ECLI:NL:RBOVE:2022:1193, Rechtbank Overijssel, 26-04-2022, 9509157 CV EXPL  21-4275
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2022-04-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurcommissie, afrekening servicekosten, wegwijsplicht
      
      Verhuurder Camelot is het niet eens met de vastgestelde bedragen voor servicekosten 2019 en 2020. Zij brengt meer dan 100 pagina’s produkties in het geding om te onderbouwen dat de gemaakte kosten hoger uitvielen dan voorzien. Kantonrechter oordeelt dat Camelot moet specificeren wat uit de stukken kan worden afgeleid en met name hoe de kosten voor het gehele gebouw moeten worden omgeslagen per unit. Borg ten onrechte verrekend met eindafrekening. Gedaagde wordt in het gelijk gesteld.

RECHTBANK OVERIJSSEL
    Team kanton en handelsrecht
    Zittingsplaats Enschede
    
    
      Zaaknummer	: 9509157 CV EXPL  21-4275 
    
    
    
      
        Vonnis van 26 april 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid CAMELOT TRANSFORMATIE II B.V.,gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam,
      eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen Camelot,
      gemachtigde: mr. F.L.J. van Dijk-Braun,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [X]
        ,wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen [X] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 23 september 2021;
      - de conclusie van antwoord in conventie en conclusie van eis in reconventie;
      - de conclusie van repliek in conventie, houdende wijziging van eis, en conclusie van antwoord in reconventie.
      
      
        Daarop heeft [X] , hoewel voldoende in de gelegenheid gesteld, niet meer gereageerd. 
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
      
    
  
  
    
      2Het geschil
    in conventie
    
      2.1.
      
        Camelot vordert in de dagvaarding om:
        I	te verklaren voor recht dat de servicekosten over het jaar 2019, zoals door Camelot in rekening zijn gebracht, verschuldigd zijn en door gedaagde moeten worden voldaan;
        II	gedaagde te veroordelen tot betaling aan Camelot van € 571,10 binnen vijf dagen na dit vonnis;
        III	gedaagde te veroordelen in de kosten van deze procedure.  
        Camelot heeft aan gedaagde een eindafrekening voor de servicekosten over 2019 gestuurd. Gedaagde heeft bij de huurcommissie tegen die afrekening bezwaar gemaakt en een verzoek ingediend om de eindafrekening te beoordelen.
        De huurcommissie heeft een onderzoek laten doen en uitspraak gedaan. De huurcommissie heeft de aan het verzoek ten grondslag liggende bezwaren kennelijk gegrond verklaard.
        Camelot is het niet eens met deze uitspraak en heeft daarom deze procedure aanhangig gemaakt.
        De huurcommissie heeft in de uitspraak berekend dat de betalingsverplichtingen van [X] over 2019 € 457,95 bedragen. Camelot is het daar niet mee eens omdat de servicekosten 
        € 1.391,10 bedragen. Camelot verwijst ter onderbouwing naar productie 4 bij de dagvaarding, het rapport van onderzoek van de huurcommissie. 
      
      
      
        Gedaagde heeft over het jaar 2019 € 820,00 aan voorschotten betaald, en moet daarom nog 
        € 571,10 betalen.
      
      
    
    
      2.2.
      
        
          [X] voert verweer. Hij stelt dat de eindafrekeningen voor zowel 2019 als 2020 niet kloppen en dat de vorderingen van Camelot ongegrond zijn. 
        Het gevorderde bedrag van € 571,10 is voor de eindafrekening 2019 door hem onder protest betaald op 25 november 2020 via een automatische afschrijving. Een kopie van het betalingsbewijs wordt in het geding gebracht. 
        De eindafrekeningen kunnen niet juist zijn; het maandelijks gebruik zat ver onder de maatstaf zoals vermeld bij het NIBUD. Dit is eerst gemeld bij Camelot en omdat dat niet tot een oplossing leidde is [X] naar de huurcommissie gegaan. In de dagvaarding staat ten onrechte dat er geen verweer is gevoerd tegen de vordering. De huurcommissie is van een gemiddeld gebruik uitgegaan omdat Camelot zelf geen gegevens heeft aangeleverd. Bij de aanvang van de huurovereenkomst waren de servicekosten net verhoogd naar € 75,00 per maand, dat was toen al erg hoog voor een studentenkamer en dat zou ruim voldoende moeten zijn. De voorzieningen zijn niet uitgebreid en daar is ook geen overleg over gevoerd. 
      
      
    
    
      2.3.
      
        In reactie op het verweer erkent Camelot dat het bedrag van € 571,10 reeds is betaald. De vordering op dat punt wordt ingetrokken. Camelot persisteert bij de vordering terzake een verklaring voor recht en de kostenveroordeling. 
        Wat betreft het verweer ten aanzien van de hoogte van de eindafrekening 2019 stelt Camelot dat het in rekening gebrachte voorschot niet toereikend was. Camelot wijst naar productie 5 ter onderbouwing van de werkelijke servicekosten. 
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
    
    
      2.4.
      
        
          [X] heeft, zoals toegelicht in het verweer in conventie, voor 2019 en 2020 teveel betaald omdat de afrekeningen niet juist zijn. [X] vordert voor 2019 het bij de eindafrekening in rekening gebrachte bedrag van € 571,10 terug en voor 2020 het bij de eindafrekening in rekening gebrachte bedrag van € 259,42. Ook heeft Camelot ten onrechte 
        € 150,00 ingehouden op de terugstorting van de borg. Zij heeft dat gedaan op grond van artikel 11.8 van de huurovereenkomst, maar omdat [X] de eindafrekening gewoon heeft betaald is die inhouding niet terecht.
        Bij elkaar is de vordering in reconventie € 980,52.
      
      
    
    
      2.5.
      
        Camelot voert verweer. De servicekosten 2019 zijn terecht in rekening gebracht en de vordering tot terugbetaling van € 571,10 moet dus worden afgewezen.
        Het bedrag van € 150,00 was ingehouden, maar zal worden terugbetaald omdat de eindafrekening servicekosten is voldaan en er geen tekort is.
        De eindafrekening 2020 is geen onderwerp waar de huurcommissie over heeft beslist. De vordering is niet onderbouwd. Ook voor dit jaar geldt dat de werkelijke kosten het voorschot hebben overschreden en dat het bedrag terecht in rekening is gebracht. De vordering tot terugbetaling moet worden afgewezen. 
      
      
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    in conventie
    
    
      3.1.
      
        Na de wijziging van eis vordert Camelot nog een verklaring voor recht dat de servicekosten over het jaar 2019, zoals door Camelot in rekening zijn gebracht, verschuldigd zijn en door gedaagde moeten worden voldaan, en veroordeling van [X] in de kosten van de procedure.
        Volgens Camelot bedragen de servicekosten voor 2019 € 1.391,10. [X] heeft de juistheid van de in rekening gebrachte bedragen gemotiveerd betwist. In reactie op dat verweer stelt Camelot:
        
          Het bij huurder in rekening gebrachte voorschot bleek niet toereikend. De werkelijke servicekosten zijn hoger en daarom aan huurder in rekening gebracht als productie 5 wordt de onderbouwing van de werkelijke servicekosten in het geding gebracht. 
        
      
      
      
        De kantonrechter overweegt dat het aan Camelot is om de stelling waarop haar vordering berust te concretiseren en te onderbouwen. Uit de jurisprudentie volgt dat producties kunnen dienen ter ondersteuning van stellingen, maar niet ter vervanging daarvan. Camelot dient als eiseres haar vorderingen te gronden op heldere en toetsbare stellingen en deze te onderbouwen met producties, waarvan zij begrijpelijk moet aanduiden welke delen daarvan relevant zijn.
        Partijen hebben ten aanzien van producties een zogenaamde wegwijsplicht en het staat de rechtbank niet vrij in producties van partijen een zoektocht te ondernemen.
        De door Camelot in het geding gebrachte productie 5 omvat 110 pagina’s. Er is geen productie overzicht of toelichting over de herkomst van de stukken bijgevoegd.
        Een deel van de producties betreft facturen die aan Camelot Vastgoedbeheer zijn gestuurd voor onder meer energie, kosten huismeester en schoonmaakkosten voor het gebouw Veldmaat 10. Het gebouw Veldmaat 10 omvat, aldus Camelot in de dagvaarding, algemene ruimten, een restaurant, conferentieruimten, technische ruimten en verder 9 verdiepingen met hotel- en studentenkamers. 
        Het had daarom in ieder geval op de weg van Camelot gelegen om inzicht te bieden in de manier waarop algemene kosten worden verdeeld over individuele huurders en voorts hoe (gesteld) energieverbruik per woonunit is bepaald. 
        Hoe op grond van de overgelegde stukken moet worden geconcludeerd dat de servicekosten voor het door gedaagde gehuurde over 2019 € 1.391,10 bedragen is op geen enkele wijze geconcretiseerd. 
      
      
      
        Het gevorderde komt de kantonrechter dus ongegrond voor en de vorderingen zullen worden afgewezen.
        Camelot zal worden veroordeeld in de kosten, aan de zijde van gedaagde begroot op nihil.
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.2.
      De huurcommissie heeft berekend dat de servicekosten voor 2019  € 457,95 bedragen. Nu de vordering in conventie van Camelot om de servicekosten op een hoger bedrag vast te stellen is afgewezen, zal bij de beoordeling in reconventie worden uitgegaan van de juistheid van de berekening van de huurcommissie. 
      
      
        
          [X] heeft voor 2019 € 820,00 aan voorschotten voor servicekosten betaald.
        In de conclusie van repliek in conventie, tevens antwoord in reconventie, erkent Camelot dat [X] de eindafrekening servicekosten van € 517,10 heeft betaald. De vordering om Camelot te veroordelen om dat bedrag terug te betalen zal worden toegewezen, omdat [X] voor 2019 het voor de servicekosten vastgestelde bedrag al heeft betaald.
      
      
    
    
      3.3.
      
        Over de vordering om het bedrag van de eindafrekening servicekosten 2020 terug te betalen wordt als volgt overwogen. 
        
          [X] heeft de juistheid van de afrekening betwist en onder meer aangevoerd dat de hoogte van het energieverbruik (net als in 2019) niet kan kloppen omdat dit ver bovengemiddeld is en ook hoger dan de maatstaf die het NIBUD vermeldt op haar website. [X] voert aan dat het voorschot van € 75,00 per maand ruim voldoende zou moeten zijn voor een studentenkamer zodat er bij de eindafrekening geen aanvullende kosten verschuldigd zouden zijn.
        In reactie op dat verweer stelt Camelot dat ook wat betreft het jaar 2020 de werkelijke kosten het voorschot hebben overschreden en dat deze kosten terecht in rekening zijn gebracht, onder verwijzing naar productie 9.
      
      
      
        De kantonrechter overweegt dat [X] de juistheid van de afrekening gemotiveerd heeft betwist. Het is dan aan Camelot om haar verweer, dat de in rekening gebrachte bedragen juist zijn, te onderbouwen. Ter onderbouwing is productie 9 in het geding gebracht. De door Camelot in het geding gebrachte productie  omvat 122 pagina’s. Zoals hierboven onder 3.1 al is overwogen hebben partijen een zogenaamde wegwijsplicht met betrekking tot producties die zij in het geding brengen. Bij productie 9 is geen productie overzicht of toelichting over de herkomst van de stukken bijgevoegd.
        En ook hier betreft een deel van de producties facturen die aan Camelot Vastgoedbeheer zijn gestuurd voor onder meer energie, kosten huismeester en schoonmaakkosten voor het gebouw Veldmaat 10. Het had op de weg van Camelot gelegen om inzicht te bieden in de manier waarop algemene kosten worden verdeeld over individuele huurders en in het bijzonder hoe (gesteld) energieverbruik per woonunit is bepaald. Daarbij is van belang
        op grond waarvan Camelot in 2020 de bedragen voor warmte kosten vastrecht en elektra kosten vastrecht in rekening brengt, zeker nu deze bedragen in 2019 niet deel uitmaakten van de servicekosten en [X] als verweer heeft gevoerd dat er geen overleg is geweest over aanpassing van de servicekosten. De kosten voor energie per maand zijn, mede door de toevoeging van de kosten voor vastrecht, in 2020 nog hoger dan in 2019.
        Ten aanzien van de doorberekende bedragen voor warmte algemene ruimten en elektra algemene ruimtes had moeten worden toegelicht op welke wijze de verdeling heeft plaatsgevonden tussen de verschillende huurders en gebruikers van het complex De Veldmaat 208.
        Hoe op grond van de overgelegde stukken moet worden geconcludeerd dat de servicekosten voor het door gedaagde gehuurde over 2020 € 934,42 bedragen is onvoldoende geconcretiseerd. Van een grond voor betaling van dit bedrag door [X] aan Camelot is de kantonrechter dan ook niet gebleken. De vordering tot terugbetaling van € 259,42 is toewijsbaar zoals gevorderd. 
      
      
    
    
      3.4.
      Tot slot vordert [X] € 150,00 terug die ten onrechte is ingehouden op de terug te betalen borg. In antwoord in reconventie erkent Camelot dat dit bedrag moet worden terugbetaald. De vordering zal daarom worden toegewezen. 
      
    
    
      3.5.
      Camelot zal worden veroordeeld tot betaling aan [X] van € 980,52, binnen vijf dagen na dit vonnis.
      
    
    
      3.6.
      Aangezien de vorderingen in reconventie worden toegewezen zal Camelot worden veroordeeld in de kosten, aan de zijde van [X] gesteld op nihil.
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    De kantonrechter
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt Camelot in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [X] begroot op nihil.
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt Camelot tot betaling aan [X] van € 980,52, binnen vijf dagen na dit vonnis.
      
    
    
      4.4.
      veroordeelt Camelot in de kosten van de procedure, tot op heden begroot op nihil.
      
    
    
      4.5.
      verklaart dit vonnis in reconventie uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Marsman, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 26 april 2022. 
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      (SL(O)