ECLI:NL:RBOBR:2022:2995, Rechtbank Oost-Brabant, 22-07-2022, 21/1758
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2022-07-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering bedrijfswoning bij voormalig pluimveebedrijf. Uitspraak op bezwaar is voldoende gemotiveerd. Taxatiewijzer agrarisch. Onderbouwing met regionale verkoopcijfers. De heffingsambtenaar is in zijn bewijslast geslaagd met de door hem overgelegde taxatie waarbij hij van de juiste woninginhoud is uitgegaan. Eisers taxatie is op onderdelen onvoldoende inzichtelijk en daarin is ook van een onjuiste woninginhoud uitgegaan; daarmee is eiser niet geslaagd voldoende twijfel te zaaien ten aanzien van de onderbouwing van de heffingsambtenaar. Vastgestelde waarde niet te hoog. Beroep ongegrond. (Zaak van het voormalig pluimveebedrijf: ELCI:NL:RBOBR:2022:2994)

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 21/1758
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 juli 2022 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiser] , te [woonplaats] , eiser (gemachtigde: mr. M. Peeters),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, de heffingsambtenaar
      (gemachtigde: G.D. Staal).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.	In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser over de hoogte van de WOZ-waarde van een agrarische bedrijfswoning aan [adres] .1.1	De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de bedrijfswoning [adres] met de beschikking van 24 februari 2021 vastgesteld op € 378.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB) 2020 eigenarenheffing en de aanslag watersysteemheffing gebouwd opgelegd. 
    
    
    
      1.2
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 12 juni 2021 de waarde van de bedrijfswoning verlaagd van € 378.000 naar € 311.000, en ook de op die waarde gebaseerde aanslagen OZB en watersysteemheffing gebouwd verminderd. Daarbij heeft een toekenning van de proceskosten aan eiser ter hoogte van € 265 plaatsgevonden.1.3	Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. 
    
    
      1.4
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5
      Eiser en de heffingsambtenaar hebben nadien nog gereageerd op elkaar stukken.  
    
    
      1.6
      De rechtbank heeft het beroep op 12 juli 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. De behandeling van dit beroep heeft gezamenlijk plaatsgevonden met het beroep met het zaaknummer SHE 21/1809. In beide zaken zal afzonderlijk uitspraak worden gedaan.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.	Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, [adres] , een bedrijfswoning die is gelegen in [woonplaats] naast een (voormalig) pluimveebedrijf, waarvan het eigendom en gebruik berust bij [naam] BV, een besloten vennootschap. De bedrijfswoning, een vrijstaande woning, omvat de hoofdbouw met drie dakkapellen en een serre (85 m³). Tot het bedrijfsobject behoort een kadastraal perceel met een oppervlakte van 760 m². 
    
  
  
    
      Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.	Tussen partijen is niet in geschil dat het object [adres] , een bedrijfswoning met de daarbij behorende grond waarvan het eigendom en gebruik berust bij eiser, en [adres] (by), een (voormalig) pluimveebedrijf met de daarbij behorende grond waarvan het eigendom en gebruik berust bij [naam] BV, afzonderlijke WOZ-objecten zijn. Die objecten zijn namelijk in eigendom en gebruik bij afzonderlijke belastingplichtigen. De rechtbank sluit zich aan bij dit gezamenlijke standpunt van partijen dat, naar haar oordeel, geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting.4.	In geschil is de waarde van de agrarisch bedrijfswoning op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser bepleit een waarde van € 205.000 en wijst, zoals volgt uit zijn brief van 23 december 2021, op het taxatierapport van taxateur M.M.J. van der Vleuten, opgesteld op dezelfde datum. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de in de uitspraak op bezwaar bijgestelde waarde van € 311.000 ook een taxatierapport ingebracht. In dit taxatierapport is waarde getaxeerd op € 319.000. Het taxatierapport is op 30 september 2021 opgesteld door taxateur G.D. Staal, en gecontroleerd door taxateur S.A. van Eck.
    
    
    
      4.1.
      Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
    
    
      4.2.
      Voor zover eiser aanvoert dat sprake is van een motiveringsgebrek in de bestreden uitspraak slaagt deze beroepsgrond niet. De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar vermeld dat de waarde van deze agrarische bedrijfswoning is bepaald op grond van de landelijke agrarische taxatiewijzers. Dit heeft de heffingsambtenaar nader gemotiveerd met het taxatieverslag dat met de uitspraak op bezwaar is meegezonden. Uit dit taxatieverslag blijkt van welke deelwaarde de heffingsambtenaar per objectonderdeel is uitgegaan, met vermelding van de objectgegevens naar archetypen, zoals die staan vermeld in de agrarische taxatiewijzers. Ook is daarmee rekening gehouden met de beperkende bestemming van dit object. De heffingsambtenaar heeft in de bestreden uitspraak bovendien uiteengezet dat de waarde is verlaagd naar aanleiding van wat eiser in bezwaar heeft aangevoerd. Weliswaar vindt eiser dat onvoldoende dan wel onjuist als weerlegging van (al) zijn bezwaargronden, maar eiser heeft in beroep het verweerschrift tijdig ontvangen, te weten omstreeks 5 oktober 2021. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hiermee voldoende inzicht gegeven in de wijze waarop de waarde van de agrarische bedrijfswoning in de uitspraak op bezwaar tot stand zijn gekomen. In het verweerschrift is verder ook nader gemotiveerd en uitgebreider op de standpunten van eiser ingegaan. Eiser heeft daarop kunnen reageren en heeft dat ook in zijn reactie van 23 december 2021 en op zitting gedaan. Dat eiser is geschaad in zijn processuele belangen is de rechtbank niet gebleken.
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar heeft in beroep de agrarische bedrijfswoning opnieuw getaxeerd op grond van de landelijke agrarische taxatiewijzers. De heffingsambtenaar heeft de objectkenmerken vastgelegd in het taxatierapport van 30 september 2021. Omdat eiser de inhoud van de woning heeft betwist, heeft de heffingsambtenaar die opnieuw ingemeten. In zijn reactie van 4 juli 2020 heeft de heffingsambtenaar de relevante gegevens daarvan verstrekt. De inhoud bedraagt, anders dan eiser meent, niet 720 m³ maar 760 m³ . Op zitting heeft de gemachtigde van eiser verklaard het daarmee eens te zijn. Dit betekent dat de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaat van de juistheid van de in het taxatierapport van de heffingsambtenaar beschreven objectgegevens, met inbegrip van de inhoud van de woning.
    
    
      4.4.
      De rechtbank stelt voorop dat taxatiewijzers in beginsel als hulpmiddel kunnen worden gebruikt bij de waardering van een onroerende zaak. Taxatiewijzers zijn een op de uitgangspunten van de Wet WOZ gebaseerd taxatie‑instrument, met behulp waarvan, door verzameling en analyse van marktgegevens van objecten, de waarde in het economische verkeer van - in dit geval agrarische - (deel)objecten kan worden bepaald. Taxatiewijzers bevatten algemene gegevens met betrekking tot de waardering van onroerende zaken, zijn gebaseerd op landelijke transactiecijfers en houden geen rekening met de specifieke kenmerken van de afzonderlijke onroerende zaken. De vermelding van een kengetal in taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de bijzondere omstandigheden van de te waarderen onroerende zaak. Dit wordt ook ondersteund door bestendige jurisprudentie.
      
    
    
      4.5.
      In het taxatierapport van de heffingsambtenaar is een methode van waardering gevolgd, waarbij onderscheid is gemaakt tussen onbebouwde en gebouwde bedrijfsdelen. De heffingsambtenaar heeft daarvoor in zijn taxatierapport voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak gebruik gemaakt van de landelijke Taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ en ‘Agrarische gebouwen’ per waardepeildatum 1 januari 2020. Daarbij heeft de heffingsambtenaar het rekenmodel TIOX gehanteerd dat ten grondslag ligt aan de agrarische taxatiewijzers en waarbij aan de verschillende deelobjecten van het agrarisch object op basis van kengetallen, die zijn verkregen uit analyses van verkooptransacties, deelwaarden worden toegekend en deze deelwaarden vervolgens bij elkaar worden opgeteld. De heffingsambtenaar heeft zich daarbij gebaseerd op de kengetallen van de Taxatiewijzer ‘Agrarische gebouwen’. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar, ter toetsing van de waardebepaling van alle objectkenmerken van het agrarische object, de gegevens overgelegd van drie gerealiseerde regionale transactiecijfers van (agrarische) bedrijfswoningen, gelegen naast agrarische opstallen, te weten [adres] en [adres] en [adres] . 
      
    
    
      4.6.
      Daarbij heeft de heffingsambtenaar voor de deelwaarde van de bij de agrarische bedrijfswoning behorende grond aansluiting gezocht bij deze regionale verkoopcijfers. Uit de uitgevoerde analyse van die verkoopcijfers, die ook is opgenomen in het taxatierapport, is gebleken dat de kengetallen van de taxatiewijzer ‘Grond bij agrarische objecten’ goed bruikbaar zijn. In een bijlage van het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar daarom de waarde van de grond (bouwblok met woning) berekend op basis van de kengetallen voor ‘Westelijk Peelgebied’, zoals opgenomen in de Taxatiewijzer ‘Grond bij agrarische objecten’.
    
    
      4.7.
      Eiser heeft kritische opmerkingen gemaakt ten aanzien van de drie regionale verkoopcijfers die de heffingsambtenaar heeft gebruikt. Eiser heeft er, kort gezegd, op gewezen dat die transacties niet geschikt zijn als vergelijkingsobject. 
    
    
      4.8.
      De rechtbank overweegt dat uit het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport blijkt dat de heffingsambtenaar de verschillende onderdelen van de agrarische bedrijfswoning conform de toepasselijke Taxatiewijzers heeft getaxeerd. Daarmee heeft de heffingsambtenaar ook willen breken met de wijze van waarderen uit het verleden en waar een vergelijking werd gemaakt met burgerwoningen. Eiser heeft daar terecht over opgemerkt dat die vergelijking niet juist is voor een normale agrarische bedrijfswoning die is gelegen naast een agrarisch bedrijf. Dat betekent dat de heffingsambtenaar voor dit belastingjaar zich in beginsel heeft laten leiden door alle landelijke transacties die hebben plaatsgevonden en waarbij (vergelijkbare) agrarische bedrijfswoningen zijn verkocht. Op grond van een nauwgezette marktanalyse vormen deze geschikte verkoopcijfers de wijze waarop in de Taxatiewijzers de kengetallen tot stand komen. De kengetallen vormen een landelijke invulling van de vergelijkingsmethode waarbij marktomstandigheden zijn verdisconteerd. Daarmee heeft de heffingsambtenaar ook de waarde van deze agrarische bedrijfswoning bepaald. De heffingsambtenaar heeft daarnaast gebruik gemaakt van regionale verkoopcijfers afkomstig uit het werkgebied van de BSOB om te bezien of de kengetallen aanpassing behoeven. 
    
    
      4.9.
      De rechtbank begrijpt de wijze van waarderen door de heffingsambtenaar aldus dat de regionale verkoopcijfers hem niet hebben genoodzaakt om wat betreft de opstallen de kengetallen aan te passen. Wel heeft de heffingsambtenaar nogmaals uitdrukkelijk bezien of die regionale verkoopcijfers wel moesten leiden tot een aanpassing van de kengetallen die gehanteerd worden voor de grondwaarde. Dat was niet het geval en de heffingsambtenaar heeft geconcludeerd dat daarom toepassing kan worden gegeven aan de kengetallen  voor  het ‘Westelijk Peelgebied’, zoals die voorkomen in de taxatiewijzer ‘Grond bij agrarische objecten’. De regionale verkoopcijfers die voorkomen in het taxatierapport zijn als voorbeeld en ter ondersteuning gegeven om inzichtelijk te maken dat de kengetallen uit de Taxatiewijzers voldoen, ook als deze worden afgezet tegen verkopen uit de Taxatiewijzers. De gekozen drie regionale verkoopcijfers zijn opgenomen in bijlage 5 van het taxatierapport en geanalyseerd, en geven een voldoende afgewogen beeld. Daarbij is bovendien relevant dat nog meerdere regionale cijfers beschikbaar zijn die voldoende steun kunnen bieden voor de gebruikte kengetallen uit de Taxatiewijzers. Dat betekent dat, zo eiser al gevolgd zou moeten worden in zijn stelling dat een regionaal verkoopcijfer minder geschikt is, de invloed daarvan zeer gering zal zijn. De (geanalyseerde) regionale verkoopgegevens bieden naar het oordeel van de rechtbank immers nog steeds voldoende steun voor de kengetallen uit de Taxatiewijzers. Al wat eiser in dit verband heeft aangevoerd, geven de rechtbank onvoldoende aanleiding om de gebruikte kengetallen voor het object in geschil voor onjuist te houden. De beroepsgrond slaagt niet.
      
    
    
      4.10.
      Eiser voert verder aan dat ten onrechte staat vermeld dat de taxateur van de heffingsambtenaar een inpandige opname van de woning heeft gedaan. De taxateur heeft, volgens eiser, wel de bedrijfsgebouwen inpandig opgenomen, maar heeft wat betreft de woning enkel aan de keukentafel gezeten. Daarmee, zo begrijpt de rechtbank, heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de staat van de woning.
    
    
      4.11.
      De rechtbank volgt eiser niet hierin. Op de zitting heeft de taxateur, die als gemachtigde van de heffingsambtenaar aanwezig was, uitleg gegeven over zijn werkwijze bij een (inpandige) taxatie. Voordat hij een object taxeert, neemt hij kennis van het object op grond van de bij de BSOB beschikbare gegevens. De inmetingen en kwalificaties van de woning neemt hij mee naar de taxatie ter plekke om die met belanghebbende te bespreken. Aan eiser heeft hij gemeld dat hij voor de kwalificatie van de woning is uitgegaan van een gemiddelde woning (cijfercode 3), en hij dat wilde doortrekken naar de gehele woning. Vervolgens heeft hij aan eiser gevraagd of die daarmee kon instemmen, en of het noodzakelijk was dat hij de rest van de woning moest nalopen. Eiser heeft met die kwalificatie ingestemd zodat voor de taxateur een verdere inspectie van de woning niet noodzakelijk was. Hieruit volgt dat er geen aanleiding bestaat voor de conclusie dat de taxateur onzorgvuldig te werk is gegaan, en hij niet alle relevante omstandigheden heeft meegenomen bij zijn taxatie. De beroepsgrond slaagt niet.4.12.	Eiser heeft de door hem bepleite waarde in de beroepsfase onderbouwd met een taxatierapport per waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser heeft ook ter ondersteuning een zestal vergelijkingsobjecten opgevoerd. De rechtbank stelt vast dat dit taxatierapport is opgesteld ter bepaling van de WOZ-waarde voor belastingjaar 2021 (waardepeildatum 1 januari 2020), op basis van de in de Wet WOZ bedoelde vergelijkingsmethode. Daarom voldoet dit taxatierapport in beginsel aan de eisen die de Wet WOZ eraan stelt. De rechtbank is echter van oordeel dat de heffingsambtenaar zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat eiser hiermee de door hem gewenste waarde onvoldoende heeft onderbouwd.
      
    
    
      4.13.
      Daarbij is allereerst van belang dat de taxateur van eiser ten onrechte is uitgegaan van 720 m³ in plaats van 760 m³. Verder heeft de taxateur gebruikt gemaakt van een zestal transacties en daarvan enkel de verkoopcijfers genoemd. Het enkel noemen van verkooptransacties geeft geen enkel inzicht welke waarde moet worden toegekend aan een object, als niet eerst die onderdelen uit de verkoopprijs worden gehaald die in het kader van de Wet WOZ niet in de waarde moeten worden betrokken (bijvoorbeeld cultuurgrond, roerende zaken als luchtwassers, (pluim)veerechten etc.). In het taxatierapport ontbreekt, anders dan in het rapport van de heffingsambtenaar, ook een cijfermatige analyse van de waarderelevante deelobjectgegevens van de gehanteerde agrarische vergelijkingsobjecten. Bovendien hebben vijf van de gebruikte transacties betrekking op de verkoop van agrarische bedrijven samen met de bedrijfswoning. In het taxatierapport is geen uitsplitsing gemaakt welk deel van de (geschoonde) verkoopprijs moet worden toegerekend aan het agrarische bedrijf en welk deel aan de bijbehorende bedrijfswoning, zodat op basis daarvan geen vergelijking te maken valt met de agrarische bedrijfswoning (zonder de bedrijfswoning) die in deze zaak aan de orde is. De rechtbank komt tot de conclusie dat eiser met dit taxatierapport geen of dan wel onvoldoende twijfel heeft gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld en met dit taxatierapport de door hem beoogde waarde onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt.
    
    
      4.14.
      Dit alles leidt de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor de agrarische bedrijfswoning per waardepeildatum 1 januari 2020 in de uitspraak op bezwaar bijgestelde waarde van € 311.000 en de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld.
    
  
  
    
      Conclusie en gevolgen
    
    
      5.	Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt in zijn opvatting dat de waarde van de agrarische bedrijfswoning te hoog is vastgesteld. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 22 juli 2022.
    
    
    
    
    
    
      griffier											rechter		
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    
      Informatie over hoger beroep
    
      Als een partij het niet eens is met deze uitspraak, kan die partij een hoger beroepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom die partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
  
  
     Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ)
    
  
  
     Vgl. gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 6 februari 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:396.
  
  
    Zie gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 23 juli 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:3381, en gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12 april 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:2868.
  
  
     Te vinden op www.wozdatacenter.nl onder deel 20 per waardepeildatum 1 januari 2020.
  
  
     Zie Taxatiewijzer ‘Agrarische gebouwen’, deel 20, per waardepeildatum 1 januari 2020, blz. 24-26.