ECLI:NL:RBNHO:2022:3121, Rechtbank Noord-Holland, 06-04-2022, 9489070 / CV EXPL 21-5144
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2022-04-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur grond, betaaltermijnen, verrekening, ingangsdatum, korting overeengekomen

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 9489070 /CV EXPL 21-5144
      Uitspraakdatum: 6 april 2022
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiser] 
      
      wonende te [woonplaats 1]
      eiser
      verder te noemen: [eiser]
      gemachtigde: K.W.A. van der Meer
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        
      
      wonende te [woonplaats 2] 
      gedaagde  
      verder te noemen: [gedaagde]
      procederend in persoon
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiser] heeft bij dagvaarding van 6 oktober 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
    
    
      1.2.
      Op 10 maart 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser] heeft gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij brief van 21 februari 2022 nog stukken toegezonden.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Tot 1 september 2021 heeft [eiser] een perceel grond te Limmen in gebruik gehad van de gemeente Castricum. 
    
    
      2.2.
      Tot 1 september 2016 heeft [eiser] dit perceel verhuurd aan de heer [xxx] . 
    
    
      2.3.
      In het voorjaar van 2016 heeft de heer [xxx] een derde deel van het perceel onderverhuurd aan [gedaagde] , die de ongeveer 2.195 m2 grond gebruikte voor een hobbymatige teelt.
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] is de grond met toestemming van [eiser] ook na 1 september 2016 blijven gebruiken voor hobbymatige teelten. Dit gebruik is op 1 september 2021 geëindigd.
    
    
      2.5.
      
        [eiser] heeft [gedaagde] een factuur met de datum 18 juli 2017 gezonden. Daarmee is een bedrag van € 810,- in rekening gebracht. De factuur vermeldt dat de pachtduur loopt van 1 september 2016 tot 1 september 2017. [gedaagde] heeft het factuurbedrag betaald door het op verzoek van [eiser] over te maken naar de bankrekening van een derde. Vervolgens heeft [gedaagde] de volgende bedragen contant betaald aan de [eiser] :
      
        
          in mei 2018: € 800,-
        
        
          in mei 2019: € 800,-
        
        
          in mei 2020: € 600,-
        
      
      
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert dat de kantonrechter een vonnis wijst dat meteen uit te voeren is, waarbij [gedaagde] wordt veroordeeld om aan [eiser] € 1.189,72 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente van artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek over € 1.000,- vanaf de dag van de dagvaarding. [eiser] vordert ook [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure waaronder de nakosten.
    
    
      3.2.
      
        [eiser] specificeert het bedrag van € 1.189,72 als volgt:
      
      
        hoofdsom 																	€ 1.000,-
        wettelijke rente															€ 8,22
        buitengerechtelijke incassokosten							€ 181,50	  
      
      
    
    
      3.3.
      Aan de vordering legt [eiser] het volgende ten grondslag. Per 1 september 2016 huurt [gedaagde] een perceel grond van [eiser] . De opvolgende huurperioden liepen daarbij steeds van 1 september tot 31 augustus van het volgende jaar. De huur is op 31 augustus 2021 geëindigd. Toen waren er vijf huurperioden van een jaar verstreken. [eiser] heeft maar vier betalingen gedaan: één van € 810,- en drie van € 800,-. Over de laatste periode die 31 augustus 2021 eindigde, heeft [gedaagde] niets betaald. Over de huurperiode van 1 september 2019 tot 31 augustus 2020 heeft [gedaagde] € 600,- betaald. Dat had het jaarlijkse bedrag van € 800,- moeten zijn. [gedaagde] moet daarom nog € 1.000,- aan huur voldoen.
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde] meent dat de vordering moet worden afgewezen. Hij stelt zich op het standpunt dat alle huurtermijnen zijn betaald en zegt daarover het volgende. De eerste huurperiode liep van 1 mei 2016 tot 1 mei 2017. Voor die periode heeft [gedaagde] betaald aan de heer [xxx] . Dit is besproken en het was geen probleem om dit zo te verrekenen. Vervolgens is de huurprijs steeds jaarlijks vooruit betaald. De factuur van 18 juli 2017 zag daarom op de periode van 1 mei 2017 tot 1 mei 2018. Daarbij komt nog dat de gemeente het gebruik van de grond in 2019 aan [eiser] heeft opgezegd. Daarna was de grond “niemandsland”. In 2021 heeft [gedaagde] de grond dan ook direct van de gemeente in gebruik gehad. Voor die periode kan [eiser] geen aanspraak maken op betaling. De laatste betaling van € 600,- is door [eiser] aangepakt. Op die manier is overeengekomen dat [gedaagde] € 200,- minder zou betalen. Overigens heeft [gedaagde] ook nog € 2.000,- schade geleden doordat [eiser] de drainage heeft dichtgedraaid of in ieder geval doordat de drainage van [eiser] niet goed werkte. Daardoor zijn de dahlia’s van [gedaagde] verzopen en is de oogst mislukt.
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        De huurprijs en huurtermijnen
      
    
    
      5.1.
      Om de vordering van [eiser] tot betaling van een bedrag van € 1.000,- te kunnen beoordelen, moet eerst worden vastgesteld welke verplichtingen partijen tegenover elkaar hadden. Vast staat dat partijen een of meer overeenkomsten met elkaar zijn aangegaan waarbij [eiser] grond verhuurde aan [gedaagde] . Duidelijk moet echter worden welke huurperioden en huurprijzen zij daarbij zijn overeengekomen. Partijen zijn het erover eens dat voor de eerste periode een huurprijs van € 810,- gold en dat de huurprijs daarna is aangepast naar € 800,- per huurperiode. Zij verschillen echter van mening over de datum waarop een huurperiode begon te lopen. 
    
    
      5.2.
      
        [eiser] heeft voldoende onderbouwd gesteld dat de huurperioden op 1 september begonnen en op 31 augustus van het volgende jaar eindigden. Het gebruiksrecht van de heer [xxx] is op 1 september 2016 geëindigd. Daardoor kon [gedaagde] niet meer van [xxx] huren, maar alleen van [eiser] . Vanaf 1 september 2016 had [gedaagde] de grond dan ook in gebruik van [eiser] . De in de eerste factuur genoemde huurperiode sluit daarop aan. Die factuur van 18 juli 2017 vermeldt dat de periode loopt van 1 september 2016 tot 1 september 2017. In de tijd na de ontvangst van de factuur heeft [gedaagde] niet bij [eiser] gemeld dat de genoemde periode niet klopt. 
    
    
      5.3.
      
        [gedaagde] heeft deze stelling van [eiser] onvoldoende betwist. Hij heeft weliswaar naar voren gebracht dat hij andere afspraken heeft gemaakt, maar die stelling alleen is tegenover de onderbouwing van [eiser] , niet genoeg. [gedaagde] heeft niet duidelijk aangegeven welke afspraken dat zijn geweest en wanneer en met wie die afspraken zijn gemaakt zijn. Dat mocht wel van hem verwacht worden. 
    
    
      5.4.
      
        De kantonrechter gaat er bij zijn beoordeling dan ook vanuit dat is overeengekomen dat de huurperioden van 1 september tot 31 augustus lopen.   
        
          Verrekening
        
      
    
    
      5.5.
      
        Ook dan is het mogelijk dat partijen een afspraak hebben gemaakt over een betaling die [gedaagde] voor 1 september 2016 aan de heer [xxx] heeft gedaan. [gedaagde] noemt echter geen feiten die zo’n afwijkende afspraak onderbouwen. Zo heeft hij niet aangegeven wat de door hem gestelde afspraak van verrekening inhield en welke bedragen met elkaar verrekend zouden worden. Om die reden zal [gedaagde] niet in de gelegenheid worden gesteld een afwijkende afspraak te bewijzen. De kantonrechter moet er bij deze beoordeling dan ook van uitgaan dat er geen afwijkende afspraak over verrekening van een betaling aan de heer [xxx] is gemaakt. 
        
          Betalingen
        
      
    
    
      5.6.
      Uit het voorgaande volgt dat de betaling die [gedaagde] in juli 2017 deed, zag op de huurperiode van 1 september 2016 tot 31 augustus 2017. De betaling die [gedaagde] in mei 2018 deed, zag dan op de huurperiode van 1 september 2017 tot 31 augustus 2018, de betaling van mei 2019 op de huurperiode van 1 september 2018 tot 31 augustus 2019 en de betaling van mei 2020 op de periode 1 september 2019 tot en met 31 augustus 2020. Dat betekent dat over de periode na 1 september 2020 geen huur is betaald. 
    
    
      5.7.
      
        [gedaagde] meent dat hij over die periode ook geen huur hoeft te betalen omdat hij de grond toen rechtstreeks in gebruik had van de gemeente. De kantonrechter volgt [gedaagde] daarin niet. [eiser] heeft een brief van de gemeente Castricum van 15 april 2021 overgelegd. Daarin staat dat [eiser] de grond nog steeds in gebruik heeft. De gemeente deelde [eiser] daarbij mee dat hij de grond op 1 september 2021 aan de gemeente moest opleveren. In dat licht heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd dat hij de grond direct van de gemeente in gebruik had. De kantonrechter gaat er dan ook van uit dat [gedaagde] ook in de periode van 1 september 2020 tot 31 augustus 2021 van [eiser] huurde. Over deze periode is [gedaagde] de overeengekomen huur van € 800,- verschuldigd. 
    
    
      5.8.
      
        Dat partijen voor het jaar 2019-2020 een afwijkend bedrag van € 600,- hebben afgesproken is niet gebleken. Dat [eiser] dit bedrag van [gedaagde] heeft aangepakt is niet voldoende om te concluderen dat [eiser] zijn recht op de overeengekomen huurprijs heeft prijsgegeven. Omdat [gedaagde] geen andere gedragingen van [eiser] noemt waaruit zou kunnen blijken dat hij het eens was met een aanpassing van de prijs, gaat de kantonrechter ervan uit dat ook voor de periode 2019-2020 de huurprijs van € 800,- gold. [gedaagde] heeft € 600,- betaald, zodat er voor deze periode nog € 200,- te betalen is.
        
          Schade
        
      
    
    
      5.9.
      
        [gedaagde] heeft nog gezegd dat hij in de laatste periode van de huur schade heeft geleden door problemen met de drainage. Voor zover [gedaagde] deze schade zou willen verrekenen met de vordering van [eiser] geldt het volgende. Bij de mondelinge behandeling heeft [eiser] gezegd dat hij heeft gezien dat het land op enig moment zeer nat was. Hij bestreed echter gemotiveerd en uitdrukkelijk dat hij de drainage heeft uitgezet en dat de drainage niet goed zou hebben gewerkt. Door die betwisting was het aan [gedaagde] om nader te onderbouwen dat hij schade heeft geleden door handelingen van [eiser] en/of een niet goed functionerende drainage. Dat heeft hij niet gedaan. 
    
    
      5.10.
      
        De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser] tot betaling van € 1.000 aan huurtermijnen zal toewijzen.
        
          Wettelijke rente
        
      
    
    
      5.11.
      
        [eiser] vordert wettelijke rente vanaf de verzuimdatum tot aan de datum van de dagvaarding. Hij heeft deze berekend op € 8,22. Bij de mondelinge behandeling heeft [eiser] niet kunnen aangeven hoe hij tot dit bedrag is gekomen. Omdat dit niet is toegelicht merkt de kantonrechter de aan [gedaagde] gezonden brief van 20 september 2021 aan als ingebrekestelling. In die brief is [gedaagde] een termijn van veertien dagen gesteld. Daarom is [gedaagde] op vijf oktober 2021 in verzuim geraakt. De dagvaarding is de volgende dag al aan [gedaagde] betekend. De wettelijke rente over de hoofdsom bedraagt voor deze dag € 0,22. Dit bedrag zal worden toegewezen.
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
    
    
      5.12.
      
        [eiser] heeft gesteld dat er buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [gedaagde] heeft dat niet tegengesproken. Het door [eiser] gevorderde bedrag komt overeen met het volgens het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten vastgestelde tarief. Aan [eiser] zal daarom een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten groot € 150,- worden toegewezen. Dat bedrag wordt met € 31,50 verhoogd omdat niet bestreden is dat [eiser] niet btw-plichtig is. In totaal zal dan ook € 181,50 aan buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen.
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      5.13.
      
        De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt. De kosten aan de kant van [eiser] worden tot nu begroot op:
        Explootkosten														€ 121,39
        Griffierecht															€ 240,-
        Salaris gemachtigde 											€ 124,-				(1,0 punten x tarief )
        Totaal																		€ 485,39
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 1.000,22, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.000,- vanaf 6 oktober 2021 tot aan de dag van de gehele betaling;
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 181,50;
    
    
      6.3.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op € 485,39;
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de nakosten, voor zover daadwerkelijk gemaakt, met een maximum van € 62,-, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening. 
      
    
    
      6.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      6.6.
      wijst de vordering voor het overige af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. Hoogkamer en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter