ECLI:NL:RBROT:2022:4121, Rechtbank Rotterdam, 24-05-2022, 9806765 \ VV EXPL 22-162
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-05-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: ‘Opzegging huurovereenkomst voor bepaalde tijd, huurachterstand’

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 9806765 \ VV EXPL 22-162
    
    
    
      datum uitspraak: 24 mei 2022
    
    
    
      
        vonnis in kort geding van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1. 
      [eiser 1] ,
    
      woonplaats: [woonplaats eiser 1] ,
      
        2. [eiser 2] ,
      
      woonplaats: [woonplaats eiser 2] ,
      eisers, 
      gemachtigde: mr. E.A. Holtland-van der Zwaag,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1. 
      [gedaagde 1] ,
    
      woonplaats: [woonplaats gedaagde 1] ,
      
        2. [gedaagde 2] ,
      
      woonplaats: [woonplaats gedaagde 2] ,
      gedaagden,
      gemachtigde: [naam].
    
    
    
      Eisers worden hierna in meervoud aangeduid als ‘ [eisers] ’ en in enkelvoud als ‘ [eiser 1] ’ en ‘ [eiser 2] ’. Gedaagden worden in meervoud aangeduid als ‘ [gedaagden] ’ en in enkelvoud als ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’.
    
    
  
  
    
      1. De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
      
        - de dagvaarding van 28 april 2022, met bijlagen.
      
      
    
    
      1.2.
      Op 10 mei 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en de gemachtigden besproken.
      
    
  
  
    
      2. De feiten
    
      2.1.
      
        Tussen [eisers] als verhuurders en [gedaagden] als huurders bestaat sinds 
        1 september 2020 een huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’). 
      
      
    
    
      2.2.
      De huur bedraagt thans € 1.000,00 per maand en dient voor de eerste van de maand voldaan te worden.
      
    
    
      2.3.
      De huurovereenkomst luidt - voor zover thans van belang - als volgt:
      
      
        
          “(…) 1.3 Duration of rent
        
        
          Effective date: 01-09-2020
        
        
          End date of the lease: 31-03-2022
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
    
    
      3.1
      
        Duration of the lease
      
      
      
        
          The rental agreement has been entered into for the duration as indicated in article 1.5. The rent thus ends on the end date as stated in article 1.5. The lessor intends to move into the rented property himself.
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
    
    
      3.4
      
        Evacuation
      
      
      
        
          The tenant is obliged to leave the rented property at the end of the agreed or not extended rental period with all the persons and objects present therein on the part of the tenant and to make it vacant and to make it available to the landlord freely and in full, subject to delivery of the keys. penalty of a fine of € 250 for each day or part of a day that the tenant does not or not fully comply with this, with a maximum of € 50,000, without prejudice to the tenant's obligation to compensate the lessor's damage. The damage of the lessor consists in any case of the lost rental income for the period that the tenant does not meet his eviction obligation. The lost rental income is related to the most recent rent applicable between the parties, plus all additional costs. If the market rental price is higher than the most recently applicable rental price, the market rental price applies in this respect. (…)”
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        Op 2 juli 2021 hebben [gedaagde 2] en [eiser 1] een schuldverklaring ondertekend, waarin [gedaagde 2] verklaart, wegens de aankoop van een Honda Civic met
        kenteken [kentekennummer] een restantbedrag van € 1.200,00 schuldig te zijn aan [eiser 1] . In de schuldverklaring is opgenomen dat dit bedrag wordt afgelost door betaling van een bedrag van minimaal € 250,00 per maand, ingaande op 2 juli 2021 en vervolgens op de 1e van iedere maand.
      
      
    
    
      2.5.
      
        [eiser 1] heeft op 20 januari 2022 een e-mail aan [gedaagden] gezonden, waarin zij het volgende heeft vermeld:
      
      
        
          “(…) Zoals in de huurovereenkomst overeengekomen zeg ik het huurovereenkomst op met een einddatum dat overeen is gekomen in de getekende huurovereenkomst, zie bijlage/ afbeelding, einddatum van huur van de [adres] zal zijn 31-03-2022. Ik ga ervanuit jullie middels deze email op de hoogte gesteld te hebben. (…)”
        
      
      
    
    
      2.6.
      Op 25 maart 2022 heeft de gemachtigde van [eisers] een brief aan [gedaagden] gezonden, waarvan de inhoud - voor zover relevant - als volgt luidt:
      
      
        
          “(…) 
          End of the lease agreement
        
        
          On 20 January 2022, [eiser 1] has informed you that the lease agreement will end 31 March 2022, on the basis of Article 1.2 of the lease agreement. Therefore, you will have to leave the rented property at 
          31 March 2022
           and make it available to [eiser 1] freely and in full, in accordance with the contractual obligations resulting from the lease agreement.
        
      
      
      
        
          Payment arrears
        
        
          On the basis of the lease agreement, you are obliged to pay a rent of € 1.000,-- each month. You last paid rent on 1 June 2021. You have not paid rent for the months of July 2021 up to and including March 2022. This means that you have considerable rent arrears amounting to € 9.000,--. You have been failing to fulfil your obligations under the lease agreement as of 1 July 2021.
        
        
          I request and, if necessary, summon you to pay € 9.000,-- to [eiser 1] 
          no later than 28 March 2022.
        
      
      
      
        
          Disturbance
        
        
          You are causing disturbance ("onrechtmatige hinder”) in the building in which the rented property is located.
        
      
      
      
        
          Local residents have been complaining about noise disturbance and the fact that you have been smoking weed on several occasions. In addition, you do not take the neighbours into account. Your dog also causes a lot of disturbance, now that you leave your dog's excrement on the floor of the entrance. In view of the foregoing, you are acting in violation of the contractual obligations resulting from the lease agreement. In addition, you are acting in violation of your legal obligations, including your obligation to conduct yourself as a good tenant ("goed huurderschap"). (…)”
        
      
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagden] hebben het gehuurde op 31 maart 2022 niet ontruimd of verlaten.
      
    
  
  
    
      3. Het geschil
    
      3.1.
      
        [eisers] eisen samengevat:
      
      
        
          primair
        
      
      
        
          
            [gedaagden] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag;
        
        
          
            [gedaagden] te veroordelen aan [eisers] de achterstallige huur van in totaal 
        
      
      
        € 9.000,00 (berekend tot en met 31 maart 2022) te betalen, te vermeerderen met een gebruiksvergoeding van € 1.000,00 voor iedere maand dat het gehuurde nog niet is ontruimd en met de wettelijke rente, alsmede met een verschuldigde boete van 
        € 5.500,00;
      
      
      
        
          subsidiair:
        
      
      
        
          
            [gedaagden] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag;
        
        
          
            [gedaagden] te veroordelen aan [eisers] de achterstallige huur van in totaal 
        
      
      € 10.000,00 (berekend tot en met 30 april 2022) te betalen, te vermeerderen met een huurtermijn van € 1.000,00 voor iedere maand dat het gehuurde nog niet is ontruimd en met de wettelijke rente;
      
      
        
          zowel primair als subsidiair:
        
      
      
        
          
            [gedaagden] te veroordelen om aan [eisers] te betalen de koopprijs van de Honda Civic ten bedrage van € 1.200,00, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        
        
          
            [gedaagden] te veroordelen in de proceskosten met rente en nakosten;
        
        
          het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] baseren de eis op het volgende. [eisers] hebben [gedaagden] conform artikel 7:271 lid 1 BW, tweede volzin, tijdig schriftelijk geïnformeerd over het feit dat de huurovereenkomst zou eindigen op 31 maart 2022. Nu de huurovereenkomst per laatstgenoemde datum van rechtswege is geëindigd, vorderen [eisers] veroordeling van [gedaagden] om het gehuurde te ontruimen. Nu [gedaagden] het gehuurde tot op heden niet hebben ontruimd, maken [eisers] aanspraak op de op grond van artikel 3.4 van de huurovereenkomst verschuldigde contractuele boete van € 250,00 per dag, tot op heden in totaal bedragende € 5.500,00 (22 x € 250,00). Daarnaast hebben [gedaagden] een huurachterstand laten ontstaan van € 10.000,00, berekend over de maanden juli 2021 tot en met april 2022.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden] handelen in strijd met hun verplichting zich als goede huurders te gedragen door overlast te veroorzaken. [eisers] hebben meermaals klachten ontvangen over [gedaagden] , afkomstig van bewoners van het appartementencomplex, waarin het gehuurde zich bevindt. Daarnaast hebben [gedaagden] geruime tijd gebruik gemaakt van de energievoorzieningen in het gehuurde, zonder dat er sprake was van een contract met een energieleverancier. [gedaagden] schieten voorts tekort in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst door het gehuurde te gebruiken als beautysalon/kapperszaak en door zonder voorafgaande toestemming huisdieren te houden in het gehuurde.
      
    
    
      3.4.
      Voorts hebben [eisers] een auto van het merk/type Honda Civic aan [gedaagde 1] verkocht en geleverd voor een bedrag van € 1.200,00. Overeengekomen is dat [gedaagden] het verschuldigde bedrag in termijnen zou voldoen, maar [gedaagden] hebben zich niet aan die afspraak gehouden.
      
    
    
      3.5.
      Op hetgeen [gedaagden] tegen de eis hebben aangevoerd zal - voor zover van belang - hieronder bij de beoordeling nader worden ingegaan.
      
    
  
  
    
      4. De beoordeling
    
      4.1.
      Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat hij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de vordering in een gewone procedure zal worden toegewezen. Verder moet het belang van [eisers] bij toewijzing van de vordering worden meegewogen en de gevolgen van toewijzing van de vordering voor [gedaagden] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. Als partijen een gewone procedure starten, is de rechter in die procedure niet gebonden aan deze uitspraak.
      
    
    
      4.2.
      Allereerst is aan de orde de vraag of [gedaagden] het gehuurde dienen te ontruimen en te verlaten, zoals door [eisers] is gevorderd. Voor de beantwoording van die vraag is van belang dat tussen partijen niet in geschil is dat zij een huurovereenkomst met elkaar zijn aangegaan met ingang van 1 september 2020 en met als einddatum 31 maart 2022. Er is dan ook sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met een looptijd korter dan twee jaar, zoals bedoeld in de tweede volzin van artikel 7:271 lid 1 BW. Bij deze kortdurende huurovereenkomst is de huurbescherming van de huurder beperkt. Voorts eindigt deze overeenkomst ingevolge artikel 7:228 lid 1 BW wanneer de overeengekomen tijd is verstreken zonder dat daartoe een opzegging en een wettelijke opzeggingsgrond is vereist. De verhuurder moet wel de huurder op zijn vroegst drie maanden en op zijn laatst één maand voor het einde van de overeengekomen termijn schriftelijk informeren over de einddatum. Komt de verhuurder deze verplichting niet na, dan eindigt de huurovereenkomst niet, maar wordt deze na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd.
      
    
    
      4.3.
      
        
          [eisers] hebben [gedaagden] per e-mail van 20 januari 2022 geïnformeerd over het feit dat de huurovereenkomst zal eindigen op 31 maart 2022. [gedaagden] hebben de ontvangst van deze e-mail erkend. [eisers] hebben in voornoemde e-mail bij de aanzegging van het einde van de huur de juiste formaliteiten in acht genomen, zodat zij daarmee [gedaagden] tijdig geïnformeerd hebben over de dag waarop de huur verstrijkt. Dat betekent dat naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter [gedaagden] vanaf 
        1 april 2022 zonder recht of titel in de woning verblijven en dat de gevorderde ontruiming van het gehuurde in beginsel toewijsbaar is, tenzij dat in de gegeven omstandigheden na afweging van de belangen van partijen niet gerechtvaardigd is.
      
      
    
    
      4.4.
      In het kader van die belangenafweging is ter mondelinge behandeling door [gedaagden] gesteld dat zij ondanks de aanzegging van het einde van de huur, op advies van een jurist, het gehuurde niet hebben ontruimd, omdat er nog geen sprake was van een executoriale ontruimingstitel. Zij hebben daarnaast aangegeven spijt te hebben van de manier waarop het gelopen is en inmiddels bezig te zijn met het regelen van een nieuwe woning. [eisers] hebben aangevoerd dat dat zij financiële schade lijden door het feit dat [gedaagden] het gehuurde tot op heden niet hebben ontruimd én de huur sinds juli 2021 niet meer hebben betaald, terwijl [eisers] wel steeds de verschuldigde hypotheeklasten voor het gehuurde hebben moeten voldoen. Naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter weegt dit (financiële) belang van [eisers] al met al zwaarder dan het belang van [gedaagden] om in het gehuurde te mogen blijven, te meer nu [gedaagden] ook te kennen hebben gegeven bezig te zijn met het regelen van een nieuwe woning.
      
    
    
      4.5.
      Daarbij komt overigens nog dat door [gedaagden] niet is betwist dat zij, berekend tot en met 31 maart 2022 een huurachterstand hebben laten ontstaan van € 9.000,00, een achterstand van negen maanden derhalve. Ook op die grond is het vooralsnog aannemelijk dat in een bodemprocedure geoordeeld zal worden dat - voor het geval in die procedure geoordeeld wordt dat de huurovereenkomst níet is geëindigd op 31 maart 2022 - [gedaagden] het gehuurde dienen te ontruimen, nu een dergelijke aanzienlijke achterstand op zichzelf genomen in beginsel reeds voldoende rechtvaardiging vormt voor ontbinding van de huurovereenkomst. De overige door [eisers] aangevoerde gronden voor ontbinding van de huurovereenkomst, zoals de gestelde overlast, het gebruik van het gehuurde als kapperszaak en het zonder toestemming houden van huisdieren in het gehuurde, kunnen om die reden in onderhavige procedure onbesproken blijven.
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de vordering tot ontruiming in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat, vooruitlopend daarop, de toewijzing van die vordering van [eisers] reeds nu gerechtvaardigd is. Mede gelet op het door [eisers] genoemde financiële belang kan van hen niet verlangd worden dat zij de uitkomst van de bodemprocedure afwachten. De primair gevorderde veroordeling van [gedaagden] tot ontruiming van het gehuurde wordt daarom toegewezen.
      
    
    
      4.7.
      De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van politie en justitie zal worden afgewezen. Op grond van de artikelen 556 lid 1 en 557 Rv is de deurwaarder immers, zonder rechterlijke tussenkomst, bevoegd de hulp van de sterke arm van politie in te roepen, waarbij de kosten van de ontruiming ingevolge het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders voor rekening van [gedaagden] komen.
      
    
    
      4.8.
      Nu [gedaagden] ter zitting hebben gesteld bezig te zijn met het regelen van nieuwe woonruimte en daarvoor nog enkele weken tijd nodig te hebben en [eisers] in reactie daarop te kennen hebben gegeven [gedaagden] hooguit nog een termijn van twee weken te willen gunnen, zal de ontruimingstermijn in redelijkheid worden gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. Uit het door [gedaagden] ter zitting gestelde volgt bovendien dat zij zich er thans van bewust zijn dat zij het gehuurde op korte termijn dienen te verlaten, hetgeen ook volgt uit het feit dat zij reeds bezig zijn met een nieuwe woning. Gelet daarop ziet de kantonrechter vooralsnog onvoldoende aanleiding te veronderstellen dat [gedaagden] niet aan de veroordeling tot ontruiming zullen voldoen, zodat de gevorderde dwangsom zal worden afgewezen, nog daargelaten dat [eisers] geen concrete grondslag voor dit deel van hun vordering hebben gesteld.
      
    
    
      4.9.
      Zoals hiervoor reeds is overwogen hebben [gedaagden] niet betwist dat zij, berekend tot en met 31 maart 2022, een huurachterstand van € 9.000,00 hebben laten ontstaan. Dat betekent dat de eveneens primair gevorderde veroordeling van [gedaagden] tot betaling van de achterstallige huur tot en met 31 maart 2022 van € 9.000,00 wordt toegewezen. De gevorderde wettelijke rente wordt, als op de wet gegrond en door [gedaagden] niet weersproken, toegewezen op de wijze zoals hierna in het dictum vermeld. Daarnaast zullen [gedaagden] worden veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 1.000,00 voor iedere maand vanaf 1 april 2022 dat zij het gehuurde tot aan de daadwerkelijke ontruiming in gebruik zullen houden. 
      
    
    
      4.10.
      
        
          [eisers] maken voorts aanspraak op betaling door [gedaagden] van de op grond van artikel 3.4 van de huurovereenkomst verschuldigde contractuele boete van 
        € 250,00 per dag dat zij in gebreke blijven met de ontruiming van het gehuurde. [gedaagden] hebben de gevorderde boete niet inhoudelijk betwist. Nu gesteld noch gebleken is dat er sprake is van bedrijfsmatige verhuur van het gehuurde door [eisers] gaat de kantonrechter er van uit dat geen sprake is van een consumentenovereenkomst als bedoeld in Richtlijn 93/13 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, zodat er ook geen verplichting bestaat om ambtshalve na te gaan of er sprake is van een oneerlijk beding in de zin van de Richtlijn. Daarbij komt nog dat [eisers] in onderhavige procedure slechts betaling van de boete vorderen over de periode van 1 april 2022 tot en met 22 april 2022 ten bedrage van € 5.500,00 (22 x € 250,00), dit ondanks het feit dat [gedaagden] ook na 22 april 2022 en tot heden in gebreke zijn gebleven met ontruiming van het gehuurde. Naar het oordeel van de kantonrechter staat de boete als ‘prikkel tot nakoming’ in een redelijke verhouding tot het belang voor [eisers] dat met nakoming van de verplichting is gediend, zodat het gevorderde boetebedrag van € 5.500,00 wordt toegewezen. 
      
      
    
    
      4.11.
      Nu op grond van het bovenstaande het primair ten aanzien van de huurrelatie tussen partijen gevorderde wordt toegewezen, behoeft het subsidiair gevorderde geen verdere bespreking meer.
      
    
    
      4.12.
      
        
          [eisers] vorderen voorts veroordeling van [gedaagden] tot betaling van de koopprijs van € 1.200,00 ten aanzien van de verkoop en levering van een Honda Civic aan [gedaagden] Dat de gevorderde veroordeling tot betaling van voornoemd bedrag dermate veel spoed heeft dat de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft te worden afgewacht is gesteld noch gebleken. Daarnaast valt niet in te zien op welke wijze deze vordering samenhangt met de overige vorderingen. [eisers] hebben niets gesteld waaruit kan worden afgeleid dat de koop van de Honda Civic op enigerlei wijze verband houdt met de huurovereenkomst. Daarbij komt nog dat bij de koopovereenkomst niet dezelfde contractspartijen betrokken zijn als bij de huurovereenkomst. Uit de schuldverklaring van 
        2 juli 2021 volgt immers dat de koopovereenkomst slechts gesloten is tussen [eiser 1] en [gedaagde 2] . Gelet op het ontbreken van een spoedeisend belang en van voldoende samenhang met de overige vorderingen worden [eisers] niet-ontvankelijk verklaard in dit deel van hun vordering.
      
      
    
    
      4.13.
      
        [gedaagden] krijgen voor het grootste deel ongelijk en moeten daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eisers] tot vandaag vast op € 129,82 aan dagvaardingskosten, € 244,00 aan griffierecht en € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde. Dit is totaal € 871,82. De over dit bedrag gevorderde wettelijke rente wordt eveneens toegewezen. De gevorderde nakosten worden toegewezen tot een bedrag van € 124,00.
      
    
    
      4.14.
      Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 
      
      
    
  
  
    
      5. De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagden] om binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagden] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eisers] te stellen;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 9.000,00 aan tot en met 31 maart 2022 berekende achterstallige huur, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over het saldo vanaf 1 juli 2021 dat aan hoofdsom, exclusief kosten, telkens, na elke credit- en debetmutatie, heeft uitgestaan, tot de dag der algehele voldoening;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] te betalen een gebruiksvergoeding van € 1.000,00 per maand, met ingang van de maand april 2022 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
      
    
    
      5.4.
      
        veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] te betalen een bedrag van 
        € 5.500,00 aan contractuele boete;
      
      
    
    
      5.5.
      verklaart [eisers] niet-ontvankelijk in hun vordering ten aanzien van de betaling van de koopprijs van de Honda Civic;
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de kant van [eisers] tot vandaag vastgesteld op € 871,82, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [gedaagden] in de na vandaag te maken proceskosten, begroot op € 124,00 aan salaris voor de gemachtigde en als niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis is voldaan en het vonnis is betekend, de explootkosten van deze betekening met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over deze kosten vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.8.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.9.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
        44487