ECLI:NL:RBROT:2022:4736, Rechtbank Rotterdam, 09-06-2022, KTN-9598206_09062022
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-06-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: huur; ontbinding en ontruiming; boete

RECHTBANK ROTTERDAM
  
  
    locatie Dordrecht
  
  
    zaaknummer: 9598206 \ CV EXPL 21-5504
  
  
    datum uitspraak: 9 juni 2022
  
  
    
      Vonnis in verzet van de kantonrechter
    
  
  
    in de zaak van
  
  
    
      
        [persoon A] 
    
    woonplaats: [woonplaats] ,
    eiser, gedaagde in verzet,
    verweerder in reconventie,
    gemachtigde: mr. H.J.C. de Waard,
  
  
    tegen
  
  
    1. [persoon B] ,
    en 
  
    2. [persoon C] , 
  
  
    woonplaats: [woonplaats] ,
    gedaagden, eisers in verzet,
    eisers in reconventie,
    gemachtigde: mr. L. van der Wijngaart.
  
  
    Eiser wordt hierna aangeduid als “ [persoon A] ” en gedaagden als “ [persoon B] ” en “ [persoon C] ” en gezamenlijk als “ [persoon B] c.s.”.
  
  
    1.	De procedure
  
  1.1.	Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
  
    
      de dagvaarding van [persoon A] van 13 oktober 2021, met bijlagen;
    
    
      het verstekvonnis van deze rechtbank van 11 november 2021 met zaaknummer 9502090  CV EXPL 21-4485;
    
    
      de verzetdagvaarding van [persoon B] c.s. van 10 december 2021, met bijlagen;
    
    
      het vonnis van 30 december 2021 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
    
    
      de stukken van de zijde van [persoon A] ten behoeve van de mondelinge behandeling van 11 februari 2022, ter griffie binnengekomen op 11 februari 2022; 
    
    
      de akte aanvulling (vermeerdering) van eis van [persoon A] van 16 maart 2022, met bijlagen;
    
    
      de e-mail van 31 maart 2022 van [persoon A] , met bijlagen;
    
    
      de akte uitlating eiswijziging van [persoon B] c.s. van 12 april 2022, met bijlagen;
    
    
      de akte aanvulling van eis van [persoon A] van 12 april 2022;
    
    
      de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [persoon A] ;
    
    
      de tijdens de mondelinge behandeling overgelegde stukken van [persoon A] . 
    
  
  
    1.2.	Op 14 april 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met [persoon A] , [persoon B] en de gemachtigden besproken. [persoon C] was niet ter zitting aanwezig. 
  
  
    2.	De feiten
  
  2.1.	[persoon B] c.s. huurt sinds 1 augustus 2011 de woning aan de [adres 1] te Zwijndrecht (hierna: de woning) van [persoon A] . In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs per maand € 700,- bedraagt. [persoon B] huurt verder sinds 1 januari 2015 de garagebox aan de [adres 2] te Zwijndrecht (hierna: de garage) van [persoon A] . Aanvankelijk bedroeg de huurprijs € 100,-.
  
    2.2.	In de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (hierna: algemene voorwaarden) is, voor zover in deze procedure van belang, het volgende opgenomen:
  
  
    
      “20.2 Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als een volle maand aangemerkt.
      
      (…)
    
    
      20.6 Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. Genoemd bedrag is gebaseerd op het prijspeil 1 januari 2003 en wordt met ingang van 1 januari 2004 jaarlijks geïndexeerd.”
    
  
  
    2.3.	In de huurovereenkomst van de garage is, voor zover in deze procedure van belang, het volgende opgenomen:
  
  
    
      “2. (…) Mocht één der partijen deze huurovereenkomst willen beëindigen, dan dient dit tenminste twee volle kalendermaanden tevoren schriftelijk aan de wederpartij te worden meegedeeld.
    
    
      (…)
    
  
  
    12. Huurder is gehouden direct na beëindiging van de huurovereenkomst het gehuurde in zindelijke staat achter te laten en de sleutels aan verhuurder te overhandigen.”
  
  
    2.4.	Op 17 juni 2019 heeft de gemachtigde van [persoon A] een aangetekende brief gestuurd aan [persoon B] c.s. waarin met betrekking tot de woning, voor zover in deze procedure van belang, het volgende is opgenomen:
  
  
    
      “U dient maandelijks de huurtermijn van € 725,- te voldoen, voor de eerste van de maand.”
    
  
  
    2.5.	Op 3 augustus 2020 heeft [persoon A] een brief gestuurd naar [persoon B] c.s. waarin met betrekking tot de woning een huurprijsverhoging naar € 750,- per 1 oktober 2020 wordt aangekondigd.
  
  
    2.6.	Op 15 juli 2021 heeft de gemachtigde van [persoon A] een brief gestuurd aan [persoon B] c.s. waarin met betrekking tot de garage, voor zover in deze procedure van belang, het volgende is opgenomen:
  
  
    
      “Ik stel u er dan ook hierbij van op de hoogte dat de huurovereenkomst wordt opgezegd.
    
    
      Cliënt zegt hierbij conform de huurovereenkomst en met inachtneming van een opzegtermijn van twee volle kalendermaanden de huurovereenkomst op tegen 1 oktober 2021. Ik zeg u hierbij aan dat de autobox 
      uiterlijk op 11 oktober 2021
       ontruimd, bezemschoon en in originele staat met twee sleutels dient te worden opgeleverd aan cliënt”
    
  
  
    2.7.	Op 8 september 2021 heeft de gemachtigde van [persoon A] een aangetekende brief gestuurd aan [persoon B] c.s. waarin met betrekking tot de woning een huurprijsverhoging naar € 768,- per 1 oktober 2021 wordt aangekondigd.
  
  
    2.8.	Op 13 oktober 2021 heeft [persoon B] c.s. vier keer € 825,- overgemaakt naar het rekeningnummer van [persoon A] met daarbij de omschrijving dat dit de huur voor de maanden juni tot en met september 2021 betrof voor de woning plus garage. Op 27 oktober 2021, 9 december 2021 en 21 december 2021 heeft [persoon B] c.s. steeds € 825,- overgemaakt naar het rekeningnummer van [persoon A] met daarbij de omschrijving dat dit de huur voor respectievelijk de maanden oktober, november en december 2021 betrof voor de woning plus garage. 
  
  
    
      3.Het geschilin conventie
    
      3.1.
      
        [persoon A] eist samengevat, na wijziging en vermeerdering van eis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
        
          de huurovereenkomst van de woning te ontbinden en [persoon B] c.s. te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde;
        
        
          
            [persoon B] te veroordelen tot ontruiming van de garage, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag(deel) dat hij na betekening van het vonnis daarmee in gebreke blijft;
        
        
          
            [persoon B] c.s. te veroordelen aan hem te betalen € 4.173,- aan achterstallige huur tot en met de maand oktober 2021, te vermeerderen met de contractuele rente; 
        
        
          
            [persoon B] c.s. te veroordelen tot het voldoen van de huurtermijnen met ingang van de maand november 2021 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
        
        
          
            [persoon B] c.s. te veroordelen aan hem te betalen € 24.425,- uit hoofde van verschuldigde boetes, te vermeerderen met de nog na de maand april 2022 te vervallen boetes;
        
        
          
            [persoon B] c.s. te veroordelen aan hem te betalen € 1.124,72 aan buitengerechtelijke kosten;
        
        
          
            [persoon B] c.s. te veroordelen in de proceskosten.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [persoon B] c.s. concludeert tot afwijzing van de vordering. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
    
    
      3.3.
      Daarnaast heeft [persoon B] c.s. een eis in reconventie ingesteld. [persoon B] c.s. eist in reconventie samengevat, na vermeerdering van eis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
        
          
            [persoon A] te veroordelen tot terugbetaling aan [persoon B] c.s. van al datgene dat [persoon B] c.s. op grond van het vonnis van 11 november 2021 aan [persoon A] heeft voldaan c.q. op hem is verhaald, te vermeerderen met de contractuele rente;
        
        
          
            [persoon A] te veroordelen tot vergoeding van alle door [persoon B] c.s. geleden en te lijden schade als gevolg van tenuitvoerlegging van het vonnis van 11 november 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        
        
          voorwaardelijk, indien de ontruiming van de garage wordt toegewezen, daaraan de voorwaarde te verbinden dat [persoon A] voor eigen rekening en risico zorgdraagt voor:a) een eigen stroomvoorziening in de garage, zodat de nieuwe gebruiker van de garage geen stroom meer afneemt via de woning c.q. geen stroom meer afneemt voor rekening van [persoon B] c.s.;b) verwijdering van de toegangsdeur van de garage tot de achtertuin van de woning c.q. die toegang zodanig dicht te maken dat niet alleen toegang onmogelijk wordt, maar er ook niet via een ruit zicht is op die achtertuin, zulks in verband met privacyschending;
        
        
          subsidiair: [persoon B] c.s. een ‘terme de grâce’ te gunnen van zes maanden.
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [persoon A] concludeert tot afwijzing van de vordering. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4.De beoordeling in conventie en reconventieAchterstallige huur
    
      4.1.
      
        [persoon A] vordert betaling van achterstallige huur voor de woning. Om te kunnen beoordelen of er op dit moment nog achterstallige huur moet worden betaald voor de woning, moet eerst worden vastgesteld wat de tussen [persoon A] en [persoon B] c.s. afgesproken huurprijs was in de periode vanaf mei 2021. [persoon A] stelt dat de huurprijs in mei 2021 € 750,- betrof en vanaf oktober 2021 € 768,-. [persoon B] c.s. geeft aan dat de huurprijs voor de woning € 725,- per maand bedroeg en dat inmiddels de volledige huur voor de woning tot en met april 2022 is voldaan.
      
    
    
      4.2.
      Een verhuurder mag, gelet op artikel 7:251 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), de huurprijs jaarlijks één keer verhogen. Uit de brief van de gemachtigde van [persoon A] van 17 juni 2019 blijkt dat de huur toen al € 725,- bedroeg. Op 1 oktober 2020 heeft [persoon A] aan [persoon B] c.s. een brief gestuurd waarin hij de huurverhoging van € 725,- naar € 750,- heeft aangekondigd. [persoon B] c.s. heeft niet betwist deze brief te hebben ontvangen. Uit de administratie die [persoon A] bijhield, blijkt ook dat [persoon B] c.s. vanaf oktober 2020 tot en met april 2021 steeds in totaal € 750,- per maand voor de woning betaalde. De kantonrechter oordeelt dat uit deze omstandigheden blijkt dat [persoon A] en [persoon B] c.s. vanaf oktober 2020 een huurprijs van € 750,- per maand overeen zijn gekomen. 
      
    
    
      4.3.
      Met de brief van 8 september 2021 heeft [persoon A] aan [persoon B] c.s. aangekondigd dat de huur per 1 oktober 2021 verhoogd zou worden naar een bedrag van € 768,- per maand. Deze verhoging is conform de op dat moment maximaal toegestane huurverhoging voor geliberaliseerde woningen van 2,4%. [persoon B] c.s. heeft tegen deze wijziging geen bezwaar gemaakt. De kantonrechter stelt dus vast dat de huurprijs vanaf 1 oktober 2021 € 768,- per maand bedroeg.
      
    
    
      4.4.
      Voor wat betreft de maand mei 2021 oordeelt de kantonrechter dat [persoon B] c.s. onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat de achterstallige € 405,- contant zijn betaald. [persoon A] heeft dit verweer weersproken. [persoon B] c.s. heeft geen feiten of omstandigheden aangedragen die zijn verweer aannemelijk maken en heeft ook geen specifiek bewijsaanbod gedaan op dit punt, zodat dit verweer wordt gepasseerd. [persoon B] c.s. zal dan ook worden veroordeeld tot betaling van deze € 405,-.
      
    
    
      4.5.
      Voor de huur vanaf juni 2021 tot en met april 2022 geldt het volgende. Inmiddels heeft [persoon B] c.s. een groot deel van de achterstand van de huurbetalingen ingelopen door een bedrag van € 725,- per maand te betalen voor de periode tot en met april 2022. Omdat vast is komen te staan dat de huurprijs meer dan deze € 725,- bedroeg, oordeelt de kantonrechter dat [persoon B] c.s. nog een huurachterstand heeft van € 401,-, zijnde 4 keer € 25,- (maanden juni tot en met september 2021) en 7 keer € 43,- (maanden oktober 2021 tot en met april 2022). 
      
    
    
      4.6.
      
        [persoon B] c.s. zal dan ook worden veroordeeld om een bedrag van € 806,- aan huurachterstand te betalen aan [persoon A] . Op de gevorderde rente over dit bedrag wordt hierna beslist. Daarnaast zal [persoon B] c.s. worden veroordeeld om vanaf de maand mei 2022 een bedrag van € 768,- per maand aan huur te betalen aan [persoon A] .
      
    
    
      4.7.
      Ter zitting heeft [persoon B] c.s. toegelicht dat er op grond van het vonnis van 11 november 2021 geen betalingen zijn verricht die terug dienen te worden betaald of dat er schade is geleden naar aanleiding van de tenuitvoerlegging van het vonnis. Deze vorderingen in reconventie zullen dan ook worden afgewezen. 
      
      
        
          Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming woning
        
      
    
    
      4.8.
      
        [persoon A] vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, omdat [persoon B] c.s. meermalen huurachterstanden heeft laten ontstaan en zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt. 
      
    
    
      4.9.
      Het uitgangspunt is dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst gerechtvaardigd is, zijn alle omstandigheden van het geval van belang. 
      
    
    
      4.10.
      
        [persoon A] stelt dat [persoon B] c.s. schade heeft toegebracht aan het huis. Zo heeft [persoon B] c.s. radiatoren verwijderd, zijn er aanpassingen gedaan in de keuken en is schade toegebracht aan de keuken. Ook is er sprake geweest van slordig schilderwerk aan de buitenzijde van de woning. [persoon B] c.s. heeft aangevoerd dat hij een aantal aanpassingen heeft doorgevoerd in de woning in overleg met [persoon A] , onder meer omdat de radiator kapot was en apparatuur in de keuken niet meer werkte en [persoon A] een en ander niet wilde vervangen. De keuken is volgens [persoon B] c.s. onderhevig aan slijtage. 
      
    
    
      4.11.
      Het doen van aanpassingen in de woning kan een tekortkoming opleveren, wanneer de huurder de verhuurder daar geen toestemming voor vraagt. In dit geval staat de tekortkoming aan de zijde van [persoon B] c.s. niet vast, maar zal de kantonrechter aan [persoon A] ook geen bewijsopdracht geven op dit punt, omdat de kantonrechter van oordeel is dat de gestelde tekortkomingen ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen. Zo is de schade aan de keuken en het schilderwerk hersteld en is gesteld noch gebleken in hoeverre er verder blijvende schade is aan de woning die aan [persoon B] c.s. kan worden toegerekend. De kantonrechter wijst [persoon B] c.s. er wel op dat voor toekomstige aanpassingen aan de woning voorafgaand met [persoon A] in overleg dient te worden getreden en dat de woning bij het eindigen van de huurovereenkomst op de overeengekomen wijze moet worden opgeleverd. 
      
    
    
      4.12.
      Verder heeft [persoon A] aangevoerd dat [persoon B] c.s. tekort is geschoten door niet jaarlijks een schoorsteenveger te laten komen. [persoon B] c.s. heeft aangegeven niet van deze verplichting op de hoogte te zijn geweest en geen gebruik te maken van de schoorsteen. Volgens de kantonrechter is de tekortkoming niet vast komen te staan, omdat in de overeenkomst niet is opgenomen dat er sprake is van een dergelijke verplichting. 
      
    
    
      4.13.
      Wel is vast komen te staan dat [persoon B] c.s. gedurende langere tijd tekort is geschoten in de nakoming van de betalingsverplichting. Inmiddels heeft [persoon B] c.s. gedurende deze procedure een groot deel van de huurachterstand ingelopen, maar dat maakt de tekortkomingen in het verleden niet ongedaan. De huurachterstand bedroeg in de periode tot en met september 2021 meer dan vier maanden en [persoon B] c.s. heeft tot vlak voor de mondelinge behandeling de huurachterstand opnieuw op laten lopen. Het tijdig betalen van huur is een essentiële verplichting van de huurder.
      
    
    
      4.14.
      
        
          [persoon B] c.s. heeft onderbouwd aangevoerd aan dat de betalingsachterstand is ontstaan door ziekte van [persoon B] , die kostwinner is. Bij hem is een fout in zijn DNA
        ontdekt als gevolg waarvan hij niet meer kon lopen. Door zijn ziekte was hij een tijd
        lang niet in staat te werken. Inmiddels gaat het beter met hem en kan hij weer inkomen genereren. [persoon B] c.s. voert verder aan dat een ontbinding van de huurovereenkomst zou leiden tot bijzonder ernstige gevolgen, waardoor ontbinding op grond van de redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [persoon B] c.s. staat niet ingeschreven als woningzoekende voor een sociale huurwoning en zou inmiddels stuiten op een wachtlijst van 6 à 7 jaar. Door de gezondheidssituatie van [persoon B] zou een verhuizing zwaar voor hem zijn. 
      
      
    
    
      4.15.
      In deze omstandigheden en gezien het feit dat de huurachterstand op dit moment grotendeels is ingelopen (zoals hiervoor is vastgesteld bedraagt de huurachterstand op dit moment € 806,-) ziet de kantonrechter aanleiding om de gevorderde ontbinding en ontruiming af te wijzen, omdat de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen op dit moment niet rechtvaardigt.
      
      
        
          Ontruiming garage 
        
      
    
    
      4.16.
      In de huurovereenkomst voor de garage is in artikel 2 opgenomen dat zowel de huurder als de verhuurder de huurovereenkomst kunnen opzeggen. Per aangetekende brief van 15 juli 2021 heeft [persoon A] de huurovereenkomst opgezegd. [persoon B] heeft niet betwist deze brief te hebben ontvangen. [persoon B] heeft de garage echter niet ontruimd en nog altijd in gebruik. [persoon B] voert aan dat de huur van de garage niet los te zien is van de huur van de woning. [persoon B] c.s. is de woning gaan huren met het vooruitzicht dat hij de garage per direct kon gebruiken, omdat die gehuurd werd door een familielid. Zij hadden ook zicht op een eigen huurovereenkomst voor de garage. Daarnaast is de garage duurzaam met de woning verbonden: de woning heeft geen andere opslagmogelijkheden, de deur van de garage komt uit op de tuin van de woning, diezelfde deur heeft een raam waardoor er uitzicht op de tuin is en de stroom die in de garage wordt gebruikt, wordt betrokken vanuit de energieaansluiting van de woning.
      
    
    
      4.17.
      De kantonrechter is van oordeel dat de huur van de garage wel losgezien kan worden van de huur van de woning. De garage is niet direct met de woning verbonden, heeft een eigen adres en wordt apart verhuurd. De huurovereenkomst van de garage is ruim drie jaar na de huurovereenkomst van de woning gesloten. Dat de garage daarvoor door een familielid van [persoon B] c.s. werd gebruikt en dat de garage wordt gebruikt als opslagruimte bij de woning, maakt niet dat de garage niet los te zien is van de woning. [persoon B] kan er immers ook voor kiezen een andere opslagruimte te huren. Verder wordt in aanmerking genomen dat [persoon A] ter zitting heeft aangegeven aan de voorwaarden die in reconventie door [persoon B] zijn gevorderd te willen voldoen, namelijk de rechtstreekse toegang vanuit de garage tot de tuin en het zicht op de tuin van [persoon B] c.s. onmogelijk te maken en ervoor te zorgen dat er vanuit de garage geen stroom afgenomen wordt voor rekening van [persoon B] c.s.
      
    
    
      4.18.
      
        [persoon A] heeft de huurovereenkomst dan ook rechtsgeldig opgezegd. De vordering tot ontruiming van de garage zal daarom worden toegewezen, onder de voorwaarden die [persoon B] heeft gesteld, zoals in het dictum is opgenomen. De gevorderde dwangsom wordt toegewezen tot een bedrag van € 50,- per dag. 
      
    
    
      4.19.
      De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen. Immers op grond van de artikelen 556 lid 1 en 557 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is de deurwaarder, zonder rechterlijke tussenkomst, bevoegd de hulp van de sterke arm van politie in te roepen, waarbij de kosten van de ontruiming ingevolge het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders voor rekening van gedaagde komen.
      
      
        
          Boete
        
      
    
    
      4.20.
      In artikel 20.6 van de algemene voorwaarden is een boeteclausule opgenomen, waaruit volgt dat de huurder een boete van € 25,- per kalenderdag verschuldigd is voor elke verplichting uit de overeenkomst die niet wordt nagekomen. [persoon A] vordert een boete van € 25,- per dag voor elke dag dat [persoon B] c.s. de huur niet volledig heeft betaald. Elk deel van de huurprijs per maand die niet is betaald, wordt door [persoon A] gezien als een nieuwe tekortkoming, waardoor de gevorderde boete is opgelopen tot € 24.425,- in de periode vanaf mei 2021 tot en met april 2022. [persoon A] vordert ook de nog te vervallen boetes na april 2022.  
      
    
    
      4.21.
      
        [persoon B] c.s. heeft zich beroepen op de vernietigbaarheid van het beding in de algemene voorwaarden, omdat dit onredelijk bezwarend zou zijn. De kantonrechter volgt dit verweer en zal dat hieronder toelichten.
      
    
    
      4.22.
      Bij de beoordeling of sprake is van een onredelijk bezwarend beding als bedoeld in artikel 6:233 onder a BW dient acht te worden geslagen op alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen en de wederzijds kenbare belangen van partijen. 
      
    
    
      4.23.
      Het betreft hier een huurovereenkomst met betrekking tot een geliberaliseerde huurwoning, gesloten door een particuliere verhuurder, die meerdere woningen verhuurt, en een niet-professionele huurder. Als wederzijds kenbare belangen zijn aan te merken het belang van de huurder dat hij over woonruimte dient te beschikken en het belang van de verhuurder dat hij woonruimte wil verhuren en daarvoor een huurprijs wenst te ontvangen en dat hij de woonruimte in goede staat wil houden. 
      
    
    
      4.24.
      Het beding is niet opgenomen in de huurovereenkomst zelf, maar in de daarop van toepassing verklaarde algemene voorwaarden. Over de algemene voorwaarden is door partijen niet onderhandeld. Het beding heeft betrekking op iedere overtreding van de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden en er is geen oog voor verschillen in aard en ernst van de overtredingen. Het boetebeding heeft alleen betrekking op overtredingen van de huurder en niet op die van de verhuurder. Voor het boetebeding wordt nergens in de overeenkomst of de algemene voorwaarden compenserend voordeel geboden. Het beding kan, in afwijking van artikel 6:92 BW, ook worden ingeroepen wanneer de verhuurder daarnaast aanspraak maakt op nakoming en schadevergoeding. Verder is er in artikel 20.2 van de algemene voorwaarden een rentebeding opgenomen, waardoor het niet betalen van de huur zowel kan leiden tot het moeten betalen van de boete uit artikel 20.6 als de contractuele rente uit artikel 20.2. Er is in het beding of elders in de algemene voorwaarden geen limiet gesteld aan de boete. Het beding stelt de boete op € 25,- per dag voor iedere overtreding. Dat maakt dat het beding cumulatief geïnterpreteerd kan worden, waardoor de boete bij meerdere overtredingen die doorlopen, zoals een oplopende huurachterstand, per dag ook veel hoger kan zijn dan € 25,-. Uit de vordering van [persoon A] blijkt ook dat hij het beding op die wijze heeft geïnterpreteerd en dat de boete voor een huurachterstand vanaf mei 2021 binnen een jaar is opgelopen tot € 24.425,-. 
      
    
    
      4.25.
      Gelet op deze feiten en omstandigheden wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van [persoon B] c.s. aanzienlijk verstoord. De gevorderde boete staat niet meer in verhouding tot de geleden schade door [persoon A] . De kantonrechter is dan ook van oordeel dat het boetebeding in artikel 20.6 van de algemene voorwaarden die deel uitmaken van de huurovereenkomst van partijen een onredelijk bezwarend beding is als bedoeld in artikel 6:233 onder a BW. Dit brengt met zich dat als sanctie moet volgen dat het onredelijk bezwarend beding zal worden vernietigd.
      
    
    
      4.26.
      De gevorderde boete zal dan ook worden afgewezen. 
      
      
        
          Wettelijke rente
        
      
    
    
      4.27.
      Ten aanzien van de gevorderde contractuele rente beroept [persoon A] zich op artikel 20.2 van de algemene voorwaarden, waarin is bepaald dat de contractuele rente 1% per maand bedraagt. 
      
    
    
      4.28.
      Op grond van de rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie (hierna: HvJEU) dient de rechter de beschermende bepalingen van het Europees consumentenrecht ook toe te passen als daarom niet is gevraagd (‘ambtshalve toetsing’). De kantonrechter dient daarom ambtshalve te toetsen of er sprake is van een oneerlijk beding als bedoeld in Richtlijn 93/13 van de EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn). 
      
    
    
      4.29.
      De kantonrechter ziet zich allereerst gesteld voor de vraag of het onderhavige beding onder de Richtlijn valt. De Richtlijn ziet op overeenkomsten tussen een verkoper en een consument (artikel 1 lid 1). Onder consument wordt verstaan een natuurlijke persoon die bij de onder de richtlijn vallende overeenkomsten handelt voor doeleinden die buiten zijn beroeps- of bedrijfsactiviteit vallen. Onder verkoper wordt verstaan iedere natuurlijke persoon of rechtspersoon die bij onder deze richtlijn vallende overeenkomsten handelt in het kader van zijn publiekrechtelijke of privaatrechtelijke beroepsactiviteit (artikel 2 onder b en c). [persoon A] is een particuliere verhuurder die meerdere panden verhuurd en kan daarom volgens de kantonrechter worden gezien als verhuurder die handelt in het kader van zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit in de zin van de Richtlijn. [persoon B] c.s. is een particuliere huurder en kan daarom worden gezien als consument in de zin van de Richtlijn. De Richtlijn is aldus van toepassing.  
      
    
    
      4.30.
      De kantonrechter is van oordeel dat dit beding onredelijk bezwarend is en daarom moet worden vernietigd en zal dat hieronder toelichten. 
      
    
    
      4.31.
      De contractuele rente volgens het beding bedraagt 1% per maand. Jaarlijks is dat een contractuele rente van meer dan 12%. Op 1 januari 2021 is de wettelijke rente vastgesteld op 2% per jaar. De contractuele rente wijkt dus minstens 10% per jaar af van de wettelijke rente. Het beding is niet opgenomen in de huurovereenkomst zelf, maar in de daarop van toepassing verklaarde algemene voorwaarden. Over de algemene voorwaarden is door partijen niet onderhandeld. Het rentebeding heeft alleen betrekking op overtredingen van de huurder en niet op die van de verhuurder. Voor het rentebeding wordt nergens in de overeenkomst of de algemene voorwaarden compenserend voordeel geboden. 
      
    
    
      4.32.
      Gelet op deze feiten en omstandigheden wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van [persoon B] c.s. aanzienlijk verstoord. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat het rentebeding in artikel 20.2 van de algemene voorwaarden die deel uitmaken van de huurovereenkomst van partijen een onredelijk bezwarend beding als bedoeld in artikel 6:233 onder a BW is. Dit brengt met zich dat als sanctie moet volgen dat het onredelijk bezwarend beding zal worden vernietigd. 
      
    
    
      4.33.
      De primair gevorderde contractuele rente zal dan ook worden afgewezen. De subsidiair gevorderde wettelijke rente wordt ook afgewezen, omdat uit het arrest van het HvJEU van 27 januari 2021 (ECLI:EU:C:2021:68) volgt dat [persoon A] , na vernietiging van een oneerlijk rentebeding, geen aanspraak kan maken op de in een bepaling van aanvullend nationaal recht vastgestelde wettelijke schadevergoeding die zonder dat beding van toepassing zou zijn geweest.
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
    
    
      4.34.
      
        [persoon A] maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De vordering dient beoordeeld te worden aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding wordt afgewezen, omdat niet is gebleken dat een kosteloze aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW is verzonden.  
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.35.
      Beide partijen hebben in de procedure in conventie en reconventie gedeeltelijk gelijk gekregen. Omdat [persoon A] de dagvaardingsprocedure heeft moeten starten om [persoon B] c.s. de achterstallige huur te laten betalen moet [persoon B] c.s. de proceskosten vergoeden. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [persoon A] tot vandaag vast op € 123,57 aan dagvaardingskosten, € 240,- aan griffierecht en € 622,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 311,-). Dit is totaal € 985,53. 
      
    
    
      4.36.
      Ten aanzien van het salaris van de gemachtigde wordt, gelet op de beslissing onder 4.19 tot en met 4.25, de akte vermeerdering van eis ten aanzien van de boetes buiten beschouwing gelaten. Aangezien de vordering tot ontruiming van de garage ook bij dagvaarding direct had kunnen worden ingesteld, wordt ook geen punt toegewezen aan de akte vermeerdering van eis ten aanzien van de garage.
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
    
    
      4.37.
      Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 
      
      
        
          5.	De beslissing
        
        De kantonrechter:
      
      
      
        
          in conventie en reconventie
        
        vernietigt het op 11 november 2021 tussen partijen gewezen verstekvonnis met zaaknummer 9502090 CV EXPL 21-4485;
      
      
      
        
          en opnieuw rechtdoende:
        
      
      
      
        veroordeelt [persoon B] om binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis de sleutels van de garage aan [persoon A] in te leveren en de garage bezemschoon en ontruimd aan [persoon A] op te leveren, zulks op straffe van een dwangsom van € 50,- per dag(deel) dat hij daarmee in gebreke blijft, dit onder de voorwaarden dat [persoon A] voordat door een ander gebruik zal worden gemaakt van de garage voor eigen rekening en risico zorgdraagt voor:a) een eigen stroomvoorziening in de garage, zodat de nieuwe gebruiker van de garage geen stroom meer afneemt via de woning c.q. geen stroom meer afneemt voor rekening van [persoon B] c.s.;b) verwijdering van de toegangsdeur van de garage tot de achtertuin van de woning c.q. die toegang zodanig dicht te maken dat niet alleen toegang onmogelijk wordt, maar er ook niet via een ruit zicht is op die achtertuin; 
      
      
      
        veroordeelt [persoon B] c.s. hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, om aan [persoon A] te betalen € 806,- aan achterstallige huur tot en met de maand april 2022;
      
      
      
        veroordeelt [persoon B] c.s. hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, om aan [persoon A] te betalen € 768,- per maand aan huur met ingang van de maand mei 2022;
      
      
      
        vernietigt de bedingen onder artikel 20.2 en 20.6 van de algemene voorwaarden;
      
      
      
        veroordeelt [persoon B] c.s. in de proceskosten, aan de kant van [persoon A] tot vandaag vastgesteld op € 985,53;
      
      
      
        verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
      
        wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R. van den Wildenberg en uitgesproken door mr. dr. P.G.J. 
        van den Berg in het openbaar.
        48996/24134