ECLI:NL:RBNHO:2021:12765, Rechtbank Noord-Holland, 25-11-2021, 9112342
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2021-11-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur 290-bedrijfsruimte. Partijen hebben overeenstemming bereikt over verlenging van de huurovereenkomst. De eerder gedane nietige opzegging staat daaraan niet in de weg.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Zaanstad
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 9112342 CV EXPL 21-1127
      Uitspraakdatum: 25 november 2021
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        MULTI-LET INDUSTRIAL PROPERTY 25 B.V. 
      
      gevestigd te Amsterdam
      eiseres
      verder te noemen: Multi-Let
      gemachtigde: mr. G.K.L. de Wijkerslooth
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        EUROMASTER BANDENSERVICE B.V. 
      
      gevestigd te Deventer 
      gedaagde  
      verder te noemen: Euromaster
      gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      Multi-Let heeft bij dagvaarding van 23 maart 2021 een vordering tegen Euromaster ingesteld. Euromaster heeft schriftelijk geantwoord.
    
    
      1.2.
      Op 26 oktober 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Multi-Let heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Met ingang van 1 februari 2010 heeft Multi-Let aan Euromaster verhuurd de bedrijfsruimte aan [adres] . Het gehuurde is op grond van artikel 1.2 van de huurovereenkomst bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte ten hoeve van bandenservice centrum en automobiel herstel inrichting in de ruimste zin des woords voor zowel de levering aan particulieren – waartoe zij een voor het publiek toegankelijk lokaal ingericht houdt – als aan bedrijven. (…)  
    
    
      2.2.
      
        In een allonge van november 2014 zijn partijen het volgende nader overeengekomen:
        
          “1. In afwijking op artikel 3.1. van de vigerende huurovereenkomst zal de huidige huurtermijn lopen tot 30 september 2020. Als gevolg hiervan zal de einddatum, 31 januari 2015, zoals opgenomen in de vigerende huurovereenkomst, komen te vervallen. 
          
          2. Na het verstrijken van de overeengekomen huurtermijn zal de huur steeds worden verlengd met perioden van 5 (vijf) jaar. (…)”
        
      
    
    
      2.3.
      
        Bij e-mail van 17 juli 2019 heeft [A] optredend namens Euromaster aan [B] , optredend voor Multi-Let, geschreven:
        
          “In aansluiting op ons telefoongesprek van afgelopen vrijdag stuur ik je dit bericht. 
          
          Zoals besproken is Euromaster bereid om de huidige huurovereenkomst aan [adres] te verlengen. 
          
          Vanzelfsprekend stellen zij daar voorwaarden aan, die ik je in onderstaand overzicht toestuur. Graag ontvang ik jouw huurvoorstel op basis van deze punten. (…)
          
          Huuringangsdatum: 1 oktober 2020. Derhalve direct aansluitend aan de huidige huurperiode (expiratie datum 30 september 2020)
          
          (…)
          
          Huurprijs: De huidige huurprijs blijft ongewijzigd van kracht. 
          
          (…)
          
          Huurovereenkomst en bijzondere bepalingen: De huurovereenkomst wordt opgesteld op basis van het model van Euromaster gebaseerd op 7:290 BW. Overige bijzondere bepalingen alsmede uitzonderingen op de algemene bepalingen worden in een later stadium afgestemd.” 
        
      
    
    
      2.4.
      Bij aangetekende brief van 18 juli 2019 heeft [B] namens Multi-Let de huurovereenkomst tegen 30 september 2020 opgezegd. Een reden hiervoor is niet gegeven. Wel is vermeld dat het gehuurde op voornoemde datum leeg en ontruimd aan Multi-Let moest worden opgeleverd. 
    
    
      2.5.
      
        Bij e-mail van 7 oktober 2019 heeft [A] aan [B] geschreven: 
        “In aansluiting op ons meest recente gesprek bevestig ik namens Euromaster het onderstaande. (…) [adres] Euromaster wil de huur van [adres] voortzetten; direct aansluitend aan de huidige huurovereenkomst die expireert op 30 september 2020. Zoals telefonisch besproken stuur ik je onderstaand namens Euromaster het finale voorstel op basis waarvan zij de ruimte in gebruik wensen te houden. 
      
    
    
      2.6.
      
        In reactie daarop heeft [B] op 22 oktober 2019 laten weten: 
        “(…) Graag zouden wij Euromaster de navolgende voorwaarden aangaande de verlenging van hal [adres] voorleggen. (…)* Huurprijs € 77.500,- excl. (…)De huurprijs van 70K per jaar is net niet haalbaar, echter in deze constructie denk ik dat wij aardig naar elkaar zijn gekomen en zodoende een nette deal voor beide gedaan kan worden. (…)”
      
    
    
      2.7.
      
        Daarop heeft [A] op 15 november 2019 aan [B] bericht: 
        
          “(…)Voor de volledigheid wil ik dan ook benadrukken dat de door ons voorgestelde combinatie van huurprijs en huurkorting het uiterste is wat Euromaster kan bieden. (…)
          
          Huurprijs: € 77.500 per jaar te vermeerderen met BTW
          
          Huurkorting: € 37.500 gelijk verdeeld over 5 jaar.”
        
      
      
    
    
      2.8.
      
        
          [B] heeft daarop op 28 november 2019 gereageerd: 
        “(…) Zoals zojuist telefonisch besproken kunnen wij niet instemmen met een incentivepakket ten grootte van 37.5K. Voor ons is 30K echt het maximale wat wij kunnen voorleggen bij eigenaar. Hoor graag wat Euromaster beslist.”
      
    
    
      2.9.
      
        Op 9 december 2019 heeft [A] aan [B] laten weten: 
        “Bij deze namens Euromaster de bevestiging dat het onderstaande akkoord is:* [adres] ,* Huuringangsdatum: 1 oktober 2020* Huurperiode: 5 (vijf) jaar met aansluitende verlengingsperiode van telkens 1 jaar. Huurder heeft één huurdersoptieperiode. * Huurprijs: € 77.500 per jaar te vermeerderen met BTW* Incentive: € 30.000 gelijk verdeeld over 5 jaar Laten we deze week even contact hebben over de verdere afhandeling. (…)” 
      
    
    
      2.10.
      
        Op 24 januari 2020 heeft [A] aan [B] geschreven:
        
          “We moeten de huurovereenkomst voor [adres] nog even afronden. Kan jij het concept opstellen o.b.v. onze onderstaande afspraken?” Bijgevoegd was de e-mail van 9 december 2019.
      
    
    
      2.11.
      Op 30 januari 2020 heeft [B] een concept huurovereenkomst toegestuurd. Op het voorblad daarvan staat: Kerngegevens huurovereenkomst en daaronder staan onder meer de huurtermijn, de huuringangsdatum en de huurprijs. Ook staat op het voorblad: Aan deze kerngegevens kunnen geen rechten worden ontleend. Deze kerngegevens maken geen deel uit van de huurovereenkomst.  
    
    
      2.12.
      
        Nadat [B] op 30 januari 2020 de concept huurovereenkomst had toegestuurd, heeft [A] op 4 februari 2020 geschreven: 
        “Dank voor de concept huurovereenkomst voor [adres] . Ik zie er een paar stevige bijzondere bepalingen in staan. Een aantal daarvan heb ik in deze vorm niet eerder gezien. Is dit jullie standaard overeenkomst en is het voor jullie gebruikelijk om de overeenkomsten zo directief op te stellen? Ik zal die eerst moeten beoordelen i.o.m. de jurist van Euromaster. Daar kan enige tijd overheen gaan.”  
      
    
    
      2.13.
      Bij brief van 2 april 2020 heeft de gemachtigde van Euromaster jegens Multi-Let het standpunt ingenomen dat de huuropzegging van 18 juli 2019 nietig is, waardoor de lopende huurovereenkomst nog voortduurt. Van wilsovereenstemming over een nieuwe huurovereenkomst was volgens de gemachtigde (nog) geen sprake. 
    
    
      2.14.
      Op verzoek van Multi-Let heeft de kantonrechter in een procedure ex artikel 7:304 BW bij beschikking van 29 maart 2021 een deskundige benoemd die moet adviseren over een aangepaste huurprijs. Deze deskundige is op verzoek van partijen nog niet aan het werk gegaan. 
      
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      
        Multi-Let vordert dat de kantonrechter: 
        a. verklaart voor recht dat Multi-Let en Euromaster overeenstemming hebben bereikt over verlenging van de huurovereenkomst en Euromaster gebiedt om binnen veertien dagen na dit vonnis over te gaan tot nadere vastlegging van voormelde afspraken in een allonge en deze te ondertekenen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag met een maximum van € 50.000,-;b. Euromaster veroordeelt tot voldoening aan Multi-Let van de verschuldigde huur vanaf 1 oktober 2020, e.e.a. te voldoen binnen veertien dagen na dit vonnis en bij gebreke daarvan te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;c. Euromaster veroordeelt tot voldoening aan Multi-Let van de verschuldigde boetes wegens niet-tijdig betaling vanaf 1 oktober 2020 tot datum vonnis, e.e.a. te voldoen binnen veertien dagen na dit vonnis en bij gebreke daarvan te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;d. Euromaster veroordeelt tot voldoening van de buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.162,50 binnen veertien dagen na dit vonnis, bij gebreke daarvan vermeerderd met de wettelijke (handels)rente;e. Euromaster veroordeelt in de proceskosten inclusief de nakosten en de wettelijke (handels)rente. 
      
    
    
      3.2.
      Multi-Let legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij met Euromaster overeenstemming heeft bereikt over voortzetting van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst onder enkele nieuwe voorwaarden, waaronder de looptijd en de huurprijs. Gelet hierop moet Euromaster vanaf 1 oktober 2020 een hogere huurprijs betalen, hetgeen zij ondanks sommaties nalaat. 
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      Euromaster betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat de opzegging van 18 juli 2019 nietig is. Dat betekent dat de huurovereenkomst die tussen partijen bestond, niet is geëindigd en nog voortduurt. Omdat partijen zijn gaan onderhandelen over een nieuwe huurovereenkomst onder invloed van deze nietige opzegging, kan aan die onderhandelingen geen betekenis worden gehecht. Daarbij betwist Euromaster dat partijen volledige overeenstemming over een nieuwe huurovereenkomst hebben bereikt: over een aantal essentiële onderdelen voor een nieuwe huurovereenkomst bestond immers geen overeenstemming. Over het verstrekken van een bankgarantie en het betalen van een boete-rente bestond hoe dan ook geen overeenstemming, zodat de daarop gerichte vorderingen moeten worden afgewezen. 
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Multi-Let heeft niet weersproken dat gelet op de overeengekomen bestemming van het gehuurde, de wettelijke regeling van de artikelen 7:290 e.v. BW van toepassing is. Evenmin heeft Multi-Let weersproken dat de opzegging van 18 juli 2019 niet de opzeggingsgronden vermeldt en daarom nietig is. Dat betekent dat de huurovereenkomst tussen partijen door die huuropzegging niet is geëindigd. Dat zou gelet op het bepaalde in artikel 7:295 BW ook het geval zijn als de huuropzegging op zich zelf wel geldig zou zijn geweest. Ook dan blijft de huurovereenkomst van kracht tot de rechter deze onherroepelijk heeft beëindigd of de huurder met de beëindiging heeft ingestemd. 
    
    
      5.2.
      Het betoog van Multi-Let is echter niet gericht op beëindiging van de bestaande huurovereenkomst maar op verlenging daarvan waarbij enkele nieuwe voorwaarden gelden. Volgens Multi-Let hadden partijen overeenstemming bereikt over die nieuwe voorwaarden en is Euromaster daaraan gebonden. Het verweer van Euromaster dat sprake is van een nietige opzegging is daarom niet relevant. Voor zover uit dat betoog moet worden afgeleid dat Euromaster zich beroept op dwaling geldt dat die dwaling voor rekening en risico van Euromaster moet blijven, aldus Multi-Let. 
    
    
      5.3.
      Uit de vaststaande feiten volgt dat Multi-Let via [B] en Euromaster via [A] met elkaar hebben onderhandeld over het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst. Over en weer zijn voorstellen uitgewisseld die zagen op de huuringangsdatum, de huurtermijn, de huurprijs en de huurkorting. Over die laatste twee voorwaarden hebben partijen uitvoerig  onderhandeld. Euromaster was op enig moment weliswaar bereid een huurprijs van € 77.500,- per jaar te betalen, maar wilde een huurkorting van € 37.500,-. Multi-Let was slechts bereid tot een huurkorting van € 30.000,-. Uiteindelijk is Euromaster ook daarmee akkoord gegaan. Bij e-mail van 9 december 2019 heeft [A] namens Euromaster aan [B] bevestigd met welke voorwaarden zij akkoord ging. Op 24 januari 2020 heeft [A] verzocht om toezending van een concept huurovereenkomst, waarbij hij verwees naar de gemaakte afspraken. 
    
    
      5.4.
      Vast staat dat Euromaster vervolgens niet heeft ingestemd met de concept huurovereenkomst die door Multi-Let aan haar werd voorgelegd. Kennelijk waren de bijzondere voorwaarden die afweken van het bij de bestaande huurovereenkomst gebruikte ROZ model, voor haar niet acceptabel. Verder was Euromaster niet bereid om een bankgarantie af te geven. Dat doet echter niet af aan de bereikte overeenstemming over de nieuwe huurtermijnen, de huurprijs, de huurkorting en de ingangsdatum hiervan. Daaraan is Euromaster dan ook gebonden. Gesteld noch gebleken is dat zij met die nieuwe voorwaarden uitsluitend wilde instemmen onder de voorwaarden dat ook sprake zou zijn van een nieuwe huurovereenkomst. Dat zou overigens ook niet voor de hand liggen omdat Euromaster nu juist bezwaren had tegen het toegestuurde concept en de daarin opgenomen verplichting om een bankgarantie af te geven. Gelet hierop kon en mocht Multi-Let aannemen dat een voortzetting van de huidige huurovereenkomst, met daarin opgenomen de nieuwe voorwaarden waarover partijen op 9 december 2019 overeenstemming hadden bereikt, voor Euromaster acceptabel was.
    
    
      5.5.
      Het verweer van Euromaster dat op de concept huurovereenkomst staat dat aan de daarop vermelde kerngegevens geen rechten kunnen worden ontleend (zie r.o. 2.11.) gaat niet op. Met die zin wordt alleen beoogd voorrang te geven aan de vermeldingen in het contract zelf: die zijn bepalend voor wat partijen zijn overeengekomen. Overigens zijn de overeengekomen voorwaarden (huurtermijn, huuringangsdatum, huurprijs etc.) zoals die op het voorblad zijn vermeld gelijkluidend aan die in het concept en komen deze overeen met de e-mail van 9 december 2019. 
    
    
      5.6.
      De vraag is dan nog in hoeverre de nietige opzegging aan de bereikte overeenstemming in de weg staat. Euromaster heeft immers betoogd dat de onderhandelingen hebben plaatsgevonden onder invloed van die opzegging waarbij Euromaster in de (onjuiste) veronderstelling verkeerde dat die opzegging tot het einde van de huurovereenkomst zou leiden. Dit verweer kan niet slagen om de volgende redenen. 
    
    
      5.7.
      Ten eerste waren de onderhandelingen over een nieuw huurcontract al begonnen voordat Multi-Let de huurovereenkomst had opgezegd en ging het initiatief daartoe, gelet op de e-mail van 17 juli 2019, in elk geval schriftelijk uit van Euromaster. Daaruit kan worden afgeleid dat de huuropzegging niet, althans niet in overwegende mate, van invloed was op de onderhandelingen. Ten tweede zou de opzegging, ook als deze wel aan alle vereisten zou hebben voldaan, gelet op het bepaalde in artikel 7:295 BW hoe dan ook niet hebben geleid tot beëindiging van de huurovereenkomst. In zoverre is de nietigheid van de opzegging dus niet relevant. Ten derde dient de onjuiste veronderstelling aangaande de opzegging voor rekening van Euromaster te blijven. Zij mag in relatie tot Multi-Let als een professionele partij worden aangemerkt. Euromaster exploiteert blijkens het door Multi-Let overgelegde uittreksel uit het Handelsregister een groot aantal vestigingen in Nederland. Gelet daarop mag worden aangenomen dat zij vaker te maken heeft met huuropzeggingen en onderhandelingen over een nieuw contract. Daarnaast is ter zitting gebleken dat een jurist voor Euromaster werkzaam is en dat zij tijdens de onderhandelingen bovendien werd bijgestaan door een deskundige op het gebied van vastgoed. Zij had dus voldoende mogelijkheden om de waarde en betekenis van de opzegging correct in te schatten. Indien en voor zover Euromaster al in de veronderstelling verkeerde dat de huurovereenkomst per 30 september 2020 hoe dan ook zou eindigen en zij op basis daarvan heeft ingestemd met de nieuwe voorwaarden, dient dat voor haar rekening en risico te blijven. 
    
    
      5.8.
      Euromaster heeft verder nog aangevoerd dat zij geen enkel voordeel heeft gehad bij de nieuwe voorwaarden. Volgens haar volgt ook daaruit dat zij hierover alleen maar heeft onderhandeld vanuit de onjuiste veronderstelling dat de huurovereenkomst gelet op de opzegging zou eindigen. Hiermee miskent Euromaster dat de nietige opzegging weliswaar niet tot een einde van de huur zou kunnen leiden, maar dat de overeengekomen huurtermijn wel ten einde liep. Multi-Let had dus wel de mogelijkheid om door een opzegging die wel aan de wettelijke vereisten voldeed, te streven naar beëindiging van de huur. Daarnaast bracht het einde van de overeengekomen huurtermijn mee dat Multi-Let de mogelijkheid had om een hogere huurprijs te bewerkstelligen. Door in te stemmen met de nieuwe voorwaarden, had Euromaster de zekerheid van een nieuwe huurtermijn, wist zij welke huur zij de komende jaren zou moeten betalen en verkreeg zij ook een huurkorting. Eventuele procedures over beëindiging van de huurovereenkomst en/of aanpassing van de huurprijs werden op deze manier voorkomen. In die zin zijn de nieuwe voorwaarden dus niet alleen maar nadelig voor Euromaster. 
    
    
      5.9.
      De conclusie van het voorgaande is dat partijen overeenstemming hebben bereikt over verlenging van de al tussen hen bestaande huurovereenkomst met een nieuwe huurtermijn, een hogere huurprijs en een huurkorting. De nietige huuropzegging staat daaraan niet in de weg. De gevorderde verklaring voor recht is daarom toewijsbaar. Dat geldt ook voor de gevorderde veroordeling van Euromaster om tot ondertekening van een allonge over te gaan. Vanaf 1 oktober 2020 geldt tussen partijen een huurprijs van € 19.375,- per kwartaal en voor zover Euromaster deze prijs niet heeft betaald, is zij die alsnog verschuldigd. De gevorderde boete is gebaseerd op de reeds bestaande huurovereenkomst en is eveneens verschuldigd. Ook daaraan staat de nietige opzegging niet in de weg: die heeft immers nooit geleid tot het einde van de huurovereenkomst. Ten aanzien van de boetes geldt wel dat per onvolledig betaalde maand, de boete slechts één keer verschuldigd is en dat stapelen van de boetes niet is toegestaan. 
    
    
      5.10.
      De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen. Multi-Let heeft, in het licht van het verweer van Euromaster daartegen, niet onderbouwd dat zij kosten ter buitengerechtelijke incasso heeft gemaakt, dat daartoe enige noodzaak bestond en dat de gemaakte kosten redelijk zijn.  
    
    
      5.11.
      De proceskosten komen voor rekening van Euromaster, omdat zij ongelijk krijgt. Daarnaast wordt Euromaster ook veroordeeld tot betaling van de nakosten, voor zover deze kosten daadwerkelijk door Multi-Let worden gemaakt. Daarvoor geldt, met ingang van 1 februari 2021, een maximum van € 124,-. Het anders of meer gevorderde wordt daarom afgewezen.
    
  
  
    
      6De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      Verklaart voor recht dat Multi-Let en Euromaster overeenstemming hebben bereikt over verlenging van de huurovereenkomst (d.w.z. huuringangsdatum 1 oktober 2020, huurperiode vijf jaar met aansluitende verlengingsperiode van telkens één jaar (huurder heeft één huurdersoptieperiode), huurprijs van € 77.500,- per jaar te vermeerderen met btw en een incentive van € 30.000,- gelijkelijk verdeeld over vijf jaar) en gebiedt Euromaster om binnen veertien dagen na dit vonnis over te gaan tot nadere vastlegging van voormelde afspraken in een allonge en deze rechtsgeldig te ondertekenen op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag dat zij daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 50.000,-;
    
    
      6.2.
      Veroordeelt Euromaster om aan Multi-Let te voldoen de verschuldigde huur vanaf 1 oktober 2020 (d.w.z. € 19.375,- per kwartaal tot datum vonnis) e.e.a. te voldoen binnen veertien dagen na dit vonnis en bij gebreke daarvan te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover tot aan de dag der algehele voldoening;
    
    
      6.3.
      Veroordeelt Euromaster om aan Multi-Let te voldoen de contractuele boetes wegens niet-tijdige betaling vanaf 1 oktober 2020 (d.w.z. 2% van het verschuldigde per kalendermand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt met een minimum van € 300,- per maand) tot datum vonnis, e.e.a. te voldoen binnen veertien dagen na dit vonnis en bij gebreke daarvan te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover tot aan de dag der algehele voldoening;
    
    
      6.4.
      
        veroordeelt Euromaster tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Multi-Let tot en met vandaag vaststelt op:
        dagvaarding	€	 85,81
        griffierecht	€	1.013,00
        salaris gemachtigde	€	996,00	;
      
      
    
    
      6.5.
      veroordeelt Euromaster tot betaling van € 124,00, aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Multi-Let worden gemaakt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum gelegen veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      6.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      6.7.
      wijst de vordering voor het overige af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter