ECLI:NL:GHARL:2022:977, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-02-2022, 200.289.871
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-02-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: 7:230a BW. Verlening ontruimingstermijn na einde huur. Is huur beëindigd? Huur voor onbepaalde tijd met uitsluiting opzeggingsmogelijkheid verhuurder overeengekomen, of huur voor bepaalde tijd tot pensioen huurder? Bewijsopdracht.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Arnhem						
    
    
    
      afdeling civiel recht
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.289.871
      (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 8337947)
    
    
    
      
        beschikking van 8 februari 2022
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        Verhoef Beusichem Onroerend Goed B.V.,
      gevestigd te Beusichem,
      verzoekster in het hoger beroep,
      bij de rechtbank: verweerster,
      hierna: Verhoef,
      advocaat: mr. J.R. Rutgers,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [verweerder] , handelend onder de naam [naam1] ,
      wonende te [woonplaats] ,
      verweerder in het hoger beroep,
      bij de rechtbank: verzoeker,
      hierna: [verweerder] ,
      advocaat: mr. H. Giard.
    
    
  
  
    
      1De procedure bij de rechtbank
    
    
      Voor de procedure bij de rechtbank verwijst het hof naar de inhoud van de beschikking van 13 november 2020 van de kantonrechter in rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht.
    
    
  
  
    
      2De procedure in hoger beroep
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het beroepschrift (met producties), ingekomen bij het hof op 8 februari 2021, 
      - het verweerschrift (met producties).
      
    
    
      2.2.
      Op 10 november 2021 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij is Verhoef verschenen, bijgestaan door mr. Rutgers, en is [verweerder] verschenen, bijgestaan door mr. Giard en vergezeld door een tolk. Ter zitting heeft mr. Rutgers spreekaantekeningen overgelegd. De griffier heeft een verslag (proces-verbaal) van de zitting gemaakt. De zaak is vervolgens aangehouden voor schikkingsonderhandelingen, waarna partijen het hof hebben verzocht een beschikking te geven.
      
    
  
  
    
      3Waar gaat deze zaak over?
    
    
      3.1.
      
        [verweerder] heeft een verzoek ingediend op grond van artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek (BW). Dat artikel bepaalt dat een huurder na het einde van de huurovereenkomst de rechter kan verzoeken de ontruimingstermijn te verlengen. [verweerder] heeft echter primair verzocht hem niet-ontvankelijk te verklaren, omdat Verhoefs opzegging van de huurovereenkomst volgens [verweerder] geen gevolg heeft gehad. Subsidiair heeft [verweerder] verlenging van de ontruimingstermijn verzocht. Het hof beoordeelt daarom eerst of sprake is van een einde van de huurovereenkomst.
      
    
    
      3.2.
      
        [verweerder] heeft per 1 maart 2015 een huurovereenkomst voor een deel van een loods aan de [adres] in [plaats] gesloten, voor € 825 per kwartaal. Als verhuurder is vermeld “[naam2] , Handeld onder de naam Houtzagerij [naam2] gevestigd aan de [adres] , [plaats]”. De facturen voor de huur werden vervolgens gestuurd door Bestekzagerij [naam2] B.V., gevestigd op hetzelfde adres als de loods. Bestuurder en enig aandeelhouder van Bestekzagerij [naam2] B.V. was [naam2] Holding B.V. (hierna: Holding). De heer [naam2] was gezamenlijk bevoegd bestuurder van Holding (met de andere bestuurder, zijn moeder mevrouw [naam3] ). De loods was eigendom van Holding.
      
    
    
      3.3.
      Verhoef heeft de loods op 18 december 2017 gekocht van Holding en op 27 december 2017 geleverd gekregen. In de koopovereenkomst staat dat het pand vrij van huur wordt opgeleverd. Verhoef stuurde [verweerder] geen facturen. [verweerder] is aan een hem bekende groepsmaatschappij van Verhoef huur gaan betalen. Later zond Verhoef wel facturen. Op 25 november 2019 heeft Verhoef de huur opgezegd tegen 1 januari 2020, en ontruiming aangezegd.
      
    
    
      3.4.
      
        [verweerder] heeft aangevoerd dat hij de huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd, waarbij – tot aan [verweerder] ’s pensioen – alleen de huurder kon opzeggen en de verhuurder niet, althans dat hij de huur voor bepaalde tijd is aangegaan, namelijk tot zijn pensioengerechtigde leeftijd. 
      
    
    
      3.5.
      De kantonrechter heeft [verweerder] niet-ontvankelijk verklaard in zijn verzoek. De kantonrechter heeft overwogen dat Verhoef de stelling van [verweerder] dat de opzegmogelijkheid voor de verhuurder is uitgesloten onvoldoende gemotiveerd heeft betwist en dat de opzegging door Verhoef daarom geen gevolg heeft gehad. 
      
    
  
  
    
      4De motivering van de beslissing in hoger beroep
    
    
      4.1.
      Verhoef heeft hoger beroep ingesteld tegen de beschikking van de rechtbank. Het hoger beroep stuit niet af op artikel 7:230a lid 8 BW dat bepaalt dat geen hogere voorziening openstaat. Die regel geldt niet als de rechter alleen heeft beslist op de voorvraag of de huur is geëindigd. In zo’n geval kan in hoger beroep aan de orde komen of de rechtbank artikel 7:230a BW terecht buiten toepassing heeft gelaten. 
      
    
    
      4.2.
      Verhoef heeft bezwaren (grieven) tegen de beschikking aangevoerd. Het hof bespreekt die per onderwerp. 
      
      
      
        
          Binding Verhoef aan de huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.3.
      Verhoef heeft aangevoerd dat zij niet gebonden is aan de huurovereenkomst. [naam2] was niet zelfstandig bevoegd Holding te vertegenwoordigen. Met Holding is daarom geen huurovereenkomst tot stand gekomen. De rechten en verplichtingen onder de huurovereenkomst zijn daarom ook niet op Verhoef overgegaan, aldus Verhoef.
      
    
    
      4.4.
      Het hof oordeelt dat Verhoef wel aan de huurovereenkomst gebonden is. Nog daargelaten de vraag of Verhoef zich op de beperking van de vertegenwoordigingsbevoegdheid kan beroepen omdat uit artikel 2:240 lid 3 BW volgt dat alleen Holding dat kan doen, niet is gebleken dat Holding zich op de beperking heeft beroepen. Holding heeft immers uitvoering gegeven of laten geven aan de overeenkomst tot verhuur van haar loods. Holding was enig bestuurder van Bestekzagerij [naam2] B.V. en die laatste heeft steeds facturen voor de huur aan [verweerder] gestuurd, die [verweerder] ook aan Bestekzagerij [naam2] B.V. heeft betaald. Uit die handelingen kan overigens een bekrachtiging van de huurovereenkomst worden afgeleid. De rechten en verplichtingen uit deze huurovereenkomst tussen Holding en [verweerder] zijn door de overdracht van de loods op Verhoef overgegaan.
      
    
    
      4.5.
      Verhoef heeft nog gesteld dat sprake is van een nieuwe huurovereenkomst tussen Verhoef en [verweerder] , die zou zijn aangegaan na de overdracht, omdat Verhoef toen huur in rekening is gaan brengen. Deze stelling heeft Verhoef, ook gelet op het voorgaande, onvoldoende onderbouwd. De stelling strookt ook niet met de verwijzing in de opzeggingsbrief van 25 november 2019 naar de huurovereenkomst van 1 maart 2015. Die verwijzing kan alleen slaan op de door Verhoef voortgezette huurovereenkomst met Holding.  
      
      
        
          Inhoud van de huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.6.
      Verhoef heeft aangevoerd dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan en geen afspraken bevat over de opzegging daarvan, zodat Verhoef de overeenkomst op grond van artikel 7:228 BW met een maand opzegtermijn kon opzeggen. 
      
    
    
      4.7.
      
        [verweerder] heeft daar tegenover gesteld dat hij, geen jurist, de huurovereenkomst zelf heeft opgesteld en dat hij met Holding was overeengekomen dat hij de loods zo lang kon huren als hij wilde. Hij heeft toegelicht dat onderdeel van de afspraken was dat hij de loods, een voormalige paardenstal, moest schoonmaken en de stalinrichting verwijderen, en dat hij voorzieningen (elektra, gas, riolering) heeft aangelegd, alles op eigen kosten. Hij heeft die stelling zo uitgewerkt dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarbij – tot aan [verweerder] ’s pensioen – alleen [verweerder] kon opzeggen en de verhuurder niet, althans dat sprake is van een huurovereenkomst die duurt tot zijn pensioengerechtigde leeftijd en niet tussentijds kan worden opgezegd. In de huurovereenkomst heeft hij daarom opgenomen: “Het beëindigen van deze overeenkomst kan door de huurder aangegeven worden, één maand opzegtermijn.” [verweerder] heeft ter onderbouwing van zijn stelling een ongedateerde verklaring van [naam2] overgelegd waarin die bevestigt dat [verweerder] voor onbepaalde tijd huurde en zelf mocht bepalen hoe lang hij wilde blijven (en overigens dat Verhoef dit laatste ook zou hebben verklaard). Hij heeft verder een verklaring overgelegd van [naam2] en diens zus mevrouw [naam4] van 7 augustus 2020 met de strekking dat is afgesproken dat [verweerder] de loods voor altijd mocht huren, in ieder geval tot aan zijn pensioen (en overigens dat Verhoef daar bij de verkoop mee akkoord was gegaan).
      
    
    
      4.8.
      Verhoef heeft betwist dat sprake is van huur voor bepaalde tijd en dat er van artikel 7:228 lid 2 BW afwijkende afspraken zijn gemaakt, zodat zij gewoon kon opzeggen. De tekst van de huurovereenkomst sluit opzegging door de verhuurder niet uit. Verhoef heeft aangevoerd dat de stellingen, dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zonder opzeggingsmogelijkheid voor de verhuurder of dat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tot aan [verweerder] ’s pensioen, tegenstrijdig zijn. Verhoef heeft de authenticiteit van de verklaring van [naam2] betwist en heeft ook gewezen op onjuistheden in die verklaring en op het verschil tussen deze verklaring en de koopovereenkomst waarin Holding de loods vrij van huur heeft verkocht. De verklaringen betreffen de looptijd van de overeenkomst maar er volgt niet uit dat de verhuurder niet kan opzeggen, aldus Verhoef. Verhoef betwist verder dat zij op de hoogte was van en heeft ingestemd met de door [verweerder] gestelde voorwaarden van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      4.9.
      De stellingen van [verweerder] komen erop neer dat Verhoef niet kan opzeggen, hetzij omdat sprake is van huur voor bepaalde tijd, tot aan zijn pensioen, die niet tussentijds kan worden opgezegd, hetzij omdat sprake is van huur voor onbepaalde tijd en de opzegging door de verhuurder is uitgesloten tot aan [verweerder] ’s pensioen. Dat sprake is van huur voor bepaalde tijd volgt niet uit de tekst van de huurovereenkomst maar vindt wel bevestiging in de verklaringen. Dat bij huur voor onbepaalde tijd opzegging door de verhuurder is uitgesloten, is op zichzelf mogelijk omdat artikel 7:228 lid 2 BW van regelend recht is. Dat partijen deze opzegging hebben uitgesloten, vindt enige steun in de bewoordingen van de overeenkomst en verder enige bevestiging in de verklaringen. [verweerder] heeft bewijs aangeboden van zijn stellingen. Gelet op de gemotiveerde betwisting door Verhoef van deze inhoud van de overeenkomst zal het hof [verweerder] toelaten bewijs te leveren over de door hem gestelde looptijd van de huurovereenkomst en de uitsluiting van de mogelijkheid tot opzegging daarvan. Dat is conform de hoofdregel van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering; het is immers [verweerder] die zich beroept op het rechtsgevolg van de door hem gestelde inhoud van de overeenkomst, namelijk dat Verhoef niet kan opzeggen en de overeenkomst niet is beëindigd. 
      
    
  
  
    
      5De slotsom
    
    
      Het hof zal [verweerder] toelaten bewijs te leveren van zijn stellingen over de inhoud van de huurovereenkomst en verder iedere beslissing aanhouden. 
    
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      Het hof, beschikkende in hoger beroep:
    
    
    
      laat [verweerder] toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is gesloten dan wel dat in de huurovereenkomst is overeengekomen dat de verhuurder de huurovereenkomst niet kan opzeggen;
    
    
    
      bepaalt dat, indien [verweerder] dat bewijs door middel van getuigen wenst te leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. S.C.P. Giesen, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip; 
    
    
    
      bepaalt dat [verweerder] in persoon en Verhoef vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte en tot het beantwoorden van vragen in staat is bij het getuigenverhoor aanwezig dienen te zijn opdat hen naar aanleiding van de getuigenverklaringen vragen kunnen worden gesteld;
    
    
    
      bepaalt dat [verweerder] het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen van beide partijen, van hun advocaten en van de getuigen in de maanden maart 2022 tot en met juli 2022 zal opgeven op uiterlijk 1 maart 2022 bij de griffie van het hof, waarna data en tijdstippen van de verhoren (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld en in beginsel geen uitstel in verband met verhinderingen zal worden verleend;
    
    
    
      bepaalt dat [verweerder] overeenkomstig artikel 170 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dient op te geven;
    
    
    
      bepaalt voorts dat, indien er getuigen worden voorgebracht, partijen, [verweerder] in persoon en Verhoef vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte is en hetzij bevoegd hetzij speciaal schriftelijk gevolmachtigd is tot het aangaan van een schikking, tezamen met hun advocaten bij het verhoor van de getuigen aanwezig zullen zijn, zulks zowel opdat van de kant van partijen zelf zo nodig nadere inlichtingen zullen kunnen worden gegeven over de punten waarover de getuigen zullen worden gehoord, als opdat eventueel kan worden onderzocht of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden;
    
    
    
      bepaalt dat partijen, indien zij zich in het kader van de bewijsopdracht willen beroepen op nieuwe bescheiden, deze tijdig vóór de zitting aan de wederpartij en aan het hof dienen te verzenden, zodanig dat deze uiterlijk twee weken vóór de zitting kunnen zijn ontvangen;
    
    
    
      houdt verder iedere beslissing aan.
    
    
    
    
    
      Deze beschikking is gegeven door mrs. S.C.P. Giesen, S.B. Boorsma en G.P. Oosterhoff, bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 februari 2022.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
     HR 14-07-2000, ECLI:NL:HR:2000:AA6528, NJ 2000/715.
  
  
     Vergelijk HR 7 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT5525, NJ 2005/530.