ECLI:NL:RBROT:2022:64, Rechtbank Rotterdam, 05-01-2022, C/10/618847 / HA ZA 21-445
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-01-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Non-conformiteit woning.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
      Zittingsplaats Dordrecht
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/618847 / HA ZA 21-445
    
    
    
      
        Vonnis van 5 januari 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1. 
      [naam eiser 1],
    
      2.	[naam eiser 2],
      beiden wonende te [woonplaats eisers],
      eisers,
      advocaat mr. J.J. Jaspers te Breda,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1. 
      [naam gedaagde 1],
    
      2.	[naam gedaagde 2],
      beiden wonende te [woonplaats gedaagden],
      gedaagden,
      advocaat mr. A.P.G.J.A. Wijnans te Dongen.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd worden.
    
    
    
  
  
    
      1. De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 23 april 2021, met producties;
        
        
          de conclusie van antwoord, met producties;
        
        
          de brief van de rechtbank van 30 juli 2021 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de aantekening van de griffier dat op 22 november 2021 een mondelinge behandeling gehouden is.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Vervolgens is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2. De feiten
    
      2.1.
      Sinds 1987 wonen [gedaagden] in hun woning aan de [adres] (hierna: de woning). De woning is in 1898 gebouwd. In het voorjaar van 2019 hebben [gedaagden] de woning te koop aangeboden. Op 20 juni 2019 hebben [eisers] de woning bezichtigd en een bod uitgebracht. Partijen hebben mondelinge overeenstemming bereikt over de koop van de woning.
      
    
    
      2.2.
      
        [eisers] hebben bij Vereniging Eigen Huis een aanvraag gedaan voor een bouwkundige keuring. Op 28 juni 2019 heeft de keuring plaatsgevonden en is er een rapport opgesteld (hierna: het VEH rapport). In het VEH rapport staat – voor zover van belang –:  
      
      
        	“ASBEST
        
          Indien de bouwkundige tijdens het inspecteren van de woning asbestverdacht materiaal
        
        
          aantreft, maakt hij hiervan melding in het rapport. De keuring is echter geen zelfstandig
        
        
          onderzoek naar de aanwezigheid van asbest in de woning. (…) Om de woning op eventuele aanwezigheid van asbest te laten onderzoeken dient een asbestspecialist te worden geraadpleegd.
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          BIJ DE KEURING VERKREGEN INFORMATIE VAN VERKOPER EN/OF MAKELAAR
        
        
          (…)
        
        
          Is er bij de verkoper bekend of er asbest in het pand is
        
        
          verwerkt?					Nee
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          BOUWDEEL:ZOLDER
        
        
          Onderdeel		bevindingen			maatregelen
        
        
          Dakbeschot	Deels visueel niet waarneembaar	Keuring door een specialistisch
        
        
          Houten delen. Er is twijfel of het 	bedrijf noodzakelijk. De maatregel 
        
        
          isolatiemateriaal juist is aangebracht. 	is afhankelijk van het onderzoek
        
      
      
      
        
          Opmerking:
        
        
          Bij het na-isoleren van een hellend dak
        
        
          aan de binnenzijde is het belangrijk een
        
        
          dampremmende laag aan te brengen
        
        
          om condensatie te voorkomen. (…).
        
      
      
      
        
          Asbestverdachte        Waargenomen			Keuring door een specialistisch 
        
        
          materialen				bedrijf noodzakelijk.  (…)
        
      
      
      
        
          BOUWDEEL: BEGANE GROND
        
        
          Onderdeel		bevindingen			maatregelen
        
        
          Vloerconstructie 	Deels niet bereikbaar			Verbeteren toegang
        
        
          hout 		(…)
        
      
      
      
        
          	BOUWDEEL: KRUIPRUIMTE
        
        
          Onderdeel		bevindingen			maatregelen
        
        
          Kruipruimte 	Niet bereikbaar en deels visueel niet
        
        
          algemeen		waarneembaar
        
        
          .
        
        
          Isolatie in 		Opmerking
        
        
          kruipruimte 	is niet aanwezig. Zie 'Energiecheck'.
        
      
      
      
        
          BOUWDEEL: ELEKTRISCHE INSTALLATIE
        
        
          Onderdeel		bevindingen			maatregelen
        
        
          Groepenkast	Opmerking:			Installatie laten
        
        
          Gedateerd maar functioneel. 		controleren op veiligheid
        
        
          (…)				door een installateur
        
      
      
      
        
          BOUWDEEL: ALGEMEEN
        
        
          Onderdeel		bevindingen			maatregelen
        
        
          Asbestverdachte	SO
        
        
          materialen  	Waargenomen, rondom 		Keuring door een
        
        
          schoorsteenkanaal 		 	specialistisch bedrijf
        
        
          binnen op zolder en mogelijk(deels) 	noodzakelijk. (…)”
        
        
          dakbeschot. (…) 
        
      
      
    
    
      2.3.
      Ook op 28 juni 2019 hebben [gedaagden] de koopovereenkomst met betrekking tot de woning (hierna: de koopovereenkomst) getekend en de vragenlijst ingevuld die deel uitmaakt van de koopovereenkomst (hierna: de vragenlijst). Voor zover van belang luidt de vragenlijst:
      
      
        
          “(…)
        
        
          	5. Vloeren, plafonds en wanden
        
        a. Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, 
        
          plafonds en/of wanden? Zo ja, waar?					Nee
        
        b. Is er sprake (geweest) van schimmelvorming op de vloeren, plafonds 
        
          en/of wanden? Zo ja, waar?						Nee
        
        c. Zijn er (gerepareerde) of (verborgen) scheuren en/of beschadigingen 
        
          in/aan vloeren, plafonds en/of wanden aanwezig? Zo ja, waar?		Nee
        
        
          (…)
        
        
          a. Is er sprake (geweest) van gebreken aan de fundering?
        
        
          Zo ja, waar?							Nee
        
        
          b. Is de kruipruimte toegankelijk?					Nee
        
        
          c. Is de kruipruimte droog?						Ja
        
        
          d. Is er sprake van vochtdoorslag door de kelderwand?			Ja/Nee/
        
        
          Soms
        
        d. Is de grondwaterstand in de afgelopen jaren waarneembaar gewijzigd 
        
          of is er sprake van wateroverlast geweest?
        
        
          Zo ja, heeft dit tot problemen geleid in de vorm van water in de kruipruimte 
        
        
          c.q. kelder? 							Nee
        
        
          	(…)
        
        
          	9. Diversen
        
        
          	b.  Zijn er asbesthoudende materialen in de woning aanwezig?		Nee
        
        
          	Zo ja, welke en waar?					Bij ons weten niet
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.4.
      Op 5 juli 2019 is door [eisers] de koopovereenkomst getekend. Voor zover van belang staat in de koopovereenkomst:
      
      
        
          “artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ gebruik
        
      
    
    
      6.1.
      
        De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. (…)
      
    
    
      6.3.
      
        
          De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
        
        
          (…)
        
        
          Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'.
        
        
          Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende)schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
        
        
          (…)
        
      
      
        6.4.3.
        
          
            Aan verkoper is niet bekend of Aan koper is bekend dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt.
          
            (…)
          
          Artikel 23 Ouderdomsclausule 
          Het is de koper bekend dat de onroerende zaak omstreeks 121 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteiten gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3. van deze koopakte komen het normaal gebruik belemmerende gebreken, die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning, voor risico van de koper.”
        
        
      
    
    
      2.5.
      Op 17 oktober 2019 is de woning geleverd en hebben [eisers] de woning in gebruik genomen. In de akte van levering staat, voor zover van belang:
      
      
        
          “Aan verkoper is niet bekend of in het verkochte asbest is verwerkt.”
        
      
      
    
    
      2.6.
      Op 17 december 2019 is door SGS een rapport uitgebracht in verband met de asbestinventarisatie van de woning, waarin – voor zover van belang – staat:
      
      
        
          “analyseresultaten materiaalmonster(s): (…) vliering, tegen de schoonsteen (…) Opmerkingen: De toepassing is waarneembaar in slaapkamer 3 en de overloop t.p.v. de badkamer. Mogelijk is de asbesthoudende beplating ook in de badkamer achter het tegelwerk aanwezig. Op de overloop t.p.v. slaapkamer 1 en in de bergkast  is het plaatmateriaal eveneens aangetroffen. In meerdere ruimten zijn er gipsplaten als wandbeplating aangebracht. Mogelijk bevindt er zich achter deze platen eveneens asbestverdacht plaatmateriaal. Zonder zwaar destructief handelen is dit niet waarneembaar. Op de vliering is de toepassing zichtbaar rondom de schoonsteen en is gedeeltelijk afkomstig vanuit de onderliggende bergkast. Tevens is het plaatmateriaal als dakbekleding aanwezig.” 
        
      
      
    
    
      2.7.
      In opdracht van [eisers] heeft Davenne Bouwkundig adviesbureau op 16 maart 2020 een bouwkundig rapport gemaakt (hierna: het Davenne rapport) waarin – voor zover van belang – staat:
      
      
        
          “ELEMENT	LOCATIE EN OMSCHIJVING
        
        
          	Kruipruimte / 	Er is een kleine kruipruimte aanwezig van ca. 330 mm hoog.
        
        
          balklagen 	De kruipruimte is niet geïsoleerd. De vloer in de kruipruimte is
        
        
          vochtig.
        
      
      
      
        
          	Vloerbalken	Balklagen: gezien de zeer slechte staat van de vloerbalken
        
        
          begane grond 	waarin houtrot voorkomt en tevens schimmelvorming is
        
        
          (excl. de 		aangetroffen is het advies deze vloer geheel te vernieuwen.
        
        
          	aanbouw)
        
      
      
      
        
          	Kruipruimte	Advies is om al het puin van de vloer van de kruipruimte te
        
        
          (excl. de 		verwijderen (losse straattegels welke nu dienen als ondersteuning) aanbouw) 	maar ook een stuk af te graven zodat er meer hoogte ontstaat na het 
        
        
          plaatsen van een nieuwe vloer. Dan kan meteen vloerisolatie worden aangebracht en de kruipruimte vloer worden voorzien van schelpen (vocht regulerend en schimmelwerende werking).
        
      
      
      
        
          	Vloerdelen	Vloerdelen: omdat bij een operatie als deze de vloer niet behouden kan 
        
        
          begane grond	 worden moet tegelijkertijd ook de vloer vernieuwd worden.
        
        
          (excl. de 
        
        
          aanbouw)
        
      
      
      
        
          Totaal € 15.900,00.
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Houten		Het houten dakbeschot kan niet goed ademen en daardoor hoopt vocht dakbeschot 	zich op in de houten delen en ontstaat houtrot en schimmelvorming. Het 
        
        
          dak dient om die reden geheel gerenoveerd te worden en voorzien van nieuwe dakopbouw. (te weten: houten dakbeschot -PIR isolatie -houten underlayment -membraam -panlatten -nieuwe pannen en nieuwe zinken goten, lood rondom schoorsteen en nieuwe windveren. Bestaande houten constructieve dakbalken kunnen deels behouden worden. Daar is nog geen aantasting aangetroffen. Twijfel bestaat er over de nokgording, deze preventief vervangen bij renovatie van het dak.
        
      
      
      
        
          Totaal € 19.500,00.
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Diversen
        
        
          Asbest dakplaten	Omdat er vermoedelijk asbest houdende platen van Eternit in het schuine dak zijn verwerkt dient er vooraf aan de renovatie van het dak eerst een bemonstering plaats te vinden om te bepalen of en welke soort asbest het betreft
        
      
      
      
        
          Asbestinventarisatie / bepalen type asbest en verwijderingsmethode:
        
        
          € 250,00
        
      
      
      
        
          Verwijderen asbest:
        
        
          indien asbest dan extra verwijdering kosten € 2.500,00.”
        
      
      
    
    
      2.8.
      Op 8 mei 2020 is door Rontrex een rapport uitgebracht in verband met de aanvullende asbestinventarisatie vliering/dak, badkamer, toilet en woonkamer kruipruimte van de woning, waarin – voor zover van belang – staat:
      
      
        
          	“Onderstaand worden de aangetroffen Asbesthoudende materialen weergegeven:
        
      
      
      
        
          1 Dak woning/ Dakbeschot /Vlakke plaat /1 x 84 m² (…)
        
        
          3 Badkamer Wandbeplating/ vlakke plaat / Vlakke plaat 1 x 15 m² (…)
        
        
          5 Schoorsteen Buismateriaal/ Buismateriaal/ 1 x 5,5 m²(…)” 
        
      
      
      
    
  
  
    
      3. De vordering
    
      3.1.
      
        [eisers] vorderen bij vonnis voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 52.292,01, te vermeerderen met de onderzoekskosten van € 810,05 en met de wettelijke rente. Ook vorderen [eisers] de buitengerechtelijke kosten over € 52.292,01 en hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten. 
      
    
    
      3.2.
      Als grondslag voor de vorderingen voeren [eisers] primair aan dat [gedaagden] toerekenbaar zijn tekortgeschoten in het nakomen van hun verplichtingen op grond van de koopovereenkomst, door een woning te leveren die niet voldoet aan hetgeen [eisers] mochten verwachten. Subsidiair beroepen [eisers] zich op partiële ontbinding van de koopovereenkomst als gevolg van dit tekortschieten en nog meer subsidiair beroepen [eisers] zich op dwaling.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden] voeren verweer tegen de vordering van [eisers] Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4. De beoordeling
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
      4.1.
      In de conclusie van antwoord hebben [gedaagden] als verweer gevoerd dat, omdat hun instemming voor het schrappen van artikel 23 (de ouderdomsclausule) in de koopovereenkomst ontbreekt, er geen sprake is van aanbod en aanvaarding met betrekking tot de koopovereenkomst. Desgevraagd hebben [gedaagden] ter zitting aangegeven dat zij zich niet wensen te beroepen op het rechtsgevolg van het eventueel slagen van dit verweer. Wel hebben [gedaagden] het verzoek gedaan aan de rechtbank om zich in haar vonnis over dit punt uit te laten. De rechtbank gaat aan dit verzoek voorbij. Omdat [gedaagden] geen gevolg willen verbinden aan het eventueel slagen van dit verweer, is dit verweer niet van invloed op de afdoening van deze zaak. 
      
      
        
          Mededelingsplicht en onderzoeksplicht
        
      
    
    
      4.2.
      De kern van het geschil betreft de vraag of de door [gedaagden] aan [eisers] geleverde woning beantwoordt aan de overeenkomst. De woning beantwoordt niet aan de overeenkomst wanneer zij, gelet op de aard van de woning en mededelingen die [gedaagden] daarover hebben gedaan, niet de eigenschappen bezit die [eisers] op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. 
      
    
    
      4.3.
      Gelet op hetgeen partijen in artikel 6.3 van de koopovereenkomst zijn overeengekomen (r.o. 2.4.) mochten [eisers] verwachten dat de zaak de eigenschappen zou bezitten die voor normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. De woning moet daarom kunnen worden gebruikt op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder aantasting van het woongenot. Dat betekent ook dat niet iedere onvolkomenheid maakt dat de woning niet aan de overeenkomst voldoet. 
      
    
    
      4.4.
      Ten aanzien van hetgeen [eisers] mochten verwachten is tevens van belang wat [gedaagden] aan hen hebben meegedeeld. In dat kader rustte op [gedaagden] de verplichting om aan [eisers] inlichtingen te geven om zo te voorkomen dat [eisers] zich een onjuiste voorstelling van zaken zouden maken. Bij het bepalen van hetgeen [gedaagden] aan inlichtingen hadden moeten verstrekken is ook van belang of  [gedaagden] er redelijkerwijs van uit mochten gaan dat [eisers] in verband met de aankoop van de woning zelf onderzoek zouden doen. In het hiernavolgende zal telkens aan de hand van deze criteria worden beoordeeld wat [eisers] mochten verwachten en/of al dan niet sprake is van enig tekortschieten aan de zijde van [gedaagden]  
      
      
        
          Vloer
        
      
    
    
      4.5.
      Uit het Davenne rapport blijkt dat er sprake is van een zeer slechte staat van de vloerbalken door houtrot en schimmelvorming. [gedaagden] hebben deze bevindingen niet betwist, maar stellen dat het aantreffen van houtrot en schimmelvorming in de vloerbalken niet betekent dat de woning daardoor ongeschikt is voor normaal gebruik als woonhuis. De rechtbank is van oordeel dat zelfs als de vloer eerder door [gedaagden] zonder problemen gebruikt werd, zoals [gedaagden] ter zitting hebben toegelicht, dat niet wil zeggen dat de vloer bij de eigendomsoverdracht geschikt was voor duurzaam gebruik. Een vloer in zeer slechte staat met houtrot en schimmelvorming zal immers gelet op deze aantasting zijn draagkracht verliezen. De vloerbalken en de vloer dienen te worden vervangen, zoals ook uit het Davenne rapport volgt. De gebreken aan de vloerbalken maken daarom dat de woning niet voor normaal gebruik als woonhuis geschikt is. Voor zover dit gebrek bekend of kenbaar was voor [gedaagden] dienden zij [eisers] hierover te informeren.
      
    
    
      4.6.
      Er zijn twee plekken in de woning waar er een luik is naar de kruipruimte. Er is een luik in de woonkamer en een luik in de gang. In beide gevallen kan men de kruipruimte niet betreden omdat het te ondiep is. De kruipruimte in de gang was wel eens vochtig, zo hebben [gedaagden] ter zitting verklaard. Zij hebben hierover echter niets meegedeeld aan [eisers] en op de vragenlijst (r.o. 2.3.) ingevuld dat de kruipruimte droog was nu zij veronderstelden dat voor het invullen van de vragenlijst alleen de kruipruimte in de woonkamer van belang was. Deze veronderstelling is echter onjuist, omdat de vochtigheid van beide kruipruimtes van belang is. Feit van algemene bekendheid is dat vocht van invloed is op hout. Bij een 121 jaar oud huis met houten vloerbalken is het belangrijk om te melden dat in één van de twee kruipruimtes het wel eens vochtig was. Bij onduidelijkheid hierover had het op de weg van [gedaagden] gelegen hier vragen over te stellen aan de makelaar met wie zij samen de vragenlijst hebben ingevuld, dan wel zekerheidshalve te vermelden dat, alhoewel de kruipruimte in de woonkamer droog was, de kruipruimte in de gang dat niet altijd was. 
      
    
    
      4.7.
      
        [eisers] mochten afgaan op de mededeling van [gedaagden] dat de kruipruimte droog was. Daar komt bij dat uit het VEH rapport ook geen aanwijzing volgde voor [eisers] om nader onderzoek te doen of anderszins te twijfelen aan de door [gedaagden] gedane mededeling. Pas na destructief onderzoek (na levering) werd de zeer slechte staat van de vloerbalken duidelijk.
      
    
    
      4.8.
      Gelet op het bovenstaande beantwoordt de vloer die door [gedaagden] is geleverd niet aan wat [eisers] daarvan mochten verwachten. [eisers] hebben gevorderd gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot het vergoeden van de schade die zij hebben geleden als gevolg van de tekortkoming ten aanzien van (onder meer) de vloer. Uitgangspunt voor het begroten van de schade is het Davenne rapport, waarin ten aanzien van de vloer een post van € 15.900,-- voor vervanging is opgenomen. De in het Davenne rapport genoemde post voor vervanging van de vloerbalken en vloer is inclusief de kosten voor het uitdiepen van de kruipruimte. Deze kosten maken ook onderdeel uit van de door [eisers] geleden schade, omdat, zoals [eisers] ter zitting desgevraagd hebben gesteld en door [gedaagden] niet is weersproken, zonder het uitdiepen van de kruipruimte er over enkele jaren weer gebreken in de vorm van houtrot en schimmelvorming in de vloerbalken zouden ontstaan. Voor gedegen herstel van de huidige gebreken aan de vloer is ook het uitdiepen van de kruipruimte daarom noodzakelijk. Daarnaast zijn ook de kosten voor het isoleren van de kruipruimte meegenomen in de post van € 15.900,--. Niet ter discussie staat dat deze isolatiekosten geen onderdeel uitmaken van de schade die [eisers] hebben geleden en daarom in mindering moeten worden gebracht op de post van € 15.900,--.  Tevens moet, zoals in artikel 6.3 van de koopovereenkomst is vastgelegd, rekening worden gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. De rechtbank schat aldus de door [eisers] geleden schade op een bedrag van € 10.000,--. Nu ten aanzien van de hoofdelijkheid en wettelijke rente geen verweer is gevoerd zullen deze beide worden toegewezen.
      
      
        
          Dakbeschot
        
      
    
    
      4.9.
      Uit het Davenne rapport blijkt dat door vochtophoping in de houten delen van het dak er houtrot en schimmelvorming is ontstaan. [gedaagden] betwisten niet dat er houtrot en schimmelvorming in het dakbeschot is aangetroffen. 
      
    
    
      4.10.
      Dat [gedaagden] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bekend waren met dit gebrek is niet voldoende gebleken. In tegenstelling tot hetgeen [eisers] stellen maakt het laten vervangen van de dakramen in 2019 niet dat [gedaagden] op de hoogte moeten zijn geweest van de houtrot en schimmelvorming in het dakbeschot. In de eerste plaats omdat [gedaagden] deze werkzaamheden door een derde hebben laten uitvoeren en in de tweede plaats omdat uit het Davenne rapport blijkt dat het hout niet overal is aangetast (r.o. 2.7.). Op [gedaagden] rustte daarom geen mededelingsplicht. 
      
    
    
      4.11.
      De op [eisers] rustende onderzoeksplicht brengt met zich mee dat zij naar aanleiding van het VEH rapport een nader uitgebreid onderzoek aan het dakbeschot hadden moeten doen, hetgeen zij hebben nagelaten. In het VEH rapport (r.o. 2.2.) wordt als maatregel aangegeven dat een keuring door een specialistisch bedrijf noodzakelijk is. Het telefonisch contact dat [naam eiser 2] heeft gehad met Vereniging Eigen Huis over het standaard toevoegen van de alinea in het VEH rapport onder het kopje “Opmerking” doet aan de onderzoeksverplichting van [eisers] niets af, omdat de door VEH genoemde maatregel (inhoudende dat een keuring door een specialistisch bedrijf noodzakelijk is) geen onderdeel uitmaakt van deze standaard toegevoegde tekst. Van [eisers] had redelijkerwijs een nader onderzoek aan het dak mogen worden gevergd. Weliswaar was op de eerste verdieping slechts destructief onderzoek aan het dak mogelijk, maar op de vliering (waar geen gipsplaten waren aangebracht) kon een nader onderzoek aan het dakbeschot zonder destructie wel worden uitgevoerd. Ter zitting hebben [gedaagden] toegelicht dat zij in het verleden na het aanbrengen van het isolatiemateriaal op de vliering houten latten voor het isolatiemateriaal gemonteerd hebben, maar dat deze latten niet de mogelijkheid ontnamen het isolatiemateriaal opzij te schuiven om zo alsnog de houten delen van het dak te bekijken. Dat het niet makkelijk was om dit isolatiemateriaal opzij te schuiven, zoals [naam eiser 1] ter zitting heeft aangegeven, maakt niet dat slechts met destructief onderzoek kon worden achterhaald wat de staat van het houten dak was. 
      
    
    
      4.12.
      De gebreken aan het dakbeschot zijn weliswaar gebreken die [eisers] niet kenden, maar die zij wel zouden hebben ontdekt als zij het onderzoek zouden hebben verricht dat in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hen mocht worden gevergd.  [eisers] kunnen dan ook geen aanspraak maken op de garantie van artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Er is geen sprake van een tekortschieten in het nakomen van de verplichting door [gedaagden] zodat niet alleen de primaire vordering tot  schadevergoeding, maar ook de gedeeltelijke ontbinding en vermindering van de koopprijs op grond van dit (gesteld) tekortschieten van [gedaagden], wordt afgewezen. Ten aanzien van het meer subsidiaire beroep op dwaling is de rechtbank van oordeel dat, nu niet is vast komen te staan dat [gedaagden] bekend waren met de houtrot en schimmelvorming in het dakbeschot, er geen sprake is van dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder b BW. Ten aanzien van de wederzijdse dwaling is de rechtbank van oordeel dat gelet op de in het maatschappelijk verkeer geldende opvattingen en omstandigheden de gebreken aan het dakbeschot voor rekening van [eisers] dienen te blijven gelet op de op hen rustende onderzoeksplicht.
      
      
        
          Asbest
        
      
    
    
      4.13.
      In de woning is asbest aangetroffen. Uit het rapport van Rontrex (r.o. 2.8.) blijkt dat het voor wat betreft het dak gaat om een oppervlakte van 84 m². [eisers] stellen dat zij deze grote hoeveelheid asbest niet hadden kunnen en hoeven te verwachten gelet op de door [gedaagden] ingevulde vragenlijst (r.o. 2.3.) en het eigen onderzoek naar een klein stukje asbest bij het rookkanaal op de vliering. De rechtbank volgt [eisers] hierin niet. Ten aanzien van de door [gedaagden] ingevulde vragenlijst is relevant dat bij de vraag of er asbesthoudende materialen in de woning aanwezig zijn, zo ja welke en waar, [gedaagden] hebben geantwoord: “nee, bij ons weten niet.” Gelet op de nuancering “bij ons weten niet” kan in dit geval bij [eisers] niet de gerechtvaardigde verwachting zijn ontstaan dat [gedaagden] hebben willen aangeven dat er géén asbest in de woning aanwezig is, te meer niet nu [gedaagden] ook volgens het VEH rapport hebben aangegeven dat zij er niet mee bekend zijn of er asbest in de woning is verwerkt (r.o. 2.2.). De onbekendheid met de aanwezigheid van asbest in de woning is daarnaast vastgelegd in artikel 6.4.3. van de koopovereenkomst (r.o. 2.4.) en de akte van levering (r.o. 2.5.). De dakramen hebben [gedaagden] in 2019 laten vervangen. Of daarbij in het dak is gezaagd, waardoor de aanwezigheid van asbest wel ontdekt had moeten worden zoals [eisers] stellen, weten [gedaagden] niet. Zij waren zelf niet bij de uitvoering van deze werkzaamheden aanwezig, hebben van degene die de dakramen kwam vervangen niets vernomen over de aanwezigheid van asbest en de teruggeplaatste dakramen waren volgens [gedaagden] van dezelfde omvang als de dakramen die al lange tijd in het dak zaten, zodat het ook mogelijk is dat zonder te zagen in het dakbeschot (asbesthoudend plaatmateriaal) de ramen vervangen zijn. Dat [gedaagden] bekend waren met de asbest in de woning is dan ook niet gebleken. 
    
    
      4.14.
      Het eigen onderzoek van [eisers] naar een klein stukje materiaal bij het rookkanaal maakt niet dat [eisers], gezien de bevindingen in het VEH rapport, voldoende aan de op hen rustende onderzoeksplicht hebben voldaan. [naam eiser 2] heeft ter zitting verklaard dat uit de zelftest van het kleine stukje materiaal bij het rookkanaal op de vliering naar voren kwam dat dit asbesthoudend materiaal betrof. Deze ontdekking zal eerder aanleiding (behoren te) geven tot het laten uitvoeren van verder onderzoek naar de mogelijke aanwezigheid van meer asbest in de woning, dan dat [eisers] erop mochten vertrouwen dat het alleen dit kleine stukje materiaal was dat asbesthoudend was. De door [naam eiser 2] uitgevoerde test is niet het specialistische onderzoek dat volgens het VEH rapport (r.o. 2.2.) noodzakelijk was. Bovendien is in het VEH rapport onder het kopje “asbestverdachte materialen” ook geschreven dat naast de waargenomen asbest rondom het schoorsteenkanaal binnen op zolder (naar de rechtbank begrijpt: het kleine stukje materiaal dat [naam eiser 2] zelf heeft laten testen) er ook mogelijk (deels) in het dakbeschot asbestverdacht materiaal aanwezig is. Het VEH rapport waarschuwt dus voor mogelijk asbest in het dakbeschot. 
      
    
    
      4.15.
      Onder verwijzing naar hetgeen al in rechtsoverweging 4.12 met betrekking tot de diverse grondslagen voor de vordering van [eisers] is overwogen zullen ook de vorderingen voor zover deze verband houden met de aanwezigheid van asbest in de woning worden afgewezen, omdat [eisers] het in de woning aanwezige asbest zouden hebben kunnen ontdekken indien zij het onderzoek zouden hebben uitgevoerd dat gelet op de omstandigheden van het geval redelijkerwijs van hen kon worden gevergd. 
      
      
        
          Elektra
        
      
    
    
      4.16.
      Voor zover er al sprake was van problemen met de elektra hebben deze problemen niet aan het normale gebruik van de woning als woonhuis in de weg gestaan. [eisers] stellen wel dat de elektra gevaarlijk was, maar laten na dit verder te onderbouwen, terwijl [gedaagden] er terecht op wijzen dat het onaannemelijk is dat er een heel jaar wordt gewacht met het vervangen van de elektra wanneer deze zo gevaarlijk zou zijn geweest als door [eisers] wordt gesteld. Daar komt bij dat [eisers] gelet op de staat en de hoge leeftijd van de woning (gebouwd in 1898) rekening moesten houden met de noodzaak werkzaamheden aan de woning te verrichten om een zeker achterstallig onderhoud weg te werken of de woning aan te passen aan de eisen van de tijd. Ook de gedateerde elektra zoals genoemd in het VEH-rapport (r.o. 2.2.) valt daaronder. 
      
    
    
      4.17.
      Nu er ten aanzien van de elektra geen sprake is van een gebrek dat aan het normale gebruik van de woning als woonhuis in de weg staat, zullen de vorderingen van [eisers] worden afgewezen. Hierbij verwijst de rechtbank naar hetgeen al in rechtsoverweging 4.12 met betrekking tot de diverse grondslagen is overwogen.
      
      
        
          Onderzoekskosten 
        
      
    
    
      4.18.
      Voor zover de onderzoekskosten betrekking hebben op het achterhalen van de gebreken aan de vloerbalken betreft het kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid en dient deze schade op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW te worden vergoed door [gedaagden]  zullen dan ook hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van de kosten van het Davenne rapport, te weten € 320,--.
      
    
    
      4.19.
      
        [eisers] maken tevens aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Voldoende gebleken is dat voldaan is aan de wettelijke vereisten, zodat buitengerechtelijke incassokosten tot een bedrag van € 875,-- worden toegewezen.
      
    
    
      4.20.
      
        Aangezien zowel [eisers] als [gedaagden] op enig punt in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze. 
        
          5.	De beslissing 
        
        De rechtbank
      
      
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 10.000,--, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 16 mei 2020 tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 320,-- aan onderzoekskosten en € 875,-- aan buitengerechtelijke incassokosten;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.4.
      compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A. Wijsman-van Veen en in het openbaar uitgesproken op 5 januari 2022.