ECLI:NL:RBGEL:2021:7043, Rechtbank Gelderland, 22-12-2021, 9278279
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2021-12-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Tussenvonnis met bewijsopdracht aan huurder dat partijen een tussentijdse opzegmogelijkheid zijn overeengekomen.

vonnis
    
    
      
        RECHTBANK GELDERLAND
      
    
    
    
      Team kanton en handelsrecht
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      zaakgegevens	9278279 \ CV EXPL  21-4844 \ 512 \ 918
      uitspraak van 22 december 2021
    
    
    
      
        vonnis  
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eisende partij]
        
      
      wonende te [woonplaats]
      
        eisende partij  
      
      gemachtigde mr. M. de Jong 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap A2 Newjob B.V.
      gevestigd te Geldermalsen
      
        gedaagde partij  
      
      gemachtigde mr. A. van Weverwijk 
    
    
    
      Partijen worden hierna [eisende partij] en A2 genoemd.
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit het tussenvonnis van 11 augustus 2021 en de daarin genoemde processtukken.
      
    
    
      1.2.
      De dagvaarding is uitgebracht namens [betrokken bedrijf 1] als eisende partij. De huurovereenkomst is echter aangegaan door de heer [eisende partij] (hierna: [eisende partij] ), bestuurder en enig aandeelhouder van [betrokken bedrijf 1] en eigenaar van de woning. De gemachtigde van [eisende partij] heeft bij akte rectificatie van 25 augustus 2021 de dagvaarding in die zin gerectificeerd dat [eisende partij] aangemerkt dient te worden als eisende partij.
      
    
    
      1.3.
      De gemachtigde van A2 heeft bij brief van 18 oktober 2021 nadere producties (productie 2 tot en met 8) in het geding gebracht.
      
    
    
      1.4.
      Bij conclusie van antwoord is tevens een voorwaardelijke eis in reconventie ingediend. Bij akte eiswijziging van 20 oktober 2021 heeft A2 de voorwaardelijke eis in reconventie ingetrokken.
      
    
    
      1.5.
      Op 5 november 2021 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. De kantonrechter heeft tijdens de zitting vragen gesteld en partijen zijn in de gelegenheid gesteld  hun standpunten nader toe te lichten. Partijen hebben te kennen gegeven nog nader in overleg te willen treden. De kantonrechter heeft de zaak om partijen daartoe in de gelegenheid te stellen aangehouden tot 24 november 2021.
      
    
    
      1.6.
      Bij brief van 22 november 2021 heeft de gemachtigde van A2 de kantonrechter verzocht vonnis te wijzen.
      
    
    
      1.7.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Op 8 juni 2020 is tussen [eisende partij] als verhuurder en A2 als huurder een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning aan de [adres+plaats] (hierna: de woning). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing verklaard.
      
    
    
      2.2.
      Bij e-mailbericht van 4 november 2020 heeft A2 de huurovereenkomst opgezegd.
      
    
    
      2.3.
      De gemachtigde van [eisende partij] heeft A2 hierop bericht dat de huurovereenkomst is aangegaan voor een minimale duur van 12 maanden vanaf 14 juli 2020, zodat de huur voortgezet zal worden tot tenminste 14 juli 2021.
      
    
    
      2.4.
      A2 heeft daarop te kennen gegeven haar opzegging te handhaven.
      
    
  
  
    
      3De vordering en het verweer
    
    
      3.1.
      
        [eisende partij] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de veroordeling van A2:
      a.	primair: tot betaling aan hem binnen één week na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis van een bedrag van € 33.280,00 aan huurpenningen voor de maanden december 2020 tot en met juli 2021;
      
        subsidiair: tot betaling aan hem binnen één week na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis van een bedrag van € 4.160,00 aan huurpenningen voor de maand december 2020;
      b.	tot betaling binnen één week na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis van de wettelijke handelsrente over het toegewezen bedrag aan huurpenningen vanaf de dag van opeisbaarheid van de huurpenningen tot de dag van volledige betaling;
      c.	tot betaling van een bedrag van € 7.260,00 voor de door A2 meegenomen eigendommen van [eisende partij] ;
      d.	tot betaling binnen één week na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis van de wettelijke handelsrente over te toegewezen bedrag aan meegenomen eigendommen van [eisende partij] vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
      e.	in de proceskosten en de nakosten alsmede de wettelijke handelsrente als deze bedragen niet binnen veertien dagen na de dag van het in deze zaak te wijzen vonnis zijn voldaan. 
      
    
    
      3.2.
      
        [eisende partij] legt primair aan zijn vordering ten grondslag dat de huurovereenkomst niet eerder dan per 14 juli 2021 opgezegd kon worden. Indien de huurovereenkomst al eerder opgezegd kon worden dient een opzegtermijn in acht genomen te worden gelijk aan de voor de huurbetaling overeengekomen termijn. Dit betekent dat de huurovereenkomst in ieder geval tot en met 31 december 2020 heeft bestaan. A2 is daarom de huur tot 14 juli 2021, dan wel 31 december 2020 verschuldigd. Daarnaast heeft A2 bij het verlaten de woning eigendommen van [eisende partij] meegenomen ter waarde van totaal € 7.260,00. [eisende partij] vordert vergoeding van de daardoor geleden schade.
      
    
    
      3.3.
      A2 betwist nog een bedrag aan [eisende partij] verschuldigd te zijn. In de eerste plaats zijn partijen een tussentijdse opzegmogelijkheid overeengekomen. Daarnaast was A2 gerechtigd de huurovereenkomst tussentijds per direct te ontbinden vanwege het ontbreken van de vereiste vergunning dan wel omdat [eisende partij] verzuimd heeft de woning in overeenstemming te brengen met de daaraan gestelde eisen, waaronder de eisen die voortvloeien uit SNF. Voor zover geoordeeld wordt dat A2 uitsluitend tegen de eerste van de maand kon opzeggen, heeft te gelden [eisende partij] geen recht heeft op betaling van de huurpenningen over december 2020 vanwege de geconstateerde gebreken op grond waarvan A2 de betaling van de huurpenningen kon opschorten. Omdat A2 de overeenkomst diende te beëindigen, is de op haar rustende verbintenis tot betaling van de huur over de periode 1 december 2020 tot 10 december 2020 komen te vervallen, althans kan [eisende partij] daar geen aanspraak op maken. Ten slotte betwist A2 eigendommen van [eisende partij] uit de woning te hebben meegenomen.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Ter zake de akte rectificatie met daarin de aanpassing van de eisende partij overweegt de kantonrechter dat deze rectificatie tijdig is gedaan, het een voor A2 kenbare vergissing betreft die haar niet benadeelt. [eisende partij] wordt daarom terecht als eiser aangemerkt.  
      
    
    
      4.2.
      Tussen partijen is in de eerste plaats in geschil of de huurovereenkomst gedurende de eerste twaalf maanden van de overeenkomst tussentijds opgezegd kon worden, hetgeen A2 stelt en [eisende partij] betwist. 
      
    
    
      4.3.
      
        De kantonrechter oordeelt als volgt.
        Artikel 3 van de huurovereenkomst bepaalt onder meer het volgende:
        
          “
          Duur, verlening en opzegging
        
      
    
    
      3.1
      
        
           Deze huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd met een minimale duur van twaalf (12) maanden,
        
        
          (…)
        
      
    
    
      3.3
      
        
           Tijdens de in artikel 3.1 genoemde periode van twaalf (12) maanden kunnen partijen deze huurovereenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen. Volgens algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte.”
        
        Volgens A2 hebben partijen voorafgaande aan het aangaan van de huurovereenkomst gesproken over het opnemen van een tussentijdse opzegmogelijkheid in de huurovereenkomst en is [eisende partij] daarmee akkoord gegaan. [eisende partij] erkent dat A2 heeft verzocht om een tussentijdse opzegmogelijkheid in de huurovereenkomst op te nemen, maar betwist dat hij daarmee akkoord is gegaan. [eisende partij] heeft vervolgens aan A2 de huurovereenkomst ter ondertekening toegezonden. Tussen partijen staat vast dat in die toegezonden overeenkomst het woordje ‘niet’ uit de hiervoor geciteerde bepaling (artikel 3.3.) niet was doorgehaald. Volgens A2 hebben partijen vervolgens contact gehad, waarna het woordje ‘niet’ alsnog is doorgehaald en de overeenkomst door haar is ondertekend en geretourneerd.
      
      
    
    
      4.4.
      
        Nu het A2 is die zich erop beroept dat tussen partijen een tussentijdse opzegmogelijkheid is overeengekomen, is het na de betwisting hiervan door [eisende partij] , ook aan A2 om dit nader te onderbouwen en zo nodig te bewijzen. A2 heeft haar standpunt nader onderbouwd door een afschrift van de ondertekende huurovereenkomst in het geding te brengen waarop het woordje ‘niet’ in artikel 3.3 is doorgehaald. [eisende partij] betwist de geldigheid van deze overeenkomst. Hij heeft een door beide partijen ondertekend afschrift van de overeenkomst in het geding gebracht waarin het woordje ‘niet’ in dit artikel niet is doorgehaald. Hij heeft voorts toegelicht dat hij nooit akkoord gaat met een tussentijdse opzegmogelijkheid. De markt voor woonruimte voor arbeidsmigranten, waarvoor de woning wordt gebruikt, is krap. Als een potentiële huurder niet akkoord gaat met het opzegverbod gedurende de eerste twaalf maanden, verhuurt [eisende partij] de woning eenvoudig aan een ander. [eisende partij] betwist dat het woordje ‘niet’ met zijn medeweten is doorgehaald en is daarmee niet akkoord gegaan. Dat de door A2 overgelegde versie van de huurovereenkomst de juiste is, is volgens [eisende partij] ook onwaarschijnlijk, aangezien hij beschikt over een door beide partijen ondertekend exemplaar waarin het woordje ‘niet’ niet is doorgehaald. Het is wel mogelijk om achteraf dat woordje alsnog door te halen, maar niet om die doorhaling achteraf te verwijderen, aldus [eisende partij] .
        Aldus komt niet vast te staan dat partijen een tussentijdse opzegmogelijkheid zijn overeengekomen. Gelet op het bewijsaanbod van A2 zal zij in de gelegenheid worden gesteld te bewijzen dat tussen partijen een tussentijdse opzegmogelijkheid gedurende de eerste twaalf maanden van de huurovereenkomst is overeengekomen.
      
      
    
    
      4.5.
      Voor zover A2 voorts een beroep doet op ontbinding gaat dit beroep niet op. Immers, uit de huurovereenkomst blijkt niet dat [eisende partij] een omgevingsvergunning diende aan te vragen, terwijl hierin evenmin een (ontbindende) voorwaarde is opgenomen dat indien [eisende partij] de woning niet in overeenstemming zou brengen met de eisen voortvloeiend uit SNF, de huurovereenkomst niet tot stand zou komen, danwel zou eindigen. Verder is gesteld noch gebleken dat A2 eerder dan bij brief van 14 december 2020, dus na de datum waartegen zij de huurovereenkomst heeft opgezegd, heeft geklaagd over de staat van de woning. In deze brief worden bovendien geen concrete gebreken aan de woning benoemd en wordt evenmin een termijn gegeven om deze gebreken te herstellen. Daar komt nog bij dat gesteld noch gebleken is dat sprake is van gebreken die voor rekening in risico van de verhuurder komen of van gebreken die bij aanvang van de huur reeds aanwezig waren en waarvan is overeengekomen dat [eisende partij] die zou verhelpen. Aldus is niet gebleken dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [eisende partij] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
      
    
    
      4.6.
      
        
          [eisende partij] vordert voorts een bedrag van € 7.260,00 aan schade in verband met door A2 uit de woning meegenomen roerende zaken die aan [eisende partij] in eigendom toebehoren. 
        A2 betwist dat zij roerende zaken uit de woning heeft meegenomen, dat de betreffende roerende zaken zich in het gehuurde bevonden, alsmede de hoogte van de door [eisende partij] gestelde schade.
        Waar het [eisende partij] is die aan zijn vordering ten grondslag legt dat A2 de desbetreffende roerende zaken heeft meegenomen, is het ook aan [eisende partij] om dit nader te onderbouwen en zo nodig te bewijzen. [eisende partij] heeft ter onderbouwing van zijn standpunt een factuur in het geding gebracht. Op de factuur, die dateert van 1 juli 2020 en is gericht aan [betrokken bedrijf 1] , zijn een aantal roerende zaken, transport en arbeid in rekening gebracht voor een totaalbedrag van € 6.000,00 exclusief btw, zijnde € 7.260,00 inclusief btw.
        De kantonechter is van oordeel dat [eisende partij] zijn vordering daarmee onvoldoende heeft onderbouwd. Immers, de factuur is niet aan [eisende partij] gericht terwijl evenmin blijkt aan of ten behoeve van welk adres de goederen zijn geleverd. Hieruit kan dus niet worden afgeleid dat de betreffende zaken zich in de woning bevonden. Dit blijkt verder ook niet uit de huurovereenkomst. Gesteld noch gebleken is bovendien dat er een beginstaat en een eindstaat zijn opgemaakt, zodat dit hier evenmin uit kan volgen. Aan het opdragen van bewijs wordt dan ook niet toegekomen. De vordering zal daarom in zoverre worden afgewezen.
      
      
    
    
      4.7.
      Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      stelt A2 in de gelegenheid te bewijzen dat tussen partijen een tussentijdse opzegmogelijkheid gedurende de eerste twaalf maanden van de huurovereenkomst is opgenomen;
      
    
    
      5.2.
      bepaalt dat A2 zich op de rolzitting van 19 januari 2022 schriftelijk kan uitlaten over de vraag hoe zij het bewijs wil leveren;
      
    
    
      5.3.
      bepaalt dat, als A2 bewijs wil leveren door middel van schriftelijke stukken, zij deze stukken op de hiervoor vermelde rolzitting over moet leggen;
      
    
    
      5.4.
      bepaalt dat A2, als zij bewijs door getuigen wil leveren, de naam en woonplaats van de te horen getuigen moet opgeven met de verhinderdata van haarzelf, haar gemachtigde en de getuigen en zo mogelijk van de tegenpartij, waarna een dag voor het getuigenverhoor zal worden vastgesteld;
      
    
    
      5.5.
      bepaalt dat, als een getuigenverhoor wordt gehouden, beide partijen daarbij aanwezig moeten zijn om eventueel aansluitend aan het verhoor de zaak te bespreken en om te bekijken of een schikking mogelijk is;
      
    
    
      5.6.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. C.J.M. Hendriks en in het openbaar uitgesproken op 22 december 2021.