ECLI:NL:RBMNE:2020:4541, Rechtbank Midden-Nederland, 13-10-2020, UTR 20/474
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2020-10-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz, waarde woning niet aannemelijk gemaakt door vw, beroep gegrond, eiser heeft waarde ook niet aannemelijk gemaakt, rechtbank stelt waarde schattenderwijs vast

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    Zittingsplaats Utrecht
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 20/575
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 oktober 2020 in de zaak tussen
    
    
      
        [eiser] uit [plaats] , eiser
      (gemachtigde: A. Oosters)
    
    
    
      en
    
    
    
      
        [verweerder] , verweerder
      (gemachtigde: L. Nederpel).
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object aan de [adres 1] in [plaats] (het object) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 152.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
    
    
    
      In de uitspraak op bezwaar van 28 februari 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.  
    
    
    
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
    
    
    
      De zaak is behandeld op de zitting van 2 september 2020. Eiser is niet verschenen, maar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn taxateur [A] . 
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    1. Het object bestaat uit een winkelgedeelte (91 m2) en een opslagruimte (35 m2) gelegen op de begane grond en een opslagruimte (36 m2) gelegen op de eerste verdieping. Het object dateert grotendeels (127 m2) uit 1911 en ligt op een kavel van 162 m2. 
    2. Verweerder heeft de waarde van het object vastgesteld op €152.000,-. Deze waarde heeft verweerder in beroep gehandhaafd. Ter onderbouwing van de waarde heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd. Verweerder heeft als referentieobjecten de objecten aan de [adres 2] en de combinatie [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] gehanteerd.  
    3. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen. 
    
    4. De rechtbank stelt voorop dat verweerder in de uitspraak op bezwaar en in het verweerschrift heeft aangevoerd dat de huurwaardekapitalisatiemethode minder geschikt is om de waarde van het object van eiser te bepalen, maar dat de waarde moet worden bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. Ook eiser vindt de vergelijkingsmethode een geschikte methode om de waarde van zijn object te bepalen. 
    
    5. De rechtbank moet beoordelen of verweerder er met behulp van de vergelijkingsmethode in is geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat verweerder daarin niet is geslaagd. Eiser heeft terecht aangevoerd dat verweerder bij de waardebepaling geen rekening heeft gehouden met het verschil tussen de bestemming van [adres 2] (Centrum-3) en van het object van eiser (Centrum). Onder de bestemming Centrum-3 zijn andere gebruiksmogelijkheden dan onder de bestemming Centrum, waaronder de mogelijkheid om wel of niet een supermarkt te kunnen vestigen. Met zijn stelling dat er ten tijde van de verkoop van [adres 2] al aan een ander een bouwvergunning voor een supermarkt was afgegeven, miskent verweerder dat de vestiging van een supermarkt slechts één van de verschillen is in gebruiksmogelijkheden. Zo is het onder de bestemming Centrum-3 ook mogelijk om te wonen vanaf de eerste verdieping, terwijl voor de bestemming Centrum enkel bestaande woningen tot de mogelijkheid behoren. Verweerder heeft bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening gehouden met het verschil in bestemming tussen het object van eiser en het referentieobject [adres 2] Eiser heeft vervolgens terecht aangevoerd dat de combinatie Dorpsstraat [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] reeds gelet op de verkoopprijs van € 650.000,- minder geschikt is om als onderbouwing te dienen voor de waarde van het object van eiser. 
    
    6. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
    
    7. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde van € 106.000,- aannemelijk maakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Verweerder heeft terecht aangevoerd dat het door eiser gehanteerde leegstandsrisico niet juist is omdat het object blijkens de huurovereenkomst verhuurd zal zijn totdat het wordt gesloopt. 
    8. Partijen hebben de waardes die zij voorstaan beide niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 140.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert. 
    
    9. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt. 
    
    10. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 261,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 525,-, met wegingsfactor 1). 
    11. De kosten van het door eiser ingebrachte taxatierapport worden vergoed op basis van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties. Uitgaande van een niet-woning stelt de rechtbank deze kosten vast op € 136,-.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        stelt de waarde van de woning vast op € 140.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
      
      
        draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden;
      
      
        veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.708,-.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Kersten, griffier, op 13 oktober 2020.
    
    
    
    
    
    
    
      griffier						de rechter is verhinderd
      
        						deze uitspraak te ondertekenen 
      
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op: 
    
    
  
  
    Bent u het niet eens met deze uitspraak?
    Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat