ECLI:NL:GHARL:2021:11257, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-12-2021, 200.272.615/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-12-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Opzegging huurovereenkomst woonruimte wegens dringend eigen gebruik. De eigenaar/verhuurder van de woning woont zelf in een woonboot, maar die woonboot mag op grond van het geldende planologische regiem niet permanent bewoond worden. Omdat ere concreet perspectief is op legalisering van de permanente bewoning van de woonboot, wordt de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst afgewezen; het dringend eigen gebruik is onvoldoende aannemelijk.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
    
    
    
      afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.272.615/01
      (zaaknummer rechtbank Overijssel 7471398)  
    
    
    
    
      
        arrest van 7 december 2021 
      
    
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
    
      
        
          [appellant] ,
      
      wonende te [woonplaats1] ,
      appellant,bij de rechtbank: eiser,
      hierna: [appellant],
      advocaat: mr. C.C.J.L. Huurman-Ip Vai Ching, die kantoor houdt te Rotterdam,
    
    
    
    
      tegen
    
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde1] ,
    
      wonende te [woonplaats1] ,
      hierna: [geïntimeerde1],
      
        2. [geïntimeerde2] ,
      
      wonende te [woonplaats1] ,
      hierna: [geïntimeerde2],
      geïntimeerden,
      bij de rechtbank: gedaagden,
      hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden] c.s., 
      advocaat: mr. S.J. de Vries, die kantoor houdt te Zwolle.
    
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van de procedure bij het hof 
    
      1.1
      
        Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 27 juli 2021 hier over. In dat arrest 
        heeft het hof aangekondigd dat (tenzij partijen daartegen bezwaar maken) een enkelvoudige mondelinge behandeling zal worden gehouden en heeft partijen gevraagd hun verhinderdata voor de planning van de mondelinge behandeling door te geven.
      
      
    
    
      1.2
      Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen het enkelvoudige karakter van de mondelinge behandeling en hebben hun verhinderdata opgegeven, waarna de mondelinge behandeling op 15 november 2021 heeft plaatsgevonden. Het hiervan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich in afschrift bij de stukken. 
      
    
    
      1.3
      Ter voorbereiding op de mondelinge behandeling hebben partijen nog de volgende processtukken gewisseld:- een akte uitlaten (met producties) van de zijde van [appellant] ,- een akte uitlating naar aanleiding van tussenarrest (met producties) van de zijde van [geïntimeerden] c.s.,- een antwoordakte (met een productie) van de zijde van [appellant] ,- een antwoordakte (met een productie) van de zijde van [geïntimeerden] c.s.
      
    
    
      1.4
      Aan het slot van de mondelinge behandeling hebben partijen om arrest gevraagd, waarna een datum is vastgesteld waarop arrest zal worden gewezen.
      
    
  
  
    
      2De verdere bespreking van het geschil tussen partijen 
    
      Inleiding
      2.1	Het gaat in deze zaak, zoals in het tussenarrest al is uiteengezet, om de vraag of de huurovereenkomst tussen [appellant] als verhuurder en [geïntimeerden] c.s. als huurders van de vrijstaande woning aan [adres1] 25 te [woonplaats1] (hierna: de woning) door opzegging wegens dringend eigen gebruik moet eindigen. Volgens [appellant] heeft hij de woning nodig omdat de gemeente Kampen niet langer toestaat/gedoogt dat hij met zijn gezin permanent woont in zijn woonboot aan de [adres2] te [woonplaats1] (hierna: de woonboot).  
    
    
      2.2
      In het tussenarrest heeft het hof overwogen dat het behoefte heeft aan meer informatie en heeft het partijen in dat verband een aantal vragen gesteld. Partijen hebben in hun aktes die vragen beantwoord en nieuwe stukken in het geding gebracht. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben zij nog een toelichting gegeven op hun antwoorden en op elkaar gereageerd. 
      
      
        
          Mag [appellant] de woonboot blijven bewonen?
          2.3	Aan zijn stelling dat sprake is van dringend eigen gebruik heeft [appellant] ten grondslag gelegd dat hij en zijn gezin niet langer permanent mogen blijven wonen in de woonboot, zodat hij andere (permanente) woonruimte nodig heeft. Om die reden en omdat hij geen redelijk alternatief heeft, wil hij weer in de woning (kunnen) wonen. 
      
      
    
    
      2.4
      Op [appellant] rusten in beginsel de stelplicht en bewijslast van de feiten die hij aan zijn vordering ten grondslag legt. Hij dient dus te stellen en te bewijzen - waarbij geldt dat aan dat bewijs geen al te hoge eisen kunnen worden gesteld, omdat artikel 7:274 lid 1 onder c BW het heeft over aannemelijk maken - dat hij niet langer permanent in de woonboot kan wonen. 
      
    
    
      2.5
      Bij het antwoord op de vraag of [appellant] aannemelijk heeft gemaakt dat hij de woonboot niet meer kan gebruiken voor permanente bewoning zijn de volgende feiten en omstandigheden van belang:a. De woonboot van [appellant] is een van de 14 woonboten aan de [adres2] . Volgens het ter plaatse geldende bestemmingsplan is permanente bewoning van de woonboot niet toegestaan. Wel is in het bestemmingsplan persoonsgebonden overgangsrecht opgenomen voor personen die aannemelijk hebben gemaakt dat zij voor 31 oktober 2003 al permanent in het gebied woonden. Dat overgangsrecht is niet van toepassing op de eigenaren van vijf woonboten, waaronder [appellant] .b. De gemeente Kampen (hierna: de gemeente) heeft een verzoek van [appellant] om de recreatieve bestemming van zijn perceel aan de [adres2] om te zetten in een woonbestemming geweigerd en heeft hem en zijn echtgenote bij besluit van 30 oktober 2018 een last onder dwangsom opgelegd (met een maximum van € 20.000,-) om vanaf 30 oktober 2019 de permanente bewoning van de woonboot te beëindigen en beëindigd te houden, waarbij is aangetekend dat de verlenging van de termijn bespreekbaar is “mits de aanhangige procedure, met betrekking tot het ontbinden van de huurovereenkomst, daar aanleiding voor geeft.” Dit besluit is definitief geworden.c. De gemeente heeft op 13 januari 2020, op verzoek van [appellant] , een besluit tot invordering van de dwangsom genomen vanwege de constatering van overtreding van de last onder dwangsom. Het bezwaar van [appellant] tegen dat besluit is verworpen, het daartegen ingestelde beroep eveneens (in een uitspraak van de rechtbank Overijssel van 11 maart 2021). [appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen deze uitspraak. De gemeente heeft de begunstigingstermijn voor het voldoen van de dwangsom verlengd tot uitspraak is gedaan in het hoger beroep en heeft ook aangegeven dat geen controles zullen worden uitgevoerd tot 31 juli 2021. d. In de omgevingsverordening van de provincie Overijssel van 3 maart 2021 zijn de vereisten voor permanente bewoning van recreatiewoningen opgenomen. e. Burgemeester en Wethouders (hierna: het college) van de gemeente hebben op 6 juli 2021 een “Concept gebiedsvisie Ganzendiep - Seveningen - de Noord” aan de gemeenteraad aangeboden. In de begeleidende “opinienota” is over de woonboten aan de [adres2] aangegeven dat permanente bewoning en andere vormen van huisvesting op basis van een woonbestemming niet gewenst zijn met het oog op de recreatieve beleving. In de nota is aangegeven dat het ook verdedigbaar is om andere keuzes te maken, omdat de 14 woonboten in feite al langere tijd bewoond zijn en een omzetting naar een woonbestemming nauwelijks aanvullende bebouwing zal opleveren, terwijl de provinciale omgevingsverordening de mogelijkheid biedt om, onder voorwaarden, aan solitaire recreatiewoningen de bestemming wonen toe te kennen. f. De commissie ruimtelijke ordening van de gemeenteraad heeft de concept-gebiedsvisie op 6 september 2021 besproken. In de besluitenlijst van de vergadering is aangegeven dat veel fracties kanttekeningen plaatsen bij de visie van het college over de recreatieve bestemming van de woonboten. In het verslag staat verder onder meer dat wethouder Holtland zegt dat:“- hij de wensen van de fracties mee terugneemt naar college om de visie te heroverwegen op het punt van toestaan van wonen op de woonarken via een omgevingsvergunning(…)- Hij niet negatief staat tegenover de wet Ollogren en dit zal meenemen in de overwegingen voor de definitieve gebiedsvisie. De wet Ollogren biedt de mogelijkheid om het gebied als recreatief te blijven bestempelen en de bewoners aan de Noord en van de nieuwe eigenaren van de Arken (5) de mogelijkheid te bieden zich toch te laten inschrijven in het basisregister van de gemeente Kampen. De persoons gebonden toestemming is dan nog eenmaal overdraagbaar.” 
      
    
    
      2.6
      Uit deze feiten en omstandigheden volgt dat permanente bewoning van de woonboot op dit moment verboden is, maar dat er concreet perspectief is op legalisering van de permanente bewoning, in die zin dat de eigenaren van de vijf woonboten aan de [adres2] , waaronder die van [appellant] , die niet onder de bescherming van het overgangsrecht in het geldende bestemmingsplan vallen, alsnog (de weliswaar persoonsgebonden) toestemming krijgen om permanent in hun woonboot te wonen. De kans dat die toestemming ook daadwerkelijk wordt gegeven is voldoende concreet: de commissie van de gemeenteraad heeft het verlenen van de toestemming bepleit, in de concept-gebiedsvisie is aangegeven dat deze optie niet de voorkeur van het college heeft, maar dat er wel argumenten voor pleiten en dat het, gelet op de nieuwe omgevingsverordening van de provincie ook mogelijk moet zijn om toestemming te verlenen en de behandelend wethouder heeft de commissie van de gemeenteraad aangegeven dat het standpunt van het college zal worden heroverwogen, waarbij de wens van de gemeenteraad zal worden meegenomen. Hij heeft daarbij aangegeven zelf niet negatief  te staan tegenover de mogelijkheden die de wet Ollogren volgens hem biedt om toestemming te verlenen. 
      
    
    
      2.7
      Aan [appellant] kan worden toegegeven dat hij op dit moment geconfronteerd is met een dwangsom van de gemeente, maar die dwangsom, die al verbeurd is en dus niet verder kan oplopen, ziet op de situatie in het verleden en is bovendien, in elk geval gedeeltelijk, door [appellant] zelf uitgelokt; hij heeft immers zelf om een invorderingsbesluit verzocht en daarmee de situatie op scherp gezet. De gemeente heeft zich op het punt van de invordering tot nu toe coulant opgesteld, door te wachten met de daadwerkelijke invordering tot door de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State is beslist op het door [appellant] ingestelde hoger beroep. Bovendien is de gemeente terughoudend met het nemen van nieuwe handhavingsmaatregelen, door niet te controleren op permanente bewoning. Indien er concreet zicht is op legalisering van de bestaande situatie, liggen nieuwe handhavingsmaatregelen ook niet voor de hand. 
      
    
    
      2.8
      Al met al heeft [appellant] in de procedure tot nu toe onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij de permanente bewoning van zijn woonboot, gedwongen door de gemeente, definitief zal moeten beëindigen. Daarmee heeft [appellant] ook onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, als alternatief voor het wonen in zijn woonboot. 
      
      
        
          Wat betekent dit voor de vorderingen van [appellant] ?
          2.9	Omdat [appellant] zijn vordering tot beëindiging van de huur heeft gebaseerd op de stelling dat hij niet permanent in de woonboot kan blijven wonen en dus andere woonruimte nodig heeft, en deze feitelijke grondslag onvoldoende aannemelijk is gebleken, is de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst niet toewijsbaar. Grief I van [appellant] , die gericht is tegen het oordeel van de kantonrechter dat geen sprake is van een dringend belang bij eigen gebruik faalt om de hiervoor vermelde redenen. 
      
      
    
    
      2.10
      Bij bespreking van de andere grieven, die gericht zijn tegen het oordeel van de kantonrechter over de andere vereisten voor toewijzing van de vordering van [appellant] , heeft [appellant] in deze procedure geen belang; als de grieven zouden slagen, maakt dat het eindoordeel van het hof niet anders. 
      
    
    
      2.11
      Het hof merkt, ter voorlichting van partijen voor het geval op termijn toch mocht blijken dat [appellant] niet definitief in de woonboot kan blijven wonen, wel op dat in dat geval, uitgaande van wat partijen nu over en weer hebben aangevoerd over hun woonsituatie en wederzijdse belangen, wel sprake is van dringend eigen gebruik en dat van [appellant] niet kan worden gevergd de huurovereenkomst te laten voortduren. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [appellant] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de woning in [plaats] heeft verhuurd aan zijn dochter, die daar met haar partner woont. De woning is klein en het is niet redelijk om van [appellant] te vragen de huurovereenkomst met zijn dochter op te zeggen en die met [geïntimeerden] c.s. te continueren. Bovendien gaat het te ver van [appellant] te vergen dat hij de woning in verhuurde staat, en dus voor een veel lagere prijs dan de waarde in onverhuurde staat, te verkopen om met de (lagere) opbrengst een andere woning te kopen om daarin te gaan wonen, alleen om continuering van de huurovereenkomst met [geïntimeerden] c.s. mogelijk te maken. Omdat [geïntimeerden] c.s. er inmiddels geruime tijd rekening mee moeten houden dat zij de woning zullen moeten verlaten en omdat verwacht mag worden dat zij, gelet op hun kennis van de markt en de marktpartijen een streepje voor hebben op andere woningzoekenden, is voldoende aannemelijk dat [geïntimeerden] c.s. ondanks de krapte op de woningmarkt en hun beperkte financiële mogelijkheden, passende woonruimte kunnen krijgen.
      
    
    
      2.12
      Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen. [appellant] zal als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten (geliquideerd salaris van de advocaat: 3 punten, tarief II), te vermeerderen met nasalaris. 
      
    
  
  
    
      3
      3.	De beslissing
    
    
      Het hof:
      
        bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Zwolle van 2 juli 2019;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure bij het hof en stelt deze kosten vast op € 324,- aan verschotten en op € 3.342,- voor geliquideerd salaris van de advocaat, te vermeerderen met € 163,- voor nasalaris, verhoogd met € 85,- indien niet binnen 14 dagen na de datum van dit arrest aan deze veroordeling is voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;
    
    
    
      verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, D.H. de Witte en W.P.M. ter Berg en is in het openbaar uitgesproken op 7 december 2021 door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier. 
    
    
    
    
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2021:7211.
  
  
     ECLI:NL:RBOVE:2021:1063.