ECLI:NL:GHARL:2022:1749, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-03-2022, 20/00901
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-03-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 20/00901
    uitspraakdatum: 8 maart 2022
    
    
      
        Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 14 augustus 2020, nummer UTR 20/375, in het geding tussen belanghebbende en 
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres1] 103 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2019, naar waardepeildatum 1 januari 2018, vastgesteld op € 585.000.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 12 december 2019 de vastgestelde waarde verminderd tot € 540.000.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank MiddenNederland (hierna: de Rechtbank).
      
    
    
      1.4.
      De Rechtbank heeft bij uitspraak van 14 augustus 2020 het beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is op 24 augustus 2020 aan partijen verzonden.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft op 5 oktober 2020 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. 
      
    
    
      1.6.
      De heffingsambtenaar heeft op 26 maart 2021 een verweerschrift bij het Hof ingediend.
      
    
    
      1.7.
      De heffingsambtenaar heeft op 10 februari 2022 een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.8.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 februari 2022. Namens belanghebbende is verschenen J.L.G. van Herk van Previcus Vastgoed. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam1] , bijgestaan door taxateur [naam2] .
      
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1913 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een woonoppervlakte van 150 m2. De perceeloppervlakte bedraagt 102 m².
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 468.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 540.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op een ingebrachte waardematrix van taxateur [naam3] van 5 maart 2020 waarin de waarde is getaxeerd op € 540.000. 
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde van € 540.000 te hoog is. Dit brengt mee dat op de heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een waardematrix waarin vier in [woonplaats] gelegen vergelijkingsobjecten zijn gebruikt ter bepaling van de waarde. In deze matrix zijn onderstaande vergelijkingsobjecten weergegeven:
      
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Woning
                
              
              
                
                  Perceel
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 103 
                (tussenwoning)
              
              
                1913
              
              
                150 m2
              
              
                € 3.090
              
              
                € 463.500
              
              
                102 m2
              
              
                 € 750
              
              
                € 76.500
              
              
                
              
              
                € 540.000
                (01-01-18)
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 147
                (tussenwoning)
              
              
                1939
              
              
                166 m2
              
              
                € 3.608
              
              
                € 599.000
              
              
                128 m2
              
              
                 € 750
              
              
                € 96.000
              
              
                Berging              € 2.000
                Kelder (18 m2)   € 9.000
              
              
                € 695.000
                (20-10-17)
                
                     Gecorr.:
                
                
                  € 706.000 
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 82
                (tussenwoning)
              
              
                1927
              
              
                152 m2
              
              
                € 3.729
              
              
                € 566.750
              
              
                135 m2
              
              
                 € 750
              
              
                € 101.250
              
              
                Berging              € 2.000
              
              
                € 630.000
                (03-04-17)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 670.000  
                
              
            
            
              
                
                  [adres3] 139
                (tussenwoning)
              
              
                1915
              
              
                162 m2
              
              
                € 2.961
              
              
                € 479.750
              
              
                145 m2
              
              
                 € 750
              
              
                € 108.750
              
              
                Berging              € 2.000
                Kelder (9 m2)     € 4.500
              
              
                € 565.000
                (14-05-17)
                
                     Gecorr.:
                
                
                  € 595.000 
                
              
            
            
              
                
                  [adres4] 16
                (tussenwoning)
              
              
                1934
              
              
                134 m2
              
              
                € 3.429
              
              
                € 459.500
              
              
                98 m2
              
              
                 € 750
              
              
                € 73.500
              
              
                Berging              € 2.000
                
              
              
                € 485.000
                (10-10-16)
                
                     Gecorr.:
                
                
                  € 535.000 
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende stelt dat uit de op 1 mei 2019 gerealiseerde verkoopprijs van € 520.000 voor het vergelijkingsobject [adres1] 109-109bis volgt dat de vastgestelde waarde van € 540.000 te hoog is. De heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat dit object zes weken later is doorverkocht voor € 570.000. De matrix ter zake van dit object luidt als volgt:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                     Woning
                
              
              
                
                     Perceel
                
              
              
                
                     Bijgebouwen
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m²
                
              
              
                
                     Totaal
                
              
              
                
                     Opp.
                
              
              
                
                   Per m²
                
              
              
                
                     Totaal
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 109-109bis
                (beneden- en bovenwoning)
              
              
                1913
              
              
                65 m2
                (ben.)
                92 m2 (boven)
              
              
                € 2.830
                
                
                € 3.148
              
              
                € 444.250
                
                
                € 494.250
              
              
                101 m2
              
              
                 € 750
                
                
                € 750
              
              
                € 75.750
                
                
                € 75.750
              
              
                
              
              
                € 520.000
                (01-05-19)
                
                € 570.000
                (17-06-19)
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.5.
      Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2018 ten bedrage van € 540.000 niet te hoog heeft vastgesteld. In dat verband hecht het Hof waarde aan de in de markt gerealiseerde koopprijs van € 630.000 voor het vergelijkingsobject [adres2] 82. Dit vergelijkingsobject stamt uit dezelfde bouwperiode (1913 versus 1927), heeft bijna dezelfde woonoppervlakte (150 m2 versus 152 m2), is in dezelfde buurt gelegen en betreft hetzelfde woningtype (tussenwoning). Bovendien zijn de bouwtechnische kwaliteit (voldoende) en het voorzieningenniveau (matig) goed vergelijkbaar. Met het verschil in perceeloppervlakte (102 m2 versus 135 m2) heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden. Met het door belanghebbende gestelde verschil in onderhoudsniveau en bouwwijze (steensmuur versus spouwmuur) heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden door bij de onroerende zaak een lagere waarde per m² (€ 3.090 versus € 3.729) in aanmerking te nemen. Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.6.
      Het Hof acht het door belanghebbende aangedragen object [adres1] 109109bis (zie 4.4) niet goed vergelijkbaar, omdat dit een aparte boven- en benedenwoning betreft. Bovendien is dit object meer dan een jaar na de waardepeildatum (tweemaal) verkocht. Dit brengt mee dat de voor dit object gerealiseerde koopprijzen niet maatgevend zijn voor de waarde van de onroerende zaak.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      4.7.
      Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. M.T.M. Hennevelt als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 maart 2022.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd De raadsheer,
      de uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
    
    
      	(A.J.H. van Suilen)
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 8 maart 2022
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.