ECLI:NL:RBZWB:2022:768, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 05-01-2022, C/02/374402 HA ZA 20-397
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2022-01-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Onteigening door gemeente tbv woningbouw; zelfstandig complex nu gemeente alle kosten door kan berekenen aan de projectontwikkelaar; geen invloed wvg; btw

vonnis
    RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Cluster II Handelszaken
    
    
    
      Middelburg
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/02/374402 / HA ZA 20-397
    
    
    
      
        Vonnis van 5 januari 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        GEMEENTE TERNEUZEN,
      zetelend te Terneuzen,
      eiseres,
      advocaat mr. E.W.J. de Groot te Breda,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats gedaagde],
      gedaagde,
      advocaat mr. H.A. Bijkerk te Utrecht.
    
    
    
      Partijen worden hierna de gemeente en [gedaagde] genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 9 september 2020
        
        
          het deskundigenbericht van 2 juli 2021
        
        
          de brief van 30 november 2021 van mr. De Groot met bijlage 
        
        
          de brief van 6 december 2021 van mr. Bijkerk met twee bijlagen
        
        
          de brief van 14 december 2021 van mr. Bijkerk met kostenopgave
        
        
          de brief van 16 december 2021 van mr. Ten Kate met kostenopgave
        
        
          de brief van 20 december 2021 van mr. De Groot met akte uitlaten kosten
        
        
          de brief van 29 december 2021 van mr. Bijkerk met onderwerp ‘reactie commentaar kostenopgave’.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Bij beschikking van 20 mei 2020 heeft de rechtbank mr. B.S. ten Kate (voorzitter), mr. ing. A.C.M.M. van Heesbeen en ing. P.J.T.E. van Helvoort tot deskundigen benoemd.Op 7 september 2020 heeft de vervroegde descente plaatsgevonden in het bijzijn van partijen, hun raadslieden/adviseurs, de deskundigen en de rechter-commissaris.
      
    
    
      1.3.
      Mr. Ten Kate heeft als voorzitter van de deskundigencommissie op 2 februari 2021 het conceptdeskundigenrapport aan partijen gestuurd. Beide partijen hebben daarop gereageerd bij brieven van 14 april 2021. Het definitieve rapport van de deskundigencommissie is afgesloten op 2 juli 2021 en vervolgens op de griffie van de rechtbank gedeponeerd. De zaak is bepleit op 7 december 2021, waarvan proces-verbaal is opgemaakt.
      
    
    
      1.4.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
      2.1.
      
        Bij eerdergenoemd vonnis van 9 september 2020 (hierna: het onteigeningsvonnis) heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten name van de gemeente van de onroerende zaak:
        - het perceelsgedeelte kadastraal bekend [kadastrale aanduiding perceel] (totaal groot 16.63.75 ha), ter grootte van 08.83.54 ha ([grondplannummer]).2.2.	In het onteigeningsvonnis is het aan [gedaagde] te betalen voorschot op de schadeloosstelling bepaald op € 2.065.715,00.  
      
      
    
    
      2.3.
      Het onteigeningsvonnis is op 14 oktober 2020 ingeschreven in de openbare registers.
      
    
    
      2.4.
      De rechtbank zal nu oordelen over de schadeloosstelling van de voormalige eigenaar, [gedaagde]. Ingevolge artikel 40 Onteigeningswet (Ow) moet de schadeloosstelling een volledige vergoeding zijn voor alle schade die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. Voor de vaststelling van de omvang van de schadeloosstelling is de dag waarop het vonnis van de onteigening is ingeschreven bepalend, zodat de peildatum in dit geval 14 oktober 2020 is. Over de schadeloosstelling van [gedaagde] heeft de commissie van deskundigen gerapporteerd.
      
    
    
      2.5.
      Voor de relevante feiten ten aanzien van de planologie gaat de rechtbank uit van de hierna volgende, door de deskundigen in hun rapport verstrekte gegevens, nu geen der partijen daartegen is opgekomen.
      
    
    
      2.6.
      De planologische grondslag voor (de realisatie van) het werk waarvoor is onteigend, wordt gevormd door het bestemmingsplan ‘Othene Oost’. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 3 juli 2018 en onherroepelijk geworden op 12 november 2019. 
      
    
    
      2.7.
      Het plangebied van bestemmingsplan ‘Othene Oost’ bestaat uit de oostelijke helft van het plangebied ‘Othene Zuid’. Het bestemmingsplan ‘Othene Zuid’ is vastgesteld op 3 maart 2005. Het plangebied daarvan ligt aan de oostzijde van Terneuzen, in de Zaamslagpolder, tussen de Otheense Kreek, de Reuzenhoeksedijk, de Molenweg en de Drieweg. Het voornaamste doel is het realiseren van een nieuwe woonlocatie. In december 2001 is voor de ontwikkeling daarvan tussen Projektbouw Zeeland B.V. (thans genaamd AM Zeeland B.V.; hierna te noemen AM Zeeland) en de gemeente een voorovereenkomst gesloten. Daarmee is vastgelegd dat alle plannen voor de ontwikkeling van Othene Zuid voor rekening en risico zullen komen van AM Zeeland. In 2005 is tussen de gemeente en AM Zeeland voor Othene Zuid een exploitatieovereenkomst gesloten. 
      
    
    
      2.8.
      Met het bestemmingsplan ‘Othene Oost’ is het uitbreidingsplan voor het oostelijk deel van Othene Zuid opnieuw planologisch-juridisch vastgesteld. De stedenbouwkundige structuur waarvoor in 2005 is gekozen, is daarbij gehandhaafd. Het plangebied van Othene Oost wordt aan de noordzijde begrensd door de Reuzenhoeksedijk, aan de oostzijde door de Drieweg, aan de zuidzijde door de Schepenlaan/Molenweg en aan de westzijde door de straten Kraanvogel, Wielewaal, Vuurvlinder en Rijnaakwerf. Deze ten westen van het onteigende gelegen straten maken deel uit van het eerder door AM Zeeland deels gerealiseerde en deels nog te ontwikkelen deel van het plangebied van Othene Zuid. 
      
    
    
      2.9.
      De gemeente heeft geen exploitatieplan vastgesteld. In de toelichting bij het bestemmingsplan ‘Othene Oost’ staat: Van belang is dat in 2005 tussen de gemeente en AM Zeeland B.V. voor geheel Othene-Zuid een exploitatieovereenkomst is afgesloten dat voorziet in het kostenverhaal van de openbare voorzieningen. Per fase wordt een verrekening toegepast. Omdat niet alle gronden in eigendom zijn van de gemeente of van AM Zeeland B.V. is gekeken of één van bovenstaande punten speelt over de gronden waar met de eigenaar geen overeenkomst is gesloten. AM Zeeland B.V. vergoedt alle door de gemeente te verhalen kosten. Dus ook die over de gronden waarover geen contract gesloten is. Dat betekent dat het kostenverhaal voor de gemeente anderszins is verzekerd.
      
    
    
      2.10.
      De gemeente heeft op gronden van [gedaagde] op 4 juli 2017 een voorkeursrecht gevestigd. Op verzoek van de gemeente heeft de rechtbank bij beschikking van 17 juni 2020 een tussen [gedaagde] en Van Wanrooij Projectbouw B.V. in oktober 2019 gesloten overeenkomst genaamd ‘overeenkomst in kader van zelfrealisatie bestemmingen’ met betrekking tot onder meer het onteigende perceelsgedeelte op grond van art. 26 Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) nietig verklaard.
      
    
    
      2.11.
      Het onteigende perceelsgedeelte heeft in het bestemmingsplan ‘Othene Oost’ de bestemming ‘woongebied’ met de dubbelbestemming ‘waarde-archeologie 2’. Voorheen, voor de vaststelling van dat bestemmingsplan, had het onteigende perceelsgedeelte de bestemming ‘agrarisch’. 
      
      
        
          waarde onteigende
        
      
    
    
      2.12.
      Ingevolge art. 40a Onteigeningswet (Ow) dient de waarde van het onteigende te worden bepaald op basis van de prijs, die zonder onteigening op de peildatum bij verkoop in het vrije economische verkeer tot stand zou zijn gekomen. De waarde van het onteigende dient daarbij in beginsel te worden bepaald met inachtneming van onder meer de bestemming, de ligging en de huidige en toekomstige bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van het onteigende. Indien sprake is van meerdere bouw- of gebruiksmogelijkheden kan de onteigende daarbij in beginsel aanspraak maken op de hoogste waarde. Bij de waardering van het onteigende dienen overigens de voorschriften van de artikelen 40b tot en met 40f Ow in acht te worden genomen.2.13.	Vast staat, zoals ook blijkt uit de hiervoor onder 2.9. cursief aangehaalde passage, dat de bestemming zal worden gerealiseerd door en voor rekening en risico van AM Zeeland. Het betreft daarmee geen overheidswerk, zodat het bestemmingsplan ‘Othene Oost’ bij de vaststelling van de schadeloosstelling niet met toepassing van art. 40c Ow wordt geëlimineerd. Tussen partijen is niet in geschil dat voor de vaststelling van de schadeloosstelling uitgangspunt is dat het onteigende ruwe bouwgrond betreft met een woonbestemming.
    
    
      2.14.
      De gemeente heeft aan [gedaagde] een schadeloosstelling aangeboden op basis van de werkelijke waarde van de grond, die zij in 2017 heeft begroot op € 23,38 per m2 op grond van een zogenaamde residuele berekening en uitgaande van een complex ter grootte van 1.067.809 m2. Dit is de oppervlakte van het bestemmingsplan ‘Othene Zuid’.
      
    
    
      2.15.
      
        [gedaagde] heeft dit aanbod niet geaccepteerd. Hij meent dat de grond op basis van de comparatieve methode op de peildatum circa € 55,00 per m2  waard is en komt op grond van de residuele benadering op een waarde van € 61,95 per m2. Na actualisatie is de waarde van het onteigende volgens [gedaagde] € 70,00 per m2.
      
    
    
      2.16.
      De deskundigen hebben in hun definitieve rapport de werkelijke waarde van de grond bepaald op € 44,42 per m2. Zij hebben daarbij de residuele methode toegepast en zijn ervan uitgegaan dat het onteigende zijn hoogste waarde ontleent aan de mogelijkheid het zelfstandig als complex te ontwikkelen.
      
    
    
      2.17.
      In geschil is wat het tot het bij de bepaling van de grondprijs in aanmerking te nemen complex behelst. Gaat het daarbij om het gehele plan ‘Othene Zuid’, zoals de gemeente voorstaat, of moet worden uitgegaan van het onteigende als zelfstandig complex, zoals de deskundigen beargumenteren en ook [gedaagde] tot uitgangspunt neemt. De rechtbank volgt de deskundigen in hun advies ten aanzien van de omvang van het complex en overweegt daartoe als volgt.
      
    
    
      2.18.
      Op grond van art. 40d lid 1 aanhef en sub a Ow wordt bij het bepalen van de prijs van een onroerende zaak rekening gehouden met de lasten en baten, die uit de exploitatie van de zaak of het complex, waarvan de zaak deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend verkoper en koper daarmee rekening plegen te houden. In sub b van dat artikel is verder bepaald dat rekening wordt gehouden met alle bestemmingen die gelden voor de zaken die deel uitmaken van het complex, waarbij elke bestemming van een zaak de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt. In lid 2 van art. 40d Ow is het begrip complex gedefinieerd als de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken. Voor de beantwoording van de vraag of daarvan sprake is gelden als indicatoren of en in welke mate de gronden een functionele, geografische en/of financiële samenhang vertonen. 
      
    
    
      2.19.
      Ten aanzien van de vraag of het onteigende onderdeel vormt van het gehele complex ‘Othene Zuid’ overweegt de rechtbank dat in dit geval geen verschil van inzicht bestaat over de aspecten functionele en geografische samenhang. De onteigende grond voor de ontwikkeling van het oostelijk deel van Othene Zuid en de gronden behorend tot het westelijk deel van Othene Zuid, dat door AM Zeeland al is of nog wordt ontwikkeld, zijn naast elkaar gelegen en voor het gehele plan ‘Othene Zuid’, het oostelijk en het westelijk deel, is woningbouw voorzien. Dat deze bestemming voor het oostelijk deel opnieuw is vastgesteld in het bestemmingsplan ‘Othene Oost’ staat aan het aannemen van een functionele samenhang niet in de weg.
      
    
    
      2.20.
      De rechtbank overweegt hier alvast dat uit het feit dat voor heel Othene Zuid, het westelijk en het oostelijk deel, de bestemming woningbouw is met daarbij behorende specifieke bestemmingsonderdelen als groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, wegen en dergelijke en niet in geschil is dat de specifieke bestemmingsonderdelen niet tot afzonderlijke prijzen leiden, volgt dat het bepaalde in art. 40d lid 1 sub b Ow voor de beslissing in deze zaak geen relevante rol speelt. De rechtbank zal het beroep van de gemeente op de parlementaire geschiedenis op dit punt daarom verder niet bespreken.
    
    
      2.21.
      Waar het in deze zaak om gaat, is of er voldoende financiële samenhang bestaat tussen het onteigende en de overige gronden in het plan Othene Zuid. Dat er financiële samenhang is, volgt uit het feit dat AM Zeeland alle gronden, ook de onteigende, voor haar rekening en risico ontwikkelt. De deskundigen menen echter dat ondanks dat feit, voor de vaststelling van de schadeloosstelling het onteigende als zelfstandig complex moet worden beschouwd. De gemeente verzet zich daartegen.
      
    
    
      2.22.
      De deskundigen onderbouwen hun uitgangspunt dat het onteigende zijn hoogste waarde ontleent aan de mogelijkheid het zelfstandig als complex te ontwikkelen, als volgt. Door geen exploitatieplan vast te stellen, heeft de gemeente zichzelf de mogelijkheid ontnomen om kosten die verbonden zijn aan de voorbereiding en begeleiding en aan het in exploitatie brengen van buiten het onteigende gelegen gronden, in rekening te brengen aan een partij, die het onteigende zou willen verwerven om het zelf in exploitatie te brengen en met woningen te bebouwen. Daardoor bestaat de mogelijkheid voor deze partij om het onteigende als zelfstandig complex te ontwikkelen zonder te delen in de lasten die betrekking hebben op de buiten het onteigende gerealiseerde en nog te realiseren delen van het plan en de ten behoeve van dat plan buiten het onteigende gerealiseerde voorzieningen en werken. In dat verband is relevant dat een deel van het plan met voorzieningen al door AM Zeeland (niet zijnde een overheid) is gerealiseerd. De omstandigheid dat dat het geval is, moet niet worden weggedacht. 
      
    
    
      2.23.
      De rechtbank volgt de deskundigen in deze redenering. Een redelijk handelend koper zal bij de verwerving van de grond voor de bepaling van de te bieden koopprijs rekening houden met de kosten die zijn gemoeid met het overeenkomstig het bestemmingsplan in exploitatie brengen van die grond. Doordat de gemeente geen exploitatieplan heeft vastgesteld, omdat zij de kosten op grond van de exploitatieovereenkomst met AM Zeeland volledig kan verhalen op AM Zeeland, wordt het plan Othene Zuid (westelijk en oostelijk) niet door, dat wil zeggen voor rekening van, de gemeente als één geheel in exploitatie gebracht. De gemeente draagt de met de exploitatie samenhangende kosten niet voor het westelijk gelegen deel. De koper van de oostelijk gelegen grond van [gedaagde] behoeft dus geen rekening te houden met een omslag van lasten die voortkomen uit of samenhangen met het in exploitatie brengen van het westelijk gelegen deel. De gemeente kan niet ten behoeve van AM Zeeland en ten laste van [gedaagde] de kosten die AM Zeeland maakt of heeft gemaakt ten behoeve van de realisering van het westelijk deel van Othene Zuid ‘uitsmeren’ over het gehele complex Othene Zuid, terwijl zij die kosten zelf niet draagt. 
      
    
    
      2.24.
      Het feit dat de gemeente op de grond van [gedaagde] die is onteigend, tot aan de onteigening ervan, een voorkeursrecht had, maakt dat niet anders. Het voorkeursrecht hield in dat [gedaagde] eerst de gemeente de gelegenheid moest geven de grond te verkrijgen (art. 10 lid 1 Wvg). Wegens negeren van die verplichting heeft de rechtbank bij beschikking van 17 juni 2020 de overeenkomst die [gedaagde] had gesloten met een andere projectontwikkelaar op verzoek van de gemeente op grond van art. 26 lid 1 Wvg nietig verklaard. Kort daarna, op 2 juli 2020, heeft de gemeente [gedaagde] gedagvaard in de nu voorliggende onteigeningsprocedure. Op de peildatum voor de vaststelling van de schadeloosstelling voor het onteigende, bestond het voorkeursrecht niet meer. De gemeente is door de onteigening eigenaar geworden en het voorkeursrecht dat rustte op de onteigende gronden, is door de onherroepelijk geworden onteigening vervallen. 
      
    
    
      2.25.
      Als de onteigening wordt weggedacht en [gedaagde] de grond aan de gemeente had aangeboden overeenkomstig zijn verplichting op grond van art. 10 Wvg, waren partijen in onderhandeling getreden over de vervreemdingsvoorwaarden en zou de rechtbank op grond van art. 13 lid 1 juncto 13 lid 4 Wvg met toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f Ow de prijs vaststellen. De maatstaf voor de bepaling van de hoogte van de door de gemeente te betalen prijs is dan net als bij een onteigening de werkelijke waarde van de grond. Bij het bepalen van de hoogte daarvan wordt eveneens uitgegaan van wat in het vrije commerciële verkeer een redelijk handelend koper zou willen betalen (art. 40b lid 2 Ow). De redelijk handelend koper zou bij zijn bod rekening houden met aan de exploitatie verbonden kosten, waaronder eventuele kosten die de gemeente op hem kan verhalen. Ook dan zouden de kosten verbonden aan het westelijk gelegen deel van Othene Zuid daarbij niet in aanmerking worden genomen, aangezien de gemeente deze kosten niet op de koper kan verhalen, nu die op grond van de exploitatieovereenkomst door AM Zeeland worden gedragen. Voor de eigenaar/vervreemder van de grond wordt tot hetzelfde resultaat gekomen, onafhankelijk of de gemeente de eigendom verwerft door gebruik te maken van haar voorkeursrecht of door onteigening. Die uitkomst is ook juist. Het voorkeursrecht is slechts bedoeld om speculatie, dat wil zeggen irreële prijsopdrijving wegens geplande woningbouw, tegen te gaan. Het geeft de gemeente geen recht op het verkrijgen van de grond tegen een lagere prijs dan de reële waarde in het vrije economische verkeer.
      
    
    
      2.26.
      De rechtbank gaat voorbij aan het betoog van de gemeente dat zij, als zij gebruik zou maken van haar voorkeursrecht – de onteigening weggedacht –, als redelijk handelend koper bij de koop van de grond van [gedaagde] ten behoeve van het complex rekening zou houden met de omslag van de kosten van dat gehele complex. Dit betoog gaat niet op. De prijs wordt niet eenzijdig door de gemeente bepaald, maar door de rechter op basis van de hiervoor onder r.o. 2.25. uiteengezette maatstaf. Bovendien moet het begrip ‘redelijk handelend koper’ worden geobjectiveerd. Het gaat er niet om wat de gemeente als koper zou doen. Ten slotte geldt, zoals hiervoor is overwogen, dat de gemeente als koper geen aan de exploitatie van het gehele complex verbonden kosten heeft, die zij door middel van een omslag door kan laten werken in de prijs. Al haar kosten worden door AM Zeeland voldaan. 
      
    
    
      2.27.
      De slotsom is dan ook dat het voorkeursrecht dat de gemeente op de inmiddels onteigende grond van [gedaagde] had, niet in de weg staat aan het als zelfstandig complex exploiteren van die grond.
      
    
    
      2.28.
      De gemeente kan evenmin worden gevolgd in haar stelling dat het onteigende niet als zelfstandig complex kan worden gerealiseerd, omdat de ontwikkelaar daarvan feitelijk is aangewezen op de medewerking van, in dit geval, AM Zeeland. De rechtbank overweegt dat het feit dat er aansluiting moet plaatsvinden op de bovengrondse en ondergrondse infrastructuur van het westelijk gelegen deel van Othene Zuid niet van doorslaggevende betekenis kan zijn. Dit zal zich vrijwel altijd voordoen. In de meeste gevallen zal de infrastructuur van een nieuwe wijk moeten worden aangesloten op de infrastructuur van de reeds bestaande stadswijk(en). Dat daartoe met een andere partij moet worden samengewerkt, mag geen probleem zijn. Ook het feit dat een aantal nog te bouwen woningen op de naastgelegen grond (deels) op het onteigende zijn geprojecteerd, speelt geen doorslaggevende rol. Het in haar bouwplan opnemen van woningen en/of tuinen die (deels) zijn gelegen op grond, waarover de gemeente (nog) niet kon beschikken, komt voor eigen risico van AM Zeeland. Die omstandigheid brengt niet noodzakelijkerwijs met zich dat het onteigende niet door een ander als zelfstandig complex zou kunnen worden ontwikkeld overeenkomstig het bestemmingsplan.  
      
    
    
      2.29.
      De rechtbank volgt de deskundigen en neemt voor de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende tot uitgangspunt dat het zijn hoogste waarde ontleent aan de mogelijkheid het als zelfstandig complex te exploiteren. 
      
    
    
      2.30.
      De rechtbank volgt de deskundigen ook in de wijze van berekenen van de werkelijke waarde. Zij hebben daarvoor de zogenaamde residuele methode toegepast en op navolgbare gronden gemotiveerd waarom zij dat hebben gedaan en niet hebben gekozen voor de vergelijkingsmethode en evenmin aanleiding hebben gezien de uitkomst van de residuele methode bij te stellen vanwege de door hen onderzochte transacties. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
      
    
    
      2.31.
      De gemeente heeft de door haar aangeboden schadeloosstelling gebaseerd op een in 2017 door haar deskundige Smolders gemaakte residuele berekening. Kennelijk heeft haar deskundige deze methode op dat moment ook als de meest reële in deze situatie aangemerkt. 
      
    
    
      2.32.
      Voor de vergelijkingsmethode is het noodzakelijk dat er referentietransacties zijn. Het moet dan gaan om qua aard en omvang vergelijkbare transacties, die zijn verricht in de omgeving van het onteigende en die ten opzichte van de peildatum niet in een al te ver verleden liggen. Deskundige Van Helvoort heeft daarnaar onderzoek gedaan en zijn bevindingen en conclusies neergelegd in het als bijlage 1 bij het deskundigenrapport gevoegde rapport. Zijn conclusie is dat er geen transacties zijn die kunnen dienen als goede referentie. Geen van de door hem besproken en door partijen aangeleverde transacties heeft betrekking op grond gelegen in de regio Terneuzen, met een onherroepelijke woonbestemming die zelfstandig kan worden geëxploiteerd voor de bouw van vrijstaande en projectwoningen, zonder dat kostenverhaal is geregeld. 
      
    
    
      2.33.
      Toepassing van de residuele methode houdt in dat op het resultaat van de te verwachten verkoopopbrengst van de te realiseren woningen, de met die realisering samenhangende kosten in mindering worden gebracht. Wat overblijft is de waarde van de ruwe bouwgrond.
      
    
    
      2.34.
      De gemeente stelt dat de berekening van de deskundigen niet kan worden gevolgd, omdat daarbij moet worden uitgegaan van een groter complex, zij op de peildatum op het onteigende een voorkeursrecht had dat een speculatieve aankoop blokkeert en ten slotte omdat een residuele berekening zeer gevoelig is voor parameters en daarom niet zonder meer de marktwaarde weerspiegelt, zodat moet worden gevalideerd. De gemeente legt daartoe een taxatie over van een perceel grond van [X] van 1.07.90 ha , gelegen in de nabije omgeving van het onteigende. De waarde van dit perceel is in augustus 2019 door ZLTO getaxeerd op € 35,00 per m2.
      
    
    
      2.35.
      De kritiek van [gedaagde] op de berekening van de deskundigen betreft de (omvang van de) exploitatiebijdrage en de door de deskundigen gehanteerde verkoopopbrengsten van de woningen. Hij meent dat de door de deskundigen gehanteerde verkoopopbrengsten van de te realiseren woningen, te laag is. Hij veronderstelt dat de deskundigen geen rekening hebben gehouden met de prijsstijging tussen het eerste en het vierde kwartaal van 2020 en verzoekt de rechtbank aan de deskundigen een nieuwe berekening te vragen. Hij acht de door de deskundigen in aanmerking genomen grond- en opstalexploitatiekosten wel reëel. [gedaagde] vindt ook dat de uitkomst van de residuele methode moet worden getoetst. Hij stelt dat soortgelijke transacties voor ruwe bouwgrond binnen en buiten Zeeland een bandbreedte laten zien van € 40,00 per m2 tot € 100,00 per m2. De door de deskundigen geadviseerde waarde ligt daarmee aan de onderkant. Dit indiceert dat die geadviseerde waarde te laag is, mede gelet op het feit dat het plan louter woningen in de vrije sector betreft.
      
    
    
      2.36.
      De rechtbank gaat voorbij aan de eerste twee bezwaren van de gemeente onder verwijzing naar haar overwegingen ten aanzien van de omvang van het in aanmerking te nemen complex en haar overwegingen ten aanzien van het voorkeursrecht (r.o. 2.17. tot en met 2.29.). 
      
    
    
      2.37.
      De rechtbank overweegt ten aanzien van het bezwaar van [gedaagde] tegen de ‘exploitatiebijdrage’ als volgt. Zij kan de deskundigen wel volgen in hun bevinding dat [gedaagde] als vervreemder van de grond enig ‘voordeel’ heeft van de exploitatieovereenkomst die de gemeente met AM Zeeland heeft gesloten en van de voorzieningen die AM Zeeland al heeft gerealiseerd. Dat ‘voordeel’ bestaat er dan uit dat [gedaagde] in zekere mate van die voorzieningen profiteert, omdat de werkelijke waarde van zijn grond daardoor positief wordt beïnvloed. De deskundigen menen dat een redelijk handelend koper/ontwikkelaar, hoewel daartoe niet verplicht, bereid zal zijn aan de gemeente een bijdrage in de kosten te voldoen om de verhoudingen met de gemeente niet te zwaar te belasten. De deskundigen hebben dit ‘voordeel’ gesteld op € 13,16 per m2, de in de exploitatieovereenkomst overeengekomen bijdrage tussen de gemeente en AM Zeeland.
      
    
    
      2.38.
      Anders dan de deskundigen ziet de rechtbank echter geen grond dat volledige bedrag ten laste van [gedaagde] te laten komen. De gemeente heeft ten gevolge van het door haar met AM Zeeland overeengekomen kostenverhaal geen afdwingbare vordering op [gedaagde]. [gedaagde] toonde zich aan de andere kant ter zitting wel bereid de gemeente tegemoet te komen, door de helft van deze bijdrage in aanmerking te nemen. De rechtbank oordeelt het redelijk de helft van voornoemd bedrag ten laste van [gedaagde] te laten komen, in plaats van het gehele bedrag. Dit leidt ertoe dat de door de deskundigen berekende werkelijke waarde moet worden verhoogd. Bij het rapport van de deskundigen is als bijlage 3 het rapport ‘residuele berekening’ van [Y] gevoegd. Uit de berekening op pagina 4 blijkt hoe het bedrag van € 13,16 meeweegt in de berekening van de vierkante meterprijs van het te bebouwen deel van het onteigende, een oppervlakte van 53.047 m2. Voor de berekening van de werkelijke waarde voor de schadeloosstelling moet worden uitgegaan van de hele oppervlakte van het onteigende, dus 88.411 m2. De berekening leidt dan tot een verhoging van de werkelijke waarde met € 3,95 (de helft van € 13,16 per m2, dus € 6,58 per m2, vermenigvuldigd met 53.047 m2 en gedeeld door 88.411 m2). De werkelijke waarde komt dan op € 48,37 per m2.
      
    
    
      2.39.
      De rechtbank ziet in hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd tegen de gehanteerde verkoopopbrengsten, onvoldoende aanleiding af te wijken van de bevindingen en conclusies van de deskundigen. De deskundigen gaan uit van twee typen woningen, de twee-onder-een-kap woningen en de vrijstaande woningen. De twee-onder-een-kap woningen hebben een gemiddelde gebruiksoppervlakte van 150 m2 op een perceel van 300 m2. De vrijstaande woningen hebben een gemiddelde gebruiksoppervlakte van 180 m2 op een perceel van 500 m2. [Y] heeft in zijn op 22 januari 2020 opgemaakte en hiervoor aangehaalde rapport (bijlage 3 bij het deskundigenrapport) de gemiddelde verkoopprijs van een twee-onder-een-kap woning vrij op naam inclusief btw gesteld op € 397.500,00 en van een vrijstaande woning vrij op naam inclusief btw op € 522.000,00. Dit komt neer op € 2.650,00 respectievelijk € 2.900,00 per vierkante meter gebruiksoppervlakte.
      
    
    
      2.40.
      Op zichzelf is aannemelijk dat de verkoopprijzen in de periode van 22 januari 2020 tot 14 oktober 2020 zijn gestegen. Dit geldt echter ook voor de bouwkosten. [gedaagde] kan binnen de residuele berekening niet willen sleutelen aan de verkoopopbrengst, terwijl hij de kostenkant ongemoeid laat. [gedaagde] heeft zijn stelling en verzoek om een herberekening op deze manier onvoldoende onderbouwd. Daarbij komt dat [gedaagde] ter onderbouwing van zijn stelling dat de verkoopopbrengst hoger moet zijn, een staatje met verkoopopbrengsten van twee-onder-een-kap woningen in zijn pleitnota heeft opgenomen, maar daarbij niet toelicht om welk type twee-onder-een-kap woning het gaat. Uit de door de deskundigen en [gedaagde] in hun staatjes gebruikte typeringen blijkt dat in het plan verschillende typen zijn voorzien, die meer of minder luxe qua uitvoering zullen zijn. Dat heeft invloed op de verkoopopbrengst. Voor de berekening van de grondwaarde kan niet worden uitgegaan van het gemiddelde van slechts een type. Ten slotte is nog van belang dat [gedaagde] ter gelegenheid van de descente zelf stelde dat de verkoopopbrengst op dat moment ongeveer € 400.000,00 was. 
      
    
    
      2.41.
      De rechtbank neemt de bevindingen en conclusies van de deskundigen over en hanteert hun berekening tot uitgangspunt. Deze komt uit op € 44,42 per m2. Vermeerderd met het bedrag van € 3,95 (r.o. 2.38.) stelt de rechtbank de werkelijke waarde vast op € 48,37 per  m2.  
      
    
    
      2.42.
      Zowel de gemeente als [gedaagde] meent dat het resultaat van de residuele berekening moet worden getoetst aan vergelijkingstransacties. Volgens de gemeente leidt dit tot een lagere grondprijs, waarbij zij zich beroept op de taxatie van de grond van [X]. [gedaagde] meent dat validatie tot een hoger resultaat zou moeten leiden. De rechtbank kan partijen volgen in de gedachte dat voor een betrouwbaarder resultaat validatie is gewenst, maar onder r.o. 2.32. is al overwogen dat er in dit geval geen bruikbare vergelijkingstransacties zijn. Met de deskundigen en anders dan de gemeente is zij van oordeel dat voor een valide vergelijking een enkele transactie onvoldoende is, nog los van de vraag of en in hoeverre de taxatie van de grond van [X] zich in dit geval voor vergelijking laat gebruiken. De landelijke bandbreedte voor prijzen van ruwe bouwgrond van € 40,00 tot € 100,00 per m2, waar [gedaagde] zich op beroept, leidt evenmin tot een noodzakelijke bijstelling. Als algemeen bekend mag worden verondersteld dat de onroerende zaakprijzen in Terneuzen, Zeeuws-Vlaanderen, landelijk gezien laag zijn. Een berekende grondprijs van € 48,37 per m2 komt dan ook niet zodanig onaannemelijk voor, dat daarvan bij de schadeloosstelling niet kan worden uitgegaan.
      
    
    
      2.43.
      Uitgaande van € 48,37 per m2, komt de totale werkelijke waarde van het onteigende op, afgerond, € 4.273.683,00.
      
      
        
          waardevermindering overblijvende
        
      
      
    
    
      2.44.
      Niet in geschil is dat het overblijvende door de onteigening niet in waarde is verminderd.
      
      
        
          bijkomende schade
        
      
      
    
    
      2.45.
      Als bijkomende schade dienen aan [gedaagde] te worden vergoed de kosten van de accountant, begroot op € 2.500,00.
      
    
    
      2.46.
      Ter zitting is komen vast te staan dat de door de gemeente aangeboden aanpassing van de drainage en het graven van de sloot, al zijn uitgevoerd. Op deze punten is geen beoordeling en beslissing meer nodig.
      
      
        
          belastingschade
        
      
      
    
    
      2.47.
      Ter zitting heeft de gemeente bevestigd dat zij, indien en voor zover [gedaagde] als gevolg van de onteigening belastingschade zou lijden, deze zal betalen. Het bedrag dat [gedaagde] meer of eerder aan belasting zal hebben te betalen als gevolg van de onteigening, zal worden vastgesteld door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam. De rechtbank zal deze schadepost daarom opnemen als p.m. post. [gedaagde] heeft ter zitting nog wel gezegd dat de belastingschade niet door deze stichting moet worden vastgesteld, maar heeft zijn bezwaar tegen deze stichting niet toegelicht, laat staan onderbouwd. De rechtbank gaat daaraan daarom voorbij. 
      
    
    
      2.48.
      Een punt van discussie is of [gedaagde] btw zal zijn verschuldigd over de schadeloosstelling. Vooralsnog gaat de rechtbank ervan uit dat over de schadeloosstelling geen btw is verschuldigd. Dit betekent, zoals de deskundigen ook opmerken, dat hij de btw die hij aan zijn adviseurs zal moeten voldoen, niet kan verrekenen, zodat de gemeente die aan [gedaagde] moet vergoeden. Indien en voor zover [gedaagde] aantoont dat hij wel btw over de schadeloosstelling is verschuldigd, heeft de gemeente bevestigd dat zij dat bedrag aan btw aan hem zal vergoeden, waarbij, zoals de deskundigen ook adviseren, de gemeente de btw die [gedaagde] moet betalen aan zijn adviseurs, tot vergoeding waarvan zij al wordt veroordeeld (zie hierna r.o. 2.59. en punt 3.4. van de beslissing), daarop in mindering mag brengen. De rechtbank zal de mogelijk verschuldigde btw opnemen als p.m. post. 
      
      
        
          totaal bedrag aan schadeloosstelling
        
      
      
    
    
      2.49.
      Het totaalbedrag van de aan [gedaagde] verschuldigde schadeloosstelling is derhalve € 4.276.183,00 + p.m.
      
      
        
          rente
        
      
      
    
    
      2.50.
      Ter zitting is nog aan de orde geweest de te vergoeden rente over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling over de periode tussen de inschrijving van het onteigeningsvonnis en de datum waarop in dit vonnis de schadeloosstelling wordt vastgesteld. [gedaagde] stelt deze op 1,5 % per jaar. De deskundigen adviseren deze te bepalen op 0,5 % per jaar. De rechtbank neemt de huidige rentestand in aanmerking en zoekt aansluiting bij de meest recente rechtspraak. Zij komt dan op een toe te wijzen rentepercentage van 0,5 %.Deze rente zal worden berekend over het totaalbedrag van de aan [gedaagde] verschuldigde schadeloosstelling minus het totaalbedrag van het aan hem betaalde voorschot ad € 2.065.715,00. De rechtbank acht deze wijze van berekening redelijk, gelet op de door de deskundigen gehanteerde - en door partijen niet weersproken - wijze van berekening van de schadeloosstelling.  
    
    
      2.51.
      De gemeente zal verder op de voet van art. 55 Ow aan [gedaagde] over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling vermeerderd met de vergoeding van de hiervoor genoemde renteschade, de wettelijke rente dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.
      
      
        
          proceskosten 
        
      
      
    
    
      2.52.
      De rechtbank overweegt ten aanzien van de proceskosten dat deze op grond van art. 50 Ow in beginsel geheel voor rekening van de onteigenende partij komen. Onder deze proceskosten vallen ook de kosten van de rechtbankdeskundigen en de pre-processuele kosten die de onteigende heeft gemaakt. Het gaat daarbij om de kosten van rechtsbijstand en de kosten van eventuele partijdeskundigen met betrekking tot de onteigeningsprocedure bij de rechtbank. Indien kan worden vastgesteld dat de opgevoerde kosten betrekking hebben op de onteigeningsprocedure moet volgens vaste rechtspraak worden getoetst of het redelijk is dat bijstand is ingeroepen van een advocaat en/of een andere deskundige en of de hoogte van de opgevoerde kosten redelijk is (de zogenaamde dubbele redelijkheidstoets).
      
    
    
      2.53.
      
        [gedaagde] heeft bij brief van 14 december 2021 opgave gedaan van zijn kosten. Hij stelt dat zijn kosten voor juridische bijstand € 67.467,51 incl. btw bedragen. De kosten van zijn deskundige mr. H.P.G. Jansen, verbonden aan LandRaad B.V., bedragen – na aanpassing bij brief van 29 december 2021 –  € 98.401,79 incl. btw. 
      
    
    
      2.54.
      Mr. De Groot heeft namens de gemeente bezwaar gemaakt tegen de hoogte van zowel de kostenopgave van de advocaat van [gedaagde], als de kostenopgave van LandRaad B.V. De gemeente stelt ten aanzien van de kostenopgave van de advocaat dat deze voor de aard en complexiteit van de zaak zeer hoog is. Verder stelt zij dat de kosten onnodig hoog zijn opgelopen, omdat verschillende advocaten aan de zaak hebben gewerkt. Ten aanzien van de kosten van LandRaad B.V. voert zij aan dat geen declaraties zijn overgelegd waaruit blijkt dat deze kosten bij [gedaagde] in rekening zijn gebracht. Er worden kosten gedeclareerd vanaf 2001, terwijl de grondverwerving in het kader van de onteigening pas in 2017 is gaan spelen. Er worden kosten in rekening gebracht die zien op de Wvg-procedure. De urenstaten zijn niet helder. Er worden ook kosten van Van Wanrooij Projectontwikkeling B.V. gerekend, terwijl die vennootschap een eigen belang heeft en niet alleen het belang van [gedaagde] dient. Ten aanzien van zowel de kosten van de advocaat als die van LandRaad B.V. betoogt de gemeente ten slotte nog dat haar eigen kosten van juridische en deskundige bijstand lager zijn, evenals de declaraties van de rechtbankdeskundigen.
      
    
    
      2.55.
      Mr. Bijkerk heeft daarop namens [gedaagde] bij brief van 29 december 2021 gereageerd. Hij stelt dat zijn kosten redelijk zijn, gelet op de complexiteit van de zaak en de aanzienlijke financiële belangen van [gedaagde]. Verder vraagt hij aandacht voor het feit dat de procedure de facto door AM Zeeland wordt gevoerd en niet door de gemeente. Ten aanzien van zijn kostenopgave licht hij toe dat zijn kantoorgenoot mr. Mulder bij de descente aanwezig was, omdat bij de planning daarvan geen rekening kon worden gehouden met zijn vakantie. Vergelijking met de kosten van de gemeente en de declaraties van de rechtbankdeskundigen gaat niet op. Ten aanzien van de kostenopgave van LandRaad B.V. merkt hij op dat [gedaagde] en mr. Jansen hebben afgesproken dat niet tussentijds wordt gedeclareerd. De rechtsvoorganger van AM Zeeland is al in 2001 begonnen met de verwerving van de gronden voor Othene Zuid. De eerste gesprekken daarover zijn namens [gedaagde] door mr. Jansen gevoerd. Onderzocht is of de gronden konden worden verworven zonder onteigening. Ook zijn de mogelijkheden van zelfrealisatie onderzocht. De kosten die daarmee zijn gemoeid, vallen onder de te vergoeden proceskosten. De kosten die verband houden met de Wvg-procedure zijn niet betrokken in de gewijzigde kostenopgave. LandRaad B.V. heeft voor het verkrijgen van informatie en het opstellen en doorgronden van de berekeningen van de grondwaarde gebruik gemaakt van de expertise van Van Wanrooij Projectontwikkeling B.V. De kosten daarvan komen voor vergoeding in aanmerking.  
      
    
    
      2.56.
      De rechtbank oordeelt dat voldaan is aan het eerste deel van de redelijkheidstoets. Het is redelijk, zoals de gemeente erkent, dat [gedaagde] de bijstand heeft ingeroepen van een advocaat en een deskundige. De rechtbank stelt verder voorop dat ook als het zo zou zijn, zoals [gedaagde] stelt, dat de procedure in feite niet door de gemeente wordt gevoerd en dus – zoals hij lijkt te willen betogen, de kosten niet zelf hoeft te dragen – beoordeeld moet worden of de kosten de tweede redelijkheidstoets kunnen doorstaan. Daarvoor is niet relevant ten laste van wie die kosten uiteindelijk komen. Verder overweegt de rechtbank dat het argument van de gemeente dat haar eigen kosten lager zijn dan de door [gedaagde] in rekening gebrachte kosten, op zichzelf geen doorslaggevende betekenis toekomt. Het kan hooguit een rol spelen bij de afweging of het uurtarief buitensporig is en of het aantal gemaakte uren in redelijkheid niet past bij de complexiteit van de zaak. Vergelijking van de kostenopgaven met de declaraties van de rechtbankdeskundigen gaat om dezelfde reden evenmin op.   
      
    
    
      2.57.
      De hoogte van de opgevoerde advocaatkosten komt de rechtbank, gelet op de complexiteit van de zaak en het financiële belang van [gedaagde] niet onredelijk voor. Mr. Bijkerk heeft de opgave van de bestede uren voldoende gespecificeerd en de gemeente heeft geen bezwaar gemaakt tegen het gehanteerde uurtarief. De rechtbank passeert het bezwaar van de gemeente dat de kosten onnodig zijn opgelopen doordat ook mr. Mulder aan de zaak heeft gewerkt. De gemeente heeft niet toegelicht waar het ‘onnodig oplopen’ in zit. Het enkele feit dat naast mr. Bijkerk ook zijn kantoorgenoot werkzaamheden heeft verricht, leidt niet tot een onnodig oplopen van de kosten. Als mr. Mulder niet bij de descente aanwezig was geweest, zou mr. Bijkerk dat zijn geweest, waarvoor eveneens kosten in rekening zouden zijn gebracht.
      
    
    
      2.58.
      De rechtbank overweegt dat voor de verschuldigdheid van de kosten van LandRaad B.V. niet relevant is of die al daadwerkelijk zijn gefactureerd. Evenmin maakt voor de vraag of de gemeente op grond van art. 50 Ow tot vergoeding van die kosten kan worden veroordeeld uit of [gedaagde] mogelijk bij Van Wanrooij Projectontwikkeling B.V. aanspraak kan maken op kostenverhaal. De suggestie van de gemeente dat dit het geval is, laat zij dan ook in het midden. Voor de toets of de hoogte van de kosten van deskundige bijstand in deze zaak redelijk is, is enkel tijdsverloop niet relevant, omdat dat door allerlei factoren wordt beïnvloed, zoals terecht door [gedaagde] aangevoerd. De rechtbank ziet in hetgeen de gemeente heeft aangevoerd onvoldoende aanleiding te oordelen dat de werkzaamheden waarvoor vergoeding wordt gevraagd, niet in het kader van de onteigening zijn gemaakt. De urenspecificatie duidt op werkzaamheden ten behoeve van het minnelijk traject, het onderzoek naar de mogelijkheden van zelfrealisatie en de stellingname van [gedaagde] in de procedure ten aanzien van de omvang van de schadeloosstelling. De daarmee gemoeide kosten komen alle voor vergoeding in aanmerking. De kosten die slechts verband houden met de Wvg-procedure zijn geen kosten gemaakt in verband met de onteigening en vallen dus niet onder art. 50 Ow. Na aanpassing staan in de opgegeven urenstaat met uitzondering van 1,5 uur op 27 oktober 2016, geen uren meer vermeld met omschrijving ‘wvg’. Mr. Bijkerk heeft voor deze 1,5 uur een verklaring gegeven. De rechtbank laat dit verder in het midden, nu het gaat om een zeer klein aantal uren in het geheel van gedeclareerde uren. De rechtbank gaat verder voorbij aan het bezwaar van de gemeente tegen de inschakeling van Van Wanrooij Projectontwikkeling B.V. Het komt de rechtbank redelijk voor dat LandRaad B.V. voor het verkrijgen van concrete gegevens ten behoeve van het maken van eigen residuele berekeningen en het toetsen van de berekeningen van de deskundige van de gemeente en van de rechtbankdeskundigen, iemand inschakelt die de benodigde expertise heeft. De rechtbank passeert de bezwaren van de gemeente tegen de door [gedaagde] na aanpassing opgegeven kosten van LandRaad B.V.   
      
    
    
      2.59.
      De rechtbank komt op grond van het voorgaande tot de slotsom dat de door mr. Bijkerk en LandRaad B.V. verstrekte kostenopgaven van respectievelijk € 67.467,51 inclusief btw en € 98.401,79 inclusief btw, de dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan. Zij zal de gemeente veroordelen tot betaling van deze bedragen.
      
    
    
      2.60.
      De voorzitter van de commissie van deskundigen heeft bij brief van 16 december 2021 de kosten van hemzelf en zijn mededeskundigen opgegeven. In totaal bedragen de opgegeven kosten € 81.714,24 incl. btw. De gemeente heeft tegen deze kostenopgave geen bezwaar gemaakt. Zij zal tot betaling van deze kosten worden veroordeeld. 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De rechtbank
    
    
      3.1.
      stelt het bedrag van de te dezer zake door de gemeente aan [gedaagde] verschuldigde schadeloosstelling vast op € 4.276.183,00 + p.m.,
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt de gemeente om aan [gedaagde] het bedrag te betalen waarmee de totale schadeloosstelling het totale voorschot te boven gaat en mitsdien tot betaling van een bedrag van € 2.210.468,00, vermeerderd met een rente van 0,5% per jaar daarover vanaf 14 oktober 2020 tot 5 januari 2022, alsmede vermeerderd met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf 5 januari 2022 tot aan de dag van voldoening,3.3.	wijst aan als nieuwsblad waarin door de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal worden geplaatst: de Provinciale Zeeuwse Courant,
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt de gemeente in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 67.467,51 inclusief btw ter zake van kosten van juridische bijstand, € 98.401,79 inclusief btw ter zake van kosten van overige deskundige bijstand en € 304,00 ter zake van griffierechten,
      
    
    
      3.5.
      veroordeelt de gemeente tevens in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, vastgesteld op een totaalbedrag van € 81.714,24 incl. btw,
      
    
    
      3.6.
      verklaart dit vonnis voor wat de veroordelingen tot betaling betreft, uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E.K. van der Lende-Mulder Smit, mr. C. Kool en mr. J.A.J. van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 5 januari 2022.