ECLI:NL:RBNHO:2022:6675, Rechtbank Noord-Holland, 28-07-2022, 9775237
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2022-07-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van huurovereenkomsten tussen partijen. Huurder moet de bedrijfsruimten daarom ontruimen.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 9775237 \ VV EXPL  22-42
      Uitspraakdatum: 28 juli 2022
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
      
    
    
    
    
      
        de besloten vennootschap Hoorne Vastgoed B.V.
      
      gevestigd te Uitgeest
      
        de besloten vennootschap Winkelcentrum De Saen B.V. 
      
      gevestigd te Uitgeest
      verder te noemen: Hoorne Vastgoed en De Saen
      gemachtigde: mr. R.A.M. Schram
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [gedaagde] 
      
      wonende te [woonplaats] 	
      gedaagde  
      verder te noemen: [gedaagde]
      procederend in persoon
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      De zaak gaat om de vraag of de huurovereenkomsten tussen partijen moeten worden ontbonden en [gedaagde] de bedrijfsruimten moet ontruimen, omdat zij een huurachterstand heeft laten ontstaan. De kantonrechter is van oordeel dat de hoogte van de huurachterstand dit rechtvaardigt. Het verweer van [gedaagde] dat de huurachterstand van één van de bedrijfsruimten niet meer dan twee maanden bedraagt, wordt als onvoldoende onderbouwd gepasseerd. De vorderingen van Hoorne Vastgoed en De Saen worden daarom toegewezen, met boete en kosten.
    
    
  
  
    
      2Het procesverloop
    
    
      2.1.
      Hoorne Vastgoed en De Saen hebben [gedaagde] op 31 maart 2022 gedagvaard. 
    
    
      2.2.
      Bij brief van 10 mei 2022 heeft de gemachtigde van Hoorne Vastgoed en De Saen de rechtbank verzocht de procedure aan te houden in verband met het treffen van een betalingsregeling. Bij brief van 9 juni 2022 heeft de gemachtigde van Hoorne Vastgoed en De Saen de rechtbank verzocht de procedure voort te zetten.
    
    
      2.3.
      	De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 juli 2022. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. 
    
    
      2.4.
      Hoorne Vastgoed en De Saen hebben ter zitting nog een akte vermeerdering van eis overgelegd. 
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      
        Huurovereenkomst [gehuurde 1]
      
    
    
    
      3.1.
      Tussen Hoorne Vastgoed en [gedaagde] geldt een huurovereenkomst ex artikel 7:290 BW met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan [adres 1] (hierna:het [gehuurde 1] ). De huurovereenkomst is op 1 september 2020 ingegaan voor de duur van drie jaar en eindigt op 31 augustus 2023. 
    
    
      3.2.
      De overeengekomen huurprijs bedraagt € 3.067,86 per maand exclusief btw en servicekosten. Partijen zijn een met omzetbelasting belaste huur overeengekomen. 
    
    
      3.3.
      
        In artikel 4.8 van de huurovereenkomst staat:
        
          “(…) De uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder aan verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in 4.8 zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan. 
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      3.4.
      Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (ROZ-model van 17 september 2012) van toepassing verklaard. 
    
    
      3.5.
      
        Uit artikel 25.1 en 25.3 van de algemene bepalingen volgt:
        
          “(… )
        
      
    
    
      25.1
      
        
          De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel - zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening.
        
        
          (…)
        
      
    
    
      25.3
      
        
          Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van l% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. De hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien huurder voor de in 25.1 genoemde vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij verhuurder heeft ingediend en verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd.
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      3.6.
      
        [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan.
    
    
      3.7.
      De gemachtigde van Hoorne Vastgoed heeft [gedaagde] bij brief van 23 maart 2022 gesommeerd tot betaling over te gaan. 
      
      
        
          Huurovereenkomst [gehuurde 2]
        
      
    
    
      3.8.
      Tussen De Saen en [gedaagde] geldt eveneens een huurovereenkomst ex artikel 7:290 BW. De huurovereenkomst heeft betrekking op de bedrijfsruimte gelegen aan [adres 2] (hierna: het [gehuurde 2] ). De huurovereenkomst is ingegaan op 1 maart 2021 voor de duur van vijf jaar en eindigt op 28 februari 2026. 
    
    
      3.9.
      De overeengekomen huurprijs bedraagt € 5.828,74 per maand exclusief btw en servicekosten. Partijen zijn een met omzetbelasting belaste huur overeengekomen. 
    
    
      3.10.
      
        In artikel 4.8 en 7.1 van de huurovereenkomst staat:
        
          “(…)
        
      
    
    
      4.8.
      
        Per betaalperiode van 1 kalendermaand(en) bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst
      
      
        
          
            de huurprijs voor de bedrijfsruimte			€  4.5000,00
          
        
        
          
            het voorschot op de servicekosten				€      275,07
          
        
        
          
            de promotiebijdrage										€       275,07
          
        
        
          
            het voorschot op de stookkosten					
            €       122,06 
            
            Totaal 																€   5.022,96
          
        
      
      
      
        
          zegge; vijfduizend tweeëntwintig euro en zesennegentig cent), te vermeerderen met de omzetbelasting of, wat de omzetbelasting over de huurprijs betreft, de voor die belasting over de huurprijs in de plaats komende vergoedingen als bedoeld in 4.7.2 en artikel 20.1 van de Algemene Bepalingen.
        
        
          (…)
        
        
          De uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder aan verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in 4.8 zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan. 
        
          (…)”
        
      
    
    
      7.1.
      
        Het in artikel 26.1. van de algemene bepalingen bedoelde bedrag van de bankgarantie is vastgesteld op € 18.233,34 (zegge: achttienduizend tweehonderddrieëndertig euro en vierendertig cent) en zal een geldigheidsduur hebben tot minimaal zes maanden na de datum waarop het gehuurde feitelijk is ontruimd en tevens de huurovereenkomst is beëindigd, zonder vermelding van een datum.
      
      
    
    
      3.11.
      Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (ROZ-model van 17 september 2012) van toepassing verklaard. 
    
    
      3.12.
      
        Uit artikel 25.1 en 25.3 van de algemene bepalingen volgt:
        
          “(…)
        
      
    
    
      25.1
      
        
          De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel - zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening.
        
        
          (…)
        
      
      
    
    
      25.3
      
        
          Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van l% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. De hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien huurder voor de in 25.1 genoemde vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij verhuurder heeft ingediend en verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd.
        
        
          (…)”
        
      
    
    
      3.13.
      
        [gedaagde] heeft de waarborgsom niet betaald en heeft een huurachterstand laten ontstaan. 
    
    
      3.14.
      De gemachtigde van De Saenheeft [gedaagde] bij brief van 23 maart 2022 gesommeerd tot betaling over te gaan. 
    
    
      3.15.
      
        [gedaagde] heeft op 11 mei en 17 mei een bedrag van € 10.000,00 (totaal € 20.000,-) naar de derdenrekening van de gemachtigde van Hoorne Vastgoed en De Saen overgemaakt onder vermelding van dossiernummer [dossiernummer] .
    
  
  
    
      4De vordering
    
    
      4.1.
      Hoorne Vastgoed en De Saen vorderen – na wijziging van eis – dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] veroordeelt:
      1. om binnen drie werkdagen na het in dezen te wijzen vonnis te voldoen aan Hoorne Vastgoed een bedrag van € 16.436,86 (achterstand en rente), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
      
      2 om binnen drie werkdagen na het in dezen te wijzen vonnis aan Hoorne Vastgoed te voldoen een bedrag van € 1.800,00 wegens contractueel verschuldigde boete en € 932,04 wegens gemaakte buitengerechtelijke incassokosten;
      3. om voor iedere maand, of gedeelte daarvan, dat het gehuurde niet opnieuw door Hoorne Vastgoed is verhuurd, aan haar een bedrag te voldoen van € 3.067,86 (huurprijs);
      4. om binnen drie werkdagen na het in dezen te wijzen vonnis aan De Saen te voldoen een bedrag van €40.828,47 (achterstand, waarborgsom en rente), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
      5. om binnen drie werkdagen na het in dezen te wijzen vonnis aan De Saen te voldoen een bedrag van € 3.000,00 wegens contractueel verschuldigde boete en € 1.167,70 wegens gemaakte buitengerechtelijke incassokosten;
      6. om voor iedere maand, of gedeelte daarvan, dat de huurovereenkomst voortduurt, aan De Saen uiterlijk vóór de eerste van iedere betreffende maand een bedrag te voldoen van € 5.828,74 (huurprijs);
      7. in de kosten van het geding, het nasalaris van de advocaat-gemachtigde daaronder uitdrukkelijk begrepen;
      
      8. om beide gehuurde ruimten uiterlijk binnen twee dagen te ontruimen en leeg en bezemschoon op de te leveren aan Hoorne Vastgoed en De Saen, met machtiging van Hoorne Vastgoed en De Saen om de ontruiming zelf te bewerkstelligen indien [gedaagde] daarmee in gebreke blijft.
      
    
    
      4.2.
      Hoorne Vastgoed en De Saen leggen aan de vorderingen ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] toerekenbaar tekort schiet in de nakoming van haar betalingsverplichting op grond van de huurovereenkomsten. Daarnaast verkeert [gedaagde] in verzuim omdat zij, ondanks meerdere aanmaningen en sommaties van Hoorne Vastgoed en De Saen, niet is overgegaan tot betaling. Daarom is [gedaagde] naast de contractuele boete ook de wettelijke handelsrente en buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd. Deze tekortkoming in de nakoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en, daarop vooruitlopend, de ontruiming van de gehuurde ruimten.
    
  
  
    
      5Het verweer
    
    
      5.1.
      
        [gedaagde] erkent de huurachterstand ten aanzien van het [gehuurde 2] maar betwist wel dat sprake is van een huurachterstand ten aanzien van het [gehuurde 1] . [gedaagde] voert  – samengevat – aan dat de huurachterstand is ontstaan omdat het winkelcentrum waar het [gehuurde 2] is gelegen, geen aanloop van klanten heeft. Daardoor genereert zij geen omzet met als gevolg dat zij niet aan haar betalingsverplichtingen kan voldoen. Verder voert [gedaagde] aan dat zij de huurachterstand ten aanzien van het [gehuurde 1] in mei 2022 (nagenoeg) volledig heeft ingelopen door een bedrag van € 20.000,00 over te maken naar de derdenrekening van de gemachtigde van Hoorne Vastgoed en De Saen. De vordering van Hoorne Vastgoed is daarom niet toewijsbaar.
    
  
  
    
      6De beoordeling
    
    
      6.1.
      De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als sprake is van een spoedeisend belang. Dat is het geval gelet op de hoogte van de huurachterstand. 
      
    
    
      6.2.
      Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. 
      
    
    
      6.3.
      Vooropgesteld wordt dat [gedaagde] de door De Saen gevorderde huurachterstand (inclusief onbetaald gebleven borgsom) met betrekking tot het [gehuurde 2] inhoudelijk niet heeft betwist. De vordering tot betaling van deze huurachterstand zal dan ook worden toegewezen. De door Hoorne Vastgoed gevorderde huurachterstand wordt wel door [gedaagde] betwist. Ter onderbouwing daarvan heeft [gedaagde] ter zitting verklaard dat zij in mei 2022 tweemaal een bedrag van € 10.000,00 heeft overgemaakt om juist die achterstand in te lopen. De gemachtigde van Hoorne Vastgoed en De Saen heeft de betalingen weliswaar erkend, maar heeft deze naar rato aan beide huurachterstanden toegerekend. Hij kon dat zo doen omdat [gedaagde] bij de betaling uitsluitend het dossiernummer dat voor beide huurachterstanden gold, heeft vermeld en niet heeft aangegeven dat de beide betalingen uitsluitend betrekking hadden op Hoorne Vastgoed (of de huurachterstand betreffende het [gehuurde 1] ). Met de betalingen is rekening gehouden bij de berekening van de thans gevorderde bedragen aan huurachterstand. 
    
    
      6.4.
      De kantonrechter heeft geconstateerd dat [gedaagde] uitsluitend het dossiernummer heeft gebruikt dat door de gemachtigde van Hoorne Vastgoed en De Saen werd gebruikt voor beide huurachterstanden. In de beide sommatiebrieven van 23 maart 2022 (r.o. 3.7 en 3.14) is dit ene dossiernummer genoemd. Omdat [gedaagde] bij haar betalingen niet expliciet heeft aangegeven dat deze alleen zagen op Hoorne Vastgoed of het [gehuurde 1] , mocht de gemachtigde de betalingen toerekenen op de wijze waarop hij dat heeft gedaan. Dit betekent dat het verweer van [gedaagde] op dit punt faalt en dat ook voor wat het [gehuurde 1] betreft sprake is van een huurachterstand van meer dan drie maanden. 
    
    
      6.5.
      Gelet op het voorgaande wordt ook de vordering tot betaling van deze huurachterstand toegewezen. Ook de gevorderde boete zal worden toegewezen. Conform de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte behorende bij de tussen partijen geldende huurovereenkomst die door [gedaagde] is ondertekend is zij deze boete verschuldigd (r.o.  3.5 en 3.12). Voor een matiging van deze boete ziet de kantonrechter geen aanleiding en [gedaagde] heeft daarvoor ook niets aangevoerd.
    
    
      6.6.
      De huurachterstanden van zowel het [gehuurde 1] als het [gehuurde 2] rechtvaardigen bovendien de gevorderde ontruiming omdat deze achterstanden meer dan drie maanden bedragen. De kantonrechter zal ook deze vordering toewijzen. Een en ander met dien verstande dat de ontruimingstermijn, mede gelet op het feit dat het gehuurde vol staat met winkelvoorraden, wordt bepaald op één maand na betekening van dit vonnis. 
    
    
      6.7.
      Voor zover machtiging tot gedwongen ontruiming wordt gevorderd, is die vordering niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de bewoner / gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen.
    
    
      6.8.
      Verder wordt ook de vordering tot betaling van toekomstige huurtermijnen toegewezen. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en rente zullen eveneens worden toegewezen nu [gedaagde] daartegen geen verweer heeft gevoerd.
    
    
      6.9.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt. Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Hoorne Vastgoed en De Saen worden gemaakt.
    
  
  
    
      7De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      7.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis aan Hoorne Vastgoed te betalen een bedrag van € 16.436,86 (achterstand en rente), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
    
    
      7.2.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis aan Hoorne Vastgoed te betalen een bedrag van € 1.800,00 wegens contractueel verschuldigde boete en € 932,04 wegens gemaakte buitengerechtelijke incassokosten;
    
    
      7.3.
      veroordeelt [gedaagde] om voor iedere maand, of gedeelte daarvan, dat de huurovereenkomst voortduurt en het gehuurde niet opnieuw door Hoorne Vastgoed is verhuurd, aan haar een bedrag te betalen van € 3.067,86;
    
    
      7.4.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis aan De Saen te betalen een bedrag van € 40.828,47 (achterstand, waarborgsom en rente), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
    
    
      7.5.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis aan De Saen te betalen een bedrag van € 3.000,00 wegens contractueel verschuldigde boete en € 1.167,70 wegens gemaakte buitengerechtelijke incassokosten;
    
    
      7.6.
      veroordeelt [gedaagde] om voor iedere maand, of gedeelte daarvan, dat de huurovereenkomst voortduurt en het gehuurde niet opnieuw door De Saen is verhuurd, aan De Saen uiterlijk vóór de eerste van iedere betreffende maand een bedrag te voldoen van € 5.828,74 (huurprijs);
    
    
      7.7.
      veroordeelt [gedaagde] om de gehuurde ruimten [gehuurde 1] en [gehuurde 2] uiterlijk binnen één maand na betekening van dit vonnis te ontruimen en leeg en bezemschoon op de te leveren aan Hoorne Vastgoed en aan De Saen;
    
    
      7.8.
      
        veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Hoorne Vastgoed en van De Saen tot en met vandaag vaststelt op:
        dagvaarding	€	103,33
        griffierecht	€	1.384,00
        salaris gemachtigde	€	498,00	;
      
      
    
    
      7.9.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de nakosten van € 124,00, voor zover deze kosten daadwerkelijk door Hoorne Vastgoed en De Saen worden gemaakt,
    
    
      7.10.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      7.11.
      wijst de vordering voor het overige af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk, kantonrechter en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter