ECLI:NL:GHDHA:2021:2110, Gerechtshof Den Haag, 12-10-2021, 200.268.503/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2021-10-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Exploitatie hondenopvang. Bestemmingswijziging. Overlast. Verwijdering aangebrachte wijzigingen; overgangsrecht.

GERECHTSHOF DEN HAAG  
    Afdeling Civiel recht
    
    
      Zaaknummer	: 200.268.503/01
    
    
    
      Zaaknummer rechtbank	: 6784004\CV EXPL 18-11466 
    
    
  
  
    arrest van 12 oktober 2021
    
    
      inzake
    
    
  
  
    Stichting 3B Wonen,
    
      gevestigd te Bergschenhoek,
      appellante,
      hierna te noemen: 3B Wonen,
      advocaat: mr. S.A. den Engelsen te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      [geïntimeerde] ,
    
      wonende te [woonplaats] ,
      geïntimeerde,
      hierna te noemen: [geïntimeerde] ,
      advocaat: mr. A.C. van 't Hek te Dordrecht.
    
    
  
  
    Het geding
    
    
      1.1
      Het hof heeft kennis genomen van de volgende stukken:
      - het procesdossier in eerste aanleg, het tussenvonnis van 25 januari 2019 en het eindvonnis van 26 juli 2019 van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam;
      - de appeldagvaarding van 24 oktober 2019;
      - het tussenarrest van dit hof van 24 december 2019;
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 4 juni 2020;
      - de akte uitlaten voortprocederen van 3B Wonen;
      - de memorie van grieven tevens eisvermeerdering van 3B Wonen;
      - de memorie van antwoord van [geïntimeerde] .
      
    
    
      1.2
      Daarna is arrest gevraagd.
      
    
  
  
    Waar gaat deze zaak over?
    
    
      2.	In deze zaak is de vraag of de huurster door het exploiteren van een hondenopvang in de woning de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd, of zij (onder andere met deze exploitatie) overlast veroorzaakt voor omwonenden en of zij nog wel haar hoofdverblijf in de woning heeft. De verhuurster meent van wel en vindt dat het hof de huurovereenkomst moet ontbinden. Ook gaat het om de vraag of de huurster een aanbouw, hek en vijver moet verwijderen.
    
    
    
  
  
    De feiten
    
    
      3.	Het hof gaat uit van de volgende feiten.
    
    
    
      3.1
      Tussen de rechtsvoorgangster van 3B Wonen en dhr. [betrokkene] (hierna: [betrokkene] ) is op 8 mei 1985 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning aan [adres 1] te [plaatsnaam] (hierna: de woning).
      
    
    
      3.2
      
        [geïntimeerde] en [betrokkene] zijn getrouwd geweest, waardoor [geïntimeerde] medehuurster is geworden. [betrokkene] is uit de woning vertrokken.
      
    
    
      3.3
      
        In de huurovereenkomst staat vermeld dat het verhuurde bestemd is om te worden
        gebruikt als woonruimte.
      
      
    
    
      3.4
      
        [geïntimeerde] exploiteert sinds 1 januari 2004 vanuit de woning een hondenuitlaatservice. Zij dreef deze onderneming in eerste instantie samen met [betrokkene] en heeft het bedrijf als eenmanszaak onder de naam ‘Hondenverzorging [naam 1] ’ geregistreerd. Sinds 13 juni 2016 wordt Hondenverzorging [naam 1] door [geïntimeerde] en haar dochter geëxploiteerd in de vorm van een V.O.F. Zij biedt sinds die datum ook dag- en vakantieopvang voor de honden.
      
    
    
      3.5
      
        Bij brief van 15 februari 2008 heeft [betrokkene] -voor zover van belang- het volgende
        aan 3B Wonen meegedeeld:
        
          “(…)
        
        
          Wij hebben geconstateerd dat de woning naast ons [adres 2] zojuist leeg staat.
        
        
           (...)
        
        
          En voordat deze buurt verpaupert wil ik u dus vriendelijk verzoeken deze woning aan ons te verhuren zolang deze leegstaat. Reden is dat ons bedrijf [naam 1] zo enorm groeit dat onze huidige woning nummer [nummer] bijna volledig door ons bedrijf in gebruik is, waardoor er een dringend gebrek aan leef en woonruimte is ontstaan vooral voor onze 9 jarige dochter.
        
        
          (...)”
        
      
      
    
    
      3.6
      
        In de notulen van een gemeentelijk overleg van 18 september 2009 is onder meer het volgende opgenomen:
        
          “Hondenuitlaatservice [naam 1] aan [adres 1] genereert overlast voor de omgeving. Naar aanleiding van klachten heeft de gemeente actie ondernomen om de activiteiten van [naam 1] in fysieke zin te beperken: een stuk weiland waar honden op werden uitgelaten is teruggevorderd.”
        
      
      
    
    
      3.7
      In 2017 hebben omwonenden van de woning aan 3B Wonen gemeld dat zij overlast ervaren van [geïntimeerde] , haar dochter en Hondenverzorging [naam 1] .
      
    
    
      3.8	3
      
        B Wonen heeft bij brief van 28 december 2017 het volgende aan [geïntimeerde] meegedeeld:
        
          “(…)
        
        
          Hondenverzorging [naam 1] zorgt voor veel overlast rond uw woning. Uw buren hebben onder meer last van (dubbel) geparkeerde auto’s van klanten die hun hond bij u komen afleveren en van het geblaf van de honden. Dit is voor 3B Wonen niet acceptabel. Op grond van uw huurovereenkomst is het ook niet toegestaan om uw woning bedrijfsmatig te gebruiken,
        
        
          zoals u momenteel doet. Daarnaast heeft u (mede voor de hondenuitlaatservice) een aanbouw aan uw woning geplaatst, zonder dat u daar (schriftelijke) toestemming voor heeft gekregen van 3B Wonen. 3B Wonen wil dat u uw huurwoning niet langer gebruikt voor het runnen van een dierenopvang en uitlaatservice, of voor enig ander bedrijf. Omdat 3B Wonen begrijpt dat u uw onderneming niet van de ene op de andere dag kunt verplaatsen, wil zij u
        
        
          enige tijd geven om aan uw verplichtingen te voldoen. 3B Wonen geeft u daarom tot 1 april 2018 de tijd om Hondenverzorging [naam 1] te verplaatsen (of op te heffen).”
        
      
      
    
    
      3.9
      
        
          [geïntimeerde] heeft bij e-mail van 10 januari 2018 aan 3B Wonen meegedeeld dat zij haar
        bedrijfsvoering niet wenst te staken of te verplaatsen.
      
      
    
    
      3.10
      Volgens een uittreksel van de Kamer van Koophandel staat op het adres van de woning sinds 12 mei 2018 de eenmanszaak ‘ [naam 2] ’ ingeschreven.
      
    
    
      3.11
      Bij brief van 9 maart 2020 heeft 3B Wonen de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 oktober 2020 wegens slecht huurderschap van [geïntimeerde] en omdat 3B Wonen een krachtens een geldend bestemmingsplan op de woning liggende bestemming wil verwezenlijken.
      
    
  
  
    De vorderingen in eerste aanleg en het bestreden vonnis
    
    4.	3 B Wonen heeft bij de kantonrechter gevorderd:
    Primair:
    - de tussen 3B Wonen en [geïntimeerde] bestaande huurovereenkomst te ontbinden;
    - [geïntimeerde] te veroordelen om binnen een maand na betekening van het vonnis de woning te ontruimen;
    Subsidiair:
    - [geïntimeerde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis het voeren van een hondenopvang, dierenopvang, hondenuitlaatservice, hondenverzorging of enige andere bedrijfsmatige activiteit, al dan niet gericht op honden, in de woning te beëindigen, een en ander op straffe van een dwangsom van € 1.250,00 per dag met een maximum van 
    
      € 75.000,-; 
      
        Zowel primair als subsidiair:
      
    
    - [geïntimeerde] te veroordelen om binnen een week na betekening van het vonnis
    de door haar aangebrachte voorzieningen aan de buitenzijde van de woning, te weten:
    a. a) de aanbouw met het witte dak inclusief fundering aan de oostzijde van de woning;
    b) de zonnepanelen op het dak van de woning;
    c) het blauwe hek inclusief fundering aan de zuidzijde van de woning;
    d) de vijver aan de zuidzijde van de woning;
    
      te verwijderen en verwijderd te houden, en de door verwijdering van het onder sub a, c en d
      ontstane oneffenheden in de tuin van de woning op te vullen en te egaliseren met
      teelaarde, een en ander op straffe van een dwangsom van € 3.500,00 per dag met een maximum van € 70.000,-;
    
    - [geïntimeerde] te veroordelen in de kosten van de procedure.
    
    5.	3 B Wonen heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. 
    
      Het verhuurde is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. [geïntimeerde] gebruikt
      de woning echter al jaren (mede) als bedrijfsruimte door vanuit de woning een
      hondenuitlaatservice te exploiteren. Zij vangt de honden op in de woning, zij verzorgt de
      honden daar en gebruikt de woning als opslag. Het gebruik van de woning voor het uitbaten
      van de hondenuitlaatservice valt niet binnen de grenzen van de woonbestemming van het
      gehuurde. [geïntimeerde] overtreedt daarmee het in de huurovereenkomst bepaalde en handelt
      tevens in strijd met het bepaalde in artikel 7:214 BW. Verder heeft [geïntimeerde] zonder toestemming van 3B Wonen als bedoeld in art. 7:215 lid 6 BW een aanbouw aan de oostzijde van het gehuurde geplaatst, een blauw hek en zonnepanelen geplaatst en een vijver aangelegd. Tot slot ervaren omwonenden overlast van de hondenopvang en van [geïntimeerde] zelf en haar dochter.
    
    
    6. De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 25 januari 2019 geoordeeld dat 3B Wonen op de hoogte was van de exploitatie van de hondenuitlaatservice en geen bezwaar daartegen heeft gemaakt. Van een tekortkoming wegens strijd met de woonbestemming was volgens de kantonrechter geen sprake. Verder heeft de kantonrechter geoordeeld dat art. 7:215 lid 6 BW niet van toepassing is op een huurovereenkomst uit 1985. Voor wat betreft de gestelde overlast heeft de kantonrechter 3B Wonen toegelaten tot bewijslevering daarvan. 
    Na het horen van getuigen heeft de kantonrechter 3B Wonen niet geslaagd geacht in de bewijsopdracht. In het eindvonnis heeft de kantonrechter dan ook alle vorderingen van 3B Wonen afgewezen. 
    
  
  
    De vordering in hoger beroep en de grieven
    
    7. In hoger beroep heeft 3B Wonen, na eisvermeerdering, gevorderd dat het hof het bestreden vonnis vernietigt en alsnog haar vorderingen (met uitzondering van de zonnepanelen) toewijst, uitvoerbaar bij voorraad. 3B Wonen heeft aan de vorderingen, zoals weergegeven in r.o. 4, in hoger beroep nog toegevoegd de vordering om (onder meer wegens slecht huurderschap) de huurovereenkomst te beëindigen per 1 november 2020 dan wel op een door het hof te bepalen datum.
    
    8. De eerste grief is gericht tegen de feitenvaststelling. De tweede grief ziet op het beoordelingskader voor ontbinding van een huurovereenkomst. De derde grief is gericht tegen de overwegingen van de kantonrechter met betrekking tot de bestemmingswijziging. Volgens de vierde grief heeft de kantonrechter het overgangsrecht met betrekking tot art. 7:215 BW verkeerd toegepast. De vijfde grief klaagt over de beoordeling van de overlast en de zesde grief over afwijzing van de ontbinding en ontruiming. Grief 7 is gericht tegen afwijzing van de beëindiging van de bedrijfsmatige activiteiten.
    
    9. [geïntimeerde] heeft bezwaar gemaakt tegen de eisvermeerdering en heeft de grieven bestreden. 
    
  
  
    Beoordeling in hoger beroep
    
    10. Het hof heeft de feiten zelfstandig vastgesteld met inachtneming van hetgeen 3B Wonen daarover in grief 1 heeft opgemerkt. De grief kan op zichzelf niet tot vernietiging van het vonnis leiden. De overige grieven zullen gezamenlijk worden besproken. Het gaat daarbij eerst om de vraag of de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst toewijsbaar is. 3B Wonen legt aan die vordering ten grondslag dat [geïntimeerde] 1) de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd, 2) wijzigingen en toevoegingen heeft aangebracht zonder voorafgaande toestemming van 3B Wonen, 3) overlast heeft veroorzaakt, 4) geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft en 5) de woning onbevoegd in gebruik heeft gegeven aan een derde. Het hof zal eerst beoordelen of sprake is van een of meer tekortkoming(en) en vervolgens of deze van voldoende gewicht is/zijn om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. 
    
    
      
        Bestemmingswijziging
      
    
    
    11.	3 BWonen heeft aangevoerd dat [geïntimeerde] vanaf 1 januari 2004 een hondenuitlaatservice exploiteert. Daar is later (sinds 13 juni 2016) een hondenopvang als bedrijfsactiviteit bij gekomen. 3B Wonen was van die situatie niet op de hoogte. Er is een verschil tussen een hondenuitlaatservice die zich doorgaans buiten de woning afspeelt en een hondenopvang die in de woning plaatsvindt. De bestemming is gewijzigd door in de woning bedrijfsmatige activiteiten te verrichten. [geïntimeerde] heeft op haar beurt betoogd dat 3B Wonen altijd heeft geweten van en ook heeft ingestemd met de bestemmingswijziging. 
    
    12. Het hof volgt het betoog van [geïntimeerde] niet. Ook als het hof er vanuit zou gaan dat 3B Wonen stilzwijgend toestemming heeft gegeven voor de hondenuitlaatservice, geldt dit nog niet zonder meer voor de hondenopvang. [geïntimeerde] heeft niet weersproken dat zij sinds medio 2016 ook hondenopvang heeft aangeboden en dat deze opvang in de woning heeft plaatsgevonden. Deze bedrijfsmatige activiteit in de woning wijkt af van een hondenuitlaatservice waarbij de honden doorgaans buiten de woning worden uitgelaten. [geïntimeerde] heeft ook onvoldoende feiten en omstandigheden naar voren gebracht waaruit volgt dat 3B Wonen van de hondenopvang in de woning op de hoogte was of had moeten zijn en ook daarvoor (stilzwijgend) toestemming heeft gegeven. De eventuele wetenschap van klussers over de aanwezigheid van honden in de woning is daarvoor onvoldoende; deze wetenschap kan ook niet zonder meer worden toegerekend aan 3B Wonen. 3B Wonen heeft bovendien eind december 2017 aan [geïntimeerde] laten weten (zie 3.9) dat zij de woning niet bedrijfsmatig mocht gebruiken. Uit het voorgaande volgt dat [geïntimeerde] geen toestemming had voor de hondenopvang in de woning en aldus in strijd met art. 7:214 BW de woning niet heeft gebruikt volgens de bestemming woonruimte. Zij is dus tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Overigens heeft [geïntimeerde] erkend dat zij ook korte tijd een nagelstudio in de woning heeft geëxploiteerd.
    
    
      
        Zonder toestemming aangebrachte veranderingen/toevoegingen
      
    
    
    13. Volgens 3B Wonen heeft [geïntimeerde] vanaf 2009 de buitenzijde van de woning stapsgewijs veranderd. [geïntimeerde] heeft zonder toestemming van 3B Wonen en dus in strijd met art. 7:215 BW een grote uitbouw geplaatst, een vijver in de voortuin aangelegd met een betonnen fundering en een groot blauw hek geplaatst. 3B Wonen heeft betoogd dat de overgangsregel van art. 206a Overgangswet NBW slechts betrekking heeft op het tweede zinsdeel van art. 7:215 lid 6 BW: “tenzij het de buitenzijde van gehuurde woonruimte betreft.” De overgangsregel bepaalt slechts dat de tenzij-regel niet van toepassing is op huurovereenkomsten die op 1 augustus 2003 reeds bestonden. De tenzij-regel wordt alleen relevant als in de huurovereenkomst enig verbod is opgenomen met betrekking tot het aanbrengen van veranderingen aan de buitenzijde van de woning en de verhuurder een beroep doet op dit verbod. Daarvan is in deze zaak juist geen sprake. 
    
    14. Het hof overweegt als volgt. Onder het oude recht (zoals dit gold tot 1 augustus 2003) was in art. 7A:1633 lid 1 BW bepaald dat voor veranderingen in inrichting en gedaante van het gehuurde schriftelijke toestemming nodig was van de verhuurder. Met invoering van art. 7:215 lid 1 BW is daarin in zoverre verandering gekomen dat de huurder geen toestemming nodig heeft voor veranderingen of toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. Lid 6 van art. 7:215 BW, dat bepaalt dat van de voorgaande leden niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, is daarbij aangevuld met de in de voorgaande alinea aangehaalde tenzij-regel. Gelezen in samenhang met het eerste lid houdt die regel in dat de verhuurder van woonruimte (anders dan andere verhuurders) contractueel mag bedingen dat de huurder ook toestemming nodig heeft voor veranderingen aan de buitenzijde van de woning indien die veranderingen zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. In art. 206a Overgangswet NBW is vervolgens bepaald dat art. 7:215 BW niet van toepassing is op huurovereenkomsten die voor het tijdstip van het in werking treden van titel 7.4 BW (1 augustus 2003) zijn gesloten, voor zover het veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van gehuurde woonruimte betreft.
    
      In de wetsgeschiedenis (Kamerstukken II 2002/03, 28 721, nr. 3, p. 2 (MvT)) is daarover het volgende opgemerkt:
      
        'Voor wat betreft artikel 215 geldt het volgende. De aan lid 6 van dat artikel toegevoegde woorden herstellen de contractsvrijheid voor wat betreft veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van woonruimte, zodat in zoverre van artikel 215 kan worden afgeweken. In lopende overeenkomsten kon met deze afwijkingsmogelijkheid van artikel 215 nog geen rekening worden gehouden. Het voorgestelde artikel 206a Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek bepaalt daarom dat artikel 215, voor zover het veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van woonruimte betreft, niet van toepassing is op lopende overeenkomsten.' 
      
      Het hof leidt daaruit af dat de bedoeling van de wetgever met deze overgangsbepaling (enkel) is geweest om voordien bestaande (ongeclausuleerde) verboden in huurcontracten om aan de buitenzijde van woonruimte wijzigingen aan te brengen hun werking te laten behouden. In dit geval is er overigens in de huurovereenkomst niet zo’n verbod opgenomen. Dit houdt in dat art. 206a Overgangswet NBW, ondanks de daarin opgenomen verwijzing naar art. 7:215 BW in zijn geheel, in die zin moet worden uitgelegd dat de daarin geregelde niet-toepasbaarheid geen betrekking heeft op het verbod van art. 7:215 lid 1 BW, en dat dat verbod als bepaling van aanvullend recht daarom van toepassing is geworden op huurovereenkomsten die al op 1 augustus 2003 bestonden. Dat betekent dat een huurder van woonruimte ook voor wat betreft op die datum bestaande huurovereenkomsten toestemming nodig heeft van de verhuurder voor veranderingen en toevoegingen die betrekking hebben op de buitenzijde van de gehuurde woning (tenzij het gaat om veranderingen die zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt). Het hof is van oordeel dat de aanbouw, het hek en de vijver wijzigingen zijn die aan de buitenzijde van de woning zijn aangebracht. Onder de buitenzijde van de woning valt immers niet alleen de buitenmuur maar ook de tuin van de woning. 3B Wonen heeft onweersproken gesteld dat deze wijzigingen niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden. Voor de aangebrachte wijzigingen was daarom toestemming van 3B Wonen vereist. [geïntimeerde] heeft nagelaten met stukken onderbouwd aan te tonen dat zij toestemming heeft gevraagd en gekregen van 3B Wonen. Dat deze stukken zich (mogelijk) enkel in het dossier van 3B Wonen bevinden en zij kennelijk geen eigen administratie heeft bijgehouden, dient voor risico van [geïntimeerde] te blijven. Aan (nadere) bewijslevering komt het hof dan ook niet toe. Voor zover [geïntimeerde] meent dat er sprake is geweest van stilzwijgende toestemming en daarmee van rechtsverwerking verwerpt het hof die stelling. Van rechtsverwerking kan slechts sprake zijn indien er bijzondere omstandigheden zijn als gevolg waarvan bij [geïntimeerde] het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat 3B Wonen haar aanspraak niet (meer) geldend zal maken. Het enkele tijdsverloop is daarvoor onvoldoende. 
      De conclusie is daarom dat de aanbouw, het hek en de vijver in strijd met art. 7:215 lid 1 BW zijn aangebracht zodat [geïntimeerde] deze zal moeten verwijderen. Ook is sprake van een tekortkoming aan de zijde van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg nog aangevoerd dat 3B Wonen weliswaar in de jaren ’80 of in 2008 belang had (het hof begrijpt: bij verwijdering van de aanbouw) maar nu niet meer. Dat betoog wordt gelet op het voorgaande verworpen. Bovendien staat als onweersproken vast dat de aanbouw in strijd is met het bestemmingsplan. 
    
    
    
      
        Overlast
      
    
    
    15.	3 B Wonen heeft voor wat betreft de overlast verwezen naar diverse (getuigen)verklaringen waaruit volgt dat omwonenden sinds 2017 hebben geklaagd over onder meer parkeeroverlast, uitschelden, het gooien van dode ratten in de tuin, het gooien van eieren, het meerdaags gebruik van de bladblazer, geluidsoverlast door het blaffen van honden, hard praten onderling dan wel met klanten, hondenpoep in voortuin omwonenden en het beperken van het recht van overpad. Volgens 3B Wonen heeft de kantonrechter ten onrechte onderscheid gemaakt tussen de overlast die door [geïntimeerde] en haar dochter in persoon wordt gemaakt en de overlast die wordt veroorzaakt door het uitbaten van Hondenverzorging [naam 1] . Hondenverzorging [naam 1] wordt immers door [geïntimeerde] geëxploiteerd. Daarnaast heeft de kantonrechter volgens 3B Wonen miskend dat de omwonenden die hebben verklaard geen overlast te ervaren, verder weg wonen van de woning en/of een eigen oprit hebben voor de auto.
    
    16. Het hof is van oordeel dat 3B Wonen met (getuige)verklaringen van diverse omwonenden voldoende heeft aangetoond dat de bedrijfsvoering in de woning tot overlast voor de omgeving heeft geleid in de vorm van parkeeroverlast en geluidsoverlast (hondengeblaf). Ook na het vonnis van de kantonrechter (waarin in elk geval is aangegeven dat wel sprake is van hinder) is er nog geklaagd over de parkeeroverlast. Ook het blaffen van de honden wordt (weer) in de door 3B Wonen overgelegde verklaringen genoemd. 3B Wonen heeft er terecht (en ook onweersproken) op gewezen dat sommige getuigen die geen overlast ervaren zelf een oprit hebben voor de auto of op geruime afstand van de woning wonen. Overigens geldt dat overlast subjectief is in die zin dat sommige mensen eerder dan anderen overlast zullen ervaren. Het in een huis drijven van een hondenuitlaat- en opvangbedrijf leidt voor de buren van dat huis echter tot parkeer- en blafoverlast die verder gaat dan datgene, wat de buren van een huis met woonbestemming moeten dulden, en die daarom als ernstig moet worden aangemerkt. Anders dan de kantonrechter is het hof van oordeel dat, nu de klachten al bestaan vanaf 2017, voldoende is aangetoond dat hier sprake is van ernstige en structurele overlast. Ook op dit punt is sprake van een tekortkoming omdat een goed huurder als bedoeld in art. 7:213 BW zich moet onthouden van het veroorzaken van overlast. 
    
    
      
        Ontbinding gerechtvaardigd?
      
    
    
    17. Het hof is van oordeel dat het wijzigen van de bestemming van de woning, de als gevolg daarvan ontstane overlast voor omwonenden en het zonder toestemming aanbrengen van wijzigingen aan de buitenzijde van de woning, in onderlinge samenhang bezien, reeds een tekortkoming oplevert die van voldoende gewicht is om de gevorderde ontbinding te rechtvaardigen. 3B Wonen heeft er bovendien belang bij te voorkomen dat haar woningen als bedrijfsruimte worden gebruikt omdat er daarmee onduidelijkheid kan ontstaan over het toepasselijke huurregime en om overlast voor de omgeving te voorkomen, mede gelet op haar verplichting als woningcorporatie om bij te dragen aan de leefbaarheid in de omgeving van haar woningen. [geïntimeerde] heeft van haar kant gewezen op de duur van de huurovereenkomst, de unieke ligging en unieke prijs, het feit dat het merendeel van de buren geen overlast ervaart en de voorkennis van 3B Wonen omtrent de aanwezigheid van honden. Voor wat betreft de overlast en de voorkennis verwijst het hof naar wat daarover in r.o. 16 en r.o. 12 is opgemerkt. Voor zover [geïntimeerde] met de unieke ligging en de unieke prijs doelt op de geschiktheid van de woning voor de hondenuitlaatservice/hondenopvang geldt dat gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerde] haar bedrijfsactiviteiten niet op een andere plek kan voortzetten. 3B Wonen heeft er overigens terecht op gewezen dat dat belang gelet op de bestemming van de woning geen relevant belang kan zijn. Het enkele feit dat de huurovereenkomst al lang duurt, geeft het hof geen aanleiding om te concluderen dat de ontbinding niet gerechtvaardigd zou zijn. Dit geldt temeer nu er aanwijzingen zijn dat [geïntimeerde] de woning zelf niet meer permanent bewoont. 
    
    
      
        Slotsom
      
    
    
    18. Uit het voorgaande volgt dat de grieven grotendeels slagen. Het hof zal daarom het bestreden vonnis vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de huurovereenkomst tussen partijen ontbinden en [geïntimeerde] veroordelen tot ontruiming van de woning. De vordering tot verwijdering van de aangebrachte wijzigingen zal eveneens worden toegewezen. Het hof ziet aanleiding om de daaraan gekoppelde dwangsom vast te stellen op € 1.000,- per dag met een maximum van € 30.000,-. Om [geïntimeerde] voldoende tijd en gelegenheid te geven om de aangebrachte wijzigingen te verwijderen en de woning te ontruimen zal het hof de verwijderings- en ontruimingstermijn vaststellen op zes maanden na betekening van dit arrest. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van zowel de procedure bij de kantonrechter als de procedure in hoger beroep. 
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    - vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 26 juli 2019,
    
    
      en opnieuw rechtdoende:
    
    
    - ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
    
    - veroordeelt [geïntimeerde] om binnen 6 maanden na betekening van dit arrest, de woning aan [adres 1] te [plaatsnaam] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van 3B Wonen zijn, en, onder afgifte van alle sleutels, de woning ter vrije en algehele beschikking van 3B Wonen te stellen;
    
    - veroordeelt [geïntimeerde] om binnen 6 maanden na betekening van dit arrest
    
      de door haar aangebrachte voorzieningen aan de buitenzijde van de woning, te weten:
      a) de aanbouw met het witte dak inclusief fundering aan de oostzijde van de woning;
      b) het blauwe hek inclusief fundering aan de zuidzijde van de woning;
      c) de vijver aan de zuidzijde van de woning;
      te verwijderen en verwijderd te houden, en de door verwijdering van het onder sub a, b en c ontstane oneffenheden in de tuin van de woning op te vullen en te egaliseren met teelaarde, een en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 30.000,-;
    
    
    - veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van 3B Wonen tot op 26 juli 2019 begroot op € 233,91 (119 + 99,91 + 15) aan verschotten en € 630,- aan salaris advocaat;
    
    - veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van 3B Wonen tot op heden begroot op €  840,01 (741 + 99,01) aan verschotten en 
    € 2.228,- aan salaris advocaat;
    
    - verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, A.A. Muilwijk-Schaaij en H.M.H. Speyart van Woerden en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 oktober 2021 in aanwezigheid van de griffier.