ECLI:NL:RBROT:2021:11956, Rechtbank Rotterdam, 01-12-2021, C/10/611326 / HA ZA 21-39
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-12-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Partijen verschillen van mening of een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Bij de koop van een woning is overeenstemming over de vraag of de woning vrij van huurders wordt opgeleverd, een essentieel onderdeel van de koopovereenkomst. Daarover is geen overeenstemming bereikt en (reeds) daarom is er geen koopovereenkomst tot stand gekomen.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/611326 / HA ZA 21-39
    
    
    
      
        Vonnis van 1 december 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [persoon A]
        ,
      wonende te [woonplaats A] ,
      eiser in conventie,
      verweerder in reconventie,
      verweerder in het incident in reconventie,
      als advocaat, gevestigd te Amsterdam, voor zichzelf optredend,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [persoon B]
        ,
      wonende te [woonplaats B] ,
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      eiser in het incident in reconventie,
      advocaat mr. A. Kara te Maastricht.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [persoon A] en [persoon B] genoemd worden.
    
    
    
  
  
    
      1.De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het vonnis van 21 april 2021 in het vrijwaringsincident en de daaraan ten grondslag liggende stukken;
        
        
          de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, tevens conclusie van eis in het incident tot het treffen van een voorlopige voorziening;
        
        
          de conclusie van antwoord in het incident tot het treffen van een voorlopige voorziening;
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie;
        
        
          de mondelinge behandeling van 14 oktober 2021 in zowel de hoofdzaak als in het incident tot het treffen van een voorlopige voorziening, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2.De feiten
    
      2.1.
      
        [persoon B] is eigenaar van de woning, gelegen aan de [adres] te Rotterdam (hierna: de woning).
      
    
    
      2.2.
      
        [persoon C] is makelaar in woningen.
      
    
    
      2.3.
      
        Op 1 december 2020 heeft [persoon C] [persoon A] als volgt bericht via WhatsApp:
        “ [adres]
        110 m2,
        2000 per maand huurwaarde
        Transport [volgend] jaar februari 2021 kan ook maar komt leeg in [juli] 2021
        Nu is het verhuurd voor € 1350 - per maand
        Het is één andere halve etage.
        Op tweede en derde halve etage [voorkant].
        Vve 75 per maand
        250.000 vaste prijs
        Deze kan je kopen met één aanbetaling van 50000
        Laat het weten,
        En als je [dit] jaar wilt kopen kost 320000
        Geen [aanbetaling]
        Mag deels cash”
        (productie 3 van eiser, p. 1)
      
      
    
    
      2.4.
      Op 5 december 2020 heeft een bezichtiging van de woning plaatsgevonden. Aanwezig waren [persoon A] , zijn vriendin, [persoon C] , [persoon B] en [persoon D] . [persoon D] en [persoon B] kennen elkaar. [persoon D] en [persoon A] kenden elkaar niet voorafgaand aan de bezichtiging. [persoon A] heeft onderhandelingen gevoerd met [persoon D] .
      
    
    
      2.5.
      
        Na de bezichtiging heeft [persoon A] het volgende bericht gezonden aan [persoon C] :
        “Kan je me de concept koopovereenkomst mailen? Dan kan ik deze alvast doornemen”
        (productie 3 van eiser, p. 10)
      
      
    
    
      2.6.
      
        [persoon A] heeft conservatoir beslag gelegd op de woning tot levering (hierna: het beslag). In de loop van de tussen verschillende betrokkenen gevoerde correspondentie heeft [persoon A] een sommatiebrief doen betekenen aan [persoon B] .
      
      
    
  
  
    
      3.Het geschil
    in conventie, in de hoofdzaak
    
      3.1.
      
        
          [persoon A] vordert – samengevat en zakelijk weergegeven – dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        I. verklaart voor recht dat tussen enerzijds [persoon A] en anderzijds [persoon B] een koopovereenkomst tot stand is gekomen voor de woning, voor € 250.000,00, met een aanbetaling van € 50.000,00 en levering uiterlijk in juli 2021;
        II. verklaart voor recht dat [persoon A] rechtsgeldig diens betalingsverplichting van € 50.000,00 jegens [persoon B] kan opschorten zolang [persoon B] niet gemotiveerd en afdoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de woning op de leveringsdatum onbezwaard zal kunnen leveren;
        III. [persoon B] veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis zijn medewerking te verlenen aan de levering van de woning – vrij van hypotheken, beslagen en huur – op straffe van een dwangsom;
        IV. [persoon B] veroordeelt om de sleutel van de voordeur van de woning uiterlijk op de leveringsdatum aan [persoon A] te verstrekken op straffe van een dwangsom;
        V. bepaalt dat indien [persoon B] in gebreke blijft zijn medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van de woning dit vonnis in de plaats treedt van de bij akte van levering vereiste wilsverklaring en handtekening van [persoon B] ;
        VI. [persoon B] veroordeelt tot betaling van € 621,84, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van het vonnis;
        VII. [persoon B] veroordeelt in de kosten van het geding, daaronder begrepen de nakosten.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [persoon B] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [persoon A] , bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de werkelijke kosten van het geding, vermeerderd met wettelijke rente, subsidiair in de kosten volgens het liquidatietarief. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie, in de hoofdzaak
        
      
    
    
      3.4.
      
        [persoon B] vordert – samengevat en zakelijk weergegeven – dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
        
          verklaart voor recht dat [persoon A] uit hoofde van onrechtmatige daad aansprakelijk is voor onrechtmatige beslaglegging en misbruik van procesbevoegdheid, met veroordeling van [persoon A] tot schadevergoeding, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
        
        
          veroordeelt in de werkelijk gemaakte kosten van het geding, dan wel in de proceskosten volgens het liquidatietarief, vermeerderd met wettelijke rente indien niet binnen vijf dagen na betekening van het vonnis is betaald.
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        [persoon A] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vordering.
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie, in het incident
        
      
    
    
      3.7.
      
        [persoon B] vordert – samengevat en zakelijk weergegeven – dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
        
          
            [persoon A] veroordeelt tot opheffing van het beslag op straffe van een dwangsom;
        
        
          veroordeelt in de werkelijk gemaakte kosten van het geding, dan wel in de proceskosten volgens het liquidatietarief, vermeerderd met wettelijke rente indien niet binnen vijf dagen na betekening van het vonnis is betaald.
        
      
      
    
    
      3.8.
      
        [persoon A] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vordering.
      
      
    
  
  
    
      4.De beoordeling
    in conventie
    
      4.1.
      De kern van het geschil betreft de vraag of partijen een koopovereenkomst gesloten hebben.
      
      
        4.1.1.
        
          [persoon A] meent dat dit het geval is. Hij stelt dat hij een aanbod heeft aanvaard dat weliswaar niet rechtstreeks van [persoon B] kwam, maar dat via een makelaar ( [persoon C] ) tot hem kwam en waarvan hij mocht aannemen dat het van de woningeigenaar kwam. Dat [persoon A] aansluitend op de bezichtiging de feitelijke onderhandelingen met [persoon D] heeft gevoerd en tegenover hem het aanbod heeft aanvaard, doet hieraan niet af, want [persoon B] stond erbij en greep niet in. Bovendien blijkt instemming van [persoon B] uit latere correspondentie.
        
      
      
        4.1.2.
        
          [persoon B] meent dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen en stelt het volgende. [persoon B] heeft geen opdracht gegeven aan [persoon C] , noch aan [persoon D] . Hij heeft er niet bijgestaan toen [persoon A] en [persoon D] onderhandelingen voerden. Het handelen van [persoon C] en [persoon D] kan niet worden toegerekend aan [persoon B] . Er is bovendien geen overeenstemming gekomen over de essentialia van de koopovereenkomst, waaronder de vraag of de woning in lege of verhuurde toestand zou worden geleverd. De koopprijs en de wijze van betaling stonden evenmin vast; [persoon A] spreekt immers in zijn eigen bericht dat het “concept” van de koopovereenkomst moest worden gezonden en stelt zelf dat deze nog moest worden geredigeerd.
        
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank oordeelt als volgt.
      
    
    
      4.3.
      Tussen partijen is niet in geschil dat [persoon A] de woning niet wilde kopen om deze zelf te gaan bewonen, maar om deze te gaan exploiteren. Daarmee was [persoon A] niet een natuurlijk persoon die niet handelde in de uitoefening van een beroep of bedrijf en geldt niet de eis van schriftelijkheid van de overeenkomst (artikel 7:2 BW); ook dit is tussen partijen niet in geschil.
      
    
    
      4.4.
      De vraag of een woning al dan niet in verhuurde staat wordt overgedragen, is een zodanig wezenlijk kenmerk van een woning, dat dit behoort tot de essentialia van een koopovereenkomst van een woning.
      
      
        4.4.1.
        Bij de verkoop van een woning die de koper zelf wil gaan bewonen, levert dit aspect in de praktijk geen problemen op. Partijen zullen het erover eens zijn, ook zonder dat expliciet te bespreken, omdat zij van elkaar weten dat de koper de woning zelf wil gaan bewonen en dus leeg opgeleverd wil zien. Bovendien moet een dergelijke koop schriftelijk worden aangegaan; in de standaardmodellen staat uitgeschreven in welke toestand de woning wordt overgedragen: vrij van huur en bewoners. Uiteraard laat dit alles onverlet dat partijen andere afspraken kunnen bespreken en maken.
        
      
      
        4.4.2.
        Dit alles ligt anders wanneer een woning ter exploitatie wordt gekocht. Sommige exploitanten hebben juist belang bij overdracht in verhuurde staat, terwijl anderen slechts geïnteresseerd zijn in overdracht in niet-verhuurde staat. Huurders van woningen hebben bovendien een verregaande wettelijke bescherming bij vervreemding van de woning (artikel 7:226 BW). Daarom kan, anders dan bij de koop voor eigen bewoning, het onderwerp verhuurde/niet-verhuurde staat niet onbesproken blijven: er moet wilsovereenstemming over zijn en de verkoper kan niet zonder meer inschatten wat de koper in gedachten heeft.
        
      
    
    
      4.5.
      
        [persoon B] heeft onweersproken gesteld dat er niet is gesproken over de vraag of de woning in verhuurde of onverhuurde staat zou worden overgedragen. Weliswaar heeft [persoon A] gesteld dat het moment van overdracht zou worden gekoppeld aan het moment van vertrek van de huurders. Echter, uit [persoon A] ’ stellingen volgt niet dat hierover daadwerkelijk afspraken zijn gemaakt. Het bericht van 1 december 2020 (rechtsoverweging 2.3) laat juist de leveringsdatum (en daarmee de verwachte toestand ten tijde van de levering) uitdrukkelijk open.
      
    
    
      4.6.
      De rechtbank is dan ook van oordeel dat er op het punt van de al dan niet verhuurde staat en de leveringsdatum geen wilsovereenstemming was. Reeds hierom oordeelt de rechtbank dat partijen geen overeenkomst hebben gesloten. Al hetgeen is aangevoerd over de gestelde vertegenwoordigingsbevoegdheid van [persoon C] en [persoon D] kan onbesproken blijven.
      
    
    
      4.7.
      Vordering I moet worden afgewezen, omdat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. De vorderingen II tot en met V zijn van de gestelde koopovereenkomst afhankelijk en moeten dus ook worden afgewezen.
      
    
    
      4.8.
      Vordering VI bestaat uit twee posten. De kosten voor een sommatiebrief worden afgewezen, omdat er geen onderliggende koopovereenkomst is. De kosten voor het leggen van beslag worden afgewezen, omdat het beslag – gezien de afwijzing van de vorderingen – onrechtmatig is gelegd, zoals ook in reconventie zal worden geoordeeld.
      
    
    
      4.9.
      
        [persoon A] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het geding. De rechtbank begroot de kosten in liquidatietarief VI, gelet op de waarde van de woning. Er is geen aanleiding voor vergoeding van de werkelijk gemaakte kosten. Daarvan kan – mede gelet op het grondrecht op toegang tot de rechter – slechts in zeer uitzonderlijke gevallen sprake zijn. Hetgeen [persoon B] daarover heeft gesteld, is ten enenmale onvoldoende.
      
    
    
      4.10.
      De kosten aan de zijde van [persoon B] worden begroot op:
      - betaald griffierecht	€ 	309,00
      - salaris advocaat	€ 	4.982,00 (2,0 punten × € 2.491,00)
      Totaal	€ 	5.291,00
      
    
    
      4.11.
      De kostenveroordeling wordt vermeerderd met gewone wettelijke rente als deze kosten niet binnen de bij deze rechtbank gebruikelijke termijn van veertien dagen voldaan zijn. Wettelijke handelsrente is niet aan de orde, omdat proceskosten niet zijn gebaseerd op een handelsovereenkomst. Het verzoek om de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad te verklaren is gegrond op de wet en niet weersproken, zodat het wordt ingewilligd.
      
      
        
          in reconventie, in de hoofdzaak
        
      
    
    
      4.12.
      Uit dat wat hiervoor in conventie is overwogen, volgt dat de rechtbank van oordeel is dat de vordering ten behoeve waarvan [persoon A] het beslag heeft doen leggen niet toewijsbaar is. Daarom ligt de vordering tot verklaring voor recht voor toewijzing gereed in de vorm zoals uitgeschreven in de beslissing, evenals de daarop gebaseerde vordering tot betaling van nader bij staat op te maken schadevergoeding. De lat voor verwijzing naar de schadestaatprocedure ligt laag: voldoende is dat de mogelijkheid van schade aannemelijk is. Aan deze voorwaarde wordt, met de stelling dat [persoon B] huurinkomsten is misgelopen door het beslag, voldaan.
      
    
    
      4.13.
      In de verklaring voor recht is niet opgenomen het element van misbruik van procesbevoegdheid. Daarvan kan – mede gelet op het grondrecht op toegang tot de rechter – slechts in zeer uitzonderlijke gevallen sprake zijn. Hetgeen [persoon B] daarover heeft gesteld, is ook hier ten enenmale onvoldoende.
      
    
    
      4.14.
      
        [persoon A] wordt in het ongelijk gesteld, in die zin dat het beslag onrechtmatig wordt verklaard. [persoon B] wordt in het ongelijk gesteld, in die zin dat de vordering tot verklaring voor recht dat sprake is van misbruik van procesbevoegdheid, wordt afgewezen. Partijen zijn dus over en weer deels in het ongelijk gesteld en de rechtbank ziet daarin aanleiding de proceskosten in reconventie te compenseren, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
        
          in reconventie, in incident
        
      
    
    
      4.15.
      Een voorziening in een incident is slechts mogelijk voor de duur van het geding (artikel 223, eerste lid, Rv). Nu de rechtbank in dit vonnis einduitspraak doet, is reeds hierom geen ruimte meer voor het treffen van een voorziening. [persoon B] wordt dan ook niet ontvankelijk verklaard in zijn vordering in incident.
      
    
    
      4.16.
      
        [persoon B] is te beschouwen als in het ongelijk gesteld, omdat zijn vordering niet wordt toegewezen. Materieel is echter [persoon A] in het ongelijk gesteld, omdat in de hoofdzaak het beslag onrechtmatig is verklaard. Hierin ziet de rechtbank aanleiding de proceskosten in het incident te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
    
  
  
    
      5.De beslissing
    De rechtbank
    
    
      
        in conventie
      
    
    
      5.1.
      wijst af de vorderingen van [persoon A] ;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, aan de zijde van [persoon B] tot op heden begroot op € 5.291,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.3.
      verklaart onderdeel 5.2 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.4.
      wijst af het meer of anders door [persoon B] verzochte;
      
      
        
          in reconventie, in de hoofdzaak
        
      
    
    
      5.5.
      verklaart voor recht dat [persoon A] jegens [persoon B] aansprakelijk is voor de schade die door [persoon B] is geleden en eventueel nog zal worden geleden als gevolg van de onrechtmatige beslaglegging op de woning;
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [persoon A] tot vergoeding aan [persoon B] van die schade, op te maken bij staat;
      
    
    
      5.7.
      verklaart onderdeel 5.6 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.8.
      compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
      
    
    
      5.9.
      wijst het meer of anders gevorderde af;
      
      
        
          in reconventie, in het incident
        
      
      
    
    
      5.10.
      verklaart [persoon B] niet-ontvankelijk in de vordering;
      
    
    
      5.11.
      compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. drs. J. van den Bos. Het is ondertekend door de rolrechter en door deze in het openbaar uitgesproken op 1 december 2021.
        1407/1876