ECLI:NL:RBDHA:2022:433, Rechtbank Den Haag, 11-01-2022, 9357221\ RL EXPL 21-12456
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-01-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vordering tot ontbinding huurovereenkomst op grond van campuscontractclausule afgewezen. Onvoldoende onderbouwd dat van meet af aan sprake was van verhuur aan aan onderwijsinstelling ingeschreven student, gelet ook op de overige bewoners van het wooncomplex. Tegenvordering voor gebreken aan het gehuurde deel toegewezen.

RECHTBANK DEN HAAG 
    
    
      Zittingsplaats ’s-Gravenhage  
    
    
    
      CB/MP/c
      Zaak-/rolnr.: 9357221\ RL EXPL 21-12456
      11 januari 2022
    
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      de stichting Stichting Volkshuisvestiging Utrecht,gevestigd te Nieuwegein,eisende partij in conventie.
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: SVU,gemachtigde: mr. S. Eernstman (Gooiland advocaten),
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] ,
      
      wonende te [woonplaats] ,gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [huurder] ,gemachtigde: mevr. mr. C.J.M. van den Brûle
    
    
  
  
    
      1Procedure
    
    
      1.1.
      De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
      
        
          de dagvaarding van 15 juli 2021 met zeven producties (nrs. 1 tot en met 7); 
        
        
          de conclusie van antwoord en tevens (deels voorwaardelijke) eis in reconventie van 22 september 2021 met zes producties (nrs. 1 tot en met 6);
        
        
          conclusie van antwoord in reconventie, binnengekomen bij de griffie op 10 december 2021 met een productie (nr. 8);
        
        
          de brief van de gemachtigde van [huurder] van 14 december 2021 met vijf aanvullende producties (nrs. 7 tot en met 11);
        
        
          de e-mail van de gemachtigde van SVU van 20 december 2021 met een aanvullende productie (nr. 9).
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 21 december 2021 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij zijn verschenen [betrokkene] namens SVU, alsmede de gemachtigde van SVU. [huurder] is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier zakelijke aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden. Een schikking is niet bereikt.
      
    
    
      1.3.
      Vervolgens is de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Tussen SVU en [huurder] bestaat sinds 15 juni 2016 een huurovereenkomst betreffende een (studenten)kamer in het studentencomplex aan de van [adres] te [plaats] . Per 1 maart 2019 bewoont [huurder] kamer [X] (hierna: de woonruimte). 
      
    
    
      2.2.
      Op de huurovereenkomst zijn de door SVU gehanteerde algemene voorwaarden van toepassing verklaard. In artikel 10, van de huidige overeengekomen huurovereenkomst, is het volgende bepaald:
      
      
        
          Artikel 10:
        
      
      
      
        
          Tussen partijen is voorts overeengekomen:
        
        
          (…)
        
      
       Bestemming gehuurde, doorstromingsbeleid en uitbreiding doelgroep
      
        (…)
      
      
        
          
            Het is huurder bekend dat het gehuurde uitdrukkelijk is bestemd voor de huisvesting van studenten als bedoeld in artikel 7:272 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek en dat het gehuurde, na beëindigen van de lopende huurovereenkomst, opnieuw aan een student als bedoeld in artikel 7:274 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek zal worden verhuurd.
          
        
        
          
            Het is huurder bekend dat verhuurder een actief doorstromingsbeleid voert, erop gericht om studentenwoningen, zoals gehuurde, zoveel mogelijk en blijven te laten beantwoorden aan hun bestemming voor de huisvesting van studenten.
          
        
        
          
            Zodra een huurder niet langer ingeschreven staat als student aan een onderwijsinstelling voor middelbaar of hoger voortgezet onderwijst, doet huurder hiervan schriftelijk mededeling aan de verhuurder.
          
        
        
          
            De huurder verklaart geen bezwaar te hebben tegen het, op verzoek van verhuurder, minimaal éénmaal per jaar, verstrekken van informatie door de onderwijsinstelling of IB-groep aan verhuurder over het al dan niet ingeschreven staan als student aan een onderwijsinstelling voor middelbaar of hoger voortzet onderwijs.
          
        
        
          
            Huurder zal op het eerste verzoek van verhuurder aan verhuurder informatie verstrekken over het al dan niet ingeschreven staand als student aan een onderwijsinstelling voor middelbaar of hoger voortgezet onderwijs, onder overlegging, indien van toepassing, van nodige bewijsstukken. 
          
        
        
          
            Indien de huurder niet binnen drie maanden na ontvangst van het verzoek als bedoeld in het vorige gedachtenstreepje de gevraagde kopie heeft verstrekt, kan de verhuurder de huur opzeggen.
          
        
      
      
        (…)
      
      
    
    
      2.3.
      Bij brief een e-mail van 27 november 2020 heeft (de beheerder van) SVU aan [huurder] verzocht om een kopie van het bewijs van inschrijving voor het lopende studiejaar aan een hogeschool of universiteit.
      
    
    
      2.4.
      Per 18 december 2020 heeft SVU onder verwijzing naar het ontbreken van het bewijs van inschrijving aan een hogeschool of universiteit de huurovereenkomst met [huurder] opgezegd per 18 april 2021.
      
      
      
    
  
  
    
      3Vordering, grondslag en verweer
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      3.1.
      In conventie vordert SVU bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        
          De huurovereenkomst ten aanzien van de woonruimte aan de [adres] kamer [X] in [plaats] , gesloten tussen SVU als verhuurder en [huurder] als huurder, te beëindigen onder vaststelling van het tijdstip waarop [huurder] de voornoemde woonruimte dient te ontruimen en te verlaten met al wie en al wat zich daarin van de zijde van [huurder] mocht bevinden;
        
        
          
            [huurder] te veroordelen aan SVU te betalen de kosten van het geding, alsmede het bedrag voor het salaris van de gemachtigde van SVU.
        
      
      
    
    
      3.2.
      SVU legt aan deze vordering, naast voormelde feiten, het navolgende ten grondslag. Gelet op hetgeen in artikel 10 van de tussen partijen tot stand gekomen huurovereenkomst is bepaald, kwalificeert de huurovereenkomst als een campuscontract als bedoeld in artikel 7:274 lid 4 BW. Op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c in samenhang met lid 4 BW is SVU bevoegd de huurovereenkomst te beëindigen, nu [huurder] niet binnen drie maanden na het verzoek daartoe een bewijs van inschrijving als student aan SVU heeft verstrekt.
      
    
    
      3.3.
      
        [huurder] voert verweer. Als meest verstrekkende verweer stelt dat hij nimmer als student de woning heeft gekregen. Voorts stelt hij dat de ‘opzeggingsbrief’ van SVU niet voldoet aan de eisen die de wet stelt aan een geldige opzegging. Bovendien betwist [huurder] dat SVU de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Daarbij komt dat in de gegeven omstandigheden het beëindigen van de huurovereenkomst met [huurder] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Tenslotte moet bij afweging van belangen van partijen het belang van [huurder] prevaleren, nu toewijzing van ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde leidt tot dakloosheid van [huurder] .
      
      
        
          In (deels voorwaardelijke) reconventie
        
      
      
    
    
      3.4.
      In reconventie vordert [huurder] bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, onvoorwaardelijk:
      
        
          SVU te gebieden haar onderhoudsplichtigen als verhuurder na te komen in het complex aan de [adres] te [plaats] , binnen de door kantonrechter te bepalen termijn, dan wel te bepalen dat [huurder] op kosten van SVU het onderhoud kan laten verrichten en de gebreken kan laten herstellen;
        
        
          SVU te veroordelen om aan [huurder] te betalen als vergoeding voor gederfd woongenot binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, een bedrag van€ 780,00, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag waarop SVU hiermee in gebreken blijft tot aan de dag der algehele voldoening, althans vanaf een in goede justitie vast te stellen datum;
        
      
      
      
        en voorwaardelijk, indien en voor zover de kantonrechter SVU in de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde ontvankelijk verklaart, dan wel deze vordering toewijst:
      
      
        
          SVU te veroordelen tot betaling aan [huurder] een vergoeding voor verhuis-en inrichtingskosten ad. € 6.334,00 binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, althans een in goede justitie door de kantonrechter te bepalen ander bedrag, met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag waarop SVU hiermee in gebreke blijft tot aan de dag der algehele voldoening, althans vanaf een in goede justitie vast te stellen datum;
        
        
          SVU te veroordelen de waarborgsom van € 390,00 binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn aan [huurder] te vergoeden, met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag waarop SVU hiermee in gebreke blijft tot aan de dag der algehele voldoening, althans vanaf een in goede justitie vast te stellen datum;
        
        
          te bepalen dat de huurovereenkomst met SVU niet eerder zal eindigen dan het moment waarop [huurder] een andere woning kan betrekken via Woonnet, althans een ontruimingstermijn te bepalen van te minste twaalf maanden na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis, om [huurder] voldoende gelegenheid te bieden vervangende woonruimte te vinden en te betrekken;
        
      
      
      
        en in beide gevallen:
      
      - SVU te veroordelen in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.5.
      SVU voert verweer tegen de vordering van [huurder] in reconventie. Op de stellingen en verweren in reconventie zal hieronder – voor zover van belang- worden ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4Beoordeling
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      4.1.
      In conventie staat tussen partijen de vraag ter discussie of SVU de huurovereenkomst betreffende de woonruimte kon opzeggen. Hierover oordeelt de kantonrechter als volgt. 
      
    
    
      4.2.
      In artikel 10 van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitdrukkelijk is bestemd voor de huisvesting van studenten (als bedoeld in artikel 7:274 lid 4 BW). Verder is daarin opgenomen dat een huurder schriftelijk aan de verhuurder mededeelt als hij niet langer staat ingeschreven als student. Tussen partijen staat vast dat [huurder] niet uit eigen beweging aan SVU heeft meegedeeld dat hij niet (langer) student is. Ook staat vast dat hij niet op verzoek van SVU een bewijs van inschrijving aan een onderwijsinstelling heeft getoond of kunnen tonen.
      
    
    
      4.3.
      Weliswaar erkent [huurder] dat artikel 10 is opgenomen in de tussen hem en SVU gesloten huurovereenkomst, maar hij stelt op dat punt dat SVU vanaf het begin dat hij de woonruimte huurde in het betreffende studentencomplex ermee bekend was dat hij niet was ingeschreven aan een onderwijsinstelling. Tussen 2016 en eind 2020 heeft SVU ook nooit naar een bewijs van inschrijving gevraagd. De reden dat [huurder] woonruimte kon krijgen in het complex was dat hij destijds via de casemanager van de gemeente [plaats] woonruimte kon krijgen, terwijl hij daarvoor dakloos was en in de schuldsanering zat. Daarom kan SVU naar zijn mening geen beroep doen op de betreffende clausule. Daar komt volgens hem nog bij dat er ook vele andere huurders in het complex wonen, die geen student zijn.
      
    
    
      4.4.
      Tegenover de stelling van SVU dat [huurder] niet (langer) staat ingeschreven aan een onderwijsinstelling en dat op grond daarvan de huurovereenkomst zou moeten eindigen, voert [huurder] gemotiveerd verweer, namelijk dat hij nooit student was en dat er ook vele andere huurders in het complex zijn die geen student zijn. Omdat [huurder] de vordering van SVU gemotiveerd heeft betwist, had het op de weg van SVU gelegen om ofwel aan te tonen dat zij in eerdere jaren wel bewijzen van inschrijving had gevraagd en/of gekregen, ofwel de stelling van [huurder] dat ook vele andere huurders in het complex geen student zijn te ontkrachten door het overleggen van een onderbouwing dat die huurders wel zijn ingeschreven aan een onderwijsinstelling. Dit alles vanuit het gezichtspunt dat, bij gemotiveerde betwisting van een vordering, het aan de eisende partij is om haar stellingen nader te onderbouwen en desnoods te bewijzen. In deze procedure, en met name ook tijdens de mondelinge behandeling van de vordering, komt SVU niet verder dan de stellingen van [huurder] te betwisten, zonder daar echter enige onderbouwing van te verschaffen en/of bewijs aan te bieden. Dat leidt ertoe dat de kantonrechter de vordering van SVU als onvoldoende onderbouwd zal afwijzen. Daarbij komt de kantonrechter ook niet (meer) toe aan een toetsing van de stelling dat SVU de woonruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
      
    
    
      4.5.
      Als de in conventie in het ongelijk gestelde partij zal SVU worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [huurder] , begroot op € 374,00 (2 punten á € 187,00).
      
      
        
          In (deels voorwaardelijke) reconventie
        
      
      
    
    
      4.6
      Omdat de vordering in conventie wordt afgewezen, is niet voldaan aan de voorwaarde waaronder [huurder] zijn voorwaardelijke vordering in reconventie heeft ingesteld. Dat deel van de vordering behoeft daarom geen behandeling meer. 
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      4.7.
      
        [huurder] vordert in reconventie dat SVU wordt bevolen aan haar onderhoudsverplichting als verhuurder te voldoen danwel te bepalen dat [huurder] op kosten van SVU het onderhoud kan laten verrichten en de gebreken kan laten herstellen. Hij vordert tevens vergoeding door SVU van schade wegens gederfd woongenot. 
      
    
    
      4.8.
      
        [huurder] stelt dat SVU tekort is geschoten in de nakoming van haar onderhoudsverplichting als verhuurder van het complex. In de doucheruimte(s) en keuken(s) en op de etage van [huurder] is (zwarte) schimmel zichtbaar. Daarnaast ondervindt [huurder] problemen met de verwarmingsbuizen die naast en door zijn kamer lopen. De buizen worden wanneer de ketel aan staat gloeiend heet, waardoor de temperatuur in zijn kamer in de zomer oploopt tot wel 39 graden. 
      
    
    
      4.9.
      Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW is de verhuurder verplicht gebreken aan het gehuurde te herstellen. SVU heeft het probleem getracht op te lossen door de verwarmingsketel uit te zetten, zodat er niet langer warm water door de buizen loopt. Dit blijkt niet de oplossing te zijn, nu [huurder] nog steeds last heeft van de hoge temperaturen in zijn kamer. Uit de als productie 6 aan de conclusie van antwoord gehechte whatsapp en e-mailberichten van mei 2021 blijkt dat [huurder] herhaaldelijk heeft verzocht om de verwarmingsbuizen te verwijderen/repareren, zodat de temperatuur in zijn kamer daalt. SVU heeft ondanks meerdere verzoeken daartoe, nagalaten dit probleem op te lossen. 
      
    
    
      4.10
      Uit de overgelegde foto’s van de zijde van [huurder] blijkt dat in de keuken(s) en in de badkamer(s) (zwarte) schimmelplekken zitten. SVU stelt de schimmelplekken regelmatig te hebben herstelt door er overheen te verven. [huurder] stelt dat het probleem hierdoor niet wordt opgelost. De schimmel blijft terugkeren, nu voldoende ventilatie ontbreekt. De kantonrechter is het met [huurder] eens dat de hoog oplopende temperaturen in woonruimte, die kennelijk het gevolg zijn van verwarmingsbuizen die ook in de zomer warmte of zelfs hitte afgeven een inbreuk maken op het woongenot van [huurder] . Daarnaast heeft SVU onvoldoende weerlegd dat zwarte schimmel in combinatie met blijkbaar onvoldoende ventilatiemogelijkheden gebreken aan het gehuurde opleveren.
      
    
    
      4.11.
      Nu sprake is van gebreken aan het gehuurde, die aan SVU zijn toe te rekenen heeft [huurder] in beginsel op grond van artikel 7:207 BW recht op huurprijsvermindering voor de duur dat de gebreken voorduren, los van de verplichting van SVU om de gebreken structureel op te heffen. In dat licht zal de kantonrechter SVU veroordelen om de problemen met de verwarmingsbuizen en de zwarte schimmel uiterlijk 1 april 2022 weg te nemen en de kantonrechter zal als vergoeding voor gederfd woongenot een bedrag van € 500,00 toekennen. De kantonrechter ziet vooralsnog geen aanleiding [huurder] te machtigen de herstellingen op kosten van SVU uit te (laten) voeren.
      
    
    
      4.12.
      Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal SVU worden veroordeeld in de proceskosten in reconventie aan de zijde van [huurder] , begroot op € 187,00 (1 punt á        € 187,00).
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        In conventie:
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vordering van SVU af;
      
      
        
          In reconventie:
        
      
      
    
    
      5.2.
      gebiedt SVU haar onderhoudsverplichtingen als verhuurder, voor zover deze betrekking hebben op de verwarmingsbuizen en de aanwezigheid van zwarte schimmel in de woonruimte van [huurder] in het complex aan de [adres] te [plaats] uiterlijk per 1 april 2022 na te komen;
      
    
    
      5.3
      veroordeelt SVU om aan [huurder] als vergoeding voor gederfd woongenot een bedrag van € 500,00 te betalen;
      
    
    
      5.4
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          In conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt SVU in de proceskosten aan de zijde van [huurder] , in conventie begroot op € 370,00 en in reconventie begroot op € 187,00;
      
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis wat betreft de betalingsverplichtingen van SVU uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. C.W. D Bom en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 januari 2022.