ECLI:NL:RBDHA:2021:7163, Rechtbank Den Haag, 24-06-2021, C/09/595982 / HA ZA 20-674
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2021-06-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verdeling van een woning.

proces-verbaal
    RECHTBANK DEN HAAG
    
    
      Team handel
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/09/595982 / HA ZA 20-674
    
    
    
      
        Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 24 juni 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
         te [woonplaats] ,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      advocaat mr. I.J. Pieters te Leiden ,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
         te [woonplaats] ,
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      advocaat mr. J.G. Schnoor te Den Haag.
    
    
    
      Partijen worden hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 8 juli 2020, met producties;
      - de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties;
      - de conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
      - de akte namens [gedaagde] , met producties;
      - het tussenvonnis van 24 februari 2021, waarbij is bepaald dat een mondelinge behandeling zal plaatsvinden;
      - de mondelinge behandeling op 24 juni 2021, waarbij zijn verschenen [eiseres] , bijgestaan door de advocaat voornoemd en [gedaagde] bijgestaan door de advocaat voornoemd.
      - van het verhandelde ter zitting is afzonderlijk proces-verbaal opgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      De rechtbank heeft na een schorsing van de zitting onmiddellijk mondeling uitspraak gedaan op de voet van artikel 30p van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. 
      
    
  
  
    
      2De beslissing in conventie en in reconventie
    
      2.1.
      veroordeelt [eiseres] tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van € 500 per maand vanaf 1 september 2020 tot de datum waarop zij de woning van partijen aan de [adres] (hierna de woning) heeft verlaten;
      
    
    
      2.2.
      stelt de verdeling van de eenvoudige gemeenschap van partijen als volgt vast:
      
      
        2.2.1.
        
          [gedaagde] wordt in de gelegenheid gesteld om binnen twee weken na heden een offerte van een bank dan wel een brief van een hypotheekadviseur aan [eiseres] te laten zien waarin staat wat hij maximaal kan lenen;
        
      
      
        2.2.2.
        indien uit de offerte dan wel de brief volgt dat [gedaagde] waarschijnlijk in staat zal zijn de woning  te financieren, zullen partijen tezamen opdracht geven aan [makelaar] te [plaats] om de woning te taxeren (hierna de makelaar). De makelaar stelt de actuele vrije verkoopwaarde bindend vast. Beide partijen moeten in de gelegenheid worden gesteld bij de taxatie aanwezig te zijn. Partijen dragen ieder de helft van de kosten van de taxatie.
        
      
      
        2.2.3.
        de woning wordt toegedeeld aan [gedaagde] , onder de opschortende voorwaarde dat hij binnen twee maanden na het verstrekken van de offerte dan wel brief als bedoeld onder 2.2.1. aan [eiseres] aantoont dat hij in staat is (i) de volledige eigendom van de woning te verkrijgen en (ii) [eiseres] te doen ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid ter zake de hypotheek. 
        
      
      
        2.2.4.
        
          indien aan de hiervoor onder 2.2.3. (i) en (ii) genoemde voorwaarden wordt voldaan, zal [eiseres] haar aandeel in de woning zo spoedig mogelijk doch uiterlijk binnen één maand overdragen aan [gedaagde] . [eiseres] verkrijgt hierdoor een vordering uit hoofde van overbedeling op [gedaagde] die als volgt wordt berekend. Op de vastgestelde taxatiewaarde wordt de actuele waarde van de hypotheekschuld in mindering gebracht, alsmede het door [gedaagde] aan kosten voor de woning betaalde bedrag van totaal € 18.920,36 en het door [eiseres] aan kosten voor de woning betaalde bedrag van € 2.239. De vordering van [eiseres] op [gedaagde] bedraagt de helft van het aldus berekende bedrag vermeerderd met het bedrag van € 2.239. 
          Dit bedrag moet [gedaagde] ten tijde van de levering van het aandeel van [eiseres] in de woning aan haar voldoen. [gedaagde] moet de kosten van levering van (het aandeel van [eiseres] in) de woning aan [gedaagde] betalen. 
        
        
      
      
        2.2.5.
        indien [gedaagde] de offerte dan wel de brief niet binnen de onder 2.2.1. gestelde termijn heeft overgelegd dan wel uit de offerte dan wel de brief volgt dat [gedaagde] de woning niet zal kunnen financieren óf indien niet aan de hiervoor onder 2.2.3. (i) en (ii) genoemde voorwaarden wordt voldaan, zal de woning worden verkocht en geleverd aan een derde, waartoe partijen gezamenlijk binnen twee weken een verkoopopdracht zullen verstrekken aan de makelaar. Deze opdracht zal inhouden dat de makelaar, tegen het in de branche gebruikelijke tarief en tegen de in branche gebruikelijke voorwaarden, de vraagprijs en de laatprijs van de woning bindend zal vaststellen en alle overige werkzaamheden in het kader van de verkoop van de woning zal verrichten.
        
      
      
        2.2.6.
        partijen verplichten zich de makelaar alle medewerking te verlenen die nodig is voor de verkoop van de woning, waaronder maar niet beperkt tot het opruimen van de woning voor het maken van foto’s en het bezichtigen van de woning door potentiële kopers.
      
      
        2.2.7.
        partijen stemmen zo snel als mogelijk in met een op de woning uitgebracht bod als dit ten minste gelijk is aan de door de makelaar bindend vastgestelde laatprijs. Zij ondertekenen binnen vijf dagen na het verzoek hiertoe van de makelaar de koopovereenkomst waarin dit wordt vastgelegd. En zij tekenen op de in de koopovereenkomst vastgestelde leveringsdatum de leveringsakte. De levering zal minimaal drie maanden na het verstrekken van de verkoopopdracht aan de makelaar plaatsvinden, tenzij partijen anders overeenkomen.
        
      
      
        2.2.8.
        Partijen dragen ieder de helft van de kosten van de makelaar, de notaris en de overige kosten ter zake van de verkoop en levering.
        
      
      
        2.2.9.
        Partijen zullen de hypothecaire geldlening op het moment dat de woning aan een derde wordt geleverd aflossen uit de verkoopopbrengst van de woning. Op de overwaarde die alsdan resteert zal eerst een bedrag aan [eiseres] worden betaald van € 2.239 en aan [gedaagde] van € 18.920,36. Het alsdan resterende bedrag zal bij helfte tussen partijen worden verdeeld. 
        
      
    
    
      2.3.
      compenseert de proceskosten tussen partijen, zodanig dat elke partij de eigen proceskosten draagt;
      
    
    
      2.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      2.5.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    in conventie en in reconventie
    
    
      3.1.
      De vorderingen in conventie en in reconventie hangen zodanig met elkaar samen dat de rechtbank ze gezamenlijk zal behandelen.
      
    
    
      3.2.
      
        Tussen partijen is niet in geschil dat [eiseres] een bedrag van € 6.600 heeft betaald voor de woning van [gedaagde] in België. Partijen hebben daarover echter de afspraak gemaakt dat zij voor beide huishoudens, in [woonplaats] en in België ieder de helft van de kosten zouden betalen. Daarom zijn dit in principe huishoudkostenkosten. Partijen hebben hiervoor een regeling in hun samenlevingscontract opgenomen. Voor zover het kosten uit 2019 betreffen, zouden deze wellicht nog kunnen worden verrekend. Maar omdat [eiseres] alleen deze post heeft opgevoerd kan de rechtbank niet beoordelen of [eiseres] hiermee meer heeft betaald dan [gedaagde] . 
        De kosten komen voorts eventueel voor vergoeding in aanmerking als daarmee de hypothecaire lening van [gedaagde] voor het appartement in België is afgelost. [eiseres] heeft echter niet kunnen toelichten welke gedeelte van het bedrag hiervoor is gebruikt. 
        Gelet op dit een en ander is dit gedeelte van de vordering van [eiseres] afgewezen. 
      
      
    
    
      3.3.
      
        [eiseres] woont in de gemeenschappelijke woning van partijen. Vaak betaalt de partij die in een gemeenschappelijke woning blijft wonen alle lasten voor deze woning. In het algemeen zal de rechtbank de betreffende partij dan niet veroordelen om ook nog een gebruiksvergoeding te betalen. In dit geval betalen [eiseres] en [gedaagde] ieder de helft van de lasten. Dit betekent dat het redelijk is dat [eiseres] betaalt voor het gebruik van de woning. In het algemeen wordt 4% van de helft van de overwaarde beschouwd als een redelijk bedrag voor een gebruiksvergoeding. De rechtbank acht voor de berekening van de gebruiksvergoeding een overwaarde van afgerond € 300.000 redelijk (€ 500.000 verminderd met het bedrag van de hypotheek van € 199.000). De huidige WOZ-waarde loopt al richting de € 600.000. Deze is wellicht te hoog gelet op de huidige staat van onderhoud van de woning. Daarom neemt de rechtbank een lager bedrag. Het genomen bedrag is wellicht hoger dan de overwaarde in september 2020. Maar gelet op de omstandigheid dat [eiseres] al vanaf 2019 alleen in de woning woont en over deze eerste periode geen gebruiksvergoeding betaalt, acht de rechtbank dit bedrag toch redelijk. 4% van de helft van deze overwaarde is € 6.000. Dit is maandelijks een bedrag van € 500. De rechtbank heeft [eiseres] veroordeeld dit bedrag maandelijks aan [gedaagde] te betalen vanaf 1 september 2020, tot de datum dat zij de woning heeft verlaten. Weliswaar had [gedaagde] de gebruiksvergoeding gevorderd vanaf 2 september 2020, maar gelet op de omstandigheid dat 1 september maar één dag eerder is en het begin van de maand, heeft de rechtbank op pragmatische 1 september als ingangsdatum genomen.
      
    
    
      3.4.
      De peildatum voor de waardering van de woning is de datum van de feitelijke verdeling. Bij levering van de woning aan [gedaagde] is dit de taxatiewaarde en bij levering van de woning aan een derde is dit de verkoopprijs. De rechtbank gaat niet mee in het standpunt van [gedaagde] dat de in 2019 getaxeerde waarde moet worden genomen. Uit de stukken blijkt niet dat partijen dit op enig moment bindend met elkaar hebben afgesproken. Het is wel besproken, maar niet is gebleken dat partijen op het punt van de verdeling van de woning volledige overeenstemming hebben bereikt. [gedaagde] heeft nog een beroep gedaan op de redelijkheid en billijkheid: hij zou meer hebben geklust in de woning dan [eiseres] . Hierin ziet de rechtbank geen aanleiding van de hoofdregel af te wijken. Dat is een keuze van [gedaagde] geweest en [eiseres] stelt bovendien dat ook zij haar bijdrage aan het klussen heeft geleverd. Dit betekent dat de verdeling van de woning zal geschieden naar de waarde op het moment van de feitelijke verdeling.
      
    
    
      3.5.
      Tussen partijen is niet in geschil dat [eiseres] een bedrag van € 2.239,60 heeft betaald voor de woning van partijen en dat zij recht heeft op vergoeding van dit bedrag. Daarom heeft de rechtbank bepaalt dat uit de overwaarde van de woning dit bedrag aan [eiseres] moet worden voldaan. 
      
    
    
      3.6.
      Tussen partijen is ook niet in geschil dat [gedaagde] een bedrag van € 4.199,13 heeft betaald voor de woning van partijen en dat hij recht heeft op vergoeding van dit bedrag.
      
    
    
      3.7.
      Uit door [gedaagde] overgelegde bankafschriften volgt dat hij voorts nog de volgende bedragen voor de woning van partijen heeft betaald, totaal € 7.751,70:
      - een bedrag van € 6.783,64 aan notariskosten;
      - een bedrag van € 294 voor bouwkundige keuring;
      - een bedrag van € 300 voor een taxatie van de woning in 2014;
      - een bedrag van € 375 voor taxatie van de woning in 2019.
      In ieder geval de kosten gemaakt in 2014 kon [gedaagde] aftrekken van de belasting. Tijdens de zitting is besproken dat een percentage van 30 reëel is voor wat betreft de door [gedaagde] te betalen belasting. Het alsdan resterende bedrag van € 5.426,19 heeft [gedaagde] gebruikt voor de aanschaf van de woning. Ieder van partijen is voor de helft eigenaar geworden van de woning. Dit betekent dat zij ook ieder de helft van deze aanschafkosten moeten betalen. 
      
    
    
      3.8.
      
        [gedaagde] heeft voorts een bedrag betaald van € 353,30 aan ABNAMRO. Bij het betreffende bankoverschrift staat dat het voor overlijdens risico is en voor monthly fee. [gedaagde] heeft niet kunnen toelichten waarom hij dit bedrag in verband met de aanschaf van de woning heeft betaald. De rechtbank heeft dit bedrag dan ook niet meegenomen in de verrekening. 
    
    
      3.9.
      Ook heeft [gedaagde] een bedrag betaald van € 14.615,04 aan boeterente in verband met het oversluiten van de hypothecaire lening. Hiervoor hebben partijen een teruggave van de belasting ontvangen dat aan het gemeenschappelijke huishouden ten goede is gekomen. Het resterende netto-bedrag van € 9.295,04 is een bedrag dat vanuit de verkoopopbrengst van de woning aan [gedaagde] moet worden vergoed. Dit betreft niet gemeenschappelijke kosten van de huishouding die hij heeft betaald. 
      
    
    
      3.10.
      Tot slot heeft [gedaagde] nog een bedrag aan aflossing betaalt van € 36.344. In hoofdstuk 2, artikel 5 onder a van de door partijen getekende samenlevingsovereenkomst is uitdrukkelijk bepaald dat deze kosten niet vallen onder de kosten van de huishouding. Het is echter niet in geschil dat in de maandelijkse betalingen die [gedaagde] voor zijn rekening nam, voor de woningnaast de rente een aflossingscomponent was opgenomen. Partijen hadden een annuïteitenlening afgesloten. Partijen zullen zich niet hebben gerealiseerd dat deze maandelijkse bedragen wellicht onder artikel 5 van hoofdstuk 2 vielen, maar hebben ze behandeld als kosten van de huishouding. Het is dan ook niet redelijke deze bedragen nu anders te behandelen dan als kosten van de huishouding. Gelet hierop neemt de rechtbank deze kosten niet mee in de verrekening.
      
    
    
      3.11.
      
        [eiseres] voert nog aan dat zij meer heeft betaald aan de gemeenschappelijke huishouding en dat daarom al de bedragen die [gedaagde] heeft betaald, dan wel een deel hiervan, niet voor vergoeding aan hem in aanmerking komen. In de samenlevingsovereenkomst is opgenomen dat het recht op verrekening binnen één jaar vervalt, zoals [eiseres] zelf ook heeft geschreven in de conclusie van antwoord in reconventie.  Met een beroep op de redelijkheid en billijkheid betrekt [eiseres] deze bedragen alsnog in de verdeling. De rechtbank kan hier niet in meegaan, met uitzondering van de maandelijkse aflossing op de hypothecaire lening zoals onder 3.10. overwogen. Na zo veel jaren is het moeilijk om te reconstrueren wie wat waarom heeft betaald. Niet voor niets zullen partijen de termijn van een jaar in het samenlevingscontract hebben opgenomen. 
      
    
    
      3.12.
      Uit het gestelde onder 3.5. tot en met 3.10. volgt dat [gedaagde] recht heeft op vergoeding van een bedrag van (€ 4.199,13 + € 5.426,19 + € 9.295,04 =) € 18.920,36. De rechtbank heeft bepaald dat dit bedrag uit de overwaarde van de woning aan [gedaagde] moet worden betaald.
      
    
    
      3.13.
      In het feit dat partijen ex-partners zijn, ziet de rechtbank aanleiding de proceskosten tussen hen te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
        Deze mondelinge uitspraak is gedaan door mr. A.C. Bordes en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier, waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal dat is verzonden op 29 juni 2021.
        
          WAARVAN PROCES-VERBAAL