ECLI:NL:RBROT:2022:4617, Rechtbank Rotterdam, 10-06-2022, 9671196 \ CV EXPL 22-3813
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-06-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eiseres is niet langer eigenaar van het gehuurde, dus heeft geen belang meer bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De huurovereenkomst is beëindigd per 31 maart 2022, dus tot die tijd is huur verschuldigd.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 9671196 \ CV EXPL 22-3813
    
    
    
      datum uitspraak: 10 juni 2022
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Bewaarder RCA2,
      gevestigd te Amsterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: Rijnland Gerechtsdeurwaarders & Incasso te Spijkenisse, 
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1. [gedaagde 1] ,
    
      
        2. [gedaagde 2],
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      gedaagden,
      verschenen in persoon.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘RCA2’ en ‘ [gedaagde 1] c.s.’ genoemd. Gedaagden worden afzonderlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd.
    
    
  
  
    
      1.De procedure
    
    
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
    
    
      
        de dagvaarding van 2 februari 2022, met producties 1 tot en met 5;
      
      
        de aantekeningen van de rolzitting van 15 februari 2022, waar [gedaagde 1] een brief heeft overgelegd;
      
      
        de brief van 7 maart 2022 van de rechtbank waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
      
      
        de akte van de zijde van RCA2;
      
      
        het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 5 april 2022;
      
      
        de e-mail van 8 mei 2022 van de zijde van [gedaagde 1] c.s.
      
    
    
  
  
    
      2.De feiten
    
    
      2.1.
      Tussen RCA2 en [gedaagde 1] c.s. is een huurovereenkomst tot stand gekomen ten aanzien van de woning staande en gelegen aan de [adres] , [postcode] te Rotterdam (hierna: het gehuurde), tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van laatstelijk € 1.479,- per maand. De huurovereenkomst luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
      
      
        “(…)
        
          Duur, verlenging en opzegging
        
      
    
    
      3.1
      
        Deze overeenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd voor de duur van 1 jaar, ingaande op 01-08-2020 en lopende tot en met 31-07-2021. Na ommekomst van deze periode eindigt deze huurovereenkomst van rechtswege, nadat verhuurder huurders daartoe een schriftelijke kennisgeving heeft gestuurd. 
        (…)
      
      
      
        
          Beheerder
        
        9	Totdat verhuurder anders meedeelt, treedt als beheerder op:
        
          SORE Asset Management B.V.
        
        (…)”
      
      
    
    
      2.2.
      In de periode van 9 november 2021 tot en met 19 januari 2022 heeft (de gemachtigde van) RCA2 [gedaagde 1] c.s. diverse malen per brief gesommeerd tot betaling van de volgens RCA2 op dat moment uitstaande huurtermijnen.
      
    
    
      2.3.
      Per brief van 9 december 2021 heeft de gemachtigde van RCA2 [gedaagde 1] c.s. gesommeerd tot betaling van een huurachterstand van € 4.435,- binnen vijftien dagen na ontvangst van de brief.
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde 1] c.s. is op enig moment uit het gehuurde vertrokken en verblijft hier thans niet meer.
      
    
  
  
    
      3.Het geschil
    
    
      3.1.
      RCA2 eist – na vermindering van eis – samengevat:
      
        
          de huurovereenkomst te ontbinden of ontbonden te verklaren en [gedaagde 1] c.s. te veroordelen om het gehuurde te ontruimen binnen drie dagen na betekening van dit vonnis;
        
        
          
            [gedaagde 1] c.s. te veroordelen aan haar te betalen € 6.512,15 met rente en € 1.479,- per maand over de maanden februari en maart 2022;
        
        
          
            [gedaagde 1] c.s. te veroordelen in de proceskosten;
        
        
          het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
        
      
      Het bedrag van € 6.512,15 dat wordt geëist, bestaat uit de hoofdsom van € 5.914,-, rente van € 29,65 (berekend tot en met de dag van dagvaarding) en buitengerechtelijke kosten van € 568,-.
      
    
    
      3.2.
      RCA2 baseert haar eis op het volgende. [gedaagde 1] c.s. heeft een huurachterstand laten ontstaan van meer dan drie maanden. Deze huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde 1] c.s. is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van een jaar en die periode is niet verlengd. In oktober 2021 heeft [gedaagde 1] c.s. zijn woonplaats veranderd en zijn de sleutels bij de deur van het gehuurde achtergelaten. [gedaagde 1] c.s. heeft op een eerder moment geïnformeerd over de verhuizing uit het gehuurde. Hij heeft geen borg retour ontvangen. De beheerder van RCA2 wil [gedaagde 1] c.s. geld afpersen. Er zijn vanaf het begin problemen geweest met het verkrijgen van een huurovereenkomst en meldingen over eventuele problemen zijn weggewerkt.
      
    
  
  
    
      4.De beoordeling
    
    
      
        ontbinding en ontruiming
      
    
    
      4.1.
      Vooropgesteld wordt dat RCA2 bij akte te kennen heeft gegeven dat zij met ingang van 1 april 2022 niet langer eigenaar is van het gehuurde. Dit betekent dat RCA2 geen belang meer heeft bij de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Dit onderdeel van de vordering zal derhalve worden afgewezen.
      
      
        
          beëindiging huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.2
      Tussen partijen is in geschil of en zo ja, per wanneer de huurovereenkomst is beëindigd. 
      
    
    
      4.3
      Vast staat dat partijen per 1 augustus 2020 een huurovereenkomst zijn aangegaan voor bepaalde tijd voor de duur van één jaar. RCA2 stelt, en [gedaagde 1] c.s. betwist, dat de huurovereenkomst na 31 juli 2021 is voortgezet, nu RCA2 niet overeenkomstig artikel 3.1 van de huurovereenkomst aan [gedaagde 1] c.s. een schriftelijke kennisgeving van de opzegging van de huurovereenkomst heeft gestuurd. 
      
    
    
      4.2.
      Ingevolge artikel 7:228 lid 1 jo. 7: 271 lid 1 BW eindigt een huur van zelfstandige woonruimte aangegaan voor een periode van twee jaar of korter, zonder dat daartoe een opzegging vereist is, wanneer die tijd is verstreken, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. Als een dergelijke aanzegging achterwege blijft en de huur feitelijk wordt voortgezet omdat de huurders van het gehuurde gebruik blijven maken, wordt de huur voor bepaalde tijd na ommekomst van die termijn verlengd voor onbepaalde tijd.  
      
    
    
      4.3.
      RCA2 heeft onbetwist gesteld dat zij [gedaagde 1] c.s. geen schriftelijke kennisgeving van de opzegging van de huurovereenkomst heeft gestuurd. Dit betekent dat de huurovereenkomst niet per 31 juli 2021 is geëindigd, maar is voortgezet. Op grond van het bepaalde in artikel 7:271 lid 1 BW wordt dit opgevat als een verlenging van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Een voor onbepaalde tijd aangegane (of voor onbepaalde tijd verlengde) huur eindigt niet van rechtswege maar door opzegging. 
      
    
    
      4.4.
      
        
          [gedaagde 1] c.s. heeft aangevoerd dat hij in september 2021 aan de beheerder van RCA2 heeft gemeld “uit de huurovereenkomst te stappen” en het gehuurde te hebben verlaten met achterlating van de sleutels. In oktober 2021 hadden zij een nieuw adres. 
        De kantonrechter begrijpt het standpunt van [gedaagde 1] c.s. aldus dat hij stelt de huurovereenkomst in september 2021 te hebben opgezegd. Op grond van artikel 7:271 lid 3 BW dient bij opzegging gebruik gemaakt te worden van een aangetekende brief of een deurwaardersexploot. De wet geeft niet expliciet aan dat niet-inachtneming van dit voorschrift nietigheid meebrengt. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval hoeft verzuim van het vormvereiste de geldigheid van de opzegging niet aan te tasten, mits de opzegging de wederpartij heeft bereikt. Nu gesteld noch gebleken is dat [gedaagde 1] c.s. de opzegging in september 2021 schriftelijk per aangetekende brief of deurwaardersexploot heeft gedaan en RCA2 betwist dat haar een schriftelijke of mondeling opzegging van [gedaagde 1] c.s. heeft bereikt, lag het op de weg van [gedaagde 1] c.s. dit standpunt nader te onderbouwen. Nu hij dit heeft nagelaten heeft de kantonrechter onvoldoende aanknopingspunten om te oordelen dat onder deze omstandigheden in september 2021 sprake was van een geldige opzegging van de huurovereenkomst. 
      
      
    
    
      4.5.
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft (de gemachtigde van) RCA2 te kennen gegeven vanaf 16 februari 2022, te weten na ontvangst van het schriftelijk verweer van [gedaagde 1] c.s., op de hoogte te zijn van de wens van [gedaagde 1] c.s. de huurovereenkomst te beëindigen. Hoewel deze opzegging niet per aangetekende brief of deurwaardersexploot is gedaan, kan dit naar het oordeel van de kantonrechter worden aangemerkt als een geldige opzegging nu dit RCA2 als wederpartij heeft bereikt. Gezien de opzegtermijn van één maand die voor [gedaagde 1] c.s. heeft te gelden op grond van artikel 7:271 lid 5 sub a BW, betekent het voorgaande dat [gedaagde 1] c.s. de huurovereenkomst is opgezegd tegen 31 maart 2022.
      
      
        
          huurachterstand
        
      
    
    
      4.6.
      Aangezien de huurovereenkomst per 31 maart 2022 is beëindigd, is tot die tijd huur verschuldigd. [gedaagde 1] c.s. heeft de hoogte van de door RCA2 gestelde huurachterstand niet betwist. Dat leidt tot de conclusie dat de gestelde huurachterstand in totaal € 8.872,- bedraagt, berekend over de periode van oktober 2021 tot en met maart 2022 (€ 5.914,- over de periode van oktober 2021 tot en met januari 2022 + € 2.958,- over de maanden februari en maart 2022). Dit bedrag wordt toegewezen. In dit oordeel is meegewogen dat voor matiging van de huurachterstand geen aanleiding bestaat nu [gedaagde 1] c.s. daartoe geen bijzondere omstandigheden heeft aangevoerd. RCA2 heeft bovendien onbetwist gesteld dat het gehuurde de gehele periode leeg heeft gestaan en zij door het uitblijven van de huurbetalingen door [gedaagde 1] c.s. dus financieel nadeel heeft geleden.
      
      
        
          buitengerechtelijke incassokosten 
        
      
    
    
      4.7.
      RCA2 maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. RCA2, althans haar gemachtigde, heeft op 9 december 2021 aan [gedaagde 1] c.s. een aanmaning verzonden, die voldoet aan de in artikel 6:96 lid 6 BW gestelde eisen. Aangezien [gedaagde 1] c.s. hieromtrent geen verweer heeft gevoerd, zal van de ontvangst van deze aanmaning door hem worden uitgegaan. Daarnaast staat vast dat [gedaagde 1] c.s. niet binnen de in de aanmaning gestelde termijn tot volledige betaling van de gevorderde hoofdsom is overgegaan. Het gevorderde bedrag van € 568,50 aan vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt dan ook toegewezen. Hierbij wordt opgemerkt dat het door RCA2 gevorderde bedrag exclusief btw is.
      
      
        
          rente
        
      
    
    
      4.8.
      De gevorderde wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over de huurachterstand van € 5.914,- berekend tot en met de maand januari 2022 wordt toegewezen, omdat uit de stellingen van RCA2 volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde 1] c.s. deze stellingen niet heeft betwist. De rente bedraagt € 29,65, berekend tot en met 31 januari 2022.
      
      
        
          proceskosten
        
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde 1] c.s. krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van RCA2 tot vandaag vast op € 110,95 aan dagvaardingskosten, € 514,- aan griffierecht en € 933,- aan salaris voor de gemachtigde (drie punten × € 311,- tarief), dus in totaal een bedrag van € 1.557,95. 
      
      
        
          uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
    
    
      4.10.
      Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 
      
      
      
      
    
  
  
    
      5.De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde 1] c.s. om aan RCA2 te betalen € 9.470,65, zijnde de huurachterstand tot en met maart 2022, de buitengerechtelijke kosten en de rente, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 5.914,- vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde 1] c.s. in de proceskosten, aan de kant van RCA2 tot vandaag vastgesteld op € 1.557,95;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en in het openbaar uitgesproken.
        [46009]