ECLI:NL:GHAMS:2021:1884, Gerechtshof Amsterdam, 22-06-2021, 200.270.595/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-06-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eigendom onroerende zaak. Bakkerij met achterliggende werkruimte. Werkruimte ligt op twee kadastrale percelen. Waar loopt de erfgrens? Uitleg van de overdrachtsakten. Horizontale natrekking.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I	
    
    
    
      zaaknummer 		: 200.270.595/01
    
    
    
      zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland	: C/15/284270/HA ZA 19-91
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 juni 2021
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellant X] ,
      
      wonend te [woonplaats] ,
      appellant,
      advocaat: mr. A.J.J. van der Heiden te Den Helder,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde X] ,
      
      en
      
        
          [geïntimeerde Y] ,
      
      beiden wonend te [woonplaats] ,
      geïntimeerden,
      advocaat: mr. R.J. van Velzen te Heiloo.
    
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
    
    
      Partijen worden hierna weer [X] senior , [X] junior en [geïntimeerde Y] genoemd, de twee laatstgenoemden samen tevens [X] junior c.s. 
    
    
    
      In deze zaak heeft het hof op 2 februari 2021 een tussenarrest gewezen. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt naar dat arrest verwezen. 
    
    
    
      Op 12 april 2021 heeft de door het hof gelaste mondelinge behandeling plaatsgevonden, alwaar zijn verschenen [X] senior , bijgestaan door mr. Van der Heiden voornoemd en [geïntimeerde Y] , bijgestaan door mr. Van Velzen voornoemd. Beide partijen hebben bij deze gelegenheid nog producties in het geding gebracht en hebben inlichtingen verstrekt. Een schikking is niet tot stand gekomen. 
    
    
    
      Ten slotte is weer arrest gevraagd.
    
    
    
  
  
    
      2Beoordeling 
    
    
      2.1
      Het hof verwijst naar hetgeen in het tussenarrest werd overwogen. Evenals in het tussenarrest zal hierna de voormalige bakkerswinkel op het perceel van [X] senior worden aangeduid als gebouwdeel A, de werkruimte voor zover die achter de bakkerswinkel ligt als gebouwdeel B, het woonhuis op het perceel van [X] junior c.s. als gebouw D en de werkruimte voor zover die achter het woonhuis ligt, als gebouwdeel C.
      
    
    
      2.2
      Ter zitting hebben [X] junior c.s. zich op het standpunt gesteld dat het hof in het tussenarrest buiten de rechtsstrijd van partijen is getreden door te overwegen dat [X] senior in hoger beroep, naast afwijzing van de vorderingen van [X] junior c.s. , ook toewijzing van zijn eigen vorderingen vordert. Dit betoog wordt verworpen. Het petitum van de appeldagvaarding is onduidelijk. Daarin is enerzijds vermeld dat het beroep zich richt tegen het vonnis tussen [X] senior als eiser en [X] junior c.s. als gedaagden. Dat is het vonnis in conventie. Dit komt overeen met hetgeen in de aanzegging is vermeld. Daarnaast is echter in het petitum vermeld dat wordt gevorderd dat de vorderingen van [X] junior c.s. alsnog worden afgewezen. Dat betreft het vonnis in reconventie. Op grond van vaste rechtspraak kan de appellant in de memorie van grieven de omvang van zijn hoger beroep definitief bepalen. De inhoud van de memorie van grieven is echter ook dubbelzinnig: het petitum houdt in dat het vonnis in conventie en in reconventie moet worden vernietigd, maar vermeldt verder alleen dat de vorderingen van [X] junior c.s. moeten worden afgewezen, dus de vorderingen in reconventie, maar niet wat moet gebeuren met de vorderingen van [X] senior in conventie. [X] senior heeft echter in ieder geval in zijn derde grief uitdrukkelijk bezwaar gemaakt tegen de afwijzing van zijn (subsidiaire) vordering. Het hof begrijpt uit een en ander dat [X] senior met zijn hoger beroep ook beoogt dat zijn vorderingen alsnog worden toegewezen. Ook [X] junior c.s. hebben dit zo moeten begrijpen. Hetgeen namens [X] junior c.s. daarover ter zitting is aangevoerd heeft het hof niet tot een ander oordeel gebracht. 
      
    
    
      2.3
      Verder hebben [X] junior c.s. ter zitting aangevoerd dat het hof in het tussenarrest tevens buiten de rechtsstrijd van partijen is getreden waar het zich heeft gezet aan de uitleg van de notariële akten waarbij de beide onroerende zaken in 2003 aan [X] senior en [X] junior zijn geleverd. Volgens [X] junior c.s. bestond over de uitleg van die akten in het geheel geen verschil van mening en heeft [X] senior in de procedure erkend dat, per abuis naar hij stelt, gebouwdeel C is geleverd aan [X] junior . Het hof verwerpt ook dit betoog. Dat [X] senior heeft gesteld dat gebouwdeel C per abuis aan [X] junior is geleverd, is het hof niet ontgaan, zoals blijkt uit de inhoud van de eerste volzin van ro. 3.6. en de tweede zin van ro. 3.8. [X] senior stelt zich echter daarnaast op het standpunt op grond van natrekking eigenaar te zijn van gebouwdeel C. Deze, gestelde, natrekking dateert van voor de eigendomsoverdracht in 2003, zodat die kwestie van invloed is op de uitleg die aan de overdrachtsakten moet worden gegeven. 
      
    
    
      2.4
      Bij de uitleg van een overdrachtsakte is de subjectieve partijbedoeling slechts van belang, voor zover die in de akte tot uitdrukking is gebracht. De omschrijving van de over te dragen onroerende zaak moet naar objectieve maatstaven worden uitgelegd in het licht van de gehele inhoud van de akte. Daarbij kan geen acht worden geslagen op de inhoud van andere stukken, zoals het door [X] senior genoemde taxatierapport. Als [X] senior met zijn betoog dat de waarheid/werkelijkheid boven de schijn moet gaan, het tegendeel beoogt te bepleiten, heeft hij het bij het verkeerde eind. 
      
    
    
      2.5
      In de omschrijving van de over te dragen onroerende zaak in elk van de overdrachtsakten is verwezen naar kadastrale preceelnummers en zijn afmetingen genoemd die overeenkomen met de afmetingen van die kadastrale percelen. De kadastrale percelen [1] en [2] zijn even groot (87 ca.), wat het vermoeden rechtvaardigt dat gebouwdeel C, dat zich kadastraal bezien op perceel [3] bevindt, niet samen met perceel [1] aan [X] senior is geleverd, maar als onderdeel van perceel [2] aan [X] junior . Voorts vermeldt de overdrachtsakte met betrekking tot de onroerende zaak van [X] junior c.s. dat is geleverd “het woonhuis met ondergrond, erf en verdere aanhorigheden”. Nu zich tussen het woonhuis, dat de volle breedte van het perceel beslaat, en het omstreden gebouwdeel C alleen nog een plaatsje bevindt (het “erf”), bevestigt deze omschrijving dat gebouwdeel C als “aanhorigheid” aan [X] junior is overgedragen. De omstandigheid dat de werkruimte in dat gebouwdeel in open verbinding staat met de werkruimte in gebouwdeel B, is niet voldoende om tot een ander oordeel te leiden, ook niet in samenhang met het feit dat het aan [X] senior overgedragene in de desbetreffende akte is omschreven als “winkelpand met bakkerij, ondergrond, erf en verdere aanhorigheden”. 
      
    
    
      2.6
      Over het voorgaande moet anders worden geoordeeld als het beroep van [X] senior op natrekking slaagt. Volgens artikel 5:20 lid 1 aanhef en onder e BW omvat de eigendom van de grond ook gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen en werken, voor zover ze geen bestanddeel zijn van de onroerende zaak van een ander. Zoals in het tussenarrest al werd overwogen brengt dit laatste zinsdeel met zich dat, als komt vast te staan dat gebouwdeel C ten tijde van de levering hetzij vanwege de constructie hetzij op grond van de verkeersopvattingen bestanddeel vormde van de gebouwdelen A en B, de notariële akte van [X] senior aldus moet worden uitgelegd dat in 2003 ook gebouwdeel C aan [X] senior is geleverd.
      
    
    
      2.7
      Naar het oordeel van het hof zijn onvoldoende redenen gebleken om de verticale natrekking, die hoofdregel is, doorbroken te achten door horizontale natrekking. Dat oordeel berust op het volgende. 
      
    
    
      2.8
      In de praktijk is gebleken dat zonder al te veel kosten en moeite de beide gebouwdelen C en D op afdoende wijze van elkaar zijn te scheiden. Een tussenmuur en een verlegging van de elektriciteitsleidingen waren daarvoor voldoende. De bouwkundige constructie geeft dus weinig reden voor het oordeel dat gebouwdeel C horizontaal is nagetrokken als bestanddeel van de onroerende zaak van [X] senior . 
      
    
    
      2.9
      Dat de werkruimte aanvankelijk is gebouwd achter het woonhuis en vervolgens is uitgebreid tot achter de winkel, zoals [X] junior ter zitting aan de hand van foto’s hebben [X junior c.s.] betoogd, is voor het hof niet komen vast te staan. Uit de blauwdruk uit 1946 blijkt echter wel dat gebouwdeel A, de bakkerswinkel, met een deur was verbonden met gebouwdeel B, het ene deel van de werkruimte, en dat gebouwdeel D, het woonhuis, via een deur, een plaatsje en een deur was verbonden met gebouwdeel C, het andere deel van de werkruimte. De situatie aan beide zijden van de eigendomsgrens was dus in hoge mate vergelijkbaar. Ook al is toen vermoedelijk de werkruimte B en C als één geheel bedoeld en in de praktijk ook als zodanig gebruikt, naar verkeersopvattingen hoort gebouwdeel C onder die omstandigheden niet in zodanige mate bij gebouwdeel B, dat gebouwdeel C als onderdeel van de gebouwdelen A en B moet worden beschouwd. Dat op enig later moment de deuropening tussen D en het plaatsje is dichtgemaakt met een plaat, zoals blijkt uit de overgelegde foto’s, was onvoldoende om toen de (horizontale) natrekking alsnog te doen intreden. 
      
    
    
      2.10
      De verwerping van het beroep op natrekking leidt tot de slotsom dat [X] junior in 2003 de eigendom van gebouwdeel C heeft verkregen en dat [X] junior c.s. daarvan thans de eigenaren zijn. De vier grieven van [X] senior berusten alle op de stelling dat hij eigenaar is van gebouwdeel C. Om die reden falen de grieven. Het bestreden vonnis moet daarom worden bekrachtigd. Het hof behoeft onder deze omstandigheden niet te beoordelen of het in 2003 misschien de bedoeling van partijen was dat de eigendom van gebouwdeel C naar [X] senior zou gaan. Het hoger beroep van [X] senior is immers niet erop gericht [X] junior te dwingen alsnog zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering van die - eventuele - bedoeling.   
      
    
    
      2.11
      Het ter zitting gedane bewijsaanbod van [X] senior heeft geen betrekking op stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. 
      
    
    
      2.12
      Als de in het ongelijk gestelde partij moet [X] senior de kosten van het hoger beroep dragen. 
      
      
    
  
  
    
      3Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het tussen partijen in conventie en in reconventie gewezen vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 10 juli 2019; 
    
    
    
      veroordeelt [X] senior in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [X] junior c.s. begroot op € 324,= aan verschotten en € 2.228,= voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na betekening van dit arrest; 
    
    
    
      verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mr. C.A.H.M. ten Dam, mr. J.C.W. Rang en mr. E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 juni 2021.