ECLI:NL:GHARL:2020:10460, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-12-2020, 200.269.238
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-12-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: 7:355 BW. Verboden onderverpachting. De specifieke omstandigheden van het geval brengen mee dat de pachtovereenkomst niet ontbonden of beëindigd wordt.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Arnhem					
      
        afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.269.238
      (zaaknummer rechtbank Noord-Holland 7575775)
    
    
    
      
        arrest van de pachtkamer van 15 december 2020
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [appellant sub 1] 
    
      wonende te [woonplaats] ,2. [appellant sub 2], wonende te [woonplaats]3. [appellant sub 3] 
      wonende te [woonplaats] ,
    
    4. [appellant sub 4],
    wonende te [woonplaats] ( [land] ),
    5. [appellant sub 5],
    
      wonende te [woonplaats] ,
      appellanten,
      in eerste aanleg: eisers,
      hierna: [verpachter] (mannelijk enkelvoud),
      advocaat: mr. E.C.W. van der Poel,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
      geïntimeerde,
      in eerste aanleg: gedaagde,
      hierna: [pachter] ,
      advocaat: mr. S.N. Peijnenburg.
    
    
  
  
    
      1Kern van de zaak en de beslissing
    
      1.1
      Deze zaak gaat om het volgende. [verpachter] verpacht aan [pachter] een aantal percelen in [plaats] , Noord-Holland. De grootvaders van partijen kenden elkaar al en begin 1958 is een schriftelijke pachtovereenkomst tussen hen op papier gekomen. De vaders van partijen hebben de pachtverhouding voortgezet en in 1968 een nieuwe pachtovereenkomst opgesteld. In 2001 heeft een ruilverkaveling plaatsgevonden en is weer een nieuwe pachtovereenkomst tot stand gekomen. Het gepachte kwam toen rondom de boerderij van [pachter] te liggen en maakt nu dus deel uit van zijn huisperceel. Het gepachte is sindsdien ongeveer 17,5 ha groot. In 2004/2006 is [pachter] zijn vader als pachter opgevolgd. In 2008/2009 heeft [verpachter] door schenking de verpachte percelen van zijn vader verkregen. 
    
    
      1.2
      
        [verpachter] wil een einde maken aan de pachtovereenkomst. Hij heeft tot twee keer toe de pachtovereenkomst opgezegd, waartegen [pachter] zich heeft verzet. De pachtkamer te Alkmaar heeft geoordeeld dat de vorderingen van [verpachter] niet op de juiste wijze zijn geformuleerd en dat er overigens geen (ernstige) tekortkoming is, en de vorderingen afgewezen. In dit hoger beroep heeft [verpachter] zijn vorderingen gewijzigd en vordert hij primair dat het hof de pachtovereenkomst zal ontbinden en subsidiair zal verklaren dat de pachtovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd. Hij vordert dat [pachter] het gepachte moet ontruimen. 
    
    
      1.3
      Het hof zal de pachtovereenkomst niet ontbinden en ook niet beëindigen. Het klopt dat [pachter] is tekortgeschoten als pachter door telkens een deel van de gepachte percelen onder te verpachten. Daarom kan de pachtovereenkomst in beginsel worden ontbonden. Maar vanwege de voorgeschiedenis - waaruit volgt dat [pachter] niet moedwillig zonder toestemming heeft gehandeld - en de grote gevolgen die de ontbinding voor [pachter] zou hebben, heeft de tekortkoming in dit geval onvoldoende gewicht voor ontbinding van de pachtovereenkomst. Het hof wijst de ontbindingsvordering af. Omdat de beëindigingsvordering op dezelfde tekortkomingen is gebaseerd, wijst het hof ook die vordering af. Dat betekent dat [pachter] pachter blijft van de percelen van [verpachter] .
    
    
      1.4
      Hierna legt het hof uit hoe het tot zijn oordeel is gekomen. Eerst vermeldt het hof wat er in deze procedure is gebeurd.
    
  
  
    
      2Het procesverloop tot nu toe 
    
      2.1
      Het hof heeft op 28 april 2020 een tussenarrest gewezen. Daarin heeft het hof het procesverloop tot dan toe beschreven en een zitting aangekondigd. Bovendien heeft het hof gevraagd aan [pachter] om voor de zitting stukken over te leggen, wat hij heeft gedaan. Die stukken maken onderdeel uit van het procesdossier. 
    
    
      2.2
      Op 29 oktober 2020 heeft de zitting plaatsgevonden, waarbij partijen per Skype-verbinding vanuit de zittingszaal door het hof zijn gehoord. Van de zitting is een verslag gemaakt. Beide advocaten hebben nog op dat verslag gereageerd. Aan het eind van de zitting heeft het hof arrest bepaald.
    
    
      2.3
      In de eerdere beslissingen van de rechtbank en het hof zijn de namen van de eisers/appellanten niet altijd helemaal correct weergegeven. In dit arrest staan alle vijf appellanten vermeld.
    
  
  
    
      3De beoordeling van het hoger beroep 
    De vorderingen in hoger beroep van [verpachter]
    
      3.1
       heeft in hoger beroep zijn eis gewijzigd. In plaats van een verklaring voor recht dat de pachtovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd en subsidiair ontbonden, vordert [verpachter] in hoger beroep primair dat het hof de pachtovereenkomst ontbindt. Subsidiair vordert hij een verklaring voor recht dat de pachtovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd. 
    
    
      3.2
      
        
          [pachter] heeft bezwaar tegen de eiswijziging. Dat bezwaar gaat niet op. In hoger beroep mag een partij haar eis wijzigen en van die mogelijkheid heeft [verpachter] gebruik gemaakt. Ook omdat de feiten waarover het gaat hetzelfde zijn als in eerste aanleg, is er geen reden om de eiswijziging niet toe te laten.
        
          De verwijten van [verpachter]
        
      
    
    
      3.3
      
        
          [verpachter] stelt dat [pachter] als pachter is tekortgeschoten doordat hij geen bedrijfsmatige landbouw meer uitoefent en omdat hij jarenlang het gepachte zonder toestemming heeft onderverpacht aan een bloembollenteler. Daardoor heeft hij het grasland niet volgens de bestemming gebruikt. De advocaat van [verpachter] heeft tijdens de zitting toegelicht dat het [verpachter] vooral gaat om het tegen betaling in gebruik geven aan een ander voor bollenland. Daaruit heeft het hof afgeleid dat [verpachter] de bestemmingswijziging vooral in verband brengt met de onderverpachting en niet als afzonderlijk verwijt. Het hof gaat op de gestelde bestemmingswijziging niet meer afzonderlijk in. 
        
          Bedrijfsmatige landbouw
        
      
    
    
      3.4
      
        [pachter] heeft gecombineerde opgaven en boekhoudrapporten overgelegd vanaf 2015 tot nu. Vanaf 2017 heeft hij met zijn vrouw een vennootschap onder firma. Zij beschikken over ongeveer 30 ha grond waarvan 26 ha weidegrond bij huis en - tot 2018 - ongeveer 4 ha bloembollenland in onderverpachting. Gemiddeld worden op het bedrijf 350 opfokschapen gehouden en ongeveer 70 stuks jongvee ten behoeve van de melkveehouderij. De bruto opbrengst is passend bij de bedrijfsvoering. Met uitzondering van één jaar maakt [pachter] jaarlijks (bescheiden) winst (€ 12.000 tot € 25.000). In het bedrijf zit vrijwel geen vreemd vermogen. [pachter] heeft in de jaren 2011-2016 geïnvesteerd in drainage ten behoeve van (ook) de bloembollenteelt. Naast de opbrengsten uit het bedrijf, leeft het gezin van [pachter] van het loon dat [pachter] en zijn echtgenote bijverdienen als postbesteller/bezorger. Uit de overgelegde salarisstroken maakt het hof op dat [pachter] wekelijks 10 uur voor PostNL werkt en zijn echtgenote 13 uur.
    
    
      3.5
      
        Op basis van deze gegevens oordeelt het hof dat [verpachter] onvoldoende heeft aangevoerd dat [pachter] geen bedrijfsmatige landbouw (meer) uitoefent. Dat een deel van zijn inkomsten bestaat uit landbouwsubsidies is daartoe onvoldoende, want dat is gebruikelijk in de landbouw. Ook is niet voldoende aannemelijk gemaakt dat [pachter] zonder de extra inkomsten van de onderverpachting een structureel verlieslatend bedrijf heeft. De bijbaan als postbezorger voor 10 uur per week kan niet worden aangemerkt als een hoofdfunctie buiten de landbouw. Dit betekent dat het verwijt dat [pachter] geen bedrijfsmatige landbouw meer zou uitoefenen, niet opgaat en dus niet tot ontbinding kan leiden.
        
          Onderverpachting
        
      
    
    
      3.6
      Vast staat dat [pachter] geen (schriftelijke) toestemming van [verpachter] heeft voor het onderverpachten van delen van het gepachte aan een bloembollenteler. Dat levert dus een tekortkoming op. Het is immers verboden om zonder toestemming van de verpachter onder te verpachten (artikel 7:355 BW). 
    
    
      3.7
      
        [pachter] heeft hier tegen in gebracht dat hij ervan is uitgegaan dat die toestemming er wel was. Hij verwijst naar verklaringen van zijn vader en stelt dat hij het bedrijf heeft voortgezet zoals het altijd al werd uitgeoefend. De pachtpercelen en de eigendomspercelen waren altijd al in de zevenjaarcyclus van een bloembollenteler opgenomen. De vaders van [verpachter] waren daarvan op de hoogte en stemden daarmee in. [pachter] is ervan uitgegaan dat die toestemming ook voor hem gold.
    
    
      3.8
      
        Het gaat hier om de vraag of [pachter] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat hij toestemming had voor onderverpachting. Het hof vindt van niet. In de verklaring van de vader van [pachter] staat onder meer: “Alle kwesties, zo ook de bollenteelt, werden met [A] en later met [B] [de vaders van [verpachter] , hof] besproken en die kwesties werden altijd opgelost of bereikten we daarover overeenstemming.” Hieruit volgt al dat de vaders van partijen het nodig vonden om over de bloembollen op het gepachte telkens afspraken te maken. Vanaf het moment dat [pachter] het bedrijf alleen voortzette, had hij - net als zijn vader - met [verpachter] de bollenteelt moeten bespreken en dat heeft hij niet gedaan. Er zijn dan ook geen goede redenen voor de veronderstelling van [pachter] dat [verpachter] de toestemming (stilzwijgend) had verleend. 
        
          Rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding?
        
      
    
    
      3.9
      
        Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt, kort gezegd, dat iedere tekortkoming kan leiden tot ontbinding, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [pachter] heeft gemotiveerd een beroep gedaan op deze zogenoemde tenzij-clausule.
        Ernst van de tekortkoming
      
    
    
      3.10
      
        [verpachter] heeft aanvankelijk aangevoerd dat [pachter] in 2009 en de jaren 2014 – 2017 een deel van het gepachte aan een bollenteler heeft onderverpacht. Het ging steeds om ongeveer 4 ha van de 17,5 ha. [pachter] heeft met het onderverpachten € 38.000 verdiend. In de procedure is het [verpachter] duidelijk geworden dat die praktijk al veel langer bestond. 
    
    
      3.11
      Het langdurig of regelmatig onderverpachten van pachtpercelen levert in beginsel een ernstige tekortkoming op. Die ernst wordt in dit specifieke geval verminderd door de voorgeschiedenis van partijen. De pachtrelatie tussen de families duurt al 60 jaar. Blijkbaar hebben de (groot)vaders van partijen een goede band gehad en werd bij het jaarlijks bezoek van (eerst [A] en later) [B] besproken hoe het bedrijf er voor stond, waarbij ook de bollenteelt aan bod kwam. Partijen kwamen daar wel uit. Uit de verklaring van de vader van [pachter] : “Met stelligheid kan ik verklaren dat [A] en [B] steeds met ruil en later met verhuur van bollenland hebben ingestemd en dat zij dit gebruik jaarlijks hebben waargenomen of hebben kunnen waarnemen. De familie [pachter] had altijd een goede verstandhouding met de familie [verpachter] . Dat kwam ook doordat [B] in de oorlog bij mijn grootvader [pachter] ondergedoken was.” Het hof heeft geen aanleiding om aan deze verklaring te twijfelen, ook al heeft [verpachter] gemotiveerd betwist en aangevoerd dat hij het niet waarschijnlijk vond dat zijn grootvader en vader met de bloembollenteelt zouden hebben ingestemd.
    
    
      3.12
      Sinds [verpachter] eigenaar van verpachte percelen was geworden en [pachter] pachter, is er geen contact meer geweest tussen de verpachter en de pachter. De pacht werd per bank betaald en een jaarlijks bezoek werd niet meer afgelegd. [pachter] was voorheen nooit uitgenodigd bij de gesprekken tussen zijn vader en de vaders van [verpachter] . [pachter] is al vanaf zijn 18e (1988) als medevennoot intensief betrokken bij het bedrijf. De onderverpachting aan de bollenteler vond al 35 jaar plaats. Hij heeft van zijn vader door de jaren heen steeds begrepen dat de verpachter het goed vond om een deel van de pachtpercelen aan de bollenteler in gebruik te geven. [pachter] is zich er al die jaren niet van bewust geweest dat hij tekortschoot als pachter. Verder heeft [pachter] aangevoerd dat het in Noord-Holland gebruikelijk is voor melkveehouders om een deel van het grasland in gebruik te geven aan bollentelers, die immers maar eens in de zeven jaar dezelfde grond kunnen gebruiken. Tot slot voert [pachter] aan dat [verpachter] begin 2016 op het gepachte is geweest en toen geen opmerkingen heeft gemaakt over de zwarte percelen, waarin bloembollen zaten.
    
    
      3.13
      
        In dit licht oordeelt het hof dat [pachter] weliswaar is uitgegaan van een onjuiste veronderstelling dat stilzwijgende toestemming was verleend, maar niet kan worden gezegd dat hij moedwillig of welbewust zonder toestemming heeft onderverpacht. Dit oordeel wordt nog versterkt door het feit dat [pachter] onmiddellijk nadat uit de brief van 18 april 2018 namens [verpachter] bleek dat [verpachter] bezwaren had tegen de onderverpachting, volledige openheid van zaken heeft gegeven. Zowel over de onderpachter en de door hem betaalde pachtsom als zijn eigen financiële omstandigheden. Bovendien is hij meteen gestopt met het in gebruik geven van pachtgrond aan de bollenteler. [verpachter] heeft wel vraagtekens gezet bij hoe oprecht [pachter] daarin is, maar het hof ziet daarin onvoldoende reden om deze reactie van [pachter] niet te laten meewegen. 
        Gevolgen van de ontbinding
      
    
    
      3.14
      
        [pachter] heeft aangevoerd dat het verlies van het gepachte leidt tot meer dan een halvering van het bedrijf. Het bedrijf is dan niet meer levensvatbaar. Het verlies van een groot deel van de huiskavel is vrijwel niet te compenseren. Het aanbod aan (pacht)grond is uiterst beperkt en als er al vervangende grond op afstand gevonden kan worden, zijn de kosten voor beweiding verhoudingsgewijs te hoog. Zonder zicht op vervangende grond, verliest [pachter] zijn bestaande mogelijkheden voor derogatie, mestafzet en voederwinning, verliest hij betalingsrechten en moet hij fosfaatrechten afrekenen met de verpachter. Dat betekent het einde van zijn bedrijf. Deze voor [pachter] ingrijpende gevolgen heeft [verpachter] niet gemotiveerd bestreden. [verpachter] heeft aangevoerd dat hij niet door wil met een pachter die zijn vertrouwen heeft geschonden. Bij de weging van deze omstandigheid weegt het hof mee dat [verpachter] niet de jaarlijkse gesprekken met [pachter] heeft gevoerd, zoals hun vaders deden, en daardoor in de onderlinge verhouding ook weinig is gedaan om wederzijds vertrouwen op te bouwen en mogelijke misverstanden te voorkomen. 
    
    
      3.15
      Het hof concludeert op basis van wat het heeft overwogen over de ernst van de tekortkoming en de gevolgen van de ontbinding voor [pachter] in het licht van alle omstandigheden, dat de tekortkoming van onvoldoende gewicht is om de ontbinding te rechtvaardigen. Het hof gaat er daarbij wel vanuit dat [pachter] er nu van is doordrongen dat hij alleen met uitdrukkelijke (schriftelijke) toestemming van [verpachter] pachtpercelen in onderverpachting mag uitgeven.
      
      
        
          Rechtsgeldige opzegging
        
      
    
    
      3.16
       Subsidiair heeft [verpachter] een verklaring voor recht gevorderd dat de pachtovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd. Het hof begrijpt deze vordering zo, dat [verpachter] vordert dat het hof het tijdstip vaststelt waarop de pachtovereenkomst eindigt.
    
    
      3.17
      Omdat de beëindigingsvordering op dezelfde gronden is gebaseerd als de ontbinding, verwijst het hof naar zijn oordeel daarover en wordt ook deze vordering afgewezen. De tekortkoming rechtvaardigt de beëindiging niet in het licht van alle omstandigheden.
    
    
      3.18
      De overige vorderingen vloeien voort uit de primaire en subsidiaire vordering en komen dan ook niet voor toewijzing in aanmerking.
    
    
      3.19
      Op de overige stellingen en verweren van partijen hoeft het hof niet meer in te gaan. Als het hof dat wel zou doen, zou dat immers niet tot een andere conclusie leiden. Aan bewijslevering komt het hof niet toe.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      3.20
      Het hoger beroep faalt zodat het bestreden vonnis - op weliswaar andere gronden - moet worden bekrachtigd. Het hof zal de gewijzigde eis in hoger beroep ook afwijzen. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [verpachter] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten van [pachter] stelt het hof vast op € 324 aan griffierecht en op € 2.148 aan salaris advocaat (2 punten x tarief II). Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde hoofdelijkheid en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis van de pachtkamer te Alkmaar (rechtbank Noord-Holland) van 9 oktober 2019; 
    
    
    
      wijst de gewijzigde eis in hoger beroep af;
    
    
    
      veroordeelt [verpachter] hoofdelijk in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [pachter] vastgesteld op € 324 voor verschotten en op € 2.148 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
      veroordeelt [verpachter] hoofdelijk in de nakosten, begroot op € 157, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82 in geval [verpachter] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden. 
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, D.H de Witte en H.L. Wattel,  en de deskundige leden mr. ing. H.J. Vinke en B.Th.W. Lamers, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 december 2020.
    
    
  
  
     Productie 6 bij dagvaarding eerste aanleg en productie III bij memorie van antwoord
  
  
     Productie III bij memorie van antwoord
  
  
     Pk Hof Arnhem 30 mei 1994, TvAR 1995, 4730
  
  
     Artikel 7:369 lid 2 BW