ECLI:NL:RBASS:2007:BA5903, Rechtbank Assen, 25-04-2007, 58010 - HA ZA 06-541
Rechtbank Assen — Uitspraak 
Datum: 2007-04-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Uitleg van de koopovereenkomst in geval van een gedeeltelijke bestemmingswijziging in een langdurig, gefaseerd, besluitvormingsproject.

vonnis
      RECHTBANK ASSEN
    
    
    Sector civiel recht
    
    zaaknummer / rolnummer: 58010 / HA ZA 06-541
    
    Vonnis van 25 april 2007
    
    in de zaak van
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      MEGA PROJECTEN B.V.,
      gevestigd te Almelo,
      eiseres,
      procureur mr. W.M. Bierens,
      advocaat mr. J.B. Mus te Breda,
    
    
    tegen
    
    
      1.	[GEDAAGDE SUB 1],
      wonende te [woonplaats],
      2.	[GEDAAGDE SUB 2],
      wonende te [woonplaats],
      3.	[GEDAAGDE SUB 3] (overleden [in 2006]),
      laatste gewoond hebbende te [woonplaats],
      gedaagden,
      procureur mr. H.J. de Ruijter,
      advocaat mr. P.J. de Booij te Almere.
    
    
    
    Partijen zullen hierna Mega en [gedaagde sub 1 c.s.] genoemd worden.
    
    
      1.	De procedure
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	het vonnis in incident van 18 oktober 2006, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast dient te worden beschouwd;
      	het tussenvonnis van 1 november 2006, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast dient te worden beschouwd;
      -	het proces-verbaal van comparitie van 4 januari 2007;
      -	de ter comparitie en overigens ingebrachte stukken.
    
    
    1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald en vervolgens besloten de zaak te verwijzen naar de meervoudige kamer.
    
    
      2.	De feiten
      2.1.	Mega is de rechtsopvolger onder algemene titel van Mega Vastgoed B.V..
    
    
     
    2.2.	In maart 1996 hebben [gedaagde sub 1 c.s.]  als verkopers en Mega Vastgoed B.V. als koper een koopovereenkomst gesloten ten aanzien van het perceel bouwland, gelegen te [woonplaats, kadastrale gegevens], groot 10.57.93 hectare voor een koopsom van ƒ 36,00 per hectare. 
    
    
      2.3.	Van de koopovereenkomst is een op 12, 18 en 20 maart 1996 ondertekende koopakte opgemaakt bij notariskantoor Schuurman & Keizer te Wierden, waarin onder meer het volgende is bepaald:
      “1.	Verkopers 
      (…
      Verklaren te hebben verkocht aan de mede-ondergetekende:
      2.	Koper
      (…) 
      die verklaart van verkoper te hebben gekocht:
      BOUWLAND GELEGEN TE [WOONPLAATS, [ kadastrale gegevens], groot 10.57.93 hectare;
      Hierna ook te noemen het registergoed,
      Registergoed hierna ook te noemen: het verkochte.
      (…)
      notariële akte van levering
      Artikel 1
      De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van 
      Mr. W.P.J. Schuurman of Mr. E.A.M. Keizer, notarissen ter standplaats de gemeente Wierden, of hun plaatsvervanger, binnen 3 maanden nadat de bestemming van het verkochte onherroepelijk is gewijzigd, zodanig dat koper het verkochte kan gebruiken als hierna in artikel 5 lid 6 bedoeld en er gestart kan worden met de bouw van woningen op het verkochte of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen. 
      Alleen die percelen c.q. perceelsgedeelten waarvoor de bestemming wordt gewijzigd zullen worden overgedragen, met inachtneming van het bepaalde in artikel 20 lid 7.
      feitelijke levering, staat van het verkochte
      Artikel 5
      (...)
      6.	Koper is voornemens het verkochte te gebruiken als bouwgrond ten behoeve van woningbouw, zulks in het kader van het/de in ontwikkeling zijnde/komende bestemmingsplan(nen) ter plaatse. Verkoper staat er voor in dat er geen privaatrechtelijke belemmeringen zijn voor dit (beoogde) gebruik van het verkochte; verkoper heeft terzake van de publiekrechtelijke mogelijkheden van woningbouw op het verkochte geen garantieverplichting jegens koper.
      7.	Verkoper verplicht zich ten opzichte van koper de door hem mogelijk ingediende bezwaren tegen ter visie liggende bestemmingsplannen ter plaatse, waar gemelde onroerende zaken zijn gelegen, kenbaar te maken bij de ondertekening van deze akte.
      8.	Verkoper verklaart tegen het/de - ter plaatse waar gemelde onroerende zaken zijn gelegen - in ontwikkeling zijde/komende bestemmingsplan(nen), met betrekking tot woningbouw, geen bezwaren te zullen (laten) maken en elk handelen of nalaten dat de uitvoering van het/de in voorbereiding zijnde/komende bestemmingsplan(nen) kan verhinderen of vertragen na te laten zulks op straffe van een direct opeisbare boete van één honderd duizend gulden (ƒ 100.000,--) per geval, ten gunste van koper.
      Artikel 20
      6.	Verkoper mag het verkochte om niet blijven gebruiken totdat koper het verkochte nodig heeft voor andere dan niet-agrarische doeleinden.
      7.a. Indien voor 90 % of meer van het verkochte de bestemming wordt gewijzigd als bedoeld in artikel 5 lid 6, zal koper het gehele verkochte afnemen tegen de afgesproken prijs van zes en dertig gulden (f 38,00) (sic). 
      - b. Indien voor minder dan 90 % van het verkochte de bestemming niet wordt gewijzigd als bedoeld in artikel 5 lid 6, heeft de verkoper voor het gedeelte waarvoor de bestemming niet wordt gewijzigd, de keuze tussen:
      --- 1. dat gedeelte in eigendom houden en niet overdragen aan koper; of
      --- 2.  dat gedeelte aan koper overdragen, welk gedeelte door koper zal moeten worden aanvaard, tegen een in onderling overleg vast te stellen prijs, op basis van de dan geldende agrarische waarde in het economisch verkeer en bij gebreke van overeenstemming daarvan, vast te stellen door 3 deskundigen, waarvan 1 word aangewezen door de verkoper, 1 door de koper en 1 door de beide deskundigen samen."
    
    
    
      2.4.	Bij overeenkomst, ondertekend op 6 maart 1996, opgesteld door voornoemd notariskantoor Schuurman & Keizer, hebben [gedaagde sub 1 c.s.] en [pachter], die pachter was van het perceel, een vereenkomst gesloten met de volgende inhoud:
      "1.	 dat pachter geen gebruik maakt of zal maken van zijn recht van eerste koop op het eerste registergoed op het moment dat verpachter het registergoed in eigendom wil overgedragen aan (een) derde(n);
      2.	dat pachter afstand van zijn pachtrechten zal doen, op het moment dat verpachter het registergoed in eigendom wil overdragen aan (een) derde(n);
      3.	dat pachter van de verpachter een schadevergoeding ontvangt groot driehonderd achtendertig duizend vijfhonderdvijftig gulden (f 338.550,-).
      (...)”
      Deze pachtovereenkomst zou op 1 november 2001 aflopen.
    
    
    2.5.	[gedaagde sub 1 c.s.] zijn het perceel na de koopovereenkomst om niet blijven gebruiken.
    
    2.6.	Op 16 maart 1996 zijn Mega Vastgoed en [Ingenieursbureau gedaagde sub 1] een overeenkomst aangegaan, die inhield dat [Ingenieursbureau gedaagde sub 1], de gebruikelijke constructieve werken voor de op onder meer het perceel te stichten woningen/gebouwen zou uitvoeren voor Mega.
    
    2.7.	Op 1 december 2004 is deze overeenkomst afgekocht en heeft Mega in dat verband EUR 50.000,00 exclusief BTW aan [gedaagde sub 1] voldaan.
    
    2.8.	Het perceel maakt deel uit van het nieuwbouwproject "[project]". Het totale projectgebied van 230 hectare is thans opgedeeld in drie delen ([project] I, II en III). Het perceel ligt deels in [project] I en deels in [project] II.
    
    2.9.	Voor [project] I is per 31 augustus 2005 een bestemmingsplan onherroepelijk van kracht geworden. 
    
    
      2.10.	De plannen voor [project] II en [project] III hebben nog geen enkele status. De besluitvorming over de plannen voor [project] II vindt plaats op het moment dat [project] I gebouwd wordt.
      2.11.	Het gedeelte van het perceel, dat in [project] I ligt, ter grootte van 1 hectare 98 are en 25 centiare, is bij akte van levering op 2 augustus 2006 verleden voor mr. R.B.H. van Goor, notaris te Wierden, overgedragen aan Mega.
    
    
    
      3.	De vordering
      3.1.	Mega vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, voor zover mogelijk hoofdelijk, [gedaagde sub 1 c.s.] zal veroordelen:
    
    
    I: perceelsgedeelte waarvan de bestemming reeds is gewijzigd
    
    
      primair:
      om het gedeelte van het perceel waarvan de bestemming reeds is gewijzigd te leveren overeenkomstig de als productie 6 overgelegde akte binnen twee weken nadat dit vonnis betekend. Mega verzoekt de rechtbank om te bepalen dat haar uitspraak in de plaats treedt van de als productie 5 overgelegde akte, althans te bepalen dat [gedaagde sub 1 c.s.] een dwangsom verbeuren van EUR 10.000,00 voor iedere dag dat [gedaagde sub c.s.], nadat twee weken na betekening van dit vonnis zijn verstreken, in gebreke blijven om mee te werken aan de levering overeenkomstig de als productie 5 overgelegde akte;
      subsidiair:
      om het gedeelte van het perceel waarvan de bestemming reeds is gewijzigd te leveren overeenkomstig een tussen partijen op te maken akte binnen twee weken nadat dit vonnis betekend. Mega verzoekt de rechtbank om te bepalen dat haar uitspraak in de plaats treedt van de tussen partijen op te maken akte, althans te bepalen dat haar uitspraak dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte van [gedaagde sub 1 c.s.], althans zal bepalen dat [gedaagde sub 1 c.s.] een dwangsom verbeuren van EUR 10.000,00 voor iedere dag dat [gedaagde sub 1 c.s.],  nadat twee weken na betekening van dit vonnis zijn verstreken, in gebreke blijven om mee te werken aan de levering op grond van een tussen partijen op te maken akte;
    
    
    IIa: perceelsgedeelte waarvan de bestemming nog niet is gewijzigd
    
    
      primair:
      om, indien de bestemming van het perceel, of een gedeelte ervan, onherroepelijk wordt gewijzigd, in die zin dat het gedeelte kan worden gebruikt als bouwgrond ten behoeve van woningbouw, dit perceelsgedeelte over te dragen aan Mega overeenkomstig een tussen partijen op te maken akte. Mega verzoekt de rechtbank om te bepalen dat haar uitspraak in de plaats treedt van de tussen partijen op te maken akte, althans zal bepalen dat haar uitspraak dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte van [gedaagde sub 1 c.s.],  althans zal bepalen dat [gedaagde sub 1 c.s.] een dwangsom verbeuren van EUR 10.000,00 voor iedere dag dat [gedaagde sub 1 c.s.],  nadat twee weken na betekening van dit vonnis zijn verstreken, weigeren om mee te werken aan deze levering;
      subsidiair:
      dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      zal verklaren voor recht dat de overeenkomst niet is ontbonden, al dan anderszins een einde heeft genomen, voor wat betreft het perceelsgedeelte waarvan de bestemming thans nog niet is gewijzigd (gronden [project]-II, respectievelijk [project]-III). Alsmede te verklaren voor recht dat uit de overeenkomst voor [gedaagde sub 1 c.s.] de verplichting voortvloeit om zodra de bestemming van het perceel, of een gedeelte daarvan, onherroepelijk is gewijzigd,
    
     
    in die zin dat dit gedeelte kan worden gebruikt als bouwgrond voor het realiseren van woningbouw, dit perceelsgedeelte moet worden geleverd aan eiser overeenkomstig een tussen partijen op te maken akte;
    
    IIb: verbod
    
    zal verbieden, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, om met betrekking tot het gedeelte van het perceel waarvan de bestemming thans nog niet is gewijzigd, in die zin dat het perceel of het gedeelte daarvan niet kan worden gebruikt als bouwgrond ten behoeve van woningbouw, over te gaan tot gehele en/of gedeeltelijke verkoop, enige andere vorm van vervreemding, bezwaring, beperking, overdracht, verhuur en/of bruikleen. Een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van EUR 1.000.000,00, voor iedere keer dat door [gedaagde sub 1 c.s.],  of een of meerderen van hen, het voornoemde verbod wordt overtreden;
    
    III: proces- en beslagkosten
    
    zal veroordelen in de kosten van het geding, de kosten in verband met het gelegde conservatoire beslag, de in verband daarmee uitgebrachte exploten daaronder begrepen onder de bepaling dat [gedaagde sub 1 c.s.] de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd worden, wanneer deze niet binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis zijn betaald.
    
    
      4.	De beoordeling
      Het onder I gevorderde
    
    
    4.1.	Mega heeft bij akte vermindering van eis van 27 september 2006 haar vordering in die zin verminderd, dat zij het onder I, zowel primair als subsidiair gevorderde, dat betrekking had op de levering van het in de [project] I gelegen gedeelte van het verkochte perceel, heeft ingetrokken. De rechtbank komt derhalve niet toe aan de beoordeling daarvan. 
    
    
      4.2.	Voor zover [gedaagde sub 1 c.s.] hebben aangevoerd dat Mega hen op dit onderdeel prematuur heeft gedagvaard en dat dit gevolgen dient te hebben voor de proceskosten, zal de rechtbank dit in het kader van een eindvonnis beoordelen. 
      De resterende vordering van Mega
    
    
    4.3.	Het onder II door Mega gevorderde strekt tot nakoming door [gedaagde sub 1 c.s.] van de koopovereenkomst. Volgens Mega zijn [gedaagde sub 1 c.s.] verplicht het in de [project] II gelegen gedeelte van het verkochte perceel aan Mega te leveren, indien en zodra de bestemming van het in de [project] II gelegen gedeelte van het verkochte perceel onherroepelijk aldus wordt gewijzigd dat dit kan worden gebruikt als bouwgrond ten behoeve van woningbouw. 
    
    4.4.	Mega voert daartoe aan dat tussen partijen een koopovereenkomst is gesloten in het kader van de ontwikkeling van het woningbouwproject [project]. Op grond daarvan zijn [gedaagde sub 1 c.s.] gehouden om, zodra de bestemming van dat deel van het perceel is gewijzigd, aan Mega te leveren.
     
    
      Bij het aangaan van de koopovereenkomst in 1996 was volgens Mega niet duidelijk hoe het planologische besluitvormingstraject zou zijn en hoeveel tijd dat traject in beslag zou nemen. Wel moeten partijen worden geacht ervan te zijn uitgegaan, dat dat traject vele jaren in beslag zou nemen. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst waren reeds de contouren van het plangebied bekend. Duidelijk was dat in de [project] een groot aantal woningen zou worden gebouwd. Het lag voor de hand dat dit project, zoals bij dergelijke projecten te doen gebruikelijk, gefaseerd zou worden uitgevoerd. In de koopovereenkomst zijn geen termijnen genoemd waarbinnen de bestemmingsplanwijzigingen dienden te zijn gerealiseerd, omdat het verloop en de duur van de planologische besluitvormingsprocedure zich niet laten voorspellen. De koopovereenkomst hield ook rekening met de mogelijkheid van meerdere bestemmingsplannen. [gedaagde sub 1 c.s.] hebben een hoge prijs ontvangen voor hun grond, reden voor het niet opnemen van een indexering in de koopovereenkomst, nu die in de koopsom is verdisconteerd. De koopovereenkomst is na uitvoerig onderhandelen tot stand gekomen, waarbij sprake was van twee professionele partijen. Op veel plaatsen is rekening gehouden met de positie van verkopers.
      Het verweer van [gedaagde sub 1 c.s.]
    
    
    4.5.	[gedaagde sub 1 c.s.] beroepen zich primair op artikel 20 lid 7 sub b van de koopovereenkomst, in samenhang met artikel 1 en artikel 5 lid 6 van de koopovereenkomst, op grond waarvan zij stellen niet meer gehouden te zijn tot levering van het gedeelte van het perceel dat in [project] II gelegen is. Zij voeren aan dat op 31 augustus 2005 de bestemming van het verkochte is gewijzigd voor een gedeelte dat minder is dan 90%, zodat zij op grond van artikel 20 lid 7 van de koopovereenkomst het resterende gedeelte van het perceel niet hoeven te leveren aan Mega. De taalkundige uitleg van artikel 20 lid 7 sub b in samenhang met het bepaalde in artikel 1 en artikel 5 lid 6 van de koopovereenkomst brengt mee dat in al de drie artikelen wordt gesproken over de niet-wijziging van het verkochte, waarbij het gaat om één kadastraal perceel, te weten het perceel. Het verkochte en de al dan niet wijziging van de bestemming daarvan betreft één geheel. Het verkochte werd steeds als één geheel gezien en heeft ook één kadastraal nummer. 
    
    4.6.	Subsidiair doen zij een beroep op artikel 6:258 BW. Er is volgens hen sprake van onvoorziene omstandigheden, welke van dien aard zijn dat Mega naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de koopovereenkomst niet mag verwachten. Zij verzoeken de koopovereenkomst met terugwerkende kracht te wijzigen en/of deze gedeeltelijk te ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden en te bepalen dat [gedaagde sub 1 c.s.] niet langer gehouden zijn aan de koopovereenkomst voor wat betreft het thans niet geleverde gedeelte van 8 hectare 59 are en 68 centiare. 
    
    4.7.	[gedaagde sub 1 c.s.] stellen dat, indien partijen in 1996 zouden hebben voorzien, dat de woonwijk als geheel wellicht pas in 2016 voltooid zou zijn, partijen de koopovereenkomst niet zouden zijn aangegaan, althans [gedaagde sub 1 c.s.] daartoe niet zouden hebben besloten. [gedaagde sub 1 c.s.] zijn uitgegaan van een periode van ongeveer twee jaar na datum sluiting koopovereenkomst en met het oog daarop is de pachtovereenkomst met oom [pachter], die sowieso zou aflopen op 1 november 2001, afgekocht voor ƒ 338.550,00. Het spreekt voor zichzelf dat zij dit niet hadden gedaan, als zij uitgegaan waren van een langere periode van totstandkoming van de levering. Bovendien zouden partijen de koopsom hebben geïndexeerd.
     
    
      Nu is de koopprijs gerelateerd aan de voorzienbare periode van 2 tot 3 jaar, en niet geïndexeerd. Zij voeren aan dat partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst ervan uit zijn gegaan dat het door Mega beoogde woningbouwproject zich kon realiseren binnen het kader van het/de in ontwikkeling zijnde/komende bestemmingsplan(nen) ter plaatse, dit binnen een periode van twee tot drie jaar vanaf datum koopovereenkomst.
      De inhoud van de koopovereenkomst
    
    
    4.8.	Inzake de [project] I is de bestemming gewijzigd van 1 hectare 98 are en 25 centiare van het door [gedaagde sub 1 c.s.] verkochte perceel groot 10 hectare 57 are en 93 centiare, ofwel circa 18,7% daarvan. Dit betekent dat op dit moment voor minder dan 90 % van het verkochte, te weten 81,3%, de bestemming niet is gewijzigd.
    
    4.9.	Volgens Mega zijn [gedaagde sub 1 c.s.] op grond van de koopovereenkomst gehouden, om, zodra het in de [project] II gelegen gedeelte van het verkochte onherroepelijk is gewijzigd in die zin dat dit perceelsgedeelte kan worden aangewend ten behoeve van woningbouw, ook dat perceelsgedeelte aan Mega te leveren en zij beroept zich op de rechtsgevolgen van deze stelling. 
    
    4.10.	[gedaagde sub 1 c.s.] beroepen zich op het bepaalde in artikel 20 lid 7 sub b van de koopovereenkomst, dat geldt indien voor 90% of minder van het verkochte de bestemming niet wordt gewijzigd als bedoeld in artikel 5 lid 6 van de koopovereenkomst. Zij stellen dat zij in verband daarmee de keuze hebben om het in de [project] II gelegen gedeelte van het verkochte perceel in eigendom te houden en niet over te dragen aan Mega en dat zij ervoor kiezen dit gedeelte in eigendom te houden.
    
    4.11.	Het komt in dit geding aan op de vraag hoe partijen hun verhouding hebben geregeld, nu alleen de bestemming van het gedeelte van het perceel dat is gelegen in [project] I is gewijzigd, terwijl dit nog niet het geval is voor het andere gedeelte, dat is gelegen in [project] II.  Deze vraag dient niet alleen door middel van een taalkundige uitleg van de koopovereenkomst te worden beantwoord. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen daarin mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijze van elkaar mochten verwachten (HR 12 maart 1981, NJ 1981, 43).
    
    4.12.	In de koopovereenkomst is niet uitdrukkelijk bepaald, dat deze overeenkomst ook in stand zou blijven in het geval de bestemming van een gedeelte van het verkochte perceel zou worden gewijzigd in bouwgrond ten behoeve van woningbouw, terwijl het resterende gedeelte van het verkochte pas in een veel later stadium van het nieuwbouwproject zou worden ontwikkeld. 
    
    4.13.	Voor de door Mega voorgestane uitleg pleit dat in de koopovereenkomst geen termijnen zijn opgenomen, waarbinnen de beweerde bestemmingsplanwijziging diende te zijn gerealiseerd, alsmede dat de koopovereenkomst in artikel 5 lid 6 spreekt van “bestemmingsplan(nen)”, zodat daarmee in de mogelijkheid van meerdere te ontwikkelen bestemmingsplannen kan zijn voorzien.
     
    Indien de uitleg van Mega zou worden gevolgd betekent dit aan de andere kant echter dat, doordat geen tijdsbepaling is opgenomen in artikel 20 lid 7 van de koopovereenkomst, geen eind is voorzien aan de verplichting van [gedaagde sub 1 c.s.] tot overdracht van het verkochte, zolang niet volstrekt duidelijk is dat de bestemming daarvan niet gewijzigd zal worden. Het ligt naar het oordeel van de rechtbank niet zonder meer voor de hand dat partijen bedoeld hebben dit aldus te regelen. 
    
    4.14.	Voor het standpunt van [gedaagde sub 1 c.s.] pleit dat in artikel 20 lid 7 sub b van de koopovereenkomst niet met zoveel woorden is bepaald, dat [gedaagde sub 1 c.s.] zich daarop alleen kunnen beroepen als onherroepelijk vaststaat dat het resterende gedeelte van het perceel, waarvan de bestemming niet is gewijzigd, niet zal worden gewijzigd. Verder pleit voor het standpunt van [gedaagde sub 1 c.s.] dat in de laatste zin van artikel 1 van de koopovereenkomst, waarin staat dat alleen die percelen c.q. perceelsgedeelten waarvoor de bestemming wordt gewijzigd zullen worden overgedragen, met in achtneming van het bepaalde in artikel 20 lid 7 van de koopovereenkomst, niet uitdrukkelijk is vermeld dat dit alleen geldt in het geval dat voor het gehele verkochte perceel onherroepelijk vast staat in hoeverre de bestemming daarvan al dan niet zal worden gewijzigd. 
    
    4.15.	Afgezien van de door partijen gestelde taalkundige uitleg van de koopovereenkomst hebben partijen over en weer feiten en omstandigheden aangevoerd, op grond waarvan de door ieder van hen voorgestane uitleg van de koopovereenkomst dient te worden aangenomen. De rechtbank overweegt daarover het volgende.
    
    4.16.	Door Mega is aangevoerd dat [gedaagde sub 1 c.s.] pas in 2006 het standpunt hebben ingenomen dat de koopovereenkomst voor wat betreft het in de [project] II gelegen gedeelte van het verkochte perceel zou zijn ontbonden, hetgeen niet door [gedaagde sub 1 c.s.] is betwist. Deze houding van [gedaagde sub 1 c.s.] verdraagt zich naar het oordeel van de rechtbank niet goed met de stelling van [gedaagde sub 1 c.s.] dat bij het aangaan van de koopovereenkomst ervan is uitgegaan dat binnen twee tot drie jaar daarna door Mega zou worden afgenomen. Deze omstandigheid wordt echter onvoldoende geacht om alleen op grond daarvan de door Mega voorgestane uitleg van de koopovereenkomst aan te kunnen nemen. 
    
    4.17.	Voor wat betreft de overige door Mega genoemde omstandigheden geldt dat deze nog onvoldoende zijn komen vast te staan, dan wel onvoldoende omstandigheid vormen om op grond daarvan te kunnen aannemen dat partijen bij het aangaan van de koopovereenkomst hebben bedoeld dat de koopovereenkomst ook in stand zou blijven na een gedeeltelijke bestemmingswijziging in een langdurig gefaseerd besluitvormingstraject. 
    
    4.17.1.	Dat de overeengekomen prijs van ƒ 36,00 per m2 in 1996 een zeer goede koopsom was, zodat de indexering, ook over een periode langer dan de door [gedaagde sub 1 c.s.] gestelde twee tot drie jaar, daarin was verdisconteerd, en derhalve partijen het oog hebben gehad op een langdurig gefaseerd besluitvormingsproject, staat nog onvoldoende vast. Niet betwist door Mega is, dat [gedaagde sub 1 c.s.] op dit moment - per onmiddellijk - een bedrag van EUR 21,00 per m2 zouden kunnen ontvangen voor het in de [project] II gelegen deel van het perceel, hetgeen meer wijst op het tegendeel. 
    
     
    4.17.2.	Dat sprake is van een noemenswaardig risico van negatieve prijsontwikkeling voor Mega door het aangaan van de koopovereenkomst, dat pleit voor de door Mega voorgestane uitleg van de koopovereenkomst, staat evenmin voldoende vast. Immers hoeft Mega, pas nadat sprake is van bouwgrond ten behoeve van woningbouw, de grond af te nemen en de koopsom te betalen. 
    
    4.17.3.	Dat [gedaagde sub 1 c.s.] baat hebben bij het gebruik om niet van het in de [project] II gelegen gedeelte van het verkochte perceel is niet gebleken, zeker niet gezien het feit dat zij, zoals hierna is overwogen, de met de pachter bestaande pachtovereenkomst inmiddels hebben afgekocht. Verder is dit niet genoeg om op grond daarvan te kunnen aannemen dat partijen bij het aangaan van de koopovereenkomst er rekening mee hebben gehouden dat sprake zou zijn van een langdurig, gefaseerd, besluitvormingsproject ten aanzien van de bestemmingswijziging van het verkochte perceel. Zoals gezegd hebben [gedaagde sub 1 c.s.] voor dit gedeelte van het verkochte nog niets van Mega ontvangen. 
    
    4.18.	Verder betrekt de rechtbank in haar overwegingen dat Mega tot op heden, daartoe uitgenodigd door [gedaagde sub 1 c.s.],  geen stukken heeft overgelegd die uitsluitsel kunnen geven over de stelling van [gedaagde sub 1 c.s.] dat Mega zelf een rol heeft gespeeld bij de vertraging in de totstandkoming van de wijziging van de bestemming van het gehele verkochte perceel.
    
    4.19.	De rechtbank acht tevens relevant dat [gedaagde sub 1 c.s.] bij het contracteren weliswaar werden bijgestaan door een adviseur, maar dat de koopovereenkomst van de hand van Mega is, althans van diens notaris, te weten het notariskantoor Schuurman & Keizer. 
    
    4.20.	Een aantal van de door [gedaagde sub 1 c.s.] aangevoerde omstandigheden duiden erop, dat partijen bij het aangaan van de koopovereenkomst niet het oog hebben gehad op een zodanig langdurig, gefaseerd, besluitvormingstraject. 
    
    4.20.1.	De koopsom, zoals die in 1996 is afgesproken, is niet geïndexeerd, en blijft dan ook steeds gelijk. Dit terwijl inmiddels een bedrag van EUR 21,00 per m2 zouden kunnen ontvangen voor het in de [project] II gelegen deel van het perceel. 
    
    
      4.20.2.	[gedaagde sub 1 c.s.] hebben hun pachter in maart 1996 een bedrag betaald van 
      ƒ 338.550,00 in verband met het doen van afstand van zijn voorkeursrecht in geval van overdracht aan derden, terwijl onweersproken vast staat dat de pachtovereenkomst, en daarmee het voorkeursrecht van de pachter, op 1 november 2001 zou eindigen. Ten behoeve van die afstand van het voorkeursrecht van de pachter is een overeenkomst opgemaakt door het notariskantoor Schuurman & Keizer van 6 maart 1996. Onweersproken is dat op diezelfde dag - 6 maart 1996 - een bespreking op dat zelfde kantoor heeft plaatsgevonden  met vertegenwoordigers van Mega Vastgoed en van [gedaagde sub 1 c.s.]. Die omstandigheid wijst naar het oordeel van de rechtbank in de richting dat deze overeenkomst tot afstand van het voorkeursrecht is opgesteld naar aanleiding van het op die dag tussen beide partijen besprokene, en dat het afkopen van het voorkeursrecht van de pachter niet alleen een initiatief van [gedaagde sub 1 c.s.] is geweest, dat geheel buiten Mega om is ontwikkeld, maar is uitgegaan van beide partijen, en dat beide partijen kennelijk daarbij ervan zijn uitgegaan dat toch zeker enige tijd voor 1 november 2001 zou moeten worden geleverd. 
    
    
     
    4.21.	Alles tegen elkaar afwegende staat nog niet vast dat de koopovereenkomst aldus dient te worden uitgelegd, dat [gedaagde sub 1 c.s.] thans geen beroep kunnen doen op het bepaalde in artikel 20 lid 7 sub b. van de koopovereenkomst en dat de koopovereenkomst ook in stand zou blijven na een gedeeltelijke bestemmingswijziging in een langdurig gefaseerd besluitvormingstraject, zoals door Mega wordt gesteld. 
    
    4.22.	Nu Mega zich op het standpunt stelt dat [gedaagde sub 1 c.s.] op grond van de koopovereenkomst ook na een gedeeltelijke bestemmingswijziging in een langdurig gefaseerd besluitvormingstraject, zoals thans het geval is, nog gehouden is aan de koopovereenkomst, in die zin dat zij gehouden zijn tot levering van het in de [project] II gelegen gedeelte van het verkochte perceel, indien en zodra de bestemming daarvan onherroepelijk is gewijzigd in die van woningbouw, rust op haar de bewijslast van die stelling. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde sub 1 c.s.] niet een bevrijdend verweer voeren, maar dat sprake is van een uitgebreid gemotiveerde betwisting van de door Mega gestelde uitleg van de koopovereenkomst.
    
    4.23.	De rechtbank zal in dat verband aan Mega opdragen de juistheid van de door haar gestelde feiten en omstandigheden te bewijzen, op grond waarvan partijen over en weer ervan mochten uitgaan dat de koopovereenkomst ook in stand zou blijven na een gedeeltelijke bestemmingswijziging in een langdurig gefaseerd besluitvormingstraject. 
    
    4.24.	In afwachting van die bewijslevering houdt de rechtbank iedere beslissing aan. 
    
    
    BESLISSING
    
    De rechtbank
    
    1. Draagt aan Mega het bewijs op van de juistheid van de door haar gestelde feiten en omstandigheden, op grond waarvan partijen over en weer ervan mochten uitgaan dat de koopovereenkomst ook in stand zou blijven na een gedeeltelijke bestemmingswijziging in een langdurig gefaseerd besluitvormingstraject,
    
    2. bepaalt dat daartoe getuigen kunnen worden voorgebracht voor een rechter-commissaris,
    
    3. benoemt als zodanig mr. F. le Poole, die zitting zal houden in het gerechtsgebouw aan de Brinkstraat 4 te Assen op een nader te bepalen datum en tijdstip,
    
    4. bepaalt dat Mega voor 23 mei 2007 opgave zal doen van de door haar voor te brengen getuigen, alsmede de verhinderdata van alle betrokken partijen en van de getuigen (juni, juli, augustus, september en oktober 2007), waarna een datum voor enquête zal worden vastgesteld,
    
    5. houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    
     
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. F. le Poole, mr. H. Wolthuis en mr. M.E. van Rossum, bijgestaan door mr. F.W. Strijker, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 25 april 2007.?