ECLI:NL:RBDHA:2022:1890, Rechtbank Den Haag, 08-03-2022, 624406 KG ZA 22-83
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-03-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Afbreken onderhandelingen huurovereenkomst. Gerechtvaardigd vertrouwen.

Rechtbank den haag
    
    
      Team handel - voorzieningenrechter
    
    
    
      zaak- / rolnummer: C/09/624406 / KG ZA 22-83
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 8 maart 2022 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
         h.o.d.n. [Handelsnaam eiser] te [plaats] ,
      eiser,
      advocaat mr. H.J.F. Oetgens van Waveren Pancras Clifford te Arnhem,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        ADO DEN HAAG N.V. te Den Haag,
      gedaagde,
      advocaat mr. C.J. Luiten te Den Haag.
    
    
    
      Partijen worden hierna ook aangeduid als ’eiser ’ en ‘ADO’.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        	- de dagvaarding met 16 producties;
        	- de conclusie van antwoord met 3 producties;
        	- de akte overlegging producties met producties 17-19 aan de zijde van eiser;
        	- productie 4 aan de zijde van ADO;
        	- de uitwerking van de (relevante passages van de) ingediende geluidsopnames (productie 3 en 18) aan de zijde van eiser;
        	- de op 22 februari 2022 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door eiser een pleitnota is overgelegd.
      
      
    
    
      1.2.
      Ter zitting is vonnis bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
    
    
    
      2.1.
      ADO en de vennootschap onder firma ‘ [de VOF] ’ zijn in 2018 een huurovereenkomst aangegaan betreffende het onbebouwde parkeerterrein gelegen aan de Schelde ongenummerd te Den Haag, plaatselijk bekend als P3 (hierna: ‘het gehuurde’). Op dat moment waren eiser en een andere persoon de twee vennoten van deze vennootschap onder firma. De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd met ingangsdatum 1 maart 2018. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte van ROZ van toepassing verklaard (hierna: de ‘algemene bepalingen’). In artikel 6 van de algemene bepalingen is onder andere opgenomen dat het huurder niet is toegestaan om het gehuurde zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van ADO onder te verhuren aan derden. ADO huurt het gehuurde van de gemeente Den Haag.
      
    
    
      2.2.
      Sinds het vertrek van de andere beherend vennoot handelt eiser onder de naam [Handelsnaam eiser] . [Handelsnaam eiser] is een auto- en motorrijschool en maakt sinds 1 maart 2018 gebruik van het gehuurde. 
      
    
    
      2.3.
      In het najaar van 2021 heeft ADO aan eiser te kennen gegeven meer financiële middelen uit de aanwezige parkeerterreinen te willen halen. Op 22 september 2021 hebben partijen een afspraak gemaakt om te spreken over de mogelijkheden voor [Handelsnaam eiser] voor het ophangen van (extra) spandoeken, het plaatsen van een extra container en voor het uitbreiden van de kantoorruimte om extra inkomsten voor ADO te genereren. Op 28 oktober 2021 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen de heer [A] (hierna: [A] ) en mevrouw [B] namens ADO, en eiser en mevrouw [X] als diens partner. Dit gesprek is opgenomen door eiser. Tijdens dit gesprek is (blijkens het overgelegde transcript) onder meer het volgende gezegd:
      
      
        ADO: Wij hebben gezien wat het terrein x bedrag kan opleveren dus dat is iets waar we het met de huidige algemeen directeur en de nieuwe eigenaar het over hebben
        
          gehad. Mij is opgedragen om te kijken of ik meer inkomsten uit de parkeerterreinen kan
        
        
          uithalen.
        
        ADO: Dus ik denk dat we eerst dat in zn totaliteit mee moeten nemen en
        
          kijken om meer spandoeken en de wens van jullie om een extra container te plaatsen voor
        
        
          opbergruimte en dat we dan dat bij elkaar voegen. En dat jullie aangeven wat is de wens qua 2 extra kantoor en container en de aantal zijlen of reclame uitingen. Als jullie dit op de mail willen zetten dan zal ik dit hier overleggen en dan kom ik met een voorstel. Volgens mij is nu de afspraak dat we nu jaarlijks kunnen opzeggen, daarnaast zouden wij bijv. ook bereid zijn om, ik snap dat het voor jullie is zekerheid belangrijk. Als ik nu tegen jullie zeg vanaf maart is het afgelopen dan succes.
        
        
          [Handelsnaam eiser] : Nee, dat willen we niet. We hebben geïnvesteerd.. Snap je
        ADO: eh ja, daarom, dus ik zou eigenlijk zeggen dat we met jullie toe willen naar een situatie van 3 jaar, zodat we jullie zekerheid gaan geven, misschien zelfs 3+2 hebben wij ook weer een stukje zekerheid.
        (…)
        ADO: We zouden een voorstel van 3+2 kunnen uitwerken en een 5+5
        
          jaar.
        
        (…)
        
          [A] : En ja, en dan passen we het contract zo aan zodat jullie ook meer
        
          zekerheid hebben, ook met het oog op met wat hier gaat gebeuren, met de nieuwe eigenaar..
        
        
          En als hier de nieuwe eigenaar komt en zegt dit parkeerplaats gooi ik er af en ik bouw daar
        
        
           	een parkeergarage dan heb je wel gewoon je stukje recht.
        
      
      
    
    
      2.4.
      Op 9 november 2021 heeft eiser de volgende e-mail aan ADO gestuurd:
      
      
        “Ongeveer 1,5 week geleden zijn we aan tafel gaan zitten en hebben we de misverstanden die de afgelopen maanden gebeurd zijn besproken en het weer helder gemaakt. Nogmaals willen we een fijne samenwerking hebben en dit jaren lang.
      
      
      
        
          Ik heb tijdens het gesprek benoemd dat ik graag voor het komende jaar nieuwe planning heb die ik wil uitvoeren en je wilde dat ik dit op de mail ging zetten. Hierbij de punten die ik het komende jaar wil:
        
      
      
      
        • container 2 maal van 12 meter lang op elkaar
        • extra spandoeken van 6 meter lang (graag prijs per spandoek aangeven, zodat ik kan bepalen hoeveel ik erop wil)
        • in totaal 15 stuks aan beachvlag plaatsen waarvan 12 op de container en de rest op het terrein afmeting is 5m hoog.
        • wheelie cursus (hiervoor worden speciale apparaten gebruikt waardoor het asfalt ook niet beschadigd zal worden of iets).
      
      
      
        
          Daarnaast gaf je aan dat er een nieuw contract zal plaatsvinden, graag ontvang ik hier een conceptversie van. Je had het over 3+2 maar mijn wens is toch echter wel de 10+10 die we al aan het begin van de onze huurovereenkomst hadden besproken. Ik wil graag meer investeren in het terrein in de toekomst maar moet wel een beetje vastigheid hebben, zodat ik bijvoorbeeld meer stukken kan asfalteren.
        
      
      
      
        
          Ik verneem graag een voorstel van het nieuwe contract en bevestiging voor de activiteiten die we het komende jaar willen verrichten.
        
      
      
      
        
          (…), graag niet al te gek doen met de prijs, maak er een scherpe prijs van. Zoals je al weet hebben we een seizoensgebonden werk.. we werken maar 9 maanden en in de winter werken we haast niet.”
      
      
    
    
      2.5.
      
        ADO heeft in reactie op voornoemde e-mail eveneens op 9 november 2021 de huurovereenkomst opgezegd per 1 maart 2022. In deze e-mail geeft ADO aan:
        “Hierbij ontvang je schriftelijk de opzegging van overeenkomst 'Huurovereenkomst Betreffende onbebouwde grond' (zie bijlage) voor de verhuur van Parkeerterrein P3 aan [Handelsnaam eiser] . Met dit schrijven eindigt deze overeenkomst rechtswege per 1 maart 2022.
        
          Voor eventuele verlenging rekening houdend met onderstaande wensen komt ADO Den Haag met een voorstel.
        
        
          Hopend je hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.”
      
      
    
    
      2.6.
      Per e-mails van 17 november en 22 november 2021 heeft eiser aan ADO gevraagd wanneer de nieuwe versie van het huurcontract wordt toegezonden. Zo stuurt eiser op 17 november 2021:
      
      
        	“Wanneer kan ik de nieuwe versie van het contract ontvangen met de mogelijke opties?”
      
      
      
        En op 22 november 2021:
      
      
      
        “Tot op heden heb ik nog steeds niets vernomen.
        
          	Graag zou ik willen weten waar ik aan toe ben en wil het nieuwe contractsvorm inzien.”
      
      
    
    
      2.7.
      Op 22 november 2021 stuurt ADO een e-mail, waarin zij aangeeft met een marktverkenning bezig te zijn en in afwachting van het onderzoeksrapport is op basis waarvan ADO de waardebepaling zal ontvangen van het gehuurde en een marktconform aanbod zal sturen aan [Handelsnaam eiser] . Voor zover van belang stuurt ADO het volgende: 
      
      
        “Wij verkennen op dit moment de markt en zijn in afwachting van het onderzoeksrapport waarvan we de waardebepaling ontvangen van ons P3 parkeerterrein. Dit om met een marktconform aanbod jullie kant op te kunnen komen.
      
      
      
        
          Graag je geduld. Wij komen hier bij jou op terug.”
      
      
    
    
      2.8.
      Op 4 januari 2022 vraagt eiser per Whatsappbericht hoe ver ADO is met het nieuwe contract. Per e-mail van 10 januari 2022 stuurt ADO de volgende e-mail:
      
      
        “Graag zou ik je willen vragen om een voorstel in te sturen met hierin de voorwaarden waaronder jullie als [Handelsnaam eiser] het P3 parkeerterrein zouden willen huren. Met hierin maandelijkse huurprijs, duur en eventueel aanvullende voorwaarden.
      
      
      
        
          Goed om te weten is dat het onafhankelijke onderzoek voor bepaling van de waarde heeft uitgewezen dat het terrein meer dan het dubbele waard is dan dat jullie nu betalen. Er zijn twee andere partijen waarmee ik gesprekken heb gevoerd om kennis te maken.
        
      
      
      
        
          De beste deal voor ADO Den Haag zal worden gekozen. Indien alle partijen nagenoeg gelijke aanbiedingen hebben gedaan zullen we de samenwerking met jullie doorzetten, mits de juiste prijs wordt overeengekomen.
        
      
      
      
        
          Ik zie jullie reactie graag tegemoet.”
      
      
    
    
      2.9.
      Op donderdag 13 januari 2022 reageert eiser per e-mail op het voorgaande bericht:
      
      
        “Wat ben ik toch enorm verbaast wat er nu gaande is.
        
          Ik stem niet in mee dat de huidige huurovereenkomst opgezegd wordt. We zouden een prijs ontvangen voor het plaatsen van de reclameborden en de container.
        
        
          Wij wachtten af tot dat jij met een voorstel zou komen naar ons toe over de 3 mogelijke opties. We wachten nu al meer dan 2 maanden op de voorstel voor de 3 mogelijkheden.”
      
      
    
    
      2.10.
      Partijen hebben op 14 januari 2022 telefonisch contact gehad. Dit gesprek is opgenomen door eiser. Voor zover van belang is tijdens dit gesprek onder meer het volgende gezegd (blijkens het overgelegde transcript):
      
      
        	“ [Handelsnaam eiser] : Ik kom niet met laag bod, een ‘win win situatie moet het natuurlijk zijn, dat
        
          begrijp je natuurlijk wel. Ik ga zo een mail opstellen en dan kunnen we verder hoop ik aan
        
        
          tafel met jullie bespreken.
        
        ADO: Ja dat is goed. Als ik alle voorstellen.. ik wacht ook op die van jou…
        
          en dan zet ik die in een adviesrapport richting de raad van commissarissen en die zullen dan
        
        
          zeggen, die partij onder die voorwaarden ga daarmee verder in gesprek. En ik heb al
        
        
          afgesproken dat als het niet veel verschil is als dat we verwachten, dan gaan we door gewoon zoals we gingen, met de voorwaarden die jij aangeeft.
        
        
          [Handelsnaam eiser] : Ik hoop op een leuke samenwerking (…), dus
        ADO: Snap ik, kijk nogmaals ik vind het eigenlijk gewoon vervelend die
        
          situatie, snap dat dit voor jou ook gewoon vervelend is en dat het nieuw populair is wat ik
        
        
          doe, alleen nogmaals je hebt de krant ook gelezen de afgelopen periode, ADO was gewoon
        
        
          failliet en ik krijg gewoon de opdracht om meer geld uit de markt te gaan halen, als ik dat
        
        
          niet doe gaat mijn kop eraf bij ADO, en ik heb ook gewoon een hypotheek te betalen, dat je
        
        
          dat ook begrijpt, geen persoonlijke
        
        
          [Handelsnaam eiser] : Ik ga een bod uitbrengen, alleen maar heb niet veel tijd
        ADO: Snap ik, snap ik, kan gewoon kort en bondig voorstel, hoeveel jaar,
        
          wat je er graag doen wil, prijs per jaar, dat is eigenlijk het belangrijkste voor nu even
        
        
          [Handelsnaam eiser] : Als het mogelijk is, wil ik voorwaarden graag later met je bespreken, ik heb
        
          niet zoveel voorwaarden, ben niet zo moeilijk, weet je wat, als het niet 50 spandoeken zijn, ja interesseert mij niet,
        
        ADO: Ja dat is goed. 
        
          [Handelsnaam eiser] : En als je kan regelen dat ik zekerheid heb, ik ben ondernemer en als ik geen
        
          zekerheid heb en jullie gaan elke maand opzeggen, dan…
        
        	ADO: Je kan een 5+5 voorstel in principe aanhouden”
      
      
    
    
      2.11.
      Op 14 januari 2022 heeft eiser per e-mail een voorstel aan ADO toegezonden:
      
      
        “Hierbij doe ik een bod van 5000 euro per maand.
        
          Wat ik graag zou willen op het terrein is misschien een extra container in de toekomst, een paar extra spandoeken en 5+5 jaar”
      
      
    
    
      2.12.
      
        Op 16 januari 2022 heeft ADO per e-mail aan eiser laten weten dat zij de huurovereenkomst voor het gehuurde met een andere partij aan zal gaan, omdat dit voor ADO een ‘betere deal’ oplevert:
        “Bedankt voor het inzenden van het bod van [Handelsnaam eiser] . De afgelopen 24 uur hebben we de binnengekomen aanbiedingen gewogen en beoordeeld.
      
      
      
        
          Ik wil graag met de deur in huis vallen. Wij hebben een substantieel betere deal bedongen met een andere partij. Hierdoor komt er officieel een einde aan de samenwerking tussen ADO Den Haag en [Handelsnaam eiser] voor wat betreft de huur van Parkeerterrein P3 per 31 februari 2022 en zal er na het reeds opgezegde contract, voor nu, geen nieuwe overeenkomst meer zijn/komen tussen ADO Den Haag en [Handelsnaam eiser] .
        
      
      
      
        
          Ik begrijp dat dit een teleurstelling is voor jou en de rijschool. Ik hoop dat we in de laatste 1,5 maand de samenwerking op een respectvolle manier kunnen voortzetten en afronden. Onderdeel hiervan zijn de overdracht van de sleutels op maandag 31 februari - 15:30 uur en het opnemen van de energiemeterstanden.
        
      
      
      
        
          Tevens zijn wij bereid €2.000,- te betalen om de containers over te nemen, zodat jij deze niet hoeft weg te halen en hier kosten voor moet maken. Indien je hier niet mee akkoord bent zou ik je willen vragen om het terrein op te leveren op 31 februari zonder de containers en uitingen.
        
      
      
      
        
          We waren het niet altijd eens met elkaar en de samenwerking heeft meermaals op scherp gestaan, maar ik heb onze samenwerking altijd gerespecteerd en gewaardeerd. Ik wil jou/jullie daarom bedanken voor de afgelopen jaren en wens jullie en de rijschool het allerbeste voor in de toekomst.
        
      
      
      
        
          Voor vragen / opmerkingen hierover zou ik je willen vragen dit per mail te doen.”
      
      
    
    
      2.13.
      Zowel per e-mail van 17 januari 2022 als tijdens een bespreking tussen partijen op dezelfde dag heeft eiser zijn ongenoegen geuit over de handelswijze van ADO. Per brief van 21 januari 2022 is ADO gesommeerd om de met [Handelsnaam eiser] gemaakte afspraken na te komen.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Eiser vordert zakelijk weergegeven, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
      
        
          primair ADO te veroordelen tot het doen van een voorstel voor het sluiten van een huurovereenkomst voor een periode van minimaal drie jaar met een verlengingsoptie van twee jaar en rekening houdend met de wensen van eiser zoals geformuleerd in de e-mail van 9 november 2021 en te goeder trouw te onderhandelen over het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag met een maximum van € 250.000,-;
        
        
          subsidiair ADO te veroordelen om de onderhandelingen met eiser over het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst met inachtneming van de eisen van goede trouw voort te zetten (vanaf het moment dat deze op onaanvaardbare wijze is geëindigd op 16 januari 2022) en af te ronden op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag met een maximum van € 250.000,-;
        
        
          ADO te verbieden om het gehuurde aan een derde partij (onder) te verhuren totdat de onder 1. dan wel 2. genoemde onderhandelingen zijn afgerond op straffe van een dwangsom van € 250.000,-;
        
        
          met veroordeling van ADO in de kosten van het geding.
        
      
      
    
    
      3.2.
      Daartoe voert eiser – samengevat – het volgende aan. ADO heeft onrechtmatig gehandeld in de zin van artikel 6:162 van het Burgerlijk Wetboek door de onvoorwaardelijke toezegging aan eiser – om een voorstel te doen voor het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst voor bepaalde tijd van minimaal drie jaar (met twee jaar verlening) en rekening houdend met de wensen van eiser zoals geformuleerd in de e-mail van 9 november 2021 – niet na te komen. Hierdoor is eiser de kans ontnomen om een nieuwe huurovereenkomst met ADO te sluiten. ADO is gehouden om haar toezegging alsnog na te komen en alsnog een voorstel te doen aan eiser voor voortzetting van de huursituatie op basis van de hiervoor genoemde uitgangspunten. ADO mocht bovendien de onderhandelingen met eiser niet meer afbreken. Eiser mocht er gerechtvaardigd vanuit gaan dat er een nieuwe huurovereenkomst met ADO tot stand zou komen. Daarnaast heeft ADO zich schuldig gemaakt aan onaanvaardbaar onderhandelingsgedrag.
      
    
    
      3.3.
      ADO voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling van het geschil
    
    
      
        Spoedeisend belang
      
    
    
    
      4.1.
      Eiser stelt dat hij vreest dat ADO het gehuurde vanaf 1 maart 2022 aan een derde wenst te verhuren, waardoor zijn onderneming in gevaar zal komen. Eiser exploiteert [Handelsnaam eiser]  vanuit het gehuurde en een andere locatie in Den Haag is heel moeilijk te vinden. Zijn spoedeisend belang bij het gevorderde is daarmee gegeven.
      
      
        
          Onderhandelingen huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.2.
      In dit kort geding moet beoordeeld worden of de vorderingen van eiser in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopen daarop door toewijzing gerechtvaardigd is.
      
    
    
      4.3.
      Met betrekking tot de primaire en subsidiaire vorderingen, die beide zien op verder onderhandelen over het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst, geldt het volgende. Vooropgesteld wordt dat ieder van de onderhandelende partijen vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigde vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij (HR 12 augustus 2005, NJ 2005, 467).  
      
    
    
      4.4.
      De voorzieningenrechter volgt eiser in zijn standpunt dat ADO de onderhandelingen over een nieuwe huurovereenkomst heeft afgebroken terwijl dit ADO niet vrij stond. Daartoe wordt het volgende overwogen. Vast staat dat partijen op 28 oktober 2021 erover hebben gesproken dat ADO meer opbrengsten uit het gehuurde wilde halen. De door eiser overgelegde transcriptie van dat gesprek is door ADO, voor zover het betreft de onderdelen waarnaar eiser heeft verwezen, niet betwist. Hieruit blijkt dat ADO in dat gesprek te kennen heeft gegeven meer inkomsten uit het parkeerterrein te willen halen (“Mij is opgedragen om te kijken of ik meer inkomsten uit de parkeerterreinen kan uithalen”) en dat in dat verband mede is gesproken over de mogelijkheid extra inkomsten te genereren uit door eiser op te hangen spandoeken/reclame-uitingen en de wens van eiser om een extra container te plaatsen. De mededeling namens ADO, in reactie op de verklaring van eiser na 1 maart 2022 door te willen gaan in verband met gedane investeringen,: “ dus ik zou eigenlijk zeggen dat we met jullie toe willen naar een situatie van 3 jaar, zodat we jullie zekerheid gaan geven, misschien zelfs 3+2 hebben wij ook weer een stukje zekerheid”, is in redelijkheid niet anders op te vatten dan de toezegging dat ADO in beginsel door wenste te gaan met eiser als onderhuurder, zij het onder nog nader overeen te komen voorwaarden. De toezegging van ADO in dat gesprek met een voorstel voor een nieuwe huurovereenkomst te komen, is hiermee in lijn. Uit de mededelingen van ADO in het gesprek is verder op te maken dat het voor ADO vooral van belang was om zeker te stellen dat ADO, voor langere tijd, meer inkomsten zou genereren. Door zich aldus uit te spreken, heeft ADO bij eiser het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat er tussen partijen een nieuwe overeenkomst tot stand zou komen, mits eiser bereid zou zijn een voor ADO acceptabele hogere huurprijs te gaan betalen. ADO heeft aan dit vertrouwen verder bijgedragen door de inhoud van haar mail van 22 november 2021: “Wij verkennen op dit moment de markt en zijn in afwachting van het onderzoeksrapport waarvan we de waardebepaling ontvangen van ons P3 parkeerterrein. Dit om met een marktconform aanbod jullie kant op te kunnen komen. Graag je geduld. Wij komen hier bij jou op terug.” Dat de prijs voor ADO van doorslaggevend belang is, en dus niet de persoon van eiser, zoals ADO heeft betoogd, blijkt ook uit de e-mail van ADO van 10 januari 2022, waarin staat: “De beste deal voor ADO Den Haag zal worden gekozen. Indien alle partijen nagenoeg gelijke aanbiedingen hebben gedaan zullen we de samenwerking met jullie doorzetten, mits de juiste prijs wordt overeengekomen”. ADO wordt dan ook niet gevolgd in haar betoog dat de toezegging dat zij een voorstel zou doen tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst slechts een uitnodiging tot onderhandelen zou betreffen. Anders dan ADO stelt, staat aan het aannemen van het gerechtvaardigd vertrouwen niet in de weg dat ADO in haar opzeggingsmail van 9 november 2021 expliciet heeft aangegeven dat er eventueel een nieuwe huurovereenkomst gesloten kan worden. In de eerder aangehaalde e-mail van 22 november 2021 rept ADO immers zonder enig voorbehoud van een door haar aan eiser uit te brengen marktconform aanbod en in het gesprek van 28 oktober 2021 heeft ADO ook geen enkele slag om de arm gehouden op dit punt.
      
    
    
      4.5.
      ADO heeft terecht betoogd dat er nog geen overeenstemming was bereikt over de duur van de nieuwe overeenkomst, maar gesteld noch gebleken is dat die duur voor eiser een breekpunt zou kunnen vormen. Zijn primaire belang is om zo lang mogelijk [Handelsnaam eiser] te kunnen exploiteren op het gehuurde. Eiser heeft immers onweersproken gesteld (op korte termijn) niet over een alternatieve geschikte locatie voor zijn rijschool te kunnen beschikken. Gelet daarop acht de voorzieningenrechter het niet aannemelijk dat hij de onderhandelingen op de duur van de overeenkomst zou laten stuklopen. Dat over de duur van de nieuwe overeenkomst nog geen overeenstemming was bereikt, staat er daarom niet aan in de weg om aan te kunnen nemen dat sprake was van gerechtvaardigd vertrouwen in de hiervoor bedoelde zin.
      
    
    
      4.6.
      Eiser heeft verder aangevoerd dat hij financieel in staat is om ruim meer dan het dubbele van zijn huidige huursom te betalen. Uit de mededeling van ADO in haar e-mail van 10 januari 2022 over de waarde van het gehuurde ( “dat het terrein meer dan het dubbele waard is dan dat jullie nu betalen”) heeft eiser kunnen en mogen opmaken dat hij daarmee in staat zou zijn het door ADO gewenste bedrag aan huur te betalen. ADO heeft dit overigens ook niet gemotiveerd betwist. Eiser heeft er daarom ook voor wat betreft de prijs gerechtvaardigd op vertrouwd dat hij een nieuwe huurovereenkomst zou kunnen sluiten.
      
    
    
      4.7.
      Gelet op dit gerechtvaardigd vertrouwen stond het ADO naar voorshands oordeel niet vrij om, zoals zij heeft gedaan, eiser op 10 januari 2022, “out of the blue”, mee te delen dat eiser met twee andere partijen een voorstel in kon sturen, waarna ADO de beste deal zou kiezen. Niet valt in te zien welk gerechtvaardigd belang ADO had bij het laten uitbrengen van drie biedingen, zonder de mogelijkheid de bieders tegen elkaar te laten opbieden (in welk geval mogelijk een prijs zou kunnen worden bedongen die het door de deskundige vastgestelde bedrag oversteeg), boven het aanbieden van het gehuurde aan eiser tegen de door de deskundige vastgestelde prijs. ADO heeft dit belang ook niet duidelijk kunnen maken. Anders dan ADO stelt, is de uitgangspositie van eiser hierdoor aanzienlijk verslechterd. Immers, in de situatie dat ADO haar toezegging gestand had gedaan, had eiser niet in concurrentie hoeven treden en had hij de mogelijkheid gehad de aangeboden huurovereenkomst te accepteren. Het voorstel dat ADO eiser uiteindelijk heeft gedaan op 10 januari 2022, is dan ook, anders dan ADO kennelijk meent, niet gelijk te stellen met het nakomen van de eind 2021 gedane toezegging.
      
    
    
      4.8.
      Tussenconclusie is dan ook dat het hiervoor beschreven afbreken van de onderhandelingen door ADO naar voorshands oordeel onaanvaardbaar is. 
      
    
    
      4.9.
      Dit leidt echter niet tot toewijzing van de vordering tot verder onderhandelen. Daartoe is van belang dat ADO ter zitting zonder enige reserve kenbaar heeft gemaakt inmiddels hoe dan ook niet meer met eiser in zee te willen gaan. ADO stelt inmiddels een huurovereenkomst met een derde partij te hebben gesloten die zij wenst na te komen. Volgens ADO zou bovendien eind januari 2022 zijn gebleken dat eiser in strijd met de huurvoorwaarden heeft onderverhuurd aan derden zodat ADO er niet op vertrouwt dat eiser zijn verplichtingen uit een nieuwe huurovereenkomst zal nakomen. Tenslotte zou eiser zich op 17 januari 2022 verbaal en fysiek zeer agressief en intimiderend jegens medewerkers van ADO hebben opgesteld waardoor deze bang voor hem zijn. Eiser heeft dit alles gemotiveerd weersproken, maar dat baat hem niet. Aan eiser kan worden toegegeven dat de door ADO gestelde nieuwe huurovereenkomst nergens uit blijkt. Echter, zonder nader onderzoek waarvoor in kort geding geen plaats is, valt niet uit te sluiten dat de door ADO gestelde gedragingen hebben plaatsgevonden en van een ernst en omvang zijn dat deze het standpunt van ADO niet met eiser in zee te willen gaan, kunnen billijken. 
      
    
    
      4.10.
      Bij die stand van zaken valt voor eiser niet te verwachten dat een verplichting van ADO tot het verder onderhandelen tot een nieuwe huurovereenkomst zal leiden. Er is daarmee geen reële kans op het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst tussen partijen. Toewijzing van het gevorderde leidt daarom hoogstwaarschijnlijk tot executiegeschillen over de vraag of ADO al dan niet te goeder trouw heeft onderhandeld en dwangsommen heeft verbeurd, waarbij uiteindelijk geen van de partijen gebaat zal zijn. Dit brengt mee dat de vorderingen tot verder onderhandelen moeten worden afgewezen.
      
    
    
      4.11.
      Een belangenafweging staat niet aan afwijzing van het gevorderde in de weg. Het belang van ADO om het gehuurde te kunnen verhuren op acceptabele voorwaarden aan een derde partij die zij vertrouwt, prevaleert boven het belang van eiser om door te onderhandelen met een partij die niet voornemens is een overeenkomst met hem aan te gaan, nu voorshands niet voldoende duidelijk is of ADO zich al dan niet terecht op wantrouwen jegens eiser beroept. De voorzieningenrechter zal daarom het gevorderde onder 1. en 2. afwijzen.
      
      
        
          Verbod huurovereenkomst derde partij
        
      
      
    
    
      4.12.
      Nu de primaire en subsidiaire vorderingen van eiser tot het verder onderhandelen over het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst tussen partijen worden afgewezen, heeft eiser geen belang in de zin van artikel 3:303 van het Burgerlijk Wetboek bij een verbod voor ADO om het gehuurde (onder) te verhuren aan een derde partij totdat de genoemde onderhandelingen onder het 1. en 2. gevorderde met eiser zouden zijn afgerond. De voorzieningenrechter zal daarom het gevorderde verbod eveneens afwijzen.
      
      
        
          Resumerend
        
      
      
    
    
      4.13.
      Slotsom is dat de vorderingen zullen worden afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.14.
      Dit geschil vindt zijn oorsprong in het zonder goede grond afbreken door ADO van  de bespreking met eiser over een nieuwe huurovereenkomst. Hierin ziet de voorzieningenrechter aanleiding de proceskosten van partijen te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter: 
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      5.2.
      bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. T.F. Hesselink, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 8 maart 2022.