ECLI:NL:RBOBR:2019:24, Rechtbank Oost-Brabant, 02-01-2019, C/01/320441 / HA ZA 17-291
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2019-01-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: non-conformiteit woonhuis ? Geen strijd met bestemmingsplan wegens overgangsrecht

vonnis
    RECHTBANK OOST-BRABANT
    
    
      Civiel Recht
      Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/01/320441 / HA ZA 17-291
    
    
    
      
        Vonnis van 2 januari 2019 (bij vervroeging)
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] ,
    
      wonende te [woonplaats] ,
      2.	[eiser 2],
      wonende te Uden,
      eisers,
      advocaat mr. H.A. Pasveer te 's-Hertogenbosch,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] ,
    
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. J.M.M. Menu te Tilburg,
    
    2.	[gedaagde 2],
    
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. J.M.M. Menu te Tilburg,
    
    3.	[gedaagde 3],
    
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. J.M.M. Menu te Tilburg,
    
    4.	[gedaagde 4],
    
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. J.M.M. Menu te Tilburg,
    
    5.	[gedaagde 5],
    
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. J.M.M. Menu te Tilburg,
    
    6.	[gedaagde 6],
    
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. J.M.M. Menu te Tilburg,
    
    7. vennootschap onder firma    
    
      
        V.O.F. [gedaagde 7],
      gevestigd te Rosmalen,
      gedaagde,
      advocaat mr. J. van Boekel te Tilburg,
    
    8.	[gedaagde 8],
    
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. J. van Boekel te Tilburg,
    
    9.	[gedaagde 9],
    
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. J. van Boekel te Tilburg,
    
    10.	[gedaagde 10],
    
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. J. van Boekel te Tilburg.
    
    
    
    
      Eiser zal hierna [eisers sub 1 en 2] worden genoemd, gedaagden sub 1 t/m 6 [gedaagden sub 1 t/m sub 6] en gedaagden sub 7 t/m 10 [gedaagden sub 7 t/m 10] . 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 13 juni 2018
        
        
          het proces-verbaal van comparitie van 29 november 2018.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    Bij de beoordeling van het geschil gaat de rechtbank uit van de navolgende feiten. Deze staan vast omdat ze niet, of niet voldoende gemotiveerd, zijn betwist.
    
    
      2.1.
      
        [eisers sub 1 en 2] is de huidige eigenaar van de woning aan het [adres] .
      
    
    
      2.2.
      De woning is gebouwd in 1985 door de ouders van [gedaagden sub 1 t/m sub 6] . Deze hebben bij de burgemeester en wethouders van de gemeente Erp (hierna: B&W) een vergunning voor een woonhuis aangevraagd en verkregen. De ouders van [gedaagden sub 1 t/m sub 6] hadden in die tijd een agrarisch bedrijf, te weten een varkenshouderij. 
      
    
    
      2.3.
      
        Ten tijde van de bouw van de woning was het bestemmingsplan “Buitengebied gemeente Erp” van toepassing, dat was vastgesteld in 1976. [adres] had de bestemming “Agrarische doeleinden” met daarbij een aangewezen bebouwingsvlak. Van toepassing was artikel 5 sub IV van het bestemmingsplan. In dat artikel staat het volgende:
        “Binnen de bebouwingsvlakken mogen de als zodanig bestemde gronden uitsluitend worden bebouwd met bouwwerken ten dienste van een agrarisch bedrijf, met dien verstande dat (…) b. binnen ieder op de plankaart aangegeven bebouwingsvlak niet meer dan één woning aanwezig mag zijn (…)”
        Onder het begrip “woning” werd volgens dat bestemmingsplan het volgende verstaan (zie paragraaf I. begripsbepalingen, onder d.): “een gebouw, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.”
      
      
    
    
      2.4.
      In 1988 hebben de ouders van [gedaagden sub 1 t/m sub 6] hun varkenshouderij met het daarbij behorende mestquotum aan [naam koper varkenshouderij] (hierna: [naam koper varkenshouderij] ) verkocht. Hierdoor kwam hun landbouwonderneming tot een eind. De kadastrale splitsing tussen enerzijds het woonhuis met behorende tuin en aanhorigheden en anderzijds de stallen met bijbehorende grond is in 1990 definitief geworden. Na de bedrijfsstaking zjin de ouders van [gedaagden sub 1 t/m sub 6] in de woning blijven wonen. 
      
    
    
      2.5.
      In 1988 hebben de ouders van [gedaagden sub 1 t/m sub 6] bij B&W een bouwvergunning aangevraagd voor het oprichten van een garage-berging. Bij brief van 6 oktober 1988 hebben B&W daarop als volgt gereageerd: “Gelet op de voorgeschiedenis van de aanvraag; de omvang en het uiterlijk van de geplande garage bestaat bij ons het ernstige vermoeden dat het gebouw als woonruimte gebruikt zal gaan worden. Alvorens de bouwvergunningsaanvraag in behandeling te nemen verzoeken wij u dan ook ons een verklaring te overleggen waaruit onomstotelijk blijkt dat het geplande gebouw nooit voor bewoning zal worden gebruikt, noch door u, noch door iemand anders.”
      
    
    
      2.6.
      
        [naam koper varkenshouderij] heeft 28 oktober 1988 bij B&W een bouwvergunning aangevraagd voor het oprichten van twee varkensstallen ter vervanging van de bestaande stallen op het perceel. B&W hebben de bouwvergunning op 26 april 1991 aan [naam koper varkenshouderij] verleend. 
      
    
    
      2.7.
      Op 25 augustus 1992 is [gedaagden sub 1 t/m sub 6] eigenaar geworden van de woning krachtens een akte van schenking waarbij de ouders van [gedaagden sub 1 t/m sub 6] het recht van gebruik en bewoning van de woning hebben behouden. In de schenkingsakte staat dat aan de ouders van [gedaagden sub 1 t/m sub 6] niet bekend is dat het gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan. 
      
    
    
      2.8.
      In 1993 is een nieuw bestemmingsplan in werking getreden. In dat bestemmingsplan gold dat de bewuste woning alleen bewoond mocht worden in combinatie met de exploitatie van een agrarisch bedrijf. In artikel 17 van dat bestemmingsplan is, voorzover van belang, de volgende overgangsbepaling opgenomen: “Het gebruik van de grond, anders dan voor bebouwing, en het gebruik van opstallen, strijdig met het plan en dat bestaat op het moment dat het plan rechtskracht heeft verkregen, mag worden gehandhaafd.” (artikel 17, B/C, onder I.)
      
    
    
      2.9.
      In 1996/1997 zocht [eisers sub 1 en 2] een nieuwe woning. Hij reageerde op een advertentie die makelaar [gedaagden sub 7 t/m 10] had geplaatst voor de woning aan het [adres] . Daarin wordt het pand als volgt omschreven: “ Comfortabel wonen in het buitengebied (…) Het betreft een uitstekend onderhouden en traditioneel gebouwd woonhuis met duurzame materialen (…)”
      
    
    
      2.10.
      Op 3 juni 1997 heeft [eisers sub 1 en 2] de woning van [gedaagden sub 1 t/m sub 6] gekocht. in de koopovereenkomst staat: “Koper is voornemens het registergoed te gebruiken als volgt: woonhuis. Ten aanzien van dit gebruik deelt verkoper mee dat het hem niet bekend is dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan.” De koopprijs bedroeg NLG 540.000,00. De levering vond plaats bij notariële akte van 16 juli 1997. Daarin staat: “(…) het woonhuis (…) door kopers te gebruiken als woonhuis. Ten aanzien van dit gebruik hebben verkopers het volgende meegedeeld: hen is niet bekend dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan.
      
    
    
      2.11.
      Na de levering heeft [eisers sub 1 en 2] het pand betrokken en hij heeft daar tot voor kort gewoond. 
      
    
    
      2.12.
      In 2001 en in 2013 zijn nieuwe bestemmingsplannen in werking getreden. Ook daarbij was bewoning van de woning alleen toegestaan in combinatie met de exploitatie van een agrarisch bedrijf. 
      
    
    
      2.13.
      
        De relevante overgangsbepalingen van het bestemmingsplan van 2002 luiden als volgt: 
        “Artikel 26, lid 2. Het gebruik van gronden anders dan voor bebouwing, alsmede het gebruik van zich op die gronden bevindende bouwwerken, dat in strijd is met het in artikel 27 bepaalde en dat reeds plaatsvond vóór de datum, waarop het plan onherroepelijk rechtskracht heeft verkregen, mag worden voortgezet. 
        Artikel lid 3 b. Het bepaalde in lid 2 is niet van toepassing op gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen, tot die datum geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan en waartegen wordt of rechtens alsnog kan worden opgetreden.”
      
      
    
    
      2.14.
      
        De relevante overgangsbepalingen  van het bestemmingsplan van 2013 luiden als volgt:
        “45.2 Overgangsrecht gebruik. 
      
      a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. 
      d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.”
      
    
    
      2.15.
      In 2007 heeft [eisers sub 1 en 2] opdracht gegeven tot taxatie van de woning, in verband met een hypotheekaanvraag. De taxateur heeft daarbij niet onderkend dat volgens het bestemmingsplan gebruik van de woning als woonhuis (in plaats van bedrijfswoning) niet was toegestaan. 
      
    
    
      2.16.
      In een ongedateerde brief van de gemeente aan mr. Pasveer, advocaat van [eisers sub 1 en 2] , staat het volgende: “ (…) Wij kunnen ons inderdaad niet verenigen met de zienswijze dat het in casu een burgerwoning betreft. Uit de opzet van de relevante bestemmingsplanregels valt eenduidig af te leiden dat het slechts kan gaan om een bedrijfswoning. De bestemmingsplanwetgever heeft beoogd voorschriften op te stellen waarbij rekening moet worden gehouden bij de bouw van een bedrijfswoning. Wij onderkennen dat op grond van de letterlijke tekst van de desbetreffende bestemmingsplanregel (opmerking rechtbank: gedoeld wordt op de in punt 2.3. aangehaalde regeling) ook de bouw van een burgerwoning toeliet, niet geheel is uitgesloten. Die uitleg naar de letter van de bepaling is echter evident in strijd met de systematiek van het bestemmingsplan, ook in het licht van de bij het bestemmingsplan behorende toelichting. Daarin wordt expliciet een rem gezet op de bouw van burgerwoningen in het buitengebied. 
      
      
    
    
      2.17.
      
        [eisers sub 1 en 2] heeft aan de gemeente gevraagd of zij bereid was de woning te wijzigen in burgerwoning. De gemeente was daartoe niet bereid omdat de woning te dicht bij de achtergelegen varkenshouderij ligt. De woning ligt binnen de stankcirkel en daarom is een wijziging van de bestemming naar burgerwoning niet toegestaan. Als alternatief heeft [eisers sub 1 en 2] voorgesteld om de woning te bestemmen als zogenaamde plattelandswoning. De gemeente heeft daarin nog geen definitief standpunt ingenomen. Als de gemeente besluit tot toewijzing, staat tegen dat besluit nog rechtsbescherming open.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisers sub 1 en 2] vordert 
      1. een verklaring voor recht dat [gedaagden sub 1 t/m sub 6] jegens [eisers sub 1 en 2] toerekenbaar tekort is geschoten in de uitvoering van de koopovereenkomst van 3 juni 1997 
      2. een verklaring voor recht dat [gedaagden sub 7 t/m 10] onrechtmatig jegens [eisers sub 1 en 2] heeft gehandeld door na te laten de bestemming van het pand [adres] te verifiëren dan wel [eisers sub 1 en 2] daarover te informeren, 
      3. hoofdelijke veroordeling van [gedaagden sub 1 t/m sub 6] en [gedaagden sub 7 t/m 10] tot vergoeding van de schade die [eisers sub 1 en 2] daardoor heeft geleden te vergoeden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
      met hoofdelijke veroordeling van [eisers sub 1 en 2] en [gedaagden sub 7 t/m 10] in de kosten van dit geding. 
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagden sub 1 t/m sub 6] en [gedaagden sub 7 t/m 10] voeren verweer. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    De vorderingen tegen [gedaagden sub 1 t/m sub 6]
    
    
      4.1.
      
        [eisers sub 1 en 2] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagden sub 1 t/m sub 6] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat de woning niet voldoet aan hetgeen hij van de woning op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Hij heeft daartoe het volgende aangevoerd. [eisers sub 1 en 2] mocht verwachten dat hij in de woning zou mogen wonen. Dat is niet het geval, omdat de woning op grond van het bestemmingsplan niet door hem gebruikt mag worden. Dit maakt de woning non-conform. Voor de non-conformiteit is er geen exoneratie. In de koopovereenkomst en de leveringsakte staat immers alleen dat het de verkoper niet bekend is dat het gebruik op publiekrechtelijke of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan. Deze mededeling is geen exoneratiebeding; het is slechts de mededeling dat de verkopers een bepaald feit niet bekend zou zijn. Voorzover dit wel als een exoneratie wordt aangemerkt, en [gedaagden sub 1 t/m sub 6] daar een beroep op zouden doen, is dit beroep naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. [gedaagden sub 1 t/m sub 6] wisten immers dat de door hen gekochte woning op grond van het bestemmingsplan niet als woning gebruikt mocht worden. Dit valt te herleiden uit de vergunning die de ouders van [gedaagden sub 1 t/m sub 6] in 1988 voor de bouw van een garage/berging hadden aangevraagd en waarvoor B&W als voorwaarde had gesteld dat die garage/berging nooit gebruikt mocht worden als bewoning. 
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagden sub 1 t/m sub 6] betwist dat de woning non-conform is. Hij voert aan dat de woning zowel feitelijk als juridisch door [eisers sub 1 en 2] en zijn eventuele rechtsopvolgers gebruikt en bewoond kan en mag worden. Hij stelt daartoe dat [eisers sub 1 en 2] op grond van de koopovereenkomst een ‘woonhuis’ mocht verwachten en hij dat ‘woonhuis’ ook daadwerkelijk in eigendom heeft verkregen en ruim 20 jaar probleemloos heeft bewoond, terwijl het ook door de rechtsopvolgers van [eisers sub 1 en 2] als ‘woonhuis’ gebruikt en bewoond kan worden. Verder betwist [gedaagden sub 1 t/m sub 6] dat hem de schending van een mededelingsplicht kan worden verweten. Hij wijst erop dat hij pas in 1992 eigenaar is geworden van het woonhuis en dat hij er niet van op de hoogte was dat ter plekke op grond van het bestemmingsplan sprake was van een agrarische bestemming die mogelijkerwijs een belemmering van het woongenot zou kunnen opleveren. Het verbod van gebruik van de garage/berging als woning (in verband met de vergunning die de ouders van [gedaagden sub 1 t/m sub 6] in 1988 hadden aangevraagd) had niets te maken met een agrarische bestemming maar met het feit dat er niet meer dan één woning per woonblok was toegestaan. Ook de door [eisers sub 1 en 2] ingeschakelde taxateur heeft in 2007 de agrarische bestemming niet ontdekt. Niet valt in te zien waarom [gedaagden sub 1 t/m sub 6] dat dan wel had moeten weten. Verder had het ook in de rede geleden dat [eisers sub 1 en 2] zelf onderzoek had gedaan, nu de woning in een landelijke agrarische bestemming is gelegen, en direct achter het woonhuis een varkenshouderij is gevestigd. 
      
    
    
      4.3.
      
        De rechtbank overweegt het volgende. [eisers sub 1 en 2] doet niet langer meer een beroep op art. 7:15 lid 1 BW, zodat dat punt buiten beschouwing wordt gelaten. 
        De woning is aan [eisers sub 1 en 2] verkocht als woonhuis. Op grond van het bepaalde in artikel 7:17 BW moet beoordeeld worden of de woning ten tijde van de levering aan [eisers sub 1 en 2] de eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. Tussen partijen is niet in geschil dat de feitelijke eigenschappen van de woning het normale, feitelijke gebruik niet verhinderden. De vraag die partijen verdeeld houdt, is of er gebruiksbepalende eigenschappen waren die de gebruiksmogelijkheden van de woning aantasten. De stelling van [eisers sub 1 en 2] komt erop neer dat het bestemmingsplan het gebruik van de woning als woonhuis verhindert. Indien dat komt vast te staan levert dat  non-conformiteit van de woning op. In dat geval is er immers een publieksrechtelijke beperking die het gebruik van de woning als woonhuis aantast. Ook dat staat aan een normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg.
      
      
    
    
      4.4.
      Aan de orde is dus de vraag of ten tijde van de feitelijke levering van de woning aan [eisers sub 1 en 2] sprake was een publieksrechtelijke beperking die het gebruik van de woning als woonhuis aantastte. Daarbij is het volgende van belang. 
      
    
    
      4.5.
      Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit artikel 5, sub IV, aanhef, van het bestemmingsplan “Buitengebied gemeente Erp”  ( het bestemmingsplan dat van 1976 tot 1991 van toepassing was, aangehaald in punt 2.3.), gelezen in samenhang met artikel 5, sub IV, onderdeel b, dat ook de woning op de voor agrarisch gebied bestemde gronden ten dienste moet staan van het agrarisch bedrijf. In die bepaling wordt namelijk ten eerste voorgeschreven dat de gronden uitsluitend bebouwd mogen worden met bouwwerken ten dienste van een agrarisch bedrijf. Voor een woning, die naar het oordeel van de rechtbank ook onder het begrip ‘bouwwerk’ moet worden geschaard, geldt dan bovendien het aanvullende voorschrift dat er daarvan niet meer dan één op het bebouwingsvlak is toegestaan. Een andere lezing van die voorschriften, zoals [gedaagden sub 1 t/m sub 6] voorstaat, volgt de rechtbank niet. [gedaagden sub 1 t/m sub 6] heeft nog aangevoerd dat in de begripsbepalingen van het bestemmingsplan “woning” wordt omschreven als “een gebouw, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden”, en dat daar verder geen gebruiksvoorschriften aan zijn verbonden. Dit maakt het echter niet anders, omdat het gebruiksvoorschrift al is opgenomen in de hiervoor aangehaalde bepaling van het bestemmingsplan. 
      
    
    
      4.6.
      Aanvankelijk stond de woning ten dienste van het agrarisch bedrijf van de ouders van [gedaagden sub 1 t/m sub 6] Ten tijde van het verlenen van de bouwvergunning voor de woning, in 1985, was er dus geen sprake van strijdig gebruik. De ouders van [gedaagden sub 1 t/m sub 6] hebben echter in 1988 hun varkenshouderij verkocht en zijn in de woning blijven wonen zonder dat zij daarbij een agrarische onderneming exploiteerden. Vanaf toen was er dus wel sprake van een situatie die in strijd was met het bestemmingsplan. 
      
    
    
      4.7.
      In 1993 is een nieuw bestemmingsplan in werking getreden. Op grond van de overgangsbepaling van dat bestemmingsplan mag het gebruik van opstallen, strijdig met het plan en dat bestaat op het moment dat het plan rechtskracht heeft verkregen, worden gehandhaafd. (zie punt 2.8). In dat overgangsrecht is géén uitzondering gemaakt voor gebruik dat al in strijd was met het vorige bestemmingsplan. In dat geval geldt dat een bepaling van overgangsrecht niet kan worden ingeroepen, wanneer het bevoegde bestuursorgaan onder de gelding van de vroegere regeling het in geding zijnde gebruik heeft gewraakt en rechtens kon wraken en het gebruik desondanks is voortgezet. Voor wraking is voldoende dat betrokkene namens het bevoegde bestuursorgaan op ondubbelzinnige wijze te kennen is gegeven dat sprake is van illegaal gebruik. Bovendien moet aan betrokkene duidelijk zijn gemaakt dat in een voortgezette overtreding van dit illegale gebruik niet zal worden berust. (ABRS 03-03-2010, ECLI:NL:RVS:2010:BL6222  en ABRS 12-02-2014, ECLI:NL:RVS:2014:395)
      
    
    
      4.8.
      Vast staat dat het bevoegd gezag het strijdige gebruik niet heeft gewraakt. Onweersproken is gesteld dat [naam koper varkenshouderij] al in 1988 een vergunning had aangevraagd ter vervanging van de bestaande stallen en dat B&W pas drie jaar daarna die vergunning heeft verleend. De vergunning is verleend nadat de kadastrale splitsing tussen enerzijds het woonhuis en anderzijds de stallen in 1990 definitief is geworden. Het kan gelet daarop de gemeente niet zijn ontgaan dat er sprake was van een splitsing van de woning en de agrarische bedrijfsvoering. Zij had dat op zijn minst kunnen weten. De stelling van [eisers sub 1 en 2] dat het ontvangen van een aanvraag nog niet wil zeggen dat de gemeente op de hoogte was van het strijdige gebruik stuit daarop af. Dit leidt tot de conclusie dat het bevoegd gezag het strijdige gebruik rechtens heeft kunnen wraken. Nu zij dat niet gedaan heeft, komt aan [gedaagden sub 1 t/m sub 6] een beroep op het overgangsrecht van het bestemmingsplan uit 1993 toe. Het strijdige gebruik mag dus worden gehandhaafd. De woning mocht blijven worden gebruikt als woonhuis.
      
    
    
      4.9.
      Gesteld noch gebleken is dat het eenmaal gehandhaafde gebruik opnieuw in strijd kan komen met de daarop volgende bestemmingsplannen, ook al is daarin wél een algemene uitzonderingsbepaling opgenomen voor gebruik dat in strijd was met het vorige bestemmingsplan. Dat ligt ook niet voor de hand, omdat het gebruik op grond van het overgangsrecht inmiddels toegestaan was zodat niet gezegd kan worden dat er nog sprake is van strijdig gebruik. Evenmin is gesteld of gebleken dat het gebruik van de woning als woonhuis sindsdien gedurende langere tijd is afgebroken of juist is geïntensiveerd op grond waarvan een beroep op het overgangsrecht zou kunnen zijn verspeeld. 
      
    
    
      4.10.
      
        [eisers sub 1 en 2] heeft uitsluitend voor de non-conformiteit van de woning aangevoerd dat hij daar op grond van het bestemmingsplan niet mag wonen. Zoals hiervoor is overwogen, is op grond van het overgangsrecht het gebruik van de woning als woonhuis echter wel toegestaan. De vraag of ten tijde van de feitelijke levering van de woning aan [eisers sub 1 en 2] sprake was van een  publieksrechtelijke beperking die het gebruik van de woning als woonhuis aantastte, moet dus negatief worden beantwoord.  Al hetgeen [eisers sub 1 en 2] nog voor het overige heeft gesteld, zoals over de exoneratie en over de veronderstelde wetenschap van [gedaagden sub 1 t/m sub 6] van het illegale gebruik, doet daarbij niet ter zake want dat brengt daar geen verandering in. Dit betekent dat de vordering van [eisers sub 1 en 2] tegen [gedaagden sub 1 t/m sub 6] zal worden afgewezen. 
      
    
    
      4.11.
      
        [eisers sub 1 en 2] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. 
      
    
    
      4.12.
      De kosten aan de zijde van [gedaagden sub 1 t/m sub 6] worden begroot op:
      - explootkosten	€ 	0,00
      - griffierecht		287,00
      - getuigenkosten		0,00
      - deskundigen		0,00
      - overige kosten		0,00
      - salaris advocaat		1.629,00 (3,0 punten × tarief € 543,00)
      Totaal	€ 	1.916,00
      
      
      
        
          de vordering tegen [gedaagden sub 7 t/m 10]
        
      
      
    
    
      4.13.
      
        [eisers sub 1 en 2] legt aan zijn vordering tegen [gedaagden sub 7 t/m 10] ten grondslag, dat deze als makelaar heeft nagelaten te controleren of de woning qua bestemmingsplan als burgerwoning gebruikt mag worden. Als [gedaagden sub 7 t/m 10] dat wel gedaan heeft, verwijt [eisers sub 1 en 2] [gedaagden sub 7 t/m 10] dat deze aan [eisers sub 1 en 2] niet heeft meegedeeld dat het bestemmingsplan aan het beoogde gebruik in de weg staat.
      
    
    
      4.14.
      Op grond van hetgeen bij de behandeling van de vordering tegen [gedaagden sub 1 t/m sub 6] is overwogen, is ook deze vordering niet toewijsbaar. 
      
    
    
      4.15.
      
        
          [eisers sub 1 en 2] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. 
        
          [gedaagden sub 7 t/m 10] heeft eerst na de eerste comparitie van 27 februari 2018 haar verstek gezuiverd, en dat betekende dat er een tweede comparitie moest worden gehouden, waarbij ook [gedaagden sub 1 t/m sub 6] aanwezig moest zijn. Nu [eisers sub 1 en 2] in het ongelijk is gesteld, zal hij dus de dubbele salariskosten van de advocaat van  [gedaagden sub 1 t/m sub 6] moeten betalen. 
        De rechtbank zal daarom de salariskosten advocaat van [gedaagden sub 7 t/m 10] voor de comparitie van 29 november 2018 voor rekening van [gedaagden sub 7 t/m 10] laten. 
      
      
    
    
      4.16.
      De kosten aan de zijde van [gedaagden sub 7 t/m 10] worden begroot op € 626,00 aan griffierecht.
      
    
    
      4.17.
      De door [gedaagden sub 7 t/m 10] gevorderde nakosten zijn toewijsbaar zoals in het dictum wordt bepaald. 
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisers sub 1 en 2] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden sub 1 t/m sub 6] tot op heden begroot op € 1.916,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eisers sub 1 en 2] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden sub 7 t/m 10] tot op heden begroot op € 626,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis, 
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [eisers sub 1 en 2] in de na dit vonnis ontstane kosten voor [gedaagden sub 7 t/m 10] , begroot op € 131,00  aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers sub 1 en 2] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
      
    
    
      5.5.
      
        verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Bartels en in het openbaar uitgesproken op 2 januari 2019.