ECLI:NL:RBROT:2022:5762, Rechtbank Rotterdam, 08-07-2022, 9698184 CV EXPL 22-5435
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-07-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht - vordering ontbinding en ontruiming wegens in gebruik geven van gehuurde, in strijd met de huurovereenkomst. Gedaagde betwist dit niet, beroept zich op het 'tenzij-verweer'. Dit slaagt niet. Vorderingen toegewezen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 9698184 CV EXPL 22-5435
    
    
    
      datum uitspraak: 8 juli 2022
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Woonplus Schiedam,
      vestigingsplaats: Schiedam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. M. Dibbets,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        GNG Bewindvoering B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [naam 1],
      vestigingsplaats: Dordrecht,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. D.A. IJpelaar.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Woonplus’ en ‘GNG’ genoemd. De onder bewind gestelde wordt hierna ‘[naam 1]’ genoemd. 
    
    
  
  
    
      1. De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 10 februari 2022, met bijlagen;
        
        
          het antwoord;
        
        
          de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de door Woonplus bij brief van 2 juni 2022 overgelegde aanvullende bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 8 juni 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en de gemachtigden besproken.
      
    
  
  
    
      2. De feiten
    
      2.1.
      
        [naam 1] (‘[naam 1]’) huurt vanaf 27 april 2008 een woning (met kelderbox) van Woonplus aan het adres [adres]. Op deze overeenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte van Woonplus d.d. 27 oktober 2005 van toepassing.
      
    
    
      2.2.
      GNG is vanaf 1 mei 2021 bewindvoerder over de (toekomstige) goederen van [naam 1].
      
    
    
      2.3.
      In de huurovereenkomst staat – voor zover hier van belang – het volgende:
      
      
        
          “
          Artikel 1
        
        
           (…)Het verhuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder (en leden van zijn gezin).
        
      
      
      
        
          er mogen geen personen binnengehaald te worden waarvan aanneemlijk is en waarvan
        
        
          verwacht kan worden dat zij overlast veroorzaken 
        
        
          er mogen geen verdovende middelen gebruikt worden of aanwezig zijn in de woning. Het
        
        
          gaat hier om harddrugs en ook softdrugs
        
        
          huurder dient medewerkers van Woonplus Schiedam zonder vooraankondiging van een
        
        
          huisbezoek binnen te laten, (…)”.
      
      
    
    
      2.4.
      In de Algemene Huurvoorwaarden staat – voor zover hier van belang – het volgende: 
      
      
        
          “
          Artikel 7
        
        
          VERPLICHTINGEN VAN DE HUURDER (…)
        
      
      
      
        3. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan bij overeenkomst gegeven bestemming gebruiken en in het gehuurde zijn hoofdverblijf houden. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen.(…)
      
      
      
        6. Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Een verzoek tot toestemming dient schriftelijk te worden gedaan, onder vermelding van de naam van de onderhuurder, de onderhuurprijs en de ingangsdatum van de onderhuurovereenkomst. Bij onderverhuur is. de huurder gehouden een huurcontract met de onderhuurder te sluiten met gelijke inhoud als het tussen huurder en verhuurder geldende huurcontract. Bij gebreke daarvan is de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk voor alle schaden die uit het niet nakomen van deze verplichting voor de verhuurder kunnen voortvloeien.
      
      
      
        
          Indien huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder.(…)
        
      
      
      
        8. Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt door hem zelf, door huisgenoten, door dieren waarvoor hij aansprakelijk is dan wel door personen die zich met zijn goedvinden in of in de directe nabijheid van het gehuurde bevinden. Huurder is zowel voor eigen gedragingen als voor gedragingen van hen die het gehuurde gebruiken als voor hen die zich vanwege huurder in of in de directe nabijheid van het gehuurde bevinden verantwoordelijk. Bij aanhoudende overlast zal verhuurder overgaan tot beëindiging van de huurovereenkomst.(…)”.
      
    
    
      2.5.
      Op 26 november 2021 heeft er een huisbezoek plaatsgevonden, nadat er stemmen uit de kelderbox van [naam 1] werden gehoord. Bij dit huisbezoek was een medewerker van Woonplus en waren handhavers aanwezig. Bij de kelderbox werd het volgende geconstateerd. Er was een andere deur in de kelderbox van [naam 1] geplaatst. Een tweetal Poolse mannen – de heren ‘[naam 2]’ en ‘[naam 3]’ – verbleef in de kelderbox.. De mannen beschikten over een sleutel van de kelderdeur. In de kelderbox werden daarnaast twee campingmatjes, lege alcoholblikjes (waarvan sommige gevuld met urine) gevonden. Ook lag er een spiegel met een zorgpasje en buisjes waarmee harddrugs worden gesnoven.
      
    
    
      2.6.
      Na deze constatering heeft Woonplus de mannen de toegang tot de kelderbox ontzegd en heeft zij met een ijzeren plaat de kelderdeur afgesloten, zodat niemand de kelderbox meer kon betreden.
      
    
    
      2.7.
      In de woning troffen de handhavers en de medewerker van Woonplus op dezelfde dag [naam 4] (‘[naam 4]’) aan, die aangaf al een maand in het gehuurde te verblijven samen met [naam 1]. [naam 4] verklaarde geen geld te betalen, maar wel boodschappen te doen.
      
    
    
      2.8.
      Op 28 december 2021 ontvangt Woonplus een klacht van [naam 5], waarin het volgende wordt gemeld:
      
      
        
          “(…) Vandaag weer een leuk gevalletje overlast.
        
        
          Op [huisnummer] "wonen" inmiddels weer meerdere personen het lijkt erop dat er wordt onderverhuurd aan junks. Mijn bovenbuurvrouw zag personen met slaapzakken naar het "liftmachinekamer" gaan die klaarblijkelijk ook wordt verhuurd" net zoals die kelderbox en sprak ze hierop aan en werd vervolgens compleet de wereld uit gescholden. Nadat ze weg waren gegaan kwamen ze weer terug en stonden ze heisa te maken bij [huisnummer] die ze
        
        
          waarschijnlijk binnenlaat. Als reactie hierop was er een schermutseling op de galerij en de noodtrap waarna er 4 man sterk politie mijn andere buurman kwamen waarschuwen niet uit zijn slof te schieten. Dit is deze week (tweede kerstdag) met een andere buurman ook al eens gebeurd (politie ook aanwezig)Het lijkt inmiddels wel een soort van wild west en de oudjes in het flat zijn doodsbang. 
        
        
          De achterdeur wordt continue van zijn dranger ontdaan en staat continue open en er lopen ook continue onbekenden door het trappenhuis in en uit [huisnummer].
        
        
          Dit haalt ons woongenot weg en ik maak me nu zelfs zorgen over de marktwaarde, wat gaat woonplus hiermee doen.”
      
      
    
    
      2.9.
      Ook in de periode hierna ontvangt Woonplus meerdere overlastmeldingen en ontvangt zij op 3 januari 2022 van de politie Rotterdam een overzicht van meldingen. In dit overzicht staat – voor zover hier van belang – het volgende:
      
      
        
          “(…) Toevallig ontving ik vandaag een bericht over een MMA melding aan de [adres]. Deze melding is van 30 december jl. en geeft aan dat het een komen en gaan is van mensen op dit adres, mogelijk sprake van drugshandel.
        
      
      
      
        
          Terugkijkend naar de afgelopen 3 maanden zijn er een 5-tal meldingen bekend:
        
        
          11.10.21: Melder geeft aan dat het aan de [adres] een hotel voor Polen is, er constant gestolen fietsen staan en gestolen goederen worden aangeboden.
        
        
          19:10.21: melder geeft aan dat er gasflessen in de kelderbox van [huisnummer] zijn gesleept. Bij nader onderzoek blijkt dit alleen gehoor te zijn. Er zijn geen gasflessen aangetroffen.
        
        
          5.11.21: Melder geeft aan dat de buurman van [huisnummer] het lood van het dak heeft weggenomen. Dit is door de melder niet gezien.
        
        
          15.11.21: Servicebericht waarbij de melder aangeeft dat er sprake is van overlast door verslaafden. In de kelderbox zouden 4 Polen verblijven.
        
        
          27.12.21: Melder [naam 1] geeft aan dat er Polen niet zijn woning willen verlaten. Bij komst van de politie zijn deze vertrokken. Later op de dag belt [naam 1] dat zijn buurman bij hem drugs aan het gebruiken is en deze niet de woning wil verlaten. (…)”.
      
      
    
    
      2.10.
      Naar aanleiding van het bovenstaande heeft Woonplus GNG en [naam 1] op 4 januari 2022 in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. GNG heeft op dit verzoek niet gereageerd.
      
    
  
  
    
      3. Het geschil
    
      3.1.
      Woonplus eist, samengevat:
      
        
          de huurovereenkomst te ontbinden en GNG te veroordelen om het gehuurde, inclusief de kelderbox, te ontruimen, met machtiging van Woonplus om de ontruiming zonodig zelf uit te laten voeren;
        
        
          GNG te veroordelen aan haar te betalen de (eventuele) kosten van de ontruiming, als daaraan niet wordt meegewerkt;
        
        
          GNG te veroordelen aan haar te betalen een gebruiksvergoeding vanaf het moment van ontbinding van de huurovereenkomst tot en met de maand van ontruiming;
        
        
          GNG te veroordelen in de proceskosten;
        
        
          het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
        
      
      
    
    
      3.2.
      Woonplus baseert de eis op het volgende. [naam 1] is zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nagekomen. Zo heeft [naam 1] in strijd met artikel 1 van de huurovereenkomst gehandeld, doordat hij het gehuurde niet voortdurend zelf heeft bewoond, maar in plaats daarvan (tegen betaling) in gebruik heeft gegeven aan diverse personen. Daarnaast heeft [naam 1] in strijd met artikel 7:213 BW en artikel 7.8 van de Algemene Huurvoorwaarden gehandeld, doordat hij, althans gebruikers van het gehuurde, overlast veroorzaken aan omwonenden. [naam 1] gedraagt zich dan ook niet als een goed huurder. Deze tekortkomingen rechtvaardigen ontbinding en ontruiming, aldus Woonplus.
      
    
    
      3.3.
      GNG is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. GNG betwist dat [naam 1] de woning heeft onderverhuurd, dan wel dat overlast is veroorzaakt. GNG betwist dat er sprake is van tekortkomingen die een ontbinding rechtvaardigen. GNG erkent dat [naam 1] de kelder in gebruik heeft gegeven aan Poolse mannen, maar benadrukt dat hij na het optreden van Woonplus niemand meer gebruik heeft laten maken van de kelder.
      
    
  
  
    
      4. De beoordeling
    
    
      4.1.
      Tussen partijen staat enerzijds vast dat [naam 1] op enig moment (delen van) het gehuurde in gebruik heeft gegeven aan derden. Anderzijds is in geschil of: i) [naam 1] overlast heeft veroorzaakt aan omwonenden; ii) [naam 1] zijn woning ook heeft onderverhuurd; iii) [naam 1] zijn hoofdverblijf (niet) in de woning heeft (gehad); en iv) of deze (eventuele) tekortkomingen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen.
      
      
        
          In gebruik geven van het gehuurde
        
      
      
    
    
      4.2.
      GNG betwist niet dat [naam 1] het gehuurde zonder toestemming van Woonplus in gebruik heeft gegeven aan derden, door [naam 2] en [naam 3] in de kelderbox te laten verblijven. GNG betwist evenmin dat [naam 4] bij [naam 1] in huis verbleef, dan wel nog altijd verblijft. Los van de vraag of [naam 1] een vergoeding heeft ontvangen voor het in gebruik geven van het gehuurde – hetgeen zou neerkomen op onderhuur – handelt [naam 1] hoe dan ook in strijd met artikel 1 van de huurovereenkomst en artikel 7.6 van de Algemene Huurvoorwaarden. De kantonrechter concludeert dan ook dat [naam 1] hierdoor is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
      
      
        
          ontbinding huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.3.
      Als de huurder een verplichting uit de huurovereenkomst niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter wijst deze vordering alleen toe als de tekortkoming ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. De rechter moet hierbij alle omstandigheden afwegen.
      
    
    
      4.4.
      In het kader van de gevorderde ontbinding en ontruiming weegt de kantonrechter in deze zaak de volgende omstandigheden af. In overweging 4.2 is vast komen te staan dat [naam 1] in strijd heeft gehandeld met de huurovereenkomst, door zonder toestemming de kelderbox en een deel van het gehuurde aan derden in gebruik te geven. Met name de ingebruikgave van de kelderbox weegt in dit kader zwaar. In de huurovereenkomst is namelijk expliciet opgenomen dat het verhuurde (waarvan de kelderbox deel uitmaakt) uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder (en diens gezin) én dat er geen personen binnengehaald mogen worden waarvan aannemelijk is dat zij overlast veroorzaken. Met het binnenhalen van – en het verschaffen van woonruimte aan – meerdere dakloze mannen, heeft [naam 1] deze verplichting ernstig geschonden. Daar komt bij dat [naam 1] de kelderbox als feitelijke woonruimte ter beschikking heeft gesteld, terwijl aan deze ruimte een andere bestemming (namelijk opslag ten behoeven van de huurder) toekomt. Tot slot lijkt [naam 1] - met het binnenhalen van deze personen – overlast te hebben veroorzaakt, gezien de meldingen, en wijzen de meldingen er verder op dat het een gaan en komen is van vreemde personen naar en van de woning van [naam 1], waarbij de toegangsdeur van het portiek kennelijk is geforceerd. Deze omstandigheden leiden tot angst en onveiligheidsgevoelens bij andere bewoners. Ook dit maakt dat [naam 1] zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Het feit dat [naam 1] het gehuurde in strijd met de huurovereenkomst in gebruik heeft gegeven is echter al voldoende ernstig om ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen. Het is natuurlijk erg dat [naam 1] door een ontruiming op straat komt te staan, maar dat betekent niet dat Woonplus de genoemde tekortkomingen van [naam 1] moet accepteren. De door GNG aangedragen persoonlijke omstandigheden van [naam 1] leiden er dan ook niet toe dat Woonplus geen gebruik mag maken van haar bevoegdheid de ontbinding te vorderen.
      
    
    
      4.5.
      De vordering tot ontbinding en ontruiming zal daarom worden toegewezen. De termijn voor ontruiming wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. 
      
    
    
      4.6.
      GNG moet de huur blijven betalen tot en met de maand waarin [naam 1] de woning met al zijn spullen heeft verlaten. Dit deel van de vordering wordt ook toegewezen.
      
    
    
      4.7.
      De op voorhand gevorderde ontruimingskosten zullen worden afgewezen, nu zij niet onder de kosten ex artikel 273 lid 3 Rv vallen en zij zich, zonder nadere toelichting, die niet door Woonplus gegeven is, niet lenen voor een (voorwaardelijke) begroting. Immers wordt het bedrag van de kosten waarin de verliezende partij wordt veroordeeld enkel bij het vonnis vastgesteld, voor zover die kosten vóór de uitspraak zijn gemaakt (met uitzondering van de nakosten in het kader van de proceskosten). Nu daarvan bij ontruimingskosten geen sprake is, dit zijn namelijk kosten die ná het ontruimingsvonnis (mogelijk) worden gemaakt, kan de vordering op dit onderdeel niet worden toegewezen.
      
    
    
      4.8.
      Gelet op het toewijzen van de gevorderde ontbinding en ontruiming op grond van onrechtmatige ingebruikgave, behoeft het overige gestelde geen behandeling.
      
      
        
          proceskosten
        
      
      
    
    
      4.9.
      GNG krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Woonplus tot vandaag vast op € 132,51 aan dagvaardingskosten, € 128,- aan griffierecht en € 374,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 187,- tarief). Dit is in totaal € 634,51.
      
      
        
          uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.10.
      Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 
      
    
  
  
    
      5. De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      5.1.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen Woonplus en [naam 1], en veroordeelt GNG om binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [naam 1] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Woonplus te stellen;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt GNG aan Woonplus te betalen een gebruiksvergoeding, gelijk aan de maandelijkse huurprijs, te betalen vanaf de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst (zijnde 8 juli 2022) tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt GNG in de proceskosten, aan de kant van Woonplus tot vandaag vastgesteld op € 634,51;
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. drs. E. van Schouten en in het openbaar uitgesproken.
        44236
      
    
  
  
     Artikel 6:265 BW.
  
  
     Zie Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.
  
  
     Na ontbinding van de huurovereenkomst is op grond van artikel 7:225 BW een vergoeding gelijk aan de huurprijs verschuldigd.