ECLI:NL:RBROT:2022:6325, Rechtbank Rotterdam, 22-07-2022, 9736233 CV EXPL 22-7111
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-07-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: WOZ-waarde voor de aanvangshuurprijs is door de huurcommissie vastgesteld op de minimale WOZ-waarde. Dit is niet in lijn met de uitspraak van de HR. Partijen mogen zich uitlaten over het percentage waarmee de WOZ van 2021 moet worden gecorrigeerd.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 9736233 CV EXPL 22-7111
    
    
    
      datum uitspraak: 22 juli 2022
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [naam bewaarder] , in hoedanigheid van bewaarder van de activa van de commanditaire vennootschap [eiseres] ,
      vestigingsplaats: [vestigingsplaats] ,
      eiseres,
      gemachtigde: mr. Z.H. van Dorth tot Medler,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] ,
      
      Woonplaats: [woonplaats] ,
      gedaagde,
      zonder gemachtigde. 
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1.De procedure
    
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 24 februari 2022, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          de brief van 26 april 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de aanvullende bijlage van [eiseres] . 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 17 juni 2022 is de zaak tijdens de mondelinge behandeling met mevrouw [persoon A] (bestuurder [eiseres] ), de gemachtigde van [eiseres] en met [gedaagde] besproken. 
      
    
  
  
    
      2.De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] heeft voor de periode 17 juni 2020 tot en met 31 mei 2022 de zelfstandige woning aan de [adres] in Capelle aan den IJssel gehuurd. 
      
    
    
      2.2.
      In artikel 4 van de schriftelijke huurovereenkomst van 17 juni 2020 is bepaald:
      
      
        “4.1 met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit:
        o de huurprijs
        o de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten (servicekosten)
        
          (…)
        
      
    
    
      4.3
      
        De overeengekomen huurprijs bedraagt bij aanvang € 890,00 per maand, 
        bij vooruitbetaling 
        te voldoen. De huurprijs wordt berekend naar een bedrag per maand, en wordt vastgesteld in Nederlandse valuta. In dit bedrag zijn niet begrepen de hierna genoemde kosten onder artikel 4.4 en artikel 5. 
      
    
    
      4.4
      
        
          De overeengekomen servicekosten bedragen € 40,00 per maand deze dienen samen met de huurprijs 
          bij vooruitbetaling
           te voldaan en worden nader gespecificeerd in bijlage 2, Servicekosten, als onderdeel van deze overeenkomst, met inbegrip van de voor de toedeling van kosten te gebruiken verdeelsleutel. 
        
        
          (…)
        
      
    
    
      4.6
      
        De totale huurprijs en het voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten is 
        € 930,00 p/m 
        deze is 
        bij vooruitbetaling
         verschuldigd, steeds te voldoen vóór de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft op de door verhuurder aangegeven wijze. 
      
      
    
    
      2.3.
      Op 8 augustus 2020 heeft [gedaagde] op grond van artikel 7:249 BW de aanvangshuurprijs voorgelegd aan de Huurcommissie. De Huurcommissie heeft op 29 september 2021 uitspraak gedaan en geoordeeld dat voor de woning € 587,57 per maand een redelijke aanvangshuurprijs is. Hierbij is de Huurcommissie uitgegaan van de minimum WOZ-waarde van € 47.960,00. 
      
    
    
      2.4.
      In de WOZ-beschikking van 2021 is de WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2020  vastgesteld op  € 170.000,00. 
      
    
    
      2.5.
      
        [eiseres] heeft tegen de uitspraak van de Huurcommissie verzet ingesteld. Volgens [eiseres] is de Huurcommissie uitgegaan van de verkeerde WOZ-waarde, is er aan de woning een te laag aantal energiepunten toegekend en is ook voor het aanrechtblad een te laag aantal punten toegekend. Op 9 december 2021 heeft de zitting naar aanleiding van het verzet plaatsgevonden waarna de Huurcommissie op 31 december 2021 uitspraak heeft gedaan. De Huurcommissie heeft het verzet van [eiseres] ten aanzien van het aanrechtblad gegrond verklaard. De overige twee punten zijn door de Huurcommissie ongegrond verklaard. Ten aanzien van de WOZ-waarde heeft de Huurcommissie als volgt overwogen:
      
      
        “De commissie stelt vast dat de huurovereenkomst is ingegaan op 17 juni 2020. Voor de puntentelling wordt uitgegaan van de WOZ waarde van 2020 met als peildatum 1 januari 2019. Op dat moment was er geen WOZ waarde bekend en is de commissie van oordeel dat er terecht is uitgegaan van de minimum WOZ waarde van € 47.960,=. De commissie ziet geen aanleiding om de WOZ waarde van een ander jaar als uitgangspunt te nemen.”.  
      
      
    
  
  
    
      3.De vordering
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht te verklaren, dat het gezamenlijke puntenaantal van de woning wordt vastgesteld op 151 punten en de tussen partijen overeengekomen huurprijs van € 890,00 per maand redelijk is, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten. 
      
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] baseert haar vordering op het volgende. De Huurcommissie heeft de redelijke huurprijs te laag vastgesteld nu er te weinig punten zijn toegekend aan de WOZ-waarde. De woning maakt onderdeel uit van een voormalig kantorencomplex dat is getransformeerd naar woningen. De transformatie van het gebouw is in 2019 aangevangen en is in de eerste helft van 2020 afgerond. Bij aanvang van de huurovereenkomst op 17 juni 2020 was er voor de woning (als zelfstandige woonruimte) nog geen WOZ-waarde vastgesteld. Dat er geen WOZ-waarde was bij aanvang van de huurovereenkomst is geen gerechtvaardigde reden om uit te gaan van de minimum WOZ-waarde zoals de Huurcommissie nu heeft gedaan. Op grond van artikel 5 lid 2 Besluit Huurprijzen Woonruimte (hierna: Bhw) had de Huurcommissie kunnen en moeten afgaan op de WOZ-waarde van € 170.000,00. 
    
    
      3.3.
      Wanneer er wordt uitgegaan van een WOZ-waarde van € 170.000,00 kom je voor de woning uit op een puntentotaal van 151. Dit puntenaantal leidt in 2020 tot een huurprijs van € 769,37 oftewel een huurprijs boven de toen geldende liberalisatiegrens van € 737,14 zodat de aanvangshuurprijs van € 890,00 als redelijk moet worden beoordeeld. 
      
    
  
  
    
      4.Het verweer
    
    
      4.1.
      Het verweer van [gedaagde] strekt tot afwijzing van de vordering en de daarbij behorende proceskosten. Hij voert aan dat hij na het sluiten van de huurovereenkomst zich afvroeg of hij met (de voorganger van) [eiseres] een redelijke huurprijs was overeengekomen. [gedaagde] heeft zelf een huurprijscheck uitgevoerd die kwam tot een maximaal redelijke huurprijs die ruim onder de liberalisatiegrens lag. Omdat de WOZ-waarde ontbrak wilde [gedaagde] graag een objectief en onafhankelijk oordeel hebben waardoor hij besloten heeft de aanvangshuurprijs door de Huurcommissie te laten toetsen. Nu er geen WOZ-waarde voorhanden was is de Huurcommissie volgens [gedaagde] terecht uitgegaan van de minimum WOZ-waarde en moet de huurprijs worden gehanteerd zoals deze door de Huurcommissie is vastgesteld. 
      
    
    
      4.2.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover dat voor de beoordeling van belang is, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5.De beoordeling
    
    
      5.1.
      Op basis van artikel 7:249 BW heeft [gedaagde] het recht om de overeengekomen huurprijs voor de woning te laten toetsen door de Huurcommissie. Daartegenover heeft [eiseres] op haar beurt op grond van artikel 7:262 BW het recht om de door de Huurcommissie genomen beslissing voor te leggen aan de kantonrechter zoals zij in deze procedure heeft gedaan.
      
    
    
      5.2.
      In de door de Huurcommissie genomen beslissing is de aanvangshuurprijs getoetst. Uit artikel 11 lid 2 jo artikel 10 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (hierna: Uhw) volgt dat de Huurcommissie de redelijkheid van de overeengekomen (aanvangs)huurprijs toetst aan de hand van de regels die zijn opgenomen in het Bhw. De kantonrechter moet deze regels ook toepassen. In Bijlage I bij het Bhw is het zogenaamde woningwaarderingsstelsel opgenomen, ook wel de puntentelling genoemd. Jaarlijks worden de maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woonruimten vastgesteld, behorend bij een bepaald aantal punten. Deze maximale huurprijsgrenzen worden steeds per 1 juli van ieder kalenderjaar vastgesteld. 
      
    
    
      5.3.
      De huurovereenkomst voor deze woning is ingegaan op 17 juni 2020. Dit betekent dat voor de toetsing van de aanvangshuurprijs wordt uitgegaan van de regelgeving zoals die gold op dat moment, en van de maximale huurprijsgrenzen per 1 juli 2019. 
      
    
    
      5.4.
      Op dit moment verschillen partijen, naar aanleiding van het hierboven gegeven kader, van mening over het aantal punten dat op grond van het woningwaarderingsstelsel aan de woning moet/mag worden toegekend. Het geschilpunt betreft de WOZ-waarde van de woning.
      
    
    
      5.5.
      Vast staat dat de Huurcommissie voor de WOZ-waarde aan de woning 14 punten heeft toegekend. Dit puntenaantal is toegekend op basis van de minimum WOZ-waarde. [eiseres] stelt dat de Huurcommissie van een verkeerde WOZ-waarde is uitgegaan en ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de transformatiewerkzaamheden die hebben plaatsgevonden. Deze werkzaamheden blijken volgens [eiseres] uit de WOZ-beschikking van 2021 met waarde peildatum 1 januari 2020. Deze peildatum ligt namelijk voor aanvang van de huurovereenkomst en geeft in tegenstelling tot de minimale WOZ-waarde wel een realistisch beeld van hoe de woning bij aanvang huur was. De vraag die hier nu voorligt is of de Huurcommissie bij haar berekening terecht van de minimum WOZ-waarde is uitgegaan of op basis van een andere WOZ-waarde de aanvangshuurprijs had moeten berekenen. 
      
    
    
      5.6.
      De Hoge Raad heeft in zijn beslissing van 22 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:633) prejudiciële vragen beantwoord over de toepassing van het woningwaarderingsstelsel in gevallen waarin de WOZ-waarde van de woning niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van de woning. De Hoge Raad overweegt dat de wetgever niet de bedoeling heeft gehad om in die gevallen de minimum WOZ-waarde te hanteren. Het is immers ook niet wenselijk om in dit soort gevallen te rekenen met de minimum WOZ-waarde. De kantonrechter moet in die gevallen op een andere wijze de relevante waarde van de woning vaststellen (zie rechtsoverweging 3.3.4). 
      
    
    
      5.7.
      Zoals de Hoge Raad in zijn beslissing aangeeft dient de WOZ-waarde op objectieve en transparante wijze door de kantonrechter te worden vastgesteld. Voor deze vaststelling kan aansluiting worden gezocht bij een eventueel later beschikbaar gekomen WOZbeschikking waarbij de hierin opgenomen WOZ-waarde vervolgens zo nodig door de kantonrechter gecorrigeerd kan worden met de waardeontwikkeling tussen de waarde peildatum die bij toetsing van de huurprijs in acht genomen moet worden en de waarde peildatum van de latere WOZ-beschikking. 
      
    
    
      5.8.
      In dit geval is er een latere WOZbeschikking (WOZbeschikking 2021) door [eiseres] in het geding gebracht. De WOZwaarde is in deze beschikking vastgesteld op € 170.000,00 met als peildatum 1 januari 2020. Deze WOZwaarde moet voor de berekening van de aanvangshuurprijs worden gecorrigeerd naar peildatum 1 januari 2019. Door deze WOZwaarde te corrigeren houdt de kantonrechter rekening met de waardeontwikkeling die tussen peildatum 1 januari 2019 en peildatum 1 januari 2020 heeft plaatsgevonden, zodat vervolgens op basis daarvan de (redelijke) aanvangshuurprijs berekend kan worden. 
      
    
    
      5.9.
      Nu beide partijen zich niet hebben uitgelaten over de vraag met welk percentage (terug)gerekend zou moeten worden wordt [eiseres] in de gelegenheid gesteld dit alsnog te doen, waarna [gedaagde] hierop mag reageren. De kantonrechter verwijst de zaak hiervoor naar de rolzitting van de kantonrechter van 1 september 2022 te 14.45 uur alwaar [eiseres] zich schriftelijk dient uit te laten; de schriftelijke reactie van [eiseres] dient in tweevoud ingestuurd te worden en uiterlijk de dag vóór genoemde rolzitting om 12.00 uur ter griffie ontvangen te zijn. [eiseres] kan het processtuk ook zelf of door tussenkomst van een gemachtigde indienen op genoemde rolzitting.
      
    
    
      5.10.
      Iedere verdere beslissing wordt in afwachting hiervan aangehouden.	
      
    
  
  
    
      6.De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      stelt [eiseres] in de gelegenheid zich uit te laten over de vraag met welk percentage de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2020 moet worden gecorrigeerd voor de WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2019;
      
    
    
      6.2.
      de kantonrechter verwijst de zaak daartoe naar de rolzitting van de kantonrechter van 1 september 2022 te 14.45 uur alwaar [eiseres] zich schriftelijk dient uit te laten;
      
    
    
      6.3.
      iedere verdere beslissing wordt aangehouden. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en in het openbaar uitgesproken.
        44485