ECLI:NL:RBAMS:2021:4649, Rechtbank Amsterdam, 25-08-2021, AWB 20/2146
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-08-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Een van de vergelijkingsobjecten niet marktconform. De resterende vergelijkingsobjecten onderbouwen de waarde niet. Ook eiser heeft zijn waarde niet onderbouwd. Waarde in goede justitie vastgesteld.

RECHTBANK AMSTERDAM
    Bestuursrecht
    
    
      zaaknummer: AMS 20/2146 
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van in de zaak tussen
    
    
      [eiser] , te Amsterdam, eiser
    (gemachtigde: G. Gieben),
    
    
      en 
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, 
    ( [gemachtigde verweerder] ).
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [woning] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 470.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
    
    
    
      Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 28 februari 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. 
    
    
    
      Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      De zaak is behandeld op de zitting van 10 juni 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door J. van Abbe, kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over?
      
    
    
    
      1.1.
      De woning van eiser is een portiekflat uit 1988 met berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 89 m². 
      
    
    
      1.2.
      Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.
      
    
    
      1.3.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Volgens eiser moet de waarde van de woning vastgesteld worden op € 425.000,-.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum, Het gaat om [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] .
      
      
        
          Beoordeling door de rechtbank
        
      
      
    
    
      2.1.
      Ter zitting is naar voren gekomen dat het vergelijkingsobject [adres 2] niet marktconform is verkocht. Volgens de heffingsambtenaar kan dit pand alsnog worden gebruikt, met inachtneming van de verschillen. De heffingsambtenaar heeft er veel betekenis aan gehecht dat dit vergelijkingsobject in dezelfde straat ligt als de woning. 
      
    
    
      2.2.
      Niet in geschil is dat dit vergelijkingsobject niet marktconform is verkocht. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met zijn toelichting op zitting onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat dit object desondanks gebruikt kan worden als vergelijkingsobject. De transactieprijs van dit vergelijkingsobject kan daarom niet worden gebruikt om de WOZ-waarde van de woning te onderbouwen. Dit betekent dat twee vergelijkingsobjecten resteren. 
      
    
    
      2.3.
      De kwaliteit van de woning is door de heffingsambtenaar gewaardeerd op ‘goed’, terwijl de kwaliteit van de vergelijkingsobjecten is gewaardeerd op ‘gemiddeld’. De ligging van de vergelijkingsobjecten is op ‘goed’ gewaardeerd en de ligging van de woning op ‘gemiddeld’. De gecorrigeerde gemiddelde m²-prijs van de resterende vergelijkingsobjecten is met € 4.752,50 aanzienlijk lager dan de m²-prijs van de woning van € 5.302,-. Dit levert een verschil op van € 549,50 per m² (€ 5.302,00 - € 4.752,50). De goede kwaliteit van de woning ten opzichte van gemiddelde kwaliteit van de resterende vergelijkingsobjecten onderbouwt dit aanzienlijke verschil in m²-prijs van € 549,50 per m² niet. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.1.
      De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiser voert aan dat de woning op 30 juli 2015 is aangekocht. Volgens eiser vormt het eigen transactiecijfer de beste indicatie voor de waarde in het economisch verkeer. Geïndexeerd naar waardepeildatum levert dit dus een lagere waarde op, aldus eiser. De rechtbank volgt dit niet. De verkoopdatum van 30 juli 2015 ligt met bijna 2,5 jaar te ver van de waardepeildatum om maatgevend te kunnen zijn voor de vaststelling van de waarde. Eiser heeft verder geen stukken overgelegd die zijn voorgestane waarde van € 425.000,- onderbouwen. De rechtbank is daarom van oordeel dat ook eiser de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. 
      
      4. Omdat zowel de heffingsambtenaar als eiser de waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank deze in goede justitie zelf vaststellen. De rechtbank komt tot een WOZ-waarde van € 450.000,-.
      
      5. Het beroep is reeds gegrond en de bestreden uitspraak zal worden vernietigd. De grond ten aanzien van de verstrekking van de verzochte stukken in de bezwaarfase behoeft daarom geen bespreking. Ten overvloede verwijst de rechtbank naar hetgeen over deze grond is bepaald in de uitspraak van deze rechtbank van 8 juli 2021.
      
      6. Ook de overige beroepsgronden van eiser behoeven geen bespreking meer. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
      7. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de waarde van de woning vaststellen op € 450.000,-. De aanslag onroerende zaakbelasting moet voor dit belastingjaar in overeenstemming met deze waarde worden verminderd. 
      
      8. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, moet de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoeden.
      
      9. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar ook in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 265,- en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 1).
      
        Beslissing
      
      
      
        De rechtbank: 
      
      
        
          verklaart het beroep gegrond; 
        
        
          vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
        
        
          stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2019 vast op € 450.000,-;
        
        
          bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
        
        
          bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
        
        
          draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden;
        
        
          veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.598,-.
        
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. F.P. Lauwaars, rechter, in aanwezigheid van mr. I.N. van Soest, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 
      
      
      
        griffier 
        rechter
      
      
      
        Afschrift verzonden aan partijen op: 
      
      
    
  
  
    Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
    Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
  
  
     Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     ECLI:NL:RBAMS:2021:3591, r.o. 4.1. en 4.2.