ECLI:NL:RBDHA:2021:14261, Rechtbank Den Haag, 08-12-2021, C/09/574103 / HA ZA 19-552
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2021-12-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Onteigening. Schadeloosstelling. Debat toekenning en hoogte liquidatieschade.

vonnis
    RECHTBANK DEN HAAG
    
    
      Team handel
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/09/574103 / HA ZA 19-552
    
    
    
      
        Vonnis van 8 december 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        GEMEENTE KATWIJK, te Katwijk,
      eiseres,
      advocaat mr. B.S. ten Kate te Arnhem, 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , te [plaats 1] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. J.J. Turenhout te Leiden.
    
    
    
      Partijen worden hierna de gemeente en [gedaagde] genoemd. 
    
    
  
  
    
      1De verdere procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 25 september 2019; 
        
        
          het proces-verbaal van de vervroegde plaatsopneming op 23 oktober 2019 en de daarin genoemde stukken; 
        
        
          de brief van [gedaagde] van 4 december 2019, met bijlagen; 
        
        
          de e-mail van de gemeente van 4 december 2019, met bijlagen; 
        
        
          de brief van [gedaagde] van 7 januari 2020, met bijlagen; 
        
        
          de e-mail van de gemeente van 8 januari 2020; 
        
        
          de e-mail van de deskundigen van 5 februari 2020;
        
        
          de brief van de deskundigen van 11 februari 2020; 
        
        
          de e-mail van [gedaagde] van 18 februari 2020, met bijlagen; 
        
        
          de e-mail van de deskundigen van 20 februari 2020; 
        
        
          de e-mail van [gedaagde] van 31 maart 2020; 
        
        
          de e-mail van de gemeente van 3 april 2020, met bijlagen; 
        
        
          de e-mail van de gemeente van 17 april 2020, met bijlagen; 
        
        
          de e-mail van [gedaagde] van 29 april 2020; 
        
        
          de e-mail van de gemeente van 8 juni 2020, met bijlagen; 
        
        
          de e-mail van [gedaagde] van 10 juni 2020; 
        
        
          de e-mail van de gemeente van 25 juni 2020; 
        
        
          het conceptdeskundigenrapport van 14 juli 2020; 
        
        
          de brief van [gedaagde] van 28 september 2020, met bijlagen; 
        
        
          de brief van de gemeente van 29 september 2020, met bijlagen; 
        
        
          het definitieve deskundigenrapport van 15 januari 2021; 
        
        
          de akte depot deskundigenbericht van 20 januari 2021;
        
        
          de e-mail van de gemeente van 3 februari 2021; 
        
        
          de brief van de deskundigen van 19 februari 2021; 
        
        
          het proces-verbaal van de digitale regiezitting van 30 maart 2021;
        
        
          de e-mail van [gedaagde] van 23 september 2021; 
        
        
          de e-mail van de gemeente van 23 september 2021; 
        
        
          de brief van [gedaagde] van 23 september 2021 met bijlagen A1 t/m A3, B1 en B2; 
        
        
          de e-mail van de gemeente van 30 september 2021; 
        
        
          de brief van de deskundigen van 5 oktober 2021; 
        
        
          het proces-verbaal van de op 8 oktober 2021 gehouden zitting; 
        
        
          de akte opgave deskundigenkosten van [gedaagde] van 13 oktober 2021; 
        
        
          de antwoordakte van de gemeente van 3 november 2021; 
        
        
          de antwoordakte van [gedaagde] van 10 november 2021. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is een nadere datum voor vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
      2.1.
      Deze procedure betreft de vaststelling van de schadeloosstelling na de onteigening van de volgende gronden: 
      
        
          een deel ter grootte van 00.26.22 hectare van het perceel kadastraal bekend gemeente [kadastrale gegevens 1] ; 
        
        
          een deel ter grootte van 00.00.39 hectare van het perceel kadastraal bekend gemeente [kadastrale gegevens 2] ; 
        
      
      gelegen nabij het adres [adres] te [plaats 2] (hierna: het onteigende). Op het onteigende met [kadastrale gegevens 1] bevonden zich kassen, een schuur en bijbehorende grond en een klein deel van de siertuin behorend bij de woning [adres] . Deze woning staat op een ander kadastraal perceel dat niet is onteigend en is in eigendom bij de directeur van [gedaagde] , de heer [F] (hierna [F] ) en zijn echtgenote mevrouw [G] . Het onteigende met [kadastrale gegevens 2] omvat deels verharding van de (openbare) [straatnaam] en deels de groenafscheiding tussen de [straatnaam] en het erf van [adres] .
      
    
    
      2.2.
      Het overblijvende deel van perceel A1145 dat niet wordt onteigend bestaat uit twee stukken grond met een gezamenlijke oppervlakte van 784 m2. Hierop bevinden zich een gedeelte van de [straatnaam] , erfverharding, een deel van een bedrijfsgebouw en een deel van de siertuin behorend bij de woning [adres] . 
      
    
    
      2.3.
      Het onteigende en de daarop gelegen opstallen werden door [gedaagde] bedrijfsmatig gebruikt voor de productie en samenstelling van gift- en themaconcepten met sierteeltproducten. 
      
    
    
      2.4.
      De vervroegde opneming door de rechter-commissaris en de deskundigen als bedoeld in artikel 54a van de Onteigeningswet (hierna: Ow) heeft plaatsgevonden op 23 oktober 2019. 
      
    
    
      2.5.
      Bij vonnis van 25 september 2019 (hierna: het onteigeningsvonnis) heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten behoeve en ten name van de gemeente. 
      
    
    
      2.6.
      In het onteigeningsvonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde] vastgesteld op een bedrag van € 226.996,60. 
      
    
    
      2.7.
      De gemeente heeft een aantal bijkomende aanbiedingen gedaan die [gedaagde] heeft aanvaard: (i) het voortgezet gebruik om niet van het onteigende tot 1 juni 2020 en (ii) de sloop op kosten van de gemeente van twee schuren en het tuinhuisje met sauna op grond die niet is onteigend. De sloop is al uitgevoerd. 
      
    
    
      2.8.
      Op 4 december 2019 is het onteigeningsvonnis in de openbare registers ingeschreven. Deze datum geldt daarom als de peildatum. 
      
    
    
      2.9.
      In het deskundigenrapport van 15 januari 2021, ter griffie gedeponeerd op 20 januari 2021 (hierna: het definitieve deskundigenrapport), hebben de deskundigen omtrent de schadeloosstelling als volgt geadviseerd:
      
      
        Waarde onteigende			€    148.000,00
        Waardevermindering overblijvende		nihil
        Bijkomende schade	 		€ 1.033.315,50
        Schade van derde-belanghebbenden 	geen	
      
      
      
        Totaal 					€ 1.181.315,50
      
      
    
    
      2.10.
      In het procesdossier zijn onder meer opgenomen twee brieven van de deskundigen, van 19 februari 2021 en van 5 oktober 2021. De inhoud van deze brieven is voor de bepaling van de hoogte van de aan [gedaagde] te betalen schadevergoeding als gevolg van de onteigening van het onteigende niet relevant. Daarom laat de rechtbank deze brieven in dit dossier buiten beschouwing. 
      
    
    
      2.11.
      Op 8 oktober 2021 is meervoudig pleidooi gehouden waarbij partijen hebben gereageerd op het definitieve deskundigenrapport. 
      
      
        
          Waarde onteigende
        
      
      
    
    
      2.12.
      De rechtbank volgt deskundigen in hun advies dat het onteigende onderdeel uitmaakt van één complex waarin woningbouw én kassenbouw in exploitatie worden gebracht. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat het onteigende haar hoogste waarde ontleent aan het gebruik ervan door [gedaagde] op de peildatum (hierna: het huidige gebruik). 
      
    
    
      2.13.
      In geschil is de hoogte van de gebruikswaarde. Op basis van het huidig gebruik taxeren de deskundigen de waarde van het onteigende op een bedrag van € 148.000. [gedaagde] vindt dat deze waarde hoger is, in verband met de hoge vervangingswaarde van de kas die relatief klein te noemen is. De gemeente stelt dat de door de deskundigen geadviseerde waarde te hoog ligt en ziet niet in waarom een kleinere kas een hogere waarde zou vertegenwoordigen. 
      
    
    
      2.14.
      De deskundigen hebben hun waardering in hun rapport en tijdens het pleidooi toegelicht. Zij hebben gebruik gemaakt van vergelijkingstransacties en hebben de staat van het onteigende, de opstallen en de ondergrond beoordeeld. Daarbij hebben zij toegelicht dat de waarde van kassen wordt bepaald door hun vervangingswaarde, waarbij geldt dat hoe groter de kas is, hoe lager de vervangingswaarde per m2 is. Vanwege de relatief kleine oppervlakte van de kas van [gedaagde] ligt het hanteren van relatief hogere eenheidsprijzen in de rede. De deskundigen hebben na het conceptrapport hun waardering ter verificatie aan een in glastuinbouw gespecialiseerde taxateur voorgelegd. Zij handhaven hun advies om de gebruikswaarde op € 148.000 te bepalen. 
      
    
    
      2.15.
      De rechtbank acht het advies van de deskundigen op dit punt begrijpelijk en deugdelijk onderbouwd en zal dit advies overnemen. Dat betekent dat de waarde van het onteigende op basis van het huidig gebruik zal worden begroot op een bedrag van € 148.000. 
      
      
        
          Het overblijvende 
        
      
      
    
    
      2.16.
      De percelen van [gedaagde] zijn niet allemaal geheel onteigend. Dat betekent dat sprake is van een ‘overblijvende’, namelijk twee overblijvende perceel gedeelten. De deskundigen hebben onderzocht wat het effect is van de onteigening op de waarde van het overblijvende en geconcludeerd dat het overblijvende een waardevermeerdering ondergaat van € 118.445. De gemeente kan zich in dit advies vinden. [gedaagde] heeft een aantal bezwaren geuit tegen de berekening van de deskundigen en stelt dat geen sprake is van waardevermeerdering. Zij stelt dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de privépercelen van [F] en zijn echtgenote, dat ten onrechte rekening is gehouden met de bestemmingswijziging voor de bedrijfswoning en dat de berekening van de deskundigen onduidelijk en ongemotiveerd is. [gedaagde] heeft zelf geen cijfermatige onderbouwing overgelegd van hoe het overblijvende in zijn visie gewaardeerd moet worden. [gedaagde] stelt verder dat de waarde van het overblijvende voor en na de onteigening per saldo gelijk blijft en er geen waardevermeerdering optreedt.
      
    
    
      2.17.
      De deskundigen hebben in hun definitieve rapport en tijdens het pleidooi gereageerd op de door [gedaagde] geuite bezwaren en hun begroting van de waardevermeerdering nader toegelicht. Daarbij hebben zij hun advies gehandhaafd en te kennen gegeven dat de bezwaren van [gedaagde] hen geen aanleiding geven om hun advies aan te passen. De rechtbank is van oordeel dat deze nadere toelichting van hun eigen begroting, naast het gebrek aan een alternatieve begroting door [gedaagde] , maakt dat er geen aanleiding is om het advies van de deskundigen niet te volgen. Dat betekent dat, nu het overblijvende in waarde toeneemt, er geen sprake is van een aan [gedaagde] te vergoeden waardevermindering van het overblijvende. 
      
      
        
          Bijkomende schade 
        
      
      
      
        
          Aanpassingskosten 
        
      
    
    
      2.18.
      
        De deskundigen zijn van oordeel dat het overblijvende aangepast moet worden om het na de onteigening op vergelijkbare wijze te kunnen gebruiken. Zij adviseren om aan [gedaagde] een bedrag aan aanpassingskosten toe te kennen. Daarbij nemen zij als uitgangspunt dat aanpassingskosten voor vergoeding in aanmerking komen indien de aanpassingen nodig zijn ofwel om waardevermindering van het overblijvende te voorkomen, ofwel om de bruikbaarheid van het overblijvende te kunnen handhaven. 
        Omdat van waardevermindering van het overblijvende geen sprake is, kunnen alleen die aanpassingskosten worden vergoed, die zien op herstel van het overblijvende zodat het op vergelijkbare wijze als voor de onteigening kan worden gebruikt. In dit concrete geval moeten er, volgens de deskundigen, kosten worden gemaakt om de siertuin, het zwembad en het tuinhuisje/sauna weer op vergelijkbare wijze te kunnen gebruiken. In hun definitieve rapport overwegen de deskundigen daarbij dat er geen noodzaak is voor aanpassingen op het overige deel van het overblijvende dat bedrijfsmatig in gebruik was. 
      
      
    
    
      2.19.
      De deskundigen ramen de aanpassingskosten op een bedrag van € 35.000 inclusief btw. Daarbij schatten zij in dat van dit bedrag een gedeelte ter grootte van € 10.000 als onrendabel is aan te merken en een gedeelte van € 25.000 als rendabel. Zij adviseren om als bijkomende schade het onrendabele deel integraal te vergoeden als onrendabele top. Wat betreft het rendabele deel overwegen zij dat deze kosten niet worden gecompenseerd door de waardevermeerdering van het overblijvende omdat die waardevermeerdering ‘vast zit in de stenen’. Daarom gaan deskundigen ervan uit dat [gedaagde] het bedrag van € 25.000 onder hypothecair verband zal lenen tegen een jaarlijkse rente van 2 % en de jaarlijkse financieringsschade als inkomensschade moet worden vergoed. Deze inkomensschade wordt geadviseerd op een bedrag van € 4.500. 
      
    
    
      2.20.
      De gemeente is het eens met de begroting van de deskundigen. [gedaagde] is het niet eens met deze begroting en stelt dat de aanpassingskosten € 60.000 bedragen, zoals de deskundigen zelf hebben begroot in hun conceptrapport, en dat dit bedrag integraal moeten worden vergoed. In de eerste plaats omdat geen sprake is van waardevermeerdering van het overblijvende waartegen deze kosten weg kunnen vallen. Ten tweede voert [gedaagde] aan dat, omdat van bedrijfsmatig gebruik van het overblijvende na de onteigening geen sprake meer kan zijn, het niet begrijpelijk is om de gronden toch nog op basis van die bestemming te waarderen. Een redelijk handelend onteigende zal bovendien een deel van het overblijvende bij de woonkavel van [F] en zijn echtgenote voegen. Omdat [gedaagde] dan wel [F] op die manier wordt gedwongen om ook de woonkavel aan te passen is het niet redelijk om die kosten niet integraal te vergoeden. Tot slot is [gedaagde] van oordeel dat de aanpassingskosten integraal behoren te worden vergoed, omdat het concrete schade is die [F] in privé lijdt en dat niet van hem kan worden verwacht dat hij hiervoor een lening afsluit, zoals de deskundigen adviseren. Subsidiair stelt [gedaagde] dat als de rechtbank toch van financiering uit zal gaan, er een rentepercentage van 4% moet worden gehanteerd, in plaats van 2%. 
      
    
    
      2.21.
      De deskundigen hebben in reactie op de bezwaren van [gedaagde] hun advies gehandhaafd en dat als volgt toegelicht. Omdat geen sprake is van waardevermindering van het overblijvende is er ook geen grond om aanpassingskosten te vergoeden die zien op het terugdringen van waardevermindering. Zij stellen dat alleen het deel van het overblijvende dat voor de onteigening in gebruik was bij de woning en waarvan de opbouw als gevolg van de onteigening verloren is gegaan moet worden gereconstrueerd. Daarbij dient te worden getoetst welke kosten rendabel zijn en welke niet. Het is standaardpraktijk dat daarbij alleen de onrendabele kosten integraal worden vergoed. Het rentepercentage van 2 is gehanteerd omdat het om een woonobject gaat en niet om een bedrijfsmatig object. Tot slot gaat het om [gedaagde] die wordt onteigend, daarom is niet stilgestaan bij de eventuele schade van [F] in privé, omdat hij geen partij is in deze procedure. 
      
    
    
      2.22.
      Zoals onder 2.17 al is overwogen is de rechtbank van oordeel dat geen sprake is van waardevermindering van het overblijvende. Aanpassingskosten kunnen daarom alleen nog zien op het herstellen van het overblijvende zodat het gebruik ervan kan worden gehandhaafd. Dat betekent dat het bij de woonkavel voegen van het overblijvende met bedrijfsmatige bestemming niet in aanmerking komt voor vergoeding. Daarbij komt dat [gedaagde] de onteigende partij in deze procedure is en schadeloos dient te worden gesteld. De schade die [F] in privé leidt als gevolg van een eventueel besluit om de gronden bij zijn privégronden te betrekken kan niet worden betrokken in onderhavige procedure. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat het vaste praktijk is om alleen de onrendabele kosten integraal te vergoeden. Al met al betekent dit dat de rechtbank het advies van de deskundigen op dit punt overneemt. De vergoeding voor [gedaagde] die ziet op de aanpassing van het overblijvende wordt daarom begroot op een bedrag van € 10.000 voor de onrendabele top en op € 4.500 voor financieringsschade. Het gebruikte rentepercentage van 2 is reëel omdat het inderdaad om een woning gaat.
      
      
        
          Verplaatsing of liquidatie onderneming
        
      
    
    
      2.23.
      Het grootste geschilpunt tussen partijen is of bij het begroten van de schadeloosstelling als uitgangspunt moet worden genomen het verplaatsen of het liquideren van de onderneming van [gedaagde] . De gemeente stelt dat verplaatsing in de rede ligt, [gedaagde] pleit voor liquidatie. 
      
    
    
      2.24.
      De deskundigen hebben in het definitieve deskundigenrapport geadviseerd om de schadeloosstelling te begroten op basis van liquidatie van de onderneming van [gedaagde] . Daarvoor voeren zij een aantal redenen aan die naar hun oordeel in onderlinge samenhang beschouwd de doorslag geven: (i) een ten opzichte van de waarde van het bestaande bedrijf hoge investering in een geschikte vervanging, (ii) het ontbreken van adequate vervangingsmogelijkheden met vergelijkbare bouw, (iii) de met de verplaatsing gepaard gaande ondernemersrisico’s, (iv) de gevorderde leeftijd van [F] en zijn echtgenote en (v) het ontbreken van bedrijfsopvolging. [gedaagde] kan zich met dit uitgangspunt verenigen, de gemeente niet. 
      
    
    
      2.25.
      De gemeente stelt dat het liquideren van de onderneming niet in de rede ligt in het geval van [gedaagde] Daarvoor voert zij de volgende redenen aan. De deskundigen pleitten in het concept-rapport nog voor verplaatsing van de onderneming; de leeftijd van [F] en zijn vrouw waren bij het opstellen van het concept-rapport kennelijk geen aanleiding om voor liquidatie te kiezen. Niet valt in te zien waarom hun leeftijd in het definitieve deskundigenrapport alsnog een reden voor liquidatie is. Daarnaast moet de vraag worden beantwoord wat een redelijk handelend ondernemer in de situatie van [gedaagde] zou doen. Omdat [gedaagde] met weinig inspanning een goed bedrijfsresultaat genereerde ligt het niet in de rede om dit op te geven. Een redelijk handelend ondernemer zou ervoor kiezen om een manier te zoeken dit resultaat te behouden en zou daarvoor de nodige offers brengen. Ook het ontbreken van bedrijfsopvolging kan geen reden vormen om de onderneming te liquideren. Als het bedrijf zo rendabel is als [gedaagde] beweert, dan mag worden aangenomen dat daar ook een koper of opvolger voor gevonden zal worden op termijn, aldus de gemeente. Daarbij komt dat verplaatsing ook feitelijk mogelijk is. Op de peildatum was sprake van een reële verwachting dat met regelmaat objecten op de markt komen waar [gedaagde] haar onderneming naartoe kan verplaatsen. Deze reële verwachting is voldoende om de mogelijkheid van verplaatsing van de onderneming als serieuze mogelijkheid te beschouwen. Daarbij geldt dat het object waar [gedaagde] naartoe kan verplaatsen weliswaar vergelijkbaar dient te zijn, maar dat het niet nodig is dat het object exact gelijk is. Gelet op de unieke samenstelling van de onderneming van [gedaagde] is dat ook nagenoeg niet haalbaar. Er mag daarbij ook enige flexibiliteit worden verwacht, zoals het overwegen van het gebruik van een loods of hal in plaats van een kas of het afzien van het zelf afkweken van planten. De gemeente wijst verder op de beschikbaarheid van diverse vervangende objecten op of rond de peildatum. Tot slot wijst de gemeente erop dat de schadeloosstelling op basis van liquidatie van de onderneming hoog uitvalt. Dit zal een waarde drukkend effect hebben op de schadeloosstellingen in de andere gelijklopende onteigeningsprocedures. 
      
    
    
      2.26.
      
        De deskundigen hebben tijdens het pleidooi hun advies om liquidatie van de onderneming als uitgangspunt te hanteren gehandhaafd. Zij hebben waar mogelijk hun advies nader toegelicht. In hetgeen [gedaagde] naar aanleiding van het conceptrapport heeft aangevoerd hebben de deskundigen reden gezien om hun standpunt te herzien van verplaatsing naar liquidatie. De stellingen die de gemeente daarna heeft aangevoerd geven geen aanleiding om dit laatste advies aan te passen. 
        De deskundigen achten het ontbreken van bedrijfsopvolging relevant in het licht van de grote investeringsbeslissingen die bij verplaatsing moeten worden gedaan, in combinatie met de leeftijd van [F] . Het is geen vast gegeven dat [gedaagde] haar onderneming dan wel dat [F] zijn aandelen in [gedaagde] later zou kunnen verkopen en/of de investeringen zou kunnen terugverdienen. Die omstandigheden brengen de deskundigen in het definitief deskundigenrapport tot hun advies, dat liquidatie toch meer in de rede ligt dan verplaatsing naar (bijvoorbeeld) het object Voorhouterweg 46, ook al was dat object op de peildatum beschikbaar en door de gemeente voorafgaand aan de inschrijving van het vervroegd onteigeningsvonnis herhaaldelijk benoemd als een geschikte vervangingslocatie. Hoewel het niet strikt noodzakelijk is dat op de peildatum door de onteigenaar een concreet aanbod is gedaan voor een vervangend object, moet worden geconcludeerd dat in de afgelopen jaren ook geen ander geschikt vervangend object is gevonden. Deskundigen hebben de optie van een bestaande loods of hal overwogen en niet passend bevonden. Dit omdat voor het afkweken van planten – een belangrijk onderdeel van de bedrijfsvoering van [gedaagde] – daglicht nodig is. Kunstlicht kan weliswaar ondersteunend zijn, maar kan geen vervanging zijn van daglicht, waarvan in een kas wel sprake is. Daarom is een hal of loods ongeschikt als vervangende locatie voor de bedrijfsvoering van [gedaagde] 
      
      
    
    
      2.27.
      
        De rechtbank volgt het advies van deskundigen om de schadeloosstelling op basis van liquidatie te begroten. Daartoe is het volgende redengevend. De door de deskundigen aangevoerde redenen in onderlinge samenhang bezien, rechtvaardigen de keuze voor liquidatie. De persoonlijke voorkeur van [F] zelf speelt in de afweging geen rol. De leeftijd van [F] is één van de opgegeven redenen, maar niet de enige. De gemeente heeft niet (voldoende) weersproken dat verplaatsing van de onderneming een grote investering vraagt en de nodige ondernemingsrisico’s meebrengt. De rechtbank is er niet van overtuigd geraakt dat op de peildatum geschikte verplaatsingsmogelijkheden naar bestaande vergelijkbare bouw beschikbaar waren of zouden komen. Het onteigende object van [gedaagde] was redelijk uniek, geen klassiek kassenbedrijf. Het was een bedrijf aan huis bestaande uit een combinatie van kassen, bedrijfsruimten, buitenruime en koelcellen. Hiermee verwierf [gedaagde] met relatief weinig moeite een goed bedrijfsresultaat. Een volwaardig alternatief hiervoor is niet gevonden. De door de gemeente aangedragen alternatieven vereisen dermate veel aanpassingen en investeringen dat de rechtbank deze niet als gelijkwaardige opties kan beschouwen.
        De rechtbank acht Trappenberglaan 56, zoals door de gemeente aangedragen, geen geschikt object, omdat daarbij ook de bedrijfswoning zal moeten worden aangekocht. [F] beschikt al over een woning, van hem kan niet zomaar worden verwacht dat hij met zijn onderneming nog een woning aanschaft. Dat afzonderlijke verhuur van deze woning een reële mogelijkheid is, heeft de gemeente niet onderbouwd. Voorhouterweg 46, het object dat de gemeente heeft aangehouden, is jaren eerder ook aan [gedaagde] aangeboden en door haar afgewezen als ongeschikt object. De rechtbank volgt het advies van deskundigen dat, hoewel dit object op peildatum beschikbaar was, desalniettemin liquidatie als uitgangspunt moet worden genomen, gelet op de hoge investeringen die [gedaagde] voor het geschikt maken van dit object zou moeten doen en het daarmee gepaard gaande ondernemersrisico, dit terwijl [F] inmiddels boven de 60 is en geen bedrijfsopvolger heeft. De rechtbank laat daarbij tevens meewegen hetgeen [gedaagde] ter zitting heeft aangevoerd over de benodigde investeringen en de financiering daarvan. 
        Al deze omstandigheden bij elkaar maken dat de rechtbank de bijkomende schaden zal begroten op basis van liquidatie van de onderneming. Het is mogelijk dat een hogere schadeloosstelling in onderhavige procedure gevolgen heeft voor gelijklopende onteigeningsprocedures. Nu deze zaak ziet op de schadeloosstelling voor [gedaagde] kan daarbij echter geen acht worden geslagen op andere verwervingen in hetzelfde ontwikkelproject. 
      
      
      
        
          Begroting liquidatie onderneming
        
      
    
    
      2.28.
      
        De deskundigen hebben een begroting gemaakt van de door [gedaagde] te lijden liquidatieschade. Zij adviseren twee posten te vergoeden, namelijk een bedrag van € 465,50 voor afstoten machines en inventaris en een bedrag van € 1.018.350 voor inkomensschade. Bij het berekenen van de inkomensschade hebben zij de kapitalisatiefactor 5,62 gebruikt in plaats van de gebruikelijke factor 10. Deze factor is het gemiddelde van de jaren die [F] en zijn echtgenote resten tot zij de AOW-gerechtigde leeftijd bereiken. 
        Bij het begroten van de liquidatieschade zijn deskundigen ervan uitgegaan dat, gelet op het voortgezet gebruik tot 1 juni 2020, [gedaagde] nagenoeg de gehele voorraad zal hebben verwerkt en verkocht tussen 1 januari 2020 en 1 juni 2020. De door [gedaagde] aangevoerde liquidatieschade op debiteuren merken de deskundigen niet aan als een onteigeningsgevolg. 
      
      
    
    
      2.29.
      
        Hoewel de gemeente bezwaren heeft geuit tegen de keuze voor liquidatie, heeft zij geen onderbouwde bezwaren tegen de begroting van de liquidatieschade ingediend. De gemeente onderschrijft het advies van de deskundigen voor een lagere kapitalisatiefactor, omdat de leeftijd van [F] ook redengevend is geweest om niet voor verplaatsing van de onderneming te kiezen. 
        
          [gedaagde] kan zich niet vinden in de begroting van de deskundigen en maakt bezwaar tegen de gehanteerde kapitalisatiefactor van 5,62. Daartoe voert zij een aantal redenen aan. Het is in het onteigeningsrecht regel dat kapitalisatiefactor 10 wordt toegepast en dat daar alleen vanwege zeer bijzondere omstandigheden van wordt afgeweken. In dat geval dienen er feitelijke aan zekerheid grenzende gegevens te zijn om een andere factor te rechtvaardigen. Van zulke omstandigheden is volgens [gedaagde] geen sprake. Zij voert drie uitspraken aan, HR 23 februari 1927 (NJ 1927/522), HR 6 mei 1942 (NJ 1942/517) en HR 20 april 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BV6657) waaruit blijkt dat het bereiken van de AOW-gerechtige leeftijd onvoldoende is om een lagere factor te hanteren. De onteigening weggedacht zou [F] ook na het bereiken van de AOW-gerechtige leeftijd door zijn gegaan met werken en zou de onderneming zijn voortgezet, omdat met relatief weinig inspanning een goed bedrijfsresultaat werd behaald. Dit zijn argumenten die wél een rol moeten spelen bij het bepalen van de kapitalisatiefactor, terwijl ze geen rol moeten spelen bij de beslissing liquidatie of verplaatsing. Bij een verplaatsing als gevolg van de onteigening wordt [gedaagde] geconfronteerd met grote risico’s, terwijl zij zonder onteigening nog lang op de vertrouwde, winstgevende, manier had kunnen doorgaan zonder met die risico’s te worden geconfronteerd. Samenvattend stelt [gedaagde] primair dat de kapitalisatiefactor op 10 moet worden gesteld, subsidiair in elk geval hoger dan 5,62. 
      
      
    
    
      2.30.
      De deskundigen hebben ter zitting hun advies voor het naar beneden bijstellen van de kapitalisatiefactor gehandhaafd en nader toegelicht. Volgens hen speelt de leeftijd van [F] daarbij een belangrijke rol. De door [gedaagde] aangedragen oudere arresten, waarmee zij meent het aanpassen van de kapitalisatiefactor te kunnen onderbouwen of te ontkrachten achten de deskundigen niet relevant omdat de tijd waarin deze arresten zijn gewezen niet vergelijkbaar is met de huidige tijd. In het arrest uit 2012 was het niet de leeftijd van de onteigende die een rol speelde bij het aanpassen van de kapitalisatiefactor, maar een veronderstelde verplaatsing van de onderneming. De deskundigen verwijzen naar de annotatie van mr. De Groot in Tijdschrift voor Bouwrecht bij HR 20 april 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BV6657). Daarin wordt geconcludeerd dat als er voldoende aanwijzingen zijn dat schade over een kortere periode dan 10 jaar wordt geleden, er aanleiding is om af te wijken van factor 10. De deskundigen hebben overeenkomstig deze gedachte aanleiding gezien om af te wijken van de gebruikelijke kapitalisatiefactor 10. Het is in deze zaak voorzienbaar dat de werkkracht van [F] de komende jaren zal afnemen, en minder werken betekent minder omzet. Dit is alleen anders als er meer personeel wordt ingehuurd, wat leidt tot hogere kosten en afnemende opbrengsten. In plaats van de jaarlijkse afname van de schade te onderbouwen is het zuiverder om een lagere kapitalisatiefactor te hanteren, aldus de deskundigen.
      
    
    
      2.31.
      De rechtbank acht de het advies van de deskundigen begrijpelijk en navolgbaar en zal dit advies overnemen. Nu de leeftijd van [F] één van de redenen is om te kiezen voor een schadevergoeding op basis van liquidatie, is het niet onredelijk zijn leeftijd ook te betrekken bij de begroting van de liquidatieschade. Weliswaar heeft [gedaagde] gelijk dat de leeftijd van [F] in de verschillende scenario’s van verplaatsing of liquidatie niet dezelfde rol speelt, maar zijn leeftijd is bij de begroting van de liquidatieschade van voldoende belang om ook daar te worden meegewogen. Met de deskundigen acht de rechtbank jurisprudentie uit 1927 en 1942 gedateerd. De levensverwachting in die tijd is niet vergelijkbaar met die op de peildatum in onderhavige zaak. In de noot bij het arrest van 20 april 2012 wordt de visie van de Hoge Raad op de kapitalisatiefactor als volgt verwoord: op grond van intuïtie en ervaring vormt een factor 10 het uitgangspunt, tenzij feitelijke gegevens of vooruitzichten die zeker zijn of grenzen aan zekerheid een andere factor rechtvaardigen. De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat in onderhavige zaak de leeftijd van [F] en zijn vrouw en de verwachting dat zij meer arbeidskrachten moeten inhuren in samenhang bezien voldoende aanleiding geven om af te wijken van de gebruikelijke factor 10. De rechtbank volgt de redenering over de wijze waarop het percentage van 5,62% tot stand is gekomen en sluit zich hierbij aan. 
      
    
    
      2.32.
      Een en ander betekent dat de rechtbank het advies van de deskundigen op dit punt overneemt en de liquidatieschade begroot op een bedrag van € 465,50 voor afstoten machines en inventaris en € 1.018.350 voor inkomensschade. 
      
      
        
          Belastingschade
        
      
    
    
      2.33.
      
        De gemeente heeft aangeboden het bedrag te betalen dat [gedaagde] meer of eerder aan belasting zal hebben te betalen als gevolg van de onderhavige onteigening, zoals dat bedrag zal worden vastgesteld door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam (zie hiervoor het concept deskundigenrapport, pagina 22 en de reactie hierop van de gemeente bij brief van 29 september 2021).
        
          [gedaagde] heeft dit aanbod van de gemeente aanvaard (zie hiervoor punt V van de pleitnota van mr [mr.Y]). 
      
      
      
        
          Slotsom bijkomende schaden
        
      
    
    
      2.34.
      Het vorenstaande betekent dat de bijkomende schaden voor [gedaagde] zullen worden begroot op een bedrag van € 1.033.315,50 (€ 10.000 + € 4.500 + 465,50 + € 1.018.350). Het bijkomende aanbod van de gemeente inzake de belastingschade zal de rechtbank ook in het dictum opnemen.
      
      
        
          Derde-belanghebbenden
        
      
      
    
    
      2.35.
      Van derde-belanghebbenden die ter zake het onteigende enig recht op schadeloosstelling hebben, is niet gebleken. De rechtbank stelt deze schade op nihil. 
      
      
        
          Conclusie schadeloosstelling
        
      
      
    
    
      2.36.
      De rechtbank is niet gebleken dat de deskundigen onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd of relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank zal de schadeloosstelling voor [gedaagde] daarom vaststellen op een bedrag van € 1.181.315,50 (€ 148.000 + € 1.033.315,50). Met aftrek van het reeds betaalde voorschot van € 226.996,60 resteert een door de gemeente nog aan [gedaagde] te betalen bedrag van € 954.318,90.
      
      
        
          Rente
        
      
    
    
      2.37.
      De deskundigen hebben geadviseerd de te vergoeden rente over het verschil tussen het voorschot en het definitief vast te stellen bedrag aan schadeloosstelling voor [gedaagde] te bepalen op 0,5%. De rechtbank neemt dit over.
      
    
    
      2.38.
      De gemeente zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow aan [gedaagde] de wettelijke rente over de door haar nog te betalen schadeloosstelling dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.
      
      
        
          Kosten
        
      
      
      
        
          Kosten deskundigen
        
      
    
    
      2.39.
      De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgave van 30 september 2021 € 63.682,90 (inclusief btw). De gemeente heeft de rechtbank verzocht kritisch naar deze kosten te kijken omdat deze de gemeente hoog voorkomen. De gemeente heeft dit verzoek niet met concrete bezwaren onderbouwd. De rechtbank komt de kostenopgaaf redelijk voor en verstaat daarom dat de gemeente als onteigenaar de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen zal voldoen. 
      
      
        
          Kosten juridische en deskundige bijstand
        
      
    
    
      2.40.
      Op grond van het bepaalde in artikel 50 lid 1 Ow wordt de onteigenaar veroordeeld in de kosten van het geding (waaronder de kosten van juridische en deskundige bijstand), indien de door de rechtbank toegekende schadeloosstelling het aangeboden bedrag te boven gaat. Dat is in deze situatie het geval. Op grond van artikel 50 lid 4 Ow en de daarop gebaseerde rechtspraak dient getoetst te worden of het redelijk is dat de kosten van juridische en andere deskundige bijstand zijn gemaakt en of de omvang van de kosten redelijk is. Het belang van de zaak en de mate waarin een zaak juridisch of anderszins gezien ingewikkeld is spelen daarbij ook mee. 
      
    
    
      2.41.
      
        [gedaagde] maakt aanspraak op € 61.689,79 voor juridische kosten van La Gro Geelkerken Advocaten, € 68.947,31 voor deskundige bijstand door AAB Nederland en € 5.026 aan griffierechten. 
      
      
        
          Kosten La Gro Geelkerken 
        
      
    
    
      2.42.
      
        La Gro Geelkerken heeft ervoor gekozen [gedaagde] in het onteigeningsproces door twee advocaten te laten bijstaan. Dit is niet gebruikelijk in onteigeningsprocedures. Beide advocaten zijn lid van de vereniging van Onteigeningsadvocaten en derhalve zijn beiden afzonderlijk gekwalificeerd om [gedaagde] te adviseren. 
        La Gro Geelkerken schrijft zelf dat beide advocaten volledig van de zaak op de hoogte zijn. Zij merkt daarbij op dat dit handig was in de periode dat één van de advocaten met zwangerschapsverlof was. Al met al is de inschakeling van twee advocaten de behandeling van de zaak ten goede gekomen, aldus La Gro Geelkerken.
      
      
    
    
      2.43.
      De gemeente betoogt dat de inzet van twee advocaten tot onredelijke meerkosten heeft geleid en stelt dat de rechtbank in dit onteigeningsdossier hetzelfde bedrag voor kosten juridische bijstand moet vaststellen als de gemeente is overeengekomen voor de onteigening van een naburig perceel, te verhogen met de kosten voor het pleidooi.
      
    
    
      2.44.
      
        De rechtbank volgt het laatste standpunt van de gemeente niet. Iedere onteigening heeft immers zijn eigen specifieke kenmerken. 
        De rechtbank gaat verder ervan uit dat de kosten van inwerkuren die nodig zijn indien een advocaat met zwangerschapsverlof gaat redelijkerwijs niet op een cliënt worden verhaald. Dit kan in ieder geval geen reden zijn om op één dossier twee – ieder op zich gekwalificeerde – advocaten gedurende de gehele procedure volledig in te zetten. De behandeling door twee advocaten betekent dat beide advocaten aanzienlijke tijd hebben geschreven om zich het dossier en nieuwe (financiële) stukken eigen te maken en om aan (dezelfde) processtukken te werken. La Gro Geelkerken heeft naar het oordeel van de rechtbank niet voldoende toegelicht hoe de dubbele inzet en daarmee gepaarde gaande kosten de zaak ten goede zijn gekomen en waarom de zaak niet (in hoofdzaak) door één van hen behandeld had kunnen worden. Ook als rekening wordt gehouden met behoefte aan ‘achtervang’ of intercollegiaal overleg zijn daarmee niet alle kosten verklaard. Als voorbeeld geeft de rechtbank de omstandigheid dat bij de descente die bedoeld is om deskundigen het te onteigenen terrein te laten opnemen, twee advocaten aanwezig waren. De rechtbank ziet geen meerwaarde in de aanwezigheid van twee advocaten ter descente en acht het daarom niet redelijk dat deze uren van beide advocaten in het kader van deze onteigening worden vergoed. De conclusie van de rechtbank is dan ook dat de – ongebruikelijke – inzet van twee advocaten heeft geleid tot een aanzienlijke kostenverhoging, die niet nodig is gelet op de kwalificaties van beide advocaten en die daarom niet redelijk is.
        De rechtbank zal daarom een korting toepassen op het gevorderde bedrag aan advocaatkosten. De rechtbank neemt de kostenopgave van La Gro Geelkerken tot uitgangspunt. Zij kan in de kostenopgave van La Gro Geelkerken zien dat mr [mr.Y] ongeveer 112 uur aan het dossier heeft besteed. Deze kosten moeten worden vergoed. Mr [mr.X] heeft in de periode dat mr [mr.Y] nog niet betrokken was 16,5 uur aan het dossier besteed. Deze uren moeten ook worden vergoed. Daarna heeft mr [mr.X] nog ongeveer 49 uur aan het dossier besteed. De rechtbank ziet aanleiding om van deze 49 uur 25 uur af te trekken. Bij een uurtarief van € 280 en inclusief btw is dit een bedrag van € 8.470. Het totaal door de gemeente te vergoeden bedrag in verband met de kosten van La Gro Geelkerken komt daarmee op een bedrag van € 53.219,79.
      
      
      
        
          Kosten AAB
        
      
    
    
      2.45.
      
        Naast [gedaagde] heeft AAB verschillende andere partijen bijgestaan, waarvan percelen zijn onteigend die eveneens lagen in het complex Trappenberg-Kloosterschuur. Voor zover de rechtbank bekend gaat het om in totaal vijf onteigeningen. De gemeente heeft aangevoerd dat zij de daarvan te verwachten besparing van kosten niet terugziet in de door AAB in de verschillende dossiers ingediende declaraties. 
        Voorts voert de gemeente aan dat AAB steeds twee adviseurs heeft ingezet die gezamenlijk besprekingen hebben bijgewoond, meermaals langdurig overleg met elkaar hebben gevoerd, gezamenlijk de descente hebben bijgewoond en al deze uren hebben gedeclareerd. De gemeente acht de inzet van twee deskundigen niet redelijk en verzoekt de rechtbank in dit dossier de door één van deze deskundigen geschreven tijd buiten beschouwing te laten. 
        Voor wat de betreft de door de deskundigen geschreven tijd, merkt de gemeente op dat uit de omstandigheid dat op sommige dagen meerdere malen meerdere uren achter elkaar worden geschreven, kan worden afgeleid dat de tijdsbesteding niet echt efficiënt was. Ook worden telefoongesprekken met de advocaat gedeclareerd die in de urenspecificaties van de advocaat niet zijn terug te vinden. 
      
      
    
    
      2.46.
      
        
          [gedaagde] heeft aangevoerd dat de houding van de gemeente ertoe heeft geleid dat jarenlang is onderhandeld zonder dat dit tot resultaat heeft geleid. AAB was aldus al vanaf 2011 bij dit dossier betrokken. De zaak was complex vanwege de vragen die speelden rondom liquidatie, voortzetting van de onderneming en voortgezet gebruik. Verder heeft AAB veel tijd moeten besteden aan kleinere onderwerpen waar de gemeente en/of de GOM steken hebben laten vallen, zoals het aanhelen van het tuinhuis of het al dan niet meeslopen van bedrijfsruimten.
        Voor zover er overlap was met andere dossiers waarin AAB ook adviseerde, is de aan overlappende onderwerpen bestede tijd naar rato over de dossiers verdeeld. 
        De betrokkenheid van twee deskundigen was noodzakelijk omdat ieder van de deskundigen zijn eigen expertise heeft: de één heeft expertise op het gebied van vastgoed in de glastuinbouw en de andere is business valuator. Beiden hebben een gematigd uurtarief van € 150 gerekend, terwijl hun huidige uurtarief € 175 bedraagt.
      
      
    
    
      2.47.
      Voor wat betreft de omstandigheid dat AAB in meerdere onteigeningsdossier in het complex Trappenberg-Kloosterschuur is opgetreden, verwijst de rechtbank naar hetgeen zij onder 2.44. heeft overwogen: iedere onteigening heeft zijn eigen specifieke kenmerken, zelfs al lijken ze op elkaar. Voorts heeft [gedaagde] de specifieke verwijten die de gemeente op dit punt maakt weersproken met haar verweer dat op momenten dat de adviseurs voor meerdere partijen aanwezig waren, de kosten naar rato over de dossiers zijn verspreid. De rechtbank kan in de kostenopgave ook zien dat dit is gebeurd.
      
    
    
      2.48.
      
        De rechtbank acht het voorts aanvaardbaar dat in dit dossier twee deskundigen met iedere een eigen expertise zijn ingeschakeld. Een business valuator was aangewezen voor het adviseren van [gedaagde] ten aanzien van de bijkomende schaden. De rechtbank zal dan ook niet de kosten van één van beide adviseurs volledig wegstrepen. Wel zal zij de kosten matigen om de navolgende redenen:
        Als twee adviseurs noodzakelijk zijn, dan is een redelijke taakverdeling dat er een hoofdadviseur is en dat de andere adviseur wordt betrokken, indien en voor zover dat noodzakelijk is. Niet noodzakelijk is dat beide adviseurs steeds bij alle activiteiten aanwezig zijn. Voorts ziet de rechtbank geen grond voor meermaals langdurig overleg met elkaar, zoals de gemeente onweersproken heeft aangevoerd. Als ieder immers zijn eigen aandachtspunt heeft, mag van iedere adviseur worden verwacht dat hij zich daarover zelfstandig een oordeel kan vormen. Tot slot leest de rechtbank dat beide adviseurs weliswaar een uurtarief in rekening zouden brengen van € 150, terwijl de rechtbank in de specificaties van AAB leest dat voor één van de adviseurs feitelijk een uurtarief is gerekend van € 175. 
        Gelet op dit een en ander zal de rechtbank de kosten van AAB matigen tot een bedrag van € 60.000 inclusief BTW.
      
      
    
    
      2.49.
      De advieskosten die kennelijk aan [gedaagde] in rekening zijn gebracht en door de gemeente thans niet behoeven te worden vergoed dienen voor rekening te komen van de betreffende adviseurs, tenzij zij op dit punt met [gedaagde] andere afspraken hebben gemaakt. De adviseurs worden geacht zelf een inschatting te kunnen maken van de redelijkheid van de door hen in het kader van de onteigening te maken advieskosten.
      
      
        
          Griffierechten
        
      
    
    
      2.50.
      De gemeente zal worden veroordeeld tot betaling van het griffierecht van [gedaagde] . In onderhavige procedure heeft [gedaagde] € 4.030 aan griffierecht betaald. Het meerdere dat [gedaagde] vordert, namelijk een bedrag van € 996, heeft zij niet verder toegelicht en kan de rechtbank niet plaatsen. Dit meerdere zal derhalve worden afgewezen. Over de vergoeding van het griffierecht dat [gedaagde] in de procedure van de toegangsweg heeft betaald zal in het eindvonnis van die procedure worden geoordeeld. 
      
      
        
          Publicatie
        
      
    
    
      2.51.
      Ten slotte zal een nieuwsblad worden aangewezen ter publicatie van dit vonnis op kosten van de gemeente wanneer het vonnis onherroepelijk is geworden. 
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De rechtbank:
    
    
      3.1.
      stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast op een bedrag van € 1.181.315,50, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € € 226.996,60, zodat het nog door de gemeente uit te keren bedrag aan schadeloosstelling € 954.318,90 bedraagt, vermeerderd met een samengestelde rente van 0,5% per jaar vanaf 4 december 2019 tot heden;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt de gemeente tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van € 954.318,90, vermeerderd met de hiervoor onder 3.1. vermelde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening; 
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt de gemeente tot betaling aan [gedaagde] van het bedrag dat [gedaagde] meer of eerder aan belasting zal hebben te betalen als gevolg van de onteigening zoals dat bedrag zal worden vastgesteld door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt de gemeente tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van € 113.219,79 (inclusief btw) ter zake van door [gedaagde] gemaakte kosten van rechtsbijstand en kosten van deskundigenbijstand; 
      
    
    
      3.5.
      veroordeelt de gemeente tot betaling aan [gedaagde] van het door hem betaalde griffierecht van € 4.030; 
      
    
    
      3.6.
      verstaat dat de gemeente de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen volgens hun opgave € 63.682,90 (inclusief btw), zal voldoen; 
      
    
    
      3.7.
      wijst het “Leidsch dagblad” aan als nieuwsblad waarin de griffier van deze rechtbank op kosten van de gemeente de beslissing bij uittreksel zal plaatsen wanneer het vonnis onherroepelijk is geworden. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Bordes, mr. I.A.M. Kroft en mr. W. van de Wetering en in het openbaar uitgesproken op 8 december 2021.
      
    
  
  
    type: 2184