ECLI:NL:RBNHO:2022:5684, Rechtbank Noord-Holland, 06-07-2022, 9847661
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2022-07-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: De kantonrechter oordeelt dat de huur ziet op ‘overige’ gebouwde zaken, omdat geen sprake is van een voor het publiek toegankelijk lokaal. De huurovereenkomst is daarom met inachtneming van de opzegtermijn rechtsgeldig opgezegd. De door de huurder verzochte verlenging van de ontruimingstermijn wordt op grond van een belangenafweging afgewezen.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr./repnr.: 9847661 \ EJ VERZ  22-127
      Uitspraakdatum: 6 juli 2022
    
    
    
      
        Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [verzoeker] , h.o.d.n. [bedrijf] 
      
      wonende te [woonplaats]
      verzoekende partij
      verder te noemen: [verzoeker]
      gemachtigde: mr. H.L. Thiescheffer
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid Supportersvereniging AZ Alkmaar 
      
      gevestigd te Alkmaar 
      verwerende partij
      verder te noemen: de vereniging
      gemachtigde: mr. J.J. de Boer
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [verzoeker] heeft een verzoekschrift ingediend, ter griffie ingekomen op 28 april 2022. De vereniging heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.2.
      Op 14 juni 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De vereniging heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de vereniging per brief van 2 juni 2022 nog stukken toegezonden.  
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      De supporters van voetbalclub AZ hebben zich verenigd in een vereniging genaamd “Supportersvereniging AZ”. De vereniging huurt van AZ N.V. een ruimte in het AZ-stadion als supportershome. 
    
    
      2.2.
      Partijen hebben op 29 oktober 2006 een overeenkomst gesloten getiteld exploitatie-overeenkomst op grond waarvan [verzoeker] de keuken in de supportershome van de vereniging exploiteert. 
    
    
      2.3.
      Op 22 april 2017 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten voor de duur van vijf jaar, met ingang van 9 april 2017, en met een verlengingsmogelijkheid van vijf jaar.
    
    
      2.4.
      De vereniging heeft de huurovereenkomst per brief van 8 april 2021 opgezegd tegen 9 april 2022 en daarbij de ontruiming tegen die datum aangezegd.
    
    
      2.5.
      
        [verzoeker] heeft aan de vereniging laten weten dat zij de opzegging niet accepteert.   
      
    
  
  
    
      3Het verzoek en het verweer
    
    
      3.1.
      
        [verzoeker] verzoekt dat de kantonrechter de termijn waarbinnen hij moet ontruimen verlengt tot en met 9 april 2023. Dit verzoek is gedaan onder de voorwaarde dat de kantonrechter van oordeel is dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd als gevolg van de opzegging door de vereniging.
      
    
    
      3.2.
      
        [verzoeker] voert daartoe, kort gezegd, aan dat zijn belangen door ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de vereniging bij voortzetting van het gebruik door [verzoeker] . Bij het exploiteren van zijn onderneming heeft [verzoeker] er rekening mee gehouden dat de overeenkomst in 2022 met vijf jaar zou worden verlengd. Hierop heeft [verzoeker] zijn investeringen afgestemd. Daarbij moet worden meegewogen dat [verzoeker] het gehuurde door de coronamaatregelen en het instorten van het dak van het stadium een aanzienlijke periode niet heeft kunnen gebruiken. Ook daarom moet [verzoeker] een langere periode worden gegeven om zijn investeringen terug te verdienen. Daarbij heeft de onderneming van [verzoeker] ook als doel een aanvaardbaar pensioen van de partner van de heer [verzoeker] , de eigenaar van [verzoeker] , te realiseren. 
      
    
    
      3.3.
      Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten waarbij [verzoeker] in nauwe samenwerking met de vereniging het food-deel (onder andere bitterballen, belegde broodjes en frites) van de catering in de supportershome verzorgt. De drankjes worden verzorgd door de vereniging. De overeenkomst tussen partijen kwalificeert zich niet als huur van bedrijfsruimte gelet op het besloten karakter van de supportershome waarin het gehuurde is gelegen. Met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar heeft de vereniging de overeenkomst rechtsgeldig opgezegd. Partijen zijn samen verantwoordelijk voor de catering, maar de samenwerking loopt niet meer als gevolg van verschillende voorvallen en verschillen van inzicht. [verzoeker] heeft gelet op de lange huurperiode zijn investeringen ruim kunnen terugverdienen en de overeenkomst is tijdig opgezegd. De belangen van de vereniging bij beëindiging van de huur wegen daarom zwaarder dan de belangen van [verzoeker] bij voortzetting.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Partijen verschillen van mening over de vraag welk huurregime op de huurovereenkomst van toepassing is. Om die reden zal allereerst worden onderzocht of de overeenkomst tussen [verzoeker] en de vereniging ziet op de (ver)huur van bedrijfsruimte of op ‘overige’ gebouwde zaken . 
    
    
      4.2.
      Bij beantwoording van deze vraag is beslissend wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hadden. Tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde zou worden gebruikt als horeca. De vraag die partijen verdeeld houdt is of in het gehuurde ‘een voor het publiek toegankelijk lokaal’ aanwezig is, wat is vereist om de huur te kwalificeren als bedrijfsruimte. De kantonrechter is van oordeel dat aan dat vereiste niet is voldaan. Daarvoor is het volgende redengevend. 
      
    
    
      4.3.
      De vereniging heeft onderbouwd en dit is door [verzoeker] onvoldoende weersproken dat de horeca alleen toegankelijk is voor leden van de vereniging en 17 keer per jaar tijdens de thuiswedstrijden van AZ gedurende een aantal uur ook voor niet leden voor zover zij een kaartje hebben voor de Van den Ben tribune. De kring van (potentiële) klanten van de horeca is daarmee zo beperkt dat de gehuurde ruimte in de supportershome een besloten karakter heeft en niet kan worden gesproken van een voor het publiek toegankelijk lokaal. Zeker niet aangezien vast staat dat voor het overige alleen leden toegang hebben tot de gehuurde ruimte. Daarbij wordt geen gewicht toegekend aan het standpunt van [verzoeker] dat de controle zo lek is als mandje. Dat doet immers niets af aan de strekking waarvoor de ruimte wordt gehuurd en is bovendien gemotiveerd betwist door de vereniging. 
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de overeenkomst van partijen ziet op de (ver)huur van ‘overige’ gebouwde zaken. Dit brengt mee dat de vereniging met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 9 april 2022.
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter komt daarmee toe aan het voorwaardelijk door [verzoeker] ingediende verzoek om de termijn van de ontruiming te verlengen tot en met 9 april 2023. Dit verzoek heeft [verzoeker] ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming schriftelijk is aangezegd. Het verzoek is dus tijdig ingesteld, zodat [verzoeker] ontvankelijk is in zijn verzoek.
      
    
    
      4.6.
      Het verzoek wordt slechts toegewezen als de belangen van [verzoeker] door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de vereniging bij voortzetting van het gebruik door de [verzoeker] .
      
    
    
      4.7.
      De essentie van de huurovereenkomst is het exploiteren van een keuken in een supportershome. Daarbij is het doel dat de supportershome een huiskamergevoel en gezelligheid vertegenwoordigt voor (voornamelijk) de leden van de vereniging. Los van de vraag aan wie dit te wijten is, staat vast dat tussen partijen sprake is van verschillen in inzicht en er al lang spanningen zijn die ten koste gaan van dat huiskamergevoel. Hoewel volgens [verzoeker] de vertroebeling van de verstandhouding met het bestuur van de vereniging niet ten koste gaat van het huiskamergevoel, heeft hij dit op geen enkele wijze onderbouwd, terwijl door de vereniging aannemelijk is gemaakt dat de spanningen afbreuk doen aan sfeer in de supportershome en daarmee aan de beleving van de leden en het huiskamergevoel. Ook heeft de vereniging voldoende onderbouwd dat de spanningen ertoe leiden dat vrijwilligers van de vereniging zullen afhaken. Daartegenover wegen de commerciële belangen van [verzoeker] bij het exploiteren van de keuken in de gehuurde ruimte niet zwaar genoeg. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat niet is gebleken dat ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst in 2017 investeringen zijn gedaan door [verzoeker] van € 65.000,00. Ter zitting heeft hij daar immers over verklaard dat het ging om investeringen van € 10.000,00. Deze investeringen, die overigens niet zijn onderbouwd, zijn in de afgelopen vijf jaar en ondanks de sluiting als gevolg van de coronamaatregelen en het instorten van het dak van het stadium tijdens welke periode geen huur hoefde te worden betaald, deels terugverdiend en voor een deel is daarvoor in de huurovereenkomst in voorzien door een compensatieregeling. Deze investeringen zijn daarom niet zodanig dat het belang van [verzoeker] zwaarder moet wegen dan dat van de vereniging. Dat geldt ook voor het gestelde belang van de partner van de eigenaar van [verzoeker] . [verzoeker] heeft dit belang niet onderbouwd, terwijl dit door de vereniging is betwist.
      
    
    
      4.8.
      De conclusie is dat de belangen van [verzoeker] door de ontruiming niet ernstiger worden geschaad dan die van de vereniging bij voortzetting van de huur. De kantonrechter zal het verzoek van [verzoeker] daarom afwijzen. Het tijdstip van ontruiming zal worden vastgesteld op 1 augustus 2022.
      
    
    
      4.9.
      De proceskosten komen voor rekening van [verzoeker] , omdat hij ongelijk krijgt. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter: 
    
    
    
      5.1.
      wijst het verzoek af;
      
    
    
      5.2.
      stelt de datum waarop [verzoeker] het gehuurde moet hebben ontruimd vast op 1 augustus 2022;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [verzoeker] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor de vereniging worden vastgesteld op € 498,00 aan salaris van de gemachtigde van de vereniging;
      
    
    
      5.4.
      verklaart de veroordeling in deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mr. P.J. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
      
      
    
  
  
     Artikel 7:290 BW.
  
  
     Artikel 7:230a BW.
  
  
     Artikel 7:230a lid 4 BW.
  
  
     Artikel 7:230a lid 7 BW.