ECLI:NL:RBROT:2021:9310, Rechtbank Rotterdam, 24-09-2021, 8957908 CV EXPL 21-644
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-09-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Overeengekomen maatstaf voor vergoedingsplicht verhuurder in verband met sanering verontreingd terrein. Totstandkoming en uitleg (nadere) afspraken tussen partijen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      zaaknummer: 8957908 CV EXPL 21-644
    
    
    
      uitspraak: 24 september 2021 
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [naam eiseres] ,
      
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      eiseres,
      gemachtigden: mrs. A.R. de Jonge en J.M. Huber, 
      tegen
    
    
    
      de naamloze vennootschap 
      
        Havenbedrijf Rotterdam,
      
      gevestigd te Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigden: mrs. R.A.W.J. van Eijck en M.C. Luiten. 
    
    
    
      Partijen worden hierna ‘ [naam eiseres] ’ en ‘HbR’ genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1.Het verloop van de procedure
    Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
      
        de dagvaarding van 21 december 2020, met bijlagen;
      
      
        de conclusie van antwoord, met bijlagen;
      
      
        de akte met nadere producties van [naam eiseres] ; 
      
      
        het tussenvonnis van 22 maart 2021 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
      
      
        de aantekening dat de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 juli 2021.
      
    
    
    
      De datum voor de uitspraak van dit vonnis is bepaald op vandaag. 
    
    
  
  
    
      2.De vaststaande feiten
    
      2.1
      HbR is erfpachter, beheerder en exploitant van het Rotterdamse Havengebied. HbR biedt ondernemingen de mogelijkheid om (een deel van) de Rotterdamse Haven als op- en overslagplaats of faciliteit voor olie(producten) en chemicaliën te gebruiken. 
    
    
      2.2
      
        [naam eiseres] is onderdeel van [naam bedrijf 1] , die wereldwijd tankterminals exploiteert in havens. [naam eiseres] richt zich op de op- en overslag van olie- en chemieproducten. 
    
    
      2.3
      
        [naam eiseres] huurt sinds 1 maart 1999 van HbR een terrein met daaraan grenzend haventalud gelegen tussen de [locatie 1] en de [locatie 2] te Rotterdam. Op het terrein verzorgt [naam eiseres] de op- en overslag van chemicaliën, waaronder het laden en lossen van schepen, spoorwagens en vrachtwagens. Voordat [naam eiseres] het terrein is gaan huren werd dit gehuurd door [naam bedrijf 2] (hierna: ‘ [naam bedrijf 2] ’). [naam eiseres] heeft de bedrijfsactiviteiten van [naam bedrijf 2] voortgezet, waarbij [naam eiseres] het personeel en de installaties van [naam bedrijf 2] heeft overgenomen. 
    
    
      2.4
      Het terrein is tijdens het gebruik door [naam bedrijf 2] verontreinigd geraakt. HbR heeft vanwege deze verontreiniging een financiële compensatie van [naam bedrijf 2] ontvangen. 
    
    
      2.5
      
        HbR en [naam eiseres] hebben voorafgaand aan de huurovereenkomst afspraken gemaakt over hoe om te gaan met de verontreiniging. In de terreinaanbiedingsbrief van HbR aan [naam eiseres] van 18 februari 1999 staat, voor zover hier van belang, het volgende:  
        
          “(…) 
        
        
          Staat en inrichting
        
        
          De kwaliteit van de uit te geven grond bij het begin van de verhuring, de zogenaamde nulsituatie, zal worden vastgelegd in een bodemrapport dat een integraal onderdeel van de huurovereenkomst zal uitmaken.
        
      
      
      
        
          Het terrein c.a. wordt verhuurd in de toestand waarin het zich bevindt op de datum van huuringang. De gemeente aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor deze toestand. De gemeente zal evenwel saneringen die uit een oogpunt van volksgezondheid of het milieu of voor het verkrijgen van noodzakelijke vergunningen in verband met een normale bedrijfsvoering noodzakelijk zijn voor haar rekening doen uitvoeren. Wij stellen ons hierbij
        
        
          een regeling als de volgende voor.
        
      
      
      
        
          * Ten aanzien van de kwaliteit van de bodem bij de ingang van de huur geldt de toestand zoals die blijkt uit het bodemrapport nummer.. alsmede het aanvullende bodemrapport nummer.(nadere aanduiding rapporten na oplevering door [naam bedrijf 2] nader in te vullen).
        
      
      
      
        
          * De gemeente zal gedurende de gehele looptijd van de huur de kosten van bodemsanering voor haar rekening nemen voorzover het de sanering betreft van de vervuiling die is geconstateerd bij de aanvang van de huur en is vastgelegd in bovengenoemde rapporten. Deze verplichting van de gemeente Rotterdam geldt alleen voor die saneringen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende terreindelen geschikt te maken voor het doel
        
        
          waarvoor ze zijn uitgegeven.
        
      
      
      
        
          * Teneinde de kosten van sanering zoveel mogelijk te minimaliseren dienen inrichtings- en bouwplannen tijdig tevoren, dat wil zeggen op een zodanig tijdstip tijdens de planvorming dat het beoordelen van alternatieven nog mogelijk is, aan de gemeente Rotterdam (Gemeentelijk Havenbedrijf Rotterdam) ter goedkeuring te worden voorgelegd. De goedkeuring mag niet worden onthouden indien de onthouding zou leiden tot een
        
        
          onredelijke doorkruising van een normale economische bedrijfsvoering. Van een onredelijke doorkruising is in elk geval sprake indien de onthouding van goedkeuring zou leiden tot extra kosten voor de huurder. Van een onredelijke doorkruising van een normale economische bedrijfsvoering is in elk geval geen sprake, indien de onthouding van goedkeuring niet zal leiden tot extra kosten voor de huurder.
        
      
      
      
        
          * Indien de huurder voor een bepaald terreindeel een bouwplan heeft waarvoor een bodemonderzoek noodzakelijk is, zijn de kosten hiervan voor rekening van de huurder. Indien van de zijde van de gemeente Rotterdam (Gemeentelijk Havenbedrijf Rotterdam) additionele informatie wordt gevraagd, zijn de extra kosten daarvan voor rekening van de gemeente Rotterdam.(…)”
        
      
      
    
    
      2.6
      In mei 1999 zijn bodemonderzoeken verricht door IWACO en De Straat Milieu adviseurs (later MWH Global en tegenwoordig Stantec). Deze bodemrapporten maken onderdeel uit van de huurovereenkomst. 
    
    
      2.7
      
        In de huurovereenkomst van 21 augustus 2001 staat, voor zover hier van belang, het volgende: 
        
          “(…)
        
        
          Artikel 1 grootte en toestand
        
      
      
        1. Het terrein en het perceel haventalud en water worden verhuurd tot de grootten van ca. 186.650 m2 respectievelijk 19.750 m2. 
      
      
        2. Het terrein en het perceel haventalud en water worden verhuurd in de toestand waarin zij zich zullen bevinden op de dag van huuringang.
      
      
        3. Onverminderd het gestelde in lid 10 van dit artikel stellen partijen tussen elkaar vast dat in verband met de kwaliteit van de bodem ten aanzien van elkaar geldt hetgeen is vastgelegd in de volgende bodemrapporten:
      
      
        - IWACO, Saneringsonderzoek [locatie 1] te Rotterdam, d.d. 8 juli 1999, nr. 1059590
      
      
        - De Straat Milieu-adviseurs, Second opinion locatie [naam bedrijf 2] aan de [locatie 1] te Rotterdam, d.d. 31 mei 1999
      
      
        4. De gemeente zal gedurende de gehele looptijd van de huur de kosten van bodemsanering voor haar rekening nemen voorzover het de sanering betreft van de vervuiling die is geconstateerd bij de aanvang van de huur en is
      
      
        
          vastgelegd in de bodemrapporten (lid 3 van dit artikel) met inachtneming van hetgeen door GHR is gesteld in haar brief d.d. 18-02-1999 welke als bijlage is aangehecht.
        
        
          Deze verplichting van de gemeente geldt alleen voor die saneringen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende terreindelen geschikt te maken voor het doel waarvoor ze zijn uitgegeven.
        
      
      
        5. (….)
      
      
        6. Indien de huurder voor een bepaald terreindeel een bouwplan heeft waarvoor een bodemonderzoek noodzakelijk is, zijn de kosten hiervan voor rekening van de huurder. Indien van de zijde van de gemeente additionele informatie wordt gevraagd, zijn de extra kosten daarvan voor rekening van de gemeente.
      
      
        7. De aanwezigheid van bodemverontreiniging die vanwege haar aard of vanwege de geringe omvang niet bedreigend is voor het gebruik waarvoor het terrein wordt uitgegeven, komt geheel voor risico van de huurder.
      
      
        8. Na de ondertekening van de huurovereenkomst kan de huurder zich er niet meer op beroepen dat het afgeleverde niet aan de tussen de gemeente Rotterdam en de erfpachter gesloten overeenkomst beantwoordt, tenzij de huurder aantoont dat -in tegenstelling tot hetgeen is vermeld in de genoemde rapporten- het terrein bij de aanvang van de huur -gelet op de stand van de wetenschappelijke en technische kennis op dat moment wegens
      
      
        de daarin reeds aanwezige, doch niet in de rapporten gesignaleerde, verontreiniging niet geschikt was voor het gebruik waarvoor het terrein is uitgegeven. In dat geval zal de gemeente Rotterdam ervoor zorgdragen dat het terrein op redelijke termijn geschikt zal worden gemaakt voor het gebruik waarvoor het terrein is uitgegeven.
      
      
      
        
          Artikel 6 gebruik 
        
      
      
        1. Het terrein mag zonder een naar deze bepaling verwijzende schriftelijke toestemming van het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam slechts worden gebruikt voor de overlading, opslag, verpakking,
      
      
        
          behandeling, be- en verwerking en fabricage van chemicaliën, petroleumproducten, plastics en metalen en alle andere wettelijk geoorloofde handelingen nodig voor of behorend bij de exploitatie van een
        
        
          chemisch of aanverwant industrieel bedrijf (…)”
        
      
      
    
    
      2.8
      
        Op 23 juli 2010 heeft de heer [persoon A] , Maintenance manager Northern Europe bij [naam eiseres] in een e-mail aan de heren [persoon B] , [persoon C] , [persoon D] en [persoon E] , allen werkzaam bij [naam eiseres] en de heren [persoon F] en [persoon G] , allebei werkzaam bij HbR, voor zover hier van belang, het volgende geschreven: 
        
          “Geachte heren, op donderdag 22-7-2010 zijn in overleg met de onderstaande aanwezigen de volgende zaken besproken:
        
      
      
      
        
          Aanwezig waren:
        
        
          Dhr. [persoon F] , [functie F] van Havenbedrijf Rotterdam
        
        
          Dhr. [persoon G] , [functie G] Havenbedrijf Rotterdam
        
        
          Dhr. [persoon C] , SHEQ Manager [naam eiseres]
        
        
          Dhr. [persoon B] , Terminal Manager [naam eiseres]
        
        
          Dhr. [persoon A] , Maintenance Manager [naam eiseres]
        
      
      
      
        
          Er is gesproken over de sanering van de grond op [naam eiseres] terrein en met name onderen rond tank 224 op het terrein van [naam eiseres] Rotterdam. Het betreft hier historische vervuiling waarin het verleden afspraken over zijn gemaakt met de grond eigenaar, Gemeentelijk Havenbedrijf Rotterdam (=HbR) en de vorige eigenaar [naam bedrijf 2] . HbR heeft hier een budget voor beschikbaar en tijdens dit overleg zijn de afspraken hieromtrent besproken. Specifiek over hoe de kosten tbv sanering van historische vervuiling zullen worden behandeld.
        
        
          In het verleden is hier niet altijd even duidelijk mee omgegaan wat verwarring heeft veroorzaakt. Er is afgesproken dat de kosten, mits deze voldoen aan de criteria betreffende historische vervuilde grond, door het HbR zullen worden vergoed nadat de criteria hiervoor door hen zijn beoordeeld. Om die reden is het van belang dat bij civiele werkzaamheden op historisch vervuilde grond tijdig informatie wordt verschaft richting het HbR zodat zij op de hoogte zijn van aankomende kosten. 
        
      
      
      
        
          Eventuele onduidelijkheden kunnen dan in een vroeg stadium worden verduidelijkt.
        
        
          (...)
        
        
          Om goed inzicht te krijgen in de gemaakte kosten en of deze voldoen aan de criteria zullen we hier een totaal overzicht van maken waarbij nu de schatting is dat dit ca. EUR 23.000,- is. Dit overzicht volgt.
        
        
          (...)
        
        
          Graag horen wij zo spoedig mogelijk een bevestiging van deze mail en het feit dat de kosten tbv sanering zullen worden gedragen door HbR."
        
      
      
    
    
      2.9
      
        In een e-mail later diezelfde dag heeft de heer [persoon F] , [functie F] bij HbR aan [persoon A] en in cc diezelfde geadresseerden en tevens aan mevrouw [persoon H] en de heer [persoon I] van HbR en de heer [persoon J] (De Straat Milieu-adviseurs), voor zover hier van belang, het volgende geschreven:
        
          “Geachte heer [persoon A] , beste [voornaam persoon A] ,
        
      
      
      
        
          Ik verwijs naar onze bespreking ten kantore van [naam eiseres] , op donderdag 22 juli 2010. Daarbij waren ook de heren [persoon B] en [persoon C] en [persoon G] aanwezig. Wij spraken toen over de problematiek van bodemverontreinigingen op het [naam eiseres] -terrein die van vóór 1999 dateren en die aanwezig zijn op lokaties waar [naam eiseres] in de toekomst gaat bouwen of wil gaan bouwen. Concreet voorbeeld was uw aktuele bouwplan voor de lokatie van tank 224. Op grond van de huurovereenkomst van 21 augustus 2001 kan [naam eiseres] in bepaalde situaties aanspraak maken op een (gedeeltelijke) vergoeding van de saneringskosten door HbR. Wij bespraken met elkaar de operationele en procedurele stappen om in dergelijke gevallen te komen tot een vlotte en soepele afstemming, afwikkeling en betaling. Hierbij bevestig ik de gemaakte afspraken: 
        
      
      
      
        1. Wanneer [naam eiseres] bouwplannen heeft waarbij grondverzet en bodemsanering aan de orde zijn stelt zij in een zo vroeg mogelijk stadium HbR daarvan schriftelijk op de hoogte. Oók als het doorgaan van deze plannen nog niet 100% zeker is, maar wel waarschijnlijk, is het raadzaam HbR hiervan alvast in kennis te stellen. Op deze manier
      
      
        kan tijd worden gewonnen. Uw contactpersoon hiervoor is [persoon H] , zij is de accountmanager van/voor [naam eiseres] .
      
      
        2. [naam eiseres] stuurt eventueel reeds beschikbare bodemonderzoeksrapporten, bodeminformatie, onderzoeksgegevens inclusief eventuele beschikkingen van DCMR, etc. z.s.m. naar HbR, zodat HbR deze kan toetsen en verifiëren of ernaar haar mening sprake is van een saneringsnoodzaak en of er sprake is van bodemverontreiniging die onder de afspraken valt die in de huurovereenkomst van 21 augustus 2001 zijn vastgelegd en die krachtens artikel 1 lid 4 en volgende van die overeenkomst voor vergoeding door HbR in aanmerking komt. Voor vergoeding komen alléén de kosten van sanering in aanmerking, niet de kosten van het bodemonderzoek zelf, noch “apparaatskosten” van [naam eiseres] , noch vertragings- of vervolgkosten. Die zijn krachtens het bepaalde in de huurovereenkomst voor rekening en risico van [naam eiseres] . Ook moet er sprake zijn van een strikte saneringsnoodzaak.
      
      
        3. Als [naam eiseres] in dat stadium al beschikt over offertes van aannemers, kostenramingen of -opgaves, etc. dan overlegt zij ook deze informatie aan HbR. Zo niet dan zorgt zij er voor dat deze z.s.m. komen. Ook hier geldt dat tijd kan worden gewonnen door de bodeminformatie alvast “vooruit te sturen”. Hoe eerder HbR deze documentatie kan
      
      
        
          beoordelen, hoe sneller zij zich kan uitspreken en een oordeel kan uitspreken over de vergoeding van saneringskosten. Op het moment dat de saneringskosten voor subsidie in aanmerking (kunnen) komen dient gebruik gemaakt te worden van deze subsidieregeling en dienen de daartoe noodzakelijke procedures worden te worden gevolgd. Die kunnen afwijken van de afspraken zoals die hier zijn verwoord. HbR zal [naam eiseres] daarna schriftelijk laten weten of zij [naam eiseres] wel of niet de saneringskosten zal vergoeden en zo ja voor welk gedeelte. Zo nodig heeft daarover nader overleg plaats tussen partijen. 
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.10
      
        Op 31 augustus 2010 heeft [naam eiseres] in een e-mail aan HbR het volgende geschreven: 
        
          “Geachte [persoon H] , beste [voornaam persoon H] , in navolging op onderstaande mail en de reactie hierop door Dhr [persoon F] (bijgevoegd) doe ik u hierbij een overzicht toekomen van de kosten tbv het saneren van de grond ter plaatse van tank 224 op [naam eiseres] terrein. 
        
        
          (…)
        
        
          Eventueel kunnen wij op korte termijn een meeting beleggen om gezamenlijk door de verschillende stukken heen te lopen gezien de vele wisselingen die er aan beide zijde hebben plaatsgevonden, zodat er overeenstemming is over de gemaakte afspraken.”
        
      
      
    
    
      2.11
      Op 10 maart 2011 heeft tussen [naam eiseres] en HbR, voor zover hier van belang, de volgende e-mailwisseling plaatsgevonden: 
      
      
        
          [persoon A] aan [persoon I] en in cc (onder meer) [persoon F] : 
        
          “Beste [voornaam persoon I] , dank voor je reactie. Zodra ik de totale kosten in overzicht heb kom ik hierop terug. Kun je wel al aangeven hoe het verdere verloop zal zijn en hoe de gemaakte kosten vergoed zullen worden. dit wil ik graag weten zodat ik intern hier een correcte terugkoppeling over kan geven. Tevens wil ik graag weten hoe wij als [naam eiseres] dienen om te gaan met toekomstige (mogelijk te verwachten) saneringen zodat dit bij et Havenbedrijf ook tijdig bekend is. Is hier een procedure van? (…)
        
      
      
      
        
          [persoon F] aan [persoon A] : 
        
          “Beste [voornaam persoon A] ,
        
        
          Wat betreft jouw vraag over de te volgen procedure bij toekomstige saneringen verwijs ik naar mijn e-mail aan jou van 23 juli 2010. Daarin staat alles gedetailleerd beschreven.(…)”
        
      
      
      
        
          [persoon A] aan [persoon F] :
        
          “Beste [voornaam persoon F] , dank voor de reminder. Ik was en ben bekend met deze mail. Mij is toegezegd door [persoon H] dat de werkwijze ook in een procedure omgezet zou worden zodat dit een officieel stuk zou zijn waaraan gerefereerd kan worden, vandaar mijn vraag. E-mail is erg persoonsgebonden en alleen bij die personen bekend.”
        
      
      
      
        
          [persoon F] aan [persoon A] :
        
          “Ook een e-mail kan als hardcopy bij de officiële stukken bewaard worden en heeft wat ons betreft dezelfde bindende kracht. Maar wij kunnen deze zo nodig in een officiële HbR brief omzetten als je dat wilt. (…)”
        
      
      
      
        
          [persoon A] aan [persoon F] :
        
          “ [voornaam persoon F] , dank voor je reactie. (…) Ik zou graag de afspraken uit de mail in een brief willen ontvangen. Bvd.”
        
      
      
    
    
      2.12
      
        In een brief van 15 november 2012 heeft HbR aan [naam eiseres] , voor zover hier van belang, het volgende geschreven:  
        
          “Geachte heer [persoon K] ,
        
      
      
      
        
          Op 22 juli 2010 maakten vertegenwoordigers van [naam eiseres] en van Havenbedrijf Rotterdam N.V. (hierna: HbR) met elkaar afspraken over de “spelregels" met betrekking tot het saneren van bodem- en grondwaterverontreinigingen in het terrein van [naam eiseres] aan de [locatie 1] in Botlek die van vóór 1999 dateren.
        
      
      
      
        
          Bij deze bespreking waren namens [naam eiseres] aanwezig de heren [persoon A] , [persoon B] en [persoon C] en namens HbR de heer [persoon G] en ondergetekende. Ik bevestigde de op 22 juli 2010 gemaakte afspraken in een e-mail die ik de daaropvolgende dag, (23 juli 2010) verzond aan de heer [persoon A] .
        
      
      
      
        
          Gezien de vele wisselingen in de personele bezetting die sindsdien hebben plaatsgehad, zowel aan [naam eiseres] -zijde als aan HbR-zijde, wil ik deze “spelregels” hierbij graag nogmaals schriftelijk aan u bevestigen.
        
      
      
      
        
          Het gespreksonderwerp was de problematiek van bodem- en grondwaterverontreinigingen op het [naam eiseres] -terrein die van vóór 1999 dateren en die aanwezig zijn op locaties waar [naam eiseres] in de toekomst gaat bouwen of wil gaan bouwen. De concrete aanleiding voor partijen om op 22 juli 2010 bij elkaar te komen was het op dat moment actuele bouwplan van [naam eiseres] voor de locatie van tank 224. 
        
      
      
      
        
          Op grond van de huurovereenkomst van 21 augustus 2001 kan [naam eiseres] in bepaalde situaties aanspraak maken op een (gedeeltelijke) vergoeding van de saneringskosten door HbR.
        
      
      
      
        
          Wij spraken met elkaar de operationele en procedurele stappen af om in dergelijke gevallen te komen tot een vlotte en soepele afstemming, afwikkeling en betaling. Deze luiden als volgt:
        
      
      
      
        1. Wanneer [naam eiseres] bouwplannen heeft waarbij grondverzet en bodemsanering aan de orde zijn stelt zij in een zo vroeg mogelijk stadium HbR daarvan schriftelijk op de hoogte. Oók als het doorgaan van deze plannen nog niet 100% zeker is, maar wel waarschijnlijk, is het raadzaam HbR hiervan alvast in kennis te stellen. Op deze manier kan tijd worden gewonnen. Uw contactpersoon hiervoor is [persoon L] van HbR. Hij is momenteel de accountmanager van/voor [naam eiseres] .
      
      
      
        2. [naam eiseres] stuurt eventueel reeds beschikbare bodemonderzoeksrapporten, bodeminformatie, onderzoeksgegevens inclusief eventuele beschikkingen van DCMR, et cetera zo spoedig mogelijk naar HbR, zodat HbR deze kan toetsen en verifiëren of er naar haar mening sprake is van een saneringsnoodzaak en of er sprake is van bodemverontreiniging die onder de afspraken valt die in de huurovereenkomst van 21 augustus 2001 zijn vastgelegd en die krachtens artikel 1 lid 4 en volgende van die overeenkomst voor vergoeding door HbR in aanmerking komt. Voor vergoeding komen alléén de kosten van sanering in aanmerking, niet de kosten van het bodemonderzoek zelf, noch "apparaatskosten" van [naam eiseres] , noch vertragings- of vervolgkosten. Die zijn krachtens het bepaalde in de huurovereenkomst voor rekening en risico van [naam eiseres] . Ook moet er sprake zijn van een
      
      
        strikte saneringsnoodzaak.
      
      
      
        3. Als [naam eiseres] in dat stadium al beschikt over offertes van aannemers, kostenramingen of -opgaves, etc. dan overlegt zij ook deze informatie aan HbR. Zo niet dan zorgt zij er voor dat deze z.s.m. worden aangeleverd. Ook hier geldt dat tijd kan worden gewonnen door de bodeminformatie alvast "vooruit te sturen". Hoe eerder HbR deze documentatie kan beoordelen, hoe sneller zij een oordeel kan uitspreken over de vergoeding van saneringskosten. Op het moment dat de saneringskosten voor subsidie in het kader van de zogeheten Bedrijvenregeling in aanmerking (kunnen) komen dient gebruik gemaakt te worden van deze subsidieregeling en dienen in goed onderling overleg de daartoe noodzakelijke procedures te worden gevolgd. Die kunnen afwijken van de afspraken zoals die hier zijn verwoord.
      
      
      
        4. HbR zal [naam eiseres] daarna schriftelijk laten weten of zij [naam eiseres] wel of niet de saneringskosten zal vergoeden en zo ja voor welk gedeelte. Zo nodig heeft daarover nader overleg plaats tussen partijen.
      
      
      
        5. Na schriftelijke akkoordbevestiging van/door HbR kan [naam eiseres] vervolgens de rekening voor de te vergoeden kosten indienen die daarna door HbR zal worden betaald. Uiteraard vindt de vergoeding alleen plaats als de bouwplannen ook daadwerkelijk dóórgaan en pas na uitvoering van die werkzaamheden. De rekening van [naam eiseres] dient gestaafd / onderbouwd te zijn door officiële facturen, kostenopgaves, documentatie, etc. Eventuele subsidiebedragen die HbR en/of [naam eiseres] mochten ontvangen worden in mindering gebracht op de kosten.
      
      
      
        6. Uitvoering van de bodemsanering ligt —tenzij anders tussen partijen wordt overeengekomen— altijd bij [naam eiseres] .
      
      
      
        
          Op deze vastlegging van de gemaakte afspraken is van [naam eiseres] -zijde nadien geen commentaar meer gekomen. Wij beschouwen deze daarom als definitief.”
        
      
      
    
    
      2.13
      In 2015 is [naam eiseres] gestart met een meerjarig masterplan, genaamd ‘Masterplan Rainbow’. Dit plan voorziet in een vergroting van de opslagcapaciteit van de terminal in verschillende fases door de bouw van nieuwe tanks en putten en de realisatie van een nieuwe steiger en nieuwe laadplaatsen voor het lossen en laden van vrachtwagens. 
    
    
      2.14
      In het kader van het Rainbow 1 - project moest bodemsanering plaatsvinden. In het in opdracht van [naam eiseres] door adviesbureau MWH B.V. (tegenwoordig Stantec) opgestelde ‘Uitvoeringsplan aanleg tankputten 8, 9, 11 en 14 en bijbehorende infrastructuur, [locatie 1] te Rotterdam’ van 31 augustus 2015 (hierna: ‘het Uitvoeringsplan’) zijn de noodzakelijke saneringsmaatregelen beschreven om de locatie geschikt te maken voor de beoogde bestemming. Bij beschikking van 5 november 2015 is het Uitvoeringsplan goedgekeurd door de Gemeente Rotterdam. 
    
    
      2.15
      De saneringsmaatregelen voor het Rainbow 1- project zijn in december 2015 gestart en zijn in verschillende fasen (1 tot en met 6) uitgevoerd. [naam eiseres] heeft voor de gemaakte kosten facturen gestuurd aan HbR. Facturen 1 en 2 die betrekking hebben op fase 1 en 2 van het Rainbow 1 - project zijn door HbR voldaan. Discussie is ontstaan over de bij facturen 3, 4, 5 en 6 in rekening gebrachte kosten die betrekking hebben op de fasen 3 tot en met 6 van het Rainbow 1 - project.  
      
    
  
  
    
      3.Het geschil
    
      3.1
      
        [naam eiseres] vordert - verkort weergegeven - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, 
      
        
          een verklaring voor recht dat uitsluitend de huurovereenkomst van 21 augustus 2001 en de daarbij behorende brief van 18 februari 1999 van toepassing is bij de vaststelling van de door HbR aan [naam eiseres] te vergoeden saneringskosten; 
        
        
          een veroordeling van HbR om aan [naam eiseres] te betalen € 2.559.896,23 aan kosten die verband houden met de sanering van het [naam eiseres] -terrein als bepaald in artikel 1 lid 4 van de huurovereenkomst, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover tot aan de dag der algehele voldoening, 
        
        
          veroordeling van HbR in de kosten van deze procedure en de nakosten. 
        
      
      
    
    
      3.2
      Aan haar vorderingen legt [naam eiseres] het volgende ten grondslag. Op grond van de huurovereenkomst is HbR (als rechtsopvolger van de gemeente) verplicht de sanering van het terrein voor haar rekening te laten uitvoeren. Onder de vergoedingsplicht van HbR vallen niet alleen de saneringskosten, maar ook alle andere met de voorbereiding en begeleiding van de sanering gemoeide kosten en alle daaruit direct voortvloeiende kosten, zoals het risico van vertraging maar ook organisatiekosten. [naam eiseres] heeft saneringswerkzaamheden laten uitvoeren om het terrein geschikt te maken voor de overeengekomen bestemming. HbR dient de hiervoor gemaakte kosten te vergoeden.   
    
    
      3.3
      
        [naam eiseres] heeft verweer gevoerd. Op de standpunten van partijen wordt, voor zover voor de beoordeling van belang, hierna nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4.De beoordeling
    
      4.1
       De onderhavige zaak gaat over de vraag of en zo ja, welke kosten HbR (nog) dient te vergoeden aan [naam eiseres] in verband met de sanering van het door [naam eiseres] van HbR gehuurde verontreinigde terrein. Partijen zijn het erover eens dat HbR een vergoedingsplicht heeft maar verschillen van mening over welke maatstaf daarvoor moet worden gehanteerd. Hoewel partijen het oneens zijn over de reikwijdte van de in de huurovereenkomst vastgelegde vergoedingsplicht, zijn partijen het wel eens over de betekenis van de ‘spelregels’ die zijn vastgelegd in de brief van 15 november 2012 (hierna ‘de spelregels’). Partijen twisten alleen over de vraag of deze spelregels overeengekomen zijn. 
    
    
      4.2
      Partijen zijn het daarnaast niet eens over de vraag of en zo ja, welk deel van de kosten waarvan [naam eiseres] vergoeding vordert zijn toe te rekenen aan noodzakelijke bodemsanering als gevolg van de [naam bedrijf 2] -verontreiniging en welke zijn toe te rekenen aan herinrichtingswerkzaamheden die ook zonder bodemverontreiniging zouden hebben plaatsgevonden. 
      
    
    
      4.3
      Hieronder (4.4 tot en met 4.17) wordt eerst ingegaan op de vraag welke vergoedingsplicht partijen zijn overeengekomen. 
      
      
        
          Contractuele vergoedingsplicht HbR 
        
      
    
    
      4.4
      
        [naam eiseres] stelt zich op het standpunt dat de maatstaf voor de te vergoeden kosten uitsluitend wordt gevormd door de tussen partijen gemaakte afspraken zoals neergelegd in de huurovereenkomst en bijbehorende brief. Op grond hiervan is HbR verplicht tot vergoeding van alle kosten die verband houden met saneringswerkzaamheden. Daaronder vallen niet alleen de saneringskosten maar ook alle andere met de voorbereiding en begeleiding van de sanering gemoeide kosten alsmede alle daaruit direct voortvloeiende kosten, zoals het risico van vertraging maar ook organisatiekosten, aldus [naam eiseres] . In de huurovereenkomst zijn niet op voorhand bepaalde aan de sanering gerelateerde dan wel daarmee samenhangende kosten uitgesloten of beperkt. De in de brief van 15 november 2012 door HbR neergelegde nadere spelregels die de vergoedingsplicht van HbR beperken, zijn eenzijdig door HbR opgelegd en [naam eiseres] heeft hier niet mee ingestemd. Deze spelregels zijn niet overeengekomen en dus niet van toepassing.   
      
    
    
      4.5
      Een algemene vergoedingsplicht van HbR is volgens [naam eiseres] ook in lijn met de wettelijke bepalingen. HbR moet [naam eiseres] het genot verschaffen dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Indien de verontreinigde grond het onmogelijk maakt om het terrein voor de inrichting en exploitatie van haar terminalbedrijf te gebruiken omdat daarvoor eerst bestaande verontreinigingen moeten worden weggenomen, kan [naam eiseres] het gehuurde niet conform de bestemming gebruiken en inrichten. De aanwezige verontreiniging vormt dus een gebrek in de zin van de wet, dat HbR moet verhelpen. 
    
    
      4.6
      HbR stelt zich daarentegen op het standpunt dat de maatstaf van de vergoedingsplicht wordt gevormd door de huurovereenkomst, de bijbehorende brief én de nadien overeengekomen spelregels. De spelregels zijn in een gesprek op 22 juli 2010 tussen partijen overeengekomen en nadien, ook op uitdrukkelijk verzoek van [naam eiseres] , herhaaldelijk schriftelijk bevestigd. [naam eiseres] heeft hiertegen niet geprotesteerd. De spelregels zijn dus overeengekomen. De spelregels zijn overigens geen afwijking of aanvulling op de huurovereenkomst en de bijbehorende brief maar alleen een praktische uitwerking daarvan. Indien en voor zover de spelregels niet zouden zijn overeengekomen, geldt op grond van de huurovereenkomst en bijbehorende brief nog geen algemene, onvoorwaardelijke vergoedingsplicht voor HbR. Overeengekomen is dat alleen de kosten van noodzakelijke bodemsanering die betrekking heeft op de in de bodemrapporten vastgestelde [naam bedrijf 2] -verontreiniging worden vergoed. HbR heeft de kosten die zij op basis hiervan diende te vergoeden al betaald. HbR is dus geen nadere vergoeding verschuldigd. 
    
    
      4.7
      De vraag of een overeenkomst is totstandgekomen is afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden.’ De vraag of een tussen partijen bestaande overeenkomst kan worden gewijzigd door een daartoe strekkende mededeling van de ene partij aan de andere is “ervan afhankelijk of de partij die de mededeling deed, erop mocht vertrouwen dat de reactie van haar wederpartij (of het uitblijven daarvan) mocht worden opgevat als een blijk van instemming. Dit hangt af van de inhoud en de context van de mededeling, de aard van de contractuele relatie tussen partijen, de wijze waarop partijen daaraan verder vorm hebben gegeven, en de overige omstandigheden van het geval (…).”
    
    
      4.8
      Voor de beantwoording van de vraag hoe een overeenkomst moet worden uitgelegd komt het niet alleen aan op een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract, maar op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
    
    
      4.9
      Naar het oordeel van de kantonrechter wordt de maatstaf voor de vergoedingsplicht van HbR gevormd door de afspraken in de huurovereenkomst en bijbehorende brief én de nadere spelregels. De kantonrechter is namelijk met HbR van oordeel dat deze spelregels tussen zijn partijen overeengekomen. Hiertoe wordt het volgende overwogen. 
    
    
      4.10
      HbR en [naam eiseres] wisten dat het terrein verontreinigd was en hebben voor aanvang van de huur afspraken gemaakt over sanering van het terrein. In de huurovereenkomst van 21 augustus 2001 (hierna: ‘de huurovereenkomst’) en de daarbij behorende brief van 18 februari 1999 (hierna: ‘de brief’) heeft HbR zich verplicht de kosten van bodemsanering voor haar rekening te nemen voor zover het de sanering betreft van de vervuiling die is vastgesteld in de in de huurovereenkomst vermelde bodemrapporten. Uit de huurovereenkomst volgt - anders dan [naam eiseres] heeft betoogd - niet dat alle sanering voor rekening van HbR komt. De huurovereenkomst bepaalt dat dit alleen geldt voor die saneringen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende terreindelen geschikt te maken voor het doel waarvoor ze zijn uitgegeven. Verontreiniging die vanwege de aard of omvang niet bedreigend is voor gebruik van het terrein volgens de bestemming, komt voor rekening van [naam eiseres]. Voor verontreiniging die niet is geconstateerd in de bodemonderzoeken van 1999 is overeengekomen dat als [naam eiseres] aantoont dat de verontreiniging al aanwezig was bij aanvang van de huur en het terrein daardoor bij aanvang van de huur niet geschikt was voor het gebruik volgens de bestemming, HbR ervoor zal zorgen dat het terrein geschikt wordt gemaakt. 
    
    
      4.11
      Het staat vast dat bij het aangaan van de huurovereenkomst het uitgangspunt was dat HbR de regie over de saneringsmaatregelen zou voeren. Uit wat partijen naar voren hebben gebracht blijkt dat gaandeweg duidelijk werd dat deze werkwijze voor [naam eiseres] niet wenselijk was omdat  [naam eiseres] de sanering wilde kunnen afstemmen op de bedrijfsvoering en de herinrichtingsplannen. Partijen hebben mede naar aanleiding daarvan en naar aanleiding van de geplande aanleg van tank 224 op 22 juli 2010 een gesprek gehad over de sanering. Tijdens dit gesprek is afgesproken dat [naam eiseres] conform haar wens de saneringswerkzaamheden voortaan zelf zou laten uitvoeren. 
    
    
      4.12
      
        [naam eiseres] heeft niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd, betwist dat tijdens dat gesprek op 22 juli 2010 de procedurele en operationele afspraken zijn gemaakt zoals die zijn weergegeven in de e-mail van HbR van 23 juli 2010. Ook heeft [naam eiseres] niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd, betwist dat in dat gesprek naast procesafspraken ook afspraken zijn gemaakt over de vergoeding van kosten door HbR. In de e-mail van 23 juli 2010 aan [naam eiseres] heeft HbR die afspraken weergegeven. Op deze mail heeft [naam eiseres] niet afwijzend gereageerd. Ook in de nadien in maart 2011 tussen partijen gevoerde e-mailcorrespondentie waarin HbR verwijst naar de afspraken in de e-mail van 23 juli 2010 en [naam eiseres] in reactie hierop aangeeft van deze mail op de hoogte te zijn, heeft [naam eiseres] niet tegen de inhoud van de daarin neergelegde afspraken geprotesteerd. [naam eiseres] heeft juist verzocht om de afspraken (ook) in een apart document vast te leggen. HbR heeft dat vervolgens in de brief van 15 november 2012, die gestuurd is naar het management van [naam eiseres] , gedaan. Op die brief heeft [naam eiseres] niet afwijzend gereageerd. In deze omstandigheden laat het ontbreken van een expliciete schriftelijke goedkeuring door [naam eiseres] onverlet dat de spelregels wel zijn overeengekomen. Daarbij wordt ook het volgende betrokken. 
    
    
      4.13
      HbR heeft toegelicht en [naam eiseres] heeft dit niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken dat de nadere afspraken over de vergoeding van kosten waren ingegeven door de verschuiving van de regie over de sanering naar [naam eiseres] . Doordat HbR niet langer verantwoordelijk was voor de uitvoering en het verloop van de sanering had zij ook minder invloed op de maatregelen en op de kosten hiervan. De kantonrechter is verder van oordeel dat de spelregels niet als een ingrijpende wijziging van de afspraken in de huurovereenkomst zijn aan te merken. Zoals hiervoor is overwogen volgt uit de huurovereenkomst al dat niet alle kosten die verband houden met sanering, voor rekening van HbR komen. Alleen de kosten van noodzakelijke sanering om het terrein geschikt te maken voor het overeengekomen gebruik, komen voor vergoeding in aanmerking. Niet noodzakelijke sanering komt niet voor vergoeding in aanmerking. De spelregels geven een nadere uitwerking hiervan en sluiten bepaalde kosten uitdrukkelijk uit. Deze beperking is niet onbegrijpelijk in het licht van de achtergrond waartegen de afspraken zijn gemaakt. Zo komen ‘apparaatskosten’ (waaronder, zo begrijpt de kantonrechter, onder meer worden begrepen de kosten voor inhuur van het projectteam) op basis van de spelregels weliswaar voor rekening van [naam eiseres] waar deze voorheen voor rekening van HbR waren, maar dit is geen onbegrijpelijk gevolg van haar expliciete wens om voortaan zelf de regie te voeren. [naam eiseres] heeft daarbij niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken dat het uitvoeren van de sanering in eigen beheer [naam eiseres] belangrijke (financiële) voordelen bood die zij niet zou hebben gehad als HbR de sanering zelf was blijven uitvoeren. Daarbij heeft HbR aangevoerd dat de kosten in het laatste geval lager zouden zijn geweest omdat HbR de sanering sneller en goedkoper had laten uitvoeren dan [naam eiseres] heeft gedaan. Ook dat heeft [naam eiseres] onweersproken gelaten. Op zichzelf is juist dat in de huurovereenkomst niet is voorzien in een bepaling over gevolg- en vertragingsschade terwijl vergoeding hiervan in de spelregels is uitgesloten. Met HbR is de kantonrechter evenwel van oordeel dat ook deze afspraak moet worden gezien in het licht van de verschuiving van de regie naar [naam eiseres] . Dat HbR nu zij niet langer verantwoordelijk was voor de uitvoering, ook haar aansprakelijkheid voor de uitvoering ervan wilde inperken, is niet onbegrijpelijk. 
    
    
      4.14
      Met betrekking tot de kosten voor bodemonderzoek heeft HbR toegelicht dat hoewel dit er niet heel duidelijk staat, in de spelregels is bedoeld ook de kosten van aanvullend bodemonderzoek dat noodzakelijk is vanwege de verontreiniging, te vergoeden. Alleen de kosten van standaard bodemonderzoek dat altijd moet worden uitgevoerd voorafgaand aan herinrichtingswerkzaamheden (ook wanneer geen sprake is van verontreiniging), komen voor rekening van [naam eiseres] . Deze regel is ook op die wijze uitgevoerd, aldus HbR. [naam eiseres] heeft dat niet weersproken.  
      
    
    
      4.15
      
        [naam eiseres] heeft verder nog gesteld dat een aanwijzing dat de spelregels niet zijn overeengekomen is, dat HbR de spelregels bij facturen 1 en 2 niet heeft nageleefd en gewoon alle kosten heeft vergoed. HbR heeft gemotiveerd weersproken dat zij de spelregels niet heeft nageleefd. Volgens HbR hadden deze facturen betrekking op noodzakelijke saneringen en zijn de kosten daarom volledig betaald. [naam eiseres] heeft in reactie hierop onvoldoende toegelicht dat dit anders zou zijn, zodat aan dit argument wordt voorbij gegaan. 
      
    
    
      4.16
      De omstandigheid dat het gesprek op 22 juli 2010 heeft plaatsgevonden zonder aanwezigheid van juristen, maakt het voorgaande niet anders. Van de vertegenwoordigers van partijen die aan het gesprek deelnamen had verwacht mogen worden dat zij zich ervan bewust zouden zijn dat de gemaakte afspraken juridische consequenties zouden hebben. Zij hadden de afspraken daarom ook naderhand nog juridisch kunnen laten toetsen. Dat is kennelijk niet gebeurd, ook niet nadat de afspraken nadien meermaals schriftelijk zijn bevestigd. 
      
    
    
      4.17
      De conclusie is dat HbR er in de gegeven omstandigheden gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat tussen partijen overeenstemming heeft bestaan dat in aanvulling op de huurovereenkomst en bijbehorende brief de nadere spelregels, die mondeling zijn overeengekomen in het gesprek van 22 juli 2010 en schriftelijk zijn bevestigd in de e-mail van 23 juli 2010 en de brief van 15 november 2012, golden. Dit betekent dat de maatstaf van de vergoedingsplicht van HbR wordt gevormd door de bepalingen in de huurovereenkomst en de bijbehorende brief, alsmede de nadere spelregels. 
      
    
    
      4.18
      
        De door [naam eiseres] gevorderde verklaring voor recht zal vanwege het voorgaande worden afgewezen. 
        
          Saneringskosten
        
      
    
    
      4.19
      Vervolgens moet worden beoordeeld of de kosten waarvan [naam eiseres] betaling verlangt, op basis van de hiervoor vastgestelde maatstaf voor vergoeding in aanmerking komen. Dit is op basis van de overgelegde stukken en het verhandelde ter zitting nog niet uit te maken en partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling  laten weten dat zij bereid zijn in overleg te treden over de mogelijkheid om gezamenlijk een deskundige aan te wijzen die onderzoek zal doen naar de aard en noodzaak van de verrichte werkzaamheden. 
      
    
    
      4.20
      Gelet op het voorgaande wenst de kantonrechter, alvorens verder te beslissen, de zaak nader met partijen te bespreken. Daarom zal zoals al is aangekondigd een nadere mondelinge behandeling worden bepaald. 
      
    
    
      4.21
      Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden. 
      
      
    
  
  
    
      5.De beslissing
    De kantonrechter, alvorens verder te beslissen,
    
    
      bepaalt dat een nadere mondelinge behandeling zal plaatsvinden;
    
    
    
      stelt partijen in de gelegenheid om voor 11 oktober 2021 hun verhinderdata voor de komende drie maanden op te geven;
    
    
    
      houdt iedere verdere beslissing aan. 
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
      34650
    
  
  
     Zie HR 21 december 2001, LJN AD5352, NJ 2002/60 (Van Beers c.s./Van Daalen en HR 16 september 2011, LJN BQ2213, NJ 2011/572, m.nt. M.R. Mok (Batavus/Vriend).
  
  
    
       Zie HR 13 maart 1981, NJ 1981/635, m.nt. C.J.H. Brunner (Ermes c.s./Haviltex).
    
  
  
    
       Zie artikel 1 lid 4 van de huurovereenkomst
    
  
  
    
       Zie artikel 1 lid 7 van de huurovereenkomst