ECLI:NL:GHARL:2022:2388, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29-03-2022, 200.293.456
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-03-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Non-conform bedrijfspand (art. 7:17 BW). Verjaring? Art. 7:23 BW of (ook) lange verjaringstermijn art. 3:310 BW?

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Arnhem 
    
    
    
      afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.293.456
      (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht: C/16/499089) 
    
    
    
      
        arrest van 29 maart 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
    
      
        
          [appellante1] Holding B.V.,
      gevestigd te Ede, 
    
    2. [appellant2],
    3. [appellante3],
    
      beiden wonende te [woonplaats1] ,
      appellanten,
      in eerste aanleg: eisers,
      hierna afzonderlijk: Holding, [appellant2] en [appellante3] , en gezamenlijk: [appellanten] ,
      advocaat: mr. M.J.M. Groen,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      wonende te [woonplaats2] ,
      geïntimeerde,
      in eerste aanleg: gedaagde,
      hierna: [geïntimeerde] ,
      advocaat: mr. T.J. van Veen.
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
    
    
      Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 27 juli 2021 hier over. Het verdere verloop blijkt uit het proces-verbaal van de (enkelvoudige) mondelinge behandeling op 15 november 2021. Vervolgens is arrest bepaald. 
    
    
  
  
    
      2Kern van het geschil en de beslissing
    
    
      2.1
      Het hof gaat uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.8 van het (bestreden) vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 17 februari 2021. Deze feiten zijn ook in hoger beroep niet in geschil. 
      
    
    
      2.2
      In augustus 2002 hebben [appellant2] en [appellante3] een bedrijfspand gekocht en geleverd gekregen van [geïntimeerde] . Het pand is in maart 2005 ingebracht in Holding. Op 29 mei 2018 is het achtergedeelte van het pand ingestort na een storm met hevige regenval. De verzekeraar van [appellanten] heeft dekking geweigerd omdat er zonder vergunning wijzigingen aan de dakconstructie van het pand zijn aangebracht. In de periode dat [geïntimeerde] eigenaar van het pand was – van 11 september 1997 tot 15 augustus 2002 – is de dakconstructie gewijzigd tijdens een verbouwing zonder vergunning van de gemeente (hierna: de verbouwing). [appellanten] heeft het pand hersteld en vordert € 248.272 als schadevergoeding van [geïntimeerde] .
      
    
    
      2.3
      
        [geïntimeerde] heeft zich primair beroepen op verjaring, wat door de rechtbank is gehonoreerd. De vordering is afgewezen. Volgens de rechtbank is de schade veroorzaakt door de verbouwing die in 1997 plaatsvond, zodat er meer dan twintig jaren verstreken waren toen het pand in 2018 instortte (art. 3:310 lid 1 BW). Het hof denkt hier anders over. De vordering is niet verjaard, en [geïntimeerde] is aansprakelijk voor de door [appellanten] geleden schade. Het hof heeft nog behoefte aan voorlichting door een deskundige over de (omvang van de) schade, en wijst daarom een tussenarrest. Hieronder legt het hof uit hoe het tot zijn oordeel komt.
      
    
  
  
    
      3De motivering van de beslissing in hoger beroep
    
    
      
        Verjaring
      
    
    
    
      3.1
      De eerste grief van [appellanten] houdt in dat de verjaringsregeling van artikel 7:23 lid 2 BW exclusief van toepassing is, omdat zijn vordering is gegrond op non-conformiteit van het bedrijfspand (art. 7:17 BW). Aan de lange verjaringstermijn van artikel 3:310 lid 1 BW wordt daarom niet toegekomen. Er is tijdig een kennisgeving gedaan, zodat de vordering niet is verjaard. Althans is er volgens [appellanten] sprake van een voortdurende gebeurtenis – een doorlopende constructiefout – die met de storm van 2018 het intreden van de schade heeft veroorzaakt, dan wel is het beroep op verjaring naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. 
      
    
    
      3.2
      
        [geïntimeerde] heeft daar tegenover gesteld dat de lange verjaringstermijn van artikel 3:310 lid 1 BW naast het verjaringsregime van artikel 7:23 BW geldt, en dat in geval de verbouwing tot een non-conforme levering heeft geleid de vordering is verjaard omdat de verbouwing in 1997 heeft plaatsgevonden, zodat er meer dan twintig jaren waren verstreken toen [appellanten] aanspraak maakte op schadevergoeding. [geïntimeerde] betwist dat er sprake is van een voortdurende gebeurtenis en dat het beroep op verjaring naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. 
      
    
    
      3.3
      Het hof oordeelt dat de grief slaagt. Het is duidelijk dat de vordering van [appellanten] is gegrond op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat het afgeleverde bedrijfspand niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. Het bedrijfspand bezat volgens [appellanten] ten tijde van de levering immers niet de constructieve eigenschappen die hij op grond van de koopovereenkomst daarvan mocht verwachten. [appellanten] vordert de schade die naar zijn zeggen met het herstel van de instorting gemoeid is geweest, nu deugdelijke nakoming ten gevolge van de instorting blijvend onmogelijk was en [geïntimeerde] na uitbrengen van de ingebrekestelling van 15 juni 2018 niet bereid is gebleken om aansprakelijkheid te erkennen en tot herstel over te gaan. Op de vordering van [appellanten] zijn naar het oordeel van het hof de verjaringsregels van artikel 7:23 lid 2 BW van toepassing. Dit oordeel baseert het hof op het volgende citaat uit de toelichting op artikel 3:310 BW: “Zo wordt bij koop de gehele materie van de verjaring van rechtsvorderingen tegen de verkoper (…) geregeld door artikel 7.1.3.5 lid 2”. Daar komt bij dat artikel 7:23 lid 2 BW ertoe strekt te gelden voor iedere rechtsvordering van de koper die – en ieder verweer van de koper dat – feitelijk gegrond is op het niet beantwoorden van de afgeleverde zaak aan de overeenkomst. Het voorgaande betekent dat de vordering verjaart door verloop van twee jaren na kennisgeving van de gestelde non-conformiteit. Gezien de brief van 15 juni 2018 namens [appellanten] aan [geïntimeerde] waarin dit laatste is gebeurd, is de vordering niet verjaard. De dagvaarding is immers op 6 maart 2020 uitgebracht en dus binnen twee jaar na de kennisgeving. 
      
    
    
      3.4
      Het hof leidt uit het citaat, dat is geplaatst bij artikel 3:310 BW, ook af dat artikel 3:310 BW niet van toepassing is op vorderingen tot schadevergoeding die zijn gebaseerd op non-conformiteit. Het hof overweegt verder nog als volgt. Ook als de lange verjaringstermijn van artikel 3:310 lid 1 BW (mede) van toepassing is op de vordering van [appellanten] , slaagt het verjaringsverweer van [geïntimeerde] niet. Naar het oordeel van het hof is niet de verbouwing, maar de levering van het beweerdelijk non-conforme pand beslissend voor de aanvang van de verjaringstermijn. Pas met de (verkoop en) levering kon de vordering van [appellanten] op [geïntimeerde] ontstaan. In die zin vallen de schadeveroorzakende gebeurtenis en de aansprakelijkheid-scheppende gebeurtenis samen. De levering van het pand vond plaats in augustus 2002, zodat er minder dan twintig jaren waren verstreken toen [appellanten] bij [geïntimeerde] aanspraak maakte op schadevergoeding vanwege de instorting. Ook zo bezien is de vordering dus niet verjaard.
      
    
    
      3.5
      Bij deze stand van zaken heeft [appellanten] geen belang meer bij zijn grief over de bewijslevering of de verbouwing in 1997 heeft plaatsgevonden. Ook behoeven de andere grondslagen die [appellanten] nog heeft voorgesteld om het verjaringsverweer te passeren geen bespreking meer. Het slagen van de grief brengt mee dat de gegrondheid van de vordering van [appellanten] thans ter beoordeling voorligt.    
      
      
        
          Gegrondheid vordering
        
      
      
    
    
      3.6
      Het staat vast dat er in de periode dat [geïntimeerde] eigenaar was van het pand een verbouwing heeft plaatsgevonden zonder vergunning van de gemeente. Naar [appellanten] heeft gesteld en ter zitting bij het hof ook naar voren is gekomen, is de verbouwing door [geïntimeerde] in eigen beheer gedaan. Volgens [geïntimeerde] werkte hij indertijd samen met een constructeur, al ontbreekt daarvoor elke concrete aanwijzing, maar het hof acht dit voor de verdere beoordeling niet wezenlijk. Van belang is dat bij de verbouwing de dakconstructie van het pand is gewijzigd. Er zijn drie stalen kolommen verwijderd en onder het dak is een stalen balk (een ‘IPE500’) geplaatst die niet voldeed aan de norm. Dit komt naar voren uit het onderzoek van de deskundige in opdracht van de verzekeraar door Adviesbureau [naam1] B.V. (hierna: [naam1] ) en uit het constructief onderzoek dat door [naam2] van Constabiel B.V. (hierna: [naam2] ) in opdracht van [appellanten] is verricht. De uitkomst van deze onderzoeken is, kort samengevat, dat door de verbouwing de stijfheid van de dakconstructie aanzienlijk is afgenomen en niet aan de toepasselijke normen voldeed. Volgens [naam1] is mogelijk ook het afschot van dit dakdeel aangetast. Het hof oordeelt dat er onvoldoende is ingebracht tegen deze onderzoeken. [geïntimeerde] heeft met name niet (gemotiveerd) betwist dat bij de verbouwing een balk is aangebracht die niet aan de norm voldoet. Hij heeft ook niet eigen onderzoek of een contra-expertise laten verrichten naar de instorting, hoewel hij daartoe door [appellanten] in de gelegenheid was gesteld. Het hof passeert daarom [geïntimeerde] ’s beroep op bewijsnood. Voor zover [geïntimeerde] heeft bedoeld dat het pand voor normaal gebruik geschikt was omdat het pas na vele jaren en onder extreme weersomstandigheden is ingestort, verwerpt het hof dat standpunt omdat [appellanten] mocht verwachten dat aan het pand geen constructieve gebreken zouden kleven. Het gaat daarbij om een pand dat volgens [geïntimeerde] omstreeks 1985 is gebouwd. Dat er vanwege de ouderdom van het pand sprake zou zijn van (andere) gebreken (met instortingsgevaar tot gevolg) valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet aan te nemen. [appellanten] heeft ook onbetwist aangevoerd dat de staat van onderhoud van het pand goed was.
      
    
    
      3.7
      
        [geïntimeerde] heeft gesteld dat niet de verbouwing, maar de storm met extreme regenval van 29 mei 2018 de instorting heeft veroorzaakt. Volgens hem komt een storm als deze slechts eens in de 250 jaar voor, heeft het pand er al die jaren gestaan zonder problemen aan het dak (ook na regen, sneeuwval en storm) en zijn de gevolgen van dit uitzonderlijke noodweer voor rekening van [appellanten] . Volgens [appellanten] komt een dergelijke storm eens in de 20 jaar voor, en gaat het er bovendien om dat het pand niet zou zijn ingestort als de verbouwing hetzij achterwege was gebleven hetzij met de juiste balk en noodafvoeren zou zijn uitgevoerd. Het hof oordeelt dat voldoende is komen vast te staan dat het pand zonder de constructieve gebreken de storm zou hebben doorstaan. Dit blijkt uit het onderzoeksrapport van 4 september 2018 van [naam1] , waarin deze (op p. 46 en 50) zijn bevindingen noteert dat de dakconstructie niet sterk genoeg is om de voorgeschreven belasting door regenwater met voldoende veiligheid te weerstaan, en dat noodafvoeren voor regenwater ontbreken die bij een calamiteit (het niet of onvoldoende functioneren van de reguliere afvoeren) het hemelwater kunnen afvoeren. De wateropvoerende capaciteit van de dakconstructie is na de constructieve aanpassingen dermate beperkt, aldus [naam1] , dat het regenwater niet over de dakranden kan worden afgevoerd. Dit heeft er toe geleid dat “tijdens de neerslag van 29 mei jongstleden, op het moment dat regenwater op het dakvlak van het bedrijfspand werd geborgen, de dakconstructie ten gevolge van het accumuleren van regenwater is bezweken.”  Ook [naam2] concludeert in zijn onderzoeksrapport over het bezwijken van het dak (op p. 33) dat er door onvoldoende noodafvoeren in combinatie met een dak dat niet in staat was om de verhoogde belasting op te nemen, wateraccumulatie (opeenhoping van water door het vervormen van het dak) is opgetreden, en dat de later aangebrachte stalen balk IPE500, die niet aan de normering voldoet, niet in staat was om de minimaal gestelde belasting van het dak te dragen. Dat niet valt aan te nemen dat de instorting zich ongeacht de verbouwing en hoe deze is uitgevoerd evengoed zou hebben voorgedaan, vindt naar het oordeel van het hof  tevens bevestiging in het feit dat het deel van het pand dat niet is verbouwd ook niet is ingestort. 
      
    
    
      3.8
      
        [geïntimeerde] heeft verder nog aangevoerd dat [appellanten] het constructieve gebrek zelf (eerder) had moeten ontdekken. [appellant2] huurde het pand al in 1997 en moet als huurder op de hoogte zijn geweest van de verbouwing, zoals ook blijkt uit zijn verklaring (productie 18 bij inleidende dagvaarding). [appellanten] heeft bij de levering geen bouwkundig onderzoek gedaan. [appellanten] had in het kader van regulier onderhoud, althans toen hij in 2013 de dakbedekking van het pand liet vervangen, het ontbreken van (voldoende) noodafvoeren moeten opmerken. Er is dus ook te laat geklaagd, aldus [geïntimeerde] . Het hof volgt het standpunt van [geïntimeerde] niet. [appellanten] heeft gesteld dat hij door de instorting heeft ontdekt dat er een constructief gebrek was. Op dat gebrek hoefde [appellanten] naar het oordeel van het hof niet (eerder) bedacht te zijn. Van een koper van een bedrijfspand mag in het algemeen niet worden verlangd dat hij uit eigen beweging een onderzoek instelt naar de constructieve veiligheid, omdat hij mag verwachten dat die in orde is. [appellanten] had ook geen specifieke deskundigheid op het gebied van stalen constructies. Dit in tegenstelling tot [geïntimeerde] , die eigenaar was van een staalconstructiebedrijf. Aanleiding om vraagtekens te zetten bij de verbouwing had [appellanten] ook al niet. In artikel 5.5 van de koopovereenkomst is opgenomen dat het [geïntimeerde] niet bekend is dat het bedrijfspand verbouwd is zonder de daartoe vereiste vergunning(en). Eventuele rechtsdwaling ten aanzien van de vraag of een vergunning voor de verbouwing vereist was, moet voor rekening blijven van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft ook niet aan [appellanten] medegedeeld dát de verbouwing was uitgevoerd zonder vergunning van de gemeente. Voorts blijkt uit de hierboven door het hof aangehaalde onderzoeksrapporten dat de (extra) noodafvoeren nodig waren geweest vanwege de verbouwing – waardoor de wateraccumulatie kon optreden. [appellanten] heeft verder voldoende toegelicht dat als er indertijd een vergunning voor de verbouwing was aangevraagd, ook het aspect van de noodafvoeren aan de orde zou zijn gesteld. [geïntimeerde] kan dan ook niet met succes tegenwerpen dat [appellanten] daar zelf geen onderzoek naar heeft verricht. Om dezelfde reden is er ook geen sprake van “eigen schuld” van [appellanten] .
      
    
    
      3.9
      Uit het voorgaande volgt dat [appellanten] een beroep toekomt op de non-conformiteit van het geleverde bedrijfspand, dat dit beroep ook terecht is gedaan, en dat de oorzaak van de instorting van de achterzijde van het pand is terug te voeren op de gebrekkige constructie die [geïntimeerde] heeft laten ontstaan. [geïntimeerde] is daarom aansprakelijk voor de door [appellanten] in verband met die instorting geleden schade. 
      
    
    
      3.10
      De door partijen gedane bewijsaanbiedingen passeert het hof, omdat de te bewijzen aangeboden feiten en omstandigheden, indien bewezen, niet tot een andere conclusie kunnen leiden. 
      
      
        
          De schade
        
      
      
    
    
      3.11
      
        [appellanten] vordert een bedrag van € 248.272 voor herstelkosten en bijkomende kosten. Hij baseert zijn vordering op een rapport van Troostwijk Expertises van 3 maart 2020. [geïntimeerde] betwist de schade en voert aan dat een deugdelijke onderbouwing ontbreekt. Ook is er onvoldoende rekening gehouden met de ‘nieuw voor oud’ aftrek, zoals in verband met de levensduur en de verbetering door uitbreiding van de nieuw gebouwde hal die anderhalve meter hoger is (dan het ingestorte deel was). Verder plaatst [geïntimeerde] vraagtekens bij andere schadeposten, zoals gemiste huurinkomsten en advocaatkosten. 
      
    
    
      3.12
      Het hof heeft behoefte aan nadere voorlichting over de (omvang van de) schade, en zal daarom een deskundigenbericht gelasten. Het hof is voornemens de deskundige te verzoeken om een onderzoek in te stellen en schriftelijk bericht uit te brengen omtrent de volgende vragen:
      - In hoeverre is het rapport met bijlagen van Troostwijk Expertises (productie 23 bij inleidende dagvaarding) bruikbaar voor de schadevaststelling?  
      - Welke kosten moesten redelijkerwijs worden gemaakt voor het herstel van het pand na de instorting? 
      - Is er sprake van een verbetering, in het bijzonder ter zake van de hoogte en/of de economische levensduur van het herstelde pand, die zich vertaalt in een correctie (‘nieuw voor oud’) op de schade?
      - Welk bedrag aan huurderving is redelijk in het licht van de duur van het herstel van het pand?
      - Geeft het onderzoek overigens nog aanleiding tot het maken van opmerkingen, die in verband met de beslissing van dit geschil van belang zouden kunnen zijn?
      
    
    
      3.13
      Beide partijen worden in de gelegenheid gesteld om bij akte zich uit te laten over de door het hof voorgestelde vragen, over de personen, hoedanigheden en relevante kwaliteiten van de te benoemen deskundige, zijn bereikbaarheid (adressen, telefoonnummers en e-mailadressen), de marges waarbinnen diens loon mag of moet liggen (waaronder de maximale hoogte daarvan) en de verdere (algemene) voorwaarden waaronder de opdracht aan de deskundige zou moeten worden verstrekt. Het hof verzoekt aan partijen tijdig met elkaar in overleg te treden over in ieder geval de personen van de te benoemen deskundige en zo mogelijk gezamenlijk een persoon voor te dragen. Indien partijen niet slagen in een gezamenlijke voordracht, verzoekt het hof aan partijen in hun tevoren over en weer aan elkaar toe te zenden akten in te gaan op de door de wederpartij voor te dragen personen en op eventuele bezwaren tegen benoeming van bepaalde personen, dan wel mee te delen dat partijen zich op dit punt refereren aan het oordeel van het hof. Volgens de hoofdregel van artikel 195 Rv moet [appellanten] als eisende partij het voorschot dragen. 
      
    
    
      3.14
      Gelet op de aard van de eindbeslissingen in dit tussenarrest, acht het hof het dienstig om in het dictum verlof te verlenen voor tussentijds cassatieberoep. 
      
    
  
  
    
      4De slotsom
    
    
      Grief 1 slaagt. [geïntimeerde] is aansprakelijk voor de door [appellanten] geleden schade in verband met de instorting van het bedrijfspand op 29 mei 2018. Het hof zal partijen in de gelegenheid stellen om zich uit te laten over de vragen aan en de persoon van een deskundige teneinde de schade te kunnen begroten. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden. 
    
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    
    
      bepaalt dat van dit tussenarrest terstond beroep in cassatie kan worden ingesteld op de voet van artikel 401a lid 2 Rv;
    
    
    
      verwijst de zaak naar de rol van 26 april 2022 voor het nemen van een akte door beide partijen als bedoeld onder 3.13;
    
    
    
      houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. G.R. den Dekker, F.J. de Vries en J.L. Smeehuijzen en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2022.
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
     Vgl. PG Inv. Boeken 3, 5 en 6, Boek 3, p. 1410; artikel 7.1.3.5 is bij invoering vernummerd tot artikel 7:23 BW.
  
  
     Vgl. (o.a.) HR 21 april 2006, ECLI:NL:HR:2006:AW2582; HR 23 november 2007, ECLI:NL:HR:2007:BB3733; HR 17 november 2017, ECLI:NL:HR:2017:2902.