ECLI:NL:RBGEL:2022:31, Rechtbank Gelderland, 12-01-2022, C/05/383596 / HA ZA 21-84
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2022-01-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Non-conforme woning. Niet voldaan aan stelplicht dat gebrek aan dakconstructie (kraak- en knalgeluiden) normaal gebruik van woning in de weg staat. Geen geluidsonderzoek gedaan.

vonnis
    RECHTBANK GELDERLAND
    
    
      Team kanton en handelsrecht
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/05/383596 / HA ZA 21-84
    
    
    
      
        Vonnis van 12 januari 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      eiser,
      advocaat mr. T.M. Maters te Huissen, gemeente Lingewaard,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] ,
    
      2.	[gedaagde sub 2],
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      gedaagden,
      advocaat mr. H.A. Schenke te Nijmegen.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagden] worden genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 19 mei 2021
        
        
          het verkort proces-verbaal van mondelinge behandeling van 23 november 2021. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Medio september 2016 heeft [eiser] de woning aan de [adres] (hierna: de woning) gekocht van [gedaagden] voor een koopprijs van € 750.000,00. 
      
    
    
      2.2.
      In de koopovereenkomst (NVM model 2014) is voor zover van belang het volgende bepaald: 
      
      
        
          artikel 6. Staat van de onroerende zaak. Gebruik.
        
      
    
    
      6.1
      
        De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
        (…)
      
    
    
      6.3
      
        De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis
        (…)
        Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
        (…)
      
      
    
    
      2.3.
      De woning is op 1 maart 2017 aan [eiser] geleverd. Na een verbouwing heeft hij de woning medio juni 2017 betrokken.
      
    
    
      2.4.
      Bij brief van 20 september 2017 heeft [eiser] bij [gedaagden] geklaagd over het gebrek aan onderhoud van de CV-ketel, waardoor deze moest worden vervangen, en over het kraken van het dak, dat volgens hem waarschijnlijk duidt op een constructiefout. Daarbij heeft hij aanspraak gemaakt op vergoeding van de kosten voor een nieuwe cv-ketel en de herstelkosten van het dak.
      
    
    
      2.5.
      Bij e-mailbericht van 21 september 2017 heeft [gedaagden] aan [eiser] meegedeeld dat hij geen reden ziet hem tegemoet te komen ten aanzien van de gestelde gebreken.
      
    
    
      2.6.
      Bij brief van 23 oktober 2017 heeft (de gemachtigde van) [gedaagden] aan [eiser] meegedeeld dat de aansprakelijkheid voor de gestelde gebreken wordt afgewezen.
      
    
    
      2.7.
      Op verzoek van [eiser] heeft de heer [naam 1] van bouwtechnisch ingenieursbureau [naam bureau] (hierna: [naam 1] ) een verkennend onderzoek naar de dakconstructie van de woning gedaan. In het rapport van [naam 1] van 10 november 2017 is vermeld dat de toegepaste dakplaten in de zijgevels niet voldoende stijf zijn en dat de gordingen niet juist zijn verbonden met de hoofdspantbalken, waardoor de dakplaten onnodig in twee richtingen doorbuigen. [naam 1] heeft aanbevelingen (A en B) voor het herstel gedaan. Daarbij zijn geen concrete bedragen genoemd. 
      
    
    
      2.8.
      Bij brief van 20 november 2017 heeft (de gemachtigde van) [eiser] voormeld rapport van [naam 1] aan (de gemachtigde van) [gedaagden] gezonden en hem gesommeerd het gebrek aan het dak binnen vier weken na dagtekening van die brief te laten herstellen, waarbij is aangezegd dat indien [gedaagden] daarmee in gebreke blijft aanspraak zal worden gemaakt op aanvullende schadevergoeding.
      
    
    
      2.9.
      Op 14 maart 2018 heeft bouwkundig adviseur [bouwkundig adviseur] (hierna: [bouwkundig adviseur] ) op verzoek van (de gemachtigde van) [gedaagden] een onderzoek gedaan naar de dakconstructie van de woning. In zijn rapport van 22 maart 2018 is vermeld dat hij de conclusies van [naam 1] gedeeltelijk kan onderschrijven, maar dat hij de conclusie dat de gordingen niet juist zijn verbonden met de hoofdspanten niet deelt. Volgens hem is er geen sprake van een constructiefout in het dak. De kosten van het aanbrengen van een extra gording zijn € 1.282,60 incl. btw, aldus [bouwkundig adviseur] . 
      
    
    
      2.10.
      Bij brief van 17 december 2018 heeft mr. Maters namens [eiser] aan [gedaagden] meegedeeld dat sprake is van een constructiefout van het dak waardoor met grote regelmaat harde knallen te horen zijn in de woning en het woongenot van [eiser] en zijn gezin ernstig wordt verstoord. Zij stelt dat [gedaagden] in verzuim is nu hij niet aan de ingebrekestelling van 20 november 2017 heeft voldaan en sommeert hem tot betaling van een schadevergoeding aan [eiser] , die is begroot op € 120.000,00.
      
    
    
      2.11.
      Bij beschikking van deze rechtbank van 4 juli 2019 is op verzoek van [eiser] een voorlopig deskundigenbericht bevolen met betrekking tot - kort gezegd - de deugdelijkheid van de dakconstructie van de woning en de mogelijkheden en kosten van herstel. Daarbij is [deskundige] tot deskundige benoemd.
      
    
    
      2.12.
      In het deskundigenbericht van 20 november 2019 vermeldt de deskundige -zakelijk weergegeven en voor zover van belang - (i) dat sprake is van tekortkomingen aan de dakconstructie, (ii) dat de bestaande dakconstructie kraak- en/of knalgeluiden tot gevolg kan hebben en dat dat naar verwachting zal toenemen in de tijd, (iii) dat die geluiden dusdanig vaak kunnen voorkomen of dusdanig hard kunnen zijn, dat het als hinderlijk wordt ervaren, (iv) dat de afwezigheid van geluid (kraken) een illusie is, maar dat door aanpassing van de dakconstructie het bereiken van een aanvaardbare situatie mogelijk is, (v) dat er twee opties zijn voor herstel, waarvan optie 2 het meest aansluit bij het ontwerp van de woning en de gedane koop en (vi) dat de kosten van optie 2 € 30.000,00 zijn bij het oplossen van lokale dakschade bij de haaknagels of € 22.000,00 bij het dichtplakken van de dakschade bij de daknagels. 
      
    
    
      2.13.
      
        [eiser] heeft de dakconstructie van de woning in juli/augustus 2021 laten herstellen door [naam 2] te [plaats] . De kosten daarvan waren € 66.198,99 inclusief btw.
      
    
  
  
    
      3De vordering
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [gedaagden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van de contractuele boete van € 75.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 januari 2019, € 1.525,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, € 9.889,81 aan deskundigenkosten en de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat de woning niet voldoet aan wat hij daarvan op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Door het gebrek aan de dakconstructie is sprake van harde klappen en knallen in woning, waardoor het woongenot ernstig wordt verstoord. [eiser] en zijn gezin worden door de harde geluiden regelmatig uit hun slaap gehouden en de zolder is volgens hem door die geluiden als verblijfsruimte nauwelijks bruikbaar. Het gebrek aan de dakconstructie staat het normaal gebruik van de woning in de weg, aldus [eiser] . [gedaagden] is door [eiser] in gebreke gesteld en is in verzuim. [eiser] maakt daarom aanspraak op de contractuele boete van 10 % van de koopprijs, dus € 75.000,00. Ook maakt hij aanspraak op buitengerechtelijke kosten en de kosten voor het vaststellen van de schade. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden] voert gemotiveerd verweer. Hij stelt dat hij in de periode van twaalf jaar dat hij in de woning woonde nooit de door [eiser] gestelde geluidshinder in de woning heeft ondervonden. Hij betwist dat sprake is van een verborgen gebrek en voert aan dat [eiser] te laat heeft geklaagd. Voor zover sprake zou zijn van een gebrek, staat dat gebrek een normaal gebruik van de woning niet in de weg, aldus [gedaagden] Hij voert verder aan dat [eiser] geen beroep kan doen op de boetebepaling in de koopovereenkomst, omdat deze slechts ziet op niet-nakoming van de leveringsverplichting. Bovendien is de gevorderde boete buitenproportioneel en in strijd met de redelijkheid en billijkheid, zodat matiging daarvan volgens [gedaagden] op zijn plaats is.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      Tussen partijen is in geschil of de woning bij de levering aan [eiser] voldeed aan hetgeen hij daarvan op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Daarbij gaat het in de deze procedure alleen om het door [eiser] gestelde gebrek aan het dak en niet om het gestelde gebrek aan de cv-ketel.
      
    
    
      4.2.
      Op grond van artikel 7:17 BW dient de geleverde zaak aan de koopovereenkomst te beantwoorden. De geleverde zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Partijen zijn vrij om van deze wettelijke regeling af te wijken, zoals zij hebben gedaan in de koopovereenkomst. Op grond van artikel 6.1 van de koopovereenkomst heeft [eiser] de woning gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de overeenkomst bevond met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. [gedaagden] diende op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst ervoor in te staan dat de woning ten tijde van de overdracht beschikte over de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis, maar hij behoefde niet in te staan voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn en evenmin voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan [eiser] kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Onder “normaal gebruik” dient naar gangbaar taalgebruik te worden verstaan dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. 
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank is van oordeel dat voldoende is komen vast te staan dat sprake is van een gebrek van de dakconstructie van de woning. Dat blijkt immers uit het deskundigenbericht van 20 november 2019. De vraag is echter of dat gebrek een normaal gebruik van de woning in de weg stond, zoals [eiser] stelt en [gedaagden] betwist.
      
    
    
      4.4.
      Anders dan [eiser] betoogt, is de rechtbank van oordeel dat uit voormeld deskundigenbericht niet volgt dat het gebrek aan de dakconstructie het normaal gebruik van de woning in de weg stond. In het deskundigenbericht is op pagina 58 onder meer het volgende vermeld: Zoals bij de vorige vraag aangegeven, is het onvermijdelijk dat heel vaak geluiden te horen zijn bij deze kapconstructie. In het algemeen is het onvermijdelijk bij dit type dakelement met dit type dunne afwerkplaten (…), dat af en toe geluid optreedt zoals kraken en soms zelfs hardere kraakgeluiden. (…)Het is echter niet gebruikelijk dat geluidsknallen of het kraken van het dak vrijwel dagelijks voorkomen. Dit is uiteraard verontrustend en hinderlijk, en wijst vaak op een tekortkoming in het dak.” Daaruit volgt slechts dat door de gebrekkige dakconstructie zich krakende geluiden en/of geluidsknallen kunnen voordoen en dat deze als hinderlijk kunnen worden ervaren. De deskundige heeft echter geen onderzoek verricht naar de frequentie en de mate van de geluiden, die werden veroorzaakt door de dakconstructie. De deskundige vermeldt slechts dat bij de opname in de woning in september 2019 her en der tegen de dakplaten en de gordingen is gedrukt, dat waarneembaar was dat de dakplaten dan krakende geluiden maakten en dat bij elke duw wel geluid waarneembaar was. 
      
    
    
      4.5.
      
        [eiser] stelt dat als gevolg van het gebrek van de dakconstructie veelvuldig kraak-, schuif-, klap- en knalgeluiden klonken, dat die geluiden hem en zijn gezin regelmatig uit de slaap hielden en dat iedere keer dat er een zwaarder voertuig langs de woning reed direct knalgeluiden te horen waren. Volgens hem waren de geluiden dagelijks waarneembaar, zowel overdag als ’s nachts. Hij heeft een usb-stick overgelegd waarop te zien is dat het geluid van een knal tot 60 dB kon oplopen.
      
    
    
      4.6.
      De rechtbank is van oordeel dat [eiser] onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit volgt dat de door de gebrekkige dakconstructie veroorzaakte geluiden dermate ernstig waren dat deze een normaal gebruik van de woning in de weg stonden. [eiser] heeft geen geluidsmetingen in de woning laten verrichten. Aangezien de dakconstructie inmiddels is hersteld, is een geluidsonderzoek in de woning niet meer mogelijk. Ook indien echter op andere wijze zou komen vast te staan dat er dagelijks sprake was kraak- en knalgeluiden en dat het geluid tot 60 dB kon oplopen, betekent dat niet zonder meer dat dat het normaal gebruik van de woning in de weg stond. [eiser] heeft niet weersproken dat een geluid van 60 dB vergelijkbaar is met het geluid van het voeren van een gesprek. Voorts is niet gesteld of gebleken hoe vaak en op welk moment zich een geluid van 60 dB voordeed in de woning. Zelfs indien een geluid van die sterkte zich ook wel eens ’s nachts zou hebben voorgedaan, leidt dat niet meteen tot de conclusie dat daardoor een normaal gebruik van de woning niet mogelijk was. Aangezien [eiser] niet heeft voldaan aan zijn stelplicht op dit punt, komt de rechtbank niet toe aan nadere bewijslevering. 
      
    
    
      4.7.
      Dat betekent dat niet is komen vast te staan dat de woning niet voldeed aan wat [eiser] daarvan op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Van een tekortkoming van [gedaagden] is dan ook geen sprake, zodat alleen al om die reden de vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen.
      
    
    
      4.8.
      
        [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
      - griffierecht		952,00
      - salaris advocaat		2.228,00 (2 punten × tarief IV € 1.114,00)
      Totaal	€ 	3.180,00.
      
    
    
      4.9.
      De nakosten zullen als na te melden worden toegewezen.	
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 3.180,00,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Peerdeman en in het openbaar uitgesproken op 12 januari 2022.