ECLI:NL:GHAMS:2022:552, Gerechtshof Amsterdam, 27-01-2022, BKDH-21/00862
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-01-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Art. 17 WOZ. Wet waardering onroerende zaken; indienen nadere stukken niet in strijd met goede procesorde; waardering woning; erfpachtcorrectie, iWOZ-rapportages geen op de zaak betrekking hebbende stukken; afronding op duizendtallen; vergoeding van immateriële schade.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    Zittingsplaats Den Haag
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BKDH-21/00862
    
    
    
    Uitspraak van 27 januari 2022
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Bakker)
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] )
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam (de Rechtbank) van 26 maart 2019, nummer AMS 18/1645.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2016 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 626.500 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2017 opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Amsterdam (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. De griffier heeft ter zake een griffierecht geheven van € 46. De beslissing van de Rechtbank luidt:
      
      
        “De rechtbank:
        - verklaart het beroep gegrond;
        - vernietigt de bestreden uitspraak;
        - bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde bestreden uitspraak in stand blijven;
        - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46,- aan [belanghebbende] te vergoeden;
        - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van [belanghebbende] tot een bedrag van € 1.024,-.”
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 128. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. De Heffingsambtenaar heeft op 30 november 2021 nadere stukken ingediend. Belanghebbende heeft op 5 december 2021 nadere stukken ingediend. Ter zitting heeft belanghebbende deze nadere stukken vervolgens ingetrokken. 
      
    
    
      1.5.
      In de Tijdelijke aanwijzing gerechtshof Den Haag voor hogerberoepszaken belastingen van het gerechtshof Amsterdam (Stcrt. 2021, 30632) is het gerechtshof Den Haag aangewezen als gerechtshof waarvan de zittingsplaats tijdelijk mede wordt aangemerkt als zittingsplaats van het gerechtshof Amsterdam. Op grond van voornoemde regeling heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden in Den Haag op 16 december 2021. Partijen hebben deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Ter zitting zijn tevens behandeld de hoger beroepen met de kenmerken BKDH-21/00854, BKDH-21/00858, BKDH-21/00860, BKDH-21/00861, BKDH-21/00868, BKDH-21/00866, BKDH-21/00870, BKDH-21/00871, BKDH-21/00872 en BKDH-21/00873, ter zake van andere WOZ-beschikkingen waarin de gemachtigde van belanghebbende eveneens als gemachtigde optreedt. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het gaat om een appartement (pakhuis etagewoning) met berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 153 m2.
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 626.500. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde bij het onder 1.4 bedoelde nadere stuk een “Overzicht taxatiewaarden” (de matrix) overgelegd. In de matrix zijn onder meer de volgende gegevens opgenomen:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Adres
              
              
                Woning-deel m2
              
              
                Transactie- datum
              
              
                Koopsom 
              
              
                VVE correctie
              
              
                Gecorrigeerde transactieprijs
              
              
                Gecorrigeerde transactieprijs per 1-1-2016
              
            
            
              
                
                  [adres]
                
              
              
                153 m2
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                126 m2
              
              
                1-7-2015
              
              
                € 557.500
              
              
                onbekend
              
              
                € 557.500
              
              
                € 612.000
              
            
            
              
                
                  [adres 3]
                
                
              
              
                122 m2
              
              
                21-3-2017
              
              
                € 625.000
              
              
                - €  781
              
              
                € 624.219
              
              
                € 536.000
              
            
            
              
                
                  [adres 4]
                
              
              
                100 m2
              
              
                1-3-2017
              
              
                € 598.500
              
              
                - €  4.665
              
              
                € 593.835
              
              
                € 519.500
              
            
          
        
      
      
      
        De vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] betreffen een appartement (pakhuis etagewoning) en het vergelijkingsobject [adres 3] betreft een historische bovenwoning. De vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] beschikken eveneens over een berging en eerstgenoemd object ( [adres 2] ) tevens over een dakterras van 13 m2 en laatstgenoemd object ( [adres 4] ) tevens over een parkeerplaats.  
      
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld:
    
    
      “Is de hoorplicht geschonden?
    
    
    2. 	[ Belanghebbende] voert aan dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. De heffingsambtenaar betwist dit.
    
    
      (…)
    
    
    4. Onder verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank van 5 december 2018, luidt het oordeel ook in deze zaak dat de heffingsambtenaar met de door hem gevolgde werkwijze de betrokkene niet op zorgvuldige wijze in de gelegenheid heeft gesteld om te worden gehoord.1 Dit betekent dat de hoorplicht ten aanzien van [belanghebbende] is geschonden. Het beroep is gegrond en de rechtbank zal de bestreden uitspraak vernietigen. Gelet hierop komt de rechtbank niet toe aan een bespreking van wat [belanghebbende] overigens heeft aangevoerd over de schending van de hoorplicht.
    1. ECLI:NL:RBAMS:2018:8710, overwegingen 2 tot en met 4. 
    
    
      
        Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is?
      
    
    
    5. De heffingsambtenaar en [belanghebbende] zijn het niet eens over de hoogte van de waarde van de woning op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 626.500,-. [Belanghebbende] vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op ten hoogste € 576.000,-.
    
    6. Uit artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ volgt dat de WOZ-waarde gelijk is aan de waarde van de woning in het economische verkeer. Volgens de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.2
    2 Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
    
    7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2016. Bepalend voor de waarde is de staat waarin de woning op die datum verkeert.3
    3 Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ.  
    
    8. De rechtbank stelt allereerst vast dat [belanghebbende] beroepsgronden heeft aangevoerd tegen de wijze waarop de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie berekent. Op de zitting is echter onbetwist vastgesteld dat de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie in deze zaak niet heeft toegepast. De rechtbank zal deze beroepsgronden daarom niet bespreken.
    
    9. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing heeft hij op 2 juli 2018 een (tweede) taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 626.500,-. De taxateur heeft deze waarde in beroep onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit is een methode waarbij de woning wordt vergeleken met vergelijkbare onroerende zaken (woningen) waarvan recente verkoopcijfers bekend zijn, de zogenoemde vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, maar er moet wel voldoende rekening worden gehouden met de verschillen. Het taxatierapport bevat een ‘Overzicht taxatiewaarden’ (de matrix), waarin de gegevens van drie vergelijkingsobjecten zijn vermeld. Het gaat om de woningen [adres 2] (hierna: object 1), [adres 3] (hierna: object 2) en [adres 5] (hierna: object 3).
    
    10. [ belanghebbende] stelt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde vaststelt op grond van de in het taxatierapport vermelde gecorrigeerde transactieprijzen, terwijl de modelmatige wijze een beter bewijsmiddel is om de waarde van de woning te bepalen. [Belanghebbende] baseert dit op het artikel ‘De WOZ-beschikking: het roer moet om’ van dr. J.C.K.W. Bartel in het Weekblad Fiscaal Recht 2018/203. Volgens [belanghebbende] is de modelmatige waardebepaling nauwkeuriger en wordt daarmee een voor de vergelijkingsobjecten lagere WOZ-waarde berekend. [Belanghebbende] wil inzicht hebben in de wijze waarop de WOZ-waarde van de vergelijkingsobjecten oorspronkelijk is berekend en vindt dat de heffingsambtenaar deze stukken in moet brengen. Hij baseert dit op een arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018.4 
    4 ECLI:NL:HR:2018:1316.  
    
    11. De rechtbank volgt niet het standpunt van [belanghebbende] dat de heffingsambtenaar had moeten uitgaan van de WOZ-waarden voor het peiljaar 2016 van de vergelijkingsobjecten en niet van de gecorrigeerde transactieprijs. Uit artikel 17 van de Wet WOZ volgt dat de marktwaarde leidend is. Dat is de transactieprijs. De rechtbank acht het niet hanteren van de WOZ-waarde niet in strijd met het vertrouwens- of het willekeurbeginsel. De bepaling van een WOZ-waarde voor een woning van een ander is niet een standpuntbepaling in de zaak van [belanghebbende]. Vast staat dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde allereerst modelmatig bepaalt aan de hand van een groot aantal verkoopcijfers. De vergelijking met méér data, zoals in de modelmatige waardebepaling, is niet noodzakelijkerwijs beter dan de vergelijking met enkele specifiek uitgekozen transacties van vergelijkingsobjecten, omdat de mogelijkheid bestaat dat in de modelmatige waardebepaling ook wordt vergeleken met panden die op onderdelen minder vergelijkbaar zijn met de woning in kwestie, zonder dat rekening is gehouden met de verschillen.
    
      Het is vaste rechtspraak dat de heffingsambtenaar de waarde in beroep mag onderbouwen aan de hand van (meestal) drie vergelijkingsobjecten die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en waarbij in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen. Dat is ook in dit geval gebeurd. Van een willekeurige benadering is dus geen sprake. Daarbij komt, zoals de heffingsambtenaar op de zitting heeft toegelicht, dat de waarde van de woning in beginsel te laag is vastgesteld omdat object 1 (in hetzelfde gebouw) het beste vergelijkingsobject is en een in verhouding hogere transactieprijs heeft, gelet op het geringer aantal vierkante meters woonoppervlak. De transactieprijzen van de objecten 2 en 3 drukken echter de waarde van de woning. Met deze individuele benadering wordt volgens de heffingsambtenaar het meest nauwkeurige resultaat behaald. De rechtbank ziet in wat [belanghebbende] aanvoert geen aanleiding anders te oordelen. Weliswaar heeft de heffingsambtenaar niet geheel conform artikel 17 van de Wet WOZ gehandeld door object 2 in de waardevaststelling mee te nemen, aangezien dit object meer dan één jaar na de waardepeildatum is verkocht, daar staat tegenover dat de heffingsambtenaar op de zitting heeft toegelicht dat object 2 is gebruikt omdat dit object goed vergelijkbaar is en dat dit in dit geval, gezien de lagere transactieprijs, in het voordeel van [belanghebbende] is.
      Aangezien de WOZ-waarden van de vergelijkingspanden niet relevant zijn in deze zaak, is er al om die reden geen aanleiding de heffingsambtenaar op te dragen stukken hierover in te brengen.
    
    
    12. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten wat betreft type woning, bouwjaar, oppervlakte woningdeel en buurt voldoende vergelijkbaar met de woning. Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten 1 en 3 voldoende dicht bij de peildatum en is in 10. al overwogen dat object 2 in het voordeel van [belanghebbende] als vergelijkingsobject is gebruikt. [Belanghebbende] heeft dat ook niet betwist.
    
    
      
        Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
      
    
    
    13. 	[ Belanghebbende] betwist dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Object 1 ligt op eigen grond, heeft een luxere keuken en badkamer, een slaapkamer aan de binnenzijde (geen hitte, geen geluidsoverlast), een dakterras en is gunstig (meer zon) op het zuiden gelegen. De woning heeft meer oppervlakte, er moet rekening worden gehouden met het afnemend grensnut.
    
    14. 	[ Belanghebbende] vindt verder dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ongunstige ligging van de woning. De slaapkamer is erg warm doordat deze aan de buitenzijde is gelegen. Ook ondervindt [belanghebbende] geluidhinder van het gebruik als ‘festivalterrein’ van het gebied rondom de woning als gevolg van gemeentelijk beleid.
    
    15. De rechtbank stelt aan de hand van de gegevens op de matrix vast dat het gemiddelde van de gerealiseerde transactieprijzen voor het woningdeel van de vergelijkingsobjecten € 4.627,- per m² is. De getaxeerde vierkante-meterprijs van het woningdeel van de woning is € 4.070,-. Dat is een verschil van € 557,- per m². Dit bedrag vermenigvuldigd met het totaal aantal vierkante meters van het woningdeel van de woning (153 m²) geeft een verschil in waarde van € 85.221,- (€ 557,- x 153 m²).
    Dit bedrag is zodanig groot, dat niet aannemelijk is dat een beoordeling met behulp van de zogenaamde KOUD-factoren tot een ander oordeel zou leiden. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar hiermee voldoende rekening heeft gehouden met de (eventuele) verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
    
    16. 	[ Belanghebbende] voert tot slot aan dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning naar beneden had moeten afronden op duizendtallen. [Belanghebbende] beroept zich hierbij op een conclusie van de procureur-generaal bij de Hoge Raad van 29 december 20095 en op informatie (op de website) van de Waarderingskamer.
    5 ECLI:NL:HPHR:2010:BL1943, overweging 6.2.  
    
    17. Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank stelt voorop dat in de Wet WOZ geen regels zijn opgenomen over de afronding van de vastgestelde waarde. De conclusie van de procureur-generaal bij de Hoge Raad waar [belanghebbende] naar verwijst gaat, onder andere, over de gevolgen van het toepassen van de (per 1 oktober 2015 afgeschafte) Fierensmarge. De Fierensmarge was gericht op het opwerpen van een drempel voor bezwaar en beroep om conflicten over relatief kleine belangen te beperken en de Wet WOZ uitvoerbaar te maken. Dit betreft een andere discussie, die geen aanknopingspunten biedt voor de stelling van [belanghebbende] over de afronding van waardevaststellingen, omdat de rechtsbescherming op dit punt niet is beperkt. Voor zover de Waarderingskamer heeft geadviseerd om de waardevaststelling van een woning naar beneden af te ronden op duizendtallen, is dat geen voorschrift waaraan de heffingsambtenaar is gehouden.6
    6 Zie het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 7 september 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:3643. 
    
    
      
        Conclusie en slotoverwegingen
      
    
    
    18. Gelet op het voorgaande oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Aan een beoordeling van de waarde die [belanghebbende] heeft voorgesteld, komt de rechtbank niet toe. De rechtbank zal daarom bepalen dat de rechtsgevolgen van de vernietigde bestreden uitspraak geheel in stand blijven. Dit betekent dat de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd blijft op € 626.500,-.
    
    19. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 46,- aan [belanghebbende] vergoeden.
    
    20. Er is ook aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de door [belanghebbende] gemaakte proceskosten. De heffingsambtenaar is van mening dat in dit geval sprake is van samenhangende zaken, omdat de gemachtigde van [belanghebbende] in een groot aantal zaken min of meer gelijke beroepsgronden heeft aangevoerd. In ieder geval is volgens hem sprake van een bijzonder geval om op grond van artikel 2, derde lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) een lagere vergoeding vast te stellen, namelijk € 55,- per zaak. Volledige vergoeding in alle zaken zou namelijk leiden tot een disproportionele vergoeding van in totaal meer dan € 250.000,-, aldus de heffingsambtenaar.
    
    21. Onder verwijzing naar de uitspraak van 5 december 20187 is de rechtbank van oordeel dat geen sprake is van samenhangende zaken als bedoeld in artikel 3, tweede lid, van het Bpb. Evenmin ziet de rechtbank aanleiding om het bedrag wegens bijzondere omstandigheden te matigen.
    7 ECLI:NL:RBAMS:2018:8710, overwegingen 16 en 17. 
    
    22. De rechtbank stelt daarom op grond van het Bpb de kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.024,- (2 punten met een waarde per punt van € 512,- en een wegingsfactor 1). Daarbij kent de rechtbank 1 punt toe voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting.”
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt verminderd tot op € 576.000, met veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten en toekenning van een vergoeding van immateriële schade.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
      5.1.
      De gemachtigde heeft ter zitting bezwaar gemaakt tegen de nadere stukken die de Heffingsambtenaar in het geding heeft gebracht. Hij heeft daartoe aangevoerd dat hij de nadere stukken, hoewel op 30 november 2021 bij het Hof ingediend, pas op 6 december 2021 heeft ontvangen. Gelet op het aantal zaken dat ter zitting wordt behandeld en waarin hij als gemachtigde optreedt, heeft hij onvoldoende tijd gehad om de nadere stukken die in elke zaak zijn ingediend, te bestuderen. Daarnaast had hij de stukken in een aantal zaken aan een deskundige willen voorleggen. Ook verzet de systematiek van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), met name het bepaalde in artikel 8:42 Awb, zich tegen de handelwijze van de Heffingsambtenaar, aldus de gemachtigde. 
      
    
    
      5.2.
      Het Hof heeft in hetgeen de gemachtigde heeft aangevoerd, geen aanleiding gezien de nadere stukken van de Heffingsambtenaar buiten beschouwing te laten of de mondelinge behandeling aan te houden. Het Hof heeft de nadere stukken van de Heffingsambtenaar aangemerkt als nader stuk in de zin van artikel 8:58 Awb. Gelet op het bepaalde in dat artikel zijn de stukken tijdig ingediend. De Heffingsambtenaar heeft bij zijn nadere stuk een aangepaste matrix (“Overzicht taxatiewaarden”) overgelegd en als bijlagen een afschrift van de leveringsakten van de drie in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten. Het gaat derhalve om een gering aantal stukken dat eenvoudig te doorgronden is. De aanpassing van de reeds eerder in de procedure overgelegde matrix betreft slechts één bladzijde. Het Hof is van oordeel dat de goede procesorde zich niet verzet tegen het in aanmerking nemen van de stukken. De gemachtigde heeft ter zitting op de nadere stukken kunnen reageren. Verder heeft het Hof in de late ontvangst door de gemachtigde van het nadere stuk van de Heffingsambtenaar geen aanleiding gezien de mondelinge behandeling aan te houden. Het Hof heeft daarbij in aanmerking genomen dat aanhouding een onwenselijke vertraging in de procesgang zou opleveren, aangezien de uitspraak van de Rechtbank al van langer dan twee jaar terug dateert en belanghebbende ter zitting in voldoende mate in de gelegenheid is gesteld op de stukken te reageren. Het betoog van de gemachtigde over de systematiek van de Awb volgt het Hof niet. Artikel 8:42 Awb is met de wet van 13 juli 2016 inzake vereenvoudiging en digitalisering van het procesrecht (Stb. 2016, 288), inwerkingtreding op 12 juni 2017 (Stb. 2017, 174, art. III, derde streepje), zodanig aangepast dat een bestuursorgaan een verweerschrift mag indienen, maar de verplichting daartoe vervallen is. Het feit dat de Heffingsambtenaar een verweerschrift heeft ingediend en daarna ruim twee weken vóór de zitting nog een nader stuk, staat er niet aan in de weg dat nadere stuk als zogenaamd tiendagenstuk in de zin van artikel 8:58 Awb aan te merken.
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
    
    
      5.3.
      Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
      
    
    
      5.4.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
      
      
        5.5.1
        Naar volgt uit de bij het onder 1.4 bedoelde nadere stuk overgelegde matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het Hof stelt voorop dat het de Heffingsambtenaar in een procedure over de vastgestelde WOZ-waarde is toegestaan om de juistheid van de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer), ook al is de waarde bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling vastgesteld (vgl. Hof Amsterdam 5 november 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, r.o. 4.2.7 en 4.2.8, in samenhang met Hoge Raad 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:988). Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
        
      
      
        5.5.2.
        Met de matrix en de daarin opgenomen vergelijkingsobjecten heeft de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van  € 626.500 niet te hoog is. Het Hof overweegt daartoe als volgt.
        
      
      
        5.5.3.
        De vergelijkingsobjecten zijn alle in dezelfde wijk gelegen en twee van de drie vergelijkingsobjecten zijn in hetzelfde pakhuis als de woning gelegen. Alle vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning. De verschillen tussen de woning en de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten zijn niet van een zodanige aard en omvang dat de vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zouden zijn. De Heffingsambtenaar heeft in de matrix de relevante gegevens opgenomen en voldoende inzicht gegeven in hoe hij de diverse kenmerken van de vergelijkingsobjecten heeft gewaardeerd en hoe hij dit heeft vertaald naar de waardering van de woning. Door de Heffingsambtenaar zijn aan de woning en aan de vergelijkingsobjecten in dat kader kwalificaties gegeven voor kwaliteit, onderhoud en ligging. In zoverre kunnen de gegevens in de matrix als uitgangspunt dienen.
        
      
      
        5.5.4.
        
          De Heffingsambtenaar heeft uit de transactieprijzen van de gehanteerde vergelijkingsobjecten prijzen per m² (woningdeel) van respectievelijk € 4.463 ( [adres 2] ), € 4.396 ( [adres 3] ) en € 4.411 ( [adres 4] ) herleid. De gemiddelde m²-prijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten bedraagt daarmee € 4.423 per m². De woning is (lager) gewaardeerd, namelijk op € 3.805 per m² (woningdeel). Gelet op het verschil van € 94.554 (153 x 
          [€ 4.423 /‑ € 3.805]) kan niet gezegd worden dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
        
        
      
      
        5.5.5.
        Belanghebbende heeft hiertegen ingebracht dat de Heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
        
      
      
        5.5.6.
        In dit kader heeft belanghebbende, kort samengevat, aangevoerd dat de woning, in het bijzonder ten opzichte van het vergelijkingsobject [adres 2] , minder gunstig is gelegen. De slaapkamer in de woning is gelegen aan de buitenzijde van het appartementencomplex, waardoor belanghebbende geluidsoverlast ondervindt van nabij gehouden festivals en last ondervindt van hitte op de slaapkamer, terwijl dit voor genoemd vergelijkingsobject niet geldt, aangezien daar de slaapkamer is gelegen aan de binnenzijde bij het carré van het pakhuis. Verder beschikt de woning over een eenvoudige keuken en badkamer. Het vergelijkingsobject [adres 2] is gunstiger gelegen ten opzichte van de zon met ligging op het zuiden, aldus belanghebbende.
        
      
      
        5.5.7.
        Met hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, is niet aannemelijk geworden dat reden bestaat voor een neerwaartse aanpassing van de waarde van de woning. Belanghebbende heeft de genoemde verschillen niet onderbouwd en deze zijn tevens subjectief van aard. De gestelde geluidsoverlast vanwege festivals zal in dezelfde mate gelden voor de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] en als daarvan al sprake is, zal die overlast in de verkoopprijs zijn verdisconteerd. Dat de gestelde warmte in de slaapkamer een waardedrukkende factor betreft is evenmin aannemelijk geworden. De Heffingsambtenaar heeft aan de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] dan ook de kwalificatie “goed” kunnen toekennen. Voor zover al sprake zou zijn van verschillen die tot uitdrukking moeten komen in de waardebepaling, is daarmee voldoende rekening gehouden. Tussen de gemiddelde prijs per vierkante meter woningdeel van € 4.423 voor de vergelijkingsobjecten en € 3.805 voor de woning, zit voldoende marge voor mogelijke verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 
        
        
          
            iWOZ-rapportages
          
        
      
      
        5.6.1.
        Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de Heffingsambtenaar de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten had dienen over te leggen. Hij stelt dat is gebleken dat de Heffingsambtenaar veel fouten maakt bij het weergeven van de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten op de matrices die in (hoger) beroep worden overgelegd. Belanghebbende vindt dat hij de gelegenheid moet krijgen om op basis van de iWOZ-rapporten te controleren of de op de matrix vermelde objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn.
        
      
      
        5.6.2.
        iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Het Hof is van oordeel dat iWOZ-gegevens van de door de Heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren als bedoeld in artikel 8:42 Awb. De Heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit zou anders kunnen zijn als belanghebbende aannemelijk maakt dat een of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn, hetwelk belanghebbende in dit geval niet heeft gedaan. Belanghebbende heeft slechts in het algemeen gesteld dat is gebleken dat de Heffingsambtenaar fouten maakt bij het weergeven van de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten op de matrices die in (hoger) beroep worden overgelegd. Het Hof ziet dan ook geen aanleiding om de Heffingsambtenaar op te dragen de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten over te leggen.
        
        
          
            Erfpachtcorrecties en toepassing 2%-korting
          
        
      
    
    
      5.7.
      Vast staat dat ten aanzien van de woningen en de vergelijkingsobjecten geen sprake is van een situatie van erfpacht en van daarmee samenhangende erfpachtcorrecties. Het Hof laat de op dat punt aangevoerde stellingen van belanghebbende dan ook buiten beschouwing. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      5.8.
      Het Hof is op grond van hetgeen hiervoor is overwogen van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten met inachtneming van de correcties VvE en indexering. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog vastgesteld.
      
      
        
          Afronding WOZ-waarde
        
      
    
    
      5.9.
      Belanghebbende stelt zich daarnaast nog op het standpunt dat de op € 626.500 vastgestelde WOZ-waarde naar beneden dient te worden afgerond op hele duizendtallen. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. Van een verplichting tot afronding, op welke wijze dan ook, is geen sprake. De toetssteen is uiteindelijk het wettelijke waardebegrip van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, en zoals vermeld onder 5.8 heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning voor het onderhavige jaar met een bedrag van € 626.500 niet te hoog heeft vastgesteld. Deze grief van belanghebbende faalt daarom eveneens.
      
    
    
      5.10.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
        
          Vergoeding van immateriële schade
        
      
    
    
      6.1.
      Belanghebbende heeft – voor het eerst in hoger beroep – verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bij de behandeling van de zaak. De Heffingsambtenaar heeft zich dienaangaande gerefereerd aan het oordeel van het Hof. 
      
    
    
      6.2.
      De rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel dat aan artikel 6 van het EVRM (Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden) mede ten grondslag ligt, brengt mee dat belastinggeschillen binnen een redelijke termijn behoren te worden beslecht (vgl. HR 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5046, BNB 2011/232). De in aanmerking te nemen termijn begint op het moment waarop het bestuursorgaan het bezwaarschrift ontvangt. Als uitgangspunt geldt dat voor de fase van bezwaar en beroep een termijn van twee jaren moet worden gehanteerd als redelijke termijn waarbinnen belastinggeschillen behoren te worden beslecht. Hierbij geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag heeft genomen. Voor de berechting van de zaak in hoger beroep heeft als uitgangspunt te gelden dat het Hof uitspraak doet binnen twee jaar nadat hoger beroep is ingesteld (zie onder andere HR 22 maart 2013, ECLI:NL:HR:2013:BX6666, BNB 2013/152 en HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140).
      
    
    
      6.3.
      In het onderhavige geval heeft te gelden dat de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden beoordeeld naar de stand van het geding ten tijde van de uitspraak op het hoger beroep, waarbij de duur van de totale procedure tot dan toe in ogenschouw wordt genomen (HR 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3562, BNB 2015/43). 
      
      
        6.4.1.
        Het Hof stelt vast dat na de ontvangst van het bezwaarschrift door de Heffingsambtenaar op 24 februari 2017 tot de datum van zijn uitspraak op 27 januari 2022, vier jaar, elf maanden en een paar dagen, dus afgerond zestig maanden (vijf jaar), zijn verstreken.
        
      
      
        6.4.2.
        De termijn van in totaal vier jaar die als uitgangspunt dient voor de redelijke termijn in de fasen van bezwaar, beroep en hoger beroep wordt als gevolg van de coronacrisis met vier maanden verlengd. Naar het oordeel van het Hof is de coronacrisis een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie die voldoende reden geeft om een langere termijn te hanteren. Daarbij is rekening gehouden met de periode waarin de gerechtsgebouwen gesloten waren en een termijn van twee maanden voor het opnieuw inplannen van verdaagde zittingen (zie ABRvS 24 februari 2021, ECLI:NL:RVS:2021:369 en CBb 16 februari 2021, ECLI:NL:CBB:2021:158).
        
      
    
    
      6.5.
      Het voorgaande brengt mee dat de op grond van de coronacrisis verlengde redelijke termijn van vier jaar en vier maanden in de onderhavige zaak met acht maanden is overschreden. Bij overschrijding van de redelijke termijn dient voor de schadevergoeding als uitgangspunt een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. Dit brengt mee dat belanghebbende recht heeft op een schadevergoeding van € 1.000.
      
    
    
      6.6.
      Vanaf de dag dat de Inspecteur het bezwaarschrift heeft ontvangen (24 februari 2017) tot de dag waarop de Rechtbank uitspraak heeft gedaan (26 maart 2019), zijn in totaal (afgerond) 26 maanden verstreken. In de fase van bezwaar en beroep is de redelijke termijn derhalve overschreden met twee maanden. Deze overschrijding moet in zijn geheel aan de Heffingsambtenaar worden toegerekend, gelet op de duur van de bezwaarfase van 24 februari 2017 tot het moment waarop de Inspecteur uitspraak op bezwaar heeft gedaan (16 februari 2018).
      
    
    
      6.7.
      De redelijke termijn voor berechting in hoger beroep is overschreden met afgerond zes maanden. Het Hof heeft de vertraging in verband met de coronapandemie in de hogerberoepsfase in aanmerking genomen. 
      
    
    
      6.8.
      Het Hof zal daarom de Heffingsambtenaar en de Staat (de Minister voor Rechtsbescherming) veroordelen tot betaling van een immateriëleschadevergoeding van respectievelijk (2/8 x € 1.000) € 250 en (6/8 x € 1.000) € 750.
      
      
    
  
  
    Proceskosten 
    
    
      7.1.
      Omdat een immateriële schadevergoeding wordt toegekend, is er aanleiding een vergoeding toe te kennen voor de door belanghebbende gemaakte proceskosten in hoger beroep (zie HR 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:660, BNB 2015/198 en HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140). 
      
    
    
      7.2.
      De hoogte van de proceskosten stelt het Hof op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 541 (1 punt voor het indienen van het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 0,5 aangezien de vergoeding van proceskosten alleen wordt toegekend omdat aan belanghebbende een vergoeding van immateriële schade wordt toegekend). Het Hof zal de Heffingsambtenaar en de Minister voor Rechtsbescherming ieder voor de helft veroordelen in de kosten van het hoger beroep (HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140, r.o. 3.14.2).
      
    
    
      7.3.
      Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling van het hoger beroep gestorte griffierecht van € 128 te worden vergoed. Het Hof zal de Heffingsambtenaar en de Minister voor Rechtsbescherming ieder veroordelen tot vergoeding van de helft van het bedrag. 
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
      
        bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;
      
      
        veroordeelt de Heffingsambtenaar tot vergoeding van de aan de bezwaarfase toerekenbare immateriële schade, vastgesteld op € 250;
      
      
        veroordeelt de Minister voor Rechtsbescherming tot vergoeding van de aan de hogerberoepsfase toerekenbare immateriële schade, vastgesteld op € 750;
      
      
        veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten in hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van € 270,50;
      
      
        veroordeelt de Minister voor Rechtsbescherming in de proceskosten in hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van € 270,50;
      
      
        gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende de helft van het in hoger beroep betaalde griffierecht tot een bedrag van € 64 te vergoeden, en
      
      
        gelast de Minister voor Rechtsbescherming aan belanghebbende de helft van het in hoger beroep betaalde griffierecht van € 64 te vergoeden.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door I. Reijngoud, W.M.G. Visser en A. van Dongen, in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen. De beslissing is op 27 januari 2022 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad 
        www.hogeraad.nl
        . 
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie 
        www.hogeraad.nl
        ). 
      
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
        	a. de naam en het adres van de indiener;
      
      
        	b. de dagtekening;
      
      
        	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
         	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
      
    
  
  
     Zie Kamerstukken II 2014/15, 34 059, nr. 3, p. 116.