ECLI:NL:RBGEL:2021:3314, Rechtbank Gelderland, 30-06-2021, AWB_20_4701
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2021-06-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Vermogensschade. Het college van burgemeester en wethouders heeft de waardering van de schadefactoren en de uit het totaal van de schadefactoren voortvloeiende waardevermindering voldoende gemotiveerd. Verweerder heeft de vaststelling van de drempel voor het normale maatschappelijke risico onvoldoende gemotiveerd. De rechtbank vernietigt daarom het bestreden besluit en voorziet zelf in de zaak door de drempel voor het normale maatschappelijk risico zelf vast te stellen.

RECHTBANK GELDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: ARN 20/4701 
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 
      
    
    
    
      in de zaak tussen
      
        
        
          [eiser]
        , te [woonplaats], eiser
      (gemachtigde: E.J. van Heiningen),
    
    
    
      en
    
    
    
      
        het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Nijmegen, verweerder
    
    
    
    
      
        Procesverloop
      
    
    
    
      In het besluit van 17 januari 2019 (primair besluit) heeft verweerder aan eiser een bedrag van € 1.200,- aan planschade toegekend.
    
    
    
      In het besluit van 24 juli 2020 (bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen het primaire besluit gedeeltelijk gegrond verklaard en besloten het toegekende bedrag aan planschade te verhogen tot € 3.700,-.
    
    
    
      Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld met een advies van 16 september 2020 van Ten Have Advies v.o.f. (hierna: Ten Have). 
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 mei 2021. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde en deskundige T. Ten Have. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde M. Litjens.
    
    
  
  
    
      1Overwegingen
    
      1.1.
      Eiser is eigenaar van het perceel [locatie] te [woonplaats]. Op 16 april 2018 heeft eiser verzocht om een tegemoetkoming in planschade als gevolg van de omgevingsvergunning met projectafwijkingsbesluit “Nijmegen oud west 9” (hierna: de omgevingsvergunning), waarin het mogelijk wordt gemaakt om ten oosten-zuidoosten van het perceel in totaal 109 woningen te realiseren. Deze gronden waren in het bestemmingsplan “Nijmegen oud West” (hierna: het bestemmingsplan) voorzien van de bestemming Gemengde doeleinden. Eiser geeft aan dat met de inwerkingtreding van de omgevingsvergunning zijn perceel in waarde is verminderd. 
      
    
    
      1.2.
      Verweerder heeft advies gevraagd aan Tog Nederland (hierna: Tog). In een advies van 4 januari 2019 heeft Tog de conclusie getrokken dat met de inwerkingtreding van de omgevingsvergunning sprake is van een planologisch nadelige wijziging vanwege een beperking van het uitzicht, een afname van de privacy, een beperking van de (zon)lichttoetreding en enige afname van de situeringswaarde. Uit de taxatie volgt dat de waarde van het perceel vóór de peildatum volgens de taxateur € 245.000,- en de waarde na de peildatum € 234.000,- bedraagt. De hoogte van de schade bedraagt volgens Tog dus € 11.000.-. Tog vindt een drempel van 4% in verband met het normaal maatschappelijk risico gerechtvaardigd, wat leidt tot een tegemoetkoming in planschade van € 1.200,-. 
      
    
    
      1.3.
      Naar aanleiding van het ingediende bezwaar heeft Tog op 13 januari 2020 een nader advies uitgebracht. Uit de planvergelijking in dit advies heeft Tog de conclusie getrokken dat met de inwerkingtreding van de omgevingsvergunning naast de al vastgestelde schadefactoren ook sprake is van een beperkte toename van de overlast en enige toename van de verkeersintensiteit. Uit de taxatie volgt dat de waarde van het perceel vóór de peildatum volgens de taxateur € 245.000,- en de waarde na de peildatum € 231.500,- bedraagt. De hoogte van de schade bedraagt volgens Tog dus € 13.500.-. Tog vindt een drempel van 4% in verband met het normale maatschappelijk risico gerechtvaardigd, wat leidt tot een tegemoetkoming in planschade van € 3.700,-. Verweerder heeft het advies van Tog aan het bestreden besluit ten grondslag gelegd. 
      
    
  
  
    
      2Het oordeel van de rechtbank
    
      2.1.
      
        De rechtbank is van oordeel dat verweerder, in navolging van Tog, de waardering van de schadefactoren uitzicht, privacy en situeringswaarde en de uit het totaal van de schadefactoren voortvloeiende waardevermindering voldoende heeft gemotiveerd.
        De rechtbank is van oordeel dat de vaststelling van de drempel van 4% voor het normale maatschappelijke risico onvoldoende is gemotiveerd. De rechtbank vernietigt daarom het bestreden besluit en voorziet zelf in de zaak door de drempel voor het normale maatschappelijk risico op 3,5% en de tegemoetkoming in planschade op € 4.925,- te bepalen.
      
      
      
        Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot haar oordeel is gekomen. Daarvoor beantwoordt zij achtereenvolgens de volgende twee vragen:
        Zijn de relevante schadefactoren op de juiste wijze gewaardeerd?
        Is het normaal maatschappelijk risico op de juiste wijze vastgesteld?
      
      
    
  
  
    
      3Zijn de relevante schadefactoren op de juiste wijze gewaardeerd?
    
    
      3.1.
      Eiser is het niet eens met de waardering door TOG van de schadefactoren uitzicht, privacy en situeringswaarde en stelt dat er sprake is van een grotere waardevermindering. 
      
      
        
          Uitzicht
        
      
    
    
      3.2.
      In het nadere advies heeft Tog voor de schadefactor uitzicht geconcludeerd dat in de oude planologische situatie vanuit het object van aanvragers onder meer reeds zicht kon bestaan op hoofdgebouwen van maximaal 4 meter hoog, bijgebouwen van maximaal 4,5 meter hoog en overkappingen van maximaal 3 meter hoog. Hierdoor werd het uitzicht al in betrekkelijk ruime mate beperkt, in ieder geval was vanuit de tuin en de benedenverdieping in ruime mate sprake van belemmerd uitzicht. De omgevingsvergunning maakt het mogelijk dat op korte afstand van het object een appartementencomplex met een hoogte van circa 9,6 meter kan worden gerealiseerd, wat leidt tot een afname van het uitzicht van hoofdzakelijk de verdiepingsvloeren van de woning van eiser. Daarnaast kan vanuit de woning van eiser in enigermate zicht bestaan op woonbebouwing met een hoogte van circa 12,3 meter die noordoostelijk van de woning kan worden gerealiseerd. Volgens Tog is daarmee sprake van een beperkt nadeligere positie voor wat betreft het uitzicht.
      
      
        Ten Have stelt dat Tog onvoldoende rekening heeft gehouden met de forse toename van de bouwhoogte, waarmee het zicht op de lucht vanuit de tuin en woning van eiser in belangrijke mate is weggenomen. Ten Have is van mening dat de korte afstand van de nieuwe bebouwing tot het perceel van eiser onvoldoende is meegewogen. Daarmee is volgens Ten Have sprake van een forse beperking van het uitzicht.
      
      
      
        
          Privacy
        
      
    
    
      3.3.
      In het nadere advies heeft Tog voor de schadefactor privacy geconcludeerd dat in de oude planologische situatie al sprake was van ruime gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden voor onder andere educatie, bedrijven en detailhandel. Ook ligt de woning van eiser aan de voorzijde aan de [locatie] en wordt de woning aan beide zijden en ten zuiden/zuidwesten al ingesloten met woonbebouwing. Door deze ruime gebruiksmogelijkheden was de privacy in en rond de woning van eiser niet gewaarborgd. Door de maximaal toegestane bouwhoogte van 4 en 4,5 meter kon er geen zicht in de richting van de woning bestaan vanuit de verdiepingsvloeren van gebouwen. De omgevingsvergunning maakt de bouw van appartementencomplexen mogelijk, waarbij het dichtstbijzijnde woonblok van drie bouwlagen met in totaal 18 appartementen op een kortste afstand van circa 3,5 meter gerealiseerd kan worden. Vanuit gevelopeningen van dit woonblok is het mogelijk om in de richting van de tuin en woning van eiser te kijken. Ook vanuit het appartementencomplex ten noordoosten van de woning kan zicht in de richting van de woning en tuin bestaan. Door deze inkijk wordt volgens Tog de privacy in en rondom de woning van eiser beperkt, waarmee sprake is van een planologisch verdergaand nadelige situatie. 
      
      
        Ten Have stelt dat met name de directe zichtlijnen vanuit het op korte afstand te realiseren appartementengebouw met drie bouwlagen maakt dat er sprake is van een tamelijk fors planologisch nadeel. 
      
      
      
        
          Situeringswaarde
        
      
    
    
      3.4.
      In het nadere advies heeft Tog voor de schadefactor situeringswaarde geconcludeerd dat de woning van eiser midden in een woongebied met een sterk stads en ingesloten karakter ligt, waardoor de toevoeging van woningen/appartementen als passend wordt beschouwd. Door de toename van de maximale bouwhoogte wordt de woning van eiser aan de achterzijde in enigermate meer ingesloten door massieve bebouwing. Hierdoor is volgens Tog sprake van een verslechterde ligging, wat leidt tot een in enigermate planologische verslechtering van de situeringswaarde. 
      
      
        Ten Have stelt dat er sprake is van een forse toename van de bouwhoogte, waarmee de conclusie dat de woning van eiser in enigermate wordt ingesloten volgens Ten Have niet correct is.
      
      
      
        
          Waardevermindering
        
      
    
    
      3.5.
      Ten Have is van mening dat een waardedaling van € 11.000,-, oftewel circa 4,5% geen recht doet aan de aard en omvang van de planologische verslechtering. 
      
    
    
      3.6.
      Ter zitting heeft verweerder aangegeven dat hij het planologisch nadeel als middelzwaar kwalificeert. Rekening houdend met de binnen de planschadepraktijk gehanteerde controlepercentages heeft verweerder aangevoerd dat de getaxeerde waardevermindering past binnen de bij deze categorie behorende bandbreedte van 4-7%. Verweerder ziet dan ook geen reden om aan het advies van Tog met de hierin opgenomen taxatie te twijfelen.
      
      
        
          Jurisprudentie
        
      
    
    
      3.7.
      Indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht
      
      
        Op de aanvrager rust in beginsel de bewijslast, indien hij een op een advies van een onafhankelijke en onpartijdige deskundige gebaseerd oordeel van het bestuursorgaan omtrent het bestaan van schade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wro, omtrent de omvang van deze schade, of omtrent het oorzakelijk verband tussen de gestelde schadeveroorzakende planologische wijziging en de gestelde schade, bestrijdt.
        Vergelijk de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 onder 8.3 en 8.4 (ECLI:NL:RVS:2016:2581).
      
      
      
        
          Beoordeling rechtbank
        
      
    
    
      3.8.
      De rechtbank constateert dat tussen partijen niet in geschil is dat er voor de schadefactoren uitzicht, privacy en situeringswaarde sprake is van een planologisch nadeel. Enkel in geschil is hoe dit planologisch nadeel gekwalificeerd moet worden en tot welke waardevermindering dit planologisch nadeel leidt, waarbij Ten Have het planologisch nadeel zwaarder waardeert dan Tog. 
      
      
        De rechtbank is van oordeel dat Tog de conclusies over het planologisch nadeel voor wat betreft deze schadefactoren deugdelijk gemotiveerd heeft. Deze motivering is zonder nadere toelichting begrijpelijk. Dat tussen Tog en Ten Have een verschil van inzicht bestaat over de waardering van het planologisch nadeel, betekent niet dat eiser aannemelijk heeft gemaakt dat het door Tog verrichte onderzoek op dit onderdeel onzorgvuldig of onvolledig is geweest, dan wel dat Tog het gewicht van deze schadefactor heeft onderschat. Uit het rapport van Ten Have blijkt niet van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies op dit onderdeel.
      
      
    
    
      3.9.
      
        De rechtbank overweegt dat uit de jurisprudentie van de Afdeling (waaronder de uitspraak van 14 maart 2018, ECLI:NL:RVS:2018:821) volgt dat de waardevermindering voortvloeit uit de taxatie van de waarden vóór en na de peildatum. Bij de taxatie na de peildatum moet de taxateur, afhankelijk van de impact per schadefactor, het geheel van nadelen inschatten en beoordelen hoe deze in relatie tot de markt voor vergelijkbare objecten leidt tot een lagere waarde. Hieruit volgt dat met name de weging van het geheel van schadefactoren door de taxateur, op basis van zijn kennis en ervaring bepalend is voor de waardevermindering. 
        De door Tog ingeschakelde taxateur heeft de waarde van de woning van eiser direct voor en na de peildatum bepaald. In tegenstelling tot waar Ten Have in het advies van september 2020 van uitgaat, heeft de taxateur de uiteindelijke waardevermindering niet op € 11.000,-, maar op € 13.500,- (circa 5,5%) begroot. Zoals verweerder ter zitting heeft aangegeven valt deze waardevermindering in het midden van de bandbreedte van 4-7%, wat overeenkomt met een middelzwaar planologisch nadeel. De rechtbank is van oordeel dat een waardevermindering van circa 5,5% met de bijbehorende kwalificatie als middelzwaar planologisch nadeel, gelet op het aantal schadefactoren en de waardering daarvan door Tog, navolgbaar is. Eiser heeft geen tegentaxatie overgelegd of op andere wijze onderbouwd dat de taxatie gebrekkig is. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder voor dit onderdeel van het advies van Tog mocht uitgaan. 
        Het betoog faalt.
      
    
  
  
    
      4Is het normaal maatschappelijk risico op de juiste wijze vastgesteld?
    
    
      4.1.
      Eiser is het niet eens met de door Tog vastgestelde drempel van 4% voor het normaal maatschappelijk risico, omdat onvoldoende is meegewogen dat de ontwikkeling niet binnen de ruimtelijke structuur past en dat de ontwikkeling op korte afstand tot de woning van eiser plaatsvindt. De ontwikkeling met woongebouwen in drie tot vijf bouwlagen past volgens Ten Have niet binnen de structuur van de omgeving, welke zich kenmerkt door grondgebonden woningen met een fors lagere bouwhoogte. Hoewel op grotere afstand van de woning van eisers sprake is van gestapelde woningen, neemt dat niet weg dat de bouwmassa van de nieuwe ontwikkeling groter is dan de bouwmassa van deze bestaande c.q. planologisch toegestane woningen. Hiernaast is de afstand van de nieuwe ontwikkeling tot de woning van eiser beduidend kleiner dan de afstand tot deze bestaande gestapelde woningen met een vergelijkbare bouwhoogte elders in de omgeving. Ter zitting is namens eiser door Ten Have naar voren gebracht dat de ontwikkeling niet passend is in langjarig gevoerd ruimtelijk beleid, omdat de door verweerder aangehaalde Structuurvisie Nijmegen 2010 pas kort voor de inwerkingtreding van de omgevingsvergunning is vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      
        In het eerste advies van 4 januari 2019 heeft Tog geconcludeerd dat er sprake is van een ontwikkeling voor woningbouw op een inbreidingslocatie, wat in zijn algemeenheid is aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling. In een dergelijk geval heeft de Afdeling geoordeeld dat een drempel van 5% niet als te hoog wordt beschouwd. 
        Verder paste de ontwikkeling volgens Tog in de ruimtelijke structuur van de omgeving. De directe omgeving kenmerkt zich al als een gemengd gebied waarbij er sprake was van woon-, centrum-, en maatschappelijke functies. Ook de omvang van de bebouwing en de maximale bouwhoogte van 15,2 meter is niet direct afwijkend ten opzichte van de bestaande bebouwing in de omgeving van de woning van eisers. De ontwikkeling paste volgens Tog niet in een lengte van jaren gevoerd ruimtelijk beleid. Wel wordt de ontwikkeling genoemd in het uitvoeringsprogramma 2010-2013 in de Structuurvisie Nijmegen 2010 en was daarmee passend in het gemeentelijk beleid.
        Volgens Tog moet ook de afstand tot het object, alsmede de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel betrokken worden bij de beoordeling van het normaal maatschappelijk risico. De ontwikkeling vindt volgens Tog plaats op betrekkelijk korte afstand tot de woning van eiser en leidt tot een beperkte aantasting van het woon- en leefklimaat. Daarbij komt dat de schade circa 4,5% van de waarde van het object bedraagt. Gelet hierop en vanwege het feit dat de ontwikkeling niet volledig in de lijn der verwachting ligt, acht Tog een normaal maatschappelijk risico van 4% op zijn plaats.
      
      
    
    
      4.3.
      
        Naar aanleiding van het door eiser ingesteld bezwaar heeft Tog in januari 2020 een nader advies uitgebracht. In dit advies heeft Tog, in afwijking van haar eerder advies overwogen dat de ontwikkeling overwegend past in de ruimtelijke structuur. Reden voor deze aanpassing was, dat volgens Tog in ogenschouw moet worden genomen dat het plangebied aan enkele zijden wordt omgeven door grondgebonden woningen, waardoor niet gesteld kan worden dat hetgeen het nieuwe planologische regime ter hoogte van het plangebied toestaat volledig in overeenstemming is met de heersende omgevingskarakteristiek. 
        In de begeleidende brief bij het nadere advies geeft Tog aan dat uit de recente jurisprudentie van de Afdeling volgt dat bij de beoordeling van het normaal maatschappelijk risico geen zelfstandige betekenis meer toekomt aan een korte afstand of de omvang van het nadeel. Deze aspecten zijn volgens de Afdeling namelijk reeds verdisconteerd in de waardebepaling. Tog geeft hierbij aan dat zij de korte afstand al meegewogen hebben in de planvergelijking.
        In het nadere advies concludeert Tog dat er sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling die niet volledig in de lijn der verwachtingen lag, wat Tog aanleiding geeft om een normaal maatschappelijk risico van 4% te hanteren.
      
      
      
        
          Jurisprudentie
        
      
    
    
      4.4.
      Uit onder meer de uitspraak van de Afdeling van 2 maart 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:530), volgt dat de vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan is en daarbij komt het bestuursorgaan beoordelingsruimte toe. Het bestuursorgaan dient deze vaststelling naar behoren te motiveren. Indien de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij, indien de gegeven motivering niet volstaat, de omvang van het normale maatschappelijke risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is.
      
    
    
      4.5.
      Uit de uitspraak van de Afdeling van 29 januari 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:280) volgt dat bij waardevermindering van een onroerende zaak als gevolg van een normale maatschappelijke ontwikkeling, zoals woningbouw op een inbreidingslocatie van een bestaande woonkern, waarbij die woningbouw in de lijn der verwachtingen lag, een waardevermindering tot 5 procent van de waarde van de onroerende zaak, in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, substantieel, maar niet zodanig zwaar dat deze schade niet voor rekening van de aanvrager kan worden gelaten. Dit betekent dat een waardevermindering tot 5 procent van de waarde van de onroerende zaak in deze categorie gevallen in beginsel tot het normale maatschappelijke risico van de aanvrager behoort. Deze jurisprudentie wordt ook toegepast, indien de desbetreffende locatie geen zuivere inbreidingslocatie is, maar tevens de kenmerken van een uitbreidingslocatie vertoont. 
      
      
        Dat er sprake is van een uitbreidingslocatie brengt op zichzelf nog niet met zich dat het niet gerechtvaardigd is om een drempel van 5 procent toe te passen. De hoogte van de drempel wordt immers bepaald door het antwoord op de vraag of en zo ja, in hoeverre de planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen valt, met dien verstande dat, gelet op artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wet ruimtelijke ordening, de drempel bij indirecte planschade - planschade door een planologische verandering op de gronden van derden - minstens 2 procent van de waarde van de onroerende zaak is. Voor het antwoord op voormelde vraag is in ieder geval van belang of en zo ja, in hoeverre de planologische ontwikkeling, naar haar aard en omvang, binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past. Indien geheel aan beide indicatoren wordt voldaan, mag het bestuursorgaan een drempel van 5 procent van de waarde van de onroerende zaak toepassen. De jurisprudentie van de Afdeling brengt met zich dat die drempel ook aan de orde kan zijn buiten de twee specifieke situaties waarvoor dat is uitgemaakt. 
      
      
      
        
          Beoordeling rechtbank
        
      
    
    
      4.6.
      De rechtbank concludeert dat Tog alleen het bij de Structuurvisie Nijmegen 2010 opgenomen uitvoeringsprogramma 2010-2013, dat op 2 juni 2010 door de gemeenteraad is vastgesteld, benoemt als ruimtelijk beleid waarin de herontwikkeling is opgenomen. Tog geeft in haar advies van januari 2019 expliciet aan dat de ontwikkeling niet in een lengte van jaren in de lijn der verwachting lag gelet op het gevoerde ruimtelijke beleid. Deze expliciete overweging is zonder nadere motivering niet meer in het nadere advies van januari 2020 opgenomen. Met eiser is de rechtbank van oordeel dat, hoewel de ontwikkeling binnen het gemeentelijk beleid past, dit beleid, gelet op de peildatum van 1 augustus 2013, niet al gedurende een reeks van jaren wordt gevoerd.  
      
    
    
      4.7.
      Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat de korte afstand tot de ontwikkeling voldoende is meegenomen bij de waardering van de schadefactoren en de daaruit voortvloeiende waardevermindering, zodat bij de beoordeling van het normaal maatschappelijk risico geen zelfstandige betekenis meer toekomt aan dit aspect.
      
    
    
      4.8.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft Tog in haar nadere advies met de aangepaste conclusie dat de ontwikkeling niet geheel, maar overwegend past in de ruimtelijke structuur, voldoende rekening gehouden met het feit dat de ruimtelijke structuur van de directe omgeving van de woning van eisers bestond uit hoofdzakelijk grondgebonden woningen. Hierbij overweegt de rechtbank dat in de directe omgeving van de woning, waaronder aan de overzijde van de [locatie] gestapelde woningbouw in drie tot vier bouwlagen gebouwd kon worden en dat de bouwhoogte van 9,6 meter van het appartementengebouw aan de achterzijde van de woning van eiser maar beperkt hoger is dan de planologisch toegestane bouwhoogte van 9 meter van de omliggende grondgebonden woningen.
      
      
        Echter, de rechtbank merkt op dat de aanpassing van de conclusie niet heeft geleid tot een aanpassing in de drempel voor het normaal maatschappelijk risico. Zowel in het advies van januari 2019 als het nadere advies van januari 2020 wordt een drempel van 4% gehanteerd. De rechtbank is van oordeel dat het door verweerder vastgestelde normaal maatschappelijk risico van 4% daarmee niet door de gegeven motivering wordt gedragen. Daarom heeft verweerder het nadere advies van Tog niet ten grondslag kunnen leggen aan het bestreden besluit. 
      
      
      
        Het betoog slaagt.
      
      
    
  
  
    
      5Conclusie
    
      5.1.
      Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt het bestreden besluit vanwege strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
      
      
    
  
  
    
      6Definitieve geschilbeslechting
    
      6.1.
      De rechtbank voorziet zelf in de zaak, door in dit geval zelf de omvang van het normale maatschappelijke risico vast te stellen en te bepalen welke aftrek redelijk is. In dit verband is van belang dat de planologische ontwikkeling een normale maatschappelijke ontwikkeling betreft. Nu de ontwikkeling niet geheel, maar overwegend binnen de ruimtelijke structuur past en past binnen gevoerd gemeentelijk beleid, maar dit geen in lengte van jaren gevoerd beleid betreft, lag de ontwikkeling niet geheel in de lijn der verwachtingen. Hierom ziet de rechtbank aanleiding om een drempel van 3,5% te hanteren van de waarde van de woning van eiser onmiddellijk voorafgaand aan de inwerkingtreding van de omgevingsvergunning. Hierbij overweegt de rechtbank dat Ten Have in het advies van 15 oktober 2018 aangeeft dat een drempel van 3,5% voor het normale maatschappelijke risico passend is. 
      
    
    
      6.2.
      De rechtbank bepaalt dat haar uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit.
      
    
  
  
    
      7Kosten
    
      7.1.
      Eiser heeft verzocht om vergoeding van de kosten voor het opstellen van een deskundigenadvies van Ten Have, waarbij in beroep een factuur van Ten Have van 22 september 2020 ten bedrage van € 756,25 is overlegd. Naar het oordeel van de rechtbank was het inschakelen van de deskundige redelijk en zijn de daarvoor in rekening gebrachte kosten ook redelijk. Nu het beroep gegrond is verklaard, komt het bedrag van € 756,25 daarom voor vergoeding in aanmerking. 
      
    
    
      7.2.
      De rechtbank bepaalt dat verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht moet vergoeden, omdat het beroep gegrond is.
      
    
    
      7.3.
      Omdat het beroep gegrond is, krijgen eisers een vergoeding voor de proceskosten die zij hebben gemaakt. Verweerder moet die vergoeding betalen. De vergoeding wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. De bijstand door een gemachtigde levert 2 punten op voor het indienen van een beroepschrift en het verschijnen op zitting. Die punten hebben een waarde van € 748,- bij een wegingsfactor 1. Toegekend wordt € 1.496,-. 
      
      
        
          Beslissing
        
      
      
      
        De rechtbank:
      
      
        
          verklaart het beroep gegrond;
        
        
          vernietigt het bestreden besluit, voor zover daarbij de drempel voor het normaal maatschappelijk risico op 4% en de tegemoetkoming in planschade op € 3.700,- is bepaald;
        
      
      
        
          bepaalt dat het college aan eiser als tegemoetkoming in planschade een bedrag van € 4.925,- (€ 13.500,- minus € 8.575,- (= 3,5% van € 245.000,-)), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van ontvangst van de aanvraag tot aan de dag van algehele voldoening, dient te vergoeden;
        
        
          bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van het bestreden besluit;
        
        
          draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 178,- aan eisers te vergoeden;
        
        
          veroordeelt verweerder in de proceskosten en deskundigenkosten van eiser tot een bedrag van € 2.252,25.
        
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. M.J.M. Verhoeven, rechter, in aanwezigheid van mr. S.H. Koopmans, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
      
      
      
        
          Bent u het niet eens met deze uitspraak?
        
        Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.