. Krepel, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 november 2010.