ECLI:NL:RBROT:2021:8971, Rechtbank Rotterdam, 10-09-2021, 9195106 CV EXPL 21-15664
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-09-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: huurachterstand, ontbinding/ontruiming, beroep op corona gerelateerde omstandigheden, redelijkheid en billijkheid

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      zaaknummer: 9195106 \ CV EXPL  21-15664
    
    
    
      uitspraak: 10 september 2021
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        de stichting
      
      
        Stichting Administratiekantoor RoDaDo,
      gevestigd te Rotterdam,
      eiseres bij exploot van dagvaarding van 23 april 2021, 
      gemachtigde: mr. P.A.J. Stevens te ‘s-Gravenhage,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
      
        Pizza Locale B.V.,
      gevestigd en kantoorhoudende te Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: A. Prinsen-Willems te ‘s-Gravenhage.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als ‘RoDaDo’ respectievelijk ‘Pizza Locale’.
    
    
  
  
    
      1. Het verloop van de procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
      
        
          het exploot van dagvaarding, met producties;
        
        
          de conclusie van antwoord van 14 juni 2021 voor de rolzitting van 16 juni 2021;
        
        
          het tussenvonnis van 28 juni 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de e-mail van 8 augustus 2021 van de gemachtigde van RoDaDo, met producties;
        
        
          de brief van 9 augustus 2021 van de gemachtigde van Pizza Locale, met producties.
        
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 juli 2021 via een skypezitting. Daarbij zijn via een digitale beeld- en geluidverbinding verschenen: de gemachtigde van RoDaDo en namens Pizza Locale, [naam] en haar gemachtigde. De zaak is met partijen besproken. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen ter zitting is besproken. 
      
    
    
      1.3.
      De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2. De vaststaande feiten
    In deze procedure wordt van het volgende uitgegaan. 
    
    
      2.1.
      Tussen RoDaDo als verhuurder en Pizza Locale als huurder is een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’). De huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd, voor de duur van 5 jaar, van 1 januari 2020 tot en met 31 december 2024. 
      
    
    
      2.2.
      Uit hoofde van de huurovereenkomst is Pizza Locale bij vooruitbetaling een huurprijs verschuldigd aan RoDaDo, laatstelijk ten bedrage van € 4.587,68 (incl BTW) per maand 
      
    
    
      2.3.
      In de huurovereenkomst staat, voor zover nu van belang:
      
      
        
          “(…)
        
      
      
    
    
      9.3
      
        Huurder verkrijgt van verhuurder bij aanvang van de huurovereenkomst een huurvrije periode ter grootte van één (1) maand, derhalve is huurder over de periode 01 januari  t/m 31 januari 2020 geen huurbetaling verschuldigd. 
      
      
    
    
      9.4
      
        Huurder verkrijgt van verhuurder voor de periode 01-02-2020 t/m 31-01-2021 een huurkorting van € 500,-- per maand excl. btw. 
      
      
      
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.4.
      De algemene bepalingen die op de huurovereenkomst van toepassing zijn bepalen, voor zover van belang: 
      
      
        
          “(…)
        
      
      
    
    
      18.2
      
        Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.
      
      
      
        
          (…)” 
        
      
      
    
  
  
    
      3. De vordering
    
      3.1.
      RoDaDo heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde te ontbinden per 1 mei 2021 dan wel tegen een door de kantonrechter te bepalen tijdstip en Pizza Locale te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling aan RoDaDo van € 20.340,17, te vermeerderen met de wettelijke rente over de huurachterstand ten bedrage van € 16.121,89, vanaf de dag der dagvaarding, tot de dag der algehele voldoening, en tot betaling van een bedrag van € 4.587,68 per maand vanaf 1 augustus 2021 tot en met de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden met veroordeling van Pizza Locale in de kosten van het geding en de nakosten. 
      
    
    
      3.2.
      RoDaDo heeft na de mondelinge behandeling een overzicht van de actuele betalingsachterstand in het geding gebracht. Deze bedraagt per augustus 2021 € 15.878,58.   
      
    
    
      3.3.
      Aan de vordering heeft RoDaDo – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd.
      
      
        3.3.1.
        Pizza Locale is ondanks aanmaning in gebreke gebleven met (tijdige) betaling van de verschuldigde huurpenningen en servicekosten ten bedrage van € 443,67 en heeft tot en met de maand april 2021 een huurachterstand van € 16.121,89 laten ontstaan, hetgeen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Wegens de vertraging in de betaling is Pizza Locale wettelijke rente verschuldigd over de voornoemde huurachterstand. 
        
      
      
        3.3.2.
        Door de wanbetaling van Pizza Locale zag RoDaDo zich genoodzaakt haar vordering ter incasso uit handen te geven en buitengerechtelijke kosten te maken. Die kosten ten bedrage van € 2.418,28 (incl. btw) komen op grond van artikel 6:96 lid 2 BW voor rekening van Pizza Locale.
        
      
      
        3.3.3.
        Op grond van artikel 18.2 van de algemene bepalingen maakt RoDaDo voorts aanspraak op betaling van een boete, wegens het tekortschieten in de nakoming van de overeenkomst door Pizza Locale, van € 300,00 per maand vanaf november 2020. De boete is gematigd tot een bedrag van € 1.800,00. 
        
      
      
        3.3.4.
        Daarnaast wordt gevorderd betaling van de lopende huur van € 4.587,68 per maand tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst en eenzelfde bedrag als schadevergoeding vanaf de datum van ontbinding tot aan de datum van ontruiming.
        
      
    
  
  
    
      4. Het verweer
    
      4.1.
      Pizza Locale heeft verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vordering. Het verweer laat zich als volgt samenvatten.
      
    
    
      4.2.
      Pizza Locale komt haar huurverplichtingen ten dele na, zij betaalt namelijk telkens 50% van de huurtermijn. Oorzaak van de betalingsachterstand is gelegen in de gevolgen van de COVID-19 pandemie. Pizza Locale is namelijk een franchisenemer van een Turkse franchisegever, waarbij volgens de franchiseformule pizza’s op een speciale manier met gebruik van specifieke machines bereid worden. De franchisegever stuur normaliter mensen naar de locatie om de franchisenemer van instructies te voorzien. Door de wereldwijde pandemie, mochten er echter geen mensen naar Nederland komen en een vervangende online bijeenkomst was geen optie volgens de franchisegever. De vestiging van Pizza Locale kon daardoor niet open, zelfs niet voor afhaal en bezorging. 
      
    
    
      4.3.
      Sinds de opening van de vestiging van Pizza Locale in juni 2021, betaalt zij de huurtermijnen volledig en op tijd. Pizza Locale heeft na de mondelinge behandeling betalingsbewijzen overgelegd van betaling van het restant van de huurtermijn van de maand juni en de maanden juli en augustus. Pizza Locale heeft aan RoDaDo voorgesteld het restant van de huurtermijnen over de maanden december 2020 tot en met mei 2021, af te betalen tegen een totaalbedrag van € 5.000,00. RoDaDo is hier niet mee akkoord gegaan.
      
    
  
  
    
      5. De beoordeling
    
      5.1.
      De kern van het geschil is of de huurovereenkomst tussen partijen dient te worden ontbonden en Pizza Locale het gehuurde dient te ontruimen. Verder is in geschil of Pizza Locale gehouden is de gevorderde huurachterstand aan RoDaDo te betalen. 
      
    
    
      5.2.
      RoDaDo heeft bij email van 8 augustus 2021 twee additionele facturen overgelegd: de door de gemeente Rotterdam gevorderde betaling van de rioolheffing 2020 met factuurdatum 18 februari 2021 voor een bedrag van € 443,67 en de rioolheffing 2021 met factuurdatum 3 juni 2021 voor een bedrag van € 466,50, in totaal € 910,17. Zij heeft haar eis echter niet overeenkomstig het bepaalde in artikel 130 Rv met dat bedrag vermeerderd. De additionele facturen ter voldoening van de rioolheffing voor het jaar 2020 en 2021, voor het totaalbedrag van € 910,17, worden daarom buiten beschouwing gelaten.
      
    
    
      5.3.
      
        RoDaDo heeft gesteld dat de huurachterstand tot en met de maand augustus 2021 € 15.878,58 bedraagt. Pizza Locale heeft de hoogte van voornoemde huurachterstand niet betwist, zodat het gevorderde bedrag aan huurachterstand berekend tot en met de maand augustus 2021 van € 15.878,58 in beginsel toewijsbaar is, met dien verstande dat betalingen door Pizza Locale in mindering strekken van hetgeen zij ingevolge dit vonnis aan RoDaDo is verschuldigd, indien en zodra die betalingen door de laatste  is ontvangen. Pizza Locale heeft na de mondelinge behandeling betalingsbewijzen overgelegd waaruit blijkt dat het restant van de huurtermijn van de maand juni en de maanden juli en augustus zijn voldaan. Dit correspondeert met het door RoDaDo overgelegde overzicht van de actuele huurachterstand, waarin deze betalingen zijn meegenomen. Pizza Locale heeft zich echter beroepen op een huurkorting vanwege het uitbreken van het coronavirus. RoDaDo heeft daartegen aangevoerd dat de omstandigheden waar Pizza Locale zich op beroept, geen verband houden met de gedwongen sluiting als gevolg van de corona pandemie. 
        De kantonrechter oordeelt hierover als volgt. De maatstaven van redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat de verhuurder geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten, echter, Pizza Locale heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij als direct gevolg van de COVID-19 pandemie niet in staat was om aan haar huurverplichtingen te voldoen. De beperkende werking van de franchiseformule waardoor zij haar restaurant niet kon openen omdat zij niet kon beschikken over het door de franchisegever verplicht gestelde uit Turkije te betrekken gekwalificeerde personeel, heeft hier met name toe bijgedragen. Pizza Locale heeft toegelicht als gevolg daarvan ook geen gebruik te hebben kunnen maken van het door de overheid toegestane alternatief voor de horeca van afhalen en bezorging.  
      
      
    
    
      5.4.
      Ten aanzien van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt als volgt overwogen. Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Door een huurachterstand te laten ontstaan en te laten voortbestaan is Pizza Locale tekortgeschoten in de nakoming van haar betalingsverplichtingen jegens RoDaDo. Gebleken is dat de huurachterstand na de mondelinge behandeling en de opening van Pizza Locale een omvang had van € 15.878,58, in totaal ruim drie maanden huur. Gelet op de hoogte van deze huurachterstand is in ieder geval geen sprake van een tekortkoming van geringe betekenis. Daarnaast is gesteld noch gebleken dat de tekortkoming van bijzondere aard is. Bovendien acht de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd, gelet op het belang van verhuurders bij een huurder die (tijdig) aan de betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst voldoet. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal dan ook worden toegewezen. RoDaDo vordert ontbinding van de huurovereenkomst per 1 mei 2021. De ontbinding van de overeenkomst kan echter niet met terugwerkende kracht worden uitgesproken. De huurovereenkomst zal daarom per datum van dit vonnis worden ontbonden. De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. 
      
    
    
      5.5.
      De vordering tot betaling van € 4.587,68 per maand zolang Pizza Locale het gehuurde in bezit houdt, zal als onbetwist worden toegewezen op de wijze als hierna onder de beslissing is vermeld. 
      
    
    
      5.6.
      De gevorderde wettelijke rente over de toewijsbare huurachterstand is als niet betwist en op de wet gegrond toewijsbaar. 
      
    
    
      5.7.
      RoDaDo heeft een boete gevorderd die, op grond van artikel 18.2 van de toepasselijke algemene voorwaarden, is gesteld op de enkele vertraging in de nakoming van de betalingsverplichting van Pizza Locale. Pizza Locale heeft geen beroep gedaan op matiging van de gevorderde boete. De boete ter hoogte van € 1.800 zal daarom als onbetwist en op de wet gegrond worden toegewezen. 
      
    
    
      5.8.
      RoDaDo heeft voorts aanspraak gemaakt op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Bij dagvaarding stelt zij dat deze kosten worden aangemerkt als vermogensschade. RoDaDo heeft niet gesteld dat zij buitengerechtelijke incassokosten vordert op grond van de overeenkomst tussen partijen of toepasselijke algemene voorwaarden. De kantonrechter verstaat deze vordering derhalve als een schadevergoeding op grond van de wet. Op grond van art. 6:92 BW treedt de toegewezen boete in de plaats van de aanvullende en vervangende schadevergoeding die op grond van de wet is verschuldigd. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden daarom afgewezen. 
      
    
    
      5.9.
      Pizza Locale heeft gesteld dat zij de huurachterstand door middel van een betalingsregeling wil aflossen. Op grond van artikel 6:29 BW is de kantonrechter niet bevoegd een betalingsregeling vast te stellen in het vonnis zonder instemming van RoDaDo. Voor het eventueel alsnog treffen van een betalingsregeling wordt Pizza Locale verwezen naar (de gemachtigde van) RoDaDo. 
      
    
    
      5.10.
      Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij wordt Pizza Locale in de proceskosten van RoDaDo veroordeeld, bestaande uit verschotten en gemachtigdensalaris. De verschotten zijn vastgesteld op € 1.013,00 aan griffierecht en € 90,62 aan exploot- en informatiekosten. Het salaris voor de gemachtigde van RoDaDo wordt begroot op (2 punten à € 373,00, in totaal) € 746,00. 
      
    
  
  
    
      6. De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      veroordeelt Pizza Locale om aan RoDaDo tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 15.878,58 aan hoofdsom, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
    
    
    
      ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt Pizza Locale om binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis het gehuurde met de zijnen te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter beschikking van RoDaDo te stellen;
    
    
    
      veroordeelt Pizza Locale om aan RoDaDo te betalen € 4.587,68 vanaf september 2021 voor iedere maand tot de ontruiming van het gehuurde, een ingegane maand voor een volle gerekend;
    
    
    
      veroordeelt Pizza Locale in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van RoDaDo vastgesteld op € 1.103,62 aan verschotten en € 746,00 aan salaris voor de gemachtigde;
    
    
    
      verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 
      50724