ECLI:NL:RBNNE:2021:4190, Rechtbank Noord-Nederland, 28-09-2021, 9115542 \ CV EXPL 21-1826
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2021-09-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: pachtovereenkomst, bedrijfsmatigheid,
        van kleur verschieten overeenkomst bij verlenging van rechtswege,
        verkoop van grasgewas,
        verzet tegen opzegging door maatschap bij pachtovereenkomst met vennoot

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
    Afdeling Privaatrecht
    
    
      Locatie Leeuwarden
    
    
    
      zaak-/rolnummer: 9115542 \ CV EXPL  21-1826
    
    
    vonnis van de pachtkamer d.d. 28 september 2021
    
    
      inzake
    
    
    1. [A],
    wonende te [woonplaats] ,
    2. [B],
    wonende te [woonplaats] ,
    3. [C],
    
      wonende te [woonplaats] ,
      eisers in conventie,
      gedaagden in reconventie,
      gemachtigde: mr. R.J. de Nekker,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      [D] ,
    
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      gemachtigde: mr. ing. W. de Reus.
    
    
    
      Eisers gezamenlijk zullen hierna [A] c.s. worden genoemd. Voor zover de eisers sub 1 en sub 2 individueel worden bedoeld zullen zij met hun voornamen worden aangeduid. Gedaagde zal [D] worden genoemd.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 8 juni 2021
      - de conclusie van antwoord in reconventie
      - het proces-verbaal van mondelinge behandeling d.d. 25 augustus 2021.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is wederom vonnis bepaald.
      
    
  
  
    Motivering
    
      
        De feiten
      
      
        In conventie en in reconventie
      
    
    
      2.1.
      
        In deze procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
        Tussen [A] en [B] als pachters en [D] als verpachter bestaat een pachtovereenkomst met betrekking tot de percelen kadastraal bekend [kadastrale bekendheid] . Tot de in pacht uitgegeven gronden behoort een stukje niet meer agrarisch gebruikt rietland.
      
      
    
    
      2.2.
      
        De oorspronkelijke pachtovereenkomst is ingaande 5 maart 1975 (schriftelijk) aangegaan tussen [A] als pachter en zijn moeder als verpachter. Deze pachtovereenkomst is op 18 april 1977 goedgekeurd door de Grondkamer Friesland. 
        De huidige pachtovereenkomst is op grond van het bepaalde in artikel 158 van de voormalige Landinrichtingswet in 2006 tot stand gekomen na de ruilverkaveling Wymbritsderadiel, met als einddatum 5 maart 2011. [B] is in 2004 via een gerechtelijke procedure als medepachter aangemerkt.
      
      
    
    
      2.3.
      Na het overlijden van de moeder zijn de percelen in een gemeenschap van [A] en zijn broers en zusters gekomen en vervolgens verdeeld. [D] is een dochter van een zuster van [A] . Door vererving en aankoop is [D] uiteindelijk eigenaar van de verpachte percelen geworden.
      
    
    
      2.4.
      
        [A] is geboren op [geboortedatum] en [B] op [geboortedatum] . [A] en [B] exploiteren vanaf 1 mei 2002 in maatschapsverband een agrarische bedrijf op het gepachte. [C] , hun dochter en enig kind, is per 1 mei 2020 tot de maatschap toegetreden. De echtgenoot van [C] exploiteert een tuincentrum.
      
    
    
      2.5.
      
        Bij brief van 12 januari 2021, die door een deurwaarder op 13 januari 2021 aan [A] en [B] is betekend, heeft [D] de pachtovereenkomst opgezegd tegen 
        5 maart 2023. In deze opzegging staat, voor zover van belang:
      
      
      
        "U voert heden ten dage geen agrarisch bedrijf meer. U heeft geen noemenswaardige veestapel, u heeft geen noemenswaardig machinepark, noch vinden investeringen in uw bedrijf plaats.
        Verder heeft u in 2015 ca. 10,3 hectare van uw huiskavel verkocht aan uw buurman [E] van [adres] .
        Het gebruik en genot van de pachtpercelen laat u aan derden toekomen, hetgeen strijdig is met de
        bepaling van de pachtovereenkomst, alsmede de bepaling van de Regeling Pacht uit het Burgerlijk Wetboek.
        Een deel van perceel 377 is rietland, welke u niet gebruikt en waar u geen pachtprijs voor voldoet. Hier is feitelijk afstand van gedaan, ondanks dat dit rietland in de pachtovereenkomst wordt vermeld.
        Tot slot bent u op 1 mei 2020 een fiscale maatschap aangegaan met uw dochter [C] wonende te [woonplaats] . Uw dochter heeft geen bedrijfsmatige agrarische affiniteit. Daarnaast heeft uw boekhouder verklaard, dat de aangegane maatschap puur op fiscale grond is gevestigd om uw bedrijfsvermogen fiscaal gunstig over te dragen. Eigenaar wenst met haar gronden geen onderdeel te zijn van die constructie.
        Gelet op de voorwaarden uit de onderliggende overeenkomst merkt eigenaar de volgende
        strijdigheden op:
        • Conform artikel 1 van de Algemene Voorwaarden bent u als gebruiker verplicht de landerijen
        te gebruiken en te bemesten naar de eisen van een goede bedrijfsvoering. Eigenaar meent dat
        u daar zonder bedrijfsmiddelen niet toe in staat bent. U mag het gepachte alleen voor eigen
        rekening exploiteren, hetgeen thans niet meer het geval is;
        • Er is geen sprake van het persoonlijk gebruik van onderhavige percelen;
        • U oefent niet langer bedrijfsmatige landbouw uit.
        Uw bedrijfsvoering is derhalve niet geweest zoals een goed gebruiker/pachter betaamt alsmede bent u anderszins ernstig tekortgeschoten in de nakoming van uw verplichtingen. (…)"
      
      
      
        Daar u ten tijde van de verlenging van onderhavige overeenkomst d.d. 5 maart 2017 geen bedrijfsmatige landbouwer was, is het pachtregime niet (meer) op deze overeenkomst van toepassing.
        Deze opzegging is primair gegrondvest op artikel 7:228 lid 2 BW. Op grond van deze opzegging eindigt
        het gebruik per 31 december 2021.
        De opzegging is subsidiair gegrondvest op artikel 7:367 BW ev. Op basis van de gronden zoals genoemd in artikel 7:370 BW. Op grond van deze subsidiaire opzegging eindigt het gebruik per 5 maart 2023.
      
      
    
    
      2.6.
      Bij brief van 22 februari 2021, eveneens betekend per deurwaardersexploot, heeft de Maatschap [A] en [B] te kennen gegeven niet akkoord te gaan met de opzegging. Daarbij is ingegaan op de in de opzegging aangevoerde gronden.
      
    
    
      2.7.
      Namens [D] is bij brief van 5 maart 2021 gereageerd op de brief van 22 februari 2021. Daarbij is aangegeven dat er geen verzet tegen de opzegging van de pachtovereenkomst is ontvangen van de pachters persoonlijk is ontvangen, de termijn van verzet is verstreken en dat het gebruik van het gepachte eindigt per 31 december 2021. Namens [A] en [B] is daar bij brief van 11 maart 2011 op gereageerd met de mededeling dat het duidelijk is dat het verzet tegen de opzegging namens hen werd gedaan en dat zij het gepachte niet zullen ontruimen.
      
      
        
          De vorderingen in conventie en in reconventie 
        
      
    
    
      3.1.
      
        De vordering (in conventie) luidt als volgt:
        primair vorderen [A] en [B] om [C] als medepachter aan te merken,
        subsidiair vorderen [A] en [B] indeplaatsstelling van [C] als pachter,
        meer subsidiair vordert [C] om te worden aangemerkt als medepachter, dan wel indeplaatsgestelde, alles met veroordeling van [D] in de proceskosten.
      
      
    
    
      3.2.	-
      
        [D] vordert in reconventie:
      - primair op grond van het gegeven dat pachter ten tijde van de verlenging van de
      
        pachtovereenkomst niet langer bedrijfsmatig landbouwer was, om die reden eindigt de
        (pacht)overeenkomst per 31 december 2021 of een datum kort na uw uitspraak in goede justitie van te leggen datum en dat pachter op die datum het voorheen gepachte ontruimt dient op te leveren;
      
      - subsidiair dient de pachtverhouding op grond van de opzegging d.d. 12 januari 2021 op 5 maart
      2023 te eindigen, vanwege het niet tijdig reageren van pachter tegen de opzegging van het gebruik van het voorheen gepachte;
      - meer subsidiair ontbinding van de pachtovereenkomst vanwege het ontbreken van een
      
        bedrijfsmatige exploitatie en persoonlijk gebruik van het gepachte, waardoor pachter op grond van artikel 7:376 lid 1 BW wordt geacht te zijn tekortgeschoten, althans op de grond van artikel 7:347 BW het gepachte niet meer zelf exploiteert en in strijd handelt met artikel 1 van de Algemene Voorwaarden behorende bij de pachtovereenkomsten. Tevens dient een eventuele
        belangenafweging in het voordeel van verpachter te vallen. Om die reden eindigt de
        pachtovereenkomst per 5 maart 2023 en dient pachter het gepachte op die datum ontruimt op te
        leveren;
      
      - meer subsidiair tot vaststelling van een datum van beëindiging en ontruiming van het gepachte;
      - - meer subsidiair dat het rietland op perceel 378 niet tot het gepachte behoort wegens feitelijk
      afstand doen door pachter;
      - dat pachter wordt veroordeeld tot het in goede staat opleveren van het gepachte, zijnde voorzien
      van een goede bemestingstoestand en een deugdelijke grasmat. Slaagt pachter hier niet in dan dient hij veroordeeld te worden tot een schadevergoeding;
      - - zulks voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en onder ontruiming van het
      gepachte op tijdstip van het pachteinde alsmede onder veroordeling van gedaagde in reconventie in de kosten van het geding.
      
    
    
      3.3.
      Partijen voeren in conventie en in reconventie over en weer verweer.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen zal hierna worden ingegaan.
      
      
      
      
      
      
        
          De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
        
      
      
      
        
          Het verzet tegen de opzegging
        
      
    
    
      4.1.
      De pachtkamer zal allereerst ingaan op het door [D] aangevoerde argument van formele aard dat [A] c.s. te laat verzet heeft aangetekend tegen de opzegging van de pachtovereenkomst.
      
    
    
      4.2.
      
        Uit artikel 7:369 Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat de pachter zich tijdig, binnen zes weken, tegen een opzegging door de verpachter moet verzetten. Laat hij dit na, dan eindigt de pachtovereenkomst door de opzegging.
        
          [D] heeft gesteld dat [A] en [B] dit verzet tegen de opzegging niet tijdig hebben gedaan omdat de brief van 22 februari 2021, waar bezwaar wordt gemaakt tegen de opzegging, namens de maatschap is verzonden. De latere brief van 11 maart 2021 waarin staat dat het verzet namens [A] en [B] is gedaan is buiten de zesweekstermijn verzonden. Daardoor heeft het verzet volgens [D] geen effect gehad en eindigt de overeenkomst. 
      
      
    
    
      4.3.
      De pachtkamer volgt dit argument van [D] niet. Juist is dat in de bedoelde brief staat de Maatschap [A] en [B] zich verzet tegen de opzegging, terwijl [A] en [B] de pachters zijn. Naar het oordeel van de pachtkamer ziet [D] er echter aan voorbij dat een maatschap blijkens artikel 7A:1655 BW een overeenkomst tussen personen is. Alhoewel wordt aangenomen dat een maatschap in rechte kan optreden en een afgescheiden vermogen kan hebben is een maatschap geen rechtspersoon maar blijft het een samenwerkingsverband tussen de betrokken vennoten. Het verzet van 22 februari 2021 kan dan ook geacht worden te zijn gedaan door [A] en [B] als pachters, nu zij (mede) vennoten van de genoemde maatschap zijn, de opzegging [A] en [B] als pachters treft en het duidelijk is waar het verzet in de genoemde brief op is gericht. De pachtkamer is derhalve van oordeel dat [A] en [B] tijdig verzet tegen de opzegging hebben gedaan, zodat op grond van dat uitgangspunt verder zal worden geoordeeld.
      
      
        
          Pacht of huur?
        
      
    
    
      4.4.
      
        [D] heeft verder gesteld dat er in 2017 al geen sprake meer was van een pachtrelatie tussen partijen, zodat de opzegging van de overeenkomst niet volgens de regels van de pacht, maar van huur moet worden beoordeeld. [D] heeft in verband hiermee onder meer ontruiming van de landerijen per 31 december 2021 gevorderd. Deze vordering is er op gebaseerd, zoals ook in de opzeggingsbrief van 12 januari 2021 is vermeld, dat [A] en [B] op 5 maart 2017, de datum van de verlening van rechtswege van de pachtovereenkomst niet meer bedrijfsmatig de landbouw uitoefenden. Daardoor werd er volgens [D] op dat moment niet meer voldaan aan het in artikel 7:312 BW genoemde, voor een pachtovereenkomst geldende vereiste van bedrijfsmatige landbouwuitoefening en vond het gebruik van het gepachte vanaf dat moment daarom niet langer plaats op grond van een pachtovereenkomst, maar van een huurovereenkomst. De opzegging van een huurovereenkomst is niet gebonden aan de pachtrechtelijke regels en kan op een kortere termijn plaatsvinden.
      
    
    
      4.5.
      
        De pachtkamer oordeelt hieromtrent als volgt. Voor de kwalificatie van een gebruiksovereenkomst als pachtovereenkomst is op grond van de artikelen 7:311 BW en 7:312 BW een vereiste dat de gebruiker bedrijfsmatig de landbouw uitoefent. Indien daarvan bij het aangaan van de overeenkomst geen sprake is kwalificeert de overeenkomst niet als pachtovereenkomst maar als huurovereenkomst, indien althans aan de vereisten daarvoor zoals die zijn omschreven in artikel 7:201 e.v. BW is voldaan.
        Naar het oordeel van de pachtkamer geldt dit kwalificatievereiste echter niet meer bij de verlenging van rechtswege van de overeenkomst op grond van artikel 7:325 lid 5 BW. Een verlenging van rechtswege die stilzwijgend en zonder dat partijen opnieuw afspraken maken plaatsvindt betreft een ongewijzigde voortzetting van een eerder gesloten overeenkomst en die eerdere overeenkomst blijft maatgevend en bepalend voor de gemaakte afspraken en naar het oordeel van de pachtkamer geldt dit ook ten aanzien van de kwalificatie. De omstandigheid dat bij een dergelijke stilzwijgende voorzetting geen hernieuwde schriftelijke vastlegging en goedkeuring door de grondkamer is vereist bevestigt dit. 
        Verder zou er bij het volgen van het standpunt van [D] een beoordeling achteraf van de rechtstoestand op het moment van de verlenging van rechtswege nodig zijn en dat verdraagt zich moeilijk met de wettelijke gevolgen die aan een pachtverhouding zijn verbonden. 
      
      
    
    
      4.6.
      Het staken van het bedrijfsmatig gebruik gedurende de pachtrelatie doet de overeenkomst daarom naar het oordeel van de pachtkamer niet 'van kleur verschieten', maar kan wel grond voor opzegging of ontbinding van de pachtovereenkomst vormen omdat het verlies van bedrijfsmatigheid als een tekortkoming in de nakoming van de pachtovereenkomst wordt beschouwd (artikel 7:376 lid 1 en onder a BW). Dit brengt mee dat er geen grond is voor de vaststelling dat de overeenkomst niet meer als een pachtovereenkomst maar als een huurovereenkomst moet worden aangemerkt die kan eindigen per 31 december 2021 en dat de landerijen per die datum moeten zijn ontruimd. Het door [D] in reconventie primair gevorderde is daarom niet voor toewijzing vatbaar.
      
      
        
          De bedrijfsmatigheid
        
      
    
    
      4.7.
      In aansluiting op het voorgaande zal de pachtkamer hierbij eerst ingaan op de bedrijfsmatigheid van de huidige activiteiten van [A] c.s., hetgeen van belang is voor de beoordeling van de opzegging van de overeenkomst omdat [D] het ontbreken daarvan aan haar opzegging ten grondslag heeft gelegd. Het geschil tussen partijen in reconventie spitst zich hier ook op toe.
      
    
    
      4.8.
      Zoals hiervoor in andere bewoording al is aangegeven vormt het niet meer gebruiken van het gepachte voor bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw een opzeggings- of ontbindingsgrond. Als uitgangspunt geldt dat ingeval de verpachter de pachter verwijt niet meer bedrijfsmatig de landbouw uit te oefenen en dat argument aan de vordering tot beëindiging of ontbinding van de pachtovereenkomst ten grondslag legt, op hem (de verpachter) de bewijslast van de feiten en omstandigheden daartoe rust. Dit overeenkomstig het in verband hiermee bepaalde in artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Echter kan van de pachter worden gevergd dat hij voldoende gegevens over zijn bedrijfsvoering overlegt - aldus bijvoorbeeld de uitspraken van de pachtkamer van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 3 december 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:9211 en van 10 juli 2018, ECLI:GHARL:2018:6293 - omdat de in verband hiermee relevante bedrijfsgegevens zich in zijn domein bevinden.
      
    
    
      4.9.
      
        De pachtkamer constateert dat [A] en [B] dit laatste slechts mondjesmaat hebben gedaan. Zij hebben hun gecombineerde opgave over de jaren 2017 tot en met 2021 overgelegd en op een half A-viertje een verkorte winst- en verliesrekening ten aanzien van de jaren 2017/2018, 2018/2019 en 2019/2020. Uit dit laatste kan echter niet veel meer worden afgeleid dan dat de winst over genoemde jaren respectievelijk € 7.604,-, 
        € 29.574,- en € 35.826,- betrof, zonder dat daarmee enig inzicht in het bedrijf is gegeven. Uit de gecombineerde opgave kan verder worden opgemaakt dat er in 2016 nog twee melkkoeien waren. Voor het overige worden er volgens de opgave geen dieren gehouden. Verder bestaat het geheel volgens deze opgave uit ongeveer 28 hectare grasland.
        De activiteiten die worden uitgevoerd, waaruit inkomsten worden gegenereerd, welke kosten er worden gemaakt, welke investeringen worden gedaan en welke bedrijfsmiddelen er voorhanden zijn wordt uit de overgelegde stukken op geen enkele manier duidelijk. 
        
          [A] en [B] hebben aangevoerd dat het gezien de slechte familiaire verstandhouding voldoende is om een select overzicht in te brengen omdat het immers gaat om de inkomsten uit bedrijfsvoering. De pachtkamer is van oordeel dat zij hiermee miskennen dat het er volgens de hiervoor aangehaalde jurisprudentie om gaat dat inzicht in de bedrijfsvoering wordt gegeven en daaraan ontbreekt het in dit geval. Ter zitting is door [A] en [B] overigens nog aangeboden om nadere financiële stukken in het geding te brengen, maar de pachtkamer gaat hieraan als niet ter zake doende voorbij, mede gezien de navolgende overwegingen.
      
      
    
    
      4.10.
      
        Ter zitting heeft [A] c.s. vragen over de bedrijfsvoering beantwoord en de pachtkamer is van oordeel dat zij op grond daarvan voldoende inzicht in de bedrijfsvoering heeft gekregen. Zo heeft [A] c.s. enige nadere toelichting gegeven waaruit kan worden afgeleid dat [A] en [B] uiterlijk in 2016 zijn gestopt met de melkveehouderij vanwege fysieke belemmeringen bij [A] . Sindsdien is er sprake van de verkoop van grasgewas. Uit de ter zitting gegeven uitleg begrijpt de pachtkamer dat [A] en [B] met hun buren [E] en [F] afspraken hebben gemaakt die er op neer komen dat deze buren jaarlijks een bedrag aan [A] c.s. betalen en daarvoor gras kunnen oogsten en hun mest kunnen uitrijden. Het onderhoud, bemesten en maaien wordt door deze buren gedaan en in ieder geval [F] heeft het oogstrisico. [E] gebruikt hierbij de eigendomspercelen van [A] en [B] . [A] doet het hekkelwerk en helpt de buren zo nu en dan. [A] en [B] hebben nog twee tractoren en onder meer een schudder. [A] en [B] voeren verder zelf geen werkzaamheden uit en laten verdere werkzaamheden door een loonwerker doen.
        
          [A] en [B] hebben ook nog verklaard dat zij in de jaren vóór 2020 ook gras aan anderen hebben verkocht, maar zij hebben dat niet nader gespecificeerd.
        In de overgelegde verkorte winst-/verliesrekening worden bij de post 'opbrengsten veehouderij' over de jaren 2017/2018, 2018/2019 en 2019/2020 bedragen van achtereenvolgens € 28.019,-, € 54.285,- en € 55.168,- genoemd. [A] c.s. heeft dit verschil verklaard uit de verkoop van fosfaatrechten in de twee laatstgenoemde boekjaren. Er zijn thans geen fosfaatrechten meer. De opbrengst uit 2017/2018 is volgens hem representatief voor de inkomsten uit grasverkoop, hetgeen neerkomt op een opbrengst van ongeveer
        € 1.500,- per hectare. Investeringen zijn door [A] en [B] niet genoemd, op herstel van het dak van de boerderij in het verleden na.
      
    
    
      4.11.
      
        Bij de beantwoording van de vraag wanneer er sprake is van bedrijfsmatig uitoefenen van de landbouw heeft de pachtkamer van het gerechtshof Arnhem in aansluiting bij de wetsgeschiedenis in het arrest van 12 mei 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BI4361 - en nadien meerdere malen herhaald - de navolgende gezichtspunten geformuleerd:
        "Mede tegen de achtergrond van de wetsgeschiedenis van art. 7:312 Burgerlijk Wetboek veronderstelt een bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte dat sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op winst door uitoefening van de landbouw. Voor de vraag of daarvan sprake is, acht het hof de navolgende gezichtspunten in het bijzonder van belang:a. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;b. de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;c. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;d. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft;een en ander in onderlinge samenhang te beschouwen en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval." 
      
    
    
      4.12.
      Afgezien van de genoemde gezichtspunten veronderstelt een bedrijfsmatige exploitatie het verrichten van (agrarische) activiteiten door de pachter zelf in het kader van de bedrijfsvoering, waarbij de pachter ook in enigerlei mate het risico draagt ten aanzien van een negatieve exploitatie, bijvoorbeeld ten aanzien van het mislukken van de oogst. Reeds daaraan ontbreekt het naar het oordeel van de pachtkamer in dit geval. Uit de gegeven toelichting kan niet anders worden afgeleid dan dat de rol van [A] en [B] zich in feite beperkt tot het ter beschikking stellen van land aan [E] en [F] en dat de landbewerking en het oogstrisico bij deze buren, en niet bij [A] en [B] (dan wel [A] c.s.) ligt. Het hekkelen van sloten behoort tot de gangbare verplichting van een eigenaar/pachter en kan in dit kader niet als een in aanmerking te nemen bedrijfsmatige activiteit worden beschouwd en de werkzaamheden die [A] verder nog stelt te verrichten, waarvan de aard en omvang overigens onduidelijk is gebleven, staan ten dienste van de buren. Het verdienmodel van [A] c.s. zoals dat naar voren komt uit de door hem gegeven informatie is niet zozeer gebaseerd op uitoefening van de landbouw door hemzelf, maar op het behalen van rendement uit vermogen door middel van het economisch ter beschikking stellen van de gronden aan de buren en dat is niet het (bedrijfsmatig) uitoefenen van de landbouw zoals is bedoeld in artikel 7:311 BW.
      
    
    
      4.13.
      
        Naast het voorgaande overweegt de pachtkamer dat niet is gebleken van enige relevante investering. Door [D] is terecht aangevoerd dat de reparatie aan het dak van de boerderij regulier onderhoud betreft dat niet exclusief als bedrijfsinvestering kan worden aangemerkt. Verder is gebleken dat [A] en [B] in 2015 10 hectare land aan [E] hebben verkocht, hetgeen in het kader van de toekomst van de bedrijfsvoering niet zonder meer valt te verklaren. In hoeverre deze verkoop aan het bedrijf ten goede is gekomen hebben zij niet toegelicht, anders dan dat de verkoop voor alle betrokkenen een goede oplossing was en dat het de verst van de boerderij gelegen gronden betrof. Gelet op de door [D] ter zitting getoonde luchtfoto met de ligging van de boerderij en de percelen is dit laatste naar het oordeel van de pachtkamer overigens betrekkelijk.
        
          [A] en [B] en hebben omtrent de toekomst niet meer aangegeven dan dat zij het bedrijf graag willen doorgeven aan [C] en gezien hun leeftijd, 79 en 75 jaar, en de fysieke toestand van [A] mag misschien ook niet meer worden verwacht.
        
          [C] heeft ter zitting uiteen gezet dat zij in de toekomst streeft naar een kleinschalig bedrijf met meerdere activiteiten, waaronder de teelt van siergewassen zoals kerstbomen en rododendrons. De plannen die zij daartoe heeft verkeren blijkens haar toelichting nog in een beginstadium waarbij de mogelijkheden voor wat betreft bodemgeschiktheid, bestemming en pachtvoorwaarden nog moeten worden uitgezocht, zodat de pachtkamer daaraan geen conclusies ten voordele van [A] c.s. kan verbinden. In ieder geval dragen deze voornemens niet bij aan het op dit moment kunnen aannemen van bedrijfsmatige landbouwuitoefening.
      
      
    
    
      4.14.
      De pachtkamer concludeert op grond van de voorgaande overwegingen dat het voldoende aannemelijk is dat [A] en [B] niet meer bedrijfsmatig de landbouw uitoefenen. Het bedrijfsmatig uitoefenen van de landbouw is gelet op het beschermende karakter van het pachtrecht een van de essentialia van de pacht. [A] en [B] zijn hiermee dan ook zodanig ernstig tekort geschoten in de nakoming van deze op hen rustende verplichting uit de pachtovereenkomst, dat [D] de pachtovereenkomst op deze grond heeft kunnen opzeggen. Dit betekent dat de pachtovereenkomst zal eindigen per 5 maart 2023 en dat het gepachte per die datum moet worden ontruimd en, op basis van artikel 7:358 lid 1 BW, in goede staat aan [D] moet worden opgeleverd. Het door [D] in verband hiermee gevorderde wordt door de pachtkamer mede als zodanig beschouwd en zal in zoverre worden toegewezen. Omdat de pachtkamer het verweer van [A] en [B] kennelijk ongegrond acht, zal het vonnis in conventie zoals door [D] is gevorderd uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
      
    
    
      4.15.
      Het verder door [D] gevorderde zal worden afgewezen. Of en in hoeverre [A] en [B] de oplevering van het gepachte aanleiding geeft tot schadevergoeding zal op dat moment moeten worden beoordeeld. Gezien de aanstaande beëindiging van de pacht zal de pachtkamer de vraag in hoeverre het rietland al niet meer tot het gepachte behoort, buiten beschouwing laten omdat [D] in het licht van de aanstaande beëindiging van de pachtovereenkomst onvoldoende belang bij deze vordering heeft gesteld. De pachtkamer constateert daarbij wel dat [A] en [B] niet hebben tegengesproken dat zij dit rietland niet meer gebruiken. 
      
      
        
          De indeplaatstelling en medepacht
        
      
    
    
      4.16.
      De vordering in conventie tot indeplaatstelling van [C] dan wel haar als medepachter aan te merken zal worden afgewezen. Daaraan ligt het volgende ten grondslag.
      
    
    
      4.17.
      
        Volgens het bepaalde in de artikelen 7:363 en 7:364 BW beslist de rechter naar billijkheid op een vordering tot indeplaatsstelling of medepacht. Gelet op het hiervoor gegeven oordeel met betrekking tot de opzegging van de pachtovereenkomst door [D] zou de status van [C] van pachter of medepachter zich nog slechts uitstrekken tot 
        5 maart 2023. De pachtkamer is van oordeel dat het belang van [C] bij toewijzing van een van deze vorderingen gezien de aflopende pacht zodanig gering is dat de vordering naar billijkheid moet worden afgewezen. De pachtkamer overweegt daarbij dat de rol van [C] momenteel niet zodanig is dat om die reden indeplaatsstelling of medepacht nog noodzakelijk is. Zij verricht administratieve werkzaamheden ten behoeve van de maatschap en onderhoudt de zakelijke contacten met de buren, maar daarvoor is een status als (mede)pachter niet nodig. De door haar uiteengezette plannen, die hiervoor onder 4.13 kort zijn weergegeven, zijn verder nog een in zodanig pril stadium dat ook daarin geen grond voor toewijzing van deze vordering kan worden gevonden. In hoeverre [C] in een andere situatie voor indeplaatsstelling of medepacht in aanmerking zou kunnen komen kan daarom buiten beschouwing blijven.
      
      
      
        
          De proceskosten
        
      
    
    
      4.18.
      Tot slot zal in conventie en in reconventie moeten worden geoordeeld over de proceskosten. [A] en [B] zullen zowel in conventie als in reconventie als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. In conventie worden de proceskosten aan de zijde van [D] vastgesteld op € 498,00 (2 punten, € 249,00 per punt) vanwege salaris gemachtigde. In reconventie worden de proceskosten eveneens vastgesteld op € 498,00 (tegeneis als zelfstandige vordering) vanwege salaris gemachtigde.
      
    
  
  
    Beslissing
    
      De pachtkamer:
      
        in conventie 
      
    
    
      5.1.
      stelt het tijdstip waarop de pachtovereenkomst tussen [D] als verpachter en [A] en [B] als pachters met betrekking tot de percelen kadastraal bekend [kadastrale bekendheid] , eindigt vast op 5 maart 2023;
      
    
    
      5.2.
      
        bepaalt dat [A] en [B] de hiervoor genoemde percelen uiterlijk op 
        5 maart 2013 in goede staat aan [D] opleveren en ter beschikking stellen;
      
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [A] c.s. in de kosten van de procedure, aan de zijde van [D] vastgesteld op € 498,00 wegens salaris gemachtigde;
      
    
    
      5.4.
      verklaart het vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      5.5.
      wijst het anders of meer gevorderde af;
      
      
        
          in reconventie
        
      
    
    
      5.6.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [A] c.s. in de kosten van de procedure, aan de zijde van [D] vastgesteld op € 498,00 wegens salaris gemachtigde;
      
    
    
      5.8.
      verklaart het vonnis in reconventie uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de proceskostenveroordeling.
      
      
      
        Aldus gewezen door de pachtkamer, bestaande uit mr. H.J. Idzenga, kantonrechter-voorzitter en P. Kingma en T. Jippes-de Boer, leden, en uitgesproken door de kantonrechter-voorzitter ter openbare terechtzitting van 28 september 2021 in tegenwoordigheid van de griffier. 
      
      
      
        c 324