ECLI:NL:GHAMS:2022:1703, Gerechtshof Amsterdam, 07-06-2022, 200.270.755/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-06-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verbintenissenrecht; overeenkomst van geldlening ten behoeve van aankoop van woning in Hongarije. Nadere overeenkomst over de aflossing van de lening. Is de geldlening afgelost? Economische en juridische eigendom van de woning.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.270.755/01
    
    
    
      zaak- /rolnummer rechtbank Amsterdam	: C/13/644118/HAZA 18-209
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 juni 2022
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend te [woonplaats] ,
      appellant,
      advocaat: mr. M. Ellens te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde] ,
      
      wonend te [woonplaats] ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. M.J. Meijer te Haarlem.
    
    
    
  
  
    
      1Het verdere geding in hoger beroep
    
    
      Partijen worden hierna wederom [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
    
    
    
      Bij arrest van 27 oktober 2020 heeft het hof de door [appellant] ingediende vordering in incident tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis van 17 juli 2019 (hierna: het bestreden eindvonnis) afgewezen en de zaak naar de rol van 8 december 2020 verwezen voor het nemen van een memorie van antwoord door [geïntimeerde] . 
      
        [geïntimeerde] heeft daarna een memorie van antwoord met producties ingediend, waarna [appellant] een akte houdende uitlating producties heeft ingediend. 
    
    
    
      Partijen hebben de zaak ter zitting van 3 november 2021 doen bepleiten, [appellant] door mr. Ellens, aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd en [geïntimeerde] door mr. Meijer voornoemd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord. [appellant] heeft nog producties in het geding gebracht. Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellant] heeft in de hoofdzaak, onder wijziging van zijn eis, geconcludeerd dat het hof het bestreden eindvonnis zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen en de vorderingen van [appellant] , zoals omschreven onder de punten A. tot en met D. van het petitum van de memorie van grieven, alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in die zin dat voor de kosten van het geding in hoger beroep de werkelijke kosten worden toegewezen, met nakosten en wettelijke rente. 
      
        [geïntimeerde] heeft in de hoofdzaak geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden eindvonnis met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten.
    
    
    
      
        [appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      De rechtbank heeft in het bestreden eindvonnis onder 2.1 tot en met 2.6 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Met grief 1 voert [appellant] onder meer aan dat de rechtbank ten onrechte meerdere door hem gestelde omstandigheden niet in aanmerking heeft genomen. Voor zover relevant voor de afdoening van de overige grieven en voor zover die omstandigheden niet zijn betwist, zal het hof daarmee rekening houden. Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
    
    
    
      2.1
      
        [appellant] heeft vanaf september 2008 meerdere keren geld geleend aan [geïntimeerde] . Met dat geld heeft [geïntimeerde] een woning gelegen aan de [adres] te [plaats] Hongarije (hierna: de woning) gekocht en verbouwd. Op grond van deze overeenkomsten van geldlening was [geïntimeerde] aan [appellant] een bedrag van in totaal € 220.000,00 verschuldigd. 
      
    
    
      2.2
      Partijen hebben enige tijd met elkaar onderhandeld over de vraag hoe [geïntimeerde] zijn schuld aan [appellant] zou aflossen.
      
    
    
      2.3
      Op 20 april 2011 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] onder meer geschreven: 
      
      
        
          (…) Als gegeven heb ik nog nagedacht over de mogelijkheden.
        
        
          Uitgaande van mijn voorstel: jij het huis tegen finale kwijting van de vordering, zou er bij overschrijving op jouw naam overdrachtsbelasting betaald moeten worden. (Dit is m.i .te voorkomen als het huis op mijn naam blijft staan tot het moment van daadwerkelijke verkoop aan toekomstige koper. (anders 2x overdrachtsbelasting)
        
      
      
    
    
      2.4
      Bij e-mail van 28 april 2011 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] onder meer geantwoord: 
      
      
        
          Wij sluiten een overeenkomst, waarbij de woning economisch aan mij wordt geleverd voor een bedrag van € 160.000,- en waarbij de juridische levering op een nader te bepalen tijdstip geschiedt, bij voorkeur vlak voor verkoop aan een derde, teneinde dubbele belastingheffing te voorkomen.
        
        
          Ten aanzien van de geschatte resterende schuld die er na economische verkoop blijft, stel ik voor om deze 50/50 te verrekenen.
        
        
          Ik berekend de schuld die overblijft in op minimaal € 70.000,- per heden (…) 
        
        
          Per saldo blijft er dan dus een schuld over van € 35.000,- door jou aan mij te betalen en voor dat bedrag zal het beslag onder de UWV en onder de notaris worden gehandhaafd, waarbij ik er wel vanuit ga dat er een notariële schuldbekentenis komt voor dat bedrag, zodat een nadere procedure niet aan de orde is. 
        
      
      
    
    
      2.5
      
        [geïntimeerde] en [appellant] hebben op 11 mei 2011 een nadere overeenkomst gesloten (hierna: de overeenkomst van 11 mei 2011). Deze overeenkomst betreft de omzetting van de verschillende leningen naar één geldlening van [appellant] aan [geïntimeerde] van € 190.000,00. Ter zekerheid van deze lening is een recht van hypotheek van € 220.000,00 gevestigd op de aan [geïntimeerde] toebehorende woning. 
      
    
    
      2.6
      De overeenkomst houdt, voor zover hier van belang, het volgende in:
      
      
        
          (…)
        
        
          2) Het pand blijft op naam van [geïntimeerde] staan voor een periode van 3-5 jaar of zoveel eerder indien pand verkocht wordt ten laatste op 1 juni 2016. 
        
        
          (…)
        
        
          
            [geïntimeerde] – als eigenaar – is gehouden om het pand afdoende verzekerd te houden (…) voor de periode tot verkoop, dan wel voor maximaal 5 jaar tot 1 juni 2016 (…)
        
        
          Deze kosten komen voor rekening van [geïntimeerde] . 
        
        
          (…)
        
        
          4) Alle kosten welke met het pand en de verkoop van het pand te maken hebben, zullen per de peildatum van 1 juni 2011 voor rekening van [appellant] komen. (belastingen, nutskosten, onderhoudskosten, verzekeringen, notariskosten etc.)
        
        
          (…)
        
        
          6) [geïntimeerde] verkoopt thans het economisch eigendom van het pand in [plaats] aan [appellant] voor € 160.000 excl. kosten koper in de huidige staat, zoals partijen bekend, en deze kooptransactie zal – tezamen met de juridische verkoop en levering – plaatsvinden vlak voor het pand verkocht wordt aan een koper, die [appellant] aandraagt. De koopsom wordt verrekend met de lening van [appellant] aan [geïntimeerde] .
        
        
          (…)
        
        
          7) Het verschil tussen de hoogte van de hypotheekinschrijving (ter zekerheid van de lening van [appellant] aan [geïntimeerde] ) en de verkoopprijs – zijnde € 60.000,- zal door [geïntimeerde] tegen finale kwijting van alle vorderingen en nog te maken kosten het pand betreffende voor € 30.000 afgekocht worden door betaling van dat bedrag aan [appellant] .
        
        
          8) Voor dit bedrag zal [geïntimeerde] met [appellant] een onderhandse lening aangaan van € 30.000,- per 1 juni 2011 en deze terugbetalen in 60 maandelijkse termijnen van € 500, te beginnen voor 30 juni 2011 en zo iedere maand.
        
        
          (…)
        
        
          14) Deze afspraken zullen als bijlage worden gehecht aan een door [geïntimeerde] te ondertekenen een notariële schuldbekentenis voor een schuld met een (totaal) bedrag van € 190.000, waarvan € 160.000 wordt afgelost middels verkoop van het economisch eigendom van het pand van [geïntimeerde] te Hongarije. (…) 
        
      
      
    
    
      2.7
      
        Op 23 mei 2011 is door partijen een handgeschreven overeenkomst (hierna: de overeenkomst van 23 mei 2011) ondertekend. Deze houdt, voor zover hier van belang, het volgende in:
        
          Hiermede bevestig ik [appellant] dat ik alle sleutels en afstandsbedieningen heb ontvangen van [geïntimeerde] . (…) Ik aanvaard de verzekeringspolis zoals aangeboden via Uniqua voor de prijs van 147.865 Huf/jaar. [geïntimeerde] betaalt hiervan 50.000 Huf. 
        
        
          Het risico wordt door [appellant] vanaf heden voor 100% overgenomen t.a.v. aansprakelijkheden betreffende het pand. 
        
      
      
    
    
      2.8
      In een verklaring van eveneens 23 mei 2011 hebben [appellant] en [geïntimeerde] verklaard 
      
      
        
          dat de hypotheekinschrijving ter zekerheidsstelling van de lening ad € 190.000=, zoals beschreven in de notariële akte, te passeren bij [notaris] , op het pand (…) welk pand op naam van eigenaar [geïntimeerde] staat, in Hongaarse Forint (HUF) zijnde 58.3000.000 HUF (achtenvijftig miljoen driehonderdduizend Forint) zal bedragen, nu inschrijving op basis van een bedrag in Euro’s niet mogelijk is.
        
      
      
    
    
      2.9
      Op 23 mei 2011 hebben partijen, ten overstaan van een Hongaarse advocaat, een in Duits ondertekende overeenkomst ondertekend met de titel Darlehensvertag. Deze bevat onder meer de volgende passage: 
      
      
        
          1./Die Vertragsparteien setzen fest, dass (…) [appellant] zwischen 15.10.2008 und 11.05.2011 Darlehen von insgesamt 58.300.000,- Ft, (..) [geïntimeerde] gegeben hat. (…)
        
        
          2./Die Parteien vereinbaren, dass (…) [geïntimeerde] verplfichtet ist, den vollen Betrag spätestens bis 31.05.2016 für (…) [appellant] zurückzuzahlen.
        
        
          3./Die Parteien vereinbaren, dass der Schuldner nach dem Darlehen ab heute keine Zinsen zu zahlen hat.
        
        
          4./(…) [geïntimeerde] äussert, dass Er darüber informiert ist, wenn Er seine rechtzeitige Zahlungsplficht versäumt, kann der Gläubiger sein Anspruch vor dem Gericht geltend machen. Er muss in diesem Fall auch die Mehrkosten des Gerichtsverfahrens (Proczesskosten, Gebühren des Vollstreckungsverfahrens) tragen. 
        
      
      
    
    
      2.10
      De overeenkomst van 11 mei 2011 is een onverbrekelijk onderdeel van de op 30 mei 2011 door [notaris] verleden notariële akte. Deze notariële akte (hierna: de akte) houdt, voor zover hier van belang, het volgende in:
      
      
        
          (…) 
        
        A. GELDLENING
        
          
            [geïntimeerde] is wegens ter leen ontvangen gelden van [appellant] verschuldigd aan [appellant] een som van 
          eenhonderdnegentigduizend euro (€ 190.000,00)
        
        
          B. VOORWAARDEN EN BEDINGEN VAN DE GELDLENING.
        
        
          (…)
        
        
          1.Een gedeelte van de geldlening, groot eenhonderdzestigduizend euro (€ 160.000,00), is voldaan door [geïntimeerde] door de economische overdracht aan [appellant] van het registergoed in [plaats] (…) voor een koopsom van eenhonderdzestigduizend euro (€ 160.000,00). De koopsom is voldaan door verrekening met de geldlening voor het bedrag van eenhonderdzestigduizend euro (€ 160.000,00). De overige voorwaarden, bepalingen en bedingen van deze economische overdracht staan vermeld in voormelde overeenkomst van elk mei tweeduizend elf. 
        
        
          2.Het thans resterende gedeelte van de geldlening, groot 
          dertigduizend euro (€ 30.000,00)
           wordt afgelost onder de bepalingen en bedingen, zoals vermeld in voormelde overeenkomst (…).
        
        
          C. ONHERROEPELIJKE VOLMACHT 
        
        
          
            [geïntimeerde] verleent onherroepelijke volmacht aan [appellant] in verband met economische overdracht van voormeld registergoed en met inachtneming van hetgeen is bepaald in voormelde overeenkomst, al hetgeen te doen wat te dezer zake nuttig en nodig zal zijn om de juridische overdracht van voormeld registergoed aan [appellant] , dan wel aan door [appellant] aan te wijzen derde(n) te effectueren. (…) 
        
      
      
    
    
      2.11
      
        [geïntimeerde] heeft het in de akte genoemde bedrag van € 30.000,00 aan [appellant] voldaan.
      
    
    
      2.12
      
        [geïntimeerde] heeft [appellant] vanaf mei 2016 verzocht, en nadien gesommeerd, zijn medewerking te verlenen aan de overdracht van het juridisch eigendom van de woning, waaraan [appellant] weigerde gehoor te geven. Ten tijde van de mondelinge behandeling in hoger beroep was [geïntimeerde] nog steeds juridisch eigenaar van de woning.
      
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      3.1
      
        In deze procedure vordert [geïntimeerde] , samengevat en voor zover in hoger beroep van belang: 
        (i) 	veroordeling van [appellant] tot het verlenen van onvoorwaardelijke medewerking aan de juridische overdracht en levering van de woning, op straffe van verbeurte van een dwangsom, alsmede 
        (ii) 	machtiging van dan wel vervangende toestemming aan [geïntimeerde] om op kosten van [appellant] uitvoering te geven aan wat partijen zijn overeengekomen, waaronder alle nodige (rechts)handelingen om de woning juridisch te kunnen leveren aan [appellant] en inschrijving van de daartoe strekkende en voorgeschreven aktes in het daartoe strekkende (hypotheek)register. 
        Aan deze vorderingen heeft [geïntimeerde] ten grondslag gelegd dat [appellant] de overeenkomst van 11 mei 2011 dient na te komen. Krachtens die overeenkomst is [appellant] gehouden om uiterlijk op 1 juni 2016 de juridische eigendom van de woning over te nemen van [geïntimeerde] , zo stelt [geïntimeerde] . 
      
      
    
    
      3.2
      
        [appellant] heeft verweer gevoerd en in eerste aanleg een tegenvordering ingediend. Hierin vordert hij, kort samengevat:
      - een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] € 160.000,00 vermeerderd met rente verschuldigd is aan [appellant] , 
      - veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag van primair € 3.031,97, subsidiair € 796,74, inzake de opstalverzekering over de jaren 2011-2016, te vermeerderen met rente alsmede 
      - veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de door [appellant] gemaakte kosten voor rechtsbijstand, de beheerskosten en werkelijke proceskosten. 
      
    
    
      3.3
      
        Bij het bestreden eindvonnis heeft de rechtbank, in conventie, [appellant] veroordeeld om de onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan de juridische overdracht en levering van de woning aan [appellant] of een derde, op straffe van verbeurte van een dwangsom, en [geïntimeerde] gemachtigd om, ingeval [appellant] in gebreke blijft om tijdig aan deze veroordeling te voldoen, vervangende toestemming te verlenen om op kosten van [appellant] alle nodige (rechts)handelingen te verrichten om de woning juridisch te kunnen leveren aan [appellant] middels de daartoe strekkende en voorgeschreven aktes en inschrijving van deze aktes in de daartoe strekkende (hypotheek)registers. De rechtbank is tot dit oordeel gekomen op basis van een uitleg van de overeenkomsten tussen partijen aan de hand van de Haviltex norm. De rechtbank heeft geconcludeerd dat het de bedoeling van partijen was om overeen te komen dat [geïntimeerde] zijn schuld van € 160.000,00 reeds in 2011, middels de economische verkoop van de woning, zou aflossen en dat [geïntimeerde] dit ook in 2011, met de economische overdracht van de woning heeft gedaan. 
        In reconventie heeft de rechtbank de tegenvorderingen van [appellant] afgewezen, met uitzondering van de vordering van [appellant] inzake de opstalverzekering. 
        Tegen de beslissingen in conventie en reconventie en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met negen grieven op. 
      
      
      
        
          De kern van het geschil: heeft [geïntimeerde] de lening van € 160.000,00 afgelost?
        
      
      
    
    
      3.4
      Tussen partijen staat vast dat [appellant] een bedrag van € 190.00,00 aan [geïntimeerde] heeft geleend, waarvan [geïntimeerde] reeds € 30.000,00 heeft afgelost. Het geschil tussen partijen betreft voornamelijk de vraag hoe het resterende bedrag van € 160.000,00 zou worden afgelost en, daarmee, de vraag of [geïntimeerde] dat geleende bedrag al heeft afgelost of niet. [geïntimeerde] is van mening dat hij de lening al heeft afgelost door verrekening met de koopsom die [appellant] aan hem verschuldigd was voor de economische levering van de woning aan [appellant] . [appellant] daarentegen stelt zich op het standpunt dat de woning slechts diende als onderpand, dat er geen sprake is van economische levering, dat er daarom niets valt te verrekenen en dat [geïntimeerde] het geleende bedrag aan [appellant] zou betalen bij de verkoop van de woning aan een derde. Het hof wijst erop dat het aan [geïntimeerde] is om voldoende gemotiveerd te stellen en zo nodig te bewijzen dat hij de lening - middels verrekening - heeft afgelost. 
      
    
    
      3.5
      De grieven 1, 2, 3, 5 en 6 zijn gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerde] , door middel van de economische overdracht van de woning, het deel van zijn schuld van € 160.000,00 al in 2011 heeft afgelost en het oordeel dat [geïntimeerde] ter zake geen geldbedrag meer is verschuldigd aan [appellant] . [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte niet alle correspondentie in acht heeft genomen bij de uitleg van de overeenkomsten en wijst in dit verband op zowel correspondentie voorafgaand aan de totstandkoming van de overeenkomsten als correspondentie van na die totstandkoming. Ook heeft de rechtbank volgens hem onvoldoende betekenis toegekend aan het document getiteld Darlehensvertrag van 23 mei 2011. 
      
      
        3.6.1
        
          Naar het oordeel van het hof treffen de grieven geen doel. Het hof deelt allereerst het oordeel van de rechtbank dat wanneer de overeenkomst van 11 mei 2011 en de notariële akte zuiver taalkundig worden uitgelegd, niet anders kan worden geconcludeerd dan dat partijen zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] zijn schuld in 2011 heeft afgelost middels verrekening met de koopsom voor de economische verkoop van de woning. Zo staat er in de overeenkomst van 11 mei 2011: ‘ [geïntimeerde] verkoopt thans het economisch eigendom van het pand in [plaats] aan [appellant] voor € 160.000 (…) De koopsom wordt verrekend met de lening van [appellant] aan [geïntimeerde] ’. En in de notariële akte is vermeld dat ‘een gedeelte van de geldlening (…) € 160.000,00 is voldaan door [geïntimeerde] door de economische overdracht aan [appellant] van het registergoed in [plaats] (…) voor een koopsom van (…) (€ 160.000,00)’. De koopsom is voldaan door verrekening met de geldlening voor het bedrag van (…) (€ 160.000,00).’ Het hof betrekt in zijn oordeel de dwingende bewijskracht van de inhoud van de tussen partijen overeengekomen notariële akte. 
          
            [appellant] heeft daartegenover onvoldoende concrete feiten aangevoerd die er op zouden kunnen wijzen dat de notaris de afspraken tussen partijen onjuist zou hebben vertaald. 
        
        
      
      
        3.6.2
        Zoals de rechtbank eveneens terecht heeft overwogen wordt de hiervoor beschreven taalkundige uitleg van de overeenkomsten bevestigd door de correspondentie die partijen hebben uitgewisseld voorafgaand aan de overeenkomst van 11 mei 2011, in het bijzonder de e-mail van [appellant] van 28 april 2011 (zie 2.4). Uit deze e-mail blijkt eveneens de achterliggende bedoeling van partijen, namelijk het voorkomen van dubbele belastingheffing. Verder heeft [appellant] geen (afdoende) verklaring gegeven voor het feit dat zowel in de overeenkomst van 11 mei 2011 als in de notariële akte enerzijds wel afspraken zijn neergelegd over het betalen van rente over het bedrag van € 30.000,00 maar, anderzijds, met geen woord is gerept over te betalen rente over het bedrag van €160.000,00. Ook dit ondergraaft de stelling van [appellant] dat het geleende bedrag van €160.000,00 niet zou zijn afgelost. [geïntimeerde] mocht dan ook redelijkerwijs verwachten dat met de verklaringen zoals neergelegd in de overeenkomst van 11 mei 2011 en de notariële akte van 23 mei 2011 de schuld van € 160.000,00 na economische verkoop van de woning middels verrekening zou zijn afgelost. 
        
      
      
        3.6.3
        
          De overige door [appellant] in hoger beroep in het geding gebrachte correspondentie (producties 10 tot en met 20) brengt het hof niet tot een ander oordeel. De meeste van die correspondentie dateert van vóór de e-mail van [appellant] van 28 april 2011 en laat zien dat er enige tijd is onderhandeld over de aflossing van de lening. Voor zover die correspondentie dateert van ná 28 april 2011 wijst die niet op een andere bedoeling van partijen en ook niet op een leemte in de overeenkomst. 
          In de Duitstalige e-mail die [geïntimeerde] met c.c. aan [appellant] op 17 mei 2011 heeft verzonden aan de advocaat in Hongarije schrijft [geïntimeerde] dat hij in maximaal vijf jaar ‘der Kreditbetrag’ zal terugbetalen middels € 500,00 euro per maand, hetgeen erop duidt dat dit ziet op het geleende bedrag van € 30.000,00 en dus niet op het bedrag van € 160.000,00. Over dat bedrag wordt hierin niet gesproken. Uit de woorden ‘den Rest bei verkauf’ valt dit niet op te maken. 
          Het door [appellant] genoemde Darlehensvertrag van 23 mei 2011 werpt hier evenmin een ander licht op. Er staat niet meer in dan dat [geïntimeerde] 58.3000.000 HUF (Hongaarse Forint, kennelijk overeenkomend met € 190.000,00) van [appellant] heeft geleend en dat hij dit uiterlijk 31 mei 2016 moet terugbetalen. 
          De door [appellant] aangehaalde correspondentie uit 2016 en 2017 zijn e-mails opgesteld door [appellant] zelf en bevatten geen aanknopingspunten die erop wijzen dat ook [geïntimeerde] van een andere bedoeling zou zijn uitgegaan. 
        
        
      
      
        3.6.4
        
          [appellant] betwist voor het eerst in hoger beroep dat de economische eigendom van de woning op hem is overgegaan. Dat standpunt is onbegrijpelijk, aangezien hij in eerste aanleg (zie punt 33 van de exceptie houdende onbevoegdheid tevens houdende conclusie van antwoord tevens houdende een voorwaardelijke eis in reconventie) met zoveel woorden heeft erkend dat de economisch eigendom van de woning aan hem is overgedragen. Dit benoemt hij opnieuw in punt 16 van de memorie van grieven. Reeds daarom wordt dit standpunt verworpen. 
        
      
      
        3.6.5
        Uit het voorgaande volgt dat [appellant] de stelling van [geïntimeerde] dat hij middels verrekening het geleende bedrag van € 160.000,00 heeft afgelost, onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Het in dit verband gedane bewijsaanbod van [appellant] wordt daarom gepasseerd. 
        
        
          
            Was [appellant] gehouden ten laatste op 1 juni 2016 mee te werken aan de juridische levering van de woning?
          
        
        
      
    
    
      3.7
      Een tweede geschilpunt tussen partijen is de vraag of [appellant] op grond van de overeenkomst van 11 mei 2011 verplicht was om uiterlijk op 1 juni 2016 mee te werken aan de juridische overdracht van de woning. Met grief 4 en grief 7 betoogt [appellant] dat dit niet uit de overeenkomsten kan worden afgeleid en dat, als dat al het geval zou zijn, dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dan wel dat onvoorziene omstandigheden zich hiertegen verzetten. De woning is namelijk slechts € 90.000,00 waard en geen € 160.000,00, waardoor [appellant] een deel van het aan [geïntimeerde] geleende geld feitelijk niet terugbetaald ziet. 
      
    
    
      3.8
      Deze grieven slagen evenmin. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat [geïntimeerde] redelijkerwijs mocht verwachten dat de juridische overdracht van de woning uiterlijk 1 juni 2016 zou plaatsvinden. Dit volgt uitdrukkelijk uit de bewoordingen van de overeenkomst van 11 mei 2011: ‘Het pand blijft op naam van [geïntimeerde] staan voor een periode van 3-5 jaar of zoveel eerder indien het pand verkocht wordt ten laatste op 1 juni 2016’ en: ‘ [geïntimeerde] – als eigenaar – is gehouden om het pand afdoende verzekerd te houden (…) voor de periode tot verkoop, dan wel voor maximaal 5 jaar tot 1 juni 2016 (…) (onderstreping hof). Het is tevens in lijn met de achterliggende bedoeling van partijen om middels dit uitstel van de juridische levering overdrachtsbelasting te besparen. Dat dit uitstel eindeloos zou zijn, blijkt nergens uit. Dat de woning inmiddels minder waard zou zijn geworden, komt voor rekening van [appellant] en is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Het is een feit van algemene bekendheid dat de woningmarkt fluctueert en reeds daarom wordt ook het beroep op onvoorziene omstandigheden verworpen. 
      
      
        
          Dwaling?
        
      
      
    
    
      3.9
      
        [appellant] heeft in hoger beroep ook nog een beroep op dwaling (artikel 6:228 BW) en vernietiging van de overeenkomsten gedaan, maar dat beroep slaagt evenmin. Het standpunt dat hij nooit de intentie heeft gehad om de economische eigendom te kopen voor € 160.000,00 is hiervoor reeds verworpen. [appellant] heeft dit beroep niet of nauwelijks onderbouwd. Zo heeft hij niet duidelijk gemaakt op basis van welke inlichting van [geïntimeerde] (of nalaten daarvan) dan wel onjuiste voorstelling van zaken [appellant] zou hebben gedwaald. 
      
    
    
      3.10
      
        Grief 8 verwijst louter naar de eerder hiervoor besproken grieven, mist daarmee zelfstandige betekenis en behoeft daarom geen separate bespreking. 
      
      
        
          De vorderingen van [appellant] in reconventie, die in hoger beroep deels zijn vermeerderd
        
      
      
    
    
      3.11
      Met grief 9 komt [appellant] op tegen de afwijzing van zijn vorderingen in reconventie en vermeerdert hij enkele daarvan. Uit hetgeen hiervoor, onder 3.6-3.11, is overwogen volgt dat er voor toewijzing van (i) de onder A van het petitum gevorderde verklaringen voor recht dat [geïntimeerde] de daarin genoemde bedragen verschuldigd is en (ii) de eveneens gevorderde veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van die bedragen geen grond is. 
      
    
    
      3.12
      Wat betreft de vordering inzake de kosten van de opstalverzekering (die de rechtbank reeds over de jaren 2011-2016 heeft toegewezen), heeft [appellant] in hoger beroep zijn eis vermeerderd door nu ook vergoeding te vorderen van de kosten van de opstalverzekering over 2017 (ter hoogte van € 536,00). Voor toewijzing van dit bedrag bestaat naar het oordeel van het hof geen grond, nu de juridische eigendom uiterlijk op 1 juni 2016 over had moeten gaan op [appellant] en nu in de overeenkomst van 11 mei 2011 met zoveel woorden is bepaald dat de kosten van verzekering ‘maximaal 5 jaar tot 1 juni 2016’ voor rekening van [geïntimeerde] komen. 
      
    
    
      3.13
      Ook ten aanzien van de beheerkosten heeft [appellant] zijn eis in hoger beroep vermeerderd. Hij vordert thans beheerkosten vanaf 1 juni 2016 tot en met de datum waarop [appellant] nog het beheer over de woning voert. Voor toewijzing van deze eis bestaat evenmin grond. Op grond van de overeenkomst van 11 mei 2011 had de juridische eigendom van de woning immers vanaf 1 juni 2016 op [appellant] moeten overgaan. [appellant] heeft geen andere grondslag genoemd voor deze vordering. 
      
    
    
      3.14
      Grief 9 is verder gericht tegen de afwijzing door de rechtbank (in rov 4.18) van de kosten die [appellant] heeft moeten maken in het kader van de in twee instanties gevoerde kort gedingprocedures. [appellant] voert aan dat [geïntimeerde] krachtens artikel I onder 4 van het Darlehensvertrag gehouden is die kosten te vergoeden. Het hof stelt vast dat de procedures waar [appellant] naar verwijst de kort geding procedure voor de rechtbank respectievelijk het hof betreffen waarin [geïntimeerde] gevorderd had om [appellant] te veroordelen om zijn medewerking te verlenen aan de juridische overdracht en levering van de woning. Die vordering is in beide instanties afgewezen. In beide procedures is [geïntimeerde] veroordeeld in de kosten van het geding. Er is geen grond aanwezig om [geïntimeerde] thans (opnieuw) te veroordelen tot betaling van die kosten. In het Darlehensvertrag kan die grondslag niet worden gelezen. Het door [appellant] bedoelde beding onder I (4) slaat op procedures die [appellant] in gang had moeten zetten om nakoming van de geldleenovereenkomst af te dwingen. De beide kortgeding procedures zagen daar niet op. De grief faalt in zoverre.
      
    
    
      3.15
      Tot slot is grief 9 gericht tegen de veroordeling van [appellant] door de rechtbank in de kosten van het geding in reconventie. Naar het oordeel van het hof treft dit onderdeel van grief 9 doel. [appellant] is namelijk in het geding in reconventie gedeeltelijk in het gelijk gesteld, namelijk voor wat betreft de kosten van de opstalverzekering. Gelet hierop is het hof van oordeel dat de kosten van het geding in reconventie in eerste aanleg alsnog dienen te worden gecompenseerd. Voor een veroordeling in de volledige proceskosten, zoals [appellant] heeft verzocht, ziet het hof geen aanleiding, noch in eerste aanleg, noch in hoger beroep. [appellant] heeft geen buitengewone omstandigheden naar voren gebracht die dit zouden kunnen rechtvaardigen.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      3.16
      De slotsom is dat alle grieven falen, met uitzondering van het deel van grief 9 dat betrekking heeft op de kosten van het geding in reconventie in eerste aanleg. Het bestreden eindvonnis zal slechts worden vernietigd voor wat betreft die kostenveroordeling en voor het overige worden bekrachtigd. De vermeerderde eis van [appellant] zal worden afgewezen. Aangezien [appellant] in het hoger beroep overwegend in het ongelijk is gesteld zal hij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep, waaronder de kosten van het incident. 
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      vernietigt punt 5.5 en 5.6 van het bestreden eindvonnis voor zover [appellant] daarbij is veroordeeld in de kosten van het geding in reconventie, met nakosten; 
    
    
    
      en opnieuw rechtdoende:
    
    
    
      compenseert de kosten van het geding in reconventie in eerste aanleg aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
    
    
    
      bekrachtigt het bestreden eindvonnis voor het overige;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, zowel ten aanzien van het incident als ten aanzien van de hoofdzaak, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 1.684,00 aan verschotten en € 12.192,00 voor salaris en op € 163,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
    
    
    
      verklaart voormelde proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mr. C.A.H.M. ten Dam, mr. H.T. van der Meer en mr. E. Verhulp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2022.