ECLI:NL:GHARL:2022:1675, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 01-03-2022, 21/00476
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-03-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 21/00476
    uitspraakdatum: 1 maart 2022
    
    
      
        Uitspraak van de negentiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 14 februari 2021, nummer UTR 20/2642, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1]  9 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 635.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 698,50.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 februari 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [de taxateur] (taxateur). 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      De woning is een in 1953 gebouwde vrijstaande woning, welke oorspronkelijk is gebouwd als een dubbele twee-onder-een-kap woning met bergingen. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 192 m2 en is gelegen op een kavel van 486 m2. Op de bovenverdieping is een doorgang gemaakt tussen de twee (voorheen afzonderlijke) woningen. 
      
    
    
      2.2.
      In beroep heeft belanghebbende afschriften van de WOZ-beschikkingen van [adres1] 7 en de woning voor de jaren 2010 en 2011 overgelegd, alsmede de WOZ-beschikkingen van de woning voor de jaren 2014 en 2015. 
      
    
    
      2.3.
      Volgens het afschrift van het taxatieverslag betreffende de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2020 is de WOZ-waarde van de woning voor het kalenderjaar 2019 (waardepeildatum 1 januari 2018) vastgesteld op € 540.000.
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 635.000. Belanghebbende bepleit een waarde van € 485.000. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de woning zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatierapport met daarin een taxatiematrix. In het taxatierapport is de waarde van de woning vastgesteld op € 635.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2019. De waarde is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode waarbij drie onroerende zaken als referentieobject zijn gebruikt.
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bouw- jaar
                
              
              
                
                  Bouwkwaliteit / Staat onderhoud
                
              
              
                
                  Woning (m2)
                
              
              
                
                  Prijs per m2 (€)
                
              
              
                
                  Perceel (m2)
                
              
              
                
                  Waarde grond (€)
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Vastgestelde waarde
                
              
              
                
                  Verkoop-datum
                
              
              
                
                  Verkoopprijs
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 9
              
              
                1953
              
              
                Voldoende / voldoende
              
              
                192
              
              
                 €         2.206 
              
              
                486
              
              
                 €         203.418 
              
              
                Berging (ca 8m2) € 8.000
              
              
                 €         635.000 
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 34
              
              
                1953
              
              
                Voldoende / 
                Matig/voldoende
              
              
                115
              
              
                 €       2.315 
              
              
                405
              
              
                 €        186.790 
              
              
                Berging (ca 30m2 ) € 15.000
                Garage € 20.000
              
              
                 €         488.000 
              
              
                23-10-2018
              
              
                 €    485.000
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres3] 50
              
              
                1969
              
              
                Voldoende / 
                Voldoende / goed
              
              
                144
              
              
                 €         3.003
              
              
                775
              
              
                 €        235.500 
              
              
                Berging (hout, ca 5m2) €2.000
                Garage € 20.000
              
              
                €         690.000 
              
              
                13-6-2018
              
              
                 €    675.000 
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 5a
              
              
                1965
              
              
                Voldoende / voldoende / goed
              
              
                157
              
              
                 €         3.018 
              
              
                221
              
              
                 €        137.126 
              
              
                Garage € 20.000
                Berging (ca 2m2) € 2.000
              
              
                 €         633.000 
              
              
                28-8-2018
              
              
                 €    625.000 
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Naar volgt uit het taxatierapport, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De heffingsambtenaar komt een zekere vrijheid toe bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Referentieobjecten hoeven niet in alle opzichten overeen te stemmen met de woning, omdat bij de waardebepaling rekening wordt gehouden met de verschillen tussen de woning enerzijds en de referentieobjecten anderzijds. 
      
    
    
      4.5.
      Aan belanghebbende moet worden toegegeven dat de woning in die zin uniek is, dat zij bestaat uit twee helften van een twee-onder-een-kap woning ( [adres2] 54), welke met elkaar zijn verbonden middels een doorgang op de eerste verdieping. De in de taxatiematrix opgenomen referentieobjecten betreffen daarentegen één twee-onder-een-kap woning en twee vrijstaande woningen. Naar het oordeel van het Hof laat een en ander onverlet dat de heffingsambtenaar, in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. De twee-onder-een-kap woning die als referentieobject is opgenomen in de matrix is wat betreft de aard, bouwjaar en uitstraling voldoende vergelijkbaar met de woning om als referentieobject te dienen. De twee vrijstaande woning hebben weliswaar een andere uitstraling dan de woning, maar dat maakt nog niet dat aan de gegevens daarover in het geheel geen waarde kan worden toegekend. 
      
    
    
      4.6.
      Nu de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen waarde per vierkante meter van de woning niet alleen lager is dan die van de twee-onder-een-kap woning, maar tevens aanzienlijk lager is dan de waarde per vierkante meter van de twee vrijstaande woningen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het Hof neemt daarbij tevens in aanmerking dat de doorgang op de eerste verdieping eenvoudig kan worden dichtgemaakt waarna twee afzonderlijk woningen resteren die los van elkaar te verkopen zijn. Uitgaande van de door de heffingsambtenaar gehanteerde prijs per vierkante meter voor de woning (welke dus lager is dan die van de twee-onder-een-kap woning) en de in de matrix opgenomen grondstaffel komt de gezamenlijke waarde van de twee afzonderlijke woningen ruimschoots boven de beschikte waarde uit zodat ook daaruit volgt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
      
      
        
          Vertrouwensbeginsel
        
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat de gemeente in het verleden heeft toegezegd dat de WOZ-waarde van de woning niet hoger zou worden vastgesteld dan op 1,5 keer de waarde van een enkele woning. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft belanghebbende WOZ-beschikkingen voor de jaren 2011, 2012, 2014 en 2015 overgelegd. In de beschikkingen voor de jaren 2011 en 2012 zijn de twee afzonderlijke delen van de woning (nrs. 7 en 9) gewaardeerd op € 272.000 (2011 voor beide woningen afzonderlijk), respectievelijk € 231.000 en € 232.000 (2012, nr. 7 en 9). In de WOZ-beschikkingen 2014 en 2015 is de waarde van de woning (aangeduid als [adres1] 9, [adres4] 7 en 9) vastgesteld op € 334.000 respectievelijk € 356.000. Desgevraagd heeft belanghebbende verklaard dat deze afspraak niet schriftelijk is vastgelegd. 
      
    
    
      4.8.
      De heffingsambtenaar voert aan dat BghU vanaf 2015 de gemeentelijke belastingheffing namens de gemeente Houten uitvoert en dat door de gemeente geen nadere instructies inzake de waardebepaling van dit object zijn meegegeven. Navraag bij de gemeente Houten zou hebben uitgewezen dat de gemeente niet bekend is met een dergelijke afspraak, aldus de heffingsambtenaar. Volgens de heffingsambtenaar volgt uit de door belanghebbende overgelegde WOZ-beschikkingen over eerdere jaren niet zonder meer dat het verschil in beschikte WOZ-waarde wordt veroorzaakt door een gemaakte afspraak, maar kan zij eveneens het gevolg zijn van dalende prijzen van woningen als gevolg van de economische crisis. 
      
    
    
      4.9.
      Het Hof is van oordeel dat belanghebbende met hetgeen hij heeft aangevoerd – en gelet op de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar – niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast om aannemelijk te maken dat de heffingsambtenaar een (niet in de tijd beperkte) toezegging heeft gedaan dat de WOZ-waarde van de woning op 1,5 keer de waarde van een enkele woning zou worden vastgesteld. De verklaring van belanghebbende en het enkele verloop van de vastgestelde WOZ-waarden, zoals opgenomen in de door belanghebbende overgelegde beschikkingen, is daartoe onvoldoende. Het verschil in de beschikte WOZ-waarden tussen de betreffende jaren kan evenzeer haar grondslag hebben in de lagere woningprijzen als gevolg van de economische crisis welke zich in 2010 en 2011 nog niet op haar sterkst deed voelen. Het Hof neemt hierbij tevens in aanmerking dat belanghebbende geen bezwaar heeft gemaakt tegen de WOZ-waarden van de woning voor de jaren tussen 2017 en 2020, ook al had belanghebbende daarin een aanwijzing kunnen vinden voor de conclusie dat de waarde van de woning niet werd bepaald op 1,5 de waarde van een enkele woning. Het Hof wijst in dit kader mede op de voor kalenderjaar 2019 (waardepeildatum 1 januari 2018) vastgestelde WOZ-waarde van € 540.000, welke aanzienlijk hoger waarde is dan de door belanghebbende voor het jaar 2020 bepleite waarde van € 480.000 uitgaande van 1,5 keer de waarde van een enkele woning. 
      
      
        
          Motivering van de uitspraak door de Rechtbank
        
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de Rechtbank ten onrechte niet is ingegaan op het standpunt dat met betrekking tot de woning zich jaarlijks achtereen een aanmerkelijk grotere stijging dan gemiddeld in [woonplaats] heeft voorgedaan, zulks op grond van het gelijkheidsbeginsel.
      
    
    
      4.11.
      Naar het oordeel van het Hof faalt deze beroespgrond omdat het Hof, in hetgeen belanghebbende in beroep heeft aangevoerd, niets leest waaruit volgt dat belanghebbende een beroep heeft willen doen  op het gelijkheidsbeginsel. De enkele verwijzing naar de gemiddelde stijging van huizenprijzen in de gemeente Houten volgens het CBS is daartoe onvoldoende. Los daarvan merkt het Hof op dat de Rechtbank diende te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog was vastgesteld en dat zij daarover kon beslissen zonder zich uit te hoeven laten over de verhouding ten opzichte van eerdere WOZ-beschikkingen. De strekking van de Wet WOZ is immers dat de waardevaststelling voor elk tijdvak opnieuw dient te geschieden aan de hand van concrete gegevens die de marktsituatie rondom de voor dat tijdvak geldende waardepeildatum weerspiegelen, dat wil zeggen aan de hand van de op of nabij die datum daadwerkelijk gerealiseerde verkooptransacties en zonder om te zien naar het beeld dat de onroerendgoedmarkt op een eerdere waardepeildatum te zien gaf en waarop de WOZ-waarde toen was gebaseerd.
      
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, raadsheer, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2022.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak	De raadsheer,
      te ondertekenen
    
    
    
    
      	 (T.H.J. Verhagen)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 1 maart 2022
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.