ECLI:NL:OGEAC:2022:102, Gerecht in eerste aanleg van Curaçao, 25-03-2022, CUR202200936
Gerecht in eerste aanleg van Curaçao — Uitspraak 
Datum: 2022-03-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: verzoek hypotheekhouder tot onderhandse verkoop

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO 
    
    
    
      Zaaknummer: CUR202200936
    
    
    
      Beschikking d.d. 25 maart 2022
    
    
    
      Inzake
    
    
    
      de naamloze vennootschap VIDANOVA BANK N.V, 
      gevestigd te Curaçao,
      verzoekster,
      gemachtigden: mrs. A. Huizing en E.J.J. Huizing,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap P.A.H.D. B.V., 
      gevestigd te Curaçao,
      verweerster,
      gemachtigde: mr. G. de Hoogd,
    
    
    
      en
    
    
    
      de besloten vennootschap PEN ALLEY VASTGOED CURAÇAO B.V.,
      gevestigd op Curaçao,  
      de besloten vennootschap  MULTI-POST BEHEER B.V.,
      gevestigd te Dordrecht, Nederland,
      de stichting STICHTING PARTICULIER FONDS DE PEN,
      gevestigd te Curaçao,
      belanghebbenden,
      gemachtigden: mrs. S. Francisco en M. van den Brink,
    
    
    
      Partijen zullen hierna Vidanova Bank, PAHD, Pen Alley, Multi-Post, De Pen en (de belanghebbenden gezamenlijk: ) de beslagleggers worden genoemd, CJC Holding B.V. zal CJC Holding worden genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het verzoekschrift met producties, ingediend op 25 februari 2022;
      - het verweerschrift met producties, ingediend op 23 maart 2022;
      - de producties, ingediend door E.J.J. Huizing op 23 maart 2022;
      - de producties, ingediend door mr. de Hoogd op 24 maart 2022;
      - de mondelinge behandeling op 24 maart 2022, alwaar zijn verschenen namens Vidanova Bank dhr. [naam 1], mw. [naam 2] en mw. [naam 3], bijgestaan door haar gemachtigde mr. E. Huizing, namens PAHD dhr. [naam 4], bijgestaan door haar gemachtigde, namens Pen Alley en Multi-Post dhr. [naam 5], evenals De Pen bijgestaan door mr. N.R.V. Soeltaansingh en dhr. [naam 6] en namens CJC Holding dhr. [naam 7] en – via een videoverbinding – dhr. [naam 8], bijgestaan door mrs. S. Francisco en – via een videoverbinding – mr. M van den Brink. 
      
    
    
      1.2.
      De uitspraak is bepaald op 7 april 2020 of een eerdere datum als de beschikking eerder gereed is.
      
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      PAHD heeft ten behoeve van Vidanova Bank een recht van eerste hypotheek en pand gevestigd op een aantal – in het inleidend verzoekschrift onder 1 vermelde – zaken (hierna: de registergoederen).
      
    
    
      2.2
      Deze vestiging is geschied tot zekerheid voor de betaling van al hetgeen door Vidanova Bank van PAHD is te vorderen, een en ander als in de respectieve hypotheekakten omschreven en tot een beloop als daarin vermeld.  
      
    
    
      2.3
      De registergoederen zijn belast met conservatoire beslagen ten behoeve van de beslagleggers.
      
    
    
      2.4
      Vidanova Bank heeft aan PADH de executoriale verkoop van de registergoederen aangezegd voor 8 maart 2022, ten overstaan van notaris M.J.O. Moerdijk.
      
    
    
      2.5
      Op de voet van het bepaalde in artikel 3:268 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) hebben twee partijen een schriftelijk bod bij de notaris uitgebracht, strekkende tot onderhandse koop/verkoop van de registergoederen. Vidanova Bank heeft een bod van NAf 7.750.000,- van CJC Holding geaccepteerd.  
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1
      
        Vidanova Bank verzoekt het gerecht:
        “haar goedkeuring te verlenen om, onder eventueel nader door U.E.A. te stellen waarborgen:
        – conform artikel 3:268 lid 2 BW over te gaan tot onderhandse verkoop van de Registergoederen en de roerende zaken, conform de aan dit verzoekschrift gehechte koopovereenkomst voor een bedrag van: zeven miljoen zevenhonderdvijftigduizend Antilliaanse Gulden (ANG 7.750.000,00); dan wel
        - bij afwijzing van dit verzoek, akkoord te gaan met het opnieuw in veiling brengen van voornoemde registergoederen.”
      
      
    
    
      3.2
      In het licht van de feiten legt Vidanova Bank aan haar verzoek het volgende ten grondslag. Vidanova Bank heeft per 8 maart 2022 van PAHD te vorderen een bedrag van NAf 8.490.089,18 en PAHD verkeert ter zake in verzuim. Het is in het belang van Vidanova Bank en PAHD dat de registergoederen zo snel mogelijk worden verkocht. Vidanova Bank acht het bod van CJC Holding goed en verwacht niet een hogere opbrengst te zullen verkrijgen bij een openbare verkoop en verzoekt daarom goedkeuring te verlenen voor de onderhandse verkoop aan CJC Holding overeenkomstig de door haar overgelegde koopovereenkomst. 
      
      
    
    
      3.3
      
        PAHD verzet zich tegen toewijzing van het verzoek. Daargelaten dat zij de door Vidanova Bank gestelde omvang van haar schuld betwist, heeft PAHD:             - aanvankelijk (bij verweerschrift) aangevoerd dat zij een bod van US$ 5.000.000,- van Trafero Technologies LLC op de registergoederen heeft dat zij nog aan het uitwerken is, en geconcludeerd (i) tot niet-ontvankelijkverklaring van Vidanova Bank in haar verzoek, althans tot afwijzing van het verzoek, (ii) met het verzoek PAHD een termijn van 60 dagen te gunnen om de transactie met Trafero Technologies LLC af te ronden, (iii) bij toewijzing van het subsidiaire verzoek van Vidanova Bank – akkoord te gaan met het opnieuw in veiling brengen van de registergoederen – die veiling niet eerder te laten plaatsvinden dan 60 dagen na de afwijzingsbeslissing (iv) kosten rechtens;
        - vervolgens (bij e-mail van 24 maart 2022) aangevoerd dat zij een bod van US$ 5.025.000,- van SPF Zoutvat 222 (hierna: Zoutvat 222) op de registergoederen heeft, en geconcludeerd, naar het gerecht begrijpt, tot niet-ontvankelijkverklaring van Vidanova Bank in haar verzoek, althans tot afwijzing van het verzoek, met het verzoek te bepalen dat de verkoop aan Zoutvat 222 overeenkomstig dit bod zal geschieden.
      
      
    
    
      3.4
      De belanghebbenden hebben bepleit dat de registergoederen zullen worden verkocht tegen het hoogste bod. In dat geval zullen wellicht ook de vorderingen van belanghebbenden als beslagleggers voor een (substantieel) deel kunnen worden voldaan. 
      
    
    
      3.5
      CJC Holding is van oordeel dat de registergoederen aan haar dienen te worden geleverd conform haar bod, dat Vidanova Bank heeft geaccepteerd. Zij heeft reeds 10% van de koopsom onder de notaris gestort en zal ook het restant probleemloos kunnen betalen.
      
    
    
      3.6
      Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover voor de te nemen beslissing van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1
      Volgens artikel 3:268 lid 2 BW kan de rechter, indien – zoals in onderhavig geval - door de hypotheekgever, die bij een hogere opbrengst van het goed belang heeft, vóór de afloop van de behandeling van het verzoek aan de rechter een gunstiger bod wordt voorgelegd, bepalen dat de verkoop overeenkomstig dit aanbod zal geschieden.
      
    
    
      4.2
      Aan de voorwaarden die dat artikel stelt, is voldaan: PAHD heeft vóór de behandeling van het verzoek een gunstiger bod voorgelegd en zij heeft bij een hogere opbrengst belang. Dat bod is gunstiger omdat US$ 5.025.000,- ongeveer gelijk is aan NAf 9.053.864 (tegen een koers van US$ 1,- = NAf 1,8) en dat is aanzienlijk meer dan NAf 7.750.000,-. PAHD heeft ook belang bij een hogere opbrengst: volgens Vidanova Bank bedraagt haar vordering op PAHD NAf 8.490.089,18. Het bod van CJC Holding is lager en het bod van Zoutvat 222 is hoger dan dat bedrag.
      
    
    
      4.3
      In deze procedure ligt dus de vraag voor of het gerecht goedkeuring dient te geven aan de onderhandse verkoop van de registergoederen en zo ja verkoop aan welke bieder/koper.
      
    
    
      4.4
      
        Uitgangspunt is dat het het gerecht vrijstaat om de goedkeuring aan onderhandse verkoop te onthouden. Maar verleent het toestemming, dan dient het toe te wijzen aan de hoogste bieder.
        Zie MvA II, Parl. Gesch., p. 824 inzake de identieke Nederlandse bepaling: “Is het aanbod inderdaad gunstiger, dan zal de boedelrechter daaraan de voorkeur behoren te geven boven de hem aanvankelijk ter goedkeuring voorgelegde overeenkomst. Zijn bevoegdheid om een onderhandse verkoop goed te keuren is overigens een discretionaire. Indien hij zulks wenselijk acht, kan hij derhalve goedkeuring van iedere onderhandse overeenkomst weigeren opdat de executie door openbare verkoop plaatsvindt.”. 
      
      
    
    
      4.5
      Volgens de door Vidanova Bank (als prod. 12) overgelegde geveltaxatie bedraagt de marktwaarde (onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik) van de registergoederen NAf 7.600.000,- en de executiewaarde (executiewaarde vrij van huur en gebruik) NAf 5.320.000,-. In dat licht moet het bod van CJC Holding als goed en dat van SPF als uitstekend worden gekwalificeerd. 
      
    
    
      4.6
      
        Met betrekking tot de in het geding gebrachte koopovereenkomst tussen PAHD en Zoutvat 222 (hierna: de koopovereenkomst) wordt nog het volgende overwogen. 
        Op zichzelf is juist dat de verrekening van “baten, lasten, belastingen heffingen en canons” als bepaald in artikel 8 van de koopovereenkomst maakt dat de exacte koopprijs, na verrekening, niet duidelijk is. Niet is echter gesteld of gebleken dat het te verrekenen bedrag dermate hoog zal zijn dat dit relevant is voor de beslissing in onderhavige procedure. Daaraan wordt dus voorbijgegaan.  
      
      
    
    
      4.7
      Met name CJC Holding heeft aangevoerd dat de koopovereenkomst niet onvoorwaardelijk is. Naar het oordeel van het gerecht gaat dit in zoverre niet op dat de overeenkomst geen  bijzondere ontbindende of opschortende voorwaarden bevat die kunnen leiden tot de conclusie dat het bod van Zoutvat 222 niet als gunstiger gekwalificeerd kan worden. 
      
    
    
      4.8
      Tijdens de mondelinge behandeling van het verzoek zijn twijfels geuit omtrent de financiële gegoedheid van Zoutvat 222 en is, daarmee samenhangend, de vraag gesteld of SPF wel de mogelijkheid heeft tot betaling van de koopsom. De gemachtigde van PAHD heeft benadrukt dat dat geen enkel probleem vormt en dat zo nodig direct US$ 500.000,- zou kunnen worden voldaan.
      
    
    
      4.9
      Het gerecht zal bepalen dat de verkoop van de registergoederen overeenkomstig het aanbod van Zoutvat 222 en dus conform de koopovereenkomst zal geschieden, met het oog op de vraagtekens met betrekking tot haar financiële gegoedheid onder de hierna vermelde voorwaarden. 
      
    
    
      4.10
      Voor het geval die voorwaarden niet zouden worden vervuld, zal het verzoek van Vidanova Bank worden toegewezen. Aan het bod van Trafero Technologies LLC zal worden voorbijgegaan, omdat dit nog moet worden uitgewerkt en dus thans niet goed kan worden beoordeeld.
      
    
    
      4.11
      De proceskosten zullen worden gecompenseerd als hierna te melden.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het gerecht:
    
    
    
      bepaalt dat de verkoop van de registergoederen overeenkomstig het aanbod van Zoutvat 222 zal geschieden, zulks onder de hierna geformuleerde voorwaarden a en b;
    
    
    
      voorwaarde a: Zoutvat 222 zal overeenkomstig artikel 5 van de koopovereenkomst uiterlijk op dinsdag 29 maart 2022 een bedrag van US$ 502.500,- althans de tegenwaarde daarvan in Curaçaose valuta (NAf) storten op een escrow-rekening van notaris mr. M.J.O. Moerkerk te Curaçao;  
      voorwaarde b: Zoutvat 222 stemt ermee in dat zij voornoemd bedrag van US$ 502.500,- verbeurt in het geval zij in verzuim raakt ten aanzien van het passeren van de akte van levering als bedoeld in artikel 4.1 van de koopovereenkomst en dat genoemd bedrag dan in mindering strekt op de vordering van Vidanova Bank op PAHD en bevestigt haar instemming met het voorgaande uiterlijk op 29 maart 2022 per e-mail aan de gemachtigden van Vidanova Bank en belanghebbenden; 
    
    
    
      voor het geval SPF aan beide genoemde voorwaarden a en b voldoet: wijst het verzoek af;
    
    
    
      voor  het geval SPF aan genoemde voorwaarden a en b althans aan een van die voorwaarden niet voldoet: wijst het verzoek van Vidanova Bank toe;
    
    
    
      compenseert de kosten van dit geding in die zin dat elke partij haar eigen kosten draagt.
    
    
    
    
      Deze beschikking is gegeven door mr. O. Nijhuis, rechter in het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao, en op 25 maart 2022 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.