ECLI:NL:GHAMS:2021:4067, Gerechtshof Amsterdam, 18-11-2021, BKDH-21/00855 t/m BKDH-21/00857
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-11-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Art. 17 WOZ. Wet waardering onroerende zaken; waardering woning; hoorplicht; beroep op diverse algemene beginselen van behoorlijk bestuur; vergoeding van immateriële schade; PKV.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    Zittingsplaats Den Haag
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummers BKDH-21/00855 tot en met 21/00857
    
    
    
    Uitspraak van 18 november 2021 
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Bakker) 
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam (de Rechtbank) van 14 maart 2019, nummer AMS 18/1038.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] , alle te [woonplaats] (de woningen), op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op 1 januari 2016 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op respectievelijk € 575.500, € 342.500 en € 338.500 (de beschikkingen). Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2017 opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Amsterdam (de aanslagen). 
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake daarvan is een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake daarvan is een griffierecht geheven van € 128. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 30 september 2021 een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.5.
      In de Tijdelijke aanwijzing gerechtshof Den Haag voor hogerberoepszaken belastingen van het gerechtshof Amsterdam (Stcrt. 2021, 30632) is het gerechtshof Den Haag aangewezen als gerechtshof waarvan de zittingsplaats tijdelijk mede wordt aangemerkt als zittingsplaats van het gerechtshof Amsterdam. Op grond van voornoemde regeling heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden in Den Haag op 7 oktober 2021. De gemachtigde van belanghebbende heeft deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. De Heffingsambtenaar heeft ingebeld en heeft via een geluidsverbinding aan de zitting deelgenomen. Ter zitting zijn tevens behandeld de zaken BKDH-21/00852, BKDH-21/00859, BKDH-21/00863, BKDH-21/00864, BKDH-21/00865, BKDH-21/00867, BKDH-21/00878 en BKDH-21/00896, ter zake van andere WOZ-beschikkingen waarin de gemachtigde van belanghebbende eveneens als gemachtigde optreedt. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      
        Belanghebbende is eigenaar van de woningen. [adres 1] 
         is een benedenwoning over twee etages van 131 m2 met een berging. [adres 2] en [adres 3] zijn bovenwoningen met een oppervlakte van 70 respectievelijk 
        69 m2. Beide bovenwoningen hebben een berging.
      
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woningen vastgesteld op respectievelijk € 575.500, € 342.500 en € 338.500. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde voor elk van de woningen een “Overzicht taxatiewaarden” (de matrices) overgelegd.
      
      
        2.3.1.
        De wethouder Financiën van de gemeente Amsterdam heeft in de brief van 5 februari 2019, gericht aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam en met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”, onder meer het volgende vermeld:
        
        
          “De inspecteur gemeentelijke belastingen heeft op basis van zijn bevoegdheid, vastgelegd in de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) en de Algemene Wet inzake Rijksbelastingen (AWR), besloten een eenmalige generieke verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Dit besluit is bekrachtigd door het college en doorgevoerd in de WOZ-waardebeschikkingen 2019, die uiterlijk 28 februari verzonden worden. Uitspraken van de Rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging. De Wet WOZ schrijft voor dat gemeenten bij het waarderen van woningen een opslag (of correctie) moeten toepassen indien zij op erfpachtgrond staan. De Rechtbank Amsterdam heeft in een aantal beroepszaken geoordeeld dat de wijze waarop Amsterdam deze correctie berekent, aanpassing behoeft.
        
        
        
          Het actualiseren en herijken van de berekeningssystematiek is een complex proces dat naar inschatting van verschillende deskundigen minimaal 6 maanden vergt. De resultaten hiervan kunnen derhalve niet worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen 2019. Een eenmalige verlaging van 2% doet recht aan de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam, neemt naar verwachting onzekerheid bij woningeigenaren weg en voorkomt het onnodig ontstaan van een toename van het aantal bezwaar- en beroepschriften. (…)
        
        
        
          
            Ingezette acties na uitspraak rechtbank langere termijn (WOZ-beschikkingen 2020)
          
          Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen de uitspraak van 7 december 2018. Tegelijkertijd wordt de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt. (…)”
        
        
      
      
        2.3.2.
        Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam heeft in een geschrift van 12 februari 2019, gepubliceerd in het Gemeenteblad op 13 februari 2019,  geantwoord op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de uitspraak van Rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714. In deze uitspraak oordeelde de Rechtbank dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk had gemaakt dat de daarin in geschil zijnde erfpachtcorrectie niet te hoog was vastgesteld. Voor zover van belang luiden de antwoorden:
        
      
    
  
  
    Antwoord op vragen 1, 2 en 3:
    “Wat de lopende bezwaar- en beroepsprocedures betreft is van belang dat de Rechtbank Amsterdam inmiddels in een aantal vergelijkbare procedures hetzelfde standpunt heeft ingenomen en de betreffende WOZ-waardes heeft verlaagd met respectievelijk 0,83%, 1,1% en 1,58%. De rechtbank heeft overigens niet nader aangegeven welke aanpassingen naar haar oordeel nodig zijn.
    
    
      Deze uitspraken zijn voorlopig, Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen deze uitspraken. Mede in het licht dat de berekeningswijze van de erfpachtcorrectie gedurende vele jaren stand heeft gehouden in de vele juridische procedures voor de Rechtbank Amsterdam, het Hof en de Hoge Raad.
      Belastingen heeft het Hof Amsterdam gevraagd enkele representatieve hoger beroepen met erfpachtcorrectie versneld en gebundeld in behandeling te nemen. De verwachting is dat de uitspraken in deze zaken kort voor de zomer van 2019 worden gedaan. De uitkomsten van deze uitspraken kunnen daarom pas worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen van 2020.
    
    
    
      De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam wordt beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt.
    
    
    
      Om te onderbouwen en te bepalen of, en zo ja, op welke onderdelen de berekeningssystematiek dient te worden herzien, is een grondige en zorgvuldige wetenschappelijke analyse noodzakelijk. Belastingen heeft dit proces in gang gezet, waarbij enkele hoogleraren vastgoed en lokale belastingen van verschillende universiteiten betrokken zijn. Het onderzoek leidt naar verwachting niet tot een fundamentele wijziging van het berekeningsmodel, maar kan wel aanleiding zijn om onderdelen uit dat model aan te passen of wegingsfactoren te herzien.
    
    
    
      Het zorgvuldig uitvoeren van het onderzoek, het vertalen van de uitkomsten naar een gewijzigde berekeningssystematiek en het testen en verankeren van de berekeningssystematiek in het informatiesysteem van Belastingen zal gelet op de complexiteit en de ervaringen van de betrokken deskundigen naar verwachting minimaal 6 maanden duren.
    
    
    
      Rekening houdend met de eerdere uitspraken, en vooruitlopend op het onderzoek, heeft de inspecteur van de gemeentelijke belastingen besloten in 2019 eenmalig een verlaging van de WOZ-waarde toe te passen van 2% voor woningen op erfpachtgrond.
      De uitspraak van de rechtbank heeft overigens geen consequenties voor de onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarden.”
    
    
  
  
    Antwoord op vraag 4:
    “De gerechtelijke uitspraak heeft geen gevolgen voor definitief beschikte WOZ waarden. De gerechtelijke uitspraak heeft mogelijk wel gevolgen voor de WOZ-waarden die 28 februari 2019 beschikt worden en kan daarmee ook gevolg hebben voor de erfpachtgrondwaarde die met deze WOZ-waarden worden berekend. Deze WOZ-waarden vormen onderdeel voor de berekening voor de BSQ (Buurt Straat Quote) voor het jaar 2020. Belastingen heeft in reactie op de jurisprudentie over de erfpachtcorrectie, zoals hiervoor aangegeven, een eenmalige verlaging van 2% toegepast op de WOZ-waardebeschikking 2019 van woningen op erfpachtgrond. De grondwaardebepaling is hierin volgend, wat wil zeggen dat de hoogte van de WOZ-waarde voor het berekenen van de grondwaarde een gegeven is.
    
    
      Gevolgen voor de Overstapregeling
      Voor (onder meer) de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde. In het kader van de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van onherroepelijke [WOZ-waarden, Hof]. De uitspraak van de rechtbank heeft hiermee geen gevolg voor de Overstapregeling. G&O maakt tot 31-12-2019 gebruik van de WOZ-waarden met peildatum 2014 of 2015 (dat zijn dan de beschikkingen van respectievelijk 2015 en 2016). Deze WOZ-waarden worden niet door deze uitspraak geraakt, tenzij het beschikkingen zijn waartegen nog een bezwaar of beroep loopt. WOZ-waarden waartegen bezwaar of beroep loopt worden niet gebruikt voor de bepaling van de erfpachtgrondwaarde.
    
    
    
      Ook bij wijziging van bestaande erfpachtrechten (o.a. canonherziening einde tijdvak, bestemmingswijziging) wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde en gaat het eveneens alleen om WOZ-waarden die definitief beschikt zijn. Ook deze WOZ-waarden worden derhalve niet door deze uitspraak geraakt.”
    
    
    
      2.4.
      Belanghebbende heeft bij het onder 1.4 bedoelde nader stuk een afschrift van het rapport van 19 september 2019 van Francke en Van der Schans ingebracht met als titel ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’ (ORTEC-rapport). Het rapport bevat bevindingen van een in opdracht van de gemeente Amsterdam verricht onderzoek naar mogelijke actualisering of herijking van de berekening van de WOZ-erfpachtcorrecties die de gemeente Amsterdam toepast.
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft, voor zover van belang in hoger beroep, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres:
    
    
    
      “Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
    
    
    13. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de drie woningen. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar en ligging betreft goed vergelijkbaar met de woningen. De verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten in het geheel niet bruikbaar zijn. Eiseres heeft dit ook niet betwist. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woningen van eiseres.
    
    14. De rechtbank volgt niet het standpunt van eiseres dat de heffingsambtenaar had moeten uitgaan van de WOZ-waarden voor het peiljaar 2016 van de drie vergelijkingsobjecten en niet van de gecorrigeerde transactieprijs. Uit artikel 17 van de Wet WOZ volgt dat de marktwaarde leidend is. Dat is de transactieprijs. De rechtbank acht het niet hanteren van de WOZ-waarde niet in strijd met het vertrouwens- of het willekeurbeginsel. De WOZ-waardebepaling van een woning van een ander is niet een toezegging in de zaak van eiseres. Vast staat dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde allereerst modelmatig bepaalt aan de hand van een groot aantal verkoopcijfers. De heffingsambtenaar onderbouwt de waarde in beroep aan de hand van (meestal) drie vergelijkingsobjecten. Dit is een in de rechtspraak algemeen aanvaarde methode, die ook aansluit bij de vereisten van artikel 17 van de Wet WOZ. In deze zaak is deze werkwijze ook gevolgd. Van een willekeurige benadering is dus geen sprake. Nu de WOZ-waarden van de vergelijkingspanden niet relevant zijn in deze zaak, is er al om die reden geen aanleiding de heffingsambtenaar op te dragen stukken hierover te overleggen.6
    6 Vergelijk de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 5 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:8710.
    
    
      
        Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
      
    
    
    15. De rechtbank stelt vast dat eiseres haar beroepsgrond over de erfpachtcorrectie op de zitting heeft ingetrokken.
    
    
      - [adres 1]
    
    
    16. Eisereses stelt verder dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand van deze woning.
    
    17. De taxateur heeft ter zitting toegelicht dat in het kader van de WOZ-waardering bij achterstallig onderhoud aan de woning rekening wordt gehouden met een investeringsaftrek. Daarvan is sprake als er ingrijpende werkzaamheden aan het casco van de woning moeten worden uitgevoerd, zoals isolatie en funderingsherstel. Voor zover daarvan sprake is bij deze woning, is de rechtbank met de heffingsambtenaar van oordeel dat een investeringsaftrek voor het opknappen daarvan al voldoende is verdisconteerd in het verschil van € 1.100,- tussen de m2-prijs van de eigen woning en de gemiddelde m2-prijs van de vergelijkingsobjecten. Afgezet tegen de totale oppervlakte van het woningdeel van de woning van eiseres levert dit immers een marge op van (afgerond) € 102.000,-. Eiseres heeft het verschil in onderhoud niet onderbouwd. De rechtbank vindt dan ook dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Aan een beoordeling van de waarde die eiseres heeft voorgesteld, komt de rechtbank niet toe.
    
    
    
      - [adres 2] en [adres 3]
    
    
    18. Eisereses stelt verder dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand van deze twee woningen.
    
    19. De taxateur heeft ter zitting toegelicht dat in het kader van de WOZ-waardering bij achterstallig onderhoud aan de woning rekening wordt gehouden met een investeringsaftrek. Daarvan is sprake als er ingrijpende werkzaamheden aan het casco van de woning moeten worden uitgevoerd, zoals isolatie en funderingsherstel. Voor zover daarvan sprake is bij de woning, is de rechtbank met de heffingsambtenaar van oordeel dat een investeringsaftrek voor het opknappen daarvan al voldoende is verdisconteerd in het verschil van € 571,- respectievelijk € 558,- tussen de m2-prijs van de woningen [adres 2] en [adres 3] en de gemiddelde m2-prijs van de vergelijkingsobjecten. Afgezet tegen de totale oppervlakte van het woningdeel van de woning levert dit immers een marge op van (afgerond) € 39.500,- voor [adres 2] en € 38.500,- voor [adres 3] . Eiseres heeft het verschil in onderhoud niet onderbouwd.
    
    20. Een buitenruimte in de vorm van een balkon vormt bij woningen in Amsterdam soms een waardeverhogend aspect, maar niet in geschil is dat dit vergelijkingsobject (nog) geen balkon (of dakterras) heeft. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar dan ook geen rekening hoeven houden met de mogelijkheid om een dakterras of balkon aan te leggen bij het afwegen van de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten.
    
    21. De rechtbank vindt dan ook dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Aan een beoordeling van de waarde die eiseres heeft voorgesteld, komt de rechtbank niet toe.
    
    
      
        Afronden WOZ-waarde
      
    
    
    22. Eiseres voert nog aan dat de heffingsambtenaar de waarde van de woningen naar beneden had moeten afronden op duizendtallen. Zij beroept zich hierbij op een conclusie van de procureur-generaal bij de Hoge Raad van 29 december 20097 en op informatie (op de website) van de Waarderingskamer.
    7 ECLI:NL:PHR:2010:BL1943, overweging 6.2.
    
    23. Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank stelt voorop dat in de Wet WOZ geen regels zijn opgenomen over de afronding van de vastgestelde waarde. De conclusie van de procureur-generaal bij de Hoge Raad waar eiseres naar verwijst gaat, onder andere, over de gevolgen van het toepassen van de (per 1 oktober 2015 afgeschafte) Fierensmarge. De Fierensmarge was gericht op het opwerpen van een drempel voor bezwaar en beroep om conflicten over relatief kleine belangen te beperken en de Wet WOZ uitvoerbaar te maken. Dit betreft een andere discussie, die geen aanknopingspunten biedt voor de stelling van eiseres over de afronding van waardevaststellingen, omdat de rechtsbescherming op dit punt niet is beperkt. Voor zover de Waarderingskamer heeft geadviseerd om de waardevaststelling van een woning naar beneden af te ronden op duizendtallen, is dat geen voorschrift waaraan de heffingsambtenaar aan is gehouden.8
    8 Zie het gerechtshof Amsterdam 7 september 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:3643.”
    
    
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van elk van de woningen op een te hoog bedrag is vastgesteld en of de hoorplicht is geschonden. Belanghebbende beantwoordt beide vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. 
      
    
    
      4.2.
      
        Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarde van de woningen wordt verminderd – zo begrijpt het Hof – tot een lager bedrag door toepassing van een volgens belanghebbende juiste erfpachtcorrectie en subsidiair
        tot op respectievelijk € 460.000, € 273.000 en € 270.000, met veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten en toekenning van een vergoeding van immateriële schade.
      
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Schending hoorplicht
      
    
    
      5.1.
      Tussen partijen is niet langer in geschil dat de hoorplicht is geschonden. Het Hof ziet hierin aanleiding aan belanghebbende een proceskostenvergoeding toe te kennen. Het hoger beroep is gegrond.
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
    
    
      5.2.
      Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
      
    
    
      5.3.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woningen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
      
      
        5.4.1.
        Naar volgt uit de matrices is de waarde van de woningen bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrices worden de waarden van de woningen vastgesteld op respectievelijk € 575.500, € 342.500 en € 338.500 en wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarden voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De Heffingsambtenaar heeft elk van de woningen apart vergeleken met objecten die rond de waardepeildatum zijn verkocht. 
        
      
      
        5.4.2.
        Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat de respectieve vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. De verschillen tussen de woningen en de in de matrices opgenomen vergelijkingsobjecten zijn niet van een zodanige aard en omvang dat de vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zouden zijn. De vergelijkingsobjecten liggen in dezelfde buurt en zijn wat betreft bouwjaar, type en kenmerken voldoende vergelijkbaar met de desbetreffende woning. Belanghebbende heeft zijn stelling dat geen rekening is gehouden met verschillen niet nader gemotiveerd. Met het hanteren van de laagste prijs per vierkante meter heeft de Heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met een eventueel verschil in staat van onderhoud (in het bijzonder eventuele door belanghebbende genoemde scheurvorming). Dat aan een dakterras, waarover een aantal van de vergelijkingsobjecten beschikt, een dusdanige waarde moet worden toegekend dat dit moet leiden tot een neerwaartse bijstelling van de waarde van de woningen, heeft belanghebbende niet nader onderbouwd. Het enkele stellen dat dit zo is, is niet voldoende. Overigens kan uit de vergelijking met de objecten die niet over een dakterras beschikken, niet worden afgeleid dat de afwezigheid van een dakterras tot een aanzienlijk lagere transactieprijs leidt.
        
        
          
            Erfpachtcorrecties en toepassing 2%-korting
          
        
      
    
    
      5.5.
      De Heffingsambtenaar heeft in de door hem overgelegde matrices geen erfpachtcorrecties aangebracht, aangezien de vergelijkingsobjecten alle op eigen grond staan. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat dit geen geschilpunt meer is, indien het Hof bij de beoordeling van de juistheid van de waardebepaling uitsluitend uitgaat van de vergelijkingsobjecten in de in beroep van de zijde van de Heffingsambtenaar overgelegde matrices en het in een eerdere fase opgemaakte taxatieverslag buiten beschouwing laat, hetgeen het geval is. 
      
      
        
          Verbod op willekeur; WOZ-waarden vergelijkingsobjecten en het black box-arrest
        
      
      
        5.6.1.
        Belanghebbende heeft verder nog gesteld dat de Heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met het verbod op willekeur en heeft daartoe het volgende aangevoerd. De Heffingsambtenaar moet op zoek naar alle relevante feiten. Aan alle vergelijkingsobjecten is voor het jaar 2017, met waardepeildatum 1 januari 2016, een WOZ-waarde toegekend die lager is dan de in de matrix vermelde gecorrigeerde transactieprijs op 1 januari 2016. Hieraan verbindt belanghebbende de conclusie (1) dat de woningen van belanghebbende niet op dezelfde modelmatige wijze zijn getaxeerd als de vergelijkingsobjecten en (2) dat “niet eens is gecontroleerd of het onderhavige verkoopcijfer wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m2 dan wel per m3”. Belanghebbende wenst inzicht te hebben in de wijze waarop de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten zijn berekend en verwijst in dit kader naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182. 
        
      
      
        5.6.2.
        Het Hof overweegt ter zake dat de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten en de wijze waarop die WOZ-waarden tot stand zijn gekomen voor de beslechting van dit geschil niet relevant zijn. Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten, maar de WOZ-waarden van de woningen zijn immers onderwerp van het geschil. De Heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarden van de woningen onderbouwd met een verwijzing naar de gecorrigeerde transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten en niet met een verwijzing naar de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten. Reeds hierom ziet het Hof geen aanleiding de Heffingsambtenaar op te dragen inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld (zie onder andere ook de uitspraak van dit Hof van 22 juli 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2162, r.o. 4.7.2).
        
        
          
            Gelijkheidsbeginsel
          
        
      
      
        5.7.1.
        Belanghebbende heeft ter zitting een beroep op het gelijkheidsbeginsel gedaan en betoogd dat gelet op de vastgestelde WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten per de waardepeildatum een lagere waarde voor de woningen moet worden vastgesteld. Belanghebbende heeft daarbij verwezen naar de uitspraak van Hof Den Haag van 25 juni 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:1840.
        
      
      
        5.7.2.
        Het Hof is van oordeel dat het beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt. Aan het gelijkheidsbeginsel moet doorslaggevende betekenis worden toegekend wanneer in een meerderheid van de met het geval van de betrokken belastingplichtige vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven (HR 17 juni 1992, ECLI:NL:HR:1992:BH8123, BNB 1992/295). Het Hof vat het beroep van belanghebbende in eerste instantie op als een beroep op de meerderheidsregel. Uit de arresten van de Hoge Raad van 8 juli 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AT8942 en ECLI:NL:HR:2005:AT8945) volgt dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in een geval als het onderhavige de vergelijking dient te worden beperkt tot woningen ie identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen ‘verwaarloosbaar’ zijn. Het ligt dan op de weg van belanghebbende woningen aan te wijzen die naar zijn oordeel identiek zijn aan zijn woningen, maar anders (lager) zijn gewaardeerd en belanghebbende heeft daartoe de door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten aangevoerd. Van vrijwel identieke gevallen is geen sprake. Uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrices blijkt niet dat de daarin opgenomen vergelijkingsobjecten vrijwel identiek aan de woningen zijn, in de zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. De woonoppervlakte verschilt en sommige van de vergelijkingsobjecten hebben een berging of een dakterras en andere niet. Belanghebbende heeft daarmee niet aan de op haar rustende bewijslast voldaan per woning aannemelijk te maken dat sprake is van ten minste twee identieke objecten die lager zijn gewaardeerd. De meerderheidsregel is dan ook niet geschonden. Belanghebbende heeft voorts geen feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan zou kunnen worden geoordeeld dat sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen die steunt op een door de Heffingsambtenaar gevoerd beleid of voortkomt uit een oogmerk van begunstiging. 
        
        
          
            Overige beginselen van behoorlijk bestuur
          
        
      
      
        5.7.3.
        Het beroep faalt ook voor zover het de overige beginselen van behoorlijk bestuur betreft. Niet is gebleken dat de Heffingsambtenaar ten nadele van belanghebbende van het door hem gevoerde beleid is afgeweken of dat het beleid op zich strijd oplevert met enig beginsel van behoorlijk bestuur.
        
        
          
            Conclusie
          
        
      
    
    
      5.8.
      Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de aan de woningen toegekende waarden in een onjuiste verhouding staan tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De Heffingsambtenaar heeft de waarden niet te hoog vastgesteld.
      
      
      
        
          Afronding WOZ-waarde
        
      
    
    
      5.9.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de op € 575.500, € 342.500 en € 338.500 vastgestelde WOZ-waarden naar beneden dienen te worden afgerond op hele € 1.000-tallen. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. Van een verplichting tot afronding, op welke wijze dan ook, is geen sprake. De toetssteen is uiteindelijk het wettelijke waardebegrip van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, en zoals vermeld onder 5.8 heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woningen voor het onderhavige jaar niet te hoog heeft vastgesteld. Deze grief van belanghebbende faalt daarom eveneens.
      
    
    
      5.10.
      Gelet op hetgeen is overwogen in 5.1 is het hoger beroep gegrond.
      
      
        
          Vergoeding van immateriële schade
        
      
    
    
      6.1.
      Belanghebbende heeft – voor het eerst in hoger beroep – verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bij de behandeling van de zaak. De Heffingsambtenaar heeft zich dienaangaande gerefereerd aan het oordeel van het Hof. 
      
    
    
      6.2.
      De rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel dat aan artikel 6 van het EVRM mede ten grondslag ligt, brengt mee dat belastinggeschillen binnen een redelijke termijn behoren te worden beslecht (vgl. HR 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5046, BNB 2011/232). De in aanmerking te nemen termijn begint op het moment waarop het bestuursorgaan het bezwaarschrift ontvangt. Als uitgangspunt geldt dat voor de fase van bezwaar en beroep een termijn van twee jaren moet worden gehanteerd als redelijke termijn waarbinnen belastinggeschillen behoren te worden beslecht. Hierbij geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag heeft genomen. Voor de berechting van de zaak in hoger beroep heeft als uitgangspunt te gelden dat het Hof uitspraak doet binnen twee jaar nadat hoger beroep is ingesteld (zie onder andere HR 22 maart 2013, ECLI:NL:HR:2013:BX6666, BNB 2013/152 en HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140).
      
    
    
      6.3.
      In het onderhavige geval heeft te gelden dat de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden beoordeeld naar de stand van het geding ten tijde van de uitspraak op het hoger beroep, waarbij de duur van de totale procedure tot dan toe in ogenschouw wordt genomen (HR 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3562, BNB 2015/43).
      
      
        6.4.1.
        Het Hof stelt vast dat na de ontvangst van het bezwaarschrift door de Heffingsambtenaar op 13 maart 2017 tot de datum van zijn uitspraak op 18 november 2021, vier jaar en afgerond negen maanden zijn verstreken. 
        
      
      
        6.4.2.
        De termijn van in totaal vier jaar die als uitgangspunt dient voor de redelijke termijn in de fasen van bezwaar, beroep en hoger beroep wordt als gevolg van de coronacrisis met vier maanden verlengd. Naar het oordeel van het Hof is de coronacrisis een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie die voldoende reden geeft om een langere termijn te hanteren. Daarbij is rekening gehouden met de periode waarin de gerechtsgebouwen gesloten waren en een termijn van twee maanden voor het opnieuw inplannen van verdaagde zittingen (zie ABRvS 24 februari 2021, ECLI:NL:RVS:2021:369 en CBb 16 februari 2021, ECLI:NL:CBB:2021:158). 
        
      
    
    
      6.5.
      Het voorgaande brengt mee dat de op grond van de coronacrisis verlengde redelijke termijn van vier jaar en vier maanden in de onderhavige zaak met (afgerond) vijf maanden is overschreden. Bij overschrijding van de redelijke termijn dient voor de schadevergoeding als uitgangspunt een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. Dit brengt mee dat belanghebbende recht heeft op een schadevergoeding van € 500.
      
    
    
      6.6.
      Gelet op de ontvangst van het bezwaarschrift op 13 maart 2017 en de uitspraak door de Rechtbank op 14 maart 2019, derhalve één dag buiten de voor bezwaar en beroep geldende termijn van twee jaar, de ontvangst van het hogerberoepschrift op 24 april 2019 en de uitspraak van het Hof op 18 november 2021, zal mede om praktische redenen de totale overschrijding van (afgerond) vijf maanden geheel aan het Hof worden toegerekend. De Staat (de minister voor Rechtsbescherming) zal daarom worden veroordeeld tot betaling van een immateriële schadevergoeding van € 500.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      7.1.
      Nu het hoger beroep gegrond is omdat de hoorplicht is geschonden en voorts een immateriële schadevergoeding wordt toegekend, bestaat aanleiding een vergoeding toe te kennen voor de door belanghebbende gemaakte proceskosten. 
      
    
    
      7.2.
      De hoogte van de proceskosten stelt het Hof op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting bij de Rechtbank, 1 punt voor het indienen van het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting bij het Hof met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 0,5 aangezien het hoger beroep uitsluitend gegrond is vanwege schending van de hoorplicht en voorts een immateriëleschadevergoeding wordt toegekend). Het Hof zal de Heffingsambtenaar en de Minister voor Rechtsbescherming ieder voor de helft veroordelen in de kosten van het hoger beroep. De Heffingsambtenaar dient de proceskosten in beroep te vergoeden.
      
    
    
      7.3.
      Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de Rechtbank gestorte griffierecht van € 46, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 128, in totaal € 174 te worden vergoed. Het Hof zal de minister voor Rechtsbescherming veroordelen de helft van het in hoger beroep betaalde griffierecht aan belanghebbende te vergoeden. Het resterende bedrag aan verschuldigde griffierechten dient door de Heffingsambtenaar te worden vergoed. 
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar en bepaalt dat de rechtsgevolgen van die uitspraak in stand blijven;
      
      
        veroordeelt de Minister voor Rechtsbescherming tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn aan belanghebbende van € 500;
      
      
        veroordeelt de Minister voor Rechtsbescherming in de proceskosten in hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van € 267; 
      
      
        veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten in hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van € 267;
      
      
        gelast de Minister voor Rechtsbescherming aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht tot een bedrag van € 64 te vergoeden;
      
      
        gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht tot een bedrag van € 64 te vergoeden;
      
      
        veroordeelt de Heffingsambtenaar in de overige proceskosten van belanghebbende van € 534, en
      
      
        gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het in beroep betaalde griffierecht van € 46 te vergoeden.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, W.M.G. Visser en I. Reijngoud, in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen. De beslissing is op 18 november 2021 
      in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.