ECLI:NL:GHARL:2022:6852, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 02-08-2022, 21/00647
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-08-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 21/00647
    uitspraakdatum: 2 augustus 2022
    
    
      
        Uitspraak van de vierde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats1] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 19 april 2021, nummer UTR 20/2377, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 60 te [woonplaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 464.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (hierna: OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft met toestemming van partijen niet plaatsgevonden.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1960 gebouwde tussenwoning met berging en uitzicht op een plantsoen.
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar beantwoordt deze ontkennend.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. 
    
    
      4.3.
      Gelet op de gemotiveerde stelling van belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar verwijst voor de onderbouwing van de door hem verdedigde waarde naar het door hem ingediende taxatierapport. Daarin heeft hij de volgende vergelijkingspanden genoemd die alle tussenwoningen zijn die in de wijk [de wijk] in [woonplaats1] zijn gelegen. De bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud van zowel de onroerende zaak als de vergelijkingspanden zijn voldoende en de voorzieningen van de woningen zijn in alle gevallen eenvoudig. 
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  adres
                
              
              
                
                  bouw-jaar
                
              
              
                
                  opper-vlakte
                
              
              
                
                  Inhoud m3
                
              
              
                
                   datum koop-overeenkomst
                
              
              
                
                  koopprijs
                
              
              
                
                  WOZ-waarde/ gecorrigeerde koopprijs
                
              
            
            
              
                
                  m2
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 60
              
              
                1960
              
              
                150
              
              
                131
              
              
                
              
              
                
              
              
                464.000
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 91
              
              
                1960
              
              
                150
              
              
                118
              
              
                26-11-2018
              
              
                427.091
              
              
                427.000
              
            
            
              
                
                  [adres2] 40
              
              
                1964
              
              
                145
              
              
                121
              
              
                3-5-2018
              
              
                406.000
              
              
                440.000
              
            
            
              
                
                  [adres3] 15
              
              
                1966
              
              
                165
              
              
                139
              
              
                11-10-2018
              
              
                475.000
              
              
                488.000
              
            
            
              
                
                  [adres4] 42
              
              
                1964
              
              
                156
              
              
                112
              
              
                6-7-2018
              
              
                435000
              
              
                462000
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.4.
      In het taxatieverslag heeft de heffingsambtenaar de volgende gegevens vermeld:
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  [adres1] 60
              
              
                berging
              
              
                12
              
            
            
              
                
              
              
                aanbouw
              
              
                10
              
            
            
              
                
              
              
                dakkapel
              
              
                3
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 91
              
              
                berging
              
              
                9
              
            
            
              
                
              
              
                aanbouw
              
              
                8
              
            
          
        
      
    
    
      4.5.
       Belanghebbende stelt dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Hij draagt daarvoor aan dat het verschil tussen de vastgestelde waarde van de onroerende zaak ten opzichte van de verkoopprijs van het vergelijkingspand [adres1] 91 van € 37.000 onverklaarbaar is, dat de woningen identiek zijn en nagenoeg hetzelfde zijn gelegen. [adres1] 91 heeft alleen geen dakkapel, de aanbouw is 2 m2 kleiner en de berging is 3 m2 kleiner. Belanghebbende heeft dit in zijn reactie op het verweer van de heffingsambtenaar bij de Rechtbank gesteld en dit herhaald in bijlage D in hoger beroep.
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van het Hof is het vergelijkingspand [adres1] 91 het beste vergelijkbaar met de onroerende zaak. Het is aan dezelfde zijde van dezelfde straat gelegen, heeft dezelfde uitstraling en een nagenoeg gelijk uitzicht op het plantsoen. Het is verder in hetzelfde jaar gebouwd, heeft een identiek kaveloppervlak en is wat bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen betreft ook op een gelijk niveau. Terecht heeft belanghebbende opgemerkt dat de resterende verschillen van de ontbrekende dakkapel en de gering kleinere aanbouw en berging niet het waardeverschil rechtvaardigen. De heffingsambtenaar heeft in beroep noch in hoger beroep een verklaring gegeven, zodat hij naar het oordeel van het Hof de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
    
    
      4.7.
      Nu de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, dient belanghebbende de door hem verdedigde waarde van primair € 400.000 en subsidiair € 427.000 aannemelijk te maken. Gelet op de verschillen tussen de onroerende zaak en het vergelijkingspand [adres1] 91 gaat belanghebbende bij de door hem verdedigde waarde ten onrechte uit van de WOZ-waarde van dit vergelijkingspand. Hij heeft dan immers onvoldoende rekening gehouden met de verschillen. Ook belanghebbende maakt daarom de waarde niet aannemelijk.
    
    
      4.8.
      
        Nu de heffingsambtenaar en belanghebbende de door hen bepleite waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof ter beslechting van het geschil en met inachtneming van alle feiten, omstandigheden en argumenten die partijen naar voren hebben gebracht de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2019 in goede justitie vast op € 445.000.
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht te vergoeden. 
    
    
    
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. 
    
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 269 voor de kosten in de bezwaarfase (1 punt (bezwaarschrift)  wegingsfactor 1  € 269), € 1.518 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 759) en € 759 voor de kosten in hoger beroep (1 punt (hogerberoepschrift)  wegingsfactor 1  € 759), ofwel in totaal op € 2.546.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de waarde tot € 445.000,
      – vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.546,
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 48 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. P.W.L. van den Bersselaar als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 2 augustus 2022 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak	De voorzitter,
      te ondertekenen.
    
    
    
    
    
      	(R.F.C. Spek)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 3 augustus 2022
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.