ECLI:NL:RBROT:2022:2955, Rechtbank Rotterdam, 22-04-2022, 9420995
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-04-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Eiseres stel huurovereenkomst met verhuurder gesloten te hebben en vordert nakoming daarvan. Vordering afgewezen: er is geen huurovereenkomst tot stand gekomen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      zaaknummer: 9420995 CV EXPL 21-28993
    
    
    
      uitspraak: 22 april 2022
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      die woont in [woonplaats] , 
      eiseres, 
      die procedeert zonder juridische bijstand,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Stichting Woonbron,
      gevestigd in Rotterdam, 
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. E. Piepers-Westermeijer.
    
    
    
      Partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘Woonbron’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1.De procedure
    In het dossier zitten deze stukken: 
    
      
        de dagvaarding met bijlagen van 25 augustus 2021;
      
      
        de conclusie van antwoord met bijlagen van 28 september 2021;
      
      
        het tussenvonnis van 11 oktober 2021 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
      
      
        de brief met bijlagen van [eiseres] van 10 november 2021;
      
      
        het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 1 december 2021;
      
      
        de akte van [eiseres] met bijlagen en een wijziging van eis van 22 februari 2022;
      
      
        de antwoordakte van Woonbron van 22 maart 2022.
      
    
    
  
  
    
      2.De feiten
    Van deze feiten wordt uitgegaan:
    
    
      2.1
      Woonbron heeft in 2021 de woning op [adres] in Spijkenisse aangeboden op Woonnet Rijnmond. [eiseres] heeft op deze woning gereageerd. Woonbron heeft de woning op 29 april 2021 aan [eiseres] aangeboden en [eiseres] heeft de woning bezichtigd op 3 mei 2021.  
      
    
    
      2.2
      Woonbron schrijft op 6 mei 2021 in een e-mail aan [eiseres] :
      
      
        Alle stukken zijn in orde en wil u hierbij uitnodigen voor het tekenen van de huurovereenkomst. 
      
      
      
        Het ondertekenen zal plaatsvinden op ons kantoor in Hoogvliet op dinsdag 11 mei 2021 om 13.30 uur.
      
      
      
        Daarvoor ontvangt u nog kopieën van de stukken per email om te controleren.
      
      
    
    
      2.3
      Woonbron schrijft op 7 mei 2021 in een e-mail aan [eiseres] :
      
      
        U heeft de woning op [adres] te Spijkenisse geaccepteerd. Bekijk in deze video wat u moet weten over de woning en onze dienstverlening.
      
      
      
        Ik nodig u uit om op dinsdag 11 mei 2021 om 13.30 uur naar kantoor te komen. 
      
      
      
        (…)
      
      
      
        
          Sleuteloverdracht
        
      
      
      
        
          Het is belangrijk dat u de betaling van de beginnota voorafgaand aan deze afspraak heeft voldaan, hiervoor ontvangen wij graag het betaalbewijs.
        
      
      
      
        U kunt dit bedrag overmaken o.v.v. (…).
      
      
      
        Na ondertekening van de overeenkomst en het tonen van het betaalbewijs ontvangt u de sleutels.
      
      
    
    
      2.4
      
        [eiseres] schrijft op 9 mei 2021 in een e-mail aan Woonbron: 
      
      
        Bedankt voor het toezenden van de stukken.
      
      
      
        De onderhavige stukken verdienen nog de nodige verbeteringen. Zo ontbreekt het op punten aan overeenstemming met geldend recht, duidelijkheid, verenigbaarheid met de aard van de rechtsverhouding, praktische uitvoerbaarheid, etc. Met uw huurovereenkomst en algemene voorwaarden ga ik zo niet akkoord (Woonbron wel?). Om geen onnodige vertraging op te lopen, heb ik een nieuwe versie voor de huurovereenkomst bijgesloten, ervan uitgaande dat een document van het energielabel en ‘de Woonmap’ nog volgen. Administratiekosten zijn vervallen (zie onder). Het in Nederland geldende recht is evengoed van toepassing.
      
      
      
        In uw beginnota en uw huurprijsberekening brengt u administratiekosten in rekening. Gelet op art. 7:264 lid 1 BW is de ruimte daartoe beperkt (…) en in dat verband hebben rechters daar ook uitspraak over gedaan (…). € 70,00 voor een contract in de sociale huur is onredelijk en administratiekosten in de huurprijsberekening zijn ook niet nodig. Graag ontvang ik dan ook een correcte beginnota.
      
      
      
        Ten aanzien van de tuin gelden al bijv. het huurrecht, burenrecht, omgevingsrecht en lokale regelgeving. Uw bijlage is als overeenkomst niet zo geschikt. 
      
      
    
    
      2.5
      Woonbron schrijft op 10 mei 2021 in een e-mail aan [eiseres] :
      
      
        U heeft (…) laten weten dat u de huurcontracten en algemene voorwaarden van Woonbron voor verbetering vatbaar acht. Het is u uiteraard toegestaan om daarover een opvatting te hebben.
      
      
      
        Maar Woonbron gaat niet enkele duizenden huurcontracten per jaar aan individuele wensen aanpassen.
      
      
      
        Wanneer u morgen het huurcontract ondertekent dan heeft u de woning, wanneer u op dit moment geen huurcontract wenst te ondertekenen, dan wordt de woning toegewezen aan een ander. 
      
      
    
  
  
    
      3.Het geschil
    
      3.1
      
        [eiseres] vordert, na een wijziging van eis op 22 februari 2022, samengevat:
      
      
        
          primair
        
      
      
      
        1.	Woonbron te bevelen de huurovereenkomst voor [adres] in Spijkenisse na te komen;
      
      
      
        2.	Woonbron te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding vanwege het niet nakomen van de huurovereenkomst, in ieder geval een bedrag van 
        € 12.629,74, en haar te veroordelen tot een schadevergoeding anders dan in geld, te weten het ter beschikking stellen van een gelijksoortige woning in Spijkenisse;
      
      
      
        
          subsidiair
        
      
      
      
        3.	Woonbron te bevelen de onrechtmatige toestand rondom de verhuur van [adres] in Spijkenisse te beëindigen en haar te veroordelen die woning, dan wel een soortgelijke woning, aan [eiseres] te verhuren;
      
      
      
        4.	Woonbron te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding vanwege de onrechtmatige toestand, in ieder geval een bedrag van € 12.629,74, en haar te veroordelen tot een schadevergoeding anders dan in geld, te weten het ter beschikking stellen van een gelijksoortige woning in Spijkenisse;
      
      
      
        
          meer subsidiair
        
      
      
      
        5.	Woonbron te bevelen aan [eiseres] geschikte woningen in Spijkenisse aan te bieden; 
      
      
      
        6.	Woonbron te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding vanwege het onrechtmatige handelen van Woonbron, in ieder geval een bedrag van 
        € 12.629,74;
      
      
      
        
          primair, subsidiair en meer subsidiair
        
      
      
      
        7.	Woonbron te bevelen zich te onthouden van verder onrechtmatig handelen of nalaten;
      
      
      
        8.	Woonbron te veroordelen tot betaling van rente;
      
      
      
        9.	Woonbron te veroordelen in de kosten van de procedure.
      
      
    
    
      3.2
      Woonbron voert verweer.
      
    
    
      3.3
      Als dit voor de beoordeling van belang is, wordt hierna ingegaan op de stellingen waarmee [eiseres] haar vordering en Woonbron haar verweer onderbouwt.
      
    
  
  
    
      4.De beoordeling
    
      4.1
      Woonbron biedt op Woonnet Rijnmond huurwoningen aan. Als een potentiële huurder daar belangstelling voor heeft, [eiseres] in dit geval wat de woning op [adres] in Spijkenisse betreft, kan hij op de woning reageren. Als de potentiële huurder voldoet aan de eisen voor toewijzing van de woning, kan Woonbron deze woning aan hem toewijzen en kan de potentiële huurder de woning, als hij wil, accepteren. Accepteren betekent echter: onder de voorwaarden die Woonbron daaraan verbindt en die zij stelt aan ál haar huurders. Het is, anders dan [eiseres] lijkt te denken, geen kwestie van onderhandelen over de voorwaarden. In dit verband is van belang op te merken dat Woonbron als instelling die zich bezighoudt met toewijzing van schaarse woonruimte aan mensen met een lager inkomen, gebonden is aan allerlei wet- en regelgeving, wet- en regelgeving die vaak onderwerp is van procedures bij de rechter. De kantonrechter wil hiermee zeggen dat Woonbron dus niet ‘kan eisen waar ze toevallig zin in heeft’. De voorwaarden die zij stelt zijn redelijk en gelden voor iedere huurder, dus ook, als zij van Woonbron zou huren, voor [eiseres] . 
      
    
    
      4.2
      Woonbron schrijft op 6 mei 2021 (zie 2.2) aan [eiseres] dat de stukken (en dat gaat dan om door [eiseres] ingediende stukken) in orde zijn bevonden en Woonbron nodigt [eiseres] uit om de huurovereenkomst te komen ondertekenen. De stukken die [eiseres] moet ondertekenen worden haar nog toegestuurd, zo schrijft Woonbron. Anders dan [eiseres] stelt, is op 6 mei 2021 geen huurovereenkomst tot stand gekomen. In de e-mail staat niet meer dan dat het aanbod van Woonbron (wat het aangaan van de huurovereenkomst betreft) in de stukken staat die Woonbron op gaat sturen. De huurovereenkomst komt pas tot stand als [eiseres] de inhoud van die stukken accepteert. [eiseres] heeft dat echter niet gedaan. Het aanbod van Woonbron is met andere woorden door [eiseres] niet aanvaard. Een huurovereenkomst is niet tot stand gekomen. 
      
    
    
      4.3
      Als wij zouden moeten aannemen dat er een huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen op 6 mei 2021, dan zijn de algemene voorwaarden niet van toepassing. Deze moeten volgens de wet vóór of bij het tot stand komen van de overeenkomst ter hand zijn gesteld (artikel 7:234 lid 1 BW) en vast staat dat zij [eiseres] toen nog moesten worden toegestuurd. Dat neemt niet weg dat [eiseres] , als zij reeds huurder van Woonbron zou zijn, bepaalde zaken waar zij het niet mee eens is bij Woonbron aan kan kaarten en desnoods als zij met Woonbron niet tot overeenstemming komt, ter beoordeling aan de rechter voor kan leggen. Voor een toetsing vóóraf is echter geen plaats, zoals [eiseres] meent. Woonbron heeft het recht alleen onder bepaalde voorwaarden met een huurder in zee te gaan en een ervan is, dat de huurder akkoord moet gaan met haar algemene voorwaarden. 
      
    
    
      4.4
      Een huurovereenkomst is dus niet tot stand gekomen. Een huurovereenkomst die niet bestaat hoeft Woonbron dus ook niet na te komen. En omdat Woonbron niet tekort kan schieten in de nakoming van een huurovereenkomst die niet bestaat, is veroordeling van Woonbron tot betaling van een schadevergoeding op grond van wanprestatie ook niet aan de orde.
      
    
    
      4.5
      
        [eiseres] baseert haar vordering deels op de stelling dat Woonbron onrechtmatig heeft gehandeld jegens haar. De kantonrechter ziet dat echter anders. Woonbron heeft slechts de procedure gevolgd die zij bij al haar potentiële huurders volgt. Niet valt in te zien wat daar onrechtmatig aan is. Woonbron is [eiseres] niets verschuldigd, niet in geld en ook niet een schadevergoeding in de vorm van het aanbieden van een andere woning. 
      
    
    
      4.6
      De conclusie van het voorgaande is dat geen van de vorderingen van [eiseres] toe kan worden gewezen. Deze vorderingen worden daarom afgewezen.
      
    
    
      4.7
      
        [eiseres] is de in het ongelijk gestelde partij. Zij wordt daarom veroordeeld in de kosten van de procedure. Voor de berekening van het salaris van de gemachtigde van Woonbron worden hele punten toegekend voor de conclusie van antwoord en voor het bijwonen van de mondelinge behandeling en een half punt voor de akte van 22 maart 2022. Eén punt is gelet op het financiële belang van deze zaak (de schadevergoeding die [eiseres] vordert) € 373,00.
      
    
    
      4.8
      De kantonrechter wil [eiseres] meegeven dat ‘het systeem’ niet wijzigt omdat zij zich daarmee niet kan verenigen. [eiseres] zal bij iedere woning die zij wil huren, van welke verhuurder dan ook, aanlopen tegen algemene voorwaarden, algemene voorwaarden overigens die in de praktijk in 9 van de 10 gevallen nooit ‘tegen’ een huurder gebruikt zullen hoeven worden. Het is aan [eiseres] om te bepalen wat zij wil: zich schikken en een huur huis huren op de plek die zij wil of zich blijven verzetten met als resultaat dat zij geen huurovereenkomst kan sluiten. 
      
    
  
  
    
      5.De beslissing
    De kantonrechter:
    
    - wijst de vorderingen van [eiseres] af;
    
    - veroordeelt [eiseres] in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de kant van Woonbron vastgesteld op € 932,50 aan salaris voor haar gemachtigde.
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
      686