ECLI:NL:GHAMS:2022:1170, Gerechtshof Amsterdam, 19-04-2022, 200.285.611/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-04-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Ontbinding en ontruiming. Geen verjaring huurtermijnen.

GERECHTSHOF AMSTERDAM                                 
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 	     : 200.285.611/01
    
    
    
      zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland	: 8085479\CV EXPL 19-14855
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 april 2022
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend te [plaats A] , gemeente [gemeente] ,
      appellant,
      advocaat: mr. M.J. Meijer te Haarlem,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde] ,
      
      gevestigd te [plaats B] ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. H.C.M. Kortman te 's-Gravenhage.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 3 november 2020 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 19 augustus 2020 (het tussenvonnis) en 21 oktober 2020 (het eindvonnis), welk eindvonnis op de voet van artikel 32 Rv bij vonnis van 2 december 2020 is aangevuld, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie tevens eiser in reconventie.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - incidentele vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad met producties van de zijde van [geïntimeerde] ;
    - antwoord incidentele vordering, tevens voorwaardelijk zelfstandig verzoek (incident tot schorsing ex artikel 351 Rv) van de zijde van [appellant] ;
    - antwoord incidentele vordering op voorwaardelijk zelfstandig verzoek van de zijde van [geïntimeerde] ;
    - akte verzoek arrest van de zijde van [geïntimeerde] .
    
    
      Het hof heeft bij arrest van 9 maart 2021 in beide incidenten de vorderingen afgewezen en de beslissing over de proceskosten aangehouden tot het eindarrest in de hoofdzaak. 
    
    
    
      Vervolgens hebben partijen de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met producties;
    - memorie van antwoord met producties.
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden eindvonnis (ook zoals aangevuld bij vonnis van 2 december 2020) zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [appellant] zal toewijzen met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten.
    
    
    
      
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden eindvonnis (ook zoals aangevuld bij vonnis van 2 december 2020) met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep (inclusief de kosten van de incidenten) met nakosten.
    
    
    
      
        [appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1
      De door de kantonrechter in het tussenvonnis onder 2.1 tot en met 2.11 vastgestelde feiten zijn niet betwist. Ook het hof zal daar van uitgaan, voor zover in hoger beroep nog van belang. Die feiten zijn, aangevuld met andere relevante feiten die in dit geding zijn komen vast te staan, de volgende.
      
    
    
      2.2
      
        [appellant] huurde vanaf 1984 bedrijfsruimte in [plaats A] , gemeente [gemeente] (hierna: de onroerende zaak), aanvankelijk van [X] en na haar overlijden in 1990 van haar zoon [Y] (hierna: [Y] ).
      
    
    
      2.3
      In januari 2000 hebben [appellant] en [Y] afspraken gemaakt over aankoop van de onroerende zaak door [appellant] . In een brief van 31 januari 2000 van [Y] aan [appellant] staat onder meer vermeld:
      
      
        
          Geachte [appellant] ,
        
      
      
      
        
          Onderstaand treft u een overzicht van de door ons gemaakte afspraken inzake het door u gehuurde pand (…) te [plaats A] .
        
      
      
      
        
          Het gehuurde wordt door u gekocht voor fl. 70.000,-- waarbij de overdracht plaats zal vinden na betaling van de laatste termijn (in principe gesteld op 5 jaar).
        
      
      
      
        
          Van een eigendomsovergang kan alleen sprake zijn als elke huurtermijn is voldaan.
        
        
          (…)
        
        
          De bijgesloten lijst dient als overzicht van de betalingen en de stand van zaken en dient door beide partijen na elke betaling te worden ondertekend.
        
        
          (…)
        
      
      
      
        Handgeschreven is onderaan de brief en boven de ondertekening door [Y] en [appellant] de volgende tekst toegevoegd:
      
      
      
        1. Eindbetaling is gepland op 31 augustus 2000
      
      
        2. Bij nakoming zal de helft van de huur worden terugbetaald (= de helft van de huur 1-2-2000 tot 31-8-2000)
      
      
    
    
      2.4
      Bij brief van 8 januari 2006 heeft [Y] aan [appellant] onder meer het volgende geschreven:
      
      
        
          Geachte [appellant] ,
        
      
      
      
        
          Zoals reeds mondeling aangegeven en met u overeengekomen komt onze overeenkomst met betrekking tot de aankoop van het door u gehuurde pand (…) te vervallen.
        
        
          (…)
        
      
      
    
    
      2.5
      Bij brief van 28 augustus 2013 van de toenmalige advocaat van [Y] (mr. Velsink) is namens [Y] onder meer het volgende aan [appellant] bericht:
      
      
        
          U huurt (…) de bedrijfsruimte (…) te [plaats A] tegen een maandelijkse huur van 
        
        
          € 392,52.
        
        
          Ondanks herhaalde aanmaningen en diverse toezeggingen uwerzijds bent u meer dan ernstig in gebreke met de betaling van de verschuldigde huurtermijnen. Over de maanden januari t/m mei 2011 heeft u de huur gedeeltelijk voldaan (steeds € 300,-- per maand) en daarna in het geheel niets meer! (…) ik heb dan ook opdracht ontruiming van het gehuurde te vorderen indien u niet a) alsnog het openstaand saldo alsnog omgaand voldoet (…)
        
      
      
      
        
          Het openstaand huurbedrag beloopt inmiddels € 12.560,00. (…) Het totaal per heden verschuldigde bedrag beloopt (…) 
          € 15.796
          ,78 U dient dit bedrag uiterlijk 
          één week na heden
           te hebben bijgeschreven op (…)
        
      
      
    
    
      2.6
      Bij brief van 15 oktober 2015 heeft [Y] onder meer het volgende aan [appellant] geschreven:
      
      
        
          Bijgaand tref je het overzicht van de thans openstaande cq vervallen huurtermijnen. (…)
        
        
          Ik verzoek jou thans het bedrag groot € 38.585,00 te voldoen voor 1 november a.s. (…)
        
      
      
    
    
      2.7
      In 2016 is ten aanzien van [Y] de wettelijke schuldsaneringsregeling van toepassing verklaard. Zijn bewindvoerder heeft bij brief van 27 oktober 2016 aan de toenmalige advocaat van [appellant] onder meer het volgende geschreven:
      
      
        
          Deze onroerende zaak wordt (…) door uw cliënte gehuurd. (…) Op 31 januari 2000 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten, waarbij uw cliënt de onroerende zaak zou kopen voor NLG 70.000. 
        
        
          (…)
        
        
          De koopsom is uiteindelijk nooit betaald, wel is uw cliënt vanaf 2012 opgehouden met betalen, waardoor thans sprake is van een forse huurachterstand. Als bijlagen stuur ik mee diverse verzoeken en sommaties tot betaling (…) In de brief van 15 oktober 2015 is sprake van een huurachterstand van € 38.585. Ik verwijs u naar het overzicht dat ik tevens meestuur.
        
        
          (…)
        
        
          Om de huurachterstand niet verder op te laten lopen dient uw cliënt (…) weer bij vooruitbetaling huur te betalen (…)
          
          Met betrekking tot de voldoening van de huurachterstand ben ik bereid een reëel voorstel van uw cliënt in overweging te nemen. (…)
        
      
      
    
    
      2.8
      De bewindvoerder heeft de onroerende zaak medio 2018 aan [geïntimeerde] verkocht. De levering heeft op 4 april 2019 plaatsgevonden. Daarbij is de mogelijk op [appellant] bestaande vordering wegens huurachterstand door de bewindvoerder aan [geïntimeerde] gecedeerd.
      
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      
        De procedure bij de kantonrechter
      
    
    
    
      3.1
      
        
          [geïntimeerde] heeft, samengevat, gevorderd:
        I ontbinding van de huurovereenkomst met [appellant] zo die overeenkomst nog zou bestaan;
        II ontruiming door [appellant] van de (gehuurde) onroerende zaak binnen veertien dagen na betekening van het vonnis;
        III veroordeling van [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van 
        € 56.247,50 aan tot en met september 2019 verschuldigde huursom, dan wel schadevergoeding en een bedrag van € 392,50 voor iedere verdere maand dat de onroerende zaak niet is ontruimd;
        IV veroordeling van [appellant] in de proceskosten,
        alles uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
    
    
      3.2
      
        [geïntimeerde] heeft daaraan het volgende ten grondslag gelegd. [geïntimeerde] heeft de onroerende zaak gekocht en op 4 april 2019 geleverd gekregen. [appellant] huurde de onroerende zaak van [Y] , de rechtsvoorganger van [geïntimeerde] . [appellant] heeft een huurachterstand laten ontstaan. De huurvorderingen zijn aan [geïntimeerde] gecedeerd. De huurachterstand en de weigering van [appellant] om zijn betalingsverplichtingen na te komen leveren een toerekenbare tekortkoming op van [appellant] . De huurovereenkomst moet daarom worden ontbonden. Indien het geen huur (meer) zou zijn zit [appellant] er zonder recht of titel. Hoe dan ook moet [appellant] de onroerende zaak ontruimen, aldus [geïntimeerde] .
      
    
    
      3.3
      
        [appellant] heeft verweer gevoerd en een tegenvordering (reconventie) ingesteld. Voor zover in hoger beroep nog van belang heeft hij daarbij gevorderd voor recht te verklaren dat ‘de in het geding zijnde overeenkomst een huurkoopovereenkomst betreft’ en veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. 
      
    
    
      3.4
      Kort gezegd heeft [appellant] daaraan ten grondslag gelegd dat hij de onroerende zaak bij huurkoopovereenkomst van 31 januari 2000 heeft gekocht en zijn daaruit voortvloeiende betalingsverplichtingen in juni 2009 volledig is nagekomen. Hij is daarom eigenaar geworden van de onroerende zaak. Alleen de notariële levering moet nog plaatsvinden, aldus [appellant] .
    
    
      3.5
      Bij het bestreden tussenvonnis heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling gelast. Na die zitting heeft de kantonrechter bij het bestreden eindvonnis de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen (zij het een lager bedrag aan huurachterstand en de kantonrechter verzuimde te beslissen op de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring) en de tegenvordering van [appellant] afgewezen. 
    
    
      3.6
      Samengevat heeft de kantonrechter daartoe het volgende overwogen. Of de overeenkomst waarop [appellant] zich beroept een koopoptie of een huurkoopovereenkomst betrof kan in het midden blijven. In beide gevallen zou [appellant] immers slechts een verbintenisrechtelijke aanspraak op nakoming hebben. Die vordering werd blijkens de eigen stellingen van [appellant] in juni 2009 opeisbaar. De verjaringstermijn is toen gaan lopen. De vordering van [appellant] is verjaard. Er zijn geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit blijkt van een overdracht van de onroerende zaak aan [appellant] . De huurovereenkomst is niet geëindigd. De volledige huurachterstand tot en met september 2020 bedraagt € 45.924,20. Dit bedrag is toewijsbaar.
    
    
      3.7
      
        Bij aanvullend vonnis van 2 december 2020 heeft de kantonrechter het eindvonnis alsnog uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Daarbij heeft de kantonrechter overwogen dat [appellant] al jaren geen huur meer heeft betaald en geen zekerheid heeft aangeboden voor het mogelijk verder oplopen van de huurvordering hangende een hoger beroep. De door [appellant] aangevoerde omstandigheid dat door het coronavirus geen andere bedrijfsruimte voorhanden is, is onvoldoende reden om anders te beslissen, aldus de kantonrechter.
        
          De procedure in hoger beroep
        
      
    
    
      3.8
      Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met vier grieven op. [appellant] heeft geen grieven aangevoerd tegen het bestreden tussenvonnis. Daarom zal hij in het hoger beroep tegen dat vonnis niet ontvankelijk worden verklaard.
      
      
        
          Geen belang bij kwalificatie overeenkomst van 31 januari 2000
        
      
    
    
      3.9
      Met grief 1 heeft [appellant] aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte in het midden heeft gelaten of sprake was van een huurkoopovereenkomst. Volgens [appellant] heeft hij een rechtens te respecteren belang bij een oordeel of hij jegens [Y] op grond van een huurkoopovereenkomst een verbintenisrechtelijke aanspraak op nakoming heeft. [appellant] heeft dit niet toegelicht. 
    
    
      3.10
      
        Nog daargelaten dat [Y] geen partij is in dit hoger beroep, kan de grief hoe dan ook niet slagen. De kantonrechter heeft immers terecht geoordeeld dat het rechtsgevolg van een huurkoopovereenkomst niet kan zijn dat [appellant] eigenaar van de onroerende zaak is geworden of dat [Y] niet bevoegd was om de onroerende zaak aan [geïntimeerde] te leveren. De kantonrechter heeft verder terecht overwogen dat [appellant] aan de op 31 januari 2000 gesloten overeenkomst hoogstens een verbintenisrechtelijke aanspraak op nakoming kan ontlenen (hof: jegens [Y] , niet jegens [geïntimeerde] ) en dat die vordering is verjaard.	 Volgens [appellant] had hij immers in juni 2009 de volledige koopsom afgelost. De vordering tot nakoming van de door [appellant] gestelde huurkoopovereenkomst werd dus toen opeisbaar. [appellant] heeft die vordering echter niet binnen vijf jaar nadien ingesteld of de verjaringstermijn gestuit. Het hof is dan ook met de kantonrechter van oordeel dat [appellant] geen belang heeft bij beantwoording van de vraag of de op 31 januari 2000 door hem en [Y] gesloten overeenkomst een huurkoopovereenkomst was.
        
          Huurovereenkomst bestond nog en is terecht ontbonden
        
      
    
    
      3.11
      Met grief 2 heeft [appellant] betoogd dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst tussen hem en [geïntimeerde] moest worden ontbonden. Volgens [appellant] viel er niets meer te ontbinden, omdat de huurovereenkomst tussen hem en [Y] al op 31 januari 2000 met wederzijds goedvinden was geëindigd. Toen werd immers aangaande de onroerende zaak een nieuwe overeenkomst, een huurkoopovereenkomst, gesloten. Tussen hem en [geïntimeerde] heeft dan ook nooit een huurovereenkomst bestaan, aldus [appellant] .
    
    
      3.12
      
        [geïntimeerde] heeft gemotiveerd betwist dat de huurovereenkomst tussen [appellant] en [Y] bij de overeenkomst van 31 januari 2000 werd beëindigd. Het was evident dat de huurovereenkomst doorliep. [appellant] moest naast de aflossing van de koopsom gewoon de huur blijven betalen. Slechts indien [appellant] uiterlijk op 31 augustus 2000 volledig zou hebben afgelost, zou de helft van de over de periode 1 januari 2000-31 augustus 2000 verschuldigde huur worden terugbetaald. Omdat [appellant] zijn betalingsverplichtingen opnieuw niet nakwam, heeft [Y] hem in januari 2006 laten weten dat de overeenkomst met betrekking tot de aankoop van de onroerende zaak kwam te vervallen. Daarna is [appellant] tot in 2011 huur blijven betalen, zij het niet volledig, aldus [geïntimeerde] .
    
    
      3.13
      De grief slaagt niet. De tekst van de overeenkomst van 31 januari 2000 duidt op voortzetting van de huurovereenkomst zolang de koopsom niet was betaald. De afspraak dat indien uiterlijk op 31 augustus 2000 de koopsom volledig zou zijn betaald, de helft van de huur over de maanden januari tot en met augustus 2000 zou worden terugbetaald, zou anders immers zinledig zijn. Ook eerder in de tekst is opgenomen dat een voorwaarde voor eigendomsovergang is dat elke huurtermijn is voldaan. Bovendien heeft de advocaat van [appellant] tijdens de zitting bij de kantonrechter op 24 september 2020 medegedeeld dat [appellant] twee bedragen moest betalen, dat hij uit zijn portemonnee de huur betaalde en uit zijn polstasje de huurkoopsom, dat er dus steeds twee handelingen waren en twee kassa’s. Ten slotte bevestigen de getuigen [getuigen 1] en [getuigen 2] , van wie [appellant] verklaringen heeft overgelegd, dat [appellant] aan [Y] twee afzonderlijke bedragen betaalde, waarvan het ene op huur betrekking had en het andere op ‘de aflossing’, ‘de huurkoop’. De huurovereenkomst is dus niet op 31 januari 2000 geëindigd.
    
    
      3.14
      
        
          [appellant] heeft aanvankelijk gesteld niet bekend te zijn met de brief van 8 januari 2006; daarbij had [Y] medegedeeld dat de overeenkomst met betrekking tot de aankoop van de onroerende zaak was vervallen. Bij conclusie van dupliek heeft [appellant] echter erkend die brief te kennen. Er is geen enkele aanwijzing dat op enig moment ook de huurovereenkomst ten einde kwam. [appellant] zette zijn onderneming in het gehuurde voort en bleef ook na 2006 aan [Y] betalen. Die betalingen kunnen niet anders dan als huurbetalingen worden geduid. Ten tijde van de levering van de onroerende zaak aan [geïntimeerde] bestond de huurovereenkomst met [appellant] dus nog en werd [geïntimeerde] opvolgend verhuurder. Tussen [appellant] en [geïntimeerde] bestond dus een huurovereenkomst. Gelet op de aanzienlijke huurachterstand en de weigering van [appellant] om aan zijn huurbetalingsverplichtingen te voldoen, is die huurovereenkomst terecht ontbonden.
        
          Huurachterstand € 45.924,20 en € 392,50 per maand zolang niet ontruimd terecht toegewezen
        
      
      
    
    
      3.15
      
        Met grief 3 heeft [appellant] aangevoerd dat ten onrechte een bedrag van 
        € 45.924,20 is toegewezen en een maandelijks bedrag van € 392,50 zolang nog niet is ontruimd. Omdat tussen hem en [geïntimeerde] nooit een huurovereenkomst heeft bestaan is dus geen huur verschuldigd. Mocht dat wel zo zijn, dan zijn die aanspraken verjaard, omdat [appellant] sinds de brief van 28 augustus 2013 van mr. Velsink minimaal vijf jaar geen verzoek of sommatie heeft ontvangen en [Y] na juni 2009 tot ultimo 2015 geen huurpenningen heeft opgeëist, aldus [appellant] .
      
      
    
    
      3.16
      De grief slaagt niet. Bij de behandeling van de tweede grief is al geoordeeld dat tussen [appellant] en [geïntimeerde] een huurovereenkomst bestond. Het beroep op verjaring van [appellant] slaagt evenmin. [geïntimeerde] heeft terecht gewezen op de sommatiebrief van mr. Velsink van 28 augustus 2013, de brief van [Y] van 15 oktober 2015 met daarbij gevoegd een overzicht van de openstaande huurtermijnen en de brief van de bewindvoerder van [Y] van 27 oktober 2016 aan de toenmalige advocaat van [appellant] waarbij was gevoegd het overzicht dat [Y] op 15 oktober 2015 aan [appellant] had gestuurd. Binnen vijf jaar nadien (namelijk op 24 september 2019) heeft [geïntimeerde] de inleidende dagvaarding uitgebracht. [appellant] heeft niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist dat hij deze betalingsverzoeken heeft ontvangen en dat daardoor de verjaring werd gestuit (bekendheid met de brieven van 28 augustus 2013 en 15 oktober 2015 heeft hij zelfs erkend; mvg toelichting grief 3). Aan bewijslevering op dit punt wordt daarom niet toegekomen. 
      
    
    
      3.17
      Tegen de (hoogte van de) toegewezen bedragen heeft [appellant] geen inhoudelijk verweer gevoerd.
      
      
        
          Proceskosten; hoofdzaak en incidenten
        
      
      
    
    
      3.18
      
        Grief 4, waarmee [appellant] bezwaar heeft gemaakt tegen zijn veroordeling in de proceskosten, deelt het lot van de eerste drie grieven. [appellant] is de in het ongelijk gestelde partij. 
      
    
    
      3.19
      Ook de kosten van de incidenten komen voor zijn rekening. Daaraan doet niet af dat de incidentele vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad van [geïntimeerde] is afgewezen. Die afwijzing was het gevolg van het pas na die vordering door de kantonrechter gewezen aanvullend vonnis van 2 december 2020, waarbij het eindvonnis alsnog uitvoerbaar bij voorraad werd verklaard. [appellant] heeft zich tegen die aanvulling verzet, de incidentele vordering van [geïntimeerde] betwist en zelf een incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het eindvonnis ingesteld. [appellant] is ook in de incidenten als de in het ongelijk gestelde partij aan te merken.
      
      
        
          Geen bewijslevering
        
      
      
    
    
      3.20
      
        [appellant] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld, die, indien bewezen, tot een andere beoordeling van het geschil kunnen leiden, zodat geen aanleiding bestaat hem tot bewijslevering toe te laten.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      3.21
      De slotsom is dat het hoger beroep geen succes heeft. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Zoals hiervoor al is overwogen komen de kosten ten laste van [appellant] .
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      verklaart [appellant] niet ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen het tussenvonnis van 19 augustus 2020;
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis van 21 oktober 2020 (8085479\CV EXPL 19-14855)
      welk vonnis op de voet van artikel 32 Rv bij vonnis van 2 december 2020 is aangevuld;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep waaronder de kosten van beide incidenten, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 2.071,00 aan verschotten en € 6.093,00 voor salaris en op € 163,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
    
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, E.M. Polak en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 april 2022.