ECLI:NL:RBOVE:2021:4903, Rechtbank Overijssel, 29-12-2021, C/08/266188 / HA ZA 21-219
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2021-12-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Nieuwe erfpachtovereenkomst? Aanbod en aanvaarding. Bewijsopdracht

vonnis
    RECHTBANK OVERIJSSEL
    
    
      Team kanton en handelsrecht
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/08/266188 / HA ZA 21-219
    
    
    
      
        Vonnis van 29 december 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        GEMEENTE ZWOLLE,
      zetelend te Zwolle,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      advocaat mr. W.E.M. Klostermann te Zwolle,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de stichting
      
        STICHTING ZWOLS KEGEL-HUIS,
      gevestigd te Zwolle,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      advocaat mr. M.P.H. van Maanen Winters te Arnhem.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna de gemeente en de stichting genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het (tussen)vonnis van 28 juli 2021 waarbij een mondelinge behandeling is bevolen;
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie;
        
        
          het B8-formulier van de stichting met 10 bijlagen;
        
        
          de pleitnota van de gemeente;
        
        
          de spreekaantekeningen van de stichting;
        
        
          de mondelinge behandeling op 16 november 2021 waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Omdat partijen ter zitting geen schikking hebben bereikt, hebben zij vonnis gevraagd. 
      
    
  
  
    
      2Inleiding
    
      2.1.
      
        Partijen verschillen van mening of tussen hen een nieuwe erfpachtovereenkomst tot stand is gekomen. In dat kader zijn de volgende feiten relevant.
        
          3.	De feiten
        
      
    
    
      3.1.
      De gemeente is eigenaar van de percelen, kadastraal bekend gemeente Zwolle, sectie A, nummers 7856, 7857 en 7859, plaatselijk bekend als Van Wevelinkhovenstraat 103 te Zwolle (hierna: de percelen).
      
    
    
      3.2.
      Bij notariële akte van 15 december 1967 heeft de gemeente de percelen in erfpacht uitgegeven aan de stichting voor de periode van 1 januari 1968 tot en met 31 december 1997 (30 jaar).
      
    
    
      3.3.
      Bij notariële akte van 12 november 1981 hebben partijen de erfpachtuitgifte met 10 jaar verlengd tot 1 januari 2008.
      
    
    
      3.4.
      Bij brief van 10 september 1999 heeft de gemeente aan de stichting onder meer meegedeeld dat “thans een voorstel in procedure is met de strekking de erfpacht te verlengen.”
      
    
    
      3.5.
      Op 19 november 2002 heeft het college van de gemeente besloten om met de stichting een nieuwe erfpachtovereenkomst onder voorwaarden aan te gaan vanaf 1 januari 2003 tot 1 januari 2038. 
      
    
    
      3.6.
      Bij brief van 12 oktober 2006 heeft het college het concept van die nieuwe erfpachtovereenkomst aan de stichting toegezonden met het verzoek om daarmee in te stemmen.
      
    
    
      3.7.
      Medio 2008 hebben partijen dit concept besproken. 
      
    
    
      3.8.
      Bij brief van 30 maart 2009 heeft het college gereageerd op de door de stichting tijdens die bespreking gestelde vragen over de vergoeding bij tussentijdse beëindiging van de erfpachtovereenkomst en de garantie van de subsidieverstrekking. De brief sluit af met de tekst:
      
      
        “Wij bieden u onze verontschuldigingen aan voor de late beantwoording van uw vragen, maar vertrouwen erop dat wij u hiermee voldoende hebben geïnformeerd en wij zien uw instemming met de concept erfpachtovereenkomst graag op korte termijn tegemoet.”
      
      
    
    
      3.9.
      Nadat partijen op 13 oktober 2009 opnieuw hadden gesproken over het concept van de nieuwe erfpachtovereenkomst, heeft de stichting bij brief van 16 oktober 2009 haar zienswijze c.q. wensen nader toegelicht:
      
      
        
          “In aansluiting op onze – overigens plezierige – kennismaking zien wij in de nieuwe erfpachtovereenkomst de navolgende zaken verwerkt:
        
      
      
      
        
          
            Instemming met een investering in 4 c.q. 6 bowlingbanen,
          
        
        
          
            Garantiestelling t.b.v. de hypotheeknemer inzake de op te nemen gelden t.b.v. de investering onder 1,
          
        
        
          
            De vergoeding bij tussentijdse beëindiging door de erfverpachter van de erfpachtovereenkomst te stellen op de waarde in het economisch verkeer van de opstallen en de investeringen,
          
        
        
          
            Het opstellen en passeren van de erfpachtovereenkomst in handen te stellen van [naam notarissen 1] . De kosten zullen door de Stichting worden gedragen.
          
        
      
      
      
        
          (…).”
        
      
      
    
    
      3.10.
      Bij brief van 30 oktober 2009 heeft het college meegedeeld dat daarvoor nader onderzoek nodig is, waarna besluitvorming zal plaatsvinden.
      
    
    
      3.11.
      Bij e-mails van 19 augustus 2010 en 9 september 2010 heeft de gemeente berichten aan de stichting verstuurd. In het laatste bericht staat onder meer het volgende vermeld:
      
      
        
          “Dit overleg staat gepland op 5 oktober waarna de adviesnota verder zal worden afgewikkeld en zal worden voorgelegd aan het college. Zoals afgesproken zal ik, zodra de definitieve datum in het college bekend is, de heer [A] hierover informeren.”
        
      
      
    
    
      3.12.
      Op 17 november 2010 heeft tussen partijen een gesprek plaatsgevonden, waarbij wethouder [B] zijn voornemen tot opzegging van de erfpacht heeft geuit. 
      
    
    
      3.13.
      
        Bij brief van 27 december 2010 heeft het college de erfpacht opgezegd tegen 
        1 januari 2012. Deze brief is per exploot van 30 december 2010 aan de stichting betekend.
      
      
    
    
      3.14.
      Bij brief van 19 januari 2011 heeft de stichting tegen deze opzegging bezwaar gemaakt en verzocht om intrekking van dat besluit.
      
    
    
      3.15.
      Bij brief van 28 december 2011, herhaald op 29 maart 2012, heeft de stichting de gemeente in gebreke gesteld en nakoming gevorderd van de nieuwe erfpachtovereenkomst die partijen volgens haar hebben gesloten.
      
    
    
      3.16.
      Bij brief van 27 juni 2012 heeft de gemeente, onder het voorbehoud van instemming van het college, het voorstel van wethouder [B] bevestigd om de bestaande erfpachtovereenkomst kortdurend te verlengen tot 1 juli 2022. Daarbij heeft de gemeente ook bevestigd dat zij haar eerder gedane opzegging van de erfpacht bekrachtigt “onder de ontbindende voorwaarde dat het college uiterlijk op 1 oktober 2012 heeft besloten de erfpacht ten aanzien van de Van Wevelinkhovenstraat 103 conform het gedane voorstel te verlengen.”
      
    
    
      3.17.
      Op 3 juli 2017 heeft de raad van de gemeente Zwolle een motie van het CDA aangenomen waarin het college is verzocht zich actief in te zetten om (1) in samenspraak met de stichting te zoeken naar mogelijkheden om de kegelsport voor Zwolle te behouden en (2) op zoek te gaan naar alternatieve mogelijkheden voor de buurtfunctie die de stichting op dit moment vervult.
      
    
    
      3.18.
      Nadat partijen vervolgens nog een aantal keren overleg hadden gevoerd, heeft de gemeente bij brief van 24 maart 2021, voor zover deze nog bestaat, de erfpacht opgezegd tegen 1 april 2022. Deze brief is per exploot van 29 maart 2021 aan de stichting betekend, en per exploot van 31 maart 2021 aan de hypotheekhouder overbetekend.
      
    
    
      3.19.
      
        De erfpacht is tot op heden (stilzwijgend) voortgezet.
        
          4.	Het geschil
        
        
          in conventie
        
      
    
    
      4.1.
      De gemeente vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de stichting zal bevelen om de percelen te ontruimen en ontruimd op te leveren en ter beschikking te stellen aan de gemeente op uiterlijk 1 april 2022, met veroordeling van de stichting in de proces- en nakosten.
      
    
    
      4.2.
      Aan haar vordering legt de gemeente, samengevat, ten grondslag dat zij de erfpacht rechtsgeldig heeft opgezegd met het oog op de ontwikkeling van de Stilohallocatie, waartoe de percelen behoren, als een (sociale) woningbouwlocatie. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst de gemeente onder meer naar het raadsbesluit van 3 juli 2017, waarbij een voorbereidingskrediet beschikbaar is gesteld van € 220.000,00 ten behoeve van de herontwikkeling van de Stilohallocatie, en een memo van 31 januari 2020 over de stand van zaken met betrekking tot deze herontwikkeling. De gemeente stelt dat partijen geen consensus hebben bereikt over een nieuwe erfpachtovereenkomst. Voor zover de stichting het door de gemeente bij brief van 12 oktober 2006 gedane aanbod op 13 oktober 2009 zou hebben aanvaard, is deze aanvaarding niet binnen een redelijke termijn gedaan – en dus tardief – en is het aanbod daarmee van rechtswege vervallen. 
      
    
    
      4.3.
      De stichting betwist dit. Daartoe voert de stichting aan dat tussen partijen reeds in 2002 en in ieder geval op 13 oktober 2009 een nieuwe erfpachtovereenkomst tot stand is gekomen. Volgens de stichting heeft zij tijdens de bespreking op laatstgenoemde datum met het concept van de nieuwe erfpachtovereenkomst ingestemd en heeft zij dit bij brief van 16 oktober 2009 bevestigd en herhaald bij brieven van 19 januari 2011, 28 december 2011 en 29 maart 2012. Dat in de brief van 16 oktober 2009 is verzocht om de vergoeding bij tussentijdse beëindiging te stellen op de waarde in het economisch verkeer, doet daar niet aan af. Dit was slechts een verzoek en geen harde eis, aldus de stichting.
      
      
        
          in reconventie
        
      
    
    
      4.4.
      
        De stichting vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        (1) voor recht zal verklaren dat de erfpachtopzegging bij exploot van 30 december 2010 van onwaarde is en subsidiair de gemeente zal veroordelen tot intrekking daarvan;
        (2) de gemeente zal veroordelen tot nakoming van haar verplichting tot vestiging van het recht van erfpacht op de percelen, een en ander als omschreven in de conceptakte bij de brief van de gemeente aan De stichting van 12 oktober 2006, en de gemeente zal gelasten daartoe binnen 14 dagen na het vonnis te verschijnen bij één van de [naam notarissen 2] , op een door deze te bepalen tijd en plaats, teneinde alsdan en aldaar mee te werken aan het passeren van de transportakte, een en ander op straffe van een dwangsom en met veroordeling van de gemeente in de proces- en nakosten.
      
      
    
    
      4.5.
      De gemeente betwist dat het door haar gedane aanbod van 12 oktober 2006 door de stichting (binnen een redelijke termijn) is aanvaard. Voorts stelt de gemeente dat de stichting geen belang heeft bij haar vordering tot intrekking van het opzeggingsexploot en dat haar vordering tot nakoming is verjaard.
      
    
    
      4.6.
      Op de stellingen van partijen zal de rechtbank hierna ingaan, voor zover van belang voor de beoordeling van het geschil.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    in conventie en in reconventie
    
      5.1.
      Vanwege de onderlinge samenhang zullen de vorderingen in conventie en in reconventie gelijktijdig worden behandeld.
      
      
        
          Verjaring?
        
      
      
    
    
      5.2.
      Ten aanzien van het beroep van de gemeente op verjaring overweegt de rechtbank het volgende.
      
    
    
      5.3.
      Artikel 3:307 lid 1 BW bepaalt dat een rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis uit overeenkomst tot een geven of een doen verjaart door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de vordering opeisbaar is geworden.
      
    
    
      5.4.
      De rechtbank stelt vast dat de stichting bij brief van 28 januari 2011, herhaald op 29 maart 2012, nakoming heeft gevorderd van de erfpachtovereenkomst die volgens haar op 13 oktober 2009, althans 16 oktober 2019, tussen partijen tot stand is gekomen. Nu de stichting daarna de verjaring van haar nakomingsvordering niet heeft gestuit, althans heeft zij dit onvoldoende gemotiveerd betwist, is de rechtbank van oordeel dat de vordering tot nakoming in beginsel op 29 maart 2017 is verjaard. 
      
    
    
      5.5.
      Zoals de Hoge Raad eerder in zijn arresten van 1 februari 2002,  ECLI:NL:HR:2002:AD5811 en 26 januari 2018, ECLI:NL:HR:2018:111 heeft geoordeeld, is het niet uitgesloten dat het onder omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat een schuldenaar die – voordat de vijfjaarstermijn van artikel 3:310 lid 1 BW (maar dat geldt ook voor de termijn van artikel 3:307 lid 1 BW, die in dit geval van toepassing is) is voltooid – met een schuldeiser in onderhandeling treedt, zich tegenover deze erop beroept dat op enig tijdstip gedurende de onderhandelingen deze termijn is voltooid. In een zodanig geval moet worden aangenomen dat een nieuwe verjaringstermijn begint te lopen te rekenen van het ogenblik waarop de onderhandelingen worden afgebroken.
      
    
    
      5.6.
      De stichting heeft – op basis van het door haar overgelegde overzicht van de besprekingen tussen partijen en de gespreksverslagen van 10 en 26 oktober 2017 – onweersproken gesteld dat partijen vanwege hun erfpachtverhouding in de periode van 30 mei 2012 tot en met 3 juli 2018 nog hebben onderhandeld over, onder meer, mogelijke alternatieve locaties voor de stichting, en dat het voor de gemeente in deze periode steeds duidelijk is geweest dat de stichting vasthield aan een haar toekomend erfpachtrecht, zolang er geen alternatieven voorhanden waren. Hier deed zich dus (juist) niet de situatie voor dat de gemeente ervan uit is gegaan, of kon gaan, dat de stichting haar eventuele aanspraken had laten varen. Gelet op dit een en ander moet het, naar het oordeel van de rechtbank, door de gemeente gedane beroep op verjaring naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar worden aangemerkt. Het beroep van de gemeente op verjaring faalt dus.
      
      
        
          Overeenkomst?
        
      
      
    
    
      5.7.
      Kernvraag in dit geschil is of tussen partijen een nieuwe erfpachtovereenkomst tot stand is gekomen, zoals de stichting stelt en de gemeente betwist. De rechtbank overweegt hierover als volgt.
      
    
    
      5.8.
      
        Op grond van artikel 6:217 lid 1 BW komt een overeenkomst tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Een voorstel tot het sluiten van een overeenkomst, gericht tot één of meer bepaalde personen, vormt een aanbod, indien het voldoende bepaald is en daaruit blijkt van de wil van de aanbieder om in geval van aanvaarding gebonden te zijn. De aanvaarding is een tot de aanbieder gerichte wilsverklaring. De aanvaarding moet inhoudelijk met het aanbod overeenstemmen. Of hiervan sprake is, is afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars gedragingen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden (Haviltex). Aanbod en aanvaarding hoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden; zij kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen. 
        Aangezien de stichting het bestaan van een overeenkomst aan haar vordering ten grondslag legt en op grond van die overeenkomst nakoming vordert, rust de stelplicht (en bewijslast) ten aanzien van de totstandkoming van de overeenkomst op haar. 
      
      
    
    
      5.9.
      De rechtbank is van oordeel dat de gemeente bij brief van 12 oktober 2006 middels toezending van een concept akte, waarin de in 2002 gemaakte afspraken zijn vastgelegd (o.a. een looptijd van 35 jaar), aan de stichting een aanbod tot het aangaan van een nieuwe erfpachtovereenkomst heeft gedaan, dat voldoende bepaald is en waaruit blijkt van de wil van de gemeente om in geval van aanvaarding gebonden te zijn. De concept akte bevat immers een zeer gedetailleerde regeling die, op zichzelf, geen nadere uitwerking nodig heeft, en daarmee als aanbod zonder meer aanvaard kan worden. De gemeente heeft dit aanbod bij collegebrief van 30 maart 2009 herhaald. 
      
    
    
      5.10.
      De stichting stelt dat zij tijdens de bespreking met mevrouw [C] , destijds adviseur vastgoed van de gemeente, op 13 oktober 2009, althans bij brief van 16 oktober 2009, met het aanbod van de gemeente (tijdig) heeft ingestemd en dat daarmee de nieuwe erfpachtovereenkomst tot stand is gekomen. 
      
    
    
      5.11.
      De gemeente betwist dat de stichting tijdens de bespreking op 13 oktober 2009, of daarna bij brief van 16 oktober 2009 het aanbod heeft aanvaard. Volgens de gemeente blijkt uit een aantal omstandigheden dat deze aanvaarding door de stichting toen niet heeft plaatsgevonden. Zo voert de gemeente aan dat uit de brief van 16 oktober 2009 niet duidelijk blijkt dat de stichting het door haar gedane aanbod heeft aanvaard. Bovendien was de stichting het met een aantal onderdelen van de concept akte – volgens de gemeente “essentialia” – niet eens. Zo kon de stichting zich bijvoorbeeld niet vinden in de voorgestelde jaarlijkse canon van € 2.000,00 en wilde zij ook de overdrachtsbelasting niet betalen. Verder was de stichting het oneens met de vergoeding van slechts de boekwaarde van de opstallen bij tussentijdse opzegging door de gemeente, aldus de gemeente. 
      
    
    
      5.12.
      Gelet op deze gemotiveerde betwisting van de gemeente zal de stichting in de gelegenheid worden gesteld om het bewijs te leveren van haar stellingen, (i) dat zij tijdens de bespreking van 13 oktober 2009 aan de gemeente heeft meegedeeld dat zij instemde met de inhoud van de concept erfpachtakte en dat zij het aanbod van de gemeente tot contracteren op basis daarvan ook zou blijven accepteren wanneer de vraag over de vergoedingswaarde negatief door de gemeente zou zijn beantwoord, en (ii) dat zij toen heeft gevraagd het opstellen en passeren van de akte te laten verrichten door [naam notarissen 1] en heeft aangegeven dat de stichting de kosten zou dragen. De rechtbank zal de zaak daartoe naar de rol verwijzen.
      
    
    
      5.13.
      
        Partijen moeten erop voorbereid zijn dat de rechtbank op een zitting bepaald voor de getuigenverhoren een mondeling tussenvonnis kan wijzen waarbij een verschijning van partijen op diezelfde zitting wordt bevolen om inlichtingen over de zaak te vragen en om te onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden.
        Zij moeten daarom in persoon op de getuigenverhoren verschijnen. Een rechtspersoon moet ter zitting vertegenwoordigd zijn door iemand die van de zaak op de hoogte is en bevoegd is tot vertegenwoordiging.
      
      
    
    
      5.14.
      Bij het oproepen van de getuigen moet er rekening mee worden gehouden dat het verhoor van een getuige gemiddeld 60 minuten duurt. De namen en woonplaatsen van de getuigen en de tijdstippen waartegen zij zijn opgeroepen, dienen ten minste een week voor het verhoor aan de wederpartij en aan de griffier van de rechtbank te worden opgegeven.
      
    
    
      5.15.
      Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. 
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    De rechtbank
    
    
      
        in conventie en in reconventie:
      
    
    
    
      6.1.
      draagt de stichting op het bewijs te leveren van haar stellingen, (i) dat zij tijdens de bespreking van 13 oktober 2009 aan de gemeente heeft meegedeeld dat zij instemde met de inhoud van de concept erfpachtakte en dat zij het aanbod van de gemeente tot contracteren op basis daarvan ook zou blijven accepteren wanneer de vraag over de vergoedingswaarde negatief door de gemeente zou zijn beantwoord, en (ii) dat zij toen heeft gevraagd het opstellen en passeren van de akte te laten verrichten door [naam notarissen 1] en heeft aangegeven dat de stichting de kosten zou dragen;
      
    
    
      6.2.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 26 januari 2022 voor uitlating door de stichting of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel;
      
    
    
      6.3.
      bepaalt dat de stichting, indien zij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, die stukken direct in het geding moet brengen;
      
    
    
      6.4.
      bepaalt dat de stichting, indien zij getuigen wil laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden februari tot en met juni 2022 direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald;
      
    
    
      6.5.
      bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. M.A.M. Essed in het gerechtsgebouw te Zwolle aan de Schuurmanstraat 2; 
    
    
      6.6.
      bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen;
      
    
    
      6.7.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.M. Essed en in het openbaar uitgesproken door 
        mr. S.J.S. Groeneveld-Koekkoek op 29 december 2021.(PS)
      
    
  
  
    type: 
    coll: