ECLI:NL:RBNHO:2021:10985, Rechtbank Noord-Holland, 15-11-2021, 9474828 \ VV EXPL  21-138
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2021-11-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht. Overlast. Gedragsovereenkomst. Tekortkomingen huurder op dit moment niet ernstig genoeg om ontruiming van het gehuurde met alle gevolgen voor huurder te rechtvaardigen. Onvoldoende duidelijk in hoeverre huurder verantwoordelijk kan worden gehouden voor incidenten nabij het gehuurde.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 9474828 \ VV EXPL  21-138
      Uitspraakdatum: 15 november 2021
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
      
    
    
    
      de stichting
      
        Stichting Pré Wonen 
      
      gevestigd te Haarlem
      eiseres
      verder te noemen: Pré Wonen
      gemachtigde: mr. M.J. Koopman
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      de besloten vennootschap
      
        Budgetondersteuning Nederland B.V. in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [onderbewindgestelde]
      gevestigd te Zaanstad 	
      gedaagde  
      verder te noemen: Budgetondersteuning
      gemachtigde: mr. M. Baadoudi
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      Pré Wonen heeft Budgetondersteuning op 13 oktober 2021 gedagvaard. 
    
    
      1.2.
      	De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 1 november 2021. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Budgetondersteuning heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben beide partijen nog stukken toegezonden, Pré Wonen bij brief van 28 oktober 2021 en Budgetondersteuning bij faxbericht van 29 oktober 2021. Pré Wonen heeft op de zitting een specificatie van de huurachterstand in het geding gebracht. 
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [onderbewindgestelde] (hierna: [huurder] ) huurt sinds 7 juni 2018 van Pré Wonen een woning aan [a-straat] [huisnummer] in [woonplaats] op grond van een huurovereenkomst begeleid wonen voor bijzondere doelgroepen. Dit betreft een portiekwoning. De huurprijs bedraagt op dit moment € 669,95 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
    
    
      2.2.
      Onderdeel van de huurovereenkomst is een woonbegeleidingsovereenkomst tussen het Leger des Heils en [huurder] , waarin staat dat [huurder] de woning huurt in het kader van de woonbegeleiding door het Leger des Heils.
      
    
    
      2.3.
      Omwonenden hebben bij Pré Wonen geklaagd over het gedrag van [huurder] . Pré Wonen heeft [huurder] hier meerdere malen op aangesproken. 
      
    
    
      2.4.
      
        Op 9 juli 2020 heeft [huurder] een gedragsovereenkomst ondertekend, waarin onder meer het volgende staat: Huurder is betrokken geweest bij het veroorzaken van ernstige geluidsoverlast, ruzie aan de deur met personen, stank in- en om de woning, vervuiling omgeving/complex, winkelwagens meenemen naar het complex, wietlucht en angst aanjagen bij omwonenden en het wegnemen van het woongenot van omwonenden. Naar aanleiding waarvan omwonenden klachten van overlast hebben ingediend. Huurder heeft zich niet gehouden aan de begeleidingsovereenkomst, deel uitmakende van de huurovereenkomst, met Stichting Leger Des Heils zorgorganisatie. (…) Verhuurder heeft contact gehad met Leger des Heils, zorgorganisatie, om aan te geven dat zij huurder nog een laatste kans willen geven om goed huurderschap te tonen (…) De laatste kans houdt in dat huurder geen gedrag meer mag vertonen waarbij hij overlast veroorzaakt aan omwonenden, en dat hij de huurovereenkomst aangegaan met huurder op 7 juni 2018, geheel nakomt. Indien huurder in strijd met de verplichtingen van deze overeenkomst handelt, realiseert huurder zich dat hij zijn laatste kans heeft verbruikt en dat verhuurder zich het recht voor behoudt, om onaangekondigd een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de gehuurde woning te starten. (…)Met de ondertekening van deze Gedragsovereenkomst gaat huurder akkoord met de volgende gedragsregels. Huurder zal met ingang van heden geen enkele overlast meer veroorzaken. Huurder zal in ieder geval doch niet uitsluitend:-	geen drugs hebben/(laten)gebruiken/(laten)dealen/(laten)bewaren in of rondom de woning en de algemene (buiten) ruimten. Dit geldt ook voor het bezoek van huurder.-	geen andere personen in de woning laten verblijven/wonen/logeren anders dan bedoeld als bezoek/visite;-	eventueel bezoek mag niet langer dan 2 dagen aaneengesloten in de woning verblijven;-	geen geluidsoverlast veroorzaken van welke aard dan ook, waaronder, schreeuwen, hard praten, luidruchtig bezoek ontvangen; dit alles geldt voor 's morgens 's middags 's avonds en 's nachts; Algemene richtlijn is dat het na 21.00 uur 's avonds en voor 08.00 's ochtends stil dient te zijn;- geen personen die drugs gebruiken in het gebouw en de woning en de algemene (buiten) ruimte toe te laten;- niet meer schreeuwen in het trapportaal dan wel in of rondom de woning;- ervoor zorgen dat zijn bezoek ook niet schreeuwt in het trapportaal dan wel in of rondom de woning;- zorgdragen dat zijn gedrag en of dat van zijn bezoek/visite niet leidt tot intimidatie, agressie en/of een onveilig gevoel bij omwonenden;- het nakomen van de afspraken met het Leger des Heils zorgorganisatie. U blijft de hulp van het Leger des Heils aanvaarden. Deze kunt uzelf niet stopzetten. Doet u dit wel dan heeft dat consequenties voor het behoud van uw woning.- geen winkelwagens meenemen naar het complex.
        
          -	bewindvoering blijven aanvaarden.
          
        
      
    
    
      2.5.
      In juli 2020 hebben omwonenden bij Pré Wonen geklaagd over onder meer geschreeuw, geruzie en ander lawaai veroorzaakt door [huurder] .  
      
    
    
      2.6.
      Op 16 februari 2021 wordt door een omwonende gemeld dat een vrouw uit de vriendenkring van [huurder] het gehuurde gebruikt en een omwonende lastig valt en besteelt. 
      
    
    
      2.7.
      In juli 2021 wordt door omwonenden geklaagd over rommel en stank in het portiek. Ook melden omwonenden dat zij vermoeden dat  dat vanuit het gehuurde wordt gedeald in harddrugs en dat de woning een inloophuis voor junkies is. 
      
    
    
      2.8.
      Op 26 en 31 augustus 2021 zijn bij Pré Wonen meldingen binnengekomen over een bezoeker die met een betonschaar naar het portiek is gekomen en zich toegang tot het gehuurde wil verschaffen. De aanwezige dochter van een van de omwonenden heeft hierover gemeld: Vanmiddag tussen 17.00 en 17.30 hadden we overlast van een kennis van [huurder] . De kennis had twee keer aangebeld en probeerde na beide keren met geweld naar binnen te komen. Bij de derde keer ben ik naar de portiekdeur gelopen en heb hem geprobeerd duidelijk te maken dat hij weg moest gaan. Bij het toelopen naar de deur zag ik dat hij een betonschaar aan het omwikkelen was met zijn jasje. Ik heb de deur op een kleine kier gehouden en met mijn voet geblokkeerd. De buurman van [huisnummer 2] was ondertussen ook naar beneden gekomen en had hem flink toegesproken waarna het leek dat hij afdroop. De buurman van [huisnummer 2] liep weer naar boven terwijl tegelijkertijd de buren van [huisnummer 3] aan kwamen lopen in de straat. De buurman vroeg aan de man wat er aan de hand was. Hij heeft de betonschaar afgenomen en uiteindelijk weer teruggegeven. De man is daarna weggegaan. Toen kwamen we tot de ontdekking dat de postbusklep van nummer [huisnummer 2] eraf gemold was. (…)Ik verwacht passende actie van u, want dit was niet de eerste keer. Zij heeft bij de politie ook aangifte van vernieling gedaan. 
      
    
    
      2.9.
      Sinds 1 maart 2016 stond [huurder] onder civiele bewindvoering op grond van artikel 1:441 BW (hierna: het beschermingsbewind). Op 1 april 2021 is op verzoek van [huurder] het beschermingsbewind opgeheven.
      
    
    
      2.10.
      Vanaf 2 september 2021 staat [huurder] weer onder beschermingsbewind van Budgetondersteuning.
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
       Pré Wonen vordert (kort weergegeven) dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening Budgetondersteuning veroordeelt om:I. het gehuurde te ontruimen en ter vrije beschikking aan Pré Wonen te stellen;II. aan Pré Wonen te voldoen een bedrag van € 2.980,83, vermeerderd met wettelijke rente;III. aan Pré Wonen te voldoen een bedrag van € 669,65 per maand voor iedere maand of gedeelte daarvan dat Budgetondersteuning in gebreke zal zijn het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van Pré Wonen te stellen, ingaande 1 november 2021; 
      
    
    
      3.2.
      Pré Wonen legt aan de vordering – kort weergegeven – ten grondslag dat [huurder] zich niet heeft gehouden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en met name niet aan de gedragsovereenkomst. Daarbij heeft hij een huurachterstand van meer dan drie maanden laten ontstaan. Volgens Pré Wonen rechtvaardigen deze tekortkomingen in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst, en, daarop vooruitlopend, ontruiming van het gehuurde in deze kort geding procedure.
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      Budgetondersteuning voert verweer tegen vordering. Volgens Budgetondersteuning is er geen sprake geweest van overlast die een ontruiming in kort geding rechtvaardigt. Ook de betalingsachterstand vormt volgens Budgetondersteuning onvoldoende grond voor toewijzing van de gevorderde ontruiming.
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Pré Wonen daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu Pré Wonen stelt dat sprake is van ernstige overlast. 
      
    
    
      5.2.
       Pré Wonen vordert ontruiming van het gehuurde. Om die vordering in kort geding te kunnen toewijzen is vereist dat in voldoende mate waarschijnlijk is dat de rechter in een bodemprocedure zal bepalen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en de woning moet worden ontruimd. Bovendien moet sprake zijn van een zodanige tekortkoming en van een zodanig spoedeisend belang dat de beslissing in een bodemzaak niet kan worden afgewacht.  Naar het oordeel van de kantonrechter is hieraan niet voldaan. De gevorderde ontruiming zal daarom worden afgewezen. De kantonrechter zal dat hieronder toelichten. Overlast
      
    
    
      5.3.
      Vast staat dat in het verleden omwonenden meerdere malen bij Pré Wonen hebben geklaagd over [huurder] en zijn bezoek. Daarbij ging het onder meer om geluidsoverlast, ruzie en vervuiling. [huurder] is daarop aangesproken, waarna hem met het ondertekenen van de gedragsovereenkomst op 9 juli 2020 een “laatste kans” geboden. Volgens Pré Wonen is het daarna direct weer misgegaan. Zij krijgt van meerdere omwonenden meldingen dat het gehuurde een “inloophuis” is, [huurder] heftige ruzie met zijn bezoekers maakt en dat diverse omwonenden, waaronder ook kinderen, hierdoor angstig zijn. Eén omwonende zou zich uit angst voor [huurder] zelfs verschuilen. Ook krijgt Pré Wonen meldingen over harde muziek, geschreeuw en gescheld. Daarna is het geruime tijd rustig, vermoedelijk omdat [huurder] veel bij zijn vriendin verblijft. In februari 2021 wordt gemeld dat een vrouw uit de vriendenkring van [huurder] een omwonende heeft lastiggevallen en bestolen. In juli 2021 ontvangt Pré Wonen meldingen dat er vanuit de woning gedeald zou worden in harddrugs en dat de woning een inloophuis voor junkies is. Het stinkt in de gezamenlijke hal en er ligt veel rommel. Op 26 augustus 2021 melden omwonenden dat een persoon onder invloed van alcohol of drugs naar het gehuurde is gekomen. Deze persoon probeert met veel kabaal toegang tot de woning van [huurder] te verkrijgen, aldus de melders. Als dat niet lukt, vernielt hij met een betonschaar één of meerdere postbussen. Ten slotte wordt op 27 oktober 2021, dus na dagvaarding, gemeld dat er al een paar avonden laat geschreeuw en gescheld vanuit het gehuurde komt en dat [huurder] met veel kabaal een vrouw uit zijn huis heeft gezet en haar met spullen en al van de trap heeft afgeduwd. Het verblijf (gedurende twee weken) en het uit het gehuurde zetten van de vrouw is door [huurder] op de zitting erkend.
      
    
    
      5.4.
      Voorop staat dat uit de meldingen die Pré Wonen in het geding heeft gebracht voldoende blijkt dat omwonenden van [huurder] te maken hebben gehad met diverse vormen van overlast. Sommige van deze meldingen zijn echter van meer dan een jaar geleden en daarom niet meer  relevant voor de vraag of Pré Wonen op dit moment belang heeft bij een onmiddellijke ontruiming van het gehuurde. Pré Wonen heeft [huurder] blijkens de gedragsovereenkomst eerst nog een tweede kans gegund en heeft in de klachten die daarna binnenkwamen kennelijk onvoldoende aanleiding gezien om een procedure tegen [huurder] te beginnen. 
      
    
    
      5.5.
      Dit ligt anders voor de meer recente gebeurtenissen, zoals de melding uit februari 2021 dat een vrouw uit de vriendenkring van [huurder] een omwonende heeft lastiggevallen en bestolen. Een dergelijke melding moet niet licht worden opgevat. Dergelijke feiten zorgen begrijpelijkerwijs voor grote onrust en een gevoelens van onveiligheid. Dat laat echter onverlet dat in het kader van dit kort geding voldoende aannemelijk moet zijn dat, uitgaande van de juistheid van die melding, [huurder] voor die gebeurtenissen (direct of indirect) verantwoordelijk kan worden gehouden. Dat is niet het geval. [huurder] heeft ter zitting ontkend iets met deze gebeurtenis te maken te hebben. Er bevinden zich in het dossier ook geen stukken waaruit de betrokkenheid van [huurder] kan worden afgeleid. De enkele omstandigheid dat de betreffende vrouw een bekende van [huurder] was, is onvoldoende. 
      
    
    
      5.6.
      Hetzelfde geldt voor de meldingen uit augustus 2021 dat een persoon met een betonschaar toegang tot het gehuurde probeert te krijgen. Duidelijk is dat een dergelijk incident – dat voor Pré Wonen kennelijk ‘de druppel’ was – veel impact heeft gehad op de omwonenden., Maar ook hier geldt dat voldoende aannemelijk moet zijn dat [huurder] , die kennelijk tijdens dit gebeuren niet thuis was, hiervoor verantwoordelijk kan worden gehouden. Dat is in het kader van dit kort geding onvoldoende gebleken. Voor nader onderzoek of bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. Evenmin is voldoende gebleken dat het gehuurde een “inloophuis voor junkies” is of dat vanuit het gehuurde in harddrugs wordt gedeald, zoals in juli 2021 wordt gemeld. Uit de meldingen blijkt niet op grond waarvan deze conclusies worden getrokken. Het aantreffen van een mogelijk “drugszakje” in het trappenhuis van het portiek is daarvoor in elk geval onvoldoende. 
      
    
    
      5.7.
       Wel is voldoende aannemelijk dat [huurder] het gehuurde (in elk geval gedurende twee weken) aan een vrouw ter beschikking heeft gesteld en haar vervolgens met veel kabaal weer de woning heeft uitgezet. De kantonrechter acht het ook aannemelijk dat dit niet de enige keer is geweest dat [huurder] geluidsoverlast heeft veroorzaakt. Hiermee is [huurder] tekort geschoten  in de nakoming van de gedragsovereenkomst en van de algemene verplichting zich als een goed huurder te gedragen. Verder staat vast dat [huurder] in strijd met de gedragsovereenkomst en zonder toestemming van Budgetondersteuning in april 2021 het beschermingsbewind heeft laten beëindigen. De kantonrechter is echter van oordeel dat deze tekortkomingen, gelet op de relatieve ernst, een ontruiming met alle gevolgen voor [huurder] op dit moment niet rechtvaardigen. De vrouw die bij [huurder] verbleef, is inmiddels uit het gehuurde en ten aanzien van het bewind geldt dat dit met ingang van 2 september 2021 weer is hersteld en dat [huurder] zelf ook heeft ingezien dat dit noodzakelijk is. 
    
    
      5.8.
      Ook de huurachterstand rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter geen ontruiming van het gehuurde. Over de huurachterstand overweegt de kantonrechter het volgende. Huurachterstand
    
    
      5.9.
      Pré Wonen heeft op de zitting een specificatie van de huurachterstand tot en met 1 november 2021 in het geding gebracht. Budgetondersteuning heeft deze specificatie niet betwist. Uit deze specificatie blijkt dat Budgetondersteuning na dagvaarding in totaal € 1.533,98 aan Pré Wonen heeft betaald. Omdat Budgetondersteuning niet heeft aangewezen waarop de betalingen betrekking hebben, heeft Pré Wonen deze (overeenkomstig artikel 6:44 BW) eerst in mindering gebracht op de kosten en rente. Daarmee staat vast dat op het moment van de zitting een bedrag van € 2.119,04 aan huur openstond. Dit bedrag zal worden toegewezen.
    
    
      5.10.
      Gelet op huursom van € 669,95 per maand gaat het om een huurachterstand van (iets) meer dan drie maanden. Dit rechtvaardigt in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure. Toch is ontruiming op dit moment een te ingrijpende maatregel. In de openstaande huursom is namelijk ook de huur over november 2021 meegenomen. Deze maand was op de zitting (1 november 2021) weliswaar opeisbaar, maar niet gezegd kan worden dat Budgetondersteuning al met betaling hiervan in verzuim was. In de huurovereenkomst staat immers dat de huur “telkens op de eerste van iedere maand” moet worden voldaan. Daarnaast heeft Budgetondersteuning onbetwist gesteld dat zij in staat is de lopende huur te betalen en dat de betalingsachterstand met € 75,- per maand kan worden ingelopen. De kantonrechter ziet in deze omstandigheden aanleiding om de vordering tot ontruiming op grond van een huurachterstand af te wijzen.
    
    
      5.11.
      De kantonrechter wijst de vordering tot betaling van toekomstige huurtermijnen af, omdat op grond van het voorgaande onvoldoende aannemelijk is dat Budgetondersteuning met de nakoming daarvan te kort zal schieten. 
    
    
      5.12.
      
        	De kantonrechter benadrukt dat de afwijzing van de vordering tot ontruiming niet betekent dat [huurder] zich steeds als een goed huurder heeft gedragen. Integendeel, hij is in meerdere opzichten te kort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en de gedragsovereenkomst. Hoewel die tekortkomingen mede gelet op het belang van [huurder] bij het behoud van zijn woning, op dit moment niet ernstig genoeg zijn om de gevorderde ontruiming toe te wijzen, moeten [huurder] en Budgetbeheer er ernstig rekening mee houden dat in geval van een oplopende huurachterstand en/of nieuwe meldingen van overlast de rechter in een andere procedure kan beslissen dat [huurder] wel de woning moet ontruimen.  
        
          Conclusie
        
      
    
    
      5.13.
      Budgetondersteuning hoeft de woning niet te ontruimen. Wel moet zij de huurachterstand van € 2.119,04 betalen. Proceskosten
    
    
      5.14.
      Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen. 
    
  
  
    
      6De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      	veroordeelt Budgetondersteuning om aan Pré Wonen te betalen € 2.119,04 te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 2 november 2021 tot de dag van de gehele betaling;
    
    
      6.2.
      bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      6.4.
      
        wijst de vordering voor het overige af.
        Dit vonnis is gewezen door mr J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter