ECLI:NL:RBDHA:2022:5363, Rechtbank Den Haag, 05-04-2022, C/09/607563 / HA ZA 21-171
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-04-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: koopovereenkomst vastgoed - niet minder geleverd dan waartoe verkoper op grond van de verkoopovereenkomst gehouden was - onderzoeksplicht voor professionele koper - geen sprake van dwaling omtrent de kale huurprijs - geen onjuiste voorstelling van zaken

proces-verbaal 
    RECHTBANK DEN HAAG
    
    
      Team handel
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer hoofdzaak : C/09/607563 / HA ZA 21-171
      zaaknummer / rolnummer vrijwaringszaak: C/09/614757 / HA ZA 21-614
    
    
    
      
        Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 5 april 2022
      
    
    
    
      in de hoofdzaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1] te [plaats],
    
      2.	[eiser 2] te [plaats], 
      eisers,
      advocaat: mr. I.R. Köhne te Voorburg,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
         te [plaats],
      gedaagde,
      advocaat: mr. A.S.J. Graventein-van Etten te Den Haag,
    
    
    
      waarin zich aan de zijde van gedaagde heeft gevoegd: 
    
    
    
      
        BELDERBOS MAKELAARS B.V. te Den Haag, 
      gevoegde partij, 
      procesadvocaat: mr. M.C. Franken-Schoemaker te Houten,
      behandelend advocaat: mr. F.E. Kerkvliet,
    
    
    
      en in de vrijwaringszaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres i.d. vrijw.zaak]
         te [plaats],
      eiseres,
      advocaat: mr. A.S.J. Graventein-van Etten te Den Haag,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        BELDERBOS MAKELAARS B.V. te Den Haag,
      gedaagde,
      procesadvocaat: mr. M.C. Franken-Schoemaker te Houten,
      behandelend advocaat: mr. F.E. Kerkvliet.
    
    
    
      Eisers in de hoofdzaak zullen hierna tezamen [eisers] worden genoemd. 
      Gedaagde in de hoofdzaak, tevens eiseres in de vrijwaringszaak, zal hierna [X] worden genoemd. 
      De gevoegde partij in de hoofdzaak, tevens gedaagde in de vrijwaringszaak, zal hierna Belderbos worden genoemd. 
    
    
  
  
    
      1De procedure in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak 
    
      1.1.
      Het procesdossier in de hoofdzaak bestaat uit de volgende stukken: 
      
        
          de dagvaarding van 4 februari 2021; 
        
        
          de akte overlegging producties, met producties 1-9; 
        
        
          de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring, met producties 1-7; 
        
        
          de conclusie van antwoord in het incident tot oproeping in vrijwaring; 
        
        
          het vonnis in incident van 12 mei 2021 waarbij het [X] is toegestaan om Belderbos in vrijwaring te dagvaarden; 
        
        
          de conclusie van antwoord; 
        
        
          de incidentele conclusie van Belderbos tot voeging in de hoofdzaak; 
        
        
          de conclusie van antwoord van [eisers] in het incident tot voeging; 
        
        
          het B-16 formulier met een reactie aan de zijde van [X] in het incident tot voeging;
        
        
          het vonnis in incident van 13 oktober 2021 waarbij is vastgesteld dat Belderbos zich in de hoofdzaak als partij aan de zijde van [X] heeft gevoegd; 
        
        
          de conclusie van antwoord van Belderbos, met producties 1-12;
        
        
          het tussenvonnis van 9 maart 2022 waarin een mondelinge behandeling is bevolen gelijktijdig met de vrijwaringszaak; 
        
        
          de akte wijziging van eis tevens akte overlegging producties van [eisers], met producties 10-12; 
        
        
          de akte indiening producties van Belderbos, met producties 13-18;
        
        
          de akte overlegging producties van [X], met productie 5.  
        
      
      
    
    
      1.2.
      Het procesdossier in de vrijwaringsprocedure bestaat uit de volgende stukken: 
      
        
          de dagvaarding in vrijwaring van 5 juli 2021, met producties 1-4; 
        
        
          de conclusie van antwoord in vrijwaring, met producties 1-14; 
        
        
          de akte houdende juiste producties 1-14 van de zijde van Belderbos; 
        
        
          het tussenvonnis van 9 maart 2022 waarin een mondelinge behandeling is bevolen gelijktijdig met de hoofdzaak; 
        
        
          de akte overlegging producties van [X], met productie 5. 
        
      
      
    
    
      1.3.
      Op 5 april 2022 heeft de mondelinge behandeling in beide zaken plaatsgevonden, waarbij zijn verschenen: 
      
        
          namens [eisers]: mevrouw [naam 1], bijgestaan door mr. Köhne voornoemd; 
        
        
          
            [X] in persoon, bijgestaan door mr. Graventein-van Etten voornoemd; 
        
        
          namens Belderbos: de heer [naam 2], bijgestaan door mr. Kerkvliet voornoemd. 
        
      
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft na een schorsing van de zitting onmiddellijk mondeling uitspraak gedaan op de voet van artikel 30p van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. 
      
    
  
  
    
      2De beslissing
    De rechtbank:
    
    
      
        in de hoofdzaak
      
    
    
    
      2.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      2.2.
      veroordeelt [eisers] tot het betalen van de proceskosten aan de zijde van [X], tot op heden begroot op € 3.625,--; 
      
    
    
      2.3.
      veroordeelt [eisers] tot het betalen van de proceskosten aan de zijde van Belderbos, tot op heden begroot op € 7.740,-- en op € 163,-- aan nog te maken nakosten, te vermeerderen met € 85,-- in geval van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen te rekenen vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling van de proceskosten; 
      
    
    
      2.4.
      verklaart de in 2.2. en 2.3. gegeven beslissingen uitvoerbaar bij voorraad; 
      
      
        
          in het vrijwaringsincident
        
      
      
    
    
      2.5.
      compenseert de kosten van het vrijwaringsincident tussen [eisers] en [X] in die zin dat elke partij de eigen proceskosten draagt; 
      
    
    
      2.6.
      verklaart de in 2.5. gegeven beslissing uitvoerbaar bij voorraad; 
      
      
        
          in het voegingsincident
        
      
      
    
    
      2.7.
      veroordeelt Belderbos tot het betalen van de kosten van het voegingsincident, aan de zijde van [eisers] begroot op nihil; 
      
    
    
      2.8.
      verklaart de in 2.7. gegeven beslissing uitvoerbaar bij voorraad; 
      
      
        
          in de vrijwaringszaak
        
      
      
    
    
      2.9.
      wijst de vordering af; 
      
    
    
      2.10.
      veroordeelt [X] tot het betalen van de proceskosten in de vrijwaringszaak, aan de zijde van Belderbos tot op heden begroot op € 5.970,-- en op € 163,-- aan nog te maken nakosten, te vermeerderen met € 85,-- in geval van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen te rekenen vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling van de proceskosten; 
      
    
    
      2.11.
      verklaart de in 2.10. gegeven beslissing uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    In de hoofdzaak 
    
    
      3.1.
      De rechtbank geeft hiervoor de volgende motivering. 
      
    
    
      3.2.
      
        Deze zaak betreft een geschil over de verkoop en levering van een viertal onroerende zaken van [X] aan [eisers] waarbij Belderbos betrokken was als verkopende makelaar die [X] vertegenwoordigde bij het verkoopproces. 
        Ten aanzien van één van de onroerende zaken – te weten een appartement aan de [adres 1] te [plaats], hierna: het appartement – zouden de huurinkomsten aanzienlijk hoger zijn voorgespiegeld aan [eisers] dan later het geval bleek te zijn. Volgens [eisers] heeft [X] hierdoor minder geleverd dan waartoe zij gehouden was jegens [eisers] op grond van de koopovereenkomst, dan wel hebben [eisers] gedwaald over de inkomstenstroom van het appartement bij de totstandkoming van de overeenkomst. [eisers] stellen dat zij hierdoor nadeel hebben geleden. Volgens [X] en Belderbos is dit niet juist. Zij stellen dat de door [eisers] geboden koopprijs volledig is gebaseerd op de juiste informatie. 
      
      
    
    
      3.3.
      
        Tussen partijen staat vast dat [eisers] ervaren professionele vastgoedbeleggers zijn en dat zij vaker panden in verhuurde staat hebben gekocht en verkocht. Ook staat vast dat [eisers] voorafgaand aan het tot stand komen van de overeenkomst tot verkoop en levering van de vier onroerende zaken, waaronder het appartement, de beschikking hebben gekregen over de huurovereenkomsten van de onroerende zaken, waaronder die van het appartement. In de huurovereenkomst van het appartement staat onder 4.4 het volgende vermeld:
        
          “Per betaalperiode van één maand bedraagt
        
        
          . - de huurprijs							€ 695,-
        
        
          . - het voorschot op de vergoeding voor de door of vanwege verhuurder
        
        
              ten behoeve van huurder te verzorgen leveringen en diensten 		€ 695,-	
        
        
          . 
        
        
          . Gemeubileerd
        
        
          . Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen			€ 1390
        
        
          . Zegge Borg”
        
      
      
    
    
      3.4.
      Verder staat vast dat in de huurovereenkomsten van de drie andere onroerende zaken alleen de kale huur is vermeld en dat het tweede bedrag van € 695,- gemeld in de huurovereenkomst van het appartement achteraf gezien de maand borg betrof die de huurder had voldaan. Tot slot staat vast dat na de overeenstemming tussen partijen er drie concepten van de koopovereenkomst zijn gemaild. In het eerste concept van de koopovereenkomst gevoegd bij e-mail van 16 maart 2020 van mevrouw [naam 3] (hierna: [naam 3], medewerkster van Belderbos) aan mevrouw [naam 1] (hierna: [naam 1], medewerkster van [eisers]) stond in artikel 7.1 nog een feitelijke levering vrij van huur vermeld. Hierop heeft [naam 1] bij e-mail van 17 maart 2020 laten weten dat de woningen zijn verhuurd en dat de huursommen en waarborgsommen niet zijn opgenomen. Zij verzoekt op te nemen dat de huren en waarborgen bij transport per de transportdatum zullen worden verrekend. In het tweede concept van de koopovereenkomst gemaild op 17 maart 2020 zijn vervolgens door Belderbos onder 7.1 de huurprijzen vermeld waarbij bij het pand aan de [adres 2] 71 een huurprijs van € 695,- per maand en bij het appartement een huurprijs van € 650,- per maand staat vermeld. [naam 1] heeft daarop bij e-mail van 18 maart 2020 gereageerd met de opmerking dat ze heeft gezien dat de exclusief huren zijn opgenomen. Zij verzoekt om ook de inclusief huren op te nemen omdat dit bij de notaris verrekend dient te worden. Tot slot merkt [naam 1] op dat volgens haar notities de huren van het appartement en het pand aan de [adres 2] zijn omgedraaid. Daarop reageert [naam 3] weer per        e-mail dat het klopt dat de bedragen zijn omgedraaid en vraagt zij aan [naam 1] wat zij bedoelt met de exclusief huren en dat zij graag de bedragen ontvangt die [naam 1] in de akte vermeld wil hebben. [naam 3] ontvangt dan vervolgens een e-mail van [naam 1] met de vermelding: “Zie bijlage, [eiser 1] betaald 1390 p/m” waarna de derde en tevens definitieve koopovereenkomst volgt waarin onder 7.1 bij het appartement een huurprijs van € 1.390,- per maand staat vermeld. 
      
    
    
      3.5.
      Voor zover artikel 7.1 van de koopovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat onder dit artikel naast de regel ‘koop breekt geen huur’ ook is overeengekomen dat [X] een appartement verkocht met een inkomstenstroom van € 1.390,- per maand, leidt dit niet tot toewijzing van de primair gevorderde verklaring voor recht dat [X] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst en aansprakelijk is voor de door [eisers] geleden en te lijden schade. De rechtbank is namelijk met [X] van oordeel dat dit geen toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [X] oplevert. [X] heeft alle juiste huurovereenkomsten aangeleverd voordat partijen tot overeenstemming kwamen en voordat de koopovereenkomst tot stand kwam. [eisers] hebben als professionele vastgoedbeleggers aan de hand van die huurovereenkomsten hun koopprijs kunnen bepalen en zij hebben die koopprijs ook bepaald. Dat zij dit volledig aan hun medewerkster [naam 1] hebben overgelaten dient voor hun eigen rekening en risico te komen. Bij vergelijking van de vier huurovereenkomsten was duidelijk te zien dat de huurovereenkomst van het appartement anders was opgesteld op het punt van de huurprijs dan de drie huurovereenkomsten van de andere panden. Daarnaast is meteen te zien dat het tweede bedrag van € 695,- een voorschot kon betreffen, dat dit bedrag kon zien op gemeubileerde verhuur of dat dit bedrag zelfs een borg kon betreffen. Ter zitting blijkt ook dat Belderbos het als voorschot servicekosten heeft opgevat en dat [eisers] het hebben opgevat als gemeubileerde verhuur. Zelfs wanneer wordt uitgegaan van gemeubileerde verhuur is het opvallend dat de huurovereenkomst al bijna vijf jaar oud was. Gelet op deze feiten en omstandigheden had het op de weg van [eisers] als ervaren professionele vastgoedbeleggers gelegen om daar nader onderzoek naar te doen en daar vragen over te stellen. Dat andere geïnteresseerde kopers dit kennelijk wel hebben gedaan, blijkt uit de e-mail van Belderbos van 23 juni 2020 aan [eisers] Tot slot speelt mee dat in het tweede concept van de koopovereenkomst door Belderbos aanvankelijk de juiste maandhuren waren opgenomen, zij het dat de huren van het appartement en het pand aan de [adres 2] waren verwisseld en dat alleen op verzoek van [naam 1] de huurprijs van het appartement is aangepast in het bedrag van € 1.390,- per maand in verband met de verrekening bij de notaris. Dit valt niet aan [X] noch aan Belderbos toe te rekenen, omdat in de fase voorafgaand aan de overeenstemming tussen partijen immers alle stukken al waren verstrekt en in die fase, gelet op het voorgaande, een onderzoeksplicht rustte op [eisers] als ervaren professionele vastgoedbeleggers. 
      
    
    
      3.6.
      Het voorgaande leidt tot afwijzing van de primair gevorderde verklaring voor recht. Subsidiair vorderen [eisers] een verklaring voor recht inhoudende dat zij hebben gedwaald op grond waarvan de koopovereenkomst vernietigbaar is. Tevens vorderen zij de gevolgen van de koopovereenkomst te wijzigen zodanig dat [X] een bedrag van € 121.180,20 aan [eisers] terug moet betalen dan wel de koopovereenkomst partieel te vernietigen met vermindering van de koopsom met voormeld bedrag. Dit beroep op dwaling slaagt evenmin. [eisers] hebben niet bestreden dat zij voor de ondertekening van de koopovereenkomst de huurovereenkomst van het appartement hebben kunnen inzien. Verder gelden dezelfde feiten en omstandigheden die hiervoor onder 3.5 al zijn genoemd. Er is een juiste voorstelling van zaken gegeven door het overleggen van de huurovereenkomst van het appartement. Hiermee bestond er in ieder geval geen onduidelijkheid over de kale huurprijs van het appartement waarop [eisers] hun koopprijs konden baseren. Het in de huurovereenkomst van het appartement gemelde tweede bedrag van € 695,- zou weliswaar vragen kunnen oproepen, omdat uit de huurovereenkomst niet onomstotelijk volgde waar dit bedrag op zag (een voorschot op de servicekosten, gemeubileerde verhuur of borg), maar hiermee is ‘an sich’ geen onjuiste voorstelling van zaken gegeven. Het had vervolgens op de weg van [eisers] gelegen hier nader naar te informeren als zij dit van belang vonden voor de bepaling van de koopprijs. Dat [eisers] hierover geen nadere vragen hebben gesteld en voor zichzelf daarmee een onjuiste voorstelling van zaken hebben gecreëerd waarop zij hun koopprijs hebben gebaseerd, dient voor hun eigen rekening en risico te komen. Het leidt in ieder geval niet tot een onjuiste voorstelling van zaken op grond waarvan een beroep op dwaling mogelijk is. Ook de subsidiaire vordering zal daarom worden afgewezen. Wat partijen verder nog hebben aangevoerd, behoeft bij deze stand van zaken geen bespreking meer. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      3.7.
      
        [eisers] worden, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de kosten van de procedure aan de zijde van [X] en aan de zijde van Belderbos als gevoegde partij. Die kosten worden begroot op € 3.625,-- aan de zijde van [X] (€ 85,-- griffierecht en € 3.540,-- aan salaris advocaat (2 punten x tarief V)) en op € 7.740,-- aan de zijde van Belderbos (€4.200,-- griffierecht en € 3.540,-- aan salaris advocaat (2 punten x tarief V)). 
      
    
    
      3.8.
      Voor afzonderlijke veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert. De rechtbank zal de nakosten begroten conform het daarop toepasselijke liquidatietarief.
      
      
        
          Proceskosten in het vrijwaringsincident
        
      
      
    
    
      3.9.
      Nu geen van partijen in het vrijwaringsincident kan worden beschouwd als de in het ongelijk gestelde partij, zullen de proceskosten van dit incident worden gecompenseerd in die zin dat elke partij de eigen proceskosten draagt. 
      
      
        
          Proceskosten in het voegingsincident
        
      
      
    
    
      3.10.
      Nu het voegingsincident onnodig door Belderbos is opgeworpen, zal Belderbos worden veroordeeld in de proceskosten van dit incident aan de zijde van [eisers] Deze kosten zullen worden begroot op nihil. 
      
      
        
          In de vrijwaringszaak 
        
      
      
    
    
      3.11.
      Nu de vorderingen die [eisers] in de hoofdzaak tegen [X] hebben ingesteld worden afgewezen, zal ook de vordering die [X] in de vrijwaringszaak tegen Belderbos heeft ingesteld worden afgewezen. 
      
    
    
      3.12.
      
        [X] zal daarom in de vrijwaringszaak als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de door Belderbos gemaakte proceskosten. De kosten in de vrijwaringszaak worden begroot als volgt:
      
        
          griffierecht 			€ 4.200,--
        
        
          salaris advocaat 		€ 1.770,-- (1 punt x tarief V)
        
      
      totaal: 				€ 5.970,--
      
    
    
      3.13.
      Voor afzonderlijke veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert. De rechtbank zal de nakosten begroten conform het daarop toepasselijke liquidatietarief.
      
      
      
        Deze mondelinge uitspraak is gedaan door mr. S.M. de Bruijn en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier, waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal dat is verzonden op 12 april 2022.
        
          WAARVAN PROCES-VERBAAL