ECLI:NL:RBNNE:2021:30, Rechtbank Noord-Nederland, 06-01-2021, C/17/169812 / HA ZA 19-227
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2021-01-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Conflict na verkoop horecagelegenheid. Uitleg overeenkomst. Vordering wegens dubbele verkoop. Tegenvordering tot betaling vergoeding in verband met gebruik horecagelegenheid.

vonnis
    RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
    
    
      Afdeling privaatrecht
      Locatie Leeuwarden
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/17/169812 / HA ZA 19-227
    
    
    
      
        Vonnis van 6 januari 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
    
      
        
          [A]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      eiser in conventie,
      verweerder in reconventie,
      advocaat mr. J. Doornbos te Groningen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [B]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      advocaat mr. Y. Moszkowicz te Utrecht.
    
    
    
      Partijen zullen hierna [A] en [B] genoemd worden.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 5 februari 2020;
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie;
        
        
          de akte overlegging producties van de zijde van [A] ;
        
        
          het proces-verbaal van comparitie van 2 juli 2020;
        
        
          de conclusie van repliek in conventie, tevens inhoudende wijziging van eis;
        
        
          de conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie, tevens akte wijziging van eis in reconventie;
        
        
          de conclusie van dupliek in reconventie.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Bij gelegenheid van dupliek in reconventie is namens [A] verzocht om toe te staan in conventie een nadere akte te nemen. Vervolgens is na partijberaad namens [A] verzocht om vonnis te wijzen.
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is wederom vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    in conventie en in reconventie
    
    
      2.1.
      De rechtbank zal bij de beoordeling uitgaan van de volgende feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of niet voldoende betwist, tussen partijen vaststaan.
      
    
    
      2.2.
      
        [A] was gehuwd met [C] (hierna: [C] ). In maart 2010 zijn [A] en [C] gescheiden.
      
    
    
      2.3.
      
        [D] (hierna: [D] ) was eigenaar van het pand aan de [adres] (hierna: het pand). [D] exploiteerde in het pand de horecagelegenheid 'hotel-café-grillhuis [naam horecagelegenheid] ' (de horecagelegenheid en het pand worden hierna aangeduid als: [naam horecagelegenheid] ). [D] heeft ten behoeve van de exploitatie van [naam horecagelegenheid] een geldlening afgesloten bij [B] . [B] verkreeg tot zekerheid voor de voldoening van zijn vordering op [D] een hypotheekrecht op het pand.
      
    
    
      2.4.
      In oktober 2010 heeft [D] aan [B] een machtiging verstrekt om namen hem in onderhandeling te treden over de verkoop van [naam horecagelegenheid] .
      
    
    
      2.5.
      Zowel [A] als [C] heeft aan [B] laten weten interesse te hebben in aankoop van [naam horecagelegenheid] .
      
    
    
      2.6.
      
        [C] heeft bij brief van 1 december 2010 aan [B] onder meer het volgende bericht:
      
      
        "In navolging op ons telefoongesprek van 30 november jl. bevestig ik hierbij als volgt.
      
      
      
        Wij zijn overeengekomen dat ik HCR [naam horecagelegenheid] overneem voor een prijs van 850.000 euro (kosten koper) inclusief inventaris en goodwill onder voorbehoud van financiering.
        De inventaris en goodwill bedragen in totaal 150.000 euro.
        U bent bereid om een bedrag van 300.000 euro mee te financieren. Dit tegen een rentepercentage van 4%, waarbij de eerste twee jaar rentevrij zijn. (…)"
      
      
    
    
      2.7.
      Op 1 december 2010 is [D] overleden. De erfgenamen [E] en [F] (hierna: [E+F] ) hebben de nalatenschap beneficiair aanvaard. [E+F] hebben [B] gemachtigd om [naam horecagelegenheid] te verkopen.
      
    
    
      2.8.
      Op 15 december 2010 hebben [B] en [C] een intentieverklaring ondertekend over de aankoop van [naam horecagelegenheid] door [C] . De verklaring vermeldt onder meer dat bij een eventuele koopovereenkomst de koopsom € 850.000,00 zal bedragen, waaronder is begrepen een bedrag van € 150.000,00 voor goodwill en inventaris.
      
    
    
      2.9.
      Bij brief van 20 december 2010 heeft [B] aan [C] laten weten dat hij niet bereid is om de onderhandelingen met [C] over de verkoop van [naam horecagelegenheid] voort te zetten.
      
    
    
      2.10.
      Bij brief van 27 december 2010 heeft [B] aan [A] geopperd dat [A] de exploitatie van [naam horecagelegenheid] tijdelijk overneemt. [B] en [A] hebben vervolgens gesproken over een overname van [naam horecagelegenheid] door [A] .
      
    
    
      2.11.
      Op 14 april 2011 heeft [B] [naam horecagelegenheid] namens [E+F] verkocht aan [A] . In de daartoe opgestelde schriftelijke overeenkomst van 14 april 2011 wordt vermeld:
      
      
        "KOOP- respectievelijk PACHTOVEREENKOMST
      
      
      
        Op 14 april 2011 zijn te Schiermonnikoog bijeen gekomen de heren:
      
      
      
        
          [A] (…). Hierna te noemen koper.
        en
        
          [B] (…). In zijn hoedanigheid van hypotheekhouder, hierna te noemen verkoper.
      
      
      
        Zij zijn overeengekomen, dat de heer [A] koopt uit de boedel het hotel - restaurant " [naam horecagelegenheid] " gelegen aan [adres] voor een prijs van € 850.000,-- kosten koper.
        De hypothecaire lening komt op naam van de koper. De jaarrente bedraagt 4%. Verdere details zijn besproken. De lening wordt uiterlijk op 1-6-2016 afgelost.
      
      
      
        De onderling afgesproken overdracht zal plaatsvinden per 1-6-2011.
        Vanaf die datum zijn de kosten en belastingen voor de koper.
        De koper is gerechtigd reeds nu met opknappen van het pand te beginnen, daar het seizoen reeds begonnen is.
      
      
      
        Er is voor de verkoop toestemming nodig van de Kantonrechter. En ook op andere wijze is mogelijk dat de verkoop niet kan plaatsvinden op de datum van overdracht.
        In dat geval kunnen partijen overgaan tot het verpachten van het onroerend goed. Het betreft dan een pacht met het recht van koop. 
        De pachtsom is gelijk aan het bedrag van de maandelijkse hypotheekrente plus de hierboven genoemde kosten en belastingen. Maar in overeenstemming met de hypothecaire leningsvoorwaarden hoeft pas vanaf oktober 2011 rente (of te wel pacht) betaald te worden, doch wel de kosten en belastingen."
      
      
    
    
      2.12.
      Na het sluiten van de koopovereenkomst van 14 april 2011 is [A] , met instemming van [E+F] , gestart met de renovatie en herinrichting van [naam horecagelegenheid] . Vanaf juni 2011 heeft [A] de horecagelegenheid in het pand geëxploiteerd, aanvankelijk onder de naam [G] aan Zee en nadien onder de naam [AaanZee] (de horecagelegenheid en het pand worden hierna ook voor de periode vanaf juni 2011 telkens aangeduid als: [naam horecagelegenheid] ).
      
    
    
      2.13.
      
        [B] heeft bij brief van 21 juni 2011 aan [A] bericht:
      
      
        "We zitten in wezen in een impasse. Maar we kunnen niet meer terug, omdat het object een enorme transformatie heeft ondergaan.
      
      
      
        Er blijken "lijken in de kast" van [naam horecagelegenheid] te zitten. Al waren die gedeeltelijk te verwachten (…). De boel was in wezen al meer dan 25 jaar - niet 15 jaar, zoals jij dacht - uitgewoond. Ik heb de tegenvallers ook al naar voren gebracht in mijn brief aan jou van 30 mei jongstleden.
      
      
      
        Daar we van de vorige eigenaar - i.c. de erven - niets hoeven te verwachten, zullen we de zaak onderling moeten oplossen. Hoe we het ook wenden of keren, bieden hebben we tegenvallers te verwerken. 
      
      
      
        Om echter de zaak tot een oplossing te brengen heb ik voorgesteld, dat we de benodigde papieren tekenen - het liefst per 1 juli - en dat we daarna om de tafel gaan zitten. Ik denk ook dat het nodig is enige haast ermee te maken, omdat je weet maar nooit of "onze opponent van het vrouwelijk geslacht" een leveringsbeslag op de opstal [adres] zal leggen. Dat zou de zaak nog veel erger vertragen. Op 23 mei jongstleden heeft ze nog geprobeerd mij te dwingen aan haar te leveren. Van mijn reactie d.d. 28 mei heb je een afdruk ontvangen.
      
      
      
        Als alles rond is gaan we om de tafel zitten en de enige oplossing is dan om de tegenvallers over en weer op een rijtje te zetten en dan samen te delen. Ik uit hierbij de wens, dat we dat in harmonie kunnen doen. Dat samen delen zou ik vanuit ruimhartigheid willen doen en niet via het pingelen over centen." 
      
      
    
    
      2.14.
      Op of omstreeks 26 juni 2011 heeft [B] € 30.000,00 overgeboekt naar de bankrekening van [A] . Bij de overboeking is als omschrijving vermeld ' [A] [G] '.
      
    
    
      2.15.
      Op verzoek van [E+F] heeft de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland bij beschikking van 27 juni 2011 aan [E+F] als vereffenaars de aanwijzing gegeven om met betrekking tot [naam horecagelegenheid] over te gaan tot het sluiten van een nader aangeduide koopovereenkomst met [A] .
      
    
    
      2.16.
      Op 12 juli 2011 heeft [C] conservatoir leveringsbeslag gelegd op [naam horecagelegenheid] . [C] heeft vervolgens in rechte van [E+F] gevorderd dat zij medewerking verlenen aan levering van [naam horecagelegenheid] aan [C] .
      
    
    
      2.17.
      Op 13 september 2011 hebben [B] , [A] en [H] B.V. (hierna: [H] B.V.) een 'vaststellingsovereenkomst' gesloten (hierna: de vaststellingsovereenkomst). [H] B.V. was een van de vennootschappen van [A] . De vaststellingsovereenkomst - waarin [H] B.V. is aangeduid als ' [G] ' - vermeldt:
      
      
        "In aanmerking nemende dat:
         [B] als vertegenwoordiger van de erven van [D] en vanuit zijn belang als hypotheekhouder de onroerende zaak aan de [adres] , voorheen genaamd " [naam horecagelegenheid] ", thans genaamd " [G] aan Zee" aan [A] / [G] heeft verkocht;
         de levering nog geen plaats heeft gevonden en voorlopig ook niet plaats kan vinden, omdat mevrouw [C] conservatoir beslag tot levering op de onroerende zaak heeft gelegd;
         [A] / [G] met instemming van [B] en [E+F] vooruitlopend op de levering in de onroerende zaak heeft geïnvesteerd door middel van een verbouwing;
         partijen afspraken hebben gemaakt voor het geval de onroerende zaak onverhoopt aan [C] en niet aan [A] / [G] geleverd zou (kunnen) worden, die zij wensen vast te leggen.
      
      
      
        Komen overeen als volgt:
        1. Mochten [E+F] op grond van een rechterlijke uitspraak de onroerende zaak aan [adres] niet aan [A] / [G] kunnen, maar aan [C] moeten leveren, dan zal [B] er zorg voor dragen dat de door [A] / [G] gemaakte kosten met betrekking tot de verbouw van het betreffende pand aan [A] / [G] door de koper worden vergoed.
        2. Deze overeenkomst kan niet worden ontbonden.
        3. Op deze overeenkomst is Nederlands Recht van [t]oepassing en de Rechtbank te Leeuwarden is bevoegd kennis te nemen van geschillen met betrekking tot deze overeenkomst."
      
      
    
    
      2.18.
      Op 14 mei 2012 hebben [E+F] , [B] en [C] een schriftelijke koop- en financieringsovereenkomst gesloten. Deze overeenkomst houdt onder meer in dat [E+F] [naam horecagelegenheid] verkopen aan [C] . [E+F] hebben op 22 mei 2012 aan de kantonrechter toestemming gevraagd voor de verkoop van [naam horecagelegenheid] aan [C] . [A] is destijds niet over de overeenkomst of over het verzoek aan de kantonrechter geïnformeerd.
      
    
    
      2.19.
      
        [A] heeft, nadat hij vernomen had dat [E+F] [naam horecagelegenheid] verkocht hadden aan [C] , in juli 2012 beslag gelegd op [naam horecagelegenheid] .
      
    
    
      2.20.
      
        [E+F] hebben hun verweer in de procedure die [C] tegen hen aanhangig had gemaakt (zie onder 2.16), niet gehandhaafd. Vervolgens is in die procedure bij vonnis van 6 maart 2013 de vordering van [C] tot levering van [naam horecagelegenheid] aan [C] , toegewezen. Tegen het vonnis is geen hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      2.21.
      Op 4 januari 2014 hebben [A] en [C] een overeenkomst ondertekend waarin vermeld is, kort gezegd, dat [A] zijn aanspraken op [naam horecagelegenheid] prijsgeeft. [A] heeft nadien in juridische procedures de geldigheid van deze overeenkomst aangevochten, dit evenwel zonder succes.
      
    
    
      2.22.
      Bij vonnis van 23 augustus 2017 heeft de rechtbank Noord-Nederland, op vordering van [C] , [A] veroordeeld om het pand te ontruimen en om alles na te laten wat levering van het pand door [E+F] aan [C] belemmert. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft bij arrest van 11 december 2018 dat vonnis bekrachtigd.
      
    
    
      2.23.
      
        [A] heeft [B] meerdere keren schriftelijk aansprakelijk gesteld voor de schade die hij lijdt doordat [naam horecagelegenheid] niet aan hem geleverd is.
      
    
    
      2.24.
      Bij vonnis in kort geding van 22 maart 2019 is [A] op vordering van [C] veroordeeld om het pand te ontruimen.
      
    
    
      2.25.
      Op 25 maart 2019 heeft [A] het pand verlaten.
      
    
    
      2.26.
      Op 21 oktober 2019 hebben [E+F] [naam horecagelegenheid] geleverd aan [C] .
      
    
    
      2.27.
      Op 26 juni 2020 heeft de Hoge Raad het door [A] ingestelde cassatieberoep tegen het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 11 december 2018 (zie onder 2.22) verworpen.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    in conventie
    
    
      3.1.
      
        [A] vordert in conventie, na verandering en vermeerdering van eis, - naar de rechtbank begrijpt - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [B] veroordeelt:
      
        
          binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis er zorg voor te dragen dat de koper van de onroerende zaak [adres] , [C] , de door [A] gemaakte kosten van renovatie en onderhoud van in totaal € 384.757,65, te vermeerderen met een bedrag van € 165.000,- voor de daardoor gemaakte indirecte kosten en geleden schade, betaalt, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [B] in gebreke blijft daaraan te voldoen, dan wel [B] te veroordelen zelf tot betaling van deze bedragen c.q. door de rechtbank vast te stellen bedragen over te gaan;
        
        
          tot betaling van de door [A] op grond van de niet-nakoming van de overeenkomst en onrechtmatig noodzakelijkerwijs gemaakte kosten voor juridische en andere bijstand ad in totaal € 270.297,75 c.q. het door de rechtbank te dezer zake vast te stellen bedrag;
        
        
          tot betaling van de door [A] geleden schade als gevolg van de onrechtmatige verkoop en levering van de aan [A] in eigendom toebehorende inventaris c.a. van hotel [AaanZee] , welke schade door [A] is begroot op de door [B] ontvangen koopsom daarvoor van € 150.000,-;
        
        
          tot betaling van de wettelijke rente over de onder (i) en (ii) genoemde bedragen vanaf de dag van dagvaarding en onder (iii) vanaf de dag van deze dagvaarding, te vermeerderen met de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de beslagkosten en nasalaris.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [B] voert verweer.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [B] vordert in reconventie, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [A] veroordeelt om aan [B] te betalen een bedrag van € 139.832,19 te vermeerderen met wettelijke handelsrente (subsidiair contractuele rente van 1/3% per maand, meer subsidiair wettelijke rente) vanaf 1 maart 2019, althans een zodanig bedrag met de toepasselijke rente vanaf een zodanige datum als de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren, met veroordeling van [A] in de kosten.
      
    
    
      3.5.
      
        [A] voert verweer.
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    in conventie
    
    
      
        bezwaar tegen wijziging van eis
      
    
    
    
      4.1.
      
        [A] heeft bij gelegenheid van repliek in conventie zijn eis veranderd en vermeerderd door, kort gezegd, de gronden van de vordering gedeeltelijk te wijzigen en door het toevoegen van vordering (iii) (zie hierboven, onder 3.1). [B] heeft tegen deze eiswijziging bezwaar gemaakt. De rechtbank zal de eiswijziging echter toestaan. Op grond van artikel 130 lid 1 Rv is een eisende partij namelijk bevoegd om, zolang nog geen eindvonnis is gewezen, zijn eis of de gronden daarvan te veranderen of te vermeerderen. De gedaagde kan hiertegen bezwaar maken op grond dat de wijziging in strijd is met de eisen van een goede procesorde. Dat houdt in dat sprake moet zijn van onredelijke benadeling van de verdediging dan wel onredelijke vertraging van het geding. Hoewel [A] de gewijzigde vorderingen al bij dagvaarding had kunnen instellen, is van onredelijke benadeling of onredelijke vertraging niet gebleken. [B] is in de gelegenheid geweest om op de gewijzigde eis te reageren en hij heeft dat ook gedaan. Van strijd met de goede procesorde is gelet daarop geen sprake en de eiswijziging wordt daarom, zoals vermeld, toegestaan.
      
      
        
          vordering (i): nakoming vaststellingsovereenkomst van 13 september 2011
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [A] vordert, samengevat, dat [B] veroordeeld wordt om ervoor te zorgen dat [C] € 384.757,65 aan renovatie- en onderhoudskosten en € 165.000,00 aan verdere kosten aan [A] betaalt, dan wel dat [B] veroordeeld wordt om zélf die kosten aan [A] te betalen (vordering (i)). [A] baseert deze vordering op de vaststellingsovereenkomst van 13 september 2011 (vgl. hierboven, onder 2.17). Volgens [A] hebben partijen in de vaststellingsovereenkomst vastgelegd dat [A] de door hem gemaakte renovatiekosten vergoed krijgt indien [naam horecagelegenheid] uiteindelijk op grond van een rechterlijke uitspraak geleverd moet worden aan [C] . Deze situatie doet zich nu voor, aangezien [naam horecagelegenheid] op 21 oktober 2019 op grond van een rechterlijke uitspraak aan [C] is overgedragen. [B] is op grond van de vaststellingsovereenkomst dan ook verplicht ervoor te zorgen dat [C] de renovatiekosten aan [A] vergoedt. Ook de kosten die [A] gemaakt heeft voor de verdere exploitatie en voor het onderhoud van [naam horecagelegenheid] , dienen vergoed te worden. Indien [B] er niet voor zorgt dat [C] die kosten aan [A] vergoedt, dient [B] de betreffende bedragen zelf aan [A] te voldoen, aldus telkens [A] .
      
    
    
      4.3.
      
        [B] betwist dat hij op grond van de vaststellingsovereenkomst van 13 september 2011 enige verplichting heeft jegens [A] . [B] betoogt onder meer dat [A] op grond van die overeenkomst alleen recht heeft op vergoeding van de kosten die hij zélf gemaakt heeft. [A] heeft geen recht heeft op vergoeding van kosten die ten laste zijn gekomen van zijn vennootschappen [H] B.V. of [I] B.V. [B] heeft op grond van de overeenkomst ook slechts een inspanningsverplichting. Het is bovendien aan [A] zélf te wijten dat [naam horecagelegenheid] niet aan hem, maar aan [C] geleverd is. Om die reden kan [A] zich er niet met succes op beroepen dat de opschortende voorwaarde uit de vaststellingsovereenkomst vervuld is. De genoemde vordering van [A] dient dan ook te worden afgewezen, aldus telkens [B] . 
      
    
    
      4.4.
      Partijen twisten over de inhoud van de vaststellingsovereenkomst van 13 september 2011 (vgl. hierboven, onder 2.17). Zo staat ter discussie of de overeenkomst alleen recht geeft op vergoeding van de kosten van de renovatie die in 2011 heeft plaatsgevonden, of ook op vergoeding van verdere kosten. Ook staat ter discussie of [A] recht heeft op vergoeding van kosten die ten laste zijn gekomen van een van de vennootschappen van [A] .
      
    
    
      4.5.
      De rechtbank stelt voorop dat de vraag wat de inhoud is van de vaststellingsovereenkomst, beantwoord dient te worden aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Dit betekent dat het aankomt op de zin die partijen gelet op de omstandigheden van het geval over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Hierbij dienen alle omstandigheden van het geval in aanmerking te worden genomen.
      
    
    
      4.6.
      Niet in geschil is dat partijen op 14 april 2011 overeengekomen zijn dat [naam horecagelegenheid] op 1 juni 2011 geleverd zal worden aan [A] , en dat [A] - met het oog op het aanstaande zomerseizoen - toestemming kreeg om alvast te beginnen met het opknappen van [naam horecagelegenheid] (vgl. hierboven, onder 2.11). Verder staat niet ter discussie dat de toestand van [naam horecagelegenheid] aanmerkelijk slechter bleek te zijn dan aanvankelijk was aangenomen, en dat om die reden extra renovatiekosten gemaakt moesten worden (vgl. hierboven, onder 2.13). Uit de vaststaande feiten en de stellingen van partijen volgt voorts dat door het leveringsbeslag dat [C] op 12 juli 2011 legde op [naam horecagelegenheid] , onzeker werd of de levering aan [A] doorgang zou kunnen vinden. Het is, zo verklaren partijen, naar aanleiding van die onzekerheid dat zij zijn overgegaan tot het sluiten van de vaststellingsovereenkomst van 13 september 2011 (vgl. hierboven, onder 2.17). De strekking van deze overeenkomst is - aldus partijen - dat de kosten die [A] maakte ten behoeve van de renovatie van [naam horecagelegenheid] , aan [A] vergoed zouden worden indien [naam horecagelegenheid] uiteindelijk niet aan [A] maar aan [C] geleverd zou worden.
      
    
    
      4.7.
      De vaststellingsovereenkomst vermeldt dat [B] , in het geval dat [naam horecagelegenheid] geleverd moet worden aan [C] , er zorg voor zal dragen dat de "gemaakte kosten met betrekking tot de verbouw van het betreffende pand" vergoed worden (zie hierboven, onder 2.17). Naar het oordeel van de rechtbank hebben partijen deze tekst in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aldus behoren te begrijpen dat de overeenkomst betrekking heeft op de kosten van de renovatie (verbouwing) die in het voorjaar van 2011 was aangevangen. Die ingrijpende renovatie was immers noodzakelijk om met de exploitatie van [naam horecagelegenheid] te kunnen starten, dit terwijl onzeker was of [A] die exploitatie langere tijd zou kunnen voortzetten. De tekst van de overeenkomst bevat geen aanwijzing dat [A] , zoals hij stelt, ook recht kreeg op vergoeding van exploitatiekosten en kosten van nadere investeringen en verbouwingen. [A] heeft ook niet toegelicht welke omstandigheden zouden hebben meegebracht dat partijen behoorden te begrijpen dat [A] ook recht kreeg op vergoeding van de laatstgenoemde kosten. [B] wijst er terecht op dat de door [A] bepleite uitleg ook niet zonder meer voor de hand ligt. Vanaf de zomer van 2011 verkreeg [A] immers inkomsten uit de exploitatie van [naam horecagelegenheid] . Het ligt in de rede dat die inkomsten (mede) aangewend konden worden voor voldoening van de exploitatiekosten en de eventuele verdere bedrijfskosten.
      
    
    
      4.8.
      De vaststellingsovereenkomst is gesloten tussen drie partijen, te weten [B] , [A] en [H] B.V. (deze laatste is in de overeenkomst aangeduid als ' [G] '). De overeenkomst vermeldt dat [B] er zorg voor zal dragen "dat de door [A] / [G] gemaakte kosten (…) aan [A] / [G] door de koper worden vergoed" (zie hierboven, onder 2.17). Gelet op de voorgenoemde strekking van de overeenkomst, namelijk schadeloosstelling door vergoeding van gemaakte kosten, moet aangenomen worden dat partijen deze afspraak - zoals [B] stelt - aldus bedoeld en begrepen hebben dat [A] en [H] B.V. recht kregen op vergoeding van de kosten die zij zélf gemaakt hadden. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat [H] B.V. vermeld is als zelfstandige contractspartij en dat van vereenzelviging van deze vennootschap met [A] in zoverre geen sprake is. Ook voor het overige is er geen grond om aan te nemen dat partijen bedoeld hebben dat [A] recht kreeg op vergoeding van kosten die gemaakt zijn door [H] B.V. of door een andere vennootschap.
      
    
    
      4.9.
      
        [A] stelt dat hij op grond van de vaststellingsovereenkomst recht heeft op vergoeding van € 384.757,65 aan renovatie- en onderhoudskosten en € 165.000,00 aan verdere kosten. [A] verwijst in dit verband naar de kostenoverzichten die hij als producties 5, 6 en 7 in het geding heeft gebracht. [B] heeft aangevoerd dat de bedoelde kosten blijkens die overzichten niet gemaakt zijn door [A] zelf, maar door [H] B.V. en door [I] B.V. Volgens [B] heeft [A] de kosten niet voldaan en zijn de kosten ook niet voor zijn rekening gekomen. Er blijkt, aldus [B] , ook niet dat [A] schade heeft geleden als gevolg van het feit dat [C] de betreffende kosten niet aan [H] B.V. en [I] B.V. vergoed heeft. Een en ander is door [A] niet weersproken. [A] heeft ook voor het overige niet voldoende duidelijk gesteld dat de kosten waarvan hij vergoeding vordert, betrekking hebben op de renovatie die in het voorjaar van 2011 is aangevangen en dat die kosten (uitsluitend of mede) door hemzelf gemaakt of gedragen zijn. Om die reden kan niet aangenomen worden dat [A] op grond van de vaststellingsovereenkomst van 13 september 2011 recht heeft op vergoeding van de door hem opgevoerde kosten.
      
    
    
      4.10.
      Slotsom is, zoals vermeld, dat niet aangenomen kan worden dat [A] op grond van de vaststellingsovereenkomst recht heeft op vergoeding van de aangeduide kosten. De vordering van [A] om [B] te veroordelen er zorg voor te dragen dat de betreffende kosten aan [A] vergoed worden, zal daarom worden afgewezen. Er is geen grond om [B] te veroordelen zélf de betreffende kosten aan [A] te vergoeden. Vordering (i) zal dan ook worden afgewezen.
      
      
        
          vordering (ii): vergoeding kosten van (juridische) bijstand
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        [A] vordert vergoeding van de kosten van juridische bijstand en andere bijstand van in totaal € 270.297,75 (vordering (ii)). Volgens [A] heeft [B] [naam horecagelegenheid] op 14 april 2011 (namens [E+F] ) aan hem verkocht, en heeft [B] [naam horecagelegenheid] vervolgens ook verkocht aan [C] . Volgens [A] is [B] daarmee tekortgeschoten in de nakoming van zijn contractuele verplichtingen en heeft [B] daarmee ook onrechtmatig gehandeld. [A] heeft als gevolg van de dubbele verkoop van [naam horecagelegenheid] jarenlang kostbare juridische procedures moeten voeren. In totaal heeft [A] als gevolg van de genoemde handelwijze van [B] € 270.297,75 aan kosten moeten maken voor juridische bijstand en andere bijstand. [B] is verplicht deze kosten aan [A] te vergoeden, aldus telkens [A] .
      
    
    
      4.12.
      
        [B] betwist dat hij verplicht is de bedoelde kosten te vergoeden. Volgens [B] heeft [A] het aan zichzelf te wijten dat [naam horecagelegenheid] niet aan hem maar aan [C] geleverd is. [A] heeft in zijn overeenkomst met [C] van 4 januari 2014 namelijk zelf zijn recht op levering van [naam horecagelegenheid] prijsgegeven. De kosten van (juridische) bijstand waarvan [A] vergoeding vordert, zijn bovendien gemaakt ten behoeve van de procedures die [A] gevoerd heeft tegen [C] . Onderwerp van die procedures was onder meer de geldigheid van de overeenkomst van 4 januari 2014. Deze procedures zijn aan [A] zelf te wijten en er is geen reden waarom [B] de kosten van die procedures voor zijn rekening zou moeten nemen. Overigens is ook niet duidelijk of [A] de betreffende kosten zelf betaald heeft of dat de kosten ten laste zijn gebracht van een van zijn vennootschappen. De vordering tot betaling van schadevergoeding is bovendien verjaard, aldus telkens [B] .
      
    
    
      4.13.
      De vordering van [A] tot vergoeding van de kosten van (juridische) bijstand zal worden afgewezen. [B] heeft reeds bij conclusie van antwoord aangevoerd dat de kosten betrekking hebben op de procedures die [A] gevoerd heeft tegen zijn voormalige echtgenote [C] . Dit laatste is door [A] niet weersproken. [A] heeft in dit verband aangevoerd dat als [B] [naam horecagelegenheid] niet verkocht had aan [C] , hij nooit verzeild zou zijn geraakt in die procedures tegen [C] . Onderwerp van die procedures tegen [C] was namelijk onder meer de geldigheid van de overeenkomst van 4 januari 2014, welke betrekking had op de rechten op levering van [naam horecagelegenheid] . Naar het oordeel van de rechtbank is dat laatste echter onvoldoende om de kosten van die juridische procedures aan te kunnen merken als schade die veroorzaakt is door de gestelde wanprestatie of het gestelde onrechtmatig handelen van [B] . Uit de verklaringen van [A] blijkt namelijk dat de aanleiding voor de procedures gelegen was in de omstandigheid dat [A] - door anderen dan [B] - op oneigenlijke wijze bewogen zou zijn tot het aangaan van de overeenkomst met [C] van 4 januari 2014. De kosten die [A] in het kader van die procedures gemaakt heeft, kunnen dan ook niet beschouwd worden als schade die veroorzaakt is door de tekortkomingen en de onrechtmatige gedragingen die [A] aan [B] verwijt. De vordering tot vergoeding van de kosten van die procedures zal daarom worden afgewezen.
      
      
        
          vordering (iv): schadevergoeding wegens verkoop inventaris
        
      
      
    
    
      4.14.
      
        [A] vordert betaling van schadevergoeding wegens onrechtmatige verkoop van de inventaris van [naam horecagelegenheid] (vordering (iii)). Volgens [A] heeft [B] onrechtmatig jegens hem gehandeld door de inventaris van [naam horecagelegenheid] , die eigendom was van [A] , aan [C] te verkopen en op 21 oktober 2019 aan [C] te leveren. De schade van [A] dient begroot te worden op het bedrag van € 150.000,00 dat [B] voor de inventaris ontvangen heeft, aldus telkens [A] .
      
    
    
      4.15.
      
        [B] betwist deze vordering. Volgens [B] heeft [A] bij zijn vertrek uit het pand in maart 2019 er kennelijk voor gekozen om de inventaris of een deel van de inventaris achter te laten. [B] heeft de inventaris echter niet verkocht aan [C] en hij heeft die inventaris ook niet aan [C] geleverd. Uit de nota's die [A] in het geding heeft gebracht, blijkt overigens dat de inventaris niet toebehoorde aan [A] maar aan zijn vennootschappen. De vordering van [A] is dus ongegrond, aldus telkens [B] .
      
    
    
      4.16.
      De vordering van [A] wegens onrechtmatige verkoop en levering van de inventaris zal worden afgewezen. [A] heeft onvoldoende duidelijk gemaakt op welke grond aangenomen zou moeten worden dat [B] inventaris die eigendom was van [A] , voor € 150.000,00 verkocht heeft aan [C] . Mogelijk heeft [A] bedoeld die stelling te baseren op de brief van [C] aan [B] van 1 december 2010 en op de intentieverklaring van [C] en [B] van 15 december 2010. In die stukken wordt als koopsom voor [naam horecagelegenheid] een bedrag vermeld van € 850.000,00, waaronder begrepen € 150.000,00 voor goodwill en inventaris (zie hierboven, onder 2.6 en 2.8). [B] wijst er evenwel terecht op dat de inventaris die [C] , [B] en [E+F] in december 2010 op het oog moeten hebben gehad, een andere inventaris is dan de inventaris die [A] in maart 2019 in [naam horecagelegenheid] heeft achtergelaten. [A] verklaart immers dat hij [naam horecagelegenheid] vanaf april 2011, dus na december 2010, gerenoveerd heeft en opnieuw heeft ingericht. 
      
    
    
      4.17.
      
        [A] heeft voorts onvoldoende duidelijk gemaakt op welke grond aangenomen zou moeten worden dat [B] de inventaris van [naam horecagelegenheid] op 21 oktober 2019 aan [C] geleverd heeft. Het enkele gegeven dat [A] [naam horecagelegenheid] in maart 2019 verlaten heeft en dat [C] het pand nadien in gebruik heeft genomen, is daartoe niet voldoende. Ook uit het gegeven dat [E+F] [naam horecagelegenheid] op 21 oktober 2019 aan [C] geleverd hebben, kan niet afgeleid worden dat [B] op die datum de inventaris van [naam horecagelegenheid] aan [C] geleverd heeft. De vordering van [A] is derhalve onvoldoende toegelicht en onderbouwd om voor toewijzing in aanmerking te kunnen komen. Vordering (iii) zal dan ook worden afgewezen.
      
      
        
          vordering (iv) en slot
        
      
      
    
    
      4.18.
      
        [A] heeft voor het overige geen voldoende duidelijke en concrete feiten of gronden aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd. De vorderingen (i), (ii) en (iii) zullen dan ook, zoals vermeld, worden afgewezen. Hieruit volgt dat ook de vordering van [A] tot betaling van rente en kosten (vordering (iv)) afgewezen dient te worden. De verdere verweren van [B] behoeven om die reden niet besproken te worden.
      
    
    
      4.19.
      De rechtbank zal [A] als de in het ongelijk te stellen partij veroordelen in de kosten van de procedure in conventie. De kosten aan de zijde van [B] tot op heden worden vastgesteld op € 9.346,50, te weten € 1.599,00 voor griffierecht en € 7.747,50 voor salaris advocaat (2,5 salarispunten à € 3.099,00 per punt). Deze kostenveroordeling zal, zoals [B] vordert, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.20.
      
        [B] vordert in reconventie betaling van € 139.832,19, te vermeerderen met rente vanaf 1 maart 2019. Volgens [B] was [A] op grond van de overeenkomst van 14 april 2011 maandelijkse 'pachttermijnen' verschuldigd voor het gebruik van [naam horecagelegenheid] . Per maand was € 3.123,90 verschuldigd, te weten 1/3% van het totaalbedrag van € 937.170,94 (bestaande uit € 850.000,00 aan koopsom, een lening van € 50.000,00, een lening in verband met een opknapbeurt van € 30.000,00, en € 7.170,94 aan kosten). De betalingsachterstand bedraagt per eind februari 2019 € 104.610,41 (€ 23.388,93 + € 81.221,48). Over de achterstallige termijnen is per eind februari 2019 € 5.221,78 aan rente verschuldigd (€ 3.350,93 + € 1.870,85). [A] heeft van [B] een bedrag geleend van € 30.000,00 en dit bedrag dient te worden terugbetaald. In totaal dient [A] daarom aan [B] te voldoen een bedrag van € 139.832,19 (€ 104.610,41 + € 5.221,78 + 30.000,00), te vermeerderen met rente, aldus telkens [B] .
      
    
    
      4.21.
      Volgens [A] is de vordering van [B] ongegrond. In de overeenkomst van 14 april 2011 is vastgelegd dat [A] , zolang [naam horecagelegenheid] niet aan hem was overgedragen, voor het gebruik van [naam horecagelegenheid] maandelijks een huursom ('pacht') zou betalen van € 2.833,33 (1/12 van 4% van € 850.000,00). [A] heeft de huurtermijnen telkens voldaan, dit gedeeltelijk door verrekening. De huursom was verschuldigd aan [E+F] , die eigenaar waren van [naam horecagelegenheid] , en niet aan [B] . Voor de vordering van [B] tot betaling van achterstallige maandtermijnen bestaat dan ook geen enkele grond. Van een lening van € 30.000,00 is geen sprake. Het door [B] aan [A] betaalde bedrag van € 30.000,00 betrof een bijdrage ten behoeve van de renovatie van [naam horecagelegenheid] , aldus telkens [A] .
      
    
    
      4.22.
      Tussen partijen staat niet ter discussie dat [A] over de periode vanaf oktober 2011 huur ('pacht') verschuldigd was voor het gebruik van [naam horecagelegenheid] . Volgens [A] was de maandelijkse huur niet verschuldigd aan [B] maar aan de rechthebbenden van [naam horecagelegenheid] , [E+F] . Dit laatste is door [B] niet gemotiveerd weersproken. [B] heeft niet, of in elk geval niet op voldoende duidelijke en begrijpelijke wijze, aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat hij een eigen vorderingsrecht heeft tot betaling van huur voor [naam horecagelegenheid] .
      
    
    
      4.23.
      
        [B] heeft ook voor het overige niet duidelijk gemaakt op welke grond hij recht zou hebben op betaling van de genoemde maandelijkse termijnen. Niet ter discussie staat dat de hoogte van de huur die [A] voor [naam horecagelegenheid] verschuldigd was, mede gebaseerd was op het rentebedrag dat [E+F] maandelijks verschuldigd waren aan [B] (vgl. hierboven, onder 2.11). Verder is duidelijk dat [B] aanvankelijk optrad als gemachtigde van [E+F] en dat [A] een deel van de huurtermijnen voldaan heeft door overboeking naar een bankrekening van [B] . Uit de genoemde omstandigheden volgt echter niet dat [B] er recht op had dat [A] de huur die hij aan [E+F] verschuldigd was, zou voldoen door overboeking naar de bankrekening van [B] . De vordering van [B] tot betaling van achterstallige maandtermijnen met rente, zal dan ook worden afgewezen.
      
    
    
      4.24.
      
        [B] vordert, zoals vermeld, ook betaling van een bedrag van € 30.000,00 met rente. Volgens [B] heeft hij dat bedrag als lening aan [A] ter beschikking gesteld om [A] in staat te stellen de renovatie van [naam horecagelegenheid] te bekostigen. [A] betwist dat het om een lening ging. Ter zitting heeft [A] verklaard dat het bedrag van € 30.000,00 door [B] betaald is als bijdrage in de renovatiekosten, dit vanwege de tegenvallers die zich voordeden bij de renovatie van [naam horecagelegenheid] in 2011. [A] heeft erop gewezen dat [B] in zijn brief aan [A] van 21 juni 2011 voorgesteld heeft om de tegenvallers te verdelen (zie hierboven, onder 2.13). Volgens [A] heeft [B] enkele dagen later, op 26 juni 2011, als bijdrage in de kosten € 30.000,00 overgemaakt naar de bankrekening van [A] (vgl. hierboven, onder 2.14). De raadsman van [B] heeft ter zitting verklaard dat hij niet beschikt over bescheiden waaruit blijkt dat sprake is van een lening. [B] heeft zijn stellingen op dit punt bij gelegenheid van repliek in reconventie niet nader toegelicht of onderbouwd, en ook heeft hij het genoemde verweer van [A] niet gemotiveerd weersproken. Naar het oordeel van de rechtbank kan dan ook niet worden aangenomen dat het bedrag van € 30.000,00 door [B] als lening aan [A] ter beschikking is gesteld. De vordering van [B] tot betaling van € 30.000,00 met rente zal dan ook worden afgewezen. Dit betekent dat de vordering in reconventie volledig zal worden afgewezen.
      
    
    
      4.25.
      De rechtbank zal [B] als de in reconventie in het ongelijk te stellen partij veroordelen in de kosten van de procedure. De kosten aan de zijde van [A] tot op heden worden vastgesteld op € 2.133,75 voor salaris advocaat (0,5 x 2,5 salarispunten à € 1.707,00 per punt).
      
    
    
      4.26.
      De vordering van [A] tot betaling van de nakosten zal worden toegewezen op de wijze zoals in het dictum is vermeld. De veroordelingen tot betaling van de kosten zullen, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      wijst het gevorderde af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [A] in de kosten van de procedure in conventie, tot op heden aan de zijde van [B] vastgesteld op € 9.346,50;
      
    
    
      5.3.
      verklaart de veroordeling onder 5.2 uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.4.
      wijst het gevorderde af;
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [B] in de kosten van de procedure in reconventie, tot op heden aan de zijde van [A] vastgesteld op € 2.133,75;
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [B] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [B] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;
      
      
      
      
    
    
      5.7.
      verklaart de veroordelingen onder 5.5 en 5.6 uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.A.J. Smelt en in het openbaar uitgesproken op 6 januari 2021.
      
      
        
      
      
    
  
  
    type: 439
    coll: