ECLI:NL:GHSHE:2022:2102, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 28-06-2022, 200.299.682_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2022-06-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bedongen uitstel feitelijke levering bedrijfsruimte. Koper vordert ontruiming.

GERECHTSHOF  ̓s-HERTOGENBOSCH
    Team Handelsrecht
    
    
      zaaknummer 200.299.682/01
    
    
    
      
        arrest van 28 juni 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Global Facilities B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      appellante,
      verder: Global Facilities,
      advocaat mr. M.J. Goedhart te Rotterdam.
    
    
    
      tegen:
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde 1] ,
    
          wonende te [woonplaats] ,
      
        2. [geïntimeerde 2] ,
      
          wonende te [woonplaats] ,
      geïntimeerden,
      verder: gezamenlijk [geïntimeerden] afzonderlijk [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ,
      advocaat mr. T.M. Kools te Roosendaal,
    
    
    
      op het bij exploot van dagvaarding van 22 juli 2021 en herstelexploot van 2 september 2021 ingeleide hoger beroep van het door de voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, gewezen vonnis in kort geding van 19 juli 2021 tussen Global Facilities als gedaagde en [geïntimeerden] als eisers.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/02/386795 / KG ZA 21-273) 
    
    
      Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    - de dagvaarding in hoger beroep van 22 juli 2021;
    - het herstelexploot van 2 september 2021;
    - de memorie van grieven van Global Facilities van 14 september 2021;
    - de memorie van antwoord van [geïntimeerden] van 26 oktober 2021 met producties;
    - de akte van Global Facilities van 7 december 2021;
    - de antwoordakte van [geïntimeerden] van 21 december 2021.
    
    
      Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
    
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        De feiten
      
    
    
      3.1
      
        De vaststelling van de feiten in het vonnis waarvan beroep onder 2. is niet bestreden, zodat het hof ook in hoger beroep hiervan uitgaat. Deze vaststelling luidt als volgt:
        a) Partijen hebben op 5 november 2018 een koopovereenkomst gesloten op grond waarvan Global Facilities aan [geïntimeerden] verkoopt de onroerende zaak gelegen aan [adres] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak). Partijen zijn een koopprijs van € 235.000,- overeengekomen. Over de levering zijn partijen, voor zover hier relevant, het volgende overeengekomen:
        “4.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op uiterlijk vrijdag 20 december 2019 (of zoveel eerder of later als partijen tezamen overeenkomen), ten overstaan van [de notaris] , gevestigd te [plaats] of diens plaatsvervanger/ één der notarissen verbonden aan hetzelfde kantoor, hierna verder te noemen notaris. (…)
      
    
    
      7.1.
      
        De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op het moment van het passeren van de akte van levering door de notaris zoals weergegeven in artikel 4.1, tenzij tussen verkoper en koper een ander tijdstip is overeengekomen. De onroerende zaak wordt geleverd vrij van huur-, lease- en/of huurkoopovereenkomsten.
      
    
    
      7.2
      
        Voorzover uit het artikel 7.1 niet anders voortvloeit staat verkoper er voor in dat de zaak bij de feitelijke levering (i) vrij is van aanspraken tot gebruik, (ii) ongevorderd is en (iii) behoudens de eventueel meeverkochte roerende zaken, leeg en ontruimd is.”
      Vervolgens hebben partijen gecorrespondeerd over de levering van de onroerende zaak. Per e-mail van 15 februari 2019 schrijft Global Facilities, voor zover relevant:
      
        “Daarnaast heb ik vanaf het begin aangegeven dat wij de tijd nodig hebben om een nieuw pand te vinden. Overschrijving van het pand zou in eerste instantie plaatsvinden op 31-12-2019. Op jullie verzoek willen jullie eerder overschrijven geen probleem maar dat houdt niet in dat ik huur ga betalen. (…) Voor je informatie wij hebben ook ons bedrijfspand in [plaats] verkocht. Voorlopig koopcontract wordt getekend en kunnen nu zoeken naar een kantoor inclusief opslag. Opleveren in november is de planning te [plaats]. We houden je op de hoogte.”
        Per e-mail van 22 februari 2019 schrijft [geïntimeerde 1] onder meer:
        “Middels deze mail wil ik onze gemaakte afspraken nog even met alle partijen vastleggen.
         Eigendomsoverdracht 15 maart 2019 bij Notariskantoor [de notaris] maar nog niet vrij van gebruik
         Gratis gebruik opstallen op [adres] tot uiterlijk 31-12-2019 (…)”
        Global Facilities schrijft dezelfde dag het volgende aan [geïntimeerde 1]:
        “Zoals aangegeven en van aanvang besproken en overeengekomen is de verkoopprijs gebaseerd op de mogelijkheid dat wij het pand pas verlaten als er een nieuw onderkomen is gevonden. Dit kan ook als het tegenzit na 31-12-2019 zijn. Dit hebben wij nu inmiddels meerdere malen besproken en dient dan ook zo danig te worden verwoord en worden opgenomen in de overeenkomst.”
        Vervolgens reageert [geïntimeerde 1] op 22 februari 2019 met:
        “Ik begrijp de situatie van de onbekende verhuisdatum, en daar komen we ook vast wel aan uit. Er is overeengekomen om gratis gebruik te maken tot eind van het jaar 2019.
        
          Mocht het hierna nog nodig zijn om de loods te gebruiken kan je hem huren voor 1000 per maand. Maarrr…. Ik wil wel aangeven dat mijn huurcontract van mijn huidige loods reeds is opgezegd en dat ik daar tot 31-12 kan blijven. Indien ik niet langer mijn huidige loods door kan huren (als dat nodig blijkt te zijn voor jouw situatie) wil ik voorstellen om mijn spullen laatste week 2019 wel binnen te zetten in [adres] Kun je hierin meedenken qua ruimte binnenin? Dan delen we de huur en kost het je 500 per maand. Zo komt de continuïteit van ons beiden niet in gevaar.”
        Op 25 februari 2019 schrijft Global Facilities, voor zover relevant, het volgende:
        “Vanuit de kant van Global Facilities is er geen overeenstemming bereikt en wordt er geen toestemming verleend aan welk voorstel dan ook wat er vanuit jouw zijde is geopperd. Nu er door jullie afwijkende afspraken en voorstellen worden gedaan welke wij niet zijn overeengekomen zijn zaken tot stilstand gekomen. Ten eerste: Global vertrekt pas uit het pand wanneer er een ander onderkomen is gevonden. Er wordt door Global geen huurpenning betaald. (…)”
        Op 28 februari 2019 schrijft [geïntimeerde 2] aan Global Facilities:
        “Na ons gesprek gisteren morgen bij deze de mail met de gemaakte afspraken:
         Eigendomsoverdracht 15 maart 2019 bij [de notaris] maar nog niet vrij van gebruik
         Gratis gebruik Global Facilities B.V. opstallen op [adres] tot ander onderkomen is gevonden. (…)
         Gebruik verdiepingsvloer door [geïntimeerde 1] behoort tot de mogelijkheden (in overleg) vanaf 24 december.
        
          Graag een akkoord mail ter bevestiging.”
        Global Facilities stuurt dezelfde dag per mail:
        “Hierbij mijn akkoord.”.
      
      De leveringsakte is gepasseerd op 15 maart 2019. De onroerende zaak wordt in de leveringsakte aangeduid als ‘het verkochte sub 1’. In de leveringsakte is onder meer het volgende bepaald:
      
        “Artikel 3
        
          De feitelijke levering (“aflevering”) door verkoper aan koper van:
        
      
      
        a. het verkochte sub 1 vindt plaats in overleg tussen verkoper en koper en zal plaatsvinden zodra verkoper andere huisvesting voor zijn bedrijf heeft gevonden.
      
      
        Tot die tijd heeft verkoper het verkochte sub 1 gratis in gebruik. De tot het verkochte sub 1 behorende verdiepingsvloer – welke bij de koopprijs is inbegrepen – kan in overleg vanaf vierentwintig december tweeduizend negentien door koper in gebruik worden genomen. De gebruikerslasten van het verkochte sub 1 komen tot de feitelijke levering daarvan voor rekening van verkoper;”
      Global Facilities heeft tot op heden nog geen andere huisvesting voor haar bedrijf gevonden. Zij heeft de onroerende zaak in gebruik.
      
      
        
          De procedure in eerste aanleg
        
      
    
    
      3.2
      Bij dagvaarding van 25 juni 2021 hebben [geïntimeerden] dit kort geding tegen Global Facilities aanhangig gemaakt. Hierin stelden zij dat Global Facilities voor de onroerende zaak een gebruiksrecht heeft als bedoeld in artikel 3:226 BW dan wel in bruikleen heeft als bedoeld in artikel 7A:1777 BW en dat deze overeenkomst(en) tegen 1 juli 2021 zijn opgezegd. In ieder geval vanaf die datum gebruikt Global Facilities het pand zonder recht of titel. Daarnaast houdt artikel 3 van de leveringsakte de inspanningsverplichting voor Global Facilities in om andere huisvesting te verwerven waardoor de feitelijke levering van de onroerende zaak zou kunnen plaatsvinden. Aan die verplichting heeft Global Facilities volgens [geïntimeerden] niet voldaan aangezien zij in de tijd die sindsdien is verstreken vervangende ruimte had moeten kunnen vinden. Van hen kan naar redelijkheid en billijkheid niet worden gevergd dat zij de onroerende zaak gratis aan Global Facilities in gebruik blijven geven, aldus [geïntimeerden] Op grond hiervan vorderden [geïntimeerden] , samengevat, veroordeling van Global Facilities om de onroerende zaak uiterlijk op 1 juli 2021 althans binnen zeven dagen na het vonnis te ontruimen, op verbeurte van een dwangsom.
    
    
      3.3
      Global Facilities heeft een en ander bestreden. Volgens haar is geen sprake van een opzegbare bruikleenovereenkomst maar van een opschortende voorwaarde voor de feitelijke overdracht met een vruchtgebruik. Een spoedeisend belang ontbreekt volgens Global Facilities bij [geïntimeerden] Global Facilities heeft niet de beschikking over een alternatieve locatie voor de voorraad die in de onroerende zaak is opgeslagen. Haar belang verzet zich tegen toewijzing van de vordering, zeker op zo korte termijn, aldus Global Facilities.
      
    
    
      3.4
      De mondelinge behandeling van het kort geding heeft op 8 juli 2021 plaatsgevonden. Bij vonnis van 19 juli 2021 heeft de voorzieningenrechter een voldoende spoedeisend belang bij de vordering van [geïntimeerden] aanwezig geoordeeld. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter mocht Global Facilities redelijkerwijs niet verwachten dat zij, gelet op het belang van [geïntimeerden] om over de onroerende zaak te beschikken, zonder huur te betalen, oneindig van de onroerende zaak gebruik kon blijven maken, ook indien de voorgenomen koop van een bedrijfsruimte met kantoorruimte in Noord-Brabant bij een redelijke inspanning van Global Facilities niet mogelijk was. De voorzieningenrechter heeft de vordering van [geïntimeerden] toegewezen met een termijn van zes maanden na betekening van het vonnis en met matiging en maximering van de dwangsom. Global Facilities is veroordeeld in de proceskosten met nakosten en het meer of anders gevorderde is afgewezen.
      
      
        
          De omvang van het hoger beroep
        
      
    
    
      3.5
      Global Facilities heeft tegen het vonnis van 19 juli 2021 zeven grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging ervan en tot het alsnog afwijzen van de vordering van [geïntimeerden] met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties, vermeerderd met de wettelijke rente. Met haar grieven heeft Global Facilities het geschil in volle omvang aan het hof ter beoordeling voorgelegd. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
      
    
    
      3.6
      
        [geïntimeerden] hebben de grieven van Global Facilities bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis van 19 juli 2021 met veroordeling van Global Facilities in de proceskosten met nakosten. Tegen de gedeeltelijke afwijzing van hun vordering hebben [geïntimeerden] niet (incidenteel) geappelleerd, zodat in dit hoger beroep hun vordering alleen aan de orde is voor zover deze door de voorzieningenrechter is toegewezen. 
      
    
    
      3.7
      Het vonnis van 19 juli 2021 is op 20 juli 2021 aan Global Facilities betekend. In haar akte van 7 december 2021 heeft Global Facilities vermeld dat zij doende is de opslag leeg te halen om geen dwangsommen te verbeuren en dat de ontruiming onder protest plaatsvindt. [geïntimeerden] hebben in hun antwoordakte niet betwist dat de onroerende zaak inmiddels ontruimd is, zodat het hof ervan uitgaat dat de feitelijke levering ervan is uitgevoerd.
      
      
        
          De grondslag voor de vordering
        
      
    
    
      3.8
      Voor zover [geïntimeerden] aan hun vordering een opzegbare - en ook opgezegde - overeenkomst tot gebruik van de onroerende zaak ten grondslag hebben gelegd, ontbreekt naar het voorlopig oordeel van het hof een voldoende onderbouwing. Het bestaan van een dergelijke overeenkomst is door hen wel gesteld maar tegenover de betwisting door Global Facilities niet feitelijk onderbouwd. Ook overigens hebben [geïntimeerden] niet aannemelijk gemaakt dat Global Facilities op grond van de tussen partijen gemaakte afspraken voor 1 juli 2021 dan wel voor enige andere bepaalde datum tot feitelijke levering van de onroerende zaak diende over te gaan.    
      
      
    
    
      3.9
      Voor zover [geïntimeerden] stellen dat Global Facilities het gebruik van de onroerende zaak zonder recht of titel voortzette, kunnen zij hierin niet worden gevolgd. Artikel 3 van de leveringsakte bepaalt onder meer dat de feitelijke levering van de onroerende zaak  plaatsvindt zodra Global Facilities andere huisvesting voor haar bedrijf heeft gevonden en dat zij de onroerende zaak tot die tijd gratis in gebruik heeft. Daarmee is het recht van Global Facilities op het voortgezet gebruik van de onroerende zaak gegeven en is dat gebruik niet zonder recht of titel.
      
    
    
      3.10
      Voor zover [geïntimeerden] hun vordering baseren op de bedoeling van partijen ten aanzien van het recht op voortgezet gebruik en de verplichting van Global Facilities om voor haar bedrijf andere huisvesting te verwerven geldt het volgende. Artikel 3 van de leveringsakte is duidelijk: de feitelijke levering vindt plaats zodra Global Facilities andere huisvesting voor haar bedrijf heeft gevonden en niet: heeft kunnen vinden. Door [geïntimeerden] is niet gesteld dat dit het geval is. De aankoop van een nieuwe woning door de directeur van Global Facilities waar [geïntimeerden] in hun memorie van antwoord op wijzen is daar niet mee gelijk te stellen; in ieder geval hebben [geïntimeerden] niet aannemelijk gemaakt dat daardoor de situatie is ontstaan dat (ook) voor het bedrijf van Global Facilities andere huisvesting is gevonden. 
      
    
    
      3.11
      Voor zover [geïntimeerden] hun vordering erop baseren dat de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat de werking van artikel 3 van de leveringsakte aan een bepaalde termijn wordt gebonden, kan het hof hen hierin niet volgen. Global Facilities hebben onbestreden gesteld dat de notaris [geïntimeerden] er bij het passeren van de leveringsakte ook nog op heeft gewezen dat deze bepaling een open einde heeft. Wanneer dat voor [geïntimeerden] een bezwaar was, hadden zij er niet mee moeten instemmen. Het betreft hier een zakelijke transactie tussen professionele partijen die geacht moeten worden een dergelijke bepaling op waarde te schatten, zeker gezien de daaraan voorafgaande correspondentie hierover.
      
    
    
      3.12
      Wanneer [geïntimeerden] een wijziging of aanvulling van de tussen partijen bestaande rechtsverhouding wensten te bewerkstelligen, zou een bodemprocedure daarvoor de aangewezen weg zijn. De vordering die zij in dit kort geding instellen vindt geen grondslag in de bestaande rechtsverhouding terwijl het effect van toewijzing ervan een wijziging ervan inhoudt. Voor een beslissing over de strekking en reikwijdte van de tussen partijen gemaakte afspraken kan nader onderzoek nodig zijn, waarvoor in een kort geding geen plaats is. In ieder geval kan niet met voldoende zekerheid worden aangenomen dat in een bodemprocedure tot een beperking van de duur van het gebruiksrecht zou worden beslist.
      
    
    
      3.13
      Een en ander brengt het hof voorshands tot de slotsom dat aan de vordering van [geïntimeerden] een toereikende grondslag ontbreekt, zodat deze niet voor toewijzing in aanmerking komt. Dit betekent dat de grieven van Global Facilities slagen; deze behoeven geen afzonderlijke bespreking. Door [geïntimeerden] zijn verder geen feiten of omstandigheden aangevoerd die op grond van de devolutieve werking van het hoger beroep aan de orde moeten komen en tot enig ander oordeel leiden.
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      3.14
      Het kortgedingvonnis van 19 juli 2021 zal worden vernietigd en de vordering van [geïntimeerden] zal worden afgewezen, met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties. De kosten van het herstelexploot blijven voor rekening van Global Facilities.
      
    
  
  
    
      4De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      vernietigt het vonnis van 19 juli 2021 waarvan beroep en, opnieuw rechtdoende:
    
    
    
      wijst de vordering van [geïntimeerden] af;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de kosten van het geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van Global Facilities begroot op € 667,- aan griffierecht en op € 1.016,- aan salaris advocaat in eerste aanleg en op € 112,31 aan kosten dagvaarding, op € 772,- aan griffierecht en op € 1.671,- aan salaris advocaat in hoger beroep, deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf vijf dagen na dit arrest tot aan de voldoening;
    
    
    
      verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. P.W.A. van Geloven, C.B.M. Scholten van Aschat en B.A. Meulenbroek en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 28 juni 2022.
    
    
    
      			griffier						rolraadsheer