ECLI:NL:RBROT:2022:1773, Rechtbank Rotterdam, 04-03-2022, 8318286
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-03-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur, gebreken, huurprijsvermindering, benoeming deskundige

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      zaaknummer: 8318286 \ CV EXPL  20-5134
    
    
    
      uitspraak: 4 maart 2022
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
      
        F.T. Vastgoed B.V.,
      gevestigd te Rotterdam,
      eiseres in conventie, 
      verweerster in reconventie,
      gemachtigde: mr. Z.H. van Dorth tot Medler te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats gedaagde],
      gedaagde in conventie, 
      eiseres in reconventie,
      gemachtigde: mr. R. Boer (DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V.) te Zoetermeer.
    
    
    
      Partijen worden hierna verder aangeduid als “FT” en “[gedaagde]”.
    
  
  
    
      1. Het verdere verloop van de procedure
    
      1.1.
      Het verdere verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:
      
        
          het tussenvonnis van 22 januari 2021 en de daaraan ten grondslag liggende stukken;
        
        
          de brief van [gedaagde] van 7 april 2021, met producties;
        
        
          de akte van FT, met productie; 
        
        
          de akte uitlaten van FT;
        
        
          de akte voortzetting procedure tevens akte vermeerdering van eis in reconventie van [gedaagde], met producties;
        
        
          de akte uitlaten tevens houdende overlegging producties van FT, met producties;
        
        
          de akte uitlaten van [gedaagde];
        
        
          de brief van FT van 21 augustus 2021;
        
        
          de rolbeslissing van 15 oktober 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de brief van FT van 14 januari 2022, met één productie.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 19 april 2021 en op 26 januari 2022 hebben mondelinge behandelingen plaatsgevonden. Op beide zittingen is namens FT verschenen [naam 1], bijgestaan door de gemachtigde mr. Z.H. van Dorth tot Medler en [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde mr. R. Boer. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen op de zittingen is besproken.
      
    
    
      1.3.
      De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2. De verdere beoordeling van het geschil
    
      2.1.
      Uit de tot dusver ingediende processtukken en hetgeen op de mondelinge behandelingen van 19 april 2021 en 26 januari 2022 door partijen naar voren is gebracht, volgt dat partijen het er niet over eens zijn of de door de Huurcommissie in het gehuurde geconstateerde gebreken, zoals in haar uitspraak van 3 januari 2020 geformuleerd, inmiddels in voldoende mate zijn verholpen, dan wel of deze gebreken nog altijd aanwezig zijn. 
      
    
    
      2.2.
      Ter mondelinge behandeling van 26 januari 2022 heeft de kantonrechter, na overleg met partijen, besloten dat een deskundige zal worden benoemd om onderzoek te doen naar de aan- c.q. afwezigheid van de door de Huurcommissie genoemde gebreken. De kantonrechter heeft voorgesteld als onafhankelijk deskundige te benoemen:
      
      
        
          [naam 2]
        
        Senior adviseur bouwschaden en gebreken
        
          [naam bedrijf]
        
        
          [adres]
        
        E-mail: [e-mailadres]
      
      
      
        Partijen hebben te kennen gegeven in te stemmen met het benoemen van [naam 2] als deskundige. De deskundige heeft zich bereid en in staat verklaard als deskundige op te treden en staat in deze zaak ook vrij. [naam 2] zal daarom worden benoemd als deskundige.
      
      
    
    
      2.3.
      
        De te benoemen deskundige heeft de aan het onderzoek verbonden kosten begroot op 
        € 2.000,-. Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen de begroting van het voorschot. Nu, zoals reeds overwogen in het tussenvonnis van 22 januari 2021, FT stelt dat de gebreken zijn verholpen en zij zich op de rechtsgevolgen daarvan beroept, ligt het op haar weg dit te bewijzen. In de omstandigheid dat het deskundigenonderzoek in het kader van dat te leveren bewijs wordt bevolen, ziet de kantonrechter aanleiding te bepalen dat het voorschot op de kosten en het loon van de deskundige door FT moet worden gedeponeerd, binnen vier weken na heden.
      
      
    
    
      2.4.
      Partijen zijn in de gelegenheid gesteld zich uit te laten omtrent de door de kantonrechter voorgestelde aan de deskundige voor te leggen vragen. [gedaagde] heeft in dat verband verzocht om aan de deskundige te verzoeken bij de beantwoording van de vraag wat de oorzaak is van de afbrokkelende betonnen rand tevens het onderzoeksrapport van de Huurcommissie van 27 maart 2019 te betrekken. Het onderzoeksrapport vermeldt echter niet meer dan dat de betonnen rand afbrokkelt als gevolg van oproestend wapeningsijzer, hetgeen ook reeds blijkt uit de in de uitspraak van de Huurcommissie van 3 januari 2020 vastgestelde gebreken, welke als uitgangspunt zullen worden genomen bij de aan de deskundige voor te leggen vragen. De kantonrechter ziet in dat licht dan ook niet in op welke wijze de door [gedaagde] verzochte aanvulling van invloed kan zijn op de beoordeling van het geschil en ziet dan ook geen aanleiding de vraag op dit punt te wijzigen. Daarnaast zullen de processtukken, waaronder het onderzoeksrapport van de huurcommissie, aan de deskundige ter beschikking worden gesteld. De andere door [gedaagde] verzochte wijziging van de vragen is in de hierna geformuleerde vragen verwerkt. 
      
    
    
      2.5.
      In aanmerking genomen hetgeen partijen omtrent de aan de deskundige voor te leggen vragen naar voren hebben gebracht en met inachtneming van de deskundigheid van de te benoemen deskundige, zullen dan ook de in het dictum vermelde vragen aan de deskundige worden voorgelegd.
      
    
    
      2.6.
      De deskundige dient het onderzoek niet eerder aan te vangen dan na ontvangst van het bericht van de griffier dat FT eerdergenoemd voorschot ter griffie heeft gedeponeerd.
      
    
    
      2.7.
      De kantonrechter wijst erop dat partijen wettelijk verplicht zijn om mee te werken aan het onderzoek door de deskundige. De kantonrechter zal deze verplichting uitwerken zoals hieronder nader omschreven. Wordt aan een van deze verplichtingen niet voldaan, dan kan de kantonrechter daaruit de gevolgtrekking maken die zij geraden acht, ook in het nadeel van de desbetreffende partij.
      
    
    
      2.8.
      Als een partij op verzoek van de deskundige of op eigen initiatief schriftelijke opmerkingen en verzoeken aan de deskundige toestuurt, moet zij daarvan direct een afschrift aan de wederpartij verstrekken.
      
    
    
      2.9.
      In afwachting van het deskundigenbericht zal iedere verdere beslissing worden aangehouden. 
      
    
  
  
    
      3. De beslissing
    De kantonrechter, alvorens verder te beslissen,
    
    
      3.1.
      beveelt een deskundigenonderzoek ter beantwoording van de volgende vragen:
      
      
        
          ‘Als uitgangspunt van de vragen aan de deskundige zal het viertal gebreken
          
           worden genomen, zoals door de Huurcommissie in en aan het gehuurde geconstateerd en zoals door haar als volgt geformuleerd in de uitspraak van 3 januari 2020: 
        
      
      
      a. a)  ‘De betonnen rand onder het raamkozijn van de slaapkamer van de derde etage brokkelt plaatselijk af als gevolg van oproestend wapeningsijzer. Dat is een gebrek in categorie C, nummer G5.’
      
      
        
          Ten aanzien van dit gebrek wordt opgemerkt dat door of namens FT omstreeks half mei 2019 herstelwerkzaamheden aan de betonnen rand uitgevoerd. 
        
      
      
      
        1. 	Kunt u aangeven of dit gebrek thans naar behoren is hersteld? Kunt u - indien het gebrek naar behoren is hersteld - aangeven in hoeverre vast te stellen is wanneer het gebrek is hersteld, mede gelet op de door partijen overgelegde foto’s?
      
      
        2. 	Indien het gebrek thans niet naar behoren is hersteld, kunt u aangeven in hoeverre er op dit moment nog sprake is van een gebrek, de aard en ouderdom van het gehuurde daarbij in aanmerking nemende? Is er bij de huidige stand van zaken sprake van een gevaarzettende situatie?
      
      
        3. 	Kunt u aangeven in hoeverre vast te stellen is wat de oorzaak is van dit gebrek? Wilt u bij de beantwoording van deze vraag de schriftelijke verklaring van Technoclean van 30 juli 2021 (productie 37 bij de akte van FT van 4 augustus 2021) betrekken?
      
      
        4. 	Indien en voor zover het gebrek thans niet naar behoren is hersteld, kunt u aangeven welke herstelmaatregelen noodzakelijk zijn om het gebrek te verhelpen?
      
      
      
        b)  ‘Het stopverf- en buitenschilderwerk werk van alle raamkozijnen in de voorgevel, zijnde de   woonkamer en de slaapkamer, en de balkondeuren in de achtergevel bevindt zich in zeer slechte 
      
      
        
          staat. Het stopverfwerk is gescheurd, ligt los en ontbreekt op diverse plaatsen in de sponningen waardoor ruiten trillen. Het stopverfwerk heeft geen hechting meer met de glaslijn waardoor 
        
        
          regenwater in de sponningen kan sijpelen. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer 
        
        
          O1.’
        
      
      
      
        
          Ten aanzien van dit gebrek wordt opgemerkt dat door of namens FT zowel in oktober 2019 als in juli 2021 herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd.
        
      
      
      
        1. 	Kunt u aangeven of dit gebrek thans naar behoren is hersteld? Kunt u - indien het gebrek naar behoren is hersteld - aangeven in hoeverre vast te stellen is of het gebrek in oktober 2019 of in juli 2021 is hersteld, mede gelet op de door partijen overgelegde foto’s?
      
      
        2.  	Indien het gebrek thans niet naar behoren is hersteld, kunt u aangeven in hoeverre er op dit moment nog sprake is van een gebrek, de aard en ouderdom van het gehuurde daarbij in aanmerking nemende?
      
      
        3. 	Indien en voor zover het gebrek thans niet naar behoren is hersteld, kunt u aangeven welke herstelmaatregelen noodzakelijk zijn om het gebrek te verhelpen?
      
      
      
        c)  ‘De draai/stolpramen in de slaapkamer op de derde etage sluiten niet meer tegen de onderdorpel, waardoor een brede naad van 12 mm aanwezig is en tochtvorming ontstaat. De espagnoletstang komt niet meer in de sluitkom. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer D5.’
      
      
      
        
          Ten aanzien van dit gebrek wordt opgemerkt dat door of namens FT zowel in januari 2020 als in juli 2021 herstelwerkzaamheden aan de draai-/stolpramen zijn uitgevoerd.
        
      
      
      
        1.  	Kunt u aangeven of dit gebrek thans naar behoren is hersteld? Kunt u - indien het gebrek naar behoren is hersteld - aangeven in hoeverre vast te stellen is of het gebrek in januari 2020 of in juli 2021 is hersteld, mede gelet op de door partijen overgelegde foto’s?
      
      
        2. 	Indien het gebrek thans niet naar behoren is hersteld, kunt u aangeven in hoeverre er op dit moment nog sprake is van een gebrek, de aard en ouderdom van het gehuurde daarbij in aanmerking nemende?
      
      
        3. 	Indien en voor zover het gebrek thans niet naar behoren is hersteld, kunt u aangeven welke herstelmaatregelen noodzakelijk zijn om het gebrek te verhelpen?
      
      
      
        d)  ‘De aansluiting van het buitendeurkozijn van de balkondeur in de keuken met de gevelopening vertoont een kier van circa 10 tot 11 mm, waardoor tochtvorming optreedt. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer D11.’
      
      
      
        
          Ten aanzien van dit gebrek wordt opgemerkt dat door of namens FT in juli 2021 herstelwerkzaamheden aan het buitendeurkozijn van de balkondeur uitgevoerd.
        
      
      
      
        1. 	Kunt u aangeven of dit gebrek in juli 2021 naar behoren is hersteld? 
      
      
        2. 	Indien het gebrek thans niet naar behoren is hersteld, kunt u aangeven in hoeverre er op dit moment nog sprake is van een gebrek, de aard en ouderdom van het gehuurde daarbij in aanmerking nemende?
      
      
        3. 	Indien en voor zover het gebrek thans niet naar behoren is hersteld, kunt u aangeven welke herstelmaatregelen noodzakelijk zijn om het gebrek te verhelpen?
      
      
      
        
          Heeft u nog overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang zouden kunnen zijn?’
        
      
      
    
    
      3.2.
      benoemt tot deskundige die het onderzoek zal verrichten:
      
      
        
          [naam 2]
        
        Senior adviseur bouwschaden en gebreken
        
          [naam bedrijf]
        
        
          [adres]
        
        E-mail: [e-mailadres]
        Telefoon: [telefoonnummer]
      
      
    
    
      3.3.
      bepaalt dat de griffier een kopie van dit vonnis aan de deskundige zal toezenden;
      
      
        
          het voorschot
        
      
      
    
    
      3.4.
      stelt de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige vast op € 2.000,- inclusief btw;
      
    
    
      3.5.
      bepaalt dat FT binnen vier weken na heden het voor de deskundige bestemde voorschot ad € 2.000,- overmaakt naar de bankrekening van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR), waarvoor FT een nota met betaalinstructies van het LDCR ontvangt;
      
    
    
      3.6.
      draagt de griffier op aan de deskundige de storting van het voorschot mede te delen en bepaalt dat de deskundige eerst met het onderzoek een aanvang mag maken na het bericht van de griffier dat het voorschot is betaald;
      
      
        
          het onderzoek
        
      
      
    
    
      3.7.
      bepaalt dat FT zo spoedig mogelijk het procesdossier in afschrift aan de deskundige moet toesturen;
      
    
    
      3.8.
      bepaalt dat het onderzoek zal plaatsvinden op een door de deskundige na overleg met (de gemachtigden van) partijen te bepalen datum en tijd;
      
    
    
      3.9.
      bepaalt dat de deskundige partijen bij het onderzoek ter plaatse gelegenheid moet bieden dit onderzoek bij te wonen en bepaalt voorts dat, als slechts één partij (althans niet alle partijen) bij het onderzoek ter plaatse aanwezig is of zijn, de deskundige dit onderzoek niet mag uitvoeren, tenzij alle partijen zijn uitgenodigd om bij dat onderzoek aanwezig te zijn, en dat uit het rapport moet blijken dat hieraan is voldaan;
      
    
    
      3.10.
      bepaalt dat, als partijen bij het onderzoek ter plaatse aanwezig zijn geweest, uit het rapport moet blijken welke opmerkingen zij hebben gemaakt en welke verzoeken zij hebben gedaan, en hoe de deskundige hierop heeft gereageerd;
      
    
    
      3.11.
      bepaalt dat partijen nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundige moeten verstrekken als hij daarom vraagt, de deskundige toegang moeten verschaffen tot voor het onderzoek noodzakelijke plaatsen, en de deskundige ook voor het overige gelegenheid moeten geven om het onderzoek te verrichten;
      
    
    
      3.12.
      wijst de deskundige er op dat hij het onderzoek onmiddellijk dient te staken en contact dient op te nemen met de griffier, indien tijdens de uitvoering van het onderzoek het voorschot niet toereikend blijkt te zijn;
      
      
        
          het schriftelijk rapport
        
      
      
    
    
      3.13.
      wijst de deskundige erop dat:
      - uit het schriftelijk rapport moet blijken op welke stukken het oordeel van de deskundige is gebaseerd,
      - de deskundige partijen in de gelegenheid moet stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en daarvan blijk te doen geven in het op te maken schriftelijk rapport;
      
    
    
      3.14.
      wijst partijen er op dat indien zij schriftelijke opmerkingen aan de deskundige doen toekomen, daarvan terstond een afschrift aan de wederpartij dient te worden verstrekt;
      
    
    
      3.15.
      verzoekt de deskundige een concept van zijn rapport aan partijen te doen toekomen en hen in de gelegenheid te stellen daarop binnen 14 dagen te reageren, waarbij heeft te gelden dat partijen bij de deskundige geen gelegenheid hebben op elkaars opmerkingen en verzoeken naar aanleiding van het concept-rapport te reageren;
      
    
    
      3.16.
      verzoekt de deskundige in zijn definitieve rapport de eventuele opmerkingen van partijen en zijn reactie daarop te verwerken;
      
    
    
      3.17.
      bepaalt dat de deskundige bij het verrichten van zijn werkzaamheden, naast de normen van zijn beroepsgroep, tevens de leidraad deskundigen in civiele zaken en de gedragscode voor gerechtelijke deskundigen in civielrechtelijke en bestuursrechtelijke zaken in acht dient te nemen (zoals gepubliceerd op www.rechtspraak.nl);
      
    
    
      3.18.
      bepaalt dat het door de deskundige uit te brengen - ondertekende - rapport in drievoud uiterlijk op woensdag 20 juli 2022 om 14.30 uur zal worden ingeleverd ter griffie en dat de zaak wordt verwezen naar de terechtzitting van woensdag 17 augustus 2022 om 14:30 uur voor conclusie na deskundigenbericht, eerst aan de zijde van FT;
      
    
    
      3.19.
      bepaalt dat indien deze datum onverhoopt niet haalbaar blijkt, de deskundige hiervan tijdig schriftelijk mededeling doet aan de kantonrechter en partijen en daarbij ook opgaaf doet van de nieuwe datum waarop het deskundigenbericht zal worden ingeleverd ter griffie;
      
    
    
      3.20.
      bepaalt dat de deskundige bij de inlevering van het bericht een gespecificeerde opgave doet van de kosten, inclusief honorarium.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Verkerk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
        44487
      
    
  
  
     Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.