ECLI:NL:GHAMS:2021:2067, Gerechtshof Amsterdam, 13-07-2021, 200.286.109/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-07-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort Geding. Huur woonruimte. Spoedeisend belang. Omvang van het gehuurde. Funderingsherstel. Verhuurder is niet verplicht tot het doen van een redelijk voorstel. Artikel 7:220 lid 2 is niet van toepassing, omdat het gaat om werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 			: 200.286.109/01 KG
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam	: C/13/690369 / KG ZA 20-863
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 juli 2021
      
    
    
    
      inzake
    
    
  
  
    
      1 [appellant sub 1] ,
    
      2.	[appellante sub 2],
      wonend te [woonplaats] ,
      appellanten,
      advocaat: mr. F.C. Borst te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1STICHTING BEHEER EN BEWARING DOMA,
    gevestigd te Baarn,
    2.	[geïntimeerde sub 2] en
    3.	[geïntimeerde sub 3],
    
      beiden wonend te [woonplaats] , 
      geïntimeerden,
      advocaat: mr. F.L.J. van Dijk-Braun te Amstelveen.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      Appellanten worden hierna [appellant sub 1] en [appellante sub 2] genoemd en gezamenlijk [appellanten] Geïntimeerde worden gezamenlijk aangeduid als [geïntimeerden] en afzonderlijk als de stichting, [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] .
    
    
    
      
        [appellanten] zijn bij dagvaarding van 16 november 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 21 oktober 2020, in kort geding gewezen tussen [appellanten] als eisers in conventie, tevens verweerders in reconventie, en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie tevens eisers in reconventie. De appeldagvaarding bevat de grieven. 
      Op de rol hebben [appellanten] geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding en producties ingediend.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van antwoord, met producties;
    - akte uitlating;
    - antwoordakte.
    Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
      
        [appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en  hun in hoger beroep gewijzigde vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten en rente, en met veroordeling van [geïntimeerden] tot terugbetaling van hetgeen zij. op grond van het bestreden vonnis hebben voldaan.
      
        [geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.29 de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, komen de feiten neer op het volgende.
    
    
    
      2.1.
      
        [geïntimeerden] hebben op 28 augustus 2019 de eigendom verworven van het uit een voor- en een achterhuis bestaande pand aan de [adres] . Het pand is in 1993 gesplitst in twee appartementsrechten, [nummer] en [nummer] . De stichting is inmiddels eigenaar van het appartement met nummer [nummer] [geïntimeerden] zijn eigenaar gebleven van het appartement met nummer [nummer] . Zij zijn van plan daar te gaan wonen.
      
    
    
      2.2.
      De vorige eigenaars van het pand waren [X] en [Y] (hierna ook: [X] , respectievelijk [Y] ). Zij hadden het pand tot ongeveer 2014 in zijn geheel in gebruik en hebben vervolgens enige wijzigingen doorgevoerd met het oog op de verhuur van een deel van het appartement met nummer [nummer] .
      
    
    
      2.3.
      
        
          [appellanten] hebben met ingang van 1 september 2015 van [X] en [Y] woonruimte gehuurd (in elk geval het voorhuis op de tweede, derde en vierde verdieping, met dakterras en twee bergingen op de begane grond) in appartement [nummer] . 
        De maandelijkse huur bedroeg te tijde van de procedure in eerste aanleg € 5.600,=. 
        
          [appellanten] zijn Engelstalig en hebben ook huizen in Mexico, de V.S. en Zwitserland. De huurovereenkomst luidt onder 1.1, voor zover hier van belang, als volgt:
        
          Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de woonruimte, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, plaatselijk bekend: [adres] (…). Zijnde een 4-kamer appartement gelegen op de tweede, derde en vierde verdieping met dakterras en twee bergingen op de begane grond. 
        
      
      
      
        Onder 1.1 in de (niet ondertekende) Engelse vertaling van de huurovereenkomst staat het gehuurde, voor zover van belang, als volgt omschreven:
        
          (…) Apartment, located at 2nd, 3rd and 4th floor, with entrance at ground floor, roof terrace at 3rd floor and two storages at ground floor.
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        Artikel 10.5 van de bij de huurovereenkomst behorende Algemene Bepalingen luidt als volgt:
        
          Indien de verhuurder het nodig oordeelt aan het gehuurde (…) herstel, vernieuwing of andere werkzaamheden te verrichten of te doen verrichten (…) zal huurder de personen, nodig voor het verrichten van die werkzaamheden in het gehuurde toelaten en die werkzaamheden en het eventuele ongerief gedogen, zonder daarvoor schadevergoeding, vermindering van de betalingsverplichting dan wel ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Verhuurder zal omtrent het tijdstip van de uitvoering van de werkzaamheden tijdig overleg met huurder plegen.
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        In de huuraanbieding op Funda uit 2015 stond in de omschrijving van het gehuurde onder meer:
        
          Aan de zuidkant van de grachtengordel (…) treft u dit zojuist gerenoveerd monumentaal bovenhuis, op de drie bovenste verdiepingen met groot dakterras (…)
        
        
          Indeling:
        
        
          Begane grond: Prachtige entree, hal, entree met monumentaal trappenhuis.
        
        
          Tweede verdieping (…)
        
      
      
    
    
      2.6.
      De buitendeur van het pand geeft toegang tot een gemeenschappelijke kleine hal op de begane grond. Rechts naast de buitendeur bevindt zich een deur naar een ruimte aan de voorzijde van het pand (hierna ook: de voormalige kantoorruimte), die onderdeel uitmaakt van appartement [nummer] en niet aan [appellanten] is verhuurd. Tegenover de buitendeur ligt een deur die toegang geeft tot een grotere gemeenschappelijke hal. Tegenover deze deur bevinden zich dubbele bruine houten deuren die toegang geven tot appartement [nummer] van [geïntimeerden] In de rechtermuur van deze grotere hal is een stalen deur met raampjes. Deze stalen deur geeft toegang tot een hal met het (‘monumentale’) trappenhuis. De woonvertrekken van [appellanten] op de tweede, derde en vierde verdieping zijn via dit trappenhuis te bereiken. Verder bevinden zich in de hal achter de stalen deur op de begane grond de deuren die toegang geven tot de twee aan [appellanten] verhuurde bergingen en een derde bergruimte die bij [geïntimeerden] in gebruik is (hierna ook: bergruimte links).
      
    
    
      2.7.
      
        In het trappenhuis achter de stalen deur is, op de eerste etage, een spiegel bevestigd op een deur die voorheen toegang gaf tot het appartement van [geïntimeerden] (hierna ook: de voormalige toegangsdeur). Over deze toegangsdeur heeft [Y] in een WhatsAppbericht verklaard:
        
          (…) eigendom in 1995/6 en deur was vanaf dat moment in gebruik totdat we zijn gaan verhuren in 2014 ongeveer.
        
      
      
    
    
      2.8.
      Op 5 augustus 2019 hebben [appellanten] een kopie van de ondertekende (Nederlandstalige) huurovereenkomst aan [geïntimeerden] gestuurd.
      
    
    
      2.9.
      
        In een WhatsAppbericht van 25 augustus 2019 heeft [X] aan [appellant sub 1] onder meer geschreven:
        
          Tomorrow i would like to clean out the storage room. Is it ok if I enter around 12 (…) Please let me know when I can get access. 
        
      
      
    
    
      2.10.
      
        Op 28 augustus 2019 heeft [geïntimeerde sub 2] aan [appellant sub 1] geschreven:
        
          (…) regarding the key: can you agree to an arrangement where we get the key to your apartment but we would need to ask your written (email) permission to get into your apartment. Only in case of emergency like leakage or fire we could get access immediately but will need to prove so. 
        
      
      
    
    
      2.11.
      
        In een e-mail van 4 september 2019 heeft [geïntimeerde sub 2] aan [appellant sub 1] geschreven: 
        
          (…) is it ok if we enter the stairway to see the storage room today with our architect? We will not enter your apartment. 
        
      
      
    
    
      2.12.
      In een rapport van december 2019 van [A] Bouwconstructies wordt de fundering van het pand aangeduid met ‘Code Rood (onvoldoende)’. Dat betekent dat funderingsherstel binnen 5 jaar noodzakelijk is.
      
    
    
      2.13.
      In juni 2020 hebben partijen via e-mail gecorrespondeerd over verbouwingsplannen van [geïntimeerden] Uit deze plannen bleek dat [geïntimeerden] de voormalige kantoorruimte wilden verbouwen tot logeerkamer en deze kamer, via verplaatsing van de deur naar de hal achter de stalen deur, toegang te verschaffen tot de, tot badkamer te verbouwen, bergruimte van [geïntimeerden] op de begane grond. Daarnaast bleek uit de plannen dat [geïntimeerden] de voormalige toegangsdeur op de eerste verdieping weer in gebruik wilden nemen door de erop gemonteerde spiegel te verwijderen. [appellanten] hebben daartegen bezwaar gemaakt. Voorafgaand aan de verbouwing wilden [geïntimeerden] overgaan tot asbestverwijdering en funderingsherstel. 
      
    
    
      2.14.
      
        In een e-mail van 4 juni 2020 hebben [appellanten] onder meer aan [geïntimeerden] geschreven:
        
          In reflecting further on the proposed changes that would directly affect us, we did realize that there is one change that poses a fundamental issue: that is the removal of our private entrance and foyer.
        
      
      
    
    
      2.15.
      Op 14 juli 2020 hebben [geïntimeerden] per e-mail de planning voor de (voorbereidende) werkzaamheden in verband met de asbestsanering en dergelijke aan [appellanten] gestuurd en aan hen gevraagd om mee te delen wanneer zij in Amsterdam zouden zijn.
      
    
    
      2.16.
      In een e-mail van 13 augustus 2020 van [appellante sub 2] (vanuit Amerika) aan [geïntimeerde sub 2] wordt onder meer gerefereerd aan een tijdelijke toegang tot het appartement van [appellanten] In deze e-mail staat ook dat [appellanten] nog niet weten wanneer zij terug zullen zijn in Amsterdam, dat zij vermoedelijk begin september doorreizen naar Zwitserland en dat zij ‘somewhat flexible’ kunnen zijn ‘depending on when your architect can get the asbestos work complete’. 
      
    
    
      2.17.
      
        Op 14 augustus 2020 heeft [geïntimeerde sub 2] aan [appellante sub 2] onder meer geschreven:
        
          (…) I think there is a misunderstanding. Not sure you can ‘prohibit’ us to use our own door? Not sure either the entry on the ground floor is entirely private as our storage is also after that door.
        
      
      
    
    
      2.18.
      Op 19 augustus 2020 hebben [geïntimeerden] hun concrete verbouwingsplannen (twee opties) voorgelegd aan [appellanten] 
      
    
    
      2.19.
      Op 31 augustus 2020 hebben [appellanten] aan [geïntimeerden] meegedeeld te willen meewerken aan de plannen, als hun ‘privé entree’ op de begane grond gehandhaafd blijft en de voormalige toegangsdeur op de eerste verdieping gesloten.
      
    
    
      2.20.
      Op 4 september 2020 heeft [appellant sub 1] per e-mail aan [geïntimeerde sub 2] meegedeeld dat [appellanten] in Zwitserland zijn ‘in a 10 day quarantaine’ en dat zij per video conference zaken kunnen bespreken.
      
    
    
      2.21.
      Bij brief van 11 september 2020 heeft de advocaat van [geïntimeerden] aan [appellanten] geschreven dat zij geen recht op een exclusief gebruik van de entree hebben, hen verzocht binnen een week te laten weten welke van de twee voorgelegde opties zij verkiezen en meegedeeld dat [geïntimeerden] bij uitblijven van een reactie met de optie van hun eigen voorkeur aan de slag zullen gaan.
      
    
    
      2.22.
      Medio september 2020 zijn [geïntimeerden] begonnen met het laten verrichten van voorbereidende werkzaamheden voor de asbestsanering in hun appartement. In dat verband is in de hal achter de stalen deur een plastic afschermwand geplaatst vanaf de zijkant van de trap, door de stalen deur naar buiten en zijn spullen van [appellanten] die in die hal stonden verplaatst. Verder is op de eerste verdieping een tijdelijke toegangsdeur/hek aangebracht om de bovenverdiepingen (waar de woonvertrekken van [appellanten] zich bevinden) af te sluiten.
      
    
    
      2.23.
      Bij brief van 16 september 2020 heeft de advocaat van [appellanten] herhaald dat wat hen betreft de hal met de stalen deur behoort tot het (exclusief) gehuurde, dat zij hebben geconstateerd dat zonder hun toestemming begonnen is met werkzaamheden in die ruimte en dat zij een kort geding zullen starten als [geïntimeerden] niet vóór 10.00 uur voornoemde stelling van [appellanten] erkennen.
      
    
    
      2.24.
      Op 19 september 2020 zijn [appellanten] in Amsterdam teruggekeerd. Zij hebben toen (onder meer) de plastic afschermwand verwijderd en het slot van de stalen deur vervangen.
      
    
    
      2.25.
      Op 25 september 2020 heeft [B] , aanhurend makelaar van [appellanten] , het volgende verklaard:
      
        - Dat zowel door de vorige verhuurder (familie [X] ) als de verhurend makelaar (…) is gecommuniceerd dat de privé entree van de familie [appellant sub 1] begint bij de glazen/staal deur aan de rechterzijde van de gemeenschappelijke entree.
      
      
        - Dat de vorige verhuurder (familie [X] ) alleen, na uitdrukkelijke toestemming van de familie [appellant sub 1] , toegang had tot de privé entree van de familie [appellant sub 1] voor het bereiken van hun berging.
      
      
        - Dat de verhurend makelaar (…) zowel de Nederlandse huurovereenkomst alsmede de Engelse vertaling heeft opgesteld.
      
      
    
    
      2.26.
      In september 2020 heeft verdere correspondentie plaatsgevonden tussen partijen om tot een oplossing te komen van de geschilpunten en praktische punten, maar dat is niet gelukt.
      
      
      
    
    
      2.27.
      
        Naar aanleiding van een mail van [geïntimeerde sub 2] heeft ( [Y] ) [Y] verklaard:
        
          Jouw weergave is exact zoals de situatie inderdaad was: de hal was gezamenlijk want hij was ook de entree naar onze berging, wij hadden de sleutel en konden erin wanneer we wilden.
        
        Op 28 september 2020 heeft [C] van Hoen Makelaars (verhurend makelaar van [X] en [Y] ) verklaard:
        
          Zoals besproken hebben wij destijds de huurovereenkomst niet opgesteld. 
        
        
          Ik sluit me aan bij de verklaring van [Y] over het feitelijk gebruik van de berging en de toegang tot de bergingen.
        
      
      
    
    
      2.28.
      
        Een verklaring van 2 oktober 2020 van [D] van Broersma Makelaardij, de begeleidend makelaar van [geïntimeerden] bij de aankoop van het pand, luidt voor zover hier van belang als volgt:
        
          Naar mijn mening hebben huurders aangeven dat gebruik van entree anders is dan ik heb waargenomen en verkopers en diens adviseurs ons hebben gemeld.
        
        
          Het betreft het gebruik van de stalen deur en de ruimtes daarachter.
        
        
          Bij de verkoop was het voor alle partijen duidelijk dat huurders een appartement huren op de 2e, 3e en 4e verdieping incl. dakterras en 2 bergruimtes op de begane grond. Beide bergruimtes zitten onder de trap. De andere bergruimte achter de stalen deur links, behoort niet tot het gehuurde maar behoort tot het appartement van de eigenaren. Ook de toegang daartoe werd gedeeld. De vorige eigenaren hadden vrij toegang tot die ruimte, die ze als bergruimte gebruikten. Zij hadden daartoe een sleutel van de stalen deur op de begane grond. De toegang tot die stalen deur naar de hal met trapopgang achter de stalen deur was dus niet exclusief aan de huurders, de eigenaren konden naar believen de sleutel gebruiken en de ruimtes achter de deur betreden. Bij bezichtigingen had de makelaar hiertoe toegang. T.b.v. bezichtigen van de bovenwoning werd eerst toestemming gevraagd aan huurder. Het was de eigenaren niet toegestaan om de verhuurde ruimtes op de 2e en 3e verdieping zonder toestemming van de huurders te betreden. Die ruimtes waren verder niet afgesloten. Deze situatie heb ik meerdere keren kunnen aanschouwen. Vlak voor de levering van het pand is op 26-8-2020 (dit moet zijn 2019, hof) de 2e verdieping toch een keer door makelaar [C] van Kantoor Hoen, van de eigenaar, betreden zonder toestemming van de huurder vanwege praktische redenen en zonder verkeerde bedoelingen. Dit was t.b.v. opname en een vermeend gaslek. Toen hebben de huurders daarop plotseling de sleutel van de stalen deur vervangen en geen kopie aan de toenmalige eigenaren verstrekt. Er is gemeld dat koper in overleg met huurder daar een nieuwe sleutel van zou krijgen. (…) De familie [geïntimeerde sub 2] heeft de sleutel nadien ontvangen van de huurders. Indien huurder nu stelt dat zij het exclusieve gebruik hebben van entree en andere berging is dat bezijden de waarheid.
      
      
    
    
      2.29.
      In een e-mail van 3 oktober 2020 hebben [appellanten] aan [geïntimeerde sub 2] onder meer meegedeeld dat de elektra in de hal niet meer werkt en dat zij niet bij hun spullen in de opslag kunnen. Verder hebben zij [geïntimeerde sub 2] in deze mail verzocht om de entree in de oude staat te herstellen.
      
      
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      3.1.
      
        
          [appellanten] hebben in de eerste aanleg van deze procedure in kort geding, voor zover in hoger beroep nog van belang, gevorderd dat [geïntimeerden] , op straffe van verbeurte van een dwangsom, worden veroordeeld 
        I	zich te onthouden van het zonder expliciete schriftelijke toestemming (laten) betreden van de gehuurde woning, waaronder begrepen de stalen deur op de begane grond en alle ruimten die zich daar achter bevinden, waarbij toestemming in ieder geval zal worden verleend wanneer [geïntimeerden] toegang verzoeken tot hun bergruimte op de begane grond om daar spullen op te slaan of opgeslagen spullen te verwijderen,
        II	zich te onthouden van het op enigerlei wijze wijzigen van de gehuurde woning, dan wel een doorgang te maken naar de gehuurde woning, waaronder begrepen maar niet beperkt tot het wijzigen of verwijderen van de stalen deur en alle wanden die zich daar achter bevinden,
        III	een afspraak te maken met [appellanten] om de foyer weer in ordentelijke staat, vrij van schade en schoon aan [appellanten] op te leveren,
        met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [geïntimeerden] hebben in reconventie, voor zover in hoger beroep nog van belang, gevorderd dat [appellanten] , op straffe van verbeurte van een dwangsom, worden veroordeeld de sleutel van het slot van de stalen deur aan [geïntimeerden] te overhandigen, met hoofdelijke veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding.
      
    
    
      3.3.
      
        Bij het bestreden vonnis zijn de in conventie gevraagde voorzieningen geweigerd en zijn [appellanten] in reconventie veroordeeld om (een kopie van) de sleutel van de stalen deur aan [geïntimeerden] te overhandigen. [appellanten] zijn belast met de kosten van het geding in conventie en in reconventie, waarbij de kosten in reconventie zijn begroot op nihil.
        De voorzieningenrechter heeft daartoe, kort gezegd, overwogen dat [appellanten] onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat het exclusieve gebruik van de stalen deur en het trappenhuis deel uitmaakt van het gehuurde, dat toegang tot de stalen deur en het trappenhuis voor [geïntimeerden] noodzakelijk is en dat [appellanten] in het licht van hun verplichtingen als huurder de sleutel van de stalen deur aan [geïntimeerden] ter beschikking moeten stellen. 
      
      
    
    
      3.4.
      Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [appellanten] met hun grieven op. Zij hebben de hiervoor onder 3.1 omschreven vorderingen I, II en III gehandhaafd (in hoger beroep als primaire vordering). Voor het geval het hof zou oordelen dat de uit te voeren funderingswerkzaamheden moeten worden beschouwd als dringende werkzaamheden, hebben zij, subsidiair, de vorderingen I en II gehandhaafd, met dien verstande dat zij aan die twee vorderingen telkens hebben toegevoegd de zinsnede: ‘behoudens indien het – zo vroeg mogelijk van tevoren aangekondigde en in detail omschreven – werkzaamheden betreft die enkel en alleen zien op het vernieuwen/herstellen van de fundering onder het pand’ en aan de vordering onder II bovendien hebben toegevoegd: ‘waarbij na afronding van de funderingswerkzaamheden de gehuurde woning direct en geheel zal worden teruggebracht naar de staat voor aanvang van deze werkzaamheden en met herstel van alle schade die is of zal zijn ontstaan door de asbestsaneringswerkzaamheden en/of het funderingsherstel’. Alles met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] tot restitutie van hetgeen [appellanten] op grond van het vonnis hebben voldaan en met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van de procedure.
      
    
    
      3.5.
      Niet in geschil is dat [geïntimeerden] inmiddels een omgevingsvergunning hebben ontvangen voor de uitvoering van het funderingsherstel. 
      
    
    
      3.6.
      
        [geïntimeerden] hebben erop gewezen dat uit die vergunning en de onderliggende stukken blijkt dat slechts de fundering zal worden hersteld en dat aan het gehuurde op de tweede tot en met vierde verdieping en het trappenhuis geen wijzigingen worden aangebracht en voorts dat de voormalige toegangsdeur tot het appartement van [geïntimeerden] op de eerste verdieping gesloten blijft en geen nieuwe deuren (het hof begrijpt: op de begane grond achter de stalen deur) zullen worden gemaakt. 
      
    
    
      3.7.
      
        [appellanten] hebben een en ander niet bestreden. Zij vinden echter dat dit geen afbreuk doet aan hun (spoedeisend) belang bij de vorderingen omdat [geïntimeerden] niet bereid zijn te verklaren dat de aanvankelijk beoogde wijzigingen op de begane grond en de eerste verdieping niet later alsnog zullen worden doorgevoerd. Bovendien, aldus [appellanten] , houden [geïntimeerden] onverminderd vast aan hun standpunt dat de stalen deur, de hal daarachter en het trappenhuis tot en met de eerste verdieping gemeenschappelijke ruimten zijn. Dat betekent dat [geïntimeerden] zich daar op ieder door hen gewenst moment vrijelijk kunnen begeven, zonder toestemming van [appellanten]
      
    
    
      3.8.
      Het hof is van oordeel dat met de stelling van [appellanten] dat het exclusieve gebruik van de stalen deur en de daarachter gelegen hal met trappenhuis tot het door hen gehuurde behoort en dat [geïntimeerden] dit niet erkennen en (dreigen) te schenden, het spoedeisend belang bij hun vorderingen is gegeven, zodat zij ook in hoger beroep ontvankelijk zijn in hun vorderingen. Daaraan doet niet af dat [appellanten]  inmiddels een bodemprocedure aanhangig hebben gemaakt. In hoeverre [appellanten] ook op inhoudelijke gronden (spoedeisend) belang hebben bij hun vorderingen, komt hierna aan de orde.
      
    
    
      3.9.
      
        De grieven I, II en IV tot en met VIII betreffen overwegingen van de voorzieningenrechter over de omvang van het gehuurde. [appellanten] hebben in hoger beroep aanvullende feiten gesteld en producties in het geding gebracht die, volgens hen, samen met de in eerste aanleg gestelde feiten en producties tot de conclusie moeten leiden dat de stalen deur en alle ruimten daarachter exclusief door hen zijn gehuurd, met uitzondering van de bergruimte van [geïntimeerden]
      
    
    
      3.10.
      Het hof is van oordeel dat de voorzieningenrechter bij de beantwoording van de vraag wat tussen [appellanten] als huurders en de rechtsvoorgangers van [geïntimeerden] als verhuurders is overeengekomen terecht de zogenoemde Haviltex-maatstaf heeft toegepast. Deze maatstaf houdt in essentie in dat het, bij verschil van mening over de inhoud van een overeenkomst, niet alleen aankomt op de tekst daarvan, maar ook op de zin die partijen over en weer aan de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. 
      
    
    
      3.11.
      Met de voorzieningenrechter is het hof van oordeel dat de Nederlandstalige, ondertekende overeenkomst het uitgangspunt is en dat noch uit deze overeenkomst, noch uit de (niet ondertekende) Engelse vertaling – die niet volledig overeenstemt met het origineel – kan worden afgeleid dat het exclusieve gebruik van de stalen deur, de daarachter gelegen hal en het trappenhuis tot en met de eerste verdieping tot het gehuurde behoort. Dat [appellanten] op basis van de tekst op Funda en de Engelse vertaling van de huurovereenkomst dachten dat zij dat exclusieve gebruik wel hadden, betekent nog niet dat zij hierop gerechtvaardigd hebben kunnen vertrouwen. In ieder geval wisten zij dat [X] en [Y] de beschikking hielden over een berging achter de stalen deur en dat zij de sleutel van de stalen deur hadden, zodat zij zich in beginsel te allen tijde toegang konden verschaffen tot de ruimten daarachter.
      
    
    
      3.12.
      
        [appellanten] hebben ter onderbouwing van hun stellingen onder meer gewezen op de schriftelijke verklaring van de aanhurend makelaar [B] ( zie 2.25). [geïntimeerden] hebben de stellingen van [appellanten] gemotiveerd bestreden en daarbij gewezen op onder meer de schriftelijke verklaringen van [Y] en de verhurend makelaar (2.27) en door die van de verkopend makelaar (2.28). 
      
    
    
      3.13.
      Gelet op de gemotiveerde betwisting van de stellingen van [appellanten] door [geïntimeerden] , en de uiteenlopende verklaringen waarop zij zich over en weer beroepen, is nader feitenonderzoek noodzakelijk, waarvoor dit kort geding zich niet leent. Met de voorzieningenrechter is het hof van oordeel dat [appellanten] voorshands niet aannemelijk hebben gemaakt dat het gehuurde het exclusieve gebruik van de stalen deur, de hal daarachter en het trappenhuis tot en met de eerste verdieping omvat. Dat wordt niet anders door de berichten zoals weergegeven onder 2.9 tot en met 2.11, nu partijen deze in een geheel andere feitelijke context plaatsen. Het hof verenigt zich met de overweging van de voorzieningenrechter hierover (zie 5.7 van het vonnis). Hetgeen [appellanten] in eerste aanleg en hoger beroep verder naar voren hebben gebracht, kan evenmin tot een ander oordeel leiden.
      
    
    
      3.14.
      Het beroep van [appellanten] op artikel 7:233 BW kan hen niet baten. Daargelaten de vraag in hoeverre de stalen deur, de hal daarachter en het trappenhuis als ‘onroerende aanhorigheden’ in de zin van dit artikel kunnen worden beschouwd en welke (zelfstandige) betekenis een bevestigende beantwoording van die vraag zou hebben in de onderhavige zaak, is, om te voldoen aan de kwalificatie ‘onroerende aanhorigheden’ mede van belang dat de huurder daarvan in overwegende mate het feitelijke en exclusieve gebruik heeft. En dat exclusieve gebruik staat nu juist tussen partijen ter discussie.
      
    
    
      3.15.
      Nu [geïntimeerden] hebben aangevoerd dat zij bij nader inzien niet van plan zijn om de deur op de eerste verdieping weer te gaan gebruiken en evenmin om achter de stalen deur een nieuwe deuropening te maken ten behoeve van de voormalige kantoorruimte, kunnen de stellingen van [appellanten] dat het uitvoeren van deze werkzaamheden tot gebreken aan en substantiële wijziging van het gehuurde zullen leiden, onbesproken blijven bij gebrek aan belang. Dat de uitlatingen van [geïntimeerden] in de optiek van [appellanten] geen zekerheid bieden voor de toekomst is onvoldoende om de gevorderde voorlopige voorzieningen te treffen. Er zijn geen aanknopingspunten dat [geïntimeerden] in de nabije toekomst zullen terugkomen van hun voornemen om hun plannen (met betrekking tot de deur op de eerste verdieping en de nieuwe deur voor de kantoorruimte) niet uit te voeren. Om dezelfde reden kunnen ook de stellingen van [appellanten] over (i) de kwalificatie van de desbetreffende werkzaamheden als renovatie of dringende werkzaamheden, (ii) de vraag of [geïntimeerden] in verband met deze werkzaamheden een redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW aan [appellanten] moeten doen, (iii) de vraag of deze werkzaamheden moeten worden uitgesteld tot na het einde van de huurovereenkomst en (iv) de betekenis van artikel 10.5 van de Algemene Bepalingen, onbesproken blijven.
      
    
    
      3.16.
      De slotsom is dat de grieven I, II en IV tot en met VIII niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden.
      
    
    
      3.17.
      
        Grief III is gericht tegen de overweging van de voorzieningenrechter dat partijen het erover eens zijn dat [appellanten] in beginsel moeten meewerken aan het funderingsherstel. [appellanten] hebben gesteld dat Cathryn Arnell over ongeveer vijf jaar vermoedelijk haar huidige baan zal verlaten omdat zij van plan is omstreeks die tijd met vervroegd pensioen te gaan. [appellanten] willen zich dan in Zwitserland vestigen. Zij menen dat het funderingsherstel best daarop zou kunnen wachten. Ter toelichting op de grief hebben zij verder gesteld dat zij steeds tot uitdrukking hebben gebracht dat het beoogde funderingsherstel niet als dringende werkzaamheden kan worden aangemerkt. Het gaat om werkzaamheden die worden uitgevoerd in het kader van de door [geïntimeerden] gewenste renovatie van hun appartement [nummer] . Daarom dienen de funderingswerkzaamheden te worden meegenomen in een redelijk (renovatie) voorstel aan [appellanten] Zij hebben begrip voor het op korte termijn willen uitvoeren van de funderingswerkzaamheden gedurende de looptijd van de huur en hebben daartegen in beginsel geen bezwaar, mits zij uiteraard op afdoende wijze worden gecompenseerd voor de vermindering van het huurgenot tijdens de uitvoering daarvan en ook hinder en overlast zoveel mogelijk worden voorkomen.
      
    
    
      3.18.
      
        
          [appellanten] miskennen met hun stellingen dat het funderingsherstel noodzakelijk is en spoedig moet worden uitgevoerd. Dat blijkt reeds uit het rapport van [A] Bouwconstructies uit december 2019. Daarin is de fundering aangeduid met Code Rood (onvoldoende). Dat betekent dat funderingsherstel binnen vijf jaar noodzakelijk is. Van die vijf jaar zijn inmiddels bijna anderhalf jaar verstreken. Ook los van de voorgenomen renovatie van het appartement van [geïntimeerden] moet het funderingsherstel dus binnen afzienbare tijd worden uitgevoerd. Het hof is van oordeel dat [appellanten] niet op goede gronden van [geïntimeerde sub 2] c.s kunnen verlangen dat zij wachten totdat [appellanten] over een jaar of vijf de huur opzeggen. Het gaat bovendien om werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW, zodat [geïntimeerden] geen redelijk voorstel de zin van artikel 7:220 lid 2 BW hoeven te doen alvorens zij tot funderingsherstel overgaan. Uiteraard moeten zij wel tijdig overleg plegen met [appellanten] over het tijdstip van de uitvoering van de werkzaamheden en dienen zij daarbij zoveel mogelijk rekening te houden met de belangen van [appellanten] , zoals ook de voorzieningenrechter heeft overwogen. 
        De grief faalt.
        Dat geldt ook voor grief X die eveneens tot uitgangspunt neemt dat [geïntimeerden] [appellanten] een redelijk voorstel moeten doen.
      
      
    
    
      3.19.
      
        
          Grief IX betreft de overweging van de voorzieningenrechter dat [appellanten] in de regel slechts ongeveer een week per maand in Amsterdam verblijven. Deze passage maakt deel uit van een overweging van de voorzieningenrechter over de moeizame communicatie tussen partijen over de te verrichten werkzaamheden in het verleden, die eindigt met de volgende passage: [geïntimeerden] dienen nieuwe te verrichten werkzaamheden tijdig bij [appellanten] aan te kondigen en daarbij zoveel mogelijk met hun belangen rekening te houden. Nu partijen over en weer hebben verklaard tot redelijk overleg bereid te zijn, en [appellanten] in de regel slechts ongeveer een keer per maand in Amsterdam verblijven, zou dat geen probleem moeten zijn. Tegen de rest van de overweging, waarin tot uitdrukking wordt gebracht dat beide partijen hun aandeel hebben gehad in de moeizame communicatie (en dat het aandeel van [geïntimeerden] daarin niet kan leiden tot toewijzing van de gevraagde voorzieningen), is niet gegriefd. 
        
          [appellanten] geven zelf te kennen dat grief IX eigenlijk niet ter zake doet. Dat is juist. Daarom hebben zij geen belang bij de bespreking daarvan.
      
      
    
    
      3.20.
      Met grief XI keren [appellanten] zich tegen de afwijzing van hun vorderingen en de proceskostenveroordeling in eerste aanleg. In zoverre heeft de grief geen zelfstandige betekenis en deelt de grief het lot van de grieven I tot en met X. In de toelichting op de grief kaarten [appellanten] ook nog aan dat dat zij van [geïntimeerden] verlangen dat zij de schade ten gevolge van de asbestsanering aan de wanden van de entree herstellen. Tegenover de betwisting van [geïntimeerden] dat er iets is beschadigd, hebben [appellanten] onvoldoende gesteld als grondslag voor een veroordeling tot herstel van schade.
      
    
    
      3.21.
      De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt er ook toe dat de in hoger beroep geformuleerde subsidiaire vorderingen niet voor toewijzing in aanmerking komen. [appellanten] zullen als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    
    
      veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 760,= aan verschotten en € 1.114,= voor salaris;
    
    
    
      verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst af de in hoger beroep gewijzigde en vermeerderde vorderingen van [appellanten]
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, C. Uriot en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2021.