ECLI:NL:GHAMS:2019:2818, Gerechtshof Amsterdam, 30-07-2019, 200.240.438/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2019-07-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koop woonhuis. Beroep op ontbindend financieringsbeding tijdig en voldoende gedocumenteerd gedaan. Gewekt vertrouwen. 
      
      
      Wetsartikelen: 6:22 BW, 3:35.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 				: 200.240.438/01
    
    
    
      zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland	: C/15/256119/HA ZA 17-178 
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 juli 2019
      
    
    
    
      inzake
    
    
  
  
    
      1 [appellant sub 1] en
    
      2. [appellante sub 2],
      beiden wonend te [woonplaats 1] , [land] ,
      appellanten,
      advocaat: mr. F. Oostlander te Heemstede,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde sub 1] en
    
      2. [geïntimeerde sub 2],
      beiden wonend te [woonplaats 2] ,
      geïntimeerden,
      advocaat: mr. E.M. Rengelink te Amsterdam.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerden] genoemd. Appellant sub 1 en geïntimeerde sub 1 afzonderlijk worden respectievelijk [appellant sub 1] en [geïntimeerde sub 1] genoemd.
    
    
    
      
        [appellanten] zijn bij dagvaarding van 24 mei 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 28 februari 2018, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen hen als eisers en [geïntimeerden] als gedaagden.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met producties;
    - memorie van antwoord, met producties.
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog [geïntimeerden] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 39.000,=, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente. 
      
        [geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
      Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.20 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Zij luiden, samengevat, als volgt.
    
    
    
      2.1
      
        [appellanten] waren samen eigenaar van een woning aan de [adres] (hierna: de woning).
      
    
    
      2.2
      Op 17 november 2016 hebben [appellanten] , die werden bijgestaan door een makelaar (hierna: de makelaar), de woning voor een koopprijs van € 390.000,= verkocht aan [geïntimeerden] 
      
    
    
      2.3
      
        In de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst is, voor zover hier van
        belang, het volgende opgenomen:
      
      
      
        
          artikel 11. Ingebrekestelling. Ontbinding.
        
      
    
    
      11.1
      
        Indien één van partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
      
    
    
      11.2
      
        
          Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande
        
        
          ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          artikel 16. Ontbindende voorwaarden.
        
      
    
    
      16.1
      
        
          Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
        
        
          (…)
        
        
          b. op 21 december 2016 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van 102% van de koopsom geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen (...)
        
        
          Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht.
        
        
          (...)
        
      
    
    
      16.3
      
        
          Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde (...) financiering (...) te verkrijgen.
        
        
          De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
        
        
          Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 16.1 onder sub b, wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd.
        
        
          In aanvulling hierop (...) komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient te overleggen om te voldoen aan liet vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: Afwijsbewijs van een erkende geldverstrekkende bankinstelling. Verkoper en koper komen overeen dat in aanvulling hierop in ieder geval wordt verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijstukken dat koper bij één geldverstrekkende instelling met een Nederlandse bankvergunning een offerte heeft aangevraagd vóór de in dit artikel genoemde data die betrekking hebben op de financiering. Uit deze documentatie moet blijken dat de aanvraag niet heeft geleid tot het kunnen verkrijgen van een hypothecaire geldlening voor de overeengekomen koopsom te vermeerderen met de wettelijke transactiekosten. Tevens zal uit de bewijsstukken moeten blijken voor welk bedrag de offerte heeft aangevraagd en om welke reden(en) de financieringsaanvraag door de geldverstrekkende instelling is afgewezen.
        
        
          Indien de mededeling niet goed gedocumenteerd is of koper heeft niet voldaan aan de
        
        
          redelijkerwijs te verwachten inspanningsverplichting behoeft verkoper geen genoegen te nemen met het verzoek tot ontbinding van de koopovereenkomst. (...)
        
      
      
    
    
      2.4
      
        In de op 11 november 2016 door de makelaar aan [geïntimeerden] toegezonden
        toelichting op de conceptovereenkomst staat bij artikel 16 het volgende:
      
      
      
        
          Het inroepen van ontbinding dient ‘schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare
        
        
          communicatiemiddelen’ te geschieden. (...) Wat ‘goed gedocumenteerd’ inhoudt is afhankelijk van de inhoud van de ontbindende voorwaarde. Standaard is in de koopovereenkomst opgenomen dat koper één afwijzing moet overleggen om een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud. In veel gevallen zal dit voldoende zijn. 
        
        
          Geldverstrekkers zijn tegenwoordig zodanig aan regels gebonden door de Wet op het
        
        
          financieel toezicht dat er van uitgegaan mag worden dat een afwijzing van een geldverstrekker gebaseerd is op een grondige beoordeling van de financiële situatie van de koper, zelfs als de afwijzing summier is geformuleerd. (...)
        
      
      
    
    
      2.5
      
        Op 15 december 2016 heeft [geïntimeerde sub 1] in een e-mailbericht aan de makelaar van
        
          [appellanten] het volgende geschreven: 
      
      
      
        
          Zoals u gisteren heeft vernomen van mijn hypotheekadviseur, gaan we de datum van 21-12-16 niet halen. Dit komt doordat ik geheel onverwacht tegen een bkr-codering aan ben gelopen bij een execution only hypotheek via [X] (als u wilt stuur ik u de afwijzing door). De adviseur zegt dat kijkende naar de situatie de datum die u hem heeft voorgesteld (5-1-17) ruimschoots voldoende is.”
      
      
    
    
      2.6
      Op dezelfde dag heeft de makelaar van [appellanten] [geïntimeerde sub 1] als volgt geantwoord: 
      
      
        
          De verkopers zijn akkoord met verlenging van het financieringsvoorbehoud tot 05 januari 2017, maar wenst dan wel dat ook op uiterlijk die dag de bankgarantie wordt gesteld.
        
      
      
      
        
          Voorts vernemen wij of de overdrachtdatum naar 01 maart 2017 (of zoveel eerder indien mogelijk) kan worden verschoven.
        
      
      
      
        
          Graag vernemen wij vandaag of dit wat u betreft akkoord is.
        
      
      
    
    
      2.7
      
        Op 16 december 2016 heeft de makelaar van [appellanten] het volgende aan [geïntimeerde sub 1]
         geschreven:
      
      
      
        
          Graag ontvangen wij nog uw bevestiging op ons verzoek (zie onze vorige mail).
        
        
          De verkoper heeft aangegeven uw afwijsbrief toch graag te willen ontvangen, kunt u ons die toezenden?
        
      
      
    
    
      2.8
      In reactie op deze mail heeft [geïntimeerde sub 1] dezelfde dag geantwoord dat de  aangepaste overdrachtsdatum akkoord is. Als bijlage bij deze e-mail heeft [geïntimeerde sub 1] de afwijzing van de financieringsaanvraag van [X] meegestuurd. In de brief van [X] van 29 november 2016 staat het volgende:
      
      
        
          (…)
        
        
          Uw aanvraag voldoet niet aan onze acceptatienorm, omdat:
        
        
          • Wij kunnen de aanvraag niet accepteren omdat u een BKR registratie heeft. (...)
        
      
      
    
    
      2.9
      
        Op 19 december 2016 heeft de makelaar van [appellanten] aan [geïntimeerden] het
        volgende geschreven:
      
      
      
        
          In verband met de komende feestdagen herzien de verkopers de datum voor de ontbindende voorwaarden tot uiterlijk 23 december 2016, aangezien die week daarna hoogstwaarschijnlijk weinig tot geen werkzaamheden worden verricht en het verkorten van de datum een hypotheekbank mogelijk meer stimulans geeft om sneller de hypotheekaanvraag te beoordelen.
        
      
      
    
    
      2.10
      Op 20 december 2016 heeft [geïntimeerde sub 1] aan [appellant sub 1] en diens makelaar in een e-mail het volgende geschreven:
      
      
        
          Hierbij moet ik je helaas meedelen dat ik geen financiering rond krijg voor de afgesproken datum.
        
      
      
    
    
      2.11
      In antwoord op deze e-mail heeft de makelaar op dezelfde dag in een e-mail aan [geïntimeerde sub 1] het volgende geschreven:
      
      
        
          Uw bericht is via de verkopers van de woning aan [adres] ontvangen. 
        
      
      
      
        
          Het is voor beide partijen bijzonder spijtig dat de transactie geen doorgang kan krijgen. Wel willen wij u erop wijzen dat conform artikel 16.3 van de koopovereenkomst de verkoper een afwijsbrief van een erkende geldverstrekkende bankinstelling dient te ontvangen. Dit mag dus geen brief van een financieel adviesbureau zijn, maar van bijvoorbeeld ABN AMRO, ING of Rabobank.
        
        
          (…)
        
      
      
      
        De makelaar heeft in deze e-mail voorts de tekst van artikel 16.3 integraal weergegeven en [geïntimeerde sub 1] verzocht nog dezelfde week een afwijzingsbrief over te leggen van een erkende geldverstrekkende bankinstelling met een omschrijving zoals in artikel 16.3 staat beschreven.
        Eveneens op 20 december 2016 heeft de makelaar in reactie op een e-mail van [geïntimeerden] kenbaar gemaakt dat de afwijzingsbrief van [X] niet voldoende is omdat dit geen erkende geldverstrekkende bankinstelling zou zijn.
      
      
    
    
      2.12
      Naar aanleiding van verdere correspondentie tussen de makelaar en [geïntimeerde sub 1] heeft de makelaar in een e-mail van 21 december 2016 aan [geïntimeerde sub 1] het volgende geschreven:
      
      
        
          Indien [X] een erkende geldverstrekkende instelling is, dan is de afwijsbrief die wij hebben ontvangen voldoende. Echter, indien [X] een intermediair is voor
        
        
          geldverstrekkende instellingen, dan kunnen zij een afwijsbrief opvragen.
        
      
      
    
    
      2.13
      
        Op 21 december 2016 heeft [geïntimeerde sub 1] de makelaar van [appellanten] een e-mail
        gestuurd met als bijlage een afwijzingsbrief van ABN Amro Bank. Deze brief is niet
        ondertekend en niet afgedrukt op briefpapier van ABN Amro Bank. In deze afwijzingsbrief van 21 december 2016 heeft ABN Amro Bank aan [geïntimeerden] laten weten dat zij geen hypotheek kon geven.
      
      
    
    
      2.14
      In reactie heeft de makelaar op 21 december 2016 het volgende aan [geïntimeerde sub 1] geschreven:
      
      
        
          De verkoper heeft uw brief ontvangen. De verkoper verzoekt u de afwijsbrief op briefpapier (met logo van de bank) en handtekening van de behandelaar aan te leveren. Ook is de reden voor de verkoper onduidelijk. We verzoeken u de bank een duidelijk gedetailleerde omschrijving te geven: om welke woning gaat het en voor welk bedrag de offerte is aangevraagd. (...)
        
      
      
    
    
      2.15
      
        Op 22 december 2016 heeft de makelaar in een e-mail aan [geïntimeerde sub 1] het volgende
        geschreven:
      
      
      
        
          De verkopers accepteren deze afwijsbrieven niet. Zij wensen het volgende te ontvangen:
        
      
      
        - Brief van erkende geldverstrekkende bankinstelling met bedrijfslogo, ondertekend door de behandelaar.
      
      
        - In deze brief dient aangegeven te worden dat het om de woning aan de [adres] gaat.
      
      
        - In deze dient aangegeven te worden dat een duidelijke gedetailleerde omschrijving en voor welk bedrag de offerte is aangevraagd. 
      
      
        
          (...)
        
        
          Tot op heden zijn verkopers niet van mening dat u rechtsgeldig de overeenkomst hebt ontbonden. Wij wijzen u erop dat indien u dat niet nakomt, zij mogelijk de boete die in de
        
        
          koopovereenkomst staat vernield bij u in rekening brengen.
        
      
      
      
        In deze e-mail is de tekst van artikel 16.3 geciteerd met betrekking tot de eisen die gelden voor een afwijzingsbrief.
      
      
    
    
      2.16
      Op 22 december 2016 heeft de financieel adviseur van [geïntimeerden] het volgende aan [appellanten] geschreven:
      
      
        
          Met dit bericht kan ik u bevestigen dat een aanvraag voor financiering van de woning bij geen enkele geldverstrekker zal gaan lukken. Daartoe heb ik contact gehad met ABN-Amro, Florius, ASR, Obvion en van vele andere geldverstrekkers de voorwaarden. De reden is een BKR vermelding van de heer [geïntimeerde sub 1] . Daardoor zal hij minimaal een jaar moeten wachten op een mogelijk vervolg.
        
      
      
    
    
      2.17
      Bij brief van 29 december 2016 hebben [appellanten] [geïntimeerden] in gebreke gesteld en aanspraak gemaakt op de contractuele boete van € 39.000,= indien niet alsnog binnen acht dagen zou worden nagekomen door [geïntimeerden]
      
    
    
      2.18
      Op 5 januari 2017 hebben [geïntimeerden] aan [appellanten] het volgende geschreven:
      
      
        
          Op 4 januari jl. stuurden wij jullie per e-mail en per aangetekende brief de afwijzingsbrieven van ABNAMRO bank van 4 januari j1. In het begeleidend schrijven bij deze brief hebben wij - zoals eerder als door ons werd aangekondigd - een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde van artikel 16.1 sub b van de koopovereenkomst van 17 november 2016. Hiermee hebben wij dus tijdig en rechtsgeldig de koopovereenkomst ontbonden. Tot en met 5 januari 2017 kon er namelijk door ons een beroep worden gedaan op bovengenoemde ontbindende voorwaarde.
        
        
          Wij hebben immers afgesproken dat de termijn van de ontbindende voorwaarde van het financieringsvoorbehoud is verlengd van 21 december 2016 naar 5 januari 2017. Dit is per e-mail door jullie makelaar op 15 december 2016 bevestigd.
        
        
          Met jullie voorstel/eenzijdige herroeping van 19 december 2016 om de termijn van de ontbindende voorwaarde alsnog te vervroegen naar 23 december 2017 (hof: bedoeld is 2016) hebben wij niet ingestemd, zodat de termijn van 5 januari 2017 nog steeds geldt.
        
          (…)
        
      
      
    
    
      2.19
      
        Bij brief van 7 januari 2017 hebben [appellanten] aan [geïntimeerden] bericht dat zij
        de koopovereenkomst ontbinden en aanspraak maken op de contractuele boete van
        € 39.000,=.
      
      
    
    
      2.20
      
        Op 9 januari 2017 heeft de makelaar aan [appellant sub 1] laten weten dat hij zojuist de
        afwijzingsbrief van ABN Amro Bank van 4 januari 2017 had ontvangen. In die afwijzingsbrief staat het volgende:
      
      
      
        
          U heeft ons gevraagd of wij u een hypothecaire lening van € 397.800,- kunnen geven om een woning aan [adres] te kopen.
        
        
          Op dit moment kunnen wij u helaas geen hypotheek geven. Uit een BKR toetsing is gebleken dat er een achterstandscodering aanwezig is. Ons beleid staat niet toe een financiering te verstrekken zolang deze achterstandscodering aanwezig is.(…)
        
      
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      3.1
      In dit geding vorderen [appellanten] betaling van de contractuele boete. Zij leggen aan deze vordering ten grondslag dat [geïntimeerden] ook na sommatie toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [geïntimeerden] hebben deze vordering bestreden en daartoe aangevoerd dat zij een rechtsgeldig beroep op de ontbindende financieringsvoorwaarde hebben gedaan. De rechtbank heeft dit verweer gehonoreerd en de vordering van [appellanten] afgewezen. 
      
    
    
      3.2
      De rechtbank heeft in het bestreden vonnis, samengevat, als volgt overwogen. 
      
      
        3.2.1
        
          In het midden kan blijven of partijen verlenging van de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud tot 5 januari 2017 zijn overeengekomen. 
          
            [geïntimeerden] hebben op 20 december 2016, en dus tijdig, een beroep op het financieringsvoorbehoud gedaan. Nadat de makelaar hen had gewezen op de inhoud van artikel 16.3 van de koopovereenkomst hebben [geïntimeerden] hem gevraagd of de brief van [X] van 29 november 2016 voldoende was. Hierop heeft de makelaar bevestigend geantwoord, mits [X] een erkende geldverstrekkende instelling zou zijn. Op grond hiervan mochten [geïntimeerden] aannemen dat zij met het toesturen van die brief hadden voldaan aan de verplichting tot het overleggen van een goed gedocumenteerde afwijzing. Dat zij later nog een brief van ABN Amro Bank hebben overgelegd doet daaraan niet af. Het betoog van [appellanten] dat [X] geen bankinstelling is, zoals artikel 16.1 van de koopovereenkomst eist, kan hen niet baten, nu de makelaar die eis niet heeft genoemd in zijn e-mailbericht van 21 december 2016. Daarbij komt dat op 21 december 2016 reeds de afwijzingsbrief van ABN Amro Bank was geproduceerd, die een aanwijzing bevatte dat ook een erkende bankinstelling de aanvraag had getoetst en afgewezen, ook al had die brief geen briefhoofd en geen handtekening.
        
        
      
      
        3.2.2
        Een redelijke uitleg van de ontbindende voorwaarde brengt onder de gegeven omstandigheden mee dat het [appellanten] niet vrij stond zich zonder het bieden van enige ruimte voor verificatie van de mogelijk nog resterende onduidelijkheden (de authenticiteit van de brief van ABN Amro Bank) op het standpunt te stellen dat het beroep op het financieringsvoorbehoud niet geldig was. Artikel 16.3 van de koopovereenkomst strekt ertoe een lichtvaardig beroep op de ontbindende voorwaarde te voorkomen en de verkoper in staat te stellen te beoordelen of financiering wel of niet mogelijk is. Aan die strekking is in dit geval voldaan. Het feit dat het bedrag van de gevraagde financiering niet was vermeld dient, gelet op de reden voor de weigering, bij de beoordeling van de deugdelijkheid van het bewijsstuk buiten beschouwing te blijven. Bovendien was begin januari 2017 duidelijk voor welk bedrag de financiering was aangevraagd. 
        
      
      
        3.2.3
        Ten slotte kan ook niet worden gezegd dat [geïntimeerden] niet hebben voldaan aan hun inspanningsverplichting. Uit de overgelegde brieven en de door de makelaar daarnaast verstrekte informatie hebben [appellanten] zich een redelijk beeld kunnen vormen van de klaarblijkelijke onmogelijkheid financiering te verkrijgen vanwege de BKR-registratie.
        
      
    
    
      3.3
      Tegen de afwijzing van hun vordering en de gronden waarop die berust, komen [appellanten] in hoger beroep op met acht grieven, die de kwestie of [geïntimeerden] tijdig een (rechtsgeldig) beroep op de ontbindende voorwaarde hebben gedaan, in volle omvang aan het hof voorleggen en die hierna in onderlinge samenhang zullen worden behandeld. 
      
    
    
      3.4
      Het hof stelt voorop dat [appellanten] geen grief hebben gericht tegen de overweging van de rechtbank dat [geïntimeerden] hebben voldaan aan de op hen rustende verplichting zich voldoende in te spannen om de benodigde financiering te verkrijgen en dat uit de door [appellanten] verstrekte stukken en inlichtingen blijkt dat de BKR-registratie aan financiering in de weg stond. Ook het hof neemt dat derhalve tot uitgangspunt. 
      
    
    
      3.5
      Met de rechtbank is het hof van oordeel dat [geïntimeerden] reeds op 20 december 2016 een beroep op het financieringsbeding hebben gedaan. Dat dat beroep niet expliciet in het hiervoor onder 2.10 vermelde e-mailbericht van die datum staat, doet daaraan niet af. Uit de daarop gevolgde reactie van dezelfde dag (hiervoor onder 2.11) en de daaropvolgende correspondentie blijkt dat de makelaar van [appellanten] het bericht ook als een beroep op het financieringsbeding heeft opgevat. Nu [appellanten] , ook nadat zij in persoon het e-mailbericht van 20 december 2016 hadden ontvangen, de correspondentie over de pogingen financiering te vinden geheel hebben overgelaten aan de makelaar (zie de aanhef van de onder 2.11 vermelde e-mail), hebben [geïntimeerden] erop mogen vertrouwen dat de makelaar in deze de overbrenger was van de standpunten van [appellanten]   
      
    
    
      3.6
      Aldus staat vast dat [geïntimeerden] ondanks voldoende inspanningen van hun kant geen financiering hebben kunnen verkrijgen en tijdig een beroep op het financieringsbeding hebben gedaan. De te beantwoorden vraag is dan of zij desalniettemin de contractuele boete zijn verschuldigd, omdat hun beroep op het financieringsbeding niet “goed gedocumenteerd” was in de zin van artikel 16.3 van de koopovereenkomst. 
      
    
    
      3.7
      Met juistheid heeft de rechtbank overwogen dat de voorschriften in artikel 16.3 van de koopovereenkomst ertoe strekken te voorkomen dat een lichtvaardig beroep op ontbinding wordt gedaan en de verkoper in staat te stellen de gerechtvaardigdheid van dat beroep te beoordelen. Dit laatste kan onder omstandigheden met zich brengen dat, ook wanneer een beroep op de ontbindende voorwaarde op goede gronden en niet lichtvaardig is gedaan, toch moet worden geoordeeld dat dat beroep ongeldig is, omdat verkoper niet tijdig, dat wil zeggen vóór of op de uiterste datum voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde, in staat is gesteld die geldigheid zelf te beoordelen. In beginsel kan immers niet van de verkoper worden gevergd dat deze na verstrijken van de termijn in onzekerheid blijft over de vraag of het beroep op de ontbindende voorwaarde gegrond is of niet. 
      
    
    
      3.8
      Het hof deelt het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerden] op basis van de e-mail van de makelaar van 21 december 2016 (hiervoor onder 2.12) erop hebben mogen vertrouwen dat zij met het overleggen van de afwijzingsbrief van [X] hadden voldaan aan hun verplichting tot het overleggen van een goed gedocumenteerde afwijzing. In die e-mail heeft de makelaar immers op een vraag van [geïntimeerde sub 1] met zoveel woorden geantwoord dat de ontvangen afwijzingsbrief “voldoende” was, indien [X] een erkende geldverstrekkende instelling was en niet een intermediair voor geldverstrekkende instellingen, terwijl vast staat dat [X] beschikte over een vergunning om zelf hypothecaire leningen te verstrekken en niet als intermediair optrad. Dat was immers de door de makelaar geschetste tegenstelling: geldverstrekker of intermediair. Dat de eis van erkenning als bankinstelling voor [appellanten] van belang was blijkt uit de e-mail op geen enkele manier en valt zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, ook niet in te zien. Voorts geldt dat, als [appellanten] van mening zouden zijn geweest dat de brief van [X] niet voldoende documentatie vormde, omdat daarin het bedrag van de gevraagde financiering en het onderpand niet waren vermeld, de makelaar dat in zijn e-mailbericht had moeten vermelden, opdat [geïntimeerden] deze omissie tijdig konden laten herstellen. Nu deze aanmerking niet is gemaakt mochten [geïntimeerden] menen dat de brief zoals die was, toereikend was. Evenals de rechtbank is het hof van oordeel dat het niet vanzelfsprekend is dat de makelaar niet bedoelde dat niet meer aan de andere vereisten van artikel 16.3 van de koopovereenkomst behoefde te worden voldaan. Het bedrag van de aangevraagde financiering en het onderpand waren immers, vanwege de reden voor de afwijzing, niet relevant en aan de andere vereisten was voldaan. Dat de afwijzingsbrief van [X] bij de toezending al vier weken oud was, doet aan de geldigheid daarvan niet af. Uit het feit dat [geïntimeerden] daarna nog met het zoeken van financiering zijn doorgegaan, blijkt slechts dat hun intenties serieus waren, want op grond van artikel 16.3 van de koopovereenkomst hadden zij al op 29 november 2016 de ontbinding kunnen inroepen.  
      
    
    
      3.9
      In de periode na de hiervoor genoemde e-mail van de makelaar van 21 december 2016 heeft de discussie tussen de makelaar en De [geïntimeerde sub 1] zich beperkt tot de door De [geïntimeerde sub 1] aanvullend nog overgelegde afwijzingsbrief van ABN Amro Bank. Van die brief hebben [appellanten] gezegd dat die onvolledig was, hetgeen voor [geïntimeerden] reden is geweest de brief te laten aanvullen na de jaarwisseling. Partijen verschillen erover van mening of die aanvulling tijdig, dat wil zeggen: voor het einde van de overeengekomen termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde, door (de makelaar van) [appellanten] is ontvangen. Het hof acht wat er na de e-mail van de makelaar van 21 december 2016 is gebeurd, niet doorslaggevend. Met de rechtbank acht het hof aannemelijk dat [geïntimeerden] simpelweg alles in het werk hebben gesteld om [appellanten] duidelijk te maken dat zij de financiering niet rond kregen.  
      
    
    
      3.10
      Uit de afwijzingsbrief van [X] , de toelichting van de financieel adviseur van [geïntimeerden] van 22 december 2016 (hiervoor onder 2.16) en de brief van ABN Amro Bank - hoewel uiterst summier en zonder logo en ondertekening - moet het [appellanten] op 23 december 2016, de door de makelaar van [appellanten] in de e-mail van 19 december 2016 genoemde uiterste datum, volkomen duidelijk zijn geweest dat en waarom de financiering niet ging lukken. Dit betekent dat [geïntimeerden] niet alleen op grond van de mededelingen van de makelaar van [appellanten] hebben mogen aannemen dat zij met de overlegging van de brief van bijBouwe aan hun verplichtingen hadden voldaan, maar ook daadwerkelijk hadden voldaan aan de strekking van artikel 16.3 van de koopovereenkomst, namelijk [appellanten] in staat te stellen de gegrondheid van het beroep te beoordelen. Dit in aanmerking genomen bestaat te minder aanleiding [geïntimeerden] een beroep op het door de makelaar van [appellanten] gewekte vertrouwen te ontzeggen. 
      
    
    
      3.11
      Hetgeen hiervoor werd overwogen leidt tot de slotsom dat [geïntimeerden] een rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde hebben gedaan. De rechtbank heeft de vordering van [appellanten] dus terecht toegewezen. 
      
    
    
      3.12
      De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zullen [appellanten] worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het bestreden vonnis;
    
    
    
      veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 726,= aan verschotten en € 1.391,= voor salaris;
      verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. H.M.M. Steenberghe, J.C.W. Rang en P. Glazener en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2019.