ECLI:NL:GHDHA:2022:1291, Gerechtshof Den Haag, 28-06-2022, 200.297.186
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-06-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kamerhuur. Renovatie. Toelaten tot gehuurde kamer en voorschot op schadevergoeding?

GERECHTSHOF DEN HAAG
    Afdeling Civiel recht
    
    
      Zaaknummer hof		: 200.297.186/01
      Zaaknummer rechtbank		: 9184051 / RL EXPL 21-7202
    
    
    
      
        Arrest in kort geding van 28 juni 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [appellant 1] ,
    
      2. [appellant 2],
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      appellanten,
      advocaat: mr. A.A.S. Wiesmeier-van der Brugge te Den Haag.
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. D.A. IJpelaar te Den Haag,
    
    
    
      Appellanten zullen hierna [appellant 1] en [appellant 2] worden genoemd en gezamenlijk [appellant 1] c.s. (hierna aangeduid in mannelijk enkelvoud). Geïntimeerde zal hierna [geïntimeerde] worden genoemd.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1
      
        [appellant 1] c.s. verhuurt een kamer aan [geïntimeerde] . Hij is begonnen met renovatie van het pand waarin [geïntimeerde] zijn kamer huurt. [geïntimeerde] heeft zijn kamer in verband met de renovatiewerkzaamheden noodgedwongen verlaten. Partijen strijden in dit kort geding over de vraag of [geïntimeerde] door [appellant 1] c.s. weer moet worden toegelaten tot zijn kamer en of [appellant 1] c.s. aan [geïntimeerde] een voorschot op schadevergoeding moet betalen. 
      
    
    
      1.2
      Gelet op hetgeen in hoger beroep naar voren is gebracht, oordeelt het hof – anders dan de kantonrechter – dat [appellant 1] c.s. [geïntimeerde] niet hoeft toe te laten tot de door hem gehuurde kamer en dat hij geen voorschot op schadevergoeding hoeft te betalen.
      
    
  
  
    
      2Procesverloop
    
    
      2.1
      Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
      
        
          het dossier van de kort geding procedure bij de kantonrechter in de rechtbank Den Haag;
        
        
          het tussen partijen gewezen vonnis in kort geding van 22 juni 2021 (hierna: het vonnis);
        
        
          de dagvaarding in hoger beroep van 15 juli 2021 van [appellant 1] c.s. met daarin de grieven tegen het vonnis, met bijlagen;
        
        
          het arrest van dit hof van 31 augustus 2021, waarin een mondelinge behandeling is gelast; 
        
        
          de memorie van antwoord van [geïntimeerde] , met bijlagen;
        
        
          producties 9 tot en met 16 van de zijde van [appellant 1] c.s., ingezonden bij H12-formulier van 13 oktober 2021 en toegelicht bij brief van 14 oktober 2021;
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 27 oktober 2021;
        
        
          de akte houdende aanvulling gronden/wijziging eis van [appellant 1] c.s. van 14 december 2021;
        
        
          de antwoordakte van [geïntimeerde] van 25 januari 2022. 
        
      
      Op de rol van 8 februari 2022 heeft [appellant 1] c.s. nog een productie 21 ingebracht. Het hof accepteert deze productie niet (en zal daar dus geen acht op slaan), aangezien deze is overgelegd nadat het partijdebat was gesloten en zonder dat toestemming was verleend voor het overleggen van dit stuk. 
      
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
    
      3.1
      Tussen partijen staat onder meer het volgende vast.
      
    
    
      3.2
      Met ingang van 15 augustus 2016 heeft [geïntimeerde] voor onbepaalde tijd van [betrokkene] een kamer (hierna: de kamer) gehuurd op de tweede verdieping van een pand aan de [adres] (hierna: het pand). De overeengekomen huurprijs was € 475,00 per maand.
      
    
    
      3.3
      Bij e-mail van 8 december 2020 heeft [appellant 1] c.s. aan [geïntimeerde] medegedeeld dat hij het pand had gekocht. De verplichtingen uit de huurovereenkomst met [geïntimeerde] zijn door de overdracht van het pand overgegaan op [appellant 1] c.s.
      
    
    
      3.4
      
        [appellant 1] c.s. heeft in zijn e-mail van 8 december 2020 verder geschreven verplicht te zijn het pand geheel te renoveren, gelet op “de zeer verouderde staat, het niet voldoen aan de huidige normen, alsmede het ontbreken van brandwerende maatregelen”. Hij heeft [geïntimeerde] uitgenodigd om in overleg te treden over “een oplossing”.
      
    
    
      3.5
      Partijen hebben elkaar in januari 2021 gesproken. Bij e-mail van 25 januari 2021 heeft [appellant 2] hierop het volgende aan [geïntimeerde] geschreven: 
      
      
        “(…)
        Zoals besproken ontvang je bij deze een opzet om tot een verhuisregeling te komen ;
        • Vertrek [adres] ; 1 tot 1.5 maand na overeenstemming
        • Onkostenvergoeding ; € 3000,-
        • Begeleiding nieuwe woonruimte via [medewerker 1], te bereiken op telefoonnummer (…)
        • Begeleiding nieuwe woonruimte via [medewerker 2], te bereiken op telefoonnummer (…)
        (…)”
      
      
    
    
      3.6
      In de periode tussen eind februari en begin maart 2021 hebben medewerkers van de verhuurbedrijven 070wonen en Vesting Vastgoed telefonisch en via e-mail contact gezocht met [geïntimeerde] . Het is hen niet gelukt met [geïntimeerde] in contact te komen. 
      
    
    
      3.7
      Bij WhatsApp berichten van eind februari en begin maart 2021 heeft [appellant 1] [geïntimeerde] voorstellen gestuurd voor vervangende woonruimte voor een huurprijs van € 450,00 á € 500,00 euro met een huurcontract van 1 jaar, te verlengen voor onbepaalde tijd.
      
    
    
      3.8
      Bij WhatsApp bericht van 6 maart 2021 heeft [appellant 1] aangekondigd dat de renovatie de volgende week zou beginnen.
      
    
    
      3.9
      
        [geïntimeerde] heeft hierop bij WhatsApp bericht van 6 maart 2021 geantwoord dat de voorgestelde vervangende woonruimten niet in lijn waren met wat partijen hadden besproken qua locatie, huurprijs en contracttermijn. Hij heeft verzocht het overleg via e-mail voort te zetten.
      
    
    
      3.10
      Partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen over de beëindiging van de huurovereenkomst, een schadevergoeding en/of een al dan niet tijdelijke andere kamer voor [geïntimeerde] . 
      
    
    
      3.11
      
        [appellant 1] c.s. heeft in maart 2021 een begin gemaakt met de verbouwingswerkzaamheden. Op of omstreeks 23 maart 2021 heeft de aannemer van [appellant 1] c.s. de door [geïntimeerde] te gebruiken wc-pot en al het leidingwerk verwijderd, waardoor [geïntimeerde] de kamer niet meer kon bewonen. [geïntimeerde] is op 23 maart 2021 vertrokken uit de kamer.
      
    
    
      3.12
      
        [appellant 1] c.s. heeft de meubels van [geïntimeerde] per 23 maart 2021 in een opslagcontainer geplaatst en [geïntimeerde] hiervan in kennis gesteld.
      
    
    
      3.13
      De advocaat van [geïntimeerde] heeft [appellant 1] c.s. bij e-mail van 23 maart 2021 gesommeerd de nutsvoorzieningen vóór 18:00 uur die dag weer aan te sluiten, bij gebreke waarvan [geïntimeerde] de huurbetalingen zou opschorten en alle schade die hij zou lijden op [appellant 1] c.s. zou verhalen, waaronder de kosten voor verblijf in een hotel.
      
    
    
      3.14
      
        [appellant 1] c.s. heeft niet aan deze sommatie voldaan. In reactie hierop heeft de advocaat van [geïntimeerde] een kort geding procedure aangekondigd. Daarop heeft [appellant 2] bij e-mail van 25 maart 2021 onder meer het volgende geschreven: 
      
      
        “(…) 
        Uw client is meerdere malen vanuit meerdere kanalen vervangende woonruimte aangeboden; plus begeleiding om een woonruimte te vinden ; ook met een optie tot een eventuele terugkeer in [adres] ; echter reageert uw client nergens op.
      
      
      
        Dat uw client nu zgn. in een hotel zijn intrek neemt is derhalve aan hem zelf te wijten, deze aansprakelijkheid wijzen wij dan ook gemotiveerd van de hand. 
      
      
      
        Indien uw client ipv dit zgn. hotel alsnog een kamer wenst te gebruiken, zoals hij dit in zijn voormalige situatie ook had, dan staat een heel team klaar om hem te begeleiden, mits hij zijn medewerkring verleend. 
      
      
      
        Zelf uit eigen portfolio is hem woonruimte aangeboden. 
      
      
      
        Op basis van een verplicht uit te voeren renovatie plus asbestsanering is het noodzakelijk dat uw client de woonruimte verlaat (…)
        (…) wij zijn bereid om alle medewerking aan uw client te verlenen nog steeds om hem te huisvesten, dus schade matigend zonder hoge kosten, maar zonder zijn medewerking kunnen wij helaas ook niets?
        Wij staan inmiddels onder druk vanuit de gemeente [plaats] met betrekking tot de verplichte renovatie alsmede de verplichte asbestsanering ; alsmede hebben wij een spoedeisend belang omdat er 150 m2 vastgoed al 3 maanden stil staat omdat uw client niet in beweging is te krijgen ; er zijn voor ons geen andere opties meer dan de verbouwing nu afmaken.
      
      
      
        Met betrekking tot de asbestsanering adviseren wij uw client overigens het pand ook niet te bezoeken, dit om gezondheidsredenen. 
        (…)”
      
      
    
    
      3.15
      Bij e-mail van 30 maart 2021 heeft [appellant 2] aan de advocaat van [geïntimeerde] onder meer medegedeeld dat het pand helemaal was gestript, dat de kamer die [geïntimeerde] huurde niet meer bestond en dat terugkeer onmogelijk was.
      
    
    
      3.16
      
        [appellant 1] c.s. heeft het pand bij huurovereenkomst van 30 april 2021 vanaf 1 mei 2021 in zijn geheel verhuurd aan de onderneming HR Vastgoed Beheer.
      
    
    
      3.17
      Bij e-mail van 1 juli 2021 heeft [appellant 1] c.s. verklaard de huurovereenkomst te ontbinden op grond van artikel 7:210 juncto 6:267 Burgerlijk Wetboek (BW). Hij heeft daartoe gesteld dat de kamer niet meer bestaat en dat het pand aan een derde is verhuurd, zodat sprake is van een gebrek in het gehuurde dat onmogelijk kan worden verholpen. [appellant 1] c.s. heeft de bereidheid uitgesproken [geïntimeerde] schadeloos te stellen en heeft hiertoe een voorstel gedaan. [geïntimeerde] is niet akkoord gegaan met dat voorstel. 
      
    
  
  
    
      4Vorderingen en beslissing van de kantonrechter
    
    
    
      4.1
      
        [geïntimeerde] heeft [appellant 1] c.s. gedagvaard en, samengevat, gevorderd om [appellant 1] c.s. - op straffe van een dwangsom - bij wijze van voorlopige voorziening te veroordelen om [geïntimeerde] weer het woongenot van de kamer te verschaffen en om aan [geïntimeerde] een bedrag van € 20.000,00 te betalen als voorschot op de geleden en nog te lijden schade, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van dit geding.
      
    
    
      4.2
      
        [geïntimeerde] heeft aan deze vorderingen, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd: 
      - er heeft geen rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst plaatsgevonden, zodat de huurovereenkomst nog van kracht is, 
      - er was geen sprake van een dringend noodzakelijke verbouwing of renovatie, 
      - de aangeboden verhuiskostenvergoeding van € 5.000,00 en het aanbod vervangende woonruimte te zoeken zijn gelet op de door [geïntimeerde] als gevolg van de verbouwing geleden schade niet redelijk in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW,
      - [appellant 1] c.s. is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, door [geïntimeerde] sinds 23 maart 2021 niet meer het woongenot van de kamer te verschaffen, 
      - [appellant 1] c.s. is jegens [geïntimeerde] gehouden alle schade die hiervan het gevolg is aan [geïntimeerde] te vergoeden en hem (voor de toekomst) alsnog het ongestoorde huurgenot van de kamer te verschaffen,
      - [geïntimeerde] heeft een spoedeisend belang bij zijn vorderingen, omdat hij niet in het gehuurde kan verblijven en als gevolg daarvan in een hotel verblijft. De schade blijft derhalve oplopen.
      
    
    
      4.3
      
        [appellant 1] c.s. heeft in conventie verweer gevoerd. In reconventie heeft [appellant 1] c.s. gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van een voorschot op zijn schade van € 7.000,00. Hij heeft hieraan, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd: 
      
        
          
            [appellant 1] c.s. heeft het pand gekocht op basis van de vooraf met [geïntimeerde] gemaakte afspraak dat [geïntimeerde] zijn medewerking zou verlenen aan de ophanden zijnde verbouwing, 
        
        
          
            [geïntimeerde] heeft vervolgens niet meegewerkt aan een (tijdelijke) verhuizing, waardoor [appellant 1] c.s. twee maanden vertraging heeft opgelopen, hetgeen neerkomt op een schade van € 7.000,00. 
        
      
      
    
    
      4.4
      
        [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd tegen de vordering in reconventie.
      
    
    
      4.5
      De kantonrechter, oordelend in kort geding, heeft [appellant 1] c.s. - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeeld om: 
      1. binnen 48 uur na betekening van het vonnis [geïntimeerde] het woongenot te verschaffen van de kamer, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte daarvan dat [appellant 1] c.s. niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 10,000,00, en
      2. aan [geïntimeerde] een bedrag te betalen van € 5.000,00, als voorschot op de geleden en nog te lijden schade, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 
      3. de proceskosten in conventie en reconventie aan [geïntimeerde] te vergoeden.
      De kantonrechter heeft de vordering in reconventie afgewezen. 
      
    
    
      4.6
      Stellende dat het gehuurde (in omvang, ligging en functie) niet meer bestaat, dat het gehuurde ook niet meer ter vrije beschikking van hem staat omdat de woning is verhuurd aan een derde die inmiddels onzelfstandige woonruimte in de woning (onder)verhuurt en dat het gehuurde nog niet te bewonen is, zodat hij niet kan voldoen aan het vonnis van de kantonrechter, is [appellant 1] c.s. vervolgens op 15 juli 2021 een executie kort geding gestart. Bij vonnis van 19 augustus 2021 is de vordering van [appellant 1] c.s. tot schorsing van de executie van voormeld vonnis van 22 juni 2021 afgewezen. De kantonrechter heeft daarin tevens vastgesteld dat de bij dat vonnis opgelegde dwangsommen reeds waren verbeurd tot het daarin genoemde maximum van € 10.000,00.  
      
    
  
  
    
      5Vorderingen in hoger beroep en bezwaren tegen het vonnis
    
    
      5.1
      In hoger beroep heeft [appellant 1] c.s. na wijziging van eis, samengevat, gevorderd dat het hof het vonnis vernietigt, de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog afwijst en [geïntimeerde] veroordeelt om: 
      
        
          het door [appellant 2] aan [geïntimeerde] betaalde bedrag van € 16.205,49 binnen één week na de datum van dit arrest aan [appellant 2] terug te betalen, en
        
        
          de buitengerechtelijke kosten en de kosten van de procedures in beide instanties, vermeerderd met de wettelijke rente daarover aan [appellant 1] c.s. te vergoeden. 
        
      
      
    
    
      5.2
      
        [appellant 1] c.s. heeft daartoe vijf grieven aangevoerd. Samengevat luiden deze als volgt: 
      
        
          in grief I en II voert [appellant 1] c.s. aan dat de kantonrechter ten onrechte als uitgangspunt heeft genomen dat [appellant 1] c.s. de intentie had de huurovereenkomst te beëindigen wegens dringende renovatie en dat [appellant 1] c.s. [geïntimeerde] € 3.000,00 aan verhuisvergoeding heeft geboden;
        
        
          in grief III voert [appellant 1] c.s. aan dat de huurovereenkomst per 1 juli 2021 is ontbonden op grond van artikel 7:210 BW;
        
        
          grief IV (door [appellant 1] c.s. per abuis genummerd als grief VI) richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant 1] c. s. [geïntimeerde] op korte termijn het woongenot van de kamer dient te verschaffen, op straffe van een dwangsom, en dat daar niet aan af kan doen dat het gehuurde thans door een derde wordt bewoond of thans niet meer (in oorspronkelijke staat) bestaat;
        
        
          grief V richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] recht heeft op een voorschot op schadevergoeding en dat een bedrag van € 5.000,00 redelijk is.
        
      
      
    
  
  
    
      6Beoordeling door het hof
    
    
      6.1
      
        [appellant 1] c.s. heeft geen grieven aangevoerd tegen de afwijzing van de in r.o. 4.3 weergegeven vordering in reconventie en ook niet gevorderd dat deze vordering alsnog wordt toegewezen. Deze vordering blijft in hoger beroep derhalve buiten beschouwing. 
      
    
    
      6.2
      Het hof zal de grieven bespreken aan de hand van de vorderingen van [geïntimeerde] , zoals die in het vonnis zijn toegewezen.
      
    
    
      6.3
      Het hof stelt bij de beoordeling daarvan voorop dat voor de toewijsbaarheid van in kort geding gevorderde voorzieningen moet worden beoordeeld of voldoende aannemelijk is geworden dat tussen partijen een rechtsverhouding bestaat op grond waarvan de verwerende partij tot de verlangde prestatie(s) is gehouden. Bij de beantwoording van de vraag of een in kort geding verlangde voorziening voor toewijzing in aanmerking komt, dient mede te worden beoordeeld of de eisende partij ten tijde van de uitspraak bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Ook indien ten tijde van de uitspraak in hoger beroep spoedeisend belang bij de gevorderde voorzieningen is komen te vervallen, dient de appelrechter te onderzoeken of de vordering die in eerste aanleg voorlag terecht is toe- of afgewezen, met inachtneming van het in hoger beroep gevoerde debat en naar de toestand zoals die zich voordoet ten tijde van zijn beslissing in hoger beroep, afgezien van het inmiddels vervallen spoedeisend belang (HR 15 april 2016, ECLI:NL:HR: 2016:666).
      
      
        
          Terugkeer in de kamer
        
      
      
    
    
      6.4
      Het hof beantwoordt allereerst de vraag of de vordering van [geïntimeerde] om hem het woongenot van de kamer weer te verschaffen, toewijsbaar is. 
      
    
    
      6.5
      Uit de aard van de vordering (tot nakoming van de verplichting van de verhuurder om het genot van de gehuurde kamer te verschaffen) vloeit voort dat [geïntimeerde] spoedeisend belang heeft bij deze vordering.
      
    
    
      6.6
      Door overlegging van correspondentie met de Gemeente [plaats] en een verklaring van zijn architect, heeft [appellant 1] c.s. in hoger beroep voldoende aannemelijk gemaakt dat de door hem uitgevoerde renovatie noodzakelijk was. Dat betekent echter niet dat [appellant 1] c.s. [geïntimeerde] zonder meer kon dwingen zijn kamer (al dan niet tijdelijk) te verlaten. Vooropgesteld dient te worden dat beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik voor renovatie in het onderhavige geval niet mogelijk was, nu nog geen drie jaren waren verstreken sinds de overdracht van het pand aan [appellant 1] c.s. (artikel 7:274 lid 5 sub b BW). Gelet op de door partijen overgelegde correspondentie is, anders dan [appellant 1] c.s. stelt, ook niet aannemelijk dat partijen overeenstemming hadden over (de voorwaarden rond) een (al dan niet tijdelijke) verhuizing van [geïntimeerde] . Nu [appellant 1] c.s. en zijn aannemer van mening waren dat renovatie niet mogelijk was terwijl [geïntimeerde] de kamer bleef bewonen, had het in deze omstandigheden op de weg van [appellant 1] c.s. gelegen om tijdelijke verhuizing van [geïntimeerde] te bewerkstelligen via de kantonrechter.
      
    
    
      6.7
      In plaats daarvan is [appellant 1] c.s. begonnen met de renovatie van het pand “om [geïntimeerde] heen”, waarbij op enig moment de aannemer van [appellant 1] c.s. de door [geïntimeerde] te gebruiken wc-pot en al het leidingwerk heeft verwijderd. Dat betekende dat [geïntimeerde] feitelijk niet langer in zijn kamer kon wonen. Hierop heeft [geïntimeerde] de kamer verlaten. Daarmee heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst echter niet doen eindigen. Dat blijkt ook uit het feit dat de advocaat van [geïntimeerde] [appellant 1] c.s. sommeerde de nutsvoorzieningen weer aan te sluiten. De huurovereenkomst duurde dus voort, zij het dat [appellant 1] c.s. zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst niet langer nakwam. 
      
    
    
      6.8
      Ondanks dat de huurovereenkomst met [geïntimeerde] voortduurde heeft [appellant 1] c.s. naar eigen zeggen de indeling van het pand zodanig gewijzigd dat de kamer niet langer bestond en heeft hij het gehele pand met ingang van 1 mei 2021 verhuurd aan HR Vastgoed Beheer. 
      
    
    
      6.9
      De stelling van [appellant 1] c.s. dat de wijziging in de indeling van het pand heeft geleid tot een onmogelijkheid om de huurovereenkomst na te komen, volgt het hof niet. Allereerst heeft [appellant 1] c.s., tegenover de betwisting daarvan door [geïntimeerde] , niet (voldoende) aannemelijk gemaakt dat de kamer niet meer bestaat. Hij heeft immers wel tekeningen overgelegd van de oude situatie, maar niet van de nieuwe situatie en heeft ook anderszins geen onderbouwing gegeven van zijn stelling dat de kamer er niet meer is. Mede in aanmerking genomen dat [appellant 1] c.s. zelf stelt dat er zowel in de oude als in de nieuwe situatie zes kamers in het pand zijn, verwerpt het hof deze stelling daarom als onvoldoende gemotiveerd. Daarnaast is de wijziging van de indeling van het pand - voor zover al aan de orde - door [appellant 1] c.s. zelf veroorzaakt en is gesteld noch gebleken dat [appellant 1] c.s. de kamer niet op de oude plek en in de oude omvang in het pand terug had kunnen brengen. Ook om die reden kan [appellant 1] c.s. niet worden gevolgd in zijn stelling dat nakoming van de huurovereenkomst na renovatie niet mogelijk was. 
      
    
    
      6.10
      Uit het voorgaande volgt dat [appellant 1] c.s. de huurovereenkomst na de renovatie in beginsel gewoon kon nakomen en dat [geïntimeerde] toen dus ook nakoming van de huurovereenkomst kon vorderen. 
      
    
    
      6.11
      Door het pand per 1 mei 2021 in zijn geheel te verhuren aan HR Vastgoed Beheer (die de kamers vervolgens onderverhuurde) heeft [appellant 1] c.s. de situatie gecreëerd dat vanaf dat moment dubbele aanspraken op het huurgenot van de kamer bestonden. Het bestaan van de eerste huurovereenkomst met [geïntimeerde] tast de geldigheid van de tweede overeenkomst met HR Vastgoed Beheer (en de daarop volgende huurovereenkomsten met de onderhuurders) immers niet aan. 
      
    
    
      6.12
      De enkele verhuur (nog zonder terbeschikkingstelling) van het pand aan HR Vastgoed Beheer stond nog niet in de weg aan het verschaffen van het woongenot van de kamer aan [geïntimeerde] . De situatie is echter anders geworden vanaf het moment waarop het pand daadwerkelijk aan HR Vastgoed Beheer ter beschikking is gesteld. In punt 14 van de akte van [appellant 1] c.s. van 14 december 2021 heeft [appellant 1] c.s. onbetwist gesteld dat HR Vastgoed Beheer en haar onderhuurders inmiddels het ongestoorde huurgenot van het pand en de daarin gelegen kamers hebben. Daarom is het voor [appellant 1] c.s. thans feitelijk onmogelijk om de huurovereenkomst met [geïntimeerde] na te komen door hem het woongenot van de door hem gehuurde kamer te verschaffen. De vordering om [geïntimeerde] het woongenot van de kamer weer te verschaffen dient dan ook te worden afgewezen. 
      
    
    
      6.13
      Dat [geïntimeerde] in het verleden het woongenot van de woning heeft gehad en dat hij dat door toedoen van [appellant 1] c.s. is verloren maakt het voorgaande, gelet op de huidige feitelijke situatie, niet anders. Deze situatie laat zich vergelijken met zaken waarin een huurder is ontruimd op grond van een ontruimingsvonnis, waarna het ontruimingsvonnis wordt vernietigd terwijl er al een huurder te goeder trouw in de woning is getrokken. De eerste huurder kan in een dergelijke situatie geen verschaffing van het huurgenot afdwingen. Een dergelijke onrechtmatige ontruiming geeft hem echter wel een aanspraak op schadevergoeding.
      
      
        
          Voorschot op schadevergoeding
        
      
      
    
    
      6.14
      
        [appellant 1] c.s. is jegens [geïntimeerde] toerekenbaar tekortgeschoten door hem vanaf 23 maart 2021 niet het overeengekomen huurgenot te verschaffen. Dat verplicht hem tot schadevergoeding. Dat geldt ook indien [appellant 1] c.s. de huurovereenkomst op grond van artikel 7:210 BW rechtsgeldig zou hebben ontbonden. Ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:210 BW ontslaat [appellant 1] c.s. immers niet van de verplichting tot vergoeding van de door deze ontbinding veroorzaakte schade (zie artikel 6:74 BW, 7:208 BW en 7:210 lid 2 BW). 
      
    
    
      6.15
      Ten overvloede merkt het hof op dat in dit kort geding niet aannemelijk is geworden dat [appellant 1] c.s. de huurovereenkomst op 1 juli 2021 rechtsgeldig heeft ontbonden op grond van artikel 7:210 BW. In het voorgaande is reeds overwogen dat [appellant 1] c.s. onvoldoende heeft onderbouwd dat de kamer niet meer bestaat. Uit de door [appellant 1] c.s. overgelegde brief van [appellant 2] van 2 oktober 2021 blijkt voorts dat oplevering van het pand (en daarmee van de kamer) aan HR Beheer pas in augustus 2021 heeft plaatsgevonden. Op 1 juli 2021 (datum ontbindingsverklaring) was het voor [appellant 1] c.s. dus nog mogelijk om de huurovereenkomst met [geïntimeerde] na te komen. Ook indien de kamer op 1 juli 2021 nog niet bewoonbaar was in verband met de verbouwingswerkzaamheden betekent dat nog niet dat toen sprake was van een gebrek dat [appellant 1] c.s. niet hoefde te verhelpen.
      
    
    
      6.16
      Voor toewijzing van een voorschot op schadevergoeding moet [geïntimeerde] in dit kort geding voldoende aannemelijk maken dat schade is geleden en dat deze een omvang heeft die het gevorderde voorschot rechtvaardigt. Daarnaast is toewijzing van een voorschot op de schadevergoeding alleen mogelijk als uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat. 
      
    
    
      6.17
      Ter onderbouwing van zijn vordering tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding heeft [geïntimeerde] het volgende gesteld: 
      
        
          
            [geïntimeerde] heeft verblijfskosten moeten maken, 
        
        
          het is een feit van algemene bekendheid dat een gedwongen verhuizing kosten met zich brengt, 
        
        
          
            [geïntimeerde] lijdt schade omdat hem het huurgenot is ontzegd,
        
        
          op grond van artikel 6:104 juncto 6:162 dan wel 6:74 BW heeft [geïntimeerde] recht op winstafdracht, omdat [appellant 1] c.s. als gevolg van de toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, dan wel een onrechtmatige daad jegens [geïntimeerde] , winst heeft genoten en voordeel heeft behaald. 
        
      
      
      
        
          Verblijfskosten 
        
      
      
    
    
      6.18
      
        [geïntimeerde] heeft niet toegelicht hoeveel verblijfskosten hij heeft gemaakt. Uit de toelichting van [appellant 1] c.s. op grief V en uit productie 6 bij de hoger beroep dagvaarding maakt het hof op dat [appellant 1] c.s. (inmiddels) erkent dat [geïntimeerde] € 716,12 heeft uitgegeven voor alternatief verblijf: hij zou twee nachten in een hotel hebben verbleven voor € 86,33 per nacht en zes nachten in een via Airbnb gehuurd appartement. Het hof gaat er dan ook van uit dat [geïntimeerde] deze verblijfskosten heeft gemaakt. 
      
    
    
      6.19
      
        [appellant 1] c.s. voert op dit punt als eerste aan dat [geïntimeerde] niet heeft voldaan aan zijn schadebeperkingsplicht. Dit verweer faalt. Er is sprake van een ingrijpende schending van de contractuele aanspraken van [geïntimeerde] . De verblijfskosten betreffen (slechts) de eerste acht nachten nadat [geïntimeerde] door kwalijk handelen van door [appellant 1] c.s. ingeschakelde aannemers hals over kop zijn kamer heeft moeten verlaten. Gelet op het plotselinge vertrek uit de kamer en de omstandigheden van dat vertrek kan [geïntimeerde] niet worden verweten dat hij niet zijn intrek heeft genomen in de goedkoopste hotelkamer die beschikbaar was. [geïntimeerde] is voorts na de eerste acht dagen - dus relatief snel - naar zijn broer gegaan en heeft niet aangevoerd dat hij vanaf dat moment nog verblijfkosten heeft gemaakt. Het hof acht het beroep van [appellant 1] c.s. op de schadebeperkingsplicht in de gegeven omstandigheden voorshands naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Dat [appellant 1] c.s. voor aanvang van de renovatiewerkzaamheden aan [geïntimeerde] heeft aangeboden om voor de duur van de verbouwing een kamer uit de portefeuille van [appellant 1] c.s. zelf te betrekken maakt dat niet anders, nu [appellant 1] c.s. niet heeft onderbouwd dat op 23 maart 2021 een concrete geschikte kamer beschikbaar was voor [geïntimeerde] en dat van [geïntimeerde] in de gegeven omstandigheden kon worden gevergd dat hij die kamer betrok. 
      
    
    
      6.20
      Voor zover sprake is van een besparing aan de zijde van [geïntimeerde] , omdat hij de huurprijs van € 475,00 niet hoeft te betalen, acht het hof het in de gegeven omstandigheden niet redelijk om dit voordeel bij de vaststelling van de te vergoeden schade te verrekenen (art. 6:100 BW). Daarmee zou naar het oordeel van het hof worden miskend dat [geïntimeerde] vanaf het vertrek uit de kamer weliswaar geen huur heeft betaald, maar dat daarmee zijn nadeel als gevolg van het verlies van zijn kamer niet volledig wordt gecompenseerd. Hij heeft immers zijn woonruimte hals over kop moeten verlaten, heeft bij anderen moeten logeren en moet, nu [appellant 1] c.s. de huurovereenkomst ten aanzien van de kamer inmiddels feitelijk niet meer kan nakomen, in een moeilijke woningmarkt (al dan niet met hulp van [appellant 1] c.s.) op zoek naar betaalbare vervangende woonruimte, waarin hij voor onbepaalde tijd kan wonen.
      
      
        
          Verhuiskosten
        
      
      
    
    
      6.21
      Het enkele, niet op zijn situatie toegesneden of geconcretiseerde, standpunt van [geïntimeerde] dat het een feit van algemene bekendheid is dat een gedwongen verhuizing kosten met zich brengt is te algemeen om op dit punt toewijzing van een voorschot te rechtvaardigen.
      
      
        
          Gederfd huurgenot
        
      
      
    
    
      6.22
      Anders dan [appellant 1] c.s. kennelijk meent kan onder omstandigheden bij derving van huurgenot een aanspraak bestaan op vergoeding van de daardoor veroorzaakte immateriële schade in de zin van artikel 6:106 BW. In dit kort geding is er echter onvoldoende grond voor toewijzing van een voorschot daarop. Voor dit oordeel is van belang dat [geïntimeerde] bloot heeft gesteld dat hij schade heeft geleden door gederfd huurgenot, zonder uit te werken dat en waarom ervan zou moeten worden uitgegaan dat [appellant 1] c.s. het oogmerk had om hem dat (immateriële) nadeel toe te brengen of dat en waardoor hij in zijn eer en goede naam zou zijn geschaad of in zijn persoon zou zijn aangetast. Daarmee heeft [geïntimeerde] , voor zover hij heeft bedoeld zich op artikel 6:106 BW te beroepen, niet aan zijn stelplicht voldaan.
      
      
        
          Winstafdracht 
        
      
      
    
    
      6.23
      Ter onderbouwing van zijn betoog dat de door hem geleden schade op de voet van artikel 6:104 BW kan worden begroot op de door [appellant 1] c.s. genoten winst, stelt [geïntimeerde] dat er in het pand door de verbouwing niet langer vier kamers, maar zes kamers kunnen worden verhuurd, dat dit leidt tot een verhoging van de huurinkomsten van [appellant 1] c.s. en dat de schade van [geïntimeerde] kan worden begroot op het bedrag van die winst of een gedeelte daarvan. Het hof volgt [geïntimeerde] hierin niet, reeds omdat [appellant 1] c.s. met stukken heeft onderbouwd dat het pand al vóór de verbouwing zes kamers had. Daarbij komt dat [geïntimeerde] , tegenover de betwisting daarvan door [appellant 1] c.s., niet heeft toegelicht waarom de winst die [appellant 1] c.s. ten gevolge van de toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst of gestelde (maar evenmin nader toegelichte) onrechtmatige daad heeft gemaakt, kan worden begroot op de door hem gestelde € 1.000,00 per maand. Voor toepassing van artikel 6:104 BW is gelet op dit alles geen plaats. 
      
      
        
          Spoedeisend belang en restitutierisico
        
      
      
    
    
      6.24
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [geïntimeerde] voorshands alleen de door hem gestelde verblijfskosten voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Toch zijn deze kosten in dit kort geding niet toewijsbaar. [geïntimeerde] heeft immers geen feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan kan worden aangenomen dat hij een spoedeisend belang heeft bij betaling van een voorschot op schadevergoeding, terwijl [appellant 1] c.s. dat spoedeisend belang gemotiveerd heeft bestreden. Daarnaast heeft [appellant 1] c.s. onbestreden betoogd dat er een restitutierisico bestaat omdat [geïntimeerde] leeft van een Wajong-uitkering en geen verhaal biedt. De conclusie luidt dat voor een veroordeling van [appellant 1] c.s. tot betaling van enig voorschot op schadevergoeding in dit kort geding geen plaats is. 
      
      
        
          Slotsom vorderingen [geïntimeerde]
        
      
      
    
    
      6.25
      
        Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vorderingen van [geïntimeerde] dienen te worden afgewezen. In zoverre slagen de grieven IV en V. Het hof zal het vonnis vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog afwijzen. 
        
          Terugbetaling reeds betaalde dwangsommen
        
      
      
    
    
      6.26
      
        [appellant 1] c.s. is in het bestreden vonnis veroordeeld om [geïntimeerde] binnen 48 uur na betekening van het vonnis het woongenot van de kamer te verschaffen zoals dat in de huurovereenkomst is bepaald. Daarmee is [appellant 1] c.s. veroordeeld tot iets waaraan hij op dat moment niet kon voldoen. Naar [appellant 1] c.s. in eerste aanleg en in hoger beroep immers onbetwist heeft gesteld, was de kamer/het pand op het moment dat het vonnis werd gewezen vanwege de verbouwingswerkzaamheden nog onbewoonbaar. Dat betekent dat de veroordeling om aan [geïntimeerde] binnen 48 uur het overeengekomen woongenot van de kamer te verschaffen met de daaraan gekoppelde dwangsomveroordeling ten onrechte is uitgesproken. Het hof zal het vonnis ook op dit punt vernietigen. De verbeurde dwangsommen dienen te worden terugbetaald. 
      
      
        
          Conclusie en slot
        
      
      
    
    
      6.27
      De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant 1] c.s. slaagt. Daarom zal het hof het vonnis vernietigen. 
      
    
    
      6.28
      Het hof zal de vordering van [appellant 1] c.s. tot terugbetaling binnen één week aan [appellant 2] van het reeds door hem betaalde bedrag van € 16.205,49 aan voorschot op schadevergoeding en dwangsommen (executiekosten en rente daaronder begrepen), toewijzen, nu [geïntimeerde] de juistheid van dit bedrag niet heeft betwist en zich niet heeft verzet tegen de termijn voor terugbetaling. Het hof merkt hierbij op dat [appellant 1] c.s. geen vergoeding van wettelijke rente over dit bedrag heeft gevorderd.
      
    
    
      6.29
      Verder zal het hof [geïntimeerde] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep en de eerste aanleg. Dit bedrag zal, zoals door [appellant 1] c.s. onbetwist gevorderd, worden vermeerderd met de wettelijke rente. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen worden afgewezen, nu [appellant 1] c.s. deze vordering niet heeft toegelicht en op dit punt dus niet aan zijn stelplicht heeft voldaan. 
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    - vernietigt het tussen partijen in kort geding gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 22 juni 2021,
    
    
      en opnieuw rechtdoende: 
    
    
    - wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af; 
    
    - veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling van een bedrag van € 16.205,49, binnen één week na de dag van deze uitspraak;
    
    - veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in eerste aanleg, aan de zijde van [appellant 1] c.s. begroot op € 498,00 aan salaris van de advocaat;
    
    - veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [appellant 1] c.s. begroot op € 891,21 aan verschotten en € 2.785,00 aan salaris van de advocaat;
    
    - bepaalt dat binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak aan deze proceskostenveroordelingen moet zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
    
    - verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.I. de Vreese-Rood, A.E.A.M. van Waesberghe en H.J. Rossel en in het openbaar uitgesproken op 28 juni 2022 in aanwezigheid van de griffier.
    
    
  
  
     Vgl. Hof Den Bosch, 28 mei 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:1990.