ECLI:NL:GHAMS:2022:239, Gerechtshof Amsterdam, 01-02-2022, 200.260.209/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-02-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: verkoop onroerende zaak; verkoper is redelijk te werk gegaan door de woning voor de uiteindelijke verkoopprijs te verkopen; vordering verkoper tot schadevergoeding toegewezen op grond van artikel 7:37 BW (verschil tussen de overeengekomen prijs en dekkingskoop)
      
      Zie ECLI:NL:GHAMS:2019:2069 en ECLI:NL:GHAMS:2020:2012.

GERECHTSHOF AMSTERDAM                                                  
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I                                          
    
    
    
      zaaknummer: 200.260.209/01
    
    
    
      zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: C/15/276537/ HA ZA 18-475
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 1 februari 2022
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellant] , in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van [X], wonend te [woonplaats] (Irak),
      kantoorhoudend te [plaats] ,
      appellant in de hoofdzaak,
      verweerder in het incident,
      advocaat: mr. A.M.H.J.L. Claus te Heemstede,
    
    
    
      tegen:
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde sub 1] ,
    
      
        2. [geïntimeerde sub 2],
      beiden wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
      geïntimeerden in de hoofdzaak,
      eisers in het incident,
      advocaat: mr. A.F.M. Visscher te Volendam.
    
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
    
    
      Appellant wordt hierna (wederom) de curator genoemd en geïntimeerden (wederom) [geïntimeerden] 
    
    
    
      In deze zaak heeft het hof bij op 14 juli 2020 uitgesproken arrest (hierna: het arrest in incident) de incidentele vordering van [geïntimeerden] tot zekerheidstelling voor de proceskosten door de curator als procespartij - [X] (hierna: [X] )  is op 20 juni 2019 in staat van faillissement verklaard, bekrachtigd door het hof bij arrest van 16 oktober 2019 - afgewezen en de beslissing over de proceskosten van dat incident aangehouden tot het eindarrest in de hoofdzaak. Ook is iedere verdere beslissing in de hoofdzaak aangehouden. Voor het verloop van het geding tot aan die datum wordt (mede) naar het arrest in het incident verwezen.
    
    
    
      Vervolgens heeft op 28 september 2020 een mondelinge behandeling na aanbrengen  plaatsgevonden, gelast bij tussenarrest van 18 juni 2019. Partijen hebben toen geen minnelijke regeling getroffen.
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met producties;
    - memorie van antwoord, met producties.
    
    
      Partijen hebben de zaak op 21 oktober 2021 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Partijen hebben antwoord gegeven op door het hof gestelde vragen. 
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      De curator heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis van 20 februari 2019 zal vernietigen en bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de in eerste aanleg ingestelde vorderingen van [geïntimeerden] geheel althans gedeeltelijk zal afwijzen en zal bepalen dat de lening van € 26.500,- aan [geïntimeerden] opeisbaar is, met beslissing over de proceskosten in beide instanties met nakosten en rente.
      
        [geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente. 
    
    
    
      Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      De rechtbank heeft in het bestreden vonnis van 20 februari 2019 onder 2.1 tot en met 2.18 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan, waar nodig aangevuld met andere feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan.
    
    
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      3.1
      Het gaat in deze zaak, voor zover in hoger beroep van belang, om het volgende.
      
      
        3.1.1
        
          Partijen hebben op 16 mei 2014 een koopovereenkomst met elkaar gesloten op grond waarvan [geïntimeerden] de woning, gelegen aan de [adres] (hierna: de woning), aan [X] hebben verkocht voor een koopprijs van 
          € 700.000,- k.k., te leveren uiterlijk 30 december 2014. [X] was op dat moment
          (mede)huurder van de woning.
        
        
      
      
        3.1.2
        Partijen zijn op 26 november 2014 een aanvulling op de koopovereenkomst overeengekomen. Zij zijn daarbij, voor zover van belang, overeengekomen dat de koopprijs werd verhoogd naar € 712.500,- en dat de levering uiterlijk op 27 februari 2015 zou plaatsvinden.
        
      
      
        3.1.3
        
          De levering heeft op 27 februari 2015 niet plaatsgevonden. Partijen zijn op 27 oktober 2016 nogmaals een aanvulling op de koopovereenkomst overeengekomen.
          Hierin is onder meer bepaald:
          
            “
            IN AANMERKING NEMENDE
          
          
            (…)
          
          
            Dat koper de financiering van de aankoop van het gekochte niet tijdig heeft kunnen
          
          
            afronden om redenen die aan verkoper en koper genoegzaam bekend zijn en dat verkoper en koper de koopovereenkomst en de aanvulling daarop tot op heden stilzwijgend hebben verlengd.
          
          
            (...)
          
          
            OVEREENKOMST
          
        
        
          1.   De koopprijs van het gekochte bedraagt zevenhonderddertigduizend tweehonderdzestien   
        
        
                euro (€ 730.216,00).
        
        
          2.   Koper zal uiterlijk 20 oktober 2016 vóór 11.00 uur aan verkoper een voorschot op de  
        
        
          
                 koopprijs ter grootte van éénhonderdduizend euro (€ 100.000,00) voldoen, hierna te    
          
          
                 noemen: het voorschot. (...)
          
        
        
          3.  (...)
        
        
          4.   De akte van levering (juridische levering) zal worden verleden op uiterlijk 29 december 
        
        
          
                  2016 om 12.00 uur of zoveel eerder als koper de financiering van de aankoop van het 
          
          
                  gekochte rond heeft.
          
        
        
          5.   a. Indien koper het gekochte niet uiterlijk op 29 december 2016 om 12.00 uur
        
        
          
                     aanvaardt door ondertekening van de notariële akte van levering, is koper een
          
          
                     boete aan verkoper verschuldigd gelijk tien procent (10%) van de koopprijs ofwel
          
          
                     een bedrag groot drieënzeventigduizend vijfhonderd euro (€ 73.500,00). Deze
          
          
                     boete zal door koper aan verkoper worden voldaan door verrekening met het
          
          
                     voorschot. (...) 
          
        
        
          6.   Indien het bepaalde onder 5 van toepassing is, zal de vordering van koper op    
        
        
          
                  verkoper tot terugbetaling van het restant van het voorschot alsdan bij wege van  
          
          
                  afstand om baat zijn omgezet in een geldlening van koper aan verkoper groot 
          
          
                  zesentwintigduizend vijfhonderd euro (€ 26.500,00), hierna te noemen de geldlening.
          
        
        
          7.   De geldlening is alsdan door koper en verkoper aangegaan onder volgende
        
        
          
                  voorwaarden en bepalingen
          
          
                  (…)
          
          
                  6. 	 Koper kan (het uitstaande bedrag van) de hoofdsom van deze geldlening tezamen         
          
          
                 	 met de verschuldigde rente geheel zonder opzegtermijn of (verdere) ingebrekestelling,
          
          
                 	 opeisen (zonder terugbetaling en/of verrekening van rente gehouden te zijn) als:
          
          
                     	 a. 	verkoper in verzuim is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de in de 
          
          
            geldlening door in totaal zes (6) maanden niet aan haar renteverplichtingen te hebben voldaan;
          
          
                 	 (...)
          
          
                      	 e.  verkoper het gekochte vervreemd [t](...)
        
        
          8.   (...)
        
        
          9.   Voor het overige blijft het bepaalde in de koopovereenkomst onverminderd van kracht,
        
        
          
                  daaronder begrepen het bepaalde indien koper zijn verplichtingen uit de
          
          
                  koopovereenkomst niet nakomt, daaronder begrepen de verplichting tot betaling van
          
          
                  het voorschot.
          
        
        
          10. a. Het bepaalde in deze aanvulling op de koopovereenkomst laat onverlet dat verkoper   
        
        
          
                      gerechtigd blijft om nakoming van de koopovereenkomst te vorderen indien de woning    
          
          
                      niet op de datum van levering (29 december 2016) wordt aanvaard door koper.
          
          
                  b. Indien de woning voor 1 juli 2017 alsnog wordt overgedragen aan koper, zal de
          
          
                      door verkoper verrekende boete als bedoeld in artikel 5 alsnog als aanbetaling van
          
          
                     de koopprijs worden aangemerkt en zal het uitstaande bedrag van de geldlening
          
          
                     als bedoeld in artikel 6 (...) alsnog worden verrekend (...) met de door koper
          
          
                     verschuldigde koopprijs.
          
          
                  c. Indien de woning niet voor 1 juli 2017 alsnog is overgedragen aan koper heeft
          
          
                     verkoper het recht (maar niet de plicht) om de koopovereenkomst alsnog te
          
          
                     ontbinden en blijft het bepaalde in artikel 5 tot en met 7 alsnog van kracht (...).”
          
        
        
      
      
        3.1.4
        
          [X] heeft het voorschot van € 100.000,- voldaan. Hij heeft de woning niet op 29 december 2016 afgenomen.
      
      
        3.1.5
        Per e-mail van 24 april 2017 heeft de advocaat van [X] de advocaat van [geïntimeerden] , samengevat, meegedeeld dat uit onderzoek van het Kadaster blijkt dat de grenzen van de te leveren percelen niet tot aan de sloten lopen, maar enkele meters daarvoor ophouden. 
        
      
      
        3.1.6
        De advocaat van [geïntimeerden] heeft bij brief van 5 mei 2017, samengevat, aan [X] meegedeeld dat verkocht is wat in de koopovereenkomst is opgenomen en hem gesommeerd om de woning alsnog af te nemen en de koopprijs te voldoen.
        
      
      
        3.1.7
        Bij brief van 11 mei 2017 heeft de advocaat van [X] [geïntimeerden] gesommeerd om het verkochte op 19 mei 2017 bij de notaris te leveren. [X] heeft zich alle rechten voorbehouden ter zake van voornoemde gestelde tekortkoming ten aanzien van de perceelgrenzen.
        
      
      
        3.1.8
        Voorafgaand aan de door hen gemaakte afspraak bij de notaris op 19 mei 2017 hebben partijen met elkaar en met de notaris overleg gevoerd over de inhoud van de te passeren aktes en aflosnota’s.
        
      
      
        3.1.9
        Op 19 mei ‘s ochtends heeft de advocaat van [X] laten weten dat de koopsom gereed stond voor overboeking, maar dat de benodigde handtekeningen voor het vrijgeven van de koopsom ontbraken. De levering is daarom verplaatst naar 31 mei 2017; deze afspraak is eveneens niet doorgegaan omdat de koopsom niet kon worden vrijgegeven.
        
      
      
        3.1.10
        
          Per e-mail van 2 juni 2017 heeft de advocaat van [geïntimeerden] de advocaat van
          
            [X] voor zover van belang meegedeeld:
          
            “Ik heb contact gehad met mijn cliënten. Deze zijn (...) bereid om uw cliënten tot 30 juni as. de tijd te geven om op basis van de verstrekte volmacht over te gaan tot levering, onder de volgende voorwaarden:
          
        
        1.     1. Als er niet uiterlijk dan is geleverd, beschouwen partijen (...) de koopovereenkomst
        
                   als ontbonden. (...)
        
        2.     2. Het bedrag van € 100.000,- wordt dan opgedeeld in een boetedeel (€ 73.500,- en
        
          
                    een leningdeel (€ 26.500,-). Daarover zijn in de aanvulling van 27 oktober 2016 al
          
          
                    afspraken gemaakt (...).”
          
          Bij e-mail van 8 juni 2017 is de (toenmalige) advocaat van [X] daarmee akkoord gegaan.
        
        
      
      
        3.1.11
        In opdracht van [X] is op 22 juni 2017 een taxatierapport opgemaakt door de heer [taxateur] , taxateur bij Vidra Vastgoed V.O.F. De in dit rapport genoemde marktwaarde vrij van huur en gebruik is € 800.000,-.
        
      
      
        3.1.12
        
          Per e-mail van 30 juni 2017 heeft [X] alle betrokkenen meegedeeld:
          
            “Het is ons niet (tijdig) gelukt onze complexe buitenlandse structuur dusdanig in te kleden dat de koop van de woning op dit moment te verwezenlijken is. De afspraak kan vanmiddag daarom niet doorgaan. Ik stel als ultieme datum voor de afname voor of op 1-8-2017 te laten plaatsvinden onder de huidige conditie’s.
          
          
            Het staat de verkoper vrij om het koopcontract te ontbinden en daarmee zijn eigen plan te trekken. (…)”
          
        
        
      
      
        3.1.13
        Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over het opnieuw verplaatsen van de datum van levering.
        
      
      
        3.1.14
        
          Per e-mail van 19 juli 2017 heeft de advocaat van [X] de advocaat van
          
            [geïntimeerden] meegedeeld dat hij afziet van de aankoop van de woning en dat hij de
          koopovereenkomst wenst te vernietigen op grond van dwaling met betrekking tot de
          perceelgrenzen. Ook heeft [X] aanspraak gemaakt op terugbetaling van het
          voorschot van € 100.000,-.
        
        
      
      
        3.1.15
        
          De advocaat van [geïntimeerden] heeft [X] meegedeeld dat voor vernietiging
          van de koopovereenkomst en terugbetaling van het voorschot geen aanleiding bestaat.
        
        
      
      
        3.1.16
        
          [geïntimeerden] hebben de woning op 3 augustus 2017 opnieuw te koop aangeboden met een vraagprijs van € 695.00,-. De vraagprijs is in november 2017 verlaagd naar € 600.000,-. [geïntimeerden] hebben de woning op 11 mei 2018 aan een derde verkocht voor een bedrag van € 585.000,-; deze koopovereenkomst is door de koper ontbonden. Zij  hebben de woning vervolgens op 28 juli 2018 aan een (andere) derde verkocht voor een koopsom van € 570.000,-. 
        
      
    
    
      3.2
      
        In eerste aanleg hebben [geïntimeerden] gevorderd, voor zover in hoger beroep van belang, [X] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 86.710,- , althans een in goede justitie te betalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente alsook tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten, met nakosten en rente. Aan hun vordering hebben zij ten grondslag gelegd dat [X] (herhaaldelijk) tekortgeschoten is in de nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst van 16 mei 2014 met aanvullingen (van 26 november 2014 en 27 oktober 2016) door de woning niet voor 29 december 2016 af te nemen en de koopprijs te betalen. Bij het opnieuw uitstellen van de levering naar 30 juni 2017, zijn partijen overeengekomen dat de koopovereenkomst als ontbonden zou worden beschouwd als [X] de woning op die datum opnieuw niet zou afnemen. Op grond van artikel 7:37 BW geldt dat de door [geïntimeerden] geleden schade vastgesteld dient te worden op het verschil tussen de met [X] overeengekomen koopprijs en de prijs van de dekkingskoop. 
        Aldus [geïntimeerden]
      
      
    
    
      3.3
      De rechtbank heeft, met inachtneming van verrekening van het door [geïntimeerden] erkende aan [X] verschuldigde bedrag van € 26.544,18, de vordering van [geïntimeerden] toegewezen tot een bedrag van € 60.165,82, vermeerderd met de wettelijke rente, evenals een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten, met nakosten en rente.
      
      
        3.3.1
        De rechtbank heeft daartoe, voor zover in hoger beroep van belang, overwogen dat de prijs van de woning per 18 november 2017 weliswaar sterk is verlaagd, maar gelet op het feit de woning pas meer dan een half jaar later is verkocht voor € 570.000,-  volgt de rechtbank niet het standpunt van [X] dat dit een te sterke verlaging is geweest. [geïntimeerden] zijn bij de dekkingskoop d.d. 28 juli 2018 redelijk te werk gegaan door de woning voor € 570.000,- te verkopen, aldus de rechtbank. 
        
      
    
    
      3.4
      Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt de curator op met een grief, waarin wordt aangevoerd dat [geïntimeerden] de woning voor een te laag bedrag hebben verkocht. Volgens de curator zijn [geïntimeerden] bij de dekkingskoop niet redelijk te werk gegaan. Hij verwijst daartoe naar een tweetal door hem in hoger beroep in het geding gebrachte makelaarsindicaties van [Y] Makelaardij respectievelijk [Z] .nl Makelaars & Taxateurs, waarin als verwachte verkoopopbrengst van de woning per juni 2018 een transactieprijs van € 700.000,- respectievelijk € 725.000,- wordt genoemd. Het heeft er alle schijn van dat [geïntimeerden] onder bancaire druk de vraagprijs van de woning op 3 augustus 2017 ter hoogte van € 695.000,- op 18 november 2017 in één keer met € 95.000,- hebben verlaagd tot € 600.000,-. Dat is een te sterke verlaging geweest, aldus (nog steeds) de curator. 
      
    
    
      3.5
      In hoger beroep ligt de vraag voor of [geïntimeerden] redelijk te werk zijn gegaan als bedoeld in artikel 7:37 BW door de woning voor € 570.000,- te verkopen. Evenals de rechtbank komt het hof tot het oordeel dat dit het geval is. Vaststaat dat de woning bijna een jaar te koop heeft gestaan. Naar tussen partijen niet in geschil is en de curator ook ter zitting heeft erkend, hebben [geïntimeerden] onder flinke bancaire druk gestaan om deze van de hand te doen, hetgeen tot verlaging van de koopprijs heeft geleid. De twee door de curator in het geding gebrachte makelaarsindicaties brengen het hof, gelet op een en ander, niet tot een ander oordeel, te minder nu beide makelaars - naar ter zitting is bevestigd - de woning niet van binnen hebben bekeken. Ook overigens hebben partijen geen stukken in het geding gebracht of stellingen ingenomen waaruit zou blijken dat er kopers zijn geweest die bereid waren meer te betalen dan de uiteindelijke verkoopprijs. [geïntimeerden] hebben daarom in redelijkheid kunnen beslissen om de woning op 28 juli 2018 voor dat bedrag van de hand te doen. De grief slaagt niet.
      
      
        3.6.1
        De conclusie is dat het appel faalt.  Het hof zal het vonnis bekrachtigen en de curator als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het hoger beroep. Het bewijsaanbod zal als niet ter zake dienend worden gepasseerd, omdat de curator geen stellingen te bewijzen heeft aangeboden die, indien bewezen, tot een ander oordeel moeten leiden.
        
      
      
        3.6.2
        Bij arrest van 14 juli 2020 heeft het hof de incidentele vordering van [geïntimeerden] tot zekerheidstelling voor de proceskosten door de curator als procespartij afgewezen, zodat [geïntimeerden] de kosten van het incident moeten dragen. 
        
        
      
    
  
  
    
      4Beslissing 
    
    
    
      Het hof:
    
    
    
      
        in het incident
      
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van dit incident aan de zijde van de curator te begroten op € 3.278,-- aan salaris;
    
    
    
      verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
    
      
        in de hoofdzaak:
    
    
    
      bekrachtigt het bestreden vonnis; 
    
    
    
      veroordeelt de curator in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 1.684,-- aan verschotten en € 9.834,-- voor salaris en op € 163,-- voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,-- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt,  te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan deze kostenveroordeling is voldaan.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, E.M. Polak en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 1 februari 2022.