ECLI:NL:RBOVE:2021:3188, Rechtbank Overijssel, 21-07-2021, C/08/214679 / HA ZA 18-96
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2021-07-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Schadeloosstelling onteigening perceel voor zwaaikom zijtak Twentekanaal, Hoeselderdijk, Bornerbroek, gemeente Almelo.

vonnis
    RECHTBANK OVERIJSSEL
    
    
      Team kanton en handelsrecht
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/08/214679 / HA ZA 18-96
    
    
    
      
        Vonnis van 21 juli 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        DE STAAT DER NEDERLANDEN 
      
      
        (Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat, Rijkswaterstaat),
      
      zetelend te 's-Gravenhage,
      eiser,
      advocaat mr. B.S. ten Kate te Arnhem,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. Th.J.H.M. Linssen te Tilburg,
    
    
    
      en
    
    
    1. de publiekrechtelijke rechtspersoon
    
      
        GEMEENTE ALMELO,
      zetelend te Almelo,
    
    2. de naamloze vennootschap 
    
      
        RABOHYPOTHEEKBANK N.V.,
      zetelend te Amsterdam en kantoorhoudende te Utrecht,
    
    3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        RABOBANK TANTE AGAATH B.V.,
      zetelend te Eindhoven,
    
    4. de coöperatie
    
      
        COÖPERATIEVE RABOBANK BORNE BA,
      zetelend te Borne,
    
    5. de coöperatie
    
      
        COÖPERATIEVE RABOBANK U.A.,
      zetelend te Amsterdam,
      belanghebbenden,
      niet verschenen
    
    
    
      Partijen zullen hierna de Staat en [gedaagde] genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        	het tussenvonnis van 5 september 2018, waarbij vervroegd de onteigening is uitgesproken, deskundigen zijn benoemd aan wie is opgedragen de schadeloosstelling voor [gedaagde] te begroten en het voorschot op de schadeloosstelling van [gedaagde] is bepaald,
      
      - de akte Verklaring van cassatie van 13 september 2018,
      - de akte ex artikel 54n onteigeningswet (akte non-cassatie) van 6 november 2018,
      - het e-mailbericht van 30 november 2018 van de Staat houdende mededeling van inschrijving van het onteigeningsvonnis van 5 september 2018 in de openbare registers van het Kadaster op 30 november 2018,
      - het concept-deskundigenrapport van 12 juli 2018,
      - de reactie van [gedaagde] van 13 september 2018 op het concept-deskundigenrapport,
      - de reactie van de Staat van 9 november 2018 op het concept-deskundigenrapport,
      - het definitieve deskundigenrapport van 21 december 2018,
      - de akte depot deskundigenbericht van 27 december 2018,
      - de brief van de Staat van 9 mei 2019 met toezending van een drietal stukken,
      - de pleidooien op 23 mei 2019 en de ter gelegenheid daarvan door de Staat en [gedaagde] overgelegde pleitnotities,
      - de brief van [gedaagde] van 6 juni 2019 houdende opgave van de kosten van deskundigen aan de zijde van [gedaagde] ,
      - de bij brief van de voorzitter van de deskundigen van 6 juni 2019 overgelegde kostenopgave(n) van de deskundigen,
      - de verwijzing naar de parkeerrol en terugverwijzing naar de continuatierol (wegens overleg tussen partijen),
      - de brief van de Staat van 11 mei 2021,
      - het verzoek om vonnis van partijen van 26 mei 2021.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      Voor de feiten verwijst de rechtbank naar wat daarover is opgenomen in het tussenvonnis
      van 25 april 2018.
    
    
  
  
    
      3Inschrijving onteigeningsvonnis
    Het tussenvonnis van 5 september 2018, waarbij vervroegd de onteigening is uitgesproken, is ingeschreven in de openbare registers op 30 november 2018. Deze datum is de peildatum voor de berekening van de schadeloosstelling.
    
  
  
    
      4Het deskundigenrapport
    
    
      Het definitieve deskundigenrapport is op 27 december 2018 ter griffie van de rechtbank gedeponeerd. 
      De rechtbank merkt allereerst op dat zij gehouden is zelfstandig te onderzoeken welke schadeloosstelling aan de onteigende toekomt en niet is gebonden aan het advies van de deskundigen, waarbij een afwijking van het deskundigenadvies door de rechtbank wel een zodanige motivering van haar oordeel vergt dat die inzicht verschaft in de daaraan ten grondslag liggende gedachtegang.
      De onderdelen van het advies van de deskundigen waartegen partijen zich niet hebben verzet, worden door de rechtbank overgenomen. De rechtbank zal hierna dan ook alleen ingaan op de (andersluidende) standpunten van partijen op die onderdelen van het (definitieve) deskundigenrapport die de betreffende partij daarvoor aanleiding hebben gegeven.
    
    
  
  
    
      5De verdere beoordeling
    
      5.1.
      
        	waarde van het onteigende
      
      
      
        5.1.1.
        De rechtbank stelt voorop dat [gedaagde] , anders dan aanvankelijk in reactie op het concept-rapport van de deskundigen, niet heeft gepersisteerd bij zijn standpunt dat wat betreft de onteigende gronden sprake zou zijn van een complexwaarde in de zin van artikel 40d van de onteigeningswet. 
        
      
      
        5.1.2.
        De deskundigen hebben in hun advies de onteigende gronden, feitelijk agrarisch gebruikt als ook met de planologische bestemming “agrarisch”, gewaardeerd op een bedrag van € 7,50 per m2. Zij hebben daartoe een achttal referentietransacties verzameld en die in hun definitieve rapport uitgebreid met drie andere.
        
      
      
        5.1.3.
        
          [gedaagde] is van mening dat van een waarde van € 8,50 perm2 moet worden uitgegaan. Hij heeft deze mening met name gebaseerd op een viertal transacties die volgens hem als bij uitstek relevante referentietransacties bij de overige (van de deskundigen) moeten worden betrokken en die daarbij zodanig gewicht hebben dat die tot een grondprijs als hiervoor genoemd moeten leiden. Volgens [gedaagde] betreft dit een geval waarin een agrariër na onteigening genoodzaakt was om twee percelen vervangende grond aan te kopen tegen prijzen van € 8,91en € 9,63, en een geval waarin hij zelf grond heeft aangekocht tegen een prijs van € 9,30, bedragen telkens per m2. Ten slotte noemt [gedaagde] nog de aankoop van grond door Openbaar Lichaam Regionaal Bedrijventerrein Twente voor € 10,00 perm2.
        
      
      
        5.1.4.
        
          De Staat betoogt dat de deskundigen het onteigende belangrijk te hoog hebben getaxeerd en komt zelf op een taxatie van € 6,25 perm2. Daarbij heeft de Staat aangegeven waarom de door de deskundige gehanteerde referentietransacties, met inbegrip van een drietal transacties die zij aanvullend in het eindadvies hebben betrokken, kritiek ontmoeten.
          Volgens de Staat hadden de deskundigen zich met name moeten laten leiden door een transactie met betrekking tot de huiskavel van [gedaagde] zelf in 2016 met een prijs van
          € 6,21 perm2. Verder heeft hij genoemd een transactie uit 2016 in Raalte met een prijs van € 6,25 perm2. Bovendien heeft de Staat nog een transactie te berde gebracht van 2016 die een grondprijs van € 6,15 perm2 betreft, waarbij hij voorts heeft opgemerkt dat zich vanaf 2016 tot november 2018 geen relevante waardestijging van agrarische grond heeft voorgedaan in het oosten van het land.
        
        
      
      
        5.1.5.
        De deskundigen hebben zich voor hun taxatie georiënteerd op de referentietransacties als door hen genoemd, waarbij zij, mede in reactie op kritiek van de Staat, hebben toegelicht welke transacties zij wel of niet bruikbaar hebben geacht. Zowel de Staat als [gedaagde] hebben hierop kritiek, waarvan de teneur is dat alleen aan die transacties betekenis moet worden toegekend, die aan hun standpunt over een lagere respectievelijk hogere m2 -prijs tegemoet komen. 
        
      
      
        5.1.6.
        De rechtbank is van oordeel dat de deskundigen voldoende onderbouwd hebben waarom zij in de door de Staat genoemde drie transacties geen goede grondslag vinden voor de waardering van de onteigende gronden. Ten aanzien van de transactie uit 2016 met [gedaagde] zelf hebben zij de door hen in aanmerking genomen omstandigheden toegelicht ter verklaring van de prijs van € 6,21 (voor een deel incourant, overzijde Zomerdijk, ongunstige vorm), welke verklaringen de Staat niet heeft weersproken. Hetzelfde geldt wat betreft de laatstelijk door de Staat te berde gebrachte transactie aan de Keizersweg te Enter met een prijs van € 6,15 (nieuwe natuur, veel bosgrond/struweel, weinig cultuurgrond, geen actieve landbouwers). De omstandigheden in die gevallen brengen volgens de deskundigen niet de vergelijkbaarheid van die prijzen met de waarde van de onteigende gronden van [gedaagde] mee. De rechtbank acht voorts de gehandhaafde kritiek op de transactie inzake de “paardenweide” bij een burgerwoning overtuigend weerlegd door de deskundigen.
        
      
      
        5.1.7.
        
          Evenzo hebben de deskundigen onderbouwd waarom de vergelijking van de door [gedaagde] aangevoerde vier referentietransacties c.q. -grondprijzen met de door hen voor de onteigende grond geadviseerde waarde mank gaat. Zij hebben aangevoerd dat in de genoemde gevallen telkens specifieke omstandigheden aan de orde waren, die een rol  hebben gespeeld en bepalend zijn geacht voor de prijsvorming. Het betreft hier bijzondere transacties in het kader van aankoop van grond, anders dan “van boer tot boer”, voor het XL Businesspark zelf (deels overheid), voor een vergoeding van het waterschap (overheid) en in gevallen waarin een dwangpositie aan de orde was, zoals vervanging vanwege onteigening en gedwongen hervatting van een bedrijf. Ofwel, het betrof in die gevallen geen reguliere marktwaarde met afwezigheid van bijzondere omstandigheden of een dwangpositie. Anders dan de deskundigen tot uitgangspunt hebben genomen, heeft [gedaagde] aangevoerd dat geen verschil bestaat in de positie als (zoekende) koper in de door de deskundigen bedoelde gevallen en een “gewone” koper als  [gedaagde] . De prijsvorming in de gevallen [naam 1] en [naam 2] betreffen daarom volgens [gedaagde] een reële prijszetting.
          De rechtbank is van oordeel dat de deskundigen voldoende hebben gemotiveerd waarom de door [gedaagde] opgevoerde transacties met prijzen vanaf € 8,91 en hoger hen niet tot een reële oriëntatie op de waarde van de onteigende grond leiden. 
        
        
      
      
        5.1.8.
        Daarmee komt de rechtbank tot de conclusie dat de deskundigen hun advies alleszins deugdelijk onderbouwd hebben en dat daarom geen reden bestaat om dat advies niet te volgen. Zij zal de waarde van de onteigende grond dan ook bepalen op € 7,50 perm2, ofwel op het bedrag van € 23.145,00.
        
      
    
    
      5.2.
      
        vrijkomende bodembestanddelen
      
      
      
        5.2.1.
        
          De deskundigen hebben geadviseerd in de schadeloosstelling een bedrag wegens meerwaarde boven de agrarische waarde wegens vrijkomende bodembestanddelen op te nemen van € 1.522,88 (4.061 ton x € 0,75 : 2). Zij hebben dat advies doen steunen op het standpunt dat de bodembestanddelen door een willekeurige eigenaar zullen worden gewonnen met de aanleg van een talud 1:1 rondom de winning deels in den droge. De Staat betwist dat een meerwaarde aan de orde is, aangezien de winning van de bodembestanddelen het aanbrengen van een stalen damwand vergt, waarvan de kosten zodanig hoog zijn dat winning, mede gezien de beperkte omvang, nimmer rendabel zal zijn. 
          
            [gedaagde] heeft de meerwaarde berekend op een bedrag van € 9.024,00, uitgaande van een marktprijs van € 4,00 (netto na aftrek van kosten)/ton (4.512 x € 4,00 : 2), dan wel subsidiair op € 1.692,00, op basis van een marktprijs van € 2,50 per ton (netto voordeel € 0,75/ton).
        
        
      
      
        5.2.2.
        Het verschil in benadering tussen de deskundigen en de Staat spitst zich toe op de vraag of bij de beoordeling al dan niet moet worden geabstraheerd van de winning met aanleg van een damwand, waarin het werk waarvoor wordt onteigend voorziet. De Staat acht de benadering van de deskundigen in strijd met de rechtspraak van de Hoge Raad, aangezien de wijze waarop het werk zal worden uitgevoerd de voorwaarde vormt voor het kunnen realiseren van meerwaarde door bodembestanddelen. De kosten van een damwand (nodig voor het werk) moeten hierbij in aanmerking worden genomen, zo leidt de Staat af uit het arrest van de Hoge Raad van 21 september 2018. 
        
      
      
        5.2.3.
        
          De rechtbank stelt voorop dat bij de beoordeling van de vraag of ter zake van bodembestanddelen een vergoeding toekomt aan de onteigende, moet worden nagegaan hoe groot het voordeel zou zijn waarop een willekeurige eigenaar die de bodembestanddelen zou willen en mogen winnen en op economisch verantwoorde wijze zou exploiteren, gelet op de verkoopprijzen en de met het winnen gemoeide kosten, zou mogen rekenen.
          Daarbij moet rekening worden met de feiten en omstandigheden welke bepalend zijn voor de activiteit van de onteigenaar bij de uitvoering van het werk waarvoor onteigend wordt, aangezien dat werk en de uitvoering ervan de voorwaarde vormen, van de vervulling van welke voorwaarde de mogelijkheid tot realisering van de in het te onteigenen goed aanwezige latente meerwaarde afhankelijk is.
          Het advies van deskundigen gaat uit van een andersoortig werk zonder damwand, met een talud, met een verschillend aantal kubieke meters te ontgraven grond. 
          Naar inschatting van de Staat en de rechtbank is de winning van de bodembestanddelen technisch niet uitvoerbaar zonder een damwand om de waterdruk uit het Twentekanaal te weerstaan. De kosten van een technisch uitvoerbaar werk zullen daarom de mogelijke opbrengsten te boven gaan. 
          De rechtbank concludeert dat zij op dit onderdeel het advies van de deskundigen niet zal volgen en geen vergoeding wegens vrijkomende bodembestanddelen zal bepalen.
        
        
      
    
    
      5.3.
      
        waardevermindering overblijvende
      
      
      
        5.3.1.
        
          De deskundigen hebben geadviseerd wegens waardevermindering van het overblijvende als gevolg van een vormverslechtering voor de agrarische bewerking een bedrag van € 6.400,00 te hanteren. [gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat dit bedrag op € 13.314,00 bepaald dient te worden, uitgaande van een grondprijs van € 8,50 per m2, zodat de beginwaarde in de berekening van de deskundigen reeds op € 85.000,00 had moeten worden gesteld in plaats van op € 75.000,00.
          De Staat betwist het deskundigenadvies en veronderstelt aan de hand van een gestelde  fictieve andere onteigeningssituatie dat deze waardevermindering veel beperkter is dan door de deskundigen is getaxeerd, zonder daarbij een concreet bedrag te noemen dat de  waardevermindering volgens hem zou moeten betreffen.
        
        
      
      
        5.3.2.
        
          De rechtbank acht het advies van de deskundigen alleszins begrijpelijk waar zij met name voor een deel van het overblijvende, zoals door hen aangegeven, een waardevermindering aan de orde achten. Zij zien hiervoor niet zozeer redengevend een gerende grens, zoals die voorheen ook al aanwezig was, zoals de deskundigen met een stippellijn hebben aangegeven op het kaartje dat als bijlage 3 deel uitmaakt van hun rapport, als ware dat de begrenzing van een tezamen met het aangrenzende perceel van [gedaagde] landbouwkundig redelijk te bewerken areaal. Maar wel het gegeven van een vanaf die grens resterende, min of meer gelijkmatige driehoek met twee scherpe en één stompe hoek, die lastig te bewerken zal zijn. Deze benadering strookt overigens met het standpunt van de Staat dat één gering gerende grens onvoldoende is voor een substantiële waardevermindering. Voor het gehele resterende perceel na onteigening hebben de deskundigen aldus geen waardevermindering aan de orde geacht, maar alleen voor het gedeelte van 3.200 m2, waarvoor aldus een waarde van € 5,50 per m2  aan de orde is. 
          Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen inzake de grondprijs, slaagt het verweer van [gedaagde] op dit onderdeel niet. De rechtbank zal het deskundigenadvies volgen.
        
        
      
    
    
      5.4.
      
        bijkomende schade
      
      
      
        5.4.1.
        
          
            accountantskosten
          
          De rechtbank acht het door de deskundigen begrote bedrag wegens accountantskosten ad € 1.500,00 niet onredelijk. Voor het standpunt van de Staat dat deze kosten maximaal € 250,00 zouden zijn, acht zij geen onderbouwing gegeven. Ook op dit onderdeel zal zij de deskundigen volgen. 
        
        
      
      
        5.4.2.
        
          
            drainage 
          
          Bij de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] verzocht om voor aanpassing van de drainage een bedrag van € 5.000,00 onderdeel te laten uitmaken van de schadeloosstelling. 
          De Staat heeft het ter zitting aan zich getrokken om over dit punt overleg tussen partijen te (doen) plegen. De Staat heeft recentelijk aan de rechtbank medegedeeld dat partijen buiten rechte bij overeenkomst een regeling hebben getroffen, uit hoofde waarvan [gedaagde] niet langer aanspraak maakt op vergoeding van kosten van aanpassing van drainage. De Staat heeft verzocht om in de vast te stellen schadeloosstelling voor kosten aanpassing drainage een vergoeding op te nemen van nihil. De rechtbank zal hiertoe overgaan.
        
        
      
      
        5.4.3.
        
          
            belastingschade
          
          De deskundigen hebben in hun rapport aangegeven ervan uit te gaan dat eventuele belastingschade door de Staat aan [gedaagde] zal worden vergoed. In hun rapport hebben zij ter zake een p.m. post opgenomen. De Staat heeft de rechtbank nadien medegedeeld dat hij [gedaagde] heeft aangeboden om belastingschade te vergoeden volgens een clausule bestaande uit vier genummerde onderdelen, die hierna in de beslissing zal worden opgenomen. [gedaagde] heeft dit aanbod volgens de Staat aanvaard en de Staat verzoekt om dit in het vonnis vast te leggen. De Staat zal worden veroordeeld tot het gestand doen van dit aanbod.
        
        
      
    
    
      5.5.
      
        kosten van deskundige en juridische bijstand
      
      
      
        5.5.1.
        
          [gedaagde] maakt aanspraak op vergoeding van de volgende kosten (alle bedragen inclusief btw): 
        -   	€ 25.029,15 kosten van juridische bijstand
        - € 12.180,00  - € 12.180,00   kosten deskundige bijstand door M. de Rooij van DLV Advies
        totaal   €  37.209,15.
        
      
      
        5.5.2.
        De Staat heeft zich op het standpunt gesteld dat niet alle verzochte kosten van juridische bijstand in redelijkheid zijn gemaakt en daarom in zoverre niet voor vergoeding in aanmerking moeten komen. Hij betrekt dit met name op het voeren van verweer tegen de onteigening zelf vanuit planologisch oogpunt en een gesteld onvoldoende onderhandelen door de Staat, terwijl zich een evident onoverbrugbaar verschil in standpunt over het uitgangspunt voor de schadeloosstelling deed gelden. [gedaagde] heeft het laatste bevestigd waar het de vraag betreft of de zwaaikom deel uitmaakt van het XL Businesspark, met als gevolg een wel of niet daarvan uitgaande invloed op de schadeloosstelling. Ofwel, de Staat is van mening dat [gedaagde] zijn verweer had moeten beperken tot de schadeloosstelling. Wat betreft de juridische bijstand spitst de Staat zijn bezwaar toe op de declaratie van ruim 11 en circa 10 uren voor respectievelijk de conclusie van antwoord (ingediend op 14 maart 2018) en de akte uitlating naar aanleiding van het vonnis van 27 juni 2018 (op de rol van 25 juli 2018).
        
      
      
        5.5.3.
        De Staat heeft zich voorts verweerd tegen de declaratie inzake de kosten van deskundige bijstand. Hij meent dat de declaratie van deskundige De Rooij mede ziet op werkzaamheden in verband met een aankoop van het waterschap in april/mei 2015 en die kunnen, evenmin als een gesprek met een notaris, geen betrekking hebben gehad op de onteigeningsprocedure. Voorts heeft de deskundige circa 10 uren geschreven in perioden (februari 2017-februari 2018) waarin [gedaagde] niet bereid bleek tot onderhandelen en brieven van de Staat negeerde. De uren die de hiervoor bedoelde werkzaamheden hebben omvat, zouden volgens de Staat als niet in redelijkheid gemaakt niet vergoed moeten worden.
        
      
      
        5.5.4.
        Ter beoordeling van de rechtbank staat of in het licht van de dubbele redelijkheidstoets ten aanzien van de opgevoerde kosten deze kosten redelijkerwijs zijn gemaakt en of de omvang van de kosten redelijk is.
        
      
    
    
      5.6.
      De rechtbank overweegt dat weliswaar tussen partijen van meet af aan verschil van inzicht bestond over (een uitgangspunt voor de berekening van) de schadeloosstelling, maar dat het verweer van [gedaagde] tegen de onteigening zelve – naast grieven inzake de planologische inpassing – primair als insteek had het, op zichzelf als erkende grief aan te merken - verweer dat de Staat onvoldoende invulling had gegeven aan het onderhandelingsvereiste van artikel 17 van de onteigeningswet. Dat [gedaagde] op dit punt in het ongelijk is gesteld, maakt naar het oordeel van de rechtbank daarom nog niet dat de kosten van het verweer in die fase van de procedure als onredelijk moeten worden gekwalificeerd. Daarbij komt dat zij het urenaantal (ruim 11 en circa 10) dat de Staat heeft genoemd als uren die niet in redelijkheid zouden zijn gemaakt aan de hand van de overgelegde urenspecificatie niet kan herleiden, zodat de onderbouwing daarvan tekortschiet. De gedeclareerde kosten voor juridische bijstand zullen dus worden toegewezen.
      
    
    
      5.7.
      Ten aanzien van de kosten van deskundige bijstand c.q. van De Rooij overweegt de rechtbank dat niet redelijk zijn gedeclareerde kosten die geen betrekking hebben op de onteigening. Voor zover kosten zijn gemaakt in verband met een aankoop of aankopen in 2015, waarop de eerste drie regels van de kostenspecificatie van De Rooij kennelijk betrekking hebben (bemiddelingsuren d.d. 23 en 29 april en 1 mei 2015), geldt dit naar het oordeel van de rechtbank. Het eerste contact van de zijde van de Staat met [gedaagde] in aanloop naar de onteigening dateert van september 2015 (vgl. r.o. 2.3. van het vonnis van 5 september 2018). Dit brengt mee dat 4,5 uren x € 145,00 niet voor vergoeding in aanmerking komen. 
      
    
    
      5.8.
      
        De rechtbank kan het door de Staat in de periode februari 2017-februari 2018 genoemde aantal uren van circa 10 niet aan de specificatie ontlenen; zij komt van 1 februari 2017 tot 23 maart 2018 hooguit tot 7 uren. Bovendien komt het haar onredelijk voor dat ondanks formele radiostilte van [gedaagde] jegens de Staat in genoemde periode verrichte werkzaamheden door de deskundige van [gedaagde] ondanks het ontbreken van een nadere onderbouwing van de Staat reeds daarom onvergoed zouden moeten blijven. Zij neemt hierbij in aanmerking dat de Staat niet de vermelde werkzaamheden van De Rooij in relatie tot Rijkswaterstaat feitelijk heeft weersproken.
        De vergoeding wegens deskundige bijstand zal daarom worden bepaald op € 12.180,00 minus € 652,50, ofwel € 11.527,50.
      
      
    
    
      5.9.
      
        kosten door rechtbank benoemde deskundigen
      
      
      
        5.9.1.
        De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen belopen een bedrag van € 26.810,98 inclusief btw. De Staat heeft zich wat deze kosten gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank. Voorts heeft de Staat medegedeeld dat deze kosten in januari 2021 bij wijze van voorschot reeds aan de deskundigen zijn vergoed. De Staat zal in deze kosten worden veroordeeld.
        
      
    
  
  
    
      6Slotsom
    Gelet op het voorgaande komt de rechtbank tot de volgende slotsom.
    
    
      6.1.
      
        De rechtbank zal het bedrag van de aan [gedaagde] te betalen schadeloosstelling bepalen op € 31.045,00, te weten:
        waarde van het onteigende	€     23.145,00
        waardevermindering overblijvende    	-        6.400,00
        bijkomende schade                             	-        1.500,00
        aanpassing drainage	-               0,00
        totaal	€     31.045,00.
      
      
    
    
      6.2.
      De rechtbank zal de Staat veroordelen tot betaling aan [gedaagde] van wat [gedaagde] met het betaalde voorschot ad € 26.460,00 te weinig heeft ontvangen, te weten € 4.585,00, te vermeerderen met een rente van 0,5% per jaar over het verschil tussen het voorschot op de schadeloosstelling van € 26.460,00 en het onder 6.1 genoemde bedrag, te rekenen vanaf 30 november 2018, zijnde de dag van inschrijving in de openbare registers van het vonnis van 5 september 2018 tot vervroegde onteigening, tot aan de datum van dit vonnis.
      
    
    
      6.3.
      De rechtbank zal de vordering jegens de Staat tot vergoeding van de kosten van deskundige en juridische bijstand van [gedaagde] toewijzen tot een bedrag van € 36.556,65  inclusief btw (€ 25.029,15 + € 11.527,50), nog te vermeerderen met het betaalde griffierecht ad € 291,00.
      
    
    
      6.4.
      De Staat zal worden veroordeeld tot betaling van salaris en verschotten van de door de  rechtbank benoemde deskundigen van (in totaal) € 26.810,98 inclusief btw.
      
    
  
  
    
      7De beslissing 
    De rechtbank:
    
    
      7.1.
      bepaalt de schadeloosstelling van [gedaagde] voor de bij vonnis van 5 september 2018 vervroegd uitgesproken onteigening van een gedeelte van het kadastrale perceel gemeente Ambt-Almelo, sectie T, nummer 88 op € 31.045,00 (eenendertigduizend vijfenveertig euro), te vermeerderen met 0,5 % rente per jaar over het verschil tussen het voorschot op de schadeloosstelling van € 26.460,00 en het eerstgenoemd bedrag, te rekenen vanaf 30 november 2018, zijnde de dag van inschrijving in de openbare registers van het vonnis van 5 september 2018 tot vervroegde onteigening, tot aan de datum van dit vonnis,
      
    
    
      7.2.
      veroordeelt de Staat om aan [gedaagde] te betalen het verschil tussen het door hem betaalde voorschot van € 26.460,00 en het door de rechtbank sub 7.1 bepaalde bedrag van € 31.045,00, derhalve € 4.585,00 (vierduizend vijfhonderdvijfentachtig euro), vermeerderd met de sub 6.2 bedoelde rente alsmede vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het aldus bepaalde bedrag vanaf de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      7.3.
      veroordeelt de Staat tot het gestand doen van zijn aanbod tot het vergoeden aan [gedaagde] van belastingschade volgens de navolgende afspraak:
      
      1. Indien en voor zover ten gevolge van de onteigening, van gedaagde uiteindelijk een      
      hoger bedrag aan inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting wordt geheven dan verschuldigd zou zijn geworden, wanneer de onteigening niet zou hebben plaatsgehad en dus slechts de jaarlijkse opbrengsten van jaar tot jaar zouden zijn belast, zal dit door de betrokken belastinginspecteur vast ts stellen nadelig verschil, de zogenaamde “belastingschade”, door de Staat aan gedaagde worden vergoed.
      2. Bovenstaande is onder voorwaarde dat gedaagde zo vroeg mogelijk de Staat (RWS) op     
      de hoogte stelt van een mogelijke belastingschade (bij voorkeur bij het doen van de aangifte) en in ieder geval tijdig (4 weken) voor het aflopen van de bezwaartermijn na ontvangst van de aanslag. De verantwoordelijkheid voor het tijdig indienen van (eventueel pro forma) bezwaar ligt geheel bij gedaagde. Indien de Staat tijdig op de hoogte is gesteld en alle naar zijn oordeel relevante stukken heeft gekregen is de Staat bereid om, indien dat opportuun is, het inhoudelijk verweer te voeren over de belastingschade. Bij het berekenen van de belastingschade wordt het uitgangspunt gehanteerd van de specificatie van de schadeloosstelling die zal blijken bij een onherroepelijk oordeel van de onteigeningsrechter, in dit geval liquidatie.
      3. De belastingschade zal worden vergoed, met dien verstande, dat geen vergoeding zal	
      
        worden verleend voor belastingen en premies, die geheven zullen worden als gevolg van het door gedaagde niet gebruik maken van de fiscale reserverings- en afschrijvings-
        mogelijkheden ten behoeve van bedrijfsmiddelen.
      
      4. Indien en voor zover ten gevolge van de gerechtelijke onteigening, door de   
      betrokken belastinginspecteur een naheffingsaanslag met betrekking tot omzetbelasting wordt opgelegd, zal dit door voornoemde inspecteur vastgestelde bedrag door de Staat aan gedaagde worden vergoed, onder voorwaarde dat gedaagde tijdig (binnen 1 week na ontvangst) de Staat  op de hoogte brengt indien er een naheffingsaanslag ter zake van omzetbelasting is opgelegd door de belastinginspecteur en dat hij op aangeven van de Staat hiertegen bezwaar en/of beroep instelt. Gedaagde verplicht zich tevens tijdig de benodigde stukken ter beschikking te stellen aan de Staat ten behoeve van de beoordeling  van de naheffingsaanslag. De kosten die gedaagde zal maken in verband met voornoemd bezwaar en/of beroep zullen door de Staat aan gedaagde worden vergoed.
      
    
    
      7.4.
      veroordeelt de Staat om aan [gedaagde] te betalen de kosten van deskundige- en juridische bijstand ten bedrage van € 36.556,65 inclusief btw, vermeerderd met het door [gedaagde] betaalde griffierecht ad € 291,00, 
      
    
    
      7.5.
      veroordeelt de Staat in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen ten bedrage van € 26.810,98 inclusief btw,
      
    
    
      7.6.
      verstaat dat de Staat de onder 7.5 vermelde kosten reeds in januari 2021 aan de deskundigen heeft voldaan, 
      
    
    
      7.7.
      veroordeelt de Staat tot betaling van de door de griffier te verrichten publicatie in de procedure, na ontvangst van een desbetreffende factuur van het Landelijk Dienstencentrum Rechtspraak te Utrecht,
      
    
    
      7.8.
      wijst het dagblad Tubantia, editie Almelo, aan als het nieuwsblad waarin overeenkomstig artikel 54 van de onteigeningswet een uittreksel van dit vonnis door de griffier geplaatst dient te worden,
      
    
    
      7.9.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.B.  Cornelissen, mr. K.J. Haarhuis en mr. H. Bottenberg - van Ommeren en in het openbaar uitgesproken door mr. A.M. Koene als rolrechter op 21 juli 2021.
      
    
  
  
    ECLI:NL:HR:2018:1694
  
  
    ECLI:NL:HR:1960:66, NJ 1960/295
  
  
    ECLI:NL:HR:1963:166, NJ 1963/135 
  
  
    Totaal over is 6.914 m2 gewaardeerd op € 45.455,00; Dit is als volgt berekend: geen waardevermindering over 3.714 m2 ad € 27.855,00 (7,50/m2); wel waardevermindering tot € 5,50/m2 over 3.200 m2 ad € 17.600,00.De waardevermindering komt daarmee op € 6.400,00.