ECLI:NL:RBOVE:2022:1725, Rechtbank Overijssel, 14-06-2022, 9568707 \ CV EXPL  21-4974
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2022-06-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vordering tot ontruiming van sociale huurwoning. Ondanks dat verschillende tekortkoming vast zijn komen te staan, is de kantonrechter van oordeel dat die tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen. De tekortkomingen (waaronder prostitutie) hebben korte tijd geduurd en zijn direct na waarschuwing beëindigd. De verhuurder heeft onvoldoende gedaan om afspraken met de huurder of zijn bewindvoerder te maken en hem te wijzen op het gevolg van niet-nakoming. Dat geldt des te meer omdat de huurder een zwakbegaafde jongen is die niet altijd de gevolgen van zijn handelen inziet, maar die nu wel de hulp heeft die hij nodig heeft.

RECHTBANK OVERIJSSEL
    Team kanton en handelsrecht
    Zittingsplaats Zwolle
    
    
      Zaaknummer	: 9568707 \ CV EXPL  21-4974 
    
    
    
      
        Vonnis van 14 juni 2022 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting 
      
        WOONSTICHTING VECHTHORST,gevestigd te Nieuwleusen,
      eisende partij, hierna te noemen Vechthorst,
      gemachtigde: mr. S.J. Heijtlager
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        FIKARA BEWINDVOERING B.V., in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [betrokkene],gevestigd en kantoorhoudende te Hardenberg,
      gedaagde partij, hierna te noemen de bewindvoerder, respectievelijk [betrokkene] ,
      gemachtigden: mr. S.M. Carabain-Klomp en mr. M.E. Broekert,
      toevoegingsnummer: 2GH3691.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      In deze procedure is op 22 februari 2022 een tussenvonnis gewezen waarin is bepaald dat een mondelinge behandeling zou worden gehouden. Voor de mondelinge behandeling heeft Vechthorst aanvullende producties in het geding gebracht. Op 19 mei 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat daar is besproken.
      
    
    
      1.2.
      De kantonrechter heeft bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.
      
    
  
  
    
      2De beslissing samengevat
    Waar gaat deze zaak over?
    
      2.1.
      Deze zaak gaat over de vraag of de huurovereenkomst tussen Vechthorst en [betrokkene] moet worden ontbonden en [betrokkene] moet worden veroordeeld om zijn woning te ontruimen. Vechthorst vordert de ontbinding en ontruiming omdat [betrokkene] volgens Vechthorst is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Fikara is van mening dat de tekortkoming, gelet op de gevolgen die dat voor [betrokkene] met zich meebrengt, in dit geval niet gerechtvaardigd is.
      
      
      
        
          De beslissing
        
      
    
    
      2.2.
      De kantonrechter zal de huurovereenkomst niet ontbinden, omdat de tekortkomingen van [betrokkene] in de nakoming van de huurovereenkomst de ontbinding in dit geval niet rechtvaardigen. [betrokkene] hoeft de woning dus niet te verlaten. Vechthorst zal in de proceskosten worden veroordeeld. Deze beslissing zal in dit vonnis worden toegelicht.
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
      3.1.
      
        Vechthorst is een verhuurder van sociale huurwoningen. [betrokkene] is een jonge man van 28 jaar met LVB-problematiek en zwakbegaafdheid. [betrokkene] huurt sinds 
        13 december 2018 van Vechthorst een woning aan de [adres] in [plaats] . 
      
      
    
    
      3.2.
      In artikel 2 van de huurovereenkomst en in artikel 6 van de bijbehorende algemene huurvoorwaarden is onder meer het volgende bepaald.
      
      
        “(…)
        
          De bestemming van het gehuurde
        
        
          Artikel 2
        
        Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder (en leden van zijn gezin).
        (…)”
      
      
      
        “(…)
        6.3
        Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
      
      
      
        6.4
        Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (…)
      
      
      
        (…)
      
      
      
        6.6
        Huurder zal zich gedragen als een goed huurder en verplicht zich ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt, door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
      
      
      
        (…)
      
      
      
        6.10
        Het is niet toegestaan in of op het gehuurde of op het daarbij behorende terrein naar oordeel van verhuurder zodanig hinderlijke arbeid of handelingen te verrichten dat daardoor derden overlast ervaren.
        (…)”
      
      
    
    
      3.3.
      Op 20 december 2018 zijn de goederen van [betrokkene] vanwege zijn geestelijke of lichamelijke toestand onder bewind gesteld. Fikara is benoemd tot bewindvoerder.
      
    
    
      3.4.
      
        [betrokkene] heeft in mei 2021 op facebook een post geplaatst met foto’s waarop wapens te zien zijn.
      
    
    
      3.5.
      In juli 2021 heeft Vechthorst een brief ontvangen van de burgemeester van de [gemeente] . Daarin werd aan Vechthorst medegedeeld dat er op 26 mei 2021 in de woning van [betrokkene] een bestuurlijke controle is gehouden. Bij de controle bleek dat in de woning van sprake was van illegale prostitutie. Aan [betrokkene] zou een last onder dwangsom worden opgelegd indien hij de exploitatie van het escortbedrijf niet zou staken. 
      
    
    
      3.6.
      Vechthorst heeft ook van anonieme buurtbewoners meldingen ontvangen van overlast en gevoelens van onveiligheid. In maart, april en november 2021 werd melding gedaan van overlast door prostitutie, drugsgebruik en harde muziek. In december 2021 en maart 2022 werd door een (wel met naam genoemde) buurtbewoner melding gedaan van geluidsoverlast en stankoverlast.
      
    
    
      3.7.
      Na de bestuurlijke controle heeft [betrokkene] de illegale prostitutie in zijn woning gestaakt. De aangezegde last onder dwangsom is niet opgelegd.
      
    
    
      3.8.
      
        Vechthorst heeft op 21 juli 2021 met [betrokkene] gesproken over de situatie. Op 
        24 maart 2022 heeft Vechthorst een brief gestuurd aan [betrokkene] , waarna op 20 april 2022 weer een gesprek heeft plaatsgevonden waarin [betrokkene] is aangesproken op zijn gedrag.
      
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
      4.1.
      Vechthorst is van mening dat [betrokkene] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en vordert daarom ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis. Daarnaast vordert Vechthorst betaling van de huur tot de datum van ontbinding van de overeenkomst en een gebruiksvergoeding tot de datum van ontruiming, en veroordeling van Fikara in de proceskosten, de nakosten en de wettelijke rente daarover.
      
    
    
      4.2.
      Namens Fikara en [betrokkene] wordt – samengevat – aangevoerd dat de situatie van [betrokkene] is gewijzigd ten opzichte van de periode waarin [betrokkene] tekortschoot in zijn verplichtingen. [betrokkene] ontvangt hulp van professionele hulpverlening (Limor en Dimence) en die zal hij nodig blijven hebben. Als [betrokkene] op straat komt te staan, krijgt hij geen hulpverlening meer. Vanwege deze gevolgen voor [betrokkene] rechtvaardigt de tekortkoming in dit geval niet de ontbinding van de huurovereenkomst.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
      5.1.
      De kern van het geschil tussen partijen bestaat uit de vraag of de tekortkomingen van [betrokkene] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst van voldoende gewicht zijn om de door Vechthorst gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
      
      
        
          Toetsingskader
        
      
    
    
      5.2.
      Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn (ECLI:NL:HR:2018:1810).
      
      
        
          Tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst
        
      
    
    
      5.3.
      
        [betrokkene] heeft niet weersproken dat hij is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. [betrokkene] heeft erkend dat er prostitutie vanuit zijn woning heeft plaatsgevonden. Ook heeft hij erkend dat hij drugs heeft gebruikt en dat er sprake kan zijn geweest van geluidsoverlast door zijn muziek. Daarnaast heeft [betrokkene] erkend dat er, toen hij in Spanje was, een kennis in zijn huis heeft gewoond. Zij liet haar hond voor en achter het huis uit en veroorzaakte daarmee stankoverlast.
      
    
    
      5.4.
      
        [betrokkene] betwist wel dat op de foto’s dat hij op facebook gepost heeft, sprake is van verboden vuurwapens. [betrokkene] stelt dat dit luchtbuksen zijn. De politie heeft deze tijdens de controle gezien en niet in beslag genomen. Dat wordt door Vechthorst niet weersproken.
      
    
    
      5.5.
      Vast is komen te staan dat er sprake is geweest van prostitutie en overlast door muziek en stankoverlast door hondenpoep. De kantonrechter is van oordeel dat [betrokkene] daarmee toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dat is op zich ook niet in geschil tussen partijen. De vraag is of dat in dit geval ontbinding van de overeenkomst tot gevolg moet hebben. 
      
      
        
          Moet de huurovereenkomst worden ontbonden?
        
      
    
    
      5.6.
      
        De kantonrechter is van oordeel dat ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval niet gerechtvaardigd is. Daarbij neemt de kantonrechter ten eerste in aanmerking dat met name de prostitutie die [betrokkene] heeft toegelaten in de door hem gehuurde woning een ernstige tekortkoming is. Maar uit de stukken en uit wat is besproken op de mondelinge behandeling rijst veeleer het beeld van een kwetsbare jonge man van wie misbruik is gemaakt, dan van iemand die bewust en weloverwogen (voor persoonlijk financieel gewin) zijn woning beschikbaar heeft gesteld. Bovendien heeft de prostitutie slechts een beperkte tijd plaatsgevonden en heeft [betrokkene] die na de eerste waarschuwing direct beëindigd. De prostitutie is immers direct na de bestuurlijke controle gestaakt. De burgemeester heeft geen dwangsom of maatregel opgelegd. Ook is de woning niet gesloten.
        De stankoverlast door hondenpoep die werd veroorzaakt in de tijd dat [betrokkene] in Spanje was, is volgens [betrokkene] ook gestopt. De vriendin die dat veroorzaakte, is uit zijn woning vertrokken. Ook dat is door Vechthorst niet weersproken.
        Daarnaast weegt de kantonrechter mee dat de meldingen die Vechthorst heeft ontvangen, op één na, allemaal van anonieme melders komen, en sommige meldingen bovendien niet over [betrokkene] , maar over andere buurtbewoners gingen. [betrokkene] heeft ter zitting aangegeven zelf vrijwel nooit klachten te ontvangen. Met één buurman heeft hij wel problemen. Maar van de andere meldingen vraagt hij zich af waar die vandaan komen. In dat kader is ook van belang dat Vechthorst voordat zij deze procedure is begonnen slechts één keer met [betrokkene] een gesprek heeft gevoerd over de situatie, en dat was met [betrokkene] en zijn vader. Dat gesprek ging kennelijk niet over oplossingen of het maken van afspraken, maar over ontbinding of opzegging van de huurovereenkomst, reden waarom het gesprek in ieder geval ook met Fikara gevoerd had moeten worden. Niet gesteld of gebleken is dat Vechthorst met Fikara of met hulpverleners van [betrokkene] om de tafel heeft gezeten om naar een oplossing te zoeken of afspraken te maken. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Vechthorst daarmee de situatie op zijn beloop gelaten en niet voldoende getracht om nakoming door [betrokkene] van zijn verplichtingen te bewerkstelligen en hem op de gevolgen van zijn gedragingen te wijzen. Vechthorst heeft ook niet voldoende toe kunnen lichten waarom zij niet heeft geprobeerd om afspraken met [betrokkene] te maken. Dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst niet wist van zijn problematiek en van het beschermingsbewind en dat zij geen informatie kreeg van Dimence, is daarvoor onvoldoende omdat dat vrijwel onmiddellijk na het ondertekenen van de schriftelijke huurovereenkomst al anders was.
      
      
    
    
      5.7.
      
        Hoewel het belang van Vechthorst bij een veilige en leefbare woonomgeving en een signaalwerking duidelijk zijn, weegt haar belang in dit geval niet op tegen het grote belang van [betrokkene] om in de woning te kunnen blijven wonen. De stelling van Vechthorst dat het de verantwoordelijkheid van [betrokkene] is wie hij in de woning toelaat, is juist. Maar de stelling van de zijde van Fikara en [betrokkene] dat [betrokkene] niet de gevolgen van zijn gedragingen inziet en dat hij juist daarvoor hulp nodig heeft (en op dit moment ook krijgt), legt naar het oordeel van de kantonrechter meer gewicht in de schaal. Vechthorst wil logischerwijze een grens stellen in een buurt die kennelijk wel meer problemen kent. Echter, ter zitting gaf zowel de hulpverlener van [betrokkene] als [betrokkene] zelf aan dat het op dit moment juist de goede kant op gaat met [betrokkene] . Voldoende onderbouwd is dat wanneer [betrokkene] de woning moet verlaten, hij geen woning en zelfs geen postadres in de gemeente meer zal hebben en daardoor ook geen professionele hulp meer zal kunnen krijgen. Voor zover Vechthorst stelt dat [betrokkene] bij een vriend zou kunnen verblijven, geldt dat - nog los van de zorgen die de hulpverlening over een dergelijke woonsituatie heeft voor het welzijn van [betrokkene] - door [betrokkene] voldoende is toegelicht dat er weer nieuwe problemen kunnen ontstaan voor die vriend (m.b.t. zijn verhuurder en zijn uitkering) als [betrokkene] zich op het adres van die vriend zou inschrijven. De belangen van [betrokkene] wegen daarom naar het oordeel van de kantonrechter in dit geval zwaarder dan de belangen van Vechthorst.
        Er is, zoals Vechthorst stelt, inderdaad geen garantie dat er geen situaties meer zullen ontstaan waarbij gedragingen van [betrokkene] problemen opleveren. Vechthorst zal in dit geval echter meer moeten doen om ervoor te (proberen te) zorgen dat [betrokkene] in de woning kan blijven wonen zonder overlast te veroorzaken en om tot afspraken te komen waarvan de gevolgen van niet-nakoming ervan voor [betrokkene] voldoende duidelijk zijn.
      
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      5.8.
      Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel is dat ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval niet gerechtvaardigd is. De vorderingen van Vechthorst zullen dan ook worden afgewezen.
      
      
        
          De proceskosten
        
      
    
    
      5.9.
      Vechthorst wordt in deze procedure in het ongelijk gesteld. Zij wordt daarom veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van Fikara. Deze worden tot op heden begroot op € 374,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 187,00).
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    De kantonrechter
    
    
      6.1.
      wijst de vordering van Vechthorst af;
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt Vechthorst in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van Fikara begroot op € 374,00.
      
      
      Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2022. (SB)