ECLI:NL:RBAMS:2022:1394, Rechtbank Amsterdam, 23-03-2022, C/13/703171/HA ZA 21-545
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-03-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Een bemiddelaar heeft geen recht op een beloning, alleen maar omdat hij een aannemer in contact heeft gebracht met een opdrachtgever voor een bouwproject in Heerlen

vonnis 
    
    
      
        RECHTBANK AMSTERDAM
      
    
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
    
    
      Zaaknummer / rolnummer: C/13/703171/HA ZA 21-545
    
    
    
      
        Vonnis van 23 maart 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [eiseres] ,
      
      gevestigd te [plaats] ,
      eiseres,
      advocaat: mr. F.B.A.M. van Oss,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        GLOSEC NL B.V.,
      
      gevestigd te Amsterdam, 
      gedaagde,
      advocaat: mr. U. Aloni.
    
    
    
      Partijen worden hierna [eiseres] (in mannelijk enkelvoud) en Glosec genoemd.
    
    
  
  
    
      1Procedure
    
    
      1.1
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 2 juni 2021;
        
        
          een akte overlegging productie van [eiseres] van 23 juni 2021;
        
        
          het antwoord, met producties;
        
        
          het tussenvonnis van 27 oktober 2021, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 8 februari 2022 en de daarin genoemde stukken. 
        
      
      
    
    
      1.2
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1
      Glosec houdt zich als aannemer bezig met grotere bouwprojecten, zoals hotels en appartementencomplexen. Zij koopt en verkoopt daarnaast ook vastgoed. [eiseres] is een vennootschap waarvan de heer [naam 1] de enig bestuurder en aandeelhouder is. [naam 1] heeft vanuit zijn arbeidsverleden in het bankwezen ervaring met de vastgoedmarkt en is op de hoogte van financieringsvormen voor bouwprojecten en vastgoedtransacties. 
      
    
    
      2.2
      Glosec en [eiseres] zijn op 1 januari 2018 een eerste overeenkomst met elkaar aangegaan. Zij hebben afgesproken dat [eiseres] nieuwe bouwprojecten en financieringen voor bouwprojecten zal zoeken voor Glosec. 
      
    
    
      2.3
      Partijen zijn hiervoor ook een vergoeding voor [eiseres] overeengekomen (hierna: de contractuele vergoeding) en hebben daarover in het Engels onder meer het volgende opgenomen in de eerste overeenkomst:
      
      
        
          “(…) Contractor will receive a success fee (…) of 1% over the turnover payed by customers (not including VAT) to Client from projects secured by Contractor”
        
      
      
    
    
      2.4
      Begin 2019 heeft [eiseres] de heer [naam 2] als contact aangedragen bij Glosec. Uit dit contact is een transactie in Kerkrade voortgekomen, waarbij Glosec vastgoed heeft gekocht. [eiseres] heeft voor zijn werkzaamheden bij dit project de contractuele vergoeding ontvangen van Glosec.
      
    
    
      2.5
      Rondom maart 2019 is tussen Glosec en onder meer [naam 2] ook gesproken over de aankoop van vastgoed in Heerlen (hierna: het vastgoed in Heerlen). Op het overzichtsdocument dat Glosec en [eiseres] toen gebruikten voor alle (potentiële) projecten, wordt de naam van [naam 1] genoemd als verantwoordelijk persoon voor dit project. Uiteindelijk heeft Glosec het vastgoed in Heerlen niet gekocht. 
      
    
    
      2.6
      Nadat partijen een aanvulling op de eerste overeenkomst waren overeengekomen, hebben zij op 1 december 2019 een nieuwe overeenkomst gesloten met elkaar. Zij hebben in de nieuwe overeenkomst onder meer opgenomen dat [eiseres] geen verdere aanspraken meer kan ontlenen aan de eerste overeenkomst. 
      
    
    
      2.7
      Glosec is enige tijd hierna als aannemer ingeschakeld voor de verbouwing van het vastgoed in Heerlen (hierna: het bouwproject in Heerlen). De opdracht is gegeven door een vennootschap die tijdens de gesprekken over de aankoop van het vastgoed in Heerlen nog niet de eigenaar van dat vastgoed was.
      
    
    
      2.8
      Partijen zijn het vervolgens met elkaar oneens geworden of [eiseres] recht heeft op de contractuele vergoeding in verband met het bouwproject in Heerlen.
      
    
  
  
    
      3Geschil 
    
    
      1 
    
    
      3.1
      
        [eiseres] vordert, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, Glosec te veroordelen tot (i) betaling van € 48.000,- te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 21 juni 2019; (ii) het geven van inzage in de omzet die is gerealiseerd met betrekking tot het bouwproject in Heerlen, op straffe van een dwangsom; (iii) vergoeding van 1% van de bouwomzet boven € 48.800.000,- en met veroordeling van Glosec in de buitengerechtelijke kosten en de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.2
      
        [eiseres] stelt hiertoe, samengevat en voor zover voor de beoordeling relevant, dat hij [naam 2] heeft aangedragen bij Glosec. Het contact met [naam 2] heeft tot het bouwproject in Heerlen geleid. Het enkele aandragen van een contact dat voor Glosec tot een (bouw)project leidt, geeft hem recht op de contractuele vergoeding. Dat [naam 2] en Glosec destijds over de aankoop van het vastgoed in Heerlen hebben gesproken en dat het pas enige tijd daarna met een nieuwe eigenaar tot een bouwproject voor Glosec is gekomen, maakt volgens [eiseres] niet uit.
      
    
    
      3.3
      Glosec heeft verweer gevoerd. Op dit verweer wordt hierna, voor zover relevant, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling 
    
    
      4.1
      Het staat vast dat [eiseres] Glosec in contact heeft gebracht met [naam 2] en dat [naam 2] op de een of andere manier een rol had bij de onderhandelingen over de aankoop van het vastgoed in Heerlen. [eiseres] heeft niet weersproken dat [naam 2] bij het verkrijgen van het bouwproject in Heerlen door Glosec geen (directe) rol gespeeld heeft. De vraag is of [eiseres] in die omstandigheden recht heeft op betaling van de contractuele vergoeding voor het bouwproject in Heerlen.
      
    
    
      4.2
      Om die vraag te kunnen beantwoorden, moeten de afspraken tussen partijen over de (verschuldigdheid van de) contractuele vergoeding worden uitgelegd. Voor die uitleg is naast de tekst van de eerste overeenkomst van belang wat zij over en weer hebben verklaard, uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden daaruit redelijkerwijze mochten begrijpen. Daarbij zijn ook de verklaringen en gedragingen van [eiseres] en Glosec na de totstandkoming van de eerste overeenkomst relevant.
      
    
    
      4.3
      De tekst van de eerste overeenkomst bepaalt, naar het Nederlands vertaald, dat [eiseres] recht heeft op de contractuele vergoeding voor projecten die hij voor Glosec zeker heeft gesteld. [eiseres] stelt dat hij erop mocht vertrouwen dat het enkele aandragen van een contact hiervoor voldoende was. Glosec bestrijdt dat. Volgens haar kan het niet zo zijn dat elk project dat zij ooit zal krijgen en in verband kan worden gebracht met een door [eiseres] aangedragen contact, zonder meer ertoe leidt dat zij aan [eiseres] steeds de contractuele vergoeding moet betalen.
      
    
    
      4.4
      De rechtbank stelt vast dat de gedachtegang van [eiseres] niet, en die van Glosec wel, wordt ondersteund door de gang van zaken in eerdere projecten waarvoor [eiseres] de contractuele vergoeding (wel) heeft gehad. Niet weersproken door [eiseres] is immers dat hij voor die projecten meer heeft gedaan dan het aandragen van een contact, door onder meer actief vergaderingen bij te wonen. Hoewel hieruit niet volgt dat [eiseres] die projecten steeds heeft zeker gesteld voor Glosec, blijkt hier in ieder geval wel zijn actieve bijdrage uit en dat beide partijen in die gevallen redenen zagen om [eiseres] aanspraak te geven op de contractuele vergoeding.
      
    
    
      4.5
      Een verschil met de eerdere projecten is ook dat het contact met [naam 2] niet rechtstreeks tot de opdracht voor het bouwproject in Heerlen heeft geleid. [naam 2] was betrokken bij de eerdere gesprekken over de aankoop van het vastgoed in Heerlen. Nog los van de vraag of - zoals Glosec heeft aangevoerd - [naam 2] bij die gesprekken als makelaar optrad, hebben de gesprekken toen niet tot een project geleid. Pas enige periode hierna heeft de nieuwe eigenaar van het vastgoed in Heerlen de opdracht voor het bouwproject verleend aan Glosec. Of en in hoeverre het initiële contact met [naam 2] heeft bijgedragen aan het ‘zekerstellen’ van die afwijkende opdracht van een andere opdrachtgever blijft onduidelijk. Het is aan [eiseres] om toe te lichten waarom er een zodanig verband bestaat tussen het aandragen van [naam 2] bij Glosec en het verkrijgen van die opdracht, dat hij recht heeft op de contractuele vergoeding. Afgewogen tegen wat Glosec hierover heeft aangevoerd, heeft [eiseres] dat onvoldoende gedaan.
      
    
    
      4.6
      Gelet op de tekst van de eerste overeenkomst, de mate van betrokkenheid van [eiseres] bij projecten waarvoor Glosec (wel) de contractuele vergoeding heeft betaald, het ontbrekende verband tussen het aandragen van [naam 2] en het verkregen bouwproject in Heerlen en bovendien het relatief hoge bedrag van de contractuele vergoeding, valt niet in te zien dat [eiseres] erop mocht vertrouwen dat Glosec de contractuele vergoeding zou betalen na het enkele aandragen van [naam 2] . Glosec hoeft de vergoeding dus niet te betalen. 
      
    
    
      4.7
      Het door Glosec gevoerde bevrijdende verweer dat [eiseres] na het overeenkomen van de nieuwe overeenkomst geen aanspraken meer kon ontlenen aan de eerste overeenkomst, kan gelet op het oordeel hiervoor onbesproken blijven. Omdat de vordering onder 3.1 (i) hiervoor wordt afgewezen, kan de vordering onder 3.1 (iii) ook niet worden toegewezen. Bij de toewijzing van de vordering onder 3.1 (ii) heeft [eiseres] daarom geen belang.
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.8
      
        [eiseres] krijgt in deze zaak geen gelijk, zijn vorderingen worden afgewezen.
      
    
    
      4.9
      
        
          [eiseres] wordt als de partij die ongelijk heeft, met de proceskosten belast. De kosten van Glosec worden tot op deze datum begroot op:- griffierecht € € 2.076,-- salaris advocaat € 2.228- (2 punt x € 1.114,-)
         totaal € 4.304,-
      
      
    
    
      4.10
      
        [eiseres] wordt ook veroordeeld in de nakosten, voor zover deze kosten op dit moment al kunnen worden begroot op de manier zoals hierna vermeld.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      5.1
           wijst de vorderingen van [eiseres] af;
      
    
    
      5.2
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van Glosec tot op heden begroot op € 4.304,-;
      
    
    
      5.3
      veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiseres] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;
      
    
    
      5.4
      verklaart de veroordelingen onder 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.F. de Groot en in het openbaar uitgesproken op 23 maart 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.