ECLI:NL:RBOVE:2021:3212, Rechtbank Overijssel, 04-08-2021, C/08/262334 / HA ZA 21-77
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2021-08-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verdeling van een woning

RECHTBANK OVERIJSSEL
    Team kanton en handelsrecht
    Zittingsplaats Almelo
    
    
      Zaaknummer: C/08/262334 / HA ZA 21-77
    
    
    
      
        Vonnis van 4 augustus 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij, hierna te noemen [eiseres] ,
      advocaat: mr. Y.N. Teke-Bozkurt te Enschede,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,
      advocaat: mr. I. Koster te Enschede.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding,
      - de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie,- het tussenvonnis,
      - de conclusie van antwoord in reconventie,- de aanvullende producties van [gedaagde] ,- de mondelinge behandeling.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [eiseres] en [gedaagde] hebben van januari 1996 tot omstreeks eind 2019/begin 2020 een affectieve relatie gehad. Zij zijn gezamenlijk eigenaar van de woning staande en gelegen aan [het adres] (hierna: de woning).
      
    
    
      2.2.
      Op de woning rust een hypothecaire schuld van € 170.000,- afgesloten bij de Argenta Spaarbank, bestaande uit een aflossingsvrije- en een levenshypotheek.
      
    
    
      2.3.
      De woning wordt thans bewoond door [gedaagde] . Hij draagt de volledige hypotheek- en overige lasten van de woning.
    
    
      2.4.
      
        [eiseres] heeft als productie 4 bij dagvaarding een afstandsverklaring overgelegd. In deze afstandsverklaring is, voor zover van belang, het navolgende opgenomen:
      
      
        
          “ (…) Deze afstandsverklaring is opgesteld, nadat mevrouw [eiseres] een einde heeft gemaakt aan de relatie met de heer [gedaagde] en hun woning heeft verlaten. (…)
        
        
          (…) Uit het taxatierapport van de makelaar die [eiseres] in februari 2020 had ingeschakeld blijkt dat de waarde van de woning lager is dan de hypotheekschuld (170.000 euro). Die makelaar taxeerde de waarde van de woning tussen de 160.000-165.000 euro. De courtage bedraagt bijna 3000 euro. Doordat er een restwaarde zou ontstaan bij verkoop zijn [eiseres] en [gedaagde] overeengekomen dat [gedaagde] mag blijven wonen in de woning en zich houdt aan alle verplichtingen als goed huiseigenaar betaamd. Dat betekent o.a. betaling van de hypotheek en verzekeringen en onderhoud aan de woning. [eiseres] geeft aan dat zij daarmee de woning overdraagt aan [gedaagde] . (…)”
        
      
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    In conventie
    
    
      3.1.
      
        
          [eiseres] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        I. [gedaagde] veroordeelt om binnen 48 uur na betekening van het in deze te wijzen vonnis voor rekening van [gedaagde] , opdracht tot verkoop van de woning aan een nader door de rechtbank aan te wijzen makelaar te geven, waarbij de door de makelaar te adviseren vraag- en verkoopprijzen bindend zijn, alsmede om volledige medewerking te verlenen aan de verkoop van de woning, waaronder het tijdig voldoen van de nota’s van de makelaar, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft;
        II. [gedaagde] veroordeelt medewerking te verlenen aan:- de genoemde makelaar en dienst medewerkers en ingezette derden toegang te verlenen tot de woning ter voorbereiding van de verkoopwerkzaamheden waaronder maar niet beperkt tot het maken van foto’s in- en om de woning;
        - de woning ten behoeve van een dergelijk fotosessie in ordentelijke staat te brengen;
        - de sleutels van de woning af te geven aan de makelaar ten behoeve van bezichtiging;
        - op elk eerste verzoek van de makelaar, de woning in ordentelijke staat brengen en daarbij behorende bijgebouwen;
        - op elk eerste verzoek van de makelaar om de woning te verlaten en daarin niet terug te keren ten behoeve van bezichtigingen;
        zulks op straffe van een dwangsom van € 500,- voor iedere keer dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft;
        III. [eiseres] vervangende toestemming verleent voor verkoop en levering van de woning aan een derde waarbij de netto-verkoopopbrengst wordt aangewend ter aflossing van de hypothecaire geldlening en voldoening van de makelaars- en notariskosten waarbij de resterende over- dan wel onderwaarde gelijkelijk tussen partijen wordt verdeeld;
        IV. bepaalt dat op de voet van artikel 3:300 lid 2 BW het vonnis in de plaats treedt van de vereiste medewerking van [gedaagde] aan verkoop en levering van de woning aan een derde;
        V. bepaalt dat de [gedaagde] de hypothecaire lasten en overige (gebruiks)lasten van de woning voldoet totdat de woning is verkocht en geleverd aan een derde;
        VI. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van deze procedure. 
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer tegen de vordering van [eiseres] .
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader worden ingegaan.
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        
          [gedaagde] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        I. [eiseres] veroordeelt de afspraken overeenkomstig de afstandsverklaring na te komen en te bepalen dat de woning aan [gedaagde] is overgedragen;
        II. [eiseres] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 2.500,- aan [gedaagde] , binnen 7 dagen na het te wijzen vonnis als zijnde de helft van de onderwaarde welke op de woning ruste ten tijde dat partijen uit elkaar gingen;
        III. voor zover punt I niet zal worden toegewezen; te bepalen dat de vordering tot verdeling van de gemeenschap voor ten hoogste drie jaren zal worden uitgesteld;
        IV. [eiseres] veroordeelt in de kosten van deze procedure, het salaris van de advocaat van [gedaagde] hierin begrepen, alsmede de kosten van de gerechtsdeurwaarder daarbij inbegrepen, te vermeerderen met de eventuele (na)kosten indien [eiseres] niet aan het vonnis voldoet, een en ander te voldoen binnen 14 dagen na betekening van het vonnis en -indien en voor zover voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt- te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten, te rekenen vanaf bedoelde termijn van voldoening.
      
      
    
    
      3.5.
      
        [eiseres] voert verweer tegen de vordering van [gedaagde] .
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader worden ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    In conventie en in reconventie
    
    
      4.1.
      Aan de orde is de verdeling van de woning. De rechtbank ziet vanwege de samenhang aanleiding de vorderingen in conventie en in reconventie gezamenlijk te behandelen.
      
    
    
      4.2.
      De eerste vraag die in deze procedure voorligt is of er reeds een verdeling heeft plaatsgevonden. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat er aan de afstandsverklaring van 20 augustus 2020 betekenis toekomt in het kader van de verdeling van de gemeenschap als bedoeld in artikel 3:182 BW. [eiseres] heeft de woning in eigendom aan hem overgedragen. [eiseres] heeft voormelde stelling betwist. Zij heeft daartoe kort gezegd aangevoerd dat [gedaagde] de afstandsverklaring valselijk heeft opgesteld, nu zij de afstandsverklaring nimmer heeft ondertekend.
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank overweegt als volgt. In het midden kan blijven of [eiseres] de afstandsverklaring al dan niet heeft ondertekend en wel om het navolgende. De overgelegde afstandsverklaring betreft een afspraak tussen partijen over het recht van [gedaagde] om in de woning te blijven wonen, tegen betaling van alle lasten die verband houden met de woning, waarbij [eiseres] afstand heeft gedaan van haar verblijfsrecht in de woning. Naar het oordeel van de rechtbank volgt hieruit echter niet dat met het document is beoogd de woning aan [gedaagde] in eigendom over te dragen, of afstand te doen van haar (aandeel in) het eigendom van de woning. Dit blijkt ook niet uit de overige in het geding gebrachte stukken. Zo is niet gebleken dat er een notariële akte is gepasseerd of dat [eiseres] is ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid ten aanzien van de hypotheekschuld. Daarom kan ook niet worden geoordeeld dat partijen met de al dan niet door [eiseres] ondertekende afstandsverklaring tot een verdeling zijn gekomen. 
      
    
    
      4.4.
      Nu uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat partijen niet reeds tot een verdeling zijn gekomen, blijft over de vraag van verdeling. [eiseres] baseert haar vordering tot verdeling op artikel 3:178 BW en op artikel 3:185 BW. [eiseres] heeft aangevoerd niet langer financieel verbonden te willen zijn aan [gedaagde] . [eiseres] heeft [gedaagde] reeds in de gelegenheid gesteld te laten beoordelen of hij de woning zelfstandig kan financieren. Voor zover dat geen optie was, heeft zij hem de mogelijkheid geboden gezamenlijk een makelaar in te schakelen voor de verkoop van de woning. Uit niets is gebleken dat [gedaagde] actief op zoek is of is geweest naar andere woonruimte. Het stilzitten van [gedaagde] dient niet voor rekening te komen van [eiseres] . Voorts heeft [eiseres] ter zitting gesteld dat zij vanwege de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheekschuld beperkt wordt in haar mogelijkheden om samen met haar huidige partner een nieuwe woning te kopen.  
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] heeft, voor het geval de rechtbank tot het oordeel zou komen dat er geen verdeling heeft plaatsgevonden, een beroep gedaan op artikel 3:178 lid 3 BW. [gedaagde] stelt dat zijn door de onmiddellijke verdeling getroffen belangen aanmerkelijk groter zijn dan het belang van [eiseres] dat door verdeling wordt gediend. Door de verdeling zal [gedaagde] dakloos raken. Daarbij is nog van belang dat [gedaagde] , vanwege zijn opleiding tot schaapsherder, drie honden in eigendom heeft. Met deze drie honden kan [gedaagde] niet verhuizen naar bijvoorbeeld een flat en voor een eengezinswoning met tuin komt hij niet in aanmerking. Dit maakt dat het voor [gedaagde] praktisch gezien onmogelijk is om nieuwe woonruimte te vinden na een onmiddellijke verdeling van de woning en de verkoop van de woning aan een derde. Bovendien heeft [gedaagde] in de woning geïnvesteerd en zullen de woningprijzen bij uitstel verder stijgen.
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] heeft verder aangevoerd dat hij aan de wens van [eiseres] om niet langer financieel gebonden te zijn niet tegemoet kan komen. [gedaagde] is op dit moment niet in staat de woning over te nemen. Uit de taxatie ten tijde van de beëindiging van de relatie vloeit voort dat de woning bij verkoop maximaal een bedrag van € 165.000,- op zou brengen. Dit resulteert in een restschuld, welke [gedaagde] niet kan dragen. Hij leeft van een minimaal inkomen. Hij ontvangt een WIA-uitkering omdat hij voor 50% is afgekeurd en werkt daarnaast twee dagen per week als schaapsherder (in opleiding). [gedaagde] volgt thans een opleiding tot schaapsherder, welke opleiding hij naar verwachting medio juli 2021 heeft afgerond. [gedaagde] zal vanaf dat moment een hoger inkomen genieten. Daarnaast heeft [gedaagde] in het vooruitzicht dat hij binnen enkele jaren de kudde schapen van zijn werkgever over kan nemen. Indien de overname van de kudde gerealiseerd wordt, stelt [gedaagde] financieel voldoende kapitaalkrachtig te zijn om de woning over te kunnen nemen. 
      
    
    
      4.7.
      De rechtbank ziet geen grond om de vordering tot verdeling overeenkomstig artikel 3:178 lid 3 BW uit te sluiten. In dit verband overweegt de rechtbank dat [gedaagde] weliswaar onbetwist heeft gesteld bij verkoop dakloos te kunnen raken, maar [eiseres] heeft ter zitting daartegenover gesteld haar huur te hebben opgezegd, nu de betreffende huurwoning in een slechte buurt was gelegen, en zij aldus nu bij een derde verblijft. Door de hypotheekschuld wordt zij beperkt in haar mogelijkheden tot het verkrijgen van een nieuw onderkomen, waaronder de mogelijkheid om samen met haar vriend een woning te financieren. Verder heeft [gedaagde] ook niet concreet kunnen onderbouwen op welke termijn hij verwacht financieel draagkrachtig genoeg te zijn om de hypotheekschuld en de woning volledig over te nemen, zodat van [eiseres] ook niet verwacht kan worden daarop te wachten. Gelet op deze wederzijdse belangen, kan dan ook niet worden gesteld dat de belangen van [gedaagde] aanmerkelijk veel groter zijn dan de belangen die door de verdeling worden gediend. Daarbij betrekt de rechtbank tevens dat de relatie tussen partijen in ieder geval eind januari 2020 is beëindigd en sindsdien [eiseres] de woning ook heeft verlaten, zodat [gedaagde] reeds anderhalf jaar de woning alleen in gebruik heeft. Gedurende die tijd had hij (actief) op zoek kunnen gaan naar nieuwe woonruimte. Dat zijn drie honden zijn keuze in woonruimten belemmert, dient voor zijn rekening en risico te blijven en kan in voornoemde belangenafweging niet in het nadeel van [eiseres] werken. Dat [gedaagde] heeft geïnvesteerd in de woning, in die zin dat hij verbouwingen heeft uitgevoerd, maakt het voorgaande niet anders. Die verbouwingskosten kunnen, voor zover zij tot een verbetering van de woning hebben geleid, immers ook resulteren in een hogere verkoopprijs, zodat in dat geval in de verkoop van de woning dit belang van [gedaagde] zit verdisconteerd. Dat – tot slot – [gedaagde] verder heeft gesteld dat de woningmarkt gunstig is en uitstel van verkoop tot een hogere verkoopprijs kan leiden, doet aan het voorgaande geen afbreuk. Dat de woningmarkt nu gunstig is, geeft immers geen garanties voor de toekomst.
      
    
    
      4.8.
      Vaststaat verder dat partijen over de verdeling geen overeenstemming hebben kunnen bereiken, zodat de rechtbank de verdeling daarvan op de voet van artikel 3:185 lid 1 BW zal vaststellen en daarbij naar billijkheid rekening zal houden met de belangen van partijen. Bij die vaststelling is de rechtbank niet gebonden aan hetgeen partijen over en weer hebben gevorderd en behoeft de rechtbank niet – expliciet – in te gaan op hetgeen partijen hebben aangevoerd. De rechtbank weegt de betrokken belangen als volgt. [eiseres] heeft gesteld dat zij niet langer financieel verbonden wil zijn aan [gedaagde] en de hypothecaire schuld, mede omdat zij in de nabije toekomst een nieuwe woning met haar huidige partner wil kopen. Zij heeft momenteel ook geen vast onderdak en heeft ter zitting gesteld bij een derde te verblijven. Daartegenover staat het belang van [gedaagde] die onweersproken heeft gesteld bij de onmiddellijke verkoop van de woning dakloos te raken. De rechtbank is van oordeel dat de hiervoor genoemde belangen in redelijkheid tot een verdeling dienen te leiden, waarbij [gedaagde] de tijd krijgt om een andere woonruimte te zoeken. De vrees van [gedaagde] om bij een onmiddellijke verkoop dakloos te geraken acht de rechtbank, gelet op zijn (onbetwiste) stellingen, realistisch. Bij voormelde belangenafweging is tevens van belang dat [gedaagde] de aan de woning verbonden lasten draagt en dat hij onweersproken heeft gesteld deze tot op heden ook steeds te hebben voldaan.
      
    
    
      4.9.
      De rechtbank zal gelet hierop de verdeling zodanig vaststellen, dat na dit vonnis tot verkoop van de woning kan worden overgegaan, waarbij evenwel zal worden bepaald dat de levering van de woning niet eerder mag plaatsvinden dan 4 augustus 2022. Dit geeft [gedaagde] enerzijds de ruimte naar andere woonruimte te zoeken, terwijl anderzijds [eiseres] hiermee concreet uitzicht heeft op een einde aan de situatie van een onverdeelde gemeenschap, die haar nu belemmert in het vinden van een woonruimte, waaronder het kopen van een woonhuis met haar nieuwe vriend.
      
    
    
      4.10
      De rechtbank acht het verder redelijk dat de nota’s voor de makelaar voor rekening van beide partijen komen. De onder 3.1. onder I en II gevorderde dwangsommen zullen worden gemaximeerd op € 10.000,-. 
      
    
    
      4.11.
      De rechtbank zal verder bepalen dat de verkoopopbrengst bij verkoop wordt aangewend ter aflossing van de hypothecaire schuld en de kosten gemoeid met de verkoop van de woning, zoals de makelaarskosten en notariskosten, waarbij de resterende over- dan wel onderwaarde gelijkelijk tussen partijen wordt verdeeld. Tevens zal worden bepaald dat dit vonnis op de voet van artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats treedt van de vereiste medewerking van [gedaagde] aan verkoop en levering van de woning, voor zover hij die medewerking niet verleent. Nu tussen partijen verder vaststaat dat [eiseres] sinds in ieder geval januari 2020 geen gebruik meer heeft gemaakt van de woning en [gedaagde] hierin is blijven wonen, zal de rechtbank tevens bepalen dat, totdat de woning is verkocht en geleverd, aan [gedaagde] het uitsluitend gebruiksrecht van de woning toekomt. In dat verband zal rechtbank tevens bepalen dat [gedaagde] de hypothecaire lasten en overige (gebruiks)lasten van de woning dient te voldoen totdat de woning is verkocht en geleverd.
      
    
    
      4.12.
      De rechtbank zal, gelet op de aanvankelijke relatie tussen partijen, de kosten van de procedure compenseren, in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        In conventie en in reconventie
      
    
    
    
      5.1
      wijst de vorderingen in reconventie af en gelast als wijze van verdeling van de woning dat:
      
    
    
      5.2.
      partijen, binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis aan [gedaagde] , opdracht tot verkoop van de woning aan een makelaar geven, tegen een in onderling overleg vast te stellen vraag- en laatprijs en bij gebreke van overeenstemming tussen partijen tegen een door de makelaar vast te stellen vraag- en laatprijs, bepaalt daarbij dat voor de leverdatum geen eerdere datum mag worden gehanteerd dan 4 augustus 2022, en veroordeelt [gedaagde] om volledige medewerking te verlenen aan de verkoop van de woning, waarbij die medewerking zal bestaan uit: - de genoemde makelaar en diens medewerkers en ingezette derden toegang te verlenen tot de woning ter voorbereiding van de verkoopwerkzaamheden waaronder maar niet beperkt tot het maken van foto’s in- en om de woning;
      - de woning ten behoeve van een dergelijk fotosessie in ordentelijke staat te brengen;
      - de sleutels van de woning af te geven aan de makelaar ten behoeve van bezichtigingen;
      - op elk eerste verzoek van de makelaar, de woning en daarbij behorende bijgebouwen in ordentelijke staat brengen;
      - de verplichting om op verzoek van de makelaar de woning te verlaten en daarin niet terug te keren gedurende bezichtigingen ten behoeve van de verkoop;
      zulks op straffe van een dwangsom van € 500,-, met een maximum van € 10.000,- voor iedere keer dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft;
      
    
    
      5.3
      bepaalt dat beide partijen in het 5.2 genoemde geval verplicht zijn hun medewerking te verlenen aan de verkoop en het notariële transport van de woning indien sprake is van een koper die bereid is de gehanteerde vraag- of laatprijs te betalen en voor zover daarbij de beoogde levering niet op een eerdere datum dan 4 augustus 2022 is gelegen;
      
    
    
      5.4.
      bepaalt dat [eiseres] , indien het partijen niet lukt om overeenkomstig overweging 5.2. gezamenlijk een makelaar te kiezen binnen uiterlijk 30 dagen na betekening van dit vonnis aan [gedaagde] , zal zijn gemachtigd om een makelaar in te schakelen en deze opdracht tot verkoop te geven; indien [gedaagde] niet meewerkt aan de verkoop dan treedt dit vonnis in de plaats van zijn toestemming in de koop- en leveringsakte, voor zover die levering niet eerder plaatsvindt dan 4 augustus 2022;
      
    
    
      5.5.
      bepaalt dat iedere partij gehouden is in geval van verkoop als bedoeld onder 5.2 de helft van de kosten van de overdracht, de makelaar, de notaris en de overige kosten ter zake van de verkoop en levering te dragen;
      
    
    
      5.6
      bepaalt dat in geval van verkoop van de woning als bedoeld in 5.2 de verkoopopbrengst wordt aangewend ter aflossing van de hypothecaire schuld en de kosten gemoeid met de verkoop van de woning, zoals de makelaarskosten en notariskosten, waarbij de resterende over- dan wel onderwaarde gelijkelijk tussen partijen wordt verdeeld;
    
    
      5.7.
      bepaalt dat totdat de woning is verkocht en geleverd, aan [gedaagde] het uitsluitend gebruiksrecht van de woning toekomt en bepaalt dat [gedaagde] de hypothecaire lasten en overige (gebruiks)lasten van de woning dient te voldoen totdat de woning is verkocht en geleverd;
      
    
    
      5.8.
      compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
      
    
    
      5.9.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.10.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. T.J. Thurlings-Rassa, rechter, in tegenwoordigheid van de griffier en in het openbaar uitgesproken door mr. U. van Houten op 4 augustus 2021.
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 22 december 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:10743