ECLI:NL:RBDHA:2021:10606, Rechtbank Den Haag, 22-09-2021, C-09-595589-HA ZA 20-650
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2021-09-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: In verkocht bedrijfspand is na sluiten koopovereenkomst maar voor levering brand uitgebroken. Partijen maken gebruik van contractuele mogelijkheid herstel (artikel 11 lid 3 NVM-akte). Verkoper heeft brandschade echter niet naar maatstaven van goed en deugdelijk herstel uitgevoerd zodat de koopovereenkomst van rechtswege ontbonden is. De maatstaf van goed en deugdelijk herstel moet streng worden uitgelegd. De overeenkomst voorziet bij ontbinding van rechtswege niet in een contractuele boete. Slechts een deel van de gevorderde schade toewijsbaar.

proces-verbaal 
    RECHTBANK DEN HAAG
    
    
      Team handel
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/09/595589 / HA ZA 20-650
    
    
    
      
        Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 22 september 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
         te [plaats] ,
      eiser in conventie,
      verweerder in reconventie,
      advocaat mr. P. Salim te Amsterdam-Duivendrecht,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] [plaats] ,
    
      2.	[gedaagde sub 2] te [plaats] ,
      gedaagden in conventie,
      eisers in reconventie, 
      advocaat mr. A.P. van Dijk te Den Haag.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde sub 1 cs] worden genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 6 mei 2020, met producties 1 tot en met 11; 
        
        
          de akte houdende vermeerdering van eis, met producties 12 tot en met 16; 
        
        
          de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties 1 tot en met 10; 
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie, met producties 17 tot en met 20; 
        
        
          het tussenvonnis van 28 april 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bevolen; 
        
        
          de akte indienen producties tevens wijziging van eis van [gedaagde sub 1 cs] , met producties 11 tot en met 15; 
        
        
          de aanvullende producties 21 tot en met 23 van [eiser] ; 
        
        
          de mondelinge behandeling op 16 september 2021, waarbij [eiser] in persoon, bijgestaan door de advocaat voornoemd, en [gedaagde sub 1 cs] in persoon, bijgestaan door de advocaat voornoemd, zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is afzonderlijk proces-verbaal opgemaakt. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      De rechtbank heeft de mondelinge behandeling aangehouden tot 22 september 2021 om op die dag op de voet van artikel 30p van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) mondeling uitspraak te doen. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling in conventie en in reconventie
    Wat is er gebeurd? 
    
    
      2.1.
      
        [eiser] houdt zich bezig met het opkopen, opknappen en weer verkopen van beschadigde (buitenlandse) auto’s. [gedaagde sub 1 cs] hebben 39 jaar lang een garagebedrijf uitgeoefend in het pand in de [adres] (hierna: het pand). Op 22 respectievelijk 23 november 2019 hebben [gedaagde sub 1 cs] als verkoper en [eiser] als koper een schriftelijke koopovereenkomst ondertekend met betrekking tot (het recht van erfpacht op) het pand inclusief de inventaris en machines/gereedschappen (hierna: de koopovereenkomst). Partijen zijn een koopprijs van € 275.000 overeengekomen. Verder is afgesproken dat het pand wordt verkocht met een garagebedrijf als bestemming en dat levering zou plaatsvinden op 2 maart 2020. In de koopovereenkomst is daarnaast onder meer het volgende opgenomen: 
      
      
        “Artikel 11: Risico overgang, beschadiging
      
    
    
      11.1
      
         Het verkochte is vanaf het tijdstip van de overdracht voor risico van koper.
      
    
    
      11.2
      
         Indien het verkochte vóór het tijdstip van de risico-overgang anders dan door toedoen van koper in meer dan geringe mate wordt beschadigd, is verkoper verplicht binnen 48 uur nadat het onheil hem bekend is geworden koper hiervan in kennis te stellen. 
      
    
    
      11.3
      
          Indien het verkochte vóór het tijdstip van de risico-overgang anders dan door toedoen van koper in meer dan geringe mate wordt beschadigd en deze beschadiging niet aan verkoper kan worden toegerekend, is deze overeenkomst van rechtswege ontbonden, tenzij binnen dertig dagen na het onheil, maar in ieder geval voor de overeengekomen datum van ondertekening van de akte van levering: 
      
      1. koper uitvoering van deze overeenkomst verlangt, in welk geval verkoper – zonder enige bijzondere tegenprestatie naast de koopprijs – aan koper op de overeengekomen datum van levering het verkochte overdraagt in de staat waarin het zich dan bevindt, met alle (vorderings)rechten die verkoper ter zake van het onheil – hetzij uit hoofde van verzekering, hetzij uit anderen hoofde – jegens derden toekomen; 
      
        dan wel; 
      
      2. verkoper verklaart de schade binnen dertig dagen na het onheil voor zijn rekening te zullen herstellen, in welk geval de voor een eerder tijdstip overeengekomen datum van levering wordt opgeschort naar de datum volgend op die waarop die dertig dagen zijn verstreken. Een gestelde bankgarantie bedoeld in artikel 4 zal zo nodig worden verlengd. 
      
        
          Mocht, indien het sub 2 bepaalde toepassing heeft gevonden, het verkochte niet tijdig naar eis van goed en deugdelijk werk zijn hersteld, dan zal deze overeenkomst alsnog van rechtswege zijn ontbonden, in welk geval verkoper de eventuele door koper geleden schade dient te vergoeden. Indien evenwel het sub 1 bepaalde dan alsnog toepassing vindt zal geen ontbinding plaatsvinden en er zal geen recht op enige schadevergoeding bestaan.
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Artikel 12: Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete
        
      
    
    
      12.1
      
        
           Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. 
        
        
          Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. Gemelde termijn kan reeds lopen voordat een partij nalatig is. 
        
      
    
    
      12.2
      
         Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade, die de wederpartij dientengevolge lijdt, te vergoeden. De wederpartij kan alsdan de overeenkomst, zonder rechterlijke tussenkomst, ontbinden. Indien de nalatige partij na in gebreke te zijn gesteld binnen de voormelde termijn van acht dagen alsnog zijn verplichtingen nakomt, is deze partij niettemin gehouden aan de wederpartij diens schade als gevolg van de niet-tijdige nakoming te vergoeden. 
      
    
    
      12.3
      
         Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering dan wel op de voldoening van de koopprijs of de kosten, zal de nalatige partij daarnaast, ten behoeve van de wederpartij, een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent van de koopprijs. Voor zover de wederpartij meer schade lijdt, heeft hij, naast de boete, recht op aanvullende schadevergoeding. De notaris wordt bij deze onherroepelijk bevoegd verklaard om, na verloop van genoemde termijn van acht dagen: 
      
      
        
          
            indien koper in verzuim is, het bedrag van de door hem verschuldigde boete, indien verkoper zulks wenst, aan verkoper te betalen uit de bij de notaris door koper onderscheidenlijk door een bank of schadeverzekeraar krachtens een gestelde bankgarantie gestorte bedragen, voor zover deze daartoe toereikend zijn; 
          
        
        
          
            indien verkoper in verzuim is, de door koper gedeponeerde bankgarantie dan wel het gestorte bedrag aan hem terug te zenden/betalen. 
          
        
      
    
    
      12.4
      
        Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 12 lid 1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille van de koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding. 
      
    
    
      12.5
      
        
           Indien de wederpartij, na eerst nakoming te hebben verlangd, deze overeenkomst alsnog ontbindt, zal de nalatige partij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verschuldigd zijn gelijk aan drie promille van de koopprijs voor elke dag die is verstreken na afloop van de in artikel 12 lid 1 vermelde termijn van acht dagen, tot aan de dag waarop de overeenkomst wordt ontbonden, met een minimum van tien procent van de koopprijs, alles onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding. 
        
        
          (…)”  
        
      
      
    
    
      2.2.
      In de nacht van 26 op 27 februari 2020 is er brand uitgebroken in het pand. Door deze brand is het pand beschadigd geraakt. Op 27 februari 2020 heeft de makelaar van [gedaagde sub 1 cs] (hierna: de makelaar) [eiser] hiervan in kennis gesteld. Op 1 en 2 maart 2020 is er contact geweest tussen partijen over het herstel en is de notariële levering van het pand uitgesteld.
      
    
    
      2.3.
      Bij e-mail van 20 maart 2020 heeft de makelaar [eiser] bericht dat [gedaagde sub 1 cs] druk bezig zijn met het herstel van de brandschade, dat de calamiteitendienst [A] in opdracht van de verzekeraar van [gedaagde sub 1 cs] de brandschade en het roet heeft verwijderd, gereinigd, gedroogd en (geur) geïmpregneerd voor de afwerking, dat het “werkbare deel, de grote garage, magazijn en het keukentje” na anderhalve week al gereed voor gebruik waren en dat de aannemer op 21 maart 2020 in het pand aanwezig is om een planning te maken zodat “er mogelijk op zeer korte termijn gestart kan worden met de verdere afwerking van het kantoortje/showroom”. 
      
    
    
      2.4.
      Op 23 maart 2020 heeft de makelaar [eiser] laten weten dat de aannemer de volgende dag zal starten met de afwerking. 
      
    
    
      2.5.
      Op 27 maart 2020 heeft de makelaar per e-mail aan de notaris, met [eiser] in cc, bericht dat hij van [gedaagde sub 1 cs] heeft vernomen dat de werkzaamheden van de aannemer op 1 april 2020 worden afgerond en hem verzocht om voor verdere afwikkeling te zorgen zodat het pand op 2 april 2020 kan worden geleverd. 
      
    
    
      2.6.
      Op 28 maart 2020 heeft [eiser] de makelaar als volgt bericht: 
      
      
        “Zoals ik u ook al eerder heb aangegeven, heb ik te maken met investeerders, er is aan de kant van de verkoper, helaas wat onverzien gebeurd, waardoor hij op 2 maart niet kon leveren, ik heb daarna een afspraak met m gemaakt wat in mijn ogen niet na is gekomen. Nu komt de Corona crisis daar overheen wat ook onvoorzien is. Ik kan u ook vertellen dat 2 april sowieso niet doorgaat daar er niet aan de gemaakte afspraken is gehouden (zie mijn vorige mail) ik denk dat t beter is om bij elkaar te komen om even een aantal dingen te bespreken voordat we verder gaan.”
      
      
    
    
      2.7.
      Bij brief van 2 april 2020 heeft de makelaar namens [gedaagde sub 1 cs] [eiser] gesommeerd de koopovereenkomst na te komen en binnen acht dagen het pand af te nemen en de koopsom te storten bij de notaris. Aangekondigd wordt dat indien [eiser] hieraan geen gehoor zal geven, [gedaagde sub 1 cs] de koopovereenkomst op grond van artikel 12 van de koopovereenkomst zullen ontbinden en aanspraak zullen maken op de contractuele boete van tien procent van de koopprijs. Aansluitend heeft de makelaar [eiser] bericht dat hij in geval van vragen over de brief wordt verzocht contact op te nemen met de notaris omdat de inhoud van de brief voor zich spreekt en de notaris de taak heeft om het geheel te coördineren en af te handelen. 
      
    
    
      2.8.
      In reactie hierop heeft [eiser] de makelaar op 2 april 2020 als volgt bericht: 
      
      
        “Prima, als u die kant op wilt varen!!!!
        
          We hadden er misschien uit kunnen komen als u even en de eigenaar even de moeite hadden genomen om bij elkaar te komen. Maar blijkbaar wilt u er met gestrekt been in zoals u al eerder aangaf. Dan moet dat maar.”
      
      
    
    
      2.9.
      Op 3 april 2020 heeft de makelaar foto’s van het pand aan [eiser] toegestuurd en daarbij aangegeven dat de schade is hersteld en dat hij graag verneemt of [eiser] de situatie ter plekke wil bekijken. 
      
    
    
      2.10.
      Bij brief van 8 april 2020 heeft aannemingsbedrijf OSD B.V. (hierna: OSD) aan [eiser] laten weten dat zij de werkzaamheden aan de buitengevel en het dak van het pand heeft beoordeeld en dat die niet acceptabel zijn. OSD heeft het pand alleen van de buitenzijde geïnspecteerd. Volgens OSD zijn het schilderwerk, het herstel van het aangetaste staal, het herstel van de dakbedekking en het isoleren van de diverse roetdoorslag onvoldoende, en was tijdens de inspectie een sterke brandlucht ter plaatse van de schuifdeur van de kantoorruimte aanwezig. Dit laatste impliceert dat het saneerwerk binnen in het pand niet naar behoren is uitgevoerd, aldus OSD. 
      
    
    
      2.11.
      Op 8 april 2020 heeft EvW Bouwkundig Expertise & Consultancy B.V. (hierna: EVW) in opdracht van [eiser] het pand geïnspecteerd. Haar bevindingen zijn vastgelegd in een rapport van 11 april 2020. EVW heeft het volgende geconstateerd: 
      - de brandschade heeft zich met name gevormd in de kantoorruimte en het omliggende exterieur van die ruimte; 
      - het beton (van de dakconstructie) is door de hitte gescheurd en gebrokkeld, met als gevolg een indirecte verzwakking van de dakconstructie;
      - de randafwerking van de dakbedekking is verbrand en moet worden vervangen; 
      - de dakbedekking had in het totaalplaatje moeten worden meegenomen om te worden vervangen; 
      - het kozijn met ventilatievoorzieningen is vervangen door een kozijn zonder enige vorm van ventilatie; 
      - er is aanzienlijke roetaanslag zichtbaar op de betonnen lateiconstructie en de kozijnen van de kantoorruimte (zowel exterieur als interieur);
      - het sauswerk (exterieur) is slecht uitgevoerd; 
      - in de pantry is sprake van roetaanslag en een brandlucht; 
      - in de kantoorruimte is een brandlucht ruikbaar; 
      - de betonvloer is mogelijk poreus en vertoont mogelijk scheurvorming als gevolg van oneffenheden (verzakking) van de betonvloer. De aanzienlijke hoeveelheid bluswater op de betonvloer kan, indien de betonvloer niet goed droogt, leiden tot een verzwakking van de betonvloer. In dat geval moet de betonvloer worden vervangen. 
      
      
        EVW heeft herstelkosten begroot op € 16.955 (exclusief btw), waarvan € 5.300 voor
        het vervangen van de betonvloer. 
      
      
    
    
      2.12.
      
        Bij brief van 9 april 2020 heeft de advocaat van [eiser] aan [gedaagde sub 1 cs] bericht dat de
        schade aan het pand niet tijdig naar de eisen van goed en deugdelijk werk is hersteld, dat de koopovereenkomst van rechtswege is ontbonden en dat [gedaagde sub 1 cs] aansprakelijk worden gehouden voor de schade die [eiser] als gevolg hiervan lijdt en heeft geleden. 
      
      
    
    
      2.13.
      In reactie hierop heeft de advocaat van [gedaagde sub 1 cs] op 21 april 2020 iedere aansprakelijkheid van de hand gewezen. De advocaat van [gedaagde sub 1 cs] heeft zich op het standpunt gesteld dat [gedaagde sub 1 cs] aan hun verplichtingen hebben voldaan en dat, nu [eiser] in gebreke is gebleven, de koopovereenkomst is ontbonden en [eiser] de contractuele boete van € 27.500 is verschuldigd aan [gedaagde sub 1 cs] 
      
    
    
      2.14.
      Op 22 april 2020 heeft [eiser] met verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank ten belaste van [gedaagde sub 1 cs] conservatoir beslag gelegd op het pand. De vordering van [eiser] is voorlopig begroot op € 57.972. 
      
    
    
      2.15.
      Op 17 juni 2020 hebben [gedaagde sub 1 cs] opdracht gegeven aan Lengkeek B.V. (hierna: Lengkeek) om onderzoek te doen naar de situatie van het pand vóór en kort na de brand en na het herstel van de brandschade. Lengkeek heeft haar bevindingen vastgelegd in haar rapport van 15 juli 2020. Volgens Lengkeek zijn de schoonmaak- en herstelwerkzaamheden naar behoren uitgevoerd en is eerder sprake van een verbetering dan een verslechtering na herstel van de brandschade. Van de brandschade was niets meer zichtbaar en/of ruikbaar. In haar rapport heeft Lengkeek verder geschreven dat zij geen schade aan de dakbedekking heeft geconstateerd en dat op de eerste foto van de situatie kort na herstel van de brand zichtbaar is dat de herstelwerkzaamheden aan de buitengevel nog niet volledig waren uitgevoerd/afgerond maar dat is op 17 juni 2020 wel het geval was. 
      
    
    
      2.16.
      Op 3 december 2020 hebben [gedaagde sub 1 cs] het pand verkocht en geleverd aan een derde. Daartoe diende het door [eiser] op het pand gelegde conservatoire beslag te worden opgeheven. [gedaagde sub 1 cs] hebben om dat te bewerkstelligen ten behoeve van [eiser] een bankgarantie ter hoogte van € 60.000 gesteld en ingestemd met het vrijgeven van de bij de notaris in depot staande waarborgsom van € 27.500. 
      
      
        
          Waar draait de zaak om?
        
      
      
    
    
      2.17.
      In de kern gaat deze zaak om de beantwoording van de vraag of [gedaagde sub 1 cs] voldaan hebben aan hun verplichting om de schade aan het pand na de brand tijdig en naar eis van goed en deugdelijk werk te herstellen, zoals bepaald in artikel 11 lid 3 onder 2 van de koopovereenkomst. [eiser] stelt dat dit niet het geval is. [gedaagde sub 1 cs] betwist dit. 
      
    
    
      2.18.
      
        [eiser] vordert in conventie een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden en dat [gedaagde sub 1 cs] jegens hem schadeplichtig zijn, en veroordeling van [gedaagde sub 1 cs] hoofdelijk tot betaling van een bedrag van € 62.371,85, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 april 2020 en proceskosten (inclusief beslagkosten). 
      
    
    
      2.19.
      
        [gedaagde sub 1 cs] vorderen in reconventie veroordeling van [eiser] tot betaling van een contractuele boete van € 27.500, nu [eiser] het pand niet heeft afgenomen. Verder vorderen zij afgifte van de aan [eiser] verstrekte originele bankgarantie binnen zeven dagen na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom van € 250 per dag, te vermeerderen met de proceskosten. 
      
      
        
          Is de schade tijdig hersteld? Beantwoording van deze vraag kan in het midden blijven. 
        
      
      
    
    
      2.20.
      Tussen partijen is niet in geschil dat het pand als gevolg van de brand in meer dan geringe mate is beschadigd, dat dit niet aan [eiser] kan worden toegerekend en dat als gevolg hiervan de koopovereenkomst van rechtswege is ontbonden, tenzij de schade aan het pand tijdig – dat wil zeggen binnen dertig dagen na de brand – naar eis van goed en deugdelijk is hersteld. Vaststaat dat deze tussen partijen overeengekomen termijn van dertig dagen (met enkele dagen) is overschreden. 
      
    
    
      2.21.
      Aangezien geen sprake is van goed en deugdelijk herstel van de schade, zoals de rechtbank hierna zal concluderen, kan verder in het midden kan blijven of het beroep van [eiser] op overschrijding van de termijn van dertig dagen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of een onvoorziene omstandigheid opleveren (zoals [gedaagde sub 1 cs] stellen, maar [eiser] betwist). 
      
      
        
          Is er sprake van goed en deugdelijk herstel? Nee.
        
      
      
    
    
      2.22.
      Naar het oordeel van de rechtbank is niet voldaan aan de eis dat de schade aan het pand goed en deugdelijk is hersteld. De koopovereenkomst is van rechtswege ontbonden en [gedaagde sub 1 cs] zijn aansprakelijk voor de schade die [eiser] als gevolg hiervan lijdt en heeft geleden. 
      
    
    
      2.23.
      EVW heeft er in haar rapport van 11 april 2020 onder meer op gewezen dat het beton door de hitte van de brand is gaan scheuren en brokkelen, dat het sauswerk aan de buitenkant van het pand slecht is uitgevoerd en dat in meerdere plekken in het pand een brandlucht ruikbaar is. Ter zitting hebben [gedaagde sub 1 cs] erkend dat zij het stuk afgebrokkelde beton hebben laten repareren en zelf de roetvorming bij de betonnen rand hebben wit geschilderd, zulks naar aanleiding van het rapport van EVW. Dit sluit ook aan op de constatering van Lengkeek dat de herstelwerkzaamheden aan de gevel kort na het herstel van de schade nog niet volledig waren uitgevoerd/afgerond. Voor zover [gedaagde sub 1 cs] ter zitting hebben betwist dat de oorzaak van het afgebrokkelde stuk beton is gelegen in de brand, hebben zij dit in het licht van het rapport van EVW onvoldoende onderbouwd. Dit geldt te meer nu vast staat dat de schade aan het beton ter hoogte van de uitslaande brand was. De rechtbank neemt daarom aan dat de brand tot gevolg heeft gehad dat beton is gaan scheuren en brokkelen. De rechtbank gaat ook voorbij aan de betwisting van [gedaagde sub 1 cs] dat op 2 april 2020 geen (sterke) brandlucht in het pand hing. De bevindingen van EVW op dit punt worden immers bevestigd door OSD, terwijl het onderzoek door Lengkeek pas enkele maanden na de brand en de herstelwerkzaamheden is uitgevoerd en om die reden minder gewicht toekomt aan haar constatering dat in het pand geen brandgeur aanwezig is. 
      
    
    
      2.24.
      Hoewel de rechtbank heeft vastgesteld dat [gedaagde sub 1 cs] zich optimaal hebben ingespannen om het pand tijdig te herstellen, volgt uit het voorgaande dat [gedaagde sub 1 cs] de brandschade in elk geval op twee onderdelen (waarvan één de constructie van het pand betreft) op het moment van de verstrijken van de dertig dagen termijn niet goed en deugdelijk heeft hersteld en dat in meer of mindere mate een brandlucht in het pand aanwezig was. Het bepaalde in artikel 11 lid 3 onder 2 van de koopovereenkomst brengt met zich dat de koopovereenkomst in dat geval alsnog van rechtswege is ontbonden. Deze bepaling moet gezien haar aard streng worden uitgelegd. De omstandigheid dat deze punten er op zichzelf genomen niet aan in de weg hebben gestaan dat het pand op 2 april 2020 gereed was voor gebruik (wat [gedaagde sub 1 cs] onweersproken stellen), maakt dit niet anders. Op [gedaagde sub 1 cs] rustte op grond van artikel 11 lid 3 onder 2 van de koopovereenkomst immers de verplichting om de schade aan het pand goed en deugdelijk te herstellen en het pand terug te brengen in de staat waarin het zich bevond ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst en aan die verplichting hebben zij niet voldaan. 
      
      
        
          Welke schade komt voor vergoeding in aanmerking?
        
      
      
    
    
      2.25.
      Het bepaalde in artikel 11 lid 3 onder 2 van de koopovereenkomst brengt met zich dat, nu de koopovereenkomst alsnog van rechtswege is ontbonden, [gedaagde sub 1 cs] schadeplichtig zijn tegenover [eiser] . Partijen verschillen van mening over de schade die voor vergoeding in aanmerking komt. [eiser] vordert een bedrag van € 62.371,58, vermeerderd met rente. Dit bedrag betreft meerdere schadeposten. De rechtbank wijst van deze vordering een bedrag van € 8.551,48 aan schade toe. 
      
    
    
      2.26.
      
        De eerste post betreft een bedrag van € 16.500 dat [eiser] stelt te zijn verschuldigd aan zijn investeerders. Ter onderbouwing van zijn vordering heeft [eiser] brieven van zijn investeerders in het geding gebracht, waarin aanspraak wordt gemaakt op een bedrag van       € 4.000 voor misgelopen rente in de maanden februari en maart 2020 en een boete van vijf procent over het financieringsbedrag (€ 250.000). Zonder nadere toelichting van [eiser] , die hier ontbreekt, valt niet in te zien waarom [eiser] jegens [gedaagde sub 1 cs] aanspraak kan maken over misgelopen rente in februari 2020, nu in de koopovereenkomst is bepaald dat levering van (het recht van erfpacht op) het pand en daarmee betaling van de koopprijs pas in maart zou plaatsvinden. De rechtbank wijst de misgelopen rente in maart 2020 wel toe, omdat levering niet heeft plaatsgevonden in die maand. De hoogte van de rente is onvoldoende gemotiveerd weersproken door [gedaagde sub 1 cs] . Ter zitting heeft [eiser] verklaard dat de afspraken met zijn investeerders mondeling zijn gemaakt en dat een boete gebruikelijk is indien geen gebruik wordt gemaakt van de ter beschikking gestelde financiering. Niet gebleken is dat [eiser] expliciet een boetebeding is overeengekomen. [gedaagde sub 1 cs] hebben de verschuldigdheid van een boete gemotiveerd betwist. Daarmee is niet komen vast te staan dat [eiser] met zijn investeerders een boete van vijf procent is overeengekomen. De boete komt daarom niet voor vergoeding in aanmerking. Het voorgaande brengt met zich dat een bedrag van 
        € 2.000,00 vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek (BW) vanaf 1 april 2020, zal worden toegewezen. 
      
      
    
    
      2.27.
      Als tweede post vordert [eiser] vergoeding van de kosten die hij stelt te hebben gemaakt voor het maken van bouwtekeningen en vergunningaanvragen in verband met zijn (ver)bouwplannen van het pand. Het gaat om een bedrag van € 5.445. Het staat vast dat [eiser] het pand als garagebedrijf heeft gekocht. Ter zitting heeft [eiser] verklaard dat hij ook daadwerkelijk van plan was om het garagebedrijf te exploiteren. Voor zover [eiser] andere plannen had om het pand in de toekomst te ontwikkelen tot woningen, kunnen de kosten voor het maken van die plannen – waaronder het laten maken van tekeningen door een architect – niet worden beschouwd als kosten die het gevolg zijn van de tekortkoming van [gedaagde sub 1 cs] Ter zitting hebben [gedaagde sub 1 cs] immers onweersproken aangevoerd dat zij niet op de hoogte waren van de plannen van [eiser] en dat zij het pand aan hem hebben verkocht als garagebedrijf. De rechtbank wijst deze post daarom af. 
      
    
    
      2.28.
      De derde post betreft een bedrag van € 827,40 aan notariskosten. [eiser] stelt dat hij voornemens was om voor het door hem in het pand te exploiteren garagebedrijf een besloten vennootschap op te richten. Omdat de levering van het pand geen doorgang heeft gevonden, heeft [eiser] geen besloten vennootschap meer nodig. De notaris heeft conceptaktes voor de oprichting van de besloten vennootschap gemaakt. Hij vordert vergoeding van deze kosten. De rechtbank wijst deze post af, omdat ook hiervoor geldt dat het causaal verband tussen de tekortkoming van [gedaagde sub 1 cs] en de gevorderde kosten onvoldoende is onderbouwd door [eiser] . 
      
    
    
      2.29.
      Als vierde post vordert [eiser] een bedrag van € 3.480 aan kosten voor vervangende opslagruimte voor zijn auto’s. [eiser] stelt dat hij de door hem gekochte auto’s elders heeft moeten opslaan omdat levering van het pand niet heeft plaatsgevonden en hij de auto’s vanwege het ontbreken van een kenteken niet op de openbare weg kon stallen. Ter onderbouwing van de kosten heeft [eiser] facturen van het opslagbedrijf in het geding gebracht. Deze facturen zijn gericht aan JJK Global Management. Ter zitting heeft [eiser] verklaard dat dit een besloten vennootschap is waarvan hij aandeelhouder is en dat de facturen ook door deze vennootschap zijn betaald. In beginsel kan alleen de gelaedeerde vennootschap (JJK Global Management) een vordering tot schadevergoeding instellen. Het is vaste jurisprudentie dat een aandeelhouder in beginsel geen vergoeding van afgeleide schade toekomt (vergelijk HR 2 december 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1563, ABP/Poot). Enkel als de aandeelhouder stelt dat een specifiek jegens hem geldende zorgvuldigheidsnorm is geschonden en de schade van de aandeelhouder definitief is geleden, kan de aandeelhouder een vordering instellen. Omtrent een dergelijke, specifieke geschonden zorgvuldigheidsnorm is in deze zaak onvoldoende gesteld of gebleken. De door [eiser] gevorderde kosten voor de opslag van de auto’s zullen daarom worden afgewezen. 
      
    
    
      2.30.
      De vijfde post betreft de kosten voor het bouwkundig rapport van EVW ter hoogte van € 610. Weliswaar heeft [eiser] geen factuur voor deze kosten in het geding gebracht, maar het staat vast dat [eiser] het rapport heeft laten maken en dat daarmee kosten zijn gemoeid. [gedaagde sub 1 cs] betwisten niet, althans niet gemotiveerd dat sprake is van een onredelijk bedrag. De rechtbank wijst de kosten daarom toe, met dien verstande dat de wettelijke rente eerst toewijsbaar is vanaf de datum van de dagvaarding omdat [eiser] (getuige de datum van het rapport) op 1 april 2020 nog geen kosten had gemaakt.  
      
    
    
      2.31.
      De zesde post ziet op de arbeidskosten voor de monteur die [eiser] stelt in dienst te hebben genomen voor het opknappen van auto’s in het pand. [eiser] vordert het brutoloon (inclusief vakantietoeslag) dat hij aan de monteur is verschuldigd vanaf de ingangsdatum van de arbeidsovereenkomst (1 maart 2020) tot aan de datum van de beëindiging van de arbeidsovereenkomst (9 april 2020). Het gaat om een bedrag van € 5.941,48. [eiser] heeft ter onderbouwing van zijn vordering de arbeidsovereenkomst met de monteur in het geding gebracht, alsmede een brief van 6 juni 2021 van de monteur waarin hij [eiser] vraagt wanneer het openstaande salaris zal worden betaald. De rechtbank is van oordeel dat, hoewel een standplaats niet wordt vermeld in de arbeidsovereenkomst, voldoende is komen vast te staan dat de arbeidsovereenkomst is gesloten met het oog op de exploitatie van het garagebedrijf in het pand. [eiser] heeft ter zitting onweersproken gesteld dat hij geen ander eigen locatie heeft en dat garagebedrijven geen personeel van derden toelaten. Naar het oordeel kunnen de arbeidskosten worden aangemerkt als schade die in redelijkheid kan worden toegerekend aan de tekortkoming van [gedaagde sub 1 cs] Dat [eiser] (ver)bouwplannen voor de toekomst had, doet daar niet aan af. De rechtbank volgt [gedaagde sub 1 cs] niet in hun stelling dat [eiser] in het kader van de op hem rustende schadebeperkingsplicht direct na de brand de arbeidsovereenkomst met een beroep op het proeftijdsbeding moeten zeggen. Gelet op de verklaring van [gedaagde sub 1 cs] in maart 2020 mocht [eiser] er immers redelijkerwijs van uitgaan dat de schade binnen dertig dagen na de brand zou zijn hersteld en dat hij daarna aan de slag kon gaan met zijn garagebedrijf. De rechtbank overweegt ten aanzien van de hoogte van de gevorderde kosten dat [gedaagde sub 1 cs] er weliswaar terecht op wijzen dat [eiser] niet heeft uitgelegd hoe het gevorderde bedrag is opgebouwd, maar in het licht van het in de arbeidsovereenkomst opgenomen bedrag aan bruto maandsalaris (€ 4.231,82) en percentage vakantietoeslag (acht procent over het bruto maandsalaris) hebben zij de juistheid van het gevorderde bedrag onvoldoende gemotiveerd betwist. Het gevorderde bedrag zal daarom worden toegewezen, met dien verstande dat de wettelijke rente eerst toewijsbaar is vanaf 9 april 2020. 
      
    
    
      2.32.
      Als zevende post vordert [eiser] een nader te begroten bedrag aan omzetverlies. Deze post wordt afgewezen, omdat [eiser] geen concreet bedrag vordert en niet is gebleken dat [eiser] daadwerkelijk omzetverlies heeft geleden. 
      
    
    
      2.33.
      De achtste post betreft een boete ter hoogte van € 27.500. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat geen rechtsgrond voor deze boete. In artikel 11 lid 3 onder 2 van de koopovereenkomst is bepaald dat de koper recht heeft op schadevergoeding indien de verkoper de schade aan het verkochte niet (tijdig) goed en deugdelijk heeft hersteld. Niet is bepaald dat de koper naast schadevergoeding recht heeft op een boete (van tien procent van de koopprijs). Voor zover [eiser] een beroep doet op de boete van artikel 12.3 en/of artikel 12.5 van de koopovereenkomst, slaagt dit beroep niet. Die boete is bedoeld voor de situatie waarin nakoming van de koopovereenkomst nog mogelijk is, en een van partijen overgaat tot ontbinding omdat de andere partij zijn verplichtingen (tot meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering of betaling van de koopprijs) niet nakomt en in verzuim verkeert. In geval van artikel 11 lid 3 onder 2 van de koopovereenkomst is sprake van verzuim van de verkoper en ontbinding van de koopovereenkomst van rechtswege. 
      
    
    
      2.34.
      Als negende post maakt [eiser] aanspraak op een bedrag van € 1.258,10 aan buitengerechtelijke incassokosten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Zijn stelling dat hij heeft getracht zijn vordering buitengerechtelijk te innen, vindt onvoldoende steun in de stukken. Uit de stukken blijkt dat de advocaat van [eiser] heeft volstaan met een aansprakelijkstelling en dat hij kort daarna is overgegaan tot het leggen van conservatoir beslag, gevolgd door deze procedure. De werkzaamheden van de advocaat van [eiser] moeten daarom worden aangemerkt als verrichtingen ter voorbereiding van de geding en ter instructie van de zaak als bedoeld in artikel 241 Rv. 
      
    
    
      2.35.
      Het voorgaande brengt met zich dat [gedaagde sub 1 cs] in conventie zullen worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van (€ 2.000 + € 610 + € 5.941,48) € 8.551,48, te vermeerderen met wettelijke rente, aan [eiser] . Daarnaast zullen de door [eiser] gevorderde verklaringen voor recht worden toegewezen. 
      
      
        
          Welke proces- en beslagkosten dienen [gedaagde sub 1 cs] als overwegend in het ongelijk gestelde partij te betalen?
        
      
      
    
    
      2.36.
      Ten aanzien van de gevorderde beslagkosten overweegt de rechtbank dat deze vordering, gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv, toewijsbaar is. [eiser] heeft de kosten begroot op een bedrag van € 810. Omdat [gedaagde sub 1 cs] de hoogte van dit bedrag niet betwisten, zal de rechtbank dit bedrag toewijzen. De gevorderde wettelijke rente over de beslagkosten zal worden toegewezen met in achtneming van de hierna te bepalen termijn. 
      
    
    
      2.37.
      
        [gedaagde sub 1 cs] zullen als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in conventie worden veroordeeld in de proceskosten. Aan [eiser] is een toevoeging verleend. Eisers met een toevoeging betalen een lager griffierecht. Verder worden in dat geval de kosten van de deurwaarder van het exploot en/of de advertentiekosten van rijkswege vergoed. Die kosten zijn dus niet voor rekening van de eisende partij. Deze partij heeft aan de deurwaarder slechts de in het exploot opgenomen kosten voor verschotten hoeven voldoen (artikel 40 lid 1 van het Besluit vergoeding rechtsbijstand 2000). Gelet op het voorgaande worden [gedaagde sub 1 cs] slechts veroordeeld tot betaling van het lagere griffierecht (€ 83), de verschotten (€ 4,14 inclusief btw) en ten slotte tot vergoeding van het salaris van de advocaat (€ 2.228,80, zijnde 2 punten à € 1.114 volgens tarief IV), derhalve in totaal € 2.315,94. Deze vergoeding voor het salaris moet door de advocaat worden verrekend met de op grond van de Wet op de rechtsbijstand aan de advocaat toegekende vergoeding. 
      
      
        
          Moet [eiser] een boete betalen? Nee.
        
      
      
    
    
      2.38.
      
        [gedaagde sub 1 cs] hebben in reconventie betaling van een contractuele boete gevorderd. Het oordeel van de rechtbank dat [eiser] zich er terecht op beroept dat de koopovereenkomst van rechtswege is ontbonden, leidt er toe dat [eiser] niet was gehouden om mee te werken aan levering van het pand op 2 april 2020. Om diezelfde reden bestaat er geen rechtsgrond voor de door [gedaagde sub 1 cs] in reconventie (op grond van artikel 12.5 van de koopovereenkomst) gevorderde contractuele boete. 
      
      
        
          Dient de bankgarantie opgeheven te worden? Ja, maar onder voorwaarden.
        
      
      
    
    
      2.39.
      
        [gedaagde sub 1 cs] hebben nog in reconventie afgifte van de originele bankgarantie gevorderd. De rechtbank wijst deze vordering toe op voorwaarde dat [gedaagde sub 1 cs] volledig hebben voldaan aan dit vonnis. In dat geval hebben [gedaagde sub 1 cs] belang bij doorhaling van de bankgarantie. Dit belang weegt in de gegeven omstandigheden zwaarder dan het belang van [eiser] bij handhaving van de bankgarantie, ook in de situatie dat [gedaagde sub 1 cs] volledig aan dit vonnis hebben voldaan en dit vonnis nog niet in kracht van gewijsde is gegaan. De door [gedaagde sub 1 cs] gevorderde dwangsom wordt als onweersproken en op de wet gegrond toegewezen, met dien verstande dat de rechtbank het maximale bedrag aan te verbeuren dwangsom vaststelt op € 10.000. 
      
      
        
          Hoe moeten de proceskosten in reconventie worden verdeeld? 
        
      
      
    
    
      2.40.
      Omdat partijen in reconventie over en weer in het ongelijk zijn gesteld, compenseert de rechtbank de proceskosten in die zin dat ieder de eigen kosten draagt. 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De rechtbank: 
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      verklaart voor recht dat de koopovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde sub 1 cs] rechtsgeldig (van rechtswege) is ontbonden, 
      
    
    
      3.2.
      verklaart voor recht dat [gedaagde sub 1 cs] jegens [eiser] schadeplichtig zijn, 
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde sub 1 cs] hoofdelijk tot betaling van een bedrag van € 2.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 april 2020 tot de dag van betaling, 
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde sub 1 cs] hoofdelijk tot betaling van een bedrag van € 610, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding tot de dag van betaling, 
      
    
    
      3.5.
      veroordeelt [gedaagde sub 1 cs] hoofdelijk tot betaling van een bedrag van € 5.941,48, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 april 2020 tot de dag van betaling, 
      
    
    
      3.6.
      veroordeelt [gedaagde sub 1 cs] hoofdelijk in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 810, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van betaling,
      
    
    
      3.7.
      veroordeelt [gedaagde sub 1 cs] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 2.315,94,
      
    
    
      3.8.
      verklaart dit vonnis voor wat betreft de vordering onder 3.3., 3.4., 3.5., 3.6. en 3.7. uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      3.9.
      
        wijst af het anders of meer gevorderde,  
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.10.
      
        veroordeelt [eiser] tot afgifte aan [gedaagde sub 1 cs] van de aan hem verstrekte originele bankgarantie onder de voorwaarde dat [gedaagde sub 1 cs] volledig aan dit vonnis hebben voldaan, zulks binnen 7 dagen na betekening van het vonnis en op straffe van een dwangsom van 
        € 125 per dag met een maximum van € 10.000, 
      
      
    
    
      3.11.
      compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      3.12.
      wijst af het anders of meer gevorderde, 
      
    
    
      3.13.
      verklaart dit vonnis voor wat betreft de vordering onder 3.10. uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
        Deze mondelinge uitspraak is gedaan door mr. R.C. Hartendorp en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier, waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal dat is verzonden op 24 september 2021.
      
      
      
      
        
          WAARVAN PROCES-VERBAAL
        
      
      
      
      
      
      
        De griffier is buiten staat dit proces-verbaal te ondertekenen.