ECLI:NL:RBGEL:2021:3930, Rechtbank Gelderland, 14-07-2021, C/05/374295 / HA ZA 20-455
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2021-07-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koop bestaande woning. Artikel 6.1 en 6.3 NVM-koopcontract. Beroep op non-conformiteit en dwaling. Verborgen gebreken? Mededelingsplicht verkoper? Geen aansprakelijkheid verkoper aangenomen.

vonnis
    RECHTBANK GELDERLAND
    
    
      Team kanton en handelsrecht
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/05/374295 / HA ZA 20-455 1571 / 1496
    
    
    
      
        Vonnis van 14 juli 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser]
    
    
      2.	[eiser 2],
      beiden wonende te [woonplaats]
      eiseressen,
      advocaat mr. R.L. Kamphuis te Waalre,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats],
      gedaagde,
      advocaat mr. H.H.G. Theunissen te Roermond.
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser] in vrouwelijk enkelvoud en [gedaagde] in mannelijk enkelvoud genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 11 november 2020, 
        
        
          de pleitnota, tevens akte vermindering van eis van [eiser], 
        
        
          de verklaring van de heer G. Modderkolk van 22 februari 2021, op de mondelinge behandeling overgelegd door [eiser],
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 15 maart 2021. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De kern van het geschil
    
      [eiser] stelt tegen [gedaagde] vorderingen in in verband met gestelde gebreken aan de door [gedaagde] aan [eiser] verkochte en geleverde woning.
    
  
  
    
      3De feiten
    
      3.1.
      Op 18 mei 2016 heeft [eiser] van [gedaagde] voor € 420.000,00 de woning gekocht staande en gelegen te ([adres]) [woonplaats] aan het adres [adres] (hierna: de woning). 
    
    
      3.2.
      In de koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen: 
      
      
        (…)
        
          artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik. 
        
      
    
    
      6.1.
      
        De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, (…)
        (…)
      
    
    
      6.3.
      
         De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. 
        (…)
        Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.  
        (…)
        
          Artikel 10 Risico overgang. Beschadiging door overmacht. 
        
      
    
    
      10.1.
      
        De onroerende zaak is met ingang van het moment van tekenen van de akte van levering voor risico van de koper, (…)
        (…)
      
      
    
    
      3.3.
      Bij de koopovereenkomst is een door [gedaagde] ingevulde vragenlijst voor de verkoop van een woning gevoegd.
      
    
    
      3.4.
      
        [eiser] heeft vóór het sluiten van de koopovereenkomst op 13 mei 2016 de woning bouwkundig laten onderzoeken door VDE Keuring & Advies B.V. (hierna: VDE). 
      
    
    
      3.5.
      De woning is op 17 juni 2016 door [gedaagde] aan [eiser] geleverd. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil 
    
      4.1.
      
        [eiser] vordert - na vermindering van eis - dat de rechtbank: 
      
      
        
          primair: 
        
        voor recht verklaart dat [gedaagde] is tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst met betrekking tot de woning en [gedaagde] dientengevolge een vervangende schadevergoeding, te weten € 103.388,19, aan [eiser] verschuldigd is; 
      
      
      
        
          subsidiair:
        
        de koopovereenkomst gedeeltelijk ontbindt, in die zin dat de door [eiser] aan [gedaagde] verschuldigde koopsom wordt verminderd met de door haar geleden schade van € 103.388,19; 
      
      
      
        
          meer subsidiair:
        
        de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt op grond van art. 6:228 jo 6:230 lid 2 BW, of de koopovereenkomst gedeeltelijk vernietigt, in die zin dat de door [eiser] aan [gedaagde] verschuldigde koopsom wordt verminderd met de door haar geleden schade van € 103.388,19; 
      
      
      
        
          en voorts 
          [gedaagde] veroordeelt tot betaling van:
        I. een bedrag van € 103.388,19, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente; 
        II. een bedrag van € 1.938,88 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met wettelijke rente;
        III. de proceskosten, waaronder de kosten van de deskundige, vermeerderd met de wettelijke rente en de nakosten.  
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] legt aan haar vordering ten grondslag dat de woning de volgende gebreken vertoont:
      
      
        
          bij de buitenkozijnen en boeiboorden is houtrot geconstateerd; 
        
        
          het schilderwerk verkeert in slechte staat, omdat de olie/beitslaag onder de aangebrachte verflaag niet is verwijderd, waardoor blaasvorming ontstaat en verflagen onthechten; ook doet er zich ernstige houtrot voor op bepaalde plekken van de woning; 
        
        
          in de muur tussen de slaapkamer en de badkamer lekt een leiding en een aantal onderdelen van de badkamer verkeert in slechte staat; 
        
        
          in het bijgebouw is de vloer van de eerste kantoorruimte verzakt en ís sprake van vochtdoorslag vanuit de tuin door de muur in de tweede kantoorruimte, waardoor de vloer aldaar is beschimmeld, gebarsten en vochtig is en ook de wanden vochtig zijn; 
        
        
          de cv-leidingen onder de verzakte vloer in het bijgebouw kunnen gaan scheuren; 
        
        
          de riolering onder het bijgebouw is totaal verzakt en staat voor 80% vol met water; 
        
        
          de dakconstructie van de carport en het bijgebouw lekt en is ondeugdelijk gelegd en er is houtrot aangetroffen in het houten boeideel aan de rechterzijde van de carport.
        
      
    
  
  
    
      5De beoordeling 
    
      5.1.
      
        [eiser] heeft zich er heel in het algemeen op beroepen dat in de verkoopbrochure van de woning is opgenomen dat de woning in een goede staat verkeert en dat dit ook volgt uit de door [gedaagde] ingevulde vragenlijst en mededelingen die [gedaagde] via zijn makelaar heeft gedaan. [eiser] stelt zich op het standpunt dat zij uit hoofde daarvan mocht verwachten dat de woning niet de gebreken zou vertonen, die zij stelt te hebben geconstateerd. De mededelingen waarop [eiser] zich beroept zijn echter te onbepaald om alleen op grond daarvan te kunnen oordelen dat [eiser] geen van de door haar gestelde gebreken hoefde te verwachten en dat de woning ten aanzien van die gebreken niet aan de overeenkomst beantwoordde.
      
    
    
      5.2.
      Het primaire verweer van [gedaagde] komt erop neer dat de door [eiser] aangevoerde gebreken niet in de weg staan aan het normaal gebruik als woonhuis, dan wel dat deze gebreken voor [eiser] kenbaar of bekend waren. De aansprakelijkheid voor die gebreken is op grond van artikel 6.1 jo. 6.3 van de koopovereenkomst uitgesloten.
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank oordeelt in dit verband als volgt. Naar vaste jurisprudentie omtrent de uitleg van het begrip “normaal gebruik” in de NVM-koopovereenkomst geldt als uitgangspunt wat daaronder naar gangbaar taalgebruik moet worden verstaan. Dat betekent onder meer dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. De koper van een bestaand woonhuis zal daarom, afhankelijk van ouderdom en prijs van het woonhuis, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud (bijvoorbeeld van de installaties), ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. 
      
    
    
      5.4.
      Als de woning ten tijde van de levering eigenschappen mist die niet aan een normaal gebruik in de weg staan of die voor de koper na onderzoek kenbaar waren, dan staat de verkoper daar volgens artikel 6.3 van de koopovereenkomst niet voor in. Een beroep hierop door de verkoper moet echter naar vaste jurisprudentie in beginsel falen indien het gaat om eigenschappen die de koper op grond van uitdrukkelijke mededelingen van de verkoper mocht verwachten, dan wel indien de verkoper op de hoogte was van de ontbrekende eigenschappen, terwijl hij wist dan wel diende te begrijpen dat de koper bedoelde eigenschappen van belang achtte en het naar verkeersopvattingen op de weg van de verkoper had gelegen de koper omtrent het ontbreken van die eigenschappen te informeren.
      
    
    
      5.5.
      De rechtbank zal per door [eiser] gesteld gebrek ingaan op de vragen of er sprake is van een gebrek dat zich ten tijde van de levering voordeed en dat aan het normale gebruik van de woning in de weg staat en, zo dat niet het geval is, of er op [gedaagde] enige mededelingsplicht rustte die hij zou hebben geschonden. Als wordt geoordeeld dat [gedaagde] niet is tekortgekomen in de nakoming van de koopovereenkomst, zal worden beoordeeld of door [eiser] nadeel is geleden dat dient te worden opgeheven door wijziging van de koopovereenkomst op grond van art. 6:228 jo 6:230 lid 2 BW (dwaling). 
      
      
        
          Buitenkozijnen en boeiboorden
        
      
      
    
    
      5.6.
      
        [eiser] stelt dat er in de buitenkozijnen en boeiboorden houtrot is geconstateerd en dat [gedaagde] heeft getracht dit te camoufleren met houtvuller en verf. [gedaagde] beroept zich erop dat houtrot het normale gebruik van de woning niet in de weg staat. Verder wijst hij erop dat de gestelde houtrot ten tijde van de koop zichtbaar moet zijn geweest en beroept hij zich er in dit verband op dat VDE in haar rapport heeft opgenomen dat de boeiboorden deels rot waren. Voorts voert [gedaagde] aan dat niet is getracht om houtrot te camoufleren. Dat houtrot is verwijderd, de gaten met houtvuller zijn opgevuld en er vervolgens is geschilderd, is een gebruikelijke wijze van herstel.  
      
    
    
      5.7.
      Nu [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling heeft gesteld dat de boeiboorden tegen de steen zijn aangebracht en daarom slechts van cosmetische aard zijn en [eiser] dat niet heeft betwist, wordt geoordeeld dat de vermeende houtrot in de boeiboorden een normaal gebruik van de woning niet in de weg staat. Voor wat betreft de gestelde houtrot in de kozijnen geldt het volgende. Wanneer de houtrot zodanig ver gevorderd was dat dit het normale gebruik van de woning in de weg zou staan, was dit ten tijde van de aankoop zichtbaar geweest, zodat [gedaagde] hiervoor niet aansprakelijk is. Voor een geringere mate van houtrot is [gedaagde] evenmin aansprakelijk, omdat dit het normale gebruik van de woning niet in de weg staat. Het standpunt van [eiser] dat [gedaagde] de houtrot heeft getracht te camoufleren wordt niet gevolgd, omdat het vullen van rotte plekken in het hout en het vervolgens overschilderen, een gebruikelijke wijze van herstel is. Van schending van enige mededelingsplicht aan de zijde van [gedaagde] is dan ook geen sprake. Dit betekent dat de primaire en subsidiaire vorderingen niet voor toewijzing in aanmerking komen voor zover zij zijn gebaseerd op gebreken aan de kozijnen en boeiboorden. 
      
      
      
        
          Schilderwerk
        
      
      
    
    
      5.8.
      
        [eiser] beroept zich erop dat uit een in haar opdracht op 18 december 2018 uitgebrachte offerte blijkt, dat de olie-/beitslaag onder de aangebrachte verflaag niet is verwijderd, waardoor blaasvorming ontstaat en verflagen onthechten en dat plaatselijk sprake is van houtrot. Voor wat betreft de gestelde houtrot geldt hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van de gestelde houtrot in de kozijnen en boeidelen. Voor de vermeende aanwezigheid van een olie- of beitslaag onder het schilderwerk geldt, dat dit een esthetisch gebrek is, dat het normale gebruik van de woning niet in de weg staat. Nu het niet gaat om een essentiële eigenschap van de woning geldt ook hiervoor, dat [gedaagde] ter zake geen mededelingsplicht had. Dit betekent dat de primaire en subsidiaire vorderingen niet voor toewijzing in aanmerking komen voor zover zij zijn gebaseerd op gebreken aan het schilderwerk.
      
      
        
          Slaapkamer en badkamer
        
      
      
    
    
      5.9.
      
        [eiser] beroept zich erop dat zij op 18 maart 2017 in de slaapkamer vocht heeft ontdekt in de muur aan de zijde van de badkamer. Het stucwerk brokkelt van de muur af en de vloer onder de vloerbedekking is beschimmeld. Volgens een door haar ingeschakelde deskundige is sprake van lekkage van een leiding in de muur. Deze deskundige heeft verder gerapporteerd dat de badkamer de volgende gebreken vertoont: de douche werkt niet, het kitwerk verkeert in een slechte staat, er zitten tegels los, er ontbreekt kitwerk achter de rozetten van de douchemengkraan waardoor lekkage in de woonkamer is ontstaan en de wastafels spoelen niet goed door. De deskundige wijst erop dat VDE deze gebreken had moeten en kunnen constateren.   
      
    
    
      5.10.
      
        [gedaagde] beroept zich erop dat de gebreken aan de badkamer door VDE zijn beschreven in haar rapport. De gestelde lekkages in de slaapkamer moeten na de levering zijn ontstaan, omdat VDE het vocht niet heeft waargenomen en juist in de slaapkamer een goede relatieve luchtvochtigheid heeft gemeten. 
      
    
    
      5.11.
      Voor de gestelde lekkage van een leiding in de muur geldt, dat niet is komen vast te staan dat deze zich ten tijde van de levering van de woning voordeed. De woning is op 16 juni 2016 aan [eiser] geleverd en het gestelde gebrek is eerst op 18 maart 2017 geconstateerd. Bovendien is door VDE tijdens de aan de levering voorafgaande keuring een goede relatieve luchtvochtigheid gemeten. Voor de gestelde gebreken aan de badkamer geldt dat deze, voor zover deze zich ten tijde van de aankoop en/of de levering voordeden, voor [eiser] kenbaar moeten zijn geweest. Daarom rustte ter zake van deze gebreken op [gedaagde] ook geen mededelingsplicht. Om deze redenen kunnen de primaire en subsidiaire vorderingen voor zover zij zijn gebaseerd op de lekkage in de slaapkamer en badkamer en de gebreken in de badkamer, niet worden toegewezen.  
      
      
        
          Het bijgebouw: verzakte vloer en het intreden van vocht
        
      
      
    
    
      5.12.
      
        [eiser] voert aan dat zij ten tijde van de aankoop van de woning weliswaar wist dat de vloer in de eerste kantoorruimte in het bijgebouw scheef was, maar niet dat de scheefstand van de vloer maar liefst 7,5 cm is.
      
    
    
      5.13.
      De rechtbank is van oordeel dat, nu [eiser] op de hoogte was van de scheefstand van de vloer, [gedaagde] niet aansprakelijk kan worden gehouden voor het feit dat de scheefstand groter is dan zij had verwacht. Voor zover de mate van scheefstand voor [eiser] essentieel was, had het op haar weg gelegen om, nadat VDE over de scheefstand van de vloer had gerapporteerd, nader onderzoek te laten verrichten. Door dit na te laten, heeft [eiser] het risico aanvaard dat dit gebrek ernstiger is dan zij had verwacht.  
      
    
    
      5.14.
      
        [eiser] stelt verder dat zich in de middelste kantoorruimte van het bijgebouw een vochtprobleem voordeed, te weten: schimmel en vochtplekken op de zachtboard ondervloer en op de betonnen dekvloer alsmede vochtige wanden. De betonnen dekvloer vertoonde voorts barsten. Deze gebreken heeft zij bij e-mailbericht van 20 mei 2017 aan [gedaagde] gemeld. Volgens een ingeschakelde deskundige wordt het vochtprobleem  hoogstwaarschijnlijk veroorzaakt doordat de grond aan de buitenzijde van het bijgebouw hoog tegen de gevel aan ligt. Door invloed van zakwater is het metselwerk geërodeerd en aangetast, waardoor vocht kan binnentreden en in de wanden kan optrekken. [eiser] stelt dat VDE de oorzaak van de vochtproblematiek slechts had kunnen vaststellen als zij de grond aan de buitenzijde van het bijgebouw had weg gehaald en had gekeken of de muren beschermd waren, hetgeen niet mag worden verlangd van een deskundige in het kader van een aankoopkeuring. Volgens [eiser] kende [gedaagde] dit gebrek, omdat er reparatieplekken op de muren waarneembaar zijn. Tijdens de bezichtigingen voorafgaand aan de koop waren de schimmel, barsten en vochtplekken niet zichtbaar, doordat de muren waren geschilderd en er spullen voor stonden. 
      
    
    
      5.15.
      
        [gedaagde] beroept zich erop dat hij het bijgebouw gedurende 15 jaar heeft gebruikt en aldaar nooit last heeft gehad van vocht en/of schimmel. Uit de door VDE tijdens de bouwkundige keuring uitgevoerde vochtmeting blijkt dat het bijgebouw ‘droog’ was. De door VDE gemeten relatieve luchtvochtigheid was namelijk tussen de 42 en 52%, terwijl de ideale luchtvochtigheid tussen de 40 en 60% ligt. De directe luchtvochtigheid was zelfs minder dan 1%. [gedaagde] stelt dat dit gestelde gebrek nog niet aanwezig was toen [eiser] de woning kocht en geleverd kreeg en dat hij daarom niet aansprakelijk is. 
      
    
    
      5.16.
      Overwogen wordt dat VDE heeft gerapporteerd dat het bijgebouw ten tijde van de aankoopkeuring niet vochtig was en dat [eiser] de klachten over schimmel, barsten en vocht eerst na verloop van 11 maanden na de levering van de woning bij [gedaagde] heeft gemeld. Aldus is niet komen vast te staan dat de gestelde gebreken reeds ten tijde van de levering in de woning aanwezig waren. Dit betekent dat [gedaagde] niet aansprakelijk kan worden gehouden uit hoofde van non-conformiteit van de woning en evenmin dat op hem een mededelingsplicht rustte, die is verzaakt. 
      
    
    
      5.17.
      Dit heeft als consequentie dat de primaire en subsidiaire vorderingen niet kunnen worden toegewezen voor zover zij zijn gebaseerd op de verzakte vloer en het intreden van vocht in het bijgebouw.  
      
      
        
          De cv-leidingen
        
      
      
    
    
      5.18.
      Volgens [eiser] is er een gebrek aan de cv-leidingen, omdat er drukverlies optreedt bij de cv-ketel. De geraadpleegde deskundige heeft aangegeven dat de kans groot is dat cv-leidingen die in de verzakte vloer in het bijgebouw liggen, gaan scheuren als deze vloer verder verzakt.  
    
    
      5.19.
      Overwogen wordt dat de vorderingen op dit onderdeel zijn gebaseerd op een gebrek in de cv-leidingen dat zich thans nog niet voordoet maar waarvan wordt gevreesd dat het in de toekomst zal ontstaan. Nu de gepretendeerde schade nog niet is ingetreden, komen de primaire en subsidiaire vorderingen niet voor toewijzing in aanmerking, voor zover zij zijn gebaseerd op een gebrek aan de cv-leidingen. De wet biedt immers geen grondslag voor een verplichting van [gedaagde] tot vergoeding van schade die mogelijk in de toekomst wordt geleden. Ter zake geldt ook geen mededelingsplicht.
      
      
        
          De riolering
        
      
      
    
    
      5.20.
      
        [eiser] voert aan dat de wasbak in de schuur van het bijgebouw niet goed doorloopt en dat dat wordt veroorzaakt doordat de riolering is verzakt en de leiding voor 80% vol staat met water. [eiser] geeft aan dat zij op advies van de geraadpleegde deskundige het toilet in het bijgebouw niet gebruikt om te voorkomen dat de riolering volledig verstopt raakt. Doordat zij het toilet niet kan gebruiken, is de woning op dit onderdeel niet geschikt voor normaal gebruik. 
      
    
    
      5.21.
      
        [gedaagde] betwist dat dit gebrek het normale gebruik van de woning belemmert. Hij kende het gebrek niet, omdat hij nooit last heeft gehad van een verstopping van de riolering, behalve in 2008 toen de riolering aan de voorzijde van de woning is gebroken. Hij heeft toen de riolering één keer laten doorspuiten en daarna functioneerde de riolering weer goed. 
      
    
    
      5.22.
      
        [eiser] stelt dat de rioolleiding niet goed doorloopt, maar onderbouwt niet dat zij hier enige hinder van heeft ondervonden. Zij is weliswaar gestopt met het gebruiken van het toilet, maar dat is omdat een deskundige haar dat heeft geadviseerd en niet doordat het toilet door de verstopping in de riolering niet meer gebruikt kon worden. Bovendien heeft [eiser] op de mondelinge behandeling verklaard dat het water doorstroomt. Daarom wordt het normale gebruik van de woning hierdoor niet belemmerd en rustte op [gedaagde] geen mededelingsplicht. De primaire en subsidiaire vorderingen komen daarom niet voor toewijzing in aanmerking, voor zover deze zijn gebaseerd op de verstopping in het riool. 
      
      
        
          De dakconstructie van de carport en het bijgebouw
        
      
      
    
    
      5.23.
      Eind 2016 heeft [eiser] een lekkage aan de carport ontdekt. Daarvan heeft zij [gedaagde] direct telefonisch op de hoogte gebracht en later bij brief van 15 januari 2018 voor in gebreke gesteld. [gedaagde] heeft [naam] (hierna: [naam]) ingeschakeld om de carport te inspecteren en een offerte voor het herstel uit te brengen. [naam] heeft geconstateerd dat de houtconstructie van de carport verrot is, dat beide lichtkoepels op het dak van het bijgebouw lek zijn en dat er barsten in de dakkoepels zitten die lang geleden zijn dichtgekit. [gedaagde] heeft toen aangeboden om [naam] het dak te laten herstellen en als alternatief om € 532,40 aan [eiser] te betalen. Dit aanbod is niet aanvaard. Vervolgens heeft [eiser] advies ingewonnen bij de Vereniging Dakbedekkingsbranche Nederland Vebidak (hierna: Vebidak). Vebidak heeft op 24 augustus 2018 samen met [naam] het dak geïnspecteerd en bij e-mailbericht van 3 september 2019 de resultaten van die inspectie gerapporteerd. De belangrijkste constateringen zijn dat het dak onvoldoende op afschot ligt waardoor er water op het dak blijft staan, dat loodslabben onjuist zijn aangebracht, dat de opstandhoogte te laag is waardoor water kan binnendringen in de onderconstructie, dat de opgaande pvc-stroken niet verlijmd zijn aan de opstand van de lichtkoepel op het dak van de aanbouw, dat de onderconstructie bij de lichtkoepel en het houten boeideel aan de rechterzijde van de carport verrot zijn en dat er een polyester scheidingslaag is aangebracht tussen de pvc-dakbaan en het oude dakbedekkingssysteem. [eiser] heeft zelf nog gezien dat er bij de aansluiting van de dakkoepel op het dak hiaten waren die niet goed waren dichtgekit. 
      
    
    
      5.24.
      
        [eiser] stelt dat de gebreken aan het dak bij aankoop niet zichtbaar waren. VDE heeft wel gezien dat er herstel was verricht, maar kon niet zien dat de aansluiting van de dakkoepel op het dakleer niet goed is en dat dit tot lekkage en houtrot heeft geleid. Het aanbod van [gedaagde] is niet aanvaard, omdat de kosten niet volledig werden vergoed, terwijl [gedaagde] bij [naam] nog een beroep kon doen op een garantie voor het door hem verrichte werk aan het dak. 
      
    
    
      5.25.
      
        [gedaagde] betwist dat de gebreken aan het dak een normaal gebruik van de woning in de weg staan. [gedaagde] beroept zich erop dat VDE heeft gerapporteerd dat de dakbedekking en het kitwerk in goede staat verkeren en dat er geen gebreken, lekkages of schades zijn waargenomen. Vebidak en de andere deskundige constateren slechts dat het dak ouderdomsgebreken kent. Dat is te verwachten nu het dak 40 jaar oud is. Ook was de staat van het dak bij de overdracht van de woning bekend, althans kenbaar. De lekkages kunnen ook zijn ontstaan doordat het dak niet bladvrij is gehouden.  
      
    
    
      5.26.
      De rechtbank is van oordeel dat een lekkage aan het dak een normaal gebruik van de woning in de weg staat. De gebreken aan het dak waren echter ten tijde van de aankoop kenbaar. Nu [naam] en Vebidak de gebreken hebben kunnen constateren, had VDE dat immers ten tijde van de aankoopkeuring eveneens kunnen doen. Hetzelfde geldt voor het door [eiser] zelf geconstateerde gebrek aan het kitwerk bij de aansluiting van de dakkoepel op het dak. Dat VDE deze gebreken tijdens de aankoopkeuring niet heeft ontdekt en/of gerapporteerd, komt voor rekening en risico van [eiser]. Nu partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] niet instaat voor de afwezigheid van gebreken die ten tijde van de aankoop zichtbaar waren, kan [eiser] hem daarvoor niet aansprakelijk houden. Evenmin rustte ten aanzien van deze gebreken op [gedaagde] een mededelingsplicht, aangezien niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde] hiervan op de hoogte was.
      
    
    
      5.27.
      Daarenboven bestaat er geen verplichting voor [gedaagde] om de door [eiser] geleden schade, bestaande uit herstelkosten voor gebreken aan het dak van de carport en het bijgebouw, te vergoeden, omdat hij niet in verzuim verkeert. Dit is immers noodzakelijk voor een succesvol beroep op wanprestatie of ontbinding (art. 6:74 lid 2 BW en 6:265 lid 2 BW). [gedaagde] verkeert niet in verzuim, omdat [eiser] in schuldeisersverzuim is komen te verkeren, doordat zij ten onrechte het aanbod van [gedaagde] om het dak door [naam] te laten herstellen en daarmee de koopovereenkomst na te komen, heeft afgewezen (art. 6:58 jo 61 BW). [eiser] betoogt dat zij dit aanbod mocht afwijzen, omdat het aangeboden geldbedrag onvoldoende was om het dak te herstellen. Zij gaat er echter aan voorbij dat [gedaagde] dit geldbedrag als alternatief heeft aangeboden voor het aanbod om [naam] het dak te laten herstellen. Zij heeft niet toegelicht waarom zij dit aanbod niet heeft aanvaard. Daarom moet het ervoor worden gehouden dat het aanbod van [gedaagde] om de koopovereenkomst na te komen, door herstelwerkzaamheden uit te laten voeren door [naam], een adequaat aanbod tot nakoming is als bedoeld in art. 6:86 BW en [eiser], door dat aanbod te weigeren, in schuldeisersverzuim is komen te verkeren. 
      
    
    
      5.28.
      
        Om deze redenen dienen de primaire en subsidiaire vorderingen te worden afgewezen voor zover zij zijn gebaseerd op gebreken aan het dak van de carport en het bijgebouw.     
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      5.29.
      Omdat het bestaan van geen van de hiervoor behandelde gestelde gebreken tot de conclusie heeft geleid dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, zal het primair en subsidiair gevorderde worden afgewezen.  
      
      
        
          Dwaling
        
      
      
    
    
      5.30.
      
        [eiser] doet meer subsidiair een beroep op dwaling en vordert dat de gevolgen van de koopovereenkomst zodanig worden gewijzigd dat het nadeel wordt opgeheven. Hierna zal worden beoordeeld of de gestelde gebreken aan de woning een voldoende grondslag vormen voor een beroep op dwaling.  
      
    
    
      5.31.
      Een rechtshandeling lijdt aan een wilsgebrek, als wil en verklaring van de handelende weliswaar overeenstemmen, maar de wil op een onzuivere wijze is gevormd. Bij dwaling wordt de wil op een onzuivere wijze gevormd, doordat de dwalende is uitgegaan van een onjuiste voorstelling van zaken. De koopovereenkomst dient onder invloed van die dwaling tot stand te zijn gekomen. Daarvoor moet vast komen te staan dat de koopovereenkomst door [eiser] niet of onder andere voorwaarden zou zijn gesloten als zij niet had gedwaald. Verder moet er zich één van de drie in art. 6:228 lid 1 BW genoemde dwalingsgevallen voordoen. [eiser] heeft een beroep gedaan op de in art. 6:228 lid 1 sub c BW genoemde wederzijdse dwaling, waaruit volgt dat de koopovereenkomst vernietigbaar is indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan. Artikel 6:228 lid 2 BW bepaalt dat de vernietiging niet kan worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die niet in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven. Als het beroep op dwaling succesvol is kan de rechter op grond van art. 6:230 lid 2 BW op verlangen van een van de partijen, in plaats van de koopovereenkomst te vernietigen, de gevolgen van de overeenkomst wijzigen ter opheffing van dit nadeel. 
      
    
    
      5.32.
      Het eerste criterium waaraan moet worden voldaan is dat [eiser] heeft gedwaald bij het tot stand komen van de koopovereenkomst. Omdat [gedaagde] dat niet betwist dient er van te worden uitgegaan dat [eiser] een onjuiste voorstelling van zaken had met betrekking tot de staat van de woning, in die zin dat zij niet wist van de hierboven genoemde gebreken, met uitzondering van de verzakte vloer in het bijgebouw. Zoals hierboven is geoordeeld, wist [eiser] namelijk voor het sluiten van de koopovereenkomst dat de vloer verzakt was. Dat staat immers in het rapport van VDE. [eiser] erkent dat, maar stelt dat het hoogteverschil met 7,5 cm groter was dan zij had verwacht. Dit neemt echter niet weg dat zij van de verzakking op de hoogte was. Over de aanwezigheid van dit gebrek heeft zij dus niet gedwaald en dus komt de meer subsidiaire vordering, voor zover zij is gegrond op de verzakte vloer, niet voor toewijzing in aanmerking. 
      
    
    
      5.33.
      Het tweede criterium is het causaal verband tussen de dwaling en de koopovereenkomst. De rechtbank acht het voor de gebreken aan het schilderwerk en het dak van de carport en het bijgebouw aannemelijk dat [eiser] de woning niet, althans onder andere voorwaarden, had gekocht, als zij van de gestelde gebreken op de hoogte was geweest. [gedaagde] betwist dit ook niet. Het is echter niet zonder meer aannemelijk dat [eiser] de koopovereenkomst niet, of niet onder dezelfde voorwaarden, zou zijn aangegaan als zij had geweten van de gebreken aan de boeiboorden, de kozijnen en de riolering. De herstelkosten voor deze gebreken zijn namelijk gering in verhouding tot de koopprijs van de woning. Verder heeft [eiser] überhaupt niet onderbouwd dat en op welke manier wetenschap van deze gebreken invloed zou hebben gehad op haar beslissing om de koopovereenkomst, al dan niet onder dezelfde voorwaarden, aan te gaan. Daardoor komt het causaal verband tussen de dwaling en de koopovereenkomst voor deze gebreken niet vast te staan. 
      
    
    
      5.34.
      Voor de cv-leidingen geldt dat thans niet vast staat dat deze gescheurd zijn, zoals hierboven al is geoordeeld. Verder is over de vochtdoorslag in het bijgebouw en de lekkage in de muur tussen de slaapkamer en badkamer hiervoor al geoordeeld dat door [eiser] onvoldoende is gesteld om tot het oordeel te komen dat deze gebreken zich al ten tijde van de het sluiten van de koopovereenkomst voordeden. Daarom kan niet worden aangenomen dat deze gebreken invloed hebben gehad op de keuze van [eiser] om de woning te kopen of op de voorwaarden waaronder zij de woning kocht. Ook ten aanzien van deze gebreken is dus onvoldoende gesteld om het oordeel te rechtvaardigen dat er een causaal verband bestaat tussen de dwaling en het aangaan van de koopovereenkomst.  
      
    
    
      5.35.
      Om deze redenen komt de meer subsidiaire vordering niet voor toewijzing in aanmerking, voor zover zij is gebaseerd op de gebreken aan de boeiboorden, de kozijnen, de riolering, de cv-leidingen, de vochtdoorslag in het bijgebouw en de lekkage in de muur tussen de slaapkamer en badkamer. 
      
    
    
      5.36.
      Vervolgens dient te worden beoordeeld of [gedaagde] bij het sluiten van de koopovereenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als [eiser] is uitgegaan. Over het schilderwerk stelt [gedaagde] dat een buurman de woning heeft geschilderd en daarbij al het door houtrot aangetaste hout heeft hersteld en het geheel heeft geschilderd. Uit deze stelling vloeit voort dat [gedaagde] wist dat er hout was aangetast door houtrot. [eiser] stelt ook zelf dat [gedaagde] van dit gebrek moet hebben geweten. [gedaagde] is dus niet van dezelfde onjuiste veronderstelling als [eiser] uitgegaan, nu zij, naar de rechtbank begrijpt, dacht dat er überhaupt geen houtrot aanwezig was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. De meer subsidiaire vordering kan dus niet worden toegewezen, voor zover zij is gebaseerd op de stelling dat partijen van dezelfde onjuiste veronderstelling zijn uitgegaan dat er geen houtrot aanwezig was. Wel is komen vast te staan dat beide partijen niet wisten dat er een gebrek aan het dak van de carport en het bijgebouw was. [gedaagde] heeft dat namelijk niet betwist.   
      
    
    
      5.37.
      Uit het hiervoor overwogene volgt dat het beroep van [eiser] op dwaling kan slagen, voor zover het is gebaseerd op het gebrek aan het dak van de carport en het bijgebouw. De rechtbank is echter van oordeel dat de dwaling over de gebreken aan het dak van de carport en het bijgebouw voor rekening van [eiser] behoren te blijven in verband met de in het verkeer geldende opvattingen (art. 6:228 lid 2 BW). Bij dit oordeel wordt voorop gesteld dat uit jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat voor degene die overweegt een overeenkomst aan te gaan, er tegenover de wederpartij een gehoudenheid bestaat om binnen redelijke grenzen maatregelen te nemen om te voorkomen dat hij onder invloed van onjuiste voorstellingen zijn toestemming geeft. Met andere woorden, op degene die overweegt om een overeenkomst aan te gaan rust een onderzoeksplicht (HR 5 november 1957, NJ 1958, 67, HR 21 januari 1966, NJ 1966, 183 (Booy/Wisman) en HR 19 september 2003, NJ 2005/234). [eiser] heeft weliswaar VDE ingeschakeld om onderzoek te doen naar de woning, waaronder het dak van de carport en het bijgebouw, maar heeft daarmee niet voldaan aan de op haar rustende onderzoeksplicht nu VDE de kenbare gebreken niet heeft vastgesteld en/of gerapporteerd, zoals hiervoor al is geoordeeld. Dat VDE daarin tekort is geschoten, komt voor rekening en risico van [eiser], nu zij was gehouden onderzoek te (laten) verrichten naar de staat van de woning teneinde te voorkomen dat zij hieromtrent van een onjuiste voorstelling van zaken zou uitgaan. Dit betekent dat de meer subsidiaire vordering niet kan worden toegewezen, voor zover zij is gebaseerd op de gebreken aan het dak van de carport en het bijgebouw.     
      
    
    
      5.38.
      Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de meer subsidiaire vordering dient te worden afgewezen, omdat het beroep van [eiser] op dwaling niet slaagt.   
      
      
        
          De vorderingen I, II en III
        
      
      
    
    
      5.39.
      Uit het vorenstaande volgt, dat de gevorderde verklaring voor recht subsidiair de gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst en meer subsidiair wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst, dienen te worden afgewezen. Hierdoor bestaat geen grondslag voor toewijzing van de vordering tot betaling, hiervoor weergegeven als vordering I. Ook de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten, vordering II, dient daarom te worden afgewezen, alsmede de vordering tot vergoeding van de proceskosten van [eiser], waaronder begrepen de kosten van ingeschakelde deskundigen, zoals weergegeven onder vordering III.
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      5.40.
      
        [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze veroordeling zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard als gevorderd. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
      - griffierecht	€	1.639,00
      - salaris advocaat	€	3.540,00 (2,0 punten × tarief € 1.770,00)
      Totaal	€ 	5.179,00.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    De rechtbank
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 5.179,00,
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.L. Braaksma en in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2021.