ECLI:NL:RBAMS:2022:2893, Rechtbank Amsterdam, 01-06-2022, C/13/711531 / HA ZA 21-1096
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-06-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht

Samenvatting: Een Amsterdams stel krijgt geen 50.000 euro terug van het aankoopbedrag van hun vorig jaar gekochte woning.

vonnis
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/13/711531 / HA ZA 21-1096
    
    
    
      
        Vonnis van 1 juni 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser] ,
    
      	wonende te [woonplaats] ,
      2.	[eiseres],
      	wonende te [woonplaats] ,
      eisers,
      advocaat mr. S. Velthuizen te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. J.A.M. van de Sande te Rijswijk.
    
    
    
    
      Eisers zullen hierna gezamenlijk in mannelijk enkelvoud [eisers] en ieder afzonderlijk [eiser] en [eiseres] worden genoemd. Gedaagde zal hierna [gedaagde] worden genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding van 14 december 2021, met producties,
        - de conclusie van antwoord, met producties,
        - het tussenvonnis van 16 maart 2022, waarin een comparitie van partijen is gelast, 
        - het verkorte proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 14 april 2021, met de daarin genoemde procestukken. 
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [gedaagde] was eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de begane grond met tuin en berging, staande en gelegen aan de [adres] (hierna: de woning). In februari 2021 heeft [gedaagde] de woning via makelaarskantoor B2 Makelaars (hierna: de verkopend makelaar) voor een bedrag van € 385.000,00 te koop aangeboden. De woning had bij de verkoop een woonoppervlak van ongeveer 56 m² [gedaagde] .
      
    
    
      2.2.
      
        [eisers] heeft met de verkopend makelaar een afspraak voor de bezichtiging van de woning op 3 maart 2021 gemaakt. In een e-mail van 25 februari 2021 heeft de verkopend makelaar aan [eisers] de afspraak bevestigd. In deze e-mail stond onder meer het volgende: 
      
      
        “Vanwege de grote belangstelling gaan wij deze woning verkopen op inschrijving. U kunt een eenmalig uiterste bod uitbrengen op deze woning voor dinsdag 12 maart 2021/ 12:00 uur (dit kan via een mail of via onze website )
      
      
      
        Hierbij sturen wij u alvast de LINK naar alle stukken van deze woning.”
      
      
    
    
      2.3.
      De link in voormelde e-mail gaf toegang tot de digitale map "Verkoopmap [adres] ", met daarin de submap "Verbouwing mogelijkheden”. Laatstgenoemde map bevatte diverse rapporten van deskundigen inzake de mogelijkheid tot het uitbouwen van de woning gecombineerd met het aanleggen van een souterrain (kelderbouw), waaronder bouwtekeningen van een architect, offertes van diverse in kelderbouw gespecialiseerde aannemers, van een constructiebureau, een geohydrologisch bodemrapport en offertes van diverse bodemdeskundigen. Door deze verbouwing zou het woonoppervlak van de woning kunnen worden vergroot naar ongeveer 100 m². Daarnaast bevatte deze map een tweetal notulen van vergaderingen van de Vereniging van eigenaren [VvE] (hierna: de VvE) waarin verzoeken van andere eigenaren in het appartementencomplex om toestemming voor het uitbouwen van hun woningen aan de orde waren geweest. Bij de bouwtekeningen van de architect zaten onder meer de navolgende tekeningen van de woning met (mogelijke) uitbouw en souterrain.
      
      
      
        
          
        
      
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        [eisers] werd bij de koop bijgestaan door een makelaar van het kantoor [makelaar] (hierna: de aankopend makelaar). Bij e-mail van 9 maart 2021 heeft de aankopend makelaar namens [eisers] het volgende aan de verkopend makelaar van [gedaagde] meegedeeld:
      
      
        “Namens mijn cliënten [eiser] & [eiseres] mag ik een eenmalig voorstel uitbrengen op de [adres] onder de navolgende voorwaarden en condities:
      
      
      
        - Koopsom € 485.000,- k.k.;
        - Voorbehoud financiering 3 weken na tekenen koopakte tot een bedrag van € 300.000,-
        - Waarborgsom/bankgarantie, 10% van koopsom, 4 weken na tekenen koopakte;
        - Oplevering in per september is geen probleem;
        - Notariskeuze koper, notaris te Amsterdam;
      
      
      
        Onze cliënt is financieel gecheckt en de financiering is geen probleem. Voor [eiser] en [eiseres] is dit hun droomhuis! Zij zien zichzelf hier graag wonen en hebben ook vandaag een kaartje bezorgd bij de verkoper.”
      
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] heeft het voormelde bod van [eisers] aanvaard, waarna partijen op 17 maart 2021 de koopovereenkomst hebben ondertekend (hierna: de koopovereenkomst). De koopovereenkomst vermeldt, voor zover hier van belang, het volgende:
      
      
        “Algemene Bepalingen
        (...)
        7.  De aflevering (feitelijke levering) van de gebruikseenheid alsmede van de eventueel meeverkochte roerende zaken vindt plaats bij het ondertekenen van de leveringsakte, in de feitelijke staat waarin de gebruikseenheid en/of de roerende zaken zich dan bevinden, met dien verstande dat deze staat, anders dan door toedoen van koper, niet minder mag zijn dan de staat waarin de gebruikseenheid en de eventueel meeverkochte roerende zaken zich heden bevinden, behoudens normale slijtage. (…).”
      
      
    
    
      2.6.
      Op 27 en 28 maart 2021 hebben [eisers] en [gedaagde] via WhatsApp met elkaar gecorrespondeerd, daarbij is, voor zover hier van belang, het volgende over en weer meegedeeld:
      
      
        “ [gedaagde] : Hoi [eiser] , ik had je VM gehoord. Officieel mag ik je geloof nog niet helemaal 100% feliciteren, maar dat is het natuurlijk wel al een beetje dus bij deze! Wat leuk te horen dat jullie met de plannen verder willen, ik kreeg al het idee uit jullie kaartje te lezen (…). Natuurlijk wil ik jullie daar verder bij helpen, volgend weekend is Pasen en zijn we een lang weekend weg maar wat zeg je van het weekend erop met een borrel erbij? Zaterdag of Zondag is voor onze beide prima.
      
      
      
        
          [eisers] : Hoi [gedaagde] , dank voor je attente berichtje (…). Wat fijn dat je ons wil helpen en nogmaals super dat jullie alle moeite hebben genomen alle tekeningen offertes e.d. ook te delen. Zaterdag 10 april is helemaal goed wat ons betreft (…) 
      
      
      
        
          [gedaagde] : Hoi [eiser] , geen probleem, de tekeningen ‘horen’ ook bij het huis vinden wij. (…)”
      
      
    
    
      2.7.
      Bij e-mail van 11 april 2021 heeft [gedaagde] aan [eisers] de contactgegevens van een kelderbouwer, een architect en aannemer doorgegeven. Verder bevatte die e-mail als bijlage een tekening en vergunningaanvraag van een ander project dat recent door de kelderbouwer was uitgevoerd. 
      
    
    
      2.8.
      
        [eisers] heeft bij de gemeente Amsterdam een omgevingsvergunning aangevraagd voor het vergroten van de woning door middel van een uitbouw met een souterrain. Bij e-mail van 12 juli 2021 heeft de gemeente Amsterdam daarop als volgt gereageerd:
      
      
        “Bij deze informeren wij u over de eerste beoordeling en het vervolg van uw aanvraag.
      
      
      
        
          Eerste beoordeling
        
        Uw aanvraag is in strijd met het bestemmingsplan. Ter plaatse zijn alleen vergunningsvrije uitbouwen toegestaan. Om te beoordelen of wij af willen wijken is uw bouwplan getoetst aan het afwijkingsbeleid “Uitvoeringsrichtlijn Kruimelgevallen” vastgesteld 21 januari 2020. 
      
      
      
        Uw bouwplan voldoet niet aan het beleid. Er zijn alleen kelders onder uitbouwen toegestaan als (onder andere):
      
      
      
        • er een kelder onder het hoofdgebouw zit;
        • de gezamelijke diepte van de uitbouw en kelder (horizontaal gezien) niet meer is dan 4 meter. Dus bijvoorbeeld kelder 2 meter diep, en een uitbouw hierop van 2 meter diep.
      
      
      
        Uw bouwplan voldoet hier niet aan. Er is geen bestaande kelder en de diepte is te [gedaagde] . Daarnaast is de kans klein dat bij planaanpassing van de diepte er nog een bruikbare kelder overblijft.
      
      
      
        Er kan wel een vergunningsvrije uitbouw worden gemaakt.
      
      
      
        
          Vervolg
        
        U kunt het project niet aanpassen om te voldoen aan het beleid. Wij kunnen uw aanvraag afwijzen, of u kunt de aanvraag intrekken. Als u de aanvraag intrekt voor 14 juli krijgt u nog korting op de kosten (leges).”
      
      
    
    
      2.9.
      Naar aanleiding van voormelde e-mail van de gemeente Amsterdam heeft [eisers] telefonisch contact opgenomen met [gedaagde] . In aansluiting daarop heeft [eisers] bij e-mail van 15 juli 2021 aan [gedaagde] meegedeeld dat hij bij de koop is beïnvloed door de mogelijkheid om de woning te verbouwen naar een oppervlakte van circa 100 m2 en dat die mogelijkheid de voornaamste reden is geweest om een bedrag van € 100.000,00 boven de vraagprijs te bieden. Verder is daarin meegedeeld dat nu de beoogde uitbreiding niet kan worden gerealiseerd er teveel per vierkante meter voor de woning is betaald en dat een korting op de koopprijs van 7%, zijnde € 33.950,00, daarom een rechtvaardig bedrag lijkt.   
      
    
    
      2.10.
      Bij e-mail van 21 juli 2021 heeft de verkopend makelaar aan [eisers] meegedeeld dat door [gedaagde] “nooit de illusie is gewekt dat er reeds een vergunning” voor de verbouwing is verstrekt of zal worden verstrekt en is aansprakelijkheid van de hand gewezen. 
      
    
    
      2.11.
      Bij e-mail van 28 juli 2021 heeft [eisers] aan [gedaagde] meegedeeld dat hij zich juridisch heeft laten adviseren en dat de juridisch adviseur had geadviseerd dat hier sprake is van wederzijdse dwaling en dat een compensatie voor het als gevolg daarvan door [eisers] geleden nadeel daarom redelijk is. Aan [gedaagde] is daarom gevraagd het door [eisers] in de e-mail van 15 juli 2021 gedane voorstel in heroverweging te nemen.
      
    
    
      2.12.
      In een e-mail van 3 augustus 2021 heeft de verkopend makelaar aan [eisers] meegedeeld dat het beroep op wederzijdse dwaling niet slaagt, onder meer omdat [gedaagde] niet wist en ook niet hoefde te begrijpen dat door [eisers] bij het sluiten van de koopovereenkomst van een onjuiste veronderstelling is uitgegaan. 
      
    
    
      2.13.
      Bij e-mail van 13 augustus 2021 heeft de verkopend makelaar namens [gedaagde] het beroep op dwaling opnieuw afgewezen, maar is aan [eisers] wel aangeboden om de hele koop te ontbinden.
      
    
    
      2.14.
      In een e-mail van 16 augustus 2021 heeft mr. J. de Jonge namens [eisers] aan de verkopend makelaar meegedeeld dat [eisers] niet voor vernietiging van de koopovereenkomst kiest maar voor opheffing van het geleden nadeel. Verder is in die e-mail het voorstel gedaan dat als [gedaagde] niet ingaat op het door [eisers] gedane minnelijke voorstel, het transport bij de notaris doorgaat zoals gepland en dat het voorgestelde schikkingsbedrag bij de notaris in depot blijft totdat door de rechter een definitief oordeel is gegeven.  
      
    
    
      2.15.
      Bij e-mail van 17 augustus 2021 heeft mr. De Jonge aan de betrokken notaris meegedeeld dat het op 18 augustus 2021 geplande transport van de woning door kan gaan, maar wel onder het voorbehoud dat [gedaagde] nadien in rechte kan worden betrokken om de door [eisers] geleden schade vergoed te krijgen.     
      
    
    
      2.16.
      Bij notariële akte van 18 augustus 2021 is de woning door [gedaagde] aan [eisers] geleverd, tegen betaling door [eisers] van het bedrag van € 485.000,00. In de notariële akte is geen voorbehoud opgenomen inzake het door [eisers] aan [gedaagde] verschuldigde bedrag. 
      
    
    
      2.17.
      In een e-mail van 7 februari 2022 heeft een medewerker van de verkopend makelaar het volgende verklaard:
      
      
        “Tijdens de bezichtigingen is er met de kopers gesproken over de mogelijke onderkeldering.
      
      
      
        Hierbij is verteld aan de kopers, dat er ,voor een onderkeldering, toestemming van de
        vereniging van eigenaren is met als hoofdvoorwaarde voor deze toestemming een
        vergunning van de gemeente voor deze onderkeldering.
        Daarbij is ook verteld aan de kopers dat een onderkeldering vergunningsplichtig is en dat de eventuele onderkeldering wel een vergunning van de gemeente behoeft.”
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        [eisers] vordert  samengevat - voor zoveel mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
      
      
        I . 	voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst, primair, onder invloed van dwaling is gesloten, dan wel, subsidiair, onder invloed van wederzijdse dwaling is gesloten en voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst (partieel) vernietigbaar is, maar dat (partiële) vernietiging achterwege kan blijven vanwege het beroep door [eisers] op nadeelsopheffing, 
      
      
      
        II. 	[gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het vonnis uit hoofde van nadeelsopheffing aan [eisers] een bedrag van € 50.242,50 te voldoen, althans een in goede justitie door de rechtbank te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening,
      
      
      
        III. 	meer subsidiair: de koopovereenkomst te wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden, in die zin dat de koopsom wordt verminderd en [gedaagde] uit hoofde hiervan wordt veroordeeld tot terugbetaling van een bedrag van € 50.242,50, althans een in goede justitie bedrag door de rechtbank te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, dan wel de koopovereenkomst gedeeltelijk op grond van onvoorziene omstandigheden te ontbinden, met een vermindering van de koopsom tot gevolg, en [gedaagde] uit hoofde hiervan te veroordelen tot terugbetaling van een bedrag van € 50.242,50, althans een in goede justitie door de rechtbank te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding;
      
      
      
        IV. 	[gedaagde] te veroordelen tot een betaling van een bedrag van € 1.277,43 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
      
      
      
        V. 	[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, alsmede in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de dagtekening van het vonnis.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    Dwaling
    
      4.1.
      
        [eisers] beroept zich ter onderbouwing van zijn vorderingen primair op artikel 6:228, eerste lid, sub a, van het Burgerlijk Wetboek (BW). Op grond van artikel 6:228 lid 1, eerste lid, aanhef en sub a, BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar indien de dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten.  
      
    
    
      4.2.
      Ter onderbouwing van zijn beroep op dwaling stelt [eisers] dat de door [gedaagde] bij de verkoop verstrekte rapporten over de mogelijkheid tot uitbouw van de woning met een souterrain/ kelder en de door [gedaagde] en de verkopend makelaar gedane mededelingen, hem ervan hebben overtuigd dat de bouw van een kelder een optie was en dat dit mede de hoogte van het bod op de woning heeft bepaald. [eisers] stelt dat hij als koper aldus door [gedaagde] op het verkeerde been is gezet en dat hij de koopovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarde zou hebben gesloten, indien hij van tevoren op de hoogte was geweest van het feit dat de bouw van een kelder onmogelijk is. Verder stelt [eisers] dat [gedaagde] ook wist, althans heeft begrepen of had moeten begrijpen, dat de mogelijkheid tot bouw van een kelder voor [eisers] van beslissende betekenis is geweest bij de overbieding op de woning. Niet alleen zijn de uitbreidingmogelijkheden van woonoppervlak besproken, maar ook door middel van het kaartje dat door [eisers] bij [gedaagde] in de bus is gedaan. [gedaagde] heeft in reactie daarop betwist dat door hem of de verkopend makelaar is gesuggereerd, toegezegd of gegarandeerd dat de bouw van de kelder op grond van de gemeentelijke regelgeving zou zijn toegestaan en dat daarvoor door de gemeente Amsterdam een vergunning zou worden gegeven.
      
    
    
      4.3.
      Bij de beoordeling wordt voorop gesteld dat rechtbank uit de overgelegde stukken en het ter zitting verhandelde begrijpt dat de gestelde dwaling alleen ziet op de mogelijkheid om een kelder onder de beoogde aanbouw te realiseren en dat het verder uitbouwen van de beganegrondverdieping ter plaatse wel mogelijk is. Op zich is niet onaannemelijk dat de informatie die [gedaagde] bij de verkoop over de mogelijkheid tot verbouwing van de woning aan [eisers] ter beschikking heeft gesteld, [eisers] op het idee zal hebben gebracht om na de koop aan de woning onder de aan te bouwen uitbouw ook een kelder te realiseren. [eisers] heeft tegenover de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] echter onvoldoende onderbouwd dat, voor zover hij bij de koop heeft gedwaald over de mogelijkheid van een kelder onder de te bouwen uitbouw, die dwaling is te wijten aan een inlichting van [gedaagde] . Van belang daarvoor is allereerst, zoals door [gedaagde] aangevoerd, dat uit de door [gedaagde] verstrekte rapporten over de mogelijke aanleg van een kelder niet blijkt dat daarin enige garantie is gegeven dat de bouw van een kelder onder een uitbouw door de gemeente Amsterdam zal worden toegestaan. In die rapporten is op verschillende plaatsen juist vermeld, zoals door [gedaagde] aangevoerd, dat om de werkzaamheden uit te kunnen voeren een omgevingsvergunning van de gemeente is vereist. Enige zekerheid over het verstrekken van die omgevingsvergunning is in die rapporten niet gegeven. Evenmin blijkt uit die rapporten dat is onderzocht of het bouwplan voldoet aan het ter plaatse geldende bestemmingsplan of de daarbij gehanteerde beleidsregels. Daarnaast heeft ook de verkopend makelaar verklaard dat hij [eisers] tijdens de bezichtiging van de woning erop heeft gewezen dat voor het bouwen van een kelder een omgevingsvergunning is vereist. Uit de verklaring van de verkopend makelaar blijkt niet dat daarbij enige zekerheid of verwachting over het verkrijgen van die vergunning aan [eisers] is gegeven. Het was dan ook aan [eisers] om voorafgaande aan de koop te onderzoeken of de bouw van een kelder onder de beoogde uitbouw daadwerkelijk mogelijk was. Hij mocht er dus niet zonder meer ervan uitgaan dat een omgevingsvergunning voor een kelder wel zou worden verleend.  
      
    
    
      4.4.
      Verder blijkt, anders dan door [eisers] gesteld, uit de door [gedaagde] aan [eisers] verstrekte notulen van VvE-vergaderingen van 22 november 2017 en 20 juni 2019, niet dat de VvE al akkoord was met de bouw van een kelder onder een aanbouw aan de woning. Uit die notulen blijkt allereerst niet dat [gedaagde] een dergelijk bouwplan aan de VvE ter goedkeuring heeft voorgelegd. Verder blijkt daar ook niet uit, voor zover in die vergaderingen bouwplannen van andere appartementseigenaren zijn besproken, dat die betrekking hadden op de bouw van een kelder onder een woning in het appartementencomplex. Uit voormelde notulen blijkt slechts dat door de VvE in het algemeen is besloten akkoord te gaan met de bouw van souterrains aan de tuinzijden van appartementen, mits er een omgevingsvergunning is afgegeven. De aanleg van kelders onder dergelijke aanbouwen wordt niet in die notulen genoemd. Bovendien blijkt uit die notulen dat de VvE als voorwaarde voor haar instemming heeft gesteld dat er geen zwaarwegende bezwaren van ander eigenaren dienen te zijn en dat als de eigenaren er niet uitkomen, er geen toestemming wordt verleend. Dat de VvE aan [eisers] toestemming voor de bouw van een aanbouw met kelder was verleend of zou verlenen, stond ten tijde van de koop dus nog allerminst vast.          
      
    
    
      4.5.
      Voorts heeft [eisers] onvoldoende onderbouwd dat het voor [gedaagde] bij het sluiten van de koopovereenkomst kenbaar is geweest dat de bouw van een kelder voor [eisers] van doorslaggevende betekenis was om een bedrag van € 100.000,00 boven de vraagprijs te bieden. Uit de verklaring van de verkopend makelaar blijkt weliswaar dat [eisers] tijdens de bezichtiging heeft gevraagd naar de mogelijkheid van onderkeldering, maar bij het bod dat [eisers] daarna op de woning heeft gedaan is niet vermeld dat voor de hoogte hiervan de mogelijkheid van onderkeldering beslissend is geweest. Evenmin is dit tot uitdrukking gebracht in de koopovereenkomst die partijen nadien hebben gesloten. Ook het kaartje dat [eisers] bij [gedaagde] in de bus zou hebben gedaan, maakt het voorgaande niet anders. Allereerst is van belang dat niet meer valt vast te stellen wat [eisers] daarop precies aan [gedaagde] heeft meegedeeld. Verder kan uit de reactie van [gedaagde] op dat kaartje slechts worden afgeleid dat door [eisers] is gemeld dat hij verder wilde met de bouwplannen die [gedaagde] had laten maken, maar niet dat die bouwplannen, en dus ook de mogelijk tot bouwen van een kelder, van belang zijn geweest voor de hoogte van het bod dat door [eisers] op de woning is gedaan. Daar komt bij dat [gedaagde] onbetwist heeft gesteld dat korte tijd na de verkoop van de woning aan [eisers] in dezelfde straat een woning is verkocht voor ongeveer dezelfde prijs per vierkante meter en dat de prijs die [eisers] voor de woning heeft betaald op dat moment marktconform was. 
      
    
    
      4.6.
      Uit een ander blijkt onvoldoende dat de aan [eisers] verstrekte informatie inzake de verbouwingsmogelijkheid van de woning van wezenlijke invloed zijn geweest voor de hoogte van het bod op de woning en dat als bij [eisers] bekend zou zijn geweest dat de bouw van een kelder onder een aanbouw niet mogelijk is, dat dan een lager bedrag op de woning zou zijn geboden.	Geoordeeld wordt daarom dat [eisers] onvoldoende heeft onderbouwd dat de koopovereenkomst als gevolg van een onjuiste voorstelling van zaken van de kant van [gedaagde] tot stand is gekomen. Het beroep op dwaling slaagt daarmee niet. 
      
      
        
          Wederzijdse dwaling. 
        
      
    
    
      4.7.
      Subsidiair doet [eisers] een beroep op wederzijdse dwaling. De partij die zich ter vernietiging van een overeenkomst op wederzijdse dwaling (artikel 6:228, eerste lid, sub c, BW) beroept, dient te stellen en eventueel bewijzen dat is voldaan aan de vereisten dat de overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling, dat deze bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, en dat de wederpartij van dezelfde onjuiste veronderstelling is uitgegaan als de dwalende. Het is aan diens wederpartij om te stellen en eventueel bewijzen dat zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor de overeenkomst niet zou sluiten.
      
    
    
      4.8.
      Nu hiervoor is geoordeeld dat [eisers] onvoldoende heeft onderbouwd dat de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, slaagt ook diens beroep op wederzijdse dwaling niet. [gedaagde] heeft ter terechtzitting desgevraagd verklaard dat hij ten tijde van de verkoop van de woning nog niet toegekomen was aan het aanvragen van een bouwvergunning of het inwinnen van informatie daarover; hij had eerst de kosten van een verbouwing onderzocht. [gedaagde] stelt dat hij toen vanwege de geschatte verbouwingskosten van verdere actie heeft afgezien, dat hij zich ervan bewust was dat de mogelijkheid bestond dat de vergunningsaanvraag zou kunnen worden afgewezen en dat hij er niet van op de hoogte was of op grond van het bestemmingsplan kelderbouw mogelijk was. Door [eisers] zijn geen feiten gesteld of gegevens overlegd waaruit blijkt dat deze verklaring van [gedaagde] onjuist is. Daarmee staat ook niet vast dat [gedaagde] heeft gedwaald over de mogelijkheid van de bouw van een kelder onder een aanbouw.   
      
      
        
          Onvoorziene omstandigheden
        
      
    
    
      4.9.
      Meer subsidiair heeft [eisers] wijziging dan wel gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst gevorderd op grond van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW. Voor een geslaagd beroep op artikel 6:258 BW is vereist dat de onvoorziene omstandigheid van dien aard is dat de wederpartij geen ongewijzigde instandhouding van de contractuele rechtsverhouding mag verwachten. Daaraan zal niet spoedig voldaan zijn: redelijkheid en billijkheid vereisen immers in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord en laten afwijking daarvan slechts bij hoge uitzondering toe. Daaruit volgt dat de rechter terughoudendheid moet betrachten ten aanzien van de aanvaarding van een beroep op onvoorziene omstandigheid. 
      
    
    
      4.10.
      Overwogen wordt dat, zoals door [gedaagde] aangevoerd, [eisers] de woning heeft gekocht in de staat waarin deze zich bevond (zie 2.5), dus zonder nog te bouwen souterrain of kelder. In de koopovereenkomst worden de mogelijkheid van de bouw van een souterrain of kelder aan de woning of de door [gedaagde] aan [eisers] ter beschikking gestelde informatie daarover in het geheel niet genoemd. Deze aspecten maakten dus geen onderdeel uit van de koopovereenkomst. Zoals overwogen heeft [eisers] onvoldoende onderbouwd dat hij de koopovereenkomst niet had gesloten indien hij had geweten dat onder de uitbouw geen kelder zou kunnen worden gerealiseerd. Dat hij ook geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid de koopovereenkomst te ontbinden toen eenmaal duidelijk was dat een kelder niet zou worden vergund, baat [eisers] hierbij evenmin. Gelet op dit alles ziet de rechtbank onvoldoende grond voor het oordeel dat de omstandigheid dat [eisers] geen kelder kan bouwen, van dien aard is dat [gedaagde] geen ongewijzigde instandhouding van de koopovereenkomst mag verwachten. 
      
    
    
      4.11.
      Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van [eisers] dienen te worden afgewezen. 
      
    
    
      4.12.
      
        
          [eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden tot op heden begroot op:
        - griffierecht		                 €	   952,00
        - salaris advocaat		2.228,00 (2 punten × tarief € 1.114,00)
        Totaal		     € 	3.180,00
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 3.180,00,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eisers] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. K.M. van Hassel, rechter, bijgestaan door mr. P.J. van Vliet, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2022.
      
    
  
  
    type: PJvV
    coll: