ECLI:NL:RBDHA:2022:4096, Rechtbank Den Haag, 28-04-2022, 21 _ 5006
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-04-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Verweerder heeft de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 1.360.000. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de waarde aannemelijk heeft gemaakt. Dat eiser voor de onderhavige woning en de referentieobjecten andere waarden aan de grond en de opstallen toekent, doet daar niet aan af. Met deze andere methode van waardeberekening heeft eiser niet aannemelijk kunnen maken dat de waardeberekening en daarmee de beschikte waarde van verweerder onjuist is. Beroep ongegrond.

Rechtbank DEN HAAG
  
  
    Team belastingrecht
  
  
    zaaknummer: SGR 21/5006
  
  
    proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 april 2022 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: M.J. Kanselaar),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Pijnacker-Nootdorp, verweerder.
    
    
  
  
    De bestreden uitspraak op bezwaar 
    De uitspraak van verweerder van 18 juni 2021 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking van 26 februari 2021 (de beschikking) waarbij de waarde van de woning aan de [adres 1] [huisnummer 1] te [plaats] (de woning) is vastgesteld op € 1.360.000 en de opgelegde aanslagen voor de riool- en afvalstoffenheffing.
    
  
  
    Zitting 
    Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 april 2022. De gemachtigde van eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] .
    
  
  
    Beslissing
    De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    1. De beschikking heeft betrekking op waardepeildatum 1 januari 2020 en het kalenderjaar 2021. Met de beschikking is ook de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslag), de afvalstoffenheffing en de rioolheffing bekendgemaakt. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
    
    2. De woning is een vrijstaande woning met bouwjaar 2016. De inhoud van de woning is ongeveer 1203 m³ en de oppervlakte van de woning is ongeveer 1167 m².
    3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum en de aanslagen voor de riool- en afvalstoffenheffing.
    
    4. Eiser stelt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 1.218.517. Daartoe voert eiser – zakelijk weergegeven – aan dat verweerder is uitgegaan van een te hoge rekenprijs van de grond. Eiser heeft vier verkochte kavels aangevoerd ter onderbouwing van zijn standpunt, namelijk [kavel 1] kavel [nummer 1] ter grootte van 1044 m², [kavel 1] kavel 4 ter grootte van 880 m², [kavel 2] [nummer 2] ter grootte van 737 m² en [kavel 3] [nummer 3] ter grootte van 1334 m². Deze kavels zijn verkocht op respectievelijk 1 september 2018, 1 november 2018, 31 maart 2020 en 5 mei 2019 voor respectievelijk € 300.000, € 400.000, € 457.000 en € 447.500.
    
    5. Verweerder heeft de stelling van eiser gemotiveerd weersproken. Naast de hieronder te noemen referentieobjecten heeft verweerder drie verkochte kavels aangevoerd ter onderbouwing van de grondprijs van € 720, namelijk de bouwnummers [bouwnummer 1] , [bouwnummer 2] en [boouwnummer] aan [adres 6] , ter grootte van respectievelijk 561 m², 525 m² en 622 m². Deze kavels zijn verkocht op respectievelijk 24 april 2019 voor € 536.495, 20 april 2018 voor € 513.426 en 12 juli 2018 voor € 558.426.
    
    6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van rechtbank is verweerder, gelet op het overgelegde taxatieverslag, de waardematrix, de iWOZ gegevens en hetgeen overigens is aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix wordt de woning vergeleken met de woningen aan de [adres 2] [huisnummer 2] (verkocht op 16 december 2019 voor € 1.035.000), [adres 3] [huisnummer 3] (verkocht op 31 januari 2020 voor € 950.000) en [adres 4] [huisnummer 4] (verkocht op 13 juli 2020 voor € 1.200.000) te [plaats] . De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar nu de woningen van hetzelfde type zijn en in dezelfde buurt zijn gelegen. In de matrix heeft verweerder inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen in inhoud, bijgebouwen en perceeloppervlakte. Ten aanzien van de waarde van de grond heeft verweerder een correctiefactor van 0,75 toegepast vanaf 500 m² en een correctiefactor van 0,25 vanaf 1000 m². Hiermee heeft verweerder het afnemend grensnut voldoende tot uitdrukking gebracht, resulterende in een prijs per vierkante meter van € 565,43. Niet is gebleken dat is uitgegaan van een te hoge rekenprijs per vierkante meter. Ook bij de kubieke meterprijs van € 571,83 ten aanzien van het gemiddelde van de kubieke meterprijs van de referentieobjecten van € 620,20 is niet gebleken dat verweerder is uitgegaan van een te hoge rekenprijs. 
    
    8. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Eiser heeft ter onderbouwing van zijn stellingname een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 26 juli 2021 door E.N. Hoogteijling, taxateur bij De Juiste Waarde. Hierin zijn drie referentieobjecten aangevoerd, namelijk het ook door verweerder aangevoerde [kavel 2] [huisnummer 2] en het door verweerder in de bezwaarfase aangevoerde [adres 1] [huisnummer 5] (verkocht op 23 november 2020 voor € 1.180.000) en [adres 5] [huisnummer 6] (verkocht op 15 oktober 2020 voor € 1.100.000). Dat ook deze referentieobjecten geschikt zijn voor de bepaling van de waarde is, zoals ter zitting ook door partijen bevestigd, niet tussen partijen in geschil. Echter, partijen kennen voor zowel de onderhavige woning als de door eiser aangevoerde referentieobjecten verschillende waarden aan de grond en het opstal toe. Met deze andere methode van waardeberekening heeft eiser niet aannemelijk kunnen maken dat de waardeberekening en daarmee de beschikte waarde van verweerder onjuist is. Het is de rechtbank dan ook niet gebleken dat de door eiser gestelde waarde gehandhaafd zou moeten worden.
    
    9. Tegen de aanslagen afvalstoffenheffing en rioolheffing heeft eiser geen gronden aangevoerd. Het is de rechtbank dan ook niet gebleken dat deze aanslagen ten onrechte of naar te hoge bedragen zijn opgelegd.
    
    10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag en de aanslagen voor de afvalstoffenheffing en rioolheffing niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard. 
    
    11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Arts, rechter, in aanwezigheid van mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 april 2022.
    
    
    
    
    
    
    
    
      griffier						rechter
    
    
    
    
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 
      2500 EH Den Haag.