ECLI:NL:RBROT:2021:7913, Rechtbank Rotterdam, 05-08-2021, 9164211 \ CV EXPL  21-1732
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-08-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur. Verhuurder vordert na jaren nog betaling van herstelkosten (opruimen hennepkwekerij) na het einde van de huurovereenkomst. Geen omschrijving van het gehuurde opgemaakt bij aanvang huur. Artikel 7:224 lid 2 BW. Niet geslaagd in tegenbewijs.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      zaaknummer: 9164211 \ CV EXPL  21-1732
    
    
    
      uitspraak: 5 augustus 2021 (bij vervroeging)
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        de stichting
      
      
        Stichting Poort6,
      gevestigd te Gorinchem,
      eiseres, 
      gemachtigde: Gerechtsdeurwaarderskantoor H.J. Jansen B.V.,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. M.M.A.F.C. Lienaerts.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als “Poort6” en “ [gedaagde] ”.
    
    
  
  
    
      1.Het verloop van de procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
      
        
          het exploot van dagvaarding van 8 april 2021, met producties;
        
        
          de conclusie van antwoord, met producties;
        
        
          de ter zitting overgelegde foto’s door Poort6. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 juli 2021. Poort6 is verschenen bij haar gemachtigde, H.J. Jansen. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door mr. M.M.A.F.C. Lienaerts. 
      
    
    
      1.3.
      De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2.De vaststaande feiten
    
      2.1.
      
        [gedaagde] heeft met ingang van 28 maart 2014 de woning gelegen aan de [adres] te Gorinchem (hierna: de woning) gehuurd van Poort6. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] heeft de woning per 1 mei 2016 onderverhuurd.
      
    
    
      2.3.
      Op 31 maart 2017 heeft de politie-eenheid Rotterdam een hennepkwekerij aangetroffen in de woning. Er zijn 513 potten met restanten van hennepplanten aangetroffen. Ook werd de stroom voor de kwekerij illegaal afgenomen.
      
    
    
      2.4.
      In april 2017 is de huurovereenkomst tussen [gedaagde] en Poort6 beëindigd.
      
    
  
  
    
      3.Het geschil
    
      3.1.
      Poort6 heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen € 5.544,60 aan hoofdsom, € 432,22 aan verschenen rente en € 789,20 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 6.766,02 vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening. Poort6 heeft tevens gevorderd [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten. 
      
    
    
      3.2.
      Aan haar vordering heeft Poort6 ten grondslag gelegd dat [gedaagde] de woning na het einde van de huurovereenkomst niet in goede staat heeft achtergelaten. Poort6 heeft kosten moeten maken ten bedrage van € 5.544,60 om het gehuurde weer in verhuurbare staat te brengen. Deze herstelkosten heeft Poort6 als volgt gespecificeerd:
      
        
          
        
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] heeft tot afwijzing van de vordering geconcludeerd en daaraan ten grondslag gelegd dat hij betwist dat hij de woning niet in goede staat heeft opgeleverd, want volgens [gedaagde] was de woning na de ontmanteling van de hennepkwekerij door de politie alleen leeg en vies en was er geen schade. Hij heeft de woning vervolgens schoon opgeleverd. 
      
    
  
  
    
      4.De beoordeling
    
      4.1.
      Partijen zijn verdeeld over de staat waarin de woning is opgeleverd. Poort6 heeft niet gesteld dat er bij aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, zodat op grond van artikel 7:224 lid 2 BW wordt verondersteld dat [gedaagde] de woning in de staat heeft ontvangen zoals deze was bij het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs. Dit betekent dat het dus niet op de weg van [gedaagde] ligt om te onderbouwen dat hij de woning in goede staat heeft opgeleverd in april 2017, maar dat het op de weg van Poort6 ligt om te onderbouwen dat de staat van de woning bij de oplevering in april 2017 anders (slechter) was dan toen [gedaagde] de sleutels van de woning kreeg op 28 maart 2014.  
      
    
    
      4.2.
      Poort6 heeft een opleverformulier overgelegd waarop de te herstellen/verwijderen zaken zijn omschreven en waarvoor [gedaagde] volgens Poort6 voor akkoord heeft getekend. De kantonrechter begrijpt dat Poort6 hiermee wil onderbouwen dat zij het met [gedaagde] over de oplevering heeft gehad en [gedaagde] heeft erkend dat hij de woning in een andere staat heeft opgeleverd dan bij aanvang van de huurovereenkomst, omdat hij akkoord heeft getekend voor de herstelkosten van € 5.544,60. [gedaagde] heeft echter betwist dat hij van de herstelkosten op de hoogte was, dat hij het opleverformulier heeft gezien en voor akkoord heeft getekend en heeft gemotiveerd betwist dat de handtekening op het opleverformulier zijn handtekening is. Volgens [gedaagde] heeft hij alleen de sleutels ingeleverd en heeft er geen eindinspectie in de woning plaatsgevonden. 
      
    
    
      4.3.
      Poort6 heeft desgevraagd ter zitting toegelicht dat de handtekening door [gedaagde] is gezet op een iPad in het bijzijn van een verhuurmakelaar en dat het altijd lastig is om een goed lijkende handtekening op een iPad te plaatsen. [gedaagde] heeft in reactie hierop verklaard dat hij geen gesprek heeft gehad met een verhuurmakelaar en de handtekening ook niet op een iPad gezet heeft. De kantonrechter is van oordeel dat het gelet op de gemotiveerde betwisting op de weg van Poort6 had gelegen om haar stelling nader te onderbouwen. Poort6 had bijvoorbeeld kunnen toelichten hoe en op welke dag de huurovereenkomst is opgezegd, op welke dag de oplevering heeft plaatsgevonden, hoe de oplevering precies is gegaan en welke verhuurmakelaar daarbij aanwezig is geweest. Een nadere onderbouwing en toelichting heeft Poort6 echter niet gegeven.. Het wordt er daarom voor gehouden dat het opleverformulier niet met [gedaagde] is besproken, hij zijn handtekening daar niet onder heeft gezet en dus niet akkoord was met de herstelkosten. Hiermee heeft Poort6 derhalve niet onderbouwd dat [gedaagde] de woning in een andere staat heeft opgeleverd dan bij aanvang van de huurovereenkomst in maart 2014. 
      
    
    
      4.4.
      Poort6 heeft daarnaast gewezen op het feit dat er een hennepkwekerij in de woning was aangetroffen met 513 potten en de stroom illegaal werd afgenomen, zodat het niet anders kan dan dat de woning niet in dezelfde staat is opgeleverd dan bij het aangaan van de huurovereenkomst. Tijdens de zitting heeft Poort6 foto’s overgelegd die afkomstig zijn van de politie voordat de politie de hennepkwekerij had opgeruimd. Op deze foto’s is volgens Poort6 duidelijk te zien dat de staat van de woning bij de oplevering in april 2017 niet goed was en dus anders dan bij aanvang van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] heeft echter het standpunt ingenomen dat de woning na de ontmanteling van de hennepkwekerij door de politie niet schoon was, maar wel leeg en zonder schade. Volgens [gedaagde] heeft hij zelf voor een deugdelijke oplevering gezorgd en was de woning schoon oplevering. Ook heeft hij de sleutel ingeleverd, zodat deze niet kan ontbreken. Er was volgens [gedaagde] gaan schade aan de meterkast noch aan de voordeur. Ook de posten ‘schilderen buitenkant en stijl aflakken’ en ‘gipsplaten repareren’ zijn door [gedaagde] betwist en volgens [gedaagde] komen deze schadeposten gelet op het Besluit kleine herstellingen niet voor rekening van een huurder. Het stucwerk is volgens [gedaagde] niet beschadigd, zodat dit niet hersteld hoeft te worden. Ook heeft [gedaagde] betwist dat hij moet betalen voor het plaatsen van meters door Stedin, omdat meters van Stedin altijd nodig zijn in een appartement. 
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter is van oordeel dat het gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] op de weg van Poort6 had gelegen om te onderbouwen dat de schades waarvan zij herstelkosten heeft gevorderd bij de eindoplevering aanwezig waren in de woning. Dat had zij bijvoorbeeld kunnen doen door foto’s over te leggen van de oplevering van de woning in april 2017. Dergelijke foto’s heeft zij echter niet overgelegd. De politiefoto’s zijn onvoldoende onderbouwing van de schades, omdat – als op deze foto’s inderdaad de woning te zien is – deze zijn genomen toen de woning nog was ingericht als hennepkwekerij en hierop de gestelde schades niet of onvoldoende duidelijk te zien zijn. Ook had Poort6 facturen over kunnen leggen van de herstelwerkzaamheden in de woning, maar dat heeft zij niet gedaan. Als de gevorderde herstelkosten zien op facturen van de gemeente of de politie voor het opruimen van de hennepkwekerij, dan had Poort6 de stukken daarvan over kunnen leggen, maar ook dat heeft zij niet gedaan. De conclusie is derhalve dat Poort6 onvoldoende heeft onderbouwd dat er herstelposten waren na de oplevering van de woning door [gedaagde] . Dit betekent dat Poort6 hiermee ook niet heeft onderbouwd dat de woning in een andere staat is opgeleverd dan bij aanvang van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      4.7.
      Poort6 is gelet op wat hiervoor is overwogen niet geslaagd in het leveren van tegenbewijs, zodat wordt verondersteld dat [gedaagde] de woning in de staat heeft ontvangen zoals deze was bij het einde van de huurovereenkomst. Dit betekent dat [gedaagde] de woning juist heeft opgeleverd, zodat er geen grond is om de vorderingen van Poort6 toe te wijzen. De vorderingen van Poort6 worden derhalve afgewezen en op hetgeen [gedaagde] verder heeft aangevoerd ten aanzien van de klachtplicht hoeft niet meer te worden ingegaan. 
      
    
    
      4.8.
      Poort6 is de in het ongelijk gestelde partij, zodat zij in de proceskosten van [gedaagde] wordt veroordeeld. 
      
    
  
  
    
      5.De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      wijst de vorderingen van Poort6 af; 
    
    
    
      veroordeelt Poort6 in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 622,- aan salaris voor de gemachtigde en indien Poort6 niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op € 124,-aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening;
    
    
    
      verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
      31688
    
  
  
     productie 2b bij de dagvaarding
  
  
     zie het schema dat is opgenomen onder rechtsoverweging 3.2.