ECLI:NL:RBNHO:2022:3155, Rechtbank Noord-Holland, 30-03-2022, 9551687 CV EXPL 21-5796
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2022-03-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koop woning. NVM-akte. Aantasting houten ondervloer door (op zichzelf verholpen) lekkage badkamer. Gebrek dat aan normaal gebruik in de weg staat. Verkoper aansprakelijk voor herstelkosten.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 9551687 \ CV EXPL  21-5796 BL
      Uitspraakdatum: 30 maart 2022
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1]
    
      2. [eiser 2]
      beiden wonende te [woonplaats]
      eisers
      verder te noemen: [eisers]
      gemachtigde: mr. S.N. Peijnenburg
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [gedaagde] 
      
      wonende te [woonplaats] 
      gedaagde  
      verder te noemen: [gedaagde]
      gemachtigde: mr. J.P. Groen
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      In deze zaak vorderen de kopers van een woning schadevergoeding van de verkoper. De kopers stellen dat de woning een gebrek heeft, namelijk lekkage in de badkamer, en zij vinden dat de verkoper de herstelkosten moet vergoeden. De kantonrechter geeft de kopers gelijk. De kantonrechter oordeelt dat sprake is van een gebrek dat verhindert dat de woning normaal gebruikt kan worden. Dit betekent dat de verkoper de herstelkosten moet betalen. Omdat de herstelkosten niet nauwkeurig zijn vast te stellen, worden deze door de kantonrechter geschat op € 10.000,00.
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eisers] hebben bij dagvaarding van 15 november 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
    
    
      1.2.
      Op 1 maart 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eisers] en [gedaagde] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij brief van 18 februari 2022 nog stukken toegezonden, en hebben [eisers] bij akte hun eis vermeerderd en stukken overgelegd.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eisers] hebben van [gedaagde] gekocht de woning aan het adres [adres] te [plaats] (hierna: de woning), voor een koopprijs van € 309.500,00. Partijen hebben gebruik gemaakt van de NVM-koopovereenkomst (model 2018), die door hen is ondertekend op 1 september 2020.
      
    
    
      2.2.
      Voorafgaand aan de koop hebben [eisers] de woning bezichtigd met de verkopend makelaar, en hebben zij een bouwtechnische keuring laten verrichten door de Vereniging Eigen Huis. Ten aanzien van de badkamer schrijft de bouwkundige in zijn rapport de volgende bevinding: 
      
      
        
          “Schimmelvorming en/of verwering van het kitwerk. 
          
          Opmerking:
          
          Functioneel. Door na het douchen de wanden, kitnaden en douchewand droog te maken wordt de kans op schimmelvorming en kalkafzetting verminderd.”
        
      
      
      
        De bouwkundige heeft voor de badkamer geen maatregelen voor onderhoud, herstel of vervanging en daarmee verband houdende kosten in zijn rapport opgenomen.
      
      
    
    
      2.3.
      Op 14 oktober 2020 is de woning in eigendom overgedragen aan [eisers]
      
    
    
      2.4.
      In een e-mail van 3 november 2020 hebben [eisers] [gedaagde] ervan in kennis gesteld dat zij ernstige waterschade en/of lekkage in de woning hebben geconstateerd.
      
    
    
      2.5.
      Op 4 november 2020 heeft Treep Installatiebedrijf (hierna: Treep) de badkamer in de woning geïnspecteerd. Het ‘Rapport Lekkage Douche’ van Treep vermeldt het volgende: 
      
      
        
          “Kit-werk is heel slecht je kan op de foto’s zien dat de kit al een keer uitgesneden en opnieuw gekit is, maar erg slecht veel vocht in de vloer waardoor voegen eruit vallen ook hier is over de oude voeg heen gevoegd wat dus niet helpt. Plafond beneden kan je zien dat er al eerder lekkage is geweest en dat dit gerepareerd is geweest lekt nu weer op dezelfde plek!! Als je in de voeg je schroevendraaier duwt gaat het zo door de houten vloer dus deze is rot en de vraag is hoe t met de balken gesteld is, lekkage is al lange tijd aan de gang”
        
      
      
      
        Verder staat in het rapport van Treep: “Douche hoek nu opnieuw gekit zodat dit niet erger wordt”.
      
    
    
      2.6.
      Ten behoeve van deze procedure heeft de verkopend makelaar in een e-mail van 16 februari 2022 verklaard dat de oude lekkage op het plafond zichtbaar was, dat ‘het issue’ met kopers is besproken en dat zij dus op de hoogte waren van dit oude probleem.
      
    
    
      2.7.
      Op 18 maart 2021 heeft Full Service Bouw Projecten een offerte aan [eisers] verstrekt voor renovatie van de badkamer, voor een totaalbedrag van € 24.927,70 (na aanpassing van de offerte op 24 juli 2021). 
      
    
    
      2.8.
      Omstreeks juli 2021 heeft Full Service Bouw Projecten herstelwerkzaamheden uitgevoerd in de badkamer.
      
    
    
      2.9.
      Op 23 november 2021 heeft Full Service Bouw Projecten aan [eisers] een prijsindicatie gegeven van € 5.142,50 (inclusief stelpost en btw) voor herstel van het plafond van de begane grond.
      
    
  
  
    
      3De vordering en het verweer
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vorderen dat de kantonrechter voor recht verklaart dat 1) de woning niet aan de koopovereenkomst voldoet omdat er een gebrek (lekkage) is in de badkamer, waardoor schade is ontstaan aan de badkamer en het plafond van de begane grond, en dat 2) die lekkage aanwezig was ten tijde van de koopovereenkomst en door [gedaagde] is verzwegen, zodat sprake is van een verborgen gebrek, en dat 3) [gedaagde] aansprakelijk is voor de noodzakelijke herstelkosten aan de badkamer en het plafond. Verder vorderen [eisers] (na vermeerdering van eis) dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 22.842,52 voor herstelkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, en een bedrag van € 1.151,92 voor buitengerechtelijke kosten. [eisers] voeren aan – kort weergegeven – dat zij kort na levering van de woning vochtplekken ontdekten in het plafond van de woonkamer, waarna is gebleken dat de houten ondervloer en wandplaten in de badkamer al bij levering verrot waren ten gevolge van oude lekkages, die [gedaagde] niet heeft gemeld. Het gebrek verhindert het normaal gebruik van de woning, en om dit te verhelpen moest de hele badkamer opengebroken en opnieuw opgebouwd worden. In het plafond in de woonkamer is schimmelvorming ontstaan, zodat dit gedeeltelijk vervangen moet worden.
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] betwist de vordering, en voert aan – samengevat – dat geen sprake is van non-conformiteit, dat [eisers] bekend waren met de staat van het kitwerk in de badkamer, en dat zij mogelijke gevolgen daarvan hebben aanvaard. Ook de sporen op het plafond in de woonkamer van een oude verholpen lekkage in de badkamer waren kenbaar voor [eisers] Zij hebben volgens [gedaagde] gehandeld in strijd met hun onderzoeksplicht. Daarbij doet [gedaagde] een beroep op de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst. Verder voert [gedaagde] aan dat hij niet in gebreke is gesteld, dat [eisers] geen omzettingsverklaring hebben uitgebracht, dat hij niet aansprakelijk is voor gevolgschade, dat [eisers] het gevorderde schadebedrag onvoldoende hebben onderbouwd en dat rekening gehouden moet worden met een aftrek ‘nieuw voor oud’.
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      
        Het gaat in deze zaak om de houten ondervloer en (in mindere mate) houten wandplaten in de badkamer op de eerste verdieping en het daaronder gelegen plafond in de woonkamer, die zijn aangetast door (oude en op zichzelf verholpen) lekkages in de badkamer. Partijen verschillen van mening over de vraag of [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst, en daardoor aansprakelijk is voor de door [eisers] gevorderde herstelkosten.
        
          Het toetsingskader
        
      
    
    
      4.2.
      Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten volgens het model van de NVM. Daarin is bepaald dat de woning aan [eisers] in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt. Daarbij is het risico van zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij [eisers] gelegd. Deze gebreken maken dus onderdeel uit van hetgeen verkocht is. 
    
    
      4.3.
      Op die hoofdregel is een uitzondering gemaakt, door de bepaling dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Hiermee staat [gedaagde] wél in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik verhinderen. Bij de uitleg van de term ‘normaal gebruik’ moet worden gekeken naar wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik moet worden verstaan. Dit houdt in dat de woning gebruikt moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder wezenlijke aantasting van het woongenot. Het uitgangspunt is dus dat [gedaagde] alleen aansprakelijk is voor gebreken die naar objectieve maatstaven in de weg staan aan normaal gebruik.
    
    
      4.4.
      Indien sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woning aantast, dan komt dit gebrek toch voor rekening van [eisers] als zij het gebrek kenden of dit gebrek voor hen kenbaar was, of als [gedaagde] een geslaagd beroep kan doen op de overeengekomen ouderdomsclausule.
    
    
      4.5.
      
        Voor de kenbaarheid van gebreken geldt in zijn algemeenheid, dat als een koper aanleiding heeft om te twijfelen aan de staat waarin de woning zich bevindt, en (daarom) aan de geschiktheid voor normaal gebruik, van hem verwacht mag worden dat hij daarnaar onderzoek zal verrichten. Als een koper deze onderzoeksplicht schendt, en onderzoek het gebrek aan het licht zou hebben gebracht, dan zal in beginsel geen sprake zijn van een gebrek dat voor de koper niet kenbaar was. Daar staat tegenover dat als een verkoper weet dat een zaak bepaalde gebreken heeft waarvan de aanwezigheid en/of de ernst niet zonder nader onderzoek kenbaar is, hij daarvan mededeling moet doen aan de koper. Als de verkoper deze mededelingsplicht schendt, dan kan hij de koper niet met succes verwijten dat deze geen onderzoek heeft gedaan. 
        
          Er was sprake van een gebrek ten tijde van de levering
        
      
    
    
      4.6.
      Gelet op wat op de zitting is besproken, het overgelegde foto- en filmmateriaal en de door partijen gegeven toelichting daarop, neemt de kantonrechter aan dat sprake is van een gebrek, bestaande uit een ernstige aantasting van een aanzienlijk deel van de onder de tegelvloer en douchehoek gelegen houten vloer en van de houten achterwand bij het toilet in de badkamer, als gevolg van lekkage in die badkamer bij het toilet en/of de kitranden en/of de voegen van de vloertegels bij de douchehoek. Het aangetaste hout is dus geen gevolgschade, zoals [gedaagde] betoogt, maar het gebrek waarop de gevorderde herstelkosten zien. 
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] heeft op de zitting, bij het bespreken van de door [eisers] overgelegde foto’s die zijn gemaakt tijdens het verrichten van de herstelwerkzaamheden, erkend dat daarop aantasting te zien is van de houten vloer bij het toilet en rechts van de doucheafvoer, als gevolg van inwerking van water. [gedaagde] erkent ook dat het in het verleden, voor de verkoop, gelekt heeft bij de kitrand van de douchebak, en dat dit sporen heeft nagelaten op het plafond in de woonkamer. [gedaagde] stelt dat die lekkage destijds is verholpen doordat hij die kitrand heeft laten vervangen, en dat het sindsdien niet meer gelekt heeft. Niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde] destijds ook de onder de douchebak en tegelvloer gelegen houten vloer heeft geïnspecteerd, zodat zeker niet uitgesloten kan worden dat het verrottingsproces destijds in gang is gezet.
    
    
      4.8.
      
        
          [gedaagde] voert nog aan dat de lekkageplek die [eisers] kort na levering van de woning ontdekte op het plafond in de woonkamer, zich op een andere plek bevond (namelijk onder de wc in de badkamer) dan de oude lekkageplek (ter hoogte van de aansluiting van de douchebak op de tegelvloer). De oude lekkageplek was volgens [gedaagde] kenbaar voor [eisers] bij verkoop en levering, en [gedaagde] stelt dat hij voorafgaand aan de levering nooit lekkage heeft gehad op de nieuwe plek. Dit kan hem niet helpen, want het gebrek in deze zaak is niet zozeer de (nieuwe) plek in het plafond waar [eisers] begin november 2020 lekkage ontdekten, maar de verrotting van het onder de badkamer gelegen hout, die daardoor aan het licht kwam. Voor zover [gedaagde] bedoelt dat sprake is van een gebrek dat bij verkoop en levering nog niet aanwezig was, kan hij hierin niet worden gevolgd. [eisers] stellen terecht dat gezien de aard en omvang van de houtaantasting bij de douchehoek en bij de wc, niet kan worden aangenomen dat het gebrek is ontstaan in de periode van nog geen drie weken nadat de woning aan hen is geleverd. Daarmee wordt als vaststaand aangenomen dat het gebrek zich al voordeed op het moment van levering van de woning aan [eisers] op 14 oktober 2020.
        
          Het gebrek verhindert het normaal gebruik als woning
        
      
    
    
      4.9.
      Volgens de onder het toetsingskader weergegeven hoofdregel ligt het risico van gebreken bij [eisers] , tenzij het gaat om een gebrek dat het normaal gebruik als woning verhindert. Die uitzondering doet zich in dit geval voor. 
    
    
      4.10.
      Op de zitting is door [gedaagde] erkend dat als sprake zou zijn van een verrottingsproces van de houten constructie onder de badkamer, dit in de weg staat aan normaal gebruik van de woning. Dit is naar het oordeel van de kantonrechter ook evident. De verdiepingsvloer heeft een houten draagconstructie. Door (op zichzelf mogelijk verholpen) oude lekkage in de badkamer, is een verrottingsproces van ondergelegen houtwerk gestart. De aangetaste delen van de houten ondervloer en de houten wand achter de wc moesten vervangen worden om het verrottingsproces te stoppen en erger te voorkomen. 
    
    
      4.11.
      
        
          [gedaagde] heeft in de koopovereenkomst toegezegd dat de woning de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik. Omdat het gebrek waar het in deze zaak om gaat verhindert dat de woning normaal gebruikt kan worden, is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door [gedaagde] , ook als [gedaagde] zelf het gebrek niet kende of behoorde te kennen.
        
          Het gebrek was niet kenbaar voor [eisers]
        
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagde] voert aan dat op het moment van verkoop en levering een plek van een oude badkamerlekkage zichtbaar was op het plafond in de woonkamer, en dat deze oude lekkage met [eisers] is besproken. [eisers] betwisten dit. Zelfs als [gedaagde] op dit punt gelijk heeft, dan maakt dat niet dat voor [eisers] ook duidelijk moet zijn geweest dat sprake was van verrotting van de houten vloer onder de badkamer, of dat zij daarnaar nader onderzoek hadden moeten laten verrichten. Daarbij is van belang dat [gedaagde] zelf zegt dat de oude lekkage verholpen was.
    
    
      4.13.
      
        [gedaagde] heeft gelijk waar hij stelt dat [eisers] de staat van het kitwerk in de badkamer hebben aanvaard, maar ook daarmee hoefden [eisers] niet te verwachten dat in het houtwerk onder de badkamer een verrottingsproces gaande was. Het rapport van de bouwtechnische aankoopkeuring die [eisers] hebben laten verrichten geeft hiervoor ook geen enkel aanknopingspunt. De bouwkundige heeft schimmelvorming en/of verwering van het kitwerk in de badkamer geconstateerd, maar daarbij geen aanleiding gezien tot het treffen van maatregelen, anders dan na het douchen de wanden, kitnaden en douchewand droog te maken om de kans op schimmelvorming en kalkafzetting te verminderen. Onder deze omstandigheden hoefden [eisers] geen nader onderzoek te laten verrichten.
    
    
      4.14.
      
        Dit betekent dat [gedaagde] geen beroep kan doen op de in artikel 6.3. genoemde uitzondering, omdat geen sprake is van een situatie waarin het gebrek kenbaar was voor [eisers] Daarmee is de stelling van [eisers] dat [gedaagde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden, niet van belang voor de toewijsbaarheid van de gevorderde herstelkosten. Dat [gedaagde] het gebrek kende en heeft verzwegen is niet komen vast te staan, zodat de door [eisers] gevorderde verklaring voor recht op dit punt wordt afgewezen.
        
          
            [gedaagde] kan geen geslaagd beroep doen op de ouderdomsclausule
        
      
    
    
      4.15.
      Verder doet [gedaagde] een beroep op de uitsluiting van aansprakelijkheid in de ouderdomsclausule, waarmee [eisers] volgens [gedaagde] aanzienlijk lagere eisen mogen stellen aan de bouwkwaliteit en hebben aanvaard dat hij onder andere niet instaat voor afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Volgens [eisers] heeft de ouderdomsclausule geen betrekking op gebreken die samenhangen met de recente badkamer. De kantonrechter volgt [eisers] hierin.
    
    
      4.16.
      
        Het gebrek aan het houtwerk onder de badkamer hangt niet samen met de ouderdom van de woning (ten minste 100 jaar), maar is het gevolg van water dat in de houten vloer is doorgedrongen vanuit de badkamer, die in 2015 door [gedaagde] is gerealiseerd. [gedaagde] heeft op de zitting verklaard dat er vanaf 2009 is verbouwd in de woning, dat de houten verdiepingsvloer toen droog was en dat de badkamer als laatste is aangepakt. [gedaagde] heeft onvoldoende gesteld om te kunnen concluderen dat partijen met de ouderdomsclausule ook bedoeld hebben een uitzondering te maken voor lekkages in de recente badkamer en de daarmee verband houdende verrotting van de onderliggende houten vloer en wandplaten.
        
          Verzuim en omzettingsverklaring
        
      
    
    
      4.17.
      Uit de correspondentie tussen partijen blijkt dat [eisers] bijna een jaar lang hebben geprobeerd om [gedaagde] ertoe te bewegen aansprakelijkheid te aanvaarden, en dat [gedaagde] consequent die aansprakelijkheid is blijven betwisten. Daaruit hebben [eisers] mogen afleiden dat [gedaagde] in de nakoming van zijn verbintenis zou tekortschieten, zodat voor het intreden van verzuim geen ingebrekestelling nodig was.
    
    
      4.18.
      
        Ook volgt de kantonrechter [gedaagde] niet in zijn stelling dat het ontbreken van een omzettingsverklaring moet leiden tot afwijzing van de vordering. Een omzettingsverklaring is een schriftelijke mededeling van de schuldeiser dat hij schadevergoeding vordert in plaats van nakoming. Voor die omzetting zijn geen formele bewoordingen nodig. Iedere schriftelijke mededeling waaruit blijkt dat de schuldeiser schadevergoeding in plaats van nakoming wenst, is voldoende. De omzettingsverklaring kan ook besloten liggen in de dagvaarding waarbij vervangende schadevergoeding wordt gevorderd. [eisers] en hun gemachtigde hebben in de correspondentie met [gedaagde] bij herhaling uitdrukkelijk aanspraak gemaakt op schadevergoeding, meegedeeld dat deze zo nodig in een gerechtelijke procedure gevorderd zal worden, en in de dagvaarding daadwerkelijk een schadevordering ingesteld. Daarmee hebben [eisers] tegenover [gedaagde] voldoende duidelijk gemaakt dat zij geen nakoming maar schadevergoeding wensen. 
        
          
            [gedaagde] is aansprakelijk voor de herstelkosten, die worden geschat op € 10.000,00
        
      
    
    
      4.19.
      De conclusie is dat de woning niet voldoet aan de koopovereenkomst, en dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de herstelkosten. De gevorderde verklaringen voor recht worden daarom toegewezen, zoals onder de beslissing vermeld.
    
    
      4.20.
      
        [eisers] vorderen een bedrag van € 22.842,552 voor herstelkosten. Daarvan ziet € 17.700,02 op de badkamer en € 5.142,50 op het plafond in de woonkamer. [eisers] onderbouwen hun vordering met offertes van Full Service Bouw Projecten. Zij stellen op de offerte van 18 maart 2021 met een totaalbedrag van € 24.927,70 voor de badkamer een aftrek te hebben toegepast van 90% voor de meubels (€ 6.817,68) en de stelpost voor elektra (€ 410,00) in mindering te hebben gebracht. [gedaagde] voert verweer tegen de hoogte van de vordering, en wijst er (onder meer) op dat de offerte die Treep op 30 december 2020 heeft uitgebracht voor de herstelwerkzaamheden ruim € 10.000,00 lager was dan die van Full Service Bouw Projecten. 
    
    
      4.21.
      Op de zitting zijn een aantal posten op de offerte van 18 maart 2021van Full Service Bouw Projecten besproken. Voor sommige posten geldt dat [eisers] pas op de zitting hebben toegelicht waarom deze te relateren zijn aan het gebrek, zoals timmerwerk ten behoeve van een nieuwe wand (achter de wc). Voor andere posten is op de zitting gebleken dat deze niets met het gebrek te maken hebben, zoals het dicht aftimmeren van twee ramen en het aanleggen van elektrische vloerverwarming, waarover de badkamer bij de koop niet beschikte. Verder wordt in de offerte door Full Service Bouw Projecten geen onderscheid gemaakt tussen materiaal- en montagekosten. Hoewel [gedaagde] terecht aanvoert dat de houten ondervloer in de badkamer volledig is vervangen terwijl niet de gehele vloer was aangetast, is voldoende aannemelijk geworden dat het aangetaste gedeelte zodanig aanzienlijk is dat het voor de hand lag om de hele vloer te vervangen. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat niet is gebleken dat volledige vervanging tot (veel) hogere kosten heeft geleid.
    
    
      4.22.
      
        Omdat de omvang van de herstelkosten niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, zal de kantonrechter deze schatten, en wel op een bedrag van € 10.000,00. In dit bedrag is betrokken de vermeerdering van eis met € 5.142,50 voor het plafond in de woonkamer, waarvoor ook geldt dat de omvang van de schade en de herstelkosten niet precies zijn vast te stellen. Anders dan bij badkamer, hebben [eisers] de schade aan het plafond slechts summier onderbouwd, met alleen een foto van één plafondplaat. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat zowel Treep als Full Service Bouw Projecten voor herstel van het plafond van de begane grond in verband met de badkamerlekkage een stelpost van € 595,00 in hun offerte hebben opgenomen, en dat [eisers] onvoldoende hebben kunnen toelichten waarom dit een verkeerde inschatting is geweest. Verder is in de schatting betrokken dat op grond van de koopovereenkomst rekening gehouden moet worden met een aftrek ‘nieuw voor oud’.
        
          Wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten
        
      
    
    
      4.23.
      De wettelijke rente over de toe te wijzen herstelkosten, waartegen [gedaagde] geen zelfstandig verweer heeft gevoerd, is toewijsbaar vanaf de dag van dagvaarding, zoals gevorderd.
    
    
      4.24.
      
        [eisers] vorderen een bedrag van € 1.151,92 voor buitengerechtelijke kosten. Vast staat dat [eisers] aan [gedaagde] geen aanmaning hebben gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Anders dan [eisers] stellen, is naar het oordeel van de kantonrechter niet komen vast te staan dat [gedaagde] bij het sluiten van de koopovereenkomst handelde in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf. Dit betekent dat de zogenoemde 14-dagenbrief een voorwaarde is om aanspraak te kunnen maken op buitengerechtelijke incassokosten. Deze is niet aan [gedaagde] gestuurd, zodat de gevorderde vergoeding niet kan worden toegewezen. 
    
    
      4.25.
      
        [gedaagde] krijgt overwegend ongelijk omdat hij de herstelkosten aan [eisers] moet vergoeden. Daarom komen de proceskosten voor rekening van [gedaagde] , maar de hoogte van de proceskosten wordt gerelateerd aan het toe te wijzen bedrag. Dit betekent dat [gedaagde] ten aanzien van het griffierecht wordt veroordeeld tot betaling van € 240,00. Het meerdere, dat op grond van de dagvaarding aan [eisers] in rekening is gebracht, moet voor hun rekening blijven. Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eisers] worden gemaakt.
    
  
  
    
      5De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat de woning niet voldoet aan de koopovereenkomst en dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de noodzakelijke herstelkosten van de badkamer op de eerste verdieping en het plafond van de woonkamer op de begane grond;
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eisers] van € 10.000,00 voor de hiervoor genoemde herstelkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 15 november 2021 tot aan de dag van de gehele betaling;
    
    
      5.3.
      
        veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eisers] tot en met vandaag vaststelt op:
        dagvaarding	€	126,17
        griffierecht	€	240,00
        salaris gemachtigde	€	622,00	;
        en veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eisers] worden gemaakt; 
      
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      5.5.
      
        wijst de vordering voor het overige af.
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter
      
    
  
  
     Artikel 6.1. van de koopovereenkomst
  
  
     Artikel 6.3. van de koopovereenkomst
  
  
     Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:AU2414
  
  
     Artikel 6.3. van de koopovereenkomst
  
  
     Artikel 27 van de koopovereenkomst (ouderdomsclausule)
  
  
     Artikel 6:83 aanhef en onder c BW
  
  
     Artikel 6:87 lid 1 BW
  
  
     Artikel 6:97 BW