ECLI:NL:GHARL:2022:1075, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-02-2022, 20/00740
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-02-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem 
    nummer 20/00740
    uitspraakdatum: 15 februari 2022
    
    
      
        Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 27 juli 2020, nummer UTR 18/5116, in het geding tussen belanghebbende en  
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 5 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 636.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 (OZB) opgelegd waarbij de waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 november 2021. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] .  
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een in 1995 gebouwde vrijstaande semibugalow, gelegen in [woonplaats] . De woning staat op een kavel van 748 m2 en heeft een gebruikersinhoud van ongeveer 475 m3. 
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende bepleit een waarde van € 589.00 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag. De overige in het hogerberoepschrift genoemde gronden heeft hij ter zitting laten varen.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar staat een waarde van € 636.000 voor en concludeert tot bevestiging van uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een waarderapport van 28 maart 2019, opgemaakt door [naam2] , WOZ taxateur, waarin de waarde is getaxeerd op € 636.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2017. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn drie panden als referentieobject gebruikt. In de matrix is het volgende opgenomen:
      
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                De onroerende zaak
              
              
                
                  [adres2] 8
              
              
                
                  [adres3] 4
              
              
                
                  [adres2] 17
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1995
              
              
                1995
              
              
                1994
              
              
                1995
              
            
            
              
                Inhoud woondeel
              
              
                475 m3
              
              
                441 m3
              
              
                397 m3
              
              
                455 m3
              
            
            
              
                Kavel grootte
              
              
                748 m2
              
              
                609 m2
              
              
                438 m2
              
              
                447 m2
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Verkoopcijfer
              
              
                
              
              
                € 541.000
                (31-10-2016)
              
              
                € 492.000
                (20-7-2016)
              
              
                € 450.000
                (14-09-2016)
              
            
            
              
                Aanbouw
              
              
                € 34.200
              
              
                € 8.360
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Garage
              
              
                € 9.100
              
              
                € 9.100
              
              
                € 9.100
              
              
                € 9.100
              
            
            
              
                Tuinhuis
              
              
                € 4.000
              
              
                € 1.000
              
              
                
              
              
                € 1
              
            
            
              
                Dakkapel
              
              
                € 5.500
                € 8.000 
              
              
                
              
              
                € 16.000
              
              
                
              
            
            
              
                Carport
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 1.500
              
            
            
              
                Kavel 
              
              
                € 305.400
              
              
                € 263.700
              
              
                € 206.200
              
              
                € 209.800
              
            
            
              
                Waarde woondeel per m3
              
              
                € 569
              
              
                € 686
              
              
                € 656
              
              
                € 504
              
            
            
              
                Woz-waarde
                1-1-2017
              
              
                € 636.000
              
              
                € 633.000
              
              
                € 494.000
              
              
                € 471.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar gelet op de onder 4.3 opgenomen matrix en de daarop ter zitting gegeven toelichting is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. De door hem gebruikte referentieobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak en de heffingsambtenaar heeft voldoende duidelijk gemaakt hoe hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de door hem gebruikte objecten.
      
    
    
      4.5.
      Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat referentieobjecten [adres2] 8 en [adres2] 17 niet bruikbaar zijn om de waarde van de onroerende zaak te onderbouwen omdat voor die objecten de Woz-waarde per 1-1-2017 beduidend hoger is dan de aankoopwaarde. De heffingsambtenaar heeft voldoende duidelijk gemaakt dat deze verschillen verklaard worden door uitbreiding en/of verbetering van de betreffende objecten en hoe hij met deze verschillen rekening heeft gehouden bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak. 
      
    
    
      4.6.
      Evenmin volgt het Hof belanghebbende in zijn stelling dat de Woz-waarde van de onroerende zaak niet mag stijgen met een hoger percentage dan 6% omdat de Woz-waarde van de onroerende zaak van zijn buurman ( [adres1] 3) ook met dat percentage is gestegen terwijl dat object in de voorafgaande jaren een hogere waarde had dan de onroerende zaak. Redengevend hiervoor is de door de heffingsambtenaar gegeven toelichting dat [adres1] 3, anders dan de onroerende zaak, is gelegen naast een drukke weg en voor dat object  is vastgesteld dat het zich bevindt in gedateerde staat terwijl dat voor de onroerende zaak niet kon worden vastgesteld omdat belanghebbende niet wilde meewerken aan een inpandige taxatie.
      
    
    
      4.7.
      Wat belanghebbende verder nog naar voren heeft gebracht, leidt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.   
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
      De beslissing is 15 februari 2022 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak	De voorzitter,
      te ondertekenen.	  
    
    
    
    
    
    
          	(R.A.V. Boxem)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 15 februari 2022.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.