ECLI:NL:RBNHO:2021:8366, Rechtbank Noord-Holland, 15-09-2021, 9004678 \ CV EXPL  21-736
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2021-09-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur. Eigendomsrecht. Verkoop van chalet met behoud van standplaats. Huurder was niet gehouden een maximale verkoopprijs te hanteren en provisie te betalen aan de verhuurder van de standplaats. Partijen zijn dit niet overeengekomen. Onrechtmatige daad.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 9004678 \ CV EXPL  21-736
      Uitspraakdatum: 15 september 2021
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiser] 
      
      wonende te [woonplaats]
      eiser
      verder te noemen: [eiser]
      gemachtigde: mr. G.J. van Oosten
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        Runa B.V. 
      
      gevestigd te Voorthuizen 
      gedaagde  
      verder te noemen: Runa
      gemachtigde: mr. A. Hofman
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiser] heeft bij dagvaarding van 25 januari 2021 een vordering tegen Runa ingesteld. Runa heeft schriftelijk geantwoord.
    
    
      1.2.
      Op 5 augustus 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij brief van 20 juli 2021 nog stukken toegezonden.
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Runa exploiteert een chaletpark in de buurt van Voorthuizen.
    
    
      2.2.
      Op 4 februari 2019 heeft [eiser] voor € 63.000,00 een chalet gekocht op het perceel van Runa. [eiser] heeft met Runa een huurovereenkomst gesloten voor de huur van de standplaats van het chalet.
    
    
      2.3.
      Op de verhuur van de standplaats zijn de standplaatsvoorwaarden van toepassing verklaard. In artikel 11 van de standplaatsvoorwaarden staat: Verkoop van de mobiele bungalow op de standplaats is niet toegestaan, behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van de ondernemer. Aan deze toestemming kunnen voorwaarden worden verbonden.
    
    
      2.4.
      Op 26 mei 2020 laat [eiser] aan Runa weten dat hij van plan is het chalet te verkopen.
    
    
      2.5.
      Op 29 mei 2020 deelt Runa onder verwijzing naar artikel 11 van de standplaatsvoorwaarden (hierna: artikel 11) mede dat zij alleen toestemming geeft voor de verkoop van het chalet tegen een vraagprijs van maximaal € 75.000,00 en betaling van een provisie van € 5.000,00.
    
    
      2.6.
      
        [eiser] is het niet eens met de gestelde voorwaarden. Op 20 juli 2020 schrijft [eiser] aan Runa dat hij “voor zover nodig” de nietigheid van artikel 11 inroept.  
    
    
      2.7.
      Bij e-mailbericht van 14 augustus 2020 heeft de gemachtigde van [eiser] aan [betrokkene] , geschreven: “Uiteindelijk kwamen wij uit op uw volgende voorstel. Bij een koopprijs van 75.000 krijgt u een commissie van 3.000. De geïnteresseerden van gisteren (de familie [familie 1] ) zijn in potentie geschikt, maar u wil nog wel een gesprek met hen hebben. Andere geschikte partijen zullen door u na een gesprek ook worden geaccepteerd. Cliënt gaat hiermee, zij het schoorvoetend, maar dat zult u hem niet kwalijk nemen, akkoord.”
    
    
      2.8.
      In september 2020 heeft [eiser] het chalet inclusief inventaris voor € 75.000,00 verkocht aan de familie [familie 2] . Op 23 september 2020 heeft [eiser] € 3.000,00 als provisie betaald aan Runa.
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert:
      - een verklaring voor recht dat artikel 11 van de standplaatsvoorwaarden per e-mail van 20 juli 2020 terecht buitengerechtelijk is vernietigd, althans vernietiging van artikel 11 van de standplaatsvoorwaarden en de rechtshandeling tot betaling van de provisie;
      - betaling van € 3.000,00, te vermeerderen met wettelijke rente;
      - betaling van € 7.500,00, te vermeerderen met wettelijke rente;
      - betaling van de proces- en nakosten.
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat hij artikel 11 (voor zover van toepassing) buitengerechtelijk heeft vernietigd omdat dit artikel onredelijk bezwarend is, althans dat dit artikel vernietigbaar is wegens, onder meer, dwaling. Omdat de betaling van de provisie voortbouwde op een uiteindelijk niet-bestaande rechtsverhouding is deze vernietigbaar op grond van artikel 6:229 BW. De betaalde € 3.000,00 aan provisie wil [eiser] dan ook terug op grond van onverschuldigde betaling, subsidiair ongerechtvaardigde verrijking. Daarnaast stelt [eiser] dat hij € 7.500,00 aan meeropbrengst is misgelopen omdat hij het chalet voor minimaal € 82.500,00 had kunnen verkopen. [eiser] meent dat Runa dit bedrag moet vergoeden op grond van artikel 3:53 lid 2 BW (opheffing benadeling) danwel op grond van artikel 6:230 lid 2 BW (wijziging van de gevolgen van de overeenkomst). Subsidiair stelt [eiser] dat de betaling van de provisie en het stellen van de maximale vraagprijs vernietigbaar zijn wegens misbruik van omstandigheden. Ook heeft Runa door betaling van de provisie en verlaging van de vraagprijs te bedingen onrechtmatig gehandeld, waardoor [eiser] schade heeft geleden in de vorm van betaling van de provisie en misgelopen meeropbrengst.
      
    
  
  
    
      4Het verweer
    
      4.1.
      Runa betwist de vordering. Zij voert aan dat wat betreft de rechtspositie van partijen aan artikel 11 geen zelfstandige betekenis toekomt. Runa is immers op grond van haar contractsvrijheid niet verplicht om met de opvolgende eigenaar van het chalet een standplaatsovereenkomst aan te gaan. Ook is het haar daarom toegestaan om voorwaarden te verbinden aan de toestemming voor de verkoop van het chalet met behoud van standplaats. Alle op artikel 11 toegepaste juridische acties van [eiser] missen daarmee relevantie, aldus Runa. Verder voert Runa aan dat sprake is van een voortzettingsovereenkomst/vaststellingsovereenkomst tussen partijen. Volgens Runa heeft [eiser] (uiteindelijk) ingestemd met de vergoeding van € 3.000,00 en een te hanteren vraagprijs van € 75.000,00. Voor vernietiging van die overeenkomst is geen grond. Van misbruik van omstandigheden, ongerechtvaardigde verrijking of onrechtmatig handelen is evenmin sprake, aldus Runa. 
      
    
    
      4.2.
      Op het verweer van Runa zal hierna bij de beoordeling worden ingegaan. 
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
      Vaststellingsovereenkomst?
      
    
    
      5.1.
      Het meest verstrekkende verweer van Runa is dat partijen een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten. Volgens Runa hebben partijen overeenstemming bereikt over de te betalen provisie en de maximale verkoopsom. Deze overeenkomst is gebaseerd op de autonome contractsvrijheid van partijen. 
    
    
      5.2.
      De kantonrechter deelt dit standpunt niet. Uit de correspondentie blijkt wel dat partijen hebben gesproken over een praktische oplossing. Zo heeft de gemachtigde van [eiser] op 14 augustus 2020 aan [betrokkene] geschreven dat zijn cliënt bij een koopprijs van € 75.000,00 “schoorvoetend” akkoord gaat met een provisie van € 3.000,00. De kantonrechter acht dit echter onvoldoende om aan te nemen dat tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen. Hieruit blijkt immers niet dat [eiser] ook akkoord was met de maximale vraagprijs van € 75.000,00. Ook uit de daarop volgende correspondentie blijkt niet dat [eiser] akkoord was. Weliswaar heeft [eiser] het chalet uiteindelijk voor € 75.000,00 verkocht en heeft hij € 3.000,00 aan Runa overgemaakt, maar voldoende is komen vast te staan dat hij zich hiertoe genoodzaakt voelde omdat het chalet anders mogelijk van de standplaats zou worden afgesleept. Dat [eiser] in plaats daarvan ook in een kort-gedingprocedure had kunnen vorderen dat Runa zou meewerken aan de verkoop met behoud van standplaats, maakt dit niet anders. Het is namelijk aan [eiser] om te beslissen hoe hij zijn rechten wil verwezenlijken. In elk geval is onvoldoende gebleken dat [eiser] afstand heeft gedaan van zijn rechten. Dit blijkt ook uit de e-mail van 25 september 2020 die zijn gemachtigde, kort na de verkoop van het chalet, aan Runa heeft gestuurd. Hierin staat namelijk: “Ik zal op korte termijn een rechtsvordering instellen tegen u(w) onderneming ten aanzien van de ten onrechte misgelopen meeropbrengst (cliënte had een gave overeenkomst voor € 82.500,=), alsmede de onverschuldigd betaalde commissie (€ 3000,=)”. 
    
    
      5.3.
      
        De betaling van € 3.000,00 aan Runa heeft dus niet plaatsgevonden ter uitvoering van een vaststellingsovereenkomst. Ook de prijs waarvoor [eiser] het chalet heeft verkocht aan de familie [familie 2] (en niet aan de familie [familie 1] , die in de e-mail van 14 augustus 2020 wordt genoemd) is niet gebaseerd op een vaststellingsovereenkomst met Runa. Voldoende is gebleken dat deze betaling onder voorbehoud van rechten is geschied. Hierbij komt dat ook Runa er kennelijk eerder niet van uitging dat sprake was van een vaststellingsovereenkomst. In de correspondentie die na 25 september 2020 is gevoerd, maakt [betrokkene] immers geen melding van gemaakte afspraken. Als er daadwerkelijk een vaststellingsovereenkomst zou zijn gesloten en [eiser] hierop terugkwam, zou dit wel voor de hand hebben gelegen.
        
          Mocht Runa voorwaarden stellen aan de verkoop van het chalet? 
        
      
    
    
      5.4.
      De kantonrechter komt daarom toe aan de vraag of Runa voorwaarden mocht stellen aan de verkoop van het chalet. Daarbij stelt de kantonrechter voorop dat Runa als eigenaar van de standplaats zelf mag bepalen aan wie hij zijn standplaatsen verhuurt. Dit betreft immers zijn contractsvrijheid. Het is dus niet zo dat [eiser] het chalet met behoud van standplaats kan verkopen aan een derde zonder de toestemming van Runa. Wel dient Runa als eigenaar van de standplaats rekening te houden met de redelijke belangen van [eiser] (vgl. artikel 5:1 BW). Het belang van [eiser] is gelegen in het kunnen verkopen van zijn eigendom. Het kan dan ook niet zo zijn dat [eiser] als eigenaar van het chalet dit meer zou kunnen verkopen. 
    
    
      5.5.
      Welke voorwaarden Runa als verhuurder mag stellen aan de verkoop van het chalet hangt in de eerste plaats af van wat partijen daarover hebben afgesproken. In dit geval is in artikel 11 van de standplaatsvoorwaarden bepaald dat de verkoop van het chalet alleen is toegestaan na schriftelijke toestemming van Runa en dat aan die verkoop voorwaarden kunnen worden gesteld. In het artikel wordt niet vermeld welke voorwaarden dat kunnen zijn. De vraag is dus of [eiser] dit artikel zo moest begrijpen dat Runa voorwaarden zou kunnen stellen met betrekking tot de hoogte van de verkoopprijs en tot het afdragen van een vergoeding. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit niet het geval. Voor de vraag wat partijen zijn overeengekomen moet immers niet alleen naar de letterlijke bewoordingen van de overeenkomst worden gekeken, maar ook naar de betekenis die de partijen aan de tekst gaven en wat partijen over en weer van elkaar mochten verwachten. De bepaling van artikel 11 moet naar het oordeel van de kantonrechter worden uitgelegd op de wijze als door [eiser] bepleit, namelijk dat indien hij een goede huurder zou aandragen, Runa zou instemmen met de verkoop van het chalet met behoud van standplaats. Dit is een redelijke uitleg van de bepaling, waarin tegemoet wordt gekomen aan de contractsvrijheid van Runa.  Runa geeft echter een verdergaande uitleg aan de bepaling en het is dan ook aan Runa om aannemelijk te maken dat de betreffende bepaling op de wijze die Runa voorstaat moet worden uitgelegd. Naar het oordeel van de kantonrechter is Runa daar niet in geslaagd. Niet is gebleken dat zij [eiser] nader heeft geïnformeerd over de door haar te stellen voorwaarden. Het is dus begrijpelijk dat deze voor [eiser] uit de lucht kwamen vallen. Pas in deze procedure heeft Runa aangegeven welke criteria zij hanteert (kort gezegd: de vraagprijs mag niet te hoog zijn in vergelijking tot de objectieve economische waarde en zij wenst een vergoeding te ontvangen als de verkoopprijs hoger is dan de aankoopprijs). De vraag is echter of Runa bij het aangaan van de overeenkomst een dergelijke uitleg voor ogen heeft gehad. Runa heeft ter zitting immers aangegeven dat het tot voorkort niet gebruikelijk was om provisie te vragen, omdat de vraagprijzen hier geen aanleiding voor gaven. 5.6. Nu de overeenkomst niet zo kan worden uitgelegd dat op basis hiervan een provisie verschuldigd was, mist de betaling van € 3.000,00 aan Runa enige rechtsgrond. Dit bedrag dient [eiser] daarom als onverschuldigd betaald terug te ontvangen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 september 2020, de betaaldatum.
    
    
      5.7.
      Verder is hiervoor geoordeeld dat de overeenkomst geen grondslag bood om [eiser] een maximale verkoopprijs van zijn chalet voor te schrijven. Door hier bij [eiser] wel steeds op te wijzen onder de druk dat [eiser] zijn chalet anders niet kon verkopen met behoud van standplaats, heeft [eiser] onrechtmatig gehandeld. [eiser] heeft naar het oordeel van de kantonrechter met de verklaring van makelaar [makelaar] voldoende onderbouwd dat hij het chalet voor € 82.500,00 had kunnen verkopen. De vordering tot betaling van € 7.500,00 zal dan ook worden toegewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 september 2020.
    
    
      5.8.
      De gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen, nu van vernietiging van artikel 11 geen sprake is. De kantonrechter ziet ook geen grond om dit artikel te vernietigen. 
    
    
      5.9.
      De proceskosten komen voor rekening van Runa, omdat zij ongelijk krijgt. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis. Daarbij wordt Runa ook veroordeeld tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt.
      
    
  
  
    
      6De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt Runa om binnen vijf dagen na de vonnisdatum aan [eiser] te betalen een bedrag van € 10.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 23 september 2020 tot aan de dag van de gehele betaling;
    
    
      6.2.
      
        veroordeelt Runa tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:
        dagvaarding	€	110,62
        griffierecht	€	240,00
        salaris gemachtigde	€	746,00	;
        vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt Runa tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt; 
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      6.5.
      
        wijst de vordering voor het overige af.
        Dit vonnis is gewezen door mr. I. de Greef en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter