ECLI:NL:RBDHA:2022:1493, Rechtbank Den Haag, 09-02-2022, 604171
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-02-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: is sprake van een toerekenbare tekortkoming van de verhuurmakelaar in de uitvoering van de opdracht?

proces-verbaal
    RECHTBANK DEN HAAG
    
    
      Team handel
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/09/604171 / HA ZA 20/1203  
    
    
    
    
      
        Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 9 februari 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres] te [plaats] ,
      eiseres,
      advocaat: mr. A.A.S. Wiesmeier-van der Brugge te Den Haag,
    
    
    
      TEGEN
    
    
    
      
        ESTATA MAKELAARS O.G. B.V. te Den Haag,
      gedaagde,
      advocaat: mr. C.J.J.C. Arnouts te Amsterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna [eiseres] en Estata genoemd.
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
      
        
          de dagvaarding van 8 december 2020, met producties 1 t/m 11;
        
        
          de conclusie van antwoord, met producties 1 t/m 30;
        
        
          het tussenvonnis van 29 december 2021, waarin een mondelinge behandeling is bevolen;
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 9 februari 2022 en de daarin genoemde stukken. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Na afloop van de mondelinge behandeling heeft de rechtbank met toepassing van artikel 30p van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) ter zitting onmiddellijk mondeling uitspraak gedaan.
      
    
  
  
    
      2De beslissing
    De rechtbank:
    
    
      2.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      2.2.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van Estata tot op heden begroot op € 1.782,- en op € 163,- aan nog te maken nakosten, dan wel indien betekening van dit vonnis plaatsvindt, een bedrag van € 248,-, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag van volledige voldoening; 
      
    
    
      2.3.
      verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
      3.1.
      De rechtbank geeft hiervoor de volgende motivering.
      
      
        
          Waar gaat deze zaak over?
        
      
      
    
    
      3.2.
      Estata is in opdracht van [eiseres] als verhuurmakelaar betrokken geweest bij de onderhandelingen voor de verhuur van het gestoffeerde woonhuis en tuin op het adres [adres] te [plaats] (hierna: het landhuis) aan onder meer de uiteindelijke huurder, namelijk Owercare Residenties Wassenaar B.V. (hierna: de Huurder). [eiseres] en Estata hebben daartoe een overeenkomst van opdracht tot dienstverlening bij verhuur gesloten in september 2015. [eiseres] en de Huurder hebben met bemiddeling van Estata in april 2016 een huurovereenkomst gesloten voor de duur van tien jaar. Op 14 januari 2020 is op verzoek van [eiseres] door Estata een annex opgesteld bij de huurovereenkomst geldend per 1 januari 2020. In deze annex staat opgenomen dat Pronk Zorg Wassenaar B.V. de nieuwe huurder is. Dit bedrijf staat onder hetzelfde nummer ingeschreven in de Kamer van Koophandel als de Huurder. De Huurder is op 26 maart 2020 failliet verklaard. De huurovereenkomst is vanwege het faillissement van de Huurder door de curator opgezegd. Het landhuis is op 30 juli 2020 aan [eiseres] opgeleverd door de curator. 
      
    
    
      3.3.
      
        [eiseres] stelt zich op het standpunt dat Estata als makelaar had moeten waarschuwen voor de risico’s waaraan [eiseres] zich blootstelde als zij met de Huurder een huurovereenkomst zou aangaan onder de voorwaarden zoals dat is gedaan. Door deze toerekenbare tekortkoming in de uitvoering van haar opdracht is Estata aansprakelijk voor de schade die [eiseres] als gevolg hiervan heeft geleden en nog zal lijden. Deze schade bestaat onder meer uit huurachterstand, althans huurinkomstenderving en de kosten om de woning in de originele staat terug te brengen, omdat de Huurder allerlei aanpassingen heeft verricht aan het landhuis. De exacte omvang van de schade is op dit moment nog niet vast te stellen en moet daarom nader worden vastgesteld in een schadestaatprocedure, aldus [eiseres] . Estata heeft aangevoerd dat [eiseres] niet ontvankelijk is in haar vorderingen en dat – voor zover zij wel ontvankelijk is – de vorderingen moeten worden afgewezen.
      
      
        
          Ontvankelijk 
        
      
      
    
    
      3.4.
      Estata heeft zich op het standpunt gesteld dat [eiseres] niet-ontvankelijk is in haar vorderingen nu zij niet het juridisch eigendom heeft van het landhuis. De rechtbank oordeelt dat [eiseres] ontvankelijk is in haar vorderingen nu zij heeft aangetoond in het bezit te zijn van het economisch eigendom van het landhuis, de huurovereenkomst is gesloten tussen [eiseres] en de Huurder en de opdracht tot dienstverlening is gesloten tussen [eiseres] en Estata. Daarmee is voldaan aan het vereiste dat de gestelde verwijten/gedragingen tegenover [eiseres] zouden zijn gepleegd. 
      
      
        
          Beoordeling van de door [eiseres] aan Estata gemaakte verwijten
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        [eiseres] maakt Estata een groot aantal verwijten die volgens haar een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst gesloten tussen [eiseres] en Estata opleveren. In de kern stelt [eiseres] dat Estata toerekenbaar is tekortgeschoten in haar verplichtingen door [eiseres] niet te waarschuwen voor een groot aantal risico’s dat verbonden was aan het sluiten van een huurovereenkomst met Huurder. [eiseres] stelt zich op het standpunt dat zij de huurovereenkomst niet met Huurder zou hebben gesloten wanneer zij door Estata zou zijn gewezen op al deze risico’s.
      
    
    
      3.6.
      Het meest verstrekkende verwijt dat [eiseres] aan Estata maakt is dat het landhuis uitsluitend verhuurd mocht worden als woonhuis en dat het feitelijk als bedrijfsruimte is verhuurd ten behoeve van de exploitatie van een zorginstelling. Volgens [eiseres] heeft de gemeente [plaats] kenbaar gemaakt dat het woonhuis geen bedrijfsbestemming heeft. Volgens [eiseres] had Estata dit moeten mededelen aan [eiseres] en een dergelijke huurovereenkomst, in strijd met het bestemmingsplan, niet mogen sluiten, althans had zij ten minste een huurovereenkomst bedrijfsruimte moeten gebruiken, aldus [eiseres] . 
      
    
    
      3.7.
      De rechtbank is met [eiseres] van oordeel dat Estata op grond van de opdracht van [eiseres] om de woning als woonruimte te verhuren tekort is geschoten in haar verplichtingen door de woning als bedrijfsruimte te verhuren. Nu Huurder de woning uitsluitend als bedrijfsruimte wilde huren, zou er – wanneer Estata niet tekort zou zijn geschoten – geen huurovereenkomst met Huurder zijn gesloten.
      
    
    
      3.8.
      De vraag dient zich vervolgens aan of de tekortkoming van Estata tot schade heeft geleid voor [eiseres] . Daarvoor dient de situatie met tekortkoming (wel een huurovereenkomst met Huurder) te worden vergeleken met de situatie zonder die fout (geen huurovereenkomst met Huurder).
      
    
    
      3.9.
      De rechtbank is van oordeel dat [eiseres] in de huidige situatie feitelijk in een financieel betere positie verkeert dan het geval zou zijn geweest wanneer Estata had voorkomen dat de huurovereenkomst met Huurder was gesloten. [eiseres] heeft gedurende de periode dat de woning aan Huurder was verhuurd (van 1 mei 2016 tot en met 30 juli 2020) een bedrag van € 353.750 aan huurinkomsten ontvangen. De rechtbank stelt vast dat wanneer het landhuis als woonhuis had moeten worden verhuurd, er slechts een kleine markt van potentiële huurders, zoals ambassades of zeer welgestelde particulieren is die een dergelijke woning kunnen en willen huren. [eiseres] heeft dit ook niet ontkend en dit wordt ook ondersteund door het feit dat het landhuis voorafgaande aan de verhuur aan Huurder anderhalf jaar als woonruimte te huur heeft gestaan. Bovendien is ter zitting gebleken dat [eiseres] de woning momenteel, al dan niet anti-kraak (wat wordt betwist door Estata), verhuurt als bedrijfsruimte en het tot op heden niet is gelukt om de woning als woonruimte verhuurd te krijgen. 
      
    
    
      3.10.
      De rechtbank is dan ook van oordeel dat in de periode waarin het huis nu (feitelijk als bedrijfsruimte) verhuurd is geweest aan de Huurder, in redelijkheid geen andere huurder zou zijn gevonden die het landhuis zou hebben kunnen en willen huren met als bestemming “woning”. De rechtbank is dan ook van oordeel dat wanneer de woning uitsluitend met de bestemming “woning” te huur was gezet, [eiseres] in redelijkheid geen, of ten minste aanzienlijk minder huurinkomsten zou hebben ontvangen.
      
    
    
      3.11.
      Deze huurinkomsten uit de verhuur aan Huurder van € 353.750 zijn dan ook ruimschoots voldoende om de kosten te kunnen compenseren die volgens [eiseres] gemaakt moeten worden om de door de Huurder doorgevoerde aanpassingen ongedaan te maken en de woning in de staat van voor de verhuur aan Huurder terug te brengen. Bovendien is het maar zeer de vraag of deze kosten als schade kunnen worden aangemerkt. In dit verband is van belang dat [eiseres] niet bij de curator heeft geklaagd over de staat waarin het landhuis in juli 2020 aan haar werd opgeleverd. En evenmin is gebleken dat een beoogd huurder heeft verlangd dat alle aanpassingen ongedaan worden gemaakt. Het is in het geheel niet uitgesloten dat bepaalde voorzieningen door een nieuwe huurder worden geaccepteerd. 
      
    
    
      3.12.
      Ook de andere door [eiseres] aan Estata gemaakte verwijten kunnen er niet toe leiden dat [eiseres] schade heeft geleden die ook maar in de buurt komt van het bedrag aan ontvangen huurinkomsten. 
      
    
    
      3.13.
      De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat [eiseres] als gevolg van de gestelde tekortkoming van Estata geen schade heeft geleden. De gevorderde schadevergoeding wordt dan ook afgewezen. Nu geen schadevergoeding wordt toegewezen, heeft [eiseres] geen belang in de zin van artikel 3:303 van het Burgerlijk Wetboek bij het toewijzen van de gevorderde verklaring voor recht dat Estata tekort is geschoten. De gevorderde verklaring voor recht wordt om die reden eveneens afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      3.14.
      
        [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Estata worden begroot op € 1.782,- (€ 656,- aan griffierecht en € 1.126,- aan salaris advocaat (2 x 1 punt tarief II à € 563,-)) vermeerderd met nakosten en rente zoals genoemd in r.o. 2.2.
      
      
      
        Deze mondelinge uitspraak is gedaan door mr. J.L.M. Luiten, rechter, en in het openbaar uitgesproken in de aanwezigheid van de griffier, waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal dat is verzonden op 22 februari 2022. 
      
      
      
      
      
        
          WAARVAN PROCES-VERBAAL