ECLI:NL:GHARL:2021:6904, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-07-2021, 20/00663
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-07-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer: 20/00663
    uitspraakdatum: 20 juli 2021
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 2 april 2020, nummer AWB 19/4114, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van het belastingcentrum Tribuut (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] 48 te [plaats] , per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 127.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 168,52.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Bij brief van 17 februari 2021 heeft het Hof belanghebbende een viertal data voor het onderzoek ter zitting van een aantal lopende zaken voorgesteld. Belanghebbende heeft daarop het Hof bericht dat hij op geen van die data beschikbaar is, maar voor de behandeling van de onderhavige zaak en van zaak 19/01487 beschikbaar is op donderdagmiddag 23 juni 2021. Het Hof heeft belanghebbende op 16 april 2021 door middel van twee in één (aangetekend verzonden) enveloppe gevoegde brieven uitgenodigd voor de mondelinge behandeling van deze zaken op 23 juni 2021. De aangetekende envelop is door belanghebbende niet in ontvangst genomen en evenmin door hem opgehaald op het door de postbode aangegeven PostNL afhaaladres. Het Hof heeft de uitnodigingen op 6 mei 2021 retour ontvangen van PostNL. Op 21 mei 2021 heeft het Hof belanghebbende nogmaals uitgenodigd voor de zitting. De enveloppe met deze twee brieven is op 2 juni 2021 door het Hof retour ontvangen met daarop de mededeling “geweigerd”. Op 17 juni 2021 heeft het Hof belanghebbende bij gewone brief bericht dat de samenstelling van de zetel is gewijzigd. Daarbij heeft het Hof belanghebbende wederom gewezen op datum en tijdstip van de zitting. Op 28 juni 2021 heeft het Hof de aangetekende enveloppe retour ontvangen met daarop de mededeling dat geen brievenbus is aangetroffen. Belanghebbende is, zonder bericht van verhindering, niet verschenen ter zitting op 23 juni 2021. Omdat de heffingsambtenaar het Hof voortijdig heeft bericht niet ter zitting te zullen verschijnen, heeft het Hof het onderzoek vervolgens zonder mondelinge behandeling gesloten.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning uit bouwjaar 1927, gelegen aan de rand van [plaats] . De inhoud van de woning is ongeveer 597 m³ en het perceelsoppervlakte bedraagt ongeveer 612 m².
      
    
    
      2.2.
      De woning was tot zijn overlijden [in] 2016 eigendom van [naam1] . Erfgenamen zijn de moeder van belanghebbende, mevrouw [naam2] , en haar zes broers en zussen. [in] 2016 is de moeder van belanghebbende overleden. Belanghebbende is haar enige erfgenaam en daarmee voor 1/7 gerechtigd geworden in de onverdeelde eigendom. De heffingsambtenaar heeft op 28 februari 2019 de thans in geschil zijnde beschikking gegeven ten name van de “erven van [naam1] ”. Belanghebbende heeft op eigen naam bezwaar gemaakt.
      
    
    
      2.3.
      In opdracht van de heffingsambtenaar is door [naam3] een taxatierapport opgemaakt. De taxateur heeft de woning inpandig opgenomen. In het rapport is vermeld dat de woning op goede stand gelegen is aan de rand van de plaats [plaats] , maar in slechte staat van onderhoud is, dat er diverse bouwkundige gebreken zijn en dat, gelet op de aanwezige verzakkingen en brandschade, het niet aannemelijk is dat een veronderstelde koper de woning zal opknappen. Het binnenonderhoud, het buitenonderhoud en de bouwkundige constructie worden als slecht beoordeeld. Opgemerkt wordt verder dat het object leeg staat en dat dit met name komt door de sporen van een eerdere brand, dat er veel scheuren in de gevels zijn en er geen isolatie is. De taxateur is ervan uitgegaan dat een potentiële koper de onroerende zaak niet zal renoveren, maar zal slopen en geheel door nieuwbouw zal vervangen. De waarde is bepaald door de grond als bouwgrond te waarderen en daarop een bedrag in mindering te brengen voor de sloopkosten van de opstallen. De waarde van de bouwgrond is door vergelijking bepaald. Hierbij zijn vier transacties in bouwgrond in [plaats] in aanmerking genomen, waarbij de kavels in omvang variëren van 232 m² tot 578 m², en de verkoopprijzen variëren van € 258 tot € 380 per m². Voor de waardering van de onroerende zaak is de taxateur uitgegaan van € 258 per m², uitkomende op een grondwaarde van € 157.896. Na vermindering met € 30.000 voor slopen en saneren van de aanwezige opstal, is de waarde bepaald op (afgerond) € 127.000.
      
    
    
      2.4.
      De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende bepleit een waarde van € 70.000. Uitgaande van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waardering als bouwkavel van € 157.896 stelt belanghebbende dat hiervan tenminste € 57.896 aan renovatiekosten en € 30.000 aan asbestsaneringskosten moeten worden afgetrokken.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend, welke waarde ingevolge het tweede lid van dat artikel moet worden gesteld op de waarde welke aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (waarde in het economische verkeer). Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.2.
      Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.
      
    
    
      4.3.
      Het Hof overweegt dat de wijze waarop de heffingsambtenaar de onroerende zaak heeft gewaardeerd, te weten de grondwaarde minus sloopkosten van de opstallen, in beginsel tot een lage waarde leidt. Aan de opstallen wordt in die methode immers geen positieve maar een negatieve waarde toegekend doordat de kosten van het slopen van de bestaande opstallen in mindering op de grondwaarde worden gebracht. Belanghebbende heeft de – door vergelijking bepaalde – waarde van de grond niet betwist. Hij gaat daar bij zijn benadering ook zelf van uit. Ook de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen sloopkosten heeft belanghebbende niet betwist. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.4.
      Hieraan doet niet af dat belanghebbende stelt dat potentiële kopers (of de huidige eigenaren) de onroerende zaak niet zullen laten slopen, maar zullen laten renoveren. Indien die veronderstelling juist zou zijn, zal de meestbiedende koper er van uitgaan dat aan de opstallen geen negatieve waarde toekomt (de sloopkosten), maar dat die opstallen nog een positieve waarde hebben. Hij zal daarvoor ook willen betalen. Anders dan de heffingsambtenaar thans heeft gedaan, moet dan naast de waarde van de grond ook nog een bedrag voor de opstal in aanmerking worden genomen.
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat de Rechtbank zich niet heeft uitgelaten over zijn klacht dat de heffingsambtenaar voor de jaren 2016 tot en met 2019 verschillende waarderingsmethodes heeft toegepast en verschillende waardes heeft vastgesteld. Dat kan belanghebbende niet baten, omdat de waardering van de onroerende zaak ieder jaar op zich staat en het de heffingsambtenaar is toegestaan de voor het betreffende jaar best passend geachte waarderingsmethode toe te passen. Ook de klacht van belanghebbende dat de Rechtbank zich niet heeft uitgelaten over de jaren 2015 tot en met 2020 kan niet slagen, nu slechts de beschikking voor het jaar 2019 in geschil is. Ook de overige klachten van belanghebbende kunnen niet tot een ander oordeel leiden.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.I. van Amsterdam, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. P.L.M. van Gorkom, in tegenwoordigheid van mr. P.W.L. van den Bersselaar als griffier.
    
    
    
      De beslissing is uitgesproken in het openbaar op 20 juli 2021.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
      (P.W.L. van den Bersselaar)	(A.I. van Amsterdam)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 20 juli 2021. 
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.