ECLI:NL:RBOBR:2022:784, Rechtbank Oost-Brabant, 04-03-2022, C/01/378520 / KG ZA 22-38
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2022-03-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Vordering tot ontruiming sociale huurwoning.  Handelshoeveelheid harddrugs aangetroffen. Tekortkoming in huurdersverplichtingen. Beroep op “tenzij bepaling” faalt. Voldoende aannemelijk dat bodemrechter huurovereenkomst zal ontbinden.

vonnis
    RECHTBANK OOST-BRABANT
    
    
      Civiel Recht
      Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/01/378520 / KG ZA 22-38
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 4 maart 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting
      
        STICHTING SINT TRUDO,
      gevestigd te Eindhoven ,
      eiseres,
      advocaat mr. B. Poort te Eindhoven ,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. N.C.A. Elias-Boots te Helmond.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna Trudo en [gedaagde] genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de (niet gedateerde) dagvaarding  met 7 producties
        
        
          het herstelexploot van 1 februari 2022
        
        
          de producties 1 tot en met 9 van [gedaagde] , ingekomen ter griffie op 15 februari 2022
        
        
          de brief van mr. Poort van 16 februari 2022 met producties 8 en 9
        
        
          de mondelinge behandeling via Skype op 18 februari 2022
        
        
          de pleitnota van mr. Poort
        
        
          de pleitnota van mr. Elias-Boots.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 16 maart 1984 van Trudo een woning gelegen aan de [adres] te [plaats 2] (hierna te noemen: het gehuurde). Het betreft een rijtjeshuis in een straat waar Trudo meerdere woningen verhuurt.
      
    
    
      2.2.
      Op 5 april 2019 is de partner van [gedaagde] , de heer [A] (hierna te noemen: [A] ), in [plaats 2] geliquideerd.
      
    
    
      2.3.
      Op diezelfde dag is door de politie in het gehuurde een handvuurwapen aangetroffen. 
      
    
    
      2.4.
      
        [A] huurde sinds 1 december 2002 van Trudo de woning gelegen aan de [adres] .
      
    
    
      2.5.
      Naar aanleiding van de liquidatie van de heer [A] is de politie een opsporingsonderzoek gestart. Tijdens dat onderzoek heeft de politie geconstateerd dat er mogelijk sprake was van onrechtmatige bewoning omdat de feitelijke woonsituatie van [gedaagde] , [A] en de zonen van [gedaagde] niet conform de inschrijvingen in het GBA zou zijn.
      
    
    
      2.6.
      De politie heeft Trudo in een bestuurlijke rapportage op de hoogte gesteld van haar bevindingen.
      
    
    
      2.7.
      Trudo heeft vervolgens in januari 2022 nog een bestuurlijke rapportage van de politie ontvangen. De rapportage is opgemaakt naar aanleiding van een opsporingsonderzoek in het kader van drugsoverlast. In de rapportage staat onder meer het volgende:  
      
      
        				(…)
      
      
      
        
          Feiten en omstandigheden
        
      
      
      
        
          Eind juli 2021 ontving de politie, basisteam [plaats 2] , een anonieme melding (MMA) over het adres [adres] in [plaats 2] . Dit betreft een rijtjeswoning in de wijk [B] ( [plaats 1] ). In de anonieme melding staat beschreven dat er dagelijks drugsgebruikers bij de woning binnen zouden gaan. Vanuit de woning zouden drugs worden verkocht door een vrouw genaamd · [gedaagde] .. Dit adres kennen wij binnen het basisteam [plaats 2] en ik weet ambtshalve dat daar [gedaagde] woonachtig is.
        
      
      
      
        
          Op 1 december 2021 heeft de politie inzet gepleegd in verband met de aanhoudende drugsoverlast In [plaats 1] . Op de genoemde dag, omstreeks 13.00 uur, zagen de dienstdoende collega's een hen ambtshalve bekende harddruggebruiker door [plaats 1] verplaatsen. Zij kennen deze gebruiker omdat hij veelvuldig voor overlast zorgt en in korte tijd meerdere keren is aangehouden omdat hij betrokken was bij het verhandelen (kopen en bezitten) van verdovende middelen. Deze gebruiker werd door de collega's gevolgd waarna men zag dat hij aanbelde bij de woning [adres] in [plaats 2] . Zij zagen vervolgens dat de voordeur werd geopend door de eerder genoemde [gedaagde] en dat de eerder genoemde gebruiker naar binnen ging. Zij zagen dat zij samen in een personenauto stapten en wegreden vanaf het adres.
        
      
      
      
        
          Door de politie werd gezien dat zij in dit voertuig naar de Eckartseweg Noord in [plaats 2] reden. Daar maakten zij contact met een bestuurder van een tweede voertuig. Dit betrof een ambtshalve bekende harddrug dealer.
        
      
      
      
        
          Door de politie werd vervolgens een overdracht van geld en verdovende middelen gezien tussen de bestuurders van beide voertuig. De bestuurder van de eerstgenoemde auto betrof [gedaagde] .
        
      
      
      
        
          Naar aanleiding van deze overdracht werd er door de politie ingegrepen, de dealer werd op heterdaad aangehouden. Hij gooide zijn verdovende middelen uit het raam op de John F Kennedylaan, na aantreffen bleek het te gaan om ongeveer 20 gebruikershoeveelheden crack cocaïne. Dit middel is genoemd op lijst 1 van de Opiumwet. [gedaagde] en de bekende gebruiker werden vrijwel direct daarna aangehouden op de Generaal Coenderslaan. [gedaagde] en haar bijrijder werden onderworpen aan een fouillering. Bij de bijrijder, de gebruiker, werden drie bolletjes drugs aangetroffen. Het ging om 2 bolletjes crack cocaïne en 1 bolletje heroïne, beide genoemd op lijst 1 van de Opiumwet. Na aantreffen van deze middelen werden [gedaagde] en haar bijrijder op heterdaad aangehouden.
        
      
      
      
        
          Naar aanleiding van de voornoemde informatie werd er door de politie een doorzoeking ingesteld in de woning [adres] in [plaats 2] . [gedaagde] gaf vrijwillig toestemming voor het doorzoeken van haar woning.
        
      
      
      
        
          Door de collega's werd de doorzoeking gestart. In de woonkamer op de kast werd een groene portemonnee aangetroffen. In deze portemonnee zaten 13 dichtgevouwen envelopjes (cachetjes) met witte poedersubstantie. Na onderzoek werd vastgesteld dat dit cocaïne betrof, genoemd op lijst 1 van de Opiumwetwet. Op de salontafel trof men een sierradendoosje, in dit doosje zaten diverse eurobiljetten. Na onderzoek betrof dit 1000 euro, in biljetten van 50, 20, 10 en 5 euro. Alle voornoemde goederen werden voor verder onderzoek in beslag genomen
        
      
      
      
        
          De verdachte, [gedaagde] , werd ingesloten voor verder onderzoek en gehoord over de ten laste gelegde feiten. Zij bekende het feit dat zij samen met haar bijrijder drugs ging kopen, echter zou de bijrijder via haar telefoon contact hebben gelegd en zou hij de drugs hebben gekocht. Zij gaf zelf aan niet verslaafd te zijn aan verdovende middelen. De aangetroffen drugs in de woning zouden niet van haar zijn, het geld wel, dit was haar spaargeld. Echter geeft zij tevens aan dat zij een bijstandsuitkering heeft, sparen is dan niet tot nauwelijks mogelijk. Het vermoeden is dan ook dat dit geld inkomsten zijn van de handel in verdovende middelen.
        
      
      
      
        
          Gegevens Basis Registratie Personen 
          (BRP) 
          en Kadaster
        
        
          Volgens de Basisregistratie Personen (BRP) staan op dit adres de volgende persoon ingeschreven:
        
      
      
      
        
          Voornamen	:	[voornamen]
        
        
          Achternaam	:	[gedaagde]
        
        
          Geboortedatum	:	[geboortedatum] -1955 (66)
        
        
          Geboorteplaats	:	[plaats 2]
        
        
          GBA nummer	:	[GBA nummer]
        
        
          BSN		:	[BSN]
        
        
          Geslacht	:		Vrouw
        
      
      
      
        
          Aangetroffen verdovende middelen
        
        
          Tijdens de doorzoeking werden 13 cachetjes met cocaïne aangetroffen. Het nettogewicht hiervan betrof 4.96 gram. Ook bij de bijrijder van [gedaagde] werden 2 bolletjes crack cocaïne en 1 bolletje heroïne aangetroffen. Het nettogewicht daarvan betrof 0.85 gram.
        
      
      
      
        (…)
      
      
    
    
      2.8.
      Bij brief van haar advocaat van 12 januari 2022 heeft Trudo aan [gedaagde] bericht dat zij gezien de bevindingen in de bestuurlijke rapportage tekort is geschoten in de nakomingen van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst doordat zij kort gezegd:
      
        
          het gehuurde heeft aangewend, althans heeft laten aanwenden, voor commerciële doeleinden van criminele aard; 
        
        
          de bestemming van het gehuurde (deels) heeft gewijzigd voor bedrijfsmatige criminele activiteiten;
        
        
          in het gehuurde handelingen heeft verricht, althans laten verrichten in strijd met de Opiumwet;
        
        
          onvoldoende toezicht heeft gehouden op personen die toegang is verleend tot het gehuurde en/of zaken die in het gehuurde zijn opgeslagen.
        
      
      Trudo verzoekt [gedaagde] ter voorkoming van een ontruimingskort-geding om de huurovereenkomst zelf op te zeggen en te bevestigen dat zij het gehuurde tijdig zal ontruimen. 
      
    
    
      2.9.
      Bij e-mail van haar advocaat van 17 januari 2022 heeft [gedaagde] betwist dat zij tekort is geschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en aangegeven dat zij de huurovereenkomst niet vrijwillig zal opzeggen.
      
    
    
      2.10.
      Trudo is vervolgens dit kort geding gestart. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        Trudo vordert  samengevat – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
        I. [gedaagde] te veroordelen om binnen drie, althans zeven, althans veertien dagen na betekening van dit vonnis althans een door de voorzieningenrechter in redelijkheid te bepalen termijn het gehuurde te ontruimen en ontruimd te houden en niet opnieuw in gebruik te nemen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan Trudo te stellen;
        II. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
      
      
    
    
      3.2.
      
        Trudo legt daaraan, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.
        Blijkens de bestuurlijke rapportage van de politie is in het gehuurde een handelshoeveelheid harddrugs aangetroffen en een hoeveelheid contant geld. Daaruit volgt dat [gedaagde] tekort is geschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst doordat zij:
      
      
        
          het gehuurde heeft aangewend althans heeft laten aanwenden voor commerciële doeleinden van criminele aard;
        
        
          de bestemming van het gehuurde (deels) heeft gewijzigd voor dat gebruik;
        
        
          handelingen in en/of rondom het gehuurde heeft verricht in strijd met de Opiumwet;
        
        
          omwonenden, veelal tevens huurders van Trudo, in gevaar heeft gebracht en hinder of overlast heeft aangedaan. 
        
      
      
        Daarnaast is het gebruiken en verkopen van harddrugs een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit artikel 3 van het huurreglement.
        Het bedrijfsmatige gebruik van het gehuurde is ook in strijd met artikel 7:213 en 7:214 BW. 
        
          [gedaagde] heeft zich ook niet gedragen als een goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW door in het gehuurde drugs te bewaren en te (laten) handelen in drugs. Trudo voert al jaren een zerotolerancebeleid met betrekking tot overtredingen van de Opiumwet. Dat mag ook als algemeen bekend worden beschouwd.
        Trudo voelt zich als sociale verhuurder ook verantwoordelijk voor het vitaal en veilig houden van de buurten waarin haar woningen zijn gelegen.
        De ontruiming is ook bedoeld als afschrikwekkend signaal voor andere huurders.
        Trudo acht het volstrekt ongeloofwaardig dat [gedaagde] niet op de hoogte was van de aanwezigheid van de drugs in het gehuurde. 
        Daarnaast geldt dat het ter beschikking stellen van het gehuurde aan derden om harddrugs op te slaan als een eigen gedraging van [gedaagde] kwalificeert en dus als een eigen  tekortschieten. 
        Trudo heeft een spoedeisend belang bij de ontruiming van het gehuurde vooruitlopend op een bodemprocedure. Zij kan de uitkomt van die procedure niet afwachten. 
        Trudo kan als sociale verhuurder niet tolereren dat het gehuurde wordt gebruikt voor illegale en criminele activiteiten. Zij dient daar ter bescherming van omwonenden tegen op te treden. Het gehuurde is ook niet beschikbaar voor andere sociale huurders terwijl sprake is van een wachtlijst.
        Daarnaast dient Trudo in het kader van haar zerotolerancebeleid snel op te kunnen treden tegen dit soort huurders zodat daar een afschrikwekkende werking van uit gaat.
      
      
    
    
      3.3.
      
        
          [gedaagde] voert daartegen, zakelijk weergegeven, het volgende verweer. 
        Het ontbreekt Trudo aan voldoende spoedeisend belang bij ontruiming van het gehuurde. Er is geen sprake van een acute onveilige situatie rondom het gehuurde. 
        
          [gedaagde] betwist dat zij tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst of het huurreglement. 
        Van drugshandel vanuit de woning is geen sprake geweest. Dat blijkt ook niet uit de bestuurlijke rapportage van de politie. [gedaagde] wordt nog niet strafrechtelijk vervolgd en het gehuurde is door de burgemeester ook niet gesloten. Er zijn verder geen attributen in het gehuurde aangetroffen die wijzen op drugshandel. Het politieoptreden is bovendien verricht op basis van een anonieme melding die voor [gedaagde] niet te verifiëren is. 
        De in het gehuurde aangetroffen drugs waren niet van [gedaagde] , maar van [C] , een voor de politie bekende gebruiker. [gedaagde] wist niet dat hij de drugs in het gehuurde had laten liggen. [gedaagde] heeft [C] enkel willen helpen. Inmiddels heeft zij [C] duidelijk gemaakt dat hij niet meer welkom is. 
        Het geld dat in het gehuurde is aangetroffen heeft ook niets te maken met drugshandel. Het was deels spaargeld van [gedaagde] en deels geld van haar zoon bedoeld voor de aankoop van een bed. 
        De bestemming van het gehuurde is ook niet gewijzigd. Het gehuurde is niet gebruikt voor de opslag of handel in drugs. Van gevaar voor omwonenden is evenmin sprake geweest. Daarbij moet in aanmerking worden genomen dat het gehuurde is gelegen in een probleemwijk waar meerdere coffeeshops zijn gevestigd en drugsoverlast niet ongebruikelijk is.
        Voor zover [gedaagde] al een strafbaar feit zou hebben gepleegd, dan levert dat nog niet zonder meer een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst of artikel 7:213 BW op.
        Indien als sprake zou zijn van een tekortkoming, dan rechtvaardigt deze niet de ontbinding van de huurovereenkomst gelet op de geringe betekenis daarvan. 
        Het valt op grond van het vorenstaande dan ook niet te verwachten dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden. 
        Ook een belangenafweging dient in het voordeel van [gedaagde] uit te vallen. [gedaagde] heeft een zwaarwegend belang om in het gehuurde te kunnen blijven wonen. Zij is inmiddels 66 jaar en woont al bijna 40 jaar in het gehuurde. Zij is gehecht aan haar woonomgeving en geliefd bij buurtbewoners. Daarnaast kamt zij met psychische klachten en zal ontruiming leiden tot een psychische noodsituatie. [gedaagde] heeft inmiddels hulp vanuit de WijkGGD. Dat traject zou door de ontruiming worden doorkruist.
        Daar komt bij dat de situatie op de woningmarkt op dit moment zeer gespannen is.
        Indien de vordering tot ontruiming toch zou worden toegewezen, dan dient aan [gedaagde] een langere termijn te worden gegund dan 14 dagen om het gehuurde te ontruimen. 
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      Inzet van dit kort geding is dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de door haar gehuurde woning aan de [adres] te [plaats 2] te ontruimen. De voorzieningenrechter kan in kort geding een vordering tot ontruiming slechts toewijzen indien met een grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden en daarbij ontruiming wordt bevolen. De voorzieningenrechter zal daarom moeten beoordelen of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, op grond waarvan aannemelijk is dat de kantonrechter in de bodemprocedure ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd zal achten. Daarnaast geldt dat sprake moet zijn van een voldoende spoedeisend belang bij de ontruiming, in die zin dat van Trudo niet gevergd kan worden dat zij de uitkomst van de bodemprocedure afwacht.
      
    
    
      4.2.
      Trudo heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van een dergelijk spoedeisend belang. Trudo voert in dat kader onder meer aan dat het gehuurde wordt gebruikt voor de handel in drugs en dat dit overlast en gevaar oplevert voor omwonenden, veelal ook huurders van Trudo. Trudo heeft als verhuurder de verantwoordelijkheid om daar tegen op te treden. Daarnaast heeft Trudo er in het kader van het door haar gevoerde zerotolerancebeleid belang bij dat zij in dit soort situaties snel kan optreden omdat dit een afschrikwekkende werking heeft op andere huurders. 
      
    
    
      4.3.
      Vervolgens rijst de vraag of voldoende aannemelijk is dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Zoals Trudo terecht stelt geldt daarbij het uitgangspunt dat mag worden uitgegaan van de juistheid van door de politie opgemaakte bestuurlijke rapportages. Daaruit volgt dat de politie een anonieme melding heeft ontvangen dat [gedaagde] vanuit het gehuurde in drugs zou handelen en dat zij op 1 december 2021 hebben gezien dat een hen ambtshalve bekende harddruggebruiker en overlastveroorzaker (kennelijk genaamd [C] ) door [gedaagde] werd toegelaten in het gehuurde. Dat wordt door [gedaagde] ook niet betwist. De politie heeft vervolgens geconstateerd dat [gedaagde] met deze [C] naar de [adres] in [plaats 2] is gereden waar een overdracht van geld en drugs heeft plaatsgevonden tussen [gedaagde] en de bestuurder van een ander voertuig. Dat [gedaagde] met [C] daar is geweest om drugs te kopen wordt door haar ook niet betwist. [gedaagde] betwist enkel dat zij de drugs heeft aangenomen zoals in de bestuurlijke rapportage staat vermeld. [gedaagde] heeft dat verder niet onderbouwd en zoals gezegd mag de voorzieningenrechter uitgaan van de juistheid van de bevindingen in de bestuurlijke rapportage. De politie heeft bij [C] vervolgens twee bolletjes crack heroïne en één bolletje heroïne aangetroffen. De politie heeft daarna met toestemming van [gedaagde] het gehuurde doorzocht. Daarbij zijn 13 sachetjes aangetroffen met in totaal 4,96 gram cocaïne en een envelop met daarin een bedrag van € 1.000,-- in contanten. 
      
    
    
      4.4.
      Vast staat dus dat [gedaagde] een voor haar als drugsgebruiker bekende persoon heeft toegelaten tot het gehuurde, zij hem met haar auto naar een drugsdealer heeft gebracht om harddrugs te kopen en dat er in haar woning een hoeveelheid harddrugs is aangetroffen. Het gaat om bijna tienmaal de hoeveelheid die volgens de Richtlijn voor strafvordering Opiumwet, harddrugs, als handelshoeveelheid moet worden aangemerkt (dat is namelijk 0,5 gram). De stelling van [gedaagde] dat het zou gaan om drugs die [C] zonder haar medeweten in het gehuurde had laten liggen acht de voorzieningenrechter niet erg geloofwaardig. Indien [C] over een dergelijke hoeveelheid harddrug beschikte valt bijvoorbeeld niet in te zien waarom hij, zoals [gedaagde] stelt, uren voor het gehuurde heeft staan wachten om drugs te kunnen kopen, waarna [gedaagde] hem heeft willen helpen door hem met de auto naar een drugsdealer te brengen. De door [gedaagde] overgelegde verklaring van [C] dat de in het gehuurde aangetroffen drugs inderdaad van hem zijn acht de voorzieningenrechter ook niet erg geloofwaardig. Daar komt bij dat het aantreffen van de harddrugs past bij de melding die de politie had ontvangen over drugshandel door [gedaagde] vanuit het gehuurde. Vast staat daarnaast dat nadat de partner van [gedaagde] , de heer [A] , in april 2019 was geliquideerd, er een vuurwapen is aangetroffen in het gehuurde. Dat [A] het slachtoffer is geworden van een zogenaamde vergismoord en niet betrokken was bij drugshandel, zoals [gedaagde] beweert, is in dat licht ook niet geloofwaardig. De aanwezigheid van het vuurwapen duidt er op dat [A] reden had om te vrezen voor zijn veiligheid. 
      
    
    
      4.5.
      Wat daar echter ook van zij, ook al zou moeten worden aangenomen dat de in het gehuurde aangetroffen harddrugs niet van [gedaagde] zijn, maar van [C] , en [gedaagde] niet op de hoogte was van de aanwezigheid daarvan, dan geldt dat zij als huurder voldoende toezicht had moeten houden op de personen die zij toelaat tot het gehuurde. [gedaagde] heeft dat onvoldoende gedaan. Zoals gezegd heeft zij een voor haar bekende harddrugsgebruiker toegelaten tot het gehuurde en heeft hem zelfs vervoer verschaft om hem in staat te stellen harddrugs te kunnen kopen. 
      
    
    
      4.6.
      Uit de jurisprudentie van het gerechtshof 'sHertogenbosch, die voortborduurt op de lijn zoals die is uitgezet in het arrest van dit hof van 16 juni 2015, (ECLI:NL:GHSHE:2015:2183), volgt dat in druggerelateerde gevallen zoals deze relatief snel moet worden geoordeeld dat de huurder tekort geschoten is in de nakoming van de huurdersverplichtingen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter van oordeel is ook in dit geval voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar huurdersverplichtingen. Zij heeft het gehuurde in strijd met artikel 1 lid 2 van de huurovereenkomst gebruikt, althans in gebruik gegeven, voor een andere bestemming dan het gebruik als woonruimte, namelijk de handel in of het opslaan van harddrugs. Het enkele feit dat er geen voor dergelijke handel gebruikelijke attributen zoals bijvoorbeeld een weegschaal zijn aangetroffen in het gehuurde, doet daar niet aan af. [gedaagde] heeft zich ook niet als een goed huurder gedragen, hetgeen een tekortkoming oplevert van artikel 3 van het toepasselijke huurreglement en de verplichtingen uit artikel 7:213 BW. 
      
    
    
      4.7.
      In artikel 6:265 lid 1 BW is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval, waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. De rechter dient het woonbelang van de huurder in zijn beoordeling te betrekken. [gedaagde] doet een beroep op de “tenzij-bepaling”. Dat beroep slaagt niet. Het is algemeen bekend dat woningcorporaties zoals Trudo een streng antidrugsbeleid voeren, een zogenaamd zerotolerancebeleid. Dat [gedaagde] daarvan niet van op de hoogte zou zijn, is niet erg geloofwaardig. Het enkele feit dat er in de nabijheid van het gehuurde coffeeshops zijn gevestigd betekent niet dat Trudo haar antidrugsbeleid in dergelijke wijken minder strikt zou mogen voeren. Zoals Trudo terecht stelt worden coffeeshops in tegenstelling tot de handel en het gebruik van harddrugs door de Nederlandse overheid gedoogd. Trudo heeft er ook in die wijken belang bij dat zij haar zerotolerancebeleid kan uitvoeren zodat er een afschrikwekkende werking van uitgaat voor andere huurders. Het feit dat [gedaagde] kennelijk tot op heden nog niet strafrechtelijk wordt vervolgd in verband met de aangetroffen drugs, betekent niet dat de tekortkoming in civielrechtelijke zin te gering van aard is om de ontbinding te rechtvaardigen. Dat geldt ook voor het feit dat de burgemeester het gehuurde niet heeft gesloten naar aanleiding van de aangetroffen drugs. Trudo heeft in dat kader onweersproken gesteld dat het vast beleid is van de gemeente [plaats 2] om bij sociale huurwoningen niet tot sluiting over te gaan. Het zegt dus niets over de ernst van de kwestie. 
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde] wijst ook nog op haar persoonlijke omstandigheden. Zij is inmiddels 66 jaar en woont al bijna 40 jaar in het gehuurde. Zij zou ook geliefd zijn bij buurtbewoners, hetgeen zij heeft onderbouwd door het overleggen van diverse verklaringen. Daarnaast zou zij kampen met psychische klachten die door de ontruiming zouden verergeren. Uitgangspunt is dat het enkele feit dat [gedaagde] als gevolg van de ontruiming geen woonruimte heeft, op zichzelf onvoldoende reden vormt om een noodtoestand aan te nemen. Het is in beginsel aan [gedaagde] zelf om de nadelige gevolgen van de ontruiming op te vangen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter zijn de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] niet dermate bijzonder dat moet worden aangenomen dat de ontruiming in dit geval zal leiden tot een noodsituatie. Dat [gedaagde] na bijna veertig jaar haar woonruimte zal kwijtraken is uiteraard voor haar ingrijpend, maar levert nog geen noodsituatie op. Ook het enkele feit dat [gedaagde] kampt met psychische klachten en daarvoor hulp ontvangt vanuit de WijkGGD legt in dat kader onvoldoende gewicht in de schaal. [gedaagde] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de ernst van die klachten met zich brengt dat de ontruiming zal leiden tot een  psychische noodsituatie. Een deugdelijke onderbouwing van die stelling ontbreekt. 
      
    
    
      4.9.
      Slotsom is dat voldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen als huurder jegens Trudo en dat naar grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat de kantonrechter in de bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden en de ontruiming van het gehuurde zal bevelen. De vordering van Trudo om [gedaagde] vooruitlopend daarop in kort geding te veroordelen tot ontruiming, zal daarom worden toegewezen. Daarbij zal de voorzieningenrechter de ontruimingstermijn bepalen op veertien dagen. De voorzieningenrechter ziet onvoldoende grond om [gedaagde] een langere termijn te gunnen. 
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Trudo worden begroot op:
      - dagvaarding	€ 	127,34
      - griffierecht		676,00
      - overige kosten		  0,00
      - salaris advocaat		1.016,00
      Totaal	€ 	1.819,34
      
    
    
      4.11.
      De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De voorzieningenrechter
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de zelfstandige woonruimte inclusief eventueel bijbehorende tuin, garage, berging of schuur, staande en gelegen aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats 2] , te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van Trudo zijn, en ontruimd te houden en niet opnieuw in gebruik te nemen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Trudo te stellen,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Trudo tot op heden begroot op € 1.819,34, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2022.