ECLI:NL:RBMNE:2021:3865, Rechtbank Midden-Nederland, 18-08-2021, C/16/516945 / HL ZA 21-42
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2021-08-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: geschil over omvang courtage

vonnis
    RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      handelskamer
    
    
    
      locatie Lelystad
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/16/516945 / HL ZA 21-42
    
    
    
      
        Vonnis van 18 augustus 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [eiseres] B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
      eiseres,
      advocaat mr. B. Nijman te Veenendaal,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        
          [gedaagde sub 1] B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
    
    2.	[gedaagde sub 2],
    wonende te [woonplaats 1] ,
    3.	[gedaagde sub 3],
    wonende te [woonplaats 2] ,
    4.	[gedaagde sub 4],
    
      wonende te [woonplaats 3] ,
      gedaagden,
      advocaat mr. J.L.J.M. van de Mortel te Lekkerkerk.
    
    
    
    
      Eiseres zal hierna [eiseres] worden genoemd, gedaagden worden gezamenlijk [gedaagde sub 1] c.s. genoemd. Gedaagde 1 wordt [gedaagde sub 1] genoemd. Gedaagden 2, 3 en 4 worden afzonderlijk respectievelijk [gedaagde sub 2] , [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] genoemd. Gedrieën worden zij ook wel aangeduid als: de erven [achternaam van gedaagden sub 1, 2 en 3] . 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 7 april 2021
        
        
          de conclusie van antwoord in voorwaardelijk reconventie van 21 mei 2021
        
        
          de akte overlegging producties van [eiseres] van 21 mei 2021
        
        
          de mondelinge behandeling van 21 mei 2021 waar spreekaantekeningen zijn overgelegd. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2Inleiding  
    
      2.1.
      
        [eiseres] is een makelaarskantoor in [vestigingsplaats 1] . [gedaagde sub 1] exploiteert een [.] in [vestigingsplaats 2] . De erven [achternaam van gedaagden sub 1, 2 en 3] zijn de erfgenamen van de heer [A] (hierna: [A] ), voormalig enig aandeelhouder en bestuurder van [gedaagde sub 1] . [gedaagde sub 4] is sinds het overlijden van [A] in 2011 enig bestuurder van [gedaagde sub 1] . Het [gedaagde sub 1] complex omvatte, naast eigen grond, ook onroerende zaken die eerst eigendom waren van [A] in privé en daarna van de erven [achternaam van gedaagden sub 1, 2 en 3] , die door [gedaagde sub 1] werden gehuurd. 
      
    
    
      2.2.
      Op 19 februari 2015 is een overeenkomst van opdracht met [eiseres] tot stand gekomen die luidt: ‘Opdracht inzake (her)ontwikkeling en herpositionering [gedaagde sub 1] ’ (hierna: de overeenkomst). Op de overeenkomst zijn de algemene NVM voorwaarden voor professionele opdrachtgevers van toepassing verklaard (hierna: de NVM voorwaarden). In de overeenkomst is tot uitdrukking gebracht dat de opdracht bestaat uit drie fasen:
      
        
          een onderzoek naar- en een plan voor bevordering van de exploitatie en de winstgevendheid van [gedaagde sub 1] ;
        
        
          een marketing en verkoopplan, gericht op de (gedeeltelijke of gehele) verkoop van de onderneming;
        
        
          de keuze-fase (behouden, verhuren of verkopen). 
        
      
      
    
    
      2.3.
      Buiten de bemiddeling van [eiseres] om hebben de ervan [A] een koper gevonden voor hun onroerende zaken. Bij die transactie is ook grond verkocht die in eigendom was van [gedaagde sub 1] . Op 29 augustus 2020 hebben [gedaagde sub 1] en de erven [achternaam van gedaagden sub 1, 2 en 3] een overeenkomst gesloten met [onderneming 1] . Dit is een voor dit doel opgerichte vennootschap van [onderneming 2] , een exploitant van [...] . De akte van levering is gepasseerd op 13 januari 2021. 
      
    
    
      2.4.
      Voor zover werkzaamheden zijn verricht in fase 1 en 2 van de overeenkomst, zijn deze gefactureerd en betaald. Met betrekking tot fase 3 is tussen [eiseres] en [gedaagde sub 1] c.s. een geschil ontstaan over de hoogte van de verschuldigde courtage aan [eiseres] . In essentie gaat het geschil om het antwoord op de vraag of [eiseres] een overeenkomst heeft met uitsluitend [gedaagde sub 1] , of ook met de erven [achternaam van gedaagden sub 1, 2 en 3] . Daarnaast speelt dat [eiseres] de korting van € 30.000,- op de courtage die zij heeft gegeven, toch buiten beschouwing wil laten. 
      
    
    
      2.5.
      
        [eiseres] vordert, zakelijk weergegeven, primair:
      
        
          vernietiging van de tussen partijen overeengekomen korting van € 30.000,-op de verschuldigde courtage,
        
        
          veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. tot betaling van € 322.296,- 
        
        
          vermeerderd met rente en kosten,
        
      
      
        subsidiair:
      
        
          veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. tot betaling van € 285.996,-
        
        
          vermeerderd met rente en kosten
        
      
      
        
          zowel primair als subsidiair:
        veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. in de proceskosten en nakosten, met de wettelijke rente daarover. 
      
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde sub 1] c.s. heeft een voorwaardelijke tegenvordering ingesteld. Alleen als  in conventie de vordering van [eiseres] geheel of gedeeltelijk wordt toegewezen vordert [gedaagde sub 1] c.s. – samengevat – dat een eventueel nog verschuldigd loon of courtage wordt bepaald op nihil of een in redelijkheid vast te stellen (lager dan gevorderd) bedrag.
      
    
    
      2.7.
      De rechtbank komt tot het oordeel dat de erven [achternaam van gedaagden sub 1, 2 en 3] geen partij zijn bij de overeenkomst. De overeengekomen korting op de courtage blijft in stand. De vorderingen van [eiseres] worden daarom afgewezen. De voorwaarde waaronder de voorwaardelijke tegenvordering was ingesteld is niet vervuld, zodat deze vordering geen beoordeling behoeft. Dit oordeel wordt hierna per onderdeel toegelicht. 
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    Partij bij de overeenkomst
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] heeft op grond van de overeenkomst een bedrag van € 377.520,- inclusief btw gefactureerd als courtage. Dat bedrag is gebaseerd op de verkoop van de percelen grond kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie [letteraanduiding] , nrs. [nummeraanduiding 1] , [nummeraanduiding 2] , [nummeraanduiding 3] , [nummeraanduiding 4] en [nummeraanduiding 5] voor een bedrag van € 17.100.100,-. Volgens [eiseres] was een courtage van 2% afgesproken, en heeft zij daarop een korting verleend van € 30.000,-. 
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde sub 1] c.s. stelt daartegenover dat de erven [achternaam van gedaagden sub 1, 2 en 3] geen partij zijn bij de overeenkomst en dat de onroerende zaken die in bezit zijn van die erven niet ter bemiddeling zijn aangeboden. Courtage is dus slechts verschuldigd over de verkoop van grond met opstallen die in eigendom toebehoorde aan opdrachtgever [gedaagde sub 1] , die als enige de overeenkomst heeft ondertekend (in de persoon van haar enig bestuurder [gedaagde sub 4] ). Het gaat wat [gedaagde sub 1] betreft om een courtage van € 75.640,- (€ 91.524,- inclusief btw). Dit bedrag is op 20 januari 2021 aan [eiseres] betaald vanaf de derdenrekening van de notaris. 
      
    
    
      3.3.
      
        De rechtbank stelt vast dat de overeenkomst aan de zijde van de opdrachtgever uitsluitend is ondertekend door [gedaagde sub 4] , de bestuurder van [gedaagde sub 1] . De erven [achternaam van gedaagden sub 1, 2 en 3] worden in de overeenkomst niet genoemd en zij hebben de overeenkomst ook niet zelf of bij wege van de vereffenaar van de nalatenschap ondertekend. Bij de gegevens van de opdrachtgever staan (uitsluitend) de adresgegevens van [gedaagde sub 1] . In de considerans en de artikelen van de overeenkomst wordt steeds gesproken van [gedaagde sub 1] .
        Desondanks stelt [eiseres] dat de opdracht mede is gegeven door de erven [achternaam van gedaagden sub 1, 2 en 3] , en dat de bemiddelingsopdracht ook de aan hen toebehorende onroerende zaken omvat. Daartoe wijst zij op de volgende omstandigheden:
      
      
        
          de gang van zaken rond de totstandkoming; daarbij was notaris [B] als vereffenaar van de nalatenschap van [A] betrokken,
        
        
          de considerans van de overeenkomst waarin blijkt dat de overeenkomst betrekking heeft op het gehele complex van [gedaagde sub 1] ,
        
        
          de basiskoopprijs van € 12.500.000 die wordt genoemd en die aansluit bij de waardering van het gehele complex,
        
        
          in alle drie de fasen die in de overeenkomst worden genoemd heeft [eiseres] werkzaamheden verricht met betrekking tot het gehele complex.
        
      
      
    
    
      3.4.
      De rechtbank vindt deze argumenten niet doorslaggevend, om de volgende redenen. De overeenkomst kende drie fasen. De eerste twee fasen moesten de gegevens leveren om in fase 3 te kunnen kiezen voor hetzij bedrijfsvoortzetting, hetzij gehele of gedeeltelijke verkoop of verhuur. Dat in de considerans en de overeenkomst het gehele bedrijfscomplex van [gedaagde sub 1] wordt genoemd is in dat licht logisch; voortzetting (en verbetering) van de bedrijfsvoering was immers één van de opties. Daarmee in samenhang is ook te verklaren dat de vereffenaar van de nalatenschap als gesprekspartner of adviseur betrokken is geweest. De toekomst van [gedaagde sub 1] was immers van belang, gelet op de garantstelling in de nalatenschap voor de schuld van het bedrijf aan de bank. Die omstandigheid verklaart ook de verwijzing naar het taxatierapport dat in de overeenkomst wordt genoemd. Het gaat hier om een waardering uit 2013 die was gebaseerd op de cijfers van de achterliggende jaren, en die werd gemaakt ten behoeve van de bank voor de (her)financiering van de bankschuld van [gedaagde sub 1] . Dat daarin ook het privé-onroerend goed was betrokken komt, omdat dit ten behoeve van de bank mede tot zekerheid van de schuld strekte. Het betekent echter niet dat de erven [achternaam van gedaagden sub 1, 2 en 3] partij zijn bij de overeenkomst. 
      
    
    
      3.5.
      
        
          [eiseres] heeft de overeenkomst opgesteld. Daarin is onder Fase 3, derde paragraaf het volgende opgenomen: ‘Als [gedaagde sub 1] besluit het object te verkopen, dan wordt als basis verkoopprijs wordt € 12.500.000,= genomen, zijnde de waardering van het totale object in de huidige staat. Deze basis verkoopprijs is gebaseerd op een extern uitgevoerde taxatie. [eiseres] gaat er hierbij vanuit dat deze getaxeerde waarde voor het object in de huidige staat een reële marktwaarde is. Om [eiseres] in de gelegenheid te stellen dit te beoordelen, zal [gedaagde sub 1] zal een exemplaar van deze taxatie aan [eiseres] ter hand stellen. De inspanningen van [eiseres] zijn er op gericht meerwaarde te creëren ten opzichte van deze basis verkoopprijs.’ 
        Uit deze paragraaf in de overeenkomst kan mogelijk worden afgeleid dat [eiseres] ervan uitging dat zij bemiddelde voor verkoop van het gehele complex en niet alleen voor de gronden in eigendom bij [gedaagde sub 1] . Maar dat maakt nog niet dat dit ook daadwerkelijk is overeengekomen. Op welke manier de erven [achternaam van gedaagden sub 1, 2 en 3] contractueel verbonden zijn aan de dienstverlening van [eiseres] is onvoldoende concreet uitgelegd. [eiseres] was de deskundige professionele partij in dezen en in die hoedanigheid de opsteller van de overeenkomst. Van haar had verwacht mogen worden dat zij de afspraken helder vastlegde. Het staat vast dat de uitleg die [eiseres] geeft aan de overeenkomst daarin niet uitdrukkelijk is opgenomen, en ook niet is bekrachtigd met een handtekening van een daartoe bevoegde of gemachtigde persoon (of personen). Dat [eiseres] een ruimere bemiddeling voor ogen had dan haar contractuele wederpartij [gedaagde sub 1] blijft daarom voor haar risico. Temeer omdat niet kan worden geconcludeerd dat [gedaagde sub 1] aan die onjuiste veronderstelling heeft bijgedragen of daarvan zelfs maar op de hoogte was. 
      
      
    
    
      3.6.
      
        Het laatste argument tenslotte, dat in alle fasen werk is verricht met betrekking tot het gehele complex geeft ook niet de doorslag. Hiervoor is al aangegeven dat het in fase 1 en 2 voor de hand lag dat het gehele complex in aanmerking werd genomen. Dat [gedaagde sub 1] grond heeft verkocht is niet het resultaat van de dienstverlening van [eiseres] in fase 3 van de overeenkomst; de verplichting van [gedaagde sub 1] om toch courtage te betalen volgt dan ook uit de NVM voorwaarden, die dit onder deze omstandigheden bepalen in artikel II.7 en II.16.  
        Als [eiseres] met dit argument bedoelt dat de erven [achternaam van gedaagden sub 1, 2 en 3] hebben geprofiteerd van dienstverlening door [eiseres] zonder dat zij daarvoor hebben betaald, geldt dat van een dergelijk profiteren niet is gebleken. De waarde van de dienstverlening in fase 1 en 2 van de overeenkomst heeft [gedaagde sub 1] in twijfel getrokken. De verkoop van grond is, zoals gezegd, tot stand gebracht zonder hulp van [eiseres] . De discussie daarover is aanleiding geweest voor een korting op de courtage. 
      
      
    
    
      3.7.
      Kortom, dat ondanks het ontbreken van een schriftelijke vastlegging daarvan, toch een afspraak is gemaakt dat de bemiddelingsopdracht aan [eiseres] ook zag op de privé-grond van de erven [achternaam van gedaagden sub 1, 2 en 3] heeft [eiseres] onvoldoende gemotiveerd gesteld, gelet op de gemotiveerde weerlegging door [gedaagde sub 1] c.s. van de argumenten van [eiseres] daarvoor. Ook overigens is het niet zo dat de werkzaamheden van [eiseres] naar hun aard, omvang en resultaat rechtvaardigen dat courtage wordt betaald door een andere partij dan [gedaagde sub 1] en/of dat courtage wordt betaald die is gebaseerd op in de transactie betrokken onroerende zaken die niet bij [gedaagde sub 1] in eigendom waren. 
      
    
    
      3.8.
      Dat betekent dat de verschuldigde courtage moet worden vastgesteld aan de hand van de koopprijs die is ontvangen voor de onroerende zaken die [gedaagde sub 1] heeft verkocht. De rechtbank stelt vast dat [eiseres] de berekening van de courtage door [gedaagde sub 1] niet ter discussie heeft gesteld, zodat zij ervan uitgaat dat deze juist is. Met dien verstande dat [eiseres] zich niet gehouden acht aan de daarin verwerkte korting. Dit geschilpunt wordt hierna behandeld. 	
      
      
        
          De overeengekomen korting
        
      
      
    
    
      3.9.
      Op 3 december 2019 heeft [gedaagde sub 1] schriftelijk de korting van € 30.000,- op de courtage aanvaard die [eiseres] had aangeboden, naar aanleiding van de discussie die was ontstaan (zie productie 27 bij dagvaarding). [eiseres] zegt daar nu over dat handhaving van de korting in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Als dat niet slaagt stelt [eiseres] dat de korting niet geldig is overeengekomen omdat bij haar daartoe de wil ontbrak, als bedoeld in artikel. 6:217 jo 3:33 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Beide grondslagen kunnen niet leiden tot vernietiging of het buiten beschouwing laten van de korting. De rechtbank legt dat hierna uit.  
      
      
        
          Geen beperkende werking redelijkheid en billijkheid
        
      
    
    
      3.10.
      
        Artikel 6:248 lid 2 bepaalt dat een tussen partijen als gevolg van een overeenkomst geldende regel niet van toepassing is voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. 
        Als de in aanmerking te nemen omstandigheden wijst [eiseres] erop dat zij met haar kortingsaanbod een juridische procedure wilde voorkomen. De kosten die zij zou moeten maken voor een dergelijke procedure heeft zij als het ware van de vordering afgetrokken. En toch is er nu een procedure aanhangig. 
      
      
    
    
      3.11.
      Naar het oordeel van de rechtbank gaat dit argument niet op. Het is immers [eiseres] zelf die een procedure is gestart en niet [gedaagde sub 1] c.s. . Bovendien is hiervoor al geoordeeld dat de vorderingen die [eiseres] heeft ingesteld zullen worden afgewezen. De achtergrond van het kortingsaanbod is dus geen omstandigheid die maakt dat het in stand blijven van de korting naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. 
      
      
        
          Geen totstandkomingsgebrek
        
      
    
    
      3.12.
      Subsidiair doet [eiseres] een beroep op een totstandkomingsgebrek. Zij heeft de korting aangeboden terwijl zij ervan uitging dat de courtage verschuldigd was over de gehele kooprijs van € 17.100.100,-. De wil om deze korting aan te bieden als niet afgerekend zou worden over dit hele bedrag ontbrak, waardoor aanbod en aanvaarding niet op elkaar aansloten en volgens [eiseres] de kortingsafspraak niet tot stand is gekomen. 
      
    
    
      3.13.
      
        De situatie die [eiseres] schetst, waarbij aanbod en aanvaarding niet op elkaar aansluiten doet zich echter niet voor. Voor [eiseres] was bij de aanvaarding van de korting in ieder geval duidelijk dat [gedaagde sub 1] zich op het standpunt stelde dat de overeenkomst uitsluitend met haar was gesloten en dat de erven [achternaam van gedaagden sub 1, 2 en 3] daarbij geen partij waren. Dat blijkt uit de volgende passage in de eerder genoemde brief van 3 december 2019:
        
          ‘(…) Dringend verzoeken we jou om het zakelijk te houden. Je hebt nogmaals niets te maken met de privé-zaken van mij, [gedaagde sub 2 (voornaam)] en [gedaagde sub 3 (voornaam)] . Je hebt alleen een door mij als bestuurder met jou gesloten overeenkomst met [.............. gedaagde sub 1] B.V., met daarin een voor [eiseres] aanzienlijke provisieregeling bij verkoop van bedrijfs-OG. Dat lijkt me duidelijk en zo wel voldoende met inachtneming van de bovenstaande korting. Graag geen correspondentie meer met als aanhef “Beste Familie” omdat de privé-transactie jou niet regardeert. (…)”  
        
        In [eiseres] ’s reactie op deze brief van 16 december 2019 staat: “Door jouw bevestiging dat aan [eiseres] bij de overdracht van de onroerende zaken de overeengekomen courtage, minus het door ons voorgestelde bedrag van € 30.000,- zal worden voldaan, is wat ons betreft de discussie over de courtage beëindigd. Wij zijn blij dat de zaak op deze wijze kon worden opgelost.” 
        Daarbij wordt niet ingegaan op het standpunt van [gedaagde sub 1] dat de erven [achternaam van gedaagden sub 1, 2 en 3] geen partij bij de overeenkomst waren en dat de provisieregeling slechts ziet op verkoop van bedrijfs-OG. Voor zover de aanvaarding van de korting door [gedaagde sub 1] al afweek van het aanbod, dan geldt deze aanvaarding toch, omdat [eiseres] niet onverwijld bezwaar heeft gemaakt tegen de verschillen (als bedoeld in artikel 6:225 lid 2 BW), maar in haar antwoord juist blijkt geeft van bereikte overeenstemming.  
      
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      3.14.
      De slotsom is dat de gronden waarop [eiseres] betaling van [gedaagde sub 1] c.s. eist die vordering niet kunnen dragen. De verschuldigde courtage is afgerekend. Ook de overeengekomen korting daarop blijft in stand. Dat betekent dat de vorderingen van [eiseres] moeten worden afgewezen. 
      
    
    
      3.15.
      
        [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. worden begroot op:
      - griffierecht		4.200,00
      - salaris advocaat		4.982,00 (2,0 punten × tarief € 2.491,00)
      
        Totaal	€ 	9.182,00
        Daarbij is nog het volgende van belang. Behalve afwijzing van de vordering met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten, heeft [gedaagde sub 1] c.s. in conventie ook nog geconcludeerd tot veroordeling van [eiseres] tot vergoeding van de schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, die is veroorzaakt door onrechtmatige beslaglegging. Een daartoe strekkende, toegelichte en onderbouwde tegenvordering is niet ingesteld en kan ook niet worden betrokken in de voorwaardelijk ingestelde tegenvordering, omdat de voorwaarde daarvoor niet is vervuld (zie de toelichting in 2.7). De rechtbank gaat hier dus aan voorbij en volstaat met een proceskostenveroordeling conform het liquidatietarief. 
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    De rechtbank
    
    
      4.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. tot op heden begroot op € 9.182,00,
      
    
    
      4.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F.C. Burgers en in het openbaar uitgesproken op 18 augustus 2021.