ECLI:NL:RBLIM:2022:409, Rechtbank Limburg, 20-01-2022, 9591079 CV EXPL 21/5820
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2022-01-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding: ontruiming woonruimte toegewezen. Achterstand van meer dan drie maanden. Verrekeningsverweer op grond van de stelling dat de verhuurder tijdens de looptijd van de huurovereenkomst een te hoog bedrag aan servicekosten in rekening heeft gebracht, slaagt niet.

RECHTBANK LIMBURG
    Burgerlijk recht
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 9591079 CV EXPL 21-5820
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 20 januari 2022
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        
      
      wonend te [woonplaats]
      eisende partij
      gemachtigde mr. J.E.J. Beckers
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        
      
      wonend te [woonplaats]
      gedaagde partij
      gemachtigde mr. C.R.N. de Boer
    
    
    
      Partijen worden [eiseres] en [gedaagde] genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 28 december 2021 met producties 1 t/m 19;
        
        
          de op 5 januari 2022 door [eiseres] ingediende producties 20 t/m 22;
        
        
          de door [gedaagde] op 11 en 12 januari 2022 ingediende ongenummerde producties;
        
        
          de mondelinge behandeling op 13 januari 2022 en de pleitnota’s van beide partijen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] heeft aan [gedaagde] met ingang van 16 maart 2018 een zelfstandige woonruimte verhuurd aan het adres aan de [adres] te [woonplaats] . 
      
    
    
      2.2.
      De huurprijs bedraagt € 525,- (€ 385,- kale huur en € 140,- voor nutsvoorzieningen en servicekosten). De huurprijs dient voor de 1ste van iedere maand te worden voldaan. In de huurovereenkomst is verder in artikel 6 opgenomen dat de verhuurder zal zorgdragen voor de levering van elektriciteit en water voor het gebruik van het woonruimtegedeelte van het gehuurde. In artikel 7 van de huurovereenkomst staat dat de verhuurder zal zorgdragen voor de levering van de volgende zaken en diensten in verband met de bewoning van het gehuurde: gebruik van water en elektra en onderhoud en verlichting algemene ruimte.
      
    
    
      2.3.
      In het appartement van [gedaagde] bevindt zich een elektriciteitsmeter. Voor de berekening van de kosten voor elektriciteit heeft [eiseres] echter steeds de centrale meter gebruikt.
      
    
    
      2.4.
      Tot november 2019 heeft [gedaagde] de huurprijs steeds niet tijdig voldaan. De huurprijs over de maanden december 2018, maart 2019, april 2019, juli 2019, augustus 2019, september 2019 en oktober 2019 heeft [gedaagde] niet voldaan. Naar aanleiding van een door [gedaagde] in april 2019 voorgestelde betalingsregeling van drie termijn van € 350,- heeft [gedaagde] € 700,- betaald.  
      
    
    
      2.5.
      
        [eiseres] heeft in september 2019 Advocasso ingeschakeld om de vordering te innen. Op 30 september 2019 bedroeg de huurachterstand € 3.078,82, inclusief kosten en rente.. Partijen zijn in september 2019, door tussenkomst van de Kredietbank Limburg, een afbetalingsregeling overeengekomen van € 50,- per maand. Deze afbetalingsregeling is [gedaagde] tot en met september 2021 nagekomen. In totaal heeft [gedaagde] € 1.250,- afgelost aan Advocasso. 
      
    
    
      2.6.
      Over de maanden oktober 2021, november 2021 en december 2021 is de huurprijs niet voldaan.
      
    
    
      2.7.
      Bij brief van 19 november 2021 heeft [eiseres] [gedaagde] aangemaand om de achterstand in de betaling van de huurprijs te voldoen binnen zestien dagen na dagtekening, bij gebreke waarvan [gedaagde] buitengerechtelijke incassokosten in het vooruitzicht zijn gesteld.
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde] heeft de achterstand in de betaling van de huurprijs niet voldaan en ook de huur over de maand januari 2022 niet voldaan. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert bij wijze van onmiddellijke voorziening, uitvoerbaar bij voorraad, 
      
        
          ontruiming van het gehuurde; 
        
        
          betaling van de achterstallige huur van € 3.350,-, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;
        
        
          betaling van de toekomstige huur van € 525,- met ingang van 1 januari 2022 tot de dag van daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde, vermeerderd met de wettelijke rente;
        
        
          betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 556,-, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen in de volledige kosten van het geding en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente.
        
      
      
    
    
      3.2.
      Het verweer van [gedaagde] zal hierna besproken worden.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Spoedeisend belang
      
    
    
    
      4.1.
      De kantonrechter overweegt dat zij het spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen aanwezig acht, gelet op de door [eiseres] gestelde huurachterstand. 
      
      
        
          De huurachterstand, het beroep op verrekening en de ontruiming
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        Op grond van de stukken en stellingen van partijen stelt de kantonrechter vast dat [gedaagde] de huur over de maanden december 2018, maart 2019, april 2019, juli 2019, augustus 2019, september 2019 en oktober 2019 en oktober tot en met december 2021 niet heeft voldaan. [gedaagde] heeft € 700,- rechtstreeks aan [eiseres] betaald. Uit het overzicht van Advocasso blijkt dat [gedaagde] aan Advocasso € 1.250,- heeft voldaan. 
        De huurachterstand per december 2021 bedraagt dan ook € 3.300,-.
      
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling van € 3.300,-. Wat [gedaagde] heeft aangevoerd slaagt niet. De kantonrechter zal hierna motiveren waarom niet.  
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] erkent dat hij een huurachterstand heeft laten ontstaan, maar stelt dat [eiseres] in verzuim is met het verstrekken van de afrekening servicekosten over de jaren 2018 en 2019. Verder is tegen de afrekening servicekosten over het jaar 2020 bezwaar gemaakt. Volgens [gedaagde] heeft hij hoe dan ook een tegenvordering op [eiseres] omdat er een te hoog bedrag aan servicekosten in rekening is gebracht. De kosten voor huur van de boiler en de kosten voor onderhoud van de tuin zijn ten onrechte in rekening gebracht. De hoogte van de huurachterstand is niet bepaalbaar en kan dus niet in kort geding worden vastgesteld, aldus [gedaagde] . 
      
    
    
      4.5.
      Onder de gedingstukken bevindt zich een handgeschreven berekening van de kosten over het jaar 2020 voor gas, elektriciteit, waterverbruik, huur boiler, schoonmaak gemeenschappelijke ruimten en tuinonderhoud. Verder bevindt de specificatie van de daadwerkelijke kosten vanaf 23 februari 2020 voor gas en elektriciteit zich onder de stukken. Voor gas en elektriciteit is dit per maand een bedrag van € 103,69, waterverbruik € 3,06, servicekosten boiler € 16,10, schoonmaak gemeenschappelijke ruimten € 12,- en voor tuinonderhoud € 12,50. In totaal heeft [eiseres] de servicekosten voor het appartement van [gedaagde] op € 147,35 per maand gesteld. Dit is een hoger bedrag dan de overeengekomen servicekosten van € 140,-. [gedaagde] heeft ter zitting erkend dat het gas wordt geleverd door [eiseres] en dat [gedaagde] geen eigen meter in zijn appartement heeft voor verbruik van gas. 
      
    
    
      4.6.
      De in rekening gebrachte kosten voor gas en elektriciteit en de wijze waarop [eiseres] deze heeft toegerekend per appartement is met de berekening van [eiseres] en de onderliggende specificatie gas en elektra naar het oordeel van de kantonrechter (voldoende) inzichtelijk en komt de kantonrechter niet onredelijk voor. Dat deze bedragen in de periode voor februari 2020 uit de pas liepen met de in rekening gebrachte voorschotten op de servicekosten, heeft [gedaagde] niet gesteld en ook niet aangetoond, door, bijvoorbeeld de meterstanden bij te houden op de in zijn appartement aanwezige elektriciteitsmeter. Tegen de kosten voor het schoonmaken van de algemene ruimten en de kosten voor water heeft [gedaagde] geen bezwaar gemaakt. Met andere woorden is de kantonrechter er niet van overtuigd geraakt dat de voorschotten lager zijn dan de daadwerkelijke kosten, dan wel dat deze kosten dermate lager zijn dat bij verrekening met de huurachterstand dit leidt tot een achterstand in de huurbetaling van minder dan drie maanden. [eiseres] heeft bovendien niet de indruk gewekt dat zij [gedaagde] het vel over de oren wil halen en is meermalen coulant geweest ten opzichte van [gedaagde] . 
      
    
    
      4.7.
      In het geval de kosten voor het onderhoud van de boiler en tuinonderhoud ten onrechte in rekening zijn gebracht leidt dit tot een totaal bedrag van € 1.272,70 dat over de periode van 16 maart 2018 tot en met 2021 ten onrechte in rekening is gebracht. Ook in dat geval bedraagt de huurachterstand meer dan drie maanden. Bij een achterstand in de huurbetaling van drie maanden wordt in het algemeen aangenomen dat deze een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst behelst die ernstig genoeg om een  ontbinding te rechtvaardigen. Ook was reeds in 2019 al sprake van een achterstand in de betaling van de huur van drie maanden. Nakoming van een achterstand van drie maanden in het verleden is niet meer mogelijk. Buiten de periode dat het budgetbeheer in handen was van de Kredietbank is bovendien sprake geweest van stelselmatig niet of te laat betalen van de huur. Al met al is daarmee een ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure naar alle waarschijnlijkheid te verwachten. Daarop vooruitlopend kan de gevorderde ontruiming worden toegewezen. De termijn waarbinnen dit dient te gebeuren zal op veertien dagen na betekening van dit vonnis gesteld worden. 
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde] zal ook worden veroordeeld tot betaling van de huur van € 525,- per maand met ingang van 1 januari 2022 tot de dag van ontruiming van het gehuurde.
      
    
    
      4.9.
      Wat de gevorderde ontruiming betreft, ligt het op de weg van [gedaagde] om bijzondere omstandigheden te stellen (en bij betwisting te bewijzen) die tot de conclusie kunnen leiden dat genoemde tekortkoming gezien haar bijzondere aard of betekenis de (ontbinding en de daaraan verbonden) ontruiming niet rechtvaardigt. Wat [gedaagde] in dat verband heeft aangevoerd leidt niet tot de conclusie dat sprake is van dergelijke bijzondere omstandigheden. Dat [gedaagde] veel pech heeft ondervonden in zijn loopbaan, meermalen zijn werk is kwijtgeraakt en dat een ontruiming de ernst van zijn situatie zal verergeren, zijn omstandigheden die de kantonrechter niet voor rekening van [eiseres] kan laten komen. Dat binnen de rechtspraak wordt geëxperimenteerd met een zogenoemde schuldenrechter betekent niet dat daarom in dit individuele geval anders dient te worden geoordeeld dan in vergelijkbare gevallen. Binnen de rechtbank Limburg is (ook) een schuldenloket. Een rechter kan een persoon met (problematische) schulden naar dit loket doorverwijzen. De doorverwijzing heeft ten doel deze persoon in een zo vroeg mogelijk stadium in contact te brengen met de gemeentelijke schuldhulpverlening. Een dergelijke doorverwijzing heeft geen invloed op het verloop of de uitkomst van de zaak. [gedaagde] heeft gesteld dat hij opnieuw hulp met het budgetbeheer zal krijgen via de kredietbank en dat hij daarnaast de rechter zal vragen een bewindvoerder te benoemen om zijn geldzaken te beheren. Hij heeft al hulp bij het beheer van zijn schulden. Een doorverwijzing is dus niet nodig. De kantonrechter ziet voorts geen reden om voorwaarden aan de ontruiming te verbinden.
      
      
        
          De buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente
        
      
      
    
    
      4.10.
      De vordering tot betaling van de buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen, omdat in de veertiendagenbrief een onjuist bedrag is vermeld. [eiseres] heeft de vordering in zoverre laten vallen. De gevorderde wettelijke rente over deze kosten zal ook worden afgewezen.
      
    
    
      4.11.
      
        [eiseres] heeft haar vordering in zoverre gewijzigd dat daar waar wettelijke handelsrente ingevolge art. 6:119a BW is gevorderd, de wettelijke rente ingevolge 6:119 BW is bedoeld. De wettelijke rente ingevolge art. 6:119 BW zal worden toegewezen over de achterstallige huur vanaf de data van verzuim. Dit is telkens de 1ste dag van de maand waarop de huurtermijn ziet.
      
      
      
      
        
          Proceskosten en nakosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        
          [eiseres] heeft een veroordeling van de daadwerkelijke proceskosten gevorderd. [eiseres] heeft ter zitting toegegeven dat dit een vergissing is en dat zij een proceskostenveroordeling overeenkomstig de gebruikelijke tarieven vordert.
        Als de in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] worden veroordeeld
        tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op:
      
      - dagvaarding 		€  121,39
      - griffierecht 		€    85,00
      - salaris gemachtigde 	€  747,00
      Totaal: 			€  953,39
      
    
    
      4.13.
      De wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.
      
    
    
      4.14.
      
        [gedaagde] zal op na te melden wijze in de nakosten en de wettelijke rente daarover worden veroordeeld.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om de gehuurde woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] binnen een termijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis met al het zijne te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter algehele en vrije beschikking van [eiseres] te stellen;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de achterstallige huur van € 3.300,-, te vermeerderen met de wettelijke rente ingevolge art. 6:119 BW met ingang van de 1ste dag van de maand waarop iedere afzonderlijke huurtermijn ziet, tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de huur van € 525,- per maand met ingang van 1 januari 2022 tot aan de dag van (daadwerkelijke) ontruiming van het gehuurde, vermeerderd met de wettelijke rente ingevolge art. 6:119 BW over de aan [eiseres] verschuldigde som met ingang van de 1ste dag van de maand waarop iedere afzonderlijke huurtermijn ziet, tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 953,39, vermeerderd met de wettelijke rente ingevolge art. 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde] onder de voorwaarde dat hij niet binnen twee weken na aanschrijving door [eiseres] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: 
      - € 124,-, aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag der voldoening,
      - te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag der voldoening;
      
    
    
      5.6.
      verklaart de onderdelen 5.1 tot en met 5.5 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en is in het openbaar uitgesproken.
      
      
      
      
      
      
        BM