ECLI:NL:RBNHO:2022:8165, Rechtbank Noord-Holland, 31-08-2022, 319820 / HA ZA 21-472
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2022-08-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Uitleg van de overeenkomst. De rechtbank concludeert dat aan de tweede voorwaarde uit de overeenkomst is voldaan, zodat gedaagde de vergoeding wel verschuldigd is.

RECHTBANK Noord-Holland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: C/15/319820 / HA ZA 21-472
    
    
    
      
        Vonnis van 31 augustus 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      statutair gevestigd te [plaats 1], kantoorhoudende te [plaats 2]
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser],
      advocaat: mr. H.J. Tulp te Drachten,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        RENAC B.V., 
      statutair gevestigd te Amsterdam, kantoorhoudende te Vijfhuizen,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Renac,
      advocaat: mr. Th.F. Roest te Haarlem.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1.
      
        Een dochtervennootschap van [eiser] kwam in augustus 2004 met Renac onder meer het volgende overeen:
        
          “Betreft: [adres] e.v. te [plaats 1].(…)
        
        
          In samenspraak met Renac BV te Vijfhuizen ontwikkelt u dit project. U verkrijgt daarvoor van Renac een vergoeding van eur. 68.500,-- excl. 19% BTW. Dit bedrag wordt aan u uitgekeerd binnen twee maanden na verstrekking/stempel bouwvergunning, door de gemeente [plaats 1] afgegeven. Mocht het project voortijdig aan derden worden verkocht, vindt betaling door Renac aan u plaats vlak voor het moment van de datum van overdracht aan de koper. Indien Renac tussentijds anders besluit dan ’t doel te ontwikkelen en verkopen (b.v. belegging), dan zal het eerder genoemd bedrag direct aan u worden uitgekeerd.”
          In 2020 heeft Renac het perceel aan de [adres] met winst verkocht en geleverd aan een derde, zonder dat het perceel ontwikkeld was of een bouwvergunning had verkregen.
        De dochtervennootschap van [eiser] maakte vervolgens bij Renac aanspraak op het bedrag van € 68.500,00 en heeft deze vordering op 1 juli 2020 aan [eiser] overgedragen door middel van een akte van cessie. 
      
      
    
    
      1.2.
      
        Partijen verschillen van mening over de uitleg van de hiervoor geciteerde zinsnede in de overeenkomst van 2004. [eiser] stelt dat in 2020 aan de voorwaarde door de verkoop is voldaan en dat zij dus recht heeft op het overeengekomen bedrag van 
        € 68.500,00. [eiser] bestrijdt dit en voert aan dat dit bedrag alleen verschuldigd is ingeval van een verkoop aan een derde na de ontwikkeling van [adres] en het verkrijgen van een bouwvergunning.
      
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank komt tot de conclusie dat Renac de vergoeding wel verschuldigd is, nu zij het perceel aan derden heeft verkocht en geleverd. Dat er ook in geval van verkoop eerst een bouwvergunning verkregen zou moeten worden voordat Renac de vergoeding aan [eiser] verschuldigd zou worden ligt geenszins voor de hand. Die conclusie kan niet volgen uit de tekst van de overeenkomst en uit de verklaringen van partijen daarover. De rechtbank wijst de primaire vordering van [eiser] toe. De subsidiaire vordering van [eiser] behoeft daarom geen bespreking. 
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 11 mei 2022 en de daarin vermelde stukken, - de nagekomen producties 13 tot en met 19 aan de zijde van [eiser],
      - de vervangende akte waarin de tenaamstelling van eiser werd verbeterd van [eiser], - de mondelinge behandeling van 19 juli 2022 en de daarvan door de griffier bijgehouden aantekeningen,
      - de spreekaantekeningen van [eiser],
      - de spreekaantekeningen van Renac. 
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      3.1.
      Als projectontwikkelaar initieerde en ontwikkelde [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1]) van juni 1998 tot juli 2020 bouwprojecten. [eiser] was de bestuurder en enig aandeelhouder van [bedrijf 1]. [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) is op zijn beurt de bestuurder en enig aandeelhouder van [eiser]. Op 1 juli 2020 heeft [bedrijf 1] haar gepretendeerde (primaire) vordering op Renac gecedeerd aan [eiser]. Nadien is [bedrijf 1] ontbonden en uitgeschreven bij de Kamer van Koophandel. 
      
    
    
      3.2.
      Renac heeft in december 2001 onroerend goed aan de [adres] te [plaats 1] gekocht van Borghese B.V. (hierna: Borghese) voor een bedrag van € 1.928.565,90. In februari 2002 werd het onroerend goed aan Renac geleverd. 
      
    
    
      3.3.
      
        [betrokkene 1] was eigenaar van een perceel dat ingeklemd lag tussen het door Renac aangekochte perceel en de bestaande bebouwing. 
      
    
    
      3.4.
      Op enig moment raakten partijen in gesprek over de ontwikkeling van de beide percelen. In verband met de goede contacten van [betrokkene 1] bij de gemeente [plaats 1] en met de andere belanghebbenden, spraken partijen af dat [bedrijf 1] de ontwikkeling van het terrein op zich zou nemen. 
      
    
    
      3.5.
      Op aanraden van [betrokkene 1] heeft Renac [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2]) aangesteld als architect voor de ontwikkeling van het project. In 2002 heeft [bedrijf 2] Renac op de hoogte gebracht van het verder door haar uit te werken plan.
      
    
    
      3.6.
      Om de mondelinge afspraken met [bedrijf 1] vast te leggen heeft Renac twee keer, op 17 december 2002 en op 7 november 2003, een voorstel voor een schriftelijke overeenkomst opgesteld. Op 17 december 2002 schrijft [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]), werkzaam bij Renac, voor zover relevant: 
      
      
        
          “(…)
          
          Zoals beloofd doe ik je hierbij ons voorstel toekomen inzake de begeleiding van het project [adres] te [plaats 1]. 
          
          Indien jij de begeleiding van het totale project [adres] succesvol afrondt, zijn wij bereid om jou een vergoeding te betalen van NLG 150.000,-- excl. BTW.
          
          Betaling van bovenstaand bedrag zal plaatsvinden óf bij volledige vervreemding van het project, óf op een nader vast te stellen tijdstip na het verkrijgen van de bouwvergunning. 
          
          (…)”
        
      
      
      
        En op 7 november 2003 schrijft [betrokkene 2] voor zover relevant:
      
      
      
        
          “(…)
        
        
          Indien jij de begeleiding van het totale project [adres] succesvol afrondt, zijn wij bereid om jou een vergoeding te betalen van € 68.500,-- excl. BTW.
        
        
          Het totale project [adres] behelst niet alleen de ontwikkeling op onze eigen grond, maar ook de andere grondstukken zoals [bedrijf 2] nu in zijn Voorlopig Ontwerp heeft opgenomen.
          
          Betaling van bovenstaand bedrag zal plaatsvinden op een nader vast te stellen tijdstip na het verkrijgen van de bouwvergunning. Dit laatste zodat dit bedrag meegenomen kan worden in de aanvraag van de bouwfinanciering. Bij doorverkoop aan een derde dient een bankgarantie te worden afgegeven, welke laatstgenoemd bedrag volledig dekt.
          
          (…)”
        
      
      
    
    
      3.7.
      Op 2 augustus 2004 heeft [betrokkene 1] een schriftelijke overeenkomst opgesteld die op 10 augustus 2004 door [betrokkene 3], directeur van Renac, is ondertekend. De overeenkomst vermeldt voor zover van belang:
      
      
        
          “(…)
        
        
          Betreft: [adres] e.v. te [plaats 1]
          
          Bevestiging overeenkomst
        
      
      
      
        
          Geachte heer [betrokkene 1],
        
      
      
      
        
          Inzake het hierboven aangegeven project informeren wij u als volgt.
          
          In samenspraak met Renac BV te Vijfhuizen ontwikkelt u dit project. U verkrijgt daarvoor van Renac een vergoeding van eur. 68.500,-- excl. 19% BTW. Dit bedrag wordt aan u uitgekeerd binnen twee maanden na verstrekking/stempel bouwvergunning, door de gemeente [plaats 1] afgegeven. Mocht het project voortijdig aan derden worden verkocht, vindt betaling door Renac aan u plaats vlak voor het moment van de datum van overdracht aan de koper. Indien Renac tussentijds anders besluit dan ’t doel te ontwikkelen en verkopen (b.v. belegging), dan zal het eerder genoemd bedrag direct aan u worden uitgekeerd.
          
          Deze overeenkomst/betalingen staan los van die, welke al dan niet door Borghese worden voldaan.
        
      
      
      
        
          In ’t vertrouwen op een succesvolle samenwerking teken ik, (…)”
        
      
      
    
    
      3.8.
      In de loop van 2005 werd bekend dat het ontwerp van [bedrijf 2] niet aan het maximaal toelaatbare bouwvolume van 2.500 m2  kwam. Renac deelde [bedrijf 2] daarop mede dat uitvoering van dit ontwerp voor Renac niet tot een financieel haalbaar en rendabel resultaat zou leiden gelet op de hoge grondkosten die zij had moeten maken in verband met de aankoop van het perceel, haar voorkeur ging daarom uit naar het maken van een geheel nieuw plan. [bedrijf 2] staakte daarop zijn werkzaamheden en gaf de opdracht aan Renac terug. Renac heeft de uitgevoerde werkzaamheden van [bedrijf 2] betaald. 
      
    
    
      3.9.
      
        Op 15 april 2005 stuurt [bedrijf 1] een factuur ter hoogte van 
        twee derde van het overeengekomen bedrag, zijnde € 45.000,00 aan Renac voor de werkzaamheden die zij tot dat moment had uitgevoerd. 
        In de begeleidende brief schrijft [betrokkene 1] dat [bedrijf 1] samen met [bedrijf 2] in nauw overleg met Renac de ontwikkelingsmogelijkheden heeft onderzocht voor het terrein en dat de gemeente inmiddels de bouwmassa heeft goedgekeurd. Daardoor is verdere uitwerking tot een definitief ontwerp mogelijk geworden, waarna een bouwvergunning mogelijk bereikt had kunnen worden. Renac heeft het afgeven van een bouwvergunning zelf belemmerd, door pas op dat moment kenbaar te maken dat dit ontwerp voor haar financieel niet haalbaar zou zijn en dat haar voorkeur daarom uitging naar het maken van een geheel nieuw plan. Omdat Renac de werkzaamheden van [bedrijf 2] heeft betaald, wenst [bedrijf 1] net als [bedrijf 2] betaald te krijgen voor haar werkzaamheden.
      
      
    
    
      3.10.
      In de periode van 4 mei 2005 tot en met 2 juni 2005 stuurt [bedrijf 1] verschillende brieven en e-mails naar Renac waarin zijn om (deel)betaling vraagt van de vergoeding die aan haar op grond van de overeenkomst uit 2004 zou toekomen. 
      
    
    
      3.11.
      Bij brief van 14 juli 2005 sommeert de toenmalige advocaat van [betrokkene 1] Renac tot betaling van € 45.000,00 excl. btw over te gaan. Daarbij vermeldt de brief voor zover van belang:
      
      
        
          “Hoewel mijn cliënte u kenbaar heeft gemaakt bereid te zijn medewerking te willen verlenen tot een nader onderzoek bij de gemeente houdt dat niet in, dat deze extra werkzaamheden binnen het eerder afgesproken tarief kunnen worden uitgevoerd. Uw aanpak frustreert de doorgang van de mogelijke bouwvergunning van het ontwerp van [bedrijf 2] en daarmee de betaling aan cliënte. 
        
      
      
      
        
          Uiteraard staat het u vrij om af te zien van realisering van het plan waarvoor tijdens de uitvoering van de aan cliënte verstrekte opdracht is gekozen. Daarmee is echter niet uw verplichting tot betaling van de met cliënte overeengekomen vergoeding vervallen. Door uw beslissing om het mogelijk gebleken bouwplan toch niet te realiseren heeft u een voortijdig eind gemaakt aan de opdracht die u aan cliënte heeft verstrekt. Evenals geldt voor de inmiddels beëindigde opdracht aan uw architect – met wie u inmiddels heeft afgerekend voor de door hem verrichte werkzaamheden – bent u ook jegens cliënte gehouden de overeengekomen vergoeding te voldoen. Dat is ook in de wet – artikel 7:411 Burgerlijk Wetboek – vastgelegd.”
        
      
      
    
    
      3.12.
      In reactie op bovengenoemde brief en op andere brieven schrijft Renac op 27 oktober 2005 aan [betrokkene 1] vervolgens:
      
      
        
          “Zoals u reeds in uw brief vermeld is er tussen [betrokkene 1] en Renac bv op 2 augustus 2004 een overeenkomst gesloten. Een kopie van deze door [betrokkene 1] opgestelde overeenkomst is als bijlage bijgesloten. In deze overeenkomst is door [betrokkene 1] vastgelegd dat er in drie gevallen overgegaan wordt tot betaling van de aan [betrokkene 1] toegezegde ontwikkelingsfee:
        
      
      
      
        
          	Binnen twee maanden na verstrekking van een bouwvergunning door gemeente
        
        
          	[plaats 1];
          
          	Bij verkoop van het project;
        
        
          	Indien Renac bv besluit het onroerend goed anders aan te wensen dan voor het doel 
        
        
          	ontwikkeling en verkoop.
        
      
      
      
        
          Deze drie momenten zijn door [betrokkene 1], niet zonder reden aan ons voorgesteld en door [betrokkene 1] met ons overeengekomen. De kans op een positief financieel resultaat van dit project was namelijk zoals bekend bij partijen niet hoog, eerder minimaal. (…)
          
          
            [betrokkene 1] wist dat het ontstaan van een recht op een ontwikkelingsfee afhankelijk was van een succesvolle ontwikkeling of van een winstgevende verkoop. 
          
          
            [betrokkene 1] stelde ons daarom voor om het intreden van onze betalingsverplichting aan hem afhankelijk te stellen van het intreden van een van de drie momenten. (…)
          
          Wij blijven dan ook bij het standpunt dat wij nog een lopende overeenkomst met [betrokkene 1] hebben, waardoor hij geboden is om dit project in samenspraak met ons te ontwikkelen. Deze overeenkomst eindigt in onze ogen enkel en alleen met voor [betrokkene 1] positief resultaat als er aan één van de drie eerder genoemde voorwaarden is voldaan.
        
      
      
      
        En: 
      
      
      
        
          “Mocht [betrokkene 1] van mening zijn dat er door haar geen beëindiging van de onderhavige overeenkomst is bedoeld, dan geeft Renac B.V. in dit verband aan [betrokkene 1] bij dezen een laatste gelegenheid om haar werkzaamheden voor Renac B.V. te verrichten door zich binnen vijf dagen na heden, dit is uiterlijk voor 26 oktober 2005 bij Renac B.V. in persoon en schriftelijk bij Renac B.V. te melden met de onvoorwaardelijke bevestiging c.q. mededeling dat [betrokkene 1] de op 2 augustus 2004 bevestigde overeenkomst zal uitvoeren (…)
        
      
      
      
        
          Mocht [betrokkene 1] tot dit laatste niet overgaan, dan is [betrokkene 1] jegens Renac B.V. vanaf 27 oktober 2005 in verzuim en dan is volgens Renac B.V. (vanwege deze ingebrekestelling en het daarop gevolgde verzuim van [betrokkene 1]), de voornoemde, onderhavige op 2 augustus 2004 bevestigde overeenkomst vanaf 27 oktober 2005 automatisch van rechtswege door Renac B.V. ontbonden, c.q. beëindigd, zonder dat Renac B.V. aan [betrokkene 1] op grond van welke titel dan ook een betaling van enige geldsom aan [betrokkene 1] is verschuldigd.”
        
      
      
    
    
      3.13.
      Nadien zijn er in 2006 en 2008 twee mogelijk geïnteresseerde kopers geweest voor het perceel van Renac. Beide kopers stelden als voorwaarde dat zij het perceel alleen wilden kopen als er een bouwvergunning was afgegeven voor een rendabel project. Omdat de ontwikkeling niet van de grond kwam, zijn deze kopers afgehaakt.
      
    
    
      3.14.
      In 2007 en 2009 is er nog per e-mail gecorrespondeerd tussen [betrokkene 1] en [betrokkene 2] van Renac.
      
    
    
      3.15.
      In 2016 wordt het contact tussen [bedrijf 1] en Renac hervat. In de e-mail van 10 juni 2016 schrijft [betrokkene 1] dat hij met Ansems gesproken heeft over de mogelijkheid om de ontwikkeling van de [adres] opnieuw op te pakken. Daarbij geeft [betrokkene 1] aan dat hij eerst de overeenkomst van 2 augustus 2004 wil afwikkelen en daarom per direct betaling van € 68.500,00 wil ontvangen voordat hij (opnieuw) werkzaamheden voor Renac gaat verrichten.
      
    
    
      3.16.
      De ontwikkeling van de [adres] kwam opnieuw niet van de grond. 
      
    
    
      3.17.
      Bij brief van 10 maart 2020 maakt de toenmalige advocaat van [bedrijf 1] opnieuw aanspraak op betaling van € 68.500,00 door Renac. 
      
    
    
      3.18.
      In 2020 heeft Renac het perceel aan de [adres] verkocht voor een koopprijs van € 4.313.750,00. De levering heeft op 23 november 2020 plaatsgevonden. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        
          [eiser] vordert – verkort weergegeven – bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van Renac,
        
          Primair
        
        I. tot betaling van € 68.500,00 te vermeerderen met 21% btw en te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 23 november 2020,
        
          Subsidiair 
        
        II. tot betaling van € 357.000,00 te vermeerderen met 21% btw en te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 23 november 2020,
        
          In alle gevallen
        
        III. tot betaling van € 1.500,00 exclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten,
        IV. tot betaling van de proceskosten. 
      
      
    
    
      4.2.
      Renac voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        De overeenkomst uit 2004
      
    
    
    
      5.1.
      Het geschil dat ter beoordeling voorligt spitst zich toe op de vraag hoe de overeenkomst uit augustus 2004 moet worden uitgelegd. Beide partijen gaan uit van een andere uitleg.
      
    
    
      5.2.
      
        
          [eiser] stelt dat de overeenkomst die op 10 augustus 2004 is ondertekend door Renac, in de persoon van Ansems, drie voorwaarden stelt aan de betaling door Renac van de vergoeding ter hoogte van € 68.500,00, namelijk:
        I. In geval [betrokkene 1] het project in samenspraak met Renac ontwikkelt. De betaling vind plaats binnen twee maanden na het verstrekken van de bouwvergunning,
        II. In geval het project voortijdig wordt verkocht aan derden. De betaling vindt plaats vlak voor het moment van overdracht,
        III. In geval Renac tussentijds anders beslist dan het doel ontwikkelen en verkopen, bijvoorbeeld belegging. De betaling vindt direct plaats.
        
          [eiser] stelt dat zodra één van die voorwaarden in vervulling is gegaan, Renac verplicht is de vergoeding aan [eiser] te betalen. 
        
          [eiser] vordert betaling van het genoemde bedrag, omdat de [adres] te [plaats 1] door Renac is verkocht en de levering op 23 november 2020 heeft plaatsgevonden. Volgens [eiser] is dus de tweede voorwaarde uit de overeenkomst in vervulling gegaan. 
      
      
    
    
      5.3.
      Renac betwist dat [eiser] recht heeft op betaling van de vergoeding op basis van de overeenkomst en voert aan dat [eiser] de overeenkomst onjuist uitlegt. Volgens Renac zijn partijen een resultaatsafhankelijke beloning overeengekomen waarbij [eiser] alleen aanspraak kan maken op betaling van de vergoeding op het moment dat [bedrijf 1] het project succesvol ontwikkelt. Onder ‘succesvolle ontwikkeling van het project’ verstaat Renac de afronding van een succesvolle ontwikkeling van het totale project, waarbij ‘succesvol’ doelt op een voor Renac financieel haalbare en rendabele ontwikkeling en met ‘project’ een project waarvoor inmiddels een bouwvergunning is verkregen, is bedoeld. Volgens Renac was [bedrijf 1] bekend met haar intentie om het project na verkrijging van de bouwvergunning met winst te verkopen, omdat er pas op dat moment sprake is van een project waarmee ook daadwerkelijk aan de slag kan worden gegaan, zodat de waarde wordt vermeerderd. Alleen als het project in die zin is ontwikkeld, dus na verkrijging van een bouwvergunning, is de vergoeding verschuldigd in geval van verkoop aan een derde voordat het project is afgerond. Omdat het project nu is doorverkocht voordat er een bouwvergunning is verkregen, is volgens Renac de vergoeding niet verschuldigd. 
      
      
        
          Uitleg van de overeenkomst 
        
      
      
    
    
      5.4.
      In het onderhavige geval verschillen partijen van mening over de betekenis van de schriftelijke overeenkomst uit 2004. De vraag wat partijen zijn overeengekomen kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de onderliggende overeenkomst. De rechtbank zal de betekenis van de overeenkomst dienen vast te stellen aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid, overeenkomstig de zin die zij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen aan de overeenkomst, en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uit dit een en ander volgt dat ook de redelijkheid en billijkheid hierbij een rol spelen (de Haviltex-maatstaf, vgl. ECLI:NL:HR:2001:AA9430). 
      
    
    
      5.5.
      De rechtbank is van oordeel dat de tweede voorwaarde uit de overeenkomst van 2004 door de verkoop in 2020 in vervulling is gegaan, zodat [eiser] met succes aanspraak kan maken op betaling van de vergoeding door Renac. Dat zal in het hiernavolgende worden toegelicht.
      
      
        
          De gebeurtenissen uit 2005
        
      
      
    
    
      5.6.
      Renac heeft zich, onder verwijzing naar de gebeurtenissen in 2005, op het standpunt gesteld dat [bedrijf 1] zelf tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst doordat zij na het eerste mislukte bouwinitiatief in 2005 geen nieuwe poging heeft gedaan om een vergund bouwplan te verkrijgen, zodat van succesvolle ontwikkeling van het project in de zin van de overeenkomst geen sprake is en [eiser] dus – volgens Renac – geen recht heeft op betaling van de vergoeding. 
      
    
    
      5.7.
      In 2005 en nadien is tussen partijen gecorrespondeerd over de vraag of [bedrijf 1] op grond van de eerste voorwaarde uit de overeenkomst (zie hierboven onder 5.2) recht had op de vergoeding van € 68.500,00 dan wel twee derde daarvan. Volgens [bedrijf 1] lag alles immers klaar voor de verkrijging van een bouwvergunning, maar achtte Renac het project in een laat stadium niet rendabel, zodat zij door haar eigen toedoen de verkrijging van de bouwvergunning belemmerde en dus (indirect) de betaling aan [bedrijf 1] frustreerde. De vraag of [bedrijf 1] in 2005 reeds recht had op de vergoeding behoeft evenwel thans geen beoordeling. 
      
      
        
          De tweede voorwaarde uit de overeenkomst: voortijdige verkoop van het project
        
      
      
    
    
      5.8.
      De onderhavige zaak ziet niet op betaling op grond van de eerste voorwaarde uit de overeenkomst, maar ziet op betaling op grond van de tweede voorwaarde, namelijk de gestelde “voortijdige” verkoop van het project aan derden. [eiser] stelt dat door de verkoop en levering op 23 november 2020 de tweede voorwaarde in vervulling is gegaan en dat zij in ieder geval nu recht heeft op betaling van de vergoeding. 
      
    
    
      5.9.
      
        Dat van een voortijdige verkoop van een project geen sprake zou zijn, omdat er – volgens de uitleg van Renac – slechts sprake is van een project op het moment dat er een bouwvergunning is afgegeven, volgt de rechtbank niet. Die uitleg ligt niet voor de hand en volgt ook niet uit de overeenkomst. [eiser] heeft erop gewezen dat men van een ‘project’ spreekt op het moment dat grond wordt aangekocht met het doel dat te ontwikkelen. Die uitleg is, naar het oordeel van de rechtbank, meer met de overeenkomst te verenigen omdat ten tijde van het sluiten van de overeenkomst een bouwvergunning nog niet in het vooruitzicht lag. Daarbij volgt uit de eigen verklaringen van Renac dat zij de betaling van de vergoeding ook afhankelijk zag van de verkoop óf van de ontwikkeling van het project. De twee concept overeenkomsten, zoals Renac de door haar opgestelde voorstellen uit 2002 en 2003 zelf aanduidt (zie hierboven onder 3.6), vermelden dit immers. Deze verklaring doet Renac opnieuw in haar brief van 27 oktober 2005: “[betrokkene 1] wist dat het ontstaan van een recht op een ontwikkelingsfee afhankelijk was van een succesvolle ontwikkeling of van winstgevende verkoop.” 
        De uitleg van Renac ligt ook om de volgende reden niet voor de hand. Volgens Renac’s definitie van project (ontwerp waarvoor een bouwvergunning is afgegeven) verschilt de eerste voorwaarde uit de overeenkomst van 2004 eigenlijk niet van de tweede voorwaarde uit de overeenkomst. In beide gevallen zou de vergoeding – volgens die uitleg – pas betaald worden nadat de bouwvergunning is afgegeven. In geval van de eerste voorwaarde zou betaling dan plaatsvinden twee maanden na het afgeven van de bouwvergunning en in geval van de tweede voorwaarde zou betaling ook plaatsvinden na het verkrijgen van de bouwvergunning, maar wordt de verkoop van het perceel / project daar nog als voorwaarde aan toegevoegd. Dat ligt niet voor de hand. 
      
      
    
    
      5.10.
      Gelet op het bovenstaande is de rechtbank dan ook van oordeel dat partijen met de tweede voorwaarde uit de overeenkomst van 2004 hebben bedoeld zekerheid te bieden aan [betrokkene 1] Projectontwikkeling voor het geval Renac “voortijdig” tot de verkoop van het project besluit over te gaan, dus vóórdat een bouwvergunning is afgegeven voor het bouwplan. Partijen zijn het erover eens dat geen bouwvergunning is verkregen voordat het project in 2020 door Renac is verkocht, zodat de vordering van [eiser] opeisbaar is vanaf 23 november 2020, de dag van de eigendomsoverdracht. Het verweer van Renac dat de vordering van [eiser] zou zijn verjaard op grond van artikel 3:307 Burgerlijk Wetboek (BW), houdt om die reden geen stand.
      
    
    
      5.11.
      Het verweer van Renac dat de overeenkomst met de brief van 27 oktober 2005 (zie hierboven onder 3.12) zou zijn beëindigd, houdt evenmin stand. Uit de door [eiser] overgelegde e-mailcorrespondenties volgt duidelijk dat [bedrijf 1] in samenspraak met Renac ook na die datum uitvoering gaf aan haar ontwikkelingswerkzaamheden. Ook de e-mail van 10 juni 2016 kan niet tot de conclusie leiden dat [betrokkene 1] Projectontwikkeling de overeenkomst met Renac met die e-mail heeft willen opzeggen. 
      
    
    
      5.12.
      Gelet op al het bovenstaande moet de conclusie daarom zijn dat de primaire vordering tot betaling van € 68.500,00 door Renac aan [eiser] zal worden toegewezen. 
      
      
        
          Subsidiaire vordering: recht op loon
        
      
      
    
    
      5.13.
      Subsidiair stelt [eiser] dat in geval de rechtbank mocht oordelen dat de overeenkomst van augustus 2004 voortijdig beëindigd zou zijn, [eiser] recht heeft op naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon op grond van artikel 7:411 BW, te begroten op € 357.000,00. 
      
    
    
      5.14.
      Nu de primaire vordering zal worden toegewezen komt de subsidiaire vordering niet voor toewijzing in aanmerking. Daar doet niet aan af dat de subsidiaire vordering een veelvoud bedraagt van het primair gevorderde.
      
      
        
          Conclusie: de rechtbank wijst toe
        
      
      
    
    
      5.15.
      
        [eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank zal het bedrag van € 1.500,00 (excl. btw) toewijzen.
      
    
    
      5.16.
      Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - hoofdsom 
              
              
                €
              
              
                68.500,00 
              
              
                
              
            
            
              
                - buitengerechtelijke incassokosten
              
              
                €
              
              
                1.500,00
              
              
                +
              
            
            
              
                totaal 
              
              
                €
              
              
                70.000,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      alles te vermeerderen met de omzetbelasting.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.17.
      Renac is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten, waaronder de nakosten, worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld: 
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                103,38
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                4.200,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                6.428,00
              
              
                (2,00 punten × € 3.214,00)
              
            
            
              
                - nasalaris advocaat 
              
              
                € 
              
              
                163,00
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                10.894,38
              
              
                
              
            
          
        
      
      
        6.	De beslissing
      
      
      
        De rechtbank
      
      
    
    
      6.1.
      veroordeelt Renac om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 70.000,00, te vermeerderen met 21% BTW en de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 23 november 2020, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt Renac in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 10.894,38, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling, te vermeerderen met € 85,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als Renac niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Th. S. Röell  en in het openbaar uitgesproken op 31 augustus 2022.