ECLI:NL:GHAMS:2020:3945, Gerechtshof Amsterdam, 17-11-2020, 19/01664
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2020-11-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: De waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    Kenmerk 19/01664
    
    
      17 november 2020
    
    
    
      
        uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te Heemskerk, belanghebbende,
      (gemachtigde: G. Gieben)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 11 oktober 2019 in de zaak met kenmerk HAA 19/617 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Heemskerk, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2018 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde (hierna: WOZ-waarde) van de onroerende zaak bekend als [A-straat 1] te Heemskerk (hierna: de Woning) op de waardepeildatum 1 januari 2017 voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 248.000 (hierna: de WOZ-beschikking). In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het kalenderjaar 2018 bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 24 december 2018, de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Bij uitspraak van 11 oktober 2019 heeft de rechtbank het tegen de uitspraak op bezwaar door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 25 november 2019. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 oktober 2020. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. Van de zijde van belanghebbende, die voor de zitting is uitgenodigd bij aangetekende brief met dagtekening 31 augustus 2020 verzonden naar het postadres van zijn gemachtigde ( [...] ), is niemand verschenen. Blijkens gegevens van PostNL (‘Track & Trace’) is de brief op 1 september 2020 bezorgd op voormeld adres en is voor de ontvangst getekend.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
    
    
    
      “Feiten
      1.	Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
      De woning is een hoekwoning met twee bergingen. De inhoud van de woning - inclusief een aanbouw - is ongeveer 312 m³ en de oppervlakte van het perceel is 189 m².”
    
    
    
      Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan.
    
    
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      3.1.
      Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de Woning niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen daaraan ter zitting is toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      4.1.
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil - voor zover in hoger beroep van belang - het volgende overwogen:
      
      
        “6.	Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. 
        Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
      
      
      
        Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
      
      
      7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      8. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank overweegt daartoe dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Het door eiser overgelegde taxatierapport doet aan deze conclusie niet af. In de eerste plaats is daarvoor redengevend dat in het taxatierapport van eiser niet is gekozen voor de twee in de straat verkochte woningen die door verweerder aan diens waardering ten grondslag zijn gelegd, maar voor bijvoorbeeld een woning in de Willem van Velsenstraat op een afstand van ruim tweeëneenhalve kilometer. Ook ontbreken bij de door eisers taxateur geselecteerde objecten de objectkenmerken en vermeldt het rapport verder dat de ‘luxe’ niet is beoordeeld, terwijl eiser juist stelt dat in gedateerdheid van de voorzieningen een waardedruk schuilt. Ook doet afbreuk aan het taxatierapport van eiser dat de taxateur transportdata heeft gebruikt en niet de data waarop de betreffende verkoopovereenkomsten zijn gesloten. De ter zitting door eiser geuite stelling dat de waarde per kubieke meter van het hoofdgebouw - zonder dat daar een goede verklaring voor is gegeven - hoger is dan het gemiddelde van de vergelijkingsobjecten is door verweerder onder verwijzing naar bladzijde 11 van het taxatierapport weersproken. Eiser heeft deze conclusie verder niet betwist. 
      
      
        (…)
      
      
      15. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”
      
    
    
      4.2.
      In hoger beroep handhaaft belanghebbende zijn standpunt dat de WOZ-waarde van de Woning dient te worden vastgesteld op € 230.000. Ter onderbouwing van die waarde wijst belanghebbende erop dat “Een deel van het perceel behorende tot het onderhavige object [in] gebruik [is] als brandgang”. Dit betekent – zo betoogt belanghebbende – “dat dit deel van het perceel niet privé door [hem] kan worden gebruikt. Deze brandgang wordt ook door omwonenden gebruikt en kan door een ieder betreden worden”. Om die reden dient “de brandgang buiten de waardering van het onderhavige object [te] worden gelaten”, aldus belanghebbende.
      
    
    
      4.3.
      Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. Niet alleen heeft de heffingsambtenaar de Woning bij de waardebepaling vergeleken met objecten die eveneens beschikken over een brandgang aan de achterzijde, maar ook voor het geval daarbij nog rekening dient te worden gehouden met een brandgang aan de zijkant van de Woning, merkt het Hof op dat belanghebbende met betrekking tot deze door hem gestelde waardedrukkende factor geen enkel bedrag heeft genoemd. Dat hieraan een waardedrukkend effect dient te worden toegekend is door belanghebbende niet nader onderbouwd en aldus niet aannemelijk gemaakt. Met inachtneming van de verschillen bieden de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten naar het oordeel van het Hof dan ook voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 248.000.
      
    
    
      4.4.
      Voorts klaagt belanghebbende eerst ter zitting bij de rechtbank erover dat “geen inzichtelijke en controleerbare grondstaffel” is overgelegd. Nu daarop van de zijde van de heffingsambtenaar bij het verweerschrift in hoger beroep een grondstaffel is overgelegd (welke staffel niet door belanghebbende is betwist), verwerpt het Hof derhalve (en reeds daarom) de in hoger beroep door belanghebbende herhaalde klacht “dat door [de heffingsambtenaar] niet inzichtelijk [is gemaakt] welke waarde [hij] toekent aan de grond”.
      
    
    
      4.5.
      Het Hof verenigt zich voorts met hetgeen door de rechtbank is overwogen (in voornoemde geciteerde rechtsoverwegingen) en maakt de overwegingen van de rechtbank tot de zijne. Hetgeen van de zijde van belanghebbende in hoger beroep is aangevoerd werpt in dat kader geen nieuw of ander licht op de zaak.
      
      
        
          Slotsom
        
        De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mr. M.J. Leijdekker, lid van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn als griffier. De beslissing is op 17 november 2020 uitgesproken en wordt openbaar gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                   d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.