ECLI:NL:RBROT:2021:13547, Rechtbank Rotterdam, 31-12-2021, 9308258 CV EXPL 21-22163
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-12-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Vordering tot ontbinding niet toewijsbaar op grond van bedrijfsmatig gebruik,  strijd met woonbestemming,  in gebruik geven aan derde, handelen in strijd met goed huurderschap en aanleiding geven tot bestuursdwang. Terme de grace ivm huurachterstand.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      zaaknummer: 9308258 \ CV EXPL  21-22163
    
    
    
      uitspraak: 31 december 2021
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting
      
        Stichting Woonbron,
      gevestigd in Rotterdam,
      eiseres bij exploot van dagvaarding van 28 juni 2021, 
      gemachtigde: mr. N.J. Glen-Boedhram te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats in [woonplaats gedaagde],
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. B. Temeltasch.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als Woonbron respectievelijk [gedaagde].
    
    
  
  
    
      1. Het verloop van de procedure
    
      1.1
      Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:
      
        
          het exploot van dagvaarding, met producties 1 tot en met 6;
        
        
          de conclusie van antwoord;
        
        
          het tussenvonnis van 25 oktober 2021 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de akte houdende vermeerdering van eis, met productie 7;
        
        
          de bij e-mail van 29 november 2021 door mr. N.J. Glen-Boedram overgelegde producties 8 en 9;
        
        
          de bij e-mail van 20 november 2021 door mr. B. Temeltasch overgelegde producties 2 en 3.
        
      
      
    
    
      1.2
      
        De mondelinge behandeling heeft op 15 november 2021 plaatsgevonden. Namens Woonbron is de gemachtigde verschenen samen met [naam 1], sociaal beheerder bij Woonbron. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde en vergezeld van [naam 2], maatschappelijk werker.
        Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen over en weer hun standpunten nader toegelicht waarbij mr. Temeltasch dit heeft gedaan aan de hand van spreekaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de zitting is besproken.
      
      
    
    
      1.3
      De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2. De vaststaande feiten
    Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
    
    
      2.1
      Tussen Woonbron als verhuurster en [gedaagde] als huurder bestaat met ingang van 28 december 2020 een huurovereenkomst voor de sociale huurwoning aan het [adres] (hierna: de woning).
      
    
    
      2.2
      Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden 2017 (hierna: de algemene huurvoorwaarden) van toepassing. In deze algemene huurvoorwaarden is - voor zover van belang - het volgende bepaald: 
      
      
        
          “Artikel 9 Gebruik 
        
      
      
        1. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming gebruiken.
      
      
        (…)”
      
      
      
        
          “Artikel 10 Beroep of bedrijf
        
        
          Indien de bestemming van het gehuurde 'woonruimte' is, is het huurder niet toegestaan in het gehuurde een beroep of bedrijf uit te oefenen, tenzij:
        
        
          a huurder vooraf schriftelijk toestemming vraagt aan en verkrijgt van verhuurster voor een bepaalde activiteit en
        
        
          b het wonen de hoofdbestemming blijft van het gehuurde en
        
        
          c de werkzaamheden of daaraan verbonden activiteiten op geen enkele wijze het rustig woongenot van buren en omwonenden schaden en
        
        
          d het geheel voldoet aan alle terzake van toepassing zijnde overheidsvoorschriften.
        
      
      
      
        
          Exploitatie van woonruimte voor toeristische doeleinden is te allen tijde niet toegestaan.”
        
      
      
      
        
          “Artikel 11 Overlast
        
      
      
        2. Huurder zal in, vanuit of in de nabijheid van het gehuurde geen misdrijven of overtredingen plegen of aanleiding geven tot bestuursdwang door de overheid.
      
      
        (…)”
      
      
      
        
          “Art 13 In gebruik geven van de woning aan derden
        
      
      
        1. Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurster het gehuurde:
      
      
        
          e een derde of derden langer dan veertien dagen te laten overnachten in het gehuurde.
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.3
      De huurprijs van de woning is op dit moment € 636,52 per maand. 
      
    
    
      2.4
      Op 28 april 2021 heeft de politie een controle op het adres [adres] gehouden en aldaar in de woning  een vrouw aangetroffen die seksuele diensten aanbood via de website kinky.nl. Naar aanleiding van deze controle is een bestuurlijke rapportage opgesteld.
      
    
    
      2.5
      De gemeente Nissewaard heeft Woonbron en [gedaagde] op 25 mei 2021 schriftelijk geïnformeerd over haar voornemen om de woning voor de duur van 3 maanden te sluiten. 
      
    
    
      2.6
      Woonbron heeft [gedaagde] bij brief van 27 mei 2021 de mogelijkheid gegeven de huurovereenkomst op te zeggen om een procedure te voorkomen. 
      
    
    
      2.7
      In reactie op voornoemd bericht van de gemeente Nissewaard heeft Woonbron op 1 juni 2021 haar zienswijze ingediend. Ook [gedaagde] heeft op 1 juni 2021 zijn zienswijze ingediend.
      
    
    
      2.8
      
        [gedaagde] heeft op 3 juni 2021 telefonisch aan Woonbron meegedeeld dat hij niet schuldig is aan hetgeen Woonbron hem verwijt en hij de huur niet wil opzeggen. 
      
    
    
      2.9
      
        Bij besluit van 3 juni 2021 heeft de burgemeester besloten de woning met ingang van 
        7 juni 2021 voor de duur van 3 maanden te sluiten. [gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit. Op dit moment loopt de bezwaarprocedure nog.
      
      
    
    
      2.10
      Vervolgens heeft [gedaagde] bij voorlopige voorziening verzocht om niet over te gaan tot sluiting van de woning. 
      
    
    
      2.11
      Het verzoek is bij uitspraak van de bestuursrechter van 5 juli 2021 afgewezen. Aan die uitspraak wordt het volgende ontleend:
      
      
        “(…)
      
      
    
    
      1.2
      
        Uit de politierapportage van 29 april 2021 (de rapportage) blijkt het volgende.
        Op woensdag 28 april 2021 werd tijdens een zoekslag op internet door een medewerker van de Afdeling Vreemdelingenpolitie, Identificatie en Mensenhandel (AVIM) geconstateerd dat zes advertenties actief waren op de site www.kinky.nl van Zuid-Amerikaanse dames die zich te Spijkenisse aanboden voor het verrichten van seksuele handelingen tegen betaling
        van geld. Op woensdag 28 april 2021 werd door medewerkers van de AVIM in hun hoedanigheid als toezichthouders contact gelegd met iemand die seksuele handelingen met een ander tegen betaling aanbood via een advertentie op de website Kinky.
        Er werd een telefonische afspraak gemaakt met een Nederlands sprekende vrouw die adverteerde onder de werknaam [naam 3]. De telefoon werd opgenomen door een vrouw, die aangaf dat de klant naar het [adres] moest komen. Als de klant daar was, moest hij wederom contact opnemen om het huisnummer te verkrijgen. ‘Ter plaatse werd opnieuw gebeld en werd door de vrouw huisnummer [huisnummer] doorgegeven. Op woensdag 28 april 2021 omstreeks 15.00 uur werd door een personeelslid van de AVIM aangebeld bij de woning aan het [adres]. Er werd open gedaan door
        een schaars geklede vrouw. Het personels1id van de AVIM legitimeerde zich met zijn politie legitimatiebewijs en deelde het doel van zijn komst mede. Vervolgens liet de vrouw de medewerkers van de AVIM binnen. Er werd door de medewerkers van de AVIM een controle in de woning uitgevoerd. In de woning bleek dat de dame de Nederlandse taal niet machtig was waarop een telefonische tolkdienst in haar moedertaal werd ingeschakeld waarop het doel van de controle opnieuw aan de vrouw werd uitgelegd. In de woning bleek één persoon aanwezig te zijn.
      
      
      
        Met betrekking tot de aanwezige persoon vermeldt de rapportage het volgende. Dit betrof een vrouw zonder vaste woon of verblijfplaats in Nederland. Over haar aanwezigheid en betrokkenheid in de woning verklaarde zij:
        Ik werk vrijwillig in de prostitutie. Mijn werknaam is [naam 3]. Ik heb eerder in Spanje ook in de prostitutie. Ik ben eind maart 2021 naar Nederland gekomen. Ik verblijf sedert een week in deze woning. De woning is van een man die ik ken met de naam “[naam 4]”. Hij is rond de 45 jaar. Ik mag van hem hier verblijven omdat hij verliefd is op mijn vriendin. Ik hoef geen geld te betalen voor het gebruik van de woning. Ik heb ook geen huurcontract. Ik sta nergens in Nederland ingeschreven.
      
      
      
        Met betrekking tot de aangetroffen situatie komt uit de rapportage naar voren dat de woning niet oogt als een woning die gebruikt wordt voor permanente bewoning. Er staan meubels in de woning maar weinig tot geen persoonlijke voorwerpen, geen foto’s en geen woningaankleding. De woning is voorzien van twee slaapkamers. In één van de slaapkamers
        werden condooms en tissues aangetroffen. Deze kamer was voorzien van een bed en gesloten gordijnen. In de andere slaapkamer werden tassen aangetroffen met -waarschijnlijk- persoonlijke bezittingen.
      
      
      
        (…)”
      
      
    
  
  
    
      3. De vordering
    
      3.1
      Woonbron vordert bij dagvaarding voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        A. De huurovereenkomst tussen Woonbron en [gedaagde] met betrekking tot de woning aan [adres] te ontbinden;
      
      
      
        B. [gedaagde] te veroordelen om binnen 5 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis de woning aan [adres] met al de zijnen en het zijne te ontruimen en ontruimd te houden en, onder afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van Woonbron te stellen;
      
      
      
        C. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de verschuldigde huurprijs dan wel schadevergoeding ter hoogte van € 619,01 netto (€  636,52 bruto) per maand tot
        de datum van de ontruiming van de woning;
      
      
      
        D. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de mutatiekosten, nader op te maken
        bij staat;
      
      
      
        E. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, een salaris voor de gemachtigde van Woonbron daaronder begrepen, en te bepalen dat [gedaagde] de wettelijke rente over deze kosten verschuldigd zal zijn, indien hij deze kosten niet binnen 5 dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis zal hebben voldaan, tot aan de dag der algehele voldoening.
      
      
      
        Woonbron heeft haar vordering bij akte van 23 november 2021 vermeerderd. Zij vordert tevens [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de huurachterstand die, berekend tot en met de maand november 2021, € 3.765,41 bedraagt.
      
      
    
    
      3.2
      
        Aan haar (vermeerderde) vordering heeft Woonbron -zakelijk weergegeven en voor 
        zover thans belang- het volgende ten grondslag gelegd.
      
      
      
        3.2.1
        Woonbron stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden door:
        
        1. de woning zonder schriftelijke toestemming van Woonbron te gebruiken voor bedrijfsdoeleinden (artikel 10 lid 1 van de algemene voorwaarden);
        2. het gehuurde niet overeenkomstig de bestemming (woonruimte) daarvan te gebruiken (artikel 10 lid 1 van de algemene voorwaarden); 
        3. de woning zonder voorafgaande schriftelijke toestemming in gebruik te geven aan derden (artikel 13 lid 1 onder e van de algemene voorwaarden);
        4. zich niet als goede huurder te gedragen (artikel 7:213 BW en artikel 9.1 van de algemene voorwaarden);
        5. aanleiding te geven tot het toepassen van bestuursdwang (artikel 11 lid 2 van de algemene voorwaarden) en
        6. een huurachterstand € 3.754,41 te laten ontstaan, berekend tot en met de maand november 2021. 
        
      
      
        3.2.2
        De tekortkomingen rechtvaardigen volgens Woonbron de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
        
      
      
        3.2.3
        Woonbron lijdt als gevolg van de sluiting van het gehuurde schade in de vorm van huurderving over de periode van de sluiting. Zij vordert op grond van artikel 6:74 BW  schadevergoeding ter hoogte van de huurprijs voor de duur van de sluiting en vergoeding van mutatiekosten. De hoogte van de mutatiekosten is nog niet bekend, omdat de oplevering nog niet heeft plaatsgevonden. Daarom vordert Woonbron de mutatiekosten nader op te maken bij staat.
        
      
    
    
      3.3
      Op hetgeen Woonbron verder nog heeft aangevoerd, wordt hierna, voor zover voor de uitkomst van de procedure van belang, teruggekomen.
      
    
  
  
    
      4. Het verweer
    
      4.1
      
        [gedaagde] heeft de vordering betwist en heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. 
      
      
        4.1.1
        
          
            [gedaagde] is in december 2020 vanuit een zeer kwetsbare situatie vanuit de opvang in Rotterdam naar Spijkenisse gekomen en heeft daar zijn intrek genomen in de woning aan het [adres]. Een goede vriendin, op wie hij verliefd was, heeft hem op enig moment gevraagd of haar vriendin ([naam 3]), enkele dagen bij hem mocht logeren. Vanwege de goede verstandhouding met deze goede vriendin en met de beste bedoelingen heeft [gedaagde] hier toestemming voor gegeven. [naam 3] heeft 2 à 3 dagen bij hem gelogeerd. 
          
            [gedaagde] betwist dat hij toen zelf niet in de woning woonde. Omdat hij pas vijf maanden in de woning woont, had hij nog niet veel spullen. Zijn maatschappelijk werker heeft inrichtingskosten voor hem aangevraagd. Daarvan heeft hij het een en ander gekocht. Hij heeft het huis in fases opgeknapt. [gedaagde] was weinig thuis. [gedaagde] was niet op de hoogte van de activiteiten van [naam 3]. Hij vertrok altijd rond 08.00 uur van huis en keerde meestal rond middernacht terug. Hij verbleef dan bij vrienden of hij ging bidden. Tijdens de inval was hij ook niet thuis. [gedaagde] sliep op de bank en [naam 3] sliep in zijn slaapkamer in zijn bed. [gedaagde] is tijdens het verblijf van [naam 3] niet in de slaapkamer geweest. [gedaagde] kon niet met [naam 3] communiceren, omdat zij alleen Spaans sprak en hij die taal niet machtig is. [gedaagde] wist niet en kon redelijkerwijs ook niet weten dat [naam 3] in de prostitutie werkzaam was. Er is hoogstens sprake van een eenmalig incident. [gedaagde] betwist dat de woning eerder voor prostitutie doeleinden is gebruikt. Er is geen sprake geweest van overlast. 
          De huurachterstand is ontstaan doordat [gedaagde] als gevolg van de sluiting van zijn woning  woonruimte in de vrije sector moest huren. Hij heeft op 26 november 2021 een bedrag van 
          € 1.273,04 aan Woonbron betaald.
        
        
      
      
        4.1.2
        
          Indien geoordeeld wordt dat sprake is van een tekortkoming aan de kant van [gedaagde], rechtvaardigt deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde niet. Er is slechts eenmaal geconstateerd dat de woning, zonder zijn medeweten, is gebruikt door een derde.
          
            [gedaagde] zal in geval van een ontruiming op een zwarte lijst zal worden geplaatst. Die plaatsing heeft tot gevolg dat [gedaagde] vijf jaar lang geen andere sociale woning in Rotterdam zal kunnen krijgen. Zeker in de huidige woningmarkt is het niet aannemelijk dat [gedaagde] op korte termijn elders woonruimte zal kunnen vinden.
          
            [gedaagde] is, gelet op zijn medische situatie, aangewezen op de woning. Hij is gediagnosticeerd met schizofrenie en heeft dientengevolge uiteenlopende gezondheidsklachten. Het hebben van een vaste, vertrouwde verblijfplaats is onontbeerlijk voor [gedaagde]. Bij verlies van zijn vertrouwde verblijfplaats zullen de klachten verder toenemen hetgeen medisch onverantwoord is. 
          De hulpverlening rond [gedaagde] is langzaam op gang gekomen, maar is inmiddels rond. Het belang van [gedaagde] bij behoud van zijn woning dient zwaarder te wegen dan het belang van Woonbron. 
        
        
      
      
        4.1.3
        Indien de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen verzoekt [gedaagde] de ontruiming van de woning op te schorten tot het moment dat aan hem een noodwoning of andere woning is toegewezen, althans op te schorten voor een duur die de kantonrechter redelijk acht en [gedaagde] zolang toe te staan in de woning te verblijven.
        
      
    
    
      4.2
      Op hetgeen [gedaagde] verder nog heeft aangevoerd, wordt hierna, voor zover voor de uitkomst van de procedure van belang, teruggekomen.
      
    
  
  
    
      5. De beoordeling
    
      5.1
      De kern van het geschil is de vraag of sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
      
    
    
      5.2
      Ingevolge artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding niet rechtvaardigt. 
      
    
    
      5.3
      Vast staat dat [gedaagde] in april 2021 onderdak heeft verleend aan een vrouw met de naam [naam 3], dat [naam 3] diensten heeft aangeboden op de website kinky.nl en tijdens haar verblijf bij [gedaagde] prostitutieactiviteiten heeft verricht vanuit het gehuurde. 
      
      
        
          Bedrijfsmatig gebruik van het gehuurde / handelen in strijd met de woonbestemming
        
      
      
    
    
      5.4
      Woonbron stelt dat [gedaagde] het gehuurde niet overeenkomstig de bestemming heeft gebruikt door vanuit het gehuurde bedrijfsmatig een illegale seksinrichting te exploiteren. Het bedrijfsmatige karakter van de activiteiten blijkt volgens haar uit het feit dat [naam 3] via kinky.nl adverteerde, een telefoniste de telefoon opnam en het gehuurde geen bewoonde indruk maakte.
      
    
    
      5.5
      
        De kantonrechter overweegt als volgt. [gedaagde] heeft onbetwist gesteld dat hij geen geld van [naam 3] heeft ontvangen. [naam 3] heeft, zo blijkt uit de weergave van de bestuurlijke rapportage die niet door Woonbron is overgelegd maar wel gedeeltelijk is weergegeven in de uitspraak van de bestuursrechter, in dit verband verklaard dat zij geen geld aan [gedaagde] hoefde te betalen en ook geen huurovereenkomst heeft. [gedaagde] heeft dan ook geen financieel voordeel gehad bij het verblijf van [naam 3].
        Woonbron stelt weliswaar dat [naam 3] langere tijd bij [gedaagde] heeft verbleven, maar [gedaagde] heeft deze stelling gemotiveerd betwist. Volgens hem was het slechts 2 à 3 dagen en [naam 3] heeft hierover verklaard dat zij een week bij [gedaagde] heeft gelogeerd. Woonbron heeft hier niets tegenover gesteld en heeft haar stelling dat het verblijf (en de activiteiten) van [naam 3] langer dan een week heeft geduurd dan ook onvoldoende onderbouwd. 
        Woonbron stelt voorts dat [gedaagde] het gehuurde niet bewoonde en baseert die stelling op de constatering dat de woning karig was ingericht en er geen persoonlijke spullen zijn aangetroffen. [gedaagde] heeft deze stelling, onder overlegging van een brief van zijn maatschappelijk werker, gemotiveerd betwist. De maatschappelijk werker heeft deze brief tijdens de mondelinge behandeling tevens nader toegelicht. Hij heeft verklaard dat [gedaagde], voordat hij in het gehuurde kwam wonen, uit de opvang in Rotterdam kwam. Hij heeft [gedaagde] in de woning bezocht, is door de woning heen gelopen en had de indruk dat [gedaagde] daar alleen woonde. De maatschappelijk werker heeft inrichtingskosten voor [gedaagde] aangevraagd en deze zijn ook toegewezen. [gedaagde] heeft daar wat spullen van gekocht en deze zag de maatschappelijk werker ook in de woning staan. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] hiermee een afdoende verklaring heeft gegeven voor de schaarse inrichting van het gehuurde. Woonbron heeft hier niets tegenover gesteld en haar stelling dat [gedaagde] het gehuurde niet zelf bewoont heeft zij dan ook onvoldoende onderbouwd. 
        Voorst is gesteld noch gebleken dat er enige vorm van overlast ten aanzien van het gehuurde is gemeld.
        De kantonrechter neemt verder in aanmerking dat de woning 2 slaapkamers heeft, maar dat slechts 1 van de slaapkamers als zodanig was ingericht en dat alleen in die slaapkamer seksueel gerelateerde voorwerpen zijn aangetroffen. Bij een bedrijfsmatige seksinrichting had het meer voor de hand gelegen als ook de tweede slaapkamer voor dergelijk gebruik was ingericht. Het enkele feit dat [naam 3] haar diensten via kinky.nl aanbood is, zonder bijkomende omstandigheden die wijzen op een bedrijfsmatig karakter van de activiteiten, onvoldoende om te concluderen dat vanuit het gehuurde een illegale seksinrichting zoals hiervoor omschreven geëxploiteerd werd. Nu Woonbron haar stellingen tegenover de gemotiveerde betwisting door [gedaagde], onvoldoende heeft onderbouwd wordt aan bewijslevering niet toegekomen. Van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] is op dit punt dan ook geen sprake.
      
      
      
        
          In gebruik geven aan een derde
        
      
      
    
    
      5.6
      Woonbron stelt dat [gedaagde] door [naam 3] in het gehuurde te laten verblijven in strijd met artikel 13 lid 1 onder e van de algemene voorwaarden heeft gehandeld. Op grond van dit artikel is het de huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Woonbron een derde langer dan 14 dagen te laten overnachten in het gehuurde. In het voorgaande heeft de kantonrechter overwogen dat Woonbron haar stelling dat [naam 3] langer dan een week in de woning heeft verbleven tegenover de gemotiveerde betwisting van [gedaagde], onvoldoende heeft onderbouwd, zodat dit in rechte niet vast staat. Van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] is op dit punt dan ook geen sprake.
      
      
        
          Verplichting om als een goed huurder te gedragen
        
      
      
    
    
      5.7
      De kantonrechter begrijpt de verdere stellingen van Woonbron aldus dat Woonbron een beroep doet op artikel 7:219 BW in die zin dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de gedragingen van [naam 3].
      
    
    
      5.8
      Volgens vaste rechtspraak is een verzoek tot ontbinding van een huurovereenkomst niet reeds toewijsbaar op de enkele grond dat personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden, gedragingen hebben verricht die weliswaar niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid, maar die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen en bovendien voldoende ernstig zijn om beëindiging van de opgezegde huurovereenkomst te rechtvaardigen. Beslissend is of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen. De omstandigheid dat artikel 7:219 BW een aansprakelijkheid van de huurder vestigt voor een tekortkoming die hij niet zelf heeft bewerkstelligd, brengt mee dat het ontbreken van wetenschap dienaangaande kan worden meegewogen bij de beoordeling van de vraag of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt.
      
    
    
      5.9
      
        Uit de niet weersproken inhoud van de brief van de maatschappelijk werker en de toelichting die hij daarop op de mondelinge behandeling heeft gegeven komt het beeld naar voren van [gedaagde] als een kwetsbare en goedgelovige man die hulpbehoevend is en dat zelf ook inziet. De hulpverlening is als gevolg van wachttijden, vertragingen en het afstemmen van agenda’s van betrokken partijen, langzaam op gang gekomen waardoor [gedaagde] maanden op adequate en aansluitende begeleiding heeft moeten wachten. 
        In deze context is [gedaagde] op enig moment bevriend geraakt met een dame op wie hij verliefd werd. Verblind door liefde en de wens deze dame tegemoet te komen heeft [gedaagde] ermee ingestemd om haar vriendin [naam 3] enige dagen onderdak te bieden. [gedaagde] was veel van huis en sliep op de bank. Hij kwam naar eigen zeggen in de periode dat [naam 3] bij hem logeerde niet in de slaapkamer. Hij kon ook niet met [naam 3] communiceren doordat zij Spaans sprak en hij die taal niet machtig is. [naam 3] heeft dit ook verklaard bij de politie. Gesteld noch gebleken is dat, behalve in de slaapkamer, er elders in het huis seksueel gerelateerde voorwerpen zijn aangetroffen. Gelet op deze omstandigheden in samenhang met de problematiek en persoonlijkheid van [gedaagde], acht de kantonrechter het aannemelijk dat [gedaagde] niet heeft geweten en ook niet heeft kunnen weten dat [naam 3] prostitutieactiviteiten vanuit het gehuurde verrichte. [gedaagde] is daarom niet aansprakelijk voor de gedragingen van [naam 3]. 
      
      
      
        Verbod op het aanleiding geven tot bestuursdwang door de overheid
      
      
    
    
      5.10
      Van een schending van artikel 11 lid 1 van de algemene voorwaarden is evenmin sprake. De term ‘aanleiding geven tot’ impliceert naar het oordeel van de kantonrechter dat sprake dient te zijn van een actief en bewust handelen van de huurder dat ertoe leidt dat de overheid overgaat tot het toepassen van bestuursdwang. Daarvan is, gelet op de hierboven genoemde omstandigheden, geen sprake. Ook op dit punt is [gedaagde] niet tekort geschoten. 
      
      
        
          Mocht herhaling optreden 
        
      
      
    
    
      5.11
      Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de gevorderde ontbinding en ontruiming op de bovengenoemde gronden niet toewijsbaar is. [gedaagde] dient zich echter wel te realiseren dat het onverstandig van hem was om [naam 3], die hij niet kende, in zijn woning te laten verblijven. [gedaagde] is door middel van deze procedure gewaarschuwd. Dit betekent dat een volgende keer dat hij iemand in zijn woning voor langer dan 14 dagen laat logeren en/of sprake is van prostitutieactiviteiten dit er wellicht wel toe leidt dat de huurovereenkomst op die grond wordt ontbonden. 
      
      
        
          Huurachterstand
        
      
      
    
    
      5.12
      
        Woonbron heeft bij haar akte van 23 november 2021 een recente specificatie van de huurachterstand overgelegd van € 3.754,41, berekend tot en met de maand november 2021.
        
          [gedaagde] heeft onbetwist gesteld dat hij op 26 november 2021 een bedrag van € 1.273,04 heeft betaald, zodat dit bedrag in mindering strekt op de huurachterstand. Dit betekent dat, berekend tot en met de maand november 2021, een bedrag van € 2.481,37 aan huurachterstand zal worden toegewezen. 
      
      
    
    
      5.13
      De hoogte van de huurachterstand, bijna vier maanden, rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van het gehuurde. Echter, gelet op de omstandigheid dat [gedaagde] de huur vóór de sluiting van de woning altijd heeft betaald, hij onbetwist heeft gesteld dat de huurachterstand is ontstaan doordat hij ten tijde van de sluiting van zijn woning elders woonruimte moest huren, hij nu passende hulpverlening krijgt en zijn goede wil heeft getoond door op 26 november 2021 een bedrag van € 1.273,04 te betalen, maakt de kantonrechter gebruik van de wettelijke bevoegdheid om [gedaagde] een termijn van één maand toe te staan om de schuld aan Woonbron alsnog te betalen. [gedaagde] kan deze terme de grâce ook benutten om (eventueel) een betalingsregeling met Woonbron te treffen.
      
      
        
          Mutatiekosten
        
      
      
    
    
      5.14
      De gevorderde mutatiekosten op te maken bij staat worden afgewezen omdat de aansprakelijkheid van [gedaagde] voor deze kosten nog niet vast staat. Van een oplevering van het gehuurde en in dat kader eventueel te maken kosten is immers nog geen sprake.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.15
      Nu partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen.
      
    
  
  
    
      6. De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      veroordeelt [gedaagde] om aan Woonbron tegen kwijting te betalen een bedrag van € 2.481,37, zijnde de huurachterstand berekend tot en met de maand november 2021;
    
    
    
      compenseert de proceskosten in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen; 
    
    
    
      staat [gedaagde] toe om het totaal van de aan Woonbron verschuldigde bedragen, zoals hierboven genoemd, naast de lopende huur, aan Woonbron te betalen binnen één maand na de uitspraak van dit vonnis;
    
    
    
      
        en bovendien, maar alléén voor het geval [gedaagde] niet binnen de gestelde termijn geheel aan die betalingsverplichtingen voldoet:
      
    
    
    
      ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen met ingang van de dag na afloop van vorenbedoelde termijn van één maand en veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Woonbron te stellen;
    
    
    
      veroordeelt [gedaagde] om aan Woonbron te betalen een bedrag van € 636,52 per maand, met ingang van december 2021 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
    
    
    
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
      426