ECLI:NL:RBDHA:2022:5602, Rechtbank Den Haag, 08-06-2022, C/09/611829 / HA ZA 21-453
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-06-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Non-conformiteit woning, gedeeltelijke ontbinding koopovereenkomst, ongedaanmakingsverplichting, NVM-koopovereenkomst garantiebepaling, goed en deugdelijk werk, vereisten bestaande bouw Bouwbesluit 2012, schuldeisersverzuim

vonnis
    RECHTBANK DEN HAAG
    
    
      Team handel
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/09/611829 / HA ZA 21-453
    
    
    
      
        Vonnis van 8 juni 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eisende partij sub 1] ,
    te [plaats 1] ,
    2.	[eisende partij sub 2],
    
      te [plaats 1] ,
      eisers in conventie,
      verweerders in reconventie,
      advocaat mr. C.M. Malipaard te Den Haag,
    
    
    
      tegen
    
    
    1.	
    
      
        BELAGGIO VASTGOED B.V.,
      te Den Haag,
    
    2.	
    
      
        NBBO B.V.,
      te Den Haag,
      gedaagden in conventie,
      eiseressen in reconventie,
      advocaat mr. J.J.Y. Kleingeld te Honselersdijk.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eisende partij sub 1 c.s.] en Belaggio Vastgoed en NBBO of gezamenlijk Belaggio Vastgoed c.s. genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van [eisende partij sub 1 c.s.] van 3 mei 2021, met producties 1 t/m 23;
        
        
          de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie van Belaggio Vastgoed c.s., met producties met producties 1 en 2;
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie van [eisende partij sub 1 c.s.] ;
        
        
          het tussenvonnis van 2 maart 2022 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de akte overlegging producties, tevens vermeerdering van eis in conventie van [eisende partij sub 1 c.s.] , met producties 24 t/m 29. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 7 april 2022 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij zijn verschenen [eisende partij sub 1] en [eisende partij sub 2] , beiden in persoon, bijgestaan door mr. C.M. Malipaard, advocaat, en ing. [partijdeskundige 1] , partijdeskundige, en Belaggio Vastgoed c.s., vertegenwoordigd door [de directeur] , directeur en groot aandeelhouder van NBBO, bijgestaan door mr. J.J.Y. Kleingeld, advocaat. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden. 
    
    
      1.3.
      Ten slotte is een datum voor het wijzen van vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [eisende partij sub 1 c.s.] hebben op 5/6 maart 2019 van verkopers, Belaggio Vastgoed en NBBO, een appartement gekocht aan de [adres] . Het gaat om een appartement op de begane grond en in het souterrain, met terras op de begane grond, tuin en verder toebehoren (hierna: het appartement). 
      
    
    
      2.2.
      Het gebouw, waar het appartement deel van uitmaakt, was voorheen in gebruik als kantoor. Het gebouw is door Belaggio Vastgoed c.s. verbouwd tot vier luxe stadsappartementen. Voor het appartement is het souterrain van het gebouw vergroot en zijn in het souterrain een gang/overloop, twee slaapkamers, een badkamer en een technische ruimte gerealiseerd. 
      
    
    
      2.3.
      Voor het tekenen van de koopovereenkomst hebben [eisende partij sub 1 c.s.] een bouwkundige keuring laten uitvoeren, waarbij is vastgesteld dat er op meerdere plekken in het souterrain sprake was van optrekkend vocht. Volgens de bouwkundig ingenieur die de bouwkundige keuring heeft uitgevoerd zou dit probleem kunnen worden verholpen door het injecteren van de muren. [eisende partij sub 1 c.s.] en Belaggio Vastgoed c.s. hebben daarom vastgelegd in de koopovereenkomst dat de muren door Belaggio Vastgoed c.s. zullen worden geïnjecteerd. 
      
    
    
      2.4.
      In de koopovereenkomst staat, voor zover relevant, het volgende:
      
      
        
          “artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
          
          6.1. De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen in inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat (…). 
          
          (…)
          
          6.3. De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: benedenwoning. 
          
          (…)
          
          Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan de koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. 
          
          Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten.
          
          (…)
          
          artikel 23 Nadere afspraken 
          
          Verkoper zal zorg dragen dat de volgende werkzaamheden worden uitgevoerd uiterlijk vóór de datum notariële eigendomsoverdracht: 
          
          - Injecteren van de muur van de hoofdslaapkamer en badkamer van het souterrain (pag. 12, B5 van het bouwkundig rapport)
          
          (…)
          
          artikel 26 Geen eigen bewoning
          
          Koper is ermee bekend dat verkoper het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat verkoper derhalve koper niet kan informeren over eigenschappen respectievelijk gebreken aan het verkochte waarvan verkoper op de hoogte zou kunnen zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In verband hiermee zijn partijen, in afwijking van artikel 6.3. van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW, overeengekomen dat dergelijke eigenschappen respectievelijk gebreken voor rekening en risico van koper komen en dat hier bij de vaststelling van de koopsom rekening mee is gehouden. (…)
          
          (…) 
          
          artikel 28 Ouderdomsclausule 
          
          Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning meer dan 101 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan schriftelijk gegarandeerd heeft, staat verkoper niet in voor het dak, de fundering, bouwkundige constructie, de vloeren, wanden, de leidingen voor elektriciteit, water, gas, de riolering en doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3. omschreven gebruik met uitzondering van de werkzaamheden uitgevoerd in het kader van de renovatie waar conform artikel 29 een jaar garantie op wordt verstrekt door verkoper. 
        
      
      
      
        
          artikel 29 Garantie voor uitgevoerde werkzaamheden
          
          Verkoper verklaart het verkochte, hierna aan te duiden als: de woning, (gedeeltelijk) te hebben gerenoveerd en dat hierbij uitgevoerde werkzaamheden voldoen aan de eisen van deze tijd, goed en deugdelijk werk. Het betreft echter een (gedeeltelijk) gerenoveerde woning met reeds bestaande elementen; géén nieuwbouwwoning. De eisen die gesteld worden voor/aan nieuwbouw zijn op deze verbouwing niet van toepassing. 
          
          Verkoper garandeert dat de toegepaste materialen en onderdelen, alsmede de installaties, onder redelijkerwijs te voorziene (externe) omstandigheden, deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor ze zijn bestemd; een en ander voor zover in deze regeling ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. 
          
          (…)
          
          Verkoper verleent koper gedurende 1 jaar (één jaar) na de notariële overdracht van de woning een garantie op de door, of in opdracht van, verkoper uitgevoerde werkzaamheden, onder de navolgende voorwaarden.
          
          Voorwaarden voor garantie. Bovenvermelde garantie wordt uitsluitend verleend onder de navolgende voorwaarden: 
          
          1. (…) 
          
          (…)
          
          8. Een aantal onderdelen en aspecten wordt specifiek van de garantie uitgesloten: 
          
          a. alle zaken en/of onderdelen van het gebouw (binnen- en buitenzijde) waar verkoper geen (renovatie)werkzaamheden aan heeft uitgevoerd; 
          
          (…) 
          
          c. voorzieningen buiten de woning (denk aan: bestrating, gemeenschappelijke verplichting, hemelwaterafvoeren, goten, optrekkend of doorslaand vocht, riolering, erfafscheidingen, tuinophogingen e.d.); 
          
          (…)
          
          e. zaken die onder verantwoording van de VVE vallen; 
          
          (…)
          
          j. tuin, en kelders;”
        
      
      
    
    
      2.5.
      Tijdens de voorinspectie voor levering van het appartement op 3 april 2019 bleek dat het vochtprobleem in het souterrain niet weg was. Verschillende ruimtes in het souterrain vertoonden vochtplekken of waren vochtig. Daarom hebben [eisende partij sub 1 c.s.] en Belaggio Vastgoed c.s. bij de notariële levering van het appartement, op 4 april 2019, een aanvullende overeenkomst gesloten met daarin afspraken over het vochtprobleem in het souterrain (hierna: de aanvullende overeenkomst). 
      
    
    
      2.6.
      
        In de aanvullende overeenkomst staat, voor zover relevant, het volgende: 
        
          “Op 5 en 6 maart is de koopakte door beide partijen ondertekend. Hierin wordt onder meer in artikel 29 een garantie gegeven van 1 jaar op de werkzaamheden die door de verkoper zijn uitgevoerd. 
          
          Op 3 april heeft een voorinspectie plaatsgevonden waarbij wel is geconstateerd dat er gewerkt is aan de muren waar vochtdoorslag was, maar er blijkt nog vocht in de genoemde muren te zitten. Dit is gezien de korte tijdspanne tussen de reparatie en de inspectie niet ongewoon, maar verkoper staat er voor in dat als in de komende tijd de vochtpercentages niet afnemen, er alsnog aan gewerkt gaat worden, totdat de vocht concentraties onder de 17% komen. Hierbij zal de tijdsperiode genoemd in de algemene garantie bepaling van art 29 geen limiet vormen.”
        
      
      
    
    
      2.7.
      In de zomer van 2019 hebben [eisende partij sub 1 c.s.] melding gemaakt bij Belaggio Vastgoed c.s. van het optrekkend vocht in het souterrain dat erger werd. Belaggio Vastgoed c.s. zijn in het souterrain gaan kijken en hebben geconstateerd dat er een lekkage was vanuit de woning op nummer 18. Belaggio Vastgoed c.s. hebben dit probleem opgelost in augustus 2019. 
      
    
    
      2.8.
      In overleg met een externe expert hebben partijen op 23 oktober 2019 afgesproken dat Belaggio Vastgoed c.s. een bekwame onafhankelijke partij zouden aantrekken die vochtmetingen zou verrichten, die objectieve criteria zou vaststellen om te kunnen beoordelen wanneer tot reparatie zou moeten worden overgegaan en die zou repareren. 
      
    
    
      2.9.
      
        [eisende partij sub 1 c.s.] hebben Belaggio Vastgoed c.s. meermaals gevraagd om metingen (te laten) uit (te) voeren. Omdat Belaggio Vastgoed c.s. dit niet deden hebben [eisende partij sub 1 c.s.] zelf een vochtmeter aangeschaft (Voltcraft MF-90). [eisende partij sub 1 c.s.] hebben daarmee regelmatig gemeten en de resultaten van de metingen gedeeld met Belaggio Vastgoed c.s. 
      
    
    
      2.10.
      Belaggio Vastgoed c.s. hebben bij wijze van proef de vochtschade aan een deel van de muur in de kleine slaapkamer hersteld. Op 26 oktober 2019 is het stucwerk in de kleine slaapkamer verwijderd en is waterdichte mortel aangebracht. Op 28 oktober 2019 is een voorzetwand geplaatst. De oude vochtpatronen waren kort na de reparatie weer aanwezig.  
      
    
    
      2.11.
      In november 2019 is een wasmachinepomp kapot gegaan, met een lekkage tot gevolg. Dit probleem hebben Belaggio Vastgoed c.s. verholpen. 
      
    
    
      2.12.
      In februari 2020 hebben [eisende partij sub 1 c.s.] Belaggio Vastgoed c.s. onder verwijzing naar zelf uitgevoerde metingen meegedeeld dat het vochtprobleem erger werd en zich uitbreidde. 
    
    
      2.13.
      Op 4 april 2020 hebben [eisende partij sub 1 c.s.] aan Belaggio Vastgoed c.s. een ingebrekestelling gestuurd, omdat het vochtprobleem volgens hun nog niet verholpen was. In de ingebrekestelling staat dat [eisende partij sub 1 c.s.] opdracht hebben gegeven aan een bouwtechnisch ingenieursbureau ( [Bouwtechnisch Ingenieursbureau] te [plaats 2] ) om een bouwfysisch onderzoek te doen naar het vochtprobleem in het souterrain en dat Belaggio Vastgoed c.s. tot 8 mei 2020 krijgen om alle gebreken, waaronder het vochtprobleem, te herstellen. 
      
    
    
      2.14.
      Op 20 mei 2020 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [eisende partij sub 1 c.s.] en Belaggio Vastgoed c.s. Tijdens dit gesprek hebben partijen afgesproken dat [eisende partij sub 1 c.s.] een kostenschatting zouden maken voor het noodzakelijk herstel en dat Belaggio Vastgoed c.s. een afschrift zouden ontvangen van het rapport dat zal worden opgesteld naar aanleiding van het bouwfysisch onderzoek (hierna: het [A-Rapport] ) waarvoor [eisende partij sub 1 c.s.] opdracht hebben gegeven. 
      
    
    
      2.15.
      In juni en juli 2020 hebben [eisende partij sub 1 c.s.] aan Belaggio Vastgoed c.s. gestuurd: 1) het [A-Rapport] , 2) een rapport waarin het [A-Rapport] nader wordt toegelicht door [Bouwkundig Adviesbureau] (hierna: het [B-Rapport] -I), en 3) twee offertes voor het volgens [eisende partij sub 1 c.s.] noodzakelijke herstel.
      
    
    
      2.16.
      In de rapporten wordt – samengevat - het volgende geconcludeerd. Het vochtprobleem in het souterrain wordt veroorzaakt doordat de uitwendige scheidingsconstructie van het souterrain niet waterdicht is. De dragende muren zijn niet waterdicht, in de bestaande betonnen constructievloer zitten kieren en naden en er zit een stortnaad tussen de bestaande betonnen constructievloer en de aangestorte betonnen constructievloer. Hierdoor komen de dragende muren en de niet-dragende muren in contact met grondwater. Vermoed wordt dat de fundering van de dragende muren in rechtstreeks contact staat of kan komen met het grondwater en dat het grondwater via de fundering in de wanden trekt. De niet-dragende muren staan niet rechtstreeks in contact met het grondwater, omdat deze niet gefundeerd zijn. Daarom wordt vermoed dat tussen de betonnen constructievloer en de dekvloer water zit als gevolg van drukkend grondwater dat via naden en kieren omhoog geperst wordt. Deze naden en kieren zijn aanwezig, omdat de constructievloer op zand is gestort, tussen de dragende wanden. Om het vochtprobleem te kunnen herstellen moeten de oorzaken van het optrekkend vocht worden weggenomen. Aan de binnenzijde van de dragende wanden moet een waterkerend vochtscherm worden aangebracht. Om optrekkend vocht in de niet-dragende wanden tegen te kunnen gaan moeten de naden van de oorspronkelijke vloer waterdicht worden afgedicht, zodat het grondwater niet meer door de naden naar boven kan worden gedrukt. De oorzaken van de schade in zowel de dragende als de niet-dragende wanden kunnen “gecombineerd” worden weggenomen door het souterrain waterdicht te maken via het systeem van de zogenaamde “bekuiping”. Hierbij loopt de waterdichte laag op de oorspronkelijke vloer via de eveneens waterdicht afgedichte naden naadloos over in de waterdichte lagen op de dragende wanden.
      
    
    
      2.17.
      Op 12 augustus 2020 zijn partijen opnieuw samengekomen. Belaggio Vastgoed c.s. hebben tijdens deze bijeenkomst aangegeven dat zij het vochtprobleem nog een keer willen laten onderzoeken door een eigen deskundige, [partijdeskundige 2] . 
      
    
    
      2.18.
      Op 4 september 2020 heeft [partijdeskundige 2] een bezoek gebracht aan het appartement van [eisende partij sub 1 c.s.] Op 10 september 2020 sturen Belaggio Vastgoed c.s. aan [eisende partij sub 1 c.s.] een e-mail. In de e-mail staat, voor zover relevant: 
      
      
        
          “In ons gesprek met uw bouwkundige op 12 augustus heeft u aangegeven dat de oplossing zou zijn om de gehele kelder leeg te maken een waterdichte laag aan te brengen op de vloer van de kelder en vervolgens de kelder weer op te bouwen. Hier hangt een prijskaartje aan van circa EUR 180.000 waarbij u aangaf dat er nog kosten bij kunnen komen die nog gedefinieerd zijn. 
          
          Voordat we zo een ingrijpend traject ingaan vind ik dat we zeker moeten weten dat de keldervloer ook daadwerkelijk lek is. Hiervoor hebben we de [partijdeskundige 2] gevraagd om naar de keldervloer te kijken. Zij zijn 4 september 2020 geweest. Ik heb de [heer X] gisteren gesproken en hij geeft het volgende aan: 
          
          “Er kan niet geconstateerd worden dat de keldervloer lek is. Er kan echter ook niet geconstateerd worden dat de keldervloer niet lek is. Gezien de voorgaande 2 lekkages is het aannemelijk dat er vocht in de keldervloer is. Dit kan zomaar 2 jaar duren voordat dit opgedroogd is omdat het vocht nergens naartoe kan. Het is belangrijk om te meten wat het vochtpercentage doet in de loop der tijd om vast te stellen wat de oorzaak is. 
          
          De [heer X] heeft ook op 4 september een vochtmeting gedaan en hieruit bleek dat de vochtwaardes acceptabel zijn. De muren zijn droog.”
          
          De [de directeur] was ook aanwezig bij de meting van 4 september en hij geeft aan dat de muren droog zijn en zou graag met de herstelwerkzaamheden willen starten. Hij geeft aan dat dit 1 tot  2weken duurt. Dit kan op korte termijn aanvangen. 
          
          Ik zou echter een hogere mate van zekerheid willen krijgen over het wel of niet lek zijn van de keldervloer. Dit omdat er voor de meting van 4 september er ook zware regenval is geweest en er geen verhoogd vochtpercentage is vastgesteld.
          
          Ik stel daarom het volgende voor: 
          
          1. Luiken maken in de 2 voorzetwanden zodat na een hevige regenval gekeken kan worden of er echt water uit de betonnen vloer komt
          
          2. Een vochtdetectiebedrijf inschakelen (op onze kosten) die de komende 6 maanden het vochtpercentage in de gaten houdt.
          
          Daarnaast zou ik graag nog een offerte willen opvragen bij een andere aannemer en verhuizer om vast te stellen of uw offerte marktconform is. De kosten die u aandraagt lijken mij aan de hoge kant.”
        
      
      
    
    
      2.19.
      Op 5 oktober 2020 hebben [eisende partij sub 1 c.s.] aan Belaggio Vastgoed c.s. laten weten dat zij geen genoegen nemen met het voorstel van Belaggio Vastgoed c.s. om de schade aan de muren te herstellen (zoals het afbrokkelende pleisterwerk, de vochtverkleuringen en de opgezwollen en loslatende plinten), luiken te maken en een vochtdetectiebedrijf in te schakelen.
      
    
    
      2.20.
      Bij brief van 11 maart 2021 hebben [eisende partij sub 1 c.s.] Belaggio Vastgoed c.s. twee weken de gelegenheid gegeven om aansprakelijkheid te erkennen en ermee in te stemmen dat een door [eisende partij sub 1 c.s.] aangestelde aannemer een herstelplan uitvoert op kosten van Belaggio Vastgoed c.s. Als bijlagen bij deze brief sturen [eisende partij sub 1 c.s.] een tweede rapport van [Bouwkundig Adviesbureau] (hierna: het [B-Rapport] -II) en een herstelkosten/schadeoverzicht.
      
    
    
      2.21.
      
        [eisende partij sub 1 c.s.] hebben vervolgens een verzoekschrift ingediend tot het leggen van conservatoir beslag op onroerende zaken van Belaggio Vastgoed. Hiervoor is op 16 april 2021 verlof verleend.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    in conventie
    
      3.1.
      
        
          [eisende partij sub 1 c.s.] vorderen, na vermeerdering van eis, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
        I. voor recht verklaart dat het appartementsrecht [adres] niet beantwoordt aan de koopovereenkomst als bedoeld in de artikelen 1 en 6.3 van de koopovereenkomst en artikel 7:17, tweede lid, BW en voorts voor recht verklaart dat Belaggio Vastgoed c.s. zijn tekortgeschoten in de nakoming van de aanvullende overeenkomst van 4 april 2019; 
        II. de koopovereenkomst betreffende het appartementsrecht [adres] gedeeltelijk ontbindt vanaf de datum van het vonnis;
        III. Belaggio Vastgoed c.s. hoofdelijk veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting en vanwege de gedeeltelijke ontbinding aan [eisende partij sub 1 c.s.] te betalen een bedrag van € 155.690,43, inclusief btw, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 8 mei 2020, hetzij 25 maart 2021, hetzij de dag der dagvaarding, althans Belaggio Vastgoed c.s. hoofdelijk te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting een bedrag aan [eisende partij sub 1 c.s.] te betalen vanwege de gedeeltelijke ontbinding en terzake de ongedaanmakingsverbintenis een door de rechtbank te bepalen bedrag, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 8 mei 2020, hetzij 25 maart 2021, hetzij de dag der dagvaarding; 
        IV. Belaggio Vastgoed c.s. hoofdelijk veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen bij wijze van schadevergoeding een bedrag van € 13.733,00, inclusief btw, plus een nog nader te bepalen post voor de verblijfskosten elders tijdens de uitvoering van de herstelwerkzaamheden, althans een door de rechtbank te bepalen schadebedrag en te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 25 maart 2021, althans vanaf de dag der dagvaarding; 
        V. Belaggio Vastgoed c.s. hoofdelijk veroordeelt in de kosten voor het leggen van conservatoir beslag op onroerende zaken en de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder begrepen.
      
      
    
    
      3.2.
      Aan de vorderingen leggen [eisende partij sub 1 c.s.] het volgende ten grondslag. [eisende partij sub 1 c.s.] hebben een appartement gekocht dat niet aan de koopovereenkomst beantwoordt, omdat in het souterrain van het appartement sprake is van een gebrek dat, gelet op de omvang en impact daarvan, het normaal gebruik van het appartement als woonruimte belemmert. De tekortkoming is niet van geringe aard, zodat gedeeltelijke ontbinding gerechtvaardigd is en de gedeeltelijke ontbinding houdt in dat er een evenredige vermindering moet plaatsvinden van de wederzijdse verplichtingen in hoeveelheid of hoedanigheid. Dit betekent dat er een verbintenis tot ongedaanmaking ontstaat, te weten dat Belaggio Vastgoed c.s. een deel van de koopsom moeten terugbetalen. Dit deel van de koopsom zal evenredig moeten zijn aan de omvang van de niet geleverde prestatie, te weten een deugdelijk souterrain dat geschikt is voor het normaal gebruik als woonruimte. Passend is in zo’n geval dat de niet geleverde prestatie wordt begroot op de herstelkosten, aldus [eisende partij sub 1 c.s.] 
      
    
    
      3.3.
      Belaggio Vastgoed c.s. voeren verweer. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
    
    
      3.5.
      
        Belaggio Vastgoed c.s. vorderen: 
        I. Primair: dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [eisende partij sub 1 c.s.] gebiedt om de onder Belaggio Vastgoed gelegde conservatoire beslagen op de onroerende zaken, gelegen te [plaats 3] , gemeente [gemeente] , aan de [Straat] [nummers] binnen vijf dagen na de datum van het in deze te wijzen vonnis, althans binnen een door de rechtbank te bepalen termijn, op te heffen en/of te laten opheffen en hiertoe al het nodige te verrichten, op straffe van een dwangsom van € 5.000,00, althans een door de rechtbank te bepalen dwangsom, voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [eisende partij sub 1 c.s.] hiermede in gebreke zal blijven;
        II. Subsidiair: dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de onder Belaggio Vastgoed gelegde conservatoire beslagen op de onroerende zaken, gelegen te [plaats 3] , gemeente [gemeente] , aan de [Straat] [nummers] , bij vonnis zelf opheft, met een veroordeling van [eisende partij sub 1 c.s.] om binnen vijf dagen na de datum van het in deze te wijzen vonnis, althans binnen een door de rechtbank te bepalen termijn, medewerking te verlenen aan de inschrijving van dit vonnis in het kadaster als bedoeld in artikel 3:17, eerste lid, Rv en hiertoe al het nodige te verrichten, op straffe van een dwangsom van € 5.000,00, althans een door de rechtbank te bepalen dwangsom, voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [eisende partij sub 1 c.s.] in gebreke blijven; 
        III. Zowel primair als subsidiair dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [eisende partij sub 1 c.s.] veroordeelt tot betaling van de met de opheffing en/of doorhaling van de conservatoire beslagen gemoeide kosten en tot betaling van de proceskosten in reconventie, te vermeerderen met de wettelijke rente over het toegewezen bedrag aan proceskosten vanaf de vijftiende dag na aanschrijving tot aan de dag van algehele voldoening, indien [eisende partij sub 1 c.s.] binnen veertien dagen na aanschrijving niet tot integrale betaling aan Belaggio Vastgoed c.s. is overgegaan.
      
      
    
    
      3.6.
      Aan deze vorderingen leggen Belaggio Vastgoed c.s. ten grondslag dat de vorderingen van [eisende partij sub 1 c.s.] ondeugdelijk zijn en het belang van Belaggio Vastgoed bij de opheffing van het beslag groter is dan het belang van [eisende partij sub 1 c.s.] bij handhaving daarvan.
      
    
    
      3.7.
      
        [eisende partij sub 1 c.s.] voeren verweer. 
      
    
    
      3.8.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      
        in conventie
      
      
        Het oordeel van de rechtbank 
        
      
    
    
      4.1.
      In de kern zijn de vorderingen gebaseerd op – samengevat – een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de verbintenissen uit de koopovereenkomst en aanvullende overeenkomst, meer in het bijzonder non-conformiteit. 	
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank zal hierna beoordelen 
      
        
          of Belaggio Vastgoed c.s. tekort zijn gekomen in de nakoming van de verbintenissen die volgen uit de koopovereenkomst en aanvullende overeenkomst;
        
        
          of de koopovereenkomst gedeeltelijk kan worden ontbonden, en, indien dat het geval is; 
        
        
          op welk bedrag de waarde van de niet geleverde prestatie en de te vergoeden schade moet worden begroot.
        
      
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank is van oordeel dat het appartement niet de eigenschappen bezit die [eisende partij sub 1 c.s.] op grond van de koopovereenkomst en de aanvullende overeenkomst mochten verwachten en dat Belaggio Vastgoed c.s. tekort zijn gekomen. De vordering tot gedeeltelijke ontbinding zal worden toegewezen en de waarde van de niet geleverde prestatie zal worden begroot op de gevorderde herstelkosten van € 155.690,43. De gevorderde schadevergoeding zal tot een bedrag van € 10.463,75 worden toegewezen.
      
    
    
      4.4.
      De rechtbank zal dit oordeel hieronder motiveren.
      
      
        
          Tekortkoming
        
      
      
      
        
          De contractuele verplichtingen van Belaggio Vastgoed c.s.
        
      
      
    
    
      4.5.
      De rechtbank zal de vraag welke verplichtingen tussen partijen gelden beoordelen aan de hand van de koopovereenkomst en de aanvullende overeenkomst. Het beroep van [eisende partij sub 1 c.s.] en dat van Belaggio Vastgoed c.s. op artikel 7:17 BW zullen buiten beschouwing worden gelaten. Artikel 7:17 BW is van regelend recht. Dit betekent dat partijen de mogelijkheid hebben om een andere regeling overeen te komen (zie ook de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 25 april 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1845, r.o. 3.6.3). In dit geval zijn partijen met de koopovereenkomst (artikelen 6.1, 6.3, 26, 28, 29) en aanvullende overeenkomst een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling overeengekomen. 
      
    
    
      4.6.
      In artikel 29 van de koopovereenkomst (zie 2.4.) is een garantie gegeven van één jaar op de werkzaamheden die door verkoper zijn uitgevoerd. Belaggio Vastgoed c.s. garanderen dat de werkzaamheden voldoen aan de eisen van deze tijd, en aan de eisen van goed en deugdelijk werk. In de aanvullende overeenkomst (zie 2.6.) is verwezen naar deze garantie. Ook is daarin geconstateerd dat er is gewerkt aan de muren en heeft Belaggio Vastgoed c.s. verklaard ervoor in te staan dat de vochtconcentraties in de muren onder de 17% zullen komen. Indien dit niet het geval is zullen Belaggio Vastgoed c.s. werkzaamheden verrichten om ervoor de zorgen dat de vochtconcentraties wel onder de 17% zullen komen. Daarbij is opgemerkt dat de tijdsperiode genoemd in de algemene garantiebepaling van artikel 29 geen limiet zal vormen. 
      
    
    
      4.7.
      
        De rechtbank is van oordeel dat de aanvullende overeenkomst gelezen moet worden als een aanvulling op de garantie in artikel 29 van de koopovereenkomst. Aan de muren in het souterrain hebben werkzaamheden plaatsgevonden en Belaggio Vastgoed c.s. hebben gegarandeerd dat de vochtconcentraties in de muren onder de 17 % zullen komen. 
        Niet in geschil is dat de afspraken in de aanvullende overeenkomst zien op alle wanden in het souterrain.
      
      
    
    
      4.8.
      
        [eisende partij sub 1 c.s.] stellen dat Belaggio Vastgoed c.s. zich hebben verplicht om een waterdicht appartement te leveren, omdat dit volgt uit de in artikel 29 gegeven garantie van Belaggio Vastgoed c.s. dat de renovatiewerkzaamheden voldoen aan de eisen van deze tijd, en van goed en deugdelijk werk, in samenhang met artikel 3.21 van het Bouwbesluit 2012. De rechtbank gaat daar ten dele in mee en motiveert dit als volgt. 
      
    
    
      4.9.
      Uit artikel 28 van de koopovereenkomst volgt dat bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het normaal gebruik (zoals omschreven in artikel 6.3 van de koopovereenkomst), met uitzondering van de werkzaamheden uitgevoerd in het kader van de renovatie waarvoor Belaggio Vastgoed c.s. een garantie hebben verstrekt in artikel 29. De garantie uit artikel 29 geldt niet voor onderdelen van het appartement waar verkoper geen renovatiewerkzaamheden aan heeft uitgevoerd, zoals het deel van de constructievloer waar niet aan is gewerkt (de bestaande constructievloer). Die onderdelen vallen onder artikel 28. Dit neemt niet weg dat in ieder geval de eisen uit het Bouwbesluit 2012 voor bestaande bouw, zoals de eisen omtrent waterdichtheid uit artikel 3.25, wel gelden voor de delen van het appartement waar wel renovatiewerkzaamheden aan hebben plaatsgevonden. Dit betreft bijvoorbeeld de aangestorte betonnen constructievloer (en de stortnaad) en, zoals bij de mondelinge behandeling is gebleken, ook de dragende muren en niet-dragende muren. Uit artikel 3.25 (voor bestaande bouw) volgt, net als uit artikel 3.21 (voor nieuwbouw), dat een uitwendige scheidingsconstructie van een verblijfsgebied waterdicht moet zijn. Dit betekent volgens de toelichting op het Bouwbesluit 2012 dat het binnenoppervlak niet vochtig mag worden bij langdurige beregening en bij een langdurige hoge grondwaterstand. De dragende wanden en de constructievloer vormen de uitwendige scheidingsconstructie. Ten aanzien van alle scheidingsconstructies geldt artikel 3.24 van het Bouwbesluit 2012, waaruit volgt dat een bestaand bouwwerk zodanige scheidingsconstructies heeft dat het binnendringen van vocht in verblijfsruimten, toiletruimten en badruimten voldoende wordt beperkt. De eisen uit het Bouwbesluit 2012 voor bestaande bouw zijn minimum eisen waar een gebouw aan moet voldoen. Als de delen van het appartement waar renovatiewerkzaamheden aan hebben plaatsgevonden daaraan niet voldoen, kan naar het oordeel van de rechtbank niet gezegd worden dat de werkzaamheden voldoen aan de eisen van deze tijd, goed en deugdelijk werk. Of de renovatiewerkzaamheden moeten voldoen aan de eisen uit het Bouwbesluit 2012 voor nieuwbouw (hetgeen Belaggio Vastgoed c.s. betwisten, omdat in artikel 29 is benadrukt dat het geen nieuwbouwwoning is), laat de rechtbank in het midden. Voor bestaande gebouwen wordt praktisch dezelfde mate van vochtwerendheid vereist als voor nieuwbouw. 
      
    
    
      4.10.
      Anders dan Belaggio Vastgoed c.s. betogen komt de rechtbank niet tot het oordeel dat het gestelde vochtprobleem is uitgesloten van de garantie in artikel 29, achtste lid, sub c (voorziening buiten de woning), e (zaken die onder verantwoording VVE vallen), en j (tuin en kelders). De aangestorte constructievloer en de dragende en niet-dragende wanden zijn immers geen voorzieningen buiten de woning en het souterrain (met slaapkamers en badkamer) kan niet worden gezien als een kelder. De rechtbank wijst er in dit verband op dat een kelder naar gangbaar spraakgebruik een ondergrondse ruimte is die als bergplaats dient en dat is het souterrain niet. Verder hebben Belaggio Vastgoed c.s. onvoldoende gemotiveerd betoogd dat het gaat om zaken die onder verantwoording van de VVE vallen en dat [eisende partij sub 1 c.s.] daarom geen beroep kunnen doen op artikel 29. De rechtbank wijst er verder op dat niet alleen de VVE zelf een rechtsvordering kan instellen, maar ook iedere deelgenoot (artikel 3:171 BW). Voorts kan ook uit de aanvullende overeenkomst worden afgeleid dat partijen er juist vanuit zijn gegaan dat het vochtprobleem (in de dragende en niet-dragende wanden) onder de garantie van artikel 29 valt. 
      
    
    
      4.11.
      Belaggio Vastgoed c.s. garandeerden dus niet een geheel waterdicht souterrain, maar naar het oordeel van de rechtbank mochten [eisende partij sub 1 c.s.] op grond van de koopovereenkomst en de aanvullende overeenkomst er wel van uitgaan dat Bellagio Vastgoed c.s. zich hebben verplicht om te bewerkstelligen dat in het appartement de vochtconcentraties in alle wanden van het souterrain zouden uitkomen onder de 17% en dat de delen van het souterrain waaraan renovatiewerkzaamheden hebben plaatsgevonden (zoals de dragende wanden) aan de eisen voor bestaande bouw uit het Bouwbesluit 2012 zouden voldoen (hetgeen betekent dat onder meer de dragende wanden als onderdeel van de uitwendige scheidingsconstructie waterdicht moeten zijn). 
      
    
    
      4.12.
      Het argument van Belaggio Vastgoed c.s. dat [eisende partij sub 1 c.s.] bekend waren met het vochtprobleem en dat het vochtprobleem op basis van artikel 6.3 dus niet voor rekening komt van Belaggio Vastgoed c.s. slaagt niet. Zoals [eisende partij sub 1 c.s.] tijdens de mondelinge behandeling hebben gesteld, zijn partijen met artikel 29 en de aanvullende overeenkomst van artikel 6.3 afwijkende afspraken overeengekomen. De rechtbank leest in artikel 29 en de aanvullende overeenkomst niet dat de voorwaarden die gelden voor de in artikel 6.3 gegeven algemene garantie ook gelden ten aanzien van de in artikel 29 en de aanvullende overeenkomst gegeven garantie. Belaggio Vastgoed c.s. hebben zich in de aanvullende overeenkomst zonder voorbehoud verplicht er zorg voor te dragen dat alle muren een vochtpercentage van minder dan 17% zouden hebben. Ook is in artikel 29 geen voorwaarde opgenomen ten aanzien van de kenbaarheid.
      
      
        
          Vochtmetingen en rapporten 
        
      
      
    
    
      4.13.
      In de periode van 24 juni 2019 t/m 21 februari 2022 hebben [eisende partij sub 1 c.s.] op 15 verschillende momenten metingen uitgevoerd met een vochtmeter (Voltcraft MF-90) en een overzicht overgelegd met de resultaten. Uit dit overzicht blijkt volgens [eisende partij sub 1 c.s.] dat de vochtconcentraties (ver) boven de 17% liggen. Op 21 februari 2022 zijn door [eisende partij sub 1 c.s.] op 34 verschillende plekken in het souterrain concentraties gemeten variërend van 2% tot 65%. Op 28 van de 34 plekken kwamen de concentraties volgens de metingen van [eisende partij sub 1 c.s.] uit boven de 17%. 
      
    
    
      4.14.
      Daarnaast hebben [eisende partij sub 1 c.s.] het [A-Rapport] , het [B-Rapport] -I en het [B-Rapport] -II overgelegd. Uit deze rapporten volgt volgens [eisende partij sub 1 c.s.] dat het vochtprobleem in het souterrain wordt veroorzaakt doordat de dragende muren en de niet-dragende muren in contact komen met grondwater, omdat de uitwendige scheidingsconstructie (de dragende muren en de constructievloer) niet waterdicht is, en wordt het standpunt van Belaggio Vastgoed c.s  dat de oorzaak is gelegen in de gerepareerde lekkages gemotiveerd weersproken (zie onder meer pagina 19 uit het [A-Rapport] ). Het water komt volgens de rapporten vermoedelijk via de fundering van de dragende muren en via de kieren en naden in de constructievloer in de muren en om het vochtprobleem te kunnen herstellen moeten de oorzaken van het vochtprobleem worden weggenomen. Dit betekent volgens de rapporten dat het souterrain waterdicht moet worden gemaakt met een bekuiping en waterkerende vochtschermen. 
      
    
    
      4.15.
      De metingen en rapporten ondersteunen volgens [eisende partij sub 1 c.s.] de stellingen dat sprake is van een vochtprobleem, dat delen van het appartement waaraan renovatiewerkzaamheden hebben plaatsgevonden die onderdeel zijn van de uitwendige scheidingsconstructie (de dragende muren en het aangestorte deel van de betonnen constructievloer) niet waterdicht zijn en daardoor niet voldoen aan de eisen voor bestaande bouw uit het Bouwbesluit 2012 en dat vergaande maatregelen moeten worden getroffen om het vochtprobleem te verhelpen. Omdat de oorzaak van het probleem niet is weggenomen zullen de vochtconcentraties ook niet zomaar onder de 17% komen, aldus [eisende partij sub 1 c.s.]
      
    
    
      4.16.
      Belaggio Vastgoed c.s. betwisten dat de uitwendige scheidingsconstructie niet waterdicht is en dat de vochtconcentraties in de wanden van het souterrain liggen op 17% of hoger. Ook betwisten Belaggio Vastgoed c.s. dat het vochtprobleem wordt veroorzaakt doordat de muren (direct of indirect) in contact komen met grondwater. In de kern onderbouwen Belaggio Vastgoed c.s. het voorgaande door te stellen dat Belaggio Vastgoed c.s. niet in de gelegenheid zijn gesteld/geweest om zelf onderzoek te doen naar de vochtconcentraties en de oorzaak van het vochtprobleem. Belaggio Vastgoed c.s. wijzen er op dat zij, na het bezoek door [partijdeskundige 2] op 4 september 2020, hebben aangeboden om gedurende een langere periode metingen te verrichten en luiken te maken om zo te kunnen vaststellen of het probleem wel/niet wordt veroorzaakt door het grondwater. Dit aanbod is niet geaccepteerd door [eisende partij sub 1 c.s.] 
      
    
    
      4.17.
      Belaggio Vastgoed c.s. betogen verder dat het ook niet waarschijnlijk is dat het vochtprobleem wordt veroorzaakt door het grondwater, omdat er geen sprake was van een vochtprobleem op het moment dat zij het gebouw zelf kochten. Het is aannemelijk dat het vochtprobleem is veroorzaakt door gebeurtenissen daarna, zoals de twee lekkages die zijn verholpen, aldus Belaggio Vastgoed c.s. Belaggio Vastgoed c.s. wijzen er daarnaast op dat hun deskundige, [partijdeskundige 2] , tot de conclusie is gekomen dat de vochtconcentraties acceptabel zijn en dat de oorzaak, zoals zij stellen, is gelegen in de twee verholpen lekkages. Het kan volgens Belaggio Vastgoed c.s. twee jaar duren voor het vocht (afkomstig van de lekkages) weg is.  
      
    
    
      4.18.
      Volgens Belaggio Vastgoed c.s. kan voorts ook geen waarde worden toegekend aan de metingen van [eisende partij sub 1 c.s.] , omdat Belaggio Vastgoed c.s. niet bij de metingen aanwezig zijn geweest en omdat hun deskundige, [partijdeskundige 2] , tot andere resultaten is gekomen. Aan de door [eisende partij sub 1 c.s.] overgelegde rapporten kan volgens Belaggio Vastgoed c.s. geen waarde worden toegekend, omdat Belaggio Vastgoed c.s. niet betrokken zijn bij de onderzoeken en er geen hoor en wederhoor heeft plaatsgevonden.
      
    
    
      4.19.
      De rechtbank is van oordeel dat Belaggio Vastgoed c.s. voldoende gelegenheid hebben gehad om zelf metingen uit te voeren en onderzoek te doen naar de oorzaak van het vochtprobleem, gelet op het volgende. 
      
    
    
      4.20.
      In overleg met een externe expert is in oktober 2019 afgesproken dat Belaggio Vastgoed c.s. een bekwame onafhankelijke partij zullen aantrekken die vochtmetingen verricht, die criteria zal vaststellen om te kunnen beoordelen wanneer tot reparatie kan worden overgegaan en die zal repareren. Belaggio Vastgoed c.s. zijn destijds in de gelegenheid geweest om te meten en onderzoek te doen naar de oorzaak van het probleem en hebben dit niet gedaan. [eisende partij sub 1 c.s.] zijn, zoals zij onweersproken hebben gesteld, bij Belaggio Vastgoed c.s. blijven aandringen om metingen uit te voeren. Omdat Belaggio Vastgoed c.s. nalieten om zelf te meten en ook geen onafhankelijke partij aantrokken om te meten, hebben [eisende partij sub 1 c.s.] zelf een vochtmeter aangeschaft. [eisende partij sub 1 c.s.] hebben regelmatig de vochtconcentraties in het souterrain gemeten en de resultaten gedeeld met Belaggio Vastgoed c.s. In februari 2020 (na de reparatie van de lekkages) hebben [eisende partij sub 1 c.s.] bijvoorbeeld toenemende vochtconcentraties gemeten, geconstateerd dat het vochtprobleem erger werd (het breidde zich uit) en dit gemeld aan Belaggio Vastgoed c.s. Ook op dat moment hebben Belaggio Vastgoed c.s. niet aangeboden om te meten en onderzoek te doen naar de oorzaak van het probleem. [eisende partij sub 1 c.s.] hebben vervolgens op 4 april 2020 een ingebrekestelling gestuurd. In deze ingebrekestelling hebben [eisende partij sub 1 c.s.] aan Belaggio Vastgoed c.s. aangegeven dat zij een bouwfysisch onderzoek gaan laten uitvoeren door [Bouwtechnisch Ingenieursbureau] . Op dat moment hebben Belaggio Vastgoed c.s. ook niet aangegeven dat zij betrokken wilden worden bij dit onderzoek of zelf een onderzoek wilde laten uitvoeren. Pas nádat [eisende partij sub 1 c.s.] het [A-Rapport] , het [B-Rapport] -I én offertes voor het herstel aan Belaggio Vastgoed c.s. hebben gestuurd hebben Belaggio Vastgoed c.s. aangegeven dat zij hun eigen expert naar het souterrain willen laten kijken ( [partijdeskundige 2] ). Op 10 september 2020 stellen Belaggio Vastgoed c.s. vervolgens voor om te meten (gedurende een langere periode) en luiken te plaatsen (om onderzoek te doen naar de oorzaak). Dat [eisende partij sub 1 c.s.] niet akkoord zijn gegaan met dit voorstel, maakt niet dat Belaggio Vastgoed c.s. onvoldoende gelegenheid hebben gehad om zelf metingen uit te voeren en onderzoek te verrichten. Tussen oktober 2019 en september 2020 zijn Belaggio Vastgoed c.s. in de gelegenheid geweest om metingen uit te voeren en onderzoek te verrichten naar de oorzaak van het vochtprobleem. In plaats daarvan zijn Belaggio Vastgoed c.s. er vanuit gegaan dat het probleem veroorzaakt werd door de twee verholpen lekkages, ook nadat [eisende partij sub 1 c.s.] in februari 2020 hebben aangegeven dat het vochtprobleem verergerde.    
      
    
    
      4.21.
      De rechtbank is daarnaast van oordeel dat de door [eisende partij sub 1 c.s.] overgelegde metingen en rapporten kunnen worden gebruikt ter onderbouwing van de stellingen van [eisende partij sub 1 c.s.] , gelet op het volgende. 
      
    
    
      4.22.
      De rechtbank beoordeelt de door [eisende partij sub 1 c.s.] ingebrachte stukken als stukken ter motivering van de stellingen van [eisende partij sub 1 c.s.] en niet als stukken van een deskundige als bedoeld in artikel 198 Rv. [Bouwtechnisch Ingenieursbureau] en [Bouwkundig Adviesbureau] zijn partijdeskundigen en aan partijdeskundigen worden niet dezelfde strenge eisen gesteld als aan een (door de rechter benoemde) onafhankelijke deskundige. Het bepaalde in artikel 198, tweede lid, Rv is bijvoorbeeld niet van toepassing: een partijdeskundige is niet gehouden aan de regel van hoor en wederhoor. Belaggio Vastgoed c.s. zijn wel steeds op de hoogte gesteld van genoemde rapporten en deze rapporten zijn ook tussen partijen besproken. Belaggio Vastgoed c.s. hebben de gelegenheid gekregen en benut om met hun eigen deskundige het souterrain te bezoeken en te onderzoeken.  Belaggio Vastgoed c.s. hebben verder in deze procedure de gelegenheid gehad om te reageren op de onderbouwing van de stellingen van [eisende partij sub 1 c.s.]
      
      
        
          Waterdichtheid uitwendige scheidingsconstructie, vochtconcentraties in het souterrain en de benodigde werkzaamheden
        
      
      
    
    
      4.23.
      Belaggio Vastgoed c.s. hebben de met rapporten en metingen onderbouwde stelling van [eisende partij sub 1 c.s.] dat de uitwendige scheidingsconstructie (de dragende muren en de betonnen constructievloer) niet waterdicht is, dat de vochtconcentraties in de wanden niet (stabiel) liggen onder de 17% en ook niet onder de 17% gaan komen zonder specifieke werkzaamheden (het aanbrengen van een waterkerend vochtscherm tegen de dragende wanden en het waterdicht maken van de betonnen constructievloer) te verrichten, onvoldoende gemotiveerd betwist, gelet op het volgende. 
      
    
    
      4.24.
      Belaggio Vastgoed c.s. hebben de metingen van [eisende partij sub 1 c.s.] en de bevindingen van de deskundigen in de rapporten niet (voldoende) weersproken. Ze hebben ter onderbouwing van hun betwisting slechts een e-mail van [partijdeskundige 2] overgelegd, waarin [partijdeskundige 2] stelt dat de schade van het optrekkend vocht nog zichtbaar is, maar dat het optrekkend vocht een oud probleem is en de vochtconcentraties op 4 september 2020 niet problematisch waren. [partijdeskundige 2] heeft deze conclusies niet onderbouwd (in bijvoorbeeld een rapport) en het is niet duidelijk welke vochtconcentraties [partijdeskundige 2] gemeten heeft. Deze e-mail toont niet aan dat de meetresultaten van [eisende partij sub 1 c.s.] onjuist zijn en geeft de rechtbank geen aanleiding om te twijfelen aan de door [eisende partij sub 1 c.s.] overgelegde meetresultaten.  Hetzelfde geldt voor het evenmin met stukken onderbouwde standpunt van Bellagio Vastgoed c.s. dat de [de directeur] ook na 4 september 2020 één keer in het souterrain zou hebben vastgesteld dat de vochtpercentages stabiel en onder controle waren. Daarbij overweegt de rechtbank dat na één enkele meting niet met zekerheid kan worden gesteld dat het vochtprobleem is opgelost (dat de vochtconcentraties onder de 17% liggen en daar ook zullen blijven) of dat de oorzaak van het vochtprobleem is gelegen in de twee verholpen lekkages. Om zeker te weten dat het probleem is verholpen en om uit te sluiten dat het vochtprobleem veroorzaakt wordt door grondwater zijn immers, zoals partijen tijdens de mondelinge behandeling zelf ook stelden, meerdere metingen nodig gelet op de fluctuerende grondwaterstand. 
      
    
    
      4.25.
      De argumenten die Belaggio Vastgoed c.s. aanvoeren om te onderbouwen dat de oorzaak van het vochtprobleem is weggenomen (de twee lekkages) en dat het vochtprobleem een probleem van voorbijgaande aard is (en de vochtpercentages dus vanzelf, zonder werkzaamheden, onder de 17% zullen zakken) dat niet wordt veroorzaakt door contact van de muren met grondwater, overtuigen niet. [partijdeskundige 2] geeft aan dat het twee jaar kan duren voordat het vocht van de lekkages weg is. De lekkages zijn verholpen in 2019 en de laatste metingen van [eisende partij sub 1 c.s.] (waarin vochtconcentraties tot 65% zijn gemeten) zijn van meer dan twee jaar later. Uit de metingen van [eisende partij sub 1 c.s.] kan worden afgeleid dat de vochtproblemen zich – ook na herstel van de lekkages – onverminderd bleven voordoen (zelfs in ergere mate). Op basis van deze metingen en de overgelegde rapporten staat voldoende vast dat het vochtprobleem wordt veroorzaakt door contact met het grondwater, dat de uitwendige scheidingsconstructie (dragende muren en constructievloer) niet waterdicht is en de vochtconcentraties, zonder de in de rapporten voorgestelde werkzaamheden, niet zullen zakken tot onder de 17%, zoals overeengekomen. Ook zal het deel van de uitwendige scheidingsconstructie waaraan renovatiewerkzaamheden hebben plaatsgevonden (de dragende muren en het aangestorte deel van de betonnen constructievloer) zonder werkzaamheden niet waterdicht worden. Of Belaggio Vastgoed c.s. op enig moment in 2019/2020 de muren hebben geïnjecteerd doet aan het voorgaande niet af. Ook als dat is gebeurd heeft het, gelet op de gemeten vochtconcentraties, niet geholpen. 
      
    
    
      4.26.
      Ook de overige argumenten die Belaggio Vastgoed c.s. aanvoeren om te onderbouwen dat de specifieke werkzaamheden uit de rapporten onnodig zijn en kan worden volstaan met minder ingrijpende maatregelen overtuigen niet, gelet op het volgende. 
      
    
    
      4.27.
      Alleen het herstel van de vochtschade, zoals voorgesteld door Belaggio Vastgoed c.s., zal de vochtconcentraties in de muren niet omlaag brengen; daarmee wordt immers niets gedaan aan de oorzaak van het optrekkend vocht en/of aan de waterdichtheid van de uitwendige scheidingsconstructie. De rechtbank wijst er in dit verband op dat Belaggio Vastgoed c.s. op enig moment bij wijze van proef de vochtschade aan een deel van de muur in de kleine slaapkamer hebben hersteld en dat de oude vochtpatronen kort na de reparatie weer aanwezig waren. Ook dit wijst erop dat de oorzaak van het vochtprobleem moeten worden weggenomen, dat de oorzaak nog niet is weggenomen en dat alleen het herstel van de gevolgschade (vochtschade aan de muren) niet helpt. 
      
    
    
      4.28.
      Ter zitting hebben Belaggio Vastgoed c.s. nog betoogd dat het opnieuw injecteren van de dragende muren, maar dan via gaten geboord in de dekvloer, voldoende zal zijn om de vochtconcentraties onder de 17% te krijgen en de dragende muren waterdicht te krijgen. Naar het oordeel van de rechtbank is dit betoog niet voldoende onderbouwd. Daarbij is van belang dat ing. [partijdeskundige 1] , partijdeskundige van [eisende partij sub 1 c.s.] , in reactie hierop heeft gezegd dat dit injecteren meerdere keren zou moeten gebeuren en de slagingskans niet groot is. Bovendien biedt het injecteren van de dragende muren geen oplossing voor de vochtconcentraties in de niet-dragende muren (die ook niet uitkomen onder de 17%). Verder is van belang dat Belaggio Vastgoed c.s. niet nader onderbouwen dat het opnieuw injecteren ervoor zal zorgen dat de vochtconcentraties zullen uitkomen onder de 17%. Weliswaar wordt betoogd dat [partijdeskundige 2] en een ander bedrijf tot de conclusie zijn gekomen dat het injecteren het probleem zou moeten oplossen, maar ook dit  betoog / deze conclusie wordt niet onderbouwd. De rechtbank wijst er ten overvloede op dat Belaggio Vastgoed c.s., naar eigen zeggen, de muren al een keer (op een andere wijze) geïnjecteerd hebben en dit het probleem niet heeft opgelost.
      
    
    
      4.29.
      
        Naast herstel van de vochtschade en het injecteren van de muren hebben Belaggio Vastgoed c.s. geen andere werkzaamheden/methoden aangedragen die ervoor zullen zorgen dat het appartement voldoet aan de koopovereenkomst en de aanvullende overeenkomst. Alternatieve herstelmethoden zijn dus niet vast komen te staan. De rechtbank houdt het er daarom voor dat de door [eisende partij sub 1 c.s.] gestelde methoden voor herstel aangewezen zijn om de vochtconcentraties in de wanden van het souterrain onder de 17% uit te laten komen en de delen van het appartement waar renovatiewerkzaamheden aan hebben plaatsgevonden en onderdeel uitmaken van de uitwendige scheidingsconstructie (de dragende muren en de aangestorte betonnen constructievloer) te laten voldoen aan de eisen voor bestaande bouw uit het Bouwbesluit 2012. Aan verdere bewijslevering wordt niet toegekomen.   
        
          Mogelijkheid tot herstel geboden
        
      
      
    
    
      4.30.
      Zoals volgt uit de aanvullende overeenkomst moeten Belaggio Vastgoed c.s. werkzaamheden verrichten die ervoor zorgen dat de vochtconcentraties in de muren van het souterrain onder de 17% komen te liggen. Belaggio Vastgoed c.s. hebben, hoewel in gebreke gesteld op 4 april 2020, geen werkzaamheden verricht waardoor de vochtconcentraties in de muren van het souterrain onder de 17% zijn komen te liggen. Belaggio Vastgoed c.s. kunnen naar het oordeel van de rechtbank ook niet aan [eisende partij sub 1 c.s.] tegenwerpen dat zij daartoe niet in gelegenheid zijn gesteld. Gelet op hetgeen is overwogen onder 4.19 en 4.20 hebben Belaggio Vastgoed c.s. voldoende gelegenheid gehad om metingen uit te voeren en onderzoek te doen naar de oorzaak van het vochtprobleem. Verder volgt uit het voorgaande ook dat Belaggio Vastgoed c.s. geen toereikende voorstellen hebben gedaan om werkzaamheden te verrichten waardoor de vochtconcentraties in de muren van het souterrain onder de 17% komen te liggen en de delen van het souterrain waar renovatiewerkzaamheden aan hebben plaatsgevonden te laten voldoen aan de eisen voor bestaande bouw uit het Bouwbesluit 2012. Daarbij is van belang dat herstel van de gevolgschade (vochtschade aan de muren) en het opnieuw injecteren van de muren, zoals overwogen onder 4.27 en 4.28 niet voldoende is.
      
      
        
          Conclusie tekortkoming
        
      
      
    
    
      4.31.
      De rechtbank is, gelet op het voorgaande, van oordeel dat het appartement niet de eigenschappen bezit die [eisende partij sub 1 c.s.] op grond van de koopovereenkomst en de aanvullende overeenkomst mochten verwachten en dat Belaggio Vastgoed B.V. tekort zijn gekomen.
      
      
        
          Gedeeltelijke ontbinding
        
      
      
    
    
      4.32.
      Omdat Belaggio Vastgoed c.s. in gebreke zijn gesteld en het probleem niet hebben hersteld moet worden vastgesteld dat Belaggio Vastgoed c.s. in verzuim zijn. Er is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van schuldeisersverzuim, omdat, gelet op hetgeen is overwogen in 4.27 t/m 4.30 niet is gebleken dat Belaggio Vastgoed c.s. bereid en in staat waren aan hun verplichtingen te voldoen. 
      
      
        
          Aansprakelijkheid verkopers
        
      
      
    
    
      4.33.
      Voordat de rechtbank de ongedaanmakingsverplichting en de gevolgschade zal motiveren, zal de rechtbank eerst ingaan op het betoog van Belaggio Vastgoed c.s. dat zij, gelet op artikel 6.3 van de koopovereenkomst, alleen aansprakelijk zijn voor de herstelkosten, waarbij rekening dient te worden gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. 
      
    
    
      4.34.
      Zoals overwogen in 4.12 zijn partijen met artikel 29 en de aanvullende overeenkomst van artikel 6.3 afwijkende afspraken overeengekomen. De rechtbank leest noch in de aanvullende overeenkomst, noch in artikel 29, dat Belaggio Vastgoed c.s. hun aansprakelijkheid ten aanzien van de door hun uitgevoerde (renovatie)werkzaamheden en de vochtconcentraties in de muren hebben beperkt tot de herstelkosten. 
      
      
        
          Ongedaanmakingsverplichting
        
      
      
    
    
      4.35.
      De gedeeltelijke ontbinding houdt een evenredige vermindering in van de wederzijdse prestaties in hoeveelheid of hoedanigheid (artikel 6:270 BW). Voor zover deze prestaties reeds zijn nagekomen, ontstaat een verbintenis tot ongedaanmaking daarvan (artikel 6:271 BW). Met [eisende partij sub 1 c.s.] is de rechtbank van oordeel dat de niet geleverde prestatie in dit concrete geval kan worden begroot op de kosten die noodzakelijk zijn om het appartement te laten voldoen aan de koopovereenkomst en de aanvullende overeenkomst, ofwel de herstelkosten. 
      
    
    
      4.36.
      
        
          [eisende partij sub 1 c.s.] stellen het benodigde bedrag voor het herstel op € 155.690,43. Dit zijn de (herstel)kosten die volgens [eisende partij sub 1 c.s.] noodzakelijk zijn om de specifieke werkzaamheden die volgen uit de rapporten (het aanbrengen van een waterkerend vochtscherm tegen de dragende muren en het waterdicht maken van de betonnen constructievloer). [eisende partij sub 1 c.s.] onderbouwen het bedrag van € 155.690,43 met twee offertes van twee verschillende samenwerkingscombinaties. De offerte van [Y] in samenwerking met Vochtpro komt uit op een totaalbedrag van € 155.690,43 en de offerte van Bouwlink in samenwerking met Dryworks komt uit op een totaalbedrag van 
        € 161.097,57. [eisende partij sub 1 c.s.] hebben gekozen voor het laagste bedrag en vorderen 
        € 155.690,43.
      
      
    
    
      4.37.
      Volgens Belaggio Vastgoed c.s. kan worden volstaan met minder ingrijpende werkzaamheden. Daarnaast betwisten Belaggio Vastgoed c.s. dat het volledig waterdicht maken van het souterrain € 155.690,43 kost. Belaggio Vastgoed c.s. hebben een tegenofferte overgelegd van [Bedrijf], een ander bedrijf van [de directeur] . Deze offerte komt uit op een totaalbedrag van € 60.073,00. 
      
    
    
      4.38.
      Gelet op hetgeen is overwogen onder 4.26 t/m 4.29 gaat de rechtbank er vanuit dat de door [eisende partij sub 1 c.s.] gestelde werkzaamheden nodig zijn om het appartement te laten voldoen aan de koopovereenkomst en de aanvullende overeenkomst. 
      
    
    
      4.39.
      Belaggio Vastgoed c.s. hebben met de tegenofferte onvoldoende gemotiveerd betwist dat het gevorderde bedrag van € 155.690,43 nodig is om het souterrain waterdicht te maken. In de tegenofferte ontbreken een aantal werkzaamheden die wel zijn opgenomen in de door [eisende partij sub 1 c.s.] overgelegde offertes, zoals de badkamer en het sloopwerk. Ook de vochtschermen tegen de dragende muren staan niet genoemd in de tegenofferte. Dat [de directeur] tijdens de mondelinge behandeling heeft gezegd dat voor het bedrag van € 60.073,00 ook vochtschermen kunnen worden geplaatst, maakt het voorgaande niet anders, nu de tegenofferte, ook met de vochtschermen, niet zien op alle werkzaamheden waar de offertes van [eisende partij sub 1 c.s.] op zien. 
      
    
    
      4.40.
      De rechtbank begroot de kosten die noodzakelijk zijn om het appartement aan de koopovereenkomst en de aanvullende overeenkomst te laten voldoen aan de hand van de door [eisende partij sub 1 c.s.] overgelegde offerte van [Y] in samenwerking van Vochtpro, op € 155.690,43. Dit bedrag bepaalt de hoogte van de ongedaanmakingsverplichting. Op grond van artikel 6:271 BW zal de rechtbank Belaggio Vastgoed c.s. veroordelen dit bedrag aan [eisende partij sub 1 c.s.] te betalen. Nu de verplichting van Belaggio Vastgoed c.s. tot betaling van dit bedrag pas ontstaat per de datum van dit vonnis, zijn zij nog niet in verzuim. De gevorderde rente zal daarom worden toegewezen vanaf de gevorderde uiterste betalingstermijn (14 dagen na betekening van dit vonnis). 
      
      
        
          Gevorderde aanvullende schadevergoeding (gevolgschade)
        
      
      
      
        
          Artikel 6:74 BW
        
      
      
    
    
      4.41.
      
        Artikel 6:74 BW bepaalt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis verplicht de schuldenaar de schade die de schuldeiser daardoor lijdt te vergoeden, tenzij de tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend. Belaggio Vastgoed c.s. zijn verplicht om, binnen de grenzen van het bepaalde in Boek 6, titel 1, afdeling 10 (de artikelen 6:95 e.v.) van het BW, de schade te vergoeden die [eisende partij sub 1 c.s.] als gevolg van de tekortkomingen hebben geleden en nog zullen lijden.
        
          
          Nog niet ingetreden schade
        
      
      
    
    
      4.42.
      
        [eisende partij sub 1 c.s.] vorderen: 1) een bedrag van € 545,00 voor het demonteren en monteren van een op maat gemaakt badkamermeubel, 2) een bedrag van € 1.000,00 voor schade aan de tuin, omdat de herstelwerkzaamheden via het achterom en de achtertuin worden uitgevoerd, 3) een bedrag van € 2.505,00, omdat het souterrain leeggehaald zal moeten worden en de inboedel vervoerd en opgeslagen zal moeten worden voor een periode van ongeveer 3 maanden, en 4) een P.M.-post voor vervangend verblijf tijdens de herstelwerkzaamheden. [eisende partij sub 1 c.s.] onderbouwen de bedragen van € 545,00 en € 2.505,00 met offertes. 
      
    
    
      4.43.
      Belaggio Vastgoed c.s. betwisten dat het noodzakelijk is dat 1) het souterrain moet worden leeggehaald, 2) inboedel drie maanden lang moet worden opgeslagen, 3) [eisende partij sub 1 c.s.] elders moeten verblijven, en 4) een badkamermeubel moeten worden gedemonteerd en gemonteerd. Belaggio Vastgoed c.s. voeren daartoe aan dat niet vaststaat dat de vochtconcentraties op of boven de 17% liggen en dat ook niet vaststaat dat er geen minder verstrekkende oplossing is dan in de door [eisende partij sub 1 c.s.] overgelegde rapporten wordt voorgesteld. Belaggio Vastgoed c.s. betwisten verder dat schade aan de tuin zal ontstaan en wijzen erop dat het gevorderde bedrag voor de schade aan de tuin niet onderbouwd is.  
      
    
    
      4.44.
      De gevorderde bedragen voor het demonteren en monteren van het badkamermeubel, voor de schade aan de tuin, voor het leeghalen van het souterrain, het vervoeren van de inboedel en het opslaan van de inboedel, en de verblijfskosten, betreffen toekomstige schade, die nog niet is ingetreden. Artikel 6:105 BW bepaalt dat de begroting van nog niet ingetreden schade door de rechter geheel of gedeeltelijk kan worden uitgesteld of na afweging van goede en kwade kans bij voorbaat kan geschieden. In beide gevallen zal dan wel in voldoende mate moeten worden gesteld dat de schade zich zal voordoen. 
      
    
    
      4.45.
      De rechtbank is van oordeel dat [eisende partij sub 1 c.s.], gelet ook op de betwisting door Belaggio Vastgoed c.s., onvoldoende gemotiveerd hebben gesteld dat sprake zal zijn van schade aan de tuin. [eisende partij sub 1 c.s.] hebben alleen gesteld dat de herstelwerkzaamheden via het achterom en de achtertuin moeten worden uitgevoerd. Uit deze stelling kan niet worden afgeleid dat er ook daadwerkelijk schade aan de tuin zal ontstaan. Ook het gevorderde bedrag van € 1.000,00 is niet onderbouwd. Het is een door [eisende partij sub 1 c.s.] zelf geschat bedrag. Het gevorderde bedrag voor schade aan de tuin zal gelet op het voorgaande worden afgewezen.  
      
    
    
      4.46.
      De gevorderde verblijfskosten zijn naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gemotiveerd. [eisende partij sub 1 c.s.] hebben slechts een P.M.-post opgenomen en gesteld dat het noodzakelijk is elders te verblijven tijdens de werkzaamheden. Dit is niet voldoende. Het had op de weg van [eisende partij sub 1 c.s.] gelegen om handen en voeten te geven aan de vordering, bijvoorbeeld met een indicatie over de hoogte van de kosten. De gevorderde P.M.-post voor verblijfskosten zal worden afgewezen.
      
    
    
      4.47.
      Ten aanzien van de rest van de gevorderde bedragen voor toekomstige schade overweegt de rechtbank als volgt. [eisende partij sub 1 c.s.] hebben voldoende concreet onderbouwd dat de schade zich zal voordoen en Belaggio Vastgoed c.s. hebben onvoldoende gemotiveerd betwist dat dit het geval is. Zoals overwogen in rechtsoverweging 4.15 en 4.30 is komen vast te staan dat de vochtconcentraties niet onder de 17% liggen en dat de oplossing die in de door [eisende partij sub 1 c.s.] overgelegde rapporten wordt voorgesteld, aangewezen is. Omdat de gehele dekvloer verwijderd dient te worden om de constructievloer waterdicht te kunnen maken, zal het, zoals [eisende partij sub 1 c.s.] stellen, noodzakelijk zijn dat het souterrain wordt leeggehaald en dat de inboedel ergens anders wordt opgeslagen. De gevorderde bedragen die zien op het demonteren en monteren van het badkamermeubel, het leeghalen van het souterrain en het vervoeren en opslaan van de inboedel zullen worden toegewezen. 
      
      
        
          Onderzoekskosten
          
        
      
    
    
      4.48.
      
        [eisende partij sub 1 c.s.] vorderen verder vergoeding van de in het voortraject uitgevoerde onderzoeken, die hebben geleid tot het [A-Rapport] , het [B-Rapport] -I en het [B-Rapport] -II. Het betreft in totaal een bedrag van € 6.234,00, waarvan € 1.997,00 is toe te rekenen aan [Bouwtechnisch Ingenieursbureau] en € 4.237,00 aan [Bouwkundig Adviesbureau] . Daarnaast vorderen [eisende partij sub 1 c.s.] een bedrag van € 1.179,75 voor deskundigenwerkzaamheden na de dagvaarding door [Bouwkundig Adviesbureau] .
      
    
    
      4.49.
      Belaggio Vastgoed c.s. betwisten dat het inschakelen van twee deskundigen, in plaats van één, toegevoegde waarde heeft gehad. Ook betwisten Belaggio Vastgoed c.s. dat het noodzakelijk was dat [Bouwkundig Adviesbureau] twee rapporten heeft opgesteld, in plaats van één. Daarnaast wijzen Belaggio Vastgoed c.s. erop dat zij niet zijn betrokken bij de totstandkoming van de rapporten. 
      
    
    
      4.50.
      Op grond van het bepaalde in artikel 6:96, tweede lid, sub b, BW hebben [eisende partij sub 1 c.s.] in beginsel recht op vergoeding van kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid van de wederpartij, mits die kosten in redelijkheid zijn gemaakt en ook de omvang daarvan redelijk is. De rechtbank acht de gevorderde onderzoekskosten van in totaal € 7.413,75 (€ 6.234,00 + € 1.179,75) in het licht van dit criterium toewijsbaar, nu, gelet op de complexiteit van het vochtprobleem, de twee deskundigen en de drie onderzoeken nodig waren om de (omvang van de) aansprakelijkheid van [eisende partij sub 1 c.s.] vast te kunnen stellen, te meer nu werd betwist dat 1) het appartement niet voldeed aan de koopovereenkomst en aanvullende overeenkomst, 2) de oorzaak van het vochtprobleem nog niet is verholpen, en ook 3) het waterdicht maken van het souterrain noodzakelijk is. Van belang is voorts dat het [B-Rapport] -II is opgesteld, omdat Belaggio Vastgoed c.s. onder verwijzing naar de constateringen door [partijdeskundige 2] bleven volhouden dat het vochtprobleem was opgelost en niet werd veroorzaakt door grondwater. De kosten zijn naar het oordeel van de rechtbank in redelijkheid gemaakt en ook de omvang van de kosten is redelijk. 
      
    
    
      4.51.
      Voorts vorderen [eisende partij sub 1 c.s.] vergoeding van het honorarium van [partijdeskundige 1] voor advies en toezicht tijdens de herstelwerkzaamheden. Het betreft een bedrag van € 2.269,00. Dit gevorderde bedrag zal worden afgewezen, omdat [eisende partij sub 1 c.s.] , gelet op de betwisting, de noodzaak van deze kosten, bovenop de geoffreerde herstelkosten, niet voldoende onderbouwd hebben. 
      
      
        
          Wettelijke rente over het schadebedrag
        
      
      
    
    
      4.52.
      
        [eisende partij sub 1 c.s.] vorderen wettelijke rente over het schadebedrag vanaf 25 maart 2021, nadat Belaggio Vastgoed c.s. per brief van 11 maart 2021 aansprakelijk zijn gesteld en tot 25 maart 2021 in de gelegenheid zijn gesteld om aansprakelijkheid te erkennen. De rechtbank zal de gevorderde wettelijke rente als onbetwist conform de eis toewijzen.
      
      
        
          Verklaringen voor recht
        
      
      
    
    
      4.53.
      De gevorderde verklaringen voor recht worden afgewezen, omdat [eisende partij sub 1 c.s.] daar geen belang bij hebben, naast de toewijzing van de vorderingen tot gedeeltelijke ontbinding, betaling van een bedrag van € 155.690,43 in verband met de ongedaanmakingsverplichting, en betaling van schadevergoeding. 
      
      
        
          Samengevat
        
      
      
    
    
      4.54.
      Samengevat is toewijsbaar: € 155.690,43 in verband met de ongedaanmakingsverplichting na de gedeeltelijke ontbinding, alsmede € 3.050,00 (€ 545,00 + € 2.505,00), aan nog te lijden schade. Ook is toewijsbaar een bedrag van € 7.413,75 in verband met kosten ter vaststelling van de aansprakelijkheid van Belaggio Vastgoed c.s.
      
      
        
          Beslag- en proceskosten
        
      
      
    
    
      4.55.
      
        [eisende partij sub 1 c.s.] vorderen veroordeling van Belaggio Vastgoed c.s. tot vergoeding van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op € 2.172,79 (€ 93,79 voor verschotten, € 1.770,00 voor salaris advocaat (1 rekest x € 1.770,00) en € 309,00 aan griffierecht). 
      
    
    
      4.56.
      Belaggio Vastgoed c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partijen in de proceskosten worden veroordeeld. Het in de bodemzaak door [eisende partij sub 1 c.s.] betaalde griffierecht bedraagt € 1.666,00. Op dit bedrag kunnen [eisende partij sub 1 c.s.] op hun verzoek het reeds betaalde griffierecht in de beslagprocedure van € 309,00 in mindering laten brengen. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van [eisende partij sub 1 c.s.] op: 
      - dagvaarding	€ 	109,71
      - griffierecht	€	1.357,00
      - salaris advocaat	€	4.425,00 (2,5 punt × tarief € 1.770,00)
      Totaal	€ 	5.891,71  
      
    
    
      4.57.
      De gevorderde nakosten zullen op de hierna in het dictum weergegeven wijze worden begroot.
      
      
        
          in reconventie
        
      
    
    
      4.58.
      Nu de vorderingen van [eisende partij sub 1 c.s.] zullen worden toegewezen bestaat anders dan Belaggio Vastgoed c.s. stellen geen aanleiding voor het oordeel dat de vorderingen van [eisende partij sub 1 c.s.] ondeugdelijk zijn. Aan een belangenafweging komt de rechtbank niet toe. Dit zou alleen het geval zijn geweest als de vorderingen van [eisende partij sub 1 c.s.] zouden worden afgewezen. 
      
    
    
      4.59.
      De vorderingen van Belaggio Vastgoed c.s. in reconventie worden afgewezen. 
      
    
    
      4.60.
      
        Belaggio Vastgoed c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisende partij sub 1 c.s.] worden begroot op: 
        - salaris advocaat	€	1.770,00 (1 punt × tarief € 1.770,00)
        Totaal	€ 	1.770,00  
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      
        in conventie 
      
    
    
      5.1.
      ontbindt de koopovereenkomst betreffende het appartementsrecht [adres] gedeeltelijk, 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Belaggio Vastgoed c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan [eisende partij sub 1 c.s.] te betalen een bedrag van € 155.690,43 (honderdvijfenvijftigduizendzeshonderdnegentig euro en drieënveertig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt Belaggio Vastgoed c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eisende partij sub 1 c.s.] te betalen een bedrag van € 10.463,75 (tienduizendvierhonderddrieënzestig euro en vijfenzeventig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag vanaf 25 maart 2021 tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt Belaggio Vastgoed c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 2.172,79,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt Belaggio Vastgoed c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eisende partij sub 1 c.s.] tot op heden begroot op € 5.891,71,
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt Belaggio Vastgoed c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
      
    
    
      5.7.
      verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.8.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in reconventie 
        
      
      
    
    
      5.9.
      wijst de vorderingen af;
    
    
      5.10.
      veroordeelt Belaggio Vastgoed c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eisende partij sub 1 c.s.] tot op heden begroot op € 1.770,00,
      
    
    
      5.11.
      verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad.  
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F Bouman en in het openbaar uitgesproken op 8 juni 2022.
      
    
  
  
    type: 
    coll: