ECLI:NL:GHARL:2022:4695, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-06-2022, 21/00582
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-06-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 21/00582
    uitspraakdatum: 7 juni 2022
    
    
      
        Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende), 
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 30 maart 2021, nummer UTR 20/300, in het geding tussen belanghebbende en 
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Lelystad (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van het object [adres1] 06 2 in [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 218.000. Daarbij is tevens een aanslag in de Onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) Eigenaar vastgesteld van € 379.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 april 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. Oosters als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [de taxateur1] , taxateur.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      De onroerende zaak is een in 1978 gebouwde, geschakelde woning met een woonoppervlakte van 118 m2, een inpandige berging van 12 m2, een carport van 13 m2 en een kavel van 291 m2 . De woning is aan één zijde vrijstaand en aan de andere zijde door middel van de berging verbonden met de naastgelegen woning. De woning is gelegen in [de wijk] in [woonplaats] . Naast [adres1] maken de buurten [buurt1] , [buurt2] en [buurt3] deel uit van deze wijk.
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak. 
      
    
    
      3.2.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende een waarde van € 179.000. Verder verzoekt belanghebbende om vergoeding van immateriële schade als gevolg van de te lange duur van de procedure in eerste aanleg.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.  
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is. De vraag of de heffingsambtenaar in deze bewijslast is geslaagd moet worden bezien in het licht van hetgeen belanghebbende daartegenover heeft aangevoerd. Daartoe kan ook een door belanghebbende ingebracht taxatierapport behoren.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar de bij het verweerschrift in hoger beroep overgelegde versie van de door de WOZ-taxateur [de taxateur2] op 27 januari 2021 uitgebrachte taxatiematrix. In die matrix is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 218.000. De waarde is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode waarbij drie eveneens in [de wijk] in [woonplaats] gelegen onroerende zaken, als referentieobject zijn gebruikt.
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  
                    [adres1] 06 2
                
              
              
                
                  
                    [buurt1] 29 9
                
              
              
                
                  
                    [buurt1] 15 9
                
              
              
                
                  
                    [buurt1] 17 41
                
              
            
            
              
                Type object
              
              
                Geschakelde woning
              
              
                Geschakelde 
                (2 ^ 1 kap) woning
              
              
                Geschakelde 
                (2 ^ 1 kap) woning
              
              
                Geschakelde woning
              
            
            
              
                Woonopp. (ca)
              
              
                118 m2 
              
              
                125  m2
              
              
                125  m2
              
              
                150 m2
              
            
            
              
                Bouwjaar (ca)
              
              
                1978
              
              
                1979
              
              
                1978
              
              
                1978
              
            
            
              
                Bouwkundige kwaliteit
              
              
                Voldoende
              
              
                Voldoende
              
              
                Voldoende
              
              
                Voldoende
              
            
            
              
                Staat onderhoud
              
              
                Matig
              
              
                Matig
              
              
                Voldoende
              
              
                Voldoende
              
            
            
              
                Kaveloppervlak
              
              
                291 m2
              
              
                152 m2
              
              
                151 m2
              
              
                559 m2
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Waarde per waardepeildatum
              
              
                € 218.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Datum verkoop
              
              
                
              
              
                05-10-2017
              
              
                14-09-2017
              
              
                02-02-2018
              
            
            
              
                Transactiesom
              
              
                
              
              
                € 179.000
              
              
                € 215.000
              
              
                € 290.000
              
            
            
              
                Gecorrigeerde transactiesom
              
              
                
              
              
                € 182.222
              
              
                € 216.935
              
              
                € 290.000
              
            
            
              
                Berging
                Carport
                Tuinhuis
                Dakterras
                Overkapping
                Garage (inpandig)
                Dakkapel
              
              
                (inp. 12 m2 )  € 6.264
                (13 m2)  € 3.250
                PM
                PM
                -
                -
                -
              
              
                (4 m2)  € 2.088
                -
                (8 m2)  € 960
                -
                (11 m2)  € 1.100
                -
                € 2.000
                
                
              
              
                (4 m2)  € 2.088
                -
                (8 m2)  € 960
                -
                -
                -
                -
                
              
              
                -
                -
                (8 m2)  € 960
                -
                -
                (20 m2)  € 12.840
                € 2.000
              
            
            
              
                Grond
              
              
                 € 63.489
              
              
                € 43.466
              
              
                € 43.309
              
              
                € 92.110
              
            
            
              
                Woning
              
              
                € 145.285
              
              
                € 132.608
              
              
                € 170.578
              
              
                € 182.090
              
            
            
              
                Woningwaarde 
                per m2
              
              
                
                  € 1.231
                
              
              
                
                  € 1.061
                
              
              
                
                  € 1.365
                
              
              
                
                  € 1.214
                
              
            
          
        
      
      
      
      
    
    
      4.4.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, met de taxatiematrix en de ter zitting daarop gegeven toelichting niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het Hof is met belanghebbende van oordeel dat het object [buurt1] 17 41 minder geschikt is als referentieobject omdat dit object een andere uitstraling heeft (gelegen op een groot perceel aan de rand van de wijk en aan de achterzijde grenzend aan het water met daarachter een doorgaande weg) en bovendien een aanzienlijk grotere woonoppervlakte heeft dan de onroerende zaak. De overige twee referentieobjecten acht het Hof voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. In dit verband hecht het Hof met name waarde aan de in de markt gerealiseerde koopprijs van € 179.000 (gecorrigeerde waarde € 182.222) van het object [buurt1] 29 9 omdat aan dit object, evenals aan de onroerende zaak, voor onderhoud kwaliteitsklasse 2 (matig) is toegekend. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar echter geen afdoende verklaring gegeven voor het verschil in woningwaarde van € 170/m2. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat hij onder onderhoud onder meer afwerking en schilderwerk begrijpt en dat hij het buitenonderhoud van [buurt1] 29 9 als goed kwalificeert en dat van de onroerende zaak, bij gebrek aan informatie, als gemiddeld. Niet in geschil is dat het binnenonderhoud van de onroerende zaak als matig moet worden gekwalificeerd. Ter zake van het binnenonderhoud van [buurt1] 29 9 heeft de heffingsambtenaar geen nadere gegevens verstrekt. Hiermee heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre bij de taxatie rekening is gehouden met de onderlinge verschillen in buitenonderhoud en in afwerkingsniveau binnen. Verder heeft de heffingsambtenaar gesteld dat de keuken en het sanitair van [buurt1] 29 9 eerst na de verkoop in 2017 zijn gerenoveerd en dat dit object vervolgens in 2019 voor € 238.000 is verkocht. De heffingsambtenaar heeft deze stelling niet ondersteund met foto’s ten tijde van de verkoop in 2017, waarover hij, naar hij ter zitting heeft verklaard, wel zou beschikken. Uit de door belanghebbende overgelegde verkoopdocumentatie met foto’s uit 2017 van [naam2] Makelaars te [woonplaats] blijkt daarentegen dat de keuken en het sanitair van [buurt1] 29 9 in 2007 en 2008 zijn gerenoveerd. De heffingsambtenaar heeft dan ook niet aannemelijk gemaakt dat het verschil in woningwaarde kan worden verklaard door de gedateerde keuken en sanitaire voorzieningen van [buurt1] 29 9 ten tijde van de verkoop in 2017. De omstandigheid dat de heffingsambtenaar bij de taxatie heeft nagelaten waarde toe te kennen aan het bij de onroerende zaak behorende tuinhuis en dakterras geeft, gezien de geringe waarde van deze zaken, evenmin een verklaring voor dit verschil. De heffingsambtenaar heeft in dit verband ter zitting van het Hof verklaard dat aan een tuinhuis in de regel een waarde van circa € 1.000 wordt toegekend en dat aan het dakterras slechts een zeer geringe waarde kan worden toegekend omdat de woning ook beschikt over een tuin.  
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende is er evenmin in geslaagd om, in het licht van hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd, de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken. De door belanghebbende aangedragen referentiepanden zijn alle eindwoning van een blok rijtjeshuizen en hebben een andere, mindere, uitstraling dan geschakelde woningen. Naar het oordeel van het Hof is in de taxatie van belanghebbende onvoldoende inzichtelijk gemaakt in hoeverre rekening is gehouden met deze verschillen in type woning en uitstraling. De enkele omstandigheid dat de door belanghebbende genoemde referentieobjecten dichter bij de onroerende zaak zijn gelegen maakt niet dat deze objecten per definitie beter vergelijkbaar zijn dan de referentieobjecten aan de [buurt1] . De luchtfoto van [de wijk] geeft bovendien geen steun aan de stelling van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar genoemde referentiepanden aan de [buurt1] veel beter zijn gelegen dan de onroerende zaak omdat de [buurt1] veel ruimer en met meer groen zou zijn opgezet dan de [adres1] . 
      
    
    
      4.6.
      Aangezien de heffingsambtenaar en belanghebbende er niet in zijn geslaagd de door hen voor de onroerende zaak verdedigde waarde aannemelijk te maken, zal het Hof de waarde op de waardepeildatum in goede justitie bepalen op € 200.000.
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft in beroep verzocht om vergoeding van immateriële schade indien de redelijke termijn wordt overschreden. De Rechtbank heeft nagelaten op dit verzoek te beslissen. In hoger beroep verzoekt belanghebbende alsnog om een vergoeding voor immateriële schade als gevolg van overschrijding van de redelijke termijn in eerste aanleg.
      
    
    
      4.8.
      Het bezwaarschrift van belanghebbende is op 9 maart 2019 door de heffingsambtenaar ontvangen. De heffingsambtenaar heeft op 31 december 2019 uitspraak op bezwaar gedaan, waartegen belanghebbende beroep heeft ingesteld. De Rechtbank heeft op 30 maart 2021 uitspraak gedaan. De behandeling in bezwaar en beroep heeft derhalve 2 jaar en afgerond 1 maand geduurd. De redelijke termijn voor bezwaar en beroep tezamen bedraagt in beginsel 2 jaar. Naar het oordeel van het Hof zijn er geen bijzondere omstandigheden die aanleiding geven voor verlenging van de redelijke termijn. Derhalve is de redelijke termijn met afgerond 1 maand overschreden. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 500.
      
    
    
      4.9.
      Van het tijdsverloop in eerste aanleg kan de periode vanaf de ontvangst van het bezwaarschrift  op 9 maart 2019 tot de uitspraak van de heffingsambtenaar op 31 december 2019, derhalve een tijdsverloop van afgerond 10 maanden, worden toegerekend aan de bezwaarfase. Daarmee komt de overschrijding van de redelijke termijn volledig voor rekening van de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar dient daarom de schadevergoeding van € 500 te betalen.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
        
          5.	Griffierecht en proceskosten
        
      
      
      
        Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de Inspecteur aan belanghebbende het in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht te vergoeden. 
      
      
      
        Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 794,52 voor de bezwaarfase (1 punt voor het indienen van het bezwaarschift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269 en een wegingsfactor 1 en € 256,52 voor het taxatierapport), € 1.518 voor de procedure bij de Rechtbank (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting van de Rechtbank met een waarde per punt van € 759 (zie HR 27 mei 2022, nummer 2021/02977, ECLI:NL:HR:2022:752) en een wegingsfactor 1) en € 1.518 voor de procedure bij het Hof (1 punt voor het indienen van het hogerberoepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting van het Hof met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 1), in totaal derhalve € 3.830,52.
      
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof :
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, 
      
      
        verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
      
      
        vernietigt de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar,
      
      
        vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 200.000,
      
      
        vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de door belanghebbende geleden schade tot een bedrag van € 500,
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.830,52 en
      
      
        gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 48 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2022
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
    
      	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      	(R.A.V. Boxem)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 juni 2022.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.