ECLI:NL:RBMAA:2009:BH7980, Rechtbank Maastricht, 18-03-2009, 269307 CV EXPL 07-3212
Rechtbank Maastricht — Uitspraak 
Datum: 2009-03-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: huur bedrijfruimte/bovenwonnig; bedrijfsafhankelike woning.
        Verhuurder verhuurt bedrijfruimte (café) aan brouwerij die op haar beurt het pand onderverhuurt aan exploitant. De bovenwoning wordt door verhuurder rechtstreeks aan exploitant verhuurt. Het cafébedrijf sec wordt door verhuurder verkocht aan exploitant. Kan rechtens worden afgedwongen de huurovereenkomst schriftelijk aan te gaan? Nee, zegt de kantonrechter. Nergens in het wettelijk systeem is deze verplichting opgenomen. 
        Bij de boordeling van de vraag of de door exploitant gehuurde woning zelfstandig zonder verband met de bedrijfs-ruimte verhuurd had kunnen worden, spelen niet alleen bouwtechnische aspecten een rol, maar dienen bestemming, samenhang en economisch verband tussen woning en café hier de doorslag te geven. Bepalend daarvoor zijn de omstandigheden zoals die zich voordeden ten tijde van de verhuur van de bedrijfsruimte.
      
      
      Vaststaat dat verhuurder totdat exploitant het café is gaan exploiteren, deze exploitatie zelf heeft verricht, waarbij een deel van de thans door exploitant gehuurde woning ook voor de exploitatie is gebruikt. 
      
      Daar komt bij dat zowel de caféruimte als de bovenwoning door een inwendig trappenhuis zijn verbonden, welk trappenhuis slechts één toegangsdeur heeft
      
      Exploitant heeft weliswaar aangevoerd dat de woning een eigen zelfstandige ingang heeft omdat na de voordeur met de straat er twee afzonderlijke deuren zijn waarvan er één naar de caféruimte en de andere naar de woning leidt, maar hij verliest daarbij uit het oog dat die ene deur die toegang zou verschaffen naar de woning, zo blijkt uit de overgelegde foto (productie 9 bij de conclusie van eis in reconventie) niet rechtstreeks leidt tot het trappenhuis, maar eerst toegang geeft tot een halletje dat ook door hem voor de exploitatie van het café wordt gebruikt. Dat onder aan de trap een aparte deur is gemonteerd doet daaraan niet af. Men moet immers eerst door dit halletje (dat ook toegang verschaft tot het café) alvorens men toegang verkrijgt tot de woning

RECHTBANK MAASTRICHT
      Sector Kanton 
    
    
    Locatie Maastricht
     
    
      zaaknr: 269307 CV EXPL 07-3212
      typ: JS
      coll: JS
    
    
    vonnis van 18 maart 2009 
    
    in de zaak
    
    
      1.	[eisende partij in conventie, tevens verwerende partij in reconventie], en
      2.	[eisende partij in conventie, tevens verwerende partij in reconventie], 
      echtelieden, beiden wonend te [adres],
      eisende partij in conventie, tevens verwerende partij in reconventie, 
      verder ook te noemen [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie],
      gemachtigde: mr. A.J.J. Kreutzkamp, advocaat te Valkenburg a/d Geul,
    
    
    tegen
    
    
      1.	[gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie], en
      2.	[gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie],
      echtelieden, beiden wonend te [adres],
      gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie, 
      verder ook te noemen [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie],
      gemachtigde: mr. W.C.M Coenen, advocaat te Maastricht.
    
    
    VERDERE VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    in conventie en in reconventie
    
    Allereerst wordt verwezen naar het door de kantonrechter op 10 september 2008 gewezen tussenvonnis, waarbij de kantonrechter volhardt.
    
    Gevolggevend aan dit tussenvonnis heeft er op 20 januari 2009 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt.
    
    Vervolgens is de uitspraak bepaald op heden.
    
    MOTIVERING:
    
    a. het geschil in conventie en in reconventie:
    
    Bij dagvaarding vorderen [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] dat, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard, [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] en [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn 
    
    
      bevrijd, te veroordelen aan [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] te betalen:
      1.	een bedrag van € 7.758,35 wegens directe schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 24 augustus 2006 tot aan de dag der voldoening;
      2.	een rente schadevergoeding van € 1.258,06 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 2 oktober 2007 tot aan de dag der algehele voldoening;
      3.	een bedrag van € 90,- wegens buitengerechtelijke kosten;
      4.	de proceskosten.
    
    
    
      [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] vorderen harerzijds in reconventie eveneens bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard, 
      -	[eisende partij in conventie, tevens verwerende partij in reconventie] en [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] hoofdelijk, des dat te een betalend de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen tot betaling aan [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] van een bedrag van € 1.500,- ter zake achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 750,- vanaf 1 maart 2007 tot aan de dag der algehele voldoening respectievelijk over hetzelfde bedrag vanaf 1 mei 2007 tot aan de dag der algehele voldoening, zijnde dit de data waarop de huur betaald had moeten zijn;
      -	[eisende partij in conventie, tevens verwerende partij in reconventie] en [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] hoofdelijk, des dat te een betalend de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen tot betaling aan [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] van een bedrag van € 12.543,27 inclusief btw als vergoeding voor de schade die [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] hebben geleden ten gevolge van het door [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie], ondanks herhaalde waarschuwing toch op de tweede verdiepingsvloer in het gehuurde geplaatste waterbed en de ten gevolge van die veel te hoge belasting opgetreden schade (gescheurde moerbalk), genoemd bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 maart 2007 tot aan de dag der algehele voldoening;
      -	[eisende partij in conventie, tevens verwerende partij in reconventie] en [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie], ieder voor zich, te veroordelen binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de bij brief van 2 augustus 2006 aan hen toegezonden huurovereenkomst per pagina op de daarvoor bestemde plaats te paraferen en op bladzijde 6 te ondertekenen en de huurovereenkomst aldus geparafeerd en ondertekend te retourneren aan BV Makelaardij onroerende goederen [makelaar], de door [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] aangestelde beheerder, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,- voor elke dag of gedeelte daarvan dat [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] hiermee in gebreke zouden blijven met een maximum van € 10.000,-;
      -	voor recht te verklaren dat het verhuurde een bedrijfsafhankelijke woning is in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW;
      een en ander kosten rechtens.
    
    
    b.  de feiten en omstandigheden in conventie en in reconventie
    
    Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, althans niet of ondeugdelijk weersproken, en mede op basis van de inhoud van in dit opzicht onbetwist gebleven producties staat tussen partijen het navolgende vast.
    
    
      [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] huren van [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie], gelijk [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] verhuren aan [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie], de woonruimte, bestaande uit een bovenwoning staande en gelegen te [adres]. Krachtens (mondelinge) huurovereenkomst huren [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] vanaf 1 juli 2007 betreffende woning tegen een maandelijkse huurprijs van € 750,-.
      Op de begane-grondverdieping exploiteren [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] een caféruimte ([café]). Dit geschiedt krachtens separate huurovereenkomst bedrijfsruimte met Brand Bierbrouwerij B.V.. De caféonderneming zelf is door [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] aan [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] verkocht. 
      Alvorens [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] de door hen gehuurde bovenwoning konden betrekken, is deze opgeknapt voor een bedrag  van € 7.758,35.
      Door [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] is de huur over maart en mei 2007 niet betaald. Evenmin is door hen de huurovereenkomst ondertekend.
      In het pand is schade (€ 12.543,27) ontstaan doordat als gevolg van het plaatsen van een waterbed door [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] een draagbalk van de houten vloerconstructie is gebroken.
    
    
    c.  de stellingen van partijen in conventie en in reconventie
    
    
      Samengevat baseren [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] hun vordering op de stelling dat met [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] was afgesproken dat gezamenlijk het interieur (gedoeld wordt kennelijk op keuken en badkamer) zou worden uitgezocht op kosten van [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie]. [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] zijn deze afspraak niet nagekomen, hoewel zij daar door [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] meerdere malen aan herinnerd zijn. Omdat de tijd begon te dringen hebben [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] de spullen zelf aangeschaft en bijkomende daarmee verbandhoudende kosten gemaakt.
      Er is niet alleen sprake van geriefsverbetering, maar de ruimtes verkeerden in deplorabele toestand. [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] wijzen in dit verband naar de door hen overgelegde foto’s. 
      De keuken was niet bruikbaar; er was slechts een losse kookplaat, er was geen afzuiging en kastjes ontbraken. Uit het bad misten stukken email. [eisende partij in conventie, tevens verwerende partij in reconventie] verwijzen voor wat betreft de toestand van de woning alsook de verrichte werkzaamheden naar het door hen in het geding gebrachte overzicht ”werkzaamheden met betrekking tot opknappen pand [adres]” (productie 4 bij de dagvaarding), alsmede naar de verklaring van  [account [account manager], account manager Brand Bierbrouwerij B.V. (productie 5 bij de dagvaarding) en de verklaring van [getuige] en [getuige] (productie 8 overgelegd bij conclusie van repliek).
      Naar de mening van [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] zijn [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] tekort geschoten in de nakoming van de gemaakte afspraak. 
      Bovendien kende de woonruimte gebreken in de zin van artikel 7:240 BW en uit dien hoofde dienen [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] de gemaakte kosten als verhuurders te vergoeden (categorie A en C Besluit gebreken). De gemaakte kosten betreffen immers kosten ter noodzakelijke vervanging van betreffende onderdelen. Bij brief van 11 juli 2006 (productie 2 bij  dagvaarding) zijn [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] aangeschreven over deze kosten; bij brief van 27 september 2007 zijn zij officieel in gebreke gesteld en gesommeerd om tot integrale vergoeding van de kosten over te gaan (productie 3 bij dagvaarding).
    
    
    
      [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] hebben zich gemotiveerd tegen de vorderingen van [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] verweerd op feitelijke en juridische gronden. Kort samengevat komt dit verweer op het navolgende neer.
      Op 23 maart 2006 hebben zij [café] met ingang van 1 maart 2006 verkocht aan [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie]. Per gelijke data hebben zij de bedrijfsruimte (begane grond en kelder) verhuurd aan Brand Bierbrouwerij B.V. met de bestemming cafébedrijf en voor de duur van 5 jaar.
      De huurovereenkomst van de woonruimte zou op 1 maart 2005 (de kantonrechter leest:2006) ingaan, tegelijk met die van de bedrijfsruimte, maar omdat opknappen nodig was is 1 juni 2006 afgesproken.
      In het najaar van 2005, toen partijen nog met elkaar in onderhandeling waren over verkoop van de onderneming, hebben [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] reeds aangegeven dat zij ”dingen” wilden veranderen (keuken/badkamer), waarop [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] toen het standpunt hebben ingenomen dat bespreekbaar was dat [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] een bijdrage zouden leveren, zowel financieel als qua arbeid. Concrete afspraken zijn echter niet gemaakt.
      In januari/februari 2006 verlangde Brand een borgstelling door [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] van €  25.000,00 voor de financiering van de verkooptransactie met betrekking tot de caféonderneming aan [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie].
      [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] stellen de borgstelling te hebben aanvaard; zij staan nog steeds borg.
      Door hen is meerdere keren uitdrukkelijk aangegeven in verband met de borgstelling geen financiële bijdrage meer te leveren aan badkamer en keuken (niet én borg én bijdrage). Dit is door [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] (af en toe ook in het bijzijn van zijn echtgenote) telkens gezegd vóór het tekenen van de borgstelling op 23 maart 2006, maar ook ruimschoots voordat [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] in mei 2006 overgingen tot de aanschaf/installatie van de zogenoemde geriefverbeteringen.
      Partijen hebben niet meer over het onderwerp gesproken en [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] zijn er niet meer op teruggekomen. Het was hen duidelijk hoe het zat.
      In de brief van 11 juli 2007 (waar dit onderwerp slechts werd aangesneden in relatie tot de huurprijs) maken [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] voor het eerst gewag van de beweerdelijke afspraak.
      [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] betwisten met klem de door [account manager] in zijn brief gestelde afspraken. [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] stellen de woning geschikt te hebben gemaakt voor bewoning. Tevoren werd de eerste verdieping door [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] gebruikt als verlengstuk van de onderneming op de begane grond. Door hen zijn een aantal werkzaamheden verricht, waaronder met name het op de 1e verdieping afbreken van de koelingen, het plaatsen van drie Velux dakramen op 2e verdieping, alsook het plaatsen van een nieuwe CV ketel en boiler. Ook is het plat dak vernieuwd, is de houten vloer in de huiskamer vernieuwd en is het stucwerk bijgewerkt, behang verwijderd, is geschilderd en is de keukenvloer gedeeltelijk vernieuwd.
      Nadat deze werkzaamheden waren verricht, verkeerde de woning in een goede/ordentelijke staat. De door [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] thans geclaimde schade betreft de realisatie van bijzondere inrichtingswensen ten aanzien waarvan [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] geen enkele verplichting hebben. Zo wilden zij onder andere de open keuken niet handhaven, wilden zij het bad verplaatsen om op die manier gemakkelijker toegang te verkrijgen tot het (overigens niet meeverhuurde) plat dak en wilden zij persé een andere kleur toilet.
      [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] wijzen er op dat de door [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] ingebrachte foto’s (productie 1) zien op de periode van het uitvoeren van de werkzaamheden en dat zij niet oorspronkelijke toestand weergeven.
    
    
    
      [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] vinden het onaanvaardbaar dat [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie], ondanks sommatie, twee maanden huur niet betalen. Eventuele door [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] ervaren ongemakken zijn hen niet bekend en zo die er al mochten zijn, dan betreft het ongemakken die zijn ontstaan doordat [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] een waterbed heeft geplaatst waarvan het gewicht het draagvermogen van de vloer te boven ging met alle gevolgen van dien. De woning is immers gelegen in een historisch pand (uit 1880) waarvan van algemene bekendheid is dat het draagvermogen van vloeren niet te vergelijken is met de normen die gelden in de hedendaagse bouw. [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] verwijzen in dit verband naar het door ingenieursbureau [ingenieur] opgemaakte rapport waarin geconcludeerd wordt dat het waterbad verwijderd moet worden en dat de vloer de belasting uit het waterbed niet kan dragen.
      [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] stellen, in het bijzijn van getuigen, [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] herhaaldelijk te hebben gewaarschuwd dat een waterbed te zwaar zou zijn. Naar de mening van [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] dienen de herstelkosten voor rekening van [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] te komen. 
      [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] stellen voorts dat [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] weigeren de huurovereenkomst te ondertekenen en te retourneren, omdat zij de mening zij toegedaan dat in de huurprijs een korting verdisconteerd dient te worden voor de zogenaamd door hen uitgevoerde werkzaamheden en dat zij van mening zijn dat zij geen onzelfstandige maar een zelfstandige woonruimte hebben gehuurd. In noch het een noch het ander kunnen [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] zich vinden. In de huurovereenkomst zijn de tussen partijen gemaakte afspraken opgenomen, waarbij [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] om de zaak niet onnodig op de spits te drijven heeft toegestemd met een huurprijs van € 750,- per maand in plaats van de afgesproken € 800,-.
      De door [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] gehuurde woning, is een afhankelijke woning als bedoeld in artikel 7:290 lid 3 BW en die ook alle kenmerken daarvan bezit.
      Zo is er geen eigen opgang, enkel en alleen via het café, zijn er geen gesplitste energiemeters en is de bewuste woning ook overigens dienstig aan de bestemming bedrijfsruimte doordat de vluchtweg van de bedrijfsruimte via de trap naar de bovenwoning uitkomt op het plat dak aan de achterzijde van die woning. Dit plat dak maakt bovendien deel uit van de huurovereenkomst met Brand en niet met [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] zoals men beweert.
      [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] willen niet dat er twee huurregimes door elkaar heen gaan lopen, met alle gevolgen van dien. Zo zou in het geval sprake is van een zelfstandige woning, de huurder  kunnen vorderen dat er geluidsisolerende maatregelen worden getroffen. Er is aan [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] alleen maar verhuurd omdat zij beneden het cafébedrijf exploiteren. Zij wilden met het oog hierop ook boven de zaak wonen.
      Ook de gemeente Maastricht ziet dit niet anders, getuige de afgegeven gebruiksvergunning voor het gehele pand.
      Door [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] is, overigens zonder toestemming van of overleg met [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie], een deur geplaatst onder aan de trap die toegang verschaft tot de bovenwoning. Voordien was daar geen deur.
    
    
    
      [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] erkennen de verschuldigde huurpenningen van de maanden maart en mei 2007 niet te hebben betaald in verband met verloren huurgenot ten gevolge van de problemen die zij ondervonden hebben met de draagbalk in het plafond van de woonkamer, die was gebroken. Geruime tijd hebben [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] niet fatsoenlijk kunnen slapen in de slaapkamer en waren er stutbalken in zowel de caféruimte als de woonkamer. 
      [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] betwisten dat hun waterbed, althans de plaatsing daarvan, de oorzaak is geweest voor het balkprobleem. Evenzo betwisten zij dat zij door [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] gewaarschuwd zouden zijn ten aanzien van plaatsen van het waterbed. [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] betwisten dan ook de juistheid en/of geloofwaardigheid van de overgelegde getuigenverklaringen.
      [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] achten zich ook niet aansprakelijk voor de ontstane schade. Zij wijzen er voorts op dat een dergelijke schade valt onder de dekking van de opstalverzekering.
      [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] erkennen dat er een huurovereenkomst is. Deze huurovereenkomst is door hen echter niet ondertekend omdat het concept niet deugde. Dit is aan de bedrijfsmakelaar uitgelegd. Er is echter geen enkele reactie op gevolgd, laat staan aanpassing. Bovendien staat in de huurovereenkomst bedrijfsafhankelijke woning, wat niet wordt geaccepteerd door [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie].
      Er is tussen de bedrijfsruimte en de woonruimte geen zodanige samenhang en economisch verband dat gesproken moet worden van een afhankelijke woonruimte. [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] huren bedrijfsruimte en woonruimte ook van verschillende verhuurders. Daar komt nog bij dat in het verleden, toen [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] het café nog exploiteerden, de bovenwoning door meerdere personen is gehuurd. Er is vanuit de toegangsdeur aan de openbare weg een aparte toegangsdeur naar het café en een aparte toegangsdeur naar de bovenwoning. Dat de doorloopruimte een ruimte doorkruist die dienst doet ten behoeve van het café (er staat een koffiezetapparaat en een muziekinstallatie), doet daaraan niet af.
    
    
    
    d. de beoordeling
    
    Hoewel door partijen zeer veel is gesteld (en nog meer stukken zijn geproduceerd), mag geconcludeerd worden dat het tussen partijen gerezen geschil zich toespitst op de volgende onderwerpen, die de kantonrechter achtereenvolgens zal bespreken:
    
    in conventie
    
    
      de schadevergoeding ad € 7.758,35.
      Volgens [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] hield de door hen gestelde  -door [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] betwiste-  afspraak in dat door beide partijen gezamenlijk het interieur van de badkamer, de keuken en het toilet zou worden uitgezocht op kosten van [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie]. [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] hebben niet gesteld voor welke bedragen de betreffende ruimtes zouden worden gerenoveerd. Evenmin hebben zij gesteld of de door hen gestelde afspraak inhield dat [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] de benodigde zaken zelf zouden kopen en betalen dan wel dat [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] de kosten zouden voorschieten, waarna de uitgaven door [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] vergoed zouden worden. Uit hetgeen [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] zelf omtrent de inhoud van de door hen gestelde afspraak hebben gesteld op pagina 3, de 4e en 5e alinea, van de inleidende dagvaarding (inhoudende dat [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] hebben herinnerd aan de afspraak en dat, toen [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] niet thuis gaf, zij op eigen kosten de benodigde zaken hebben aangeschaft) leidt de kantonrechter af dat de door [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] gestelde afspraak volgens hun eigen stellingen inhield dat [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] de benodigde zaken zelf zouden aanschaffen en de kosten dus ook zelf zouden maken. Dat brengt mee dat de thans in conventie ingestelde vordering niet is gericht op nakoming van de gestelde afspraak, maar op vergoeding van de schade wegens een gestelde tekortkoming in de nakoming van die afspraak. Recht op schadevergoeding bestaat echter alleen, in het geval nakoming niet blijvend onmogelijk is, in het geval [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] ten aanzien van de nakoming van hun  -door [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] gestelde-  verplichtingen in verzuim waren. Niet gebleken is dat daarvan sprake is geweest.
      [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] hebben de stelling van [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] dat zij [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] tijdig hebben gesommeerd alvorens op eigen kosten de benodigde zaken aan te schaffen, betwist. Weliswaar hebben [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] ter onderbouwing van hun stelling op dit punt nog verwezen naar de als productie 2 en 3 bij dagvaarding in het geding gebrachte brieven, in welke brieven volgens [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] zou zijn verwezen naar eerdere sommaties, maar uit die brieven blijkt dat niet. De betreffende producties zijn brieven van respectievelijk 
      11 juli 2006 en 27 september 2007. In de brief van 11 juli 2006, derhalve verzonden na de uitvoering van de werkzaamheden door [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] zelf, wordt zijdelings verwezen naar de “substantiële investeringen” die zijn gedaan door [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie]. Er wordt niet verwezen naar een ingebrekestelling of sommatie die voor het uitvoeren van de werkzaamheden al aan [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] zou zijn verzonden. [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] vorderen in de brief van 11 juli 2006 niet eens vergoeding van de gemaakte kosten en beroepen zich in die brief ook in het geheel niet op de door hen gestelde afspraak. De stelling van [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] dat zij [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] tijdig in gebreke hebben gesteld, is door hen blijkens het voorstaande niet voldoende onderbouwd, zodat die stelling zal worden gepasseerd zonder dat zij tot nadere bewijslevering behoeven te worden toegelaten.
      Hieruit volgt dat de in conventie ingestelde vordering niet kan worden toegewezen op grond van de door [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] gestelde afspraak, nu er vanuit moet worden gegaan dat geen verzuim is ingetreden.
    
    
    Voor zover de vordering in conventie is gegrond op de gestelde slechte staat van onderhoud van de woning, kan zij evenmin worden toegewezen. Wat er ook zij van de staat van onderhoud van de woning  -[gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] hebben de stellingen van [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] op dit punt gemotiveerd betwist-, hetgeen [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] hebben gesteld, kan niet leiden tot toewijzing van de door hen ingestelde vordering tot vergoeding van de schade die het gevolg is van het op eigen kosten uitvoeren van de werkzaamheden. 
    
    De conclusie van het vorenstaande is dan ook dat de vorderingen van [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] worden afgewezen.
    
    in reconventie
    
    
      de schadevergoeding ad € 12.543,27.
      [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] stellen dat zij niet aansprakelijk zijn voor de schade die het gevolg is van de gebroken draagbalk, aangezien [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] wetenschap droegen van het plaatsen van het waterbed en dat zij daartegen niet hebben geprotesteerd. Bovendien hoefden [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] er niet bedacht op te zijn dat hun waterbed wellicht een te grote druk zou veroorzaken die de balkbreuk tot gevolg heeft gehad. De kantonrechter begrijpt het verweer van [eisende partij in conventie, tevens verwerende partij in reconventie] aldus dat zij van oordeel zijn dat de breuk in de balk ten gevolge van het plaatsen van het waterbed en de daardoor ontstane schade, niet aan hen kunnen worden toegerekend.
      Dit verweer wordt verworpen. Daartoe wordt allereerst overwogen dat de vraag of [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] al dan niet hebben gewaarschuwd voor de mogelijke gevolgen van het plaatsen van een waterbed, voor de beantwoording van de vraag of [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] aansprakelijk zijn voor de daardoor veroorzaakte schade niet ter zake doet. Het is immers een feit van algemene bekendheid dat een waterbed, dat gevuld is met een grote hoeveelheid water, zwaar is en daardoor een grote druk uitoefent op de vloer waarop het bed is geplaatst. Nu de woning is gelegen in een oud pand met houten vloeren op balken, hadden [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] zich behoren te realiseren dat het waterbed te zwaar kon zijn voor de vloerconstructie en hadden zij voor het plaatsen (en vullen) van het bed navraag behoren te doen bij [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] dan wel anderszins een onderzoek moeten laten instellen naar het draagvermogen van de vloer. Nu zij dit niet hebben gedaan is het ontstaan van een breuk in de balk aan de gedragingen van [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] te wijten en derhalve aan hen toerekenbaar. 
      [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] hebben de hoogte van de gestelde schade niet weersproken, zodat het totaal gevorderde bedrag zal worden toegewezen.
    
    
    
      huurachterstand
      Het vorenstaande brengt eveneens met zich dat de gevorderde veroordeling tot betaling van de gestelde huurachterstand en rente eveneens voor toewijzing gereed ligt. Dat [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] als gevolg van een en ander tijdelijk niet het huurgenot hebben gehad moge duidelijk zijn, maar dat kunnen zij [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] niet verwijten.
    
    
    
      huurovereenkomst
      Vaststaat dat tussen partijen mondelinge een huurovereenkomst is tot stand gekomen. 
      Nergens in het wettelijk systeem is de verplichting opgenomen dat een huurovereenkomst schriftelijk moet worden aangegaan. Dit betekent dat dit dan ook niet, nu niet is gebleken dat partijen zich ertoe hadden verbonden om hun afspraken op papier te zetten, -al dan niet onder verbeurte van een dwangsom- kan worden afgedwongen.
      Dit deel van de vordering wordt daarom afgewezen.
      Het vorenstaande laat echter onverlet dat partijen er goed aan zouden doen, mede ter bescherming van ieders belangen, om opnieuw met elkaar in overleg te treden en de tussen hen geldende afspraken aan het papier toe te vertrouwen. 
    
    
    
      (bedrijfsafhankelijke) woning
      Partijen verschillen van mening over de vraag of de door [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] gehuurde woning wel of niet aangemerkt dient te worden als een afhankelijke woning als bedoeld in artikel 7:290 derde lid BW.
      [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] zijn eigenaar van het gehele pand. Zij hebben de bedrijfsruimte verhuurd aan Brand, die op haar beurt weer heeft onderverhuurd aan [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie]. De boven-woning echter hebben zij rechtstreeks verhuurd aan [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie].
      Bij de boordeling van de vraag of de woning zelfstandig zonder verband met de bedrijfs-ruimte verhuurd had kunnen worden, spelen niet alleen bouwtechnische aspecten een rol, maar dienen bestemming, samenhang en economisch verband tussen woning en café hier de doorslag te geven. Bepalend daarvoor zijn de omstandigheden zoals die zich voordeden ten tijde van de verhuur van de bedrijfsruimte.
      Vaststaat dat [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] totdat [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] het café zijn gaan exploiteren, deze exploitatie zelf hebben verricht, waarbij zij een deel van de thans door [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] gehuurde woning ook voor de exploitatie hebben gebruikt. 
      Daar komt bij dat zowel de caféruimte als de bovenwoning door een inwendig trappenhuis zijn verbonden, welk trappenhuis slechts één toegangsdeur heeft
      [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] hebben weliswaar aangevoerd dat de woning een eigen zelfstandige ingang heeft omdat na de voordeur met de straat er twee afzonderlijke deuren zijn waarvan er één naar de caféruimte en de andere naar de woning leidt, maar zij verliezen daarbij uit het oog dat die ene deur die toegang zou verschaffen naar de woning, zo blijkt uit de overgelegde foto (productie 9 bij de conclusie van eis in reconventie) niet rechtstreeks leidt tot het trappenhuis, maar eerst toegang geeft tot een halletje dat ook door hen voor de exploitatie van het café wordt gebruikt. Dat onder aan de trap een aparte deur is gemonteerd doet daaraan niet af. Men moet immers eerst door dit halletje (dat ook toegang verschaft tot het café) alvorens men toegang verkrijgt tot de woning.
      Voormelde omstandigheden leiden tot geen ander oordeel dan dat de woonruimte boven de caféruimte in het onderhavige pand aangemerkt moet worden als een van de bedrijfsruimte afhankelijke woning.
      Dat [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] het andere niet door het gebruikte deel, zoals [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] stellen, gedurende de periode dat zijzelf de exploitatie hebben verricht, hebben verhuurd aan studenten doet daaraan niet af. 
    
    
    Dit deel van de vordering ligt dan ook voor toewijzing gereed.
    
    
      in conventie en in reconventie
      Aangezien [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] in conventie in het geheel en in reconventie grotendeels in het ongelijk zijn gesteld, zullen zij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie en in reconventie aan de zijde van [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] gevallen. Deze kosten worden tot op heden in totaal (conventie en reconventie) begroot op € 1.250,- als salaris gemachtigde.
    
    
    BESLISSING
    
    in conventie
    
    Wijst het gevorderde af.
    
    	in reconventie
    
    Veroordeelt [eisende partij in conventie, tevens verwerende partij in reconventie] en [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] hoofdelijk, des dat te een betalend de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] van een bedrag van € 1.500,- ter zake achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 750,- vanaf 1 maart 2007 tot aan de dag der algehele voldoening respectievelijk over hetzelfde bedrag vanaf 1 mei 2007 tot aan de dag der algehele voldoening, zijnde dit de data waarop de huur betaald had moeten zijn.
    
    
      Veroordeelt [eisende partij in conventie, tevens verwerende partij in reconventie] en [eisende partij in conventie, tevens verwerende partije in reconventie] hoofdelijk, des dat te een betalend de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] van een bedrag van € 12.543,27 inclusief btw als vergoeding voor de schade die [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] hebben geleden ten gevolge van de gescheurde moerbalk, genoemd bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 
      7 maart 2007 tot aan de dag der algehele voldoening.
    
    
    Verklaart voor recht dat het verhuurde een bedrijfsafhankelijke woning is in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW.
    
    Verklaart deze beslissing tot zover uitvoerbaar bij voorraad
    
    in conventie en in reconventie
    
    Veroordeelt [eisende partij in conventie, tevens verwerende partij in reconventie] in de kosten van de procedure in  conventie en in reconventie aan de zijde van [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie] gevallen, en tot op heden begroot op €  1.250,- als salaris gemachtigde.
    
    Wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Verhoeven, kantonrechter-plaatsvervanger en is in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.