ECLI:NL:RBNHO:2021:6521, Rechtbank Noord-Holland, 04-08-2021, 8939120
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2021-08-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Schade bij einde huur bedrijfsruimte.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 8939120 / CV EXPL 20-10745
      Uitspraakdatum: 4 augustus 2021
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      de besloten vennootschap B.V. Asgard, 
      gevestigd te Uitgeest 
      eiseres
      verder te noemen: Asgard
      gemachtigde: gerechtsdeurwaarders mr. Th. Van Wijngaarden en H. Makkinga
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap Knijn & Damsma B.V., 
      gevestigd te Heemskerk 
      gedaagde  
      verder te noemen: Knijn & Damsma
      gemachtigde: mr. H.H.A. Lewin
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      Asgard heeft bij dagvaarding (met 10 producties) van 17 december 2020 een vordering tegen Knijn & Damsma ingesteld. Bij brief van 19 januari 2021 heeft Asgard nog als productie 11 een USB-stick met videomateriaal gestuurd en ter griffie in depot gesteld. Knijn & Damsma heeft schriftelijk geantwoord.
      
    
    
      1.2.
      Asgard heeft hierop schriftelijk gereageerd en haar eis gewijzigd, waarna Knijn & Damsma een schriftelijke reactie heeft gegeven. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Knijn & Damsma heeft met ingang van 1 maart 2018 een kantoorruimte gehuurd van Asgard ten behoeve van de opslag van goederen van haar glazenwassers- en schoonmaakbedrijf. Knijn & Damsma heeft de huur opgezegd en het gehuurde op 31 maart 2020 leeg en ter vrije beschikking van Asgard gesteld. 
      
    
    
      2.2.
      Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing verklaard. 
      
      
        Artikel 3.1 van deze algemene bepalingen bepaalt:
        
          Het gehuurde wordt bij aanvang van de huur door Verhuurder opgeleverd en door Huurder aanvaard in een goed onderhouden staat, (…). Indien bij aanvang van de huurovereenkomst geen proces-verbaal van oplevering wordt opgesteld, geldt in afwijking van artikel 7:224 lid 2 BW dat Huurder het gehuurde in goede staat, zonder gebreken en vrij van schade, heeft ontvangen. 
        
        Over het einde van de huurovereenkomst luidt artikel 22 van de algemene bepalingen, voor zover van belang:
      
    
    
      22.1
      
        Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen zal Huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan Verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering is beschreven, behoudens normale slijtage en veroudering. 
      
    
    
      22.2
      
        
          Mocht er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering zijn opgemaakt, dan wordt het gehuurde geacht, behoudens tegenbewijs door Huurder bij aanvang van de huurovereenkomst te zijn opgeleverd in goed onderhouden staat, zonder gebreken en vrij van schade en dient Huurder het gehuurde, behoudens normale slijtage en veroudering, in die staat aan het einde van de huurovereenkomst aan Verhuurder op te leveren. 
        
        
          Het gestelde in de laatste zin van artikel 7:224 lid 2 Burgerlijk Wetboek is niet van toepassing. (…)
        
      
    
    
      22.7
      
        Tijdig voor het einde van de huurovereenkomst of het gebruik, dient het gehuurde door partijen gezamenlijk te worden geïnspecteerd. Van deze inspectie wordt door partijen een rapport opgemaakt, waarin de bevindingen ten aanzien van de staat van het gehuurde worden vastgelegd. Tevens wordt in dit rapport vastgelegd welke werkzaamheden ter zake van de bij de inspectie noodzakelijk gebleken reparaties en ten laste van Huurder komend achterstallig onderhoud, nog voor rekening van Huurder dienen te worden uitgevoerd alsmede de wijze waarop en de termijn waarbinnen dit zal dienen te geschieden. (…).
      
    
    
      22.9
      
        Huurder is gehouden de door hem op basis van het inspectierapport uit te voeren werkzaamheden binnen de in het rapport vastgelegde - of nader tussen partijen overeengekomen - termijn op een deugdelijke wijze uit te voeren c.q. te doen uitvoeren. Indien Huurder geheel of gedeeltelijk nalatig blijft in de nakoming van zijn uit het rapport voortvloeiende verplichtingen, is Verhuurder gerechtigd zelf deze werkzaamheden te laten uitvoeren en de daaraan verbonden kosten op Huurder te verhalen onverminderd de aanspraak van Verhuurder op vergoeding van de verdere schade en kosten.
      
      
    
    
      2.3.
      Bij aanvang van de huur is geen proces-verbaal van oplevering opgesteld. Wel heeft Asgard een USB-stick in depot gesteld met daarop videobeelden van de staat van het gehuurde zoals bij aanvang van de huurovereenkomst. Voor het einde van de huur hebben partijen een voorinspectie gehouden. Daarvan is geen rapport opgemaakt. 
      
    
    
      2.4.
      Asgard heeft van Assa Abloy Entrance Systems een offerte d.d. 10 januari 2020 ad € 1.549,75 (exclusief btw) ontvangen in verband met het vervangen van het onderste deel van de buitendeur van het gehuurde. 
      
    
    
      2.5.
      Op 2 april 2020 hebben partijen over en weer e-mails aan elkaar gestuurd, waarin onder meer staat:
      - 11.18 uur Knijn & Damsma aan Asgard:
      
        Wij hebben gisteren in overleg met [XX] de laatste puntjes nagelopen. (…) En de gaatjes dicht gesmeerd in de muur. (…)
      
      - 15.13 uur Asgard aan Knijn & Damsma:
      
        Wij hebben gisteren alles even nagekeken. Zoals het pand er nu bij staat heb je het niet van onze ontvangen. 2 weken voordat je erin trok was de schilder nog geweest om het netjes voor je maken. De helft van de gaten zijn niet gevuld. De deur is stuk. De muren zijn beschadig, zowel in de loods als in de kantine. Er zitten overal zwarte vegen en beschadigingen op de muur. (…) Ik zal zelf de kosten van een schilder en de reparatie van de wanden wel op mij nemen om het pand weer in originele staat te krijgen. 
      - 16.29 uur Knijn & Damsma aan Asgard:
      
        Zoals ik al eerder heb gemeld ben ik er niet van gediend dat je mij zonder enig bewijs beschuldigd dat ik tegen je deur aan bent gereden. Ik voel en ben daar ook niet voor aansprakelijk. (…) Wat betreft het schilderen van een magazijn, na 2 jaar kan er hier en daar een veeg zitten op een witte wand. Een handige kleur voor een werkplaats is anders. (…)
      
      - 16.48 uur Asgard aan Knijn & Damsma:
      
        2 jaar lang heb je gebruik gemaakt van het pand. Iets wat netjes ter beschikking was gesteld ziet er nu uitgewoond en vies uit. Gaten in de muur, beschadigingen, zwarte vegen en een beschadigde laaddeur. Wij hebben je in de gelegenheid gesteld omdat netjes te maken, dat heb je niet gedaan. Inclusief de deur, schilderen en reparaties moeten wij (naar schatting) € 3.500,00 betalen om het weer netjes te maken. Dit is niet hoe je een pand opleverd. Enfin, ik pak mijn verlies en ga door. Ik stel voor dat je het hetzelfde doet. 
      
      
    
    
      2.6.
      
        Asgard heeft Knijn & Damsma bij brief van 7 april 2020 aangeschreven in verband met schade aan het gehuurde. Het gaat om een schadebedrag van € 2.799,75 exclusief (€ 3.387,70 inclusief) btw. In de brief wordt dit bedrag als volgt gespecificeerd:  
        
          “Om de roldeur te repareren hebben wij een offerte ontvangen van € 1.549,75 ex btw” (…)
        
        
          “Om de muren te repareren en spuiten ontvingen wij een offerte van: € 1.250,- ex btw” 
        
        Bij de brief is een factuur gevoegd met een betalingstermijn van 10 dagen.
      
      
    
    
      2.7.
      Op 28 mei 2020 heeft Asgard van Holland Stuc Werken B.V. een factuur ontvangen ad € 1.124,09 inclusief (€ 929,99 exclusief) btw “voor geleverde stukadoors werkzaamheden, volgens offerte” in het (voormalig) door Knijn & Damsma gehuurde pand.
      
    
    
      2.8.
      Asgard heeft Knijn & Damsma aangemaand tot betaling van het factuurbedrag van 7 april 2020. Knijn & Damsma heeft de factuur niet betaald. 
      
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      Asgard vordert – samengevat en na eiswijziging – dat de kantonrechter Knijn & Damsma veroordeelt tot betaling van € 2.999,29 aan hoofdsom en € 424,93 aan buitengerechtelijke incassokosten te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.999,29 vanaf 17 april 2020 en te vermeerderen met proceskosten.  
      
    
    
      3.2.
      Asgard legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat Knijn & Damsma het gehuurde niet correct heeft opgeleverd, waardoor zij schadeplichtig is. Asgard heeft het gehuurde in goede staat opgeleverd bij het begin van de verhuur. Asgard had kort voor de ingangsdatum van de huur aan Knijn & Damsma de bestaande laaddeur laten vervangen voor een nieuwe deur en het gehele pand laten schilderen. Van de staat van het gehuurde voor aanvang is videomateriaal beschikbaar. Knijn & Damsma heeft na afloop van de huurovereenkomst het gehuurde echter niet in goede staat opgeleverd. Bij de voorinspectie heeft Asgard schade geconstateerd aan de overheaddeur en zwarte vegen en gaatjes in de muren. Asgard heeft Knijn & Damsma in de gelegenheid gesteld om de beschadigingen te herstellen en op 1 april 2020 hebben partijen weer een inspectie uitgevoerd. Daarbij constateerde Asgard dat de helft van de gaten niet was dichtgestopt, dat de laaddeur nog steeds schade had en dat de muren vol zwarte vegen zaten. Asgard heeft Knijn & Damsma bij brief van 7 april 2020 aansprakelijk gesteld voor de schade en haar een factuur gestuurd. Ondanks aanmaning heeft Knijn & Damsma dat bedrag niet voldaan. Daarnaast vordert Asgard schadevergoeding in de vorm van wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten. 
      
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      Knijn & Damsma betwist de vordering. Zij voert primair aan – samengevat – dat de gevorderde kosten, kosten zijn die Asgard als verhuurder zelf behoort te dragen, althans dat het geen kosten zijn die Asgard aan Knijn & Damsma kan doorbelasten. Knijn & Damsma hoeft de gevorderde kosten niet te vergoeden omdat het gaat om normale gebruikssporen en niet om beschadigingen die herstel door een stukadoorsbedrijf op kosten van de voormalige huurder rechtvaardigen. Bovendien heeft Knijn & Damsma samen met een werknemer van Asgard op 2 april 2020 het hele pand doorlopen en gaten gedicht. Over de gevorderde kosten van de deur heeft Knijn & Damsma aangevoerd dat deze niet stuk is, zoals Asgard stelt, maar dat in het onderste deel aan de buitenzijde een deuk zit. De deur doet het prima. Herstel van de buitenzijde komt voor eigen rekening van de verhuurder, zoals blijkt uit artikel 11 van de algemene voorwaarden. Deze schade kan immers ook zijn veroorzaakt door een ander dan de huurder. Ook voert Knijn & Damsma aan dat Asgard alleen een offerte heeft aangevraagd voor herstel, maar dat niet is gebleken dat Asgard die kosten daadwerkelijk heeft gemaakt. De opgevoerde kosten staan bovendien niet in verhouding tot de nieuwprijs van de deur. Knijn & Damsma voert verder nog aan dat Asgard Knijn & Damsma niet eerst heeft aangemaand om haar in de gelegenheid te stellen om de werkzaamheden zelf te doen. Asgard heeft meteen laten weten dit zelf te gaan oplossen en de kosten van een schilder en reparatie van de wanden op zich te nemen. De verschuldigdheid van de nevenvorderingen heeft Knijn & Damsma ook betwist. 
      
    
    
      4.2.
      Subsidiair heeft Knijn & Damsma aangevoerd dat het gevorderde bedrag te hoog is. De stukadoorskosten zijn blijkens de factuur lager (€ 929,00) dan het geoffreerde bedrag (€ 1.250,00). Bovendien heeft Asgard de vordering niet juist opgeteld. € 1.2500,00 + € 1.549,75 = € 2.799,75 en niet € 2.999,29. Rekening houdend met de factuur van de stukadoor mag de vordering niet hoger uitkomen dan € 2.478,75. De daarbij behorende buitengerechtelijke incassokosten komen dan uit op € 371,81. Kosten om de wanden te schilderen komen sowieso niet voor rekening van Knijn & Damsma. Dat is aan een nieuwe huurder om al dan niet te doen. De noodzaak daarvoor was er niet en Knijn & Damsma is daarvoor ook niet aangemaand. Ook voert Knijn & Damsma aan dat niet is gebleken dat de reparatie aan de deur daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. 
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Knijn & Damsma heeft niet betwist dat het gehuurde bij aanvang van de huur in goede staat verkeerde, zodat dit tussen partijen vaststaat. Het feit dat er bij aanvang geen proces-verbaal van oplevering is gemaakt, heeft daar dan ook geen invloed op. 
      
    
    
      5.2.
      Op grond van artikel 22.7 van de algemene bepalingen dienen partijen tijdig voor het einde van de huurovereenkomst het gehuurde gezamenlijk te inspecteren. Van deze inspectie dienen partijen een rapport op te maken waarin de bevindingen van de staat van het gehuurde wordt vastgelegd. Daarbij wordt vastgelegd welke werkzaamheden ter zake van de bij de inspectie noodzakelijk gebleken reparaties en ten laste van huurder komend achterstallig onderhoud nog voor rekening van de huurder dienen te worden uitgevoerd en de termijn waarbinnen dat dient te worden gedaan. 
      
    
    
      5.3.
      Partijen verschillen van mening over de staat van oplevering bij het einde van de huurovereenkomst, zoals blijkt uit de hierboven weergegeven standpunten van partijen. Partijen zijn het er over eens dat een voorinspectie (zoals beschreven in artikel 22.7 van de algemene bepalingen) heeft plaatsgevonden, maar kennelijk is daarvan geen rapport opgemaakt. Geen van partijen verwijst daar immers naar en het is ook niet overgelegd. Daardoor kan niet worden vastgesteld welke werkzaamheden Knijn & Damsma diende uit te voeren en binnen welke termijn. Partijen zijn het er wel over eens dat Knijn & Damsma werkzaamheden heeft uitgevoerd naar aanleiding van de voorinspectie. Bij gebrek aan rapportage kan echter niet worden vastgesteld welke van de afgesproken werkzaamheden Knijn & Damsma niet zou hebben uitgevoerd. 
      
    
    
      5.4.
      Asgard heeft bij dagvaarding als productie 6 foto’s overgelegd om de schade van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst aan te tonen. Knijn & Damsma heeft de juistheid van de foto’s niet betwist, zodat de kantonrechter ervan uitgaat, dat de foto’s de staat van het gehuurde weergeeft bij het einde van de huurovereenkomst. Daaruit valt af te leiden dat de muren niet smetteloos wit zijn en er op enkele plekken gaten in de muur zitten. De vraag is of dat valt onder “normale slijtage en veroudering” zoals genoemd in artikel 22.1 en 22.2 van de algemene bepalingen. En zo nee, of dat het gevorderde bedrag aan reparatie van de roldeur en van de muren rechtvaardigt. 
      
    
    
      5.5.
      Met betrekking tot de gevorderde kosten van de muren ad € 929,00 overweegt de kantonrechter het volgende. Dat een gehuurde ruimte voor de opslag van goederen van het bedrijf van Knijn & Damsma na 2 jaar niet meer smetteloos wit is en enkele zwarte strepen vertoont, acht de kantonrechter vallen onder “normale slijtage en veroudering”. Anders ligt dat voor de gaten die niet zijn gedicht. Knijn & Damsma heeft niet betwist dat is afgesproken dat zij de gaten zou dichten. Zij heeft immers zelf aangevoerd gaten te hebben gedicht. Op de foto’s is te zien dat er nog gaten in de muur zitten, zodat Knijn & Damsma kennelijk niet alle gaten heeft gedicht. Mede gelet op de toezegging van Asgard bij e-mail van 2 april 2020 dat zij de kosten van een schilder en de reparatie van de wanden voor haar rekening neemt (waar zij kennelijk op 7 april 2020 van terug is gekomen), acht de kantonrechter een door Knijn & Damsma te betalen schadebedrag van € 150,00 toewijsbaar. 
      
    
    
      5.6.
      De gevorderde kosten van de deur ad € 1.549,75 worden afgewezen. Knijn & Damsma heeft betwist dat zij de gestelde schade aan de deur heeft veroorzaakt en Asgard heeft onvoldoende aangetoond dat Knijn & Damsma degene is geweest die die schade ook daadwerkelijk heeft veroorzaakt. Asgard kan die schade dan ook niet op Knijn & Damsma verhalen. 
      
    
    
      5.7.
      De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Asgard zal toewijzen tot een bedrag van € 150,00 aan hoofdsom. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen volgens het wettelijke tarief dat hoort bij de hoofdsom waartoe Knijn & Damsma zal worden veroordeeld, te weten € 40,00. De wettelijke rente is toewijsbaar over € 150,00 vanaf 17 april 2020. 
      
    
    
      5.8.
      In de uitkomst van de zaak ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin, dat elke partij de eigen kosten draagt. 
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt Knijn & Damsma tot betaling aan Asgard van € 190,00 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 150,00 vanaf 17 april 2020 tot aan de dag van de gehele betaling;
      
    
    
      6.2.
      compenseert de proceskosten in die zin, dat elke partij de eigen kosten draagt;
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.4.
      wijst de vordering voor het overige af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter en op 4 augustus 2021 in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier								De kantonrechter