ECLI:NL:RBNHO:2022:3160, Rechtbank Noord-Holland, 02-03-2022, 9375883
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2022-03-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurovereenkomst woonruimte; ondanks ernstige en structurele overlast is ontbinding en ontruiming (nog) niet gerechtvaardigd omdat de verhuurder niet voldoende heeft gedaan om de problemen tussen de buren op te lossen. Huurder krijgt laatste kans.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 9375883 \ CV EXPL  21-5254
      Uitspraakdatum: 2 maart 2022
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        de stichting Stichting Elan Wonen 
      
      gevestigd te Haarlem
      eiseres
      verder te noemen: Elan
      gemachtigde: mr. R. Boekhoff
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [gedaagde] 
      
      wonende te [woonplaats] 
      gedaagde  
      verder te noemen: [gedaagde]
      gemachtigde: mr. M.J. Meijer
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      Elan vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vanwege de door [gedaagde] veroorzaakte (geluids)overlast. De kantonrechter is van oordeel dat de (geluids)overlast die [gedaagde] veroorzaakt, ernstig en structureel is. Toch is de kantonrechter van oordeel dat een ontbinding van de huurovereenkomst en een ontruiming (nog) niet gerechtvaardigd zijn. [gedaagde] lijkt de overlast namelijk vooral te veroorzaken omdat hij ruzie heeft met zijn bovenbuurman en hij zich niet voldoende gehoord voelt door Elan. Andere omwonenden ervaren (op dit moment) geen overlast van [gedaagde] . Daarmee lijkt zijn gedrag zich vooral op de bovenbuurman te richten. Omdat [gedaagde] eerder heeft aangetoond dat hij zich na gesprekken goed aan afspraken kan en wil houden, is een ontbinding en een ontruiming pas gerechtvaardigd nadat Elan alles heeft gedaan om de problemen tussen [gedaagde] en zijn bovenbuurman te proberen op te lossen. Dat is op dit moment nog niet (voldoende) gebleken, omdat nog geen buurtbemiddeling is toegepast. Dit had Elan, gelet op haar maatschappelijke functie en de daaruit voortvloeiende sociale verplichtingen, wel moeten doen. Pas als komt vast te staan dat [gedaagde] niet (voldoende) meewerkt aan de buurtbemiddeling en hij overlast blijft veroorzaken op de manier waarop hij dat op dit moment doet, is een ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd. De kantonrechter wijst de vorderingen van Elan om die reden af.
    
    
    
  
  
    
      2Het procesverloop
    
    
      2.1.
      Elan heeft bij dagvaarding van 29 juli 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft op 8 september 2021 schriftelijk geantwoord.
    
    
      2.2.
      Op 1 februari 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. 
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Elan verhuurt sinds 5 november 2002 de woning aan [adres] (hierna: het gehuurde) aan [gedaagde] .
    
    
      3.2.
      
        Op de huurovereenkomst zijn de Algemene voorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte uit augustus 1998 (hierna: AV) van toepassing verklaard. Daarin staat onder meer: 
        
          “(…) 6.5 Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door hem, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich in het gehuurde bevinden. (…)”
        
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] lijdt aan een psychische stoornis en staat onder begeleiding van GGZinGeest/FACT.
    
    
      3.4.
      Het gehuurde is gelegen op een hoek op de begane grond en grenst aan een portiek en aan de bovengelegen woning. In 2004, 2010 en 2011 hebben (voormalige) buren van [gedaagde] geklaagd over door hem veroorzaakte overlast. Tussen 2013 en 2019 heeft Elan geen klachten over [gedaagde] ontvangen.
    
    
      3.5.
      De huidige bewoner van de bovengelegen woning, [de bovenbuurman] (hierna: de bovenbuurman), is ook een huurder van Elan. Vanaf april 2019 is [gedaagde] bij Elan gaan klagen over door de bovenbuurman veroorzaakte overlast.
    
    
      3.6.
      Op 13 januari 2020 heeft [gedaagde] een verzoekschrift bij de Huurcommissie ingediend waarin hij vraagt om een uitspraak over een door hem ingediende klacht tegen Elan, omdat [gedaagde] van mening was dat Elan te weinig actie ondernam tegen de bewoners van wie [gedaagde] overlast ondervond, waaronder de bovenbuurman. 
    
    
      3.7.
      
        In een brief van 20 april 2020 heeft Elan het volgende aan [gedaagde] geschreven:
        
          “(…) U geeft gaan dat u meerdere klachten van omwonenden ervaart. Dit gaat volgens u over pestgedrag waarbij u wordt uitgescholden en om hoge tonen die u steeds hoort. Om hiermee om te gaan zet u vervolgens uw muziek hard. (…)
        
        
          (…)
        
        
          Wij dringen er bij u op aan om uw geluidsinstallatie niet zo hard te zetten dat uw buren hiervan hinder ondervinden. Wij vinden het heel vervelend dat u diverse geluiden hoort, maar wellicht is het mogelijk om dit buiten te sluiten door het gebruik van een koptelefoon.
        
        
          (…)” 
        
      
      
    
    
      3.8.
      In de periode maart 2020 tot en met juli 2021 heeft de bovenbuurman een grote hoeveelheid overlastklachten over [gedaagde] bij Elan ingediend. Twee vrienden van de bovenbuurman hebben verklaard dat zij de geluidsoverlast zelf ook een aantal keer hebben gehoord, toen ze bij de bovenbuurman op bezoek waren.
    
    
      3.9.
      
        Op 27 augustus 2020 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen Elan en [gedaagde] . Daarbij waren ook de begeleiders en de psychiater van [gedaagde] van de GGZinGeest aanwezig. In een brief van 3 september 2020 aan [gedaagde] schrijft Elan daarover:
        
          “(…) Al maandenlang ontvangen wij klachten over u van de bovenbuurman. Deze klachten gaan over geluidsoverlast (harde muziek, televisie hard aan), vernieling van de voordeurruit (tot tweemaal toe), het gooien van eieren op het balkon en tegen de ramen (geconstateerd door de bovenbuurman), het slaan met deuren, het schrijven van het woord “homo” op de voordeur, bergingsdeur en brievenbus enzovoort, enzovoort. Ondanks onze schriftelijke waarschuwingen van 20 april en 23 juli gaat de overlast die u veroorzaakt, gewoon door en zien wij geen veranderingen in uw gedrag. In juni heeft de wijkagent afspraken met u en de bovenbuurman gemaakt over het draaien van uw muziek. Deze afspraken bent u niet nagekomen. 
        
        
          (…)
        
        
          Tijdens het gesprek gaf u aan dat u zelf veel overlast van de bovenbuurman ervaart. Hij roept de hele dag luidkeels “homo” en volgt u als u naar een andere kamer of naar de keuken gaat. (…) 
        
        
          Als reactie hierop, en op allerlei andere prikkels van omwonenden, draait u harde muziek of gebedsdiensten (…). Dit is al diverse malen door de politie geconstateerd en hiervoor heeft u ook een boete gehad. Van het roepen van de buurman heeft u geluidsopnames gemaakt. U liet er één horen tijdens het gesprek. Wij hoorden echter niets.
        
        
          (…)
        
        
          Helaas is het niet gelukt om tijdens het gesprek afspraken met u te maken over uw gedrag als huurder. Wij betreuren dit en doen een dringend beroep op u om de overlast, in welke vorm dan ook, per direct te stoppen.(…)”
        
      
    
    
      3.10.
      
        In de uitspraak van de Huurcommissie van 17 december 2020 staat onder meer:
        
          “(…) Huurder stelt dat verhuurder onvoldoende actie onderneemt om de overlast te stoppen en de herkomst van het geluid te onderzoeken.(…) De ingeschakelde buurtbemiddeling heeft door corona niet plaats gehad.(…)
        
      
      
      
        
          In zijn verweerschrift geeft de verhuurder door middel van een lijst met interventies aan dat er wel degelijk onderzoek is ingesteld naar de overlast. Verhuurder is op huisbezoek geweest, heeft buurtbemiddeling voorgesteld en stelt dat ook de wijkagent geprobeerd heeft afspraken met huurder en zijn buren te maken. Huurder komt deze afspraken zelf niet na en veroorzaakt ook overlast, aldus verhuurder. (…)
        
        
          De commissie constateert dat huurder erg veel last heeft (gehad) van de personele wisselingen bij verhuurder. Het is voor huurder belangrijk dat verhuurder weet wat er zich in de wijk afspeelt en dat huurders niet bang moeten zijn voor de negatieve gevolgen indien zij een klacht indienen. Dat verhuurder het traject van huurder opnieuw wil opstarten met Buurtbemiddeling, is goed voor huurder.”
        
      
    
    
      3.11.
      
        Bij brief van 17 december 2020 heeft Elan [gedaagde] laten weten dat zij nog steeds wekelijks meerdere klachten over ernstige overlast over hem krijgt. Elan heeft [gedaagde] daarbij een laatste kans gegeven. In deze brief staat:
        
          “(…) Wij geven u een laatste kans in de vorm van een gedragsaanwijzing. Dit betekent onder meer dat u schriftelijk erkent dat u (geluids)overlast veroorzaakt en verklaart dat u met uw overlastgevende gedrag stopt. Na ondertekening maakt de gedragsaanwijzing onderdeel uit van de huurovereenkomst. Mocht u besluiten om de gedragsaanwijzing niet te tekenen en uw overlastgevende gedrag stopt niet, dan overwegen wij om juridische stappen te ondernemen.(…)” 
      
    
    
      3.12.
      
        [gedaagde] heeft de gedragsaanwijzing niet ondertekend. 
    
    
      3.13.
      
        In een verklaring van 16 maart 2021 van de bewoners van [adres] , de woning naast [gedaagde] , staat:
        
          “(…) Wij, de bewoners van [adres] (…), ervaren niet dezelfde klachten welke onder andere de buurman [de bovenbuurman] op [huisnummer] ervaart. Dit komt omdat wij een woning huren welke niet direct aan de heer [gedaagde] zijn woning grenst, hier zit nog een portiek tussen. Ook willen wij aangeven dat wij wel een normale buren verstandhouding hebben met de heer [gedaagde] .
        
        
          (…)
        
        
          Op 04-02-2021 heeft [de bovenbuurman] gevraagd of wij naar de woning op [huisnummer] willen komen om te luisteren welke overlast hij ervaart wanneer de heer [gedaagde] zijn muziek weer eens aan heeft staan. (De bewoner van [woning naast gedaagde] ; aanvulling van de kantonrechter) is vervolgens bij hem langs geweest en heeft geconstateerd dat de muziek welke de heer [gedaagde] draait inderdaad erg veel overlast veroorzaakt bij de woning van [de bovenbuurman] .”
      
    
    
      3.14.
      
        Op 1 maart 2021 is de wijkbeheerder op huisbezoek geweest bij de bovenbuurman. Over dat bezoek heeft hij het volgende geschreven:
        
          “(…) Eenmaal in zijn woning constateerde ik dat in de woning van dhr. [gedaagde] de muziek erg hard stond, wat duidelijk te horen was in de woning van [de bovenbuurman] . Hier heb ik vervolgens een geluidsopname van gemaakt. (…) Ondanks dat ik meerdere malen heb aangeklopt werd er niet voor mij open gedaan. Wel heb ik een tweede geluidsopname kunnen maken bij een raampje dat openstond bij dhr. [gedaagde] . Op deze opname is de muziek duidelijk te horen. Eenmaal weer boven bij [de bovenbuurman] was de muziek afgezwakt en was dit niet meer te horen. (…) Na 10 minuten wachten begon het weer en was de muziek weer duidelijk hoorbaar.” 
        
      
    
    
      3.15.
      De wijkbeheerder heeft op 6 en 26 april 2021 opnieuw geconstateerd dat de muziek erg hard stond bij [gedaagde] .
    
    
      3.16.
      In mei 2021 heeft Elan de zaak overdragen aan haar gemachtigde die [gedaagde] bij brief van 25 mei 2021 heeft gesommeerd de overlast te staken en om alsnog de gedragsaanwijzing te ondertekenen.
    
    
      3.17.
      
        [gedaagde] heeft daar geen gehoor aan gegeven. Tot op heden heeft ook geen buurtbemiddeling plaatsgevonden.
      
    
  
  
    
      4De vordering
    
    
      4.1.
      Elan vordert dat de kantonrechter de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres] ontbindt, met veroordeling van [gedaagde] om de woning binnen zeven dagen na betekening van het vonnis met alle personen en zaken die zich daarin bevinden, te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Elan te stellen. Ook vordert Elan [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
    
    
      4.2.
      Elan legt aan de vordering – kort weergegeven – het volgende ten grondslag. Op grond van artikel 6.5 van de AV en 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (BW) heeft [gedaagde] de verplichting om zich als goed huurder te gedragen en mag hij geen overlast of hinder veroorzaken. [gedaagde] schiet toerekenbaar tekort in de nakoming van deze verplichting door structureel ernstige overlast aan omwonenden te veroorzaken. Vanaf maart 2020 ontvangt Elan in toenemende mate klachten over overlast die door [gedaagde] wordt veroorzaakt. Elan heeft naar aanleiding daarvan en met inzet van politie en hulpverlening, geprobeerd de situatie te verbeteren maar dit heeft niet tot het gewenste resultaat geleid. Ondanks de waarschuwingen en de gesprekken wijzigt [gedaagde] zijn gedrag niet en houdt de overlast aan. Aangezien Elan ook de verplichting heeft om voor het huurgenot van andere huurders zorg te dragen, vordert zij de ontbinding op grond van artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Er is in dit geval geen sprake van de uitzondering zoals geformuleerd in artikel 6:265 lid 1 BW. 
    
  
  
    
      5Het verweer
    
    
      5.1.
      
        [gedaagde] betwist dat door hem structurele en ernstige overlast wordt veroorzaakt en dat dus sprake is van een tekortkoming in de nakoming van zijn contractuele verplichtingen die de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Indien en voor zover hij wel geluidsoverlast zou hebben veroorzaakt, dan was dit incidenteel van aard. De sporadische meldingen uit 2004 en 2010 staan volgens [gedaagde] bovendien volledig los van de meldingen vanaf 2020. Hij heeft zich juist als een goed huurder gedragen door zich steeds aan gemaakte afspraken met omwonenden te houden. Dat er tussen 2013 en 2019 geen klachten over hem waren, is daarvan het bewijs, aldus [gedaagde] . 
    
    
      5.2.
      Verder voert [gedaagde] aan dat ook hij overlast ervaart van zijn buren. Daarover heeft hij geklaagd bij Elan maar zijn klachten zijn door Elan niet serieus genomen. Omdat Elan zijn klachten niet heeft onderzocht en verder niets heeft gedaan om de overlast voor hem te verminderen, heeft hij geprobeerd deze overlast te overstemmen door zijn eigen muziek/tv zo nu en dan harder te zetten. In die zin erkent [gedaagde] dat hij incidenteel geluidsoverlast heeft veroorzaakt, maar de reden daarvan is dat hij zelf overlast ondervond. [gedaagde] betwist eieren te hebben gegooid en deuren te hebben vernield of beklad. 
    
    
      5.3.
      Volgens [gedaagde] is tussen hem en de bovenbuurman een conflict ontstaan door het over en weer veroorzaken van overlast. Daardoor zijn irritaties ontstaan. Het had op de weg van Elan gelegen om door middel van bijvoorbeeld buurtbemiddeling of mediation partijen bij elkaar te brengen. Dit heeft tot op heden niet plaatsgevonden. De klachten van de bovenbuurman zijn bovendien ook niet onderzocht maar zijn zonder meer overgenomen door Elan. Dat blijkt ook uit het gegeven dat [gedaagde] van 26 november 2020 tot en met 21 januari 2021 opgenomen is geweest in een kliniek terwijl ook in die periode klachten over hem zijn gemeld. 
    
    
      5.4.
      De gevolgen van een eventuele ontbinding van de huurovereenkomst zijn, gelet op zijn psychische klachten, groot voor [gedaagde] . Hij zal naar alle waarschijnlijkheid geen nieuwe sociale huurwoning krijgen en kan niet bij familie of kennissen terecht. Daarnaast heeft hij een woning nodig in verband mijn zijn psychische klachten. De hulpverlening is weer goed op gang gekomen en zijn medicatie is inmiddels aangepast waardoor het heel goed met hem gaat. Door de vordering toe te wijzen, zal hij dakloos worden en zal dit proces worden verstoord met alle gevolgen van dien. Gelet op alle feiten en omstandigheden is ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval niet gerechtvaardigd en dienen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te worden afgewezen.
    
  
  
    
      6De beoordeling
    
    
      6.1.
      Ook voor een huurovereenkomst van woonruimte geldt dat iedere tekortkoming in de nakoming de verhuurder het recht geeft de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Indien de huurder overlast veroorzaakt, is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Het gevolg van ontbinding van een huurovereenkomst is dat een huurder zijn woning, een eerste levensbehoefte, zal moeten ontruimen en op straat komt te staan. Deze gevolgen zijn zo verstrekkend, dat alleen wanneer sprake is van een ernstige, structurele en actuele overlast door [gedaagde] , ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, terwijl ook geen sprake mag zijn van bijzondere omstandigheden die zich tegen de ontruiming verzetten (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).
    
    
      6.2.
      Als eerste merkt de kantonrechter op dat [gedaagde] heeft betwist dat hij eieren op het balkon van de bovenbuurman heeft gegooid en dat hij de woorden “homo” op de deur en de brievenbus heeft geschreven. Het is slechts de bovenbuurman die dit heeft verklaard en er is geen ander bewijs dat deze stelling onderbouwt. Deze vorm van overlast is dus niet, althans onvoldoende, komen vast te staan.
    
    
      6.3.
      Dit is anders bij de geluidsoverlast. Ten eerste zijn er zeer veel meldingen van overlast van de bovenbuurman. Eén van die meldingen wordt bevestigd door de verklaring van de andere buren die aangeven dat ze zelf geen overlast van [gedaagde] ervaren, maar dat zij in de woning van de bovenbuurman zelf hebben geconstateerd dat de overlast van [gedaagde] daar wel “erg veel” is. Ten tweede heeft de wijkbeheerder op drie verschillende dagen geluidsoverlast door [gedaagde] geconstateerd. Ten derde hebben twee vrienden van de bovenbuurman bevestigd dat zij de geluidsoverlast hebben gehoord. Elan heeft verder ook een usb-stick overgelegd. De inhoud van deze usb-stick is weliswaar niet beluisterd, maar [gedaagde] heeft niet betwist dat de opnames op de usb-stick weergeven dat de overlast heftig is. [gedaagde] heeft ook erkend dat hij geluidsoverlast veroorzaakt, maar stelt dat dat niet structureel is. Tegelijkertijd heeft [gedaagde] verklaard dat hij zijn muziek eigenlijk altijd aan heeft, ook als hij niet thuis is. Volgens [gedaagde] zorgt hij er dan wel voor dat de muziek niet te hard staat. 
    
    
      6.4.
      De conclusie is dat uit het vorenstaande volgt dat sprake is van ernstige en structurele (geluids)overlast, veroorzaakt door [gedaagde] . [gedaagde] denkt zelf kennelijk dat hij zijn muziek meestal niet te hard heeft staan – behalve op de momenten dat hij de geluidsoverlast die de bovenbuurman voor hem veroorzaakt wil overstemmen, want dan zet hij de muziek volgens zijn eigen verklaring bewust heel hard – maar de klachten van de bovenbuurman die op meerdere momenten ook door derden worden bevestigd, geven aan dat de muziek zeer regelmatig veel te hard staat. In beginsel zou deze ernstige en structurele overlast ook rechtvaardigen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde] de woning zou moeten ontruimen. De kantonrechter is echter van oordeel dat sprake is van bijzondere omstandigheden die de ontbinding met haar gevolgen – in elk geval op dit moment – (nog) niet rechtvaardigen en wel om de volgende reden. 
    
    
      6.5.
      Zoals Elan heeft gesteld en door [gedaagde] niet is betwist, heeft [gedaagde] in 2004, 2010 en 2011 ook al overlast veroorzaakt. In die periode zijn er echter afspraken met [gedaagde] gemaakt en daaraan heeft hij zich toen gehouden. Dit blijkt uit het (onbetwiste) feit dat er van 2013 tot en met 2019 in het geheel geen klachten over [gedaagde] zijn geweest. Ook niet van de bovenbuurman die een gedeelte van die periode al wel boven [gedaagde] woonde. De klachten van de bovenbuurman lijken pas te zijn gekomen, nadat [gedaagde] meldingen van overlast over de bovenbuurman bij Elan heeft gedaan. [gedaagde] heeft ook aangegeven dat hij ruzie met de bovenbuurman heeft en dat hij de muziek soms hard zet om de overlast die [gedaagde] van de bovenbuurman ervaart, te kunnen overstemmen. Het valt ook op dat er in het dossier geen klachten van andere buren zitten van ná 2020. Sterker nog, de buren van [woning naast gedaagde] verklaren dat zij zelf geen last van [gedaagde] ervaren. De overlast lijkt op dit moment dan ook alleen door de bovenbuurman te worden ervaren en dat lijkt niet alleen samen te hangen met het feit dat hij het meeste last van [gedaagde] zal hebben vanwege de ligging van zijn woning, maar ook met de ruzie die tussen [gedaagde] en de bovenbuurman is ontstaan, waarop [gedaagde] – overigens verkeerd – reageert door zelf ernstige overlast te veroorzaken.
    
    
      6.6.
      Hoewel de geluidsoverlast die [gedaagde] veroorzaakt dus wel degelijk ernstig en structureel is, lijkt die te worden veroorzaakt omdat [gedaagde] zich niet gehoord voelt door Elan in zijn ruzie met de bovenbuurman. Ook de Huurcommissie heeft al opgemerkt dat het voor [gedaagde] belangrijk is dat Elan “weet wat er zich in de wijk afspeelt en dat huurders niet bang moeten zijn voor de negatieve gevolgen indien zij een klacht indienen.” De Huurcommissie heeft ook aangegeven dat het goed was dat Elan buurtbemiddeling wilde starten. Dit is echter tot op heden niet gebeurd. Volgens Elan omdat [gedaagde] daaraan niet wilde meewerken, maar [gedaagde] heeft dit betwist en heeft gesteld dat het niet is doorgegaan als gevolg van de coronapandemie, iets wat in de uitspraak van de Huurcommissie ook al was aangegeven. Juist ook omdat [gedaagde] eerder heeft aangetoond dat hij zich na gesprekken goed aan afspraken kan en wil houden – er waren immers van 2013 tot en met 2019 geen klachten meer over hem – terwijl de overlastmeldingen zijn gestart vanaf het moment dat [gedaagde] voor zijn gevoel te weinig gehoor kreeg ten aanzien van zijn klachten tegen de bovenbuurman, en anderzijds omdat de gevolgen van een ontruiming voor [gedaagde] zeer groot zullen zijn, kan de ontruiming niet worden toegewezen zonder dat eerst nog een poging tot buurtbemiddeling is gedaan. Op dit moment staat onvoldoende vast dat Elan zich daartoe voldoende heeft ingespannen, terwijl Elan hiervoor wel had moeten zorgen, gelet op haar maatschappelijke functie en de daaruit voortvloeiende sociale verplichtingen. Onder deze omstandigheden is een ontbinding op dit moment (nog) niet gerechtvaardigd.
    
    
      6.7.
      De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Elan zal afwijzen.
    
    
      6.8.
      De proceskosten komen voor rekening van Elan, omdat zij ongelijk krijgt. 
      
    
  
  
    
      7De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      7.1.
      wijst de vordering af;
    
    
      7.2.
      
        veroordeelt Elan tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 374,00 aan salaris van de gemachtigde.
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter