ECLI:NL:RBROT:2021:8470, Rechtbank Rotterdam, 03-09-2021, 8606989
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-09-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht. Corona. Berekeningswijze huurprijsvermindering.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      zaaknummer: 8606989 CV EXPL 20-21178
    
    
    
      uitspraak: 3 september 2021
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Marcan Vastgoed B.V.,
      gevestigd te Barendrecht, 
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. Th.C. Visser te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid American Vintage Retail B.V.,
      gevestigd te Rotterdam, 
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. A.T. Eisenmann te Amsterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna ‘Marcan’ en ‘American Vintage’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1. De procedure
    De kantonrechter heeft kennisgenomen van: 
    
      
        de dagvaarding met producties van 19 juni 2020;
      
      
        de conclusie van antwoord met producties van 28 juli 2020;
      
      
        de conclusie van repliek met één productie van 22 september 2020;
      
      
        de conclusie van dupliek van 20 oktober 2020;
      
      
        de door American Vintage bij e-mail van 9 februari 2021 overgelegde productie;
      
      
        de akte wijziging van eis met producties van 3 maart 2021;
      
      
        het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 3 maart 2021;
      
      
        de akte met producties van American Vintage van 11 mei 2021;
      
      
        de antwoordakte met producties en een wijziging van eis van 29 juni 2021
      
      
        de akte uitlating producties en wijziging van eis van American Vintage van 27 juli 2021.
      
    
    
  
  
    
      2. Het geschil
    
      2.1
      American Vintage huurt sinds 2013 van Marcan bedrijfsruimte op [adres]. 
      
    
    
      2.2
      Marcan vordert in haar akte van 29 juni 2021, met rente en met veroordeling van American Vintage in de kosten van de procedure, veroordeling van American Vintage tot betaling van (1) € 20.079,44 aan huurachterstand tot en met juni 2021 en (2) € 4.500,00 aan contractuele boete.
      
    
    
      2.3
      American Vintage voert verweer. 
      
    
    
      2.4
      Voor zover voor de beoordeling van belang, wordt hierna ingegaan op de stellingen waarmee Marcan en American Vintage de vordering en het verweer daartegen (verder) onderbouwen.
      
    
  
  
    
      3. De beoordeling
    
    
      
        onvoorziene omstandigheid
      
    
    
    
      3.1
      In de rechtspraak is inmiddels wat de coronacrisis en huurbetalingsverplichtingen betreft een lijn ontstaan. Die lijn houdt in dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is als bedoeld in artikel 6:258 Burgerlijk Wetboek, van dien aard dat Marcan als verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de met American Vintage gesloten huurovereenkomst niet mag verwachten. De kantonrechter is het met deze lijn eens en volgt deze lijn in het voorliggende geschil tussen Marcan en American Vintage. De gemachtigden van partijen kennen de jurisprudentie op dit punt. Het heeft daarom geen toegevoegde waarde dat de kantonrechter in deze zaak in haar eigen woorden nog eens herhaalt wat al veelvuldig door andere rechters is gezegd. Zij zal dat dan ook niet doen.
      
      
        
          berekening huurprijsvermindering
        
      
      
    
    
      3.2
      Het gaat American Vintage wat de huurprijsvermindering betreft, zo blijkt uit de stukken, om de maanden maart, april en mei 2020, de maand december 2020 en de maanden januari, februari en maart 2021. Om de huurprijsvermindering voor die maanden te kunnen berekenen, moet de omzet in die maanden vergeleken worden met de omzet in dezelfde maanden in 2019 en voor februari 2021 met de omzet in februari 2020.
      
    
    
      3.3
      Onder ‘omzet’ moet wat de formule om de huurprijsvermindering te kunnen berekenen betreft echter niet alleen worden verstaan ‘het bedrag aan verkochte goederen’. Bij die, om het zo te noemen, ‘gewone omzet’ moet opgeteld worden het bedrag aan steun dat American Vintage in die maanden van de overheid heeft gekregen. Het gaat dan om de vergoeding voor de vaste lasten (TVL) én om de loonkostenvergoeding (NOW). Normaal gesproken worden immers van de omzet (het inkomen) ook alle kosten (loon, huur, andere vaste lasten) betaald. In de coronatijd verstrekt de overheid aan in dit geval American Vintage ‘extra inkomen’ om die kosten mee te kunnen (blijven) betalen. De kantonrechter ziet niet in waarom dit ‘extra inkomen’ bij de vraag hoeveel de huurprijsvermindering bedraagt buiten beschouwing zou moeten worden gelaten. Onder ‘coronaomzet’ moet dan ook worden verstaan de ‘gewone omzet + de TVL + de NOW’. Die ‘coronaomzet’ moet worden vergeleken met de ‘gewone omzet’ in dezelfde maand van het jaar (of van twee jaar) daarvoor. De ‘coronaomzetdaling’ is het percentage waarmee de omzet in vergelijking met die andere maand gedaald is. 
      
    
    
      3.4
      De formule om de huurprijsvermindering mee te berekenen luidt, mede gelet op wat hiervoor is overwogen, dan:
      
      
        
          huurprijsvermindering = huurprijs x percentage coronaomzetdaling x 50%
        
      
      
    
    
      3.5
      Dus stel dat van de volgende gegevens wordt uitgegaan: 
      
      
        huurprijs per maand 	€ 10.000,00
        omzet mei 2019	€ 50.000,00
        omzet mei 2020	€ 10.000,00
        TVL			€   5.000,00
        NOW			€   5.000,00
      
      
      
        Dan is de ‘coronaomzetdaling’ 60% (de ‘coronaomzet’ (omzet + TVL + NOW) van mei 2020 is immers 40% van de omzet van mei 2019) en de huurprijsvermindering in mei 2020 is dan € 10.000,00 x 60% x 50% = € 3.000,00. In mei 2020 moet dan € 7.000,00 aan huur betaald worden. Met de 50% aan het einde van de formule wordt overigens tot uitdrukking gebracht dat de pijn van de coronacrisis (enigszins) gelijk over partijen verdeeld moet worden.
      
      
      
        
          naar de rol
        
      
      
    
    
      3.6
      Het ontbreekt de kantonrechter aan (alle) informatie over de vergoedingen die American Vintage van de overheid heeft gekregen, in het bijzonder de NOW-vergoeding, om de huurprijsvermindering over de onder 3.2 genoemde maanden zelf te kunnen berekenen. De zaak wordt daarom naar de rol verwezen om American Vintage in de gelegenheid te stellen die berekening te maken, voor zover nog niet overgelegd vergezeld van stukken (en als bepaalde onderbouwende stukken al wel zijn overgelegd met verwijzing naar de vindplaats daarvan). American Vintage moet tevens aan haar berekeningen een conclusie verbinden, in die zin dat zij aan moet geven hoeveel huur zij in de maand waarover het gaat te veel (of eventueel te weinig) betaald heeft. Marcan mag uiteraard daarna op de akte van American Vintage reageren.
      
    
    
      3.7
      Iedere verdere beslissing, waaronder een beslissing over de boete die Marcan vordert, wordt aangehouden.
      
    
  
  
    
      4. De beslissing
    De kantonrechter:
    
    - verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 28 september 2021 om American Vintage in de gelegenheid te stellen een berekening als bedoeld onder 3.6 in het geding te brengen;
    
    - houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
      686