ECLI:NL:GHARL:2022:4704, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-06-2022, 21/01416
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-06-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 21/01416
    uitspraakdatum: 7 juni 2022
    
    
      
        Uitspraak van de vierde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 28 juli 2021, nummer AWB 21/680, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Rivierenland (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 48 (linkerdeel) te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar beslist en het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 april 2022. Daarbij is verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende. De heffingsambtenaar is met schriftelijke kennisgeving aan het Hof niet verschenen.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning die door belanghebbende wordt verhuurd.
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak in de WOZ-beschikking te hoog heeft vastgesteld. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar beantwoordt deze ontkennend.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. 
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  adres
                
              
              
                
                  bouw-jaar
                
              
              
                
                  opper-vlakte
                
                
                  m3
                
              
              
                
                  Inhoud m2
                
              
              
                
                  Bijzonderheden
                
              
              
                
                  transactie-datum
                
              
              
                
                  koopprijs
                
              
              
                
                  WOZ-waarde/ gecorrigeerde koopprijs
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 48
              
              
                1900
              
              
                265
              
              
                700
              
              
                dakkapel, slechte ligging (vermindering van € 40.000)
              
              
                
              
              
                
              
              
                394.000
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 42
              
              
                1906
              
              
                210
              
              
                412
              
              
                serre, berging/schuur (vrijstaand), dakkapellen
              
              
                23-11-2018
              
              
                435.000
              
              
                438.000
              
            
            
              
                
                  [adres1] 41
              
              
                1900
              
              
                150
              
              
                435
              
              
                kelder, berging/schuur (vrijstaand), dakkapel
              
              
                1-02-2019
              
              
                405.000
              
              
                400.000
              
            
            
              
                
                  [adres1] 12d
              
              
                1920
              
              
                284
              
              
                580
              
              
                berging/schuur (aangebouwd), dakkapel
              
              
                1-05-2018
              
              
                551.000
              
              
                560.000
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
    
    
      4.3.
      Gelet op de gemotiveerde stelling van belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar verwijst voor de onderbouwing van de door hem verdedigde waarde naar het door hem ingediende taxatierapport. In het rapport zijn de volgende woningen genoemd die alle aan dezelfde straat in [plaats1] zijn gelegen:
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar stelt verder dat hij rekening heeft gehouden met het feit dat de onroerende zaak uitkijkt op een parkeerplaats door een vermindering van € 40.000 op de waarde toe te passen. Verder is sprake van een ondoelmatig perceel.
    
    
      4.5.
      Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar bij de waardering is uitgegaan van onjuiste zogenoemde koudv-factoren. Hij stelt dat de kwaliteit en het onderhoud op 3 moeten worden gesteld. De uitstraling moet eveneens op 3 worden gesteld vanwege een aannemer die in het belendende pand woont en zijn bouwmaterialen op zijn erf stalt. Vanwege de ondoelmatige indeling van het perceel dient de doelmatigheid op 3 te worden gesteld. Voorts is belanghebbende van mening dat het voorzieningniveau op 5 moet worden gesteld. Belanghebbende wijst er op dat sprake is van een “slechte” huurder en dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt, waarom de afwaardering vanwege de slechte ligging € 40.000 bedraagt. Belanghebbende verdedigt een waarde van € 330.000.
    
    
      4.6.
      Uit de taxatiematrix volgt dat de vergelijkingspanden qua ligging, bouwjaar, oppervlakte en bestemming voldoende vergelijkbaar zijn. De door de heffingsambtenaar gehanteerde prijs per vierkante meter van € 360 ligt aanzienlijk onder die van de vergelijkingspanden, die meer dan € 600 per vierkante meter bedragen, omdat hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingspanden en de onroerende zaak. De waarde van het perceel heeft de heffingsambtenaar met meer dan 20% verminderd. Tegenover de niet nader onderbouwde stellingen van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft ingebracht naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat hij met de door belanghebbende genoemde omstandigheden voldoende rekening heeft gehouden en de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    
      4.7.
      
        Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat ten slotte geen aanleiding, omdat die termijn niet is overschreden.
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 7 juni 2022 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
      (E.D. Postema)	(R.F.C. Spek)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 juni 2022
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.