ECLI:NL:RBROT:2021:9077, Rechtbank Rotterdam, 17-09-2021, C/10/625391 / KG ZA 21-793
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-09-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: KG. Eiser is huurder van pand met voorkeursrecht van koop. Haar stelling dat zij koopovk mbt pand heeft gesloten, is niet aannemelijk gemaakt. Zij heeft geen gebruik gemaakt van voorkeursrecht. Gevorderde verbod tot levering pand aan derde is afgewezen.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/625391 / KG ZA 21-793
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 17 september 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de vennootschap onder firma
      
        V.O.F. BOTH,
      gevestigd te Oud-Beijerland,
      eiseres,
      advocaten mrs. M.H.G. de Neef en M.G.T. Uphus te Oud-Beijerland,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [naam gedaagde]
        , IN DE HOEDANIGHEID VAN EXECUTEUR VAN DE NALATENSCHAP VAN [naam 1],
      wonende te [woonplaats gedaagde],
      gedaagde,
      advocaten mrs. L.S. Koning en G.J. Kerver te Den Haag.
    
    
    
      Partijen worden hierna Both en [naam gedaagde] genoemd en de overledene [naam 1].
    
    
    
  
  
    
      1. De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 15 september 2021;
        
        
          de 8 producties van Both;
        
        
          de pleitnota van Both;
        
        
          de pleitnotities van [naam gedaagde];
        
        
          de 15 producties van [naam gedaagde];
        
        
          de mondelinge behandeling op 17 september 2021.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2. De feiten
    
      2.1.
      
        Op 26 juni 2008 heeft Both (als huurder) met LVDM Investments B.V. (als verhuurder, hierna: LVDM), vertegenwoordigd door haar bestuurder [naam 1], een huurovereenkomst met allonge gesloten met betrekking tot het pand gelegen aan de [adres] (hierna: het Pand). In de allonge is een voorkeursrecht van koop ten behoeve van Both overeengekomen. Dat luidt als volgt:
        
          “In geval van voorgenomen verkoop van het huurobject zal verhuurder dit eerst aan huurder bij aangetekende brief of exploot te koop moeten aanbieden voor een daarbij door verhuurder te noemen koopsom k.k. (kosten koper). Huurder heeft gedurende twee maanden na de ontvangst door hem hiervan de gelegenheid om dit aanbod voor de daarbij genoemde koopsom k.k. bij aangetekende brief of exploot aan verhuurder te aanvaarden. Bij gebreke waarvan het voorkeursrecht is vervallen.”
        
      
      
    
    
      2.2.
      Both exploiteert in het Pand een horecagelegenheid c.q. café, voorheen onder de naam [naam horecazaak 1], thans onder de naam [naam horecazaak 2].
      
    
    
      2.3.
      
        [naam gedaagde] was de boekhouder en vertrouwenspersoon van [naam 1].
      
    
    
      2.4.
      Bij e-mail van 24 oktober 2017 heeft Both aan [naam gedaagde] het volgende medegedeeld:
      
      
        
          “Het is nu al weer een paar weken geleden dat wij contact hebben gehad.
        
        
          Het wordt ons steeds moeilijker om cafe [naam horecazaak 1] boven water te houden.
        
        
          Wij verlangen naar enige actie omtrent onze verbouwing die wij in gedachten hebben om naar hedendaagse horecagelegenheid uit te oefenen. Want dit cafe heeft echt geen bestaansrecht meer.
        
      
      
      
        
          Wij snappen dat wij veel van jou verlangen, dit is vanwege jij ook een van de weinige vertrouwenspersonen bent van [naam 1].
        
      
      
      
        
          Wij hebben 3 scenario’s
        
      
      
        1 Zo snel mogelijk verbouwen met de toestemming van [naam 1]. Huren en op korte termijn kopen van het pand.
      
      
        2 Snel mogelijk kopen van het pand zodat wij ook kunnen verbouwen.
      
      
        3. op deze manier doorgaan, maar dat zal onze kop kosten.
      
      
      
        
          Ik neem aan dat optie 3 voor niemand goed is. En ook niemand zal dat willen. 
        
      
      
      
        
          Na meer dan 21 jaar samen met [naam 1] mooie en natuurlijk ook mindere tijden hebben meegemaakt hopen wij op een goedkeuring en gunning van [naam 1].
        
      
      
      
        
          Ons voorstel is om alvast een voorlopig koopcontract te sturen zodat u dat alvast kan inzien, voordat wij dat aan [naam 1] geven. Zodat er geen scheven gezichten kunnen komen.
        
      
      
      
        
          Ps het voorlopig koopcontract mail ik u vanavond.”
        
      
      
      
        Diezelfde dag heeft [naam gedaagde] het volgende per e-mail geantwoord:
      
      
      
        
          “Zoals ik al eerder heb gezegd: al zou ik willen, op dit moment kan ik gewoon helemaal niets, omdat ik geen enkele wettelijke bevoegdheid heb.
        
        
          
            [naam 1] is opgenomen en is volgens de dokter niet in staat om zelf beslissingen te nemen.
        
      
      
      
        
          We zitten dus even in een situatie waarin er niets kan gebeuren, hoe naar ik dat ook vind.
        
      
      
      
        
          De notaris is wel bezig om dit te veranderen waardoor ik bevoegd wordt om zaken voor [naam 1] te regelen, maar tot het moment dat dit rond is, kan ik niets voor jullie doen, al zou ik het willen.”
        
      
      
    
    
      2.5.
      Bij e-mail van 6 november 2017 heeft Both aan [naam gedaagde] het volgende medegedeeld:
      
      
        
          “Afgelopen zaterdag was [naam 1] voor een dagje thuis. Hij heeft ook een bezoek aan [naam horecazaak 1] gebracht. We begrepen dat jij wel met [naam 1] over verkoop [naam horecazaak 1] hebt gehad. Dit bleek dat hij uit zichzelf zij dat hij [naam horecazaak 1] toch wil verkopen.
        
      
      
      
        
          Ook zou er vandaag een gesprek met behandeld arts en familie zijn.”
        
      
      
      
        Diezelfde dag heeft [naam gedaagde] het volgende per e-mail geantwoord:
      
      
      
        
          “Dit kan ik bevestigen noch ontkennen omdat ik het niet weet. Zodra er iets aan mij doorgegeven wordt wat voor jou van belang kan zijn, meld ik me bij je.”
        
      
      
    
    
      2.6.
      Op 5 januari 2018 hebben [naam 1] en zijn maatschappelijk werker een verzoek tot onderbewindstelling ingediend bij deze rechtbank. Bij beschikking van 26 april 2018 heeft de kantonrechter te Rotterdam [naam 1] onder bewind gesteld en [naam gedaagde] tot bewindvoerder benoemd.
      
    
    
      2.7.
      Op 15 oktober 2018 is [naam 1] overleden. [naam gedaagde] is benoemd tot testamentair executeur van de nalatenschap van [naam 1]. 
      
    
    
      2.8.
      
        Bij brief van 18 juni 2021 heeft Bruggeman Bedrijfsmakelaardij (hierna: Bruggeman), namens de erfgenamen van [naam 1], aan Both medegedeeld dat de erfgenamen het Pand ter overname aan Both aanbieden tegen een koopsom van 
        € 650.000,00 k.k. Both is verzocht uiterlijk op 19 augustus 2021 te laten weten of zij van haar voorkeursrecht gebruik wenst te maken.
      
      
    
    
      2.9.
      Bij brief van 8 juli 2021 (die per abuis op 8 juni 2012 is gedateerd) heeft de adviseur van Both aan Bruggeman kort gezegd medegedeeld dat [naam 1] mondeling aan Both heeft toegezegd dat Both het Pand “zou mogen kopen voor - in eerste instantie - EUR 450.000 en mogelijk ook nog wel voor een bedrag van EUR 400.000.” Verder is vermeld dat Both gebruik wil maken van haar voorkeursrecht, maar dat zij de overnameprijs onredelijk hoog vindt.
      
    
    
      2.10.
      Bij brief van 3 augustus 2021 aan Both heeft Bruggeman kort gezegd de door Both gestelde toezegging van [naam 1] betwist en medegedeeld vast te houden aan het eerder gedane aanbod.
      
    
    
      2.11.
      
        Het pand is vervolgens verkocht aan [naam 2] (hierna: [naam 2]). De koopovereenkomst is op 1 september 2021 ingeschreven in de registers van het Kadaster.
        De levering van het Pand staat gepland op maandag 20 september 2021.
      
      
      
    
  
  
    
      3. Het geschil
    
    
      3.1.
      Both vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [naam gedaagde] te verbieden om het Pand aan [naam 2] of (een) andere derde(n) te leveren totdat in een bodemprocedure is beslist wie de oudste rechten op levering van het Pand heeft, iedere andere voorziening te treffen die de voorzieningenrechter in goede justitie noodzakelijk acht en [naam gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding.
      
    
    
      3.2.
      
        Both legt aan haar vordering ten grondslag dat zij met [naam 1] op 
        4 november 2017 mondeling is overeengekomen dat [naam 1] het Pand aan Both zou verkopen tegen de koopsom van € 450.000,00 onder de voorwaarde dat Both de renovatie van het Pand voor haar rekening zou nemen. Na afronding van de renovatie zou het Pand geleverd worden en tot die tijd zou Both blijven huren. Both heeft dat bod in het bijzijn van vrienden van [naam 1] geaccepteerd en dit per e-mail van 6 november 2017 aan [naam gedaagde] bevestigd. Ook heeft [naam 1] aan de accountant van Both doorgegeven dat hij het Pand voor € 450.000,00 aan Both had verkocht. Op basis van deze gemaakte afspraak, maakt Both aanspraak op de levering van het Pand.
      
      
    
    
      3.3.
      
        Het verweer van [naam gedaagde] strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Both in de kosten van het geding.
        
          [naam gedaagde] betwist dat op 4 november 2017 een koopovereenkomst tussen Both en [naam 1] tot stand is gekomen. Both heeft haar stelling niet dan wel onvoldoende onderbouwd en bepaalde correspondentie die Both overlegt, spreekt haar stellingen juist tegen. 
        Voor zover de voorzieningenrechter mocht oordelen dat wel sprake is van een mondelinge koopovereenkomst, geldt dat [naam 1] in november 2017 niet in staat kon worden geacht om rechtshandelingen te verrichten. Both heeft in dat geval misbruik gemaakt van de omstandigheden en de koopovereenkomst is dan vernietigbaar.
      
      
      
    
  
  
    
      4. De beoordeling
    
      4.1.
      Nu Both wenst te voorkomen dat het eigendom van het Pand aan een derde wordt overgedragen en de levering van het Pand gepland staat op 20 september 2021, is het spoedeisend belang van Both bij haar vordering voldoende gegeven.
      
    
    
      4.2.
      
        Ter onderbouwing van de door haar gestelde mondelinge afspraak heeft Both een vijftal schriftelijke verklaringen van (mogelijke) getuigen overgelegd. Anders dan Both meent, geven deze verklaringen onvoldoende steun aan de stelling van Both.
        Uit vier verklaringen kan weliswaar worden afgeleid dat Both langdurig met [naam 1] in gesprek was over de overname van het Pand en dat in dat kader een bedrag van 
        € 450.000,00 is genoemd, maar in geen van de verklaringen valt te lezen dat die afspraak daadwerkelijk tot stand is gekomen op 4 november 2017. Ook blijkt niet dat de getuigen die datum aanwezig waren bij het door Both bedoelde gesprek. Sterker nog, [naam 3], [naam 4] en [naam 5] hebben het over een gesprek in 2016. 
      
      
    
    
      4.3.
      De stelling van Both dat zij de tot stand gekomen koopovereenkomst per e-mail van 6 november 2017 aan [naam gedaagde] heeft bevestigd, heeft [naam gedaagde] betwist en is door Both niet onderbouwd. Hetzelfde geldt voor haar stelling dat [naam 1] aan de accountant van Both heeft doorgegeven dat hij het Pand voor € 450.000,00 aan Both had verkocht. 
      
    
    
      4.4.
      
        Verder wordt in aanmerking genomen dat de stelling van Both ook niet wordt ondersteund door correspondentie van haar kant.
        Verwezen wordt naar het e-mailbericht van 6 november 2017 van Both aan [naam gedaagde] (zie 2.5.). In dat bericht deelt Both enkel mee dat [naam 1] had gezegd het Pand toch te willen verkopen. Indien op 4 november 2017 daadwerkelijk een koop tot stand was gekomen, lag het voor de hand dat Both dat in de mail van 6 november 2017 aan [naam gedaagde] kenbaar had gemaakt, met vermelding van de koopprijs en nadere afspraken. 
        Op 16 juni 2020 heeft Both aan de erfgenamen van [naam 1] een schriftelijk bod gedaan op het Pand van € 220.000,00. Ook die handeling rijmt niet met haar stelling. 
        
          [naam gedaagde] merkt terecht op dat Both pas in haar brief van 8 juli 2021 (zie 2.9.) zich voor het eerst op het standpunt stelt dat sprake zou zijn van een mondelinge koopovereenkomst.
      
      
    
    
      4.5.
      
        De voorzieningenrechter overweegt verder nog dat Both ter zitting – en pas in tweede termijn – verklaart dat in een bodemprocedure zal moeten worden vastgesteld wanneer de mondelinge koopovereenkomst precies tot stand is gekomen omdat partijen al jarenlang praatten over de overname van het Pand. Dat valt niet te rijmen met hoe stellig Both in de dagvaarding 4 november 2017 aanwijst als de datum van de totstandkoming van de koopovereenkomst. Ook stelt Both ter zitting voor het eerst dat zij tevens met [naam 1] is overeengekomen dat levering na drie jaar zou plaatsvinden. Deze wisseling c.q. aanvulling van standpunten doet afbreuk aan de aannemelijkheid van haar stelling.
        Het kan best zijn dat Both en [naam 1] jarenlang hebben gesproken over de wijze waarop Both het Pand van [naam 1] zou overnemen en dat daarbij geregeld over een bedrag van € 450.000,00 is gesproken. Echter, overeenstemming over de koopsom alleen is onvoldoende voor de totstandkoming van een koopovereenkomst. Both heeft onvoldoende concreet gemaakt wat de overige kernbedingen waren van die overeenkomst en wanneer die zijn overeengekomen.
      
      
    
    
      4.6.
      
        Uit het voorgaande vloeit voort dat Both voorshands geoordeeld niet aannemelijk heeft gemaakt dat tussen haar en [naam 1] een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Daarbij komt dat, ook indien ervan uit zou worden gegaan dat [naam 1] op 
        4 november 2017 mondeling aan Both heeft toegezegd dat hij het Pand aan haar zou verkopen voor € 450.000,00, het dan nog maar de vraag is of die toezegging standhoudt. [naam gedaagde] heeft onderbouwd gesteld dat [naam 1] op dat moment al niet meer in staat was om zelf beslissingen te nemen. Hij verwijst naar een medische verklaring van arts [naam 6] van 15 november 2017, die verklaart dat [naam 1] niet in staat is zelfstandig zijn wensen te bepalen en de reikwijdte te overzien. Both was van de toestand van [naam 1] op de hoogte. [naam gedaagde] heeft per e-mail van 24 oktober 2017 aan Both medegedeeld dat [naam 1] is opgenomen in een instelling en volgens de dokter niet in staat is zelf beslissingen te nemen. Op 27 november 2017 heeft [naam gedaagde] aan Both gemaild dat [naam 1] nog steeds niet als handelingsbekwaam is beoordeeld.  Tegen die achtergrond is niet uit te sluiten dat in die situatie de koopovereenkomst voor vernietigbaarheid in aanmerking komt, zoals door [naam gedaagde] is betoogd.
      
      
    
    
      4.7.
      Het is dan ook zeer waarschijnlijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat er geen koopovereenkomst tussen Both en [naam 1] tot stand is gekomen. Voorts is duidelijk dat Both niet tijdig gebruik heeft gemaakt van haar voorkeursrecht waardoor dit voorkeursrecht is komen te vervallen. Dat betekent dat de vordering wordt afgewezen.
      
    
    
      4.8.
      Both wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [naam gedaagde] worden begroot op:
      - griffierecht	€ 	309,00
      - salaris advocaat	€	1.016,00
      Totaal	€ 	1.325,00
      
      
    
  
  
    
      5. De beslissing
    De voorzieningenrechter:
    
    
      5.1.
      wijst de vordering af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Both in de proceskosten, aan de zijde van [naam gedaagde] tot op heden begroot op € 1.325,00;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 17 september 2021.
        2091 / 2009