ECLI:NL:RBAMS:2021:7447, Rechtbank Amsterdam, 23-12-2021, 9248246  CV EXPL 21-7954
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-12-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Nadere afspraken na sluiten huurovereenkomst. Ontbinding en ontruiming wegens huurachterstand onder voorwaarde toegewezen.

vonnis
    
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 9248246  CV EXPL 21-7954
      vonnis van:  23 december 2021
      fno.:  33806
    
    
    
    vonnis van de kantonrechter
    
    
      I n z a k e
    
    
    
      [eiseres] B.V.
    
      gevestigd te [vestigingsplaats]
      eiseres in conventie, verweerster in reconventie
      nader te noemen: [eiseres] 
      gemachtigde: mr. M.H.J. Doornink
    
    
    
      t e g e n
    
    
    Urbi Investment 2 sub A B.V.
    
      gevestigd te Amsterdam
      gedaagde in conventie, eiseres in reconventie
      nader te noemen: Urbi
      gemachtigde: mr. J.G.J. Elslo
    
    
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    
      - dagvaarding van 21 mei 2021, met producties;- antwoord/eis in reconventie, met producties;- instructievonnis;- dagbepaling mondelinge behandeling.
    
    
    
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 22 november 2021. Voor [eiseres] zijn verschenen [naam 1] (directeur) en de heer [naam 2] (medewerker Bouw en Facility), vergezeld door de gemachtigde. Voor Urbi is verschenen [naam 3] , vergezeld door de gemachtigde. [eiseres] heeft een conclusie van antwoord in reconventie tevens vermeerdering van eis, met producties, ingediend. Ook Urbi heeft nog nadere producties ingebracht. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
    
    
    
  
  
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
  
  
    Feiten
    1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.
    
      1.1.
      
        [eiseres] huurt met ingang van 1 september 2017 de bedrijfs-/kantoorruimte gelegen aan de [adres] van (de rechtsvoorgangster van) Urbi. De huurprijs bedraagt, € 300.000,00 per jaar in maandelijkse termijnen te voldoen met verhoging van BTW-compensatie, thans in totaal € 26.302,91 per maand.
    
    
      1.2.
      In artikel 11.4 van de huurovereenkomst is het volgende bepaald:“Het Gehuurde wordt schoon en werkzaam opgeleverd in de huidige staat, met dien verstande dat de Verhuurder en Huurder de navolgende afspraken hebben gemaakt:Voor rekening en risico van verhuurder worden de volgende werkzaamheden uitgevoerd.Bedrijfshal:•	Tussenmuur wordt dichtgezet (steen);•	Gebroken ruiten worden vervangen;•	Hijsbanen worden verwijderd;•	Buiten(zicht)zijde wordt (deels) in [eiseres] kleuren geschilderd;•	Voorzijde wordt voorzien van nieuwe gevelbekleding;•	Overheaddeuren worden werkend in [eiseres] kleuren opgeleverd.Kantoor: uitgangspunt is dat de kantoorruimte een industrieel uiterlijk krijgt•	Kantoorruimte wordt gestript (verwijderen van wanden (niet bouwkundig), vloerbedekking, plafonds, verlichting, sanitair, etc.;•	Sanitaire ruimten worden vernieuwd (o.a. tegelwerk, sanitair);•	Aanbrengen Led-verlichting;•	Indeling kantoorruimte in overleg;•	Afwerking vloerbedekking Industrieel ((beton(look))*;•	Afwerking wanden industrieel ((beton(look)*;•	Afwerking plafonds industrieel ((beton(look))*;•	Goed werkende aanwezige zonwering;•	Verwarming middels cv-installatie;•	Ventilatie systeem (industrieel);•	Bovenste verdieping voorzien van airco-units (indien noodzakelijk zullen wij ook de andere verdiepingen, voor een goed binnenklimaat, voorzien van airco-units);•	Buitengevel betonplaten gesaust (kleur in onderling overleg);•	Entree vergroot (naar straatzijde – onderling overleg);* doel is om optisch een grote ruimte te creëren.”
    
    
      1.3.
      
        In de algemene voorwaarden, behorende bij de huurovereenkomst, is, voor zover relevant, het volgende bepaald:
        “10.1 Huurder is jegens Verhuurder aansprakelijk voor alle schade aan het gehuurde, tenzij Huurder bewijst dat de schade hem en de personen waarvoor Huurder verantwoordelijk is, niet is toe te rekenen. 
      
    
    
      10.2
      
        Huurder vrijwaart Verhuurder tegen boetes die Verhuurder worden opgelegd door gedragingen of nalatigheden van Huurder. 
      
    
    
      10.3
      
        Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en Huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7: 206 lid 3 Burgerlijk Wetboek. 
      
    
    
      10.4
      
        
          Het gestelde in artikel 10.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing: 
        
        
          - ingeval van schade indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van Verhuurder; 
        
        
          - indien Verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met Huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt; 
        
        
          - indien het gehuurde op de ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1 van de huurovereenkomst niet geschikt blijkt te zijn voor het gebruik als bedoeld in artikel 1.1 van de huurovereenkomst door aan Verhuurder toe te rekenen omstandigheden; 
        
        
          - indien Verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en Huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in artikel 2.3 niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn dan wel dienaangaande geen onderzoek hoefde te doen; 
        
        
          - indien Verhuurder de door Huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 9.1 om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van Verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen.
        
        
          (…)
        
      
    
    
      11.2
      
        Voor rekening van Verhuurder zijn de kosten van de hierna in artikel 11.4 weergegeven onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde. Voor rekening van Huurder zijn de kosten van de overige onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden, waaronder begrepen de kosten van inspecties en keuringen, aan het gehuurde. Indien het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex van gebouwen, geldt het bovenstaande eveneens voor de kosten van de bedoelde werkzaamheden ten behoeve van het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt, zoals werkzaamheden aan gemeenschappelijke installaties, ruimten en andere gemeenschappelijke voorzieningen een en ander pro rata parte. 
      
    
    
      11.3
      
        
          Tenzij partijen anders zijn overeengekomen, worden de in artikelen 11.2, 11.4 en 11.5 bedoelde werkzaamheden verricht door, dan wel in opdracht van de partij voor wiens rekening die werkzaamheden zijn. Partijen dienen tijdig tot het verrichten van bedoelde werkzaamheden over te gaan. 
        
        
          (…)
        
      
    
    
      11.5
      
        
          Ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op artikel 11.2 zijn voor rekening van Huurder: 
        
        
          (…)
        
        
          b. onderhoud, herstel en vernieuwing van schakelaars, lampen, verlichting (inclusief armaturen), accu's, binnenschilderwerk, stopcontacten, hang- en sluitwerk, beglazing en glasdeuren, spiegel-, venster- en andere ruiten;
        
        
          (…)
        
      
    
    
      23.1
      
        De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in Nederlands betaalmiddel – zonder opschorting, aftrek of verrekening met een vordering welke Huurder op Verhuurder heeft- geschieden door storting dan wel overschrijving op een door Verhuurder op te geven rekening. Huurder kan alleen dan verrekenen als de vordering door de rechter is vastgesteld.”
    
    
      1.4.
      
        In een e-mailbericht van [naam 4] (hierna: [naam 4] ), destijds werkzaam bij [eiseres]  als bouwmanager, aan [naam 5] (hierna: [naam 5] ) van Urbi van 20 maart 2018 en CC aan [naam 3] (hierna: [naam 3] ) van Urbi en [naam 1] (hierna: [naam 1] ) van [eiseres] , is een ontwerpbegroting van de aannemer gestuurd ter hoogte van € 364.346,52. In het e-mailbericht is onder meer het volgende vermeld:
        “Let wel, deze begroting is een ontwerpbegroting op basis van de tekeningen en dus nog een praatstuk maar ik denk dat we op zeer korte termijn een afspraak moeten plannen om op basis van de contractuele afspraken tot een eindproduct te komen.” 
      
    
    
      1.5.
      
        In een e-mailbericht van 11 april 2018 deelt [naam 3] aan [naam 4] het volgende mee:
        “Zoals telefonisch besproken hebben wij een kostenverdeling (huurder/verhuurder) op basis van bijgevoegde begroting. Het deel wat voor rekening verhuurder komt bedraagt ca. EUR 195.000,00 excl. BTW en excl. bijkomende kosten op basis van bijgevoegde begroting. Wel willen wij de kanttekening maken dat de eenheidsprijzen welke gehanteerd zijn in bijgevoegde begroting vrij hoog zijn. Boven op de kosten a EUR 195.000,00 komen nog de kosten voor de W en E installaties hier hebben wij separaat offertes voor aangevraagd.” 
      
    
    
      1.6.
      
        In een reactie van [naam 1] van 12 april 2018 en CC aan [naam 4] en [naam 5] is het volgende vermeld:
        “Zou je ons kunnen helpen door aan te geven met welke eenheidsprijzen jij werkt?”
      
    
    
      1.7.
      
        In een e-mailbericht van [naam 4] aan [naam 3] van 12 april 2018 en CC aan [naam 1] en [naam 5] is het volgende vermeld:
        “Heb jij nog een specificatie hoe jullie tot jullie kostenverdeling zijn gekomen?”
      
    
    
      1.8.
      
        In een reactie van [naam 3] van 13 april 2018 is het volgende vermeld:
        “Zie bijgaand in het groen gearceerd de onderdelen welke voor rekening van verhuurder vallen.” 
      
    
    
      1.9.
      
        In een e-mailbericht van [naam 4] aan [naam 3] van 17 april 2018 en CC aan [naam 1] en [naam 5] is het volgende vermeld:
        “Zoals besproken bij deze zoals wij de kostenverdeling zien op basis van de contractuele afspraken. Ik heb per regel uit het contract de kosten uitgesplitst in bijgaande excell gebaseerd op de offerte van onze aannemer. Hoe gaan we om met het ontwerp van Elektra en lucht, dit is wel belangrijk voor onze aannemer om te weten voor de afwerking wanden, plafond etc. 
        
          Graag jullie reactie hierop.
        
        
          Hoe willen jullie opdrachtverstrekking/facturering laten plaatsvinden? Pakt [naam aannemer 1] zelf zijn eigen deel op of loopt alles via [eiseres] ?
        
        
          Laten we zo spoedig mogelijk contact hebben zodat de werkzaamheden kunnen starten. Dankjewel.” 
      
    
    
      1.10.
      
        In een reactie van [naam 3] van 17 april 2018 en CC aan [naam 1] en [naam 5] is het volgende vermeld:
        “Zie bijgaand het aangepaste excl. bestand, op basis van de hovk komen wij afgerond op een totaalbedrag van EUR 250.000,00 excl. BTW en excl. W- en E installatie. De staartkosten a 16 % zijn niet realistisch, daar komt bij dat [naam aannemer 1] bij geen enkel project staartkosten betaald. Voor onderbouwing zie bijgevoegde document. 
        
          Voor wat betreft de e- en w installatie kunnen wij je mededelen dat wij een basic installatie aanbrengen incl. ledverlichting en mechanische ventilatie (industrieel, dus in het zicht). Indien gewenst kunnen wij een bezoek aan locatie brengen met onze installateurs en jullie aannemer.
        
        
          De overige werkzaamheden zullen wij op basis van bijgevoegde begroting na ontvangen factuur en oplevering werkzaamheden betalen aan [eiseres] .”
      
    
    
      1.11.
      
        In een e-mailbericht van [naam 4] aan [naam 3] van 17 april 2018 is het volgende vermeld:
        “Bedankt voor je toelichting.
        
          De genoemde 16,8% betreffen geen staartkosten maar is de combinatie van staartkosten, diversen, uitvoering en organisatie en materieel, zie offerte. Deze kosten zijn wel degelijk toe te rekenen aan het project dus dienen naar onze mening pro rato verdeeld te worden over het project.
        
        
          Voor wat betreft de e- en w installatie lijkt het me goed op korte termijn af te stemmen.” 
      
    
    
      1.12.
      
        In een reactie van [naam 5] van Urbi aan [naam 4] van 17 april 2018 en CC aan [naam 3] en [naam 1] is het volgende vermeld:
        “[naam 4] , voor alle duidelijkheid. De bedragen die wij nu genoemd hebben zijn onze maximale bijdrage. Gr [naam 5]” 
      
    
    
      1.13.
      
        In een e-mailbericht van [naam 1] aan [naam 4] van 18 april 2018 en CC aan [naam 3] en [naam 5] is het volgende vermeld:
        “Bijgaand praatstuk. Eerst akkoord samen over wie wat (A.), dan budget (B) en verschil en daarna c. wie neemt actie.
        
          Alles boven budget [naam aannemer 1] is uiteraard voor rekening [eiseres] . Wel gebaseerd op gangbare markt (meter) prijzen. Dan kunnen er ook geen discusie of issues zijn.”
      
    
    
      1.14.
      In het weekend van 23 en 24 september 2018 heeft in het gehuurde een inbraak plaatsgevonden, waarbij de kranen op de bovenste etage zijn opengezet, de afvoeren daar zijn dichtgezet en de sloten van het pand zijn volgespoten met lijm. Daardoor is schade veroorzaakt die het kantoorgedeelte van het pand grotendeels heeft verwoest. Na herstel van de schade is het gehuurde blijkens een e-mailbericht van Urbi aan [eiseres] van 31 december 2018 op die datum opgeleverd in aanwezigheid van [naam 2] namens [eiseres] . 
    
    
      1.15.
      
        In een e-mailbericht van [naam 3] aan [naam 2] van 26 april 2019 is het volgende vermeld:
        “Zie bijgaand de opdrachten met betrekking tot de verbouwing en budget bovenstaand adres.
        
          Zoals iedereen bekend zijn het merendeel van de kosten op basis van begroting in bijgevoegd excel bestand verstrekt. Die is diverse keren gecommuniceerd met [eiseres] en geaccordeerd. 
        
        
          Voor wat betreft de meerkosten zie opdracht 2018-1604. Voor wat betreft de kosten voor het elektra zie bijgaand. Een gedeelte van de kosten zijn niet van het budget afgehaald, aangezien dit de kosten betreft voor de BMI en de voedingen voor de w installatie.
        
        
          Feit blijft dat er nu nog EUR € 33.774,53 excl. BTW over is van het budget en hier moet de verlichting nog van gerealiseerd worden. En volgens mij dient er ook nog een factuur [naam bedrijf 2] betaald te worden?”
      
    
    
      1.16.
      Bij dagvaarding van 23 september 2020 heeft Urbi heeft [eiseres] en [naam holding] B.V. (hierna: [naam holding] ) in kort geding gedagvaard wegens een huurachterstand van € 92.245,05.
    
    
      1.17.
      Bij brief van 19 oktober 2020 heeft [eiseres] een beroep gedaan op verrekening van dit bedrag in verband met werkzaamheden die op haar kosten zijn verricht alsmede onverschuldigd betaalde huur.
    
    
      1.18.
      Bij vonnis van 4 november 2020 (zaaknummer 8765137 KK EXPL 20-603) zijn [eiseres] en [naam holding] hoofdelijk veroordeeld tot betaling aan Urbi van € 92.245,05 aan huurachterstand, te vermeerderen met rente en (proces)kosten. De door [naam holding] c.s. ingestelde vorderingen in reconventie, strekkende tot uitvoering van werkzaamheden aan het gehuurde, zijn daarbij afgewezen. 
    
    
      1.19.
      Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard en op 18 november 2020 aan [naam holding] betekend, waarbij [naam holding] is bevolen tot betaling over te gaan. [naam holding] heeft geen rechtsmiddel tegen het vonnis aangewend en heeft tot op heden nog niet aan de veroordeling voldaan.
    
    
      1.20.
      Urbi heeft vervolgens ten laste van [eiseres] en [naam holding] op 10 december 2020 executoriaal derdenbeslag laten leggen onder ABN AMRO Bank N.V. (hierna: ABN AMRO). 
    
    
      1.21.
      Op 16 december 2020 heeft ABN AMRO verklaard dat [naam holding] c.s. geen positief saldo heeft bij ABN AMRO.
    
    
      1.22.
      Ter inning van haar vordering heeft Urbi vervolgens op 16 december 2020 executoriaal beslag laten leggen op de aandelen die [naam holding] houdt in het kapitaal van [naam bedrijf 1] . Het beslag is op 16 december 2020 aan [naam holding] overbetekend.
    
    
      1.23.
      Bij beschikking van 8 juli 2021 heeft de rechtbank Urbi op grond van artikel 474g Rv verlof verleend voor de verkoop van de aandelen van de door [naam holding] gehouden en in executoriaal beslag genomen aandelen in [naam bedrijf 1] .
    
    
      1.24.
      
        In een e-mailbericht van [naam 2] aan [naam 3] van 8 juli 2021 is het volgende vermeld:
        “Zoals bekend is er contractueel vastgelegd dat buitengevel betonplaten gesausd dienen te worden. Hierbij wil ik je in kennis stellen dat wij inmiddels opdracht hebben verstrekt voor uitvoering hiervan. Uitvoering zoals contractueel ook is vastgelegd. De factuur voor uitvoering hiervan zullen wij doorbelasten t.b.v. de bijdragen verhuurder.”
      
    
    
      1.25.
      
        In een reactie van [naam 3] van 8 juli 2021 is het volgende vermeld:
        “Wat zijn de kosten voor het schilderwerk? Alvorens wij ergens akkoord op kunnen geven dienen wij de offerte goed te keuren in combinatie met het resterend budget.”
      
    
    
      1.26.
      
        
          [naam 2] reageert in een e-mailbericht van 12 juli 2021 als volgt:
        “Bijgaand de offerte voor het schilderwerk en de beplating t.b.v. de entree.”
      
    
    
      1.27.
      
        Een e-mailbericht van [naam 3] aan [naam 5] van 14 juli 2021 vermeldt het volgende:
        “Wat gaan we doen er is nog wel budget, alleen weet niet of het handig is dat wij de werkzaamheden laten uitvoeren?” 
      
      
    
  
  
    Vordering en verweer
    
    
      In conventie
    
    
    2. [eiseres] vordert, na vermeerdering van eis, dat Urbi bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden tot betaling van:a.	€ 213.600,16 aan hoofdsom; b.	€ 2.843,00 aan buitengerechtelijke incassokosten; c.	wettelijke handelsrente over € 213.600,16 vanaf 12 november 2020 tot aan de dag van voldoening; d.	de proceskosten. 
    3. [eiseres] stelt hiertoe, samengevat en zakelijk weergegeven, dat Urbi op grond van artikel 11.4 van de huurovereenkomst verantwoordelijk is voor het afwerken van de vloeren en wanden en daarom een bedrag van € 66.826,66 aan [eiseres] is verschuldigd. Urbi is voorts een bedrag van € 71.846,77 aan [eiseres] verschuldigd in verband met door [eiseres] betaalde verlichting, terwijl Urbi daartoe gehouden is. Ook heeft [eiseres] een bedrag van € 9.481,56, inclusief btw, betaald voor bestickering van de entree en bestickering en het aanbrengen van renovatiefolie in de lift. Verder heeft [eiseres] in december 2020 de kosten van herstelwerkzaamheden aan de verlichting in de trappenhuizen ten bedrage van € 1.588,73 betaald. [eiseres] heeft in verband met de schade na een inbraak in het gehuurde geen huurgenot gehad in de periode van 24 september 2018 tot en met juni 2019. Deze schade is aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en niet als een feitelijke stoornis door een derde in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW. Hierdoor heeft [eiseres] een bedrag van € 32.305,58 aan huur onverschuldigd betaald. Urbi is tevens de kosten van de schilderwerkzaamheden aan de buitengevel ter hoogte van een bedrag van € 31.551,26 aan [eiseres] verschuldigd. [eiseres] doet verder nog een beroep op ongerechtvaardigde verrijking. 
    4. Urbi voert aan dat partijen voor de verbouwing van het gehuurde conform artikel 11.4 van de huurovereenkomst aanvullend zijn overeengekomen dat Urbi een vast budget van € 250.000,00 excl. BTW en excl. kosten W- en E installatie ter beschikking zou stellen aan [eiseres] . [eiseres] heeft pas voor het eerst geklaagd over de uitvoering van de werkzaamheden op grond van de huurovereenkomst, nadat zij was gedagvaard in kort geding in verband met de huurachterstand. Pas toen heeft zij gesteld dat zij met Urbi geen (maximum)budget is overeengekomen voor de uitvoering van de werkzaamheden. [eiseres] heeft hiermee niet voldaan aan haar plicht om binnen bekwame tijd te protesteren tegen een gebrek in de prestatie. Evenmin heeft zij Urbi een redelijke termijn geboden om de werkzaamheden, waarvan [eiseres] meende dat Urbi daartoe verplicht was, alsnog uit te voeren. Urbi betwist dat [eiseres] het gehuurde vanaf 31 december 2018 niet kon gebruiken in verband met de schade na de inbraak. Bovendien is geen sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, omdat sprake is van een feitelijke stoornis in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW. Verder is [eiseres] op grond van artikel 10.1 van de bij de huurovereenkomst behorende algemene voorwaarden zelf aansprakelijk voor alle schade aan het gehuurde en is aansprakelijkheid van Urbi op grond van deze voorwaarden uitgesloten. 
    In reconventie
    
    5. Urbi vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:a.	ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen; b.	ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na de datum van het vonnis; c.	machtiging ex artikel 3:299 BW om de ontruiming te (laten) verrichten wanneer [eiseres] niet heeft voldaan aan het onder b. gevorderde, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van de ontruiming;                                                              d.	veroordeling van [eiseres] tot het verstrekken van informatie aan Urbi over al haar huidige inkomen en vermogen, door opgave te doen van haar inkomstenbronnen, de hoogte van (onder)verhuur en ander inkomsten en op welke bankrekening(en) deze inkomsten worden gestort, dan wel op welke andere wijze gelden worden ontvangen, alsook de omvang en samenstelling van omzet, eventuele steunmaatregelen en het aanwezige vermogen (niet beperkt tot onroerende en roerende zaken, banktegoeden, effecten en andere vorderingsrechten) en waar deze zich bevinden, zodat aan Urbi in ieder geval, maar niet daartoe beperkt, dienen te worden verstrekt de navolgende stukken: (a) een specificatie onderbouwd met recente bewijsstukken, zoals bankafschriften van de betreffende bankrekeningen, waaruit de huidige saldi blijken van alle bankrekeningen in binnen- en buitenland van [eiseres] en van [eiseres]  gezamenlijk met anderen; (b) een specificatie onderbouwd met (de meest) recente bewijsstukken, zoals een taxatierapport, een WOZ-beschikking en een hypothecair schuldenoverzicht, waaruit de actuele waarde blijkt van alle registergoederen in binnen- en buitenland waarvan [eiseres] enig of mederechthebbende is;                                                                            (c) een specificatie onderbouwd met actuele bewijsstukken van alle effecten, waaronder begrepen, maar niet uitsluitend, beleggingen, aandelen en deelnemingen, die [eiseres] houdt;                                                                                                                   (d) een specificatie onderbouwd met (de meest) recente bewijsstukken van alle roerende zaken in binnen- en buitenland waarvan [eiseres] op dit moment enig of mederechthebbende is, waaronder begrepen, auto's en boten;                                                 (e) een actuele specificatie onderbouwd met bewijsstukken, waaronder maar niet uitsluitend de onderliggende overeenkomsten, van alle huidige debiteuren van [eiseres] krachtens welke rechtsverhouding dan ook, ongeacht de opeisbaarheid van de betreffende vordering;                                                                                                      (f) de aangifte en de definitieve aanslag betreffende de inkomsten- en vermogensbelasting over het jaar 2019, 2020 en 2021;                                                   (g) een specificatie onderbouwd met (de meest) recente bewijsstukken van eventuele andere huidige inkomsten- en vermogensbronnen in binnen- en buitenland;                 (h) een specificatie onderbouwd met (de meest) recente bewijsstukken van alle rechten van intellectuele eigendom (waaronder octrooien, domeinnamen, ontwerpen, databanken, tekeningen en beeldmerken) in de breedste zin van het woord waartoe [eiseres] (mede)gerechtigd is, ongeacht of deze rechten zijn geregistreerd;        (i) een opgave van alle (crypto)valuta waartoe [eiseres] (mede)gerechtigd is, ongeacht of die fysiek in contanten aanwezig is dan wel op een eigen of door een derde beheerde gegevensdrager (wallet) is opgeslagen;                                                            (j) gedurende een periode van één jaar na het verstrekken van voormelde gegevens iedere mutatie in haar vermogenssituatie en de hiervoor opgesomde informatie op te even aan Urbi;                                                                                                                Een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 voor iedere dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat [eiseres] niet voldoet aan voormelde veroordelingen, tot een maximum van € 1.000.000,00;                                   e.	veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
    6. Urbi stelt hiertoe, samengevat en zakelijk weergegeven, dat [eiseres] is tekort geschoten in haar betalingsverplichting op grond van de huurovereenkomst en zich heeft onttrokken aan de veroordeling in het vonnis in kort geding. [eiseres] maakt het verhaal van de vordering van Urbi bewust onmogelijk door te weigeren opgave te doen van haar verhaalsmogelijkheden op grond van artikel 475g Rv.
    
    7. [eiseres] voert verweer. Daarop zal bij de beoordeling, voor zover van belang, worden ingegaan.
    
  
  
    Beoordeling 
    
    
      
        Aanvullende afspraken in het kader van artikel 11.4 van de huurovereenkomst 
      
    
    
    8. Als uitgangspunt geldt dat een overeenkomst op grond van artikel 6:217 BW tot stand komt door aanvaarding van een aanbod. Ook de bepalingen over de wilsverklaring (artikel 3:33 BW) en de vertrouwensleer (artikel 3:35 BW) zijn op de totstandkoming van een overeenkomst van toepassing. Hierbij geldt tevens dat de vraag welke aanvullende afspraken in het kader van artikel 11.4 van de huurovereenkomst tussen partijen tot stand zijn gekomen, moet worden bepaald aan de hand van de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Hoge Raad 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, Haviltex). Daarnaast zijn telkens van beslissende betekenis alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen (Hoge Raad, 20 februari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO1427, DSM/Fox).
    
    9. Niet in geschil is dat partijen na het sluiten van de huurovereenkomst nadere afspraken hebben gemaakt. [eiseres] zou de opdrachten verstrekken voor het uitvoeren van de in artikel 11.4 van de huurovereenkomst genoemde werkzaamheden en Urbi zou die werkzaamheden betalen. Urbi voert aan dat daarbij ook overeenstemming is bereikt over een maximumbijdrage ten aanzien van de werkzaamheden en zij verwijst daartoe naar de e-mailcorrespondentie namens partijen tussen 20 maart en 17 april 2018. Uit deze e-mailcorrespondentie blijkt dat Urbi uiteindelijk in een e-mailbericht van 17 april 2018 een maximaal budget heeft genoemd van € 250.000,00 excl. BTW en excl. W- en E installatie. [eiseres] heeft onvoldoende onderbouwd en geconcretiseerd dat zij hier vervolgens niet mee heeft ingestemd. Het e-mailbericht van [naam 1] aan diens eigen medewerker [naam 4] van 18 april 2018 kan niet worden aangemerkt als een aan Urbi gerichte wilsverklaring en heeft reeds om die reden geen invloed op de rechtsverhouding tussen partijen. [eiseres] heeft het door Urbi genoemde bedrag nadien niet nader ter discussie gesteld, maar is begonnen uitvoering te geven aan de overeenkomst door werkzaamheden voor haar rekening te laten uitvoeren. Urbi heeft er dan ook, gelet ook op de gedragingen van [eiseres] , gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat overeenstemming was bereikt over het door Urbi genoemde totaalbedrag van           € 250.000,00 excl. BTW en excl. W- en E installatie. 
    
    10. Vervolgens moet worden beoordeeld welke kosten in aanmerking komen voor vergoeding uit het restant van dit totaalbedrag. 
    Vloeren en wanden
    11. Op grond van artikel 11.4 van de huurovereenkomst heeft [eiseres] het gehuurde in de huidige staat aanvaard, met uitzondering van de in die bepaling genoemde afspraken. Uit die bepaling blijkt niet dat partijen zijn overeengekomen dat het gehuurde met geëgaliseerde vloeren en gestukte wanden aan [eiseres] ter beschikking zou worden gesteld. Urbi heeft tijdens de mondelinge behandeling onweersproken gesteld dat het gehuurde aan [eiseres] casco is verhuurd. [eiseres] heeft ook niet betwist dat zij het gehuurde voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst in aanwezigheid van haar toenmalige aannemer [naam aannemer 2] B.V. uitvoerig heeft kunnen inspecteren en zich aldus heeft kunnen vergewissen van het opleveringsniveau van de vloeren en wanden van het gehuurde. [eiseres] heeft geen opleverpunt gemaakt van de staat van de vloeren en wanden en deze zijn ook niet opgenomen in artikel 11.4 van de huurovereenkomst. Dat betekent dat de kosten van het egaliseren van de vloeren en het stuken van de wanden voor rekening van [eiseres] dienen te blijven. 
    Verlichting gehuurde
    12. Urbi voert aan dat zij niet is tekortgeschoten in haar verplichting om ledverlichting aan te brengen. Urbi heeft een verlichtingsplan laten opstellen voor het aanbrengen van ledverlichting, maar dit is door [eiseres] (ongemotiveerd) afgekeurd. [eiseres] heeft hierna zonder overleg zelf verlichting laten aanbrengen. Zij heeft Urbi niet in gebreke gesteld of kenbaar gemaakt dat zij van mening was dat Urbi tekortschoot in haar verplichting om ledverlichting aan te brengen. Zonder enige ingebrekestelling van de zijde van [eiseres] is Urbi niet in verzuim en kan niet worden geoordeeld dat Urbi is gehouden om de kosten van de door [eiseres] aangebrachte verlichting te vergoeden. 
    Uitvoering overige werkzaamheden 
    13. Voor de kosten van deze werkzaamheden heeft [eiseres] verwezen naar een opdrachtbevestiging van [naam bv 1] B.V. van 11 februari 2021. Urbi betwist dat zij de genoemde werkzaamheden en materialen moet vergoeden aan [eiseres] . In de huurovereenkomst is alleen opgenomen dat aan de buitenzijde van het pand nieuwe gevelbeplating wordt aangebracht en schilderwerk wordt uitgevoerd. De door [eiseres] overgelegde opdrachtbevestiging van [naam bv 1] B.V. van 11 februari 2021 heeft daarop geen betrekking en de genoemde bestickering is niet genoemd in de huurovereenkomst. Urbi is dan ook niet gehouden om deze kosten aan [eiseres] te vergoeden. 
    Herstelwerkzaamheden verlichting
    14. In verband met herstelwerkzaamheden aan de verlichting in de trappenhuizen vordert [eiseres] een bedrag van € 1.588,73. Op grond van artikel 11.5 sub b van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen moet [eiseres] de kosten van deze werkzaamheden zelf (laten) verrichten. Urbi is dan ook niet gehouden om deze kosten aan [eiseres] te vergoeden. 
    
    
      
        Schending klachtplicht
      
    
    15. In aanvulling op het voorgaande overweegt de kantonrechter nog als volgt. Met Urbi is de kantonrechter van oordeel dat [eiseres] ter zake de eventueel gebrekkige uitvoering van de huurovereenkomst niet tijdig bij Urbi heeft geklaagd in de zin van artikel 6:89 BW. Op grond van voornoemde bepaling geldt dat een schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer kan doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek in de prestatie redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de schuldeiser terzake heeft geprotesteerd. [eiseres] heeft vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst en gedurende de daarop volgende verbouwing nooit geklaagd dat de werkzaamheden op grond van de huurovereenkomst nog niet (volledig) waren uitgevoerd. Vaststaat dat zij na de oplevering direct tot het uitvoeren van verbouwingswerkzaamheden is overgegaan alsmede dat zij het gehuurde vervolgens ook in gebruik heeft genomen. Eerst na de dagvaarding door Urbi in kort geding heeft [eiseres] geklaagd over de uitvoering van de werkzaamheden door Urbi. Het tijdsverloop en de omstandigheid dat [eiseres] het gehuurde heeft gewijzigd brengen in het onderhavige geval mee dat Urbi in haar belangen is geschaad, nu de gegrondheid van de klachten niet meer op eenvoudige wijze is vast te stellen. [eiseres] heeft niet binnen bekwame tijd geklaagd als gevolg waarvan zij geen beroep meer kan doen op de door haar gestelde wanprestatie door Urbi. 
    Ongerechtvaardigde verrijking
    16. [eiseres] stelt dat Urbi ongerechtvaardigd is verrijkt als gevolg van de werkzaamheden die [eiseres] heeft laten uitvoeren en die door Urbi niet zijn vergoed. Urbi heeft betwist dat zij is verrijkt, omdat het gehuurde op grond van de huurovereenkomst casco is verhuurd en de werkzaamheden ten behoeve van de huisstijl van [eiseres] alleen een waarde hebben voor [eiseres] . Dat is door [eiseres] vervolgens onvoldoende gemotiveerd weersproken. Daarbij komt dat uit het voorgaande is af te leiden dat voor zover er sprake is van een aan Urbi ten goede komende waardevermeerdering als gevolg van investeringen van [eiseres] , deze niet ongerechtvaardigd is, maar voortvloeit uit wat partijen zijn overeengekomen. 
    
    
      
        Onverschuldigd betaalde huur
      
    
    17. Daargelaten of sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW en of dat gebrek gedurende drie of negen maanden aan de orde is geweest, zijn partijen in artikel 10 van de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst een afwijkende gebrekenregeling overeengekomen. De algemene gebrekenregeling van artikel 7:204 BW is immers geen dwingendrechtelijke bepaling, zodat daar bij overeenkomst van afgeweken kan worden. 
    
      Op grond van artikel 10.3 van de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst is de verhuurder niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en kan de huurder in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7: 206 lid 3 BW. De kantonrechter ziet zonder verdere bijzondere onderbouwing, die ontbreekt, niet in waarom een beroep op die bepaling onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
      
        Schilderwerkzaamheden
      
    
    18. [eiseres] vordert vergoeding van de kosten van schilderwerkzaamheden conform de offerte van [naam bv 2] B.V. van 2 februari 2021 ter hoogte van € 31.551,26. Urbi stelt dat deze kosten kunnen worden vergoed uit het resterende budget, maar dat dit alleen geldt ten aanzien van het schilderen van de buitengevel, zoals tussen partijen is overeengekomen en begroot in de offerte van [naam aannemer 2] B.V. ter hoogte van een bedrag van € 9.971,00.
    
    19. In juli 2021 heeft tussen [naam 2] en [naam 3] e-mailcontact plaatsgevonden over vergoeding van de kosten van de schilderwerkzaamheden. In reactie op een verzoek van [naam 3] heeft [naam 2] voormelde offerte toegestuurd. Daarna is een reactie van Urbi uitgebleven. Urbi voert onder meer als verweer dat geen facturen zijn overgelegd maar alleen een offerte en dat duidelijk is dat enkele onderdelen van de offerte, zoals het schilderen van het trappenhuis, niet voor haar rekening komen. De kantonrechter overweegt dat vanwege het uitblijven van een nadere reactie van Urbi [eiseres] er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat de inhoud van de door haar toegezonden offerte akkoord was, waarna de schilderwerkzaamheden in oktober 2021 zijn gestart. Dat geldt echter niet voor onderdelen waarvan duidelijk is dat deze niet voor rekening van Urbi komen, zoals het schilderen van het trappenhuis, welke werkzaamheden volgens de huurovereenkomst voor rekening van [eiseres] komen. De kantonrechter schat de hoogte van het hiermee gemoeide bedrag op afgerond € 10.000,00. Dat bedrag komt in aftrek op het door [eiseres] gevorderde bedrag. Dat betekent dat een bedrag van       € 21.551,26 voor toewijzing in aanmerking komt. Verdere detaillering laat de kantonrechter achterwege, nu [eiseres] eerst in een zeer laat stadium van deze procedure een nadere specificatie heeft verstrekt. Urbi was daardoor in haar mogelijkheden beperkt om hierop adequaat te reageren.  
    
    
      
        Conclusie 
      
    
    20. Uit het voorgaande volgt dat de gevorderde hoofdsom in conventie is verschuldigd tot een bedrag van € 21.551,26. Dit bedrag is echter in verband met verrekening (zie rechtsoverweging 22.) niet toewijsbaar. Hetzelfde geldt voor de gevorderde handelsrente. 
    
    21. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen, nu [eiseres] heeft nagelaten een omschrijving te geven van de verrichte buitengerechtelijke werkzaamheden ten aanzien van de kosten van de schilderwerkzaamheden. 
    In reconventie
    
    
      
        Ontbinding en ontruiming
      
    
    
    22. Urbi kan gelet op het vonnis in kort geding, welk vonnis onherroepelijk is, aanspraak maken op € 92.245,05. Nu hiervoor in conventie is vastgesteld dat Urbi aan [eiseres] een bedrag van € 21.551,26 is verschuldigd, resteert per saldo een huurachterstand van        € 70.693,79 (€ 92.245,05 minus € 21.551,26), exclusief kosten c.a.. De omvang van dit bedrag is zodanig dat deze een ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen in beginsel niet zou rechtvaardigen. Echter, de omstandigheid dat [eiseres] niets heeft betaald om de huurachterstand in te lopen, terwijl zij bij vonnis van 4 november 2020 is veroordeeld tot betaling € 92.245,05 aan huurachterstand, te vermeerderen met rente en (proces)kosten, brengt mee dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen. Van Urbi kan niet worden gevergd een huurovereenkomst nog langer in stand te houden met [eiseres] nu zij gedurende een langere periode stelselmatig niet aan haar betalingsverplichting heeft voldaan. Het bestaan van een (later opgekomen) tegenvordering van [eiseres] ontslaat haar niet van haar verplichting om te voldoen aan de veroordeling tot betaling van huurachterstand.
    
    23. Mede gelet op de vergaande gevolgen voor [eiseres] van een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, ziet de kantonrechter aanleiding om de gevorderde ontbinding en ontruiming slechts onder de na te vermelden voorwaarde toe te wijzen.
    
    
      
        Machtiging ex artikel 3:299 BW 
      
    
    24. Urbi heeft een machtiging gevorderd om zelf de ontruiming te bewerkstelligen. Dit is onverenigbaar met artikel 556 lid 1 Rv, dat voorschrijft dat de gedwongen ontruiming geschiedt door de deurwaarder. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging voor het inroepen van de hulp van de sterke arm. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. De door Urbi gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal dan ook worden afgewezen.
    
    
      
        Informatieverplichting inkomen en vermogen
      
    
    
    25. Urbi vordert veroordeling van [eiseres] om op grond van artikel 475g Rv opgave te doen van al haar huidige inkomen en vermogen. Dit artikel is anders komen te luiden bij de inwerkingtreding van de Wet vereenvoudiging beslagvrije voet met ingang van 1 januari 2021. Onderdelen van artikel 475g (oud) Rv zijn opgenomen in de artikelen 475ga en 475gb Rv.
    
    26. Op grond van artikel 475g lid 1 Rv is een schuldenaar verplicht aan een deurwaarder die gerechtigd is ten laste van hem beslag te leggen, desgevraagd zijn bronnen van inkomsten op te geven. De Hoge Raad heeft in het arrest van 26 november 2021, ECLI:NL:2021:1776, geoordeeld dat een schuldenaar ingevolge artikel 475g lid 1 (oud) Rv niet verplicht is de deurwaarder desgevraagd behalve van zijn bronnen van inkomsten ook van zijn vermogen opgave te doen. De verplichting van de schuldenaar op grond van artikel 475g lid 1 (oud) Rv heeft slechts betrekking op zijn bronnen van inkomsten. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat de wetgever de mededelingsplicht minder ver heeft willen doen strekken dan in faillissement, waar de failliet ingevolge artikel 105 Faillissementswet verplicht is de curator alle gewenste inlichtingen te verschaffen. Uit het Tripels/Masson-arrest (Hoge Raad 20 september 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0338) volgt dat er een algemene informatieplicht bestaat voor de schuldenaar op grond van de redelijkheid en billijkheid (artikelen 6:2 en 6:248 BW), maar artikel 475g lid 1 Rv vormt slechts een concretisering voor een speciaal geval van die algemene informatieplicht. Dat betekent dat de informatieplicht van artikel 475g lid 1 Rv is beperkt tot bronnen van inkomsten. Nu op de beslagvrije voet van de schuldenaar met woonplaats of vaste verblijfplaats in Nederland zijn inkomsten uit een bron buiten Nederland in mindering worden gebracht, moet worden aangenomen dat de schuldenaar op grond van artikel 475g lid 1 (oud) Rv verplicht is ook die inkomsten desgevraagd aan de deurwaarder op te geven. De vordering is in zoverre toewijsbaar. De gevorderde dwangsom wordt gemaximeerd tot € 100.000,00.
    Proceskosten 
    27. Nu [eiseres] grotendeels in het ongelijk wordt gesteld, zal zij in de proceskosten in conventie en reconventie worden veroordeeld. De nakosten zullen slechts één keer worden toegewezen.
    
    
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      In conventie en reconventie
    
    
    
      voorwaardelijk, namelijk voor het geval [eiseres] niet binnen twee weken na de datum van dit vonnis overgaat tot betaling aan Urbi van € 70.693,79 aan huurachterstand, zoals hiervoor vermeld in rechtsoverweging 22.:
    
    
    
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak [adres] ;
      
    
    
      veroordeelt [eiseres] om het gehuurde binnen een maand na de datum van dit vonnis te ontruimen;
      
    
    
      veroordeelt [eiseres] om ingevolge artikel 475g lid 1 Rv opgave te doen van haar bronnen van inkomsten in binnen- en buitenland, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 voor iedere dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat [eiseres] niet voldoet aan voormelde veroordeling, tot een maximum van € 500.000,00;
      
    
    
      veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding, aan de zijde van Urbi in conventie tot op heden begroot op € 1.994,00 en in reconventie tot op heden begroot op € 498,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
      
    
    
      veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [eiseres] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
    
    
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. van der Molen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken door mr. C.W. Inden op 23 december 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.