ECLI:NL:RBLIM:2021:5753, Rechtbank Limburg, 14-07-2021, C/03/274066 / HA ZA 20-79
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2021-07-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Is de verkoop van het onder-opstalrecht door de gemeente Heerlen aan Weller Vastgoed Ontwikkeling een steunmaatregel in de zin van artikel 107 lid 1 VWEU?

vonnis
    RECHTBANK LIMBURG
    
    
      Burgerlijk recht
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
    
      zaaknummer: C/03/274066 / HA ZA 20-79
    
    
    
      
        Vonnis van 14 juli 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        METROPROP B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
    
    2. de stichting
    
      
        STICHTING TOT BEHOUD VAN MONUMENTEN LAURENTIUS EN 
        
        PETRONELLA,
      gevestigd te Amsterdam,
      eiseressen,
      advocaat mr. C.F.J.M. Nelemans;
    
    
    
      tegen:
    
    
    1. de publiekrechtelijke rechtspersoon
    
      
        GEMEENTE HEERLEN,
      zetelend te Heerlen,
      gedaagde,
      advocaat mr. H.C. Lejeune;
    
    
    2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        WELLER VASTGOED ONTWIKKELING B.V.,
      gevestigd te Heerlen,
      gedaagde,
      advocaten mr. M.C.G. Nijssen, mr. S. Elbertsen en mr. E.A. van de Kuilen.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna “Metroprop c.s.”, “de gemeente Heerlen” en “Weller Vastgoed Ontwikkeling” genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van de procedure
    
      1.1.
      Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het vonnis in het incident ex artikel 843a Rv van 1 juli 2020;
        
        
          de door Metroprop c.s. ten behoeve van de mondelinge behandeling van 16 april 2021 overgelegde producties 19 tot en met 29 met toelichting;
        
        
          de akte wijziging van eis van Metroprop c.s. met daarbij productie 30;
        
        
          het B16-formulier van Weller Vastgoed Ontwikkeling van 9 april 2021 waarin zij kenbaar maakt geen bezwaar te hebben tegen de eiswijziging van Metroprop c.s.;
        
        
          het B16-formulier van de gemeente Heerlen van 12 april 2021 waarin zij kenbaar maakt geen bezwaar te hebben tegen de eiswijziging van Metroprop c.s.;
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 16 april 2021;
        
        
          de pleitnotities van Metroprop c.s.;
        
        
          de pleitnota van de gemeente Heerlen;
        
        
          de “aantekeningen ter comparitie, tevens uitlating producties en inhoudelijk verweer eiswijziging” van Weller Vastgoed Ontwikkeling.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      In 2005 heeft de Heerlense kunstenaar Michel Huisman een plan ontworpen voor het nieuwbouwproject ‘Maankwartier’ (hierna: “het plan Maankwartier”). Het plan Maankwartier voorziet in de stedenbouwkundige herontwikkeling van het gebied rond het treinstation in Heerlen. Het dient als een verbinding tussen de binnenstad en de daaromheen gelegen stadswijken. Er is gekozen voor een bouwkundige verbinding over het spoor, door middel van een zogenaamde betonnen brugplaat van 50 bij 100 meter (hierna: “de plaat”). Het noordelijke en zuidelijke stadsdeel worden via de plaat met elkaar verbonden.
      
    
    
      2.2.
      Vanwege het feit dat de gronden gelegen binnen het plan Maankwartier in hoofdzaak in eigendom toebehoorden aan de NS en daaraan gelieerde ondernemingen (hierna samen: “de NS”), heeft de gemeente Heerlen met deze partijen overleg gevoerd over de benodigde randvoorwaarden om het plan Maankwartier in samenwerking met een of meer private partijen te kunnen realiseren. Marktpartijen zijn in de gelegenheid gesteld om de haalbaarheid van het plan Maankwartier te onderzoeken en een voorstel voor de beoogde ontwikkeling aan de gemeente Heerlen te presenteren.
      
    
    
      2.3.
      In dit kader is de gemeente Heerlen met diverse partijen in onderhandeling getreden en is aan deze partijen gevraagd ter zake een bieding te doen. Als onderdeel van een consortium heeft Weller Vastgoed Ontwikkeling aan de gemeente Heerlen een aanbieding gedaan. Vervolgens heeft de gemeente Heerlen met de NS en het consortium overleg gevoerd over de invulling van het plan Maankwartier. Het tussen partijen gevoerde overleg heeft uiteindelijk geresulteerd in overeenstemming over de wijze waarop het plangebied Maankwartier kan worden gerealiseerd door private partijen. Het resultaat is vastgelegd in een tweetal overeenkomsten. 
      
    
    
      2.4.
      De eerste overeenkomst, daterend van 23 februari 2010, wordt aangeduid als de Ontwikkelings-realiseringsovereenkomst Maankwartier Heerlen (hierna: “ORO”). De ORO is gesloten tussen de gemeente Heerlen, NS Poort Ontwikkeling B.V. (hierna: “NS Poort”) en Weller Vastgoed Ontwikkeling.
      
    
    
      2.5.
      De tweede overeenkomst, daterend van 4 januari 2012, wordt aangeduid als de Uitwerkingsovereenkomst (hierna: “UO”) en is gesloten tussen de gemeente Heerlen, NS Poort en Weller Vastgoed Ontwikkeling.  
      
    
    
      2.6.
      De plaat die boven het spoor is gerealiseerd, ligt deels boven de grond die eigendom is van de gemeente Heerlen, deels boven de grond die eigendom is van ProRail en deels boven de grond die eigendom is van de NS.
      
    
    
      2.7.
      Daar waar de plaat boven de grond komt die eigendom is van ProRail en de NS, is daartoe bij notariële akte van 30 maart 2012 een eeuwigdurend opstalrecht door beide eigenaren gevestigd ten gunste van de gemeente Heerlen (hierna: “het opstalrecht”). In artikel 11 van die akte is bepaald dat de gemeente Heerlen als opstalhouder haar opstalrechten zal gebruiken voor het realiseren, het hebben, houden en onderhouden en, zo nodig, vernieuwen van de plaat en dat het toegestaan is om opstallen te realiseren op de plaat.
      
    
    
      2.8.
      De NS heeft op de plaat een station gerealiseerd. Ten behoeve van de NS is daartoe door de gemeente Heerlen bij notariële akte van 5 augustus 2014 een eeuwigdurend onder-opstalrecht gevestigd. De NS is daarmee eigenaar van het station op de plaat. 
      
    
    
      2.9.
      Ook Weller Vastgoed Ontwikkeling heeft opstallen gerealiseerd op de plaat. Ten behoeve van Weller Vastgoed Ontwikkeling is daartoe door de gemeente Heerlen bij notariële akte van eveneens 5 augustus 2014 een eeuwigdurend onder-opstalrecht gevestigd voor het gedeelte dat in die akte is aangemerkt als “Plaat-Weller” tegen betaling van een bedrag van € 1.073.592,00 exclusief btw (hierna: “het onder-opstalrecht”).
      
    
    
      2.10.
      Metroprop c.s. zijn eigenaressen van kantoorgebouwen, gelegen aan de Schinkelstraat 4 en aan de Oliemolenstraat 60 te Heerlen. 
      
    
    
      2.11.
      Weller Vastgoed Ontwikkeling heeft geen vastgoed in eigendom, maar ontwikkelt vastgoed in opdracht van derden, namelijk Stichting Weller Wonen en Weller Wonen Holding B.V., dan wel voor de verkoop aan derden. Alle aandelen in Weller Vastgoed Ontwikkeling worden gehouden door Weller Wonen Holding B.V., die tevens enig bestuurder is van Weller Vastgoed Ontwikkeling. De aandelen in Weller Woning Holding B.V. worden gehouden door Stichting Weller Wonen, die tevens enig bestuurder is van Weller Wonen Holding B.V.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      Metroprop c.s. vorderen – na wijziging van hun eis – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        
          voor recht verklaart dat het onder-opstalrecht dat Weller Vastgoed Ontwikkeling van de gemeente Heerlen heeft gekocht een steunmaatregel is in de zin van artikel 107 lid 1 VWEU die ten onrechte niet is aangemeld bij de Commissie;
        
        
          Weller Vastgoed Ontwikkeling beveelt het kantoorgebouw in het Maankwartier dat op het onder-opstalrecht is gebouwd te verlaten en de winkel- en kantoorruimtes die gerealiseerd zijn op de plaat niet te verhuren, of, voor zover deze heden zijn verhuurd, niet opnieuw te verhuren, of op welke manier dan ook aan derden ter beschikking te stellen;Dit bevel betreft in het bijzonder de winkel- en kantoorruimtes die Weller Vastgoed Ontwikkeling via Spauwen en Werrij te huur aanbiedt:Maanplein 12	   234 m²Maanplein 29	   139 m²Maanplein 34	   129 m²Maanplein 51	   332 m²Maanplein 52	1.098 m²Maanplein 85	   319 m²Maanplein 41	     38 m²Maanplein 48	   111 m²Stationsplein 7	1.000 m²Plaat		1.211 m²
        
      
      
        op verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 per dag gedurende welke Weller Vastgoed Ontwikkeling zich niet houdt aan dit bevel;
      
         voor recht verklaart dat de gemeente Heerlen en Weller Vastgoed Ontwikkeling ieder onrechtmatig hebben gehandeld jegens Metroprop c.s.;
         de gemeente Heerlen en Weller Vastgoed Ontwikkeling ieder hoofdelijk veroordeelt de schade aan Metroprop c.s. te vergoeden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 augustus 2014 tot aan de algehele voldoening;met hoofdelijke veroordeling van de gemeente Heerlen en Weller Vastgoed Ontwikkeling in de kosten van de procedure.
      
      
    
    
      3.2.
      Metroprop c.s. leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat de vestiging van het onder-opstalrecht een steunmaatregel is in de zin van artikel 107 lid 1 Verdrag over de Werking van de Europese Unie (hierna: “VWEU”), die op grond van artikel 108 lid 3 VWEU door Weller Vastgoed Ontwikkeling bij de Europese Commissie had moeten worden aangemeld. Metroprop c.s. betogen, in de kern, dat aan de vereisten van artikel 107 lid 1 VWEU is voldaan, omdat:
      
        
          Weller Vastgoed Ontwikkeling aangemerkt moet worden als “staat” in de zin van artikel 107 lid 1 VWEU en de betaling van de koopsom voor het onder-opstalrecht door Weller Vastgoed Ontwikkeling een overdracht van staatsmiddelen betreft;
        
        
          de gemeente Heerlen aangemerkt moet worden als een onderneming die bevoordeeld is;
        
        
          Weller Vastgoed Ontwikkeling met de aankoop van het onder-opstalrecht begunstigd is ten opzichte van andere vastgoedpartijen;
        
        
          met de verkoop van het onder-opstalrecht aan Weller Vastgoed Ontwikkeling de mededinging is vervalst;
        
        
          met de verkoop van het onder-opstalrecht aan Weller Vastgoed Ontwikkeling het handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig beïnvloed is of kan worden.
        
      
      
    
    
      3.3.
      Metroprop c.s. voeren voorts aan dat zij belanghebbenden zijn in de zin van artikel 3:303 BW, omdat Weller Vastgoed Ontwikkeling in samenwerking met de gemeente Heerlen overbodige kantoorruimte toevoegt aan de kantorenvoorraad in de gemeente Heerlen. Volgens Metroprop c.s. is dat onrechtmatig jegens hen omdat zij ook kantoorgebouwen in Heerlen in eigendom hebben die daardoor langer leeg staan. De schade die Metroprop c.s. stellen te lijden betreft de verminderde huuropbrengst en de doorlopende kosten die verband houden met de leegstand van hun kantoorgebouwen.
      
    
    
      3.4.
      De gemeente Heerlen en Weller Vastgoed Ontwikkeling betwisten de vorderingen van Metroprop c.s. De gemeente Heerlen en Weller Vastgoed Ontwikkeling betwisten dat de vestiging van het onder-opstalrecht als een steunmaatregel in de zin van artikel 107 lid 1 VWEU kwalificeert, omdat aan geen van de in dat artikel neergelegde vereisten is voldaan. De gemeente Heerlen en Weller Vastgoed Ontwikkeling voeren in het kader van die betwisting grotendeels dezelfde argumenten aan. De gemeente Heerlen voert voorts aan dat Metroprop c.s. geen procesbelang als bedoeld in artikel 3:303 BW hebben en dat zij evenmin belanghebbenden in de zin van artikel 107 en 108 WVEU zijn. 
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover relevant, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    Hebben Metroprop c.s. een procesbelang bij hun vorderingen?
    
    
      4.1.
      Het meest verstrekkende verweer van de gemeente Heerlen is de stelling dat Metroprop c.s. geen procesbelang bij hun vorderingen hebben als bedoeld in artikel 3:303 BW. 
      
    
    
      4.2.
      De gemeente Heerlen heeft in dat verband aangevoerd dat, om als belanghebbenden te kunnen worden aangemerkt, het noodzakelijk is dat Metroprop c.s. individueel geraakt zijn en hun marktpositie wezenlijk is beïnvloed door de verkoop van het onder-opstalrecht aan Weller Vastgoed Ontwikkeling. Daaraan voldoet de positie van Metroprop c.s. volgens de gemeente Heerlen niet, nu Metroprop c.s. niet actief zijn op de nieuwbouwvastgoedmarkt, dan wel op de markt van projectontwikkeling.
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank stelt voorop dat met ‘belang’ in de zin van artikel 3:303 BW wordt gedoeld op een procesbelang. De aanwezigheid van voldoende procesbelang wordt verondersteld aanwezig te zijn, maar kan in uitzonderingsgevallen ontbreken. De rechter dient terughoudend te zijn met het oordeel dat het een procespartij aan voldoende procesbelang ontbreekt. Een dergelijke uitzondering doet zich in dit geval niet voor. De stellingen van Metroprop c.s. komen erop neer dat zij nadeel ondervinden van de, in hun optiek, ongeoorloofde verkoop van het onder-opstalrecht aan Weller Vastgoed Ontwikkeling. Er wordt daardoor (uiteindelijk) extra kantoorruimte toegevoegd aan het, volgens hen, toch al bestaande overschot aan kantoorruimte en daardoor wordt het voor Metroprop c.s. moeilijker hun eigen kantoorruimte te verhuren, terwijl de wijze waarop dat is gebeurd volgens Metroprop c.s. in strijd is met het Europese staatssteunrecht. De rechtbank is van oordeel dat de omstandigheid dat Metroprop c.s. niet op de nieuwbouwvastgoedmarkt, dan wel op de markt van projectontwikkeling actief zijn, op zich niet betekent dat zij geen nadelige effecten kunnen ervaren van de verkoop van het onder-opstalrecht aan Weller Vastgoed Ontwikkeling. Daarmee is het procesbelang van Metroprop c.s. gegeven, nu hun vorderingen erop gericht zijn die nadelige effecten ongedaan te maken. Metroprop c.s. moeten daarom worden ontvangen in hun vorderingen.
      
      
        
          Steunmaatregel in de zin van artikel 107 lid 1 VWEU?
        
      
      
    
    
      4.4.
      De centrale vraag die in deze procedure moet worden beantwoord, is of de verkoop van het onder-opstalrecht door de gemeente Heerlen aan Weller Vastgoed Ontwikkeling als een steunmaatregel in de zin van artikel 107 lid 1 VWEU moet worden gekwalificeerd. 
      
    
    
      4.5.
      Artikel 107 lid 1 VWEU bepaalt dat steunmaatregelen van staten of in welke vorm ook met staatsmiddelen bekostigd, die de mededinging door begunstiging van bepaalde ondernemingen of bepaalde producties vervalsen of dreigen te vervalsen, onverenigbaar zijn met de interne markt, voor zover deze steun het handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig beïnvloedt. Artikel 108 lid 3 VWEU bepaalt dat de Europese Commissie van elk voorneming tot invoering of wijziging van steunmaatregelen tijdig op de hoogte wordt gebracht. Een steunmaatregel mag niet ten uitvoer worden gelegd tot de Europese Commissie een eindbesluit heeft genomen over de vraag of de steunmaatregel al dan niet verenigbaar is met de interne markt.
      
    
    
      4.6.
      Om aan te kunnen nemen dat sprake is van een steunmaatregel in de zin van artikel 107 lid 1 VWEU, dient voldaan te zijn aan de volgende vijf cumulatieve vereisten (vergelijk HvJ EU 16 mei 2002, C-482/99 Frankrijk/Commissie):
      
        
          er is sprake van een niet-marktconform voordeel voor een onderneming of ondernemingen;
        
        
          het voordeel wordt door de Staat verleend of met staatsmiddelen bekostigd;
        
        
          het voordeel komt ten goede aan een bepaalde onderneming of bepaalde ondernemingen;
        
        
          het voordeel leidt tot (dreigende) vervalsing van de mededinging;
        
        
          het voordeel leidt tot ongunstige beïnvloeding van het handelsverkeer tussen de lidstaten.
        
      
      
    
    
      4.7.
      Partijen hebben uitvoerig gedebatteerd over de vraag of aan deze vereisten voldaan is. Nu het gaat om cumulatieve vereisten, is voor het slagen van de vorderingen van Metroprop c.s. noodzakelijk dat voldaan wordt aan alle (vijf) vereisten. De rechtbank zal hierna ingaan op één vereiste, waaraan naar haar oordeel in ieder geval niet voldaan is. Dat betekent dat in het midden kan blijven of voldaan is aan de overige vereisten. De slotsom is dan ook dat geen sprake is van een steunmaatregel in de zin van artikel 107 lid 1 VWEU. 
      
      
        
          Is er sprake van een niet-marktconform voordeel? (het criterium onder 1)
        
      
      
    
    
      4.8.
      Van een niet-marktconform voordeel is sprake in geval van een economisch voordeel dat een marktdeelnemer onder normale marktvoorwaarden niet had kunnen verkrijgen. Aan de hand van het zogenaamde meo-beginsel (market economy operator) dient te worden getoetst of een particuliere investeerder in vergelijkbare omstandigheden ertoe zou kunnen worden gebracht een even grote kapitaalinbreng te doen (vergelijk Mededeling van de Commissie aan de lidstaten Pb EG 1993, C307/3 en o.a. HvJ EG 8 mei 2003, nr. C-328/99).
      
    
    
      4.9.
      Metroprop c.s. hebben allereerst gesteld dat als Weller Vastgoed Ontwikkeling zich als particuliere investeerder zou hebben gedragen, zij niet op het voorstel van de gemeente Heerlen zou zijn ingegaan. Ter onderbouwing van die stelling voeren zij aan dat er een groot overschot aan kantoorruimte in Heerlen was en Weller Vastgoed Ontwikkeling bovendien al kantoorruimte in Heerlen bezat. Ook verwijzen Metroprop c.s. naar het Volkshuisvestingsverslag 2013 van de Raad van Commissarissen van Stichting Weller Wonen waarin over het project Maankwartier het volgende staat:
      
      
        
          “Verder heeft de RVC in 2013 wederom veel aandacht geschonken aan het project Maankwartier. De huidige recessie leidt tot grote terughoudendheid bij de commerciële partijen om te huren en/of te investeren en bij banken om te financieren. Desondanks heeft de RvC nog altijd vertrouwen in het project Maankwartier, maar verwacht wel dat de aanbesteding van bepaalde onderdelen van het project door bovengenoemde zaken mogelijkerwijs wordt getemporiseerd; ook is niet uitgesloten dat sommige onderdelen van het project geen doorgang vinden.”
        
      
      
      
        Metroprop c.s. hebben er verder op gewezen (onder randnummer 2.3. van de dagvaarding) dat volgens de notariële akte van 30 maart 2012 de gemeente Heerlen haar opstalrecht om niet van de NS en ProRail heeft verkregen. Dat betekent volgens Metroprop c.s. dat het deel van het treinstation waarop het opstalrecht betrekking heeft, geen of weinig waarde heeft. Het feit dat de gemeente Heerlen en Weller Vastgoed Ontwikkeling in de UO van 4 januari 2012 zijn overeengekomen dat Weller Vastgoed Ontwikkeling zich verplichtte als tegenprestatie voor de vestiging van het onder-opstalrecht een bedrag van € 1.073.592,00 te betalen, wekt volgens Metroprop c.s. het gegronde vermoeden dat er door Weller Vastgoed Ontwikkeling meer is betaald dan het betreffende perceel waarop de opstallen zijn gebouwd waard is.
      
      
    
    
      4.10.
      De gemeente Heerlen heeft betwist dat, zo zij al als onderneming zou moeten worden aangemerkt, Weller Vastgoed Ontwikkeling een voordeel heeft verleend aan de gemeente Heerlen door betaling van het bedrag van € 1.073.592,00 als koopsom voor het onder-opstalrecht. Deze vergoeding is volgens de gemeente Heerlen immers marktconform. De gemeente Heerlen wijst in dat verband op het feit dat de vergoeding tot stand is gekomen op basis van een tenderprocedure. Verder wordt betwist dat er geen andere marktpartijen geïnteresseerd zouden zijn geweest om een bijdrage te leveren aan het project Maankwartier. De gemeente Heerlen voert aan dat Metroprop c.s. deze stelling niet hebben onderbouwd. Die onderbouwing is volgens de gemeente Heerlen niet te vinden in het door Metroprop c.s. aangehaalde deel van het Volkshuisvestingsverslag 2013. Daarin is het standpunt van Metroprop c.s. niet te lezen noch is het daaruit af te leiden, aldus de gemeente Heerlen.
      
    
    
      4.11.
      Weller Vastgoed Ontwikkeling heeft gesteld dat de hier aan te leggen toets enkel ziet op de vraag of er een marktconforme koopprijs is betaald en geen betrekking heeft op de keuze om überhaupt tot koop over te gaan. Daarnaast heeft zij aangevoerd dat Metroprop c.s. niet hebben onderbouwd dát en in hoevérre de door Weller Vastgoed Ontwikkeling betaalde koopprijs hoger zou zijn geweest dan de marktconforme prijs. Het verschil tussen de koopsom die de gemeente Heerlen voor het opstalrecht heeft betaald en de koopsom die zij van Weller Vastgoed Ontwikkeling heeft ontvangen voor de vestiging van het onder-opstalrecht is volgens Weller Vastgoed Ontwikkeling te verklaren door het feit dat de gemeente Heerlen na verkrijging van het opstalrecht alle kosten van de volledige realisatie van de plaat over het spoor voor haar rekening heeft genomen en die kosten aanzienlijk waren. Volgens Weller Vastgoed Ontwikkeling is de gemeente Heerlen op grond van het bepaalde in artikel 25i lid 1 Mededingingswet verplicht die kosten door te berekenen aan Weller Vastgoed Ontwikkeling. Het is dan volgens Weller Vastgoed Ontwikkeling ook vanzelfsprekend dat de prijs die Weller Vastgoed Ontwikkeling voor het onder-opstalrecht aan de gemeente Heerlen heeft betaald hoger was dan de prijs die de gemeente Heerlen op haar beurt heeft betaald voor het opstalrecht. Ook voert Weller Vastgoed Ontwikkeling aan dat zij er geen belang bij had om een niet-marktconforme prijs te betalen. Weliswaar had Weller Vastgoed Ontwikkeling belang bij de ontwikkeling van het Maankwartier - mede omdat zij meer vastgoed bezit in het centrum van Heerlen en deze ontwikkeling daar een positief effect op zou hebben - maar had zij geen enkele reden om meer te betalen voor het onder-opstalrecht dan noodzakelijk, aldus Weller Vastgoed Ontwikkeling. 
      
    
    
      4.12.
      De rechtbank overweegt het volgende. Metroprop c.s. heeft haar stelling dat het bedrag van € 1.073.592,-- een niet-marktconforme prijs zou zijn, niet voldoende onderbouwd door te verwijzen naar de door Weller Vastgoed Ontwikkeling eerder betaalde koopprijs van het onder-opstalrecht en te stellen dat er sprake was van een overschot aan kantoorruimte. Zij heeft bijvoorbeeld geen taxatierapport overgelegd waaruit dat blijkt, noch op andere wijze concreet onderbouwd dat de koopsom te laag zou zijn. Evenmin hebben Metroprop c.s. betwist dat het verschil tussen de koopsom die de gemeente Heerlen heeft betaald voor de verkrijging van het opstalrecht en de ontvangen koopsom voor het verlenen van een onder-opstalrecht aan Weller Vastgoed Ontwikkeling  mede verklaard wordt door het feit dat de gemeente Heerlen de kosten van de bouw van de plaat voor haar rekening heeft genomen. Nu als onbetwist vaststaat dat de koopsom via een tenderprocedure is vastgesteld, is ook niet aannemelijk dat een niet-marktconforme prijs is betaald voor het onder-opstalrecht.
      
    
    
      4.13.
      Uit dat alles moet worden geconcludeerd dat Metroprop c.s. niet hebben onderbouwd dat Weller Vastgoed Ontwikkeling een niet-marktconforme prijs heeft betaald voor het onder-opstalrecht. In beginsel heeft te gelden dat, als de overeenkomen koopsom overeenkomt met de marktprijs, de betreffende transactie marktconform is. Dat kan anders zijn als de door de staat of met staatsmiddelen een aankoop wordt gedaan waarbij weliswaar de marktprijs in acht is genomen maar de transactie toch niet marktconform is omdat de aankoop niet beantwoordt aan een daadwerkelijke behoefte. Op deze uitzonderingssituatie beroepen Metroprop c.s. zich kennelijk. De gemeente Heerlen heeft echter terecht gesteld dat Metroprop c.s. deze stelling onvoldoende hebben onderbouwd. De verwijzing naar het Volkshuisvestingsverslag 2013 volstaat niet, alleen al vanwege het feit dat dit verslag gaat over de periode nadat Weller Vastgoed Ontwikkeling had besloten het onder-opstalrecht af te nemen. Relevant is immers alleen op basis van welke feiten en omstandigheden voorafgaand aan de transactie is besloten tot het aangaan daarvan en niet wat daar eventueel achteraf van wordt gevonden, al dan niet op basis van later bekend geworden feiten. Bovendien kan uit het aangehaalde onderdeel van het verslag niet worden afgeleid dat Weller Vastgoed Ontwikkeling tot de conclusie is gekomen dat de beslissing om het onder-opstalrecht te verwerven een verkeerde was, laat staan dat daaruit blijkt dat de transactie niet marktconform was. Verder zijn Metroprop c.s. bij de onderbouwing van dit standpunt blijven steken in algemene stellingen over een beweerdelijk overschot aan kantoorruimte. Daar staat tegenover dat Weller Vastgoed Ontwikkeling haar beweegredenen voor het aangaan van de transactie uiteen heeft gezet en daarmee de stelling van Metroprop c.s. gemotiveerd heeft betwist.
      
    
    
      4.14.
      De conclusie van het voorgaande is dat de verkoop van het onder-opstalrecht niet aan te merken is als een steunmaatregel in de zin van artikel 107 lid 1 VWEU. Omdat alle vorderingen van Metroprop c.s. wel uitgaan van die (onjuist gebleken) premisse, moeten zij worden afgewezen. Hetgeen partijen overigens hebben aangevoerd, behoeft dan ook geen bespreking meer.
      
    
    
      4.15.
      Metroprop c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partijen in de proceskosten worden veroordeeld. 
      
    
    
      4.16.
      De kosten aan de zijde van gemeente Heerlen worden begroot op:
      - griffierecht	€	4.131,00;
      - salaris advocaat	€	1.126,00 (2,0 punt × tarief € 563,00);
      Totaal	€ 	5.257,00.
      
    
    
      4.17.
      De kosten aan de zijde van Weller Vastgoed Ontwikkeling worden begroot op:
      - griffierecht	€	4.131,00;
      - salaris advocaat	€	1.126,00 (2,0 punt × tarief € 563,00);
      Totaal	€ 	5.257,00.
      
    
    
      4.18.
      De nakosten en de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals hierna in de beslissing is bepaald.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank:
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Metroprop c.s. hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van gemeente Heerlen, tot op heden begroot op € 5.257,00, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt Metroprop c.s. hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten aan de zijde van de gemeente Heerlen, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Metroprop c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten met ingang van de vijftiende dag dagtekening van dit vonnis tot aan de voldoening;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt Metroprop c.s. hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van Weller Vastgoed Ontwikkeling, tot op heden begroot op € 5.257,00, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt Metroprop c.s. hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten aan de zijde van Weller Vastgoed Ontwikkeling, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Metroprop c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten met ingang van de vijftiende dag dagtekening van dit vonnis tot aan de voldoening;
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordelingen en de nakosten uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman, mr. B.R.M. de Bruijn en mr. V.E.J. Noelmans, rechters, en in het openbaar uitgesproken.
      
    
  
  
    type: MT