ECLI:NL:RBLIM:2022:6554, Rechtbank Limburg, 24-08-2022, 9509271 \ CV EXPL 21-4999
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2022-08-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verkoop pand met woning en bedrijfsruimte. Schadevergoedingsvordering wegens wanprestatie/onrechtmatig afgebroken onderhandelingen afgewezen.

vonnis
    RECHTBANK LIMBURG
    
    
      Burgerlijk recht
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 9509271 \ CV EXPL 21-4999  
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter van 24 augustus 2022
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [woonplaats 1] ,eiser,
      gemachtigde: mr. J.K.S. Verhoek,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. M.M.B. Lukassen.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna genoemd [eiser] en [gedaagde] .
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding,
        
        
          de conclusie van antwoord,
        
        
          de brief van de rechtbank met de dagbepaling van de mondelinge behandeling,
        
        
          de mondelinge behandeling, waarvan zittingsaantekeningen zijn gemaakt,
        
        
          de pleitnota van mr. Lukassen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak 
    
    
      2.1.
      
        [eiser] stelt zich op het standpunt dat hij een woon-winkelpand van [gedaagde] heeft gekocht, dat zij niet heeft geleverd. Of anders meent [eiser] dat [gedaagde] de onderhandelingen tussen partijen onrechtmatig heeft afgebroken. [eiser] eist in beide gevallen een schadevergoeding. Zijn eisen worden afgewezen.
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [gedaagde] was eigenaar het pand [adres] in [plaats] . De begane grond van dat pand is een winkel en daarboven is een woning. Beide had [gedaagde] verhuurd aan verschillende huurders.
      
    
    
      3.2.
      Via makelaar [naam makelaar] bood [gedaagde] het pand te koop aan. Op 22 december 2020 deed [eiser] een bod van € 147.000,-, waarbij hij liet weten dat hij de levering nog datzelfde kalenderjaar wilde laten plaatsvinden. Dat had te maken met de hogere overdrachtsbelasting die zou ingaan op 1 januari 2021 (van 2% naar 8%).
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] ging niet akkoord en deed nog dezelfde dag het tegenvoorstel van een verkoopprijs van € 150.000,-, zonder voorwaarden en zonder dat de waarborgsommen van de huurders (samen € 2.950,-) zouden worden doorgeschoven naar [eiser] . De verkoop kon van [gedaagde] nog in 2020 plaatsvinden.
      
    
    
      3.4.
      
        [eiser] laat – nog steeds op dezelfde dag – weten dat hij de extra € 3.000,- van de koopprijs bijna geregeld heeft en hij wil weten hoe hoog de waarborgsommen zijn. In zijn mails benadrukt [eiser] dat hij veel moeite heeft gedaan om een notaris te vinden die de leveringsakte nog in 2020 kan passeren. Hij hoopt niet dat het misgaat. 
      
    
    
      3.5.
      
        Op 23 december 2020 bevestigt [naam makelaar] per mail dat het [eiser] gelukt is de koopsom bij elkaar te krijgen en een notaris te vinden die nog in 2020 de akte zal passeren. [naam makelaar] vraagt om de NAW-gegevens van [eiser] voor het opstellen van de koopakte. [naam makelaar] vervolgt zijn mail met:
        
          ‘Resumerend is het navolgende afgesproken:
        
        
          -koopsom € 150.000,- k.k.;
        
        
          -geen ontbindende voorwaarden;
        
        
          - transportdatum 30-12-2020 of zo veel eerder als later dat partijen overeenkomen;
        
        
          -waarborgsom woning (€1300) en winkel (€1650) worden niet verrekend met koper en blijven bij verkoper;
        
        
          -opgave notaris door koper.’
        
      
      
    
    
      3.6.
      Dezelfde dag mailt [eiser] dat hij akkoord is met ‘de voorwaarde wat de verkoper stelt’ en dat hij op zoek is naar een notaris die nog in 2020 de leveringsakte kan passeren.
      
    
    
      3.7.
      
        Daarna wordt duidelijk dat de hypotheek op het pand waarschijnlijk niet op tijd kan worden doorgehaald om nog in 2020 te kunnen leveren. Op 24 december 2020 laat [eiser] weten:
        
          ‘Mijn voorstel is als het toch volgende jaar transport plaats vind dan de kosten die meer betaald moet wordt volgende jaar 2021 ivm overdrachtsbelasting wel rekening gehouden moet worden. Met de koop prijs .’
        
      
      
    
    
      3.8.
      Op dezelfde dag bevestigt [naam makelaar] dat de hypotheek inderdaad niet op tijd kan worden doorgehaald. Namens [gedaagde] doet hij het voorstel om de koopprijs te verlagen naar € 145.000,-, het pand te leveren op 31 maart 2021 en de waarborgsommen van de huurders door te schuiven naar [eiser] . [naam makelaar] noemt een verkeerd totaal aan waarborgsommen (€ 3.450,-). Na een vraag van [eiser] bevestigt [naam makelaar] het juiste bedrag op 24 december 2020 (€ 2.950,-).
      
    
    
      3.9.
      
        Op 28 december 2020 stuurt [eiser] een mail aan [naam makelaar] , waarin hij het voorstel van [naam makelaar] namens [gedaagde] van 24 december 2020 bevestigt, gevolgd door de woorden ‘Dus nu is de koopprijs vast’. Na een alinea over de waarborgsommen sluit de mail af met:
        
          ‘Ik heb wel moeite gedaan om dit jaar nog te laten passeren. Ik heb vernomen dat het via de Groninger akte de juridische levering dit jaar kan plaatsvinden en de economische levering volgend jaar. En die datum kunnen we later bepalen. Als jullie je daarin kunnen vinden laat het dan weten.
        
        
          Ik stuur u in de bijlage de kopie legitimatie en adresgegevens, zodat de formaliteiten afgerond kunnen worden.’
        
      
      
    
    
      3.10.
      Op 29 december 2020 stuurt [naam makelaar] ‘de voorlopige koopakte’ aan [eiser] . In die akte staat als koopprijs € 150.000,- en als leveringsdatum 31 december 2020. In artikel 17 staat dat uit deze koopovereenkomst pas verplichtingen voortvloeien na ondertekening. De door [naam makelaar] gestuurde koopovereenkomst was niet getekend door [gedaagde] .
      
    
    
      3.11.
      
        
          [eiser] tekent niet en laat voor het eerst weer van zich horen met een mail aan  [naam makelaar] van 29 januari 2021. Hij schrijft daarin dat de woning in 2020 niet geleverd kon worden doordat er een hypotheek op rustte. En dan vervolgt hij met:
        
          ‘We hebben wel getracht om op het laatste moment te laten passeren, maar dat is niet gelukt. Het geld ligt sindsdien al klaar om aan te kopen. 
        
        
          U had op 24 december 2020 in een email laten weten dat eind maart (…) geleverd gaat worden’
        
        
          [eiser] citeert dan het voorstel van [naam makelaar] uit de mail van 24 december 2020, door de rechtbank geparafraseerd in 3.8., en verzoekt om ‘de koopakte met een (ver)koopprijs van € 145.000 zo spoedig mogelijk naar ons te sturen tesamen met de overige stukken die nodig zijn, zodat we vervolgstappen kunnen maken.’
      
      
    
    
      3.12.
      
        [naam makelaar] reageert dezelfde dag dat [eiser] niet meer van zich had laten horen sinds 2020 en dat [gedaagde] is blijven zoeken naar een nieuwe koper. [eiser] kwam niet meer in aanmerking als koper.
      
    
    
      3.13.
      Op 3 januari 2021 had zich een andere koper bij [gedaagde] gemeld met een bod van € 155.000,-, dat is aanvaard. De schriftelijke koopovereenkomst tussen [gedaagde] en deze koper is op 7 januari 2021 gesloten.
      
    
  
  
    
      4De eisen van [eiser]
    
    
      4.1.
      
        
          [eiser] eist primair een verklaring voor recht dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de volgens [eiser] tussen partijen gesloten koopovereenkomst, met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een schadevergoeding van € 14.500,- met rente. Subsidiair eist [eiser] een verklaring voor recht dat [gedaagde] de onderhandelingen tussen partijen onrechtmatig heeft afgebroken, met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een schadevergoeding van € 13.450,- met rente.
        Voor de rest eist [eiser] verwijzing naar de schadestaat voor het bepalen van zijn verdere schade, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten, beide met rente. Ten slotte eist [eiser] dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard.
      
      
    
    
      4.2.
      
        
          [eiser] legt aan zijn primaire vordering ten grondslag dat er een koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. [gedaagde] is in haar verbintenis tot levering toerekenbaar tekortgeschoten. Het schadebedrag van € 14.500,- baseert [eiser] op het boetebeding van 10% dat staat in de niet getekende koopakte die door [naam makelaar] op 29 december 2020 is gestuurd of anders als een gebruikelijk beding geacht moet worden onderdeel uit te maken van de mondelinge koopovereenkomst.
        
          [eiser] legt aan zijn subsidiaire eis ten grondslag dat [gedaagde] de onderhandelingen onrechtmatig heeft afgebroken, waardoor hij recht heeft op een schadevergoeding van € 13.450,-. Dit bedrag bestaat uit twee componenten. Ten eerste is dat € 10.000,-: het verschil tussen de koopsom die tussen partijen was overeengekomen (€ 145.000,-) en de koopsom die [gedaagde] heeft ontvangen uit de verkoop van 7 januari 2021 (€ 155.000,-). Ten tweede is dat € 3.450,-: het totaal van de twee door te schuiven waarborgsommen. Bij dit totaal vergist [eiser] zich, want het gaat om niet meer dan € 2.950,- (zie hiervoor onder 3.5. en 3.8.).
      
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] betwist dat er een koop tot stand gekomen is en dat zij de onderhandelingen onrechtmatig heeft afgebroken. Ook betwist [gedaagde] dat [eiser] schade heeft geleden, terwijl volgens haar de schade in ieder geval niet kan worden bepaald op de primaire of subsidiaire manier van [eiser] . Daarom vordert [gedaagde] dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen en dat [eiser] , voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld in de proces- en nakosten, te vermeerderen met rente.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Tussen partijen is uiteindelijk in 2020 geen koopovereenkomst tot stand gekomen. Dat komt omdat [eiser] op twee gedachten is blijven hinken. 
      
        
          Eerst waren partijen het op 23 december 2020 eens over een koopsom van € 150.000,- en een levering in 2020. 
        
        
          Toen die snelle levering niet mogelijk bleek doordat de hypothecaire inschrijving niet op tijd kon worden doorgehaald, hebben partijen het over een andere boeg gegooid. Eerst stelt [eiser] op 24 december 2020 voor om de hogere overdrachtsbelasting die zou gelden bij een levering in 2021 in de koopprijs te laten doorklinken. [naam makelaar] reageert met een voorstel in die lijn tot verlaging van de koopsom naar € 145.000,- en levering op 31 maart 2021. Op 28 december 2020 reageert [eiser] bevestigend op het voorstel van [naam makelaar] de koopprijs op € 145.000,- te bepalen.
        
        
          Maar in diezelfde mail laat [eiser] weten dat hij nog steeds een levering in 2020 (en dus een lagere overdrachtsbelasting) wil, door te werken met ‘de Groninger akte’ (eerst juridisch leveren, later economisch). [eiser] vraagt aan [naam makelaar] om ‘de formaliteiten’ af te ronden. Blijkbaar in het verlengde daarvan heeft [naam makelaar] aan [eiser] op 29 december 2020 een koopakte gestuurd met daarin opnieuw de oorspronkelijke koopsom van € 150.000,- en een levering op uiterlijk 31 december 2020.
        
      
      
    
    
      5.2.
      Door deze gang van zaken kan niet de conclusie getrokken worden dat de overeenkomst zoals die hierboven onder b in 5.1 wordt omschreven – afgezien van de vraag of partijen het daarbij over alle essentiële onderdelen eens waren – in stand is gebleven. Die overeenkomst is dan vervangen door wat onder c is vermeld in 5.1. Maar dát is niet de overeenkomst waarop [eiser] zich baseert bij zijn primaire eisen. De grondslag voor die eisen is de overeenkomst onder b in 5.1. Die grondslag bestaat niet, want [eiser] hinkte van wat staat in 5.1 onder a en toen naar b en ten slotte naar c. [naam makelaar] heeft het zo begrepen – wat blijkt uit de koopakte die hij stuurde op 29 december 2020 – en zo mogen begrijpen. De primaire eisen van [eiser] worden afgewezen.
      
    
    
      5.3.
      
        Ook de subsidiaire eisen van [eiser] worden afgewezen. Op zijn eigen verzoek is hem door [naam makelaar] een koopakte gestuurd op basis van de overeenstemming die staat onder c in 5.1. Blijkbaar heeft [eiser] het niet voor elkaar gekregen om de levering nog in 2020 te laten plaatsvinden. Maar daarna heeft hij wekenlang niets meer van zich laten horen. Of hij alsnog wilde terugvallen op de koop die staat onder b in 5.1 – een koop die in die vorm van de baan was – liet hij niet blijken. Mogelijk dat hij daarvan zelf uitging, maar iedere mededeling aan [naam makelaar] bleef uit. Tegen die achtergrond kan [eiser] zich niet met vrucht op het standpunt stellen dat [gedaagde] de onderhandelingen heeft afgebroken; dat heeft hij dan zelf gedaan. 
        Maar [eiser] gaat er in zijn redenering ten onrechte van uit dat er nog onderhandelingen gaande waren. Dat was niet zo, want zij waren geëindigd door het bereiken van de overeenstemming zoals beschreven in 5.1 onder c. Dus als [eiser] nog iets wilde, lag het op zijn weg om het initiatief tot nieuwe onderhandelingen te nemen, wat hij wekenlang niet deed, terwijl hij ook niets van zich had laten horen. Omdat het initiatief bij [eiser] lag, treft [gedaagde] geen verwijt dat zij (via [naam makelaar] ) geen initiatief nam tegenover [eiser] en met een ander in zee is gegaan.
        Ook de subsidiaire eisen van [eiser] worden afgewezen.
      
      
    
    
      5.4.
      Omdat geen sprake is van toerekenbaar tekortschieten of onrechtmatig handelen van [gedaagde] , wordt ook de eis tot schadevergoeding op te maken bij staat afgewezen. 
      
    
    
      5.5.
      
        [eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, aan de kant van [gedaagde] begroot op € 746,- aan salaris van de gemachtigde (2 punten tegen het tarief van € 373,- per punt), en de nakosten zoals hieronder in de beslissing vermeld, te vermeerderen met rente. Voor zover [gedaagde] in de conclusie van antwoord heeft bedoeld dat [eiser] in de volledige proceskosten moet worden veroordeeld, wordt die eis afgewezen, omdat iedere toelichting daarop ontbreekt.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de kant van [gedaagde] begroot op € 746,-, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na vandaag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag tot de dag van betaling,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [eiser] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen twee weken na aanschrijving door [gedaagde] de proceskosten betaalt, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: 
      - € 124,- aan salaris gemachtigde, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na aanschrijving te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag tot de dag van betaling,
      - te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na betekening te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag tot de dag van betaling,
      
    
    
      6.4.
      verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken op 24 augustus 2022.