ECLI:NL:RBNHO:2021:7734, Rechtbank Noord-Holland, 02-09-2021, 9362914 VV EXPL 21-67
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2021-09-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: afwijzing ontruiming woonruimte ogv huurachterstand dan wel door huurder veroorzaakte incidenten; niet gebleken van vorderingsrecht eiser tav huurpenningen uit periode vóór verkrijging van het gehuurde; incidenten op zichzelf staand in lange huurperiode

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Zaanstad
    
    
      zaak/rolnr.: 9362914 / VV EXPL 21-67 
      datum uitspraak: 2 september 2021
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , wonende te [woonplaats]
      eiser
      gemachtigde: mr. T.W. Jaburg 
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde]
    
      2. [gedaagde], 
      beiden wonende te [woonplaats] 
      gedaagden
      gemachtigde: mr. L. Stolk-Hogeterp. 
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      Eiser heeft een voorziening gevorderd, zoals omschreven in de daartoe op 30 juli 2021 uitgebrachte dagvaarding.  
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 19 augustus 2021. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat door en namens partijen naar voren is gebracht. Door             mr. L. Stolk-Hogeterp is daarbij gebruik gemaakt van overgelegde pleitaantekeningen. Voorafgaand aan de zitting hebben beide partijen (nadere) stukken en video-opnames toegezonden. Daarnaast hebben gedaagden nog een geluidsopname in het geding gebracht.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Gedaagden huren sinds 1 juli 2012 de op de tweede etage gelegen zelfstandige woonruimte [adres] te [plaats] . Eiser heeft het appartementsrecht, waarvan het gehuurde deel uitmaakt, gekocht van LFB-Vastgoed Ontwikkeling B.V. en het op 18 februari 2020 geleverd gekregen. LFB-Vastgoed Ontwikkeling B.V. had op haar beurt het appartementsrecht op 23 juli 2019 in eigendom verworven. De actuele huurprijs bedraagt        € 675,50 per maand (inclusief € 150,00 voorschot voor water/elektra) en moet voor de 25ste van iedere maand worden voldaan.
      
    
    
      2.2.
      Het appartementencomplex, waarvan het gehuurde deel uitmaakt, is door eiser vanaf ongeveer maart 2020 gerenoveerd. De daarbij door eiser ingeschakelde [xxx] heeft bij de politie aangifte gedaan van mishandeling door gedaagde sub 2 op 1 april 2020 en van bedreiging door gedaagde sub 2 op 20 april 2020. Gedaagde sub 2 is ter zake mishandeling en bedreiging ‘met enig misdrijf tegen het leven gericht’ door de politierechter te Alkmaar op 29 mei 2020 veroordeeld tot een taakstraf voor de duur van 60 uren subsidiair 30 dagen hechtenis waarvan 20 uren subsidiair 10 dagen hechtenis voorwaardelijk met een proeftijd van 2 jaren, waarbij de voorwaarde is dat gedaagde sub 2 zich voor het einde van de proeftijd niet schuldig zal maken aan een strafbaar feit. De op de zitting van de politierechter in persoon aanwezige gedaagde sub 2 heeft geen hoger beroep ingesteld tegen dit vonnis.
      
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      Eiser vordert bij wijze van voorlopige voorziening, kort gezegd, (hoofdelijke) veroordeling van gedaagden:
      
        
          tot ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis;
        
        
          tot betaling van een bedrag van € 2.699,03 aan achterstallige huur en rente;
        
        
          tot betaling van een bedrag van € 675,02 per (gedeelte van een) maand gedurende welke gedaagden het gehuurde na 31 juli 2021 in gebruik houden;
        
        
          tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, en de nakosten.
        
      
      
    
    
      3.2.
      Aan zijn vordering legt eiser ten grondslag dat gedaagden zich op grond van artikel 7:213 BW als goed huurder moeten gedragen. Dat doen zij niet. Ondanks sommatie betalen gedaagden de huur niet tijdig en/of volledig, waardoor al geruime tijd een huurachterstand bestaat. Deze bedraagt tot en met de maand juli 2021 € 2.606,50. Voorts heeft gedaagde            sub 2 zich niet als goed huurder gedragen door [xxx] , die in opdracht van eiser werkzaamheden uitvoerde in diens onroerende zaak en in dat kader de in het trappenhuis gestalde fiets van gedaagde sub 2 had verplaatst, van de trap tussen de begane grond en de eerste etage te slaan, waardoor deze gewond is geraakt. Daarnaast heeft gedaagde sub 2           [xxx] en zijn collega’s op 20 april 2020 bedreigd met twee gigantische messen onder het uiten van de woorden ‘Ik ga jullie steken’ nadat hij eerder al had geroepen ‘I’m gonna kill you’, waarop hij wegliep om de messen te halen. Van beide incidenten heeft [xxx] aangifte gedaan en gedaagde sub 2 is ter zake door de politierechter veroordeeld. Door zich niet te gedragen als goed huurder schieten gedaagden ernstig tekort in hun verplichtingen uit de huurovereenkomst jegens eiser. Deze tekortkomingen kunnen niet meer ongedaan worden gemaakt en rechtvaardigen ieder voor zich, maar zeker in onderlinge samenhang bezien, ontbinding van de huurovereenkomst. Gelet op de aard en ernst van voormelde incidenten heeft eiser er belang bij om, vooruitlopend op de eventuele bodemzaak, spoedig tot ontruiming van het gehuurde over te kunnen gaan. Eiser heeft daarbij aangetekend dat hij bewust heeft gewacht met het instellen van de vorderingen om te voorkomen dat gedaagden tijdens de lock-downs zouden worden ontruimd, maar dat dat niets afdoet aan zijn spoedeisend belang om thans tot ontruiming over te kunnen gaan. 
      
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      Gedaagden hebben ter zitting, onder verwijzing naar op voorhand toegezonden producties, verweer gevoerd en geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van eiser in zijn vorderingen wegens het ontbreken van een spoedeisend belang dan wel tot afwijzing van de vorderingen. Gedaagden hebben de hoogte van de gestelde huurachterstand betwist. Voorts hebben zij de lezing van eiser met betrekking tot de incidenten in april 2020 betwist en genuanceerd, waarbij zij er op hebben gewezen dat deze incidenten zich hebben voorgedaan in een periode, waarin de spanningen hoog opliepen doordat zij ernstige (geluids)overlast ondervonden als gevolg van de renovatiewerkzaamheden. Gedaagden hebben er voorts op gewezen dat zij ruim 9 jaar in het gehuurde wonen en gedurende die tijd nooit voor problemen hebben gezorgd of de huur niet hebben voldaan. Bovendien is na de voorvallen in april 2020 nimmer meer sprake geweest van (door gedaagden veroorzaakte) problemen in en rondom het gehuurde. 
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Kern van het onderhavige geschil is of voldoende grond bestaat de vordering van eiser tot ontruiming van het gehuurde in kort geding toe te wijzen. Bij de beantwoording van de vraag of op grond van een gestelde tekortkoming in de nakoming van een huurovereenkomst een vordering tot een zo ingrijpende maatregel als ontruiming bij wege van voorlopige voorziening in kort geding kan worden toegewezen, stelt de kantonrechter voorop dat weliswaar uitgangspunt dient te zijn dat de in kort geding beslissende rechter zich heeft te richten naar de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure, maar dat daarbij grote terughoudendheid dient te worden betracht, gelet op enerzijds de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt en anderzijds de omstandigheid dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem/haar wordt voorgelegd, tot toewijzing van die vordering zal komen. 
    
    
      5.2.
      Daarnaast moet de vordering voldoende spoedeisend zijn, in die zin dat van een eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Ontruiming van een huurder uit zijn woning is een ingrijpend middel, waarnaar niet te lichtvaardig gegrepen moet worden. Er moet in een dergelijk geval sprake zijn van concrete tekortkomingen, zonder dat er uitzicht op verbetering bestaat.
      
    
    
      5.3.
      De eerste pijler onder de ontruimingsvordering betreft de door eiser gestelde huurachterstand van € 2.606,50, die volgens eiser betrekking zou hebben op de maanden april tot en met juli 2021. Gedaagden hebben dat betwist, stellende dat de huurbetalingsverplichting jegens eiser door hen wordt nagekomen. Zij hebben aangegeven dat zij er niet van op de hoogte waren dat het gehuurde in juli 2019 was verkocht en dat daarom de huur voor juli 2019 door hen nog aan de oude eigenaar [yyy] is betaald. Nadien wisten zij wel dat het gehuurde was verkocht, maar niet aan wie, zodat zij niet wisten aan wie de huur moest worden betaald. Daarom is de huur voor september en oktober 2019 destijds niet betaald. 
      
    
    
      5.4.
      De kantonrechter overweegt hierover als volgt. De huur moet ingevolge de betreffende bepaling uit de huurovereenkomst vóór de 25ste van de maand worden betaald. Uit het door eiser overgelegde betalingsoverzicht  blijkt dat gedaagden gedurende de periode januari 2020 tot en met juni 2021 steeds aan die verplichting hebben voldaan (zij het dat de huur voor de maand juni 2021 enige dagen te laat is betaald). Gelet op het tijdstip, waarop de betalingen hebben plaatsgevonden (kort voor of op de 25ste van de betreffende maand), dient ervan te worden uitgegaan dat gedaagden steeds de bedoeling hebben gehad om de huur voor de lopende maand te voldoen, ook al hebben zij bij hun betaling geen omschrijving vermeld, en hebben zij aldus gedurende de tijd dat eiser eigenaar is van het appartementsrecht feitelijk aan hun betalingsverplichting jegens hem voldaan. Ingevolge artikel 5 van de door eiser als productie 10 overgelegde leveringsakte d.d. 18 februari 2020 zijn alle aanspraken die verkoper LFB-Vastgoed Ontwikkeling B.V. ten aanzien van het verkochte kon of zou kunnen doen gelden tegenover derden overgegaan op eiser als koper. In dit geding kan echter niet worden vastgesteld of hiervan rechtsgeldig mededeling is gedaan aan gedaagden, nu hierop betrekking hebbende stukken niet zijn overgelegd en gedaagden betwisten dat zij zijn geïnformeerd. Daarmee kan niet worden vastgesteld of eiser een vorderingsrecht heeft ten aanzien van de verschuldigde huurpenningen uit de periode voorafgaande aan zijn verkrijging van de onroerende zaak en of hij op goede gronden tot verrekening kon overgaan van door gedaagden betaalde huurtermijnen ná zijn verkrijging met openstaande termijnen uit de periode vóór zijn verkrijging. Dat zal in een eventuele bodemprocedure moeten worden uitgezocht. De gevorderde huurachterstand en de daarop gebaseerde vordering tot ontruiming zijn derhalve niet toewijsbaar.
      
    
    
      5.5.
      De tweede pijler onder de ontruimingsvordering wordt gevormd door de incidenten die zich in april 2020 hebben voorgedaan en waarover de lezingen van partijen sterk uiteenlopen (maar waarover de politierechter zich heeft uitgesproken en tegen wiens vonnis geen hoger beroep is ingesteld). Wat er ook zij van die incidenten, vast is komen te staan ter zitting dat zich sinds april 2020 geen problemen meer in de huurrelatie tussen partijen hebben voorgedaan, zodat de vordering spoedeisendheid ontbreekt en de vraag zich opdringt waarom de kantonrechter als voorzieningenrechter thans met spoed een zeer vergaande beslissing tot ontruiming zou moeten nemen. 
      
    
    
      5.6.
      Gelet op het hiervoor overwogene acht de kantonrechter het, naast het op dit moment ontbreken van een spoedeisend belang bij eiser, allerminst zeker dat eiser het gelijk aan zijn zijde zal krijgen wanneer hij in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst vordert op grond van de tekortkomingen, die hij thans aan zijn vordering tot ontruiming ten grondslag legt. De kantonrechter kan daar dus thans niet op vooruitlopen. 
      
    
    
      5.7.
      De gevorderde veroordeling tot het - naar de kantonrechter begrijpt - betalen van de maandelijkse huur na 31 juli 2021 wordt afgewezen. Deze verplichting rust reeds op gedaagden en wordt door hen, zoals is vastgesteld, nagekomen. Niet valt dan ook in te zien waarom zij daarnaast nog afzonderlijk tot betaling van de lopende huur aan eiser dienen te worden veroordeeld. De kantonrechter geeft gedaagden in dit verband in overweging om bij de betaling van de huur voortaan de maand te vermelden, waarop die betaling betrekking heeft, zodat daaromtrent geen onduidelijkheid meer kan ontstaan.
      
    
    
      5.8.
      Gelet op de uitslag van de procedure wordt eiser met de proceskosten belast. 
      
    
    
      5.9.
      
        Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van hetgeen in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere
        beslissing kan leiden.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van eiser af;
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt eiser tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van gedaagden tot en met vandaag worden vastgesteld op € 498,00 wegens salaris gemachtigde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf, kantonrechter, en uitgesproken door 
        mr. S. Slijkhuis op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.