ECLI:NL:RBNHO:2022:3617, Rechtbank Noord-Holland, 06-04-2022, 948768 / CV EXPL 21-5036
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2022-04-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Er is geen sprake van gebreken aan de huurwoning en/of door de verhuurder toezeggingen zijn gedaan waaraan hij zich niet heeft gehouden. De huurder heeft daarom geen aanspraak op huurprijsvermindering en/of immateriële schadevergoeding.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 9487678 / CV EXPL 21-5036 (SJ)
      Uitspraakdatum: 6 april 2022
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiser] 
      
      wonende te [woonplaats]
      eiser
      verder te noemen: [eiser]
      gemachtigde: mr. A.W. van Dalen
      [toevoegingsnummer: 4OO4639]
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland
      
      statutair gevestigd en kantoorhoudende te Alkmaar
      gedaagde  
      verder te noemen: Woonwaard
      gemachtigde: mr. M.J. Dekker
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      In deze zaak moet worden beoordeeld of er sprake is van gebreken aan de huurwoning en/of door de verhuurder toezeggingen zijn gedaan waaraan hij zich niet heeft gehouden. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet het geval is. Dit heeft tot gevolg dat de huurder geen aanspraak heeft op huurprijsvermindering en/of immateriële schadevergoeding. De vordering van de huurder wordt afgewezen.
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiser] heeft bij dagvaarding van 27 september 2021 een vordering tegen Woonwaard ingesteld. Woonwaard heeft schriftelijk geantwoord.
    
    
      1.2.
      
        [eiser] heeft hierop schriftelijk gereageerd, waarna Woonwaard een schriftelijke reactie heeft gegeven. 
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Partijen hebben op 1 februari 2018 een huurovereenkomst gesloten waarbij [eiser] de woning inclusief aanhorigheden aan de [adres] te [plaats] huurt van Woonwaard. Op de huurovereenkomst zijn de door Woonwaard gehanteerde algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van toepassing. 
      
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert dat de kantonrechter Woonwaard veroordeelt tot betaling binnen veertien dagen van € 4.180,00 en bepaalt dat de huurprijs van de woning wordt verminderd tot 80%, zolang Woonwaard niet heeft gezorgd voor een dichtgegroeide hedera die de privacy van [eiser] waarborgt en Woonwaard veroordeelt tot betaling van de proceskosten.
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat Woonwaard tekort schiet in de nakoming van de huurovereenkomst, dat zijn woongenot daardoor is aangetast en dat hij hiervoor gecompenseerd wenst te worden.
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      Woonwaard betwist te zijn tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Er is geen sprake van toezeggingen en/of gebreken. 
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        geen mondelinge behandeling
      
    
    
    
      5.1.
      
        [eiser] heeft in de conclusie van repliek aangegeven dat hij een behandeling op zitting wil om mondeling een toelichting te geven. De kantonrechter wijst dit verzoek af omdat [eiser] niet concreet heeft gemaakt waarop die toelichting ziet. Voor zover [eiser] getuigen wil horen, overweegt de kantonrechter dat een mondelinge behandeling daarvoor niet is bedoeld en dat dit zo nodig bij tussenvonnis wordt bepaald. Daarnaast valt niet in te zien waarom (de gemachtigde van) [eiser] pas bij de conclusie van repliek verzoekt om een mondelinge behandeling en niet - mede gezien de uitzonderingssituatie met COVID - direct bij dagvaarding of na de brief waarin de kantonrechter aangeeft dat de zaak schriftelijk verder wordt behandeld. 
      
      
        
          een extra hekwerk en de hedera
        
      
    
    
      5.1.
      Volgens [eiser] tast de opening van drie meter breed aan de zijkant van de woning zijn privacy en zijn gevoel voor veiligheid aan want iedereen kan bij hem naar binnen kijken en de tuin inlopen. Woonwaard heeft beloofd hekken te plaatsen met beplanting, die binnen 2 jaar dicht zou groeien. Deze toezegging is gedaan tijdens de bezichtiging, dus voordat [eiser] er ging wonen. Maar er gebeurde niets en ook klagen leidde niet tot een oplossing. Pas in maart 2021 heeft Woonwaard herstelwerkzaamheden aangekondigd. [eiser] meent dat hij daarom recht heeft op huurprijsvermindering van 20% en een immateriële schadevergoeding van in totaal € 3.000,00 (€ 1.000,00 per jaar). 
    
    
      5.2.
      Woonwaard voert hiertegen aan dat het gehuurde is opgeleverd met hekken inclusief hedera aan de zijkant en de achterzijde van de tuin. [eiser] heeft de woning voor het tekenen van de huurovereenkomst bezichtigd en partijen hebben gezamenlijk een opleveringsrapport opgesteld. Hieruit blijkt welke werkzaamheden Woonwaard nog diende uit te voeren maar over een extra hekwerk aan de zijkant van de woning en de hedera is met geen woord gerept. Woonwaard betwist dat is toegezegd dat de hedera binnen 2 jaar dicht zou zijn. Bovendien kan zij die garantie niet afgeven omdat zij de groei en ontwikkeling van de hedera niet in de hand heeft. Uit coulance heeft Woonwaard in maart 2021 extra hekwerk geplaatst met vrijwel volgroeide hedera.
    
    
      5.3.
      De kantonrechter is van oordeel dat Woonwaard niet zonder meer verplicht is om te zorgen voor een volledig afgesloten tuin. Waarom dat in onderhavige zaak anders is, heeft [eiser] niet afdoende onderbouwd. [eiser] stelt in de conclusie van repliek dat Woonwaard niet betwist dat het extra hekwerk niet (tijdig) is geplaatst, waarmee hij – naar de kantonrechter begrijpt – stelt dat daaruit een verplichting voor Woonwaard zou volgen. Maar dit berust op een verkeerde lezing van de conclusie van antwoord.
    
    
      5.4.
      Volgens [eiser] is met Woonwaard gesproken over een extra hekwerk maar uit de conclusie van repliek leidt de kantonrechter af dat dit ziet op het plaatsen van een extra hek door [eiser] zelf. Van een toezegging door Woonwaard dat zij een extra hek zou plaatsen, is de kantonrechter niet gebleken. Daarbij weegt mee dat onweersproken is dat [eiser] tijdens de bezichtiging heeft gezien dat de tuin niet volledig was afgesloten en dat in het opleveringsrapport de werkzaamheden zijn vermeld die Woonwaard naar aanleiding van de bezichtiging nog moest verrichten. In het opleveringsrapport staat niets vermeld over het plaatsen van een extra hekwerk. Gelet hierop kan niet worden gezegd dat Woonwaard tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen. 
    
    
      5.5.
      In de conclusie van repliek stelt [eiser] , onder verwijzing naar de parlementaire geschiedenis, nog dat Woonwaard zich niet achter het opleveringsrapport kan verschuilen. Maar de parlementaire geschiedenis die [eiser] aanhaalt, ziet op de onderhoudstoestand. Het feit dat een tuin – ook al bij oplevering – niet volledig is afgesloten kan niet worden aangemerkt als een onderhoudstoestand.  Dit standpunt volgt de kantonrechter dan ook niet.
    
    
      5.6.
      Afgezien van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat het feit dat de tuin niet volledig omheind is niet is aan te merken als een gebrek. Dit staat het overeengekomen gebruik immers niet in de weg want [eiser] kan volledig gebruik maken van de tuin. Ook hierom ziet de kantonrechter geen aanleiding voor een huurprijsvermindering.
    
    
      5.7.
      
        Verder is de kantonrechter niet gebleken dat Woonwaard een rechtens afdwingbare toezegging heeft gedaan over de groei van de hedera. Dat kan ook niet omdat de groei van de hedera afhankelijk is van allerlei factoren die buiten de invloedsfeer van Woonwaard liggen, zoals bijvoorbeeld de bodemgesteldheid, het weer en de verzorging. Woonwaard kan dus slechts verwachtingen uiten gebaseerd op haar ervaringen met hedera. Dit had [eiser] ook moeten weten en het vasthouden door [eiser] aan het standpunt dat er wel sprake is van een rechtens afdwingbare toezegging getuigt van weinig realiteitszin. De door [eiser] in dit verband overgelegde verklaringen van buren, leiden niet tot een ander oordeel. Dit betekent ook dat er geen sprake is van een gebrek of een tekortkoming aan de zijde van Woonwaard. Een huurprijsvermindering, zoals door [eiser] is gevorderd, is daarom niet aan de orde en zal worden afgewezen.
        
          tussenconclusie
        
      
    
    
      5.8.
      Zoals hiervoor al is overwogen, is er geen sprake van gebreken of een tekortkoming van de zijde van Woonwaard. Daarom is er geen reden voor een (immateriële) schadevergoeding. Dit deel van de vordering wijst de kantonrechter eveneens af.
    
    
      5.9.
      Afgezien van het voorgaande is de immateriële schadevergoeding volstrekt niet onderbouwd en wordt deze onterecht over een periode van drie jaar gevorderd terwijl [eiser] zelf stelt dat de hedera twee jaar nodig zou hebben om dicht te groeien. 
      
      
        
          lekkage in de badkamer
        
      
    
    
      5.10.
      
        [eiser] stelt dat hij bij het eerste gebruik van de badkamer een lekkage zag omdat er vochtplekken verschenen in het plafond van de ruimte onder de badkamer. [eiser] heeft dit gemeld bij Woonwaard maar het gebrek is pas 3,5 weken later verholpen. [eiser] heeft dus 3,5 weken niet kunnen douchen. Hij heeft hiervoor een vergoeding van € 162,00 van Woonwaard gekregen, maar niet duidelijk is waarop dat is gebaseerd. [eiser] meent dat de vergoeding moet worden aangevuld tot € 500,00. Volgens [eiser] is evident dat het niet gebruik kunnen maken van de badkamer leidt tot hinder en overlast en een aantasting van het woongenot is.
    
    
      5.11.
      Volgens Woonwaard is er geen sprake van een gebrek aan de badkamer. Uit informatie van de aannemer blijkt dat de lekkage werd veroorzaakt door spatwater. De lekkage zou daarom nooit zijn ontstaan als [eiser] het spatwater na het douchen had opgedweild of een spatscherm had laten plaatsen. De noodzaak tot het nemen dergelijke eenvoudige maatregelen maakt de badkamer niet onbruikbaar. Verder voert Woonwaard aan dat de vergoeding van € 162,00 niet was bedoeld als compensatie voor het niet kunnen gebruiken van de badkamer maar uit coulance omdat de communicatie met Woonwaard in deze kwestie stroef is verlopen.
    
    
      5.12.
      De kantonrechter stelt vast dat [eiser] in de conclusie van repliek het standpunt van Woonwaard dat er geen sprake is geweest van een gebrek en dat de lekkage werd veroorzaakt door spatwater niet heeft weersproken. De kantonrechter houdt het er dan ook voor dat er ten aanzien van dit punt geen gebrek is en dat de vochtschade aan het plafond het gevolg is van spatwater. De omstandigheid dat [eiser] 3,5 weken niet zou hebben kunnen douchen maakt dit niet anders. De kantonrechter is met Woonwaard van oordeel dat het aan [eiser] is om afdoende maatregelen te nemen om het spatwater tegen te gaan.
    
    
      5.13.
      Bovenstaande heeft tot gevolg dat er geen aanleiding is voor het toekennen van een schadevergoeding. Dat [eiser] in verband met de melding over de badkamer € 162,00 van Woonwaard heeft ontvangen, doet hieraan niet af. Door [eiser] is in de conclusie van repliek niet weersproken dat hij dit bedrag uit coulance heeft gekregen vanwege het verloop van de afhandeling van de melding. Dat Woonwaard niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe dit bedrag is berekend, is dan ook niet van belang. Overigens blijkt uit de door [eiser] overgelegde brief van 20 mei 2021 van Woonwaard dat dit bedrag een percentage van de huur is.
    
    
      5.14.
      
        [eiser] stelt nog in de conclusie van repliek dat de schade aan het schilderwerk niet is hersteld, maar zijn vordering is hierop niet gebaseerd. Hieraan gaat de kantonrechter dan ook voorbij. Overigens kan uit de stukken worden afgeleid dat Woonwaard niet onwelwillend is geweest om deze schade te laten herstellen, maar dat [eiser] op enig moment niets meer van zich heeft laten horen.conclusie
    
    
      5.15.
      
        De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser] zal afwijzen.
        
          de proceskosten
        
      
    
    
      5.16.
      De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt. 
      
    
  
  
    
      6De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      wijst de vordering af;
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Woonwaard worden vastgesteld op een bedrag van € 498,00 aan salaris van de gemachtigde van Woonwaard. 
    
    
      6.3.
      
        verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
     Zie rand 2 van de conclusie van antwoord
  
  
     Zie rand 8 van de conclusie van repliek