ECLI:NL:RBLIM:2022:2568, Rechtbank Limburg, 01-04-2022, ROE - 21_870
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2022-04-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ-waarde trefcentrum voor mensen met een verstandelijke beperking; gecorrigeerde vervangingswaarde. Verweerder heeft de verlenging van de levensduur aannemelijk gemaakt. De vastgestelde waarde is niet te hoog.

RECHTBANK limburg
    
    
      Zittingsplaats Roermond
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: ROE 21 / 870
    
    
    uitspraak van de meervoudige kamer van 1 april 2022 in de zaak tussen
    
    Stichting PSW, te Roermond, eiseres
    (gemachtigde: G. Gieben)
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, verweerder
      (gemachtigde: P.J.J.C. Jonkers).
    
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      Bij besluit met dagtekening 29 februari 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 62.000,- voor het belastingjaar 2020. 
    
    
    
      Bij besluit van 29 januari 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.
    
    
    
      Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. 
    
    
    
      Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden en heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft (gezamenlijk met 41 vergelijkbare zaken) plaatsgevonden op 10 en 11 februari 2022. Namens eiseres zijn verschenen A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde, en taxateur [naam taxateur 1] . Namens verweerder zijn verschenen zijn gemachtigde en taxateurs [naam taxateur 2] en [naam taxateur 3] .
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    1. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een voormalig onderwijsgebouw uit 1957 dat in 2006 is omgebouwd tot een trefcentrum voor mensen met een verstandelijke beperking. De onroerende zaak bestaat uit een ontmoetingsruimte, inclusief onder meer een keuken, koelcel en bergruimte. In de ruimte vinden diverse activiteitenprogramma’s voor de bewoners van de naastgelegen woonvoorzieningen en andere cliënten van eiseres plaats. 
    
    
      
        Het geschil
      
    
    
    2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De toepasselijkheid van de landelijke “Taxatiewijzer en kengetallen, deel 9, Verzorging, waardepeildatum 1 januari 2019” van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (de Taxatiewijzer) is evenmin in geschil, behoudens de daarin genoemde restwaarden. De rechtbank ziet geen aanleiding om partijen niet in deze gezamenlijke uitgangspunten te volgen.
    
    
      
        De standpunten van eiseres
      
    
    
    3. Eiseres heeft zich in haar beroepschrift op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak € 50.000,- bedraagt. Zij heeft hiertoe verwezen naar een op 27 oktober 2020 opgemaakt taxatierapport van [naam taxateur 1] en [naam taxateur 4] van Phydias B.V. De standpunten van eiseres zijn op basis van dit taxatierapport gebaseerd op de volgende uitgangspunten.
    
    
      3.1.
      In het taxatierapport zijn de taxateurs, in navolging van verweerders taxatieverslag, uitgegaan van een oppervlakte van het perceel van 102 m², maar hebben zij hieraan geen waarde toegekend.  
      
    
    
      3.2.
      Voor het bepalen van de bouwkosten zijn de taxateurs uitgegaan van de kengetallen van het archetype N3770000 (‘Gezinsvervangend tehuis, 1986 en nieuwer’) uit de Taxatiewijzer. De totale bouwkosten (bruto vervangingswaarde) hebben de taxateurs, er van uitgaande dat de onroerende zaak 102 m² groot is, ingeschat op € 159.324,- (inclusief BTW). 
      
    
    
      3.3.
      Over de correctie voor technische veroudering heeft eiseres het standpunt ingenomen dat verweerder de door hem gestelde restwaarden niet aannemelijk heeft gemaakt, nu aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2018 en van het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017. In de taxatie van eiseres is voor alle onderdelen gekozen voor een restwaarde van 10%. Eiseres wil met dit (lage) percentage tot uitdrukking brengen dat in de zorg veel objecten aan het einde van hun levensduur geen restwaarde hebben en worden gesloopt. Eiseres heeft het jaar 2006, waarin de ombouw van schoolgebouw tot trefcentrum is gerealiseerd, als bouwjaar van de onroerende zaak aangemerkt. Dit betekent, uitgaande van een levensduur van de ruwbouw van 55, van de afbouw van 30 en van de installaties van 10 jaar, dat een verlenging van de levensduur niet aan de orde is. Een verlenging van de levensduur kan, zo daar sprake van zou zijn, alleen plaatsvinden als sprake is van een recente renovatie of andersoortig recent ingrijpen. Ter ondersteuning van dit standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Amsterdam van 5 januari 2001 en 26 november 2015, een arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 en een uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020.
      
    
    
      3.4.
      Eiseres heeft een correctie van in totaal € 43.017,- (inclusief BTW) voor functionele veroudering toegepast.
      
      
        
          De standpunten van verweerder
        
      
      
      
        4.	Ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak heeft verweerder in beroep een taxatierapport, opgemaakt op 20 juli 2020 door [naam taxateur 2] , overgelegd. Dit taxatierapport is gebaseerd op de volgende uitgangspunten.
      
      
    
    
      4.1.
      De taxateur heeft het bruto vloeroppervlak opnieuw ingemeten. Dit is onderbouwd met een plattegrond die als bijlage bij het taxatierapport is gevoegd. Hieruit komt een bruto vloeroppervlak van 147 m² naar voren. Omdat de onroerende zaak niet over omliggende grond beschikt, betekent dit dat er enkel sprake is van ondergrond ter grootte van 147 m². De taxateur heeft die grond getaxeerd op € 95,- exclusief en € 115,- inclusief BTW (totaal inclusief BTW: 147 m² x € 115,- = € 16.897,-). Verweerder heeft op zitting verklaard dat is uitgegaan van de gronduitgifteprijzen van de betreffende gemeente of, indien die ontbreken, van de prijzen van een naastgelegen gemeente.
      
    
    
      4.2.
      De taxateur heeft de kengetallen van het archetype N1800000 (‘Dagverblijf voor ouderen of verstandelijk gehandicapten’) uit de Taxatiewijzer tot uitgangspunt genomen. Op grond van de Taxatiewijzer heeft de taxateur geconcludeerd dat de bruto vervangingswaarde € 48.490,- (inclusief BTW) bedraagt. 
      
    
    
      4.3.
      Verweerders taxateur is voor het bepalen van de restwaarden van de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties (respectievelijk 30, 27 en 17%) binnen de bandbreedtes van de Taxatiewijzer gebleven. Ter onderbouwing van de restwaarden heeft de taxateur een berekening van de restwaarde van de verkochte objecten [adres 2] te [plaats 1] , [adres 3] te [plaats 2] en [adres 4] te [plaats 3] overgelegd. Anders dan eiseres heeft verweerder niet 2006, waarin de ombouw van schoolgebouw tot trefcentrum is gerealiseerd, aangemerkt als bouwjaar van de onroerende zaak, maar is hij uitgegaan van het oorspronkelijke bouwjaar 1957 van destijds het schoolgebouw. De onderdelen waren volgens verweerder op de waardepeildatum dan ook 62 jaar oud. Omdat de levensduur van de onderdelen door verweerder (binnen de bandbreedtes van de Taxatiewijzer) is gesteld op respectievelijk 55 (ruwbouw), 30 (afbouw) en 19 (installaties) jaar, was de levensduur van alle onderdelen op de waardepeildatum verstreken. De taxateur heeft echter aanleiding gezien om de levensduur te verlengen tot respectievelijk 72 (ruwbouw) en 67 (afbouw en installaties) jaar. Aan voormelde inschatting van de levensduur ligt een uitpandige opname van de onroerende zaak van 6 juli 2021 door [naam taxateur 3] en telefonisch contact met de op die locatie werkzame vervangend teamleidster van eiseres op 20 juli 2021 ten grondslag. Zij heeft verklaard dat het schoolgebouw in 2006 geheel is verbouwd tot woonvoorzieningen en een trefcentrum en de onroerende zaak voldoende is onderhouden. Op grond hiervan heeft de taxateur geconcludeerd dat de staat van alle delen van de onroerende zaak ‘goed’ is. 
      
    
    
      4.4.
      Verweerders correctie vanwege functionele veroudering bedraagt afgerond in totaal € 46.165,- (inclusief BTW). De taxateur heeft in het taxatierapport toegelicht dat die correctie is toegepast vanwege economische veroudering als gevolg van het beperkte gebruik van de ontmoetingsruimte.
      
    
    
      4.5.
      In de bij het taxatierapport gevoegde taxatiekaart wordt de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 becijferd op € 65.000,-. Die getaxeerde waarde is hoger dan de beschikte waarde € 62.000,-.
      
      
        
          De (aanvullende) standpunten van eiseres ter zitting
        
      
      
      
        5.	Op zitting heeft eiseres – voor zover voor deze zaak van belang – in aanvulling of nuancering op haar eerdere standpunten en in reactie op het verweer de volgende standpunten ingenomen.
      
      
    
    
      5.1.
      Eiseres heeft erop gewezen dat verweerder in beroep de grond hoger heeft gewaardeerd (namelijk € 95,- exclusief BTW per m²) dan in het taxatieverslag waarin de grond werd gewaardeerd op een bedrag van € 95,- inclusief BTW. Ervan uitgaande dat in het taxatieverslag gebruik is gemaakt van de gemeentelijke uitgifteprijzen, vindt eiseres dat verweerder niet zonder nadere onderbouwing had kunnen volstaan met het verhogen van de grondprijs. Eiseres heeft hiertoe verwezen naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 november 2020 en de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 11 februari 2020.
      
    
    
      5.2.
      Eiseres heeft de bruikbaarheid van de transacties die verweerder gebruikt ter onderbouwing van de restwaarde in twijfel getrokken. Zo dateert, blijkens de informatie van verweerder, [adres 2] te [plaats 1] uit 2006 en was dit object ten tijde van de verkoop nog niet aan het einde van zijn levensduur. De berekende grondwaarde van [adres 3] te [plaats 2] van circa € 62,- per m² vindt de taxateur niet reëel.  
      
    
    
      5.3.
      Tot slot heeft eiseres verzocht om vergoeding van de immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn voor de beslechting van dit geschil. 
      
      
        
          Bewijslastverdeling (algemeen)
        
      
      
      6. De rechtbank stelt voorop dat het in eerste instantie aan verweerder is om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. Verweerder zal in zijn beoordeling moeten letten op hetgeen eiseres aanvoert ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechtbank als regel de waarde zelf vaststellen. Deze in goede justitie vastgestelde waarde behoeft niet te worden gemotiveerd.
      
      
        
          Wettelijk kader
        
      
      
      7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
      
      8. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet woz wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
      
        
          de aard en de bestemming van de zaak;                                                                                           
        
        
          de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
        
      
      
      9. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Wet woz wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet woz berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
      
      
        
          Grondwaarde
        
      
      
      10. De rechtbank overweegt dat bij de vast te stellen vervangingswaarde van de grond beoordeeld moet worden welke prijs de eigenaar van de grond zou moeten betalen om de grond in eigendom te verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de onderhavige grond. Deze vervangingswaarde van de grond wordt bepaald door rekening te houden met de locatie, de grootte en de bestemming van de grond. De uitgifteprijs van de gemeente kan hierbij een goede indicatie zijn, mits het gronduitgiftebeleid een realistische afspiegeling is van de waarde in het economische verkeer van die gronden en van qua grootte, bestemming en locatie vergelijkbare grondtransacties, indien althans dergelijke marktgegevens van vergelijkbare transacties (in de gemeente of de regio) voorhanden zijn.
      
      11. De rechtbank overweegt dat het verweerder in beginsel vrij staat om in beroep ter ondersteuning van de bij het bestreden besluit vastgestelde (of gehandhaafde) waarde, een ander standpunt in te nemen dan hij in de bezwaarfase heeft ingenomen. Dit is slechts anders indien dit standpunt ondubbelzinnig is prijsgegeven, dan wel wordt aangevoerd onder zodanige omstandigheden, dat behandeling ervan zou leiden tot een inbreuk op een goede procesorde. De rechtbank is niet gebleken dat verweerder zijn in bezwaar gebruikte standpunt over de grondwaarde heeft prijsgegeven of dat het in beroep gewijzigde standpunt strijd met een goede procesorde oplevert. Dit betekent dat verweerder niet gehouden is om een in de bezwaar gehanteerde (onjuiste) grondprijs in beroep te handhaven. De door eiseres op zitting genoemde uitspraken van de gerechtshoven Amsterdam en Arnhem-Leeuwarden geven geen aanleiding om tot een ander oordeel op dit punt te komen.
      
      12. De rechtbank ziet, mede gelet op de onderbouwing van de grondprijzen in andere gezamenlijke behandelde zaken van deze gemeente, geen aanleiding om niet aannemelijk te achten dat de door verweerder in beroep voor dit ontmoetingscentrum verdedigde grondprijs van € 95,- exclusief en € 115,- inclusief BTW niet te hoog is. Bovendien vindt zij op grond van de door de taxateur gegeven onderbouwing aannemelijk dat de ondergrond van de onroerende zaak niet 102 m², zoals genoemd in het taxatieverslag, maar 147 m² bedraagt. Een inhoudelijk gemotiveerde betwisting van de genoemde uitgifteprijs, de gebruikte grondprijs en de oppervlakte is achterwege gebleven. Eiseres heeft in haar waardering zelfs geen waarde toegekend aan de grond. 
      
      
        
          Archetype 
        
      
      
      13. De rechtbank stelt vast dat over de toepasselijkheid van de Taxatiewijzer geen discussie bestaat. Partijen verschillen wel van mening over het toe te passen archetype. Waar verweerder het archetype N1800000 (‘Dagverblijf voor ouderen of verstandelijk gehandicapten’) heeft toegepast, vindt eiseres dat archetype N3770000 (‘Gezinsvervangend tehuis, 1986 en nieuwer’) beter bij de onroerende zaak past. De keuze van het archetype kan van belang zijn voor de hoogte van de bruto vervangingswaarde. De bandbreedtes van de levensduur en de restwaarde verschillen niet tussen de beide archetypes.
      
      14. De rechtbank stelt voorop dat, zoals in de Taxatiewijzer Algemeen vanaf pagina 11 wordt beschreven, vooral de bouwtechnische kenmerken bepalend zijn voor het te gebruiken archetype. Dit criterium biedt hier, gelet op de beschrijving van de kenmerken in de Taxatiewijzer, geen houvast. Partijen hebben ook niet gemotiveerd waarom op grond van de bouwtechnische kenmerken het door hen gekozen archetype juist is. De rechtbank zal zich daarom richten op het gebruik van de onroerende zaak. Gelet op de beschrijving van het gebruik door de vervangend teamleidster van eiseres, waaruit blijkt dat de onroerende zaak wordt gebruikt voor het laten plaatsvinden van diverse activiteiten (en dus niet voor bewoning), is de rechtbank van oordeel dat het door verweerder gekozen archetype N1800000 voor de onroerende zaak juist is en eiseres niet kan worden gevolgd in haar keuze van archetype N3770000. 
      
      
        
          Bruto vervangingswaarde
        
      
      
      15. De rechtbank stelt vast dat verweerder bij het vaststellen van de bouwkosten op alle onderdelen binnen de bandbreedte van de vervangingswaarde (per m²) van het archetype N1800000 is gebleven. De gekozen vervangingswaarde (per m²) ligt voor ieder onderdeel rond het midden van de bandbreedte. Rekening houdend met het in beroep onderbouwde bruto vloeroppervlak van 47 m² in relatie tot de (fors grotere) standaardgrootte van dit archetype (2.000 m²), alsmede de goede staat van de onroerende zaak, acht de rechtbank verweerders inschatting van de vervangingswaarde aannemelijk. Hetgeen eiseres op dit punt heeft aangevoerd, doet daar niet aan af. Zij kan immers niet worden gevolgd in de keuze van archetype N377000 en inschatting van bouwkosten, die voor de onderdelen ruwbouw en installaties, zonder dat dit is gemotiveerd, zelfs de bandbreedte van dit archetype onderschrijdt. 
      
      
        
          Correctie technische veroudering – verlenging van de technische levensduur
        
      
      
      16. Zoals onder 4.3 is overwogen, heeft verweerder de levensduur van alle onderdelen van de onroerende zaak verlengd. Verweerder heeft gesteld dat, nu zijn taxateur niet is gebleken dat de onroerende zaak op de waardepeildatum niet gebruikt kon worden in overeenstemming met de aard en bestemming die de eigenaar / gebruiker daaraan heeft gegeven, de gehanteerde gebruiksperiode aannemelijk is. De taxateur heeft de onroerende zaak uitpandig opgenomen en informatie ingewonnen bij de in de onroerende zaak werkzame vervangend teamleidster. Op grond daarvan heeft hij geconstateerd dat de staat ‘goed’ is. Bovendien is de onroerende zaak in 2006 omgebouwd / gerenoveerd van een schoolgebouw naar een trefcentrum voor mensen met een verstandelijke beperking. Voor de taxateurs van eiseres was dit laatste aanleiding om 2006 als het bouwjaar van (alle onderdelen van) de onroerende zaak aan te merken. 
      
      17. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 volgt dat als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Volgens verweerder moet de levensduur van de genoemde onderdelen van de onroerende zaak op een langere periode worden gesteld dan de periode die volgt uit de Taxatiewijzer en wordt de restwaarde op een later tijdstip bereikt. De bewijslast hiervan rust op verweerder, ook omdat eiseres dit betwist.
      
      18. De rechtbank moet dan ook beoordelen of verweerder met hetgeen hij heeft aangevoerd, aannemelijk maakt dat een verlenging van de levensduur van die onderdelen gerechtvaardigd is. 
      
      19. In eerdergenoemd arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 is op dit punt als volgt geoordeeld. 
      
      
        
          “2.3.3 Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 273, lid 4, Gemeentewet, de voorganger van het huidige artikel 17, lid 3, Wet WOZ, blijkt dat voor de correctie wegens technische veroudering gekeken wordt naar de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van die levensduur zal hebben. Deze elementen vormen in feite de basis voor de technische afschrijving. Indien de eigenaar van een incourante onroerende zaak een juiste basis voor de afschrijving heeft gehanteerd, zou de afschrijving dan ook overeen moeten komen met de correctie wegens technische veroudering. 
          
          In die parlementaire geschiedenis is geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Die uitleg ligt ook niet voor de hand. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt er toe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Dat sluit een waardering op restwaarde niet uit.
        
      
      
      
        2.3.4
        
          Hetgeen in 2.3.3 is overwogen neemt niet weg dat er aanleiding kan zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn.
        
        
      
      
        2.3.5
        
          Het Hof heeft zijn oordeel dat niet van de restwaarde van (onderdelen van) het complex kan worden uitgegaan, kennelijk gebaseerd op het uitgangspunt dat die restwaarde niet kan zijn bereikt omdat het complex nog als voetbalcomplex in gebruik is. Zoals volgt uit hetgeen in 2.3.3 is overwogen berust dat uitgangspunt op een onjuiste rechtsopvatting.”
        
        
        20. Bij uitspraak van 2 april 2020 heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch met toepassing van voormeld arrest van de Hoge Raad het volgende geoordeeld.
        
        
          
            “4.2.2 De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de technische levensduur van een onroerende zaak bij elke (jaarlijkse) herwaardering opnieuw moet worden beoordeeld. De (onderhouds)toestand van de onroerende zaak op de waardepeildatum rechtvaardigt volgens de heffingsambtenaar een verlenging van de levensduur van de installaties en de afbouw met 5 jaar en van de ruwbouw met 10 jaar. Hierbij heeft de heffingsambtenaar in aanmerking genomen:
          
        
        
          - dat de onroerende zaak normaal wordt onderhouden en in gebruik is;
        
        
          - dat de gebruiker heeft aangegeven dat er geen plannen zijn om de installaties te slopen;
        
        
          - dat uit het meerjarige onderhoudsplan is gebleken dat de installaties niet op korte termijn moeten worden vervangen en dat enkel sprake is van de normale en te verwachten onderhoudswerkzaamheden;
        
        
          - dat de installaties normaal functioneren; en
        
        
          - dat de huidige gebruiker/eigenaar het gebruik niet op (korte) termijn zal beëindigen.
        
        
        
          
            (…)
          
        
        
      
      
        4.2.6 (…)
        
          De uitgangspunten op basis waarvan de heffingsambtenaar heeft geconcludeerd tot verlenging van de technische levensduur (zie 4.2.2), kunnen naar het oordeel van het hof, gelet op het in 4.2.5 vermelde arrest, geen aanleiding zijn voor verlenging van de technische levensduur.”
        
        21. In de door eiseres aangehaalde uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020 staat het volgende.
        
        
          “4.11 (…) Het voortdurende gebruik van de onroerende zaak door belanghebbende in dezelfde functie sluit niet uit dat de restwaarde van de onroerende zaak wordt bereikt, maar kan ook aanleiding vormen om bij het bepalen van de technische afschrijving en/of restwaarde af te wijken van de uitgangspunten in de Taxatiewijzer. De heffingsambtenaar dient dan wel aannemelijk te maken dat een afwijking gerechtvaardigd is. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar daar niet in is geslaagd. De technische levensduur van de kantine met volgnummer 4 is voor de ruwbouw verlengd van 40 naar 45 jaar, voor de afbouw van 25 naar 40 jaar en voor de installaties van 17 naar 40 jaar. De door de heffingsambtenaar genoemde aanpassingen (zie 4.10) acht het hof van onvoldoende gewicht voor de verlenging van de technische levensduur die de heffingsambtenaar hanteert. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de vernieuwing van het keukenblok en de toiletten niet behoort tot het normale onderhoud en een bouwkundige verbetering of vernieuwing vormt.”
        
        
        22. De rechtbank is van oordeel dat de omvangrijke verbouwing van de onroerende zaak in 2006, in samenhang met de ‘goede staat’, die inhoudt dat alle voorkomende onderhouds-werkzaamheden zijn uitgevoerd, gelet op voormelde jurisprudentie, voldoende aanleiding vormt om de levensduur van alle onderdelen van de onroerende zaak te verlengen tot respectievelijk 72 en 67 jaar. In de keuze van 2006, het verbouwingsjaar, als bouwjaar van de onroerende zaak door eiseres ziet de rechtbank een bevestiging van haar oordeel dat er voldoende grondslag is voor verlenging van de levensduur van alle onderdelen van de onroerende zaak. Verlenging van levensduur levert op zichzelf namelijk een lagere waarde op dan wijziging van het bouwjaar en verweerder heeft dus wat dit betreft de voor eiseres meest gunstige variant van verwerking van de renovatie gekozen.
        
        
          
            Correctie technische veroudering – restwaarde
          
        
        
        23. Verweerder heeft de gehanteerde restwaarden (van 30, 27 en 17%) ontleend aan de Taxatiewijzer. De restwaarden vallen binnen de in de taxatiewijzer genoemde bandbreedtes van archetype N1800000, namelijk ongeveer op het gemiddelde van die bandbreedtes. Ter onderbouwing van de in het taxatierapport gehanteerde restwaardes heeft verweerder tevens gegevens overgelegd van de verkochte objecten [adres 2] te [plaats 1] , [adres 3] te [plaats 2] en [adres 4] te [plaats 3] , waaruit volgens verweerder restwaardes blijken van 38,73%, 30,34% en 25,30%. 
        
        24. Eiseres heeft het standpunt ingenomen dat verweerder op alle onderdelen van de onroerende zaak is uitgegaan van te hoge restwaarden. Volgens eiseres kan niet zonder meer van de restwaarden uit de Taxatiewijzer worden uitgegaan en zijn de door verweerder genoemde transacties niet te gebruiken ter onderbouwing van de restwaarden.
        
        25. Zoals hiervoor onder 17 is overwogen volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020dat degene die afwijking voorstaat van een aan de hand van een taxatiewijzer bepaalde restwaarde, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Eiseres stelt zich op het standpunt dat in dit geval moet worden afgeweken van de Taxatiewijzer en moet, nu dat standpunt afwijkt van dat van verweerder, dat aannemelijk maken. 
        
        26. Taxatiewijzers zijn hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd. De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat de onderhavige Taxatiewijzer, waarvan voor de rechtbank en eiseres alleen de publieksversie beschikbaar is, geen op de markt gerealiseerde transactiegegevens bevat van onroerende zaken die met de onroerende zaak van eiseres vergelijkbaar zijn. Ook zijn in deze Taxatiewijzer geen andere objectieve en toetsbare onderbouwende gegevens vermeld, waaraan bewijs van de juistheid van de aan het betreffende archetype toegekende kengetallen kan worden ontleend. De rechtbank is ook ambtshalve bekend met de diverse hofuitspraken en literatuur waarin kritiek wordt geuit op de in de Taxatiewijzers opgenomen kengetallen (met name ten aanzien van de restwaarden) en wordt gesteld dat deze kengetallen “op drijfzand zijn gebaseerd”. 
        
        27. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, en dus van latere datum dan voornoemde hofuitspraken, volgt echter dat de Taxatiewijzers richtsnoeren zijn, voor onder meer de restwaarde, die als uitgangspunt kunnen dienen bij de vaststelling van de vervangingswaarde. Ook volgt hieruit dat er aanleiding kan zijn om af te wijken van de Taxatiewijzer bij het bepalen van de restwaarde, waarbij degene die aanspraak maakt op die afwijking, de gronden daarvoor moet stellen en (bij betwisting) aannemelijk moet maken. Hoewel de Hoge Raad dit niet met zoveel woorden zegt, kan de rechtbank niet anders dan hieruit afleiden dat de Hoge Raad kennelijk de “drijfzand”- kritiek niet zonder meer volgt en de Taxatiewijzers (ook wat betreft de daarin opgenomen restwaarden) als uitgangspunt voor de waardebepaling accepteert. In dit verband merkt de rechtbank op dat de Taxatiewijzer is opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en inhoudelijk is opgebouwd aan de hand van een analyse van marktgegevens van vergelijkbare objecten. Dat betekent enerzijds dat sprake is van een eenzijdige totstandkoming van de Taxatiewijzers omdat daarbij belanghebbenden of belangenbehartigers van belanghebbenden niet zijn betrokken, maar anderzijds dat deze wel, zij het niet kenbaar, op een deskundige analyse zijn gebaseerd. Het is in dit geval aan eiseres om aannemelijk te maken dat een ander uitgangspunt moet worden gehanteerd. Eiseres heeft daartoe gesteld dat aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Die stelling komt neer op een (enkele) verwijzing naar de “drijfzand”-kritiek, die de Hoge Raad in zijn algemeenheid heeft verworpen in het arrest van 23 oktober 2020. Daarnaast heeft eiseres gesteld dat de restwaarde 10% moet zijn (nog onder de laagste percentages in de Taxatiewijzer), zonder dit met concrete marktcijfers nader te onderbouwen. Het voorgaande is naar het oordeel van de rechtbank niet meer dan een kale betwisting zonder dat deze onderbouwd en dus aannemelijk gemaakt is. Dat betekent dat eiseres niet aan de in het arrest van 23 oktober 2020 geformuleerde bewijsvoeringslast heeft voldaan.
        
        28. Verweerder heeft de restwaarden bovendien tevens onderbouwd met verkoopgegevens. Naar het oordeel van de rechtbank kan een uit verkooptransacties herleide restwaarde van een vergelijkbaar type object gevolgd worden, indien dit object ná de gebruikelijke levensduur is verkocht. Als dat laatste niet het geval is, moet de verkoopprijs worden gecorrigeerd voor het aantal jaren dat de levensduur nog niet is verstreken. Gelet op het bouwjaar van [adres 2] te [plaats 1] is niet aannemelijk dat de levensduur van de onderdelen van dit object ten tijde van de verkoop was verstreken. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt dat daarvoor is gecorrigeerd. Bovendien is niet duidelijk hoe verweerder de vervangingsprijs van de opstal en de grondwaarde van de objecten heeft bepaald en is ook niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre de omstandigheid dat [adres 4] te [plaats 3] door de eigenaar is verkocht aan een zittende huurder van invloed is geweest op het gerealiseerde verkoopcijfer. Op deze nadere onderbouwing valt dus zeker ten aanzien van de nauwkeurigheid en de hoogte een en ander af te dingen. Anderzijds zijn de berekende restwaarden zodanig hoger dan de restwaarden volgens de Taxatiewijzer dat, zelfs indien voormelde kanttekeningen worden betrokken, deze nadere onderbouwing geen afbreuk doet aan voormeld uitgangspunt dat de Taxatiewijzer in beginsel gevolgd kan worden. 
        
        29. Gelet op de door verweerders taxateur vastgestelde goede staat van de onderdelen van de onroerende zaak, ziet de rechtbank in dit geval in de verlengde levensduur geen reden om de uit de Taxatiewijzer volgende restwaarden naar beneden bij te stellen.
        
        30. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij bij de bepaling van de correctie wegens technische veroudering is uitgegaan van niet te hoge restwaarden.
        
        
          
            Correctie functionele veroudering
          
        
        
        31. De rechtbank stelt vast dat verweerder in het taxatierapport is uitgegaan van een circa € 3.000,- hogere correctie voor functionele veroudering dan eiseres. De rechtbank concludeert hieruit dat niet in geschil is dat verweerder deze correctie niet te laag heeft vastgesteld.
        
        
          
            Conclusie
          
        
        
        32. Concluderend is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak van € 62.000,- niet te hoog is. 
        
        
          
            Redelijke termijn
          
        
        
        33. De rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel, dat aan artikel 6, eerste lid, van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden mede ten grondslag ligt, brengt mee dat een geschil over een waardevaststelling ingevolge de Wet woz binnen een redelijke termijn behoort te worden beslecht. Indien de redelijke termijn is overschreden wordt, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden vanwege het lange wachten op een (eind)uitspraak over het geschil. Het bestuursorgaan respectievelijk de Staat der Nederlanden kunnen door de belastingrechter tot vergoeding van die schade worden veroordeeld. Of de redelijke termijn bedoeld in voormeld artikel is overschreden, moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. In procedures als deze mag de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep bij de rechtbank ten hoogste anderhalf jaar duren. Als uitgangspunt heeft te gelden dat, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden, sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn, indien de fase van bezwaar en beroep gezamenlijk langer dan twee jaar heeft geduurd.
        
        34. De rechtbank overweegt dat te beoordelen periode aanvangt met de datum waarop het bezwaarschrift is ontvangen en doorloopt tot de datum waarop de rechtbank uitspraak heeft gedaan. In deze zaak is het bezwaarschrift door verweerder ontvangen op 4 april 2020 en is op 1 april 2022 uitspraak gedaan. De totale behandelingstermijn heeft niet langer dan twee jaar geduurd en dus is de redelijke termijn niet overschreden.
        
        
          
            Proceskosten
          
        
        
        35. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. 
        
        
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Snijders, voorzitter, en mrs. E.P.J. Rutten en                  D.D. Kock, leden, in aanwezigheid van met mrs. S. Haddoumi en D.D.R.H. Lechanteur, griffiers. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 april 2022.
    
    
    
    
    
    
    
      griffier 	rechter 
    
    
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op: 1 april 2022
    
    
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kan door een belanghebbende, die bevoegd was beroep bij de rechtbank in te stellen, en het bestuursorgaan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.
    
    
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2018:3824.
  
  
     ECLI:NL:GHDHA:2017:3378.
  
  
     ECLI:NL:GHAMS:2001:AA9410 en ECLI:NL:GHAMS:2015:5017.
  
  
     ECLI:NL:HR:2020:169.
  
  
     ECLI:NL:GHSHE:2020:4097.
  
  
     ECLI:NL:GHAMS:2020:3791.
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2020:1082.
  
  
     Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.
  
  
     Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 15 juni 20212, ECLI:NL:GHSHE:2012:BW9025 en 27 september 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BY6153.
    
  
  
     Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 28 mei 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:1647.
  
  
     Hoge Raad 10 december 2010, ECLI:NL:HR:2010:BO6786.
  
  
     ECLI:NL:HR:2020:1671.
  
  
     ECLI:NL:GHSHE:2020:1121.
  
  
     ECLI:NL:HR:2020:1671.
  
  
     Zie bijvoorbeeld de uitspraken van het gerechtshof Den Haag van 7 april 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:863, het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3824 en het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:3378.
  
  
     Door een kerngroep waarin vertegenwoordigers van de VNG, de Waarderingskamer, gemeenten, samenwerkingsverbanden van lokale overheden en in opdracht van (samenwerkingsverbanden van) gemeenten werkzame taxatiebedrijven deelnemen.
  
  
     De rechtbank verwijst in dit verband ook naar de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 8 maart 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:376.