ECLI:NL:GHARL:2022:4696, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-06-2022, 21/00602
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-06-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 21/00602
    uitspraakdatum: 7 juni 2022
    
    
      
        Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 12 april 2021, nummer Awb 19/2336, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Locosensus-Tricijn (GBLT) (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 58 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2019 vastgesteld op € 291.000. Tegelijk met deze beschikking zijn onder meer de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (OZB) ten bedrage van € 297,07 aan belanghebbende opgelegd alsmede de aanslag watersysteemheffing gebouwd 2019 ten bedrage van € 62,57. 
      
    
    
      1.2.
      Het tegen die beschikkingen gemaakte bezwaar is door de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 24 februari 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens belanghebbende A. van den Dool als zijn gemachtigde en namens de heffingsambtenaar [naam1] , bijgestaan door taxateur [de taxateur] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een rijwoning uit het bouwjaar 1900, met een inhoud van 300 m³ en een perceel van 351 m², twee bergingen en een tuinhuis. 
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde onderbouwd met een in de beroepsfase overgelegd taxatierapport, opgemaakt door de taxateur [de taxateur] , waarin de waarde per 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) is bepaald op € 293.000. De vastgestelde waarde van de onroerende zaak is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van drie referentieobjecten uit [woonplaats] , te weten de rijwoningen [adres1] 8, [adres1] 9 en [adres2] 23. Ter onderbouwing van de getaxeerde waarde van de onroerende zaak zijn in het rapport onder meer de volgende gegevens vermeld:
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bouw-jaar woning
                
              
              
                
                  Inhoud woning m3
                
              
              
                
                  Waarde woning per m3
                
              
              
                
                  Gemiddelde waarde per m³ na corr
                
              
              
                
                  Opper-vlakte grond m2
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Verkoop-datum
                
              
              
                
                  Getaxeerde waarde/ verkoopprijs
                
              
            
            
              
                Onroerende zaak
              
              
                1900
              
              
                300
              
              
                € 461
              
              
                € 472
              
              
                351
              
              
                Berging/schuur (2x)
                Tuinhuis/blokhut
              
              
                -
              
              
                € 293.000
              
            
            
              
                
                  [adres1] 8
              
              
                1900
              
              
                300
              
              
                € 362
              
              
                € 418
              
              
                179
              
              
                Berging/schuur
                Dakkapel
              
              
                03-10-2017
              
              
                € 197.000
              
            
            
              
                
                  [adres1] 9
              
              
                1907
              
              
                307
              
              
                € 515
              
              
                € 515
              
              
                144
              
              
                Berging/schuur Dakkapel
              
              
                17-09-2018
              
              
                € 239.000
              
            
            
              
                
                  [adres2] 23
              
              
                1937
              
              
                387
              
              
                € 450
              
              
                € 450
              
              
                310
              
              
                Berging/schuur (2x)
                Overkapping/
                Luifel
                Dakkapel (3x)
              
              
                06-11-2018
              
              
                € 342.500
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.3.
      De kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging (hierna: de KOUDV-factoren) zijn voor de onroerende zaak, de referentieobjecten en alle erbij behorende bijgebouwen steeds aangemerkt als voldoende (3), behalve het onderhoud en de voorzieningen van [adres1] 8, die als matig (2) zijn gewaardeerd. Bij de referentieobjecten is in het taxatierapport opgemerkt dat wanneer een woning in een betere of mindere staat verkocht is, de kubieke meterprijs wordt gecorrigeerd naar een kubieke meterprijs van een gemiddelde woning. De kubieke meterprijs van [adres1] 8 is zodoende van € 362 naar € 418 gecorrigeerd. Specifiek bij de onroerende zaak is in aanvulling daarop opgemerkt dat de kubieke meterprijs naar boven is bijgesteld omdat de inhoud kleiner is dan het gemiddelde van de referentieobjecten. De kubieke meterprijs is daarom gecorrigeerd van € 461 naar € 472. 
      
    
    
      2.4.
      Als toelichting op de gehanteerde grondprijzen heeft de heffingsambtenaar een grondstaffel opgenomen. Deze is als volgt: 
      
      
        
          
          
          
            
              
                Oppervlakte in m²
              
              
                Prijs per m²
              
            
            
              
                0-250
              
              
                € 475
              
            
            
              
                251-500
              
              
                € 240 
              
            
            
              
                501-1000
              
              
                € 120
              
            
            
              
                1001-2500
              
              
                € 60
              
            
            
              
                2.501 en meer
              
              
                € 5
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.5.
      Belanghebbende heeft in de beroepsfase ook een taxatierapport ingebracht, dat op 11 september 2019 is opgemaakt door taxateur D.J.K. Annoff van D.A.M. Taxaties B.V. Daarin is de waarde van de onroerende zaak op 2 september 2019 vastgesteld € 274.000, waarna de waarde per waardepeildatum 1 januari 2018 op € 248.000 getaxeerd door de waarde per 2 september 2019 te indexeren met een indexcijfer voor de regio. In dit rapport worden ook de referentieobjecten [adres1] 9 en [adres2] 23 te [woonplaats] gebruikt. Daarnaast is het object [adres3] 9 te [woonplaats] als referentieobject opgevoerd. 
      
    
    
      2.6.
      De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de waardedruk van de erfdienstbaarheid van de weg aan de achterzijde van de onroerende zaak en heeft deze berekend op € 2.080. Rekening houdend met deze waardedruk heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de Rechtbank een waarde van (afgerond) € 291.000 aannemelijk is gemaakt. Omdat dit overeenkomt met de beschikte waarde, is het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is de WOZ-waarde. Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarde op € 263.000 moet worden vastgesteld. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van het hier toepasselijke artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende voert aan dat de waarde te hoog is vastgesteld omdat:
      
        
          onvoldoende rekening is gehouden met de ongunstige ondoelmatige vorm van het perceel van de onroerende zaak;
        
        
          onvoldoende rekening is gehouden met de erfdienstbaarheid aan de achterzijde van het perceel;
        
        
          de onderhoudsstaat en de voorzieningen van referentieobject [adres1] 8 als gemiddeld (3) in plaats van matig (2) moet worden gewaardeerd;
        
        
          de onderhoudsstaat en het voorzieningenniveau van de referentieobjecten [adres4] 9 en [adres2] 43 als goed (4) in plaats van voldoende (3) moeten gewaardeerd;
        
        
          de ligging van het object [adres2] 43 gelet op de royale voortuin in een brede straat als goed (4) in plaats van voldoende (3) zou moeten worden gewaardeerd.
        
      
      
      
        Voorts klaagt belanghebbende erover dat de Rechtbank in de uitspraak niet is ingegaan op het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport. 
      
      
    
    
      4.3.
      Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, is van belang hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft gesteld en aan bewijs heeft aangedragen.
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, omdat hij ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de beter dan gemiddelde staat van het referentieobject [adres2] 23.  Uit de door belanghebbende overgelegde verkoopbrochure van dit object, alsmede de omschrijving van het object in het taxatierapport van belanghebbende leidt het Hof af dat deze woning volledig is gemoderniseerd en – onder meer de keuken – luxe is afgewerkt. De enkele stelling van de heffingsambtenaar dat de onderhoudstoestand en het voorzieningenniveau van deze woning niet bovengemiddeld is, is, gelet op de gemotiveerde en onderbouwde betwisting door belanghebbende, onvoldoende om van de door de heffingsambtenaar gestelde staat van het referentieobject uit te gaan. Het Hof concludeert daarom dat de heffingsambtenaar, die voor dit object van een te lage factor voor onderhoud en voorzieningen is uitgegaan, de gemiddelde kubieke meterprijs  van de referentieobjecten te hoog heeft vastgesteld en daarmee de aan de hand daarvan berekende en beschikte waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt. 
      
    
    
      4.5.
      Het Hof is van oordeel dat ook belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem in hoger beroep bepleite waarde van € 263.000 niet te laag is. De wijze waarop het taxatierapport komt tot een waarde per waardepeildatum 1 januari 2018 komt, te weten een getaxeerde waarde per een andere waardepeildatum corrigeren met een algemeen (regionaal) indexcijfer, is onvoldoende om die conclusie te onderbouwen.
      
    
    
      4.6.
      Nu geen van partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op al het voorgaande en hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 280.000. 
      
    
    
      4.7.
      Gelet op het voorgaande is het hoger beroep gegrond.
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      5.1.
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht van het beroep en het hoger beroep te vergoeden. 
    
    
      
    
    
      5.2.
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van bezwaar, beroep en hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het Hof stelt die kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb) vast op € 538 voor de kosten in bezwaar (2 punten (bezwaar en hoorgesprek) x wegingsfactor 1 x € 269), € 1.082 voor de kosten in beroep (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 541) en € 1.082 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 541), in totaal derhalve € 2.702.
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, 
      – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,
      – stelt de WOZ-waarde voor het jaar 2019 vast op € 280.000,
      – vermindert de aanslag OZB 2019  en de aanslag watersysteemheffing gebouwd 2019 dienovereenkomstig;
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.702 en
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 47 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, raadsheer, in tegenwoordigheid van 
      mr. J.H. Riethorst als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2022.
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
      	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      	(R.A.V. Boxem)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 juni 2022
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.