ECLI:NL:RBROT:2021:8039, Rechtbank Rotterdam, 10-06-2021, 9113714 CV EXPL 21-1364
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-06-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Geliberaliseerde woonruimte. Geen ontbinding huurovereenkomst. Belangenafweging in voordeel huurder. Redelijk voorstel tot huurverhoging ex 7:274-1 d BW? Vaststelling markthuurprijs door deskundige. Huurder mag zich uitllaten over te benoemen deskundige.

RECHTBANK ROTTERDAM
    zaaknummer: 9113714 CV EXPL 21-1364
    
    
      uitspraak: 10 juni 2021
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      
        
          [eiser] ,
      
      wonende te [woonplaats eiser] ,
      eiser,
      gemachtigde: mr. E.B. van den Ouden, 
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde] ,
      
      wonende te [woonplaats gedaagde] , 
      gedaagde,
      die zelf procedeert.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als [eiser] en [gedaagde] .
    
    
  
  
    
      1. Het verloop van de procedure
    
      1.1
      Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 16 maart 2021;
        
        
          de conclusie van antwoord;
        
        
          het tussenvonnis van 1 april 2021 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de aantekening dat de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 mei 2021;
        
        
          de overgelegde producties.
        
      
      
    
    
      1.2
      De kantonrechter heeft de datum voor de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2. De vaststaande feiten
    Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
    
    
      2.1
      Op grond van een huurovereenkomst heeft [eiser] met ingang van 14 juni 2017 aan [gedaagde] de woonruimte gelegen aan het adres [adres] (hierna: de woning) verhuurd. Van deze huurovereenkomst maken deel uit de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte’ (hierna: de algemene bepalingen), vastgesteld in juli 2003. Partijen zijn bij die huurovereenkomst een maandelijkse huurprijs van € 950,- overeengekomen. 
      
    
    
      2.2
      
        In artikel 3 van de huurovereenkomst is onder meer bepaald:
        
          “(…)
        
      
    
    
      3.1
      
        Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van minimaal 12 (zegge: twaalf) maanden ingaande op 14-06-2017 en lopende tot en met 30-06-2018 (…)
      
    
    
      3.2
      
        
          Na de einddatum is verlenging van deze overeenkomst op verzoek van huurder mogelijk indien hierover uitdrukkelijke overeenstemming bestaat tussen huurder, verhuurder en beheerder en uitsluitend wanneer alle huurbepalingen van de overeenkomst correct worden/zijn nagekomen tijdens de huurperiode. De huurder dient uiterlijk 1 maand voor het einde van dit contract schriftelijk te melden of de huurder 
          wel of geen
           verlenging wenst. Na goedkeuring van alle partijen wordt door beheerder een nieuw huurcontract opgesteld. 
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.3
      
        In artikel 6 van de huurovereenkomst is bepaald:
        
          “(…)
        
      
    
    
      6.1
      
        De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerst per 01-07-2018 en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs bij gebreke waarvan de huurprijsaanpassing plaatsvindt.
      
    
    
      6.2
      
        
          Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 6.1. gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 01-07-2018 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in 18 van de algemene bepalingen.
        
        
          (…)”
        
      
      
      
        In artikel 18 van de toepasselijke algemene bepalingen is onder meer het volgende opgenomen:
        
          “(…)
        
        
          Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:
        
        
          -vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (…)
        
        
          -wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast;
        
        
          -zal de huurprijs niet gewijzigd worden indien de aanpassing leidt tot een lagere huurprijs dan de laatstgeldende (…) 
        
        
          -geldt de gewijzigde huurprijs ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan.
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.4
      
        In artikel 8 is ter zake de bestemming van de woning het volgende bepaald:
        
          “(…)
        
      
    
    
      8.1
      
        
          Het gehuurde is uitsluitend en alleen bestemd om te worden gebruikt als woonhuis door huurder en zijn gezin.
        
        
          (…)” 
        
      
      
    
    
      2.5
      
        Bij e-mailbericht van begin mei 2020  ( [eiser] legt een afschrift van een e-mail van woensdag 2 mei 2018 over, terwijl [gedaagde] een afschrift van een e-mail met gelijkluidende inhoud van dinsdag 1 mei 2018 heeft overgelegd) heeft [eiser] aan [gedaagde] het volgende bericht:
        
          “(…) 
        
        
          Ik zag dat onze overeenkomst per 30 juni 2018 verloopt en vroeg me af wat jou plan is, wil je op de VHS 10 blijven wonen en dus de overeenkomst vernieuwen of heb je andere ideeën? 
        
        
          Indien je wil verlengen wil ik wel meteen aangeven dat we voornemens zijn om de huurprijs in lijn met de gemiddelde huurprijsstijgingen naar Eur 990,-/ maand te verhogen.
        
        
          Ook willen we kijken of we enig onderhoud aan de woning kunnen gaan inplannen(…) Weet jij nog van andere zaken die aangepakt moeten worden?
        
        
           (…)”
        
      
      
    
    
      2.6
      
        In antwoord op het in 2.5 genoemde bericht heeft [gedaagde] op 7 mei 2018 laten weten akkoord te gaan met de voorgestelde huurprijs.
        
          “(…) 
        
        
          Lijkt mij leuk om elkaar te ontmoeten en ja ik wil voorlopig nog wel in de woning blijven wonen. Dus we kunnen een nieuw contract opstellen en de huurprijs is akkoord.
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.7
      In september 2018 en januari 2019 heeft [gedaagde] melding gemaakt van scheurvorming in de woning. 
      
    
    
      2.8
      
        Bij e-mailbericht van 14 januari 2020 heeft [eiser] aan [gedaagde] het volgende bericht:
        
          “(…)
        
        
          Stap voor stap komen we dichter tot een plan voor de uitvoering, hopelijk krijg ik deze week de finale opstelling van [naam 1] . Ik zal je op de hoogte houden van de voorbereidingen etc en welke werkzaamheden wanneer worden uitgevoerd. Verder hebben wij afgelopen zomer geen herziene overeenkomst gemaakt en ook geen huurverhoging doorgevoerd, dat vond ik in het licht van de uit te voeren gevelreparatie niet netjes. Echter ik wil je wel graag attenderen dat ik voornemens ben om bij de afronding van de werkzaamheden aan de gevel een nieuwe huurprijs door te belasten, dit in het licht van de toekomstige woonwaarde. Als ik een vergelijk maak met andere soortgelijke panden in de binnenstad dan zie ik nu dat huurprijzen nu aanzienlijk hoger liggen voor een gelijkwaardig pand(…)
        
        
          Ik wil niet meteen naar een heel hoog niveau springen maar denk dat het goed is om dit met elkaar te bespreken.(…) Verder gaf je vorige keer aan dat je hier wel lekker woont en wij zijn op onze beurt heel blij met jou als huurster dus we willen er graag op goede voet samen uitkomen. In een van de laatste ontmoetingen gaf je te kennen dat je nog wel vele jaren wil blijven, dat kan in principe ook maar er bestaat wel altijd de optie dat we het huis willen verkopen.
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.9
      
        Bij e-mailbericht van 19 februari 2020 heeft [gedaagde] aan [eiser] bericht niet akkoord te gaan met een voorgestelde huurprijsverhoging:
        
          “(…)
        
        
          Naar aanleiding van ons gesprek d.d. 18 februari 2020 inzake het verhogen van de huur naar aanleiding van uitslag huurcommissie puntensysteem per 1 april 2020 naar ad € 1.100,00.
        
        
          Ik wil je bij deze meedelen dat ik hiermee niet akkoord ga. (…) Per 1 juli 2020 kan de huur weer verhoogd worden naar het percentage wat is vastgesteld door de overheid. En natuurlijk zal ik daarin meegaan ik zorg al jaren dat de huur op tijd betaald word. 
        
        
          (…)”
        
        
          [eiser] heeft met een e-mail van 21 februari 2020 op dit bericht gereageerd en voorgesteld om per 1 juli 2020 de huurprijs op € 1.100,- per maand te zetten onder de mededeling: “Er is dan  verder geen referentie naar de voorgaande en toekomstige indexatieclausule, dus ook geen verdere verrekening benodigd.”
        Dit voorstel heeft [gedaagde] op 22 februari 2020 afgewezen.
      
      
    
    
      2.10
      Vervolgens hebben partijen per e-mail en Whatsapp overleg gevoerd over de huurverhoging, onderhoudsgebreken, en overlast door de (renovatie)werkzaamheden aan de woning. 
      
    
    
      2.11
      
        Op 24 juni 2020 heeft [eiser] onder meer het volgende bericht:
        
          “(…)
        
        
          Beste Linda, 
        
        
          Helaas te moeten horen dat je momenteel toch hinder ondervindt van de noodzakelijke werkzaamheden.(…) Ik heb eerder al aangegeven dat de huurverhoging die in 2019 automatisch had moeten worden doorgevoerd voorlopig achterwege kan worden gelaten ivm de onderhoudswerkzaamheden. Dat heeft jou ruimschoots gecompenseerd voor de zaken die je aandraagt waaronder electra en water verbruik, schoonmaak, etc. Dit kan dus gezien worden als een tijdelijke huurverlaging/korting op de huurprijs.(…) Ik heb je eerder al aangegeven dat de basis huurprijs per 1 juli 2019 verhoogd had moeten worden en er dus nu een hogere basis huurprijs moet worden gehanteerd. Voorlopig accepteer ik dat dit niet gecorrigeerd wordt, daarmee komt dus een huurprijs van € 1.040,-/maand (excl GWL) tot stand per 1 juli a.s. De eerste fase werkzaamheden zullen begin juli klaar zijn, daarmee is er geen grond om een verdere tijdelijke huurverlaging toe te passen. Echter, aangezien we na de zomer nog een keer terugkomen voor de 2e fase wil ik je aanbieden dat je E 50,-/maand korting krijgt op de nieuwe huur (daarmee dus feitelijk de oude huurprijs blijft betalen) tot het moment dat alles is afgerond, naar verwachting in september/oktober.
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.12
      
        [eiser] heeft bij brief van 13 september 2020 de huurovereenkomst tegen 1 januari 2021 opgezegd. [gedaagde] heeft niet met de opzegging ingestemd.
      
    
    
      2.13
      
        Bij brief van 17 november 2020 heeft de gemachtigde van [eiser] voorgesteld dat [eiser] en [gedaagde] gezamenlijk een expert aanwijzen die een marktconforme huurprijs zal vaststellen. 
        Vervolgens hebben de gemachtigde van [eiser] en [gedaagde] gecorrespondeerd over (een stapsgewijze verhoging van) de huurprijs en een tegemoetkoming i.v.m. overlast. 
      
      
    
    
      2.14
      
        Bij brief van 2 februari 2021 heeft de gemachtigde van [eiser] als volgt bericht:
        
          “(…)
        
        
          Daarnaast heeft cliënt geconstateerd dat u de benedenverdieping van het gehuurde, aan de voorzijde in gebruik heeft genomen als een volledig ingerichte winkelruimte. Na enig onderzoek blijkt dat er zelfs een website bestaat voor de winkel en dat u de onderneming ook heeft ingeschreven in het handelsregister onder de naam [naam 2](…) Dit is op basis van de huurovereenkomst niet toegestaan.(…) U handelt derhalve in strijd met de bepalingen opgenomen in de huurovereenkomst en schiet daardoor (wederom) jegens cliënt toerekenbaar tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. Namens cliënt verzoekt en zo nodig sommeer ik u om 
          binnen 7 dagen na heden 
           het gehuurde, althans het gedeelte dat thans ingericht is als winkelruimte te ontruimen(…) bij gebreke waarvan cliënt zich het recht voorbehoud ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. 
        
        
          (…)”
        
      
      
      
        
          [gedaagde] heeft dezelfde dag op dit bericht gereageerd met de mededeling dat [eiser] haar in 2017 schriftelijk toestemming heeft gegeven de ruimte te gebruiken als winkel. 
      
      
    
  
  
    
      3. Het geschil
    
      3.1
      
        Samengevat houdt de vordering van [eiser] in, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        
          Primair: 
        
      
      a. de tussen [eiser] en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te ontbinden, met veroordeling van [gedaagde] om de woning dadelijk na betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen;
      b. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen:
      1. een bedrag van € 1.187,56, zijnde de huurachterstand tot en met maart 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente;
      2. een bedrag van € 1.031,97 voor iedere maand te rekenen vanaf 1 april 2021 tot aan het tijdstip van de ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten;
      3. een bedrag van € 178,14 aan buitengerechtelijke kosten;
      
        Subsidiair:
      
      c. te bepalen dat er sprake is van een redelijk voorstel tot huurverhoging in het kader waarvan de huurprijs per 1 juli 2021 wordt vastgesteld op € 1.150,- en per 1 januari 2022 op € 1.250,- en indien er onverhoopt geen redelijk voorstel zou zijn gedaan door [eiser] , een van de door [eiser] voorgestelde deskundigen aan te stellen als bindend adviseur ter bepaling van een marktconforme huurprijs;
      
        Meer subsidiair:
      
      d. de huurprijs vanaf 1 juli 2020 vast te stellen op een bedrag van € 1.031,97, zulks op grond van de contractuele indexering;
      
        Zowel primair als subsidiair:
      
      e. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, daaronder begrepen een bedrag aan salaris voor de gemachtigde van [eiser] ;
      f. [gedaagde] te veroordelen in de nakosten.
      
    
    
      3.2
      
        Aan de vorderingen legt [eiser] ten grondslag dat van geliberaliseerde woonruimte sprake is, waarbij de markthuurprijs op circa € 1.250,- ligt. Door aan [gedaagde] een nieuwe maandelijkse huurprijs voor te stellen van € 1.100,- per 1 juli 2020,  € 1.150,- per 1 juli 2021 en € 1.250,- per 1 januari 2022 heeft [eiser] een redelijk aanbod voor een nieuwe huurprijs gedaan. Bij de beoordeling van de vraag of een redelijk aanbod is gedaan, dient onder meer te worden betrokken dat [eiser] heeft aangegeven dat hij bij acceptatie niet zou overgaan tot het indexeren van de huurprijs met terugwerkende kracht.  
        Omdat [gedaagde] het redelijke aanbod voor een nieuwe huurprijs niet heeft aanvaard en eenzijdig een huurprijsverlaging heeft doorgevoerd, is een huurachterstand ontstaan die een beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Naast deze tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst heeft [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst een gedeelte van de woning in gebruik als winkel. Het in strijd met de bestemming gebruiken van (een gedeelte van) de woning, levert eveneens een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. [eiser] vordert daarom ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van de woning, alsmede betaling van de achterstallige huur en betaling van € 1.031,97 voor iedere maand te rekenen vanaf 1 april 2021 tot aan het tijdstip van de ontruiming. 
        Voor zover het primair gevorderde niet wordt toegewezen, vordert [eiser] – subsidiair –te bepalen dat sprake is van een redelijk voorstel tot huurverhoging in het kader waarvan de maandelijkse huurprijs per 1 juli 2021 wordt vastgesteld op € 1.150,- en per 1 januari 2022 op   € 1.250,-, dan wel een van de door [eiser] voorgestelde deskundigen aan te stellen als bindend adviseur ter bepaling van een marktconforme huurprijs. Meer subsidiair wordt gevorderd de huurprijs per 1 juli 2020 vast te stellen op € 1.031,97. 
      
      
    
    
      3.3
      Ter onderbouwing van de voorgestelde huurprijsverhoging legt [eiser] een online huurprijscheck van de Huurcommissie d.d. 12 februari 2020 (maximale huurprijs per 1 juli 2019  € 1.111,60) en een advies van [makelaar 1] d.d. 6 maart 2020 (advies huurprijs € 1.250,-) over. [eiser] stelt dat hij [gedaagde] in juni 2017 een aantrekkelijke, niet marktconforme, huurprijs heeft aangeboden, omdat hij de intentie had de woning slechts tijdelijk te verhuren. 
      
    
    
      3.4
      
        
          [gedaagde] voert verweer. Zij betwist allereerst dat de huurprijsverhoging per 1 juli 2018 conform indexering was. [gedaagde] voert daarnaast aan dat sprake is geweest van achterstallig onderhoud, in verband waarmee geen huurprijsverhoging per 1 juli 2019 is doorgevoerd. Van de in de periode april tot en met november 2020 uitgevoerde, ingrijpende, restauratiewerkzaamheden heeft [gedaagde] overlast ervaren. Ter compensatie van die overlast heeft [eiser] haar slechts een aantal maanden huurkorting gegeven. Doordat [eiser] vervolgens steeds wisselende voorstellen deed waarbij hij zich niet hield aan de in de huurovereenkomst opgenomen indexeringsclausule, en bleef aandringen op het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, heeft [gedaagde] vastgehouden aan de huurovereenkomst van juni 2017. 
        Voorts is [gedaagde] van mening dat het voorstel van [eiser] tot huurprijsverhoging niet behoorlijk gemotiveerd is. In het rapport van de Huurcommissie wordt ten onrechte uitgegaan van 3 in plaats van 2 kamers en is [makelaar 1] bij de waardebepaling ten onrechte uitgegaan van de aanwezigheid van een buitenruimte/berging. Daarnaast is de woning gelegen in een straat waarvan 29 woningen vallen in de categorie sociale huurwoningen. 
        Met betrekking tot het gebruik van een gedeelte van de woning als winkelruimte, voert [gedaagde] aan dat haar voor dat gebruik toestemming is verleend door dan wel namens [eiser] . [gedaagde] concludeert daarom tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , en tot het in stand blijven en naleven van de huurovereenkomst van juni 2017, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
      
      
    
    
      3.5
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang,  nader ingegaan.   
      
    
  
  
    
      4. De beoordeling
    
      4.1
      
        [eiser] heeft aan zijn primaire vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] in ernstige mate tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst door al enige tijd niet de volledige huurprijs te voldoen en door een gedeelte van de woning in strijd met de bestemming als winkelruimte te gebruiken. Gelet daarop en op de non-coöperatieve houding van [gedaagde] meent [eiser] dat de huurovereenkomst dient te worden ontbonden. 
    
    
      4.2
      Uitgangspunt is dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verplichtingen, aan de wederpartij in beginsel de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW). Beoordeeld moet worden of, gelet op alle omstandigheden, ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd is (HR 28 september 2018, ECLI:HR:NL:2018:1810).
      
      
        
          Ontbinding huurovereenkomst?
        
      
    
    
      4.3
      Beoordeeld moet worden of [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst en, indien dat het geval is, of deze tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. In dat verband kent de kantonrechter gewicht toe aan de aard van de overeenkomst die betrekking heeft op een primaire levensbehoefte, en zal het gewicht van de tekortkoming moeten worden afgezet tegen het belang van [gedaagde] om in de woning te kunnen blijven wonen.
      
    
    
      4.4
      
        Het verweer van [gedaagde] dat de huurprijsverhoging per 1 juli 2018 niet conform indexering was wordt niet gevolgd. Uit de overgelegde producties, met name uit het hiervoor onder 2.6 genoemde e-mailbericht van [gedaagde] d.d. 7 mei 2018, volgt dat [gedaagde] akkoord is gegaan met een verhoging van de huurprijs per 1 juli 2018 naar € 990,- per maand. Onweersproken is dat [gedaagde] in de periode 1 juli 2018 tot 1 juli 2020 maandelijks de huurprijs van € 990,- heeft voldaan.  Vast staat daarom dat sprake is van een tussen partijen overeengekomen huurprijs van € 990,-  per maand per 1 juli 2018. 
        Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] erkend dat zij een en ander verkeerd heeft begrepen en daardoor een achterstand in de huurbetalingen heeft laten ontstaan. Zij heeft zich bereid verklaard die achterstand aan te zuiveren. Tevens heeft zij erkend dat zij een gedeelte van de woonruimte in gebruik heeft als winkel, naar haar zeggen met toestemming van [eiser] /[makelaar 1]. Omdat naar haar verwachting [makelaar 1] niet zal willen verklaren dat namens [eiser] toestemming is verleend tot het in gebruik nemen van een gedeelte van de benedenverdieping als winkel, heeft [gedaagde] afgezien van een bewijsaanbod en verklaard het gebruik als winkel te zullen beëindigen. 
        Volgens [gedaagde] zijn de tekortkomingen niet zo ernstig dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Haar belang om in de woning te blijven weegt bovendien zwaarder dan het belang van [eiser] . Een ontbinding heeft buitengewoon ernstige gevolgen voor [gedaagde] en haar inwonende dochter, zij kunnen nergens anders heen.
      
      
    
    
      4.5
      
        Bij het rechterlijk oordeel of een tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt, moet – aldus de Hoge Raad – gekeken worden naar het gewicht van de tekortkoming door de huurder, het zich bewust zijn van zijn tekortkoming door die huurder en naar alle omstandigheden van het geval, waarbij niet één onderdeel van die omstandigheden op voorhand een doorslaggevende rol mag spelen. Naar het oordeel van de kantonrechter is de tekortkoming van [gedaagde] niet voldoende ernstig om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. 
        Hiertoe wordt het volgende overwogen.
      
      
    
    
      4.6
      
        
          [gedaagde] heeft weliswaar een aantal maanden te weinig huur betaald, maar voldoende duidelijk is geworden dat dit niet zonder reden was. Dat de huurovereenkomst niet vlekkeloos is uitgevoerd moet voor rekening van [eiser] komen. Hij heeft in de met [gedaagde] gevoerde correspondentie steeds wisselende bedragen en wisselende benamingen voor huurprijsaanpassingen gebruikt. Ook heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat de per 14 juni 2017 overeengekomen huurprijs van € 950,- gebaseerd was op een tijdelijke huurovereenkomst en niet marktconform was.  
        Voor een oordeel over het gebruik van een gedeelte van de woning in strijd met de bestemming, speelt een rol dat het [eiser] al langere tijd, in ieder geval in maart 2020, bekend was dat [gedaagde] een gedeelte van de benedenverdieping in gebruik had als winkel. Zo heeft op 31 maart 2020 tussen [eiser] en [gedaagde] een Whatsappgesprek plaatsgevonden waarin [eiser] aan [gedaagde] vragen heeft gesteld met betrekking tot de openingstijden van de winkel. [eiser] heeft [gedaagde] toen echter niet op de strijdigheid met de bestemming aangesproken. Van [eiser] mocht redelijkerwijs worden verwacht dat hij [gedaagde] zou wijzen op de bepaling in de huurovereenkomst. Dat heeft [eiser] niet gedaan en dat kan hem in dit geval worden aangerekend. Pas na tussenkomst van zijn advocaat is op 2 februari 2021 nakoming van de huurovereenkomst en sluiting van de winkel geëist. 
        Niet valt uit te sluiten dat indien [eiser] dat wel zou hebben gedaan [gedaagde] eerder tot sluiting van de winkel zou zijn overgegaan. [gedaagde] heeft immers tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij de winkel zal sluiten, gelet op het zwaarwegende belang dat zij heeft bij het behoud van haar woning. 
        De kantonrechter begrijpt dat een ontbinding voor [gedaagde] buitengewoon ernstige gevolgen heeft en dat zij belang heeft bij het behoud van haar woonruimte. Tijdens de mondelinge behandeling is de kantonrechter voorts gebleken dat [gedaagde] zeer onder de dreigende ontbinding en ontruiming lijdt. Dat een ontbinding van de huurovereenkomst ernstige gevolgen zal hebben voor [gedaagde] en haar inwonende dochter is niet weersproken door [eiser] . Naar het oordeel van de kantonrechter dient onder deze omstandigheden, en gelet op de geringe ernst van de tekortkoming, het woonbelang van [gedaagde] te prevaleren boven de belangen van [eiser] als verhuurder. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zal daarom worden afgewezen. Hetzelfde lot volgt het onder b primair gevorderde.
        
          [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling haar vergissingen ter zake de huurprijs van   € 990,- en de indexering toegegeven, heeft aangeboden de indexering te betalen en heeft zich bereid verklaard de winkel te sluiten. De kantonrechter twijfelt er niet aan dat [gedaagde] deze toezegging zal nakomen. Dit leidt ertoe dat het primair onder a en onder b sub 2 gevorderde wordt afgewezen. De primair onder b sub 1 en sub 3 gevorderde bedragen aan huurachterstand en buitengerechtelijke kosten worden toegewezen. [gedaagde] heeft deze bedragen niet betwist. 
      
      
      
        
          Redelijk voorstel tot huurverhoging?
        
      
    
    
      4.7
      Subsidiair vordert [eiser] vaststelling van de voorgestelde huurverhoging, waarbij de maandelijkse huurprijs stapsgewijs wordt verhoogd naar € 1.150,- per 1 juli 2021 en naar € 1.250,- per 1 januari 2022. Mocht ook deze vordering worden afgewezen, dan vordert [eiser] meer subsidiair dat de kantonrechter een deskundige zal aanwijzen die een marktconforme huurprijs zal bepalen. Als deskundige stelt [eiser] , [makelaar 2] en [makelaar 3] voor. Indien ook die vordering niet zou kunnen worden toegewezen, vordert [eiser] vaststelling van de huurprijs vanaf 1 juli 2020 op een bedrag van € 1.031,97.
      
    
    
      4.8
      
        De kantonrechter stelt voorop dat de wet een verhuurder van een geliberaliseerde woning, de mogelijkheid biedt om, naast de jaarlijkse huurverhoging (indexering), aan een huurder een redelijk voorstel te doen tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst voor dezelfde woonruimte tegen een hogere huurprijs. Het is aan de verhuurder het voorstel te onderbouwen.  Als de huurder dat voorstel niet aanvaardt, dan kan de redelijkheid van het voorstel slechts getoetst worden in het kader van een door de verhuurder in te stellen vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op de voet van artikel 7:274 lid 1 sub d BW.  
        Volgens artikel 7:274 lid 1 sub d BW dient te worden beoordeeld of [eiser] aan [gedaagde] een redelijk voorstel tot huurverhoging heeft gedaan. Uit de wetsgeschiedenis van dit artikel kan worden afgeleid dat de markthuurprijs een zeer belangrijke factor is bij het vaststellen van de redelijkheid van de aangeboden nieuwe huurprijs, maar dat het niet de enige factor is. Ook andere omstandigheden kunnen hierbij een rol spelen (zie gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 5 maart 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:BZ3775) 
        Bij het beantwoorden van de vraag of een redelijk voorstel is gedaan, is mede van belang welke maatstaf gehanteerd moet worden en welke vergelijkingsobjecten in aanmerking genomen moeten worden. [gedaagde] is van mening dat bij het voorstel is uitgegaan van een onjuist oppervlakte/aantal slaapkamers/buitenruimte van de woning en dat geen rekening is gehouden met de ligging van de woning direct naast een aantal sociale huurwoningen. 
        Over dit geschil kan niet zonder advisering door een deskundige worden beslist. De te benoemen deskundige zal moeten onderzoeken of de voorgestelde huurprijs vergelijkbaar is met die van vrijgekomen woningen in de nabijheid, die opnieuw zijn verhuurd in een periode van zes maanden voor en zes maanden na de huurprijsherzieningsdatum van 1 juli 2020. Bij het onderzoek dienen omstandigheden als onderhoud, voorzieningen en woonoppervlakte te worden betrokken. 
      
      
    
    
      4.9
      Voordat een deskundige zal worden benoemd, zal [gedaagde] in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten over de door [eiser] voorgestelde makelaars [makelaar 2] en [makelaar 3]. Indien zij niet met (een van) deze makelaars kan instemmen, zal de kantonrechter een derde tot deskundige benoemen. 
      
    
    
      4.10
      
        Gelet op hetgeen reeds ten aanzien van de gestelde tekortkoming is geoordeeld en mede gelet op de toezegging van [gedaagde] om de contractuele indexering te betalen en de winkel te sluiten, wordt partijen in overweging gegeven om ter beperking van de kosten, alsnog te trachten in onderling overleg tot een voor beiden acceptabele huurprijs te komen. 
        
          Beslissing
        
      
      
      
        
          De kantonrechter
          :
        
      
      
      
        wijst het primair onder a en onder b sub 2 gevorderde af;
      
      
      
        veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.187,56 aan huurachterstand, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de respectievelijke dag van de verschuldigdheid tot aan de dag van de volledige voldoening;
      
      
      
        veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 178,14 aan buitengerechtelijke kosten;
      
      
      
        stelt [gedaagde] in de gelegenheid zich uit te laten over de door [eiser] voorgestelde makelaars;
      
      
      
        verwijst daarvoor de zaak naar de rol van donderdag 8 juli 2021 te 10:00 uur;
      
      
      
        houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. C. van Steenderen-Koornneef, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
        452