ECLI:NL:GHARL:2021:11420, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 14-12-2021, 200.294.215/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-12-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurgeschil. Overeengekomen huurverlaging. Tekortkomingen onvoldoende grond voor ontbinding. Verbeurde boetes. Matiging.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
    
    
    
      afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.294.215/01
      (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen 7900426)
    
    
    
    
      
        arrest van 14 december 2021
      
    
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
    
      
        De Jonge Onroerend Goed B.V., 
      gevestigd te Groningen,
      appellante,
      in eerste aanleg: eiseres, 
      hierna: De Jonge,
      advocaat: mr. M.C. Gozoglu te Groningen,
    
    
    
    
      tegen
    
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde] , 
      
      
        h.o.d.n. [naam1],
      wonende te [woonplaats1] , 
      geïntimeerde,
      in eerste aanleg: gedaagde,
      hierna: [geïntimeerde], 
      advocaat: mr. D. Maat te Groningen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure bij de rechtbank 
    
    
      Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 21 januari 2020 en 16 februari 2021 die de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, (hierna: de kantonrechter) heeft gewezen. 
    
    
    
  
  
    
      2De procedure in hoger beroep 
    
    
      2.1
      
        Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit het tussenarrest van
        21 september 2021, de akte overlegging producties zijdens De Jonge van 12 november 2021 en het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van dezelfde datum, met daaraan gehecht de spreekaantekeningen van mrs. Gozoglu en Maat.
      
    
    
      2.2
      
        Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd op het ten behoeve van de zitting
        overgelegde dossier, aangevuld met het proces-verbaal van de zitting.
      
      
    
    
      2.2
      Daarna heeft het hof een datum voor het arrest bepaald.
      
    
    
      2.3
      De Jonge vordert in hoger beroep kort gezegd vernietiging van de vonnissen van de kantonrechter van 21 januari 2020 en 16 februari 2021 en alsnog toewijzing van haar vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, nakosten daaronder mede begrepen. 
      
      
    
  
  
    
      3Waar gaat deze procedure over?
    
    
      3.1
      Deze zaak betreft een geschil tussen De Jonge als verhuurder en [geïntimeerde] als huurder van een (gedeelte van een) bedrijfspand te Groningen. De Jonge vindt dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in de nakoming van de tussen hen bestaande huurovereenkomst en dat dit ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Daarnaast vordert De Jonge van [geïntimeerde] achterstallige huurpenningen, schadevergoeding en boetes. 
      
    
    
      3.2
      Het hof is net als de kantonrechter van oordeel dat niet is komen vast te staan dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Van een huurachterstand of schadeplichtigheid is niet gebleken en het hof is het eens met het door de kantonrechter vastgestelde bedrag aan door [geïntimeerde] verbeurde boetes. Het hof zal dit een en ander na een bespreking van de feiten en de beslissing van de kantonrechter verder toelichten.
      
      
    
  
  
    
      4De vaststaande feiten
    
      4.1
      Het hof gaat uit van de volgende vaststaande feiten.
      
    
    
      4.2
      De Jonge is eigenaar van de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres] [plaats] . Het betreft een verzamelbedrijfsruimte, waarin meerdere huurders van De Jonge gevestigd zijn.
      
    
    
      4.3
      
        [geïntimeerde] exploiteert sinds 1 mei 2015 in een deel van deze bedrijfsruimte een autopoets- en stylingbedrijf onder de naam [naam1] . Dit is een eenmanszaak. Van 1 mei 2015 tot 1 mei 2016 huurde [geïntimeerde] een deel van de bedrijfsruimte in  een onderhuurconstructie van  Banden Groep Noord B.V., die het pand aan de [adres] huurde van De Jonge. Van 1 mei 2016 tot 1 oktober 2017 huurde [geïntimeerde] een deel van het bedrijfspand rechtstreeks van De Jonge, maar hadden partijen dit nog niet schriftelijk vastgelegd. 
      
    
    
      4.4
      
        [geïntimeerde] en De Jonge hebben met ingang van 1 oktober 2017 een schriftelijke huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een gedeelte van de bedrijfsruimte ter grootte van circa 150 m2 werkplaatsruimte (gedeeltelijk) gelegen op de begane grond, alsmede het medegebruik van de toiletten, kantoor en toegang tot de werkplaats (hierna: de huurovereenkomst). De huurovereenkomst is aanvankelijk aangegaan voor een periode van vijf jaar en loopt tot 1 oktober 2022. 
      
      
    
    
      4.5
      In artikel 1.2 en 1.3 van de huurovereenkomst is bepaald:
      
      
        
          '1.2 Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als werkplaatsruimte ten behoeve van een autopoets- en -stylingbedrijf.
        
      
      
    
    
      1.3
      
        Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.2.' 
      
      
    
    
      4.6
      In artikel 2.1 van de huurovereenkomst is bepaald:
      
      
        
          'Van deze huurovereenkomst maken deel uit de "ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW" (…) De inhoud van deze bepalingen is partijen bekend. Huurder en Verhuurder hebben een exemplaar van de algemene bepalingen ontvangen.'
        
      
      
    
    
      4.7
      In artikel 4 van de huurovereenkomst is de bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst vastgesteld op € 1.000,- per maand (kale huur), te vermeerderen met servicekosten en BTW. 
      
    
    
      4.8
      In artikel 11.8 van de huurovereenkomst is bepaald:
      
      
        
          'In aanvulling dan wel afwijking op art. 6.2 van de algemene bepalingen verkrijgt huurder het recht van onderhuur. Bij onderhuur dient de kandidaat-onderhuurder te allen tijde ter goedkeuring te worden voorgelegd aan verhuurder. Verhuurder zal goedkeuring slechts op basis van redelijke gronden kunnen onthouden. Onderhuur is zonder schriftelijke toestemming van verhuurder nimmer toegestaan. (…)’ 
        
      
      
    
    
      4.9
      In artikel 5.1 van de algemene bepalingen is bepaald dat huurder het gehuurde zelf gebruikt en uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. In artikel 8 is onder meer bepaald dat huurder bij het gebruik van het gehuurde geen hinder of overlast zal veroorzaken. 
      
    
    
      4.10
      In artikel 6.1 en 6.2 van de algemene bepalingen is bepaald:
      
      
        
          '6.1 Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van Verhuurder is het Huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan (…)
        
      
    
    
      6.2
      
        In geval Huurder handelt in strijd met artikel 6.1 verbeurt Huurder aan Verhuurder per dag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor Huurder geldende huurprijs per dag, onverminderd het recht van Verhuurder op nakoming dan wel ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede schadevergoeding te vorderen.' 
      
      
    
    
      4.11
      In artikel 29 van de algemene bepalingen is bepaald:
      
      
        
          'Indien Huurder zich, na door Verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1, 8, 12.1 en 24.1 opgenomen voorschriften, verbeurt Huurder aan Verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van minimaal € 250,00 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat Huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet de 
        
      
      
      
        
          
          bevoegdheid van Verhuurder om gebruik te maken van zijn overige rechten, waaronder het recht op nakoming en het recht op volledige schadevergoeding voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.'
        
      
      
    
    
      4.12
      
        [geïntimeerde] heeft vanaf 1 oktober 2017 een kale huurprijs van € 800,- per maand en later (na indexering) € 813,60 betaald. De Jonge heeft [geïntimeerde] sindsdien facturen gestuurd waarop deze bedragen als kale huurprijs staan vermeld.
      
    
    
      4.13
      In het gehuurde respectievelijk op het terrein daarvan heeft tot medio juni 2019 een bouwkeet gestaan, waarin de echtgenote van [geïntimeerde] een hondentrimsalon heeft gerund. 
      
    
    
      4.14
      Op 16 mei 2019 heeft tussen de directeur van De Jonge en [geïntimeerde] een aanvaring plaatsgevonden naar aanleiding van spuitwerkzaamheden met onkruidverdelger in de buurt van het gehuurde. Bij dit incident zijn woorden gevallen en is door [geïntimeerde] de politie gebeld. Er is geen aangifte door een van partijen gedaan.
      
    
    
      4.15
      Eveneens bij brief van 16 mei 2019 heeft De Jonge [geïntimeerde] aangesproken op zijn verplichtingen als huurder en aangekondigd tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan, onder meer omdat [geïntimeerde] zonder toestemming tot onderhuur is overgegaan, de hondentrimsalon in strijd is met het bestemmingsplan en [geïntimeerde] ontoelaatbaar gedrag zou vertonen jegens de andere huurders.
      
    
    
      4.16
      De gemachtigde van De Jonge heeft [geïntimeerde] bij brief van 3 juni 2019 als volgt aangeschreven en gesommeerd om over te gaan tot betaling van een bedrag van € 24.200,-. 
      
      
        
          '(…) 
        
        
          Van cliënt heb ik doorgekregen dat u zich niet houdt aan meerdere afspraken, althans dat u tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst. Ten eerste houdt u zich niet aan de financiële verplichtingen uit de huurovereenkomst. Aangezien u had aangegeven dat het u niet lukte om de overeengekomen huurprijs van € 1.000,-- ex servicekosten en BTW per maand te betalen, heeft cliënt uit coulance drie weken na het ingaan van de huurovereenkomst ingestemd met uitstel van betaling van een deel van de huurprijs. U zou een korte periode € 800,-- ex servicekosten en BTW per maand betalen in plaats van € 1.000,-- Dit zag enkel op de opstartfase van het bedrijf waarin u extra kosten moest maken. Na de opstartfase diende u vanzelfsprekend het te weinig betaalde alsnog te voldoen en daarnaast weer de overeengekomen € 1.000,-- (ex servicekosten en BTW). 
        
        
          (…) 
        
        
          Cliënt heeft thans van u tot en met mei 2019 een bedrag van € 5.082,-- te vorderen. Dit bedrag bestaat uit 21 maal € 200,--, te vermeerderen met BTW. 
        
        
          (…) 
        
        
          Voorts volgt uit artikel 11.8 van de huurovereenkomst jo. artikel 6 van de algemene bepalingen dat het gehuurde alleen mag worden onderverhuurd na schriftelijke toestemming van cliënt. Cliënt is echter gebleken dat u het gehuurde desondanks geheel, dan wel gedeeltelijk, aan derden onder verhuurt, dan wel op andere wijze aan derden laat gebruiken/medegebruiken.. Cliënt heeft hiertoe nimmer schriftelijke toestemming gegeven en u heeft hem daar ook nooit om gevraagd. U handelt dan ook in strijd met de huurovereenkomst en de algemene bepalingen. Tevens handelt u in strijd met de verplichtingen uit artikel 1.2 en 1.3 huurovereenkomst en artikel 5.1 algemene bepalingen in verband met de bestemming van het gehuurde. Cliënt heeft immers vernomen dat het gehuurde wordt gebruikt als hondentrimsalon.
        
        
          Tot slot heeft cliënt van diverse eigenaren dan wel huurders van naastgelegen (bedrijfs)ruimten vernomen dat u, dan wel derde(n) aan wie u in strijd met de huurovereenkomst het gehuurde ter beschikking heeft gesteld, overlast veroorzaakt aan de omgeving. Alleen dit is al reden voor cliënt om het gehuurde niet langer aan u te willen verhuren. Doordat u in strijd heeft gehandeld met meerdere artikelen uit de huurovereenkomst en de algemene bepalingen, bent u meerdere boetes verschuldigd, welke bedragen nog nader dienen te worden bepaald. Daarnaast bent u verplicht om de maandelijkse huurbedragen tot en met de einddatum van 1 oktober 2022 te voldoen. Tot slot maakt cliënt aanspraak op schadevergoeding en alle buitengerechtelijke kosten. 
        
        
          (…)’ 
        
      
      
    
    
      4.17
      Bij brief van 11 juni 2019 heeft [geïntimeerde] als volgt gereageerd:
      
      
        
          '(…) Ik betreur de gang van zaken tussen ons ten zeerste en kan het dan ook alleen maar met u eens zijn dat het een verstandige keuze is om na diverse aanvaringen onze samenwerking te beëindigen omdat deze onhoudbaar is geworden. 
        
      
      
      
        
          Gezien er naast ons schriftelijke contract ook meerdere mondelinge afspraken tussen ons beiden en derden zijn gemaakt en ik het niet eens kan zijn met de zaken die u en uw advocaat beschrijven in de voortgenoemde brieven en niet ik kan oordelen over de algemene voorwaarden gezien ik deze nooit van u heb mogen ontvangen, heb ik na overleg met mijn advocaat besloten dat ik niet verder in zal gaan op hetgeen wat u van mij verzoekt. 
        
        
          (…)'
        
      
      
    
    
      4.18
      Partijen hebben vervolgens over en weer gecorrespondeerd, hetgeen niet heeft geleid tot een oplossing.
      
      
    
  
  
    
      5De vordering en de beslissing van de kantonrechter
    
    
      5.1
      De Jonge heeft bij de kantonrechter, samengevat, gevorderd dat deze (i) de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en haar ontbindt en [geïntimeerde] veroordeelt (ii) om op straffe van een dwangsom het gehuurde te verlaten en ontruimen, (iii) om € 5.324,- aan achterstallige huurpenningen te betalen, (iv) om maandelijks tot 1 oktober 2022 een huur van € 1.210,- te voldoen, (v) om € 22.450,- aan boetes tot en met 1 juli 2019 aan De Jonge te betalen, te vermeerderen met € 315,- voor iedere dag dat na 1 juli 2019 in strijd met de huurovereenkomst wordt gehandeld en (vi) om aan De Jonge € 6.000,- aan schadevergoeding te betalen, een en ander vermeerderd met wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten, nakosten daaronder mede begrepen.
      
    
    
      5.2
      De kantonrechter heeft bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis van 16 februari 2021 de gevorderde boetes tot een bedrag van € 1.842,80 toegewezen, de overige vorderingen van De Jonge afgewezen en de proceskosten tussen partijen gecompenseerd.
      
      
    
  
  
    
      6De beoordeling van de grieven en de vorderingen in hoger beroep
    
    
      
        De vorderingen in hoger beroep
      
    
    
    
      6.1
      De Jonge heeft in hoger beroep tien genummerde grieven (bezwaren) tegen de vonnissen van de kantonrechter geformuleerd. Deze zullen hierna thematisch - en zo veel mogelijk in onderlinge samenhang – worden besproken. 
      
      
        
          Plaats bouwkeet
        
      
      
    
    
      6.2
      Met haar eerste grief stelt De Jonge aan de orde dat de kantonrechter in beide vonnissen ten onrechte heeft overwogen dat de bouwkeet waarin de echtgenote van De Jonge enige tijd haar hondentrimsalon dreef, op het terrein van het gehuurde stond in plaats van in het gehuurde. Hierover overweegt het hof dat [geïntimeerde] op vragen van het hof ter mondelinge behandeling onweersproken heeft verklaard dat de bouwkeet eerst korte tijd in het gehuurde heeft gestaan en vervolgens – met een ‘te koop’ bord – door hem op het terrein van het gehuurde is geplaatst. Hoewel de grief in zoverre slaagt, leidt dit niet tot een ander oordeel van het hof met betrekking tot het geschil. Het hof zal dit hierna toelichten.
      
      
        
          Huurprijsaanpassing
        
      
      
    
    
      6.3
      Met haar tweede grief keert De Jonge zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat partijen in onderling overleg tot een neerwaartse aanpassing van de maandelijkse huurprijs zijn gekomen, zodat deze thans niet – zoals in het huurcontract opgenomen - € 1.000,- bedraagt, maar slechts € 800,- en na indexering € 813,60 per maand. Deze grief faalt. De Jonge heeft ter mondelinge behandeling erkend dat tussen partijen deze verlaagde huurprijs is afgesproken, maar meent dat dit slechts een tijdelijke afspraak was (van maximaal 6 maanden) die weliswaar gold gedurende de opstartfase van de onderneming van [geïntimeerde] , maar die thans – nu die opstartfase voorbij is - niet langer geldt. Het hof gaat in dat betoog, dat niet feitelijk is onderbouwd en gemotiveerd door [geïntimeerde] is weersproken, niet mee. Op vragen van het hof heeft De Jonge aangegeven sinds het maken van de afspraak tot neerwaartse huurprijsaanpassing steeds het verlaagde bedrag aan huurprijs te hebben gefactureerd aan [geïntimeerde] en dit nog steeds te doen. Voor de reden waarom hij dat nog steeds doet, heeft De Jonge geen steekhoudende verklaring gegeven. Indien het enkel zou gaan om een kortdurende afspraak van enkele (of maximaal 6) maanden als door De Jonge betoogd, zou het in de rede hebben gelegen dat De Jonge ook na ommekomst daarvan weer het oorspronkelijk overeengekomen huurbedrag zou zijn gaan factureren en dit ook zou hebben aangekondigd bij [geïntimeerde] . Uit het feit dat zij dat alles niet heeft gedaan, maar stelselmatig het verlaagde huurbedrag aan [geïntimeerde] is blijven factureren, leidt het hof met [geïntimeerde] af dat de afspraak tot een verlaging van de huurprijs in de hiervoor bedoelde zin met kennelijke instemming van partijen is gecontinueerd en een bestendig karakter heeft gekregen. De verklaring van de administrateur van De Jonge maakt het voorgaande niet anders. Daarbij komt dat De Jonge over de huurverlaging ook wisselende standpunten heeft ingenomen, hetgeen de overtuigingskracht van zijn betoog evenmin ten goede komt. Nu niet in geschil is dat de gefactureerde huurbedragen steeds door [geïntimeerde] zijn voldaan, is van een huurachterstand zijnerzijds geen sprake.
      
      
        
          Tekortkomingen voldoende ernstig voor ontbinding?
        
      
      
    
    
      6.4
      Het voorgaande brengt mee dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst niet kan worden gegrond op een huurachterstand. Dat roept de vraag op of er andere feiten of omstandigheden zijn die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Die vraag beantwoordt het hof ook ontkennend. 
      
    
    
      6.5
      Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen samen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Ten aanzien van de stelplicht en bewijslast brengt de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW echter wel mee dat de schuldeiser (De Jonge) moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar (en in voorkomend geval dat voldaan is aan de eis van art. 6:265 lid 2 BW dat de schuldenaar in verzuim is), en dat het aan de schuldenaar ( [geïntimeerde] ) is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
      
    
    
      6.6
      Naast de huurachterstand heeft De Jonge zich erop beroepen dat [geïntimeerde] een verboden bestemming aan het gehuurde heeft gegeven, zich schuldig heeft gemaakt aan verboden onderverhuur van het gehuurde en overlast heeft veroorzaakt. Wat dit laatste betreft is het hof met de kantonrechter van oordeel dat hetgeen De Jonge heeft aangevoerd niet voldoende is om dit oordeel te kunnen dragen. Daarvoor zijn de door De Jonge aangevoerde voorbeelden van door [geïntimeerde] veroorzaakte overlast te weinig concreet en sprekend. Veeleer lijkt er sprake te zijn van periodieke ergernissen over en weer tussen [geïntimeerde] en zijn verhuurder en sommige medehuurders, maar dat daarbij van de kant van [geïntimeerde] sprake is van daadwerkelijke overlast, laat staan van ernstige en stelselmatige aard, blijkt niet uit de stellingen van De Jonge en evenmin uit de door haar overgelegde verklaringen. Grief 3 faalt in zoverre dan ook.
      
    
    
      6.7
      Ook de in grief 4 aan de orde gestelde tijdelijke plaatsing van de bouwkeet annex hondentrimsalom in, en later bij het gehuurde is onvoldoende om de ontbinding van de huurovereenkomst op te gronden. Weliswaar levert die plaatsing strijd op met het bepaalde in de huurovereenkomst (in elk geval art. 1.2 daarvan (verboden bestemming) en artikel 6.1 en 6.2 van de algemene bepalingen (verboden onderhuur), maar deze tekortkomingen zijn naar het oordeel van het hof van onvoldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Hierbij weegt het hof mee (i) dat enige feitelijke onderbouwing van het gestelde geleden nadeel van de tijdelijke aanwezigheid van de hondentrimsalon (elektriciteitsgebruik, hondenharen en verstoppingen in de vetafscheidingsput) aan de zijde van De Jonge ontbreekt, (ii) dat [geïntimeerde] onweersproken ter mondelinge behandeling heeft verklaard nog steeds groot belang te hebben bij het kunnen doorhuren van het gehuurde, omdat zijn toekomstige werkplaats elders nog niet gereed is, (iii) dat hij heeft verklaard er spijt van te hebben de keet te hebben geplaatst maar zijn echtgenote graag tijdelijk uit de brand heeft willen helpen omdat deze plotseling elders geen onderdak meer had voor haar trimsalon, (iv) dat [geïntimeerde] in verband hiermee geen huurinkomsten heeft ontvangen, (v) dat de keet slechts 15 dagen daadwerkelijk in gebruik is geweest als hondentrimsalon en (vi) dat deze inmiddels weer is verwijderd. 
      
    
    
      6.8
      Nu ook naar het oordeel van het hof voor ontbinding vanwege deze overtredingen van [geïntimeerde] ’s huurverplichtingen – ook in onderlinge samenhang bezien en gewogen - geen grond is en verdere gronden niet door De Jonge zijn aangevoerd, zal de gevorderde ontbinding niet worden toegewezen. Hetzelfde geldt voor de schadevergoeding die De Jonge heeft gevorderd, voor het geval de ontbindingsvordering zou worden toegewezen. Grief 5 behoeft om die reden geen behandeling.  
      
      
      
        
          Boetes
        
      
      
    
    
      6.9
      Dan komt het hof toe aan de vraag of respectievelijk in hoeverre door [geïntimeerde] boetes zijn verbeurd. Daarover gaan de grieven 6 t/m 8.Voor zover de door De Jonge gevorderde boetes zijn gebaseerd op het niet (tijdig) betalen van de huurpenningen of het veroorzaken van overlast, kan van toewijzing van boetebedragen gelet op het voorgaande geen sprake zijn. Dit ligt anders voor wat betreft het geven van een verboden bestemming aan het gehuurde en de overtreding van het verbod op onderhuur. Het staat immers vast dat hiervan sprake is geweest. 
      
    
    
      6.10
      Blijkens art. 29 van de algemene bepalingen is voor het kunnen verbeuren van boetes vanwege overtreding van de in artikelen 5.1, 8, 12.1 en 24.1 opgenomen voorschriften in de algemene bepalingen een ingebrekestelling nodig. Niet in geschil is dat het geven van een verboden bestemming aan het gehuurde strijd oplevert met art. 5.1 daarvan. De kantonrechter heeft evenwel geoordeeld dat geen deugdelijke ingebrekestelling in verband hiermee heeft plaats gevonden en dat daardoor geen boetes zijn verbeurd vanwege het geven van een verboden bestemming aan het gehuurde. Voor zover grief 6 hiertegen opkomt, faalt deze. Inderdaad blijkt uit geen van de daar aangehaalde brieven van De Jonge dat [geïntimeerde] een redelijke termijn is gegeven om aan de verboden bestemming een einde te maken. Weliswaar kan op grond van art. 6:82 BW een ingebrekestelling soms ook zonder termijnstelling plaats vinden, namelijk indien de schuldenaar tijdelijk niet kan nakomen of uit zijn houding blijkt dat aanmaning nutteloos zou zijn, maar dat een van beide situaties zich hier zou hebben voorgedaan is niet deugdelijk feitelijk onderbouwd door De Jonge. Dat, zoals door De Jonge nog is aangevoerd, verzuim soms zonder ingebrekestelling kan intreden en dat tekortschieten in een voortdurende verplichting leidt tot blijvende onmogelijkheid tot nakoming, is weliswaar juist maar laat onverlet dat art. 29 van de algemene bepalingen een ingebrekestelling vereist voor het kunnen verbeuren van boetes op de voet van art. 5.1 van de algemene bepalingen. Nu die niet is uitgebracht, zijn ook naar het oordeel van het hof geen boetes door [geïntimeerde] verbeurd wegens het geven van een verboden bestemming aan het gehuurde.
      
    
    
      6.11
      Wel is het hof het met De Jonge eens dat boetes zijn verbeurd in verband met verboden onderhuur. Voor het kunnen verbeuren van deze boetes is in de algemene bepalingen geen voorafgaande ingebrekestelling voorgeschreven. De kantonrechter heeft zich bij het bepalen van de verbeurde boetebedragen gebaseerd op de verlaagde huurprijs, zoals deze thans bij [geïntimeerde] in rekening wordt gebracht. Hetgeen in grief 6 hiertegen in wordt gebracht, faalt vanwege hetgeen hiervoor in rov. 6.3 is overwogen. Voor zover in grief 8 wordt opgekomen tegen de door de kantonrechter toegepaste matiging, faalt het betoog van De Jonge eveneens, reeds omdat de kantonrechter naar het oordeel van het hof welbeschouwd geen matiging heeft toegepast. Evenals de kantonrechter leidt het hof uit de stukken en het verhandelde ter zitting af dat de aanwezigheid van de hondentrimsalon langere tijd door De Jonge is aangezien zonder in te grijpen – oftewel: gedoogd - en eerst bij brief van 16 mei 2019 – op de dag van het in rov. 4.14 genoemde incident tussen de directeur van De Jonge en [geïntimeerde] - harerzijds ‘klare wijn’ is geschonken omtrent haar wens tot verwijdering van de bouwkeet. In dit licht bezien oordeelt ook het hof dat de daadwerkelijke inbreukperiode ten aanzien van art. 6 van de algemene bepalingen heeft gelopen vanaf genoemde datum tot uiterlijk 18 juni 2019, op welke datum de bouwkeet in elk geval was verwijderd. Dat zijn 34 dagen. Dit komt overeen met het door de kantonrechter toegewezen bedrag aan verbeurde boetes. 
      
    
    
      6.12
      Voor zover van een hoger bedrag aan verbeurde boetes zou moeten worden uitgegaan oordeelt het hof dat, gelet op het bepaalde in art. 6:94 BW, matiging van de boetes tot het door de kantonrechter vastgestelde bedrag in dit geval op zijn plaats is, mede nu gesteld noch gebleken is dat enige schade van betekenis voor De Jonge uit het schenden van de hiervoor genoemde contractsverplichting is voortgevloeid en onweersproken ter mondelinge behandeling door [geïntimeerde] is gesteld dat de bouwkeet slechts 15 dagen daadwerkelijk in gebruik is geweest als hondentrimsalon en dat dit om niet is geschied, enkel om zijn echtgenote te helpen die plotseling zonder bedrijfsruimte was komen te zitten. In het door De Jonge te dezen in grief 8 gestelde ziet het hof geen reden om een ander bedrag aan verbeurde boetes toe te wijzen dan de kantonrechter heeft gedaan.
      
      
        
          Buitengerechtelijke kosten
        
      
      
    
    
      6.13
      Nu blijkens het voorgaande van een huurachterstand geen sprake is geweest en in hoger beroep enkel de in eerste aanleg gevorderde – op die huurachterstand gebaseerde - buitengerechtelijke kosten zijn gevorderd, komen de gevorderde buitengerechtelijke kosten niet voor toewijzing in aanmerking. Grief 9 faalt derhalve.
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      6.14
       Nu blijkens het voorgaande de kantonrechter De Jonge terecht voor een belangrijk deel in het ongelijk heeft gesteld, kan zij niet worden gevolgd in haar betoog dat [geïntimeerde] in eerste aanleg in de proceskosten had dienen te worden veroordeeld. Grief 10 faalt dan ook.
      
      
        
          Geen bewijslevering
        
      
      
    
    
      6.15
      Hetgeen partijen overigens hebben aangevoerd kan, gelet op het voorgaande, verder onbesproken blijven. Omdat De Jonge haar stellingen ook in hoger beroep niet deugdelijk feitelijk heeft onderbouwd, wordt aan bewijslevering niet toegekomen. 
      
      
    
  
  
    
      7Slotsom
    
    
      De slotsom is dat het hoger beroep geen doel treft en dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. De Jonge zal als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten daarvan (tariefgroep III, 2 punten). 
    
    
  
  
    
      8De beslissing
    Het hof, recht doende in hoger beroep, 
    - bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van 16 februari 2021; 
    
    - veroordeelt De Jonge in de kosten van het geding, aan de zijde van [geïntimeerde] tot aan deze
    uitspraak vastgesteld op € 772,- aan griffierecht en € 2.884,- aan salaris advocaat, te vermeerderen met € 163,- aan nakosten, nog te vermeerderen met € 85,-, als De Jonge niet heeft betaald binnen veertien dagen nadat de deurwaarder deze uitspraak bekend heeft gemaakt;
    
    - verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    - wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. P.S. Bakker, M.W. Zandbergen  en J. Smit en is door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 14 december 2021.