ECLI:NL:RBROT:2021:9333, Rechtbank Rotterdam, 24-09-2021, 9041917 CV EXPL 21-7288
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-09-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht - vordering tot ontbinding en ontruiming afgewezen. de huurachterstand bedraagt minder dan drie maanden. Daarnaast rechtvaardigen de omstandigheden geen ontbinding van de huurovereenkomst.

RECHTBANK ROTTERDAM
    zaaknummer: 9041917 CV EXPL 21-7288
    
    
      uitspraak: 24 september 2021 (bij vervroeging)
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheidKralingsch Beheer B.V.,
      gevestigd te Rotterdam,
      eiseres,
      gemachtigde: mr. Z.H. van Dorth tot Medler,
    
    
    
      tegen:
      
        
        1) [gedaagde 1],
      
      
        2) [gedaagde 2],
      
      wonende te [woonplaats gedaagden],
      gedaagden,
      gemachtigde: mr. L. van der Wijngaart,
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als ‘Kralingsch Beheer’ en ‘[gedaagde 1] en [gedaagde 2]’.
    
    
    
  
  
    
      1. Het verloop van de procedure
    Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
      
        de dagvaarding van 16 februari 2021, met producties;
      
      
        de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties;
      
      
        het tussenvonnis van 3 mei 2021 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
      
      
        de akte vermeerdering van eis van Kralingsch Beheer tevens conclusie van antwoord in reconventie;
      
      
        de aantekening dat de mondelinge behandeling op 21 juni 2021 heeft plaatsgevonden overeenkomstig artikel 2 lid 1 van de Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid via een beeld- en geluidverbinding met het programma Skype voor bedrijven;
      
      
        de akte eisvermindering in reconventie van [gedaagde 1] en [gedaagde 2];
      
      
        de akte uitlaten van Kralingsch Beheer;
      
      
        de aanvullende producties aan de zijde van Kralingsch Beheer en [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. 
      
    
    
    
      Het vonnis is nader bepaald (vervroegd) op heden. 
    
    
  
  
    
      2. De vaststaande feiten
    Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.
    
      2.1
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] huren de woning aan de [adres] van Kralingsch Beheer. De huurprijs bedraagt op dit moment € 795,47 per maand. Partijen zijn overeengekomen dat de huur bij vooruitbetaling of uiterlijk op de eerste dag van de betreffende periode moet worden voldaan. 
    
  
  
    
      3. Het geschil
    
      3.1
      
        Kralingsch Beheer vordert – na vermeerdering van eis – dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        I. de huurovereenkomst wordt ontbonden en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk worden veroordeeld om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zaken en personen die zich daar vanwege [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bevinden onder afgifte van de sleutels aan Kralingsch Beheer;
        II. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van € 3.462,18 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 3.181,88 vanaf de vervaldata, althans de dag der dagvaarding, tot aan de dag van algehele voldoening;
        III. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk worden veroordeeld om vanaf juli 2021 tot aan het moment van de ontruiming € 795,47 per maand te betalen, te vermeerderen met indexatie, vermeerderd met wettelijke rente, vanaf de vervaldata, tot aan de dag der algehele voldoening;
        IV. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten ten bedrage van € 131,- zonder betekening in conventie of reconventie, € 205,00 zonder betekening in conventie en reconventie tezamen, en verhoogd met € 68,00 in geval van betekening, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, en - voor het geval voldoening van de proceskosten en nakosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
      
    
    
      3.2
      Kralingsch Beheer legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn hun verplichting om tijdig de huur te betalen niet nagekomen. Het bedrag van € 3.462,18 is gebaseerd op € 3.181,88 aan huur tot en met juni 2021 en € 280,30 aan buitengerechtelijke kosten. Hiervan hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot en met augustus 2021 al meerdere bedragen betaald, zodat een hoofdsom van € 2.386,41 resteert en een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten van € 280,30. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst. 
    
    
      3.3
      Op het verweer van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zal – voor zover van belang in onderhavige zaak – hierna verder worden ingegaan.
    
  
  
    
      4. De beoordeling
    eis in reconventie
    
      4.1
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hadden een eis in reconventie ingesteld, maar hebben deze zodanig verminderd dat zij geen eis meer hebben jegens Kralingsch Beheer. De kantonrechter beschouwt de eis in reconventie dan ook als ingetrokken en zal enkel de eis in conventie behandelen. huurverhoging
    
    
      4.2
      
        
          [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten de gevorderde huurverhoging. Zij zijn niet akkoord met de door Kralingsch Beheer gevorderde huurverhoging. Hiertoe wordt als volgt overwogen. Partijen zijn in de huurovereenkomst (artikel 4.1) overeengekomen dat Kralingsch Beheer een periodieke huurverhoging mag toepassen conform het wettelijk toegestane percentage. Hierbij zijn partijen niet overeengekomen dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] deze huurverhoging dienen goed te keuren, alvorens Kralingsch Beheer deze mag doorvoeren. Het door Kralingsch Beheer geschreven “voorstel verhoging van de kale huurprijs” behelst dan ook eerder een “aankondiging van de huurverhoging”. Nu [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen bezwaar hebben gemaakt tegen de berekening van de huurverhoging, op de in de voorgeschreven wijze, zal dit bezwaar gepasseerd worden. Het door Kralingsch Beheer gevorderde in verband met de huurverhoging zal dan ook worden toegewezen, zoals hierna verwerkt in de huurtermijnen vanaf juli 2020.
        
          huurachterstand en wettelijke rente
        
      
    
    
      4.3
      
        
          [gedaagde 1] en [gedaagde 2] erkennen dat sprake is van een huurachterstand, zodat de door Kralingsch Beheer gevorderde hoofdsom in beginsel zal worden toegewezen. Middels haar laatste akte uitlaten stelt Kralingsch Beheer dat de huurachterstand tot en met augustus 2021 € 2.386,41 bedraagt (hetgeen neerkomt op precies drie maanden huur). [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dit en voeren gemotiveerd aan dat zij minder dan drie maanden huurachterstand hebben. Zij hebben in de maand juli voor een bedrag van € 1.591,47 afgelost op hun huurachterstand, waardoor deze achterstand in ieder geval € 0,53 cent minder dan drie volledige maanden huur bedraagt. Kralingsch Beheer verwijst in dit kader naar productie 7 van haar akte uitlaten, maar hieruit blijkt enkel dat Kralingsch Beheer de € 0,53 heeft afgeboekt van de openstaande incassokosten. De kantonrechter overweegt als volgt. Betalingen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] strekken in beginsel eerst in mindering van de buitengerechtelijke incassokosten, daarna van de reeds vervallen rente en tot slot van de huurachterstand zelf. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] kunnen echter afwijken van deze volgorde, door specifiek aan te geven op welke post de betaling ziet. Van deze mogelijkheid lijken [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gebruik te hebben gemaakt. Kralingsch Beheer komt echter het recht toe deze afwijkende aflossing te weigeren, hetgeen zij impliciet gedaan lijkt te hebben door de € 0,53 cent in mindering te brengen op de incassokosten in plaats van op de huurachterstand. Gelet op hetgeen hierna in 4.5 wordt overwogen - de vordering ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen -, dient de aflossing van € 0,53 alsnog in mindering gebracht te worden op de huurachterstand. De kantonrechter zal de vordering dan ook toewijzen voor een bedrag van € 2.385,88. De wettelijke rente zal ook worden toegewezen, omdat vaststaat dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met betaling van de huur in verzuim waren. 
        
          buitengerechtelijke incassokosten
        
      
    
    
      4.4
      
        Kralinsch Beheer maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De vordering dient beoordeeld te worden aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking. Niet alleen zijn door Kralingsch Beheer in de bij de dagvaarding overgelegde brieven van 10 april 2020 en 16 november 2020 termijnen van veertien dagen genoemd, te rekenen vanaf de dag van verzending van de brief, maar is tevens een concrete datum (te weten: 24 april 2020 en 30 november 2020) genoemd. De brieven bevatten hierdoor verwarrende informatie over de betalingstermijn. Daarom voldoet de brief niet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016 (ECLI:NL:HR:2016:2704). De vordering zal dan ook worden afgewezen.
        
          ontbinding en ontruiming
        
      
    
    
      4.5
      
        Als de huurder zijn verplichting om tijdig de huur betalen niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te beëindigen (ontbinden). De rechter dient deze vordering alleen toe te wijzen als de huurachterstand een beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Als uitgangspunt wordt wel genomen dat een huurachterstand van drie maanden ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. Zo is van belang of de lopende huur wordt betaald en of de huurder (een deel) van de achterstand alsnog heeft voldaan (zie HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR: 2018:1810). De huurachterstand bedraagt op dit moment € 2.385,88, wat neer komt op een achterstand van minder dan drie maanden huur. Dergelijke achterstand rechtvaardigt niet de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Daar komt bij dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] eind 2020 in financieel zwaar weer zijn beland doordat [gedaagde 2] haar inkomen is weggevallen, maar zij inmiddels weer een inkomen heeft en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] consequent de huur betalen. Daarnaast tonen zij hun welwillendheid om de huurachterstand in te lopen, door in juli 2021 voor een bedrag van € 796,- aan huurachterstand in te lopen. Gelet op deze omstandigheden zal de betreffende vordering worden afgewezen.
        
          proceskosten en uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
    
    
      4.6
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. 
    
    
      4.7
      Dit vonnis wordt ‘uitvoerbaar bij voorraad’ verklaard. Dit betekent dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan dit vonnis moeten voldoen, ook als in hoger beroep wordt gegaan tegen dit vonnis.
    
  
  
    
      5. De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling van € 2.385,88 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag vanaf de vervaldata tot aan de dag van algehele voldoening; 
    
    
    
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Kralingsch Beheer vastgesteld op € 507,- aan griffierecht, € 93,07 aan dagvaardingskosten en € 561,- (3 punten x € 187,- per punt) aan salaris voor de gemachtigde;
    
    
    
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
    
  
  
     Artikel 6:44 eerste lid BW
  
  
     Artikel 6:44 tweede lid BW
  
  
     Artikel 6:44 tweede lid BW