ECLI:NL:GHARL:2022:2749, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-04-2022, 21/01433
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-04-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 21/01433
    uitspraakdatum: 12 april 2022
    
    
      
        Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 29 juli 2021, nummer AWB 20/930, in het geding tussen belanghebbende en 
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres1] 11A te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2019, naar waardepeildatum 1 januari 2018, vastgesteld op € 168.000.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 24 december 2019 de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank).
      
    
    
      1.4.
      De Rechtbank heeft bij uitspraak van 29 juli 2021 het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft op 7 september 2021 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. 
      
    
    
      1.6.
      De heffingsambtenaar heeft op 11 februari 2022 een verweerschrift bij het Hof ingediend.
      
    
    
      1.7.
      Belanghebbende heeft op 29 maart 2022 een nader stuk ingediend. 
      
    
    
      1.8.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 april 2022. Namens belanghebbende is verschenen mr. D.A.N. Bartels MRE. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam1] .
      
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1954 gebouwde bovenwoning met een inhoud van 385 m3. De bovenwoning wordt gebruikt voor groepsbewoning.
      
    
    
      2.2.
      De toegang tot de bovenwoning is gelegen aan de [adres1] , tegenover de in- en uitgang van een autoparkeergarage. De bovenwoning is echter gesitueerd aan de andere zijde van het woonblok aan de [adres2] . 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 109.000. Volgens belanghebbende gaat er een waardedrukkend effect uit van de ligging tegenover een parkeergarage en de groepsbewoning. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 168.000.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde van € 168.000 te hoog is. Dit brengt mee dat op de heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het in beroep ingebrachte taxatierapport van WOZ-taxateur [de taxateur] van 18 maart 2021 waarin drie in dezelfde buurt gelegen bovenwoningen als vergelijkingsobject zijn gebruikt ter bepaling van de waarde per 1 januari 2019. In dit rapport zijn onderstaande vergelijkingsobjecten weergegeven:
      
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Woning
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Inhoud
                
              
              
                
                   Per m3
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 11A
                (bovenwoning)
              
              
                1954
              
              
                385 m3
              
              
                € 473
              
              
                € 182.105
              
              
                
              
              
                € 182.000
                (01-01-19)
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
            
            
              
                
                  [adres3] 26
                (bovenwoning)
              
              
                1954
              
              
                370 m3
              
              
                € 700
              
              
                € 259.000
              
              
                
              
              
                € 256.000
                (25-10-18)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 259.000 
                
              
            
            
              
                
                  [adres4] 21 (bovenwoning)
              
              
                1951
              
              
                495 m3
              
              
                € 515
              
              
                € 254.925
              
              
                 Berging (28 m3)             € 5.600
              
              
                € 275.000
                (07-06-19)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 260.525  
                
              
            
            
              
                
                  [adres5] 59
                (bovenwoning)
              
              
                1953
              
              
                320 m3
              
              
                € 740
              
              
                € 236.800
              
              
                 Berging (30 m3)             € 6.000
                 Dakterras (50 m2)         € 20.000
                
              
              
                € 285.850
                (13-09-19)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 262.800  
                
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2018 ten bedrage van € 168.000 niet te hoog heeft vastgesteld. Ondanks dat in het taxatierapport de waarde is getaxeerd per 1 januari 2019, kent het Hof wel bewijskracht toe aan de daarin vermelde verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten. In dat verband hecht het Hof waarde aan de in de markt per 25 oktober 2018 gerealiseerde koopprijs van € 256.000 voor het vergelijkingsobject [adres3] 26 dat in dezelfde wijk (binnenstad [plaats1] , op circa 365 meter van de onroerende zaak) is gelegen, een zelfde bouwjaar (1954) heeft en een zelfde woningtype betreft (bovenwoning). Bovendien zijn de woninginhoud (385 m3 vs 370 m3), uitstraling (standaard), doelmatigheid (standaard) en voorzieningen (matig) goed vergelijkbaar. Met het verschil in onderhoudstoestand (matig vs standaard) en kwaliteit (matig vs standaard) – al dan niet veroorzaakt door de groepsverhuur van de onroerende zaak – heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden door bij de onroerende zaak een aanmerkelijk lagere waarde per m3 in aanmerking te nemen. Verder acht het Hof aannemelijk dat van de ligging tegenover de autoparkeergarage geen waardedrukkend effect uitgaat, nu uitsluitend de toegang tot de onroerende zaak zich daar bevindt en de bovenwoning zelf is gesitueerd aan de andere kant van het woonblok aan de [adres2] . Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      4.5.
      Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 april 2022.
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer, 
    
    
    
    
    
    
      (E.D. Postema)	(A.J.H. van Suilen)
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 12 april 2022.
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.