ECLI:NL:RBROT:2020:9971, Rechtbank Rotterdam, 28-10-2020, C/10/586422 HA ZA 19-1099
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2020-10-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Overeenkomst; aanbod en aanvaarding; essentialia, termijn aanvaarding. Huurder van een supermarkt krijgt als eerste de gelegenheid het gehuurde te kopen als de verkoper wil verkopen. Is er sprake van een aanbod dat de (ver)huurder heeft geaccepteerd?

RECHTBANK Rotterdam
    
    
      Zaaknummer: C/10/586422 HA ZA 19-1099
    
    
    
      
        Vonnis van de rechtbank van 28 oktober 2020
      
    
    
    
    
      
        AMAZING ORIENTAL Rotterdam B.V.,
      gevestigd te Rotterdam,
      eiseres in conventie, verweerder in reconventie,
      gemachtigde mr. G.M. Kerpestein,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        CHINA CREATES Rotterdam B.V.,
      gevestigd te Rotterdam,
      gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
      gemachtigde mr. J.W. Adriaansens.
    
    
    
      Partijen zullen hierna “Amazing Oriental” en “China Creates” genoemd worden.
    
    
    
  
  
    
      1. De procedure 
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        -de dagvaarding van 18 november 2019,
        -de conclusie van antwoord in conventie en eis in voorwaardelijke reconventie, 
        -de conclusie van repliek in conventie en conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie,
        -de conclusie van dupliek in conventie en conclusie van repliek in voorwaardelijke reconventie,
        -de conclusie van dupliek in voorwaardelijke reconventie,
        -de overgelegde producties.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald. 
      
    
  
  
    
      2. De feiten
    In conventie en in voorwaardelijke reconventie
    
    
      2.1.
      Amazing Oriental huurt van China Creates  bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: het pand) waarin Amazing Oriental een supermarkt met horecavoorziening exploiteert. 
      
    
    
      2.2.
      In artikel 18 van de huurovereenkomst (productie 2 bij dagvaarding) staat het volgende:
      
      
      
        
          18 Recht van koop
        
      
    
    
      18.1
      
        
          Verhuurder verleent hierbij aan huurder, die hierbij aanvaardt, het recht om
        
        
          	als eerste het gehuurde te kopen tegen de geldende marktwaarde, die door middel
        
        
          	van taxatie door een beëdigd taxateur wordt bepaald.
        
      
    
    
      18.2
      
        
          Verhuurder zal tijdig, met inachtneming van een termijn van twee maanden,
        
        
          	zijn voornemen tot verkoop mededelen aan huurder.
        
        
          	(…)
        
      
      
    
    
      2.3.
      Op 2 september 2019 heeft China Creates aan Amazing Oriental onder meer geschreven:
      
      
        
          We hebben een koper voor de winkel ruimte aan de [adres] , de koper is bereid een bedrag van € 5.000.000 (vijf miljoen) te betalen.
        
      
      
      
        
          In de huurovereenkomst met Amazing Oriental Rotterdam Centrum B.V. is onder artikel 18 een recht van koop opgenomen. China Creates Rotterdam B.V. is uit hoofde van dat artikel verplicht om de grond en het gebouw eerst aan te bieden aan Amazing Oriental Rotterdam Centrum B.V.
        
      
      
      
        
          Ik hoor graag z.s.m. of Amazing Oriental Rotterdam Centrum B.V. van zijn eerste
        
        
          koop recht gebruik wil maken?
        
      
      
    
    
      2.4.
      Amazing Oriental heeft op 13 september 2019 aan China Creates onder meer bericht:
      
      
        
          We hebben reeds intern overleg gepleegd waarbij uiteraard wij de bepalingen van de huurovereenkomst in aanmerking hebben genomen. In het bijzonder artikel 18.
        
      
      
      
        
          Ik zal binnenkort verder met u contact opnemen om onze gedachten met u te delen.
        
      
      
    
    
      2.5.
      China Creates heeft aan Amazing Oriental op 22 september 2019 onder meer laten weten:
      
      
        
          Nu onze koper heeft aangegeven af te zien van de koop van deze winkelruimte is er voor ons geen noodzaak meer om de winkelruimte aan te bieden aan Amazing Oriental Rotterdam Centrum B.V. Door deze brief trekken wij dan ook onze aanbieding in.
        
      
      
    
    
      2.6.
      Amazing Oriental heeft op 3 oktober 2019 aan Troostwijk Taxaties B.V. opdracht gegeven om de marktwaarde van het pand te taxeren met de instructie dat de marktwaarde geschat dient te worden ten behoeve van eigen gebruik en derhalve niet in verhuurde staat. 
      
    
    
      2.7.
      Aan China Creates heeft Amazing Oriental op 5 november 2019 onder meer meegedeeld:
      
      
        
          Hierbij deel ik u mee dat wij graag gebruik maken van ons kooprecht. Onder verwijzing naar het hierbij gevoegde taxatierapport van Troostwijk Taxaties BV d.d. 4 november j.l., stellen wij vast dat de marktwaarde van het object thans € 2.550.000,00 beloopt. Wij willen het object hiervoor graag van u kopen en in eigendom van u ontvangen, uiteraard onder betaling van deze koopsom. Ik verzoek u aan verkoop en levering mee te werken. De notariskosten e.d. zullen wij uiteraard voor onze rekening nemen.
        
      
      
    
    
      2.8.
      Amazing Oriental heeft op 15 november 2019 conservatoir beslag laten leggen op het pand.
      
    
  
  
    
      3. Het geschil
    In conventie 
    
    
      3.1.
      Amazing Oriental vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      1. te verklaren voor recht dat tussen eiseres als koper en gedaagde als verkoper op 5 november 2019 althans op een andere, door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum, een rompovereenkomst tot stand is gekomen strekkende tot koop en verkoop van het pand, kortweg inhoudende dat gedaagde de verplichting heeft dit object aan eiseres in eigendom over te dragen tegen betaling van een koopsom ad € 2.550.000,00 k.k.,
      
      2. gedaagde te bevelen om binnen drie dagen na het te dezen te wijzen vonnis een aanvang te nemen de onder punt 1 van het petitum beschreven rompovereenkomst met eiseres uit te onderhandelen wat betreft (1) de leveringsdatum, (2) de notaris voor wie levering zal plaatsvinden (3) een eventuele waarborgsom en (4) de staat waarin het pand bij transport aan eiseres behoort te worden opgeleverd, welke onderhandelingen binnen 21 dagen na aanvang daarvan dienen te resulteren in een perfecte door gedaagde en eiseres voor akkoord ondertekende koopovereenkomst, zulks op straffe van een dwangsom ad € 5.000,00 voor elke dag of gedeelte van elke dag dat gedaagde met de uitvoering van dit bevel jegens eiseres in gebreke blijft,
      
      3. gedaagde te bevelen om zich te onthouden van het bezwaren en/of verkopen van het pand zolang in de onderhavige procedure niet een onherroepelijk vonnis is gewezen, zulks op straffe van een dwangsom ad € 5.000,00 voor elke dag of gedeelte van elke dag dat gedaagde jegens eiseres hiermee in gebreke blijft,
      
      4. gedaagde te bevelen om mee te werken aan de levering van het pand aan eiseres op basis van de hierboven onder punt 2 uit te onderhandelen 
      perfecte koopovereenkomst tegen betaling van de koopsom ad € 2.550.000,00 kosten koper binnen 14 dagen nadat de onder punt 2 van het petitum beschreven perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen,
      
      5. te verklaren voor recht dat gedaagde jegens eiseres aansprakelijk is voor de door
      
        haar sedert 12 november 2019 geleden en nog te lijden schade onder andere
        bestaande uit door eiseres sedert 1 december 2019 dan wel sedert een andere door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum de aan gedaagde betaalde huurpenningen alsmede andere schade, en gedaagde te veroordelen tot het vergoeden van alle door eiseres geleden en nog te lijden schade, nader op te maken hij staat en te vereffenen volgens de Wet,
      
      
      6. gedaagde in de kosten van deze procedure te veroordelen, te vermeerderen met de beslagkosten (p.m.) en de nakosten met betekening ad € 199,00.
      
    
    
      3.2.
      Amazing Oriental legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Met het bericht van 2 september 2019 heeft China Creates op grond van haar aanbiedingsplicht krachtens artikel 18 aan Amazing Oriental aangeboden het pand te verkopen. Op 5 november 2019 heeft Amazing Oriental aan China Creates laten weten gebruik te willen maken van het kooprecht. Daarmee is er een (romp)overeenkomst tot stand gekomen. De essentialia van de overeenkomst, het object en de koopprijs, zijn immers bepaalbaar.
      
    
    
      3.3.
      China Creates concludeert tot afwijzing van de vordering. Zij heeft het gestelde betwist en voert de volgende verweren. 
      ( a) China Creates heeft haar aanbieding van 2 september 2019 ingetrokken met haar bericht van 22 september 2019. 
      ( b) De vervaltermijn van twee maanden van artikel 18.2 is verstreken op 3 november 2019 en Amazing Oriental heeft het aanbod, voor zover hier al sprake van zou zijn, met het bericht van 5 november 2019 dan ook niet tijdig aanvaard. 
      
      
        In voorwaardelijke reconventie
      
      
    
    
      3.4.
      China Creates vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, indien de primaire vordering in conventie dat tussen partijen een (romp)overeenkomst tot stand is gekomen wordt afgewezen:
      
      1. te verklaren voor recht dat het door Amazing Oriental gelegde beslag onrechtmatig is,
      
      2. te verklaren voor recht dat het leggen van het conservatoire beslag kwalificeert als misbruik van recht,
      
      3. het conservatoir leveringsbeslag op het pand op te heffen, althans Amazing Oriental te gebieden voormeld beslag binnen 5 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis op te heffen en door te halen in de openbare registers en opgeheven te houden, op straffe van een dwangsom van € 50.000,00 per dag voor iedere dag of gedeelte van een dag dat Amazing Oriental hiermee in gebreke blijft,
      
      4. Amazing Oriental te veroordelen in de directe en indirecte schade die China Creates lijdt en heeft geleden als gevolg van de beslaglegging, nader op te maken bij staat en vereffend volgens de wet,
      
      5. Amazing Oriental te veroordelen in de proceskosten.
      
    
    
      3.5.
      China Creates legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Indien de vordering in conventie wordt afgewezen is dat reden om het beslag op te heffen. Afwijzing van de vordering in conventie betekent dat het beslag vexatoir is. Er is sprake van schade, omdat China Creates door het gelegde beslag niet in onderhandeling kan treden met derden aangaande de verkoop van het pand.
      
    
    
      3.6.
      Amazing Oriental concludeert tot afwijzing van de vordering en heeft het gestelde betwist.
      
    
  
  
    
      4.De beoordeling
    In conventie
    
    
      
        Is er sprake van aanbod en aanvaarding?
      
    
    
    
      4.1.
      Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding (6:217 BW). Een voorstel tot het sluiten van een overeenkomst, gericht tot één of meer bepaalde personen vormt een aanbod, indien het voldoende bepaald is en daaruit blijkt van de wil van de aanbieder om in geval van aanvaarding gebonden te zijn. Een aanbod bevat ten minste de essentialia van de overeenkomst.
      
    
    
      4.2.
      Amazing Oriental beschouwt artikel 18 en de mededeling van China Creates op 2 september 2019 samen als een aanbod. De koopprijs en het object staan vermeld in artikel 18 en de wil om in geval van aanvaarding gebonden te zijn blijkt uit de mededeling volgens Amazing Oriental. China Creates betwist dat er sprake is van een aanbod en voert daartoe aan dat over de koopprijs geen overeenstemming is en dat Amazing Oriental niet eenzijdig met enkel haar instructies opdracht kan geven aan een taxateur.
      
    
    
      4.3.
      
        De essentialia van de overeenkomst zijn het pand en de koopprijs. In geschil is of de koopprijs voldoende bepaalbaar is. Een vaste prijs is niet gegeven en evenmin noemt artikel 18 van de overeenkomst een taxateur in wie beide partijen vertrouwen hebben. Onder deze omstandigheden is de prijs niet voldoende bepaald op het moment dat China Creates op 2 september 2019 meedeelde het pad te willen verkopen. In geen geval is voldoende om te kunnen oordelen dat de prijs bepaalbaar is, dat Amazing Oriëntal eenzijdig, zonder China Creates daarin te betrekken, opdracht geeft aan een taxateur.
        Nu geen sprake is van een bepaalbare koopprijs, is geen sprake van een aanbod.
      
      
    
    
      4.4.
      
        Overigens geldt dat als er wel sprake zou zijn van een voor aanvaarding vatbaar aanbod, dat aanbod te laat is aanvaard door Amazing Oriental gelet op het volgende.
        In artikel 18 is een termijn van twee maanden opgenomen. Partijen zijn het er niet over eens of deze termijn voor de huurder of voor de verhuurder geldt. In beide gevallen is Amazing Oriental echter te laat met het aanvaarden op 5 november 2019. 
        Indien de termijn in artikel 18 een termijn betreft waarbinnen Amazing Oriental het aanbod zou moeten aanvaarden, zoals China Creates stelt, geldt dat China Creates het aanbod toen niet kon intrekken (artikel 6:219 BW). Amazing Oriental heeft echter pas ná twee maanden het aanbod aanvaard en dat is dus te laat.
        Als de termijn van twee maanden voor China Creates geldt, zoals Amazing Oriental stelt, dan kon China Creates het aanbod intrekken. Dat heeft zij met haar bericht van 22 september 2019 gedaan. Op 5 november 2019 was er dus geen sprake meer van een aanbod dat door Amazing Oriental zou kunnen worden aanvaard. Anders dan Amazing Oriental aanvoert, is het intrekken van het aanbod door China Createsnaar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Amazing Oriental had voor de intrekking, hoewel daar ruim voldoende tijd voor was geweest, nog niet samen met CC een taxateur  benoemd, dus is er geen sprake van benadeling van Amazing Oriental.
      
      
    
    
      4.5.
      Gelet op het voorgaande is er geen overeenkomst tot stand gekomen tussen partijen. Alle vorderingen zullen  worden afgewezen.
      
      
        
          Kosten
        
      
    
    
      4.6.
      Amazing Oriental zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van China Creates worden begroot op € 2.882,00 (2 x tarief € 1.441,00) aan salaris advocaat. 
      
      
        In voorwaardelijke reconventie
      
      
    
    
      4.7.
      De reconventionele vordering is ingesteld onder de voorwaarde dat de vordering in conventie is afgewezen. Hieraan is voldaan, zodat de reconventionele vordering zal worden beoordeeld. 
      
      
        
          Opheffen beslag
        
      
      
    
    
      4.8.
      In conventie is de vordering afgewezen, daaruit blijkt dat het beslag ondeugdelijk is zoals bedoeld in artikel 705 lid 2 RV. Gelet op de beslissing in conventie is er geen grond voor het gelegde beslag. China Creates heeft een groter belang bij opheffing van het beslag dan Amazing Oriental bij handhaving ervan. Het beslag zal worden opgeheven.
      
      
        
          Schade
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        Voor een veroordeling tot schadevergoeding op te maken bij staat moeten feiten worden gesteld door de eisende partij waaruit aannemelijk wordt dat mogelijk schade is geleden.
        China Creates heeft in alinea 71 in de conclusie van eis gesteld dat zij schade heeft doordat ze door het gelegde beslag niet in onderhandeling kan treden met derden aangaande de verkoop van het pand. In alinea 72 daarna zegt zij echter dat zij tegen Amazing Oriental juist heeft gezegd niet meer te willen verkopen. Zij heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij door het gelegde beslag schade lijdt. Dit onderdeel van de vordering zal worden afgewezen.
      
      
      
        
          Verklaringen voor recht
        
      
      
    
    
      4.10.
      Het beslag zal worden opgeheven en de vordering tot veroordeling van Amazing Oriental in de schade die China Creates heeft geleden en zal lijden zal worden afgewezen. Niet valt in te zien welk belang China Creates heeft bij de verklaring voor recht dat het door Amazing Oriental gelegde beslag onrechtmatig is en de verklaring voor recht dat het leggen van het conservatoire beslag kwalificeert als misbruik van recht. Deze verklaringen voor recht zullen worden afgewezen.
      
      
        
          Kosten 
        
      
      
    
    
      4.11.
      Beide partijen zijn over en weer op enkele punten in het ongelijk gesteld, de proceskosten zullen daarom worden gecompenseerd. 
      
    
  
  
    
      5. De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      in conventie 
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Amazing Oriental in de proceskosten, aan de zijde van China Creates begroot op € 2.882,00,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis onder 5.2 in conventie uitvoerbaar bij voorraad, 
      
      
        in voorwaardelijke reconventie
      
      
    
    
      5.4.
      heft het door Amazing Oriental gelegde beslag op,
      
    
    
      5.5.
      compenseert de proceskosten in die zin dat elk van partijen de eigen kosten draagt,
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis onder 5.5 in reconventie uitvoerbaar bij voorraad, 
      
    
    
      5.7.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.M.L. Kalsbeek en in het openbaar uitgesproken.
      
      
      
        416/
        40128