ECLI:NL:RBROT:2022:4561, Rechtbank Rotterdam, 06-04-2022, C/10/622381 / HA ZA 21-648
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-04-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koopovereenkomst twee beleggingspanden. Gestelde tekortkoming in nakoming van garantiebepalingen in de koopovereenkomst over de huuropbrengst. Heeft koper hierdoor schade geleden (te hoge koopprijs betaald)?

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/622381 / HA ZA 21-648
    
    
    
      
        Vonnis van 6 april 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        TORTUGA INVESTMENTS B.V.,
      gevestigd te Rotterdam,
      eiseres,
      advocaat mr. A.P. van Oosten te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        'T ANKER BEHEER B.V.,
      gevestigd te Rockanje, gemeente Westvoorne,
      gedaagde,
      advocaat mr. P. Smit te Spijkenisse.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna Tortuga en 't Anker genoemd worden.
    
    
    
  
  
    
      1. De procedure
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding van 9 juli 2021, met producties;
        - de brief van Tortuga van 21 juli 2021 met de akte indienen juiste productie; 
        - de conclusie van antwoord, met producties;
        - de brief van de rechtbank van 21 september 2021 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
        - de brief van Tortuga van 9 november 2021 met de akte houdende overlegging aanvullende producties (11 tot en met 29);
        - de brief van Tortuga van 10 november 2021 met de akte houdende overlegging aanvullende producties (30 tot en met 33);
        - het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 24 november 2021 en de daarin genoemde spreekaantekeningen aan de zijde van Tortuga en 't Anker;
        - de brief namens beide partijen van 7 december 2021, waarin zij de rechtbank hebben verzocht om de procedure voort te zetten; 
        - de brief van 't Anker van 22 december 2021 naar aanleiding van het proces-verbaal. 
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2. De feiten
    
      2.1.
      Op 21 augustus 2020 heeft 't Anker aan Tortuga doen toekomen de Beleggingspropositie met betrekking tot de panden aan de [adres 1] en de [adres 2] en [adres 3] (hierna: de panden). De Beleggingspropositie vermeldt onder meer dat de panden bestaan uit acht appartementen met een totale jaarhuur van circa € 74.580,-.
      
    
    
      2.2.
      Bij overeenkomst van 12 oktober 2020 heeft 't Anker de panden aan Tortuga verkocht tegen een koopprijs van € 1.310.000,- (hierna: de koopovereenkomst). 
      
    
    
      2.3.
      Artikel 5.1 van de koopovereenkomst luidt – voor zover relevant – als volgt: 
      
      
        ‘e.	Verkoper garandeert dat naast de aan Koper verstrekte documentatie geen aanvullende afspraken met huurders zijn gemaakt, bijvoorbeeld, maar niet uitsluitend, inzake huurkortingen of naar aanleiding van Huurcommissiezaken.’
        
          (…)
        
          y.	Het is Koper bekend dat Verkoper geen huurovereenkomst in haar bezit heeft van appartement [adres 3]. Verkoper zal voor opleveringsdatum de huurovereenkomst van de zittende huurder overhandigen of draagt zorg dat een nieuwe huurovereenkomst wordt opgesteld voor de zittende of nieuwe huurder. De huurovereenkomst wordt onder dezelfde voorwaarden en condities afgesloten, zoals gecommuniceerd naar Koper met een minimale kale huur van € 575,-.’
      
      
    
    
      2.4.
      Op 18 december 2020 heeft de levering en overdracht van de panden plaatsgevonden.
      
    
    
      2.5.
      In januari 2021 is aan Tortuga gebleken dat de huurprijs voor het appartement aan de [adres 3] vanaf 1 april 2019 € 368,83 per maand bedraagt, ingevolge een uitspraak van de Huurcommissie van 14 januari 2020. 
      
    
    
      2.6.
      Op 2 augustus 2021 heeft de makelaar van 't Anker een e-mailbericht verstuurd aan 't Anker waarin onder meer het volgende is vermeld:
      
      
        
          ‘Zoals telefonisch besproken ontvang je hierbij de bieding van [tekst weggelakt] van € 1,3 miljoen. [tekst weggelakt] Tijdens de gesprekken en correspondentie met Tortuga is nooit een beleggingsfactor genoemd. Het was namelijk een totaal bedrag.’
      
      
      
    
  
  
    
      3. Het geschil
    
      3.1.
      Tortuga vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad 't Anker veroordeelt om aan Tortuga te betalen: 
      
        
          een bedrag van € 42.615,84, althans een zodanig bedrag als door de rechtbank in goede justitie te bepalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 18 december 2020 tot de dag van algehele voldoening; 
        
        
          een bedrag van € 1.201,16 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot en met de dag van algehele voldoening; en
        
        
          de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf vijftien dagen na de datum van het vonnis. 
        
      
      
    
    
      3.2.
      Tortuga heeft – samengevat – het volgende aan haar vorderingen ten grondslag gelegd. 't Anker is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de garanties in artikel 5.1 sub e en sub y van de koopovereenkomst. Tortuga is bij het aangaan van de koopovereenkomst uitgegaan van deze garanties, die zien op de door 't Anker verstrekte documentatie en opgegeven huuropbrengst voor de panden. 't Anker heeft gegarandeerd dat de minimale kale huurprijs voor het appartement aan de [adres 3] € 575,- per maand bedraagt. Nadat 't Anker de panden aan Tortuga had verkocht en geleverd, is het Tortuga gebleken dat de daadwerkelijke kale huurprijs van dat appartement € 368,83 per maand bedraagt, als gevolg van een uitspraak van de Huurcommissie van 14 januari 2020. 't Anker heeft dus de garanties geschonden. Daardoor heeft Tortuga een hogere koopprijs geboden en, na acceptatie daarvan, aan ’t Anker betaald (€ 1.310.000,-) dan wanneer zij over de juiste of volledige informatie zou hebben beschikt. In laatstgenoemde situatie zou zij een bod van € 1.267.384,16 hebben gedaan. De door Tortuga geleden schade bestaat uit het verschil tussen de betaalde en de hypothetische koopprijs, oftewel € 42.615,84.
      
    
    
      3.3.	'
      t Anker heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van Tortuga, met veroordeling van Tortuga bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf vijftien dagen na de datum van het vonnis. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4. De beoordeling
    
      4.1.
      Tussen partijen is onder meer in geschil of Tortuga schade heeft geleden als gevolg van de (gestelde) tekortkoming van 't Anker. Partijen hebben hierover het volgende aangevoerd. Tortuga heeft gesteld dat zij een lagere koopprijs voor de panden zou hebben geboden en betaald indien zij ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst had beschikt over de juiste of volledige informatie over het appartement aan de [adres 3]. Zij heeft haar bod van € 1.310.000,- namelijk berekend aan de hand van de door 't Anker opgegeven jaarlijkse huuropbrengst vermeerderd met een beleggingsfactor van 17,36. Wanneer zij deze factor zou hebben toegepast op de daadwerkelijke, lagere jaarlijkse huuropbrengst zou dat hebben geleid tot een bod van € 1.267.384,16. 't Anker heeft onder meer betwist dat Tortuga een lagere koopprijs zou hebben betaald als Tortuga bij het tot stand komen van de overeenkomst op de hoogte was geweest van de lagere jaarlijkse huuropbrengst. 't Anker zou het gestelde lagere bod van € 1.267.384,16 niet hebben aanvaard, maar in plaats daarvan in zee zijn gegaan met een derde partij, die een bod van € 1.300.000,- had gedaan. 
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank is van oordeel dat Tortuga haar stelling dat zij, de tekortkoming van 't Anker weggedacht, een lagere koopprijs voor de panden zou hebben betaald, onvoldoende gemotiveerd heeft onderbouwd, gelet op de gemotiveerde betwisting door 't Anker. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. 
      
    
    
      4.3.
      Aan Tortuga kan worden toegegeven dat het voor de hand ligt dat voor een – potentiële – koper van een beleggingspand de huuropbrengst een belangrijke rol speelt. Ook in dit geval is de huuropbrengst opgenomen in de beleggingspropositie en er is – ten aanzien van het appartement aan de [adres 3] – een garantiebepaling in de koopovereenkomst aan gewijd. Nu Tortuga daarnaast een beleggingsfactor hanteerde voor de bepaling van de hoogte van haar bod, acht de rechtbank het niet onwaarschijnlijk dat Tortuga, zoals zij heeft gesteld, een lagere koopprijs zou hebben geboden als zij op de hoogte was geweest van de lagere huuropbrengst voor het appartement aan de [adres 3]. Die omstandigheid brengt echter niet zonder meer mee dat partijen in dat geval op basis van dat lagere bod een koopovereenkomst zouden hebben gesloten. Immers, volgens 't Anker zou zij het door Tortuga berekende lagere bod van € 1.267.384,16 niet hebben geaccepteerd. Het ging 't Anker bij de verkoop van de panden om het hoogste bod, zo heeft zij aangevoerd, en zij had reeds een bod van een derde ontvangen van € 1.300.000,-. Ter onderbouwing daarvan heeft 't Anker verwezen naar het e-mailbericht van haar makelaar van 2 augustus 2021 (zie hiervoor onder 2.6), waaruit dit andere bod zou blijken. Tortuga heeft de juistheid van dat bericht niet betwist, zodat de rechtbank daarvan uitgaat. Daarnaast heeft 't Anker onweersproken aangevoerd dat zij op enig moment tijdens een onderhandelingsgesprek met Tortuga in The Harbour Club het bod van de derde ter sprake heeft gebracht, naar aanleiding waarvan Tortuga haar oorspronkelijke bod van € 1.300.000,- heeft verhoogd naar € 1.310.000,-. Gegeven deze omstandigheden lag het op de weg van Tortuga om gemotiveerd aan te geven waarom 't Anker desondanks akkoord zou zijn gegaan met een lager bod van € 1.267.384,16, als Tortuga dat bod zou hebben gedaan. Tortuga heeft dit nagelaten. De rechtbank is dan ook van oordeel dat Tortuga, gelet op het verweer van 't Anker, onvoldoende heeft onderbouwd dat zonder de gestelde tekortkoming van 't Anker sprake zou zijn geweest van een koopovereenkomst tussen Tortuga en 't Anker op basis van een lagere koopprijs. 
      
    
    
      4.4.
      Tortuga heeft aan haar vordering tot schadevergoeding als gevolg van de gestelde tekortkoming door 't Anker geen andere stellingen ten grondslag gelegd. Dat betekent dat haar vordering als onvoldoende onderbouwd wordt afgewezen. Dat brengt mee dat buiten bespreking kan blijven hetgeen partijen hebben aangevoerd over de schending van de garanties en de omvang van de gegarandeerde huuropbrengst. In het voorgaande ligt tot slot besloten dat ook de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen.
      
    
    
      4.5.
      Tortuga zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van 't Anker worden begroot op:
      
      
        griffierecht	€ 2.076,- 
        salaris advocaat	€ 2.228,- (2,0 punten × tarief IV ad € 1.114,-)
        --------------------------------------------
        totaal	€ 4.304,-
      
      
      
    
  
  
    
      5. De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Tortuga in de proceskosten, aan de zijde van 't Anker tot op heden begroot op € 4.304,-, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I. Tillema en in het openbaar uitgesproken op 6 april 2022.
        [625/1582]