ECLI:NL:RBDHA:2022:1919, Rechtbank Den Haag, 11-02-2022, AWB - 20 _ 5290
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-02-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld.

Rechtbank DEN HAAG
  
  
    Team belastingrecht
  
  
    zaaknummers: SGR 20/6217, SGR 20/6218, SGR 20/6223, SGR 20/6224, SGR 20/6225, SGR 20/6226, SGR 20/6233 en SGR 20/6234
  
  
    proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 februari 2022 in de zaken tussen
    
  
  
    
      [eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
    
    
  
  
    De bestreden uitspraak op bezwaar 
    De uitspraak van verweerder van 29 juni 2020 op het bezwaar van eiseres tegen na te noemen beschikking en aanslagen.
    
  
  
    Zitting 
    
      Het onderzoek ter zitting heeft door middel van een online-zitting plaatsgevonden op 
      28 januari 2022. Namens eiseres heeft haar gemachtigde daaraan deelgenomen. Namens verweerder hebben drs. [A] , mr. [B] , mr. [C] en 
      
        [D] daaraan deelgenomen.
    
    
  
  
    Beslissing
    De rechtbank:
    - verklaart de beroepen ongegrond;
    - wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af.
    
  
  
    Overwegingen
    1. Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2020 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde van 24 objecten te Voorschoten vastgesteld voor het belastingjaar 2020 naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing eigenaren voor het jaar 2020 (de aanslagen). Voor zover hier van belang, heeft verweerder de waarde van de hieronder genoemde acht objecten (de onroerende zaken) als volgt vastgesteld:
    
    
      
        
        
        
        
        
        
          
            
              
                Object
              
            
            
              
                Waarde
              
            
            
              
                Type
              
            
            
              
                Oppervlakte
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
            
          
          
            
              
                [object 1]
              
            
            
              € 71.000
            
            
              Winkel
            
            
              28 m²
            
            
              1975
            
          
          
            
              
                [object 2]
              
            
            
              € 167.000
            
            
              Winkel
            
            
              71 m²
            
            
              1975
            
          
          
            
              
                [object 3]
              
            
            
              € 198.000
            
            
              Winkel
            
            
              105 m²
            
            
              1975
            
          
          
            
              
                [object 4]
              
            
            
              € 123.000
            
            
              Winkel
            
            
              In totaal 118 m²:
              - bouwjaar 1975: 81 m²
              - bouwjaar 2006: 37 m²
            
          
          
            
              
                [object 5]
              
            
            
              € 69.000
            
            
              Winkel
            
            
              60 m²
            
            
              1987
            
          
          
            
              
                [object 6]
              
            
            
              € 87.000
            
            
              Winkel
            
            
              82 m²
            
            
              1987
            
          
          
            
              
                [object 7]
              
            
            
              € 160.000
            
            
              Winkel
            
            
              68 m²
            
            
              1975
            
          
          
            
              
                [object 8]
              
            
            
              € 167.000
            
            
              Winkel
            
            
              71 m²
            
            
              1975
            
          
        
      
    
    
    2. Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder dit bezwaar ongegrond verklaard.
    
    3. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaken.
    
    4. Verweerder heeft met dagtekening 18 januari 2022 nadere stukken ingediend, bestaande uit onder andere aanvullingen van de bij het verweerschrift gevoegde matrices inzake de toegepaste huurwaarden en kapitalisatiefactoren. De nadere stukken zijn op 18 januari 2022 door de rechtbank ontvangen en dan ook ingediend binnen de tiendagentermijn als bedoeld in artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht. Eiseres heeft ter zitting verklaard – ondanks de schending van de tiendagentermijn – akkoord te zijn met het toelaten van de nadere stukken tot het geding.
    
    5. In geschil zijn de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum.
    
    6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaken bepaald op de waarde die aan de onroerende zaken dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van de onroerende zaken niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat eiseres heeft aangevoerd. De rechtbank stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat de waarden van de onroerende zaken met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode dient te worden bepaald. De door verweerder gehanteerde objectkenmerken, te weten de oppervlaktes en bouwjaren van de onroerende zaken, zijn eveneens niet in geschil. Uitsluitend in geschil zijn de door verweerder toegepaste huurwaarden en kapitalisatiefactoren.
    
    8. Verweerder heeft ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarden en kapitalisatiefactoren twee matrices overgelegd. Met betrekking tot de onroerende zaken staan in deze matrices de onder 1 genoemde objectkenmerken en de hieronder weergegeven huurwaarden en kapitalisatiefactoren vermeld:
    
    
      
        
        
        
        
        
          
            
              
                Object
              
            
            
              
                Huurwaarde per m²
              
            
            
              
                Huurwaarde totaal
              
            
            
              
                Kapitalisatiefactor
              
            
          
          
            
              
                [object 1]
              
            
            
              € 249
            
            
              € 6.893
            
            
              9,8
            
          
          
            
              
                [object 2]
              
            
            
              € 229
            
            
              € 16.214
            
            
              9,8
            
          
          
            
              
                [object 3]
              
            
            
              € 184
            
            
              € 19.223
            
            
              9,8
            
          
          
            
              
                [object 4]
              
            
            
              € 106
            
            
              € 12.551
            
            
              9,8
            
          
          
            
              
                [object 5]
              
            
            
              € 119
            
            
              € 7.041
            
            
              9,8
            
          
          
            
              
                [object 6]
              
            
            
              € 109
            
            
              € 8.878
            
            
              9,8
            
          
          
            
              
                [object 7]
              
            
            
              € 229
            
            
              € 15.534
            
            
              10,3
            
          
          
            
              
                [object 8]
              
            
            
              € 229
            
            
              € 16.214
            
            
              10,3
            
          
        
      
    
    
    9. De rechtbank stelt vast dat verweerder voor de onroerende zaken huurwaarden variërend van € 106 per m² tot en met € 249 per m² heeft toegepast. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat bij het bepalen van de huurwaarden onder andere rekening is gehouden met verschillen in grootte, ligging en onderdelen van de onroerende zaken. Ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarden heeft verweerder de gerealiseerde huurprijzen van elf winkelpanden in Voorschoten en zeven winkelpanden in Wassenaar overgelegd, waaronder de huurprijzen van [object 5] (€ 9.067, € 119 per m²) en [object 6] (€ 9.000, € 109 per m²). Verweerder heeft voor wat betreft [object 5] en [object 6] aangesloten bij deze gerealiseerde huurcijfers, welke overigens niet zijn weersproken door eiseres. Gelet op hun locatie en groottes, acht de rechtbank met name de elf winkelpanden in Voorschoten goed vergelijkbaar met de onroerende zaken. De huurwaarde per m² bij deze elf winkelpanden varieert van € 109 per m² tot € 233 per m². De door verweerder toegepaste huurwaarden vallen allemaal onder of binnen deze bandbreedte, met uitzondering van [object 1] waarvoor verweerder een huurwaarde van € 249 per m² heeft toegepast. De rechtbank acht dit redelijk, aangezien [object 1] slechts een oppervlakte van 28 m² heeft en verweerder ter zitting heeft verklaard dat een kleinere oppervlakte leidt tot een hogere huurwaarde per m². Gelet op de matrix en hetgeen verweerder overigens heeft aangevoerd, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de huurwaarden niet te hoog zijn vastgesteld.
    
    10. De rechtbank stelt verder vast dat verweerder voor [object 7] en [nummer] een kapitalisatiefactor van 10,3 heeft toegepast en voor de overige onroerende zaken een kapitalisatiefactor van 9,8. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat er twee verschillende kapitalisatiefactoren zijn gehanteerd, omdat rekening is gehouden met verschillen in onderhoudstoestand en leegstandsrisico. Ter onderbouwing van de toegepaste kapitalisatiefactoren heeft verweerder de kapitalisatiefactoren overgelegd van acht andere winkelpanden in Voorschoten. Voor het berekenen van deze kapitalisatiefactoren heeft verweerder de huurwaarden van de winkelpanden geschat op basis van in de gemeente verzamelde marktgegevens. De kapitalisatiefactoren van deze winkelpanden variëren van 10,7 tot en met 15,9. Naar het oordeel van de rechtbank zijn van de acht winkelpanden [winkelpand 1] (kapitalisatiefactor 12,3) en [winkelpand 2] (kapitalisatiefactor 13,9) het meest vergelijkbaar met de onroerende zaken vanwege hun locatie en grootte. De door verweerder toegepaste kapitalisatiefactoren zijn allemaal lager dan die van de acht winkelpanden. Gelet op de matrix en hetgeen verweerder overigens heeft aangevoerd, heeft verweerder dan ook aannemelijk gemaakt dat de kapitalisatiefactoren niet te hoog zijn vastgesteld.
    
    11. Gelet op wat hiervoor overwogen is, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarden niet te hoog zijn vastgesteld.
    
    12. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Eiseres heeft ter zitting het standpunt ingenomen dat voor [object 7] en [object 8] ook een kapitalisatiefactor van 9,8 (in plaats van 10,3) moet worden toegepast. Afgezien van de stelling dat het onzin is om voor de onroerende zaken verschillende kapitalisatiefactoren te hanteren, heeft eiseres dit standpunt echter niet onderbouwd. Verder heeft eiseres aangevoerd dat bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis en dat het leegstandsrisico onjuist is berekend. De rechtbank overweegt hiertoe dat de waardepeildatum in deze zaken 1 januari 2019 is. Op dat moment was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan, zoals de door eiseres ter zitting genoemde sluitingen van niet-essentiële winkels in 2021. De mogelijkheid van het ontstaan van pandemieën in algemene zin moet worden geacht tot uitdrukking te komen in transactiecijfers uit de markt. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om bij de door eiseres in dit kader voorgestelde kapitalisatiefactor van 7,8 aan te sluiten.
    
    13. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiseres in haar beroepschrift bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de woningen zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, zoals bodemdaling, palenpest en windmolens. Eiseres heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaken. De rechtbank zal daarom aan deze stellingen voorbijgaan. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren heeft eiseres eveneens op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan ook wordt voorbijgegaan. 
    
    14. Eiseres heeft verder gesteld dat verweerder een verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat vermeld dat eiseres tijdens de hoorzitting met betrekking tot de onderhavige onroerende zaken een kapitalisatiefactor van 9 heeft voorgesteld. Hieruit blijkt, alhoewel summier, duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken. Het is de rechtbank ook niet gebleken dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een apart hoorverslag gevolgen te verbinden. De stelling van eiseres dat de hoorzitting niet op een deugdelijke en zorgvuldige wijze heeft plaatsgevonden, kan eiseres niet baten, aangezien eiseres deze stelling onvoldoende heeft geconcretiseerd en onderbouwd.
    
    15. De stelling van eiseres dat verweerder heeft nagelaten de grondstaffels, taxatiekaarten en taxatieverslagen te verstrekken, slaagt niet. Bij de door verweerder toegepaste huurwaardekapitalisatiemethode zoals omschreven onder 8 tot en met 10 is geen gebruik gemaakt van grondstaffels, aangezien verweerder de huurwaarden per m² heeft vastgesteld aan de hand van zijn eigen marktanalyse. De grondstaffels zijn in dit geval dan ook niet op de zaak betrekking hebbende stukken die verweerder had moeten overleggen. Voor zover eiseres met taxatiekaarten de matrices genoemd onder 8 bedoelt, overweegt de rechtbank dat de eerste versies hiervan reeds bij de uitspraak op bezwaar aan eiseres zijn toegezonden. De aanvullingen van de matrices zijn op 18 januari 2022 door de rechtbank ontvangen en ook doorgestuurd aan eiseres. Zoals onder 4 aangegeven, heeft eiseres verklaard akkoord te zijn met het toelaten van deze stukken tot het geding. De taxatieverslagen zijn op 19 oktober 2020 overgelegd aan de rechtbank en vervolgens doorgestuurd aan eiseres. Ter zitting heeft eiseres aangevoerd dat verweerder heeft nagelaten de (niet-geanonimiseerde) huurcontracten van [object 5] en [object 6] te overleggen. Aangezien dit standpunt pas ter zitting is ingenomen en het huurcontracten van eiseres zelf betreffen, passeert de rechtbank dit standpunt.
    
    16. Eiseres heeft verder ter zitting gesteld dat verweerder de stukken had moeten toezenden, omdat het kantoor van verweerder gesloten is en het praktisch onmogelijk is voor de gemachtigde van eiseres om langs te komen, omdat hij al bijna twee jaar in quarantaine zit en daarnaast tienduizenden zaken heeft. Verweerder heeft hierop verklaard dat de gemachtigde van eiseres wel kon langskomen en dat de gemachtigde niet van zijn inzagerecht gebruik heeft gemaakt. Bij gebrek aan onderbouwing en nadere weerspreking door eiseres acht de rechtbank de stelling van verweerder aannemelijk. Voor wat betreft de vraag of verweerder verplicht is de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden, sluit de rechtbank aan bij het oordeel van Gerechtshof Den Haag van 15 juli 2021. Noch artikel 7:4, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht noch artikel 40 van de Wet WOZ legt op het bestuursorgaan een verplichting om de stukken toe te zenden. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd over de persoonlijke omstandigheden van haar gemachtigde, kan niet tot een ander oordeel leiden.
    
    17. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. De stelling van eiseres dat verweerder op of omstreeks 31 januari 2020 het bezwaarschrift heeft ontvangen, acht de rechtbank niet aannemelijk, omdat de beschikking en de aanslagen 29 februari 2020 als dagtekening hebben en het bezwaarschrift als dagtekening 6 maart 2020 heeft. De rechtbank gaat daarom uit van de door verweerder gestelde ontvangstdatum, te weten 11 maart 2020. Door de rechtbank is op 11 februari 2022 uitspraak gedaan. Dit betekent dat de redelijke termijn van twee jaar voor de gezamenlijke behandeling van het bezwaar en beroep niet is overschreden. De rechtbank wijst dit verzoek daarom af. Aangezien minder dan twee jaar is verstreken sinds de ontvangst van het bezwaarschrift, komt de rechtbank niet toe aan het verlengen van de redelijke termijn in verband met de maatregelen tegen het coronavirus en de effecten hiervan op de rechtspraak.
    
    18. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarden van de onroerende zaken en de aanslagen niet te hoog vastgesteld. De beroepen zijn daarom ongegrond verklaard.
    
    19. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.A. Dirks, rechter, in aanwezigheid van mr. G.E. Brummel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2022.
    
    
    
    
    
    
    
      griffier						rechter
    
    
    
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 
      2500 EH Den Haag.
    
  
  
     Gerechtshof Den Haag 15 juli 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1408, r.o. 5.7.