ECLI:NL:GHAMS:2021:3222, Gerechtshof Amsterdam, 26-10-2021, 19/01567
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-10-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Het hoger beroep is ongegrond. Het is aannemelijk geworden dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde niet te hoog is. Het Hof bevestigt, met verbetering van gronden, de uitspraak van de rechtbank.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      kenmerk 19/01567
    
    
    
      26 oktober 2021
    
    
    
      
        uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [naam]
        , wonende te [woonplaats] , belanghebbende,
      gemachtigde: A. Oosters (WOZ Consultants te Arnhem)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 11 september 2019 in de zaak met kenmerk HAA 19/530 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2018 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 1] (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2017 voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 728.000. Gelijktijdig is door middel van hetzelfde geschrift de aanslag onroerendezaakbelastingen 2018 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 29 november 2018 het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 11 september 2019 heeft de rechtbank het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen (per fax) op 14 oktober 2019. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft bij brieven van 22 september 2020 en 22 februari 2021 nadere stukken ingediend. Afschriften hiervan zijn aan de wederpartij verstrekt.
      
    
    
      1.6.
      
        De heffingsambtenaar heeft bij brief van 19 maart 2021 een nader stuk ingediend. 
        Bij brief van 3 september 2021 heeft hij een pleitnota c.q. een aanvulling op zijn verweerschrift ingediend. Afschriften hiervan zijn aan de wederpartij verstrekt.
      
      
      
    
    
      1.7.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 september 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de feiten als volgt vastgesteld (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): 
      
      
        “Feiten
      
      1. Eiser is eigenaar van twee percelen in [plaats 1] met de perceelnummers [X] en [Y] . Het perceel met perceelnummer [Y] heeft een oppervlakte van 171 m². Op dit perceel is de woning gebouwd. Het perceel met perceelnummer [X] heeft een oppervlakte van 51 m². Dit perceel grenst zowel verticaal als horizontaal aan het perceel met perceelnummer [Y] en betreft op de begane grond een erf met een pad dat toegang geeft tot de achtertuin van de woning van eiser en de achterliggende percelen van derden, met daarboven een gedeelte van de woning die gebouwd is op het perceel met perceelnummer [Y] . Op het perceel met perceelnummer [X] rust een recht van overpad ten gunste van de direct omliggende percelen.
      
      2. De woning is een rijwoning, gebouwd in 1926, en heeft een vrijstaande berging/schuur. De inhoud van de woning (inclusief het gedeelte dat zich boven het perceel met perceelnummer [X] bevindt) is ongeveer 585 m³.”
      
    
    
      2.2.
      Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt hier nog het volgende aan toe.
      
    
    
      2.3.
      Het Hof heeft inzake de WOZ-waardering van de woning voor 2017 uitspraak gedaan op 19 november 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:3143). De Hoge Raad heeft op 16 juli 2021 arrest gewezen in die zaak (ECLI:NL:HR:2021:1181). Het beroep in cassatie is ongegrond verklaard onder verwijzing naar artikel 81 van de Wet op de Rechterlijke Organisatie.
      
    
    
      2.4.
      In de voornoemde uitspraak van het Hof is - onder meer - beslist dat de percelen met nummers [X] en [Y] zijn aan te merken als een samenstel bedoeld in artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ en derhalve als één onroerende zaak. De relevante overwegingen luiden:
      
      
        “4.3.1. Het Hof gaat ervan uit dat met de term ‘WOZ-object’ beide partijen het oog hebben op de ‘onroerende zaak’ bedoeld in artikel 16 van de Wet WOZ. Niet in geschil is dat elk perceel afzonderlijk met hetgeen zich daarop bevindt, een onroerende zaak vormt als bedoeld in artikel 3:3, eerste lid, BW. Wat partijen verdeeld houdt is evenwel de vraag of beide percelen met hetgeen zich daarop bevindt, tezamen één onroerende zaak vormen als bedoeld in artikel 16 Wet WOZ. Artikel 16 van de Wet WOZ luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
        “Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
      
      a. a) een gebouwd eigendom;
      b) een ongebouwd eigendom;
      c) een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
      d) een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.”
      
      
        4.3.2.
        Vast staat dat belanghebbende van zowel perceel [Y] als perceel [X] met hetgeen zich daarop bevindt de eigendom heeft verworven; voor wat betreft perceel [X] evenwel met een op de grond rustende erfdienstbaarheid. De erfdienstbaarheid is in dit geval een ‘recht van voetpad’ inhoudende dat belanghebbende moet dulden dat een beperkt aantal andere personen gebruik mag maken van het zich op perceel [X] bevindende voetpad “welk gedeelte als poort zal dienen bij drie huizen” (zie onder 2.4). Het Hof overweegt dat de erfdienstbaarheid niet wegneemt dat belanghebbende eigenaar is van perceel [X] en van hetgeen zich daarop of daarboven bevindt. Belanghebbendes standpunt dat vanwege de erfdienstbaarheid deze percelen en wat zich daarop bevindt niet op grond van artikel 16 van de Wet WOZ als één onroerende zaak kunnen worden aangemerkt, wordt dan ook verworpen.
        
      
      
        4.3.3.
        
          Niet in geschil is dat met hetgeen zich op of boven de percelen bevindt, sprake is van gebouwde eigendommen. Het Hof overweegt dat beide gebouwde eigendommen als een samenstel bedoeld in artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ terecht door de heffingsambtenaar als één onroerende zaak zijn aangemerkt. De overgelegde foto’s en verklaringen van beide partijen wijzen op een zodanige samenhang. Hierbij neemt het Hof in aanmerking de omstandigheid dat belanghebbende zowel eigenaar als gebruiker is van beide percelen, en dat het pand zich uitstrekt over beide percelen. Zo is belanghebbende wat perceel [X] betreft als bewoner gebruiker van de overkluizing, die alleen toegankelijk is vanuit het gedeelte van het pand dat op perceel [X] is gelegen, en kan belanghebbende gebruik maken van het voetpad om zijn achtertuin te bereiken. Naar al deze omstandigheden beoordeeld behoren de beide gebouwde eigendommen ook bij elkaar. Gelet op het bepaalde in artikel 16, aanhef en onderdeel d van de Wet WOZ heeft de heffingsambtenaar onder voormelde omstandigheden terecht de beide percelen met opstal inclusief de overkluizing en het pad, als één onroerende zaak in aanmerking genomen.
          Bij het voorgaande kan in het midden blijven of voor (een deel van) perceel [X] geldt dat sprake is van een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Immers ook als daarvan sprake is vormt dat gedeelte in dit geval op grond artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ een samenstel met het gebouwde eigendom betreffende perceel [Y] ; ook in dat geval geldt dat beide in gebruik zijn bij dezelfde belastingplichtige en zowel het gebouwde eigendom betreffende perceel [Y] als de zelfstandige gedeelten betreffende perceel [X] , naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.”
        
        
      
    
    
      2.5.
      Belanghebbende heeft in de beroepsfase een taxatierapport ingebracht waarin de woning voor het jaar 2018 met waardepeildatum 1 januari 2017 is getaxeerd op € 644.000. In dit rapport, dat is opgemaakt op 29 januari 2019 door Register Taxateur onroerende zaken [taxateur 1] , zijn de volgende referentieobjecten opgenomen en zijn daarbij onder meer de volgende gegevens vermeld: [woning 1] (inhoud 390 m³, verkoopprijs d.d. 01-06-2017 € 521.500), [woning 2] (inhoud 420m³, verkoopprijs d.d. 03-07-2017  € 565.000), [woning 3] (inhoud 405m³, verkoopprijs d.d. 13-01-2017 € 625.000), [woning 4] (inhoud 510m³, verkoopprijs d.d. 09-05-2016 € 586.309), [woning 5] (inhoud 610 m³, verkoopprijs d.d. 31-07-2017 € 805.000) en [woning 6] (inhoud 455 m³, verkoopprijs d.d. 01-06-2017 € 667.000). In dit taxatierapport zijn de berekende prijzen per m³ voor ieder van deze referentieobjecten naar beneden dan wel naar boven bijgesteld met respectievelijk -20% ( [woning 1] ), -17% ( [woning 2] ), -18% ( [woning 3] ), -8% ( [woning 4] ), +3% ( [woning 5] ) en -13% ( [woning 6] ). Boven deze percentages staat weergegeven de term “cor. bwvol”.
      
    
    
      2.6.
      Tijdens de procedure in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar de inhoud van het door hem in eerste aanleg aangevoerde vergelijkingsobject [woning 7] te [plaats 2] opnieuw berekend en gewijzigd in 597 m³. Als bijlage 2 bij zijn pleitnota in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar de aldus herziene matrix bijgevoegd. Deze matrix bevat een overzicht van de relevante gegevens (en foto’s) van de woning en de drie door de heffingsambtenaar in eerste aanleg aangevoerde vergelijkingsobjecten ( [woning 5] te [plaats 1] en [woning 8] en [woning 7] , beide te [plaats 2] ). 
      
    
    
      2.7.
      De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep bovendien een aanvullende onderbouwing van de door hem voorgestane WOZ-waarde ingebracht. Het betreft bijlage 1 bij zijn pleitnota c.q. aanvulling op het verweerschrift (zie 1.6.), waarin onder meer het volgende is opgenomen:
      
      
        [afbeelding met persoonsgegevens]
      
      
      
    
    
      2.8.
      In zijn pleitnota in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar – voor zover hier relevant – het volgende opgemerkt:
      
      
        “De gemeentelijk taxateur hanteert nog steeds de 3 vergelijkingsobjecten [Hof: die in het in eerste aanleg overgelegde taxatierapport zijn opgenomen]. Wel is er ook doorgerekend wat de invloed van hanteren van uitsluitend de meest geschikte woningen uit de [straat met woningen 1 t/m 6] zou betekenen. Als de transacties van [woning 5] , [woning 4] en [woning 6] zouden worden gebruikt dan zou de getaxeerde waarde op € 751.000,- uitkomen (bijlage 1). De prijs per eenheid van € 783,- ligt aanmerkelijk lager dan die van het meest geschikte pand, [woning 5] , van € 839,-.”
      
      
    
    
      2.9.
      Tijdens de zitting in hoger beroep is namens belanghebbende onder meer het volgende naar voren gebracht:
      
      
        “De vraag van de voorzitter of ik – nu het arrest ten aanzien van het kalenderjaar 2017 is gewezen – kan berusten in de kwestie rondom de objectafbakening en gebruikersgrens, beantwoord ik deels ontkennend. Het arrest gaat alleen over de jurisprudentie over de eigendomsgrens als onderdeel van de objectafbakening. De Hoge Raad heeft niet geoordeeld over de feitelijke weging door het Hof van het geschil in deze zaak over de gebruikersgrens.  Ten aanzien van de gebruikersgrens verzoek ik daarom om een oordeel van dit Hof op basis van een hernieuwde vaststelling van de feiten. De Hoge Raad heeft de zaak met betrekking tot het kalenderjaar 2017 wel afgedaan met artikel 81 Wet RO, maar toch ben ik van mening dat er een fout is gemaakt bij het vaststellen van de feiten. Het is onmogelijk om vanaf het pad de woning van belanghebbende te betreden. Het Hof lijkt dit evenwel in zijn uitspraak van 19 november 2020 onder punt 4.3.3. te suggereren. Ik citeer: “Hierbij neemt het Hof in aanmerking de omstandigheid dat belanghebbende zowel eigenaar als gebruiker is van beide percelen, en dat het pand zich uitstrekt over beide percelen. Zo is belanghebbende wat perceel [X] betreft als bewoner gebruiker van de overkluizing, die alleen toegankelijk is vanuit het gedeelte van het pad dat op perceel [X] is gelegen (…)”.
        Het Hof heeft volgens mij ten onrechte geoordeeld dat het pad toegang geeft tot de woning.  (…) Ik verzoek uw Hof daarom om er nog een keer naar te kijken. Ik verwijs naar de door mij overgelegde foto’s. (…).”
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem op € 728.000 vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Belanghebbende bepleit in hoger beroep een waarde van € 644.000.
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen en beslist:
      “3. Tussen partijen is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017 in geschil.
    
    4. Eiser wijst op een taxatierapport dat is opgesteld door [taxateur 1] . Hierin zijn naast de gegevens van de woning de verkoopgegevens vermeld van de objecten [woning 5] , [woning 4] , [woning 1] , [woning 3] , [woning 6] en [woning 2] , alle te [plaats 1] . In dit rapport is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017 getaxeerd op € 644.000.
    Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en verlaging van de waarde naar € 644.000.
    5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is bepaald. Verweerder wijst daarbij onder meer naar een taxatierapport dat is opgesteld door [taxateur 2] . Hierin zijn naast de gegevens van de woning de verkoopgegevens vermeld van de objecten [woning 5] te [plaats 1] , en [woning 8] en [woning 7] , beide te [plaats 2] , en is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017 getaxeerd op € 780.000. (…)
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    8. De rechtbank acht verweerder daarin niet geslaagd. Twee van de drie door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn gelegen in een andere plaats dan die waarin de woning is gelegen, terwijl in dezelfde straat waar ook de woning is gelegen maar liefst zes woningen zijn verkocht in de buurt van de waardepeildatum. Ter zitting heeft de taxateur van verweerder enerzijds verklaard dat [plaats 1] en [plaats 2] eenzelfde waardegebied vertegenwoordigen, maar anderzijds heeft hij aangegeven dat hij niet weet of het voor een potentiële koper verschil uitmaakt of een woning is gelegen in [plaats 2] dan wel in [plaats 1] . Verweerder heeft dan ook niet aannemelijk gemaakt dat het voor het prijsniveau van woningen geen enkel verschil uitmaakt of een woning is gelegen in [plaats 2] dan wel in [plaats 1] . Het argument van de taxateur van verweerder dat de gerealiseerde verkoopprijzen voor [woning 4] , [woning 1] , [woning 3] , [woning 6] en [woning 2] niet bruikbaar zijn enkel omdat deze qua inhoud te veel af zouden wijken van de inhoud van de woning, acht de rechtbank niet overtuigend. Aangezien de woning niet voldoende gelijk is aan [woning 5] om dit vergelijkingsobject als enige ter onderbouwing van de waarde te kunnen gebruiken, heeft verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
    
    9. De rechtbank is van oordeel dat eiser met het door hem overgelegde taxatierapport de door hem verdedigde waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt, aangezien verweerder onweersproken heeft gesteld dat [woning 4] en [woning 2] een kleinere inhoud hebben dan de inhoudsmaten die voor deze vergelijkingsobjecten zijn opgenomen in het taxatierapport van eiser. De rechtbank acht daarom onvoldoende aannemelijk dat de door eiser berekende m³-prijzen die aan de waardenbepaling ten grondslag liggen correct zijn. Daarnaast heeft de taxateur van eiser de m²-prijs voor het perceel met perceelnummer [X] op nihil gesteld, hetgeen niet kan worden gerechtvaardigd door het enkele feit dat hier een recht van overpad op rust. Uit de overgelegde leveringsakte uit 2017 kan slechts worden afgeleid dat voor dit perceel en het perceel met nummer [Y] één prijs is betaald, niet dat deze prijs slechts betrekking heeft op laatstbedoeld perceel.
    
    10. Nu beide partijen de door hen voorgestane waarde niet aannemelijk hebben gemaakt zal de rechtbank de waarde van de woning vaststellen in goede justitie. Partijen zijn het erover eens dat [woning 5] niet onbruikbaar is als vergelijkingsobject. De rechtbank ziet in de enkele omstandigheden dat voor dat object in vergelijking met de andere verkochte objecten in de [straat met woningen 1 t/m 6] een relatief hoge m³-prijs is gerealiseerd en dat object is gekocht door personen met de Britse nationaliteit geen aanleiding om aannemelijk te achten dat de gerealiseerde verkoopprijs voor dat object niet de waarde in het economisch verkeer van dat object zou weergeven, zoals door eiser is aangevoerd. Gelet op de verkoopprijs voor [woning 5] van € 805.000, die nog geen drie maanden na de waardepeildatum is gerealiseerd, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning, rekening houdend met de verschillen tussen de woning en [woning 5] , in goede justitie op € 728.000, derhalve gelijk aan de waarde zoals door verweerder bepaald.
    
    11. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      
        Perceelnummers [X] en [Y] ; één onroerende zaak
      
    
    
    
      5.1.
      Het Hof komt ook voor het jaar 2018 tot het oordeel dat de perceelnummers [X] en [Y] in de zin van artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ zijn aan te merken als één onroerende zaak en als zodanig dienen te worden gewaardeerd. Hiertoe verwijst het Hof naar hetgeen in dezen reeds is overwogen voor het jaar 2017 (zie 2.4.). Hetgeen belanghebbende in hoger beroep naar voren heeft gebracht leidt niet tot een ander oordeel.
      
    
    
      5.2.
      Belanghebbende heeft tijdens de zitting in hoger beroep gesteld dat het Hof de relevante feiten onjuist heeft geïnterpreteerd, door ten onrechte te oordelen dat het pad onder de overkluizing toegang geeft tot de woning. Belanghebbende heeft ter motivering van deze stelling ter zitting een gedeelte van r.o. 4.3.3 van de uitspraak van 19 november 2020 geciteerd, zoals weergegeven onder 2.9. Deze stelling van belanghebbende berust evenwel op een onjuiste lezing van de desbetreffende rechtsoverweging. Anders dan de gemachtigde tijdens de zitting heeft verklaard, heeft het Hof onder r.o. 4.3.3 niet overwogen dat de overkluizing alleen toegankelijk is (cursivering Hof) “vanuit het gedeelte van het pad dat op perceel [X] is gelegen”, maar (zie de onder 2.4 opgenomen overwegingen van deze uitspraak) “vanuit het gedeelte van het pand dat op perceel [X] is gelegen.” Reeds hierom faalt het – op deze onjuiste lezing gebaseerde – betoog van belanghebbende. Hetgeen belanghebbende op dit punt overigens naar voren heeft gebracht, leidt niet tot een ander oordeel; dit nog daargelaten het antwoord op de vraag of – zoals de heffingsambtenaar heeft gesteld – belanghebbende tijdens de zitting in eerste aanleg zijn grief inzake de objectafbakening uitdrukkelijk en ondubbelzinnig heeft ingetrokken.
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank heeft het juiste wettelijke toetsingskader gehanteerd, zoals opgenomen onder  rechtsoverweging 7 van de uitspraak van de rechtbank, en de bewijslast op een juiste wijze verdeeld. Het Hof neemt die rechtsoverweging derhalve over en maakt deze tot de zijne. 
      
    
    
      5.4.
      Voorts acht het Hof de heffingsambtenaar, in tegenstelling tot de rechtbank, wel in zijn bewijslast geslaagd. Het Hof overweegt hiertoe als volgt.
      
      
        5.4.1.
        Het Hof stelt voorop dat de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof onbetwist heeft betoogd dat hij de inhoudsmaten van de referentieobjecten in de door hem overgelegde matrices op dezelfde gegevens heeft gebaseerd en op dezelfde wijze heeft berekend als die van de woning. De inhoudsmaten zijn gebaseerd op de bouwtekeningen. Indien er twijfels zijn ten aanzien van de maten worden deze nagerekend door de Basisregistratie Adressen en Gebouwen, aldus de heffingsambtenaar. Voor zover er al sprake is van een onjuiste wijze van berekenen van die inhoudsmaten, zoals belanghebbende lijkt te willen stellen, dan is die berekening op gelijke wijze bij alle betrokken referentieobjecten en de woning toegepast, zodat niet geoordeeld kan worden dat de heffingsambtenaar de getaxeerde waarde van de woning op een inconsistente wijze heeft afgeleid uit de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten. Het Hof ziet hierin dan ook geen grond om de door heffingsambtenaar bij zijn pleitnota in hoger beroep overgelegde matrices af te wijzen.
        
      
      
        5.4.2.
        Het Hof acht met de heffingsambtenaar op grond van het door hem overgelegde taxatierapport en de daarbij door hem in hoger beroep verstrekte aanvullende onderbouwing, zoals vermeld onder 2.6 en 2.7, aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane waardering niet te hoog is. Hierbij acht het Hof van doorslaggevend belang de in hoger beroep ingebrachte aanvullende matrix (zie 2.7.) waarin referentieobjecten zijn opgenomen die alle gelegen zijn in dezelfde straat als de woning en die ook door belanghebbende zijn gebruikt ter onderbouwing van zijn waardering. Aldus is niet in geschil dat deze objecten op zichzelf genomen geschikt vergelijkingsmateriaal opleveren. Voorts is in de matrix in voldoende mate rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de referentieobjecten en de woning, welke verschillen van geringe aard zijn. De prijs per m³ van de woning (€ 783) is daarom terecht in lijn met deze prijs van de referentieobjecten. 
        
      
      
        5.4.3.
        In deze taxatiematrix is rekening gehouden met een aftrekpost voor een recht van overpad ter hoogte van € 20.732. De heffingsambtenaar heeft ter zitting betoogd dat die aftrek is toegepast omdat slechts eenderde van het genot van het pad aan belanghebbende kan worden toegerekend, uitgaande van drie woningen en derhalve drie gebruikers van dit pad. De heffingsambtenaar heeft verder aangegeven dat tot die aftrekpost is gekomen door de grondstaffelwaarde (€ 1.219 per m²) te vermenigvuldigen met het aantal m2 van het pad (51) en dit bedrag te delen door het aantal gebruikers, namelijk 3. Het Hof heeft de heffingsambtenaar vervolgens ter zitting voorgehouden dat de aftrekpost uitgaande van die berekeningswijze te laag is vastgesteld; deze aftrekpost had € 41.446 behoren te bedragen. Hierop heeft de heffingsambtenaar geantwoord dat ook uitgaande van die hogere aftrekpost de waardering niet te hoog is, daar er tussen de taxatie ad € € 751.000 en de WOZ-waardering ad € 728.000 een marge van € 23.000 is gelegen die dit verschil afdekt. Hierbij sluit het Hof zich aan en het ziet ondanks dat de aftrek te laag is vastgesteld, hierin geen reden te oordelen dat de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.     
        
      
      
        5.4.4.
        Aan belanghebbendes stelling dat de taxateur van de heffingsambtenaar, in tegenstelling tot de taxateur van belanghebbende, alleen de hoogste verkopen aan de [straat met woningen 1 t/m 6] zou hebben uitgekozen als vergelijkingsmateriaal en de taxatie aldus zou hebben beïnvloed, gaat het Hof, gegeven het ontbreken van onderbouwing ervan, voorbij. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat de heffingsambtenaar desgevraagd ter zitting heeft verklaard niet op verkoopprijzen te hebben geselecteerd maar op inhoudsmaten. Alleen de objecten met de meest vergelijkbare inhoudsmaten zijn uitgekozen. Tot slot wijst het Hof er in dezen op dat het de heffingsambtenaar in het kader van de WOZ-waardering vrij staat die objecten te kiezen die zijns inziens het meest vergelijkbaar zijn en de waardering het best onderbouwen.          
        
      
      
        5.4.5.
        Ook belanghebbendes stelling dat [woning 5] geen goed vergelijkingsmateriaal oplevert daar het een verkoop aan expats betreft, treft geen doel. Het Hof merkt allereerst op dat belanghebbende dit referentieobject zelf ook heeft gebruikt ter onderbouwing van zijn waardering. Niet valt in te zien waarom de heffingsambtenaar dit object dan niet zou mogen gebruiken. Bovendien heeft de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof gemotiveerd gesteld dat er geen sprake is van expats en daarbij erop gewezen dat de kopers uit [plaats 3] afkomstig waren. Verder acht het Hof belanghebbendes veronderstelling dat expats in onvoldoende mate inzicht hebben in de Nederlandse woningmarkt en daardoor in de regel teveel betalen, bij gebrek aan enige vorm van onderbouwing niet aannemelijk.   
        
      
    
    
      5.5.
      Hetgeen belanghebbende heeft ingebracht, in het bijzonder een taxatierapport (zie 2.5.), brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Het Hof acht de in dat taxatierapport toegepaste waarderingsmethode, in het bijzonder de percentuele correctie die de taxateur heeft toegepast op de prijs per m³, niet inzichtelijk. Belanghebbende heeft betoogd die percentuele aftrek dan wel bijtelling te hebben toegepast met als doelstelling de woning beter te kunnen vergelijken met de referentieobjecten, nu de inhoudsmaten en de daaraan gekoppelde prijs per m³ dan in evenwicht zijn gebracht. Echter, belanghebbende heeft de door hem toegepaste percentages onder de term “cor.bwvol” op geen enkele wijze onderbouwd, mondeling noch schriftelijk. 
      
      
        
          Slotsom
          5.6. De slotsom van het hiervoor overwogene is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is en de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd, met verbetering van gronden, als hiervoor weergegeven.
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten in verband met de behandeling van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, E.A.G. van der Ouderaa en H.E. Kostense, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.F.J.S. Molleman als griffier. De beslissing is op 26 oktober 2021 in het openbaar uitgesproken. 
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                   d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
    
    
    
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
      
        
        Digitaal procederen
      
    
    
    
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
      
        
        Per post procederen
        Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.