ECLI:NL:RBGEL:2022:454, Rechtbank Gelderland, 05-01-2022, 8945971
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2022-01-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Tussenvonnis na eerder vonnis ex art. 223 Rv. Huurprijsvermindering en schadevergoeding. Onbetaalde huurpenningen.

vonnis
    
    
      
        RECHTBANK GELDERLAND
      
    
    
    
      Team kanton en handelsrecht
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      zaakgegevens	8945971 \ CV EXPL  20-12035 \ 512 \ 40141
      uitspraak van 5 januari 2022
    
    
    
      
        vonnis  
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        de besloten vennootschap United NL 2020 Propco I. B.V.
      
      gevestigd te Amsterdam
      
        eisende partij in conventie
      
      
        verwerende partij in reconventie 
      
      gemachtigde mr. G.E. Hamer, Gerechtsdeurwaarderskantoor Karreman B.V. 
    
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        de besloten vennootschap N2-E-1 B.V. h.o.d.n. United Dutch Industries
      
      gevestigd te Someren, kantoorhoudend te Zoelmond (gemeente Buren)
      
        gedaagde partij in conventie
      
      
        eisende partij in reconventie 
      
      gemachtigde mr. M.M. Hazewinkel 
    
    
    
    
      Partijen worden hierna United NL en N2 genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    - de dagvaarding van 22 december 2020 met producties;
    - het vonnis ex artikel 223 Rv van 3 maart 2021;	
    - de conclusie van antwoord in conventie, eis in reconventie met producties;
    - de conclusie van repliek in conventie, antwoord in reconventie met producties;
    - de conclusie van dupliek in conventie, repliek in reconventie met producties;
    - de conclusie van dupliek in reconventie met producties;
    - de akte uitlaten producties overgelegd bij dupliek in reconventie.
    
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      N2 exploiteert een machinefabriek waarin zij geavanceerde computergestuurde machines heeft staan die, onder meer, gietijzeren werktuigen kunnen produceren. De machines zijn kwetsbaar en mogen niet in aanraking komen met vocht of water.
      
    
    
      2.2.
      N2 heeft op 20/21 juni 2019 met Urban Industrial Sub A B.V. (hierna: Urban Industrial) een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een kantoor- en bedrijfsruimte met buitenterrein aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Op grond van deze huurovereenkomst huurt zij het gehuurde met ingang van 1 november 2019 voor de duur van tien jaar voor een huurprijs van € 32.770,83 per maand, te voldoen vóór of op de eerste dag van de maand. De huurprijs is, na indexering, met ingang van 1 november 2020 verhoogd naar € 33.319,58 per maand. Vóórdat Urban Industrial verhuurder werd, huurde N2 het gehuurde van [naam 2] .
      
    
    
      2.3.
      
        In de huurovereenkomst staat onder meer:
        “OVERWEGENDE
        
          •	(…)
        
        
          •	Huurder huurt het Gehuurde reeds op basis van een huurcontract d.d. 17 januari 2008, met expiratie per 31 december 2019. Huurder is derhalve bekend met het Gehuurde en zal het Gehuurde in de huidige staat doorhuren.
        
        
          •	(…)
        
        
          •	Verhuurder zal voor haar rekening zorgdragen voor de (gedeeltelijke) vernieuwing van het dak, e.e.a. in overleg met de Huurder met als uitgangspunt de door huurder aangeleverde offerte d.d. 7 november 2017. (…)”
      
      
    
    
      2.4.
      
        Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ van toepassing (hierna: de algemene bepalingen). Daarin staat onder meer:
        “Aansprakelijkheid 
      
    
    
      
         (…) 
      
    
    
      
         (…) 
      
    
    
      10.3
      
         Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en Huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek. 
      
    
    
      10.4
      
         Het gestelde in artikel 10.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing: 
      
      
        - ingeval van schade indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van Verhuurder; 
      
      
        - indien Verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met Huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt; 
      
      
        - indien het gehuurde op de ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1 van de huurovereenkomst niet geschikt blijkt te zijn voor het gebruik als bedoeld in artikel 1.1 van de huurovereenkomst door aan Verhuurder toe te rekenen omstandigheden; 
      
      
        - indien Verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en Huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in artikel 2.3 niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn dan wel dienaangaande geen onderzoek hoefde te doen; 
      
      
        -indien Verhuurder de door Huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 9.1 om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van Verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen.
      
      
      
        
          Kosten onderhoud, herstel en vernieuwingen, inspecties en keuringen
        
      
    
    
      
         (…)
      
    
    
      11.2
      
         Voor rekening van Verhuurder zijn de kosten van de hierna in artikel 11.4 weergegeven onderhouds-,  herstel- en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde. Voor rekening van huurder zijn de kosten van de overige onderhouds-,  herstel- en vernieuwingswerkzaamheden, waaronder begrepen de kosten van inspecties en keuringen, aan het gehuurde. (…)
      
    
    
      
         (…)
      
    
    
      11.4
      
        
           Voor rekening van Verhuurder zijn de kosten van:
        
        
          a. onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, zoals funderingen, kolommen, balken, bouwvloeren, daken, platten, bouwmuren, buitengevels;
        
        
          (…)
        
      
    
    
      11.5
      
        
           Ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op artikel 11.2 zijn voor rekening van Huurder:
        
        
          (…)
        
        
          k. de zorg voor het legen van vetvangputten, het schoonmaken en ontstoppen van putten, goten en alle afvoeren/rioleringen (…).
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Betalingen
        
      
    
    
      
         (…)
      
    
    
      23.2
      
        Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag  van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)”
      
    
    
      2.5.
      
        Op 27 maart 2020 is door Arcadis een Technical Due Diligence rapport gemaakt ten behoeve van het gehuurde. Daarin staat, voor zover hier van belang: 
        “Condition:
        
          The roof is in a fair to poor condition. Several patch repairs are noted and in some places the steel roof sheeting has been bended (due to walking on the roof plates). Also we observed some blocked drains due to sediment accumulation.
        
      
      
      
        
          Inside the building several (old?) leakages spots are visible. Also people can fall through the polycarbonate roof lights. The roof has to be renewed within 6 - 10 years.
        
      
      
      
        
          Recommendations
          :
        
        
          With a package of extensive maintenance works/repairs and cleaning as part of a planned periodic repair and maintenance regime, the roofing membrane should remain serviceable beyond medium term. However, if proactive maintenance is not performed replacement may need to be brought forward. (…)”
      
      
    
    
      2.6.
      Op 10 april 2020 heeft N2 aan Urban Industrial een verzoek tot huurverlaging gedaan in verband met het effect van de coronamaatregelen op haar omzet. Op 17 april 2020 is zij met Urban Industrial overeengekomen dat zij in de maanden mei en juni van 2020 50% van de huursom mocht betalen en dat zij het niet betaalde gedeelte van 50% in de maanden september en oktober 2020 zou inhalen.
      
    
    
      2.7.
      Met ingang van 24 april 2020 heeft United NL (onderdeel van Mileway B.V.) het gehuurde gekocht van Urban Industrial. Daarmee is zij eigenaar geworden van het gehuurde. Alle rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst zijn overgegaan op United NL. Mileway B.V. heeft N2 op 30 april 2020 een bericht gestuurd van deze overname. 
      
    
    
      2.8.
      
        Bij e-mail van 9 juni 2020 heeft de heer [naam 1 van N2] van N2 het volgende geschreven aan mevrouw [Asset Manager United NL] , Asset Manager bij United NL (met kopie aan Urban Industrial):
        “Dan zijn er afspraken gemaakt met Urban (…) die blijkbaar niet bekend zijn bij de nieuwe eigenaar. Het gaat om het volgende:
      
      
        - verschuiving van een deel van de huurbetaling (…)
      
      
        - de verbeteringen aan het pand (zie onder ‘overwegingen’ van het getekende huurcontract).
      
      
        Wij zouden het op prijs stellen als wij zaken goed afstemmen en dat de verplichtingen die zijn aangegaan door Urban worden bekend gemaakt bij de nieuwe eigenaar en dat deze afspraken worden nagekomen. Wij zullen daarvoor een planning moeten maken, zodat deze verbeteringen asap kunnen worden doorgevoerd.”
      
    
    
      2.9.
      
        Op 12 juni 2020 heeft [Asset Manager United NL] namens Mileway/United NL met [naam 1 van N2] een rondgang gemaakt door het gehuurde. Daarbij zijn (oude) lekkages aan het dak geconstateerd. [naam 1 van N2] heeft toen gemeld dat de werkzaamheden aan het dak nog niet waren uitgevoerd zoals overeengekomen met Urban Industrial. Dezelfde dag nog heeft [Asset Manager United NL] het volgende aan [naam 1 van N2] gemaild: 
        “Via deze weg willen wij bevestigen dat wij in de stukken zullen nagaan wat de staat is van het pand, denk hierbij aan het dak, installaties, brandveiligheid, schilderwerk etc. Mocht hiervoor geen informatie voorhanden zijn dan zullen wij een zogenoemde 0-meting laten uitvoeren.
        
          (…)
        
        
          Uiteraard is het van belang dat de zaken zoals contractueel overeengekomen met Urban Industrial voor rekening en risico van Urban Industrial worden uitgevoerd. Naar aanleiding van de rondgang door de hal heeft dit met name betrekking op de verschillende dak lekkages,  naden tussen de vloerdelen en het schilderwerk van het pand aan de binnen- en buitenzijde. (…) Graag worden wij op de hoogte gehouden van de vorderingen van deze werkzaamheden, schroom niet om contact met ons op te nemen. (...)”
      
      
    
    
      2.10.
      
        Op 17 augustus 2020 heeft als gevolg van regen een lekkage plaatsgevonden in het gehuurde. Het productieproces van N2 moest daardoor worden gestaakt. N2 heeft United NL hiervan meteen op de hoogte gesteld. Bij e-mailbericht van 18 augustus 2020 heeft [naam 1 van N2] aan (onder meer) United NL onder andere het volgende geschreven:
        “(…) Deze ochtend hebben wij na de eerste schoonmaakwerkzaamheden van gisterenmiddag en gisterenavond een voorlopige inventarisatie kunnen maken van de schade. Onze fabriek is in de middensector volledig tot stilstand gekomen. Dat betekent dat 7 machines niet kunnen draaien (het plafond boven deze machines blijft lekken en machines moeten afgedekt blijven om verdere schade te voorkomen). De meetkamer (met zeer kostbare fijngevoelige apparatuur) kan niet meer adequaat functioneren. Dat betekent een minimale directe schade aan productieverlies van € 25.000,- per dag. Daarnaast moeten wij nog de directe schade aan (elektrische systemen van) de machines inventariseren. (….)
        
          Mileway was en is bekend met dit ernstige gebrek van het pand, heeft nagelaten passende maatregelen te nemen (er zijn zelfs geen concrete acties uitgezet tot het doen van de nodige reparaties) en heeft daarmee een aanzienlijk risico genomen op het volstrekken van ernstige schade (…) en is aansprakelijk voor alle schade. Wij zullen deze schade verhalen op Mileway. (…)
        
        
          Wij gaan ervan uit dat Mileway geen huur wenst te ontvangen van een pand zolang door ernstig achterstallig onderhoud en ontijdige maatregelen van Mileway het feitelijke gebruik van het verhuurde pand onmogelijk is geworden, de (gevolg)schade voor de huurder zeer groot is en de schade bij het uitblijven van passende acties van de zijde van de verhuurder alsmaar zal toenemen in de tijd. (…)”
      
      
    
    
      2.11.
      United NL heeft Prominus Vastgoedbeheer, technisch beheerder (hierna: Prominus), ingeschakeld om de situatie ter plaatse op te nemen en de meest noodzakelijke herstelwerkzaamheden in gang te zetten. Prominus heeft N2 op 18 augustus 2020 gemaild over de te nemen stappen en de te verrichten werkzaamheden. Als tijdelijke oplossing zijn er vervolgens reparaties en aanpassingen verricht aan onder meer de dakgoten, de afvoer en de lichtstraten en zijn er noodoverstorten geplaatst / vergroot.
      
    
    
      2.12.
      
        Bij e-mailbericht van 3 september 2020 heeft N2 het volgende aan United NL geschreven:
        “Zoals besproken is het goed om je op de hoogte te houden van voortdurende lekkages. Het begon weer een beetje te regenen en te lekken. (…) Zie daarvoor bijgevoegde foto’s. Het pand lekt op meer dan 15 plekken! Als er weer een stevige bui komt vrees ik het ergste….”
      
      
    
    
      2.13.
      Op 28 oktober 2020 is opnieuw melding gemaakt van een lekkage. 
      
    
    
      2.14.
      United NL heeft N2 onder andere op 2 november 2020 verzocht en gesommeerd om achterstallige huur te betalen. 
      
    
    
      2.15.
      Bij e-mail van 5 november 2020 heeft N2 aan United NL bericht dat zij de huurbetalingen pas zal hervatten zodra de schade, die naar haar mening het directe gevolg is van voortdurende ernstige gebreken aan het gehuurde, volledig is gecompenseerd.
      
    
    
      2.16.
      
        Op 25 januari 2021 heeft [opstalverzekeraar] , de opstalverzekeraar van United NL een rapport gemaakt omtrent de schademelding door United NL op 18 augustus 2020. Onder het kopje ‘Gesteld voorval/oorzaak’ heeft [opstalverzekeraar] opgenomen, voor zover hier van belang: “(…) De hemelwaterafvoeren konden het water niet snel genoeg verwerken, waarna het water over de rand van de zakgoot naar binnen stroomde.” Bij ‘Bevindingen expert’ is beschreven: “Op basis van onze inspectie ter plaatse en alle verkregen informatie menen wij dat de hiervoor weergegeven beschrijving van het voorval/de oorzaak juist is.” 
        Op 19 april 2021 heeft [opstalverzekeraar] in haar rapport aangegeven, onder het kopje ‘Behandeling schade’: “(…) De schade aan het gebouw werd vastgesteld op een bedrag van € 42.303,- exclusief btw. Het betrof voornamelijk schade aan nat geworden isolatiedekens. De oorzaak werd niet verder onderzocht. (…)” Daarnaast heeft zij aangegeven onder het kopje ‘Tegenvordering/claim’: “Wij ontvingen een Excel-bestand dat blijkbaar de claim zou omvatten. De claim is gebaseerd op gemiste machine-uren. Daarbij wordt niet aangegeven of het machinepark vol bezet was. Wanneer wij kijken naar de omzetgegevens lijkt sprake te zijn van een Covid gerelateerde invloed. Aan de hand van de verstrekte informatie is zeer zeker niet aangetoond dat de opgevoerde omzetderving een gevolg is van een of meerdere lekkages. We hebben de claim nog niet verder inhoudelijk beoordeeld.” 
      
      
    
    
      2.17.
      Op 3 maart 2021 heeft de kantonrechter in een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis ex artikel 223 Rv, als voorzieningenrechter, N2 veroordeeld om aan United NL, bij wijze van voorschot, te betalen een bedrag van € 115.521,04, zijnde de helft van de achterstallige huurpenningen tot en met januari 2021, te vermeerderen met een voorschot gelijk aan 80% van de maandelijkse huur vanaf 1 februari 2021, voor zover N2 met de betaling daarvan in gebreke blijft, totdat eindvonnis in de bodemprocedure is gewezen. Deze procedure staat bekend onder zaakgegevens 8950020 \ VV EXPL  20-185 en is aanhangig gemaakt door middel van de dagvaarding die ook in de onderhavige (bodem)procedure is uitgebracht. Op 5 februari 2021 heeft in die procedure de mondelinge behandeling plaatsgevonden.
      
    
    
      2.18.
      United NL heeft het dak van het gehuurde vernieuwd. De grootschalige werkzaamheden aan het dak waren in april 2021 gereed.
      
      
    
  
  
    
      3De vordering en het verweer in conventie
    
    
      3.1.
      United NL vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, N2 te veroordelen:
      - om aan haar, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, € 209.700,13 te betalen, vermeerderd met de contractuele rente van 1% per maand over € 197.722,50 vanaf 11 december 2020 tot aan de dag der algehele voldoening;
      - tot betaling van de toekomstige huurtermijnen ingaande 1 januari 2021 conform de aanbevelingen van het LOK;
      met veroordeling van N2 in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      De vordering van United NL bevat de volgende componenten:
      a.	€ 197.722,50 aan achterstallige huur van mei 2020 tot en met december 2020;
      b.	€ 4.575,41 aan contractuele boeterente van 1% per maand conform art. 23.2 van de algemene bepalingen en berekend tot 11 december 2020;
      c.	€ 7.402,22 aan buitengerechtelijke incassokosten exclusief btw;
      d.	toekomstige huurtermijnen ingaande 1 januari 2021 conform de aanbevelingen van het LOK.
      
    
    
      3.3.
      United NL legt aan haar vordering ten grondslag dat N2 is tekortgeschoten in de nakoming van haar betalingsverplichting uit de huurovereenkomst door de huur vanaf mei 2020 niet volledig en vanaf september 2020 tot en met januari 2021 helemaal niet meer te betalen. Vanaf 1 februari 2021 is, zo begrijpt de kantonrechter, door N2 conform haar toezegging ter zitting en het vonnis ex artikel 223 Rv van de voorzieningenrechter 80% van de huur bij wijze van voorschot betaald. In de onderhavige procedure wordt daarom nog steeds 100% huur gevorderd. De huurpenningen waren bij vooruitbetaling verschuldigd. De rente wordt gevorderd omdat N2 te laat heeft betaald. Daarbij is rekening gehouden met de afspraak dat de huur van mei en juni 2020 op een later moment mocht worden betaald. De buitengerechtelijke incassokosten moeten betaald worden, omdat N2 ondanks aanmaning weigert te betalen, aldus United NL.
      
    
    
      3.4.
      N2 voert gemotiveerd verweer en concludeert de vorderingen van United NL niet-ontvankelijk te verklaren, althans United NL de vorderingen te ontzeggen en indien de vorderingen worden toegewezen, het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, althans aan de uitvoerbaarverklaring bij voorraad de voorwaarde te verbinden dat United NL zekerheid stelt tot een bedrag van € 350.000,-, althans tot een door de rechtbank te bepalen bedrag.
      
      
    
  
  
    
      4De vordering en het verweer in reconventie
    
    
      4.1.
      N2 vordert, na vermeerdering van eis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad United NL te veroordelen tot betaling aan N2 van:
      -	€ 168.603,20 ten aanzien van de huurvermindering tot aan in ieder geval 1 augustus 2021, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf het moment van betaling, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag van betaling;
      -	€ 243.455,- voorwaardelijk voor wat betreft het gedeelte wat reeds verrekend is indien de kantonrechter in conventie oordeelt dat verrekening mogelijk is, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf het moment van betaling, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag van betaling;
      met veroordeling van United NL in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en - voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten, te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening. 
      
    
    
      4.2.
      Aan haar vordering tot huurvermindering legt N2 ten grondslag dat bij haar sprake is van een vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek (art. 7:207 BW). Door maandenlange aanhoudende lekkages in het gehuurde, in meer en mindere mate, is sprake van een gebrek. Vanaf in ieder geval 1 mei 2020 is sprake van verminderd huurgenot. Vanaf 17 augustus 2020 verslechterde de situatie enorm. Steeds moesten door lekkages locaties in het gehuurde ontruimd worden, die daardoor niet konden worden gebruikt voor productie of opslag en omdat lekkages steeds op andere plekken opdoken, moest N2 steeds schuiven met machines, producten en materialen. Dat kostte tijd, werk en frustratie. Haar vordering is als volgt opgebouwd:
      a.	1 mei 2020 tot 1 augustus 2020, 20% huurvermindering; 
      Bij een huur van € 32.770,83 per maand gedurende drie maanden bedraagt de vermindering dan € 19.662,50.
      b.	1 augustus 2020 tot 1 oktober 2020, 100% huurvermindering;
      Twee maanden geen huur betalen betekent een vermindering van € 65.541,70
      c.	1 oktober 2020 tot 1 augustus 2021, 25% huurvermindering;
      
        Bij een huur van € 33.319,58 per maand gedurende tien maanden bedraagt de vermindering € 83.298,95.
        In totaal bedraagt de huurvermindering daarmee (€ 19.662,50+€ 65.541,70+€ 83.298,95=) € 168.603,20, aldus N2.
      
      
    
    
      4.3.
      Aan haar voorwaardelijke vordering tot verrekening (ingesteld voor zover het verweer met betrekking tot verrekening in conventie niet wordt gehonoreerd) legt N2 ten grondslag dat zij een schadevergoedingsvordering heeft jegens United NL op grond van artikel 7:208 en art. 6:74 BW. Voor de schade die zij heeft geleden door de lekkage op 17 augustus 2020 heeft zij United NL aansprakelijk gesteld. Het bedrag van de schade, die € 243.455,- bedraagt, wil zij verrekenen met wat zij eventueel nog aan huur aan United NL zou moeten betalen. De schade, zo stelt zij, bestaat uit de volgende onderdelen:
      a.	€ 150.000,- belangverlies augustus 2020 (gederfde winst vanwege 10 dagen stilliggen bedrijf);
      b.	€ 5.000,- medewerkers aanpassen planning weekend;
      c.	€ 18.750,- directie 125 uur overleg klanten niet leveren orders;
      d.	€ 1.680,- overwerk herstel plafond meetkamer, geen additionele derving;
      e.	€ 359,- overuren Arepa uit opstelling RK;
      f.	€ 67.656,- materiële schade (reparaties van machines en producten, inspecties en reinigen en vervangen van onderdelen en machines).
      
    
    
      4.4.
      United NL voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering van N2, met veroordeling van N2 in de proceskosten.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
    
    
      5.1.
      Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.
      
      
      
        
          Huurvermindering
        
      
    
    
      5.2.
      De eerste vraag die beantwoord moet worden is of N2 recht heeft op huurvermindering. Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW kan een huurder, als door een gebrek het huurgenot wordt verminderd, een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij de verhuurder van het gebrek op de hoogte heeft gebracht of waarop het gebrek in voldoende mate bekend was bij de verhuurder om tot maatregelen over te gaan. De huurprijsvermindering geldt totdat het gebrek verholpen is. In de praktijk zal slechts een substantiële aantasting van het huurgenot aanleiding zijn tot huurvermindering (Kamerstukken 1999/00, 26089, 6, p. 11).
      
    
    
      5.3.
      Dat door structurele lekkages het huurgenot van N2 is verminderd staat vast. N2 heeft een groot aantal meldingen van lekkages overgelegd (en bewijs aangeboden van nog meer meldingen) en daaruit blijkt dat bij N2 door de lekkages sprake was van genotsvermindering van voldoende betekenis. Steeds bestond er (terechte) angst voor lekkages, moesten machines verplaatst worden, meldingen worden gedaan en schoonmaakwerkzaamheden worden verricht. United NL heeft de meldingen op zichzelf niet betwist, maar wel gesteld dat die meldingen niet (steeds) aan haar zijn gedaan. Dat doet echter niet af aan het feit dat sprake is van verminderd huurgenot.
      
    
    
      5.4.
      Er is naar het oordeel van de kantonrechter ook sprake van een gebrek aan het gehuurde. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 lid 2 BW). De lekkages, zoals die door N2 gesteld en onderbouwd zijn, leveren een gebrek op. Van een bedrijfsruimte mag verwacht worden dat daar geen lekkages optreden; helemaal van een bedrijfsruimte waar machines staan die zeer gevoelig zijn voor water. Dat de machines kwetsbaar zijn, is door United NL ook niet gemotiveerd betwist. United NL heeft aangevoerd dat zij, als al sprake is van een gebrek, niet in gebreke is gesteld door N2, maar deze stelling kan haar niet baten. Niet nodig is dat een verhuurder tot herstel verplicht is of in verzuim is met het verhelpen van gebreken.
      
    
    
      5.5.
      Het verweer van United NL dat geen sprake is van een gebrek omdat N2 de dakgoten niet schoonhield, gaat niet op. Dit verweer zal in het kader van de eigenschuldvraag verder worden beoordeeld. Niet gesteld of gebleken is dat wanneer N2 de dakgoten schoon had gehouden (wat N2 overigens ook stelt te hebben gedaan) er geen enkele lekkage zou zijn opgetreden. Het dak behoefde immers (groot) onderhoud, zoals in het navolgende aan de orde zal komen. Er is dus geen sprake van een “aan de huurder toe te rekenen omstandigheid” (art. 7:204 lid 2 BW).
      
    
    
      5.6.
      United NL heeft zich ook beroepen op art. 10.3 uit de algemene bepalingen (de exoneratie). Daarin staat dat een huurder in geval van een gebrek geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Dit verweer gaat niet op. Het exoneratiebeding blijft namelijk buiten toepassing voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen (artikel 7:209 BW en artikel 10.4 van de algemene bepalingen). Naar het oordeel van de kantonrechter kende United NL het gebrek of had zij het behoren te kennen. Allereerst doordat in de huurovereenkomst die United NL van Urban Industrial overnam in de overwegingen staat dat verhuurder zorg zal dragen voor (gedeeltelijke) vernieuwing van het dak met als uitgangspunt een offerte van 7 november 2017. Zij had daardoor alert moeten zijn op eventuele gebreken aan het dak en navraag kunnen doen naar lekkages. Het had op de weg van United NL gelegen om pro-actief te bekijken of de vernieuwing van het dak die tussen partijen was afgesproken al had plaatsgevonden en hoe spoedeisend die vernieuwing was. Met name ook omdat Urban Industrial, de oorspronkelijke partij bij de huurovereenkomst - van wie United NL het gehuurde heeft gekocht en de huurovereenkomst heeft overgenomen - slechts korte tijd (nog geen zes maanden) eigenaar is geweest van het gehuurde. Daarnaast heeft United NL door het Technical Due Diligence rapport van Arcadis van 27 maart 2020 ook geweten of hebben moeten weten dat het dak aan vervanging toe was. Arcadis beschrijft namelijk dat het dak niet in goede staat is (“the roof is in a fair to poor condition”) en bij haar aanbevelingen schrijft ze dat proactief onderhoud vereist is, omdat anders vervanging naar voren gehaald moet worden (“if proactive maintenance is not performed replacement may need to be brought forward”). United NL kon er dus niet vanuit gaan dat het dak zonder meer nog wel zes a zeven jaar meekon. Kortom: United NL was op de hoogte of had dat kunnen zijn van het gebrek (lekkages in het verleden en doorlopende lekkages) en daarom slaagt haar beroep op de exoneratie niet.
      
    
    
      5.7.
      Het verweer van United NL dat N2 met Urban Industrial telefonisch overeengekomen is dat werkzaamheden aan het dak, zoals opgenomen in de huurovereenkomst, niet (meer) nodig zouden zijn slaagt niet. De enkele stelling dat er telefonisch een andere afspraak is gemaakt (welke afspraak uitdrukkelijk door N2 is betwist), is onvoldoende om de stelling van N2 dat de afspraak tot (gedeeltelijke) vernieuwing van het dak, zoals die is vastgelegd in de huurovereenkomst, opzij te zetten. Daarbij komt dat ook uit het Technical Due Diligence rapport van Arcadis blijkt dat werkzaamheden aan het dak nodig waren. Als al sprake zou zijn geweest van het “uitruilen” van dakwerkzaamheden tegen andere werkzaamheden, zoals de heer [naam 3] van Urban Industrial (hierna: [naam 3] ) in zijn verklaring beschrijft, betekent dat nog niet dat N2 geen huurvermindering kan vorderen. 
      
    
    
      5.8.
      Uit het voorgaande blijkt dat N2 recht heeft op huurvermindering. De vervolgvragen zijn vanaf wanneer N2 recht heeft op huurvermindering en welke huurvermindering evenredig is aan de genotsvermindering. 
      
    
    
      5.9.
      N2 heeft huurvermindering gevorderd vanaf mei 2020. Zij heeft echter gesteld dat zij aan United NL voor het eerst kennis heeft gegeven van het gebrek op 11 juni 2020. Dat betekent dat ze in beginsel slechts recht kan hebben op huurvermindering vanaf 11 juni 2020. De kennisgeving van 11 juni 2020 onderbouwt N2 met een staatje waaruit blijkt dat N2 Urban Industrial op 11 juni 2020 kennis heeft gegeven van het gebrek. United NL heeft betwist op 11 juni 2020 al van lekkages op de hoogte te zijn. Daarom zal de kantonrechter uitgaan van 12 juni 2020 als datum waarop de huurvermindering ingaat. Dat is namelijk de datum waarop [Asset Manager United NL] een rondgang heeft gemaakt door het gehuurde en (oude) lekkages aan het dak zijn geconstateerd. De huurvermindering duurt voort tot het gebrek verholpen is. Omdat de lekkages het huurgenot niet steeds op gelijke wijze hebben aangetast, zal de kantonrechter voor diverse periodes, net als N2 heeft gedaan, de huurvermindering vaststellen.
      
    
    
      5.10.
      In die periode van 12 juni tot 17 augustus 2020 (ongeveer twee maanden) is sprake geweest van lekkages, maar niet dusdanig dat dat een vermindering van 20% van de huurprijs rechtvaardigt. Er zijn blijkens het door N2 overgelegde lekkageoverzicht op 26 juni, 9 juli en 28/29 juli 2020 meldingen gedaan. De kantonrechter acht een vermindering van 10% redelijk voor deze periode. Voor de maand juni 2020 betekent dit dat de huurvermindering € 2.075,50 bedraagt (19 dagen korting in de maand juni die 30 dagen telt - ((32.770,83/30)x19)x0,1=2.075,4859). De huurkorting in juli 2020 bedraagt dan € 3.277,08 en de korting tot 17 augustus 2020 € 1.691,40.
      
    
    
      5.11.
      De lekkage van 17 augustus 2020 heeft N2 tijdelijk veel ongemak veroorzaakt. Dat blijkt ten eerste uit de e-mail van [naam 1 van N2] van 18 augustus 2020 waarin hij beschrijft dat de fabriek in de middensector volledig tot stilstand is gekomen (zeven machines konden niet draaien) en dat de meetkamer niet meer adequaat kon functioneren. Het blijkt ook uit de mail van Prominus van dezelfde datum. Er zijn noodzakelijke herstelwerkzaamheden verricht die drie tot vijf dagen zouden duren. Daarna zou het pand weer waterdicht zijn. De kantonrechter acht een huurvermindering van 50% gedurende de rest van de maand augustus 2020 redelijk, ook omdat N2 het gehuurde niet volledig kon gebruiken vanwege opruim- / dweilwerkzaamheden en het treffen van noodvoorzieningen. Dat correspondeert met een huurvermindering van € 7.928,43. Vanaf september 2020 hebben zich opnieuw lekkages voorgedaan. Op 3 september 2020 en 28 oktober 2020 is melding gemaakt van lekkages. De kantonrechter acht een kortingspercentage van 10% ook voor deze periode redelijk. Deze korting geldt tot en met april 2021, omdat in april 2021 de grootschalige werkzaamheden aan het dak gereed zijn gekomen. Voor de overzichtelijkheid heeft de kantonrechter de kortingsbedragen in een hieronder weergegeven schema opgenomen. 
      
    
    
      5.12.
      N2 heeft tot slot gesteld dat ook na vernieuwing van het dak, dus na april 2021, van volledig huurgenot geen sprake was. Dit heeft zij onderbouwd met een e-mail van 1 juli 2021, met daarbij foto’s van een defecte airco. Deze airco bevond zich op het dak van het gehuurde. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat een defecte airco, die, zo begrijpt de kantonrechter, eigendom is van N2 en door een door N2 ingeschakelde persoon is beschadigd, tot huurvermindering moet lijden. De enkele omstandigheid dat de airco verplaatst moest worden vanwege werkzaamheden aan het dak, is daarvoor niet voldoende. N2 heeft geen nieuwe lekkagemeldingen overgelegd en ook niet gesteld dat vóór de dakdekkerswerkzaamheden het gehuurde nog niet waterdicht was. Dat sprake was van een ander gebrek heeft zij ook niet gesteld. De vordering van N2 tot huurvermindering zal dus worden afgewezen voor zover het de periode vanaf 1 mei 2021 betreft.
      
      
        
          Opschorting
        
      
    
    
      5.13.
      N2 heeft in juli en augustus 2020 haar betalingsverplichting voor 50% opgeschort, zo stelt ze, en daarna, in ieder geval tot en met januari 2021 voor 100%. Het beroep op opschorting en de mate waarin dit beroep gerechtvaardigd was, is van belang bij de beoordeling van de door United NL gevorderde contractuele boeterente. Als N2 namelijk bevoegd was tot opschorting, was die boeterente (nog) niet verschuldigd. De opschortingsbevoegdheid is niet uitgesloten in de huurovereenkomst of algemene bepalingen.
      
    
    
      5.14.
      Anders dan United NL betoogt, kan in zijn algemeenheid niet de eis worden gesteld dat degene die nakoming van zijn verbintenis opschort (in dit geval nakoming van de verplichting tot betaling van de huur) dit aan zijn wederpartij kenbaar maakt. Een beroep op opschorting kan ook voor het eerst in rechte worden gedaan. De opschorting voor wat betreft de periode 1 juli tot 17 augustus 2020 zag volgens N2 op de omstandigheid dat United NL haar verplichting tot (gedeeltelijke) vernieuwing van het dak niet nakwam. Deze verplichting stond in de huurovereenkomst en op 9 juni 2020 had [naam 1 van N2] United NL per e-mail op deze verplichting gewezen, zodat de opschorting terzake deze periode voldoet aan de eisen die daarvoor gelden (art. 6:262 BW) en dus toegestaan was. Ook de opschorting voor wat betreft de periode na 17 augustus 2020 voldoet aan de eisen die daarvoor gelden en was toegestaan. De verplichting tot betaling van de huur in deze periode is door N2 opgeschort vanwege de schade die zij stelt te hebben geleden vanwege de lekkage op 17 augustus 2020. Het voorgaande betekent dat de door United NL gevorderde boeterente over de periode 1 juli tot 11 december 2020 niet verschuldigd is en zal worden afgewezen. De gevorderde boeterente over de periode vanaf 11 december 2020 wordt in het navolgende, onder het kopje verrekening, verder beoordeeld.
      
      
      
        
          Schadevergoeding
        
      
    
    
      5.15.
      N2 heeft in conventie bij wijze van verweer en in reconventie door middel van een voorwaardelijke vordering een beroep gedaan op verrekening. De schade die zij stelt te hebben geleden door de lekkage van 17 augustus 2020 heeft zij verrekend of wenst zij alsnog te verrekenen met hetgeen zij aan United NL verschuldigd is. Daarom is van belang te beoordelen of N2 recht heeft op toewijzing van (een deel van) haar schadevergoedingsvordering.
      
    
    
      5.16.
      In het voorgaande is al geoordeeld dat sprake was van een gebrek. United NL is verplicht de schade die N2 heeft geleden als gevolg van het gebrek (de lekkage die plaatsvond op 17 augustus 2020) te vergoeden. Ingevolge art. 7:208 BW is United NL namelijk tot schadevergoeding verplicht, indien het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen. Dat dat naar het oordeel van de kantonrechter het geval is, is hierboven al aan de orde gekomen.
      
    
    
      5.17.
      De schade die door de lekkage op 17 augustus 2020 is veroorzaakt, moet dus door United NL vergoed worden. De vervolgvraag is dan of alle door N2 gestelde schadeposten zowel qua aard (is sprake van voldoende causaal verband) als qua omvang voor vergoeding door United NL in aanmerking komen. 
      
    
    
      5.18.
      
        N2 heeft haar schade in eerste instantie op 29 september 2021 becijferd op € 295.652,96. Daarna heeft zij haar schade laten (her)berekenen / doorrekenen / bekijken door schade expert [schade expert] , die op 8 september 2020 ook in het gehuurde is geweest, en het schadebedrag naar beneden bijgesteld.
        United NL heeft, als meest verstrekkende verweer, de deskundigheid en onafhankelijkheid van [schade expert] betwist. Volgens United NL kan daarom niet van de schadebegroting van N2 in samenwerking met [schade expert] worden uitgegaan. De kantonrechter volgt United NL niet in die redenering. Niet alleen heeft United NL de deskundigheid van [schade expert] slechts in algemene bewoordingen in twijfel getrokken, maar ook heeft United NL niet betwist dat zij door N2 in de gelegenheid is gesteld om samen met N2 en een expert de schade op te nemen. United NL heeft er destijds voor gekozen te betwisten dat zij aansprakelijk was voor de schade van N2 en heeft daarom niet meegewerkt aan een schade-expertise. Deze door haar gemaakte afweging betekent echter niet dat wanneer N2 vervolgens een expertise laat verrichten, volstaan kan worden met een algemene betwisting van de expert. United NL had overigens ook een contra-expertise kunnen laten doen; een zelfstandige expertise (met gegevens van N2) of een expertise waarin de bevindingen van [schade expert] werden getoetst. Gesteld noch gebleken is dat dat is gebeurd. Het door United NL overgelegde rapport van [opstalverzekeraar] kan niet worden gezien als een dergelijke contra-expertise. [opstalverzekeraar] heeft immers met name de schade aan de opstal becijferd. [opstalverzekeraar] heeft, blijkens haar voorlopig rapport van 19 april 2021, verder over het Excel bestand van [schade expert] enkel opgemerkt dat aan de hand van de verstrekte informatie zeer zeker niet is aangetoond dat de opgevoerde omzetderving een gevolg is van een of meerdere lekkages. Daarbij is verder niet inhoudelijk naar de schadeclaim van N2 gekeken.
      
      
    
    
      5.19.
      De kantonrechter zal dus uitgaan van de bevindingen van [schade expert] , maar daarbij wel rekening houden met de inhoudelijke betwisting van de diverse schadeposten door United NL. 
      
    
    
      5.20.
      Voor het door N2 gestelde belangverlies over augustus 2020 geldt dat United NL betwist heeft dat het bedrijf van N2 tien dagen heeft stilgelegen. Met de overgelegde foto’s en de e-mails over herstelwerkzaamheden heeft N2 voldoende onderbouwd dat haar bedrijf enkele dagen heeft stilgelegen. Daarom zal daarvan worden uitgegaan. Dat betekent echter niet dat ook het bedrag van € 150.000,- volledig wordt toegewezen. [schade expert] heeft toegelicht dat bedrijfsschade nooit exact kan worden berekend en dat daarom berekeningen worden gemaakt met meerdere invalshoeken. [schade expert] heeft daarom drie berekeningen opgezet. De hoogste komt op een schadebedrag van € 179.984,- en is becijferd door N2 zelf. De middelste komt op een bedrag van € 150.242,- en is tot stand gekomen door een vergelijking te maken van de werkelijke winst- en verliesrekening in de maand augustus 2020 met het budget, waarbij de betrouwbaarheid van de gebudgetteerde cijfers vergeleken is met het historische budget versus de actuele cijfers. Het laagste komt op een bedrag van € 120.737,-. Dit laatste bedrag is tot stand gekomen uitgaande van de stilstandsuren x de gemiddelde omzet per machine en meetkamer x de gemiddelde dekking voor vaste kosten en nettowinst uit de profit & loss. Hoewel United NL alle cijfers betwist, lijkt ze vooral verweer te voeren tegen het feit dat vooraf bepaalde budgetten een rol spelen in de uiteindelijke schadeberekening. De kantonrechter volgt United NL in dit verweer. Nu in de laatste berekening de budgetten niet zijn betrokken en door United NL tegenover de onderbouwing van N2 voor het overige onvoldoende specifiek is aangegeven waar haar betwisting op ziet, zal van die berekening worden uitgegaan. United NL heeft nog gesteld dat [schade expert] ten onrechte geen rekening heeft gehouden met coronagerelateerd omzetverlies. Dit verweer wordt als onvoldoende onderbouwd ter zijde geschoven. United NL heeft immers zelf geen nieuwe berekening laten uitvoeren, rekening houdend met corona-gerelateerde problematiek. Ook is door haar niet onderbouwd dat N2 in de tien dagen in augustus 2020 kampte met een verminderde omzet. Dat daarvan sprake was in april 2020 en daarom in mei en juni 2020 door partijen werd afgesproken dat N2 tijdelijk twee maanden minder huur hoefde te betalen, betekent tot slot niet, althans niet automatisch, dat N2 in augustus 2020 nog steeds met als gevolg van corona verminderde omzet kampte.
      
    
    
      5.21.
      De extra kosten voor medewerkers, directie, overwerk en overuren voor in totaal € 25.789,- (€ 5.000,- + € 18.750,- + € 1.680,- + € 359,-) die komen bovenop het bedrag aan belangverlies, zijn door N2 onvoldoende onderbouwd en worden daarom afgewezen. Daarbij komt dat niet gesteld of gebleken is dat [schade expert] deze bedragen heeft geverifieerd. 
      
    
    
      5.22.
      
        De laatste schadepost die N2 heeft becijferd is een bedrag van € 67.656,- exclusief btw aan materiële schade. Ze heeft deze post onderbouwd met facturen. United NL heeft de meeste van deze posten betwist, omdat het causaal verband tussen de schade en de lekkage van 17 augustus 2020 ontbreekt en uit de facturen niet blijkt dat de kosten gemaakt zijn vanwege een lekkage. Wellicht is sprake van normaal onderhoud, zo stelt United NL en bij eventuele vervanging moet ook rekening gehouden worden met nieuw voor oud. Het bedrag van € 1.185,80 wordt door United NL wel als (mogelijke) schade gezien, omdat op de overgelegde factuur van Ruitenheer vermeld staat dat het gaat om waterschade.
        De kantonrechter zal, gezien het debat tussen partijen, ervan uitgaan dat de facturen die door N2 zijn overgelegd en waaruit blijkt dat sprake is van waterschade, door United NL niet worden betwist. Die bedragen komen dan ook voor vergoeding in aanmerking. 
        Het gaat in dat geval om de volgende bedragen:
      
      -	€   1.185,80 Ruitenheer d.d. 23 oktober 2020 “Waterschade”
      -	€   3.342,51 Mazak en 
      -	€ 14.321,90 Mazak d.d. 7 en 23 september 2020 “Waterdamage”
      -	€   1.051,49 Rumach d.d. 28 augustus 2020 “4 machines getroffen door waterschade”
      -	€      139,42 Praxis d.d. 17 augustus 2020 “dekzijl”
      Totaal	€ 20.041,12. 
      
    
    
      5.23.
      Tezamen komen de schadeposten van N2 die voor toewijzing in aanmerking komen dan uit op een bedrag van (€ 120.737 + € 20.041,12=) € 140.778,12.
      
      
      
        
          Eigen schuld
        
      
    
    
      5.24.
      United NL heeft gesteld dat een deel van de schade van N2 voor rekening van N2 moet blijven, omdat N2 op grond van artikel 11.5 sub k van de algemene bepalingen verantwoordelijk is voor het schoonhouden van dakgoten en hemelwaterafvoer (hwa). Dat schoonmaken heeft N2 niet of onvoldoende gedaan en dat zal de lekkage op 17 augustus 2021 hebben veroorzaakt, aldus United NL. Zij onderbouwt haar stelling met een foto die zij op 9 juni 2019 van [naam 2] toegestuurd heeft gekregen waarop een verstopte afvoer te zien is, een e-mail van 31 oktober 2019 en twee storingsmeldingen van Patina dakdekkers ook uit 2019. Er is sprake van een patroon, aldus United NL. Ze verwijst ook naar het rapport van [opstalverzekeraar] van 25 januari 2021, welk rapport gaat over de lekkage van 17 augustus 2020, waarin staat dat de hemelwaterafvoeren het water niet snel genoeg konden verwerken, waarna het water over de rand van de zakgoot naar binnen stroomde. N2 heeft betwist dat ze de dakgoten niet schoonhield (haar onderhoudspersoneel heeft ze schoongehouden, aldus N2) en ze betwist ook dat eventuele verstopte afvoeren de lekkage van 17 augustus 2020 veroorzaakt hebben.
      
    
    
      5.25.
      De kantonrechter is van oordeel dat United NL met de gedateerde e-mails onvoldoende heeft onderbouwd dat N2 zich rond augustus 2020 niet hield aan haar verplichting dakgoten schoon te houden en dat dat (mede) de oorzaak is geweest van de lekkage van 17 augustus 2020. [opstalverzekeraar] beschrijft hemelwaterafvoeren die het water niet snel genoeg konden verwerken, maar niet gesteld of gebleken is dat die afvoeren verstopt waren. Uit de e-mail van 18 augustus 2020 van Prominus blijkt dat noodoverstorten geplaatst / vergroot zijn, wat juist de stelling van N2 sterkt dat de oorzaak niet in het schoonhouden van dakgoten ligt, maar in de algehele matige/slechte staat van het dak.
      
    
    
      5.26.
      
        United NL heeft ook gesteld dat ze alle werkzaamheden heeft uitgevoerd die ze had moeten uitvoeren. Voor zover er werkzaamheden zijn blijven liggen, is dat aan N2 zelf te wijten (eigen schuld). Uit de e-mail van [Asset Manager United NL] van 12 juni 2020 blijkt namelijk dat op dat moment met N2 is afgesproken dat het N2 zelf was die met Urban Industrial contact zou opnemen over de daar beschreven punten, zoals de daklekkage.
        De kantonrechter volgt United NL niet in dit betoog. Zoals in het voorgaande al is overwogen, was sprake van een gebrek (lekkages) dat United NL moest verhelpen. Zij kan niet (deels) onder die verplichting uitkomen door te stellen dat N2 meer had moeten doen (in relatie tot de vorige verhuurder). N2 heeft verder voldoende onderbouwd dat zij meerdere keren actie heeft ondernomen om het dak gerepareerd te krijgen
      
      
      
        
          Overmacht
        
      
    
    
      5.27.
      Het beroep van United NL op overmacht, omdat zij, al had zij het gewild, het dak nooit vóór 17 augustus 2020 gerepareerd had kunnen krijgen, gaat niet op. Op grond van artikel 6:75 BW kan een tekortkoming een schuldenaar niet worden toegerekend, indien zij niet is te wijten aan zijn schuld, noch krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt. Noch daargelaten of de stelling van United NL dat zij het dak nooit tijdig gerepareerd zou kunnen hebben juist is, ligt de termijn voor het repareren van het dak in de risicosfeer van United NL en kan dus geen beroep op overmacht gedaan worden. Met N2 is de kantonrechter van oordeel dat United NL eerder actie had moeten ondernemen om de lekkage van 17 augustus 2020 te voorkomen. Dat zij de spoedeisendheid van het verhelpen van lekkages niet inzag, betekent niet dat die spoedeisendheid er niet was.
      
    
    
      5.28.
      Ook het tweede overmachtsverweer van United NL slaagt niet. United NL stelt dat op 17 augustus 2020 sprake was van zeer veel regenval die voor een eenmalige situatie heeft gezorgd. Dat standpunt heeft zij echter onvoldoende onderbouwd. Het is ook in strijd met haar eigen eerdere stelling in punt 47 van de dagvaarding dat de neerslag op 17 augustus 2020 wel meeviel.
      
      
        
          Verrekening
        
      
    
    
      5.29.
      
        De conclusie uit het bovenstaande is dat United NL recht heeft op betaling van een deel van de huurpenningen door N2 en dat N2 recht heeft op schadevergoeding door United NL. 
        N2 heeft de huurbetalingen zoals volgt uit het voorgaande terecht opgeschort voor wat betreft de periode tot 11 december 2020. Gezien haar recht op schadevergoeding, was N2 ook bevoegd tot opschorting van haar betalingsverplichting vanaf 11 december 2020. Daarbij geldt wel dat N2 vanaf 11 december 2020 verplicht was 50% van de huurpenningen te betalen en vanaf februari 2021 80%. Een en ander conform het vonnis ex artikel 223 Rv van 3 maart 2021.
        De kantonrechter gaat ervan uit dat N2 tot de betalingen conform dit vonnis is overgegaan. Voor zover dat niet is gebeurd, is over het niet danwel niet correct betaalde gedeelte (boete)rente verschuldigd.
      
      
    
    
      5.30.
      N2 mag haar schadevergoedingsvordering verrekenen met wat zij nog moet betalen. Er is namelijk sprake van een vordering van United NL op N2 vanwege onbetaalde huurpenningen en van een vordering van N2 op United NL tot schadevergoeding. Beide vorderingen zijn opeisbaar. Dat de bevoegdheid tot verrekening op grond van artikel 10.3 van de algemene bepalingen is uitgesloten doet daar niet aan af. Hierboven is immers al geoordeeld dat de exoneratie van artikel 10.3 van de algemene bepalingen buiten toepassing blijft. Dat levert het volgende beeld op:
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      5.31.
      Omdat partijen zich nog niet hebben uitgelaten over de exacte betalingen na december 2020, zal de kantonrechter hen in de gelegenheid zich er bij akte enkel over uit te laten of de door N2 gedane betalingen waarvan de kantonrechter in bovenstaande tabel uitgaat, correct zijn (de kolom “betaald na vonnis”). Om de vorderingen over en weer goed te kunnen berekenen is het ook noodzakelijk dat United NL zich uitlaat over het bedrag aan huurpenningen dat verschuldigd is vanaf november 2021. De jaarlijkse indexatie vindt namelijk in die maand plaats, zo begrijpt de kantonrechter.
      
      
        
          Vervolg procedure
        
      
    
    
      5.32.
      United NL heeft in haar conclusie van repliek onder punt 21 erop gewezen dat N2 zorg had te dragen voor een inventaris-/brand-/bedrijfsrisico-verzekering. Of zij schade bij haar verzekering heeft geclaimd en uitgekeerd heeft gekregen is United NL echter niet duidelijk. N2 heeft niet gereageerd op dit punt uit de conclusie van repliek. De kantonrechter is het met United NL eens dat N2 niet meer schadevergoeding van United NL vorderen kan dan ze per saldo aan schade leidt. Daarom zal de kantonrechter N2 in de gelegenheid stellen alsnog te reageren op de vraag of zij een verzekering heeft die tot uitkering van (enige) schade is overgegaan en zo ja daarvan bewijsstukken in het geding te brengen.
      
    
    
      5.33.
      
        Er zullen aktes over en weer worden genomen. Dat betekent dat er nog de nodige processuele stappen te maken zijn. Dat gegeven, in combinatie met de huidige stand van zaken voor de vorderingen over en weer, maakt dat de kantonrechter partijen aanspoort bij zichzelf en bij elkaar te rade gaan of een schikking bereikt kan worden. Het hiervoor onder r.o. 5.30 opgenomen overzicht kan hier mogelijk behulpzaam bij zijn. 
        Uitstelverzoeken die gezamenlijk en om deze reden worden gedaan, zal de kantonrechter inwilligen.
      
      
    
    
      5.34.
      Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      6.1.
      verwijst de zaak naar de rol van vier weken na de datum van dit vonnis voor akte aan de zijde van United NL, waarbij United NL zich enkel kan uitlaten over de juistheid van de  in r.o. 5.30 van dit vonnis opgenomen bedragen in de kolom “ betaald na vonnis”,  alsmede het bedrag dat per maand aan huurpenningen verschuldigd is vanaf 1 november 2021;
      
    
    
      6.2.
      bepaalt dat N2 vervolgens de gelegenheid krijgt hierop te reageren bij antwoordakte;
      
    
    
      6.3.
      houdt iedere verdere beslissing aan;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      6.4.
      verwijst de zaak naar de rol van vier weken na de datum van dit vonnis voor akte aan de zijde van N2, waarbij N2 zich enkel kan uitlaten over de vraag of zij een verzekering heeft die tot uitkering van (enige) schade is overgegaan en daarvan bewijsstukken in het geding te brengen;
      
    
    
      6.5.
      bepaalt dat United NL vervolgens de gelegenheid krijgt hierop te reageren bij antwoordakte;
      
    
    
      6.6.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. C.J.M. Hendriks en in het openbaar uitgesproken op 5 januari 2022.