ECLI:NL:RBROT:2022:7473, Rechtbank Rotterdam, 05-08-2022, 9751595 / CV EXPL 22-8478
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-08-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eindvonnis. Huur van bedrijfsruimte. Huurachterstand. Geen huurkorting vanwege corona. Ontbinding en ontruiming toegewezen. Matiging van de vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten.

RECHTBANK ROTTERDAM

    
    
      
locatie Rotterdam

    
    
    
      
zaaknummer: 9751595 / CV EXPL 22-8478

    
    
    
      
datum uitspraak: 5 augustus 2022 (BIJ VERVROEGING)

    
    
    
      

Vonnis van de kantonrechter


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
    
      

[eiseres01]

,

      
wonende in [woonplaats01] ,

      
eiseres,

      
gemachtigde: mr. A. Gorthuis te Schiedam,

    
    
    
      
tegen

    
    
    
      

[gedaagde01]

, die handelt onder de naam

Tuincentrum Plantwaardig

,

      
zaakdoende in [vestigingsplaats01] ,

      
gedaagde,

      
zonder gemachtigde.

    
    
    
      
De partijen worden hierna ‘ [eiseres01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

    
    
  
  
    

1.

De procedure

    
      
1.1.

      
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

      
        
          
de dagvaarding van 7 maart 2022, met bijlagen;

        
        
          
de aantekeningen van het mondelinge verweer van [gedaagde01] op de rolzitting van 29 maart 2022;

        
        
          
de brief van 11 april 2022, waarin een mondelinge behandeling is bepaald.

        
      
      
    
    
      
1.2.

      
Op 8 juli 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Tijdens de mondelinge behandeling zijn aan de zijde van [eiseres01] [naam01] en [naam02] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde van [eiseres01] . Namens [gedaagde01] is de heer [naam03] verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken.

      
    
    
      
1.3.

      
Bij e-mail van 10 juli 2022 heeft [naam03] een machtiging van [gedaagde01] overgelegd, waaruit blijkt dat [naam03] tijdens de mondelinge behandeling namens [gedaagde01] mocht spreken.

      
      
    
  
  
    

2.

De feiten

    
      
2.1.

      
[gedaagde01] huurt vanaf 1 maart 2019 de bedrijfsruimte aan het adres [adres01] ( [postcode01] ) in [plaats01] (hierna: het gehuurde) van [eiseres01] . [gedaagde01] drijft in het gehuurde een detailhandel van tuinbouwartikelen. De maandelijkse huurprijs bedraagt op dit moment € 2.700,00 per maand en moet bij vooruitbetaling worden betaald.

      
    
    
      
2.2.

      
Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW”, vastgesteld op 17 september 2012 (hierna: de algemene huurbepalingen) van toepassing. De algemene huurbepalingen houden - voor zover van belang - het volgende in:

      
      
        
“

(…)


Kosten, verzuim


      
    
    
      
30.1

      
        

In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte redelijke kosten, zowel in als buiten rechte - met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten - aan verhuurder te voldoen.


        

De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € 15.000.


        

Artikel 6:96 Burgerlijk Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, zijn daarmee tussen partijen niet van toepassing. (…)

”.

      
      
    
    
      
2.3.

      
Bij e-mail van 3 januari 2022 heeft [gedaagde01] - voor zover van belang - het volgende aan Van der Laan Makelaardij (de vertegenwoordiger/beheerder van [eiseres01] ) bericht:

      
      
        
“

(…) Zoals u weet zitten wij met plantwaardig in lockdown, wij zijn meer dan 10 jaar u vaste huurder.


      
      
      
        

De hoge raad heeft een paar weken terug nog een uitspraak gedaan van dat de verhuurders mee moeten denken en zonodig korting moeten geven aan de huurders wanneer ze omzet verlies hebben. Wij zijn sinds de lockdown afgelopen jaar altijd dicht geweest en geen omzet gedraaid, heel vervelend dit, u kunt ook zien dat we heel erg lastig hebben aan ons achterstand. Wij willen voor de lockdown periodes met terug werkende kracht 2019 en 2020 dat u huurkorting aan ons geeft. (…)

”.

      
      
      
    
  
  
    

3.

Het geschil

    
      
3.1.

      
[eiseres01] eist samengevat:

      
        
          
de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde01] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;

        
        
          
[gedaagde01] te veroordelen aan haar te betalen € 15.397,36 met rente en de lopende huur vanaf de maand maart 2022 zolang de huurovereenkomst nog voortduurt;

        
        
          
[eiseres01] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten;

        
        
          
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

        
      
      
Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit € 12.617,28 aan achterstallige huur tot en met de maand februari 2022 en een bedrag van € 2.780,08 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten.

      
    
    
      
3.2.

      
[eiseres01] baseert de eis op het volgende. [gedaagde01] heeft een huurachterstand laten ontstaan. Deze huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst. Verder is [gedaagde01] wettelijke rente ex artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) vanaf de datum van het te wijzen vonnis verschuldigd. Tot slot is [gedaagde01] op grond van artikel 30.1 van de algemene huurbepalingen buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd.

      
    
    
      
3.3.

      
[gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. De huurachterstand klopt niet; de achterstand is € 2.700,00 lager dan [eiseres01] stelt. Door de coronatijd moest het tuincentrum dicht. De omzet is heel hard achteruit gegaan. In december 2021 is door de Hoge Raad bepaald dat [gedaagde01] in principe recht heeft op huurkorting. Voor de omzet is [gedaagde01] afhankelijk van publiek. [gedaagde01] heeft [eiseres01] hier tot tweemaal toe over gemaild en gevraagd of zij open stond voor verlaging van de huur, maar [gedaagde01] heeft hier geen reactie op gekregen.

      
      
    
  
  
    

4.

De beoordeling

    
    
      

De huurachterstand


    
    
    
      
4.1.

      
Partijen zijn het er tijdens de mondelinge behandeling over eens geworden dat de huurachterstand berekend tot en met de maand februari 2022 € 12.617,28 bedraagt, zoals in de dagvaarding is gesteld. Het bedrag van € 12.617,28 aan huurachterstand berekend tot en met de maand februari 2022 is dan ook in principe toewijsbaar.

      
      
        

Huurkorting?


      
      
    
    
      
4.2.

      
[gedaagde01] heeft aangevoerd dat hij als gevolg van de coronapandemie recht heeft op huurkorting. [gedaagde01] doet in dit verband een beroep op de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974. Daartoe wordt het volgende overwogen.

      
    
    
      
4.3.

      
In de prejudiciële beslissing heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard betreft. Behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, moet aangenomen worden dat deze omstandigheid in elk geval niet is verdisconteerd in huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten. In dat geval kan aangenomen worden dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd, dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord. Krachtens de aard van de overeenkomst en de in het verkeer geldende opvattingen komt deze omstandigheid in de regel niet voor rekening van de huurder, zodat artikel 6:258 lid 2 BW niet aan huurprijsvermindering in de weg staat. Indien aan het voorgaande is voldaan, kan de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs en kan de rechter de huurovereenkomst op grond van artikel 6:258 lid 1 BW aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen.

      
    
    
      
4.4.

      
Van concrete aanwijzingen dat de hiervoor bedoelde omstandigheid in de huurovereenkomst is verdisconteerd, is niet gebleken. Dit leidt tot het oordeel dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid die rechtvaardigt dat de huurovereenkomst wordt aangepast aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen.

      
    
    
      
4.5.

      
De Hoge Raad heeft in zijn hiervoor aangehaalde prejudiciële beslissing overwogen dat het nadeel - veroorzaakt door de in 4.3. bedoelde onvoorziene omstandigheid - in de regel noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder valt. De verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties wordt daarom in beginsel het beste ondervangen door dit nadeel - voor zover niet al gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL) - gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder.

      
    
    
      
4.6.

      
De in artikel 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid kunnen echter meebrengen dat op grond van omstandigheden gelegen in bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een van partijen, wordt afgeweken van de hiervoor bedoelde gelijke verdeling van het nadeel.

      
    
    
      
4.7.

      
Gelet op de meergenoemde prejudiciële beslissing van de Hoge Raad wordt de vermindering van de huurprijs in een dergelijk geval berekend overeenkomstig de zogenoemde ‘vastelastenmethode’. De ‘vastelastenmethode’ kent de volgende stappen voor de berekening van de huurprijsvermindering:

      
        
          
De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.

        
        
          
Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.

        
        
          
De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover aanspraak wordt gemaakt op huurprijsvermindering (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).

        
        
          
Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

        
      
      
    
    
      
4.8.

      
Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs - gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

      
    
    
      
4.9.

      
De kantonrechter stelt vast dat zij niet over gegevens beschikt om de voornoemde ‘vastelastenmethode’ te kunnen toepassen. [gedaagde01] heeft immers voorafgaand aan de mondelinge behandeling geen gegevens in het geding gebracht met betrekking tot (1) zijn totale vaste lasten, (2) de door hem ontvangen TVL en (3) de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie. Dat had wel op zijn weg gelegen. In de dagvaarding staat immers al dat [gedaagde01] nimmer heeft aangetoond dat zijn omzet door de coronacrisis (aanmerkelijk) was gedaald. Niettemin heeft hij bij zijn (mondeling) antwoord geen (financiële) gegevens overgelegd. Uit de aantekeningen van het mondeling antwoord blijkt dat hem toen door de kantonrechter is gezegd dat hij, in verband met de verzochte huurkorting, voorafgaand aan de mondelinge behandeling, de omzetcijfers van de hele coronaperiode vanaf maart 2020 en van het jaar daarvoor en bovendien een opgave van TVL die hij eventueel heeft ontvangen in het geding moest brengen. In de brief van 11 april 2022, waarin een mondelinge behandeling is bepaald, staat verder dat eventuele stukken waar partijen tijdens de mondelinge behandeling een beroep op willen doen, uiterlijk tien dagen voor de zitting in het bezit van de kantonrechter en de wederpartij moeten zijn. [gedaagde01] heeft echter voorafgaand aan de zitting niets overgelegd maar volstaan met het meenemen van een stapel stukken naar de mondelinge behandeling. Deze stukken waren zowel de kantonrechter als [eiseres01] niet bekend en zijn geweigerd omdat 1) de overige procesdeelnemers zich daarop niet hebben kunnen voorbereiden en 2) niet gesteld of gebleken is dat deze stukken niet eerder hadden kunnen worden overgelegd. Voor een aanhouding (om [gedaagde01] alsnog in de gelegenheid te stellen om de stukken over te leggen en [eiseres01] de gelegenheid te geven daarop te reageren) ziet de kantonrechter gelet op de goede procesorde in de gegeven omstandigheden geen aanleiding.

      
    
    
      
4.10.

      
Uit het voorgaande vloeit voort dat [gedaagde01] naar het oordeel van de kantonrechter zijn beroep op huurkorting onvoldoende heeft onderbouwd. Daarom wordt dit verworpen. Dat betekent dat [gedaagde01] wordt veroordeeld om € 12.627,28 aan huurachterstand berekend tot en met de maand februari 2022 aan [eiseres01] te betalen.

      
      
        

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming gehuurde?


      
      
    
    
      
4.11.

      
Als de huurder zijn verplichting om tijdig de huur betalen niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter wijst deze eis alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. In een geval als het onderhavige, waarin sprake is van (ver)huur van een bedrijfsruimte, zal een achterstand van meer dan twee maanden meestal voldoende zijn, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen (zie Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).

      
    
    
      
4.12.

      
Er is sprake van een huurachterstand van meer dan twee maanden, namelijk ruim vier maanden. Aangezien [gedaagde01] daarnaast geen feiten of omstandigheden heeft gesteld die maken dat ontbinding van de huurovereenkomst in de omstandigheden van het geval niet zou zijn gerechtvaardigd, wordt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst ontbonden en wordt [gedaagde01] veroordeeld om het gehuurde te ontruimen. De ontruimingstermijn wordt, zoals geëist, gesteld op veertien dagen na de datum van dit vonnis. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [eiseres01] overigens medegedeeld dat [eiseres01] bereid is om de huurovereenkomst met [gedaagde01] na het wijzen van dit vonnis (en na betaling van de huurachterstand) voort te zetten, zodat het mogelijk niet tot een daadwerkelijke ontruiming hoeft te komen.

      
    
    
      
4.13.

      
De kantonrechter begrijpt het gevorderde onder 2 aldus dat onder meer wordt geëist een machtiging te verlenen om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van politie. Dit deel van de vordering wordt afgewezen. Op grond van de artikelen 556 lid 1 en 557 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) is de deurwaarder, zonder rechterlijke tussenkomst, immers bevoegd om de hulp van de sterke arm van politie in te roepen.

      
    
    
      
4.14.

      
[gedaagde01] moet de huur blijven betalen tot en met de maand waarin hij het gehuurde met al zijn spullen heeft verlaten (artikel 7:225 BW). [eiseres01] heeft echter slechts geëist om [gedaagde01] te veroordelen om de lopende huurtermijnen aan [eiseres01] te betalen zolang de huurovereenkomst nog voortduurt. Aangezien de huurovereenkomst in dit vonnis wordt ontbonden en daarom na vandaag niet meer voortduurt, wordt [gedaagde01] veroordeeld om de huur ten bedrage van € 2.700,00 per maand aan [eiseres01] te betalen vanaf de maand maart 2022 tot en met vandaag. Hierop strekken uiteraard in mindering de betalingen die [gedaagde01] ter zake al heeft verricht.

      
      
        

De buitengerechtelijke incassokosten


      
      
    
    
      
4.15.

      
[eiseres01] heeft zich met betrekking tot de door haar gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten beroepen op artikel 30.1 van de algemene huurbepalingen (zie 2.2). Voor gevallen waarin de betalingsachterstand betrekking heeft op een uit een overeenkomst voortvloeiende verbintenis tot betaling van een geldsom, bevat artikel 2 van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (Stb. 2012/141; hierna: het Besluit) een regeling voor de begroting van de omvang van buitengerechtelijke incassokosten (artikel 6:96 lid 5 BW). Volgens deze regeling geschiedt de normering van buitengerechtelijke incassokosten aan de hand van een forfaitair percentage dat uitsluitend is gerelateerd aan de hoogte van de verschuldigde hoofdsom, en niet aan de aard en omvang van de verrichte incassowerkzaamheden (vgl. HR 13 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1405). Indien de schuldenaar geen consument is, is artikel 2 van het Besluit van aanvullend recht. Het staat de rechter echter vrij bij de toepassing van artikel 242 Rv een in een B2B-relatie bedongen incassobedrag ambtshalve te matigen tot het bedrag dat overeenkomstig artikel 2 van het Besluit wordt begroot, indien niet wordt gesteld en bij betwisting aannemelijk wordt gemaakt dat de werkelijke kosten hoger zijn dan dat bedrag (ECLI:NL:HR:2015:1868).

      
    
    
      
4.16.

      
Op basis van de toewijsbare hoofdsom ten bedrage van € 12.617,28 is volgens het Besluit een bedrag van € 901,17 exclusief btw aan vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar. Niet gesteld of gebleken is dat de werkelijke kosten van de gemachtigde van [eiseres01] hoger zijn dan dit bedrag. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten wordt dan ook gematigd en toegewezen tot het bedrag van € 901,17, te vermeerderen met € 189,25 aan btw nu [eiseres01] onweersproken heeft gesteld dat zij deze niet kan verrekenen.

      
      
        

De wettelijke rente


      
      
    
    
      
4.17.

      
De wettelijke rente ex artikel 6:119 BW wordt toegewezen, omdat uit de stellingen van [eiseres01] volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde01] deze stellingen niet heeft betwist.

      
      
        

De proceskosten


      
      
    
    
      
4.18.

      
[gedaagde01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiseres01] tot vandaag vast op € 130,61 aan dagvaardingskosten, € 693,00 aan griffierecht en € 746,00 aan salaris voor de gemachtigde (twee punten x € 373,00 tarief). Dit is totaal € 1.569,61. Voor kosten die [eiseres01] maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] ook een bedrag betalen van € 124,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. Uit de uitspraak van de Hoge Raad van 10 juni 2022 (ECLI:NL:HR:2022:853) leidt de kantonrechter af dat in dit vonnis geen aparte beslissingen hoeven te worden genomen over de nakosten.

      
      
        

De uitvoerbaarheid bij voorraad


      
      
    
    
      
4.19.

      
Dit vonnis wordt, zoals geëist, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

      
      
    
  
  
    

5.

De beslissing

    
De kantonrechter:

    
    
      
5.1.

      
veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiseres01] te betalen € 13.707,70 aan huurachterstand tot en met de maand februari 2022 en buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw, vermeerderd met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 12.617,28 vanaf vandaag tot de dag van volledige betaling;

      
    
    
      
5.2.

      
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde01] om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis de bedrijfsruimte aan het adres [adres01] ( [postcode01] ) in [plaats01] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege hem bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eiseres01] te stellen;

      
    
    
      
5.3.

      
veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiseres01] ter zake van huur te betalen € 2.700,00 per maand met ingang van de maand maart 2022 tot en met vandaag;

      
    
    
      
5.4.

      
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de kant van [eiseres01] tot vandaag vastgesteld op € 1.569,61;

      
    
    
      
5.5.

      
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

      
    
    
      
5.6.

      
wijst het meer of anders geëiste af.

      
      
        
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.

        
38671