ECLI:NL:GHARL:2021:9303, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 05-10-2021, 200.268.782
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-10-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurovereenkomst bedrijfsruimte. 
        Is houden van huurder aan contractuele opzegtermijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar? Art. 6:248 lid 2 BW.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Arnhem
    
    
    
      afdeling civiel recht, handel 
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.268.782
      (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, 7558231)
    
    
    
      
        arrest van 5 oktober 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de rechtspersoon naar Frans recht (société anonyme) 
      
        Banque Chaabi du Maroc S.A.,
      gevestigd te Parijs (Frankrijk),
      appellante,
      in eerste aanleg: gedaagde, 
      hierna: Chaabi,
      advocaat: mr. M. Niermeijer,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        Viramah Vastgoed B.V.,
      gevestigd te Utrecht,
      geïntimeerde,
      in eerste aanleg: eiseres,
      hierna: Viramah,
      advocaat: mr. R.J.C. Bindels. 
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 1 september 2020 hier over. Ter uitvoering van dat arrest heeft op 20 april 2021 een enkelvoudige comparitie van partijen plaatsgevonden, waarvan een proces-verbaal is opgesteld. Vervolgens heeft het hof arrest bepaald op de voorafgaand aan de comparitie van partijen door Chaabi overgelegde stukken. 
      2.	Waar gaat deze zaak over?
    
    
    
      2.1.
      Chaabi heeft per 1 juli 2008 van Viramah een kantoorruimte aan de Vleutenseweg 277a in Utrecht gehuurd (hierna: het gehuurde). Chaabi is een in Frankrijk gevestigde bank die zich hoofdzakelijk richt op het betalingsverkeer tussen Nederland en Marokko en vice versa. In het gehuurde had Chaabi één van haar vier nevenvestigingen in Nederland, die werden aangestuurd door de hoofdvestiging in Nederland in Amsterdam. 
      
    
    
      2.2.
      Artikel 3 van de huurovereenkomst bepaalt onder meer het volgende:“Duur, verlenging en opzegging
    
    
      3.1
      Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 01 juli 2008 en lopende tot en met 30 juni 2013.
    
    
      3.2
      
        Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar, derhalve tot en met 30 juni 2018.
        Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens vijf jaar.
      
    
    
      3.3
      Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar. (…)”
      
    
    
      2.3.
      Bij e-mailbericht van 19 oktober 2017 heeft M. [naam4] , managing director van Chaabi, aan Viramah het volgende bericht:
      
      
        “Conform ons gesprek van zojuist ontvang ik graag van u de eindafrekening voor het opzeggen van de huur aan de Vleutenseweg 277a. per eind november 2017”.
      
      
      
        Bij e-mailbericht van dezelfde datum heeft [naam1] , directeur van Viramah, aan Chaabi het volgende laten weten: 
      
      
      
        “Naar aanleiding van uw onderstaande email delen wij u het volgende mede.
        Rekening houdend met uw huuropzegging per eind november 2017 eindigt uw huurovereenkomst conform de bepalingen van de huurovereenkomst op 30 juni 2023.
        Op dit ogenblik zijn geen huurders voor uw bedrijfsruimte. Inmiddels hebben wij uw bedrijfsruimte aangemeld bij Van Rossum makelaars.
        Indien u een passende huurder vindt voor betreffende ruimte kunnen wij de overdacht van uw huurovereenkomst nader bekijken.
        De huur over bovengenoemde periode bedraagt zonder rekening te houden met de jaarlijkse huurverhoging € 156.081,124.”
      
      
    
    
      2.4.
      In een later stadium heeft Chaabi aan Viramah medegedeeld dat haar opzegging van de huurovereenkomst moet worden opgevat als gedaan tegen 30 juni 2018.
      
    
    
      2.5.
      Chaabi heeft in november 2017 haar activiteiten in het gehuurde beëindigd. Chaabi is op dit moment in Nederland alleen nog actief in haar vestiging in Amsterdam.
      
    
    
      2.6.
      De kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, heeft op 2 oktober 2019 een vonnis gewezen tussen Viramah als eiseres en Chaabi als gedaagde. De kantonrechter heeft voor recht verklaard dat de huurovereenkomst tussen partijen niet per 1 juli 2018 is beëindigd. Chaabi is veroordeeld tot nakoming van de huurovereenkomst. Wat betreft de periode tot en met 31 januari 2019 is Chaabi veroordeeld tot betaling aan Viramah van een bedrag van € 20.052,34 aan achterstallige huur, vermeerderd met de wettelijke handelsrente. Verder is Chaabi veroordeeld tot betaling van € 2.864,62 voor iedere maand vanaf 1 februari 2019 tot het einde van de huurovereenkomst, vermeerderd met een jaarlijkse indexatie. Daarnaast heeft de kantonrechter Chaabi veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 8.400,- aan contractuele boetes voor te laat betaalde huur, vermeerderd met de na de dagvaarding nog verbeurde boetes en wettelijke rente. De contractuele boetes die Viramah heeft gevorderd vanwege schending van de exploitatieplicht en de vordering van herstelkosten heeft de kantonrechter afgewezen. Tot slot is Chaabi veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 975,52 aan buitengerechtelijke incassokosten en tot betaling van de proceskosten.    
      
    
    
      2.7.
      Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen, behalve wat betreft de hoogte van de contractuele boetes voor de te laat betaalde huur. Hierna zal het hof uitleggen hoe het tot dat oordeel is gekomen. 
      
    
  
  
    
      3De motivering van de beslissing in hoger beroep
    
    
      
        Wijziging juridisch standpunt Viramah
      
    
    
    
      3.1.
      Mr. Bindels heeft namens Viramah bij e-mailbericht van 11 september 2018 het volgende aan de advocaat van Chaabi bericht:
      
      
        “Geachte confrère, 
      
      
      
        ik verwijs u naar de aangehechte - concept - dagvaarding.
      
      
      
        Hierdoor stel ik namens cliënte, Viramah vastgoed B.V., uw cliënte in de gelegenheid om alsnog aan haar (huur)betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst met betrekking tot de Vleutenseweg 277A te Utrecht te voldoen bij gebreke waarvan tot dagvaarding wordt overgegaan. (…)”
      
      
      
        In de bij het e-mailbericht gevoegde concept dagvaarding is vermeld dat Viramah bij de kantonrechter onder meer ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal vorderen. Vervolgens heeft Viramah in de daadwerkelijk uitgebrachte dagvaarding bij de kantonrechter geen ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd, maar (onder meer) nakoming van de huurovereenkomst. Chaabi betoogt in hoger beroep dat het Viramah niet vrijstond op haar eerder aangekondigde ontbindingsverklaring (in de e-mail van 11 september 2018) terug te komen. Volgens Chaabi moet de dagvaarding worden aangemerkt als een buitengerechtelijke ontbindingsverklaring (artikel 3:37 lid 1 BW) die op grond van artikel 3:37 lid 5 BW niet meer kon worden ingetrokken.
      
      
    
    
      3.2.
      Het hof is van oordeel dat het Viramah vrij stond om in de daadwerkelijk uitgebrachte dagvaarding een andere juridische weg te kiezen dan zij eerder had aangekondigd. Anders dan Chaabi stelt, kan de concept-dagvaarding niet worden aangemerkt als eenzijdige rechtshandeling tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, waarop Viramah op grond van artikel 3:37 lid 5 BW niet kan terugkomen. Viramah heeft in het e-mailbericht van 11 september 2018 uitdrukkelijk genoemd dat het gaat om een “concept” van een dagvaarding. Daaruit blijkt dat de dagvaarding nog niet definitief is en dus nog kan wijzigen. De concept-dagvaarding kan enkel worden opgevat als een voornemen van Viramah om bij de kantonrechter om ontbinding van de huurovereenkomst te vragen. 
    
    
      3.3.
      Verder heeft Chaabi erop gewezen dat Viramah zelf ook in de veronderstelling verkeerde dat de huurovereenkomst was geëindigd omdat zij tijdens de zitting in eerste aanleg heeft aangegeven dat zij bezig was met het zoeken naar een opvolgend huurder en Viramah een periode geen facturen van de huurtermijnen aan Chaabi heeft gestuurd. Naar het oordeel van het hof kan daaruit zonder bijkomende omstandigheden echter niet worden afgeleid dat Viramah ervan uitging dat de huurovereenkomst was geëindigd en dat Viramah geen nakoming van de huurovereenkomst meer zou vorderen. 
      
    
    
      3.4.
      Overigens is buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder van een bedrijfsruimte wegens toerekenbaar tekortschieten van de huurder op grond van artikel 7:231 BW in principe uitgesloten. Niet gesteld of gebleken is dat sprake is van één van de uitzonderingen op grond waarvan buitengerechtelijke ontbinding wel mogelijk is.     
      
      
        
          Opzegtermijn naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar?
        
      
      
    
    
      3.5.
      Tussen partijen staat vast dat Chaabi de huurovereenkomst niet tijdig, conform artikel 3 van de huurovereenkomst, heeft opgezegd. Chaabi heeft in plaats van de voorgeschreven opzegtermijn van 12 maanden, de huurovereenkomst opgezegd met een opzegtermijn van 8,5 maand (na aanvankelijk een nog kortere opzegtermijn te hebben gehanteerd, zie hiervoor in 2.3). Het uitgangspunt is daarom dat Chaabi verplicht is tot nakoming van de huurovereenkomst, die loopt tot en met 30 juni 2023. Volgens Chaabi is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om haar aan de contractuele opzegtermijn te houden (artikel 6:248 lid 2 BW). In dit kader stelt Chaabi onder meer dat Viramah zich op “destructieve wijze” heeft opgesteld bij de zoektocht naar een opvolgend huurder.
      
    
    
      3.6.
      Nadat Chaabi haar activiteiten in het gehuurde in november 2017 had beëindigd, hebben partijen onderhandeld om tot een minnelijke oplossing te komen. Partijen hebben toen afgesproken dat Chaabi een makelaar in zou schakelen die een nieuwe huurder zou zoeken voor het gehuurde. In dit kader heeft mr. Niermeijer namens Chaabi bij e-mailbericht van 15 januari 2018 het volgende voorstel aan Viramah gedaan: 
      
      
        “Ik kan u in dit verband berichten dat Chaabi Bank op het punt staat om aan makelaarskantoor Molenbeek opdracht te geven om een kandidaat-huurder te zoeken die in plaats van Chaabi Bank uw pand aan de Vleutenseweg 277a te Utrecht gaat huren, zulks voor een termijn tot en met 30 juni 2023.
      
      
      
        De betreffende makelaar gaf echter wel aan dat de huidige huurprijs niet marktconform is. De reële huurprijs die voor dit object kan worden gevraagd is aanmerkelijk lager dan de huidige huurprijs, aldus de makelaar. Dat is voor u -in dit geval- echter geen probleem. Ik kan u namelijk berichten dat Chaabi Bank bereid is om het verschil tussen de door Chaabi Bank betaalde huur (€ 31.653,84 per jaar) en de huur (nog niet bekend) die de nieuwe huurder voor het pand gaat betalen, te compenseren. Zulks voor een termijn tot en met 30 juni 2023 en middels een eenmalige betaling door Chaabi Bank aan u uiterlijk een maand na de ingangsdatum van de nieuwe huurovereenkomst met de nieuwe huurder.
      
      
      
        Chaabi Bank compenseert u (tot en met 30 juni 2023!) dus volledig voor de lagere huur die een nieuwe huurder u gaat betalen. Uiteraard komt alleen een huurder die voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering in aanmerking om Chaabi als huurder op te volgen.
      
      
      
        De voorwaarden waaronder Molenbeek het pand te huur zal aanbieden zijn -conform huidige overeenkomst- de volgende:
      
      - huurtermijn tot en met 30 juni 2023;
      - aanvaarding per direct;
      - jaarlijkse indexering conform CPI;
      - betaling per maand vooruit;
      - zekerheidsstelling van 3 maanden huur, vermeerderd met servicekosten en BTW. (…)”
      
      
        Viramah heeft daarop bij e-mailbericht van 16 januari 2018 als volgt geantwoord: “Naar aanleiding van uw onderstaande email delen wij u het volgende mede.
      
      
      
        Wij kunnen (onder voorbehoud) akkoord gaan met het voorstel van uw cliënt met betrekking tot een geïndexeerde huurcompensatie tot en met 30 juni 2023. Vertrouwende hiermee u naar behoren te hebben geïnformeerd (…)”.
      
      
    
    
      3.7.
      Vervolgens heeft makelaar Molenbeek het gehuurde te huur aangeboden. Op 29 juni 2018 heeft mr. Niermeijer namens Chaabi onder meer het volgende aan Viramah bericht:
      
      
        “ (…) Op 15 januari 2018 heb ik namens Chaabi Bank een voorstel gedaan dat door u op 16 januari 2018 is aanvaard. U komt uw afspraken echter niet na en heeft geweigerd in te stemmen met een (nieuwe) huurder die aan alle overeengekomen voorwaarden voldeed.
      
      
      
        Chaabi Bank heeft op 23 mei 2018 een gesprek gehad met een potentiele nieuwe huurder, waarna makelaar Molenbeek u vervolgens heeft bericht dat er een nieuwe huurder was die voldeed aan de afspraken die u heeft gemaakt met Chaabi Bank. U heeft op dat moment echter strijdig met de gemaakte afspraken vastgehouden aan een volledige indeplaatsstelling (inclusief derhalve handhaving van de huidige -niet marktconforme- huurprijs), waar de afspraak was dat er een nieuwe huurovereenkomst zou worden gesloten met een nieuwe huurder en met een nieuwe gewijzigde (marktconforme) huurprijs.
      
      
      
        Toegezegd door Chaabi Bank is op 15 januari 2018: “Chaabi Bank compenseert u (tot en met 30 juni 2023!) dus volledig voor de lagere huur die een nieuwe huurder u gaat betalen". En u bent hiermee akkoord gegaan op 16 januari 2018. Hieruit volgt dat u geen voorwaarden kunt stellen aan de huurprijs die zou gelden met ingang van 1 juli 2023. Molenbeek heeft naar aanleiding van deze concrete weigering nog getracht om begin juni met u in overleg te treden om te bezien of er een voor alle partijen werkbare oplossing kan worden gecreëerd, maar dat overleg heeft u geweigerd.”
      
      
      
        Hierop heeft Viramah bij e-mailbericht van 2 juli 2018 als volgt gereageerd: “Meneer [naam2] u of een vrouw die namens makelaar Molenbeek ons kantoor heeft gebeld liegen dat Viramah Vastgoed heeft geweigerd in overleg te gaan met een geïnteresseerde voor overname van de vigerende huurovereenkomst. Viramah Vastgoed heeft die mevrouw op voorhand verzocht voor gegevens van betreffende persoon en bedrijf. Wij zijn nog steeds in afwachting van de gevraagde gegevens.”
      
      
    
    
      3.8.
      Makelaarskantoor Molenbeek heeft op 22 juni 2018 onderstaand e-mailbericht aan mr. Niemeijer verstuurd.
      
      
        “Zoals telefonisch besproken bij deze een globale tijdlijn inzake de Vleutenseweg 277A te Utrecht;
        • 13 april; hebben wij de eerste bezichtiging gehad met de heer [naam3]
        • 1 mei; de tweede bezichtiging met hem gehad
        • 23 mei; onderhandelingsgesprek met de heer [naam4] en de heer [naam3] , de heer [naam3] is zeer geïnteresseerd maar wil weten waar hij na het verstrijken van de eerste huurtermijn van 4 jaar, dit is een zaak die tussen eigenaar en hem moet worden vastgesteld, tenzij hij in een daadwerkelijke indeplaatsstelling treedt en hij dus ineens een relatief hoge (naar alle waarschijnlijkheid niet marktconforme) huurprijs wil betalen.
      
      
      
        Aan de hand hiervan heb ik met de eigenaar gesproken of wij eens om tafel konden gaan om te
        kijken of hier naar een oplossing kon worden gezocht, dus het eventueel nu al vaststellen van een
        huurprijs voor na het verstrijken van de eerste vier jaar, een huurprijs welke marktconform zal zijn. Zijn reactie was dat hij eerst informatie wilde ontvangen van eventuele nieuwe huurder en dat hij eigenlijk helemaal geen tijd had om hier voor om tafel te gaan. Daarnaast ziet hij het niet zitten om nu al een prijs te bepalen voor over vier jaar omdat hij niet weet wat de markt doet. Aan de hand hiervan heb ik aangegeven dat ik (en mijn collega [naam5] ) daarom graag eens langs zouden willen komen om te kijken of we naar een andere oplossing konden zoeken om zo alle partijen te kunnen voorzien van een goede deal.
        Wij hebben nooit meer iets ontvangen van de heer [naam3] [dit moet zijn: [naam1] , toev. hof] maar ik vermoed ook dat dit niet veel verandering in de zaak had gebracht. Ik kreeg sterk het gevoel dat hij geen tijd en zin had om nu in gesprek te gaan over wat er na die vier jaar kan worden afgesproken, hij ontvangt nu nog 4 jaar een zeer goede huur en dat leek naar mijn inziens voor hem voldoende om geen verdere aandacht aan de zaak te besteden. (…)” 
      
      
    
    
      3.9.
      Uit bovenstaande e-mailcorrespondentie volgt niet dat Viramah zich bij de zoektocht naar een opvolgend huurder dermate onredelijk heeft opgesteld dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om Chaabi aan de contractuele opzegtermijn te houden. Daarbij is van belang dat de rechter bij de toepassing van artikel 6:248 lid 2 BW terughoudendheid moet betrachten. Viramah was bereid in te stemmen met een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst indien een opvolgend huurder werd gevonden die aan bepaalde voorwaarden voldeed. Verder hebben partijen onder meer er over gesproken dat Chaabi tot en met 30 juni 2023 het verschil tussen de door Chaabi betaalde huur en de huur die de nieuwe huurder voor het pand zou gaan betalen zou compenseren. Viramah is hier “onder voorbehoud” mee akkoord gegaan, zie de e-mail van 16 januari 2018, genoemd in 3.6. De door Chaabi in 2018 aangedragen potentiële huurder [naam3] wilde in 2018 al afspraken maken over de huurprijs voor de periode na 30 juni 2023. Viramah zag het niet zitten om op dat moment al een huurprijs te bepalen voor over vier jaar, omdat onduidelijk was wat de markt zou gaan doen. Tijdens de zitting in hoger beroep heeft de heer [naam4] , managing director van Chaabi, dit ook bevestigd: [naam3] wilde volgens [naam4] voor de periode na 2023 een lagere huurprijs, omdat hij anders zijn investeringen niet terug kon verdienen, maar Viramah wilde daar geen afspraken over maken. Het hof overweegt dat nu Chaabi de huurovereenkomst tussentijds wil beëindigen, het in beginsel aan haar is om een geschikte opvolgend huurder te vinden. Partijen hebben geen (definitieve) afspraken gemaakt over de huurvoorwaarden voor een opvolgend huurder in de periode na 30 juni 2023. Daarnaast heeft Chaabi onvoldoende onderbouwd dat de voorgestelde huurder [naam3] verder aan alle gestelde voorwaarden en financiële waarborgen kon voldoen. Bovendien heeft Viramah tijdens de zitting verklaard dat aan haar geen financiële gegevens zijn verstrekt om de huurder te kunnen controleren. Dat geen financiële gegevens zijn verstrekt, is door [naam4] bevestigd tijdens de zitting. Onder deze omstandigheden kon het niet van Viramah verlangd worden dat zij zonder meer (onder minder gunstige voorwaarden) met de voorgestelde huurder akkoord ging.   
      
    
    
      3.10.
      Ook de stelling van Chaabi dat de toezegging van Viramah dat zij het gehuurde zou aanmelden bij Van Rossum makelaars een loze toezegging is omdat het gehuurde nooit op Funda in Business heeft gestaan, kan niet leiden tot de conclusie dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om Chaabi aan de opzegtermijn te houden. Zoals het hof hiervoor heeft overwogen, is het nu Chaabi de huurovereenkomst tussentijds wil beëindigen, in eerste instantie haar verantwoordelijkheid om een opvolgend huurder te vinden. Niet is gebleken dat zij door Viramah uit die verantwoordelijkheid is ontslagen. Dat Viramah het gehuurde heeft aangemeld bij Van Rossum makelaars en dat het pand nog steeds in de verhuur bij Van Rossum staat (zoals Viramah onweersproken ter zitting heeft verklaard) maakt dit niet anders. Viramah had immers zelf ook belang bij het vinden van een nieuwe huurder, zodat de huurtermijnen betaald zouden blijven worden.
      
    
    
      3.11.
      Verder heeft Chaabi onvoldoende onderbouwd dat het gelet op haar financiële situatie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om haar aan de opzegtermijn te houden. De door Chaabi bij het UWV ingediende ontslagaanvragen wegens bedrijfseconomische redenen en de omstandigheid dat Chaabi in Nederland al haar vestigingen behalve die in Amsterdam heeft gesloten, bieden daarvoor onvoldoende grond. Niet is gebleken dat Chaabi niet uiterlijk 30 juni 2017 de huurovereenkomst met Viramah had kunnen opzeggen. Chaabi heeft onder meer onvoldoende onderbouwd dat zij niet al geruime tijd voor de uiterlijke opzegdatum van de verslechterende financiële situatie op de hoogte was.  
      
      
        
          Onvoorziene omstandigheden
        
      
      
    
    
      3.12.
      Artikel 6:258 BW biedt de rechter de mogelijkheid om in te grijpen in de rechtsgevolgen van een overeenkomst, indien sprake is van “onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten”. De rechter moet bij de toepassing van dit artikel terughoudendheid betrachten. Chaabi voert als onvoorziene omstandigheid aan dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst in 2008 niet hebben kunnen voorzien dat het internetbankieren een vlucht zou nemen en dat Chaabi daardoor haar businessmodel zou moeten omgooien. Deze omstandigheid levert naar het oordeel van het hof geen onvoorziene omstandigheid, in de zin van artikel 6:258 BW op. Het is een feit van algemene bekendheid dat het internetbankieren ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst in 2008 al jaren bestond en dat ook toen al de bankwereld steeds digitaler werd. Dat het internetbankieren een vlucht zou nemen en Chaabi in de toekomst daardoor mogelijk haar businessmodel zou moeten aanpassen, was daarom ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst voor Chaabi een voorzienbaar bedrijfsrisico. Het beroep op artikel 6:258 BW slaagt daarom niet.
      
      
        
          Contractuele boetes
        
      
      
    
    
      3.13
      Op grond van het bestreden vonnis is Chaabi aan Viramah een bedrag van € 8.400,- aan contractuele boetes verschuldigd over de huurachterstand van 1 juli 2018 tot en met 31 januari 2019, te vermeerderen met de na de dagvaarding bij de kantonrechter nog verbeurde boetes en de wettelijke rente. Chaabi betoogt dat op grond van artikel 18.2 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst de boete over dit tijdvak slechts € 300,- per kalendermaand bedraagt, en dus ten hoogste € 2.100,- (7 maanden x € 300,-) kan bedragen. Viramah heeft in de memorie van antwoord niet gereageerd op de stelling van Viramah dat de boete ten hoogste € 2.100,- had kunnen bedragen. Bovendien heeft Viramah tijdens de zitting in hoger beroep bevestigd dat de boete inderdaad maximaal € 300,- per kalendermaand bedraagt. Gelet daarop is tussen partijen de maximale hoogte van deze contractuele boetes vast komen te staan (€ 2.100,-).Verder doet Chaabi een beroep op matiging van de contractuele boetes. Dit beroep faalt bij gebrek aan onderbouwing, terwijl het hof ook geen aanleiding ziet om ambtshalve over te gaan tot matiging van deze boetes. Gelet op het voorgaande zal het hof het bestreden vonnis wat betreft de hoogte van de contractuele boetes (rov. 3.5) vernietigen. 
      
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      3.14
      Nu Chaabi gehouden is tot nakoming van de huurovereenkomst en daarmee tot betaling van de huurtermijnen en de contractuele boetes, is zij ook gehouden de buitengerechtelijke incassokosten te voldoen. Het betoog van Chaabi dat geen sprake is van buitengerechtelijke werkzaamheden die voor vergoeding in aanmerking komen, faalt. Viramah heeft meerdere brieven overgelegd waaruit volgt dat zij daadwerkelijk buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht. Er is geen sprake van werkzaamheden die alleen plaats hebben gevonden ter instructie van de zaak in rechte. 
      
      
        
          Overig
        
      
      
    
    
      3.15
      Wat betreft de in dit arrest niet expliciet behandelde grieven van Chaabi overweegt het hof dat Chaabi daarbij geen belang heeft dan wel dat uit het voorgaande volgt dat deze grieven falen.
      
    
  
  
    
      4De slotsom
    
    
      4.1.
      Het hoger beroep faalt grotendeels. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd, behoudens het dictum onder 3.5. Het hof zal het vonnis in zoverre vernietigen en Chaabi veroordelen tot betaling van € 2.100,- (7 maanden x € 300,-) aan contractuele boetes voor te laat betaalde huur, te vermeerderen met de na de dagvaarding bij de kantonrechter nog verbeurde boetes en met de wettelijke rente vanaf de verzuimdatum tot de dag van volledige betaling.
      
    
    
      4.2.
      Als de overwegend in het ongelijk te stellen partij zal het hof Chaabi in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Viramah zullen worden vastgesteld op € 2.020,- voor griffierecht en op € 4.062,- voor salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (2 punten x appeltarief IV). 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 2 oktober 2019, behoudens het dictum onder 3.5, vernietigt dit vonnis in zoverre en doet in zoverre opnieuw recht;
    
    
    
      veroordeelt Chaabi tot betaling van € 2.100,- (7 maanden x € 300,-) aan contractuele boetes voor te laat betaalde huur, te vermeerderen met de na de dagvaarding bij de kantonrechter nog verbeurde boetes en met de wettelijke rente vanaf de verzuimdatum tot de dag van volledige betaling;
    
    
    
      veroordeelt Chaabi in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Viramah vastgesteld op € 2.020,- voor griffierecht en op € 4.062,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
    
    
    
      verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
    
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. L.A. de Vrey, S.B. Boorsma en D.W.J.M. Kemperink, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 5 oktober 2021.