ECLI:NL:GHDHA:2021:1416, Gerechtshof Den Haag, 27-07-2021, 200.277.231-01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2021-07-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Geen gerechtvaardigd vertrouwen bij huuropzegging.   Desondanks ontbinding en ontruiming wegens verboden onderhuur (Airbnb). Geen toepassing tenzij-clausule.

GERECHTSHOF DEN HAAG  
    
      Afdeling Civiel recht
      
        Zaaknummer		: 200.277.231/01
      Zaaknummer rechtbank		: 8025210 CV EXPL 19-38760		
      Vindplaats vonnis		: ECLI:NL:RBROT:2020:4640
    
    
    
      Arrest (uitspraak) van27 juli 2021in de zaak van:
    Stichting Woonstad Rotterdam,handelend onder de naam Stadswonen Rotterdam,gevestigd te Rotterdam,
    
      appellante,hierna te noemen: Stadswonen,
      advocaat: mr. E. Boot te Rotterdam,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      [verweerster],
    
      wonende te [woonplaats],
      verweerster,
      hierna te noemen: [verweerster],
      advocaat: mr. D.W.E. Urbanus te Rotterdam.
    
    
    
    De processtappen
    
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:-	het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam 	van 13 maart 2020 (hierna: het vonnis) en het procesdossier bij de rechtbank;-	de dagvaarding in hoger beroep van 15 april 2020; -	de memorie van grieven;-	de memorie van antwoord.
      
      
        Op 10 juni 2021 is de zaak mondeling behandeld ter zitting. De advocaten hebben ieder een pleitnota overgelegd. Aan het slot van de zitting is uitspraak bepaald.
      
    
    De zaak in het kort
    3. [verweerster] heeft de sociale huurwoning, die zij sinds 2017 van Stadswonen huurt, een aantal malen onderverhuurd via Airbnb. [verweerster] wist dat dit niet mocht. Airbnb wil daarom dat [verweerster] de woning ontruimt. De kantonrechter heeft de betreffende vordering van Stadswonen afgewezen. Stadswonen is het daar niet mee eens en is in hoger beroep gegaan.
  
  
    De feitelijke achtergronden 
    4. De feiten die in het vonnis zijn vastgesteld (in overweging 2.1 tot en met 2.8) staan niet ter discussie. Ook het hof gaat er daarom vanuit.
    5. Samengevat gaat de zaak om het volgende.
    
      (5.1)	[verweerster], geboren op [datum 1] 1992, huurt sinds 13 oktober 2017 van Stadswonen de woning aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning of het gehuurde) tegen een aanvangshuur van € 543,83 plus servicekosten. [verweerster] heeft in strijd met artikel 6.2 lid 3 van de toepasselijke Algemene Huurvoorwaarden de woning viermaal via Airbnb onderverhuurd. In totaal gaat het om 37 nachten onderverhuur, namelijk in augustus 2018 (2x), oktober 2018 en februari 2019. De opbrengst hiervan was in totaal € 1.541,93.  
      (5.2)	Artikel 6.2 lid 4 van de Algemene Huurvoorwaarden luidt: “Indien huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder. Voor ongeoorloofde onderhuur geldt voorts dat huurder alle door onderhuur verkregen inkomsten aan huurder dient af te dragen, onverminderd het recht van verhuurder aanspraak te maken op de contractuele boete als bedoeld in artikel 15 van deze voorwaarden.”
      (5.3.)	De vader van [verweerster] verbleef in die periode in Turkije. Hij was ernstig ziek. [verweerster] heeft hem toen tweemaal in Turkije bezocht. De vader is op [datum 2] 2020 in Nederland overleden.
      (5.4)	Stadswonen is er in juli 2019 achter gekomen (door de site van Airbnb te bezoeken waarop de woning te huur stond) dat [verweerster] vermoedelijk via Airbnb verhuurde. In verband daarmee is [verweerster] op 3 juli 2019 door een medewerker van Stadswonen (hierna: [medewerker Stadswonen]) gebeld voor een persoonlijk gesprek op het kantoor van Stadswonen. Op verzoek van [verweerster] heeft dit gesprek meteen daarna op die dag plaatsgevonden. Het gesprek heeft ongeveer 15-20 minuten geduurd omdat [medewerker Stadswonen] weg moest. Dit laatste was [verweerster] bekend.
      (5.5)	[verweerster] heeft tijdens dit gesprek meteen toegegeven haar woning een aantal malen te hebben onderverhuurd. Als reden hiervoor noemde ze dat ze vliegtickets naar Turkije moest betalen om haar ernstig zieke vader te kunnen bezoeken. [medewerker Stadswonen] heeft [verweerster] toen twee opties voorgehouden (a) ofwel [verweerster] zou de huurovereenkomst opzeggen tegen een termijn van twee maanden (een maand is in zo’n geval gebruikelijk), waarbij ze de inkomsten uit Airbnb mocht houden (b) ofwel Stadswonen zou een ontruimingsprocedure starten en afdracht van de verkregen huuropbrengsten vorderen.
      (5.6)	[verweerster] heeft tijdens dit gesprek voor optie (a) gekozen en een huurbeëindigingsformulier ondertekend. De dag erna (4 juli 2019) heeft [verweerster] schriftelijk aan Stadswonen laten weten dat zij de dag ervoor in een zeer kwetsbare toestand en onder dwang haar handtekening onder het beëindigingsformulier had gezet en dat ze niet akkoord ging met de opzegging van de huurovereenkomst.
      (5.7)	Stadswonen heeft hierop schriftelijk aan [verweerster] laten weten dat de intrekking van de huuropzegging werd afgewezen.
      (5.8)	Bij brief van 15 juli 2019 aan Stadswonen heeft de gemachtigde van [verweerster] de opzegging van [verweerster] wegens dwaling dan wel misbruik van omstandigheden vernietigd. 
      
        De vordering van Stadswonen, het verweer van [verweerster] en de beslissing van de kantonrechter (voor zover in hoger beroep aan de orde)
      
    
    
    6. Stadswonen heeft (kort samengevat), uitvoerbaar bij voorraad, gevorderd om [verweerster] te veroordelen (i) om de woning te ontruimen en (ii) om de door de onderhuur genoten winst ten bedrage van € 1.541,93 aan Stadswonen af te dragen. Vordering (i) heeft Stadswonen gebaseerd op de opzegging van de huurovereenkomst door [verweerster], dan wel op wanprestatie door [verweerster] (bestaande uit de verboden onderhuur).
    7. [verweerster] heeft verweer gevoerd. Zij heeft ten aanzien van vordering (i) betwist dat zij de huurovereenkomst heeft opgezegd omdat haar wil niet op de opzegging was gericht. Subsidiair heeft zij de opzegging vernietigd op grond van misbruik van omstandigheden en dwaling, zodat haar opzegging van de huurovereenkomst rechtskracht mist. [verweerster] heeft toegegeven dat er sprake is geweest van wanprestatie (in strijd met de huurvoorwaarden onderverhuren), maar zij heeft zich erop beroepen dat haar tekortkoming te gering was om de ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming te rechtvaardigen. Vordering (ii) is door [verweerster] erkend.
    8. De kantonrechter heeft in het vonnis vordering (i) afgewezen. Daarbij heeft de kantonrechter geoordeeld dat Stadswonen er niet gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat de wil van [verweerster] was gericht op de beëindiging van de huurovereenkomst. Stadswonen had vanwege haar maatschappelijke positie moeten onderzoeken of [verweerster] de huurovereenkomst daadwerkelijk wilde opzeggen. De opzegging van de huurovereenkomst was daarom niet rechtsgeldig, aldus nog steeds de kantonrechter. Hierna heeft de kantonrechter de subsidiaire grondslag (wanprestatie) onderzocht en geoordeeld dat de tekortkoming van [verweerster] te gering was om de huurovereenkomst te ontbinden en ontruiming te rechtvaardigen (hierna: de tenzij-formule).
    9. De kantonrechter heeft in het vonnis vordering (ii) toegewezen en bepaald dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
    
  
  
    Het hoger beroep
    
      10. Stadswonen vordert vernietiging van het vonnis en alsnog toewijzing van haar vorderingen. Naar het hof begrijpt gaat het hoger beroep alleen over vordering (i).
      10. Met grief 1 klaagt Stadswonen in de eerste plaats over het oordeel dat zij de zorgplicht heeft om zich te overtuigen van de wil en bedoeling van een huurder bij opzegging. Daarnaast meent Stadswonen dat zij wel degelijk heeft mogen vertrouwen op de opzegging door [verweerster]. Grief 2 bevat als klacht dat de kantonrechter ten onrechte toepassing heeft gegeven aan de tenzij-formule.
      10. [verweerster] heeft de grieven gemotiveerd bestreden. 
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
      Grief 1
      
    
    
      13. Deze grief gaat over het gerechtvaardigde vertrouwen als bedoeld in artikel 3:35 BW.
      13. De kantonrechter heeft hierbij, naar het hof begrijpt, als uitgangspunt gehanteerd dat de opzegging van de huurovereenkomst op 3 juli 2019 niet was gewild door [verweerster] (zoals vereist in artikel 3:33 BW). Dit betekent dat de opzegging geen rechtsgevolg heeft gehad, tenzij Stadswonen er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen (in de zin van artikel 3:35 BW) dat de opzegging op dat moment wel degelijk de wil van [verweerster] vertegenwoordigde.
      13. Vaststaat dat het gesprek met [medewerker Stadswonen], inclusief het tekenen van het beëindigingsformulier door [verweerster], maximaal 20 minuten heeft geduurd, terwijl [medewerker Stadswonen] inmiddels zijn spullen was gaan inpakken en zijn jas had gehaald. Daarnaast staat vast dat [verweerster] erg emotioneel reageerde. Evenmin is in geschil dat [verweerster] heeft gevraagd of ze er nog een nachtje over mocht slapen, maar dat dit niet mocht onder dezelfde condities. De twee maanden opzeggingstermijn zou dan immers worden teruggebracht tot een maand. 
      13. Dit zijn omstandigheden waarbij de druk op [verweerster] aanzienlijk is opgevoerd. Nu er voorts sprake is geweest van het prijsgeven van de eigen woning, zonder een behoorlijke mogelijkheid van overleg, kunnen al deze omstandigheden bij elkaar bij Stadswonen ([medewerker Stadswonen]) niet het gerechtvaardigd vertrouwen hebben gewekt dat de schriftelijke beëindigingsverklaring de wil van [verweerster] vertegenwoordigde.
      13. Dit overigens nog los van het feit of de door [medewerker Stadswonen] verstrekte informatie helemaal  correct was, althans of [verweerster] deze informatie in de gegeven omstandigheden behoorlijk heeft kunnen begrijpen. Er is althans geen aanwijzing dat [medewerker Stadswonen] dit laatste heeft geverifiëerd bij [verweerster]. 
      13. Anders dan Stadswonen stelt, is bij de beoordeling van het bij Stadswonen ontstane vertrouwen (van artikel 3:35 BW) niet relevant dat [verweerster] zichzelf in de positie heeft gebracht waarbij het gesprek aan het einde van de dag plaatsvond en zij snel moest beslissen. Het gaat immers om de vraag of Stadswonen redelijkerwijs heeft mogen menen dat de opzegging de wil van [verweerster] vertegenwoordigde. 
      13. De grief wordt verworpen.Grief 2 
      13. Vast staat dat [verweerster] de huurvoorwaarden niet heeft nageleefd door haar woning zonder toestemming van Stadswonen een aantal malen onder te verhuren. Dit betekent dat [verweerster] wanprestatie heeft gepleegd. [verweerster] erkent dit ook. Iedere tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst rechtvaardigt in beginsel de ontbinding ervan.
      13. Grief 2 gaat om de uitzondering op deze regel (de tenzij-formule van artikel 6:265 lid 1, slot, BW). De kantonrechter heeft geoordeeld dat hiervan sprake is. Het hof oordeelt anders. Dit wordt als volgt toegelicht.
      13. Vaststaat dat [verweerster] haar sociale huurwoning in totaal 37 dagen (verdeeld over vier periodes) heeft onderverhuurd om hieraan te verdienen. Dit wordt door Stadswonen terecht onacceptabel genoemd. Het gaat niet aan om een dergelijke, schaarse, woning in strijd met de regels financieel uit te buiten (ook niet voor betrekkelijk korte tijd). 
      13. Daarnaast staat vast dat de woning na de laatst bekende onderverhuur (in februari 2019) in juli 2019 nog steeds op de site van Airbnb stond. Dit wijst er niet op dat [verweerster] serieus de bedoeling had om definitief met deze onderverhuur te stoppen. De stelling van [verweerster] (memorie van antwoord 12) dat zij in de veronderstelling was dat de advertentie reeds van de website was verwijderd, is verder niet toegelicht en ook onlogisch.
      13. Het betoog van [verweerster] (conclusie van antwoord 37) dat artikel 6.2 lid 4 van de Algemene Huurvoorwaarden verboden onderhuur sanctioneert wanneer de inkomsten uit de onderverhuur (alsnog) worden afgedragen, berust op een onjuiste lezing van deze bepaling. Winstafdracht maakt de tekortkoming niet ongedaan. Dit zou immers betekenen dat [verweerster] als huurster zonder risico door zou kunnen gaan met haar verboden gedragingen totdat Stadswonen zelf zou ontdekken dat het niet goed zat. Daarna zou  afdracht van de winst genoeg zou zijn. Kortom: het verbod van onderverhuur kan niet worden ‘gladgestreken’ door de winst af te dragen. Voor zover [verweerster] betoogt dat zij niet wist dat haar fouten tot ontruiming van de woning zouden kunnen leiden, komt dit voor haar eigen risico. Zij wist immers dat zij niet mocht onderverhuren maar heeft dit bewust toch gedaan.
      13. [verweerster] baseert haar beroep op de tenzij-formule met name op het volgende. Haar vader, die in Turkije verbleef, had een terminale ziekte. Zij wilde naar hem toe maar kon (als ZZP-er) de vliegtickets niet betalen. De winst uit onderhuur heeft zij gebruikt om tweemaal naar Turkije te reizen. 
      13. Hoewel het voor het hof begrijpelijk is dat [verweerster] haar vader in deze situatie wilde bezoeken, is dit geen reden om het verbod van onderhuur te overtreden. Financiële krapte komt bij veel mensen voor, maar vormt geen excuus in dit geval. In dit verband is nog van belang dat er geen sprake was van hoge urgentie (zoals een begrafenis), terwijl de financiële krapte (anders dan hiervóór) verder niet is onderbouwd. Uit de stukken blijkt immers dat [verweerster] haar eerste vliegticket (voor 9 augustus 2018) al op 18 juni 2018 had gekocht en betaald – de feitelijke onderverhuur was in augustus 2018 en  oktober 2018. Haar tweede vliegticket (voor 2 januari 2019) was op 8 december 2018 gekocht en betaald – de feitelijke onderverhuur was in februari 2019.
      13. Al met al acht het hof de tekortkoming van [verweerster] van voldoende gewicht om ontbinding van de huurovereenkomst (en ontruiming) te rechtvaardigen. Het beroep op de tenzij-formule gaat niet op gelet op alle omstandigheden van het geval. Grief 2 slaagt.
    
    
      Slotsom 
      
    
    28. Uit het voorgaande volgt dat [verweerster] alsnog ongelijk krijgt. Het vonnis zal worden vernietigd, voor zover vordering (i) is afgewezen. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen. De feiten die te bewijzen zijn aangeboden kunnen niet tot een andere beslissing leiden. De huurovereenkomst met huurder zal alsnog worden ontbonden en [verweerster] zal worden veroordeeld om de woning te ontruimen. Gelet op de omstandigheden van het geval zal een ruime ontruimingstermijn van drie maanden worden toegekend. De toegewezen vordering (ii) blijft in feite in stand. Het afgewezen incident is niet meer aan de orde. Hierbij past dat [verweerster] de kosten van de eerste aanleg en het hoger beroep draagt. Voor de duidelijkheid zal het hof het hele vonnis in de hoofdzaak vernietigen en beslissen zoals in het dictum is vermeld. Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      
        vernietigt het bestreden vonnis in de hoofdzaak, en opnieuw rechtdoende: 
      
      
        ontbindt de huurovereenkomst voor het gehuurde aan de [adres] te [plaatsnaam] ([postcode]);
      
      
        veroordeelt [verweerster] om binnen drie maanden na betekening van dit arrest het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze geen eigendom zijn van Stadswonen, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Stadswonen te stellen;
      
      
        veroordeelt [verweerster] om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis een bedrag van € 1.541,93 aan Stadswonen te betalen;
      
      
        veroordeelt [verweerster] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Stadswonen tot aan 13 maart 2020 begroot op €  99,01 aan kosten uitbrengen dagvaarding, € 121,-- aan griffierecht en € 374,-- aan salaris advocaat;
      
    
    
      
        veroordeelt [verweerster] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Stadswonen tot op heden begroot op € 100,89 aan kosten uitbrengen dagvaarding, € 760,-- aan griffierecht en  € 3.342,-- aan salaris advocaat;
      
      
        verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
        wijst af het meer of anders gevorderde.
      
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, A.A. Muilwijk-Schaaij en J.N. de Blécourt en in het openbaar uitgesproken op 27 juli 2021 in aanwezigheid van de griffier.
    
  
  
    De volledige vordering is opgenomen in het vonnis in de hoofdzaak.