ECLI:NL:RBOVE:2021:4579, Rechtbank Overijssel, 30-11-2021, 9068290 \ CV EXPL  21-1081
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2021-11-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verkoop woning. Verborgen gebreken. Gebrek (lekkage) aan dakramen staat normaal gebruik van de woning in de weg. Verkopers veroordeeld tot betaling van de herstelkosten.

RECHTBANK OVERIJSSEL
    Team kanton en handelsrecht
    Zittingsplaats Zwolle
    
    
      Zaaknummer	: 9068290 \ CV EXPL  21-1081 
    
    
    
      
        Vonnis van 30 november 2021 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] ,en
    
      2.	[eiser 2],beiden wonende in [woonplaats] ,
      eisende partijen, hierna gezamenlijk te noemen [eiser 1] c.s.,
      gemachtigde: mr. M. Verstegen,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] ,wonende in [woonplaats] ,
    
      2.	[gedaagde 2],wonende in [woonplaats] ,
      gedaagde partijen, 
      hierna te noemen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , als ook gezamenlijk [gedaagde 1] c.s.,
      verschenen in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Eerder heeft de kantonrechter in deze zaak een vonnis tussen partijen gewezen, dat is uitgesproken op 20 april 2021. Daarin heeft de kantonrechter bepaald dat de zaak zich leent voor een mondelinge behandeling. 
      
    
    
      1.2.
      De zitting heeft op 8 november 2021 plaatsgevonden, nadat een eerder geplande zitting niet door kon gaan. Voorafgaand aan de zitting hebben [eiser 1] c.s. een akte toegezonden waarin zij hun eis vermeerderen. Ook hebben [eiser 1] c.s. aanvullende producties 22 tot en met 25 toegezonden en (bijgewerkte) spreekaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de zitting is besproken. 
      
    
    
      1.3.
      Omdat partijen tijdens de zitting geen regeling hebben getroffen, hebben zij vonnis gevraagd. Het vonnis is bepaald op vandaag.  
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [eiser 1] c.s. hebben op 19 september 2019 de woning (hierna: de woning) van [gedaagde 1] c.s. gekocht aan de [adres] in [plaats] . 
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde 1] c.s. hadden de woning een aantal jaar voor de verkoop, in 2017, aan de achterkant uitgebouwd. In de uitbouw is een schuifpui (hierna: de schuifpui) geplaatst, als ook een lichtstraat met daarin Velux dakramen (hierna: de dakramen). 
      
    
    
      2.3.
      De eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden op 4 november 2019. Op de ochtend voorafgaand aan de levering was partijen bekend dat de schuifpui moeilijk sloot. [eiser 1] c.s. hebben voorafgaand aan de koop geen bouwkundige keuring aan de woning laten uitvoeren.
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser 1] c.s. hebben op 5 en 8 november 2020 per e-mail aan onder meer de verkoopmakelaar geklaagd over diverse gebreken in en aan de woning. 
      
    
    
      2.5.
      Op 5 november 2019 heeft een monteur, ingeschakeld door [gedaagde 1] c.s., het slot van de schuifpui vervangen. Verschillende door [eiser 1] c.s. ingeschakelde deskundigen hebben enige tijd later vastgesteld dat het niet goed sluiten van de schuifpui een gevolg was van een gebrekkige fundering van de schuifpui. Ook hebben meerdere deskundigen vastgesteld dat de dakramen onder een verkeerde hellingshoek zijn geplaatst. 
      
    
    
      2.6.
      De schuifpui is op kosten van [gedaagde 1] c.s. hersteld, met uitzondering van een bedrag van € 154,28 aan metselwerk. Dit bedrag is door [eiser 1] c.s. betaald.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        [eiser 1] c.s. vragen de kantonrechter om voor recht te verklaren dat [gedaagde 1] c.s. zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Daarnaast willen zij dat de kantonrechter [gedaagde 1] c.s. veroordeelt om het restant van de herstelkosten van de schuifpui te vergoeden, wat neerkomt op een bedrag van € 154,28, en de herstelkosten van de dakramen, wat neerkomt op een bedrag van € 5.284,28. Ten slotte vragen [eiser 1] c.s. de kantonrechter om [gedaagde 1] c.s. te veroordelen tot betaling van een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten, als ook de proceskosten. 
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde 1] c.s. hebben zich tegen de vordering verweerd. Op de standpunten van beide partijen zal hierna worden ingegaan, voor zover dit voor de beoordeling van belang is.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    Inleiding
    
    
      4.1.
      
        [eiser 1] c.s. hebben de woning gekocht van [gedaagde 1] c.s. [eiser 1] c.s. stellen dat zij een aantal gebreken hebben ontdekt, nadat zij in de woning zijn getrokken. In deze procedure vragen [eiser 1] c.s. om vergoeding van de herstelkosten van deze gebreken, omdat zij vinden dat [gedaagde 1] c.s. daarvoor aansprakelijk zijn. De vraag die in deze zaak aan de kantonrechter voorligt, is of [gedaagde 1] c.s. toerekenbaar tekortgeschoten zijn in de nakoming van de koopovereenkomst en of dat leidt tot een verplichting tot betaling van herstelkosten. 
      
      
        
          Gebrek aan de woning
        
      
      
    
    
      4.2.
      Voor de beoordeling van de vraag of er sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst door [gedaagde 1] c.s. die hen verplicht tot schadevergoeding, is allereerst van belang om vast te stellen of de woning ten tijde van de eigendomsoverdracht een gebrek vertoonde. Dit is naar het oordeel van de kantonrechter het geval. Tussen partijen staat namelijk vast dat de dakramen in de uitbouw, die in 2017 is gerealiseerd, onder een verkeerde hellingshoek zijn geplaatst. Daarnaast zijn partijen het er over eens dat de schuifpui ten tijde van de eigendomsoverdracht een gebrek vertoonde. In discussie is wel of de hellingshoek van de dakramen leidt tot problemen. De kantonrechter gaat daar hierna op in.
      
      
        
          Tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.3.
      Of het gebrek aan de schuifpui en aan de dakramen betekent dat [gedaagde 1] c.s. zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, moet de kantonrechter beoordelen aan de hand van de afspraken die partijen hebben gemaakt en vastgelegd in de koopovereenkomst. 
      
    
    
      4.4.
      In de koopovereenkomst hebben partijen (onder andere) vastgelegd dat [gedaagde 1] c.s. de woning in eigendom aan [eiser 1] c.s. zal overdragen in de staat waarin de woning zich op dat moment bevindt, met alle daarbij horende zichtbare en onzichtbare gebreken. [eiser 1] c.s. hebben deze staat van de woning aanvaardt. In beginsel komen gebreken aan de woning dan ook voor rekening van [gedaagde 1] c.s., ook als zij die ten tijde van de koop niet kenden. Verder staat in de koopovereenkomst dat de woning de feitelijke eigenschappen bezit voor normaal gebruik als woonhuis, en dat [gedaagde 1] c.s. niet instaan voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn. Dit laatste geldt niet voor gebreken die ten tijde van de koop aan [eiser 1] c.s. kenbaar waren. Kortom is [gedaagde 1] c.s. aansprakelijk voor gebreken die ertoe leiden dat [eiser 1] c.s. de woning niet normaal kunnen gebruiken, tenzij [eiser 1] c.s. die gebreken kenden of hadden kunnen kennen. Voor gebreken die het normaal gebruik belemmeren en die aan [eiser 1] c.s. niet bekend of kenbaar waren, hebben partijen afgesproken dat [gedaagde 1] c.s. alleen de herstelkosten hoeft te vergoeden. 
      
    
    
      4.5.
      
        [eiser 1] c.s. hebben zich op het standpunt gesteld dat zij de woning niet normaal kunnen gebruiken door de gebreken aan de schuifpui en aan de dakramen. Hiertoe hebben [eiser 1] c.s. aangevoerd dat zij geen constructieve gebreken hoefden te verwachten in een zeer nieuwe woning en aanbouw. Daarnaast hebben zij aangevoerd dat de dakramen onder een verkeerde hellingshoek zijn geplaatst, waardoor er een dusdanige lekkage optreedt dat zij her en der pannen moeten plaatsen om regenwater op te vangen en waardoor zij dagelijks moeten dweilen.
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde 1] c.s. hebben zich tegen de stellingen van [eiser 1] c.s. verweerd door aan te voeren dat de gebreken bij een bouwkundige keuring aan het licht zouden zijn gekomen, maar dat [eiser 1] c.s. er bewust voor hebben gekozen geen voorafgaande keuring te laten doen. Voor wat betreft de schuifpui hebben [gedaagde 1] c.s. uit coulance een geldbedrag betaald aan [eiser 1] c.s., daarmee was het voor [gedaagde 1] c.s. afgehandeld. Aan de dakramen hebben zij nooit lekkage gehad, aldus [gedaagde 1] c.s. 
      
      
        
          Normaal gebruik
        
      
      
    
    
      4.7.
      De kantonechter overweegt dat de norm dat de woning geschikt moet zijn voor normaal gebruik betekent, dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Dit volgt uit een uitspraak van de Hoge Raad van 23 december 2005, te vinden met het nummer ECLI:NL:HR:AU2414. 
      
      
        
          1. Het gebrek aan de schuifpui
        
      
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter is van oordeel van het gebrek aan de schuifpui niet het aan normaal gebruik als woonhuis in de weg staat. Hiervoor is het volgende van belang. Tussen partijen staat vast dat het gebrek van de schuifpui gelegen is in de gebrekkige fundering. Deze is in de loop der tijd gaan verzakken, waardoor de schuifdeur op den duur niet meer goed sloot. [eiser 1] c.s. hebben dat ontdekt toen zij de pui lieten vervangen. [eiser 1] c.s. hebben niet weersproken dat [gedaagde 1] c.s. de deur in de tussentijd wel konden gebruiken. Er is daarom sprake van een verborgen gebrek dat niet aan het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Dit betekent dat het gebrek op grond van de koopovereenkomst voor rekening en risico komt van [eiser 1] c.s. 
      
    
    
      4.9.
      
        [eiser 1] c.s. hebben nog aangevoerd dat partijen hebben afgesproken dat [gedaagde 1] c.s. de herstelkosten van de schuifpui voor hun rekening zouden nemen, en dat de kosten van het metselwerk later bekend werd, maar wel daarbij horen, zodat [gedaagde 1] c.s. ook deze kosten moet vergoeden. [gedaagde 1] c.s. hebben dit echter gemotiveerd betwist. [gedaagde 1] c.s. hebben aangevoerd dat zij hebben gezegd dat ze een bedrag van € 4.500,00 zouden betalen voor het herstellen van de schuifpui en dat het voor hun daarmee klaar was. De kantonrechter is daarom van oordeel dat niet is vast komen te staan dat partijen hebben bedoeld om overeen te komen dat [gedaagde 1] c.s. ook de metselkosten voor hun rekening zouden nemen.
      
    
    
      4.10.
      De slotsom voor wat betreft de schuifpui is dat [gedaagde 1] c.s. niet gehouden zijn de herstelkosten te betalen. Dit deel van de vordering, een bedrag van € 154,28, zal om die reden worden afgewezen.
      
      
        
          2. Het gebrek aan de dakramen
        
      
      
    
    
      4.11.
      Naar het oordeel van de kantonrechter staat vast dat er sprake is van lekkage aan de dakramen. Dit hebben [eiser 1] c.s. namelijk gesteld, en ter onderbouwing hebben zij meerdere deskundigenrapporten overgelegd (van AvM BuildingInspect en van TOP Expertise). Uit die rapporten blijkt dat de dakramen onder een verkeerde hellingshoek zijn geplaatst waardoor water onvoldoende weg kan lopen. [gedaagde 1] c.s. hebben weliswaar aangevoerd dat zij zelf nooit lekkage aan de dakramen hebben ondervonden en dat [eiser 1] c.s. geen foto’s van de lekkage hebben laten zien, maar die stellingen zijn een onvoldoende betwisting van de rapportages. De kantonrechter is verder van oordeel dat de lekkage aan de dakramen het normaal gebruik als woonhuis in de weg staat. Voor dit oordeel is het volgende van belang. [eiser 1] c.s. mochten verwachten dat de woning, zeker gelet op het bouwjaar daarvan, waterdicht was. Dat zij door de lekkage pannen in huis moeten plaatsen om water op te vangen bij een regenbui en daarnaast vaak moeten dweilen, is naar het oordeel van de kantonrechter een onaanvaardbare aantasting van het woongenot. Dit betekent dat de woning op het moment van eigendomsoverdracht niet de eigenschappen bezat die voor normaal gebruik nodig zijn. Dit levert een tekortkoming op in de nakoming van de koopovereenkomst waarvoor [gedaagde 1] c.s. aansprakelijk zijn, tenzij het gebrek voor [eiser 1] c.s. kenbaar was op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst.
      
      
      
      
        
          Kenbaarheid en onderzoeksplicht 
        
      
      
    
    
      4.12.
      Partijen hebben in de koopovereenkomst afgesproken dat gebreken die normaal gebruik belemmeren en die aan [eiser 1] c.s. bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst, voor rekening en risico van de [eiser 1] c.s. komen. Vaststaat dat [eiser 1] c.s. de gebreken aan de dakramen niet kenden. Ook gebreken die [eiser 1] c.s. niet kenden, maar die zij (wel) zouden hebben ontdekt indien zij onderzoek hadden verricht dat redelijkerwijs van hen mocht worden gevergd, zijn kenbaar en komen op grond van de koopovereenkomst voor hun rekening en risico. 
      
    
    
      4.13.
      
        [gedaagde 1] c.s. hebben aangevoerd dat de gebreken aan de schuifpui en aan de dakramen aan het licht zouden zijn gekomen tijdens een bouwkundige keuring, maar dat [eiser 1] c.s. hier bewust van hebben afgezien. Zij stellen verder dat [gedaagde 1] c.s. aanleiding hadden om onderzoek te doen, omdat gemeld was dat er lekkage heeft plaatsgevonden en sporen van waterschade aan de muren van de uitbouw zichtbaar waren. 
      
    
    
      4.14.
      De kantonrechter oordeelt hierover als volgt. Voor een koper bestaat er geen algemene verplichting tot het uitvoeren van een bouwkundige keuring. Er moet een aanleiding zijn, voordat de koper een verplichting heeft tot het verrichten van (nader) onderzoek. Die aanleiding kan in deze zaak niet worden vastgesteld. Het bouwjaar van de woning en de uitbouw geven die aanleiding in ieder geval niet. Ook de mededelingen van [gedaagde 1] c.s. – die via de verkoopmakelaar zijn gedaan – over de lekkage in het washok en het slot van de schuifpui geven geen aanleiding tot het verrichten van onderzoek naar de dakramen. Zoals [gedaagde 1] c.s. zelf stellen, hebben zij immers geen lekkage aan de dakramen ervaren en hebben zij over de dakramen van de uitbouw geen mededeling aan [eiser 1] c.s. gedaan. De lekkagesporen aan de muren van de uitbouw zouden volgens eigen zeggen zijn veroorzaakt door een gebrek aan de daktrim. Op basis van deze mededelingen hoefden [eiser 1] c.s. dan ook niet te vermoeden dat er mogelijk een probleem zou zijn aan de dakramen. 
      
    
    
      4.15.
      Omdat geen sprake was van een aanleiding tot het verrichten van onderzoek, is geen sprake van een onderzoeksplicht aan de kant van [eiser 1] c.s., zodat zij die ook niet hebben geschonden. Het gebrek aan de dakramen was dan ook niet ‘kenbaar’ in de zin van de bepalingen in de koopovereenkomst, en blijft daarom voor rekening van [gedaagde 1] c.s. 
      
      
        
          Schadevergoeding: herstelkosten
        
      
      
    
    
      4.16.
      Het voorgaande leidt ertoe dat [gedaagde 1] c.s. gehouden zijn om de kosten tot herstel van de dakramen te vergoeden. [eiser 1] c.s. stellen dat dit € 5.284,28 bedraagt. Hiertegen is door [gedaagde 1] c.s. geen verweer gevoerd. Het gevorderde bedrag zal dan ook worden toegewezen.
      
      
        
          De verklaring voor recht
        
      
      
    
    
      4.17.
      Gelet op hetgeen hiervoor is geoordeeld zijn [gedaagde 1] c.s. tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, zodat de gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen. 
      
      
      
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten 
        
      
      
    
    
      4.18.
      Tegen de door [eiser 1] c.s. gevorderde buitengerechtelijke incassokosten is door [gedaagde 1] c.s. geen specifiek verweer gevoerd. Aan de wettelijke vereisten voor het kunnen vorderen van deze kosten is voldaan, zodat deze zullen worden toegewezen zoals hierna vermeldt.
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.19.
      De slotsom is dat de vorderingen van [eiser 1] c.s. grotendeels worden toegewezen. [gedaagde 1] c.s. zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en worden daarom veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden aan de kant van [eiser 1] c.s. vastgesteld op:
      a. kosten dagvaarding	€ 216,28
      b. griffierecht		€ 240,00
      c. salaris gemachtigde	€ 498,00 (twee punten, voor de dagvaarding en de mondelinge behandeling, maal het tarief van € 249,00 per punt).
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De kantonrechter
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat [gedaagde 1] c.s. toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, dat wil zeggen dat als de een betaalt, de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan [eiser 1] c.s. van een bedrag van € 5.284,28;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, dat wil zeggen dat als de een betaalt, de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan [eiser 1] c.s. van een bedrag van € 645,01 aan buitengerechtelijke incassokosten;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, dat wil zeggen dat als de een betaalt, de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eiser 1] c.s. tot op vandaag vastgesteld op € 954,28;
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. E.C. Rozeboom, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken door mr. S.J.S. Groeneveld-Koekkoek op 30 november 2021. (wv)