ECLI:NL:RBOVE:2021:4571, Rechtbank Overijssel, 03-12-2021, 9514317 \ CV EXPL  21-4305
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2021-12-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Woningstichting Domijn vordert ontruiming huurwoning. Hennep aangetroffen in schuur.

RECHTBANK OVERIJSSEL
    Team kanton en handelsrecht
    Zittingsplaats Enschede
    
    
      Zaaknummer	: 9514317 \ CV EXPL  21-4305 
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 3 december 2021 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting WONINGSTICHTING DOMIJN,gevestigd en kantoorhoudende te Enschede,
      eisende partij, hierna te noemen Domijn,
      gemachtigde: mr. A.G.J. Lummen-Kamst,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        BESCHERMINGSBEWIND TWENTE B.V.,
      
      gevestigd te Almelo,
      in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde sub 2],wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij, hierna te noemen Beschermingsbewind Twente,
    
    2. [gedaagde sub 2] ,
    
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde sub 2] ,
      gemachtigde: mr. F. Hoff.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 10 november 2021 met producties;
      - de brief van mr. Hoff van 18 november 2021 met producties 1 tot en met 5;
      - de mondelinge behandeling d.d. 19 november 2021, waar zijn verschenen mevrouw [A] namens Domijn, bijgestaan door mr. Lummen-Kamst, [gedaagde sub 2] , bijgestaan door mr. Hoff, en mevrouw [B] namens Beschermingsbewind Twente; 
      - de spreekaantekeningen van mr. Lummen-Kamst;
      - de pleitnotitie van mr. Hoff;
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Domijn heeft met ingang van 17 juni 2008 de woning aan [het adres] in [woonplaats] (hierna: de woning) verhuurd aan de heer [C] (hierna: [C] ) en [gedaagde sub 2] , voor onbepaalde tijd.
    
    
      2.2.
      Bij beschikking van 20 december 2019 is Beschermingsbewind Twente benoemd tot bewindvoerder over de (toekomstige) goederen van [gedaagde sub 2] . 
      
    
    
      2.3.
      Op 31 maart 2020 heeft [C] de huurovereenkomst opgezegd. [gedaagde sub 2] heeft de huurovereenkomst op haar naam voortgezet. [gedaagde sub 2] woont met haar minderjarige zoon in de woning.
      
    
    
      2.4.
      
        De politie heeft naar aanleiding van een melding over een uit de schuur van de woning afkomstige hennepgeur op 14 juni 2021 nader onderzoek ingesteld en haar bevindingen vastgelegd in een hennepbericht met fotorapportage opgemaakt op 28 juni 2021. Voor zover van belang staat hierin opgenomen:
        
          “(…)
        
        
          Er zaten twee toegangsdeuren in de schuur. Deze deuren waren niet op slot. De schuur
        
        
          bestond uit meerdere ruimtes.
        
        
          In de eerste ruimte werd een bak henneptoppen, een weegschaal en een strijkzak met
        
        
          henneptoppen aangetroffen.
        
        
          In het andere deel van de schuur werd, verspreid door de schuur, op meerdere locaties
        
        
          zakken henneptoppen, blokken hasj en hennep goederen aangetroffen.
        
        
          Een slakkenhuis en koolstoffilters zijn in beslag genomen, droognetten en kweektent onklaar
        
        
          gemaakt. Tevens werden er dozen vol met kleine gripzakjes en een sealapparaat
        
        
          aangetroffen.
        
      
      
      
        
          In totaal werden er 
          51 zakken
           met een totaal gewicht van 
          6869,9 gram gedroogde
        
        
          henneptoppen
           en 
          1156 gram hasj
           aangetroffen in de schuur.
        
        
          (…)
        
        
          De genoemde hoeveelheden hennepplanten die hier zijn aangetroffen
        
        
          kunnen niet worden aangemerkt als een hoeveelheid voor eigen gebruik. Daarom kan
        
        
          worden aangenomen, dat deze bestemd zijn voor de handel.”
        
      
      
    
    
      2.5.
      Domijn heeft [gedaagde sub 2] bij brief van 29 juni 2021 op de hoogte gesteld van wat de politie in de schuur van de woning heeft aangetroffen en haar uitgenodigd voor een gesprek op 6 juli 2021. [gedaagde sub 2] is op 6 juli 2021 niet verschenen.
      
    
    
      2.6.
      Op 26 juli 2021 heeft een gesprek tussen Domijn en [gedaagde sub 2] plaatsgevonden.
      
    
    
      2.7.
      Domijn heeft [gedaagde sub 2] tot 29 juli 2021 de mogelijkheid geboden om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. [gedaagde sub 2] heeft dat niet gedaan.
      
    
    
      2.8.
      Domijn heeft [gedaagde sub 2] en haar bewindvoerder bij brief van 7 september 2021 nogmaals aangeschreven over wat de politie in de woning heeft aangetroffen en is zij nogmaals in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. 
      
    
    
      2.9.
      De advocaat van [gedaagde sub 2] heeft Domijn bij brief van 29 september 2021 laten weten dat [gedaagde sub 2] niet voornemens is om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen.
      
    
    
      2.10.
      Bij brief van 21 oktober 2021 heeft Domijn [gedaagde sub 2] een laatste voorstel gedaan om een gerechtelijke procedure af te wenden. Dit heeft niet geleid tot opzegging van de huurovereenkomst.
      
    
    
      2.11.
      
        Daarop heeft Domijn dit kort geding aanhangig gemaakt.
        
          3.	Het geschil
        
      
    
    
      3.1.
      Domijn vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I. Beschermingsbewind Twente, vertegenwoordigd door mevrouw [B] , als formele partij en [gedaagde sub 2] als materiële partij veroordeelt om de woning gelegen aan [het adres] te [woonplaats] , binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, te ontruimen (en ontruimd te houden) en te verlaten met al het hare en met de haren, onder afgifte van alle sleutels aan Domijn;
        II. Beschermingsbewind Twente, vertegenwoordigd door mevrouw [B] , als formele partij en [gedaagde sub 2] als materiële partij veroordeelt in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na de uitspraak indien en voor zover deze kosten niet binnen deze termijn zijn betaald.
      
      
    
    
      3.2.
      Domijn heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde sub 2] met het voorhanden hebben van een grote (handels)hoeveelheid drugs en aanverwante zaken in de schuur van de woning ernstig in strijd heeft gehandeld met haar verplichtingen uit de wet en haar huurovereenkomst. Het voorhanden hebben van hennep en daaraan gerelateerde zaken is voldoende om een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst aan te nemen. Domijn stelt daarnaast dat zij een zero-tolerancebeleid voert wat betreft de aanwezigheid van een hennepkwekerij en/of soft- en/of harddrugs in door haar verhuurde woningen.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde sub 2] heeft verweer gevoerd en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van Domijn in haar vorderingen dan wel afwijzing daarvan, met veroordeling van Domijn in de kosten van de procedure. [gedaagde sub 2] betwist dat de door Domijn als productie 2 overgelegde algemene voorwaarden op de huurovereenkomst van toepassing zijn. Verder betwist zij dat zij wetenschap had van de drugs en/of hennep gerelateerde zaken die zijn aangetroffen in de schuur bij de woning. [gedaagde sub 2] heeft daartoe naar voren gebracht dat [C] , haar ex-partner, de schuur gebruikte voor de opslag van gereedschappen. [C] had de schuur altijd afgesloten en nam de sleutels altijd mee. [gedaagde sub 2] heeft nooit een wietlucht geroken. Zij meent dat Domijn had kunnen volstaan met een minder verstrekkende maatregel in de vorm van een laatste waarschuwing of een laatste kansovereenkomst.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Bij de dagvaarding zijn de voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht genomen.
      
    
    
      4.2.
      In een zaak als de onderhavige dient in de eerste plaats te worden beoordeeld of er sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde sub 2] die een ontruiming van de woning rechtvaardigt. Bij toewijzing van een vordering tot een zeer ingrijpende en meestal onomkeerbare maatregel als ontruiming in kort geding dient terughoudendheid te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien deze vooruit loopt op een vonnis in een bodemprocedure waarbij met grote mate van waarschijnlijkheid eveneens de ontruiming zal worden bevolen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig ernstige tekortkoming en van een zodanig spoedeisend belang dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.
    
    
      4.3.
      Het vereiste spoedeisend belang is, gelet op de aard van de vorderingen en het daaromtrent door Domijn gestelde, aanwezig. Dit betekent dat de vorderingen van Domijn inhoudelijk kunnen worden behandeld.
      
    
    
      4.4.
      Uit het hennepbericht van de politie blijkt dat in de schuur van [gedaagde sub 2] 51 zakken met een totaal gewicht van 6869,9 gram gedroogde henneptoppen en 1156 gram hasj zijn aangetroffen. [gedaagde sub 2] heeft deze bevindingen niet weersproken. Zij stelt wel dat de deuren van de schuur, anders dan in het hennepbericht is vermeld, waren afgesloten, dat slechts sprake was van kortdurende opslag van henneptoppen en hasj en dat van handel, productie of kweken van hennep nooit sprake is geweest. Ook is er geen kweektent aangetroffen zoals vermeld in het hennepbericht, maar een (onschuldige) droogtent. De aangetroffen zaken en attributen zijn zaken die niet alleen kunnen worden gebruikt voor hennepteelt, maar ook voor gewoon huis- en tuingebruik.
      
    
    
      4.5.
      Het voorhanden hebben van 51 zakken met gedroogde henneptoppen en 1156 gram hasj is strafbaar op grond van de Opiumwet. Met het aantreffen van deze handelshoeveelheid drugs in de schuur van de woning staat vast dat de woning niet conform de woonbestemming is gebruikt en dat [gedaagde sub 2] in strijd met de artikelen 7:213 (zich als goed huurder gedragen) en 7:214 BW (gebruik van de woning conform bestemming). De schuur hoort immers bij de woning en dient te worden gebruikt ten behoeve van de woning. Dit leidt tot de conclusie dat [gedaagde sub 2] is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Daarbij is van belang dat de enkele aanwezigheid van de hoeveelheid drugs in de schuur van de woning de mogelijkheid heeft geschapen dat Domijn dan wel derden daarvan schade of ander nadeel kunnen ondervinden. Het verweer van [gedaagde sub 2] dat in de schuur van de woning geen hennepkwekerij aanwezig was, dat het ‘enkel’ zou gaan om opslag van henneptoppen en hasj en dat geen elektriciteit is afgetapt, maakt niet dat er geen sprake is van een tekortkoming, nu het voorhanden hebben van de betreffende zaken al strafbaar en in strijd met goed huurderschap is. Het antwoord op de vraag of er een droogtent of kweektent is aangetroffen kan in het midden blijven, nu het niet relevant is voor de vraag of sprake is van een tekortkoming. 
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde sub 2] stelt zich op het standpunt dat de door Domijn als productie 2 overgelegde algemene voorwaarden op de huurovereenkomst niet van toepassing zijn, omdat zij deze bij de ondertekening niet heeft ontvangen. Of de overgelegde algemene voorwaarden al dan niet van toepassing zijn kan naar het oordeel van de kantonrechter in het midden blijven, nu de geconstateerde aanwezigheid van een grotere hoeveelheid drugs al betekent dat sprake is van het zich niet gedragen als een goed huurder als bedoeld in de wet.  
    
    
      4.7.
      De vraag die vervolgens dient te worden beantwoord is of de kantonrechter in een door Domijn te voeren bodemprocedure zal oordelen dat deze tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zal rechtvaardigen en of er aanleiding is om vooruitlopend op deze beslissing [gedaagde sub 2] te veroordelen de woning te ontruimen.
      
    
    
      4.8.
      Gezien artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
      
      
    
    
      4.9.
      Gelet op de grote hoeveelheid hennep/hasj die in de schuur is aangetroffen is van een tekortkoming die gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake. De kans is dan ook groot dat de bodemrechter zal oordelen dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning rechtvaardigt. Als het al zo zou zijn dat [gedaagde sub 2] geen wetenschap had van wat in de schuur is aangetroffen, wat Domijn betwist en ook discutabel is gelet op de hennepgeur die aanleiding is geweest voor de melding, is zij door toestemming te geven aan [C] om de schuur te gebruiken als opslag en hem een sleutel te overhandigen op grond van artikel 7:219 BW wel verantwoordelijk voor de wijze van gebruik van de schuur en aansprakelijk voor de gevolgen van eventueel misbruik daarvan. Door de sleutel van de schuur aan [C] te geven zonder toezicht te houden op wat in de schuur stond opgeslagen, heeft [gedaagde sub 2] het risico genomen en aanvaard dat in strijd met de wet zou kunnen worden gehandeld. 
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde sub 2] stelt zich op het standpunt dat Domijn had kunnen volstaan met een minder verstrekkende maatregel in de vorm van een laatste waarschuwing of een laatste kansovereenkomst, te meer daar [gedaagde sub 2] niet eerder tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen gedurende de langdurige huurrelatie. Ook als het al zo is dat [gedaagde sub 2] zich in de voorgaande jaren altijd als een goed huurder heeft gedragen, betekent dit niet dat haar een tweede kans toekomt. In dat kader acht de kantonrechter van belang dat Domijn net als andere woningbouwverenigingen een zerotolerance beleid voert bij de aanwezigheid van een hennepkwekerij en/of soft- en/of harddrugs in de door haar verhuurde woningen. [gedaagde sub 2] heeft betwist dat de algemene huurvoorwaarden van Domijn van toepassing zijn en gesteld dat zij nooit kennis heeft genomen van het strikte zerotolerance beleid van Domijn. De kantonrechter gaat aan dit verweer voorbij, nu het een feit van algemene bekendheid is dat woningbouwverenigingen een zerotolerance beleid hanteren ten aanzien van drugs. 
      
    
    
      4.11.
      Domijn heeft een zwaarwegend belang bij het handhaven van haar beleid en daarmee bij een snelle ontruiming van de woning, nu dit ook naar andere huurders een signaal afgeeft dat dergelijke ernstige tekortkomingen, als die waaraan [gedaagde sub 2] zich heeft schuldig gemaakt, niet worden getolereerd. Tegenover het belang van Domijn bij ontruiming van de woning staat het belang van [gedaagde sub 2] en haar zoon bij behoud van de woning. De kantonrechter is van oordeel dat het belang van [gedaagde sub 2] bij behoud van de woning niet zwaarder weegt dan het belang van Domijn bij ontruiming. Dat wordt ook niet anders door de door [gedaagde sub 2] aangevoerde persoonlijke omstandigheden, waaronder dat een verhuizing een grote impact op haar zoon zal hebben en dat zij niet uitsluit dat zij dakloos zal worden. Dat een verhuizing mogelijk een negatief gevolg zal hebben voor haar zoon valt niet uit te sluiten, maar het was de verantwoordelijkheid van [gedaagde sub 2] om ontruiming te voorkomen door zich als goed huurder te gedragen het is nu haar verantwoordelijkheid als ouder om de nadelige effecten van de ontruiming voor haar zoon zoveel mogelijk te beperken. 
      
    
    
      4.12.
      Het vorenstaande leidt tot het oordeel dat de gevorderde ontruiming wordt toegewezen. Daarbij is er in het licht van al het voorgaande en gelet op het spoedeisend belang onvoldoende aanleiding het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, zoals door [gedaagde sub 2] is verzocht. De omstandigheid dat [gedaagde sub 2] mogelijk hoger beroep zal instellen is daarvoor onvoldoende. [gedaagde sub 2] heeft de kantonrechter verzocht de termijn waarbinnen [gedaagde sub 2] de woning zou moeten verlaten op een langere termijn te stellen dan de gevorderde veertien dagen. De kantonrechter ziet in de omstandigheden van [gedaagde sub 2] aanleiding om de ontruimingstermijn op drie maanden te stellen na betekening van dit vonnis.
    
    
      4.13.
      Alle goederen van [gedaagde sub 2] zijn onder bewind gesteld van de bewindvoerder, Beschermingsbewind Twente. Krachtens het bepaalde in artikel 1:438 BW berust de beheers- en beschikkingsbevoegdheid ten aanzien van de onder bewind staande goederen niet bij de rechthebbende, maar bij de bewindvoerder. Ingevolge artikel 1:441 lid 1 BW vertegenwoordigt de bewindvoerder bij de vervulling van zijn taak de rechthebbende in en buiten rechte. Het vorenstaande brengt mee dat Domijn in haar vorderingen tegen [gedaagde sub 2] niet-ontvankelijk zal worden verklaard, omdat zij haar vorderingen niet tegen haar in persoon, maar enkel tegen haar bewindvoerder had moeten instellen. 
      
    
    
      4.14.
      Beschermingsbewind Twente zal in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde sub 2] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Domijn worden tot op heden begroot op:
      
        
          dagvaarding		€   98,52
        
        
          griffierecht		€ 126,00
        
        
          salaris gemachtigde	€ 498,00
        
      
      totaal			€ 722,52
      
    
    
      4.15.
      Beschermingsbewind Twente zal tevens worden veroordeeld in de nakosten, begroot op € 124,00. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en nakosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De kantonrechter
    
    
      5.1.
      verklaart Domijn in haar vorderingen tegen [gedaagde sub 2] niet-ontvankelijk;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Beschermingsbewind Twente in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde sub 2] om de woning gelegen aan de [het adres] te [woonplaats] binnen drie maanden na de betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden en te verlaten met al het hare en met de haren, onder afgifte van alle sleutels aan Domijn;
      
    
    
      5.3.
      
        veroordeelt Beschermingsbewind Twente in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde sub 2] in de proceskosten, tot op heden aan de kant van Domijn begroot op € 722,52, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na heden tot aan de dag der algehele voldoening, en 
        in de nakosten, begroot op € 124,00, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW hierover onder de voorwaarde dat Beschermingsbewind Twente niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de inhoud van dit vonnis heeft voldaan;
      
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 3 december 2021.