ECLI:NL:RBOVE:2022:680, Rechtbank Overijssel, 01-03-2022, 9322756 \ CV EXPL  21-1587
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2022-03-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eiseres huurt een woning van gedaagde. Eiseres heeft een deel van de huur ingehouden omdat er volgens haar sprake was van gebreken aan de woning. Een deskundige heeft een aantal gebreken vastgesteld en die heeft gedaagde hersteld. De kantonrechter oordeelt dat er (maar) twee gebreken zijn op grond waarvan eiseres huurvermindering toekomt. Daardoor heeft eiseres te veel huur ingehouden. Die ten onrechte niet betaalde huur moet zij dus alsnog betalen. Als zij dat niet op tijd doet, wordt de huurovereenkomst ontbonden.

RECHTBANK OVERIJSSEL
    Team kanton en handelsrecht
    Zittingsplaats Almelo
    
    
      Zaaknummer	: 9322756 \ CV EXPL  21-1587 
    
    
    
      
        Vonnis van 1 maart 2022 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [X]
        ,wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, 
      hierna te noemen [X] ,
      gemachtigde: mr. M. Zwennes,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [Y]
        ,wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, 
      hierna te noemen [Y] ,
      gemachtigde: mr. L. Holtrop.
    
    
    
  
  
    
      1De beslissing in het kort
    
      1.1.
      
        [X] huurt een woning van [Y] . [X] heeft een deel van de huur ingehouden omdat er volgens haar sprake was van gebreken aan de woning. [Y] was het hier niet mee eens. Uiteindelijk heeft een deskundige een aantal gebreken vastgesteld en  heeft [Y] die vervolgens hersteld. De kantonrechter oordeelt dat er (maar) twee gebreken zijn op grond waarvan [X] huurvermindering toekomt. Daardoor heeft [X] te veel huur ingehouden. Die ten onrechte niet betaalde huur moet zij dus alsnog betalen. Als zij dat niet op tijd doet, wordt de huurovereenkomst ontbonden. 
      
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 12 oktober 2021,
      - de akte overlegging producties van de zijde van [Y] , ontvangen op 4 januari 2022,
      - de conclusie van antwoord in reconventie, ontvangen op 7 januari 2022,
      - de (aantekeningen van de griffier van de) mondelinge behandeling van 18 januari 2022,
      - de spreekaantekeningen van [Y] .
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
      3.1.
      
        [Y] verhuurt met ingang van 1 februari 2009 de woning aan [adres] te [plaats] aan [X] . Het betreft een ruim honderd jaar oude boerderij. De huurprijs bedraagt € 604,00 per maand.
      
    
    
      3.2.
      De woning bevindt zich op het terrein waar ook de woning van [Y] en zijn hoveniersbedrijf zijn gevestigd.
      
    
    
      3.3.
      In de huurovereenkomst is over de ruimte boven de badkamer (hierna: de hooizolder) het volgende opgenomen:
      
      
        
          “de ruimte die is gelegen boven de badkamer is in slechte staat; het betreden van deze ruimte wordt door huurder ontraden en geschiedt op eigen risico.”
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [X] heeft meerdere keren de huur gedeeltelijk ingehouden, vanwege vermeende gebreken aan de woning. In totaal heeft [X] een bedrag van € 3.391,00 ingehouden.
      
    
    
      3.5.
      Op verzoek van [X] heeft een deskundige op 24 februari 2021 een onderzoek ter plaatse gedaan naar eventuele gebreken van de woning. De deskundige heeft op 10 maart 2021 een rapportage opgesteld. Uit de rapportage van de deskundige komen - samengevat - de volgende gebreken naar voren:
      
        1. Betonvloer in de hal
      
      
        2. Scheurvorming binnen algemeen
      
      
        3. Slaapkamer aan de achterzijde van de woning
      
      
        4. Schimmelvorming in de badkamer
      
      
        5. Het hang en sluitwerk van de kozijnen
      
      
        7. Het dak van de berging
      
      
    
    
      3.6.
      Naar aanleiding van het deskundigenrapport heeft [Y] verschillende maatregelen getroffen om de gebreken te herstellen. 
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    in conventie
    
      4.1.
      
        
          [X] vordert dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
        I. de huurprijs in de periode 1 januari 2021 tot 26 april 2021 vermindert tot 30% van de overeengekomen huurprijs;
        II. [Y] veroordeelt tot (terug)betaling van een bedrag van € 1.087,20 uit hoofde van te veel betaalde huur over de periode 1 januari 2021 tot 26 april 2021, binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis;
        III. de huurprijs met ingang van 19 juni 2021 vermindert tot primair 20% dan wel subsidiair 30% van de overeengekomen huurprijs, tot het moment dat de gebreken volledig zijn verholpen;
        IV. [Y] veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van       € 353,10 exclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de in de dagvaarding aangezegde roldatum;
        V. [Y] veroordeelt in de kosten van de procedure en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over alle kosten vanaf 15 dagen na dit vonnis.
      
      
    
    
      4.2.
      
        [X] voert aan dat er sprake is geweest van gebreken die een vermindering van de huurprijs rechtvaardigen. 
      
    
    
      4.3.
      
        [Y] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [X] in de proces- en nakosten.
      
      
        
          in reconventie
        
      
    
    
      4.4.
      
        
          [Y] vordert - samengevat - dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
        
          Primair
        
        I. de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt, althans ontbonden verklaart en [X] veroordeelt om de woning binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te verlaten, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat zij met voldoening aan de veroordeling in gebreke blijft, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt;
        II. [X] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 3.391,00 aan achtertallige huurpenningen, te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten en de contractuele (dan wel wettelijke) rente vanaf 1 april 2019 tot aan de dag der algehele voldoening;
        III. [X] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 8.550,00 aan boete, te vemeerderen met een bedrag van € 25,00 per dag vanaf 5 oktober 2021 tot aan de dag dat [X] haar veprlichtingen is nagekomen, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de datum waarop de boetes zijn verbeurt tot de datum der algehele voldoening;
      
      
      
        
          Subsidiair
        
        I. voor recht verklaart dat [Y] buiten rechte niet kan worden gedwongen om tot verduurzaming van de woning over te gaan alsmede dat [Y] niet is gehouden om zijn medewerking te verlenen aan het plaatsen van een traplift, dan wel om voorzieningen te (laten) treffen die het mogelijk maken dat [X] tot haar dood in de woning kan blijven wonen en dat, indien [Y] hier niet toe overgaat of partijen hierover geen overeenstemming bereiken, dit geen grond is voor [X] om haar huurbetalingsverplichting niet geheel en tijdig na te komen;
        II. voor recht verklaart dat de schimmelvorming in de slaapkamer, de vochtproblematiek in de badkamer/eetkamer, de krimpscheuren in de muren, zijn veroorzaakt door het niet nakomen van [X] haar (onderhouds)verplichtingen voortvloeiende uit de wet en de huurovereenkomst;
        III. [X] veroordeelt om haar onderhoudsverplichtingen voorvloeiende uit de huurovereenkomst, zoals het schoonhouden van de woning en het verrichten van kleine herstellingen, na te leven op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50,00 voor iedere dag of gedeelte dat zij hiermee, na hiertoe in gebreke te zijn gesteld, in gebreke blijft, met een maximum van € 50.000,00;
      
      
      
        
          Primair en subsidiair
        
        I. [X] veroordeelt in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten en ontruimingskosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, en - voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
      
      
    
    
      4.5.
      
        [Y] voert aan dat [X] een huurvermindering heeft toegepast, zonder daarvoor een geldige grondslag te hebben. Daardoor heeft [X] in strijd gehandeld met goed huurderschap. 
      
    
    
      4.6.
      
        [X] voert verweer.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    in conventie
    
    
      5.1.
      De vraag die in deze procedure voorligt is of [X] huurprijsvermindering toekomt of dat zij de volledig overeengekomen huur verschuldigd is. 
      
    
    
      5.2.
      Volgens artikel 7:207 BW kan een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop zij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Op grond van artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. 
      
      
        
          De gevorderde huurprijsvermindering over de periode 1 januari 2021 tot 26 april 2021
        
      
      
    
    
      5.3.
      
        [X] heeft een huurprijsvermindering van 70% gevorderd over de periode 1 januari 2021 tot 26 april 2021. Zij stelt dat er met ingang van 1 januari 2021 sprake was van verminderd huurgenot vanwege gebreken aan de woning. [Y] heeft dit betwist. Er is tussen partijen gecorrespondeerd over de vraag of er al dan niet sprake was van gebreken aan de woning. Daarna heeft [X] een deskundige ingeschakeld met de vraag of hij de eventueel aanwezige gebreken aan de woning in kaart wilde brengen. De deskundige heeft vervolgens een rapport uitgebracht waarin een aantal gebreken en de wijze waarop deze gebreken opgelost konden worden zijn opgenomen. 
      
    
    
      5.4.
      De kantonrechter zal de door de deskundige besproken gebreken hierna achtereenvolgens bespreken. Bij de beoordeling van de eventuele gebreken wordt voorop gesteld dat de woning een oude woning is. [X] mag dan ook niet in alle gevallen verwachten dat de bestaande voorzieningen vergelijkbaar zijn met die van een nieuwbouwwoning of dat er voorzieningen worden gerealiseerd conform de normen die horen bij nieuwbouwwoningen.  
      
      
        
          Betonvloer in de hal
        
      
    
    
      5.5.
      De deskundige heeft vastgesteld dat de betonnen vloer is verzakt. De kantonrechter is van oordeel dat op de door de deskundige gemaakt foto’s sprake lijkt te zijn van een minimale verzakking en stelt vast dat niet gesteld of gebleken is dat de vloer een gevaar opleverde of dat hij dusdanig verzakt was dat [X] er niet kon lopen. Een iets verzakte vloer hoort naar het oordeel van de kantonrechter bij de oude staat van de woning, zoals [X] deze bij aanvang van de huurovereenkomst ook heeft geaccepteerd. De kantonrechter gaat voorbij aan de stelling van [X] dat de verzakte vloer scheuren in de binnenmuren heeft veroorzaakt, nu dit door de deskundige niet is vastgesteld. Dit leidt tot de conclusie dat [X] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de vloer een gebrek oplevert dat voor [X] tot verminderd huurgenot leidt.
      
      
        
          Scheurvorming binnen algemeen
        
      
    
    
      5.6.
      Weliswaar blijkt uit de rapportage van de deskundige dat er sprake is van scheurvorming op verschillende plekken in het gehuurde, maar gesteld noch gebleken is dat het woongenot van [X] daardoor ernstig is verstoord of dat het gebruik van het gehuurde daardoor ernstig is belemmerd. Dit laatste blijkt ook geenszins uit het rapport van de deskundige. De kantonrechter is van oordeel dat de scheurvorming daarom niet valt aan te merken als een gebrek waardoor [X] verminderd huurgenot heeft. Dit geeft voor [X] dan ook geen recht op huurprijsvermindering. 
      
      
        
          Slaapkamer aan de achterzijde van de woning
        
      
    
    
      5.7.
      De deskundige heeft schimmels waargenomen in de slaapkamer, maar heeft geconcludeerd dat de schimmelvorming niet is aan te duiden als een gebrek. Daarbij geeft hij aan dat het aan [X] is om de ruimte beter te ventileren, met name wanneer zij gebruik maakt van de condensdroger en de wasmachine in die slaapkamer. De schimmelvorming is dus niet veroorzaakt door een gebrek aan de woning, maar door gebrek aan ventilatie door [X] . Dat de deskundige adviseert mechanische ventilatie aan te brengen, maakt niet dat het niet aanwezig zijn hiervan een gebrek oplevert op grond waarvan [X] huurvermindering kan vorderen.
      
      
        
          Schimmelvorming in de badkamer
        
      
    
    
      5.8.
      De deskundige heeft schimmelvorming nabij het plafond van de badkamer waargenomen. De deskundige stelt dat dit komt doordat er te weinig ventilatievoorzieningen aanwezig zijn in de badkamer. De kantonrechter merkt de, op de foto’s ook zichtbare, schimmelvorming aan als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Schimmelvorming en vochtproblematiek zijn aan te merken als een staat of eigenschap die het huurgenot van de huurder substantieel aantast. Algemeen bekend is dat schimmel en vocht in een woonhuis een nadelige invloed heeft op het woon- en leefklimaat in de woning. De woning bood op dit punt niet het genot dat [X] daarvan op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Dit levert dan ook verminderd huurgenot op dat voor [X] recht geeft op een huurprijsvermindering.
      
      
        
          Schimmelvorming in de muur van de badkamer/eetkamer
        
      
    
    
      5.9.
      De deskundige heeft hoge vochtwaarden en schimmelvorming in de muur in de eetkamer gemeten. Als oorzaak wijst de deskundige de te smalle kitrand tussen de vloer/wand aan. De kantonrechter overweegt dat de hoge vochtwaarde kennelijk pas waarneembaar werd door het gebruik van een indicatieve vochtmeter. Gesteld noch gebleken is dus dat de hoge vochtwaarde voor verminderd huurgenot van [X] heeft geleid. Dit blijkt ook niet uit het rapport van de deskundige. De kantonrechter is daarom van oordeel dat dit niet valt aan te merken als een gebrek waardoor [X] verminderd huurgenot leidt. Dit geeft voor [X] dan ook geen recht op huurprijsvermindering. 
      
      
        
          Het hang en sluitwerk van de kozijnen
        
      
    
    
      5.10.
      De deskundige heeft geconstateerd dat verschillende raamkozijnen niet zijn voorzien van uitzetijzers, waardoor de ramen niet goed vastgezet kunnen worden tijdens het ventileren van de woning. Verder kunnen de ramen onvoldoende worden afgesloten en zijn er luchtlekken in gesloten stand waargenomen. Dit zijn gebreken die naar het oordeel van de kantonrechter leiden tot verminderd huurgenot en geven dan ook recht op huurprijsvermindering. Daarbij weegt mee dat, zoals hiervoor al is overwogen en ook blijkt uit het deskundigenrapport, ventilatie van een oude woning erg belangrijk is. 
      
      
        
          Het dak van de berging
        
      
    
    
      5.11.
      De deskundige heeft een opening waargenomen tussen de profielplaten van het dak van de berging. Daardoor is waterlekkage volgens de deskundige zeer aannemelijk. Het gaat hierbij echter om het dak van de berging waar niet wordt geleefd en die slechts dient ter opslag. Niet gebleken is dat het probleem met het dak tot lekkage heeft geleid waardoor de opslag van spullen in de berging niet meer mogelijk was, zodat naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake is geweest van verminderd huurgenot. [Y] heeft bovendien gesteld dat de kier tussen de platen op de dag van het deskundigenonderzoek nog is opgelost, welke stelling door [X] niet is betwist. De kantonrechter merkt het dak van de berging dan ook niet aan als gebrek op grond waarvan [X] recht heeft op huurprijsvermindering.
      
    
    
      5.12.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat er ten minste twee gebreken zijn aan de woning (schimmelvorming in de badkamer en het hang en sluitwerk van de kozijnen) die voor [X] recht kunnen geven op (tijdelijke) huurprijsvermindering. Voor de vraag of [X] huurprijsvermindering toekomt is voorts van belang of [X] [Y] voldoende in de gelegenheid heeft gesteld tot het inspecteren dan wel herstel van deze gebreken.
      
    
    
      5.13.
      Vaststaat dat [Y] aanwezig is geweest bij het onderzoek door de deskundige, zodat eveneens vaststaat dat hij in de gelegenheid is gesteld tot het inspecteren van de gebreken. De kantonrechter overweegt dat [X] het deskundigenrapport op 22 maart 2021 aan [Y] heeft toegestuurd, zodat zij op dat moment kenbaar heeft gemaakt dat er sprake was van gebreken die door [Y] dienden te worden hersteld. 
      
    
    
      5.14.
      
        [Y] heeft hieraan gehoor gegeven en hij heeft gesteld en onderbouwd dat hij de door de deskundige in kaart gebrachte gebreken heeft laten herstellen door een aannemer en dat de herstelwerkzaamheden op 22 april 2021 zijn afgerond. Dat [Y] naar aanleiding van het deskundigenrapport herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd is door [X] ook erkend. De stelling van [X] dat de herstelwerkzaamheden niet deugdelijk zouden zijn uitgevoerd heeft zij niet (gemotiveerd) onderbouwd, zodat deze stelling zal worden gepasseerd. Dat de herstelwerkzaamheden op 22 april 2021 zijn afgerond en niet op de door haar gestelde 25 april 2021 is door [X] niet (meer) betwist, zodat de kantonrechter er vanuit gaat dat de herstelwerkzaamheden op 22 april 2021 zijn afgerond.
      
    
    
      5.15.
      De kantonrechter is op grond van het bovenstaande van oordeel dat [X] recht heeft op huurprijsvermindering over de periode 22 maart 2021 tot 22 april 2021, te weten één maand. Onder de gegeven omstandigheden acht de kantonrechter een eenmalige verlaging van de huurprijs van 40% van de overeengekomen huurprijs (tot € 362,40) redelijk. Het was niet gerechtvaardigd om de huurbetaling met 70% te verlagen, nu [X] niet van ieder huurgenot was verstoken. [X] was dus gerechtigd om eenmalig een bedrag van € 241,60 in te houden. Vaststaat dat zij meer dan dit bedrag heeft ingehouden (waarover in de beoordeling in reconventie meer) zodat haar vordering tot (terug)betaling van enig bedrag door [Y] moet worden afgewezen. 
      
      
        
          De gevorderde huurprijsvermindering vanaf 19 juni 2021
        
      
      
    
    
      5.16.
      
        [X] stelt dat er, naast de gebreken die in het deskundigenrapport zijn opgenomen, ook sprake is van andere, nieuwe, gebreken aan de woning. Zo is [X] van mening dat vervanging van de kozijnen noodzakelijk is en dat het buitenschilderwerk in zeer slechte staat is. Daarnaast meent [X] dat de staat van de hooizolder is aan te merken als een gebrek. [X] vordert met ingang van 19 juni 2021 een vermindering van de huurprijs van 20% dan wel 30% van de overeengekomen huurprijs, totdat alle kozijnen zijn vervangen en de hooizolder is hersteld. 
      
    
    
      5.17.
      
        [Y] heeft de stellingen van [X] betwist. Hij heeft onder meer aangevoerd dat de deskundige desgevraagd heeft verklaard dat het schilderwerk van de kozijnen voldoende is en dat de kozijnen niet volledig vervangen hoeven te worden. Ook een eigen deskundige van [Y] heeft enkel geadviseerd om de kozijnen te schilderen. Daarom heeft [Y] de kozijnen laten schilderen. Nu de kozijnen opnieuw zijn geschilderd en er geen noodzaak is om alle kozijnen te vervangen, is er geen sprake van een gebrek, aldus [Y] . Ten aanzien van de hooizolder stelt [Y] dat de hooizolder niet tot het gehuurde behoort.
      
    
    
      5.18.
      Ten aanzien van de hooizolder merkt dat kantonrechter op dat in het midden kan blijven of dit gedeelte van de woning tot het gehuurde behoort. Als het al bij het gehuurde zou horen, dan heeft [X] met de staat van deze ruimte uitdrukkelijk ingestemd bij het tekenen van de huurovereenkomst, nu de staat van deze ruimte daarin expliciet staat opgenomen. Dat zij het mogelijke gebrek aan deze ruimte heeft geaccepteerd, blijkt ook uit de omstandigheid dat zij vijf jaar lang niet heeft geklaagd over de ruimte. De kantonrechter is daarom van oordeel dat [X] hiervoor geen recht op huurprijsvermindering toekomt.
      
    
    
      5.19.
      De stelling van [X] dat vervanging van de kozijnen noodzakelijk is, acht de kantonrechter onjuist. De opdracht aan de deskundige, die nota bene door [X] zelf is ingeschakeld, was om alle al dan niet aanwezige gebreken aan de woning in kaart te brengen. Dat heeft hij gedaan. In het rapport van de deskundige worden de kozijnen als zodanig niet als gebrek aangemerkt. Het gebrek dat door de deskundige is vastgesteld ziet op het hang- en sluitwerk van de kozijnen. De deskundige wijst in zijn rapport verder enkel op de verouderde staat van de kozijnen en hij adviseert om nieuwe kozijnen aan te brengen. De kantonrechter oordeelt dat het aan de verhuurder, [Y] , is om te bepalen of hij dit advies uitvoert of niet. Het is, gelet op de gemotiveerde stellingen van [Y] , naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk dat het schilderen van de kozijnen voldoende was. [Y] heeft gemotiveerd onderbouwd dat hij de kozijnen heeft laten schilderen en dit is door [X] niet betwist. Daardoor zal de kantonrechter de staat van de kozijnen ook niet aanmerken als een gebrek wat voor [X] tot verminderd huurgenot leidt, zodat [X] hiervoor geen recht op huurprijsvermindering toekomt.
      
    
    
      5.20.
      Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter de door [X] gevorderde huurprijsvermindering vanaf 19 juni 2021 afwijzen.
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten
        
      
      
    
    
      5.21.
      Nu geldvordering van [X] wordt afgewezen, zal de vordering tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten eveneens worden afgewezen.
      
    
    
      5.22.
      
        [X] wordt, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de kosten van de procedure. De kosten aan de zijde van [Y] worden begroot op € 374,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x liquidatietarief € 187,00).
      
    
    
      5.23.
      
        [X] wordt ook veroordeeld tot betaling van de nakosten. Deze worden begroot op een bedrag van € 93,50 (een half punt van het liquidatietarief). 
      
    
    
      5.24.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten zal worden toegewezen met inachtneming van de onder de beslissing te bepalen termijn.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
      
        
          De primaire vorderingen
        
      
      
    
    
      5.25.
      Tussen partijen staat vast dat [X] in totaal een bedrag van € 3.391,00 heeft ingehouden op de huurpenningen. Nu de kantonrechter in conventie heeft geoordeeld dat [X] slechts een bedrag van € 241,60 in had mogen houden, zal zij in reconventie worden veroordeeld tot terugbetaling van een bedrag van € 3.149,40. De kantonrechter zal daarover de contractuele rente van 1% per maand als bedoeld in artikel 20.2 van de Algemene Bepalingen toewijzen met ingang van 1 april 2019. 
      
    
    
      5.26.
      Het door [Y] gevorderde bedrag van € 615,46 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten op grond van artikel 20.4 van de Algemene Bepalingen zal eveneens worden toegewezen, nu voldoende is gebleken dat [Y] buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt. 
      
    
    
      5.27.
      
        [Y] vordert verder ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst. [Y] stelt dat [X] , door een huurvermindering toe te passen zonder rechtsgeldige grondslag, is tekortgeschoten in de nakoming van haar betalingsverplichting. 
      
    
    
      5.28.
      De kantonrechter zal de door [Y] gevorderde ontbinding en ontruiming voorwaardelijk toewijzen. De kantonrechter zal [X] een termijn van veertien dagen bieden om het bedrag van € 3.270,20 terug te betalen. Het ligt naar zijn oordeel in de rede dat [X] de door haar ingehouden huurpenningen heeft gereserveerd, zodat dit geen probleem op zou moeten leveren. Wanneer [X] het bedrag niet binnen deze termijn terugbetaalt, zal de huurovereenkomst worden ontbonden per 1 april 2022 en zal de ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen daarna plaats moeten vinden. Voor toewijzing van de door [Y] gevorderde dwangsom ziet de kantonrechter geen aanleiding.
    
    
      5.29.
      
        [Y] heeft verder nog gesteld dat ook op andere gronden ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Bijvoorbeeld de grond dat [X] verzuimt de woning te onderhouden. In dat verband stelt [Y] dat de muren ernstig vergeeld zijn en dat [X] de tuin onvoldoende onderhoud. De kantonrechter is van oordeel dat vergeelde muren en het achterstallige tuinonderhoud niet direct een schending van de huurovereenkomst en daarmee grond voor ontbinding van de huurovereenkomst opleveren. Wel wijst de kantonrechter [X] erop dat zij de woning en de tuin dient te onderhouden. Mede gelet op wat door de deskundige met betrekking tot de schimmelvorming is gesteld, is het van belang dat [X] de woning goed schoon houdt en ventileert. Het tuinonderhoud moet ook door [X] worden gedaan. Dat [Y] in de praktijk de coniferen wel eens heeft gesnoeid, maakt niet dat hij daartoe verplicht was. De kantonrechter merkt daarbij wel op dat [X] de tuin naar eigen inzicht mag onderhouden en dat dat inzicht anders kan zijn dan [Y] , als professioneel hovenier, zou wensen.
      
    
    
      5.30.
      De kantonrechter ziet gelet op het voorgaande geen aanleiding om de door [Y] gevorderde boete van € 8.550,00 toe te wijzen. Bovendien staat het gevorderde bedrag aan boete niet in verhouding tot de door [Y] gestelde tekortkomingen van [X] . De  boete zal dan ook afgewezen worden. 
      
      
        
          De subsidiaire vorderingen
        
      
      
    
    
      5.31.
      Wanneer [X] tijdig het toegewezen bedrag terugbetaalt, zal de huurovereenkomst tussen partijen in stand blijven. In dat geval komen de subsidiaire vorderingen van [Y] aan de orde.
      
    
    
      5.32.
      
        [Y] vordert een verklaring voor recht dat [Y] buiten rechte niet gedwongen kan worden om tot verduurzaming van de woning over te gaan en dat [X] op die grond dus niet kan overgaan tot (gedeeltelijke) opschorting van de huurbetalingen. De kantonrechter is met [X] van mening dat deze vordering te ruim en te vaag is geformuleerd. Nu valt niet in te schatten welke mate van verduurzaming al dan niet noodzakelijk is en welke gevolgen het al dan niet verduurzamen voor de huurprijs zou moeten hebben. De kantonrechter zal deze vordering dan ook afwijzen.  
      
    
    
      5.33.
      
        [Y] vordert verder een verklaring voor recht dat [Y] niet gehouden is om zijn medewerking te verlenen aan het plaatsen van een traplift, dan wel gehouden is voorzieningen te treffen die het mogelijk maken dat [X] tot haar dood in de woning kan blijven wonen. Ook voor toewijzing van deze vordering ziet de kantonrechter geen aanleiding. Ook deze punten anticiperen teveel op mogelijke ontwikkelingen in de toekomst.
      
    
    
      5.34.
      
        [Y] vordert ook een verklaring voor recht dat de schimmelvorming in de slaapkamer, de vochtproblematiek in de badkamer en eetkamer en de krimpscheuren in de muren zijn veroorzaakt door het niet nakomen van [X] haar (onderhouds)verplichtingen voortvloeiende uit de wet en de huurovereenkomst. Uit het deskundigenrapport blijkt dat de hiervoor genoemde zaken niet allemaal alleen zijn veroorzaakt door [X] . Bovendien ziet de kantonrechter niet in wat het belang van [Y] bij deze verklaring voor recht is, nu deze gebreken inmiddels door hem zijn hersteld. Ook deze vordering zal worden afgewezen. 
      
    
    
      5.35.
      De door [Y] gevorderde veroordeling van [X] om haar onderhoudsverplichtingen na te komen, zoals het schoonhouden van de woning en het verrichten van kleine herstellingen zal de kantonrechter toewijzen. De kantonrechter ziet geen aanleiding om hieraan een dwangsom te koppelen. 
      
    
    
      5.36.
      
        [Y] vordert verder dat [X] wordt veroordeeld om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de coniferen in de tuin te snoeien tot een hoogte van twee meter en het overige tuinonderhoud te verrichten, zoals het snoeien van hagen, het wieden van onkruid en het opruimen van onder andere vuilnis, meubels en kerstbomen. De kantonrechter zal deze vordering toewijzen, nu [X] hiertoe gehouden is op grond van de huurovereenkomst. Daarbij merkt de kantonrechter wel, nogmaals, op dat van [X] niet kan worden verwacht dat zij de tuin op dezelfde manier bijhoudt als een hovenier zou doen. De kantonrechter zal de dwangsom van € 25,00 per dag maximeren op een bedrag van € 500,00.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.37.
      Nu partijen in reconventie over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, acht de kantonrechter het redelijk om de proceskosten tussen partijen te compenseren in die zin dat iedere partij haar eigen proceskosten draagt.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    De kantonrechter
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      6.1.
      vermindert de huurprijs voor de periode 22 maart 2021 tot 22 april 2021 met 40% van de overeengekomen huurprijs,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [X] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [Y] begroot op € 374,00, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, bij gebreke waarvan dit bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [X] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 93,50, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, bij gebreke waarvan dit bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis in conventie uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.5.
      wijst af wat meer of anders is gevorderd. 
      
      
      
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      6.6.
      veroordeelt [X] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [Y] te betalen een bedrag van € 3.270,20, te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per maand vanaf 1 april 2019, tot aan de dag van volledige betaling,
      
    
    
      6.7.
      veroordeelt [X] tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 615,46,
      
    
    
      6.8.
      ontbindt, als [X] niet binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan de onder 6.6. en 6.7. omschreven veroordelingen heeft voldaan, de tussen partijen gesloten huurovereenkomst per 1 april 2022,
      
    
    
      6.9.
      veroordeelt [X] , als zij niet binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan de onder 6.6. en 6.7. omschreven veroordelingen heeft voldaan, om binnen 14 dagen na de ontbinding op 1 april 2022 het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle personen en zaken die zich daarin vanwege haar bevinden en met afgifte van alle sleutels geheel ter vrije beschikking van [Y] te stellen,
      
    
    
      6.10.
      veroordeelt [X] , als zij wel aan de onder 6.6. en 6.7. omschreven veroordelingen heeft voldaan en de huurovereenkomst aldus in stand blijft, tot het nakomen van haar onderhoudsverplichtingen op grond van de huurovereenkomst, zoals het schoonhouden van de woning en het verrichten van kleine herstellingen,
      
    
    
      6.11.
      veroordeelt [X] , als zij wel aan de onder 6.6. en 6.7. omschreven veroordelingen heeft voldaan en de huurovereenkomst aldus in stand blijft, om binnen 4 weken na betekening van dit vonnis de coniferen in de tuin van de woning te snoeien tot een hoogte van 2 meter alsmede het overige tuinonderhoud te verrichten en de tuin op te ruimen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 25,00 voor iedere dag dat zij daarmee in gebreke blijft, tot een maximum van € 500,00 is bereikt,
      
    
    
      6.12.
      verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.13.
      bepaalt dat de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij haar eigen proceskosten draagt,
      
    
    
      6.14.
      wijst af wat meer of anders is gevorderd.
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2022. (ms)