ECLI:NL:RBROT:2022:6997, Rechtbank Rotterdam, 29-07-2022, 9775427
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-07-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ontbinding en ontruiming bedrijfsruimte, gevorderde contractuele boete toegewezen

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 9775427 \ CV EXPL 22-9906
    
    
    
      datum uitspraak: 29 juli 2022 (bij vervroeging)
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Nationaal Grondbezit Romeo Foxtrot B.V.,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. M.A.C. Backx,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , die handelt onder de naam [handelsnaam],
      woonplaats: [woonplaats gedaagde],
      gedaagde,
      verschenen in persoon.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Romeo Foxtrot’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1. De procedure
    Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
    
      
        de dagvaarding van 17 maart 2022, met producties;
      
      
        de aantekeningen van de griffier van het mondelinge verweer;
      
      
        de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
      
      
        de aantekeningen van de mondelinge behandeling op 5 juli 2022.
      
    
    
  
  
    
      2. De feiten
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt van Romeo Foxtrot de winkelruimte gelegen aan het adres [adres] (hierna: ‘het gehuurde’). 
      
    
    
      2.2.
      De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 juli 2018 en lopende tot en met 30 juni 2023.
      
    
    
      2.3.
      Uit hoofde van de huurovereenkomst is [gedaagde] gehouden om aan Romeo Foxtrot maandelijks bij vooruitbetaling de huurprijs te voldoen. De maandelijkse huurprijs bedroeg van juli 2021 tot en met juni 2022 € 1.714,09 en is per juli 2022 verhoogd naar het bedrag van € 1.880,82. 
      
    
    
      2.4.
      Op de huurovereenkomst zijn de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ (hierna: ‘de algemene bepalingen’) van toepassing. Voor zover van belang is in de algemene bepalingen het volgende bepaald: 
      
      
        
          […]
        
      
    
    
      25.3
      
         Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van 
        
        € 300 per maand. […]
      
      
      
        
          […]
        
      
      
    
    
      30.1
      
        
           In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte redelijke kosten, zowel in als buiten rechte - met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten - aan verhuurder te voldoen.
        
        
          De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € 15.000.
        
        
          Artikel 6:96 Burgerlijk Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, zijn daarmee tussen partijen niet van toepassing.”
        
      
      
    
    
      2.5.
      In de betaling van de huurtermijnen is een achterstand ontstaan. 
      
    
  
  
    
      3. Het geschil
    
      3.1.
      Romeo Foxtrot eist samengevat:
      
        
          de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen € 11.062,08 aan huurachterstand, vermeerderd met primair de contractuele rente ad 1 % per maand met een minimum van € 300,00, subsidiair de wettelijke handelsrente, en de lopende huur van € 1.714,09 per maand vanaf maart 2022, eveneens te vermeerderen met rente;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen primair € 1.659,31, subsidiair € 885,62 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met wettelijke rente; 
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten met rente en nakosten;
        
        
          het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
        
      
      
    
    
      3.2.
      Romeo Foxtrot baseert de eis - kort gezegd - op het volgende. [gedaagde] is, ondanks herhaalde aanmaningen en sommaties daartoe, in gebreke gebleven met de tijdige en volledige betaling van de verschuldigde huurtermijnen en heeft een huurachterstand laten ontstaan die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt nu het onbetaald laten van de huurpenningen een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert. Door de wanbetaling van [gedaagde] zag Romeo Foxtrot zich genoodzaakt haar vordering ter incasso uit handen te geven en buitengerechtelijke kosten te maken. Deze kosten komen op grond van artikel 30.1 van de algemene bepalingen voor rekening van [gedaagde]. Daarnaast maakt Romeo Foxtrot op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen aanspraak op een contractuele boeterente van 1% per kalendermaand over het verschuldigde voor iedere maand of gedeelte daarvan dat er te laat betaald wordt, met een minimum van € 300,00 per maand. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Romeo Foxtrot aangevoerd dat de actuele huurachterstand, berekend tot en met de maand juli 2022, € 11.228,81 bedraagt.
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] is het niet volledig eens met de eis en voert het volgende aan. Volgens hem is de huur voor de maanden februari en maart 2022 betaald en strekken die betalingen in mindering op de verschuldigde huurachterstand. Daarnaast heeft hij vermindering van de huurprijs gevraagd in verband met de coronasituatie. 
      
    
  
  
    
      4. De beoordeling
    Huurachterstand
    
      4.1.
      Romeo Foxtrot heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling de huurachterstand nader gespecificeerd tot een bedrag van € 11.228,81, berekend tot en met de maand juli 2022. Uit de specificatie blijkt dat in de berekening onder meer rekening is gehouden met de in februari 2022 en maart 2022 verrichte huurbetalingen, waar [gedaagde] in zijn verweer kennelijk op doelt. Aangezien de hoogte van de huurachterstand verder niet is betwist, wordt uitgegaan van de juistheid van het door Romeo Foxtrot gestelde bedrag van € 11.228,81 tot en met juli 2022. Aangezien bij dagvaarding ook veroordeling tot betaling van de lopende huurtermijnen is gevorderd, zal de veroordeling tot betaling van voornoemd bedrag aan huurachterstand worden toegewezen. 
      
      
        
          Contractuele boete
        
      
    
    
      4.2.
      Romeo Foxtrot heeft over de maanden waarin zij geen huur heeft ontvangen, een boete - door Romeo Foxtrot ‘contractuele rente’ genoemd - van 1% per maand, met een minimum van € 300,00, gevorderd op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen. [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen deze contractuele boete. De gevorderde boete zal dan ook als op de wet gegrond en niet weersproken worden toegewezen. 
      
    
    
      4.3.
      Aangezien Romeo Foxtrot geen concreet totaalbedrag aan contractuele boete heeft gevorderd, wordt het volgende overwogen. Artikel 25.3 van de algemene bepalingen kan voor wat betreft de berekening van de hoogte van de boete op verschillende wijzen geïnterpreteerd worden. Enerzijds kan het artikel zo gelezen worden dat de huurder voor elke maand huurachterstand over iedere maand dat deze niet is betaald, opnieuw een boete van € 300,00 is verschuldigd (waarbij de boetes worden ‘gestapeld’). Anderzijds kan het artikel zo worden geïnterpreteerd dat er per kalendermaand dat er een huurachterstand is, € 300,00 aan boete toewijsbaar is. De kantonrechter acht deze laatste interpretatiewijze het meest rechtvaardig, te meer nu de eerstgenoemde interpretatiewijze (het ‘stapelen’ van boetes) er toe zou leiden dat de verschuldigde boetes al snel de achterstallige huurtermijnen zouden kunnen overstijgen, waardoor de verschuldigde boetes ook los zouden raken van het belang dat het boetebeding dient: enerzijds een prikkel te zijn voor [gedaagde] tot tijdige nakoming van zijn betalingsverplichting, anderzijds een fixering op voorhand van de verschuldigde schadevergoeding bij gebreke daarvan. Gelet hierop gaat de kantonrechter er van uit dat Romeo Foxtrot bij de berekening van de verschuldigde boete uit zal gaan van de hiervoor genoemde interpretatie dat er per kalendermaand dat er een huurachterstand bestaat, € 300,00 aan boete verschuldigd is. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
    
    
      4.4.
      Romeo Foxtrot maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Voldoende is gebleken dat er door Romeo Foxtrot buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. De kantonrechter acht termen aanwezig om de primair (op grond van artikel 30.1 van de algemene bepalingen) gevorderde buitengerechtelijke incassokosten te matigen op grond van het bepaalde in artikel 242 Rv. Gesteld noch gebleken is dat de werkelijk door Romeo Foxtrot gemaakte kosten hoger zijn dan het toepasselijke tarief van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De buitengerechtelijke incassokosten zullen conform dat tarief worden toegewezen tot het subsidiair gevorderde bedrag van € 885,62. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen, nu niet is gesteld of gebleken dat Romeo Foxtrot deze kosten reeds aan haar incassogemachtigde heeft betaald. 
      
      
        
          Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde
        
      
    
    
      4.5.
      Aangezien de huurachterstand meer dan drie maanden bedraagt, staat in beginsel vast dat [gedaagde] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Ingevolge het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden. Dat is alleen anders wanneer de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De door [gedaagde] aangevoerde coronasituatie als oorzaak voor de betalingsachterstand is naar het oordeel van de kantonrechter geen omstandigheid die leidt tot het oordeel dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. In dit kader acht de kantonrechter van belang dat [gedaagde] bij het voeren van zijn mondelinge verweer door de kantonrechter uitdrukkelijk erop is gewezen dat hij ter onderbouwing van zijn verweer relevante stukken in het geding dient te brengen, maar dat hij dit desondanks heeft nagelaten en tevens niet tijdens de mondelinge behandeling is verschenen. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal dan ook worden toegewezen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na de datum van dit vonnis.
      
      
        
          Schadevergoeding vanaf de dag van ontbinding
        
      
    
    
      4.6.
      Wordt een huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk ontbonden, dan is ingevolge artikel 6:277 lid 1 BW de partij wier tekortkoming een grond voor ontbinding heeft opgeleverd, verplicht haar wederpartij de schade te vergoeden die deze lijdt, doordat geen nakoming maar ontbinding van de overeenkomst plaatsvindt. Aangezien onder 4.5 is overwogen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden als gevolg van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde], moet [gedaagde] de daardoor door Romeo Foxtrot te lijden schade vergoeden. 
      
    
    
      4.7.
      Die schade is vanaf de dag van ontbinding tot en met de dag van ontruiming gelijk aan de maandelijkse huurprijs. De vordering tot betaling van een bedrag van € 1.714,09 per maand tot de datum van ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen vanaf de maand augustus 2022, aangezien het toe te wijzen bedrag aan huurachterstand is berekend tot en met de maand juli 2022. Vanaf de dag van ontruiming is de schade in beginsel gelijk aan de door [gedaagde] aan Romeo Foxtrot verschuldigde huur tot de datum waarop de huurovereenkomst zou zijn geëindigd als geen ontbinding had plaatsgevonden, te weten 30 juni 2023, althans zoveel eerder als het Romeo Foxtrot voor die datum lukt een andere huurder te vinden. Of dit gebeurt en zo ja wanneer, is op dit moment niet duidelijk. Over de periode na ontruiming is begroting van de schade op grond van de beschikbare gegevens dan ook niet mogelijk. Daarom zal de kantonrechter wat dit deel van de schade betreft [gedaagde], overeenkomstig de vordering van Romeo Foxtrot, veroordelen tot schadevergoeding op te maken bij staat.
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter ziet geen aanleiding voor toewijzing van de gevorderde contractuele boete van 1% per maand dan wel de wettelijke handelsrente over de hiervoor genoemde bedragen, nu de toekomstige huurtermijnen momenteel nog niet opeisbaar zijn. 
      
    
    
      4.9.
      Naast de hiervoor genoemde vorderingen heeft Romeo Foxtrot ten slotte nog gevorderd [gedaagde] te veroordelen de door Romeo Foxtrot geleden en nog te lijden schade te voldoen, nader op te maken bij staat (punt ‘g’ van het petitum van de dagvaarding). Romeo Foxtrot heeft dit deel van haar vordering niet onderbouwd en heeft niet aangegeven waaruit de reeds geleden schade zou bestaan. Tevens heeft Romeo Foxtrot op geen enkele wijze toegelicht op welke nog te lijden schade hiermee wordt gedoeld, anders dan de reeds hiervoor genoemde toekomstige huurtermijnen. Deze vordering van Romeo Foxtrot is te vaag en onbepaald geformuleerd en zal om die reden worden afgewezen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Romeo Foxtrot tot vandaag vast op € 105,31 aan dagvaardingskosten, € 1.384,00 aan griffierecht en € 746,00 aan salaris voor de gemachtigde (twee punten x € 373,00 tarief). Dit is totaal € 2.235,31. De over dit bedrag gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen.
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
    
    
      4.11.
      Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
      
    
  
  
    
      5. De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      5.1.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de winkelruimte aan het adres [adres] en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Romeo Foxtrot te stellen;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Romeo Foxtrot te betalen € 11.228,81 aan huurachterstand, berekend tot en met de maand juli 2022, en € 885,62 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de contractuele boete over de hiervoor genoemde huurachterstand van 1% per maand, met een minimum van € 300,00;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Romeo Foxtrot te betalen € 1.714,09 per maand met ingang van de maand augustus 2022 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] tot vergoeding aan Romeo Foxtrot van de schade wegens huurderving over de periode vanaf de dag van ontruiming tot aan het moment dat Romeo Foxtrot het gehuurde aan een ander heeft verhuurd, echter ten laatste tot 30 juni 2023, nader op te maken bij staat;
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de kant van Romeo Foxtrot tot vandaag vastgesteld op € 2.235,31 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en in het openbaar uitgesproken.
        48637