ECLI:NL:RBROT:2021:8105, Rechtbank Rotterdam, 11-08-2021, C/10/612589 / HA ZA 21-110
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-08-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verkoop kluswoning door de gemeente Rotterdam. De mededelingen door of namens de gemeente over het bedrag van de financieringseis en daarmee over het bedrag van de geschatte renovatiekosten en de van de koper verwachte mate van zelfwerkzaamheid, hebben bij de koper een onjuiste voorstelling van zaken veroorzaakt. Beroep op dwaling slaagt. Nadeelscompensatie in de vorm van aanpassing koopprijs.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/612589 / HA ZA 21-110
    
    
    
      
        Vonnis van 11 augustus 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [naam eiser]
        ,
      wonende te [woonplaats eiser],
      eiser,   
      advocaat mr. E. Poppe te Middelburg,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        DE GEMEENTE ROTTERDAM,
      zetelend te Rotterdam,
      gedaagde,
      advocaat mr. S.M. Conijnenberg te Rotterdam.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [naam eiser] en de gemeente genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1. De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 25 januari 2021, met producties 1 tot en met 45,
        
        
          de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 10,
        
        
          de brief van de rechtbank van 13 april 2021, waarbij partijen zijn opgeroepen voor een zitting,
        
        
          de nadere producties 46 tot en met 52 van [naam eiser],
        
        
          de akte van de gemeente, met producties 11 en 12 van de gemeente,
        
        
          de akte van [naam eiser], met productie 53,
        
        
          de mondelinge behandeling van 21 juni 2021,
        
        
          de akte van de gemeente van 30 juni 2021, 
        
        
          de rolbeslissing van 30 juni 2021, waarin is vermeld dat – kort gezegd – de productie bij de akte van de gemeente van 30 juni 2021 wordt geweigerd. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2. De feiten
    
      2.1.
      De gemeente heeft in het kader van het project ‘169 Klushuizen’ vanaf 2006 in zes fases zogenoemde kluswoningen in Rotterdam verkocht. Kopers van deze kluswoningen waren op straffe van een boete verplicht de woningen binnen een jaar na levering te renoveren conform een door de gemeente vastgesteld programma van eisen (zie hierna 2.5). In 2011 is de zesde en laatste verkoopfase van het project aangevangen, waarin onder andere kluswoningen aan de [straatnaam] werden aangeboden.
      
    
    
      2.2.
      
        In het kader van het onder 2.1 vermelde project bracht de gemeente brochures uit waarin de betreffende kluswoningen werden gepresenteerd. In deze brochures is onder meer vermeld:
        
          “(…) Verder eisen we voor de inschrijving een financieringstoets. Dat is een verklaring van een bank of hypotheekverstrekker, waarin staat wat de maximale hoogte van het bedrag is dat je kunt lenen. Dit bedrag moet minstens gelijk zijn aan het bedrag dat bij de financieringseis van de woning vermeld staat. (…)
        
      
      
      
        
          De financieringseis is het bedrag waarover je moet kunnen beschikken om zeker te weten dat je het pand kunt kopen én opknappen. Voor dat bedrag laat je niet al het werk door een aannemer doen. Maar als je ook dingen zelf doet, zoals slopen, schilderen, isolatie aanbrengen, enzovoort, zal het lukken. In de financieringseis is géén rekening gehouden met het feit dat je nog met kosten te maken krijgt voor de overdracht van het pand. Het gaat om notariskosten, (…) overdrachtsbelasting over de koopsom en afsluitkosten voor een hypotheek.
        
      
      
      
        
          Het kan zijn dat het in de praktijk voor minder geld lukt. De gemeente wil echter van te voren zekerheid dat je de renovatie wel kunt betalen. Daarom moet je aantonen dat je over het bedrag van de financieringseis beschikt. (…)”
        
      
      
    
    
      2.3.
      De gemeente heeft het adviesbureau Urbannerdam B.V. (hierna: Urbannerdam) aangesteld als projectbegeleider en aanspreekpunt voor de kopers. 
      
    
    
      2.4.
      
        De advertentie met betrekking tot de kluswoning aan de [adres 1] (zie 2.1) (hierna: de kluswoning) luidt voor zover hier van belang:
        
          “(…) 
        
        
          
            [adres 1]
          
        
        
          (…)
        
        
          De gemeente herstelt de fundering van de panden [adressen]
        
        
           vóór de overdracht van deze panden aan de
        
        
          kopers.
        
        
          (…)
        
        
          Prijs: € 110.000		Financieringseis: € 260.000
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Spelregels voor de klusser:
        
        
          - De renovatie van een klushuis moet voldoen aan het programma van eisen zoals opgesteld door de gemeente Rotterdam. Lees meer hierover op www.rotterdam.nl/klushuizen.
        
        
          (…)”.
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        Het “Programma van Eisen Casco en Programma van Aanbevelingen 169 Klushuizen” (hierna: Programma van Eisen) van de gemeente luidt voor zover hier relevant:
        
          “(…) In dit Programma van Eisen (PvE) Casco zijn de technische voorwaarden vastgelegd waaraan de 169 opknaphuizen na verbouwing/verbetering moeten voldoen. (…) Het Programma van Eisen (PvE) Casco is een technisch verhaal, met veel vaktermen. Die termen komen uit het Bouwbesluit, dat op zijn beurt weer hoort bij de Woningwet. Het zijn termen die u misschien niets zeggen. Maar elke architect, aannemer en installateur kent die termen wel (…). Met dit Programma van Eisen kan uw aannemer of installateur u prima vertellen aan welke eisen uw nieuwe woning moet voldoen. Vraag anders een goed technisch opgeleid persoon om het u uit te leggen. Bijvoorbeeld de architect bij wie wij u gratis vier uur advies aanbieden. Hij of zij kan u ook vertellen welk werk u zelf kunt doen en wat er beslist moet worden uitbesteed aan een erkend vakman. 
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Algemeen
        
        
          (…)
        
        
          Het PvE heeft als doel de sobere en doelmatige uitvoering van de te treffen voorzieningen te waarborgen. Het programma kan daarom gebruikt worden als leidraad bij het maken van plannen.
        
        
          Voor zover mogelijk is per onderdeel een minimaal uitvoeringsniveau aangegeven. Van de geboden oplossingen is in de praktijk gebleken dat zij bij groot-onderhoud een goede verhouding tussen kosten en kwaliteit bieden. Ook het toekomstig onderhoud is bij deze afweging nadrukkelijk betrokken.
        
        
          Een lager uitvoeringsniveau dan in het PvE is niet toegestaan.
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.6.
      
        [naam eiser] is na zijn inschrijving ingeloot voor de kluswoning.
      
    
    
      2.7.
      Urbannerdam heeft [naam eiser] op 30 november 2011 per e-mailbericht – voor zover hier van belang – het volgende bericht:
      
      
        
          “(…) Onderwerp: Tip inzicht werkzaamheden
        
      
      
      
        
          Beste klussers-kopers,
        
      
      
      
        
          De komende weken (tot 19 december) hebben jullie bedenktijd, waarin jullie een locatiebezoek hebben met de architect en eventueel met andere vaklieden kunnen kijken om de werkzaamheden aan het betreffende klushuis enigszins inzichtelijk te krijgen. Allereerst ga je hiertoe het pand bezoeken met de architect. Die kan jullie op de belangrijkste werkzaamheden duiden, in ieder geval de grote ingrepen (vervangingen, reparaties) aan het casco (gevels, dak, etc.) en constructief (balken, vloeren, etc.. (…).
        
      
      
      
        
          Om een indicatie van de werkzaamheden te krijgen, kan je ook een kleine aannemer of klussenbedrijf vragen om een kijkje te nemen in het kluspand. Als je hiertoe besluit, adviseren we je om hier zorgvuldig mee om te gaan, let vooral op het volgende:
        
      
      
      
        
          • Vraag geen grote aannemer. Een kleine aannemer of klussenbedrijf is beter in staat een vrijblijvende bezichtiging te doen. Leg duidelijk uit dat het je gaat om een indicatie van de belangrijkste werkzaamheden en geen offerte. Als je direct een offerte opvraagt, ligt er een prijs vast, terwijl je nog geen plan hebt, en ook nog niet weet wat jullie collectief gaan aanbesteden en wat individueel. Aannemers praten graag met elkaar, zeker over openstaande offertes en prijzen die ze neer hebben gelegd. Je loopt dan het risico dat bij de daadwerkelijke aanbesteding, geen van de aannemers meer onder de eerdere offerte gaat zitten. Vraag een aannemer dus vooral om een indicatie van de werkzaamheden en wellicht een indicatie van de kosten (laat hem niet op kantoor gaan rekenen).
        
      
      
      
        
          • Als de kleine aannemer of klussenbedrijf een aantal indicatieve prijzen geeft let op dat dit nog geen zekerheid biedt. Hij / zij heeft dan nog geen rekening gehouden met aanbestedingsvoordeel (bij aanbesteding in concurrentie) en voordeel door een sterke onderhandelingspositie bij gezamenlijke aanbesteding. Ook is er in de berekening van de gemeente rekening gehouden met zelf klussen en daarmee een bepaalde kostenbesparing.
        
      
      
      
        
          • Accepteer dat je in deze fase niet alles zeker kan weten. Een klushuis kopen van de gemeente heeft een stuk minder risico dan een vergelijkbaar huis op de markt kopen, maar er blijven altijd zaken die je pas weet als je er mee aan de slag bent. De daadwerkelijke investeringskosten weet je pas als je het plan laat afprijzen en wellicht een aantal zaken gezamenlijk. (…)”
        
      
      
    
    
      2.8.
      
        Op 16 februari 2012 is tussen [naam eiser] en zijn toenmalig echtgenote enerzijds en de gemeente anderzijds een koopovereenkomst met betrekking tot de kluswoning tot stand gekomen. Op 11 juni 2012 is de akte van levering gepasseerd. De koopovereenkomst luidt voor zover hier van belang:
        
          Artikel 14
        
        
          Bijzondere verplichtingen Koper
        
        
          (…)
        
        
          3 
          Renovatieverplichting
          : De Koper is verplicht de Onroerende Zaak zodanig te renoveren dat de kwaliteit van de woning voldoet aan het 'Programma van Eisen, 169 Klushuizen'. De Koper zal binnen één maand na ondertekening van deze overeenkomst daarvoor een Plan van Aanpak indienen (…). Uiterlijk een jaar na de juridische levering dient de renovatie klaar te zijn. (…) Bij het niet nakomen dan wel niet tijdig nakomen van deze renovatieverplichting kan de Gemeente (…) een boete opeisen ter hoogte van (…) € 25.000,- (…) per verdieping. (…)”
        
      
      
    
    
      2.9.
      
        Het “Draaiboek werkwijze 169-klushuizen – v.a. 6e ronde” (hierna: het draaiboek), een intern document van de gemeente, dat door een koper van een andere woning aan de [straatnaam] op basis van een verzoek gebaseerd op de Wet openbaarheid van bestuur is verkregen, luidt voor zover hier relevant:
        
          “(…)
        
        
          A. Conditiemetingen (quick scans)
        
        
          • Door de architecten wordt een snelle, goede conditiemeting per pand gedaan. Daarbij wordt de kwaliteit van de woning beoordeeld en wordt vastgesteld hoeveel geld de koper moet investeren wil hij zijn aankoop opknappen op basis van Programma van Eisen.
        
        
          • Bij de 6e ronde is besloten de NHG-methodiek voor de quick scans te gebruiken; lastig is dat daarin niet goed aan te geven is wat de klusser zelf kan doen en wat dus minder kost. In het algemeen kan zo’n 30% van de ingeschatte kosten worden afgetrokken als inverdienkosten door zelf bouw.
        
        
          • Noch de taxatierapporten noch de conditiemetingen zijn openbaar; ze worden niet aan kopers afgegeven. 
        
        
          (…)
        
        
          C. Prijsbepaling
        
        
          • De prijzen (de laagste of de gemiddelde taxatiewaarde in opgeknapte staat minus de geschatte investering uit de quick scan van de architect, waarbij er vanuit wordt gegaan dat de kopers onder meer het sloopwerk zelf doen) worden door de projectleider en de stadsmakelaars vastgesteld.
        
        
          • De prijs kan nooit hoger zijn dan de taxatie in huidige staat, omdat anders geen eisen aan koper gesteld kunnen worden. 
        
      
      
      
        
          D. Financieringseis
        
        
          • Om te zorgen dat kopers hun verbouwing inderdaad kunnen betalen wordt bij verkoop een financieringseis gesteld. Kopers moeten bij inschrijving aantonen dat zij over voldoende geld kunnen beschikken – uit vermogen, schenking of lening – om aankoop plus verbouwing te betalen. Dit tonen kopers bij inschrijving door het overleggen van een bankverklaring.
        
        
          • De financieringseis wordt bepaald door de aankoopprijs + de geschatte renovatiekosten. De financieringseis kan nooit hoger zijn dan de hoogste taxatie in opgeknapte staat. 
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.10.
      Op 16 oktober 2012 heeft [naam eiser] zich in de gemeentelijke basisadministratie (hierna: GBA) ingeschreven op het adres van de kluswoning.
      
    
    
      2.11.
      Bij besluit van 24 oktober 2013 heeft de gemeente uitgeschreven uit de GBA per 14 augustus 2013.
      
    
    
      2.12.
      Naar aanleiding van een aangifte van hervestiging van [naam eiser] op 5 november 2013, heeft de gemeente [naam eiser] op enig moment weer ingeschreven op het adres van de kluswoning per 5 november 2013.
      
    
    
      2.13.
      
        Een brief van advocaat mr. Rhijnsburger namens [naam eiser] aan de gemeente van 27 oktober 2014 luidt voor zover hier van belang:
        
          “(…)
        
        
          Vervolgens heeft u bij brief d.d. 24 oktober 2013, welke brief eveneens onbekend is aan mijn cliënt, meegedeeld dat conform procedure 6.3 van de Handleiding  uitvoeringsprocedures de bijhouding van de persoonslijst met ingang van 14 augustus 2013 is opgeschort. Ook deze beschikking is niet gebaseerd op enig deugdelijk onderzoek naar de werkelijke situatie (…). Door uw handelen, niet gebaseerd op de werkelijkheid laat staan deugdelijk feitenonderzoek, heeft mijn cliënt schade geleden. Tal van documenten hebben hem niet bereikt vanwege uw onjuiste registratie. Kosten zijn daardoor behoorlijk toegenomen (…)”.
        
      
      
    
    
      2.14.
      Op 1 december 2014 heeft [naam eiser] een ‘verzoek tot correctie van adresgegevens in de Basisregistratie personen (BRP)’ ingediend, dat strekt tot correctie van de uitschrijving per 14 augustus 2013. De gemeente heeft aan dit verzoek voldaan.
      
      
    
  
  
    
      3. Het geschil
    
      3.1.
      
        [naam eiser] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
      
        
          voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst tussen de gemeente en [naam eiser] op 16 februari 2012 gesloten is onder invloed van dwaling, althans dat de gemeente jegens hem een onrechtmatige daad heeft gepleegd en te bepalen dat het door [naam eiser] als gevolg daarvan ondervonden nadeel moet worden opgeheven door de gemeente, althans dient te worden vergoed;
        
        
          voor recht te verklaren dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door [naam eiser] in 2014 onterecht uit te schrijven uit de woning en dat de gemeente gehouden is de schade die [naam eiser] dientengevolge heeft geleden te vergoeden;
        
        
          te bepalen dat de gemeente ter vergoeding van het nadeel als bedoeld onder 1 en de schade als bedoeld onder 2 een bedrag ad € 259.014,37 (vermeerderd met de dagrente ad € 42,07 per dag tot de dag der algehele voldoening) dient te vergoeden, althans een ander door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag tot aan de dag der algehele voldoening;
        
        
          de gemeente te veroordelen tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten van [naam eiser], ter grootte van € 4.137,67;
        
        
          de gemeente te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
        
      
      
    
    
      3.2.
      De gemeente voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van [naam eiser] in de proceskosten.  
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4. De beoordeling
    Dwaling
    
    
      4.1.
      Tussen partijen is allereerst in geschil of – zoals [naam eiser] stelt – de onder 2.8 vermelde koopovereenkomst is gesloten onder invloed van dwaling, omdat de inlichtingen die door of namens de gemeente voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst aan [naam eiser] zijn verstrekt bij [naam eiser] een onjuiste voorstelling van zaken hebben veroorzaakt (artikel 6:228 BW lid 1 aanhef en onder a BW).
      
    
    
      4.2.
      
        [naam eiser] stelt dat de gemeente voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst op verschillende manieren heeft gecommuniceerd dat de kluswoning naar het Programma van Eisen van de gemeente kon worden gerenoveerd voor een budget van € 150.000,00. Dit renovatiebudget bleek niet haalbaar. De gemeente heeft een te hoge afslag voor zelfwerkzaamheid gehanteerd. Daarnaast heeft de gemeente in het renovatiebudget het ophogen van de vloer van de begane grond als gevolg van het funderingsherstel niet meegenomen. De gemeente had moeten begrijpen dat de hoogte van het renovatiebudget doorslaggevend was voor [naam eiser] om de koopovereenkomst aan te gaan. [naam eiser] had de woning niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, gekocht als hij had geweten dat het bedrag van de financieringseis geen realistisch haalbare inschatting vormde van de kosten om de kluswoning te renoveren conform het Programma van Eisen van de gemeente.
      
    
    
      4.3.
      
        De gemeente betwist dat zij [naam eiser] middels de financieringseis een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven. De financieringseis betrof de aankoopprijs van de kluswoning, vermeerderd met de geschatte renovatiekosten. Deze financieringseis was als minimum gesteld, om te voorkomen dat de renovatie niet kon worden voltooid. De achterliggende kosteninschattingen en berekeningen zijn niet met [naam eiser] gedeeld om geen verkeerde verwachtingen te wekken. [naam eiser] ging er kennelijk zelf ook vanuit het renovatiebudget van € 150.000,00 onvoldoende was voor de gehele verbouwing. Hij had immers een hypotheek van € 302.912,00 voor de kluswoning afgesloten. Verder is van belang dat [naam eiser] ten tijde van de aankoop van de woning betrokken was bij een aannemingsbedrijf. 
        Ten aanzien van de vloer voert de gemeente aan dat de kluswoning vanwege het funderingsherstel met een verlaagde vloer werd opgeleverd. Dat was vooraf bij [naam eiser] bekend. Als de gemeente de vloer volledig had gestort, had [naam eiser] deze vloer moeten openhakken, vloerverwarming infrezen en de afwerkvloer weer moeten afwerken.
      
      
      
        
          Inlichtingen
        
      
      
    
    
      4.4.
      Vaststaat dat de gemeente voorafgaand aan de verkoop van de kluswoning een koopprijs en een financieringseis heeft vastgesteld en gecommuniceerd (zie 2.4). Tussen partijen is niet in geschil dat de financieringseis bestaat uit de aankoopprijs van de kluswoning en een inschatting van de kosten om de kluswoning te renoveren conform het door de gemeente vastgestelde Programma van Eisen en dat [naam eiser] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte was van deze samenstelling van de financieringseis. Het draaiboek van de gemeente vermeldt dat deze renovatiekosten zijn ingeschat door een aantal architecten na een ‘snelle, goede conditiemeting’ van de kluswoning (zie 2.9). Vaststaat dat [naam eiser] geen inzicht had in deze kosteninschatting. 
      
    
    
      4.5.
      
        Met betrekking tot de financieringseis is in de brochure waarmee de gemeente de kluswoningen in 2011 onder de aandacht heeft gebracht (zie 2.2), vermeld dat de financieringseis het bedrag betreft waarover een koper moet kunnen beschikken om “zeker te weten” dat een koper het pand kan “kopen én opknappen”. Uit de brochure volgt verder dat de gemeente door deze financieringseis te stellen van te voren zekerheid wilde krijgen dat een koper de renovatie zou kunnen betalen, waarbij is opgemerkt dat “het kan zijn dat het in de praktijk voor minder geld lukt”. Door of namens de gemeente is verder gecommuniceerd dat hierbij rekening is gehouden met enige mate van zelfwerkzaamheid van de kopers. Zo vermeldt de brochure dat een koper voor het bedrag van de financieringseis “niet al het werk door een aannemer [laat] doen”, maar “als je ook dingen zelf doet, zoals slopen, schilderen, isolatie aanbrengen, enzovoort, zal het lukken.”
        Daarnaast is in de e-mail van 30 november 2011 vermeld “ook is er in de berekening van de gemeente rekening gehouden met zelf klussen en daarmee bepaalde kostenbesparing” (zie 2.7). 
      
      
    
    
      4.6.
      Tot slot is in het Programma van Eisen (zie 2.5), waarvan [naam eiser] niet heeft betwist dat hij hiervan voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst op de hoogte was, vermeld dat wordt uitgegaan van een sobere en doelmatige uitvoering en dat een lager uitvoeringsniveau niet is toegestaan.
      
    
    
      4.7.
      Uit het voorgaande volgt dat door de inlichtingen van de gemeente bij [naam eiser] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst de voorstelling van zaken was ontstaan dat een koper voor het bedrag van de financieringseis de betreffende kluswoning kon aankopen en “sober en doelmatig” kon renoveren conform het Programma van Eisen dat de gemeente had vastgesteld, mits de koper zelf ook kluswerkzaamheden zou verrichten.
      
      
      
        
          Onjuiste voorstelling van zaken?
        
      
      
    
    
      4.8.
      Vaststaat dat de gemeente voor de kluswoning conditiemetingen (zogenoemde ‘quick scans’) heeft laten uitvoeren door een architect om de kwaliteit van de woningen te beoordelen en een inschatting te maken hoeveel geld de koper moest investeren om de betreffende woning op te knappen conform het Programma van Eisen van de gemeente. Ook heeft de gemeente een taxatie van de kluswoning na renovatie laten uitvoeren. Op basis van deze gegevens heeft de gemeente de verkoopprijs van de kluswoningen en de financieringseis vastgesteld, waarbij het verschil tussen de verkoopprijs en de financieringseis het bedrag is dat beschikbaar is voor de renovatie van de woning. Bij het vaststellen van de financieringseis is op de inschatting van de renovatiekosten een afslag gehanteerd voor werkzaamheden die de kopers zelf zouden verrichten. Uit het draaiboek van de gemeente volgt dat de gehanteerde afslag in het algemeen ongeveer 30% bedroeg (zie 2.9).
      
    
    
      4.9.
      
        Uit de quick scan die de gemeente voorafgaand aan de verkoop van de kluswoning heeft laten maken, blijkt dat de geschatte renovatiekosten € 205.751,00 bedroegen. 
        In de quick scan is opgenomen een post voor de begane grond (B3) “Vloeren & houten constructiedelen” ten behoeve van vloerafwerking en isolatie ad € 4.592,00. Hieruit volgt dat in de quick scan er mee rekening is gehouden dat door [naam eiser] kosten voor (het ophogen van) de vloer zouden worden gemaakt. Anders dan [naam eiser] stelt, is er dus in de geschatte renovatiekosten rekening gehouden met het ophogen van de vloer van de begane grond in verband met het funderingsherstel. De vordering van [naam eiser] terzake zal dan ook worden afgewezen.
      
      
    
    
      4.10.
      Vaststaat dat de gemeente een renovatiebudget (de financieringseis minus de koopprijs van de kluswoning) van € 150.000,00 aan [naam eiser] heeft gecommuniceerd, zodat de door de gemeente gehanteerde afslag voor zelfwerkzaamheid € 55.751,00 bedroeg.
      
    
    
      4.11.
      
        [naam eiser] stelt dat de door de gemeente gehanteerde afslag voor zelfwerkzaamheid te hoog was. Een dergelijke afslag kan alleen van toepassing zijn op arbeidskosten, niet op materiaalkosten. [naam eiser] verwijst naar het vonnis van deze rechtbank van 18 december 2019, waarin – in een vergelijkbare zaak – is geoordeeld dat bij renovatiewerkzaamheden een verdeelsleutel van 60% arbeid en 40% materiaal marktconform is. 
      
    
    
      4.12.
      De gemeente heeft geen inzicht gegeven in de manier waarop de door haar gehanteerde afslag voor zelfwerkzaamheid tot stand is gekomen. Zij heeft niet betwist dat in deze afslag geen onderscheid is gemaakt tussen arbeids- en materiaalkosten. De gemeente betwist evenmin dat verdeelsleutel van 60% arbeid en 40% materiaal marktconform is, maar voert aan dat deze verdeelsteutel hier mogelijk niet van toepassing is, omdat [naam eiser] ten tijde van de aankoop van de kluswoning betrokken was bij een aannemingsbedrijf en hij dus korting heeft kunnen bedingen ten aanzien van materialen. 
      
    
    
      4.13.
      
        [naam eiser] heeft ter zitting aangevoerd dat hij ten tijde van de aankoop van de kluswoning weliswaar bestuurder was van een aannemingsbedrijf, maar dat was om financieel orde op zaken te stellen bij dit bedrijf. [naam eiser] deed dit ook bij andere bedrijven in andere branches. Hij had geen inhoudelijk kennis en ervaring van/met bouwbedrijven. Hij betwist dan ook dat hij korting heeft kunnen bedingen op bouwmaterialen. Tegen deze achtergrond had het op de weg van de gemeente haar betwisting dat de verdeelsleutel hier niet van toepassing is, nader te onderbouwen. Dat heeft zij niet gedaan. Zij heeft op dit punt ook geen bewijs aangeboden. De rechtbank gaat er daarom als onvoldoende gemotiveerd weersproken vanuit dat bij renovatiewerkzaamheden als de onderhavige ongeveer 60% bestaat uit arbeidskosten en 40% uit materiaalkosten.
      
    
    
      4.14.
      Zoals hiervoor reeds is overwogen hanteerde de gemeente volgens het draaiboek ‘in het algemeen’ een afslag van 30% voor zelfwerkzaamheid (zie 2.9). De gemeente heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat in het geval van de woning van [naam eiser] een afslag anders dan 30% redelijk was. [naam eiser] stelt onder verwijzing naar een brief van de gemeente van 9 april 2015  (productie 11 bij dagvaarding) dat een afslag van 15% heeft plaatsgevonden en kennelijk ook moet plaatsvinden. Die brief van de gemeente heeft echter betrekking op een andere kluswoning en [naam eiser] heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit blijkt dat voor zijn kluswoning de afslag voor zelfwerkzaamheid slechts 15% zou moeten bedragen. 
      
    
    
      4.15.
      Tegen de achtergrond van het voorgaande gaat de rechtbank er als onvoldoende gemotiveerd weersproken vanuit dat een afslag voor zelfwerkzaamheid van 30% over de arbeidskosten redelijkerwijs te realiseren moet zijn geweest. Dat betekent dat het bedrag dat [naam eiser] door zelfwerkzaamheid had kunnen besparen € 37.035,18 bedraagt (€ 205.751,00 * 60% * 30%) en niet € 55.751,00 (zie 4.10). Aldus geldt dat de mededelingen die door of namens de gemeente voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst aan [naam eiser] zijn gedaan over het bedrag van de financieringseis en daarmee over het bedrag van de geschatte renovatiekosten en de van [naam eiser] verwachte mate van zelfwerkzaamheid, bij [naam eiser] een onjuiste voorstelling van zaken hebben veroorzaakt .
      
    
    
      4.16.
      Het verweer van de gemeente dat [naam eiser] een hogere hypotheek had, zodat hij er kennelijk rekening mee hield dat de renovatiekosten hoger zouden zijn, treft geen doel. [naam eiser] heeft ter zitting verklaard dat in het hypotheekbedrag ook andere kosten waren begrepen, zoals de kosten koper. Bovendien was het aan [naam eiser] zelf indien hij de kluswoning niet slechts op een ‘sobere en doelmatige’ wijze wilde renoveren.
      
      
        
          Nadeel
        
      
      
    
    
      4.17.
      Uit het bovenstaande volgt dat de koopovereenkomst tussen [naam eiser] en de gemeente tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. Zoals door [naam eiser] onderbouwd is gesteld en door de gemeente onvoldoende gemotiveerd betwist, zou [naam eiser] de kluswoning niet, of niet onder dezelfde voorwaarden, hebben gekocht, als hij had geweten dat het bedrag van de financieringseis geen realistisch haalbare inschatting vormde van de kosten om de kluswoningen te renoveren conform het programma van eisen van de gemeente. Dit betekent dat [naam eiser], zoals door hem gevorderd, in beginsel aanspraak heeft op nadeelcompensatie zoals bedoeld in artikel 6:230 BW.
      
    
    
      4.18.
      Gezien de aard van de dwaling zal het door [naam eiser] als gevolg van die dwaling geleden nadeel gedeeltelijk worden verdisconteerd in een aangepaste koopprijs. De gemeente heeft de verkoopprijs van de kluswoning heeft vastgesteld door van de taxatiewaarde na renovatie de geschatte renovatiekosten af te trekken, waarbij rekening is gehouden met een korting voor zelfwerkzaamheid. Uit het voorgaande volgt dat [naam eiser] mocht verwachten in de koopprijs rekening was gehouden met een realistische inschatting van de renovatiekosten minus een voor [naam eiser] haalbare afslag voor zelfwerkzaamheid. Nu het gaat om geschatte renovatiekosten, heeft [naam eiser] naar het oordeel van de rechtbank rekening moeten houden met een afwijking daarvan. De rechtbank stelt die afwijking vast op 10% van het renovatiebudget conform het dienaangaande overwogene in het vonnis van 18 december 2019. Blijkens de koopovereenkomst heeft [naam eiser] over de koopsom overdrachtsbelasting moeten betalen. De overdrachtsbelasting bedroeg ten tijde van de verkoop en levering van de kluswoning 2%. Het te hierna te berekenen nadeel zal daarom met dat percentage worden verhoogd. 
      
    
    
      4.19.
      Op grond van het voorgaande begroot de rechtbank het bedrag waarmee de koopprijs voor [naam eiser] wordt verminderd ter opheffing van het als gevolg van de dwaling geleden nadeel, als volgt.
      
    
    
      4.20.
      De gemeente heeft voor de kluswoning van [naam eiser] de financieringseis vastgesteld op € 260.000,-- en de koopprijs op € 110.000,-- zodat voor renovatie een bedrag van € 150.000,-- beschikbaar was. Op basis van de in opdracht van de gemeente uitgevoerde quick scan zijn de renovatiekosten ingeschat op € 205.751,00. Daarop had [naam eiser] in totaal een bedrag van 30% van de arbeidskosten kunnen besparen, waarbij de arbeidskosten 60% uitmaken van de geschatte renovatiekosten. Daarmee wordt het bedrag dat [naam eiser] door zelfwerkzaamheid had kunnen besparen vastgesteld op (€ 205.751,00 * 60% * 30% =) € 37.035,18. Het verschil bedraagt daarmee (€ 205.751 -/- € 37.035,18 -/- € 150.000 =) € 18.715,82. Verminderd met een afwijking tot 10% van het in de financieringseis begrepen renovatiebudget, te weten 10% van € 150.000,00 = € 15.000 euro, en vermeerderd met 2% overdrachtsbelasting wordt het nadeel van [naam eiser] begroot op € 3.790,14.
      
      
        
          Rente
        
      
      
    
    
      4.21.
      Uit de door [naam eiser] overgelegde schadebegroting blijkt dat [naam eiser] de te hoge afslag voor zelfwerkzaamheid heeft vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 16 februari 2012, de datum van totstandkoming van de koopovereenkomst. [naam eiser] heeft echter niet gesteld dat en op welke wijze de gemeente in verzuim is gekomen. De wettelijke rente zal daarom worden toegewezen vanaf de datum van dagvaarding.
      
      
        
          Waterschade
        
      
      
    
    
      4.22.
      
        [naam eiser] stelt dat er in augustus 2013 sprake was van lekkage in de woning. Deze lekkage was afkomstig van het naastgelegen pand aan de [adres 2]. Dat pand was op dat moment nog eigendom van de gemeente. [naam eiser] heeft meerdere keren melding gemaakt van deze lekkage, maar de gemeente heeft hierop niets ondernomen. [naam eiser] heeft vervolgens zelf een aannemer ingeschakeld om de schade te herstellen. Op grond van artikel 6:174 jo. 6:162 BW is de gemeente verplicht de schade te vergoeden die [naam eiser] lijdt ten gevolge van haar gebrekkige opstal. Deze schade bedraagt € 1.185,00.
      
    
    
      4.23.
      De gemeente betwist dat de waterschade afkomstig was van het pand aan de [adres 2]. Zij stelt dat zij [naam eiser] in de gelegenheid heeft gesteld stukken te overleggen waaruit de oorzaak van de lekkage blijkt, maar [naam eiser] heeft daar geen gehoor aan gegeven. 
      
    
    
      4.24.
      Gelet op de gemotiveerde betwisting van de gemeente had het op de weg van [naam eiser] gelegen zijn stelling dat de gestelde lekkage afkomstig was van het pand aan de [adres 2] nader te onderbouwen. [naam eiser] heeft dat niet gedaan. Tegen die achtergrond en nu [naam eiser] geen concreet bewijsaanbod op dit punt heeft gedaan, moet de vordering [naam eiser] met betrekking tot de hierboven vermelde lekkage als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
      
      
        
          Uitschrijving GBA
        
      
      
    
    
      4.25.
      
        [naam eiser] stelt dat de gemeente hem ten onrechte op 24 oktober 2013 per 14 augustus 2013 heeft uitgeschreven uit de GBA. Hierdoor heeft de gemeente onrechtmatig jegens [naam eiser] gehandeld en moet de gemeente de schade die [naam eiser] heeft als gevolg van deze onterechte uitschrijving vergoeden. [naam eiser] heeft geen brieven omtrent de uitschrijving ontvangen en hij heeft geen kennis genomen van het besluit zoals dat zou zijn gepubliceerd. [naam eiser] was dus niet bekend met de termijn waarbinnen hij bezwaar moest indienen. [naam eiser] heeft in de periode na de uitschrijving diverse keren contact gehad met de gemeente. Ook toen heeft de gemeente niet uitgelegd dat en op welke wijze [naam eiser] bezwaar kon maken tegen het besluit van 24 oktober 2013. Zodra hij financiële middelen had voor een advocaat, heeft [naam eiser] in oktober 2014 mr. Rijnsburger ingeschakeld, die de gemeente heeft aangeschreven met betrekking tot de onrechtmatige uitschrijving. Met het doorvoeren van de correctie met terugwerkende kracht in 2015 heeft de gemeente erkend dat het besluit dat zij in 2013 heeft genomen foutief was en diende te worden teruggedraaid.
      
    
    
      4.26.
      De gemeente doet primair een beroep op de formele rechtskracht van het besluit tot uitschrijving. Deze uitschrijving heeft bestuursrechtelijk correct heeft plaatsgevonden. Het besluit van uitschrijving is op 24 oktober 2013 gepubliceerd dan wel bekend gemaakt, zodat vanaf die datum voor [naam eiser] de mogelijkheid van bezwaar en eventueel beroep open stond tegen dit besluit. [naam eiser] heeft daarvan geen gebruik gemaakt. Dit besluit heeft daarom sinds 5 of 6 december 2013 formele rechtskracht. Er is geen sprake van een uitzondering hierop. Ook in een later stadium hebben [naam eiser] noch zijn advocaten bezwaar of beroep aangetekend tegen het besluit van uitschrijving. 
      
    
    
      4.27.
      Tussen partijen is niet in geschil dat tegen het besluit tot uitschrijving van 24 oktober 2013 een met voldoende waarborgen omklede bestuursrechtelijke rechtsgang heeft opengestaan en dat deze beroepsgang niet is gebruikt. Dit betekent dat het besluit van 24 oktober 2013 formele rechtskracht heeft, wat inhoudt dat het besluit zowel wat betreft zijn wijze van totstandkoming als wat betreft zijn inhoud in overeenstemming is met de wettelijke voorschriften en met algemene rechtsbeginselen. Dit is alleen anders indien de daaraan verbonden bezwaren door bijkomende omstandigheden zo klemmend worden dat op het beginsel van formele rechtskracht een uitzondering moet worden aanvaard. Omdat bij het beginsel van formele rechtskracht zwaarwegende belangen zijn gediend, moet bij het aanvaarden van een uitzondering terughoudendheid worden betracht. 
      
    
    
      4.28.
      Naar het oordeel van de rechtbank rechtvaardigen de door [naam eiser] geschetste omstandigheden (zie 4.25) geen uitzondering op de werking van de formele rechtskracht. Vaststaat dat [naam eiser] in ieder geval vanaf het najaar van 2014 werd bijgestaan door een advocaat met – naar [naam eiser] niet heeft betwist – ervaring op het gebied van het bestuursrecht. Door of namens [naam eiser] is toen niet alsnog bezwaar ingesteld tegen het besluit van 24 oktober 2013. Het verweer dat de bezwaartermijn op dat moment reeds was verlopen, treft geen doel. In die bezwaarprocedure had [naam eiser] immers kunnen aanvoeren dat sprake was van een verschoonbare termijnoverschrijding. Het is dan aan de gemeente in de bezwaarfase en de bestuursrechter in de beroepsfase om te oordelen over de vraag of van een verschoonbare termijnoverschrijding sprake is. Datzelfde geldt voor de vraag of, zoals [naam eiser] ter zitting heeft aangevoerd, de gemeente de brief van de (toenmalig) advocaat van [naam eiser] van 27 oktober 2014 (zie 2.13) (of andere brieven van [naam eiser] en/of zijn advocaat) als bezwaarschrift had moeten aanmerken. In dat geval zou [naam eiser] de bestuursrechtelijke weg hebben moeten bewandelen door het indienen van een bezwaarschrift tegen het niet nemen van een beslissing op het bezwaar.
      
    
    
      4.29.
      Meer of andere feiten en omstandigheden die een uitzondering op het beginsel van de formele rechtskracht zouden kunnen rechtvaardigen, zijn gesteld noch gebleken.
      
    
    
      4.30.
      De slotsom is dat de rechtbank in haar hoedanigheid als burgerlijke rechter in deze zaak dient uit te gaan van de rechtmatigheid van het besluit tot uitschrijving van 24 oktober 2013. Om die reden kan niet worden geoordeeld dat de gemeente de gestelde onrechtmatige daad heeft begaan. Met dat oordeel ligt het gevorderde onder 2 (zie 3.1) en de onder 3 gevorderde schadevergoeding met betrekking tot de uitschrijving voor afwijzing gereed.
      
      
        
          Buitengerechtelijke kosten
        
      
      
    
    
      4.31.
      De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten zal worden afgewezen. De gemeente heeft betwist dat buitengerechtelijke werkzaamheden hebben plaatsgevonden; zij heeft slechts één brief van de advocaat van [naam eiser] ontvangen met het voorstel om tot een minnelijke regeling te komen. Vervolgens ontving de gemeente de dagvaarding, aldus de gemeente. Uit de door [naam eiser] overgelegde specificatie van de verrichte werkzaamheden blijkt bovendien niet dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan [naam eiser] vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.32.
      Nu partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, ziet de rechtbank aanleiding te proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
    
  
  
    
      5. De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat de koopovereenkomst die door [naam eiser] is gesloten met de gemeente met betrekking tot de woning [adres 1] tot stand is gekomen onder invloed van dwaling,
      
    
    
      5.2.
      heeft het als gevolg van de dwaling door [naam eiser] ondervonden nadeel op door de gemeente te veroordelen om aan [naam eiser] te betalen een bedrag van € 3.790,14, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 24 januari 2021 tot de dag der algehele voldoening,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      compenseert de proceskosten aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A. Eerdhuijzen en in het openbaar uitgesproken op 11 augustus 2021.
        
          [2083/2294]