ECLI:NL:RBROT:2021:12526, Rechtbank Rotterdam, 24-11-2021, C/10/613403 / HA ZA 21-149
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-11-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Boeteclausule koopovereenkomst onroerende zaak. Rechtsgeldig beroep op financieringsvoorbehoud. Ontbinding.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/613403 / HA ZA 21-149
    
    
    
      
        Vonnis van 24 november 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        BEDDA B.V.,
      gevestigd te Goes,
      eiseres,
      advocaat mr. L.G.M. Delahaije te Ulvenhout,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1. 
      [naam gedaagde 1],
    
      wonende te [woonplaats gedaagde 1],
      2.	[naam gedaagde 2],
      wonende te [woonplaats gedaagde 2],
      gedaagden,
      advocaat mr. F. Özer te Rotterdam.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna Bedda, [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1. De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 3 februari 2021, met producties 1 tot en met 4;
        
        
          de conclusie van antwoord, met producties 5 tot en met 27;
        
        
          de akte overlegging producties van [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2], met producties 28 en 29;
        
        
          de mondelinge behandeling op 7 september 2021, waarvan geen proces-verbaal is opgemaakt.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2. De feiten
    
      2.1.
      Op 23 oktober 2020 hebben partijen een overeenkomst gesloten waarbij Bedda aan [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] een perceel grond met woning aan de [adres] heeft verkocht voor een bedrag van € 317.000,00 (hierna: de koopovereenkomst). 
      
    
    
      2.2.
      In de koopovereenkomst is – voor zover hier van belang – het volgende bepaald:
      
      
        “artikel 5 Bankgarantie/ Waarborgsom
      
    
    
      5.1.
      Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 7 december 2020 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 31.700,- (…)
    
    
      5.2
      In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening.(…)
      
      
        
          artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding
        
      
    
    
      11.1.
      Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
    
    
      11.2.
      Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren (…) 
      
      
        
          artikel 15 Ontbindende voorwaarden
        
      
    
    
      15.1.
      
        Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
        a. op 7 december 2020 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van Koopsom geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen (…) 
      
    
    
      15.3.
      
        Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.
        De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
        Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van 'goed gedocumenteerd':
        -een schrijven van een erkende geldverstrekker dat de financiering zoals boven genoemd niet haalbaar blijkt
        - een kopie van de hypotheekaanvraag.
        (…)” 
      
      
    
    
      2.3.
      Bij e-mail van 28 november 2020 hebben [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud als bedoeld in artikel 15 lid 1 onder a van de koopovereenkomst en daarmee de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen, met als reden een afwijzing van de hypotheekaanvraag. [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hebben bij deze e-mail het aanvraagformulier en de afwijzingsbrief van de hypotheekverstrekker gevoegd. 
      
    
    
      2.4.
      Bij e-mail van 2 december 2020 heeft Bedda aan [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] bericht dat zij niet akkoord gaat met de ingeroepen ontbinding van de koopovereenkomst, omdat volgens Bedda door [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] geen stukken zijn overgelegd die een helder beeld geven van de (on)mogelijkheid van het verkrijgen van een hypothecaire financiering. Daarnaast worden [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] door Bedda gesommeerd tot nakoming van de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verbintenissen om de woning af te nemen en de koopsom te betalen. 
      
    
    
      2.5.
      Bedda heeft [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] bij brief van 7 december 2020 in gebreke gesteld en gesommeerd binnen acht dagen alsnog de bankgarantie te stellen of de waarborgsom te storten.
      
    
    
      2.6.
      Bij brief van 18 december 2020 heeft Bedda de koopovereenkomst ontbonden en op grond van artikel 11 lid 2 van de koopovereenkomst aanspraak gemaakt op betaling van een boete van € 31.700,00. 
      
      
    
  
  
    
      3. Het geschil
    
      3.1.
      Bedda vordert – samengevat en zakelijk weergeven – om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        
          
            [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan Bedda van € 31.700,00, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        
        
          
            [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan Bedda van € 1.092,00 aan buitengerechtelijke incassokosten;
        
        
          
            [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
        
      
      
    
    
      3.2.
      Bedda legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hebben de koopovereenkomst niet rechtsgeldig ontbonden, omdat zij zich niet hebben onthouden van activiteiten die het verkrijgen van de benodigde financiering tegenwerken. Gelet hierop en omdat geen bankgarantie is gesteld, zijn [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] tekortgeschoten in de nakoming van hun uit de koopovereenkomst voortvloeiende verbintenissen. Als gevolg daarvan zijn [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] gehouden de contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopsom aan Bedda te voldoen. 
      
    
    
      3.3.
      
        [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] concluderen tot de afwijzing van de vorderingen. Zij betwisten dat zij hun verbintenissen uit de koopovereenkomst niet zijn nagekomen, nu zij per e-mail van 28 november 2020 conform artikel 15 van de koopovereenkomst een rechtsgeldig beroep hebben gedaan op de ontbindende voorwaarde van artikel 15 lid 1 onder a. Subsidiair doen [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] een beroep op matiging van de contractuele boete. 
      
      
    
  
  
    
      4. De beoordeling 
    
      4.1.
      De rechtbank zal allereerst beoordelen of [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] een rechtsgeldig beroep hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud en daarmee de koopovereenkomst hebben ontbonden bij hun e-mail van 28 november 2020. Indien [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] de koopovereenkomst rechtsgeldig hebben ontbonden per die datum, zijn zij geen contractuele boete verschuldigd en dienen de vorderingen van Bedda te worden afgewezen.
    
    
      4.2.
      Het ligt op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv op de weg van [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] om te stellen en bij betwisting te bewijzen dat zij de koopovereenkomst rechtsgeldig hebben ontbonden. [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] stellen dat zij de koopovereenkomst per e-mail van 28 november 2020 door middel van een beroep op artikel 15 lid 1 onder a van die overeenkomst hebben ontbonden, omdat de hypotheekverstrekker de financieringsaanvraag heeft afgewezen.
      
    
    
      4.3.
      Bedda betwist dat er een rechtsgeldig beroep is gedaan op de ontbindende voorwaarde. In strijd met artikel 15 lid 3 van de koopovereenkomst hebben [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] zich niet onthouden van activiteiten die het verkrijgen van de benodigde financiering tegenwerken. [naam gedaagde 2] heeft haar vaste baan bij Aafje opgezegd en daarnaast hebben [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] een financieringsaanvraag gedaan voor een hoger bedrag (namelijk € 325.000,00 in plaats van de koopsom van € 317.000,00), wat heeft geleid tot de afwijzing van de hypotheekaanvraag. Bovendien hebben [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] de ontbindingsmededeling niet goed gedocumenteerd, omdat zij bij het inroepen van de ontbindende voorwaarde aan Bedda geen nadere informatie hebben verstrekt over de afwijzing van de hypotheekaanvraag. 
      
    
    
      4.4.
      In reactie op deze betwisting van Bedda hebben [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] in hun conclusie van antwoord en ter zitting onder meer het volgende naar voren gebracht. Na het vinden van een nieuwe baan heeft [naam gedaagde 2] haar baan bij Aafje opgezegd omdat zij geen klik had met haar collega’s bij Aafje. Zij werd gepest en haar werd meegedeeld dat zij de proeftijd niet door zou komen. Het verkrijgen van de financiering voor de woning zou hierdoor in gevaar komen. Om die reden is [naam gedaagde 2] op 4 november 2020 in dienst getreden bij MOB, maar nog tijdens de proeftijd heeft MOB de arbeidsovereenkomst per 24 november 2020 beëindigd. De hypotheekverstrekker is hierover geïnformeerd, waarna de hypotheekaanvraag bij brief van 26 november 2020 is afgewezen. Per 1 december 2020 is [naam gedaagde 2] in dienst getreden bij Laurens. Vervolgens is ook de tweede hypotheekaanvraag van [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] afgewezen. De hypotheekverstrekker heeft schriftelijk bevestigd dat het inkomen van [naam gedaagde 2] niet meetelde omdat zij nog in haar proeftijd zat en dat dit de reden was voor afwijzing van de hypotheekaanvraag.
      
    
    
      4.5.
      Bedda heeft de door [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] gestelde feiten zoals weergegeven in 4.4 niet betwist, zodat deze vaststaan. De rechtbank acht het niet onredelijk dat [naam gedaagde 2] op zoek is gegaan naar een andere baan toen duidelijk was geworden dat Aafje haar in de proeftijd zou ontslaan. Bedda verwijt [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] weliswaar dat [naam gedaagde 2] met het opzeggen van haar baan bij Aafje het verkrijgen van een hypotheek in gevaar heeft gebracht, maar Bedda betwist niet dat Aafje anders tot beëindiging van het dienstverband was overgegaan en dan hadden [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] evenmin een hypotheek gekregen. Dat [naam gedaagde 2] in deze situatie ander werk heeft gezocht en nadat zij dit had gevonden ontslag heeft genomen bij Aafje, is dan ook geen tekortkoming van een verbintenis van [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] uit de koopovereenkomst. Evenmin heeft Bedda gesteld dat het ontslag van [naam gedaagde 2] bij MOB een dergelijke tekortkoming oplevert. Gelet hierop en gelet op de overige in 4.4 vermelde omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] in strijd hebben gehandeld met de uit artikel 15.3 van de koopovereenkomst voortvloeiende verbintenis om al het redelijkerwijs mogelijke te doen om de benodigde hypothecaire financiering te verkrijgen.
      
    
    
      4.6.
      Ten aanzien van de hypotheekaanvraag staat vast dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] deze aanvraag voor een bedrag van € 325.000,00 hebben gedaan in plaats van voor een bedrag ter hoogte van de koopsom van € 317.000,00. Dat de hoogte van de hypotheekaanvraag een rol heeft gespeeld bij de afwijzing daarvan, zoals door Bedda is gesteld, is door [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] betwist. Gelet hierop kan zonder een nadere onderbouwing van Bedda, die ontbreekt, niet worden geoordeeld dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] met het doen van een hypotheekaanvraag voor een bedrag van € 325.000,00 tekort zijn geschoten in de uit artikel 15.3 van de overeenkomst voortvloeiende verbintenis om al het redelijkerwijs mogelijke te doen om de benodigde hypothecaire financiering te verkrijgen.
      
    
    
      4.7.
      De rechtbank overweegt verder dat in artikel 15 van de koopovereenkomst is bepaald dat de ontbindingsmededeling ‘goed gedocumenteerd’ dient te geschieden en dat aan dat vereiste is voldaan wanneer een schrijven van een erkende geldverstrekker dat de financiering niet haalbaar blijkt (een afwijzing) en een kopie van de hypotheekaanvraag aan Bedda is verstrekt. Tussen partijen is niet in geschil dat deze stukken bij de ontbindingsmededeling zijn overgelegd door [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2]. Bedda stelt echter dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] daarnaast informatie hadden moeten verstrekken over het bestaan van proeftijdbedingen met betrekking tot de dienstverbanden van [naam gedaagde 2] bij zowel Aafje als MOB, aangezien die bedingen kennelijk met de hypotheekverstrekker zijn besproken en de proeftijd volgens [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] de reden voor de afwijzing van de hypotheekaanvraag is geweest. Een verplichting daartoe volgt echter niet uit de tekst van artikel 15 van de koopovereenkomst en Bedda heeft ook geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat partijen dit, in aanvulling op artikel 15, zijn overeengekomen. Er is dan ook niet komen vast te staan dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] gehouden waren om, naast het overleggen van de afwijzing en een kopie van de aanvraag, nadere informatie over de afwijzing van de hypotheekaanvraag aan Bedda te verschaffen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] de ontbindingsmededeling ‘goed gedocumenteerd’ hebben in de zin van artikel 15 van de koopovereenkomst. Dat [naam gedaagde 1] volgens Bedda gelet op zijn baan geacht moet worden te weten dat meer informatie nodig was, heeft Bedda niet nader onderbouwd en kan al daarom niet meebrengen dat sprake is van een tekortkoming van [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2].
      
    
    
      4.8.
      Gelet op het voorgaande wordt geoordeeld dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] niet zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun uit de koopovereenkomst voortvloeiende verbintenissen en dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] bij hun e-mail van 28 november 2020 een rechtsgeldig beroep hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud. Daarmee is de koopovereenkomst per die datum ontbonden en zijn de uit die overeenkomst voortvloeiende verbintenissen van [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] om de woning af te nemen en te betalen, komen te vervallen. Van een tekortkoming in de nakoming van die overeenkomst als bedoeld in artikel 11 van de koopovereenkomst kan dan geen sprake meer zijn. Dit betekent dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] geen contractuele boete aan Bedda zijn verschuldigd. De vorderingen van Bedda zullen dan ook worden afgewezen.
      
    
    
      4.9.
      Bedda zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] worden begroot op: 
      - betaald griffierecht	         € 	85,00
      - salaris advocaat		€ 1.442,00 (2 punten × tarief € 721,00)
      Totaal		€ 1.527,00
      
    
    
      4.10.
      De nakosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
      
      
    
  
  
    
      5. De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Bedda in de proceskosten, aan de zijde van [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] tot op heden begroot op € 1.527,-, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt Bedda in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,- aan salaris advocaat, indien Bedda niet uiterlijk veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en vervolgens betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden te vermeerderen met (a) € 85,- aan salaris advocaat, (b) de explootkosten van betekening van het vonnis en (c) de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten vanaf de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.D. Vernee, griffier. Het is ondertekend door de rolrechter en op 24 november 2021 uitgesproken in het openbaar.
      
      
      
        3304/2438/3194