ECLI:NL:RBMNE:2021:5407, Rechtbank Midden-Nederland, 10-11-2021, C/16/505129 / HL ZA 20-206
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2021-11-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: koop woonhuis, non-conformiteit, schending garantie, fundering

vonnis
    RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel Recht
      Zittingsplaats Lelystad
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/16/505129 / HL ZA 20-206
    
    
    
      
        Vonnis van 10 november 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiseres sub 1] ,
    
      2. [eiser sub 2],
      beiden wonend in [woonplaats] ,
      eisers in conventie,
      verweerders in voorwaardelijke reconventie,
      advocaat mr. S.J. Nijhof in Apeldoorn,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        DE GEZAMENLIJK ERFGENAMEN VAN [A],
      overleden op [2020] , laatstelijk wonend in [woonplaats] ,
      gedaagden in conventie,
      eisers in voorwaardelijke reconventie,
      advocaat mr. R. el Haddad in Zwolle.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser sub 2] c.s. en de erfgenamen van [A] genoemd worden. De heer [A] , oorspronkelijk gedaagde, zal [A] genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 2 september 2020,
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie,
        
        
          de akte van [A] van 6 november 2020 strekkende tot schorsing van de procedure,
        
        
          de dagvaarding van 3 februari 2021, waarbij [eiser sub 2] c.s. de gezamenlijk erfgenamen van [A] hebben gedagvaard in plaats van de heer [A] , 
        
        
          de zittingsaantekeningen van de mondelinge behandeling van 29 juni 2021,
        
        
           de spreekaantekeningen van de erfgenamen van [A] ,
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    in conventie en in voorwaardelijke reconventie 
    
    
      
        Wat is de kern?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [eiser sub 2] c.s. vorderen (onder meer) betaling van een schadevergoeding van € 65.775,18 vermeerderd met wettelijke rente en kosten omdat na koop van een woning van [A] bleek dat de fundering nooit vernieuwd is, terwijl [A] dit wel had gegarandeerd en partijen dit ook in de koopovereenkomst hebben opgenomen. De erfgenamen van [A] willen dit bedrag niet betalen, omdat zij vinden dat geen sprake is van non-conformiteit. [eiser sub 2] c.s. en [A] hebben namelijk een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst opgenomen waarmee [eiser sub 2] c.s. een eventueel gebrek aan de fundering nadrukkelijk heeft aanvaard, aldus de erfgenamen van [A] . De rechtbank komt tot de conclusie dat [A] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat [A] de garantie heeft gegeven dat de fundering vernieuwd was en dat niet is gebeurd. Zijn erfgenamen moeten [eiser sub 2] c.s. daarom een schadevergoeding betalen, die na een ‘nieuw voor oud’-correctie neerkomt op € 46.042,63. Aan beoordeling van de door de erfgenamen van [A] voorwaardelijk gevorderde verklaring voor recht dat het beslag dat [eiser sub 2] c.s. op het vermogen van [A] hebben laten leggen onrechtmatig was, wordt niet toegekomen. 
      
      
        
          Wat is er gebeurd? 
        
      
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser sub 2] c.s. hebben de woning aan de [straatnaam] [nummeraanduiding] in [woonplaats] gekocht van [A] voor een bedrag van € 540.000,00. Artikel 19 van de koopovereenkomst van 23 oktober 2018 luidt, voor zover relevant, als volgt: 
      
      
        
          “
          Artikel 19
        
      
      
      
        
          Op verzoek van de Verkoper komen partijen nog het volgende overeen casu quo wordt nog het volgende verklaard: 
        
      
      
      
        1. Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het Verkochte ouder is dan negentig (90) jaar. Koper is bekend met dienovereenkomstige lage eisen die aan de bouwkwaliteit van het Verkochte gesteld mogen worden. Koper aanvaardt alle in verband met die lagere bouwkwaliteit voorzienbare of te verwachten tekortkomingen van het Verkochte, in bijzonder voor wat betreft fundering, gevels, leidingen. Lozingen, daken en eventuele installaties, ook voor zover dit een tijdelijke belemmering voor normaal gebruik is. Koper verklaart dat het Verkochte de eigenschappen bezit die de Koper op grond van de gesloten overeenkomst mag verwachten.
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        3. Vanaf 1981 is in drie fases de fundering van het Verkochte – met uitzondering van de bijkeuken – vernieuwd, waarbij de fase in 1991 in samenwerking met de gemeente [.] is gedaan.”
      
      
    
    
      2.3.
      
        Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst hebben [eiser sub 2] c.s. en [A] contact gehad over de staat van de fundering van de woning. Op 24 oktober 2018 heeft de makelaar van [A] aan [eiser sub 2] c.s. per e-mail het volgende bericht: “(…) Zoals gisteren besproken aan tafel is het artikel inzake de fundering aangepast. Echter blijft de volgende toevoeging wel van pas; 
        
          Door gebrek aan de juiste papieren kan verkoper niet garanderen waar en hoeveel palen er zijn vervangen destijds. (…)”. 
      
      
    
    
      2.4.
      Op 28 augustus 2018 heeft de makelaar van [A] aan [eiser sub 2] c.s. per e-mail onder meer het volgende bericht: “Volgens opgaaf van verkoper is onder de gehele woning (met uitzondering van de bijkeuken) in 1991 betonpalen geplaatst.”
      
    
    
      2.5.
      Op 30 november 2018 is de woning aan [eiser sub 2] c.s. geleverd.
      
    
    
      2.6.
      Na aanvang van renovatiewerkzaamheden hebben [eiser sub 2] c.s. geconstateerd dat er geen funderingsherstel heeft plaatsgevonden. Op 18 september 2019 hebben [eiser sub 2] c.s. de zoon van [A] hiervan per e-mail op de hoogte gesteld. 
      
    
    
      2.7.
      Omdat [eiser sub 2] c.s. € 65.775,18 aan kosten hebben moeten maken voor herstel van de fundering, vorderen zij in deze procedure primair dit bedrag als schadevergoeding van de erfgenamen van [A] , vermeerderd met rente en kosten. Hieraan leggen zij ten grondslag dat [A] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst (artikel 6:74 BW), omdat de woning non-conform is (artikel 7:17 BW). Nu is gebleken dat de woning funderingsgebreken heeft, heeft de woning – zeker gelet op de garantie in artikel 19 lid 3 van de koopovereenkomst (zie 2.2) – niet de eigenschappen die [eiser sub 2] c.s. op basis van de koopovereenkomst mochten verwachten. Subsidiair vorderen [eiser sub 2] c.s. de koopovereenkomst op grond van artikel 6:265 BW in samenhang met artikel 6:270 BW gedeeltelijk te ontbinden en de koopprijs te verminderen met € 65.775,18. Meer subsidiair vorderen zij de gevolgen van de koopovereenkomst op grond van artikel 6:230 lid 2 BW en artikel 6:228 BW zodanig te wijzigen dat de koopprijs wordt verminderd met eenzelfde bedrag.
      
      
        
          
            [eiser sub 2] c.s. hebben hun klachtplicht niet geschonden
        
      
    
    
      2.8.
      Ter zitting is ter sprake geweest dat in mei 2019 bekend werd dat er mogelijk iets met de fundering aan de hand was, maar dat [eiser sub 2] c.s. pas in september 2019 bij [A] aan de bel hebben getrokken. Voor zover de erfgenamen van [A] hiermee bedoeld hebben een beroep te doen op schending van de klachtplicht van artikel 7:23 BW, slaagt dit verweer niet. Op grond van dit artikel kan de koper er geen beroep meer op doen dat de afgeleverde woning niet aan de overeenkomst beantwoordt, als hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken, kennis heeft gegeven. [eiser sub 2] c.s. hebben ter zitting verklaard dat er in juni 2019 twijfels over de fundering zijn ontstaan bij de constructeur, maar dat de aannemer pas in september 2019 tijd had om verschillende plekken in de vloer en muren open te maken en dat toen is geconstateerd dat geen funderingsherstel had plaatsgevonden. De erfgenamen van [A] hebben dit niet weersproken. Zij hebben ook niet (gemotiveerd) weersproken dat  ontdekking van dit gebrek pas mogelijk was na diepgravend onderzoek. Het staat dus vast dat [eiser sub 2] c.s. het gebrek pas in september 2019 hebben ontdekt en redelijkerwijs ook niet eerder hadden hoeven ontdekken. [eiser sub 2] c.s. hebben dus tijdig geklaagd, temeer nu niet gesteld of gebleken is dat de erfgenamen van [A] nadeel hebben geleden van het feit dat [eiser sub 2] c.s. pas in september 2019 over de gebreken hebben geklaagd. 
      
      
      
        
          Er heeft geen funderingsherstel plaatsgevonden
        
      
      
    
    
      2.9.
      
        [eiser sub 2] c.s. hebben gesteld dat geen funderingsherstel heeft plaatsgevonden en dat de woning daarom non-conform is. Ter onderbouwing hebben zij gewezen op de volgende e-mail van [naam onderneming] , een door [eiser sub 2] c.s. ingeschakelde aannemer, van 4 november 2019:
      
      
        “(…) Op aanvraag van de constructeur hebben wij de binnenmuur en de buitenmuren tot 30 centimeter onder de fundering uitgegraven die zijn aangegeven op de plattegrond (zie bijlage). We hebben zowel aan de binnenkant, buitenkant als onderkant van de fundering gekeken. 
      
      
      
        
          De fundering die wij aantroffen was de originele oude fundering. Samen met de constructeur hebben wij geconstateerd dat er nooit funderingsherstel of vernieuwing heeft plaatsgevonden. Om deze reden is ervoor gekozen om een constructieve vloer te maken. (…)”
      
      
    
    
      2.10.
      Daarnaast heeft de heer [B] , een door [eiser sub 2] c.s. ingeschakelde constructeur, [eiser sub 2] c.s. op 23 december 2019 per e-mail het volgende geschreven: 
      
      
        “(…) Vervolgens heeft u aan de zijgevel de fundering aan de buiten- en binnenzijde opgegraven. Zie onderstaande foto’s. 
        
          Hieruit blijkt dat er geen funderingsbalk en nieuwe palen onder de gevel waarneembaar zijn. 
        
        
          Ook de fundering t.p.v. de dragende tussenmuur was niet hersteld. 
        
      
      
      
        
          (…) Ik heb u dan ook geadviseerd om de fundering t.p.v. de tussenmuur en de voor- en achtergevel te herstellen volgens de berekeningen en tekeningen welke ik in de bijlage heb toegevoegd. (…)”.
      
      
    
    
      2.11.
      Volgens de erfgenamen van [A] heeft er wel funderingsherstel plaatsgevonden. Zij hebben in dat verband gewezen op een e-mail van [C] (productie 2 bij conclusie van antwoord in conventie), waarin laatstgenoemde heeft verklaard in 1991 te hebben meegewerkt aan funderingswerkzaamheden aan de [straatnaam] . 
    
    
      2.12.
      
        De rechtbank is van oordeel dat [eiser sub 2] c.s. met de e-mails van de aannemer en de constructeur voldoende hebben onderbouwd dat uitsluitend de originele funderingen aanwezig zijn en er dus geen herstel heeft plaatsgevonden. De verklaring van de heer [C] maakt dit oordeel niet anders, want die verklaring ziet niet specifiek op de woning van [A] . Ter zitting hebben de erfgenamen van [A] nog aangeboden een opdrachtbevestiging en andere stukken in te brengen waaruit zou blijken dat er toentertijd heipalen zijn besteld voor het funderingsherstel. Los van de vraag of de erfgenamen van [A] te laat zijn met het in het geding brengen van deze stukken, zouden die stukken het oordeel ook niet anders maken. Uit die stukken kan immers niet worden afgeleid dat het herstel daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. 
        Gelet op het bovenstaande hebben de erfgenamen van [A] de stelling van [eiser sub 2] c.s., dat geen funderingsherstel heeft plaatsgevonden, dus onvoldoende gemotiveerd betwist. [eiser sub 2] c.s. hebben [A] meermaals in de gelegenheid gesteld naar de fundering te komen kijken en zelf een contra-expertise te laten uitvoeren, maar [A] heeft er voor gekozen dit niet te doen. Dit komt voor zijn rekening en risico. De rechtbank stelt daarom vast dat geen funderingsherstel heeft plaatsgevonden. 
      
      
      
        
          
            [A] moet de schade van [eiser sub 2] c.s. vergoeden.
        
      
      
    
    
      2.13.
      De volgende vraag is dan of dit een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst oplevert. Door artikel 19 lid 3 (zie 2.2) in de koopovereenkomst op te nemen heeft [A] [eiser sub 2] c.s. een garantie gegeven dat de fundering van de woning vanaf 1981 in verschillende fases is vernieuwd. Nu gebleken is dat de fundering niet hersteld is, is daarom niet aan dit artikel voldaan. 
      
    
    
      2.14.
      De erfgenamen van [A] hebben in dit kader een beroep gedaan op artikel 19 lid 1 van de koopovereenkomst (zie 2.2), waarin een ouderdomsclausule is opgenomen. Volgens hen hebben [eiser sub 2] c.s. door dit artikel tekortkomingen met betrekking tot lage bouwkwaliteit aanvaard, in het bijzonder wat betreft de fundering. Artikel 19 lid 3 van de koopovereenkomst geeft dus geen enkele garantie over de (bouw)kwaliteit van de fundering, maar enkel de garantie dat de fundering vernieuwd is. Door middel van het opnemen van de ouderdomsclausule zijn [eiser sub 2] c.s. en [A] nadrukkelijk overeengekomen dat [A] niet aansprakelijk gesteld kan worden voor eventuele tekortkomingen aan de fundering. Verder hebben de erfgenamen van [A] gesteld dat [eiser sub 2] c.s. de mededeling van de makelaar van [A] (zie 2.4) onterecht als een garantie hebben aangemerkt. [A] heeft immers onder andere per sms aan [eiser sub 2] c.s. medegedeeld dat het onduidelijk was hoeveel palen er waren ingetekend. Als [eiser sub 2] c.s. voorafgaand aan de koop zeker hadden willen weten wat de omvang van het funderingsherstel was, hadden zij een bouwkundige keuring kunnen laten uitvoeren of een ontbindende voorwaarde kunnen opnemen in de overeenkomst. Nu zij dit niet gedaan hebben, hebben zij hun onderzoeksplicht geschonden. 
      
    
    
      2.15.
      Dit betoog van de erfgenamen van [A] slaagt niet. Uit de stellingen van partijen is gebleken dat zij artikel 19 lid 3 van de koopovereenkomst later, na uitvoerig overleg, zijn overeengekomen. Hiermee hebben zij voor wat betreft de fundering bewust afgeweken van artikel 19 lid 1 van de koopovereenkomst. Ook het argument van de erfgenamen van [A] dat [eiser sub 2] c.s. op grond van hun onderzoeksplicht een bouwkundige keuring hadden moeten laten doen, slaagt niet. [A] heeft [eiser sub 2] c.s. immers door middel van de verklaring van zijn makelaar, die [A] zelf had ingeschakeld en hem daarom vertegenwoordigde, en de opname van artikel 19 lid 3 in de koopovereenkomst gegarandeerd dat de fundering hersteld is. [eiser sub 2] c.s. mochten daarvan uitgaan en hoefden de woning daarom niet op dit punt te laten onderzoeken (voor zover dat al mogelijk is bij een bouwkundige keuring). Omdat [A] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, moet hij de schade die [eiser sub 2] c.s. daardoor hebben geleden vergoeden (artikel 6:74 BW). De erfgenamen zijn van rechtswege schuldenaar van die schuld geworden (artikel 4:182 lid 2 BW).
      
      
        
          De hoogte van de schade
        
      
      
    
    
      2.16.
      De volgende vraag is dan wat de schade is die [eiser sub 2] c.s. ten gevolge van de tekortkoming door [A] hebben geleden. [eiser sub 2] c.s. hebben gesteld dat het herstel, onder andere bestaand uit het plaatsen van heipalen en een constructieve vloer, € 65.775,18 heeft gekost. Deze kosten hebben zij onderbouwd met een offerte van de aannemer die het herstel heeft uitgevoerd (productie 6 bij dagvaarding). Ter zitting hebben de erfgenamen van [A] de hoogte van dit bedrag betwist. Zo blijkt uit de offerte dat kosten voor het aanleggen van vloerverwarming hier ook onder vallen, terwijl dit volgens hen niet noodzakelijk was voor het herstellen van de fundering. De rechtbank is van oordeel dat [eiser sub 2] c.s. voldoende hebben onderbouwd dat de kosten voor het aanleggen van de vloerverwarming een direct gevolg zijn van het gebrek aan de fundering. [eiser sub 2] c.s. hebben namelijk uitgelegd dat de vloerverwarming al was gelegd op het moment dat het gebrek aan de fundering ontdekt werd. De vloer moest toen weer opengebroken worden en de vloerverwarming moest later opnieuw aangesloten worden. 
      
    
    
      2.17.
      Voor het overige hebben de erfgenamen van [A] de door [eiser sub 2] c.s. gestelde schade niet, althans niet gemotiveerd, betwist. De primaire vordering van [eiser sub 2] c.s. is daarom in beginsel toewijsbaar. Wel acht de rechtbank het redelijk om een zogenaamde ‘nieuw voor oud’-correctie toe te passen, aangezien [eiser sub 2] c.s. nu een fundering hebben die dertig jaar nieuwer is – en daarom in beginsel ook dertig jaar langer mee zal gaan – dan zij zouden hebben gehad in de situatie dat de fundering wel in 1991 was hersteld. Ter zitting hebben [eiser sub 2] c.s. onweersproken gesteld dat nieuwe funderingspalen zo’n honderd jaar mee zullen gaan. De rechtbank vind het daarom redelijk om 70% van het gevorderde bedrag (€ 65.775,18) dus € 46.042,63, toe te wijzen. 
      
    
    
      2.18.
      Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank niet meer toe aan behandeling van de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen.
      
      
        
          Wettelijke rente
        
      
      
    
    
      2.19.
      
        [eiser sub 2] c.s. vorderen wettelijke rente over de hoofdsom. Op grond van artikel 6:119 BW zijn de erfgenamen van [A] wettelijke rente verschuldigd vanaf het moment van verzuim. [eiser sub 2] c.s. hebben [A] per brief van 27 januari 2020 aansprakelijk gesteld en gesommeerd uiterlijk binnen twee weken schriftelijk te bevestigen dat hij aansprakelijkheid erkent en de herstelkosten van € 65.775,18 vergoedt. Omdat [A] dat niet heeft gedaan, is op grond van artikel 6:82 lid 1 BW het verzuim ingetreden op 11 februari 2020. De wettelijke rente zal daarom vanaf die datum worden toegewezen.
      
      
        
          De beslagkosten 
        
      
      
    
    
      2.20.
      
        [eiser sub 2] c.s. vorderen de erfgenamen van [A] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op (€ 993,58 + € 211,46 + € 211,46 + € 211,46 + € 87,48 + € 85,41 + € 85,41 =) € 1.886,26 voor verschotten en € 1.114,00 voor salaris advocaat (1 rekest x € 1.114,00), in totaal dus € 3.000,26. [eiser sub 2] c.s. vorderen ook wettelijke rente over de beslagkosten. Omdat zij niet hebben gesteld vanaf wanneer de wettelijke rente verschuldigd is, zal de rente worden toegewezen vanaf de datum van de dagvaarding.
      
      
        
          Aan beoordeling van de voorwaardelijke tegenvordering wordt niet toegekomen
        
      
      
    
    
      2.21.
      De rechtbank begrijpt dat de erfgenamen van [A] hun tegenvordering (of vordering in reconventie) hebben ingesteld onder de voorwaarde dat de vordering in conventie wordt afgewezen. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is die voorwaarde niet ingetreden. Aan een inhoudelijke beoordeling van de tegenvordering wordt daarom niet toegekomen.
      
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      2.22.
      De erfgenamen van [A] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser sub 2] c.s. worden begroot op:
      - explootkosten	€ 	209,08 (€ 100,89 + € 108,19)
      - griffierecht	€ 	937,00
      - salaris advocaat		2.228,00 (2,0 punten × tarief € 1.114,00)
      Totaal	€ 	3.374,08
      
    
    
      2.23.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten, de nakosten en de wettelijke rente over de nakosten zullen worden toegewezen zoals hierna in de beslissing wordt vermeld. 
      
    
    
      2.24.
      In reconventie wordt gelet op 2.21 geen proceskostenveroordeling uitgesproken.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De rechtbank
    
    
      
        in conventie
      
    
    
      3.1.
      veroordeelt de erfgenamen van [A] tot betaling aan [eiser sub 2] c.s. van € 46.042,63, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 11 februari 2020 tot de dag van betaling,
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt de erfgenamen van [A] in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 3.000,26, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 19 juni 2020 tot de dag van betaling, 
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt de erfgenamen van [A] in de proceskosten, aan de kant van [eiser sub 2] c.s., tot op heden begroot op € 3.374,08, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van betaling,
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt de erfgenamen van [A] in de kosten die zijn ontstaan na dit vonnis, begroot op:
      - € 163,00 aan salaris advocaat, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na die aanschrijving tot de dag van betaling, en
      - € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van betaling,
      
    
    
      3.5.
      verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      3.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in voorwaardelijke reconventie
        
      
    
    
      3.7.
      verstaat dat de vordering geen behandeling behoeft.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F.C. Burgers en in het openbaar uitgesproken op 10 november 2021.