ECLI:NL:RBROT:2022:3138, Rechtbank Rotterdam, 19-04-2022, 9748452 VV EXPL 22-119
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-04-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding - Vordering tot ontruiming van het gehuurde wegens overlast. Vordering wordt toegewezen. Overlast staat voldoende vast. Voldoende aannemelijk dat de rechter in de bodemprocedure de overeenkomst zal ontbinden. Belang eiseres weegt zwaarder.

RECHTBANK ROTTERDAM
    zaaknummer: 9748452 VV EXPL 22-119
    
    
      uitspraak: 19 april 2022
    
    
    
      
        vonnis in kort geding van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      de stichting
      
        Stichting Vestia,
      
      gevestigd te Rotterdam,
      eiseres,
      gemachtigde: mr. E.J. Lichtenveldt,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        De Maas Dienstverlening B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [naam],
      gevestigd te Spijkenisse,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. N. Gierdharie.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als ‘Vestia’, ‘De Maas Dienstverlening’ en ‘[naam]’.
    
    
  
  
    
      1. Het verloop van de procedure
    Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
      
        de dagvaarding van 20 maart 2022, met producties;
      
      
        de productie van De Maas Dienstverlening;
      
      
        de aanvullende producties van Vestia.
      
    
    
    
      De mondeling behandeling heeft plaatsgevonden op 5 april 2022. 
    
    
  
  
    
      2. De vaststaande feiten
    Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.
    
      2.1
      Vestia verhuurt sinds 15 oktober 2003 aan [naam] de woning aan de [adres].Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden van Vestia (versie juli 2003) van toepassing.
    
    
      2.2
      
        In de Algemene Huurvoorwaarden staat – voor zover hier van belang – het volgende:
        
          “
          Artikel 9 
          (…) 
        
      
      
        1. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomst de daaraan gegeven bestemming gebruiken. (...)
      
      
        4. Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt (...)”.
    
    
      2.3
      
        Vestia ontvangt sinds (in ieder geval) 2009 klachten over door [naam] veroorzaakte overlast. Deze overlast betreft onder meer geluidsoverlast, schreeuwen en schelden, bedreiging en intimidatie van omwonenden. Vestia heeft in de periode 2009 – 2012 onder meer de volgende klachten ontvangen:
        
          Klachten van 18 juni 2012
        
        
          “Meneer geeft aan dat de bewoner van [huisnummer] dikwijls op het balkon staat te schreeuwen, dit vaak midden in de nacht. Meneer scheidt ook diverse mensen uit. (...) 
        
        
          Overlast van [huisnummer] is GGZ-patiënt. Afgelopen weekend is huurder weer tekeergegaan politie erbij. Hij loopt de hele dag te schelden, schopt tegen deuren. Buren zijn bang voor hem. Hij wacht mensen op laat en laat ze schrikken.”;
        
          Klachten van 26 en 27 mei 2012
        
        
          “[naam] stond al een aantal dagen op het balkon te schreeuwen. De ergste ziektes vlogen over het balkon heen. Ook viel [naam] langs lopende mensen lastig en ook daar vlogen van het balkon de ergste ziektes over heen. (...) Dan begint [naam] heel hard tegen de voordeur aan te schoppen dat de deuren in het portiek trilde. Ik (...) werd hier erg bang van. (..) Later die dag heeft [naam] weer op het balkon staan schreeuwen. Ook hier is toen de politie voor geweest. (...) Op eerste pinksterdag klopt [naam] ‘s-Nachts bij mij (...) aan de deur. Ik heb toen niet open gedaan. Dan wordt er om later die ochtend weer op de deur geklopt, als ik open doe dan staat [naam] in zijn onderbroek en T-shirt voor de deur en vroeg of ik gif in huis had. (...) [naam] had zich tot 3 keer toe in zijn buik gestoken en ook op zijn keel had [naam] sporen van een mes en het bloede goed. [naam] vertelde dat ik niets mocht zeggen tegen iemand. (...) U mag gerust weten dat ik doods angst uit sta.(...)”.
      
    
    
      2.4
      Naar aanleiding van bovenstaande klachten heeft Vestia [naam] aangeschreven op 18 juni 2012 en 6 juli 2012. In de daarop volgende periode heeft Vestia minder klachten ontvangen. 
    
    
      2.5
      Sinds 2019 zijn bij Vestia weer structureel klachten binnengekomen over [naam]. Vestia heeft – in overleg met de begeleiding van [naam] vanuit Delta – besloten om (nog) geen juridische maatregelen jegens [naam] te ondernemen gezien zijn behandeltraject.
    
    
      2.6
      Vestia heeft daarop in 2019 [naam] – middels een schrijven aan De Maas Dienstverlening – gewaarschuwd dat zij juridische maatregelen zal nemen, indien [naam] zijn gedrag niet verbetert.
    
    
      2.7
      Tegen [naam] is op 14 mei 2020 aangifte bij de Politie gedaan wegens overlast in de periode 26 april 2020 tot en met 13 mei 2020.
    
    
      2.8
      
        Op 9 juni 2020 heeft Vestia [naam] – middels een schrijven aan De Maas Dienstverlening - een laatste waarschuwing gegeven. In dit schrijven staat – voor zover hier van belang – het volgende: 
        
          “(…) Zoals u weet hebben bewoners uit uw woonomgeving klachten ingediend over de overlast die u veroorzaakt. Het gaat om ernstige bedreigingen en laster. Wij hebben u op 20 december 2019 schriftelijk gevraagd de overlast te stoppen. Toch blijven wij klachten ontvangen van omwonenden. Ook de politie heeft meldingen gekregen van overlast uit uw woning. In deze brief krijgt u een allerlaatste waarschuwing.
        
        
          Laatste waarschuwing
        
        
          Zorgt u ervoor dat u per direct stopt met bedreigingen uiten en geluidsoverlast te veroorzaken. Dan voorkomt u dat wij u in gebreke stellen. Dit betekent dat wij een gerechtelijke procedure gaan opstarten. De kosten hiervoor komen vanzelfsprekend voor uw rekening. Houdt u er rekening mee dat deze kosten hoog kunnen oplopen. 
        
        
          Huurovereenkomst
        
        
          Ik wijs u er nogmaals op dat u met het veroorzaken van de overlast in strijd met onze Algemene huurvoorwaarden handelt. Dit houdt in dat u wanprestatie pleegt. Op grond van deze wanprestatie kunnen wij de rechter vragen de huurovereenkomst met u te beëindigen. Als wij in het gelijk worden gesteld, zullen wij uw woning ontruimen U krijgt dan geen andere woning toegewezen. (…)”.
      
    
    
      2.9
      
        De Politie heeft naar aanleiding van de overlast van [naam] op 9 september 2020 een bestuurlijke rapportage opgemaakt. Hierin staat – voor zover hier van belang – het volgende: 
        
          “(…) 
          Maatschappelijke urgentie en advies
        
        
          Uit het bovenstaande feitenrelaas blijkt dat [naam] ernstige overlast veroorzaakt voor zijn omgeving en in het bijzonder voor zijn buren en voor de overige personen die woonachtig zijn in de nabijheid van de [adres]. Het is noodzakelijk dat verdere verstoring van de openbare orde door [naam] wordt voorkomen. Verder dient [naam] de juiste zorg te krijgen. (…)”.
      
    
    
      2.10
      Na het schrijven van Vestia bleven bij haar klachten over [naam] binnenkomen. Dit heeft er onder meer toe geleid dat de Politie een tweede bestuurlijke rapportage heeft opgesteld. 
    
    
      2.11
      Het bovenstaande heeft ertoe geleid dat dat Vestia op 13 december 2021 met [naam] een laatste kansovereenkomst heeft gesloten. Deze overeenkomst is ondertekend door [naam] zelf – in het bijzijn van zijn verzorger vanuit Antes –. De Maas Dienstverlening was hierbij niet betrokken en heeft de overeenkomst niet ondertekend.
    
  
  
    
      3. Het geschil
    
      3.1
      Vestia vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
        
          De Maas Dienstverlening te veroordelen om binnen drie dagen na dit vonnis de woning staande en gelegen te [adres], te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Vestia zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Vestia te stellen;
        
        
          De Maas Dienstverlening te veroordelen om vanaf 1 april 2022 tot aan het moment van de ontruiming de lopende maandelijkse huurverplichtingen dan wel vervangende schadevergoeding te betalen; 
        
        
          De Maas Dienstverlening te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten.
        
      
    
    
      3.2
      Vestia legt aan haar vordering - kort weergegeven - het volgende ten grondslag. [naam] veroorzaakt vanaf 2009 structurele overlast aan omwonenden. Daardoor wordt zowel in strijd met de bepalingen uit de huurovereenkomst met bijbehorende Algemene Huurvoorwaarden gehandeld als met het in artikel 7:213 BW bepaalde. [naam] dient zich immers als een goed huurder te gedragen. Ook na het ondertekenen van de laatste kansovereenkomst gaat de overlast door en heeft een omwonende aangifte gedaan bij de Politie wegens bedreiging door [naam]. Deze overlast heeft geleid tot een nieuwe bestuurlijke rapportage van de Politie betreffende de periode januari – maart 2022. In deze rapportage beschrijft de Politie diverse meldingen van [naam] zelf en een aanhouding van [naam], wegens bedreiging van zijn buurvrouw op 1 maart 2022.
    
    
      3.3
      De tekortkomingen rechtvaardigen volgens Vestia ontbinding van de huurovereenkomst, zodat het gerechtvaardigd is om daarop vooruit te lopen in dit kort geding. 
    
    
      3.4
      Vestia stelt dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Het gedrag van [naam] zorg voor ernstige overlast bij omwonenden, dit gedrag wordt alleen maar erger. Het gedrag van [naam] tast het woongenot van andere huurders van Vestia aan. Hierdoor kan van Vestia als verhuurder in alle redelijkheid niet worden verlangd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
    
    
      3.5
      
        De Maas Dienstverlening heeft onder meer aangevoerd dat [naam] inmiddels (wederom) onder behandeling is. In dit kader is een behandelverklaring van Kliniek B2 van Antes ingebracht. In deze verklaring staat – voor zover hier van belang – het volgende:
        
          “(…) Hierbij doe ik u de behandelverklaring van [naam], met zijn expliciete toestemming, toekomen. [naam] is op 2 maart 2022 opgenomen vanwege een psychotische decompensatie, hoogstwaarschijnlijk middelen geïnduceerd (amfetaminen). Momenteel is patiënt weer gestabiliseerd en heeft hij al enkele weken geen amfetaminen gebruikt. Waar hij eerder niet gemotiveerd was om te stoppen met het gebruik van amfetaminen, is hij dat nu wel.(…) Het gevolg hiervan is dat de kans vele malen kleiner is dat patiënt opnieuw psychotisch destabiliseert en het risico op verbale agressie in de buurt hiermee ook vermindert. (…)
        
        
          Aangezien patiënt gedurende lange tijd is behandeld met twee antipsychotica, wat niet volgens de richtlijnen is, is het mogelijk dat patiënt is overbehandeld met antipsychotica (…). Bij een overbehandeling kan er sprake zijn van ofwel vlakheid ofwel agitatie. Bij het gevoel van vlakheid, is er vaak een grotere drang naar het gebruiken van psychostimulantia als amfetaminen, om de vlakheid te compenseren. Dit kan dan weer als gevolg hebben dat patiënt psychotisch decompenseert. Momenteel wordt er toegewerkt naar het behandelen met één type antipsychoticum. (…) De verwachting is dat dit nog maximaal vier weken duurt. Mogelijk zal het toestandsbeeld hierdoor nog verder verbeteren en de kans op een terugval verminderen.
        
        
          Momenteel is het ambulante team bezig met de aanvraag voor een WMO indicatie. Wij vragen u om [naam] in ieder geval tot de plaatsing in een begeleide woonvorm, in zijn eigen huis te laten verblijven, Indien hij uit zijn huis wordt gezet, zal er minder zicht zijn op hem en het medicatiegebruik door het ambulante team, zal hij in de daklozenopvang blootgesteld worden aan amfetaminen en andere drugs en is er een groot risico dat hij toenemend psychotisch zal worden, waardoor er een grote kans is op ernstig (dreigend) nadeel. Dit kan voorkomen worden door [naam] tot de plaatsing in de begeleide woonvorm in zijn eigen woning te laten verblijven.(…)”. 
      
    
    
      3.6
      De Maas Dienstverlening heeft geconcludeerd tot afwijzing van het gevorderde. 
    
  
  
    
      4. De beoordeling
    
      4.1
      In dit kort geding dient, op basis van de processtukken en het verhandelde tijdens de zitting, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Vestia in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
    
    
      4.2
      De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een ingrijpende maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Verder wordt in dit verband overwogen dat bij de beoordeling van een dergelijke vordering - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid dient te worden betracht, gelet op allereerst de omstandigheid dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en ten tweede de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is. 
    
    
      4.3
      De vraag die moet worden beantwoord is of in de gegeven omstandigheden de door Vestia gevorderde ontruiming in kort geding toewijsbaar is, gelet op het hiervoor onder r.o. 4.1 en 4.2 geschetste toetsingskader in kort geding. Concreet moet worden beoordeeld hoe waarschijnlijk het is dat de rechter in een bodemprocedure op basis van hetgeen bepaald is in artikel 6:265 BW tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen zal overgaan. Daartoe wordt het navolgende overwogen.
    
    
      4.4
      Wanneer een partij een verbintenis uit een overeenkomst niet nakomt, kan de kantonrechter op verzoek van de wederpartij de overeenkomst ontbinden (artikel 6:265 lid 1 BW). Dat betekent dat Vestia de overeenkomst kan laten beëindigen als [naam] tekort schiet in het nakomen van zijn verplichtingen als huurder. Een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst kan alleen worden toegewezen als de tekortkoming voldoende ernstig is. De rechter moet beoordelen of, gelet op alle omstandigheden, ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd is (Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:HR:NL:2018:1810). Ingevolge artikel 7:213 BW dient [naam] zich als een goed huurder te gedragen ten aanzien van het gebruik van de woning.
    
    
      4.5
      Niet in geschil is dat [naam] overlast heeft veroorzaakt. De Maas Dienstverlening stelt in dit kader wel dat “het niet botert tussen [naam] en zijn buurvrouw”, maar betwist de door Vestia gestelde overlast niet. De kantonrechter gaat er gelet op wat door Vestia is aangevoerd vanuit dat [naam] vanaf medio 2009 steeds hevigere overlast heeft veroorzaakt aan omwonenden, met name in de perioden 2012 en 2019 – heden. Deze overlast bestond jegens omwonenden onder meer uit het bedreigen, intimideren en uitschelden van omwonenden. Daarnaast veroorzaakt [naam] geluidsoverlast door onder meer te schreeuwen op het balkon, zowel overdag als in de nacht. Het bovenstaande maakt dat omwonenden angstig zijn en zich niet veilig (kunnen) voelen in hun woonomgeving. [naam] is meerdere malen gewezen op zijn (ontoelaatbare) gedrag door zowel Vestia zelf als door de Politie – de wijkagent –, hetgeen tevens heeft geleid tot meerdere (laatste) waarschuwingen. Vestia stelt tevens een laatste kansovereenkomst te hebben gesloten met [naam], maar de kantonrechter concludeert in deze dat zij geen rekening zal houden met deze overeenkomst, omdat de overeenkomst niet is gesloten tussen de daarvoor bevoegde personen. De uit de laatstekansovereenkomst voortvloeiende rechten van de rechthebbende – net zoals bij de huurovereenkomst zelf – zijn aan te merken als goederen in de zin van art. 1:431 lid 1 BW. Daarom is het aangaan van dergelijke overeenkomst de taak van de bewindvoerder op grond van artikel 1:441 BW en niet de taak van de rechthebbende (in dit geval [naam]). De geldigheid van de laatste kansovereenkomst daargelaten, staat in dit geval voldoende vast dat [naam] overlast heeft veroorzaakt. Gelet op de ernst en de structurele aard van de overlast, is het aannemelijk dat de rechter in de bodemprocedure op deze grond de huurovereenkomst zal ontbinden. 
    
    
      4.6
      Namens [naam] is aangevoerd dat [naam] open staat voor een vorm van begeleid wonen en dat een team om [naam] heen bezig is met de aanvraag voor een WMO indicatie. [naam] heeft dan ook belang bij behoud van zijn woning, in ieder geval tot de plaatsing in een begeleide woonvorm. De behandeling van [naam] duurt nog ongeveer vier weken, waarbij er een kans op verbetering is. [naam] moet de tijd krijgen om te kijken of de nieuwe behandelmethode aanslaat. Indien [naam] dakloos wordt, zal het ambulante team minder zicht hebben op hem en zijn medicatiegebruik. Hoewel onderkend wordt dat [naam] belang heeft bij behoud van zijn woning, is het belang van Vestia van zwaarder gewicht en zodanig spoedeisend dat van Vestia niet mag worden verwacht dat zij een bodemprocedure afwacht. Sprake is immers van een ernstige, langdurige, overlastsituatie waarin omwonenden door het handelen van [naam] in hun woongenot worden geschaad en zich niet meer veilig voelen in hun eigen woonomgeving. Vestia heeft er terecht op gewezen dat zij de taak heeft omwonenden, tevens huurders van Vestia, het ongestoord huurgenot te geven. Daarnaast dringt ook de Politie aan op handelen aan de zijde van Vestia. Tot slot voert Vestia terecht aan dat de behandelingen van [naam] tot op heden niet de gewenste – en zo lijkt, soms zelfs averechtste – resultaten opleveren. Ondanks ook een eerder behandeltraject is er onverminderd sprake van overlast. Ook nu is er nog geen sprake van een zodanige stabiele situatie dat geen verdere overlast meer te verwachten is. Aan deze situatie dient zo spoedig mogelijk een einde te komen en Vestia heeft dan ook een groot belang bij het reeds nu in handen krijgen van een ontruimingstitel. De kantonrechter begrijpt het belang van [naam] bij het beschikken over zijn woning, tot hij een andere woning tot zijn beschikking krijgt, maar dit mag evenmin van Vestia worden verwacht.
    
    
      4.7
      De vordering tot ontruiming zal dan ook worden toegewezen. De termijn voor ontruiming wordt gelet op de omstandigheden van [naam] gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
    
    
      4.8
      De Maas Dienstverlening moet de huur blijven betalen tot het moment dat De Maas Dienstverlening de woning met al haar (in feite: [naam] zijn) spullen heeft verlaten. Dit deel van de vordering wordt daarom ook toegewezen. 
    
    
      4.9
      De Maas Dienstverlening zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
    
    
      4.10
      Dit vonnis wordt zoals Vestia vordert ‘uitvoerbaar bij voorraad’ verklaard. Dit betekent dat Vestia de woning mag ontruimen, ook als De Maas Dienstverlening in hoger beroep gaat tegen dit vonnis.
    
  
  
    
      5. De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
    
      veroordeelt De Maas Dienstverlening in de hoedanigheid van bewindvoerder van [naam] om de woning aan de [adres], binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten en door afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Vestia te stellen;
    
    
    
      veroordeelt De Maas Dienstverlening in de hoedanigheid van bewindvoerder van [naam] om vanaf 1 april 2022 tot aan het moment van de ontruiming de lopende maandelijkse huurverplichtingen dan wel vervangende schadevergoeding aan Vestia te betalen;
    
    
    
      veroordeelt De Maas Dienstverlening in de hoedanigheid van bewindvoerder van [naam] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vestia vastgesteld op € 128,- aan griffierecht, € 133,57 aan dagvaardingskosten en € 374,- (2 punten maal € 187,- per punt) aan salaris voor de gemachtigde;
    
    
    
      en indien De Maas Dienstverlening niet binnen 14 dagen na vandaag vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, te vermeerderen met € 93,50 aan salaris, en betekeningskosten onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden;
    
    
    
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. C.P. van Gastel en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
      44236