ECLI:NL:RBOVE:2022:1309, Rechtbank Overijssel, 03-05-2022, 9520000 \ CV EXPL  21-4556
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2022-05-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Partijen hebben een geschil met elkaar over of gedaagde aan eiseres een optievergoeding moet betalen. Volgens eiseres volgt deze verplichting uit de door partijen ondertekende Letter of Intent. Gedaagde betoogt echter dat deze Letter of Intent onder een onjuiste voorstelling van zaken tot stand is gekomen en dat zij daarom geen optievergoeding aan eiseres hoeft te voldoen. De kantonrechter komt tot de beslissing dat gedaagde de optievergoeding moet betalen.

RECHTBANK OVERIJSSEL
    Team kanton en handelsrecht
    Zittingsplaats Zwolle
    
    
      Zaaknummer	: 9520000 \ CV EXPL  21-4556 
    
    
    
      
        Vonnis van 3 mei 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting STICHTING GOOD MOVE,gevestigd en kantoorhoudende te Dordrecht,
      eisende partij, hierna te noemen Good Move,
      gemachtigde: Rosmalen Gerechtsdeurwaarders,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap SAXUM&FIRMUM VASTGOED B.V.,gevestigd en kantoorhoudende te Zwolle,
      gedaagde partij, hierna te noemen Saxum&Firmum,
      verschenen in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 21 december 2021;
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 10 maart 2022. 
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2Inleiding
    
      2.1.
      Partijen hebben een geschil met elkaar over of Saxum&Firmum aan Good Move een optievergoeding moet betalen. Volgens Saxum&Firmum volgt deze verplichting uit de door partijen ondertekende Letter of Intent. Saxum&Firmum betoogt dat deze Letter of Intent onder een onjuiste voorstelling van zaken tot stand is gekomen en dat zij daarom geen optievergoeding aan Good Move hoeft te voldoen. De kantonrechter komt tot de beslissing dat Saxum&Firmum de optievergoeding moet betalen en zal die beslissing hierna toelichten.
      
    
    
      2.2.
      De kantonrechter gaat eerst in op een processueel punt, namelijk dat Saxum&Firmum niet aanwezig was bij de mondelinge behandeling. Daarna zal de rechtbank de relevante feiten beschrijven (gegevens waarover partijen het eens zijn, dan wel die zij over en weer niet betwisten). Vervolgens gaat de rechtbank nader in op het geschil, waarna de beoordeling en de beslissing volgen.
      
    
  
  
    
      3Afwezigheid op de zitting
    Op 20 maart 2022 heeft de mondelinge behandeling van deze zaak plaatsgevonden. Saxum&Firmum was hierbij niet aanwezig, zonder dat zij een geldige reden voor haar afwezigheid heeft opgegeven. Bij de beoordeling van de zaak gaat de kantonrechter uit van de gegevens en stellingen die zijn weergegeven in de stukken die partijen voorafgaand aan de zitting hebben ingediend en in het proces-verbaal van de zitting van 20 maart 2022. 
    
  
  
    
      4De feiten
    
      4.1.
      
        Partijen hebben in april 2021 een Letter of Intent ondertekend. Hierin hebben zij verklaard dat zij overeenstemming hebben bereikt over de voorgenomen verkoop door Good Move aan Saxum&Firmum van het bedrijfspand met ondergrond en aanhorigheden aan de Zaagmolenweg 4 in Woerden (hierna “het perceel”). Partijen zijn een aankoopsom van
         € 3.250,000,00 overeengekomen en hebben afgesproken dat de levering van het perceel op 
        1 december 2021 zal plaatsvinden. Hieronder citeert de rechtbank twee passages uit de Letter of Intent.
      
      
      
        
          “
          Herontwikkeling Object
        
        
          Koper is voornemens het Object te herontwikkelen. De beoogde herontwikkeling wordt opgesteld binnen de kaders als gesteld in Stuctuurvisie Middelland-Noord November 2019 en de bij deze structuurvisie behorende bijlagen. Koper verklaart hierbij genoegzaam bekend te zijn met deze structuurvisie. Koper is onder meer op de hoogte dat bij de herontwikkeling van het object rekening moet worden gehouden met een sluitende parkeernorm op eigen terrein. Waarbij het parkeren uit het zicht wordt opgelost in een verdiepte, of half verdiepte variant.”
        
      
      
      
        
          “
          Optievergoeding
        
        
          Koper betaalt aan Verkoper een optievergoeding voor de exclusiviteitsperiode tot 14 mei 2021 van 
        
        
          EUR 10.000,--. De vergoeding dient vooraf voldaan te worden op [rekeningnummer] ten name van Stichting Good Move.
        
      
      
      
        
          Indien koper overgaat tot de koop van het object zal de optievergoeding op de aankoopsom worden verrekend.”
        
      
      
    
    
      4.2.
      In de Structuurvisie Middelland-Noord November 2019 (hierna: “de structuurvisie”) staat een hoofdstuk met spelregels voor herontwikkeling. Hierin staat:
      
      
        
          “De basishoogte van de bebouwing op het terrein ten zuiden van de Zaagmolenlaan beslaat 3 tot 5 bouwlagen, waarbij er sprake is van een differentiatie in hoogte. Langs de hoofdwegen Middellandbaan en Polanerbaan is een afwisselende hoogte tussen 4 en 6 bouwlagen mogelijk. Op een beperkt aantal locaties is een accent van 7 tot 10 bouwlagen mogelijk, mits dit stedenbouwkundig goed onderbouwd wordt. Voor de bouwhoogte van het deel van de campus ten noorden van de Zaagmolenlaan geldt als uitgangspunt een afwisselende basishoogte van 3 tot 4 bouwlagen (aan de Houttuinlaan en Watermolenlaan) of 3-5 bouwlagen (aan de Zaagmolenlaan en Blekerijlaan), en 4-6 lagen aan de Polanerbaan. Op strategische plekken kan een beperkt aantal hoogte accenten van 7 tot 8 bouwlagen onderzocht worden. Een belangrijk stedenbouwkundig uitgangspunt bij hoogteaccenten is de onderlinge afwisseling qua positie. Tevens is een goede stedenbouwkundige onderbouwing van de locatie van het hoogte-accent nodig. Rondom alle bouwvelden is een groene inrichting vereist. De maatvoering van deze omzoming wordt ruimtelijk afgestemd op de hoogte van de bebouwing en stedenbouwkundig onderbouwd.”
        
      
      
    
    
      4.3.
      Op 20 mei 2021 heeft Good Move een factuur van Saxum&Firmum gestuurd naar Saxum&Firmum van € 10.000,00 met als onderwerp “Factuur inzake optievergoeding als genoemd in Letter of Intent Zaagmolenlaan” en als omschrijving: “opzegvergoeding.” Saxum&Firmum heeft de factuur niet betaald. 
      
    
  
  
    
      5Het geschil
    
      5.1.
      Good Move vordert dat Saxum&Firmum, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld tot betaling aan Good Move van een bedrag € 11.183,68, te vermeerderen met rente en kosten. Het gevorderde bedrag bestaat uit een hoofdsom van € 10.000,00, € 124,93 aan wettelijke handelsrente en € 1.058,75 aan buitengerechtelijke incassokosten.  
      
    
    
      5.2.
      Good Move heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat Saxum&Firmum tekort geschoten is in de nakoming van de Letter of Intent door niet de overeengekomen optievergoeding te voldoen. De vordering ziet op nakoming van de afspraak over de optievergoeding.
      
    
    
      5.3.
      Saxum&Firmum concludeert tot afwijzing van de vordering. Zij heeft een beroep op vernietiging wegens dwaling dan wel bedrog gedaan. Volgens Saxum&Firmum heeft Good Move het aan haar doen voorkomen alsof op het perceel in de hoogte gebouwd mag worden. Met die voorstelling van zaken heeft Saxum&Firmum de Letter of Intent ondertekend. Van de gemeente Woerden heeft zij echter vernomen dat ter plaatse geen hoogbouw toegestaan is en dat dit bij Good Move bekend was. Saxum&Firmum stelt dat als zij had geweten dat hoogbouw niet tot de mogelijkheden behoorde, zij nooit had ingestemd met de Letter of Intent. 
      
    
    
      5.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      6De beoordeling
    Letter of Intent
    
    
      6.1.
      
        In de Letter of Intent zijn geen voorwaarden verbonden aan de verschuldigdheid van de optievergoeding. In beginsel rust dus met het enkel ondertekenen van de Letter of Intent de verplichting op Saxum&Firmum om aan Good Move de optievergoeding van 
        € 10.000,00 te betalen. Dit is alleen anders wanneer het beroep van Saxum&Firmum op vernietiging wegens dwaling of bedrog slaagt. 
      
      
      
        
          Dwaling
        
      
      
    
    
      6.2.
      Artikel 6:228 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten vernietigbaar is als:
      
        
          de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;
        
        
          de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;
        
        
          de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.
        
      
      
    
    
      6.3.
      Saxum&Firmum heeft onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub a, b of c. Zij heeft weliswaar gesteld dat Good Move heeft doen voorkomen alsof de locatie van het object “flink” de hoogte in gebouwd mag worden, maar Good Move heeft dit betwist. Volgens Good Move heeft zij steeds aangegeven dat Saxum&Firmum zich bij herontwikkeling aan de structuurvisie moet houden en dat de precieze uitwerking hiervan met de gemeente Woerden afgestemd moet worden. Daarbij heeft Good Move erop gewezen dat in de Letter of Intent expliciet verwezen is naar de structuurvisie. In dit licht had het op de weg van Saxum&Firmum gelegen om nadere feiten en omstandigheden aan te dragen waaruit afgeleid kan worden dat Good Move haar onjuist of onvolledig heeft ingelicht met betrekking tot de toegestane bouwhoogte op het perceel. Saxum&Firmum heeft nog wel gesteld dat de heer [A] , een medewerker van de gemeente Woerden, haar telefonisch heeft laten weten dat zij al de zoveelste ontwikkelaar was die naar de mogelijkheden voor dit perceel vroeg en dat de gemeente Woerden elke keer duidelijk was geweest naar zowel de pandeigenaar (Good Move) als ontwikkelaars dat zij geen hoogbouw op dit perceel wenste. Hier heeft Good Move echter tegenin gebracht dat zij geen zicht heeft welke vragen door potentiële kopers aan de gemeente worden gesteld. Bovendien is deze telefonische mededeling van de heer [A] , tegen de achtergrond van wat over de bouwhoogte in de structuurvisie staat, onvoldoende om aan te nemen dat alle vormen van hoogbouw op het perceel zijn uitgesloten. Ook uit de mededeling van de heer [A] kan de kantonrechter daarom niet afleiden dat Good Move Saxum&Firmum onjuist heeft ingelicht over de toegestane bouwhoogte.
      
    
    
      6.4.
      Gelet op het voorgaande slaagt een beroep op dwaling hier niet.
      
      
        
          Bedrog
        
      
      
    
    
      6.5.
      Artikel 3:44 lid 1 BW bepaalt dat een rechtshandeling vernietigbaar is wanneer zij door bedreiging, bedrog of misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen. In het derde lid van dit artikel staat dat bedrog aanwezig is wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijke daartoe gedane onjuiste mededeling, door het opzettelijke daartoe onjuist verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen, of door een andere kunstgreep.
      
    
    
      6.6.
      
        Hiervoor heeft de kantonrechter al geoordeeld dat Saxum&Firmum onvoldoende heeft onderbouwd dat Good Move haar onjuist of onvolledig heeft ingelicht over de voor het perceel geldende bouwhoogte. Om deze reden slaagt een beroep op bedrog ook niet. Voor zover Saxum&Firmum zich met haar stelling dat Good Move onder valse voorwendselen een optiehandeltje exploiteerde op het standpunt heeft gesteld dat sprake is van een andere “een andere kunstgreep” als bedoeld in artikel 3:44 BW, gaat de kantonrechter hieraan voorbij. Good Move heeft hiertegen namelijk gemotiveerd verweer gevoerd. Enerzijds door aan te geven dat in de Letter of Intent een optievergoeding is opgenomen omdat zij er zeker van wilde zijn dat de potentiële koper serieuze interesse had. Dit was ingegeven door de omstandigheid dat de vorige koper op het laatste moment zich had teruggetrokken. Anderzijds heeft Good Move naar voren gebracht dat zij juist belang heeft bij verkoop van het perceel, omdat dat veel meer oplevert dan de optievergoeding (€ 3.250,000,00 versus 
        € 10.000,00 ). Het niet doorgaan van een verkoop heeft volgens Good Move alleen maar negatieve invloed op de opbrengst van het perceel. Gelet op dit gemotiveerde verweer komt ook een kunstgreep als bedoeld in 3:44 BW niet vast staan.
      
      
    
    
      6.7.
      De kantonrechter komt hiermee tot de conclusie dat ook het beroep op bedrog niet slaagt. Dit betekent dat de gevorderde hoofdsom van € 10.000,00 toewijsbaar is. Ook de hierover gevorderde wettelijke handelsrente, waartegen geen afzonderlijk verweer is gevoerd, is toewijsbaar. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten 
        
      
      
    
    
      6.8.
      
        Good Move maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. Good Move heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      6.9.
      Saxum&Firmum wordt in het ongelijk gesteld in deze zaak. De proceskosten komen daarom voor haar rekening. De informatiekosten worden (gedeeltelijk) afgewezen, omdat de vordering op dit punt niet in overeenstemming is met de landelijk gehanteerde kosten op basis van het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders. De proceskosten aan de zijde van Good Move worden begroot op € 124,40 aan explootkosten, € 507,00 aan griffierecht en € 746,00 (2 punten x tarief € 373,00) aan salaris gemachtigde. Dit is in totaal € 1.377,40.
      
    
  
  
    
      7De beslissing
    De kantonrechter
    
    
      7.1.
      veroordeelt Saxum&Firmum om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Good Move een bedrag van € 11.183,68 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 10.000,00, te berekenen vanaf 17 september 2021 tot de dag van algehele voldoening;
      
    
    
      7.2.
      veroordeelt Saxum&Firmum in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van Good Move begroot op € 1.377,40,
      
    
    
      7.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. D.N.R. Wegerif, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 3 mei 2022. (msk)