ECLI:NL:RBLIM:2022:5517, Rechtbank Limburg, 13-07-2022, C/03/284868 / HA ZA 20-567
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2022-07-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Civiel recht. Bodemzaak. Gedaagde heeft het bedrijfspand van eiseres gekocht. De koopovereenkomst bevat een financieringsvoorbehoud. De rechtbank is van oordeel dat gedaagde het financieringsvoorbehoud niet tijdig ingeroepen heeft. Gedaagde is de contractuele boete verschuldigd. Gedaagde heeft het bedrijfspand niet afgenomen. Het bedrijfspand is later voor een lager bedrag verkocht. Eiseres vordert dit verschil als aanvullende schadevergoeding. Uitleg begrip “aanvullende schadevergoeding” als bedoeld in artikel 11.2. van de koopovereenkomst.

vonnis
    RECHTBANK LIMBURG
    
    
      Burgerlijk recht
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/03/284868 / HA ZA 20-567
    
    
    
      
        Vonnis van 13 juli 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        SLF GROUP HOLDING B.V.,
      gevestigd te Hoensbroek,
      eiseres,
      advocaat mr. F.H.C. Aarts,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        MAURAN TRADING B.V.,
      gevestigd te Brunssum,
      gedaagde,
      advocaat mr. J.S. de Gram,
    
    
    
      Partijen zullen hierna SLF en Mauran genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure 
    
      1.1.
      Het verdere verloop van de procedure blijkt uit: 
      
        
          het vonnis in incident van 17 maart 2021
        
        
          de conclusie van antwoord met producties 1 en 2
        
        
          de dagbepaling van de mondelinge behandeling
        
        
          de akte wijziging (vermeerdering) van eis met producties 11 en 12
        
        
          het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 15 maart 2022
        
        
          de e-mail van Mauran van 18 maart 2022 met reactie op het proces-verbaal
        
        
          de e-mail van SLF van 23 maart 2022 met reactie op het proces-verbaal
        
        
          de brief van de rechtbank van 4 april 2022 aan partijen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Op 10 januari 2020 hebben SLF als verkoper en Mauran als koper, vertegenwoordigd door haar bestuurder [naam bestuurder] (hierna: [naam bestuurder] ), een koopovereenkomst (productie 1 SLF) gesloten met betrekking tot de (ver)koop van een onroerende zaak gelegen aan [adres] te [plaats] , gemeente Heerlen (hierna ook aan te duiden als: het bedrijfspand). De overeenkomst is door bemiddeling van [naam makelaar] te [vestigingsplaats] (hierna: de makelaar dan wel [naam makelaar] ) tot stand gekomen.
      
      
        2.1.1.
        
          In de koopovereenkomst zijn partijen - voor zover thans van belang - het volgende overeengekomen:
          “(...) tegen een koopsom van € 425.000,- (...)
          
            artikel 3 Eigendomsoverdracht
          
        
      
    
    
      3.1.
      
         De akte van levering zal gepasseerd worden op 3 maart 2020 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen, (...)
        
          artikel 11 Ingebrekestelling, ontbinding
        
      
    
    
      11.1.
       Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
    
    
      11.2.
       Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 42.500,- (...) verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.
    
    
      11.3.
       Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille van de koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. Indien de wederpartij na verloop van tijd de overeenkomst alsnog ontbindt dan zal deze boete verschuldigd zijn voor elke na afloop van de in 11.1 vermelde termijn van acht dagen verstreken dag tot aan de dag waarop de overeenkomst ontbonden is.
    
    
      11.4.
      Indien de nalatige partij na ingebreke te zijn gesteld binnen de voormelde termijn van acht dagen alsnog zijn verplichtingen nakomt, is deze partij desalniettemin gehouden aan de wederpartij diens schade als gevolg van de niet-tijdige nakoming te vergoeden. (...) 
      
      
        
          artikel 15 Ontbindende voorwaarden 
        
      
    
    
      15.1.
       Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
      a. (...)
      b. op 15 februari 2020 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 325.000,- geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, tegen normaal geldende condities en voorwaarden.
      (...)
    
    
      15.3.
      
         Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde vergunning en/of financiering en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.
        De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 1 ste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief met bericht handtekening retour” of “telefaxbericht met verzendbevestiging”.  
        Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd. Degenen die deze stortingen onder zich hebben worden daartoe bij deze verplicht, en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd.
      
      
      
        In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de volgende stuk(ken) dient te overleggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’ jaarstukken 2016, 2017 en 2018 of 2019 + aanvullende stukken welke nodig zijn om een goed totaalbeeld te verkrijgen om te beoordelen of de afwijzing terecht is. (...)”
      
      
    
    
      2.2.
      De in artikel 15 van de koopovereenkomst genoemde termijn van 15 februari 2020 is met instemming van beide partijen verlengd naar 15 maart 2020 (productie 2 SLF). 
      
    
    
      2.3.
      Bij e-mailbericht van 24 maart 2020 (productie 3 SLF) heeft de makelaar Mauran  gefeliciteerd met de aankoop van het pand en gevraagd bij welk notariskantoor zij de akte wil laten passeren. 
      
    
    
      2.4.
      Bij e-mailbericht van 25 maart 2020 heeft Mauran zonder verdere duiding aan de makelaar een e-mailbericht van de Rabobank Nijmegen van 25 maart 2020 (11:47 uur) doorgestuurd, waarin de Rabobank aan Mauran laat weten geen financiering te kunnen aanbieden voor het aan te kopen bedrijfspand. “(...) We kunnen nu niet inschatten wat de invloed van de corona crisis is op de omzet van de verschillende werkmaatschappijen. Het is daardoor voor ons niet mogelijk om een inschatting te maken over de betaalbaarheid van de financieringslast naar de toekomst toe. Dit heeft ons doen besluiten om de aanvraag voor dit moment af te wijzen (...).” (productie 4 SLF). 
      
    
    
      2.5.
      Met instemming van Mauran heeft SLF gegevens van Mauran gedeeld met haar eigen accountmanager bij de Rabobank Heerlen, die contact met Mauran zou opnemen (productie 5 SLF). 
      
    
    
      2.6.
      
        Bij e-mailbericht van 11 mei 2020 (achter productie 7 SLF) heeft ING aan Tax6 LLP (hierna: Tax6), financieel en juridisch adviseur van Mauran, het volgende laten weten:
        “(...) U heeft een financieringsaanvraag gedaan voor de onderneming van mijnheer [naam bestuurder] . (...) Wij hebben de aanvraag zorgvuldig beoordeeld. Helaas zijn wij tot de conclusie gekomen dat wij de gewenste financiering niet kunnen verstrekken. 
        Het risico dat (toekomstige) rente en aflossingen op de financiering(en) niet volledig kunnen terugbetaald worden, is voor mijnheer [naam bestuurder] én voor ING te groot.
      
      
      
        De belangrijkste reden dat wij uw onderneming op dit moment niet kunnen financieren is:
      
      
        
          Uit uw cijfers blijkt dat het verschil tussen uw ontvangsten en uitgaven (kasstroom) te laag is.
        
        
          Uit uw cijfers blijkt dat uw eigen vermogen te laag is in verhouding tot het balanstotaal. Daarmee heeft u te weinig solvabiliteit om aan de financieringsnormen van ING te voldoen. (...)”
        
      
      
    
    
      2.7.
      Op 3 juni 2020 heeft de makelaar namens SLF Mauran zowel bij (aangetekende) brief als bij e-mailbericht (13:41 uur) - kort gezegd - bericht dat Mauran de gemaakte afspraken niet is nagekomen en Mauran in gebreke gesteld conform artikel 11 van de koopovereenkomst. Hij maakt kenbaar dat SLF de boete van € 42.500,00 op Mauran zal verhalen, onverminderd het recht van SLF op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. Ten slotte staat in de brief dat indien Mauran niet binnen acht dagen de overeenkomst nakomt, Mauran aan SLF de schadevergoeding moet betalen (productie 6 SLF). 
      
    
    
      2.8.
      Bij e-mailbericht van 3 juni 2020 (17:37 uur) heeft Tax6 aan de makelaar (met “cc” aan Mauran) de afwijzing van ING-bank (van 11 mei 2020, zie onder 2.6.) doorgestuurd. In het bericht staat verder dat de coronacrisis bij de bank een lange doorlooptijd heeft veroorzaakt. Ten slotte heeft Tax6 het rapport dat ten grondslag lag aan het verzoek bijgevoegd (productie 7 SLF). 
      
    
    
      2.9.
      Bij e-mailbericht van 3 juni 2020 (17:45 uur) heeft de makelaar aan Tax6 (met “cc” aan Mauran) - kort gezegd - laten weten de informatie te hebben ontvangen, maar dat dit niets met de afnameverplichting van de koper heeft te maken. “Dit mede gezien het feit dat de ontbinding voor de financiering ruimschoots was/is verstreken. De verkoper eist nakoming van de contractuele verplichtingen. Koper heeft 8 dagen de tijd om aan te geven wat hij wil. Indien u cliënt over 1 of 2 maanden wil afnemen is dat ook bespreekbaar. Echter er dient dan wel binnen 8 dagen € 42.500,- op de derden rekening van de notaris te worden gestort.” (productie 8 SLF).  
      
    
    
      2.10.
      Hoewel daartoe pogingen zijn ondernomen (productie 1 en 2 Mauran), is het SLF en Mauran niet gelukt tot een buitengerechtelijke minnelijke oplossing te komen. 
      
    
    
      2.11.
      
        SLF heeft bij brief van 30 juni 2020 aan Mauran - kort gezegd - laten weten de koopovereenkomst ex artikel 11.1 te ontbinden en van Mauran te vorderen (i) de contractuele boete van € 42.500,00, (ii) de dubbele makelaarskosten (schade) van 
        € 8.500,00, (iii) de dubbele rentelasten van € 1.100,00 vanaf 3 maart 2020 (tot en met augustus € 6.600,00) en (iv) overige kosten € 3.000,00. De totale schade bedraagt 
        € 60.600,00 + PM. SLF heeft Mauran verzocht en zo nodig gesommeerd dit bedrag binnen drie dagen te voldoen (productie 9 SLF).  
      
      
    
    
      2.12.
      Op 29 januari 2021 heeft SLF de onroerende zaak aan een derde verkocht (productie 11 SLF). Op 22 februari 2021 is de onroerende zaak aan de derde in eigendom overgedragen (productie 12 SLF). 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        SLF vordert - na wijziging van eis - dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        1.a. Mauran veroordeelt tot betaling aan SLF van € 59.744,16 (contractuele boete c.a.), te 
        vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf de datum van het intreden van verzuim, althans 
        vanaf de datum der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;
        1.b. Mauran veroordeelt tot betaling aan SLF van € 40.255,83 (koopsomschade), te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf de datum van het intreden van verzuim, althans vanaf de datum der dagvaarding, althans vanaf 22 februari 2021, tot aan de dag der algehele voldoening;
        1.c. voor recht verklaart dat Mauran jegens SLF aansprakelijk is voor een bedrag van 
        € 34.744,17, zijnde het verschil tussen € 75.000,00 en € 40.255,83), te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf de datum van het intreden van verzuim, althans vanaf de datum der dagvaarding, althans vanaf 22 februari 2021, tot aan de dag der algehele voldoening;
      
      2. Mauran veroordeelt tot betaling aan SLF van de buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 1.372,44, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;
      3. Mauran veroordeelt tot betaling aan SLF van de kosten van de procedure, te vermeerderen met de nakosten, met bepaling dat indien deze (na)kosten niet binnen twee weken na betekening van het vonnis zijn betaald daarover wettelijke rente is verschuldigd, vanaf dat moment tot aan de dag der algehele voldoening.
    
    
      3.2.
      
        SLF heeft - kort gezegd - aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat Mauran  
        tekortgeschoten is in de nakoming van haar contractuele verplichtingen jegens SLF. Op grond van artikel 15.1. onder b van de koopovereenkomst had SLF immers, na verlenging van de termijn tot 15 maart 2020, uiterlijk op 16 maart 2020 aan SLF of de makelaar moeten meedelen dat zij de koopovereenkomst wilde ontbinden. Mauran heeft pas op 25 maart 2020 laten weten dat zij de financiering niet rond kon krijgen en daardoor niet kon afnemen. Dat is te laat. SLF maakt aanspraak op de boete van € 42.500,00 die partijen overeengekomen zijn in artikel 11.2. van de koopovereenkomst. Ook vordert zij vergoeding van de dubbele  makelaarskosten van € 8.500,00, maandelijkse rentelasten van € 1.100,00 vanaf 3 maart 2020 en de kosten voor BsGW vanaf 3 maart 2020 (jaarlijks bedragen deze € 1.789,98). Ten slotte maakt SLF aanspraak op de wettelijke rente vanaf 3 juni 2020 en op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.372,44. Op 29 januari 2021 heeft SLF de onroerende zaak aan een derde verkocht voor een koopsom van € 350.000,00. SLF vordert het verschil in koopsom van (€ 425.000,00 - € 350.000,00 =) € 75.000,00 als schade van Mauran. SLF beperkt de vordering tot betaling tot een bedrag van € 99.999,99 (zijnde 1A + 1B), en vordert daarnaast een verklaring voor recht dat Mauran aansprakelijk is voor een bedrag van € 34.744,17 (zijnde 1C).
      
      
    
    
      3.3.
      Mauran voert verweer. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      Partijen verschillen van mening of Mauran tijdig het financieringsvoorbehoud heeft ingeroepen. 
      
    
    
      4.2.
      Volgens SLF is de termijn van artikel 15.1. onder b van de koopovereenkomst één keer verlengd, tot 15 maart 2020, en heeft Mauran te laat, namelijk pas op 25 maart 2020 gemeld dat zij geen financiering kon krijgen. Mauran betoogt dat de termijn voor een tweede keer verlengd is, namelijk tot 15 april 2020. Daarvan uitgaande is op 25 maart 2020 tijdig het financieringsvoorbehoud ingeroepen.
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank is van oordeel dat Mauran niet toereikend onderbouwd heeft dat de termijn van artikel 15.1. onder b van de koopovereenkomst tijdig voor een tweede keer door of namens Mauran is verlengd. Ter zitting heeft Mauran daarover slechts verklaard dat zij voor 15 maart 2020 telefonisch contact met de makelaar gehad heeft en hem toen heeft geïnformeerd dat er nog geen financiering was gevonden, waarop - volgens eigen zeggen - Mauran geen duidelijk antwoord van de makelaar kreeg (zie het proces-verbaal van 15 maart 2022). Uit dit gestelde contact, dat overigens ontkend wordt door SLF, kan niet afgeleid worden dat de termijn nog een keer verlengd is met een maand. Uit de Whatsappberichten van december 2020 waarnaar Mauran heeft verwezen (productie 2 Mauran), is evenmin af te leiden dat de termijn voor een tweede keer is verlengd. Dat Mauran na de afwijzing van de Rabobank op 25 maart 2020 alsnog heeft geprobeerd om via een andere Rabobank-vestiging een financiering tot stand te brengen (zie r.o. 2.5.), doet hier niet aan af. 
      
    
    
      4.4.
      Nu een tweede verlenging van de termijn niet gebleken is, staat vast dat Mauran het financieringsvoorbehoud niet tijdig ingeroepen heeft. De termijn verliep, na de eerste verlenging, immers op 15 maart 2020, terwijl Mauran pas op 25 maart 2020 kenbaar heeft gemaakt dat zij geen financiering kon verkrijgen (zie r.o. 2.1.1., 2.2. en 2.4.).
      
    
    
      4.5.
      Omdat vaststaat dat Mauran ondanks ingebrekestelling het bedrijfspand niet heeft afgenomen, is zij tekortgeschoten in de nakoming van een verbintenis die voortvloeit uit de koopovereenkomst. In de conclusie van antwoord heeft Mauran ongemotiveerd aangevoerd dat de tekortkoming niet aan haar toerekenbaar is. Tijdens de mondelinge behandeling heeft zij als verweer gevoerd dat zij ook na 15 maart 2020 had willen afnemen, maar dat de pandemie het onmogelijk maakte. Voor zover Mauran heeft willen betogen dat de tekortkoming niet toerekenbaar is vanwege het niet kunnen verkrijgen van een financiering door de Coronapandemie, wordt het verweer verworpen. Door tijdig en gedocumenteerd een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud, had Mauran de overeenkomst rechtsgeldig kunnen ontbinden. Door dit niet te doen, is zij kennelijk in een situatie terecht gekomen dat afname van het bedrijfspand niet meer mogelijk was. Die omstandigheid valt in haar risicosfeer.
      
      
        
          Vordering petitum 1A
        
      
      
    
    
      4.6.
      De vordering tot betaling van een bedrag van € 59.744,16 bestaat uit vier posten:
      
        
          contractuele boete 		€ 42.500,00
        
        
          dubbele makelaarskosten		€   8.500,00
        
        
          rentelasten 			€   7.700,00
        
        
          kosten BsGW			€   1.789,98
        
      
      De rechtbank zal deze posten hieronder beoordelen.
      
      
        
          Contractuele boete
        
      
    
    
      4.7.
      Vaststaat dat SLF Mauran op 3 juni 2020 in gebreke heeft gesteld en dat SLF Mauran bij brief van 30 juni 2020 heeft laten weten de koopovereenkomst te ontbinden (zie r.o. 2.7. en 2.11.), waarbij SLF aanspraak heeft gemaakt op de in art. 11.2. van de koopovereenkomst overeengekomen boete (zie r.o. 2.1.1.). Gelet daarop is het bij petitum sub 1A gevorderde bedrag van € 42.500,00 in beginsel toewijsbaar. 
      
      
        4.8.0.
        Mauran heeft zich echter beroepen op matiging van het boetebedrag. Kort gezegd heeft Mauran aangevoerd dat de boete dient te worden gematigd om de volgende redenen:
        i.  	de verhouding van de werkelijke schade en de hoogte van de boete: naast de boete 
        
          heeft SLF drie schadeposten van in totaal € 17.244,16 opgevoerd. Uitgaande van de 
          juistheid hiervan (wat Mauran betwist) is de boete bijna 2,5 keer hoger dan de gestelde schade.
        
        
           de aard van de overeenkomst: het betreft de verkoop van een bedrijfspand. Ook als de koop geen doorgang vindt, kan het pand vaak nog gewoon worden gebruikt, hetgeen SLF volgens Mauran in april 2021 ook daadwerkelijk doet.
           de inhoud en de strekking van het beding: de boete dient enerzijds als prikkel tot afname van de onroerende zaak en anderzijds als fixatie van de schade. Het is gebruikelijk dat de aanvullende schadevergoeding wordt ingeroepen als de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete. Daarvan is hier geen sprake.
           de omstandigheden waaronder het beding wordt ingeroepen: de Rabobank heeft de financiering afgewezen in verband met de (gevolgen van) de corona-epidemie. 
           overige relevante feiten en omstandigheden: SLF heeft volgens Mauran niet willen meewerken aan een oplossing. Volgens Mauran heeft SLF eigen schuld aan de schade dan wel heeft SLF niet voldaan aan haar schadebeperkingsplicht ex art. 6:101 BW.
           SLF zou in het kader van een regeling genoegen hebben genomen met een boete van 10% van de koopsom.
        
        
      
      
        4.8.1.
        
          Ingevolge art. 6:94 lid 1 BW kan een bedongen boete door de rechter op verzoek 
          van de schuldenaar worden gematigd indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf noopt de rechter tot terughoudendheid. In zijn arrest van 27 april 2007 (ECLI:NL:HR:2007:AZ6638, Intrahof/Bart Smit) heeft de Hoge Raad de maatstaf voor de toepassing van art. 6:94 lid 1 BW gegeven. In het arrest heeft de Hoge Raad overwogen dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, waarbij niet alleen zal moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. De omstandigheden van het geval zijn uiteindelijk beslissend, en niets verhindert de rechter in dat verband gewicht toe te kennen aan de hoedanigheid van partijen. De hierboven weergegeven feiten en omstandigheden die Mauran heeft aangevoerd, leiden er niet toe dat de door de Hoge Raad geformuleerde hoge norm wordt bereikt. Partijen zijn immers professionele ondernemingen, die een overeenkomst zijn aangegaan, waarvan het boetebeding deel uitmaakt. Verwacht mag en kan worden dat Mauran bij de totstandkoming van de overeenkomst wist welke verplichtingen zij dienaangaande aanging. Hetgeen zij heeft aangevoerd, dient in dat licht te worden beoordeeld en geeft geen aanleiding tot matiging van de overeengekomen boeteclausule. 
          De rechtbank wijst het beroep op matiging af. 
        
        
        
          
            Makelaarskosten
          
        
      
    
    
      4.9.
      De rechtbank wijst de gevorderde makelaarskosten van € 8.500,00 excl. btw af. Volgens SLF heeft zij door toedoen van Mauran dubbele makelaarskosten gehad. Of daarvan sprake is, kan de rechtbank niet vaststellen. SLF heeft bij de dagvaarding als productie 10 alleen de factuur van de makelaar van 9 juli 2020 overgelegd. Of er een tweede factuur is, en zo ja voor welk bedrag, vanwege de verkoop van het pand aan een derde in 2021 is niet bekend. Een tweede factuur is niet in het geding gebracht. Bij gebrek aan onderbouwing zal deze schadepost worden afgewezen.
      
      
        
          Maandelijkse rentelasten
        
      
    
    
      4.10.
      SLF vordert voorts betaling van maandelijkse rentelasten van € 1.100,00 over de periode maart tot en met oktober 2020 oplopend tot in totaal € 7.700,00. Het verweer van Mauran dat deze post onderbouwing ontbeert, slaagt. Dit deel van de vordering zal worden afgewezen. 
      
      
        
          BsGW-belasting
        
      
    
    
      4.11.
      De door SLF gevorderde betaling van BsGW-belasting van € 1.789,98 zal eveneens worden afgewezen, nu deze post evenmin is onderbouwd. 
      
      
        
          Vorderingen petitum 1B en 1C
        
      
      
    
    
      4.12.
      Vorderingen 1B en 1C hangen met elkaar samen en hebben betrekking op de schade die SLF stelt geleden te hebben omdat het bedrijfspand voor € 75.000,00 minder verkocht is aan een derde dan aanvankelijk aan Mauran. SLF heeft de schade opgesplitst in twee componenten: een veroordeling tot betaling van € 40.255,83 (vordering 1B) en een verklaring voor recht dat Mauran aansprakelijk is voor de rest van het bedrag, te weten€ 34.744,17 (vordering 1C).
      
    
    
      4.13.
      Mauran heeft tijdens de mondelinge behandeling als verweer gevoerd dat de tweede lagere verkoopprijs niet is onderbouwd met stukken. De rechtbank verwerpt dit verweer. Uit de eigendomsinformatie van het Kadaster met betrekking tot het bedrijfspand (productie 12 van SLF) blijkt dat het eigendomsrecht van het pand per 22 februari 2021 is overgeschreven op een andere eigenaar (zie r.o. 2.12.) en dat de koopsom die in 2021 betaald is € 350.000,00 bedroeg. Omdat SLF het pand aan Mauran verkocht had voor € 425.000,00 staat daarmee vast dat het pand na ontbinding van de koopovereenkomst door SLF voor € 75.000,00 minder verkocht is aan een derde en dat SLF schade geleden heeft ter hoogte van dat bedrag. 
      
    
    
      4.14.
      Mauran voert verder als verweer dat het bedrag van € 75.000,00 niet naast de contractuele boete gevorderd kan worden, maar daarmee verrekend moet worden. Zij heeft daarbij gewezen op de formulering in artikel 11.2. van de koopovereenkomst waar gesproken wordt over “aanvullende” schadevergoeding. Volgens Mauran heeft de contractuele boete al (onder meer) als doel om de geleden schade gefixeerd te vergoeden. SLF heeft hierop niet meer gereageerd tijdens de mondelinge behandeling. Niet gesteld of gebleken is dat partijen voor ondertekening van de koopovereenkomst met elkaar gesproken hebben over de betekenis van de woorden “aanvullende schadevergoeding” in artikel 11.2. De rechtbank is van oordeel dat, nu de koopovereenkomst op briefpapier gesteld is van de makelaar van SLF, het op de weg van SLF had gelegen om duidelijker in de koopovereenkomst tot uitdrukking te brengen dat zij naast de boete aanspraak wenst te maken op volledige vergoeding van overige schadeposten. Door te spreken over “aanvullende” schadevergoeding heeft Mauran mogen begrijpen dat daarmee gedoeld werd op schade voor zover deze het boetebedrag te boven gaat. Als schade is dan ook toewijsbaar € 75.000,00 - € 42.500,00 = € 32.500,00. De overige schade die gevorderd is in het kader van vordering 1B zal worden afgewezen evenals vordering 1C (gevorderde verklaring van recht).
      
      
        
          Buitengerechtelijke kosten
        
      
      
    
    
      4.15.
      Anders dan Mauran heeft aangevoerd, is niet gebleken dat de werkzaamheden van (de advocaat van) SLF enkel in het kader van de voorbereiding van de onderhavige procedure zijn verricht. Het verweer van Mauran dat het haar voorkomt dat toewijzing van de buitengerechtelijke kosten in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, omdat de financieringsafwijzing buiten de macht van Mauran lag en Mauran nog heeft geprobeerd om tot een minnelijke oplossing te komen, is hiertoe onvoldoende. Onder verwijzing naar productie 9 bij dagvaarding stelt de rechtbank vast dat SLF voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De buitengerechtelijke kosten van € 1.372,44 zullen dan ook worden toegewezen.
      
      
        
          Wettelijke rente 
        
      
      
    
    
      4.16.
      Volgens SLF is Mauran na in gebreke te zijn gesteld, per 11 juni 2020 in verzuim met betaling van de contractuele boete. Mauran heeft de verzuimdatum niet betwist, zodat de gevorderde wettelijke rente over de contractuele boete van € 42.500,00 toewijsbaar is vanaf 11 juni 2020.
      
    
    
      4.17.
      In de akte wijziging eis heeft SLF over de koopsomschade wettelijke rente gevorderd vanaf de verzuimdatum, althans vanaf de dagvaarding althans vanaf 22 februari 2021. Nu SLF het bedrijfspand op 22 februari 2021 aan een derde heeft overgedragen, en de schade op dat moment is ingetreden, is de wettelijke rente over het bedrag van € 32.500,00 vanaf die datum toewijsbaar. De vóór die datum gevorderde wettelijke rente wordt bij gebrek aan grondslag afgewezen. 
      
    
    
      4.18.
      De wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten is toewijsbaar vanaf de niet betwiste ingangsdatum, zijnde de dag van de dagvaarding (9 november 2020).
      
      
        
          Proceskosten in de hoofdzaak en in het incident
        
      
      
    
    
      4.19.
      De rechtbank zal Mauran in de hoofdzaak als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van SLF, tot op heden begroot op:
      
        
          explootkosten		€      87,99
        
        
          griffierecht		€ 4.131,00
        
        
          salaris advocaat		€ 2.228,00 	(2 punten x € 1.114,00)
        
        
          Totaal			€ 6.446,99
        
      
      
    
    
      4.20.
      Bij vonnis in het incident van 17 maart 2021 heeft de rechtbank de beslissing over de kosten in het incident tot vrijwaring aangehouden. De rechtbank zal de proceskosten in het incident compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      
        In de hoofdzaak
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt Mauran tot betaling aan SLF van € 42.500,00 (contractuele boete), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 juni 2020 tot aan de dag der algehele voldoening,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Mauran tot betaling aan SLF van € 32.500,00 (koopsomschade), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 februari 2021 tot aan de dag der algehele voldoening,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt Mauran tot betaling aan SLF van de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 1.372,44, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding (zijnde 9 november 2020) tot aan de dag der algehele voldoening,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt Mauran tot betaling aan SLF van de kosten van de procedure, tot op heden begroot op € 6.446,99, met bepaling dat indien deze kosten niet binnen twee weken na betekening van het vonnis zijn betaald, daarover vanaf dat moment wettelijke rente verschuldigd is tot aan de dag der algehele voldoening,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt Mauran in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Mauran niet binnen twee weken na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en met bepaling dat indien deze kosten niet binnen twee weken na betekening van het vonnis zijn betaald, daarover vanaf dat moment wettelijke rente verschuldigd is tot aan de dag der algehele voldoening,
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          In het vrijwaringsincident
        
      
      
    
    
      5.8.
      compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman en in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2022.
      
    
  
  
    type: JC