ECLI:NL:RBNHO:2022:2901, Rechtbank Noord-Holland, 06-04-2022, 9471620 \ EJ VERZ  21-322
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2022-04-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: huurzaak; woonruimte of bedrijfsruimte 230a? Verzoek tot verlenging ontruimingstermijn

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr./repnr.: 9471620 \ EJ VERZ  21-322 WD
      Uitspraakdatum: 6 april 2022 (bij vervroeging)
    
    
    
      
        Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:
      
      
        de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        Huyswaert Zorg B.V. 
      
      gevestigd te Alkmaar
      verzoekende tevens verwerende partij
      verder te noemen: Huyswaert
      gemachtigde: mr. M. Moszkowicz Jr
    
    
    
      tegen
      
        de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        EKO B.V. 
      
      gevestigd te Alkmaar 
      verwerende tevens verzoekende partij 
      verder te noemen: Eko
      gemachtigde: mr. J.N.T. van der Linden
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      Huyswaert heeft een verzoekschrift ingediend, bij de griffie ontvangen op 28 september 2021. 
      
    
    
      1.2.
      Eko heeft een verweerschrift ingediend en daarbij een zelfstandig tegenverzoek gedaan.
      
    
    
      1.3.
      Op 28 maart 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Huyswaert op 18 januari 2022 nog stukken toegezonden. Eko heeft op 13 en 26 januari 2022 nog stukken toegezonden.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Eko is eigenaar van het pand aan de Lombardsteeg 9-11 te Alkmaar.
      
    
    
      2.2.
      Met ingang van 1 augustus 2019 huurt Huyswaert van Eko de begane grond en de eerste verdieping van dit pand.
      
    
    
      2.3.
      De huurovereenkomst bevat de volgende passages:“Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW(…)De ondergetekende(n)(…)zijn overeengekomen(…)1.2. Het gehuurde zal door of vanwege Huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als* Begane grond: zal worden gebruikt voor dagbesteding en kantoorruimte voor cliënten en personeel.* Bovenverdieping: 5 kamers met daarbij behorende sanitaire voorzieningen zullen gebruikt worden voor woonbegeleiding voor uitsluitend cliënten van huurder.(…)3.1. Deze huurovereenkomst gaat in op 1 augustus 2019 (…) en is ingegaan voor een periode van 12 maanden en loopt tot en met 31 juli 2020.3.2. Na het verstrijken van de in artikel 3.1. genoemde periode wordt deze huurovereenkomst (…) voortgezet voor een aansluitende periode van 12 maanden, derhalve tot en met 31 juli 2021. (…)3.3. Beëindiging van deze huurovereenkomst vindt plaats door opzegging (…) met inachtneming van een termijn van 3 maanden”
      
    
    
      2.4.
      Bij brief van 12 januari 2021 heeft Eko de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 augustus 2021 en Huyswaert verzocht uiterlijk deze datum het gehuurde te hebben ontruimd. 
      
    
    
      2.5.
      Huyswaert heeft het gehuurde niet ontruimd en maakt daar tot op heden nog steeds gebruik van.
      
    
  
  
    
      3Het verzoek 
    
      3.1.
      Huyswaert verzoekt dat de kantonrechter de termijn waarbinnen Huyswaert moet ontruimen verlengt tot 1 augustus 2022. Dit verzoek is gedaan onder de voorwaarde dat de kantonrechter van oordeel is dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd als gevolg van de door Eko op 12 januari 2021 aan Huyswaert verzonden opzeggingsbrief.
      
    
    
      3.2.
      Huyswaert voert daartoe, kort gezegd, als volgt aan. Onder de gegeven omstandigheden moet de huurovereenkomst tussen partijen worden beschouwd als een overeenkomst tot (ver)huur van woonruimte als bedoeld in artikel 7:233 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Dit brengt mee dat de opzegging van 12 januari 2021 niet rechtsgeldig is. Voor zover wel van een rechtsgeldige opzegging sprake is, dient de termijn waarbinnen Huyswaert tot ontruiming moet overgaan, te worden verlengd tot 1 augustus 2022.
      
    
  
  
    
      4Het verweer en het tegenverzoek
    
    
      4.1.
      Eko voert verweer op, kort gezegd, de navolgende gronden. De door partijen gesloten overeenkomst moet worden beschouwd als een overeenkomst van (ver)huur van kantoorruimte en andere bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW. De overeenkomst is geëindigd per 1 augustus 2021 als gevolg van de door Eko op 12 januari 2021 verzonden opzegging. Er is geen grond om de ontruimingstermijn te verlengen tot 1 augustus 2022. Eko heeft er recht en belang bij dat Huyswaert tot spoedige ontruiming van het gehuurde overgaat. 
      
    
    
      4.2.
      Eko verzoekt dat de kantonrechter:(i) vaststelt dat op onderhavige huurovereenkomst het huurregime kantoorruimte en andere bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW van toepassing is;(ii) het tijdstip van de ontruiming vaststelt op 1 mei 2022.
      
    
    
      4.3.
      Huyswaert voert verweer.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Het verzoek van Huyswaert en het tegenverzoek van Eko hangen onderling met elkaar samen. Daarom zal de kantonrechter beide verzoeken gelijktijdig beoordelen.
      
    
    
      5.2.
      Partijen verschillen van mening over de vraag welk huurregime op de huurovereenkomst van toepassing is. Om die reden zal allereerst onderzocht worden of de overeenkomst tussen Huyswaert en Eko ziet op de (ver)huur van woonruimte als bedoeld in artikel 7: 233 BW of als kantoor- of andere bedrijfsruimte in de zin van artikel  7:230a BW. De kantonrechter overweegt als volgt.
      
    
    
      5.3.
      Voor de vraag welk huurregime op de hoofdhuurovereenkomsten tussen partijen van toepassing is, is in beginsel de overeengekomen gebruiksbestemming beslissend. Gelet op de schriftelijk opgestelde overeenkomst huurt Huyswaert het gehuurde niet om er zelf te gaan wonen, maar om daarin een onderneming te exploiteren waarin zij aan de bewoners een combinatie van zorg en wonen (begeleid wonen) aanbiedt. Gelet op dit door beide partijen beoogde gebruik van het gehuurde is het niet vanzelfsprekend dat de huurrelatie tussen hen als huur van woonruimte wordt aangemerkt. Op de (hoofd)huurrelatie is in beginsel het huurregime van ‘overige gebouwde onroerende zaken’ als bedoeld in artikel 7:230a BW van toepassing, tenzij deze van kleur verschiet naar het huurregime van woonruimte doordat de contractuele relatie tussen Huyswaert en haar cliënten voor het overgrote deel heeft te gelden als huur van woonruimte en in die relatie het woonelement overheerst. 
      
    
    
      5.4.
      Mede gelet op de gemotiveerde betwisting van Eko, heeft Huyswaert naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd dat in de contractuele relaties tussen Huyswaert en haar cliënten het woonelement overheerst. Huyswaert heeft niet concreet gemaakt waarom zij van oordeel is dat het woonelement als centraal element in deze relatie moet worden beschouwd. Dit lag wel op haar weg, omdat (i) uit zowel de tenaamstelling als de ondernemingsactiviteiten van Huyswaert valt af te leiden dat zij als zorginstelling moet worden beschouwd en niet als professional op de woningmarkt en (ii) zij haar diensten slechts aanbiedt aan cliënten die beschikken over een zorgindicatie. Beide voornoemde omstandigheden zijn  een sterke aanwijzing dat juist het zorgelement en niet het woonelement centraal staat in de relatie tussen Huyswaert en haar cliënten. Feitelijke aanknopingspunten die duiden op de juistheid van het door Huyswaert bepleite tegendeel, zijn niet voorhanden.
      
    
    
      5.5.
      Aldus is de kantonrechter van oordeel dat de overeenkomst van partijen ziet op de (ver)huur van kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel  7:230a BW ruimte. Dit brengt mee dat Eko op 12 januari 2021 de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 1 augustus 2021.
      
    
    
      5.6.
      De kantonrechter komt daarmee toe aan het voorwaardelijk door Huyswaert ingediende verzoek om de termijn waarbinnen de ontruiming moet geschieden te verlengen tot 1 augustus 2022. De kantonrechter overweegt als volgt. 
      
    
    
      5.7.
      Het verzoek van Huyswaert wordt slechts toegewezen indien de belangen van de huurder en van de onderhuurder(s) aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Het belang van Huyswaert en haar cliënten aan wie zij bevoegdelijk onderverhuurt is gelegen in de continuering van een stabiele zorgverlening- en woonsituatie. Dit belang is evident en het bestaan daarvan is op zichzelf door Eko niet weersproken. Het belang van Eko is dat zij het gehuurde kan laten renoveren en aan derden tegen voor haar aantrekkelijkere condities kan verhuren. Dit belang is voldoende concreet gemaakt door Eko door de overlegging van de op naam van een derde gestelde omgevingsvergunning, de daarop gebaseerde bouwtekening en de aannemingsovereenkomst, alsmede de daarop ter zitting gegeven toelichting.  
      
    
    
      5.8.
      De kantonrechter is niet van oordeel dat de belangen van Huyswaert als huurder en haar cliënten bij de door Eko verlangde ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van Eko bij voortgezet gebruik. Hiervoor is reden gevend dat Eko reeds op 12 januari 2021 de huurovereenkomst heeft opgezegd en de ontruiming heeft aangezegd tegen 1 augustus 2021. Aldus is Huyswaert al vanaf 12 januari 2021 op de hoogte van de door Eko voorgestane beëindiging van de overeenkomst. Aan het hiervoor omschreven belang van Huyswaert en haar cliënten is derhalve al in ruime mate tegemoet gekomen. Daar komt bij dat in onvoldoende mate is gebleken dat Huyswaert sedert januari 2021 actief heeft gezocht naar een alternatieve locatie die geschikt is voor de continuering van de zorg- en dienstverlening aan haar cliënten. Voorts neemt de kantonrechter in aanmerking dat een kamertrainingsprogramma wat Huyswaert aanbiedt naar haar aard tijdelijk is en dat Huyswaert, naar de kantonrechter aanneemt, om die reden bewust heeft getekend voor een tijdelijke huurovereenkomst met een looptijd van 12 maanden. Huyswaert heeft gesteld dat zij verhuurt aan vijf cliënten maar heeft nagelaten om de zorgovereenkomsten van die cliënten over te leggen of om een nadere toelichtingen te geven op de concrete belangen van de betreffende bewoners. 
      
    
    
      5.9.
      Het verzoek van Huyswaert ligt hiermee voor afwijzing gereed. De kantonrechter komt toe aan de beoordeling van het door Eko ingediende tegenverzoek.  Het tegenverzoek onder (i) ligt voor toewijzing gereed als na te melden.
      
    
    
      5.10.
      Nu de kantonrechter het verzoek van Huyswaert heeft afgewezen dient hij, zoals door Eko is verzocht, het tijdstip van de ontruiming vast te stellen.  Gelet op de omstandigheden van het geval en de relevante belangen van partijen en derde betrokkenen acht de kantonrechter na te melden ontruimingstijdstip redelijk. Weliswaar verzoekt Eko dit tijdstip vast te stellen op 1 mei 2022, maar als gevolg van de duur van deze procedure is dit niet redelijk. Bovendien heeft Eko ter zitting bij monde van haar gemachtigde verklaard te kunnen leven met een relatief kort uitstel van de ontruiming.
      
    
    
      5.11.
      Huyswaert valt als de in het ongelijk gestelde partij te beschouwen. Zij zal in de proceskosten van Eko in dit geding (verzoek en tegenverzoek) worden veroordeeld. Gelet op de samenhang tussen de verzoeken zijn de proceskosten te begroten als na te melden.
      
    
    
      5.12.
      Het verzoek van Eko om de beschikking uitvoerbaar bij voorraad te verklaren is op het recht gegrond en niet inhoudelijk weersproken en daarmee toewijsbaar.
      
    
    
      5.13.
      Hetgeen partijen voor het overige hebben aangevoerd, bijvoorbeeld over het betalingsgedrag van Huyswaert of het eventueel onbehoorlijk gebruik van het gehuurde door haar, draagt niet bij tot na te melden beslissing en hoeft niet te worden besproken.
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter: 
      
        
        het verzoek
      
    
    
      6.1.
      
        wijst het verzoek af;
        
          
          het tegenverzoek
        
      
    
    
      6.2.
      stelt vast dat op onderhavige huurovereenkomst het huurregime kantoorruimte en andere bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW van toepassing is;
      
    
    
      6.3.
      
        stelt het tijdstip van de ontruiming vast op 1 juli 2022;
        
          
          het verzoek en het tegenverzoek
        
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt Huyswaert in de proceskosten van Eko, tot op heden begroot op € 500,00 aan salaris gemachtigde;
      
    
    
      6.5.
      verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mr. B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
      
      
      
        De griffier																												De kantonrechter
      
      
    
  
  
     Zie alinea 3 van het verzoekschrift van Huyswaert waarin zij citeert uit haar Kvk-uittreksel
  
  
     Zie artikel 7:230a lid 4 BW
  
  
     Zie artikel 7:230a lid 7 BW