ECLI:NL:RBNHO:2022:4476, Rechtbank Noord-Holland, 18-05-2022, 9459228 \ CV EXPL  21-6502
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2022-05-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Huurachterstand. Beroep op verrekening slaagt niet. Overeengekomen huurprijs geldt.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 9459228 \ CV EXPL  21-6502
      Uitspraakdatum: 18 mei 2022
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      de besloten vennootschap
      
        Marktvast B.V. 
      
      gevestigd en kantoorhoudende te Beverwijk
      eiseres
      verder te noemen: Markvast
      gemachtigde: Incassobureau Koning en de Raadt
    
    
    
      tegen 
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1]
    
      wonende te [woonplaats] 
      2. De besloten vennootschap Fresh Broker B.V.
      gevestigd en kantoorhoudende te Beverwijk
      gedaagden
      verder gezamenlijk in enkelvoud te noemen: [gedaagde 1] c.s., afzonderlijk te noemen [gedaagde 1] en Fresh Broker
      gemachtigde: mr. R.H.R.R. Pauwels
    
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      Markvast heeft bij dagvaarding van 17 september 2021 een vordering tegen [gedaagde 1] c.s. ingesteld. [gedaagde 1] c.s. heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. Markvast heeft vervolgens nog schriftelijk gereageerd in de zaak van de tegenvordering.
    
    
      1.2.
      Op 14 april 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [gedaagde 1] c.s. heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.  Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde 1] c.s. bij e-mail van 31 maart 2022, bij akte van 31 maart 2022 en bij e-mail van 12 april 2022 nog stukken toegezonden.
    
    
      1.3.
      Ter zitting is besproken dat de kantonrechter, hoewel niet alle stukken op grond van het tussenvonnis en het procesreglement tijdig zijn ingediend, alle ingebrachte stukken als onderdeel van het dossier zal beschouwen.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Marktvast verhuurt bedrijfsruimtes in Beverwijk rondom de Beverwijkse Bazaar
    
    
      2.2.
      Marktvast en [gedaagde 1] c.s. hebben op 25 juni 2020 een huurovereenkomst gesloten voor de bedrijfsruimte (in de zin van artikel 7:230a BW) aan [adres] te Beverwijk (hierna: de bedrijfsruimte) tegen een huurprijs van in totaal laatstelijk € 7.260,00 (incl. btw) per kalendermaand bij vooruitbetaling te voldoen. Van de huurovereenkomst maakt deel uit de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: de algemene bepalingen)
      
    
    
      2.3.
      
        In artikel 10.2 van de huurovereenkomst staat:
        
          Verhuurder berekent geen waarborg. Voorwaarde voor deze bijzondere bepaling is dat huurder de volgende werkzaamheden (binnen 1 maand na ingangsdatum van deze huurovereenkomst) uitvoert:
        
        
          *coating gehele vloeroppervlakte;
        
        
          *schilderen en (indien nodig) stucwerk aan wanden en plafond;
        
        
          *afbreken en renoveren bestaand kantoor;
        
        
          *overheaddeuren nakijken en, indien nodig, vervangen danwel verven onderhoudsbeurt uitvoeren;
        
        
          * Elektra nakijken en, indien nodig, onderhoudsbeurt uitvoeren
        
      
      
    
    
      2.4.
      Uit de algemene bepalingen volgt, voor zover van belang, het volgende:
      
    
    
      3.1
      
        Het gehuurde wordt bij aanvang van de huur door Verhuurder opgeleverd en door Huurder aanvaard in een goed onderhouden staat, tenzij partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen. Indien bij aanvang van de huurovereenkomst geen proces-verbaal van oplevering is opgesteld, geldt in afwijking van artikel 7:224 lid 2 BW dat Huurder het gehuurde in goede staat, zonder gebreken en vrij van schade, heeft ontvangen. 
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
    
    
      23.2
      
        
          Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd
        
        
          bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder
        
        
          van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct
        
        
          opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij
        
        
          elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per
        
        
          maand. De hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien Huurder voor
        
        
          de in artikel 23.1 genoemde vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde
        
        
          vordering bij Verhuurder heeft ingediend en Verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd.
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
    
    
      28.1
      
        
          In alle gevallen waarin (Ver)Huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een
        
        
          exploot aan (Ver)Huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen
        
        
          (Ver)Huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of Huurder tot
        
        
          ontruiming te dwingen, is (Ver)Huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten,
        
        
          zowel in als buiten rechte - met uitzondering van de ingevolge een definitieve
        
        
          rechterlijke beslissing door (Ver)Huurder te betalen proceskosten - aan (Ver)Huurder
        
        
          te voldoen. De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat
        
        
          vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met
        
        
          een maximum van € 25.000 per geval exclusief de griffierechten. Bij een procedure
        
        
          worden de kosten van experts (advocaten, deurwaarders ed.) door de in het ongelijk
        
        
          gestelde partij vergoed. Artikel 6: 96 Burgerlijk Wetboek leden 4 en 6, waaronder
        
        
          uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan
        
        
          buitengerechtelijke kosten, is daarmee tussen partijen niet van toepassing. (…)”
      
      
    
    
      2.5.
      Bij e-mail van 21 februari 2021 heeft [gedaagde 1] c.s. onder meer het volgende aan de gemachtigde van Marktvast gestuurd:
      
      
        “(…) in mijn eerdere mails heb ik ook te kennen gegeven dat we misleid zijn met het huurbedrag maar gezien de economische situatie heb ik de administratie v/h Bazaar aangegeven dat ik daar een gesprek wilde hebben en ondanks de misleiding (waar ik nu inhoudelijk niet op in ga) heb ik aangegeven dat we dat konden doen als alles weer een beetje normaliseert. Maar zoals nu het er naar uitziet weten we nog steeds niet wanneer dat zal geschieden.
      
      
      
        
          Ik verzoek dan de verhuurder hierbij om de huurpenningen te herzien en ons de juiste maandhuur moet berekenen (conform de NL huurrecht) miv de begindatum van het huurovereenkomst en dat alle gebreken welke de verhuurder toekomt ook herstelt en verhelpt.(In acht nemend de berekende huur aan de vorige eigenaar). (…)”
      
      
    
    
      2.6.
      Marktvast heeft [gedaagde 1] c.s. eerder gedagvaard met betrekking tot het laten ontstaan van een huurachterstand. In deze eerdere procedure is een betalingsregeling overeengekomen die is vastgelegd in een proces-verbaal van 4 augustus 2021.
      
    
    
      2.7.
      Bij e-mail van 14 september heeft [gedaagde 1] onder meer het volgende aan de gemachtigde van Marktvast gestuurd:
      
      
        “(…) Wij hadden vorig jaar de verhuurder gevraagd om huurkorting toe te passen waar wij tot op heden nog steeds geen antwoord op hebben gekregen. Graag willen wij een afspraak hierover om de gebreken. Uiteraard gaan wij ook niet akkoord met de huurverhoging en de incassokosten omdat wij de gebreken ruimschoots hebben aangegeven en doen daar bezwaar op. (…)
      
      
      
        
          Ik zal u deze week nog de gebreken zowel als foto’s als videos opsturen.. Ook het feit dat er misleiding was bij het aangaan van het huurcontract zal ik u tezamen met de gebreken inhoudelijk doen toekomen.. (…)”
      
      
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      Markvast vordert - na vermeerdering van eis - dat de kantonrechter bij vonnis, voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
        
          
            [gedaagde 1] c.s., hoofdelijk, des dat de een betalende de ander tot aan dat bedrag zal zijn bevrijd, veroordeelt tot betaling van € 70.588,20, te vermeerderen met de contractuele rente over € 63.922,95 vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
        
        
          de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] te Beverwijk te ontbinden, althans ontbonden te verklaren;
        
        
          
            [gedaagde 1] c.s., hoofdelijk, des dat de een betalende de ander tot aan dat bedrag zal zijn bevrijd, veroordeelt om het gehuurde binnen drie dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en verlaten te houden en ontruimd te laten, met overgave van de sleutels van het gehuurde en het gehuurde ter algehele en vrije beschikking van Marktvast te stellen;
        
        
          
            [gedaagde 1] c.s., hoofdelijk, des dat de een betalende de ander tot aan dat bedrag zal zijn bevrijd, veroordeelt om aan Marktvast te voldoen een bedrag ter zake gebruiksvergoeding gelijk aan de alsdan geldende huurprijs per kalendermaand vanaf 1 oktober 2021 tot aan de dag van de ontruiming van de bedrijfsruimte.
        
        
          
            [gedaagde 1] c.s., hoofdelijk, des dat de een betalende de ander tot aan dat bedrag zal zijn bevrijd, veroordeelt in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.
        
      
    
    
      3.2.
      Marktvast legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde 1] c.s. in gebreke is gebleven met de tijdige betaling van de overeengekomen en vooruit te betalen huurtermijnen totaal ter hoogte van € 63.922,95. [gedaagde 1] c.s. is ondanks aanmaningen in gebreke gebleven om de overeengekomen huurprijs tijdig en volledig te voldoen, waardoor een huurachterstand is ontstaan van negen maanden huur. Deze huurachterstand is zodanig dat het de ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee de ontruiming van de bedrijfsruimte rechtvaardigt. Daarnaast vordert Marktvast op grond van de huurovereenkomst en de daarop van toepassing verklaarde algemene voorwaarden, de contractuele boete ter hoogte van € 2.700,00 (9 maanden x € 300,00) en buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 3.965,25.
    
  
  
    
      4Het verweer en de tegenvordering
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde 1] c.s. betwist de vordering (gedeeltelijk). Hij voert daartoe - samengevat – aan dat zijn bedrijf vanwege Covid-19 en de hieruit voortvloeiende overheidsmaatregelen een tijd dicht is geweest en de inkomsten hierdoor zijn afgenomen. Daarnaast is een aantal containers (nog) niet geleverd, waardoor niet alle vaste lasten konden worden betaald. [gedaagde 1] c.s. heeft dan ook verzocht om een huurverlaging. Marktvast heeft dit geweigerd terwijl Marktvast haar andere huurders wel korting heeft beloofd. 
      
    
    
      4.2.
      Daarbij heeft [gedaagde 1] c.s. bij het aangaan van de huurovereenkomst gedwaald. Marktvast heeft tijdens de onderhandelingen aangegeven dat de vorige huurder € 6.000,00 per maand betaalde en dat [gedaagde 1] c.s. een korting zou krijgen van € 500,00. Achteraf bleek dat de vorige huurder slechts een bedrag van € 2.500,00 betaalde. Ook is de huurprijs gelet op de locatie en de huurprijs van vergelijkbare panden niet marktconform. Een redelijke huurprijs zou een bedrag van € 3.000,00 (exclusief btw) zijn. Bovendien zijn er meerdere gebreken aan het gehuurde. Indien wordt uitgegaan van de wijze waarop [gedaagde 1] c.s. de huurpenningen berekent, te weten rekening houdend met een redelijke huurprijs van             € 3.000,00 (exclusief btw) per maand bedraagt de huurachterstand slechts € 49.815,00.
      
    
    
      4.3.
      De vordering ten aanzien van de boete en de buitengerechtelijke incassokosten is  onvoldoende onderbouwd. 
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde 1] c.s. vordert bij wijze van tegenvordering - na vermeerdering van eis - dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Markvast veroordeelt, om na verrekening, een bedrag te voldoen van € 16.782,00, primair op grond van onverschuldigde betaling en subsidiair op grond van ongerechtvaardigde verrijking, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der verschuldigdheid van de betreffende vordering tot de dag der algehele voldoening, alsmede een bedrag van € 9.000,00 wegens het niet nakomen van de huurovereenkomst door hem de toegang tot de bedrijfsruimte te ontzeggen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden en de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente. 
    
  
  
    
      5Het verweer tegen de tegenvordering
    
    
      5.1.
      Markvast betwist de tegenvordering en stelt dat [gedaagde 1] c.s. niet heeft gevraagd om huurkorting maar enkel om uitstel van betaling. [gedaagde 1] c.s. had daarnaast de intentie om een groothandel te beginnen die tijdens de coronaperiode ook open mocht blijven. Marktvast betwist voorts dat zij met [gedaagde 1] c.s. heeft gesproken over de huurprijs van de vorige huurder. Daarbij is dit ook niet relevant aangezien [gedaagde 1] c.s. de mogelijkheid heeft gekregen om te onderhandelen en overeenstemming is bereikt. De grondslag voor de huurbetalingen betreft de huurovereenkomst. Er heeft geen vernietiging van een deel van de overeenkomst plaatsgevonden. Er is dan ook geen sprake van onverschuldigde betalingen. Evenmin is sprake van ongerechtvaardigde verrijking. Het gevorderde bedrag van                 € 16.782,00 is ook niet nader onderbouwd. Dat de huurprijs gelet op de locatie, gelijksoortige panden en de staat van het gehuurde veel te hoog is wordt eveneens niet onderbouwd dan wel gemotiveerd toegelicht. Hetzelfde geldt voor de stelling dat een huurprijs van € 3.000,00 (exclusief btw) wel een redelijke huurprijs zou zijn. [gedaagde 1] c.s. wist heel goed wat hij huurde, met welke bestemming en voor welk bedrag. Marktvast is niet bekend met gebreken aan het gehuurde. Daarbij lag het op grond van de algemene bepalingen op de weg van [gedaagde 1] c.s. om het pand bij aanvang van de huur grondig te inspecteren.
    
    
      5.2.
      Voorts betwist Marktvast dat zij [gedaagde 1] c.s. na het aangaan van de vaststellingsovereenkomst tot tweemaal toe de toegang heeft geweigerd tot de bedrijfsruimte door hangsloten te plaatsen.
    
  
  
    
      6De beoordeling
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      6.1.
      Uitgangspunt is dat tegenover de verplichting van Marktvast om het gehuurde ter vrije beschikking aan [gedaagde 1] c.s., te stellen, zijn verplichting om de huur volledig en tijdig te betalen staat. Door [gedaagde 1] c.s. is niet betwist dat de huur van juli 2021 niet volledig, en van augustus 2021 tot en met 1 april 2022 niet is betaald. Zodat vast staat dat de huurachterstand, zoals volgt uit de huurovereenkomst, thans € 63.922,85 bedraagt.
    
    
      6.2.
      
        [gedaagde 1] c.s. betoogt echter dat indien wordt uitgegaan van de wijze waarop [gedaagde 1] c.s. de huurpenningen berekend, te weten met een redelijke huurprijs ter hoogte van               € 3.000,00 (exclusief btw), de huurachterstand slechts € 49.815,00 bedraagt. De kantonrechter begrijpt uit het betoog van [gedaagde 1] c.s. dat hij zich beroept op (gedeeltelijke) verrekening.
    
    
      6.3.
      Artikel 6:136 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat de rechter een vordering kan toewijzen ondanks een beroep van de gedaagde op verrekening, indien de gegrondheid van dit verweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen en de vordering voor het overige voor toewijzing vatbaar is. 
    
    
      6.4.
      Partijen zijn eerder een vaststellingovereenkomst aangaan met betrekking tot de huurachterstand (zie 2.6.). Partijen hebben met de vaststellingsovereenkomst reeds afspraken gemaakt met betrekking tot een bepaalde huurperiode en de daarbij behorende huurachterstand. Niet valt in te zien waarom [gedaagde 1] c.s. destijds ten behoeve van de vaststellingsovereenkomst niet heeft onderhandeld over de hoogte van de huurprijs. Door dit niet te doen heeft [gedaagde 1] c.s. ingestemd met de huurprijs tot dat moment. Dat [gedaagde 1] c.s. aangeeft dat hij destijds niet de financiële middelen had om een procedure te voeren maakt dit niet anders. Door Marktvast is immers onbetwist aangevoerd dat [gedaagde 1] c.s. niet onder protest heeft getekend. Vaststaat dan ook dat de huurperiode en bijbehorende huurachterstand, waar de vaststellingsovereenkomst op ziet, met instemming van beiden partijen reeds is overeengekomen en vastgelegd. 
      
    
    
      6.5.
      
        [gedaagde 1] c.s. voert aan dat hij op grond van dwaling de huurprijs heeft vernietigd voor zover het de redelijke huurprijs te boven gaat. Voor een beroep op dwaling is vereist dat [gedaagde 1] c.s. bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet of onder andere voorwaarden zou zijn aangegaan. [gedaagde 1] c.s. dient te hebben gedwaald als gevolg van inlichtingen van Marktvast, als gevolg van het ontbreken van inlichtingen van Marktvast of als sprake is van wederzijdse dwaling. Voor zover al op Marktvast een inlichtingenplicht rust met betrekking tot de hoogte van de huurprijs van de vorige huurder heeft Marktvast gemotiveerd weersproken dat zij [gedaagde 1] c.s. heeft voorgehouden dat de vorige huurder een hoger bedrag (dan daadwerkelijk) aan huur betaalde als gevolg waarvan [gedaagde 1] c.s. heeft ingestemd met een gelijke huur minus € 500,00 korting. Marktvast heeft daaraan ter zitting nog toegevoegd dat de vorige huurder meerdere panden huurde van Marktvast op de Beverwijkse Bazaar en dat met deze (vorige) huurder, afwijkende afspraken zijn gemaakt. 
    
    
      6.6.
      Ten aanzien van de stelling van [gedaagde 1] c.s. dat de huurprijs niet marktconform is en dat Marktvast hierdoor ongerechtvaardigd is verrijkt overweegt de kantonrechter dat sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW en dat de huurprijs hiervan doorgaans wordt vastgesteld op basis van vraag en aanbod. Voor zover de huurprijs niet marktconform is, hetgeen [gedaagde 1] c.s. verder niet heeft onderbouwd (nog daargelaten dat ook de vaststelling van de ‘redelijke huurprijs’ niet is onderbouwd) geldt dan ook dat [gedaagde 1] c.s. bij het aangaan van de huurovereenkomst (na onderhandelingen) heeft ingestemd met de huurprijs. Anders dan [gedaagde 1] c.s. aanvoert is geen sprake is van een jonge onervaren ondernemer die geen weet heeft van huurovereenkomsten. Uit hetgeen ter zitting is besproken volgt dat namens Fresh Broker al eerder meerdere malen (al dan niet met een andere wederpartij) een huurovereenkomst is aangegaan, zowel in Nederland als in Turkije. Dat afspraken hiertoe ten behoeve van Fresh Broker, normaal gesproken door de vader van [gedaagde 1] worden aangegaan en dat zijn vader op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst niet bereikbaar zou zijn geweest, omdat hij voor zaken in Istanbul zat maakt dit niet anders. Bovendien is indien al zou komen vast te staan dat Marktvast ongerechtvaardigd is verrijkt, door de hoogte van de huurprijs, voor het intreden van verzuim een ingebrekestelling vereist. Ook hieraan is niet voldaan. 
      
    
    
      6.7.
      Voorts beroept [gedaagde 1] c.s. zich op gebreken aan de bedrijfsruimte zonder hier verder rechtsgevolgen aan te hangen. Uit de overgelegde producties volgt dat de bedrijfsruimte meerdere gebreken vertoont. In de huurovereenkomst is hier echter rekening mee gehouden en is overeengekomen dat [gedaagde 1] c.s. werkzaamheden zou uitvoeren (zie 2.3.) aan de bedrijfsruimte en dat hiertegenover stond dat [gedaagde 1] c.s. drie maanden geen huur hoefde te betalen en geen waarborgsom is verschuldigd. Ter zitting heeft [gedaagde 1] c.s. betoogt dat de kosten die hij moet maken om de gebreken te verhelpen (meer dan € 150.000,00 (exclusief btw)) in geen enkele verhouding staan tot hetgeen is overeengekomen met betrekking tot de huur en de waarborgsom. Dit neemt echter niet weg dat partijen expliciet hebben onderhandeld over de nog uit te voeren (herstel)werkzaamheden aan de bedrijfsruimte. [gedaagde 1] c.s. heeft de (herstel)werkzaamheden en de daarbij behorende kosten klaarblijkelijk onderschat. Dit neemt niet weg dat partijen hier afspraken over hebben gemaakt. Voorts zijn de herstelkosten van eventuele gebreken waarvoor geen (expliciete) afspraak is gemaakt onvoldoende onderbouwd. Bovendien volgt uit de artikel 3.1. van de algemene bepalingen (zie 2.4.) dat [gedaagde 1] c.s. de staat van het pand bij aanvang van de huur heeft aanvaard. Gesteld noch gebleken is immers dat een proces-verbaal is opgesteld van de oplevering. Dat [gedaagde 1] c.s. geen specialist heeft meegenomen om eventuele gebreken te constateren dient voor zijn eigen rekening te komen. Dit met name gelet op zijn stelling dat het pand bijna op omvallen staat.
      
    
    
      6.8.
      Naar het oordeel van de kantonrechter staat gelet op bovenstaande onvoldoende vast dat tussen [gedaagde 1] c.s. en Marktvast een rechtsverhouding bestaat uit hoofde waarvan [gedaagde 1] c.s. een opeisbare vordering heeft op Marktvast. Dit betekent dat de gegrondheid van het beroep op verrekening niet op eenvoudige wijze is vast te stellen, zodat de verweren  van [gedaagde 1] c.s. op grond van artikel 6:136 BW wordt gepasseerd.
      
    
    
      6.9.
      De vordering van Marktvast tot betaling van € 63.922,95 aan achterstallige huurpenningen ligt dan ook voor toewijzing gereed. 
    
    
      6.10.
      
        [gedaagde 1] c.s. is daarmee tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De tekortkoming is zodanig ernstig dat deze in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee de ontruiming van de bedrijfsruimte rechtvaardigt.
    
    
      6.11.
      De gevorderde boete van, in totaal, een bedrag van € 2.700,00 zal ook worden toegewezen, nu de verschuldigdheid hiervan volgt uit de artikel 23.2 van de algemene bepalingen en [gedaagde 1] c.s., deze niet gemotiveerd heeft weersproken. Dit geldt eveneens voor de contractuele rente vanaf datum dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening. 
    
    
      6.12.
      Markvast vordert betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de huurprijs over de periode vanaf 1 oktober 2021 tot aan de dag van ontruiming. Nu op dit punt geen verweer is gevoerd, zal de vordering als zodanig worden toegewezen, met dien verstande dat de tussen 1 oktober 2021 en 1 april 2022 verstreken huurtermijnen reeds zijn verdisconteerd in de (gewijzigde) vordering tot betaling van de achterstallige huur. [gedaagde 1] c.s. zal daarom worden veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de geldende huurprijs voor de periode gelegen tussen 1 april 2022 en de uiteindelijke ontruiming.
    
    
      6.13.
      
        Marktvast heeft een bedrag van € 3.965,25 aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd, dat zij heeft gebaseerd op de algemene bepalingen die uitgaan van een berekening voor de kosten van 15% over de hoofdsom. Nu Marktvast niet gemotiveerd heeft gesteld dat de werkelijke buitengerechtelijke kosten hoger zijn geweest en dat het redelijk was om buitengerechtelijke kosten te maken tot dit bedrag, zal de kantonrechter conform het rapport BGK-integraal gebruik maken van de matigingsbevoegdheid van artikel 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en de kosten toewijzen volgens het wettelijke tarief dat hoort bij de hoofdsom waartoe [gedaagde 1] c.s., zal worden veroordeeld, te weten een bedrag van € 1.441,23.
        
          De tegenvordering
        
      
    
    
      6.14.
      
        [gedaagde 1] c.s. heeft bij conclusie van antwoord aan zijn tegenvordering ten grondslag gelegd dat hij indien de huurprijs vanaf het begin van de looptijd van de huurovereenkomst zou zijn vastgesteld op de door hem berekende redelijke huurprijs (€ 3.000,00 exclusief btw) [gedaagde 1] c.s. tot datum dagvaarding slechts een bedrag van € 43.668,00 aan Marktvast diende te voldoen, terwijl [gedaagde 1] c.s. feitelijk een bedrag van € 60.450,00 heeft betaald. Derhalve heeft [gedaagde 1] c.s. naar eigen berekening nog een bedrag van (€ 60.450,00 minus € 43.668,00 = ) € 16.782,00 van Marktvast te vorderen. 
    
    
      6.15.
      Gelet op hetgeen ten aanzien van de vordering en het verweer is overwogen, kan de tegenvordering niet slagen. Immers is reeds vastgesteld dat de overeengekomen huurprijs geldt en niet de door [gedaagde 1] c.s. berekende redelijke huur. De conclusie is dan ook dat dit deel van de tegenvordering zal worden afgewezen.
    
    
      6.16.
      
        Verder heeft Marktvast gemotiveerd betwist dat zij [gedaagde 1] c.s. (tot tweemaal toe) onrechtmatig de toegang tot de bedrijfsruimte heeft ontzegd. Het had derhalve op de weg van [gedaagde 1] c.s. gelegen om dit nader te onderbouwen, hetgeen hij heeft nagelaten, zodat ook dit deel van de tegenvordering wordt afgewezen.  
        
          de proceskosten voor de vordering en de tegenvordering
        
      
    
    
      6.17.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde 1] c.s., omdat hij ongelijk krijgt. De proceskosten van de tegenvordering zullen vanwege de nauwe samenhang met de vordering op nihil worden gesteld.
    
  
  
    
      7De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      7.1.
      veroordeelt [gedaagde 1] c.s., hoofdelijk, des de een betalende de ander tot aan dat bedrag zal zijn bevrijd, tot betaling aan Marktvast van € 68.064,18, te vermeerderen met de contractuele rente over € 63.922,95 vanaf de dag der dagvaarding tot aan de der algehele voldoening;
      
    
    
      7.2.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te Beverwijk;
      
    
    
      7.3.
      veroordeelt [gedaagde 1] c.s., hoofdelijk zoals voormeld om de bedrijfsruimte binnen drie dagen na betekening van dit vonnis vrij van personen en goederen voor zover deze laatste het eigendom van Marktvast niet zijn, te verlaten en te ontruimen met afgifte van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van Marktvast te stellen;
      
    
    
      7.4.
      veroordeelt [gedaagde 1] c.s., hoofdelijk als voormeld tot betaling aan Marktvast van  een gebruiksvergoeding gelijk aan de geldende huurprijs voor elke maand of gedeelte daarvan vanaf 1 april 2022 tot aan de dag van ontruiming;
      
    
    
      7.5.
      veroordeelt[achternaam of verkorte bedrijfsnaam gedaagde] hoofdelijk als voormeld tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Markvast tot en met vandaag vaststelt op:  dagvaarding	€	105,18;griffierecht	€	1.013,00;salaris gemachtigde	€	1.496,00;
    
    
      7.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      7.7.
      
        wijst de vordering voor het overige af.
        
          de tegenvordering
        
      
      
    
    
      7.8.
      wijst de vordering af;
    
    
      7.9.
      
        veroordeelt [gedaagde 1] c.s., hoofdelijk, tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Markvast worden vastgesteld op een bedrag van nihil.
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter