ECLI:NL:GHARL:2022:2156, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-03-2022, 21/00480
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-03-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 21/00480
    uitspraakdatum: 22 maart 2022
    
    
      
        Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 2 maart 2021, nummer UTR 20/563, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 7 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2019 vastgesteld op € 313.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 394,69.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter (digitale) zitting heeft plaatsgevonden op 9 maart 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] . 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een binnen de bebouwde kom gelegen rijwoning. 
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde onderbouwd met een taxatierapport en een daarbij behorende matrix waarin de waarde per 1 januari 2018 is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van vier andere woningen met alle hetzelfde bouwjaar als de onroerende zaak (1990), te weten [adres2] nrs. 5, 7 en 12 en [adres1] 18, alle te [woonplaats] . Ter onderbouwing van de getaxeerde waarde zijn in het taxatierapport onder meer de onderstaande gegevens vermeld. Daarbij heeft de heffingsambtenaar de voorzieningen (“V”), het onderhoud (“O”), de kwaliteit (“K”) en de uitstraling (“U”) van de objecten gewaardeerd op voldoende (“6”), goed (“7”) of zeer goed (“8”)
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                
                  Object
                
              
              
                
                  Inhoud woning in m³
                
              
              
                
                  Waarde per m³
                
              
              
                
                  Kavel-
                
                
                  opp. In m²
                
              
              
                
                  Waarde per m²
                
              
              
                
                  Overige
                
              
              
                
                  V
                
              
              
                
                  O
                
              
              
                
                  K
                
              
              
                
                  U
                
              
              
                
                  Getaxeerde waarde / verkoopprijs
                
                
                   en datum verkoop
                
              
            
            
              
                Onroerende zaak
              
              
                363
              
              
                € 548
              
              
                154
              
              
                € 364
              
              
                Dakopbouw 143 m³ (€ 54.340),
                Berging (€ 4.000)
              
              
                7
              
              
                7
              
              
                7
              
              
                7
              
              
                € 313.000
              
            
            
              
                
                  [adres2] 5
              
              
                363
              
              
                € 591
              
              
                155
              
              
                € 363
              
              
                Berging (€ 4.000)
              
              
                8
              
              
                7
              
              
                7
              
              
                7
              
              
                € 267.500
                22-09-2017
              
            
            
              
                
                  [adres2] 7
              
              
                363
              
              
                € 537
              
              
                155
              
              
                € 363
              
              
                Overkapping (€ 500),
                Berging (€ 4.000)
              
              
                7
              
              
                7
              
              
                7
              
              
                7
              
              
                € 245.000
                25-07-2017
              
            
            
              
                
                  [adres2] 12
              
              
                363
              
              
                € 566
              
              
                154
              
              
                € 364
              
              
                Berging (€ 4.000)
              
              
                7
              
              
                7
              
              
                7
              
              
                7
              
              
                € 269.500
                20-02-2018
              
            
            
              
                
                  [adres1] 18
              
              
                363
              
              
                € 427
              
              
                154
              
              
                € 364
              
              
                Dakopbouw 143 m³ (€ 54.340),
                Berging (€ 4.000)
              
              
                6
              
              
                7
              
              
                7
              
              
                6
              
              
                € 282.500
                20-06-2018
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018. Belanghebbende stelt zich, naar hij ter zitting heeft verduidelijkt, op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 261.000. De heffingsambtenaar bepleit daarentegen een waarde van € 313.000.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, zodat in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last rust aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, is van belang hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft gesteld en aan bewijs heeft aangedragen.
      
    
    
      4.3.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde per de waardepeildatum van € 313.000 niet te hoog is. Daartoe overweegt het Hof dat de vergelijkingsobjecten alle dicht bij de onroerende zaak liggen – namelijk in dezelfde of in een naastgelegen straat – en ook overigens qua ligging goed vergelijkbaar zijn, alle hetzelfde bouwjaar hebben en alle nagenoeg gelijke inhouds- en oppervlaktematen hebben, in aanmerking genomen dat [adres2] nrs. 5, 7 en 12 geen dakopbouw hebben. De vergelijkingsobjecten zijn voorts wat betreft onderhoud en kwaliteit goed vergelijkbaar met de onroerende zaak en met name [adres2] nrs. 7 en 12 zijn dat ook wat betreft onderhoudsstaat en uitstraling, zodat de heffingsambtenaar in het bijzonder de voor die objecten gerealiseerde verkoopprijzen kon hanteren ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Reeds op basis van de voor die vergelijkingsobjecten afgeleide waarde per m³ is de waarde van de onroerende zaak naar het oordeel van het Hof niet te hoog vastgesteld.
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar heeft met de onder 2.2 weergegeven matrix voldoende inzicht gegeven in de wijze waarop hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak enerzijds en de vergelijkingsobjecten anderzijds. De blote stelling van belanghebbende dat niet met alle verschillen (in objectkenmerken) tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden, doet aan het voorgaande dan ook niet af. 
      
    
    
      4.5.
      Ook belanghebbendes betoog dat [adres1] 18 in een betere staat is dan waarvan de heffingsambtenaar bij zijn taxatie is uitgegaan en dat de heffingsambtenaar, onder meer vanwege de aanwezigheid van de dakopbouw, meer bij de gerealiseerde verkoopprijs van dat object had moeten aansluiten, doet aan het oordeel van het Hof niet af. Daartoe overweegt het Hof in de eerste plaats dat het de heffingsambtenaar vrij staat de naar zijn mening meest vergelijkbare objecten te selecteren ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde. Zoals het Hof onder 4.3 heeft overwogen acht het in het bijzonder de vergelijkingsobjecten [adres2] nrs. 7 en 12 dragend voor de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde, zodat belanghebbendes betoog over [adres1] 18 reeds in zoverre niet aan de juistheid van die waarde af kan doen. In de tweede plaats acht het Hof aannemelijk dat onderhoud en uitstraling van [adres1] 18 minder goed zijn dan van de onroerende zaak. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat niet in geschil is [adres1] 18, anders dan de onroerende zaak, uitsluitend een badkamer op de begane grond heeft. Het Hof leidt bovendien uit de in het taxatierapport opgenomen foto’s van [adres1] 18 af dat het inpandige onderhoud van dat object, anders dan belanghebbende stelt, niet de kwalificatie “in goede staat” kan dragen, terwijl tussen partijen vaststaat dat dit wel geldt voor de onroerende zaak. Ook in zoverre doet de verwijzing naar [adres1] 18 niet af aan het oordeel dat de heffingsambtenaar in zijn bewijslast met betrekking tot de vastgestelde waarde is geslaagd. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. M.T.M. Hennevelt als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2022
    
    
    
    
      	De raadsheer,
      De griffier is verhinderd de uitspraak	
      te ondertekenen.	
    
    
    
    
      	(A.E. Keulemans)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 22 maart 2022
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.