ECLI:NL:RBAMS:2022:570, Rechtbank Amsterdam, 11-02-2022, 9300715  CV EXPL 21-9210
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-02-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Een verhuurder van bedrijfsruimte in de Jordaan moet ruim 300 euro van de borg terugbetalen aan de huurder.

vonnis
    
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 9300715  CV EXPL 21-9210
      vonnis van:  11 februari 2022
    
    
    
    
    vonnis van de kantonrechter
    
    
      I n z a k e
    
    
    de besloten vennootschap Iostudio Architecten BV
    
      wonende te Amsterdam
      eiseres
      nader te noemen: Iostudio 
      gemachtigde: mr. A.L. van Beugen
    
    
    
      t e g e n
    
    
    
      [gedaagde]
    
    
      wonende te [woonplaats]
      gedaagde
      nader te noemen: [gedaagde]
      procederend in persoon
    
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
      
        Het verloop van de procedure volgt uit de volgende stukken: 
      - de dagvaarding van 4 juni 2021, met producties;- de conclusie van antwoord;- het instructievonnis;- de dagbepaling voor de mondelinge behandeling.
    
    
    
      De mondelinge behandeling vond plaats op 4 juni 2021. Voor Iostudio is [naam 1] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen. Bij wijze van mondeling tussenvonnis is [gedaagde] toegelaten tot bewijslevering. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Ter uitvoering van het tussenvonnis heeft [gedaagde] bij akte van 3 december 2021 nadere stukken overgelegd. Iostudio heeft vervolgens op 14 januari 2022 een akte van antwoord genomen.  
    
    
    
    
    
    
  
  
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
  
  
    Feiten
    
    
      1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
    
    
      1.1.
      Iostudio huurde vanaf 1 januari 2021 tot en met 31 maart 2021 de bedrijfsruimte aan de [adres] van [gedaagde] . De huurprijs bedroeg € 1.750,00 per maand.
    
    
      1.2.
      De borg bedroeg eveneens € 1.750,00 
    
    
      1.3.
      Bij de aanvang van de huur is in het proces-verbaal van oplevering opgenomen: “geen schade geconstateerd & foto’s gemaakt”. Ook wordt vermeld dat huurder twee sleutels heeft ontvangen. 
    
    
      1.4.
      Op 31 maart 2021 is het gehuurde weer aan [gedaagde] opgeleverd. Hierbij was voor Iostudio [naam 1] aanwezig. Voor [gedaagde] was [naam 2] aanwezig. Er is geen ondertekend rapport van een eindinspectie opgemaakt. 
    
    
      1.5.
      Per e-mail van 30 april 2021 heeft [gedaagde] Iostudio bericht dat zij in gedeelte van de borg zou inhouden omdat volgens [gedaagde] het gehuurde niet goed was opgeleverd en maar twee van de vijf sleutels waren ingeleverd. Ook zou [gedaagde] een bedrag van  € 863,20 inhouden in verband kosten voor de wifi-installatie die Iostudio had meegenomen. 
    
    
      1.6.
      Op 2 mei 2021 heeft [gedaagde] € 201,80 aan borg terugbetaald. 
    
    
      1.7.
      Op 11 mei 2021 heeft de gemachtigde van Io Studio [gedaagde] tot betaling van het resterende bedrag gemaand. [gedaagde] heeft te kennen gegeven dat zij vanwege de door haar geleden schade niet bereid was tot verdere betaling. 
      
    
  
  
    Vordering
    
    2. Iostudio vordert dat [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden tot betaling van:
    
      
        € 1.453,42 aan hoofdsom, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 juni 2021 tot aan de dag waarop de hoofdsom volledig voldaan is; 
      
      
        € 217,95 aan buitengerechtelijke incassokosten; 
      
      
        € 19,74 aan wettelijke rente, berekend tot en met 1 juni 2021;
      
      
        e proceskosten.  
      
    
    
    3. Iostudio legt aan haar vordering ten grondslag dat zij € 1.750,- aan borg heeft betaald. Nu zij het gehuurde weer aan [gedaagde] ter beschikking heeft gesteld, dient [gedaagde] deze borg terug te betalen. Op het totaalbedrag is € 201,80 in mindering gebracht vanwege de betaling van [gedaagde] op 2 mei 2021. Daarnaast heeft Iostudio € 94,78 op het bedrag in mindering gebracht vanwege stookkosten die zij in januari en februari 2021 heeft gemaakt. 
    
    4. [gedaagde] voert verweer tegen de vordering. Het bedrag van € 863,20 dat zij vanwege de kosten voor Ziggo had ingehouden heeft zij na de datum van dagvaarding alsnog aan Iostudio betaald. [gedaagde] voert aan dat zij door toedoen van Iostudio schade heeft geleden ten bedrage van ten minste € 590,22. Deze schade heeft zij met de borg verrekend.
    
      Beoordeling 
      
    
  
  
    Schade aan de muren, de vloer en een hekwerk
    
    5. Vaststaat dat Iostudio bij aanvang van de huurovereenkomst € 1.750,- aan borg heeft  betaald. Een deel van de borg hebben partijen in overeenstemming met elkaar verrekend, zodat het bedrag dat nog in geschil is € 590,22 bedraagt. [gedaagde] moet dit bedrag in beginsel terugbetalen, tenzij zij aantoont dat zij schade heeft geleden die met de borg verrekend kan worden. Bij deze beoordeling is van belang dat schade alleen met de borg kan worden verrekend indien deze aan de huurder toerekenbaar is. 
    
    6. In de eerste plaats heeft [gedaagde] aangevoerd dat zij  € 276,44 aan schade heeft geleden omdat de muren, de vloer en een hekwerk van het gehuurde beschadigd waren. Ter onderbouwing van deze schade heeft [gedaagde] foto’s overgelegd. Hierop zijn krassen op de vloer en licht beschadigd pleister- en verfwerk te zien.  Bij aanvang van de huurovereenkomst is alleen in zeer algemene bewoordingen een omschrijving van het gehuurde opgemaakt, waarin wordt vermeld dat er geen schade is. Ook wordt vermeld dat er bij aanvang van de huur foto’s zijn gemaakt, maar deze foto’s zijn niet overgelegd en spelen daarom geen rol bij de beoordeling. Deze zeer algemene omschrijving biedt onvoldoende houvast om de situatie voorafgaand aan de huurovereenkomst te kunnen beoordelen met de situatie aan het einde van de huur. De vermelding ‘geen schade’ sluit niet uit dat de beschadigingen op de foto’s ook bij aanvang van de huur al aanwezig waren, omdat dergelijke beschadigingen ook kunnen wijzen op normale gebruiksslijtage door voorgaande gebruikers. Op grond van artikel 7:224, lid 2 BW wordt daarom aangenomen dat Iostudio het gehuurde heeft ontvangen in dezelfde staat als bij het einde van de huurovereenkomst. De beschadigingen aan de vloer, de muren en het hekwerk komen daarom niet voor rekening van Iostudio en kunnen niet met de borg worden verrekend. 
    
    7. Wellicht ten overvloede wordt overwogen dat ook indien Iostudio wel aansprakelijk was geweest voor de beschadigingen, het bedrag van € 276,44 niet met de borg kon worden verrekend omdat de hoogte van dit bedrag door Iostudio is betwist en [gedaagde] het bedrag onvoldoende heeft onderbouwd.  Zij heeft weliswaar een order overgelegd voor verschillende materialen, maar Iostudio wijst er terecht op dat de order is opgemaakt op 4 november 2021. Dat is de dag van de mondelinge behandeling, maanden nadat Iostudio het gehuurde had verlaten. Bovendien staat op de order ook dat deze nog niet is betaald. Zonder verdere toelichting kan op grond van deze order niet de conclusie worden getrokken dat [gedaagde] daadwerkelijk de door haar gestelde kosten heeft gemaakt voor het herstel van de schade. 
    
  
  
    Het vervangen van het cilinderslot 
    
    8. [gedaagde] voert daarnaast aan dat zij voor € 235,- aan schade heeft geleden omdat Iostudio niet alle sleutels heeft ingeleverd aan het einde van de overeenkomst. Hierdoor heeft zij naar eigen zeggen het cilinderslot moeten vervangen. Voor die kosten stelt zij Iostudio aansprakelijk. Bij dagvaarding heeft Iostudio betwist dat zij een aantal sleutels niet heeft ingeleverd. Zij heeft gesteld dat zij twee sleutels heeft ontvangen en dat zij deze ook weer heeft ingeleverd. Hierover wordt als volgt overwogen. 
    9. Uit het proces-verbaal van de oplevering blijkt dat Iostudio bij aanvang van de huurovereenkomst twee sleutels heeft ontvangen. [gedaagde] heeft zich echter op het standpunt gesteld – en dit is door Iostudio bij akte van antwoord na comparitie ook bevestigd- dat er tijdens de huurperiode nog drie sleutels zijn bijgemaakt. In totaal beschikte Iostudio derhalve over vijf sleutels. Iostudio heeft tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat zij alle sleutels die zij in haar bezit had heeft teruggegeven. Het was voor haar op dat moment echter niet mogelijk om daar met zekerheid uitspraken over te doen, omdat zij tijdens de mondelinge behandeling ook heeft verklaard dat zij niet meer precies wist hoeveel sleutels zij in haar bezit had. Bovendien is de verklaring niet in lijn met haar eigen standpunt bij dagvaarding dat zij slechts twee sleutels heeft teruggegeven. Met deze tegenstrijdige verklaringen heeft Iostudio het verweer van [gedaagde] dat Iostudio niet alle sleutels heeft ingeleverd en dat zij daardoor schade heeft geleden onvoldoende gemotiveerd weersproken. Het uitgangspunt is derhalve dat Iostudio niet alle sleutels heeft ingeleverd. Dit is een toerekenbare tekortkoming, waarvoor Iostudio aansprakelijk is. Een ingebrekestelling is daarvoor geen vereiste, omdat de verbintenis om huurruimte terug te geven aan de verhuurder (d.w.z. met inbegrip van alle sleutels) naar zijn aard moet worden nagekomen op het moment dat de huur eindigt. Het is daarom niet relevant dat [gedaagde] niet om de andere sleutels heeft gevraagd voordat zij het cilinderslot liet vervangen. Dat [gedaagde] daadwerkelijk schade heeft geleden omdat zij het cilinderslot moest laten vervangen heeft zij voldoende onderbouwd met de door haar overgelegde factuur. Dit betekent dat de kosten voor het vervangen van het cilinderslot met de borg kunnen worden verrekend. 
    
  
  
    Schoonmaakkosten 
    
    
      10. Tot slot heeft [gedaagde] zich ook beroepen op schoonmaakkosten die zij heeft gemaakt, omdat Iostudio het gehuurde niet behoorlijk schoon zou hebben opgeleverd. Hierbij is van belang dat er geen voorinspectie heeft plaatsgevonden. Iostudio is niet in de gelegenheid gesteld om eventuele gebreken op eigen kosten te verhelpen. Op grond van vaste rechtspraak is de aansprakelijkheid van Iostudio daarom beperkt tot de kosten die zij zelf zou hebben gemaakt bij het herstellen van de gebreken. Doorgaans betekent dit dat alleen de materiaalkosten in rekening kunnen worden gebracht en niet de arbeidskosten. Het is onweersproken gebleven dat er tijdens de huurperiode van Iostudio een aantal schoonmaakartikelen (zoals een emmer, een stoffer en blik en een verlengsnoer) zijn verdwenen. Op grond van voorgaande kunnen de kosten ten bedrage van € 40,85 (incl. 21% BTW) om deze artikelen te vervangen met de borg worden verrekend. De gerekende arbeidskosten voor deze inkopen en voor het schoonmaken zelf kunnen niet met de borg worden verrekend. 
    
    
  
  
    Buitengerechtelijke incassokosten en rente 
    
    11. Concluderend kan [gedaagde]  € 275,85 met de borg verrekenen. Dit betekent dat de opeisbare borg op het moment van dagvaarden € 1.177,57 bedroeg. Over dit bedrag zijn de buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar. Op 11 mei 2021 heeft Iostudio [gedaagde] tot betaling gemaand en haar een betaaltermijn van vijf dagen geboden. Dit betekent dat [gedaagde] vanaf 16 mei 2021 in verzuim was. Vanaf die datum is ook de wettelijke handelsrente over € 1.177,57 toewijsbaar. 
    
    12. [gedaagde] heeft na de datum van dagvaarden een bedrag van  € 863,20 voldaan. Deze betaling heeft zij gespecificeerd als terugbetaling van het gedeelte van de borg dat zij had ingehouden in verband met kosten voor Ziggo. Dit betekent dat zij op dit moment nog een bedrag van € 314, 37 aan borg zal moeten voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding tot het moment van de voldoening.
    
  
  
    Proceskosten 
    
    
      13. In verband met de uitkomst van de procedure worden de proceskosten gecompenseerd, in die zin dat iedere partij zijn eigen kosten draagt. 
    
    
    
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Iostudio  van:
      
      
        - € 314,37 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 2 juni 2021 tot aan de voldoening;
        - € 213,72 aan buitengerechtelijke incassokosten;
        - € 11,87 aan wettelijke rente, berekend tot 1 juni 2021. 
      
      
    
    
      compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij zijn eigen kosten draagt; 
    
    
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.