ECLI:NL:RBNHO:2022:4166, Rechtbank Noord-Holland, 04-05-2022, 9334148
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2022-05-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur woning voor 24 maanden zonder tussentijdse opzeggingsmogelijkheid. Afwijzing vordering tot betaling huur tot einde van de overeenkomst.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Afdeling Privaatrecht
    Sectie Kanton – locatie Haarlem
    
    
      zaak/rolnr.: 9334148 CV EXPL 21-4754 
      datum uitspraak: 4 mei 2022
    
    
    
      
        VONNIS VAN DE KANTONRECHTER 
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [eiser] 
      
      te [woonplaats] 
      eiser
      hierna te noemen [eiser]
      gemachtigde Lawpoint Gerechtsdeurwaarders 
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] 
    
      te [woonplaats] 
      gedaagde sub 1
      hierna te noemen [gedaagde sub 1]
      niet verschenen
    
    
  
  
    
      2 [gedaagde sub 2]te [woonplaats]gedaagde sub 2hierna te noemen: [gedaagde sub 2]gemachtigde mr M.B. Chylinska
    
  
  
    
      3 [gedaagde sub 3]te [woonplaats]gedaagde sub 3hierna te noemen: [gedaagde sub 3]niet verschenen.
    
    
       Hierna gezamenlijk te nomen: [gedaagde sub 2] c.s. 
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiser] heeft [gedaagde sub 2] c.s. gedagvaard op 9 juni 2021. [gedaagde sub 2] heeft schriftelijk geantwoord. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] hebben verstek laten gaan.
      
    
    
      1.2.
      
        De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 8 december 2021 een comparitie van partijen gelast, die heeft plaatsgevonden op 31 maart 2022. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij brief van 22 maart 2022 nog stukken toegezonden.
        
          2. De feiten
        
      
      
    
    
      2.1.
      Bij huurovereenkomst van 22 september 2020 heeft [eiser] aan [gedaagde sub 2] c.s. en [betrokkene] verhuurd de woning aan [adres] te [woonplaats] tegen een huurprijs van € 1.990,00 per maand. 
      
    
    
      2.2.
      In de huurovereenkomst staat: 3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 24 maanden, ingaande op 1 oktober 2020 en lopende tot en met 30 september 2022. Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen. (…)3.2 Indien in 3.1 een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door. Er geldt een opzegtermijn van 2 maanden. 
      
    
    
      2.3.
      Op grond van de huurovereenkomst zijn [gedaagde sub 2] c.s. een borgsom van € 1.990,00 verschuldigd. Hiervan hebben zij € 1.500,00 betaald. 
      
    
    
      2.4.
      De contacten tussen [eiser] en [gedaagde sub 2] c.s. liepen steeds via [gedaagde sub 3] . 
      
    
    
      2.5.
      Op 30 november 2020 heeft [gedaagde sub 3] telefonisch de huurovereenkomst opgezegd en aangekondigd dat het gehuurde voor het einde van het jaar leeg opgeleverd zou worden.
      
    
    
      2.6.
      
        [eiser] heeft vervolgens aan [gedaagde sub 2] c.s. geschreven: Ik verwijs naar vermeld huurcontract en de algemene voorwaarden.Bij deze maken wij een einde aan deze huurovereenkomst op 31 Januari 2021.Gelieve te zorgen dat de woning tegen die dag netjes is. Die dag zullen wij de woning inspecteren en eventuele schade budgeteren. (…)De tekst is gedateerd op 30 november 2020, maar op 7 december 2020 verzonden.
      
    
    
      2.7.
      Op 7 december 2020 schrijft [eiser] via Whatsapp aan [gedaagde sub 3] : (…) and you need to write a new proposal contract with your signature in the name of all signed on the contract, that you will leave December 20, and pay the rent 2000 today, if you want you can give it to [voornaam] (kantonrechter: [voornaam] is [makelaar] , de door [eiser] ingeschakelde makelaar). [voornaam] will hold the 1500 deposit till you agree with [voornaam] . on 20 December after the checkout [voornaam] will return the deposit to you, in cash if you want. 
      
    
    
      2.8.
      Daarna schrijft de makelaar aan [gedaagde sub 3] : Final check out date must be 20 December as per your request as the Landlord found new tenants per 21st December. 
      
    
    
      2.9.
      Op 21 december 2020 schrijft [eiser] via Whatsapp aan [gedaagde sub 3] : (…) i have been in the house and i think the house has never been so clean. the parquet in the hall in front of the bathroom has exploded? I think I can fix it. I think you accidentally took the remote control of the lamp in the living room with you in the move? there are no batteries in the remote control of the TV, I have not been able to test the TV. I’ll bring Batteries tomorrow. i have put out the trash cans in front of the street, to the left. the schedual said they will be emtied on monday. in general all looks well. 
      
    
    
      2.10.
      Bij brief van 14 december 2020 heeft [eiser] onder meer aanspraak gemaakt op de huur voor december 2020. Verder schrijft hij daarin: (…) Vanwege het financieel delict wat u pleegd, zal alle informatie worden overgedragen aan politie en justitie en Europese incasso diensten. Naast de vordering zullen alle kosten om de vordering uit te voeren bij de hierboven genoemde personen worden verhaald. Vanwege het crimineel delict zullen de genoemde personen internationaal geregistreerd worden en vervolgt door justitie. Ook in polen EU. De brief is ondertekend door De Advocaat.  
      
    
    
      2.11.
      Bij brief van 3 januari 2021 heeft [eiser] [gedaagde sub 2] c.s. aansprakelijk gesteld voor het eenzijdig verbreken van de huurovereenkomst en schade aan het gehuurde. [eiser] vordert betaling van € 43.455,00 waarvan € 43.780,00 betrekking heeft op de resterende duur van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      2.12.
      Vervolgens heeft de gemachtigde van [eiser] in meerdere brieven aan [gedaagde sub 2] c.s. aanspraak gemaakt op betaling van een bedrag van € 9.653,53. 
      
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert (samengevat) veroordeling van [gedaagde sub 2] c.s. (hoofdelijk) tot betaling van € 10.848,01. [eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat partijen een huurovereenkomst voor twee jaar zijn aangegaan, waarbij de mogelijkheid tot tussentijdse opzegging voor beide partijen was uitgesloten. [gedaagde sub 2] c.s. zijn dus gehouden de huur tot het einde van de overeengekomen huurtermijn te betalen. Omdat [eiser] er in is geslaagd de woning met ingang van 15 maart 2021 weer te verhuren, zij het tegen een lagere huurprijs, is de vordering beperkt tot de huur over de maanden december 2020 tot en met medio maart 2021 en het verschil in huurprijs over de periode medio maart 2021 tot en met september 2022. Op grond van artikel 6:96 BW maakt [eiser] ook aanspraak op betaling van buitengerechtelijke proceskosten. 
      
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde sub 2] betwist de vordering. Zij voert aan dat [eiser] zelf de huurovereenkomst heeft opgezegd, althans dat deze met wederzijds goedvinden op 20 december 2020 is geëindigd. Omdat de huur per die datum geëindigd is, heeft [eiser] niets meer te vorderen. Niet alleen moet de vordering van [eiser] worden afgewezen, hij moet ook in de daadwerkelijke proceskosten worden veroordeeld. Reden daarvoor is dat [eiser] een evident kansloze vordering heeft ingesteld, terwijl de gemachtigde van [gedaagde sub 2] hem uitdrukkelijk had verzocht daarvan af te zien. 
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Van de gedaagden is alleen [gedaagde sub 2] verschenen. Tegen gedaagden sub 1 en 3 is verstek verleend. Het vonnis zal ten aanzien van alle partijen (dus ook gedaagden sub 1 en 3) als een vonnis op tegenspraak worden beschouwd. Dit staat in artikel 140 lid 3 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
      
    
    
      5.2.
      Tussen partijen staat niet ter discussie dat zij een huurovereenkomst voor de duur van tenminste twee jaar zonder tussentijdse opzegmogelijkheid hebben gesloten. [gedaagde sub 2] c.s. is in beginsel dus verplicht de huur tot 1 oktober 2022 (de eerst mogelijke datum waartegen de huur op grond van het contract kon worden beëindigd) te betalen. Toch kan de vordering van [eiser] niet worden toegewezen. Reden daarvoor is het volgende.
      
    
    
      5.3.
      In zijn brief van 30 november 2020 (verzonden op 7 december 2020) schrijft [eiser] immers: Bij deze maken wij een einde aan deze huurovereenkomst op 31 Januari 2021. Of [eiser] daarmee bedoeld heeft de mondelinge opzegging door [gedaagde sub 3] van 30 november 2020 te bevestigen of de huur zelf op te zeggen, kan in het midden blijven. Met deze brief waarin geen enkel voorbehoud is gemaakt voor wat betreft de resterende huur over de overeengekomen minimale huurperiode van twee jaar en waarin ook niet is gewezen op het verbod op tussentijdse opzegging, heeft [eiser] immers de indruk gewekt in te stemmen met de tussentijdse beëindiging van de huur. 
      
    
    
      5.4.
      Vervolgens volgt uit zowel het Whatsapp bericht van [eiser] van 7 december 2020 als het bericht van de makelaar dat het tijdstip van beëindiging van de huur naar voren is gehaald omdat per 21 december 2020 de woning door nieuwe huurders betrokken zou worden. Ook daarbij is door [eiser] geen enkel voorbehoud gemaakt. Ten slotte heeft [eiser] na de oplevering op 20 december 2020, op 21 december 2020 aan [gedaagde sub 3] laten weten dat alles er goed uit zag en heeft hij ook toen geen aanspraak gemaakt op de huur over de resterende huurtermijn. 
      
    
    
      5.5.
      Gelet op het voorgaande moet het ervoor worden gehouden dat de huurovereenkomst per 21 december 2020 met wederzijds goedvinden is geëindigd, zodat [gedaagde sub 2] c.s. vanaf dat moment geen huur meer verschuldigd is. Weliswaar heeft [gedaagde sub 2] c.s. de huur over de maand december 2020 onbetaald gelaten, maar zij heeft ter zitting aangegeven dat de onbetaald gebleven huur moet worden verrekend met de waarborgsom van € 1.500,00 die zij heeft betaald en die [eiser] niet heeft geretourneerd. Het betoog van [eiser] dat met de waarborgsom de kosten van schades en vermissingen aan het gehuurde verrekend moeten worden, wordt gepasseerd. Zoals [gedaagde sub 2] ter zitting terecht heeft aangevoerd, is het bij gebreke van een opleveringsrapport bij aanvang van de huur, aan [eiser] om aan te tonen dat alle schades en vermissingen waarvoor hij vergoeding door [gedaagde sub 2] c.s. verlangt, zich niet voordeden bij de aanvang van de huur. Dat heeft [eiser] niet gedaan. Daar komt nog bij dat [eiser] de schades en vermissingen die zijn genoemd in de brief van 3 januari 2021, niet heeft gemeld in zijn Whatsapp bericht van 21 december 2020, wat wel op zijn weg had gelegen. Zijn mededeling in dat bericht dat alles er goed uitzag, sluit ook niet aan op de schades en vermissingen die hij meldt in zijn brief van 3 januari 2021. Gelet op het voorgaande moet de door [gedaagde sub 2] c.s. betaalde waarborgsom van € 1.500,- worden beschouwd als huur over de periode 1 tot en met 20 december 2020, zodat [gedaagde sub 2] c.s. aan haar betalingsverplichting heeft voldaan. 
      
    
    
      5.6.
      De conclusie is dat [gedaagde sub 2] c.s. aan [eiser] niets meer verschuldigd is uit hoofde van de huurovereenkomst. Afwijzing van de hoofdvordering leidt ook tot afwijzing van de vordering tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten. De proceskosten komen voor rekening van [eiser] omdat hij in het ongelijk wordt gesteld. Volgens [gedaagde sub 2] moet het hier gaan om de werkelijke proceskosten. [gedaagde sub 2] wordt daarin niet gevolgd, gelet op het navolgende. 
      
    
    
      5.7.
      Een vordering tot vergoeding van de daadwerkelijke proceskosten is alleen toewijsbaar in geval van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Daarvan is pas sprake als het instellen van de vordering gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan kan eerst sprake zijn als de gedaagde zijn verweer of eis in reconventie baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden (HR 29 juni 2007, LJN BA3516, NJ 2007/353). Bij het aannemen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen door het aanspannen van een procedure past terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter dat mede gewaarborgd wordt door art. 6 EVRM (HR 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7828).
      
    
    
      5.8.
      De vordering van [eiser] wordt weliswaar afgewezen, maar het gaat te ver om aan te nemen dat de stellingen van [eiser] op voorhand kansloos waren. De kantonrechter verwijst naar hetgeen zij hiervoor over het betoog van [eiser] heeft overwogen. De proceskosten worden daarom toegewezen conform het gebruikelijke liquidatietarief. 
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      wijst de vordering af;
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde sub 2] tot en met vandaag worden begroot op € 746,00 aan salaris van de gemachtigde;
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.