ECLI:NL:RBLIM:2022:497, Rechtbank Limburg, 25-01-2022, ROE 21/142
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2022-01-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Woz. Bedrijfswoning bij camping / restaurant. Vergelijkingsmethode. Planologische beperking gebruiksmogelijkheden.

RECHTBANK limburg
  
  
    Zittingsplaats Roermond
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: ROE 21/142
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 januari 2022 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [Naam], te [plaatsnaam 1], eiser
    (gemachtigde: R.A.A. van de Mortel)
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, verweerder
      (gemachtigde: P.J.C.C. Jonkers en M.C.M. Frenken).
    
    
    
      E
      
        Procesverloop 
      
    
    
    
      Bij besluit van 29 februari 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaatsnaam 1] (de woning) per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 301.000,- voor het belastingjaar 2020. 
    
    
    
      Bij besluit van 4 december 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de vastgestelde waarde van de woning verlaagd tot € 247.000,-.
    
    
    
      Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. 
    
    
    
      Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden en heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    
    
      Eiser heeft in reactie op het verweerschrift een conclusie van repliek ingediend. Verweerder heeft vervolgens een conclusie van dupliek ingediend.
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 januari 2022. Eiser en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een omstreeks 1959 gebouwde geschakelde bedrijfswoning van 918 m³ met een dakkapel. De woning is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 400 m².
    
    
    
    
      
        De standpunten van eiser en verweerder
      
    
    
    2. Eiser heeft zich in zijn beroepschrift op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Eiser voert aan dat hij, ondanks dat hij om een hoorzitting verzocht heeft, niet gehoord is. Volgens eiser is verweerder ook niet ingegaan op de door hem in bezwaar aangevoerde gronden en is sprake van een motiveringsgebrek. Eiser verzoekt de rechtbank om deze gronden van bezwaar alsnog mee te nemen in de beoordeling. In het besluit op bezwaar wordt gesteld dat de woning een agrarische bedrijfswoning is, maar het is een recreatieve bedrijfswoning. De naastgelegen woning [adres 2] is voor een lager bedrag (€ 190.000,-) dan de waarde van de woning verkocht terwijl deze woning groter is en op een groter perceel ligt. Volgens eiser kan de waarde van de woning niet hoger zijn dan het maximale bedrag waarvoor huurtoeslag mogelijk is, namelijk € 86.400,- (12 maanden x € 720,- x factor 10).
    
    3. Verweerder beroept zich in zijn verweerschrift op een taxatierapport, opgemaakt op 16 september 2021 door G. Peeters, woz-taxateur. Naast gegevens van de woning bevat dit taxatierapport gegevens van de (verkochte) vergelijkingsobjecten [adres 3] te [plaatsnaam 2], [adres 4] te [plaatsnaam 1] en [adres 5] te [plaatsnaam 3]. Ter ondersteuning van het taxatierapport is een matrix bijgevoegd waarin de waarden van de vergelijkingsobjecten en de woning nader zijn gespecificeerd. In de matrix wordt de waarde van de woning becijferd op € 256.000,-, hetgeen betekent dat de bepaalde waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 van € 247.000,- niet te hoog is. Verweerder erkent dat er sprake is van een recreatieve bedrijfswoning. Verweerder stelt niet bekend te zijn met de door eiser aangedragen eigendomstransactie van [adres 2], waar een pension/logiesgebouw is geregistreerd. De waardebepaling van eiser op basis van de huurtoeslag is niet toegestaan op grond van de Wet woz. Ten slotte heeft verweerder erkend dat eiser ten onrechte niet is gehoord en dat om deze reden het beroep gegrond verklaard dient te worden.
    
    4. Eiser heeft in reactie hierop in zijn conclusie van repliek het standpunt ingenomen dat de vergelijkingsobjecten niet geschikt zijn aangezien deze woningen de enkelbestemming ‘wonen’ hebben en geen recreatieve bedrijfswoning zijn. Het door verweerder gestelde geregistreerde pension/logiesgebouw op [adres 2] is bij eiser niet bekend. 
    
    5. Verweerder heeft bij conclusie van dupliek te kennen gegeven dat in de gemeente Peel en Maas geen marktconforme verkoopcijfers van recreatieve bedrijfswoningen rondom waardepeildatum beschikbaar zijn. Daarom is ter onderbouwing gekozen voor de in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten. Het verschil in bestemming is tot uitdrukking gebracht in een neerwaartse waardecorrectie van € 139.502,-. De registratie van [adres 2] als pension/logies volgt uit een uitspraak van de Rechtbank Limburg van 5 februari 2014. Omdat de woning voorheen aan de daar toen bijbehorende camping gelieerd was en volgens de wet woz en jurisprudentie uitgegaan wordt van feitelijke situatie, staat het object nu als zodanig geregistreerd. 
    
    6. De rechtbank overweegt als volgt.
    
    
    
      
        Hoorplicht 
      
    
    
    7. De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat verweerder de hoorplicht heeft geschonden. Aan de schending van de hoorplicht kan op grond van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) worden voorbijgegaan indien aannemelijk is dat eiser daardoor niet wordt benadeeld. Dat is hier niet het geval. 
    
    8. Het voorgaande betekent dat het beroep gegrond is en het bestreden besluit moet worden vernietigd.
    
    9. Vervolgens heeft de rechtbank de keuze om de zaak terug te wijzen naar verweerder, met de opdracht eiser alsnog volgens de regels te horen, dan wel de rechtsgevolgen in stand te laten of zelf in de zaak te voorzien met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb. Dit laatste is aangewezen indien de rechtbank tot het oordeel komt dat eiser ook zonder dat hij opnieuw in de bezwaarfase wordt gehoord, in het gelijk moet worden gesteld dan wel indien eiser de rechtbank heeft verzocht om een inhoudelijke beoordeling. 
    
    10. Eiser heeft op zitting te kennen gegeven dat hij met zijn standpunt dat de hoorplicht is geschonden, niet beoogt dat zijn zaak wordt teruggewezen naar verweerder, met de opdracht hem alsnog te horen. Eiser wil dat de rechtbank zijn beroep inhoudelijk beoordeelt. In het navolgende geeft de rechtbank daarom een inhoudelijke beoordeling van het bestreden besluit met het oog op de vraag of de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand kunnen blijven of dat zelf in de zaak voorzien kan worden.
    
    
      
        Motivering
      
    
    
    11. Nu het beroep gelet op het vorenstaande gegrond is en de rechtbank een inhoudelijke beoordeling maakt van het bestreden besluit aan de hand van beroepsgronden, behoeft de motivering van het bestreden besluit in het licht van de bezwaargronden geen nadere behandeling.
    
    
      
        Waarderingsmethodiek
      
    
    
    12. De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    10. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet woz, welke regeling een hulpmiddel is om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd bij de waardebepaling, wordt de marktwaarde van een woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsmethode).
    11. De rechtbank stelt, mede op basis van hetgeen is besproken ter zitting, vast dat de woning een recreatieve bedrijfswoning is bij de (natuur)camping met restaurant die direct bij de woning zijn gelegen. De woning [adres 2] waarnaar eiser verwijst, was eveneens een bedrijfswoning bij die camping met restaurant, maar is omstreeks 2015-2017 afzonderlijk verkocht voor een ander voorgenomen gebruik dan een woning.
    
    12. De rechtbank is van oordeel dat, aangezien er in onderhavig geval sprake is van een woning, deze woning in het kader van de Wet woz door middel van de vergelijkingsmethode gewaardeerd moet worden. Indien geen voldoende recente verkoopcijfers van andere, beter vergelijkbare (recreatieve) bedrijfswoningen voorhanden zijn, is een vergelijking met ‘burgerwoningen’ de enige aangewezen methode om de waarde te bepalen. Omdat sprake is van een bijzonder object, namelijk een bedrijfswoning bij een camping/restaurant, is een vergelijking met andere woningen die niet een dergelijke bedrijfswoning zijn echter alleen mogelijk indien daarbij een voldoende neerwaartse correctie wordt toegepast vanwege het feit dat het een bijzonder object betreft waarvoor niet veel gegadigden zullen zijn. De rechtbank gaat hier onder 15 nader op in. Eiser stelt dat de waarde van zijn woning bepaald moet worden aan de hand van de discounted cash flow methode (dcf-methode). Deze methode wordt echter alleen gebruikt bij de waardering van bedrijfspanden en niet bij de waardering van woningen. Bovendien is, zoals verweerder ter zitting terecht heeft opgemerkt, de door eiser genoemde huurprijs niet zonder meer reëel te noemen.
    
    
      
        Vergelijking met [adres 2]
      
    
    
    13. De waarde van de woning wordt in het kader van de Wet woz vastgesteld door middel van vergelijking met gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die op of omstreeks waardepeildatum zijn verkocht. Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat zijn woning vergeleken moet worden met [adres 2]. De verkoop van [adres 2] heeft echter niet op de vrije markt plaatsgevonden aangezien het pand geveild is. Tevens is van dit pand geen verkoopcijfer op of omstreeks de waardepeildatum bekend. Eisers verwijzing naar [adres 2] slaagt daarom niet. 
    
    
      
        Waardebepaling
      
    
    
    14. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
    
    15. De rechtbank is van oordeel dat de woning een uniek object is. Duidelijk is dat vergelijkingsobjecten daarom lastig te vinden zijn. Dat op zichzelf genomen behoeft echter geen beletsel te zijn om een dergelijk object in de waardering te betrekken met gebruikmaking van de vergelijkingsmethode, zoals hiervoor onder 12 overwogen. Hoewel de door verweerder gekozen vergelijkingsobjecten twee onder een kapwoningen betreffen met een woonbestemming, is de rechtbank van oordeel dat deze voor wat betreft type ligging en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn met de woning om de waarde van de woning te kunnen vaststellen. Een bestemmingsplan dat, of zoals hier een beheersverordening die de gebruiksmogelijkheden van een onroerende zaak, en daarmee de kring van gegadigden bij de veronderstelde verkoop daarvan, beperkt, beïnvloedt objectief de bij de verkoop te verkrijgen prijs en daarmee de waarde in het economische verkeer in negatieve zin. De rechtbank vindt steun voor dit oordeel in een arrest van de Hoge Raad van 11 november 2005. Dat hiervan in onderhavige zaak sprake is, volgt uit de beheersverordening Buitengebied Klavertje 4, vastgesteld op 25 juni 2013, waaruit blijkt dat enkel een recreatieve bedrijfswoning is toegestaan en waaruit volgt dat permanente of tijdelijke bewoning van gebouwen anders dan in de vorm van een bedrijfswoning in strijd is met de verblijfsrecreatieve bestemming. Weliswaar heeft de taxateur de woning vergeleken met objecten die een andere bestemming hebben, maar de taxateur heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met het feit dat eisers woning de bestemming ‘recreatieve bedrijfswoning’ heeft, aangezien vanwege deze omstandigheid een correctie van € 139.502,- is toegepast. Eiser heeft ter zitting verwezen naar de uitspraak van de rechtbank Limburg van 5 februari 2014 waarbij de woz-waarde van [adres 2] in geschil was. Zoals de rechtbank hiervoor uiteen heeft gezet, is de rechtbank van oordeel dat, in tegenstelling tot de uitspraak van 2014, verweerder in onderhavige zaak bij het bepalen van de woz-waarde voldoende rekening heeft gehouden met de vanuit de beheersverordening voortvloeiende beperking van het gebruik van eisers woning door het toepassen van bovengenoemde correctie. 
    
    
      
        Conclusie 
      
    
    
    16. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het overgelegde taxatierapport, de daarin opgenomen matrix en de ter zitting verstrekte nadere toelichting voldoende aangetoond dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Gelet hierop bestaat er aanleiding om op grond van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder a, van de Awb te bepalen dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit geheel in stand blijven.
    
    17. Nu het beroep gegrond wordt verklaard, moet verweerder het door eiser betaalde griffierecht vergoeden. De rechtbank veroordeelt verweerder verder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.352,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 punt voor het repliek en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 1).
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank: 
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond en vernietigt het bestreden besluit;
      
      
        bepaalt dat de rechtsgevolgen van het vernietigde bestreden besluit in stand blijven;
      
      
        draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden; 
      
      
        veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.352,50.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Snijders, rechter, in aanwezigheid van mr. M.M.M.F. Roijen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 januari 2022    
    
    
    
    
    
    
    
      griffier 	rechter 
    
    
    
    
    
  
  
    Afschrift verzonden aan partijen op: 25 januari 2022 
    
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.
    
    
  
  
     Zie het arrest van de Hoge Raad van 5 juni 2020, ECLI:HR:2020:1011.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
  
  
     Zie het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.
  
  
     Hoge Raad 11 november 2005, ECLI:NL:HRL2005:AU6011.
  
  
     Rechtbank Limburg 5 februari 2014, ECLI:NL:RBLIM:2014:988.