ECLI:NL:RBOVE:2022:1561, Rechtbank Overijssel, 31-05-2022, 9871604 CV EXPL  22-1794
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2022-05-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Geen hospitaverhuur, verhuurder heeft niet zelf hoofdverblijf in de woning. De huurachterstand rechtvaardigt ontruiming op korte termijn. De huurder dient de oorspronkelijke sloten terug te plaatsen, dan wel de verhuurder de nieuwe sleutels te geven en hem weer toe te laten tot zijn eigen woning, met uitzondering van de verhuurde kamers.

RECHTBANK OVERIJSSEL
    Team kanton en handelsrecht
    Zittingsplaats Enschede
    
    
      Zaaknummer	: 9871604 CV EXPL  22-1794 
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 31 mei 2022 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] ,wonende te [woonplaats] ,
    
      2.	[eiser 2] ,wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij, hierna gezamenlijk te noemen [eiser 1] c.s.,
      gemachtigde: mr. J.W. Vreugdenhil, advocaat te Hardenberg,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] ,wonende te [woonplaats] ,
    
      2.	[gedaagde 2] ,wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij, hierna gezamenlijk te noemen [gedaagde 1] c.s.,
      gemachtigde: mr. M. Tijken, advocaat te Oldenzaal, 
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties,
      - de van de zijde van [gedaagde 1] c.s. overgelegde producties,
      - de akte wijziging eis tevens overlegging producties van [eiser 1] c.s.,
      - de mondelinge behandeling,
      - de pleitaantekeningen van de zijde van [eiser 1] c.s.,
      - de pleitnotities van de zijde van [gedaagde 1] c.s.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [eiser 1] c.s. is eigenaar van de woning aan de [adres] te [plaats] . Het betreft een gezinswoning met op de begane grond een woonkamer, keuken en badkamer, op de eerste verdieping twee slaapkamers en op de bovenste verdieping één zolderkamer.
      
    
    
      2.2.
      Vanaf 30 mei 2021 heeft [eiser 1] c.s. een advertentie op Marktplaats gezet waarin hij aanbiedt “1 of 2 kamers te huur met gezamenlijk gebruik van alle gemeenschappelijke ruimten”. 
      
    
    
      2.3.
      
        In september 2021 heeft [gedaagde 1] c.s. gereageerd op de advertentie. Na bezichtiging van een kamer doet [eiser 1] c.s. per app (productie 5 bij dagvaarding) het volgende aanbod: 400 euro per maand all in, vooruitbetalen per maand, liefst contant. 
        
          Alle 3 kamers bezet zoals vanmiddag besproken. 
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        
          [gedaagde 1] c.s. huurt vanaf 20 oktober 2021 één slaapkamer op de eerste verdieping voor 
        € 400,00 per maand. Er is geen schriftelijke huurovereenkomst opgesteld.
      
      
    
    
      2.5
      Na aanvang van de huur hebben partijen verschillende keren nieuwe afspraken gemaakt over hoeveel kamers worden gehuurd en tegen welke prijs. Na vertrek van een andere huurder huurt [gedaagde 1] c.s. ook de tweede slaapkamer op de eerste verdieping. Vanaf januari heeft [gedaagde 1] c.s. ook enige tijd de zolderkamer gehuurd. De afspraken tussen partijen worden mondeling en per Whats App gemaakt.
      
    
    
      2.6
      Op verzoek van [eiser 1] c.s. wordt de huur niet overgemaakt onder vermelding van ‘huur’. Er worden contante betalingen gedaan en [eiser 1] c.s. stuurt betaalverzoeken aan [gedaagde 1] c.s. met wisselende omschrijvingen. 
      
    
    
      2.7
      
        
          [gedaagde 1] c.s. heeft een huurachterstand laten ontstaan. In april 2022 voeren [eiser 1] 
         en [gedaagde 1] over de ontstane achterstand onder meer de volgende correspondentie:
      
      
      
        
          02-04-2022	
        
        
          
            [eiser 1] : Maar je loopt nu 3 maanden huur achter, dan mag ik toch wel enige waarborg vragen lijkt me.
        
        
          
            [gedaagde 1] : Moet nu even rust hebben hier.
        
      
      
      
        
          05-04-2022
        
        
          
            [gedaagde 1] : de kamer boven valt af, daarmee is het bedrag lager voor april. Ik betaal jou elke woensdag 175 Euro huur. 700 in totaal incl stukje aflossing openstaande die wij sneller gaan doen als wij het rond krijgen financieel, kunnen wij rustig op papier zetten deze afspraak. (…)
        
        
          De wekelijkse 175 euro betaling is een feit en dekt de basis 600 af ermee incl aflossing openstaande.
        
        
          (…)
        
        
          
            [eiser 1] : Hoe wil je anders de 3000 euro achterstand inlopen?
        
        
          
            [gedaagde 1] : zoals besproken in het aanbod hierboven is de 700 incl 100 aflossing voor nu max mogelijk op dit moment. 
        
      
      
    
    
      2.8
      Nadat [eiser 1] c.s. kenbaar heeft gemaakt dat hij de huur vanwege de oplopende huurachterstand gaat opzeggen en wil dat [gedaagde 1] c.s. de woning verlaat, is de verstandhouding tussen partijen geëscaleerd. [gedaagde 1] c.s. heeft de sloten vervangen waardoor [eiser 1] c.s. niet langer toegang heeft tot de woning. [eiser 1] c.s. heeft toegang geëist tot de woning, waarna [gedaagde 1] c.s. verschillende keren de politie heeft ingeschakeld. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        
          [eiser 1] c.s. vordert na wijziging van eis - samengevat – dat de kantonrechter [gedaagde 1] c.s. veroordeelt
        	I	om [eiser 1] c.s. onmiddellijk toegang te geven tot de woning aan de [adres] te [plaats] , met uitsluiting van de door [gedaagde 1] c.s. gehuurde kamers;
        	II	om de woonruimte binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden;
        	III	tot betaling van de verschuldigde huur vanaf 1 mei 2022 tot aan de datum van ontruiming;
        	IV	tot betaling van € 3.177,74 wegens achterstallige huurpenningen, te vermeerderen met rente daarover vanaf 10 mei 2022 tot aan de dag van betaling;
        	V	tot betaling van € 442,77 voor incassokosten;
        	VI	in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met rente indien niet binnen veertien dagen betaald. 
      
      
      
        
          [eiser 1] c.s. stelt dat er sprake is van een hospita huurovereenkomst. Hoewel [eiser 1] c.s. weinig aanwezig is, is het echtpaar wel degelijk medegebruiker van de woning. [gedaagde 1] c.s. heeft zich onterecht het alleengebruik van de woning toegeëigend. Partijen hebben afspraken gemaakt over een betalingsregeling maar de regeling is niet nagekomen. De betalingsachterstand van meer dan € 3.000,00 rechtvaardigt de ontruiming. 
      
      
    
    
      3.2.
      
        
          [gedaagde 1] c.s. voert verweer. Vanaf 15 januari 2022 huurt [gedaagde 1] c.s. de gehele woning. Er is nooit sprake geweest van hospita verhuur, omdat [eiser 1] c.s. niet zelf in de woning woonde. [gedaagde 1] c.s. heeft recht op ongestoord huurgenot en [eiser 1] c.s. heeft dan niet het recht om de woning zonder toestemming te betreden. In de app werd een bedrag van 
        € 925,00 genoemd voor huur, maar mondeling is € 600,00 per maand overeengekomen. [gedaagde 1] c.s. betwist dat er sprake is van een achterstand, tot en met april is alles betaald. Er zijn meer contante betalingen gedaan maar daarvan ontbreekt het bewijs. 
      
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Bij de dagvaarding zijn de voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht genomen.
      
    
    
      4.2.
      
        In een zaak als de onderhavige dient te worden beoordeeld of er sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. die een ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Bij toewijzing van een vordering tot een zeer ingrijpende en meestal onomkeerbare maatregel als ontruiming in kort geding dient terughoudendheid te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn als deze vooruit loopt op een vonnis in een bodemprocedure waarbij met een grote mate van waarschijnlijkheid eveneens de ontruiming zal worden bevolen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig ernstige tekortkoming en van een zodanig spoedeisend belang dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht. 
        Ook voor de overige vorderingen geldt dat deze in kort geding slechts kunnen worden toegewezen als er een grote mate van waarschijnlijkheid bestaat dat de vordering in een bodemzaak zou worden toegewezen.
      
      
    
    
      4.3.
      Het vereiste spoedeisend belang is, gelet op de aard van de vorderingen en hetgeen [eiser 1] c.s. daaromtrent gesteld heeft, aanwezig. Dit betekent dat de vorderingen van  [eiser 1] c.s. inhoudelijk kunnen worden behandeld.
      
      
        
          Is er sprake van hospitaverhuur
        
      
    
    
      4.4.
      
        Bij de beoordeling zal worden uitgegaan van het toetsingskader voor een gewone huurovereenkomst voor woonruimte en niet van een hospita-huurovereenkomst. Artikel 7:232 lid 3 BW is van toepassing bij huur van woonruimte die niet een zelfstandige woning vormt en deel uitmaakt van een woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft en waarin niet eerder aan dezelfde huurder deze of andere woonruimte is verhuurd geweest.
        Gezien de stukken in het dossier en hetgeen is verklaard tijdens de zitting is niet aannemelijk geworden dat [eiser 1] c.s. in de woning aan de [adres] in [plaats] zelf zijn hoofdverblijf heeft of heeft gehad. Daarbij zijn onder meer van belang de verklaringen die [eiser 1] zelf onweersproken heeft gedaan tegen buren in de [adres] , dat de woning is aangekocht met het doel een postadres in Nederland te hebben en om te verhuren. Weliswaar heeft [eiser 1] ter zitting gesteld dat hij gedurende enkele weken wel eens overnachtte in een kamer in de woning waarvan de huur net was opgezegd, maar deze stelling is op geen enkele manier onderbouwd en bovendien kan dat niet worden gezien als het hebben van het hoofdverblijf. Verder blijkt uit de correspondentie tussen partijen dat 
        
          [eiser 1] c.s. elders zijn hoofdverblijf heeft: als [eiser 1] c.s. contante huurbetalingen op wil halen wordt een afspraak gemaakt op data dat men in de buurt is, bijvoorbeeld op 
        9 november 2021: [eiser 1] : ik ga vanavond naar Oldenzaal, kan ik vooraf even geld halen? Rond 19u? en  op 9 maart 2022: [eiser 1] : ik ga straks naar Enschede, dus kan wel geld komen halen.
        Dat er in de woning persoonlijke spullen van [eiser 1] c.s. aanwezig zouden zijn is daarbij niet van belang. 
      
      
      
        
          Overeengekomen huurprijs per maand
        
      
    
    
      4.5.
      
        Partijen verschillen van mening over de vraag wat de afgesproken huur is. 
        
          [eiser 1] c.s. stelt dat is overeengekomen € 400,00 per maand vanaf 20 oktober 2021, 
        € 600,00 per maand vanaf 12 november 2021, € 650,00 per maand  in januari 2022, 
        € 925,00 per maand vanaf 1 februari 2022 en vanaf 5 april 2022 € 650,00 per maand.  
        Deze bedragen komen ook terug in de Whats App berichten die in het geding zijn gebracht.
        De aanvangshuurprijs staat bijvoorbeeld in het bericht van 19 september 2021 (zie onder 2.3). Volgens [gedaagde 1] c.s. (brief gemachtigde van 28 april 2022) ging de huur zelfs al per 
        1 november naar € 600,00 per maand. 
        De opnieuw aangepaste huurprijs wordt genoemd in berichten van 31 januari 2022 over de vraag welk bedrag per betaalverzoek zal worden betaald:
        
          
            [eiser 1] : Hoeveel moet je betalen incl februari?
        
        
          
            [gedaagde 1] : 250 rest Jan, + 650 + deel [X] 325.
        
        
          
            [eiser 1] : Hoi, ik heb een betaalverzoek gemaakt van € 1.225,00 voor Jan. en Feb.
        
        In bovenstaand bericht bevestigt [gedaagde 1] c.s. dus dat de huur voor januari € 650,00 was en dat deze per februari wordt verhoogd met € 325,00 voor de huur van de vrijgekomen zolderkamer. 
        Op 17-02-2022 schrijft [gedaagde 1] c.s.: 28e deze maand, 925 euro + 925 maart! Can cash als je wilt. Ook daarmee wordt bevestigd dat voor maart ook € 925,00 verschuldigd was.
      
      
      
        
          [gedaagde 1] c.s. heeft ter zitting gesteld dat er met [eiser 1] mondeling lagere bedragen per maand overeengekomen waren, maar dat in de app voornoemde bedragen werden genoemd omdat de echtgenote van [eiser 1] niet met lagere bedragen akkoord ging. Deze stellingen van [gedaagde 1] c.s. komen de kantonrechter onwaarschijnlijk voor en worden ook op geen enkele wijze onderbouwd en zullen daarom worden gepasseerd. Bij de beoordeling zal dan ook worden uitgegaan van de hierboven genoemde bedragen.
      
      
      
        Begin april zijn nieuwe afspraken gemaakt en is overeengekomen dat € 175,00 per week zou worden betaald, dus € 700,00 per vier weken, bestaande uit een huur van € 600,00 per vier weken en € 100,00 aflossing per maand. Ook dat blijkt uit correspondentie. Vanaf april moet dus worden uitgegaan van een huur van € 600,00 per vier weken. 
      
      
      
        
          Achterstallige huur
        
      
    
    
      4.6.
      In een brief aan [gedaagde 1] c.s. van 25 april 2022 (productie 2 bij dagvaarding) heeft de gemachtigde van [eiser 1] c.s. de huurachterstand tot en met 30 april 2022 gespecificeerd, met een overzicht van verschuldigde bedragen en van ontvangen betalingen. Per saldo is volgens die specificatie sprake van een openstaand bedrag per 30 april van € 3.177,74. Als verweer heeft [gedaagde 1] c.s. nog aangevoerd dat er meer contante betalingen zijn gedaan maar dat daarvoor geen kwitanties zijn verstrekt. Dat er meer is betaald is op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt en het risico voor het ontbreken van kwitanties komt voor rekening van degene die de betalingen stelt te hebben gedaan. Nu [gedaagde 1] c.s. niets kan bewijzen kan het verweer niet slagen. Zoals hierboven al is overwogen zal er van worden uitgegaan dat de huurbedragen zijn zoals vermeld in de specificatie; de conclusie is dan dat er een huurachterstand is van € 3.177,74. Bij een geldende huur vanaf april 2022 van € 600,00 per vier weken is dat dus meer dan 21 weken, bijna 5 maanden. 
      
      
        
          Betalingsregeling is vervallen
        
      
    
    
      4.7.
      Partijen hadden een regeling waarbij [gedaagde 1] c.s. de achterstand zou inlopen. Op basis van die regeling is twee keer betaald (op 7 en 14 april 2022) en daarna niet meer. De regeling is daarom vervallen en het gehele bedrag is ineens opeisbaar. [gedaagde 1] c.s. zal worden veroordeeld tot betaling van € 3.177,74, te vermeerderen met de rente zoals gevorderd. 
      
      
        
          Is de gevorderde ontruiming toewijsbaar?
        
      
    
    
      4.8.
      Het tijdig betalen van de huur is een van de belangrijkste verplichtingen van de huurder. Op grond van de aanzienlijke achterstand staat vast dat [gedaagde 1] c.s. tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
      
      
        Ingevolge artikel 7:265 BW geeft elke tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen, niet rechtvaardigt. 
      
      
      
        De kantonrechter acht het aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de in voornoemd artikel vervatte uitzondering zich in dit geval niet voordoet. Daarom acht de kantonrechter de gevorderde ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd. Duidelijk is dat [eiser 1] c.s. [gedaagde 1] c.s. voldoende tijd en gelegenheid heeft gegeven om te betalen en dat men veel geduld heeft gehad. [gedaagde 1] c.s. heeft gewezen op zijn belang bij het behouden van woonruimte. Naar het oordeel van de kantonrechter wegen die belangen niet op tegen het belang van [eiser 1] c.s. bij het ontvangen van de huurpenningen. De gevorderde ontruiming zal worden toegewezen; de ontruimingstermijn zal worden bepaald op drie weken na betekening van dit vonnis, zodat [gedaagde 1] c.s. een termijn heeft om naar vervangende woonruimte om te zien. De kantonrechter acht deze termijn passend aangezien het gaat om verhuur van twee gemeubileerde kamers en de ontruiming dus niet veel omhanden heeft en [gedaagde 1] c.s. geacht wordt binnen die termijn vervangend vergelijkbaar onderdak te vinden.
      
      
      
        
          Te betalen huur vanaf mei 2022
        
      
    
    
      4.9.
      
        [eiser 1] c.s. heeft ook gevorderd de huur vanaf 1 mei tot aan het moment van ontruimen. Dit bedrag van € 600,00 per vier weken is eveneens toewijsbaar en [gedaagde 1] c.s. zal worden veroordeeld tot betaling ervan. 
      
      
        
          Vordering om [eiser 1] weer toe te laten tot de woning
        
      
    
    
      4.10
      
        Ter zitting is door [gedaagde 1] c.s. bevestigd dat hij de sloten van de woning heeft laten vervangen en dat [eiser 1] c.s. dus geen toegang meer heeft. [gedaagde 1] c.s. had dat niet mogen doen en dient [eiser 1] c.s. binnen twee dagen na betekening van dit vonnis is het bezit te stellen van de nieuwe sleutels van zijn woning zodat hij na de ontruiming geen kosten hoeft te maken voor nieuwe sloten, dan wel binnen twee dagen na betekening van dit vonnis de oude sloten terug te plaatsen zodat [eiser 1] c.s. weer met eigen sleutels toegang heeft tot de woning. 
        Ter zitting is duidelijk geworden dat de verstandhouding tussen partijen verstoord is. En hoewel [gedaagde 1] c.s. op dit moment niet de gehele woning huurt en [eiser 1] c.s. in principe in de algemene ruimtes en niet verhuurde zolder kamer van woning zou mogen komen indien dat noodzakelijk is, is de kans groot dat dat aanleiding geeft tot nieuwe problemen.
        
          [eiser 1] c.s. dient dan ook tot aan het moment van ontruimen vooraf aan te kondigen als hij de woning wil betreden. 
      
      
      
        
          Buitengerechtelijke kosten
        
      
    
    
      4.11
      
        Ook de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten van € 442,77 zijn toewijsbaar zoals gevorderd. Aan [gedaagde 1] c.s. is een aanmaning gestuurd met een laatste termijn van 
        14 dagen om alles zonder bijkomende kosten te betalen en ook na het verzenden van die brief heeft correspondentie plaatsgevonden met de gemachtigde van [gedaagde 1] c.s. 
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagde 1] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld, tot op heden aan de zijde van [eiser 1] c.s. begroot op € 86,00 voor griffierecht, € 129,82 voor explootkosten en € 374,00 aan salaris gemachtigde (twee punten, € 185,00 per punt), alles bij elkaar € 589,82, te vermeerderen met de wettelijke rente indien niet binnen veertien dagen na heden betaald. De nakosten worden begroot op € 93,50 (een half punt salaris gemachtigde).
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De kantonrechter, recht doende in kort geding
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde 1] c.s. om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis sleutels van de woning met aanhorigheden aan de [adres] te [plaats] te overhandigen aan [eiser 1] c.s., dan wel de oude sloten terug te plaatsen, en bepaalt dat [gedaagde 1] cs. [eiser 1] c.s. toe moet laten tot de woning, met uitsluiting van de door [gedaagde 1] c.s. gehuurde kamers, met dien verstande dat [eiser 1] c.s. vooraf bericht moet sturen wanneer hij de woning wil betreden;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde 1] c.s. om binnen drie weken na betekening van dit vonnis de woning met aanhorigheden aan de [adres] te [plaats] te ontruimen en ontruimd te houden, met al het zijne en alle bij hem in het gehuurde verblijvende personen, en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen van [eiser 1] c.s.;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde 1] c.s. tot betaling aan [eiser 1] c.s. van € 3.177,74 wegens achterstallige huurpenningen tot en met april 2022, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 10 mei 2022 tot aan de dag van betaling;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde 1] c.s. tot betaling aan [eiser 1] c.s. van de maandelijkse huurprijs van € 600,00 per vier weken, voor huur danwel vergoeding voortgezet gebruik, vanaf 1 mei 2022 tot aan het moment van ontruimen, een gedeelte van een maand voor een volle maand te rekenen;
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde 1] c.s. tot betaling aan [eiser 1] c.s. van € 442,77 aan buitengerechtelijke incassokosten;
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [gedaagde 1] c.s. in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [eiser 1] c.s. begroot op € 589,82, waaronder € 374,00 wegens salaris gemachtigde;
      
    
    
      5.7.
      begroot de nakosten op € 93,50;
      
    
    
      5.8.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.9.
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.S. Kuipers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 31 mei 2022. (RS(O)
      
      
      (RS(O)