ECLI:NL:RBMNE:2022:1000, Rechtbank Midden-Nederland, 09-02-2022, 9296744
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2022-02-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ontbinding en ontruiming bedrijfsruimte. Achterstallige huurtermijnen en toekomstige termijnen/gebruiksvergoeding.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Utrecht
    
    
    
      zaaknummer: 9296744 UC EXPL 21-4594 MRv/48356
    
    
    
      
        Vonnis van 9 februari 2022
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      de naamloze vennootschap
      
        
          [eiseres] N.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
      verder ook te noemen: [eiseres] ,
      eisende partij,
      gemachtigde: Janssen & Janssen c.s.,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [gedaagde] B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
      verder ook te noemen: [gedaagde] ,
      gedaagde partij,
      gemachtigde: mr. D.J. Rijnbout.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding;
      - de conclusie van antwoord;
      - de akte aanvullende producties van [eiseres] ;
      - de akte aanvullende producties van [gedaagde] ;
      - de akte aanvullende producties van [eiseres] ;
      - de mondelinge behandeling op 10 januari 2022 waarvan de griffier aantekening heeft gehouden.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] heeft met ingang van 1 juni 2019 de bedrijfsruimte met verdere aanhorigheden aan [adres] (unit [nummeraanduiding] ) in [plaatsnaam] (hierna: het gehuurde) aan [gedaagde] (voorheen [onderneming] B.V.) verhuurd. De huurovereenkomst (hierna: de overeenkomst) is aangegaan voor de duur van 5 jaar en eindigt op 31 mei 2024. De huur is bij vooruitbetaling verschuldigd en bedraagt nu € 1.891,17 per maand.
      
    
    
      2.2.
      
        Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing verklaard. Hierin staat, voor zover van belang, het volgende:
        ‘Betalingen
        
          […]
        
      
    
    
      25.3
      
         Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. […]
      
      
      
        
          Kosten, verzuim
        
      
    
    
      30.1
      
        
           In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte redelijke kosten, zowel in als buiten rechte - met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten - aan verhuurder te voldoen.
        
        
          De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € 15.000.
        
        
          Artikel 6:96 Burgerlijk Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, zijn daarmee tussen partijen niet van toepassing.
        
      
    
    
      30.2
      
         Huurder is in verzuim door het enkele verloop van een bepaalde termijn.’
      
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] heeft vanaf oktober 2020 de huurtermijnen niet aan [eiseres] betaald. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      - ontbinding van de tussen [eiseres] en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst betreffende het gehuurde staande en gelegen te [plaatsnaam] , [adres] unit [nummeraanduiding] ;
      - veroordeling van [gedaagde] om het gehuurde, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis, volledig te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels en in behoorlijke staat ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen met machtiging van [eiseres] om die ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstelligen op kosten van
      
        [gedaagde] ;
      - veroordeling van [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te voldoen € 21.967,10 (bestaande uit € 8.402,71 aan huurtermijnen van oktober 2020 tot en met januari 2021, € 9.339,29 aan huurtermijnen van februari tot en met juni 2021, € 2.700,00 aan boeterente en € 1.525,10 aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw), te vermeerderen met de contractuele rente van 12% per jaar over de hoofdsom van € 17.742,00 vanaf 1 juli 2021 tot de voldoening;
      - veroordeling van [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te voldoen € 1.891,17 per maand aan huurtermijnen vanaf 1 juli 2021 tot aan ontbinding van de overeenkomst;
      - veroordeling van [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te voldoen € 1.891,17 per maand aan schadevergoeding voor iedere maand dat [gedaagde] in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van [eiseres] te stellen en € 1.891,17 per maand aan schadevergoeding voor iedere maand vanaf de ontruimingsdatum tot aan het tijdstip dat [eiseres] het gehuurde onder dezelfde voorwaarden aan een ander heeft verhuurd, ten hoogste tot 31 mei 2024 zijnde de expiratiedatum van de overeenkomst met [gedaagde] , dan wel in het geval het gehuurde eerst na de expiratiedatum wordt ontruimd tot de ontruimingsdatum;
      - met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. 
      
    
    
      3.2.
      Ter onderbouwing van die vordering stelt [eiseres] dat [gedaagde] tegenover haar toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de tussen partijen gesloten overeenkomst, door de huurtermijnen vanaf oktober 2020, ondanks sommaties, onbetaald te laten. [eiseres] maakt aanspraak op de contractuele boete en de buitengerechtelijke kosten nu [gedaagde] in verzuim is geraakt en [eiseres] de vordering uit handen heeft moeten geven.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] erkent dat zij de huurtermijnen vanaf oktober 2020 niet heeft voldaan en verenigt zich met de vordering van [eiseres] tot ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van het gehuurde. [gedaagde] voert echter gemotiveerd verweer tegen de overige vorderingen met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van het vonnis indien tijdige betaling uitblijft.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling 
    
    
      
        Ontbinding en ontruiming
      
    
    
      4.1.
      
        [eiseres] vordert in deze procedure ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst door de huurtermijnen vanaf oktober 2020 onbetaald te laten. Deze tekortkoming rechtvaardigt ontbinding van de overeenkomst. De achterstand bedraagt immers ruim negen maanden, waar in het algemeen een achterstand van drie maanden al tot ontbinding van een huurovereenkomst kan leiden. Dit betekent dat er een einde komt aan de overeenkomst tussen partijen en dat [gedaagde] het gehuurde moet verlaten. De kantonrechter zal de overeenkomst ontbinden per datum van dit vonnis.
      
      
        
          Achterstallige huurtermijnen
        
      
    
    
      4.2.
      
        [eiseres] vordert verder betaling van de huurachterstand. Bij dagvaarding heeft zij een specificatie van de achterstand tot en met juni 2021 en later bij akte een specificatie van de achterstand tot en met januari 2022 overgelegd. [gedaagde] betwist de verschuldigdheid van het bedrag van € 954,59 aan ‘aanpassing [.] januari t/m juli 2020’ op deze specificaties en voert daartoe aan dat dit bedrag haar onbekend is. Naar het oordeel van de kantonrechter had [gedaagde] dit nader moeten toelichten, de enkele betwisting is onvoldoende. [gedaagde] heeft voor het overige de specificaties van de huurachterstand niet betwist, zodat de kantonrechter van de juistheid hiervan uitgaat. 
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] voert tegen de verschuldigdheid van de achterstallige huurtermijnen het volgende aan. [gedaagde] doet een beroep op dwaling vanwege de fors tegenvallende exploitatieresultaten door teleurstellende bezoekersaantallen. Zij zou immers, als [eiseres] aan haar de juiste informatie over de bezoekersaantallen zou hebben verstrekt, niet op dezelfde voorwaarden (duur van de overeenkomst en huurprijs) met [eiseres] hebben gecontracteerd en doet daarom een beroep op vernietiging van de overeenkomst en de daaruit voortvloeiende verplichtingen. De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in dit standpunt. De kantonrechter stelt daarbij voorop dat dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 aanhef en sub b van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is, indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. De partij die de vernietiging inroept draagt de stelplicht en bewijslast met betrekking tot het beroep op dwaling. [gedaagde] heeft gewezen op haar slechte omzetcijfers in de afgelopen periode en ter zitting toegelicht dat bij het aangaan van de overeenkomst met [eiseres] bij haar optimistische verwachtingen met betrekking tot de bezoekersaantallen zijn gewekt. Dit laatste is echter niet verder toegelicht of gebleken. Een achteraf onjuist gebleken verwachting van de commerciële potentie van een locatie en tegenvallende bezoekersaantallen komen bovendien in beginsel voor rekening en risico van de huurder. [gedaagde] heeft haar stelling dat sprake is van dwaling van haar kant bij het sluiten van de overeenkomst dan ook onvoldoende gemotiveerd onderbouwd, zodat haar beroep hierop niet slaagt.
      
    
    
      4.4.
      Verder voert [gedaagde] aan dat de fors tegenvallende exploitatieresultaten door de coronapandemie en de daarmee verband houdende (beperkende) maatregelen van de overheid en gedragingen van consumenten zijn versterkt, zodat sprake is van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW. [eiseres] mag dan ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet ongewijzigde instandhouding overeenkomst met [gedaagde] verwachten. In dit verband doet [gedaagde] een beroep op huurkorting. De kantonrechter volgt [gedaagde] evenmin in dit verweer. Het bedrijf van [gedaagde] is een winkel in de levensmiddelenbranche en daarmee een essentiële winkel, zodat deze ten tijde van de coronapandemie niet gedwongen gesloten is geweest als gevolg van de maatregelen van de overheid. Dit betekent dat er niet zonder meer aanleiding is om de huurprijs te matigen. Hier komt bij dat [gedaagde] haar beroep op huurkorting niet heeft uitgewerkt. Het had op haar weg gelegen om concreet aan de hand van cijfers, en met een verwijzing naar de nadelige effecten die zij in de betreffende perioden van de maatregelen heeft ondervonden, uiteen te zetten wat in haar opvatting het gevolg voor de huurprijs zou moeten zijn. Dit heeft zij echter niet gedaan.
      
    
    
      4.5.
      Het voorgaande leidt de kantonrechter tot de conclusie dat de gevorderde bedragen van € 8.402,71 aan huurtermijnen van oktober 2020 tot en met januari 2021 en € 9.339,29 aan huurtermijnen van februari tot en met juni 2021 toewijsbaar zijn. 
      
      
        
          Gebruiksvergoeding en (toekomstige) huurtermijnen
        
      
    
    
      4.6.
      
        [eiseres] vordert een betaling door [gedaagde] van € 1.891,17 per maand aan huurtermijnen tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst en vanaf die datum € 1.891,17 per maand aan gebruiksvergoeding voor de periode dat [gedaagde] vanaf de ontbindingsdatum het gehuurde nog niet heeft ontruimd. Met [eiseres] is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] deze bedragen zijn verschuldigd tot de datum van ontruiming. Vaststaat dat de huurprijs nu € 1.891,17 per maand bedraagt zodat dit bedrag ook als gebruiksvergoeding kan worden toegewezen. Dit betekent dat de [gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling van € 1.891,17 per maand met ingang van 1 juli 2021 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, waarbij een ingegane maand voor een volle wordt gerekend. 
      
    
    
      4.7.
      Met betrekking tot de vordering van [eiseres] tot betaling van de gemiste huuropbrengsten vanaf de ontruiming van het gehuurde tot aan de einddatum van de huurovereenkomst, dat wil zeggen 31 mei 2024, overweegt de kantonrechter als volgt. In beginsel kan [eiseres] aanspraak maken op (een bedrag gelijk aan) de huurtermijnen tot de overeengekomen expiratiedatum van de overeenkomst. Op [eiseres] rust wel de verplichting om haar schade te beperken en dus waar mogelijk het gehuurde te verhuren aan een nieuwe huurder. Zij heeft daar overigens ook zelf belang bij. Wanneer dit (het verhuren aan een nieuwe huurder) zal zijn gelukt is op dit moment niet duidelijk. Over de periode na de ontruiming is begroting van de schade op grond van de beschikbare gegevens dan ook niet goed mogelijk. Daarom zal de kantonrechter wat dit deel van de vordering betreft [gedaagde] veroordelen tot betaling van schadevergoeding op te maken bij staat. De eventuele schade kan dan in een zogenoemde schadestaatprocedure worden beoordeeld.
      
      
        
          Servicekosten
        
      
    
    
      4.8.
      Uit de specificatie van de huurachterstand tot en met januari 2022 begrijpt de kantonrechter dat [eiseres] ook betaling wenst te vorderen van € 3.367,84 aan afrekening servicekosten over 2019 en € 4.030,08 aan afrekening servicekosten over 2020. Deze bedragen heeft [eiseres] gespecificeerd bij akte van 7 januari 2022, drie dagen voorafgaande aan de mondelinge behandeling. Deze akte is te laat ingediend, maar bovendien is het lettertype zodanig klein dat de specificatie niet leesbaar is, zodat de kantonrechter aan deze specificatie voorbijgaat. De kantonrechter zal dit deel van de vordering van [eiseres] dan ook als onvoldoende gemotiveerd afwijzen. 
      
      
        
          Waarborgsom
        
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde] voert aan dat de door haar betaalde waarborgsom van € 5.100,00 in mindering dient te worden gebracht op de huurachterstand. Een waarborgsom is bedoeld voor die gevallen waarin er aan het einde van de huurovereenkomst nog sprake is van openstaande vorderingen en dient als waarborg voor eventuele schade die wordt geconstateerd bij de oplevering van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst. Voor zover daarvan sprake is kan de waarborgsom dan met de nog openstaande verplichtingen worden verrekend (daaronder ook begrepen een nog resterende huurachterstand bij het einde van de huurovereenkomst). De kantonrechter heeft hiervoor overwogen (zie 4.1.) dat de huurovereenkomst wordt ontbonden per de datum van dit vonnis. Gesteld noch gebleken is echter dat een eindinspectie van het gehuurde al heeft plaatsgevonden. Wel heeft [gedaagde] in haar conclusie van antwoord toegezegd het gehuurde ten spoedigste geheel te ontruimen en aan [eiseres] ter beschikking te stellen. Hoewel wellicht waarschijnlijk kan echter nog niet met zekerheid worden vastgesteld of het gehele bedrag van de waarborgsom op de huurachterstand in mindering kan worden gebracht. Dit betekent dat dat het beroep van [gedaagde] op verrekening van de waarborgsom met de huurachterstand wordt verworpen. De kantonrechter gaat er niettemin van uit dat [eiseres] , wanneer het gehuurde correct is opgeleverd, haar vordering met de waarborgsom zal verminderen.
      
      
        
          Contractuele boete
        
      
    
    
      4.10.
      
        [eiseres] vordert betaling van € 2.700,00 aan contractuele boete voor het niet tijdig voldoen van de huurtermijnen van oktober 2020 tot en met juni 2021 en verder 12% per jaar over de hoofdsom van € 17.742,00. [eiseres] wijst in dit verband op de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst waarin een boete is overeengekomen van 1% per maand met een minimum van € 300,00 per kalendermaand over iedere huurtermijn die niet op de vervaldag daarvan door [gedaagde] is voldaan. [gedaagde] betwist de verschuldigdheid hiervan en doet daartoe, gelet op haar financiële situatie (zie hiervoor 4.3. en 4.4.) een beroep op de redelijkheid en billijkheid en de matigingsbevoegdheid van de kantonrechter. De kantonrechter moet echter, volgens vaste rechtspraak, bij toepassing van de bevoegdheid tot matiging van een tussen partijen overeengekomen boete terughoudend zijn: matiging is alleen toegestaan indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf brengt mee dat matiging alleen aan de orde is als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig (onaanvaardbaar) resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. De lat om tot matiging van de boete over te gaan ligt zogezegd hoog. Weliswaar is een boete van 1% hoog in verhouding tot de huidige rentestand, maar dit is onvoldoende om vast te stellen dat de boete leidt tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat. Hierbij speelt mee dat de boete contractueel is overeengekomen tussen twee partijen die handelden in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter de contractuele boete niet zal matigen. Daarentegen is in de dagvaarding niet de wettelijke of contractuele grondslag terug te vinden voor de door [eiseres] eveneens gevorderde rente van 12% per jaar over de hoofdsom, zodat dit deel van deze vordering zal worden afgewezen. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
    
    
      4.11.
      
        [eiseres] maakt aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten op grond van artikel 30.1 van de algemene bepalingen. De contractueel overeengekomen buitengerechtelijke incassokosten bedragen op grond hiervan 15% van de gevorderde hoofdsom. De kantonrechter stelt vast dat [eiseres] , anders dan [gedaagde] meent, voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Aan de stelling van [gedaagde] dat de contractueel overeengekomen buitengerechtelijke incassokosten excessief zijn en daarom de dubbele redelijkheidstoets niet kunnen doorstaan gaat de kantonrechter voorbij. Wanneer de kosten onder het basisstelsel van artikel 6:96 lid 2 onder b en c BW vallen geldt (in zakelijke verhoudingen) een dubbele redelijkheidstoets, die inhoudt dat de kosten (i) in redelijkheid gemaakt moeten zijn en (ii) in omvang redelijk moeten zijn. De hoogte van de te vergoeden buitengerechtelijke incassokosten zijn partijen in dit geval echter contractueel overeengekomen. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het contractueel overeengekomen tarief.
      
    
    
      4.12.
      
        [eiseres] heeft het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten vermeerderd met btw. De gevorderde btw is niet toewijsbaar, nu [eiseres] niet heeft gesteld geen ondernemer te zijn in de zin van artikel 7 van de Wet op de omzetbelasting 1968 of als ondernemer een vrijgestelde prestatie verricht te hebben. De kantonrechter zal daarom het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten toewijzen exclusief btw, namelijk € 1.260,41.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.13.
      
        [gedaagde] heeft ongelijk gekregen en zal daarom in de proceskosten aan de kant van [eiseres] worden veroordeeld. De kosten aan de kant van [eiseres] worden begroot op:
      - dagvaarding	€	103,83
      - griffierecht	€	1.013,00
      - salaris gemachtigde	€ 	996,00	(2 punten x tarief € 498,00)
      Totaal	€	2.112,83
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte gelegen aan [adres] (unit [nummeraanduiding] ) in [plaatsnaam] met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt volledig te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels en in behoorlijke staat ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] tegen bewijs van kwijting te betalen € 21.702,41, bestaande uit de huurachterstand tot en met juni 2021, de contractuele boete en buitengerechtelijke incassokosten;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 1.891,17 per maand met ingang van de maand juli 2021 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, een ingegane maand voor een volle gerekend;
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde] tot vergoeding van de schade die [eiseres] lijdt of zal lijden door de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan [adres] (unit [nummeraanduiding] ) in [plaatsnaam] , deze schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de kant van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 2.112,83, waarin begrepen € 996,00 aan salaris gemachtigde;
      
    
    
      5.7.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.8.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 februari 2022.