ECLI:NL:GHAMS:2020:2011, Gerechtshof Amsterdam, 14-07-2020, 200.256.874/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2020-07-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Onteigening; vergoeding van bijkomende schade, te weten inkomensschade. Onteigende was (slechts) juridisch eigenaar en had de onteigende (landbouw)gronden eerder al in economisch eigendom aan een derde overgedragen maar oefende, op grond van een overeenkomst met de economisch eigenaar, nog zijn bedrijf uit op de gronden. De onteigende moet de schadeloosstelling voor de gronden doorbetalen aan de economisch eigenaar. 
        Hoe dient de omvang van de jaarlijkse inkomensschade van de onteigende te worden vastgesteld? Verrekening met rente die zou zijn vrijgekomen indien de economische eigendomsoverdracht niet had plaatsgevonden?

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.256.874/01
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 juli 2020
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend te [woonplaats] ,
      appellant,
      advocaat: mr. A.P. van Delden te Alphen aan den Rijn,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STAAT DER NEDERLANDEN,
      gevestigd te Den Haag,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. J.S. Procee te Den Haag.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding na verwijzing door de Hoge Raad
    
    
      De partijen worden hierna [appellant] en de Staat genoemd.
    
    
    
      Bij arrest van 15 december 2017 heeft de Hoge Raad onder zaaknummer 16/03032 vernietigd een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 6 april 2016, onder zaaknummer C/15/206165/HA ZA 13-431 gewezen tussen de Staat als eiser en (onder anderen) [appellant] als gedaagde, en het geding ter verdere behandeling en beslissing verwezen naar dit hof. Bij exploot van 11 maart 2019 heeft [appellant] de Staat opgeroepen om voort te procederen voor dit hof.
    
    
    
      
        [appellant] heeft een memorie na verwijzing, met producties, ingediend. Hij heeft geconcludeerd, samengevat, dat het hof de bijkomende schade zal vaststellen die [appellant] lijdt als gevolg van de aan de orde zijnde onteigening, waaronder mede begrepen belastingschade en gemiste rente, deskundigen zal benoemen om deze schade te begroten en de Staat zal veroordelen tot vergoeding van deze schade, de door [appellant] gemaakte kosten van deskundige en rechtskundige bijstand, de kosten van de te benoemen deskundigen en alle overige kosten van deze procedure. 
    
    
    
      De Staat heeft een memorie van antwoord na verwijzing genomen. Hierin heeft zij geconcludeerd, samengevat en voor zover nog van belang, dat het hof [appellant] zal opdragen tot het overleggen van alle declaraties en facturen inzake deskundige en rechtskundige bijstand, de bijkomende schade zal vaststellen met inachtneming van het arrest van de Hoge Raad van 15 december 2017 en de Staat zal veroordelen tot betaling aan [appellant] van de door het hof vast te stellen vergoeding van de bijkomende schade alsmede de door [appellant] gemaakte kosten van deskundige en juridische bijstand. 
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Het hof zal uitgaan van de feiten die de Hoge Raad in zijn arrest van 15 december 2017 onder 3.1 tot en met 3.5 heeft vermeld, waarvan de juistheid tussen partijen niet in geschil is. 
    
    
    
      2.1
      Op vordering van de Staat heeft de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) bij vonnis van 18 december 2013 de vervroegde onteigening uitgesproken van een gedeelte van een perceel in de gemeente [gemeente] (hierna: de onroerende zaak), waarvan [appellant] juridisch eigenaar was en Landvision Property Holding B.V. (hierna: Landvision) economisch eigenaar. In de desbetreffende leveringsakte (d.d. 8 oktober 1993) is onder meer bepaald dat [appellant] als verkoper de economische eigendom overdraagt aan Landinvest als koper, en - om niet - het gebruiksrecht verkrijgt van het verkochte en de daaruit voortvloeiende baten. Krachtens artikel 6 sub c van de leveringsakte eindigt dit gebruiksrecht indien en zodra de bestemming van het verkochte (op dat moment luidende: agrarisch) wijzigt in een andere dan agrarische en koper het verkochte daadwerkelijk conform de nieuwe gewijzigde bestemming wil (doen) gebruiken. 
      
    
    
      2.2
      De onteigening is geschied ter uitvoering van het Koninklijk Besluit van 29 mei 2013, nr. 13.001080 (Stcrt. 2013, 16463), waarin (onder meer) ter onteigening is aangewezen de hierover onder 2.1 genoemde onroerende zaak ten behoeve van de omlegging van de [weg] en de reconstructie van het knooppunt [plaats] , met bijkomende werken, in de gemeente Haarlemmermeer.
      
    
    
      2.3
      Het onteigeningsvonnis is op 11 augustus 2014 ingeschreven in de openbare registers.
      
    
    
      2.4
      Bij vonnis van 6 april 2016 heeft de rechtbank overeenkomstig het advies van de deskundigen de aan [appellant] toekomende schadeloosstelling vastgesteld op € 2.281.944,00, waarvan € 2.280.440,00 ter zake van de waarde van de onteigende gronden (57.011 m2 x € 40,00).
      
    
    
      2.5
      De rechtbank heeft over de inkomensschade en de omrijschade als volgt overwogen:
    
    
      2.67.
      
        
          [appellant] maakt aanspraak op gemiste inkomensschade en stelt daartoe dat, de onteigening weggedacht, [appellant] het gebruik van de onteigende gronden onverminderd had kunnen voortzetten, omdat in die situatie geen sprake was van vervulling van de beide (destijds bij de economische eigendomsoverdracht afgesproken) limitatieve voorwaarden voor beëindiging van het gebruiksrecht van perceel [nummer] . (…) [appellant] betoogt dat aan hem daarom de kosten die hij moet maken om vervangende akkerbouwgrond te kopen (…), als schadeloosstelling moet worden toegekend.
      
    
    
      2.68.
      
        Vast staat dat perceel [nummer] in 1991 door [appellant] is verkocht en in 1993 ook in economische eigendom aan Landvision is overgedragen tegen betaling van de koopsom en onder toekenning van een voortgezet gebruiksrecht aan [appellant] . Blijkens de overgelegde akte van levering eindigt het gebruiksrecht zodra de bestemming van het perceel in een andere dan agrarische bestemming wijzigt en de economische eigenaar het gekochte daadwerkelijk conform de nieuwe, gewijzigde bestemming wil (doen) gebruiken.
      
    
    
      2.69.
      
        De deskundigen oordelen dat [appellant] geen vergoeding van de door de onteigening van een gedeelte van perceel [nummer] veroorzaakte schade toekomt, omdat [appellant] anders feitelijk twee keer schadeloos wordt gesteld voor vervreemding van dit perceel. De rechtbank volgt de deskundigen in hun advies. Het betoog van [appellant] dat hij in staat moet worden gesteld om vervangende grond te kopen, miskent dat hij thans (niet meer dan) een persoonlijk gebruiksrecht ten aanzien van dit perceel heeft en bij aankoop van vervangende grond de volledige eigendom daarvan zou verkrijgen, hetgeen (veel) meer omvat dan een persoonlijk gebruiksrecht.
      
    
    
      2.70.
      
        Uit het voorgaande volgt dat de verzochte omrijschade evenmin toewijsbaar is.
      
      
    
    
      2.6
      Over de kostenvergoeding heeft de rechtbank, kort gezegd, geoordeeld dat de gedeclareerde kosten buitensporig hoog zijn. Die kosten hangen met name samen met het standpunt van [appellant] over inkomensschade. In die kwestie is [appellant] in het ongelijk gesteld. Hij heeft, nadat de deskundigen in hun voorlopig oordeel al de onhoudbaarheid van zijn standpunt hadden onderbouwd, tegen beter weten in, in zijn standpunt volhard, waarmee de kosten voor rechtsbijstand aanzienlijk zijn opgelopen, aldus de rechtbank. (rov. 2.96)
      
    
    
      2.7
      
        [appellant] heeft in de cassatieprocedure klachten gericht tegen het oordeel van de rechtbank over inkomensschade, omrijschade en de toegekende kostenvergoeding.  Tegen het oordeel van de rechtbank over de waarde van de onteigende gronden is in cassatie geen klacht gericht. 
      
    
    
      2.8
      De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 15 december 2017 het vonnis van 6 april 2016 vernietigd en, onder meer, overwogen:
      
    
    
      5.1
      
        Middel I richt verschillende klachten tegen het oordeel van de rechtbank in rov. 2.69 dat [appellant] geen vergoeding toekomt van de schade die hij als gebruiker van het perceel lijdt door de onteigening omdat hij anders feitelijk twee keer schadeloos wordt gesteld voor vervreemding van het perceel. De rechtbank heeft daarmee onder meer miskend dat de vergoeding die [appellant] in 1993 heeft ontvangen voor de economische levering van het perceel (met het recht van voortgezet gebruik) een andere is dan de vergoeding van de schade die [appellant] lijdt omdat hij als gevolg van de onteigening het gebruik niet kan voortzetten. De rechtbank heeft in rov. 2.70 bovendien miskend dat de omrijschade toewijsbaar is.
      
      
    
    
      5.2
      
        Uitgangspunt is dat de eigenaar wiens onroerende zaak wordt onteigend, recht heeft op volledige vergoeding voor alle schade die hij rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt (art. 40 Ow). Die vergoeding omvat de werkelijke waarde van het onteigende en in voorkomend geval ook vergoeding van bijkomende schade. Als de eigenaar op het onteigende een bedrijf uitoefent, kan de vergoeding van bijkomende schade vergoeding behelzen van onder meer inkomstenderving, van kosten in verband met een vervangende bedrijfslocatie en van omrijschade.
      
      
    
    
      5.3
      
        De omstandigheid dat de eigenaar de onteigende onroerende zaak al eerder aan een derde in economische eigendom heeft overgedragen, brengt geen verandering in het hiervoor in 5.2 genoemde uitgangspunt. Wel brengt de economische-eigendomsverhouding dan mee dat de eigenaar de schadeloosstelling voor de werkelijke waarde van het onteigende afdraagt aan de economisch eigenaar. Als de economisch eigenaar – anders dan in deze zaak aan de orde is – op het onteigende een bedrijf uitoefent, kan de door de juridisch eigenaar te ontvangen en door te betalen schadeloosstelling tevens een vergoeding behelzen van de door de economisch eigenaar als gevolg van de onteigening geleden bijkomende schade. (Vgl. HR 10 augustus 1995, ECLI:NL:HR:1995:AC1576, NJ 1996/614 en 28 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BE9104, NJ 2010/138.)
      
      
    
    
      5.4
      
        
          In dit geval heeft de juridisch eigenaar [appellant] na de economische-eigendomsoverdracht van de onroerende zaak, zijn bedrijf daarop voortgezet, zoals nader geregeld in de contractuele verhouding met de economisch eigenaar Landvision. Niet valt in te zien waarom [appellant] geen recht zou hebben op vergoeding van de schade die hij als juridisch eigenaar in verband met die bedrijfsuitoefening lijdt als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening, evenals het geval zou zijn geweest indien hij de onroerende zaak niet aan een ander in economische eigendom had overgedragen. Daarmee ontstaat geen aanspraak op schadeloosstelling die de onteigende niet heeft als geen economische-eigendomsoverdracht zou hebben plaatsgevonden. De onteigenaar verkeert dus niet in een nadeliger positie dan zonder die economische-eigendomsoverdracht het geval zou zijn.
        
        
          Uitgangspunt is dan ook dat een vergoeding van bijkomende schade die geleden wordt in verband met de bedrijfsuitoefening door de onteigende op de in economische eigendom aan een ander overgedragen onroerende zaak, op haar plaats is indien en voor zover dat ook het geval zou zijn geweest indien geen sprake was geweest van economische-eigendomsoverdracht van die onroerende zaak. 
        
      
      
    
    
      5.5
      
        In verband met het hiervoor in 5.2-5.4 overwogene had de rechtbank moeten onderzoeken of en in hoeverre [appellant] zijn bedrijf, de onteigening weggedacht, naar redelijke verwachting na de peildatum zou hebben voortgezet op de onroerende zaak. Daarvoor is mede van belang hetgeen de contractuele verhouding met de economisch eigenaar meebrengt voor de continuering van het bedrijf op die plaats, de onteigening weggedacht. Hetgeen daaromtrent is overeengekomen tussen de juridisch eigenaar en de economisch eigenaar is immers in dat geval bepalend voor de continuïteit van het bedrijf op die plaats. Hetgeen met de economisch eigenaar is overeengekomen over een mogelijke beëindiging van het gebruik van de onroerende zaak, kan onder omstandigheden meebrengen dat verplaatsing van het bedrijf niet aangemerkt kan worden als onteigeningsgevolg maar reeds besloten ligt in de contractuele verhouding met de economisch eigenaar.
      
      
    
    
      5.6
      
        
          Over enkele schadeposten die op de voet van het hiervoor in 5.4 en 5.5 overwogene mogelijk voor vergoeding in aanmerking komen, wordt in zijn algemeenheid het volgende overwogen.
        
        
          Financieringslasten in verband met de aankoop van een vervangende bedrijfslocatie komen slechts voor vergoeding in aanmerking voor zover deze aangegaan moeten worden voor het gedeelte van de aankoopsom dat uitgaat boven het bedrag van de ontvangen schadeloosstelling voor de werkelijke waarde van het onteigende. De omstandigheid dat de onteigende die schadeloosstelling moet afdragen aan de economisch eigenaar en derhalve niet kan benutten voor de aankoop van een vervangende bedrijfslocatie (zodat hij – ook – voor het daarmee gemoeide bedrag financieringslasten moet aangaan), is geen rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening, maar van de voordien reeds plaatsgevonden hebbende economische-eigendomsoverdracht. 
        
        
          In lijn met het voorgaande geeft de omstandigheid dat de onteigende juridisch eigenaar na de economische-eigendomsoverdracht het gebruik van de onroerende zaak om niet of tegen een relatief geringe vergoeding heeft mogen voortzetten, op zichzelf geen aanspraak op schadeloosstelling voor een hogere gebruiksvergoeding (bijvoorbeeld uit hoofde van huur) die hij voor een vervangende bedrijfslocatie moet betalen. Die gebruiksvergoeding komt slechts voor vergoeding in aanmerking voor zover deze uitgaat boven het bedrag dat naar objectieve maatstaven een geëigende gebruiksvergoeding voor het onteigende zou zijn geweest.
        
      
      
    
    
      5.7
      
        Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank in rov. 2.69-2.70 op onjuiste gronden heeft geoordeeld dat aan [appellant] in het geheel geen vergoeding toekomt van bijkomende schade. De hierop gerichte klacht van middel I treft dus doel.
      
      
    
    
      5.8
      
        Middel II richt een klacht tegen de rov. 2.92-2.100 van het vonnis van de rechtbank, die gaan over de kostenvergoeding. Het middel bouwt voort op middel I. De in middel II vervatte klacht slaagt om die reden ook.
      
      
    
    
      2.9
      
        [appellant] heeft aan [naam] van DLV Makelaardij BV (hierna: [A.] ) verzocht om met inachtneming van de overwegingen van de Hoge Raad de bijkomende schade te begroten die [appellant] lijdt als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening. In zijn taxatierapport van 19 juni 2018 heeft [A.] de bijkomende schade begroot op € 206.401,00. Tot dit bedrag is hij als volgt gekomen:
      
      
        A. Gemiste inkomsten per jaar				€ 13.105,70
        B. Omrijdschade naar de overblijvende percelen		€   1.181,00
        C. Schade als gevolg van geren in de overblijvend percelen	€   1.833,00
        E. Reinigen van de openbare weg				€       956,00
        F. Schade door watervogels					€    1.499,00
        G. Verjagen ganzen					€       360,00
        								___________
        						Totaal per jaar	€ 18.934,70
      
      
      
        Kapitalisatiefactor 10 a € 18.574,70 is			€ 189.347,00
      
      
      
        D. Aanpassen teeltplan					€  17.054,00
      
      
      
        Totale schadeloosstelling: 					____________
        									€ 206.401,00
      
      
    
    
      2.10
      De Staat heeft aan ing. [naam ingenieur] van [bedrijf] (hierna: [ingenieur] ) verzocht om met inachtneming van de overwegingen van de Hoge Raad de bijkomende schade te begroten die [appellant] lijdt als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening. In zijn taxatierapport van 25 februari 2019 heeft [ingenieur] de schadeloosstelling, exclusief vergoeding voor de kosten van deskundige bijstand, begroot op € 9.800,00. Tot dit bedrag is hij als volgt gekomen:
      
      
        	Inkomensschade					
        	Gemist saldo					€  25.655
        	Omrijdschade overblijvende			€       420
        	Schade overblijvende agr percelen			€    3.150
        Reinigingskosten					€       165
        							________
        Totaal						€   29.390
      
      
      
        Af: rente op vrijkomend kapitaal			€   91.218
        Inkomensschade – vrijkomend kapitaal		€ - 61.828
        Verrekende gekapitaliseerde inkomensschade		€-185.483
        							________
        Inkomensschade					€        0
      
      
      
        Bijkomende schade				
        Beton-platen					€  4.800
        Aanpassen teeltplan				€  5.000
        							________
        Totale bijkomende schade				€  9.800
      
      
      
        Totaal inkomensschade en bijkomende schade	€  9.800
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      3.1
      
        Zoals de Hoge Raad in punt 5.4 van zijn arrest heeft overwogen heeft [appellant] recht op vergoeding van de schade die hij als juridisch eigenaar in verband met de bedrijfsuitoefening - die hij na de economische eigendomsoverdracht aan Landinvest heeft voortgezet - lijdt als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening. 
        Uitgangspunt is dat een vergoeding van bijkomende schade die geleden wordt in verband met de bedrijfsuitoefening door de onteigende op de in economische eigendom aan een ander overgedragen onroerende zaak, op haar plaats is indien en voor zover dat ook het geval zou zijn geweest indien geen sprake was geweest van economische-eigendomsoverdracht van die onroerende zaak. 
      
      
    
    
      3.2
      Partijen verschillen van mening over de omvang van de bijkomende schade, waaronder de omvang van de inkomensschade. [appellant] stelt zich, onder verwijzing naar het advies van [A.] , op het standpunt dat de bijkomende schade in totaal € 225.331,00 bedraagt, exclusief vergoeding van gemiste rente, eventuele belastingschade en vergoeding van gemaakte kosten van deskundige en rechtskundige bijstand. De Staat stelt zich, onder verwijzing naar het advies van [ingenieur] , op het standpunt dat de bijkomende schade in totaal € 9.800,00 bedraagt, exclusief kosten van deskundige en rechtskundige bijstand. 
      
    
    
      3.3
      Als meest verstrekkende verweer heeft de Staat, onder verwijzing naar het advies [ingenieur] , aangevoerd dat de rente uit het vrijkomend kapitaal als gevolg van de onteigening € 91.218,00 bedraagt, en daarmee ruimschoots de jaarlijkse inkomensschade overstijgt. Volgens de Staat is het daarbij niet relevant dat [appellant] als juridisch eigenaar het schadeloosstellingsbedrag van € 2.280.440,00 heeft moeten doorbetalen aan Landinvest als economisch eigenaar. Die doorbetaling is immers een gevolg van de economische-eigendomsoverdracht en geen rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening. Dit leidt ertoe dat de inkomensschade nihil is, aldus de Staat. 
      
    
    
      3.4
      Het hof stelt vast dat beide deskundigen de schade hebben begroot op basis van liquidatie. Het verschil tussen de uitkomst van beide adviezen laat zich verklaren door voornamelijk twee factoren: het al dan niet in de schadebegroting verrekenen van rente van vrijkomend kapitaal en de hoogte van de gehanteerde kapitalisatiefactor. 
      
    
    
      3.5
      
        [ingenieur] gaat in zijn advies ervan uit (zie punt 7.2 en 9.1.5) dat de rente uit het vrijkomend kapitaal dient te worden verrekend met de inkomensschade die [appellant] lijdt als gevolg van de onteigening. Dat [appellant] als juridisch eigenaar het schadeloosstellingsbedrag van € 2.280.440 heeft moeten doorbetalen aan Landinvest als economisch eigenaar, acht [ingenieur] en in navolging daarvan de Staat niet relevant. Aldus heeft [ingenieur] , abstraherend van de contractuele afspraken tussen [appellant] en Landinvest, meegewogen dat [appellant] aan inkomsten 4% van € 2.280.440,00 heeft ontvangen, in totaal jaarlijks neerkomend op ruim € 91.000,00. Omdat de schadeloosstelling wordt vastgesteld op basis van liquidatie, kan er van worden uitgegaan dat dat kapitaal niet zal worden geïnvesteerd in nieuwe grond, aldus [ingenieur] . Deze jaarlijkse rente-inkomsten bedragen ruimschoots meer dan de totale jaarlijkse terugkerende inkomensschade, waardoor per saldo de inkomensschade nihil is, aldus [ingenieur] . Onder verwijzing naar deze uitgangspunten meent ook de Staat dat de inkomensschade van [appellant] nihil is. 
      
    
    
      3.6
      De Staat meent voorts, in navolging van het advies [ingenieur] (in punt 7.2.1 van zijn advies), dat de kapitalisatiefactor samenhangt met de sterkte van het recht dat de onteigende verliest. De Staat stelt zich op het standpunt dat het voortgezet- gebruiksrecht om meerdere redenen een zwak recht is, zodat een kapitalisatiefactor van 3 zou moeten worden gehanteerd. Onder verwijzing naar het advies van [ingenieur] stelt de Staat dat de contractuele afspraken tussen [appellant] en Landinvest als een ‘zwaard van Damocles’ boven zijn hoofd hangen: ten eerste is het voortgezet gebruik afhankelijk van factoren waarover [appellant] zelf geen controle heeft, namelijk publiekrechtelijke besluitvorming en de wens van Landinvest om de percelen voor eigen gebruik aan te wenden; ten tweede kan de economisch eigenaar, met een beroep op onvoorziene omstandigheden, ieder moment het voortgezette gebruik om niet door [appellant] beëindigen, waardoor dat gebruiksrecht een zwak recht is.
      
    
    
      3.7
      Het hof is van oordeel dat de standpunten van partijen nadere toelichting behoeven en ziet aanleiding om [appellant] in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten over het in 3.3 genoemde verweer van de Staat, evenals de in 3.5 en 3.6 samengevatte uitgangspunten van [ingenieur] en, in navolging daarvan, de Staat. Daarna zal de Staat in de gelegenheid worden gesteld om daarop een antwoord te nemen. 
      
    
    
      3.8
      Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      verwijst de zaak naar de rol van 25 augustus 2020 voor uitlating aan de zijde van [appellant] als bedoeld in overweging 3.7 waarna de Staat vervolgens een antwoordakte zal kunnen nemen; 
    
    
    
      houdt iedere verdere beslissing aan. 
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. C.A.H.M. ten Dam, D.J. van der Kwaak en B.J.P.G. Roozendaal en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2020.