ECLI:NL:RBMNE:2021:3502, Rechtbank Midden-Nederland, 28-07-2021, 8587113 UC EXPL 20-4683
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2021-07-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur woonruimte; toetsing aanvangshuurprijs; WOZ-waarde; Energie-Index; krijtstreepmethode; geliberaliseerde huur. (ZIE OOK: ECLI:NL:RBMNE:2021:3501,  ECLI:NL:RBMNE:2021:3503, ECLI:NL:RBMNE:2021:3505, ECLI:NL:RBMNE:2021:3506)

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Utrecht
    
    
    
      zaaknummer: 8587113 UC EXPL  20-4683 aw/1370
    
    
    
      
        Vonnis van 28 juli 2021
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      verder ook te noemen: [eiseres] ,
      eiseres,
      gemachtigden: mrs. G. Gabrelian en P.S. Folsche,
    
    
    
      tegen:
    
    
    1. de stichting
    
      
        
          [gedaagde sub 1]
        ,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
    
    2. de commanditaire vennootschap
    
      
        
          [gedaagde sub 2] C.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      gedaagden,
      gemachtigde: mr. P.V. Kleijn.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:
      1.1.1.	de dagvaarding met 3 producties is op 20 april 2020 bij gedaagden bezorgd,
      1.1.2.	gedaagden hebben schriftelijk op de dagvaarding gereageerd (conclusie van antwoord). Zij hebben 16 producties bijgevoegd,
      1.1.3.	[eiseres] heeft daarop schriftelijk gereageerd (conclusie van repliek). Zij heeft de producties 4 t/m 6 bijgevoegd,
      1.1.4.	vervolgens hebben gedaagden een schriftelijke reactie gegeven (conclusie van dupliek),
      1.1.5.	gedaagden hebben daarna de aanvullende producties 17 t/m 22 toegezonden,
      1.1.6.	[eiseres] heeft de aanvullende producties 7 t/m 16 toegestuurd,
      1.1.7.	de mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 16 maart 2021. Op die zitting zijn ook een aantal andere zaken over hetzelfde onderwerp van andere (voormalig) huurders van gedaagden behandeld, voor wie mrs. Gabrelian en Folsche als gemachtigden optreden (zaaknummers 8586762, 8587062, 8587030 en 8587084). De griffier heeft aantekening gemaakt van wat er is besproken. Partijen hebben ieder een pleitnota overgelegd. 
      1.1.8.	Ter zitting is met partijen besproken dat eisers, waaronder ook [eiseres] , de kantonrechter hebben gevraagd prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad en aan het Europese Hof van Justitie. Gedaagden hebben te kennen gegeven daartegen bezwaar te hebben. Ook hebben zij verklaard bezwaar te hebben tegen aanhouding van de zaak in afwachting van het antwoord op gelijkluidende prejudiciële vragen die, op verzoek van beide in die procedure betrokken partijen, mogelijk in een andere bij de kantonrechter aanhangige procedure zullen worden gesteld. Gedaagden willen in deze rechtszaak op zo kort mogelijke termijn een uitspraak. 
      1.1.9.	Aan het slot van de zitting is met partijen afgesproken dat zij met elkaar in overleg zullen treden over een mogelijke regeling van een deel van het geschil dat speelt in een aantal van de andere ter zitting behandelde zaken, namelijk de gebreken, en dat zij op een termijn van twee weken de kantonrechter zullen berichten of zij tot een minnelijke regeling zijn gekomen. Daarna zou in alle zaken op 28 april 2021 vonnis worden gewezen. Bij brief van 31 maart 2021 heeft mr. Folsche namens eisers bericht dat partijen over de gebreken geen regeling hebben bereikt en dat zij de kantonrechter vragen om vonnis te wijzen ook ten aanzien van de gebreken. De vonnisdatum is nader bepaald op 14 juli 2021. Ook die datum is vanwege vakantie en de complexiteit van de verschillende met elkaar samenhangende zaken niet gehaald. De kantonrechter heeft daarom bepaald dat het vonnis vandaag zal zijn.
    
    
  
  
    
      2Waar gaat het over?
    
      2.1.
      
        [gedaagde sub 2] C.V. is sinds 17 januari 2017 eigenaar van het complex aan de [straatnaam] in [plaatsnaam 1] . Zij heeft het complex gekocht van projectontwikkelaar [bedrijfsnaam 1] B.V., die het complex in 2017/2018 heeft getransformeerd van kantoorgebouw naar wooncomplex. De bouw is aangevangen in maart 2017 en het wooncomplex is opgeleverd op 26 juni 2018.
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde sub 1] (voorheen: [bedrijfsnaam 2] B.V., hierna te noemen: [bedrijfsnaam 2] ) is verhuurder van de 221 woonappartementen in het complex. [eiseres] heeft op 3 mei 2018 met de [bedrijfsnaam 2] een huurovereenkomst gesloten voor een appartement in het complex. In de huurovereenkomst is opgenomen dat de huur “ongeveer 1 juni 2018” zal ingaan. De overeengekomen huurprijs bedraagt per 1 juni 2018 € 762,41 per maand, te vermeerderen met € 88,42 servicekosten. De liberalisatiegrens ligt op dat moment op € 710,68 per maand. Omdat de bouw vertraging heeft opgelopen is de huur uiteindelijk ingegaan in (de loop van) juli 2018. 
    
    
      2.3.
      Op 4 september 2019 heeft [eiseres] de Huurcommissie gevraagd om uitspraak te doen over de aanvangshuurprijs, die volgens [eiseres] te hoog is. De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 24 juni 2019, verzonden op 24 februari 2020, geoordeeld dat zij niet bevoegd is de overeengekomen huurprijs te wijzigen omdat sprake is van een huurovereenkomst met een geliberaliseerde huurprijs. De tussen partijen overeengekomen huurprijs wijzigt daarom niet.
    
    
      2.4.
      In deze rechtszaak vordert [eiseres] dat de kantonrechter de aanvangshuurprijs zal vaststellen op € 340,13 per maand, althans een in goede justitie te bepalen bedrag en dat zij gedaagden hoofdelijk zal veroordelen om aan hem de bij de Huurcommissie betaalde leges van € 25,00 te vergoeden, alsook de proces- en nakosten van deze procedure.
    
    
      2.5.
      Volgens [eiseres] is de berekening van de Huurcommissie van de aanvangshuurprijs niet juist op de volgende punten: (1) zij heeft een onjuiste WOZ-waarde gehanteerd; (2) zij heeft ten onrechte punten voor de Energie-Index gerekend en (3) zij heeft niet de zogenoemde krijtstreepmethode gehanteerd bij de berekening van het aantal punten voor de oppervlakte van het gehuurde.
    
    
      2.6.
      Gedaagden stellen dat de Huurcommissie terecht heeft geoordeeld dat de huur geliberaliseerd is en zij vragen de kantonrechter daarom de vordering van [eiseres] af te wijzen, waaronder ook de gevorderde vergoeding van leges, waarvoor [eiseres] geen rechtsgrond heeft gesteld.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling 
    Ontvankelijkheid
    
      3.1.
      
        De uitspraak van de Huurcommissie is verzonden op 24 februari 2020. De dagvaarding is op 20 april 2020 aan gedaagden betekend, dat is binnen de wettelijke termijn van artikel 7:262 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW). [eiseres] is ontvankelijk in haar vordering.
        
          Wat is de inhoud van de beslissing?
        
      
    
    
      3.2.
      
        De Huurcommissie is op goede gronde uitgegaan van de door gedaagden aangedragen WOZ-waarde en heeft ook op goede gronden op basis van de Energie-Index punten toegekend voor de energieprestatie van het gehuurde. De bezwaren van [eiseres] tegen het door de Huurcommissie berekende aantal punten voor de oppervlakte van het gehuurde worden verworpen. De vordering van [eiseres] zal daarom worden afgewezen. De kantonrechter motiveert dit als volgt. 
        
          De motivering van de beslissing
        
        
          Prejudiciële vragen – Hoge Raad? Nee
        
      
    
    
      3.3.
      
        Zoals onder het procesverloop al is vermeld heeft [eiseres] de kantonrechter gevraagd om prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad over – kort gezegd – de wijze waarop de WOZ-waarde van het gehuurde moet worden toegepast bij de vaststelling van de redelijke aanvangshuurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel. De kantonrechter acht het stellen van prejudiciële vragen aan de Hoge Raad in deze specifieke zaak echter niet nodig om op de vordering te kunnen beslissen, zoals zal blijken uit het vervolg van deze motivering (zie hierna punt 3.8. en volgende) en zij zal van haar discretionaire bevoegdheid tot het stellen van prejudiciële vragen daarom geen gebruik maken (artikel 392 lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). Omdat gedaagden bezwaar hebben gemaakt tegen aanhouding van deze zaak in afwachting van het antwoord op prejudiciële vragen aan de Hoge Raad die in een andere, bij deze kantonrechter aanhangige zaak zullen worden gesteld, zal de kantonrechter vandaag eindvonnis wijzen (artikel 392 lid 6 Rv). 
        
          Prejudiciële vragen – Hof van Justitie? Nee
        
      
    
    
      3.4.
      
        [eiseres] heeft de kantonrechter ook gevraagd prejudiciële vragen te stellen aan het Hof van Justitie met betrekking tot de (volgens haar onjuiste) implementatie van de Richtlijn 2010/31/EU betreffende de energieprestatie van gebouwen (herschikking) (hierna: de Richtlijn) in de nationale wetgeving. Haar vraag komt erop neer dat zij van het Hof wil weten of de nationale wetgever op grond van de Richtlijn in het woningwaarderingsstelsel een sanctie had moeten opnemen op het niet voor of bij aanvang van de huur aan de huurder verstrekken van het energieprestatiecertificaat en of bij die sanctionering in het woningwaarderingsstelsel rekening mag worden gehouden met een peildatum die afwijkt van de datum van aanvang van de huur. [eiseres] veronderstelt kennelijk dat punt A.4 van Bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) met de toelichting daarop de implementatie is van de Richtlijn en daarom zo moet worden uitgelegd dat als sanctie op het niet overhandigen van het energieprestatiecertificaat door de verhuurder bij aanvang van de huur, geen punten voor de Energie-Index mogen worden meegenomen bij de berekening van de maximale huurprijs van de woning. In plaats daarvan zou volgens [eiseres] moeten worden uitgegaan van het bouwjaar van het complex, dat is 1984. De kantonrechter kan [eiseres] in dat standpunt echter niet volgen, om de volgende redenen. 
      
      
        3.4.1.
        Dit geschil gaat over de hoogte van de maximale huurprijs en op welke wijze de energieprestatie van het gehuurde in die berekening moet worden meegenomen. Dit geschil gaat niet over de vraag of is voldaan aan de verplichting als bedoeld in artikel 12 lid 2 van de Richtlijn om een energieprestatiecertificaat aan de huurder te tonen en overhandigen en zo niet, wat de sanctie daarop zou moeten zijn. 
        
      
      
        3.4.2.
        
          Gedaagden hebben gewezen op de Nota van Toelichting bij de wijziging in 2014 van het Besluit energieprestatie gebouwen (Stb. 2015, 412). Uit die Nota blijkt dat de Richtlijn door de nationale wetgever is geïmplementeerd in het op artikel 120 van de Woningwet gebaseerde Besluit energieprestatie gebouwen en het Bouwbesluit 2012, met de bijbehorende Regeling Bouwbesluit 2012. In de Nota is verder vermeld waar in de nationale wetgeving sancties zijn opgenomen ter uitwerking van het bepaalde in artikel 27 van de Richtlijn. De Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) en het Bhw (het woningwaarderingsstelsel) worden in die Nota niet genoemd als regelingen waarin (artikel 27 van) de Richtlijn is geïmplementeerd. Daarnaast is in de Nota vermeld dat het doel van de Richtlijn is het (verder) stimuleren van de energie-efficiëntie van gebouwen. Het doel van het Bhw is de waardering van de kwaliteit van een woning en de vaststelling van de redelijkheid van de huurprijs en de wijziging daarvan (artikel 10  lid 1 Uhw). De energieprestatie van de woning speelt daarbij een rol en wordt bepaald aan de hand van de Energie-Index (voorheen: energieprestatiecertificaat), voor zover deze aanwezig is, of aan de hand van het bouwjaar van de woning. De Energie-Index wordt berekend volgens de voorschriften van de in artikel 3.1 van het Besluit energieprestatie gebouwen genoemde regeling (dat is de Regeling energieprestatie gebouwen) en volgens artikel 5.2 van het Bouwbesluit 2012 (blijkens punt 4 van Bijlage I onder A bij het Bhw). Het feit dat het woningwaarderingsstelsel, dat tot doel heeft de hoogte van de maximale huurprijs vast te stellen, voor het bepalen van de energieprestatie van de woning dezelfde waarderingsmethode hanteert als de Regeling energieprestatie gebouwen c.q. het Bouwbesluit 2012 is een logische keuze van de wetgever geweest en kan niet tot de conclusie leiden dat er enig verband bestaat tussen de verplichting om het energieprestatiecertificaat aan de huurder te verstrekken als bedoeld in de Richtlijn en het woningwaarderingsstelsel. Ook kan uit de keuze van de wetgever voor die waarderingsmethode niet volgen dat het wel of niet voldaan hebben aan de verplichting om het energieprestatiecertificaat aan de huurder te verstrekken van invloed is op de berekening van de huurprijs volgens het Bhw, zoals [eiseres] suggereert. 
          Daarbij komt nog dat de verplichting om een afschrift van een geldig energielabel beschikbaar te stellen aan de huurder berust bij de eigenaar van de woning en dat is (zoals ook in deze zaak) niet altijd ook de verhuurder (artikel 2.1 Besluit energieprestatie gebouwen). 
        
        
      
      
        3.4.3.
        
          
            [eiseres] beroept zich op artikel 10 lid 1 Uhw. Daarin is opgenomen dat in de regelgeving over de beoordeling van de kwaliteit van woonruimte en van de redelijkheid van de huurprijs (dat is het Bhw) onderscheid kan worden gemaakt tussen (1) woonruimte waarvoor de eigenaar een voor die woonruimte, overeenkomstig de op grond van artikel 120 van de Woningwet gegeven regels omtrent de energieprestatie van gebouwen, afgegeven energieprestatiecertificaat aan de huurder heeft verstrekt of indien dat niet het geval is daartoe op grond van die regels wel verplicht was, en (2) overige woonruimte. (Een en ander is verder uitgewerkt in artikel 5 Bhw, waarin de verschillende waarderingsstelsels voor zelfstandige respectievelijk onzelfstandige woonruimte en voor een woonwagen of standplaats worden genoemd en wordt in de Bijlagen bij het Bhw nog verder uitgewerkt.) 
          Gelet op het hiervoor gecursiveerd weergegeven deel van de formulering van de wettekst ziet de kantonrechter in artikel 10 lid 1 Uhw geen aanknopingspunten voor het standpunt van [eiseres] dat voor de berekening van de huurprijs onderscheid moet worden gemaakt tussen de situatie dat het energieprestatiecertificaat aan de huurder is verstrekt en de situatie waarin de eigenaar/verhuurder dat heeft nagelaten. Blijkens die formulering wordt namelijk alleen een onderscheid gemaakt tussen (1) woonruimte waarvoor de eigenaar verplicht is een energiecertificaat aan de huurder te verstrekken, ongeacht of aan die verplichting is voldaan en (2) woonruimte waarvoor die verplichting niet geldt. Of het energiecertificaat wel of niet aan de huurder is verstrekt wordt door de wetgever voor de hoogte van de huurprijs kennelijk niet relevant geacht. Dat onderscheid wordt in het Bhw ook niet gemaakt.
        
        
      
      
        3.4.4.
        Dit alles neemt uiteraard niet weg dat de bepalingen onder punt 4 van Bijlage I onder A bij het Bhw voor de eigenaar/verhuurder van een zelfstandige woning die geen nieuwbouw betreft, in de praktijk een stimulans zullen zijn om energiebesparende maatregelen te nemen en ervoor te zorgen dat hij bij aanvang van de huur beschikt over een Energie-Index, omdat hij dan doorgaans een hogere huurprijs voor de woonruimte zal kunnen bedingen dan in het geval dat (wegens het ontbreken van een Energie-Index) moet worden uitgegaan van het bouwjaar van de woning. Het doel van de Richtlijn, te weten het (verder) stimuleren van de energie-efficiëntie van gebouwen, wordt daarmee in die gevallen (indirect) gediend (zie ook punt 4 van de Toelichting behorende bij Bijlage I onder A bij het Bhw).
        
      
      
        3.4.5.
        In dit geval staat vast dat voor het gehuurde een Energie-Index is afgegeven nog voor het sluiten van de huurovereenkomst en dat de Huurcommissie van die Energie-Index is uitgegaan bij de berekening van de huurprijs. De vraag of de eigenaar/verhuurder op grond van de Richtlijn aan [eiseres] de Energie-Index had moeten overhandigen bij het sluiten van de huurovereenkomst en of de nationale wetgever de Richtlijn op dit punt correct heeft geïmplementeerd, ook wat betreft de op te leggen sancties op de niet-nakoming van die (door [eiseres] gestelde) verplichting van de eigenaar/verhuurder, is voor de bepaling van de maximale huurprijs – en dus voor dit geschil – naar het oordeel van de kantonrechter niet relevant. 
        
      
      
        3.4.6.
        Verder komt de vraag van [eiseres] aan het Hof er in feite op neer hoe punt 4 van Bijlage I onder A bij het Bhw met de bijbehorende toelichting, bepalingen van nationaal recht, door de nationale wetgever hadden moeten worden geformuleerd. [eiseres] lijkt het Hof ook te willen vragen om te beoordelen in welke nationale wetten de nationale wetgever de sancties van artikel 27 van de Richtlijn had moeten opnemen en hoe die sancties zouden moeten luiden. Maar over dergelijke vragen kan het Hof niet beslissen. Het Hof is alleen bevoegd het gemeenschapsrecht uit te leggen en kan geen beslissing geven op vragen over de uitlegging van concrete bepalingen van nationaal recht, zoals de bepalingen vermeld onder punt 4 van Bijlage I onder A bij het Bhw. 
        
      
      
        3.4.7.
        
          De conclusie luidt dat het verzoek van [eiseres] om aan het Hof van Justitie prejudiciële vragen te stellen, niet zal worden ingewilligd. 
          Op de vraag of in dit geval bij de berekening van de maximale huurprijs moet worden uitgegaan van de Energie-Index of van het bouwjaar van de woning, zal hierna onder r.o. 3.9. e.v. verder worden ingegaan. 
        
        
        
          
            WOZ-waarde
          
        
      
    
    
      3.5.
      Partijen zijn het niet eens over het aantal punten dat moet worden gerekend voor de WOZ-waarde van het gehuurde. 
    
    
      3.6.
      Volgens [eiseres] moet voor de WOZ-waarde worden uitgegaan van de op de peildatum geldende minimumwaarde van € 41.816,00 die wordt genoemd in artikel 9.1 van Bijlage I onder A bij het Bhw, omdat de verhuurder geen WOZ-beschikking heeft overgelegd waaruit de WOZ-waarde van het gehuurde blijkt op de peildatum, dat is de datum waarop de diverse huurovereenkomsten zijn ingegaan.
    
    
      3.7.
      Gedaagden stellen daartegenover dat het niet aan hen te wijten is dat de WOZ-waarde van het gehuurde over het jaar 2018 door de gemeente onjuist is vastgesteld. Zij hebben tegen die onjuiste beschikking direct bezwaar gemaakt, hetgeen (volgens gedaagden) heeft geresulteerd in een herziene WOZ-beschikking met opnieuw een onjuiste vaststelling. Zij hebben daarop echter geen actie meer ondernomen omdat de WOZ-beschikking over 2019 inmiddels was verstrekt, waarvan volgens gedaagde zou moeten worden uitgegaan bij de puntenberekening.
    
    
      3.8.
      De kantonrechter ziet in de gegeven omstandigheden geen grond om bij de puntenberekening uit te gaan van de minimum WOZ-waarde als genoemd in artikel 9.1 van Bijlage I onder A bij het Bhw, zoals [eiseres] heeft gevraagd, om de volgende redenen.
      
        3.8.1.
        Niet in geschil is dat de WOZ-beschikking over het jaar 2017 voor de puntenberekening niet bruikbaar is: de genoemde waarde heeft namelijk betrekking op een kantoorgebouw. Op 1 januari 2017, de toestandspeildatum volgens de WOZ, was van in aanbouw zijnde woonappartementen nog geen sprake. Volgens gedaagden is de bouw pas medio maart 2017 begonnen en [eiseres] heeft dit onvoldoende weersproken. Op 1 januari 2017 was bovendien nog sprake van een andere eigenaar: [gedaagde sub 2] C.V. is op 17 januari 2017 eigenaar van het complex geworden en vanaf maart 2017 heeft [bedrijfsnaam 2] huurovereenkomsten voor de in aanbouw zijnde appartementen gesloten. 
      
      
        3.8.2.
        
          De WOZ-beschikking over 2018 had - nu ten onrechte - weer betrekking op een kantoorgebouw, terwijl de appartementen op de toestandspeildatum van 1 januari 2018 in aanbouw waren. Gedaagden hebben daarom tegen die WOZ-beschikking bezwaar gemaakt, waarna een gewijzigde beschikking is afgegeven. Van die gewijzigde beschikking is de Huurcommissie uitgegaan. De Huurcommissie schrijft in haar beslissing van 24 juni 2019 (productie 2 bij dagvaarding): 
          
            “Op 1 januari 2018 was de woonruimte nog in aanbouw. In de toelichting behorende bij bijlage I, onder A, onderdeel 9, bij het Besluit huurprijzen woonruimte, is vastgelegd dat indien de WOZ-waarde betrekking heeft op een gebouwd eigendom in aanbouw, bij de puntentoekenning wordt uitgegaan van de waarde van de woning als ware de bouw voltooid. 
          
          
            De gemeente heeft op 13 december 2018 een brief aan verhuurder verstrekt waaruit blijkt dat bij de WOZ-waardebepaling voor het jaar 2018 voor de woningen in het onderhavige complex is uitgegaan van een voortgangspercentage van 60% gereed (wind en water dicht). De Huurcommissie past daarom een correctie toe op de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde van onderhavige woonruimte. Doorgerekend naar 100% komt de WOZ-waarde van € (bedrag) dan uit op een in aanmerking te nemen waarde van € (bedrag)” (pagina 3 van de beslissing). 
        
      
      
        3.8.3.
        De WOZ-waarde in de herziene WOZ-beschikking over 2018 met als toestandspeildatum 1 januari 2018 geldt als “de voor de woning laatstelijk vastgestelde waarde”, als bedoeld in artikel 9.1 van Bijlage I onder A bij het Bhw. De WOZ-beschikking over 2017 met toestandspeildatum 1 januari 2017 zag immers niet op de appartementen, maar nog op het kantoorgebouw. Het gevolg van het feit dat de oorspronkelijke WOZ-beschikking over 2018 uitging van een kantoorgebouw en daarom onjuist was en dat de herziene beschikking pas na de ingangsdatum van de huur is afgegeven, kan niet zijn dat – zoals [eiseres] wil – de bij de herziene beschikking vastgestelde waarde nu bij de puntenberekening buiten beschouwing moet blijven. Niet gedaagden zijn, maar de gemeente is verantwoordelijk voor een juiste en tijdige WOZ-beschikking en gedaagden kunnen daarvan geen verwijt worden gemaakt. Integendeel: zij hebben na de ontdekking van de onjuiste waardering direct bezwaar gemaakt bij de gemeente. De Huurcommissie heeft de zaak om die reden aangehouden, in afwachting van de herziene beschikking. De herziene beschikking over 2018 is door de gemeente afgegeven kort nadat de WOZ-beschikking over 2019 is verstrekt. De vastgestelde WOZ-waardes per 1 januari 2019, toen de bouw was voltooid, blijken gelijk te zijn aan de door de Huurcommissie, op basis van de herziene beschikking over 2018 berekende waardes bij voltooiing van de bouw. Er kan van worden uitgegaan dat de toestand van de woningen bij aanvang van de huur, dat is juli 2018, gelijk was aan de toestand per 1 januari 2019. De kantonrechter zal daarom van dezelfde WOZ-waarde uitgaan als de Huurcommissie heeft gedaan. Weliswaar hebben partijen terecht gewezen op het feit dat in de herziene WOZ-beschikking geen onderscheid is gemaakt tussen grondwaarde en stichtingskosten (bouwkosten), met als gevolg dat de Huurcommissie daar in haar berekening ook geen rekening mee kon houden, maar dat is voor de beoordeling van het geschil dat hier voor ligt, niet van belang. In het woningwaarderingsstelsel geldt namelijk dat moet worden uitgegaan van de WOZ-waarde als ware de bouw voltooid. Die waarde is bekend uit de WOZ-beschikking over 2019, met als toestandspeildatum 1 januari 2019 en waardepeildatum 1 januari 2018. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat niet is gesteld of gebleken dat er ten aanzien van (een van) deze beschikkingen nog bezwaar- of beroepsprocedures aanhangig zijn. 
      
      
        3.8.4.
        De verwijzing van [eiseres] naar een uitspraak van de kantonrechter in Utrecht van 26 september 2018, met noot van mr. Y.A.M. Jacobs, gaat niet op (WR 2019/47). In die procedure ging het om een pand met twee zelfstandige woonruimtes, waarbij de verhuurder had verzuimd voor elke woonruimte afzonderlijk een WOZ-beschikking aan te vragen. Om die reden is door de kantonrechter uitgegaan van de minimum WOZ-waarde. In de zaak die nu aan de orde is hebben gedaagden zowel bij de Huurcommissie als bij de kantonrechter twee WOZ-beschikkingen overgelegd waarin de waarde van alle afzonderlijke appartementen in het complex is vermeld. Zoals eerder overwogen kan gedaagden niet worden verweten dat de WOZ-waarde pas laat, lang na de aanvang van de huur definitief is vastgesteld. Dat ligt buiten hun invloedssfeer. [eiseres] wordt daardoor ook niet in haar belangen geschaad. Als zij bedenkingen heeft bij de hoogte van de overeengekomen huurprijs kan zij de Huurcommissie vragen om te toetsen of de overeengekomen huurprijs redelijk is, zoals zij in dit geval ook heeft gedaan. Het standpunt van [eiseres] dat de minimum WOZ-waarde moet worden gehanteerd als de WOZ-waarde bij de aanvang van de huurovereenkomst nog niet bekend is, zou betekenen dat de verhuurder de woning niet voor een redelijke huurprijs kan verhuren als de WOZ-beschikking (geheel buiten zijn invloedssfeer) op zich laat wachten of als deze onjuist is en er bezwaar- en beroepsprocedures nodig zijn. Voor de huurder zou dit in de meeste gevallen betekenen dat de huurprijs veel lager uitvalt dan in het geval van de werkelijke WOZ-waarde wordt uitgegaan. Uit de wetsgeschiedenis kan niet worden opgemaakt dat die gang van zaken, waarvoor ook moeilijk een rechtvaardiging te bedenken valt, de bedoeling van de wetgever is geweest. Uit de Memorie van Toelichting blijkt namelijk dat de minimum WOZ-waarde is bedoeld om te voorkomen dat er van een te lage WOZ-waarde wordt uitgegaan bij de puntenberekening. “Voorts is voorzien in een specifieke regeling om schokeffecten te voorkomen bij specifieke woningen van specifieke verhuurders. Het gaat hierbij om een beperkt aantal woningen, zoals containerwoningen bestemd voor studentenhuisvesting. De WOZ-waarde van deze woningen zou leiden tot een aanmerkelijk lagere maximale huurprijs dan de huidige. Om die reden hanteert het WWS bij de puntentoekenning een minimum WOZ-waarde van € 40.000.”  (MvT, Stb. 2015, 290, p.9). Die bepaling is dus niet zozeer in het belang van de huurder, maar in het belang van de verhuurder opgenomen, namelijk om te voorkomen dat de puntenberekening na de wetswijziging resulteert in een niet redelijke, veel te lage huurprijs. 
      
      
        3.8.5.
        
          Dit alles leidt tot de conclusie dat uit moet worden gegaan van de WOZ-waarde en het bijbehorende aantal punten zoals die door de Huurcommissie is/zijn vastgesteld. 
          
            Energie-Index
          
        
      
    
    
      3.9.
      De Huurcommissie heeft 36 punten voor de energieprestatie gerekend. [eiseres] is het daarmee niet eens. Zij betwist niet dat een Energie-Index voor het gehuurde is afgegeven (namelijk op 5 februari 2018, ruim voor aanvang van de huur, productie 22 van gedaagden), maar volgens haar moeten de bijbehorende punten buiten beschouwing blijven omdat de Energie-Index niet bij het sluiten van de huurovereenkomst aan hem is overhandigd.
    
    
      3.10.
      
        Gedaagden verwijzen naar artikel 1.4 van de huurovereenkomst, waarin het volgende is opgenomen:
        
          “Huurder heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst 
          wel
           een 
          verwijzing
           van het energielabel als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen en/of een kopie van de Energie-Index ten aanzien van het gehuurde ontvangen. Deze is geregistreerd op https://www.zoekuwenergielabel.nl/. 
          Een kopie van het certificaat is ook bij de beheerder op te vragen.
          ”
        
      
    
    
      3.11.
      De kantonrechter is van oordeel dat gedaagden met een verwijzing naar voornoemde bepaling in de huurovereenkomst voldoende hebben onderbouwd dat zij aan hun verplichting op grond van het Besluit energieprestaties gebouwen om aan de huurder een geldig energielabel beschikbaar te stellen, hebben voldaan (artikel 2.1 lid 2 en 3 van dat Besluit). Blijkens de nota van toelichting, waarnaar gedaagden ook verwijzen, kan die beschikbaarstelling ook digitaal plaatsvinden (Stb. 214, 294, p. 13). Bovendien hebben gedaagden aan [eiseres] de mogelijkheid gegeven een kopie van het certificaat bij de beheerder op te vragen. [eiseres] heeft van die mogelijkheid geen gebruik gemaakt.
    
    
      3.12.
      
        Verder overweegt de kantonrechter dat de overhandiging van het energielabel of de Energie-Index aan de huurder geen criterium is voor het wel of niet meenemen van punten bij de berekening van de maximale huurprijs. Het gaat erom of er een Energie-Index aanwezig is voor de woning. Dit blijkt voldoende uit de tekst van de toelichting op Bijlage I bij het Bhw: “Daar waar een energie-index ontbreekt, wordt volstaan met de waardering van de energieprestatie die een woning geacht wordt minimaal te realiseren op grond van de in het bouwjaar vigerende bouwnormen.” 
        Het gaat er in het woningwaarderingsstelsel immers om de kwaliteit van de woning te bepalen en aan de hand daarvan de redelijke maximale huurprijs voor die woning vast te stellen. Of de Energie-Index bij het sluiten van de huurovereenkomst al dan niet aan de huurder is overhandigd heeft geen invloed op de feitelijke toestand van de woning bij de aanvang van de huur, dat is het toetsingsmoment voor de vaststelling van de kwaliteit en de maximale huurprijs (artikel 11 lid 5 Uhw). Het buiten beschouwing laten van een wel beschikbare Energie-Index waaruit het energieprestatieniveau bij aanvang van de huur kan worden opgemaakt en in plaats daarvan uitgaan van het bouwjaar van de woning zal in de meeste gevallen betekenen dat de huurprijs aanzienlijk lager uitvalt, omdat de na de bouw van de woning verrichte energiebesparende maatregelen in dat geval niet worden verdisconteerd in de puntenberekening. Daarvoor is bezwaarlijk een rechtvaardiging te bedenken: de huurder heeft immers wel het huurgenot van een woning met een energieprestatie volgens de afgegeven Energie-Index en de eigenaar/verhuurder van de woning heeft voor het verkrijgen van dat energieprestatieniveau investeringen moeten doen. De kantonrechter verwijst verder naar hetgeen over dit onderwerp eerder  is overwogen onder r.o. 3.4. e.v. 
      
    
    
      3.13.
      Voor zover [eiseres] heeft bedoeld te stellen dat de Energie-Index die is afgegeven niet mag worden meegenomen bij de huurprijsberekening omdat deze niet juist is of kan zijn, heeft zij die stelling onvoldoende onderbouwd, om de volgende redenen. 
      
        3.13.1.
        
          [eiseres] kan niet volstaan met de overlegging van een (ongedateerd) (kranten)artikel over gesjoemel door [handelsnaam 1] met energie-indexen in [plaatsnaam 2] (productie 13 van eisers). Blijkens dat artikel is de heer [A] , handelend onder de naam [handelsnaam 1] , door de toezichthouder geschorst wegens het verstrekken van onjuiste Energie-Indexen en zijn 3200 door hem afgegeven certificaten herroepen. [A] handelt nu onder de naam [handelsnaam 2] en heeft de Energie-Indexen voor het appartement van [eiseres] verstrekt. Gedaagden hebben daarop verklaard dat zij niet bekend waren met de eerdere schorsing van [A] en dat zij een gecertificeerd bedrijf in de arm hebben genomen om de keuringen te verrichten. Volgens gedaagden mag verwacht worden dat de heer [A] gelet op die voorgeschiedenis juist extra in de gaten zal worden gehouden door de toezichthouder. 
      
      
        3.13.2.
        De kantonrechter overweegt dat [eiseres] niet heeft betwist dat [A] of zijn bedrijf (opnieuw) gecertificeerd is en (weer) beschikt over de bevoegdheid en de kwalificaties om deze keuringen te verrichten. Hetgeen [eiseres] heeft gesteld over de voorgeschiedenis van [A] is weliswaar verontrustend, maar ontslaat haar nog niet van de verplichting om aannemelijk te maken dat de door [A] bevoegdelijk afgegeven Energie-Index ook in dit concrete geval niet correct kan zijn. Gedaagden stellen bijvoorbeeld dat de appartementen, geheel in overeenstemming met wat mag worden verwacht op grond van de afgegeven Energie-Indexen, bijzonder energiezuinig blijken te zijn en dat de huurders lage stookkosten hebben. [eiseres] heeft daartegenover niet gesteld en onderbouwd dat zij aanzienlijk hogere stookkosten heeft gemaakt dan op basis van de afgegeven Energie-Index mocht worden verwacht. 
      
      
        3.13.3.
        Wat betreft de vraag of elk appartement wel afzonderlijk is geïnspecteerd, heeft de aannemer namens gedaagden op vragen van de kantonrechter ter zitting een toelichting gegeven. Hij heeft verklaard dat hij de inspecteur op het bouwterrein heeft toegelaten en op kantoor alle documenten met hem heeft doorgenomen, waaronder de bouwtekeningen. Er zijn in totaal 12 types appartementen en deze heeft hij met de inspecteur op locatie doorgelopen, waarna de inspecteur zelfstandig de inspecties heeft verricht. Op dat moment waren de appartementen dicht en goed te beoordelen, ze moesten alleen nog worden geschilderd en ingericht, zo heeft hij verklaard.
      
      
        3.13.4.
        
          
            [eiseres] heeft als productie 16 een brief gedateerd 16 november 2018 van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aan de Tweede Kamer overgelegd, met daarin de antwoorden van de Minister op een groot aantal Kamervragen over het onderwerp energielabel en energie-index. Op de vraag of fysiek bezoek aan de woning ter keuring noodzakelijk is, is het antwoord van de Minister:
          
            “De regels voor het toekennen van een energie-index staan beschreven in de beoordelingsrichtlijn BRL 9500-01. Hierin is opgenomen dat bij een individuele energie-index een fysiek bezoek aan de woning noodzakelijk is. Indien er sprake is van representativiteit (gelijkende woningen) mag de EPA-W adviseur, op basis van een voorgeschreven steekproefsystematiek, bepalen welke van deze gelijkende woningen hij fysiek bezoekt en welke niet” (pagina 16 van de brief, het door eisers gemarkeerde gedeelte).
          Ook als juist is dat de betreffende inspecteur op 5 februari 2018 niet elk van de  appartementen afzonderlijk heeft bezocht en gekeurd omdat dit immers feitelijk niet mogelijk is in één dag, zoals [eiseres] heeft aangevoerd, dan kan die omstandigheid gelet op voornoemd antwoord van de Minister nog niet tot de conclusie leiden dat alle voor de gehuurde appartementen afgegeven Energie-Indexen niet betrouwbaar zijn. Er is immers sprake van een groot aantal dezelfde (“gelijkende”) woningen. Het is de kantonrechter verder niet duidelijk waarop [eiseres] haar stelling baseert dat de inspecteur de voorgeschreven steekproefsystematiek in dit geval niet juist zou hebben toegepast. Zij heeft die stelling namelijk niet onderbouwd. 
        
      
    
    
      3.14.
      
        Gelet op het vorenstaande ziet de kantonrechter geen aanleiding om de voor de woning afgegeven Energie-Index buiten beschouwing te laten, omdat deze onjuist zou zijn.
        
          Krijtstreepmethode
        
      
    
    
      3.15.
      In reactie op de stelling van een huurder in een andere zaak ( [achternaam] ) dat sprake is van onvoldoende daglichttoetreding in het gehuurde hebben gedaagden een toelichting gegeven op de krijtstreepmethode die door de bouwer is toegepast, waaruit volgens hen blijkt dat is voldaan aan de vereisten die het Bouwbesluit 2012 stelt aan de mate van daglichttoetreding (punten 5.1 t/m 5.8 conclusie van antwoord). Artikel 4.2 van het Bouwbesluit 2012 bepaalt dat ten minste 55% van de gebruiksoppervlakte van de woonfunctie een verblijfsgebied moet zijn. De krijtstreepmethode die is gehanteerd houdt in – zo begrijpt de kantonrechter uit de toelichting van gedaagden in de conclusie van antwoord – dat gewerkt wordt met een fictieve scheidingsconstructie voor een functiegebied. “Een ruimte hoeft volgens de bouwregelgeving niet fysiek door wanden omgeven te zijn om als verblijfsgebied te gelden. Er kan gewerkt worden met een ‘fictieve’ scheidingsconstructie voor een functiegebied, verblijfsgebied, functieruimte of verblijfsruimte (de krijtstreepmethode). Een ruimte die in één geval bijvoorbeeld als onbenoemde ruimte wordt benoemd, kan in een ander geval met de krijtstreepmethode worden toegevoegd aan een functiegebied, verblijfsgebied, functieruimte of verblijfsruimte, zonder een daadwerkelijk scheidingsconstructie daartussen. De krijtstreepmethode wordt in de praktijk toegepast als een gebied of een ruimte anders niet aan een voorschrift van het Bouwbesluit 2012 kan voldoen. Vaak gaat het dan om eisen van daglichttoetreding waarbij de oppervlakte aan verblijfsgebied wordt afgestemd op de beschikbare equivalente daglichtoppervlakte” (pagina 3 van de toelichting op het Bouwbesluit 2012 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, productie 13 van gedaagden). 
    
    
      3.16.
      
        [eiseres] heeft vervolgens gesteld dat er vanuit kan worden gegaan dat de bouwer de krijtstreepmethode heeft toegepast bij de oppervlakteberekening van alle woningen. Dit betekent volgens [eiseres] dat de Huurcommissie bij de puntenberekening, net als de bouwer, de krijtstreepmethode had moeten hanteren en punten had moeten toekennen op basis van een verblijfsruimte van 55% van de totale vloeroppervlakte. De rest is niet-verblijfsruimte, waarvoor volgens het puntensysteem minder punten moeten worden toegekend. Er zijn daarom volgens [eiseres] door de Huurcommissie teveel punten gerekend voor de oppervlakte van het gehuurde.
    
    
      3.17.
      
        Dit standpunt van [eiseres] kan niet worden gevolgd. De Huurcommissie heeft in haar beleidsboek tot in detail uitgewerkt op welke wijze zij te werk gaat bij de puntenberekening als het gaat om de vloeroppervlakte van de diverse ruimtes in het gehuurde. [eiseres] heeft niet gesteld dat de Huurcommissie die rekenmethode uit het beleidsboek niet juist heeft toegepast. De onderzoeker van de Huurcommissie heeft het door [eiseres] gehuurde bezocht en opgemeten. De onderzoeker van de Huurcommissie is door zijn kennis en ervaring op dit specifieke terrein bij uitstek deskundig om deze metingen en berekeningen te doen. Van de bevindingen heeft de onderzoeker daarna uitvoerig verslag gedaan in een rapportage, die aan [eiseres] is verstrekt. Als [eiseres] van mening is dat er met die berekening iets mis is, dan ligt het op haar weg om dat voldoende te onderbouwen. Dat heeft zij niet gedaan. Zij gaat er kennelijk van uit dat de berekening van de vloeroppervlakte van het gehuurde op grond van de huurprijswetgeving – en het daarbij te maken onderscheid tussen vertrekken en overige ruimten – gelijk is aan de berekening die de bouwer maakt van de vloeroppervlakte om te kunnen voldoen aan alle eisen van het Bouwbesluit 2012, in welke regelgeving onderscheid wordt gemaakt tussen verblijfsruimte en niet-verblijfsruimte en waarbij de krijtstreepmethode een rol kan spelen. Zij heeft echter niet onderbouwd waarop zij dit standpunt baseert. De kantonrechter ziet daarvoor in elk geval geen aanknopingspunten in de wet of in de beleidsregels van de Huurcommissie. In rechte kan er daarom vanuit worden gegaan dat de Huurcommissie zich heeft mogen baseren op de rapportage van de onderzoeker die het gehuurde heeft gezien en opgemeten en dat zij bij de huurprijsberekening als het gaat om de oppervlakte van het gehuurde dus van het juiste aantal punten is uitgegaan.
        
          Leges Huurcommissie
        
      
    
    
      3.18.
      
        
          [eiseres] vordert dat gedaagden aan haar de leges van € 25,00 zullen vergoeden die zij aan de Huurcommissie heeft betaald. [eiseres] heeft voor die vordering geen rechtsgrond gesteld en gedaagden hebben daartegen verweer gevoerd. De kantonrechter ziet geen rechtsgrond om gedaagden te veroordelen om die kosten aan [eiseres] te vergoeden, mede in aanmerking genomen dat gedaagden zowel bij de Huurcommissie als bij de kantonrechter in het gelijk zijn gesteld. 
        
          Conclusie
        
      
    
    
      3.19.
      
        Het aantal punten dat de Huurcommissie heeft berekend voor de WOZ-waarde, de Energie-Index en de oppervlakte is juist. Tegen de overige door de Huurcommissie in aanmerking genomen punten heeft [eiseres] geen bezwaar gemaakt, zodat van de juistheid daarvan kan worden uitgegaan. Bij een totaal aantal punten van 155 hoort een maximale huurprijs van € 766,80 per maand. Die huurprijs ligt, net als de overeengekomen huurprijs van € 762,41, boven de liberalisatiegrens van € 710,68 die gold bij aanvang van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst is geliberaliseerd en de kantonrechter is daarom niet bevoegd de huurprijs te verlagen, zoals [eiseres] heeft gevorderd. Er bestaat verder geen rechtsgrond om gedaagden te veroordelen om de leges die [eiseres] aan de Huurcommissie heeft betaald aan haar te vergoeden. De vordering van [eiseres] zal in zijn geheel worden afgewezen.
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      3.20.
      
        [eiseres] heeft ongelijk gekregen. Omdat deze zaak is behandeld gelijktijdig met 4 vergelijkbare zaken, waaronder een zaak met 33 eisers, waarbij in alle zaken voor gedaagden dezelfde gemachtigde is opgetreden, wordt in deze zaak het laagste liquidatietarief toegepast. De kosten aan de zijde van gedaagden worden aldus tot vandaag begroot op € 111,00 aan salaris gemachtigde (3 punten x het tarief van € 37,00). 
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    De kantonrechter:
    
      4.1.
      wijst de vordering af;
    
    
      4.2.
      
        veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van gedaagden, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 111,00 aan salaris gemachtigde.
        Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 juli 2021.