ECLI:NL:RBNHO:2021:8797, Rechtbank Noord-Holland, 13-10-2021, 9075138
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2021-10-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte (café). Geen huurprijsvermindering wegens coronacrisis, omdat de huurder zijn omzetverlies onvoldoende heeft onderbouwd. Matiging contractuele boete. Ontbinding huurovereenkomst niet gerechtvaardigd.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 9075138 \ CV EXPL  21-1261 WD/IL
      Uitspraakdatum: 13 oktober 2021
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiser]
        
      
      wonende te [woonplaats 1]
      eiser
      verder te noemen: [eiser]
      gemachtigde: Swier cs gerechtsdeurwaarders
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        
      
      wonende te [woonplaats 2] 
      gedaagde  
      verder te noemen: [gedaagde]
      procederend in persoon
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      Deze zaak gaat om de huur van een bedrijfsruimte (café). De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval de coronacrisis en de gevolgen daarvan niet leiden tot huurprijsvermindering. De huurder heeft zijn omzetverlies onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter kan daardoor niet vaststellen of de gevraagde huurprijsvermindering gerechtvaardigd is. Dit betekent dat de huurder de huur volledig moet betalen, met rente en kosten. De boete die volgens het contract staat op wanbetaling hoeft de huurder niet te betalen. Daarnaast acht de kantonrechter de tekortkoming van de huurder in de nakoming van zijn betalingsverplichting van onvoldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst met al haar gevolgen te rechtvaardigen. 
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiser] heeft bij dagvaarding van 26 februari 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en een tegenvordering ingediend.
    
    
      1.2.
      Op 19 juli 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] een conclusie van antwoord in reconventie tevens akte vermeerdering van eis in conventie en aanvullende producties (tot en met productie 19) ingediend. [gedaagde] heeft voor de zitting nog een e-mail van 11 juli 2021 gestuurd en de ontbrekende bijlagen 9 tot en met 11 toegestuurd.
    
    
      1.3.
      De kantonrechter heeft ter zitting [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om het door hem gestelde omzetverlies te onderbouwen door het indienen van 1) omzet prognosecijfers met betrekking tot de gehuurde bedrijfsruimte, 2) cijfers van de gerealiseerde omzet over de periode april 2020 tot en met mei 2021, 3) de afwijzende beslissing TVL en 4) gegevens over de TOGS.
    
    
      1.4.
      
        [gedaagde] heeft een akte genomen. [eiser] heeft daarop bij antwoordakte gereageerd.
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt de bedrijfsruimte aan het adres [adres] in [plaats] van [eiser] . Partijen hebben daarvoor op 31 december 2019 een Huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (ROZ-model 2012) getekend. De huur is ingegaan op 1 februari 2020 en loopt tot en met 31 januari 2025. 
      
    
    
      2.2.
      De huurprijs bedraagt op jaarbasis € 19.800,00 (exclusief btw), waarbij [gedaagde] het eerste jaar een korting van € 400,00 exclusief btw per maand en het tweede jaar € 200,00 exclusief btw verkrijgt. De huurprijs voor 2020 en januari 2021 bedraagt € 1.512,50 inclusief btw per maand en vanaf februari 2021 € 1.754,50 inclusief btw per maand, bij vooruitbetaling te voldoen op de eerste dag van de maand.
      
    
    
      2.3.
      Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (ROZ-model 2012). Deze voorwaarden bevatten in artikel 25.3 een boetebeding.
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser] brengt de maandelijks te betalen huur door middel van facturen in rekening bij [gedaagde] . Op de facturen van de huur voor de maanden april, mei en juni 2020 staat vermeld: “FACTUUR: Huur 50% door Corona uitgestelde betaling”.
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] exploiteert sinds 1 februari 2020 een café in het gehuurde.
      
    
    
      2.6.
      Boven het gehuurde bevindt zich een woonruimte die [eiser] aan een derde verhuurt. De hoofdaansluiting voor gas en elektra (met tussenmeter) bevindt zich in het gehuurde. [gedaagde] ontvangt de rekeningen voor het gehele pand van de energieleverancier. Partijen hebben afgesproken dat [gedaagde] twee keer per jaar een afrekening aan [eiser] stuurt van het verbruik van de bovenwoning en dat [eiser] het verschuldigde aan [gedaagde] betaalt.
      
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert - na vermeerdering van eis, samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 10.826,77 aan huurachterstand tot en met april 2021, contractuele boete, buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente, met de lopende huurtermijnen vanaf 1 mei 2021 tot aan de dag van de ontruiming.
      
    
    
      3.2.
      Hij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] ondanks aanmaningen in gebreke blijft met de stipte betaling van de verschuldigde (100%) huur en daarom toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd gelet op de huurachterstand van meer dan drie maanden. [gedaagde] is op grond van artikel 25.3 van de huurovereenkomst een boete verschuldigd en op grond van artikel 6:96 lid 2 BW de buitengerechtelijke kosten.
      
    
  
  
    
      4Het verweer en de tegenvordering
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde] voert als volgt verweer, zakelijk weergegeven. Partijen hebben in verband met de coronamaatregelen afgesproken dat [gedaagde] slechts de helft van de huur over de maanden april tot en met juni 2020 zou betalen. Het café is als gevolg van de coronamaatregelen geruime tijd gesloten geweest. Er is sprake van aanzienlijk omzetverlies. De gewijzigde onvoorziene omstandigheden maken dat de overeengekomen huurprijs niet langer kan worden gehandhaafd en moet worden verminderd met 50%. Daarnaast klopt de door [eiser] genoemde huurachterstand niet. Er is geen rekening gehouden met de (alle) betalingen van [gedaagde] en de verrekening van de energiekosten van de bovenwoning. Ook is er sprake van achterstallig onderhoud dat voor rekening van [eiser] komt. [gedaagde] voert verder verweer tegen de ontbinding van de huurovereenkomst, buitengerechtelijke kosten en boete. 
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter:
      a. a) de huurovereenkomst wijzigt in die zin dat de huurprijs wordt verminderd tot 50% voor de periode van 16 maart 2020 tot 1 juni 2020; tot 75% voor de periode van 1 oktober 2020 tot 1 november 2020 en tot 50% voor de periode vanaf 1 november 2020 tot het einde van de corona lockdown, en
      b) [eiser] veroordeelt tot € 790,72 aan voorgeschoten energiekosten.
      
    
    
      4.3.
      
        [eiser] voert verweer tegen de tegenvordering.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        de vordering en de tegenvordering
      
    
    
    
      5.1.
      De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
      
      
        
          onvoorziene omstandigheden
        
      
      
    
    
      5.2.
      Deze zaak gaat in de kern om de vraag of de coronacrisis en de gevolgen daarvan moeten leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en/of een huurprijsvermindering.
      
    
    
      5.3.
      Partijen zijn het erover eens dat de coronacrisis en de beperkingen die in verband daarmee door de overheid zijn ingesteld, moeten worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 lid 1 BW. Partijen hebben de coronapandemie en haar gevolgen niet in hun overeenkomst verdisconteerd en mochten over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn. Dit is in lijn met eerdere rechtspraak met betrekking tot de gevolgen van de coronacrisis.
      
    
    
      5.4.
      De kantonrechter oordeelt dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid van dien aard is dat [eiser] in beginsel - naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid - geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. Hierbij weegt mee dat sprake is van een fundamentele verstoring van het evenwicht van de overeenkomst. [eiser] stelt het gehuurde feitelijk wel ter beschikking aan [gedaagde] , maar [gedaagde] kan het gehuurde niet of niet in volle omvang exploiteren zoals is afgesproken in de huurovereenkomst. De verhouding tussen de prestatie van de verhuurder (terbeschikkingstelling van het gehuurde als café) en de tegenprestatie van de huurder (betaling van de huurprijs) is uit balans geraakt. Herstel van het evenwicht kan worden bereikt door wijziging of ontbinding van de overeenkomst door de kantonrechter. 
      
    
    
      5.5.
      
        [gedaagde] voert aan dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de aanpassing van de huurovereenkomst in verband met de coronacrisis tot 50% voor de periode april tot en met juni 2020. [eiser] betwist dat partijen een regeling zijn overeengekomen. Volgens hem is alleen gesproken over uitstel van betaling van 50% van de huur. De kantonrechter volgt het standpunt van [eiser] , omdat niet is gebleken dat hij heeft ingestemd met een coronakorting van 50%. Uit de facturen (dagvaarding, productie 5) blijkt het tegendeel. Daarop is steeds vermeld “Huur 50% door Corona uitgestelde betaling”. De door [gedaagde] gestelde afspraak blijkt uit niets. 
      
    
    
      5.6.
      Het hangt van de omstandigheden van het geval af of en in hoeverre het hierboven in 5.4 bedoelde uitgangspunt moet leiden tot aanpassing van de huurovereenkomst. Het uitgangspunt is dat de nadelige financiële gevolgen van de corona-uitbraak over beide partijen wordt verdeeld. De kantonrechter heeft geen aanleiding om van dit uitgangspunt af te wijken. 
      
    
    
      5.7.
      Een van de omstandigheden waarmee rekening moet worden gehouden, is het omzetverlies dat de huurder als gevolg van de coronacrisis heeft geleden. Het is aan de huurder om te stellen en, bij betwisting, voldoende aannemelijk te maken wat het omzetverlies is en dat dit kan worden toegerekend aan de coronacrisis, althans de door de overheid in verband met de coronacrisis getroffen maatregelen. 
      
      
        
          geen omzetverlies als gevolg van de coronacrisis
        
      
      
    
    
      5.8.
      De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt wat zijn omzetverlies als gevolg van de coronacrisis is. 
      
    
    
      5.9.
      
        [gedaagde] heeft een afwijzende beslissing aanvraag TVL van 2 november 2020, een overzicht winst- en verliesprognose februari 2020 tot en met december 2021 en een overzicht winst- en verliesrekening april 2020 tot en met mei 2021 in het geding gebracht. Hij verbindt daaraan de volgende conclusies. De omzet tijdens de eerste lockdown (april en mei 2020) is 22-32% ten opzichte van de omzetprognose. De omzet van oktober 2020 tijdens de tweede lockdown is ten opzichte van de prognose gedaald tot 53%. In de periode van november 2020 tot en met januari 2021 is de omzet laag (27-43%) ten opzichte van de prognose. De omzet in februari en maart 2021 bedraagt 38-55% ten opzichte van de prognose en vanaf april 2021 meer dan 61%.
      
    
    
      5.10.
      
        [eiser] voert aan dat [gedaagde] hiermee geen volledig beeld van zijn financiële nadeel geeft. Hij wijst erop dat [gedaagde] kennelijk alleen TVL heeft aangevraagd voor Q2 2020 en niet voor de andere kwartalen (Q3/Q4 2020 en Q1/Q2 2021) en dat [eiser] daardoor wordt benadeeld, omdat de TVL bij de omzet betrokken moet worden. Uit de afwijzende beschikking TVL blijkt dat de het omzetverlies minder dan 30% was. Door geen bezwaar tegen de afwijzing te maken heeft [gedaagde] niet schadebeperkend gehandeld. [gedaagde] heeft daarnaast niet toegelicht waar de prognoses op gebaseerd zijn en hoe hij elke maand tot verschillende omzetten komt. Ook heeft [gedaagde] geen rekening gehouden met de ontvangen TOGS. Uit de overgelegde winst- en verliesrekening kan niet worden afgeleid hoe de gerealiseerde omzet tot stand is gekomen. Als wel wordt uitgegaan van die cijfers, is het omzetverlies 39% (zonder rekening te houden met de TVL), wat hooguit zou kunnen leiden tot een huurkorting van 19%, aldus steeds [eiser] .
      
    
    
      5.11.
      De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] met de door hem verstrekte gegevens er niet in is geslaagd het gestelde financiële nadeel voldoende aannemelijk te maken. Wat het gestelde omzetverlies betreft, geldt het volgende. [gedaagde] beroept zich op een overzicht van de winst- en verliesprognose en een van de winst- en verliesrekening. Volgens [gedaagde] volgt daaruit dat de omzet over april/mei 2020 22-32% was ten opzichte van de prognose en over juni tot en met september 2020 90-120%. Deze stelling verhoudt zich niet tot de afwijzende beslissing TVL van 2 november 2020. In de beslissing staat dat het omzetverlies ten opzichte van de referentieomzet van 2019 minder dan 30% bedraagt. Zonder nadere toelichting of onderbouwing door [gedaagde] , kan uit deze stukken niet worden afgeleid dat hij een aanzienlijk omzetverlies heeft geleden als gevolg van de overheidsmaatregelen.
      
    
    
      5.12.
      Daarbij komt dat de tegemoetkomingen waarop [gedaagde] recht heeft, bij de verdeling van het financieel nadeel moeten worden betrokken (Tegemoetkoming Ondernemers Getroffen Sectoren (TOGS) en/of de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL)). [gedaagde] stelt dat hij alleen € 4.000,00 aan TOGS heeft ontvangen. Het gaat echter niet slechts om de tegemoetkomingen die zijn uitgekeerd, maar om de tegemoetkomingen waarop recht bestaat. [gedaagde] heeft op de zitting gezegd dat hij voor het eerst aanspraak op TVL zou kunnen hebben voor Q1 2021, omdat hij een startende onderneming heeft. [gedaagde] heeft ook gezegd dat hij maar een keer TVL heeft aangevraagd, omdat het na de eerste afwijzing zinloos was om het nogmaals aan te vragen. Die omstandigheid komt voor zijn rekening en risico. De kantonrechter is het met [eiser] eens dat [gedaagde] zijn schade had moeten beperken door toch (steeds) een tegemoetkoming aan te vragen. Hierbij weegt mee dat [eiser] gemotiveerd betwist dat [gedaagde] niet in aanmerking komt voor TVL (conclusie van antwoord in reconventie, randnummer 17) en [gedaagde] zijn standpunt daartegenover onvoldoende heeft onderbouwd. 
      
    
    
      5.13.
      Bij deze stand van zaken is niet aannemelijk geworden dat de omzet van [gedaagde] als gevolg van door de overheid in verband met de coronacrisis getroffen maatregelen sterk is teruggelopen, of is achtergebleven bij datgene wat redelijkerwijs mocht worden verwacht. Er bestaat in dit geval daarom onvoldoende concrete aanknopingspunten voor het verdelen van de pijn van de gevolgen van de pandemie, in die zin dat de huurovereenkomst moet worden gewijzigd. Dit betekent dat [gedaagde] de huur volledig moet betalen en de door hem gevorderde wijziging van de huurovereenkomst zal worden afgewezen.
      
      
        
          verrekening energiekosten 
        
      
      
    
    
      5.14.
      Ter zitting is gebleken dat partijen het eens zijn over de verrekening van de door [gedaagde] genoemde bedragen. Het gaat om € 707,90, € 790,72 en € 868,91. Deze bedragen moeten dus nog in mindering worden gebracht op de huurachterstand, die hierna verder aan de orde komt.
      
      
        
          huurachterstand
        
      
      
    
    
      5.15.
      Ter zitting zijn partijen het eens geworden over de hoogte van de huurachterstand tot en met juli 2021 van € 8.874,16 verminderd met de energiekosten van € 2.367,53, dus in totaal € 6.506,63. Daarbij waren ze het erover eens dat de huurprijsverhoging per 1 februari 2021 (€ 242,00 per maand) nog niet is meegerekend en hierbij nog moet worden opgeteld. Partijen zijn bij hun overleg uitgegaan van productie 18 van [eiser] . De kantonrechter doet dat dus ook en stelt de huurachterstand tot en met juli 2021 - waarover partijen het eens zijn geworden - vast op € 10.326,16 (€ 8.874,16 + (6 x € 242,00 = 1.452,00)). Hierop strekken de energiekosten in mindering. [gedaagde] is tot en met juli 2021 dus € 7.958,63 verschuldigd (€ 10.326,16 - € 2.367,53).
      
    
    
      5.16.
      
        [gedaagde] voert in zijn na de zitting genomen akte aan dat hij na de zitting (op 31 juli 2021) nog € 885,59 heeft betaald. Deze betaling ziet op de huur voor de maand augustus 2021 minus een gedeelte van het te verrekenen bedrag aan energiekosten (€ 868,91). [gedaagde] is de huur voor augustus 2021 (€ 1.754,50) volledig verschuldigd en de energiekosten zijn al verrekend. [eiser] telt in zijn antwoordakte dus terecht nog € 868,91 op bij de huurachterstand, zodat die tot en met augustus 2021 € 8.827,54 bedraagt (€ 7.958,63 + € 868,91).
      
    
    
      5.17.
      
        [eiser] stelt dat er ten aanzien van productie 18 nog drie aanpassingen moeten worden gemaakt. Hij noemt drie betalingen (akte, 25), maar die betalingen zijn ter zitting al besproken en in het overzicht verwerkt. Het is de kantonrechter niet duidelijk waarom hij het bedrag van productie 18 nog wil verhogen met € 684,84 (akte, 26). De berekening die [eiser] vervolgens maakt is ook niet te volgen (akte, 27). Hoewel het de kantonrechter onduidelijk is hoe [eiser] aldus komt tot een huurachterstand tot en met augustus 2021 van € 7.716,72, zal de kantontonrechter uitgaan van dat bedrag, omdat de berekening van [eiser] lager en dus in het voordeel van [gedaagde] is. 
      
      
        
          geen opschorting
        
      
      
    
    
      5.18.
      
        [gedaagde] heeft tijdens de zitting aangevoerd dat het gehuurde vijf gebreken heeft en daarom een beroep op opschorting van (50% van) zijn betalingsverplichting gedaan. De kantonrechter verwerpt dit verweer en licht dat als volgt toe.
      
    
    
      5.19.
      
        [eiser] heeft ter zitting meegedeeld dat de lekkage in de hal (gebrek b) in september door de loodgieter wordt hersteld. Ter zitting is gebleken dat de problemen met de voordeuren (d en e) niet meer aan de orde zijn. Deze drie gebreken geven dus geen reden (meer) voor opschorting. De resterende gebreken zijn een gebroken afdakje boven het terras (a) en een klemmende achterdeur (c). Deze gebreken zijn van een zodanige aard en ondergeschikte betekenis dat ze geen opschorting rechtvaardigen. [gedaagde] heeft zijn verweer onvoldoende onderbouwd om anders te oordelen. 
      
      
        
          geen ontbinding van de huurovereenkomst 
        
      
      
    
    
      5.20.
      De kantonrechter is van oordeel dat de tekortkoming van [gedaagde] (het niet betalen van de huur) de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. 
      
    
    
      5.21.
      Zoals hiervoor reeds is vastgesteld, heeft [gedaagde] terecht een beroep gedaan op verrekening van de energiekosten met een deel van de huur. Hoewel het beroep op opschorting nu niet (meer) opgaat, staat wel vast dat de gebreken b, d en e aanwezig waren en [gedaagde] mede daarom een ander deel van de huur niet heeft betaald. Daarnaast blijkt uit het voorgaande dat het verweer van [gedaagde] verband houdt met de coronacrisis. Hij is wel steeds een deel van de huur blijven betalen. In zoverre was er geen sprake van betalingsonwil aan zijn kant. In het licht van al deze omstandigheden acht de kantonrechter de tekortkoming van [gedaagde] op dit moment niet van voldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst met al haar gevolgen te rechtvaardigen. Hierbij weegt mee dat het bij huur gaat om een duurovereenkomst en de coronacrisis geacht kan worden in haar huidige vorm van tijdelijke aard te zijn. De kantonrechter zal de primaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst daarom afwijzen.
      
      
        
          de vordering 
        
      
      
    
    
      5.22.
      De conclusie is dat [gedaagde] nog € 7.716,72 aan [eiser] moet betalen aan huurachterstand tot en met augustus 2021.
      
      
        
          rente
        
      
      
    
    
      5.23.
      
        [eiser] heeft de tot aan de dagvaarding berekende rente (€ 129,22) niet gespecificeerd of toegelicht. Omdat er verschillende betalingen op verschillende data zijn verricht, had [eiser] zijn vordering daarop moeten toespitsen. Dat heeft hij niet gedaan. De kantonrechter zal de wettelijke rente over de hoofdsom daarom toewijzen vanaf de dag van dit vonnis (13 oktober 2021).
      
      
        
          buitengerechtelijke kosten
        
      
      
    
    
      5.24.
      
        [eiser] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. [eiser] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten (€ 427,50) komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.
      
      
        
          contractuele boete
        
      
      
    
    
      5.25.
      
        [eiser] vordert daarnaast een boete van € 2.100,00. Dit bedrag is gebaseerd op artikel 25.3 van de algemene bepalingen en het gedurende zeven maanden niet, niet volledig of te laat betalen van de huur. [gedaagde] voert aan dat [eiser] niet eerder aanspraak op een boete heeft gemaakt en doet een beroep op matiging in verband met het principiële karakter van het geschil en zijn financiële omstandigheden. De kantonrechter honoreert het beroep op matiging en zal de boete matigen tot nul. Dit wordt als volgt toegelicht. 
      
    
    
      5.26.
      Op grond van artikel 6:94 BW kan de rechter een boete als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Hiermee moet terughoudend omgegaan worden. Matiging is alleen aan de orde als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. 
      
    
    
      5.27.
      De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval onverkorte toepassing van het boetebeding zou leiden tot een onaanvaardbaar en buitensporig resultaat. Dit boetebeding is bedoeld als prikkel voor de huurder om de huur op tijd te betalen. [gedaagde] heeft in verband met de coronacrisis niet volledig aan zijn betalingsverplichtingen voldaan. Partijen hebben met elkaar gesproken over de wijze van betaling van de huur in de eerste coronamaanden, waarbij [eiser] [gedaagde] voor drie maanden uitstel van betaling van 50% van de huur heeft verleend. Enige coulance was op zich ook passend vanwege de corona-situatie en onduidelijkheid over de gevolgen daarvan. Partijen zijn het vervolgens niet eens geworden over een eventuele huurkorting. Zij waren het ook niet eens over de verrekening die [gedaagde] had toegepast vanwege de energiekosten. Ter zitting is gebleken dat die verrekening terecht was. In deze omstandigheden is het niet redelijk van [eiser] om aanspraak te maken op de contractuele boete, in de corona-crisis, terwijl hij zelf de energiekosten nog niet aan [gedaagde] had vergoed en [gedaagde] wel steeds betalingen is blijven verrichten. De kantonrechter zal de boete in dit geval daarom op nul stellen en de vordering van [eiser] afwijzen.
      
      
        
          tegenvordering
        
      
      
    
    
      5.28.
      De conclusie is dat de tegenvordering bestaande uit huurprijsvermindering zal worden afgewezen.
      
    
    
      5.29.
      Omdat de energiekosten al zijn verrekend met de huurachterstand, zal de kantonrechter de tegenvordering ten aanzien van de energiekosten ook afwijzen.
      
      
        
          de vordering en de tegenvordering
        
      
      
    
    
      5.30.
      Omdat partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 8.144,22, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 7.716,72 vanaf 13 oktober 2021 tot aan de dag van de gehele betaling;
      
    
    
      6.2.
      bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.4.
      
        wijst de vordering voor het overige af;
        
          de tegenvordering
        
      
      
    
    
      6.5.
      wijst de vordering af;
      
    
    
      6.6.
      
        bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter