ECLI:NL:RBNHO:2021:10741, Rechtbank Noord-Holland, 27-10-2021, 9182408 CV EXPL 21-2206
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2021-10-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Herstelkosten na beëindiging huurovereenkomst in verband met huurachterstand.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 9182408 \ CV EXPL  21-2206 (WT)    
      Uitspraakdatum: 27 oktober 2021
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiseres] 
      
      wonende te [woonplaats]
      eiseres
      verder te noemen: [eiseres]
      gemachtigde: M.G. Lasonder, gerechtsdeurwaarder
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [gedaagde] 
      
      briefadres te [plaats] 
      gedaagde  
      verder te noemen: [gedaagde]
      gemachtigde: mr. M.T.A.M. Mes, advocaat 
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      De zaak gaat om de vraag of [gedaagde] herstelkosten moet betalen na beëindiging van de huurovereenkomst van de door hem van [eiseres] gehuurde woning. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] deze kosten inderdaad (grotendeels) moet betalen omdat hij een aantal herstelpunten niet of niet volledig heeft afgewerkt.
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiseres] heeft bij dagvaarding van 20 april 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
    
    
      1.2.
      Op 29 september 2021 heeft een (hybride) zitting plaatsgevonden. [eiseres] en haar gemachtigde [xxx] zijn daarbij aanwezig geweest via een Skype verbinding, [gedaagde] is verschenen bij zijn gemachtigde mr. Mes. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De gemachtigde van [eiseres] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiseres] bij brief van 12 augustus 2021 nog stukken toegezonden (producties 1 tot en met 11).
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] heeft met [gedaagde] op 19 februari 2019 een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gesloten ingaande 1 maart 2019 en lopende tot en met 28 februari 2021.
    
    
      2.2.
      Partijen zijn op 3 september 2020 overeengekomen dat de huurovereenkomst op een eerdere datum zou eindigen dan 1 maart 2021.
    
    
      2.3.
      Op 7 oktober 2020 heeft een voorinspectie plaatsgevonden. Bij e-mail van 9 oktober 2020 heeft [eiseres] aan [gedaagde] een lijst met opleverpunten gezonden.
    
    
      2.4.
      Op 4 november 2020 heeft een eindinspectie plaatsgevonden waarbij een aantal herstelpunten is aangegeven. 
    
    
      2.5.
      Na beëindiging van de huurovereenkomst heeft [eiseres] aan [gedaagde] een aantal facturen gestuurd wegens een gebrekkige oplevering.
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde] weigert deze facturen te voldoen.
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert bij dagvaarding dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van  € 7.874,70. Dit bedrag is opgebouwd uit een hoofdsom van € 6.957,96, een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten (inclusief btw) van € 874,71, en een bedrag aan rente van € 42,03 tot en met 19 april 2021. Ook vordert [eiseres] wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 20 april 2021 tot aan de dag van algehele voldoening en veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. 
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] na beëindiging van de huurovereenkomst de woning in gebrekkige staat aan [eiseres] heeft opgeleverd en de bij de eindinspectie aangegeven herstelpunten niet heeft afgewerkt. [gedaagde] schiet hiermee tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. [eiseres] heeft de gebreken op eigen kosten hersteld en vordert in deze procedure deze kosten van [gedaagde] terug. Ondanks aanmaning weigert [gedaagde] de aan hem gezonden facturen te betalen. [eiseres] heeft haar incassogemachtigde moeten inschakelen om betaling van [gedaagde] verkrijgen. Daarom is [gedaagde] ook buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd. 
    
    
      3.3.
      Ter zitting heeft [eiseres] haar vordering verminderd met een halve maand huur ofwel      € 450,73.
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde] betwist de vordering (gedeeltelijk). Voor zover van belang zal op de standpunten van [gedaagde] hierna bij de beoordeling nader worden ingegaan. 
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      
        [gedaagde] heeft van [eiseres] de woning aan [adres] te [plaats] gehuurd. Bij aanvang van de huurovereenkomst is een beschrijving van het gehuurde opgemaakt die door [gedaagde] is ondertekend. De huurovereenkomst is in onderling overleg beëindigd. Op grond van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst was [gedaagde] gehouden de woning in onbeschadigde staat zonder – anders dan met toestemming van [eiseres] – aangebrachte veranderingen en behoorlijk schoongemaakt ter beschikking van [eiseres] te stellen. 
      
    
    
      5.2.
      Op 7 oktober 2020 heeft op verzoek van [gedaagde] een voorinspectie plaatsgevonden. [gedaagde] is daar op eigen verzoek niet bij aanwezig geweest. Van deze voorinspectie heeft [eiseres] via een e-mail van 9 oktober 2020 aan [gedaagde] een lijst opgestuurd van zaken die nog hersteld moesten worden (productie 3 bij dagvaarding). In zijn reactie van 21 oktober 2020 (productie 5) geeft [gedaagde] aan “aan deze lijst voldoende te hebben”. Op 4 november 2020 heeft de eindinspectie plaatsgevonden. [gedaagde] heeft hierna nog een termijn gekregen tot en met zondag 8 november 2020 om gebreken te herstellen, de woning leeg achter te laten en de sleutels in te leveren (productie 4 bij dagvaarding). [eiseres] stelt dat [gedaagde] dit heeft nagelaten. Ter onderbouwing van de geconstateerde gebreken heeft [eiseres] foto’s in het geding gebracht die bij de eindinspectie zijn gemaakt (productie 5 bij dagvaarding). 
      
    
    
      5.3.
      
        [gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. De kantonrechter zal op dit verweer hierna puntsgewijs ingaan. 
      
      
        
          Factuur d.d. 25 november 2020
        
      
      
    
    
      5.4.
      
        [gedaagde] heeft de huurachterstand die is genoemd op deze factuur niet betwist (5 maanden huur min twee maanden huur borg en een aflossing van € 450,00). Dit betekent dat deze huurachterstand toewijsbaar is. Ook de kosten van sleutelvervanging, voor zover deze niet zijn ingeleverd, moet [gedaagde] betalen. Dat het inleveren van de sleutels zinloos was omdat [gedaagde] in de veronderstelling verkeerde dat de sloten al waren vervangen, zoals hij stelt en [eiseres] betwist, wordt door [gedaagde] onvoldoende aangetoond. 
      
    
    
      5.5.
      
        [gedaagde] erkent dat hij de woning niet helemaal schoon heeft achtergelaten. Hij betwist echter dat [eiseres] tien uren nodig had om de woning schoon te maken. Dit had volgens Van der Goor ook in twee uren gekund. Ook het uurtarief van € 30,00 vindt hij te hoog. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] met de overgelegde foto’s en de ter zitting door haar gegeven toelichting voldoende heeft aangetoond dat zij daadwerkelijk tien uren aan schoonmaakwerkzaamheden heeft besteed. Een uurtarief van € 20,00 acht de kantonrechter daarbij redelijk. Dit betekent dat een bedrag van € 200,00 aan schoonmaakkosten toewijsbaar is. 
      
    
    
      5.6.
      In de factuur van 25 november 2020 is een bedrag van € 1.161,97 opgenomen aangaande werkzaamheden van timmerbedrijf [yyy] . [eiseres] heeft als productie 7 een gespecificeerde factuur van dat bedrijf overgelegd.  [gedaagde] stelt ten aanzien van die factuur dat de vloerplinten niet voor zijn rekening komen. De vloer is door [gedaagde] overgenomen en behoort niet bij het appartement. De kantonrechter volgt [gedaagde] hierin niet. [gedaagde] heeft de keuze gemaakt de vloer in het appartement te laten liggen. Dit betekent dat de plinten deugdelijk afgewerkt hadden moeten zijn. De kosten van nieuwe plinten komen dan ook voor zijn rekening. Dit geldt niet voor het schilderwerk van de voordeur. Deze post is niet in het kader van de voorinspectie bij de herstelpunten genoemd. Ook is niet komen vast te staan dat het [gedaagde] is die de voordeur heeft beschadigd. Voor toewijzing van deze schadepost is dan ook geen grondslag. Nu voor het schilderen van de voordeur in de specificatie geen concreet bedrag wordt genoemd zal de kantonrechter schattenderwijs een bedrag van € 100,00 op de factuur in mindering brengen. Met betrekking tot het saus- en schilderwerk overweegt de kantonrechter als volgt. Uit het verslag van de voorinspectie blijkt dat dit toen niet op orde was. [gedaagde] heeft niet aangetoond dat hij nadien nog in het pand is geweest voor werkzaamheden, dus gaat de kantonrechter ervan uit dat dit punt niet door [gedaagde] is opgelost. [eiseres] zou volgens [gedaagde] bij de eindinspectie niets meer over het saus- en schilderwerk hebben gezegd. Het ligt echter in de risicosfeer van [gedaagde] dat hij dit punt niet bij de eindinspectie met [eiseres] heeft kunnen bespreken, aangezien [gedaagde] daarbij is weggelopen. Deze kosten zal [gedaagde] dan ook moeten betalen. De overige punten uit de factuur van het timmerbedrijf worden door [gedaagde] niet betwist. 
      
    
    
      5.7.
      Ook de overige onderdelen van de factuur van 25 november 2020 heeft [gedaagde] niet betwist, zodat deze factuur minus € 200,00 zal worden toegewezen. 
      
      
        
          Factuur d.d. 17 december 2020 (aanrechtblad)
        
      
      
    
    
      5.8.
      
        [gedaagde] betwist dat hij een oplosmiddel op het aanrechtblad heeft gezet waardoor het aanrechtblad is beschadigd. Hij stelt dat dit bij aanvang van de huurovereenkomst al zo was. Het aanrechtblad was geverfd en liet al snel los. Dit wordt door [eiseres] betwist. [eiseres] stelt dat alle door [eiseres] verhuurde appartementen hetzelfde aanrechtblad hebben. Deze zijn allemaal van 2012 en in perfecte staat. Dit was ook het geval bij het appartement van [gedaagde] bij de oplevering aan [gedaagde] . De kantonrechter oordeelt als volgt. In de beschrijving van het gehuurde tijdens de oplevering bij aanvang van de huur is geen opmerking geplaatst over de staat van het aanrechtblad. Er moet er dan ook vanuit worden gegaan dat het aanrechtblad bij aanvang van de huur in goede staat was. Onbetwist is gesteld dat de aanrechtbladen in de andere appartementen nog in goede staat zijn. Dat de beschadiging is ontstaan door slijtage acht de kantonrechter niet aannemelijk nu het aanrechtblad niet heel oud is. De kosten voor een nieuw aanrechtblad komen dan ook voor rekening van [gedaagde] .
      
      
        
          Factuur 31 december 2020 (€ 1.000,00 verhuurkosten)
        
      
      
    
    
      5.9.
      In de beëindigingsovereenkomst is door [eiseres] een bedrag van € 1.000,00 opgenomen voor de door haar te maken kosten van beëindiging van de huurovereenkomst en het vinden van een nieuwe huurder. Daarbij staat vermeld dat deze kosten niet verschuldigd zijn indien [gedaagde] de woning in correcte staat aan [eiseres] terug levert. [gedaagde] erkent hiervoor getekend te hebben maar vindt deze kosten te hoog. Dit verweer treft geen doel.  Vast is komen te staan dat de woning niet in correcte staat aan [eiseres] is opgeleverd, zodat deze kosten verschuldigd zijn. Bovendien blijkt uit de beëindigingsovereenkomst dat het andere kosten betreft dan de schade waar de overige facturen op zien. [gedaagde] zal de verhuurkosten dan ook moeten betalen. 
      
      
        
          Factuur 19 december 2020 (gaskookplaat)
        
      
      
    
    
      5.10.
      Van der Goor ontkent schade aan de gaskookplaat te hebben aangebracht en stelt dat de gaskookplaat oud en aan vervanging toe was. De kantonrechter overweegt als volgt. Ter zitting wordt door [eiseres] gesproken over een “pit die is afgebroken”. Bij de voorinspectie wordt gesproken over een “deuk in de kookplaat”. De kantonrechter acht hiermee niet voldoende onderbouwd dat de door [eiseres] gestelde schade is geleden, en voor zover er al schade zou zijn geleden, onvoldoende onderbouwd dat deze schade door [gedaagde] is veroorzaakt. De kosten voor vervanging van de gaskookplaat zullen dan ook worden afgewezen. 
      
      
        
          Extra maandhuur in verband met te late oplevering
        
      
      
    
    
      5.11.
      Ter zitting heeft [eiseres] dit onderdeel van de vordering verminderd met € 450,73. Omdat [eiseres] tot 8 november 2020 de tijd heeft gehad de sleutels in te leveren en er bovendien nog opleveringsgebreken waren, acht de kantonrechter dit redelijk. Het restant van de huur over november 2020 na de vermindering van eis moet [gedaagde] betalen. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      5.12.
      De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiseres] zal toewijzen tot een bedrag van € 6.037,93. De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de dag der dagvaarding nu van een eerdere verzuimdatum niet is gebleken. 
      
    
    
      5.13.
      
        [eiseres] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat aan de vereisten zoals gesteld in artikel 6:96 BW is voldaan. Daarmee is de vergoeding verschuldigd. De kantonrechter zal de buitengerechtelijke kosten toewijzen gerelateerd aan de toe te wijzen hoofdsom tot een bedrag van € 819,04 (inclusief btw).
      
    
    
      5.14.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij grotendeels ongelijk krijgt. 
    
  
  
    
      6De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van € 6.856,97, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 6.037,93 vanaf 20 april 2021 tot aan de dag van de gehele betaling;
    
    
      6.2.
      
        veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiseres] tot en met vandaag vaststelt op:
        dagvaarding	€	108,23
        griffierecht	€	240,00
        salaris gemachtigde	€	622,00;
      
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      6.4.
      wijst de vordering voor het overige af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter