ECLI:NL:RBMNE:2021:4448, Rechtbank Midden-Nederland, 08-09-2021, 8913537 UC EXPL 20-10190
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2021-09-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurder heeft met succes het courtagebeding vernietigd, omdat haar makelaar ook de belangen van de verhuurder heeft behartigd.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Utrecht
    
    
    
      zaaknummer: 8913537 \ UC EXPL 20-10190
    
    
    
      
        Vonnis van 8 september 2021
      
    
    
    
      inzake
    
    
  
  
    
      1 [eiseres sub 1] ,
    
      
        2. [eiser sub 2] ,
      
      wonende te [woonplaats] , Duitsland,
      eisers,
      gemachtigde: mr. G. Gabrelian en B.T. Stalpers,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      gedaagde,
      zelf procederend.
    
    
    
      Partijen worden hierna genoemd “ [eiseres sub 1] ” (voor beide eisers, tenzij anders is vermeld) en “ [gedaagde] ”. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 25 november 2020 met producties;
      - de conclusie van antwoord met producties;
      - de conclusie van repliek met producties;
      - de conclusie van dupliek met producties;
      - de akte na dupliek van [eiseres sub 1] .
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    Internationaal privaatrecht
    
    
      2.1.
      De Nederlandse rechter heeft rechtsmacht omdat [gedaagde] (de gedaagde) in Nederland is gevestigd. Beide partijen beroepen zich op Nederlands recht, zodat Nederlands recht als het kennelijk gekozen recht van toepassing is. 
      
      
      
        
          Waar gaat het om? 
        
      
      
    
    
      2.2.
      
        [eiseres sub 1] heeft courtage betaald aan [gedaagde] voor het bemiddelen bij het sluiten van een huurovereenkomst (studio in [plaatsnaam] centrum). [eiseres sub 1] vordert de aan [gedaagde] betaalde courtage terug, omdat [gedaagde] ook de belangen van de verhuurder heeft behartigd. De vordering wordt toegewezen.  
      
      
        
          Wat is er gebeurd?
        
      
      
    
    
      2.3.
      Op 8 juli 2019 heeft [eiseres sub 1] aan [gedaagde] opdracht gegeven voor het vinden van een huurwoning in [plaatsnaam] , waarbij bij een gesloten huurovereenkomst een vergoeding ter hoogte van één maand huur plus 21% BTW verschuldigd zou worden. 
      
    
    
      2.4.
      Op 11 juli 2019 heeft [gedaagde] onder andere een studio aan de [adres] in [plaatsnaam] (verder de studio) voorgesteld. De studio is bezichtigd op 18 en 19 juli en op 2 augustus 2019. 
      
    
    
      2.5.
      Na de bezichtiging van 19 juli 2019 hebben [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] een ‘declaration of intent’ (productie 2 bij dagvaarding) ondertekend waarin zij verklaren de studio te willen huren. De wederpartij die tekende is de Estate Agent. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] de Estate Agent is. 
      
    
    
      2.6.
      
        In een e-mail van 19 juli 2019 om 17:28 (productie 8 bij conclusie van antwoord) deelt [A] (namens [gedaagde] ) aan [B] (van [C] ) onder andere het volgende mee:
        	“(…)
        
          Onze cliënten zijn een jong stelletje dat al enige jaren een relatie heeft. Zij werkt in Hilversum (…) hij is op dit moment nog studerend (…) Wij hebben deze woonruimte gevonden op internet en gisteren kunnen bekijken, waarbij zij hebben aangegeven deze woonruimte graag te willen bewonen onder de hierboven vermelde voorwaarden. 
        
        
          (…)” 
        
      
      
    
    
      2.7.
      
        Op 29 juli 2019 is een op briefpapier van [gedaagde] afgedrukte ‘rent confirmation’ getekend (productie 4 bij dagvaarding) met, zover van belang, de volgende inhoud:
        
          “(…) 
        
        
          RENT CONFIRMATION FROM LESSEE
        
        
          The undersigned confirms by signing this form that he had rented the following residential property as lessee on the following terms:
        
      
      
      
        
          Data of the lessee (undersigned)
        
        
          The undersigned:				[eiseres sub 1]        [eiser sub 2] 
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Data of the lessor
        
        
          Name					mr. [D]
        
        
          Address					Postbus [postbusnummer]
        
        
          Postal code				[postcode]
        
        
          City					[plaatsnaam]
        
        
          E-mail					[.] @ [C] . [..]
        
        
          (Agent and Manager 
        
        
          of the landlord)
        
      
      
      
        
          Data of property
        
        
          Address of property (…) studio (…) [plaatsnaam]
        
        
          (…)
        
        
          Notice period 				3 months of rent
        
        
          Rent 					€    830,00 (…)
        
        
          Guarantee deposit				€ 1.660,00
        
        
          Brokerage fee owed to Estate Agent	 	€    830,00 (excl. 21% VAT)
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Particulars:
        
        
          Achieved for client:
        
        
          - Reduced the asked rental price to € 830,-- instead of 860,--
        
        
          - Reduced the deposit to € 1.660,-- (…)
        
        
          - The rental period will be indefinite from the start instead of a first fixed period of 12 months;
        
        
          - Realized that window in bathroom will be replaced. 
        
      
      
      
        
          (handtekening [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] ) 		(handtekening estate agent of Lessee)
        
      
      
    
    
      2.8.
      Op 1 augustus 2019 heeft [eiseres sub 1] een bedrag van € 830,00 overgemaakt aan [bedrijfsnaam] B.V. onder vermelding van onder andere ‘deposit’ (productie 13 bij conclusie van antwoord). 
      
    
    
      2.9.
      Op 1 augustus 2019 hebben [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] een huurovereenkomst (productie 5 bij dagvaarding) getekend betreffende de studio. [D] is de verhuurder en als beheerder treedt op [C] , postbus [postbusnummer] , [postcode] [plaatsnaam] . Bij het vak ‘verhuurder’ staat een onleesbare handtekening en ‘ [plaatsnaam] 8 augustus 2019’. Daaronder staat ‘voor gezien makelaar/beheerder optredende voor verhuurder: (stempel) [C] ’ en de datum 31 juli 2019. 
      
      
        
          De vordering
        
      
      
    
    
      2.10.
      
        [eiseres sub 1] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt tot betaling van 
      - € 1.004,30 met wettelijke rente;
      - € 182,28 ( buitengerechtelijke incassokosten).
      met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en nakosten. 
      
      
        
          
            [gedaagde] heeft ook de belangen van de verhuurder behartigd
        
      
      
    
    
      2.11.
      
        [gedaagde] heeft zich verplicht om tegen loon als tussenpersoon een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] en de verhuurder. Dit is een bemiddelingsovereenkomst (7:425 BW). Op een bemiddelingsovereenkomst is, ingevolge artikel 7:427 BW, artikel 7:417 lid 4 BW overeenkomstig van toepassing. Laatstgenoemde bepaling houdt in, zakelijk weergegeven en voor zover in dit verband van belang, dat indien iemand optreedt als lasthebber van twee lastgevers die met elkaar een overeenkomst sluiten van huur en verhuur van een onroerende zaak of van een gedeelte daarvan, en één van de lastgevers een consument is, de lasthebber geen recht op loon heeft jegens de huurder (ECLI:NL:HR:2015:3099). 
    
    
      2.12.
      
        [eiseres sub 1] mocht er als huurder op rekenen dat [gedaagde] alleen voor haar zou optreden. Indien [gedaagde] ook de belangen van de verhuurder heeft behartigd, heeft zij dus geen recht op loon van [eiseres sub 1] . 
      
    
    
      2.13.
      
        [eiseres sub 1] stelt dat [gedaagde] op de volgende punten voor de verhuurder heeft opgetreden:
      - [gedaagde] heeft een woning uit eigen portefeuille voor [eiseres sub 1] gezocht;
      - [gedaagde] heeft informatie verzameld voor de verhuurder, zoals het legitimatiebewijs van [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] en de studie en werkgegevens;
      - [gedaagde] heeft de bezichtiging van de woning verzorgd buiten de aanwezigheid van de verhuurder, waarbij [gedaagde] over de huissleutels beschikte;
      - [gedaagde] heeft het inspectierapport opgesteld;
      - [gedaagde] heeft de huurovereenkomst verzorgd, met daarin nadeligere bepalingen voor de huurders dan het originele model;
      - [gedaagde] heeft de sleutels van de studio overgedragen op 1 augustus 2019;
      - [gedaagde] heeft daarbij aangedrongen dat direct de courtage en de waarborgsom moesten worden voldaan.
      
      
        
          [gedaagde] betwist dit. 
      
      
    
    
      2.14.
      Er hebben drie bezichtigingen plaatsgevonden van de studio. [gedaagde] voert aan dat de verhuurmakelaar [B] aanwezig was tijdens de bezichtiging, maar dat heeft zij niet voldoende onderbouwd. Nadat [eiseres sub 1] bij de conclusie van repliek foto’s heeft overgelegd waar [B] nergens op te bekennen was, kwam [gedaagde] met de verklaring dat [B] buiten de studio heeft gewacht. Dit verklaart echter niet waarom [gedaagde] na de tweede bezichtiging in een e-mail aan [B] moest uitleggen wie de potentiële huurders waren (productie 8 bij conclusie van antwoord). Als [B] inderdaad buiten had staan wachten, dan had het voor de hand gelegen dat hij zelf de potentiële huurders had ontmoet. Daarnaast betwist [gedaagde] niet de verklaring van de moeder van [eiseres sub 1] dat er geen verhuurmakelaar aanwezig was tijdens de bezichtiging (productie 19 bij conclusie van repliek). Daarmee is als onvoldoende betwist komen vast te staan dat [gedaagde] de bezichtiging buiten de aanwezigheid van de verhuurder heeft verzorgd. 
      
    
    
      2.15.
      Vervolgens heeft [gedaagde] een inspectierapport opgesteld, naar eigen zeggen omdat [C] dit vergeten was te doen. Een inspectierapport wordt mede opgesteld namens de verhuurder. 
      
    
    
      2.16.
      
        [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] hebben de huurovereenkomst voor de studio op 1 augustus 2019 getekend op het kantoor van [gedaagde] (productie 5 bij dagvaarding). Of de afspraken die gemaakt zijn in de huurovereenkomst al eerder waren afgesproken of niet, is niet van belang. Het gaat erom of [gedaagde] heeft opgetreden ten behoeve van de verhuurder. [eiseres sub 1] stelt dat hij direct na het tekenen van de overeenkomst op aandringen van [gedaagde] de waarborgsom moest overmaken aan verhuurder en daarna de sleutels voor de studio van [gedaagde] heeft ontvangen. Ter onderbouwing heeft hij een foto van de sleutels van de studio overgelegd (productie 22 bij conclusie van repliek). De foto is op 1 augustus 2019 verzonden via Whatsapp. [gedaagde] betwist niet dat deze foto de sleutels van de studio laat zien en dat deze foto op 1 augustus 2019 is verzonden. Het verhaal van [gedaagde] dat [C] de sleutels tijdens de inspectie van de woning (2 augustus 2019) heeft overhandigd kan dus niet kloppen. [gedaagde] heeft de sleutels op 1 augustus 2019 uitgereikt aan [eiseres sub 1] . Het uitreiken van de sleutels is een hoofdverplichting van de verhuurder (artikel 7:203 BW). 
      
    
    
      2.17.
      
        [gedaagde] heeft aangedrongen op betaling van de waarborgsom. Ook dit is bij uitstek ten behoeve van de verhuurder. 
      
    
    
      2.18.
      Uit de onder 2.14 t/m 2.17 beschreven gang van zaken heeft [eiseres sub 1] mogen begrijpen dat [gedaagde] ook optrad namens de verhuurder. De overige punten die [eiseres sub 1] aanvoert hoeven dan ook niet meer besproken te worden. 
      
    
    
      2.19.
      Ter overvloede nog het volgende. Opvalt dat [C] geen Kamer van Koophandel nummer heeft en dat zij kennelijk geen bankrekening heeft. De waarborgsom moest immers betaald worden aan [bedrijfsnaam] B.V. Dit wekt de indruk dat [C] in werkelijkheid niet bestaat. Handelen met een dergelijke spookpartij maakt dat van [gedaagde] verwacht mag worden dat zij, althans over haar eigen rol, glashelder is. Anders zou zelfs de indruk kunnen ontstaan dat [C] een dekmantel is van [gedaagde] . [gedaagde] heeft zich niet transparant gedragen en zich niet ondubbelzinnig ingespannen voor [eiseres sub 1] . 
      
      
        
          Het bedrag van € 1.004,30 zal worden toegewezen 
        
      
      
    
    
      2.20.
      Uit  de in rechtsoverwegingen 2.14 t/m 2.18 besproken gang van zaken moet worden afgeleid dat [gedaagde] ook voor de verhuurder heeft opgetreden. Het beding waardoor [eiseres sub 1] courtage verschuldigd is, kan daarom worden vernietigd (artikel 3:40 lid 2 BW). [gedaagde] betwist niet dat de gemachtigde van [eiseres sub 1] met zijn brief van 29 september 2020 de bepaling waarin is opgenomen dat [eiseres sub 1] courtage verschuldigd is, heeft vernietigd (productie 7 bij dagvaarding). Hierdoor is de betaalde courtage van € 1.004,30 onverschuldigd betaald. De vordering zal daarom worden toegewezen. 
      
    
    
      2.21.
      De wettelijke rente over het bedrag van € 1.004,30 zal worden toegewezen vanaf 29 september 2020, omdat [gedaagde] niet betwist in verzuim te zijn. 
      
    
    
      2.22.
      Omdat de vordering tot terugbetaling van de bemiddelingskosten zal worden toegewezen, hoeft de subsidiaire grondslag van artikel 7:264 lid 2 BW niet meer besproken te worden. 
      
      
        
          De buitengerechtelijke incassokosten wordt toegewezen tot een bedrag van € 150,65
        
      
      
    
    
      2.23.
      
        [eiseres sub 1] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is omdat het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. De kantonrechter stelt vast dat [eiseres sub 1] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag van € 182,28 aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De kantonrechter sluit aan bij de staffel buitengerechtelijke incassokosten en zal een bedrag van € 150,65 toewijzen.  
      
      
      
      
      
      
      
        
          De proceskosten en nakosten worden toegewezen 
        
      
      
    
    
      2.24.
      
        [gedaagde] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Vanwege het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling van de door de griffier voorgeschoten explootkosten niet mogelijk. [gedaagde] zal dus enkel de proceskosten aan de zijde van [eiseres sub 1] moeten betalen. De kosten aan de zijde van [eiseres sub 1] worden begroot op:
      
      - griffierecht					€   83,00
      - salaris gemachtigde				€ 372,00    ( 3 x € 124,00)   +
      Totaal:						€ 455,00
      
    
    
      2.25.
      De nakosten zullen worden toegewezen zoals begroot in de beslissing. 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis € 1.004,30 aan [eiseres sub 1] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 29 september 2020 tot aan de dag van algehele voldoening, 
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis € 150,65 aan [eiseres sub 1] te betalen,
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [eiseres sub 1] begroot op € 455,00,
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de kosten die zullen ontstaan indien betekening van dit vonnis noodzakelijk zal worden, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde,
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      3.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. Halk, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 8 september 2021.