ECLI:NL:GHSHE:2022:1184, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 12-04-2022, 200.291.330_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2022-04-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurprijsvermindering gevorderd vanwege stankoverlast naastgelegen varkenshouderij.

GERECHTSHOF  ̓s-HERTOGENBOSCH
    Team Handelsrecht
    
    
      zaaknummer 200.291.330/01
    
    
    
      
        arrest van 12 april 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Staffhousing B.V.,
      
      gevestigd te [vestigingsplaats],
      appellante,
      verder: Staffhousing,
      advocaat: mr. A.M. Roepel te Berkel en Rodenrijs,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        Homerent B.V.,
      
      gevestigd te [vestigingsplaats],
      geïntimeerde,
      verder (ook in citaten van het vonnis): Homerent,
      advocaat: mr. P.M.D Weijers te Alblasserdam,
    
    
    
      op het bij exploot van dagvaarding van 1 maart 2021 ingeleide hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch, gewezen vonnis van 3 december 2020 tussen Staffhousing als eiseres en Homerent als gedaagde.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 8092010 \ CV EXPL 19-6964) 
    
    
      Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 13 februari 2020.
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    
      
        de dagvaarding in hoger beroep van 1 maart 20121 met grieven en een productie (het vonnis waarvan beroep);
      
      
        de schriftelijke conclusie van eis van 16 maart 2021;
      
      
        de memorie van antwoord van Homerent van 4 mei 2021 met producties.
      
    
    Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        De feiten
      
    
    
      3.1
      De vaststelling van de feiten in het vonnis waarvan beroep onder 2. is niet bestreden, zodat het hof ook in hoger beroep hiervan uitgaat. Deze vaststelling luidt als volgt, met een door het hof aangebrachte letteraanduiding:
      
        
          Staffhousing huurde de woning gelegen aan de [adres ] te [plaats] (hierna: de woning) van Homerent. Het betreft een woning gelegen op het terrein van een varkensboer. Staffhousing huurde de woning ten behoeve van het huisvesten van het personeel van haar relaties. Homerent is geen eigenaar van de woning. Homerent huurde de woning van - kort gezegd - de varkensboer en heeft deze onderverhuurd aan Staffhousing.
        
        
          De eerste (tijdelijke) huurovereenkomst tussen partijen is ingegaan op 15 april 2016 en liep tot 10 juli 2016. De huurprijs bedroeg destijds € 2.915,- per maand exclusief het voorschotbedrag voor gas en de kosten voor televisie en internet.
        
        
          Begin augustus 2016 zijn partijen een tweede tijdelijke huurovereenkomst met elkaar aangegaan, ditmaal voor een periode van 11 maanden en 28 dagen, ingaande op 5 augustus 2016 en lopende tot en met 31 juli 2017. De huurprijs bedroeg € 2.165,- per maand exclusief het voorschotbedrag voor gas, elektra en water en de kosten voor internet. Inclusief deze kosten bedroeg de huurprijs € 2.550,- per maand.
        
        
          Bij aanvang van de tweede huurovereenkomst heeft Staffhousing aan Homerent een waarborgsom betaald van € 2.550,-. Dit bedrag heeft zij tot op heden niet terug ontvangen.
        
        
          Over de maand augustus 2016 heeft Staffhousing een bedrag van € 2.220,97 aan huur aan Homerent betaald. De huur over de maand september 2016 is niet voldaan.
        
      
      
      
        
          De procedure in eerste aanleg
        
      
    
    
      3.2
      Bij dagvaarding van 1 oktober 2019 heeft Staffhousing de onderhavige procedure tegen Homerent aanhangig gemaakt. Hierin stelde Staffhousing dat de tweede tijdelijke huurovereenkomst voortijdig is beëindigd vanwege stankoverlast, overlast door ongedierte, niet goed werkend internet en het ontbreken van een wasmachine. Volgens Staffhousing dient Homerent de waarborgsom ten bedrage van € 2.550,- aan haar te betalen. Vermeerderd met rente en incassokosten bedroeg de vordering van Staffhousing € 3.511,61, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 september 2019 over € 2.550,-.
      
    
    
      3.3
      Homerent heeft de vordering van Staffhousing bestreden. De verwijten van Staffhousing achtte Homerent ongegrond en geen reden voor ontbinding van de huurovereenkomst.
      
    
    
      3.4
      Bij tussenvonnis van 13 februari 2020 heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling bepaald, die op 13 oktober 2020 heeft plaatsgevonden. Bij die gelegenheid heeft Staffhousing haar eis vermeerderd met, samengevat, een vordering tot huurprijsvermindering en een vordering tot terugbetaling van een bedrag van € 2.220,97 aan volgens Staffhousing te veel betaalde huur, met wettelijke rente.
      
    
    
      3.5
      Bij eindvonnis van 3 december 2020 heeft de kantonrechter vastgesteld dat de tweede tijdelijke huurovereenkomst 30 september 2016 is geëindigd. De vraag of de gestelde stankoverlast en overlast door vliegen als tekortkoming kan worden aangemerkt heeft de kantonrechter ontkennend beantwoord. De vorderingen van Staffhousing zijn als ongegrond afgewezen, met veroordeling van Staffhousing in de proceskosten. 
      
      
        
          De omvang van het hoger beroep	
        
      
    
    
      3.6
      Bij dagvaarding in hoger beroep heeft Staffhousing één grief aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het eindvonnis van 3 december 2020 en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen, met veroordeling van Homerent in kosten van beide instanties met nakosten en de wettelijke rente. De grief betreft het oordeel van de kantonrechter over de kwestie van de stankoverlast en overlast door vliegen. De overige verwijten van Staffhousing in eerste aanleg zijn in hoger beroep niet aan de orde gesteld. Dat geldt ook voor de vaststelling dat de huurovereenkomst per 30 september 2016 is beëindigd.
      
    
    
      3.7
      Bij memorie van antwoord heeft Homerent de grief van Staffhousing bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis met veroordeling van Staffhousing in de proceskosten met nakosten.
      
      
        
          De overlast
        
      
    
    
      3.8
      
        In rechtsoverweging 4.2.4 van het eindvonnis van 3 december 2020 heeft de kantonrechter het volgende overwogen:
        De kantonrechter is van oordeel dat de gestelde overlast niet als tekortkoming kan worden gekwalificeerd en zal hierna toelichten waarom. Vast staat, zo is hiervoor overwogen, dat Staffhousing ten tijde van het aangaan van de tweede huurovereenkomst wist dat de woning was gelegen op het terrein van een varkensboer. Daarnaast is het een feit van algemene bekendheid dat een varkenshouderij enige vorm van stankoverlast met zich brengt. Verder is het zo dat Homerent onbetwist heeft gesteld dat de stank van de kadavers het gevolg zal zijn geweest van een hittegolf met temperaturen boven de 30 tot 35 graden, in welk geval stankoverlast en overlast van vliegen te verwachten is. Het gaat dus om een relatief korte periode van stankoverlast bij bijzondere weersomstandigheden. Homerent heeft onderbouwd gesteld dat zij na de gemelde stankoverlast contact met de varkenshouder (verhuurder van de woning aan Homerent) heeft gezocht om te bewerkstelligen dat de overlast zoveel mogelijk wordt beperkt. In haar e-mail van 7 september 2018 schrijft Homerent aan Staffhousing:“(…) De verhuurder heeft hierop gereageerd dat hij het een vervelende situatie vindt, maar ook van mening is dat hij zo goed mogelijk probeert om de overlast te beperken door de kadavers pas op de dag van ophaal buiten te zetten en ze de laatste keer zelfs afgedekt te hebben in containers. Daarbij is gecontroleerd dat bij alle containers de deksels er goed op zaten en zou de klant dus niet direct het oog hebben op de dode dieren. (…)”. Op één van de door Homerent overgelegde foto’s is weliswaar te zien dat één van de tonnen niet goed is afgesloten, maar in die enkele omstandigheid ziet de kantonrechter geen aanleiding voor de conclusie dat Staffhousing onvoldoende actie heeft ondernomen jegens de varkenshouder (tevens verhuurder van de woning aan Homerent) om de stankoverlast gedurende de hittegolf zo beperkt mogelijk te houden. Onder voormelde omstandigheden bestaat naar het oordeel van de kantonrechter geen aanleiding voor de conclusie dat Homerent tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst.
        Volgens Staffhousing heeft de kantonrechter hierbij miskend dat Staffhousing er niet mee bekend was dat er rottende kadavers voor de ingang van de woning zouden staan. Tijdens de eerste huurovereenkomst was dat niet het geval. Volgens Staffhousing is sprake van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW waardoor het huurgenot geheel teniet is gedaan. De kadavers veroorzaakten overlast door stank, het ongedierte, het aanzicht en het idee. Deze situatie deed zich in augustus en september voor en ook als de hoge temperaturen dit toen verergerden neemt dat niet weg dat een huurprijsvermindering tot nihil gerechtvaardigd is. Op grond hiervan had de kantonrechter de vordering tot terugbetaling van de huur en de door Homerent met de huur verrekende waarborgsom moeten toewijzen, aldus Staffhousing.
      
      
    
    
      3.9
      Homerent heeft hiertegen aangevoerd dat bij een varkenshouderij met enige regelmaat sprake is van dode dieren en dat deze in tonnen/containers aan de kant van de weg worden gezet op opgehaald te worden. Dat is in dit geval niet anders geweest, ook in de periode van de eerste huurovereenkomst. De woning ligt op het terrein van een varkenshouderij, zodat geuroverlast onvermijdelijk is. Staffhousing is zich daar ook vanaf het begin van bewust geweest. De overlast die in de zomer van 2016 werd ervaren hield verband met de hoge temperaturen die toen zijn opgetreden. Dat wil niet zeggen dat de gehuurde woning een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW vertoonde en zeker niet een gebrek dat huurprijsvermindering tot nihil zou rechtvaardigen. Er is geen sprake geweest van ‘rottende kadavers voor de deur van de woning’ maar van afgesloten tonnen/containers met dode dieren die door de varkenshouder op een vaste plek bij de oprit van zijn bedrijf werden geplaatst, op zo’n dertig meter van de voordeur van de woning.  
      
    
    
      3.10
      Het hof overweegt hierover het volgende. Inherent aan de situering van de woning op het terrein van een varkenshouderij is dat de bewoners ervan de aanwezigheid van de varkens ruiken. Wat de varkenshouderij zelf betreft, maakt Staffhousing daar ook - terecht - geen opmerkingen over. Waar het om gaat is de overlast die door de bewoners van de woning in de zomer van 2016 is ervaren door de afvoer van dode varkens. De afvoer van dode varkens maakt deel uit van de normale bedrijfsvoering van een varkenshouderij en is ook voorzienbaar voor iemand die een huis in de buurt van een varkenshouderij huurt, in dit geval Staffhousing die bovendien deze woning al eerder had gehuurd. 
      
    
    
      3.11
      Van Homerent als verhuurder van Staffhousing mocht worden verwacht dat zij op eventuele klachten van (de huurders van) Staffhousing adequaat zou reageren. In dit geval betroffen het geen klachten over de verhuurde woning of over het handelen of nalaten van Homerent als verhuurder zelf maar over de situatie in de directe omgeving van de woning. Homerent heeft de varkenshouder over de klachten van de bewoners van de woning aangesproken. De reactie van de varkenshouder, de verhuurder van Homerent, komt erop neer dat de daarmee samenhangende overlast zoveel mogelijk wordt beperkt (hiervoor in het citaat in 3.8 weergegeven). Gesteld noch gebleken is dat de varkenshouder de daarvoor geldende regels niet in acht heeft genomen. Wanneer een keer een ton niet goed afgesloten is geweest en wanneer het (zeer) warme zomerweer voor extra overlast heeft gezorgd, betekent dat nog niet dat Homerent als verhuurder jegens Staffhousing tekortgeschoten is de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en/of dat een huurprijsvermindering gerechtvaardigd is. Dat zich meer dan dat heeft voorgedaan, is door Staffhousing onvoldoende onderbouwd. De stelling van Staffhousing dat sprake is geweest van rottende kadavers voor de deur van de woning (in een niet goed afgesloten ton) mist iedere feitelijke onderbouwing, in elk geval voor zover het gaat om de relevante periode waarin bewoners aanwezig waren in het gehuurde (tot 17/18 augustus 2016, naar Staffhousing stelt). Staffhousing heeft een foto overgelegd waaruit volgens haar blijkt dat tonnen met dode dieren (waarvan ten minste één niet goed was afgesloten) dichtbij het gehuurde stonden (bijlage bij e-mail van 24 augustus 2016). Zij heeft echter onvoldoende onderbouwd dat deze foto de situatie goed weergeeft toen bewoners aanwezig waren in het gehuurde. Een nadere toelichting lag op haar weg, omdat uit de e-mail van 24 augustus 2016 volgt dat de foto later is gemaakt (“Na mijn laatste contact met onze klant zijn zij zelf nog naar de [adres ] te [plaats] gegaan. Wat zij daar aantroffen was niet te beschrijven, zie onderstaande foto.”).
      
    
    
      3.12
      Een en ander brengt het hof tot de slotsom dat de grief van Staffhousing verworpen dient te worden. Door Staffhousing zijn verder geen feiten of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel leiden zodat voor bewijslevering als door haar aangeboden geen aanleiding is.
      
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      3.13
      Nu de enige grief van Staffhousing tegen het eindvonnis van 3 december 2020 is verworpen, zal dit vonnis worden bekrachtigd met veroordeling van Staffhousing als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep.
      
    
  
  
    
      4De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het eindvonnis van 3 december 2020, waarvan beroep;
    
    
    
      veroordeelt Staffhousing in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van Homerent begroot op € 772,- aan griffierecht, op € 787,- aan salaris advocaat en wat betreft de nakosten op € 163,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 248,- vermeerderd met de explootkosten indien betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
    
    
    
      verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. L.S. Frakes, P.S. Kamminga en B.A. Meulenbroek en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 12 april 2022.
    
    
    
      			griffier						rolraadsheer