ECLI:NL:RBROT:2022:4404, Rechtbank Rotterdam, 14-04-2022, 9551914-KTN-07062022
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-04-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: vordering art. 7:295 lid 2 BW tot eindigen huurovereenkomst nu huurder niet heeft ingestemd met de opzegging. Het komt aan op een redelijke belangenafweging waarna de vordering van verhuurder wordt afgewezen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    zaaknummer: 9551914 CV EXPL 21-4944
    
    
      uitspraak: 14 april 2022 (bij vervroeging)
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
  
  
    
      1. 
      [eiser 1],
    
      
        2. [eiser 2]
      
      beiden wonende te [woonplaats eisers],
      eisers,
      gemachtigde: mr. C.M. Kan, 
      tegen:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        Coop Vastgoed B.V.,
      
      gevestigd te Arnhem,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. S.J. van Leeuwen. 
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als ‘[eisers]’ en ‘Coop’.
    
    
    
  
  
    
      1. Het verloop van de procedure
    
      1.1
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 12 november 2021, met producties;
        
        
          de conclusie van antwoord, met producties;
        
        
          het tussenvonnis van 27 januari 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de aantekening dat de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 24 maart 2022.
        
      
      
    
    
      1.2
      Het vonnis is bepaald op heden. 
      
    
  
  
    
      2. De beoordeling
    
      2.1
        	[eisers] hebben in 2008 als eigenaar van de bedrijfsruimte (hierna: het gehuurde) aan de [adres] hun supermarkt verkocht en het gehuurde aan (de rechtsvoorgangster van) Coop verhuurd voor de duur van 10 plus 5 jaar, tot 5 april 2023 waarna de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zal gelden. [eisers] hebben de huurovereenkomst met Coop op 7 mei 2021 opgezegd tegen 4 april 2023, op grond van de redelijke belangen-afweging als bedoeld in artikel 7:296, derde lid, BW. Nu Coop met die opzegging niet heeft ingestemd vorderen [eisers] thans dat overeenkomstig artikel 7:295, tweede lid, BW het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt wordt vastgesteld op 4 april 2023 om 10:00 uur, met veroordeling van Coop tot ontruiming van het gehuurde uiterlijk op dat tijdstip. Tevens vorderen zij veroordeling van Coop tot voldoening van al hetgeen zij krachtens de huurovereenkomst aan [eisers] verschuldigd zijn tot en met de dag waarop de ontruiming zal plaatsvinden. Hetgeen Coop daartegen heeft aangevoerd wordt, voor zover van belang, hierna besproken. 
    
    
      2.2
       	De door [eisers] aangevoerde belangen, die ter zitting uitvoerig zijn besproken, komen er op neer dat zij vanwege hun leeftijd en broze gezondheid ontzorgd willen worden ten aanzien van het beheer en exploitatie van het gehuurde. Zij willen de zekerheid dat hun pensioen en nalatenschap op de beste wijze naar eigen inzicht en wensen geregeld worden en met name dat er in het gehuurde in lijn met hun gedachtegoed een supermarkt wordt geëxploiteerd. Zij wensen daarom het gehuurde te verhuren aan [naam echtpaar] (hierna: [naam echtpaar]), die al twee Plus-supermarkten exploiteren, met wie zij een persoonlijke vertrouwensband hebben en die dezelfde geloofsovertuiging delen, ook ten aanzien van het gesloten zijn van de supermarkt op zondag. Als niet aan [naam echtpaar] kan worden verhuurd vanwege het hierna te noemen besluit van de Autoriteit Consument & Markt (hierna: ACM), wensen zij het gehuurde aan de zoon van [naam echtpaar] te verhuren, die niet gebonden is aan een supermarktformule en klaar staat om een supermarkt te gaan exploiteren. Ten slotte stellen [eisers] dat de verhouding met Coop ernstig is verstoord. 
    
    
      2.3
       	Het door Coop gestelde belang is een financieel belang. Er is, zo stelt zij, een hoge prijs voor goodwill betaald en de investeringen zijn nog niet terugverdiend. Gelet op het besluit van de ACM van 21 december 2021 ziet het er – behoudens tegen dat besluit door zowel [eisers] als [naam echtpaar] ingesteld beroep en eventueel hoger beroep – naar uit dat er in het gehuurde geen Plus- of Coopsupermarkt geëxploiteerd mag worden. Nu het gehuurde één van de locaties is die als gevolg van het besluit van de ACM moeten worden verkocht aan een concurrent, heeft Coop er belang bij dat de huurovereenkomst niet wordt beëindigd en zij haar positie in het markgebied kan doorverkopen. Ter zitting is door Coop in dit verband nog toegelicht dat zij in een vergevorderd stadium van onderhandeling is met een supermarktketen die geïnteresseerd is om deze vestiging over te nemen, hetgeen mogelijk in een later stadium kan leiden tot een vordering tot indeplaatsstelling als bedoeld in artikel 7:307 BW. 
    
    
      2.4
       	De kantonrechter komt bij een redelijke afweging van de belangen tot het oordeel dat de vordering van [eisers] moet worden afgewezen. Daartoe wordt het volgende overwogen.  	Mede gelet op de financiële omvang van eerdere transacties ten aanzien van de supermarkt staat voldoende vast dat Coop een substantieel, in zeven cijfers uit te drukken financieel belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst, omdat zij in dat geval – net zoals [eisers] bij de verkoop voor € 1,7 miljoen (inclusief enkele andere posten) van de supermarkt(exploitatie) aan de rechtsvoorgangster van Coop heeft gedaan – op haar beurt de supermarkt(exploitatie) voor een aanzienlijk bedrag zal kunnen doorverkopen. Dit financiële belang wordt niet minder als de sinds 2008 gedane investeringen – Coop stelt na de afsplitsing in 2019 zelf nog € 1,75 miljoen te hebben geïnvesteerd – al konden worden afgeschreven of in het zicht van een mogelijk einde van de huurovereenkomst zijn gedaan, zoals [eisers] nog hebben betoogd.  	De door [eisers] naar voren gebrachte belangen leggen hier tegenover onvoldoende gewicht in de schaal. Van de door hen gewenste ontzorging is maar beperkt sprake als [eisers] het gehuurde niet verkoopt, maar opnieuw, zij het aan een andere partij, verhuurt. Ook partijen die bij aanvang van een overeenkomst een groot vertrouwen in elkaar hebben – zoals in dat stadium overigens doorgaans het geval zal zijn – en die dezelfde levensovertuiging delen, zoals [eisers] en [naam echtpaar] en wellicht ook de zoon van [naam echtpaar], kunnen in geschillen en rechtszaken verwikkeld raken. Overigens heeft Coop aangeboden om ter ontzorging van [eisers] desgewenst marktconforme kosten van beheer door een derde voor haar rekening te nemen. 	Wat betreft de verhouding met Coop kan wel worden vastgesteld dat [eisers] zich eerder, kort gezegd, tegen een afsplitsing ten gunste van Coop en tegen door Coop gewenste verbouwingen hebben verzet, maar deze procedures zijn door [eisers] verloren en kunnen daarom bezwaarlijk aan Coop worden tegengeworpen. Voor het overige is niet gebleken dat Coop zich enigerlei wijze niet als goed huurder gedraagt, [eisers] bestookt met onnodige procedures of anderszins aanleiding geeft voor een verstoorde verhouding. Dat bij voortzetting van de huurovereenkomst mogelijk een tweede vordering tot indeplaatsstelling zal volgen, leidt niet tot een ander oordeel, omdat dit, gelet op het besluit van de ACM, op zichzelf een reële vordering is, waarover ook geen geschil behoeft te ontstaan. 	Wat betreft de zondagopenstelling is van belang dat namens [eisers] ter zitting is bevestigd dat de huidige huurovereenkomst het geopend zijn van de supermarkt op zondag al niet verbiedt, zodat Coop daartoe zonder gevolgen zou kunnen overgaan, terwijl namens Coop ter zitting is verklaard dat de supermarkt in het gehuurde op dit moment is gesloten op zondagen en dat zij bereid is dit belang van [eisers] te zijner tijd mee te nemen wanneer het tot een indeplaatsstelling komt.  	De resterende voorkeur van [eisers] voor het bevriende echtpaar [naam echtpaar] als huurder is wel invoelbaar, maar daaraan kan in de gegeven, uit de aard der zaak nu eenmaal zakelijke context van de door [eisers] zelf gesloten huurovereenkomst ten aanzien van een bedrijfspand, tegenover het substantiële financiële belang van Coop toch geen doorslaggevend gewicht toekomen, ook niet in samenhang bezien met de hiervoor al besproken evenmin zwaarwegende punten. Daarbij neemt de kantonrechter nog in aanmerking dat door [eisers], ook desgevraagd ter zitting, expliciet is verklaard dat het hen niet gaat om het financiële aspect (“immaterieel gaat voor op materieel” en “het belangrijkste blijft de nalatenschap; geld is er genoeg, daar doen ze het niet voor”), reden waarom zij ook niet geïnteresseerd zijn in verkoop van het bedrijfspand aan Coop tegen een door Coop voorgestelde prijs die hoger is dan de marktprijs. [eisers] hebben (niettemin) in de dagvaarding wel gesteld dat de waarde van het gehuurde en de huuropbrengsten het grootste bestanddeel vormen van hun pensioen en na te laten vermogen, maar niet is gesteld of gebleken dat het echtpaar [naam echtpaar] of hun zoon een hogere huur zouden betalen dan Coop of een eventuele rechtsopvolgster, waarbij nog komt dat Coop ook heeft aangeboden een hogere huurprijs te gaan betalen. Evenmin is gesteld of gebleken dat verhuur aan Coop of een rechtsopvolgster de waarde van het gehuurde vermindert ten opzichte van verhuur aan het echtpaar [naam echtpaar] of hun zoon.
    
    
      2.5
      	Het voorgaande betekent dat de vorderingen tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt en tot veroordeling van Coop tot ontruiming van het gehuurde moeten worden afgewezen. De in het verlengede hiervan ingestelde vordering tot nakoming van de huurovereenkomst tot en met de dag waarop de ontruiming plaats zal vinden deelt dit lot, nu geen ontruiming aan de orde is. 
    
    
      2.6
       	[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Coop worden begroot op € 1.496- aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 748,-). 
      
      
    
  
  
    
      3. De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      wijst de vordering af; 
    
    
    
      veroordeelt [eisers] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Coop vastgesteld op € 1496,- aan salaris voor de gemachtigde;
    
    
    
      verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. dr. P.G.J. van den Berg en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
      35789