ECLI:NL:RBZWB:2021:3849, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 30-07-2021, 9237920 VV EXPL 21-48
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2021-07-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: “ Kort geding. Ontruimingsvordering door verhuurder. Huurovereenkomst in combinatie met een (woon)begeleidingsovereenkomst. Overeengekomen is, dat huurder van huurbescherming af ziet en dat einde door opzegging van de huur, tevens de (woon)begeleidingsovereenkomst doet eindigen en vice versa. Voor opzegging van de huurovereenkomst behoeft geen grond te worden aangevoerd, aldus de huurovereenkomst. De kantonrechter overweegt dat de door de verhuurder aangevoerde overlastklachten onvoldoende zijn om een beroep op het opzeggingsbeding te rechtvaardigen. De kantonrechter overweegt dat juist bij dit soort gecombineerde overeenkomsten de belangen van huurder er aan in de weg staan dat elke overlast, hoe gering ook, kan leiden tot opzegging en beëindiging huur én beëindiging (woon)begeleiding. Doordat de (woon)begeleidingsovereenkomst (gemotiveerd) is opgezegd, moet dat tot de conclusie leiden dat de huurovereenkomst eindigt. Ontruiming volgt.”

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    Cluster I Civiele kantonzaken
    
    
      Breda
    
    
    
      zaak/rolnr.: 9237920 VV EXPL 21-48
    
    
    
      
        vonnis in kort geding d.d. 30 juli 2021 
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [eiseres] ,
      
      gevestigd te [woonplaats] ,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. S.E. Roeters van Lennep, advocaat te Breda,
      hierna “ [eiseres] ” genoemd, 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] , in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [onderbewindgestelde] ,
      
      wonende te [adres] ,
      gedaagde, 
      gemachtigde: mr. W.G.M. Vos, advocaat te Breda,
      hierna “ de bewindvoerder q.q.” en “ [onderbewindgestelde] ” genoemd.
    
    
  
  
    
      1Het verloop van het geding
    
    
      1.1.
      De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
      
        
          de dagvaarding van 2 juni 2021 met producties 1-5;
        
        
          aanvullende producties 6-10 van [eiseres] . 
        
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 22 juli 2021. Ter zitting waren aanwezig [naam 1] en (toehoorder) [naam 2] , namens [eiseres] , bijgestaan door mr. Roeters van Lennep voornoemd, alsmede [onderbewindgestelde] , bijgestaan door mr. Vos voornoemd. Mr. Vos heeft ter gelegenheid van de zitting zijn pleitaantekeningen overgelegd. Van het verhandelde ter zitting zijn aantekeningen gemaakt.
      
    
  
  
    
      2Het geschil
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] vordert bij wege van voorlopige voorziening, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de bewindvoerder q.q. te veroordelen om de woning gelegen te [adres] met onmiddellijke ingang, althans op een door de voorzieningsrechter te bepalen datum, te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van [eiseres] zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije al algehele beschikking van [eiseres] te stellen, met veroordeling van de bewindvoerder q.q. in de proceskosten.
    
    
      2.2.
      De bewindvoerder q.q. concludeert primair tot afwijzing van de vordering. Subsidiair wordt gevraagd om de ontruimingstermijn te verlengen op een termijn van een paar maanden. 
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      3.1.
      
        Tussen partijen staan de volgende feiten vast:
        - [eiseres] verhuurt sinds 2 oktober 2020 de woning aan de [adres] aan [onderbewindgestelde] . [onderbewindgestelde] huurt deze woning niet als reguliere woonconsument, maar als cliënte van een instelling, in het kader van woonbegeleiding. De huurovereenkomst tussen [onderbewindgestelde] en [eiseres] heeft de naam “Tijdelijke overeenkomst met betrekking tot het gebruik van zelfstandige woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is ten behoeve van een begeleid-wonen-traject”. In deze overeenkomst, verder te noemen de huurovereenkomst, staat:
        
          “in aanmerking nemende: (…)
        
        
          G. (…)Er is sprake van een overeenkomst ter zake het gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 Burgerlijk Wetboek, om welke reden huurder geen huurbescherming geniet (..)
        
        
          H. Verhuurder stelt de woning enkel aan huurder ter beschikking voor de duur van de woonbegeleiding en (de duur van) de woonbegeleidingsovereenkomst.
        
        
          I. Bij het einde van de woonbegeleidingsovereenkomst, op welke grond dan ook, eindigt ook deze overeenkomst. (…)
        
        
          Artikel 4 de huurperiode
        
      
    
    
      4.1
      
        
          deze huurovereenkomst wordt met ingang van 2 oktober 2020 aangegaan voor de duur van de woonbegeleidingsovereenkomst. (…)
        
        
          Artikel 5 Verbondenheid met begeleidingsovereenkomst
        
      
    
    
      5.1
      
        
          Huurder verklaart zich er volledig van bewust te zijn en aanvaardt dat verhuurder de onderhavige overeenkomst uitsluitend is aangegaan, omdat huurder zich heeft verplicht de door hem aanvaarde woonbegeleidingsovereenkomst met de zorginstelling volledig na te komen. De onderhavige overeenkomst is onlosmakelijk verbonden met de woonbegeleidingsovereenkomst die de zorginstelling heeft gesloten met huurder. (…).
          
          5.3 Huurder verklaart zich voorts te realiseren dat bij tussentijdse beëindiging van de woonbegeleidingsovereenkomst met de zorginstelling, onderhavige overeenkomst van rechtswege, (…) eindigt. (…) 
          
          5.4 Partijen kunnen deze overeenkomst opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van één maand zonder dat hiervoor een opzeggingsgrond is vereist. (…)
        
        
          Artikel 6 bijzondere verplichtingen huurder
        
      
    
    
      6.7
      
        
          Huurder zal zich als een goed huurder gedragen en zich houden aan de in deze overeenkomst opgenomen afspraken. (…) in het bijzonder zal huurder zich houden aan de volgende afspraken : (…) geen geluidsoverlast veroorzaken, waaronder wordt begrepen; hard praten, schreeuwen, harde muziek draaien, met deuren slaan; (…).
        
        -  In de overeenkomst tussen de zorginstelling [naam 3] en [onderbewindgestelde] , verder te noemen de woonbegeleidingsovereenkomst, staat:
        
          	(…) 3.2 De duur van deze overeenkomst is onlosmakelijk verbonden met de duur van De Tijdelijke Overeenkomst, zodat bij beëindiging van één van beide overeenkomsten door wie dan ook en om wat voor reden dan ook de andere overeenkomst eveneens (van rechtswege en op hetzelfde moment) eindigt. 
        
      
    
    
      3.3
      
        
          Voorts eindigt deze overeenkomst in een van de volgende gevallen (…)
        
        
          b. door opzegging door een der partijen. Partijen kunnen de overeenkomst schriftelijk opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van één maand;
        
        
          c. De zorginstelling kan de overeenkomst per direct beëindigen in geval van gewichtige redenen (…). (…)
        
      
    
    
      5.1
      
        deze woonbegeleidingsovereenkomst is onlosmakelijk verbonden met en maakt onderdeel uit van De Tijdelijke Overeenkomst, welke overeengekomen is tussen cliënt en de verhuurder.”. 
      
      - [eiseres] heeft meldingen overgelegd van (om en nabij vijf) omwonenden, waarin melding wordt gemaakt van – kort gezegd – (geluids)overlast en een onveilig woongevoel door [onderbewindgestelde] . Ook heeft [eiseres] een e-mail van de politie van 5 juli 2021 overgelegd, waarin staat dat er door een omwonende naar de politie is gebeld wegens overlast door [onderbewindgestelde] . 
      - [eiseres] heeft een brief van 30 april 2021 overgelegd, waarin zij (onder andere) naar [onderbewindgestelde] schrijft dat zij de huurovereenkomst opzegt waardoor deze met ingang van 31 mei 2021 zou eindigen. 
      - [eiseres] heeft een brief van 13 juli 2021 overgelegd van [voornaam] [naam 4] (verder te noemen [naam 4] ), Mentor van [naam 3] , waarin is geschreven dat SMO Breda/ [naam 3] heeft besloten om de samenwerkingsovereenkomst niet langer voort te zetten met [onderbewindgestelde] , omdat er de afgelopen maand geen enkele vorm van samenwerking is geweest. De overeenkomst met [onderbewindgestelde] zal volgens deze brief eindigen op 31 juli 2021, gelijk met haar WMO indicatie. 
      - De goederen van [onderbewindgestelde] staan thans onder bewind. 
      
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] heeft aan haar vordering tot ontruiming – kort gezegd – ten grondslag gelegd dat de huurovereenkomst per 31 mei 2021 is opgezegd wegens overlast door [onderbewindgestelde] en dat [onderbewindgestelde] in dit geval gelet op de aard van de huurovereenkomst geen huurbescherming geniet. Daarbij is aangevoerd dat de woonbegeleidingsovereenkomst per 13 juli 2021 zal eindigen, waardoor ook de huurovereenkomst eindigt, nu deze overeenkomst is gekoppeld aan de duur van de woonbegeleidingsovereenkomst, aldus [eiseres] . 
      
    
    
      3.3.
      De (gemachtigde van de) bewindvoerder q.q. heeft aan zijn verweer het volgende ten grondslag gelegd. De opzegging van 30 april 2021 door [eiseres] kan geen stand houden. De huurovereenkomst kan in dit geval niet zomaar worden opgezegd zolang de woonbegeleidingsovereenkomst nog voortduurt, waarbij de gestelde overlast wordt betwist en wordt betwist dat de woongeleidingsovereenkomst zal eindigen. Ook voor zover de woonbegeleidingsovereenkomst zou eindigen, houdt dit niet automatisch in dat de huurovereenkomst hierdoor eindigt. Voorts geldt er voor wat betreft de woonbegeleidingsovereenkomst in dit geval een opzegtermijn van één maand. Daarnaast probeert [onderbewindgestelde] haar leven weer op de rit te krijgen, neemt zij alle hulp aan die zij kan krijgen en zou toewijzing van de vordering [onderbewindgestelde] ver terugwerpen, nu zij geen plan B heeft, aldus de (gemachtigde van) de bewindvoerder q.q. 
      
    
    
      3.4.
      De kantonrechter overweegt als volgt. In deze procedure dient te worden beoordeeld of [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening en of aannemelijk is dat de vordering van [eiseres] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het - mede gelet op de belangen van partijen over en weer - gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.
      
    
    
      3.5.
      De kantonrechter neemt in dit geval aan dat er sprake is van voornoemd spoedeisend belang. [eiseres] heeft voldoende onderbouwd gesteld dat zij een spoedeisend belang heeft in deze zaak, waarbij zij onder andere heeft gewezen op de bijzondere doelgroep van deze woning en de lange wachtlijst die bestaat voor deze woningen. De bewindvoerder q.q. heeft dit spoedeisend belang ook niet weersproken.
      
      
    
    
      3.6.
      Ook voor wat betreft de vraag of de vordering tot ontruiming – kort gezegd – een voldoende kans van slagen heeft in een bodemprocedure, is de kantonrechter van oordeel dat dit het geval is. Hiertoe wordt als volgt overwogen.  
      
    
    
      3.7.
      
        [eiseres] heeft per 31 mei 2021 de huurovereenkomst opgezegd. Uit de overeenkomst blijkt dat opzegging door [eiseres] kan geschieden zonder dat daarvoor een opzeggingsgrond is vereist. Echter, als grond voor de opzegging heeft [eiseres] de overlastmeldingen aangevoerd waardoor medebewoners in het gebouw waarin zich het gehuurde bevindt, zich niet meer veilig voelen. In het licht van deze huurovereenkomst, waarin [onderbewindgestelde] afstand heeft gedaan van haar wettelijke huurbeschermingsrechten, dient naar het oordeel van de kantonrechter voor opzegging wegens overlast, in voldoende mate sprake te zijn van structurele substantiële overlast. Gelet op de belangen van [onderbewindgestelde] bij voortzetting van haar begeleiding en woonruimte, welke belangen [eiseres] bij haar beslissing tot opzegging in acht moet nemen (vergl. art. 6:2 BW), kan het immers juist in deze situatie niet zo zijn, dat elke overlast, hoe gering ook, al leidt tot beëindiging van het gebruik van de woning en (daarmee) de begeleiding. Uit de door [eiseres] overgelegde e-mail van de politie en overlastmeldingen van om en nabij vijf omwonenden, leidt de kantonrechter af dat [onderbewindgestelde] (geluids)overlast heeft veroorzaakt. Er is echter naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gebleken dat hier sprake is van een zodanige vorm van structurele en substantiële overlast waarmee een beroep op de opzeggingsgrond wordt gerechtvaardigd. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat het gehuurde is gelegen in een seniorencomplex, waar handelingen/geluiden van [onderbewindgestelde] wellicht wat eerder als overlast zullen worden ervaren, dan in een andere woonsetting. De opzegging van [eiseres] van 31 mei 2021 is daarom in dit geval niet geldig. 
      
    
    
      3.8.
      Dit neemt echter niet weg, dat in dit geval vaststaat dat de woonbegeleiding door [naam 3] eindigt. Dit blijkt uit de brief van [naam 4] van 13 juli 2021, waarin zij aangeeft dat er in die maand geen enkele samenwerking is geweest met [onderbewindgestelde] . Ook is ter zitting, nadat door [eiseres] met [naam 4] is gebeld, gebleken dat de samenwerking met [naam 3] ook niet meer opnieuw zal worden opgestart. Deze woonbegeleiding was één van de voorwaarden waar [onderbewindgestelde] zich aan heeft verbonden in de huurovereenkomst met [eiseres] (zie artikel 5.1 van de huurovereenkomst en artikel 5.1 van de aanvullende bepalingen van de woonbegeleidingsovereenkomst). Dit leidt tot de conclusie dat het aannemelijk is dat een rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat de huurovereenkomst hierdoor zal eindigen en [onderbewindgestelde] zich hierna dus zonder recht of titel in de woning bevindt. Dit betekent dat de kantonrechter in dit kort geding de gevorderde ontruiming zal uitspreken. 
      
    
    
      3.9.
      Voor wat betreft de ontruimingstermijn wordt als volgt overwogen. In de brief van 13 juli 2021 staat dat de woonbegeleidingsovereenkomst zal eindigen per 31 juli 2021. Gelet op artikel 3.3 sub b geldt in dit geval evenwel een opzegtermijn van één maand, zodat deze overeenkomst pas eindigt op 13 augustus 2021. Daarbij is niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd gesteld door [eiseres] dat de woonbegeleidingsovereenkomst in dit geval per direct kon worden opgezegd wegens gewichtige redenen (zie artikel 3.3 sub c). De duur van de huurovereenkomst is in dit geval is gekoppeld aan de duur van de woonbegeleidingsovereenkomst (zie o.a. artikel 4 van de huurovereenkomst en artikel 3.2 van de woonbegeleidingsovereenkomst), zodat ook de huurovereenkomst in dit geval per 13 augustus 2021 zal eindigen. De kantonrechter bepaalt in dit geval een redelijke ontruimingstermijn van veertien dagen die ingaat na betekening van het vonnis, welke betekening niet eerder mag plaatsvinden dan vanaf 14 augustus 2021. 
      
    
    
      3.10.
      Het subsidiaire verzoek van de (gemachtigde van de) bewindvoerder q.q. tot een langere ontruimingstermijn wordt hierbij afgewezen. Er is bij dit verzoek namelijk onvoldoende concreet onderbouwd waarom een langere termijn zou moeten worden toegewezen. 
      
    
    
      3.11.
      De bewindvoerder q.q. zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding. Deze worden aan de kant van [eiseres] berekend op € 733,41, bestaande uit € 126,- griffierecht, € 109,41 explootkosten (inclusief informatiekosten en btw) en € 498,- gemachtigdensalaris.
      
    
  
  
    
      4De beslissing in kort geding
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      veroordeelt de bewindvoerder q.q. om de woning gelegen te [adres] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van [eiseres] zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije al algehele beschikking van [eiseres] te stellen, het voorgaande met een ontruimingstermijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis, welke betekening vanaf 14 augustus 2021 mag plaatsvinden; 
    
    
    
      veroordeelt de bewindvoerder q.q. in de kosten van dit geding, aan de kant van [eiseres] tot op heden berekend op € 733,41, daarin begrepen een bedrag van € 498,- als salaris voor de gemachtigde van [eiseres] ;
    
    
    
      verklaart deze veroordeling tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst de vordering voor het overige af.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. P.J.M. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2021.