ECLI:NL:GHARL:2021:10724, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-11-2021, 20/01074
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-11-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 20/01074
    uitspraakdatum: 16 november 2021
    
    
      
        Uitspraak van de negentiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 27 oktober 2020, nummer UTR 19/5115, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Stichtse Vecht, Weesp en Wijdemeren (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres1] 942 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 263.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (eigenarenbelasting) vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 oktober 2021. Daarbij is namens belanghebbende verschenen en gehoord [naam1] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen en gehoord [naam2] .
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een in 1976 gebouwde rijwoning met een berging. De woning heeft een inhoud van 350 m3 en is gelegen op een perceel van 135 m².
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2018 te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde naar € 243.000 en dienovereenkomstige vermindering van de bestreden aanslag.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar beantwoordt de onder 3.1 vermelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de woning zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatierapport met daarin een taxatiematrix. In het taxatierapport is de waarde van de woning berekend op € 264.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2018. De waarde is bepaald op basis van de vergelijkingsmethode waarbij drie nabijgelegen panden in dezelfde wijk als referentieobject zijn gebruikt.
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bouw- jaar
                
              
              
                
                  Li, kw, oh, ut, dm, vz
                
              
              
                
                  Woning (m3)
                
              
              
                
                  Prijs per m3 (€)
                
              
              
                
                  Perceel (m2)
                
              
              
                
                  Prijs per m2 (€)
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Vastgestelde waarde
                
              
              
                
                  Verkoop-datum
                
              
              
                
                  Verkoop-prijs
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 942
              
              
                1976
              
              
                3-3-3-3-3-3
              
              
                350
              
              
                 €         497 
              
              
                135
              
              
                 €         632 
              
              
                Berging € 4.900
              
              
                 €         264.000 
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 741
              
              
                1976
              
              
                3-3-3-3-3-3
              
              
                339
              
              
                 €         530 
              
              
                180
              
              
                 €         530 
              
              
                Aanbouw € 15.900
              
              
                 €         310.000 
              
              
                14-9-2018
              
              
                 €    335.000 
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                Dakkapel € 4.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                Berging € 15.400
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 894
              
              
                1976
              
              
                2-3-3-3-3-2
              
              
                362
              
              
                 €         442 
              
              
                175
              
              
                 €         491 
              
              
                Berging € 4.900
              
              
                 €         250.000 
              
              
                9-3-2018
              
              
                 €    253.000 
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 1
              
              
                1976
              
              
                3-3-4-3-3-4
              
              
                339
              
              
                 €         570 
              
              
                300
              
              
                 €         377 
              
              
                Aanbouw € 20.200
              
              
                 €         365.000 
              
              
                15-9-2017
              
              
                 €    359.000 
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                Berging € 4.900
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                Dakkapel € 8.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                Garage € 22.950
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende stelt dat de inhoud van het vergelijkingsobject [adres1] 741 onjuist is en dat de ligging beter is dan die van de woning. Van het vergelijkingsobject [adres1] 894 zou de ligging minder zijn dan die van de woning. [adres1] 1 verschilt teveel van de woning, de kavel is met 300 m² veel groter, heeft een garage en goede voorzieningen. Ook zou de inhoud 537 m³ zijn of, volgens  woningweter, 510 m³. Tot slot zouden de objecten [adres1] 866, 883 en 900 een betere onderbouwing vormen. 
      
    
    
      4.5.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het Hof overweegt daartoe als volgt.
      
    
    
      4.6.
      Naar volgt uit het taxatierapport, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De heffingsambtenaar komt een zekere vrijheid toe bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De opgevoerde referentieobjecten zijn, net als de woning, gebouwd in 1976, kennen eenzelfde bouwstijl en indeling en zijn allemaal gemiddeld beoordeeld op het gebied van kwaliteit, uitstraling en doelmatigheid. Referentieobjecten hoeven niet in alle opzichten overeen te stemmen met de woning, omdat bij de waardebepaling rekening wordt gehouden met de verschillen tussen de woning enerzijds en de referentieobjecten anderzijds. Met het taxatierapport en de daarbij behorende matrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen voor wat betreft onder meer inhoud en oppervlakte tussen de woning en de referentieobjecten. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd over de ligging en inhoud van de referentieobjecten doet hier niet aan af.
      
    
    
      4.7.
      Dat referentieobject [adres1] 741 een aanmerkelijk grotere inhoud zou hebben dan waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan acht het Hof niet aannemelijk. Naar de heffingsambtenaar terecht heeft gesteld, valt de door belanghebbende gestelde inhoudsmaat (zoals opgenomen in de verkoopbrochure) niet te rijmen met het woonoppervlakte van de woning. Rekening houdend met de beschikbare gegevens van de referentieobjecten acht het Hof aannemelijk dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een juiste inhoudsmaat van [adres1] 741. Voorts ziet het Hof in de overgelegde foto’s geen aanknopingspunten voor het standpunt dat [adres1] 741 een aanmerkelijk betere ligging heeft dan de woning. 
      
    
    
      4.8.
      Wat betreft de ligging van referentieobject [adres1] 894, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht een lagere score heeft toegekend voor ligging, vanwege de directe nabijheid van een tankstation. Het Hof acht het aannemelijk dat een potentiële koper bij het bepalen van een koopprijs rekening zal houden met eventuele geluids- en geuroverlast veroorzaakt door de aanwezigheid van het tankstation. Anders dan belanghebbende stelt, acht het Hof het niet aannemelijk dat de aanwezigheid van een groenstrook de eventuele geluids- en geuroverlast volledig wegneemt. 
      
    
    
      4.9.
      Ten aanzien van referentieobject [adres1] 1, is het Hof van oordeel dat de verschillen tussen de woning en het referentieobject niet dusdanig zijn dat het referentieobject niet vergelijkbaar is. Verder heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen.
      
    
    
      4.10.
      Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2018 niet te hoog heeft vastgesteld. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden.
      
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. P.W.L. van den Bersselaar als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 16 november 2021 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak	De voorzitter,
      te ondertekenen. 
    
    
    
    
    
      (P.W.L. van den Bersselaar)	(T.H.J. Verhagen)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 16 november 2021.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.