ECLI:NL:GHAMS:2021:2992, Gerechtshof Amsterdam, 05-10-2021, 200.270.561.01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-10-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Uitleg van herontwikkelingsovereenkomst. Samenhangende overeenkomsten. Recht of verplichting om niet slechts 79 maar 190 recreatiewoningen te realiseren?

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 				: 200.270.561.01
    
    
    
      zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland	: C/15/273734 / HA ZA 18-315
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 5 oktober 2021
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
        COÖPERATIEF BUNGALOWPARK HET GROOTSLAG U.A.,
      gevestigd te Andijk,
      appellante,
      advocaat: mr. A.J. Bakhuijsen te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
    
      
        IJSSELHOF ANDIJK B.V.,
      gevestigd te Wognum,
      geïntimeerde, 
      advocaat: mr. S. Smit te Alkmaar.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      Partijen worden hierna Grootslag en IJsselhof genoemd.
    
    
    
      Grootslag is bij dagvaarding van 26 juni 2019 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 27 maart 2019 (verder: het bestreden vonnis), onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen IJsselhof als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie, en Grootslag als gedaagde in conventie en eiseres in reconventie.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven;
    - memorie van antwoord.
    
    
      Partijen hebben de zaak ter zitting van 29 april 2021 doen bepleiten door hun voorgenoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      Grootslag heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, aan IJsselhof haar toegewezen vorderingen alsnog zal ontzeggen en IJsselhof zal veroordelen tot terugbetaling van hetgeen zij van Grootslag ter voldoening van het bestreden vonnis heeft ontvangen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover.Voorts heeft Grootslag geconcludeerd dat het hof zal verklaren voor recht dat IJsselhof toerekenbaar tekort is geschoten jegens Grootslag door – zakelijk en verkort weergegeven – niet het overeengekomen aantal van 190 vakantiewoningen te realiseren en dat IJsselhof daarvoor schadeplichtig is jegens Grootslag, met verwijzing naar de schadestaatprocedure; en tenslotte om IJsselhof in conventie en reconventie te veroordelen in de kosten van beide instanties met inbegrip van eventuele nakosten en rente. 
    
    
    
      IJsselhof heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en veroordeling van Grootslag in de kosten van het geding in hoger beroep met inbegrip van nakosten en rente.
    
    
    
      Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1
      De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder de overwegingen 2.1 tot en met 2.10 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
      
    
    
      2.2
      Grootslag heeft in mei 1983 het recht van erfpacht verworven van de gronden van het gebied de Proefpolder. Eigenaar van die gronden was destijds de toenmalige gemeente Andijk. Grootslag is op een deel van die gronden een vakantiepark met ongeveer 430 vakantiebungalows (verder: het Vakantiepark) gaan exploiteren en op een ander, naastgelegen, deel van die gronden (verder: de Camping) een camping met ongeveer 180 staplaatsen. Onderdeel van het Vakantiepark zijn enige gemeenschappelijke voorzieningen (verder: de Voorzieningen) zoals een centrumvoorziening, winkels, receptie/recreatieruimte, wegen, riool, tennisbanen, jeu-de-boule banen, speeltuin, zomerweide, ponyranch, een zwembad en verdere infrastructuur. Tot het gebied van de Proefpolder behoort behalve het Vakantiepark en de Camping verder ook nog (onder meer) een gebied dat door partijen is aangeduid als Westpunt.
    
    
      2.3
      Op enig moment diende het Vakantiepark een facelift c.q. renovatie te ondergaan. In dat kader zouden een nieuw zwembad, receptie en recreatieruimte worden gebouwd en zou ook de rest van het Vakantiepark opgeknapt worden. Voor de financiering van deze renovatie heeft Grootslag aanvankelijk samengewerkt met Ballast Nedam en zijn plannen gemaakt waarbij ook Westpunt zou worden ontwikkeld, maar uiteindelijk is het niet tot uitvoering gekomen. 
    
    
      2.4
      In een later stadium heeft Grootslag voor de realisering van de plannen overlegd met Scholtens Projecten B.V. (verder: Scholtens ). Dat overleg heeft geleid tot een op 7 juni 2002 gesloten overeenkomst tussen Grootslag enerzijds en “ Scholtens Projecten BV of nader te noemen meester” anderzijds (verder: de Intentieovereenkomst). IJsselhof heeft later de rechten en plichten uit de Intentieovereenkomst van Scholtens overgenomen. IJsselhof is een onderdeel van de Scholtens Holding Groep die circa 42 vennootschappen omvat die zich voornamelijk bezighouden met de ontwikkeling, het bouwen en het beheren van vastgoedprojecten. 
      
    
    
      2.5
      Blijkens de considerans van de Intentieovereenkomst had Grootslag aangegeven op Westpunt en de Camping ontwikkelingen toe te willen laten om daarop nieuwe bungalows te laten realiseren en daartoe een overeenkomst te willen sluiten met Scholtens ; en had Scholtens aangegeven onder voorwaarden bungalows te willen realiseren op Westpunt en de Camping. Een van de genoemde voorwaarden was dat de bungalows op ‘eigen grond’ verkocht zouden kunnen worden en de considerans vermeldt dat Scholtens in overleg was met de gemeente Andijk over het verkrijgen van de eigendom van het gebied de Proefpolder. De Intentieovereenkomst voorziet met het oog op de voorgenomen ontwikkeling van Westpunt en de Camping in meerdere mogelijke scenario’s en kent gedetailleerde afspraken over de bijbehorende financiële vergoedingen over en weer tussen partijen. 
    
    
      2.6
      Tussen Scholtens en de gemeente Andijk is op 2 mei 2003 de ‘Samenwerkingsovereenkomst Projecten Andijk’ tot stand gekomen (verder: de Samenwerkingsovereenkomst). Deze Samenwerkingsovereenkomst betreft een aantal vastgoedprojecten waarover de gemeente Andijk en Scholtens hadden onderhandeld, waaronder het zogenoemde ‘Proefpolder project’. In de Samenwerkingsovereenkomst heeft de gemeente Andijk, voor zover hier van belang, aan Scholtens de bloot eigendom verkocht van de (door Grootslag in erfpacht gehouden) gronden van de Proefpolder. Tevens heeft zij daarin, voor zover nodig, toestemming verleend voor splitsing van het erfpachtrecht Proefpolder, voor vestiging van een erfdienstbaarheid daarop, alsmede voor overdracht door Grootslag aan Scholtens van het deel van het gesplitste erfpachtrecht dat betrekking had op Westpunt en de Camping. De gemeente Andijk heeft de bloot eigendom van de gronden van de Proefpolder daarna op 22 mei 2003 aan Scholtens geleverd. 
      
    
    
      2.7
      Op 4 juli 2003 hebben partijen een “Akte splitsing erfpachtrecht/afstand en vermenging” (verder: de Erfpachtakte) ondertekend. Volgens deze Erfpachtakte zijn Grootslag en IJsselhof, onder verwijzing naar de Intentieovereenkomst en in verband met de overeengekomen verdere ontwikkeling van de Proefpolder, onder meer overeengekomen: splitsing van het aan Grootslag toekomende recht van erfpacht op het gehele gebied van de Proefpolder in een perceel A en een perceel B, en afstand door Grootslag van haar recht van erfpacht op perceel B ten behoeve van IJsselhof tegen een vergoeding van € 5000,- en aanvaarding van deze afstand door IJsselhof. Daarmee hebben partijen volgens de Erfpachtakte bewerkstelligd dat IJsselhof de volle onbezwaarde eigendom verkreeg van Westpunt en de Camping. 
      
    
    
      2.8
      Volgens de Erfpachtakte zijn partijen tevens overeengekomen dat Grootslag haar gebruik van de Camping nog voort zou mogen zetten tot (voor zover nu nog van belang) 1 januari 2007 zonder daarvoor aan IJsselhof enige gebruiksvergoeding te hoeven betalen. Na 1 januari 2007 zou Grootslag het gebruik van de Camping tot een eventuele opzegging mogen voortzetten tegen een aan IJsselhof te betalen gebruiksvergoeding (verder: de Gebruiksvergoeding).  Deze Gebruiksvergoeding bedraagt € 15.847,05 per jaar.
      
    
    
      2.9
      Op 15 juli 2003 hebben partijen een ‘Akte vestiging erfdienstbaarheid’ (verder: de Erfdienstbaarheidakte) ondertekend. Volgens deze Erfdienstbaarheidakte zijn partijen overeengekomen een erfdienstbaarheid te vestigen voor de duur van het door Grootslag behouden erfpachtrecht. Kort samengevat houdt die erfdienstbaarheid in dat Grootslag moet dulden dat de gebruikers van de door IJsselhof nieuw te ontwikkelen vakantiebungalows op Westpunt en de Camping gebruik kunnen maken van de Voorzieningen op het Vakantiepark onder dezelfde voorwaarden als de gebruikers van de bungalows van het Vakantiepark zélf. Voor zowel het verkrijgen van deze erfdienstbaarheid als het gebruik daarvan is IJsselhof blijkens de Erfdienstbaarheidakte een aantal vergoedingen verschuldigd aan Grootslag. Een gedeelte van deze overeengekomen vergoedingen is afhankelijk gesteld van het aantal door IJsselhof nieuw gerealiseerde en ‘opgeleverde’ vakantiebungalows op Westpunt en de Camping. Tot op heden is sprake van 79 door IJsselhof gerealiseerde en ‘opgeleverde’ vakantiebungalows, allemaal op Westpunt. 
      
    
    
      2.10
      Tussen partijen is na enige jaren een conflict ontstaan over de Gebruiksvergoeding voor het voortgezet gebruik van de Camping door Grootslag na 1 januari 2007. Dat conflict heeft er uiteindelijk toe geleid dat IJsselhof aan Grootslag het voortgezet gebruik van de Camping heeft opgezegd bij brief van 29 juni 2017 en Grootslag de Camping op 26 januari 2018 (ontruimd) heeft opgeleverd.
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      
        De procedure bij de rechtbank
      
    
    
    
      3.1
      IJsselhof heeft bij inleidende dagvaarding van 30 april 2018 een procedure tegen Grootslag aangespannen bij de rechtbank Noord-Holland. Daarin heeft zij betaling gevorderd van € 126.776,40 aan onbetaald gebleven Gebruiksvergoeding, nog te vermeerderen met rente en kosten, alsmede betaling van een bedrag van € 3.438,82 aan buitengerechtelijke kosten.
      
    
    
      3.2
      Bij conclusie van antwoord tevens eis in reconventie heeft Grootslag het volgende gesteld. IJsselhof is haar verplichting uit hoofde van de tussen partijen gesloten overeenkomsten om Westpunt en de Camping te ontwikkelen niet nagekomen door in plaats van 190 slechts 79 vakantiewoningen te realiseren. In verband daarmee is tussen partijen afgesproken dat Grootslag over de jaren 2007 en 2008 de Gebruiksvergoeding niet hoefde te betalen. Doordat IJsselhof de met Grootslag overeengekomen ontwikkeling heeft gestaakt, lijdt Grootslag aanzienlijke schade, bestaande uit het mislopen van de overeengekomen (jaarlijkse) bijdragen en vergoedingen die Grootslag van IJsselhof zou ontvangen bij de overeengekomen volledige ontwikkeling en realisatie van 190 vakantiewoningen. Omdat IJsselhof niet aan haar verplichtingen heeft voldaan, komt haar jegens Grootslag geen beroep toe op de overeengekomen Gebruiksvergoeding, en voor zover IJsselhof zich wel daarop kan beroepen, beroept Grootslag zich op opschorting en op verrekening daarvan met de door Grootslag geleden schade. Grootslag heeft in conventie geconcludeerd tot afwijzing van IJsselhofs vordering. In reconventie heeft Grootslag gevorderd een verklaring voor recht dat IJsselhof toerekenbaar jegens haar tekort is geschoten en tot schadevergoeding verplicht is door slechts 79 en niet 190 woningen te bouwen op Westpunt en de Camping, verwijzing naar de schadestaatprocedure en veroordeling van IJsselhof in de proceskosten. IJsselhof heeft de vordering in reconventie bestreden.
      
    
    
      3.3
      In het bestreden vonnis heeft de rechtbank, verkort en zakelijk weergegeven, geoordeeld dat de tussen partijen gesloten Intentieovereenkomst, Erfpachtakte en Erfdienstbaarheidakte geen verplichting inhouden voor IJsselhof om meer dan 79 vakantiebungalows te realiseren op Westpunt en de Camping. De rechtbank heeft geoordeeld dat Grootslags vorderingen in reconventie daarom ongegrond zijn en afgewezen moeten worden zodat Grootslag ook geen beroep kan doen op opschorting of verrekening als verweer tegen IJsselhofs vordering in conventie. De vordering in conventie van IJsselhof heeft de rechtbank grotendeels, tot een bedrag van in hoofdsom € 96.808,12 toegewezen, nog te vermeerderen met de wettelijke rente en kosten. De rechtbank heeft Grootslag zowel in conventie als in reconventie veroordeeld in de proceskosten.
      
      
        
          De procedure bij het hof
        
      
      
    
    
      3.4
      Tegen de beslissingen en daaraan ten grondslag gelegde motivering in het bestreden vonnis heeft Grootslag acht grieven aangevoerd.
    
    
      3.5
      Grootslag stelt in haar memorie van grieven, onder verwijzing naar de zogenoemde Haviltex-maatstaf (Hoge Raad 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158), dat bij de uitleg van overeenkomsten de omstandigheden kunnen meebrengen dat een andere dan de taalkundige betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gehecht, en dat beslissend is de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan die bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij op grond van hun verklaringen over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Met name op die maatstaf doet Grootslag in haar grieven een beroep. 
      
      
        
          Grieven 1 en 2
        
      
      
    
    
      3.6
      In haar eerste grief klaagt Grootslag dat voor hetgeen Grootslag redelijkerwijs van IJsselhof mocht verwachten, ook de Samenwerkingsovereenkomst tussen IJsselhof en de gemeente Andijk relevant is en dat de rechtbank in overweging 4.5 van het bestreden vonnis dit heeft miskend. Grootslag onderkent dat zij geen partij is bij die Samenwerkingsovereenkomst maar zij stelt dat haar belangen daarbij zo nauw betrokken zijn dat sprake is van samenhangende overeenkomsten. De tweede grief van Grootslag is gericht tegen het oordeel van de rechtbank in overweging 4.6 van het bestreden vonnis dat de Intentieovereenkomst voor IJsselhof slechts een recht en niet een plicht bevat om vakantiewoningen te realiseren. Grootslag klaagt dat de rechtbank bij deze uitleg van de Intentieovereenkomst ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de aantallen woningen en bijbehorende vergoedingen die in de verschillende samenhangende overeenkomsten worden genoemd, waaronder art. 15 van de Samenwerkingsovereenkomst, en de verwachtingen die Grootslag daaraan mag ontlenen.
      
    
    
      3.7
      De beide grieven, die het hof gezamenlijk zal behandelen, falen. De rechtbank heeft de Intentieovereenkomst, gelet op de daarin gebruikte bewoordingen, aldus uitgelegd dat daarin slechts een recht en geen verplichting voor IJsselhof is opgenomen om vakantiewoningen te realiseren. Ook het hof leest de Intentieovereenkomst in die zin, zoals hierna naar aanleiding van grief 3 nog zal worden besproken. Anders dan Grootslag wil, geeft artikel 15 van de Samenwerkingsovereenkomst niet aanleiding tot een andere uitleg. In die bepaling is over dit onderwerp slechts bepaald dat Scholtens (lees: IJsselhof) “voornemens [is] …. vakantiewoningen te realiseren ….bestaande uit circa 220 vakantiewoningen met bijbehorende voorzieningen in een tempo als vanuit markttechnische overwegingen wenselijk en mogelijk is…..”. Een voornemen tot realisatie is niet een verplichting tot realisatie. Dat geldt te meer in dit geval waarin dat voornemen uitdrukkelijk afhankelijk is gesteld van markttechnische ontwikkelingen. Grootslag kan daarom aan de Intentieovereenkomst niet, ook niet wanneer deze wordt gelezen in samenhang met artikel 15 van de Samenwerkingsovereenkomst, de gerechtvaardigde verwachting ontlenen dat IJsselhof zich jegens haar verplicht heeft tot realisatie. De vraag of Grootslag eigenlijk wel beroep kan doen op de Samenwerkingsovereenkomst waarbij zij geen partij is, kan daarmee onbeantwoord blijven.
      
      
        
          Grief 3
        
      
      
    
    
      3.8
      In overweging 4.7 van het bestreden vonnis heeft de rechtbank, kort samengevat, geoordeeld dat de bewoordingen van de Erfdienstbaarheidakte geen andere uitleg toestaan dan dat IJsselhof slechts de verplichting had 79 vakantiewoningen (op Westpunt) te ontwikkelen en voor een groter aantal vakantiewoningen (ook op de Camping) slechts een bouwrecht en niet een bouwplicht voor IJsselhof is overeengekomen. In haar derde grief stelt Grootslag dat de rechtbank ook hier heeft miskend dat het bij de uitleg van de Erfdienstbaarheidakte niet aankomt op de bewoordingen daarvan, maar op het redelijke verwachtingspatroon van partijen. Meer in het bijzonder stelt zij dat in de Erfdienstbaarheidakte geen afstand wordt genomen van de Intentieovereenkomst, en dat in geen van die beide overeenkomsten staat dat slechts sprake is van een recht om te bouwen, of dat níet 190 woningen gebouwd hoeven worden. 
      
    
    
      3.9
      Ook deze grief faalt. Het gaat er hier om of tussen partijen een realisatieverplichting voor 190 vakantiewoningen is overeengekomen. Wat betreft de Erfdienstbaarheidakte oordeelt het hof, evenals de rechtbank, dat daarin voor IJsselhof (slechts) een verplichting is opgenomen om (maximaal) 79 vakantiewoningen te realiseren met het recht om, als die uitbreiding een succes zou zijn, “eventueel meer bungalows” te realiseren. In de Erfdienstbaarheidakte kan daarom niet een verplichting voor IJsselhof worden gelezen om 190 vakantiewoningen te realiseren. Dat wordt niet anders door de Intentieovereenkomst bij de uitleg van de Erfdienstbaarheidakte te betrekken. De Intentieovereenkomst bevat immers, zoals het hof hierboven al heeft overwogen, evenmin een verplichting voor IJsselhof tot het ontwikkelen van 190 vakantiewoningen, maar slechts, in onderdeel D, artikel 1, een recht daarop. Ook Grootslag heeft in de Intentieovereenkomst geen realisatieverplichting kunnen aanwijzen. Dat nergens in de beide overeenkomsten staat dat níet 190 woningen gerealiseerd hoeven worden, kan in ernst niet worden uitgelegd als een verplichting om wél 190 woningen te realiseren. Grootslag heeft, buiten de door haar geciteerde teksten van de overeenkomsten en akten, geen feiten en omstandigheden aangevoerd die bij haar de (gerechtvaardigde)  verwachting zouden hebben gewekt dat IJsselhof jegens haar die verplichting had. De conclusie is dat de derde grief moet worden verworpen.
      
      
        
          Grief 4 
          
        
      
    
    
      3.10
      In haar vierde grief klaagt Grootslag dat de rechtbank in haar overwegingen 4.6 en 4.8 ten onrechte heeft geoordeeld dat IJsselhof niet art. 21 van de Intentieovereenkomst heeft geschonden. Die bepaling schrijft voor dat “mocht er een geheel afwijkende ontwikkeling plaatsvinden op de Westpunt en Camping”, partijen opnieuw met elkaar in overleg zullen gaan. Grootslag stelt dat dit overleg ten onrechte nooit heeft plaatsgevonden.
      
    
    
      3.11
      De vierde grief faalt. Uit diverse door partijen overgelegde producties, met name uit de brief van Grootslag aan IJsselhof van 5 juni 2008, blijkt dat wel degelijk overleg heeft plaatsgevonden over de situatie die is ontstaan toen uitbreiding van het aantal vakantiewoningen geen succes bleek. Grootslag voert voor het overige niets aan in verband met dat overleg.  
      
    
    
      3.12
      Het beroep dat Grootslag in dit verband nog heeft gedaan op art. 17 van de Samenwerkingsovereenkomst – nog los van de vraag of Grootslag eigenlijk wel een beroep kan doen op die overeenkomst – brengt het hof niet tot een ander oordeel. De in die bepaling opgenomen verplichting tot overleg ziet op overleg tussen IJsselhof en de gemeente Andijk, en niet op overleg tussen IJsselhof en Grootslag. Bovendien geldt die verplichting tot overleg slechts indien sprake is van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in art. 6:258 BW. Grootslag heeft niet gesteld en evenmin is gebleken dat een dergelijke situatie zich hier voordoet.
      
      
        
          Grief 5
        
      
      
    
    
      3.13
      Met haar vijfde grief komt Grootslag op tegen overweging 4.9 van het bestreden vonnis. De rechtbank heeft daarin de stelling van Grootslag dat zij van IJsselhof geen vergoeding heeft ontvangen voor de afstand van haar recht van erfpacht, onjuist geoordeeld omdat in de Erfpachtakte daarvoor een vergoeding van € 5000,- is overeengekomen en Grootslag voor de ontvangst daarvan kwijting heeft verleend aan IJsselhof. Grootslag stelt nu dat zij voor die afstand van recht volgens artikel 10 van de Intentieovereenkomst recht heeft op een vergoeding door IJsselhof van € 317.646,- die zij niet heeft ontvangen en dus nog van IJsselhof te vorderen heeft.
    
    
      3.14
      Ook deze grief faalt. In onderdeel E, artikel 10 van de Intentieovereenkomst zijn partijen voor het eventuele scenario waarin Grootslag ten behoeve van IJsselhof afstand doet van haar recht van erfpacht, een vergoeding overeengekomen die IJsselhof aan Grootslag zou moeten betalen. De Erfpachtakte die partijen ruim een jaar later zijn overeengekomen strekt tot uitvoering en nadere uitwerking van dat scenario uit de Intentieovereenkomst. In de Erfpachtakte zijn partijen overeengekomen dat Grootslag voor de afstand van haar recht van erfpacht een vergoeding van € 5000,- zou ontvangen van IJsselhof.  Deze vergoeding wijkt af van de vergoeding die partijen een jaar eerder hadden vastgelegd in artikel 10 van de Intentieovereenkomst. Bij deze gang van zaken moet het ervoor worden gehouden dat partijen in de Erfpachtakte welbewust, en ter vervanging daarvan, andere financiële afspraken over de afstand van recht hebben willen maken dan eerder in hun Intentieovereenkomst. Aan die latere afspraken is volgens de Erfpachtakte ook volledige uitvoering gegeven. De Erfpachtakte laat daarmee geen andere uitleg toe dan dat Grootslag voor de afstand van haar recht van erfpacht reeds volledig is betaald en niets meer van IJsselhof te vorderen heeft. Grootslag heeft ook geen concrete feiten of omstandigheden gesteld die tot een andere uitleg van de Erfpachtakte zouden kunnen leiden of daarop een ander licht werpen. 
    
    
      3.15
      Daar komt bij dat de vergoeding die Grootslag volgens artikel 10 van de Intentieovereenkomst zou ontvangen voor haar afstand van recht, afhankelijk is van het aantal ‘opgeleverde’ woningen op de Camping. Tussen partijen is niet in geschil dat op de Camping geen woningen zijn ‘opgeleverd’. Bij die stand van zaken zou volgens art. 10 van de Intentieovereenkomst Grootslag voor de afstand van recht op geen enkele vergoeding door IJsselhof recht hebben, laat staan op de door Grootslag gestelde vergoeding van € 317.646,-. 
      
    
    
      3.16
      De stelling van Grootslag dat zij op grond van artikel 10 van de Intentieovereenkomst nog een bedrag van € 317.646,- te vorderen heeft van IJsselhof voor de afstand van haar recht van erfpacht, moet daarom worden verworpen en daarmee faalt ook de vijfde grief.
      
      
        
          Grief 6
        
      
      
    
    
      3.17
      In overweging 4.11 van het bestreden vonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat partijen zijn overeengekomen dat Grootslag voor het gebruik van de Camping na 2007 de Gebruiksvergoeding aan IJsselhof zou betalen. Tegen dat oordeel is de zesde grief gericht. Volgens Grootslag miskent de rechtbank met dit oordeel dat deze financiële afspraak over het voortgezet gebruik van de Camping door Grootslag, kort samengevat, niet los kan worden gezien van de door partijen beoogde ontwikkeling van 190 vakantiewoningen op Westpunt en de Camping, waaraan IJsselhof echter geen uitvoering wil geven. Het hof verstaat deze grief aldus dat Grootslag zich kennelijk op het standpunt stelt dat zij de Gebruiksvergoeding niet hoeft te betalen omdat die slechts werd overeengekomen met het oog op een toekomstige nieuwe situatie die zich in werkelijkheid niet is gaan voordoen. 
      
    
    
      3.18
      De verplichting van Grootslag om voor het voortgezet gebruik van de Camping na 2007 aan IJsselhof de Gebruiksvergoeding te betalen, is door partijen overeengekomen in de bepaling onder D lid 4 van de Erfpachtakte. Daarin is geen voorbehoud gemaakt voor het geval de beoogde ontwikkeling van vakantiewoningen op de Camping en Westpunt niet tot uitvoering komt, en een dergelijk voorbehoud valt ook niet anderszins te lezen in de Erfpachtakte. Grootslag heeft evenmin feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit zou zijn af te leiden dat partijen hebben bedoeld een dergelijk voorbehoud overeen te komen. Een en ander betekent dat de zesde grief moet falen.
      
      
        
          Grief 7
        
      
      
    
    
      3.19
      In haar zevende grief bouwt Grootslag voort op de stelling die zij in haar vijfde grief heeft betrokken, namelijk dat zij nog een aanzienlijk bedrag van IJsselhof tegoed heeft. Die stelling is bij de bespreking van de vijfde grief reeds verworpen, zodat ook de zevende grief faalt.
      
      
        
          Grief 8
        
      
      
    
    
      3.20
      
        De achtste grief, waarin Grootslag klaagt dat de rechtbank ten onrechte haar vordering in reconventie heeft afgewezen en die van IJsselhof in conventie toegewezen, is een zogeheten ‘veeggrief’ en mist zelfstandige betekenis.
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      3.21
      De slotsom is dat de grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Grootslag zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.
      
      
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    
    
      veroordeelt Grootslag in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van IJsselhof begroot op € 5.382,00 aan verschotten en € 6.556,00 voor salaris en op € 131,-  voor nasalaris, te vermeerderen met de wettelijke rente indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
    
    
    
      verklaart de veroordelingen tot betaling van de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. D. Kingma, E.M. Polak en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 5 oktober 2021.