ECLI:NL:GHAMS:2022:311, Gerechtshof Amsterdam, 20-01-2022, BKDH-21/00949, BKDH-21/00983 en BKDH-21/00984
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-01-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ; waardering woning; erfpachtcorrecties; algemene beginselen van behoorlijk bestuur; afronding op duizendtallen; vergoeding van immateriële schade; PKV.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    Zittingsplaats Den Haag
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummers BKDH-21/00949, BKDH-21/00983 en BKDH-21/00984
    
    
    
    Uitspraak van 20 januari 2022
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Bakker)
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam (de Rechtbank) van 30 juli 2019, nummer AMS 18/1550.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden op 1 januari 2016 (de waardepeildatum) van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te [woonplaats] (de woningen), voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 285.500, € 265.500 en € 265.500 (de beschikkingen). Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2017 opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Amsterdam (de aanslagen). 
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. De griffier heeft ter zake een griffierecht geheven van € 46. De beslissing van de Rechtbank luidt: 
      
      
        “De rechtbank:
        -	verklaart het beroep ongegrond;
        -	veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres van € 500;
        - 	veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 512,-;
        - 	draagt de heffingsambtenaar op het door eiseres betaalde griffierecht van € 46,- aan haar te vergoeden.”
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 128. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 8 november 2021 een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.5.
      In de Tijdelijke aanwijzing gerechtshof Den Haag voor hogerberoepszaken belastingen van het gerechtshof Amsterdam (Stcrt. 2021, 30632) is het gerechtshof Den Haag aangewezen als gerechtshof waarvan de zittingsplaats tijdelijk mede wordt aangemerkt als zittingsplaats van het gerechtshof Amsterdam. Op grond van voornoemde regeling heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden in Den Haag op 18 november 2021. Partijen hebben deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. De taxateur van de Heffingsambtenaar heeft ingebeld en heeft via een geluidsverbinding aan de zitting deelgenomen. Ter zitting zijn tevens behandeld de hoger beroepen met kenmerk BKDH-21/00950, BKDH-21/00951, BKDH-21/00952, BKDH-21/00953, BKDH-21/00954 en BKDH-21/00955, ter zake van andere WOZ-beschikkingen waarin de gemachtigde van belanghebbende eveneens als gemachtigde optreedt. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaresse van de woningen. Het gaat om een benedenwoning ( [adres 1] ) met een oppervlakte van ongeveer 60 m² en twee bovenwoningen met ieder een oppervlakte van 56 m².
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft de waarden van de woningen vastgesteld op € 285.500 ( [adres 1] ), € 265.500 ( [adres 2] ) en € 265.500 ( [adres 3] ). Hij heeft ter onderbouwing van de waarden driemaal een “Overzicht taxatiewaarden” (de matrices) overgelegd. De matrix met betrekking tot [adres 1] bevat onder meer de volgende gegevens:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Adres
              
              
                Woning-deel m2
              
              
                Transactie- datum
              
              
                Koopsom
              
              
                Erfpacht- correctie
              
              
                Gecorrigeerde transactieprijs
              
              
                Gecorrigeerde transactieprijs per 1-1-2016
              
            
            
              
                
                  [adres 1]
                
              
              
                60 m2
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres 4]
                
              
              
                56 m2
              
              
                01-07-2015
              
              
                € 278.500
              
              
                € 87
              
              
                € 278.587
              
              
                € 308.000
              
            
            
              
                
                  [adres 5]
                
              
              
                56 m2
              
              
                23-06-2014
              
              
                € 239.000
              
              
                
              
              
                € 239.000
              
              
                € 308.000
              
            
            
              
                
                  [adres 6]
                
              
              
                56 m2
              
              
                27-11-2015
              
              
                € 282.500
              
              
                € 16.177
              
              
                € 298.677
              
              
                € 302.000
              
            
          
        
      
      
      
        De matrices met betrekking tot [adres 2] en [adres 3] bevatten onder meer de volgende gegevens:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Adres
              
              
                Woning-deel m2
              
              
                Transactie- datum
              
              
                Koopsom
              
              
                Erfpacht- correctie
              
              
                Gecorrigeerde transactieprijs
              
              
                Gecorrigeerde transactieprijs per 1-1-2016
              
            
            
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                56 m2
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                56 m2
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres 7]
                
              
              
                56 m2
              
              
                16-11-2015
              
              
                € 317.500
              
              
                € 130
              
              
                € 317.630
              
              
                € 321.000
              
            
            
              
                
                  [adres 8]
                
              
              
                58 m2
              
              
                26-11-2015
              
              
                € 330.000
              
              
                € 9.339
              
              
                € 339.339
              
              
                € 343.000
              
            
            
              
                
                  [adres 9]
                
              
              
                55 m2
              
              
                25-01-2016
              
              
                € 249.900
              
              
                € 16.034
              
              
                € 265.934
              
              
                € 263.000
              
            
            
              
                
                  [adres 10]
                
              
              
                57 m2
              
              
                08-12-2015
              
              
                € 262.500
              
              
                € 112
              
              
                € 262.612
              
              
                € 265.000
              
            
          
        
      
      
      
        2.3.1.
        De wethouder Financiën van de gemeente Amsterdam heeft in de brief van 5 februari 2019, gericht aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam en met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”, onder meer het volgende vermeld:
        
        
          “De inspecteur gemeentelijke belastingen heeft op basis van zijn bevoegdheid, vastgelegd in de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) en de Algemene Wet inzake Rijksbelastingen (AWR), besloten een eenmalige generieke verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Dit besluit is bekrachtigd door het college en doorgevoerd in de WOZ-waardebeschikkingen 2019, die uiterlijk 28 februari verzonden worden. Uitspraken van de Rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging. De Wet WOZ schrijft voor dat gemeenten bij het waarderen van woningen een opslag (of correctie) moeten toepassen indien zij op erfpachtgrond staan. De Rechtbank Amsterdam heeft in een aantal beroepszaken geoordeeld dat de wijze waarop Amsterdam deze correctie berekent, aanpassing behoeft.
        
        
        
          Het actualiseren en herijken van de berekeningssystematiek is een complex proces dat naar inschatting van verschillende deskundigen minimaal 6 maanden vergt. De resultaten hiervan kunnen derhalve niet worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen 2019. Een eenmalige verlaging van 2% doet recht aan de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam, neemt naar verwachting onzekerheid bij woningeigenaren weg en voorkomt het onnodig ontstaan van een toename van het aantal bezwaar- en beroepschriften. (…)
        
        
        
          
            Ingezette acties na uitspraak rechtbank langere termijn (WOZ-beschikkingen 2020)
          
          Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen de uitspraak van 7 december 2018. Tegelijkertijd wordt de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt. (…)”
        
        
      
      
        2.3.2.
        Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam heeft in een geschrift van 12 februari 2019, gepubliceerd in het Gemeenteblad op 13 februari 2019, geantwoord op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de uitspraak van Rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714. In deze uitspraak oordeelde de Rechtbank dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk had gemaakt dat de daarin in geschil zijnde erfpachtcorrectie niet te hoog was vastgesteld. Voor zover van belang luiden de antwoorden:
        
      
    
  
  
    Antwoord op vragen 1, 2 en 3:
    “Wat de lopende bezwaar- en beroepsprocedures betreft is van belang dat de Rechtbank Amsterdam inmiddels in een aantal vergelijkbare procedures hetzelfde standpunt heeft ingenomen en de betreffende WOZ-waardes heeft verlaagd met respectievelijk 0,83%, 1,1% en 1,58%. De rechtbank heeft overigens niet nader aangegeven welke aanpassingen naar haar oordeel nodig zijn.
    
    
      Deze uitspraken zijn voorlopig, Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen deze uitspraken. Mede in het licht dat de berekeningswijze van de erfpachtcorrectie gedurende vele jaren stand heeft gehouden in de vele juridische procedures voor de Rechtbank Amsterdam, het Hof en de Hoge Raad.
      Belastingen heeft het Hof Amsterdam gevraagd enkele representatieve hoger beroepen met erfpachtcorrectie versneld en gebundeld in behandeling te nemen. De verwachting is dat de uitspraken in deze zaken kort voor de zomer van 2019 worden gedaan. De uitkomsten van deze uitspraken kunnen daarom pas worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen van 2020.
    
    
    
      De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam wordt beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt.
    
    
    
      Om te onderbouwen en te bepalen of, en zo ja, op welke onderdelen de berekeningssystematiek dient te worden herzien, is een grondige en zorgvuldige wetenschappelijke analyse noodzakelijk. Belastingen heeft dit proces in gang gezet, waarbij enkele hoogleraren vastgoed en lokale belastingen van verschillende universiteiten betrokken zijn. Het onderzoek leidt naar verwachting niet tot een fundamentele wijziging van het berekeningsmodel, maar kan wel aanleiding zijn om onderdelen uit dat model aan te passen of wegingsfactoren te herzien.
    
    
    
      Het zorgvuldig uitvoeren van het onderzoek, het vertalen van de uitkomsten naar een gewijzigde berekeningssystematiek en het testen en verankeren van de berekeningssystematiek in het informatiesysteem van Belastingen zal gelet op de complexiteit en de ervaringen van de betrokken deskundigen naar verwachting minimaal 6 maanden duren.
    
    
    
      Rekening houdend met de eerdere uitspraken, en vooruitlopend op het onderzoek, heeft de inspecteur van de gemeentelijke belastingen besloten in 2019 eenmalig een verlaging van de WOZ-waarde toe te passen van 2% voor woningen op erfpachtgrond.
      De uitspraak van de rechtbank heeft overigens geen consequenties voor de onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarden.”
    
    
  
  
    Antwoord op vraag 4:
    “De gerechtelijke uitspraak heeft geen gevolgen voor definitief beschikte WOZ waarden. De gerechtelijke uitspraak heeft mogelijk wel gevolgen voor de WOZ-waarden die 28 februari 2019 beschikt worden en kan daarmee ook gevolg hebben voor de erfpachtgrondwaarde die met deze WOZ-waarden worden berekend. Deze WOZ-waarden vormen onderdeel voor de berekening voor de BSQ (Buurt Straat Quote) voor het jaar 2020. Belastingen heeft in reactie op de jurisprudentie over de erfpachtcorrectie, zoals hiervoor aangegeven, een eenmalige verlaging van 2% toegepast op de WOZ-waardebeschikking 2019 van woningen op erfpachtgrond. De grondwaardebepaling is hierin volgend, wat wil zeggen dat de hoogte van de WOZ-waarde voor het berekenen van de grondwaarde een gegeven is.
    
    
      Gevolgen voor de Overstapregeling
      Voor (onder meer) de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde. In het kader van de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van onherroepelijke [WOZ-waarden, Hof]. De uitspraak van de rechtbank heeft hiermee geen gevolg voor de Overstapregeling. G&O maakt tot 31-12-2019 gebruik van de WOZ-waarden met peildatum 2014 of 2015 (dat zijn dan de beschikkingen van respectievelijk 2015 en 2016). Deze WOZ-waarden worden niet door deze uitspraak geraakt, tenzij het beschikkingen zijn waartegen nog een bezwaar of beroep loopt. WOZ-waarden waartegen bezwaar of beroep loopt worden niet gebruikt voor de bepaling van de erfpachtgrondwaarde.
    
    
    
      Ook bij wijziging van bestaande erfpachtrechten (o.a. canonherziening einde tijdvak, bestemmingswijziging) wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde en gaat het eveneens alleen om WOZ-waarden die definitief beschikt zijn. Ook deze WOZ-waarden worden derhalve niet door deze uitspraak geraakt.”
    
    
    
      2.4.
      Belanghebbende heeft bij het onder 1.4 bedoelde nadere stuk een afschrift van het rapport van 19 september 2019 van Francke en Van der Schans ingebracht met als titel ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’ (ORTEC-rapport). Het rapport bevat bevindingen van een in opdracht van de gemeente Amsterdam verricht onderzoek naar mogelijke actualisering of herijking van de berekening van de WOZ-erfpachtcorrecties die de gemeente Amsterdam toepast.
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres:
    
    
      “Schending van de hoorplicht?
    
    
    3. Eiseres heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de gemachtigde van eiseres is uitgenodigd voor een hoorzitting op 13 september 2017, maar dat eiseres en de gemachtigde daar niet zijn verschenen.
    
    4. Uit de gedingstukken blijkt dat de heffingsambtenaar eiseres met een brief aan de gemachtigde heeft uitgenodigd voor een hoorzitting op 21, 22 of 23 augustus 2017. In de brief staat dat binnen één week schriftelijk en gemotiveerd om een andere datum kan worden verzocht. Op 9 augustus 2017 heeft de gemachtigde meegedeeld wegens vakantie verhinderd te zijn. Hij heeft daarbij nog andere verhinderdatum opgegeven, maar 13 september 2017 stond daar niet tussen. Met een e-mailbericht van 10 augustus 2017 heeft de heffingsambtenaar hierop gereageerd. In de e-mail staat dat van een professionele gemachtigde wordt verwacht dat hij zorgt voor plaatsvervanging en dat de belastingdienst een interne planning heeft en zich aan termijnen moet houden. Desondanks is besloten, bij uitzondering, de hoorzittingen te verplaatsen naar 5, 6 en 13 september 2017. Uit een door de heffingsambtenaar verstrekte lijst blijkt dat de zaak van eiseres op 13 september 2017 stond gepland. De gemachtigde is zonder verdere communicatie niet verschenen op de hoorzitting van 13 september 2017.
    
    5. Zoals deze rechtbank al heeft geoordeeld in haar uitspraak van 21 december 2018² heeft de heffingsambtenaar met de door hem gevolgde werkwijze de gemachtigde van eiseres op een voldoende zorgvuldige wijze in de gelegenheid gesteld om te worden gehoord. De gemachtigde van eiseres heeft betoogd dat hij werd benadeeld doordat er te veel zaken op een hoorzitting stonden gepland waardoor hij zich onvoldoende kon voorbereiden.
    
      Daargelaten dat de gemachtigde van eiseres dit betoog niet nader heeft onderbouwd, is de rechtbank van oordeel dat van de gemachtigde in redelijkheid ook mocht worden verwacht bijstand van een ander of anderen in te roepen gegeven het feit dat de gemachtigde van eiseres, zoals de rechtbank ambtshalve bekend is, in zeer veel zaken bezwaar maakt. Als gevolg daarvan kon hij verwachten dat in beginsel in al die zaken een hoorzitting plaatsvindt. Van de gemachtigde van eiseres kan worden verwacht dat hij zijn werkwijze hierop afstemt. Hierbij betrekt de rechtbank het belang van de heffingsambtenaar om de behandeling van de vele hoorzittingen zo efficiënt mogelijk te laten plaatsvinden. Van schending van de hoorplicht is dan ook geen sprake.
      ² Te vinden op www.rechtspraak.nl onder ECLI:NL:RBAMS:2018:9425.
    
    
    6. Eiseres voert verder aan dat de heffingsambtenaar zich in eerdere zaken op het standpunt heeft gesteld dat de hoorplicht is geschonden. Zij stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar niet mag terugkomen van dit standpunt.
    
    7. De rechtbank is het niet eens met eiseres. Eiseres is niet als partij betrokken bij de zaken die zij aanhaalt. Met de standpuntbepaling in die zaken heeft de heffingsambtenaar dus ook geen onvoorwaardelijke toezegging gedaan aan eiseres. De rechtbank is er voorts ambtshalve van op de hoogte dat de heffingsambtenaar zich slechts in een beperkt aantal zaken op het standpunt heeft gesteld dat de hoorplicht is geschonden. Ter zitting heeft hij toegelicht dat het standpunt in deze zaak is dat de hoorplicht niet is geschonden. Volgens de rechtbank handelt de heffingsambtenaar daarmee niet willekeurig. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar niet gehouden kan worden aan zijn eerder ingenomen standpunt in een andere zaak.
    
    8. Eiseres stelt tot slot dat de bestreden uitspraak in strijd is met artikel 7:9 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Zij meent dat de heffingsambtenaar haar na de bekendmaking van de (voorlopige) taxatietechnische overwegingen had moeten horen. Door te beslissen zonder een nadere hoorzitting, is de hoorplicht geschonden.
    
    9. De rechtbank is van oordeel dat het beroep op artikel 7:9 van de Awb niet slaagt. Artikel 7:9 van de Awb ziet op de situatie dat na het horen aan het bestuursorgaan feiten of omstandigheden bekend worden die voor de op het bezwaar te nemen beslissing van aanmerkelijk belang kunnen zijn. Dit moet aan de belanghebbenden worden medegedeeld en zij moeten dan in de gelegenheid worden gesteld daarover te worden gehoord. Eiseres heeft alleen in algemene zin verwezen naar de (voorlopige) taxatietechnische overwegingen. Zij heeft niet duidelijk gemaakt welke concrete feiten en omstandigheden maken dat zij had moeten worden gehoord. De door eiseres genoemde uitspraak ondersteunt haar standpunt niet. In die zaak waren er wel concrete feiten, namelijk de bevindingen van de taxateur van een plaatsopneming, die vereisten dat de betrokkene nader moest worden gehoord.
    
    
      
        Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld?
      
    
    
    10. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woningen te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing op 14 mei 2018 taxatierapporten ingediend. De heffingsambtenaar heeft op 7 juni 2019 aangepaste taxatierapporten in het geding gebracht. Dit is de matrix waar de heffingsambtenaar uiteindelijk vanuit gaat. Partijen staan de volgende WOZ-waarden in beroep voor:
    
    
      
        
        
        
        
          
            
              
            
            
              Heffingsambtenaar:
            
            
              Eiseres:
            
          
          
            
              
                [adres 1]
              
            
            
              € 285.500
            
            
              € 228.000
            
          
          
            
              
                [adres 2]
              
            
            
              € 265.500
            
            
              € 212.000
            
          
          
            
              
                [adres 3]
              
            
            
              € 265.500
            
            
              € 212.000
            
          
        
      
    
    
    11. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.³ De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    ³ Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
    
    - Modelmatige waardebepaling
    
    12. Eiseres voert aan dat de waarde van de woningen kennelijk niet is berekend op grond van de modelmatige waardebepaling en dat sprake is van strijd met het verbod van willekeur en strijd met het vertrouwensbeginsel. De vergelijkingsobjecten hebben een lagere WOZ-waarde dan de transactieprijzen die op de matrix van de heffingsambtenaar staan vermeld. Op grond van controle van grote hoeveelheden gegevens wordt dus een lagere WOZ-waarde berekend en kan worden geconstateerd dat de objecten niet op die modelmatige wijze zijn getaxeerd en dat niet eens is gecontroleerd of het verkoopcijfer wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m². Op zitting heeft eiseres deze beroepsgrond nader toegelicht. Het komt er volgens eiseres op neer dat de modelmatige waardebepaling tot een lagere waarde leidt dan de vergelijking met (meestal 3) specifiek geselecteerde objecten en dat de modelmatige waardebepaling tot een betrouwbaarder uitkomst leidt, omdat daarbij gebruik wordt gemaakt van veel meer verkoopcijfers dan bij de vergelijkingsmethode. Eiseres wil daarom inzicht hebben in de wijze waarop de WOZ-waarde van de vergelijkingsobjecten oorspronkelijk is berekend en verzoekt de rechtbank daarom de heffingsambtenaar op te dragen stukken over te leggen waaruit blijkt hoe de WOZ-waarde van de vergelijkingsobjecten is bepaald.⁴
    ⁴ Eiseres baseert zich daarbij op het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, te vinden op www.rechtspraak.nl onder ECLI:NL:HR:2018:1316.
    
    13. Dit betoog van eiseres slaagt niet. De Wet WOZ schrijft voor de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van een woning geen specifiek model voor, maar bepaalt dat de waarde van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.⁵ De heffingsambtenaar, op wie in eerste instantie de bewijslast van de waarde rust, kan daarom een keus maken uit de marktgegevens die naar zijn oordeel de waarde op de beste wijze onderbouwen. De vergelijking met méér data, zoals in de modelmatige waardebepaling, is niet noodzakelijkerwijs beter dan de vergelijking met enkele specifiek uitgekozen transacties van vergelijkingsobjecten, omdat de mogelijkheid bestaat dat in de modelmatige waardebepaling ook wordt vergeleken met panden die op onderdelen minder vergelijkbaar zijn met de woning in kwestie, zonder dat rekening is gehouden met de verschillen. De heffingsambtenaar dient vergelijkingsobjecten aan te dragen die voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen van eiseres en waarbij in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen. De heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van het ingestelde beroep een nieuw taxatierapport laten opmaken, waarmee het oorspronkelijke taxatieverslag is achterhaald. Er is geen rechtsregel die de heffingsambtenaar verbiedt om in de fase van beroep bij de rechtbank (met inachtneming van de goede procesorde) de door hem vastgestelde waarde nader te onderbouwen en aannemelijk te maken met nieuw of beter bewijsmateriaal. Het staat de heffingsambtenaar dan ook vrij om in beroep een nieuwe matrix met volgens hem betere vergelijkingsobjecten te overleggen. 
    ⁵ Artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
    
    14. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
    
      
        Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?
      
      
        Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
      
    
    
    15. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
    
    
      
        Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
      
    
    
    16. Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiekaarten volgt dat de woningen van eiseres zijn vergeleken met verkopen in dezelfde omgeving en dat deze qua bouwjaar overeenkomen met de woningen van eiseres. De taxateur heeft de benedenwoning van eiseres ( [adres 1] ) vergeleken met verkopen van benedenwoningen. Voorts heeft de taxateur de bovenwoning van eiseres ( [adres 2] en [adres 3] ) vergeleken met verkopen van bovenwoningen. De heffingsambtenaar heeft de gebruikte vergelijkingsobjecten dan ook kunnen gebruiken om de waarde van de woningen te onderbouwen. Eiseres heeft dat ook niet betwist.
    
    
      
        Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
      
    
    
    17. Eiseres betwist dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met waardedrukkende omstandigheden zoals de slechte ligging van de woningen in de buurt van de [naam gebouw] en de korte afstand tot de zeer drukke verkeersweg. Eiseres voert verder aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de slechte staat van onderhoud en de gedateerde voorzieningen van de woningen en de slechte staat van de schuur. Ook is er geen rekening mee gehouden dat de woningen van eiseres niet zijn gesplitst.
    
    18. De rechtbank stelt vast dat eiseres geen stukken of gegevens heeft aangedragen over de slechtere staat van haar woningen ten opzichte van die van de vergelijkingsobjecten.
    
    19. Verder stelt de rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in de matrix rekening heeft gehouden met de matige ligging en kwaliteit van de woningen. In de door de taxateur van de heffingsambtenaar overgelegde matrix (K & O neutraal), is de ligging en kwaliteit van de woningen van eiseres immers gekwalificeerd als “matig”.
    
    20. De rechtbank stelt verder vast dat uit de taxatierapporten volgt dat de vierkantemeterprijzen van beide woningen van eiseres in elke vergelijking lager uitkomen dan de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten. Concreet heeft de taxateur de volgende prijzen per vierkante meter gehanteerd bij gemiddelde kwaliteit en onderhoud:
    
    
      
        
        
        
        
          
            
              Object
            
            
              prijs per m2 woningdeel
            
            
              gemiddelde van de vergelijkingsobjecten per m2 woningdeel
            
          
          
            
              
                [adres 1]
              
            
            
              € 4.545
            
            
              € 5.098
            
          
          
            
              
                [adres 2]
              
            
            
              € 4.605
            
            
              € 5.015
            
          
          
            
              
                [adres 3]
              
            
            
              € 4.605
            
            
              € 5.015
            
          
        
      
    
    
    21. Voor zover al sprake zou zijn van eventuele verschillen tussen de woningen van eiseres en de vergelijkingsobjecten, dan is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee voldoende rekening heeft gehouden. Met de verschillen tussen de vierkantemeterprijzen van de woningen van eiseres en de vierkantemeterprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn dergelijke verschillen in onderhoud, gedateerde voorzieningen en ligging voldoende tot uiting gebracht. Eiseres heeft niet (met stukken) onderbouwd dat de onderhoudstoestand, voorzieningen en ligging van de woningen een nog groter verschil in waarde met de vergelijkingsobjecten rechtvaardigt.
    
    22. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar met de overgelegde taxatierapporten, in combinatie met de daarop ter zitting gegeven toelichting, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld.
    
    - Erfpachtcorrectie
    
    23. De heffingsambtenaar heeft op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde moet immers volgens de wet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Van de vergelijkingsobjecten is echter niet de volle en onbezwaarde eigendom verkocht, maar een recht van erfpacht. Het eigendomsrecht berust bij de gemeente Amsterdam. Omdat aannemelijk is dat de waarde van een recht van erfpacht lager is dan de waarde van de volle eigendom, moet er een correctie worden toegepast op de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten.
    
    24. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie niet juist heeft berekend.
    
    25. De rechtbank verwijst naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019.⁶ Daarin is overwogen dat de wijze waarop door de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie wordt berekend een deugdelijke methode is. Wat eiseres in deze zaak heeft aangevoerd tegen de berekening van de erfpachtcorrectie komt overeen met wat is aangevoerd in de zaak bij het gerechtshof en dat is door het gerechtshof verworpen. De rechtbank ziet in hetgeen eiseres nu heeft aangevoerd geen aanleiding om over de berekening van de erfpachtcorrectie tot een ander oordeel te komen dan het gerechtshof. Het betoog van eiseres slaagt dus niet.
    ⁶ ECLI:NL:GHAMS:2019:1609.
    
    - Algemene verlaging van 2%
    
    26. Verder heeft de gemachtigde van eiseres nog gewezen op een brief van 5 februari 2019 van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam. In deze brief is vermeld dat is besloten een eenmalige algemene verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Uitspraken van de rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging, aldus de wethouder. Verder wijst eiseres op antwoorden van het college van burgemeester en wethouders in de gemeenteraad.⁷
    ⁷ Gemeenteblad van de gemeente Amsterdam van 2019, afdeling 1, nummer 144: Schriftelijke vragen van de gemeenteraad ingediend op 10 december 2018.
    
    27. Onder verwijzing naar de brief van de wethouder, heeft eiseres met een beroep op het vertrouwensbeginsel betoogd dat dit gewijzigde beleid ook moet leiden tot een (verdere) verlaging van de OZB-aanslag met 2% van de WOZ-waarde in een ander belastingjaar dan 2019.
    
    28. De rechtbank overweegt dat in de brief van de wethouder expliciet is gesteld dat de verlaging als praktische maatregel alleen wordt toegepast op WOZ-waardebeschikkingen over het belastingjaar 2019, in verband met een aantal lopende rechtszaken over de wijze van berekening van de erfpachtcorrectie. Uit de brief van de wethouder kan niet worden afgeleid dat de heffingsambtenaar ook de WOZ-waardering in eerdere belastingjaren aanpast, waaronder het belastingjaar waar deze zaak betrekking op heeft. Bovendien is inmiddels door het gerechtshof Amsterdam uitspraak gedaan in de hiervoor bedoelde rechtszaken over erfpachtcorrectie, met als uitkomst dat naar het oordeel van het gerechtshof Amsterdam de wijze waarop de erfpachtcorrectie door de heffingsambtenaar wordt berekend, deugdelijk is.⁸ Het betoog van eiseres slaagt niet.
    ⁸ Te vinden op www.rechtspraak.nl onder ECLI:NL:GHAMS:2019:1609.
    
    - Afronden WOZ-waarde
    
    29. Eiseres voert nog aan dat de heffingsambtenaar de waarde van de woningen naar beneden had moeten afronden op duizendtallen. Eiseres beroept zich hierbij op een conclusie van de procureur-generaal bij de Hoge Raad van 29 december 2009⁹ en op informatie (op de website) van de Waarderingskamer.
    ⁹ Te vinden op www.rechtspraak.nl onder ECLI:NL:PHR:2010:BL1943, overweging 6.2.
    
    30. Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank stelt voorop dat in de Wet WOZ geen regels zijn opgenomen over de afronding van de vastgestelde waarde. De conclusie van de procureur-generaal bij de Hoge Raad waar eiseres naar verwijst gaat, onder andere, over de gevolgen van het toepassen van de (per 1 oktober 2015 afgeschafte) Fierensmarge. De Fierensmarge was gericht op het opwerpen van een drempel voor bezwaar en beroep om conflicten over relatief kleine belangen te beperken en de Wet WOZ uitvoerbaar te maken. Dit betreft een andere discussie, die geen aanknopingspunten biedt voor de stelling van eiseres over de afronding van waardevaststellingen, omdat de rechtsbescherming op dit punt niet is beperkt. Voor zover de Waarderingskamer heeft geadviseerd om de waardevaststelling van een woning naar beneden af te ronden op duizendtallen, is dat geen voorschrift waaraan de heffingsambtenaar is gehouden.¹⁰
    ¹⁰ Zie het gerechtshof Amsterdam 7 september 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:3643.
    
    
      
        Immateriële schade
      
    
    
    31. Eiseres heeft de rechtbank verzocht om een schadevergoeding in verband met een overschrijding van de redelijke termijn.
    
    32. De rechtbank wijst het verzoek van eiseres om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden toe.
    
    33. Gelet op de uitgangspunten die zijn neergelegd in de uitspraak van de Hoge Raad van 22 april 2005¹¹ geldt dat – behoudens bijzondere omstandigheden – de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen, uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.
    ¹¹ Te vinden op www.rechtspraak.nl onder ECLI:NL:HR:2005:AO9006.
    
    34. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar het bezwaarschrift van eiseres heeft ontvangen op 7 april 2017, zodat meer dan 2 jaar zijn verstreken voordat uitspraak door de rechtbank wordt gedaan. Verder stelt de rechtbank vast dat de uitspraak op bezwaar is gedaan op 14 februari 2018, dus (afgerond) elf maanden nadat bezwaar is gemaakt. Er zijn geen omstandigheden gesteld of gebleken die de langere behandelduur rechtvaardigen.
    
    35. Deze overschrijding valt, gelet op het feit dat de behandeling van bezwaar meer dan een half jaar heeft geduurd, toe te rekenen aan de heffingsambtenaar. Uitgaande van een tarief van € 500,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond, veroordeelt de rechtbank de heffingsambtenaar daarom tot de betaling van een bedrag van € 500,- aan eiseres als vergoeding van de door haar geleden immateriële schade.
    
    
      
        Conclusie
      
    
    
    36. Het beroep is ongegrond. Eiseres krijgt dus geen gelijk.
    
    37. Vanwege de toekenning van immateriële schadevergoeding¹² ziet de rechtbank aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van eiseres ter hoogte van € 512,- (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 512,- en een wegingsfactor 0,5). Om diezelfde reden dient de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiseres te vergoeden. Voor een vergoeding van de in bezwaar gemaakte proceskosten bestaat geen aanleiding, aangezien de bestreden uitspraak volledig in stand is gebleven. De rechtbank hanteert een wegingsfactor van 0,5 omdat het beroep uitsluitend leidt tot toekenning van immateriële schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn.
    ¹² Zie het arrest van de Hoge Raad van 20 maart 2015 ECLI:NL:HR:2015:660.”
    
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarden van de woningen op te hoge bedragen zijn vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. Tussen partijen is niet in geschil dat de hoorplicht is geschonden. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van immateriële schade.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarden van de woningen worden verminderd – zo begrijpt het Hof - tot lagere bedragen door toepassing van een volgens belanghebbende juiste erfpachtcorrectie en subsidiair tot op € 275.000, met veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten en de vergoeding van immateriële schade.
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank en handhaving van de waarden van € 285.500 ( [adres 1] ), € 265.500 ( [adres 2] ) en € 265.500 ( [adres 3] ). Vanwege de schending van de hoorplicht komt belanghebbende een proceskostenvergoeding toe.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        WOZ-waarde 
      
    
    
      5.1.
      Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). Gelet op deze definitie is niet van belang, anders dan belanghebbende betoogt, dat de woningen niet zijn gesplitst.
      
    
    
      5.2.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van de woningen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
      
    
    
      5.3.
      Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarden van de woningen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
      
      
        5.4.1.
        Voor [adres 1] merkt het Hof om te beginnen op dat niet duidelijk is hoe de transactieprijs van het vergelijkingsobject [adres 5] van € 239.000 op 23 juni 2014 tot een gecorrigeerde prijs van € 308.000 leidt per waardepeildatum. Dit gegeven is niet geschikt om de WOZ-waarde van [adres 1] te onderbouwen. Dan blijven er twee vergelijkingsobjecten over, die qua type en kenmerken geschikt zijn. Beide objecten scoren voor alle factoren gemiddeld, terwijl [adres 1] voor kwaliteit en ligging matig scoort. Hiermee is naar het oordeel van het Hof onvoldoende rekening gehouden. Tussen de vierkantemeterprijs van [adres 1] en de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten bestaat een verschil van 10%. Mede gelet op het verschil in oppervlakte, [adres 1] meet 60 m2 en de twee vergelijkingsobjecten 56 m2, ligt voor de hand dat aan [adres 1] gelet op het afnemend grensnut een nog lagere vierkantemeterprijs wordt toegekend.
        
      
      
        5.4.2.
        Ook de woningen [adres 2] en [adres 3] scoren matig bij de factoren kwaliteit en ligging. Het Hof acht gelet hierop het verschil van € 44 per m2 tussen het tegen de laagste transactieprijs verkochte vergelijkingsobject [adres 10] en de beide woningen te klein. Hoewel het Hof de toelichting van de Heffingsambtenaar op de zitting vanuit theoretisch oogpunt begrijpt, is het vanuit het perspectief van de gemiddelde aspirant-koper niet aannemelijk dat laatstgenoemde slechts € 44 per m2 minder zou willen betalen voor een woning die matig scoort qua kwaliteit en ligging. Het Hof wijst erop dat het verschil met het vergelijkingsobject [adres 9] maar € 177 per m2 is. Met dergelijke marges kunnen de woningen niet in gemiddelde staat worden gebracht. Zelfs een gegadigde die de woningen heel graag wil hebben, zal toch met de hiermee gemoeide extra investering rekening willen houden.
        
      
      
        5.4.3.
        Het Hof ziet aanleiding belanghebbende te volgen in haar subsidiaire standpunt over de waarde van de woning [adres 1] , namelijk € 275.000. Deze waarde staat in een juiste verhouding tot de waarde van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten. Niet in geschil is immers dat aan de woning voor de factoren kwaliteit en ligging de kwalificatie matig moet worden toegekend, terwijl de vergelijkingsobjecten gemiddeld zijn. Voor de woningen [adres 2] en [adres 3] noemt belanghebbende in hoger beroep eveneens een waarde van € 275.000, welke waarde boven de WOZ-waarde van € 265.500 ligt. Het Hof veronderstelt dat het hier een vergissing betreft en stelt de waarden van beide woningen in goede justitie vast op € 255.000.
        
      
      
        5.4.4.
        Het Hof stelt de waarden van de woningen in beginsel vast op:
        
        
          [adres 1] :	€ 275.000;
        
          [adres 2] :	€ 255.000;
        
          [adres 3] :	€ 255.000.
        
      
      
        5.4.5.
        Het Hof zal hierna beoordelen of aanleiding bestaat het primaire standpunt van belanghebbende te volgen, dat de erfpachtcorrecties onjuist zijn en dat de waarden om deze reden verder dienen te worden verlaagd.
        
        
          
            Erfpachtcorrecties
          
        
      
      
        5.5.1.
        De Heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof terecht op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde is immers de waarde van de woning op de peildatum in volle eigendom. Dit uitgangspunt heeft tot gevolg dat, indien de verkoopgegevens van een of meer vergelijkingsobjecten betrekking hebben op verkopen van objecten op in erfpacht uitgegeven grond, de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs geëlimineerd moet worden (de zogenoemde erfpachtcorrectie) en wel in die zin dat de transactieprijs van het vergelijkingsobject moet worden verhoogd met de erfpachtcorrectie.
        
      
      
        5.5.2.
        Belanghebbende heeft gesteld dat de erfpachtcorrecties niet juist zijn berekend. Toepassing van een juiste erfpachtcorrectie dient te leiden tot een lagere waarde van de woningen. Belanghebbende heeft verwezen naar het in het hogerberoepschrift opgenomen geschrift van [A] en zij verzoekt de Heffingsambtenaar aan te geven welke methode hij heeft gehanteerd, welke (standaard)formules daarbij gelden en op welke wijze de toekomstige erfpachtcanon contant is gemaakt. In het nadere stuk heeft belanghebbende verwezen naar het door hem overgelegde ORTEC-rapport (zie 2.4). Ook heeft belanghebbende in het nadere stuk verwezen naar een matrix met daarin gegevens opgenomen van woningen gelegen aan de [naam straat] te [woonplaats] . Volgens belanghebbende komen de erfpachtcorrecties op de gerealiseerde verkoopprijzen na 1 juli 2019 een stuk lager uit dan de erfpachtcorrecties van vóór 1 juli 2019. Belanghebbende leidt hieruit af dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde methode niet tot een marktconforme waardering leidt.
        
      
      
        5.5.3.
        De Heffingsambtenaar heeft de in de matrices (zie 2.2) opgenomen erfpachtcorrecties niet onderbouwd. Het Hof acht de correcties evenwel aannemelijk, gelet op de iWOZ-rapporten die zijn overgelegd. Uit deze rapporten kan worden afgeleid dat er voldoende aanleiding is om de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten te corrigeren vanwege de verplichting om periodiek canon te betalen. Dit geldt ook voor de woningen van belanghebbende.
        
      
      
        5.5.4.
        Het Hof is van oordeel dat er geen aanleiding bestaat de WOZ-waarden nog verder te verminderen. Met betrekking tot het beroep op de methode [A] (zie 5.5.2), overweegt het Hof dat het dit beroep reeds heeft verworpen in zijn uitspraken van 9 mei 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609 en van 9 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555, ECLI:NL:GHAMS:2019:2556, en ECLI:NL:GHAMS:2019:2554. De tegen deze uitspraken gerichte cassatieberoepen zijn met toepassing van artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie, ongegrond verklaard (Hoge Raad 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:936, ECLI:NL:HR:2020:939, ECLI:NL:HR:2020:938, en ECLI:NL:HR:2020:940). Het Hof ziet geen aanleiding thans anders te oordelen.
        
      
      
        5.5.5.
        Met betrekking tot het beroep op het ORTEC-rapport sluit het Hof zich aan bij hetgeen hierover is overwogen in de uitspraak van dit Hof van 29 juni 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910, r.o. 4.4.5 tot en met 4.4.8. Daaraan voegt het Hof toe dat het in genoemd rapport niet heeft gelezen dat de ‘oude methode’ ondeugdelijk is en evenmin dat deze methode niet op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen of niet (meer) is gebaseerd op reële, goed verdedigbare keuzes. Het Hof ziet dan ook geen reden de Heffingsambtenaar op te dragen in deze zaak de erfpachtcorrecties te herzien en volgens de per 1 juli 2019 aangepaste methode te berekenen.
        
      
      
        5.5.6.
        Wat betreft de matrix met verkopen in de [naam straat] overweegt het Hof dat daarin verkopen van andere objecten zijn opgenomen dan van de vergelijkingsobjecten die de Heffingsambtenaar in deze zaak heeft gebruikt om de door hem voorgestane waarden van de woningen te onderbouwen. Het Hof ziet in het voorbeeld evenmin reden niet (langer) aan te nemen is dat de erfpachtcorrecties berekend volgens de ‘oude methode’ niet te hoog zijn, gelet op hetgeen hiervoor in 5.5.5 is overwogen. Op de Heffingsambtenaar rust niet een verplichting erfpachtcorrecties steeds te berekenen volgens de gunstigst denkbare methode die nog (net) reëel kan worden genoemd (zie de onder 5.5.4 genoemde uitspraken).
        
        
          
            Toepassing 2%-korting
          
        
      
      
        5.6.1.
        Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de Heffingsambtenaar de waarden van de woningen had moeten verminderen met een korting van 2%. Belanghebbende verwijst in dit verband naar de vragen van het gemeenteraadslid, de brief van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam van 5 februari 2019 en de antwoorden op eerder bedoelde vragen door het college van burgemeester en wethouders (zie 2.3.1 en 2.3.2). Belanghebbende leidt uit deze stukken af dat ook voor het onderhavige belastingjaar een korting van 2% dient te worden toegepast, omdat de WOZ-waarde van woningen op erfpachtgrond standaard 2% te hoog wordt vastgesteld. Het is niet eerlijk dat sommige belastingplichtigen op grond van de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714, wel een korting van 2% krijgen en anderen, onder wie belanghebbende, niet. Het niet verlenen van de korting is dan ook in strijd met diverse beginselen van behoorlijk bestuur, aldus belanghebbende.
        
      
      
        5.6.2.
        Belanghebbendes standpunt dat zij recht heeft op een korting van 2% op de vastgestelde WOZ-waarden en dat bij onthouding daarvan de Heffingsambtenaar het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het verbod van willekeur, kort gezegd de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden, faalt. Een overeenkomstig standpunt is door het Hof reeds verworpen in zijn voormelde uitspraken van 9 mei 2019 en van 9 juli 2019, onder meer in de zaak ECLI:NL:GHAMS:2019:2555. Het Hof heeft in laatstbedoelde uitspraak op dit punt het volgende overwogen en beslist:
        
        
          “5.3.1. (…) Belanghebbende betoogt dat het fair play-beginsel, het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en/of het verbod van willekeur de heffingsambtenaar verplichten de WOZ-beschikking met 2% te verlagen.
        
      
      
        5.3.2.
        Belanghebbende beroept zich in dit verband op (1) een brief van 5 februari 2019 van de wethouder Financiën aan de leden van Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening (met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”) en (2) op hetgeen de burgemeester van Amsterdam op 12 februari 2019 op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de rechtbankuitspraak van 7 december 2018 heeft geantwoord (…).
      
      
        5.3.3.
        
          Het Hof stelt voorop dat op belanghebbende de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken.
          Het Hof voegt daar voor wat betreft de vermeende schending van het vertrouwensbeginsel aan toe dat uit het onder 2.5 weergegeven citaat of uit de eerdergenoemde brief van 5 februari 2019 niet volgt dat de gemeente Amsterdam van mening is dat de WOZ-beschikkingen over 2017 op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. Ook anderszins heeft belanghebbende aan deze documenten niet het vertrouwen kunnen ontlenen dat ook de WOZ-waarden voor de jaren vóór 2019 met 2% zouden worden verlaagd. Daarnaast noopten ook het gelijkheidsbeginsel of de andere door belanghebbende genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur daar niet toe.
          Om die redenen verwerpt het Hof belanghebbendes standpunt.”
        
        
      
      
        5.6.3.
        Het Hof ziet geen aanleiding om in de onderhavige zaak anders te oordelen. Ten aanzien van het beroep op het vertrouwensbeginsel voegt het Hof daaraan toe dat aan de brief van 5 februari 2019 geen in rechte te beschermen vertrouwen kan worden ontleend dat ook voor het jaar 2017 een ander stelsel voor de erfpachtcorrectie zou worden toegepast. De mededeling is niet alleen slechts op een mogelijke toekomstige wijziging gericht, maar is ook te algemeen van aard om daar enig in rechte te beschermen vertrouwen aan te kunnen ontlenen.
        
        
          
            Verbod op willekeur; WOZ-waarden vergelijkingsobjecten en het black box-arrest
          
        
      
      
        5.7.1.
        Belanghebbende heeft verder nog gesteld dat de Heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met het verbod op willekeur en heeft daartoe het volgende aangevoerd. De Heffingsambtenaar moet op zoek naar alle relevante feiten. Aan alle vergelijkingsobjecten is voor het jaar 2017, met waardepeildatum 1 januari 2016, een WOZ-waarde toegekend die lager is dan de in de matrix vermelde gecorrigeerde transactieprijs op 1 januari 2016. Hieraan verbindt belanghebbende de conclusie (1) dat de woningen van belanghebbende niet op dezelfde modelmatige wijze zijn getaxeerd als de vergelijkingsobjecten en (2) dat “niet eens is gecontroleerd of het onderhavige verkoopcijfer wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m2 dan wel per m3”. Belanghebbende wenst inzicht te hebben in de wijze waarop de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten zijn berekend en verwijst in dit kader naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182. 
        
      
      
        5.7.2.
        Het Hof overweegt ter zake dat de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten en de wijze waarop die WOZ-waarden tot stand zijn gekomen voor de beslechting van dit geschil niet relevant zijn. Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten, maar de WOZ-waarden van de woningen is immers onderwerp van het geschil. De Heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarden van de woningen onderbouwd met een verwijzing naar de gecorrigeerde transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten en niet met een verwijzing naar de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten. Reeds hierom ziet het Hof geen aanleiding de Heffingsambtenaar op te dragen inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld (zie onder andere ook de uitspraak van dit Hof van 22 juli 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2162, r.o. 4.7.2).
        
      
    
    
      5.8.
      Het Hof stelt de waarden van de woningen per waardepeildatum vast op € 275.000 ( [adres 1] ), € 255.000 ( [adres 2] ) en € 255.000 ( [adres 3] ).
      
      
        
          Afronding WOZ-waarde 
        
      
    
    
      5.9.
      Het standpunt dat de WOZ-waarden naar beneden dienen te worden afgerond op hele € 1.000-tallen behoeft geen bespreking. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.10.
      Het hoger beroep is gegrond.
      
      
        
          Vergoeding van immateriële schade 
        
      
    
    
      6.1.
      Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bij de behandeling van de zaak. De Heffingsambtenaar heeft zich dienaangaande gerefereerd aan het oordeel van het Hof. 
      
    
    
      6.2.
      De rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel dat aan artikel 6 van het EVRM mede ten grondslag ligt, brengt mee dat belastinggeschillen binnen een redelijke termijn behoren te worden beslecht (vgl. HR 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5046, BNB 2011/232). De in aanmerking te nemen termijn begint op het moment waarop het bestuursorgaan het bezwaarschrift ontvangt. Als uitgangspunt geldt dat voor de fase van bezwaar en beroep een termijn van twee jaren moet worden gehanteerd als redelijke termijn waarbinnen belastinggeschillen behoren te worden beslecht. Hierbij geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag heeft genomen. Voor de berechting van de zaak in hoger beroep heeft als uitgangspunt te gelden dat het Hof uitspraak doet binnen twee jaar nadat hoger beroep is ingesteld (zie onder andere HR 22 maart 2013, ECLI:NL:HR:2013:BX6666, BNB 2013/152 en HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140).
      
    
    
      6.3.
      In het onderhavige geval heeft te gelden dat de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden beoordeeld naar de stand van het geding ten tijde van de uitspraak op het hoger beroep, waarbij de duur van de totale procedure tot dan toe in ogenschouw wordt genomen (HR 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3562, BNB 2015/43). 
      
      
        6.4.1.
        Het Hof stelt vast dat na de ontvangst van het bezwaarschrift door de Heffingsambtenaar op 7 april 2017 tot de datum van zijn uitspraak op 20 januari 2022, vier jaar en afgerond tien maanden zijn verstreken. 
        
      
      
        6.4.2.
        De termijn van in totaal vier jaar die als uitgangspunt dient voor de redelijke termijn in de fasen van bezwaar, beroep en hoger beroep wordt als gevolg van de coronacrisis met vier maanden verlengd. Naar het oordeel van het Hof is de coronacrisis een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie die voldoende reden geeft om een langere termijn te hanteren. Daarbij is rekening gehouden met de periode waarin de gerechtsgebouwen gesloten waren en een termijn van twee maanden voor het opnieuw inplannen van verdaagde zittingen (zie ABRvS 24 februari 2021, ECLI:NL:RVS:2021:369 en CBb 16 februari 2021, ECLI:NL:CBB:2021:158). 
        
      
    
    
      6.5.
      Het voorgaande brengt mee dat de op grond van de coronacrisis verlengde redelijke termijn van vier jaar en vier maanden in de onderhavige zaak met (afgerond) zes maanden is overschreden. Bij overschrijding van de redelijke termijn dient voor de schadevergoeding als uitgangspunt een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. Dit brengt mee dat belanghebbende recht heeft op een schadevergoeding van € 500. 
      
    
    
      6.6.
      Gelet op de ontvangst van het bezwaarschrift op 7 april 2017 en de uitspraak op bezwaar van 14 februari 2018, derhalve ruim vier maanden buiten de redelijke termijn voor de bezwaarfase van zes maanden, zal mede om praktische redenen de totale overschrijding van (afgerond) zes maanden geheel aan de Heffingsambtenaar worden toegerekend. De Rechtbank heeft de Heffingsambtenaar daarom terecht veroordeeld tot betaling van een immateriëleschadevergoeding van € 500.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      7.1.
      Nu het hoger beroep gegrond is, bestaat aanleiding een vergoeding toe te kennen voor de door belanghebbende gemaakte proceskosten.
      
    
    
      7.2.
      De hoogte van de proceskosten stelt het Hof op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.433 (1 punt met een waarde per punt van € 269 en een wegingsfactor 1 en 4 punten met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 1).
      
    
    
      7.3.
      Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 128 te worden vergoed.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de veroordeling van de Heffingsambtenaar tot het betalen van een immateriëleschadevergoeding aan belanghebbende van € 500 en tot vergoeding van het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 46;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        wijzigt de beschikkingen aldus dat de waarde van de woning [adres 1] nader wordt vastgesteld op € 275.000, de waarde van de woning [adres 2] nader wordt vastgesteld op € 255.000 en de waarde van de woning [adres 3] nader wordt vastgesteld op € 255.000;
      
      
        vermindert de aanslagen dienovereenkomstig;
      
    
    
      
        veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 2.433, en
      
      
        gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 128 aan griffierechten te vergoeden.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, H.A.J. Kroon en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 20 januari 2022 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.