ECLI:NL:RBROT:2022:6461, Rechtbank Rotterdam, 29-07-2022, 9468436 CV EXPL 21-32192
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-07-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur. Geschil over oplevering gehuurde bij einde huurovereenkomst. Huurder geslaagd in tegenbewijs van veronderstelling dat gehuurde zich bij aanvang in goede staat bevond. Verhuurder heeft niet voldaan aan stelplicht ten aanzien van staat bij aanvang.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 9468436 CV EXPL 21-32192
    
    
    
      datum uitspraak: 29 juli 2022
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      woonplaats: [woonplaats eiser],
      eiser in conventie,
      verweerder in reconventie, 
      gemachtigde: mr. S.D. Kurz te Mijdrecht,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: [woonplaats gedaagde],
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      gemachtigde: mr. A.J.M. van Kooten te Den Haag.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘[eiser]’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1. De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 17 september 2021, met bijlagen;
        
        
          het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
        
        
          het antwoord in reconventie, met bijlage;
        
        
          het vonnis waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de spreekaantekeningen van mr. Kurz van 15 juni 2022.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 15 juni 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken met [eiser] en zijn gemachtigde en de gemachtigde van [gedaagde]. [gedaagde] zelf is door persoonlijke omstandigheden niet verschenen bij de mondelinge behandeling.
      
    
  
  
    
      2. De feiten
    
      2.1.
      
        [gedaagde] heeft van [eiser] gehuurd de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’). Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW. 
      
    
    
      2.2.
      Op de (schriftelijke) huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ (model van de Raad voor Onroerende Zaken van 2008) (hierna: ‘de algemene bepalingen’). 
      
      
        Artikel 24.3 van de algemene bepalingen luidt :
        
          “Bij discussie over de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur, wordt huurder verondersteld het gehuurde in goede staat en zonder gebreken te hebben ontvangen. Het gestelde in de laatste zin van artikel 7:224 lid 2 Burgerlijk Wetboek is niet van toepassing.”
        
      
      
    
    
      2.3.
      Bij kort geding vonnis van 19 februari 2021 is [gedaagde] veroordeeld om het gehuurde uiterlijk op 28 februari 2021 te ontruimen. Op 2 maart 2021 hebben partijen gezamenlijk het gehuurde geïnspecteerd. 
      
    
    
      2.4.
      Op 3 maart 2021 heeft de gemachtigde van [eiser] een e-mail gestuurd aan de gemachtigde van [gedaagde] naar aanleiding van de inspectie van 2 maart 2021. In deze e-mail wordt een zestiental opleveringspunten genoemd, namelijk:
      
        
          
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        [eiser] heeft [gedaagde] verzocht om de opleverpunten te herstellen. [gedaagde] heeft van [eiser] van 20 tot en met 27 maart 2021 de gelegenheid gekregen om herstelwerkzaamheden uit te voeren. [gedaagde] heeft in deze periode werkzaamheden uitgevoerd. 
      
    
    
      2.6.
      Op 27 maart 2021 heeft [gedaagde] de sleutels van het gehuurde aan [eiser] ter hand gesteld.
      
    
    
      2.7.
      Op 14 april 2021 heeft deurwaarder [naam] een proces-verbaal van constatering opgemaakt. De deurwaarder verklaart over de staat waarin hij het gehuurde op die datum heeft aangetroffen, onder bijvoeging van 113 foto’s. 
      
    
    
      2.8.
      Op 19 april 2021 heeft [naam bedrijf] een offerte uitgebracht aan [eiser] voor het uitvoeren van herstelwerkzaamheden aan het gehuurde. Het offertebedrag, dat niet per regel is gespecificeerd, bedraagt € 53.551,39 inclusief btw.
      
    
    
      2.9.
      Op 1 september 2021 heeft de gemachtigde van [eiser] een e-mail gestuurd aan de gemachtigde van [gedaagde]. In deze e-mail is [gedaagde] gesommeerd om binnen een week een bedrag van € 55.848,76 aan [eiser] te betalen. Dit bedrag bestaat uit het onder 2.8 genoemde offertebedrag, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 27 maart 2021, en € 1.500,- exclusief btw aan buitengerechtelijke kosten. [gedaagde] heeft niet aan deze sommatie voldaan. 
      
    
  
  
    
      3. Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] eist samengevat:
      
        
          Te verklaren voor recht dat [gedaagde] het gehuurde niet correct heeft opgeleverd en op 27 maart 2021 in verzuim is geraakt en daarmee schadeplichtig jegens [eiser] is geworden;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen aan hem te betalen € 53.551,39 met rente en – nadat [eiser] zijn eis bij gelegenheid van de mondelinge behandeling ter zake heeft vermeerderd – buitengerechtelijke incassokosten à € 1.585,72 inclusief btw;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten;
        
        
          het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] baseert de eis op het volgende. [gedaagde] heeft het gehuurde niet in correcte staat aan [eiser] opgeleverd. Er waren veel gebreken aan het gehuurde, die [gedaagde] had moeten herstellen. Dat heeft hij niet gedaan. [gedaagde] is daarom tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Hij is vanaf 1 maart, dan wel 27 maart 2021 in verzuim. De schade die [eiser] lijdt door deze tekortkoming bedraagt € 53.551,39, zo blijkt uit de offerte van [naam bedrijf] van 19 april 2021. Dat zijn namelijk de kosten om de gebreken te herstellen. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de eis van [eiser] en eist zelf om [eiser] te veroordelen aan hem te betalen € 4.050,- met rente. [gedaagde] baseert de tegeneis op het volgende. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [eiser] een waarborgsom ontvangen van € 4.050,-. Dit bedrag moet alsnog aan [gedaagde] worden terugbetaald. 
      
    
  
  
    
      4. De beoordeling
    
    
      4.1.
      Omdat de vorderingen in conventie en reconventie nauw met elkaar samenhangen, zullen deze gezamenlijk worden beoordeeld.
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] vordert een schadevergoeding ter grootte van de kosten van herstel van een groot aantal gebreken die aan het gehuurde zouden kleven en waarvoor [gedaagde] aansprakelijk zou zijn. Deze gebreken blijken volgens [eiser] uit verschillende documenten:
      
        
          In de e-mail van 3 maart 2021 informeert [eiser] [gedaagde] over zestien gebreken waarvan hij herstel verlangt;
        
        
          Op 14 april 2021 heeft de deurwaarder een proces-verbaal van constatering opgemaakt. In dit proces-verbaal komt een deel van de punten uit de e-mail van 3 maart 2021 terug en zijn nieuwe/andere gebreken vermeld;
        
        
          In de offerte van [naam bedrijf] van 19 april 2021 komt een (groot) deel van de punten uit de e-mail van 3 maart 2021 en een deel van de nieuwe/andere gebreken die in het proces-verbaal van 14 april 2021 zijn opgenomen terug en staan wederom nieuwe/andere gebreken vermeld.
        
      
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter stelt voorop dat wanneer een gezamenlijke inspectie van het gehuurde heeft plaatsgevonden en de huurder daarna is geïnformeerd over de door de verhuurder geconstateerde opleveringspunten, de huurder er in beginsel op mag vertrouwen dat de verhuurder genoegen neemt met het herstel van die opleveringspunten. In beginsel, want de huurder kan daarnaast worden aangesproken op gebreken waarvan de verhuurder stelt – en bij tegenspraak bewijst – dat die tijdens de inspectie niet of nauwelijks vast te stellen waren (zie ktr. Zutphen 9 maart 1999, WR 1999, 49). Vast staat dat [eiser] [gedaagde] op 3 maart 2021 heeft verzocht om 16 gebreken te herstellen. Gelet op het voorgaande mocht [gedaagde] er in beginsel op vertrouwen dat [eiser] met herstel van deze gebreken genoegen zou nemen. Op de gebreken die na 3 maart 2021 aan het licht zijn gekomen, althans waarover [eiser] [gedaagde] pas na die datum heeft geïnformeerd, kan [gedaagde] niet meer worden aangesproken. [eiser] heeft niet gesteld dat deze nieuwe/andere gebreken tijdens de gezamenlijke inspectie van 2 maart 2021 niet konden worden vastgesteld.
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter zal dus beoordelen in hoeverre [gedaagde] kan worden aangesproken op de in de e-mail van 3 maart 2021 genoemde gebreken.
      
    
    
      4.5.
      
        [eiser] baseert zijn vordering op het bepaalde in artikel 24.3 van de algemene bepalingen. Partijen zijn het erover eens dat behoudens door [gedaagde] te leveren tegenbewijs, hij verondersteld wordt het gehuurde in goed onderhouden staat van [eiser] opgeleverd te hebben gekregen. Dit betekent dat als [gedaagde] dit tegenbewijs heeft geleverd, niet van die veronderstelling mag worden uitgegaan. 
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] is geslaagd in het leveren van tegenbewijs tegen de onder 4.5 bedoelde veronderstelling. [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat het gehuurde in 2008 in goed onderhouden staat aan de rechtsvoorganger van [gedaagde] is opgeleverd. [gedaagde] heeft dit bovendien onderbouwd met een aantal schriftelijke getuigenverklaringen en foto’s. De kantonrechter gaat voorbij aan de stelling van [eiser] dat deze verklaringen niet als bewijs zouden kunnen dienen. 
      
    
    
      4.7.
      Tegenover de gemotiveerde betwistingen en het bijbehorende bewijs van [gedaagde] is door [eiser] niets gesteld. [eiser] heeft zich er enkel op beroepen dat moet worden uitgegaan van het vermoeden van oplevering in goede staat, omdat [gedaagde] het tegendeel niet zou hebben bewezen. Daarmee zegt [eiser] iets wezenlijk anders dan dat het gehuurde zich toen in goede staat bevond. [eiser] heeft bovendien geen bewijs overgelegd van de staat van het gehuurde in 2008. Hij heeft enkel stukken overgelegd van de staat in 2021. Het door [eiser] gedane bewijsaanbod gaat ook alleen over de staat van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      4.8.
      Het vermoeden uit artikel 24.3 van de algemene bepalingen gaat dus niet op. [eiser] heeft niet voldaan aan zijn stelplicht als het gaat om de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst. De kantonrechter oordeelt dat het gevolg hiervan is dat [gedaagde] niet aansprakelijk is voor de door [eiser] genoemde gebreken aan het gehuurde, tenzij het zou gaan om gebreken uit de e-mail van 3 maart 2021 waarvan [gedaagde] heeft erkend dat die gedurende de huurperiode zijn ontstaan en/of waarvoor hij verantwoordelijk is. [gedaagde] heeft inderdaad van een aantal van deze gebreken erkend dat hij die diende te herstellen, maar heeft daarbij gesteld dat dat herstel vervolgens ook daadwerkelijk door hem is uitgevoerd. [eiser] heeft vervolgens niet als verweer aangevoerd dat er sprake is (geweest) van ondeugdelijk herstel, zodat ten aanzien van die gebreken ervan uit moet worden gegaan dat [gedaagde] aan zijn herstelplicht heeft voldaan. 
      
    
    
      4.9.
      Gelet op het voorgaande oordeelt de kantonrechter dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] het gehuurde niet in de juiste staat aan [eiser] heeft opgeleverd. Anders gezegd, niet is komen vast te staan dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn opleveringsverplichting. Nu geen sprake is van een tekortkoming, is geen sprake van verzuim en ook niet van een schadevergoedingsplicht. De vorderingen van [eiser] zullen daarom volledig worden afgewezen. 
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde] heeft in reconventie terugbetaling gevorderd van de waarborgsom à € 4.050,-. Partijen zijn het erover eens dat dit bedrag aan [gedaagde] toekomt. [eiser] heeft daar tegenover gesteld dat hij dit bedrag heeft verrekend met zijn vordering op [gedaagde] uit hoofde van zijn opleveringsverplichting. Nu hiervoor is geoordeeld dat de vorderingen van [eiser] ter zake van deze verplichting moeten worden afgewezen, is van verrekening op dit punt geen sprake. Verder heeft [eiser] ter zitting aangevoerd dat hij nog € 3.000,- aan huur te vorderen heeft die verrekend dient te worden met de waarborgsom. De hoogte van deze huurachterstand heeft [gedaagde] betwist. Nu de gegrondheid van het verweer van [eiser] – gezien de betwisting door [gedaagde] - niet op eenvoudige wijze is vast te stellen en de vordering overigens voor toewijzing vatbaar is, zal de reconventionele vordering van [gedaagde] worden toegewezen. 
      
    
    
      4.11.
      De gevorderde wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over de waarborgsom vanaf datum vonnis zal, als onweersproken en voortvloeiend uit de wet, worden toegewezen. 
      
      
        
          proceskosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        [eiser] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. Nu de reconventie zeer nauw samenhangt met de conventie en in reconventie nauwelijks sprake is geweest van een partijdebat, ziet de kantonrechter aanleiding om een kostenveroordeling in conventie en reconventie tezamen uit te spreken alsof sprake is van één procedure. De kantonrechter stelt de proceskosten aan de kant van [gedaagde] tot vandaag vast op € 1.496,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 748,- tarief). 
      
      
        
          uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.13.
      De veroordeling van [eiser] tot betaling van € 4.050,- plus de wettelijke rente wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
      
    
  
  
    
      5. De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      5.1.
      veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] te betalen € 4.050,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.2.
      verklaart de veroordeling onder 5.1 uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de kant van [gedaagde] tot vandaag vastgesteld op € 1.496,-;
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.
        51909