ECLI:NL:RBROT:2022:5929, Rechtbank Rotterdam, 13-07-2022, C/10/634020 / HA ZA 22-165
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-07-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Non-conformiteit woning? Gebreken aan dak staan normaal gebruik van woning als woning niet in de weg? Geen wederzijdse dwaling ten aanzien van kwaliteit van het dak.

RECHTBANK Rotterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      zittingsplaats Rotterdam
    
    
    
      Zaaknummer: C/10/634020 / HA ZA 22-165
    
    
    
      
        Vonnis van 13 juli 2022 (bij vervroeging)
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1. [eiser 1] , 
    
      wonende te [woonplaats] ,2. [eiser 2], 
      wonende te [woonplaats] ,
      eisers,
      advocaat: mr. J.D. Moolhuizen,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1. [gedaagde 1] , 
    
      wonende te Schiedam2. [gedaagde 2], 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagden,
      advocaat: mr. R. Smith.
    
    
    
      Eisers worden hierna samen in mannelijk enkelvoud [eiser 1] c.s. genoemd. Eiser sub 2, die bij de mondelinge behandeling aanwezig was, wordt hierna [eiser 2] genoemd. Gedaagden worden hierna samen in mannelijk enkelvoud [gedaagde 1] c.s. genoemd.
    
    
  
  
    
      1.De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding met producties,
        - de conclusie van antwoord met producties,
        - de oproepingsbrief van de rechtbank van 22 april 2022,
        - de instructiebrief van de rechtbank van 17 mei 2022,
        - de mondelinge behandeling van 13 juni 2022,
        - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 13 juni 2022.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2.De feiten
    
    
      2.1.
      Bij koopovereenkomst, ondertekend op 5 en 7 december 2019, hebben [eiser 1] c.s.  van [gedaagde 1] c.s. de woning gekocht aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) voor een koopsom van € 280.000,00 (hierna: de koopovereenkomst). Het bouwjaar van de woning is 1890. In de artikelen 6.1, 6.3 en 20 van de koopovereenkomst staat het volgende:
      
      
        
          “
          Artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
        
      
    
    
      6.1.
      
        
          . De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn.
        
        ….
      
    
    
      6.3.
      
        
          . De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: 
          woning
          . 
        
        
          Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. 
        
        
          Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
        
        …
        
          Artikel 20 Nadere afspraken	
        
        …
        
          Ouderdomsclausule
        
        
          Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 120 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopovereenkomst komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal gebruik als gevolg van de ouderdom voor rekening en risico van koper.”
      
      
    
    
      2.2.
      Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst is in een op 28 oktober 2019 ten behoeve van de verkoop van de woning door [gedaagde 1] c.s. ingevulde NVM-vragenlijst onder meer het volgende opgenomen met betrekking tot het dak van de woning:
      
      
        3. Dak(en)
      
      
        a. Hoe oud zijn de daken?
      
      
        
          Platte daken : 						129 Jaar
        
        
          Overige daken
        
      
      
        b. Heeft u last van dak lekkages (gehad)? 			Ja
      
      
        Zo ja, waar?	Er zijn dakpannen vervangen en de nokvorst is opnieuw aangebracht
      
      
        c. Zijn er in het verleden gebreken geconstateerd aan de dakconstructie zoals scheve, doorbuigende,
      
      
        
          krakende, beschadigde en/of aangetaste dakdelen?		nee	
        
        
          Zo ja, waar?
        
      
      
        d. Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen c.q. laten repareren? Ja
      
      
        e. Is het dak tijdens de bouw geïsoleerd? 			Nee
      
      
        Zo nee, is het dak daarna geïsoleerd? 			Nee
      
      
        f. Zijn de regenwaterafvoeren in orde? 			Ja
      
      
        Zo nee, toelichting
      
      
        g. Zijn de dakgoten in orde? (Bijvoorbeeld lekkage.)		Ja
      
      
        Zo nee, toelichting
      
      
    
    
      2.3.
      Eveneens voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft op 4 december 2019 Bouwkundig adviesburo BouwCheck in opdracht van [eiser 1] c.s. de woning bouwtechnisch gekeurd. In het naar aanleiding van deze keuring opgestelde rapport staan op de bladzijden 2, 5 en 7 van 10 (onder meer) de volgende bevindingen: 
      
      
        “Omschrijving		Bemerkingen					waar-	kosten cs incl. BTW	
        
          								dering	direct	op termijn 
        
      
    
    
      2.01
      
        
          Dakbeschot G en G delen /Onder de dakpannen NTC -		
        
        
          vermoedelijk niet geïsoleerd en of er teerhoudend
        
        
          papier of folie op dakbeschot aanwezig isa, is door
        
        
          het ontbreken van een dakraam NTC) /Binnen
        
        
          vandaan t.p.v. de slaapkamer NTC door het		V/M
        
        
          aanwezige plafond in dakschuinte /Gootzijde
        
        
          dakbeschot normaal verweerd /Voordat u aan de
        
        
          binnenkant gaat isoleren eerst onder de dakpannen te,
        
        
          schouwen wat daar aanwezig is e.e.a, zoals met u
        
        
          besproken
        
      
      
      
        
          …	 
        
        
          B.01 Schoorsteen/ Dakkappen	1 St zijgevel- en 1 st achterzijde gemetselde
        
        
          schoorstenen /Bladlood schoorstenen wat nazien -
        
        
          beter vlakker op de dakpannen te kloppen en
        
        
          (preventief) met bv Shell Tixophalte kit o.g. op de
        
        
          ondergrond en op elkaar te 'verkleven' + op termijn		V/M	€ 200	€ 2.600
        
        
          bovenkop + metsel-voegwerk fatsoeneren- voegwerk
        
        
          vernieuwen; bovenkop met Inertol afwerken; metselvoegwerk
        
        
          met silicone preparaat afwerken
        
        
          (hydrofoberen)/ Enkele dakkappen aanwezig
        
        
          …
        
        
          B.02 Dakpannen		Beide dakvlakken alleen vanaf flinke afstand vanaf de
        
        
          straat waar te nemen /Keramische dakpannen type
        
        
          Muldenpan = M met nokvorst (recent vernieuwd) in de
        
        
          specie / Verschoven dakpannen goed leggen -
        
        
          beschadigde dakpannen te vervangen / Nokvorst
        
        
          speciewerk voldoende / is normaal jaarlijks		M		€ 2.200
        
        
          onderhoud (inspecteren naar verschoven en kapotte
        
        
          dakpannen) / Op termijn het gehele dak te herleggen
        
        
          met inboeting en de dan tekort komende dakpannen
        
        
          bij een sloopbedrijf aanschaffen (precies type als
        
        
          aanwezige dakpannen
        
      
      
    
    
      2.4.
      De woning is bij leveringsakte van 1 april 2020 door [eiser 1] c.s. aan [gedaagde 1] c.s. geleverd.
      
    
    
      2.5.
      Op 9 september 2020 heeft [eiser 1] c.s. een e-mail met als bijlage een klachtenbrief gestuurd aan [gedaagde 1] c.s. met betrekking tot diverse door hem geconstateerde gebreken aan de woning. [gedaagde 1] c.s. heeft per e-mail van 1 oktober 2020 aansprakelijkheid van de hand gewezen.
      
    
    
      2.6.
      Bij brief van 22 december 2020 heeft (de advocaat van) [eiser 1] c.s. een ingebrekestelling gestuurd aan [gedaagde 1] c.s.
      
    
    
      2.7.
      Op 26 februari 2021 heeft Bureau voor Bouwpathologie (hierna: de deskundige) een rapport opgesteld met betrekking tot een aantal gebreken (hierna: de gebreken). Op bladzijden 7 en 11 van 13 van dit rapport staat het volgende:
      
      
      
        
          “Vraag 1:	 Welke gebreken/schade heeft u aangetroffen?
        
      
      
      
        
            Antwoord: 	In en om de woning zijn alle doorgegeven gebreken waargenomen. In de woning is schimmel in de keukenmuur waargenomen, vocht in de wand van de woonkamer, vochtschade op twee plaatsen op het dakbeschot (nog geen houtrot, hout is nog hard genoeg en geen hoge waarden bij vochtmetingen), vier rotte balkkoppen (in plaats van de doorgegeven drie) en twee balkkoppen die ook belast worden met vocht maar nog niet zijn gaan rotten (nog geen schimmel aan het groeien is).
        
      
      
      
        
          Aan de buitenzijde is de scheefstand van de schoorsteen op de westgevel waargenomen, corroderende gevelankers met scheuren en diverse gebreken op het dak. Op plaatsen waar een loodslabbe moet zitten is er aan [sic] aangeheeld met een reparatiepasta. Bij de inspectie is waargenomen dat de reparatiepasta is verouderd. Het is aannemelijk dat dit niet recentelijk is aangebracht. Daarnaast
        
          zijn de dakpannen aan de oostzijde dermate verouderd en beschadigd dat deze op kort termijn voor lekkage kunnen zorgen.
        
        	…
        
          Vraag 4:		Wat is de schade op basis van herstel en/of waardevermindering?
        
      
      
      
        
          Antwoord:	De grootste kostenpost zal gaan zitten in de reparatie/vervanging van het dak en het herstellen van de balkkoppen. Deze gebreken dienen daarbij zo snel mogelijk worden hersteld om meer en ergere schade te voorkomen. Onder de werkzaamheden van het dak vallen het vervangen van de dakpannen aan de oostzijde, verwijderen oude reparatiepasta en purschuim, verouderde en ontbrekende loodslabben vervangen voor nieuwe, houtrot herstel en het vervangen van de balkkoppen.”
        
      
      
    
    
      2.8.
      
        [eiser 1] c.s. heeft inmiddels de gebreken aan het dak laten herstellen. 
      
    
  
  
    
      3.Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser 1] c.s. vordert -samengevat- dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        primair:
      
      
        
          a) voor recht verklaart dat [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk aansprakelijk is voor de [eiser 1] c.s. geleden schade, in ieder geval bestaande uit de herstelkosten van de gebreken aan de woning;
        
        
          b) [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van de herstelkosten van € 31.065,09, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 januari 2021;
        
        
          c) [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van de onderzoekskosten in verband met de gebreken van € 2.063,05, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding;
        
        
          d) [gedaagde 1] c.s. hoofdelijke veroordeelt tot vergoeding van de additionele financieringskosten die zijn gemaakt ter herstel van de gebreken van € 1.365,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding;
        
      
      
      
        subsidiair:
      
      
        
          e) voor recht verklaart dat [eiser 1] c.s. en [gedaagde 1] c.s. hebben gedwaald ten aanzien van de kwaliteiten van het dak van de woning;
        
        
          f) de gevolgen van de overeenkomst zodanig wijzigt dat het nadeel van [eiser 1] c.s. ten gevolge van de dwaling bedoeld onder (e) ongedaan wordt gemaakt door [gedaagde 1] c.s. te veroordelen tot betaling van de bedragen als vermeld onder (b) tot en met (d);
        
      
      zowel primair als subsidiair:
      ( g) [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt in de kosten van het geding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van de uitspraak.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser 1] c.s. legt aan zijn primaire vorderingen ten grondslag dat de woning ten tijde van de overdracht niet de eigenschappen bezat die nodig zijn voor normaal gebruik en dat de woning hierdoor niet aan de koopovereenkomst beantwoordde. [eiser 1] c.s. heeft hierdoor schade geleden bestaande uit de kosten van herstel van de ernstige gebreken, de onderzoekskosten en additionele financieringskosten. Aan de subsidiaire vorderingen legt [eiser 1] c.s. ten grondslag dat beide partijen ten aanzien van de kwaliteiten van het dak hebben gedwaald. Volgens hem zijn beide partijen uitgegaan van de onjuiste veronderstelling dat het dak in goede staat verkeerde.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde 1] c.s. concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser 1] c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser 1] c.s., met hoofdelijke veroordeling van [eiser 1] c.s. in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4.De beoordeling
    
    
      
        Beantwoordt de woning aan de koopovereenkomst?
      
    
    
    
      4.1.
      De eerste vraag die beantwoord moet worden is de vraag of de door [gedaagde 1] c.s. aan [eiser 1] c.s. geleverde woning beantwoordt aan de koopovereenkomst. [eiser 1] c.s. stelt dat dit niet het geval is. De woning heeft zodanige ernstige gebreken, met name met betrekking tot het dak, dat zij aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan.   [eiser 1] c.s. wijst in dit verband (onder meer) op de garantie van artikel 6.3 van de koopovereenkomst en stelt dat hij op basis van deze garantie mocht verwachten dat hij een woning kocht vrij van lekkages, wegrottende dakbalken, schimmels en eventueel instortende schoorstenen.
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde 1] c.s. betwist dat de gestelde gebreken de woning ongeschikt maken voor een normaal gebruik. Hij wijst op de door [eiser 1] c.s. voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst uitgevoerde bouwkundige keuring, waaruit diverse gebreken volgen en waaruit volgt dat de woning in matige tot voldoende staat was. Hij doet ook een beroep op de ouderdomsclausule uit de koopovereenkomst (artikel 20), die een afwijking van artikel 6.3 inhoudt.
      
      
        
          Toetsingskader
        
      
      
    
    
      4.3.
      Volgens de wet moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden (artikel 7:17 lid 1 BW). Dat wil zeggen dat de zaak, mede gelet op de aard daarvan en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien (artikel 7:17 lid 2 BW).
      
    
    
      4.4.
      Artikel 7:17 BW is van regelend recht, zodat partijen in de koopovereenkomst daarvan afwijkende afspraken kunnen maken. De koopovereenkomst tussen [eiser 1] c.s. en [gedaagde 1] c.s., die gebaseerd is op het NVM-model, bevat onder meer de hierboven onder 2.1 geciteerde artikelen 6.1, 6.3 en 20. [gedaagde 1] c.s. heeft door middel van artikel 6.3 aan [eiser 1] c.s. de garantie verstrekt dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik van het verkochte als woning nodig zijn en dat hij niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Dit betekent dat [gedaagde 1] c.s. alleen aansprakelijk kan zijn voor schade als gevolg van gebreken die aan dit normale gebruik van de woning in de weg staan, tenzij dergelijke gebreken het gevolg zijn van de ouderdom van de woning (artikel 20).
      
    
    
      4.5.
      De beantwoording van de vraag of de aanwezigheid van de door [eiser 1] c.s. geconstateerde, en door [gedaagde 1] c.s. niet betwiste, gebreken betekent dat de woning niet voldeed aan het bepaalde in artikel 6.3 van de koopovereenkomst vergt uitleg van dat artikel. Het betreft een standaardbepaling uit het NVM-model. Volgens vaste rechtspraak komt het bij de uitleg van die bepaling aan op de betekenis die partijen er naar normaal spraakgebruik aan mochten toekennen. Dat betekent onder meer dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Van een gebrek dat een normaal gebruik van een woning als woning in de weg staat, is normaal gesproken pas sprake bij ernstige gebreken, bijvoorbeeld bij een gebrek dat de veiligheid van de bewoning van het pand direct dan wel binnen afzienbare termijn in gevaar brengt, als het niet wordt hersteld.
      
    
    
      4.6.
      De rechtbank zal hierna, met inachtneming van dit toetsingskader, per gebrek beoordelen of sprake is van een gebrek dat een normaal gebruik van de woning belemmert.
      
      
        
          Houtrout in balkkoppen draagbalken van het dak
        
      
      
    
    
      4.7.
      Het gaat bij dit gebrek om geconstateerd houtrot in vier balkkoppen van draagbalken van het dak. In totaal kent de woning vijf draagbalken met tien balkkoppen. [eiser 1] c.s. stelt dat de combinatie van het indringen van vocht via de muur (als gevolg van verouderd stucwerk op de westgevel en de noordgevel van de woning) en via het dak (als gevolg van een niet waterdichte afsluiting) zorgt voor het rotten van de balkkoppen. Volgens [eiser 1] c.s. zijn draagbalken essentieel voor een veilige constructie van een dak en daarmee van de woning. Om die reden staat het gebrek een normaal gebruik van de woning in de weg. [gedaagde 1] c.s. voert hiertegen als verweer aan dat er inderdaad noodzakelijke reparaties aan het dak moeten plaatsvinden, hetgeen [eiser 1] c.s. reeds bij aankoop van de woning wist, maar dat er geen sprake is van belemmering voor bewoning. Als vier van de tien balkkoppen verrot zijn, dan is het de vraag in welke mate dat normaal gebruik van de woning in de weg staat. [gedaagde 1] c.s. wijst erop dat de woning 130 jaar oud is. Bij die leeftijd moet je rekening houden met houtrot, ook als de rotting het gevolg is van een slecht afsluitend dak.
      
    
    
      4.8.
      De rechtbank overweegt dat het geconstateerde houtrot in beginsel een gebrek kan opleveren dat in de weg staat aan normaal gebruik van de woning. Houtrot tast de draagkracht van het hout aan en dat kan leiden tot gevaarlijke woonsituaties. Het is echter de vraag of de aantasting van het hout ten tijde van de levering van de woning al het stadium had bereikt dat direct dan wel binnen afzienbare termijn voor gevaar te duchten was. Uit de in deze procedure vaststaande feiten kan de rechtbank niet afleiden dat dit het geval was. 
      
    
    
      4.9.
      
        [eiser 1] c.s. heeft niet gesteld dat er sprake was van een zodanige gevaarlijke woonsituatie dat hij niet verantwoord in de woning kon blijven wonen. Evenmin heeft hij gesteld dat een dergelijke situatie binnen afzienbare termijn te verwachten viel zodat onmiddellijk herstel van de draagbalken noodzakelijk was. Ook overigens is niet gebleken van een zodanig gevaarlijke situatie als gevolg van de gebreken aan de draagbalken dat er niet zonder gevaar in de woning gewoond kon worden. De deskundige heeft in zijn rapport alleen gezegd dat vervanging zo snel mogelijk zou moeten gebeuren om meer en ergere schade te voorkomen. Dat is te weinig concreet om te kunnen komen tot het oordeel dat op het moment van eigendomsoverdracht sprake was van een gevaarlijke woonsituatie. Bij het voorgaande neemt de rechtbank mede in aanmerking dat het ging om houtrot in vier van de tien balkkoppen en dus in ieder geval meer dan de helft van de balkkoppen nog niet was aangetast met houtrot. 
      
      
        
          [eiser 2] heeft bij de mondelinge behandeling ook nog verklaard dat hij steeds, ook tijdens uitvoering van de herstelwerkzaamheden aan het dak, in de woning heeft gewoond, alleen niet met plezier. Dat duidt om te beginnen ook niet op een gevaarlijke woonsituatie. Hoewel de rechtbank zich kan voorstellen dat je met minder plezier woont in een woning die de nodige gebreken vertoont, is de rechtbank van oordeel dat in de gegeven omstandigheden geen sprake is van een wezenlijke aantasting van het woongenot die aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat [eiser 1] c.s. een oude woning heeft gekocht (ten tijde van de levering 130 jaar), waarvan hij wist dat uit de bouwkundige keuring was gekomen dat de staat van onderhoud van het dak voldoende tot matig (V/M) was en dat er dus, weliswaar op termijn, herstelwerkzaamheden aan het dak moesten plaatsvinden (zie de hierboven onder 2.3 geciteerde gedeelten uit het rapport van de bouwkundige keuring).
      
      
    
    
      4.10.
      De rechtbank is dus van oordeel dat het geconstateerde houtrot in de balkkoppen geen gebrek oplevert dat normaal gebruik van de woning in de weg staat.
      
      
        
          Vochtschade en houtrot in het dakbeschot en gebrekkige afsluiting van het dak
        
      
      
    
    
      4.11.
      Deze gebreken lenen zich voor een gezamenlijke bespreking.
      
    
    
      4.12.
      Volgens [eiser 1] c.s. hangen de verschillende gebreken aan het dak nauw met elkaar samen en geldt voor deze gebreken bij het antwoord op de vraag of normaal gebruik wordt belemmerd hetzelfde als voor het houtrot in de balkkoppen. Door de slechte dakconstructie en het ontbreken van daklood, ontstaan er lekkages. Het vocht verspreidt zich vervolgens door de woning en er ontstaat houtrot met eventueel instortingsgevaar tot gevolg. Bij het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden is ook houtrot op twee plaatsen in het dakbeschot vastgesteld. Er is hierdoor niet op een veilige manier in de woning te wonen. [eiser 1] c.s. wijst erop dat op bladzijde 7 van de toelichting op de NVM-koopovereenkomst (model 2018) een verrot dakbeschot als voorbeeld wordt genoemd van een gebrek dat normaal gebruik belemmert. 
      
    
    
      4.13.
      
        [gedaagde 1] c.s. voert hiertegen als verweer aan dat een koper van een woning van 130 jaar de aanwezigheid van houtrot heeft te accepteren en dat de geconstateerde houtrot normale bewoning niet belemmert. Ook voert [gedaagde 1] c.s. aan dat het causaal verband ontbreekt tussen het bestaan van de gebreken en de kennelijke lekkage en het gestelde instortingsgevaar. De lekkage ontstond pas ruim na de aankoop van de woning en van instortingsgevaar is niets gebleken.
      
    
    
      4.14.
      De rechtbank overweegt het volgende. De stelling van [eiser 1] c.s. dat bij de herstelwerkzaamheden houtrot op twee plaatsen in het dakbeschot is vastgesteld en dat dit het gevolg is van de verouderde dakpannen en de matige afdichting van het dak, is door [gedaagde 1] c.s. niet betwist, zodat de rechtbank daar vanuit zal gaan.
      
    
    
      4.15.
      Voor het antwoord op de vraag of deze gebreken een normale bewoning van de woning belemmeren, geldt hetzelfde als hetgeen hiervoor is overwogen voor de houtrot in de balkkoppen. De in deze procedure vaststaande feiten kunnen niet leiden tot de vaststelling dat deze gebreken zorgen voor een dermate gevaarlijke situatie dat dit in de weg staat aan normale bewoning. Een concreet instortingsgevaar als gevolg van deze gebreken is niet gesteld en ook niet op andere wijze gebleken. Een concrete termijn voor vervanging van het dak vanwege een gevaarlijke woonsituatie is evenmin gesteld of gebleken. Daar komt bij dat het dakbeschot en de dakkappen bij de voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst uitgevoerde bouwkundige keuring als voldoende tot matig (V/M) gewaardeerd zijn. De staat van de dakpannen is daarbij zelfs als matig (M) beoordeeld. [eiser 1] c.s. wist hierdoor dat er, weliswaar op termijn, herstelwerkzaamheden aan het dak zouden moeten plaatsvinden.
      
    
    
      4.16.
      De verwijzing door [eiser 1] c.s. naar de toelichting op de NVM-koopovereenkomst baat hem niet. Er staat op bladzijde 7 van deze toelichting als voorbeeld dat in een bepaald geval is vastgesteld dat een verrot dakbeschot een normaal gebruik in de weg staat. Er staat niet dat een verrot dakbeschot (per definitie) een voorbeeld is van een gebrek dat een normaal gebruik belemmert.
      
    
    
      4.17.
      De conclusie is dat ook de vochtschade, het houtrot in het dakbeschot en de gebrekkige afsluiting van het dak geen gebreken zijn die in de weg staan aan normaal gebruik van de woning.
      
      
        
          Scheve-zij-schoorsteen
        
      
      
    
    
      4.18.
      Niet in geschil is dat de gemetselde schoorsteen aan de zijkant (op de westgevel) van de woning scheef staat. [eiser 1] c.s. heeft bij de mondelinge behandeling verklaard dat er sprake is van instortingsgevaar en dat een schoorsteen als deze al snel duizend kilo weegt. Vanwege het gevaar dat de schoorsteen instort, kan er niet veilig in de woning gewoond worden. [gedaagde 1] c.s. voert als verweer hiertegen aan dat het feit dat de schoorsteen scheef staat niets afdoet aan de mogelijkheid om van de woning normaal gebruik te maken.
      
    
    
      4.19.
      Ook met betrekking tot dit gebrek is niet gebleken van een (ten tijde van de levering van de woning bestaande) situatie die de veiligheid van bewoning in gevaar brengt. Dat sprake is van gevaar voor instorting van de schoorsteen is op geen enkele wijze door [eiser 1] c.s. onderbouwd. Er is door [eiser 1] c.s. ook steeds in de woning gewoond. Kennelijk was er geen sprake van een dermate gevaarlijke situatie dat dit niet mogelijk was. De rechtbank is dan ook van oordeel dat er geen sprake is van een gebrek dat in de weg staat aan normaal gebruik van de woning.
      
      
        
          Schimmelvorming in de keuken
        
      
      
    
    
      4.20.
      Wat betreft de geconstateerde schimmelvorming in de keuken heeft [eiser 1] c.s. zelf in de dagvaarding gesteld dat dit gebrek het normaal gebruik van de woning niet belemmert. Het gebrek is, aldus [eiser 1] c.s., in de dagvaarding opgenomen om blijk te geven van het feit dat er geen mededelingen door [gedaagde 1] c.s. over zijn gedaan in het kader van de op hem rustende mededelingsplicht. Bij de mondelinge behandeling heeft [eiser 1] c.s. bevestigd dat het ook niet gaat om een schadepost waarvoor in deze procedure vergoeding wordt gevorderd. Om deze reden zal de rechtbank dit gebrek niet verder bespreken.
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.21.
      De conclusie uit de bespreking van de verschillende gebreken is dat geen van de door [eiser 1] c.s. ter onderbouwing van zijn vorderingen aangevoerde gebreken in de weg staan aan normaal gebruik van de woning. De rechtbank komt dan ook niet meer toe aan de stellingen van [eiser 1] c.s. ten aanzien van het schenden van de mededelingsplicht door [gedaagde 1] c.s. Dat betekent dat de vorderingen van [eiser 1] c.s. niet op de primaire grondslag kunnen worden toegewezen.
      
      
        
          Is er sprake van dwaling ten aanzien van de kwaliteiten van het dak?
        
      
      
    
    
      4.22.
      
        [eiser 1] c.s. heeft subsidiair gesteld dat er sprake is van wederzijdse dwaling ten aanzien van de kwaliteiten van het dak. Volgens hem zijn beide partijen uitgegaan van de onjuiste veronderstelling dat het dak in goede toestand verkeerde. Als [eiser 1] c.s. bekend was geweest met het feit dat hij circa tien procent van de koopsom zou moeten betalen om het dak in een bruikbare toestand te brengen, zou hij de koopovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, zijn aangegaan. [gedaagde 1] c.s. behoorde te weten dat deze omstandigheid relevant was voor de aankoopbeslissing. [gedaagde 1] c.s. voert aan als verweer dat, als er al sprake is van dwaling, de inhoud van de overeenkomst en de onderzoeks- en mededelingsplichten van partijen met zich meebrengen dat de gevolgen van die dwaling voor rekening en risico van [eiser 1] c.s. komen.
      
    
    
      4.23.
      Volgens de wet is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en die bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar als de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling is uitgegaan als de dwalende (artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder c. BW). De vraag is dan ook of beide partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst zijn uitgegaan van de onjuiste veronderstelling dat het dak in een goede toestand verkeerde.
      
    
    
      4.24.
      Bij beantwoording van deze vraag stelt de rechtbank voorop dat sprake is van een oude woning (130 jaar), hetgeen in de koopovereenkomst met de ouderdomsclausule is onderstreept. [eiser 1] c.s. kan er om deze reden niet zonder meer van uitgaan dat het dak in goede staat was. Zoals hiervoor ook al overwogen, blijkt uit de door [eiser 1] c.s. voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst uitgevoerde bouwkundige inspectie bovendien dat het dakbeschot en de dakkappen als voldoende tot matig (V/M) gewaardeerd zijn. De staat van de dakpannen is zelfs als matig (M) beoordeeld. [eiser 1] c.s. wist dus dat er op termijn herstelwerkzaamheden aan het dak moesten plaatsvinden. Daarnaast hebben [gedaagde 1] c.s. in de door hen ten behoeve van de verkoop van de woning ingevulde NVM-vragenlijst met betrekking tot het dak aangegeven dat zij last hebben gehad van lekkages, dat er dakpannen zijn vervangen en dat de nokvorst opnieuw is aangebracht. Er kan dan ook niet geconcludeerd worden dat partijen zijn uitgegaan van dezelfde onjuiste veronderstelling dat het dak in een goede toestand verkeerde. Beide partijen wisten dat het dak niet in goede staat verkeerde. Dat betekent dat de vorderingen van [eiser 1] c.s. ook niet op de subsidiaire grondslag toegewezen kunnen worden.
      
      
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
      
    
    
      4.25.
      De vorderingen van [eiser 1] c.s. zullen afgewezen worden. 
      
    
    
      4.26.
      Omdat [eiser 1] c.s. de partij is die ongelijk krijgt, zal hij hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. als volgt begroot:
      
      - griffierecht			€	1.301,00
      - salaris advocaat		€	1.442,00 (2 punten x € 721,00)
      
        				---------------------
        Totaal				€	2.743,00				
      
      
    
  
  
    
      5.De beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser 1] c.s. af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser 1] c.s. hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. tot dit vonnis vastgesteld op € 2.743,00.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.M.P. Cremers en in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2022.
      
      
      
        [1918/1582]