ECLI:NL:GHARL:2021:8885, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 21-09-2021, 200.262.899
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-09-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Onderhandelingen over verkoop bouwproject. Geen koopovereenkomst tot stand gekomen. Afgebroken onderhandelingen. Geen gerechtvaardigd vertrouwen.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Arnhem 
    
    
    
      afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.262.899 
      (zaaknummer rechtbank Overijssel, locatie Almelo 223483)
    
    
    
      
        arrest van 21 september 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        
      
      wonende te [woonplaats] ,
      appellant,
      in eerste aanleg: eiser,
      hierna: [appellant] ,
      advocaat: mr. J.J. Wolleswinkel,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        Nijhuis Bouw B.V.,
      gevestigd te Rijssen,
      geïntimeerde
      in eerste aanleg: gedaagde,
      hierna: Nijhuis Bouw,
      advocaat: mr. A.E. Broesterhuizen. 
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
    
    
      Op 3 november 2020 is een tussenarrest gewezen. Daarbij is een comparitie van partijen bepaald. Die comparitie heeft op 30 juni 2021 plaatsgevonden. Voorafgaand aan de comparitie heeft mr. Wolleswinkel nog producties 1 tot en met 16 toegezonden. Deze producties behoren ook tot de processtukken. Van de comparitie is een proces-verbaal gemaakt. Daarna is bepaald dat arrest wordt gewezen. 
    
  
  
    
      2Waar gaat deze zaak over?  
    
    
      2.1.
      Het gaat in deze zaak om de verkoop van vastgoedproject ‘De Zon’ (hierna: project De Zon). Dit project behelsde de herontwikkeling van het onroerend goed aan de [adres1] te [plaats] waarbij vijftien appartementen met gezamenlijke ruimtes en twee commerciële ruimtes zouden worden gebouwd. [appellant] was samen met De Zon B.V. en De Zon Enschede Holding B.V. eigenaar van het te ontwikkelen onroerend goed. Hij wilde project De Zon verkopen aan Nijhuis Bouw. Daarover is met Nijhuis Bouw onderhandeld. 
      
    
    
      2.2.
      Volgens [appellant] hebben die onderhandelingen in mei 2017 geresulteerd in een       mondelinge koopovereenkomst tussen hem en Nijhuis Bouw. In ieder geval waren de onderhandelingen in december 2017 in een zo ver gevorderd stadium dat Nijhuis Bouw die niet had mogen afbreken, aldus [appellant] . [appellant] heeft bij de rechtbank – kort gezegd – een verklaring voor recht gevorderd dat Nijhuis Bouw jegens hem aansprakelijk is voor de schade die hij heeft geleden als gevolg van primair niet nakomen van de op of omstreeks     17/18 mei 2017 tot stand gekomen mondelinge koopovereenkomst, dan wel subsidiair schending van de precontractuele goede trouw door Nijhuis Bouw. [appellant] heeft naast de verklaring voor recht schadevergoeding gevorderd ter hoogte van primair een bedrag van € 926.000,-, dan wel subsidiair het positieve contractsbelang nader op te maken bij staat, dan wel meer subsidiair het negatieve contractsbelang nader op te maken bij staat, in ieder van de gevallen vermeerderd met de wettelijke rente. Ten slotte heeft hij buitengerechtelijke kosten van € 3.678,40 en een proceskostenveroordeling gevorderd. De rechtbank heeft alle vorderingen van [appellant] afgewezen.
      
    
    
      2.3.
      In hoger beroep vordert [appellant] dat zijn vorderingen alsnog worden toegewezen en dat Nijhuis Bouw wordt veroordeeld in de proceskosten in beide instanties, inclusief nakosten.
      
    
    
      2.4.
      Net als de rechtbank komt het hof tot de conclusie dat er geen overeenkomst tot stand is gekomen en dat het Nijhuis Bouw vrij stond om de onderhandelingen af te breken. Om die reden is ook geen grond aanwezig voor het toekennen van een schadevergoeding aan [appellant] . Hierna wordt uitgelegd hoe het hof tot dit oordeel is gekomen.
      
    
  
  
    
      3Het oordeel van het hof
    
    
      3.1.
      De grieven van [appellant] leggen het geschil in volle omvang voor aan het hof. Het hof zal het geschil tussen partijen hierna per onderwerp bespreken, zonder de grieven afzonderlijk te behandelen. De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.19 feiten vastgesteld. Aangezien tegen die vaststelling geen grieven zijn aangevoerd zal het hof in het hoger beroep die feiten tot uitgangspunt nemen en die waar nodig aanvullen. 
      
      
        
          Is er medio mei 2017 een mondelinge koopovereenkomst gesloten? 
          
        
      
    
    
      3.2.
      Volgens [appellant] hebben partijen op of omstreeks 17/18 mei 2017 mondelinge overeenstemming bereikt over de verkoop van project De Zon. Hij onderbouwt zijn stelling onder andere door te wijzen op de e-mail van [naam1] (hierna: [naam1] ), projectontwikkelaar van Nijhuis Bouw, van 19 mei 2017 aan [naam2] (hierna: [naam2] ), mede-eigenaar van De Zon B.V., waarin staat: “Fijn dat we eruit zijn voor de Pijpenstraat.” Gelet op wat er vooraf is gegaan aan die e-mail en het gesprek waar de e-mail op volgt, kan deze zin naar het oordeel van het hof niet worden begrepen als de bevestiging van een tussen partijen gesloten mondelinge koopovereenkomst. Daarvoor is het volgende van belang. 
      
    
    
      3.3.
      Nijhuis Bouw heeft [appellant] in maart 2017 benaderd voor meer informatie over project De Zon. Op dat moment lagen er al een exploitatieovereenkomst, een omgevingsvergunning, bouwtekeningen en conceptbegrotingen en was er een subsidie aangevraagd en verleend voor project De Zon. Dit omdat [appellant] in eerste instantie heeft geprobeerd project De Zon te verkopen als een kant en klaar beleggingsobject. Nijhuis Bouw had geen belangstelling voor het beleggingsobject, maar was wel geïnteresseerd in realisatie van het project en het vervolgens doorverkopen van de door haar ge-/verbouwde locatie. 
      
    
    
      3.4.
      Nijhuis Bouw heeft toegelicht dat zij, voordat zij zich vastlegt op een project, eerst in kaart brengt hoe de kosten van een project zich verhouden tot het verwachte rendement. Daartoe moet er onder andere een stichtingskostenopzet gemaakt worden. [appellant] heeft Nijhuis Bouw in dat kader eind maart 2017 de exploitatieovereenkomst en de omgevingsvergunning gestuurd. Nijhuis Bouw is daarmee aan de slag gegaan en heeft begin april 2017 twee varianten van de stichtingskostenopzet aan [appellant] en [naam2] gestuurd, waarbij is aangegeven dat er aan veel knoppen gedraaid kon worden. Kort daarna heeft [naam1] een e-mail aan [appellant] en [naam2] gestuurd waarin hij aangaf dat het niet eenvoudig was om het bestaande plan van [appellant] “dichtgerekend” te krijgen, en dat ze aan het puzzelen waren met een aantal variabelen. Over de mogelijke aanpassingen heeft Nijhuis Bouw begin mei 2017 ook contact met de gemeente Enschede gehad, die aangaf dat aanpassingen in beginsel mogelijk waren, maar dat zij daarvoor wel 10 procent van de standaard leges in rekening zou brengen. Nijhuis Bouw heeft dit teruggekoppeld aan [appellant] en [naam2] en aangegeven dat Nijhuis Bouw de aanpassingen door ging laten rekenen en een aangepaste stichtingskostenopzet zou voorbereiden. Het standpunt van [appellant] dat hij Nijhuis Bouw een kant-en-klaar pakket heeft aangeboden op grond waarvan Nijhuis Bouw project De Zon direct kon realiseren, gaat er dan ook aan voorbij dat voor Nijhuis Bouw voorop stond dat zij het project financieel rond moest weten te krijgen, wilde zij er aan beginnen en dat dat bij de stand van zaken op dat moment, niet het geval was. Om het project voor haar rendabel en daarmee interessant te laten zijn, was optimalisatie (of eigenlijk een versobering) van het oorspronkelijk plan van [appellant] zoals dat er lag, nodig. Hoewel niet is gebleken dat Nijhuis Bouw [appellant] heeft geïnformeerd over de verschillende fasen die ieder bouwtraject volgens haar in beginsel doorloopt (initiatieffase, haalbaarheidsfase, commitmentfase en realisatiefase) en in welke fase men zich van tijd tot tijd bevond, was het voor [appellant] en [naam2] kenbaar, althans dat had het moeten zijn, dat Nijhuis Bouw niet in het project zou stappen op basis van het bestaande plan van [appellant] en dat de financiële haalbaarheid van het project voor haar een randvoorwaarde was.
      
    
    
      3.5.
      Dat is de situatie op het moment dat de bespreking medio mei 2017 plaatsvindt. Vervolgens was van belang dat partijen het eens zouden worden over de uitgangspunten van de transactie. Zonder die uitgangspunten kon Nijhuis Bouw namelijk geen definitieve stichtingskostenopzet maken en dus niet beoordelen of het plan uiteindelijk haalbaar zou zijn. Het hof maakt uit de overgelegde stukken en verklaringen op dat dat is wat er tijdens de vergadering medio mei 2017 is besproken: de uitgangspunten voor de deal. Die kwamen erop neer dat de intentie van partijen was dat Nijhuis Bouw project De Zon zou aankopen van [appellant] en dat zij vervolgens de commerciële plint aan [appellant] terug zou leveren, tegen een beoogde aan- en verkoopsom van € 165.000,-. Nijhuis Bouw zou vervolgens binnen het kader van die uitgangspunten gaan onderzoeken of het project voor die beoogde prijs door haar te realiseren was. Daarmee is naar het oordeel van het hof geen sprake van overeenstemming over de koop van project De Zon medio mei 2017.
      
    
    
      3.6.
      Dat er medio mei 2017 geen koopovereenkomst is gesloten, wordt ook bevestigd door de e-mail van 31 mei 2017 van [naam1] aan [appellant] en [naam2] , met in de bijlage een conceptversie van een intentieovereenkomst. In die concept-intentieovereenkomst zijn de hierboven genoemde uitgangspunten vastgelegd met de mededeling dat die zijn gebaseerd op de visie van Nijhuis Bouw op de locatie. Die visie van Nijhuis Bouw op de locatie gaat volgens de intentieovereenkomst uit van technische en financiële optimalisatie van de huidige plannen voor project De Zon. Met andere woorden: als de visie van Nijhuis Bouw op de locatie (te weten de optimalisatie van de plannen) niet te realiseren was, hadden de uitgangspunten ook geen waarde meer. Of die optimalisatie te realiseren was, was in mei 2017 nog niet bekend. Zoals ook blijkt uit de concept-intentieovereenkomst was daarvoor onder andere van belang dat de gemeente medewerking aan de plannen zou verlenen binnen de afgegeven omgevingsvergunning. Uit de concept-intentieovereenkomst volgt dat er daarnaast nog andere punten open stonden: de grond moest geschikt blijken voor het beoogde gebruik, de levering moest (fiscaal gezien) vorm worden gegeven, partijen moesten het eens worden over de te realiseren horecaruimte op de begane grond en Nijhuis Bouw moest beleggers vinden voor de te realiseren appartementen. Dit waren geen ondergeschikte punten. Partijen hebben hier in de periode na mei 2017 ook verder over onderhandeld. Ten slotte bevat de concept-intentieovereenkomst een bepaling over exclusiviteit op grond waarvan de eigenaar ( [appellant] dus) gedurende de duur van de intentieovereenkomst geen contact met andere aannemers/ontwikkelaars over dit werk mocht hebben. Zo’n bepaling is overbodig op het moment dat partijen definitieve overeenstemming hebben bereikt. De inhoud van de concept-intentieovereenkomst bevestigt hiermee de uitgangspunten van partijen en het einddoel waar partijen naartoe werken, maar niet dat er al sprake is van een koop van de locatie door Nijhuis Bouw. Dat is ook in lijn met de mededeling van [naam1] in zijn begeleidende e-mail bij de concept-intentieovereenkomst, waarin hij heeft aangegeven dat de intentieovereenkomst volgens hem de tijd zou kunnen overbruggen totdat partijen een definitieve koopovereenkomst konden sluiten. Dat laatste zou pas mogelijk zijn op het moment dat voor Nijhuis Bouw duidelijk was dat zij het project op een voor haar rendabele wijze kon realiseren.
      
    
    
      3.7.
      Ook de correspondentie na mei 2017 maakt duidelijk dat er nog geen definitieve koopovereenkomst was. Zo is onder andere in de notulen van de bespreking op 10 juli 2017 opgenomen dat de contractstukken nog definitief moeten worden gemaakt en in zijn e-mail van 21 juli 2017 schrijft [naam1] : “nadat we alle gegevens compleet hebben, kunnen we een overeenkomst sluiten. Naar de vorm en inhoud van de overeenkomst moeten we goed kijken omdat we de subsidie veilig moeten stellen. (…)”. [appellant] en [naam2] hebben ook zelf meerdere malen navraag gedaan naar de definitieve koopovereenkomst: zo vragen zij op      27 juli 2017 of de afspraak van 1 augustus 2017 om een koopovereenkomst te sluiten gehaald gaat worden, en vragen zij op 1 november 2017 of het koopcontract al klaar is. Als partijen in mei 2017 werkelijk al overeenstemming bereikt zouden hebben, was dit niet nodig geweest.
      
    
    
      3.8.
      
        
          [appellant] voert verder aan dat uit het feit dat Nijhuis Bouw in de periode na mei 2017 uitvoeringshandelingen heeft verricht, blijkt dat er medio mei 2017 een koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Het hof volgt [appellant] daar niet in. Nadat partijen elkaar in mei 2017 hadden gevonden in de uitgangspunten voor hun samenwerking, is Nijhuis Bouw aan de slag gegaan om te proberen een voor haar (financieel) haalbaar plan voor de realisatie van project De Zon op te stellen. Dat hield onder andere in dat (i) [naam1] het voortouw heeft genomen in de contacten met de gemeente over aanpassingen van de bestaande bouwplannen, waarbij zij Nijhuis Bouw richting de gemeente heeft gepresenteerd als uitvoerder van project De Zon, ii) partijen spraken over de realisatie van de toiletgroepen voor de commerciële ruimte en iii) Nijhuis Bouw, zoals verzocht door de gemeente, een planning voor de bouwwerkzaamheden heeft opgesteld. Naar het oordeel van het hof moeten deze handelingen worden gezien in het licht van de beoordeling door Nijhuis Bouw van de (financiële) haalbaarheid van het project en niet als uitvoering van een gesloten koopovereenkomst. Ook de stellingen van [appellant] dat hij nooit tot slopen zou zijn overgegaan als er geen overeenkomst zou liggen en dat slopen alleen in een “uitvoerende” fase gebeurt, verwerpt het hof. [appellant] had er in dit geval belang bij om in juli 2017 met de sloopwerkzaamheden te starten, omdat aan de verleende subsidie van 
        € 195.000, die hem zou toekomen, de voorwaarde was verbonden dat de bouwwerkzaamheden voor 1 augustus 2017 moesten aanvangen. Het feit dat er (voorbereidende) werkzaamheden zijn verricht, doet er niet aan af dat Nijhuis Bouw nog steeds aan het onderzoeken was of het project voor haar haalbaar was. De hiervoor genoemde gedragingen van Nijhuis Bouw oordeelt het hof dan ook onvoldoende om de stelling van Nijhuis Bouw dat er medio mei 2017 een mondelinge koopovereenkomst is gesloten, te dragen. 
      
      
    
    
      3.9.
      Conclusie is dat het hof van oordeel is dat er medio mei geen mondelinge overeenstemming tussen partijen is bereikt over de verkoop van project De Zon. Daarmee kan er ook geen sprake kan zijn van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door Nijhuis Bouw. Dat leidt ertoe dat er geen gronden zijn om de door [appellant] primair gevorderde verklaring voor recht toe te wijzen. 
      
      
        
          Gebondenheid Nijhuis Bouw
        
      
      
    
    
      3.10.
      Daarbij komt dat het verweer van Nijhuis Bouw dat de onderhandelaars namens Nijhuis Bouw, te weten [naam1] en [naam3] (hierna: [naam3] ), niet bevoegd waren om Nijhuis Bouw te binden, slaagt. Het hof licht dat als volgt toe. 
      
    
    
      3.11.
      Uit het overgelegde uittreksel uit de Kamer van Koophandel volgt dat de heren [naam4] en [naam5] , de tweekoppige directie van Nijhuis Bouw, alleen gezamenlijk bevoegd waren om Nijhuis Bouw te vertegenwoordigen. Dat betekent dat [naam3] en [naam1] destijds Nijhuis Bouw in beginsel niet konden binden, tenzij zij daartoe toereikend gevolmachtigd waren. Gesteld noch gebleken is dat een dergelijke volmacht aan [naam3] en [naam1] is verleend. In die omstandigheid kan Nijhuis Bouw alleen dan toch gebonden zijn als [appellant] redelijkerwijs heeft aangenomen en ook mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend. Daarvoor moet er sprake zijn van feiten en omstandigheden die voor risico van Nijhuis Bouw komen en waaruit naar verkeersopvattingen de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid (als bedoeld in artikel 3:61 lid 2 Burgerlijk Wetboek) kan worden afgeleid. Die feiten of omstandigheden moeten op enigerlei wijze terug te voeren zijn op Nijhuis Bouw en een rechtvaardiging vormen voor het feit dat de onbevoegde vertegenwoordiging voor haar risico komt.
      
    
    
      3.12.
      
        [appellant] heeft tijdens de zitting bij het hof als omstandigheden genoemd dat de aard van de functies van [naam1] (projectontwikkelaar) en [naam3] (vestigingsleider) meebrengt dat hun uitlatingen aan Nijhuis Bouw zijn toe te rekenen, dat [naam1] en [naam3] ook ruggenspraak hadden met de directie en dat zij geen expliciet voorbehoud hebben gemaakt van goedkeuring door de directie. Deze omstandigheden zijn onvoldoende om de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid aan te nemen. Zoals hiervoor overwogen waren [naam3] en [naam1] niet bevoegd om namens Nijhuis Bouw een koopovereenkomst te sluiten en was dat ook kenbaar voor derden. De door [appellant] aangevoerde omstandigheden maken dit niet anders en kunnen, zonder bijkomende omstandigheden, dus ook niet de schijn hebben gewekt dat [naam3] en [naam1] wel bevoegd waren Nijhuis Bouw te vertegenwoordigen. 
      
      
      
      
        
          Heeft Nijhuis Bouw onrechtmatig gehandeld door af te zien van het project?
        
      
      
    
    
      3.13.
      Vervolgens ligt de vraag voor of Nijhuis Bouw onrechtmatig heeft gehandeld door in december 2017 af te zien van het project. Bij die beoordeling geldt volgens vaste jurisprudentie de volgende maatstaf, die ook door de rechtbank is toegepast. Ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – is vrij de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in de totstandkoming van de overeenkomst, of in verband met de andere omstandigheden van het geval, onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen. Dit is een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf.
      
    
    
      3.14.
      Het hof stelt voorop dat, zoals ook hierboven is overwogen, als rode draad door het proces liep dat Nijhuis Bouw het project alleen maar aan zou gaan, als dat voldoende rendabel zou blijken. In de periode na mei 2017 zijn er een aantal financiële tegenvallers langsgekomen, zoals de sloopkosten van € 30.000 die Nijhuis Bouw uiteindelijk via een verhoging van de koopprijs voor haar rekening zou nemen, de legeskosten die de gemeente in rekening zou brengen in verband met de aanpassingen, en het feit dat bijna alle stukken voor de omgevingsvergunning opnieuw gemaakt moesten worden. [naam1] heeft steeds gemeld aan [appellant] dat deze gebeurtenissen voor Nijhuis Bouw een financiële impact hadden. Ook was er in september 2017 geen belegger gevonden en dat was bekend bij [appellant] . Het was dus niet alleen de fiscale structuur waar nog de puntjes op de i moesten worden gezet (wat in november 2017 ook gebeurde) maar vooral ook de onzekerheden aan zowel de kosten- als de opbrengstenkant op grond waarvan het voor Nijhuis Bouw in het najaar van 2017 nog niet duidelijk was of het project haalbaar voor haar was. [appellant] wist dit. [appellant] mocht er, gelet op die onzekerheid op in feite het meest wezenlijke punt voor Nijhuis Bouw, niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat er een koopovereenkomst tot stand zou komen, en het stond Nijhuis Bouw vrij om de onderhandelingen af te breken. 
      
    
    
      3.15.
      In het midden kan blijven of in de bespreking van 3 november 2017 is besproken dat Nijhuis Bouw een termijn van vier weken werd gegund voor een “go” of “no go”, of dat dit van de kant van [appellant] gebracht is en/of bedoeld was als een ingebrekestelling. Ook als deze bespreking niet had plaatsgevonden, stond het Nijhuis Bouw naar het oordeel van het hof vrij om in december 2017 de conclusie te trekken dat het project voor haar niet rendabel was en af te zien van het project. 
      
    
    
      3.16.
      Dat gerechtvaardigd vertrouwen op de totstandkoming van een koopovereenkomst kan ook niet worden gestoeld op het feit dat er in de periode na mei 2017 tot het afbreken van de onderhandelingen door Nijhuis Bouw in december 2017 handelingen hebben plaatsgevonden, zoals het exclusief contact onderhouden met de gemeente, het afstemmen van de inrichting van de toiletgroepen, de sloopwerkzaamheden en de communicatie naar buurtbewoners en het opstellen van een planning. Datzelfde geldt voor de omstandigheid dat partijen op enig moment de intentie hadden op 15 juli 2017 naar de notaris te gaan. Ook het feit dat er na de bespreking op 3 november 2017 nog steeds voorbereidende handelingen werden verricht, en dat partijen op 21 november 2017 overeenstemming hebben bereikt over de fiscale structuur, brengt het hof niet op andere gedachten. Het belangrijkste punt bleef namelijk nog steeds of het project, rekening houdend met de uitgangspunten die partijen hadden afgesproken, voldoende rendabel zou zijn voor Nijhuis Bouw om erin te stappen. Daarvoor was ook onder andere van belang dat de (voor de aangepaste plannen opnieuw te doorlopen) vergunningenprocedure bij de gemeente zou zijn afgerond, wat in november 2017 nog niet het geval was. In het licht van de nog lopende beoordeling door Nijhuis Bouw van de financiële haalbaarheid van het project, kunnen de hiervoor genoemde omstandigheden de stelling van [appellant] dat hij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat Nijhuis Bouw door zou gaan met het project, niet dragen.
      
    
    
      3.17.
      Dit betekent dat Nijhuis Bouw niet onrechtmatig jegens [appellant] heeft gehandeld door de onderhandelingen af te breken. Daarmee is er geen grond aanwezig om de verklaring voor recht die [appellant] subsidiair heeft gevorderd, toe te wijzen. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      3.18.
      Conclusie is dat er naar het oordeel van het hof geen mondelinge koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat Nijhuis Bouw niet onrechtmatig heeft gehandeld door in december 2017 af te zien van het project en de onderhandelingen daarover af te breken. De primair en subsidiair gevraagde verklaring voor recht zijn daarom niet toewijsbaar, en daarmee de vordering tot schadevergoeding evenmin. De overige stellingen en verweren van partijen behoeven daarom geen verdere behandeling. Het hof gaat verder voorbij aan het algemene bewijsaanbod van [appellant] nu er geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken zijn die een ander oordeel rechtvaardigen. 
      
    
  
  
    
      4De slotsom
    
    
      4.1.
      	De grieven kunnen niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen. 
      
    
    
      4.2.
      Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Nijhuis Bouw zullen worden vastgesteld op:
      
      - exploot van anticipatie		€ 81,83
      - griffierecht		€ 5.382,-
      totaal verschotten		€ 5.463,83
      - salaris advocaat		€ 9.702 (2 punten x tarief VII (€ 4.851)) 
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    
    
      bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Overijssel, locatie Almelo van 24 april 2019;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Nijhuis Bouw vastgesteld op € 5.463,83 voor verschotten en op € 9.702,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
    
    
    
      verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. K. Mans, S.C.P. Giesen en D.W.J.M Kemperink, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door mr. D.W.J.M. Kemperink en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 september 2021.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
     Zie onder meer HR 19 februari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK7671 (ING/Bera), NJ 2010/115, HR 2 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BT7490 (Erven Van Manen/Hooft Graafland), NJ
    2012/389, HR 3 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU4909 (Fujitsu/Excel), NJ 2012/390.
  
  
     Zie onder meer HR 3 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:142 en ECLI:NL:HR:2017:143
  
  
     HR 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337 (CBB/JPO).