ECLI:NL:RBROT:2021:7871, Rechtbank Rotterdam, 23-07-2021, 9128612 \ CV EXPL 21-12239
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-07-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Ontbinding en ontruiming. Hennepkwekerij.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      zaaknummer: 9128612 \ CV EXPL 21-12239
    
    
    
      uitspraak: 23 juli 2021
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        de stichting
      
      
        Stichting Woonstad Rotterdam,
      gevestigd te Rotterdam,
      eiseres bij exploot van dagvaarding van 30 maart 2021,
      gemachtigde: mr. R. van der Hoeff te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats gedaagde] ,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. A.F.M. den Hollander te Rotterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als ‘Woonstad Rotterdam’ respectievelijk ‘ [gedaagde] ’. 
    
    
    
  
  
    
      1.Het verloop van de procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
      
        
          de dagvaarding van 30 maart 2021, met producties 1 tot en met 9;
        
        
          de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 4;
        
        
          de brief van 23 juni 2021 van de zijde van Woonstad Rotterdam, met productie 10.
        
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 29 juni 2021. Namens eiseres is mevrouw [persoon A] , manager wijkbeheer, verschenen, bijgestaan door de gemachtigde mr. Van der Hoeff. Namens gedaagde is alleen zijn gemachtigde mr. Den Hollander verschenen. Van het verhandelde ter zitting heeft de griffier aantekening gehouden.
      
    
    
      1.3.
      De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2.De vaststaande feiten
    Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
    
    
      2.1.
      Tussen Woonstad Rotterdam en [gedaagde] bestaat een huurovereenkomst ten aanzien van de woning staande en gelegen aan [adres] , [postcode] te Rotterdam (hierna: het gehuurde), tegen een huurprijs inclusief servicekosten van thans € 511,94.
      
    
    
      2.2.
      
        De ‘huurovereenkomst zelfstandig woning laatste kans’ (hierna: de huurovereenkomst) luidt, voor zover thans van belang, als volgt:
        “2. De bestemming van het gehuurde
      
    
    
      2.1
      Het gehuurde is uitsluitend bestemd om door huurder te worden gebruikt als woonruimte.
      
    
    
      2.3.
      Op de huurovereenkomst tussen partijen zijn de ‘Algemene Voorwaarden versie juni 2009’ van toepassing (hierna: de algemene voorwaarden). In deze voorwaarden is onder meer bepaald:
      
      
        “6. Gebruik
        (…) 	
      
    
    
      6.4 	(…)
      
        Het is huurder niet toegestaan in/nabij het gehuurde en/of de gemeenschappelijke ruimten:
        - (…)
        - hennep of soortgelijke gewassen te telen, XTC te produceren, verdovende middelen te hebben en/of daarin te (laten) handelen en/of andere op basis van de Opiumwet strafbare gedragingen te plegen;
        - (…)
        - andere (al dan niet strafbare) handelingen te verrichten die het woonklimaat in en nabij het gehuurde schade (kunnen) toebrengen.”
      
      
    
    
      2.4.
      Op 15 december 2020 zijn medewerkers van de politie het gehuurde binnengetreden naar aanleiding van een Meld Misdaad Anoniem-melding. In de naar aanleiding van dit binnentreden verzonden brief van 19 januari 2021 van de politie aan de Burgemeester van de Gemeente Rotterdam staat dat in het gehuurde een in werking zijnde hennepkwekerij is aangetroffen. In de daarbij gevoegde bestuurlijke rapportage van 17 januari 2021 staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:
      
      
        “II Bevindingen van feiten en omstandigheden
        (…) Bij het betreden van de woning werd door politiemedewerkers van de politie in de slaapkamer van de woning een zogenaamde growtent met een afmeting van 1 meter bij 2 meter aangetroffen met daarin een assimilatielamp die brandde en een luchtafvoersysteem, voorzien van een koolstoffilter. In de growtent stonden diverse plantenpotten op de grond, waarin een afgeknipt steeltje van een hennepplant nog in de aarde zat. Op het bed in de slaapkamer stond een pot waarin henneptoppen zaten. In de woonkamer van de woning stond ook zo’n pot waar henneptoppen in zaten. Aan de toppen zaten nog de stelen van de hennepplanten.
      
      
      
        Na weging van de twee potten met henneptoppen bleek het nettogewicht van de henneptoppen 123,32 gram.
      
      
      
        De stroom ten behoeve van de hennepkwekerij bleek legaal te worden afgenomen.
        (…)
        Bij de aanwezigheid van een hoeveelheid drugs, Lijst 2, in een woning, die groter is dan een hoeveelheid geschikt voor eigen gebruik, zoals in dit geval, is het, indien het tegendeel niet aannemelijk wordt gemaakt, in beginsel aannemelijk dat die drugs bestemd zijn voor verkoop, aflevering of verstrekking (…)”
      
      
    
    
      2.5.
      In de kennisgeving van inbeslagname van 15 december 2020 staat vermeld dat een totale hoeveelheid henneptoppen van 123,32 gram in het gehuurde is aangetroffen “waar een hennepkwekerij was”. 
      
    
    
      2.6.
      Bij e-mail van 17 februari 2021 heeft [gedaagde] de gemeente Rotterdam bericht dat geen sprake is geweest van een in werking zijnde hennepkwekerij, maar van een growtent met daarin onder een LED-lamp groenten, tomaat, citroengras en een peperplant. Volgens [gedaagde] was de handelshoeveelheid henneptoppen van 123,32 bestemd voor eigen gebruik. Hij heeft voorts bericht dat er geen zogenaamde gripzakjes in het gehuurde aanwezig waren, dat de growtent niet in beslag is genomen en dat de stroom legaal is afgenomen.	
      
    
    
      2.7.
      Bij brief van 4 maart 2021 heeft de Burgemeester van de gemeente Rotterdam aan Woonstad Rotterdam en [gedaagde] medegedeeld (voor zover hier van belang):
      
      
        “Op 15 december 2020 is in de woning aan [adres] naar aanleiding van een MMA-melding een onderzoek ingesteld. Daarbij is een in werking zijnde kwekerij aangetroffen. In totaal zijn 123,32 g gedroogde henneptoppen aangetroffen en inbeslaggenomen. Ten tijde van het onderzoek bestond op het adres één persoon ingeschreven: de heer [gedaagde] , geboren [geboortedatum] .
        (…)
        Op 3 februari 2021 bent u in de gelegenheid gesteld uw zienswijzen schriftelijk te geven. Zowel u als uw huurder hebben hun zienswijzen gegeven.
         (…)
        Uw huurder heeft kort samengevat het volgende aangegeven:
        Er is volgens uw huurder geen sprake van een hennepkwekerij, maar van het kweken van kruiden, onder LED-verlichting. De tent en de installatie waarbinnen dit gekweekt is zijn ook niet inbeslaggenomen en de stroom werd niet illegaal afgetapt. De aangetroffen hennep was volgens uw huurder voor eigen gebruik. Andere attributen zoals bijvoorbeeld hennepzakjes zijn ook niet aangetroffen. Uw huurder geeft aan een rustige bewoner te zijn die met rust gelaten wil worden. Op geen enkele wijze herkent uw huurder zich in het gestelde dat hij, de heer [gedaagde] , overlast geven zou zijn. Over de instap en de behandeling hierbij heeft uw huurder bij de gemeente een klacht ingediend.
      
      
      
        
          Overwegingen
        
        Op basis van de rapportage, het zienswijzengesprek en de overgelegde stukken stel ik vast dat er op 15 december 2020,123,32 g hennep in uw woning is aangetroffen.
        De hoeveelheid verdovende middelen die is aangetroffen overschrijdt, volgens de richtlijnen van het Openbaar Ministerie, de gebruikers hoeveelheden. De aangetroffen hoeveelheid verdovende middelen kan daarmee worden aangemerkt als een handelshoeveelheid. Hierdoor staat vast dat de verkoop, aflevering en/of verstrekking van middelen als bedoeld in artikel 3 van de Opiumwet heeft plaatsgevonden, dan wel dat deze middelen daartoe aanwezig zijn geweest.
        (…)
        
          Laatste waarschuwing
        
        Na een grondige afweging van alle betrokken belangen ben ik tot de conclusie gekomen dat ik in dit geval een sluiting van de woning zonder voorafgaande waarschuwing disproportioneel acht.
        Met deze brief krijgt u een laatste waarschuwing, een zogenaamde gele kaart. Indien in de nabije toekomst een volgende constatering wordt gedaan van een gedraging die de openbare orde in en nabij de woning verstoort, zal ik uw woning aan [adres] sluiten. Ik heb de politie verzocht de komende tijd extra toezicht te houden op het pand en indien noodzakelijk handhavend op te treden.”
      
      
    
  
  
    
      3.De vordering
    
      3.1.
      Woonstad Rotterdam heeft – verkort weergegeven – bij dagvaarding gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden en [gedaagde] zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde binnen drie dagen na betekening van dit vonnis. Daarnaast vordert zij [gedaagde] te veroordelen tot betaling van:
      
        
          € 511,94 per maand vanaf 1 mei 2021 tot de datum waarop Woonstad Rotterdam de beschikking heeft over het gehuurde, een ingegane maand voor een volle gerekend, en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de eerste dag van iedere maand tot de datum van algehele voldoening;
        
        
          € 462,50 ter zake buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        
        
          de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten.
        
      
      
    
    
      3.2.
      Aan haar vordering heeft Woonstad Rotterdam – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd. Bij een politie-inval op 15 december 2020 is een hennepkwekerij aangetroffen. Daarnaast zijn in het gehuurde potten met henneptoppen met een nettogewicht van 123,32 gram aangetroffen. Dat is meer dan twintig keer de maximaal toegestane gebruikershoeveelheid van 5 gram. [gedaagde] heeft zich aldus niet als een goed huurder gedragen en in strijd gehandeld met de artikelen 7:213 en 7:214 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden. Daar komt bij dat door de aanwezigheid van deze (hoeveelheid) drugs en de in werking zijnde hennepkwekerij in het gehuurde de leefbaarheid en de veiligheid van het gehuurde en de omgeving daarvan ernstig in het geding zijn geweest. Exploitatie van een hennepkwekerij brengt gevaarzetting mee zoals brand-, elektrocutie- en waterschade. Daarnaast kan een hennepkwekerij stankoverlast veroorzaken, bestaat er kans op legionellabesmetting en levert gebruik van diverse chemicaliën extra risico’s op. De politie-inval heeft bovendien een nadelige invloed gehad op de woonomgeving. Woonstad Rotterdam voert een strikt (‘zero tolerance’) beleid als in door haar verhuurde woningen een hennepkwekerij wordt aangetroffen. Een en ander rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Woonstad Rotterdam maakt vanaf 1 mei 2021 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt tevens aanspraak op € 511,94 per maand, tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst ten titel van huur en nadien ten titel van schadevergoeding. Ten slotte is [gedaagde] € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten en de proceskosten en nakosten verschuldigd.
      
    
  
  
    
      4.Het verweer
    
      4.1.
      
        [gedaagde] heeft primair geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van Woonstad Rotterdam in haar vorderingen en subsidiair tot afwijzing, dan wel tot matiging daarvan, met veroordeling van Woonstad Rotterdam in de proceskosten. 
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] heeft betwist dat door de politie op 15 december 2020 een in werking zijnde hennepkwekerij is aangetroffen. [gedaagde] kweekte, in de growtent van ongeveer 95 cm bij 95 cm, onder een LED-lamp – en niet onder een in werking zijnde assimilatielamp – groenten en kruiden zoals tomaat, citroengras en peper. In het gehuurde zijn ook geen materialen aangetroffen die wijzen op bedrijfsmatige exploitatie, zoals zogenoemde gripzakjes. [gedaagde] is ook niet strafrechtelijk vervolgd. De aangetroffen henneptoppen waren bestemd voor eigen gebruik.  Er heeft geen ontmanteling van een hennepkwekerij plaatsgevonden en voor zover de politie-inval tot onrust in de woonomgeving heeft geleid, is dit te wijten aan het gedrag van de politie nu zij geweld heeft gebruikt bij het openen van de deur en de agenten zich agressief opstelden jegens [gedaagde] . Van ernstig gevaar op brand en/of elektrocutie is geen sprake geweest, nu de groenten en kruiden gekweekt zijn onder een LED-lamp en deze installatie door de energiemaatschappij is goedgekeurd en als veilig is beschouwd. [gedaagde] zal door een ontbinding en ontruiming dakloos worden en zonder geldig woonadres zijn uitkering verliezen. Zijn belang om in het gehuurde te blijven dient te prevaleren boven het belang van Woonstad Rotterdam om de huurovereenkomst te ontbinden en het gehuurde te ontruimen.
      
    
  
  
    
      5.De beoordeling
    
      5.1.
      Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In de onderhavige zaak is het daarom allereerst van belang om vast te stellen of [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst.
      
    
    
      5.2.
      In de brief van de politie aan de Burgemeester van de Gemeente Rotterdam van 19 januari 2021 wordt gesproken over een in werking zijnde hennepkwekerij in het gehuurde. Voorts staat in de daarbij behorende bestuurlijke rapportage van 17 januari 2021 dat een growtent van 1 meter bij 2 meter is aangetroffen met daarin een brandende assimilatielamp en een luchtafvoersysteem, voorzien van een koolstoffilter, alsmede dat in de growtent diverse plantenpotten stonden met daarin een afgeknipt steeltje van een hennepplant (zie 2.4). In de kennisgeving van inbeslagname van 15 december 2020 staat vermeld dat 123,32 gram hennepplanten of henneptoppen zijn aangetroffen in het gehuurde “waar een hennepkwekerij was” (zie 2.5). [gedaagde] heeft weliswaar betwist dat sprake was van een hennepkwekerij – volgens hem werden in de growtent alleen groenten en kruiden gekweekt onder een LED-lamp – maar hij heeft dit standpunt niet (voldoende) onderbouwd. Hij heeft bijvoorbeeld geen foto’s overgelegd van de growtent en de betreffende plant in de pot (waarin volgens de rapportage een afgeknipt steeltje van hennepplant is aangetroffen) die zijn standpunt ondersteunen. In het licht van voornoemde stukken had dat wel op zijn weg gelegen, zeker nu een en ander niet in beslag genomen is. Ook had het op zijn weg gelegen om nader toe te lichten waarom een luchtafvoersysteem, voorzien van een koolstoffilter, is aangetroffen, nu niet zonder meer verklaarbaar is waarom dit voor het kweken van groenten en kruiden nodig is. Deze toelichting is echter niet verstrekt. 
      
    
    
      5.3.
      Voorts is van belang dat in het gehuurde een handelshoeveelheid drugs (123,32 gram) henneptoppen is aangetroffen. Het had ook op de weg van [gedaagde] gelegen nader toe te lichten waarom hij een dergelijke grote (handels)hoeveelheid voor eigen gebruik in huis had (met stelen er aan) en hoe hij daaraan is gekomen. Die toelichting ontbreekt.
      
    
    
      5.4.
      Een en ander leidt tot het oordeel dat de kantonrechter, bij gebreke van een voldoende gemotiveerde betwisting door [gedaagde] , uitgaat van de juistheid van de stelling van Woonstad Rotterdam dat in het gehuurde een hennepkwekerij is aangetroffen met een omvang zoals in de bestuurlijke rapportage staat vermeld. Dat er geen gripzakjes zijn aangetroffen, de stroom niet illegaal is afgetapt, de hennepkwekerij niet is ontmanteld en de woning niet gesloten is geweest, doet daar niet aan af. Een en ander brengt immers niet noodzakelijkerwijs mee dat er geen sprake kan zijn geweest van een hennepkwekerij. 
      
    
    
      5.5.
      Dit leidt tot het oordeel dat [gedaagde] , door in het gehuurde een hennepkwekerij te exploiteren en een handelshoeveelheid drugs voorhanden te hebben, in strijd heeft gehandeld met artikel 2 van de huurovereenkomst, artikel 6 van de algemene voorwaarden en artikel 7:214 BW. Als zodanig heeft [gedaagde] zich niet gedragen als een goed huurder als bedoeld in artikel 7:213. Hij is dus tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiende uit de wet en de huurovereenkomst.
      
    
    
      5.6.
      Het exploiteren van een hennepkwekerij in het gehuurde alsmede het voorhanden hebben van een handelshoeveelheid drugs kan in zijn algemeenheid worden aangemerkt als een ernstige tekortkoming die rechtvaardigt dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Daarbij speelt een rol dat het een feit van algemene bekendheid is dat het kweken van hennep onaanvaardbare risico’s zoals brand- en waterschade en stankoverlast met zich brengt voor het gehuurde en de woonomgeving en dat drugshandel criminaliteit kan aantrekken die de woonomgeving in negatieve zin beïnvloedt. [gedaagde] heeft weliswaar aangevoerd dat er geen sprake was van een gevaarlijke situatie omdat de door hem gebruikte installatie goedgekeurd zou zijn door de energiemaatschappij, maar tegenover de betwisting ter zake door Woonstad Rotterdam heeft hij dit niet (nader) onderbouwd, zodat de kantonrechter daaraan voorbij gaat. Woonstad Rotterdam heeft voorts aangevoerd dat zij als toegelaten instelling een taak heeft op het gebied van de leefbaarheid in buurten en wijken waarin haar woningen gelegen zijn en mede daarom een ‘zero-tolerance’ beleid voert als in een van haar woningen een hennepkwekerij wordt aangetroffen. 
      
    
    
      5.7.
      Naar het oordeel van de kantonrechter hoeft Woonstad Rotterdam niet te accepteren dat een huurder hennep kweekt in de door haar verhuurde woonruimte en daarnaast in het gehuurde een handelshoeveelheid drugs voorhanden heeft. Haar belang om hiertegen op te treden door middel van een ontbinding van de huurovereenkomst prevaleert – mede gelet op haar maatschappelijke positie – boven het belang van [gedaagde] om in de woning te kunnen blijven. Dat [gedaagde] geen andere woonruimte heeft en mogelijk zijn bijstandsuitkering zal kwijtraken komt in de gegeven omstandigheden voor zijn rekening en risico nu hij had kunnen en moeten begrijpen dat zijn handelwijze niet acceptabel was. De gevorderde ontbinding en ontruiming worden dan ook toegewezen, waarbij de ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen. 
      
    
    
      5.8.
      De gevorderde huur/schadevergoeding van € 511,94 per maand tot aan de datum van de ontruiming is niet betwist en wordt toegewezen zoals in de beslissing vermeld. 
      
    
    
      5.9.
      Woonstad Rotterdam heeft voorts gesteld buitengerechtelijke kosten te hebben gemaakt en heeft een bedrag van € 462,50 gevorderd. Nu tegen de gevorderde buitengerechtelijke kosten geen afzonderlijk verweer is gevoerd en de hoogte van de vergoeding is berekend conform paragraaf III 3.3 van Rapport BGK Integraal 2013, is het gevorderde bedrag van € 462,50 toewijsbaar. 
      
    
    
      5.10.
      
        [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van deze procedure, die tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonstad Rotterdam worden vastgesteld op € 232,01 aan verschotten (€ 126,- aan griffierecht en € 106,01 aan dagvaardingskosten) en € 374,- aan salaris voor de gemachtigde (twee punten à € 187,- per punt).
      
    
    
      5.11.
      De gevorderde nakosten worden toegewezen zoals in de beslissing vermeld, nu de hiervoor genoemde proceskostenveroordeling reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.
      
    
  
  
    
      6.De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      6.1.
      ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Woonstad Rotterdam te stellen;
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde] om, met ingang van de maand mei 2021 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, aan Woonstad Rotterdam te betalen € 511,94 per maand, tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst ten titel van huur en nadien ten titel van schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de eerste van iedere maand tot de datum der algehele voldoening;
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Woonstad Rotterdam te betalen € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonstad Rotterdam vastgesteld op € 232,01 aan verschotten en € 374,- aan salaris voor de gemachtigde; en indien [gedaagde] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, en een bedrag van € 120,- aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening;
      
    
    
      6.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
        [46009]