ECLI:NL:RBMNE:2021:6129, Rechtbank Midden-Nederland, 15-12-2021, 9023274
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2021-12-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Non-conformiteit koop woning. Deel tuin ligt op gemeentegrond. Schending mededelingsplicht verkoper. Dwaling koper (art. 6:228 lid 1 aanhef en onder b BW). Wijziging gevolgen koopovereenkomst (art. 6:230 lid 2 BW). Vermindering koopsom.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Utrecht
    
    
    
      zaaknummer: 9023274 UC EXPL  21-1316 MdB/50803
    
    
    
      
        Vonnis van 15 december 2021
      
    
    
    
      inzake
    
    
  
  
    
      1 [eiser/eiseres sub 1] ,
    
      en
      2. [eiser/eiseres sub 2],
      beiden wonende te [woonplaats 1] ,
      eisende partijen,
      gemachtigden: mrs. N.M. Don en L.Q. Jolink,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij,
      gemachtigden: mrs. M.E. Boerwinkel en F.A. Bijlenga (DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringsmaatschappij N.V.)
    
    
    
      Partijen worden hierna ook [eiser/eiseres sub 1] c.s. (afzonderlijk: [eiser/eiseres sub 1] en [eiser/eiseres sub 2] ) en [gedaagde] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding (waarvan de pagina’s 2 tot en met 7 ontbreken), met dertien producties;
      - de brief van mr. Don van 18 februari 2021, met als bijlage de volledige dagvaarding (zonder producties);
      - de conclusie van antwoord, met zes producties;
      - de brief van mr. Jolink van 8 september 2021, met de producties 14 en 15;
      - de mondelinge behandeling op 16 september 2021, waarbij de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser/eiseres sub 1] c.s. hebben op 8 maart 2020 de woning aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] te [plaatsnaam] (hierna: de woning) gekocht van [gedaagde] .
      
    
    
      2.2.
      In de verkoopadvertentie op Funda stond onder meer het volgende:
      
      
        
          “De (…) tuin (…) aan de achterzijde van de woning (…). Een hardhouten vlonderterras leidt naar een grote overkapping welke thans in gebruik is als buitenkeuken en loungehoek. (…)
        
        
          Achtertuin
        
        
          98 m2 (7 meter diep en 14 meter breed)”
        
      
      
    
    
      2.3.
      Voorafgaand aan de koop heeft [eiser/eiseres sub 1] (zonder [eiser/eiseres sub 2] ) de woning bezichtigd op 8 januari 2020, waarbij hij is rondgeleid door mevrouw [A] (hierna: [A] ), de verkopend makelaar. [gedaagde] was bij die bezichtiging niet aanwezig. Enkele dagen later hebben [eiser/eiseres sub 1] c.s. gezamenlijk de woning nogmaals bezichtigd. Ook toen zijn [eiser/eiseres sub 1] c.s. rondgeleid door [A] , en was [gedaagde] niet aanwezig.
      
    
    
      2.4.
      De koopovereenkomst van 8 maart 2020 bevat onder meer de volgende bepalingen:
      
      
        
          “
          artikel 1 Verkoop en koop
        
        
          Optie A: Eigendom*
        
        
          Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt de eigendom van het perceel grond met de woning en verdere aanhorigheden:
        
      
      
        
          
            plaatselijk bekend (incl. postcode): 
            
              [postcode] [plaatsnaam] , [straatnaam] [nummeraanduiding 1]
          
        
        
          
            kadastraal bekend gemeente 
            
              [naam gemeente] sectie [letteraanduiding] nummers [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 3]
          
        
        
          
            groot 0 hectare, 2 are en 73 centiare en ca. 15 centiare
          
        
      
      
        
          (…)
        
        
          tegen een koopsom van € 530.000,- k.k.
          ”
        
      
      
    
    
      2.5.
      Na het sluiten van de koopovereenkomst is tussen partijen discussie ontstaan over onder meer de achtertuin van de woning. Mr. [B] , de toenmalige advocaat van [gedaagde] , heeft in dat verband op 19 juni 2020 een e-mail gestuurd aan mr. Don, waarin hij onder meer opmerkt:
      
      
        
          “Het tuinhuis staat gedeeltelijk op gemeentegrond (…).”
        
      
      
    
    
      2.6.
      Op 1 juli 2020 zijn partijen een addendum op de koopovereenkomst (hierna: het addendum) overeengekomen. Het addendum bevat onder meer de volgende bepalingen:
      
      
        
          “
          In aanmerking nemende dat
          :
        
      
      - nadat partijen (…) een koopovereenkomst (…) hebben gesloten is door kopers gesteld dat in afwijking van hetgeen is bepaald in de koopovereenkomst:
      
        a. verkoper voor de helft eigenaar is van het verkochte perceel grond, gelegen nabij [postcode] [plaatsnaam] , [straatnaam] [nummeraanduiding 1] , kadastraal bekend gemeente [naam gemeente] , sectie [letteraanduiding] nummer [nummeraanduiding 3] , groot 15 centiare (15 m2);
        b. het perceel grond met woning en verdere aangehorigheden, plaatselijk bekend [straatnaam] [nummeraanduiding 1] ( [postcode] ) [plaatsnaam] is belast met meerdere erfdienstbaarheden;
        c. een groot deel van de achtertuin met daarop gebouwd een tuinhuis van de verkochte woning en verdere aangehorigheden niet in eigendom toebehoort aan verkoper doch aan de gemeente [naam gemeente] ;
      
      
        
          
            partijen van mening verschillen over de vraag of verkoper kopers voorafgaand aan de koop heeft geïnformeerd over voornoemde punten in die zin dat verkoper stelt van wel en kopers stellen van niet;
          
        
        
          
            dat verkoper van mening is dat kopers volledig zijn geïnformeerd over de inhoud en omvang van de koopovereenkomst, daaronder de hierboven sub a tot en met c genoemde onderdelen;
          
        
        
          
            kopers daarentegen van mening zijn dat zij bij het aangaan van de koopovereenkomst hebben gedwaald;
          
        
        
          
            kopers toch bereid zijn het verkochte af te nemen op 3 juli 2020 tegen betaling van een koopprijs ad € 530.000,= onder voorbehoud van alle rechten en weren om op grond van artikel 6:230 lid 2 BW de rechter te verzoeken om, in plaats van de vernietiging van de koopovereenkomst uit te spreken, de gevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van dit nadeel te wijzigen;
          
        
        
          
            in verband hiermee partijen als volgt de tussen hen geldende koopovereenkomst hebben gewijzigd (in de visie van de kopers) respectievelijk hebben uitgelegd (in de visie van verkoper);
          
        
      
      
      
        
          Artikel 1
        
        
          Partijen wensen de door hen gesloten koopovereenkomst aan te passen/te wijzigen/uit te leggen in die zin dat:
        
      
      
        a.	verkoper verkoopt aan kopers die van verkoper kopen de eigendom met betrekking tot het woonhuis met ondergrond, belast met het recht van opstal nutsvoorzieningen, erf, tuin en toebehoren, gelegen te [postcode] [plaatsnaam] , kadastraal bekend gemeente [naam gemeente] sectie [letteraanduiding] nummer [nummeraanduiding 2] , groot 2 are en 73 centiare (273 m2).
      
      
        B.	Verkoper verkoopt aan kopers die van verkoper kopen één/tweede (1/2) onverdeeld aandeel in een perceel grond, gelegen nabij [postcode] [plaatsnaam] , [straatnaam] [nummeraanduiding 1] , kadastraal bekend gemeente [naam gemeente] , sectie [letteraanduiding] nummer [nummeraanduiding 3] , groot 15 centiare (15 m2).
      
      
      
        
          Artikel 2
        
        
          Kopers behouden zich alle rechten en weren voor om na de levering op grond van artikel 6:230 lid 2 BW de rechter te verzoeken de nadelige gevolgen van de koopovereenkomst te laten wijzigen in verband met het nalaten van het informeren van kopers door verkopers over de in de overwegingen genoemde 3-tal punten.”
        
      
      
    
    
      2.7.
      De woning is op 3 juli 2020 aan [eiser/eiseres sub 1] c.s. geleverd. In de notariële akte van levering wordt het door [eiser/eiseres sub 1] c.s. van [gedaagde] gekochte als volgt omschreven:
      
      
        
          “OMSCHRIJVING REGISTERGOEDEREN
        
      
      
        
          
            het recht van eigendom, belast met het recht van opstal nutsvoorzieningen, met betrekking tot het woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden gelegen te [postcode] [plaatsnaam] , [straatnaam] [nummeraanduiding 1] , kadastraal bekend gemeente [naam gemeente] , sectie [letteraanduiding] , nummer [nummeraanduiding 2] , ter grootte van tweehonderddrieënzeventig vierkante meter (273 m2),
          
        
        
          
            het een/tweede (1/2) onverdeeld aandeel in een perceel grond gelegen nabij [postcode] [plaatsnaam] , [straatnaam] ongenummerd, kadastraal bekend gemeente [naam gemeente] , sectie [letteraanduiding] , nummer [nummeraanduiding 3] , ter grootte van vijftien vierkante meter (15 m2)”
          
        
      
      
    
    
      2.8.
      Op 9 april 2021 heeft [A] een e-mail gestuurd aan mr. Boerwinkel met onder meer de volgende inhoud:
      
      
        
          “Inmiddels heb ik gestuurd de titel van aankomst van de [straatnaam] , welke ik op 1 maart 2020 zond aan de heer [eiser/eiseres sub 1] . Deze is zeer duidelijk over de gedeelde eigendom van de parkeerplaats en de kadastrale grootte van het perceel, woonhuis met tuin en ondergrond.
        
        
          De heer [eiser/eiseres sub 1] heeft hiervan kennis genomen voordat de akte is getekend. Ter plaatse hebben wij het over de parkeerplek gehad, door mij precies aangewezen, waarbij nog gekscherend door mij opgemerkt dat twee auto’s tegelijkertijd wat lastig zou worden.
        
      
      
      
        
          Aangaande de gemeentegrond het volgende. Een makelaar verkoopt wat er kadastraal is aangegeven en gebaseerd zich ook op het eigendomsbewijs van de vorige eigenaar. Een makelaar gaat niet de tuin nameten nog bekijken of alles in overeenstemming is met de gemeentelijke grenzen.
        
        
          Dat veel mensen op de [straatnaam] aan “landjepik” hebben gedaan, is niet verbazingwekkend want kadastraal gezien is de bewuste [straatnaam] een puinhoop.
        
        
          Hoe dan ook, gemeentelijke grenzen behoren niet tot het domein van de Makelaar, het aan de gemeente om toe te staan of te verbieden.
        
      
      
      
        
          De heer [eiser/eiseres sub 1] heeft veel tijd gestoken in de diverse aspecten van de woning en heeft ook een eigen informatie en onderzoek plicht hier had hij aan voldaan als hij bij twijfel zelf de gemeente had geraadpleegd.”
        
      
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eiser/eiseres sub 1] c.s. vorderen kort gezegd dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
        
          primair
        
      
      - voor recht zal verklaren dat de koopovereenkomst tussen partijen onder invloed van dwaling tot stand is gekomen,
      
        zowel primair als subsidiair
      
      - [gedaagde] zal veroordelen tot betaling aan [eiser/eiseres sub 1] c.s. van € 20.000,- althans een in goede justitie te betalen bedrag, te vermeerderen met de daarover verschuldigde wettelijke rente vanaf 1 juli 2020, dan wel vanaf 9 februari 2021, tot aan het moment van algehele betaling.
      Daarnaast vorderen [eiser/eiseres sub 1] c.s. een veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de proceskosten en de nakosten.
      
    
    
      3.2.
      
        Aan hun primaire vorderingen leggen [eiser/eiseres sub 1] c.s. ten grondslag dat zij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst hebben gedwaald, omdat zij niet wisten dat een groot deel van de achtertuin (met daarop het tuinhuis) niet tot het gekochte behoorde, terwijl zij dit op basis van de presentatie van de woning op Funda en de mededelingen door of namens [gedaagde] wel mochten verwachten. Volgens [eiser/eiseres sub 1] c.s. heeft [gedaagde] in dit verband niet voldaan aan de op hem als verkoper rustende mededelingsplicht. [eiser/eiseres sub 1] c.s. verzoeken de kantonrechter op grond van het bepaalde in artikel 6:230 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het door [eiser/eiseres sub 1] c.s. ondervonden nadeel te wijzigen.
        Met betrekking tot hun subsidiaire vordering hebben [eiser/eiseres sub 1] c.s. aangevoerd dat zij minder geleverd hebben gekregen dan zij op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. Tegen die achtergrond stellen [eiser/eiseres sub 1] c.s. dat sprake is van een tekortkoming door [gedaagde] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst, dan wel dat [gedaagde] onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld door opzettelijk te zwijgen over het feit dat een deel van de achtertuin (met daarop het tuinhuis) niet aan [gedaagde] in eigendom toebehoorde.
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiser/eiseres sub 1] c.s. in de proceskosten.
      
    
    
      3.4.
      Volgens [gedaagde] is tijdens de bezichtigingen van de woning nadrukkelijk aan de orde gekomen dat een deel van de achtertuin op grond van de gemeente ligt. Verder voert [gedaagde] aan dat [eiser/eiseres sub 1] c.s. ten tijde van het ondertekenen van de koopovereenkomst ook met die omstandigheid bekend waren. In dat verband beroept [gedaagde] zich er op dat [A] voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst stukken aan [eiser/eiseres sub 1] c.s. heeft toegezonden die betrekking hebben op de eigendomssituatie. Ook voert [gedaagde] aan dat [eiser/eiseres sub 1] c.s. diverse malen door hemzelf en [A] te woord zijn gestaan met betrekking tot hun vragen daarover.
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling 
    
    
      4.1.
      De kantonrechter constateert dat in het addendum en in de processtukken van partijen ook over andere aspecten dan de achtertuin van de woning wordt gesproken, maar dat [eiser/eiseres sub 1] c.s. hun vorderingen specifiek hebben toegesneden op de omstandigheid dat een deel van de achtertuin op gemeentegrond ligt. De kantonrechter zal die andere aspecten daarom niet in zijn beoordeling betrekken.
      
    
    
      4.2.
      Bij die beoordeling stelt de kantonrechter voorop dat [eiser/eiseres sub 1] c.s. geleverd hebben gekregen wat zij hebben gekocht. Het geleverde zoals omschreven in de akte van levering van 3 juli 2020 wijkt namelijk niet af van wat partijen in het addendum (aanvullend) met elkaar zijn overeengekomen met betrekking tot het in de koopovereenkomst van 8 maart 2020 gekochte.
      
    
    
      4.3.
      Het probleem in deze zaak is dus niet zozeer dat [eiser/eiseres sub 1] c.s. minder geleverd hebben gekregen dan zij hebben gekocht, maar dat zij minder hebben gekregen dan zij (aanvankelijk) dachten te kopen. De discussie tussen partijen spitst zich daarbij toe op de omstandigheid dat een deel van de achtertuin op gemeentegrond ligt. De vraag is of [gedaagde] in dit verband heeft verzuimd om [eiser/eiseres sub 1] c.s. voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst te informeren over de werkelijke eigendomssituatie.
      
      
        
          Mededelingsplicht [gedaagde]
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij wist dat een deel van de achtertuin op gemeentegrond ligt. Zelf was hij daar destijds als koper pas achter gekomen na het tekenen van de koopovereenkomst, kort voordat de woning aan hem werd geleverd. Dit betekent dat het voor [gedaagde] duidelijk moet zijn geweest dat ook bij [eiser/eiseres sub 1] c.s. een onjuiste voorstelling van zaken zou kunnen bestaan over de eigendomssituatie. Zeker, omdat voor de verkoopadvertentie op Funda precies dezelfde omschrijving is gebruikt als destijds bij de aankoop door [gedaagde] het geval was.
      
    
    
      4.5.
      Op de foto’s die bij de verkoopadvertentie op Funda zijn geplaatst – en die door [eiser/eiseres sub 1] c.s. in het geding zijn gebracht – wordt de achtertuin als één geheel gepresenteerd. Zo lopen de tegels van het terras door in de tuin, en loopt het houten vlonderterras vanaf het tuinhuis door tot aan de woning. Die foto’s en de daarop waar te nemen indeling van de achtertuin geven geen aanleiding om te veronderstellen dat er een kadastrale grens door die tuin loopt, of om aan te nemen dat die grens tijdens de bezichtigingen door [eiser/eiseres sub 1] c.s. te zien was. De omschrijving van de achtertuin op Funda – met de expliciete vermelding van het houten vlonderterras, de overkapping (in gebruik als buitenkeuken en loungehoek) en de afmetingen van de tuin (7 meter diep en 14 meter breed) – geeft evenmin aanleiding om de aanwezigheid van een kadastrale grens in de tuin te veronderstellen.
      
    
    
      4.6.
      Op grond van de presentatie van de woning op Funda heeft bij [eiser/eiseres sub 1] c.s. redelijkerwijs de indruk kunnen ontstaan dat de gehele achtertuin behoorde tot het perceel grond met de woning, zoals dat door [gedaagde] te koop werd aangeboden. De visuele waarnemingen tijdens de bezichtigingen hebben die indruk kunnen versterken. Daarom lag het op de weg van [gedaagde] – gelet op de bij hem bestaande kennis en zijn eigen ervaringen ten tijde van de aankoop van de woning – om [eiser/eiseres sub 1] c.s. over de werkelijke eigendomssituatie in te lichten. 
      
      
        
          
            [gedaagde] heeft niet voldaan aan zijn mededelingsplicht
        
      
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] heeft de stellingen van [eiser/eiseres sub 1] c.s. dat zij niet voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst door [gedaagde] zijn geïnformeerd over de werkelijke eigendomssituatie, en dat zij daaromtrent hebben gedwaald, onvoldoende gemotiveerd betwist. De kantonrechter kan daarom niet vaststellen dat [eiser/eiseres sub 1] c.s. door of namens [gedaagde] over de werkelijke eigendomssituatie zijn geïnformeerd.
      
    
    
      4.8.
      Uit de verklaring van [A] (zie 2.8), waarop [gedaagde] zich in dit verband beroept, blijkt niet dat [A] tijdens de bezichtigingen aan [eiser/eiseres sub 1] c.s. heeft medegedeeld dat een deel van de achtertuin op gemeentegrond ligt. Over de achtertuin merkt [A] niet meer op dan dat gemeentegrond en gemeentelijke grenzen niet tot het domein van een makelaar behoren, en dat een makelaar niet meer verkoopt dan kadastraal is aangegeven, zich daarbij baserend op het eigendomsbewijs van de verkoper. Tegen die achtergrond, en ook omdat [A] verder stelt dat [eiser/eiseres sub 1] c.s. een eigen informatie- en onderzoeksplicht hebben, is het niet aannemelijk dat zij [eiser/eiseres sub 1] c.s. (desondanks) over de werkelijke eigendomssituatie van de achtertuin heeft geïnformeerd tijdens de bezichtigingen. Wanneer zij dat wel zou hebben gedaan, dan had zij dat bovendien met zoveel woorden in haar verklaring kunnen opnemen, net zoals zij daarin wel expliciet heeft aangegeven dat ter plaatse over de parkeerplaats is gesproken.
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde] heeft verder aangevoerd dat [A] per e-mail stukken aan [eiser/eiseres sub 1] c.s. heeft toegezonden: op 22 januari 2020 een kadastrale kaart, op 11 februari 2020 een kadastraal bericht, en op 1 maart 2020 een eigendomsbewijs en een roerende zakenlijst. In die e-mails (zie productie 11 bij dagvaarding en productie 4 bij conclusie van antwoord) is geen enkele toelichting gegeven, maar is volstaan met het doorzenden van die stukken. Op basis daarvan kan niet worden geconcludeerd dat [eiser/eiseres sub 1] c.s. afdoende door [gedaagde] zijn geïnformeerd over de werkelijke eigendomssituatie. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat de gedachte achter het bestaan van een mededelingsplicht is dat een onvoorzichtige partij bescherming wordt geboden. Met het louter doorzenden van stukken is die bescherming in dit geval niet geboden.
    
    
      4.10.
      Dat [eiser/eiseres sub 1] c.s. door [gedaagde] zelf zijn geïnformeerd over de werkelijke eigendomssituatie is evenmin gebleken. De enkele stelling van [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling dat hij telefonisch met [eiser/eiseres sub 1] heeft gesproken is daarvoor onvoldoende, mede omdat [eiser/eiseres sub 1] tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard dat tijdens dat telefoongesprek alleen is gesproken over de internetverbinding.
      
    
    
      4.11.
      Omdat [gedaagde] de stelling van [eiser/eiseres sub 1] c.s. dat zij hebben gedwaald doordat [gedaagde] niet heeft voldaan aan de op hem rustende mededelingsplicht niet voldoende gemotiveerd heeft betwist, zal hij niet worden toegelaten tot het leveren van tegenbewijs.
      
      
        
          
            [eiser/eiseres sub 1] c.s. waren niet bekend met de werkelijke eigendomssituatie
        
      
      
    
    
      4.12.
      De kantonrechter verwerpt het betoog van [gedaagde] dat [eiser/eiseres sub 1] c.s. voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst over de juiste informatie met betrekking tot de eigendomssituatie beschikten, en op grond daarvan op de hoogte zouden (kunnen) zijn van die situatie. Aan [gedaagde] kan worden toegegeven dat [eiser/eiseres sub 1] tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard dat het hem na het toezenden van de kadastrale kaart was opgevallen dat het einde van de tuin wel een hele kleine strook was. [eiser/eiseres sub 1] heeft echter ook verklaard dat hij hierover met [A] heeft gesproken. Tegen die achtergrond lag het op de weg van [gedaagde] om (via [A] ) duidelijkheid te verschaffen over de werkelijke eigendomssituatie. Gelet op de bij [gedaagde] bestaande wetenschap weegt zijn mededelingsplicht in dit verband bovendien zwaarder dan een (nadere) onderzoeksplicht van [eiser/eiseres sub 1] c.s. De omstandigheid dat [eiser/eiseres sub 1] c.s. zich bij de koop van de woning hebben laten bijstaan door een aankoopmakelaar maakt dit niet anders.
      
    
    
      4.13.
      Omdat [gedaagde] zijn stelling dat [eiser/eiseres sub 1] c.s. voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst van de werkelijke eigendomssituatie op de hoogte zouden (kunnen) zijn op basis van de aan hen toegezonden stukken verder niet voldoende gemotiveerd heeft onderbouwd, zal hij niet worden toegelaten tot het leveren van bewijs van die stelling.
      
      
        
          Dwaling van [eiser/eiseres sub 1] c.s.
        
      
      
    
    
      4.14.
      Uit het voorgaande blijkt dat [eiser/eiseres sub 1] c.s. op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst op 8 maart 2020 een onjuiste voorstelling van zaken hadden. Zij dachten toen, en mochten dat redelijkerwijs ook denken, dat zij de woning zouden kopen met de gehele achtertuin. Deze onjuiste voorstelling van zaken heeft bij [eiser/eiseres sub 1] c.s. kunnen ontstaan omdat [gedaagde] niet heeft voldaan aan de op hem rustende mededelingsplicht. Het is verder aannemelijk dat [eiser/eiseres sub 1] c.s. de woning niet, althans niet voor dezelfde prijs, zouden hebben gekocht wanneer zij een juiste voorstelling van zaken zouden hebben gehad. Dat [eiser/eiseres sub 1] c.s. de woning uiteindelijk toch voor dezelfde koopsom van € 530.000,- hebben gekocht maakt dit niet anders, omdat zij zich in het addendum uitdrukkelijk het recht hebben voorbehouden om bij de rechter een beroep te doen op het bepaalde in artikel 6:230 lid 2 BW. Daaruit blijkt naar het oordeel van de kantonrechter voldoende dat [eiser/eiseres sub 1] c.s. de koopovereenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zouden hebben gesloten wanneer zij op 8 maart 2020 bekend waren geweest met de werkelijke eigendomssituatie.
      
    
    
      4.15.
      Dit alles betekent dat sprake is van dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder b BW.
      
      
      
        
          Wijziging gevolgen van de koopovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.16.
      
        [eiser/eiseres sub 1] c.s. hebben geen volledige vernietiging van de koopovereenkomst gevorderd, maar in plaats daarvan de kantonrechter verzocht de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het door hen ondervonden nadeel te wijzigen. De kantonrechter begrijpt deze vordering zo dat [eiser/eiseres sub 1] c.s. een vermindering van de koopsom wensen in verband met de omstandigheid dat een deel van de achtertuin op gemeentegrond blijkt te liggen, terwijl zij dachten dat zij (ook) dat deel van de achtertuin zouden kopen.
      
    
    
      4.17.
      
        [gedaagde] heeft het in dit verband door [eiser/eiseres sub 1] c.s. gevorderde bedrag van € 20.000,- niet betwist. Dit bedrag komt de kantonrechter ook niet onredelijk voor. De kantonrechter zal daarom de koopovereenkomst op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW wijzigen, in die zin dat de door [eiser/eiseres sub 1] c.s. verschuldigde koopsom wordt verminderd met € 20.000,-. Voorts zal [gedaagde] worden veroordeeld tot (terug)betaling van dat bedrag aan [eiser/eiseres sub 1] c.s. De door [eiser/eiseres sub 1] c.s. gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de datum van dit vonnis, omdat de wijziging van de koopovereenkomst op die datum ingaat, en de daaruit voortvloeiende verplichting voor [gedaagde] tot (terug)betaling dus pas op die datum is ontstaan.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.18.
      
        [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [eiser/eiseres sub 1] c.s. begroot op € 106,01 aan explootkosten, € 507,- aan griffierecht, en € 746,- aan salaris gemachtigde (2 punten x € 373,-). De nakosten waarvan [eiser/eiseres sub 1] c.s. betaling vorderen, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen;
      
    
    
      5.2.
      wijzigt de koopovereenkomst in die zin dat de door [eiser/eiseres sub 1] c.s. verschuldigde koopsom wordt verminderd met € 20.000,-;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser/eiseres sub 1] c.s. tegen bewijs van kwijting te betalen € 20.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de datum van dit vonnis tot aan het moment van betaling;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser/eiseres sub 1] c.s. tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.359,01, waarin begrepen € 746,- aan salaris gemachtigde;
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiser/eiseres sub 1] c.s. volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
      
        
          € 124,- aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening,
        
        
          te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van de betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening;
        
      
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, met uitzondering van de veroordeling onder 5.1;
      
    
    
      5.7.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. den Besten, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 december 2021, en ondertekend door mr. V. van Dam, kantonrechter.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        type: MdB (50803)
        coll: VD (41624)