ECLI:NL:RBDHA:2021:9204, Rechtbank Den Haag, 25-08-2021, C/09/585340 / HA ZA 19-1292
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2021-08-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Contractuele tekortkoming bij verkoop VvE-beheer portefeuille. Eindvonnis. Onder meer beoordeling bewijslevering dat mededeling is gedaan van opgezegde VvE-contracten na getuigenverhoor.

vonnis
    RECHTBANK DEN HAAG
    
    
      Team handel
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/09/585340 / HA ZA 19-1292
    
    
    
      
        Vonnis van 25 augustus 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        ATRIUM VASTGOEDMANAGEMENT B.V. te Den Haag,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      advocaat mr. R.W.M.L. Delissen te Den Haag,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1BKS BEHEER B.V.te Den Haag,
    
      2.	JDJ MANAGEMENT B.V. te Den Haag,
      gedaagden in conventie,
      eiseressen in reconventie,
      advocaat mr. L.V. van der Gun te Den Haag,
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna Atrium, JDJ en BKS genoemd worden. Gedaagden worden gezamenlijk JDJ c.s. genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 26 augustus 2020 en de daarin genoemde stukken (hierna: het tussenvonnis);
        
        
          het tussenvonnis van 21 oktober 2020 en de daarin genoemde stukken;
        
        
          het proces-verbaal van het op 21 december 2020 gehouden getuigenverhoor en de daarin genoemde stukken;
        
        
          de akte overleggen producties ten behoeve van de contra-enquête op 30 maart 2021, aan de zijde van Atrium;
        
        
          het proces-verbaal van de op 30 maart 2021 gehouden contra-enquête; 
        
        
          de conclusie na enquête van JDJ van 28 april 2021;  
        
        
          de conclusie na enquête van Atrium van 28 april 2021. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      De rechtbank stelt vast dat in het tussenvonnis van 21 oktober 2020 niet expliciet is vermeld dat de antwoordakte verzoek heroverweging / tussentijds appel van 23 september 2020 tevens omvat een akte uitlaten partijen ten aanzien van r.o. 4.27. Ook dit stuk vormt onderdeel van het procesdossier.
      
    
    
      1.3.
      
        Ten slotte is vonnis bepaald.
        
          2.	De verdere beoordeling
        
        
          in conventie
        
        
          Bewijsopdracht
        
      
    
    
      2.1.
      In het tussenvonnis heeft de rechtbank JDJ toegelaten tot het leveren van het bewijs van haar stelling dat zij Atrium, vóór de ondertekening van de koopovereenkomst op 20 maart 2019, heeft medegedeeld dat de VvE-klanten [VVE1] , [VVE2] en [VVE3] hun contracten met NAVB (JDJ) hadden opgezegd. Na het verzoek van JDJ om terug te komen op een bindende eindbeslissing, heeft de rechtbank bij tussenvonnis van 21 oktober 2020 geoordeeld dat JDJ ook wordt toegelaten bewijs te leveren van haar stelling dat zij Atrium, vóór de ondertekening van de koopovereenkomst op 20 maart 2019, heeft medegedeeld dat de VvE Coöperatieve Vereniging [VVE4] haar contract had opgezegd. 
      
    
    
      2.2.
      JDJ heeft in haar conclusie na enquête echter betoogd dat de rechtbank de bewijslast anders moet verdelen dan zij heeft gedaan in het tussenvonnis. Daarin gaat de rechtbank niet mee. Zoals onder 4.2 en 4.5 van het tussenvonnis is overwogen, heeft JDJ aangevoerd (gesteld) dat dat zij Atrium er tijdig over heeft geïnformeerd dat verschillende VvE’s hun contract hadden opgezegd en dat Atrium dat heeft betwist. Aangezien JDJ zich beroept op het rechtsgevolg van deze stelling, is het aan haar hiertoe de feiten en omstandigheden te stellen en, in dit geval, te bewijzen. 
      
    
    
      2.3.
      De rechtbank zal hierna beoordelen of JDJ erin is geslaagd bewijs te leveren van haar stelling. Op basis van de door partijen ingebrachte stukken in aanloop naar de getuigenverhoren en de getuigenverklaringen, gaat de rechtbank daarbij uit van de volgende feiten.
      
      
        
          (Aanvullende) feiten
        
      
      
        2.3.1.
        Op 17 januari 2019 vond een bespreking plaats tussen Atrium en JDJ. Tijdens die bespreking is aan de orde gekomen dat [A] enkele VvE’s die onder zijn beheer vielen heeft uitgenodigd om over te stappen naar zijn nieuwe werkgever. 
        
      
      
        2.3.2.
        Op of omstreeks 27 februari 2019 heeft JDJ aan Atrium de lijst opgestuurd die later als bijlage 1 bij de koopovereenkomst zou worden gevoegd. 
        
      
      
        2.3.3.
        Op 12 maart 2019 hebben partijen een eerste concept van de koopovereenkomst uitgewisseld. Die dag liet [B] aan [C] per whatsapp-bericht weten dat JDJ nog opmerkingen wilde bespreken over het concept.
        
      
      
        2.3.4.
        Op 14 maart 2019 vond opnieuw een bespreking plaats tussen Atrium en JDJ. Hierbij waren aanwezig [C] aan de zijde van Atrium, en aan de zijde van JDJ c.s., [D] , [E] en de heer [F] . 
        
      
      
        2.3.5.
        Op 14 maart 2019 om 11:11 uur stuurde [C] naar de achterban van Atrium een e-mail met in de bijlage de concept koopovereenkomst met JDJ, met daarop zijn opmerkingen op de tekst. In zijn e-mail schreef [C] : 
        
        
          
            “(…) Ik heb vanmorgen even overleg gehad met de verkopers. In de kantlijn enkele opmerkingen. Ik zal rond het middaguur even bellen om opmerkingen inhoudelijk even door te spreken. (…)”
          
        
        
        
          In de aangehechte conceptovereenkomst waren (door [C] ) zeven opmerkingen in de kantlijn geplaatst, waarvan de eerste opmerking is gemaakt om 8:39 uur en de laatste om 9:08 uur. De opmerkingen hebben alle betrekking op de formuleringen in het concept van de koopovereenkomst.
        
        
      
      
        2.3.6.
        Op 14 maart 2019, na in ieder geval 17:00 uur, stuurde [C] (Atrium) aan [B] (bestuurder BKS) het volgende whatsapp-bericht: 
        
        
          
            “(…) ik belde even om te zeggen dat ik met onze advocaat gesproken heb. Hij komt met een aangepaste versie op korte termijn. Belangrijk is wel dat jullie morgen aan de slag gaan met de bijlagen zoals genoemd in de overeenkomst, dan zijn die in ieder geval gereed voor maandag of dinsdag. (…)”
          
        
        
      
      
        2.3.7.
        Bij e-mail van 15 maart 2019 heeft [C] binnen de Atrium-kring het volgende bericht: 
        
        
          
            “Beste heren, 
          
        
        
        
          
            Gisterochtend heb ik gesproken met [D] en kennis genomen van hun opmerkingen op de koopovereenkomst. Vervolgens heb ik deze vragen ’s middags doorgesproken met Robbert (de rechtbank begrijpt: Delissen, geadresseerd in de ‘CC’) en Marina (de rechtbank begrijpt: Verbekmoes-Cota, ook geadresseerd in de ‘CC’). Hieronder treffen jullie de opmerkingen aan:
        
        
        
           NewCo B.V. vervangen door: Atrium Vastgoedmanagement B.V. (…);
           Art. 3.2a overname administratie) financiële jaarrekening 2019 overnemen vanaf 1/1/2019 schijnt volgens Delissen lastig te zijn ivm verrekeningen. (…);
           Art. 3.5 overdracht) De insteek is altijd geweest om de handelsnamen over te nemen zodanig dat we klanten niet om akkoord hoefden te vragen. (…);
           Art. 4.9 zieke werknemer) Inmiddels is bevestigd dat de verzuimverzekering 1 – op – 1 alle loonkosten van dhr. [G] vergoed, (…);
           Art. 4.17 omzetgarantie) is te ruim geformuleerd op deze manier, opmerkingen zijn: (…);
           Art. 5a nevenrestricties) het is ons bekend dat BKS Beheer reeds opereert als concurrent (…)
        
        
        
          
            Vertrek technisch manager 
          
          
            Ik heb gisterochtend tevens vernomen dat technisch manager [H] per 1 mei 2019 zijn dienstverband heeft opgezegd. (…) Snelle opvolging is gewenst. Ik heb lijntjes uitgezet. 
          
        
        
        
          
            Tekenen koopcontract en mededeling medewerkers
          
          
            Ik dring erop aan dat we maandag zsm de markup van de koopovereenkomst zouden moeten delen met de verkopers (…)”
          
        
        
      
      
        2.3.8.
        
          Per whatsapp-bericht van 18 maart 2019 heeft [B] (bestuurder BKS) aan 
          
            [C] (Atrium)het volgende laten weten: 
        
        
        
          
            “Er heeft inderdaad 1 VvE besloten om een andere beheerder te zoeken. Het gaat om VvE [VVE5] (32 appartementen).”
          
        
      
      
        2.3.9.
        Op 18 en 19 maart 2019 hebben partijen nadere concepten van de koopovereenkomst uitgewisseld. De hoogte van de koopsom is ongewijzigd gebleven ten opzichte van het eerste concept.
        
      
      
        2.3.10.
        Op 20 maart 2019 vond op het kantoor van [I] de ondertekening van de koopovereenkomst plaats. Hierbij heeft [I] de vraag gesteld waarom JDJ geen (juridische) actie had ondernomen tegen [A] en zijn pogingen om de door hem beheerde VvE-klanten te verleiden met hem mee te gaan naar zijn nieuwe werkgever.
        
        
          
            De beoordeling van de bewijslevering
          
        
      
    
    
      2.4.
      Tussen partijen is niet in geschil dat JDJ op 17 januari 2019 aan Atrium heeft medegedeeld dat een van haar medewerkers elders aan de slag zou gaan en dat hij de diverse VvE’s die hij beheerde, heeft benaderd om met hem over te stappen naar zijn nieuwe werkgever. Dat het ging om [A] is ook niet in geschil. Afgaande op de stellingen van JDJ is deze gang van zaken op 17 januari 2019 slechts algemeen besproken. Nog niet is besproken om hoeveel VvE’s het ging en welke VvE’s, zoals ook blijkt uit onderstaande getuigenverklaringen. 
      
      
        
          [E] , bestuurder van BKS en opgeroepen als getuige door JDJ, verklaarde: 
      
      
      
        
          “(…) We zijn vanaf het begin duidelijk en helder geweest dat er een medewerker had opgezegd en VVE’s had meegenomen. Ook hebben we aangegeven dat er een grote huurklant had opgezegd. Daar hebben we het over gehad. Dat is later nog diepgaander besproken. Aanvankelijk is het beestje nog niet bij de naam genoemd. Later, op 14 maart, hebben we dat wel gedaan. Dat was een afspraak met de heer [F] , mijn vader en ik en de heer [C] . Dat vond plaats op het nieuwe kantoor van HNK. Toen is het specifieker besproken. (…)” 
        
      
      
      
        
          U vraagt mij hoe duidelijk het voor Atrium is geweest dat er VVE’s hadden opgezegd. Vanaf de eerste gesprekken is er in het algemeen over opzeggingen gesproken. Toen zijn er nog geen VVE’s bij naam genoemd. (…)”
        
      
      
      
      
        De door Atrium opgeroepen getuige, [C] , heeft hierover als volgt verklaard:
      
      
      
        
          “We hebben op 17 januari 2019 in HNK, tijdens een eerste gesprek, gesproken over het vertrek van de heer [A] . Hij was personeel geweest bij NAVB (later JDJ). We hebben gevraagd of ze hem nog gingen aanpakken. Dat vond ik van belang, want als een medewerker (…) klanten benadert is het goed om te kijken of daar juridisch iets tegen kan worden gedaan (…). Over de vier VVE’s is niets concreets besproken. Die namen zijn niet de revue gepasseerd. Ik heb vragen gesteld om na te gaan of de portefeuille dezelfde omvang zou behouden. De vier VVE’s die uiteindelijk zijn vertrokken zijn met de heer [A] mee gegaan. (…)”
        
      
      
      
        2.4.1.
        Uit het whatsapp-bericht van 12 maart 2019 (zie 2.3.3) volgt dat het concept van de koopovereenkomst aanleiding was om op 14 maart 2019 om de tafel te zitten. 
        
      
      
        2.4.2.
        Volgens JDJ is tijdens die bespreking op 14 maart 2019 de lijst met de VvE’s (de latere bijlage 1 bij de koopovereenkomst) in detail besproken, waarbij ook de opzeggingen van de vier VvE’s specifiek aan bod zijn gekomen. JDJ wijst in dit verband op de volgende getuigenverklaringen:
        
        
          Getuige [D] verklaarde: 
        
        
        
          
            “U vraagt mij wat er is besproken over de opzeggingen. Dan wil ik met name de bespreking van 14 maart 2019 noemen. Die was op HNK, het nieuwe kantoor. Daarbij waren aanwezig de heren [B] , [F] , [C] en ik. Toen is gesproken over het personeel en dergelijken. En ook over de VVE’s is gesproken. 
          
          
            Besproken is dat de heer [A] weg zou gaan en VVE’s zou meenemen. Wat ik mij nog herinner, is dat we de bespreking af en toe moesten onderbreken omdat de heer [C] aantekeningen maakte op zijn laptop. 
          
          
            Het moet bijna wel dat de VVE’s met naam en toenaam zijn genoemd. Dat kan bijna niet anders, omdat het ook over [A] is gegaan. 
          
        
        
        
          
            (…) we hadden lijsten bij ons. Die zijn besproken en we hebben dus specifiek over de VVE’s gesproken en daarbij de VVE’s bij naam genoemd. (…)
          
        
        
        
          Getuige [E] verklaarde: 
        
        
        
          
            “Later zijn mijn vader en ik op kantoor bij [C] geweest en is er een verzoek voor een due diligence gedaan. Er zijn toen stukken verstuurd, waaronder een omzetprognoselijst. Met daarop VVE’s die door een medewerker zouden  worden meegenomen. Daar is de omzet toen op aangepast. We hebben de lijst doorgelopen, en dan zie je dat de omzet daalt. Bijvoorbeeld [VVE1] ging na het eerste kwartaal weg. Dan hebben we benoemd dat de omzet alleen voor het eerste kwartaal is vermeld. En van bijvoorbeeld [VVE4] is zelfs genoemd dat die onterecht op de lijst stond. Dat was op de 14 maart. 
          
          
            (…)
          
        
        
        
          
            Mr. Van der Gun: Klopt het dat dat die lijst op 14 maart is doorgenomen?
          
          
            G (getuige, [E] , rechtbank): Dat klopt.
          
            Mr. Van der Gun: Zijn dan ook de VVE’s op die lijst besproken?
          
          
            G: Ja dat klopt. We zijn de hele lijst langsgelopen. (…)
          
        
        
        
          Getuige [F] , de accountant van onder meer JDJ, heeft als volgt verklaard:
          
            “U vraagt mij in hoeverre Atrium is geïnformeerd over het vertrek van de VVE’s. Ik weet dat er vier VVE-namen zijn genoemd. Daarvan ken ik er maar drie. Dat zijn [VVE1] , [VVE3] en [VVE4] . De vierde was mij niet bekend. Dat wil niet zeggen dat die niet is besproken, maar ik kan het mij niet herinneren. Er is besproken dat de VVE’s meegingen met [A] . Hij had ontslag genomen en ging elders werken. Hij had deze klanten benaderd en meegenomen. Dit is op 14 maart besproken. Dat was in het pand waar BKS Beheer ook was gevestigd, maar dan beneden in de hal. Daarbij waren aanwezig [D] , [B] , ik en de heer [C] .” 
          
        
        
        
          
            [F] heeft verder verduidelijkt dat hij met ‘ [A] ’ de heer [A] bedoelt.
        
        
      
      
        2.4.3.
        Hoewel deze verklaringen de stelling van JDJ ondersteunen dat op 14 maart 2019, dus voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, aan Atrium is medegedeeld dat de vier VvE’s hadden opgezegd, is de rechtbank van oordeel dat deze verklaringen, ook bezien in onderling verband, onvoldoende zijn om te concluderen dat JDJ erin is geslaagd bewijs te leveren van deze stelling. Dat licht zij toe als volgt.
        
      
      
        2.4.4.
        Allereerst constateert de rechtbank dat alleen [F] specifiek over de vier VvE’s (althans drie ervan) heeft verklaard, terwijl de heren [B, D en E] voornamelijk omstandigheden lijken te benoemen waaruit zou blijken dat de opzegging van de VvE’s wel moet zijn besproken. Daarnaast worden voornoemde getuigenverklaring tegengesproken door de verklaring van [C] . Hij heeft bestreden dat de lijst in bijlage 1 specifiek is besproken en dat de opzeggingen van de vier VvE’s daarbij aan bod zijn gekomen. [C] heeft als getuige onder meer als volgt verklaard: 
        
        
          
            “(…) Dan de bespreking van 14 maart 2019. Dat is de bespreking waar ik met mijn laptop heb genotuleerd. Bij ons op kantoor is toen gesproken over de koopovereenkomst. Die zijn we van boven naar beneden doorgelopen. De aantekeningen die ik heb gemaakt heb ik gedeeld met de aandeelhouders. Daarin stonden de opmerkingen van de wederpartij op de koopovereenkomst. Er is met geen woord gesproken over het vertrek van de VVE’s. Een dag later heb ik nog naar een lijst gevraagd van ontevreden VVE’s. Het doel van de wederpartij op 14 maart 2019 was namelijk om de garantieclausule te beperken. (…) 
          
        
        
      
      
        2.4.5.
        Bovendien heeft [C] kort na de bespreking verslag uitgebracht naar de achterban van Atrium. Opvallend is dat in de e-mail van 14 maart 2019 11:11 uur niet over de (vier) vertrokken VvE’s of over [A] wordt gesproken (zie punt 2.3.5). Dat zou echter wel voor de hand hebben gelegen als er daarover inderdaad – zoals JDJ stelt – uitvoerig is gesproken. De verslaglegging van [C] is namelijk behoorlijk uitgebreid en het vertrek van de VvE, laat staan vier VvE’s, mag als een belangrijk onderwerp worden beschouwd. In de e-mail van 15 maart 2019 (zie punt 2.3.7) is ook met geen woord gerefereerd aan VvE-opzeggingen of aan [A] , terwijl ook dat verslag redelijk uitgebreid is. Het is niet aannemelijk dat [C] is vergeten om mee te delen dat een aantal VvE’s zijn vertrokken met [A] of dat bewust heeft verzwegen. Ook in het whatsapp-bericht van [C] aan [B] (zie punt 2.3.6) van 14 maart 2019 wordt niet gerefereerd aan VvE-opzeggingen of [A] , terwijl uit het whatsapp-bericht van [B] van 18 maart 2019 juist lijkt te volgen dat er maar één VvE heeft opgezegd. Naar het oordeel van de rechtbank ondersteunen voornoemde omstandigheden de verklaring van [C] en zaaien deze omstandigheden juist twijfel over de juistheid van de getuigenverklaringen dat de vier VvE-opzeggingen op 14 maart 2019 specifiek zijn besproken.
        
      
      
        2.4.6.
        JDJ heeft er nog op gewezen dat [I] bij de ondertekening op 20 maart 2019 – althans volgens de getuigen die door JDJ zijn opgeroepen – heeft gevraagd waarom JDJ niet heeft opgetreden tegen [A] . Volgens JDJ ligt daarin een aanwijzing besloten dat Atrium wel op de hoogte was van de kwestie [A] . Atrium heeft echter erkend dat zij op de hoogte was van de kwestie [A] . Dat wil niet zeggen dat uit de opmerking van [I] kan worden opgemaakt dat Atrium ook wist hoeveel en welke VvE’s hadden opgezegd en met [A] mee zouden gaan. 
        
      
      
        2.4.7.
        Ten slotte merkt de rechtbank op dat [D] als bestuurder van JDJ is aan te merken als een partijgetuige, waardoor zijn verklaring geen bewijs kan opleveren in het voordeel van JDJ (en slechts kan dienen als aanvulling van onvolledig bewijs). Hoewel dat voor de heren [E] (die bestuurder van BKS is) en [F] (die in opdracht van JDJ werkzaamheden heeft verricht) anders ligt, waren zij zeer nauw betrokken bij JDJ. [E] is de zoon van [D] en bestuurder van BKS, terwijl [F] in opdracht van JDJ werkzaamheden (heeft) verricht. De rechtbank houdt er dus rekening mee dat hun verklaringen daardoor mogelijk zijn gekleurd. 
        
        
          
            Tussenconclusie
          
        
      
    
    
      2.5.
      De conclusie is dat JDJ er niet in is geslaagd bewijs te leveren van haar stelling dat zij Atrium vóór de ondertekening van de koopovereenkomst heeft medegedeeld dat de vier VvE’s hun contracten met NAVB (JDJ) hadden opgezegd. Dat betekent dat JDJ – naast de VvE’s de [VVE6] , [VVE7] nabij de [VVE8] en [VVE9] , zie het tussenvonnis onder 4.6 en 4.8 – tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door deze vier VvE’s niet aan Atrium te leveren en dat Atrium aanspraak kan maken op schadevergoeding. In het tussenvonnis heeft de rechtbank overwogen dat die schade wordt begroot op basis van de misgelopen jaaromzetten voor één jaar, per VvE. De (door JDJ niet bestreden) jaaromzetten die volgen uit productie 16 van de zijde van Atrium zijn als volgt: 
      
      
        
          VvE [VVE1] (een cluster van zes VvE’s, en niet vijf): € 2.468,76; 
        
        
          
            [VVE2] : € 2.168,36;
        
        
          
            [VVE3] : € 2.966,07;
        
        
          Coöperatieve Vereniging [VVE4] : € 25.265,20.
        
      
      
      
        Tezamen met de jaaromzetten van de VvE’s [VVE6] , [VVE7] nabij [VVE8] en [VVE9] (achtereenvolgens € 3.960, € 7.823,24 en € 5.211, zie het tussenvonnis onder 4.10), is de misgelopen jaaromzet voor deze VvE’s in totaal € 49.862,63. Atrium heeft tegenover JDJ aanspraak op een schadevergoeding ter hoogte van dit bedrag. Zoals ook in het tussenvonnis is overwogen, is BKS niet hoofdelijk aansprakelijk voor deze schadepost.
      
      
    
    
      2.6.
      De rechtbank begrijpt de vordering van Atrium onder I (zie het tussenvonnis onder 3.1) zo, dat Atrium verrekening vordert van haar vordering tot schadevergoeding met de door haar erkende vordering van JDJ c.s. ter hoogte van € 9.111,48. Omdat de vordering van JDJ echter volledig, dus tot een bedrag van € 42.721 wordt toegewezen (zie het tussenvonnis onder 4.39) en voor dit volledige bedrag geen beroep op verrekening is gedaan, zal de rechtbank geen verrekening toepassen en JDJ veroordelen tot betaling van € 49.862,63. Zoals in het tussenvonnis is overwogen, wordt de gevorderde wettelijke rente over dit bedrag toegewezen met ingang van 31 maart 2019.
      
      
        
          Schadevergoeding in verband met door JDJ geschonden garanties?
        
      
    
    
      2.7.
      Atrium heeft verder schadevergoeding gevorderd in verband met een vordering die drie VvE-klanten tegen haar hebben ingesteld. Ten aanzien VvE [VVE10] heeft Atrium in dit verband ook een verklaring voor recht gevorderd. Volgens Atrium hebben JDJ c.s. hun garanties geschonden die in de artikelen 4.4 en 4.14 van de koopovereenkomst zijn opgenomen. In het tussenvonnis heeft de rechtbank overwogen dat een schending van artikel 4.14 niet aannemelijk is, omdat daarvoor vereist is dat sprake is van enige wanprestatie onder de ‘Contracten’, en dat de definitie van ‘Contracten’ in artikel 1.6 van de koopovereenkomst zich niet lijkt uit te strekken tot overeenkomsten met VvE-klanten. Partijen zijn vervolgens in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de vraag in hoeverre artikel 1.6 koopovereenkomst mede omvat een garantie dat er niet is gewanpresteerd onder de VvE-contracten. Hiervan hebben zij gebruik gemaakt bij akten van 23 september 2020. 
      
    
    
      2.8.
      Dat ‘alle over te nemen contracten’ onder het bereik van artikel 4.14 moeten worden gerekend, zoals Atrium heeft gesteld, ligt naar het oordeel van de rechtbank niet voor de hand en heeft Atrium onvoldoende onderbouwd. Anders dan Atrium voorstaat, beperkt de schending van de garantie in artikel 4.14 zich tot de in artikel 1.6 afgebakende ‘Contracten’. 
      
    
    
      2.9.
      Atrium heeft in haar akte subsidiair de garantie in artikel 4.16 van de koopovereenkomst aangevoerd als grondslag voor de vordering tot schadevergoeding. Daarmee heeft Atrium een nieuwe grondslag aangevoerd. Dit valt buiten het bereik van de door de rechtbank geboden mogelijkheid en is, mede gelet op de stand van de procedure, in strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat deze nieuwe grondslag dus verder buiten beschouwing. 
      
    
    
      2.10.
      Voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering tot schadevergoeding (onder I) voor zover die is gegrond op schending van de garantie in artikel 4.14 (en op grond van artikel 4.4, zie tussenvonnis onder 4.29) van de koopovereenkomst moet worden afgewezen. Dat geldt ook voor de daarmee samenhangende vordering tot een verklaring voor recht (onder II).
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
    
    
      2.11.
      Atrium vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten, op basis van het tarief in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Voor de verschuldigdheid van de vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet relevant welke incassohandelingen de schuldeiser heeft verricht, zodat een enkele brief in beginsel voldoende is. Tegen deze achtergrond heeft Atrium voldoende gesteld dat zij buitengerechtelijke incassohandelingen heeft verricht. De rechtbank begroot de vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten op € 1.273,63, dit op basis de (toegewezen) hoofdsom van € 49.862,63 ter zake de schade in verband met niet-geleverde VvE-klanten. 
      
    
    
      2.12.
      Ten aanzien van het onderdeel van de vordering in verband met de nagekomen opzeggingen (toe te wijzen tot een bedrag van € 12.807,45) heeft de rechtbank namelijk onder 4.25 in haar tussenvonnis vastgesteld dat JDJ c.s. daarvan nog niet in verzuim was ten tijde van de ontvangst van de brieven van Atrium. Dit bedrag telt dus niet mee voor de begroting van de buitengerechtelijke incassokosten. Daarnaast heeft de rechtbank in het tussenvonnis onder 4.12 geoordeeld dat BKS niet hoofdelijk aansprakelijk is tot betaling van schadevergoeding in verband met niet-geleverde VvE-klanten. De buitengerechtelijke incassokosten zijn tegenover BKS dus niet toewijsbaar. 
      
      
        
          Conclusie in conventie
        
      
    
    
      2.13.
      Uit het voorgaande en hetgeen in het tussenvonnis is beslist, volgt de slotsom dat: 
      
      
         JDJ zal worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 49.862,63 te vermeerderen met de wettelijke rente (zie 2.6 van dit vonnis);
         JDJ c.s. zal worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 12.807,45 te vermeerderen met de wettelijke rente (zie 4.24 van het tussenvonnis);
         JDJ zal worden veroordeeld tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 1.273,63;
         De overige vorderingen van Atrium worden afgewezen.
      
      
      
        
          Proceskosten in conventie
        
      
    
    
      2.14.
      Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal JDJ c.s. worden veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden aan de zijde van Atrium als volgt begroot. 
      
      
        
          Griffierecht 				€ 3.391
        
        
          Explootkosten				€ 90,97
        
        
          
            Beslagkosten (betekeningsexploten)	€ 521,76
          
        
      
      Totaal					€ 4.003,73
      
    
    
      2.15.
      Ten aanzien van het salaris advocaat hanteert de rechtbank het liquidatietarief IV (€ 1.114 per punt). Voor de proceskosten gaat de rechtbank uit van de volgende proceshandelingen: 
      
      
        
          verzoekschrift beslagverlof		1 punt
        
        
          dagvaarding				1 punt
        
        
          
            mondelinge behandeling			1 punt
          
        
      
      totaal					3 punten (€ 3.342)
      
      
        
          (contra)enquete				1 punt
        
        
          
            conclusie na enquete			0,5 punt
          
        
      
      totaal					1,5 punt (€ 1.671)
      
    
    
      2.16.
      JDJ c.s. zullen aldus hoofdelijk worden veroordeeld tot een proceskostenvergoeding van € 7.345,73 (€ 4.003,73 + € 3.342). Daarnaast zal JDJ afzonderlijk worden veroordeeld tot betaling van € 1.671 aan Atrium. 
      
    
    
      2.17.
      De rechtbank zal, zoals gevorderd, de nakosten begroten conform het daarop toepasselijke liquidatietarief. De wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten wordt toegewezen zoals in de beslissing vermeld. 
      
      
        
          in reconventie
        
      
    
    
      2.18.
      Zoals in het tussenvonnis is overwogen, wordt de vordering tot opheffing van het beslag afgewezen (zie het tussenvonnis onder 4.32). Wel zal Atrium worden veroordeeld om aan JDJ een bedrag van € 42.721 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente met ingang van 10 november 2019 (zie het tussenvonnis onder 4.39). 
      
    
    
      2.19.
      Atrium zal als de in reconventie overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Deze worden aan de zijde van JDJ begroot op € 2.228 aan salaris advocaat (2 punten x Tarief IV). 
      
    
    
      2.20.
      De rechtbank zal, zoals gevorderd, de nakosten begroten conform het daarop toepasselijke liquidatietarief. De wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten wordt toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De rechtbank
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      veroordeelt JDJ tot betaling aan Atrium van € 49.862,63, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 31 maart 2019;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt JDJ en BKS hoofdelijk tot betaling aan Atrium van € 12.807,45, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 4 december 2019;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt JDJ tot betaling aan Atrium van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.273,63, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 14 dagen na betekening van dit vonnis;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt JDJ en BKS hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van Atrium begroot op € 7.345,73, en op € 163 aan nakosten, te vermeerderen met € 85 in geval van betekening, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 14 dagen na betekening van dit vonnis;
      
    
    
      3.5.
      veroordeelt JDJ hiernaast individueel tot proceskostenvergoeding aan Atrium ter hoogte van € 1.671;
      
    
    
      3.6.
      verklaart de beslissing tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
      
    
    
      3.7.
      wijst af het meer of anders gevorderde;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.8.
      veroordeelt Atrium tot betaling aan JDJ van € 42.721, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente met ingang van 10 november 2019;
      
    
    
      3.9.
      veroordeelt Atrium in de proceskosten, aan de zijde van JDJ begroot op € 2.228 en op € 163 aan nakosten, te vermeerderen met € 85 in geval van betekening, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 14 dagen na betekening van dit vonnis;
      
    
    
      3.10.
      verklaart de beslissing tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.11.
      wijst af het meer of anders gevorderde. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.  Smeets en in het openbaar uitgesproken door mr. D. Nobel, rolrechter, op 25 augustus 2021.
      
      
    
  
  
    
    type: 2628