ECLI:NL:GHDHA:2022:1391, Gerechtshof Den Haag, 06-07-2022, BK-21/01180
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-07-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning. Invloed eigen aankoopcijfer in combinatie met verbeteringen na aankoop. Bepaling waardevermeerdering verbeteringen.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-21/01180
    
    
    
    Uitspraak van 6 juli 2022
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: R. van der Weide) 
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 11 oktober 2021, nummer SGR 21/140.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op de waardepeildatum 1 januari 2019 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 175.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Den Haag voor het jaar 2020 (de aanslag) opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Tegen de uitspraak op bezwaar heeft belanghebbende beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 49 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 16 juni 2022. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een etage-portiekflat met schuur. Het gebruiksoppervlak van de woning is ongeveer 79 m2.
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende heeft de woning op 25 januari 2019 gekocht voor € 145.000. Belanghebbende heeft in het inlichtingenformulier vermeld dat ten tijde van de aankoop het onderhoud binnen en buiten in gemiddelde staat verkeerde. In het inlichtingenformulier heeft belanghebbende voorts aangegeven dat na aankoop een nieuwe keuken en een nieuwe badkamer zijn geplaatst voor in totaal € 30.000.
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Tussen partijen is niet in geschil dat bij de waardebepaling op grond van het bepaalde in artikel 18, derde lid, onder b, van de wet WOZ de staat van de woning op 1 januari 2020 bepalend is. Eiseres bepleit een waarde van € 161.000. Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst eiseres op de verkopen van de objecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] . Daarnaast stelt eiseres dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden de kwaliteit en staat van onderhoud van de woning, de parkeeroverlast en de overlast van (hard rijdend) doorgaand verkeer en tram. Tot slot vindt eiseres dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het VvE-vermogen in de verkoopprijs van de referentieobjecten.
    
    
    6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 175.000. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
    
    7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. De rechtbank heeft in die beoordeling het eigen aankoopcijfer betrokken dat is gerealiseerd binnen enkele weken na de waardepeildatum, in combinatie met de informatie in het inlichtingenformulier. Verweerder heeft terecht aangevoerd dat er na aankoop een verbouwing heeft plaatsgevonden waardoor de kwaliteit en de waarde van de woning zijn toegenomen. De vastgestelde waarde van de woning is bovendien in lijn met de vergelijkingsobjecten. Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met
    behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De drie vergelijkingsobjecten, [adres 9] , [adres 10] en [adres 11] , welke verweerder aanvoert zijn evenals de woning allen etage-portiekwoningen en gelegen in de wijk [wijk 1] en [wijk 2] . Dit betekent dat de ligging van de woning en de hieraan gerelateerde door eiseres gestelde overlast van geparkeerde auto's, doorgaand verkeer en tram in elk geval niet nadeliger is dan de ligging van de vergelijkingsobjecten. Verder is in de matrix op inzichtelijke wijze aangegeven dat bij de drie referentieobjecten rekening is gehouden met de aanwezige VvE-reserve en welke invloed dit heeft op de m2-prijs van het betreffende referentieobject. De rechtbank ziet geen reden om te veronderstellen dat in de voor de woning gehanteerde m2-prijs van € 2.215 onvoldoende rekening is gehouden met de VvE-reserve van de referentieobjecten. De vergelijkingsobjecten zijn verkocht vóór of nagenoeg op de waardepeildatum (in een opgaande markt) en hebben een verkoopcijfer dat ruim hoger ligt dat de voor de woning vastgestelde waarde. Gelet op het voorgaande kan dan ook niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten.
    
    9. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De door eiseres aangedragen vergelijkingsobjecten acht de rechtbank allemaal weliswaar goed vergelijkbaar met de woning maar eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat uit het verkoopcijfer van deze woningen volgt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Eiseres heeft gesteld dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de kwaliteit en staat van de woning. Eiseres heeft deze stelling niet nader onderbouwd of anderszins aannemelijk gemaakt. De enkele stelling ter zitting dat de staat van onderhoud, in tegenstelling tot hetgeen is aangegeven op het inlichtingenformulier, achteraf is tegengevallen is hiertoe onvoldoende. Eiseres heeft aangevoerd dat de investering van € 30.000, die zij heeft gedaan na de aankoop van de woning, niet betekent dat de waarde van de woning ook met dit bedrag is vermeerderd. Deze stelling is in zijn algemeenheid juist. Verweerder heeft echter doorslaggevende betekenis toegekend aan de waarde van de vergelijkingsobjecten. Eiseres heeft de aankoop van de woning gedaan als belegger. Dit betekent niet dat de door eiseres betaalde prijs per definitie lager is dan de aankoopprijs bedoeld in rechtsoverweging 7, maar wel dat de koopprijs tot stand kan zijn gekomen onder invloed van bijzondere omstandigheden, die maken dat het niet de prijs is die de meestbiedende koper na de beste voorbereiding bij een verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze betaald zou hebben. Verweerder is daarom terecht overgegaan tot een waardering op basis van systematische vergelijking. Dat de daaruit voortvloeiende waarde gelijk is aan de aankoopprijs, vermeerderd met het door eiseres na de aankoop aan de verbouwing bestede bedrag, berust op toeval.
    
    10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
    
    11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de waarde van de woning tot op € 160.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van proceskosten en griffierecht.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 4344).
      
    
    
      5.2.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning juist heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.3.
      Het Hof stelt, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, BNB 2001/52, voorop dat wanneer een belastingplichtige een onroerende zaak koopt, ervan kan worden uitgegaan dat de door hem betaalde prijs de waarde van de onroerende zaak weergeeft, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. Tussen partijen is niet in geschil dat als gevolg van de door belanghebbende gepleegde verbeteringen de toestand van de woning op 1 januari 2020, gewaardeerd naar het prijspeil op 1 januari 2019, bepalend is. Bij de waardering van de woning dient dus rekening te worden gehouden met de investering in de badkamer en de keuken.
      
      
        5.4.1.
        Tussen partijen is niet in geschil dat in de door belanghebbende betaalde koopsom een VvE-reserve is begrepen van € 2.584,32. Deze dient in mindering te worden gebracht op de koopsom. Het Hof zal ervan uitgaan dat de waarde in het economische verkeer van de woning per de waardepeildatum € 142,415,68 is, zonder de investeringen. De vraag is dus of de investeringen tot een waarde op de toestandsdatum 1 januari 2020 hebben geleid van € 175.000, beoordeeld naar het waardepeil op 1 januari 2019. De stijging in de woningmarkt in Den Haag in 2019 telt dus niet mee, net zomin als de prijsstijgingen voor de inkoop van materialen en arbeid in 2019.
        
      
      
        5.4.2.
        Hoewel de door de Heffingsambtenaar in de matrix opgenomen transacties op zich niet van belang zijn voor de waarde in het economische verkeer van de woning zonder de investeringen (zie 5.4.1), kunnen zij wellicht enig licht werpen op de invloed die woningverbeteringen hebben op de waarde van vergelijkbare objecten per de waardepeildatum. Het Hof kan uit de diverse transacties niet afleiden dat de woning, indien de verbeteringen al op de waardepeildatum aanwezig waren geweest, een waarde van € 175.000 zou hebben gehad. Er staat weliswaar een object in de matrix ( [adres 11] ) dat in gerenoveerde staat met een iets kleinere oppervlakte op 22 juni 2018 iets meer heeft opgebracht, maar belanghebbende heeft gewezen op andere verkopen in dezelfde straat rond de waardepeildatum. [adres 8] heeft op 14 mei 2018 in betere staat (in 2016 gerenoveerd) € 144.500 opgebracht. Dit object is met 73 m2 iets kleiner dan de woning en net zo groot als [adres 11] . De Heffingsambtenaar heeft niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
        
      
    
    
      5.5.
      Het standpunt van belanghebbende dat slechts 60% van het geïnvesteerde bedrag tot uitdrukking komt in de waarde van een onroerende zaak, wordt eveneens verworpen. Hoewel het Hof het eens is met belanghebbende dat niet iedere geïnvesteerde euro tot een waardevermeerdering met hetzelfde bedrag leidt, is het hanteren van een 60%-regel te grof. Het Hof acht aannemelijk dat belanghebbende geen persoonlijke of smaakgevoelige ingrepen in de woning heeft gepleegd, gelet op de beoogde verhuur van de woning. De keuken en de badkamer zullen daarom voor een aanzienlijke waardevermeerdering van de woning hebben gezorgd. De gemachtigde heeft ter zitting desgevraagd aangegeven dat naast de keuken en de badkamer ook andere delen van de woning zijn opgeknapt. De waardevermeerdering ligt dus dichter bij de 100% dan bij de 60%.
      
    
    
      5.6.
      Beide partijen zijn ieder voor zich niet erin geslaagd de door hen bepleite waarde aannemelijk te maken. Het Hof ziet aanleiding de waarde van de woning per de waardepeildatum in goede justitie vast te stellen op € 170.000. Het hoger beroep is gegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      6.1.
      Het Hof ziet aanleiding om de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende in verband met het bezwaar, het beroep en het hoger beroep gemaakte kosten van professionele rechtsbijstand. Met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht bepaalt het Hof deze kosten op € 3.574, berekend als volgt:
      - 	1 punt voor het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting, bedrag per punt van € 269, wegingsfactor voor het gewicht van de zaak: 1;
      - 	1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting, bedrag per punt van € 759 wegingsfactor voor het gewicht van de zaak: 1;
      - 	1 punt voor het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting, bedrag per punt van € 759, wegingsfactor voor het gewicht van de zaak: 1.
      
    
    
      6.2.
      Voorts dient de Heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht voor het beroep en het hoger beroep te vergoeden.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum tot € 170.000;
      
      
        vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
      
      
        veroordeelt de Heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte proceskosten tot € 3.574;
      
      
        gelast de Heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van in totaal € 183 (€ 49 + € 134) te vergoeden.
      
    
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, W.M.G. Visser en B.G. van Zadelhoff, in tegenwoordigheid van de griffier L. van den Bogerd. De beslissing is op 6 juli 2022 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.