ECLI:NL:RBDHA:2022:5355, Rechtbank Den Haag, 09-03-2022, C/09/613763 / HA ZA 21-558
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-03-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Personen- en familierecht

Samenvatting: verdeling woning

vonnis
    RECHTBANK DEN HAAG
    
    
      Team handel
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/09/613763 / HA ZA 21-558
    
    
    
      
        Vonnis van 9 maart 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser] te [plaats 1],
      eiser,
      advocaat: mr. M.J. Boers te ’s-Gravenzande, 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] te [plaats 2],
      gedaagde,
      advocaat: mr. B. Fresco te Voorburg.
    
    
    
      Partijen zullen hierna de man en de vrouw genoemd worden.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 8 juni 2021, met producties 1-7;
        
        
          de conclusie van antwoord, met producties 1-5; 
        
        
          het tussenvonnis van 1 december 2021 waarbij een mondelinge behandeling is bevolen; 
        
        
          de akte vermeerdering van eis, met producties 8-12; 
        
        
          het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 25 januari 2022.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Het proces-verbaal van mondelinge behandeling is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om eventuele onjuistheden per brief aan de rechtbank kenbaar te maken. Partijen hebben van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt. 
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is een datum voor het wijzen van vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Partijen hebben een affectieve relatie gehad en zij hebben een samenlevingsovereenkomst gesloten. Zij zijn de ouders van twee kinderen van 10 en 7 jaar oud. 
      
    
    
      2.2.
      In 2013 heeft de vrouw € 75.000 afgelost op de hypotheekschuld verbonden aan het huis waarin partijen destijds woonden. 
    
    
      2.3.
      Partijen zijn sinds 27 december 2016 samen eigenaar van de woning aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: de woning). De vrouw is voor 2/3e deel eigenaar van de woning en de man voor 1/3e deel. Bij de levering van de woning heeft de vrouw uit haar vermogen € 73.204,58 betaald. Voor het overige is de woning gefinancierd met een hypotheekschuld bij Florius van € 403.500 waarvoor beide partijen hoofdelijk aansprakelijk zijn.
      
    
    
      2.4.
      Partijen hebben op 31 oktober 2019 een verklaring ondertekend waarin zij – onder meer – verklaren dat het gebruik van de woning per 16 november 2019 wordt voortgezet door de vrouw en dat de lasten verbonden aan de woning na die datum voor rekening van de vrouw komen. De man is op 1 december 2019 uit de woning vertrokken. De vrouw is daar met de kinderen blijven wonen. De vrouw betaalt sindsdien de hypotheeklast. 
      
    
    
      2.5.
      De woning is op 24 maart 2021 getaxeerd op € 685.000. 
      
    
    
      2.6.
      De hypotheekschuld bedroeg per 1 december 2019 € 383.715,20. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      De man vordert – na vermeerdering van eis – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
      
        
          de woning toe te delen aan de vrouw onder de opschortende voorwaarde dat zij de man binnen zes weken na dit vonnis doet ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheekschuld en zij de man bij de overdracht wegens overbedeling een bedrag betaalt van € 138.761,60; 
        
        
          (subsidiair) als het de vrouw niet lukt om deze overname van de woning te financieren: de vrouw bevelen om binnen twaalf weken na dit vonnis haar medewerking te verlenen aan de verkoop van de woning aan een derde conform het voorstel van de man. 
        
      
      
    
    
      3.2.
      De vrouw concludeert tot afwijzing van de vorderingen van de man, althans vast te stellen dat zij het aandeel van de man in de woning kan overnemen tegen betaling van € 30.930. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      Partijen verschillen van mening over de wijze waarop de verdeling van de woning moet worden afgewikkeld. Zij zijn het erover eens dat de vrouw het aandeel van de man in de woning mag overnemen, maar zij twisten over het bedrag dat de vrouw in dit verband aan de man moet betalen.  
      
      
        
          De inbreng van de vrouw
        
      
      
    
    
      4.2.
      Het eerste geschilpunt ziet op de wijze waarop de financiële inbreng van de vrouw een rol speelt bij de afwikkeling van de verdeling van de woning en met name of in de eigendomsverhouding al is verdisconteerd dat de vrouw bij aankoop € 73.204,58 heeft betaald. 
      
    
    
      4.3.
      
        De vrouw meent dat alleen het bedrag van € 75.000 is meegenomen bij de bepaling van de eigendomsverhouding van de woning en dat zij voor het bedrag van € 73.204,58 nog een vordering heeft op de man ter hoogte van 1/3 deel van dit bedrag. Verder stelt zij dat zij ook nog een bedrag van € 22.000 heeft ingebracht ten behoeve van de afwerking van de (nieuwbouw)woning en dat zij hiervoor ook een vordering heeft op de man ter hoogte van 1/3 deel van dit bedrag, met rendement vanwege de waardestijging van de woning. 
        De man betwist dat hij de vrouw nog bedragen moet vergoeden. Hij voert aan dat zowel het bedrag van € 75.000 als het bedrag van € 73.204,58 is meegenomen bij de bepaling van de eigendomsverhouding. De man erkent dat er nog meer kosten zijn gemaakt voor de woning , maar volgens hem zijn die voldaan uit de overwaarde van de vorige woning van circa € 25.000. Zijn verweer slaagt.
      
      
    
    
      4.4.
      Uit de door partijen overgelegde stukken blijkt dat zij bij de notaris voor de levering van de woning een bedrag van in totaal € 476.704,58 moesten voldoen. Zij hebben dit bedrag gefinancierd met een hypothecaire lening van € 403.500 waarvoor zij beiden hoofdelijk aansprakelijk zijn en het restant van € 73.204,58 is door de vrouw voldaan. Destijds is afgesproken dat de vrouw voor 2/3e deel en de man voor 1/3e deel eigenaar werd van de woning. Dat daarbij geen rekening is gehouden met de betaling van € 73.204,58 (en alleen met de aflossing van €75.000) is niet aannemelijk. Aflossing van de eerdere hypotheekschuld gaf de vrouw recht op vergoeding van de helft daarvan door de man. Dat vergoedingsrecht kan redelijkerwijs niet leiden tot de huidige eigendomsverhouding. Wanneer ook rekening wordt gehouden met de inbreng van de vrouw van € 73.204,58 dan zou de vrouw recht hebben op een percentage dat meer in de buurt komt van 2/3e deel van de eigendom van de woning. Bovendien was op het moment dat de eigendomsverhouding werd vastgesteld al duidelijk dat de vrouw € 73.204,58 zou betalen. Dat betaling van dit bedrag niet in de eigendomsverhouding is verdisconteerd volgt de rechtbank niet. Dat betekent dat de vrouw geen aanspraak kan maken op vergoeding van 1/3e deel van € 73.204,58. 
      
    
    
      4.5.
      De rechtbank gaat ook voorbij aan het betoog van de vrouw dat zij nog recht heeft op een bedrag van 1/3e deel van € 22.000. Dat de vrouw daadwerkelijk kosten voor haar rekening heeft genomen tot dat bedrag heeft zij niet voldoende onderbouwd. Zij heeft ook niet weersproken dat partijen de beschikking hadden over de overwaarde van de vorige woning van ongeveer € 25.000 waaruit verdere kosten van de bouw zijn voldaan. Ten overvloede overweegt de rechtbank nog dat wanneer dit bedrag wordt opgeteld bij de inbreng van vrouw bij de aankoop van de woning en de vordering uit aflossing, haar aandeel in de woning de huidige eigendomsverhouding van de woning verder benadert en niet te boven gaat.
      
      
        
          De waarde van de woning en de hiervoor te hanteren peildatum
        
      
      
    
    
      4.6.
      Partijen zijn het ook niet eens over de waarde waartegen de woning in de verdeling moet worden betrokken. De vrouw is van mening dat moet worden uitgegaan van de waarde die de woning had op 1 december 2019, te weten € 575.000. De man stelt dat met de huidige waarde moet worden gerekend. Gezien de taxatiewaarde op 24 maart 2021 van € 685.000 en de prijsontwikkelingen sedertdien, becijfert de man de actuele marktwaarde van de woning op € 798.710. De vrouw heeft deze bedragen op zichzelf niet betwist. 
      
    
    
      4.7.
      De rechtbank stelt voorop dat in beginsel wordt uitgegaan van de waarde op het moment van verdeling (nu). De redelijkheid en billijkheid kunnen rechtvaardigen dat van een andere waardepeildatum wordt uitgegaan. De rechtbank ziet daarvoor in de omstandigheden van dit geval onvoldoende aanleiding. Partijen hebben eind 2019 gesproken over de overdracht van de economische eigendom van de woning aan de vrouw, waarbij zij uitgingen van de waarde van de woning op dat moment, maar daarover hebben zij geen overeenstemming bereikt. Dat partijen een afspraak hebben gemaakt over een waardepeildatum blijkt nergens uit. De woning had in 2019 al overwaarde en die overwaarde is sedertdien alleen maar groter geworden door het aantrekken van de woningmarkt. De man heeft daarbij aangegeven dat ook voor hem de huidige overspannen woningmarkt een gegeven is en dat hij de huidige hogere waarde van de woning ook nodig heeft om zelf een geschikte woning te kunnen kopen. Onder deze omstandigheden moet bij de verdeling van de woning van de actuele waarde worden uitgegaan. 
      
    
    
      4.8.
      Dit alles betekent dat de vrouw de woning mag overnemen tegen de (niet weersproken) actuele waarde van € 798.710. Gelet op de hypotheekschuld per 1 december 2019 van € 383.715,20 en het gegeven dat de man voor 1/3e deel eigenaar van de woning is, dient zij de man uit te kopen voor een bedrag van € 138.331,60.  
      
    
    
      4.9.
      De vrouw heeft ter zitting verklaard dat haar financiële mogelijkheden beperkt zijn. De rechtbank zal de vrouw daarom eerst in de gelegenheid stellen om binnen twee weken na heden aan de man te laten weten of zij wil onderzoeken of zij de benodigde financiering kan krijgen om de woning over te nemen onder de hierboven weergegeven condities. Als de vrouw dit wil, wordt de woning aan haar toegedeeld, onder de opschortende voorwaarde dat zij binnen drie maanden daarna aan de man aantoont dat zij in staat is (i) de volledige eigendom van de woning te verkrijgen tegen betaling van € 138.331,60 aan de man en (ii) de man te doen ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheekschuld. Als de vrouw haar financiële mogelijkheden niet wil onderzoeken of als het haar niet lukt om de benodigde financiering te krijgen, dan moet de woning worden verkocht aan een derde, een ander op de wijze zoals hierna in het dictum is uitgewerkt. 
      
    
    
      4.10.
      In het geval de woning zal worden verkocht aan een derde, mag de vrouw in de woning blijven wonen tot uiterlijk een week vóór de datum van levering en dient zij tot de datum van levering ook de aan de woning verbonden lasten te dragen. De vrouw krijgt een vordering op de man ten bedrage van de helft van het door haar na 1 december 2019 op de hypotheek afgeloste bedrag. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.11.
      In het feit dat partijen ex-partners zijn en zij er beiden belang bij hebben om de woning te verdelen, ziet de rechtbank aanleiding de proceskosten tussen hen te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank:
    
    
      5.1.
      stelt de wijze van verdeling van de eenvoudige gemeenschap van de woning van partijen als volgt vast:
      
      
        
          primair: toedeling aan de vrouw
        
      
      
    
    
      5.2.
      de vrouw geeft binnen twee weken na dit vonnis aan of zij wil onderzoeken of zij de woning kan overnemen tegen betaling van een bedrag van € 138.331,60 aan de man;  
      
    
    
      5.3.
      indien de vrouw dit wenst, wordt de woning toegedeeld aan haar, onder de opschortende voorwaarde dat zij binnen drie maanden nadat zij heeft te kennen gegeven dat zij haar financiële mogelijkheden wil onderzoeken aan de man aantoont dat zij in staat is (i) de volledige eigendom van de woning te verkrijgen tegen betaling van € 138.331,60 aan de man en (ii) de man te doen ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheekschuld;  
      
        5.3.1.
        indien aan de hiervoor onder (i) en (ii) genoemde voorwaarden wel wordt voldaan, zal de man (zijn aandeel in) de woning zo spoedig mogelijk doch uiterlijk binnen een maand na het moment waarop de vrouw aantoont dat zij de benodigde financiering kan verkrijgen bij de notaris leveren aan de vrouw. De man verkrijgt hierdoor een vordering uit hoofde van overbedeling op de vrouw van € 138.331,60. Dit bedrag moet de vrouw ten tijde van de levering bij de notaris aan de man betalen. De vrouw moet de kosten betalen van de levering bij de notaris van (het aandeel van de man in) de woning aan de vrouw;
        
        
          
            subsidiair: verkoop van de woning aan een derde
          
        
        
      
    
    
      5.4.
      indien de vrouw de woning niet wil overnemen of indien niet aan de hiervoor onder (i) tot en met (ii) genoemde voorwaarden wordt voldaan, zal de woning worden verkocht en geleverd aan een derde. Om dat te realiseren zullen partijen gezamenlijk binnen twee weken nadat blijkt de vrouw te kennen geeft dat zij de woning niet wil overnemen of binnen twee weken nadat blijkt dat de vrouw niet de benodigde financiering kan krijgen een verkoopopdracht verstrekken aan Brix Makelaars te Voorburg (hierna: de makelaar). Deze opdracht zal inhouden dat de makelaar, tegen het in de branche gebruikelijke tarief, de vraagprijs en de laatprijs van de woning bindend zal vaststellen en alle overige werkzaamheden in het kader van de verkoop van de woning zal verrichten;
      
      
        5.4.1.
        partijen moeten de makelaar alle medewerking verlenen die nodig is voor de verkoop van de woning, waaronder maar niet beperkt tot het opruimen van de woning voor het maken van foto’s en het bezichtigen van de woning door potentiële kopers;
      
      
        5.4.2.
        partijen stemmen zo snel als mogelijk in met een op de woning uitgebracht bod als dit ten minste gelijk is aan de door de makelaar bindend vastgestelde laatprijs. Zij ondertekenen binnen vijf dagen na het verzoek hiertoe van het makelaarskantoor de koopovereenkomst waarin dit wordt vastgelegd. En zij tekenen op de in de koopovereenkomst vastgestelde leveringsdatum bij de notaris de leveringsakte of al eerder een volmacht voor de levering. De levering zal in beginsel minimaal zes maanden en maximaal negen maanden na het verstrekken van de verkoopopdracht aan de makelaar plaatsvinden, tenzij partijen anders overeenkomen en/of de makelaar anders adviseert;
        
      
      
        5.4.3.
        partijen betalen ieder de helft van de kosten van de makelaar, de notaris en de overige kosten voor de verkoop en levering;
        
      
      
        5.4.4.
        partijen zullen de hypothecaire geldlening aflossen uit de verkoopopbrengst van de woning op het moment dat de woning aan een derde wordt geleverd. De vrouw krijgt vervolgens 2/3e deel van de (netto) overwaarde en de man 1/3e deel. Verder krijgt de vrouw een vordering op de man ten bedrage van de helft van het door haar na 1 december 2019 op de hypotheek afgeloste bedrag;
        
      
    
    
      5.5.
      compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat elke partij de eigen proceskosten draagt;
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.7.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.  Dondorp en in het openbaar uitgesproken op 9 maart 2022.
      
    
  
  
    type: 1366