ECLI:NL:RBNHO:2022:1398, Rechtbank Noord-Holland, 19-01-2022, 9369334 \ CV EXPL  21-5204
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2022-01-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Aankoop woning. Beroep op financieringsvoorbehoud in koopovereenkomst. Omvang documentatieplicht en inspanningsverplichting.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 9369334 \ CV EXPL  21-5204
      Uitspraakdatum: 19 januari 2022
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiser] 
      
      wonende te [woonplaats]
      eiser
      verder te noemen: [eiser]
      gemachtigde: mr. A.J.F. de Jager
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [gedaagde] 
      
      wonende te [woonplaats] 
      gedaagde  
      verder te noemen: [gedaagde]
      procederend in persoon
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiser] heeft bij dagvaarding van 12 juli 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft op 4 augustus 2021 mondeling en op 18 augustus 2021 (aanvullend) schriftelijk geantwoord.
    
    
      1.2.
      Op 9 december 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] was vanaf 8 augustus 2011 eigenaar van een woning aan [adres] (hierna: de woning).  In de zomer van 2020 heeft hij de woning te koop gezet.
      
    
    
      2.2.
      Op 17 september 2020 heeft [gedaagde] de woning bezichtigd en een bod uitgebracht. 
      
    
    
      2.3.
      Op 5 oktober 2020 hebben partijen een koopovereenkomst met betrekking tot de woning gesloten. In de koopovereenkomst staat dat [gedaagde] uiterlijk op 25 november 2020 een bankgarantie zal stellen voor een bedrag van € 22.850,00 danwel een waarborgsom ter hoogte van dit bedrag zal storten. De overdracht zal uiterlijk op 9 december 2020 plaatsvinden. 
      
      
        In artikel 14 van de koopovereenkomst (Ingebrekestelling/Ontbinding) staat – voor zover van belang – het volgende:
      
    
    
      14.1.
      
        Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij na de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechtelijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
      
    
    
      14.2.
      
        Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van een toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechtelijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal (…)
      
      
    
    
      2.4.
      Verder bevat de koopovereenkomst in artikel 18 een ontbindende voorwaarde met betrekking tot de financiering (hierna ook financieringsvoorbehoud). Dit artikel luidt – voor zover van belang – als volgt:18.1 Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:a. op 18 november 2020 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 228.500, zegge TWEEHONDERDACHTENTWINTIGDUIZEND VIJFHONDERD EURO geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan n.v.t. of een rentepercentage niet hoger dan n.v.t., bij de volgende hypotheekvorm: tegen de normaal geldende voorwaarden en tarieven (…) (…)18.3 Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toestemming en/of toezegging(en) en of/andere zaken te verkrijgen.De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig ontbreken) van een financiering als bedoeld in artikel 18.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereist van ‘goed gedocumenteerd’: N.v.t..
      
    
    
      2.5.
      Bij e-mail van 12 november 2020 heeft [gedaagde] aan de makelaar van [eiser] bericht dat hij gebruik zal maken van het financieringsvoorbehoud. Hij schrijft onder meer:Na lang overleg tussen mijn financieel adviseur en diverse banken, moet ik helaas het volgende mededelen. Ik ga gebruik maken van de ontbindende clausule met betrekking tot de financiering. Het echtscheidingsconvenant laat helaas op zich wachten door allerlei strubbelingen, waardoor de financiering niet op tijd geregeld kan worden. Per vandaag 12 november 2020 wil ik dus van deze clausule gebruik maken. Ik baal er vreselijk van, omdat ik het huis erg graag wou hebben maar de diverse banken eisen een echtscheidingsconvenant, welke nog niet is afgegeven en dat ook op korte termijn (helaas niet) zal gebeuren. (…)
      
    
    
      2.6.
      Op 14 november 2020 heeft [eiser] geantwoord dat hij hiermee niet akkoord is, omdat het beroep op het financieringsvoorbehoud onvoldoende is onderbouwd.
      
    
    
      2.7.
      Bij e-mail van 16 november 2020 heeft [gedaagde] opnieuw een beroep op het financieringsvoorbehoud gedaan. Bij deze e-mail is een brief van ASR Levensverzekering N.V. (hierna: ASR) van 9 november 2020 aan de financieel adviseur van [gedaagde] gevoegd. In deze brief staat onder meer het volgende: U heeft bij ons een hypotheek aangevraagd voor het woonhuis [adres] . Wij hebben uw aanvraag zorgvuldig geoordeeld met de informatie die u ons heeft gegeven. Uw hypotheekaanvraag voldoet helaas niet aan onze voorwaarden. Daarom wijzen wij uw hypotheekaanvraag af. Hieronder leest u waarom wij uw aanvraag afwijzen.Uw klant heeft (een) achterstandscodering(en) bij het Bureau Krediet Registratie (BKR) te Tiel op één of meerdere geregistreerde lening(en) op naam van [gedaagde] . Dit houdt in dat een kredietinstelling een melding heeft gedaan bij het BKR over het niet nakomen van betaalafspraken. Wij ontvangen verder geen informatie over deze BKR registratie. (…) 
      
    
    
      2.8.
      Op 18 november 2020 heeft de makelaar van [eiser] aan [gedaagde] laten weten dat [eiser] niet akkoord gaat met het beroep op het financieringsvoorbehoud. Hij schrijft onder meer: In het contact dat met u geweest is ten tijde van de aankoop en met name de periode daaropvolgend (dus ten tijde van de termijn van het financieringsvoorbehoud) is meerdere malen door ons geïnformeerd naar de status van uw financieringsaanvraag. U heeft niet (of ten minste niet tijdig) aangegeven dat de procedure van uw scheiding de aanvraag van een financieringsofferte frustreerde, waardoor het nimmer tot het uitbrengen van een offerte is gekomen. U had dit in een veel eerder stadium (i.p.v. 2 dagen voor het verstrijken van de termijn) bij ons kunnen én moeten aangeven. Het is ons dan ook niet duidelijk of uw ontbindingsverzoek is gebaseerd op het nog niet geeffectueerd hebben van uw scheiding (in de zin van een status als ingeschreven convenant), de door u genoemde BKR-registratie, uw inkomenspositie of een combinatie van voornoemde elementen. 
      
    
    
      2.9.
      Op 24 november 2020 heeft [eiser] [gedaagde] gesommeerd om uiterlijk op 25 november 2020 de bankgarantie te hebben gesteld en schriftelijk te bevestigen dat hij zijn onvoorwaardelijke medewerking verleent aan de levering van de woning op uiterlijk 9 december 2020. [gedaagde] is daarmee niet akkoord gegaan.
      
    
    
      2.10.
      Op 25 november 2020 heeft [eiser] aan [gedaagde] schriftelijk laten weten dat hij de koopovereenkomst ontbindt en [gedaagde] aansprakelijk stelt voor alle schade die hij heeft geleden en nog zal lijden als gevolg van het handelen van [gedaagde] .
      
    
    
      2.11.
      Op 24 december 2020 heeft [eiser] [gedaagde] gesommeerd om binnen zeven dagen de op grond van artikel 14.3 van de koopovereenkomst verschuldigde boete van 10% van de koopsom te voldoen.
      
    
    
      2.12.
      
        [gedaagde] heeft niets aan [eiser] betaald.
    
    
      2.13.
      
        [eiser] heeft de woning aan een derde verkocht. De overdracht heeft plaatsgevonden op 15 januari 2021. 
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert dat de kantonrechter voor recht verklaart dat [gedaagde] tekort is geschoten in de uitvoering van de koopovereenkomst en daartoe hoofdelijk aansprakelijk is voor de daaruit door [eiser] geleden schade. Ook vordert [eiser] dat de kantonrechter voor recht verklaart dat [eiser] de koopovereenkomst op 25 november 2020 rechtsgeldig heeft ontbonden. Daarnaast wil [eiser] dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van een boete van € 22.850,00 en tot betaling van € 1.214,22 aan buitengerechtelijke kosten, een en ander te vermeerderen met wettelijke rente.
    
    
      3.2.
      
        
          [eiser] legt aan de vordering – kort weergegeven – ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door niet uiterlijk op 25 november 2020 een bankgarantie te doen stellen, dan wel voor dat bedrag een waarborgsom te storten, en niet mee te werken aan de levering van de woning. [gedaagde] is daarom op grond van artikel 14.3 van de koopovereenkomst een boete verschuldigd van 10% van de koopprijs. Op 25 november 2020 heeft [eiser] wegens de wanprestatie van [gedaagde] de koopovereenkomst ontbonden en [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor alle schade die hij heeft geleden en nog zal lijden als gevolg van het handelen van [gedaagde] . 
        
          Het verweer
        
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] betwist de vordering. Hij voert – kort weergegeven – aan dat hij alles heeft gedaan wat binnen zijn macht lag om de financiering voor de woning rond te krijgen. Toen bleek dat dit niet (op tijd) zou lukken, heeft hij zich tijdig beroepen op het financieringsvoorbehoud en daarmee de koopovereenkomst ontbonden. Hij is dus niets aan [eiser] verschuldigd. Daar komt nog bij dat [eiser] hem nog hield aan nakoming van de koopovereenkomst op het moment dat [eiser] de woning al had verkocht aan een derde partij.  
    
    
      3.3.
      Op het verweer van [gedaagde] zal hierna bij de beoordeling worden ingegaan.
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      
        De kern van het geschil vormt de vraag of [gedaagde] een geldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst. 
        
          
          Uitgangspunten 
          
        
      
    
    
      4.2.
      Uitgangspunt is dat partijen hebben afgesproken dat [gedaagde] de koopovereenkomst mag ontbinden, als hij er niet in slaagt een hypothecaire geldlening voor een bedrag gelijk aan de koopsom te krijgen van één geldverstrekkende instelling tegen de normaal geldende tarieven en voorwaarden van de geldverstrekkende instellingen. Daarbij is [gedaagde] verplicht al het redelijk mogelijke te doen om financiering te verkrijgen. Hij heeft daarom, als koper, een inspanningsverplichting. Hij mag niet stilzitten en moet actief proberen om financiering te krijgen. Verder staat in de koopovereenkomst dat een beroep op het financieringsvoorbehoud ‘goed gedocumenteerd' moet worden gedaan. Wat daaronder moet worden verstaan, staat ook in de overeenkomst, namelijk dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd.  De achtergrond van deze documentatieplicht is dat de verkoper moet kunnen beoordelen of terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud wordt gedaan.
      
    
    
      4.3.
      
        [eiser] vindt dat [gedaagde] niet aan zijn inspanningsverplichting en documentatieplicht heeft voldaan. Ook is het beroep op het financieringsvoorbehoud volgens [eiser] niet tijdig gedaan. De kantonrechter volgt [eiser] hierin niet. Dit wordt hieronder uitgelegd.Tijdig
      
    
    
      4.4.
      Vast staat dat [gedaagde] in zijn e-mails van 12 en 16 november 2020 aan (de makelaar van) [eiser] een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. Bij de tweede mail heeft [gedaagde] ook een brief van ASR van 9 november 2020 gevoegd waarin staat dat ASR de hypotheekaanvraag van [gedaagde] afwijst vanwege (kort gezegd) een BKR registratie. 
      
    
    
      4.5.
      
        [eiser] heeft betoogd dat [gedaagde] zich aldus niet tijdig op het financieringsvoorbehoud heeft beroepen. Volgens [eiser] was [gedaagde] al op 9 november 2020 van de afwijzing door ASR op de hoogte en had hij met het doorsturen ervan niet mogen wachten tot 16 november 2020. De kantonrechter volgt [eiser] hierin niet. Nog afgezien van de vraag of [gedaagde] de brief - die aan zijn financieel adviseur was gericht - al op 9 november 2020 in bezit had, valt niet in te zien waarom [gedaagde] deze brief direct naar [eiser] had moeten doorsturen. [gedaagde] had immers ook nog de mogelijkheid om te proberen op andere wijze de financiering te regelen. Bij de vraag of het beroep op het financieringsvoorbehoud tijdig is gedaan gaat het erom dat het (met stukken onderbouwde beroep) binnen de termijn is gedaan die partijen daarover hebben afgesproken. Uit de koopovereenkomst volgt dat het beroep op het financieringsvoorbehoud uiterlijk op 18 november 2020 moest worden gedaan en dat de onderbouwing hiervan uiterlijk op de eerste werkdag na die datum moeten zijn ontvangen door [eiser] of diens makelaar (artikel 18 lid 1 sub a van de koopovereenkomst). Vast staat dat (de makelaar van) [eiser] op 12 en 16 november 2020 door [gedaagde] op de hoogte is gesteld van zijn beroep op het financieringsvoorbehoud en dit heeft onderbouwd met een brief van ASR. Het beroep op het financieringsvoorbehoud is daarmee tijdig gedaan. Voldaan aan documentatieplicht en inspanningsverplichting
      
    
    
      4.6.
      De volgende vraag is of [gedaagde] heeft voldaan aan zijn inspanningsverplichting en documentatieplicht. Volgens [eiser] is de overlegging van de enkele afwijzingsbrief van ASR onvoldoende om te oordelen dat aan de documentatieplicht is voldaan, omdat de financiële gegevens die aan ASR zijn overgelegd ontbreken en niet gespecificeerd is om wat voor BKR registratie het gaat. Volgens [eiser] was het aan [gedaagde] om ten aanzien van die BKR registratie opheldering aan ASR te bieden om een afwijzing te voorkomen. Ook is het niet duidelijk of [gedaagde] tijdig met zijn financieringsaanvraag is begonnen, de financiering voor het juiste bedrag heeft aangevraagd en of hij elders misschien wel een financiering had kunnen krijgen, aldus [eiser] .
      
    
    
      4.7.
      Zoals hiervoor al aan de orde kwam moet het beroep op het financieringsvoorbehoud worden onderbouwd door middel van één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling. Daaraan heeft [gedaagde] voldaan. [gedaagde] heeft een brief van ASR overgelegd waarin zijn hypotheekaanvraag wordt afgewezen. Niet in geschil is dat ASR een erkende geldverstrekkende bankinstelling is. In deze brief staat waarom de hypotheekaanvraag is afgewezen vanwege een BKR registratie van [gedaagde] . Als [eiser] een uitgebreidere onderbouwing van [gedaagde] had willen ontvangen, had het op zijn weg gelegen dit - zoals dat ook blijkens de jurisprudentie waarnaar [eiser] heeft verwezen niet ongebruikelijk is -  met zoveel woorden in de koopovereenkomst op te nemen, Dit is niet gebeurd. In de overeenkomst staat: In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereist van ‘goed gedocumenteerd’: N.v.t.. Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] aan zijn documentatieplicht heeft voldaan.
      
    
    
      4.8.
      Dit betekent echter niet zonder meer dat [gedaagde] ook aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan. Als [gedaagde] naast de aanvraag bij ASR geen stappen heeft gezet om een financiering te krijgen, kan niet gezegd worden dat hij daartoe al het redelijk mogelijke heeft gedaan. Wat van [gedaagde] in dit kader mag worden verwacht, moet echter wel bezien worden in het licht van de invulling die partijen aan de documentatieplicht hebben gegeven. Zo mag van [gedaagde] niet worden verwacht dat hij alsnog een tweede afwijzing van een geldverstrekkende bankinstelling of de inhoud van zijn aanvragen overlegt. Wel moet voldoende vast staan dat [gedaagde] zich voldoende heeft ingespannen om andere mogelijkheden om tijdig financiering te verkrijgen te onderzoeken. Daaraan is voldaan. Ten eerste blijkt uit de brief van ASR niet dat zij de aanvraag van [gedaagde] onder andere voorwaarden wel tijdig zou hebben goedgekeurd. Niet valt daarom in te zien wat [gedaagde] had kunnen doen om deze afwijzing te voorkomen. Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat diverse banken als voorwaarde stelden dat er een echtscheidingsconvenant zou zijn opgesteld, maar dat dit een voorwaarde was waaraan hij ook nog niet kon voldoen. Ten slotte heeft [gedaagde] met stukken onderbouwd dat hij met ABN Amro contact heeft geweest over de financiering van de woning, maar dat ook voor deze aanvraag aanvraag meer tijd hiervoor meer tijd nodig was. [gedaagde] heeft in dit kader aangevoerd dat als [eiser] hem enig uitstel had gegund de financiering wel rond had gekregen, aangezien de BKR registratie per 14 december 2020 zou vervallen. Vast staat echter dat partijen het niet eens zijn geworden over (de voorwaarden van) het verlenen van uitstel. Onder deze omstandigheden kon van [gedaagde] niet worden verwacht dat hij de datum van 18 november 2020 voorbij zou laten gaan zonder zich op het financieringsvoorbehoud te beroepen. 
      
    
    
      4.9.
      De conclusie is dat [gedaagde] op 16 november 2020 een geldig beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. De koopovereenkomst is daarmee per die datum ontbonden. Dit betekent dat [eiser] de overeenkomst niet meer kon ontbinden op 25 november 2020 wegens een tekortkoming door [gedaagde] . De overeenkomst was immers al ontbonden en van een tekortkoming door [gedaagde] was geen sprake. De gevorderde verklaringen voor recht moeten daarom worden afgewezen. Hetzelfde geldt voor de vordering tot betaling van de boete van € 22.850,00 en de incassokosten. 
      
    
    
      4.10.
      De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt. Nu [gedaagde] in persoon verschenen is, zullen de noodzakelijke reis-, verblijf- en verletkosten tot op heden aan zijn kant forfaitair worden vastgesteld op € 50,00. 
    
  
  
    
      5De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      wijst de vordering af;
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op € 50,00. 
    
    
      5.3.
      
        verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter