ECLI:NL:GHSHE:2022:646, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 01-03-2022, 200.284.615_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2022-03-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte met, volgens de huurder, een aantal gebreken.

GERECHTSHOF  ̓s-HERTOGENBOSCH
    Team Handelsrecht
    
    
      zaaknummer 200.284.615/01
    
    
    
      
        arrest van 1 maart 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      voorheen handelend onder de naam Viszaak Ocean,
      wonende te [woonplaats] , 
      appellant,
      verder: [appellant] ,
      advocaat: mr. K.T. Ghaffari te Nijmegen,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      geïntimeerde,
      verder: [geïntimeerde] ,	
      advocaat: mr. P.J.A. van de Laar te Eindhoven,
    
    
    
      op het bij exploot van dagvaarding van 24 augustus 2020 ingeleide hoger beroep van de door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen vonnissen van 20 december 2018 en 28 mei 2020 tussen [appellant] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 6943380/rolnummer 18/4033) 
    
    
      Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen en naar het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 30 augustus 2018.
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    
      
        de dagvaarding in hoger beroep van 24 augustus 2020 met twee producties (de vonnissen waarvan beroep);
      
      
        de memorie van grieven van [appellant] van 26 januari 2021;
      
      
        de memorie van antwoord van [geïntimeerde] van 23 maart 2021.
      
    
    
    
      Partijen hebben arrest gevraagd. Alleen [geïntimeerde] heeft gefourneerd. Een USB-stick die [appellant] in eerste aanleg heeft overgelegd is in hoger beroep niet overgelegd of gedeponeerd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
    
    
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        De feiten
      
    
    
      3.1
      Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
      
        
          Bij schriftelijke huurovereenkomst van 29 september 2015 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] de winkel/bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] verhuurd. De huurovereenkomst is met ingang van 15 oktober 2015 aangegaan voor de duur van vijf jaar. De overeenkomst is mede ondertekend door een oom van [appellant] , de heer [persoon A] , als ‘medeverantwoordelijke voor de huur’.
        
        
          Op de huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (ROZ 2003). Ook de huurovereenkomst draagt deze aanduiding, hoewel het gaat om een viswinkel/restaurant, een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. De vermelding van artikel 7:230a BW in plaats van artikel 7:290 BW berust kennelijk op een abuis; partijen verbinden er geen consequenties aan.  
        
        
          Tussen partijen is afgesproken dat [geïntimeerde] in het begin van de huurperiode een aantal werkzaamheden zou (laten) uitvoeren. Op 5 januari 2016 heeft [appellant] zijn zaak geopend.
        
        
          De huurprijs bedroeg € 700,- per maand en de waarborgsom € 2.100,-. Per 31 december 2016 is de huurovereenkomst in onderling overleg beëindigd. [appellant] heeft de waarborgsom en de volledige huur over de periode tot en met juni 2016 betaald, vanaf juli 2016 heeft [appellant] niet de volledige huur voldaan.  
        
      
      
      
        
          De procedure in eerste aanleg
        
      
    
    
      3.2
      Bij dagvaarding van 23 mei 2018 heeft [appellant] de onderhavige procedure tegen [geïntimeerde] aanhangig gemaakt. Hierin stelde [appellant] dat de door [geïntimeerde] toegezegde verbouwingswerkzaamheden op de afgesproken datum, 1 december 2015, niet klaar waren waardoor [appellant] zijn zaak pas op 5 januari 2016 kon openen. Bovendien waren de werkzaamheden ook daarna nog niet voltooid en vertoonde het gehuurde gebreken (tocht, stankoverlast, slechte betegeling en stucwerk, uitval van elektriciteit). Een en ander leidde tot mindere inkomsten voor [appellant] . De voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst betekent dat [geïntimeerde] voordeel heeft van de investeringen van [appellant] in de het gehuurde, aldus [appellant] . 
      
    
    
      3.3
      Op grond hiervan vorderde [appellant] in eerste aanleg in conventie, samengevat, veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van:
      
        
          € 2.228,03 aan huurpenningen en servicekosten in de periode 15 oktober 2015 tot en met december 2015, subsidiair € 891,21 aan huurpenningen en servicekosten over december 2015;
        
        
          € 5.075,- dan wel € 4.200,- aan huurprijsvermindering over 14,5 respectievelijk 12 maanden;
        
        
          € 17.360,- aan schadevergoeding vanwege misgelopen inkomsten;
        
        
          € 2.100,- aan betaalde borgsom;
        
        
          € 3.984,- aan investeringen;
        
        
          € 1.073,72 aan buitengerechtelijke incassokosten,
        
      
      deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten met nakosten en wettelijke rente.
      
    
    
      3.4
      
        [geïntimeerde] heeft de vorderingen van [appellant] bestreden. Volgens [geïntimeerde] is hij alle gemaakte afspraken nagekomen en is de voortijdige sluiting van de viszaak niet aan hem te wijten. In reconventie heeft [geïntimeerde] gesteld dat [appellant] aan achterstallige huur een bedrag van € 2.000,- verschuldigd is, vermeerderd met zes maal de contractuele boete van € 150,- vanwege niet tijdige betaling van de huur, in totaal € 2.900,-. Dit bedrag vorderde [geïntimeerde] in reconventie, subsidiair een bedrag van € 800,- na verrekening van de waarborgsom van € 2.100,-.
      
    
    
      3.5
      
        [appellant] heeft de reconventionele vordering van [geïntimeerde] op zijn beurt bestreden.
      
    
    
      3.6
      
        Bij tussenvonnis van 30 augustus 2018 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen bepaald die op 19 november 2018 heeft plaatsgevonden.
        	Bij tussenvonnis van 20 december 2018 heeft de kantonrechter de standpunten van partijen samengevat en [appellant] toegelaten tot bewijs van feiten en omstandigheden waaruit kan blijken dat zijn vorderingen gegrond zijn.
        	Bij eindvonnis van 28 mei 2020 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellant] voor de verschillende onderdelen van zijn vorderingen het bewijs niet heeft geleverd en diens vorderingen in conventie afgewezen. In reconventie is de vordering van [geïntimeerde] , na verrekening, tot een bedrag van € 800,- toegewezen. [appellant] is veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie.
      
      
      
        
          De omvang van het hoger beroep
        
      
    
    
      3.7
      In zijn appeldagvaarding heeft [appellant] geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen van 20 december 2018 en 28 mei 2020, tot toewijzing van zijn vorderingen en afwijzing van de vordering van [geïntimeerde] en tot veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van hetgeen [appellant] uit hoofde van het vonnis heeft betaald met wettelijke rente, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties met nakosten en wettelijke rente. Bij memorie van grieven heeft [appellant] twee grieven aangevoerd en geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding.
      
    
    
      3.8
      
        [geïntimeerde] heeft de grieven van [appellant] bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van de beroepen vonnissen met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. 
      
      
        
          De grieven
        
      
    
    
      3.9
      
        [appellant] heeft in punt 8 van zijn memorie van grieven als zijn eerste grief vermeld dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat [appellant] de grondslag van zijn vorderingen ter zake van onverschuldigd betaalde huur en ter zake vermindering van de huurprijs door genotsvermindering niet bewezen heeft en dat de vorderingen en hun eventuele subsidiaire versies moeten worden afgewezen. Zijn tweede grief houdt in dat de vordering tot terugbetaling van de borgsom wordt afgewezen omdat [geïntimeerde] een tegenvordering (o.a. onbetaalde huur) heeft waarmee hij deze vordering mag verrekenen. 
      
    
    
      3.10
      Deze grieven betreffen het eindvonnis van 28 mei 2020. Tegen het tussenvonnis van 20 december 2018 heeft [appellant] geen grieven gericht zodat hij in zijn hoger beroep tegen dat vonnis niet-ontvankelijk verklaard zal worden. De bewijsopdracht die in dat vonnis is opgenomen strekt het hof vooralsnog tot uitgangspunt.
      
    
    
      3.11
      Grief 1 is door [appellant] als volgt nader omschreven:
      
        9. [appellant] vordert terugbetaling van de huur van € 2.228,03 ter zake van aan [geïntimeerde] onverschuldigd betaalde huur, omdat [geïntimeerde] de toegezegde verbouwingswerkzaamheden niet klaar had op de afgesproken datum van 01 december 2015. Daarnaast heeft [appellant] huurprijsvermindering gevorderd over de periode 15 oktober 2015 tot en met 31 december 2015.
      
      
        10. De kantonrechter heeft wat betreft de onverschuldigde huurbetaling in 6.1 en verder
      
      
        
          en 13.1 van het bestreden vonnis d.d. 28 mei 2020 ten onrechte geoordeeld dat aan [appellant] geen beroep toekomt op artikel 22.1 van de algemene bepalingen, omdat [appellant] beseft moet hebben dat het gehuurde niet of niet ten volle gebruikt zou kunnen worden. Daarnaast is ten onrechte geoordeeld dat [appellant] zijn beroep op huurprijsvermindering als gevolg van verminderd huurgenot niet of onvoldoende heeft bewezen of onderbouwd.
        
        
          [appellant] heeft hieraan toegevoegd dat hij in hoger beroep, anders dan in eerste aanleg, een huurprijsvermindering met € 550,- per maand vordert over de periode van 15 oktober 2015 tot en met december 2015, in totaal € 1.375,- (memorie van grieven punt 21). In eerste aanleg ging het voor die periode om het bedrag van € 2.228,03 (€ 1.750,- huur + € 478,03 servicekosten) dat [appellant] in het hiervoor weergegeven punt 9 van zijn memorie van grieven vermeldt. [appellant] legt aan zijn vordering - die in hoger beroep kennelijk is verminderd - ten grondslag dat hij in die periode geen gebruik kon maken van het gehuurde en dat [geïntimeerde] als verhuurder onvoldoende voortvarend te werk is gegaan waardoor de streefdatum van 1 december 2015 niet werd gehaald en [appellant] de inkomsten van de feestmaand december miste.  
      
      
    
    
      3.12
      
        [geïntimeerde] heeft hiertegen aangevoerd dat hij zijn verplichtingen als verhuurder tegenover [appellant] is nagekomen. Het pand verkeerde volgens [geïntimeerde] bij de aanvang van de huur in goede staat en is in die staat aanvaard, conform de Algemene Bepalingen. Partijen zijn bij de aanvang van de huur overeengekomen dat [geïntimeerde] de tegelvloer op nog twee of drie plaatsen zou repareren en enkele systeemplafondplaten zou vervangen. Dat is ook gebeurd. Dat de streefdatum van 1 december 2015 voor de opening van de zaak niet is gehaald, is niet aan [geïntimeerde] te wijten. In de loop van die werkzaamheden zijn partijen nog overeengekomen dat [geïntimeerde] daarnaast verschillende aanvullende werkzaamheden zou verrichten in verband met het voorgenomen gebruik van de bedrijfsruimte door [appellant] , hetgeen extra tijd kostte. Een voorbereidingstijd van tweeëneenhalve maand is hiervoor niet onredelijk te achten, aldus [geïntimeerde] . 
      
    
    
      3.13
      Het hof overweegt hierover het volgende. Tussen partijen staat vast dat zij bij het sluiten van de huurovereenkomst hebben afgesproken dat [geïntimeerde] nog enkele werkzaamheden aan het gehuurde zou verrichten. Dat betekent dat het gehuurde bij de aanvang van de huurperiode nog niet volledig gebruiksklaar was. Gesteld noch gebleken is dat tussen partijen op enig moment is afgesproken dat dit toen wel het geval zou zijn. Het ligt ook voor de hand dat een bedrijfsruimte die nog niet is ingericht om als viszaak/restaurant te worden gebruikt een opbouwfase kent voordat het gehuurde voor dat doel geschikt is gemaakt. Door [appellant] is niet bewezen dat [geïntimeerde] heeft toegezegd dat het gehuurde op 1 december 2015 klaar zou zijn voor opening van de viszaak/restaurant. [geïntimeerde] heeft deze datum steeds aangeduid als een streefdatum en in zijn toelichting op deze grief gebruikt [appellant] nu zelf ook deze term. Door [appellant] is niet bewezen dat [geïntimeerde] in de periode tussen de aanvang van de huurperiode en de opening van de viszaak/restaurant zijn verplichtingen als verhuurder tegenover [appellant] niet is nagekomen. Artikel 2 van de Algemene Bepalingen houdt onder meer in dat wanneer geen proces-verbaal van oplevering is opgemaakt het gehuurde wordt geacht te zijn opgeleverd en aanvaard in de staat die huurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. In dit geval is geen proces-verbaal van oplevering opgemaakt, zodat uitgegaan dient te worden van een goed onderhouden zaak. De werkzaamheden die [geïntimeerde] zou uitvoeren op grond van de afspraak bij het aangaan van de huurovereenkomst, zijn door hem uitgevoerd. De aanvullende werkzaamheden waar partijen nadien afspraken over hebben gemaakt, staan hier los van nu deze niet voortvloeiden uit de huurovereenkomst en de daarbij behorende Algemene Bepalingen. [appellant] heeft een beroep gedaan op artikel 22.1 van de Algemene Bepalingen. Op grond daarvan is de huurder geen huurprijs en bijkomende vergoedingen verschuldigd over de periode dat het gehuurde niet tijdig ter beschikking van de huurder is gekomen. Die situatie doet zich hier gezien het voorgaande niet voor, zodat voor een vordering uit onverschuldigde betaling uit dien hoofde geen grond aanwezig is. Een en ander betekent dat grief 1 wordt verworpen.
      
    
    
      3.14
      
        Grief 2 is door [appellant] als volgt nader omschreven:
        
          24. Ten onrechte heeft de kantonrechter in rechtsoverweging 18.1 tot en met 18.3 de
        
        
          tegenvordering van [geïntimeerde] toegewezen en de gevorderde waarborgsom van € 2.100
        
        
          door [appellant] met de toegewezen vordering van [geïntimeerde] verrekend. De
        
        
          kantonrechter heeft de betwisting door [appellant] van de eis in reconventie van
        
        
          
            [geïntimeerde] niet of onvoldoende beoordeeld.
        
        In zijn toelichting op deze grief voert [appellant] aan dat in de periode waarin hij de huurbetalingen gedeeltelijk opschortte, van juli 2016 tot en met december 2016, sprake was van gebreken aan het gehuurde die deze opschorting met in totaal € 2.000,- rechtvaardigde. Daarbij ging het volgens [appellant] met name om stankoverlast en de slechte kwaliteit van de betegeling en het stucwerk. 
      
      
    
    
      3.15
      
        [geïntimeerde] betwist een en ander. Volgens hem waren de problemen met de exploitatie van de viszaak/restaurant het gevolg van het beëindigen van de medewerking van [persoon A] , de oom van [appellant] , waardoor de noodzakelijke deskundigheid op visgebied kwam te ontbreken. Eventuele gebreken die voor rekening van de verhuurder kwamen zijn volgens [geïntimeerde] steeds verholpen.
      
    
    
      3.16
      
        Het hof overweegt hierover het volgende. Overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:206 lid 1 BW is de verhuurder in beginsel gehouden op verlangen van de huurder gebreken in de zin van artikel 7:204 BW te verhelpen. Voldoet de verhuurder niet aan die verplichting, dan heeft de huurder op grond van het bepaalde in artikel 6:52 lid 1 BW de bevoegdheid om de nakoming van zijn verplichting tot huurbetaling geheel of gedeeltelijk op te schorten, tot aan het moment dat de verhuurder de gebreken zal hebben hersteld. 
        Wil sprake zijn van een bevoegdheid tot opschorting van huurbetaling, zal (eerst) vastgesteld moeten worden of sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 BW die een opschorting van de huurbetalingen rechtvaardigen en in welke mate dat dit het geval is. 
        Met betrekking tot - onder meer - de door [appellant] gestelde gebreken in de tweede helft van 2016 is in eerste aanleg aan [appellant] een alomvattende bewijsopdracht verstrekt. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] naar aanleiding daarvan zijn stellingen op dit punt niet bewezen. De bewijswaardering ten aanzien van de verschillende posten heeft hij niet afzonderlijk bestreden. In hoger beroep heeft [appellant] geen voldoende gespecificeerd nader bewijsaanbod gedaan en ook niet in aanvullende zin bewijs aangedragen in hoger beroep. Dit betekent dat aan [appellant] niet de bevoegdheid tot opschorting van huurbetalingen toekwam terwijl ook voor huurprijsvermindering geen grond aanwezig was. De reconventionele vordering van [geïntimeerde] tot betaling van de achterstallige huur ten bedrage van € 2.000,- met de contractuele boete van € 900,- is dan ook terecht toewijsbaar geoordeeld. De waarborgsom van € 2.100,- is daarmee terecht verrekenend. Grief 2 wordt verworpen.
      
      
    
    
      3.17
      Voor zover [appellant] voor het overige bezwaren heeft tegen de afwijzing van zijn vorderingen in conventie, heeft hij die bezwaren niet in grieven ondergebracht en ook overigens niet in voldoende mate en als zodanig herkenbaar toegelicht. Voor nadere bewijslevering als door hem in algemene termen aangeboden is bij deze stand van zaken geen grond aanwezig.
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      3.18
      Nu de grieven van [appellant] zijn verworpen, zal het eindvonnis van 28 mei 2020 worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
      
    
  
  
    
      4De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn  hoger beroep teen het tussenvonnis van 20 december 2018;
    
    
    
      bekrachtigt het eindvonnis van 28 mei 2020;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 760,- aan griffierecht en op € 1.442,- aan salaris advocaat;
    
    
    
      verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. L.S. Frakes, P.S. Kamminga en B.A. Meulenbroek en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 maart 2022.
    
    
    
      			griffier						rolraadsheer