ECLI:NL:RBLIM:2021:5593, Rechtbank Limburg, 07-07-2021, 8919943 CV EXPL 20-6279
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2021-07-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Ontbinding huurovereenkomst bedrijfsruimte. Geen huurkorting gevorderd n.a.v. lockdowns.

RECHTBANK LIMBURG
    Burgerlijk recht
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 8919943 CV EXPL 20-6279 
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter van 7 juli 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        MONUMENTEN L&P II B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      eisende partij,
      gemachtigde B. Vredevoort (Geerlings & Hofstede Gerechtsdeurwaarders & Juristen) 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        SUNA TRADING COMPANY B.V.,
      gevestigd te Maastricht,
      gedaagde partij,
      procederend in persoon. 
    
    
    
      Partijen zullen hierna Monumenten L&P II en Suna Trading worden genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding
        
        
          de schriftelijke weergave van het mondelinge antwoord
        
        
          de rolbeslissing waarbij een mondelinge behandeling is bepaald
        
        
          de brief van 15 februari 2021 zijdens Monumenten L&P II ten behoeve van de mondelinge behandeling
        
        
          de mondelinge behandeling op 25 februari 2021, waarvan proces-verbaal is opgemaakt.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Hierna is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Monumenten L&P II verhuurt aan Suna Trading de winkelruimte op de begane grond en de winkelruimte/secundaire ruimte in het souterrain alsmede de etalageruimte op de hoek begane grond Eksterstraat/Stokstraat, plaatselijk bekend als Stokstraat 35 te Maastricht (hierna: het gehuurde). De maandelijkse huurprijs van € 10.750,49 moet telkens op uiterlijk de eerste dag van de betreffende maand worden betaald.  
      
      
    
    
      2.2.
      De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingegaan per 1 juli 2018 en lopende tot en met 30 juni 2023. 
      
    
    
      2.3.
      In artikel 31 van de algemene voorwaarden is een boetebepaling opgenomen van kort gezegd € 250,00 per kalenderdag dat de huurder in verzuim is.  
      
    
    
      2.4.
      Suna Trading heeft tot en met november 2020 (de dagvaarding is van 2 december 2020) een huurachterstand opgebouwd van € 92.149,38. Suna Trading is tussentijds gesommeerd tot betaling, waarna partijen in juli 2020 een regeling hebben getroffen. Omdat de regeling niet stipt is nagekomen, is deze komen te vervallen. Ten tijde van de mondelinge behandeling was de huurachterstand opgelopen naar € 124.400,85 (de eis is op dit onderdeel niet gewijzigd). 
      
    
    
      2.5.
      Bij beschikking van 6 mei 2021 is Suna Trading door de rechtbank Limburg failliet verklaard.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Monumenten L&P II vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van Suna Trading tot ontruiming van het gehuurde. Monumenten L&P II vordert voorts Suna Trading te veroordelen tot betaling van:
      
        
          € 94.464,38, waarvan € 92.149,38 aan huurachterstand over de periode tot en met november 2020, € 1.815,00 aan buitengerechtelijke incassokosten en € 500,00 aan (beperkte) boete, te vermeerderen met de wettelijke rente over de huurachterstand vanaf de dag van dagvaarden,
        
        
          € 10.750,49 voor iedere maand gedurende welke Suna Trading na 30 november 2020 het gehuurde in gebruik houdt,
        
        
          de gederfde huurinkomsten over de periode dat de huurovereenkomst, indien niet ontbonden, zou hebben voortgeduurd, berekend over de periode nadat de ontruiming heeft plaatsgevonden tot ten laatste 30 juni 2023, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
        
        
          de proceskosten.
        
      
      
    
    
      3.2.
      Monumenten L&P II legt daaraan ten grondslag dat Suna Trading de verplichting tot betaling van de huurtermijnen niet is nagekomen. Door het voortijdig eindigen van de huurovereenkomst leidt Monumenten L&P II schade in de vorm van huurderving en deze schade wordt op Suna Trading verhaald.
      
    
    
      3.3.
      Suna Trading erkent de huurachterstand en beroept zich op betalingsonmacht. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        proces-verbaal
      
    
    
      4.1.
      Het proces-verbaal van de mondelinge behandeling is met instemming van partijen buiten hun aanwezigheid opgemaakt. De brief van de griffie, waarbij het proces-verbaal aan het door Suna Trading opgegeven correspondentieadres is verzonden, is retour ontvangen onder vermelding van “volle brievenbus”. De omstandigheid dat Suna Trading daarmee geen kennis heeft kunnen nemen van het proces-verbaal (en zo nodig ook niet hierop heeft kunnen reageren), komt voor diens rekening en risico. 
      
      
        
          Faillissement
        
      
    
    
      4.2.
      Aangezien de zaak zich op het moment van faillietverklaring al in staat van wijzen was, is er op grond van artikel 30 van de Faillissementswet geen reden – zoals door de griffie van deze rechtbank al telefonisch aan Monumenten L&P II meegedeeld – de procedure te splitsen (in een vordering tot ontbinding/ontruiming en in een vordering tot betaling van huurpenningen/schadevergoeding) en evenmin heeft Monumenten L&P II de mogelijkheid om schorsing van de procedure te vragen om de curator in het geding te roepen. 
      
      
        
          Huurachterstand en ontbinding
        
      
    
    
      4.3.
      Tussen partijen is de verschuldigdheid van het door Monumenten L&P II gevorderde bedrag van € 92.149,38 aan huurachterstand over de periode tot en met november 2020 niet in geschil. Suna Trading erkent immers het bedrag in zijn geheel te zijn verschuldigd en heeft vanwege de lockdowns geen huurprijsvermindering gevorderd wegens onvoorziene omstandigheden. De vordering zal voor dit deel dan ook worden toegewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals gevorderd.
      
    
    
      4.4.
      Deze achterstand ten tijde van de dagvaarding levert een tekortkoming in de nakoming op als bedoeld in artikel 6:265 lid 1 BW en rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst. De achterstand bestrijkt ruim acht maanden huur, zodat geen sprake is van een geringe tekortkoming. Bovendien is Suna Trading de betalingsregeling niet nagekomen en is na de dagvaarding de huurachterstand nog aanzienlijk opgelopen. Betalingsonmacht komt naar vaste jurisprudentie voor rekening van de huurder, zodat dit beroep Suna Trading niet kan baten. Suna Trading heeft ook niet enig belang gesteld bij behoud van het gehuurde (terwijl zij inmiddels failliet is verklaard). 
      
      
        4.4.1.
        De stelling van Suna Trading dat de oorzaak van de betalingsachterstand te vinden is in de coronacrisis, wordt niet gedeeld. De coronacrisis zal de problemen uiteraard hebben verergerd, maar in februari 2020, dus vóór de crisis, bedroeg de huurachterstand al meer dan vier maanden. Monumenten L&P II heeft bij gelegenheid van de mondelinge behandeling nog erop gewezen dat, ondanks dat de omzet eind 2019 ten opzichte van eind 2018 was verdubbeld, de achterstand toen niet werd ingelost. De kantonrechter voegt hieraan toe dat Suna Trading op 6 juli 2020 in zijn voorstel aangeeft: “De prognose van 2020 is dan ook een stijging van 50% t.o.v. 2019, en januari, februari. zijn deze cijfers dan ook behaald”. Suna Trading heeft geen verklaring aangedragen voor het ontstaan, en in stand houden, van de (aanzienlijke) huurachterstand reeds vóór de crisis. Ook heeft Suna Trading ten tijde van de coronacrisis niet uit eigen beweging contact gezocht met Monumenten L&P II. Uit dit alles blijkt veeleer dat Suna Trading de situatie lange tijd op zijn beloop heeft gelaten en – los van de behaalde omzet – om haar moverende redenen niet betaalde. Daarbij is het betalingsvoorstel ten tijde van de coronacrisis nog door Suna Trading reëel en redelijk bevonden (e-mailbericht van 23 juli 2020) en betreft het niet meer dan een blote stelling dat het omzetverlies (vanaf enig moment) geheel moet worden toegeschreven aan de coronacrisis. De coronacrisis is dus geen reden om te oordelen dat de huurovereenkomst niet ontbonden moet worden.
        
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter zal de gevorderde ontbinding en ontruiming daarom uitspreken. Monumenten L&P II heeft aan de ontruiming geen termijn gesteld. De kantonrechter zal de ontruimingstermijn op de gebruikelijke twee weken na betekening van dit vonnis zetten. 
      
      
    
    
      4.6.
      Suna Trading zal de huurtermijnen tot de ontruiming moeten betalen. Tot de datum van ontbinding (de datum van dit vonnis) uit hoofde van de huurovereenkomst, en daarna als gebruiksvergoeding (artikel 7:225 BW). 
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
    
    
      4.7.
      Ook zullen de buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.815,00 incl. btw worden toegewezen omdat aan de vereisten voor aanspraak hierop is voldaan. Monumenten L&P II heeft immers voldoende gesteld en onderbouwd dat er aanmaningen zijn verzonden en het gevorderde bedrag is niet hoger dan het op grond van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten verschuldigde bedrag.
      
      
        
          Boete
        
      
    
    
      4.8.
      Suna Trading zal voorts de boete moeten betalen, nu de verschuldigdheid ervan niet in geschil is. De boete is door Monumenten L&P II al beperkt tot € 500,00.
      
      
        
          Schade
        
      
    
    
      4.9.
      Suna Trading zal vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst (hier vanwege de gebruiksvergoeding concreet: vanaf de ontruiming) tot in beginsel 30 juni 2023 aan Monumenten L&P II een schadevergoeding wegens het niet naar behoren nakomen van de huurovereenkomst moeten betalen (artikel 6:277 BW). Hoewel de aansprakelijkheid van Suna Trading op basis van deze bepaling vaststaat, staat de hoogte van de voor vergoeding in aanmerking komende schade nog niet vast, omdat die mede afhankelijk is van de vraag of en wanneer een nieuwe huurder wordt gevonden Over de periode na de ontbinding (ontruiming) is begroting van de schade op grond van de beschikbare gegevens derhalve niet mogelijk. Suna Trading wordt daarom wat de gevorderde schade betreft, waartegen zij geen verweer heeft gevoerd, veroordeelt tot schadevergoeding op te maken bij staat. 
      
      
        
          Kosten
        
      
    
    
      4.10.
      Suna Trading zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van Monumenten L&P II. Deze worden tot vandaag begroot op:
      
        
          dagvaarding	€	100,89
        
        
          griffierecht	€	996,00
        
        
          salaris gemachtigde 	€  1.442,00	 (2 punten x tarief € 721,00)
        
      
      totaal 	€	2.538,89
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde, 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Suna Trading om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten, met wie en wat zich daarin vanwege Suna Trading bevindt, en met afgifte van de sleutels en achterlating van al wat tot het gehuurde behoort, in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van Monumenten L&P II te stellen,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt Suna Trading om aan Monumenten L&P II tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 94.464,38, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 92.149,38 vanaf 2 december 2020 tot de dag van volledige betaling,
    
    
      5.4.
      veroordeelt Suna Trading om aan Monumenten L&P II tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 10.750,49 per maand voor elke ingegane maand na 30 november 2020 tot en met het tijdstip van de ontruiming,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt Suna Trading tot vergoeding aan Monumenten L&P II van de schade wegens huurderving vanaf de dag van de ontruiming tot aan het moment waarop het gehuurde aan een derde zal worden verhuurd en uiterlijk tot 30 juni 2023, welke schadevergoeding is op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt Suna Trading tot betaling van de proceskosten van Monumenten L&P II, tot vandaag begroot op € 2.538,89, 
      
    
    
      5.7.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken door mr. E.V.L. Heuts.
      
      
      
        NIv