ECLI:NL:GHARL:2022:2154, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-03-2022, 21/00135
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-03-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 21/00135
    uitspraakdatum: 22 maart 2022
    
    
      
        Uitspraak van de elfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 4 december 2020, nummer UTR 19/3575, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 2 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 898.000. Tegelijk met deze beschikking is voor het jaar 2019 de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Partijen hebben voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 februari 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede mr. [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [de taxateur1] , taxateur. 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een in de wijk [de wijk1] gelegen twee-onder-een-kapwoning (bouwjaar 1904) met een gebruiksoppervlakte van 131 m2. De woning beschikt over een berging en is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 380 m2.
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit - naar het Hof begrijpt -een waarde van € 571.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend. 
      
    
    
      3.3.
      Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn algemeen geformuleerde grieven in zijn hogerberoepschrift en het nadere stuk, alsook zijn beroep op betalingsonmacht, uitdrukkelijk en ondubbelzinnig laten varen en het geschil beperkt tot de navolgende punten met betrekking tot de waarde van de woning, te weten:
      - Waardevermindering als gevolg van ondervonden overlast vanwege: 
      
        a. de ligging aan het spoor naar het [naam2] , 
        b. een nabijgelegen studentenhuis,
        c. stinkend tuinafval van aangrenzende woningen aan de [adres2] ,
        d. illegaal parkeren voor de toegangspoort naar de woning.
      
      - De voor de woning getaxeerde woningwaarde per m2 is niet in lijn met de woningwaarde per m2 van de vergelijkingsobjecten. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de in beroep overgelegde taxatiematrix van 3 maart 2020, opgesteld door [de taxateur2] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 898.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. De woning en de drie vergelijkingsobjecten hebben de volgende kenmerken:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  De woning
                
              
              
                
                  
                    [adres3] 145
                
              
              
                
                  
                    [adres2] 39
                
              
              
                
                  
                    [adres4] 20
                
              
            
            
              
                Soort object
              
              
                2^1 kap woning
              
              
                2^1 kap woning
              
              
                Tussenwoning
              
              
                Tussenwoning
              
            
            
              
                Locatie
              
              
                
                  [de wijk1]
                
              
              
                
                  [de wijk2]
                
              
              
                
                  [de wijk1]
                
              
              
                
                  [de wijk1]
                
              
            
            
              
                Ligging
              
              
                Aan doodlopend straatje gelegen, aan spoorlijn [naam2]
              
              
                In woonwijk, nabij drukke doorgaande weg. Uitzicht op scholencomplex
              
              
                Aan doorgaande straat, aan spoorlijn [naam2]
              
              
                In woonwijk
              
            
            
              
                Uitstraling/type
              
              
                Normaal
              
              
                Normaal
              
              
                Normaal
              
              
                Normaal
              
            
            
              
                Gebruiksopp. (ca)
              
              
                131 m2 
              
              
                148  m2
              
              
                243 m2
              
              
                128 m2
              
            
            
              
                Bouwjaar (ca)
              
              
                1904
              
              
                1968
              
              
                1920
              
              
                1904
              
            
            
              
                Bouwkundige kwaliteit
              
              
                Goed
              
              
                Voldoende
              
              
                Voldoende
              
              
                Voldoende
              
            
            
              
                Staat onderhoud
              
              
                Goed
              
              
                Voldoende/ eenvoudig
              
              
                Voldoende
              
              
                Goed
              
            
            
              
                Kaveloppervlak
              
              
                380 m2
              
              
                205 m2
              
              
                166 m2
              
              
                83 m2
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Vastgestelde waarde
              
              
                € 898.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Koopovereenkomst
              
              
                
              
              
                3-4-2018
              
              
                28-6-2017
              
              
                21-3-2018
              
            
            
              
                Koopsom
              
              
                
              
              
                € 725.000
              
              
                € 1.060.000
              
              
                € 727.727
              
            
            
              
                Gecorrigeerde koopsom
              
              
                
              
              
                € 708.000
              
              
                € 1.111.940
              
              
                € 711.000
              
            
            
              
                Berging
              
              
                € 8.000
              
              
                € 10.000
              
              
                € 3.500
              
              
                -
              
            
            
              
                Grond
              
              
                 € 325.660
              
              
                € 160.925
              
              
                € 189.600
              
              
                € 99.600
              
            
            
              
                Woning
              
              
                € 564.340
              
              
                € 537.075
              
              
                € 918.840
              
              
                € 611.400
              
            
            
              
                Woningwaarde 
                per m2
              
              
                
                  € 4.308
                
              
              
                
                  € 3.629
                
              
              
                
                  € 3.781
                
              
              
                
                  € 4.777
                
              
            
            
              
                
              
              
                Woning is op 25032016 getransporteerd voor € 890.000 (ovk 26-9-2015)
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        Aanbouwen en dakkapellen zijn in de gebruiksoppervlakte meegenomen.
      
      
      
        Ter zitting van het Hof heeft de taxateur verklaard dat bij de vergelijkingsobjecten [adres2] 39 en [adres4] 20 niet de juiste grondstaffel (€ 857/m2 voor de eerste 1.000 m2) is toegepast, waardoor de grondwaarde niet goed is weergegeven. Als gevolg hiervan zijn ook de hierboven vermelde woningwaarden per m2 van die vergelijkingsobjecten niet juist vermeld. De gecorrigeerde taxatiematrix luidt, voor zover van belang, als volgt:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                Gecorrigeerde koopsom
              
              
                
              
              
                € 708.000
              
              
                € 1.111.940
              
              
                € 711.000
              
            
            
              
                Berging
              
              
                € 8.000
              
              
                € 10.000
              
              
                € 3.500
              
              
                -
              
            
            
              
                Grond
              
              
                 € 325.660
              
              
                € 160.925
              
              
                € 142.262
              
              
                € 71.131
              
            
            
              
                Woning
              
              
                € 564.340
              
              
                € 537.075
              
              
                € 966.178
              
              
                € 639.869
              
            
            
              
                Woningwaarde 
                per m2
              
              
                
                  € 4.308
                
              
              
                
                  € 3.629
                
              
              
                
                  € 3.976
                
              
              
                
                  € 4.999
                
              
            
          
        
      
      Bij zijn nadere stuk heeft de heffingsambtenaar in aanvulling hierop (verkoop)documentatie betreffende de woning, de vergelijkingsobjecten [adres3] 145 en [adres2] 39 alsmede - bij vergissing - [adres4] 10 (in plaats van 20) overgelegd, zoals die is opgenomen in de applicatie iWOZ (Vastgoedrapport Woningen).
      
      
        4.4.1.
        Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de gecorrigeerde taxatiematrix, de aanvullende (verkoop)documentatie uit iWOZ en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Die onderlinge verschillen komen voldoende tot uitdrukking in de woningwaarde per m2 van de woning in vergelijking tot die van de vergelijkingsobjecten. 
        
      
      
        4.4.2.
        Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat sprake zal zijn van enige overlast van de spoorlijn naar het [naam2] , aangezien de tuin van de woning pal aan het spoor is gelegen en dat - naar niet is weersproken door de heffingsambtenaar - (diesel)treinen van het [naam2] ter hoogte van de woning van belanghebbende stilhouden om te rangeren. Het Hof acht die overlast in objectieve zin waardeverminderend. De overlast van een studentenhuis (c.q. het studentenleven) en/of parkeeroverlast (illegaal parkeren) zijn in meer of mindere mate inherent aan het wonen in het drukke centrum van een (studenten)stad als [woonplaats] . De taxateur heeft hieromtrent geloofwaardig verklaard dat die overlast zich - in objectieve zin - niet zwaarder laat voelen voor de woning van belanghebbende. Tenslotte heeft de taxateur geloofwaardig verklaard dat en toegelicht waarom geen sprake zal zijn van (stank)overlast van eventueel tuinafval van de woningen aan de [adres2] . 
        
      
      
        4.4.3.
        Wat betreft het ‘soort object’ heeft de taxateur rekening kunnen en mogen houden met de omstandigheid dat het marktniveau van tussenwoningen in hetzelfde marktsegment lager ligt dan van twee-onder-een-kapwoningen in hetzelfde marktsegment. 
        
      
      
        4.4.4.
        Het vergelijkingsobject [adres2] 39 is eveneens aan de spoorlijn naar het [naam2] gelegen, maar de woning van belanghebbende zal hiervan om voormelde redenen wat meer overlast ondervinden. De woningwaarde per m2 van de woning van belanghebbende zal hierdoor licht nadelig zijn beïnvloed. Het verschil in woningwaarde per m2 tussen die woningen wordt, naast het verschil in marktniveau en ondervonden overlast, verder voldoende verklaard door een verschil in gebruiksoppervlakte (waardoor sprake zal zijn van afnemend grensnut) en een verschil in de staat van onderhoud. 
        
      
      
        4.4.5.
        Het vergelijkingsobject [adres3] 145 is wat verder van diezelfde spoorlijn gelegen, maar in de nabijheid van een drukke doorgaande weg met uitzicht op een scholencomplex, zodat ook voor dat object sprake zal zijn van een vergelijkbare overlast. Het verschil in woningwaarde per m2 tussen deze woningen wordt verder voldoende verklaard door verschillen in bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud. 
        
      
      
        4.4.6.
        De hogere woningwaarde per m2 voor het vergelijkingsobject [adres4] 20 valt onder meer te verklaren door een betere ligging, zonder overlast van eerder genoemde spoorlijn naar het [naam2] . Het verschil in woningwaarde per m2 wordt hierdoor voldoende verklaard.
        
      
      
        4.4.7.
        De gecorrigeerde taxatiematrix biedt daarmee voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. De heffingambtenaar betoogt overigens terecht dat die waarde voldoende bevestiging vindt in het eigen aankoopcijfer (€ 890.000 op 26 september 2015), in aanmerking nemende dat de woningmarkt in [woonplaats] sindsdien is gestegen. Het Hof ziet geen enkel aanknopingspunt voor de stelling dat belanghebbende de woning destijds in objectieve zin te duur heeft aangekocht. 
        
      
    
    
      4.5.
      Voor het toekennen van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat geen aanleiding, aangezien die termijn niet is overschreden.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,
      
      
        wijst het verzoek om schadevergoeding af.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2022.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (A. Vellema)	(V.F.R. Woeltjes)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 22 maart 2022
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.