ECLI:NL:RBROT:2022:420, Rechtbank Rotterdam, 19-01-2022, 9393868
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-01-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Artikel 96 Rv-procedure. Uitleg van een aanbiedingsbeding in koopovereenkomst en leveringsakte. Verplichting om het appartement te gebruiken ten behoeve van tandzorgpraktijk. Bestemming woonruimte of bedrijfsruimte? Woningwet 2015 van toepassing?

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      zaaknummer: 9393868 \ VZ VERZ  21-14176
    
    
    
      uitspraak: 19 januari 2022
    
    
    
      
        beschikking van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam, op het gezamenlijk verzoek ex artikel 96 Rv van: 
    
    
    
      
        
          [verzoeker]
        ,
      wonende te [woonplaats verzoeker],
      (mede)verzoeker,
      gemachtigde: mr. I.J.M.I. Souren,
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de stichting
      
      
        Stichting Havensteder,
      gevestigd te Rotterdam,
      (mede)verzoekster,
      gemachtigde: mr. O.G. Tacoma. 
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als “[verzoeker]” respectievelijk “Havensteder”.
    
    
  
  
    
      1. Het verloop van de procedure
    
      1.1.
      De kantonrechter heeft kennisgenomen van het gezamenlijk verzoekschrift met bijlagen, ingekomen ter griffie op 13 augustus 2021. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 24 november 2021. [verzoeker] is in persoon verschenen, vergezeld door [naam 1] (adviseur) en bijgestaan door mr. Souren, voornoemd en mr. drs. M.F. Warringa. Namens Havensteder is [naam 2] (projectleider verkoop, hierna: [naam 2]) verschenen, bijgestaan door mr. Tacoma, voornoemd en mr. P.R. Mars. De gemachtigden hebben het standpunt van hun respectieve cliënt nader toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen, die aan het procesdossier zijn toegevoegd. Van hetgeen ter zitting is besproken, heeft de griffier aantekeningen gemaakt. 
      
    
    
      1.2.
      De kantonrechter heeft de uitspraak van deze beschikking bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2. De vaststaande feiten
    Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
    
    
      2.1.
      
        [verzoeker] heeft in 1989 een bestaande tandzorgpraktijk (thans [naam praktijk] genaamd) overgenomen. De tandzorgpraktijk was destijds gevestigd op de [adres 1] en werd door (de rechtsvoorgangster van) Havensteder aan [verzoeker] verhuurd. Op enig moment is tussen [verzoeker] en Havensteder ten behoeve van zijn tandzorgpraktijk ook een huurovereenkomst met betrekking tot het naastgelegen appartement aan de [adres 2] tot stand gekomen. 
      
    
    
      2.2.
      In 1997 is tussen [verzoeker] en Havensteder ten behoeve van zijn tandzorgpraktijk een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot het appartement aan de [adres 3]. 
      
    
    
      2.3.
      In 2005 heeft [verzoeker] ten behoeve van zijn tandzorgpraktijk het appartement aan de [adres 2] en het naastgelegen gebouw aan de [adres 4] van Havensteder gekocht. 
      
    
    
      2.4.
      Op 7 maart 2008 hebben [verzoeker] en (de rechtsvoorgangster van) Havensteder een koopovereenkomst gesloten op grond waarvan onder meer de appartementen aan de [adres 3] en [adres 1] aan [verzoeker] zijn verkocht ten behoeve van zijn tandzorgpraktijk, waarna de levering van voornoemde appartementen op 29 juli 2008 heeft plaatsgevonden. 
      
    
    
      2.5.
      Zowel in de koopovereenkomst als in de leveringsakte is het volgende aanbiedingsbeding opgenomen met betrekking tot de appartementen aan de [adres 5] en [adres 6] en [adres 7] te [plaatsnaam]: 
      
      
        “a. Indien de appartementsrechten, kadastraal bekend gemeente Delfshaven, sectie
        
          [sectie], complexaanduiding [nummer 1], appartementsindices [nummer 2], [nummer 3] en [nummer 4], plaatselijk
        bekend als [adres 5] en [adres 6] en [adres 7] te
        
          [plaatsnaam], welke appartementsrechten thans nog zijn verhuurd, leeg komen en
        door verkoper zullen worden verkocht, dient verkoper voormelde
        appartementsrechten als eerste te koop aan te bieden aan de koper, zulks onder
        de verplichting voor koper dat koper de voormelde appartementsrechten
        uitsluitend zal gaan gebruiken ten behoeve van zijn praktijk, genaamd:
        "[naam praktijk]" (thans [naam praktijk], opmerking kantonrechter).
        Het is koper uitdrukkelijk niet toegestaan de voormelde appartementsrechten (als
        beleggingsobject) aan derden te verkopen danwel te verhuren aan derden, zulks
        op straffe van een onmiddellijke zonder rechterlijke tussenkomst door koper aan
        verkoper te verbeuren boete ter grootte van de onder sub b. genoemde koopprijs.
        b. De koopprijs van voormelde appartementsrechten zal worden bepaald door een
        door verkoper aan te wijzen onafhankelijk taxateur.
        c. Verkoper zal vervolgens bij schrijven, gericht aan koper, de appartementsrechten
        aan koper te koop aanbieden voor de door de onder b. genoemde taxateur
        bepaalde koopprijs.
        d. Binnen twee weken na ontvangst van de onder c. bedoelde brief zal koper aan
        verkoper berichten dat hij bereid is tot aankoop van voormelde
        appartementsrechten dan wel dat hij afziet van aankoop.
        e. Indien koper te kennen heeft gegeven dat hij afziet van aankoop danwel indien
        hij de onder d. bedoelde termijn zonder bericht van zijn kant heeft laten
        verstrijken, is daardoor de sub a bedoelde verplichting vervallen en staat het
        verkoper vrij met andere aspirant-kopers in overleg te treden teneinde de
        appartementsrechten te verkopen.”
      
      
    
    
      2.6.
      Op 30 december 2016 is het appartement aan de [adres 5] leeg komen te staan. 
      
    
    
      2.7.
      Per brief van 31 mei 2017 heeft Havensteder, voor zover van belang, het volgende geschreven aan [verzoeker]:  
      
      
        “In aansluiting op onze eerdere gesprekken bieden wij u het appartementsrecht plaatselijk bekend [adres 5] te [plaatsnaam] formeel te koop aan.
      
      
      
        Hiermee voldoen wij aan onze aanbiedingsplicht als opgenomen in artikel 8 van de koopovereenkomst uit 2008 destijds betreffende aankoop van panden en parkeerplaatsen ten behoeve van [naam praktijk]. Onderdeel van onze aanbiedingsplicht is dat u de alsdan te verkrijgen appartementen toevoegt aan de praktijk.
      
      
      
        De koopsom bedraagt € 300.000,- kosten koper. Deze koopsom is gelijk aan de op 11 januari 2017 door [naam 3] (taxateur) vastgestelde taxatiewaarde bij verkoop vrij van huur en gebruik.
      
      
      
        Ik verzoek u binnen 14 dagen na ontvangst van deze aanbieding schriftelijk kenbaar te maken of u gebruik wenst te maken van het aanbod. Indien wij niet, of niet tijdig, van u vernemen vervalt de aanbiedingsplicht.
      
      
      
        Met betrekking tot ons aanbod dient u in ieder geval rekening te houden met de volgende aspecten waarvoor verkoper geen verwoording zal dragen:
      
      
      
        
          Toestemmingsvereiste verkoop
        
        In de Woningwet 2015 is vastgelegd dat een corporatie bij verkoop van bezit, anders dan voor eigen bewoning en gebruik door de koper, vooraf toestemming nodig heeft van de Autoriteit Woningcorporaties op straffe van nietigheid van de overeenkomst.
      
      
      
        
          Gebruik en bestemming
        
        Het appartement heeft volgens de gemeentelijke administratie en volgens de splitsingsakte een gebruiksbestemming Wonen. Eventuele gevolgen van gebruik in strijd met de geldende bestemming zijn voor rekening en risico van koper evenals al hetgeen nodig is om de gebruiksbestemming zonodig te wijzigen.”
      
      
    
    
      2.8.
      
        [verzoeker] heeft per e-mail van 15 juni 2017 aan [naam 2], voor zover van belang, het volgende geschreven: 
      
      
        “Het aanbod voor de aankoop van het appartement aan de [adres 5] wordt aanvaard onder de volgende ontbindende voorwaarden:
        - inzage in het taxatierapport van [naam bedrijf].
        
          [naam bedrijf] heeft kort geleden de panden van de praktijk getaxeerd en uit de taxatie valt te herleiden dat de omliggende appartementen, [adres 2], [adres 3] en [adres 1] een waarde hebben van nog geen € 600.000,-. [naam 4] van [naam bedrijf] heeft daar uitleg over gegeven.
        Deze uitleg komt mij en anderen merkwaardig over.
        Het appartement [adres 5] is rijp voor renovatie. Ik bestrijd overigens niet dat het appartement op de huidige markt €300.000,- zou kunnen opleveren.”
      
      
    
    
      2.9.
      Op 29 juni 2018 is het appartement aan de [adres 7] leeg komen te staan. 
      
    
    
      2.10.
      
        [naam 5], taxateur bij [naam makelaar], heeft de appartementen aan de [adres 5] en de [adres 7] getaxeerd. Blijkens zijn taxatierapport d.d. 9 oktober 2018 heeft het appartement aan de [adres 7] een marktwaarde van € 340.000,00 als woning en € 154.000,00 als bedrijfsruimte. Het appartement aan de [adres 5] heeft blijkens het taxatierapport d.d. 8 oktober 2018 een marktwaarde van € 315.000,00 als woning en € 143.000,00 als bedrijfsruimte. 
      
    
    
      2.11.
      Het appartement aan de [adres 6] is thans verhuurd. 
      
    
    
      2.12.
      Partijen hebben in de loop der tijd gecorrespondeerd en overleg gevoerd, maar hebben geen oplossing weten te bereiken voor de tussen partijen gerezen geschilpunten. 
      
    
  
  
    
      3. Het gezamenlijk verzoek 
    
      3.1.
      Onder toepassing van artikel 96 Rv hebben partijen gezamenlijk de kantonrechter verzocht om te beslissen op de volgende vraag: 
      
      
        1. Wat is de privaatrechtelijke bestemming van de huisnummers [adres 5] en [adres 7] te [plaatsnaam] in het licht van het aanbiedingsbeding zoals opgenomen in de akte van levering als grondslag voor de taxatie naar marktwaarde die als onderlegger dient voor de vaststelling van de koopsom voor de beoogde transactie?
      
      
    
    
      3.2.
      Naast bovengenoemde vraag heeft [verzoeker] in het gezamenlijk verzoekschrift een aantal voorwaardelijke vorderingen tot verklaringen voor recht aan de kantonrechter voorgelegd, een en ander voor zover de kantonrechter zich bevoegd acht om daarover te beslissen. Havensteder heeft niet ingestemd met deze door [verzoeker] geformuleerde voorwaardelijke vorderingen.  
      
    
    
      3.3.
      Partijen hebben op de mondelinge behandeling wel overeenstemming bereikt over twee aanvullende vragen die zij aan de kantonrechter wensen voor te leggen. Die twee vragen luiden als volgt: 
      
      
        2. Is de Woningwet 2015 van toepassing op onderhavige zaak? 
        3. Wat is de peildatum voor de taxatie van de huisnummers [adres 5] en [adres 7]? 
      
      
    
    
      3.4.
      Partijen hebben zich het recht van hoger beroep voorgehouden. 
      
    
    
      3.5.
      Met betrekking tot de proceskosten hebben partijen aangegeven ieder de helft te zullen dragen, met dien verstande dat iedere partij de eigen kosten van rechtsbijstand zal dragen.  
      
    
  
  
    
      4. Het standpunt van [verzoeker]
    Ten aanzien van de taxatiegrondslag 
    
      4.1.
      
        [verzoeker] stelt zich op het standpunt dat de grondslag van de taxatie van de koopprijs van de appartementen gebaseerd dient te worden op een verkoop als bedrijfsruimte. Uit zowel de tekst van het aanbiedingsbeding als de voorgeschiedenis blijkt dat [verzoeker] en Havensteder een uitbreiding van de praktijk voorstonden met de in het aanbiedingsbeding genoemde appartementen. Dat maakt dat een privaatrechtelijke bedrijfsbestemming is beoogd, die daarmee ook als grondslag voor de taxatieprijs voor de verkoop dient te fungeren. Het appartement gelegen aan de [adres 5] is bovendien het enige appartement op de eerste etage van het complex waarvan [verzoeker] nog geen eigenaar is. De appartementen gelegen aan de [adres 6] en [adres 7] zijn ook een geschikte basis voor uitbreiding van de tandzorgpraktijk, mede gelet op het gebruik van oudsher als bedrijfsruimte. Het gebruik als bedrijfsruimte sluit eveneens aan bij de publiekrechtelijke hoofdbestemming die het gehele complex kent, waarbij wonen slechts als een dubbelbestemming geldt op de verdiepingen. 
      
      
        
          Ten aanzien van de toepasselijkheid van de Woningwet 2015
        
      
    
    
      4.2.
      
        [verzoeker] stelt voorts dat de Woningwet 2015 naar zijn aard geen inbreuk kan maken op bestaande contractuele afspraken. Aangezien het besluit tot verkoop van de appartementen door Havensteder reeds voor 2015 genomen was, namelijk met het overeenkomen van het aanbiedingsbeding in 2008, geldt dat de Woningwet 2015 niet van toepassing is op de verkoop van de appartementen genoemd in het aanbiedingsbeding. Zelfs als de Woningwet 2015 wel van toepassing zou zijn, is op grond van artikel 27 Woningwet 2015 jo. artikel 24 aanhef en onder e van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 (hierna: Btiv) geen goedkeuring vereist van de Autoriteit Woningcorporaties (hierna: AW) voor de verkoop van de appartementen.
      
      
        
          Ten aanzien van de taxatiepeildatum 
        
      
    
    
      4.3.
      De taxatiewaarde is reeds bepaald met inachtneming van de systematiek uit het aanbiedingsbeding. De peildatum dient dan ook te worden vastgesteld op 8 respectievelijk 9 oktober 2018. Het tijdsverloop dient niet voor rekening van [verzoeker] te komen door het andermaal uitvoeren van een taxatie. Van verwijtbaar stilzitten aan de zijde van [verzoeker] is geen sprake en een geldigheidsduur van de taxatie is niet tussen partijen overeengekomen. 
      
    
  
  
    
      5. Het standpunt van Havensteder
    Ten aanzien van de taxatiegrondslag 
    
      5.1.
      Havensteder is van oordeel dat de uitleg van het aanbiedingsbeding met zich meebrengt dat het gaat om de verkoop van woningen, die bestemd zijn om te gaan worden gebruikt als bedrijfsruimte ten behoeve van de tandzorgpraktijk van [verzoeker]. De te realiseren publiekrechtelijke en privaatrechtelijke bestemmingswijziging komt voor rekening en risico van [verzoeker]. Op grond van het vigerende bestemmingsplan en de ondersplitsingsakte hebben de appartementen een woonbestemming. 
      
      
        
          Ten aanzien van de toepasselijkheid van de Woningwet 2015 
        
      
    
    
      5.2.
      Havensteder zal te allen tijde aan de voorwaarden en verplichtingen uit de Woningwet 2015 moeten voldoen. Voor een verkoop van de appartementen aan [verzoeker] geldt op grond van artikel 27 van de Woningwet 2015 dat goedkeuring door de AW noodzakelijk is, ook indien de appartementen een bedrijfsbestemming hebben. 
      
      
        
          Ten aanzien van de taxatiepeildatum 
        
      
    
    
      5.3.
      Artikel 9 lid 1 sub 1 van het Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (hierna: Rtiv) bepaalt dat een taxatierapport niet ouder mag zijn dan zes maanden. Om die reden zal een nieuw taxatierapport moeten worden opgesteld en kan de taxatiepeildatum niet worden vastgesteld op 8 dan wel 9 oktober 2018. 
      
    
  
  
    
      6. De beoordeling
    Besliskader
    
      6.1
      Havensteder heeft niet ingestemd met de onder 3.2 bedoelde door [verzoeker] geformuleerde voorwaardelijke vorderingen. Gelet op het kader van artikel 96 Rv zal de kantonrechter daarover niet beslissen. 
      
      
        
          Ten aanzien van de taxatiegrondslag 
        
      
    
    
      6.2
      Het tussen partijen gerezen geschil spitst zich toe op de uitleg van het in r.o. 2.5 geciteerde aanbiedingsbeding. Meer in het bijzonder is tussen partijen in geschil of de verkoopprijs van de appartementen gelegen aan de [adres 5] en de [adres 7] dient te worden getaxeerd op basis van de bestemming bedrijfsruimte (zoals [verzoeker] meent) of woningruimte (zoals Havensteder meent). 
      
    
    
      6.3
      Ten aanzien van de wijze waarop het aanbiedingsbeding dient te worden uitgelegd geldt het volgende. Havensteder heeft de stelling van [verzoeker] dat hij niet professioneel is bijgestaan ten tijde van het opstellen van de koopovereenkomst en de leveringsakte niet weersproken. Het gaat aldus niet om de uitleg van een zuiver commerciële overeenkomst, gesloten tussen gelijkwaardige, professioneel opererende partijen die over de inhoud van de overeenkomst hebben onderhandeld. De uitleg van de overeenkomst kan daarom niet worden gegeven op grond van alleen een zuiver taalkundige uitleg van de bewoordingen daarvan, maar het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen en aan de context van de stukken als geheel mochten toekennen en op wat zij in dat kader redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij die uitleg zijn telkens van beslissende betekenis alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Verder zijn bij de uitleg van belang de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractbevestiging en de wijze van totstandkoming ervan (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635 (Haviltex), HR 20 februari 2004 NJ 2005,493 (DSM/Fox) en HR 29 juni 2007, NJ 2007, 576 (Derksen/Homburg)).
      
    
    
      6.4
      Het hiervoor geschetste kader in ogenschouw nemende, overweegt de kantonrechter als volgt. Het aanbiedingsbeding bepaalt over de koopprijs van de appartementen slechts dat deze zal worden bepaald door een door Havensteder aan te wijzen onafhankelijk taxateur, maar niet (expliciet) op basis van welke grondslag. Het aanbiedingsbeding bepaalt wel dat [verzoeker] verplicht is om de appartementen uitsluitend te gebruiken ten behoeve van zijn tandzorgpraktijk. Naar het oordeel van de kantonrechter brengt deze verplichting voor [verzoeker] met zich mee dat hij redelijkerwijs mocht verwachten dat de koopprijs van de appartementen dan ook op basis van die grondslag (bedrijfsruimte) zal worden vastgesteld. Een andersluidende uitleg acht de kantonrechter in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Indien Havensteder een andere bedoeling met betrekking tot de taxatiegrondslag had, mocht van haar – als professionele verhuurder tegenover een huurder die niet professioneel werd bijgestaan – verwacht worden dat zij die bedoeling kenbaar zou maken. Gesteld noch gebleken is dat Havensteder dat heeft gedaan. 
      
    
    
      6.5
      Partijen zijn in het gezamenlijk verzoekschrift en tijdens de mondelinge behandeling uitgebreid ingegaan op de voorgeschiedenis, waaronder het gebruik van de appartementen als advocatenkantoor tot 1997, de ondersplitsingsakte van het appartementencomplex en het bestemmingsplan van de gemeente [plaatsnaam], maar de kantonrechter ziet in die voorgeschiedenis geen aanleiding om te concluderen dat een andere betekenis moet worden toegekend aan het tussen partijen overeengekomen aanbiedingsbeding. Van doorslaggevend belang acht de kantonrechter de in het aanbiedingsbeding opgenomen verplichting van [verzoeker] om de appartementen uitsluitend ten behoeve van zijn tandzorgpraktijk, en dus als bedrijfsruimte, te gebruiken. 
      
    
    
      6.6
      De conclusie is dat de kantonrechter de onder 3.l geformuleerde vraag als volgt beantwoordt: de appartementen aan de [adres 5] en [adres 7] te [plaatsnaam] hebben in het licht van het aanbiedingsbeding een bestemming als bedrijfsruimte, welke bestemming dient als grondslag voor de taxatie naar marktwaarde voor de vaststelling van de koopsom voor de beoogde transactie. 
      
      
        
          Ten aanzien van de toepasselijkheid van de Woningwet 2015 
        
      
    
    
      6.7
      Partijen twisten voorts over de vraag of de Woningwet 2015 van toepassing is op de verkoop van de appartementen. Dit is voor partijen van belang omdat sinds 1 juli 2015 artikel 27 lid 1, aanhef en onder a van de Woningwet bepaalt dat op een daartoe strekkend verzoek van de toegelaten instelling, behoudens in bij of krachtens algemene maatregel van bestuur bepaalde gevallen, aan de goedkeuring van (destijds) de minister voor Wonen en Rijksdienst (in de praktijk ligt de goedkeuringsbevoegdheid bij de AW) zijn onderworpen de besluiten van het bestuur omtrent het vervreemden van onroerende zaken en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden van de toegelaten instelling, het daarop vestigen van een recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik, en het overdragen van de economische eigendom daarvan. Als een dergelijk besluit wordt genomen of uitgevoerd zonder dat de AW het heeft goedgekeurd, is dit besluit nietig (art. 27 lid 4 Woningwet). Het Btiv voorziet in uitzonderingen op deze goedkeuringsprocedure. 
      
    
    
      6.8
      De Hoge Raad heeft in haar arrest van 1 oktober 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1425) geoordeeld dat voor de vraag welke bepalingen uit de Woningwet en het Btiv van toepassing zijn op de daadwerkelijke vervreemding van onroerende zaken, bepalend is het moment waarop het daarop betrekking hebbende bestuursbesluit is genomen. 
      
    
    
      6.9
      Aangezien partijen op de valreep van de mondelinge behandeling de onder 3.3 geformuleerde vragen aan de kantonrechter hebben voorgelegd, hebben partijen niet expliciet een standpunt ingenomen over wanneer de bestuursbesluiten tot vervreemding van de appartementen aan de [adres 5] en de [adres 7] daadwerkelijk door Havensteder zijn genomen. 
      
    
    
      6.10
      De kantonrechter kan [verzoeker] in ieder geval niet volgen in zijn stelling dat het bestuursbesluit om de appartementen te vervreemden reeds is genomen bij het overeenkomen van het aanbiedingsbeding in 2008. Het aanbiedingsbeding bepaalt immers dat de appartementen aan [verzoeker] ter koop moeten worden aangeboden op het moment dat de appartementen leeg komen te staan én door Havensteder zullen worden verkocht. Daaruit volgt dat Havensteder een tot verkoop strekkend besluit pas zal nemen nadat het betreffende appartement leeg is komen te staan. De appartementen zijn eind 2016 (zie r.o. 2.6) respectievelijk medio 2018 (zie r.o. 2.9) leeg komen te staan. Hieruit leidt de kantonrechter af dat de tot vervreemding strekkende bestuursbesluiten van Havensteder in ieder geval na de inwerkingtreding van de goedkeuringsprocedure ex artikel 27 van de Woningwet 2015 zijn genomen. De vraag of de Woningwet 2015 van toepassing is op de vervreemding van de appartementen aan de [adres 5] en [adres 7], beantwoordt de kantonrechter dan ook bevestigend. 
      
      
        
          Ten aanzien van de taxatiepeildatum 
        
      
    
    
      6.11
      Het laatste geschilpunt dat partijen gezamenlijk aan de kantonrechter hebben voorgelegd, is de vraag wat de taxatiepeildatum is voor de appartementen aan de [adres 5] en [adres 7]. Hoewel partijen de vraag of goedkeuring door de AW is vereist niet aan de kantonrechter hebben voorgelegd, ligt deze kwestie naar het oordeel van de kantonrechter wel besloten in de vraagstelling met betrekking tot de taxatiepeildatum. Indien immers goedkeuring door de AW is vereist, bepaalt artikel 9 lid 1 sub d van de Rtiv dat een taxatierapport en de daarin gehanteerde waardepeildatum op het tijdstip van ondertekening van de koopovereenkomst in beginsel niet ouder mag zijn dan zes maanden. De kantonrechter is van oordeel dat, indien goedkeuring door de AW is vereist, de taxatiepeildatum om die reden niet kan worden vastgesteld op 8 dan wel 9 oktober 2018, zoals door [verzoeker] is aangevoerd. Van Havensteder kan niet worden verlangd dat zij in strijd handelt met haar publiekrechtelijke verplichting om in het kader van de goedkeuringsprocedure een taxatierapport van niet ouder dan zes maanden aan te leveren. Indien geen goedkeuring van de AW is vereist – en daarmee de eis van een recent taxatierapport niet geldt – geldt enkel de tussen partijen overeengekomen regeling in het aanbiedingsbeding. Met [verzoeker] is de kantonrechter in dat geval van oordeel dat partijen geen geldigheidsduur ten aanzien van het taxatierapport zijn overeengekomen. Aangezien de ontstane vertraging in de verkoopprocedure niet te wijten is aan [verzoeker], acht de kantonrechter het redelijk dat in dat geval wordt aangesloten bij de koopprijs in de taxatierapporten van [naam makelaar], zoals genoemd in r.o. 2.10. 
      
    
    
      6.12
      In verband met het kader van onderhavige artikel 96 Rv procedure acht de kantonrechter het wenselijk om partijen alsnog in de gelegenheid te stellen om (desgewenst) een aanvullend en meer concreet gemeenschappelijk verzoek met betrekking tot de vraag of goedkeuring van de AW is vereist te formuleren en aan de kantonrechter voor te leggen. Het staat partijen uiteraard ook vrij om geen gebruik te maken van deze gelegenheid. 
      
      
    
    
      6.13
      De kantonrechter geeft in dit verband nog het volgende aan partijen mee. Zoals hiervoor in r.o. 6.8 is overwogen, is voor de vraag of goedkeuring van de AW is vereist van belang hetgeen het Btiv daarover bepaalde op het moment dat het bestuursbesluit tot vervreemding van de respectievelijke appartementen is genomen. Partijen zullen daarom allereerst dienen vast te stellen op welk moment de bestuursbesluiten tot vervreemding door Havensteder zijn genomen en vervolgens dient aan de hand van de destijds geldende tekst van het Btiv vastgesteld te worden of thans goedkeuring van de AW vereist is. In het gezamenlijk verzoekschrift zijn partijen uitgegaan van de tekst van het Btiv zoals die op dat moment gold. Het Btiv is echter sinds de invoering meermaals gewijzigd (ook op het punt van de uitzonderingen op de goedkeuringsprocedure), laatstelijk nog per 1 januari 2022. 
      
    
    
      6.14
      Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. 
      
    
  
  
    
      7. De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        rechtdoende op basis van artikel 96 Rv: 
      
    
    
    
      bepaalt dat de appartementen gelegen aan de [adres 5] en [adres 7] te [plaatsnaam] in het licht van het aanbiedingsbeding een bestemming als bedrijfsruimte hebben, welke bestemming als grondslag dient voor de taxatie naar marktwaarde voor de vaststelling van de koopsom voor de beoogde transactie.
    
    
    
      bepaalt dat de Woningwet 2015 van toepassing is op de vervreemding van de appartementen gelegen aan de [adres 5] en [adres 7] te [plaatsnaam]; 
    
    
    
      bepaalt dat partijen zich uiterlijk woensdag 16 februari 2022 gezamenlijk kunnen uitlaten over hetgeen is vermeld in r.o. 6.11 tot en met 6.13 van deze beschikking;
    
    
    
      houdt iedere verdere beslissing aan. 
    
    
    
      Deze beschikking is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
      49039