ECLI:NL:RBDHA:2022:2897, Rechtbank Den Haag, 25-03-2022, 20/4752
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-03-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Omgevingsrecht

Samenvatting: Omgevingsvergunning, huurovereenkomst, exclusief gebruiksrecht, evidente privaatrechtelijke belemmering

RECHTBANK DEN HAAG
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: SGR 20/4752 
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 maart 2022 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: mr. E. Erkamp),
    
    
      en
    
    
    het college van burgemeester en wethouders van Voorschoten, verweerder
    (gemachtigde: mr. N.A. Dijkstra).
    
    Als derde-partij neemt aan het geding deel: [derde-partij] , te [woonplaats] .
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      In het besluit van 22 november 2019 (het primaire besluit) heeft verweerder aan derde-partij een omgevingsvergunning verleend voor het herinrichten van de bestaande winkelruimte met opslagruimte naar winkelruimte met wonen op het adres [adres] [huisnummer 1] te [plaats] .
    
    
    
      In het besluit van 22 mei 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.
    
    
    
      Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Derde-partij heeft een zienswijze ingediend.
    
    
    
      De rechtbank heeft het beroep op 11 februari 2022 op zitting behandeld. Eiser en zijn gemachtigde zijn met voorafgaand bericht niet verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      1.	De rechtbank gaat uit van de volgende feiten en omstandigheden.
    
    
    
      1.1.
      Derde-partij is eigenaar van het pand en de bijbehorende binnentuin [adres] [huisnummer 1] te [plaats] . Eiser huurt sinds 1990 een bovenwoning in het naastgelegen pand [pand] [huisnummer 2] te [plaats] , waar derde-partij van 1 mei 2018 tot februari 2021 eigenaar van was.
      
    
    
      1.2.
      Op 29 augustus 2019 heeft derde-partij een aanvraag ingediend voor het herinrichten van de bestaande winkelruimte met opslagruimte naar winkelruimte met wonen op het adres [adres] [huisnummer 1] te [plaats] . De aanvraag ziet op de activiteit ‘bouwen’ en is door verweerder eveneens opgevat als ‘handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’.
      
      2. Deze aanvraag heeft geleid tot het primaire besluit. Bij het bestreden besluit heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard en de omgevingsvergunning gehandhaafd onder aanvulling van de motivering, de brandweervoorwaarden en met vervanging van de eerder vergunde tekening door een gewijzigde tekening.
      
      3. Eiser kan zich niet verenigen met het bestreden besluit. Hij voert aan dat de omgevingsvergunning niet had mogen worden verleend omdat sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering.
      
      4. De rechtbank overweegt als volgt.
      
      5. Ingevolge artikel 2.1, eerste lid, onder a en c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), voor zover hier van belang, is het verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit het bouwen van een bouwwerk en het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan.
      
      6. Op de locatie van het bouwplan rusten volgens het ter plaatse geldende bestemmingsplan ‘Centrum’ (het bestemmingsplan) de enkelbestemming ‘Centrum’ en de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 3’, en ‘Waarde – Beschermd stads- en dorpsgezicht’. Verder heeft het perceel de functieaanduiding ‘detailhandel’. Op grond van artikel 5.1, sub c, is de betreffende grond bestemd voor wonen, uitsluitend vanaf de eerste verdieping en hoger.
      
      7. Vast staat dat het bouwplan wegens het gebruik van een deel van het pand als woning op de begane grond in strijd is met het bestemmingsplan. Om realisering hiervan niettemin mogelijk te maken heeft verweerder met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 2°, van de Wabo in samenhang met artikel 4, negende lid, van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (Bor) een omgevingsvergunning verleend. 
      
      8. In deze zaak is in geschil of een evidente privaatrechtelijke belemmering aan de verlening van de vergunning in de weg staat. Volgens eiser is dit het geval, omdat het door hem gehuurde – zoals in de huurovereenkomst aangegeven – niet alleen het gebruik van de bovenwoning omvat, maar tevens het gebruik van de zijingang/ het achterom en een gedeeltelijk gebruik van de achter het pand gelegen binnentuin. Door de vergunning zal de achterdeur (van de voormalige bedrijfsruimte) die op de binnentuin uitkomt voortaan als voordeur van de woning worden gebruikt en moet derde-partij door het bij eiser in gebruik zijnde deel van de binnentuin om van en naar die voordeur te komen. Dit is in strijd met de huurovereenkomst en de afspraken die met de vorige verhuurder zijn gemaakt over gebruik en verdeling van de binnentuin. Door die afspraken en het daaropvolgende jarenlange gebruik van een gedeelte van de binnentuin, is dat gedeelte onderdeel van het door eiser gehuurde geworden en ontleent eiser hieraan een exclusief gebruiksrecht.
      
      9. Het is vaste rechtspraak van Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State dat een privaatrechtelijke belemmering pas aan het verlenen van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12 van de Wabo in de weg staat, als deze een evident karakter heeft (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 11 oktober 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2756). De burgerlijke rechter is immers de eerst aangewezene om de vraag te beantwoorden of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan de uitvoering van een activiteit.
      
      10. Blijkens de door eiser overgelegde huurovereenkomst mag eiser gebruik maken van de zijingang en gedeeltelijk van de binnentuin. Uit de huurovereenkomst blijkt niet dat eiser een exclusief gebruiksrecht heeft op een gedeelte van de binnentuin. Dit blijkt ook niet uit het door eiser overgelegde document ‘afspraken gebruik van de tuin’, in ieder geval niet wat betreft de toegang/ doorloop naar de deur, terwijl uit dit document bovendien niet is af te leiden dat dit door de eigenaar dan wel verhuurder met eiser gemaakte afspraken zijn. Dat de omgevingsvergunning een privaatrechtelijke belemmering oplevert, laat staan dat deze evident is, kan reeds gelet op het vorenstaande niet worden aangenomen. Verweerder hoefde bij verlening van de vergunning dan ook niet van het bestaan van een evidente privaatrechtelijke belemmering uit te gaan. De beroepsgrond slaagt niet.	
      
      11. Het beroep is ongegrond.
      
      12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
      
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. C.T. Aalbers, rechter, in aanwezigheid van mr. E.A.C. van Poelgeest, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 maart 2022.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Bent u het niet eens met deze uitspraak?
    Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.