ECLI:NL:RBAMS:2007:7219, Rechtbank Amsterdam, 04-07-2007, 319972 EVS - HA ZA 05-1968
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2007-07-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: verkoop kalvertoren, precontractuele fase, letter of intent (LOI)

vonnis
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Sector civiel recht
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: 319972 / HA ZA 05-1968
    
    
    
      
        Vonnis van 6 februari 2008
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        NEDERLANDSCHE BELEGGINGS MAATSCHAPPIJ B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      eiseres,
      procureur mr. A.D. Flesseman,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de vennootschap naar Duits recht
      
        RREEF INVESTMENT GMBH,
      gevestigd te Eschborn (Bondsrepubliek Duitsland),
      gedaagde,
      procureur mr. C.N. Peijster.
    
    
    
    
      De rechtbank heeft kennisgenomen van de bij antwoordakte gememoreerde naamswijziging per 6 juli 2007 van DB Real Estate Investment GmbH in RREEF Investment GmbH.
    
    
    
      Partijen zullen hierna NBM en RREEF worden genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - 	het tussenvonnis van 4 juli 2007,
        - 	de nadere akte van NBM, met één bewijsstuk,
        - 	de antwoordakte van RREEF. 
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
      2.1.
      In het tussenvonnis van 4 juli 2007 (hierna: het tussenvonnis) heeft de rechtbank onder 5.27 overwogen dat RREEF een bieding van een derde heeft mogelijk gemaakt en op grond van artikel 8 van de LOI daarom gehouden is de kosten en schade aan NBM te vergoeden. NBM vordert onder meer vergoeding van het door makelaarskantoor [A] & Co (hierna: [A] & Co) op 1 juni 2004 in rekening gebrachte bedrag van € 297.500,- inclusief BTW. Bij pleidooi is gebleken dat deze factuur nog niet is voldaan. Onder 5.33 van het tussenvonnis heeft de rechtbank overwogen dat NBM aannemelijk dient te maken dat zij gehouden is de rekening van [A] & Co te voldoen, ook nu RREEF de Kalvertoren niet aan NBM behoeft te leveren. NBM is in de gelegenheid gesteld bij akte de factuur van [A] & Co - zo mogelijk met bewijsstukken - nader te onderbouwen.
      
    
    
      2.2.
      
        NBM heeft bij nadere akte een op 2 april 2004 gedateerde en op 7 april 2004 zijdens NBM ondertekende opdrachtbevestiging (hierna: de opdrachtbevestiging) van [A] & Co overgelegd. Deze opdracht bevestiging houdt, voor zover hier van belang, in:  
        
          “Hiermee bevestigen wij u de courtageregeling zoals wij deze zijn overeengekomen naar aanleiding van ons voorstel / idee om actief de huidige eigenaresse, DB Real Estate, van het winkelcomplex “De Kalvertoren” te benaderen om te bezien of zij te bewegen zijn voor een verkoop van het complex aan uw beleggingsmaatschappij. (…) Na afronding van de due-diligence en op het moment van uw definitieve koopbeslissing zijn wij overeengekomen dat wij een vaste vergoeding van € 250.000,-- exclusief BTW in rekening brengen. Voorts zijn op deze overeenkomst / opdrachtbevestiging de Algemene Voorwaarden van de NVM 2000 van toepassing en de tarieven van [A] & Co. (bijlage). Op het moment van een notariële overdracht van het project zullen wij conform voornoemde voorwaarden en tarieven facturen onder aftrek van de vast vergoeding van € 250.000,--. (…).”
      
      
    
    
      2.3.
      De rechtbank is van oordeel dat, gelet op de opdrachtbevestiging, in dit geding ervan moet worden uitgegaan dat NBM het gefactureerde bedrag aan [A] & Co dient te voldoen, ongeacht of RREEF de Kalvertoren aan NBM dient te leveren. Onder 5.32-5.34 van het tussenvonnis ligt reeds besloten dat de rechtbank de stelling van RREEF, dat de rekening van [A] & Co, indien door NBM verschuldigd, (niet geheel) voor vergoeding op de voet van artikel 8 van de LOI in aanmerking komt, niet volgt. In artikel 8 van de LOI is nu eenmaal bepaald dat “all (…) costs and expenses relating to the investigation and negotiation” voor vergoeding in aanmerking komen, en daaronder valt ook het door [A] & Co in rekening gebrachte bedrag. In de relatie tussen NBM en [A] & Co is het verschuldigde bedrag blijkens de opdrachtbevestiging op het gefactureerde bedrag gefixeerd, zodat de “costs and expenses” in de zin van artikel 8 van de LOI niet afhankelijk zijn van de daadwerkelijk gewerkte uren en het door [A] & Co gehanteerde uurtarief. Voor de door RREEF voorgestelde herberekening van het verschuldigde bedrag is dan ook geen plaats. RREEF betwist voorts het verplichtende karakter van de rekening van [A] & Co. In de opdrachtbevestiging staat evenwel vermeld dat [A] & Co € 250.000,- exclusief BTW bij NBM in rekening zal brengen, hetgeen [A] & Co blijkens de factuur van 1 juni 2004 ook heeft gedaan. Gelet op deze twee stukken heeft RREEF haar verweer onvoldoende concreet onderbouwd, zodat het wordt gepasseerd. Gezien het voorgaande zal de rechtbank voorbij gaan aan het verzoek van RREEF tot het doen horen van getuigen.
      
    
    
      2.4.
      Onder 5.31 van het tussenvonnis is reeds overwogen dat de door NBM gemaakte personeelskosten ad € 95.200,- inclusief BTW, eveneens kosten zijn die onder artikel 8 van de LOI begrepen moeten worden geacht. De totale vordering van NBM op RREEF wegens schade en kosten als bedoeld in artikel 8 LOI bedraagt daarmee € 392.700,- inclusief BTW. Naar de rechtbank onder 5.35 van het tussenvonnis heeft overwogen, heeft RREEF evenwel terecht een beroep gedaan op de slotzin van artikel 8 LOI, waarin haar aansprakelijkheid tot € 300.000,- wordt beperkt. Het aan NBM toe te wijzen bedrag zal derhalve € 300.000,- bedragen. De door NBM gevorderde wettelijke rente over voornoemd bedrag is als onweersproken toewijsbaar.
      
    
    
      2.5.
      NBM vordert voorts RREEF te veroordelen tot betaling van de beslagkosten ter zake van het op 30 juni 2004 gelegde en nadien meermalen verlengde beslag op de Kalvertoren. Daar de rechtbank onder 5.15 van het tussenvonnis heeft geoordeeld dat voor RREEF geen verplichting tot het aangaan van een koopovereenkomst met betrekking tot de Kalvertoren bestond en NBM derhalve geen recht op levering van het beoogde registergoed heeft in de zin van artikel 730 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), is deze vordering gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv, niet toewijsbaar. 
      
    
    
      2.6.
      De rechtbank zal RREEF als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure veroordelen, waarbij zij aansluit bij het liquidatietarief dat past bij de toegewezen hoofdsom. De kosten aan de zijde van NBM worden tot op heden begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - dagvaarding
              
              
                €
              
              
                71,93
              
              
                
              
            
            
              
                - vast recht
              
              
                €
              
              
                4.584,00
              
              
                
              
            
            
              
                - verschotten voorlopig getuigenverhoor
              
              
                €
              
              
                500,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris procureur
              
              
                €
              
              
                17.000,00
              
              
                (8,5 punt x tarief € 2.000,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                22.155,93
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De rechtbank
    
    
      3.1.
      veroordeelt RREEF om aan NBM te betalen een bedrag van € 300.000,-- (zegge: driehonderd duizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 26 mei 2005 tot aan de dag der algehele voldoening;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt RREEF in de proceskosten, aan de zijde van NBM tot op heden begroot op € 22.155,93;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.A.E. Dorsman, mr. M.R. Jöbsis en mr. M.M. Korsten-Krijnen en in het openbaar uitgesproken op 6 februari 2008.