ECLI:NL:RBZWB:2021:6264, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 09-12-2021, 9307904 OV VERZ 21-4275
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2021-12-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Belangenafweging bij verlenging ontruimingstermijn artikel 7:230a BW. Belang van huurster (instelling voor dagbesteding) weegt op dit moment zwaarder dan het belang van verhuurster (gemeente).

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    Cluster I Civiele kantonzaken
    
    
      Breda
    
    
    
      zaaknummer 9307904 OV VERZ 21-4275
    
    
    
      
        beschikking van 9 december 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        de Stichting Ariba Dagbesteding, 
      statutair gevestigd in de gemeente Breda,
      verzoekster, 
      hierna te noemen: Ariba,
      gemachtigde: mr. C.C.M. Welten, advocaat te Rotterdam,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        de Gemeente Breda,
      
      gevestigd te Breda, 
      verweerster,
      hierna te noemen: de gemeente,
      gemachtigde: mr. M.P.C. Hendriks, advocaat te Breda.
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure
    
    
      1.1.
      De procedure blijkt uit de volgende stukken:
      a. het op 30 juni 2021 ter griffie ontvangen verzoekschrift met producties 1 tot en met 7;
      b. het op 18 oktober 2021 ontvangen verweerschrift met producties 1 tot en met 9;
      c. de op 22 oktober 2021 ontvangen aanvullende producties 8 tot en met 12 van Ariba;
      d. de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling op 28 oktober 2021, waarbij beide partijen pleitaantekeningen hebben overgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Aan het slot van de mondelinge behandeling is de uitspraak aangehouden om te bezien of partijen tot een minnelijke regeling konden komen. In hun e-mailberichten van 17 november 2021 hebben de gemachtigden van partijen de kantonrechter verzocht om uitspraak te doen, nu geen schikking tot stand is gekomen. 
      
    
    
      1.3.
      Hierna heeft de kantonrechter de uitspraak van de beschikking op vandaag bepaald. 
      
    
  
  
    
      2De feiten 
    
    
      Tussen partijen staan de volgende feiten vast:
    
    
      a. Ariba zat in 2013 dringend verlegen om tijdelijke woonruimte. De gemeente was eigenaar van een onroerende zaak aan de [straatnaam + nummer] in [plaats] en heeft deze onroerende zaak met ingang van 1 augustus 2013 via een bruikleenovereenkomst aan Ariba tijdelijk ter beschikking gesteld. 
    b. De bruikleenovereenkomst is gevolgd door een tijdelijke huurovereenkomst met een looptijd van 1 mei 2015 tot 30 april 2018.
    
      c. In deze huurovereenkomst staat in de considerans (“overwegende dat:”) het volgende vermeld:
    
      
        “• verhuurder eigenaar is van de onroerende zaak, staande en gelegen aan de [straatnaam + nummer] (…);
      
      
         • de onroerende zaak is aangekocht met het doel toekomstige herontwikkelingen in het gebied mogelijk te maken;
      
      
        • de onroerende zaak de komende jaren nog niet benodigd is voor herontwikkeling;
      
      
        • huurder heeft aangegeven de onroerende zaak graag te willen huren voor bedrijfsdoel-einden met daarnaast de mogelijkheid bij het bedrijf te wonen;
      
      
        • om verhuur voor de beoogde doeleinden mogelijk te maken is de bestemming van de locatie gewijzigd, welke wijziging vanaf 18 december 2014 onherroepelijk is en als volgt luidt: ’maatschappelijk, uitsluitend voor dagopvang van maximaal 10 cliënten, die onder begeleiding zowel (agrarische) activiteiten als productiewerkzaamheden verrichten en waarbij nachtverblijf niet is toegestaan en maximaal één bedrijfswoning, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan’;
      
      
        •  huurder aan het eind van de huurperiode het gehuurde direct, vrij van gebruik, geheel ontruimd en in goede c.q. oorspronkelijke staat aan de gemeente ter beschikking dient te stellen, zonder dat hij een beroep kan doen op huurbescherming, vervangende ruimte dan wel verhuiskosten, dan wel op overige vergoedingen in welke vorm dan ook.”
      
    
    
    
      Verder luidt deze huurovereenkomst -voor zover thans van belang- als volgt: “(…) 
    
    
    
      2.1
      
        Van deze overeenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE’ en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW’ (…), hierna te noemen ‘algemene bepalingen’. (…) 
        
      
    
    
      3.1
      
         Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 
        drie jaar
        , ingaande op 
        1 mei 2015 en eindigende van rechtswege op 30 april 2018
        .
        
        3.2 De huurovereenkomst eindigt zonder dat opzegging is vereist op de einddatum als genoemd onder 3.1, tenzij huurder en verhuurder na de evaluatie als genoemd onder 3.3 nader schriftelijk overeenkomen dat de overeenkomst kan worden verlengd.
        
        3.3 Zes maanden vóór het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode worden de bedrijfsactiviteiten geëvalueerd door verhuurder en huurder gezamenlijk en kunnen partijen schriftelijk overeenkomen dat de bedrijfsactiviteiten in en bij het gehuurde kunnen worden voortgezet. In dat geval kan deze overeenkomst vanaf 1 mei 2018 worden verlengd voor de periode van één jaar tot en met 30 april 2019. In dat geval eindigt de huurovereenkomst van rechtswege, zonder dat opzegging is vereist op 30 april 2019.  
      
    
    
      3.4
      
        Vervolgens kan deze overeenkomst – indien huurder en verhuurder daartoe gezamenlijk besluiten – worden voortgezet voor aansluitende perioden van telkens één jaar en vindt beëindiging van die overeenkomst plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste zes maanden.
         (…)
      
      
    
    
      9.9
      
        De considerans maakt deel uit van deze overeenkomst.” 
      
      
      
        d. In de toepasselijke algemene bepalingen is onder meer het volgende opgenomen:
      
        “6.12.1 Indien verhuurder of huurder na ondertekening van deze huurovereenkomst een afwijking en/of aanvulling van enige bepaling van deze huurovereenkomst verlangt, dient verhuurder of huurder zijn verzoek voor deze afwijking en/of aanvulling schriftelijk in te dienen.”
      
      
      e. Bij brieven van 26 juni 2018 en 19 november 2018 heeft de gemeente aan Ariba aangeboden om de huur na 30 april 2018 eenmalig met een vaste huurperiode van drie jaar te verlengen tot 30 april 2021. Ariba heeft dat aanbod niet aanvaard. De huur is vervolgens overeenkomstig artikel 3.4 van de huurovereenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van telkens één jaar.
      f. De gemeente heeft bij deurwaardersexploot van 28 oktober 2020 de huur per 30 april 2021 opgezegd. In de opzeggingsbrief is het volgende vermeld: “(…) De reden om de Huurovereenkomst met de Stichting te beëindigen, is dat wij de onderhoudslasten van het gehuurde niet meer willen dragen gezien de toekomstige herontwikkeling van de locatie. Daar willen wij nu reeds op voorsorteren. Tot slot heeft meegewogen dat reeds geruime tijd sprake is van een zeer moeizame huurrelatie met de Stichting, onder meer vanwege het verhinderen van het uitvoeren van onderhoud, het ontstaan van een huurachterstand van meerdere maanden en nalatigheid in de uitvoering van voor de Stichting komend (huurders)onderhoud. (…)”
      g. Op 17 maart 2021 heeft de Gemeente bij aangetekende brief de ontruiming van de onroerende zaak aangezegd tegen 30 april 2021.
      
    
  
  
    
      3Het verzoek en het verweer
    
    
      3.1.
      Ariba verzoekt de kantonrechter om:
      a. haar (gedeeltelijk) niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek de termijn waarbinnen ontruiming zou moeten plaatsvinden te verlengen tot een jaar na het eindigen van de huurovereenkomst, dus tot en met 30 april 2022;
      b. voor zover het gehuurde een ruimte betreft in de zin van artikel 7:230a BW, de termijn waarbinnen ontruiming van het gehuurde zou moeten plaatsvinden, te verlengen tot één jaar na het eindigen van de huurovereenkomst, dus tot en met 30 april 2022;
      c. de gemeente te veroordelen in de proceskosten van Ariba, waaronder begrepen de noodzakelijke reis-, verblijf- en verletkosten van Ariba.  
      
    
    
      3.2.
      De gemeente voert verweer en concludeert tot ontvankelijk verklaring van Ariba in haar verzoek, maar dit af te wijzen met bepaling van datum en tijdstip waarop Ariba het gehuurde ontruimd dient te hebben, met veroordeling van Ariba in de proceskosten.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen en verweren van partijen zal -voor zover nodig- hieronder (in De beoordeling) worden ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De gemeente heeft als verhuurder op 28 oktober 2020 de huurovereenkomst met Ariba opgezegd per 30 april 2021 en heeft op 17 maart 2021 de ontruiming aangezegd tegen 30 april 2021. Ariba heeft vervolgens haar verzoek tijdig ingesteld, nu het verzoek op 30 juni 2021 is ontvangen, aldus binnen twee maanden na het tijdstip waartegen de schriftelijke ontruiming is aangezegd (artikel 7:230a lid 1 BW). Ariba is in dat opzicht ontvankelijk in haar verzoek.
      
      
        
          Kwalificatie van het gehuurde
          
        
      
    
    
      4.2.
      Wel dient nog beoordeeld te worden of het gehuurde een 7:230a-ruimte (“overig” gebouwde zaak) betreft, omdat partijen het daar niet over eens zijn. 
      
    
    
      4.3.
      Ariba betwist dat sprake is van een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan in de zin van artikel 7:230a BW en stelt dat het enkel gaat om een woonruimte (artikel 7:233 BW), nu het geheel een stuk grond betreft waarop een woning is gebouwd. Daarnaast is een schuur/garage gebouwd en op een gedeelte van de overige grond heeft Ariba een opstal geplaatst die niet onlosmakelijk met de grond is verbonden en dus makkelijk te verwijderen is. Ariba verricht de werkzaamheden van de stichting vanuit de opstal en op een gedeelte van de niet bebouwde grond. Het terrein heeft dan ook overwegend een woonfunctie. Gelet hierop dient volgens Ariba het geheel als woonruimte te worden bestempeld. Dit heeft als gevolg dat Ariba voor de woonruimte een beroep kan doen op huurbescherming. Mocht al sprake zijn van een artikel 7:230a-ruimte dan is sprake van een gemengde overeenkomst en dient een splitsing in de huurovereenkomst plaats te vinden voor de woonruimte en de bedrijfsruimte. Voor wat betreft de woonruimte kan Ariba dan eveneens een beroep doen op huurbescherming. 
      
    
    
      4.4.
      De gemeente stelt dat de gehele gehuurde onroerende zaak als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW moet worden aangemerkt, omdat partijen de bedoeling hebben gehad het gehuurde als één geheel te (ver)huren voor de (maatschappelijke) bedrijfsdoeleinden van Ariba. Eén onderdeel betreft de bedrijfswoning waar twee bestuurders van Ariba (de heer en mevrouw Driessen) wonen. Deze bedrijfswoning is slechts bedoeld voor het huishouden van de bestuurder(s), wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het terrein en de gebouwen noodzakelijk is. Omdat de maatschappelijke doeleinden altijd voorop hebben gestaan voor partijen en de woning daar slechts ondergeschikt aan is dient volgens de gemeente de gehele gehuurde onroerende zaak als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW te worden gezien en is er ook voor gekozen om één huurovereenkomst te sluiten op basis van voornoemd regime. 
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter volgt de stellingen van de gemeente en is van oordeel dat sprake is van een 7:230a-ruimte. Het is immers duidelijk dat partijen voor ogen hadden dat het gehuurde door Ariba gebruikt zou worden voor maatschappelijke (bedrijfs)doeleinden en dat de woning slechts een onderdeel van de gehuurde onroerende zaak was. Door de wijziging van de bestemming in het bestemmingsplan is slechts sprake van een bedrijfswoning. Het woonaspect is naar het oordeel van de kantonrechter dus ondergeschikt aan de maatschappelijke bestemming. Van een gemengde huurovereenkomst is dan ook geen sprake. Gelet op het voorgaande is Ariba ontvankelijk in haar verzoek. 
      
      
        
          Is de huurovereenkomst rechtsgeldig opgezegd door de gemeente ? 
          
        
      
    
    
      4.6.
      Ariba stelt dat de gemeente de huurovereenkomst niet kon opzeggen en heeft in het verzoekschrift daarbij verwezen naar een brief van 21 augustus 2020 van de voormalige wethouders van de gemeente [naam wethouder] en [naam wethouder] (productie 4 bij het verzoekschrift). Voormalig wethouder [naam wethouder] sprak -in de periode dat hij in het college van B&W zitting had als wethouder voor grondbeleid- met Driessen af dat Ariba haar activiteiten zou mogen uitoefenen op de [straatnaam + nummer] in [plaats] , totdat de gemeente voor die locatie definitief een herontwikkeling had vastgelegd en de gemeente het complex daadwerkelijk nodig had voor het realiseren van de herontwikkeling. Ook [naam wethouder] heeft als opvolger van [naam wethouder] het bestaan van deze afspraak volgens Ariba bevestigd. Ariba heeft als productie 8 nog een e-mail bericht van 24 maart 2021 van [naam wethouder] aan de gemachtigde van Ariba overgelegd, waarin [naam wethouder] de destijds gemaakte afspraken bevestigt. De in de huurovereenkomst opgenomen termijn(en) betreft enkel de minimumduur van de overeenkomst. Tot op heden is er nog geen definitieve herontwikkeling vastgelegd en heeft de gemeente de grond voorlopig nog niet nodig. Daarom kon de gemeente de huurovereenkomst (nog) niet rechtsgeldig opzeggen en is de huurovereenkomst nog niet geëindigd. 
      
    
    
      4.7.
      De gemeente is van mening dat de huurovereenkomst op de juiste wijze en rechtsgeldig is opgezegd. De beweerdelijke toezeggingen van de voormalige wethouders van de gemeente kunnen Ariba niet baten. De gemeente betwist dat een dergelijke toezegging door [naam wethouder] is gedaan en stelt dat dit ook niet blijkt uit de brief van 21 augustus 2020 waar Ariba naar verwijst. Het e-mailbericht van 24 maart 2021 van [naam wethouder] maakt dit niet anders. Niet alleen is niet duidelijk wanneer deze vermeende mondelinge toezegging is gedaan, maar evenmin is duidelijk in welke context deze is gedaan én is de inhoud ervan onvoldoende bepaalbaar. Bovendien blijft als een paal boven water staan dat deze vermeende mondelinge toezegging de gemeente niet kan binden. Enerzijds omdat [naam wethouder] niet bevoegd was een dergelijke toezegging te doen en anderzijds omdat partijen nu juist expliciet hebben vastgelegd dat alleen schriftelijke nadere afspraken een wijziging in hun rechtsverhouding kunnen brengen. Dit betekent dat het bepaalde in de huurovereenkomst leidend is en uitgangspunt moet zijn dat de huurovereenkomst opzegbaar was en is geëindigd.  
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter stelt voorop dat voor de beoordeling of de opzegging rechtsgeldig is gedaan het moment van opzegging, te weten 28 oktober 2020, bepalend is. Vervolgens is de kantonrechter van oordeel dat de door Ariba gestelde afspraak, dat Ariba haar activiteiten zou mogen uitoefenen op de [straatnaam + nummer] in [plaats] totdat de gemeente voor die locatie definitief een herontwikkeling had vastgelegd en de gemeente het complex daadwerkelijk nodig had voor het realiseren van de herontwikkeling, niet volgt uit de brief van 21 augustus 2020. Ariba heeft ter onderbouwing van haar standpunt ook naar haar aanvullende productie 8 verwezen. Weliswaar is [naam wethouder] in dit e-mailbericht duidelijker over de afspraken die met Ariba zouden zijn gemaakt, maar dit bericht dateert van ruim na 28 oktober 2020. Bovendien heeft Ariba tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd verklaard dat deze toezegging door [naam wethouder] al in 2013 is gedaan in het gemeentekantoor. Gelet daarop is het merkwaardig dat deze gestelde afspraak, die ingrijpend afwijkt van de tekst van de huurovereenkomst, niet in de huurovereenkomst van mei 2015 terecht is gekomen. Ook staat vast dat Ariba voor wat betreft de gestelde afspraak niet de weg heeft gevolgd van artikel 6.12.1 van de algemene bepalingen. De kantonrechter is van oordeel dat onder bovenstaande omstandigheden de gestelde toezegging de duidelijke tekst van de huurovereenkomst niet opzij kan zetten. Dit leidt tot de conclusie dat de gemeente de huur, met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn van zes maanden, rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 30 april 2021. De huurovereenkomst is door de opzegging per die datum geëindigd.
      
      
      
        
          Ontruimingstermijn
        
      
      
    
    
      4.9.
      Ariba heeft de kantonrechter verzocht de termijn waarbinnen zij het gehuurde moet ontruimen, te verlengen met 1 jaar. Bij de beslissing over de verzochte verlenging moet de rechter de belangen van Ariba, om voortgezet gebruik te blijven maken van de onroerende zaak, afwegen tegen de belangen van de gemeente bij de ontruiming. De totale termijn van de ontruimingsbescherming kan overigens nooit langer zijn dan driemaal een jaar na het einde van de huur. Vast staat dus ook dat met een verlenging van de ontruimingstermijn en eventuele volgende verlengingen, de ontruimingsbescherming uiterlijk 30 april 2024 eindigt en dat ontruiming uiterlijk op die datum zal plaatsvinden.
      
    
    
      4.10.
      Het verzoek tot verlenging mag volgens de wet slechts worden toegewezen indien de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder.
      
    
    
      4.11.
      De kantonrechter gaat bij de belangenafweging uit van de situatie ex tunc, dus ten tijde van de opzegging op 28 oktober 2020. 
      
      
        Uit de opzeggingsbrief (en uit de beantwoording op 25 november 2020 door de gemeente op vragen vanuit de gemeenteraad door de SP, productie 7 bij het verzoekschrift) blijkt dat de enige dragende reden voor de opzegging door de gemeente op dat moment was dat de gemeente de onderhoudslasten van het gehuurde niet meer wilde dragen gezien de toekomstige herontwikkeling van de locatie. In het verweerschrift heeft de gemeente nog aangevoerd dat zij een zwaarwegend belang heeft bij de ontruiming omdat zij de locatie, totdat de plannen voor het bedrijventerrein [plaats] -Zuid nader vorm worden gegeven, wil aanwenden voor het project “Anders Wonen”. Omdat dit project “Anders Wonen” door de gemeente echter nooit eerder is vermeld als reden voor de opzegging, zal de kantonrechter het alleen al daarom buiten beschouwing laten bij de huidige belangenafweging. 
      
      
      
        Het belang van Ariba is dat zij (in ieder geval nog enige tijd) kan blijven zitten op het terrein en daar gebruik van kan blijven maken om in de tussentijd uit te kijken naar een andere locatie. Anders komen Driessen en zijn vrouw op straat te staan en ook is onduidelijk wat er dan met de cliënten van Ariba gaat gebeuren. Het betreft kwetsbare jongeren, die er al langere tijd zijn en die een vertrouwensband met Ariba hebben opgebouwd. 
      
      
    
    
      4.12.
      De belangen vervolgens tegen elkaar afwegend, is de kantonrechter van oordeel dat  het belang van (de bestuurders en de cliënten van) Ariba bij verlenging van de ontruimingstermijn thans groter is dan het belang van de gemeente om de onderhoudslasten van de onroerende zaak niet meer te dragen, temeer omdat Ariba zowel in het verzoekschrift als in de pleitaantekeningen heeft aangegeven dat zij bereid is om het verdere onderhoud van de onroerende zaak op zich te nemen. De verzochte verlenging van de ontruimingstermijn zal daarom toegewezen worden. 
      
      
        Daarbij wijst de kantonrechter Ariba er nog wel op dat zij er niet van kan uitgaan dat ook bij een volgend verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn in haar voordeel zal worden geoordeeld. Immers moet het Ariba vanaf het begin van de contractuele verhouding met de gemeente in 2013 al duidelijk zijn geweest dat het gebruik en de huur van de onroerende zaak een tijdelijke kwestie was en dat zij er dus rekening mee moest houden dat er op enig moment een einde aan de huurovereenkomst zou komen. Ook wordt vastgesteld dat Ariba er tot het moment van de opzegging niet veel aan heeft gedaan om een andere locatie te zoeken. Van Ariba mag dan ook verlangd worden dat zij met grote inzet gaat zoeken naar alternatieven, ook naar tijdelijke en gedeeltelijke. Bij een volgende afweging van de belangen, waarbij het project “Anders Wonen” mogelijk wel een rol kan spelen, kan het (financiële) belang van de gemeente immers omvangrijker zijn, terwijl bijvoorbeeld door onvoldoende voortvarend op zoek te gaan naar (deel)alternatieven het belang van Ariba en haar cliënten om niet te ontruimen kan afnemen. 
      
    
    
      4.13.
      Nu de verlenging tot en met 30 april 2022 wordt toegewezen, ziet de kantonrechter aanleiding om de gemeente te veroordelen in de proceskosten van Ariba. Die kosten worden vastgesteld op € 873,- (bestaande uit € 126,- aan griffierecht en € 747,- aan salaris voor de gemachtigde van Ariba). Ariba vordert ook een bedrag aan noodzakelijke reis-,  verblijf- en verletkosten van Ariba. Dit zal worden afgewezen, nu Ariba dit niet nader heeft gespecificeerd en onderbouwd. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen als hierna in de beslissing is vermeld. 
      
      
        
          
            
              
            
          
          5.	De beslissing
        
      
      
      
        De kantonrechter:
      
      
      
        verlengt de termijn waarbinnen ontruiming van de onroerende zaak moet plaatsvinden tot 1 mei 2022; 
      
      
      
        veroordeelt de gemeente tot betaling van de proceskosten van Ariba, vastgesteld op € 873,-, te voldoen binnen veertien dagen na de datum van deze beschikking, bij gebreke waarvan genoemd bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van deze beschikking tot de dag van de volledige betaling;
      
      
      
        wijst het meer of anders verzochte af.
      
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mr. Sierkstra en is in het openbaar uitgesproken op 9 december 2021.