ECLI:NL:RBNHO:2022:2113, Rechtbank Noord-Holland, 23-02-2022, 9278096
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2022-02-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: opstalrecht; onderverhuur; verklaring voor recht te ruim geformuleerd; wijziging van eis ter zitting niet toegelaten

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 9278096 \ CV EXPL  21-3027 (rvk)
      Uitspraakdatum: 23 februari 2022
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon Gemeente Heerhugowaard 
      zetelende te Heerhugowaard
      eiseres
      verder te noemen: de Gemeente
      gemachtigde: mr. A. Lof, advocaat te Alkmaar
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid Tennisvereniging Heerhugowaard 
      gevestigd te Heerhugowaard 
      gedaagde  
      verder te noemen: de Tennisvereniging
      gemachtigde: mr. A. Glijnis, advocaat te Alkmaar
    
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      De Gemeente heeft bij dagvaarding van 31 mei 2021 een vordering tegen de Tennisvereniging ingesteld. De Tennisvereniging heeft schriftelijk geantwoord.
    
    
      1.2.
      Op 17 december 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. Namens de Gemeente zijn verschenen mevr. [rrr] en dhr. [sss] . Namens de Tennisvereniging zijn verschenen dhr. [ttt] en dhr. [uuu] . De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De Gemeente en de Tennisvereniging hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. De Gemeente heeft bij brieven van 24 november en 9 december 2021 nog stukken toegezonden. De Tennisvereniging heeft bij brief van 16 december 2021 nog een document toegezonden.
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      De Gemeente is eigenaar van een aantal percelen grond gelegen aan de Van Veenweg 100 te Heerhugowaard (hierna: ‘het complex’).
    
    
      2.2.
      De Gemeente verhuurt het complex sinds 1973 aan de Tennisvereniging. Op het complex heeft de Tennisvereniging tennisbanen (buitenbanen) aangelegd. Ook heeft de Tennisvereniging twee tennishallen en een clubhuis/kantine en materiaalberging gebouwd.
    
    
      2.3.
      Op het complex zijn ten behoeve van de Tennisvereniging rechten van opstal gevestigd; in 1973 is een recht van opstal gevestigd voor de kantine en materiaalberging en in 1992 is een recht van opstal gevestigd voor de twee tennishallen. In de akte van vestiging van de opstalrechten staat vermeld dat het om een afhankelijk recht van opstal gaat en dat het de Tennisvereniging niet toegestaan is om ‘het in opstal uitgegeven bouwterrein zonder voorafgaande goedkeuring van de gemeente te verhuren, te vervreemden, te splitsen of te bezwaren, dan wel met zakelijke rechten te belasten’.
    
    
      2.4.
      Voor de aangelegde tennisbanen (buitenbanen) is geen opstalrecht gevestigd.
    
    
      2.5.
      In april 2012 is een nieuwe huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de percelen grond. In die huurovereenkomst is opgenomen dat de Tennisvereniging het gehuurde uitsluitend mag gebruiken voor de uitoefening van de tennissport en conform het geldende bestemmingsplan. Verder is het huurder niet toegestaan het gehuurde onder te verhuren. Ook is bepaald dat de gebouwen waarin de kantine en de indoor tennisbanen zijn gevestigd en de tennisbanen zelf geen onderdeel uitmaken van het gehuurde. 
    
    
      2.6.
      In augustus 2018 is de Tennisvereniging overgegaan tot het verhuren van een deel van de tennishal aan de gymnastiekvereniging SIU. Deze onderverhuurovereenkomst zal eindigen in februari 2023. Op dit moment gedoogt de Gemeente deze onderverhuur.
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      De Gemeente vordert dat de kantonrechter voor recht verklaart dat (onder)verhuur door de Tennisvereniging van de tennishallen en/of de tennisbanen, zich bevindende op het perceel aan de Van Veenweg 100, niet is toegestaan.
    
    
      3.2.
      De Gemeente legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de Tennisvereniging niet bevoegd is een deel van de tennishallen onder te verhuren. Het ten behoeve van de gebouwen waar de indoor tennisbanen en de kantine gevestigd zijn verleende opstalrecht is een van de huurovereenkomst afhankelijk opstalrecht. Dat betekent dat het verbod op onderverhuur in de huurovereenkomst doorwerkt in het recht van opstal. Het is dus verboden de gebouwen (tennishal) (onder) te verhuren.
    
    
      3.3.
      Voor de tennisbanen zelf geldt volgens de Gemeente dat deze weliswaar niet onder de huurovereenkomst zelf vallen en dat partijen deze als eigendom van de Tennisvereniging beschouwen, maar dit betekent nog niet dat de Tennisvereniging deze mag onderverhuren. De grond waarop deze banen zijn aangelegd is immers eigendom van de Gemeente en wordt van de Gemeente gehuurd en daarvoor geldt op grond van de huurovereenkomst een verbod op onderverhuur. Gebruik van de tennisbaan omvat immers gebruik van de ondergrond.
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      De Tennisvereniging betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat er geen sprake is van een afhankelijk opstalrecht en dat de tennishal niet valt onder hetgeen in de huurovereenkomst verhuurd is, namelijk de ondergrond. Het verbod op onderverhuur is dan ook niet van toepassing. Daar komt bij dat de Gemeente wist dat de tennishallen verhuurd zouden worden en zij was ook bekend met de daadwerkelijke verhuur. De Gemeente heeft daar nooit eerder tegen geprotesteerd. Verhuur is voor de Tennisvereniging noodzakelijk om de exploitatie van het tennispark financieel rond te krijgen.
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      De Gemeente vordert een verklaring voor recht dat onderverhuur van de tennisbanen en de tennishallen door de Tennisvereniging niet is toegestaan. Uit de stukken en uit hetgeen op de zitting is besproken blijkt echter dat de Gemeente er sinds 1985 mee bekend is, en er ook mee instemt, dat de winkel en de horecaruimte worden onderverhuurd. Ook heeft de Tennisvereniging onweersproken gesteld dat zij de tennisbanen (buiten en in de hallen) op structurele basis verhuurt aan derden zoals tennisleraren. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de Gemeente verklaard dat de verhuur van de winkel, horecaruimte en tennisbanen aan tennisleraren, voor haar geen probleem vormt. Daarbij heeft de Gemeente ook verklaard dat zij grip wil blijven houden op aan welke partijen verhuurd wordt en dat de Gemeente de verhuur wil kunnen evalueren. Naar het oordeel van de kantonrechter is onder deze omstandigheden de gevraagde verklaring voor recht, die op een algemeen verbod van onderverhuur ziet, niet toewijsbaar omdat deze niet te verenigen valt met de huidige toegestane situatie. Dat de Gemeente de verhuur van een deel van de tennishal aan de gymnastiekvereniging SiU tijdelijk gedoogt, doet aan het voorgaande niet af.
    
    
      5.2.
      De Gemeente heeft op de zitting, gelet op hetgeen door de Tennisvereniging naar voren is gebracht inzake de onderverhuur (o.a. horeca en winkel) die wel is toegestaan, haar eis willen wijzigen in die zin dat een verklaring voor recht gevraagd wordt dat het niet is toegestaan om op commerciële basis en structureel voor langere tijd aan derde partijen en dan met name organisaties, onder te verhuren. Naar het oordeel van de kantonrechter is die wijziging van eis echter niet toelaatbaar. Zwaarwegend daarbij is dat de wijziging teveel een andere invulling geeft aan de gevraagde verklaring voor recht. Ook gelet op de complexiteit van de wijziging en de mogelijke gevolgen voor partijen is het naar het oordeel van de kantonrechter in strijd met de goede procesorde om dit mondeling ter zitting aan de rechter voor te leggen – nog daargelaten dat een wijziging van eis schriftelijk moet worden ingediend, waarbij bovendien de Tennisvereniging bezwaar heeft gemaakt. De conclusie is dat de gevraagde verklaring voor recht niet kan worden toegewezen.
    
    
      5.3.
      Al het overige dat is aangevoerd behoeft geen verdere bespreking.
    
    
      5.4.
      De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van de Gemeente zal afwijzen.
    
    
      5.5.
      De proceskosten komen voor rekening van de Gemeente, omdat zij ongelijk krijgt. Daarbij wordt de Gemeente ook veroordeeld tot betaling van € 124,- aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de Tennisvereniging worden gemaakt.
    
    
      5.6.
      De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.
    
    
      5.7.
      Ter zitting is nog aan de orde gekomen dat het goed zou zijn dat partijen de bredere problematiek bespreken in aanwezigheid van een mediator; partijen hebben echter aangegeven daarin geen heil te zien. De kantonrechter geeft partijen alsnog in overweging om dat standpunt te heroverwegen en een poging te doen om het geschil gezamenlijk op te lossen.
      
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      wijst de vordering af;
    
    
      6.2.
      veroordeelt de Gemeente tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor de Tennisvereniging worden vastgesteld op een bedrag van € 996,- aan salaris van de gemachtigde van de Tennisvereniging, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
    
    
      6.3.
      veroordeelt de Gemeente tot betaling van € 124,- aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de Tennisvereniging worden gemaakt; 
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter
      
    
  
  
     Kadastraal bekend Gemeente Heerhugowaard, P 2443, 2465, 9156 (gedeeltelijk) en 8695 (gedeeltelijk)