ECLI:NL:RBMNE:2021:4885, Rechtbank Midden-Nederland, 06-10-2021, UTR 20/3676
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2021-10-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Beroep, WOZ. Woning binnen korte tijd tweemaal verkocht en onder bijzondere ontbindende voorwaarde. Bijzondere omstandigheden, verkoopprijs niet marktconform. Beroep gegrond, rechtbank stelt waarde woning vast.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 20/3676 
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 oktober 2021 in de zaak tussen
    
      [eiser] , te [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: W.S. Consenheim),
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
    (gemachtigde: R. ten Dam).
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      In de beschikking van 31 maart 2018 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 280.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
    
    
    
      In de beslissing op bezwaar van 2 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.  
    
    
    
      Eiser heeft tegen deze beslissing op bezwaar beroep ingesteld.
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      De zaak is behandeld op de digitale zitting van 25 augustus 2021. Eiser en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden. 
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    1. De woning is een in 1940 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met dakkapel en tuinhuis. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 77 m2 en ligt op een kavel van 233 m2. 
    
    2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. 
    
    3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 241.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen in beroep verkoopgegevens van de woning overgelegd.
    
    4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen. 
    
    5. De rechtbank overweegt dat als uitgangspunt voor de waardering van een onroerende zaak geldt dat de waarde ervan het best kan worden vastgesteld aan de hand van het eigen (ver)koopcijfer dat rondom de waardepeildatum is overeengekomen. Dat kan anders zijn als de verkoop onder bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen en daarmee niet marktconform is. In een dergelijk geval geeft het eigen koopcijfer niet de waarde in het economisch verkeer weer. In dit geval is de woning op 1 september 2020 tweemaal verkocht: om 14:55 uur voor € 307.000,- en om 15:15 uur voor € 299.000,-. Verweerder baseert zich op de eerste verkoopprijs en past hierop voor de waardebepaling van de woning een correctie toe voor de waardestijging van de woning in de periode van de waardepeildatum tot de verkoop van de woning.
    
    6. Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder de verkoop op 1 september 2020 niet als uitgangspunt heeft kunnen nemen. Die verkoop was niet marktconform. De woning is in korte tijd twee keer verkocht, de tweede keer voor € 8.000,- minder. Ook is opmerkelijk de in de koopovereenkomst van 25 augustus 2020 opgenomen ontbindende voorwaarde, die luidt:“Verkoper en koper zijn er mee bekend dat deze akte onlosmakelijk verbonden is aan de verkoop van de [adres 2] te [plaats] . Dit betekent dat als de ene verkoop niet doorgaat, automatisch ook de verkoop van het andere huis niet doorgaat”Volgens eiser heeft de afhankelijkheid van de verkoop van de woning van de verkoop van de andere woning ook invloed gehad op de verkoopprijs. De verkoop is volgens eiser ook niet bruikbaar omdat deze erg lang (1 jaar en 8 maanden) na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden en het correctiepercentage niet goed onderbouwd is. 
    
    7. Volgens vaste rechtspraak is voor de bepaling van de waarde het eigen verkoopcijfer leidend als deze verkoop voldoende dicht bij de waardepeildatum plaatsvond. Dit kan anders zijn als de verkoop onder bijzondere omstandigheden heeft plaatsgevonden en daardoor niet marktconform was. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder gehanteerde verkoopprijs niet bruikbaar is. Deze verkoop vond namelijk pas meer dan anderhalf jaar na de waardepeildatum plaats. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt dat er dichter bij de waardepeildatum goed vergelijkbare verkopen zijn gerealiseerd. Ook is de woningmarkt tussen de waardepeildatum en de genoemde verkoopdatum sterk in ontwikkeling is geweest. Bovendien is de vraag of deze verkoop marktconform was, aangezien hierbij de door eiser genoemde ontbindende voorwaarde gold en de woning zeer kort daarna voor een lagere prijs is doorverkocht. De verkoopprijs kan daarom niet tot uitgangspunt worden genomen. De beroepsgrond slaagt.
    
    8. Verweerder heeft geen taxatiematrix overgelegd of op een andere manier de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Conclusie is dan ook dat verweerder niet is geslaagd in zijn bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is gegrond en de beslissing op bezwaar moet worden vernietigd.
    
    9. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt. Eiser heeft hiertoe in beroep een waardematrix overgelegd en gemotiveerd gesteld dat de waarde van de woning op de waardepeildatum dient te worden vastgesteld op € 241.000,-. Verweerder heeft daar ter zitting niet inhoudelijk op gereageerd.
    
    10. De rechtbank zal de waarde van de woning op de waardepeildatum vaststellen op het door eiser voorgestane bedrag van € 241.000,- en zal bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert. 
    
    11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt. 
    
    12. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 265,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,-, met wegingsfactor 1). 
    
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de beslissing op bezwaar;
      
      
        stelt de waarde van het object vast op € 241.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig  vermindert;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde beslissing op bezwaar;
      
      
        veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.598,-;
      
      
        draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. P. Bruins-Langedijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 oktober 2021 en wordt openbaar gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      griffier						rechter		
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op: 
    
    
  
  
    Bent u het niet eens met deze uitspraak?
    Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.
    
  
  
     pagina 10, onder F