ECLI:NL:RBNHO:2021:5131, Rechtbank Noord-Holland, 23-06-2021, 8955701
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2021-06-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Is er een huurovereenkomst tot stand gekomen? Aanvaarding aanbod?  Overeenstemming over essentialia? Mocht potentiele huurder de onderhandelingen afbreken?

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 8955701 \ CV EXPL  21-67 (rvk)
      Uitspraakdatum: 23 juni 2021
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      De vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Optare Rei B.V. 
      gevestigd te Amsterdam
      eiseres
      verder te noemen: Optare Rei
      gemachtigde: mr. W.J.M. Loomans, advocaat te Hoorn
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      De vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Fietsvoordeelshop.nl B.V. 
      gevestigd te Heerhugowaard 
      gedaagde  
      verder te noemen: Fietsvoordeelshop
      gemachtigde: mr. S.M. van Luijk, advocaat te Utrecht
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      Deze zaak gaat om de vraag of tussen Optare Rei en Fietsvoordeelshop een  huurovereenkomst tot stand is gekomen op grond waarvan Fietsvoordeelshop gehouden is om huur te betalen tot 14 december 2021.
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      Optare Rei heeft bij dagvaarding van 23 december 2020 een vordering tegen Fietsvoordeelshop ingesteld. Fietsvoordeelshop heeft schriftelijk geantwoord.
    
    
      1.2.
      Op 28 mei 2021 heeft - in verband met de coronamaatregelen via Skype - een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Fietsvoordeelshop heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Optare Rei bij brief van 4 mei 2021 nog stukken toegezonden. Fietsvoordeelshop heeft bij brief van 7 mei 2021 nog een document toegezonden.
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Optare Rei heeft de beschikking over een leegstaand bedrijfscomplex (hierna: het pand) aan de Van Roozendaalstraat 13 te Spanbroek dat zij te huur heeft aangeboden via Van Overbeek Bedrijfsmakelaars (hierna: de makelaar). 
    
    
      2.2.
      Tussen Fietsvoordeelshop, en de makelaar is contact geweest over de mogelijke huur van een deel (het oostelijke deel) van het pand. [xxx] heeft, tezamen met zijn vader, namens Fietsvoordeelshop op 24 november 2020 het pand bezichtigd.
    
    
      2.3.
      
        In een e-mail van 1 december 2020 heeft [yyy] , bestuurder van Fietsvoordeelshop, namens Fietsvoordeelshop een e-mail gestuurd aan de makelaar waarin het volgende staat:
        
          ‘(…) We hebben momenteel een aantal panden op het oog. Onze voorkeur gaat uit naar de Van Roozendaalstraat 13 alleen prijstechnisch is die niet het meeste interessante. Daarom hebben wij een tegenvoorstel.
        
      
      
      
        
          • 8K per maand
        
        
          • Contractduur maximaal 1 jaar, waarschijnlijk zijn wel tussen 6-9 maanden al weg
        
        
          • 2 Elektrische fietsen voor de eigenaar van het pand
        
        
          • Ingangsdatum halverwege december
        
        
          • We zijn bekend met de staat van het pand en die wordt geaccepteerd.
        
      
      
      
        
          Graag hoor ik van jullie.
        
        
          (…)’
        
      
      
    
    
      2.4.
      De makelaar heeft hierop bij e-mail van 2 december 2020 geantwoord dat hij namens de verhuurder ‘akkoord mag geven’.
    
    
      2.5.
      Vervolgens heeft de makelaar op 3 december 2020 een concept-huurovereenkomst aan [yyy] opgestuurd.
    
    
      2.6.
      
        
          [yyy] heeft op 11 december 2020 het volgende bericht:
        
          ‘(…) Helaas is er wel een kink in de kabel gekomen en zien we er van af. De fietsen gaan mogelijk later geleverd worden en de aandeelhouders geven geen akkoord om het op deze manier te doen. (…)’
        
      
    
    
      2.7.
      In een brief van 14 december 2020 heeft de gemachtigde van Optare Rei Fietsvoordeelshop aangeschreven en gesommeerd de huurovereenkomst na te komen.
    
    
      2.8.
      De gemachtigde van Fietsvoordeelshop heeft in een brief van diezelfde dag geantwoord dat er wat Fietsvoordeelshop betreft nog geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. Ook wordt de overeenkomst  - mocht die bestaan -  vernietigd omdat deze tot stand is gekomen onder invloed van een wilsgebrek of dwaling.
      
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      
        Optare Rei vordert dat de kantonrechter:
        Primair:
        I. voor recht verklaart dat tussen Optare Rei en Fietsvoordeelshop op 2 december 2020 een huurovereenkomst tot stand is gekomen (voor de periode van 15 december 2020 tot en met 14 december 2021) met een huurprijs van €  8.000,- (exclusief btw) per maand, met betrekking tot het oostelijke deel van het casco bedrijfscomplex gelegen aan de Van Roozendaalstraat 13 te (1715 EJ) Spanbroek;
        II. voor recht verklaart dat de buitengerechtelijke vernietiging van deze huurovereenkomst op 14 december 2020 door Fietsvoordeelshop geen effect sorteert en geacht moet worden niet te hebben plaatsgevonden;
        III. Fietsvoordeelshop veroordeelt om de huurovereenkomst na te komen, meer in het bijzonder om Fietsvoordeelshop te veroordelen tot:
        (1) 	betaling van de huur ad € 8.000,- (vermeerderd met btw) per maand vanaf 15 december 2020 tot en met 14 december 2021, vermeerderd met de contractuele boete van € 300,- voor elke maand of deel van een maand dat een maandhuur niet tijdig is voldaan, vermeerderd met de wettelijke handelsrente; 
        (2)	om binnen een week na datum vonnis een bankgarantie te stellen voor een bedrag van € 29.040,-, of dat bedrag als waarborgsom te storten
      
      
      
        Subsidiair:
        IV. voor recht verklaart dat Fietsvoordeelshop de onderhandelingen over de huurovereenkomst met betrekking tot het pand op onrechtmatige wijze heeft afgebroken en aansprakelijk is voor de vermogensschade (het positieve contractbelang) die Optare Rei daardoor lijdt;
        V. Fietsvoordeelshop veroordeelt om een schadevergoeding van € 96.000,- (vermeerderd met de wettelijke rente daarover, vanaf de datum van dagvaarding tot aan de datum van betaling) aan Optare Rei te betalen;
      
      
      
        Zowel primair als subsidiair:
        VI. Fietsvoordeelshop veroordeelt in de kosten van de procedure, met de wettelijke rente daarover, en de nakosten.
      
      
    
    
      3.2.
      Optare Rei legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat een perfecte huurovereenkomst tot stand is gekomen voor de periode 15 december 2020 tot en met 14 december 2021, tegen een huurprijs van € 8.000,- per maand exclusief btw en met de verplichting om een bankgarantie te stellen voor € 29.040,-. Fietsvoordeelshop dient deze overeenkomst na te komen en dus de huur van € 8.000,- per maand tot 14 december 2021 en de overeengekomen boete van € 300,- per maand bij te late betaling, te betalen.
    
    
      3.3.
      Ook moet Fietsvoordeelshop een bankgarantie stellen, of een waarborgsom van € 29.040,- storten.
    
    
      3.4.
      Voor het geval de kantonrechter tot het oordeel komt dat er nog geen huurovereenkomst tot stand is gekomen, dan is Optare Rei van mening dat Fietsvoordeelshop de onderhandelingen op onrechtmatige wijze heeft afgebroken. Fietsvoordeelshop is daarom gehouden de schade die daardoor is ontstaan te vergoeden. Deze schade bestaat uit het positieve contract belang en bedraagt € 96.000,-.
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      Fietsvoordeelshop betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat er geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. Het is bovendien niet onrechtmatig om de onderhandelingen af te breken.
    
    
      4.2.
      Voor het geval geoordeeld wordt dat er wel een huurovereenkomst tot stand is gekomen, dan beroept Fietsvoordeelshop zich er op dat die overeenkomst in een e-mail van 14 december 2020 is vernietigd op grond van dwaling en bedrog.
    
    
      4.3.
      De vorderingen dienen ook afgewezen te worden omdat Optare Rei niet voldoet aan de schadebeperkingsplicht. Optare Rei heeft er voor gekozen om een bodemprocedure aanhangig te maken. Een dergelijke procedure kan lang duren en al die tijd kan het pand niet aan een derde verhuurd worden. In een kort geding kan op korte termijn duidelijkheid verkregen worden. Door niet voor een kort geding te kiezen, maar voor een bodemprocedure voldoet  Optare Rei niet aan haar schadebeperkingsplicht  en dienen de vorderingen afgewezen te worden.
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Is een huurovereenkomst tot stand gekomen?
      
    
    
    
      5.1.
      Optare Rei baseert de vordering primair op het bestaan van een huurovereenkomst. Volgens Optare Rei is die overeenkomst op 2 december 2020 tot stand gekomen door de aanvaarding door Optare Rei van het voorstel van Fietsvoordeelshop van 1 december 2020. Fietsvoordeelshop betwist dat een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Fietsvoordeelshop wijst er op dat er in de toegezonden concept-huurovereenkomst hele andere bepalingen staan dan in de folder met projectinformatie op de website van de makelaar (hierna de Folder). Er was volgens Fietsvoordeelshop nog geen overeenstemming over de wezenlijke onderdelen van de overeenkomst (de essentialia).
    
    
      5.2.
      De kantonrechter overweegt als volgt. In de Folder staat dat de ruimtes voorzien zijn van een sprinklerinstallatie. Ook staat er dat het zal gaan om een ‘huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW conform ROZ-model’ en dat ‘bijzondere bepalingen niet van toepassing zijn’. In de advertentie op Funda staat ook vermeld dat de ruimtes voorzien zijn van een sprinklerinstallatie.
    
    
      5.3.
      Fietsvoordeelshop heeft het pand bezichtigd op basis van de informatie die verstrekt is in de Folder van de makelaar. Na die bezichtiging is tussen de makelaar en Fietsvoordeelshop contact geweest over de huurprijs en de looptijd. Volgens Optare Rei is door het bericht van de makelaar dat hij ‘akkoord mag geven’ op het prijsvoorstel van Fietsvoordeelshop een overeenkomst tot stand gekomen.
    
    
      5.4.
      De kantonrechter stelt voorop dat het niet voor de hand ligt dat een huurovereenkomst van deze aard en omvang tot stand komt voordat deze op schrift staat en ondertekend is. Optare Rei ging daar blijkens de feiten ook niet vanuit, zij stelde immers een concept op voor de schriftelijke huurovereenkomst en vraagt in haar e-mail van 10 december 2020 of Fietsvoordeelshop nog opmerkingen heeft over het concept dan wel akkoord is. Om vervolgens toch te kunnen concluderen dat sprake is van een overeenkomst zonder dat deze op schrift is gesteld en de afspraken duidelijk zijn vastgelegd, is tenminste nodig dat over de belangrijke onderdelen van de overeenkomst overeenstemming is bereikt. Daar is geen sprake van. Partijen waren het alleen eens over de duur van de overeenkomst, de ingangsdatum en de prijs. Maar niet over de verwachtingen en verplichtingen over en weer ten aanzien van de staat van het pand en het onderhoud. De Folder – het aanbod van Optare Rei tot het aangaan van een huurovereenkomst – wijkt op die onderwerpen immers op belangrijke punten af van de later verzonden (concept) huurovereenkomst. En dat terwijl Optare Rei de inhoud van het aanbod zoals vermeld in de Folder in haar dagvaarding zelf ook kwalificeert als de essentialia van de overeenkomst. Ook stelt zij in de dagvaarding dat het concept voor de huurovereenkomst op basis van deze essentialia is opgemaakt. Dat is dus niet juist. In het concept voor de overeenkomst is in strijd met het aanbod vermeld dat de sprinkler installatie is uitgeschakeld, terwijl deze voor Fietsvoordeelshop van belang was aangezien zij fietsen met een grote waarde wilde opslaan in het pand en wilde kunnen verzekeren. Bovendien is opgenomen dat de onderhoudsverplichtingen volledig bij huurder liggen en het triple net model geldt. Fietsvoordeelshop stelt dat triple net met zich meebrengt dat sprake is van diverse bijzondere bepalingen die uitwerking behoeven en waarover onderhandeld moet worden. Dit heeft Optare Rei onvoldoende gemotiveerd betwist. Ook op dit punt wijkt de overeenkomst dus af van de Folder, aangezien wel sprake is van bijzondere bepalingen. Het feit dat [yyy] in zijn e-mail van 1 december 2020  aangeeft dat hij bekend is met de staat van het pand, betekent niet dat hij van het voorgaande op de hoogte was of daarmee akkoord is gegaan. Ook de e-mail van 19 november 2020 van de makelaar aan [xxx] waarin staat dat de onderhoudsverplichtingen volledig bij de huurder liggen en de sprinklerinstallatie zal worden uitgeschakeld doet niets af aan het voorgaande. Wanneer een verhuurder op zodanig belangrijke punten wil afwijken van hetgeen in zijn aanbod – de Folder – is vermeld, is een e-mail aan één van de medewerkers van Fietsvoordeelshop die niet bevoegd is de vennootschap zelfstandig te vertegenwoordigen daarvoor onvoldoende. En juist in die situatie ligt het volstrekt niet voor de hand dat de overeenkomst definitief wordt voordat deze op schrift is gesteld en door beide partijen rechtsgeldig is ondertekend. 
    
    
      5.5.
      
        Dit betekent dat er geen overeenstemming is bereikt over de wezenlijke onderdelen (essentialia) van de overeenkomst. Een overeenkomst is dus niet tot stand gekomen. Dat betekent dat de primaire vordering wordt afgewezen.
        
          Was Fietsvoordeelshop verplicht door te onderhandelen?
        
      
      
    
    
      5.6.
      Hoofdregel is dat onderhandelingen kunnen worden afgebroken zonder dat van schadeplichtigheid sprake is. Onder omstandigheden kan het zo zijn dat het onrechtmatig is om ingezette onderhandelingen af te breken. Daarvan is sprake indien afbreken (a) op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of (b) in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Dit betreft een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf. Optare Rei heeft onvoldoende feiten en omstandigheden aangedragen die maken dat er sprake is van een gerechtvaardigd vertrouwen aan haar kant dat maakt dat afbreken onaanvaardbaar is. Er is een bezichtiging geweest, er is gereageerd op een prijsvoorstel van Fietsvoordeelshop en er is een concept-huurovereenkomst toegestuurd. Er zijn geen verregaande en uitgebreide onderhandelingen gevoerd. Optare Rei mocht er dus niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat er een huurovereenkomst tot stand zou komen. 
    
    
      5.7.
      De subsidiaire vordering wordt daarom ook afgewezen.
    
    
      5.8.
      De proceskosten komen voor rekening van Optare Rei, omdat zij ongelijk krijgt.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      wijst de vordering af;
    
    
      6.2.
      veroordeelt Optare Rei tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Fietsvoordeelshop worden vastgesteld op een bedrag van € 1.744,- aan salaris van de gemachtigde van Fietsvoordeelshop;
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter