ECLI:NL:RBOVE:2021:3300, Rechtbank Overijssel, 18-08-2021, C/08/259880 / HA ZA 20-535
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2021-08-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verhuurder houdt huurder ten onrechte aansprakelijk voor te late ondertekening huurovereenkomst. Geen wilsovereenstemming over essentialia. Geen concreet aanbod, maar uitnodiging om in onderhandeling te treden.

vonnis
    RECHTBANK OVERIJSSEL
    
    
      Team kanton en handelsrecht
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/08/259880 / HA ZA 20-535
    
    
    
      
        Vonnis van 18 augustus 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      eiser,
      advocaat mr. R.H. van de Beeten te Zevenaar,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de stichting STICHTING RIBW OVERIJSSEL,
      gevestigd te Zwolle,
      gedaagde,
      advocaat mr. E.H.H. Schelhaas te 's-Hertogenbosch.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser] en RIBW genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 31 maart 2021 en de daarin genoemde processtukken
        
        
          de aanvullende producties 48 en 49 van de zijde van [eiser]
        
        
          de pleitnota’s van beide partijen
        
        
          de mondelinge behandeling van 21 mei 2021.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Hierna is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      RIBW is een zorginstelling die onder meer woonvormen aanbiedt voor mensen die zich niet zelfstandig kunnen handhaven in de maatschappij. 
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] belegt onder meer privé in onroerend goed en is tevens als ondernemer actief in de zorg.
      
    
    
      2.3.
      Op enig moment heeft [eiser] geconstateerd dat het pand van de voormalige Vrouwenarbeidsschool te Deventer (hierna te noemen: het pand), dat eigendom was van de gemeente Deventer (hierna te noemen: de gemeente), te koop kwam. Aangezien [eiser] wist dat RIBW geïnteresseerd was in het realiseren van woningen voor haar cliënten en [eiser] daartoe in het betreffende pand mogelijkheden zag, heeft hij RIBW benaderd en heeft de door [eiser] ingeschakelde architect de heer [A] (hierna te noemen: [A]) RIBW een eerste opzet voor een plan toegestuurd. 
    
    
      2.4.
      Namens RIBW heeft de heer [B] (hierna te noemen: [B]) op 12 juli 2016 hierop als volgt gereageerd:
      
      
        Wederom een mooi plan in Deventer! Ik heb zojuist [eiser] telefonisch gesproken en het volgende uitgelegd. Voor Deventer zijn we nog op zoek naar ca. 20 tot 36 zelfstandige wooneenheden. Mogelijkheid tot onderverhuur is een vereiste. 
        Eenheden ca 45 tot 55 m2 groot (woonkamer met keukenblok, slaapkamer, badkamer, kleine berging ((WM) voorkeur voor kleine buitenruimte, stallingsruimte fietsen)
        Een mix van bovengenoemde appartementen en (nog) kleinere studio’s (lofts) zijn ook goed denkbaar.
        Betaalbaar: € 570,- max per maand, huurtermijnen in overleg.
        Energie zuinig, bij voorkeur label A of hoger
        Wellicht zijn er in een deel van het pand meer kleinere eenheden te realiseren? Als e.e.a. technisch past en ook aan de huurvoorwaarden kan voldoen zouden we hierin gezamenlijk willen optrekken, ook richting gemeente. Ik wil voorstellen dat jullie een eerste vrijblijvende verkenning maken. Als het past we op korte termijn om tafel gaan om nader af te stemmen. 
      
      
    
    
      2.5.
      
        [eiser] en RIBW hebben vervolgens afgesproken samen op te trekken richting de gemeente teneinde het pand te verwerven, waarna partijen verschillende gesprekken met de gemeente hebben gevoerd.
      
    
    
      2.6.
      Na een bespreking met de gemeente op 6 december 2016 heeft [eiser] zich genoodzaakt gezien zijn bod op het pand te verhogen met € 150.000,00. RIBW heeft ten aanzien van deze verhoging toegezegd, althans de intentie uitgesproken, bij gunning van het pand aan [eiser] de helft van dat bedrag voor haar rekening te nemen. 
      
    
    
      2.7.
      In december 2016 heeft de gemeente goedkeuring verleend voor de verkoop van het pand aan [eiser] , waarna partijen op 10 januari 2017 een etentje hebben gehad in een restaurant in Zwolle.
      
    
    
      2.8.
      Per e-mail van 12 januari 2017 heeft [A] de (externe) vastgoedadviseur van RIBW de heer [C] (hierna te noemen: [C]) verzocht een afspraak te maken voor het opstellen van een programma van eisen voor de wooneenheden. 
      
    
    
      2.9.
      
        Naar aanleiding van een uitnodiging die de gemeente wilde versturen voor een informatieavond voor omwonenden heeft mevrouw [D] namens RIBW op 21 februari 2017 een e-mail aan [A] gestuurd waarin vermeld staat:
        
          (…) Wel heb ik een vraag over de volgorde van stappen die genomen worden in het proces. Intern dient er bij de RIBW namelijk nog een business case aangeleverd te worden op basis waarvan de Raad van Bestuur en de Raad van Toezicht akkoord kunnen geven op die condities die gepaard gaan met de huur van de appartementen aan de Diepenveenseweg. Deze business case heb ik nog niet gezien (…) Het voelt op dit moment niet goed om in gesprek te gaan met de gemeente en deel te nemen aan een informatieavond als er niet een volledig akkoord van de Raad van bestuur onder ligt. (…)
      
    
    
      2.10.
      Op 13 maart 2017 heeft [A] een concept huurovereenkomst met bijbehorende plattegronden aan [C] toegestuurd. 
      
    
    
      2.11.
      
        Op 4 mei 2017 heeft [A] namens de Raad van Bestuur van RIBW een 
        e-mail ontvangen waarin onder meer vermeld staat:  
      
      
      
        Naar aanleiding van het telefonisch overleg met [C] waarin je te kennen hebt gegeven je enigszins zorgen te maken dat wij op dit moment nog geen overeenkomst hebben, terwijl wij gezamenlijk op 8 mei, met de gemeente Deventer, op het podium staan. 
      
      
      
        RIBW heeft afgelopen dinsdag de business case op hoofdlijnen besproken en staat hier positief in. De reden dat we maandag op het podium staan samen mag hier blijk van zijn. Kortom RIBW staat maandag op het podium en ik ga ervan uit dat het project zowel van ons uit als van jullie voortvarend wordt opgepakt en wij gezamenlijk de contacten op korte termijn kunnen afronden.
      
    
    
      2.12.
      In mei 2017 hebben [eiser] en de gemeente de koopovereenkomst voor het pand getekend. In de betreffende overeenkomst was een verplichting voor [eiser] opgenomen om in het pand minimaal 26 woningen te realiseren en deze te verhuren of te verkopen aan RIBW. 
      
    
    
      2.13.
      Op 19 mei 2017 heeft [C] [A] een concept samenwerkingsovereenkomst toegestuurd. In die overeenkomst stond vermeld dat de overeenkomst onder voorbehoud van goedkeuring van de Raad van Toezicht van RIBW was.
      
    
    
      2.14.
      In de periode eind mei tot en met begin december 2017 hebben tussen partijen twee besprekingen plaatsgehad over de concept huurovereenkomst en samenwerkingsovereenkomst en hebben partijen over en weer commentaar geleverd op die overeenkomsten, waarna deze een of meerdere keren zijn aangepast.  
      
    
    
      2.15.
      Op 5 december 2017 heeft [A] [C] aangepaste versies van de huurovereenkomst en de samenwerkingsovereenkomst toegestuurd, naar aanleiding waarvan de bestuurssecretaris van RIBW op 8 december 2017 een paar redactionele opmerkingen heeft gemaakt. Op 21 december 2017 heeft [C] vervolgens de laatste conceptversie van de samenwerkingsovereenkomst aan [A] toegestuurd.
      
    
    
      2.16.
      De Raad van Toezicht van RIBW heeft aanleiding gezien juridisch advies in te winnen omtrent de beide overeenkomsten en heeft op 8 februari 2018 het voornemen van de Raad van Bestuur van RIBW om die overeenkomsten aan te gaan, goedgekeurd, mits aan het inmiddels gegeven juridisch advies tegemoet werd gekomen. 
      
    
    
      2.17.
      Op 15 maart 2018 heeft RIBW de huurovereenkomst en de samenwerkingsovereenkomst getekend, waarna uitvoering aan die overeenkomsten is gegeven.
      
    
    
      2.18.
      Op verzoek van [eiser] heeft in september 2020 een voorlopig getuigenverhoor plaatsgehad over feiten die hebben plaatsgehad in de periode juli 2016 tot en met januari 2017. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis voor recht te verklaren dat RIBW onrechtmatig jegens hem handelde door niet in december 2017 over te gaan tot ondertekening van de huurovereenkomst zoals de tekst luidde per 1 december 2017, alsmede veroordeling van RIBW tot vergoeding van de schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, en tot betaling van de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder begrepen en te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
    
    
      3.2.
      RIBW voert verweer. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      In deze zaak ligt de vraag voor of RIBW onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld door pas op 15 maart 2018 en niet al in december 2017 tot ondertekening van de met [eiser] gesloten huurovereenkomst over te gaan en zo ja, of [eiser] hierdoor schade heeft geleden. 
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] stelt zich ter onderbouwing van zijn vorderingen op het standpunt dat (op zijn laatst) in december 2017 volledige wilsovereenstemming tussen partijen bestond en dat RIBW vervolgens ten onrechte op goedkeuring van haar Raad van Toezicht heeft gewacht alvorens tot ondertekening van de huurovereenkomst over te gaan. Volgens [eiser] was die goedkeuring op grond van de statuten van RIBW namelijk helemaal niet vereist en heeft RIBW het voorbehoud van die goedkeuring niet eerder dan op 21 februari 2017 gemaakt, dit terwijl de essentialia van de huurovereenkomst al in de hiervoor in r.o. 2.4 geciteerde e-mail van [B] van 12 juli 2016 vastlagen, RIBW met haar op 6 december 2016 gegeven toezegging tot betaling van het bedrag van € 75.000,00 het vertrouwen had gewekt van [eiser] te gaan huren en partijen bij gelegenheid van het etentje op 10 januari 2017 elkaar de hand hebben geschud op de gemaakte afspraken. Voor zover [eiser] wel rekening diende te houden met een goedkeuring door de Raad van Toezicht, geldt dat hij naar aanleiding van de hiervoor onder r.o. 2.11 geciteerde e-mail van 4 mei 2017 ervan mocht uitgaan dat die goedkeuring was verleend. Aangezien bestuurder van RIBW [E] in december 2017 heeft ingestemd met de teksten van de overeenkomsten, was op dat moment sprake van een bindende overeenkomst, aldus steeds [eiser] . [eiser] betoogt dat hij er financieel beter uit was gekomen als de huurovereenkomst in december 2017 was ondertekend en stelt dat de schade die hij door de vertraagde ondertekening heeft geleden bestaat uit een verhoging van de aanneemsom, misgelopen huurinkomsten van minstens € 251.000,00 en renteschade vanwege latere betaling door RIBW van het bedrag van € 75.000,00. 
      
    
    
      4.3.
      
        RIBW betwist dat zij onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld en voert daartoe samengevat het volgende aan. RIBW heeft van meet af aan duidelijk gemaakt dat het pand voor haar interessant was, maar dat zij eerst een business case diende te realiseren, waarna de Raad van Bestuur diende te beslissen en goedkeuring door de Raad van Toezicht gegeven diende te worden. Nadat partijen zich in de eerste fase hadden georiënteerd op een samenwerking, is tijdens het etentje van 10 januari 2017 slechts besproken dat zij zouden proberen het project gezamenlijk aan te vangen en tot overeenstemming te komen. Toen de samenwerking concreter werd heeft RIBW duidelijk het voorbehoud van goedkeuring door de Raad van Toezicht gemaakt. In december 2017 was uitsluitend sprake van tussen de adviseurs van partijen besproken conceptovereenkomsten die nog beoordeeld dienden te worden door de Raad van Bestuur en voorgelegd dienden te worden aan de Raad van Toezicht. Na die beoordeling en verkregen goedkeuring zijn nog wat laatste aanpassingen doorgevoerd, waarna de overeenkomsten door RIBW zijn aangegaan en ondertekend. 
        RIBW concludeert dan ook tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] en verzoekt de rechtbank [eiser] niet alleen te veroordelen in de kosten van deze procedure, maar ook in die van de procedure aangaande het getuigenverhoor in twee instanties, waarbij zij wat dit laatste betreft primair aanspraak maakt op betaling van de daadwerkelijke proceskosten. Volgens RIBW is dat getuigenverhoor namelijk zinloos geweest, nu [eiser] zich in de onderhavige procedure ineens op het standpunt heeft gesteld dat in december 2017 volledige wilsovereenstemming is bereikt, terwijl hij aanvankelijk stelde dat die overeenstemming al in de periode september 2016 tot en met januari 2017 was bereikt en het getuigenverhoor slechts op die periode betrekking had.
      
    
    
      4.4.
      De rechtbank begrijpt het primaire standpunt van [eiser] aldus dat al op 6 december 2016, althans 10 januari 2017 overeenstemming is bereikt over de in de e-mail van 12 juli 2016 vermelde essentialia van de huurovereenkomst en dat RIBW daarom op 21 februari 2017 niet alsnog het voorbehoud kon maken dat de Raad van Toezicht goedkeuring aan die huurovereenkomst diende te geven. De e-mail van 12 juli 2016 is echter onvoldoende concreet om als aanbod tot het aangaan van een huurovereenkomst te kunnen gelden en kan naar het oordeel van de rechtbank hooguit worden beschouwd als een uitnodiging tot het in onderhandeling treden over het aangaan van een huurovereenkomst. [eiser] heeft verder geen concrete feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan moet worden aangenomen dat de handdruk tijdens het etentje van 10 januari 2017 of de op 6 december 2016 door RIBW gedane toezegging, althans uitgesproken intentie dat zij bij gunning van het pand een bedrag van € 75.000,00 van de koopsom voor haar rekening zou nemen, de aanvaarding van een voldoende concreet aanbod behelst. De rechtbank gaat er daarom van uit dat RIBW op de betreffende data slechts de verbintenis op zich heeft genomen om met [eiser] te onderhandelen over het aangaan van een huurovereenkomst en dat RIBW dus nog wel degelijk als voorwaarde kon stellen dat de Raad van Toezicht haar goedkeuring diende te verlenen aan een eventuele huurovereenkomst. 
      
    
    
      4.5.
      
        Hoewel [A] wel lichtelijk geïrriteerd heeft gereageerd naar aanleiding van de e-mail van RIBW van 21 februari 2017, heeft hij, noch [eiser] , vervolgens duidelijk gemaakt dat zij niet konden instemmen met het door RIBW voorgestane besluitvormingstraject. Naar aanleiding van het voorbehoud van goedkeuring door de Raad van Toezicht dat was opgenomen in het op 19 mei 2017 toegestuurde concept van de met de huurovereenkomst samenhangende samenwerkingsovereenkomst, heeft [eiser] of [A] evenmin geprotesteerd. Er moet dus van worden uitgegaan dat [eiser] stilzwijgend akkoord is gegaan met de voorwaarde van goedkeuring door de Raad van Toezicht. 
        De vraag of die goedkeuring op grond van de statuten van RIBW wel vereist was, doet niet ter zake, nu RIBW die voorwaarde nu eenmaal heeft gesteld en [eiser] daarmee heeft ingestemd. 
      
    
    
      4.6.
      De rechtbank gaat evenmin mee in het betoog van [eiser] dat het voorbehoud van goedkeuring was uitgewerkt na ontvangst door [A] van de hiervoor onder r.o. 2.11 geciteerde e-mail van 4 mei 2017. In die e-mail staat immers slechts vermeld dat RIBW de business case op hoofdlijnen heeft besproken en daar positief in staat en wordt niets vermeld over een goedkeuring door de Raad van Toezicht. [eiser] mocht er naar aanleiding van de betreffende e-mail dan ook niet van uitgaan dat die goedkeuring reeds was verleend. 
      
    
    
      4.7.
      Nu partijen zijn overeengekomen dat de Raad van Toezicht goedkeuring diende te verlenen aan de huurovereenkomst en deze goedkeuring pas in februari 2018 voorwaardelijk was gegeven, kan niet volgehouden worden dat RIBW onrechtmatig heeft gehandeld door in december 2017 niet tot ondertekening van de huurovereenkomst over te gaan. De vorderingen van [eiser] dienen daarom te worden afgewezen. 
      
    
    
      4.8.
      
        
          [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Onder die kosten vallen eveneens de kosten van de voorlopige getuigenverhoren, nu deze ten behoeve van de onderhavige procedure zijn gemaakt. De rechtbank ziet echter geen aanleiding [eiser] in de werkelijke kosten van die verhoren te veroordelen. Een veroordeling in de werkelijk gemaakte proceskosten is volgens vaste jurisprudentie namelijk alleen toewijsbaar in geval van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Daarvan is pas sprake als het instellen van de vordering of het voeren van verweer, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. In de onderhavige procedure is een dergelijke situatie niet aan de orde. 
        Voor terugbetaling van de kosten van de verzoekschriftprocedure, waartoe RIBW in hoger beroep is veroordeeld, ziet de rechtbank evenmin aanleiding, aangezien de keuze om verweer te voeren tegen het verzoek tot een voorlopig getuigenverhoor voor rekening van RIBW dient te blijven. Nu er gelet op het door [eiser] gestelde schadebedrag duidelijke aanwijzingen zijn dat zijn vorderingen onder een ander salaristarief vallen dan het tarief voor onbepaalde vorderingen, gaat de rechtbank tot slot wel mee in het betoog van RIBW dat salaristarief VI toegepast moet worden. De kosten aan de zijde van RIBW worden met in achtneming van het voorgaande begroot op:
      
      - griffierecht		656,00
      - salaris advocaat		7.473,00 (3,0 punten × tarief € 2.491,00) 
      Totaal	€ 	8.129,00
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van RIBW tot op heden begroot op € 8.129,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na heden tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.M. Essed en in het openbaar uitgesproken op 18 augustus 2021.
        (md)