ECLI:NL:RBGEL:2021:2981, Rechtbank Gelderland, 07-06-2021, 9056815
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2021-06-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: belangenafweging bij verlenging ontruimingstermijn 7:230a BW. Belang van huurster (zorginstelling met de verantwoordelijkheid voor 60 ouderen met zorgbehoefte) weegt op dit moment zwaarder dan het belang van verhuurster (sociale woningcorporatie) die grote financiële gevolgen verwacht vanwege het verbeuren van hoge dwangsommen aan de gemeente en mogelijk ook aan projectontwikkelaar.

beschikking
    
    
    
      
        RECHTBANK GELDERLAND
      
    
    
    
      Team kanton en handelsrecht
    
    
    
      Zittingsplaats Apeldoorn
    
    
    
      Zaakgegevens 9056815 HA VERZ  21-14
      
        afschrift aan: gemachtigdenverzonden d.d.: 
    
    
    
      
        beschikking d.d. 7 juni 2021 van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        de stichting Stichting Pluryn,
      
      gevestigd te Nijmegen,
      verzoekende partij, gemachtigde mr. F.C. Borst, 
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de stichting Stichting De Woonmensen,
      
      gevestigd te Apeldoorn,verwerende partij, 
      gemachtigde mr. M.J. Seijbel.
    
    
    
      Partijen worden hierna Pluryn en DWM genoemd.
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    - het verzoekschrift, ontvangen ter griffie op 26 februari 2021,
    - het verweerschrift, ontvangen ter griffie op 7 mei 2021,
    - de mondelinge behandeling van 17 mei 2021, waarvan aantekeningen zijn gemaakt door de griffier.
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      DWM verhuurt sinds 26 juni 2014 aan Pluryn een complex van zorgappartementen, met aanhorigheden, zoals tuin, gemeenschappelijke ruimtes en een parkeerplaats, gelegen aan de Nobelstraat 23 te Apeldoorn. (hierna: het complex). De huurovereenkomst was aanvankelijk voor bepaalde tijd aangegaan en zou eindigen op 15 november 2017. De overeenkomst is na die datum met wederzijds goedvinden voortgezet.In het complex wonen ca. 60 oudere cliënten van Pluryn met een verstandelijke en/of fysieke handicap in zes woongroepen, met verzorging en begeleiding.
    
    
      2.2.
      Omdat de locatie Nobelstraat 23 in het gemeentelijke bestemmingsplan de bestemming ‘maatschappelijk’ heeft, is een omgevingsvergunning nodig voor het gebruik als ‘woonbestemming’. De gemeente Apeldoorn heeft een vergunning verleend tot 16 november 2017. In 2018 is door DWM verlenging van de omgevingsvergunning tot en met 2020 aangevraagd. In december 2018 heeft de gemeente Apeldoorn meegedeeld dat de vergunning niet verlengd wordt, maar dat afgezien zal worden van handhaving tot en met januari 2020.
    
    
      2.3.
      De locatie van het complex is onderdeel van een herontwikkelingsproject van (onder andere) een winkelcentrum. DWM heeft met de gemeente Apeldoorn en de projectontwikkelaar afspraken gemaakt en overeenkomsten gesloten voor de verkoop en overdracht van (een groot gedeelte van) de locatie aan de gemeente en realisatie van parkeerplaatsen en 29 sociale huurwoningen. In de herontwikkelingsplannen is voorzien in het bouwrijp maken van de locatie in oktober 2021. Daaraan voorafgaand dient het complex gesloopt te worden en de grond in eigendom overgedragen.
    
    
      2.4.
      
        De gemeente Apeldoorn heeft op 14 juli 2020 aan DWM een last onder dwangsom opgelegd. In het besluit is het volgende te lezen:“(…) Voorgeschiedenis
        
          Aan de Nobelstraat 23 staat sinds 2008 een gebouw ten behoeve van tijdelijke huisvesting
        
        
          (woonfunctie).
        
        
          Er zijn hiervoor 2 tijdelijke vergunningen verleend aan St. de Woonmensen, te weten:
        
      
      
        1. (…) (tijdelijke huisvesting st Hubertus, tot 1 februari 2011);
      
      
        2 (…) (tijdelijke huisvesting st. Hubertus, tot 16 november 2017),
      
      
        
          Beide vergunningen zijn inmiddels uitgewerkt. Het gebouw staat er nu zonder de vereiste omgevingsvergunning en wordt sinds 2014 gehuurd door Pluryn (24 uurszorg). Op 11 oktober 2018 is door st. de Woonmensen opnieuw een omgevingsvergunning aangevraagd om tijdelijk te verlengen tot minimaal 2020.
        
        
          Naar aanleiding van deze aanvraag heeft er op 13 december 2018 een gesprek plaatsgevonden tussen de gemeente, st. de Woonmensen (eigenaar) en Pluryn (huidige huurder). Tijdens dit gesprek is meegedeeld dat er niet opnieuw een tijdelijke omgevingsvergunning zou worden verleend, maar dat we zouden afzien van handhaven tot en met uiterlijk januari 2020. Na deze datum zou het gebruik toch echt beëindigd moeten worden. Alle betrokken partijen zijn hiermee akkoord gegaan, als zijnde een
        
        
          ‘gentlemen’s agreement’. Het was volgens st. de Woonmensen en Pluryn niet nodig om dit schriftelijk vast te leggen (middels een last onder dwangsom met begunstigingstermijn). Daarna heeft er een inspectie plaatsgevonden. Tijdens deze inspectie werd geconstateerd dat het gebouw in slechte staat was. (…) 
        
        
          Het gebouw voldoet nu (slechts) aan de minimale eisen van het Bouwbesluit voor bestaande bouw.
        
        
          (…)
          
          Conclusie
        
        
          Het gebouw staat er nu zonder de vereiste omgevingsvergunning. Dit is in strijd met de wet. Wij zijn niet bereid om opnieuw een tijdelijke omgevingsvergunning te verlenen. Het gebouw dient derhalve verwijderd te worden en verwijderd te blijven.(…)
          
          Last onder dwangsom
        
        
          Wegens overtreding van artikel 2.1, lid 1 aanhef en onder a en c en artikel 2.3a van de Wabo gelasten wij u zo spoedig mogelijk doch uiterlijk voor 31 december 2020 het woongebouw (zorginstelling) op het perceel Nobelstraat 23 te Apeldoorn (…) te verwijderen en verwijderd te houden.
        
        
          Indien u niet of niet tijdig voldoet aan deze last, verbeurt u van rechtswege een dwangsom. Gelet op de omstandigheden van dit geval hebben wij de dwangsom bepaald op een bedrag van € 30.000,- per maand, waarbij een deel van de maand ook als maand geldt, met een maximum van € 180.000,-.(…)”.  
          2.5.	DWM heeft bij brief van 1 oktober 2020 aan Pluryn de huur van het complex opgezegd tegen 31 december 2020.
      
    
    
      2.6.
      DWM is ook eigenaar van een complex zorgwoningen op een locatie in Apeldoorn aan de Arnhemseweg. DWM heeft deze locatie, die de naam Sainte Marie draagt, verhuurd aan de zorginstelling Klein Geluk. Klein Geluk heeft niet het gehele gebouw nodig voor haar eigen cliënten. Tussen DWM, Pluryn en Klein Geluk zijn gesprekken gaande over een mogelijke huisvesting van de bewoners van het complex in Sainte Marie.  3.	De verzoeken en verweren
      
    
    
      3.1.
      Pluryn verzoekt de kantonrechter de termijn waarbinnen ontruiming van het complex moet plaatsvinden te verlengen tot en met 31 december 2021, althans met de periode die nodig is om te komen tot verhuizing van de bewoners van het complex naar Sainte Marie, met veroordeling van DWM in de proceskosten.
    
    
      3.2.
      DWM voert verweer tegen de vorderingen en verzoekt de kantonrechter om bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad:primair:Pluryn niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek en Pluryn te veroordelen het complex uiterlijk 1 september 2021 met de haren en alle zaken die geen eigendom zijn van DWM te ontruimen en onder afgifte van alle sleutels leeg aan DWM op te leveren, dan wel het tijdstip van de ontruiming vast te stellen op 1 september 2021,subsidiair:het verzoek van Pluryn af te wijzen en het tijdstip van ontruiming vast te stellen op 1 september 2021,primair en subsidiair:Pluryn te veroordelen in de proceskosten, waaronder ook nakosten.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen en verweren van partijen zal hieronder nader worden ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      Partijen zijn het er over eens dat sprake is van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230a BW. Het complex moet worden gezien als ‘overige bedrijfsruimte’ in de zin van dit artikel. Vast staat ook, dat de huurovereenkomst tijdig en rechtsgeldig door DWM is opgezegd tegen 31 december 2020.
    
    
      4.2.
      Voorop staat dat huurders van gebouwd onroerend goed dat geen woonruimte of 290-bedrijfsruimte is - zoals het complex -  volgens de wet geen huurbescherming hebben. Opzegging van een dergelijk huurcontract door de verhuurder leidt in principe tot het eindigen van de huur. Wel heeft de huurder een in tijd beperkte ontruimingsbescherming, want in de twee maanden na de datum waartegen de verhuurder de ontruiming heeft aangezegd, kan de huurder niet tot ontruiming worden gedwongen. De huurder kan binnen die periode van twee maanden de rechter vragen de termijn waarvoor de ontruimingsbescherming geldt, te verlengen. Dat heeft Pluryn gedaan. Het verzoekschrift is tijdig ontvangen. 
    
    
      4.3.
      Bij de beslissing over de verzochte verlenging, moet de rechter de belangen van de huurder om voortgezet gebruik te blijven maken, afwegen tegen de belangen van de verhuurder bij ontruiming. De totale termijn van de ontruimingsbescherming kan overigens nooit langer zijn dan driemaal een jaar na het einde van de huur. Vast staat dus dat ook met een verlenging van de ontruimingstermijn en eventuele volgende verlengingen, de ontruimingsbescherming uiterlijk 31 december 2023 eindigt en dat ontruiming uiterlijk op die datum zal plaatsvinden.
    
    
      4.4.
      DWM verweert zich allereerst tegen het verzoek door te stellen dat Pluryn geen aanspraak kan maken op de ontruimingsbescherming, omdat zij heeft ingestemd met de beëindiging per uiterlijk 31 januari 2020. Zij acht Pluryn daarom niet-ontvankelijk in haar verzoek. DWM wijst ter onderbouwing van haar verweer op het ‘gentlemens’ agreement’ zoals door de gemeente Apeldoorn benoemd is in het besluit van 14 juli 2020. De toezeggingvan Pluryn om na januari 20202 te vertrekken heeft te gelden als uitdrukkelijke toestemming in de beëindiging van de huurovereenkomst per uiterlijk 31 januari 2021 en staat dus in de weg aan toekenning van het verzoek, aldus DWM.Dit verweer wordt niet gevolgd. Uit het besluit volgt slechts dat in december 2018 door partijen is uitgesproken tegenover de gemeente Apeldoorn dat uiterlijk januari 2020 het gebruik van het complex beëindigd zou zijn en dat de gemeente hiervoor geen last onder dwangsom met een begunstigingstermijn hoefde af te geven. Partijen waren toen kennelijk beiden in de veronderstelling dat dit haalbaar was. Voor zover al uit het besluit zou volgen dat een harde toezegging is gedaan naar de gemeente, kan uit hetgeen in het besluit is weergegeven niet worden afgeleid dat partijen op dat moment ook tegen elkaar onvoorwaardelijke toezeggingen hebben gedaan met betrekking tot het eindigen van de huurovereenkomst. Pluryn heeft aangevoerd dat zij in 2018 (en thans) uiteraard de belangen van de gemeente erkende, maar dat geen onvoorwaardelijke toestemming met de beëindiging van de huurovereenkomst tegenover DWM is gegeven en dus evenmin afstand is gedaan van de ontruimingsbescherming. Een dergelijke ver-gaande toezegging is in de weergave in het besluit niet te lezen. Andere aanvullende onderbouwing van de stelling van DWM ontbreekt. 
      
    
    
      4.5.
      Het tweede verweer van DWM ziet op het vierde lid van artikel 7:230a BW, waarin is opgenomen dat een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn wordt afgewezen ‘indien de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem wegens onbehoorlijk gebruik van het verhuurde, (…) niet gevergd kan worden dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak (…) behoudt.’. Volgens DWM is deze situatie aan de orde, omdat DWM doordat Pluryn het gehuurde niet verlaat maandelijks hoge dwangsommen verbeurt aan de gemeente. Pluryn betwist dit en wijst er op dat de gemeente feitelijk nog geen aanspraak heeft gemaakt op de verbeurde dwangsommen en dat DWM geen gebruik heeft gemaakt van de bestuursrechtelijke mogelijkheden om de last aan te vechten. Pluryn ziet zich geplaatst in een situatie dat ze het gehuurde wel zou willen ontruimen, maar geen alternatief heeft voor de huisvestiging van haar cliënten en dus niet kan overgaan tot ontruiming. DWM wordt in haar standpunt niet gevolgd. De last onder dwangsom is een omstandigheid die meespeelt in de belangenafweging, maar betreft geen ‘onbehoorlijk gebruik van het gehuurde’ door Pluryn. 
    
    
      4.6.
      
        Het verzoek tot verlenging mag volgens de wet slechts worden toegewezen indien de belangen van de huurder (en van de eventuele onderhuurder) door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Alle mogelijke belangen mogen daartoe worden aangevoerd. Van de zijde van Pluryn zijn de volgende belangen en wegingsaspecten aangevoerd:- de bewoners van het complex komen bij ontruiming op straat te staan. Er is geen alternatieve huisvesting voor hen. Het betreft kwetsbare ouderen met een intensieve zorgbehoefte, die aan elkaar gehecht zijn en aangewezen zijn op (de directe omgeving van) Apeldoorn.- op korte termijn kan een alternatief gevonden worden bij Sainte Marie, maar DWM houdt dit tegen. Ook op de lange termijn is Sainte Marie en samenwerking met Klein Geluk een heel goede oplossing.
        - nieuwbouw van alternatieve huisvesting zal langere tijd vergen, zodat een maximale verlenging van de ontruimingstermijn, of in elk geval ook een 2e verlenging, nodig zal zijn.DWM heeft hier tegenover gesteld:- de huurovereenkomst en de omgevingsvergunning zijn geëindigd. Verdere bewoning is in strijd met de wet. - de last onder dwangsom is voor DWM een groot financieel risico.- de herontwikkeling van de locatie van het complex wordt belemmerd en vertraagd doordat het complex niet afgebroken kan worden. DWM heeft zich verplicht de locatie in onbebouwde staat op te leveren. De gemeente zal eventuele aanspraken van de exploitant van de herontwikkelingslocatie op DWM trachten te verhalen.-  stagneren van de herontwikkeling zorgt er ook voor dat de nieuw te bouwen sociale huurwoningen niet ter beschikking komen. Dit treft de vele wachtenden voor een sociale huurwoning. DWM heeft een prestatieafspraak met de gemeente over de realisatie van extra huurwoningen en ontwikkeling van de locatie is daar onderdeel van.- Pluryn heeft zich de afgelopen jaren onvoldoende ingespannen om alternatieve huisvesting te vinden en heeft de ontstane situatie aan zichzelf te danken. Dat mag niet op DWM afgewenteld worden. Pluryn weet al jaren dat de huurovereenkomst eindigt en heeft in het gentlemens’ agreement ingestemd met ontruiming.- de locatie Sainte Marie staat buiten deze casus. DWM heeft een eigen afweging te maken over de toekomst van deze locatie. De locatie moet gerenoveerd worden en dat is niet uitvoerbaar zonder onaanvaardbare overlast als zowel de huidige huurder als de cliënten van Pluryn die locatie bewonen. Ook staat nog niet vast dat het een woon-zorglocatie zal blijven.
      
    
    
      4.7.
      Vooropgesteld wordt, dat het partijen (vrijwel) van aanvang af voor ogen heeft gestaan dat aan de huurovereenkomst een einde zal komen op het moment dat de herontwikkeling van de locatie concreet zal plaatsvinden. Het complex is oud, bestemd voor de sloop en voldoet met moeite aan de daaraan te stellen minimumeisen voor bewoning door de cliënten van Pluryn. Investeringen in het pand zijn vanwege de sloopbestemming niet meer te verwachten van DWM en Pluryn vraagt die ook niet. In zoverre staat vast dat voortzetting van de bewoning voor de cliënten van Pluryn geen optimale situatie is. Pluryn erkent dat zij/haar bewoners op zo kort mogelijke termijn andere, betere, huisvesting nodig hebben. Zij stelt echter dat deze niet beschikbaar is en dat er in wezen een situatie van overmacht bestaat waardoor zij niet weg kan uit het complex. Pluryn heeft niet zozeer belang bij uitstel van de ontruiming vanwege juist deze locatie, maar vanwege het ontbreken van een alternatief onderdak voor haar cliënten. Dit belang moet afgewogen worden tegen het - ook door Pluryn erkende - belang van DWM bij de ontruiming vanwege haar belangen en verplichtingen in het kader van de herontwikkeling en het afwenden van grote financiële risico’s.
    
    
      4.8.
      Partijen hebben over en weer veel aandacht besteed aan de vraag of Pluryn zich voldoende heeft ingespannen om de situatie waarin zij zich bevindt te voorkomen en de rol die DWM daarin kan of moet spelen als eigenaar van Sainte Marie. Uit het verhandelde ter zitting en de overgelegde stukken is voldoende naar voren gekomen dat Pluryn in de afgelopen jaren serieus op zoek is geweest naar alternatieve locaties. Voor zover DWM een vraagteken zet bij de zoekvraag van Pluryn en de intensiviteit van de zoektocht, staat daar tegenover dat Pluryn ook binnen haar (financiële) kaders dient te blijven en een eigen afweging te maken heeft over wat (on)acceptabel is voor haar cliënten. Dit kan in zoverre maar marginaal door de rechter beoordeeld worden in het kader van de huidige belangenafweging. Diezelfde terughoudende beoordeling geldt ook voor de rol van DWM als eigenaar van Sainte Marie. DWM heeft haar eigen afwegingen daarin te maken vanuit haar positie als sociaal verhuurder. 
    
    
      4.9.
      De gevolgen van ontruiming voor de bewoners van het complex zijn zeer groot zolang niet vast staat dat elders huisvesting met voldoende zorgverlening voor hen beschikbaar is. Dat die huisvesting beschikbaar is, is niet gebleken. Ook niet bij opsplitsing van de groep in kleinere zorgeenheden. Thans is er geen zicht op een verhuizing van de bewoners van het complex naar Sainte Marie of een andere woon-zorglocatie. Dat met een andere of voortvarender aanpak van Pluryn wel een alternatief aanwezig geweest zou zijn is door DWM niet onderbouwd en is overigens een theoretische situatie die op dit moment geen feitelijk alternatief oplevert.
      
    
    
      4.10.
      Het belang van (de cliënten van) Pluryn bij verlenging van de ontruimingstermijn is thans groter dan het - ook grote - belang van DWM bij ontruiming. Waar de bewoners zonder huisvesting zouden komen te staan met alle gevolgen van dien voor hun (psychisch) welzijn, is voor DWM vooral een financieel groot gevolg te verwachten. De verzochte verlenging van de ontruimingstermijn zal daarom toegewezen worden. Anders dan Pluryn lijkt te veronderstellen, kan zij er niet van uitgaan dat ook bij een volgend verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn in haar voordeel zal worden geoordeeld. Immers, van Pluryn mag verlangd worden dat zij met grote inzet voort gaat in het zoeken naar alternatieven, ook naar tijdelijke en gedeeltelijke. Bij een volgende afweging van de belangen kunnen de (financiële) belangen van DWM immers omvangrijker zijn, terwijl bijvoorbeeld door de staat van het complex en (deel)alternatieven de belangen van de bewoners om niet te ontruimen kunnen afnemen.Omdat niet aannemelijk is dat een binnen enkele maanden voldoende alternatieve huisvesting beschikbaar is, zal de ontruimingstermijn worden verlengd met de maximale termijn en niet, zoals DWM subsidiair heeft aangegeven, met een kortere periode.
    
    
      4.11.
      In de omstandigheden van het geval bestaat aanleiding de proceskosten te compenseren, zodanig dat iedere partij met de eigen kosten belast zal blijven.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter,
    
    
      5.1.
      verlengt de termijn waarbinnen ontruiming van het complex moet plaatsvinden tot 1 januari 2022,
    
    
      5.2.
      compenseert de proceskosten, zodanig dat iedere partij met de eigen kosten belast blijft,
    
    
      5.3.
      wijst het meer of anders verzochte af.
      
      
      Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. M. Engelbert-Clarenbeek en in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2021.