ECLI:NL:RBAMS:2013:BZ2217, Rechtbank Amsterdam, 20-02-2013, 1372325 \ HA EXPL 12-1101
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2013-02-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Non-conformiteit. Schending mededelingsplicht. Woning.
        Kort na de verkoop van een woning gaat de VvE over tot herstel van funderingsgebreken.
        Het ging om een scheefstaand grachtenpand uit de 17e eeuw. Koopster mocht er daarom niet zonder meer op vertrouwen dat de fundering in orde was. De woning beantwoordt aan de overeenkomst.
        De kantonrechter komt tot de conclusie dat verkoopster in de omstandigheden van dit geval niet aan haar mededelingsplicht heeft voldaan door – in de koopovereenkomst – zonder meer te verklaren dat haar “niets bekend” was over concrete voornemens van de VvE om tot besluitvorming over te gaan waaruit voor de appartementseigenaren een aanmerkelijke verzwaring van hun financiële verplichtingen voortvloeit. Zij had daarbij tenminste moeten vermelden dat haar bekend was dat dermate serieus rekening werd gehouden met de mogelijkheid dat de VvE, die naar zij wist opnieuw werd opgestart, zou besluiten tot onderhoud van de fundering, dat daartoe reeds tweemaal bij de verkoop van appartementen in het gebouw aanzienlijke financiële voorzieningen waren getroffen.
        Koopster is de kans ontnomen om te onderhandelen aan de hand van de mededelingen die verkoopster had behoren te doen. (vgl LJN: BU9001).
        Schadebedrag geschat.

vonnis
      RECHTBANK  AMSTERDAM
    
    
    Afdeling privaatrecht
    
    
      Zaaknummer en rolnummer: 1372325 \ HA EXPL  12-1101
      Uitspraak: 20 februari 2013
    
    
    
      Vonnis van de kantonrechter
      in de zaak van:
    
    
    
      [A],
      wonende te --,
      eiseres,
      gemachtigde  mr. E.C. Douma te Amstelveen,
    
    
    t e g e n 
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
      Nederlandse Vastgoed Maatschappij B.V.,
      gevestigd te Schaijk, gemeente Landerd,
      gedaagde,
      gemachtigde mr. B. Poort te Eindhoven.
    
    
    Partijen zullen hierna [A] en NVM worden genoemd.
    
    
      1.	VERLOOP VAN DE PROCEDURE
      De volgende processtukken zijn ingediend:
    
    
    
      -	de dagvaarding van 3 augustus 2012, met producties,
      -	de conclusie van antwoord, met producties,
    
    
    Ingevolge het tussenvonnis van 26 september 2012 heeft op 9 januari 2013 een bijeenkomst van partijen plaatsgevonden. Het proces-verbaal hiervan en de daarin genoemde brief van mr. Douma bevinden zich bij de stukken.  
    
    Daarna is vonnis bepaald.
    
    
      2.	FEITEN EN OMSTANDIGHEDEN
      2.1.	Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:
    
    
    2.2.	Het gebouw aan de [adres] te Amsterdam (hierna: het gebouw) is verdeeld in vier appartementsrechten, één appartementsrecht voor elke woonlaag (begane grond, eerste, tweede en derde verdieping).
    
    2.3.	In de koopovereenkomst van 7 augustus 2007 gesloten tussen [B] als  verkoper, en [C] (hierna: [C]) als koper van het appartement [adres]-II is onder meer opgenomen:
    
    De geplande renovatie van de fundering van het verkochte zal voor rekening en risico zijn voor verkoper voor zijn breukdeel in de gemeenschap [7/32, kantonrechter]. Voor deze geplande renovatie zal er een depot ter grootte van 30.000,00 euro worden aangehouden ter kantoor van de notaris. 
    
    
      2.4.	In de koopovereenkomst van10 november 2010 gesloten tussen de heer [D] (hierna: [D]) als verkoper en NVM als koper van het appartementsrecht [adres]-III, welk recht tevens omvat 4/32e onverdeeld aandeel in de gemeenschap bestaande uit het gebouw met ondergrond (hierna: het appartement)
      is onder meer opgenomen: 
    
    
    Koper en verkoper zijn bekend met het feit dat de bouw van de woning nog op huiden is gefundeerd. De kosten van een VVE besluit tot herstel van de fundering zijn te allen tijde voor Koper ongeacht wanneer dit besluit wordt genomen en zelfs indien dit besluit thans reeds is genomen.
    
    
      2.5.	In december 2010 is tussen [A] als koper en NVM als verkoper overeenstemming bereikt over de koop van het appartement, tegen een koopsom van 
      € 180.000,00. Een overeenkomst is uiteindelijk niet gesloten.
    
    
    2.6.	In opdracht van [A] is een bouwkundig rapport betreffende het appartement opgesteld. In de desbetreffende rapportage bouwtechnisch onderzoek (d.d. 13 december 2010) staat – voor zover hier relevant – het volgende:
    	
    
      Verkorte samenvatting en toelichting op het geheel:
      Plaatselijk kunnen tekortkomingen voorkomen. U dient rekening te houden met “regulerend onderhoud”.
      Er zijn mogelijk constructieve gebreken aangetroffen. Het pand heeft veel achterstallig onderhoud.
      (…)
      KEURINGSRESULTATEN ALGEMENE BOUWDELEN
      (…)
      Element		Bijzonderheden en eventuele locatie (…)	Verbeterkosten
      Fundering	Vervolgonderzoek (stelpost). (…) 		€ 950,00
    
    
    
      Het pand is t.p.v. de voorgevel zichtbouw verzakt. Scheefstand is aanwezig / waarneembaar. Mogelijke oorzaak zou een verz(w)akking in de bodemstructuur kunnen zijn en/of mogelijk een gebrek aan de fundering. De verz(w)akking lijkt stabiel te zijn. Indien zekerheid gewenst adviseren we een nader onderzoek naar de kwaliteit van de fundering uit te laten voeren. Om e.e.a. te monitoren kunt u overwegen een vooropname uit te voeren of zelf scheurmeters te monteren (…). Kosten voor onderzoek zijn voor de VvE, kosten voor deze woning bedragen € 950,00.
      (…)
    
    
    
      2.7.	In maart 2011 is opnieuw onderhandeld tussen [A] en NVM. In een e-mail van 8 maart 2011 is namens [A] verzocht om een verlaging van de koopprijs: 
      “volgens uw voormalige collega zouden er nog wat werkzaamheden worden uitgevoerd, mijn client vindt het jammer dat in deze tijd de prijs 5000 euro hoger is geworden.” 
      NVM heeft geweigerd de koopsom te verlagen. 
    
    
    2.8.	Op 10 maart 2011 is met betrekking tot het appartement een koopovereenkomst tussen [A] en NVM tot stand gekomen. De prijs bedroeg € 180.000,00.
    
    2.9.	In de koopovereenkomst tussen [A] en NVM is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:
    
    
      	artikel 5 Staat van het appartement(srecht), gebruik
      5.1 Het appartementsrecht zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechte, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
      (…)
      5.3 Het appartement zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte.
      (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
      (…)
    
    
    
      artikel 12 Financiën Vereniging van Eigenaars
      	(…)
      12.3 Verkoper staat er voor in dat de Vereniging van Eigenaars tot op de dag van het tot stand komen van deze overeenkomst geen besluiten heeft genomen, waaruit voor de appartementseigenaren een aanmerkelijke verzwaring van bestaande financiële verplichten voortvloeit. Omtrent concrete voornemens om tot dergelijke besluitvorming over te gaan is verkoper niets bekend/het volgende bekend:
      12.4 (…)
      12.5 De vereniging is inactief. De VVE wordt op dit moment opnieuw opgestart. [E] beheer te Amsterdam heeft deze taak op zich genomen in opdracht van de leden van de VVE.
      	(…)
    
    
    
      	Artikel 23
      	(…)
      Verkoper zal het appartement in de huidige conditie overdragen aan koopster. Koopster heeft een bouwkundig onderzoek laten uitvoeren en is volledig op de hoogte van de bouwkundige staat en vrijwaart verkoper voor enigerlei aanspraken hierop.
    
    
    2.10.	Bij brief van 21 maart 2011 is NVM – als eigenaar van het appartement – uitgenodigd voor een vergadering van 7 april 2011 van de Vereniging van Eigenaren [adres] te Amsterdam (hierna: de VvE). De uitnodiging houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
    
    Het voorstel voor de agenda luidt:
    
    
      (…)
      8.	Onderhoud gebouw
    
    
    2.11.	Op 1 april 2011 heeft NVM het appartement aan [A] geleverd.
    
    2.12.	In de notulen van de vergadering van 7 april 2011 van de VvE staat:
    
    
      8. Onderhoud gebouw
      De heer [F] deelt mede dat de fundering van het pand in een slechte staat van onderhoud verkeert en dat deze vernieuwd dient te worden. De heer [G] en mevrouw [C] waren hierover bij de aankoop van hun woning geïnformeerd. De verkoper van de woning op de derde etage, Nederlandse Vastgoed Maatschappij B.V., was dit eveneens bekend.
      De heer [F] overhandigt tijdens de vergadering de offerte van [H] funderingstechnieken “De Coogh” d.d. 14 maart en 6 april 2011 aan mevrouw [C] en de heer [E]. De geoffreerde prijs bedraag € 123.291,17 incl. B.T.W.
      Aangezien de Vereniging onvoldoende liquiditeiten heeft om deze kosten te voldoen zullen de leden een éénmalige bijdrage aan de Vereniging te voldoen als volgt:
      (…)
      [C]			7/32 x € 123.291,17 = € 26.969,94;
      [A]			4/32 x € 123.291,17 = € 15.411,40.
      De leden gaan akkoord met het vernieuwen van de fundering. De administrateur zal de leden verzoeken de verschuldigde bedragen over te maken naar de rekening van de Vereniging. (…)
    
    
    
      2.13. 	Op 12 juni 2012 heeft [C] in het kader van een door [A] verzocht voorlopig getuigenverhoor onder meer verklaard:
      Ik ben mijn appartement aan het verkopen en was geïnteresseerd in het bod dat NVM zou kunnen doen. Ik heb één keer twee agenten van NVM bij mij in mijn appartement ontmoet. Ze kwamen om het appartement te bekijken en afspraken te maken. Ik weet niet meer wie er toen geweest zijn. Ik weet niet meer of dat de heren waren die hier vandaag aanwezig zijn. Het is ook al ongeveer twee jaar geleden. Het was eind 2010, waarschijnlijk in oktober of november. U vraagt mij of ik toen iets gezegd heb over de onderhoudstoestand van het pand. Ja, natuurlijk. Ik heb in het algemeen verteld dat we bezig waren met het inhuren van een professionele bestuurder. Ook andere zaken, zoals de kwestie rond de fundering en de discussie die daarmee samenhangt, in de zin van het herstel van de fundering, heb ik genoemd. Ook heb ik zaken als de verzekering en andere zaken die van belang zijn genoemd. 
      Over de fundering heb ik gezegd dat het onze intentie was om de fundering te renoveren. Dat is al jaren zo. Niemand van de buren is tegen de renovatie. Integendeel. Niemand wilde het voortouw hierin nemen. Dit heb ik gezegd tegen NVM. Ik heb ook gezegd dat voordat ik het appartement kocht de intentie om tot herstel over te gaan er al was. Daarover staat ook iets in mijn contract en ook in het contract van [G], mijn benedenbuurman, die zijn appartement een maand eerder had gekocht. U vraagt mij of ik aan NVM ook de stand van zaken van dat moment heb genoemd. Ja. We zaten toen middenin de procedure om een professionele administrateur in te huren. Dat zou dan de aangewezen persoon zijn om alles te regelen. U vraagt mij of er een concrete intentie was om tot herstel over te gaan. 
      Bij de laatste bijeenkomst van de VvE is weer de beslissing genomen om door te gaan met de renovatie. Alle aanwezigen waren het daarmee eens. Die vergadering vond plaats voor mijn contact met NVM. [D] vertelde mij tijdens de vergadering dat hij zijn appartement wilde verkopen. Hij heeft mij toen de gegevens van NVM gegeven en zo is het contact tussen mij en NVM tot stand gekomen. De vergadering waar ik zojuist over sprak moet ook ergens in oktober of november 2010 hebben plaatsgevonden. 
      (…). [D] zei toen dat hij geen geld voor het herstel had en dat hij het zo wilde regelen dat de nieuwe eigenaar die kosten zou dragen. Ik geloof dat hij het zo wilde regelen dat de administrateur zijn deel zou krijgen.
    
    
    2.14.	Op 12 juni 2012 heeft [D] in het kader van een door [A] verzocht voorlopig getuigenverhoor onder meer verklaard:
    
    
      Voor het tekenen van het koopcontract heb ik contact gehad met de heren [I] en [J] van NVM. Ik heb hen twee keer gesproken. Ik heb het met hen over de onderhoudstoestand van het pand gehad. Ik weet niet meer precies wat ik daarover heb gezegd. In ieder geval dat het pand matig onderhouden was en ik heb het over de kwestie rond de fundering gehad; dat in het verleden was besloten tot herstel, maar dat dit was afgeketst, maar dat het in de toekomst wel hersteld moet worden. Nu ik u dit hoor dicteren merk ik op dat ik niet specifiek heb gezegd dat er een nieuwe fundering onder het pand moest; het staat immers al 400 jaar zo. Ik heb de heren [I] en [J] een derde keer gesproken bij de notaris bij de levering van het appartementsrecht. Wij hebben het toen meer expliciet over de fundering gehad. Mevrouw [C] is toen ter sprake gekomen. Ik heb gezegd dat ik wist dat degene die het appartementsrecht aan haar had verkocht € 30.000,- in depot heeft gestort als vergoeding van de kosten voor het herstel van de fundering. Tijdens het dicteren vraagt u mij nog of ik weet waarom zij dat bedrag gestort kreeg. Dat was omdat voor dat zij het appartementsrecht kocht, er sprake van was dat de fundering hersteld zou worden. Later is een vergadering van de vereniging van eigenaren die daarover ging in ruzie geëindigd. Daarmee is het plan om de fundering toen te herstellen geruisloos van tafel verdwenen. Sindsdien heeft nooit meer, althans gedurende een aantal jaren, geen vergadering van de VvE plaatsgevonden. 
      Ik heb tijdens de overdracht van het appartementsrecht verteld dat de fundering op huid is gebouwd. Mij was toen niet bekend wanneer de fundering aangepakt zou worden. [I] vertelde mij dat hij van [C] had gehoord dat er besloten zou zijn tot funderingsherstel. Dat zei mij niets. Bij de notaris is de koopprijs van mijn appartementsrecht met € 10.000,- verlaagd en is in het koopcontract de clausule opgenomen dat kosten gemoeid met het funderingsherstel voor rekening van NVM zouden komen. De prijsverlaging hield dus verband met het eventuele funderingsherstel. De omvang is gerelateerd aan mijn aandeel in de kosten volgens het oorspronkelijke plan dat uiteindelijk is afgeketst. 
    
    
    
      3.	VORDERING EN VERWEER
      3.1.	[A] vordert dat NVM bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis zal worden veroordeeld tot betaling van:
      a. € 15.411,40 aan hoofdsom, te vermeerderen met wettelijke rente;
      b. € 4.691,77 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met wettelijke rente;
      c. de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
    
    
    3.2.	[A] stelt kort gezegd dat NVM, in strijd met een op NVM rustende mededelingsplicht, niet heeft meegedeeld wat zij wist van de gebrekkige fundering van het pand en/of de voornemens van de VvE om over te gaan tot onderhoud. Ter terechtzitting is verklaard dat de rechtsgronden mogen worden aangevuld met de grondslag dat het appartement niet beantwoordt aan de overeenkomst, in de zin van artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
    
    3.3.	NVM voert verweer tegen de vordering en voert daartoe aan dat [A] wist van de gebrekkige fundering en dat de VvE destijds nog geen concreet voornemen had om een besluit te nemen, althans dat NVM daarvan niet op de hoogte was. Het appartement beantwoordt wel aan de overeenkomst.
    
    4.	BEOORDELING
    
    4.1.	De kantonrechter stelt voorop dat beide partijen er niet zonder meer op mochten vertrouwen dat de fundering van het pand vrij van gebreken was. Het ging hier immers om een scheefstaand grachtenpand uit de 17e eeuw in het centrum van Amsterdam. Het in opdracht van [A] vervaardigde bouwtechnische onderzoek zag weliswaar niet op de fundering, maar geeft voldoende duidelijk aan dat nader onderzoek naar de fundering geïndiceerd is.
    
    4.2.	[A] stelt dat zij op basis van gedragingen van NVM er wel op mocht vertrouwen dat de fundering vrij van gebreken was. Zij stelt dat zij op vragen naar de staat van de fundering tegenstrijdige antwoorden heeft gekregen van NVM en dat haar is verzekerd dat de fundering in “originele staat” was. De kantonrechter is van oordeel dat een medededeling dat de fundering in “originele staat” verkeert, in de gegeven omstandigheden niet betekent dat er geen sprake is van een gebrek of achterstallig onderhoud. Dat namens NVM – uiteindelijk – is toegezegd, zoals [A] stelt, dat uit onderzoek is gebleken dat er geen noemenswaardige problemen met de fundering waren, acht de rechtbank onvoldoende onderbouwd. Dat laat zich immers moeilijk rijmen met haar stelling dat zij tegenstrijdige informatie ontving. Ook staat vast dat zij het desbetreffende onderzoek – als dat bestaat – niet heeft ingezien. En evenmin geeft [A] een verklaring hoe het in haar opdracht verrichte onderzoek zich verhoudt tot de volgens haar gedane toezeggingen. Derhalve komt de kantonrechter op dit punt niet aan nadere bewijslevering toe. Zodoende is niet komen vast te staan dat door NVM een toezegging is gedaan, zoals door [A] gesteld en daarom kan niet worden gezegd dat het appartement niet aan de overeenkomst beantwoordt als bedoeld in artikel 7:17 BW, nog daargelaten dat in de overeenkomst op dit punt verschillende exoneraties zijn opgenomen.
    
    4.3.	Daarmee is echter nog niet gezegd dat NVM aan alle op haar op grond van de overeenkomst rustende mededelingsverplichtingen heeft voldaan. Immers uit de bepalingen in haar overeenkomst met [D] en uit de overeenkomst van [C] blijkt duidelijk dat bewoners van het pand (ook al in 2007) dermate serieus rekening hielden met onderhoudskosten (in de orde van grootte van € 30.000 voor het appartement van [C] en € 10.000 voor het appartement van [D] en [A]) dat daarvoor voorzieningen werden getroffen. NVM betwist in dat verband de verklaring van [C] – dat zij, kort gezegd, uitgebreid met NVM heeft gesproken over de voornemens van de VvE om over te gaan tot onderhoud – en stelt dat ook [A] op de hoogte was, of tenminste kon zijn, van de bepalingen in de overeenkomst van [C].
    
    4.4.	De kantonrechter oordeelt als volgt. Enerzijds kan niet worden geoordeeld dat [A] bekend was met de voorziening in de overeenkomst van [C], zoals NVM stelt. Dat is immers onvoldoende onderbouwd, nu onvoldoende is toegelicht op basis waarvan NVM meent dat [A] hiervan op de hoogte was. Het argument van NVM dat beide transportaktes openbaar zijn, legt op dit punt geen gewicht in de schaal. Gesteld noch gebleken is immers dat door [A] of haar vertegenwoordiger die aktes geraadpleegd zijn, terwijl de mededelingsplicht van NVM op dit punt meer gewicht toekomt dan de onderzoeksplicht van [A]. NVM betwist de verklaring van [C], maar betwist niet de verklaring van [D] die inhoudt dat NVM tegen hem heeft verklaard over de mogelijkheid van een VvE besluit en daarbij expliciet heeft verwezen naar hetgeen [C], volgens NVM, tegen NVM gezegd had. Reeds daarom acht de kantonrechter de betwisting van de verklaring van [C] door NVM (voor zover relevant) onvoldoende onderbouwd en komt de kantonrechter op dit punt niet toe aan het doen leveren van tegenbewijs.
    
    
      4.5.	Anderzijds is niet komen vast te staan dat NVM (ten tijde van het sluiten van de overeenkomst) op de hoogte was van de offertes van [H] funderingstechnieken “De Coogh” of van een concreet voornemen van de VvE om over te gaan tot onderhoud. 
      De uitnodiging voor de vergadering dateert van na het sluiten van de overeenkomst tussen [A] en NVM en houdt niet meer in dat “onderhoud gebouw” op de agenda staat. Niet is komen vast te staan dat vóór die vergadering al een concreet besluit was genomen. Het opvragen van de offertes is daarvoor wel een aanwijzing, maar door [A] is haar stelling dat NVM wetenschap had van het aanvragen van die offertes niet onderbouwd. Daarbij betrekt de rechtbank dat uit de verklaringen van [C] en [D] kan worden afgeleid dat de laatste VvE vergadering voorafgaand aan de vergadering van 7 april 2011 plaatsgevonden heeft vóórdat NVM eigenaar is geworden van het appartement dat [D] toebehoorde. Bovendien was op de vergadering van 7 april 2011 geen vertegenwoordiger van NVM aanwezig, zodat niet duidelijk is door wie is gezegd dat NVM op de hoogte was van de noodzaak van het onderhoud en evenmin duidelijk is waarop die verklaring is gebaseerd.
    
    
    4.6.	Met inachtneming van het voorgaande komt de kantonrechter tot de conclusie dat NVM in de omstandigheden van dit geval niet aan haar mededelingsplicht heeft voldaan door – in de koopovereenkomst – zonder meer te verklaren dat haar “niets bekend” was over concrete voornemens van de VvE om tot besluitvorming over te gaan waaruit voor de appartementseigenaren een aanmerkelijke verzwaring van hun financiële verplichtingen voortvloeit. Zij had daarbij tenminste moeten vermelden dat haar bekend was dat dermate serieus rekening werd gehouden met de mogelijkheid dat de VvE, die naar zij wist opnieuw werd opgestart, zou besluiten tot onderhoud van de fundering, dat daartoe reeds tweemaal bij de verkoop van appartementen in het gebouw aanzienlijke financiële voorzieningen waren getroffen zoals vermeld onder 4.3. De eisen van de goede trouw brengen mee dat NVM dat aan [A] had behoren te melden. 
    
    4.7.	Hiervoor is reeds overwogen dat niet kan worden gezegd dat de fundering van het pand ten achter bleef bij de verwachtingen die [A] redelijkerwijs mocht hebben omtrent de kwaliteit ervan en dat artikel 7:17 BW daarom niet een deugdelijke grondslag biedt voor (een van de onderdelen van) de vordering. Dit oordeel wordt niet anders door deze schending door NVM van haar mededelingsplicht. Wel geldt dat [A] geen nadeel mag lijden als gevolg van het niet meedelen door NVM van datgene waaromtrent zij [A] had behoren in te lichten. [A] heeft er dus aanspraak op in de situatie te worden gebracht waarin zij zou hebben verkeerd indien NVM haar voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst naar behoren zou hebben ingelicht. 
    
    4.8.	[A] stelt dat haar schade gelijk is aan (haar deel van) de kosten van het onderhoud ad € 15.411,40 en NVM betwist de hoogte van die kosten, maar daarmee miskennen partijen dat [A] slechts de kans is ontnomen om te onderhandelen aan de hand van de mededelingen die NVM haar had behoren te doen. 
    
    4.9.	De kantonrechter is van oordeel dat de aard van de schade rechtstreeks voortvloeit uit de expliciete grondslag van de vordering van [A], zodat er thans geen aanleiding is om partijen in de gelegenheid te stellen zich daarover nader uit te laten. Bij het beoordelen van het nadeel (en dus de schade) die [A] geleden heeft, moet het volgende betrokken worden. Partijen wisten op het moment van deze onderhandelingen (maart 2011) niet dat de VvE daadwerkelijk en al op 7 april 2011 zouden besluiten tot het onderhoud en evenmin dat die kosten (hetgeen onvoldoende gemotiveerd betwist is) voor het appartement € 15.411,40 zouden bedragen. In het licht van die onzekerheid speelt, naar het oordeel van de kantonrechter, het volgende een rol. Vooropgesteld wordt dat [A] geen ontbinding van de verkoopovereenkomst vordert. Bij beoordeling van de hypothetische situatie dat NVM [A] correct zou hebben voorgelicht, zal de kantonrechter dan ook uitgaan van de situatie dat partijen overeenstemming zouden hebben bereikt. Als meest concrete aanwijzing voor de wijze waarop NVM de risico’s inschatte, gaat de rechtbank uit van de verklaring van [D] dat de koopprijs van het appartement met € 10.000,00 is verlaagd en dat NVM (als koper) in ruil daarvoor alle kosten van een eventueel VvE-besluit expliciet op zich nam. Eind 2010 was dat kennelijk de economische inschatting van NVM. Begin 2011 was de situatie zo dat beide partijen ervan uit konden gaan dat als partijen niet tot een overeenstemming zouden kunnen komen, het voor NVM een risico was dat een VvE besluit zou worden genomen en dat de kosten daarvan voor rekening van NVM als eigenaar zouden komen. NVM kon – gelet op de stemverhoudingen binnen de VvE – een besluit immers niet tegenhouden. Ook voor [A] was dat risico beredeneerbaar. Gelet op deze omstandigheden begroot de kantonrechter het bedrag waarmee de koopprijs zou zijn verlaagd op € 10.000,00. Dat bedrag is dan ook de schade die door [A] is geleden als het gevolg van het feit dat haar de kans is ontnomen op basis van een volledige mededeling van NVM met NVM te onderhandelen en de schadevergoedingsvordering is tot dat bedrag toewijsbaar. 
    
    4.10.	Tegen de gevorderde wettelijke rente is geen verweer gevoerd, zodat die delen van de vordering – ook over proceskosten – toewijsbaar zijn.
    
    4.11.	De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. [A] heeft niet (voldoende onderbouwd) gesteld dat deze kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
    
    
      4.12.	NVM zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [A] worden begroot op:
      - dagvaarding	€ 	90,64
      - griffierecht		73,00
      - voorlopig getuigenverhoor	600,00 (2,0 punten × tarief € 300,00)
      - salaris advocaat		600,00 (2,0 punten × tarief € 300,00)
      Totaal	€ 	1.363,64
    
    
    4.13.	De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
    
    
      5.	BESLISSING
      De kantonrechter:
    
    
    5.1.	veroordeelt NVM tot betaling aan [A] van € 10.000,00 (tienduizend euro) aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 april 2011 tot aan de voldoening;
    
    5.2.	veroordeelt NVM in de proceskosten, aan de zijde van [A] tot op heden begroot op € 1.363,64 inclusief eventueel verschuldigde btw, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de proceskosten met ingang van veertien dagen na heden tot aan de voldoening;
    
    5.3.	veroordeelt NVM in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat NVM niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening;
    
    5.4.	verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    5.5.	wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    Aldus gewezen door mr. M.E.  Leijten, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 februari 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.
    
    
    
    De griffier							De kantonrechter