ECLI:NL:GHDHA:2022:1259, Gerechtshof Den Haag, 28-06-2022, 200.297.131/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-06-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Executoriale verkoop door hypotheekhouder. Belangenafweging. Bekendheid van hypotheekhouder met problematiek hypotheekgever? Zorgplicht bank.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    Afdeling Civiel recht
    
    
      Zaaknummer hof		: 200.297.131/01
      Zaaknummer rechtbank		: C/09/612409 / KG ZA 21-493
    
    
    
      
        Arrest in kort geding van 28 juni 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Obvion N.V.,
      gevestigd te Eindhoven,
      appellante,
      hierna te noemen: Obvion,
      advocaat: mr. A.J.H. Peters te Rosmalen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [verweerster]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      verweerster,
      hierna te noemen: [verweerster] , 
      advocaat: mr. A. Ramsaroep te Wassenaar.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1
      Deze zaak gaat over de vraag of Obvion als hypotheekhouder over kan gaan tot executoriale verkoop van de woning van [verweerster] . Daarbij is aan de orde of een belangenafweging meebrengt dat de executie verboden moet worden waarbij mede een rol speelt of Obvion voldoende heeft gedaan om [verweerster] op de hoogte te stellen van haar voornemen tot executie.
      
    
  
  
    
      2Het verloop van de procedure
    
    
      2.1
      Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
      
        
          het dossier van het kort geding bij de rechtbank Den Haag;
        
        
          het tussen partijen gewezen vonnis van de voorzieningenrechter van 7 juni 2021;
        
        
          de dagvaarding in hoger beroep van 2 juli 2021 van Obvion;
        
        
          het arrest van dit hof van 31 augustus 2021, waarin een enkelvoudige mondelinge behandeling is gelast (deze is niet gehouden);
        
        
          de memorie van grieven van Obvion, met bijlagen;
        
        
          de memorie van antwoord van [verweerster] , met bijlagen;
        
        
          de bijlagen K t/m M en N t/m P van Obvion en de bijlagen HB-8 van [verweerster] , nog overgelegd voor de hierna vermelde zitting. 
        
      
      
    
    
      2.2
      Op 30 mei 2022 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Beide advocaten hebben de zaak tijdens de zitting mondeling toegelicht, de advocaat van [verweerster] mede aan de hand van pleitaantekeningen die hij heeft overgelegd. Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd.
      
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
    
      3.1
      Tussen partijen staat onder meer het volgende vast.
      
    
    
      3.2
      
        [verweerster] is eigenaresse van het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning aan het [adres 1] (de woning). Obvion heeft een overeenkomst van hypothecaire geldlening gesloten met [verweerster] , waarbij [verweerster] aan Obvion het recht van eerste hypotheek heeft verleend op de woning. Op de hypothecaire geldlening zijn algemene voorwaarden van toepassing.
      
    
    
      3.3
      
        Obvion heeft in augustus 2018 een door [verweerster] en de heer [intermediair] (hierna: [intermediair] ) getekende machtiging ontvangen waarin [verweerster] [intermediair] machtigt om haar hypotheekzaken bij Obvion te regelen. De tekst van deze machtiging luidt als volgt:
        
          “Hierbij machtigt ondergetekende, [verweerster] , de heer [intermediair] h/o [intermediair] intermediair, geboren op (…) te (…) haar hypotheekzaken bij Obvion te regelen. De hypotheek is geadministreerd onder nrs. (…) en (…)”
        
      
    
    
      3.4
      
        [verweerster] is als eigenaar van de woning lid van de Vereniging van Eigenaars [adres 2] (de VvE). Tussen [verweerster] en de VvE is meermaals een geschil ontstaan over door [verweerster] niet-betaalde VvE-bijdragen. In april 2014 en augustus 2016 zijn verstekvonnissen gewezen waarbij [verweerster] is veroordeeld om bedragen aan de VvE te voldoen. Op 19 februari 2020 is wederom tussen de VvE en [verweerster] een verstekvonnis gewezen, waarbij [verweerster] is veroordeeld om aan de VvE te betalen een bedrag van € 1.341,70 met rente en vanaf 1 februari 2020 per 92 maanden een bedrag van € 292,42. De VvE heeft op 10 maart 2020 executoriaal beslag gelegd op de woning. Dit beslag is bij exploot van 27 maart 2020 door Obvion overgenomen. Bij exploot van 1 april 2020 is aan [verweerster] de executie aangezegd.
      
    
    
      3.5
      De VvE heeft op 15 mei 2020 aan Obvion laten weten dat zij in overleg is met [verweerster] over een oplossing; zij verzocht de bank de executie nog niet voort te zetten. Op 26 mei 2020 heeft de VvE aan Obvion laten weten dat een regeling met [verweerster] is getroffen. Bij brief van 23 juni 2020 heeft de door de VvE ingeschakelde deurwaarder aan Obvion laten weten dat de betalingsregeling niet correct is nagekomen. De deurwaarder heeft Obvion verzocht de executie voort te zetten.
      
    
    
      3.6
      
        Vervolgens heeft overleg plaatsgevonden tussen Obvion en [intermediair] , onder meer over de vraag of Obvion, om de executie af te wenden, de vordering van de VvE zou kunnen overnemen. [intermediair] heeft in verband daarmee financiële gegevens van [verweerster] aan Obvion gestuurd. Op 22 juli 2020 heeft een medewerker van de afdeling bijzonder beheer van Obvion een e-mail gestuurd aan [intermediair] , waarin zij laat weten dat het niet mogelijk is dat Obvion de schuld van [verweerster] aan de VvE overneemt, omdat de financiële situatie van [verweerster] dat niet toelaat. In de e-mail staat verder:
        
           “Ik zou u aanraden om met de VVE in gesprek te gaan. U geeft op het formulier aan dat er ook spaargeld is van € 5.000. Een optie zou zijn om de schuld in één keer te betalen, om zo woningbehoud wellicht te kunnen realiseren. Het geschil kunt u altijd los daarvan oplossen. Als u in uw gelijk wordt gesteld krijgt u achteraf uw geld terug. Als u er niet uitkomt met de VVE, dan zijn wij genoodzaakt de volgende stap te zetten en een taxatie te laten uitvoeren.”
        
      
    
    
      3.7
      In augustus 2020 heeft de door de VvE ingeschakelde deurwaarder wederom aan Obvion laten weten dat tussen de VvE en [verweerster] een regeling is getroffen en dat directe voortzetting van de executie vooralsnog niet noodzakelijk wordt geacht.
      
    
    
      3.8
      Op 13 oktober 2020 heeft de VvE aan [intermediair] geschreven dat geen algehele betaling van [verweerster] is ontvangen, dat [verweerster] nog éénmaal in de gelegenheid wordt gesteld om een openstaand bedrag van € 1.731,91 te voldoen, en dat anders executie zal volgen. Op 26 oktober 2020 heeft de VvE nogmaals een e-mail aan [intermediair] geschreven met dezelfde inhoud. Op 1 november 2020 heeft [intermediair] een e-mail gestuurd aan de VvE waarin hij bezwaar maakt tegen bepaalde posten, verrekening verzoekt van bepaalde door [verweerster] gemaakte kosten en opmerkt dat de VvE toekomstige termijnen onder de executie brengt die niet volgen uit het verstekvonnis van 19 februari 2020.
      
    
    
      3.9
      
        Op 18 en 27 november 2020 heeft Obvion brieven aan [verweerster] gestuurd waarin staat:
        
          “Wij hebben geprobeerd met u in contact te komen om uw hypotheek bij Obvion samen te bespreken. Helaas is dit niet gelukt. Wij vragen u om zo spoedig mogelijk contact met ons op te nemen. (…)”
        
      
    
    
      3.10
      Op 14 januari 2021 heeft de door de VvE ingeschakelde deurwaarder aan Obvion geschreven dat [verweerster] geen oplossing meer heeft aangeboden voor de openstaande vordering. Zij verzoekt Obvion om de executie van het appartementsrecht op te starten en te volvoeren.
      
    
    
      3.11
      
        Op 18 januari 2021 heeft Obvion aan [verweerster] een brief gestuurd over de taxatie van haar woning. Deze luidt, voor zover van belang, als volgt: 
        
          “Wij hebben met u gesproken over de verandering in uw (financiële) situatie. Vanwege deze verandering willen wij de waarde van uw woning weten. Daarvoor is nodig dat u uw woning laat taxeren. De bijbehorende taxatiekosten komen voor uw rekening.”
        
      
    
    
      3.12
      
        Op 19 januari 2021 heeft een taxateur van Holland Huis een e-mail gestuurd aan [intermediair] , met als onderwerp “ [verweerster] taxatie [adres 1] […]”. Deze e-mail luidt voor zover van belang als volgt:
        
          “Geachte heer [intermediair] ,
        
        
          Van Obvion hypotheken hebben wij de taxatieopdracht van het appartement van de heer of mevrouw [verweerster] aan [adres 1] . In de opdracht staan uw contactgegevens als gemachtigde van [verweerster] . Op de opgegeven telefoonnummers van u krijgen wij helaas geen contact, daarom ook langs deze weg het verzoek contact op te nemen om een afspraak voor de taxatie te maken. In de opdracht staan ook de contactgegevens van [verweerster] . Daar hebben wij ook een voicemailbericht ingesproken. Wij verzoeken u contact met ons op te nemen om de afspraak in te plannen of aan te geven de afspraak rechtstreeks met [verweerster] als dat de voorkeur heeft.”
        
      
    
    
      3.13
      Op 9 februari 2021 heeft Obvion een brief aan [verweerster] geschreven met daarin het verzoek om de kosten van taxatie ad € 499,73 te voldoen. Op 13 en 28 februari 2021 heeft Obvion brieven aan [verweerster] geschreven, inhoudende dat zij een achterstand heeft op haar hypotheek ten bedrage van € 499,73. Op 1 maart 2021 heeft Obvion [verweerster] een brief gestuurd waarin staat dat de achterstand op de hypotheek thans € 499,73 bedraagt en dat er executoriaal beslag is gelegd op de woning. Obvion schrijft verder dat zij voornemens is de lening op korte termijn op te zeggen. In de brief staat ook dat een opzegging meebrengt dat [verweerster] de hele lening in één keer moet terugbetalen. Op 12 maart 2021 heeft Obvion aan [verweerster] geschreven dat zij de lening met [verweerster] opzegt en dat [verweerster] tot 18 maart 2021 de tijd heeft om het hele bedrag te betalen. Op 14 april 2021 is een exploot uitgebracht aan [verweerster] met een aanzegging en sommatie om een bedrag van € 123.668,88 binnen twee dagen te betalen aan de notaris.
      
    
    
      3.14
      Op 19 mei 2021 heeft [intermediair] contact opgenomen met Obvion. Kort daarop is door [verweerster] het onderhavige executie-kortgeding aanhangig gemaakt tegen Obvion en de VvE.
      
    
    
      3.15
      
        	Op 13 juli 2021 heeft Obvion het volgende aan [verweerster] geschreven:
        
          	“U heeft een betalingsachterstand op uw hypotheek.
        
        
          	(…)
        
        
          	Per 13 juli 2021 heeft u een betalingsachterstand van € 9.291,46
        
        
          	Deze achterstand is als volgt opgebouwd:
        
        
          		- taxatiekosten d.d. 11 februari 2021	€   499,73
        
        
          		- kosten huurbeding d.d. 31 mei 2021	€ 1.574,50
        
        
          		- veilingkosten + p.m. d.d. 16 juni 2021  	€ 7.217,23
        
        
          		Totaal					€ 9.291,46”
        
      
    
    
      3.16
      Op 2 februari 2022 is er wederom een verstekvonnis gewezen tussen de VvE en [verweerster] . De VvE heeft wederom executoriaal beslag gelegd op de woning bij exploot van 28 maart 2022, welk beslag door Obvion is overgenomen bij exploot van 8 april 2022. [verweerster] is tegen het verstekvonnis in verzet gekomen. De VvE heeft in verband daarmee aan de door [verweerster] in de verzet-procedure ingeschakelde advocaat laten weten dat de VvE de executie vooralsnog opgeschort zal houden in afwachting van de procedure in verzet.
      
    
  
  
    
      4Het verloop van de procedure en de vorderingen in eerste aanleg
    
    
      4.1
      
        [verweerster] heeft Obvion en de VvE op 25 mei 2021 gedagvaard in kort geding en ten opzichte van Obvion gevorderd dat de voorzieningenrechter Obvion verbiedt om tot onderhandse verkoop van de woning over te gaan, althans Obvion verbiedt over te gaan tot parate executie van haar recht van hypotheek en Obvion verbiedt enige executiemaatregel ten opzichte van [verweerster] te treffen, zolang zij haar betalingsverplichting jegens Obvion correct nakomt, dan wel de (openbare) verkoop te staken en gestaakt te houden totdat de rechtbank heeft vastgesteld of het door de VvE gelegde executoriaal beslag stand kan houden en daarvoor mag worden geëxecuteerd. [verweerster] heeft de vordering tegen de VvE tijdens zitting bij de voorzieningenrechter ingetrokken.
      
    
    
      4.2
      
        [verweerster] heeft aan haar vordering jegens Obvion ten grondslag gelegd dat zij een autistische en/of angststoornis heeft die maakt dat zij haar belangen onvoldoende kan behartigen. Obvion was daarvan op de hoogte en diende in verband daarmee steeds (ook) contact op te nemen met [intermediair] , in plaats van (enkel) met [verweerster] zelf, in het bijzonder toen duidelijk werd dat [verweerster] niet reageerde op de brieven van Obvion. [verweerster] heeft die brieven ook niet ontvangen. Zij raakte pas op de hoogte van de dreigende executie toen zij werd benaderd door een handelaar die de woning op de veiling wilde gaan kopen. [verweerster] heeft verder aan haar vordering ten grondslag gelegd dat er geen achterstand is in haar betalingen van de hypotheek, zodat Obvion geen gegronde reden heeft om over te gaan tot executoriale verkoop van de woning. Obvion heeft de executie overgenomen van de VvE, zonder de ernstige gevolgen voor [verweerster] in haar beslissing te laten meewegen en zonder voldoende te doen om de zaak in der minne op te lossen alvorens van haar bevoegdheid gebruik te maken. Door de hypothecaire geldlening eenzijdig te beëindigen en aanspraak te maken op de totale hypotheekschuld, maakt Obvion misbruik van haar executiebevoegdheid. Executie en veiling van de woning zal leiden tot een noodtoestand aangezien [verweerster] dan dakloos wordt. [verweerster] en [intermediair] zijn niet op de hoogte gesteld van de executoriale verkoop. Obvion heeft veel te makkelijk de executie van de VvE overgenomen. Aan het verstekvonnis waarmee de VvE executoriaal beslag heeft gelegd op haar woning, is reeds volledig voldaan. 
      
    
    
      4.3
      De voorzieningenrechter heeft Obvion bij vonnis van 7 juni 2021 verboden om op basis van het onderhavige geschil tot executoriale verkoop over te gaan. De voorzieningenrechter heeft dit oordeel als volgt gemotiveerd. Bij de beantwoording van de vraag of Obvion misbruik maakt van haar executiebevoegdheid jegens [verweerster] door de executie van de woning door te zetten zijn alle omstandigheden van het geval van belang, waarbij in een geval als hier aan de orde mede betekenis toekomt aan de maatschappelijke functie van Obvion als bank en de in dat kader op haar rustende zorgplicht. Het is Obvion al jaren bekend dat [verweerster] door haar autisme beperkt in staat is haar zakelijke belangen te behartigen en ook dat [intermediair] haar helpt en als contactpersoon optreedt. Obvion heeft onvoldoende zorgvuldig jegens [verweerster] gehandeld, gelet op het voor haar kenbare grote belang van [verweerster] bij het behoud van haar woning, door in de aanloop naar het opzeggen van de hypotheek uitsluitend brieven te sturen aan [verweerster] , zonder [intermediair] te informeren, hem actief te benaderen of bij hem te vragen of hij op de hoogte was van wat er speelde en door in de brief van 18 januari 2021 en de brieven van 13 en 28 februari 2021 (deels) verkeerde informatie te geven. Het is aannemelijk dat als [intermediair] eerder op de hoogte was geraakt van de dreigende executie, het beslag snel door de VvE was opgeheven, zodat het veilingtraject integraal achterwege had kunnen blijven. Dit alles brengt mee dat Obvion misbruik van recht maakt door ter inning van de veilingkosten over te gaan tot executie van de woning. De reeds gemaakte veilingkosten hadden immers voorkomen kunnen worden en rechtvaardigen daarom de voorgenomen executie niet.
      
    
  
  
    
      5Vorderingen in hoger beroep
    
    
      5.1
      Obvion is in hoger beroep gekomen van het vonnis van 7 juni 2021. Zij concludeert in hoger beroep dat het hof de vorderingen van [verweerster] alsnog moet afwijzen, met veroordeling van [verweerster] in de kosten van beide instanties. [verweerster] stelt zich op het standpunt dat het vonnis van de voorzieningenrechter bekrachtigd moet worden, met veroordeling van Obvion in de kosten van het hoger beroep.
      
      
    
  
  
    
      6Beoordeling door het hof
    
    
      6.1
      De bezwaren van Obvion tegen het vonnis houden kort samengevat in dat de rechtbank ten onrechte heeft aangenomen dat [verweerster] een autistische stoornis heeft waardoor zij haar belangen niet kan behartigen en dat Obvion daarvan op de hoogte was. Daarom is Obvion het ook niet eens met het oordeel dat Obvion over de op handen zijnde executieveiling rechtstreeks contact met [intermediair] moest opnemen. Een dergelijk verzoek heeft Obvion nooit bereikt. Obvion bestrijdt verder dat zij – in het licht van haar zorgplicht en de omstandigheden van het geval – onvoldoende zorgvuldig jegens [verweerster] heeft gehandeld bij het opzeggen van de hypotheek en het in gang zetten van de veiling. Obvion heeft toegelicht dat zij belang heeft bij het overnemen van de executie en eveneens bij het voldaan krijgen van de kosten van de veiling. 
      
    
    
      6.2
      Het hof zal de bezwaren gezamenlijk behandelen.
      
      
        
          Zorgplicht Obvion; maatstaf
        
      
      
    
    
      6.3
      Door Obvion zijn (terecht) geen bezwaren gericht tegen de door de voorzieningenrechter gehanteerde maatstaf met betrekking tot haar zorgplicht. Bij de beoordeling van de vraag of Obvion misbruik maakt van haar bevoegdheid om tot executoriale verkoop over te gaan zijn alle omstandigheden van het geval van belang, waarbij mede betekenis toekomt aan de maatschappelijke functie van Obvion als bank en de in dat kader op haar jegens [verweerster] rustende zorgplicht. Daarbij moet worden betrokken het zwaarwegende belang van [verweerster] om haar woning te behouden.
      
      
        
          Autistische stoornis [verweerster] en machtiging [intermediair]
        
      
      
    
    
      6.4
      Obvion betwist gemotiveerd dat [verweerster] lijdt aan een autistische stoornis die het voor haar onmogelijk maakt om haar administratieve belangen te behartigen. Zij wijst er op dat een (medische) verklaring ontbreekt. Verder betwist Obvion dat zij op de hoogte is gesteld van de stoornis van [verweerster] ; ook heeft haar nooit het verzoek bereikt om alle berichten aan [verweerster] ook aan [intermediair] te sturen of daarover met [intermediair] te communiceren. De in 2018 afgegeven machtiging houdt in ieder geval niet zo’n verzoek in, aldus Obvion.
      
    
    
      6.5
      In het midden kan blijven of [verweerster] , zoals zij stelt, een autistische stoornis en/of een angststoornis heeft. Het hof heeft, gezien de vaststaande feiten en de door [verweerster] en [intermediair] tijdens de mondelinge behandeling gegeven toelichting, geen reden om er aan te twijfelen dat [verweerster] (grote) moeite heeft met het zelfstandig doen van haar administratie. In het licht van de gemotiveerde betwisting van Obvion is echter onvoldoende aannemelijk geworden dat Obvion (vóór het uitbrengen van de inleidende dagvaarding op 25 mei 2021) op de hoogte was van het feit dat [verweerster] een stoornis heeft en haar belangen niet kan behartigen. Ook is niet aannemelijk geworden dat Obvion het verzoek heeft bereikt om alle berichten aan [verweerster] (ook) aan [intermediair] te sturen of steeds (ook) rechtstreeks met [intermediair] te communiceren. De schriftelijke machtiging van augustus 2018, die [verweerster] aan [intermediair] heeft verstrekt, bevat geen informatie over een stoornis van [verweerster] en houdt ook niet het verzoek in om alle informatie rechtstreeks met [intermediair] te delen. Obvion betwist dat [intermediair] op enig moment een telefonisch verzoek van die strekking aan Obvion heeft gedaan. Voor bewijslevering op dit punt is in een kortgedingprocedure geen plaats. Het feit dat Obvion in ieder geval in juli 2021 rechtstreeks met [intermediair] overleg heeft gepleegd, rechtvaardigt evenmin de conclusie dat Obvion wist dat zij om [verweerster] te bereiken rechtstreeks met [intermediair] moest communiceren. 
      
    
    
      6.6
      Dit betekent dat het hof bij de beoordeling of Obvion tot executie van de woning mag overgaan in deze kortgedingprocedure tot uitgangspunt neemt dat Obvion niet bekend was met de stoornis van [verweerster] en dat [intermediair] weliswaar als gemachtigde van [verweerster] bij Obvion is gepresenteerd, maar dat niet is verzocht steeds (ook) rechtstreeks met hem te communiceren.
      
      
        
          Mocht Obvion in januari 2021 een aanvang maken met de executie en deze doorzetten?
        
      
      
    
    
      6.7
      Het is tussen partijen geen geschilpunt dat Obvion gerechtigd is de executie over te nemen van de VvE. Obvion heeft ook voldoende toegelicht dat zij er belang bij heeft de regie te houden over de executie, onder meer omdat zij zich – anders dan de VvE – op het huurbeding kan beroepen, hetgeen tot een hogere verkoopopbrengst leidt in het geval de woning is verhuurd. 
      
    
    
      6.8
      
        [verweerster] heeft kort voor de mondelinge behandeling in eerste aanleg de gehele vordering van de VvE alsnog (onder protest) voldaan. Tijdens die mondelinge behandeling heeft de advocaat van de VvE daarom te kennen gegeven dat het door haar ten laste van [verweerster] gelegde executoriale beslag zou worden opgeheven, zodat van executie door de VvE op dat moment geen sprake meer was. Het belang van Obvion bij het doorzetten van de executie zijn de reeds gemaakte veilingkosten, die volgens haar per juli 2022 € 9.291,46 bedragen. Obvion heeft in verband met het niet-voldoen van deze veilingkosten de geldleningsovereenkomst met [verweerster] opgezegd.
      
    
    
      6.9
      Volgens [verweerster] had kunnen worden voorkomen dat veilingkosten gemaakt werden, als Obvion ervoor had gezorgd dat [verweerster] (althans [intermediair] ) eerder bekend was geraakt met het feit dat de VvE de executie wilde doorzetten. [intermediair] zou er dan voor gezorgd hebben dat de vordering van de VvE werd voldaan. Op die grond is Obvion volgens haar reeds niet gerechtigd de executie ter zake inning van de veilingkosten door te zetten.
      
    
    
      6.10
      Het hof volgt niet de stelling dat Obvion onvoldoende heeft gedaan om [verweerster] op de hoogte te stellen van de aanstaande executie. De reden daarvoor is dat Obvion [verweerster] op 18 en 27 november 2020 heeft aangeschreven met het verzoek om contact op te nemen over haar hypotheek en op 18 januari 2021 een brief heeft gestuurd over de taxatie van haar woning. Het hof acht het in het kader van deze kortgedingprocedure, waarin voor bewijslevering geen plaats is, onaannemelijk dat geen van deze brieven [verweerster] heeft bereikt. Juist omdat [verweerster] aangeeft dat zij post niet durft te openen is er reden om aan te nemen dat de brieven [verweerster] wel hebben bereikt maar dat zij daarmee niets heeft gedaan. Zoals hiervoor reeds overwogen was er voor Obvion geen reden om aan te nemen dat zij [intermediair] rechtstreeks moest benaderen. Zij mocht er van uitgaan dat [verweerster] zo nodig zelf hulp zou zoeken naar aanleiding van deze brieven. Dat [verweerster] niet op de brieven reageerde, maakt dat niet anders. Het is juist dat in de brieven niet met zoveel woorden wordt gesproken van een dreigende executie, maar gezien de voorgeschiedenis, waarbij al twee keer een betalingsregeling met de VvE is afgesproken die niet tot een afwikkeling van het geschil met de VvE had geleid, had voor [verweerster] duidelijk moeten zijn wat er speelde. In ieder geval vormden deze brieven voldoende aanleiding om contact op te (laten) nemen met Obvion, zoals in de eerste twee brieven ook uitdrukkelijk wordt verzocht.
      
    
    
      6.11
      Bij het voorgaande komt nog dat de door Obvion ingeschakelde taxateur een e-mail heeft gestuurd aan [intermediair] over de op handen zijnde taxatie, zodat ook [intermediair] langs die weg van de naderende executie op de hoogte is gesteld. [intermediair] heeft tijdens de mondelinge behandeling bij het hof verklaard dat hij deze mail wellicht over het hoofd heeft gezien omdat hij deze niet in verband bracht met de situatie rondom de woning van [verweerster] . Dit valt echter niet goed te begrijpen, omdat de onderwerpregel van deze mail luidt “ [verweerster] , taxatie [adres 1] ”. In de e-mail van Obvion aan [intermediair] van 22 juli 2020 is uitdrukkelijk aangegeven dat als [verweerster] er niet met de VvE uitkomt, een taxatie van de woning de volgende stap zal zijn. Uit de e-mail van de taxateur blijkt bovendien dat hij tevergeefs heeft getracht om telefonisch contact op te nemen met zowel [intermediair] als [verweerster] . Het hof heeft – in het kader van deze kortgedingprocedure – geen reden om aan de juistheid daarvan te twijfelen. De conclusie is dat Obvion voldoende heeft gedaan om [verweerster] en [intermediair] van de situatie op de hoogte te stellen.
      
    
    
      6.12
      Het hof volgt ook niet de stelling dat er bij [verweerster] of [intermediair] geen enkele reden meer was om bedacht te zijn op een dreigende executie, omdat de kwestie met de VvE al was afgewikkeld. Het laatste contact met de VvE waarvan in deze procedure is gebleken, is de e-mail van [verweerster] / [intermediair] aan de VvE van 1 november 2020 waarin werd gereageerd op een betalingsverzoek van de VvE. In die e-mail staat dat [verweerster] / [intermediair] bezwaar maken tegen bepaalde posten, verrekening verzoeken van bepaalde door [verweerster] gemaakte kosten en dat de VvE toekomstige termijnen onder de executie brengt die niet volgen uit het verstekvonnis van 19 februari 2020. Uit de overgelegde stukken blijkt niet hoe de VvE op deze mail heeft gereageerd en dus ook niet dat de VvE op enig moment dit standpunt heeft onderschreven. Nog minder blijkt dat Obvion er door [verweerster] of [intermediair] van op de hoogte is gesteld dat zij meenden dat de VvE ten onrechte nog bedragen claimde. Na juli 2020 – toen Obvion [intermediair] had geadviseerd de vordering van de VvE op [verweerster] te voldoen om aan executie te ontkomen – is er door [verweerster] / [intermediair] geen contact meer gezocht met Obvion. Vast staat dat de VvE na de mail van 1 november 2020 van [verweerster] / [intermediair] het executoriale beslag niet heeft opgeheven en in ieder geval in januari 2021 weer op executie heeft aangedrongen bij Obvion. De maatschappelijke zorgplicht van Obvion gaat, anders dan [verweerster] aanvoert, niet zo ver dat Obvion toen spontaan moest onderzoeken of de VvE daadwerkelijk nog een vordering had op [verweerster] . Obvion heeft terecht aangevoerd dat zij buiten de relatie tussen [verweerster] en de VvE staat. Als [verweerster] op dat moment (gemotiveerd) aan Obvion had laten weten dat er geen vordering van de VvE meer openstond, had Obvion dat niet zonder meer naast zich neer mogen leggen. Maar [verweerster] liet nu juist niets meer van zich horen. Gezien het feit dat er al twee keer eerder sprake was geweest van een betalingsregeling met de VvE die niet werd nagekomen, mocht Obvion er van uitgaan dat [verweerster] / [intermediair] er van op de hoogte waren dat het geschil met de VvE niet was opgelost en dat dus (wederom) executie dreigde.
      
    
    
      6.13
      Uit het voorgaande volgt dat het hof – in het kader van deze kortgedingprocedure – voorlopig van oordeel is dat Obvion gerechtigd was in januari 2021 de executie in gang te zetten en dat maakt dat [verweerster] gehouden is de in verband daarmee door Obvion gemaakte kosten voor taxatie, het inroepen van het huurbeding en de voorbereiding van de veiling te voldoen. Omdat [verweerster] daartoe tot op heden niet is overgegaan heeft Obvion in beginsel belang bij het voortzetten van de executie. [verweerster] is tot aan de mondelinge behandeling bij het hof in gebreke gebleven deze veilingkosten te voldoen en heeft daarvoor ook tijdens de mondelinge behandeling bij het hof geen aanbod gedaan. Ook is niet gebleken dat [verweerster] beschikt over andere vermogensbestanddelen waarop Obvion zich – met minder ernstige gevolgen voor [verweerster] – kan verhalen.
      
    
    
      6.14
      Daar staat tegenover dat de executie voor [verweerster] zeer zwaarwegende gevolgen heeft. Zij zal daardoor immers haar woning verliezen terwijl een feit van algemene bekendheid is – Obvion heeft dit tijdens de mondelinge behandeling van het hof onderschreven – dat het voor [verweerster] mede gezien haar beperkte financiële draagkracht en de krapte op de (huur)woningmarkt moeilijk zal zijn op korte termijn vervangende woonruimte te vinden. Dit maakt dat Obvion niet lichtvaardig en niet overhaast tot executie mag overgaan, te minder nu [verweerster] tot aan de mondelinge behandeling bij het hof nooit achterstanden heeft laten ontstaan in de reguliere hypotheekbetalingen en de vordering van Obvion relatief gering is ten opzichte van de hypotheekschuld. Obvion heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling bij het hof aangevoerd dat [verweerster] geen belang heeft bij het staken of uitstellen van de executie, omdat de VvE na de uitspraak van de voorzieningenrechter in deze procedure op 2 februari 2022 weer een nieuw verstekvonnis heeft verkregen en opnieuw executoriaal beslag heeft gelegd. Het hof volgt Obvion daarin niet, omdat uit de overgelegde stukken volgt dat de VvE de executie heeft stilgelegd in afwachting van de uitkomst van de verzetprocedure. De advocaat die namens [verweerster] optreedt in de verzetprocedure, heeft bovendien ter zitting van het hof bevestigd dat [verweerster] voor wat betreft alle geschillen met de VvE bij hem domicilie zal kiezen zodat het niet meer zal voorkomen dat er in geschillen met de VvE verstekvonnissen ten laste van [verweerster] worden gewezen. 
      
    
    
      6.15
      Het voorgaande leidt het hof tot de conclusie dat het vonnis van de voorzieningenrechter zal worden vernietigd voor zover het Obvion algeheel verboden is de executie op basis van het onderhavige geschil voort te zetten. Het hof ziet in de hiervoor geschetste omstandigheden van dit geval en na weging van de belangen van [verweerster] en Obvion  aanleiding om de executie te verbieden in het geval [verweerster] alsnog voor 1 september 2022 de door Obvion reeds gemaakte veilingkosten voldoet, vermeerderd met de daarover verschenen rente, waarbij het hof partijen oproept om over die kosten alsnog een regeling te treffen. Ten aanzien van de hoogte van de kosten die volgen uit de hiervoor in 3.15 geciteerde brief van 13 juli 2021 merkt het hof op dat niet duidelijk is of het bedrag van de veilingkosten van € 7.217,23 enkel betrekking heeft op de tot op dat moment gemaakte kosten, of dat daarin ook begrepen zijn de te verwachten kosten als de veiling daadwerkelijk doorgang vindt. Als het laatste het geval is, geldt dat Obvion slechts aanspraak kan maken op de tot op heden daadwerkelijk gemaakte – door haar te specifiëren – kosten.Het voorgaande brengt mee dat als [verweerster] deze kosten binnen de gestelde termijn voldoet – zolang in een bodemprocedure niet anders wordt beslist – de opzegging van de geldleningsovereenkomst door Obvion zonder gevolgen zal blijven.
      
    
    
      6.16
      Indien [verweerster] de veilingkosten niet voldoet, ziet het hof aanleiding te bepalen dat de executie niet voor 1 januari 2023 zal kunnen plaatsvinden teneinde [verweerster] voldoende gelegenheid te bieden een andere woning te zoeken. 
      
    
    
      6.17
      
        Hoewel strikt genomen geen onderdeel van deze procedure, gaat het hof er gezien hetgeen hierboven is overwogen van uit dat Obvion de – door haar overgenomen – executie van het nieuwe verstekvonnis van 2 februari 2022 niet zal aanvangen of voortzetten voordat duidelijk is of de VvE daadwerkelijk nog een vordering op [verweerster] heeft die zij onbetaald laat.
        
      
      
        
          Conclusie en slot
        
      
      
    
    
      6.18
      De conclusie is dat het hoger beroep van Obvion gedeeltelijk slaagt. Het algehele verbod om tot executie over te gaan kan geen stand houden. Wel acht het hof de executie slechts toelaatbaar onder de hiervoor in 6.15 en 6.16 genoemde voorwaarden. Het hof ziet daarin aanleiding om te bepalen dat beide partijen zowel in eerste aanleg als in hoger beroep de eigen kosten dragen.
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    - vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag van 7 juni 2021,
    
    
      en opnieuw rechtdoende:
    
    
    - verbiedt Obvion om tot executoriale verkoop over te gaan van het appartementsrecht aan het [adres 1] op basis van het onderhavige geschil onder de voorwaarde dat [verweerster] voor 1 september 2022 de door Obvion reeds gemaakte veilingkosten, vermeerderd met de daarover tot het moment van betaling verschenen wettelijke rente, voldoet;
    
    - verbiedt Obvion om, in het geval [verweerster] deze veilingkosten niet voor 1 september 2022 voldoet, tot 1 januari 2023 tot executoriale verkoop over te gaan van het appartementsrecht aan het [adres 1] op basis van het onderhavige geschil;
    
    - bepaalt dat beide partijen de eigen proceskosten dragen, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. D.A. Schreuder, H.J. van Kooten en R.W. Polak en in het openbaar uitgesproken op 28 juni 2022 in aanwezigheid van de griffier.