ECLI:NL:RBNNE:2022:182, Rechtbank Noord-Nederland, 26-01-2022, 9591873 \ VV EXPL 21-64
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2022-01-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: *

Uitspraak
      
      
        RECHTBANK NOORD-NEDERLAND 
      Afdeling Privaatrecht 
      Locatie Assen
      zaak-/rolnummer: 9591873 \ VV EXPL 21-64
      
        vonnis van de kantonrechter ex art. 254 lid 5 Rv van 20 januari 2022
      
      inzake
      De stichting STICHTING DOMESTA, statutair gevestigd te Emmen, eiseres, gemachtigde: mr. P. Keijzer,
      tegen
      
        [gedaagde] , wonende te [woonplaats] , gedaagde, gemachtigde: mr. J.H. Hofman-de Jong.
      Partijen zullen hierna Domesta en [gedaagde] worden genoemd.
    
  
  
    
      1Procesverloop
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding van 28 december 2021; - de mondelinge behandeling op 12 januari 2022; - pleitaantekeningen van [gedaagde] .
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1. [
      gedaagde] huurt sinds 3 september 2015 de woning gelegen aan de [adres 1] te ( [postcode] ) [plaats] van Domesta. [gedaagde] heeft een verstandelijke beperking met een IQ van 60. Zij krijgt begeleiding van mevrouw [naam 1] , verbonden aan Cosis, thuisondersteuning [plaats] . [gedaagde] heeft drie kinderen: [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] .
    
    
      2.2. [
      
        gedaagde] heeft eerder een woning van Domesta gehuurd. Wegens verwaarlozing van die woning en tuin en klachten over overlast door (met name) de kinderen van [gedaagde] heeft
        Domesta [gedaagde] haar huidige woning onder de volgende voorwaarden aangeboden (die ook zijn opgenomen in de huurovereenkomst):
      
      
        
          
            Mevrouw [gedaagde] gaat alleen in de nieuwe woning wonen. Het is niet toegestaan om de kinderener ook te laten wonen. Logeren is voor maximaal 2 nachten achter elkaar en alleen in het weekend.
          
        
        
          
            Mw [gedaagde] zorgt ervoor dat er geen overlast wordt veroorzaakt vanuit de woning, niet doorhaarzelf en ook niet door (al dan niet gewenst) bezoek.
          
        
        
          
            De woning dient van binnen netjes bewoond en onderhouden te worden. Domesta komt dit regelmatigcontroleren. Mw. [gedaagde] dient deze controles toe te staan.
          
        
        
          
            De tuin dient netjes aangelegd te worden en te allen tijde een nette en verzorgde indruk te maken.
          
        
        
          
            In de woning mogen geen harddrugs gebruikt en/of verhandeld worden.
          
        
        
          
            Er mogen in de woning maximaal twee huisdieren gehouden worden. De huisdieren mogen geenoverlast veroorzaken. Als er aantoonbaar overlast veroorzaakt wordt door de huisdieren dan zal mw. [gedaagde] deze weg moeten doen.
          
        
        
          
            Mw. [gedaagde] accepteert hulpverlening van Promens Care en VNN en zal dit blijven doen. Zij zal zichbegeleidbaar opstellen en de aanwijzingen van de hulpverlening opvolgen.
          
        
      
    
    
      2.3.
      
        In het geval voornoemde voorwaarden niet zouden worden nagekomen, is in de huurovereenkomst het volgende stappenplan opgenomen:
        
          " Bij niet nakomen van de voorwaarden:
        
        
          Stap 1: Gesprek en brief
        
        
          Als wij constateren of horen vanuit de buurt dat de bovenstaande afspraken niet worden nageleefd gaan we daarover met u in gesprek. Daarnaast ontvangt u een brief waarin staat wat er aan de hand is en wat we verwachten. 
          Stap 2 Controle (en brief)
        
        
          We controleren na twee weken of de afspraak alsnog wordt nagekomen. Bij geen of onvoldoende verbetering geven we opnieuw aan wat we verwachten. U krijgt dan nogmaals twee weken de tijd om alsnog de afspraken na te komen. We vermelden in de brief de datum van de nieuwe controle en geven ook aan dat Domesta bij niet nakomen van de afspraken de zaak juridisch uit handen geeft.
        
        
          Bovenstaande geldt ook als we u herhaaldelijk op dezelfde afspraak moeten aanspreken ondanks tussendoor wel voldoen aan de afspraak.
        
        
          Stap 3 Brief van de advocaat
        
        
          Als na twee brieven, of bij herhaaldelijk niet nakomen van dezelfde afspraak, geen actie wordt ondernomen dan stuurt onze advocaat u een brief en sommeert u daarin om binnen twee weken alsnog de afspraken na te komen. 
          Stap 4 Ingebrekestelling
        
        
          Helpt de brief van de advocaat niet en verbetert de situatie nog steeds niet, dan volgt binnen 5 werkdagen een tweede brief van de advocaat met daarin een 'ingebrekestelling'. Daarin staat vermeld wat de consequenties zijn bij opnieuw niet nakomen van de afspraak.
        
        
          Stap 5 Huuropzegging
        
        
          Als het na de ingebrekestelling nogmaals gebeurt dat (een van de) bovenstaande afspraken niet worden nagekomen, dan gaat Domesta via een juridische procedure over tot huuropzegging. U wordt hier dan schriftelijk over geïnformeerd. Als het zo ver komt zullen de (hoge) kosten van dit traject op u worden verhaald.".
        
      
    
    
      2.4.
      Sinds aanvang van de huurovereenkomst heeft Domesta (met tussenpozen) klachten over overlast ontvangen, bestaande uit het draaien van harde muziek, geschreeuw, gescheld en ruzie door de kinderen van [gedaagde] . Domesta heeft [gedaagde] hierover een aantal malen aangeschreven en haar gewezen op voornoemde voorwaarden op grond waarvan inwoning van de kinderen niet is toegestaan. Begin 2018 ging het goed en heeft Domesta [gedaagde] geschreven dat zij niet zouden handhaven zolang de kinderen geen overlast bezorgen.
    
    
      2.5.
      Medio 2018 is dit veranderd. Op 13 juni 2018 heeft Domesta [gedaagde] een brief geschreven waarin zij heeft gemeld de afspraak omtrent het verbod van inwoning van haar kinderen te gaan handhaven en dat [gedaagde] deze brief kan beschouwen als stap 1 zoals opgenomen in het stappenplan in de huurovereenkomst. [gedaagde] is toen een termijn van vier maanden gegeven om te zorgen dat de kinderen elders een (beschermde) woonplek kunnen vinden.
    
    
      2.6.
      Eind november 2018 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen [gedaagde] , de hulpverlening en Domesta. Domesta heeft [gedaagde] daarna de tijd gegeven tot 1 februari 2019 om ervoor de zorgen dat de kinderen het huis verlaten. Deze termijn is nadien verlengd tot 1 maart 2019. Op die datum heeft Domesta (op haar kosten) ook de sloten van het gehuurde vervangen. [naam 3] heeft omstreeks deze periode een huurovereenkomst met Domesta gesloten voor een andere woning. [naam 2] woonde ook niet meer bij [gedaagde] .
    
    
      2.7.
      
        In een brief van 4 maart 2019 heeft Domesta over [naam 4] het volgende geschreven: "(…) Op 7 februari 2019 heb ik [naam 4] in uw huis aangesproken op zijn overlast gevende gedrag, nadat hij een voordeurruit van uw buurman (…) had ingegooid en hiervoor opgepakt was door de politie. (…) Wij hebben [naam 4] verzocht om per direct te stoppen met het geven van overlast in en rondom uw huis (…) en per direct te stoppen met het geven van overlast richting uw buren. (…) Al meerdere keren heeft u aangegeven dat u [naam 4] niet vrijwillig uit uw huis kunt krijgen, terwijl u dat wel zou willen (…).
        Domesta heeft toen een gerechtelijke procedure aangezegd indien [naam 4] de woning niet voor 8 maart 2019 zou hebben verlaten.
      
    
    
      2.8.
      In een schriftelijke verklaring van 11 maart 2019 heeft [gedaagde] onder meer het volgende verklaard: "Mijn zoon [naam 4] geeft veel overlast in en rondom mijn huis. Omdat hij veel alcohol drinkt, drugs gebruikt en agressief is naar mij kan ik het niet meer aan om hem in huis te hebben. Ook geeft hij veel overlast aan mijn buren. (…) Ik ben van mening dat het beter voor hem is als hij onder begeleiding woont en hulp krijgt. (…) Omdat mijn zoon overlast geeft in en rondom mijn huis en ik hem niet aankan en ik mijn huis niet kwijt wil raken, verklaar ik hierbij dat ik mijn zoon [naam 4] niet meer binnenlaat in mijn huis. (…) Hij is een gevaar voor mij, mijn buren en hemzelf. Als [naam 4] mijn huis binnen probeert te dringen of op welke manier dan ook overlast geeft rondom mijn huis, schakel ik de politie in, zodat zij hem weg kunnen halen. In het verleden hebben mijn andere kinderen [naam 2] (…) en [naam 3] (…) ook veel overlast gegeven in en rondom mijn huis. Ook als zij mijn huis binnendringen, schakel ik de politie in."
    
    
      2.9.
      Op 13 november 2019 heeft de advocaat van Domesta [gedaagde] geschreven dat Domesta onlangs heeft vastgesteld dat [naam 4] weer in de woning verblijft en heeft hij [gedaagde] gesommeerd ervoor te zorgen dat [naam 4] binnen twee weken uit de woning vertrekt en niet meer terugkeert en verder geen overlast meer veroorzaakt. In deze brief is verwezen naar stap 3 uit het stappenplan in de huurovereenkomst en is aangekondigd dat Domesta binnen twee weken zal controleren of [naam 4] de woning verlaten heeft.
    
    
      2.10.
      Bij brief van 11 december 2019 heeft de advocaat van Domesta [gedaagde] in gebreke gesteld en haar nog eenmaal de gelegenheid gegeven om gedurende één week na de datum van deze brief er alsnog voor te zorgen dat haar kinderen niet langer bij haar inwonen, bij gebreke waarvan een gerechtelijke procedure tot ontbinding en ontruiming van de woning is aangekondigd. Verwezen is naar stap 4 en 5 uit de huurovereenkomst.
    
    
      2.11. [
      naam 4] is toen (tijdelijk) elders gaan wonen.
    
    
      2.12.
      In oktober 2020 heeft Domesta de huurovereenkomst met [naam 3] beëindigd. Domesta heeft [gedaagde] in een brief van 9 oktober 2020 toen weer gewezen op de afspraak omtrent inwoning van haar kinderen. [naam 3] heeft later een woonplek gevonden. Zij woont nu begeleid.
    
    
      2.13.
      Op 11 oktober 2021 hebben [naam 5] en [naam 6] , wijkbeheerders bij Domesta, [gedaagde] bezocht naar aanleiding van ontvangen klachten over overlast door [naam 4] en ontvangen signalen dat [naam 4] weer in de woning van [gedaagde] verbleef. In een brief van 13 oktober 2021 schrijft [naam 5] hierover: " (…).U geeft aan dat er geen overlast wordt veroorzaakt vanuit uw huis en dat dit allemaal gelogen is. Ook hebben wij te horen gekregen dat uw zoon [naam 4] weer bij u in huis zou wonen. U gaf aan dat dit inderdaad zo is en u heeft ons gevraagd of wij een huis voor [naam 4] kunnen regelen. Wij hebben u gezegd dat wij dit niet gaan doen. In uw huurovereenkomst staat duidelijk vermeld dat inwoning van uw kinderen niet is toegestaan. U gaf toe dat dit inderdaad bij u bekend is en u heeft ons toegezegd dat uw zoon gaat vertrekken. U heeft mij dezelfde middag gebeld en gezegd dat [naam 4] is vertrokken uit de woning. De komende tijd zullen wij regelmatig onaangekondigd langskomen om te controleren of u zich aan de afspraak houdt. Tijdens deze controles zullen wij ook in de woning kijken. (…)".
    
    
      2.14.
      
        Tijdens een onaangekondigd huisbezoek op 11 november 2021 is het geëscaleerd toen [naam 5] de woning van [gedaagde] doorzocht op de aanwezigheid van [naam 4] . In een brief van 19 november 2021 schrijft Domesta hierover: "Op donderdag 11 november zijn [naam 5] en [naam 6] bij u op huisbezoek geweest. (…) [naam 5] en [naam 6] kwamen bij u langs om te controleren of uw zoon [naam 4] niet bij u in huis was. U gaf aan dat [naam 4] niet bij u was maar ergens in Emmen. Toen [naam 5] , met uw toestemming, naar boven ging om de slaapkamers te checken, kwam [naam 4] op een zeer dreigende manier uit 1 slaapkamer. [naam 4] kwam zeer dreigend over en schreeuwde o.a. "Ik krijg alleen weer onderdak als ik jullie wat aan doe". Wij accepteren dit soort agressief en dreigend gedrag niet. (…). U houdt zich niet aan de afspraken die we met u gemaakt hebben. U bent daar in de afgelopen jaren vaak op aangesproken. Wij hebben u veel kansen gegeven. Na ons laatste bezoek van donderdag 11 november, waarbij u keihard gelogen heeft over het feit dat [naam 4] bij u in huis was en daarmee [naam 5] en [naam 6] in gevaar heeft gebracht, hebben wij besloten om de
        
          huurovereenkomst met u te beëindigen. (…)". [gedaagde] is in deze brief in de gelegenheid gesteld de huur op te zeggen per 1 januari 2022. [gedaagde] heeft dit niet gedaan.
      
    
    
      2.15.
      Voornoemde medewerkers van Domesta, [naam 5] en [naam 6] , hebben beiden aangifte bij de politie gedaan wegens bedreiging door [naam 4] .
    
    
      2.16.
      Op 16 november 2021 heeft Domesta een buurtonderzoek naar de overlast gedaan. In het door haar gemaakte overzicht hiervan staat onder meer het volgende vermeld: "(…)
      - [ [adres 2] 2 wel overlast, meneer en mevr. worden uitgescholden door zoon bewoonster (…) De hond poept in de steeg en wordt niet opgeruimd. Etensresten worden over de schutting gegooid.
      
        Geluidsoverlast in de zomer. Zoon gooit eieren tegen de ramen. (…)
      
      
        
          
            [adres 2] 8,14,16,18,22,24 > geen overlast
          
        
        
          
            [adres 2] 6 > overlast (…) o.a. loslopende hond, hond doet behoeft in de paden, geluidsoverlast in de zomer (…)
          
        
        
          
            [adres 3] 2 > geen overlast (…)
          
        
        
          
            [adres 3] 6 > last van de hond (…), loopt los, blaf veel en doet zijn behoefte overal
          
        
        
          
            [adres 3] 1, Merkt niet heel veel van overlast, maar krijgt wel als er politie in de straat aanwezig is geweest. Doen verhalen de ronde dat de zoon (…) dreigt met het in brand steken van de woning. - [adres 3] 3 Vind het soms niet prettig wonen in de wijk. Met regelmaat politie, brandweer of ambulance (…) Vechtpartijen op straat. Dit zijn vooral mensen die bij va de Domesta vd [adres 1] 1 horen.
        
        
          
            [adres 1] 3, heeft wel overlast ervaren, maar heeft zoon [naam 4] zelf goed aangesproken en sindsdien is het rustiger
          
        
        
          
            [adres 1] 9. Met regelmaat politie in de straat. Onrust bij nummer 1, de zoon bedreigd mensen als die ze tegenkomt. Wordt drugs gebruikt, in de zomer veel geluidsoverlast. Zijn dan al vroeg aan de bier - [adres 1] 13 > overlast van [adres 1] 1, de bewoners zorgen ervoor dat het in de straat onrustig is, vaak politie geweest etc.
        
        
          
            [adres 1] 11 > zoon is regelmatig thuis te zien. Geluidsoverlast in de zomer. Scheld mensen uit. Vaak politie op dit adres geweest.
          
        
        
          
            [adres 1] 5,8,15,17,19,21,23 > geen overlast.
          
        
      
    
    
      2.17. [
      naam 4] heeft inmiddels een indicatie voor beschermd wonen gekregen en krijgt hulpverlening. De heer [naam 7] van OGGZ is druk doende een woning voor [naam 4] te vinden.
    
  
  
    
      3De vordering
    
      3.1.
      
        Domesta vordert - samengevat - [gedaagde] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen, onder afgifte van de sleutels aan Domesta en [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de proceskosten. Domesta stelt dat zij voortdurend rekening heeft gehouden met de belangen van [gedaagde] en haar in de afgelopen jaren diverse kansen heeft gegeven om de huurovereenkomst na te komen.
        Volgens Domesta heeft [gedaagde] hier steeds niet aan voldaan. Voor Domesta is de maat nu (meer dan) vol en zij stelt dat zij in het belang van haar omwonende huurders en haar medewerkers niet langer kan tolereren dat er vanuit de woning van [gedaagde] bij herhaling overlast wordt veroorzaakt. [naam 4] laat naar stelling van Domesta in het gehuurde allerlei overlastgevend, onaangepast en agressief gedrag zien. [gedaagde] is als huurder
        verantwoordelijk voor het gedrag van haar zoon. De ernst van de overlast en het gedrag van
        [naam 4] , zowel jegens omwonenden als tegen medewerkers van Domesta zoals op 11
        november 2021, is volgens Domesta zodanig ernstig dat dit maakt dat een ontbinding in een bodemzaak niet kan worden afgewacht en zij een gerechtvaardigd belang heeft bij ontruiming van de woning in kort geding.
      
    
  
  
    
      4Het verweer
    
      4.1. [
      
        gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Domesta tot betaling van de proceskosten. [gedaagde] betwist ten eerste het door Domesta gestelde spoedeisende belang. Naar stelling van [gedaagde] stelt Domesta hierover niets, anders dan dat medewerkers van Domesta zich bedreigd voelen. Met een verwijzing naar het door Domesta gehouden buurtonderzoek, waarvan [gedaagde] overigens betwist dat dit ook daadwerkelijk verklaringen van de betreffende bewoners betreffen, voert [gedaagde] verder aan dat van wezenlijke overlast geen sprake is en sprake is van oude meldingen bij de politie. [gedaagde] houdt zich naar haar stelling aan de voorwaarden uit de huurovereenkomst. Zij betwist dat [naam 4] op dit moment bij haar inwoont. Volgens haar woont hij nu bij zijn oom in [plaats] en zij wijst op de hulp die hij momenteel krijgt van de heer [naam 7] van OGGZ bij het vinden van een woning. De door Domesta uitgevoerde controles acht [gedaagde] verder ongeoorloofd en beschouwt zij als een inbreuk op haar privacy. Mocht er een schending van deze voorwaarden zijn, stelt zij dat sprake is van oneerlijke bedingen dan wel dat de aanvullende voorwaarden nietig c.q. vernietigbaar zijn en dit zich ook verzet tegen het in artikel 8 EVRM opgenomen recht op eerbiediging van het familie- en gezinsleven. Het in de huurovereenkomst opgenomen stappenplan is naar haar stelling om dezelfde reden nietig of vernietigbaar. [gedaagde] voert hierbij ook aan dat de ingebrekestelling van eind 2019 dateert en om die reden niet als een ingebrekestelling kan worden gezien voor een totaal andere situatie eind 2021. [gedaagde] betwist verder de juistheid van de in het stappenplan genomen stappen en ook dat zij op grond daarvan in verzuim verkeert. [gedaagde] betwist dat zij op
        11 november 2021 zou hebben gelogen dan wel medewerkers van Domesta in gevaar zou hebben gebracht. Het incident die dag viel naar haar stelling ook wel wat mee. [naam 4] , is naar zeggen van [gedaagde] een jongen met een beperking en een laag IQ en voelt zich in de steek gelaten door de hulpverlening. Hij was die dag bij [gedaagde] op bezoek en schrok toen er ineens iemand op de bovenverdieping verscheen. Dit valt [gedaagde] niet aan te rekenen. [gedaagde] wijst ten slotte op de gevolgen van een ontruiming voor haar. [gedaagde] heeft niet de beschikking over een andere woning en komt bij ontruiming op straat te staan. [gedaagde] is een kwetsbare vrouw is die een zo rustig mogelijk leven probeert te leiden, met behulp van hulpverlening. Het is voor haar erg belangrijk dat zij rust ervaart in haar woonsituatie, ook omdat zij lichamelijke problemen heeft. Zij is wegens slechte doorbloeding in haar benen tweemaal geopereerd. Omdat een derde operatie niet mogelijk is, moet zij het rustig aan doen en niet te veel stress hebben. Bij toewijzing, maakt [gedaagde] bezwaar tegen de verzochte uitvoerbaarheid bij voorraad.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
      5.1.
      De kantonrechter acht het spoedeisend belang gelet op de aard van de vordering voldoende gegeven. Hij passeert het daartegen door [gedaagde] gevoerde verweer. Anders dan [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat alleen al de door Domesta gestelde bedreiging van haar medewerkers op 11 november 2021 een voldoende spoedeisend belang oplevert.
    
    
      5.2.
      
        Zoals ook ter zitting benoemd dient de kantonrechter bij de beoordeling van een vordering als onderhavige in kort geding een belangenafweging te maken waarbij het belang tot ontruiming van Domesta dient te worden afgewogen tegen het belang van [gedaagde] bij behoud van haar woning. Een ontruiming van een woning in kort geding dient in het algemeen als 'laatste
        redmiddel' te worden ingezet.
      
    
    
      5.3.
      De kantonrechter acht het hiervoor aangehaalde incident in het kader van dit kort geding dermate ernstig, dat het belang van Domesta bij ontruiming van de woning hem daarmee voldoende is gebleken. Voldoende aannemelijk is geworden dat de betrokken medewerkers van Domesta (die beiden ter zitting aanwezig waren) zich op 11 november 2021 door [naam 4] ernstig bedreigd hebben gevoeld. Zoals de kantonrechter [gedaagde] ter zitting ook al te kennen heeft gegeven, gaat het naar zijn oordeel niet op dat zij thans de ernst van dit incident (en overigens ook eerdere meldingen) simpelweg ontkent en ook betwist dat zij op 11 november 2021 gelogen heeft. Dat zij gelogen heeft op het moment dat de medewerkers haar die dag vroegen of [naam 4] in het huis aanwezig was, staat voor de kantonrechter wel vast. Niet in geschil is immers dat [naam 4] op dat moment wel boven aanwezig was toen de medewerker van Domesta op die verdieping aankwam, terwijl [gedaagde] had gezegd dat dit niet zo was. [gedaagde] heeft ook niet betwist dat [naam 4] toen heeft gehandeld zoals door Domesta geschetst. Dat dit "allemaal wel meeviel" zoals door [gedaagde] ter zitting gesteld, ziet de kantonrechter - gelet op de impact die dit voor de betrokken medewerkers heeft gehad - niet in. Dit wordt ook ondersteund door het feit dat beide medewerkers nadien aangifte bij de politie hebben gedaan. Dat de aangiftes van elkaar zouden verschillen omdat één van de medewerkers geen doodsbedreiging noemt, zoals door [gedaagde] ter zitting betoogd, doet naar het oordeel van de kantonrechter niet af van de ernst van dit situatie. Ook al is dit niet specifiek [gedaagde] aan te rekenen, heeft Domesta naar het oordeel van de kantonrechter gelijk dat zij als huurder hiervoor wel verantwoordelijkheid draagt. Temeer nu partijen over (het verbod van) inwoning van de kinderen bij [gedaagde] duidelijke afspraken hebben gemaakt, die zijn vastgelegd in de huurovereenkomst en partijen ook al lang in geschil waren over de vraag of deze voor wat betreft de inwoning van [naam 4] al dan niet werden nageleefd.
    
    
      5.4.
      Op grond van de tussen partijen overeengekomen aanvullende voorwaarden is bezoek en twee nachten logeren wel toegestaan, maar niet dat [naam 4] bij [gedaagde] inwoont. [gedaagde] betwist dat hiervan sprake is geweest en heeft daarbij ter zitting de definitie van "wonen" ook aan de orde gesteld in verhouding tot het al dan niet langdurig "verblijven in de woning" door [naam 4] . Nu het verschil tussen het een en het ander [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter wel voldoende duidelijk moet zijn en ook wat Domesta hiermee heeft bedoeld, gaat hij daar verder niet op in. In het kader van dit kort geding is het naar zijn voorlopige oordeel wel voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] de overeengekomen afspraak in de loop der jaren op meerdere momenten heeft overtreden. Dit volgt uit de inhoud van de overlastmeldingen, de aanleiding van de diverse correspondentie door Domesta waarin zij [gedaagde] hierop heeft aangesproken en ook uit verklaringen van [gedaagde] zelf. Dat [naam 4] eind 2021 (weer) bij [gedaagde] inwoonde, is in zoverre ook door [gedaagde] erkend blijkens de brief van Domesta van 11 oktober 2021 (r.o. 2.13). In deze brief staat ook opgenomen dat [gedaagde] op dat moment heeft toegezegd dat haar zoon zou vertrekken en later telefonisch gemeld heeft dat dit ook daadwerkelijk was gebeurd. Dit was, zoals de kantonrechter begrijpt, uiteindelijk ook de reden voor het onaangekondigde huisbezoek van Domesta op 11 november 2021. Zij wilde (naar later bleek terecht) controleren of [naam 4] inderdaad uit de woning vertrokken was.
    
    
      5.5. [
      
        gedaagde] heeft de juistheid van dit en andere huisbezoeken bestreden, maar de kantonrechter is voorshands van oordeel dat Domesta gerechtigd was om dit te doen.
        Vast staat dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst aanvullende afspraken hebben gemaakt die ook in de huurovereenkomst zijn vastgelegd, samen met een stappenplan bij niet nakoming van de afspraken. Nu daarbij geen sprake is van algemene voorwaarden, kan hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd omtrent de nietigheid c.q. vernietigbaarheid daarvan niet slagen. De kantonrechter ziet vooralsnog evenmin in dat sprake zou zijn van schending van de privacy dan wel strijd met artikel 8 EVRM. [gedaagde] heeft niet betwist dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft ingestemd met deze voorwaarden en ook niet dat zij Domesta later toegang heeft verleend tot haar woning ten behoeve van de huisbezoeken.
      
    
    
      5.6.
      
        Zoals uit het voorgaande volgt, gaat de kantonrechter er voorshands vanuit dat [gedaagde] de overeengekomen afspraken overtreden heeft, zij tijdens het huisbezoek tegen Domesta gelogen heeft en zij naar zijn oordeel mede verantwoordelijk is voor het daarop volgende incident tussen haar zoon en medewerkers van Domesta. Gelet op de gehele situatie maakt dit naar het oordeel van de kantonrechter echter niet dat de belangenafweging om die redenen ook in het voordeel van Domesta dient uit te vallen. De kantonrechter acht hiervoor redengevend dat het naar zijn oordeel niet voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] welbewust verkeerd heeft gehandeld en ook niet dat zij heeft kunnen vermoeden dat de situatie zo uit de hand heeft kunnen lopen. Ter zitting heeft [gedaagde] gezegd dat zij [naam 4] de toegang tot haar huis niet zal weigeren en hij altijd welkom bij haar is.
        Deze opstelling is hoogst waarschijnlijk deels oorzaak van de opgetreden problemen.
        Hierbij zal meespelen dat [gedaagde] feitelijk niet opgewassen is tegen haar zoon, zoals ook blijkt uit de verklaring van [gedaagde] van 11 maart 2019 (r.o. 2.8). [gedaagde] is een kwetsbare vrouw met de nodige problemen en dit geldt ook voor [naam 4] . Dat [gedaagde] zich als huurder bewust is geweest van de gevolgen van haar handelen en dat van haar zoon, is de kantonrechter in het kader van dit kort geding niet genoegzaam gebleken. Hierbij is relevant dat Domesta zich (conform het in de huurovereenkomst opgenomen stappenplan) beroept op een door haar advocaat verzonden ingebrekestelling van 11 december 2019 die ten tijde van het laatste incident al bijna twee jaar oud was. Ook al zijn partijen, zoals door Domesta heeft benadrukt, feitelijk bij stap 5 van het stappenplan blijven steken, de kantonrechter is voorshands van oordeel dat een ingebrekestelling van twee jaar oud 'uitgewerkt is' omdat Domesta kennelijk afgezien heeft van vervolgstappen. Gelet op de strekking van een ingebrekestelling, te weten de tekortschietende partij in de gelegenheid stellen alsnog na te komen, kan Domesta deze ingebrekestelling niet zonder nadere waarschuwing opnieuw inzetten.
      
    
    
      5.7.
      Zowel [gedaagde] als [naam 4] zijn gebaat bij hulpverlening en zij krijgen dit inmiddels ook beiden. [gedaagde] heeft ter zitting te kennen gegeven dat [naam 4] inmiddels bij een oom woont c.q. verblijft en benadrukt dat zijn begeleider er alles aan doet om woonruimte voor hem te vinden. Domesta heeft in dit verband ter zitting ook bevestigd dat de heer [naam 7] van OGGZ daar momenteel "keihard zijn best" voor doet. Hoewel Domesta anderzijds ook heeft benoemd dat [naam 4] een eisenpakket heeft en zelf plekken heeft afgewezen, valt op dit moment niet uit te sluiten dat er binnen afzienbare termijn toch een geschikte plek gevonden zal worden. Indien dit zou lukken, zal dit naar de kantonrechter inziet een positieve invloed hebben op de gehele gang van zaken kunnen hebben, vooral nu het met name [naam 4] en niet [gedaagde] is op wie de overlastmeldingen zien. Domesta heeft in dit verband ter zitting ook erkend dat er op dit moment, buiten voornoemd besproken incident op 11 november 2021, geen sprake is van een acuut overlast probleem. Dit volgt ook niet uit de door haar overgelegde klachten van enkele bewoners rondom het huis van [gedaagde] (r.o. 2.16).
    
    
      5.8.
      
        De ter zitting aanwezige begeleidster van [gedaagde] heeft ten slotte haar zorgen uitgesproken wanneer [gedaagde] de woning zal moeten verlaten omdat zij dan op straat zal komen te staan. Volgens haar verklaring heeft [gedaagde] haar leven momenteel aardig op de rit en is zij, ook gezien haar lichamelijke problemen, gebaat bij zoveel mogelijk rust en voorkoming van stress. Evident is dat [gedaagde] ook om die reden gebaat is bij onderdak.
        Een ontruiming op korte termijn zal [gedaagde] geen goed doen en grote nadelige gevolgen voor haar en de opgezette hulpverlening hebben. Voorgaande omstandigheden maken dat de kantonrechter de belangen van [gedaagde] bij behoud van haar woning op dit moment vindt prevaleren boven het belang dat Domesta bij ontruiming heeft, voorafgaand aan een eventueel door haar op te starten bodemprocedure. De vordering van Domesta zal dus worden afgewezen.
      
    
    
      5.9.
      Domesta zal als de in het ongelijk te stellen partij tot betaling van de proceskosten worden veroordeeld.
    
  
  
    
      6De beslissing De kantonrechter:
    rechtdoende in kort geding:
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van Domesta af;
    
    
      6.2.
      
        veroordeelt Domesta tot betaling van de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 498,00 aan salaris gemachtigde.
        Aldus gewezen door mr. G.J.J. Smits, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 januari 2022.
        c 368/ie