ECLI:NL:RBAMS:2022:2212, Rechtbank Amsterdam, 20-04-2022, C/13/702952 / HA ZA 21-533
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-04-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Notarissen blijven aansprakelijk voor schade in hoofdzaak. Vorderingen in vrijwaring afgewezen. Geen sprake van onrechtmatige daad en ook geen ongerechtvaardigde verrijking.

vonnis
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/13/702952 / HA ZA 21-533
    
    
    
      
        Vonnis van 20 april 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] ,
    wonende te [woonplaats 1] ,
    2.	[eiser 2],
    wonende te [woonplaats 2] ,
    3.	[eiser 3],
    wonende te [woonplaats 1] ,
    4.	[eiser 4],
    
      wonende te [woonplaats 3] ,
      eisers,
      advocaat mr. F.J.T.A. Werners te Amsterdam.
    
    
    
      tegen
    
    
    1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        JARDINERS III B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
    
    2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        HARVEST VASTGOED VI B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
    
    3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        FAIR DINKUM INVESTMENTS B.V.,
      gevestigd te Rotterdam,
      gedaagden,
      advocaat mr. H.M. Giezen te Amsterdam.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser 1] , [eiser 2] , [eiser 3] en [eiser 4] (tezamen: de Notarissen) en Jardiners, Harvest en Fair Dinkum (tezamen: de Kopers) genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het vonnis van 28 april 2021 in de hoofdzaak met rolnummer C/13/698093 / HA ZA 21-210, waarbij het de Notarissen is toegestaan om de Kopers in vrijwaring op te roepen
        
        
          de dagvaarding van 27 mei 2021, met producties 1 t/m 7,
        
        
          de conclusie van antwoord, met producties 1 t/m 15, waarvan productie 4 ontbreekt,
        
        
          het tussenvonnis van 27 oktober 2021, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
        
        
          de akte van de zijde van de Notarissen, met producties 8 t/m 10,
        
        
          het vonnis van 23 februari 2022 in de hoofdzaak, waarbij [eiser 1] en [eiser 2] zijn veroordeeld tot vergoeding van de door de heer [naam 1] geleden schade,
        
        
          de akte van de zijde van de Kopers, met productie 16,
        
        
          het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 8 maart 2022. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      De heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ) is een gepensioneerd particulier die, al dan niet via zijn vennootschappen, in bedrijven investeert door middel van het verstrekken van leningen.
      
    
    
      2.2.
      
        [naam 1] was tot 1 augustus 2017, eerst via zijn persoonlijke holding, later als natuurlijk persoon, commanditair vennoot in de commanditaire vennootschap Zonnewijser Vastgoed C.V. (hierna: Zonnewijser).
      
    
    
      2.3.
      Bij de oprichting van Zonnewijser in 2013 was de samenstelling als volgt: - Millvest Beheer I B.V., van wie de heer [naam 2] (hierna: [naam 2] )samen met de heer [naam 3] (indirect) bestuurders zijn, (thans Zonnewijser Beheer B.V.), beherend vennoot;
      - Fair Dinkum, commanditaire vennoot;
      - Holding Harvest Vastgoed B.V., commanditaire vennoot;
      - [naam bedrijf] B.V., commanditaire vennoot, voor 50% van het vennootschapsvermogen;
      - Millten Holding B.V., van wie [naam 2] (indirect bestuurder is), commanditaire vennoot.
      
    
    
      2.4.
      Jardiners is enig aandeelhouder van Sundial Participations B.V., een bedrijf waar [naam 2] via zijn bedrijf Millcap B.V. bestuurder van is. Via Millcap B.V. is [naam 2] ook eigenaar en bestuurder van Jardiners. [naam 2] is verder als ultimate beneficial owner betrokken bij Zonnewijser Beheer B.V. (voorheen Millvest Beheer I B.V.) en Millten Holding B.V.
      
    
    
      2.5.
      Harvest houdt zich bezig met de handel in registergoederen en staat statutair ingeschreven op hetzelfde adres als Jardiners aan de [adres 1] . De aan Harvest gelieerde entiteiten Harvest Vastgoed B.V. en Holding Harvest Vastgoed B.V., waren als commanditaire vennoten verbonden aan de Zonnewijser.
      
    
    
      2.6.
      Fair Dinkum is een (investerings)bedrijf.
    
    
      2.7.
      Zonnewijser heeft na oprichting het pand “De Zonnewijser” aan de [adres 2] gekocht. De totale koopsom van de twee panden tezamen bedroeg in 2013 circa € 7.135.000 k.k. 
      
    
    
      2.8.
      Bij e-mail van 9 juni 2017 heeft [naam 2] onder meer het volgende aan [naam 1] geschreven:
      
      
        “Hierbij uiteenzetting van hetgeen we bespraken, vernemen graag of dit correct verwoord is:
        - Overname 50% van je aandelen in de Zonnewijser voor het totaalbedrag van € 2.000.000 k.k.
        - Eerste hypotheek Odeon Singapore mogelijk verhogen naar € 8.250.000
        - Eerste hypotheek Odeon Singapore mogelijk nogmaals met € 2.000.000 verhogen, naar €10.250.000, ten behoeve van herontwikkeling, mits vennoten ook zelf € 1.000.000 inbrengen
      
      
      
        Kan je ons je ideeën voorleggen, aangaande:
        - Voorwaarde hypotheek (rente, minimale looptijd en boete bij vervroegde aflossing);
        - Winstdeel in geval van verkoop geheel aan derden en voor welke termijn dat geldt”
      
      
    
    
      2.9.
      
        Bij e-mail van 5 juli 2017 heeft [naam 2] onder meer het volgende aan [eiser 1] geschreven:
        
          “Inzake de Zonnewijser C.V., het volgende:
        Voor het einde van de maand (Juli, bij voorkeur maandag 31 juli), kopen we (de vennoten) de aandelen van vennoot [naam 1] (50%)Koopsom is €2.000.000 k.k. 
        	(…)
        
          [naam 1] verkrijgt na de verkoop, het recht op een winstdeel van 10% van het bedrag boven een koopsom van 14miok.k. indien het geheel aan derden wordt verkocht. Dit winstrecht/-deel loopt t/m 31/12/2020.”
      
      
    
    
      2.10.
      Bij e-mail van 17 juli 2017 heeft [eiser 4] een concept-akte aan de heer [naam 4] met [naam 2] in de CC gestuurd en gevraagd of het concept ook aan de andere partijen mag worden gemaild. 
    
    
      2.11.
      Bij e-mail van 24 juli 2017 heeft [eiser 4] onder meer het volgende aan [naam 2] , met in de CC de heer [naam 3] en Harvest Vastgoed gestuurd:
      
      
        “Def. Participatie: er staat thans 50% van het vennootschapsvermogen, ik zal nog toevoegen ‘gehele’ dan wel van 100% van het vennootschapsvermogen.  Bij afdeling 2 staat ‘van het gehele vennootschapsvermogen’: volstaat dit niet? Zoals dit ook inderdaad bij afdeling 5 al staat.”
      
      
    
    
      2.12.
      
        Bij e-mail van 25 juli 2017 heeft [eiser 4] een concept-akte aan [naam 1] , met [eiser 3] en [naam 2] in de CC gestuurd. Deze e-mail houdt, voor zover hier relevant, het volgende in: 
        
          “Bijgaand treft u aan het concept van de akte van overdracht van uw 50% participatie in bovengenoemde cv. De koopsom bedraagt in totaal: 2.037.500 euro. (…)Tot slot is onder Afdeling 1 uw afspraak opgenomen mbt het verkrijgen van een winstrecht bij overdracht van het gehele vennootschapsvermogen voor 31-12-2020. 
      
      
      
         Indien u akkoord bent, wilt u dan alstublieft de volmacht tekenen? De overdracht staat gepland op 31 juli.”
      
      
    
    
      2.13.
      
        De winstrechtbepaling uit artikel 4 van de concept-akte luidde als volgt: 
        
          “Partijen verklaren tenslotte dat zij zijn overeengekomen dat Verkoper, indien het gehele vennootschapsvermogen van de Vennootschap voor eenendertig december tweeduizend twintig aan een derde wordt overgedragen, een winstrecht krijgt van tien procent (10%) van het bedrag boven een koopsom van veertien miljoen euro (€ 14.000.000,00) kosten koper (k.k).”
      
      
    
    
      2.14.
      
        Hierop heeft [naam 1] op 26 juli 2017 het volgende geantwoord: 
        “Artikel 4 moet luiden dat winstrecht ook geld als project voor 31/12/20 beschikbaar word gesteld ter verkoop”.
      
      
    
    
      2.15.
      
        Naar aanleiding van de e-mail van [naam 1] heeft [eiser 3] op 26 juli 2017 aan [naam 2] een voorstel voor een aanpassing van het concept gedaan en [naam 2] gevaagd of hij akkoord gaat met een toevoeging. Dit voorstel luidt: 
        “Partijen verklaren tenslotte dat zij zijn overeengekomen dat Verkoper, indien het gehele vennootschapsvermogen van de Vennootschap voor eenendertig december tweeduizend twintig aan een derde wordt overgedragen, +dan wel beschikbaar wordt gesteld ter verkoop, een winstrecht krijgt van tien procent (10%) van het bedrag boven een koopsom van veertien miljoen euro (14.000.000,00) kosten koper (k.k.).”
      
    
    
      2.16.
      Eveneens op 26 juli 2017 heeft [naam 1] per e-mail aan [eiser 3] , met [naam 2] in CC, een volmacht gestuurd. Hierbij merkt [naam 1] op: 
      
      
        “U kunt deze volmacht slechts gebruiken na mijn email bevestiging niet eerder”. 
      
      
    
    
      2.17.
      Bij e-mail van 27 juli 2017 heeft [eiser 3] onder meer het volgende aan [naam 2] met in de CC de heer [naam 3] en Harvest Vastgoed gestuurd:
      
      
        “In overleg met notaris [eiser 2] hebben we de bepaling van artikel 4 wat uitgebreider omschreven. Aan de ene kant dient een ‘opzetje’ te worden voorkomen en aan de andere kant kan het niet zo zijn dat wanneer jullie niet overdragen er toch een winstrecht verschuldigd is aan de heer [naam 1] . Er dient wel daadwerkelijk een transactie plaats te vinden. Er blijft echter altijd ruimte voor discussie over en weer. Dat is naar onze mening niet te voorkomen”
      
    
    
      2.18.
      Op 27 juli 2017 heeft [eiser 3] een aangepaste versie van de concept-akte aan [naam 1] gestuurd. De begeleidende e-mail houdt onder meer het volgende in:
      
      
        “Bijgaand zend ik u de volgende concept documenten: - de aangepaste akte levering participatie De Zonnewijser Vastgoed C.V. Het artikel inzake het ‘winstrecht’ heb ik in overleg met notaris [eiser 2] en Foppe [naam 2] anders verwoord en op deze manier voldoet het naar onze mening het meeste aan hetgeen er tussen partijen is overeengekomen. Uiteraard blijft er in een dergelijke bepaling altijd ruimte voor discussie, maar dat is helaas niet te voorkomen. Graag uw akkoord.”
      
    
    
      2.19.
      
        Hierop heeft [naam 1] op 28 juli 2017 als volgt gereageerd:
        
          “Akkoord indien onder artikel 4 word bedoeld OG [onroerend goed; rb] van de CV. 
        Indien nodig verduidelijken”
      
      
    
    
      2.20.
      
        
          [eiser 3] heeft hierop op 28 juli 2017 de volgende e-mail aan [naam 2] gestuurd: 
        
          “We zouden de heer [naam 1] nog wat extra comfort kunnen geven door de onderstaande toevoeging, (…) 
        Laat maar weten. Uiteraard een email bevestiging van jou aan [naam 1] dat uitdrukkelijk het OG daaronder wordt verstaan zou ook voldoende zijn denk ik.”
      
      
      
        De toevoeging houdt in dat aan de winstrechtbepaling na ‘… van het gehele vennootschapsvermogen van de Vennootschap’ wordt toegevoegd “waar onder meer is begrepen alle onroerende zaken op naam van de Vennootschap”. 
      
      
    
    
      2.21.
      
        Bij e-mail van 28 juli 2017 heeft [naam 2] onder meer het volgende op de e-mail van [eiser 3] gereageerd:
        
          “ [naam 1] heb ik al gesproken en hem aangegeven dat het zo goed verwoord is, dat het idd ook het OG betreft. Waarop hij akkoord heeft gegeven. Dus het is compleet zoals in de laatst naar hem verzonden versie (…)”
      
      
    
    
      2.22.
      
        
          [eiser 3] heeft hierna op 28 juli 2017 de volgende e-mail aan [naam 1] gestuurd:
        
          “Ik begreep dat u de heer [naam 2] heeft gesproken en dat hij u heeft aangegeven dat ook het OG onder het gemelde in artikel 4 valt. Kunt u mijn nog uw bankrekeningnummer doorgeven waar wij de gelden naartoe mogen overmaken?” 
      
    
    
      2.23.
      
        [naam 1] heeft dezelfde dag op deze e-mail gereageerd door zijn bankgegevens aan [eiser 3] te verzenden. 
      
    
    
      2.24.
      
        De notariële akte waarmee de aandelen werden overgedragen (hierna: de akte) is opgesteld door de Notarissen. Op 1 augustus 2017 is de akte gepasseerd, waarbij [naam 1] zijn 50% belang in Zonnewijser heeft verkocht aan de Kopers. [eiser 3] trad bij het ondertekenen op als gevolmachtigde van [naam 1] . 
        In de akte is een bepaling opgenomen over het winstrecht. Deze bepaling is als volgt geformuleerd:
      
      
      
        “Afdeling 4.Winstrecht 	Partijen verklaren dat zij zijn overeengekomen dat Verkoper [ [naam 1] ; rb] een deel van 	de opbrengst, groot tien procent (10%) van het bedrag boven een koopsom van veertien 	miljoen euro (14.000.000,00) kosten koper (k.k.) (hierna genoemd: ‘winstrecht’) krijgt, 	indien: 	a. voor of op eenendertig december tweeduizend twintig een overeenkomst wordt gesloten 	(mondeling of schriftelijk), waarbij het gehele vennootschapsvermogen van de	Vennootschap wordt verkocht; of 	b. voor of op eenendertig december tweeduizend twintig onderhandelingen worden gestart 	met derden inzake de verkoop en overdracht van het gehele vennootschapsvermogen van de 	Vennootschap.”
      
    
    
      2.25.
      In opdracht van de Kopers is vervolgens Herengracht 182 verbouwd en zijn de interne verbindingen tussen Herengracht 180 en 182 verwijderd. Hierdoor zijn de panden niet meer middels deuren in de tussenmuur met elkaar verbonden.
    
    
      2.26.
      Op 3 september 2019 heeft [naam 2] per e-mail aan [naam 1] medegedeeld dat Herengracht 182 is verkocht voor een bedrag van € 30.706.667,00. Herengracht 180 is nog steeds in eigendom van Zonnewijser. 
      
    
    
      2.27.
      
        [naam 1] heeft vervolgens bij Zonnewijser gewezen op de winstrechtbepaling en aanspraak gemaakt op betaling van € 1.670.666,70. Zonnewijser heeft betaling geweigerd omdat niet het gehele vennootschapsvermogen is verkocht, zoals in de winstrechtbepaling staat vermeld. 
      
    
    
      2.28.
      
        [naam 1] heeft met de Kopers op 25 december 2019 een schikking getroffen waarbij zij zijn overeengekomen dat aan [naam 1] een bedrag van € 600.000,00 wordt betaald tegen finale kwijting (hierna: de vaststellingsovereenkomst). 
      
    
    
      2.29.
      De advocaat van [naam 1] heeft bij brief van 9 januari 2020 [eiser 1] en [eiser 2] aansprakelijk gesteld voor de door [naam 1] geleden schade.
      
    
    
      2.30.
      
        [naam 1] heeft bij de Kamer voor het Notariaat een tuchtklacht ingediend tegen [eiser 1] en [eiser 2] . De Kamer voor het Notariaat heeft in haar beslissing van 9 februari 2021 de klacht jegens [eiser 1] ongegrond bevonden. De klacht jegens [eiser 2] is gegrond bevonden en hem is een waarschuwing opgelegd. 
    
    
      2.31.
      
        [naam 1] heeft vervolgens een tweede klacht ingediend bij de Kamer voor het Notariaat. Deze klacht is gericht tegen alle vier de Notarissen. De Kamer heeft op 4 november 2021 uitspraak gedaan. De klacht is tegen alle vier de Notarissen ongegrond bevonden omdat – kort gezegd – niet is gebleken dat de belangen van [naam 1] opzettelijk zijn genegeerd.
      
    
    
      2.32.
      Op 24 januari 2022 heeft de mondelinge behandeling in de hoofdzaak van deze vrijwaringsprocedure tussen [naam 1] en de Notarissen plaatsgehad. In het proces-verbaal van die mondelinge behandeling is de volgende verklaring van [naam 1] opgenomen:
      
      
        “Als de notarissen mij op enig moment hadden gevraagd wat het doel was van de winstrechtbepaling, dan had ik hen gezegd dat zij het onroerend goed moesten beschrijven en moesten opnemen of een gedeelte of het geheel moest worden verkocht om de winstrechtbepaling van toepassing te laten zijn. Het is nooit mijn intentie geweest om mijn winstrecht op één van de twee panden op te geven indien ze gesplitst werden.”
      
      
    
    
      2.33.
      
        Op 23 februari 2022 is vonnis gewezen in de hoofdzaak van deze vrijwaringsprocedure tussen [naam 1] en de Notarissen. Daarin is de volgende beslissing verwoord:
        
          “De rechtbank
      
      
    
    
      5.1
      veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] , hoofdelijk, tot betaling van € 1.070.666,70 aan [naam 1] , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 september 2019 tot aan de dag der algehele voldoening,
      
    
    
      5.2
      veroordeelt de [eiser 1] en [eiser 2] , hoofdelijk, tot betaling van € 6.775,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, 
      
    
    
      5.3
      veroordeelt de [eiser 1] en [eiser 2] , hoofdelijk, tot betaling van € 9.767,83 aan proceskosten, 
    
    
      5.4
      
        veroordeelt de [eiser 1] en [eiser 2] , hoofdelijk, in de na dit vonnis aan de zijde van [naam 1] ontstane nakosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw,” 
        Deze beslissing is uitvoerbaar bij voorraad verklaard en het meer of anders gevorderde is afgewezen.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      De Notarissen vorderen – samengevat – dat de rechtbank voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I. Jardiners en/of Harvest en/of Fair Dinkum hoofdelijk veroordeelt, om aan de Notarissen te betalen al datgene, waartoe de Notarissen in de hoofdzaak jegens [naam 1] mochten worden veroordeeld met inbegrip van de kostenveroordeling;
        II. Jardiners en/of Harvest en/of Fair Dinkum hoofdelijk veroordeelt in de kosten van het geding in deze vrijwaring, te vermeerderen met de nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
      
    
    
      3.2.
      
        De Notarissen leggen aan hun vordering ten grondslag dat de Kopers grote betrokkenheid hebben gehad bij het opstellen van het winstrecht, de verkoop van het onroerend goed en het aangaan van de vaststellingsovereenkomst met [naam 1] .
        Ten aanzien van het opstellen van het winstrecht menen de Notarissen dat de Kopers dit al met [naam 1] waren overeengekomen, voordat zij zich tot de Notarissen wendden. [naam 2] heeft het tekstvoorstel voor het winstrecht gedaan. Indien het winstrecht gebrekkig geformuleerd is, dan dragen de Kopers (en [naam 1] ) daar de verantwoordelijkheid voor, althans zijn zij daarvoor medeverantwoordelijk naast de Notarissen. De Kopers moeten de Notarissen vrijwaren voor de schadevergoeding die zij aan [naam 1] moeten betalen, althans een gedeelte daarvan.
        Ten aanzien van de verkoop van het onroerend goed voeren de Notarissen aan dat het niet delen van (een gedeelte van) de verkoopopbrengsten door de Kopers met [naam 1] te gelden heeft als onrechtmatig jegens [naam 1] . Ter zitting hebben de Notarissen verklaard dat sprake is van een onrechtmatige daad door de Kopers omdat op hen de plicht rustte de Notarissen goed in te lichten over het winstrecht. De Kopers hebben de afspraken die zij met [naam 1] hebben gemaakt niet eerlijk of niet volledig aan de Notarissen medegedeeld. Dit is volgens hen onrechtmatig jegens [naam 1] en jegens de Notarissen.
        Daarnaast stellen de Notarissen dat dit kwalificeert als ongerechtvaardigde verrijking. Ter zitting hebben zij aangevoerd dat als het winstrecht zou zijn geformuleerd zoals door [naam 1] bedoeld was, de Kopers geen aanspraak konden maken op de volledige verkoopprijs, want dan hadden ze ook met [naam 1] moeten delen. Nu dit niet is gebeurd, is dat een verarming van [naam 1] omdat hij geen uitkering van het winstrecht heeft gekregen, tegenover een verrijking van de Kopers die de gehele verkoopprijs hebben ontvangen.
        Ten aanzien van het aangaan van de vaststellingsovereenkomst stellen de Notarissen dat het schikkingsbedrag geen recht kan hebben gedaan aan de daadwerkelijke juridische situatie. Of [naam 1] kon zich beroepen op het winstrecht, of hij kon dat niet. Ook zien de Notarissen niet in waarom de Kopers en [naam 1] de vaststellingsovereenkomst zijn aangegaan, aangezien het winstrecht liep tot 1 januari 2021 en het tijdens de schikkingsonderhandelingen aldus nog steeds mogelijk was om ook het ‘andere registergoed’ te verkopen voor 1 januari 2021. Hierdoor had er sprake kunnen zijn van verkoop van het ‘gehele vennootschapsvermogen’ en kon de winstregeling integraal worden toegepast op de totale opbrengst.
      
      
    
    
      3.3.
      De Kopers voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      De rechtbank stelt voorop dat [eiser 3] en [eiser 4] in de hoofdzaak niet aansprakelijk zijn gesteld voor de door [naam 1] geleden schade. Zij zijn dan ook niet veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding aan [naam 1] . [eiser 3] en [eiser 4] hebben om die reden geen belang bij hun vorderingen in deze zaak. Hun vorderingen zullen worden afgewezen. 
      
      
        
          onrechtmatige daad
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        De Kopers betwisten dat zij onrechtmatig jegens de Notarissen of jegens [naam 1] hebben gehandeld. Het winstrecht, zoals dat uiteindelijk is geformuleerd, voldeed aan hun uitdrukkelijke wensen en bedoelingen. De Kopers veronderstelden op basis van hun gesprekken en e-mailcorrespondentie met [naam 1] dat ook hij geheel akkoord ging met deze formulering van het winstrecht. Het stond hen vrij om afspraken met [naam 1] te maken, zolang er geen strijdigheid met de openbare orde of de goede zeden was.
        De Kopers voeren daarnaast aan dat als het winstrecht op een andere manier geformuleerd was en dit ook verschuldigd zou zijn bij de verkoop van één van de panden, zij dat geen aanvaardbare optie hadden gevonden. Bij de verkoop van het andere pand in een later stadium zouden zij dan immers nog een verlies (ten opzichte van de uittreedwaarde van [naam 1] ) kunnen maken, in welk verlies [naam 1] vervolgens niet had behoeven mee te delen. De Kopers voeren verder aan dat op hen, anders dan op de Notarissen, geen zorgplicht rustte bij het overeenkomen of formuleren van het winstrecht. 
      
      
    
    
      4.3.
      Naar het oordeel van de rechtbank staat op dit moment niet vast dat de Kopers opzettelijk de Notarissen hebben willen benadelen en ook niet dat zij opzettelijk [naam 1] om de tuin hebben willen leiden. De Kopers mochten hun eigen belangen behartigen op de manier waarop zij dat hebben gedaan. Zoals door [naam 2] ter zitting is verklaard, hebben de Kopers altijd voor ogen gehad dat het winstrecht pas van toepassing zou zijn bij verkoop van het geheel. [naam 2] merkte daarbij op dat die gang van zaken gebruikelijk is in de projectontwikkeling, omdat - indien sprake is van winst - deze namelijk pas wordt behaald bij verkoop van het laatste gedeelte. Dit was volgens hem eveneens bekend bij [naam 1] . Dat dit de gebruikelijke gang van zaken voor de Kopers (en [naam 1] ) was, acht de rechtbank aannemelijk. Dat de Notarissen onvoldoende bij [naam 1] hebben geverifieerd of deze formulering van het winstrecht uitdrukte wat hij wilde, kan de Kopers niet verweten worden. Bovendien is de aansprakelijkstelling van de Notarissen in de hoofdzaak voor het schenden van hun zorgplicht een andere grondslag dan die [naam 1] eventueel tegen de Kopers had kunnen aanvoeren. De conclusie is dat geen sprake is van een onrechtmatige daad door de Kopers. Omdat hiervan geen sprake is, is er ook geen ruimte voor een gedeeltelijke veroordeling van de Kopers, naast de Notarissen.
      
      
        
          ongerechtvaardigde verrijking
        
      
      
    
    
      4.4.
      De Kopers betwisten ook dat sprake is van een ongerechtvaardigde verrijking. Ten eerste omdat geen sprake is van een verrijking aan de zijde van de Kopers. Een verrijking is namelijk een vermogensvermeerdering en daar is geen sprake van. Het winstrecht zou immers ook indien het zorgvuldiger zou zijn geformuleerd, niet tot een ander resultaat hebben geleid. De Kopers en [naam 1] hebben het winstrecht altijd geplaatst in de context dat wanneer zowel Herengracht 180 én Herengracht 182 voor 1 januari 2021 zouden worden verkocht, [naam 1] aanspraak op het winstrecht kon maken. Er is dus ook geen sprake van een verarming van [naam 1] . Daarnaast voeren de Kopers aan dat zelfs indien wel sprake zou zijn van een verrijking en een verarming, de verrijking niet ongerechtvaardigd is. Een verrijking is slechts ongerechtvaardigd indien daarvoor geen redelijke grond aanwezig is. In dit geval zou de verrijking gegrond zijn op de ondertekende akte en tevens op de later ondertekende vaststellingsovereenkomst. 
      
    
    
      4.5.
      Voor toewijzing van een vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking moet sprake zijn van een verrijking van de een, ten koste van de ander, zonder dat daar een rechtsgrond voor bestaat. Hoewel beargumenteerd kan worden dat de Kopers zijn verrijkt en [naam 1] is verarmd, is die verrijking naar het oordeel van de rechtbank niet ongerechtvaardigd. De verrijking is immers gegrond op de formulering van het winstrecht, zoals dat volgt uit artikel 4 van de akte. Niet gesteld of gebleken is dat het winstrecht met deze formulering wél tot uitkering aan [naam 1] had behoren te komen. Nu de Kopers (en [naam 1] ) zich hebben gehouden aan het winstrecht, zoals dat geformuleerd was, is er geen sprake van een ongerechtvaardigde verrijking aan hun kant. 
      
    
    
      4.6.
      De Notarissen hebben nog gesteld dat alles draait om de formulering van artikel 4 van de akte en dat het toch van tweeën één moet zijn. Als die formulering juist is dan hebben de Kopers gelijk, of als die niet juist is, had [naam 1] gelijk. De Notarissen weten niet wie er gelijk heeft over de formulering van het winstrecht want het is een afspraak tussen die partijen. Bij ongerechtvaardigde verrijking valt het dan de ene of de andere kant op: óf de Kopers zijn verrijkt, óf [naam 1] is verrijkt.
      
    
    
      4.7.
      De Notarissen houden met deze stelling, die op zich juist zou kunnen zijn, geen rekening met de mogelijkheid dat het winstrecht anders geformuleerd zou kunnen zijn als zij hun zorgplicht niet zouden hebben geschonden en [naam 1] had kunnen toelichten waarop hij met zijn aanmerkingen doelde en wat hij wenste te bereiken met het winstrecht. De conclusie van overweging 4.5 wordt daarom niet anders.
      
      
        
          conclusie
        
      
      
    
    
      4.8.
      De vorderingen van de Notarissen zullen worden afgewezen.
      
      
        
          proceskosten
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Kopers worden begroot op:
      - griffierecht	€	4.200,00
      - salaris advocaat	€	7.998,00 (2 punten × tarief € 3.999,00)
      Totaal	€ 	12.198,00
      
    
    
      4.10.
      De nakosten worden begroot en zijn toewijsbaar op de wijze als in de beslissing vermeld.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] in de proceskosten, aan de zijde van de Kopers tot op heden begroot op € 12.198,00,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser 1] en [eiser 2] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. C.M.E. de Koning, rechter, bijgestaan door mr. K.E. Luijckx, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 20 april 2022.
      
    
  
  
    type: KL
    coll: