ECLI:NL:RBNHO:2021:8906, Rechtbank Noord-Holland, 06-10-2021, 8979226 \ CV EXPL  21-343
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2021-10-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: woning, lekkage, non-conformiteit, onderzoeksplicht

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 8979226 \ CV EXPL  21-343
      Uitspraakdatum: 6 oktober 2021
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiser] 
      
      wonende te [woonplaats 1]
      eiser
      verder te noemen: [eiser]
      gemachtigde: mr. G.E. Helder
      [toevoeging 4OF7388]
    
    
    
      tegen 
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1]
    
      
        2. [gedaagde 2] 
      
      beiden wonende te [woonplaats 2] 
      gedaagden 
      verder te noemen: [gedaagden]
      procederend in persoon
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiser] heeft bij dagvaarding van 12 januari 2021 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] heeft schriftelijk geantwoord.
    
    
      1.2.
      Op 13 september 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. Ter zitting werd [eiser] bijgestaan door zijn gemachtigde mr. Helder. [gedaagden] werd vergezeld door de heer [xxx] die namens [gedaagden] het woord voerde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij brief van 9 juni 2021 nog stukken toegezonden.
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Partijen hebben op 12 december 2019 een koopovereenkomst gesloten (hierna: de koopovereenkomst), waarbij [gedaagden] aan [eiser] heeft verkocht de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). De woning is geleverd op 29 mei 2020.
      
    
    
      2.2.
      Het bouwjaar van de woning is 1957. In 2006 is de woning uitgebreid met een aanbouw.
      
    
    
      2.3.
      Partijen hebben voor de koopovereenkomst gebruik gemaakt van een NVM koopovereenkomst (model 2018). 
      
      
      
      
    
    
      2.4.
      In artikel 6.1. van de koopovereenkomst is bepaald:
      
      
        
          “De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen “bijzondere lasten” zijn.”
        
      
      
    
    
      2.5.
      In artikel 6.3. van de koopovereenkomst is bepaald:
      
      
        
          “De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. 
        
      
      
      
        
          Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. 
          
          Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. 
        
      
      
      
        
          Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. 
        
      
      
      
        
          Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”
        
      
      
    
    
      2.6.
      In artikel 20 van de koopovereenkomst is bepaald:
      
      
        
          “Ouderdomsclausule
        
        
          Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning circa 65 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de koper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft staat hij niet in voor o.a. de kwaliteit van de vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, riolering, evt. afwezigheid van ongedierte cq. Schimmels (zoals houtworm, boktor, zwam etc.) en de eventuele afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6 omschreven woongebruik.”
        
      
      
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert dat de kantonrechter [gedaagden] veroordeelt tot betaling van € 4.900,50, te vermeerderen met de wettelijke rente en met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van deze procedure. 
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagden] toerekenbaar te kort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen geldende koopovereenkomst. Kort na overdracht van de woning heeft [eiser] geconstateerd dat dat er een lekkage is opgetreden aan het dak van de aanbouw waardoor het plafond is beschadigd. [eiser] is er bekend mee geworden dat anderhalf jaar voor de verkoop sprake is geweest van een lekkage, maar [gedaagden] heeft verzuimd dit aan hem te melden. Het geleverde voldoet daarmee niet aan de verwachtingen die hij op grond van de tussen partijen gesloten overeenkomst mocht hebben. Voor een normaal gebruik van een woonhuis geldt dat dit zonder lekkages moet zijn. [eiser] heeft schade geleden als gevolg van de lekkage, en die moet [gedaagden] vergoeden.
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      
        [gedaagden] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat ten tijde van de levering geen sprake was van een lekkage aan de woning. Het klopt dat anderhalf jaar voor de overdracht er een lekkage heeft plaatsgevonden aan de woning, maar omdat de lekkage is gerepareerd, het al anderhalf jaar geleden is en het sindsdien niet meer heeft gelekt, was het niet nodig om de koper hierover te informeren. [gedaagden] doet verder een beroep op de ouderdomsclausule uit de koopovereenkomst, en stelt tot slot dat [eiser] zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt door geen bouwkundige keuring te laten uitvoeren. 
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Het gaat in deze zaak om een lekkage aan het dak van de aanbouw van de woning die kort na de levering van de woning is opgetreden. De centrale vraag is of deze lekkage een non-conformiteit oplevert, die maakt dat [gedaagden] de opgetreden schade moet vergoeden. 
      
    
    
      5.2.
      De koopovereenkomst bevat ter zake van de non-conformiteit een regeling in de artikelen 6.1 en 6.3. In artikel 6.1 van de koopovereenkomst is overeengekomen dat de woning aan koper in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt. Op grond van die bepaling draagt koper in beginsel het risico van alle gebreken. In artikel 6.3 wordt een uitzondering gemaakt op deze hoofdregel. De verkoper verplicht zich in dit artikel in te staan voor die gebreken die het normaal gebruik van de onroerende zaak als woning verhinderen. Dit geldt echter niet voor gebreken die bij koper bekend of kenbaar waren op het moment van totstandkoming van de koopovereenkomst.
      
    
    
      5.3.
      Als onvoldoende gemotiveerd betwist staat vast dat na de levering een lekkage in de aanbouw is opgetreden en dat er gebreken zijn aan het dak van de aanbouw, zoals door [bedrijf] in haar inspectierapport van 14 juli 2020 geconstateerd. 
      
    
    
      5.4.
      Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagden] geen mededelingsplicht geschonden. [gedaagden] hoeft niet uit eigen beweging te vermelden dat zich in het verleden een lekkage heeft voorgedaan, indien deze deugdelijk is hersteld. Verder is niet gebleken dat er eerder andere lekkages hebben plaatsgevonden. Uit het inspectierapport blijkt bovendien niet van enige rotting van het hout, zodat een met regelmaat of continue terugkerende lekkage niet aannemelijk is geworden. Van een verkoper van een woning van bijna 65 jaar oud kan niet verwacht worden dat alle gebreken uit het verleden die deugdelijk zijn hersteld aan de koper worden gemeld. Het klopt dat het dak van de aanbouw van een latere datum is (2006), maar ook voor een dak van 15 jaar oud geldt dat oude en herstelde gebreken in beginsel niet hoeven te worden gemeld. 
      
    
    
      5.5.
      De kantonrechter is van oordeel dat de door [bedrijf] geconstateerde staat van het dak een zichtbaar gebrek is. [bedrijf] kon namelijk op eenvoudige wijze de gebreken aan de buitenzijde van het dak zien. Zoals ter zitting verklaard was volgens [bedrijf] het bitumen zichtbaar poreus. Voor zover [bedrijf] het dak heeft opengewerkt, heeft dit geen verdere gebreken aan het licht gebracht.  De gebreken aan het dak waren voor [eiser] dus kenbaar, zoals bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst. [eiser] heeft er vanaf gezien om voorafgaand aan de koop een bouwkundige dan wel visuele inspectie te laten doen. Dit had bij een woning van bijna 65 jaar wel op zijn weg gelegen. Omdat de gebreken bij het sluiten van de koopovereenkomst kenbaar waren, komen deze op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst voor rekening en risico van [eiser] . 
      
    
    
      5.6.
      Daarbij komt dat niet dan wel onvoldoende is gebleken dat de lekkage aan het normaal gebruik van de woning in de weg staat en dus sprake is van non-conformiteit. [eiser] heeft de lekkage pas in mei/juni 2021 – een jaar nadat de lekkage is geconstateerd – laten herstellen. De lekkage was blijkbaar niet van zodanige omvang dat spoedig herstel noodzakelijk was en het gebrek aan het normaal gebruik van de woning in de weg stond. Het voorgaande brengt mee dat de lekkage aan het dak van de aanbouw en de daardoor ontstane schade aan het plafond niet tot aansprakelijkheid leidt van [gedaagden] 
      
    
    
      5.7.
      De conclusie is dat de vordering zal worden afgewezen. De proceskosten van [gedaagden] komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt. Omdat [gedaagden] in persoon procedeert, worden de proceskosten begroot op nihil. 
    
  
  
    
      6De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      wijst de vordering af;
    
    
      6.2.
      
        veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagden] , hierbij vastgesteld op nihil.
        Dit vonnis is gewezen door mr. D.J. Straathof en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter