ECLI:NL:GHARL:2021:6899, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-07-2021, 20/00044 t/m 20/00047
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-07-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling kantoorpanden.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummers 20/00044 tot en met 20/00047
    uitspraakdatum: 20 juli 2021
    
    
      
        Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 26 november 2019, nummers UTR 19/386, 19/388, 19/389 en 19/391, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 31 juli 2018 de waarde van de volgende onroerende zaken voor het kalenderjaar 2018, naar waardepeildatum 1 januari 2017, als volgt vastgesteld:
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  [adres1] 15A/17
              
              
                
                  [plaats]
                
              
              
                € 909.000
              
            
            
              
                
                  [adres1] 19
              
              
                
                  [plaats]
                
              
              
                € 898.000
              
            
            
              
                
                  [adres1] 21
              
              
                
                  [plaats]
                
              
              
                € 351.000
              
            
            
              
                
                  [adres2] 6
              
              
                
                  [plaats]
                
              
              
                € 2.177.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar van 10 december 2018 de vastgestelde waarden gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 26 november 2019 het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft op 8 januari 2020 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Daarvoor is een griffierecht betaald van € 131. 
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft op 16 juli 2020 een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend. 
      
    
    
      1.7.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 juni 2021. De zaken met de nummers 19/01197 tot en met 19/01200, 19/01367 en 20/00044 tot en met 20/00047, zijn ter zitting gezamenlijk behandeld. Namens belanghebbende is verschenen mr. [naam1] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam2] en taxateur [naam3] .
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken. De objecten betreffen kantoorpanden in het centrum van [plaats] .
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarden van de onroerende zaken op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Ter zitting heeft belanghebbende uitdrukkelijk verklaard dat uitsluitend de WOZ-waarde van de objecten [adres1] 21 en  [adres2] 6 ter beoordeling voorligt, en dat de WOZ-waarde van de objecten [adres1] 15A/17 en 19 niet langer in geschil is.
      
    
    
      3.3.
      Met betrekking tot het object [adres1] 21 heeft belanghebbende gesteld dat dit object tot 1 oktober 2011 was verhuurd aan [naam4] , dat het vervolgens tot 1 januari 2014 heeft leeg gestaan, en dat het sindsdien is verhuurd aan de [naam5] . In 2017 en 2018 heeft de netto huuropbrengst respectievelijk € 37.594 en € 45.214 bedragen. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar voor dit object een te hoge huurwaardekapitalisatiefactor in aanmerking genomen. Vanwege de onderhoudstoestand en het leegstandsrisico dient deze factor geen 10,7 te bedragen maar 8,7, zodat de vastgestelde waarde dient te worden verminderd tot 8,7 x € 37.594, ofwel € 327.000, aldus belanghebbende.
      
    
    
      3.4.
      Met betrekking tot het object [adres2] 6 heeft belanghebbende ter zitting gesteld dat dit object enige jaren heeft leeg gestaan en dat na een renovatie de derde verdieping vanaf 1 oktober 2020 is verhuurd voor € 180/m2. Vanwege het leegstandsrisico dient de vastgestelde waarde te worden verminderd tot € 1.549.000, aldus belanghebbende. 
      
    
    
      3.5.
      De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarden van respectievelijk € 351.000 ( [adres1] 21) en € 2.177.000 ( [adres2] 6). Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van taxateur [naam6] van 3 oktober 2019. De daarin vermelde vergelijkingsobjecten zijn eveneens gelegen in het centrum van [plaats] . 
      
    
    
      3.6.
      Belanghebbende heeft ter zitting uitdrukkelijk zijn beroep op betalingsonmacht ingetrokken. Ook heeft belanghebbende uitdrukkelijk zijn verzoek om een immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn, ingetrokken.
      
    
    
      3.7.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarden tot respectievelijk € 327.000 en € 1.549.0000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarden te hoog zijn. Gelet daarop rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarden niet te hoog zijn. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van taxateur [naam6] van 3 oktober 2019, waarin de waarden op basis van de methode van huurwaardekapitalisatie als volgt zijn bepaald:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Functie
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                  Huur/m2
                
              
              
                
                  Huurwaarde
                
              
              
                
                  Factor      
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
              
                
                  Huurprijs
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 21
                ( [plaats] -Centrum, ligging B1)
              
              
                1900
              
              
                Souterrain
                Kantoor BG
                Kantoor 1e
                Kantoor 2e
                Totaal
              
              
                18 m2
                92 m2
                84 m2
                60 m2
                254 m2
              
              
                € 43/m2
                € 144/m2
                € 134/m2
                € 124/m2
                € 129/m2
              
              
                
                
                
                
                € 32.718
              
              
                
                
                
                
                10,7
              
              
                
                
                
                
                € 351.000
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 6
                ( [plaats] -Centrum, ligging B1)
              
              
                1900
              
              
                Souterrain
                Kantoor BG
                Kantoor 1e
                Kantoor 2e
                Kantoor 3e
                Totaal
              
              
                86 m2
                385 m2
                327 m2
                314 m2
                137 m2
                1.249 m2
              
              
                € 60/m2
                € 175/m2
                € 165/m2
                € 160/m2
                € 155/m2
                € 158/m2
              
              
                
                
                
                
                
                € 197.965
              
              
                
                
                
                
                
                11,0
              
              
                
                
                
                
                
                € 2.177.000
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Vergelijkingsobjecten
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
              
                
                  Huurprijs
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 16
                ( [plaats] -Centrum, ligging B1)
              
              
                1700
              
              
                Souterrain
                Kantoor BG
                Kantoor 1e
                Kantoor 2e
                Totaal
              
              
                111 m2
                268 m2
                164 m2
                127 m2
                670 m2
              
              
                € 125/m2
                € 185/m2
                € 180/m2
                € 170/m2
                € 158/m2
              
              
                
                
                
                
                € 114.565
              
              
                
                
                
                
                15,1
              
              
                
                
                
                € 1.729.000
                (01-11-17)
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres3] 176
                ( [plaats] -Centrum, ligging B1)
              
              
                1920
              
              
                Souterrain
                Kantoor BG
                Kantoor 1e
                Kantoor 2e
                Kantoor 3e
                Totaal
              
              
                459 m2
                460 m2
                357 m2
                317 m2
                177 m2
                1.770 m2
              
              
                € 104/m2
                € 177/m2
                € 166/m2
                € 156/m2
                € 130 m2
                € 147/m2
              
              
                
                
                
                
                
                € 260.880
              
              
                
                
                
                
                
                14,4
              
              
                
                
                
                
                € 3.750.000
                (18-05-18)
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres4] 13A
                ( [plaats] -Centrum, ligging B1)
              
              
                1935
              
              
                Souterrain
                Kantoor BG
                Kantine BG
                Kantoor 1e
                Kantoor 2e
                Totaal
              
              
                540 m2
                900 m2
                360 m2
                900 m2
                673 m2
                3.373 m2
              
              
                € 47/m2
                € 160/m2
                € 150/m2
                € 150/m2
                € 140/m2
                € 134/m2
              
              
                
                
                
                
                
                € 452.600
              
              
                
                
                
                
                
                10,8
              
              
                
                
                
                
                € 4.875.000
                (17-01-17)
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres5] 1-30
                ( [plaats] -Centrum, ligging B1)
              
              
                
              
              
                Kantoor
              
              
                75 m2
                
              
              
                € 150/m2
                
              
              
                € 11.274
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 16.080
                  (miv 01-01-18)
              
            
            
              
                
                  [adres6] 1-31
                ( [plaats] -Centrum, ligging B1)
              
              
                
              
              
                Kantoor
              
              
                1.044 m2
                
              
              
                € 172/m2
                
              
              
                € 180.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 180.000
                  (miv 01-08-17)
              
            
            
              
                
                  [adres7] 1-21
                ( [plaats] -Centrum, ligging B1)
              
              
                
              
              
                Kantoor
              
              
                399 m2
                
              
              
                € 188/m2
                
              
              
                € 75.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 75.000
                  (miv 01-07-17)
              
            
            
              
                
                  [adres2] 2-42
                ( [plaats] -Centrum, ligging B1)
              
              
                
              
              
                Kantoor
              
              
                235 m2
                
              
              
                € 195/m2
                
              
              
                € 45.750
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 45.750
                  (miv 01-10-17)
              
            
            
              
                
                  [adres3] 342-386
                ( [plaats] -Centrum, ligging B1)
              
              
                
              
              
                Kantoor
              
              
                100 m2
                
              
              
                € 258/m2
                
              
              
                € 25.840
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 26.730
                  (miv 01-12-17)
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarden van de onroerende zaken [adres1] 21 en [adres2] 6 per 1 januari 2017 niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.5.
      Bij de beantwoording van de vraag of de waarde van het object [adres1] 21 te hoog is vastgesteld, zal het Hof veronderstellenderwijs ervan uitgaan – zoals belanghebbende heeft gesteld – dat in 2017 de netto huuropbrengst van dit object € 37.594 heeft bedragen. Daarvan uitgaande is de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen huurwaarde van € 32.718 zeker niet te hoog. Verder acht het Hof aannemelijk dat de onderhoudstoestand van het object gemiddeld is, zodat geen aanleiding bestaat om vanwege die reden een lagere kapitalisatiefactor dan 10,7 in aanmerking te nemen. Evenmin bestaat aanleiding een lagere kapitalisatiefactor in aanmerking te nemen vanwege het leegstandsrisico. Zelfs al zou belanghebbende worden gevolgd in zijn stelling dat het object in de jaren 2012 en 2013 heeft leeg gestaan, dan nog brengt dit niet mee dat het leegstandsrisico op de waardepeildatum 1 januari 2017 bovenmatig zou zijn ten opzichte van het leegstandsrisico van de eveneens in het centrum van [plaats] gelegen vergelijkingsobjecten. Gelet daarop is de vastgestelde waarde van het object [adres1] 21 niet te hoog. 
      
    
    
      4.6.
      Met betrekking tot het object [adres2] 6 heeft belanghebbende gesteld dat dit object na jarenlange leegstand is gerenoveerd, dat de renovatiewerkzaamheden in 2019 zijn begonnen, dat de derde verdieping van dit object vanaf 1 oktober 2020 is verhuurd voor € 180/m2, en dat de huurwaarde sindsdien gesteld dient te worden op € 225.000. Zo het Hof al zou uitgaan van de juistheid van deze stellingen – het Hof laat dat in het midden – dan nog zou dat belanghebbende niet baten. De heffingsambtenaar is bij het vaststellen van de waarde per 1 januari 2017 uitgegaan van huurwaarden voor de derde verdieping van € 155/m2 en voor de begane grond van € 175/m2. Het Hof acht deze huurwaarden niet te hoog in het licht van de per 1 oktober 2020 gerealiseerde huurprijs voor de derde verdieping van € 180/m2, zelfs niet als daarbij de na de waardepeildatum verrichte renovatie in aanmerking wordt genomen. Verder acht het Hof in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, door de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt, dat – mede vanwege de uitstekende ligging – het leegstandsrisico van dit object niet bovengemiddeld is, zodat geen aanleiding bestaat om vanwege die reden een lagere kapitalisatiefactor in aanmerking te nemen. Gelet daarop is de vastgestelde waarde van het object [adres2] 6 niet te hoog. 
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is op 20 juli 2021 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,		De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (A. Vellema)	 (A.J.H. van Suilen)
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 20 juli 2021.
    
    
    
    
      
        Rechtsmiddel
      
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.