ECLI:NL:GHDHA:2022:1244, Gerechtshof Den Haag, 19-07-2022, 200.283.016/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-07-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurovereenkomst tot stand gekomen? Ontbinding daarvan gerechtvaardigd wegens (inmiddels ingelopen) huurachterstand? Huurprijsvermindering?

GERECHTSHOF DEN HAAG
    Afdeling Civiel recht
    
    
      Zaaknummer hof		: 200.283.016/01
      Zaaknummer rechtbank		: 8225470 CV EXPL 19-5485
    
    
    
      
        Arrest van 19 juli 2022  
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting GOUDasfalt,
      gevestigd te Gouda,
      appellante in het principaal hoger beroep,
      verweerster in het incidenteel hoger beroep,
      hierna te noemen: Goudasfalt,
      advocaat: mr. W.J. Oomkes te Vlaardingen,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [verweerder]
        , tevens h.o.d.n. 14theRoad,
      wonend in [woonplaats],
      verweerder in het principaal hoger beroep,
      appellant in het incidenteel hoger beroep,
      hierna te noemen: [verweerder],
      advocaat: mr. G.H.G.M. van Berkel te Gouda.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1
      Deze zaak gaat in de kern om de vraag of tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen, en, als dat zo is, over de vraag of die huurovereenkomst wegens een huurachterstand moet worden ontbonden. 
      
    
    
      1.2
      Het hof oordeelt in dit arrest, net zoals de kantonrechter, dat een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Het hof oordeelt ook – anders dan de kantonrechter – dat die huurovereenkomst moet worden ontbonden omdat [verweerder] een forse huurachterstand heeft laten ontstaan.
      
    
  
  
    
      2Procesverloop
    
    
      2.1
      Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
      
        
          het dossier van de procedure bij de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, zittingsplaats Gouda;
        
        
          het in die procedure gewezen vonnis van 14 mei 2020;
        
        
          de dagvaarding in hoger beroep van 13 augustus 2020 van Goudasfalt;
        
        
          de memorie van grieven van Goudasfalt, met bijlagen;
        
        
          het arrest van dit hof van 24 november 2020 waarin een mondelinge behandeling na aanbrengen is gelast; 
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 8 januari 2021 en van de voortzetting daarvan op 15 en op 24 februari 2021;
        
        
          de in die processen-verbaal genoemde stukken;
        
        
          de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep van [verweerder], met bijlagen;
        
        
          de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep van Goudasfalt, met bijlage.
        
      
      
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
    
      3.1
      Tussen partijen staat onder meer het volgende vast.
      
    
    
      3.2
      Goudasfalt huurt van de gemeente Gouda een voormalig fabrieksterrein met een oppervlakte van circa 30.000 m2. Op dit terrein bevinden zich diverse opstallen, waaronder het voormalige woonhuis aan de [adres] (hierna: het pand). 
      
    
    
      3.3
      Vanaf de eerste helft van 2017 heeft [verweerder] overleg gevoerd met Goudasfalt over de huur van het pand met bijbehorend buitenterrein als horecabedrijfsruimte (een espressobar). 
      
    
    
      3.4
      Op 24 juni 2017 hebben partijen een intentieovereenkomst gesloten. Hierin staat onder meer:
      
      
        
          “Dit document zal de basis vormen van de juridische huurovereenkomst die binnen 4 weken na ondertekening wordt opgesteld (...).
        
        
          (…)
        
        
          Welke activiteiten gaat 14theRoad uitvoeren
        
        
          Het toekomstig bedrijf 14theRoad ([verweerder] (…)) is voornemens het pand [adres] te gaan huren van de stichting GOUDasfalt.
        
        
          Hoofdactiviteit zal zijn een espressobar met allerlei warme en koude dranken, patisserie, lunch en hapjes. Daarnaast zal [verweerder] als specialiteit bikefitting gaan uitvoeren met daarbij gebruikelijke activiteiten zoals verkoop en montage van diverse fietsonderdelen en accessoires.
        
        
          (…)
        
        
          Huur en andere kosten
        
        
          (…)
        
        
          De huur bedraagt bij aanvang € 1300,- per maand excl. btw.
        
      
      
      
        
          Er wordt gewerkt met een zgn. ingroeihuur die er als volgt is opgebouwd: (…)
        
      
      
      
        
          De huur gaat in bij ondertekening van het huurcontract.
        
        
          (…)
        
        
          Naast de huur zijn er zgn. servicekosten. (…)
        
      
      
      
        
          Aanvang werkzaamheden zoals bouwwerkzaamheden
        
      
      
      
        
          Bouwactiviteiten kunnen beginnen als er met GOUDasfalt een huurcontract is getekend en als de juiste vergunningen zijn verleend.”
        
      
      
    
    
      3.5
      Na de ondertekening van de intentieovereenkomst zijn de onderhandelingen over de te sluiten huurovereenkomst voortgezet. Daarbij is onder meer gesproken over een neerwaartse aanpassing van de huurprijs. Partijen hebben onder meer de volgende e-mails uitgewisseld:
      
      - e-mail van 8 februari 2018 van Goudasfalt aan [verweerder]:
      
      
        
          “(…)
        
        
          Ons aanbod:
        
        
          (…)
        
        
          - De voor het dijkhuis te betalen huur is € 1.000,- per maand exclusief btw. (...)
        
        
          (…)
        
        
          Werkzaamheden kunnen pas gestart worden nadat huurcontract en (…) door beide partijen zijn getekend (…)”
        
      
      
      - e-mail van 16 februari 2018 van [verweerder] aan Goudasfalt:
      
      
        
          “(…) Met het huurbedrag van 1000 euro ex. BTW kan ik leven. 
        
        
          (…)
        
        
          Kort samenvattend op essentiële punten;
        
         1000 euro huur ex BTW ingaande vanaf maart 2018 indien er 
        
          overeenstemming is. (…)”
        
      
      
      - e-mail van 21 februari 2018 van Goudasfalt aan [verweerder], waarbij op het hiervoor weergegeven punt van [verweerder] als volgt is gereageerd:
      
      
        
          “(…) Als je met onderstaande antwoorden kunt instemmen kunnen we verder gaan en zullen we een contract opstellen wat we met elkaar zullen bespreken en ondertekenen.
        
        
          (…) 
        
        
          Bedragen akkoord – ingang huur i.p.v. januari aanvang per 1 februari 2018 (We komen elkaar tegemoet en eindigen in het midden). (…)”
        
      
      
      - e-mail van 31 maart 2018 van [verweerder] aan Goudasfalt:
      
      
        “(…) Ik weet niet of het bedrag al bijgeschreven staat maar technisch gezien was ik zeker op tijd. Ik zou graag dinsdag of woensdag de sleutel ontvangen om voorbereidingen te kunnen doen. (…)”
      
      
      - e-mail van 31 maart 2018 van Goudasfalt aan [verweerder]:
      
      
        
          “(…) Het lijkt mij goed dat je dinsdag de sleutel ophaalt er vanuit gaande dat alle afspraken zijn nagekomen.
        
      
      
      
        
          Het zou mooi zijn als je met de voorbereidingen kunt beginnen – wel rekening houden met het gegeven dat er nog geen getekende huurovereenkomst is, m.a.w. nog geen onomkeerbare wijzigingen aan het gebouw aanbrengen voordat het contract is getekend. (…)”
        
      
      
    
    
      3.6
      Op 3 april 2018 heeft Goudasfalt de sleutel van het pand aan [verweerder] overhandigd. [verweerder] is het pand vervolgens gaan verbouwen. 
      
    
    
      3.7
      Partijen hebben langdurig onderhandeld over de inhoud van een schriftelijke huurovereenkomst maar daarover geen overeenstemming bereikt. Goudasfalt heeft vervolgens een kort geding aanhangig gemaakt en veroordeling van [verweerder] tot ontruiming van het pand gevorderd. Die vordering is bij vonnis van 3 juli 2019 afgewezen. Partijen hebben daarna verder onderhandeld over de beoogde schriftelijke huurovereenkomst maar dit heeft niet tot overeenstemming geleid.
      
    
    
      3.8
      Op 30 augustus 2019 heeft [verweerder] een exploitatievergunning en een terrasvergunning van de gemeente ontvangen. Vanaf juni 2020 is [verweerder] gestart met de exploitatie van de espressobar met buitenterras.
      
    
    
      3.9
      
        [verweerder] heeft de in maart 2018 overeengekomen vergoeding van € 1.000,- in de periode vanaf juli 2019 tot en met april 2020 tot een bedrag van € 8.500,- onbetaald gelaten. 
      
    
  
  
    
      4Vorderingen in eerste aanleg en beslissing van de kantonrechter
    
    
      4.1
      Goudasfalt heeft zich op het standpunt gesteld dat er geen huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Zij heeft [verweerder] gedagvaard en gevorderd (na eisvermeerdering en samengevat weergegeven):
      - ontruiming van het pand met al het zijne en de zijnen, onder afgifte van de sleutels, binnen twee weken na betekening van het vonnis;
      - veroordeling van [verweerder] tot betaling van € 5.106,- aan achterstallige donaties tot en met december 2019 wegens het beschikbaar houden van het pand voor [verweerder]; 
      - veroordeling van [verweerder] tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 1.000,- per maand vanaf december 2019 zolang [verweerder] in gebreke is met de ontruiming van het pand;
      - veroordeling van [verweerder] tot betaling van € 2.770,- wegens voorgeschoten kosten voor levering van gas en elektriciteit;
      - en, voor het geval dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen: 
        ontbinding van de huurovereenkomst;
      - met veroordeling van [verweerder] in de proceskosten.
      
    
    
      4.2
      
        Volgens [verweerder] is er wel een huurovereenkomst tot stand gekomen. Hij heeft in reconventie gevorderd (na vermeerdering van eis en samengevat weergegeven):
        
          primair:
        
      
      - veroordeling van Goudasfalt tot nakoming van de bestaande huurovereenkomst, te weten het verschaffen van volledig huurgenot;
      - vaststelling van de huurprijs op € 1.000,- per maand, althans op een redelijke huurprijs beneden de € 1.000,-, en
      
        subsidiair:
      - veroordeling van Goudasfalt tot vergoeding van de door [verweerder] geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat, ten belope van € 114.769,82, te vermeerderen met rente,
      - een en ander met veroordeling van Goudasfalt in de proceskosten.
      
    
    
      4.3
      De kantonrechter heeft [verweerder] veroordeeld tot betaling van € 6.346,- aan achterstallige huur en tot betaling van € 969,28 wegens geleverd gas. De overige vorderingen van Goudasfalt (in conventie) zijn afgewezen en Goudasfalt is veroordeeld in de proceskosten in conventie. De vorderingen van [verweerder] (in reconventie) zijn geheel afgewezen en [verweerder] is in de proceskosten in reconventie veroordeeld.
      
    
    
      4.4
      De kantonrechter heeft onder meer het volgende overwogen:
      - Uit de intentieovereenkomst blijkt dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de verhuur van het pand aan [verweerder] op nader uit te werken huurvoorwaarden (r.o. 2.9);
      - Uit het feit dat partijen in maart 2018 (nader) overeenstemming hebben bereikt over de met ingang van die maand te betalen aanvangshuurprijs van € 1.000,- per maand en het feit dat Goudasfalt het voormalige woonhuis aan de Gouderaksedijk 32 in die maand aan [verweerder] ter beschikking heeft gesteld, volgt dat de huurovereenkomst met betrekking tot dat woonhuis per die maand is ingegaan. Het feit dat partijen over de nader uit te werken huurvoorwaarden tot op heden geen volledige overeenstemming hebben bereikt, leidt, nu partijen wél overeenstemming hebben bereikt over (meer dan) de essentialia van de huurovereenkomst, niet tot een andere conclusie. Voor zover de huuringangsdatum in de intentieovereenkomst afhankelijk is gesteld van een door partijen ondertekend huurcontract, zijn partijen daar nadien van afgeweken (r.o. 2.10 van het vonnis);
      - Het nadeel dat [verweerder] ondervindt van de aanwezigheid van de zendmast op het geasfalteerde gedeelte van het terras is klein en wordt in het kader van deze procedure (waarin geen huurprijsvermindering is gevorderd) voorshands begroot op € 10,- per maand. [verweerder] mag zijn verplichting om de huur te betalen met € 10,- exclusief btw per maand opschorten met ingang van de maand maart 2018, voor de duur dat de zendmast nog niet van het gehuurde verwijderd zal zijn (r.o. 2.11 van het vonnis);
      - vast staat dat [verweerder] de huur vanaf juli 2019 tot en met de maand april 2020 tot een bedrag van € 8.500,- exclusief btw onbetaald heeft gelaten. Na verrekening (wegens (i) het recht van opschorting van € 10,- per maand in verband met de zendmast en (ii) de proceskostenveroordeling bij vonnis van 3 juli 2019 ten laste van Goudasfalt) is per april 2020 per saldo (na verrekening) een bedrag van € 6.346,- exclusief btw opeisbaar. Omdat er geen (fatale) betaaltermijn is bepaald en geen schriftelijke aanmaning is aangetroffen, is [verweerder] niet in verzuim geraakt. Ontbinding van de huurovereenkomst wegens het onbetaald laten van de huur is daarom niet mogelijk (r.o. 2.19 van het vonnis).
      - De kantonrechter heeft in reconventie overwogen dat Goudasfalt uiteraard is gehouden om de huurovereenkomst tussen partijen na te komen maar ook dat de eerste vordering van [verweerder] te algemeen is om voor toewijzing in aanmerking te komen. Op de subsidiaire vordering is niet beslist omdat de voorwaarde waaronder deze is ingesteld, niet is vervuld (r.o. 2.21 van het vonnis). 
      
    
  
  
    
      5Vorderingen in hoger beroep en bezwaren tegen het vonnis
    
    
      5.1
      Goudasfalt is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij vordert dat het vonnis in conventie wordt vernietigd en dat haar vorderingen alsnog worden toegewezen, met veroordeling van [verweerder] in de proceskosten in hoger beroep. Daartoe heeft Goudasfalt 6 grieven naar voren gebracht. Met grief 1 voert zij aan dat tussen partijen géén huurovereenkomst tot stand is gekomen. Voor het geval er toch een huurovereenkomst bestaat, komt Goudasfalt met grief 2 op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurachterstand van per saldo € 6.346,- geen toerekenbare tekortkoming vormt die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Met de grieven 3 en 5 voert Goudasfalt aan dat [verweerder] ook is tekortgeschoten omdat hij niet heeft voldaan aan zijn exploitatieplicht en omdat hij het pand zonder toestemming van Goudasfalt heeft verbouwd. Grief 4 heeft betrekking op de vraag wie verantwoordelijk is voor gebreken. Grief 6 richt zich tegen de proceskostenveroordeling in conventie.
      
    
    
      5.2
      
        Ook [verweerder] is het niet eens met de beslissing van de kantonrechter. Hij vordert dat het vonnis in reconventie wordt vernietigd en dat zijn vordering in reconventie alsnog wordt toegewezen. Hij heeft die vordering gewijzigd en vordert in hoger beroep:
        
          primair:
        
        a - een verklaring voor recht dat tussen partijen een huurovereenkomst bestaat met de kernbedingen zoals weergegeven in de memorie van antwoord in principaal hoger beroep tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep onder 5.1 sub a onder i tot en met x;
        b - huurprijsvermindering van € 100,- per maand (wegens, kort gezegd, de aanwezigheid van een zendmast op het buitenterrein bij het pand); 
        c - een verklaring voor recht dat [verweerder] jegens Goudasfalt heeft voldaan aan al hetgeen hij tot 30 april 2021 uit hoofde van de huurovereenkomst verschuldigd was;
        
          subsidiair - voor het geval het hof oordeelt dat er geen huurovereenkomst bestaat of deze wordt ontbonden:
        d - veroordeling van Goudasfalt tot vergoeding van de door [verweerder] geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat;
        
          primair en subsidiair:
        
        e - veroordeling van Goudasfalt in de proceskosten in beide instanties, te vermeerderen met rente.
        
          [verweerder] heeft in het incidenteel appel drie grieven naar voren gebracht. Met grief 1 betoogt hij dat de kantonrechter de omvang van het gehuurde verkeerd heeft vastgesteld. Grief 2 richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat het nadeel dat [verweerder] ondervindt van de zendmast voorshands kan worden begroot op € 10,- per maand. Grief 3 heeft betrekking op de ingangsdatum van de huurovereenkomst; volgens [verweerder] is de huur ingegaan op 3 of 1 april 2018 en niet op 1 maart 2018 zoals de kantonrechter heeft bepaald.
      
      
    
  
  
    
      6Beoordeling door het hof
    
    
      
        In het principaal appel 
      
    
    
    
      
        Huurovereenkomst?
      
    
    
      6.1
      Het hof zal allereerst ingaan op de vraag of tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Goudasfalt voert aan dat dit niet het geval is omdat zij tegenover [verweerder] heeft aangegeven en volgehouden dat er pas een huurovereenkomst is als die op papier staat en is getekend. Goudasfalt heeft in dit verband verwezen naar de intentieovereenkomst en naar haar e-mailbericht van 31 maart 2018 (waarin zij [verweerder]  heeft bericht dat hij geen onomkeerbare wijzigingen aan het gebouw mag aanbrengen voordat het contract is getekend). Goudasfalt heeft verder aangevoerd dat partijen hebben gesproken over een door [verweerder] te betalen “donatie” (niet: “huur”) van € 1.000,-, zonder btw, dat dit bedrag nog afhankelijk was van in het huurcontract op te nemen bepalingen, dat partijen lang hebben onderhandeld maar niet op alle onderdelen overeenstemming hebben bereikt over een schriftelijke huurovereenkomst. 
      
    
    
      6.2
      
        Het hof stelt voorop dat er sprake is van een huurovereenkomst indien de ene partij een zaak in gebruik verstrekt aan de andere partij en de andere partij een tegenprestatie verricht (artikel 7:201 Burgerlijk Wetboek). Dat is hier het geval; Goudasfalt heeft het pand in gebruik gegeven aan [verweerder] die daarvoor als tegenprestatie € 1.000,- per maand moet betalen. Het beroep van Goudasfalt op de door haar gestelde eis van een schriftelijke huurovereenkomst gaat niet op. Weliswaar was het uitgangspunt van partijen dat de huur pas zou ingaan “bij ondertekening van het contract” zoals in de intentieovereenkomst is vermeld, en ook dat [verweerder] pas dan bouwactiviteiten zou kunnen beginnen, maar dit uitgangspunt is verlaten. Goudasfalt heeft immers, ondanks het ontbreken van een schriftelijke huurovereenkomst, de sleutel aan [verweerder] overhandigd en het pand aan [verweerder] in gebruik gegeven (zie onder 3.5 en 3.6). Zij heeft sindsdien ook aanspraak gemaakt op betaling van € 1.000,- per maand door [verweerder]. 
        Het hof merkt nog op dat de omstandigheid dat partijen de huur een “donatie” hebben genoemd, niet meebrengt dat er geen sprake is van huur. 
        Aan de totstandkoming van de huurovereenkomst staat ook niet in de weg dat partijen geen rekening hebben gehouden met btw en dat aanpassing van de huurprijs nog mogelijk was. En evenmin dat partijen ondanks langdurig onderhandelen geen overeenstemming hebben bereikt over alle onderdelen van een schriftelijke huurovereenkomst. Grief 1 in het principaal appel faalt dus. 
      
      
      
        
          Ontbinding van de huurovereenkomst?
        
      
    
    
      6.3
      
        Het hof komt nu toe aan de vraag of de huurovereenkomst moet worden ontbonden omdat er een huurachterstand heeft bestaan (grief 2 in het principaal appel). Daarbij stelt het hof het volgende voorop. 
        Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt voor wederkerige overeenkomsten dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De tenzij-clausule brengt mee dat de rechter moet beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden. 
      
      
    
    
      6.4
      Niet in geschil is dat er sprake is van een tekortkoming van [verweerder] omdat hij over de periode juli 2019 tot en met april 2020 een huurachterstand van per saldo € 6.346,- heeft laten ontstaan ([verweerder] heeft tegen de toewijzing van dit bedrag door de kantonrechter niet gegriefd). Tussen partijen is verder niet in geschil dat de huur maandelijks vooraf moet worden betaald zodat [verweerder] zonder ingebrekestelling in verzuim is geraakt (artikel 6:83 sub a BW). Wel zijn partijen het oneens over de vraag of de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Volgens [verweerder] is dat niet het geval; hij beroept op de hiervoor weergegeven “tenzij-clausule”. 
      
    
    
      6.5
      Het hof is van oordeel dat de tekortkoming van [verweerder] van voldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Die tekortkoming ziet immers op de belangrijkste verplichting van [verweerder] als huurder, namelijk de verplichting om tijdig huur te betalen. [verweerder] heeft gedurende lange tijd niet aan die verplichting voldaan en heeft een forse huurachterstand laten ontstaan - deze komt neer op het geheel onbetaald laten van de huur over een periode van meer dan zes maanden.
      
    
    
      6.6
      
        Hetgeen [verweerder] heeft aangevoerd ter onderbouwing van zijn beroep op de tenzij-clausule, leidt niet tot een ander oordeel. De door [verweerder] aangevoerde omstandigheid dat hij de huurachterstand na de zitting in eerste aanleg alsnog heeft ingelopen, maakt zijn tekortkoming (het niet-tijdig betalen van de huur) niet ongedaan. Het brengt ook niet mee dat de ontbinding niet gerechtvaardigd is. [verweerder] betaalde de huur pas nadat Goudasfalt een procedure tegen [verweerder] aanhangig had gemaakt en de kantonrechter de zaak met partijen had besproken. 
        	Ook weegt het hof mee dat [verweerder], zoals Goudasfalt heeft aangevoerd en [verweerder] niet heeft betwist, in hoger beroep opnieuw is gestopt met het betalen van de huur, namelijk sinds mei 2020. [verweerder] beroept zich in dit verband op de Covid-19 maatregelen, maar die ontslaan [verweerder] in ieder geval niet geheel van zijn verplichting om huur te betalen. Dit geldt temeer nu tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat [verweerder] ondanks de Covid-19 maatregelen omzet heeft kunnen draaien met zijn espressobar met buitenterras (aan een fiets- en wandelroute). 
        	[verweerder] heeft nog betoogd dat aan de nieuwe huurachterstand geen betekenis toekomt omdat Goudasfalt haar huurvordering in hoger beroep niet heeft vermeerderd. Dat betoog moet worden verworpen. Zoals hiervoor is weergegeven dient de rechter bij een beroep op de tenzij-clausule te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, de ontbinding rechtvaardigt. De tweede forse huurachterstand is een van die omstandigheden. 
      
      
    
    
      6.7
      
        
          [verweerder] heeft er ook nog op gewezen dat partijen langdurig in onderhandeling waren, dat zij nog geen schriftelijke huurovereenkomst hadden gesloten en dat Goudasfalt zich op het standpunt stelde dat er nog geen sprake was van een huurovereenkomst, maar dat alles maakt zijn tekortkoming niet minder zwaarwegend. [verweerder] had het pand immers wel al geruime tijd in gebruik en was ook begonnen met verbouwen. [verweerder] heeft het pand, ondanks de discussie over de huurovereenkomst, in gebruik gekregen en gehouden en tegenover dat gebruik was hij de overeengekomen tegenprestatie van € 1.000,- per maand verschuldigd. 
        
          [verweerder] heeft verder gesteld dat hij de betaling van de huur destijds mocht opschorten wegens een verplichting tot schadevergoeding van Goudasfalt jegens [verweerder] maar het hof heeft niet kunnen vaststellen dat Goudasfalt schadevergoeding aan [verweerder] is verschuldigd, zoals hierna nog zal worden toegelicht. De stelling van [verweerder] strookt ook niet met de omstandigheid dat [verweerder] de achterstallige huur uiteindelijk wel heeft betaald.
      
      
    
    
      6.8
      Hoezeer het hof ook inziet dat [verweerder] belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst omdat hij aanzienlijke investeringen heeft gedaan, dat belang doet er niet aan af dat de tekortkoming, bestaande uit een huurachterstand van meer dan zes maanden, van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden. Van Goudasfalt kan niet worden gevergd dat zij het pand nog langer beschikbaar houdt, temeer niet omdat [verweerder] gedurende dit hoger beroep opnieuw een forse huurachterstand heeft laten ontstaan. Het hof is dan ook van oordeel - anders dan de kantonrechter - dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Grief 2 slaagt dus. Daaruit vloeit voort dat de kantonrechter niet alleen ten onrechte de door Goudasfalt gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst heeft afgewezen, maar ook ten onrechte heeft afgewezen de vordering tot ontruiming van het pand. Het hof zal het vonnis in conventie daarom vernietigen en deze vorderingen alsnog toewijzen, zoals Goudasfalt in hoger beroep heeft gevorderd, met dien verstande dat mede gelet op de zomerperiode, de ontruimingstermijn op zes weken zal worden bepaald.
      
    
    
      6.9
      
        Ten aanzien van de vordering van Goudasfalt om [verweerder] te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 1.000,- per maand vanaf december 2019 zolang [verweerder] in gebreke is met de ontruiming van het pand, geldt het volgende. Deze vordering is in eerste aanleg afgewezen. [verweerder] betoogt ten onrechte dat Goudasfalt daartegen niet heeft gegriefd. Goudasfalt heeft in hoger beroep immers gevorderd dat haar vorderingen alsnog worden toegewezen en daartoe heeft zij als grief naar voren gebracht dat de kantonrechter de huurovereenkomst ten onrechte niet heeft ontbonden. Uit die grief is, in samenhang met het petitum, voldoende kenbaar dat Goudasfalt ook opkomt tegen de afwijzing van de gevorderde gebruiksvergoeding tot de datum van de ontruiming. Deze vordering hangt immers niet alleen nauw samen met de gevorderde ontbinding en ontruiming, de kantonrechter heeft aan de afwijzing daarvan ook geen specifieke motivering gewijd maar volstaan met een verwijzing naar “het vorenstaande” (r.o. 2.20 van het vonnis). 
        	Nu de ontbinding van de huurovereenkomst ten onrechte is afgewezen, is ook de vordering tot betaling van de gebruiksvergoeding ten onrechte afgewezen. Het hof zal deze alsnog toewijzen, met dien verstande dat zal worden uitgegaan van de ontbinding per heden en niet van de door Goudasfalt oorspronkelijk beoogde ontruimingsdatum van 1 december 2019 zoals gevorderd. Het hof merkt daarbij nog op dat Goudasfalt in dit geding geen huur vordert over de periode van 1 december 2019 tot de datum van ontbinding. Het hof kan daarom over die periode geen uitspraak doen.
      
      
    
    
      6.10
      
        Aangezien de huurachterstand op zichzelf al een grond voor ontbinding van de huurovereenkomst oplevert, heeft Goudasfalt geen belang meer bij de bespreking van haar grieven 3, 4 en 5. 
        Goudasfalt heeft geen (voldoende kenbare) grief gericht tegen de afwijzing van de door Goudasfalt gevorderde kosten van elektriciteit (r.o. 2.15 van het vonnis); die afwijzing blijft dus in stand en het vonnis zal op dit onderdeel worden bekrachtigd. 
      
      
    
    
      6.11
      Aangezien [verweerder] in conventie de grotendeels in het ongelijk gestelde partij is, zal het hof hem veroordelen in de kosten van beide instanties. Grief 6 van Goudasfalt slaagt daarmee ook.  
      
      
        
          In het incidenteel appel
        
      
      
    
    
      6.12
      Grief 1 in het incidenteel appel heeft betrekking op de omvang van het bij het pand gehuurde buitenterrein. Door middel van de in reconventie gevorderde verklaring van recht wenst [verweerder] niet alleen de precieze omvang van het gehuurde schriftelijk te laten vastleggen maar ook op welk deel consumptie al dan niet verplicht kan worden gesteld. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen over de ontbinding van de huurovereenkomst, is de vraag naar de omvang van het gehuurde, en de schriftelijke vastlegging daarvan zoals [verweerder] in hoger beroep heeft gevorderd, echter niet meer aan de orde. Daar komt bij dat het niet aan het hof is om voor recht te verklaren hoe de schriftelijke huurovereenkomst tussen partijen moet luiden terwijl partijen op dit onderdeel geen overeenstemming hebben bereikt.
      
    
    
      6.13
      
        Grief 2 in het incidenteel appel gaat over de vraag of [verweerder] zodanig nadeel heeft van de aanwezigheid van de zendmast op het buitenterrein bij het pand dat huurprijsvermindering is aangewezen. [verweerder] heeft in dit verband in hoger beroep een huurprijsvermindering van 100,- per maand gevorderd. Gelet op de ontbinding is huurprijsvermindering voor de toekomst niet meer aan de orde. Het hof begrijpt uit de stellingen van [verweerder] dat hij vindt dat huurprijsvermindering ook is aangewezen ten aanzien van reeds verschenen huurtermijnen. In dat verband merkt het hof nog het volgende op. 
        Huurprijsvermindering is slechts aan de orde als sprake is van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. [verweerder] heeft in de eerste plaats niet (voldoende) toegelicht dat sprake is van een gebrek. In dit verband is van belang dat de zendmast reeds bij aanvang van de huur (zichtbaar) aanwezig was. Daarbij komt dat [verweerder] in eerste aanleg (bij conclusie van antwoord onder 20) heeft gesteld dat partijen de aanvankelijk besproken huurprijs van € 1.300,-, hebben  verminderd tot € 1.000,-, onder meer vanwege het feit dat [verweerder] door de zendmast maar beperkt gebruik kon maken van het buitenterrein. Daaruit leidt het hof af dat het door de zendmast veroorzaakte verminderde huurgenot al in de huurprijs van € 1.000,-, is verdisconteerd. 
        
          [verweerder] heeft nog gewezen op de omstandigheid dat partijen tijdens de mondelinge behandeling ten overstaan van de raadsheer-commissaris hebben gesproken over een mogelijke huurprijsvermindering van € 100,-. Dat gesprek vond echter plaats in het kader van schikkingsonderhandelingen, met als doel algehele overeenstemming te bereiken over de diverse geschilpunten tussen partijen. Uit dat gesprek volgt niet dat sprake is van een gebrek waardoor het huurgenot van [verweerder] substantieel is aangetast. 
        Grief 2 wordt gelet op het voorgaande verworpen.
      
      
    
    
      6.14
      Grief 3 in het incidenteel appel slaagt op zichzelf. [verweerder] heeft terecht aan de orde gesteld dat de huur is ingegaan op 3 april 2018 - toen [verweerder] de sleutel van het pand ontving - en niet op 1 maart 2018 zoals de kantonrechter heeft bepaald. Het slagen van deze grief heeft echter geen gevolgen ten aanzien van het dictum van het vonnis en leidt dus niet tot vernietiging daarvan. 
      
      
        
          	Eis in reconventie in hoger beroep 
        
      
    
    
      6.15
      
        Het hof komt nu toe aan de bespreking van de vordering in reconventie van [verweerder], die in hoger beroep is gewijzigd. 
        De primair (onder a) door [verweerder] gevraagde verklaring voor recht, die strekt tot schriftelijke vastlegging van de huurbedingen tussen partijen, zal worden afgewezen. Gelet op de ontbinding van de huurovereenkomst is die schriftelijke vastlegging niet meer aan de orde. Daarbij komt dat, zoals al is overwogen, vastlegging van de bedingen niet mogelijk is omdat partijen daarover geen overeenstemming hebben bereikt.
        De primair (onder b) gevorderde huurprijsvermindering dient te worden afgewezen zoals hiervoor reeds is besproken.
        De primair (onder c) gevorderde verklaring voor recht dat [verweerder] jegens Goudasfalt heeft voldaan aan al hetgeen hij tot 30 april 2021 uit hoofde van de huurovereenkomst verschuldigd was, wordt eveneens afgewezen. [verweerder] voert in dit verband aan dat hij aan huur en servicekosten en energiekosten over de periode mei 2020 tot en met april 2021 slechts € 5.195,80 aan Goudasfalt is verschuldigd omdat hem een beroep toekomt op huurkorting in verband met coronabeperkingen en op huurprijsvermindering wegens de aanwezigheid van de zendmast. Hiervoor is al overwogen dat [verweerder] in ieder geval geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Reeds daarom moet de gevorderde verklaring voor recht worden afgewezen.
      
      
    
    
      6.16
      
        Ook de subsidiaire vordering, die strekt tot vergoeding van door [verweerder] geleden schade, op te maken bij staat, zal worden afgewezen. [verweerder] heeft onder meer aan die vordering ten grondslag gelegd dat hij inkomsten heeft gederfd. De kantonrechter heeft die vordering afgewezen omdat niet (voldoende) is gebleken dat het aan Goudasfalt is toe te rekenen dat (i) aan [verweerder] tot 2 september 2019 nog geen exploitatievergunning was verleend en (ii) [verweerder] in de daarop volgende periode niet met de exploitatie van het gehuurde is begonnen (r.o. 2.21 van het vonnis).  
        
          [verweerder] heeft niet toegelicht waarom hij meent dat deze overwegingen van de kantonrechter onjuist zijn. Hij heeft slechts verwezen naar zijn stellingen in eerste aanleg, en daarmee doelt hij kennelijk op de ‘Akte onderbouwing schade in reconventie [verweerder]’. Daarin heeft [verweerder] gesteld dat hij zijn espressobar door toedoen van het door Goudasfalt gevoerde kort geding niet op 1 mei 2019 heeft kunnen openen, en dat hij dat na dat kort geding ook niet kon omdat partijen nog discussieerden over de huurprijs en de omvang van het terras. Uit de overweging van de kantonrechter volgt echter dat [verweerder] vóór 2 september 2019 in ieder geval niet kon exploiteren omdat hij op die datum nog geen vergunning had. Waarom [verweerder] na 2 september 2019 niet kon exploiteren, is niet voldoende toegelicht. De door [verweerder] genoemde discussiepunten tussen partijen stonden daaraan niet in de weg. Het gehuurde was immers wel al aan [verweerder] ter beschikking gesteld. 
        
          [verweerder] heeft aan zijn vordering tot schadevergoeding ook nog ten grondslag gelegd dat hij, als de huurovereenkomst wordt ontbonden, schade lijdt omdat hij zijn investeringen (de aanschaf van bedrijfsmiddelen en de kosten van de verbouwing) dan niet heeft kunnen terugverdienen. Nu de ontbinding is gelegen in een tekortkoming van [verweerder], is Goudasfalt echter niet aansprakelijk voor de eventuele schade die [verweerder] daardoor lijdt. De vordering tot schadevergoeding is dus ook niet toewijsbaar op deze grondslag.
      
      
      
        
          Conclusie en slot
        
      
      
    
    
      6.17
      
        De conclusie is dat de grieven van Goudasfalt (in het principaal appel) grotendeels slagen en dat het in conventie gewezen vonnis gedeeltelijk moet worden vernietigd. Ten behoeve van de leesbaarheid zal het hof het in conventie gewezen vonnis geheel vernietigen en een nieuw dictum in conventie formuleren.
        De grieven van [verweerder] (in het incidenteel appel) slagen niet. Het in reconventie gewezen vonnis blijft dus in stand en zal worden bekrachtigd. De in hoger beroep gewijzigde vordering in reconventie van [verweerder] zal worden afgewezen. 
        
          [verweerder] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep (principaal en incidenteel appel). 
      
      
    
    
      6.18
      De bewijsaanbiedingen van partijen hebben geen betrekking op feiten die, indien bewezen, tot een andere uitkomst van deze procedure leiden. Deze worden daarom gepasseerd. 
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    - vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, zittingsplaats Gouda, van 14 mei 2020 voor zover gewezen in conventie, 
    
    
      en opnieuw rechtdoende in conventie:
    
    
    - veroordeelt [verweerder] om aan Goudasfalt te betalen:
    
      - een bedrag van € 6.346;
      - een bedrag van € 969,28;
    
    
    - ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst per heden;
    
    - veroordeelt [verweerder] om binnen zes weken na betekening van dit arrest het gebouw van Goudasfalt, plaatselijk bekend als ‘het Woonhuis’, gelegen op het Goudasfaltterrein aan de [adres] onder afgifte van de sleutels met al het zijne en de zijnen te ontruimen, te verlaten en ter algehele beschikking te stellen van Goudasfalt;
    
    - veroordeelt [verweerder] vanaf heden tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 1.000,- per maand (of gedeelte daarvan) voor elke maand dat hij in gebreke zal blijven om het pand van Goudasfalt onder afgifte van de sleutels te ontruimen;
    
    - veroordeelt [verweerder] in de kosten van de procedure in eerste aanleg, welke kosten aan de zijde van Goudasfalt tot op heden worden vastgesteld op een bedrag van € 572,40 aan verschotten (€ 86,40 kosten inleidende dagvaarding en € 486,- aan griffierecht) en € 2.042,- aan salaris gemachtigde;
    
    - bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, zittingsplaats Gouda, van 14 mei 2020 voor zover gewezen in reconventie;
    
    - wijst af het anders of meer gevorderde;
    
    - veroordeelt [verweerder] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Goudasfalt in het principaal hoger beroep tot op heden begroot op € 862,96 aan verschotten (€ 102,96 kosten appeldagvaarding en € 760,- aan griffierecht) en op € 3.342,- aan salaris advocaat en in het incidenteel hoger beroep op € 1.671,- aan salaris advocaat;
    
    - verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. Honée, J.E.H.M. Pinckaers en F. van der Hoek en in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2022 in aanwezigheid van de griffier.