ECLI:NL:GHARL:2022:1750, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-03-2022, 20/01016
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-03-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 20/01016
    uitspraakdatum: 8 maart 2022
    
    
      
        Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 7 oktober 2020, nummer UTR 19/5216, ECLI:NL:RBMNE:2020:4529, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & Hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 5 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 306.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 301.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 februari 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord J.L.G. van Herk als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] . 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      De onroerende zaak is een rijwoning.
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde onderbouwd met een taxatiematrix waarin de waarde per 1 januari 2018 is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van vijf andere woningen, te weten [adres1] 8, 15 en 17, [adres2] 29 en [adres3] 51. Ter onderbouwing van de getaxeerde waarde zijn in het rapport onder meer de volgende gegevens vermeld:
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bouw-jaar
                
              
              
                
                  Gebruiks-opp. in m²
                
              
              
                
                  Kavel-
                
                
                  opp. in m²
                
              
              
                
                  Overige
                
              
              
                
                  Woning-
                
                
                  waarde per m²
                
              
              
                
                  Verkoop-
                
                
                  datum
                
              
              
                
                  Getaxeerde waarde/ verkoopprijs 
                
              
            
            
              
                Onroerende zaak
              
              
                1978
              
              
                138
              
              
                144
              
              
                Berging
              
              
                € 1.801
              
              
                -
              
              
                € 306.000
              
            
            
              
                
                  [adres1] 8
              
              
                1978
              
              
                128
              
              
                295
              
              
                Tuinhuis/blokhut,
                Garage (25 m²)
              
              
                € 1.395
              
              
                06-04-2018
              
              
                € 315.000
              
            
            
              
                
                  [adres1] 15
              
              
                1978
              
              
                156
              
              
                244
              
              
                -
              
              
                € 1.794
              
              
                04-07 2017
              
              
                € 355.000
              
            
            
              
                
                  [adres1] 17
              
              
                1978
              
              
                117
              
              
                201
              
              
                Berging
              
              
                € 1.878
              
              
                11-09-2016
              
              
                € 272.500
              
            
            
              
                
                  [adres2] 29
              
              
                1977
              
              
                108
              
              
                142
              
              
                Berging
              
              
                € 1.929
              
              
                21-06-2017
              
              
                € 256.000
              
            
            
              
                
                  [adres3] 51
              
              
                1977
              
              
                108
              
              
                204
              
              
                Tuinhuis/blokhut,
                Garage (18 m²)
              
              
                € 1.933
              
              
                02-06-2017
              
              
                € 293.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.3.
      De onderhoudsstaat van [adres1] 8 is in het taxatierapport aangemerkt als matig/voldoende. Voor het overige zijn de onderhoudsstaat en de bouwkundige kwaliteit van zowel alle vergelijkingsobjecten als de onroerende zaak aangemerkt als voldoende.
      
    
    
      2.4.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Daarbij heeft de gemachtigde van belanghebbende de heffingsambtenaar verzocht om overlegging van de grondstaffel als de heffingsambtenaar aan het bezwaar niet volledig tegemoetkomt. Ook heeft de gemachtigde verzocht om verstrekking van de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV en liggingsfactoren van de onroerende zaak en de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten. 
      
    
    
      2.5.
      
        Op 3 juni 2019 heeft een hoorzitting plaatsgevonden. Het verslag van deze hoorzitting vermeldt onder meer het volgende:
        “Aanwezig zijn de heer J. Odekerken (gemachtigde namens Previcus), de heer [naam3] (voorzitter) en de heer [naam1] (notulist). (…)
        De heer [naam1] vraagt of het goed is als de opgevraagde grondstaffels van de grondgebonden woningen in dit hoorverslag worden opgenomen. Hiermee gaat gemachtigde akkoord. (…)
      
      
      
        
          [belanghebbende] [adres1] 5 [woonplaats] (…)
      
      
      
        Grondstaffel:
        0-100 m2: € 400,-
        101-200 m2: € 350,-” 
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden verminderd tot € 293.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 306.000.
      
    
    
      3.2.
      Voorts is in geschil of de heffingsambtenaar in de bezwaar- en beroepsfase alle op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage heeft gelegd, respectievelijk aan belanghebbende heeft toegezonden. Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend en concludeert tot veroordeling van de heffingsambtenaar in vergoeding van de proceskosten. De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag bevestigend.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Op de zaak betrekking hebbende stukken
      
    
    
      4.1.
      Belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar in bezwaar de grondstaffels en een overzicht van de in verband met de zogenaamde KOUDV-factoren aangebrachte correcties niet ter inzage heeft gelegd, noch aan hem heeft toegezonden. Ook in de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar verzuimd deze stukken in te brengen, aldus belanghebbende.
      
    
    
      4.2.
      Het Hof stelt voorop dat een belanghebbende die gebruik maakt van zijn recht te worden gehoord ingevolge artikel 7:4, leden 2 en 4, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) recht heeft op inzage in de op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan dat horen en in beginsel ook op toezending op verzoek van die stukken, dit laatste eventueel tegen vergoeding van ten hoogste de kosten. Voorts is de heffingsambtenaar op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ verplicht alle gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van een onroerende zaak op verzoek aan een belanghebbende toe te zenden.
      
    
    
      4.3.
      Terecht is niet in geschil dat de grondstaffel in de bezwaar- en beroepsfase een op de zaak betrekking hebbend stuk was, dat de heffingsambtenaar voorafgaand aan het horen ter inzage had moeten leggen. Dat de heffingsambtenaar dit niet heeft gedaan, kan belanghebbende hem in (hoger) beroep evenwel niet tegenwerpen. Blijkens het hoorverslag heeft belanghebbende met de heffingsambtenaar afgesproken dat het goed was dat de heffingsambtenaar de grondstaffel in dat verslag zou opnemen. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende hiermee zijn standpunt dat de heffingsambtenaar in strijd met artikel 7:4 Awb of artikel 40 Wet WOZ zou hebben gehandeld in zoverre uitdrukkelijk en ondubbelzinnig prijsgegeven. Ook heeft de heffingsambtenaar artikel 8:42 Awb niet geschonden, nu hij de grondstaffel met het hoorverslag aan de Rechtbank heeft toegezonden.
      
    
    
      4.4.
      Wat betreft de in verband met de zogenaamde KOUDV-factoren aangebrachte correcties overweegt het Hof dat de heffingsambtenaar in bezwaar het taxatieverslag (digitaal) aan belanghebbende ter beschikking heeft gesteld en in beroep de tijdens die fase door taxateur [naam4] opgestelde taxatiematrix heeft ingebracht. Het Hof acht aannemelijk dat de heffingsambtenaar hiermee zowel in de bezwaar als beroepsfase steeds alle hem ter beschikking staande en ter onderbouwing van de vastgestelde waarde gehanteerde gegevens aan belanghebbende heeft verstrekt. Ook op die grond heeft de heffingsambtenaar zijn uit artikel 7:4 en artikel 8:42 Awb of artikel 40, lid 2, Wet WOZ voortvloeiende verplichtingen niet geschonden. 
      
      
        
          Waarde van de onroerende zaak
        
      
    
    
      4.5.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, zodat op de heffingsambtenaar de last rust aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, is onder meer van belang hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft gesteld en aan bewijs heeft aangedragen.
      
    
    
      4.7.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat per de waardepeildatum de vastgestelde waarde van € 306.000 niet te hoog is. Daarbij overweegt het Hof dat met name [adres1] 17 zeer goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak en steun biedt aan de juistheid van de vastgestelde waarde. [adres1] 17 heeft namelijk hetzelfde bouwjaar (1978) en dezelfde ligging (dezelfde straat), is net als de onroerende zaak een rijwoning en is qua onderhoudsstaat en bouwkundige kwaliteit goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof zelf ook erkend dat [adres1] 17 goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak. Dat de onroerende zaak meer gebruiksoppervlakte heeft dan [adres1] 17, komt naar het oordeel van het Hof voldoende tot uiting in de lagere woningwaarde per vierkante meter waarvan de heffingsambtenaar bij de onroerende zaak is uitgegaan.
      
    
    
      4.8.
      De door belanghebbende in hoger beroep ingebrachte taxatiematrix brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Deze matrix is gebaseerd op drie van de vijf door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten ( [adres1] 8, 15 en 17), waarbij overigens van dezelfde uitgangspunten is uitgegaan. Daarmee komt deze matrix in wezen neer op de stelling dat de andere twee vergelijkingsobjecten ( [adres2] 29 en [adres3] 51) ongeschikt zijn als vergelijkingsobjecten. Nu het Hof de vergelijking met deze objecten niet dragend acht voor zijn hiervoor in 4.7 gegeven oordeel dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, kan deze stelling belanghebbende niet baten.
      
    
    
      4.9.
      Ook belanghebbendes stelling dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de recente verkoop van een identiek pand, doet aan het voorgaande niet af. Voor zover belanghebbende hiermee doelt op de in zijn beroepschrift bij de Rechtbank aangehaalde verkoop van [adres1] 8, overweegt het Hof dat dit object minder goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak dan [adres1] 17. Voor het overige heeft belanghebbende niet gesteld welke identieke verkoop de heffingsambtenaar ten onrechte niet in de vergelijking zou hebben betrokken en staat het de heffingsambtenaar bovendien in beginsel vrij de door hem meest geschikt geachte vergelijkingsobjecten te selecteren.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. M.T.M. Hennevelt als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 maart 2022.
    
    
    
    
      	De raadsheer,
      De griffier is verhinderd de uitspraak	
      te ondertekenen.
    
    
    
    
      	(A.J.H. van Suilen)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 maart 2022
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 30 november 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:11118.