ECLI:NL:RBLIM:2022:2008, Rechtbank Limburg, 09-03-2022, C/03/290254 / HA ZA 21-171
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2022-03-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Partijen zijn expliciet de voorwaarde overeengekomen dat verkopers pas (verder) met eiser in zee zouden gaan als er op die datum geen koper gevonden was die kon voldoen aan de wens van verkopers om de onroerende zaak als geheel te verkopen. Aan het voorbehoud, de voorwaarde, werd niet voldaan, nu er wél een koper was gevonden en het bod dat door die koper was uitgebracht was geaccepteerd, waarbij de condities van de koopovereenkomst al bekend waren en alleen de laatste puntjes nog op de i moesten worden gezet. Het stond verkopers derhalve vrij om na aanvaarding van het bod van de koper het pand uiteindelijk aan deze te leveren, zonder dat daar nog verplichtingen jegens eiser tegenover stonden.

vonnis
    RECHTBANK LIMBURG
    
    
      Burgerlijk recht
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/03/290254 / HA ZA 21-171
    
    
    
      
        Vonnis van 9 maart 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      eiser,
      advocaat mr. I. Bakker te Heerlen,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] ,
    
      2.	[gedaagde sub 2],
      Beiden wonende te [woonplaats] ,
      gedaagden,
      advocaat mr. R.W. Janssen te Heerlen.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagden] genoemd worden. [gedaagden] zullen  afzonderlijk ook worden aangeduid als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding en de daarbij overgelegde producties 1 tot en met 21
        
        
          de conclusie van antwoord en de daarbij overgelegde producties 1 tot en met 6
        
        
          de aan de zijde van [eiser] overgelegde producties 22 tot en met 25
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 16 december 2021 en de daaraan gehechte spreekaantekeningen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Vervolgens is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [gedaagde sub 1] was de eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats] , die bestaat uit een woonappartement met daaronder een bedrijfsruimte op nr. [X] en een loods op nr. [Y] . [gedaagde sub 2] is zijn echtgenote; zij was geen mede-eigenaar van de onroerende zaak. Vanaf 31 oktober 2019 heeft [gedaagde sub 1] de onroerende zaak te koop aangeboden via [naam makelaardij] . De heer [naam verkoopmakelaar] heeft opgetreden als de verkoopmakelaar. In eerste instantie werd de onroerende zaak als één geheel te koop aangeboden, maar omdat er weinig interesse was in het geheel zijn de panden vanaf enig moment ook afzonderlijk te koop aangeboden.
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] is de vader van [naam dochter] . [naam dochter] en haar vriend [naam vriend] hebben belangstelling getoond voor het voorste deel van de onroerende zaak, de woning met bedrijfsruimte. In juli 2020 hebben zij dit pand tweemaal bezichtigd en bij de tweede bezichtiging was ook [eiser] aanwezig. Beide keren waren [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bij de bezichtiging aanwezig. De makelaar was bij de tweede bezichtiging verhinderd. [gedaagden] hebben telkens te kennen gegeven dat verkoop van het geheel, dus van beide panden, de voorkeur had.
      
    
    
      2.3.
      Met het oog op dit laatste is, via bemiddeling van [naam dochter] , de loods tweemaal bezichtigd door [naam schoonzoon] , zwager van [naam dochter] en schoonzoon van [eiser] , die interesse had in het achterste deel van de onroerende zaak, de loods.
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde sub 2] heeft via een whatsappbericht op 18 september 2020 aan [naam dochter] laten weten dat er een gegadigde was voor de gehele onroerende zaak. Naar aanleiding van dit bericht hebben zij een afspraak gemaakt en heeft er op 23 september 2020 een gesprek plaatsgevonden tussen [gedaagden] en [naam dochter] en [eiser] , waarbij door [naam dochter] en [eiser] een bod is uitgebracht. Dit gesprek is door [gedaagde sub 2] bevestigd in een e-mail van 28 september 2020 aan [naam dochter] en [gedaagden] , waarin zij schrijft:
      
      
        
          “Tijdens dit gesprek kwamen jullie met een bod voor het voorste pand gelegen aan de [adres 1] te [plaats] . 
        
        
          (..)
        
        
          De makelaar [naam verkoopmakelaar] , is naast jullie ook nog met een aantal andere geïnteresseerde partijen bezig, ook voor het gehele complex. 
        
      
      
      
        
          Logischerwijs zijn wij het meeste gebaat bij een verkoop in één keer, echter gunnen wij het jullie absoluut. 
        
      
      
      
        
          De e-mail naar ons klantenbestand ten behoeve voor de stalling voor [naam schoonzoon] is inmiddels de deur uit. Uiteraard is het voor ons het aller prettigste als [naam schoonzoon] het achterste pand zou willen aankopen en dit dan plaats zou kunnen vinden op dezelfde datum als de eventuele aankoop van het voorste pand door jullie i.v.m. het oversluiten van onze hypotheek. 
        
      
      
      
        
          Daar we bij jullie een hele mooi businessplan zien, waarin we het volste vertrouwen hebben, willen we er dan ook heel graag met jullie uitkomen. 
        
      
      
      
        
          Vandaar dat wij graag terugkomen op jullie bod van € 280.000,-, waarbij wij de notariële en kadastrale kosten op ons zullen nemen. Voor alle partijen is het gunstig als we de akte dit jaar nog kunnen laten passeren. (ook i.v.m. de mogelijke wijzigingen in de overdrachtsbelasting). 
        
      
      
      
        
          Daarom stellen wij voor de aankoopdatum op 1 november 2020 te zetten. Indien dit realiseerbaar is gaan wij akkoord met het bod van € 280.000,- waarbij wij de notariële en kadastrale kosten dragen. 
        
      
      
      
        
          Graag vernemen wij van jullie of dit akkoord is.”
        
      
      
      
        Diezelfde dag is door [gedaagde sub 2] aan [naam schoonzoon] een e-mail gestuurd met een voorstel terzake de aankoop van de loods, mits hij net als [naam dochter] en [eiser] per 1 november zou kunnen aankopen.
      
      
    
    
      2.5.
      
        [eiser] heeft op de e-mail van 28 september 2020 als volgt gereageerd per e-mail van 7 oktober 2020:
      
      
        “Beste [gedaagde sub 2] , 
      
      
      
        
          Bedankt voor je e-mail van 28 september. 
        
        
          Wij zijn blij te mogen vaststellen, dat we wellicht dicht bij een overeenkomst zijn. 
        
      
      
      
        
          We hebben overeenstemming over de koopsom en de condities. Jullie kunnen instemmen met ons aanbod van € 280.000 (tweehonderd tachtig duizend euro) V.O.N ( vrij op naam.) 
        
      
      
      
        
          Wel lees ik in je e-mail, dat er nog gegadigden zijn voor het hele pand, wat jullie voorkeur heeft. 
        
        
          Dat begrijpen wij en dat is ook jullie goed recht. Wij willen echter wel op enig moment zekerheid dat de overeenkomst door gaat. 
        
      
      
      
        
          Daarom stellen wij het volgende voor: 
        
        
          - Op uiterlijk 20 oktober 2020 sluiten we met jullie een zogenaamde voorlopige koopovereenkomst voor het voorste pand gelegen aan de [adres 1] te [plaats] . 
        
        
          -Zo snel mogelijk na deze datum kan de notariële levering en overdracht plaats vinden. In elk geval voor 31 december 2020. 
        
      
      
      
        
          Op deze wijze krijgen jullie tot 20 oktober 2020 de gelegenheid het hele pand te verkopen en hebben wij vanaf 20 oktober zekerheid, dat we het pand kunnen kopen. 
        
      
      
      
        
          Wij hopen hiermee een voor beiden acceptabel voorstel te doen, met oog voor ieders belangen. En hiermee ook recht te doen aan de prettige manier waarop wij over deze zaak met elkaar contact onderhouden .  
        
      
      
      
        
          Met vriendelijke groet, [eiser] , [naam dochter] en [naam vriend] .”
        
      
      
    
    
      2.6.
      Op 13 oktober 2020 hebben [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] dit voorstel bevestigd: 
      
      
        
          "Wij zijn akkoord met het voorstel om tot 20 oktober te kijken naar potentiële kopers voor het geheel en vervolgens op de 20 ste met jullie de voorlopige koopovereenkomst te sluiten voor de € 280.000., vrij op naam." 
        
      
      
    
    
      2.7.
      Op 19 oktober 2020 schrijft [gedaagde sub 2] vervolgens aan [eiser] : 
      
      
        
          "Via deze mail willen we jullie vragen om 1 week verlenging tot en met 27 oktober. In de afgelopen week hebben zich nog twee zeer serieuze kandidaten gemeld voor het geheel welke beiden kunnen handelen zonder voorbehoud van financiering. Hierbij zijn prijzen en condities allemaal al bekend, wachtende alleen op de puntjes op de i. Omdat wij het jullie enorm gunnen maar ook ons de kans om het in zijn geheel te verkopen niet willen ontnemen vragen wij daarom éénmalig om een verlenging."
        
      
      
    
    
      2.8.
      In een telefoongesprek op 20 oktober 2020 stemt [eiser] niet in met een verlenging. Op 21 oktober 2020 schrijft hij in een e-mailbericht aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] :
      
      
        “Naar aanleiding van jullie e-mail van maandag 19 oktober 2020 hadden [gedaagde sub 2] en ik dinsdagmorgen 20 october 2020 telefonisch contact. Hierbij waren [naam dochter] en [naam vriend] bij mij aanwezig. Op mijn vraag aan [gedaagde sub 2] of het gehele complex ( [adres 1] en [adres 2] , [plaats] ) was verkocht antwoordde ze, dat het gehele complex niet was verkocht. Wel hadden een paar potentiële kopers een bod uitgebracht. Daarom had je mij, [naam dochter] en [naam vriend] in je e-mail van 19 october 2020, 18.06 uur verzocht de termijn, waarin je het hele complex zou kunnen verkopen te verlengen tot en met 27 october 2020. 
        
          Omdat verlenging voor ons alleen zou kunnen betekenen, dat onze overeenkomst tot koop van [adres 1] , [plaats] ongedaan zou worden gemaakt, zonder enige compensatie heb ik je meegedeeld niet aan je verzoek te kunnen en te willen voldoen. 
        
      
      
      
        
          Dit betekent tevens dat ons voorstel van 7 oktober, dat door jullie op 13 oktober 2020 schriftelijk akkoord is bevonden op 20 oktober definitief is geworden en wij met jullie een koopovereenkomst zijn overeengekomen voor het pand [adres 1] , [postcode] voor een prijs van € 280.000 vrij op naam. Dit werd door jou in het telefoongesprek ook bevestigd.
        
        
          (..)
        
        
          Nu de verkoop tussen ons definitief is heb ik je gevraagd er voor te zorgen, dat de voorlopige koopovereenkomst door ons deze week kan worden getekend. Ter voorbereiding hiervan heb ik deze e-mail tevens gestuurd naar de makelaar en heb ik toegevoegd het uittreksel uit het handelsregister van de koper [naam bv] ”
        
      
      
    
    
      2.9.
      De makelaar heeft hierop gereageerd in een e-mail van 28 oktober 2020, in samenspraak met [gedaagde sub 1] , waarin hij bericht dat er geen sprake is van een onvoorwaardelijke (ver)koop.
      
    
    
      2.10.
      Bij brief van 2 november 2020 heeft [eiser] nakoming geëist, [gedaagden] in gebreke gesteld en hen alsmede de makelaar aansprakelijk gesteld voor zijn geleden en te lijden schade als gevolg van het niet nakomen van de overeenkomst.
      
    
    
      2.11.
      Op 10 november 2020 heeft [gedaagde sub 1] een koopovereenkomst met een derde partij getekend, waarna de onroerende zaak middels notariële akte op 2 februari 2021 aan deze derde is geleverd.
      
    
    
      2.12.
      Bij brief van 12 maart 2021 is aan [gedaagden] mededeling gedaan van de aktes van cessie waarbij respectievelijk aan [eiser] alle vorderingen van [naam bv] op [gedaagde sub 1] en van [naam dochter] en [naam vriend] op [gedaagden] zijn gecedeerd, voor het geval dat [eiser] zelf al niet rechthebbende was van die vorderingen.
      
    
    
      2.13.
      Bij brief van 15 maart 2021 heeft [eiser] de overeenkomst, die volgens zijn stelling tussen hem dan wel [naam dochter] en [naam vriend] enerzijds en [gedaagden] dan wel [gedaagde sub 1] anderzijds tot stand is gekomen, ontbonden.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad voor recht verklaart dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen alsmede dat deze rechtsgeldig is ontbonden, subsidiair te verklaren voor recht dat [gedaagden] dan wel [gedaagde sub 1] aansprakelijk zijn/is voor de geleden en te lijden schade op grond van precontractuele aansprakelijkheid, hen te veroordelen tot betaling van een boete van € 28.000,- en  tot betaling van de schade zoals die wordt begroot in deze procedure subsidiair nader op te maken bij staat, kosten rechtens.
      
    
    
      3.2.
      Daartoe stelt hij dat uit de feiten blijkt dat door [eiser] als koper – hij stelt dat altijd duidelijk is geweest dat hij het pand voor zijn dochter en schoonzoon zou kopen – dan wel [naam dochter] en [naam vriend] als kopers, een overeenkomst is gesloten met [gedaagden] als verkopers, dan wel [gedaagde sub 1] als verkoper, met betrekking tot de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] . Over de essentialia van de koopovereenkomst – de onroerende zaak, de prijs en de uiterste datum van levering – bestond overeenstemming. Nu de overeenkomst is ontbonden, terwijl de tekortkoming van [gedaagden] een grond voor ontbinding heeft opgeleverd, zijn [gedaagden] dan wel [gedaagde sub 1] verplicht de schade te vergoeden die [eiser] lijdt doordat geen wederzijdse nakoming doch ontbinding van de overeenkomst plaatsvindt. De schade bestaat eruit dat geen vergelijkbaar pand tegen eenzelfde prijs kan worden gekocht; andere panden die worden aangeboden hebben een veel hogere koopprijs of moeten flink verbouwd worden. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden] voeren verweer. Zij betwisten dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen, noch met  [eiser] , noch tussen hen en [naam dochter] en [naam vriend] , dan wel tussen [gedaagde sub 1] en [naam dochter] en [naam vriend] . [eiser] is volgens hen nooit contractspartner bij een vermeende koopovereenkomst ten aanzien van de woning geweest; in zijn hoedanigheid van  cessionaris kan hij geen beroep doen op wanprestatie, laat staan de overeenkomst ontbinden, aldus [gedaagden] .
      
    
  
  
    
      4De beoordeling 
    Is er een koopovereenkomst tot stand gekomen en zo ja, heeft die werking verkregen?
    
    
      4.1.
      Gelet op het door [gedaagden] gevoerde verweer staat primair ter beoordeling of er een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen [eiser] enerzijds en [gedaagden] of [gedaagde sub 1] anderzijds, dan wel tussen [naam dochter] en [naam vriend] enerzijds en [gedaagden] of [gedaagde sub 1] anderzijds.
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagden] hebben aangevoerd dat [gedaagde sub 2] geen eigenaar van de onroerende zaak was en derhalve beschikkingsonbevoegd was rechtshandelingen te verrichten ten aanzien van de onroerende zaak. [gedaagde sub 1] heeft voor de verkoop [naam verkoopmakelaar] ingeschakeld. Met [gedaagde sub 1] werd dan ook geen overeenstemming bereikt, aldus [gedaagden] .
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank gaat hieraan voorbij, nu [gedaagden] ter zitting, naar aanleiding van opmerkingen dienaangaande zowel van de zijde van [eiser] als van de rechter, niet hebben betwist dat zij bij de verkoop samen, als echtpaar, zijn opgetrokken en dat [gedaagde sub 2] mede namens [gedaagde sub 1] heeft gehandeld in de contacten met [naam dochter] , [naam vriend] en [eiser] aangaande de verkoop van de onroerende zaak.
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagden] hebben daarnaast echter aangevoerd dat er nimmer volledige overeenstemming is bereikt, in ieder geval is deze niet bereikt over alle bij een mogelijke koopovereenkomst behorende essentialia. Over meerdere, nader door hen genoemde, essentiële onderdelen moest nog gesproken worden.
      
      
        4.4.1.
        Onderdeel van de onderhandelingen vormde volgens [gedaagden] ook de verkoop van de loods aan [naam schoonzoon] . Zonder betrokkenheid van [naam schoonzoon] was er geen (volledige) overeenstemming. [naam schoonzoon] is echter plotseling afgehaakt, waardoor de gewenste verkoop van het geheel niet kon worden bewerkstelligd.
        
      
      
        4.4.2.
        
          [gedaagden] stellen zich tevens op het standpunt dat het hun vrij stond om de onderhandelingen af te breken. Noch was er sprake van gerechtvaardigd vertrouwen bij [naam dochter] en [naam vriend] dan wel [eiser] op het tot stand komen van de overeenkomst, noch was  sprake van onaanvaardbare gevolgen van het afbreken van de onderhandelingen. Dit gelet op de door [naam dochter] , [naam vriend] en [eiser] gedane uitlatingen, de afwachtende houding van [naam dochter] en [naam vriend] en tevens het tijdverloop van de onderhandelingen. Van gerechtvaardigd vertrouwen kan geen sprake zijn nu [eiser] , [naam dochter] en [naam vriend] in (onder meer) hun e-mail van 7 oktober 2020 hebben aangegeven te begrijpen en te accepteren dat [gedaagden] tot 20 oktober 2020 op zoek zouden gaan naar potentiële kopers voor het geheel van de onroerende zaak. Op grond van de mededeling van [gedaagde sub 2] op 19 oktober 2020 dat er meerdere serieuze gegadigden waren voor de gehele onroerende zaak, moet voor hen duidelijk zijn geweest dat er geen wilsovereenstemming is bereikt en geen onvoorwaardelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen.
        
      
    
    
      4.5.
      De vraag wie de beoogde koper was, [eiser] dan wel zijn dochter en schoonzoon, kan buiten beschouwing worden gelaten. Ongeacht het antwoord op die vraag, komt de rechtbank namelijk tot het oordeel dat, voor zover al een overeenkomst tot stand is gekomen waarin overeenstemming was bereikt over de essentialia – de rechtbank laat die vraag in het midden – niet kan worden vastgesteld dat deze overeenkomst op 20 oktober 2020 nog bestond (of, voor zover dat wel het geval was, deze in werking was getreden). [eiser] , [naam dochter] en [naam vriend] hebben [gedaagden] immers de gelegenheid geboden om tot 20 oktober 2020 te zoeken naar een koper die de gehele onroerende zaak zou kopen. Partijen zijn dus expliciet de voorwaarde overeengekomen dat [gedaagden] pas (verder) met [eiser] dan wel [naam dochter] en [naam vriend] in zee zouden gaan als er op die datum geen koper gevonden was die kon voldoen aan de wens van [gedaagden] om de onroerende zaak als geheel te verkopen. Het staat vast - [eiser] betwist dat ook niet - dat [gedaagden] op 19 oktober 2020 overeenstemming hadden bereikt met een koper voor het geheel van de  onroerende zaak. Aan het voorbehoud, de voorwaarde, werd dus niet voldaan, nu er wél een koper was gevonden en het bod dat door de koper was uitgebracht door [gedaagden] was geaccepteerd, waarbij de condities van de koopovereenkomst al bekend waren en alleen de laatste puntjes nog op de i moesten worden gezet. Het stond [gedaagden] derhalve vrij om na aanvaarding van het bod van de koper het pand uiteindelijk aan deze te leveren, zonder dat daar nog verplichtingen jegens [eiser] dan wel [naam dochter] en [naam vriend] tegenover stonden.
      
    
    
      4.6.
      Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen komt de rechtbank tot het oordeel dat de primair gevorderde verklaringen voor recht niet kunnen worden gegeven. De gevorderde boete en schadevergoeding dienen als gevolg daarvan eveneens te worden afgewezen.
      
      
        
          Precontractuele aansprakelijkheid
        
      
      
    
    
      4.7.
      Daar de rechtbank tot het oordeel is gekomen dat het [gedaagden] op grond van het hiervoor overwogene vrij stond om een overeenkomst met een derde, de koper van de gehele onroerende zaak, te sluiten en de verdere onderhandelingen met [eiser] , dan wel zijn dochter en schoonzoon, niet voort te zetten, dient de gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagden] dan wel [gedaagde sub 1] aansprakelijk zijn voor schade van [eiser] , [naam dochter] en/of [naam vriend] op grond van precontractuele aansprakelijkheid te worden afgewezen. De op deze grond gevorderde schadevergoeding komt dan ook niet voor toewijzing in aanmerking. 
      
      
        
          De proceskosten
        
      
    
    
      4.8.
      
        [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
      - griffierecht		952,00
      - salaris advocaat		1.442,00 (2,0 punten × tarief € 721,00) 
      Totaal	€ 	2.394,00
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 2.394,00,
      
    
    
      5.3.
      verklaart het vonnis ten aanzien van de veroordeling in de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. T.A.J.M. Provaas en in het openbaar uitgesproken op 9 maart 2022.
      
      
    
  
  
    type: EvdS
    coll: