ECLI:NL:RBROT:2021:7276, Rechtbank Rotterdam, 23-07-2021, 8596600
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-07-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Uitleg bepaling in huurovereenkomst mbt eerste recht van huur, professionele partijen met deskundige bijstand, bekend met projectontwikkeling. Aanbod voldoende bepaald? Geen redelijke termijn voor aanvaarding. Tegenaanbod?  art 6:221-1 en 6:225-1 BW.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      zaaknummer: 8596600 / CV EXPL 20-20637
    
    
    
      uitspraak: 23 juli 2021 
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        Herbel Beleggingen B.V.,
      
      gevestigd te Rotterdam, 
      eiseres,
      gemachtigde: mr. T.H.G. Steenmetser
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde],
      
      wonende te [woonplaats gedaagde],
      gedaagde,  
      gemachtigde: mr. J.J. Wittekamp.
    
    
    
      Partijen worden hierna genoemd “Herbel” en “[gedaagde]”.
    
    
  
  
    
      1. De procedure
    Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
      
        het vonnis in het incident van 6 november en de daarin genoemde stukken,
      
      
        de conclusie van antwoord in de hoofdzaak, met producties, 
      
      
        het tussenvonnis van 2 december 2020, waarbij in de hoofdzaak een mondelinge behandeling is bepaald;
      
      
        de spreekaantekeningen van de kant van Herbel en de aantekeningen mondelinge behandeling van de kant van [gedaagde].  
      
    
    
    
      De mondelinge behandeling heeft plaats gevonden op 9 maart 2021. Namens Herbel is daar verschenen haar gemachtigde, vergezeld door [naam 1], zelfstandig assetmanager en projectontwikkelaar. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Van het verhandelde ter zitting heeft de griffier aantekening gehouden. 
    
    
    
      De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
    
    
  
  
    
      2. De feiten 
    
      2.1.
      
        [gedaagde] heeft op 30 juni 2011 het hotel gelegen aan de [adres] (hierna: het pand) gekocht van [naam bedrijf] en heeft het pand op dezelfde dag doorverkocht en geleverd aan Herbel. Herbel had het voornemen om het hotel te herontwikkelen. [gedaagde] wilde op zijn buurt een eerste recht van huur voor het te herontwikkelen hotel en het recht om het pand te blijven huren tot de herontwikkeling zou plaatsvinden. Partijen hebben daarom op 30 juni 2011 een huurovereenkomst gesloten waarin deze afspraken schriftelijk werden vastgelegd (productie 1 bij de dagvaarding). 
      
    
    
      2.2.
      In artikel 10 van deze huurovereenkomst zijn partijen een eerste recht van huur overeengekomen: 
      
      
        
          “10.1 Indien verhuurder na 31 oktober 2014 over zal gaan tot herontwikkeling c.q. verbouwing van (een gedeelte van) de locatie waar thans het gehuurde is, tot hotel, dan heeft huurder het eerste recht van huur c.q. tot ter beschikkingstelling van het pand aan huurder voor een hernieuwd gebruik als hotel. Verhuurder zal in dit geval het herontwikkelde/verbouwde pand eerst schriftelijk per aangetekend schrijven aan huurder te huur aanbieden, onder opgave van de door verhuurder gewenste condities.
        
      
      
    
    
      10.2
      
        Leidt zulks niet tot overeenstemming tussen partijen, dan is verhuurder gerechtigd het pand aan een derde partij te verhuren, echter niet tegen – voor die derde partij – betere condities dan aan huurder is aangeboden zonder het pand eerst weer conform het bepaalde in lid 1 van dit artikel aan huurder tegen deze betere condities te huur aan te bieden.
      
      
    
    
      10.3
      
        Indien verhuurder het pand zal verhuren aan een derde partij zonder het eerst op de in de artikelen 10.1 en 10.2 beschreven wijze aan huurder te huur te hebben aangeboden dan zal verhuurder een aanstonds opeisbare en niet voor matiging vatbare boete verbeuren ten behoeve van huurder ten bedrage van € 500.000.00. onverminderd het recht van huurder om vergoeding van de werkelijk geleden schade te vorderen.”
      
      
    
    
      2.3.
      Op 13 juni 2019 heeft Herbel [gedaagde] in een onderlinge bespreking geïnformeerd over haar plannen om het pand te herontwikkelen, waarbij een voorlopig plan werd toegelicht. Partijen hebben afgesproken dat Herbel een huuraanbod zou voorbereiden, zoals bedoeld in artikel 10.1 van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      2.4.
      Met een aangetekende brief van 31 oktober 2019 heeft Herbel aan [gedaagde] een huuraanbod gedaan (productie 4 bij de dagvaarding). Herbel heeft [gedaagde] een termijn van 30 dagen gegeven (tot 30 november 2019) om het aanbod te accepteren. De kern van dat huuraanbod was een verhuur voor 20 jaar met huurdersopties tot verlenging met tweemaal vijf jaar, tegen een ingroeihuurprijs die opliep tot € 2.750.000,00 op basis van een standaard ROZ winkelruimte huurovereenkomst, model 2012. Oplevering zou in een casco+ staat plaatsvinden.
      
    
    
      2.5.
      Op 26 november 2019 heeft [gedaagde] in een e-mail zijn reactie op het huuraanbod gestuurd, waarin hij om een toelichting op bepaalde onderdelen van het ontwerp heeft gevraagd en extra tijd om het huuraanbod te kunnen beoordelen.
      
    
    
      2.6.
      Op 6 december 2019 heeft Herbel per aangetekende brief meegedeeld dat zij de termijn met twee maanden zou verlengen tot 31 januari 2020. Herbel heeft er toen tevens op gewezen dat het aanbod opgevat moest worden als een concreet aanbod met een harde termijn.
      
    
    
      2.7.
      In de week van 12 tot 20 december 2019 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen Herbel,  [gedaagde] en hun adviseurs. Op 23 december 2019 heeft [gedaagde] Herbel opnieuw vragen gesteld, welke Herbel op 24 december 2019 heeft beantwoord. 
      
    
    
      2.8.
      Per brief van 31 januari 2020 heeft [gedaagde] aan Herbel derden voorgesteld die  de huur zouden kunnen overnemen voor een ingroeiprijs, die opliep tot respectievelijk € 2.416.939,00 en € 2.365.700,00, na verrekening van ff&e (furnitures, fixtures & equipment). 
      
    
    
      2.9.
      Bij brief van 11 februari 2020 heeft Herbel gereageerd dat het eerste recht van huur was uitgewerkt omdat het aanbod niet uiterlijk op 31 januari 2019 was aanvaard (productie 10 bij de dagvaarding). 
      
    
  
  
    
      3. Het geschil  
    
      3.1.
      Herbel vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
      
        
          te verklaren voor recht dat het Herbel vrijstaat het pand te verhuren aan derden tegen dezelfde (of voor die derden minder gunstige) condities dan zoals verwoord in het huuraanbod dat Herbel aan [gedaagde] heeft gedaan in haar aangetekende brief van 31 oktober 2019. 
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen in de (na)kosten van deze procedure, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de achtste dag na het vonnis tot de dag van voldoening.
        
      
      
    
    
      3.2.
      Aan haar vordering legt Herbel het volgende ten grondslag. Herbel heeft het pand op 31 oktober 2019 aan [gedaagde] te huur aangeboden. [gedaagde] heeft niet binnen de acceptatietermijn van drie maanden het aanbod aanvaard. En hij heeft op 31 januari 2020 een tegenaanbod gedaan, waardoor het aanbod van 31 oktober 2019 is komen te vervallen. Herbel is nu op grond van artikel 10.2 van de huurovereenkomst gerechtigd het pand aan derden aan te bieden tegen dezelfde (of voor die derden minder gunstige) condities. 
      
    
    
      3.3.
      De conclusie van [gedaagde] is dat de vordering van Herbel moet worden afgewezen. [gedaagde] betwist dat het aanbod voldeed aan artikel 10.1 van de huurovereenkomst en hij betwist dat hij een (tegen)aanbod heeft gedaan. 
      
    
  
  
    
      4. De beoordeling 
    De uitleg van artikel 10.1 en 10.2 van de huurovereenkomst 
    
    
      4.1.
      Partijen leggen artikel 10.1 en 10.2 van de huurovereenkomst verschillend uit. Herbel stelt dat deze bepalingen de strekking hebben dat Herbel de condities van het aanbod bepaalt en dat [gedaagde] binnen een redelijke termijn dit aanbod aanvaardt of verwerpt, maar dat er geen ruimte is voor onderhandelingen. Herbel noemt een termijn van drie maanden redelijk. [gedaagde] voert aan dat hij onvoldoende tijd heeft gehad om het aanbod op gedegen wijze te kunnen beoordelen. Dit geldt des te meer nu [gedaagde] niet in vroegtijdig stadium bij de voorbereiding van het aanbod betrokken was. Hij voert aan dat een termijn van minimaal 6 maanden redelijk is. Daarnaast voert hij aan dat het aanbod niet redelijk is omdat het niet marktconform is.
      
    
    
      4.2.
      De vraag wat partijen zijn overeengekomen kan niet worden beantwoord enkel op grond van een (zuivere) taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst. Steeds komt het — overeenkomstig artikel 3:33 en 3:35 BW — aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten; daarbij kan van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. 
      
    
    
      4.3.
      De huurovereenkomst is overeengekomen tussen professionele partijen (met deskundige bijstand), die beiden bekend zijn met projectontwikkeling. Het onder overweging 2.4 genoemde aanbod is gelet op de ervaring en achtergrond van partijen voldoende bepaald: de huurprijs, het object en de duur van de overeenkomst zijn voldoende duidelijk omschreven. [gedaagde] heeft bovendien de mogelijkheid gehad vragen te stellen, waar Herbel in december 2019 op heeft gereageerd. 
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] voert nog aan dat het aanbod van Herbel niet marktconform is. Dit blijkt nergens uit. Herbel is namelijk gebonden aan dit aanbod, ook bij derden. Hierdoor wordt Herbel feitelijk gedwongen een marktconform aanbod te doen. Het aanbod van Herbel is dan ook voldoende bepaald. 
      
    
    
      4.5.
      Wel moest [gedaagde] een redelijke termijn krijgen (artikel 6:221 lid 1 BW) om dit aanbod te onderzoeken, alvorens het te kunnen accepteren omdat het hotel nog niet herontwikkeld was. 
      
    
    
      4.6.
      
        In artikel 10 van de huurovereenkomst staat geen termijn voor aanvaarding opgenomen. Herbel noemt een termijn van drie maanden redelijk omdat [gedaagde] al op de hoogte was van de plannen.  [gedaagde] wijst erop dat drie maanden te kort is om een dergelijk aanbod te onderzoeken.
        Pas als het aanbod concreet is gedaan, kan [gedaagde] voor zichzelf nagaan wat dit voor hem betekent. Een termijn van één maand, die later met twee maanden is verlengd naar drie maanden, is te kort gelet op de aard en omvang van het project, de hoogte van de investeringen en de inhoud van het voorstel. Herbel is dan ook nog niet vrij om het pand aan een derde aan te bieden.
      
      
    
    
      4.7.
      Vanaf 31 januari 2020 zijn partijen in een impasse gekomen: [gedaagde] kon het aanbod niet meer aanvaarden en Herbel durfde, gelet op de hoge dwangsom van artikel 10.3 van de huurovereenkomst, het pand niet aan een derde te huur aan te bieden. [gedaagde] moet daarom alsnog de kans krijgen om binnen een termijn van zes maanden (mede gelet op eventuele vakantieplannen van partijen), gerekend vanaf de datum van dit vonnis, het aanbod van 31 oktober 2019 te aanvaarden of te verwerpen. Daarbij moet worden aangetekend dat in die periode van Herbel verlangd mag worden dat zij alle vragen van [gedaagde] onverwijld en adequaat beantwoordt. 
      
      
        
          De brief van [gedaagde] van 31 januari 2020 is geen tegenaanbod
        
      
      
    
    
      4.8.
      Herbel stelt dat de brief van 31 januari 2020 als een tegenaanbod moet worden gekwalificeerd, waardoor het oorspronkelijk aanbod is verworpen. [gedaagde] betwist dat hij deze brief als tegenaanbod heeft bedoeld en hij legt uit dat hij dit voorstel deed omdat dit voor hem binnen de beperkte tijd die hij had het maximale haalbare was. 
      
    
    
      4.9.
      Uit artikel 6:225 lid 1 BW volgt dat een aanvaarding die van het aanbod afwijkt, geldt als een nieuw aanbod en als een verwerping van het oorspronkelijke. 
      
    
    
      4.10.
      In zijn e-mail van 31 januari 2020 legt [gedaagde] het volgende aan Herbel voor: 
      
      
        
          “Inmiddels hebben wij op dit moment twee aanbiedingen voor de overname van de
        
        
          huurovereenkomst: Onze marktverkenning hebben nu het volgende resultaat gegeven:
        
        
          1. Partij 1 betaalt in jaar 5 na verrekening van meer ff&e etc Euro 2.416.939€ huur
        
        
          aan [naam 2].
        
        
          2. Partij 2 betaalt in jaar 5 na verrekening van meer ff&e etc Euro 2.365.700€ huur
        
        
          aan [naam 2].
        
        
          Graag vernemen wij of deze prijs akkoord is, of dat we met deze partijen verder
        
        
          kunnen onderhandelen omdat er mogelijk nog een hogere prijs in zit. De partijen willen wel aanvullende informatie.”
        
      
      
      
        Dit is een stuk tekst uit een zeer lange e-mail waarin [gedaagde] allerlei zaken met Herbel bespreekt. Deze tekst is niet bedoeld als een aanbod, maar als onderdeel van onderhandelingen die in een gecompliceerde transactie als deze kunnen voorkomen. Anders dan Herbel aanvoert, mag [gedaagde] onderhandelen, maar daar hoeft Herbel niet op in te gaan. Van een nieuw aanbod, zoals bedoeld in 6:225 lid 1 BW is hier geen sprake. 
      
      
    
    
      4.11.
      De gemachtigde van Herbel heeft de brief van 31 januari 2020 ook niet als tegenaanbod opgevat. In zijn brief van 11 februari 2020 deelt hij [gedaagde] mee dat hij voldoende tijd heeft gehad om het aanbod te beoordelen en over de hiervoor genoemde tekst schrijft hij. 
      
      
        
          “Verder valt uit uw e-mails op dat u de aanbieding van cliënte in feite doorzet aan derden om er zelf uiteindelijk tussen uit te vallen. Dat is natuurlijk nooit de bedoeling geweest van het eerste recht van huur.”
        
      
      
      
        De gemachtigde kwalificeert de brief van 31 januari 2020 niet als een tegenaanbod en hij meent dat het aanbod is vervallen omdat het niet binnen de gestelde termijn is geaccepteerd. 
      
      
    
    
      4.12.
      De gevorderde verklaring voor recht zal dus worden afgewezen. 
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      4.13.
      Herbel wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden tot op heden begroot op € 498,00 (2 punten x € 249,00) aan salaris gemachtigde.
      
    
  
  
    
      5. De beslissing
    De kantonrechter
    
    
      5.1.
      wijst de vordering van Herbel af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Herbel in de proceskosten, die aan de zijde van [gedaagde] tot op heden worden begroot op € 498,00; 
      
    
    
      5.3.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2021.