ECLI:NL:RBNHO:2021:8076, Rechtbank Noord-Holland, 08-09-2021, 9097580
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2021-09-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurovereenkomst rechtsgeldig opgezegd. Geen beroep op huurbescherming nu geen sprake is van huur naar zijn aard van korte duur.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    Locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 9097580/CV EXPL 21-1483
      Uitspraakdatum: 8 september 2021
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
  
  
    
      1 [eiseres]
    
      
        2. [eiser]
      
      wonende te respectievelijk [woonplaats] en [woonplaats]
      eisers
      verder gezamenlijk te noemen: [eisers] en afzonderlijk: [eiseres] en [eiser]
      gemachtigde: mr. R.P. Groot
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      de stichting Stichting Centrale Administratie voor Voorzieningen op het Gebied van Gezondheids- en Welzijnszorg, gevestigd te Zoetermeer, in haar hoedanigheid van bewindvoerder van mevrouw [rechthebbende] , wonende in [woonplaats] , 
      gedaagde 
      verder te noemen: de bewindvoerder q.q. respectievelijk [rechthebbende]
      gemachtigde: mr. A.W. Hoogland
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eisers] hebben bij dagvaarding van 4 maart 2021 een vordering tegen de bewindvoerder q.q. ingesteld. De bewindvoerder q.q. heeft schriftelijk geantwoord.
    
    
      1.2.
      Op 8 september 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eisers] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben [eisers] bij brief van 3 juni 2021 en de bewindvoerder q.q. bij brief van 5 augustus 2021 nog stukken toegezonden.
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eisers] en [rechthebbende] hebben op 10 juli 2018 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] in [plaats] (verder: de woning). 
    
    
      2.2.
      Op 9 juli 2018 heeft [eiseres] het huurcontract aan [rechthebbende] per e-mail toegezonden. 
    
    
      2.3.
      
        [rechthebbende] en [eiseres] hebben via Whatsapp elkaar onder meer de volgende berichten gestuurd.
      
      
        Op 9 juli 2018.
        
          [rechthebbende] : “Wanneer gaan jullie het weer in de verkoop zetten?” (…)
        Op 10 juli 2018.
        
          [eiseres] : “Donderdag afschouwen, daarna kijken wat er gebeuren moet, en daarna mag er pas een makelaar komen, dus duurt nog wel ff. 
        
          [rechthebbende] : Maar je gaat het wel meteen in de verkoop zetten?!
        
          [eiseres] : Ja, maar ik verwacht er niet al te veel van, en in jou contract staat dat je er minimaal een haf jaar in mag wonen.
        
          [rechthebbende] : Ja oké dan heb ik een half jaar “zekerheid” maar ik denk niet dat ik na een half jaar al in aanmerking kom voor een huurwoning….En na dat half jaar wordt het automatisch verlengd?! Of is het dat ik er ook al is het niet verkocht er na dat half jaar uit moet?! Sorry voor het vragen hoor….
        
          [eiseres] : Zolang het niet verkocht wordt kan het verlengt worden (…)
      
    
    
      2.4.
      Op 10 juli  2018 in de avond zijn [eiseres] en [rechthebbende] bij elkaar gekomen bij de ouders van [eiseres] en hebben zij de huurovereenkomst ondertekend. 
    
    
      2.5.
      De titel van de huurovereenkomst luidt: “Model huurcontract inzake tijdelijke verhuur op grond van de artikelen 15 en 16 van de Leegstandwet”. Verder bevat de huurovereenkomst onder meer de volgende bepalingen:
    
    
      1.1
      
        Verhuurder verhuurt tijdelijk aan huurder en huurder huurt tijdelijk van verhuurder de woonruimte, bestaande uit woonhuis met 1 schuur en een blokhut en overige aanhorigheden, staande en gelegen aan de [adres] [plaats]. (…)
    
    
      7.1
      
        De huurovereenkomst wordt aangegaan voor een periode van minimaal zes maanden, ingaande op 1-08-2018.
      
    
    
      7.2
      
        Na afloop van de in het vorige artikellid genoemde minimumduur kan de overeenkomst door elk van beide partijen worden opgezegd, met inachtneming van de daarvoor in de Leegstandwet gestelde termijnen.  (…)
    
    
      8.2.
      
        De opzegtermijn is één maand bij opzegging door huurder.
      
    
    
      8.3.
      
        De opzegtermijn is 3 maanden bij opzegging door verhuurder. (…)
    
    
      13.1
      
        Huurder is er mee bekend dat verhuurder het gehuurde in de verkoop heeft of gaat brengen. (…)
      
    
    
      2.6.
      De woning staat sinds de echtscheiding van [eiseres] en [eiser] te koop en is eerder verhuurd in 2015 en 2017. 
    
    
      2.7.
      Bij brief van 15 januari 2019 hebben [eisers] de huurovereenkomst opgezegd tegen 30 april 2019. De reden was de verkoop van de woning. 
    
    
      2.8.
      Bij brief van 25 januari 2021 heeft de gemachtigde van [rechthebbende] aan [eisers] medegedeeld dat [rechthebbende] niet instemt met de opzegging en dat zij niet mee zal werken aan het opzeggen van het huurcontract en het opleveren van de woning. 
    
    
      2.9.
      De verkoop van de woning is niet doorgegaan omdat [rechthebbende] de woning niet heeft verlaten. In het kader van de afwikkeling van de boedelscheiding willen [eisers] de woning nog steeds verkopen.
    
    
      2.10.
      De hypotheek verstrekker heeft bij brief van 8 januari 2020 aan [eisers] medegedeeld dat de verhuur aan [rechthebbende] binnen 3 maanden moet stoppen omdat hiervoor geen toestemming is verleend. Als de huur niet wordt beëindigd zal de hypotheek verstrekker de lening opzeggen.  Bij e-mail van 8 juni 2021 heeft de hypotheek verstrekker aan [eisers] medegedeeld dat zij uiterlijk 15 juli 2021 een update wil ten aanzien van de stand van deze procedure.
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vorderen primair dat de kantonrechter voor recht verklaart dat [eisers] de huurovereenkomst rechtsgeldig hebben opgezegd tegen 30 april 2019 dan wel 1 juni 2020, en de huurovereenkomst per die datum is geëindigd en de bewindvoerder q.q. veroordeelt om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Subsidiair vorderen [eisers] dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en de bewindvoerder veroordeelt om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Tenslotte vorderen [eisers] dat de bewindvoerder q.q. wordt veroordeeld in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 
    
    
      3.2.
      
        [eisers] voeren– samengevat – primair aan dat zij de huurovereenkomst rechtsgeldig hebben opgezegd. Het betreft een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur in de zin van artikel 7:232 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). [eisers] hebben de woning tijdelijk aan [rechthebbende] verhuurd in afwachting van de verkoop van de woning. [rechthebbende] wist bij aanvang van de huurovereenkomst al dat zij de woning op korte termijn moest verlaten. Partijen stond een tijdelijke situatie voor ogen. De huurbeschermingsbepalingen zijn dus niet van toepassing. Een beroep op huurbescherming is volgens [eisers] bovendien in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Op grond van de huurovereenkomst konden [eisers] de huurovereenkomst opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van 3 maanden. De opzegging door [eisers] van 15 januari 2019 was rechtsgeldig en de huurovereenkomst is dus geëindigd op 30 april 2019. Volgens [eisers] is [rechthebbende] tevens op meerdere vlakken tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en deze tekortkomingen rechtvaardigen de subsidiair gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst. Ter zitting hebben [eisers] de opzeggingsgrond in verband met dringend eigen gebruik niet langer gehandhaafd. 
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      De bewindvoerder q.q. betwist de vordering (gedeeltelijk). Zij voert aan – samengevat – dat [rechthebbende] aanspraak kan maken op reguliere huurbescherming. Er is namelijk geen huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. Dit staat ook niet in de huurovereenkomst. [rechthebbende] heeft niet ingestemd met huur naar zijn aard van korte duur en bovendien heeft zij in de huurovereenkomst geen afstand gedaan van huurbescherming. De huurovereenkomst is niet rechtsgeldig opgezegd en de bewindvoerder q.q. noch [rechthebbende] heeft met de opzegging ingestemd. Er is geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en voor zover deze er zou zijn rechtvaardigt deze tekortkoming niet de ontbinding van de huurovereenkomst. 
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Tussen partijen staat vast dat, hoewel in de titel van de huurovereenkomst vermeld, de Leegstandwet niet op de huurovereenkomst van toepassing is. Niet aan alle formaliteiten die de Leegstandwet vereist is immers voldaan. 
    
    
      5.2.
      In geschil is of [rechthebbende] zich kan beroepen op huurbescherming. [rechthebbende] stelt dat dit het geval is, omdat sprake is van een reguliere huurovereenkomst. [eisers] stellen dat sprake is van zogenoemde huur naar zijn aard van korte duur zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW, waarvoor de wet heeft bepaald dat geen huurbescherming geldt. Verder vinden [eisers] het niet redelijk en billijk dat [rechthebbende] een beroep doet op huurbescherming. 
    
    
      5.3.
      De kantonrechter is van oordeel dat geen sprake is van huur naar zijn aard van korte duur. In de schriftelijke overeenkomst is geen concrete einddatum genoemd. Beëindiging dient plaats te vinden door opzegging. Partijen hebben een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd afgesproken en dat laat zich niet verenigen met gebruik dat naar zijn aard van korte duur is (Gerechtshof Amsterdam 5 maart 2019; ECLI:NL:GHAMS:2019:763). 
    
    
      5.4.
      De kantonrechter is met [eisers] van oordeel dat [rechthebbende] in redelijkheid geen beroep toekomt op huurbescherming. Hiertoe overweegt de kantonrechter als volgt.
    
    
      5.5.
      In de huurovereenkomst staat dat het tijdelijke huur betreft. Dit staat in de aanhef en in artikel 1.1. Uit artikel 7.2 en 8.3 van de huurovereenkomst volgt bovendien dat de huur na het eerste half jaar met een opzegtermijn van drie maanden steeds door de verhuurder kan worden opgezegd. Verder staat in artikel 13.1 dat [rechthebbende] ermee bekend is dat [eisers] de woning in de verkoop heeft of gaat brengen. Uit de WhatsApp-berichten blijkt dat [eisers] voorafgaand aan het tekenen van de huurovereenkomst aan [rechthebbende] uitdrukkelijk hebben medegedeeld dat ze de woning in de verkoop gingen zetten, dat zij een half jaar zekerheid had en dat zolang de woning niet verkocht werd, de huur na dat half jaar zou worden verlengd. [rechthebbende] wist dus dat het de bedoeling van [eisers] was dat na afloop van het eerste half jaar de huur zou eindigen als de woning zou worden verkocht. [rechthebbende] heeft hiermee door ondertekening van de huurovereenkomst ingestemd. [rechthebbende] heeft ook gehandeld naar deze afspraak, door niet te protesteren toen op 7 oktober 2018 door [eisers] werd aangekondigd dat de makelaar foto’s kwam nemen, en ook niet toen op 28 december 2018 [eisers] aangaven dat de eerste bezichtigingen plaats zouden vinden. Toen [eisers]  op 21 januari 2019 via WhatsApp aan [rechthebbende] lieten weten dat de woning was verkocht, stuurde ze een emoticon van een omhoog gestoken duim. [rechthebbende] berichtte op 23 januari 2019 ook dat ze de kopers ruimte zou geven om dingen op te meten. Bovendien is zij steeds op zoek geweest naar andere woonruimte.   
    
    
      5.6.
      Ter zitting heeft [rechthebbende] gezegd dat zij er met [eiseres] niet over heeft gesproken dat de huur tijdelijk zou zijn. Dit strookt naar het oordeel van de kantonrechter niet met de eerder genoemde WhatsApp berichten, waaruit blijkt dat [rechthebbende] , na toezending van de huurovereenkomst op 9 juli 2018, op 10 juli 2018 vragen heeft gesteld die te maken hadden met de tijdelijkheid van de huur. [rechthebbende] stelt verder dat [rechthebbende] telefonisch zou hebben aangegeven dat ze zich geen zorgen hoefde te maken omdat [eiseres] de woning op haar naam zou krijgen en [eiseres] de woning dan wilde blijven verhuren. [eiseres] heeft in reactie daarop gezegd dat zij inderdaad heeft gezegd dat ze ging proberen het op haar naam te krijgen en als dit zou lukken, dat [rechthebbende] kon blijven zitten. De kantonrechter is van oordeel dat [rechthebbende] aan deze mededeling niet het gerechtvaardigd vertrouwen mocht ontlenen dat zij ook in de woning mocht blijven op het moment dat de woning zou moeten worden verkocht. Immers, dat dit niet het geval zou zijn, heeft [eiseres] [rechthebbende] ook duidelijk via de WhatsApp medegedeeld.  
    
    
      5.7.
      De kantonrechter weegt verder mee dat de hypotheekverstrekker, die door [eisers] over deze procedure op de hoogte gehouden wil worden, heeft aangegeven geen toestemming te geven voor de verhuur aan [rechthebbende] . Op het moment dat de verhuur zou voortduren zou dit leiden tot opzeggingen van de financiering en executoriale verkoop, waarin gelet op de opstelling van de hypotheekverstrekker voorzienbaar is dat het huurbeding zal worden ingeroepen en [rechthebbende] de woning zal moeten ontruimen.
    
    
      5.8.
      
        [eisers] hebben bij brief van 15 januari 2019 de huurovereenkomst opgezegd tegen 30 april 2019. de bewindvoerder q.q. heeft niet betwist die brief te hebben ontvangen. De huurovereenkomst is rechtsgeldig opgezegd tegen 30 april 2019 en de huurovereenkomst  is per die datum geëindigd. De primair onder I gevorderde verklaring voor recht is toewijsbaar. 
    
    
      5.9.
      De kantonrechter is zich ervan bewust dat de ontruiming ingrijpende gevolgen heeft voor [rechthebbende] en haar kinderen. Daar staat tegenover dat naar het oordeel van de kantonrechter het van meet af aan duidelijk was dat de huurovereenkomst een tijdelijke noodoplossing was. [rechthebbende] heeft er rekening mee kunnen en moeten houden dat bij verkoop van de woning en na opzegging door [eisers] op een termijn van drie maanden, zij de woning zou moeten ontruimen. Hier heeft zij ook rekening mee gehouden door te zoeken naar alternatieve woonruimte. Dat dit niet makkelijk is, wil de kantonrechter aannemen, gelet op de financiële situatie van [rechthebbende] en het huidige krappe aanbod van sociale huurwoningen. Echter, dit betekent niet dat van [eisers] kan worden gevergd dat zij de afwikkeling van de echtscheiding nog langer aanhouden in afwachting van het moment dat [rechthebbende] een andere woning heeft gevonden. Dit geldt te meer gelet op de houding van de hypotheekverstrekker. Tevens kan van [eisers] niet worden gevergd dat zij de woning in verhuurde staat verkopen. Dit was niet de insteek van de huurovereenkomst en bovendien zal de verkoopprijs dan beduidend lager zal zijn. 
    
    
      5.10.
      De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eisers] primair onder I tot ontruiming zal toewijzen. De kantonrechter houdt door de ontruimingstermijn op 4 maanden te bepalen in enige mate rekening met de persoonlijke omstandigheden van [rechthebbende] . Aan het subsidiair gevorderde wordt dus niet toegekomen. 
    
    
      5.11.
      Gelet op het feit dat [eisers] met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming reeds een titel hebben om zelf tot gedwongen ontruiming over te gaan, dienen zij te onderbouwen op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is. Dit geldt te meer omdat voorkomen dient te worden dat zij door het uitstellen van de gedwongen ontruiming de dwangsom kunnen laten oplopen. De kantonrechter is gelet op de opzegging van oordeel dat [eisers] dit punt onvoldoende hebben onderbouwd. De vordering tot het opleggen van een dwangsom zal bij gebrek aan belang worden afgewezen.
    
    
      5.12.
      De proceskosten komen voor rekening van de bewindvoerder q.q., omdat zij ongelijk krijgt. Daarbij wordt de bewindvoerder q.q. ook veroordeeld tot betaling van € 93,50 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eisers] worden gemaakt.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      verklaart voor recht dat [eisers] de huurovereenkomst rechtsgeldig hebben opgezegd tegen 30 april 2019 en dat de huurovereenkomst per die datum is geëindigd;
    
    
      6.2.
      veroordeelt de bewindvoerder q.q. om binnen 4 maanden na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen;
    
    
      6.3.
      
        veroordeelt de bewindvoerder q.q. tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eisers] tot en met vandaag vaststelt op:
        dagvaarding	€ 106,01
        griffierecht	€ 85,00
        salaris gemachtigde	€ 374,00;
      
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt de bewindvoerder q.q. tot betaling van € 93,50 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eisers] worden gemaakt.
      
    
    
      6.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      6.6.
      wijst de vordering voor het overige af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter