ECLI:NL:RBMNE:2020:4273, Rechtbank Midden-Nederland, 21-07-2020, UTR 19/4006
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2020-07-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Ligging van de woning. Staat van onderhoud. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde niet en bepleit in beroep een lagere waarde. Beroep gegrond. PKV.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 19/4006
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 juli 2020 in de zaak tussen
    
    
      
        [eiser] , te [woonplaats] , eiser
      (gemachtigde: A. Oosters),
    
    
    
      en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht , verweerder
      (gemachtigde: P.E. Boersma).
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 569.000,-  naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
    
    
    
      In de uitspraak op bezwaar van 27 augustus 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.  
    
    
    
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix. 
    
    
    
      De zaak is behandeld op een Skypezitting van 30 juni 2020. Eiser is verschenen en heeft zich laten vertegenwoordigen door een collega van zijn gemachtigde, de heer S. Hansen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door de heer [naam] , taxateur. 
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    1. De woning is een in 1931 gebouwde woning met berging. De woning staat op een perceel van 224 m2 en heeft een gebruiksoppervlakte van 118 m2.
    
    2. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk primair € 400.000,- en subsidiair € 412.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde niet en bepleit in beroep een waarde van € 447.000,-. 
    
    3. Nu verweerder een lagere waarde bepleit dan de waarde waarvan hij uitging ten tijde van de uitspraak op bezwaar, is het beroep gegrond. De uitspraak op bezwaar wordt vernietigd.
    
    4. De rechtbank zal vervolgens toetsen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem in beroep bepleite waarde niet hoger is dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.
    
    5. Verweerder heeft een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vier, in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen. [adres 2] , verkocht op 18 januari 2018 voor € 776.000,-, [adres 3] , verkocht op 11 mei 2018 voor € 661.200,-, [adres 4] , verkocht op 3 november 2017 voor € 525.000,- en [adres 5] , verkocht op 17 januari 2017 voor € 525.000,-. 
    
    6. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De achtertuin van de woning grenst namelijk aan het schoolplein van een basisschool. Daarbij heeft verweerder volgens eiser geen goede referentieobjecten geselecteerd, aangezien deze woningen aan de andere kant van de straat liggen en daardoor geen last hebben van deze slechtere ligging. In aanvulling hierop heeft eiser ter zitting betoogd dat de woning ook een nadeligere ligging heeft ten opzichte van de naburige panden, vanwege de vorm van de basisschool en de activiteiten die ter hoogte van de woning plaatsvinden.
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat niet is gebleken dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Verweerder heeft terecht verklaard dat de nabijheid van een basisschool voor de waarde van een woning ook als een voordelige ligging kan worden bestempeld. Desalniettemin heeft verweerder een correctie van 15% op de grondprijs toegepast vanwege de aanwezigheid van de basisschool. De ligging van de referentiepanden is voor het overige gelijk aan de woning: in dezelfde woonwijk en gelegen op korte afstand van de woning van eiser. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat er méér rekening moet worden gehouden met de ligging dan nu door verweerder is gedaan. Met het standpunt van eiser dat de woning een nadeligere ligging heeft vergeleken met naburige panden kan geen rekening worden gehouden, aangezien dit niet past in de systematiek van de wet WOZ. De waardebepaling wordt namelijk vastgesteld op basis van de verkoopprijzen van de woningen die in de periode van maximaal een jaar rond de waardepeildatum zijn verkocht. Zoals ter zitting ook is uitgelegd, gaat het niet om een vergelijking van buurpanden. De beroepsgrond slaagt niet.
    
    8. Daarnaast stelt eiser dat de referentieobjecten van verweerder in een veel betere staat van onderhoud waren ten tijde van verkoop. Eiser geeft in dat verband aan dat de woning en de tuin sinds 2018 verder zijn verslechterd en van de grond af aan volledig gerenoveerd moet worden. 
    9. De rechtbank ziet geen aanleiding om de kwalificatie van de woning op de onderdelen bouwkundige kwaliteit (matig) en staat van onderhoud (slecht) als onjuist aan te merken. Daarbij merkt de rechtbank op dat de woning de laagste prijs per m2 heeft vergeleken met de referentieobjecten. Daarmee zijn de tekortkomingen van de woning voldoende verdisconteerd in de waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
    
    10. Tot slot verwijst eiser naar zijn overgelegde taxatierapport, waaruit blijkt dat de woning een gebruiksoppervlakte van 113 m2 heeft. Verder onderbouwt het taxatierapport volgens eiser de door hem bepleite waarde van € 412.000,- van de woning. Dit taxatierapport is volgens eiser beter dan de taxatie van verweerder, omdat zijn taxatie specifieker is.
    
    11. De rechtbank concludeert dat niet is gebleken dat de door verweerder vastgestelde gebruiksoppervlakte van 118 m2 onjuist is. Op de zitting is besproken dat eiser de dakkapel apart heeft opgenomen, terwijl verweerder die in de gebruiksoppervlakte meeneemt. Dit verklaart het verschil. Ten aanzien van het taxatierapport van eiser overweegt de rechtbank als volgt. Eiser hanteert een andere beoordeling dan verweerder. De rechtbank is echter van oordeel dat dit niet betekent dat verweerder de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt met de onderbouwing die hij daarvoor heeft gebruikt. Voor dat oordeel is in dit geval ook geen aanleiding. Er is ook geen wettelijke grondslag die verweerder verplicht te waarderen zoals in het taxatierapport van eiser. De beroepsgrond slaagt niet. 
    
    12. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix van 16 juni 2020 en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 447.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Gelet daarop zal de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum vaststellen op € 447.000,- en bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing dienovereenkomstig vermindert. 
    
    13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt. 
    
    14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten van totaal € 1.700,26. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 261,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525,-).  De kosten van het door eiser ingebrachte taxatierapport worden vergoed op basis van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties. Uitgaande van een niet-inpandige taxatie van een woning stelt de rechtbank deze kosten vast op € 128,26 (2 uur à € 53,- plus 21% BTW).
    
    
  
  
    Beslissing
    De rechtbank:
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        stelt de waarde van de woning vast op € 447.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen en de aanslag watersysteemheffing dienovereenkomstig wordt verlaagd;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
      
      
        veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.700,26;
      
      
        draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47,- aan eiser te vergoeden.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan op 21 juli 2020 door mr. E.E.M. van Abbe, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M.A. Koeman, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt de uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      griffier						rechter		
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op: 
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.