ECLI:NL:RBROT:2022:7247, Rechtbank Rotterdam, 26-08-2022, 9222844 CV EXPL 21-17303
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-08-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Huurprijsvermindering wegens coronacrisis. De door huurder overgelegde stukken roepen te veel vragen op om huurprijsvermindering toe te kennen. Geen ontbinding huurovereenkomst, huurachterstand moet wel betaald worden, zonder boete.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 9222844 CV EXPL 21-17303
    
    
    
      datum uitspraak: 26 augustus 2022
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [naam lasthebster] , lasthebster van [persoon A],
      woonplaats: [woonplaats] (gemeente [gemeente] ),
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      gemachtigde: [naam gemachtigde] ,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [bedrijf B]
        , 
      vestigingsplaats: [vestigingsplaats] ,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      gemachtigde: mr. H.C. Bollenkamp.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [persoon A] ’ en ‘ [bedrijf B] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1.De verdere procedure
    Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
    
      
        het tussenvonnis van 25 februari 2022 en de daarin genoemde processtukken;
      
      
        de akte van [bedrijf B] van 7 april 2022;
      
      
        de akte van [persoon A] van 2 juni 2022.
      
    
    
  
  
    
      2.De verdere beoordeling
    
      2.1.
      In het tussenvonnis van 25 februari 2022 is [bedrijf B] toegelaten om bewijs te leveren. De kantonrechter heeft overwogen dat [bedrijf B] een aantal leesbare en door een accountant goedgekeurde stukken moet overleggen, met overlegging van een overzichtelijk schema waarin wordt verwezen naar de in de stukken genoemde relevante cijfers. De cijfers betreffen omzetgegevens, vaste lasten en ontvangen TVL, dit alles over de (relevante periodes in de jaren) 2019, 2020 en 2021.
      
    
    
      2.2.
      
        [bedrijf B] heeft een viertal producties overgelegd. Anders dan door de kantonrechter gevraagd, zijn dit geen door een accountant goedgekeurde stukken. Productie 3 zou kunnen worden gezien als een schema, maar daarin wordt niet verwezen naar in andere stukken genoemde relevante cijfers. De door [bedrijf B] overgelegde documenten zijn feitelijk niet meer dan een kleine uitbreiding van de door haar bij haar antwoord/eis in reconventie al overgelegde productie 1: een overzicht van cijfers zonder enige onderbouwing.
      
    
    
      2.3.
      
        [persoon A] zet de nodige vraagtekens bij de cijfers die [bedrijf B] heeft opgenomen in de overzichten en trekt de conclusie dat deze cijfers niet betrouwbaar (genoeg) zijn om tot toewijzing van de in reconventie gevorderde huurprijsvermindering te komen. Ook de kantonrechter is van oordeel dat de door [bedrijf B] overgelegde documenten onvoldoende onderbouwing vormen voor de door haar gewenste huurprijsvermindering. De kantonrechter overweegt daarover het volgende.
      
      
        2.3.1.
        De door [bedrijf B] opgegeven (omzet)cijfers leiden tot vragen. [persoon A] heeft opgemerkt dat het erg onwaarschijnlijk is dat in april 2020 helemaal geen omzet is behaald. [bedrijf B] heeft bij de mondelinge behandeling gesproken over enkele kleine verkopen in die maand. Een omzet van € 0,- stemt dan niet overeen met de werkelijkheid. [bedrijf B] heeft hiervoor geen verklaring gegeven. In februari 2021 zou ook € 0,- omzet zijn behaald. Ook hiervoor geeft [bedrijf B] geen verklaring.
        
      
      
        2.3.2.
        Indien er vanuit wordt gegaan dat het overzicht van de vaste lasten dat [bedrijf B] heeft overgelegd juist is, bedroegen deze vaste lasten in het vierde kwartaal van 2021 € 2.490,34 per maand (€ 2.265,02 aan huur, € 84,13 aan contributies en € 141,19 aan overige vaste lasten). Vervolgens overlegt zij de voorlopige beslissing van de Minister van Economische Zaken en Klimaat betreffende de TVL-aanvraag voor ditzelfde kwartaal. Die voorlopige beslissing houdt een tegemoetkoming in van € 10.716,62. Dat betekent dat [bedrijf B] een tegemoetkoming in de vaste lasten ontvangt van € 3.572,21 per maand. Hoe dit mogelijk is bij een totaal aan vaste lasten van € 2.490,34 licht [bedrijf B] echter nergens toe.
        
      
      
        2.3.3.
        
          [bedrijf B] overlegt verder geen gegevens betreffende de toekenning (of afwijzing) van TVL over het eerste en tweede kwartaal van 2021, terwijl deze aanvragen bij de mondelinge behandeling nog uitdrukkelijk ter sprake zijn gekomen. [bedrijf B] heeft toen verklaard hiervoor aanvragen te hebben gedaan. Als de omzetgegevens uit het overzicht juist zijn, ligt het voor de hand dat [bedrijf B] over deze kwartalen ook TVL heeft ontvangen. Die informatie ontbreekt echter, evenals een verklaring waarom dit het geval is.
        
      
    
    
      2.4.
      Al met al heeft [bedrijf B] , ondanks dat zij daartoe voldoende mogelijkheid heeft gehad (en de kantonrechter zelfs uitdrukkelijk heeft gevraagd om door een accountant goedgekeurde stukken) haar vordering niet genoeg onderbouwd. Zij krijgt daarvoor niet nog meer gelegenheid. De consequentie van het ontbreken van een deugdelijke onderbouwing is dat de vordering tot huurprijsvermindering (althans terugbetaling van een deel van de huur door [persoon A] aan [bedrijf B] ) zal worden afgewezen. 
      
    
    
      2.5.
      Nu de vorderingen in reconventie worden afgewezen, zal de kantonrechter beslissen op de vorderingen die [persoon A] in conventie heeft ingesteld. 
      
    
    
      2.6.
      Partijen zijn het erover eens dat de huurachterstand tot en met mei 2021 een bedrag van € 6.100,30 bedraagt. Nu de huurprijs niet wordt gewijzigd, is dit bedrag toewijsbaar.
      
      
        
          Ontbinding van de huurovereenkomst 
        
      
      
    
    
      2.7.
      De hoogte van de betalingsachterstand rechtvaardigt in de gegeven omstandigheden – ook al is sprake van (herhaalde) wanprestatie – niet ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van het gehuurde. Dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen. De kantonrechter merkt hierbij op dat hoewel de vordering tot huurprijsvermindering wordt afgewezen, dit te wijten is aan het ontbreken van een deugdelijke onderbouwing van [bedrijf B] . Dat sprake is van enig omzetverlies, is echter wel aannemelijk; anders zouden de TVL-aanvragen over het derde en vierde kwartaal van 2021 zijn afgewezen. De kantonrechter acht het opschorten van een deel van de betalingsverplichting door [bedrijf B] , hoewel zij dit bedrag nu alsnog zal moeten betalen, niet een zodanige tekortkoming dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. 
      
      
        
          Vergoeding vanaf 1 juni 2021
        
      
      
    
    
      2.8.
      
        [persoon A] vordert een veroordeling van [bedrijf B] tot betaling van een bedrag van € 2.265,02 per maand vanaf 1 juni 2021 dat [bedrijf B] in gebreke blijft met ontruiming. Deze vordering betreft dus vergoeding als bedoeld in artikel 7:225 BW. Nu de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt afgewezen, is er geen grondslag voor toewijzing van deze vordering. Deze zal dan ook worden afgewezen. 
      
      
        
          Contractuele boete
        
      
      
    
    
      2.9.
      De onder 2.7 genoemde omstandigheden zijn voor de kantonrechter ook reden om de door [persoon A] gevorderde contractuele boete af te wijzen. Hij acht deze omstandigheden zodanig dat de boetes tot nihil moeten worden gematigd.
      
      
        
          buitengerechtelijke incassokosten en rente
        
      
      
    
    
      2.10.
      De buitengerechtelijke incassokosten worden wel toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om een vergoeding voor deze kosten te krijgen. Hoewel de omstandigheden (de coronacrisis) wel reden zijn om de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde af te wijzen en de contractuele boetes te matigen tot nihil, maken deze omstandigheden het niet onaanvaardbaar dat [persoon A] aanspraak maakt op deze bedragen. De hoogte van de gevorderde kosten en rente zijn door [bedrijf B] niet betwist. Deze vorderingen worden dan ook toegewezen. 
      
      
        
          proceskosten
        
      
      
    
    
      2.11.
      
        Omdat de vorderingen van [bedrijf B] in conventie deels worden toegewezen en deels afgewezen, zal de kantonrechter de proceskosten van partijen in conventie compenseren, zodat iedere partij de eigen kosten draagt. In reconventie wordt [bedrijf B] in het ongelijk gesteld. Zij moet daarom de proceskosten in reconventie betalen. 
        De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [persoon A] tot vandaag vast op € 777,50 aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten × € 311,-  tarief). Voor kosten die [persoon A] maakt na deze uitspraak moet [bedrijf B] ook een bedrag betalen van € (1/2 punt x € tarief met maximum € 124,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. 
      
      
      
        
          uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.12.
      Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard voor zover het veroordelingen betreft. 
      
      
    
  
  
    
      3.De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      veroordeelt [bedrijf B] om aan [persoon A] te betalen € 6.847,64 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119a BW over een bedrag van € 6.100,30 vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      3.2.
      compenseert de proceskosten, zodat iedere partij de eigen kosten draagt;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.3.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [bedrijf B] in de proceskosten, aan de kant van [persoon A] tot vandaag vastgesteld op € 777,50;
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        51909