ECLI:NL:GHARL:2022:2150, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-03-2022, 20/00999
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-03-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 20/00999
    uitspraakdatum: 22 maart 2022
    
    
      
        Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 28 september 2020, nummer AWB 19/5574, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Hattem (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 6 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 201.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2019 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 9 maart 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [de taxateur] , taxateur.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een huis in een rij met berging en blokhut. De gebruiksoppervlakte van de woning is 111 m2 en van de berging 13 m2. De oppervlakte van het perceel is 200 m2. Het bouwjaar van de woning is 1977. De woning is op een afstand van ongeveer 90 meter gelegen van een hoogspanningsmast.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende bepleit een waarde van € 187.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag OZB 2019.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde van € 201.000 niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatiematrix, waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 203.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2018. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn vier panden, alle te [woonplaats] , als referentieobject gebruikt. Daarbij is rekening gehouden met kwaliteit (K), onderhoud (O) en doelmatigheid (D) van de woning en de referentieobjecten. Later in de procedure heeft de heffingsambtenaar nog verwezen naar het referentieobject [adres1] 16.
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouw-jaar
              
              
                K O D
              
              
                Opstal
                (m2)
                
              
              
                Prijs per m2
                (€)
              
              
                Perceel
                (m²)
                
              
              
                Prijs per m2
                (€)
              
              
                Bijgebouwen
                
              
              
                WOZ/Koopsom (€) 
                Datum koopcontract 
              
            
            
              
                
                  [adres1] 6
                
              
              
                1977
                
              
              
                2 3 3
              
              
                111
                
              
              
                1.035
                
              
              
                200
                
              
              
                411
              
              
                Berging/schuur € 5.200
                Tuinhuis/blokhut € 800
              
              
                203.000
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 8
                
                
              
              
                1977
                
                
              
              
                3 3 3
              
              
                111
                
                
              
              
                1.093
                
                
              
              
                191
                
                
              
              
                417
              
              
                Dakkapel/dakraam € 3.750
                Berging/schuur € 5.200
                Tuinhuis/blokhut € 1.200
              
              
                203.500
                06-06-2017
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 20
                
                
                
                
              
              
                1977
                
                
                
                
              
              
                3 3 3
              
              
                129
                
                
                
                
              
              
                1.152
                
                
                
                
              
              
                416
                
                
                
                
              
              
                256
              
              
                Dakkapel/dakraam € 2.500
                Berging/schuur € 2.800
                Tuinhuis/blokhut € 1.500
                Overkapping/luifel € 1.800
                Garage € 12.144
              
              
                269.000
                04-09-2017
                
                
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 8
                
              
              
                1973
                
              
              
                2 3 3
              
              
                112
                
              
              
                1.075
                
              
              
                198
                
              
              
                412
              
              
                Berging € 3.825
                Carport € 3.150
              
              
                218.250
                13-12-2018
              
            
            
              
                
                  [adres1] 16
                
              
              
                1977
                
              
              
                
              
              
                111
                
              
              
                
              
              
                181
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                250.000
                22-10-2019
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De ter vergelijking opgenomen referentieobjecten zijn in dezelfde wijk gelegen als de woning, hebben een vergelijkbaar bouwjaar en een vergelijkbare inhoud, perceelgrootte en uitstraling. Met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning is in de visie van het Hof voldoende rekening gehouden. Het Hof ziet daarbij geen reden om [adres1] 8 buiten beschouwing te laten. Dat dit pand niet via Funda is verkocht, maar door de eigenaar zonder tussenkomst van een makelaar, wil niet zeggen dat het niet bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die onroerende zaak is gekocht. Hierbij is van belang dat dit referentieobject aan een derde is verkocht en geen sprake is van een verkoop tussen bekenden. Het Hof is van oordeel dat een E-loket melding “slecht, onder gemiddeld” voor kwaliteit/luxe niet tot de conclusie leidt dat voor de kwaliteit van de woning een 1 in plaats van een 2 moet worden gegeven. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat een 1 alleen wordt gegeven voor een pand dat slooprijp is, hetgeen in casu voor de woning niet het geval is. Nu de [adres1] 8 op gelijke afstand is gelegen van de hoogspanningsmast als de woning, is een eventuele waardedruk door de aanwezigheid van een hoogspanningsmast verdisconteerd in de voor dit referentieobject gerealiseerde verkoopprijs. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, lid van de achttiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van drs. M.T.M. Hennevelt als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 22 maart 2022.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak	Het lid van de enkelvoudige belastingkamer,
      te ondertekenen.
    
    
    
    
      	(A.E. Keulemans)
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 22 maart 2022.
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.