ECLI:NL:RBNHO:2022:677, Rechtbank Noord-Holland, 26-01-2022, C/15/314255 / HA ZA 21-139
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2022-01-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Partijen zijn met elkaar in onderhandeling getreden over de verkoop van een onroerende zaak. De vraag is of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen en of gedaagde vrij stond de onderhandelingen af te breken zonder schadeplichtig te zijn

vonnis
    RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    
    
      Handel, Kanton en Insolventie
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/15/314255 / HA ZA 21-139
    
    
    
      
        Vonnis van 26 januari 2022 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [plaats] ,
      eiser,
      advocaat mr. M.R. [betrokkene 3] te Haarlem,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        AMSTELVEST B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
    
    2.	[gedaagde 1],
    wonende te Amsterdam,
    3.	[gedaagde 2],
    
      wonende te Amsterdam,
      gedaagden,
      advocaat mr. L.M. Noordzij te Amsterdam.
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser] , Amstelvest, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd worden. Gedaagden worden gezamenlijk (in mannelijk enkelvoud) aangeduid als Amstelvest c.s. 
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      Partijen zijn met elkaar in onderhandeling getreden over de verkoop van een onroerende zaak door [eiser] aan Amstelvest c.s. De vraag is of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend, omdat onvoldoende is gebleken van een wil aan de zijde van beide partijen om een volwaardige overeenkomst tot stand te brengen. Vervolgens is de vraag of het Amstelvest c.s. vrij stond om de onderhandelingen af te breken zonder daardoor schadeplichtig te worden. Naar het oordeel van de rechtbank moet deze vraag bevestigend worden beantwoord, omdat onvoldoende is gebleken dat [eiser] gerechtvaardigd mocht vertrouwen in het tot stand komen van de overeenkomst.   
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 15 september 2021;
        
        
          de akte wijziging eis, tevens overlegging nadere productie tevens verklaring buitengerechtelijke ontbinding aan de zijde van [eiser] van 30 november 2021;  
        
        
          de mondelinge behandeling van 30 november 2021, waarbij beide partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd, en de aantekeningen van de griffier van deze zitting.  
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald. 
      
    
  
  
    
      2De feiten 
    
      2.1.
      
        [eiser] is eigenaar van een pand met een stuk grond gelegen aan de [adres 1] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak). 
    
    
      2.2.
      Amstelvest houdt zich bezig met de aan- en verkoop van onroerend goed. Amstelvest had voordat zij [eiser] benaderde het aan de onroerende zaak grenzende pand gekocht op 26 maart 2019.
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn de bestuurders van Amstelvest en beiden zelfstandig bevoegd tot vertegenwoordiging van deze vennootschap.   
    
    
      2.4.
      Partijen zijn in augustus 2019 met elkaar in onderhandeling getreden over de verkoop van de onroerende zaak door [eiser] aan Amstelvest. In de periode augustus 2019 – november 2019 hebben (de adviseurs van) partijen meerdere e-mails gestuurd, waarin zij op elkaars voorstellen hebben gereageerd. Ook zijn er een aantal fysieke bijeenkomsten geweest. Hierna worden enkele van die e-mails aangehaald. 
    
    
      2.5.
      
        Op 12 augustus 2019 heeft [gedaagde 1] onder meer het volgende aan [eiser] geschreven: 
        “Bovenstaande meegenomen kom ik tot het volgende voorstel: 
      
      
      
        
          De woning gelegen aan de [adres 1] te [plaats] (…) EUR 1.025.000,-- k.k. 
        
      
      
      
        
          Verdere bepalingen: 
        
      
      
      
        
          
            Koper: AmstelVest bv of nader te noemen meester
          
        
        
          
            Er is geen voorbehoud van financiering 
          
        
        
          
            Levering: 31 maart 2020
          
        
        
          
            De woning wordt leeg en ontdaan van alle roerende zaken opgeleverd
          
        
        
          
            Koopakte: zo snel mogelijk te ondertekenen na overeenstemming tussen partijen 
          
        
        
          
            Notaris: [betrokkene 2] LMH, notaris [betrokkene 1] 
          
        
        
          
            AmstelVest bv krijgt na het tekenen van de koopakte toegang tot de appartementen
          
        
      
      
        om deze af te maken voor een goede taxatie, de voorwaarden hiervoor kunnen overlegd worden en in de koopakte opgenomen worden”
      
      
      
      
    
    
      2.6.
      Op 15 augustus 2019 heeft [eiser] onder meer het volgende aan [gedaagde 1] geschreven: 
      
      
        “We zitten wat prijs betreft niet ver meer van elkaar dus ik denk dat we daar de middenweg wel in zullen vinden. Daarbij is belangrijk dat er alle duidelijkheid bestaat over de omschrijving van het geheel wat betreft verplichtingen, verwachtingen enz.
      
      
      
        
          De voorbehouden die je hebt beschreven betreffen nu nog: 
        
      
      
      
        
          (…)
        
        
          Koopovereenkomst z.s.m. bij jullie notaris
        
        
          (…) 
        
        
          Het laatst gestelde beginnende bij: “Amstevest B.V. krijgt na het tekenen”enz. is mij niet duidelijk. Graag toelichting. 
        
      
      
      
        
          Het zal al duidelijk zijn geworden dat ik wil verkopen zonder ontbindende voorwaarden en dat er een zekerheid m.b.t. tijdige afname 
        
        
          besproken dient te worden. Afname 31 maart is geen probleem.”
        
      
      
    
    
      2.7.
      Op 19 augustus 2019 heeft [gedaagde 1] aan de door Amstelvest c.s.. ingeschakelde notaris, de heer [betrokkene 1] , onder meer het volgende geschreven: 
      
      
        “Zouden jullie een koopakte voor ons op kunnen maken? Wij zijn met verkoper de heer [eiser] (staat in de CC.) tot een overeenkomst gekomen vanmiddag over de aankoop van de volgende percelen: (…) EUR 1.100.000,-- k.k. (…) 
      
      
      
        
          Verdere bepalingen: 
        
      
      
      
        
          
            Koper: AmstelVest bv of nader te noemen meester
          
        
        
          
            Er is geen voorbehoud van financiering 
          
        
        
          
            Levering: 31 maart 2020 
          
        
        
          
            Waarborgsom: 5% van de koopsom zal een dag na het tekenen van de koopakte
          
        
      
      
        	voldaan worden en nog eens 5% van de koopsom op 15 december 2019 (…) 
      
      
        
          
            De woning wordt ‘as is’ geleverd (…) 
          
        
        
          
            AmstelVest bv krijgt na het tekenen van de koopakte volledige toegang tot het
          
        
      
      
        
          	Pand en mag dit al gaan gebruiken voor de verhuur. Tevens mag AmstelVest 
        
        
          	het pand verbouwen en afmaken zodat het getaxeerd kan worden. AmstelVest bv 
        
        
          	mag ook gebruik van maken de grond en de parkeerplaatsen. Hier staat tegenover 
        
        
          	dat AmstelVest bv aansprakelijk is voor het eventueel kraken van het pand. 
        
        
          	Daarnaast zal AmstelVest bv zich hier tegen verzekeren indien dit mogelijk is en 
        
        
          	anders een constructie met bijbehorende afspraken met de heer [eiser] optuigen en 
        
        
          	tekenen
        
      
      (…)”
      
    
    
      2.8.
      
        Op 20 augustus 2019 schrijft [gedaagde 1] aan [eiser] : 
        “Ik sprak de notaris vanmorgen. Ze gaan deze akte voor ons opmaken dat is geen probleem. 
        
          De enige twee afspraken wie wij even apart op moeten maken buiten de akte om zijn de afspraken over het gebruik van AmstelVest bv van de woning en het terrein voor passeren op 21-3-20. Tevens de afspraak wat betreft verzekeren. 
        
        
          De notaris heeft anders namelijk een meldingsplicht richting de fiscus, dus dat is niet voordelig voor ons. 
        
        
          Indien u akkoord bent laat ik een officieel document opstellen met deze afspraken dus naast de koopakte. Ik zal dit door een jurist laten doen zodat het allemaal in orde is. 
        
        
          Graag hoor ik van u als dit akkoord is.” 
        
      
    
    
      2.9.
      
        Op 21 augustus 2019 (10:36 uur) heeft [eiser] onder meer het volgende aan [gedaagde 1] geschreven: 
        “Het uiteindelijke concept laat ik natuurlijk nader beoordelen maar nu toch alvast enkele op/aanmerkingen: (…) 
        
          Wat betreft het gestelde over de rechten/plichten na ondertekening heb ik toch een afwijkende lezing van onze ( voorlopige ) afspraken daaromtrent. (Met voorlopig bedoel ik dat nog onderzocht dient te worden hoe die respectievelijk volledig voor mij risicovrij zijn vast te leggen.)
        
        
          (…)
        
        
          Als reminder: Ik heb mijn standpunt kenbaar gemaakt als volgt: Ik wil verkopen zonder enige beperkende voorwaarde, op korte termijn laten afnemen en dus betalen. Al waar afspraken daarvan af gaan wijken dienen de mogelijke, voor mij nadelige, gevolgen daarvan volledig gezekerd te worden.
        
        
          Verder heb ik benoemd dat de financiële gegoedheid van koper aangetoond en geborgd te worden te worden.Mogelijk borgstelling door aaneelhouders? Dit wat betreft de betalingen en het nakomen van garanties en vergoeding van mogelijke schade. ” 
      
    
    
      2.10.
      Op 21 augustus 2019 (13:13 uur) heeft [gedaagde 1] onder meer het volgende aan [eiser] geschreven: 
      
      
        “Ik denk dat wij een aantal punten die u geeft al wel kunnen tackelen en langzaam naar een definitief akkoord toe kunnen werken”
      
      
    
    
      2.11.
      Op 30 augustus 2019 heeft [eiser] onder meer het volgende aan [gedaagde 1] geschreven: 
      
      
        “Financiële dekking lijkt zo in orde. Voor het bespreken van de overige punten wil ik graag eerst nog even met jou afspreken (…) 
        
          Als we eruit zijn laat jij door jouw notaris een concept opmaken die ik dan eerst beoordeel en daarna ook nog voorleg aan mijn jurist. 
        
        
          Daarna is hopelijk duidelijk of en hoe de wensen ten aanzien van die overige punten vast te leggen zijn.”
      
      
    
    
      2.12.
      Op 6 september 2019 stuurt [gedaagde 1] per e-mail een concept-koopovereenkomst naar [eiser] , waarbij hij aangeeft dat er een aanvullend document met de overige afspraken volgt. [gedaagde 1] geeft aan dat het mooi zou zijn als er eind volgende week getekend kan worden, als alles voorspoedig verloopt. Hierop antwoordt [eiser] bij e-mail van 8 september 2019 onder meer dat partijen inderdaad flink op weg zijn en dat hij het aanvullende document nog even afwacht. 
      
    
    
      2.13.
      Op 10 september 2019 stuurt [gedaagde 1] aan [eiser] als aanvullend document een concept sleutel- en gebruiksovereenkomst. In de periode daarna stuurt [eiser] enkele documenten betreffende de onroerende zaak aan [gedaagde 1] en wisselen partijen van gedachten over hoe het gebruik van de onroerende zaak door Amstelvest voorafgaand aan de levering te regelen (in een apart document of in de koopovereenkomst zelf). 
      
    
    
      2.14.
      Op 24 oktober 2019 heeft [eiser] het commentaar op de conceptovereenkomst van zijn advocaat mr. [betrokkene 3] (hierna: [betrokkene 3] ), inclusief zijn begeleidende e-mail, integraal aan [gedaagde 1] doorgestuurd. In deze e-mail schrijft [betrokkene 3] onder meer aan [eiser] :   
      
      
        “Daarom denk ik dat na aanpassing op basis van mijn bijgaande brief, partijen (nagenoeg) overeenstemming hebben bereikt en de overeenkomsten dus (nagenoeg) voor ondertekening gereed liggen, behoudens misschien nog wat kleine aanpassingen. Er bestaat uiteraard pas definitieve overeenstemming wanneer beide partijen de handtekening hebben gezet onder beide overeenkomsten.”
      
      
    
    
      2.15.
      Op 26 oktober 2019 heeft [gedaagde 1] onder meer het volgende aan [eiser] (met in de cc: [gedaagde 2] , de notaris, [betrokkene 3] en een medewerkster van het notariskantoor)geschreven: 
      
      
        “Ik heb het stuk van jouw jurist gelezen en voorzien van commentaren. Vervolgens heeft de notaris de akte aangepast en stukken toegevoegd. 
        
          In de bijlage de aangepaste akte en het doc met mijn commentaren. Mijn commentaren zijn dus al verwerkt in de akte (…) 
        
        
          Hier per punt wat is aangepast in de akte: (…)
        
      
      
      
        
          Volgens mij zijn we een heel eind op weg zo. Graag verneem ik jullie commentaar op de aangepaste akte zodat we maandag een definitieve kunnen maken.
      
      
      
        
          Mocht u de heer [betrokkene 3] mee willen nemen bij het tekenen dan is dat uiteraard geen punt.”
      
      
    
    
      2.16.
      Op 26 oktober 2019 heeft [eiser] onder meer het volgende aan [gedaagde 1] geschreven: 
      
      
        “Voor alle duidelijkheid. Ik laat het geheel eerst beoordelen door mijn advocaat, maar gezien de tijdsdruk vraag ik jou hierbij toch al het 1 en ander. Zodat ik mogelijk snel op vragen van hem kan antwoorden. Maar hij maakt de reactie dan weer klaar voor doorzending naar jou/jouw notaris. 
        
          Ik mis het concept: Gebruiksovereenkomst. Ik neem aan dat daar ook alles in staat over de door jullie af te sluiten verzekeringen want dat las ik niet elders.”
        
      
      
      
        Vervolgens staan in de e-mail een aantal vragen van [eiser] opgesomd over de concept koopovereenkomst.  
      
      
    
    
      2.17.
      Op 27 oktober 2019 heeft [eiser] het volgende aan [gedaagde 1] geschreven: 
      
      
        “De ingeschakelde deskundigen dienen om onze afspraken in de juiste context te omschrijven maar het zijn wel onze afspraken waarover allereerst wij het eens moeten worden.”
      
      
    
    
      2.18.
      Op 28 oktober 2019 stuurt [eiser] de aanvullende opmerkingen van zijn advocaat op het laatste concept door aan [gedaagde 1] . 
      
    
    
      2.19.
      Bij e-mail van 31 oktober 2019 heeft [gedaagde 1] een aangepaste versie van de concept koopovereenkomst (productie 35 bij dagvaarding, hierna: het concept van 31 oktober 2019) met [eiser] gedeeld. 
      
    
    
      2.20.
      Op 2 november 2019 heeft [eiser] zijn drie pagina’s commentaar en wijzigingsvoorstellen op het concept van 31 oktober 2019 aan [gedaagde 1] gestuurd. In zijn begeleidende e-mail schrijft [eiser] onder meer: “Het breekpunt is hoofdzakelijk steeds het voldoen aan mijn voorwaarde tot absolute zekerheid voor ook de periode tussen overeenkomst en overdracht.”
      
    
    
      2.21.
      Op 3 november 2019 heeft [gedaagde 1] , voor zover van belang, het volgende aan [eiser] geschreven: 
      
      
        “Ik heb je commentaren gelezen. Veel dingen zijn akkoord wat mij betreft, wij gaan er uiteindelijk uitkomen met elkaar. Ik denk dat wij niet moeten overhaasten met tekenen morgen, dat is te kort dag gezien er nog geen definitieve koopakte ligt. Ik wil een aantal zaken nog met [betrokkene 4] mijn compagnon bespreken, ik ben niet alleen eigenaar van AmstelVest bv. Daarnaast kan jij dan eventueel nog eea overleggen na je vakantie met je jurist. 
      
      
      
        
          Ik snap dat jij graag af had willen ronden morgen voor je vakantie, dat had ik ook graag gewild. 
        
      
      
      
        
           Wij zijn allebei gebaat bij een goede overeenkomst zeker gezien de situatie. Ik heb daar alle vertrouwen in dag dit goed komt.
        
      
      
      
        
          We zijn er voor 95% volgens mij, ik zal morgen de notaris vragen om alvast te beginnen met het aanpassen van de akte. 
        
        
          In de week van 18 November als jij terug bent kunnen wij afronden wat mij betreft. ” 
      
      
    
    
      2.22.
      Op 3 november 2019 schrijft [eiser] aan [gedaagde 1] dat hij aanneemt dat er nu voldoende tijd voor [gedaagde 1] is om het proces van opstellen van de overeenkomst direct te gaan begeleiden, zodat er een helder document klaar zal liggen. 
      
    
    
      2.23.
      Op 15 november 2019 heeft [gedaagde 1] onder meer het volgende aan [eiser] geschreven: 
      
      
        “Vandaag legt de notaris de laatste hand aan de koopakte. 
      
      
      
        
          Ik stel voor dat wij maandag of dinsdag samen nogmaals zitten bij jou en er dan doorheen lopen, dit werkt het beste. Ik ben op één punt na akkoord met jouw aanpassingen, daar komen we denk ik ook wel uit en bespreken we volgende week. 
          
        
        
          Er zullen wellicht nog wel wat andere punten naar voren komen. Deze kunnen wij dan kortsluiten en na aanpassingen, definitieve versie en de check van jouw jurist de gang maken naar de notaris.”
        
      
      
    
    
      2.24.
      Hierop reageert [eiser] bij e-mail van 17 november 2019 dat hij graag voorafgaand aan de afspraak toch de verschillen op papier heeft. 
      
    
    
      2.25.
      Op 18 november 2019 stuurt [gedaagde 1] een e-mail aan [eiser] met in de bijlage de aangepaste koopovereenkomst. Hij schrijft dat hij de medewerkster van het notariskantoor heeft gevraagd om bij sommige stukken opmerkingen met uitleg te plaatsen. Verder schrijft [gedaagde 1] dat het enige waar partijen het over eens moeten worden de termijn van de claim is: [gedaagde 1] vond 10 jaar echter te lang en 5 jaar lijkt hem voldoende. [gedaagde 1] hoort graag [eiser] ’ andere feedback op de akte, dan kan deze definitief gemaakt worden.  
      
    
    
      2.26.
      Op 20 november 2019 schrijft [eiser] aan [gedaagde 1] , met als bijlage zijn eerder bij e-mail van 2 november 2019 verstuurde commentaar op de eerdere versie van de concept koopovereenkomst: 
      
      
        “Hierbij nogmaals mijn opmerkingen met het verzoek per onderdeel aan te geven hoe het moet zijn verwerkt in het laatste concept. Ik mag toch aannemen dat je al zelf mijn opmerkingen en de verwerking in de akte hebt vergeleken en gekeurd. Dus snap ik niet dat je slechts 1 bezwaar nog had en toch dit stuk doorstuurde. 
        
          Enfin. We spraken elkaar daar net en ik wacht de reactie af.”
      
      
    
    
      2.27.
      
        Eveneens op 20 november 2019 stuurt [eiser] de declaratie van zijn advocaat ad 
        € 5.524,78 door aan [gedaagde 1] . Waarop [gedaagde 1] bij e-mail van 21 november 2019 onder meer aan [eiser] schrijft: 
      
      
      
        “Ik vind het heel vervelend. Wij zitten er denk ik voor het dubbele in en zijn zelfs al sinds eind september verzekerd. 
      
      
      
        
          Voor ons allebei dus een goede reden om dit tot een goed einde te brengen: dit gaat ook gebeuren. 
        
      
      
      
        
          Ik ga er nogmaals mee aan de slag. 
        
      
      
      
        
          Je bent een trotse man en slimme man en ik heb respect voor je. Ik weet je dat je het liever niet wil, maar mocht het nou niet lukken na deze poging dan zou ik het op prijs stellen als je mee zou denken over een oplossing met een notaris (jouw vaste bijvoorbeeld, wij betalen) erbij aan tafel eventueel. Wij zijn namelijk gewoon akkoord voor 99%, het gaat echt alleen om dit alles goed op papier te krijgen.”
      
      
    
    
      2.28.
      Op 22 november 2019 stuurt [gedaagde 1] een nieuwe concept koopovereenkomst en schrijft hij onder meer het volgende aan [eiser] : 
      
      
        “Ik heb nogmaals naar jouw commentaren [waarmee bedoeld wordt het commentaar van [eiser] zoals door hem verstuurd op 2 november 2019, toevoeging rechtbank] gekeken en daar antwoorden bij gezet en verwijzingen naar de aangepaste akte van Janneke. Ik ben te spreken over de akte, ik hoop dat jij er ook een blik op kan werpen.  Als wij dingen anders verwoord wil hebben dan regelen we dat met de notaris welke jij aanwijst om de akte door te lopen.
        
           (…) 
        
        
          Wat ik dus graag anders zie is de termijn van 5 naar 10 jaar op dat perceel waar je met gemeente over in conclaaf bent. Daarnaast verplaats ik gezien de tijd waarborg deel 2 naar begin feb, 15 december is inmiddels wel heel kort op waarborg deel 1 (…) De rest van mijn commentaren zie je dus terug op het blad met jouw opmerkingen, deze heb ik toegevoegd in de bijlage van deze mail. 
        
      
      
      
        
          1 ander belangrijk punt, ik zal mijn verzekeringsagent bellen en dubbel checken of het allemaal goed verzekerd is zo, just to be sure”
      
      
    
    
      2.29.
      Op 22 november 2019 (12:38 uur) heeft [eiser] , voor zover van belang, het volgende aan [gedaagde 1] geschreven: 
      
      
        “Vraag me af wat je met het maken van opmerkingen als : “Je bent een trotse en slimme man”? Waarop doelt dat in dit verband? 
      
      
      
        
          Is het duidelijk dat na het tekenen van een eventuele overeenkomst geen der partijen eenzijdig daar nog wat aan kan veranderen? Dat fouten daarin niet meer zonder medewerking nog zijn te herstellen? Welke versie stuurde je nu weer mee? Nergens staat een datum op dus…
        
      
      
      
        
          Ik denk dat het je nog steeds niet duidelijk is hoezeer ik genoeg krijg van de amateuristische wijze waarop jij met gebruikmaking van een notaris 
        
        
          de overeenkomst denk sluitend te krijgen. 
          
          Dat je durft te stellen dat wegens vertraging de 2e aanbetaling nu toch wel verschoven zou moeten worden bevestigd voor mij dat je kunt/wilt inzien hoezeer ten eerste, jouw wens niet direct af te nemen maar wel alvast er in te mogen beginnen te verbouwen die vertraging heeft veroorzaakt. Niet door sec die wens maar dat je met jouw genoemde deskundigheid op onroerend goed gebied zei dit varkentje goed te kunnen wassen en inmiddels heeft bewezen dit niet voldoende te hebben kunnen/willen begeleiden ondanks de diverse persoonlijke ontmoetingen en het mailverkeer (…) 
        
      
      
      
        
          Ik stel dat als we er toch nog uitkomen, bij tekening direct nu maar die 10% op tafel moet komen en tevens een vorm van compensatie voor de door mij gemaakte externe kosten.!
        
      
      
      
        
          Ik herhaal voor de zoveelste keer het tijdens het eerste gesprek door mij gestelde: Ik wil verkopen met uitstel transport tot 31 maart 2020 en eerder ingebruikneming, echter  onder de heldere, uitsluitende, keiharde  voorwaarde dat ik contractueel van elk,  welk dan ook, mogelijke schade/verlies/nadeel zal worden gevrijwaard. Alsof het goed al door mij geleverd zou zijn. 
        
        
          Dat moet, naast alle andere afspraken, al in de overeenkomst volledig zijn opgenomen, maar in de toegezonden concepten tot nu toe is ook dat gedeelte niet sluitend tot stand gekomen.
        
      
      
      
        
          Tot nu toe is het mij niet gelukt met jou werkelijk op 1 lijn te komen. Mogelijk met de mede-directeur?
        
      
      
      
        
          Een eventuele overeenkomst dient voor 1 december getekend te zijn.
      
      
      
        
          Mogelijk reageer ik nog puntsgewijs, maar wacht eerst maar de reactie af.”
      
      
    
    
      2.30.
      Op 26 november 2019 spreekt [eiser] af met [gedaagde 2] . 
      
    
    
      2.31.
      Op 27 november 2019 heeft [eiser] onder meer het volgende geschreven aan [gedaagde 2] : 
      
      
        “Het verzoek aanbetaling en overdracht verder weg te mogen schuiven helpt trouwens ook niet, dat moet gezegd. Er moet snel helderheid komen, dat begrijp je en ik neem aan dat jij zelf op dit moment ook zoekt naar DE oplossing.”
      
      
    
    
      2.32.
      Vervolgens stuurt [eiser] nog enkele e-mails in december 2019 aan Amstelvest c.s., waarbij hij onder meer schrijft dat partijen het eens zijn over de prijs en voorwaarden maar dat alleen de vertaling van de voorwaarden in juridisch juiste termen nog niet is gelukt. [eiser] stelt in zijn e-mail van 13 december 2019 voor om een afspraak te maken bij de notaris van Amstelvest c.s. om de laatste puntjes op de i te krijgen en als niet binnen acht dagen een reactie op dit voorstel komt, zegt [eiser] aan dat hij dan genoodzaakt is om juridische ondersteuning in te roepen omdat de overeenkomst moet worden nagekomen. 
      
    
    
      2.33.
      In januari en februari 2020 voeren partijen overleg over een oplossing in der minne, maar die is niet bereikt. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil 
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert verkort weergegeven, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
      
      
        I. voor recht verklaart dat tussen [eiser] en Amstelvest c.s. een koopovereenkomst tot stand is gekomen, dat de buitengerechtelijke ontbinding van deze overeenkomst rechtsgeldig is en dat Amstelvest c.s. hoofdelijk aansprakelijk is voor de schade die [eiser] lijdt doordat geen nakoming van de overeenkomst maar ontbinding plaatsvindt, op te maken bij staat; 
        II. voor recht verklaart dat Amstelvest c.s. een boete van 3 promille over de koopsom van € 1.100.000,00 verschuldigd is en Amstelvest c.s. hoofdelijk veroordeelt om deze boete aan [eiser] te betalen; 
        III. a. primair, voor recht verklaart dat Amstelvest c.s. toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens [eiser] en hoofdelijk aansprakelijk is voor de schade die [eiser] daardoor lijdt en Amstelvest c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van deze schade, op te maken bij staat;b. subsidiair, voor recht verklaart dat Amstelvest c.s. onrechtmatig althans in strijd met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid jegens [eiser] heeft gehandeld en hoofdelijk aansprakelijk is voor de schade die [eiser] daardoor lijdt en Amstelvest c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van deze schade, op te maken bij staat, onder bepaling dat [eiser] zoveel mogelijk in de positie wordt gebracht waarin hij zou verkeren indien de overeenkomst tot stand was gekomen en was nagekomen (dus moet worden uitgegaan van het positief contractsbelang); 
        IV. Amstelvest c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 100.000,00 als voorschot op de schade van [eiser] ; en 
        V. Amstelvest c.s. veroordeelt tot betaling van de proceskosten.  
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vorderingen ten grondslag dat tussen partijen een perfecte koopovereenkomst is gesloten, omdat wilsovereenstemming is bereikt ten aanzien van alle essentialia daarvan. Amstelvest c.s. is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van deze overeenkomst en aansprakelijk voor de schade die [eiser] lijdt doordat geen nakoming van de overeenkomst maar (buitengerechtelijke) ontbinding plaatsvindt. Als gevolg van de niet-nakoming is Amstelvest c.s. op grond van artikel VI van de algemene bepalingen een boete aan [eiser] verschuldigd tot aan de datum van de buitengerechtelijke ontbinding (30 november 2021). Indien geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, geldt dat [eiser] gerechtvaardigd mocht vertrouwen in de totstandkoming daarvan. Door de onderhandelingen te beëindigen heeft Amstelvest c.s. onrechtmatig jegens [eiser] gehandeld en is zij aansprakelijk voor de schade die [eiser] daardoor lijdt (het positieve contractsbelang).                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                
      
    
    
      3.3.
      Amstelvest c.s. betwist de vorderingen en concludeert tot afwijzing daarvan. 
      
    
    
      3.4.
      	Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling 
    Niet-ontvankelijkheidsverweer van Amstelvest c.s. 
    
    
      4.1.
      Amstelvest c.s. stelt dat [eiser] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn vordering onder II van de gewijzigde eis, omdat daaruit niet zou blijken wat [eiser] precies vordert. Dit verweer faalt. [eiser] stelt in de dagvaarding dat partijen een koopovereenkomst hebben gesloten en dat Amstelvest c.s. deze niet is nagekomen, en hij vordert een verklaring voor recht dat Amstelvest c.s. een boete van 3 promille over de koopsom van € 1.100.000,-- verschuldigd is vanaf 31 maart 2020 tot de datum van de buitengerechtelijke ontbinding van de gestelde koopovereenkomst. Deze boete staat opgenomen in artikel VI van de algemene bepalingen bij de gestelde koopovereenkomst en daarmee wordt Amstelvest c.s. bekend verondersteld. Op basis hiervan behoorde voor Amstelvest c.s. voldoende duidelijk te zijn wat van haar wordt verlangd en waartegen zij zich heeft te verweren. De rechtbank zal hierna overgaan tot een inhoudelijke beoordeling.
      
      
        
          Hebben de onderhandelingen geleid tot een door partijen gesloten koopovereenkomst? 
        
      
      
    
    
      4.2.
      De vraag die voorligt is of de onderhandelingen tussen [eiser] en Amstelvest c.s. tot een koopovereenkomst hebben geleid. Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. Het antwoord op de vraag of met elkaar onderhandelende partijen een overeenkomst hebben gesloten, is afhankelijk van hetgeen zij jegens elkaar hebben verklaard, en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden. Voor het aannemen van een koopovereenkomst is niet vereist dat partijen op alle punten overeenstemming hebben bereikt. Voldoende kan zijn, als partijen dit op hoofdlijnen hebben bereikt. Op basis van deze maatstaf zal de rechtbank beoordelen of de door [eiser] gestelde koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de stelling dat de onderhandelingen tot een door partijen gesloten koopovereenkomst hebben geleid, beroept [eiser] zich op de concept koopovereenkomst van 31 oktober 2019 in combinatie met zijn commentaar op dit concept zoals gegeven in en als bijlage bij zijn e-mail van 2 november 2019, en de e-mail van [gedaagde 1] van 22 november 2019 waarin Amstelvest c.s. met het aanbod van [eiser] zou hebben ingestemd. De rechtbank is van oordeel dat uit deze stukken, mede in het licht van de overige omstandigheden van het geval, niet kan worden afgeleid dat partijen tijdens hun onderhandelingen volledige overeenstemming hebben bereikt over de hoofdpunten voor de verkoop van de onroerende zaak. Daartoe is het volgende redengevend. 
      
    
    
      4.4.
      De rechtbank is het met Amstelvest c.s. eens dat uit de e-mail van [eiser] van 22 november 2019 volgt, dat [eiser] er juist niet van uitging dat Amstelvest c.s. zijn aanbod heeft aanvaard. In deze e-mail schrijft [eiser] namelijk dat de afspraak over het gebruik van de onroerende zaak voorafgaand aan de transportdatum “niet sluitend tot stand [is] gekomen”. Dit gebruik was een belangrijk punt in de onderhandelingen en [eiser] heeft meermalen aan [gedaagde 1] geschreven dat voldaan moet zijn aan zijn voorwaarde tot absolute zekerheid voor de periode tussen het ondertekenen van de overeenkomst en de overdracht (zie bijvoorbeeld de e-mail van 2 november 2019 van [eiser] aan [gedaagde 1] ). Aan deze voorwaarde is niet voldaan: er is op dit punt geen volledige overeenstemming tussen partijen bereikt, zo schrijft [eiser] immers zelf op 22 november 2019.  
      
    
    
      4.5.
      Daarnaast is van belang dat [eiser] op 22 november 2019 nog nieuwe eisen naar voren heeft gebracht, die niet door Amstelvest c.s. zijn geaccepteerd, zodat dit een bijkomende reden is waarom van aanbod en aanvaarding geen sprake was op deze datum en partijen kennelijk nog aan het onderhandelen waren. In genoemde e-mail schrijft [eiser] dat Amstelvest c.s. de volledige waarborgsom van € 110.000,-- bij ondertekening van de overeenkomst moet betalen en dat er “een vorm van compensatie” moet komen voor de door [eiser] gemaakte juridische kosten, terwijl deze eisen afwijken van de op dat moment voorliggende (concept)afspraken. Deze omstandigheid verdraagt zich niet met de stelling van [eiser] dat partijen op 22 november 2019 volledige overeenstemming (over de hoofdpunten) hebben bereikt. Met name de eis dat de waarborgsom in één keer moet worden gestort in plaats van in twee termijnen, betreft een wezenlijk onderdeel van de koopovereenkomst en ziet niet op een ondergeschikt punt.  
      
    
    
      4.6.
      Voorts volgt uit de e-mail van [eiser] van 22 november 2019 dat hij zich ervan bewust was dat van een tot stand gekomen overeenkomst geen sprake was. [eiser] heeft het daarin namelijk over een “eventuele overeenkomst”, hij betwijfelt of partijen overeenstemming zullen bereiken (“stel dat als we er toch nog uitkomen”) en hij merkt op dat het hem niet is gelukt om met [gedaagde 1] “op 1 lijn te komen”. Hieruit blijkt dat [eiser] , anders dan hij in deze procedure stelt, de e-mail van [gedaagde 1] van 22 november 2019 niet als een aanvaarding heeft begrepen. Ter zitting heeft [eiser] nog aangevoerd dat zijn e-mail, en de daarin aangeslagen toon, slechts voortkwam uit irritatie omdat [gedaagde 1] volgens hem niet het juiste concept had toegezonden. Die tegenwerping kan [eiser] niet baten. Voor zover die omstandigheid al zou komen vast te staan, blijft gelden dat de inhoud van [eiser] ’ e-mail van 22 november 2019 niet verenigbaar is met de stelling dat op die datum een volwaardige overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Niet is gebleken dat [eiser] na het verzenden van de hiervoor bedoelde e-mail is teruggekomen op de inhoud daarvan.
      
    
    
      4.7.
      
        [eiser] heeft verder aangevoerd dat over alle belangrijke onderhandelingspunten overeenstemming is bereikt, maar dat het de notaris alleen niet is gelukt om de gemaakte afspraken ook helder op papier te krijgen. Deze redenering overtuigt niet. Ten eerste vindt dit standpunt, zoals hiervoor overwogen, geen steun in de e-mails van [eiser] en [gedaagde 1] van 22 november 2019. Daarnaast gaat dit betoog voorbij aan het feit dat het – naar tevredenheid van beide partijen – schriftelijk uitwerken van afspraken op hoofdlijnen, bijvoorbeeld over de verdeling van risico’s ter zake de ingebruikneming van het pand voorafgaand aan de juridische levering, onderdeel kan uitmaken van het onderhandelingsproces. Dit was bij de onderhandelingen tussen partijen het geval, zo blijkt immers duidelijk uit de tussen hen gewisselde e-mails, waarvan een gedeelte is opgenomen onder het kopje feiten in dit vonnis. Als partijen het vervolgens niet eens worden over hoe een (belangrijke) afspraak contractueel moet worden uitgewerkt, kan het voorkomen dat de onderhandelingen daarom niet in een overeenkomst resulteren en daarvan is ook in dit geval sprake geweest. Uit de tussen partijen gevoerde correspondentie kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden afgeleid dat, zoals [eiser] betoogt, het uitsluitend aan Amstelvest c.s. te wijten is dat bepaalde aspecten van de besproken transactie niet naar tevredenheid van beide partijen in de tussen hen gewisselde concepten zijn beschreven. 
      
    
    
      4.8.
      Tegen de achtergrond van het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat de e-mail van [gedaagde 1] van 22 november 2019, anders dan [eiser] heeft betoogd, niet kan worden opgevat als een aanvaarding van het concept van 31 oktober 2019 (inclusief het commentaar van [eiser] op dat concept van 2 november 2019), nog daargelaten dat [gedaagde 1] in deze e-mail opmerkt dat enkele kwesties volgens hem anders moeten worden geregeld. Er was dus nog sprake van het voeren van onderhandelingen. De vorderingen van [eiser] onder I, II en IIIa zijn gebaseerd op de stelling dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen (zie hiervoor, onder 3.1). Deze vorderingen zal de rechtbank daarom afwijzen. 
      
      
        
          Is het afbreken van de onderhandelingen door Amstelvest c.s. onaanvaardbaar? 
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        [eiser] vordert (subsidiair) dat Amstelvest c.s. wordt veroordeeld tot betaling van zijn schade, waarbij het hem gaat om een vergoeding van zijn positieve contractsbelang. Hierbij geldt de volgende norm. 
      
    
    
      4.10.
      Partijen die met elkaar onderhandelen zijn verplicht om hun gedrag mede te laten bepalen door elkaars gerechtvaardigde belangen. Ieder van de onderhandelende partijen is vrij de onderhandelingen af te breken, tenzij dit onaanvaardbaar zou zijn op grond van het gerechtvaardigde vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan. Als onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, moet het vertrouwen worden beoordeeld naar het moment van afbreken van de onderhandelingen tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen. De Hoge Raad heeft in het arrest CBB/JPO uitdrukkelijk overwogen dat dit een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf is.
      
    
    
      4.11.
      Uitgangspunt is dan ook dat Amstelvest c.s. de onderhandelingen mocht afbreken, tenzij [eiser] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat deze onderhandelingen zouden leiden tot de totstandkoming van een overeenkomst over de verkoop van de onroerende zaak. [eiser] stelt in de kern dat de onderhandelingen dermate ver waren gevorderd dat hij dit gerechtvaardigd vertrouwen mocht hebben. Het is evident dat partijen een geruime periode met elkaar in onderhandeling zijn geweest en dat over een groot aantal voorwaarden overeenstemming bestond. Verder volgt uit de overgelegde correspondentie dat partijen gedurende het onderhandelingsproces het vertrouwen in een geslaagde transactie naar elkaar hebben uitgesproken en dat met name [gedaagde 1] dit uitdrukkelijk en veelvuldig deed. Maar deze omstandigheden nemen niet weg dat [eiser] op 22 november 2019, getuige zijn e-mail van die datum, een (zeer) beperkt vertrouwen koesterde in het welslagen van de beoogde transactie. In deze e-mail trekt [eiser] nadrukkelijk in twijfel of partijen eruit zullen komen en stelt hij dat het niet is gelukt om werkelijk met [gedaagde 1] op één lijn te komen. Ook vond [eiser] dat de (voor beide partijen essentiële) afspraak over het gebruik van de onroerende zaak en het waarborgen van de daarmee gemoeide risico’s nog steeds niet sluitend tot stand was gekomen. Onder deze omstandigheden kan in redelijkheid niet worden geoordeeld dat op 22 november 2019 aan de zijde van [eiser] sprake was van gerechtvaardigd vertrouwen in de totstandkoming van een overeenkomst. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] verder onvoldoende feiten en omstandigheden naar voren gebracht waaruit blijkt dat dit vertrouwen in de daaropvolgende periode bij hem heeft postgevat, en evenmin over de wijze waarop Amstelvest c.s. aan het ontstaan daarvan heeft bijgedragen. De omstandigheid dat partijen ná 22 november 2019 en tot 9 januari 2020 nog (tevergeefs) naar een oplossing voor de ontstane impasse hebben gezocht, is daarvoor niet voldoende.
      
    
    
      4.12.
      Voor zover in de stellingen van [eiser] besloten ligt dat Amstelvest c.s. bepaalde afspraken (bewust) onjuist in de conceptovereenkomst heeft opgenomen en dat zij met die wijze van handelen heeft aangestuurd op een breuk in de onderhandelingen, is de rechtbank van oordeel dat [eiser] deze stelling in het licht van de betwisting van Amstelvest c.s. onvoldoende heeft onderbouwd. Het lag op de weg van [eiser] om zijn stelling voldoende handen en voeten te geven, bijvoorbeeld door het overleggen van stukken waaruit de gestelde (althans gesuggereerde) kwaadwillige tegenwerking door Amstelvest c.s. blijkt. Op basis van de stukken die thans in het geding zijn gebracht, kan dit niet worden afgeleid. 
      
    
    
      4.13.
      Uit het voorafgaande volgt dat er onvoldoende omstandigheden zijn gesteld of gebleken waaruit kan worden afgeleid dat het uitgangspunt dat het een onderhandelende partij vrij staat de onderhandelingen af te breken in dit geval voor Amstelvest c.s. niet gold. Dit betekent dat Amstelvest c.s. niet onrechtmatig of in strijd met de redelijkheid en de billijkheid heeft gehandeld door de onderhandelingen met [eiser] te beëindigen. Amstelvest c.s. is daarom niet verplicht om het positieve contractsbelang van [eiser] te vergoeden. 
      
    
    
      4.14.
      De vordering van [eiser] laat geen ruimte om daarin een vordering tot vergoeding van het negatieve contractsbelang te lezen. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat gelet op de hiervoor beschreven gang van zaken en met name de inhoud van de e-mail van [eiser] van 22 november 2019, zij ook geen reden ziet om Amstelvest c.s. te verplichten het negatieve contractsbelang van [eiser] te vergoeden. 
      
    
    
      4.15.
      De conclusie is dat de rechtbank ook de overige vorderingen van [eiser] zal afwijzen.
      
    
    
      4.16.
      Omdat [eiser] in het ongelijk is gesteld, zal hij de kosten van deze procedure moeten dragen. Deze kosten aan de zijde van Amstelvest c.s. worden tot op heden begroot op € 5.616,--, te weten:  
      - griffierecht 		€   2.076,-- 
      - salaris advocaat 		€   3.540,-- (2 punten vermenigvuldigd met tarief V). 
      
    
    
      4.17.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af; 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten ter hoogte van € 5.616,00, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling; 
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P. Reemst en in het openbaar uitgesproken door mr. A.K. Korteweg, rolrechter, op 26 januari 2022. 
      
    
  
  
     Hoge Raad, 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337 (CBB/JPO).