ECLI:NL:RBROT:2022:3144, Rechtbank Rotterdam, 01-04-2022, 8883116 CV EXPL 20-42035
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-04-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht - Tussenvonnis. Bewijslevering slaagt niet. Geen sprake van huurovereenkomst onder opschortende voorwaarde. Evenmin sprake van ontbinding van de huurovereenkomst, dan wel beëindiging met wederzijds goedvinden. Uitlating over vervolg van de huur.

RECHTBANK ROTTERDAM
    zaaknummer: 8883116 CV EXPL 20-42035
    
    
      uitspraak: 1 april 2022
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid,Staffhousing B.V.,
      gevestigd te Rotterdam,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      gemachtigde: mr. A.M. Roepel,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [gedaagde].,
      
      gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde],
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      gemachtigde: mr. T.M. Maters.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als ‘Staffhousing’ en ‘[gedaagde]’.
    
    
    
  
  
    
      1. Het verloop van de procedure
    Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
      
        het tussenvonnis van 19 maart 2021 en de daarin genoemde stukken;
      
      
        de akte uitlaten van [gedaagde] van 13 april 2021, met één productie;
      
      
        het proces-verbaal van het getuigenverhoor dat op 27 juli 2021 heeft plaatsgevonden;
      
      
        het proces-verbaal van het getuigenverhoor dat op 23 november 2021 heeft plaatsgevonden.
      
      
        de brief dd. 30 november 2021 van [gedaagde];
      
      
        de akte uitlaten van [gedaagde] van 7 december 2021;
      
      
        het proces-verbaal van het getuigenverhoor dat op 24 januari 2022 heeft plaatsgevonden.
      
    
    
    
      Het vonnis is nader bepaald op heden. 
    
    
  
  
    
      2. De verdere beoordeling
    In conventie en in reconventie: huurovereenkomst onder een opschortende voorwaarde 
    
      2.1
      Bij tussenvonnis van 19 maart 2021 is [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om te bewijzen dat tussen Staffhousing en [gedaagde] de huurovereenkomst tot stand is gekomen onder een opschortende voorwaarde. Deze opschortende voorwaarde zou er volgens [gedaagde] uit bestaan dat Staffhousing op uiterlijk 18 september 2019 meerdere gebreken zou hebben verholpen, zoals omschreven in overweging 5.2 van het tussenvonnis. [gedaagde] heeft in dit kader de volgende getuigen opgeroepen: [naam 1] (‘[naam 1]’), [naam 2] (‘[naam 2]’) en [naam 3] (‘[naam 3]’).
    
    
      2.2
      
        
          [naam 1] heeft – voor zover van belang – op 27 juli 2021 het volgende verklaard:
        
          “(…) Op 17 september 2019 ben ik eerst gaan kijken in de woningen. Het was er smerig. De bedden waren smerig, één bed was doorgelekt, het rook vies in de slaapkamer, de vaatwasser zat vol vliegen, de badkamer was niet schoon, de woonkamer was niet gestofzuigd en er lagen nog allerlei sigarettenpeuken. [naam 3] was daar toen bij. Ik vroeg hem toen wanneer het werd schoongemaakt, want de dag erop zouden er allerlei mensen al komen. Er zaten ook Engelsen bij die een behoorlijke woning verwachten. Hij zei dat hij de schoonmaak ging regelen. Dat zei hij op dat moment. Ik ga er vanuit dat je dat gewoon afspreekt in onderling overleg. [naam 3] vroeg mij wel om de overeenkomst te ondertekenen. Anders zou ik geen sleutels krijgen. Ik ben naar huis gegaan. Ik heb die overeenkomst getekend. Ik weet niet of ik de schoonmaak als voorwaarde voor de overeenkomst heb gesteld. Wel weet ik dat ik uitdrukkelijk heb gezegd dat de woning eerst schoongemaakt moest worden, omdat er morgen al mensen kwamen. Ik heb er bij gezegd dat ik anders niet door zou gaan met de woning. Dat heb ik op dezelfde dag gezegd. 
        
        
          Ik was in die tijd ook druk met een werk in Hoofddorp. Ik had geen tijd om dingen op papier te zetten. Staffhousing is een gerenommeerde partij die gecertificeerd is. Ik ging er vanuit dat het goed ging. (…)
        
        
          Ik heb die overeenkomst getekend zonder opschortende voorwaarde. Er is ook niet naar verwezen.(….)”.
      
    
    
      2.3
      
        
          [naam 3] heeft  – voor zover van belang – op 24 januari 2022 het volgende verklaard:
        
          “(…) Op 17 september 2019 was er een bezichtiging van de woning aan de [adres]. Daarbij waren aanwezig [naam 1] en ik. Ik gaf een rondleiding. [naam 1] was hartstikke tevreden over de woning. Dat heeft hij ook laten weten in de mails kort na de bezichtiging. Hij gaf aan dat hij de woning wilde huren. Er is niets gezegd over vervuiling of rommel in die woning. Er is niet gesproken over het moeten schoonmaken van die woning, ook niet als voorwaarde voor de huur. 
        
        
          De volgende dag, de 18e september, zouden er mensen komen voor de woning. Ik weet niet of dat [naam 2] was. Ik ben er wel geweest de volgende dag om sleutels af te leveren. Er waren 3 werknemers. De woning is in de tussentijd en ook toen niet door ons schoongemaakt. Ik snap niet dat er gesproken wordt over een vuile woning, een vuile koelkast en peuken op de vloer. (…)”.
        
      
    
    
      2.4
      
        Vaststaat dat de schriftelijke overeenkomst tussen partijen niets vermeldt over een opschortende voorwaarde. In de getuigenverklaring van [naam 1], directeur van [gedaagde], staat dat hij niet weet of hij – toen hij namens [gedaagde] de huurovereenkomst met Staffhousing sloot – de schoonmaak als voorwaarde voor de overeenkomst heeft gesteld. [naam 1] verklaart wel uitdrukkelijk te hebben gezegd dat de woning “eerst schoongemaakt moest worden”, hetgeen [naam 1] bedoeld kan hebben als een opschortende voorwaarde. [naam 1] verklaart later als getuige echter expliciet dat hij de overeenkomst getekend heeft zonder opschortende voorwaarde, en dat er ook niet naar verwezen is. [naam 3] heeft als getuige expliciet betwist dat er is gesproken over vervuiling of rommel in de woning. [naam 3] betwist daarnaast dat er gesproken zou zijn over het schoonmaken van de woning, ook niet als voorwaarde voor het sluiten van de huurovereenkomst. [naam 1] is directeur van [gedaagde], en diens verklaring als getuige moet dus worden opgevat als een partijgetuigeverklaring. Daarnaast is er -met de verklaring van [naam 1]- slechts één verklaring die de stelling van [gedaagde] over de opschortende voorwaarde ondersteunt. De verklaring van [naam 2] bevat geen informatie over het al dan niet bestaan van de opschortende voorwaarde. De verklaring van [naam 3] staat lijnrecht tegenover de verklaring van [naam 1]. Daarnaast staat vast dat [gedaagde] vanaf 18 of 19 september 2019 de woning feitelijk in gebruik heeft gehad gedurende enige tijd. Al met al is [gedaagde] er niet in geslaagd te bewijzen dat zij een huurovereenkomst onder een opschortende voorwaarde heeft gesloten. Het bovenstaande brengt mee dat ook de primair genoemde grondslag voor de in reconventie gevorderde verklaring voor recht niet is komen vast te staan. 
        
          In conventie en in reconventie: ontbinding van de huurovereenkomst, dan wel beëindiging met wederzijds goedvinden
        
      
    
    
      2.5
      Bij tussenvonnis van 19 maart 2021 is [gedaagde] daarnaast in de gelegenheid gesteld om haar subsidiaire stelling te bewijzen dat [gedaagde] de huurovereenkomst op 20 september 2019 heeft ontbonden, en haar meer subsidiaire stelling dat partijen de huurovereenkomst op 26 september 2019 met wederzijds goedvinden hebben beëindigd. 
    
    
      2.6
      
        
          [naam 1] heeft op 27 juli 2021 – voor zover van belang – het volgende verklaard:
        
          “(…) Ik ging er vanuit dat het goed ging. In de loop van de week erna hebben we nog wel contact gehad, en ongeveer op 22 september hebben we op mijn verzoek een vervolggesprek gehad. De Engelsen die ik heb ingehuurd waren toen al vertrokken uit de woning, omdat ze het te vies vonden. Ik wilde die afspraak eigenlijk al veel eerder, maar we kwamen op circa 22 september uit. U vraagt mij of ik toen de, overeenkomst heb beëindigd. Ja, absoluut. Dat had ik eigenlijk al telefonisch gedaan. In dat gesprek op 22 september heb ik gezegd dat ik niet verder ging. We hebben nog wel op mijn verzoek afgesproken dat [naam 2] en [naam 4] er nog even mochten zitten tot ik een andere plek voor hen had gevonden. Dat laatste is ook ,gelukt via een ander bedrijf. In het gesprek van 22 september beaamde [naam 3] wel dat er niet schoongemaakt was. Ik ging er vanuit dat hij met de beëindiging wel akkoord was. [naam 2] had mij al gezegd dat het niet schoon was. (…) 
        
        
          Ik heb de overeenkomst eerst telefonisch beëindigd, en later afgesproken op locatie. U verwijst naar de WhatsApp-contacten en specifiek naar wat ik op 26 september heb geappt. U vraagt wat ik bedoelde toen ik zei: "Super wat je doet". Ik bedoelde daarmee dat ik het super vond dat we de overeenkomst samen hadden ontbonden. (…)
        
        
          Het kan kloppen dat ik telefonisch de overeenkomst heb beëindigd op 20 september. Het was in ieder geval voordat ik de bijeenkomst met [naam 3] had.
        
        
          U geeft aan dat ik in de WhatsApp op 23 september nog vraag om vijf dekbedden en kussenslopen. [naam 3] antwoordt dan volgens u dat ze vandaag komen. U vraagt hoe het kan dat ik dan nog vijf sets kussenslopen nodig heb als ik eerder de overeenkomst heb ontbonden. Ik zou niet weten waarom. U moet zich voorstellen dat ik de hele dag op de bouw zit. Pas in de avond kan ik dan dingen regelen voor de mensen. Ik had ook nog een project in Limburg. Ik had heel weinig tijd. Ik weet zeker dat de woningen al leeg waren op 18 en 19 september. De tweede ploeg was de 20e vertrokken. Het kan zijn, nu ik er over nadenk, dat ik vijf kussenslopen heb besteld omdat [naam 2] en [naam 4] nog kort zouden blijven en er boven vijf bedden stonden. Daarom heb ik er misschien vijf gehuurd. 
        
        
          Ik hoor [naam 5] vragen of ik op 20 september telefonisch had beëindigd omdat toen de mensen net vertrokken waren uit de woning. Ja, dat klopt.
        
        
          Op een nadere vraag van de verzoeker antwoord ik dat ik niet via de WhatsApp heb geklaagd over het onderhoud, omdat ik dat al telefonisch had gedaan.”.
      
    
    
      2.7
      
        
          [naam 3] heeft  – voor zover van belang – op 24 januari 2022 het volgende verklaard:
        
          “(…) De volgende dag, de 18e september, zouden er mensen komen voor de woning. Ik weet niet of dat meneer [naam 2] was. Ik ben er wel geweest de volgende dag om sleutels af te leveren. Er waren 3 werknemers. De woning is in de tussentijd en ook toen niet door ons schoongemaakt. Ik snap niet dat er gesproken wordt over een vuile woning, een vuile koelkast en peuken op de vloer. 
        
        
          Kort daarna had ik weer contact met [naam 1]. We hadden een afspraak in de woning. Hij wilde een andere woning hebben, dichterbij het werk. Er zaten toen 3 mensen in. De rest van de werknemers kwam niet. Hij gaf aan dat hij de woning te duur vond. Dat hij een andere woning wilde had niets met de schoonmaak te maken. De overeenkomst is niet beëindigd door [gedaagde]. Ook heb ik niet met [naam 1] afgesproken dat de overeenkomst zou eindigen. (…)
        
        
          Ik kan me niet herinneren of ik 20 september 2019 een telefoongesprek heb gehad met [naam 1]. U vraagt mij of ik richting de 20e of de 26e september nog een gesprek heb gehad met [naam 1]. Ik heb nog een keer in de woning afgesproken met [naam 1], maar ik weet geen datum. Dat was na de bezichtiging. Hij wou een andere, kleinere woning, dichterbij het werk, richting Amsterdam. Hij kon deze woning niet vullen. Er waren maar 3 mensen. Anders werd het te duur. (…)
        
        
          U vraagt naar de 23e september toen ik foto’s heb gemaakt en of de mensen toen al weg waren. Niet dat ik mij herinner. Vanaf de 18e waren er 2 of 3 personen voor 3 weken in de woning. Er is ook een email van [naam 1] van een eerdere datum waar dat al in stond wanneer ze zouden vertrekken.
        
        
          U verwijst naar een app van 23 september van [naam 1] waarin hij vraagt om hoezen en dekbedden. Dat was voor de volgende groep. Die zou het weekend erop komen. De eerste groep heb ik meteen al bij de incheck de dekbedden en dergelijke gegeven. Ik wil nog aanvullen dat ik de 23e september ook inderdaad de hoezen en dekbedden aangeleverd heb voor de volgende groep en toen ook foto’s heb gemaakt. (….)
        
        
          U verwijst naar de app van [naam 1] van 26 september 2019 waarin hij aangeeft: “Super wat je doet”. U vraagt mij waar dat mee te maken heeft. Hij was tevreden met mij en met de service die ik bood, alles erop en eraan. Dat heeft hij meerdere keren gezegd, ook na de bezichtiging. Hij was blij dat hij zo snel was geholpen.”.
        
      
    
    
      2.8
      
        [naam 1] geeft in zijn getuigenverklaring aan dat hij en [naam 3] elkaar op 20 september 2019 telefonisch hebben gesproken en dat [naam 1] tijdens dit gesprek de huurovereenkomst heeft ontbonden. Dat is tijdens een bijeenkomst op 22 september nog eens bevestigd door [naam 1]. In ieder geval zou [naam 3] op 22 september hebben erkend dat de woning niet was schoongemaakt. [naam 1] trekt de conclusie dat Staffhousing akkoord was met de beëindiging van de overeenkomst. Tegenover de verklaring van [naam 1] staat de verklaring van [naam 3], waarin hij het door [naam 1] verklaarde betwist. [naam 3] verklaart niet te weten of er de 20e september 2019 een telefoongesprek tussen hem en [naam 1] heeft plaatsgevonden. Verder betwist hij dat er sprake was van een vervuilde woning en dat [gedaagde] de huurovereenkomst zou hebben beëindigd. [naam 3] is dit evenmin met [gedaagde] overeengekomen. De verklaring van [naam 1] (die directeur is van [gedaagde]) is de enige verklaring die ondersteuning biedt voor de stelling van [gedaagde] dat zij de overeenkomst heeft ontbonden of dat deze met wederzijds goedvinden is beëindigd. Dat is te weinig. Daarbij komt dat [gedaagde] Staffhousing op 23 september 2019 per WhatsApp heeft verzocht om vijf dekbedden en kussenslopen voor de woning, hetgeen niet goed te rijmen is met haar stelling dat zij de overeenkomst op 20 september heeft ontbonden. Gelet op het bovenstaande is [gedaagde] er niet in geslaagd te bewijzen dat de overeenkomst tussen partijen op 20 september 2019 door [gedaagde] is ontbonden, of dat de overeenkomst op 26 september 2019 met wederzijds goedvinden is beëindigd. 
    
    
      2.9
      Het bovenstaande heeft tot gevolg dat de stellingen van [gedaagde] over de opschortende voorwaarde en de beëindiging van de overeenkomst worden verworpen (zowel in conventie als in reconventie). De vordering in reconventie van [gedaagde] zal worden afgewezen. Vast is komen te staan dat er een huurovereenkomst tot stand is gekomen tussen partijen en dat deze overeenkomst ook na 26 september 2019 in elk geval nog enige tijd heeft bestaan. De vordering van Staffhousing in conventie zal ten aanzien van de vergoeding van de huurachterstand – voor een bedrag van € 12.945,36 tot en met januari 2020 – dan ook worden toegewezen.
    
    
      2.10
      
        Omdat de huurovereenkomst niet was geëindigd in september 2019, is vervolgens de vraag aan de orde of [gedaagde], zoals gevorderd, tevens moet worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 4.315,12 aan huur per maand, eventueel te verhogen met de normaal te berekenen huurverhogingen, vanaf 1 februari 2020. Hierbij is van belang dat [gedaagde] bij antwoord aanvoert dat de overeenkomst hoe dan ook op 1 maart 2020 zou eindigen, gelet op de tekst daarvan. Aan partijen zal de gelegenheid worden geboden zich uit te laten omtrent het al dan niet voortduren van de huurovereenkomst vanaf 1 februari 2020. 
        
          In conventie: advocatenkosten, rente en buitengerechtelijke incassokosten
        
      
    
    
      2.11
      Staffhousing vordert tevens vergoeding van een factuur voor advocaatkosten, voor een bedrag van € 482,19, hetgeen door [gedaagde] wordt betwist. Als volgt wordt overwogen. Het is de eigen keuze van Staffhousing om een advocaat in de arm te nemen in dit geschil. Een rechtsregel op grond waarvan deze kosten – anders dan bij een proceskostenveroordeling volgens het liquidatietarief– door [gedaagde] vergoed zouden moeten worden, is door Staffhousing niet gesteld en overigens ook niet gebleken. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.
    
    
      2.12
      De gevorderde contractuele rente – bestaande uit 1% van het verschuldigde per maand, direct opeisbaar vanaf de vervaldag van het bedrag conform artikel 13.1 van de huurovereenkomst – zal worden toegewezen, nu daartegen geen nader verweer is gevoerd. De rente zal echter enkel worden toegewezen over het toe te wijzen deel van de gevorderde hoofdsom.
    
    
      2.13
      
        Staffhousing maakt tevens aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Voldoende gebleken is dat Staffhousing een aanmaning heeft verstuurd aan [gedaagde] en dat zij daarmee ten minste één incassohandeling heeft verricht waartoe zij in redelijkheid kon overgaan. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten zal daarom worden toegewezen.
        
          In conventie en in reconventie
        
      
    
    
      2.14
      Gelet op hetgeen hierboven in 2.10 is overwogen, wordt elke overige beslissing aangehouden.
    
  
  
    
      3. De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        in conventie:
      
    
    
    
      veroordeelt [gedaagde] aan Staffhousing te betalen een bedrag van € 13.856,86 aan huurachterstand tot en met januari 2020, buitengerechtelijke kosten en vervallen rente, te vermeerderen met de contractuele rente over het saldo dat aan hoofdsom, exclusief kosten, telkens, na elke credit- en debetmutatie, heeft uitgestaan;
    
    
    
      verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      
        in reconventie:
      
    
    
    
      wijst het door [gedaagde] gevorderde af;
    
    
    
      
        in conventie en in reconventie: 
      
    
    
    
      stelt partijen in de gelegenheid om zich op de zitting van dinsdag 26 april 2022 om 13.30 uur schriftelijk uit te laten over het al dan niet voortduren van de huurovereenkomst na 1 februari 2020; de aktes dienen de dag tevoren uiterlijk om 12.00 uur op de griffie bezorgd te zijn;
    
    
    
      houdt voor het overige elke beslissing aan.
    
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. drs. E. van Schouten en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
      44236