ECLI:NL:RBROT:2021:8427, Rechtbank Rotterdam, 27-08-2021, 8819183 cv expl 20-36468
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-08-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Vordering van verpachter tot ontbinding van de pachtovereenkomst wordt afgewezen. Gelet op alle feiten en omstandigheden is de pachtkamer van oordeel dat er nog sprake is  van bedrijfsmatige landbouw.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      zaaknummer: 8819183 CV EXPL 20-36468 
    
    
    
      uitspraak: 27 augustus 2021 
    
    
    
      
        vonnis van de pachtkamer
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [woonplaats eiser],
      eiser,
      gemachtigde: mr. H.M. van Eerten,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats gedaagde],
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. B. Nijman.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als “[eiser]” en “[gedaagde]”.
    
    
  
  
    
      1. Het verloop van de procedure
    
      1.1.
      De pachtkamer heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
      - de dagvaarding van 6 oktober 2020, met producties;
      - de conclusie van antwoord, met producties;
      - het tussenvonnis van 19 februari 2021 waarin een gerechtelijke plaatsopneming en een mondelinge behandeling zijn bepaald;
      - de brief van 15 juni 2021 van de gemachtigde van [gedaagde];
      - het e-mailbericht van 15 juni 2021 van de gemachtigde van [eiser]. 
      
    
    
      1.2.
      De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2. De vaststaande feiten
    De pachtkamer gaat uit van de volgende feiten.
    
    
      2.1.
      
        [eiser] is eigenaar van het perceel landbouwgrond kadastraal bekend Goudriaan, sectie [sectie], nummer [nummer 1], met een oppervlakte van 3.90.70 hectare, hierna te noemen: het perceel.
      
    
    
      2.2.
      Het perceel werd sinds november 1984 door de rechtsvoorgangers (ouders) van [eiser] verpacht aan [naam], hierna te noemen: [naam]. 
      
    
    
      2.3.
      
        [naam] was daarnaast eigenaar van de percelen kadastraal bekend Goudriaan, sectie [sectie] nummers [nummer 2], [nummer 3], [nummer 4], [nummer 5] en [nummer 6] totaal groot 11.32.48 hectare. [naam] gebruikte zijn percelen en “het perceel” in het kader van de exploitatie van zijn melkveehouderij van circa 30 melkkoeien.
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] kwam als kind al bij [naam] over de vloer. [gedaagde] is in de loop der jaren alle werkzaamheden in de melkveehouderij van [naam] gaan verrichten. Naast de werkzaamheden op de melkveehouderij van [naam] werkte [gedaagde] bij een bedrijf in loondienst als vrachtwagenchauffeur. 
      
    
    
      2.5.
      
        [naam] is op 15 januari 2008 overleden. 
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde] heeft als enig erfgenaam de percelen van [naam] verkregen. [gedaagde] is door de rechtsvoorgangers (ouders) van [eiser] (stilzwijgend) geaccepteerd als opvolgend pachter van het perceel.
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde] heeft samen met zijn echtgenote het melkveebedrijf van [naam] voortgezet en daarnaast zijn baan in loondienst behouden. 
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde] is in 2018 gestopt met het melkveebedrijf en is overgestapt op een jongvee/vleesvee bedrijf. Voorts heeft [gedaagde] zich gericht op agrarisch natuurbeheer.
      
    
    
      2.9.
      
        [eiser] heeft het perceel aan [gedaagde] te koop aangeboden. [eiser] en [gedaagde] hebben geen overeenstemming over de prijs bereikt.
      
    
    
      2.10.
      Bij brief van 22 januari 2020 heeft de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] kenbaar gemaakt dat [eiser] tot een beëindiging van de pachtovereenkomst wil komen omdat hij vermoedt dat er geen sprake meer is van bedrijfsmatige landbouwactiviteiten.
      
    
    
      2.11.
      Namens [gedaagde] heeft Benschop rentmeesters bij brief van 14 februari 2020 aan de gemachtigde van [eiser] te kennen gegeven dat [gedaagde] niet wil instemmen met een  beëindiging van de pachtovereenkomst en [gedaagde] het perceel nodig heeft voor zijn bedrijfsmatige landbouwactiviteiten.
      
      
    
  
  
    
      3. Het geschil
    
      3.1.
      
        [eiser] heeft bij dagvaarding gevorderd, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I. De tussen partijen bestaande pachtovereenkomst met betrekking tot het perceel met de kadastrale aanduiding Gemeente Goudriaan, Sectie [sectie], Nummer [nummer 7], groot 03.90.70 hectare te ontbinden alsmede om daarbij de uiterste datum te bepalen waartegen [gedaagde] het gepachte met al het zijne en de zijne dient te hebben ontruimd, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,- per dag;
        II. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] een bedrag van € 2.306,23 aan buitengerechtelijke kosten te voldoen en
        III. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure.
      
      
    
    
      3.2.
      Aan de vordering heeft [eiser] naast de vaststaande feiten, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.
      
      
        
          [eiser] is van mening dat [gedaagde] het perceel niet meer gebruikt voor de uitoefening van bedrijfsmatige landbouw, althans dat de bedrijfsvoering door [gedaagde] niet is zoals het een goed pachter betaamt. Dit volgt naar de mening van [eiser] uit de volgende omstandigheden. [gedaagde] is voltijds buiten het agrarische bedrijf werkzaam en genereert daaruit zijn hoofdinkomen. Het bedrijf van [gedaagde] heeft een minimale omvang. Voorts heeft [gedaagde] sinds hij het melkveebedrijf heeft verkregen het niet langzaamaan uitgebouwd, maar juist nog verder gemarginaliseerd door de beëindiging van de melkproductie en de verkoop van fosfaatrechten. In 2019 zijn slechts marginale investeringen gedaan en van andere investeringen in de afgelopen jaren is niet gebleken. Met de mestproductie van zijn eigen vee kan [gedaagde] ongeveer 3 hectare van ruige mest voorzien en daarvan ruwvoer voor zijn koeien winnen. Voor de resterende 10 hectare laat [gedaagde] tegen betaling mest aanvoeren en gras afvoeren. Tot slot ontvangt [gedaagde] voor zijn 13 hectare een beheersvergoeding en ontvangt hij betalingsrechten. Met een dergelijke bedrijfsvoering kan [gedaagde] slechts een marginaal inkomen genereren terwijl hij een gezin heeft met een meer dan minimale inkomensbehoefte. De agrarische activiteiten hebben dan ook een hobbymatig karakter. Er is evenmin sprake van een economische eenheid. Bij deze bedrijfsvoering kan worden volstaan met 8 hectare in plaats van 13.
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure. [gedaagde] heeft daartoe naast de vaststaande feiten, samengevat, het volgende aangevoerd.
      
      
        Het bedrijf van [gedaagde] is niet groot en dat is het ook nooit geweest. Sinds 2008 is het bedrijf niet wezenlijk in omvang gewijzigd. Vanwege de slechte melkprijzen was het melkveebedrijf niet rendabel en is [gedaagde] overgestapt op jongvee/vleesvee. [gedaagde] realiseert met zijn huidige bedrijf positieve resultaten en heeft nauwelijks schulden. Dit komt mede omdat hij de laatste jaren extra inkomsten verkrijgt uit agrarisch natuurbeheer, hetgeen ook een vorm van landbouw is. In de afgelopen jaren heeft [gedaagde] met het oog op de toekomst en in overeenstemming met de omvang van het bedrijf geïnvesteerd in een hark, een maaier en een giertank. Toen [gedaagde] het perceel is gaan pachten had hij al een volledige baan naast het bedrijf en dat is destijds door de rechtsvoorgangers van [eiser] geaccepteerd. Ook toen was er geen sprake van een groot bedrijf en waren de uitbreidingsmogelijkheden beperkt. De echtgenote van [gedaagde] heeft geen baan elders en richt zich overdag op het boerenbedrijf. [gedaagde] werkt tot 15.00 uur bij [naam bedrijf] en is vanaf 15.15 uur thuis en richt zich dan op de werkzaamheden van het bedrijf. Waar nodig helpen de oudste zonen van [gedaagde] en zij oriënteren zich op een te volgen agrarische opleiding. Het enkele feit dat [gedaagde] een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft betekent niet dat er geen sprake is van bedrijfsmatige landbouw. Het is slechts een van de gezichtspunten bij de beoordeling of sprake is van bedrijfsmatige landbouw. [gedaagde] verricht het overgrote deel van de werkzaamheden zelf. Alleen voor het persen van hooi en het greppelen en frezen van de sloot en walkanten wordt een loonwerker ingehuurd. Bij beëindiging van de pachtovereenkomst wordt iedere mogelijkheid van uitbreiding en bedrijfsopvolging weggenomen. [gedaagde] is niet tekortgeschoten in de verplichtingen als pachter. Het land is goed verzorgd en de pacht is steeds tijdig betaald. Een ontbinding van de pachtovereenkomst zal [gedaagde] onevenredig hard treffen. Voorts zal bij beëindiging van de pachtovereenkomst er een andere gebruiker van het perceel komen. Deze gebruiker zal over het erf van [gedaagde] moeten om het perceel te bereiken nu dit perceel geen andere ontsluiting heeft. Dit is voor [gedaagde] nadelig.
      
      
    
  
  
    
      4. De beoordeling
    
      4.1.
      De pachtkamer stelt vast dat ontbinding van de pachtovereenkomst wordt gevorderd op grond van artikel 7:376 lid 1 BW, uit hoofde waarvan de pachter in ieder geval wordt geacht in de nakoming van zijn verplichtingen te zijn tekortgeschoten indien hij het gepachte niet langer voor de uitoefening van de landbouw gebruikt.
      
    
    
      4.2.
      Ingevolge artikel 7:312 BW wordt, voor zover van belang, onder landbouw verstaan: veehouderij mits bedrijfsmatig uitgeoefend. 
    
    
      4.3.
      Naar vaste rechtspraak van het pachthof veronderstelt een bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte dat sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op winst door uitoefening van de landbouw. Voor de vraag of daarvan sprake is, zijn de navolgende gezichtspunten in het bijzonder van belang:
      a. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;
      b. de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;
      c. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;
      d. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft;
      een en ander in onderlinge samenhang te beschouwen en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.
      
    
    
      4.4.
      Tussen partijen is niet in geschil dat het bedrijf van [gedaagde] beperkt in omvang is en de mogelijkheden voor uitbreiding, nu in de directe omgeving geen landbouwgrond beschikbaar is, beperkt zijn. Voor zover [eiser] heeft willen betogen dat [gedaagde] het bedrijf verder heeft gemarginaliseerd, kan [eiser] daarin niet worden gevolgd. [gedaagde] heeft aanvankelijk het melkveebedrijf dat hij van [naam] heeft geërfd voortgezet, maar heeft, toen hij werd geconfronteerd met slechte melkopbrengsten, besloten om het landbouwbedrijf op andere wijze voort te zetten. [gedaagde] heeft daarbij de keuze gemaakt zich te richten op jongvee/vleesvee en agrarisch natuurbeheer. Met deze omschakeling en deze combinatie van bedrijfsactiviteiten behaalt [gedaagde] een positief resultaat. Voor het oordeel dat sprake is van bedrijfsmatige landbouw is niet vereist dat voortdurend een aanzienlijke winst wordt behaald, een bovendien in de landbouw onmogelijk vereiste. De rendementen staan immers soms jarenlang onder druk. Het gaat er (onder meer) om of de onderneming op winst is gericht en de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden, wat bijvoorbeeld kan volgen uit de omstandigheden dat de pachter zijn areaal uitbreidt, zijn bedrijfsvoering moderniseert, drainage aanlegt en/of zijn werktuigen onderhoudt en zo nodig vervangt of aanvult. Het is de pachtkamer tijdens de gerechtelijke plaatsopneming en de aansluitende mondelinge behandeling voldoende gebleken dat [gedaagde] zich richt op de toekomst, dat hij een plan heeft en daarbij de nodige investeringen doet om het bedrijf te moderniseren en zijn werktuigen op peil te houden. [gedaagde] heeft nog altijd een dienstbetrekking buiten de landbouw, waarmee hij een groot deel van het inkomen verdient. [gedaagde] heeft echter onweersproken gesteld dat hij de werkzaamheden op het bedrijf goed kan combineren met zijn baan, dat zijn echtgenote, die geen betrekking elders heeft, in de ochtend de benodigde werkzaamheden doet en dat hij zelf vanaf 15.15 uur de overige werkzaamheden uitvoert. Dat het merendeel van de werkzaamheden door een loonwerker zou worden uitgevoerd is de pachtkamer niet gebleken. [gedaagde] heeft bovendien onweersproken gesteld dat uitsluitend het persen van hooi en het greppelen en frezen van de sloot en walkanten door een loonwerker wordt gedaan. Gelet op het voorgaande en mede gelet op het feit dat het in de huidige tijd niet ongebruikelijk is dat agrarische ondernemers een nevenberoep uitoefenen ziet de pachtkamer geen aanleiding om aan het gezichtspunt ‘heeft de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw’ doorslaggevende betekenis te hechten.
      
    
    
      4.5.
      Gelet op alle feiten en omstandigheden in onderling verband bezien en met inachtneming van de hiervoor vermelde gezichtspunten oordeelt de pachtkamer dat de stelling van [eiser] dat geen sprake meer is van bedrijfsmatige landbouw, niet opgaat. Dat betekent dat er geen grondslag is voor ontbinding van de pachtovereenkomst. De vordering tot ontbinding van de pachtovereenkomst zal daarom worden afgewezen.
      
    
    
      4.6.
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] aanvullend aangevoerd dat [gedaagde] met het aangaan van de beheersovereenkomst de bestemming van het gepachte heeft gewijzigd zodat ook om die reden sprake is van een tekortkoming en ontruiming van het gepachte dient te volgen. [eiser] heeft echter onvoldoende onderbouwd waarom het aangaan van de beheersovereenkomst als een bestemmingswijziging moet worden aangemerkt. Meer concreet heeft [eiser] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld, waaruit volgt dat – kort gezegd – de verplichtingen die [gedaagde] in het kader van agrarisch natuurbeheer op zich heeft genomen, niet passen in de tussen hem en [eiser] overeengekomen bestemming van het perceel. [eiser] heeft – anders gezegd – zijn stelling onvoldoende onderbouwd. Deze stelling wordt daarom verworpen. 
      
    
    
      4.7.
      De nevenvorderingen delen in het lot van afwijzing.
      
    
    
      4.8.
      Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [eiser] veroordeeld in de proceskosten, die tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 622,-aan salaris voor de gemachtigde (2 punten à € 311,- per punt).
      
      
    
  
  
    
      5. De beslissing
    De pachtkamer:
    
    
      wijst de vordering af;
    
    
    
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 622,- aan salaris voor de gemachtigde;
    
    
    
      verklaart dit vonnis, wat de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer, bestaande uit mr. P. Joele, voorzitter en de leden E.A. Struik en G.A.J. Baars, en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
      754