ECLI:NL:RBNNE:2013:BZ8128, Rechtbank Noord-Nederland, 16-04-2013, 358964 / CV EXPL 12-5856
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2013-04-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurecht; art. 7:213 BW; ontbinding van de huurovereenkomst wegens overlast.
        Langdurige en ernstige overlast aan omwonenden leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst, ook al is er bij de huurder sprake van psychische en lichamelijke problemen.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
      Afdeling Privaatrecht
      Locatie Assen
    
    
    zaak-/rolnummer: 358964 \ CV EXPL  12-5856
    
    
    Vonnis van de kantonrechter van 16 april 2013 in de hoofdzaak en in het incident
    
    
    in de zaak van
    
    
      de stichting Stichting Woonconcept,
      hierna te noemen: Woonconcept,
      gevestigd te Meppel, 
      eisende partij,
      gemachtigde: mr. W.J. Aardema,
    
    
    tegen
    
    
      [gedaagde],
      hierna te noemen: [gedaagde],
      wonende te [adres],
      gedaagde partij,
      toegevoegd gemachtigde: mr. G.A. de Boer.
    
    
    
    1. De procedure
    
    1.1 De Wet Herziening Gerechtelijke Kaart is op 1 januari 2013 in werking getreden. De rechtbanken Assen, Groningen en Leeuwarden vormen met ingang van die datum tezamen de nieuwe rechtbank Noord-Nederland. Het rechtsgebied van deze rechtbank beslaat de provincies Drenthe, Fryslân en Groningen. De zaak wordt daarom verder behandeld en beslist door de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen.
    
    
      1.2 Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 5 november 2012 met producties;
      - de incidentele vordering van 11 december 2012 tot het treffen van een voorlopige voorziening;
      - de conclusie van antwoord van 8 januari 2013.
    
    
    1.3 Krachtens de mondelinge rolbeschikking van de kantonrechter van 23 januari 2013 is op 26 februari 2013 een comparitie na antwoord, tevens mondelinge behandeling van de incidentele vordering, gehouden. Daarvan is een proces-verbaal opgemaakt, dat bij de stukken zit.
    
    
      1.4 Ten slotte is in overleg met partijen bepaald dat vonnis zal worden gewezen, waarvan de datum nader is vastgesteld op vandaag.
      2. De vaststaande feiten
    
    
    2.1 De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist en/of blijken uit de in zoverre onweersproken gelaten inhoud van de overgelegde producties.
    
    2.2 Woonconcept verhuurt als rechtsopvolger van de stichting Meppeler Woonstichting sinds 14 september 1988 een woning aan [gedaagde] aan de [adres]. 
    
    
      Art. 6 van de huurovereenkomst bepaalt:
      "1.
      Huurder zal het gehuurde als een goed huisvader en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van de woonruimte gebruiken.
      2.
      Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben."
    
    
    2.3 In de nacht van 6 op 7 september 2005 is door [gedaagde] brand veroorzaakt bij de voordeur van zijn woning. Bij brief van 15 september 2005 is [gedaagde] door Woonconcept aangesproken op zijn gedrag.
    
    2.4 Medio 2011 is Woonconcept gebleken dat [gedaagde] het gehuurde niet bewoonde. [gedaagde] heeft aan Woonconcept desgevraagd te kennen gegeven dat hij het gehuurde niet kon bewonen vanwege psychische klachten. Tevens gaf [gedaagde] te kennen dat hij onder begeleiding van de heer [X] van verslavingszorg Noord Nederland (hierna: VNN) het gehuurde weer zou kunnen bewonen. 
    
    
      2.5 Begin januari 2012 is [gedaagde] het gehuurde weer gaan bewonen. Vanaf dat tijdstip is Woonconcept geconfronteerd met klachten van omwonenden. Uit navraag van Woonconcept bleek dat mevrouw [Y] bij [gedaagde] was ingetrokken. [Y] is oud-huurder van Woonconcept. Krachtens uitspraak van de kantonrechter te Assen van 
      8 november 2011 is de huurovereenkomst tussen Woonconcept en [Y] ontbonden op grond van door [Y] veroorzaakte overlast. De woning van [Y] is op 
      4 januari 2012 ontruimd.
    
    
    2.6 Als gevolg van de door [gedaagde] - samen met [Y] - veroorzaakte overlast heeft Woonconcept zich genoodzaakt gezien aan een buurvrouw van [gedaagde] en haar zoontje  vervangende woonruimte toe te wijzen. Bij mevrouw [A] was, blijkens een brief van haar huisarts, sprake van psychische nood en emotionele uitputting. 
    
    
      2.7 Bij brief van 8 maart 2012 van Woonconcept is aan [gedaagde] bevestigd dat hij zonder afzegging niet is verschenen op een afspraak op 7 maart 2012. Voorts vermeldt de brief:
      "Bij herhaling van ongewenst woongedrag en het blijven veroorzaken van onder andere geluidsoverlast overwegen wij andere stappen te zetten. Dit houdt in dat wij mogelijk een juridische procedure starten en dat wij de rechtbank vragen om beëindiging van uw huurovereenkomst en ontruiming van uw woning."
    
    
    
    
    
      2.8 In een klachtbrief van 27 maart 2012 van mevrouw [A] valt te lezen:
      "Wij kunnen de overlast niet omzeilen. Ik zit vol angst in mijn huis. Bang dat ze ([gedaagde] en [Y], advocaat) met een dronken kop bij de verkeerde deur staan en mijn ramen gaan ingooien … en dan? Ik kan geen kant op, en de politie is er niet gelijk. Dus hoe kan ik mijn zoontje beschermen? (…) Uit veiligheid verblijf ik een aantal dagen per week elders. Zodat mijn zoontje en ik ook een keer kunnen slapen en uit de angst kunnen."
      Bij deze brief is gevoegd een incidentenoverzicht.
    
    
    
      2.9 Op 24 mei 2012 heeft een bespreking plaatsgevonden. Daarbij waren aanwezig een medewerker van Woonconcept, de wijkagent en verschillende professionele hulpverleners die beroepshalve met zowel [gedaagde] als [Y] te maken hebben. Ook [Y] was aanwezig; [gedaagde] is, hoewel uitgenodigd, niet aanwezig. Naar aanleiding van deze bespreking heeft [gedaagde] op 1 juni 2012 een (door Woonconcept toegestuurde) verklaring ondertekend waarin hij akkoord gaat met begeleiding van de VNN bij het stoppen met drinken. Intussen gaat de overlast, blijkens een melding van mevrouw [A] van 
      18 mei 2012 door. 
    
    
    2.10 Blijkens meldingen van omwonenden en de politie gaat de overlast door in de maanden juni tot en met oktober 2012. Bij de politie betreft het tientallen meldingen vanaf januari 2012. 
    
    2.11 In haar brief van 18 oktober 2012 maakt Woonconcept melding van recente klachten en kondigt zij een juridische procedure aan tot ontbinding van de huurovereenkomst. Toezeggingen van [gedaagde] om geen overlast meer te zullen veroorzaken is hij, aldus Woonconcept in deze brief, niet nagekomen.
    
    3. De vordering en het verweer, samengevat en zakelijk weergegeven
    
    3.1 Woonconcept vordert de ontbinding van de huurovereenkomst, de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, en de veroordeling tot betaling bij wege van schadevergoeding van de laatst verschuldigde maandelijkse huurpenningen vanaf de dag der ontbinding tot aan de dag der ontruiming. Bij wege van voorlopige voorziening vordert Woonconcept ontruiming van het gehuurde. Woonconcept beroept zich voor haar vordering op de vaststaande feiten en stelt daartoe nog het navolgende. Van de zijde van [gedaagde] is sprake van slecht huurderschap. [gedaagde] veroorzaakt overlast en hij neem personen in huis ([Y]) die eveneens overlast veroorzaken. De overlast bestaat uit geluidsoverlast, een dreigende en agressieve opstelling jegens omwonenden, het veroorzaken van schade aan het gehuurde, het niet nakomen van gemaakte afspraken ondermeer met betrekking tot drankgebruik, en het gedurende langere tijd het gehuurde niet bewonen. Dit levert op een dusdanige tekortkoming dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Woonconcept heeft veel geduld betracht met [gedaagde] en [gedaagde] kansen gegeven, maar dit heeft geen resultaat opgeleverd. Mede in het belang van omwonenden c.q. medehuurders kan van Woonconcept niet worden verlangd de huurovereenkomst voort te zetten. 
    
    
      3.2 [gedaagde] heeft verweer gevoerd met als conclusie afwijzing van de vorderingen. Daartoe heeft hij het volgende aangevoerd. Omdat [Y] in december 2012 de woning van [gedaagde] heeft verlaten, en er dus geen samenwoning  meer is, ontbreekt het spoedeisend belang bij Woonconcept voor de gevorderde voorziening. De incidentele vordering dient te worden afgewezen. 
      Met betrekking tot de hoofdzaak voert [gedaagde] aan, dat hij gedurende lange tijd - van 2006 tot en met 2011 - geen overlast heeft veroorzaakt. De brandstichting dateert van 2005 en kan nu niet meer als argument worden gebruikt voor de vordering van Woonconcept. Het feit dat [gedaagde] enige tijd de woning niet heeft bewoond vanwege een depressie is onvoldoende voor ontbinding van de huurovereenkomst. De overlast is ontstaan door de komst van [Y]. Er zijn spanningen geweest waardoor [gedaagde] zich wellicht wat agressief heeft opgesteld jegens omwonenden. [gedaagde] heeft lichamelijke en psychische klachten. Hij heeft geen  mogelijkheden om terug te vallen op familie of vrienden. Mocht de huurovereenkomst worden ontbonden, dan heeft [gedaagde] geruime tijd nodig om andere woonruimte te vinden. 
    
    
    De beoordeling in de hoofdzaak
    
    4. Woonconcept heeft mede aan haar vordering ten grondslag gelegd een beschadiging van het gehuurde in 2005 en een tijdelijk niet bewonen van het gehuurde in 2011. De kantonrechter laat deze bij de beoordeling buiten beschouwing. De beschadiging is zeven jaar geleden geweest en vormde destijds voor Woonconcept geen reden om ontbinding te vorderen. Dat nadien beschadigingen zijn opgetreden, is niet gesteld of gebleken. Het tijdelijk niet bewonen is het gevolg geweest van psychische klachten, aldus [gedaagde], wat niet is weersproken door Woonconcept. Ook dit is voor Woonconcept geen reden geweest destijds ontbinding te vorderen. Gelet op de achtergrond van dit tijdelijk niet-bewonen acht de kantonrechter dit onvoldoende om mee te wegen bij de huidige vordering.
    
    5. Als vaststaand kan worden aangenomen dat de aanwezigheid van [Y] in de woning van [gedaagde] een belangrijke oorzaak is van de overlast. De overlast is ook grotendeels begonnen of manifest geworden vanaf het moment dat [Y], na haar ontruiming uit haar huurwoning, bij [gedaagde] is ingetrokken. In zijn conclusie van antwoord heeft [gedaagde] aangevoerd dat [Y] zijn woning per begin december 2012 heeft verlaten. Ter comparitie van 26 februari 2013 heeft [gedaagde] evenwel verklaard dat [Y] zijn verloofde is en dat zij weer terug is bij hem. [gedaagde] is niet bereid om [Y] de toegang tot zijn woning te ontzeggen. 
    
    6. Blijkens de verklaringen van de omwonenden bestaat de overlast uit geluidsoverlast door harde muziek, slaan met de deuren, gestamp, gegil, op de bel drukken en gelal en gebral van dronken mensen, hetzij in de woning, hetzij op de galerij, en met name ook in de nachtelijke uren. Verder wordt er geschreeuwd en gedreigd tegen omwonenden en hun kinderen. Een andere ingrijpende vorm van overlast wordt veroorzaakt door de voortdurende ruzies, het schelden en de mishandelingen tussen [gedaagde] en [Y] en het gegil en gehuil dat daarmee gepaard gaat. Het wordt door de omwonenden als beklemmend ervaren en roept gevoelens van onveiligheid op. Vast staat dat Woonconcept in verband met deze overlast zich genoodzaakt heeft gezien twee omwonenden en hun vrienden/familieleden een andere woning aan te bieden omdat deze personen psychisch dreigden in te storten. 
    
    7. De overlast is geobjectiveerd door klachtbrieven en tientallen "mutaties" in de politieregistraties vanaf januari 2012. Verscheidene omwonenden hebben logboeken bijgehouden van de overlast. Blijkens ter comparitie overgelegde politiemutaties en logboeken gaat de overlast door tot op de dag van de comparitie. Ook uit nieuwe klachtbrieven van omwonenden, overgelegd ter comparitie, blijkt dat de overlast gewoon doorgaat.
    
    
    8. [gedaagde] heeft ter comparitie erkend dat er problemen zijn. Hij heeft de hierboven genoemde feiten en omstandigheden niet weersproken. Uit wat [gedaagde] verder ter comparitie heeft verklaard, moet worden geconcludeerd dat [gedaagde] niet bereid is of bij machte is iets tegen de overlast te ondernemen. Behalve dat hij niet bereid is [Y] de toegang tot de woning te ontzeggen, is hij niet bereid of bij machte bepaalde personen uit dat sociale circuit tegen te houden. Dit heeft tot gevolg dat de overlast voortduurt en er geen enkele verwachting is dat de overlast, al dan niet met professionele hulp, op korte termijn zal eindigen.
    
    9. Met betrekking tot de professionele hulp overweegt de kantonrechter dat er weliswaar al geruime tijd hulpverlening om [gedaagde] en [Y] is georganiseerd, maar dat deze als gevolg van onvoldoende medewerking van (in ieder geval) [gedaagde] de overlast niet kan verhinderen. Dat heeft er alleszins mee te maken dat [gedaagde] niet bereid is bepaalde keuzes te maken, zoals het stoppen van de samenwoning met [Y]. De conflictueuze sfeer die die samenwoning onderling oproept, en het sociale circuit dat daarbij een rol speelt, zorgen ervoor dat hulpverlening geen of onvoldoende resultaten afwerpt. Hierbij betrekt de kantonrechter het feit dat Woonconcept in overleg met de hulpverlening en de politie geprobeerd heeft afspraken te maken met [gedaagde], maar dat [gedaagde] de afspraken niet is nagekomen. Ook in zijn afspraken met de hulpverlening is [gedaagde] niet trouw. [gedaagde] heeft van Woonconcept meerdere kansen gehad zijn gedrag te verbeteren en de overlast te stoppen. Bij brief van 18 oktober 2012 heeft Woonconcept aangekondigd dat zij een juridische procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst zal starten. Ook dat heeft er niet tot geleid dat de overlast is gestopt.
    
    10. Al het voorgaande leidt tot de conclusie, dat [gedaagde] als huurder toerekenbaar tekort schiet. Hij handelt met zijn overlast in strijd met het bepaalde in de huurovereenkomst zelf. Voorts handelt hij meer in het algemeen niet zoals dat op grond van de wet (art. 7:213 BW) van een goed huurder mag worden gevraagd. Daarbij overweegt de kantonrechter nog, dat [gedaagde] ook verantwoordelijk is voor de overlast veroorzaakt door personen die hij in zijn woning toelaat. Weliswaar is bij [gedaagde] sprake van psychische en lichamelijke gebreken, maar niet is gebleken dat deze van dusdanige aard of ernst zijn dat [gedaagde] niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor zijn eigen handelen. Gelet op de aard van de tekortkoming, de duur en de ernst ervan, alsmede gelet op het feit dat niet kan worden aangenomen dat de tekortkoming op korte termijn zal eindigen, zal de kantonrechter de huurovereenkomst ontbinden. 
    
    11. Voor de ontruiming zal de kantonrechter een gebruikelijke termijn hanteren van veertien dagen na betekening. Deze termijn moet voldoende worden geacht om [gedaagde] de gelegenheid te bieden om, al dan niet via de hulpverlening, naar andere woonruimte om te zien.
    
    12.  Woonconcept heeft geen veroordeling in de proceskosten gevorderd van [gedaagde]. De kantonrechter ziet geen aanleiding tot een ambthalve proceskostenveroordeling.
    
    De beoordeling in het incident
    
    
      13. Gelet op de beslissing in de hoofdzaak heeft Woonconcept geen belang meer bij haar provisionele vordering, die bovendien op grond van art. 223 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering eindig bij een einduitspraak in de hoofdzaak. Dit betekent dat de kantonrechter deze vordering afwijst. 
      Ook in het incident heeft Woonconcept geen veroordeling in de proceskosten gevorderd van [gedaagde]. De kantonrechter ziet ook hier geen aanleiding tot een ambthalve proceskostenveroordeling.
    
    
    De beslissing
    
    In de hoofdzaak en in het incident
    
    De kantonrechter:
    
    
      ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan 
      [adres] met ingang van heden;
    
    
    veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning met al de zijnen en het zijne en al diegenen die van zijnentwege de woning gebruiken, te verlaten en te ontruimen, de woning bezemschoon en de sleutels af te geven aan Woonconcept;
    
    veroordeelt [gedaagde] tot betaling bij wege van schadevergoeding van de laatst verschuldigde maandelijkse huurpenningen vanaf de dag der ontbinding tot aan de dag der ontruiming, louter en alleen indien de datum van de ontruiming is gelegen na de datum van ontbinding;
    
    verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
      Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. G.J.J. Smits en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2013.
      typ/conc: 220 / GJJS
      coll: