ECLI:NL:RBUTR:2012:BW1509, Rechtbank Utrecht, 07-03-2012, 252791 - HA ZA 08-1558
Rechtbank Utrecht — Uitspraak 
Datum: 2012-03-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Onteigening.- afwijzen residuele grondwaardeberekening en verwerping bezwaren tegen comparatieve methode - enkele feit dat overheid veelal als koper bij de vergelijkingstransacties is opgetreden is onvoldoende om aan die transacties betekenis te ontzeggen

vonnis
      RECHTBANK UTRECHT
    
    
    
      Sector handel en kanton
      Handelskamer
    
    
    zaaknummer / rolnummer: 252791 / HA ZA 08-1558
    
    Vonnis van 7 maart 2012
    
    in de zaak van
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      STAAT DER NEDERLANDEN (MINISTERIE VAN VERKEER EN WATERSTAAT, RIJKSWATERSTAAT UTRECHT),
      zetelend te 's-Gravenhage,
      eiseres,
      advocaat mr. J.M. van Noort,
    
    
    tegen
    
    
      1.	[gedaagde 1],
      wonende te [woonplaats],
      2.	[gedaagde 2],
      wonende te [woonplaats],
      gedaagden,
      advocaat dr.mr. M.R. Ruygvoorn.
    
    
    
    Partijen zullen hierna Staat en de familie [gedaagde] genoemd worden. 
     
    
    
      1.	De procedure
      1.1.	De rechtbank verwijst naar het vonnis van 3 september 2008 en het verbetervonnis van 1 oktober 2008 waarbij zij de vervroegde onteigening heeft uitgesproken van de volgende perceelsgedeelten (hierna: de perceelsgedeelten): 
      					van het perceel kadastraal
      grondplan		te onteigenen grootte		bekend gemeente Utrecht	ter grootte van 
      nr.   8.3		00.79.04 ha		sectie T, nr. [nummer 1]		00.92.00 ha
      nr. 11.3 		00.04.96 ha		sectie T, nr. [nummer 2]		00.40.70 ha
    
    
    1.2.	Het door de Staat aan de familie [gedaagde] te betalen voorschot is bij voormeld vonnis bepaald op € 250.200,00 zijnde 90% van het door de Staat gedane aanbod voor de perceelsgedeelten. De Staat heeft een bedrag van € 278.000,- bij wijze van voorschot betaald.
    
    1.3.	Op 4 juli 2008 hebben de bij beschikking van deze rechtbank van 9 april 2008 benoemde deskundigen (hierna: de deskundigen) in aanwezigheid van de rechter-commissaris de ligging en gesteldheid van de perceelsgedeelten opgenomen. Partijen hebben daarbij hun standpunt naar voren gebracht, zoals blijkt uit het proces-verbaal van plaatsopneming.
    
    1.4.	De deskundigen hebben op 7 oktober 2010 hun advies omtrent de aan de familie [gedaagde] toe te kennen schadeloosstelling uitgebracht en bij de rechtbank gedeponeerd. Aan dit advies is een ontwerpadvies, gedateerd 23 juli 2010, voorafgegaan dat de deskundigen aan partijen hebben doen toekomen. Partijen hebben op dit ontwerpadvies gereageerd. De door de advocaten van partijen verwoorde reacties zijn aan het op 7 oktober 2010 gedeponeerde advies gehecht. 
    
    1.5.	De familie [gedaagde] heeft ter gelegenheid van de zitting van 13 december 2010 de bij brief van 3 december 2010 aan de rechtbank toegezonden producties met voorlopige opgave van kosten alsmede de bij brieven van 7 en 8 december 2010 toegezonden factuur van Brecheisen Makelaars van 3 december 2010 en een opgave van kosten van procesvertegenwoordiging in geding gebracht. Door de deskundige Plomp zijn foto’s overgelegd en door de deskundige Reinders Folmer is een berekening overgelegd. De deskundigen hebben ook een notitie “kanttekeningen bij producties d.d. 3 december 2010 van mr. C.M.E. Verhaegh” overgelegd. Partijen hebben voorts ter gelegenheid van deze zitting hun standpunten bepleit aan de hand van door hen overgelegde pleitnota’s. 
    
    1.6.	De rechtbank heeft in overleg met partijen en de deskundigen ter zitting van 13 december 2010 de deskundigen nader advies gevraagd.
    
    1.7.	Deskundigen hebben hun nader advies, gedateerd 13 januari 2011, aan de rechtbank en partijen toegezonden onder opgave van hun kosten. Op dit nader advies heeft de familie [gedaagde] gereageerd middels een akte onder nadere opgave van kosten. De Staat heeft gereageerd middels een antwoordakte van dezelfde datum. 
    
    1.8.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
    
      2.	De schadeloosstelling volgens deskundigen en partijen
      2.1.	De rechtbank verwijst naar hetgeen zij in haar tussenvonnis van 3 september 2008  heeft overwogen. Bij dit eindvonnis zal het totale bedrag van de door de Staat aan de familie [gedaagde] wegens de onteigening verschuldigde schadeloosstelling worden vastgesteld. Bij het bepalen van deze schadeloosstelling wordt uitgegaan van de dag waarop de onteigening in de openbare registers is ingeschreven, zijnde 15 oktober 2008.
    
    
    Het advies van de deskundigen
    
    2.2.	De deskundigen hebben in hun advies over de schadeloosstelling het volgende tot uitgangspunt genomen. 
    
    
      2.2.1.	Het onteigende bestaat uit weiland en een gedeelte van een boomgaard. Het maakt deel uit van een object, bestaande uit: een woonboerderij, gastenverblijf, kapschuur ten behoeve van bijenhouderij, bedrijfshal, alles met ondergrond, erf tuin, boomgaard, weiland en verder aanbehoren aan de [adres] te [woonplaats] (kadastraal bekend gemeente [woonplaats] sectie T nummers [nummer 1] en [nummer 2]). Het onteigende meet 84.00 ca.
      2.2.2.	Het overblijvende bestaat uit hetgeen na onteigening resteert van de beide percelen T[nummer 1] en T[nummer 2]. Het overblijvende betreft de in overweging 2.2.1 genoemde opstallen met tuin, erf en het andere gedeelte van de boomgaard (deel perceel T[nummer 2]) en grasland dat van het overige overblijvende is afgescheiden en dat door de deskundigen is aangeduid als ‘de overhoek’ (deel perceel T[nummer 1]).
    
    
    
      2.2.3.	Omtrent het gebruik is door de deskundigen het volgende vastgesteld:
      -	de woonboerderij is deels in gebruik bij de familie [gedaagde] en is deels als woonruimte in gebruik bij derden;
      -	het gastenverblijf is tijdelijk om niet in gebruik als woonruimte ten behoeve van derden;
      -	de bijenschuur is in eigen gebruik ten behoeve van hobbymatig houden van bijen;
      -	de bedrijfshal is deels in gebruik ten behoeve van de onderneming van [gedaagde] en is deels in eigen privé-gebruik.
    
    
    2.2.4.	Het werk waarvoor onteigend is, bestaat uit een reconstructie van Rijksweg A2 tussen, kort gezegd, de rivier de Leidsche Rijn en het begin van de oostelijke afrit 8 van Rijksweg A2.
    
    2.2.5.	Het onteigende had ten tijde van de onteigening de bestemming Verkeersdoeleinden in het Bestemmingsplan A2 Hogeweide - Oudenrijn. Voordien had het onteigende een agrarische bestemming. Het van de agrarische bestemming afwijkende gebruik van de percelen, is langdurig door de gemeente Vleuten - De Meern en nadien de gemeente Utrecht gedoogd. Het overblijvende ligt in het plangebied van het bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht (1999) en heeft daarin de bestemming “Gemengde Doeleinden”. De Raad van State heeft bij uitspraak van 27 februari 2002 aan die bestemming haar goedkeuring onthouden voor het gedeelte van het plangebied waarin het onteigende en het overblijvende liggen. Blijkens het Structuurplan woongebied Rijnvliet (februari 2008) heeft de gemeente Utrecht het voornemen dit gedeelte van het plangebied te ontwikkelen tot woongebied.
    
    2.2.6.	De deskundigen hebben overwogen dat de bestemming van het onteigende verband houdt met de verlegging en verbreding van de Rijksweg A2 en dat de gemeente Utrecht bij het vaststellen van de bestemming verkeersdoeleinden geen keuze had dan zich aan te sluiten bij de plannen van de Staat. De deskundigen concluderen dat aldus aan het onteigende een onrendabele bestemming is gegeven die verband houdt met het werk, zodat de aan die bestemming verbonden voor- en nadelen moeten worden geëlimineerd en uitgegaan moet worden van een bestemming wonen, passend in het Structuurplan woongebied Rijnvliet 2008. 
    
    2.2.7.	Voor wat het onteigende met grondplannummer 8.3 (T[nummer 1]) betreft, stellen de deskundigen vast dat dit zijn hoogste waarde bereikt bij taxatie naar de waarde als deel (woongebied Rijnvliet 2008) van het te ontwikkelen complex Leidsche Rijn. Bij gebreke van (geschikte) exploitatiegegevens taxeren de deskundigen de waarde van het onteigende op basis van vergelijking met andere aankopen van vergelijkbare percelen in het complex op € 37,50 per m2 ofwel voor het totaal van 7.904 m2 op € 296.400,-.
    
    2.2.8.	Voor wat het onteigende met grondplannummer 11.3 (T[nummer 2]) betreft, stellen de deskundigen vast dat dit deel uitmaakt van de bestaande lintbebouwing langs de Rijksstraatweg en dat het gelet op de uitwerking elders in Leidsche Rijn aannemelijk is dat die bebouwing wordt gehandhaafd. De deskundigen verbinden hieraan de conclusie dat er geen reden is om het onteigende aan te merken als onderdeel van het complex Leidsche Rijn. De deskundigen taxeren de waarde van het onteigende naar zijn huidige inrichting op € 17.050,- (496 m2 à € 34,38 per m2).
    
    
      2.2.9.	De deskundigen taxeren de totale waarde van het onteigende derhalve op € 313.450,-.
      2.2.10.	Voor de vaststelling van de waardevermindering van het overblijvende van het perceel T[nummer 2] is niet langer het advies van de deskundigen van belang, nu dit is vervangen door na te noemen nader advies. De deskundigen hebben de waardevermindering van het overblijvende op het perceel T[nummer 1] (de overhoek) ter grootte van 1.296 m2 toegeschreven aan de scherpe daling van de waarde van die overhoek van (de complexwaarde Leidsche Rijn ad) € 37,50 per m2 tot (de waarde van het overige overblijvende afgesneden deel van de overhoek) € 2,- per m2. De deskundigen beramen de waardevermindering op € 46.008,-.
    
    
    2.2.11.	Deskundigen hebben voorts overwogen dat de kosten van het aanbrengen van een noodzakelijk hekwerk op de dam van de overhoek door de Staat moeten worden voldaan tenzij de Staat dit hekwerk zelf aanlegt of de familie [gedaagde] de overhoek verkoopt aan de Staat. 
    
    2.2.12.	De schade die de familie [gedaagde] heeft geleden door het gemis van het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot overtreft, taxeren de deskundigen op 3% per jaar vanaf 15 oktober 2008 tot de dag van dit vonnis. 
    
    Het standpunt van de Staat
    
    2.3.	De Staat kan zich in grote lijnen verenigen met de conclusies uit het rapport van de deskundigen. 
    
    2.3.1.	Wel vraagt hij ten aanzien van het onderdeel “waardevermindering overblijvende” aandacht voor het gegeven dat aan de familie [gedaagde] reeds een bedrag van € 60.000,- als vergoeding wegens planschade is toegekend in verband met de opgetreden waarde-vermindering. Naar de indruk van de Staat hebben de deskundigen zich daarvan bij de taxatie onvoldoende rekenschap gegeven, zodat de door de deskundigen getaxeerde waardevermindering te royaal is. 
    
    2.3.2.	De Staat is voorts van mening dat de familie [gedaagde] ten onrechte een beroep doet op het door de familie [gedaagde] overgelegde rapport van Brecheisen makelaars van 1 december 2010. Volgens de Staat wordt in dat rapport geheel voorbij gegaan aan de jurisprudentie van de Hoge Raad, die er op neer komt dat schade als gevolg van het werk waarvoor onteigend wordt uitsluitend voor vergoeding in aanmerking komt voor zover die schade het gevolg is van het werk dat op het onteigende wordt aangelegd. Bovendien is in het rapport een vergelijkingsmethode gevolgd die alleen voor de beoordeling van planschade relevant is.
     
    Het standpunt van de familie [gedaagde]
    
    
      Waarde onteigende met grondplannummer 8.3 (T[nummer 1])
      2.4.	De familie [gedaagde] is het niet eens met de door de deskundigen gehanteerde vergelijkingsmethode en betoogt dat de residuele grondwaardeberekening meer recht doet aan het uitgangspunt dat het onteigende, de onteigening weg gedacht, bestemd zou worden voor de functie wonen ten behoeve van het woongebied Rijnvliet. Bij toepassing van de residuele grondwaardeberekening komt de familie [gedaagde] uit op een waarde van € 122,- per m2.
    
    
    
      2.4.1.	Daarnaast stelt de familie [gedaagde] zich op het standpunt dat de door de deskundigen gehanteerde vergelijkingstransacties geen goed beeld geven omdat 
      a)	deze beïnvloed zijn door andere omstandigheden, zoals bouwclaims die ter compensatie van de lagere verkoopprijs dienen, zodat de waarde hoger moet worden geacht dan de koopprijs;
      b)	ten opzichte van de peildatum slechts één transactie voor vergelijking in aanmerking komt, namelijk een transactie van 25 juli 2008 met een grondprijs van € 63,38 per m2 (tussen de gemeente Utrecht en Van Gaal&Goes);
      c)	er geen transacties in de vrije markt zijn, maar uitsluitend transacties met een kopende overheid als partij. De familie [gedaagde] vraagt zich af of die transacties zonder meer in de vergelijking kunnen worden betrokken en wijzen er op dat de gemeente Utrecht aan bewoners in januari 2008 percelen met de bestemming tuin heeft aangeboden voor € 200,- per m2. 
      De familie [gedaagde] meent voorts, onder verwijzing naar het door haar overgelegde bomentaxatierapport, dat de deskundigen bij de waardebepaling geen rekening hebben gehouden met het unieke karakter van hun perceel. 
      Waarde onteigende met grondplannummer 11.3 (T[nummer 2])
      2.5.	De familie [gedaagde] kan niet uit het deskundigenrapport opmaken hoe de deskundigen tot de bepaling van de waarde op een bedrag van € 34,83 per m2 zijn gekomen en wijst op het door haar overgelegde taxatierapport van Brecheisen makelaars (hierna: Brecheisen genoemd) van 27 mei 2008. Uit dat rapport blijkt dat voor dit soort perceelsgedeelte, nu dat onderdeel uitmaakt van erf dan wel tuin bij de woning van de familie [gedaagde], zeker € 63,- per m2 gevraagd wordt in de markt.
    
    
    
      Waardevermindering overblijvende
      2.6.	De familie [gedaagde] is van mening dat voor de bepaling van de waardevermindering van het overblijvende moet worden uitgegaan van het taxatierapport van Brecheisen van 27 mei 2008 en van de door Brecheisen opgestelde aanvullende taxatie van 1 december 2010. De familie [gedaagde] wijst er op dat door het verlies van het onteigende de waarde van het overblijvende vermindert, omdat het woonhuis nu op zeer korte afstand van een rijksweg is komen te liggen. Vanuit de woonkamer kijkt men thans recht tegen een zeer opdringerige wand aan van twaalf meter hoogte. Dit uitzicht is in de plaats gekomen van het voorheen bestaande uitzicht op een groen landschap. Ook heeft men te kampen met veel lichthinder omdat de omgeving thans geschaard wordt in de categorie “gebieden met hoge omgevings-helderheid”, terwijl het vroeger om buitengebied ging. Tot slot is sprake van een ernstige verslechtering van de luchtkwaliteit als gevolg van de uitbreiding van de A2. Volgens de familie [gedaagde] is op grond van al deze omstandigheden voldaan aan de door de Hoge Raad in het arrest van NJ 2004,409 gegeven criteria, hetgeen leidt tot een grotere waardevermindering dan door de deskundigen is begroot. Op grond van het rapport van Brecheisen concludeert de familie [gedaagde] dat de waardevermindering is te stellen op het verschil tussen de getaxeerde waarde vóór onteigening van € 2.608.000,- en ná onteigening van ofwel € 1.250.000,- dan wel € 900.000,- en verminderd met de vergoeding grond van € 426.000,-.  De te vergoeden waardevermindering bedraagt dan ofwel € 932.000,- dan wel € 1.281.675,-.  
    
    
    
      Bijkomende schade / hekwerk en omrijkosten
      2.7.	De familie [gedaagde] verlangt de vestiging van een recht van overpad in de vorm van een erfdienstbaarheid voor de tijd dat de overhoek nog niet bereikbaar zal zijn voor gemotoriseerd verkeer. Zij heeft voorts aangevoerd dat in de eindsituatie de overhoek alleen via de openbare weg bereikbaar is en dat dit eenmalige kosten voor aanpassing van de voertuigen (tractor en grasmaaier) met zich brengt van € 1.500,- excl. BTW en leidt tot jaarlijkse verzekeringskosten van € 175,-. Er moet ook een vergoeding komen voor de omrijkosten. Het voorste perceel dient voorzien te worden van hekwerk als afscheiding omdat het water als afscheiding niet voldoet, nu dat water in de winter bevriest en het water gevaarlijk is voor spelende (klein-)kinderen. De familie [gedaagde] beraamt de kosten voor de hekwerken op € 8.500,-.
    
    
    
      Bijkomende schade / belastingschade
      2.8.	Omdat de Staat als voorschot op de schadevergoeding € 278.000,- heeft betaald in plaats van het door de rechtbank in haar vonnis van 3 september 2008 vastgestelde bedrag van € 250.000,- heeft de familie [gedaagde] belasting moeten betalen over € 27.800,- die anders niet verschuldigd was. Ook valt de schadevergoeding in box 3, zodat vermogen van box 1 is verschoven naar box 3 en er meer belasting verschuldigd is. De familie [gedaagde] is verder zeer ongelukkig in hun huidige woonsituatie en verlangt een vergoeding van verhuiskosten en van de kosten van overdrachtsbelasting.
    
    
    
      Rente vergoeding
      2.9.	De door de deskundigen geadviseerde samengestelde interest van 3% is te laag, deze dient gelet op de peildatum op 6% gesteld te worden.
    
    
    Het NADER ADVIES van de deskundigen
    
    
      2.10.	De deskundigen hebben ter zitting en uitgewerkt in het nader advies te kennen gegeven dat zij in hun eerder advies de invloed van het werk (de aanleg van de zogenaamde krul) op de waarde van de woonboerderij hebben onderschat. Zij hebben vastgesteld dat de wand aanzienlijk hoger is dan de deskundigen eerder uit de tekeningen hadden afgeleid en dat de wand vanuit de achterzijde van de woning wel goed zichtbaar is. Voor de taxatie van de waardevermindering hebben deskundigen slechts rekening te houden met dat gedeelte van de krul dat op het onteigende ligt doch juist dat is het gedeelte dat in het zicht van de achterzijde van de woning ligt. Ook dient rekening te worden gehouden met het wegverkeer over de gehele krul. De invloed daarvan wordt als beperkt gezien, omdat het verkeer achter de hoge wand rijdt en dus niet zichtbaar en slechts beperkt hoorbaar is. De deskundigen hebben er rekening mee gehouden dat in de oude situatie toch al verkeer over de C.H. Letschertweg reed. De deskundigen hebben voorts rekening gehouden met lichthinder van verlichting op het onteigende, waar in het verleden alleen sprake was van duisternis behoudens in de richting van de verder en lager gelegen C.H. Letschertweg.
      2.10.1.	Dit nieuwe inzicht heeft de deskundigen geleid tot de volgende taxatie van de waardevermindering van het overblijvende op het perceelsgedeelte T[nummer 2].
      De deskundigen taxeren de waarde van het perceel vóór onteigening op € 1.523.581,- en ná onteigening op € 1.421.072,- zodat de waardevermindering te stellen is op dit verschil van € 102.509,- verminderd met de waarde van de onteigende 496 m2 van € 17.050,- ofwel in totaal € 85.459,-. De deskundigen hebben bij de waardebepaling vóór onteigening in aanmerking genomen dat de woonboerderij in landelijk gebied was gelegen met aan de achterzijde ruimte en uitzicht op agrarisch gebied, dat er sprake was van rommelige lintbebouwing langs de Rijksstraatweg, dat de nabijheid van de A2 voelbaar was en dat ook zonder onteigening de toename van het verkeer op de A2 te verwachten zou zijn. De aantrekkelijkheid van de loods op het overblijvende voor gegadigden voor woonboerderijen in het duurdere segment is door zijn bouwaard beperkt. Voor het zeer beperkt aantal gegadigden, dat de loods zou willen benutten voor koetsen en dergelijke, is de beschikbare grond voor het houden van paarden te klein. De loods is dan ook slechts aantrekkelijk voor degene die een dergelijke ruimte nodig heeft. De prijsval door het wegvallen van grasland is naar het oordeel van deskundigen minder ernstig dan door Brecheisen makelaars is aangenomen, omdat het object door het wegvallen van die grond aantrekkelijk wordt voor de categorie kopers die geen behoefte aan het houden van paarden heeft en voor wie de noodzaak tot het kopen van bijbehorend grasland een onnodige uitgave betekent.
    
    
    2.10.2.	De getaxeerde waardevermindering van het overblijvende op perceel T[nummer 1] ondergaat geen wijziging en blijft gesteld op € 46.008,- zodat de te vergoeden waardevermindering van beide percelen in totaal € 131.467,- (€ 85.459,- + € 46.008,-) bedraagt.
    
    2.10.3.	De deskundigen hebben een lijst van vergelijkingstransacties van vergelijkbare objecten overgelegd en trekken daaruit de conclusie dat die transacties de door Brecheisen aan het pand toegekende waarde vóór onteigening van € 2.608.000,- niet ondersteunen. De deskundigen merken op dat vier van de door Brecheisen genoemde referentie objecten uit 2007 niet betrekking hebben op vergelijkingstransacties, maar op taxaties van Brecheisen zelf en dat die taxaties niet door latere transacties met betrekking tot de getaxeerde percelen worden ondersteund. Brecheisen noemt daarnaast twee transacties, één uit 2006 voor een bedrag van € 1.500.000,- en één uit 2007 voor een bedrag van € 1.240.000,-. Ook deze transacties ondersteunen niet de door Brecheisen makelaars aan het onteigende en overblijvende object toegekende waarde vóór onteigening.
    
    
      2.10.4.	De deskundigen zijn het eens met de door Brecheisen toegepaste zonerings-methode, die de deskundigen ook zelf hebben toegepast. De deskundigen hanteren echter kleinere zones voor de eerste 2000 m2, die door Brecheisen als één zone wordt benaderd, dan Brecheisen. De door Brecheisen voor de tweede zone gehanteerde waarde ligt te hoog en kan niet worden onderbouwd met de door Brecheisen genoemde transacties omdat die alle betrekking hebben op de eerste schil (tot 1.000 m2). De deskundigen achten het verder onjuist dat Brecheisen voor de derde zone een taxatie doet op grond van een bedrijvenbestemming. De deskundigen achten het zowel naar de huidige als de te verwachten bestemming onaannemelijk dat hier een werkelijke bedrijvenbestemming gaat gelden. Bovendien zou deze planologische invulling leiden tot het vlak achter het gastenhuis realiseren van een bedrijfsterrein met 70% bebouwing tot een  hoogte van 7 meter, hetgeen een sterk negatieve invloed heeft op de waarde van het daarvoor gelegen perceel met woning en gastenhuis.
      2.10.5.	De deskundigen zien geen grond om terug te komen op hun taxatie van de waarde van het onteigende perceel T[nummer 1] op € 37,50 per m2. Dit advies is gebaseerd op de complexwaarde van het onteigende in het complex Leidsche Rijn, in het bijzonder in het plangebied van het structuurplan woongebied Rijnvliet. Het perceel mag niet worden gewaardeerd als afzonderlijk te ontwikkelen (mini-)complex, omdat het nog onzeker is welke bestemmingen er bij uitwerking op komen te rusten, terwijl het bovendien onwaarschijnlijk is dat bouwvlakken, waterlopen en wegen zo komen te liggen dat afzonderlijke ontwikkeling mogelijk is. Daar komt bij dat bij afzonderlijke ontwikkeling een deel van het perceel T[nummer 2] moet worden opgeofferd voor de ontsluiting naar de openbare weg. De op het onteigende aanwezige boomgaard heeft voor de ontwikkelaar van dit plangebied geen meerwaarde en het onteigende heeft geen hogere verkoopwaarde als bij het perceel T[nummer 2] te voegen object.
    
    
    2.10.6.	De deskundigen zien evenmin grond om terug te komen op hun taxatie van de waarde van het onteigende perceel T[nummer 2] op € 34,38 per m2. Dit gedeelte heeft een beperkt mindere waarde dan de inbrengwaarde in het complex Leidsche Rijn, omdat deze waarde is gebaseerd op de toegevoegde waarde, als niet bebouwbare grond, aan het erf van het overblijvende. De deskundigen zijn er daarbij van uitgegaan dat dit perceel bij de uitwerking van het structuurplan woongebied Rijnvliet zal worden gevoegd bij de te handhaven lintbebouwing en dat voor de eerste 500 m2 als waarde de uitgifteprijs voor woningbouw kan worden gehanteerd en voor elke opvolgende 500 m2 de helft daarvan. 
    
    2.10.7.	De deskundigen taxeren de bijkomende kosten thans op € 500,- (tijdelijk extra onderhoud overhoek) plus € 1.785,- (eenmalige kosten aanpassing tractor) plus € 1.750,- (kosten verzekering tractor/grasmaaier) plus de kosten voor het hekwerk. Die laatste kosten begroten de deskundigen thans op € 1.435,- inclusief BTW op grond van de ter zitting gebleken noodzaak een eenvoudig hek, inclusief een draaihek, te vervangen over de volle breedte nabij de perceelsgrens tussen de percelen T[nummer 2] en T[nummer 1]. 
    
    2.10.8.	De deskundigen berekenen de te betalen schadevergoeding op afgerond € 450.000,- zijnde € 313.450,- (waarde onteigende) plus € 131.468,- (waardevermindering overblijvende) plus €  4.035,- (bijkomende schade zonder hekwerk). Dit bedrag moet nog vermeerderd worden met de kosten voor het hekwerk ad € 1.435,- , zodat de deskundigen de totaal te betalen schadevergoeding berekenen op € 451.135,-.
    
    De visie van de familie [gedaagde] op het nader advies van deskundigen
    
    2.11.	De familie [gedaagde] heeft Adviesburo Ir. [zoon gedaagde] (hierna: [adviesbureau] of kortweg het adviesbureau genoemd) om advies gevraagd over de waardevermindering van het overblijvende. Dit adviesbureau heeft een second opinion gevraagd aan Drieklomp Rentmeesters en taxateurs te Zeist. Het adviesbureau komt tot de conclusie dat de waardedaling van de onroerende zaak als gevolg van de realisatie van de krul en geluidsoverlast, licht- en luchtvervuiling geschat moet worden op 25 tot 30% van de marktwaarde per peildatum mei 2008 en dat vergelijkingstransacties uit de periode ná 2008 als gevolg van de kredietcrisis niet geschikt zijn. Gelet op dit advies, dat overeenkomt met het eerder advies van Brecheisen, begrijpt de familie [gedaagde] niet dat deskundigen de waardedaling slechts op 6% stellen. De familie [gedaagde] houdt vast aan de waardedaling zoals door haar ter zitting berekend. De familie [gedaagde] verwijst verder naar de reactie van [adviesbureau] van 20 april 2011 op het nader advies van deskundigen in de door hen overgelegde productie 6. De familie [gedaagde] wijst er tot slot op dat er nog steeds geen overeenstemming is met de Staat over het bereiken van de overhoek. Zij verzoekt de rechtbank hierin te voorzien, waarbij de familie [gedaagde] akkoord gaat met een recht van overpad via de dam achter op het woonperceel.
    
    De visie van de Staat op het nader advies van deskundigen
    
    2.12.	De Staat verwijst voor wat betreft het advies over de waardevermindering van het overblijvende naar de door zijn advocaat op 17 september 2010 aan de deskundigen naar aanleiding van het concept advies geschreven brief en naar de overgelegde reactie van zijn externe deskundigen, Van Heesbeen en Van Engen. De Staat wijst er op dat de deskundigen bij de bepaling van de waarde van het perceel met grondplannummer 8.3 hebben gerekend met een complexprijs van € 37,50 per m2 en dat gedaagden die prijs alleen kunnen realiseren als zij aanvaarden dat het uitzicht aan de achterzijde van hun eigendom aanzienlijk verslechtert. De Staat verbindt hieraan de conclusie dat het aannemelijk is dat gedaagden in dat geval zouden hebben gekozen voor een afscheiding van hun perceel teneinde enige privacy te kunnen handhaven. Het is dan niet juist om bij de waardebepaling van het object, de onteigening weggedacht, uit te gaan van volledig vrij uitzicht aan de achterzijde. De Staat deelt voorts mee dat de gemeente Utrecht heeft bevestigd een persoonlijk recht van overpad te willen verlenen aan de familie [gedaagde] voor de toegang van/naar de overhoek ten opzichte van de huiskavel. De gemeente Utrecht is niet bereid een zakelijk recht te verlenen, omdat de gronden waarover de familie [gedaagde] kan uitwegen en de overhoek zelf betrokken zullen worden in de ontwikkeling van het gebied Rijnvliet en de gemeente voornemens is de overhoek aan te kopen in verband met het realiseren van een ontsluitingsweg. Gelet op die ontwikkeling is de Staat van mening dat de door deskundigen geadviseerde waardevermindering van de overhoek zich niet zal voordoen.
    
    
    
      3.	Het oordeel van de rechtbank
      De waarde van het onteigende perceel grondplannummer 8.3 (T[nummer 1])
      3.1.	De rechtbank begrijpt uit de antwoordakte van de Staat dat hij niet langer zijn oorspronkelijke instemming met het advies van de deskundigen (op hoofdlijnen) handhaaft. De Staat neemt thans het standpunt in, zoals eerder per brief van 17 september 2010 aan de deskundigen kenbaar is gemaakt, dat de deskundigen bij de waardering van het perceel met grondplannummer 8.3 (T[nummer 1]) ten onrechte zijn uitgaan van de complexprijs Leidsche Rijn. Volgens de Staat is het niet goed voorstelbaar, gelet op het voor de rijksweg te reserveren ruimtebeslag, dat de planontwikkeling van de betreffende strook grond bij de in exploitatie te brengen complexen zou zijn betrokken. De Staat betoogt in dit verband dat een redelijk handelend koper bij de prijsbepaling altijd rekening zou hebben gehouden met de mogelijkheid van toekomstige plannen tot verbreding van de rijksweg.
    
    
    3.2.	Dit betoog van de Staat treft geen doel. De deskundigen hebben in hun advies van 7 oktober 2010 overwogen dat hoogstens voor een strook grond van enkele tientallen meters langs de rijksweg A2 kan worden verdedigd, dat het al zo lang duidelijk was dat die voor de verbreding van de rijksweg A2 zal worden gebruikt dat die strook niet kan worden gerekend tot het complex Leidsche Rijn. Dit valt volgens de deskundigen echter niet te verdedigen voor de strook grond die nodig is in verband met het verleggen van de rijksweg A2 in westelijke richting en voor de aanleg van af- en toeritten. De rechtbank oordeelt dat de Staat deze overtuigende toelichting van deskundigen niet heeft weerlegd. De Staat herhaalt in feite slechts haar eerder ingenomen standpunt. Nu de rechtbank op dit onderdeel ook overigens geen reden heeft om van het betoog van de deskundigen af te wijken, zal de rechtbank dit advies van de deskundigen volgen.
    
    
      3.3.	Het bezwaar van de familie [gedaagde], dat de deskundigen bij de waardebepaling van het perceel met grondplannummer 8.3 (T[nummer 1]) hadden moeten uitgaan van de residuele grondwaardeberekening, treft evenmin doel. Aan dit oordeel ligt het volgende ten grondslag. 
      De deskundigen hebben voor de waardebepaling aansluiting gezocht bij de waarde van gronden in het complex Leidsche Rijn. De familie [gedaagde] heeft dat uitgangspunt niet en de Staat heeft dat uitgangspunt onvoldoende bestreden, zoals hiervoor is overwogen. Dit betekent dat het onteigende perceel zijn hoogste waarde bereikt door uit te gaan van de waarde die het perceel als onderdeel van het complex Leidsche Rijn bereikt, ongeacht de vraag of uiteindelijk op het perceel daadwerkelijk kan worden gebouwd. 
      Toepassing van de residuele grondwaardeberekening ligt in dit geval slechts voor de hand, indien een berekening kan worden gemaakt van de exploitatiekosten van het complex. De deskundigen hebben evenwel vastgesteld (advies van 1 oktober 2010, blz. 9), dat exploitatiegegevens ontbreken en, indien al beschikbaar, vermoedelijk niet geschikt zijn om te dienen als grondslag voor taxatie. De familie [gedaagde] heeft geen gegevens overgelegd waaruit de betreffende exploitatiekosten kunnen worden berekend. Daarom moet er voor de bepaling van de waarde vanuit worden gegaan dat een redelijk handelend koper ten tijde van de peildatum blijkens de toelichting van de deskundigen in onzekerheid zou hebben verkeerd over de vraag of daadwerkelijk op het perceel T[nummer 1] gebouwd zal kunnen worden. In die situatie bestaat er geen reden om het perceel te waarderen als een (mini-)complex dat afzonderlijk in ontwikkeling wordt gebracht (nader advies deskundigen nr. 16).
    
    
    De familie [gedaagde] heeft zich gebaseerd op het andersluidende standpunt van [adviesbureau] (bijlage E “Methode van waardebepaling ad 3” bij productie 6, akte uitlaten) maar dat standpunt is blijkens de toelichting gebaseerd op de veronderstelling dat het structuurplan zekerheid geeft op woningbouw binnen het plangebied in het algemeen en niet op de zekerheid van woningbouw op het perceel T[nummer 1].  
    
    
      3.4.	Naar de rechtbank begrijpt, stelt de familie [gedaagde] zich voorts op het standpunt dat de deskundigen ten aanzien van T[nummer 1] voor de waardebepaling van gronden in het complex Leidsche Rijn niet van de comparatieve methode hadden mogen uitgaan, omdat die methode in dit geval alleen als ondersteunende methode kan dienen (dit volgt uit bijlage E bij de notitie van [adviesbureau]). De door de deskundigen in het gebied Leidsche Rijn onderzochte transacties (bijlage 7 advies deskundigen) zijn volgens het adviesbureau slechts zeer beperkt bruikbaar in het kader van de comparatieve methode, omdat:
      -	geen van de transacties is gerealiseerd na vaststelling van het structuurplan Rijnvliet;
      -	er een grote transactie is die verband houdt met een sportpark, zodat de grondwaarde onvergelijkbaar is;
      -	de transacties met de nummers 17, 26 en 26 (de rechtbank neemt aan dat het derde cijfer op een vergissing berust) wel vergelijkbaar zijn, maar in die gevallen verschillen locatie en peildatum en gaat het om kleine transactievolumes met een prijs van € 133,- per m2.
    
    
    3.5.	Met betrekking tot de door [adviesbureau] genoemde bezwaren overweegt de rechtbank het volgende. 
    
    3.5.1.	In bijlage E bij de notitie van [adviesbureau] stelt dit adviesbureau dat in dit geval slechts twee methodes geschikt zijn om de grondwaarde te bepalen, te weten de comparatieve methode en de residuele waardemethode. Ter zake de door [gedaagde] gewenste residuele grondwaardeberekening is reeds onder 3.3 van dit vonnis overwogen dat deze methode ongeschikt is om de waarde van het onteigende te bepalen. Dit betekent dat de comparatieve methode resteert. De door [gedaagde] genoemde bezwaren tegen hantering van deze methode kunnen niet tot de conclusie leiden dat (ook) de comparatieve methode onbruikbaar is. Daarvoor is het volgende redengevend. Dat niet één van de door de deskundigen genoemde vergelijkingstransacties in het gebied Rijnvliet is gerealiseerd nadat het structuurplan Rijnvliet in februari 2008 is vastgesteld, brengt niet zonder meer mee dat hogere bedragen voor de grond zouden zijn betaald als dat structuurplan eerder zou zijn geformaliseerd. Feit blijft namelijk dat een redelijk handelend koper ook in dat geval in onzekerheid zou hebben verkeerd over de vraag of in de toekomst daadwerkelijk op het perceel T[nummer 1] gebouwd zal kunnen gaan worden, gelijk de situatie is als (zoals de deskundigen adviseren) het perceel als onderdeel van het complex Leidsche Rijn wordt aangemerkt. Dit betekent dat bij toepassing van de comparatieve methode ook met vergelijkingstransactie van vóór februari 2008 rekening mag worden gehouden. Dit maakt dat de comparatieve grondwaardeberekening met inachtneming van alle door de deskundigen genoemde transacties in deze als een geschikte methode moet worden aangemerkt om de waarde van het onteigende te bepalen. 
    
    3.5.2.	De familie [gedaagde] heeft voorts betoogd dat - gezien de hoedanigheid van de koper - de door de deskundigen gehanteerde vergelijkingstransacties geen goed beeld geven om op basis daarvan de waarde van het perceel T[nummer 1] te bepalen. De rechtbank oordeelt dat het enkele feit dat bij de referentietransacties (veelal) de overheid als koper is opgetreden nog niet de conclusie rechtvaardigt, dat niet van een vrije markt sprake is geweest en dat reeds om die reden aan de transacties onvoldoende waarde zou zijn toe te kennen. De familie [gedaagde] heeft in dat verband ook nog aangevoerd dat de gemeente Utrecht in 2008 aan bewoners percelen met de bestemming tuin heeft aangeboden voor een grondprijs van € 200,- per m2. Ook dit geeft de rechtbank geen reden om aan het advies van de deskundigen te twijfelen, nu de verkoop van stukjes tuingrond betrekking heeft op een geheel andere markt dan aan de orde is bij verkoop van percelen als het thans onteigende perceelsdeel T[nummer 1] van de familie [gedaagde]. De enkele mogelijkheid dat de vergelijkingstransacties lagere prijzen laten zien omdat aan de verkopers op andere wijze compensatie is geboden (bijvoorbeeld via bouwclaims) geeft evenmin reden om aan het advies van de deskundigen te twijfelen, nu geen concrete aanwijzingen bestaan dat die mogelijkheid zich in relevante mate heeft voorgedaan.  
    
    3.5.3.	De familie [gedaagde] heeft verder onvoldoende bestreden dat de vergelijkingstransacties zien op percelen die wat betreft ligging en bestemming vergelijkbaar zijn met het onteigende. Weliswaar heeft [adviesbureau] nog de aandacht gevraagd voor het feit dat een grote transactie betrekking had op de realisatie van een sportpark, maar er is onvoldoende aangevoerd om de conclusie te dragen dat de voor die transactie gerealiseerde prijs  in overwegende mate daardoor (en niet door de te verwachten complexwaarde) is beïnvloed. De rechtbank heeft dan ook geen reden om op dit onderdeel van het advies van de deskundigen af te wijken. 
    
    3.5.4.	De familie [gedaagde] heeft op dit onderdeel tot slot nog aangevoerd dat de deskundigen bij het bepalen van de complexwaarde rekening hadden behoren te houden met het, gelet op het overgelegde bomentaxatierapport (bijlage bij het taxatierapport van Brecheisen makelaars van 1 december 2010), unieke karakter van hun perceel. De rechtbank verwerpt dit standpunt nu als uitgangspunt heeft te gelden de prijs die het perceel kan opbrengen als deel van een groter complex, dus de gemiddelde prijs in dat complex. Niet is gebleken van zulke bijzondere eigenschappen van het onteigende, dat die moeten leiden tot een hogere prijs. De deskundigen hebben in dat verband, onweersproken door de familie [gedaagde], aangegeven dat de op het onteigende aanwezige boomgaard voor de ontwikkelaar van het gebied geen waarde heeft. 
    
    3.6.	De slotsom is dat de rechtbank het advies van de deskundigen overneemt en uitgaat van de waarde van het perceel met grondplannummer 8.3 op € 37,50 per m2 ofwel voor het totaal van 7.904 m2 op € 296.400,-.
    
    
      De waarde van het onteigende perceel grondplannummer 11.3 ( T[nummer 2])
      3.7.	De deskundigen hebben in het nader advies een toelichting verstrekt op de door hen geadviseerde waarde van dit perceelsgedeelte van € 34,38 per m2. In het eerder advies hadden de deskundigen al opgemerkt dat dit perceelsgedeelte niet moet worden gerekend tot het complex Leidsche Rijn, omdat de lintbebouwing, waarvan dit perceel deel uitmaakt, zal worden gehandhaafd en dus niet in ontwikkeling zal worden gebracht. De deskundigen hebben verder toegelicht dat voor de waardebepaling moet worden uitgegaan van een uitgifteprijs voor woningbouw bij de eerste 500 m2 en van de helft van die prijs voor elke opvolgende 500 m2. De deskundigen hebben deze systematiek gevolgd bij de waardebepaling van het onteigende perceelsgedeelte nu het niet bebouwbare grond betreft, behorende bij de woonboerderij. De familie [gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd dat deze systematiek tot onjuiste uitkomsten leidt of verkeerd is toegepast. Het enkele feit dat Brecheisen een grondprijs van € 63,- hanteert, zoals de familie [gedaagde] stelt, maakt nog niet dat het advies van de deskundigen onjuist is. Ook het bomentaxatierapport, dat een indicatie geeft van de waarde van de op het perceel aanwezige bomen, geeft geen reden voor een ander oordeel. De deskundigen hebben in het advies van 1 oktober 2010 immers opgemerkt dat de waarde van de op dit perceelsgedeelte aanwezige bomen bij de taxatie is betrokken. De rechtbank leidt uit de toelichting van de deskundigen af dat de door hen voor dit perceelsgedeelte getaxeerde prijs, gerelateerd aan de uitgifteprijs woningbouw, niet meer wordt beïnvloed vanwege de op dat perceelsgedeelte geplaatste bomen en dat die prijs de maximaal haalbare prijs is. De rechtbank heeft geen reden om van dit advies af te wijken. 
    
    
    3.8.	De rechtbank zal de waarde van de onteigende perceelsgedeelten T[nummer 1] en T[nummer 2] dan ook overeenkomstig het advies van de deskundigen vaststellen op € 313.450,- (€ 296.400,- + € 17.050,-).
    
    
      Waardevermindering overblijvende
      3.9.	Waardevermindering doet zich ten eerste voor ten aanzien van het overblijvende van perceel T[nummer 1] (de overhoek). De rechtbank neemt de door de deskundigen geadviseerde waardevermindering van de overhoek van € 46.008,- over. Dat dit overblijvende door de gemeente Utrecht mogelijk in een nieuwe ontwikkeling zal worden betrokken, zoals de Staat in de antwoordakte heeft gesteld, doet er naar het oordeel van de rechtbank niet aan af dat dit overblijvende als gevolg van de onderhavige onteigening een waardevermindering heeft ondergaan. 
    
    
    
      3.10.	Naar het oordeel van de rechtbank zijn de deskundigen in het nader advies terecht tot de conclusie gekomen dat ook het overblijvende van perceel T[nummer 2] een waardevermindering ondergaat als gevolg van de aanleg van de krul op het onteigende. De rechtbank onderschrijft hetgeen de deskundigen hebben overwogen ten aanzien van de feitelijke omstandigheden die ten grondslag liggen aan de taxatie van deze waardevermindering en maakt deze tot de hare. Deze overwegingen zijn hierboven in onderdeel 2.10 weergegeven. Daarvan uitgaande hebben de deskundigen in hun nader advies alsnog de waarde van perceel T[nummer 2] als onderdeel van het geheel voorafgaande aan de onteigening en van het overblijvende na onteigening getaxeerd. 
      De deskundigen waarderen beide percelen (zowel T[nummer 2] als T[nummer 1]) vóór onteigening op een bedrag van € 1.868.581,-. Dit is een aanmerkelijk lager bedrag dan het door Brecheisen makelaars op 27 mei 2008 voor beide percelen getaxeerde bedrag van € 2.607.875,-. De deskundigen hebben bij hun waardering de in overweging 2.10.1 genoemde aspecten betrokken en hebben toegelicht dat zij zich voor de waardebepaling mede hebben gebaseerd op de bij het nader advies gevoegde lijst van vergelijkingstransacties. 
    
    
    3.10.1.	De rechtbank stelt voorop dat de door de deskundigen genoemde vergelijkings-transacties geen steun bieden voor de door Brecheisen getaxeerde waarde van € 2,6 miljoen. Dit geldt ook voor de door [adviesbureau] verdedigde waarde van € 2,43 miljoen. 
    
    3.10.2.	Naar de rechtbank begrijpt, heeft de familie [gedaagde] bezwaren tegen de wijze van comparatieve waardebepaling door de deskundigen. Zij verwijzen naar het betoog van [adviesbureau], dat de deskundigen een groot aantal panden ten onrechte in de vergelijking hebben betrokken (omdat de transactiedatum van die panden ná 2008 is gelegen, dus na de te hanteren peildatum en bovendien in een tijd dat inmiddels de onroerend goedmarkt door de ingetreden economische crisis was veranderd, en omdat een aantal van die panden van heel ander type of kleiner is, dan wel op een veel kleiner perceel staat). Ook stelt het adviesbureau dat de oorzaken en gevolgen van verschillen verkregen bij de comparatieve methode moeten worden opgespoord en geobjectiveerd door “toevoeging of weghaling van waardebepalende onderdelen”. Het adviesbureau noemt: zomerhuis, loods en grond en komt in een resumé tot de conclusie dat uit de wél in de vergelijking te betrekken panden - en na een door adviesburo [gedaagde] toegepaste correctie - een vergelijkingswaarde volgt van € 2,43 miljoen (de rechtbank verwijst naar de notitie van adviesburo [gedaagde] blz. 4/5).
    
    3.10.3.	De rechtbank oordeelt dat het buiten beschouwing laten van een aantal van de door deskundigen genoemde vergelijkingstransacties, zoals [adviesbureau] bepleit, niet leidt tot de conclusie dat de deskundigen van een onjuiste waarde zijn uitgegaan. In de kern komt het betoog van de familie [gedaagde] ([adviesbureau]) er vooral op neer dat de door de deskundigen gevonden vergelijkingstransacties moeten worden gecorrigeerd en dat na die correctie alsnog een (veel) hogere waarde wordt bereikt. Het [adviesbureau] heeft een correctie toegepast door de vergelijkingsprijzen te verhogen wegens de locatie van het onteigende, de aanwezigheid van een zomerhuis en schuur, de grootte en het ontbreken van een agrarische bestemming van het perceel van de familie [gedaagde]. 
    
    3.10.4.	De rechtbank ziet geen aanleiding tot het aanbrengen van een dergelijke correctie. De deskundigen hebben in hun nader advies rekening gehouden met de ligging van de woonboerderij van de familie [gedaagde] met ruimte en uitzicht op een agrarisch gebied, deel uitmakend van lintbebouwing die rommelig van aard is en waarbij de nabijheid van de A2 zich doet voelen (door een te verwachten verkeerstoename ook in het geval het werk waarvoor onteigend wordt niet zou worden uitgevoerd). De deskundigen hebben de loods door zijn bouwaard van beperkte waarde geoordeeld voor gegadigden van woonboerderijen in het duurdere segment. Uit deze toelichting volgt dat de deskundigen geen aanleiding hebben gezien om een toeslag op de door hen verkregen vergelijkingsprijzen noodzakelijk te achten. Dat die toeslag toch noodzakelijk zou zijn om een vergelijking zinvol te doen zijn, is onvoldoende door de familie [gedaagde] onderbouwd. 
    
    
      3.10.5.	[adviesbureau] heeft nog aangevoerd dat de deskundigen ten onrechte hebben geoordeeld dat de loods onvoldoende interessant is voor de kapitaalkrachtige gegadigden die in de loods koetsen kunnen stallen. De deskundigen hebben dit oordeel volgens het adviesbureau ten onrechte gebaseerd op de vaststelling dat de beschikbare oppervlakte grond te klein is voor het houden van paarden. Het adviesbureau verwijst naar bijlage F bij zijn notitie, een te koop aangeboden woning met paardenstallen en longeerbak op 5.800 m2 oppervlakte. 
      De rechtbank volgt dit betoog van de familie [gedaagde] niet. De deskundigen hebben in hun nader advies immers niet gesteld dat het houden van paarden op het betreffende perceel onmogelijk is, maar hebben geoordeeld dat voor de beperkte groep van gegadigden, die de loods zouden kunnen en willen benutten voor koetsen, de beschikbare oppervlakte voor het houden van paarden te klein is en daarmee niet aantrekkelijk. De deskundigen hebben hun oordeel derhalve gebaseerd op hun inschatting van de wensen van de betreffende gegadigden en niet op hetgeen technisch mogelijk is.
    
    
    
      3.10.6.	[adviesbureau] heeft zich verder verzet tegen de door de deskundigen toegepaste zonering van 500 m2. Volgens het adviesbureau is die zonering te gering en is een zonering van 1.000 m2 beter passend, gelet op de inhoud van 1.200 m3 van het woonhuis van de familie [gedaagde] [adviesbureau] verwijst voor dit standpunt naar “Taxatieleer” die uitgaat van een zonering in vierkante meters die ongeveer gelijk is aan de inhoud in kubieke meters van het woonhuis op het perceel.
      De rechtbank ziet ook hier geen grond om af te wijken van het oordeel van de deskundigen. De deskundigen hanteren inderdaad kleinere zones dan bijvoorbeeld Brecheisen in het taxatierapport van 1 december 2010 heeft gedaan, maar ook andere - naar de rechtbank aanneemt: daarmee samenhangende - grondprijzen. [adviesbureau] zoekt in de overgelegde notitie aansluiting bij de zonering van Brecheisen, maar hanteert de prijzen van de deskundigen. Dit komt de rechtbank zonder toelichting, die het adviesbureau niet heeft gegeven, onjuist voor. Voor toepassing van de door Brecheisen voor de zones gehanteerde cijfers bestaat overigens onvoldoende grond nu de deskundigen er op hebben gewezen dat Brecheisen bij de bepaling van de waarde van de tweede zone is uitgegaan van prijzen van vergelijkingspanden die in de eerste zone thuis horen. [adviesbureau] voert in dat verband weliswaar nog aan dat die vergelijkingspanden aan de [adres], gelet op hun inhoud (400 m3) en perceelsoppervlakte van circa 600 m2, zijn te verdelen over twee zones van 400 en 200 m2, zodat de 200 m2 perceelsoppervlakte is aan te merken als tweede zone, maar dit overtuigt de rechtbank niet. Het taxatierapport van Brecheisen makelaars gaat immers niet uit van een op een zone-indeling gebaseerde taxatie van de vergelijkingspanden aan de [adres] maar van taxatie van het gehele perceel, dus één enkele zone. Als gevolg hiervan is de door Brecheisen vastgestelde prijs niet vergelijkbaar met de prijs voor het perceelsgedeelte van de familie [gedaagde] dat zich immers in de tweede zone bevindt. 
    
    
    3.11.	De Staat heeft bezwaar gemaakt tegen de vaststelling van de waarde van de woonboerderij (perceel T[nummer 2]) vóór onteigening onder verwijzing naar het standpunt van zijn ‘taxatiecommissie’ in de bij antwoordakte overgelegde brief van 11 maart 2011. In die brief is allereerst te lezen dat de taxatiecommissie van de Staat bezwaar heeft tegen de door de deskundigen gehanteerde vergelijkingsobjecten, omdat deze op grote tot zeer grote afstand van het perceel T[nummer 2] zijn gelegen. Dit bezwaar is verder tegenover de visie van deskundigen, dat het om vergelijkbare transacties gaat, niet (voldoende) onderbouwd en wordt verworpen. Voorts is in die brief te lezen dat de taxatiecommissie het niet juist vindt om voor de waarde van de woonboerderij uit te gaan van een ligging in landelijk gebied met ruimte en uitzicht aan de achterzijde, omdat de deskundigen voor het perceel aan de achterzijde uitgaan van de complexprijs Leidsche Rijn van € 37,50 per m2. Die prijs kan volgens de taxatiecommissie alleen worden gerealiseerd als aanvaard wordt dat het uitzicht vanuit het overblijvende op termijn aanzienlijk verslechtert, gelet op de te verwachten stedelijke invulling van dat gebied. Met dit betoog miskent de Staat dat de deskundigen kennelijk bij de taxatie van de waarde van het geheel, voorafgaande aan de onteigening, enerzijds rekening hebben gehouden met de feitelijke situatie, namelijk de ruimte aan de achterzijde en het uitzicht op een agrarisch gebied, maar anderzijds ook met de ter plaatse bestaande verwachtingen ten aanzien van het op termijn realiseren van het complex Leidsche Rijn en alle goede en kwade kansen van die ontwikkeling voor de eigenaren van de in de lintbebouwing gelegen woonboerderij. Die benadering is naar het oordeel van de rechtbank juist.
    
    
      3.12.	De rechtbank concludeert dat de door de deskundigen getaxeerde waarde van het perceel T[nummer 2] vóór onteigening op deugdelijke gronden berust. Over de bezwaren tegen de getaxeerde waarde van het perceel T[nummer 1] vóór onteigening heeft de rechtbank hiervoor geoordeeld in de overwegingen 3.2 - 3.7. De slotsom is dat de rechtbank de door de deskundigen getaxeerde waarde van beide percelen vóór onteigening voor juist houdt, zodat deze waarde (€ 1.868.581,-) wordt overgenomen. De waarde ná onteigening van het overblijvende van perceel T[nummer 2] is door de deskundigen op € 1.421.072,- gesteld na toepassing van de hiervoor besproken en juist bevonden uitgangspunten. 
      De waarde ná onteigening van het overblijvende van perceel T[nummer 1] is door de deskundigen gebaseerd op een prijs van € 2,- per m2 voor in totaal 1.296 m2, welk uitgangspunt niet door partijen is bestreden. 
      Het voorgaande betekent dat de rechtbank het advies van de deskundigen overneemt en uitgaat van een waarde van het overblijvende van in totaal € 1.421.072 plus (1.296 x € 2,- =) € 2.592,-, dus in totaal € 1.423.664,-. De waarde van beide percelen na onteigening bedraagt € 1.423.664,- plus € 313.450,- ofwel € 1.737.114,-. De waardevermindering van het overblijvende is dan te stellen op € 1.868.581,- minus € 1.737.114,- ofwel € 131.468,-. De rechtbank zal dit bedrag toewijzen. 
    
    
    
      Bijkomende kosten / hekwerk
      3.13.	Aviesburo Gresnigt heeft aangevoerd dat de deskundigen de begroting van de kosten van het hekwerk op een bedrag van € 985,- niet hebben onderbouwd en dat de familie [gedaagde] feitelijk al kosten heeft gemaakt tot een bedrag van € 3.555,- als gespecificeerd op blz. 8 van het rapport van voornoemd adviesbureau. Hoewel de familie [gedaagde] geen nota’s van die kosten heeft overgelegd, ziet de rechtbank geen reden om van die opgave van de werkelijk gemaakte kosten af te wijken, nu deze opgave ook niet door de Staat is bestreden. Toegewezen wordt derhalve een bedrag van € 3.555,- vermeerderd met het bedrag dat door de deskundigen voor het draaihek is begroot (€ 450,-) dus in totaal 
      € 4.005,-.
    
    
    
      Bijkomende kosten /overig
      3.14.	De rechtbank zal de begroting van de deskundigen volgen, nu deze aansluiten op de begroting door de familie [gedaagde]. De rechtbank heeft geen reden om aan de juistheid daarvan te twijfelen en de Staat heeft daartegen geen verweer gevoerd. Toegewezen wordt derhalve € 4.035,- bestaande uit tijdelijke extra onderhoudskosten overhoek (€ 500,-), verzekering tractor/grasmaaier (€ 1.750,-) en kosten aanpassing tractor (€ 1.785,-). 
    
    
    3.15.	De rechtbank wijst de gevorderde vergoeding van de gestelde belastingschade af. Het feit dat de Staat een hoger voorschot op de schadevergoeding heeft betaald dan door de rechtbank was bepaald, kan slechts tot belastingheffing hebben geleid omdat de familie [gedaagde] dit ontvangen bedrag heeft behouden en daarmee kennelijk heeft aanvaard. Niet valt in te zien dat de familie [gedaagde] eveneens voor dit in hun ogen onverschuldigd betaalde bedrag belasting verschuldigd is, indien zij dit bedrag aan de Staat had teruggestort. De belastingheffing is dan een gevolg van de eigen keuze van de familie [gedaagde].
    
    3.15.1.	Het feit dat na onteigening een deel van de waarde van de percelen als gevolg van de te ontvangen schadevergoeding wordt belast via box 3 in plaats van via box 1 met daardoor een hogere te betalen belasting als gevolg, kan niet louter als schade worden aangemerkt. Met de schadevergoeding is de familie [gedaagde] in staat dit deel van hun vermogen naar eigen inzicht te beleggen en een berekening, waaruit moet volgen dat de familie [gedaagde] door de uitbetaling uiteindelijk minder rendement op dat vermogen heeft gehad, ontbreekt. De deskundigen hebben er in dit verband terecht op gewezen dat de familie [gedaagde] door de toegekende en te verwerven rente op het vrijkomend kapitaal gecompenseerd wordt. De familie [gedaagde] heeft haar stelling dat zij per saldo schade leidt onvoldoende onderbouwd en aannemelijk gemaakt. 
    
    3.16.	De familie [gedaagde] heeft voorts aanspraak gemaakt op een verhuiskostenvergoeding. De rechtbank stelt voorop dat zij begrip heeft voor de vermindering van het woongenot waarmee de familie [gedaagde] zich thans geconfronteerd ziet. Er bestaan echter onvoldoende geobjectiveerde redenen om te concluderen dat een verhuizing noodzakelijk is, nog afgezien van het feit dat de familie [gedaagde] een substantiële vergoeding voor de verminderde woonsituatie ontvangt. De gevorderde vergoeding van verhuiskosten wordt derhalve niet toegewezen.
    
    Conclusie
    
    
      3.17.	De rechtbank volgt het advies van de deskundigen en zal daarom de schadeloosstelling als volgt vaststellen:
      - waarde van de onteigende perceelsgedeelten T[nummer 1] en T[nummer 2] 	€ 313.450,-
      - waardevermindering van het overblijvende 	€ 131.468,- 
      - bijkomende schade	€     8.040,-
      Totaal	€ 452.958,-
    
    
    
      3.18.	 Het nadeel dat wordt geleden als gevolg van het gemis van het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot overtreft, dient te worden vastgesteld naar de waarde van het gemiste genot van het desbetreffende bedrag. Dit gemiste genot is niet noodzakelijkerwijs gelijk aan de wettelijke rente over het gemiste bedrag (HR 15 april 2011, LJN BP2316). De familie [gedaagde] heeft aangevoerd dat de door deskundigen geadviseerde rentevergoeding van 3% te laag is gezien de wettelijke rente percentages van 6% (per 1 januari 2007) en van 4% (per 1 januari 2009) en pas van 3% per 1 januari 2010.
      De rechtbank heeft geen reden om aansluiting te zoeken bij de wettelijke rente, nu de wettelijke rente de gefixeerde schadevergoeding betreft voor het te laat betalen van een opeisbare geldsom, en aansluiting bij de marktrente een juister uitgangspunt vormt. De familie [gedaagde] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de door de deskundigen geadviseerde rentevergoeding niet aansluit bij de marktrente sedert de peildatum. De rechtbank zal daarom de schade, die de familie [gedaagde] heeft geleden door het gemis van het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot overtreft, bepalen op jaarbasis op 3% van (€ 452.958,- minus € 278.000,- =) € 174.958,- vanaf 3 september 2008 tot de dag van dit vonnis. Vanaf heden tot aan de dag van de voldoening zal wel de wettelijke rente verschuldigd zijn. 
    
    
    
      Ontsluiting overhoek
      3.19.	Beide partijen kiezen terecht tot uitgangspunt dat de overhoek voor de familie [gedaagde] bereikbaar moet blijven. De Staat heeft in dit opzicht in de brief van 26 juli 2010 toegezegd dat de overhoek in de definitieve situatie bereikbaar zal zijn over het aan te leggen fietspad langs de waterplas en voor gemotoriseerd vervoer via Knooppunt Hooggelegen en de provinciale weg. Totdat de hiervoor noodzakelijke afrondende werkzaamheden zijn uitgevoerd, is de overhoek voor de familie [gedaagde] bereikbaar over gronden van de gemeente Utrecht en de Staat heeft de familie [gedaagde] mede namens de gemeente Utrecht toestemming gegeven om over deze gronden te lopen of met een klein voertuig te rijden. De familie [gedaagde] heeft met dit aanbod ingestemd, met dien verstande dat zij, tot het moment van de eindsituatie een erfdienstbaarheid in de zin van een recht van overpad wenst in de plaats van een persoonlijk recht. Naar het oordeel van de rechtbank volstaat het aanbod van de Staat, omdat het een overgangssituatie betreft. In het dictum van dit vonnis zal worden bepaald dat de Staat overeenkomstig zijn aanbod voor de ontsluiting van de overhoek zal zorgdragen.
    
    
    Proceskosten 
    
    
      3.20.	Ter zitting van 13 december 2010 heeft de familie [gedaagde] de volgende opgave gedaan van de door haar gemaakte kosten van het geding als bedoeld in artikel 50 Onteigeningswet: 
      - griffierecht € 254,- en kosten procesadvocaat 	€   1.063,20
      - Factuur Romeijnse 30-11-2010	€      401,63
      - Facturen Brecheisen makelaars van 21-04-2008, 31-07-2008 en 3-12-2010	€   7.199,50
      - Factuur Van Jaarsveld /Van Scherpenzeel Boom taxateurs 13-06-2008	€      630,89
      - Factuur Administratiekantoor Van de Heuvel	€        95,20
      - [adviesbureau] zoals aangevuld bij akte en exclusief BTW 	€ 16.779,00
      - facturen Scheffer advocaten 15-05-2008, 25-06-2008, 31-07-2008, 10-07-2008, 
      12-10-2008, 12-10-2008, 07-11-2008, 07-01-2009, 16-3-2009, 07-04-2009, 
      01-12-2009, 29-06-2010, 26-08-2010 en geschat oktober en november 2010	€ 30.320,70 
      - pro forma factuur Geelkerken Linskens advocaten d.d. 10-12-2010	€ 11.735,77
    
    
    3.21.	De Staat heeft in de eerste plaats bezwaar gemaakt tegen de facturen van Scheffer Advocaten op de grond dat deze mede zien op werkzaamheden uitgevoerd in het kader van de planschadeprocedure. Dit geldt volgens de Staat in ieder geval voor de facturen van 10 juli 2008, 16 maart 2009, 7 april 2009 en 9 juni 2009. 
    
    3.21.1.	De rechtbank stelt vast dat de factuur met nr. 2008-0316 van Scheffer Advocaten van 10 juli 2008 van € 1.248,25 blijkens de toelichting ziet op onder meer “planschadeverzoeken”. De facturen van 16 maart 2009, 7 april 2009 en 9 juni 2009 tot een totaal bedrag van € 14.424,23 hebben betrekking op werkzaamheden in de periode van januari/februari 2009 tot en met mei 2009 in de omvang van totaal 62,4 uur. De Staat heeft er naar het oordeel van de rechtbank terecht op gewezen dat die werkzaamheden niet betrekking kunnen hebben op de in het kader van de onteigeningsprocedure verrichte werkzaamheden, omdat partijen in die periode in afwachting waren van het concept advies van deskundigen. In dit verband stelt de rechtbank nog vast dat op de urenstaat bij de factuur van 9 juni 2009 is vermeld: “[gedaagde] - Planschade A2”. Dat de overige facturen ook op de planschadeprocedure betrekking hebben is onvoldoende aannemelijk gemaakt, zodat deze voor vergoeding door de Staat in aanmerking komen. In totaal wordt derhalve toegewezen (€ 30.320,70 - € 14.424,23 =) € 15.896,47. 
    
    3.22.	De Staat heeft verder bezwaar gemaakt tegen de kosten verbonden aan de werkzaamheden van [adviesbureau] tot en met de datum van de pleitzitting van € 14.100,- excl. BTW. De Staat stelt daartoe dat het hem niet is gebleken dat de zoon van de familie [gedaagde], [zoon gedaagde], bijzondere deskundigheid heeft voor het verlenen van beroepsmatig advies in onteigeningsprocedures en dat de Staat niet heeft kunnen vaststellen dat de door [zoon gedaagde] vanaf 1 maart 2008 geregistreerde eenmanszaak, [adviesbureau], ook aan anderen dan de ouders van [zoon gedaagde] beroepsmatig bijstand verleent in onteigeningsprocedures. De Staat heeft er in dit verband op gewezen dat [adviesbureau] niet is vermeld in de (digitale) telefoongids en niet op internet is te traceren. De familie [gedaagde] heeft daartegenover een curriculum vitae (c.v.) van hun zoon overgelegd, waarin is te lezen dat hun zoon tot heden werkzaam is als senior ontwikkelaar bij Portaal Vastgoed Ontwikkeling en dat hij daarnaast sedert 2008 tot heden werkzaam is in zijn adviesbureau, gericht op het ondersteunen van zijn ouders, in onder meer het onteigenings- en planschadeproces en dat hij vanuit dit bureau als adviseur is opgetreden bij de totstandkoming van een gezondheidscentrum in de regio Utrecht. Het c.v. van [zoon gedaagde] maakt er verder melding van dat hij HTS bouwkunde en TU Bouwkunde heeft gestudeerd en werkervaring heeft bij projectontwikkelingen.
    
    3.22.1.	De rechtbank stelt voorop dat de kosten van deskundige bijstand voor vergoeding in aanmerking komen indien het redelijk is dat die kosten zijn gemaakt en die kosten binnen een redelijke omvang zijn gebleven (de zogenoemde dubbele redelijkheidstoets). De rechtbank heeft geen reden te twijfelen aan het nut en de inzet van [zoon gedaagde] bij het ondersteunen van zijn ouders bij het behartigen van hun belangen in de onteigenings-procedure. Uit de toelichting van partijen volgt wel dat de door [zoon gedaagde] gevoerde eenmanszaak toch vooral is bedoeld om de ondersteuning van zijn ouders vorm te geven. Dit geeft de rechtbank echter geen reden te twijfelen aan de algemene professionaliteit van [zoon gedaagde], maar dit rechtvaardigt wel de vraag of [zoon gedaagde] bijzondere deskundigheid heeft ten aanzien van vraagstukken rond de waardebepaling in onteigeningsprocedures en de vraag naar de noodzaak van de door [adviesbureau] gemaakte kosten, náást de kosten verbonden aan de werkzaamheden van de overige door de familie [gedaagde] ingeschakelde deskundigen. Deze twijfel rechtvaardigt dat niet een volledige vergoeding van alle gemaakte kosten volgt. Daarnaast geldt dat [adviesbureau] ook werkzaamheden heeft verricht in het kader van de planschade procedure (zoals blijkt uit de specificatie urenbesteding van 3 december 2010). De rechtbank acht het aannemelijk dat de kennis van [zoon gedaagde] behulpzaam is bij het aansturen van de door de familie [gedaagde] ingeschakelde deskundigen. Ook de reactie op het nader advies van deskundigen is opgesteld door [adviesbureau] en aan te nemen valt dat anders een ander zou zijn gevraagd die reactie voor de familie [gedaagde] op te stellen. Deze kosten komen derhalve voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank begroot de te vergoeden kosten verbonden aan de bijstand van [adviesbureau] over de periode tot en met 13 december 2010 op € 5.000,-. Blijkens de bij “akte uitlaten” van 27 april 2011 door de familie [gedaagde] overgelegde specificatie berekent [zoon gedaagde] de door hem gemaakte uren vanaf december 2010 over de periode van 1 februari 2011 tot en met 20 april 2011 op 22 uur. De aan deze bijstand verbonden kosten komen de rechtbank ook na kennisneming van het standpunt van de Staat niet onredelijk voor. De rechtbank heeft de Staat in de gelegenheid gesteld zich over deze kosten uit te laten, nu hij die gelegenheid nog niet heeft gehad. Bij e-mailbericht van 14 oktober 2011 heeft de Staat verwezen naar zijn hiervoor in overweging 3.22 verwoorde twijfel aan de deskundigheid van [zoon gedaagde]. De rechtbank oordeelt dat die twijfel niet aan de toewijsbaarheid van de gevorderde kostenvergoeding in de weg kan staan, nu aangenomen moet worden dat anders een ander met de betreffende werkzaamheden was belast. Dat die door een derde te verlenen bijstand zou hebben geleid tot lagere kosten voor de familie [gedaagde] (dan de door [adviesbureau] gedeclareerde kosten) is gesteld noch gebleken. In dit verband is niet zonder betekenis dat de Staat er blijkens zijn toelichting vanuit gaat dat het [adviesbureau] werkzaamheden heeft verricht die normaal gesproken door een advocaat worden gedaan. Dat die kosten nogmaals in rekening zijn gebracht middels de declaraties van de door de familie [gedaagde] ingeschakelde advocaten, zoals de Staat lijkt aan te nemen in zijn e mailbericht van 14 oktober 2011, is verder niet aannemelijk geworden. De rechtbank zal deze aanvullende kosten toewijzen volgens het gehanteerde uurtarief van € 150,- derhalve tot € 3.300,-. In totaal wordt dan toegewezen € 8.300,-. 
    
    3.23.	Tegen de overige kosten, voor zover aan de Staat kenbaar uit de op 3 december 2010 door de familie [gedaagde] toegezonden specificatie welke ter gelegenheid van het pleidooi is overgelegd, heeft de Staat geen bezwaar gemaakt. Ook de rechtbank ziet geen bezwaren, zodat deze worden toegewezen. 
    
    
      3.24.	Bij akte uitlaten heeft de familie [gedaagde] nog aanspraak gemaakt op de volgende aanvullende kosten:
      - Factuur Drieklomp makelaars 	 €    1.368,50
      - Factuur Geelkerken Linskens advocaten 20-12-2010	€  14.709,64
      - Factuur Geelkerken Linskens advocaten 26-04-2011	€    6.013,32
      De Staat heeft, daartoe door de rechtbank in de gelegenheid gesteld, bij e-mailbericht van 14 oktober 2011 laten weten dat hij er bezwaar tegen maakt dat blijkens de factuur van Geelkerken Linskens advocaten van 20-12-2010 het honorarium van twee advocaten in rekening is gebracht op onderdelen zoals de bespreking met cliënten, bestudering van dezelfde stukken en de aanwezigheid ter pleitzitting. Dat één van beide advocaten een lager uurtarief hanteert, levert volgens de Staat nauwelijks een besparing op ten opzichte van de kosten verbonden aan deze vorm van rechtsbijstandverlening. Ook maakt de Staat bezwaar tegen het gedeelte van de factuur van Geelkerken Linskens advocaten van 26-04-2011 voor zover daarbij vijf uur voor nagekomen werkzaamheden in rekening zijn gebracht, omdat   voor zover het al redelijk zou zijn dat de Staat die kosten vergoedt   dit te royaal is. De Staat heeft geen bezwaar gemaakt tegen de factuur van Drieklomp makelaars.
      3.24.1.	De familie [gedaagde] heeft daarop bij e-mailbericht van 1 november 2011 toegelicht dat de advocaat die de zaak had ingenomen daarna de zaak met een tweede advocaat heeft behandeld en dat de eerste advocaat de processtukken in concept gereed heeft gemaakt, waarna deze door de tweede advocaat werden gefinaliseerd. Het in rekening brengen van tien na-uren is volgens de familie [gedaagde] gebruikelijk in onteigeningsprocedures voor de uitleg van het vonnis en voor de toelichting op de kosten (zoals in het e-mailbericht van 1 november 2011), zodat de in rekening gebrachte vijf na-uren volgens haar redelijk zijn.
    
    
    
      3.24.2.	De rechtbank oordeelt dat het bezwaar van de Staat dat er geen noodzaak bestaat voor het door twee advocaten voeren van de besprekingen met de familie [gedaagde] en voor de aanwezigheid van twee advocaten ter pleitzitting niet in de reactie van de familie [gedaagde] is weerlegd. Dat het opstellen van de stukken door één advocaat gevolgd door het “finaliseren” daarvan door een tweede advocaat efficiency- of kostenvoordelen heeft, is evenmin door de familie [gedaagde] voldoende onderbouwd in de reactie op het betreffende bezwaar van de Staat. Het verschil in het door de beide advocaten gehanteerde uurtarief (€225,- respectievelijk € 185,-) bedraagt € 40,-. Dit verschil geeft zonder toelichting, die evenwel ontbreekt, geen aanleiding om een kostenvoordeel van die aanpak te verwachten. Dat in deze kwestie een noodzaak bestaat om de zaak door twee advocaten te doen behandelen is voorts gesteld noch gebleken. De rechtbank zal dan ook de kosten van de tweede advocaat, voor zover het betreft de werkzaamheden die ook door de eerste advocaat zijn verricht, niet voor vergoeding in aanmerking brengen. Dit betreft volgens de overgelegde specificatie de werkzaamheden op 24-11-2010 (een uur bestuderen stukken cliënt), 25-11-2010 (een uur, bespreking CV), 30-11-2010 (twee en een half uur, bespreking en reistijd cliënt) 01-12-2010 (een uur en drie kwartier, bestuderen stukken en intern overleg) 09-12-2010 (twee uur opstellen pleitnota welke werkzaamheden op die datum ook door de eerste advocaat zijn gedeclareerd) 13-12-2010 (vijf en een half uur pleitzitting) ofwel in totaal 13 uur en drie kwartier à € 185,- is € 2.453,75 vermeerderd met 19% BTW is € 2.919,96. 
      De rechtbank oordeelt voorts dat het in rekening brengen van vijf na-uren weliswaar fors overkomt gelet op de door de advocaat van de familie [gedaagde] verstrekte toelichting op die kostenpost, maar dat anderzijds de Staat onvoldoende heeft onderbouwd dat die kosten té fors zijn. Om die reden wordt dit onderdeel van de bezwaren van de Staat afgewezen.
    
    
    
      3.25.	In totaal begroot de rechtbank de kosten derhalve als volgt: 
      - Factuur Romeijnse 30-11-2010	€      401,63
      - Facturen Brecheisen makelaars van 21-04-2008,31-07-2008 en 3-12-2010	€   7.199,50
      - Factuur Van Jaarsveld /Van Scherpenzeel Boom taxateurs 13-06-2008	€      630,89
      - Factuur Administratiekantoor Van de Heuvel	€        95,20
      - vergoeding kosten [adviesbureau]	€   8.300,00
      - Factuur Drieklomp makelaars 	 €   1.368,50
      Totaal	€  17.995,72
    
    
    
      en verder in verband met de procesbijstand:
      - Facturen Scheffer advocaten              	€  15.896,47
      - Factuur Geelkerken Linskens advocaten 20-12-2010	€  14.709,64
      - Factuur Geelkerken Linskens advocaten 26-04-2011	€    6.013,32
      Sub totaal	€  36.619,43
    
     
    
      (Sub totaal	€  36.619,43)
      verminderd met (zie overweging 3.24.2) 	€    2.919,96
      Totaal 	€  33.699,47
    
    
    vermeerderd met kosten procesadvocaat 	€       809,20 
    
    Kosten deskundigen
    
    3.26.	De Staat dient de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen te dragen. De rechtbank zal deze kosten, overeenkomstig het door de deskundigen in een brief van 25 januari 2011 gedane voorstel, begroten op € 32.071,16 inclusief BTW. 
    
    Griffierecht
    
    3.27.	De Staat zal tevens worden veroordeeld het door de familie [gedaagde] verschuldigde griffierecht aan hen te vergoeden. Het door de familie [gedaagde] verschuldigde griffierecht zal worden bepaald op € 1.148,-. Het door de Staat verschuldigde griffierecht zal definitief worden vastgesteld door de griffier.
    
    Kosten advertenties
    
    3.28.	Gelet op het bepaalde in artikel 50 lid 5 Ow komen de kosten van bekendmaking voor rekening van de onteigenende partij. De griffier zal daartoe een acceptgiro zenden. 
    
    
    
      4.	De beslissing
      De rechtbank
    
    
    4.1.	bepaalt het bedrag van de totaal door de Staat aan de familie [gedaagde] verschuldigde schadeloosstelling voor de bij vonnis van 3 september 2008 uitgesproken onteigening op € 452.958,-;
    
    4.2.	veroordeelt de Staat om aan de familie [gedaagde] als schadeloosstelling pro resto te voldoen een bedrag van € 174.958,-  te vermeerderen met een rentevergoeding over dit bedrag van 3% per jaar vanaf 8 september 2008 tot heden, welk totaalbedrag vermeerderd dient te worden met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag van de voldoening;
    
    4.3.	bepaalt dat de Staat overeenkomstig zijn in overweging 3.19 weergegeven aanbod voor de ontsluiting van de overhoek zal zorgdragen;
    
    4.4.	veroordeelt de Staat in de proceskosten, tot op deze uitspraak aan de zijde van de familie [gedaagde] begroot op een bedrag van € 1.184,- aan griffierecht en € 809,20 salaris procesadvocaat alsmede een bedrag van € 33.699,47 voor salaris advocaat en tot slot in de kosten van de door familie [gedaagde] ingeschakelde deskundigen, tot op heden begroot op € 17.995,72;
    
    
      4.5.	bepaalt dat de Staat zal voldoen de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, tot op deze uitspraak begroot op € 32.071,16;
      4.6.	bepaalt dat de Staat aan de griffier van deze rechtbank zal voldoen de kosten van de hierna te vermelden plaatsing in het nieuwsblad. De Staat zal van de griffier daartoe een acceptgiro ontvangen;
    
    
    
      4.7.	bepaalt dat de griffier een afschrift van dit vonnis dient toe te zenden aan de deskundigen, te weten:
      -	mr. J. Berkvens (Jonker Abeln Advocaten, De Lairessestraat 73, 1071 NV Amsterdam), voorzitter;
      -	ing. P.H. Reinders Folmer (postbus 210, 2110 AE Heemstede);
      -	dhr. C. Plomp (Remiseweg 2, 3438 LB Nieuwegein);
    
    
    4.8.	wijst het meer of anders gevorderde af;
    
    4.9.	wijst het Algemeen Dagblad/Utrechts Nieuwsblad aan als het nieuwsblad waarin de griffier een uittreksel uit dit vonnis dient te plaatsen.
    
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Slootweg, mr. H.AE. Uniken Venema en mr. J.P.H. van Driel van Wageningen en in het openbaar uitgesproken op 7 maart 2012.?