ECLI:NL:GHSHE:2022:2444, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 19-07-2022, 200.300.266_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2022-07-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Uitleg van een anti-speculatiebeding, overeengekomen tussen een vastgoed ondernemer en twee consumenten. Winst en winstbegrip.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team Handelsrecht
    
    
      zaaknummer 200.300.266
    
    
    
      
        arrest van 19 juli 2022
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
    
      
        
          [appellante]
        ,
      wonende te [woonplaats] ),
      appellante in principaal hoger beroep,
      geïntimeerde in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
      in eerste aanleg: eiseres
      hierna aan te duiden als [appellante] ,
      advocaat: mr. E.C.M. Braun,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde 1] , wonende te [woonplaats] ,
    
      2. [geïntimeerde 2], wonende te [woonplaats] ,
      geïntimeerden in principaal hoger beroep,
      appellanten in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
      in eerste aanleg: gedaagden
      hierna aan te duiden als [geïntimeerden] ,
      advocaat: mr. E.C.G. van Loon.
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop 
    
    
      1.1.
      In de vonnissen van 1 mei 2019, 8 januari 2020 en 23 juni 2021 (met zaaknummer 355930) staat hoe de procedure bij de rechtbank (rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda) is verlopen. 
      
    
    
      1.2.
      Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding in hoger beroep met de memorie van grieven en producties;
        
        
          de memorie van antwoord, ook memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep met producties;
        
        
          de memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep met één productie.
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Kern van het geschil
      
    
    
      2.1.
      
        [appellante] is de weduwe en erfgename van [erflater] (hierna: [erflater] ). [erflater] handelde beroepsmatig in vastgoed en heeft in 2011 aan [geïntimeerde 1] (zijn achterneef) en [geïntimeerde 2] een boerderij verkocht, voor een bedrag van € 400.000,00. Daarbij heeft [erflater] met [geïntimeerden] een “nadere overeenkomst” gesloten met als relevante bepaling: 
      
      
        
          Conform het vigerende bestemmingsplan kan de langgevel boerderij worden gesplitst in maximaal 2 wooneenheden. Koper heeft aangegeven dat hij niet voornemens is om dat te doen. Indien hij dit voor 1 april 2026 toch uitvoert, dan wel tot verkoop van het verkochte voor die datum overgaat, is koper aan verkoper een nabetaling van € 75.000,00 verschuldigd.
        
      
      
      
        
          Zegge: vijfenzeventig duizend euro.
        
      
      
    
    
      2.2.
      Op 17 januari 2012 is [erflater] overleden. Later is de relatie tussen [geïntimeerden] geëindigd. Gelet daarop wilden [geïntimeerden] de boerderij verkopen. [geïntimeerde 1] heeft in dat verband in 2017 een gesprek met [appellante] gehad over de nadere overeenkomst. Vervolgens hebben [geïntimeerden] de boerderij in 2018 verkocht voor een bedrag van € 540.000,00. 
      
    
    
      2.3.
      
        [appellante] vordert nu op grond van de nadere overeenkomst van [geïntimeerden] betaling van € 75.000,00.
      
      
        
          Beslissing rechtbank
        
      
    
    
      2.4.
      De rechtbank heeft beslist dat [geïntimeerden] het bedrag van € 75.000,00 alleen verschuldigd zouden zijn als zij de boerderij zouden splitsen of met winst zouden verkopen. Gelet op de gerealiseerde meerwaarde van de boerderij, heeft de rechtbank geoordeeld dat [geïntimeerden] onvoldoende hebben betwist dat zij winst hebben gemaakt bij de verkoop van de boerderij. In verband met het beroep op rechtsverwerking heeft de rechtbank [geïntimeerden] opgedragen te bewijzen dat [appellante] tegen hen heeft gezegd “dit is een wurgcontract van [erflater] [ [erflater] , hof]. Daar ga ik niets mee doen" of woorden van gelijke strekking. Dat bewijs hebben [geïntimeerden] volgens de rechtbank niet geleverd. In het eindvonnis van 23 juni 2021 heeft de rechtbank beslist dat het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de nabetalingsclausule van de nadere overeenkomst van toepassing zou zijn. De rechtbank heeft daarom de vordering van [appellante] afgewezen en [appellante] in de proceskosten veroordeeld.
      
      
        
          Vordering in hoger beroep
        
      
    
    
      2.5.
      In hoger beroep vordert [appellante] dat het hof de vonnissen van 8 januari 2020 en 23 juni 2021 vernietigt en de vorderingen van [appellante] alsnog toewijst, met veroordeling van [geïntimeerden] in de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten.
      
      
        
          Grief 1 van [appellante]
        
      
    
    
      2.6.
       voert aan dat in de nadere overeenkomst niet staat dat het bedrag van € 75.000,00 alleen verschuldigd is als [geïntimeerden] bij de verkoop van de boerderij winst zouden maken. Er is – volgens [appellante] – ook geen reden om dat in het beding te lezen. [erflater] was een ervaren vastgoedondernemer; als hij bedoeld had de werking van het beding te beperken tot de situatie dat winst zou worden gemaakt, zou hij dat in het door hem opgestelde beding hebben opgenomen hebben en het begrip winst hebben gedefinieerd. Uit het feit dat [geïntimeerden] voordat zij de boerderij verkochten contact hebben gezocht met [appellante] blijkt al dat [geïntimeerden]  ook zelf hebben begrepen dat hun betalingsverplichting niet afhankelijk was van eventuele winst bij verkoop, aldus nog steeds [appellante] . 
      
      
        
          Uitlegmaatstaf
        
      
    
    
      2.7.
      De grief slaagt niet. Bij de uitleg van een schriftelijke overeenkomst volgens de Haviltex-maatstaf is uiteindelijk doorslaggevend wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uit een en ander volgt dat redelijkheid en billijkheid hierbij een rol spelen. 
      
      
        
          Wanneer nabetaling verschuldigd?
        
      
    
    
      2.8.
      Zoals [appellante] zelf schrijft was de bedoeling van [erflater] om met het beding te voorkomen dat [geïntimeerden] “de onroerende zaak op korte termijn van de hand zouden doen, dan wel de onroerende zaak zouden ‘splitsen’ en dat zij zodoende "over zijn rug" snelle winst zouden maken op de onroerende zaak.” De potentiële waarde van het onroerend goed na splitsing is ook uitdrukkelijk door [erflater] met [geïntimeerden] besproken bij het sluiten van de nadere overeenkomst., zoals [geïntimeerden] tijdens de comparitie in eerste aanleg hebben verklaard.
      
    
    
      2.9.
      Het hof is daarom van oordeel dat partijen bij het sluiten van het beding ervan uitgingen dat bij splitsing en verkoop of verkoop met (nog steeds) de mogelijkheid van splitsing een meerwaarde zou kunnen worden gerealiseerd: de bedoeling van het beding was om te voorkomen dat [geïntimeerden] de boerderij niet (lang) als woonhuis zouden gebruiken, maar met winst zouden doorverkopen. Tegen die achtergrond hebben [geïntimeerden] het beding in de nadere overeenkomst in redelijkheid zo mogen begrijpen dat de nabetaling van € 75.000,00 alleen is verschuldigd wanneer [geïntimeerden] de boerderij voor 1 april 2026 met winst zouden verkopen of splitsen in twee wooneenheden.
      
    
    
      2.10.
      
        [geïntimeerden] hebben naar aanleiding van de voorgenomen verkoop van de boerderij en met de verwachting dat zij geen winst zouden maken bij de verkoop ervan, contact opgenomen met [appellante] . [appellante] leidt daaruit af dat [geïntimeerden] de nadere overeenkomst ook zo hebben uitgelegd dat als er geen winst zou worden gemaakt, het bedrag van € 75.000,00 toch verschuldigd zou zijn. Het hof volgt [appellante] daarin niet. [geïntimeerden] hebben in 2017 met [appellante] contact opgenomen omdat zij voorzagen dat zij na de verkoop van de boerderij niet in staat zouden zijn het bedrag van € 75.000,00 te voldoen. Dat zij – gelet op de letterlijke tekst van de overeenkomst en het feit dat zij nu te maken hadden met de rechtsopvolger van [erflater] – op dat moment niet het debat hebben geopend over de vraag of zij bij verkoop zonder winst het bedrag van € 75.000,00 verschuldigd zouden worden, betekent nog niet dat zij de overeenkomst hebben uitgelegd zoals [appellante] dat doet. [geïntimeerden] hebben ook na het betalingsverzoek van [appellante] en in deze procedure steeds het standpunt ingenomen dat alleen als de boerderij gesplitst zou worden in twee woningen of met winst zou worden verkocht, zij het bedrag van € 75.000,00 verschuldigd zijn. 
      
      
        
          Winst gemaakt?
        
      
    
    
      2.11.
      Omdat [geïntimeerden] het bedrag alleen verschuldigd zijn als de ongesplitste boerderij met winst is verkocht, komt het hof toe aan de vraag of [geïntimeerden] de boerderij met winst hebben verkocht. 
      
    
    
      2.12.
      Het hof legt de overeenkomst zo uit dat het maken van winst een voorwaarde is voor de verschuldigdheid van het bedrag van € 75.000,00. [appellante] (die aanspraak maakt op het bedrag) moet daarom stellen dat [geïntimeerden] daadwerkelijk winst hebben gemaakt. [appellante] wijst in dit verband op de gerealiseerde waardevermeerdering van € 140.000,00 (de boerderij is door [geïntimeerden] gekocht voor € 400.000,00 en verkocht voor € 540.000,00) en dat niet is gebleken dat de verbouwing of in dat verband gemaakte kosten tot die waardevermeerdering hebben geleid. Zij wijst er ook op dat in anti-speculatiebedingen vaker opgenomen staat dat geen rekening wordt gehouden met investeringen.
      
    
    
      2.13.
      
        [geïntimeerden] voeren verweer: zij hebben een hypotheek afgesloten die hoger was dan de oorspronkelijke koopprijs, om de noodzakelijke verbouwingen via een bouwdepot te kunnen betalen en zij hebben bovendien eigen geld en geld uit een lening geïnvesteerd in de woning. [appellante] betwist dat niet, maar voert aan dat die kosten en investeringen niet tot waardevermeerdering van de boerderij hebben geleid, zodat die gemaakte kosten bij het bepalen van de winst geen rol zouden mogen spelen.
      
    
    
      2.14.
      De vraag is welk winstbegrip moet worden gehanteerd. De overeenkomst is opgesteld door [erflater] , die beroepsmatig in vastgoed handelde. Hoewel die overeenkomst is opgesteld met het doel te voorkomen dat [geïntimeerden] snelle winst zouden maken op de boerderij, is het begrip winst niet gedefinieerd in de nadere overeenkomst.  [appellante] heeft geen verklaringen of gedragingen gesteld op grond waarvan [geïntimeerden] hadden moeten begrijpen dat onder winst moest worden verstaan de verkoopprijs verminderd met de aankoopprijs. 
      
    
    
      2.15.
      
        Maar ook los daarvan volgt het hof [appellante] niet in haar uitleg van het winstbegrip. 
        De boerderij is verkocht aan [geïntimeerden] , om te bewonen, zo staat tussen partijen vast. [erflater] wist bovendien of had moeten begrijpen dat [geïntimeerden] de boerderij gingen verbouwen, gelet op de verouderde staat van de boerderij destijds. In die context heeft [appellante] onvoldoende gesteld om te kunnen concluderen dat voor de uitleg van het begrip “winst” bij de verkoop van de woning niet de kosten van de verbouwing van de boerderij in aanmerking mogen worden genomen, of alleen voor zover de verbouwing rechtstreeks of aantoonbaar tot waardevermeerdering zou leiden.
      
      
    
    
      2.16.
      
        [geïntimeerden] hebben de boerderij in 2011 gekocht voor € 400.000,00. De (bouw)hypotheek bedroeg € 535.000,00, waarvan € 142.500,00 in bouwdepot is gesteld. Er is geen enkele aanwijzing dat het bouwdepot voor iets anders is aangewend dan het verbouwen van de boerderij. In eerste aanleg is onweersproken aangevoerd dat [geïntimeerden] daar ook eigen spaargeld voor hebben gebruikt. Ook voeren zij in hoger beroep onweersproken aan dat zij een tweede hypotheek met een hoofdsom van € 14.878,17 hebben afgesloten en een bedrag van € 23.238,13 hebben geleend bij Interbank om de verbouwing te financieren. Daaruit volgt dat het bouwdepot samen met de andere voor de verbouwing gebruikte bedragen de waardevermeerdering van € 140.000,00 overstijgen. Tegen die achtergrond onderbouwt [appellante] onvoldoende dat [geïntimeerden] winst hebben behaald en dat de voorwaarde waaronder [geïntimeerden] het bedrag van € 75.000,00 zouden moeten betalen, is vervuld.
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      2.17.
      Grief 1 wordt verworpen. Daarom is de vordering van [appellante] tot betaling van € 75.000,00 niet toewijsbaar. Dat betekent dat het vonnis van de rechtbank zal worden bekrachtigd. Het hof komt niet toe aan bespreking van de tweede grief van [appellante] , dat de rechtbank ten onrechte het beroep op rechtsverwerking van [geïntimeerden] heeft gehonoreerd, omdat een beslissing daarover gelet op het wat hiervoor is overwogen niet tot een andere uitkomst kan leiden. [appellante] heeft niet voldoende concreet aangeboden een relevant punt te bewijzen: aan nadere bewijslevering komt het hof daarom niet toe.
      
    
    
      2.18.
      
        In het principaal hoger beroep is [appellante] in het ongelijk gesteld. Het hof zal daarom [appellante] in de kosten van het principaal hoger beroep veroordelen. 
        De kosten voor de procedure in principaal hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] zullen worden vastgesteld op:
      
      - griffierecht			€ 772,00
      - salaris advocaat		€ 2.031,00 (1 punt × tarief IV)
      
    
    
      2.19.
      Het hof zal ook de gevorderde wettelijke rente en nakosten toewijzen.
      
      
        
          Het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep
        
      
    
    
      2.20.
      Het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep is ingesteld onder de voorwaarde dat grief twee in het principaal hoger beroep slaagt. Omdat het hof niet toekomt aan de behandeling van grief twee, is de voorwaarde waaronder het incidenteel hoger beroep is ingesteld, niet vervuld. Aan behandeling ervan komt het hof daarom niet toe. Een veroordeling in de proceskosten kan hier achterwege blijven.
      
    
  
  
    
      4De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      
        in het principaal hoger beroep
      
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis van 23 juni 2021 (met zaaknummer 355930) van de rechtbank (rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda);
    
    
    
      veroordeelt [appellante] in de kosten van het principaal hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 772,00 voor verschotten en op € 2.031,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening,
    
    
    
      veroordeelt [appellante] in de nakosten, begroot op € 163,00, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,00 in geval [appellante] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening,
    
    
    
      verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad. 
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. C.J.H.G. Bronzwaer, O.G.H. Milar en J.N. de Blécourt en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 19 juli 2022.
    
    
    
      	griffier					rolraadsheer