ECLI:NL:GHARL:2021:7211, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 27-07-2021, 200.272.615/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-07-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Beëindiging huurovereenkomst woonruimte wegens dringend eigen gebruik. Het hof gelast een comparitie.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
    
    
    
      afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.272.615/01
      (zaaknummer rechtbank Overijssel 7471398)  
    
    
    
    
      
        arrest van 27 juli 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant] ,
      
      wonende te [woonplaats1] ,
      appellant,bij de kantonrechter: eiser in conventie, gedaagde in voorwaardelijke reconventie,
      hierna: [appellant],
      advocaat: mr. C.C.J.L. Huurman-Ip Vai Ching, die kantoor houdt te Rotterdam,
    
    
    
    
      tegen
    
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde1] ,
    
      wonende te [woonplaats1] ,
      hierna: [geïntimeerde1],
      
        2. [geïntimeerde2] ,
      
      wonende te [woonplaats1] ,
      hierna: [geïntimeerde2],
      geïntimeerden,
      bij de kantonrechter: gedaagden in conventie, eisers in voorwaardelijke reconventie,
      hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden] c.s., 
      advocaat: mr. S.J. de Vries, die kantoor houdt te Zwolle.
    
    
    
  
  
    
      1De verdere procedure bij het hof 
    
      1.1
      Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 3 maart 2020 hier over.
      
    
    
      1.2
      Op grond van dit tussenarrest heeft op 27 augustus 2020 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Het hiervan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich in afschrift bij de stukken. 
      
    
    
      1.3
      Daarna zijn de volgende procestukken gewisseld:-	een memorie van grieven (met producties);-	een memorie van antwoord (met producties);-	een akte uitlating producties.
    
    
      1.4
      Vervolgens heeft [appellant] processtukken ingediend en heeft het hof een datum voor arrest bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2Waar gaat het in deze zaak om?
    
    
      2.1
      
        [appellant] heeft met ingang van 1 september 2015 een woning aan [geïntimeerden] c.s. verhuurd, volgens het huurcontract voor de duur van drie jaar. [appellant] woonde eerst zelf in die woning, maar is in een woonboot gaan wonen. [geïntimeerden] c.s. hebben de woning na afloop van deze periode niet verlaten. [appellant] heeft de huurovereenkomst opgezegd. Volgens hem heeft hij de woning dringend nodig voor eigen gebruik, omdat de gemeente het gebruik van de woonboot voor permanente bewoning niet toestaat. 
      
    
    
      2.2
      
        [geïntimeerden] c.s. bestrijden dat [appellant] niet meer in zijn woonboot mag wonen. Los daarvan heeft hij volgens hen alternatieve huisvestingsmogelijkheden. Voor henzelf is het niet mogelijk om andere passende woonruimte te vinden, menen zij.
      
    
    
      2.3
      
        De kantonrechter heeft de vordering van [appellant] om een tijdstip te bepalen waarop de huurovereenkomst eindigt afgewezen. Volgens de kantonrechter staat niet vast dat sprake is van dringend eigen gebruik van [appellant] en evenmin dat passende woonruimte voor 
        
          [geïntimeerden] c.s. beschikbaar is. 
      
      
    
    
      2.4
      Het hof heeft, gelet op de door partijen in de procedure in hoger beroep overgelegde stukken, behoefte aan meer informatie en zal om die reden een mondelinge behandeling  gelasten. 
      
    
  
  
    
      3
      3.	Relevante feiten
    
    
      3.1
      Het hof gaat uit van de volgende feiten.
      
    
    
      3.2
      
        [appellant] , een gepensioneerd tandarts, is sinds 2000 eigenaar van een vrijstaande woning aan [adres1] te [woonplaats1] (‘de woning’). Hij is in 2003, 2004 of 2007 ( [appellant] noemt in zijn processtukken verschillende jaartallen)  met zijn echtgenote een woonboot aan de [adres2] in [woonplaats1] gaan bewonen. Aan de [adres2] zijn meer ligplaatsen voor woonboten. Er staan ook woningen, die zijn gebouwd voor recreatief gebruik, maar al geruime tijd permanent bewoond worden.
    
    
      3.3
      
        [geïntimeerden] c.s. hadden een makelaarsbedrijf, dat in 2013 failliet is verklaard. Het faillissement is in 2015 opgeheven wegens gebrek aan baten. De, inwonende, zoon van [geïntimeerden] c.s., [naam1] , heeft inmiddels een eigen makelaarsbedrijf, waarin ook [geïntimeerden] c.s. werken.
      
    
    
      3.4
      
        [appellant] heeft de woning, die al enige tijd te koop stond, vanaf medio 2015 online te huur aangeboden. [geïntimeerde1] reageerde op de advertentie, waarna partijen een huurovereenkomst sloten. Ze spraken een huurprijs van € 1.050,- per maand af. Partijen hebben een huurcontract ondertekend, dat door [geïntimeerde1] is opgesteld. In het contract is bepaald dat de huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde1] met ingang van 
      
      
      
        1 september 2015 voor een periode van drie jaar wordt aangegaan en dat de huurprijs € 700,- per jaar bedraagt. In een aanvullend document is onder meer vastgelegd dat [geïntimeerden] c.s. “buiten de huursom, genoemd in huurcontract” € 4.200,- per jaar (vooruit) zal betalen.
      
      
    
    
      3.5
      In januari 2018 heeft [geïntimeerde2] [appellant] per e-mail laten weten dat [geïntimeerden] c.s. een andere woning op het oog hebben, maar dat de potentiële verhuurder niet wil wachten tot 1 september 2018. Zij vraagt of [appellant] ermee kan instemmen dat de huur per 1 mei 2018 wordt beëindigd. [appellant] deelt mee daar niet mee te kunnen instemmen. 
      
    
    
      3.6
      In een brief van 22 februari 2018 aan [geïntimeerde1] schrijft [appellant] dat het huurcontract op 31 augustus 2018 eindigt en dat hij de woning per 1 september 2018 wil verkopen. 
      
    
    
      3.7
      
        [geïntimeerde2] deelt [appellant] in een e-mail van 27 juli 2018 mee dat het niet lukt om de woning per 1 september 2018 te verlaten, omdat [geïntimeerden] c.s. nog geen andere woning hebben kunnen vinden. [appellant] reageert met een e-mail van 31 juli 2018 waarin hij aangeeft dat met ingang van 1 november 2018 de wettelijke verhogingen zullen worden toegepast. In een e-mail van 2 augustus 2018 schrijft hij dat hij op korte termijn een afspraak wil maken “om het nieuwe huurcontract te bespreken.”
      
    
    
      3.8
      In een exploot van 15 augustus 2018 heeft [appellant] [geïntimeerden] c.s. in een deurwaardersexploot aangezegd dat hij de huurovereenkomst betreffende de woning opzegt tegen 31 december 2018, omdat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Ter toelichting is het volgende vermeld:“Op dit moment is verhuurder - met zijn gezin - woonachtig op een woonboot in [woonplaats1] . De gemeente Kampen heeft besloten dat het verblijf op de woonboot geen permanent karakter mag dragen. Besloten is over te gaan tot handhaving. Verhuurder en zijn gezin hebben dientengevolge – op hele korte termijn – geen eigen woonruimte meer.De mogelijkheid tot het verkrijgen van passende woonruimte door huurders is zeer aannemelijk. Het feit dat huurders beiden werkzaam zijn in de makelaarsbranche, maakt dat het verkrijgen van nieuwe, passende woonruimte op korte termijn voor de hand ligt.Een afweging van de belangen van zowel verhuurder als huurders leidt tot de conclusie dat het belang - te weten het eigen gebruik van de woning - van de verhuurder zwaarder weegt dan het belang van huurders. Kortgezegd kan niet worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd.”[geïntimeerden] c.s. hebben niet, conform het in het exploot geformuleerde verzoek, laten weten in te stemmen met beëindiging van de huur.
      
    
    
      3.9
      Op 7 september heeft de gemeente Kampen gereageerd op het verzoek van [appellant] de recreatieve bestemming van zijn perceel aan de [adres2] om te zetten in en woonbestemming. Die reactie werd gegeven in de vorm van een ‘Principebesluit’. Het besluit geldt voor alle recreatiewoningen en recreatiewoonschepen in de gemeente. De gemeente heeft besloten geen medewerking te verlenen.Volgens de gemeente past omzetting van recreatie- naar permanente bewoning niet binnen het beleid en binnen het geldende bestemmingsplan (Ganzendiep 2012). Volgens het bestemmingsplan is permanente bewoning niet toegestaan. Wel is in het bestemmingsplan persoonsgebonden overgangsrecht opgenomen voor personen die aannemelijk hebben gemaakt dat zij voor 31 oktober 2003 al permanent in het gebied woonden. Niet in geschil is dat dit overgangsrecht niet op [appellant] van toepassing is. 
      
      
    
    
      3.10
      De gemeente heeft [appellant] en zijn echtgenoot bij besluit van 30 oktober 2018 een last onder dwangsom opgelegd. [appellant] en zijn echtgenote dienen vanaf 30 oktober 2019 de permanente bewoning van de woonboot te beëindigen en beëindigd te houden, bij gebreke waarvan zij bij iedere constatering van een overtreding een dwangsom van € 2.000,-, met een maximum van € 20.000,-, verschuldigd zijn. Over de termijn van 30 oktober 2019 wordt opgemerkt:“Het verlengen van de termijn om aan de aanschrijving te voldoen is bespreekbaar, mits de aanhangige procedure, met betrekking tot het ontbinden van de huurovereenkomst, daar aanleiding voor geeft.”Het door [appellant] en zijn echtgenote ingestelde bezwaar tegen dit besluit is ongegrond verklaard.
      
    
    
      3.11
      Op 13 januari 2020 heeft (het college van burgemeester en wethouders van) de gemeente Kampen een besluit tot invordering van de dwangsom genomen vanwege de constatering van overtreding van de last onder dwangsom. [appellant] en zijn echtgenote hebben bezwaar gemaakt tegen dat besluit. Dat bezwaar is op 9 juli 2020 ongegrond verklaard. Uit het advies van de bezwaarschriftencommissie volgt dat [appellant] en zijn echtgenote zelf om een invorderingsbesluit hebben verzocht en hebben afgezien van het recht een zienswijze in te dienen ten aanzien van dat besluit. Tegen het besluit op bezwaar hebben [appellant] en zijn echtgenote beroep ingesteld. De gemeente heeft de begunstigingstermijn van het invorderingsbesluit verlengd tot (in elk geval) 6 weken nadat op het bezwaarschrift is beslist. 
      
    
  
  
    
      4
      4.	De motivering van de beslissing
    
    
      
        Inleidende opmerkingen
        4.1	In hoger beroep gaat het alleen nog om de vraag of de huurovereenkomst tussen partijen beëindigd dient te worden. De andere vordering van [appellant] - over de hoogte van de huurprijs - speelt geen rol meer. Indien het hof tot de conclusie komt dat de huurovereenkomst moet worden beëindigd, zal het ook moeten beslissen op de voorwaardelijke tegenvordering van [geïntimeerden] c.s. om een verhuiskostenvergoeding van € 7.500,-vast te stellen.
    
    
    
      4.2
      Tussen partijen staat niet ter discussie dat de opzegging van de huurovereenkomst door [appellant] voldoet aan de daarvoor geldende formele vereisten. Daarvan kan dus worden uitgegaan. 
      
      
        
          Juridisch kader
          4.3	De vordering van [appellant] is alleen toewijsbaar wanneer aannemelijk is dat sprake is van dringend eigen gebruik (1), dat van hem daarom, ook wanneer de belangen van 
        
          [geïntimeerden] c.s. in acht worden genomen, niet kan worden gevergd de huurovereenkomst te laten voortduren (2) en dat [geïntimeerden] c.s. passende woonruimte kunnen krijgen (3). De eerste twee vereisten hangen met elkaar samen, in die zin dat de mate van dringendheid van het eigen gebruik uiteraard ook een rol speelt bij de afweging van de belangen van [appellant] en [geïntimeerden] c.s. Indien niet aan het vereiste van de dringendheid is voldaan, kan die belangenafweging achterwege blijven. Voor de vaststelling van de dringendheid zijn de omstandigheden ten tijde van het beoordelingstijdstip door de rechter het uitgangspunt, maar kan mede betekenis toekomen aan omstandigheden die in de toekomst liggen. De vordering is alleen toewijsbaar wanneer de belangen van [appellant] prevaleren op die van [geïntimeerden] c.s. Bij de te maken belangenafweging mogen geen relevante omstandigheden buiten beschouwing worden gelaten.Of een woning passend is voor de huurder, is afhankelijk van de waardering van alle omstandigheden van het geval, zoals de financiële en maatschappelijke positie van de huurder, diens leeftijd en mobiliteit, de duur van de bewoning, de gezondheid van de huurder, de omvang van diens gezin, en de aard van het gebruik. Daarbij geldt dat ook een woning die in grootte, ligging of anderszins een wezenlijk ander woongenot biedt dan het gehuurde, passend kan zijn.
      
      
      
        
          Dringend eigen gebruik
          4.4	Volgens [appellant] dienen hij en zijn echtgenote de woonboot te verlaten en hebben zij om die reden dringend behoefte aan andere woonruimte. Hij verwijst daarvoor naar het dwangsombesluit. [geïntimeerden] c.s. hebben krantenberichten van april en december 2020 overgelegd, waaruit volgens hen volgt dat de huidige bewoners van de woonboten te [adres2] permanent mogen blijven wonen in hun woonboot. Ook wijzen zij erop dat uit het invorderingsbesluit volgt dat [appellant] de invordering van de dwangsom zelf heeft uitgelokt. Indien hij daardoor in een klemmende situatie terecht is gekomen, komt dat voor zijn eigen rekening. Bovendien heeft [appellant] alternatieve woonruimte; hij is eigenaar van een appartement in [plaats1] , aldus [geïntimeerden] c.s.
      
      
    
    
      4.5
      Het hof heeft over deze, met elkaar samenhangende onderwerpen, behoefte aan meer informatie. Om die reden zal het hof een mondelinge behandeling gelasten. Ter voorbereiding op die mondelinge behandeling dient [appellant] bij akte de volgende vragen (zo mogelijk gedocumenteerd) te beantwoorden:
      a. Uit de krantenberichten lijkt te volgen dat de gemeente alle eigenaren van de woonboten de persoonsgebonden toestemming wil geven om permanent in de woonboot te (blijven) wonen. Klopt dat en, zo ja, geldt dat ook voor [appellant] (en zijn echtgenote)?b. In de overgelegde krantenberichten wordt verwezen naar een gebiedsvisie voor [adres2] . Heeft (het college van burgemeester en wethouders van) de gemeente die gebiedsvisie inmiddels vastgesteld, zo ja wat betekent die voor de mogelijkheid van [appellant] om in de woonboot te blijven wonen? Zo nee, is inmiddels een concept-gebiedsvisie vastgesteld en wat vloeit daaruit voort voor de positie van [appellant] ? [appellant] dient de (concept-) gebiedsvisie, indien die is vastgesteld, in het geding te brengen en te verwijzen naar de relevante passages uit de gebiedsvisie. c.  Is de begunstigingstermijn van het invorderingsbesluit verlengd tot na de beslissing op het ingestelde beroep?
      d. Wat is de stand van zaken in de beroepsprocedure? Indien de rechtbank heeft beslist, dient [appellant] een afschrift van de beslissing over te leggen. e. Wat zijn de gevolgen van de gebiedsvisie voor de verschuldigdheid en invordering van de dwangsommen?f. Waarom heeft [appellant] de gemeente verzocht een invorderingsbesluit te nemen? Heeft hij de zaak daarmee niet ‘op scherp gezet’ en zichzelf in een dwangpositie gemanoeuvreerd? 
      
        g. Volgens [appellant] is de woning in [plaats1] niet geschikt voor bewoning door hem en zijn gezin en bovendien verhuurd aan zijn dochter. [appellant] dient deze stelling te onderbouwen, door gedetailleerde informatie te verstrekken over deze woning en bewijsstukken (huurcontract en bewijsstukken van betaling) van de verhuur aan zijn dochter.
      
    
    
      4.6
      
        [geïntimeerden] c.s. kunnen bij gelegenheid van de mondelinge behandeling op de akte van [appellant] reageren. Desgewenst kunnen ze voorafgaand aan de mondelinge behandeling een antwoordakte indienen.
      
      
        
          Belangenafweging en passende woonruimte
          4.7	Volgens [geïntimeerden] c.s. hebben zij groot belang om de woning te kunnen blijven huren. Het is voor hen niet gemakkelijk om een andere woning te huren, gezien hun beperkte financiële middelen in combinatie met het faillissement dat ze hebben meegemaakt. Zij moeten rondkomen van de AOW-uitkering van [geïntimeerde1] (die inmiddels 79 jaar is – [geïntimeerde2] heeft de pensioengerechtigde leeftijd nog niet bereikt) en kunnen de huur betalen, dankzij de bijdrage van hun zoon. Het ligt niet voor de hand dat hun zoon, die een relatie heeft, met hen mee zal verhuizen.Volgens [geïntimeerden] c.s. kunnen zij, anders dan [appellant] stelt, geen passende woonruimte krijgen.   
      
      
    
    
      4.8
      Het hof heeft ook aan [geïntimeerden] c.s. vragen, die zij voorafgaand aan de mondelinge behandeling bij akte dienen te beantwoorden.a. Woont de zoon van [geïntimeerden] c.s. nog bij hen in de woning?b. Wanneer zal de zoon, naar verwachting, de woning verlaten?c.  Als de zoon de woning verlaat, kunnen [geïntimeerden] c.s. de huur van de woning dan nog betalen?d. Hoeveel uren per week werken [geïntimeerden] c.s. in het bedrijf van hun zoon? Ontvangen zij daarvoor inmiddels een vergoeding/salaris?e.  Wat hebben [geïntimeerden] c.s. tot nu toe gedaan om andere woonruimte te krijgen? Staan zij ingeschreven bij de woningbouwverenigingen in [woonplaats1] en omgeving en bij particuliere verhuurders (zo ja sinds wanneer, zo nee waarom niet)? 
      
    
    
      4.9
      
        
          [appellant] kan bij gelegenheid van de mondelinge behandeling op de akte van 
        
          [geïntimeerden] c.s. reageren. In zijn eigen akte kan hij, desgewenst, ingaan op de mogelijkheid van [geïntimeerden] c.s. om andere, passende woonruimte te verkrijgen, onder meer door recente informatie over passende woonruimte in het geding te brengen. 
      
      
      
        
          Mondelinge behandeling
          4.10	Het hof is zich ervan bewust dat bij de kantonrechter al een mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden en dat aan het begin van de procedure bij het hof ook al een comparitie van partijen heeft plaatsgevonden. Die comparitie was gericht op een schikking. De processtukken die partijen na die tijd hebben ingediend, hebben vragen opgeroepen bij het hof. Het hof verwacht dat de vragen na alleen een schriftelijke ronde niet volledig beantwoord zijn (of nieuwe vragen oproepen). Om die reden verdient een mondelinge behandeling (in combinatie met een schriftelijke voorbereiding op de mondelinge behandeling) toch de voorkeur. De mondelinge behandeling kan ook gebruikt worden om te proberen alsnog een schikking te bereiken. 
      
      
      
    
    
      4.11
      Omdat een enkelvoudige mondelinge behandeling veel eerder kan plaatsvinden dan een meervoudige mondelinge behandeling kiest het hof voor een enkelvoudige mondelinge behandeling. Indien een van partijen daar bezwaar tegen heeft, zal een meervoudige mondelinge behandeling plaatsvinden. 
      
    
  
  
    
      5
      5.	De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bepaalt dat partijen in persoon samen met hun advocaten zullen verschijnen voor het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. H. de Hek, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan het Wilhelminaplein 1 te Leeuwarden op een nader door deze te bepalen dag en tijdstip, om inlichtingen te geven als onder 4.5, 4.8 en 4.9 vermeld en opdat kan worden onderzocht of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden;
    
    
    
      bepaalt dat partijen de verhinderdagen van partijen en hun advocaten in de maanden september tot en met december 2021 zullen opgeven op de roldatum 10 augustus 2021,  waarna dag en uur van de mondelinge behandeling (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;
    
    
    
      bepaalt dat partijen een akte als bedoeld in 4.5, 4.8 en 4.9 zullen nemen en dat partijen ervoor dienen te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk drie weken voor de dag van de zitting een afschrift van die akte hebben ontvangen;
    
    
    
      bepaalt dat partijen op elkaars akte kunnen reageren met een antwoordakte en dat partijen ervoor dienen te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk een week voor de dag van de zitting een afschrift van die antwoordakte hebben ontvangen;
    
    
    
      houdt iedere verdere beslissing aan. 
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, D.H. de Witte en W.P.M. ter Berg en is in het openbaar uitgesproken op 27 juli 2021, in aanwezigheid van de griffier. 
    
    
    
    
  
  
     HR 23 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0735. 
  
  
     HR 18 juni 1999, ECLI:NL:HR:2019:ZC2931.  
  
  
     HR 18 juni 1999, ECLI:NL:HR:2019:ZC2931.  
  
  
     HR 24 januari 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0485.