ECLI:NL:GHDHA:2017:5, Gerechtshof Den Haag, 10-01-2017, 200.199.357/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2017-01-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: buitengerechtelijke ontbinding huurovereenkomst na sluitingsbevel burgemeester; belangenafweging

GERECHTSHOF DEN HAAG 
    
    
      Afdeling Civiel recht
    
    
    
      Zaaknummer		: 200.199.357/01
    
    
    
      Rolnummer rechtbank	: 5244382/16-20529
    
    
  
  
    Arrest van 10 januari 2017 
    in de zaak van
    
  
  
    
      [appellant],
    
      wonende te [woonplaats],
      appellant,
      hierna te noemen: [appellant],
      advocaat: mr. M.D. Winter te Den Haag,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    Stichting Staedion,
    
      gevestigd te Den Haag,
      geïntimeerde,
      hierna te noemen: Staedion,
      advocaat: mr. M.H.L. van Dijkman te Rotterdam.
    
    
    
  
  
    Het geding
    
    
      Het hof verwijst naar het tussenarrest van  4 oktober 2016, waarbij een comparitie van partijen werd gelast. Deze heeft plaatsgevonden op 15 november 2016; van hetgeen besproken is, is proces-verbaal opgemaakt. Partijen hebben arrest gevraagd. 
    
    
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      1. Het hof gaat voorshands uit van de volgende feiten.
    
    
    
      1.1.
      Met ingang van 1 juli 2014 huurt [appellant] van Staedion, een woningcorporatie,  een winkelruimte aan de [adres] in Den Haag. Daarin exploiteerde hij een horecagelegenheid (koffiehuis). 
      
    
    
      1.2.
      Blijkens een opgemaakt politierapport heeft de politie op 30 oktober 2015 een inval gedaan in het koffiehuis. Van de 21 bezoekers hadden er 20 verdovende middelen bij zich, 19 van hen waren in het bezit van gebruikershoeveelheden hasj en één had (ook) een kleine handelshoeveelheid (circa 1 gram) heroïne/mescaline bij zich. [appellant] zelf had een leeg gripzakje in zijn jaszak dat rook naar hennep en een dergelijk zakje lag ook voor hem op de bar.
      
    
    
      1.3.
      
        [appellant] heeft het koffiehuis vervolgens op instigatie van de politie vrijwillig gesloten. Bij besluit van 13 november 2015 (hierna: het primaire besluit) heeft de burgemeester van Den Haag sluiting van het koffiehuis bevolen voor de duur van zes maanden met ingang van 13 november 2015.
      
    
    
      1.4.
      Na bezwaar van [appellant] tegen dit besluit heeft de voorzieningenrechter, afdeling bestuursrecht, bij uitspraak van 16 december 2015 het primaire besluit geschorst tot zes weken na de bekendmaking van de beslissing op het bezwaar. De voorzieningenrechter was van oordeel dat de feiten en omstandigheden die ten grondslag lagen aan het primaire besluit niet zonder meer voldoende onderbouwing boden voor een sluiting van zes maanden, waarbij hij onder meer meewoog dat het om een zeer geringe handelshoeveelheid heroïne ging. Het koffiehuis is toen weer opengegaan.  
      
    
    
      1.5.
      Bij besluit van 24 maart 2016 heeft de burgemeester het primaire besluit herroepen en een sluitingsduur van drie maanden bepaald. Bij brief van 26 mei 2016 heeft de burgemeester aan [appellant] doen weten dat het koffiehuis vanaf 5 mei 2016 gesloten moest zijn. De burgemeester hield bij de uitvoering rekening met de eerdere vrijwillige sluiting van eind 2015. Het koffiehuis is vervolgens gesloten geweest van 1 juni 2016 tot 15 juli 2016. 
      
    
    
      1.6.
      
        [appellant] heeft tegen het besluit van 24 maart 2016 beroep ingesteld. Dat beroep is bij uitspraak van 23 juni 2016 ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.7.
      Naar aanleiding van het terugbrengen van de sluitingsduur van zes naar drie maanden heeft Staedion [appellant] een laatste kans willen bieden door hem een allonge bij de huurovereenkomst te laten ondertekenen waarin een gedragsaanwijzing is opgenomen. Als aanwijzing was onder meer opgenomen dat [appellant] ervoor zou zorgen dat hij en zijn bezoekers geen overlast voor omwonenden zou(den) veroorzaken. [appellant] heeft die allonge niet willen ondertekenen, waarna Staedion op grond van art. 7:231 lid 2 BW de huurovereenkomst bij brief van 23 juni 2016 (nogmaals) buitengerechtelijk heeft ontbonden en ontruiming van het gehuurde heeft aangezegd tegen 30 juni 2016. [appellant] heeft aan dat laatste geen gevolg gegeven.
      
      2. Hierna heeft Staedion een ontruimingsvordering tegen [appellant] ingesteld bij de kantonrechter. Die vordering is bij het bestreden vonnis van 5 september toegewezen.
      
      3. Op 5 oktober 2016 heeft [appellant] de winkelruimte ontruimd.
      
      4. In dit hoger beroep heeft [appellant] in de appeldagvaarding gevorderd zijn vorderingen alsnog toe te wijzen, maar het hof begrijpt dat hij afwijzing van de vorderingen van Staedion beoogt. Daarnaast vordert hij schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis van de kantonrechter. Hij heeft drie grieven tegen het vonnis opgeworpen.
      
      5. Volgens Staedion heeft [appellant] geen belang meer bij beoordeling van de grieven en vernietiging van het vonnis, omdat hij het gehuurde inmiddels heeft ontruimd. 
      Die stelling gaat niet op. [appellant] heeft reeds belang bij beoordeling van zijn grieven in verband met de tegen hem uitgesproken proceskostenveroordeling. Op de vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging komt het hof later terug.
      
      6. De eerste grief heeft betrekking op de vaststelling van een van de feiten. Het koffiehuis is, zo stelt [appellant], anders dan hetgeen de kantonrechter onder 1.8 van het vonnis heeft vastgesteld, niet drie maanden vanaf 5 mei 2016 gesloten geweest.
      7. [appellant] heeft hiermee het gelijk aan zijn zijde (partijen zijn het daarover ook eens) en het hof heeft daar bij de vaststelling van de feiten zoals hiervoor onder 1 vermeld rekening mee gehouden. 
      
      8. Volgens [appellant] is dit feit van belang, omdat het gehuurde tijdens de mondelinge behandeling van het kort geding, anders dan het door de kantonrechter verkeerd vastgestelde feit doet vermoeden, open en toegankelijk was en er zich sedert de openstelling geen nieuwe incidenten hebben voorgedaan. Bij gelegenheid van de comparitie van partijen in hoger beroep heeft [appellant] onbetwist naar voren gebracht dat zich sedert de openstelling van 16 december 2015 tot aan de hernieuwde sluiting medio 2016 evenmin incidenten hebben voorgedaan. Volgens [appellant] moet dit ertoe leiden dat de vordering tot (ontbinding en) ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid moet worden afgewezen. 
      
      9. Staedion heeft terecht erop gewezen dat geen bezwaar is gemaakt tegen hetgeen de kantonrechter onder 3.2 van het bestreden vonnis heeft overwogen, te weten dat voldaan is aan de vereisten die art. 7:231 lid 2 BW stelt en dat Staedion in beginsel gerechtigd was de huurovereenkomst te ontbinden. Daarbij heeft de kantonrechter in aanmerking genomen dat Staedion tot taak heeft overlast in de buurt tegen te gaan.
      
      10. Voor het hof heeft dan ook als uitgangspunt te gelden dat voldaan is aan de vereisten van art. 7:231 lid 2 BW alsmede dat Staedion in beginsel gerechtigd was de huurovereenkomst te ontbinden.
      
        Slechts in het geval de ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, behoort de vordering van Staedion tot ontruiming te worden afgewezen. 
        Het is aan [appellant] om in dit kort geding omstandigheden aan te voeren en aannemelijk te maken waaruit volgt dat die ontbinding - en daarmee de ontruiming - naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
      
      
      11. [appellant] heeft, zoals hiervoor onder randnummer 8 is vermeld, naar voren gebracht dat het gehuurde ten tijde van de mondelinge behandeling in eerste aanleg open was en dat zich sedert de sluitingen geen incidenten meer hebben voorgedaan. Daarnaast heeft hij aangevoerd dat hij, vader van een gezin, zijn bron van inkomsten nu mist.
      
      12. Staedion heeft daar tegenover het volgende naar voren gebracht.
      
        Hoewel voor toepassing van de buitengerechtelijke ontbinding op grond van art. 7:231 lid 2 BW niet vereist is dat [appellant] tekortgeschoten is in zijn verplichtingen, is daar in dit geval wel sprake van. [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. [appellant] had op grond van art. 6.1 van de huurovereenkomst een exploitatieplicht; hij diende het gehuurde daadwerkelijk te gebruiken. Tijdens de sluitingen heeft hij niet aan die verplichting tot gebruik voldaan. Verder heeft hij zich niet als goed huurder gedragen, want hij had erop moeten toezien dat geen drugs in het gehuurde werden gebruikt en hij had dat gebruik moeten beletten. Aldus heeft hij gedurende de periode dat hij het gehuurde wel exploiteerde dit op onbehoorlijke wijze gedaan. Voorts is hij tekortgeschoten in nakoming van art. 9.4 van de huurovereenkomst. Op grond van dit artikel was hij verplicht er zorg voor te dragen dat vanwege hem aanwezige derden geen overlast veroorzaakten. Uit overlastmeldingen die gedurende een aantal maanden bij de politie zijn binnengekomen blijkt dat [appellant] ook die verplichting heeft verzuimd. Uit het primaire besluit, zo vervolgt Staedion, blijkt dat die overlast zich manifesteerde in het intimideren van passanten, geluidsoverlast in de vorm van schreeuwen en het rondscheuren op bromfietsen, rotzooi achterlaten en urineren op straat, een bedreigende houding aannemen in de richting van omwonenden en passanten.
        Staedion zet zich als grote woningcorporatie in voor het woongenot van haar huurders. De belangen van die andere huurders, omwonenden, brengen mee dat Staedion daadkrachtig moet optreden tegen onrechtmatige gedragingen die hun woongenot aantasten. Tot slot is van de afsluiting van het gehuurde door de politie met dichtgetimmerde luiken een negatieve beeldvorming in de woonomgeving ontstaan. Daarom heeft Staedion er belang bij dat [appellant] niet in dezelfde buurt een horecagelegenheid blijft exploiteren, aldus nog steeds Staedion.
      
      
      13. [appellant] heeft die stellingen van Staedion, die zij merendeels reeds had ingenomen in de inleidende dagvaarding, niet bestreden. Hij heeft enkel naar voren gebracht dat hij niet is gewaarschuwd dat er overlast werd veroorzaakt. Tevens wijst hij erop dat Staedion de huurovereenkomst blijkens het aanbieden van de allonge na de eerste sluiting nog heeft willen voortzetten.
      
      14. Naar het oordeel van het hof zijn de door Staedion gestelde gedragingen die overlast opleverden, van dien aard dat [appellant] die zélf had moeten opmerken en waarvan hij zélf had moeten begrijpen dat die door de omwonenden als overlast werden ervaren. Waarschuwen dat er overlast ontstond, was reeds hierom niet nodig. Voorts kan het feit dat Staedion [appellant] een tweede kans heeft willen bieden door hem onder meer te laten verklaren dat hij ervoor zou zorgen dat geen overlast meer zou ontstaan, niet in het nadeel van Staedion worden uitgelegd. 
      Alles overziend is het hof van oordeel dat hetgeen Staedion onbestreden als haar belangen naar voren heeft gebracht, ruimschoots opweegt tegen hetgeen [appellant] als zijn belang aanvoert.
      
      15. Het voorgaande betekent dat de eerste grief faalt.
      
      16. Met de tweede en derde grief klaagt [appellant] erover dat de verwijzing van de kantonrechter onder 3.5 van het bestreden vonnis naar uitspraken van andere rechters geen hout snijdt.
      
      17. Wat daarvan ook zij, hetgeen hiervoor is overwogen onder randnummer 14 omtrent de belangen van partijen, maakt dat deze twee grieven niet tot het beoogde doel kunnen leiden.
      
      18. De slotsom is dat het vonnis zal worden bekrachtigd. Daarbij past een kostenveroordeling ten laste van [appellant]. Bij behandeling van de vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis heeft [appellant] geen belang meer.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
       bekrachtigt het bestreden vonnis; 
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Staedion bepaald op € 718,- aan griffierecht en op € 1.788,- aan salaris voor de advocaat;
       verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, E.J. van Sandick en  J.J. van der Helm en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 januari 2017 in aanwezigheid van de griffier.