ECLI:NL:OGEAM:2021:72, Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten, 20-07-2021, SXM202100013 en SXM202100014
Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten — Uitspraak 
Datum: 2021-07-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Herstelkosten na beëindiging huurovereenkomst. Huurverlaging en immateriële schadevergoeding afgewezen.

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
    
    
      Zaaknummer: SXM202100013 en SXM202100014
    
    
    
      Vonnis van 20 juli 2021
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        [Verhuurder],
      
      wonende in Sint Maarten,
      eiser in conventie,
      verweerder in reconventie,
      hierna: [verhuurder],
      procederende in persoon,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        [Huurder 1], 
      
      
        zaaknummer SXM202100013,
      
      
        [Huurder 2],
      
        zaaknummer SXM202100014,
      
      beiden wonende in Sint Maarten,
      gedaagden in conventie,
      eisers in reconventie,
      hierna gezamenlijk: [huurder] (aangeduid in enkelvoud),
      procederende in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
      1.1.
      Het procesverloop blijkt uit:
      
        
          het verzoekschrift met producties, op 7 januari 2021 ingediend door [verhuurder];
        
        
          de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties, ingediend door [huurder];
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie met producties, ingediend door [verhuurder];
        
        
          de nadere akte, ingediend door [huurder].
        
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft op 7 april 2021 plaatsgevonden en is voortgezet op 19 mei 2021. Hierbij zijn partijen steeds in persoon aanwezig geweest om hun standpunten toe te lichten. De echtgenote van [verhuurder] was ook beide keren aanwezig. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat zij hebben gezegd.
      
    
    
      1.3.
      Vervolgens is bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.	[
      Huurder] heeft vanaf 1 maart 2020 een appartement gehuurd van [verhuurder] en zijn echtgenote. De huur is aangegaan voor één jaar en zou automatisch eindigen op 28 februari 2021. De huur kon tussentijds worden opgezegd met een termijn van twee maanden.
      
    
    
      2.2.
      De maandelijkse huur bedroeg USD 1.650,00. Bij de start van de huur heeft [huurder] een waarborgsom betaald ter hoogte van één huurtermijn.
      
    
    
      2.3.
      Na onenigheid hebben partijen halverwege 2020 besproken dat [huurder] andere woonruimte zou zoeken. De eerst beoogde verhuisdatum van 1 september 2020 is een aantal keren uitgesteld. 
      
    
    
      2.4.
      Op 18 oktober 2020 heeft [verhuurder] het appartement geïnspecteerd. Daarbij is gesproken over onder meer kapotte wc-brillen. 
      
    
    
      2.5.
      Op 23 november 2020, in de periode dat [huurder] bezig was met verhuizen, heeft [verhuurder] de sloten van het toegangshek en het appartement veranderd. Later die dag is de situatie bij het appartement geëscaleerd en is de politie ter plaatse geroepen. Partijen hebben over en weer aangifte gedaan van mishandeling. 
      
    
    
      2.6.	[
      Huurder] heeft huur betaald tot en met oktober 2020. [Verhuurder] heeft de waarborgsom niet terugbetaald. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.	[
      Verhuurder] vordert in conventie veroordeling van [huurder] tot betaling van USD 5.079,03, met wettelijke rente en eventuele kosten.
    
    
      3.2.	[
      Huurder] vordert in reconventie huurverlaging met 50% voor de maanden juni tot en met november 2020.
      
    
    
      3.3.
      Partijen voeren verweer en concluderen over en weer tot afwijzing van de vordering van de andere partij. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover die van belang zijn voor de beoordeling, nader ingegaan. De argumenten en gebeurtenissen die partijen naar voren hebben gebracht die juridisch niet relevant zijn, worden dus buiten beschouwing gelaten. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Herstelkosten
      
    
    
    
      4.1.	[
      Verhuurder] stelt dat [huurder] het appartement beschadigd heeft achtergelaten en vordert vergoeding van de herstelkosten. De verschillende onderdelen worden hierna weergegeven en beoordeeld. Daarbij geldt als uitgangspunt dat het aan de verhuurder is om gebreken te verhelpen (artikel 7:206 van het Burgerlijk Wetboek (BW)). Dat is alleen anders bij kleine herstellingen, waarvoor in principe de huurder verantwoordelijk is (artikel 7:217 BW). Partijen hebben bij de start van de huur geen beschrijving van het appartement opgemaakt. Daarom wordt aangenomen dat het appartement in goede staat door [verhuurder] is opgeleverd en moet [huurder] het appartement ook weer in die staat teruggeven (artikel 7:224 lid 3 BW).
      
    
    
      4.2.	[
      Verhuurder] vordert USD 77,28 voor de vervanging van twee wc-brillen. [Huurder] stelt dat de wc-brillen stuk gingen omdat zij van slechte kwaliteit waren. Daarmee staat in ieder geval vast dat de wc-brillen kapot zijn gegaan en vervangen moeten worden. De kosten daarvoor komen als kleine herstelling voor rekening van [huurder]. [Verhuurder] heeft een kassabon van USD 37,28 voor twee nieuwe wc-brillen ingediend, die [huurder] moet betalen. Het Gerecht vindt dat [verhuurder] geen schade lijdt doordat de wc-brillen moeten worden vastgeschroefd. Dat is een kleine klus die makkelijk zelf kan worden gedaan. [Huurder] hoeft daarom geen arbeidskosten (die [verhuurder] begroot op USD 40,00) te betalen.  
      
    
    
      4.3.	[
      Verhuurder] vordert USD 95,00 voor de reparatie van een plafondventilator. [Verhuurder] zegt dat de ventilator door een elektricien moest worden gemaakt omdat er aan de binnenkant iets kapot was gegaan. Volgens [huurder] was er niets aan de hand met de ventilator op het moment dat hij het appartement verliet. De (technische) reparatie van een ventilator is méér dan een kleine herstelling en is daarom in principe niet de verantwoordelijkheid van de huurder. [Huurder] zou wel aansprakelijk zijn als hij die schade heeft veroorzaakt, maar dat is niet gebleken. [Verhuurder] zegt dat de ventilator stuk is gegaan in de periode dat [huurder] de woning huurde, maar dat betekent nog niet dat [huurder] die ook heeft beschadigd. De reparatiekosten blijven daarom voor rekening van [verhuurder]. 
      
    
    
      4.4.	[
      Verhuurder] vordert USD 26,38 (inclusief arbeidskosten) voor een raamhendel die [huurder] zou hebben beschadigd. [Huurder] stelt dat deze hendel al kapot was voordat hij in de woning trok. Omdat [huurder] geen bewijs heeft dat de hendel al kapot was, moet het Gerecht ervan uitgaan dat die eerst wel goed functioneerde. [Huurder] moet de kosten voor een nieuwe hendel van USD 6,38 aan [verhuurder] vergoeden. Voor het vervangen van de hendel hoeft [huurder] geen arbeidskosten te betalen.  
      
    
    
      4.5.	[
      Verhuurder] vordert USD 85,00 voor de reparatie van een airconditioningsunit. Hiervoor geldt hetzelfde als voor de plafondventilator (zie hiervoor onder 4.3): zo’n reparatie moet [verhuurder] als verhuurder zelf betalen. 
      
    
    
      4.6.	[
      Verhuurder] vordert USD 775,00 aan professionele schoonmaakkosten omdat [huurder] de woning zomaar heeft verlaten zonder schoon te maken. [Huurder] zegt dat hij niet kón schoonmaken omdat [verhuurder] ineens de sloten had veranderd en [huurder] niet meer in het appartement kon. In de overeenkomst hebben partijen afgesproken dat [huurder] de woning schoon moet achterlaten. Dat hij dat niet heeft gedaan, vindt het Gerecht ook aan [verhuurder] te wijten: hij heeft de sloten veranderd voordat [huurder] het appartement kon schoonmaken. Het Gerecht vindt dat [verhuurder] niet van [huurder] kon verwachten dat [huurder], nadat hij uit de woning was buitengesloten, zou terugkomen om schoon te maken. [Huurder] is daarom niet verantwoordelijk voor de schoonmaakkosten en hoeft die niet te betalen.  
      
    
    
      4.7.	[
      
        Verhuurder] vordert USD 186,09 + USD 79,28 aan verf- en kitmaterialen en 
        USD 200,00 aan arbeidskosten. In de huurovereenkomst staat dat [huurder] bij vertrek de woning “painted in the same color” moet achterlaten. Tijdens de zitting hebben [huurder] en [verhuurder] verteld dat [huurder] begin november 2020 vroeg om de kleurcode van de verf, omdat hij het appartement wilde schilderen. [Verhuurder] zei toen dat hij eerst de woning nogmaals wilde inspecteren, en daarna pas de kleurcode zou geven. Vervolgens had [verhuurder] de sloten vervangen en kon [huurder] het appartement niet meer in. Omdat [huurder] wel had moeten schilderen, vindt het Gerecht dat hij de materialen daarvoor moet betalen. Die kosten had hij ook gemaakt als hij zelf had geschilderd, zoals hij van plan was. Dat geldt niet voor de arbeidskosten. Die hoeft [huurder] niet te betalen. 
      
      
    
    
      4.8.
      Hiervoor heeft het Gerecht vastgesteld dat [huurder] in totaal USD 309,03 aan herstelkosten moet vergoeden, namelijk: 
      - USD 37,28 voor de wc-brillen,
      
        
          USD 6,38 voor de raamhendel,
        
        
          USD 265,37 voor de schildermaterialen. 
        
      
      
    
    
      4.9.
      Voor zulke kosten is de waarborgsom bedoeld. Tussen partijen staat vast dat [huurder] die aan het begin heeft betaald en dat [verhuurder] die aan het eind niet heeft terugbetaald. [Verhuurder] zal de waarborgsom moeten terugbetalen, maar mag daarvan aftrekken de herstelkosten die voor rekening komen van [huurder]. Dat betekent dat [verhuurder] van de waarborgsom (USD 1.650,00 – USD 309,03 = ) USD 1.340,97 terug moet betalen aan [huurder]. 
      
      
        
          Verdere kosten
        
      
      
    
    
      4.10.	[
      Verhuurder] vordert ook nog andere kosten. Hij wil USD 255,00 aan emotionele schadevergoeding omdat hij en zijn echtgenote zich bedreigd en “taken advantage of” voelden. Zulke schade wordt alleen vergoed in de gevallen die zijn genoemd in artikel 6:106 lid 1 BW. Dat is hier niet zo. [Verhuurder] heeft daarom geen recht op emotionele schadevergoeding. 
      
    
    
      4.11.	[
      Verhuurder] vordert USD 3.300,00 aan gemiste huurinkomsten over november en december 2020. Dit wil hij omdat [huurder] de huur voor november niet heeft betaald en omdat [huurder] in december weliswaar niet meer in het appartement woonde, maar er nog geen nieuwe huurder was gevonden. Om te bepalen of [huurder] die huur moet betalen, moet eerst duidelijk zijn wanneer de huurovereenkomst is geëindigd. Deze vraag kon [verhuurder] tijdens de zitting niet (duidelijk) beantwoorden. [Verhuurder] heeft wel gezegd dat [huurder] de opzegtermijn van twee maanden heeft genegeerd, maar het was al lange tijd duidelijk dat [huurder] zou verhuizen. [Verhuurder] en [huurder] hebben daarover regelmatig (app)contact gehad en [verhuurder] heeft daarom ook op 18 oktober 2020 de woning geïnspecteerd. Uiteindelijk is besproken dat [huurder] eind november 2020 zou vertrekken. Het Gerecht vindt dat de huur al iets eerder is geëindigd, namelijk op 23 november 2020. Op die dag heeft [verhuurder] de sloten veranderd en er voor gezorgd dat [huurder] de woning niet meer kon gebruiken. Het Gerecht vindt het niet redelijk dat [huurder] vanaf die datum nog huur verschuldigd zou zijn. Omdat [huurder] de maand november 2020 nog niet had betaald, moet hij nog voor 22 dagen aan huur betalen. Bij een huur van USD 1.650,00 per maand komt dat neer op USD 1.210,00. 
      
      
        
          Huurverlaging
        
      
      
    
    
      4.12.
      De afgesproken huurprijs was USD 1.650,00. Dit heeft [huurder] tot en met oktober 2020 steeds betaald. [Huurder] vraagt nu om 50% huurverlaging voor de maanden juni tot en met november 2020. Hij vindt dat de “burdens” van de coronacrisis 50/50 moeten worden verdeeld. [Verhuurder] wist dat [huurder] het financieel zwaar had omdat [huurder 2] eerst minder salaris kreeg en daarna werd ontslagen bij Winair, maar toch stond hij niet toe dat [huurder] een schoonheidssalon zou beginnen in het appartement. Dat vindt [huurder] onredelijk en oneerlijk. [Verhuurder] vindt dat [huurder] geen recht heeft op huurverlaging; hij heeft zelf een hypotheek die hij ook gewoon moet betalen.
      
    
    
      4.13.
      De wet bepaalt dat de rechter de gevolgen van een overeenkomst tussen partijen kan wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden die zodanig zijn, dat de ene partij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten dat de andere partij zich houdt aan zijn verplichting uit die overeenkomst (artikel 6:258 lid 1 BW). Dat betekent in dit geval dat duidelijk moet zijn dat [huurder] door de coronacrisis (de onvoorziene omstandigheid) financieel zo hard is geraakt, dat het onaanvaardbaar is dat [verhuurder] van hem verlangt dat hij de volledige huur betaalt. Het is dus aan het Gerecht om daarover te oordelen op grond van wat partijen daarover naar voren brengen. [Huurder] heeft de eerste pagina van de “termination agreement” tussen [huurder 2] en Winair ingediend, waarin staat dat haar arbeidsovereenkomst vanaf 1 oktober 2020 “by mutual consent” is beëindigd. Op die eerste pagina staat niet of [huurder 2] een vergoeding heeft gekregen. In ieder geval is duidelijk dat [huurder] als gezin vanaf oktober 2020 nog maar over één inkomen beschikte. Het Gerecht ziet in dat [huurder] daardoor minder inkomsten had en er financieel op achteruit ging. Maar dat is niet genoeg om te bewijzen dat de gevolgen zo ernstig waren dat het onaanvaardbaar is dat [huurder] zijn volledige huur moet betalen. Dat geldt in ieder geval voor de periode tot oktober 2020, toen er nog twee inkomens waren. Ook is van belang dat [huurder] de huur voor die maanden al heeft betaald en nu, achteraf, pas zegt dat hij dat eigenlijk niet eerlijk vindt. Vanaf 23 november 2020 is [huurder] hoe dan ook geen huur meer verschuldigd. Het Gerecht ziet daarom niet genoeg grond om de huur te verlagen. De huur tot en met 22 november 2020 blijft dus USD 1.650,00 per maand. 
      
      
        
          Verrekening
        
      
      
    
    
      4.14.
      Hiervoor is beslist dat [verhuurder] USD 1.340,97 aan waarborgsom aan [huurder] moet terugbetalen. Ook is beslist dat [huurder] USD 1.210,00 aan achterstallige huur aan [verhuurder] is verschuldigd. [Huurder] oppert dat hij geen huur meer hoeft te betalen, omdat die kan worden verrekend met de waarborgsom. Het Gerecht zal daarom de over en weer te betalen bedragen met elkaar verrekenen. Dat betekent dat [verhuurder] het restant aan [huurder] moet betalen: (USD 1.340,97 – USD 1.210,00 = ) USD 130,97. 
      
      
        
          Slotopmerkingen
        
      
      
    
    
      4.15.	[
      Verhuurder] heeft verder nog gezegd dat [huurder] de sleutels en de afstandsbediening(en) niet heeft teruggegeven. Omdat [verhuurder] in deze procedure niet vordert dat die worden teruggegeven of dat [huurder] daarvoor moet betalen, zal het Gerecht daar niet over oordelen. [Huurder] heeft rekeningen van GEBE en TelEM ingediend, maar niet gevraagd dat [verhuurder] wordt veroordeeld om die te betalen. Het is ook niet duidelijk geworden waarom [huurder] die rekeningen heeft ingediend. Ook hierop zal het Gerecht niet ingaan.
      
    
    
      4.16.
      De uitkomst is dat [verhuurder] en [huurder] allebei deels in het gelijk en deels in het ongelijk zijn gesteld. Het Gerecht vindt dat aanleiding om te beslissen dat zij allebei hun eigen proceskosten moeten betalen. Zij krijgen daarvoor dus geen vergoeding van de andere partij. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het Gerecht, rechtdoende in conventie en in reconventie:
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [verhuurder] tot betaling aan [huurder] van een bedrag van USD 130,97,
    
    
      5.2.
      compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
    
    
      5.3.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en op 20 juli 2021 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.