ECLI:NL:RBLIM:2021:7118, Rechtbank Limburg, 16-09-2021, 295083 / KGZA 21-285
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2021-09-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: huurrecht, toewijzing ontruiming woonruimte, beëindiging tijdelijke huurovereenkomst, overlast, belangenafweging

vonnis
    RECHTBANK LIMBURG
    
    
      Burgerlijk recht
    
    
    
      Zittingsplaats Roermond
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/03/295083 / KG ZA 21-285
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 16 september 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting
      
        STICHTING WOONWENZ,
      gevestigd te Venlo,
      eiseres,
      advocaat mr. J.G. van Heertum te Best,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [plaats] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. B.C.A. Reijnders te Venlo.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna Woonwenz en [gedaagde] genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 23 augustus 2021 met producties 0 tot en met 23;
        
        
          de producties 24 tot en met 27 van Woonwenz, binnengekomen bij de rechtbank op 31 augustus 2021;
        
        
          de mondelinge behandeling op 2 september 2021. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Met ingang van 13 juli 2020 heeft Woonwenz de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) aan [gedaagde] verhuurd voor de duur van één jaar. 
      
    
    
      2.2.
      In de huurovereenkomst is, voor zover relevant, het volgende opgenomen:
      
      
        
          “OVERWEGEN HET VOLGENDE:
        
        1. U heeft ons toestemming gegeven om navraag te doen bij onze netwerkpartners over u. Onze netwerkpartners zijn ( gemeente Venlo, maatschappelijk werk Incluzio, Bemoeizorg Vincent van Gogh, Schuldhulpverlening Venlo, Antares en Politie). Gezien de overlastsituatie in het verleden is tussen huurder en verhuurder overeengekomen dat deze huurovereenkomst wordt aangegaan voor de periode van één (1) jaar. In de loop van dit jaar wordt bepaald of het huurcontract wel of niet wordt omgezet in een contract voor onbepaalde tijd;(…)
      
      
      
        
          VERKLAREN ALS VOLGT TE ZIJN OVEREENGEKOMEN:
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          De huurperiode
        
        
          Artikel 3
        
      
      
      
        
          De huurovereenkomst is met ingang van 
          13 juli 2020
           aangegaan voor bepaalde tijd van één (1) jaar en eindigt derhalve van rechtswege op 
          12 juli 2021
          .”
        
      
      
    
    
      2.3.
      Bij aangetekende brief van 14 april 2021 heeft Woonwenz aan [gedaagde] onder meer het volgende bericht:
      
      
        
          “
          Einde tijdelijke huurovereenkomst
        
        
          Gezien het feit dat de overlastklachten blijven binnenkomen en wij hier geen verandering in zien, willen wij u laten weten dat de huurovereenkomst van de [adres] op 12 juli 2021 stopt. Dit betekent dat de huurovereenkomst niet verlengd wordt en wij u verzoeken vóór 12 juli 2021 de sleutels van de woning vrijwillig bij ons in te leveren.”
        
      
      
      
    
    
      2.4.
      Op 22 april 2021 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [gedaagde] en Woonwenz en heeft Woonwenz toelichting gegeven op de situatie en de aanleiding voor haar om tot beëindiging van de huurovereenkomst over te gaan. [gedaagde] diende op die dag ook een huuropzegging bij Woonwenz in. 
      
    
    
      2.5.
      Op 9 juli 2021 heeft de broer van [gedaagde] contact opgenomen met Woonwenz en aangegeven dat het [gedaagde] vanwege persoonlijke omstandigheden niet lukt om de woning op 12 juli 2021 te verlaten en aan Woonwenz op te leveren. Woonwenz heeft vervolgens bij brief van 9 juli 2021 [gedaagde] tot en met 26 juli 2021 de tijd gegeven om de woning alsnog te ontruimen en te verlaten.
      
    
    
      2.6.
      Op 25 juli 2021 heeft de broer van [gedaagde] in een e-mail aan Woonwenz laten weten dat [gedaagde] de woning niet gaat opleveren op 26 juli 2021. Op 26 juli 2021 is Woonwenz bij [gedaagde] in de woning geweest. Vervolgens heeft Woonwenz bij e-mail van 26 juli 2021 [gedaagde] tot en met 30 juli 2021 de tijd gegeven om de woning alsnog leeg en ontruimd op te leveren en de sleutels in te leveren.
      
    
    
      2.7.
      Tot op heden heeft [gedaagde] de woning niet ontruimd en verlaten. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        Woonwenz vordert, samengevat, uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet dat toelaat veroordeling van [gedaagde] :
        I. om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels, met alle goederen en alle personen die zijdens [gedaagde] in de woning verblijven en de woning ter vrije beschikking van Woonwenz te stellen;
        II. in de proceskosten en de nakosten.
      
      
    
    
      3.2.
      Woonwenz legt aan haar vorderingen de stelling ten grondslag dat [gedaagde] vanaf 12 juli 2021 zonder recht of titel in de woning verblijft, nu de huurovereenkomst op die datum is geëindigd. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft Woonwenz een voldoende spoedeisend belang bij de door haar gevorderde voorlopige voorziening, nu het gaat om een beëindiging van een door haar gestelde inbreuk op haar eigendomsrecht. 
      
    
    
      4.2.
      Of in deze procedure de gevorderde voorlopige voorziening toewijsbaar is, hangt mede af van het antwoord op de vraag of het voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure een vordering tot ontruiming zal worden toegewezen. De voorzieningenrechter is van oordeel dat dit het geval is en wel om de volgende redenen.
      
      
        4.2.1.
        
          Woonwenz heeft onbetwist aangevoerd dat zij een toegelaten instelling is als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet, werkzaam op het gebied van volkshuisvesting. Voor toegelaten instellingen geldt krachtens artikel 48 lid 1 van de Woningwet dat zij tijdelijke huurcontracten met betrekking tot zelfstandige sociale huurwoningen alleen mogen sluiten met ‘personen die deel uitmaken van een bij regeling van Onze Minister te bepalen groep’. Wat deze groepen zijn is met ingang van 1 juli 2016 als volgt gedefinieerd in artikel 22a van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015:
          
            “De groep, bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de Woningwet, bestaat uit:
          
          
            (..)
          
          
            d. huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 wordt afgesloten.”
          
          Woonwenz heeft aangevoerd dat er sprake is van een dergelijke laatste kans overeenkomst en dat hiervoor is gekozen op grond van overlastsituaties in het verleden. Nu Woonwenz [gedaagde] bij brief van 14 april 2021 conform artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) tijdig schriftelijk heeft geïnformeerd dat de huurovereenkomst eindigt op 12 juli 2021, is de huurovereenkomst op die datum geëindigd, aldus Woonwenz. [gedaagde] verblijft vanaf die datum volgens Woonwenz zonder recht of titel in de woning. 
        
        
        
      
      
        4.2.2.
        
          [gedaagde] heeft als verweer gevoerd dat Woonwenz geen tijdelijk huurcontract met haar had mogen aangaan omdat er geen sprake is geweest van overlast in het verleden of in de afgelopen twee jaar. Voordat de huurovereenkomst met Woonwenz inging, heeft [gedaagde] een brief van de vorige woningcorporatie aan Woonwenz verstrekt waarin staat dat er in de afgelopen twee jaar geen sprake was van overlast en dat er geen sprake was van een (lopende) juridische procedure. Ter zitting heeft Woonwenz erkend dat zij deze brief inderdaad heeft ontvangen. Daarnaast heeft zij echter informatie over [gedaagde] bij haar netwerkpartners ingewonnen en daaruit bleek wel degelijk dat [gedaagde] in het verleden overlast had veroorzaakt, aldus Woonwenz. Nu in de considerans van de door [gedaagde] ondertekende huurovereenkomst staat dat [gedaagde] in het verleden voor overlast heeft gezorgd en dat de huurovereenkomst daarom voor de duur van een jaar wordt aangegaan, is de voorzieningenrechter van oordeel dat Woonwenz de overlast in het verleden voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Daarmee behoort [gedaagde] tot de doelgroep waarmee Woonwenz een tijdelijke huurovereenkomst mocht aangaan
        
      
      
        4.2.3.
        Hieruit volgt dat Woonwenz aannemelijk heeft gemaakt dat de huurovereenkomst op de overeengekomen datum, 12 juli 2021, is geëindigd op voorwaarde dat Woonwenz [gedaagde] hierover tijdig heeft geïnformeerd, dat is niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voor 12 juli 2021 (artikel 7:271 lid 1 BW). Aan deze voorwaarde is voldaan nu Woonwenz [gedaagde] hierover bij aangetekende brief van 14 april 2021 heeft geïnformeerd. Dit wordt niet anders doordat [gedaagde] , zoals zij stelt, de sleutel van de huurwoning pas twee weken na 13 juli 2020 heeft ontvangen. Ook als dit waar is, maakt dit namelijk nog niet dat de huurovereenkomst dan twee weken later zou ingaan en twee weken later zou eindigen dan in de schriftelijke huurovereenkomst staat. 
        
      
      
        4.2.4.
        Dit betekent dat de voorzieningenrechter voorshands van oordeel is dat [gedaagde] vanaf 12 juli 2021 zonder recht of titel in de woning verblijft. 
        
      
    
    
      4.3.
      Niettemin moet in kort geding terughoudendheid betracht worden bij toewijzing van een vordering tot ontruiming gelet op het ingrijpende karakter en veelal onomkeerbare gevolg van een dergelijke maatregel. Een ontruiming in kort geding, vooruitlopend op een definitief oordeel van de rechter in een (eventuele) bodemprocedure, moet vanuit dat perspectief mede berusten op een belangenafweging.
      
      
        4.3.1.
        Woonwenz stelt dat haar belang is gelegen in het zo spoedig mogelijk een einde maken aan de ernstige overlast die omwonenden ondervinden van [gedaagde] . Hiertegenover staat het belang van [gedaagde] om de woning niet kwijt te raken. 
        
      
      
        4.3.2.
        De voorzieningenrechter oordeelt dat het van Woonwenz in redelijkheid niet gevergd kan worden dat zij [gedaagde] nog de woning laat gebruiken totdat door de rechter in een (eventuele) bodemprocedure is geoordeeld over de vordering tot ontruiming.  Woonwenz heeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter aannemelijk gemaakt dat omwonenden veel geluidsoverlast ondervinden van [gedaagde] door het overleggen van overlastmeldingen van omwonenden (producties 3, 16, 24 en 25) en een video met geluid die omwonenden hebben gemaakt ter ondersteuning van hun overlastklachten (producties 26 en 27). [gedaagde] heeft niet gemotiveerd betwist dat zij degene is die in de video het harde geluid produceert. Ook heeft Woonwenz blijkens de producties 2, 4, 7 tot en met 10 en 12 [gedaagde] vele malen schriftelijk en mondeling aangesproken op haar gedrag en haar tevergeefs gevraagd om de overlast te stoppen. Daarmee weegt het belang van Woonwenz bij toewijzing van de ontruiming van de woning zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij afwijzing daarvan. 
        
      
    
    
      4.4.
      Dit betekent dat de door Woonwenz gevorderde ontruiming zal worden toegewezen.
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Woonwenz worden begroot op:
      - dagvaarding	€ 	121,39
      - griffierecht		667,00
      - salaris advocaat		1.016,00
      Totaal	€ 	1.804,39
      
    
    
      4.6.
      De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De voorzieningenrechter
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te [plaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van Woonwenz zijn, en de sleutels af te geven aan Woonwenz,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Woonwenz tot op heden begroot op € 1.804,39,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen twee weken na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koster-van der Linden en in het openbaar uitgesproken op 16 september 2021.
      
    
  
  
    type: CL
    coll: