ECLI:NL:RBBRE:2004:AT0312, Rechtbank Breda, 11-02-2004, 115604 / HA ZA 02-2045
Rechtbank Breda — Uitspraak 
Datum: 2004-02-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: onrechtmatige daad; verkoop bedrijfspand onder schending van verplichting tot te koop aanbieden van bedrijfspand aan eiseres

115604 / HA ZA 02-2045	RECHTBANK BREDA
    
    11 februari 2004 	Sector Handelsrecht
    
    Meervoudige Kamer
    
    V O N N I S
    
    In de zaak van:
    
    
      de vennootschap onder firma
      PATATTERIE ‘T RUL V.O.F.,
      gevestigd te Heesch, gemeente Bernheze,
      e i s e r e s  bij dagvaarding van 13 september 2002,
      procureur: mr. E.C.M. Wagemakers,
      advocaat: mr. A.P. Smit,
    
    
    t e g e n :
    
    
      [gedaagde],
      wonende te Sprang-Capelle, gemeente Waalwijk,
      g e d a a g d e,
      procureur: mr. N.C.M. Koch,
      advocaat: J.A.J. van de Wouw.
    
    
    
      1. Het verdere verloop van het geding.
       Dit blijkt uit de volgende processtukken:
      ? de dagvaarding, met vier producties, genummerd 1 tot en met 4,
      ? de conclusie van antwoord,
      ? de conclusie van repliek met één productie, genummerd 5,
      ? de conclusie van dupliek.
    
    
    
      Partijen worden aangeduid als de Patatterie en [gedaagde].
      2. Het geschil.
    
    
    De Patatterie vordert dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, zal worden ver-oordeeld om de onroerende zaak, bestaande uit het bedrijfspand met ondergrond, erf en verdere aanhorigheden, staande en gelegen aan het Akkerveld 1a te 5384 DX Heesch, Gemeente Bernheze, kadastraal bekend als gemeente Heesch, sectie B, nummer 6536, groot 2 ha en 25 ca, over te dragen aan de Patatterie tegen de door [gedaagde] betaalde koopprijs, een en ander conform de rechtspraak van de Hoge Raad, zoals neergelegd in het arrest van 17 november 1967, NJ 1968/42, althans tegen betaling door de Patatterie aan [gedaagde] van een redelijke en marktconforme koopprijs, althans [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding, nader op te maken bij Staat en te vereffenen volgens de wet, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de sommatie zijnde 6 augustus 2002, althans de datum van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede [gedaagde] te veroordelen om aan de Patatterie te voldoen de kosten van het beslag zijnde € 489,08 een en ander met veroordeling van gedaagde in de kosten van het geding. 
    
    
      [gedaagde] weerspreekt de vordering.
      3. De beoordeling.
      3.1 Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken en/of op grond van de onbestreden inhoud van overgelegde pro-ducties het volgende vast:
      - Op 20 oktober 1993 hebben de heer en mevrouw [eigenaren] (verder te noemen: [eigenaren] c.s.) de eigendom verkregen van het bedrijfspand (verder: het bedrijfspand) met ondergrond, erf en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te 5384 DX te Heesch, gemeente Bernheze, aan het Akkerveld 1a, kadastraal bekend gemeente Heesch sectie B, nummer 6536, groot twee are vijfen-twintig centiare geleverd gekregen. 
      - Op 30 oktober 2000 heeft de Patatterie met [eigenaren] c.s. een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de aankoop van de inventaris, goodwill en han-delsnaam van de in het bedrijfspand gevestigde cafetaria “Patatterie ’t Rul”. 
      - Teneinde vanuit het bedrijfspand de cafetaria te kunnen voortzetten zijn op dezelfde dag twee huurovereenkomsten gesloten.
      - De hoofdhuurovereenkomst is gesloten tussen de verkopers van de cafetaria en eigenaren van het bedrijfspand [eigenaren] c.s. en de leverancier van cafetariaproducten Hoka Waspik B.V. (verder te noemen Hoka). Artikel 8 onder 11 van deze overeenkomst bevat het navolgende beding: 
      “(…) Hoka Waspik B.V. te Waspik is op de hoogte van het voorkeursrecht van koop voor de onderhurende partij, en de eventuele aankoop van het onroerend goed in het 9e huurjaar of eerder.(…)”.
      - De onderhuurovereenkomst is gesloten tussen Hoka en de Patatterie. Artikel 8 onder 11 en 12 van deze overeenkomst bevat het navolgende bedingen:
      “ 11.  Bij eventuele verkoop van het pand door de verhuurder geniet de huurder het voorkeursrecht tegen dezelfde condities als de meest hoogste bieder en/of gegadigde. De verkopende partij zal het pand aanbieden aan de huidige huurders uiterlijk in het 9e huurjaar of eerder tegen de dan getaxeerde waarde. 
      12. Huurder is verplicht alle horecabenodigdheden bij verhuurder Hoka Waspik bv te Waspik of via haar gelieerde bedrijven af te nemen. Met dienverstande dat huurder deze verplichting niet behoeft na te komen indien er een prijsverschil is van meer dan 10% zeg-ge: tien procent ten nadele van de huurder, zulks in vergelijking met catalogusprijzen van gelijkwaardige bedrijven. Bij overtreding van deze bepaling verbeurt verhuurder een boete van fl. 1.000,-- zegge: duizend gulden per incident. Huurder is terstond verplicht bij ver-huurder horecaproducten af te nemen, indien verhuurder haar prijzen weer zodanig aan-past, dat er een prijsverschil is van minder dan 10% tussen producten van huurder [lees: verhuurder] en de catalogusprijzen van soortgelijke bedrijven.”.
      - Beide huurovereenkomsten zijn namens Hoka ondertekend door [gedaagde] die ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomsten directeur was van Hoka en tevens, via de grootaandeelhouder Stichting Administratiekantoor Hoka Beheer Maatschappij Waspik B.V., financieel belanghebbende. 
      - Op 18 februari 2002 heeft [gedaagde], niet handelend namens Hoka, het betref-fende bedrijfspand van de cafetaria van [eigenaren] c.s. voor een bedrag van € 172.436,00 gekocht. Het bedrijfspand is bij akte van 28 februari 2002 aan [gedaagde] geleverd.
    
    
    3.2 De Patatterie legt aan haar vordering ten grondslag dat [eigenaren] c.s. het bedrijfs-pand, voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst met [gedaagde], eerst te koop hadden moeten aanbieden aan de Patatterie op grond van de in beide huurovereenkomsten vastgelegde koopoptie. Nu [eigenaren] c.s. dit hebben nagelaten, hebben zij jegens de Patatterie in strijd gehandeld met hun contractuele ver-plichting neergelegd in de beide huurovereenkomsten. [gedaagde] wordt verweten dat hij ondanks wetenschap van de koopoptie en de hieruit voortvloeiende ver-plichting voor [eigenaren] c.s., het bedrijfspand van [eigenaren] c.s. heeft gekocht. [gedaagde] was op de hoogte van de penibele financiële situatie waarin [eigenaren] c.s. zich bevonden en heeft hier misbruik van gemaakt. Mede gelet op het feit dat [gedaagde] wist dat de Patatterie de wens had om het bedrijfspand te kopen, had het op weg van [gedaagde] gelegen om bij de Patatterie te informeren of zij al dan niet gebruik wenste te maken van de koopoptie. Nu [gedaagde] dit heeft nagelaten, heeft hij onrechtmatig jegens de Patatterie gehandeld en is hij aansprakelijk voor de hieruit voort-vloeiende schade, aldus de Patatterie. 
    
    3.3 [gedaagde] heeft zich onder meer verweerd door te stellen dat van een toerekenbare tekortkoming van [eigenaren] c.s. geen sprake is. De heer [eigenaren] heeft [gedaagde] immers me-degedeeld dat hij voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst het bedrijfspand eerst aan de Patatterie te koop heeft aangeboden, waarop de Patatterie zou hebben aangegeven geen belangstelling te hebben, althans niet over de financiële middelen te beschikken. Voor zover echter vast zou komen te staan dat [eigenaren] c.s. hebben gehandeld in strijd met het voorkeursrecht van de Patatterie, van een koopoptie is naar stelling van [gedaagde] geen sprake, is [gedaagde] van mening dat hij gerechtvaardigd op de mededeling van de heer [eigenaren] mocht ver-trouwen en dat op hem geen zelfstandige onderzoeksplicht rustte. [gedaagde] betwist dat hij op de hoogte was van de financiële problemen van [eigenaren] c.s. en dat hij wist dat de Patatterie het pand wenste te kopen. Voorts betwist [gedaagde] dat de Pa-tatterie schade zou hebben geleden.
    
    3.4 Partijen zijn het erover eens dat conform de bedingen in de artikelen 8 onder 11 in de beide huurovereenkomsten op [eigenaren] c.s. de verplichting rustte om bij verkoop het bedrijfspand eerst aan de Patatterie, tegen dezelfde prijs en dezelfde condities als de hoogste bieder, aan te bieden, alvorens zij het bedrijfspand aan een andere gegadigde kon verkopen. De rechtbank kan en zal de (juridische) benaming van deze verplichting in het midden laten.
    
    3.5 Voorop gesteld dient te worden dat indien [gedaagde] wist dat [eigenaren] c.s. met de verkoop van het bedrijfspand aan hem, de evengenoemde - op [eigenaren] c.s. rustende  - verplichting jegens de Patatterie zouden schenden, deze aankoop door [gedaagde] daarmee op zichzelf nog niet jegens de Patatterie onrechtmatig is. Slechts onder bijkomende bijzondere omstandigheden kan het medewerken door [gedaagde] aan de verkoop van het bedrijfspand aan hem in strijd zijn met de van hem te verlangen zorgvuldigheid die in het maatschappelijk verkeer betamelijk is.
    
    3.6 Allereerst zal beoordeeld moeten worden of [eigenaren] c.s. het bedrijfspand conform de bedingen ter verkoop aan de Patatterie hebben aangeboden. [gedaagde] erkent dat [eigenaren] c.s. na het bod van [gedaagde] op het bedrijfspand de Patatterie niet in de gele-genheid hebben gesteld het bedrijfspand voor de door [gedaagde] geboden prijs te kopen. [gedaagde] stelt zich echter op het standpunt dat [eigenaren] c.s. daartoe ook niet gehouden waren omdat de Patatterie uitdrukkelijk aan [eigenaren] c.s. zou hebben ver-klaard op dit moment tegen geen enkele prijs het pand te kunnen en willen ko-pen. In het geval dat deze stelling komt vast te staan dan hebben [eigenaren] c.s. op goede gronden nagelaten het bedrijfspand aan de Patatterie aan te bieden. Aan-gezien de Patatterie deze stelling van [gedaagde] betwist zal [gedaagde] zijn stelling dienen te bewijzen. Gelet op het bewijsaanbod zal [gedaagde] worden toegelaten tot bewijs zoals nader in dit vonnis bepaald. 
    
    3.7 Indien [gedaagde] niet slaagt in de hem opgedragen bewijslevering staat vast dat [eigenaren] c.s. jegens de Patatterie wanprestatie hebben gepleegd. [gedaagde] stelt (subsidiair) dat deze wanprestatie niet aan hem kan worden tegengeworpen omdat hij te goeder trouw is afgegaan op hetgeen de heer [eigenaren] hem heeft medegedeeld. De rechtbank overweegt als volgt voor het geval [gedaagde] niet slaagt in voornoemde bewijslevering.
    
    3.8 Als directeur van Hoka heeft [gedaagde] de huurovereenkomsten getekend en was hij daarmee op de hoogte van de bedingen in de beide artikelen 8 onder 11. [gedaagde] betwist niet dat deze bedingen de koopwens van de Patatterie ten tijde van het aangaan van de overeenkomsten weergeven zodat [gedaagde] geacht moet worden bekend te zijn geweest met de wens van de Patatterie om het bedrijfspand te zijner tijd te kopen. [gedaagde] heeft evenmin betwist dat hij als directeur van Hoka regelmatig de Patatterie bezocht en daarbij de eigenaren meermalen heeft aan-gemoedigd met de woorden: “Jullie moeten hard werken, geld sparen en dan het pand kopen” of woorden van gelijke strekking. Gelet hierop en het feit dat tussen het aangaan van de huurovereenkomsten en de verkoop van het bedrijfspand aan [gedaagde] minder dan anderhalf jaar is verstreken, kon [gedaagde] niet volstaan met een algemene betwisting van bekendheid met het voornemen bij de Patatterie het bedrijfspand in eigendom te verkrijgen. Dit verweer dient dan ook wegens onvoldoende onderbouwing te worden verworpen. Aldus staat vast dat [gedaagde] wist dan wel moest weten dat de Patatterie het bedrijfspand (nog steeds) wenste te kopen.
    
    3.9 [gedaagde] stelt – zonder nadere onderbouwing – dat het onwaarschijnlijk is dat een financiële instelling de Patatterie een financiering zou hebben verstrekt voor de aanschaf van het bedrijfspand. [gedaagde] moet echter op grond van zijn regelmatige bezoeken – als directeur van Hoka - aan de Patatterie en de bij Hoka bekende financiële gegevens van de Patatterie omtrent de huurbetalingen en productaf-name en betaling daarvan, geacht worden zijn stelling nader te kunnen onder-bouwen. Nu deze onderbouwing ontbreekt terwijl de Patatterie – met verwij-zing naar een verklaring van de heer Bijleveld – heeft gesteld dat financiering van de aankoop van het bedrijfspand geen problemen zou hebben opgeleverd, gaat de rechtbank er vanuit dat [gedaagde] destijds geen enkele indicatie had dat de Patatterie de financiering van de aankoop van het bedrijfspand niet rond zou krijgen. 
    
    3.10 [gedaagde] baseert zijn beroep op de goede trouw op de mededeling van de heer [eigenaren] dat de Patatterie heeft gezegd op dit moment tegen geen enkele prijs het be-drijfspand te kunnen en willen kopen. Veronderstellenderwijs er van uitgaande dat hem deze mededeling is gedaan, had [gedaagde], gelet op de bij [gedaagde] bekende koopwens van de Patatterie en het ontbreken van enige indicatie dat de Patatte-rie niet in staat was het bedrijfspand te kopen, goede reden tot twijfel aan die mededeling van de heer [eigenaren] en lag het op zijn weg om bij de Patatterie navraag te doen omtrent de juistheid van de mededeling van de heer [eigenaren]. [gedaagde] heeft evenwel geen navraag gedaan zodat hij niet te goeder trouw is geweest. [gedaagde] kan zich derhalve niet bevrijdend op de gestelde mededeling van de heer [eigenaren] beroepen.
    
    3.11 Met betrekking tot de door de Patatterie gestelde onrechtmatigheid van de koop door [gedaagde] van het bedrijfspand overweegt de rechtbank voorts als volgt. [gedaagde] was op de hoogte van de in clausule 12 overeengekomen op de Patatterie rus-tende afnameverplichting. [gedaagde] heeft niet betwist dat hij – als directeur van Hoka – in oktober 2000 bemoeienis had bij de verkoop van de inboedel, good-will en de naam van de cafetaria die de Patatterie kocht van [eigenaren] c.s.. Volgens [gedaagde] heeft de Patatterie daarbij voor de financiering van deze aankoop een le-ning bij Hoka afgesloten. Aldus was [gedaagde] er tevens van op de hoogte dat de voortzetting van de exploitatie vanuit het onderhavige bedrijfspand – wegens de betaalde goodwill en naam - voor de Patatterie van wezenlijk belang is. 
    
    3.12 Tevens volgt hieruit dat [gedaagde] wist dat de Patatterie en Hoka zich contractueel aan elkaar gebonden hadden en dat de Patatterie financieel aan het bedrijfspand en aan Hoka was gebonden. Op grond daarvan bestaat tussen Hoka en de Pa-tatterie een zakelijke relatie die een verzwaring van de vereiste wederzijdse zorgvuldigheid met zich brengt. Voorts gelet op de veelvuldige onderlinge contacten en de uitdrukkelijke bepaling in de onderhuurovereenkomst dat “bij eventuele verkoop van het pand door de verhuurder de huurder het voorkeurs-recht” geniet, mocht de Patatterie erop vertrouwen dat Hoka bij haar zou na-vragen of zij afzag van de koop van het bedrijfspand. 
    
    3.13 Aangezien [gedaagde] directeur is van Hoka en daarin tevens financieel belangheb-bende en gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] in zijn contacten met [eigenaren] c.s. voor-afgaande aan de koop van het bedrijfspand anders dan als directeur van Hoka is opgetreden, rustte ook op [gedaagde] uit een oogpunt van zorgvuldigheid die ver-plichting om navraag te doen. 
    
    3.14 De stelling van [gedaagde] dat de Patatterie geen schade heeft geleden wordt verwor-pen. Immers, niet alleen stelt [gedaagde] dat hij aan de heer [eigenaren] heeft gezegd dat het bedrijfspand een zeer goede belegging is, ook uit het feit dat [gedaagde] als zakenman tot de aankoop is overgegaan mag in beginsel van een positieve beleg-gingswaarde worden uitgegaan. Nu gesteld noch gebleken is van een andere reden voor de aankoop, moet worden aangenomen dat het rendement uit huuropbrengsten hoger is dan de kosten gemoeid met het verkrijgen en onderhouden van het bedrijfspand. Aldus zou op diezelfde grond ook de Patatterie fi-nancieel voordeliger uit zijn. Overigens merkt de rechtbank op dat de Patatterie met de verwerving van de eigendom tevens de mogelijkheid zou hebben ge-kregen om op termijn de huurovereenkomsten te beëindigen. Daarmee zou de Patatterie de vrijheid hebben gekregen om al dan niet (onder dezelfde voor-waarden) de afnameverplichting voort te zetten.
    
    
      3.15 Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat – indien komt vast te staan dat [eigenaren] c.s. wanprestatie jegens de Patatterie hebben gepleegd door het bedrijfspand niet te koop aan te bieden aan de Patatterie – [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld door zonder navraag te doen bij de Patatterie het bedrijfspand van [eigenaren] c.s. te kopen. 
      3.16 In afwachting van de resultaten van de bewijsvoering zal de verdere beoordeling van de zaak worden aangehouden.
      4. De beslissing.
    
    
    De rechtbank:
    
    laat [gedaagde] toe te bewijzen dat de Patatterie voorafgaande aan de verkoop van het bedrijfspand aan [gedaagde] uitdrukkelijk aan [eigenaren] c.s. heeft verklaard op dit moment tegen geen enkele prijs het bedrijfspand te kunnen en willen kopen;
    
    bepaalt, indien [gedaagde] dit bewijs door middel van getuigen willen leveren, een getui-gen-verhoor ten overstaan van het lid van deze rechtbank mr. Van Noort, die daartoe zitting zal houden in een der kamers van het gerechtsgebouw aan het Cosunpark 20 te Breda op een op verzoek van procureurs van partijen nog nader te bepalen dag en uur;
    
    bepaalt, dat de desbetreffende procureur binnen twee weken na heden bij brief aan de griffie, opgave zal doen van zijn verhinderdagen en van die van de wederpartij op donderdag voor de periode van vijf maanden vanaf de dagtekening van de brief en bepaalt verder dat deze procureur opgave zal doen van het aantal en zo mogelijk de namen van de te horen getuigen;
    
    verstaat, dat bij de oproeping van de getuigen de in artikel 170 Rv voorgeschreven formaliteiten in acht zullen worden genomen, waarbij de in dat artikel bedoelde oproepingsbrieven aangetekend zullen worden verzonden; 
    
    houdt iedere verdere beslissing aan.
    
     Dit vonnis is gewezen door mrs. Ides Peeters, Cooijmans en Van Noort en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 11 februari 2004.