ECLI:NL:RBLIM:2022:2503, Rechtbank Limburg, 17-03-2022, C/03/301774 / KG ZA 22-48
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2022-03-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding, leegstandbeheer, bruikleenovereenkomst, ontruiming, betalingsachterstand, voorshands ontduiking beschermingsbepalingen huurders, deels af- en deels toewijzing.
      
      Leegstandbeheerder vordert ontruiming. De leegstandsbepaling in bruikleenovereenkomst inhoudende “dat het pand (…) waarin zich meerdere units kunnen bevinden, leeg staat in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie, sloop dan wel een andere ontwikkeling” is zo ruim geformuleerd, dat het een lege huls is met volledige en blanco beslis(opzeg)ruimte voor leegstandbeheerder (voorshands bezien als een poging tot ontduiking van de beschermingsbepalingen die huurders van woonruimte toekomt bezien in samenhang met niet gebleken onderverdeling in units van de woning). Volgt afwijzing van ontruimingsvordering. Betalingsachterstand onbetwist, volgt toewijzing vordering tot betaling.

vonnis
    RECHTBANK LIMBURG
    
    
      Burgerlijk recht
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/03/301774 / HA ZA 22-48
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 17 maart 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      commanditaire vennootschap MAXIMUS VASTGOEDBEHEER CV,
      gevestigd te Maastricht,
      eiseres,
      advocaat mr. L.H.W. Golsteijn,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] ,
    
      wonende te [woonplaats] ,
      2. de besloten vennootschap EXQUIS BEWINDVOERING B.V., 
      in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde sub 1] , 
      gevestigd te Eindhoven,
      gedaagden,
      zonder advocaat procederend.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding met producties 1 tot en met 4
        
        
          de mondelinge behandeling op 3 maart 2022, die heeft plaatsgevonden gelijktijdig met de mondelinge behandeling van de zaak van Maximus tegen [naam partner] , de partner [gedaagde sub 1] , en zijn bewindvoerder (zaaknummer C/03/301772 / KG ZA 22/47). 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Maximus treedt op voor eigenaren/beheerders van panden als leegstandsbeheerder en sluit in die hoedanigheid als gevolmachtigd middellijk vertegenwoordiger van de eigenaar/beheerder van een pand, “gebruiksovereenkomsten”.
      
    
    
      2.2.
      
        Maximus en [gedaagde sub 1] (als gebruikster) hebben op 25 juni 2021 met ingang van die dag een overeenkomst met als hoofd “overeenkomst tot tijdelijk gebruik van woonruimte” gesloten met betrekking tot unit nummer 1, gelegen op de begane grond, bestaande uit een eengezinswoning gelegen aan het [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). De overeenkomst vermeldt verder dat [gedaagde sub 1] ten behoeve van het in gebruik nemen van de unit een waarborgsom van € 350,00 aan Maximus moet betalen.  
        De overeenkomst houdt onder meer in:
        
          “(…)
        
        
          Overwegende:
        
      
      
        
          
            dat het pand (…) waarin zich meerdere units kunnen bevinden, leeg staat in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie, sloop dan wel een andere ontwikkeling;
          
        
        
          
            (…)
          
        
      
      
        1. Duur van de overeenkomst tot tijdelijk gebruik, (…)
      
    
    
      1.1
      
        
          Maximus geeft vanaf 25-06-2021 voor onbepaalde tijd, tot wederopzegging en tegen een nader te noemen vergoeding, de unit met nummer 1 gelegen op de begane grond die zich als volgt laat omschrijven: eengezinswoning aan gebruiker in gebruik als woonruimte. Het is gebruiker niet toegestaan om andere units dan de unit zoals hiervoor aangeduid te gebruiken c.q. te betreden.
        
        
          (…)
        
      
    
    
      1.3
      
        De maandelijkse vergoeding voor het gebruik van de unit bedraagt: € 190,26 (…)”.
      
    
    
      2.3.
      
        Maximus en [naam partner] (als gebruiker) hebben op 25 juni 2021 met ingang van die dag een overeenkomst met als hoofd “overeenkomst tot tijdelijk gebruik van woonruimte” (productie 1 dagvaarding) gesloten met betrekking tot unit nummer 2, gelegen op de begane grond, bestaande uit een eengezinswoning gelegen aan het [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). De overeenkomst vermeldt verder dat [naam partner] ten behoeve van het in gebruik nemen van de unit een waarborgsom van € 350,00 aan Maximus moet betalen.  De overeenkomst houdt onder meer in:
        
          “(…)
        
        
          Overwegende:
        
      
      
        
          
            dat het pand (…) waarin zich meerdere units kunnen bevinden, leeg staat in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie, sloop dan wel een andere ontwikkeling;
          
        
        
          
            (…)
          
        
      
      
        1. Duur van de overeenkomst tot tijdelijk gebruik, (…)
      
    
    
      1.1
      
        
          Maximus geeft vanaf 25-06-2021 voor onbepaalde tijd, tot wederopzegging en tegen een nader te noemen vergoeding, de unit met nummer 2 gelegen op de begane grond die zich als volgt laat omschrijven: eengezinswoning aan gebruiker in gebruik als woonruimte. Het is gebruiker niet toegestaan om andere units dan de unit zoals hiervoor aangeduid te gebruiken c.q. te betreden.
        
        
          (…)
        
      
    
    
      1.3
      
        De maandelijkse vergoeding voor het gebruik van de unit bedraagt: € 190,26 (…)”.
      
    
    
      2.4.
      Bij brief van 2 november 2021 (volgens Maximus abusievelijk gedateerd op 2 november 2011, productie 3 dagvaarding) heeft Maximus - kort gezegd - de bruikleenovereenkomst met [gedaagde sub 1] per 30 november 2021 (volgens Maximus is in de brief abusievelijk vermeld: 30 november 2020) ontbonden en laten weten dat de openstaande vordering uit handen wordt gegeven aan een incassobureau. Maximus heeft [gedaagde sub 1] voorts verzocht de woning per die datum leeg, opgeruimd en bezemschoon op te leveren en alle sleutels in te leveren. 
      
    
    
      2.5.
      Bij brief van 11 januari 2022 heeft Maximus [gedaagde sub 1] - kort gezegd - in gebreke gesteld, omdat zij ondanks eerdere betalingsverzoeken niet tot betaling is overgegaan en er op dat moment een bedrag van € 761,30 openstond met betrekking tot gebruiksvergoeding. Over augustus 2021 stond nog open € 0,26 en terzake oktober 2021 tot en met januari 2022 (vier maanden x € 190,26, productie 2 dagvaarding) was nog niets betaald. 
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde sub 1] heeft aan de sommatie geen gehoor gegeven. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Maximus vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
      1. gedaagden sub 1 en sub 2 veroordeelt om de woning staande en gelegen te [woonplaats] aan [adres] , begane grond, unit 1, binnen vijf dagen na betekening van het in dit te wijzen vonnis, althans subsidiair een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen tijdstip, met al de zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrijde beschikking aan Maximus te stellen, met machtiging van Maximus bij niet tijdige ontruiming deze zelf, voor rekening van gedaagden, te bewerkstelligen door middel van een deurwaarder, desnoods met behulp van de sterkte arm van justitie en politie;
      2. gedaagde sub 2 veroordeelt tot betaling van de (betalings)achterstand, met betrekking tot de gebruiksvergoeding gerekend tot en met de maand januari 2022, zijnde € 761,30 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van de verschillende betalingstermijnen, zijnde de eerste van iedere maand, tot de dag der algehele voldoening;
      3. gedaagde sub 2 veroordeelt tot betaling van (een bedrag gelijk aan) de huidige gebruiksvergoeding, zijnde € 190,26 per maand, vanaf de maand februari 2022 tot de dag van daadwerkelijke ontruiming van de woning als bedoeld onder 1, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van de verschillende betalingstermijnen, zijnde de eerste van iedere maand, tot de dag der algehele voldoening;
      4. gedaagde sub 2 veroordeelt in de kosten van deze procedure, te voldoen binnen zeven dagen na dagtekening van het vonnis, en, indien voldoening binnen die termijn uitblijft, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de achtste dag na dagtekening van het vonnis;
      5. gedaagde sub 2 veroordeelt in de nakosten als bedoeld in artikel 237 lid 4 Rv.
      
    
    
      3.2.
      Maximus heeft - kort gezegd - het volgende ten grondslag gelegd aan haar vorderingen. [gedaagde sub 1] heeft in strijd met hetgeen partijen zijn overeengekomen niet aan haar betalingsverplichtingen voldaan. Dit was reden voor Maximus om de overeenkomst per 30 november 2021 te ontbinden, betaling van de openstaande bedragen en de ontruiming van de woning te vorderen. Ondanks sommatie daartoe heeft [gedaagde sub 1] hieraan geen gehoor gegeven. Nu de overeenkomst is ontbonden, gebruikt [gedaagde sub 1] de woning zonder recht of titel, hetgeen onrechtmatig is jegens Maximus. 
      
    
    
      3.3.
      Gedaagden voeren verweer. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      Het niet weersproken spoedeisend belang volgt uit de aard van de zaak.
      
    
    
      4.2.
      Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat [gedaagde sub 1] samen met haar partner [naam partner] feitelijk in gebruik heeft gekregen een eengezinswoning, die zij samen bewonen als woonruimte voor onbepaalde tijd. Zij hebben voor deze woonruimte elk een zelfstandige, maar gelijkluidende overeenkomst gesloten, met dien verstande dat [gedaagde sub 1] huurt unit 1 en [naam partner] unit 2 (zie rov. 2.2 en 2.3). De leegstandsbepaling inhoudende “dat het pand (…) waarin zich meerdere units kunnen bevinden, leeg staat in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie, sloop dan wel een andere ontwikkeling” is zo ruim geformuleerd, dat het een lege huls is met volledige en blanco beslis(opzeg)ruimte voor Maximus. Deze lege huls die voorshands kan worden bezien als een poging tot ontduiking van de beschermingsbepalingen die huurders van woonruimte toekomt, bezien in samenhang met het feit dat de eengezinswoning op geen enkele wijze is onderverdeeld in een unit 1 en 2 en Maximus niet heeft weten uit te leggen welk deel van de woning unit 1 is en welk deel van de woning unit 2, maakt de vordering tot ontruiming van unit 1 van de woning onvoldoende bepaald om te kunnen worden toegewezen.  
      
    
    
      4.3.
      De vordering tot betaling is niet weersproken. In dit kort geding is voorshands niet aannemelijk geworden dat de totale vergoeding die Maximus per maand heeft bedongen, 2 x € 190,26, voor, naar het zich laat aanzien, het verhuren voor onbepaalde tijd van zelfstandige woonruimte, in strijd komt met enige regel. Vorderingen 2 en 3 zullen dus worden toegewezen.
      
    
    
      4.4.
      Nu partijen over en weer op enkele punten in het ongelijk worden gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd. 
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De voorzieningenrechter
    
    
      5.1.
      veroordeelt gedaagde sub 2 tot betaling van de (betalings)achterstand, met betrekking tot de gebruiksvergoeding gerekend tot en met de maand januari 2022, zijnde € 761,30 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van de verschillende betalingstermijnen, zijnde de eerste van iedere maand, tot de dag der algehele voldoening;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt gedaagde sub 2 tot betaling van (een bedrag gelijk aan) de huidige gebruiksvergoeding, zijnde € 190,26 per maand, vanaf de maand februari 2022 tot de dag van daadwerkelijke ontruiming van de woning, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van de verschillende betalingstermijnen, zijnde de eerste van iedere maand, tot de dag der algehele voldoening;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.4.
      compenseert de kosten van deze procedure aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt;
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Sijmonsma en in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2022.
      
    
  
  
    type: JC