ECLI:NL:RBLIM:2021:8025, Rechtbank Limburg, 20-10-2021, C/03/271889 / HA ZA 19-619
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2021-10-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eindvonnis in zaak over onjuiste bouwkundige keuring voorafgaand aan sluiten koopovereenkomst.

vonnis
    RECHTBANK LIMBURG
    
    
      Burgerlijk recht
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/03/271889 / HA ZA 19-619
    
    
    
      
        Vonnis van 20 oktober 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      eiser,
      advocaat: mr. S. Dassen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        MARTENS BOUWSERVICE B.V.,
      gevestigd te Geleen, gemeente Sittard-Geleen,
      gedaagde,
      advocaat: mr. D.G. Rosenquist-Mulders.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna “ [eiser] ” en “Martens” genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 9 december 2020,
        
        
          het deskundigenrapport van de heer ing. F.M.J. Feron van Eff Eff Bouwpathologie van
        
      
      19 mei 2021,
      
        
          de conclusie na deskundigenbericht met eiswijziging van [eiser] van 23 juni 2021,
        
        
          de antwoordconclusie na deskundigenbericht van Martens van 21 juli 2021. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De gewijzigde vordering
    
      2.1.
      
        [eiser] heeft bij conclusie na deskundigenbericht zijn vordering gewijzigd. 
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] vordert, na eiswijziging, dat de rechtbank:
      1. voor recht verklaart dat Martens toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de op grond van de met [eiser] aangegane overeenkomst en uit de wet voortvloeiende op haar rustende verplichtingen, en dientengevolge gehouden is alle door [eiser] dientengevolge geleden schade te vergoeden; alsmede
      
        Primair
      
      2. Martens veroordeelt tot betaling aan [eiser] van alle door [eiser] geleden schade, bestaande uit een hoofdsom van € 122.456,80, alsmede bestaande uit de kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid van € 3.636,94 en de kosten van tijdelijke alternatieve huisvesting van € 2.500,00, dan wel
      
      
        
          Subsidiair
        
        Martens veroordeelt tot betaling aan [eiser] van alle door [eiser] geleden schade, bestaande uit een hoofdsom van € 106.166,61, alsmede bestaande uit de kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid van € 3.636,94 en de kosten van tijdelijke alternatieve huisvesting van € 2.500,00, dan wel
      
      
      
        
          Meer subsidiair
        
        Martens veroordeelt tot betaling van de door [eiser] geleden schade en de omvang daarvan nader in goede justitie door de rechtbank te bepalen aan de hand van het deskundigenbericht van 19 mei 2021, te vermeerderen met een opslag voor onvoorziene kosten evenals voor wat betreft de redelijke kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid welke in ieder geval € 3.636,94 bedragen (te vermeerderen met de kosten van het deskundigenbericht van 19 mei 20121), alsmede,
      
      
      3. Martens veroordeelt tot vergoeding van de wettelijke rente over voornoemde bedragen,
      
      4. Martens veroordeelt in de proceskosten en de nakosten.
      
    
    
      2.3.
      Martens voert verweer.
      
    
    
      2.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      3De verdere beoordeling
    
      3.1.
      Bij tussenvonnis van 9 december 2020 heeft de rechtbank ing. F.M.J. Feron als deskundige benoemd (hierna: “de deskundige”). Op 19 mei 2021 is het definitieve deskundigenrapport opgesteld. Partijen hebben zich hierover uitgelaten in de conclusies na deskundigenbericht. 
      
    
    
      3.2.
      De deskundige heeft onder meer het navolgende gerapporteerd:
      
      
        
          “Het vochtprobleem in de onderhavige woning is in het hoofdstuk “inrichting van het onderzoek” onder “bevindingen” beschreven en met foto’s toegelicht. Samengevat komt het erop neer dat aan de achterzijde van het pand zichtbare vochtschade optreedt in het stucwerk van de wand tussen de deuren van de kelder en het toilet, als ook in de achterwand van de kelderopgang. Voor het overige komt vochtschade voor over het bereik tussen bovenzijde begane grondvloer en circa 1,0 meter daarboven op diverse plaatsen in de woning waar de buitenwanden niet van voorzetwanden zijn voorzien.” (pagina 44 van het deskundigenrapport)
        
          “De oorzaak voor de vochtschade aan de achterzijde van het pand is een combinatie van optrekkend en doorslaand vocht. De oorzaak voor de overige vochtschade is in optrekkend vocht gelegen.” (eveneens pagina 44 van het deskundigenrapport)
      
      
      
        De deskundige heeft voorts gerapporteerd dat er al maatregelen getroffen zijn om de vochtoverlast in de woning tegen te gaan, maar er dienen volgens hem ook nog werkzaamheden te worden uitgevoerd om de oorzaak weg te nemen: 
      
      
      
        
          “Aangezien de achtergevel alleen gestukadoord is en niet van een isolatiesysteem is voorzien, kan vocht door het stucwerk tot in de massieve muurconstructie doordringen. Om de oorzaak van het doorslaand vocht, afkomstig uit de ophoging van het achtergelegen perceel, weg te nemen, dient aan de buitenzijde van de achtergevel een water- en vochtdicht scherm aangebracht te worden aan de buitenzijde van het pand. (…) Een dergelijke ingreep vereist een invasieve bewerking van de gevel, wat bij een mergelconstructie niet wenselijk is. Derhalve ligt het voor de hand om het vochtprobleem in de achtergevel aan de binnenzijde van de woning aan te pakken. Voorzetwanden zijn daarbij slechts een camouflage en nemen het vochtprobleem niet weg. Een gedegen oplossing is het aanbrengen van een binnen afdichting op de achtergevel. Een dergelijke oplossing kan met behulp van speciale mortels bereikt worden, waarbij zowel de hechting van deze binnen afdichting, als ook de zouten bufferende functie als ook de afwerking aan de binnenzijde van belang zijn voor een goed eindresultaat. Uiteraard is het van belang het schildersysteem op het stucwerk aan de achterzijde waterdicht te houden. (…)  
        
        
          Voor de overige gevels en gefundeerde binnenmuren waarbij optrekkend vocht een rol speelt, geldt dat het optrekkend vocht door middel van een te injecteren kunsthars vochtbarrière uit de woning geweerd kan worden. Daartoe moeten de voorzetwanden geopend worden over een maat van circa 0,3 m vanaf de bovenzijde van de begane grondvloer. De aansluiting van de voorzetwanden op de massieve gevel bij alle gevelopeningen dienen dan vocht technisch onderbroken te worden opdat het vocht niet vanuit de massieve constructies kan doordringen tot de voorzetwanden. Dit betekent het loskoppelen van de voorzetwanden van de buitenschil en het tussenvoegen van een vochtdichte folie, alsmede het -waar en voorzover nodig- injecteren van de massieve muurconstructies rond de raam- en duuropeningen.” (pagina 44 en 45 van het deskundigenrapport)
      
      
      
        Met betrekking tot het wegnemen van gevolgschade rapporteert de deskundige:
      
      
      
        
          “Voor het aanbrengen van zowel de binnen afdichting tegen de achtergevel als ook voor het aanbrengen van de te injecteren vochtbarrières dienen de voorzetwanden weggenomen te worden. Aan de achtergevel hoeven de voorzetwanden niet meer herplaatst te worden; deze functie wordt door de binnen afdichting overgenomen. De overige voorzetwanden die zoals beschreven tot een hoogte van circa 0,3 meter boven vloerniveau weggenomen moeten worden, dienen wel hersteld te worden. Teneinde de esthetische schade aan de binnen afwerking op te heffen, moeten de wanden daarna geheel getext worden. De plaatselijke verkleuringen van de strokenvloeren als gevolg van het intrekken van vocht vanuit de muren waartegen zij aangewerkt werden, zal afnemen bij droging van de vloer. De resterende verkleuring kan met ontweringswater behandeld worden waarna de afwerking van de strokenvloer plaatselijk bijgewerkt moet worden.” (pagina 45 van het deskundigenrapport) 
      
      
      
        De deskundige heeft de kosten, gemoeid met het herstel van de geconstateerde gebreken, geraamd op een bedrag van € 83.106,61 inclusief BTW (pagina 49 en 50 van het deskundigenrapport). De deskundige heeft met betrekking tot de omvang van de schade voorts nog gerapporteerd:
      
      
      
        
          “In de bovenstaande begroting zijn de kosten voor verblijf elders niet begrepen. Afhankelijk van het seizoen en de mogelijkheden om elders onderdak te huren kunnen deze kosten aanzienlijk fluctueren. De minimale huurkosten voor één maand voor een vergelijkbaar onderkomen zijn te schatten op een bedrag rond € 2.500,00 inclusief verbruikskosten, exclusief mogelijke seizoensinvloeden.” (pagina 50 van het deskundigenrapport) 
      
      
      
        en
      
      
      
        
          “Het is zeer wel mogelijk dat de zichtbare gevolgschade van een andere (meerdere) omvang is dan ten tijde van de keuring door Martens. Dat maakt echter voor zowel de herstelkosten van de gevolgschade als ook voor de benodigde kosten voor het wegnemen van de oorzaken van de vochtschade geen verschil.” (pagina 50 van het deskundigenrapport)
      
      
    
    
      3.3.
      
        [eiser] heeft tegen de conclusies die uit het deskundigenrapport volgen geen bezwaren geuit. Hij heeft naar voren gebracht dat het deskundigenrapport genoeg grondslag biedt om niet het de in dat rapport begrote herstelkosten, maar het door Adviesbureau [naam adviesbureau] (hierna: “ [naam adviesbureau] ”) begrote bedrag tot uitgangspunt te nemen. Voorts dient bij de door [naam adviesbureau] gemaakte begroting van de kosten nog een opslag voor ‘besmet werk’ te worden meegenomen. Subsidiair conformeert [eiser] zich aan de begroting van de deskundige. Hier dient dan wel nog een post ‘onvoorzien’ van 5% aan te worden toegevoegd. 
      
    
    
      3.4.
      Martens heeft wel tegen de conclusies die uit het deskundigenrapport volgen, bezwaren geuit. Zij heeft daartoe, onder meer, de volgende bezwaren geuit:
      
        
           de deskundige merkt ten onrechte op dat Martens zich bij de samenstelling van zijn rapport had moeten afvragen of een woning uit 1922, met mergel als bouwmateriaal, over voldoende vochtkeringen beschikt. Het was immers slechts aan Martens om zichtbare gebreken vast te stellen ten behoeve van de aankoop van de woning;
        
        
          de deskundige heeft meer en andere informatie ter beschikking dan Martens in het kader van zijn onderzoek had en behoorde te hebben;
        
        
           als Martens al iets had moeten waarnemen, dan zou dat hooguit de met de achterzijde van de woning verband houdende vochtproblematiek zijn. Martens betwist expliciet dat sprake is van optrekkend vocht. Aangezien de vochtproblematiek in de volledige woning te wijten is aan het probleem aan de achterzijde (doorslaand vocht), kan alleen herstel van dat probleem aan de orde zijn en dient gekozen te worden voor de minst invasieve maatregel voor de woning van [eiser] , te weten door middel van herstel via de buitenzijde, zoals door EMN voorgesteld. Hierdoor komen verschillende posten, en in elk geval die posten die verband houden met het wegnemen van de oorzaak van optrekkend vocht, niet voor vergoeding in aanmerking;
        
        
          de optie van het waterkerend bekleden van de buitenzijde van de achtergevel is door de deskundige omschreven in zijn rapportage. De deskundige meent dat dit niet de aangewezen optie is, mede omdat voor deze hersteloptie medewerking van de verkoper van de woning vereist is. Met inachtneming van het feit dat de schade door toedoen van de verkoper is veroorzaakt, ziet Martens de bezwaren op dit punt niet. Gesteld noch gebleken is dat de verkoper niet bereid zou zijn mee te werken;
        
        
          de deskundige stelt dat het aanbrengen van een waterdicht scherm niet mogelijk zou zijn en meent dat herstel via de buitenzijde van de woning (ook) daarom niet aangewezen is. Naar aanleiding van de conceptrapportage heeft EMN opgemerkt dat het aanbrengen van folie tegen de achterzijde wel degelijk mogelijk is door bij de montage een knelstrip te gebruiken;
        
        
          dat de deskundige geen onderbouwing geeft van zijn stelling dat naast de vochtproblematiek aan de achterzijde ook sprake zou zijn van optrekkend vocht in de gehele woning;
        
        
          de herstelkosten die zien op herstel van de vochtproblematiek vanuit de fundering dienen niet voor vergoeding in aanmerking te komen en zijn onterecht door de deskundige meegenomen. Er dienen derhalve diverse posten buiten beschouwing te worden gelaten;
        
        
          de herstelkosten van de vochtproblematiek aan de achterzijde van de woning komen op advies van EMN niet voor vergoeding in aanmerking;
        
        
          de door de deskundige gehanteerde opslagen komen niet voor vergoeding in aanmerking, althans dienen naar beneden te worden bijgesteld omdat ze buitenproportioneel zijn;
        
        
          de kosten voor het hypothetische probleem van condensatie komt niet voor vergoeding in aanmerking.    
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        [eiser] en Martens hebben geen bezwaren naar voren gebracht tegen de ervaring en deskundigheid van de deskundige en tegen het door hem uitgevoerde onderzoek. De rechtbank is van oordeel dat het deskundigenrapport geacht wordt zorgvuldig tot stand te zijn gekomen. Uit dat rapport volgt dat beide partijen vergezeld van hun advocaten bij het op 26 januari 2021 door de deskundige ter plaatse verrichte onderzoek aanwezig zijn geweest en dat bij gelegenheid daarvan een rondgang door de woning is gemaakt, waarbij de situatie is opgenomen en waarna door de deskundige zijn visie is verwoord met betrekking tot de in het tussenvonnis van 9 december 2020 geformuleerde vragen. Martens heeft dat niet betwist. Evenmin is betwist dat partijen in de gelegenheid zijn geweest vragen te stellen. 
      
    
    
      3.6.
      De deskundige heeft zijn bevindingen gerapporteerd en de bij genoemd tussenvonnis geformuleerde vragen beantwoord en neergelegd in een conceptrapport, waarop partijen hebben kunnen reageren. Beide partijen hebben van die gelegenheid gebruik gemaakt. Hun opmerkingen en vragen, alsmede het gemotiveerde commentaar daarop van de deskundige, zijn in het definitieve rapport van 19 mei 2021 in voldoende mate verwerkt. 
      
    
    
      3.7.
      De conclusies van de deskundige overtuigen in voldoende mate door de onderbouwing daarvan. De daarop gerichte vragen van partijen zijn ook afdoende beantwoord. De door Martens naar voren gebrachte opmerkingen kunnen, gelet op het vorenstaande, evenmin tot de conclusie leiden dat de deskundige niet voldoende zorgvuldig en/of objectief is geweest. 
      
    
    
      3.8.
      Het vorenstaande leidt tot de slotsom, dat er onvoldoende aanleiding bestaat te twijfelen aan het oordeel van de deskundige en de wijze van totstandkoming daarvan. De opmerkingen van Martens kunnen op zichzelf niet leiden tot een ander oordeel. Martens wordt, met andere woorden, niet gevolgd in haar kritiek op het deskundigenrapport, zoals door haar geuit. Dat geldt zeker ook voor de bevindingen van de deskundige dat ook sprake is van optrekkend vocht. Op diverse plaatsen in het deskundigenrapport, onder meer op pagina 36, 39 en 44, heeft de deskundige aangegeven dat sprake is van optrekkend vocht en dat zulks blijkt uit de door hem gedane metingen. De meetresultaten zijn door de deskundige eveneens in het rapport verwerkt. Het rapport van de deskundige is naar het oordeel van de rechtbank dan ook deugdelijk gemotiveerd. De rechtbank neemt de conclusies van de deskundige over en maakt deze tot de hare. Dit betekent dat de conclusie van de deskundige bij de verdere beoordeling tot uitgangspunt zal worden genomen.
      
      
        
          Tekortkoming, causaal verband en schade
        
      
      
    
    
      3.9.
      De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 26 augustus 2020 reeds heeft overwogen dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van Martens waardoor zij op grond van artikel 6:74 BW gehouden is de schade te vergoeden. 
      
    
    
      3.10.
      Ten aanzien van hetgeen Martens bij antwoordconclusie na deskundigenbericht naar voren heeft gebracht betrekking tot de tekortkoming, het causaal verband en de schade, verwijst de rechtbank naar en blijft zij bij hetgeen zij in het tussenvonnis heeft overwogen.  Voor zover Martens nadere beschouwingen heeft gewijd aan wat in dat vonnis zonder voorbehoud is overwogen, gaat de rechtbank daaraan voorbij. 
      
      
        
          Omvang schade
        
      
      
    
    
      3.11.
      De deskundige heeft de schade aan de woning geraamd op € 83.106,61 inclusief BTW, derhalve op een lager bedrag dan het bedrag van € 108.216,00 waarop de berekening van [naam adviesbureau] uitkomt en waarop de gewijzigde vordering grotendeels is gebaseerd. [eiser] heeft daartoe in zijn conclusie na deskundigenbericht naar voren gebracht dat de deskundige enkel een beraming van de kosten heeft gemaakt terwijl [naam adviesbureau] een concrete berekening heeft gemaakt. Verder heeft [naam adviesbureau] volgens [eiser] ook nog geen rekening gehouden met het gegeven dat het ‘besmet werk’ is, zoals uit het rapport van de deskundige blijkt. 
      
    
    
      3.12.
      De deskundige heeft aangegeven elke post op basis van de thans beschikbare informatie te hebben beraamd. Deze beraming is tot stand gekomen na uitvoerig commentaar van [eiser] op de diverse posten (pagina 31 tot en met 34 van het deskundigenrapport). De deskundige heeft dit commentaar, waar nodig, meegenomen. Daarenboven blijkt uit het deskundigenrapport dat de uit te voeren herstelwerkzaamheden zoals door de deskundige weergegeven op een aantal punten afwijken van hetgeen [naam adviesbureau] heeft geadviseerd (zie o.m. pagina 29 en 31 van het deskundigenrapport). Gelet hierop en in het licht van het vorenstaande zal bij de begroting van de schade dan ook in beginsel worden aangesloten bij de berekening die de - door de rechtbank aangewezen, onafhankelijke - deskundige heeft gemaakt. Er zijn geen voldoende zwaarwegende of steekhoudende argumenten naar voren gebracht die zich daartegen verzetten. 
      
    
    
      3.13.
      
        De stelling van [eiser] dat bij de berekening van de deskundige ten onrechte geen rekening is gehouden met de post ‘onvoorzien’ van 5%, in dit geval een bedrag van € 4.155,33, zal de rechtbank volgen. Zij overweegt daartoe dat de deskundige in het rapport heeft opgemerkt dat het verdedigbaar is rekening te houden met een post onvoorzien (pagina 34 van het deskundigenrapport). Nu de omvang van de daarvoor geraamde kosten niet onredelijk voorkomt, is deze schadepost tot dat bedrag toewijsbaar.
      
      
    
    
      3.14.
      
        De schade zal, conform de beraming van de deskundige, worden vastgesteld op een bedrag van € 87.261,94. Tevens zullen de gevorderde verblijfkosten tot een bedrag van € 2.500,00 worden toegewezen. 
      
      
    
    
      3.15.
      De rechtbank zal de wettelijke rente daarover toewijzen vanaf de veertien dagen na de datum van dit vonnis, omdat de deskundige bij de begroting van de kosten is uitgegaan van het prijspeil over 2021 (pagina 49 van het deskundigenrapport).
      
      
        
          Kosten onderzoek
        
      
      
    
    
      3.16.
      
        [eiser] heeft voorts nog een bedrag van € 3.636,94 gevorderd als kosten die hij heeft moeten maken voor het vaststellen van de schade en aansprakelijkheid. [eiser] heeft in dit verband verwezen naar een factuur van [naam adviesbureau] van 3 september 2018 ter hoogte van € 199,65 inclusief btw (productie 18 bij dagvaarding). Martens bestrijdt dat deze kosten zijn gemaakt. Zij heeft daartoe naar voren gebracht dat een onderbouwing van deze vordering ontbreekt, nu [eiser] bij dagvaarding enkel een factuur van € 199,65 heeft overgelegd, terwijl het bedrag dat hij vordert veel hoger is. Martens betwist dan ook dat deze kosten zijn gemaakt.
      
    
    
      3.17.
      Gelet op het gevoerde verweer had het op de weg van [eiser] gelegen nader te onderbouwen en inzichtelijk te maken dat dit deel van de vordering juist is door bijvoorbeeld een factuur dan wel een betalingsbewijs te overleggen. Nu hij dit heeft nagelaten, zal de vordering als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen. 
      
      
        
          Kosten deskundige
        
      
      
    
    
      3.18.
      De kosten van de deskundige zijn op grond van het vonnis van 26 augustus 2021 door Martens voorgeschoten. Deze kosten blijven voor rekening van Martens.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      3.19.
      Martens zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
      - dagvaarding	€ 	99,01
      - griffierecht		1.599,00
      - salaris advocaat		5.310,00 (3,0 punten × tarief € 1.770,00)
      Totaal	€ 	7.008,01
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    De rechtbank
    
    
      4.1.
      verklaart voor recht dat Martens toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de op grond van de met [eiser] aangegane overeenkomst en de wet op haar rustende verplichtingen, en dientengevolge gehouden is de door [eiser] geleden schade te vergoeden,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt Martens om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 89.761,94, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt Martens in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 7.008,01,
      
    
    
      4.4.
      veroordeelt Martens in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Martens niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
      
    
    
      4.5.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      4.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J. Noelmans en in het openbaar uitgesproken op 20 oktober 2021.
      
    
  
  
    type: AP
    coll: