ECLI:NL:RBROT:2021:10269, Rechtbank Rotterdam, 13-10-2021, C/10/604931 / HA ZA 20-928
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-10-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Doet de koper van een appartement terecht een beroep op de ontbindende voorwaarde (het financieringsvoorbehoud) in de koopovereenkomst? Uitleg. Haviltex. Het betreffende artikel in de koopovereenkomst bevat de standaard NVM-tekst met een aanvulling – aangebracht door de verkopend makelaar - waarin het begrip “goed gedocumenteerd” verder is uitgewerkt. In die aanvulling zijn partijen niet overeengekomen dat de aanvraag voorafgaand aan de afwijzing aan bepaalde (formele) vereisten moest voldoen. Het bewijs van de aanvraag met de relevante gegevens richting de bank en de afwijzing zijn voldoende. De koper heeft een rechtsgeldig beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/604931 / HA ZA 20-928
    
    
    
      
        Vonnis van 13 oktober 2021 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1. [eiser] ,
    
      wonende te [woonplaats 1] ,
      
        2.	[eiseres],
      wonende te [woonplaats 1] ,
      eisers,
      advocaat mr. J. Wijnja te Dordrecht,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats 2] , [land] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. D. Hoff te Rotterdam.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser] c.s. en [gedaagde] genoemd worden.
    
    
    
  
  
    
      1.De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het vonnis in het door [gedaagde] ingestelde bevoegdheidsincident van 14 april 2021, waarin de rechtbank zich bevoegd heeft verklaard, en de daarin genoemde processtukken;
        
        
          de oproepingsbrief van de rechtbank van 10 mei 2021;
        
        
          de oproepingsbrief van de rechtbank van 19 mei 2021 met gewijzigde datum voor de mondelinge behandeling;
        
        
          de zittingsaantekeningen van mr. Wijnja.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 20 september 2021 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, via een videoverbinding met Skype voor bedrijven.
      
    
    
      1.3.
      Daarna is vonnis bepaald in de hoofdzaak.
      
      
    
  
  
    
      2.De feiten
    
      2.1.
      
        [eiser] c.s. heeft -als verkoper- aan [gedaagde] -als koper- het appartementsrecht verkocht recht gevend op het uitsluitend gebruik van de woning te ( [postcode] ) Dordrecht aan de [adres] , kadastraal bekend Dordrecht [kadasternummer] (hierna: de woning), tegen een koopsom van € 658.000,- kosten koper. Partijen hebben daartoe op 5 maart 2020 een koopovereenkomst gesloten. [eiser] c.s. maakte hierbij gebruik van de diensten van makelaar de heer [naam makelaar] (hierna: [naam makelaar] ).
      
    
    
      2.2.
      De koopovereenkomst is gebaseerd op een modelovereenkomst van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende zaken NVM U.A. (hierna: NVM). 
      
    
    
      2.3.
      
        [naam makelaar] heeft in artikel 18 lid 3 van de koopovereenkomst een aanvulling op de modelovereenkomst van de NVM aangebracht, welke aanvulling inhoudt:
      
      
        “(…) In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: in het kader van een mededeling dat ontbinding wordt ingeroepen op grond van een financieringsvoorbehoud wordt onder “goed gedocumenteerd” in ieder geval verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijstukken dat koper bij tenminste één geldverstrekkende instellingen een offerte heeft gevraagd of heeft laten vragen en dat geen van die aanvragen tot het gewenste resultaat heeft geleid (kopie aanvragen en kopie afwijzingsbrieven). Indien de mededeling niet goed gedocumenteerd is, behoeft de verkoper geen genoegen te nemen met ontbinding. (…)”. 
      
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] heeft ten behoeve van de financiering van de woning gebruik gemaakt van de diensten van Coöperatie Cournot Adviseurs U.A. (hierna: Cournot) waarvan de heer [naam hypotheekadviseur] (hierna: [naam hypotheekadviseur] ) optrad als hypotheekadviseur. [naam hypotheekadviseur] is aangesloten bij het Hypotheken Data Netwerk (hierna: HDN), zijnde een communicatieprotocol voor het indienen van hypotheekaanvragen. 
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] heeft via Cournot en Smartfee.nl een hypotheekaanvraag ingediend bij de Duitse Volksbank (hierna: Volksbank). Deze aanvraag is op 19 maart 2020 afgewezen, hetgeen op 20 maart 2020 door Smartfee per e-mail is bericht. 
      
    
    
      2.6.
      Op 24 maart 2020 heeft Cournot voor [gedaagde] digitaal een financieringsaanvraag ingediend bij de ING Bank N.V. (hierna: ING) via HDN.
      
    
    
      2.7.
      Bij brief van 28 maart 2020 heeft [gedaagde] een beroep gedaan op het in artikel 18 van de koopovereenkomst gemaakte financieringsvoorbehoud. Zij schrijft hierin -voor zover relevant- als volgt: 
      
      
        “(…). In verband met het ontbreken van een geldend aanbod tot een hypothecaire geldlenig  ontbind ik hierbij de overeenkomst op grond van artikel 18.1 (financieringsvoorbehoud) van de Koopovereenkomst. Een kopie van de afwijsbrief is aangehecht.”
      
      
      
        
          [gedaagde] heeft hierbij een brief van ING van 27 maart 2020 meegezonden, waarin -voor zover relevant- staat: 
      
      
      
        “Geachte mevrouw [gedaagde] ,
      
      
      
        Uw hypotheekaanvraag van 24 maart 2020 kunnen wij niet honoreren.
      
      
      
        Voor meer informatie kunt u contact opnemen met uw hypotheekadviseur. (…)” 
      
      
    
    
      2.8.
      Bij brief van 31 maart 2020 heeft [naam makelaar] aan [gedaagde] -voor zover relevant- geschreven: 
      
      
        “(…)
        De verkopers gaan niet akkoord met de door jou gestuurde ontbinding van de koopovereenkomst, hierbij verwijzend naar de verplichtingen voortvloeiend uit de door jou getekende koopovereenkomst.
        (…) ”
      
      
    
    
      2.9.
      Bij brief van 31 maart 2020 heeft [gedaagde] [eiser] c.s. en [naam makelaar]  -voor zover relevant- geschreven: 
      
      
        “(…)
        Op grond van artikel 18 van de Koopovereenkomst heb ik de overeenkomst ontbonden in verband met het ontbreken van een bindend aanbod tot hypothecaire geldlening. Een kopie van de afwijsbrief heb ik u eerder toegezonden. Op uw verzoek stuur ik hierbij een kopie van de aanvraag welke via HDN was ingediend. Gelet op de AGV (privacywet) zijn persoonsgegevens die niet ter zake dienend en bovenmatig zijn onleesbaar gemaakt.”
      
      
    
    
      2.10.
      Bij brief van 2 april 2020 heeft [naam makelaar] [gedaagde] bericht dat [eiser] c.s. geen genoegen neemt met de ingeroepen ontbinding.
      
      
    
  
  
    
      3.Het geschil
    
      3.1.
      
        [eiser] c.s. vordert -na eisvermindering en kort samengevat- uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 65.800,-, vermeerderd met de wettelijke rente en de (buitengerechtelijke) kosten, inclusief nakosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijk verklaring van [eiser] c.s., althans tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [eiser] c.s. in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen en vermeerderd met de wettelijke rente.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4.De beoordeling
    
      4.1.
      De rechtbank stelt allereerst vast dat deze zaak een internationaal geschil betreft omdat [eiser] c.s. in Nederland woont en [gedaagde] in Singapore. Partijen hebben een geschil over de uitleg van artikel 18.3 uit de koopovereenkomst. Hun geschil zal worden beoordeeld op basis van Nederlands recht nu zij dat in artikel 21 van de koopovereenkomst hebben afgesproken.
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] c.s. heeft via de koopovereenkomst de woning voor het bedrag van € 658.000,-. aan [gedaagde] verkocht. De koopovereenkomst bevat in artikel 18 een zogenaamd financieringsvoorbehoud op grond waarvan [gedaagde] bij gebreke aan financiering onder bepaalde voorwaarden tot uiterlijk 31 maart 2020 een beroep kon doen om de koopovereenkomst te kunnen ontbinden. [gedaagde] heeft bij brief van 28 maart 2020 een beroep op dit artikel gedaan en de koop van de woning dus niet door laten gaan. Tussen partijen is in geschil of [gedaagde] een terecht beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan. 
      
    
    
      4.3.
      Volgens [eiser] c.s. is dat niet het geval. Hij vordert daarom betaling van de contractuele boete van [gedaagde] van 10% van de koopsom en dus € 65.800,- aan hoofdsom. Volgens [eiser] c.s. heeft [gedaagde] de overeenkomst niet rechtsgeldig ontbonden omdat de afwijzing van de aanvraag niet goed is gedocumenteerd aangezien diverse gegevens in de aanvraag waren weggelakt. Daardoor is [gedaagde] gebonden gebleven aan de overeenkomst en de in artikel 5 daarvan opgenomen bankgarantie. [eiser] c.s. heeft [gedaagde] op 8 april 2020 in verzuim gesteld. Daarna heeft [eiser] c.s. de overeenkomst ontbonden waardoor [gedaagde] de ontbindingsboete verschuldigd is.
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] betwist dat zij de contractuele boete verschuldigd is. Zij heeft tijdig een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud en daarmee heeft zij de overeenkomst ontbonden. [gedaagde] stelt dat zij zich voldoende heeft ingespannen. Ze heeft eerst bij de Volksbank een financieringsaanvraag ingediend. Nadat deze is afgewezen heeft zij op 24 maart 2020 bij  ING een hypotheekaanvraag ingediend. De afwijzing dáárvan heeft zij op 28 maart 2020 aan [eiser] c.s. toegezonden en na het bericht van [naam makelaar] dat de aanvraag erbij ontbrak, heeft zij op 31 maart 2020 alsnog de hypotheekaanvraag toegezonden. Zij heeft een aantal persoonlijke en financiële gegevens in die hypotheekaanvraag weggelakt, maar dat is voor het in kunnen roepen van het financieringsvoorbehoud niet relevant. Voor zover zij de koopovereenkomst niet rechtsgeldig zou hebben ontbonden, beroept [gedaagde] zich op matiging van de boete.
      
    
    
      4.5.
      De rechtbank overweegt als volgt.
      
    
    
      4.6.
      Bij de beantwoording van de vraag of het beroep van [gedaagde] op het financieringsvoorbehoud stand houdt, speelt de uitleg van artikel 18.3 van de koopovereenkomst een rol, waarin is vastgelegd wat onder goede documentatie van het financieringsvoorbehoud wordt verstaan. Voor de vraag wat partijen zijn overeengekomen komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan dit artikel mochten toekennen en op hetgeen zij te diens aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Havitex-maatstaf). Daarbij zijn steeds de  concrete omstandigheden van het geval van betekenis, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Niet alleen de letterlijke tekst van de overeenkomst en in dit geval van het financieringsvoorbehoud is belang, maar ook wat partijen hebben besproken voorafgaande aan/ bij het sluiten van de koopovereenkomst. Ook kan van belang zijn wie bij de onderhandelingen en het tot stand komen van de overeenkomst aanwezig waren. 
      
    
    
      4.7.
      
        [eiser] c.s. werd voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst bijgestaan door [naam makelaar] . De koopovereenkomst is gebaseerd op de NVM modelovereenkomst. Artikel 18 bevat allereerst de standaard NVM tekst dat het beroep op ontbinding schriftelijk en goed gedocumenteerd dient te gebeuren en dat één afwijzing van  een erkende geldverstrekkende bankinstelling dient te worden overgelegd om een beroep te kunnen doen op het financieringsvoorbehoud. In aanvulling op die standaard NVM tekst heeft [naam makelaar] in artikel 18 lid 3 tekst opgenomen om het begrip ‘goed gedocumenteerd’ verder uit te werken. Dat is gebeurd met de tekst, zoals hiervoor geciteerd onder 2.3.
      
    
    
      4.8.
      
        De rechtbank stelt in dit kader het volgende vast. 
        Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] op 24 maart 2020 een hypotheekaanvraag bij ING heeft gedaan, nadat haar hypotheekaanvraag daarvóór bij de Volksbank was afgewezen omdat voorlopig geen aanvragen uit Nederland konden worden behandeld. Op 27 maart 2020 heeft de ING [gedaagde] een brief gestuurd waarin staat: “Uw hypotheekaanvraag van 24 maart 2020 kunnen wij niet honoreren.” Op 28 maart 2020 heeft [gedaagde] [naam makelaar] per brief laten weten dat zij de koopovereenkomst ontbond omdat ING haar hypotheekaanvraag heeft afgewezen, onder toezending van de afwijzingsbrief van ING van 27 maart 2020. [naam makelaar] heeft op 31 maart 2020 laten weten dat [eiser] c.s. niet akkoord gaat met de ontbinding door [gedaagde] . [gedaagde] heeft vervolgens op 31 maart 2020 opnieuw een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud, ditmaal onder toezending van een document waaruit volgens [gedaagde] haar hypotheekaanvraag blijkt. 
      
      
    
    
      4.9.
      De rechtbank overweegt dat partijen in artikel 18 lid 3 van de overeenkomst niet zijn overeengekomen dat de aanvraag voorafgaande aan de afwijzing aan bepaalde (formele) vereisten moest voldoen. Partijen hebben daar voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst ook niet over gesproken. Kijkend naar de inhoud en strekking van die aanvullende afspraak over ‘goed gedocumenteerd’ zijn en hetgeen partijen hierover hebben aangevoerd, stelt de rechtbank vast dat er op grond van de aanvullende afspraak van partijen naast de afwijzingsbrief van een hypotheekverstrekker een document moet worden overgelegd waaruit blijkt dat een serieuze hypotheekaanvraag bij de betreffende afwijzende bank is gedaan. 
      
    
    
      4.10.
      De rechtbank stelt allereerst vast dat de afwijzingsbrief van de ING weliswaar kort is, maar wel duidelijk: er blijkt namelijk uit dat er een hypotheekaanvraag is gedaan door [gedaagde] die ING niet accepteert, en dus afwijst. Bij gebreke aan verdere afspraken van partijen op dit punt past die korte afwijzingsbrief van de ING dus onder de documentatie-afspraken die partijen hebben gemaakt. 
      
    
    
      4.11.
      Vervolgens komt de vraag aan de orde wat als bewijs van aanvraag van de hypotheek kan worden beschouwd. [gedaagde] heeft in dit kader onbetwist gesteld dat haar aanvraag bij de ING via het digitale platform HDN is verricht door haar hypotheekadviseur die via een beveiligde en gecertificeerde omgeving haar hypotheekaanvraag gegevens heeft ingediend. [gedaagde] heeft in dit kader ook gesteld dat een ondertekend en gedateerd aanvraagformulier geen vereiste is voor een hypotheekaanvraag via het HDN platform bij ING. Ter zitting heeft (de advocaat van) [gedaagde] toegelicht dat het door [gedaagde] als productie 12 overgelegde aanvraagformulier (hierna: het aanvraagformulier) is opgeladen op het HDN platform en zo automatisch is gedateerd. Voorts is toegelicht dat vanwege het feit dat iedere gebruiker van een certificaat is voorzien, de authenticiteit van de aanvraag wordt aangenomen en een handtekening van de hypotheekaanvrager niet meer nodig is. [eiser] c.s. heeft niet gemotiveerd bestreden dat het HDN platform werkt zoals door [gedaagde] in haar conclusie van antwoord en ter zitting beschreven, zodat de rechtbank van de door [gedaagde] beschreven werkwijze uitgaat. Gelet op de wijze waarop het HDN platform werkt, kan de rechtbank [eiser] c.s. niet in zijn stelling volgen dat uit het ontbreken van een datum en handtekening op het aanvraagformulier volgt dat [gedaagde] geen serieuze hypotheekaanvraag heeft gedaan bij ING. 
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagde] heeft ter zitting erop gewezen dat de inhoud van het aanvraagformulier overeenstemt met de inhoud van productie 8, hetgeen volgens [gedaagde] haar hypotheekaanvraag gegevens uit het HDN platform weergeeft. [eiser] c.s. heeft dit niet betwist. De rechtbank stelt ook vast dat uit productie 8 kan worden opgemaakt dat het gaat om een offerteaanvraag voor de woning die op 24 maart 2020 door [gedaagde] is ingediend bij ING. Daarnaast zijn de aangevraagde hypotheeksom en de leveringsdatum gelijk aan de betreffende gegevens die zijn vastgelegd in het aanvraagformulier. Uit productie 8 blijken ook de inkomensgegevens van [gedaagde] , waarvan ING dus kennis heeft kunnen nemen. De rechtbank volgt [gedaagde] dan ook in haar verweer dat zij wel degelijk een (serieuze) aanvraag heeft gedaan bij ING en dat het door haar overgelegde aanvraagformulier dit bevestigt, net als productie 8 en net als de afwijzingsbrief van ING. Met het overleggen van het aanvraagformulier heeft [gedaagde] dan ook voldaan aan de afspraken die partijen hebben gemaakt over het begrip ‘goed gedocumenteerd’. Dat er persoonlijke gegevens zijn weggelakt in het aanvraagformulier bij toezending aan [eiser] c.s. is daarvoor niet relevant, nu partijen niet hebben afgesproken dat dit niet is toegestaan. 
      
    
    
      4.13.
      De conclusie uit het voorgaande is dat [gedaagde]  een rechtsgeldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud, zodat de koopovereenkomst door haar is ontbonden. Zij is dan ook geen contractuele boete verschuldigd en de vordering zal daarom worden afgewezen. 
      
    
    
      4.14.
      
        [eiser] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [gedaagde] worden veroordeeld, te weten een bedrag van € 937,00 aan griffierecht en een bedrag ad € 2.228,00 aan advocaatkosten (2 punten x tarief IV a € 1.114,00 per punt), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6: 119 BW. Er is geen grondslag gesteld voor een hoofdelijke veroordeling, zodat de rechtbank [eiser] c.s. niet hoofdelijk zal veroordelen in de proces- en nakosten.
      
      
    
  
  
    
      5.De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 3.165,00 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiser] c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] c.s. niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Witkamp en in het openbaar uitgesproken op 13 oktober 2021.
      
      
      
      
        
          3246/ 2054