ECLI:NL:GHSHE:2021:2349, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 27-07-2021, 200.259.959_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2021-07-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: non-conforme woning als gevolg van bestemming?

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
    Team Handelsrecht
    
    
      zaaknummer 200.259.959/01
    
    
    
      
        arrest van  27 juli 2021
      
    
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [appellant] ,
    
      wonende te [woonplaats] ,
      
        2. [appellante],
      wonende te [woonplaats] ,
      appellanten, hierna [appellanten] ,
      advocaat mr. H.A. Pasveer te 's-Hertogenbosch,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde 1] ,
    wonende te [woonplaats] ,
    
      2. [geïntimeerde 2],
    wonende te [woonplaats] ,
    
      3. [geïntimeerde 3],
    
      wonende te [woonplaats] ,
      advocaat mr. J.M.M. Menu te Tilburg,
    
    
      4. [geïntimeerde 4],
    wonende te [woonplaats] ,
    
      5. [geïntimeerde 5],
    wonende te [woonplaats] ,
    
      6. [geïntimeerde 6],
    
      wonende te [woonplaats] ,
      geïntimeerden, hierna [geïntimeerden 1 t/m 6] ,
      advocaat mr. J.M.M. Menu te Tilburg,
    
    7. de vennootschap onder firma
    
      
        
          [de V.O.F.]
        ,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
    
    8. [geïntimeerde 8] ,
    Wonende te [woonplaats] ,
    
      9. [geïntimeerde 9],
    
      Wonende te [woonplaats] ,
      
        10. [geïntimeerde 10],
      wonende te [woonplaats] ,
      geïntimeerden, hierna [geïntimeerden  7 t/m 10] ,
      advocaat: mr. J. van Boekel te Tilburg.
    
    
  
  
    
      1De procedure in eerste aanleg
    
    
      Het hof verwijst naar het eindvonnis van de rechtbank Oost-Brabant van 2 januari 2019 met zaaknummer/ rolnummer: C/01/320441 /HAZA 17-291 dat tussen appellanten als eisers en geïntimeerden als gedaagden is gewezen en waarvan de inhoud als hier ingelast moet worden beschouwd. De rechtbank heeft de vorderingen van appellanten afgewezen met hun veroordeling in de proceskosten.
    
    
  
  
    
      2De procedure in hoger beroep
    
    
      2.1.
      
        [appellanten] zijn bij dagvaarding van 15 maart 2019 in hoger beroep gekomen van voormeld vonnis. Bij memorie van grieven hebben zij drie grieven aangevoerd en gevorderd dat het hof dit vonnis zal vernietigen en de vorderingen van appellanten alsnog zal toewijzen door voor recht te verklaren dat geïntimeerde sub 1-6 jegens appelanten toerekenbaar tekort zijn geschoten in de uitvoering van de koopovereenkomst van 3 juni 1997, alsmede voor recht te verklaren dat geïntimeerden 7-10 onrechtmatig jegens appellanten hebben gehandeld door na te laten de bestemming van het pand [adres] te [plaats] te verifiëren dan wel appellanten daarover te informeren, en geïntimeerden hoofdelijk te veroordelen om de schade die eisers daardoor hebben geleden te vergoeden, zulks nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, met hun veroordeling in de kosten.
      
    
    
      2.2.
      
        [geïntimeerden 1 t/m 6] en [geïntimeerden  7 t/m 10] hebben ieder bij memorie van antwoord de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met veroordeling van appellanten in de kosten.
      
    
    
      2.3.
      
        [appellanten] hebben bij akte van 17 december 2019 de producties 10 tot en met 16 overgelegd met een toelichting. [geïntimeerden 1 t/m 6] . hebben daarop geantwoord bij akte van 28 januari 2020.
      
    
    
      2.4.
      Daarna zijn de stukken aan het hof overgelegd voor het wijzen van arrest.
      
    
  
  
    
      3De feiten waarvan in hoger beroep wordt uitgegaan
    
    
      3.1.
      De door de rechtbank in rechtsoverweging 2. van haar eindvonnis vastgestelde feiten zijn in hoger beroep niet bestreden, zodat het hof van die feiten zal uitgaan. Deze overweging luidt als volgt.
      
      
        “2.1. [appellanten] is de huidige eigenaar van de woning aan het [adres] te
        
          [plaats] .
      
    
    
      2.2.
      
        De woning is gebouwd in 1985 door de ouders van [geïntimeerden 1 t/m 6] Deze hebben
        bij de burgemeester en wethouders van de gemeente Erp (hierna: B&W) een vergunning
        voor een woonhuis aangevraagd en verkregen. De ouders van [geïntimeerden 1 t/m 6] hadden in
        die tijd een agrarisch bedrijf, te weten een varkenshouderij.
      
    
    
      2.3.
      
        Ten tijde van de bouw van de woning was het bestemmingsplan “Buitengebied
        gemeente Erp” van toepassing, dat was vastgesteld in 1976. [adres] had de
        bestemming “Agrarische doeleinden” met daarbij een aangewezen bebouwingsvlak. Van
        toepassing was artikel 5 sub IV van het bestemmingsplan. In dat artikel staat het volgende:
        “Binnen de bebouwingsvlakken mogen de als zodanig bestemde gronden uitsluitend worden
        bebouwd met bouwwerken ten dienste van een agrarisch bedrijf, met dien verstande dat (...)
        b. binnen ieder op de plankaart aangegeven bebouwingsvlak niet meer dan één woning
        aanwezig mag zijn (...)”
        Onder het begrip “woning” werd volgens dat bestemmingsplan het volgende verstaan (zie
        paragraaf I. begripsbepalingen, onder d.): “een gebouw, geschikt en bestemd voor de
        huisvesting van niet meer dan één huishouden.”
      
    
    
      2.4.
      
        In 1988 hebben de ouders van [geïntimeerden 1 t/m 6] hun varkenshouderij met het
        daarbij behorende mestquotum aan [naam] (hierna: [naam] ) verkocht. Hierdoor
        kwam hun landbouwonderneming tot een eind. De kadastrale splitsing tussen enerzijds het
        woonhuis met behorende tuin en aanhorigheden en anderzijds de stallen met bijbehorende
        grond is in 1990 definitief geworden. Na de bedrijfsstaking zijn de ouders van [geïntimeerden 1 t/m 6]
         in de woning blijven wonen.
      
    
    
      2.5.
      
        In 1988 hebben de ouders van [geïntimeerden 1 t/m 6] bij B&W een bouwvergunning
        aangevraagd voor het oprichten van een garage-berging. Bij brief van 6 oktober 1988
        hebben B&W daarop als volgt gereageerd: “Gelet op de voorgeschiedenis van de aanvraag;
        de omvang en het uiterlijk van de geplande garage bestaat bij ons het ernstige vermoeden
        dat het gebouw als woonruimte gebruikt zal gaan worden. Alvorens de
        bouwvergunningsaanvraag in behandeling te nemen verzoeken wij u dan ook ons een
        verklaring te overleggen waaruit onomstotelijk blijkt dat het geplande gebouw nooit voor
        bewoning zal worden gebruikt, noch door u, noch door iemand anders.”
      
    
    
      2.6.
      
        
          [naam] heeft 28 oktober 1988 bij B&W een bouwvergunning aangevraagd voor
        het oprichten van twee varkensstallen ter vervanging van de bestaande stallen op het
        perceel. B&W hebben de bouwvergunning op 26 april 1991 aan [naam] verleend.
      
    
    
      2.7.
      
        Op 25 augustus 1992 is [geïntimeerden 1 t/m 6] eigenaar geworden van de woning
        krachtens een akte van schenking waarbij de ouders van [geïntimeerden 1 t/m 6] het recht van
        gebruik en bewoning van de woning hebben behouden. In de schenkingsakte staat dat aan
        de ouders van [geïntimeerden 1 t/m 6] niet bekend is dat het gebruik op publiek- of
        privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan.
      
    
    
      2.8.
      
        In 1993 is een nieuw bestemmingsplan in werking getreden. In dat
        bestemmingsplan gold dat de bewuste woning alleen bewoond mocht worden in combinatie
        met de exploitatie van een agrarisch bedrijf. In artikel 17 van dat bestemmingsplan is,
        voor zover van belang, de volgende overgangsbepaling opgenomen; “Het gebruik van de
        
          grond, anders dan voor bebouwing, en het gebruik van opstallen, strijdig met het plan en dat
        
        
          bestaat op het moment dat het plan rechtskracht heeft verkregen, mag worden gehandhaafd.”
        (artikel 17, B/C, onder I.)
      
    
    
      2.9.
      
        In 1996/1997 zocht [appellanten] een nieuwe woning. Hij reageerde op een
        advertentie die makelaar [makelaar] had geplaatst voor de woning aan het [adres] .
        Daarin wordt het pand als volgt omschreven: “ Comfortabel wonen in het buitengebied (...)
        
          Het betreft een uitstekend onderhouden en traditioneel gebouwd woonhuis met duurzame
        
        
          materialen (...)”
        
      
    
    
      2.10.
      
        Op 3 juni 1997 heeft [appellanten] de woning van [geïntimeerden 1 t/m 6] gekocht, in
        de koopovereenkomst staat: “Koper is voornemens het registergoed te gebruiken als volgt:
        
          woonhuis. Ten aanzien van dit gebruik deelt verkoper mee dat het hem niet bekend is dat dit
        
        
          gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan.” De koopprijs bedroeg
        NLG 540.000,00. De levering vond plaats bij notariële akte van 16 juli 1997. Daarin staat:
        “(…) het woonhuis (...) door kopers te gebruiken als woonhuis. Ten aanzien van dit gebruik
        
          hebben verkopers het volgende meegedeeld: hen is niet bekend dat dit gebruik op publiek of
        
        
          privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan.
      
    
    
      2.11.
      
        Na de levering heeft [appellanten] het pand betrokken en hij heeft daar tot voor
        kort gewoond.
      
    
    
      2.12.
      
        In 2001 en in 2013 zijn nieuwe bestemmingsplannen in werking getreden. Ook
        daarbij was bewoning van de woning alleen toegestaan in combinatie met de exploitatie van
        een agrarisch bedrijf.
      
    
    
      2.13.
      
        De relevante overgangsbepalingen van het bestemmingsplan van 2002 luiden als
        volgt:
        “Artikel 26, lid 2. Het gebruik van gronden anders dan voor bebouwing, alsmede het
        
          gebruik van zich op die gronden bevindende bouwwerken, dat in strijd is met het in artikel
        
        
          27 bepaalde en dat reeds plaatsvond vóór de datum, waarop het plan onherroepelijk
        
        
          rechtskracht heeft verkregen, mag worden voortgezet.
        
        
          Artikel lid 3 b. Het bepaalde in lid 2 is niet van toepassing op gebruik dat reeds in strijd was
        
        
          met het voorheen, tot die datum geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen
        
        
          van dat plan en waartegen wordt of rechtens alsnog kan worden opgetreden.”
      
    
    
      2.14.
      
        De relevante overgangsbepalingen van het bestemmingsplan van 2013 luiden als
        volgt:
        “45.2 Overgangsrecht gebruik.
      
      
        a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding
      
      
        van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet,
      
      
        d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het
      
      
        
          voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat
        
        
          plan.”
        
      
    
    
      2.15.
      
        In 2007 heeft [appellanten] opdracht gegeven tot taxatie van de woning, in
        verband met een hypotheekaanvraag. De taxateur heeft daarbij niet onderkend dat volgens
        het bestemmingsplan gebruik van de woning als woonhuis (in plaats van bedrijfswoning)
        niet was toegestaan.
      
    
    
      2.16.
      
        In een ongedateerde brief van de gemeente aan mr. Pasveer, advocaat van
        
          [appellanten] , staat het volgende: “(...) Wij kunnen ons inderdaad niet verenigen met de
        
          zienswijze dat het in casu een burgerwoning betreft. Uit de opzet van de relevante
        
        
          bestemmingsplanregels valt eenduidig af te leiden dat het slechts kan gaan om een
        
        
          bedrijfswoning. De bestemmingsplanwetgever heeft beoogd voorschriften op te stellen
        
        
          waarbij rekening moet worden gehouden bij de bouw van een bedrijfswoning. Wij
        
        
          onderkennen dat op grond van de letterlijke tekst van de desbetreffende
        
        
          bestemmingsplanregel {opmerking rechtbank: gedoeld wordt op de in punt 2.3. aangehaalde
        
        
          regeling) ook de bouw van een burgerwoning toeliet, niet geheel is uitgesloten. Die uitleg
        
        
          naar de letter van de bepaling is echter evident in strijd met de systematiek van het
        
        
          bestemmingsplan, ook in het licht van de bij het bestemmingsplan behorende toelichting.
        
        
          Daarin wordt expliciet een rem gezet op de bouw van burgerwoningen in het buitengebied.
        
      
    
    
      2.17.
      
        
          [appellanten] heeft aan de gemeente gevraagd of zij bereid was de woning te
        wijzigen in burgerwoning. De gemeente was daartoe niet bereid omdat de woning te dicht
        bij de achtergelegen varkenshouderij ligt. De woning ligt binnen de stankcirkel en daarom is
        een wijziging van de bestemming naar burgerwoning niet toegestaan. Als alternatief heeft
        
          [appellanten] voorgesteld om de woning te bestemmen als zogenaamde
        plattelandswoning. De gemeente heeft daarin nog geen definitief standpunt ingenomen. Als
        de gemeente besluit tot toewijzing, staat tegen dat besluit nog rechtsbescherming open.”
      
      
    
    
      3.2.
      Uit de door [appellanten] in hoger beroep overgelegde producties blijkt het volgende:
      
      
        3.2.1.
        De gemeente heeft op 14 december 2017 aan de advocaat van [appellanten] het volgende bericht
        
        
          
            Op basis van onze opvatting dat het perceel van uw cliënt in juridische zin de status van een bedrijfswoning heeft, hebben wij vervolgens bezien of het mogelijk en wenselijk is het perceel te bestemmen als plattelandswoning.
          
          
            Wij hebben de Omgevingsdienst Brabant Noord (hierna: de ODBN) verzocht ons in algemene zin te adviseren over het door ons te voeren beleid ter zake van plattelandswoningen.
          
          
            Ook hebben wij aan de ODBN gevraagd hoe de concrete casus van uw cliënt moet worden beoordeeld tegen de achtergrond van die eventueel in te voeren algemene beleidsregels.
          
          
            In november 2017 heeft de ODBN de gevraagde adviezen aan ons uitgebracht.
          
          
            Het is de bedoeling dat uiterlijk in de eerste helft van februari 2018 een ambtelijk voorstel over de toe te passen beleidsregels betreffende plattelandswoningen wordt afgerond.
          
          
            De besluitvorming door het college van burgemeester en wethouders is voorzien uiterlijk in de tweede helft van februari 2018.
          
          
            Gelijktijdig of kort daarna zal het college een beslissing nemen over het al dan niet verlenen van medewerking aan een herziening van het bestemmingsplan ten behoeve van het perceel van uw cliënt.
          
        
        
      
      
        3.2.2.
        Op 13 maart 2019 heeft de gemeente aan de advocaat van [appellant] het volgende bericht:
        
        
          
            U heeft op 23 mei 2016 een principeverzoek ingediend voor [adres] te [plaats] . Dit verzoek
          
          
            gaat over het omzetten van de bedrijfswoning [adres] naar die van plattelandswoning. Het
          
          
            verzoek is in strijd met het geldende bestemmingsplan en is daarom voorgelegd aan het college
          
          
            van burgemeester en wethouders. In deze brief lichten wij de beslissing van het college toe.
          
          
            Beoordeling principeverzoek
          
          
            Het college van burgemeester en wethouders heeft bij vergadering van 5 februari 2019 besloten
          
          
            dat uw verzoek ruimtelijk voorstelbaar is, onder nadere voorwaarden. Dit is u in de mail van 6
          
          
            februari 2019 aangekondigd. Wij geven u de gelegenheid uw plan verder uit te werken om te
          
          
            komen tot een ruimtelijk, maatschappelijk en financieel haalbaar plan.
          
          
            Om te komen tot een haalbaar plan dient aan bepaalde (rand)voorwaarden te worden voldaan,
          
          
            die hieronder en in bijlage 1 worden toegelicht.
          
        
        
      
    
  
  
    
      4De beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      4.1.
      Het geschil tussen partijen kan als volgt worden samengevat. [appellanten] menen dat de door hen in 1997 [geïntimeerden 1 t/m 6] gekochte woning [adres] te [plaats] niet voldoet aan de koopovereenkomst omdat deze woning destijds is gebouwd als agrarische bedrijfswoning en niet als “burgerwoning” en ten tijde van de verkoop geen bedrijfswoning meer was en daarom niet meer als woning mocht worden gebruikt.  De rechtbank heeft het standpunt [geïntimeerden 1 t/m 6] gevolgd dat bewoning wel is toegestaan op grond van de ter plaatse vigerende overgangsrechtelijke bepalingen.
      
    
    
      4.2.
      Het hof verwerpt het verweer [geïntimeerden 1 t/m 6] dat de woning niet is verkocht als burgerwoning. Uit de koopovereenkomst blijkt immers dat het gaat om een woning die volgens de publiekrechtelijke en privaatrechtelijke voorschriften geschikt is voor bewoning. Aan die eis voldoet de woning niet omdat zij is gebouwd als bedrijfswoning en na de beëindiging van de bedrijfsactiviteiten ophield aan die kwalificatie te voldoen. Daarmee werd de bewoning strijdig met de voorschriften. 
      
    
    
      4.3.
      De vraag die het hof moet beantwoorden is of bewoning desondanks mogelijk is, zodat van non-conformiteit geen sprake is,  omdat deze voorschriften niet zijn gehandhaafd en voortgezet gebruik als woning ingevolge het overgangsrecht is toegestaan. Het hof beantwoordt die vraag met de rechtbank bevestigend. 
      
    
    
      4.4.
      In 1993 is ter plaatse een nieuw bestemmingsplan in werking getreden. Artikel 17 lid B/C onder I luidde als volgt: "Het gebruik van de grond, anders dan voor bebouwing, en het gebruik van opstallen, strijdig met het plan en dat bestaat op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen, mag worden gehandhaafd." 
      
    
    
      4.5.
      De woning is vanaf 1985 ononderbroken bewoond geweest, terwijl de afsplitsing van het agrarische bedrijf al in 1988 heeft plaatsgevonden na kadastrale splitsing en verlening van een nieuwe vergunning. Het is in hoge mate onaannemelijk dat de gemeente niet op de hoogte is geweest van het gebruik van de woning. Tussen partijen staat vast dat de gemeente nimmer handhavend is opgetreden. Ook nadat de advocaat van [appellanten] zich tot de gemeente heeft gewend met vragen rond de juridische status van de woning, heeft de gemeente zich nimmer op het standpunt gesteld dat de woning niet meer “normaal” bewoond zou mogen worden. Uit de in 3. vermelde feiten blijkt juist het tegendeel. De gemeente is bereid tot medewerking aan het verlenen aan de woning van de status van plattelandswoning. Onder deze omstandigheden moet worden aangenomen dat het gebruik van de woning als zodanig nimmer ter discussie heeft gestaan, zodat de rechtsgrond voor toewijzing van de vorderingen ontbreekt. [geïntimeerden 1 t/m 6] . hebben terecht aangevoerd dat niet aannemelijk is dat [appellanten] schade hebben geleden en deze stelling acht het hof niet voldoende gemotiveerd betwist. Dit alles leidt ertoe dat de grieven 1 en 2  falen en geen afzonderlijke bespreking behoeven.
      
    
    
      4.6.
      Ook grief 3 kan geen doel treffen. Uit de koopovereenkomst volgt niet dat [appellant] een positieve bestemming mochten verwachten. Omdat de woning is verkocht als “woning in het buitengebied” hadden [appellanten] rekening moeten houden met daaraan verbonden mogelijke beperkingen en hadden zij, zoals door [geïntimeerden 1 t/m 6] . terecht is aangevoerd, zelf onderzoek moeten doen naar de van toepassing zijnde voorschriften. Voor het overige hebben [appellanten] hun stelling dat zij geen verbouwingen mogen doen en daarom schade lijden onvoldoende onderbouwd. 
      
    
    
      4.7.
      Op grond van het vorenstaande acht het hof bewijsvoering overbodig, zodat aan het bewijsaanbod van [appellanten] als niet ter zake dienend kan worden voorbijgegaan. Het eindvonnis van de rechtbank moet worden bekrachtigd. Dit leidt ook tot bekrachtiging van het vonnis ten aanzien van [geïntimeerden  7 t/m 10]
      
    
    
      4.8.
      
        
          [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit hoger beroep. Deze kosten worden voor [geïntimeerden 1 t/m 6] . begroot op € 324,00 griffierecht en 
        € 1.611,00 salaris advocaat (1,5 pt t. II, € 1.074,00), dus € 1.935,00 in totaal. Voor [geïntimeerden  7 t/m 10] worden de proceskosten vastgesteld op € € 741,00 griffierecht en € 1.074,00  (1 pt t. II) salaris advocaat, in totaal € 1.815,00. De door [geïntimeerden 1 t/m 6] en [geïntimeerden  7 t/m 10] gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen als gevorderd, alsmede de door [geïntimeerden  7 t/m 10] gevorderde nakosten.
      
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    
    
      veroordeelt [appellanten] in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot deze uitspraak aan de zijde [geïntimeerden 1 t/m 6] vastgesteld op een bedrag van € 1.611,00 en aan de zijde van [geïntimeerden  7 t/m 10] op € 1.815,00 met de wettelijke rente ingaande veertien dagen na de datum van deze uitspraak tot de dag der voldoening en veroordeelt [appellant] tot betaling van de nakosten van [geïntimeerden  7 t/m 10] tot betaling van € 131,00 ingeval geen betekening hoeft plaats te vinden en op een bedrag van €199,00 in geval van betekening van dit arrest;
    
    
    
      verklaart voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. O.G.H. Milar, P.M.A. de Groot-van Dijken en E.J. van Sandick en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 juli 2021.
    
    
    
    
    
      griffier					Rolraadsheer