ECLI:NL:GHARL:2022:1754, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-03-2022, 20/01109
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-03-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 20/01109
    uitspraakdatum: 8 maart 2022
    
    
      
        Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 27 oktober 2020, nummer UTR 19/5094, in het geding tussen belanghebbende en 
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en Hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres1] 12 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2019, naar waardepeildatum 1 januari 2018, vastgesteld op € 283.000.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 21 oktober 2019 de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank MiddenNederland (hierna: de Rechtbank).
      
    
    
      1.4.
      De Rechtbank heeft bij uitspraak van 27 oktober 2020 het beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is op 13 november 2020 aan partijen verzonden.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft op 15 december 2020 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. 
      
    
    
      1.6.
      De heffingsambtenaar heeft op 30 maart 2021 een verweerschrift bij het Hof ingediend.
      
    
    
      1.7.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 februari 2022. Namens belanghebbende is verschenen J.L.G. van Herk van Previcus Vastgoed. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. [naam1] .
      
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1970 gebouwde rijwoning met twee bergingen en een dakkapel. De woning heeft een inhoud van 339 m3. De perceeloppervlakte bedraagt 154 m².
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 242.000. Ter onderbouwing daarvan wijst belanghebbende op een waardematrix van zijn gemachtigde waarin de waarde per 1 januari 2018 is getaxeerd op € 242.000.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 283.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op de in hoger beroep ingebrachte waardematrix waarin de waarde is getaxeerd op € 283.000.  
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde van € 283.000 te hoog is. Dit brengt mee dat op de heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de in hoger beroep ingebrachte waardematrix waarin vier in dezelfde buurt gelegen woningen als vergelijkingsobject zijn gebruikt ter bepaling van de waarde. In deze matrix zijn onderstaande vergelijkingsobjecten weergegeven:
      
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Woning
                
              
              
                
                  Perceel
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Inhoud
                
              
              
                
                   Per m3
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 12
                (rijwoning)
              
              
                1970
              
              
                339 m3
              
              
                € 481
              
              
                € 163.059
              
              
                154 m2
              
              
                 € 663
              
              
                € 102.044
              
              
                Dakkapel             € 4.000
                Berging (5 m2)    € 3.500
                Berging (15 m2)€ 10.500
              
              
                € 283.000
                (01-01-18)
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 16 (rijwoning)
              
              
                1970
              
              
                339 m3
              
              
                € 499
              
              
                € 169.212
              
              
                147 m2
              
              
                 € 678
              
              
                € 99.694
              
              
                Berging (5 m2)    € 3.500
              
              
                € 272.500
                (03-01-18) 
              
            
            
              
                
                  [adres1] 29 (hoekwoning)
              
              
                1970
              
              
                339 m3
              
              
                € 540
              
              
                € 183.178
              
              
                240 m2
              
              
                 € 514
              
              
                € 123.344
              
              
                Dakkapel             € 4.000
                Garage              € 15.300
              
              
                € 325.000
                (02-11-17) 
              
            
            
              
                
                  [adres2] 3 (rijwoning) 
              
              
                1970
              
              
                339 m3
              
              
                € 571
              
              
                € 193.569
              
              
                148 m2
              
              
                 € 676
              
              
                € 100.089
              
              
                Dakkapel             € 4.000
                Berging (5 m2)    € 3.500
              
              
                € 301.000
                (15-12-17) 
              
            
            
              
                
                  [adres3] 21 (hoekwoning)
              
              
                1970
              
              
                343 m3
              
              
                € 705
              
              
                € 241.815
              
              
                170 m2
              
              
                 € 628
              
              
                € 106.704
              
              
                Dakkapel             € 4.000
                Berging  (11 m2) € 7.700
              
              
                € 385.000
                (01-03-18) 
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst belanghebbende op een waardematrix van zijn gemachtigde waarin is geconcludeerd tot een waarde van € 242.000. Daarin zijn dezelfde vier vergelijkingsobjecten als volgt weergegeven:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Woning
                
              
              
                
                  Perceel
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Inhoud
                
              
              
                
                   Per m3
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 12
                (rijwoning)
              
              
                1970
              
              
                339 m3
              
              
                € 382
              
              
                € 129.654
              
              
                149 m2
                + 5 m2 achter-om
              
              
                 € 675
              
              
                € 100.575
              
              
                Dakkapel             € 4.000
                Berging               € 4.000
                Berging               € 4.000
              
              
                € 242.000
                (01-01-18)
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 16 (rijwoning)
              
              
                1970
              
              
                354 m3
              
              
                € 486
              
              
                € 172.150
              
              
                142 m2
                + 5 m2 achter-om
              
              
                 € 675
              
              
                € 95.850
              
              
                Berging               € 4.000
              
              
                € 272.500
                (03-01-18) 
              
            
            
              
                
                  [adres1] 29 (hoekwoning)
              
              
                1970
              
              
                373 m3
              
              
                € 393
              
              
                € 146.500
              
              
                240 m2
              
              
                 € 654
              
              
                € 157.000
              
              
                Dakkapel             € 4.000
                Garage              € 17.500
              
              
                € 325.000
                (02-11-17) 
              
            
            
              
                
                  [adres2] 3 (rijwoning) 
              
              
                1970
              
              
                363 m3
              
              
                € 363
              
              
                € 190.100
              
              
                148 m2
              
              
                 € 675
              
              
                € 99.900
              
              
                Dakkapel             € 4.000
                Berging               € 4.000
              
              
                € 301.000
                (15-12-17) 
              
            
            
              
                
                  [adres3] 21 (hoekwoning)
              
              
                1970
              
              
                377 m3
              
              
                € 515
              
              
                € 194.250
              
              
                170 m2
              
              
                 € 675
              
              
                € 114.750
              
              
                Dakkapel             € 4.000
                Berging               € 4.000
              
              
                € 385.000
                (01-03-18) 
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat het vergelijkingsobject [adres1] 16 een woninginhoud heeft van 339 m3. Verder acht het Hof aannemelijk dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde inhoud van de overige vergelijkingsobjecten juist is. Deze inhoud is op 26 maart 2021 nagemeten aan de hand van de gegevens in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen. Van deze nameting zijn per object meetstaten gemaakt die door de heffingsambtenaar zijn ingebracht. Deze inhoudsberekening acht het Hof nauwkeuriger dan belanghebbendes berekening met behulp van de website woningweter.nl, die is gebaseerd op hoogtekaarten en luchtfoto’s. Daarbij neemt het Hof mede in aanmerking dat uit de informatie op desbetreffende website volgt dat de nauwkeurigheid 97% is, zodat verschillen ook gelegen kunnen zijn in de beperkte nauwkeurigheid van de gebruikte rekentool (vgl. Hof ArnhemLeeuwarden 16 november 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:10720).
      
    
    
      4.6.
      Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2018 ten bedrage van € 283.000 niet te hoog heeft vastgesteld. In dat verband hecht het Hof waarde aan de in de markt gerealiseerde koopprijzen van € 272.500 en € 301.000 voor de vergelijkingsobjecten [adres1] 16 en [adres2] 3. Eerstgenoemd object is in dezelfde straat gelegen, terwijl het tweede object op circa 100 meter afstand is gelegen. Beide vergelijkingsobjecten hebben hetzelfde bouwjaar (1970) en dezelfde inhoud (339 m3) en betreffen hetzelfde woningtype (rijwoning). Bovendien zijn de perceeloppervlakte (154 m2 versus 147/148 m²), de bouwtechnische kwaliteit (gemiddeld) en de uitstraling (gemiddeld) goed vergelijkbaar. 
      
    
    
      4.7.
      Verder is het vergelijkingsobject [adres1] 16 goed vergelijkbaar wat betreft de onderhoudstoestand (gemiddeld) en de aanwezigheid van een achterom. Een door belanghebbende gesteld waardedrukkend effect door de aanwezigheid van een achterom is dus verdisconteerd in de koopprijs van dit vergelijkingsobject. Met een eventueel verschil in voorzieningenniveau heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden door bij de onroerende zaak een lagere waarde per m3 (€ 481 versus € 499) in aanmerking te nemen. Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      4.8.
      Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. Anders dan de heffingsambtenaar heeft betoogd, ziet het Hof geen aanleiding om belanghebbende in de proceskosten te veroordelen. Redengevend daarvoor is dat geen sprake is van kennelijk onredelijk gebruik van procesrecht, nu ten tijde van het instellen van het hoger beroep niet evident was dat daarvan geen positief resultaat was te verwachten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. M.T.M. Hennevelt als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 maart 2022.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd De raadsheer,
      de uitspraak te ondertekenen. 
    
    
    
    
    
      	(A.J.H. van Suilen)
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 8 maart 2022
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.