ECLI:NL:GHDHA:2022:461, Gerechtshof Den Haag, 05-04-2022, 200.268.212--01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-04-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Appartementsrecht. Lekkage in woning. Aansprakelijkheid eigenaar;  niet de VvE. Toepasselijk splitsingsreglement.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    Afdeling Civiel recht
    
    
      Zaaknummer hof		: 200.268.212/01Zaaknummer rechtbank		: 7284333 CV EXPL 18-44705
    
    
    
      
        Arrest van 5 april 2022  
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellante]
        ,
      wonend in Rotterdam,
      appellante,advocaat: mr. S.W. van Zijl te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Vereniging van Eigenaars flatgebouw [adres],
      gevestigd te Rotterdam,
      geïntimeerde,advocaat: mr. M.B. van Munster te Den Haag.
    
    
    
      Het hof zal partijen hierna noemen [appellante] en de VvE.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1
      Deze zaak gaat in hoger beroep over de vraag of de VvE aansprakelijk is voor  schade door lekkage in de woning van [appellante]. Volgens de kantonrechter is de VvE dat niet maar [appellante] zelf. Het hof is het daarmee eens. 
      
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
      
        
          de dagvaarding van 26 september 2019, waarmee [appellante] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 28 juni 2019;
        
        
          de memorie van grieven van [appellante], met bijlagen;
        
        
          het arrest van dit hof van 17 december 2019, waarin een comparitie van partijen is gelast;
        
        
          de memorie van antwoord van de VvE ter gelegenheid van de comparitie van partijen van 12 maart 2020, met bijlagen;
        
        
          de akte uitlaten van de VvE van 23 maart 2021;
        
        
          de akte van [appellante] van 23 maart 2021;
        
        
          de antwoord-akte van de VvE van 20 april 2021;
        
        
          de antwoord-akte van [appellante] van 20 april 2021.
        
      
      
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
    
      3.1
      
        [appellante] heeft sinds 1992 een appartement aan de [adres] in eigendom (hierna: de woning). Zij is van rechtswege lid van de VvE.
    
    
      3.2
      In de toepasselijke akte van splitsing  is, met verwijzing naar het Modelreglement 1973, het splitsingsreglement vastgesteld. Daarbij is onder meer afgeweken van artikel 2 sub b van genoemd Modelreglement en wel als volgt:  “In afwijking van het in artikel 2 sub b (…) bepaalde zullen niet tot de gemeenschappelijke gedeelten worden gerekend de leidingen voor gas, water, electriciteit en telefoon, welke zich in de privé-gedeelten bevinden, onverminderd het bepaalde in artikel 3 (…).” 
    
    
      3.3
      
        [appellante] heeft in juni 2017 last gehad van lekkage in haar slaapkamer (natte vloerbedekking en rioollucht). Nadat de door de VvE ingeschakelde loodgieter geen oorzaak van de lekkage had gevonden, heeft [appellante] het bedrijf Lekdetectie Inspectie Nederland (hierna: Lekdetectie) in de persoon van [medewerker Lekdetectie], ingeschakeld. Na onderzoek op 14 juni 2017 achtte Lekdetectie aannemelijk dat er sprake was van een lekkende aanhechting op de standleiding in de koof van de slaapkamer.
    
    
      3.4
      
        [appellante] is in juli 2017 gestopt met betaling van de maandelijkse eigenaarsbijdrage aan de VvE.
    
    
      3.5
      In april 2018 heeft [appellante] weer een lekkage gehad in de slaapkamer. Zij heeft toen opnieuw Lekdetectie ([medewerker Lekdetectie]) ingeschakeld. Het rapport van het uitgevoerde onderzoek vermeldt als conclusie en advies: “Een lekkage in de vloerbedekking van de slaapkamer is het gevolg van een met tape afgedekte loden afvoer leiding onder de vloerbedekking in de slaapkamer. Bij het vorige lekdetectie onderzoek in juni 2017 hangt bij de koof en kleding kast in de slaapkamer een enorme rioollucht. Maar was de oude wastafelafvoer niet toegankelijk i.v.m. de kledingkast en het niet afweten van het bestaan hiervan. Na  verwijderen van de kledingkast en de doorweekte vloerbedekking is de met tape afgedekte lekkende loden afvoerleiding zichtbaar. Het afvalwater dat via de loden afvoerleiding door verstopping en/of opstuwing terugstroomt loopt zo onder het tapijt en de kledingkast de slaapkamer in. (….). Advies: (…)  Afvoerleiding in slaapkamer op juiste manier afdoppen. (…).  Blijkens bijgevoegde foto’s werd in de koof geen zichtbare lekkage aangetroffen en was na het demonteren van de kledingkast, een afvoerleiding zichtbaar.
    
    
      3.6
      In opdracht van [appellante] heeft een loodgieter begin juni 2018 de geadviseerde werkzaamheden uitgevoerd. Hiermee was het lekkageprobleem opgelost. 
    
    
      3.7
      In opdracht van [appellante] heeft vervolgens [medewerker Dekra Experts] (hierna: [medewerker Dekra Experts]) van  Dekra Experts (hierna: Dekra) de door [appellante] gestelde schade in kaart gebracht. Daartoe heeft [medewerker Dekra Experts] op 13 juni 2018 de woning bezocht. In zijn rapport heeft hij onder meer vermeld: “(…) De lekkage is op 1 juni 2018 (..) hersteld. De lekkage betrof een niet goed afgesloten riolering in de vloer, ten behoeve van een voormalige wastafel in de slaapkamer. De wastafel was op het moment dat partij 1 [hof: [appellante]] de woning betrok reeds gedemonteerd en het leidingwerk was afgesloten. De afgedopte riolering was weggewerkt in de afwerkvloer en bevond zich onder de vloerbedekking en een kast, uit het zicht van partij 1. De lekkage is ontstaan doordat de betreffende riolering in eerste instantie provisorisch was uitgevoerd en onvoldoende dicht was, waardoor rioolwater via dit afgedopte punt kon terugstromen in de woning. (….) De schade hebben wij als volgt begroot: (…) € 2.400,00” Foto 2 uit de bijgevoegde fotobijlage heeft als omschrijving: “Detail van foto 1. Achter de kast bevinden zich de aansluitpunten voor water en riolering t.b.v. een voormalige wastafel. De riolering (afvoer) was in eerste instantie provisorisch afgedicht.” 
    
    
      3.8
      
        [appellante] heeft als productie 8 bij de memorie van grieven een e-mail van [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) aan [naam] [naar het hof begrijpt [appellante]] met als onderwerp ‘Mijn brief ter ondersteuning van de akelige situatie.’ overgelegd. Hierin schrijft [betrokkene 1] over hetgeen hij vanaf begin juli 2018 in de woning heeft gezien en heeft opgeknapt.
      
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank
    
    
      4.1
      De VvE heeft [appellante] gedagvaard, kort gezegd, wegens niet betaling van de eigenaarsbijdrage ten bedrage van € 3.803,70. De VvE heeft (in conventie) dit bedrag gevorderd, vermeerderd met incassokosten en wettelijke rente. Daarnaast heeft zij veroordeling van [appellante] gevorderd om toekomstige bijdragen aan de VvE te voldoen, zodra deze opeisbaar zijn, en wel vanaf 1 oktober 2018, plus proceskosten.
    
    
      4.2
      
        [appellante] op haar beurt heeft zich beroepen op een tegenvordering, namelijk  schadevergoeding wegens lekkages, die zij wil (blijven) verrekenen met vorderingen van de VvE. Per saldo maakt [appellante] aanspraak op een bedrag van € 6.522,05. Zij heeft, samengevat, in reconventie gevorderd om de VvE te veroordelen tot betaling van dit bedrag, vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten. 
      
    
    
      4.3
      De kantonrechter heeft de vorderingen van de VvE toegewezen en die van [appellante] afgewezen. 
    
    
      4.4
      Volgens de kantonrechter is in 2018 na verwijdering van de kledingkast en vloerbedekking gebleken dat de lekkage werd veroorzaakt door een met tape afgedekte afvoerleiding, die afkomstig was van een wastafel die daar vroeger was gesitueerd. Deze afvoerleiding behoorde dus tot het privé-gedeelte van het appartement. De afvoerleiding is kennelijk op enig moment afgezaagd en op die plek gaan lekken. Omdat de leiding niet behoorde tot de gemeenschappelijke delen is de VvE niet aansprakelijk voor de door [appellante] gestelde schade.
    
    
      4.5
      De vordering van de VvE staat vast. [appellante] is met betaling ervan in verzuim gekomen, aldus nog steeds de kantonrechter.
      
    
  
  
    
      5Vorderingen in hoger beroep
    
    
      5.1
      
        [appellante] is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft vijf grieven tegen het vonnis aangevoerd. Zij vordert hetzelfde als bij de kantonrechter en concludeert tot alsnog afwijzing van de vorderingen van de VvE.
    
    
      5.2
      De VvE heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
      
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    
    
      6.1
      
        
          [appellante] klaagt met haar vijf grieven in essentie over het oordeel van de kantonrechter dat zij geen aanspraak heeft op schadevergoeding omdat de lekkage zich heeft voorgedaan in een leiding die tot het privé-gedeelte van de woning behoort. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
        
          Het splitsingsreglement (privé-leidingen) 
          
        
      
    
    
      6.2
      Uitgangspunt is het toepasselijke splitsingsreglement. Hierin is onder meer geregeld dat waterleidingen die zich in het privé-gedeelte bevinden, niet tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren. Herstel hiervan is dus een verplichting van de individuele eigenaar, niet van de gezamenlijke eigenaren (kort gezegd: de VvE). Dit alles is niet in geschil.De oorzaak van de lekkage (de niet deugdelijk afgedopte afvoerleiding in de slaapkamer) 
    
    
      6.3
      
        [appellante] betwist dat de lekkage zich heeft voorgedaan in een leiding die tot het privé-gedeelte van de woning behoorde. Met name betwist [appellante] dat in de slaapkamer een wastafel heeft gezeten en dat op enig moment de afvoerleiding ervan is afgezaagd, zoals de kantonrechter heeft aangenomen. Zij wist naar haar zeggen bij aankoop van de woning (in 1992) niet dat de woning drie kamers had en later is aangepast naar twee kamers. Voor zover er een wastafel zou zijn geweest, mag niet worden verwacht dat zij dat geweten heeft.  De ware oorzaak van de lekkage komt van de bovenburen en blijkt uit de verklaring van [betrokkene 1] (productie 8) en de foto’s (productie 9) omtrent de verwaarloosde standleiding, met name productie 9, laatste foto, aldus nog steeds [appellante].
    
    
      6.4
      
        Het hof volgt [appellante] hierin niet. Het hof neemt als vaststaand aan dat de oorzaak van de lekkage moet worden gevonden in de niet deugdelijk afgedopte afvoerleiding in de slaapkamer. Dit blijkt  uit:
        (i)  	het in opdracht van [appellante] opgestelde rapport van Lekdetectie van 2018 (zie overweging 3.5) met als conclusie en advies: “Een lekkage in de vloerbedekking van de slaapkamer is het gevolg van een met tape afgedekte loden afvoer leiding onder de vloerbedekking in de slaapkamer (…) Advies: (…) Afvoerleiding in slaapkamer op juiste manier afdoppen”;(ii)	in samenhang met het feit dat na opvolging van dit advies de lekkage was verholpen.
      
    
    
      6.5
      De verklaring van [betrokkene 1] maakt dit niet anders. Uit zijn verklaring blijkt immers dat hij slechts de gevolgen van de lekkage heeft gezien (hij kwam pas begin juli 2018 in de woning nadat blijkens het rapport van Dekra de lekkage op 1 juni 2018 was verholpen). [betrokkene 1] heeft in zijn verklaring bovendien niets over de oorzaak ervan vermeld. 
    
    
      6.6
      Ook de foto’s (productie 9) maken dit niet anders. 
    
    
      6.7
      In de eerste plaats staat vast dat de koof in de slaapkamer (met de standleiding) droog was (zie overweging  3.5), zodat er geen aanwijzing is dat de lekkage in 2018 daar vandaan kwam. Voor zover Lekdetectie in haar eerste rapport (uit 2017) nog aannam dat de lekkage gezocht moest worden in een lekkende aanhechting op die standleiding, is deze aanname in het tweede rapport (uit 2018) gecorrigeerd. Er is ook geen enkele aanwijzing dat genoemde (ondeugdelijk afgedopte) ‘loden afvoerleiding onder de vloerbedekking’ iets met (een aanhechting op) de standleiding te maken had. In de tweede plaats ziet het hof op deze foto’s, zonder verdere toelichting, niets wat voor deze zaak van belang is.  In de derde plaats is volstrekt onlogisch dat een lekkage bij de bovenbuurman [betrokkene 2] (van nummer 29) – volgens de VvE veroorzaakt door andere oorzaken – slechts de vloerbedekking en kast van [appellante] nat zou hebben gemaakt en niet het plafond en de wand(en). In ieder geval heeft [appellante] hieromtrent geen toereikende verklaring gegeven.
    
    
      6.8
      Aan het aanbod van [appellante] om [betrokkene 1] en [betrokkene 2] als getuigen te horen gaat het hof voorbij. Zoals gezegd kwam [betrokkene 1] pas na herstel in de woning. Er is evenmin in de stellingen van [appellante] enige aanwijzing te vinden dat [betrokkene 2] voordien in de woning is geweest en iets relevants zou kunnen verklaren omtrent de oorzaak van de lekkage in de woning. Bovendien is het bewijsaanbod te weinig specifiek.Wetenschap bij [appellante]?  
    
    
      6.9
      Het hof wil wel aannemen dat [appellante] niet (meer) wist dat er een niet goed afgedopte afvoerleiding onder de vloerbedekking (de afwerkvloer) zat. Dit is echter niet relevant voor de vraag wie verantwoordelijk is voor herstel van de lekkage en de schade, te weten of  [appellante] (als eigenares van de woning; het privé gedeelte) of de gezamenlijke appartementseigenaren die de kosten van de gemeenschappelijke delen moeten dragen.  
    
    
      6.10
      Relevant is namelijk het toepasselijke splitsingsreglement, meer specifiek of er al dan niet sprake is van een ‘leiding voor water, welke zich in het privé-gedeelte bevindt’ (zie overweging 3.2). De betreffende leiding bevindt zich onmiskenbaar in het privé gedeelte (namelijk in de slaapkamer van de woning van [appellante]). Een redelijke, geobjectiveerde, uitleg van deze bepaling in het splitsingsreglement houdt in dat het daarbij moet gaan om leidingen die niet dienstbaar zijn aan de gemeenschappelijke eigenaren (zoals bijvoorbeeld de standleiding die via de koof in de slaapkamer van [appellante] doorloopt naar andere appartementen).  Privé leiding in de zin van het splitsingsreglement 
    
    
      6.11
      Het hof heeft hiervoor al geoordeeld dat de oorzaak van de lekkage gevonden moet worden in de niet goed afgedopte (namelijk slechts met tape afgedichte) afvoerleiding. Het hof neemt als vaststaand aan dat deze leiding oorspronkelijk als afvoerleiding diende voor een op enig moment verwijderde wastafel in de slaapkamer (en dus dienstbaar was aan het privé-gedeelte). Het hof wijst in dit verband met name op de niet weersproken rapporten van Lekdetectie en Dekra, waarbij het hof in het bijzonder nog wijst op de verklaring van [medewerker Lekdetectie] over de ‘oude wastafelafvoer’ en die van ir. [medewerker Dekra Experts] van Dekra, die de aansluitpunten voor water en riolering t.b.v. een voormalige wastafel noemt (detail van foto 1 in foto 2). 
    
    
      6.12
      
        [appellante] heeft subsidiair nog betoogd dat de afvoerleiding zich in de gemeenschappelijke vloer bevindt en dus (ook volgens de splitsingsakte) gemeenschappelijk is. Zij verwijst daarbij ook nog naar (door haar advocaat onderstreepte) passages in het rapport Dekra, te weten: “De lekkage betrof een niet goed afgesloten riolering in de vloer, ten behoeve van een voormalige wastafel in de slaapkamer. De wastafel was op het moment dat partij 1 de woning betrok reeds gedemonteerd en het leidingwerk was afgesloten. De afgedopte riolering was weggewerkt in de afwerkvloer en bevond zich onder de vloerbedekking en de kast”. 
    
    
      6.13
      Dit betoog kan [appellante] niet baten. Uiteraard zal ook een privé-afvoerleiding via doorvoer door het gemeenschappelijke casco uiteindelijk aansluiting moeten vinden in de riolering in de straat. Dit maakt het betreffende stuk leiding in dit geval nog niet gemeenschappelijk. Hiervóór is immers al geoordeeld dat deze tot afvoer diende van een gedemonteerde wastafel in de slaapkamer. De omstandigheid dat de afgedopte leiding (volgens Dekra) was weggewerkt in de (afwerk)vloer en zich onder de vloerbedekking bevond en (volgens Lekdetectie in 2018) na het verwijderen van de vloerbedekking zichtbaar was, maakt deze leiding nog niet gemeenschappelijk.Uit overweging 6.10 volgt immers (i) dat de leiding afkomstig was van de wastafel en (ii) dat deze direct onder de (privé)vloerbedekking was afgekoppeld (zij het op onzorgvuldige wijze). Met de vermelding door Dekra (iii) van ‘de leiding in de vloer’ wordt blijkens het vervolg van deze passage  ‘leiding in de afwerkvloer’ bedoeld. Een afwerkvloer (ofwel dekvloer) is iets anders dan de constructievloer (het gemeenschappelijke casco). 
    
  
  
    
      7Conclusie en slotsom
    
      7.1
      Uit het voorgaande volgt dat de lekkage zich in een privé-leiding heeft voorgedaan. Er is dus geen grond om de VvE hiervoor aansprakelijk te houden. Het beroep van [appellante] op verrekening faalt
    
    
      7.2
      Het bewijsaanbod van [appellante] om de heer Kruijk van Lekdetectie te horen zal als te weinig specifiek worden gepasseerd.
    
    
      7.3
      De grieven falen en/of hoeven verder niet meer apart te worden besproken omdat ze niet tot een andere beslissing kunnen leiden. Het hof zal het vonnis bekrachtigen.
    
    
      7.4
      Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
    
  
  
    
      8Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      
        bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 28 juni 2019;
      
      
        veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 741,-- aan griffierecht, € 2.361,-- aan salaris advocaat en op € 163,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 85,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden; 
      
      
        bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 85,--, na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen;
      
      
        verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, J.E.H.M. Pinckaers en A. Dupain en in het openbaar uitgesproken op 5 april 2022 in aanwezigheid van de griffier.
    
    
  
  
     Op grond van (de voorganger van) thans artikel 5:111 onder d BW
  
  
     Overwegingen 3.5 en 3.7.
  
  
     Akte [appellante] van 23 maart 2021 (§ 5) en akte  van 20 april 2021.
  
  
     Naar het hof begrijpt, artikel 2a van het Modelreglement 1973 (geïncorporeerd in het 
     splitsingsreglement).