ECLI:NL:RBLIM:2022:1039, Rechtbank Limburg, 09-02-2022, 9380915 CV EXPL 21-3854
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2022-02-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Geen aanspraak op opschorting, verrekening of huurvordering, aangezien de oorzaak van de gebreken aan gedaagde is te wijten. Toewijzing conventie biedt in dit geval tot afwijzing van de eis in reconventie.

RECHTBANK LIMBURG
    Burgerlijk recht
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 9380915 CV EXPL 21-3854
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter van 9 februari 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie]
        , 
      wonend te [woonplaats 1] ,
      eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, 
      gemachtigde Armaere B.V. h.o.d.n. Armaere Incassospecialisten & Gerechtsdeurwaarders,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] , 
      
      wonend te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, 
      gemachtigde mr. D.M. Gijzen.
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] en [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] worden genoemd. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
      
        - het exploot van dagvaarding van 3 augustus 2021,
        - de conclusie van antwoord in conventie/ eis in reconventie, 
        - de conclusie van antwoord in reconventie, 
        - de akte overleggen producties zijdens [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] van 3 december 2021, 
        - de brief van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] van 29 december 2021 met diverse foto’s in verband met de reconventionele vordering, 
        - de mondelinge behandeling van 5 januari 2022 waarvan proces-verbaal is opgemaakt. 
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald. 
      
    
  
  
    
      2De feiten 
    
    
      
        In conventie en reconventie
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] huurt van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] de woonruimte staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats 2] tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van thans € 720,00 per maand. De huurovereenkomst inclusief de van toepassing zijnde algemene voorwaarden zijn als productie 1 bij dagvaarding overgelegd. 
      
    
    
      2.2.
      
        In de huurovereenkomst staat onder andere het volgende: 
        “(…)
        
          Artikel 4.	Betalingsverplichting, betaalperiode, borgstelling 
        
        
          (…)
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        Voor het gehuurde dient de huurder een borgstelling te geven aan de verhuurder bij de eerste betalingsperiode. Het bedrag voor de borgstelling bedraagt tweemaal de maandelijks te betalen kale huur, te weten: 
        € 1440, 
        te betalen in 6 maandelijkse termijnen van € 240 
        de eerste termijn uiterlijk 20-04-2020 voor de sleuteloverdracht dient te zijn bijgeschreven op het rekeningnummer van de verhuurder. 
      
      
      
        
          (…) 
        
      
      
      
        
          Artikel 15.	Bijzondere bepalingen 
        
        
          (…)
        
      
      
      
        de huurder zich verplicht als “goed huisvader” zorg te dragen voor alle roerende- en onroerende goederen. Hierdoor wordt o.a. verstaan dat de huurder, huisgenoten of anderen voor wie hij verantwoordelijk is geen beschadiging(en), vervuiling, onnodige slijtage en/of belasting toe brengt aan inventaris en alle op het perceel aanwezige roerende- en onroerende goederen. (…)
      
      
      i. Vanwege door huurder nog uit te voeren renovatie in de periode vanaf 20-04-2020 tot 31-05-2020 zal de huurbetalingsverplichting starten vanaf 01-06-2020. 
      
        (…)” 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft tot en met juli 2021 een huurachterstand doen ontstaan ten bedrage van in totaal € 9.340,00 (borg: € 1.200,00 pro resto, resthuur augustus 2020: € 220,00, huur september 2020 tot en met juli 2021: 11 x € 720,00). 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        In conventie en reconventie 
      
    
    
    
      3.1.
      Op basis van een aan de zijde van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] ontstane huurachterstand van € 9.340,00 tot en met juli 2021, bij een huurverplichting van € 720,00 per maand, vordert [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: 
      
        
          de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats 2] ontbindt, 
        
        
          
            [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] veroordeelt om het gehuurde staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats 2] , na betekening van het in deze te wijzen vonnis met alle zich daarin bevindende personen en zaken – voor zover die niet het eigendom van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] zijn – te verlaten en te ontruimen en vervolgens ontruimd en verlaten te houden en onder overgave der sleutels en hetgeen daartoe verder behoort, ter vrije en algehele beschikking van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] te stellen; 
        
        
          
            [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] veroordeelt om aan [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] te voldoen: 
        
      
      
        
          een bedrag van € 9.340,00 aan achterstallige huur verschuldigd tot en met juli 2021, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der algehele voldoening, 
        
        
          een bedrag van € 34,63 aan wettelijke rente; 
        
        
          een bedrag van € 888,14 aan buitengerechtelijke incassokosten (inclusief btw); 
        
        
          een bedrag van € 720,00 per maand, zijnde de maandelijks door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] aan [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] verschuldigde huurverplichting, onder voorbehoud van (wettelijk) toegestane huurverhogingen, te rekenen vanaf 1 augustus 2021 tot aan het tijdstip dat de onderhavige huurovereenkomst door de kantonrechter wordt ontbonden; 
        
        
          als gebruiksvergoeding een bedrag van € 720,00 per maand of een gedeelte daarvan dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in gebreke zal blijven het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] te stellen, zulks ingaande op het tijdstip waarop de onderhavige huurovereenkomst door de kantonrechter wordt beëindigd c.q. ontbonden zal zijn verklaard, onder voorbehoud van (wettelijk) toegestane huurverhogingen; 
        
      
      4. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] veroordeelt in de proceskosten. 
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] erkent de huurachterstand maar stelt dat zij de betaling daarvan heeft opgeschort wegens ernstige gebreken aan het gehuurde die voor rekening en risico van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] komen en die een huurvermindering rechtvaardigen gelijk aan de gevorderde huurachterstand van € 9.340,00. Ter onderbouwing van de door haar gestelde gebreken verwijst [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] naar de door haar, bij brief van 29 december 2021, overgelegde foto’s. Daarbij voert zij aan dat zij over de gebreken herhaaldelijk bij [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] heeft geklaagd. Zij stelt dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] weigert om iets aan de gebreken te doen. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] stelt dat na verrekening met haar reconventie geen sprake meer is van huurachterstand, althans is de huurachterstand dermate gering dat deze geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Tot slot verzoekt zij de kantonrechter een têrme de grace uit te spreken ex artikel 7:280 BW. 
      
    
    
      3.3.
      Op de hiervoor in r.o. 3.2. vermelde grondslag (gebreken en huurprijsvermindering) vordert [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] op haar beurt in reconventie dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] veroordeelt tot betaling van € 9.340,00, met veroordeling van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] in de proceskosten. 
      
    
    
      3.4.
      
        [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] voert in reconventie het verweer dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] geen opeisbare vordering heeft. Hij stelt dat hij niet in verzuim is komen te verkeren omdat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] hem nimmer in gebreke heeft gesteld. Ook voert [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] het verweer dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] zelf de in het gehuurde aanwezige gebreken heeft veroorzaakt. Hij stelt dat het gehuurde weliswaar gedateerd is maar bij het aangaan van de huurovereenkomst verkeerde deze nog in prima staat. Ter onderbouwing van dit laatste standpunt verwijst [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] naar de door hem bij akte van 3 december 2021 overgelegde foto’s. [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] verwijst ook naar artikel 15i van de huurovereenkomst en stelt dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] werkzaamheden aan het gehuurde niet heeft afgemaakt. 
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover relevant voor de beoordeling, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling 
    
    
      
        In conventie en reconventie 
      
    
    
    
      4.1.
      Conform artikel 7:206 lid 1 BW is de verhuurder in beginsel gehouden op verlangen van de huurder gebreken aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204 BW te verhelpen. Indien de verhuurder niet aan die verplichting voldoet, heeft de huurder op grond van het bepaalde in artikel 6:52 lid 1 BW juncto artikel 6:262 BW de bevoegdheid om de nakoming van zijn verplichting tot huurbetaling geheel of gedeeltelijk op te schorten, totdat de verhuurder de gebreken zal hebben hersteld. Wel dient de huurder die geconfronteerd wordt met een gebrek de verhuurder vooraf op de hoogte te stellen van dat gebrek. Alleen als de verhuurder reeds in voldoende mate met het gebrek bekend was om tot het nemen van maatregelen over te gaan, kan de huurder bevoegd zijn tot opschorting zonder dat hij het gebrek vooraf bij de verhuurder heeft gemeld. 
      
    
    
      4.2.
      Als de in het gehuurde aanwezige gebreken tot vermindering van huurgenot leiden, kan de huurder huurprijsvermindering vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan (artikel 7:207 lid 1 BW). De huurder heeft geen aanspraak op herstel of huurprijsvermindering ter zake van gebreken die hij zelf moet herstellen of voor het ontstaan waarvan hij jegens de verhuurder aansprakelijk is (artikelen 7:206 lid 2 BW en 7:207 lid 2 BW). 
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft bij haar brief van 29 december 2021 foto’s overgelegd waaruit kan worden opgemaakt dat sprake is van gebreken aan het gehuurde. De vraag is echter of deze gebreken voor rekening en risico van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] komen, nu hij stelt dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] deze gebreken zelf heeft veroorzaakt. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft niet betwist dat de door [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] bij zijn akte van 3 december 2021 overgelegde foto’s de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst weergeven. Uit die foto’s maakt de kantonrechter op dat het gehuurde, ondanks ouderdom, bij aanvang van de huurovereenkomst in een behoorlijke staat verkeerde en geen gebreken, zoals door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] gesteld, had. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft het verweer van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] dat zij zelf de gebreken heeft veroorzaakt (en dat zij werkzaamheden aan het gehuurde niet heeft afgemaakt) verder niet weersproken. De kantonrechter kan dan ook niet anders dan uitgaan van de juistheid van het verweer van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] op dit punt. Dat laat geen andere conclusie toe dan dat de in het gehuurde thans aanwezige gebreken na aanvang van de huurovereenkomst door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] zelf moeten zijn veroorzaakt en dat [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] ten aanzien van die gebreken geen herstelplicht heeft, nog daargelaten dat niet is gebleken dat [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] ooit van die gebreken op de hoogte is gesteld. Gelet op het voorgaande kan [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] geen succesvol beroep doen op opschorting en verrekening. Zij kan zich evenmin met succes op huurprijsvermindering beroepen. Voor zover in casu sprake is van verminderd woongenot, wordt ervan uitgegaan dat de oorzaak daarvan aan [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] is te wijten. 
      
      
        
          in conventie 
        
      
      
    
    
      4.4.
      Nu [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] de hoogte van de gevorderde huurachterstand tot en met juli 2021 en de gevorderde wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding niet heeft betwist en hierboven reeds is geoordeeld dat zij geen succesvol beroep op opschorting en verrekening kan doen, zullen de gevorderde huurachterstand van € 9.340,00 en de daarover gevorderde wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente van € 34,63, berekend tot de dag van de dagvaarding, zal eveneens als onbetwist worden toegewezen. 
      
    
    
      4.5.
      De huurachterstand rechtvaardigt de gevorderde ontbinding en ontruiming. De kantonrechter ziet hier geen aanleiding voor de verlening van een terme de grâce. Hier is immers sprake van een situatie waarin een terme de grâce niet meer goed denkbaar is, reeds omdat gesteld noch gebleken is dat de verzuimde huurdersverplichtingen inmiddels zijn nagekomen. Daarnaast gaat het hier om een essentiële huurdersverplichting (betalingsverplichting ter zake van borg en maandelijks verschuldigde huur) die [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] al vanaf het begin van de huurovereenkomst en bij herhaling heeft geschonden. Ook ontbreken aanwijzingen dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] haar betaalverplichtingen (alsnog) zal kunnen nakomen, inmiddels weer kan nakomen en/of daarin niet opnieuw zal (gaan) tekortschieten. De gevorderde ontruiming en ontbinding zullen dan ook toegewezen worden. De ontruimingstermijn zal worden bepaald op veertien dagen na betekening van dit vonnis. 
      
    
    
      4.6.
      Vanaf 1 augustus 2021 tot aan het tijdstip van de ontbinding is [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] de huurprijs van € 720,00 (onder voorbehoud van (wettelijk) toegestane huurverhoging, verschuldigd. Vanaf het tijdstip van de ontbinding tot aan het tijdstip van de ontruiming is [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] , krachtens artikel 7:225 BW, een gebruikersvergoeding ter hoogte van € 720,00 per maand of een gedeelte daarvan (onder voorbehoud van (wettelijk) toegestane huurverhogingen) verschuldigd. Deze vorderingen zullen worden toegewezen. 
      
    
    
      4.7.
      
        [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] heeft aan [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] op 27 mei 2021 een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De kosten aan de zijde van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] worden begroot op:
      - dagvaarding		€	123,60
      - griffierecht		€	240,00
      - salaris gemachtigde 	€	746,00 (2 x tarief € 373,00)
      totaal 				€        1.109,60
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.9.
      Zoals hiervoor reeds in r.o.4.3. overwogen, kan [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] zich niet met succes op huurprijsvermindering beroepen. De reconventionele vordering zal daarom worden afgewezen. 
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] zal ook in de kosten van de procedure in reconventie aan de zijde van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] worden veroordeeld. Die kosten worden tot op heden begroot op € 373,00 aan salaris gemachtigde. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats 2] , 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] om het gehuurde staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats 2] , binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, met alle zich daarin bevindende personen en zaken – voor zover die niet het eigendom zijn van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] – te verlaten en te ontruimen en vervolgens ontruimd en verlaten te houden en onder overgave der sleutels en hetgeen daartoe verder behoort, ter vrije en algehele beschikking van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] te stellen, 
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] om aan [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] te betalen: 
      
        
          € 9.340,00 aan achterstallige huur verschuldigd tot en met juli 2021, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding (zijnde 3 augustus 2021) tot aan die der algehele voldoening; 
        
        
          € 34,63 aan wettelijke rente berekend tot 3 augustus 2021; 
        
        
          € 888,14 aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw; 
        
        
          € 720,00 per maand, zijnde de maandelijks door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] aan [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] verschuldigde huurverplichting, onder voorbehoud van (wettelijk) toegestane huurverhogingen, te rekenen vanaf 1 augustus 2021 tot aan het tijdstip van ontbinding; 
        
        
          als gebruiksvergoeding een bedrag van € 720,00 per maand of een gedeelte daarvan dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in gebreke zal blijven het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] te stellen, zulks ingaande op het tijdstip van ontbinding, onder voorbehoud van (wettelijk) toegestane huurverhogingen; 
        
      
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in de kosten van de procedure, aan de zijde van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] gevallen en aan die zijde tot op heden begroot op een bedrag van € 1.109,60,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.5.
      wijst de vordering af, 
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in de kosten van de procedure in reconventie, aan de zijde van  [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] gevallen en aan die zijde tot op heden begroot op een bedrag van € 373,00, 
      
      
        
          in conventie en reconventie
        
      
      
    
    
      5.7.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken.
      
      
      
        NZ