ECLI:NL:OGEAM:2021:73, Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten, 30-07-2021, SXM202100683-KG 109/2021
Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten — Uitspraak 
Datum: 2021-07-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vordering tot nakoming van koop- en aannemingsovereenkomst alsmede (op-)levering van appartementsrecht. Het te leveren appartementsrecht is bezwaard met beslagen en hypotheekrecht t.g.v. van de Bank die voor de eventuele schuld van gedaagde kan worden uitgewonnen.

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
    Zaaknummer: SXM2021-683/ KG 109/2021
    
    
      Vonnis in kort geding van 30 juli 2021 
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        [eiseres],
      
      wonende op Sint Eustatius,
      -eiseres-,
      gemachtigden: mr. P. Soons en mr. C.J. Koster, 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        MELBON ENTERPRISES N.V., h.o.d.n. “Carbon Acquisition Group”
        
        , “
        A New  Standard
        
         In Real Estate
        ”
        
        , 
      
      gevestigd in Sint Maarten,
      -gedaagde-,
      niet verschenen.
    
    
    
      Eiseres zal hierna ook ‘[eiseres]’ worden genoemd en gedaagde ook ‘[gedaagde]’.
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure 
    
      1.1.
      Op 21 mei 2021 heeft [eiseres] ter griffie van dit Gerecht het kort geding verzoekschrift met producties ingediend. Bij brief van 24 juni 2021 heeft mr. Koster aanvullende  producties in het geding gebracht. Op 25 juni 2021 vond de mondeling behandeling plaats die in verband met de betekening van de eiswijziging op                                 23 juli 2021 is voortgezet. Bij brief van 16 juli 2021 heeft mr. Koster een eiswijziging in het geding gebracht en een aanvullende productie. De gemachtigden van [eiseres] hebben pleitaantekeningen overgelegd.   
      
    
    
      1.2.	[
      gedaagde] is niet ter zitting verschenen waarna tegen [gedaagde] verstek is verleend. 
      
    
    
      1.3.
      Op heden is het vonnis bepaald. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Bij ‘agreements of sale purchase and construction’ van 7 september 2020 en                            14 september 2020 koopt [eiseres] van [gedaagde] de appartementen omschreven als                          “# G-05 of ‘Carbon Grove’ “ en “# G-06 of ‘Carbon Grove’ “ tegen betaling van de koopsommen van US $ 125.000,00 respectievelijk US $ 115.000,00. 
      
    
    
      2.2.
      In overeenstemming met de onder sub 2.1. vermelde koop- aannemingsovereenkomsten voldoet [eiseres] op elke overeenkomst een aanbetaling van   US $ 65.000,00  aan [gedaagde]. 
      
    
    
      2.3.	(
      Op-)levering van de beide appartementen blijft tot op heden uit hoewel in de beide overeenkomsten is bepaald dat oplevering uiterlijk op 31 december 2020 dient plaatst te vinden.
      
    
    
      2.4.
      Bij brief van 4 mei 2021 ontbindt [eiseres] de koop- en aannemingsovereenkomst ter zake van appartement G5. Het bedrag van de aanbetaling van US $ 65.000,00 heeft [gedaagde] niet aan [eiseres] terugbetaald maar welke aanbetaling blijkens de brief van 4 mei 2021 van [eiseres] dient te worden beschouwd als een deel van de koopsom op het appartement G6. Bij brief van 4 mei 2021 vordert [eiseres] nakoming van de koop- en aannemingsovereenkomst ter zake van het appartement G6.
      
    
    
      2.5.
      Bij notariële akte van 13 november 2020 is een aan [gedaagde] toebehorend perceel -bezwaard met een ten gunste van de First Caribbean International Bank (Cayman) Ltd. gevestigde hypotheek tot een bedrag van US $ 7.500.000,00 (inclusief rente en kosten)- beschreven in meetbrief SXM CB 071/2017,                                   groot 23.250 m2, gesplitst in 121 appartementsrechten.  Alle appartementsrechten staan op naam van [gedaagde].
      
    
    
      2.6.
      De (op-)levering van het appartementsrecht G6 (na de splitsing aan te duiden met SXM CB 113A/2020, appartement index 89) aan [eiseres] is tot op heden uitgebleven.   
      
    
  
  
    
      3Het geschil 
    
    
      3.1.	[
      eiseres] vordert na wijziging van de eis -zakelijk weergegeven- en voor zover voor de beoordeling van belang, dat het Gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis (i) primair [gedaagde] veroordeelt tot nakoming van de koop- en aannemingsovereenkomst van 14 september 2020 betrekkelijk tot het appartement SXM CB 113A/2020, appartement index 89, in het Carbon Grove project en te bepalen dat het vonnis in de plaats treedt van de leveringsakte (ii) [gedaagde] veroordeelt tot oplevering van dit appartement door overhandiging van de sleutels aan [eiseres] en met a.) aansluiting op GEBE netwerk voor de voorziening van water en elektriciteit inclusief meters b.) aansluiting op het 220 V netwerk c.) fiber optic internet d.) een behoorlijke on-site parking, alles op straffe van een te verbeuren dwangsom en (iii) [gedaagde] in de proceskosten veroordeelt. 
      
    
    
      3.2.
      Aan de vordering legt [eiseres] de stelling ten grondslag dat [gedaagde] op grond van de koop- en aannemingsovereenkomsten het hiervoor aangeduide appartementsrecht dient (op) te leveren met alle hiervoor vermelde voorzieningen. 
      
    
    
      3.3.	[
      gedaagde] voert geen verweer. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Het Gerecht zal de eiswijziging toelaten en op de gewijzigde eis recht doen ook omdat de goede procesorde zich hiertegen niet verzet. De aard van de vordering levert een spoedeisend belang op. 
      
    
    
      4.2.
      Het Gerecht stelt voorop dat een overeenkomst dient te worden nagekomen. [gedaagde] laat zulks na. Hierdoor heeft [eiseres] recht en belang bij de gevorderde voorzieningen. De voorzieningen komen het Gerecht niet onrechtmatig of ongegrond voor. 
      
    
    
      4.3.
      Hoewel het Gerecht hierna zal bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de leveringsakte zal het aan [eiseres] te leveren appartementsrecht op grond van artikel 5:114 BW bezwaard blijven met eventuele beslagen en het ten gunste van FCIB Ltd. gevestigde hypotheekrecht. Op grond van artikel 5:114 BW kan immers van een onbelaste levering aan [eiseres] geen sprake zijn. Hierdoor kan het aan [eiseres] te leveren appartementsrecht voor de eventuele schuld van [gedaagde] aan de bank worden uitgewonnen.
      
    
    
      4.4.
      
        Als de in het ongelijk te stellen partij zal [gedaagde] in de proceskosten worden veroordeeld die tot op heden worden begroot op:
        -vastrecht 			NAf     450,00
        -kosten exploit		NAf     490,00
        
          -salaris gemachtigden	NAf  1.500,00   
        
        totaal				NAf  2.440,00 
      
      
    
    
      4.5.
      Het Gerecht zal het vonnis hierna -zoals gevorderd- uitvoerbaar bij voorraad verklaren.  	
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      
        Het Gerecht in kort geding:
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt Melbon Enterprises N.V. onvoorwaardelijk om uiterlijk binnen                 7 (zegge: zeven) dagen na betekening van dit vonnis het appartementsrecht                                    SXM CB 113A/2020, appartement index 89, in het zogenoemde Carbon Grove project, aan [eiseres] te leveren en bepaalt op grond van artikel 3:301 BW dat deze uitspraak in de plaats treedt van een in de openbare registers als bedoeld in artikel 3:16 BW in te schrijven leveringsakte;	
      
    
    
      5.2.
      beveelt Melbon Enterprises N.V. om uiterlijk 7 (zegge: zeven) dagen na betekening van dit vonnis het appartement waarop het appartementsrecht SXM CB 113A/2020, appartement index 89, betrekking heeft (i) voor oplevering gereed te maken (ii) [eiseres] te voorzien van de sleutels van het appartement en (iii) dit appartement te voorzien van (a) aansluiting op het GEBE netwerk voor water en elektriciteit (b) fiber optic internet (c) aansluiting op het 220 V netwerk en (d) on site parkeerplaatsen, alles op straffe van een te verbeuren dwangsom van US $ 5.000,00 voor elke dag dat Melbon Enterprises N.V. dit bevel niet naleeft tot een maximum van US $ 500.000,00;    	
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt Melbon Enterprises N.V. in de proceskosten die aan de zijde van [eiseres] worden begroot op NAf 2.440,00;  
      
    
    
      5.4.
      verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.5.
      wijst af het meer of anders gevorderde.	
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. C.T.M. Luijks, rechter, en op 30 juli 2021 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
      
    
  
  
     de rechtspersoon “Carbon Acquisition Group N.V.” bestaat niet hoewel deze naam wel prijkt op de koop- en aannemingsovereenkomst (vergelijk sub 2.1. van de feitenvaststelling).  
  
  
    
      all time low: de zaak van [eiseres] staat namelijk niet op zichzelf. Het Gerecht is ambtshalve bekend met de talrijke geschillen tussen [gedaagde] en kopers van de appartementen in het Carbon Grove project die onder andere betrekking hebben op de niet tijdige (op-)levering van appartementen, de op grond van artikel 7:26 lid 4 BW verboden aanbetaling van meer dan 10% op de koopsom, de op grond van artikel 7:26 lid 4 BW / artikel 7:767 BW verboden rechtstreekse (aan-)betalingen aan [gedaagde], terwijl de betalingen van kopers in depot onder de notaris moeten worden gestort en niet rechtstreeks aan [gedaagde] zelf mogen worden gedaan voordat levering heeft plaatsgevonden. Elk insolventierisico van [gedaagde] is zodoende ten onrechte bij de kopers van de appartementen gelegd. De handelwijze van [gedaagde] vertoont enigszins gelijkenis met een zogenoemd “Ponzi” scheme: alleen zolang [gedaagde] in staat is om appartementen te blijven verkopen en [gedaagde] hierop substantiële aanbetalingen ontvangt, kan de bouw van het Carbon Grove project voortgaan (en overigens ervan uitgaande dat de bank geen roet in het eten gooit door het krediet op te zeggen). Zonder deze substantiële aanbetalingen komt de bouw stil te liggen en is [gedaagde] niet in staat zijn verbintenis tot (op-)levering van het appartement na te komen, tenzij de bank extra financiering verstrekt. Door deze handelwijze kan overigens ook de -persoonlijke- aansprakelijkheid van het bestuur van [gedaagde] in het geding zijn voor eventueel door kopers geleden en nog te lijden schade.    
  
  
     Vergelijk de tekst op de door [gedaagde] gebruikte stempel. 
  
  
     volgens [eiseres] uit slechts ‘praktische’ overwegingen en kennelijk dus zonder juridische noodzaak, zo begrijpt het Gerecht de opmerking van [eiseres] in de eiswijziging. Volgens het Gerecht is de wijzing wel degelijk vereist om (reële) executie mogelijk te maken. Zonder veroordeling (tot nakoming) kan immers op grond van artikel 3:301 BW geen (reële) executie plaatsvinden en die veroordeling tot nakoming had [eiseres] in het petitum van het verzoekschrift nu juist onder A primair en subsidiair verzuimd te formuleren. Het Gerecht heeft ter zitting van 25 juni 2021 een van de gemachtigden van [eiseres] op het voorgaande gewezen aan welke vingerwijzing toch -uit louter ‘praktische’ overwegingen, aldus [eiseres]- gevolg is gegeven. Welke praktische overwegingen dan tot de eiswijziging hebben geleid, legt de gemachtigde niet uit. Nogmaals: zonder een (gevorderde) veroordeling valt er niets te executeren.    
  
  
     deze schuld bedraagt -volgens de hypothecaire inschrijving in de openbare registers-                                          US $ 5.000.000,00, exclusief rente en kosten.