ECLI:NL:RBMNE:2022:2399, Rechtbank Midden-Nederland, 25-05-2022, 9494114 UC EXPL 21-7276
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2022-05-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ontbinding en ontruiming huur bedrijfsruimte.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Utrecht
    
    
    
      zaaknummer: 9494114 UC EXPL  21-7276 RvdH/1037
    
    
    
      
        Vonnis van 25 mei 2022
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      de besloten vennootschap
      
        
          [eiseres] B.V.,
      gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      verder ook te noemen: [eiseres] ,
      eisende partij,
      gemachtigde: mr. G.E. Hamer,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde] , handelende onder de naam [handelsnaam],
      wonende in [woonplaats] ,
      verder ook te noemen: [gedaagde] ,
      gedaagde partij,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      
        [eiseres] heeft [gedaagde] gedagvaard. De dagvaarding is voorzien van producties 1 tot en met 4. [gedaagde] heeft tijdens de civiele rolzitting van 20 oktober 2021 gereageerd op de dagvaarding. 
      
    
    
      1.2.
      
        [eiseres] heeft daarna productie 5 ingediend. In producties 5 is een actueel overzicht van de huurachterstand per 10 maart 2022 opgenomen. 
      
    
    
      1.3.
      Op 22 maart 2022 vond de mondelinge behandeling plaats. Partijen zijn verschenen.
      
    
    
      1.4.
      De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is. 
      
      
    
  
  
    
      2Het geschil 
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt van [eiseres] de bedrijfsruimte zoals bedoeld in artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (BW) aan het adres [adres] ( [postcode] ) in [plaats] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs inclusief servicekosten van laatstelijk € 1.092,62 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. Er is een achterstand ontstaan in de betaling van de huurpenningen.
    
    
      2.2.
      
        [eiseres] vordert na eiswijziging, zo begrijpt de kantonrechter, kort gezegd:
      
        
          ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde;
        
        
          veroordeling van [gedaagde] tot betaling van:
        
        
          de huurachterstand tot en met maart 2022;
        
        
          de huurtermijnen (inclusief indexering) van daarna tot de ontbinding van de huurovereenkomst;
        
        
          een gebruiksvergoeding gelijk aan de huurtermijnen (inclusief indexering) over de periode na de ontbinding tot de ontruiming; en 
        
      
       een schadevergoeding gelijk aan de huurtermijnen (inclusief indexering) over de periode vanaf de ontruiming tot aan de dag waarop het gehuurde aan een ander zal worden verhuurd,  
      met nevenvorderingen. Aan deze vordering legt [eiseres] ten grondslag dat [gedaagde] zijn betalingsverplichting voortvloeiend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet is nagekomen. Op hetgeen [eiseres] verder naar voren heeft gebracht wordt hierna voor zover nodig ingegaan.
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] erkent dat er een huurachterstand is en hij wil die achterstand ook naar zijn draagkracht in termijnen aflossen, maar hij vindt dat alle andere vorderingen moeten worden afgewezen. Op hetgeen [gedaagde] verder naar voren heeft gebracht wordt hierna voor zover nodig ingegaan.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling 
    
      
      De huurachterstand tot en met maart 2020
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vermeldt in haar overzicht van 10 maart 2022 een huurachterstand van € 10.572,83. In het overzicht is rekening gehouden met de betalingen van [gedaagde] tot dat moment. [eiseres] heeft in dat overzicht ten onrechte rekening gehouden met de maand april 2022 en daarom wordt het totaalbedrag van het overzicht verminderd met (€ 1.027,07 + € 65,55 =) € 1.092,62. De huurachterstand tot en met maart 2022 bedraagt € 9.480,21. Omdat [gedaagde] deze achterstand niet heeft betwist, staat die vast en wordt [gedaagde] veroordeeld tot betaling van dit bedrag aan [eiseres] .
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling met betrekking de huurachterstand een betalingsregeling voorgesteld, maar [eiseres] was niet akkoord hiermee. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] een betalingsregeling wenst. Het treffen van een betalingsregeling is echter een zaak van partijen onderling. Het is niet aan de kantonrechter hierover te beslissen.
      
      
        
          Ontbinding en ontruiming 
          3.3.	De omvang van de huurachterstand is zodanig dat ook de vordering tot ontbinding en ontruiming toewijsbaar is. De door [gedaagde] genoemde financiële en persoonlijke omstandigheden leveren geen overmacht op en ontslaan [gedaagde] niet van de verplichting om de huurpenningen tijdig te voldoen. De ontbinding van de huurovereenkomst wordt vandaag in dit vonnis uitgesproken. De termijn voor ontruiming wordt op veertien dagen gesteld.
        
          Huurtermijnen over april en mei 2022
        
      
    
    
      3.4.
      Inmiddels zijn de huurtermijnen over de maand april en mei 2022 opeisbaar geworden. Gelet hierop wordt de vordering van [eiseres] om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van deze huurtermijnen inclusief indexering toewezen. 
      
      
        
          Gebruiksvergoeding
        
      
    
    
      3.5.
      Na de ontbinding van de huurovereenkomst van vandaag tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt moet [gedaagde] aan [eiseres] dezelfde maandelijkse vergoeding inclusief de indexering betalen die [gedaagde] ook vóór de ontbinding maandelijks aan [eiseres] verschuldigd was. De kantonrechter bepaalt dat [gedaagde] de gebruiksvergoeding net als de huur ook bij vooruitbetaling verschuldigd is. Als [gedaagde] de gebruiksvergoeding niet tijdig betaalt, dan komt hij met de betaling daarvan in verzuim. 
      
      
        
          Schadevergoeding
        
      
    
    
      3.6.
      Indien de huurovereenkomst niet als gevolg van de hiervoor vastgestelde toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] zou zijn geëindigd, zou de overeenkomst zijn geëindigd op 31 januari 2023. Dat betekent dat [eiseres] in beginsel aanspraak kan maken op schadevergoeding ter grootte van de huurtermijnen over de periode tot en met 31 januari 2023 verhoogd met indexeringen, omdat dit de inkomsten zijn die [eiseres] derft als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] die tot ontbinding van de huurovereenkomst heeft geleid. Op [eiseres] rust evenwel de verplichting om haar schade te beperken en dus waar mogelijk de bedrijfsruimte te verhuren aan een derde. [eiseres] heeft niets gesteld over de termijn waarop het gehuurde aan een derde zou kunnen worden verhuurd. De kantonrechter acht de kans dat [eiseres] in staat zal zijn in de periode met ingang van de ontruiming van de bedrijfsruimte tot 1 september 2022 inkomsten van de derde uit de bedrijfsruimte te verkrijgen zodanig gering dat de schadevergoedingsvordering wordt toegewezen tot een maandelijks bedrag gelijk aan de tussen partijen overeengekomen huur (verhoogd met eventuele indexeringen) gerekend over een periode met ingang van de maand na de maand waarin de ontruiming van het gehuurde plaatsvindt tot en met 31 augustus 2022. Gelet op het voormelde en wat onder 3.5. staat, wordt [gedaagde] veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding ter grootte van de huurtermijnen over de periode met ingang van de maand na de maand waarin de ontruiming plaatsvindt tot en met 31 augustus 2022, verhoogd met indexeringen. Voor de meer gevorderde schadevergoeding wegens derving van huurinkomsten wordt de vordering verwezen naar de schadestaatprocedure. Voor het geval [eiseres] kans ziet de bedrijfsruimte vóór 1 september 2022 tegen betaling ter beschikking te stellen aan een derde wordt bepaald dat de inkomsten die [eiseres] zal verkrijgen uit hoofde van het ter beschikking stellen van de bedrijfsruimte aan een derde, in mindering zullen strekken op de toe te wijzen schadevergoeding.
      
    
    
      3.7.
      De maanden waarover [gedaagde] een gebruiksvergoeding aan [gedaagde] verschuldigd is, zoals bepaald onder 3.5., is hij geen schadevergoeding aan [eiseres] verschuldigd.
      
      
        
          Contractuele boeterente 
        
      
    
    
      3.8.
      Omdat [gedaagde] de huur niet tijdig heeft betaald, verkeert hij in verzuim. [eiseres] vordert daarom op grond van artikel 23.2 van de toepasselijke algemene bepalingen (het ROZ-model van 30 januari 2015 voor een 7:230a BW-bedrijfsruimte) een contractuele boeterente van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt en met een minimum van € 300,- per maand. [eiseres] vordert een bedrag van € 4.500,- en stelt daarbij dat [gedaagde] negen maanden in gebreke is gebleven. [gedaagde] is het niet eens met dit deel van de vordering van [eiseres] . [gedaagde] stelt dat hij een relatief kleine onderneming heeft en dat het boetebedrag daarom te hoog is. De kantonrechter vat dat op als een beroep op matiging van de contractuele boete op grond van artikel 6:94 van het BW. 
      
    
    
      3.9.
      Bedongen boetes kunnen op grond van artikel 6:94 van het BW worden gematigd als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. De kantonrechter stelt voorop dat deze maatstaf terughoudendheid vereist. De rechter mag pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, waarbij niet alleen zal moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. 
      
    
    
      3.10.
      
        De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] zijn verzoek om matiging niet voldoende heeft onderbouwd, omdat hij geen informatie heeft verstrekt waaruit blijkt dat hij relatief kleine onderneming heeft. Het door [eiseres] gevorderde bedrag van € 4.500,- wordt echter niet toegewezen. Ten eerste omdat de berekening van dat bedrag niet is afgestemd op de stelling van [eiseres] dat [gedaagde] in gebreke is gebleven met de betaling van negen maandelijkse termijnen. Ten tweede omdat in de onderbouwing van het bedrag van € 4.500,- geen rekening is gehouden met de betalingen van [gedaagde] , die wel zijn verwerkt in het overzicht van de huurachterstand van 10 maart 2022. De huurachterstand in dat laatste overzicht komt ongeveer neer op negen maanden huur. De kantonrechter sluit daarom aan bij de (onbetwiste) stelling van [eiseres] dat [gedaagde] negen maanden in gebreke is gebleven en veroordeelt [gedaagde] tot betaling van (9 maanden x € 300,- = ) € 2.700,- aan contractuele boeterente.  
        
          Wettelijk gefixeerde incassokosten
        
      
    
    
      3.11.
      
        [eiseres] maakt ook aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 2.525,37 op grond van artikel 6:96 lid 2 sub c en lid 5 van het BW en het Besluit vergoeding buiterengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat het Besluit van toepassing is omdat het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. [eiseres] heeft onderbouwd dat haar gemachtigde een aantal sommaties heeft verstuurd aan [gedaagde] . Door of namens [eiseres] zijn dus buitengerechtelijke incassowerkzaamheden verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De kantonrechter wijst het bedrag dan ook toe tot het wettelijke tarief aan de hand van de huurachterstand tot en met maart 2022 na wijziging van eis ter hoogte van € 9.480,21. Dit komt neer op een bedrag van € 849,01 exclusief BTW aan buitengerechtelijke incassokosten. Het door [eiseres] meer gevorderde wordt afgewezen. 
      
      
        
          Vermeerdering hoofdsom met ‘voormelde toepasselijke rente’
        
      
    
    
      3.12.
      
        [eiseres] heeft gevorderd dat de te betalen hoofdsom wordt vermeerderd met ‘de voormelde toepasselijke rente’. [eiseres] heeft in haar dagvaarding de contractuele boeterente op grond van artikel 23.2 van de toepasselijke algemene bepalingen aangehaald. De kantonrechter kan deze rente niet toewijzen vanaf 1 oktober 2021 over de totale hoofdsom. Daar is deze rentebepaling niet voor bedoeld en [gedaagde] wordt al veroordeeld tot betaling van de contractuele boeterente over de achterstallige huurtermijnen. De door [eiseres] gevorderde rente over de totale hoofdsom vanaf 1 oktober 2021 tot de voldoening wordt daarom afgewezen.  
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      3.13.
      
        Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [gedaagde] in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat hij zijn eigen kosten moet dragen en de proceskosten van [eiseres] aan haar moet betalen. De proceskosten aan de zijde van [eiseres] worden als volgt begroot:
        dagvaarding 		€    100,32 
        griffierecht 		€ 1.013,00 
        salaris gemachtigde 	€    622,00      (2 punten x tarief € 311,00)
        totaal 			€ 1.735,32
      
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
        Tegen de door [eiseres] gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring van de veroordelingen van [gedaagde] , is [gedaagde] niet opgekomen. Evenmin zijn feiten en/of omstandigheden gebleken die deze vordering in de weg staan. De veroordelingen worden daarom uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
      
      
      
        
          Na 10 maart 2022 door [eiseres] van [gedaagde] ontvangen bedragen
        
      
    
    
      3.14.
      Uiteraard dient [eiseres] bij de executie van dit vonnis met alle na 10 maart 2022 van [gedaagde] ontvangen bedragen rekening te houden. 
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      4.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan het adres [adres] ( [postcode] ) in [plaats] per vandaag;
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde] om tegen bewijs van kwijting te betalen aan [eiseres] :
      
         € 9.480,21 € 9.480,21 aan huurachterstand tot en met maart 2022:
         € 9.480,21 de over april en mei 2022 vervallen huurtermijnen van (2 x € 1.092,62 =) € 2.185,24 verhoogd met de indexering;
         € 9.480,21 voor iedere maand (een gedeelte daaronder begrepen) als gebruiksvergoeding een bedrag gelijk aan de maandelijkse (geïndexeerde) huurprijs per 1 juni 2022 tot en met de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming plaatsvindt, te betalen op de eerste dag van iedere maand;
      
      voor iedere maand (een gedeelte daaronder begrepen) als schadevergoeding een bedrag gelijk aan de maandelijkse (geïndexeerde) huurprijs over de periode met ingang van de maand na de maand waarin de ontruiming plaatsvindt tot en met 31 augustus 2022, te verminderen met de inkomsten van [eiseres] uit hoofde van het ter beschikking stellen van de bedrijfsruimte aan een derde over de periode van 18 mei 2022 tot en met 31 augustus 2022 alsmede tot betaling van de overige door [eiseres] geleden schade nader op te maken bij staat; 
      
         € 2.700,00 € 2.700,00 aan contractuele boeterente; 
         € 2.700,00 € 849,01 aan buitengerechtelijke incassokosten; 
      
      
    
    
      4.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de kosten; hij moet de proceskosten van [eiseres] aan haar betalen, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.735,32, waarin begrepen € 622,00 aan salaris gemachtigde;
      
    
    
      4.5.
      verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      4.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2022.
      
      
      
    
  
  
     Zoals bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 24 mei 2013 (ECLI:NL:HR:2013:BZ1782).
  
  
     Zie artikel 6:29 van het BW.
  
  
     Zie in dit verband het arrest van de Hoge Raad van 24 mei 2013 (ECLI:NL:HR:2013:BZ1782).