ECLI:NL:RBOVE:2021:3885, Rechtbank Overijssel, 18-10-2021, 9445659 \ CV EXPL  21-3903
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2021-10-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eiseres was naar voorlopig oordeel van de kantonrechter bevoegd om de huurovereenkomst met gedaagden te ontbinden. Het gebruikmaken van de bevoegdheid tot ontbinding is niet onaanvaardbaar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid en is evenmin disproportioneel.

RECHTBANK OVERIJSSEL
    Team kanton en handelsrecht
    Zittingsplaats Zwolle
    
    
      Zaaknummer	: 9445659 \ CV EXPL  21-3903 
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 18 oktober 2021 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting WONINGSTICHTING RENTREE,gevestigd en kantoorhoudende te Deventer,
      eisende partij, hierna te noemen Rentree,
      gemachtigde: mr. M.H. Andreae
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] ,wonende te [woonplaats] ,
    
      hierna te noemen [gedaagde 1] , 
      niet verschenen,
      2. [gedaagde 2],wonende te [woonplaats] ,
      hierna te noemen [gedaagde 2] ,
      gemachtigde: mr. M.J.H. Mühlstaff,
      toevoegingsnummer: 2GH1398,
      gedaagde partijen, hierna worden zij gezamenlijk en in enkelvoud ook [gedaagde 1] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties van 24 september 2021;
      - de producties van de zijde van [gedaagde 2] ;
      - de mondelinge behandeling, die heeft plaatsgevonden op 4 oktober 2021 en waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;
      - de pleitnota van de zijde van Rentree;
      - de pleitnota met producties van de zijde van [gedaagde 2] ;
      - de e-mail van mr. Mühlstaff van 5 oktober 2021;
      - de twee e-mails van mr. Andreae van 5 oktober 2021.
      
    
    
      1.2.
      De kantonrechter heeft bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Rentree is eigenaar van een eengezinswoning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning). De woning wordt sinds 20 april 2006 verhuurd aan [plaats] . [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bewoonden de woning met hun vijf kinderen: twee meerderjarige kinderen en drie minderjarige kinderen.
      
    
    
      2.2.
      In 2017 en 2018 heeft Rentree van omwonenden meldingen van overlast door [gedaagde 1] ontvangen.	In 2020 is [gedaagde 1] diverse malen in aanraking geweest met de politie. In verband met drugshandel werd hem in juni 2020 een last onder dwangsom opgelegd, die in juli 2020 werd verbeurd.
      
    
    
      2.3.
      Op 23 maart 2021 is door de politie een inval gedaan in de woning. [gedaagde 1] werd aangehouden en zit sindsdien in detentie. Volgens een bestuurlijke rapportage van de politie van 6 april 2021 werden in de woning onder meer drugs, een kleine weegschaal, contant geld, een geladen wapen en patronen aangetroffen.
      
    
    
      2.4.
      Bij brief van 13 april 2021 heeft de burgemeester van Deventer haar voornemen om de woning te sluiten op grond van artikel 13b, eerste lid, aanhef en onder a van de Opiumwet aan Rentree kenbaar gemaakt. Op 22 april 2021 heeft Rentree [gedaagde 1] hierover geïnformeerd en kenbaar gemaakt dat bij sluiting van de woning de huurovereenkomst zal worden ontbonden.
      
    
    
      2.5.
      Op 26 april 2021 heeft [gedaagde 1] een zienswijze ingediend tegen het voorgenomen besluit van de burgemeester. Desalniettemin heeft de burgemeester bij besluit van 7 mei 2021 gelast de woning met ingang van 31 mei 2021 te sluiten voor de duur van drie maanden.
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde 1] heeft vervolgens bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Zwolle een verzoek tot opschorting van de sluiting ingediend. De voorzieningenrechter heeft bij uitspraak van 18 juni 2021 het schorsingsverzoek afgewezen, waarop de burgemeester de woning (na opschorting van de sluiting tot de uitspraak van de voorzieningenrechter) op 22 juni 2021 daadwerkelijk heeft gesloten. 
      
    
    
      2.7.
      Rentree heeft op 22 juni 2021 de huurovereenkomst met [gedaagde 1] per direct buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW.
      
    
    
      2.8.
      Het bezwaar dat [gedaagde 1] tegen het besluit tot sluiting van de woning heeft ingediend, is op 24 augustus 2021 door de burgemeester ongegrond verklaard. 
      
    
    
      2.9.
      Na de opheffing van de sluiting op 22 september 2021 hebben [gedaagde 2] en haar minderjarige kinderen de woning weer betrokken.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      Rentree vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde 1] veroordeelt de woning aan de [adres] in [plaats] binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich daar vanwege hen bevinden en al hetgeen zich daarin vanwege hen bevindt en het gehuurde onder overgifte van alle sleutels geheel ter vrije beschikking aan Rentree te stellen, met veroordeling van [gedaagde 1] in de proceskosten en de nakosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde 1] is niet verschenen. Tegen hem is verstek verleend. [gedaagde 2] voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Rentree, dan wel afwijzing van de vordering, met veroordeling van Rentree in de proceskosten. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Ontvankelijkheid
      
    
    
      4.1.
      	[gedaagde 2] heeft verzocht om Rentree in haar vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren, omdat de dagvaarding te laat op de rechtbank is binnengekomen. De kantonrechter is van oordeel dat Rentree ontvankelijk is in haar vorderingen. Rentree heeft ter zitting (een afschrift van) de betekende dagvaarding overgelegd en er bestaat tussen partijen geen geschil over het feit dat die dagvaarding op de juiste wijze aan [gedaagde 2] is betekend.  
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
    
    
      4.2.
      Het spoedeisend belang van Rentree bij de vordering is voldoende gegeven, nu Rentree heeft gesteld dat [gedaagde 1] zonder recht of titel in de woning verblijft en dat Rentree de (sociale huur)woning nodig heeft om weer te kunnen verhuren aan andere woningzoekenden.
      
      
        
          De bevoegdheid tot ontbinding
        
      
    
    
      4.3.
      Rentree heeft de huurovereenkomst ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Op grond van dat artikel kan Rentree de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden als de woning op grond van – onder andere – artikel 13b van de Opiumwet door de burgemeester is gesloten omdat in de woning gedragingen in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet zijn gepleegd. Nu vast is komen te staan dat in de woning drugs aanwezig waren, is aan die voorwaarde voldaan. De feitelijke sluiting van de woning vormt de grondslag voor de buitengerechtelijke ontbinding, zodat Rentree niet hoefde te wachten met de ontbinding tot het sluitingsbesluit onherroepelijk was geworden. De ontbinding is tevens ingeroepen gedurende de periode dat de woning feitelijk was gesloten. Op grond van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat Rentree bevoegd was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.
      
      
        
          Onaanvaardbaar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid?
        
      
    
    
      4.4.
      Vervolgens is de vraag of het gebruikmaken van de bevoegdheid uit artikel 7:231 lid 2 BW door Rentree naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW). Bij de beoordeling daarvan moeten alle relevante omstandigheden in aanmerking worden genomen en moet een belangenafweging worden gemaakt. Het gevolg is immers dat [gedaagde 1] de woning moet ontruimen, terwijl het woonrecht een vitaal recht is dat wordt beschermd in artikel 8 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM). Op dat recht kan alleen inbreuk worden gemaakt door een maatregel die proportioneel is. 
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde 2] bestrijdt de stelling van Rentree dat omwonenden ernstige en structurele overlast van de drugsgerelateerde activiteiten ervaren. De woning is immers drie maanden gesloten geweest en wordt pas recent weer bewoond. Ook zegt [gedaagde 2] dat zij niets wist van het handelen van [gedaagde 1] . Daarnaast is [gedaagde 2] van mening dat zij in de bestuursrechtelijke beroepsprocedure het gelijk aan haar kant zal krijgen. De burgemeester heeft naar haar mening in het sluitingsbesluit geen rekening gehouden met de gevolgen van de ontbinding, zoals blacklisting, en met wat de gevolgen van ontruiming kunnen zijn voor haar en de minderjarige kinderen. Rentree maakt naar het oordeel van [gedaagde 2] misbruik van recht door geen rekening te houden met de adviezen van de A-G’s Widdershoven en Wattel van 7 juli 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:1468).
      
    
    
      4.6.
      
        De kantonrechter is van oordeel dat het gebruikmaken van de bevoegdheid tot ontbinding door Rentree naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar en niet disproportioneel is. Daarbij wordt ten eerste de ernst van de gedragingen in aanmerking genomen. Drugsgerelateerde activiteiten leveren zonder meer strafrechtelijke feiten en daarnaast een bewuste en ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst op. Correcte nakoming van de verplichtingen uit de overeenkomst is niet meer mogelijk. Dat [gedaagde 2] niets wist van de activiteiten van [gedaagde 1] en de meerderjarige kinderen, is naar het oordeel van de kantonrechter niet aannemelijk. De aanwezigheid van drugs, drugsattributen en contant geld in de woning en de hoeveelheid afnemers maken dat onaannemelijk. Rentree stelde namelijk onbestreden dat er tientallen afnemers per dag aan de deur kwamen. En [gedaagde 2] heeft ook niet betwist dat zij haar man eerder al eens heeft bijgestaan in een bezwaarprocedure met betrekking tot een last onder dwangsom, die de [gemeente] eerder al eens in verband met drugshandel had opgelegd. Evenmin heeft zij betwist dat zij eens een waarschuwing van haar dochter, dat er een voertuig van de politie in de straat stond, telefonisch doorgaf aan haar man.
        Hoewel een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst geen vereiste is voor ontbinding op de voet van artikel 7:231 lid 2 BW, weegt dit wel mee in verband met het belang van Rentree bij ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van de woning.
      
      
    
    
      4.7.
      Naast het belang van Rentree bij nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en haar belang als sociale woningstichting om de woning weer te kunnen verhuren, heeft Rentree ook het belang van haar andere huurders te beschermen. Rentree moet aan haar huurders rustig huurgenot kunnen verschaffen en een prettig en veilig woonklimaat creëren. Dat belang weegt zwaar. Dat omwonenden geen last hebben van de activiteiten is niet aannemelijk geworden. In de rapportage van de politie wordt melding gemaakt van overlast door de drugshandel op zich (tientallen bezoekers per dag aan de deur), maar ook door bijvoorbeeld geweldpleging. Volgens de rapportage bestond de overlast structureel en dagelijks. De veiligheid en het woonklimaat komen daarmee in het geding. De stelling van [gedaagde 2] dat de woonwijk geen kwetsbare wijk betreft, doet daaraan niets af. De stelling dat er de laatste tijd geen overlast is geweest, is ook niet steekhoudend. De woning was immers gesloten.
      
    
    
      4.8.
      
        Tegenover de belangen van Rentree bij ontbinding en ontruiming staan de belangen van [gedaagde 2] en haar minderjarige kinderen om in de woning te kunnen blijven wonen. Het is voor hen zwaar om een nieuwe woning te moeten vinden, zeker gelet op de blacklisting.
        Hoewel [gedaagde 2] heeft aangegeven [gedaagde 1] niet meer in de woning toe te willen laten wanneer hij vrij komt, kan dat naar het oordeel van de kantonrechter niet de doorslag geven voor een belangenafweging in haar voordeel. Er is geen enkele concrete aanwijzing dat zij de familiebanden met haar man en vader van haar kinderen zal verbreken en buitenshuis zal kunnen houden. Bovendien geldt – zoals hiervoor overwogen – dat niet aannemelijk is dat zij niets heeft geweten van de activiteiten van [gedaagde 1] en daarom een beroep van Rentree op de buitengerechtelijke ontbinding naar voorshands oordeel ook jegens haar niet disproportioneel is. Het belang van de kinderen om in de woning te kunnen blijven, is zeer zeker groot. Toch kan ook dat belang naar het oordeel van de kantonrechter niet zwaarder wegen dan het belang van Rentree bij ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van de woning. Daarvoor zijn de gedragingen en de daaruit voortvloeiende tekortkomingen te ernstig en de invloed op buurtbewoners te groot. Het zijn toch in de eerste plaats de ouders zelf die verantwoordelijk moeten worden gehouden voor hun keuzes en de gevolgen daarvan voor hun kinderen, terwijl Rentree in de gegeven situatie toch vooral een meer algemeen belang moet dienen door een veilige leefomgeving voor andere huurders in de buurt te waarborgen. Dat laatste dient in dit geval zwaarder te wegen. 
      
      
    
    
      4.9.
      Voor zover [gedaagde 2] zich op het standpunt stelt dat de gedragingen die haar en haar man verweten worden de sluiting niet rechtvaardigen, zal zij dat in de bestuursrechtelijke procedure tegen het sluitingsbevel moeten aanvoeren. De nog openstaande rechtsgang is met voldoende waarborgen omkleed, zodat de burgerlijke rechter niet bevoegd is zich op dit terrein te begeven. Uit de wetsgeschiedenis en rechtspraak over artikel 7:231 lid 2 BW volgt dat de verhuurder niet de uitkomst hoeft af te wachten van eventuele door de huurder tegen het sluitingsbesluit aangewende bestuursrechtelijke rechtsmiddelen. Dit brengt met zich dat de privaatrechtelijke gevolgen van een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst ook in stand blijven indien het onderliggende sluitingsbevel in een bestuursrechtelijke procedure wordt vernietigd. Dat is echter een gevolg dat de wetgever kennelijk niet heeft willen uitsluiten (zie voor vergelijkbare rechtspraak onder meer Hof Den Bosch 24 januari 2012, LJN BV1717 en Rb Limburg 15 februari 2021, ECLI:NL:RBLIM:2021:1280).
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter zal nog wel de kans dat het besluit tot sluiting wordt herroepen of vernietigd, meenemen in de beoordeling van de proportionaliteit en de belangen van partijen. Maar zowel de burgemeester als de voorzieningenrechter hebben naar het oordeel van de kantonrechter in hun beslissing wel degelijk de gevolgen meegenomen die een uit het sluitingsbesluit voortvloeiende ontbinding voor het gezin [gedaagde 1] zou hebben, zoals de blacklisting en de gevolgen voor de minderjarige kinderen. Daarom is voorshands niet aannemelijk dat het beroep in de bestuursrechtelijke procedure zal slagen en weegt ook het belang van [gedaagde 2] om vanwege de beroepsprocedure nog niet tot ontruiming veroordeeld te worden, niet zwaarder dan het belang van Rentree bij ontruiming van de woning.
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      4.11.
      De kantonrechter komt dan ook tot de conclusie dat Rentree een zo zwaarwegend belang heeft bij ontbinding en ontruiming van de woning, dat niet gezegd kan worden dat het gebruikmaken van de ontbindingsbevoegdheid door Rentree disproportioneel of in strijd met de redelijkheid en billijkheid is. De kantonrechter acht het voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in stand zal blijven, met ontruiming van de woning tot gevolg. De vordering van Rentree zal dan ook worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal echter niet op zeven dagen, maar op veertien dagen na betekening van dit vonnis worden gesteld.
      
      
        
          De kosten
        
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagde 1] wordt in het ongelijk gesteld en wordt daarom veroordeeld in de kosten van deze procedure. Deze worden tot op heden aan de zijde van Rentree begroot op € 119,21 aan kosten voor de dagvaarding, € 126,00 aan griffierecht en € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde van Rentree. Dat is in totaal € 743,21.
      
    
    
      4.13.
      De nakosten, waarvan Rentree betaling heeft gevorderd, worden begroot op € 124,00 (½ punt liquidatietarief met een maximum van € 124,00).
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De kantonrechter
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde 1] om de woning aan de [adres] in [plaats] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich daar vanwege hen bevinden en al hetgeen zich daarin vanwege hen bevindt en het gehuurde onder overgifte van alle sleutels geheel ter vrije beschikking aan Rentree te stellen;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde 1] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Rentree begroot op € 743,21;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde 1] in de nakosten, begroot op € 124,00;
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 oktober 2021. (SB)