ECLI:NL:RBROT:2022:4115, Rechtbank Rotterdam, 27-05-2022, 9573380 CV EXPL 21-40043
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-05-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Nakoming huur. Vaststellen van huurprijs en huurachterstand.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 9573380 CV EXPL 21-40043
    
    
    
      datum uitspraak: 27 mei 2022
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres] ,
      
      wonende te [woonplaats eiseres] ,
      eiseres,
      gemachtigde: mr. drs. C. Sneevliet,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1. 
      [gedaagde 1] ,
    
      wonende te [woonplaats gedaagde 1] ,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. J. Brakke,
    
    
  
  
    
      2. 
      [gedaagde 2] ,
    
      wonende te [woonplaats gedaagde 2] ,
      gedaagde
      gemachtigde: [naam 1].
    
    
    
      Partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’, ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’ genoemd
    
    
  
  
    
      1. De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 29 november 2021, met bijlagen;
        
        
          het antwoord van [gedaagde 1] , met bijlagen;
        
        
          het antwoord van [gedaagde 2] , met bijlagen;
        
        
          het vonnis waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de nadere bijlagen van [eiseres] ;
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 14 april 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en de gemachtigden besproken.
      
    
  
  
    
      2. De feiten
    
      2.1.
      Op 1 september 2020 zijn [eiseres] als verhuurder en [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [naam 2] (hierna: ‘ [naam 2] ’) als huurders een huurovereenkomst aangegaan voor de woonruimte aan de [adres] . De huurprijs bedroeg € 1.334,- per maand.
      
    
    
      2.2.
      Kort na 1 september 2020 heeft [gedaagde 2] [eiseres] benaderd met de vraag of [eiseres] drie afzonderlijke huurcontracten wilde opmaken. [eiseres] heeft hiermee ingestemd en in de derde week van september 2020 de huurovereenkomsten onzelfstandige woonruimte aan [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [naam 2] verstrekt. In deze huurcontracten staat een huurprijs van € 400,- per maand.
      
    
    
      2.3.
      Beide huurovereenkomsten hadden een minimumduur van één jaar, te rekenen vanaf 1 september 2020. De huurovereenkomst tussen [eiseres] en [naam 2] is met wederzijds goedvinden per 1 november 2020 beëindigd. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] hebben het gehuurde in juni 2021 verlaten.
      
    
  
  
    
      3. Het geschil
    
      3.1.
      
        [eiseres] eist samengevat:
      
        
          
            [gedaagde 2] te veroordelen aan haar te betalen € 3.745,22 met rente;
        
        
          
            [gedaagde 1] te veroordelen aan haar te betalen € 3.745,22 met rente;
        
        
          
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 778,90;
        
        
          
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten met rente en nakosten;
        
        
          het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de verplichting om tijdig de huur te betalen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn hun verplichting om tijdig de huur te betalen niet nagekomen. [eiseres] vordert nakoming van deze betalingsverplichtingen.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben verweer gevoerd. Daarop zal hierna - voor zover van belang - worden ingegaan.
      
    
  
  
    
      4. De beoordeling
    
    
      
        huurprijs
      
    
    
    
      4.1.
      Partijen verschillen van mening over de maandelijks te betalen huur. [eiseres] stelt dat partijen een bedrag van € 444,- zijn overeengekomen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren aan dat zij een bedrag van € 400,- zijn overeengekomen.
      
    
    
      4.2.
      Voor de beantwoording van de vraag wat partijen zijn overeengekomen, is niet alleen de tekst van de huurovereenkomst van belang. Ook is van belang de betekenis die partijen in dat kader over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en wat zij in dat kader redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In dit verband overweegt de kantonrechter als volgt.
      
    
    
      4.3.
      
        [eiseres] heeft aangevoerd dat de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst € 444,- per persoon bedroeg, en dat de huurovereenkomst op verzoek van [gedaagde 2] kort daarna is gesplitst, zodat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] dan huursubsidie konden aanvragen. Partijen zijn geen wijziging in de huurprijs overeengekomen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben voorgaande onvoldoende betwist. Zij verwijzen weliswaar naar de letterlijke tekst van de nieuwe huurovereenkomst, maar zoals hiervoor aangegeven moet ook gekeken worden naar hetgeen partijen redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Gelet op de korte periode tussen de eerste huurovereenkomst en de aangepaste huurovereenkomsten mochten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat [eiseres] akkoord was met een aanpassing van de huurprijs. Dat partijen niet de bedoeling hadden de huurprijs te wijzigen, wordt ook ondersteund door het feit dat [gedaagde 2] ter zake de maanden september en oktober 2020 gewoon de oorspronkelijk afgesproken huur van € 1.334,- heeft overgemaakt. De kantonrechter stelt daarom vast dat partijen een huurprijs van € 444,- zijn overeengekomen. 
      
      
        
          maanden achterstand
        
      
      
    
    
      4.4.
      Partijen verschillen van mening over het aantal maanden huurachterstand. [eiseres] stelt dat er sprake is van een achterstand van 10 maanden huur (over de maanden november 2020 tot en met augustus 2021). [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren aan dat zij maar 8 maanden aan huurachterstand hoeven te betalen, omdat zij de woning eind juni 2021 hebben verlaten.
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter oordeelt daarover als volgt. Vast staat dat er geen sprake is van een rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . In beginsel is dus huur verschuldigd tot 1 september 2021 en is er sprake van een huurachterstand van 10 maanden. [eiseres] is echter verplicht om de schade die zij lijdt overeenkomstig artikel 6:101 BW zoveel mogelijk te beperken. Omdat [eiseres] op 29 juni 2021 wist dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het gehuurde hadden verlaten, lag het op haar weg om nieuwe huurders te zoeken. Gelet op de huidige woningmarkt zou het haalbaar geweest zijn om per 1 augustus 2021 nieuwe huurders in het gehuurde te plaatsen. De kantonrechter acht het daarom redelijk dat de huurachterstand wordt vastgesteld op 9 maanden.
      
      
        
          conclusie
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        Gelet op de huurprijs van € 444,- en een achterstand van 9 maanden, komt de huurachterstand voor zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] neer op een bedrag van € 3.996,-. Hiervan hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ieder € 964,78 betaald. Dit betekent dat een bedrag van € 3.031,22 openstaat. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moet hier ook nog een loodgietersrekening vanaf worden gehaald van € 263,90. De rekening ziet op een ontstopping van de afvoer. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen dat de verstopping is veroorzaakt door de vorige bewoners en dat de kosten daarom voor rekening van [eiseres] komen. Dit wordt door [eiseres] gemotiveerd betwist. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn per september 2020 in het gehuurde ingetrokken en de factuur van de loodgieter dateert van eind februari 2021. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben niet kunnen uitleggen waarom ondanks het tijdverloop aangenomen moet worden dat de verstopping door de vorige bewoners is veroorzaakt. De kantonrechter stelt daarom vast dat de loodgieterskosten voor rekening komen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verder aan dat de door hen betaalde waarborgsom van € 400,- moet worden terugbetaald. Dit is door [eiseres] niet betwist. Dit betekent dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld om aan [eiseres] te betalen € 3.031,22 - € 400,- = € 2.631,22. De wettelijke rente over dit bedrag wordt toegewezen, omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met betaling in verzuim zijn.
        
          buitengerechtelijke incassokosten
        
      
    
    
      4.7.
      
        De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten komt niet voor toewijzing in aanmerking omdat geen sprake is van een juiste zogenaamde 14dagenbrief. De door [eiseres] verzonden aanmaning voldoet niet aan de in artikel 6:96, zesde lid BW gestelde eisen, omdat de brief is verstuurd op basis van de eerste huurovereenkomst met hoofdelijke aansprakelijkheid voor de gehele huur van € 1.334,-. 
        
          proceskosten
        
      
    
    
      4.8.
      
        
          [gedaagde 1] en [gedaagde 2] krijgen voor het grootste deel ongelijk en worden hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiseres] tot vandaag vast op € 123,60 aan dagvaardingskosten, € 240,- aan griffierecht en € 545,- aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten x € 218,- tarief). Dit is totaal € 908,60. De over dit bedrag gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen. Ook de gevorderde nakosten worden toegewezen.
        
          uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.9.
      Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
      
    
  
  
    
      5. De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde 2] om aan [eiseres] te betalen € 2.631,22 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag aan hoofdsom dat na elke credit- en debet mutatie heeft uitgestaan vanaf de opeisbaarheid van de respectievelijke huurtermijnen tot aan de dag van algehele voldoening; 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde 1] om aan [eiseres] te betalen € 2.631,22 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag aan hoofdsom dat na elke credit- en debet mutatie heeft uitgestaan vanaf de opeisbaarheid van de respectievelijke huurtermijnen tot aan de dag van algehele voldoening; 
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde 2] en [gedaagde 1] hoofdelijk in de proceskosten, aan de kant van [eiseres] tot vandaag vastgesteld op € 908,60 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde 2] en [gedaagde 1] hoofdelijk in de na vandaag te maken proceskosten, begroot op € 124,- aan salaris voor de gemachtigde en als niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis is voldaan en het vonnis is betekend, de explootkosten van deze betekening met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over deze kosten vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
        47636