ECLI:NL:RBOVE:2021:4693, Rechtbank Overijssel, 06-12-2021, C/08/273066 / KG ZA 21-245
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2021-12-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Uitleg van een bepaling in een koopovereenkomst. De bepaling strekt ter bescherming van de koper. Het staat de koper vrij om geen beroep (meer) te doen op deze bepaling tenzij verkoper in zijn belangen wordt geschaad. Van een dergelijke situatie is de voorzieningenrechter niet gebleken. Dit betekent dat de verkoper medewerking dient te verlenen aan de levering van een onroerende zaak.

vonnis
    RECHTBANK OVERIJSSEL
    
    
      Team kanton en handelsrecht
    
    
    
      Zittingsplaats Almelo
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/08/273066 / KG ZA 21-245
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 6 december 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [X] ONROEREND GOED B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      eiseres, hierna te noemen [eiseres] ,
      advocaat mr. A.P.H. Spoor te Almelo,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde, hierna te noemen [gedaagde] ,
      advocaat mr. R. Kroon te Almelo.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding met producties,
        
        
          de producties 1 tot en met 6 van de zijde van [gedaagde] ,
        
        
          de, vanwege de maatregelen in verband met het Corona-virus op voorhand aan de griffie van de rechtbank toegezonden pleitnota van de zijde van [gedaagde] , 
        
        
          de vanwege eerdergenoemde maatregelen via een video-verbinding gehouden mondelinge behandeling op 22 november 2021, waar [eiseres] , vertegenwoordigd door de heer [Y] , bijgestaan door mr. Spoor, en [gedaagde] , bijgestaan door mr. Kroon, zijn verschenen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      De heer [eiseres] heeft een dochter, [A] , met een verstandelijke beperking. [A] is inmiddels 22 jaar en de heer [Y] en zijn echtgenote zijn op zoek naar een geschikte woonruimte voor [A] in [plaats] . 
      
    
    
      2.2.
      
        [eiseres] heeft zich vanaf 2014 zakelijk toegelegd op het verlenen van zorg aan hulpbehoevenden. Zo exploiteert [eiseres] al jaren Zorghuis [C] , een huis waar cliënten zowel individueel als in groepsverband worden begeleid op allerlei vlakken. Zorghuis [C] heeft verschillende locaties.
      
    
    
      2.3.
      Voor [A] wensen de heer en mevrouw [Y] een kleinschalig begeleid wooncomplex in Holten op te zetten.
      
    
    
      2.4.
      Om dit kleinschalig begeleid wooncomplex op te zetten heeft [eiseres] , als koper, op 21 december 2020 met [gedaagde] , als verkoper, een overeenkomst gesloten met betrekking tot de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres] te [plaats] . De onroerende zaak betreft een woonboerderij met schuur, grond en verdere aanhorigheden (hierna ook: de onroerende zaak). 
      
    
    
      2.5.
      
        In de overeenkomst is - onder meer en voor zover - van belang het volgende opgenomen:
        
          “(…)
        
      
    
    
      20.3
      
        
          Wijziging Bestemmingsplan 
        
        
          Koper is voornemens om op de onroerende zaak een woon-/zorg complex te realiseren. Hiervoor dient het bestemmingsplan gewijzigd te worden. Dit houdt in dat er medewerking van de [gemeente] is vereist alsmede van naastgelegen buren. Zowel buren als andere belanghebbenden kunnen bezwaar hier tegen maken. 
          
          Indien blijkt dat, om bestemmingsplan procedurele redenen, de termijn van 1 september 2021 door Verkoper danwel Koper niet kan worden gehaald, spreken partijen nu voor alsdan af dat, zonder kosten en/of boete, de datum van 1 september 2021 wordt verlengd, doch uiterlijk op 31 december 2021 wordt gesteld. 
        
        
          Indien blijkt dat ook deze datum van 31 december 2021 niet wordt gehaald, is deze overeenkomst dan zonder kosten en/of boete ontbonden, zonder dat verkoper en koper nog verplichtingen of rechten jegens elkaar hebben."
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.6.
      De bestemmingsplanwijziging is (nog) niet gerealiseerd en er is aan [eiseres] (nog) geen omgevingsvergunning verleend.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert – samengevat – dat de voorzieningenrechter bij vonnis,  uitvoerbaar bij voorraad: 
      
      
        
          primair:  
          
        
        I. [gedaagde] veroordeelt tot het verlenen van medewerking aan de notariële levering van de onroerende zaak en bij uitblijven van medewerking bepaalt dat het in deze te wijzen vonnis ingevolge artikel 3:300 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) in de plaats treedt van de voor de overname en rechtsgeldige eigendomsoverdracht noodzakelijke wilsverklaring, medewerking en handtekening van [gedaagde] voor de levering van de onroerende zaak aan [eiseres] indien [gedaagde] op het door de notaris vast te stellen tijdstip niet verschijnt, of, indien verschenen, weigert aan de levering dan wel aan hetgeen de notaris voor de levering noodzakelijk acht, medewerking te verlenen;
      
      
      
        
          subsidiair:
        
      
      
      
        II. bepaalt dat de datum uit artikel 20.3 van de tussen [gedaagde] en [eiseres] ondertekende overeenkomst, van 31 december 2021 wordt verlengd tot 31 december 2022 althans tot een nader door de voorzieningenrechter te bepalen datum en dat [gedaagde] binnen de verlengingstermijn op eerste verzoek van en of namens [eiseres] onvoorwaardelijk zijn medewerking dient te verlenen aan het (laten) uitvoeren van onderzoeken om, aan en nabij de onroerende zaak ten behoeve van de door [eiseres] verlangde bestemmingsplanwijziging, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom;
      
      
      
        
          primair en subsidiair: 
        
      
      
      
        III. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van deze procedure.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert gemotiveerd verweer. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      Het spoedeisend belang bij het gevorderde, dat door [gedaagde] is betwist, volgt naar het oordeel van de voorzieningenrechter uit de aard van het gevorderde en de daaraan ten grondslag liggende stellingen van [eiseres] . De datum van 31 december 2021 nadert en [eiseres] heeft er belang bij om te weten waar zij aan toe is.
      
    
    
      4.2.
      De kern van het geschil tussen partijen betreft de uitleg en toepassing van artikel 20.3 in de tussen partijen gesloten overeenkomst. 
      
    
    
      4.3.
      Gezien de tijd die er nog is tot 31 december 2021 moet het er voor worden gehouden dat het niet meer mogelijk is om een bestemmingsplanwijziging voor 31 december 2021 te realiseren.
      
    
    
      4.4.
      
        [eiseres] stelt dat zij hoe dan ook de mogelijkheid heeft om de overeenkomst gestand te doen en om “af te zien” van het bepaalde in artikel 20.3 van de overeenkomst, aangezien het artikel op haar verzoek en ten faveure van haar in de overeenkomst opgenomen is. Het artikel is ter bescherming van [eiseres] in het leven geroepen. Wanneer zij geen bestemmingsplanwijziging zou kunnen realiseren was het de vraag of [eiseres] de onroerende zaak wel zou kunnen financieren. [eiseres] is er inmiddels in geslaagd om de financiering van de onroerende zaak rond te krijgen, ook als er (nog) geen wijziging van het bestemmingsplan gerealiseerd kan worden. Het doet er volgens [eiseres] voor [gedaagde] niet meer toe of [eiseres] de onroerende zaak qua bestemming op tijd gewijzigd krijgt, aangezien [gedaagde] zich vanaf het moment van levering geen zorgen meer hoeft te maken over de onroerende zaak. De woorden “door Verkoper” zijn opgenomen omdat het niet halen van de termijn van de bestemmingsplanwijziging ook een gevolg kan zijn van (handelen van) verkoper. Verder wordt er niets actiefs van de verkoper verwacht. Daarbij geldt dat de overeenkomst is opgesteld door [B] , een door [gedaagde] in de arm genomen professionele partij. [eiseres] werd niet bijgestaan door een professionele partij. Het artikel is niet opgenomen om [gedaagde] nog eens de kans te geven onder de verkoop uit te komen wanneer er geen bestemmingsplanwijziging voor 31 december 2021 wordt gerealiseerd. Nu duidelijk wordt dat veel buurtbewoners, waaronder de ex-partner van [gedaagde] en [B] , tegen de verzochte bestemmingsplanwijziging zijn en wellicht ook dat de prijs van de onroerende zaak zal zijn gestegen, is het duidelijk dat het [gedaagde] wel past om actief mee te werken aan een situatie dat het bestemmingsplan niet op 31 december 2021 met succes is gewijzigd.
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] stelt dat de redactie van artikel 20.3 van de overeenkomst duidelijk en helder is: als de bestemmingsplanwijziging niet voor 31 december 2021 is gerealiseerd, wordt de overeenkomst ontbonden. De ontbinding treedt direct in en er is, anders dan bij andere bepalingen in de overeenkomst (zoals bijvoorbeeld in artikel 15 van de overeenkomst), geen keuzemogelijkheid. Gezien de helderheid van de bepaling is de taalkundige uitleg uitgangspunt. Eerst als een partij stelt en voldoende motiveert dat dit anders is, moet beoordeeld worden of de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, tot een andere uitleg noopt. [eiseres] stelt echter geen feiten en omstandigheden die tot een andere dan de taalkundige  uitleg moet leiden, althans zijn die feiten en omstandigheden gemotiveerd door [gedaagde] betwist, aldus [gedaagde] . 
      
    
    
      4.6.
      De voorzieningenrechter overweegt als volgt. De maatstaf voor de uitleg van overeenkomsten is de zogenaamde Haviltex-norm (HR 13 maart 1981, NJ 1981/635). Deze maatstaf houdt in dat bij vraag hoe een bepaling in een overeenkomst moeten worden uitgelegd, niet alleen van belang is wat er is vastgelegd in de schriftelijke stukken, maar dat    het steeds aankomt op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij de uitleg zijn telkens van beslissende betekenis alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.
      
    
    
      4.7.
      Gelet op hetgeen partijen naar voren hebben gebracht is de voorzieningenrechter van oordeel dat artikel 20.3 in de overeenkomst is opgenomen ter bescherming van [eiseres] . [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij zich aanvankelijk heeft verzet tegen opname van artikel 20.3 in de overeenkomst, maar dat hij er door [B] op is gewezen dat een wijziging van een bestemmingsplan en het verkrijgen van een omgevingsvergunning enige tijd in beslag kan nemen. Dit duidt erop dat artikel 20.3 in de overeenkomst is opgenomen op verzoek van en ter wille van [eiseres] . [eiseres] werd (daarmee) immers de tijd gegeven om een omgevingsvergunning (en een daaraan gekoppelde bestemmingsplanwijziging) te krijgen en hoefde de onroerende zaak pas af te nemen als aan haar een omgevingsvergunning zou zijn verleend, met dien verstande dat daar dan wel een uiterste termijn van 31 december 2021 aan is gekoppeld. Door [gedaagde] is niet voldoende weersproken dat daarbij een rol speelde of [eiseres] de onroerende zaak wel zou kunnen financieren als de wijziging van het bestemmingsplan niet zou kunnen worden gerealiseerd. De voorzieningenrechter stelt vast dat het artikel ook zo is opgesteld dat de verlenging van de leveringsdatum van 1 september 2021 tot 31 december 2021 dan wel ontbinding van de overeenkomst alleen kan plaatsvinden in geval van bestemmingsplan procedurele redenen. Andere redenen worden niet vermeld. Ook uit deze wijze van redactie vloeit voort dat de bepaling tot doel heeft [eiseres] te beschermen. Om het wooncomplex te realiseren dat [eiseres] voor ogen heeft, is immers noodzakelijk dat er een wijziging van het bestemmingsplan wordt gerealiseerd en dat aan haar een omgevingsvergunning wordt verleend. Daartoe moet [eiseres] de nodige acties ondernemen en het ligt in haar risicosfeer, en niet in die van [gedaagde] , of de bestemmingsplanwijziging wordt gerealiseerd en of aan haar een omgevingsvergunning wordt verleend. Dat er een uiterste termijn is opgenomen in de bepaling komt overeen met de bedoeling van [gedaagde] dat het voor 31 december 2021 duidelijk moest zijn of het plan van [eiseres] haalbaar zou zijn en dat het “geen gebed zonder einde” moest worden. [gedaagde] wilde na 31 december 2021 vrij zijn om andere plannen te maken. Het gegeven dat in de bepaling ook de passage “door de verkoper” wordt vermeld, doet naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet af aan de bedoeling die partijen voor ogen hadden. De voorzieningenrechter ziet niet in hoe in dit geval  een termijn om bestemmingsplan procedurele redenen niet haalbaar zou kunnen zijn voor een verkoper. Het “niet haalbaar zijn voor” impliceert een actieve houding ter zake de bestemmingsplanwijziging en een dergelijke houding wordt van [gedaagde] , gezien de bedoeling die partijen voor ogen hadden, niet van [gedaagde] verwacht. Een actieve houding is  naar het oordeel van de voorzieningenrechter wat anders dan het binnen de grenzen van de redelijkheid en billijkheid, verlenen van medewerking aan bepaalde verzoeken van [eiseres] die nodig zijn in het kader van de procedure ter zake van de bestemmingsplanwijziging. Hierbij moet worden gedacht aan de onderzoeken en rapportages op het gebied van asbestinventarisatie, flora- en fauna, archeologie en bodem. In dit verband had van [gedaagde] verwacht mogen worden dat hij medewerking zou hebben verleend aan de onderzoeken die door [eiseres] in gang waren gezet.
      
    
    
      4.8.
      Naar het oordeel van de voorzieningenrechter staat het degene tot wiens bescherming een bepaling strekt vrij om geen beroep (meer) te doen op een bepaling. Dit is slechts anders als een andere contractspartij in zijn belangen wordt geschaad. Concreet betekent dit voor dit geval dat [eiseres] de onroerende zaak kan afnemen tegen betaling van de overeengekomen koopprijs, zonder dat zij duidelijkheid heeft over de vraag of de wijziging van het bestemmingsplan wordt gerealiseerd en of er een omgevingsvergunning aan haar wordt verleend, tenzij daarmee de belangen van [gedaagde] worden geschaad. Van een situatie dat [gedaagde] in zijn belangen wordt geschaad, indien [eiseres] geen beroep (meer) doet op artikel 20.3 van de overeenkomst, is naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet gebleken. Voor zover [gedaagde] in dit verband heeft betoogd dat zijn belang is gelegen in een financieel belang wordt dat belang niet geschaad. [eiseres] is immers gehouden om de overeengekomen koopprijs te voldoen aan [gedaagde] . Ook indien aan [eiseres] (al) een omgevingsvergunning zou zijn verleend, zou de onroerende zaak door [gedaagde] aan [eiseres] zijn geleverd tegen de overeengekomen koopprijs, zoals ook door [gedaagde] is verklaard tijdens de mondelinge behandeling. Uit hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd, begrijpt de voorzieningenrechter dat [gedaagde] ook gevoelsmatig belangen heeft in die zin dat hij in feite geen afstand van de onroerende zaak kan en wil doen, omdat hij er vroeger altijd heeft gewoond en dat hij er moeite mee heeft dat thans een heel ander, namelijk (veel) groter plan en met een andere bouwstijl, voorligt dan [eiseres] hem zou hebben voorgehouden, waarbij hij er ook op heeft gewezen dat er in het verleden ook verzoeken door anderen dan [eiseres] bij (het bevoegd gezag van) de gemeente zijn gedaan, maar dat deze niet zijn gehonoreerd. Nog daargelaten dat [eiseres] heeft betwist dat thans een heel ander plan voorligt dan hij aan [gedaagde] voorafgaand aan de koopovereenkomst heeft voorgehouden, is de voorzieningenrechter van oordeel dat de door [gedaagde] aangevoerde gevoelsmatige belangen niet worden beschermd door artikel 20.3 van de overeenkomst. Als het voor [gedaagde] zo belangrijk was hoe het project van [eiseres] eruit zou zien, dan had het op zijn weg gelegen om dat specifiek op te (laten) nemen in de overeenkomst (bijvoorbeeld door te verwijzen naar of het aanhechten van een tekening). Gesteld noch gebleken is dat dit het geval is. Daarom kan er bij de beoordeling van dit geschil geen rekening worden gehouden met deze belangen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is het aan (het bevoegd gezag van) de gemeente om te beoordelen of er (al dan niet na een wijziging van een bestemmingsplan) een omgevingsvergunning kan worden verleend voor een bouwplan. Hoewel uit de brief van [gedaagde] van 9 september 2021, anders zou kunnen worden afgeleid, heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling uitdrukkelijk verklaard dat hij voor zijn eigen belangen en niet voor de belangen van de buurt waar de onroerende zaak is gelegen opkomt, overweegt de voorzieningenrechter volledigheidshalve dat in het bestuursrechtelijke traject ook rekening kan worden gehouden met eventuele bezwaren/belangen van buren.          
    
    
      4.9.
      Het verweer van [gedaagde] dat de zaak zich niet leent voor kort geding, passeert de voorzieningenrechter. Met inachtneming van het vorenoverwogene stelt de voorzieningenrechter vast dat hetgeen partijen destijds over en weer hebben verklaard over de bedoeling van artikel 20.3 van de overeenkomst op zich niet (meer) in geschil is tussen partijen, zodat nadere bewijslevering niet nodig is.
      
    
    
      4.10.
      Anders dan [gedaagde] betoogt, strekt het primair gevorderde niet tot het vaststellen van een rechtstoestand, maar tot het verlenen van medewerking aan levering van een onroerende zaak op grond van een door partijen gesloten overeenkomst. 
      
    
    
      4.11.
      Gezien het voorgaande komt de voorzieningenrechter tot de slotsom dat het  primair gevorderde toewijsbaar is. Daarbij wordt wel in aanmerking genomen dat de voorzieningenrechter wat betreft het gevorderde ter zake artikel 3:300 lid 2 BW begrijpt dat [eiseres] vordert dat het vonnis (slechts) in de plaats zal treden van de rechtshandelingen die [gedaagde] moet verrichten om te bewerkstelligen dat de onroerende zaak aan [eiseres] wordt geleverd, als hij niet op eerste verzoek van de (in te schakelen) notaris zijn medewerking verleent. De primaire vordering zal daarom op na te melden wijze worden toegewezen. 
      
    
    
      4.12.
      Tot slot heeft Minnma aangevoerd dat als hij in het ongelijk wordt gesteld de toe te wijzen vordering niet uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard. Met inachtneming van het hiervoor overwogene en de belangen van partijen tegen elkaar afwegende, ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding om in dit geval de uitvoerbaarverklaring bij voorraad achterwege te laten. Hetgeen [gedaagde] over de (uitleg van) de tussen partijen gesloten overeenkomst heeft gesteld is hierboven gepasseerd en het belang van [eiseres] om de koopovereenkomst uit te mogen voeren gaat boven het belang van [gedaagde] om de uitvoering van de overeenkomst tegen te houden gedurende een in te stellen hoger beroep. 
      
    
    
      4.13.
      
        [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten aan de zijde van [eiseres] worden veroordeeld. Deze kosten worden begroot op € 769,15,- aan verschotten (dagvaarding € 102,15 en griffierecht € 667,--) en € 1.016,-- aan salaris van de advocaat.
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De voorzieningenrechter
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] na betekening van dit vonnis om op eerste verzoek van de notaris zijn (volledige) medewerking te verlenen aan de (notariële) levering van de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) aan [eiseres] , op een door de notaris vastgestelde datum en tijdstip; 
      
    
    
      5.2.
      bepaalt dat, als [gedaagde] geen gevolg geeft aan de veroordeling onder 5.1. en niet (volledig) meewerkt aan de levering van de onroerende zaak op een door de notaris te bepalen datum en tijdstip, dit vonnis op grond van artikel 3:300 BW in de plaats treedt van de noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekening van [gedaagde] die nodig is voor de levering van de onroerende zaak, mits die notariële akte geen bepalingen inhoudt die afwijken van wat in de gegeven omstandigheden gebruikelijk is, zulks ter beoordeling van de betreffende notaris ten overstaan van wie de betreffende akte gepasseerd wordt;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] begroot op € 769,15,- aan verschotten en € 1.016,-- aan salaris van de advocaat;
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.5.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A. Smedes en in het openbaar uitgesproken op 6 december 2021 door mr. U. van Houten.
      
    
  
  
    
      Productie 12 bij de dagvaarding. 
    
  
  
    type: 
    coll: