ECLI:NL:RBOBR:2022:3015, Rechtbank Oost-Brabant, 25-07-2022, 21/1740
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2022-07-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering eigen woning o.b.v. eigen verkoopcijfer. Eisers beroep op de meerderheidsregel slaag niet. Vergelijking met (WOZ-waardes) van andere objecten niet aan de orde. Onderhoudstoestand is verdisconteerd in het eigen verkoopcijfer. Aannemelijk dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 21/1740
  
  
    
      proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
    25 juli 2022 in de zaak tussen
  
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven (de heffingsambtenaar)
    (gemachtigde: [gemachtigde] ).
    
    
  
  
    Zitting
    
    
      De rechtbank heeft het beroep van eiser tegen de bestreden uitspraak van de heffingsambtenaar van 15 juni 2021 op 25 juli 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, [echtgenote eiser] – de echtgenote van eiser – en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de waarde van zijn woning aan de [adres] .
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde op grond van de Wet WOZ met de beschikking van 26 februari 2021 vastgesteld op € 689.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van 26 februari 2021. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) 2020 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 15 juni 2021 het daartegen gerichte bezwaar van eiser gegrond verklaard, de waarde van de woning verlaagd tot € 660.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Eiser en de heffingsambtenaar hebben vervolgens nog schriftelijk op elkaars standpunten gereageerd.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning, een bungalow woning uit 1992. De woning, gelegen in Eindhoven bestaat uit een hoofdbouw met een inhoud van 590 m³, een inpandige garage van 58 m³ en een tuinhuis. Het perceel heeft een oppervlakte van 560 m². Eiser heeft de woning op 4 november 2019 gekocht voor een bedrag van € 693.000
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. Het gaat in deze zaak over de waarde van de woning van eiser die per de waardepeildatum 1 januari 2020 door de heffingsambtenaar is vastgesteld op € 660.000. De heffingsambtenaar onderbouwt die waarde in beroep met het hiervoor onder 2. genoemde verkoopcijfer. Eiser bepleit een waarde van € 580.000.
    
    
    
      3.1.
      Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar onderbouwt de waarde met het eigen verkoopcijfer van de woning. De heffingsambtenaar wijst in dit verband terecht op de vaste rechtspraak van de Hoge Raad waarin als uitgangspunt is genomen dat als een belastingplichtige een woning koopt kort voor of na de waardepeildatum, er in de regel van moet worden uitgegaan dat het verkoopcijfer ook de waarde vertegenwoordigt. Als een partij – in dit geval: eiser – vindt dat het verkoopcijfer niet de waarde vertegenwoordigt, dan moet hij met feiten of omstandigheden komen waardoor dat aannemelijk wordt.Tussen partijen is niet in geschil dat het verkoopcijfer de waarde vertegenwoordigt, zodat de heffingsambtenaar dit in beginsel terecht als bewijs van zijn waardestandpunt heeft aangevoerd.
      
    
    
      3.3.
      Het eigen verkoopcijfer kan echter opzij worden gezet als eiser een geslaagd beroep op de meerderheidsregel doet. Voor toepassing van de meerderheidsregel moet een vergelijking worden gemaakt met woningen die identiek zijn, in die zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Een beroep op de meerderheidsregel moet bovendien worden ondersteund met de stelling dat minstens twee met de woning identieke objecten lager zijn gewaardeerd. Dat die objecten slechts “vergelijkbaar” zijn, is dus onvoldoende om van identieke woningen in de hiervoor bedoelde zin te spreken.
      
      
        3.3.1.
        Eiser doet een beroep op de meerderheidsregel. Eiser wijst op vijftien met name genoemde woningen in de straat waarin hij woont. Naar aanleiding van de gegevens die zowel eiser als de heffingsambtenaar van deze woningen hebben overgelegd, maar ook de op de zitting besproken beelden van Google Maps, heeft eiser erkend dat geen sprake is van identieke woningen. Volgens eiser zijn de woningen rekenkundig wel identiek te maken, door de verschillen in inhoud, oppervlakte en objectkenmerken rekenkundig tot een eenheidsprijs te herleiden. De rechtbank volgt eiser hierin niet, omdat in dit geval nog altijd geen sprake is van (fysiek) identieke woningen, maar op zijn best vergelijkbare woningen. Dat is onvoldoende om een beroep op de meerderheidsregel te laten slagen.
        
      
      
        3.3.2.
        Wat eiser verder aanvoert, onder andere over de waardeontwikkeling van andere woningen, dat de eerder door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn en dat voor de woningen van de buren ten onrechte andere vergelijkingsobjecten zijn gebruikt, kan evenmin tot een andere uitkomst leiden. De rechtbank begrijpt wel dat het eiser steekt dat aan de woningen van zijn buren lagere waardes zijn toegekend, terwijl hij vindt dat die woningen – in de woorden van de rechtbank – beter zijn dan zijn woning. De rechtbank ziet daarin geen grond om tot een ander oordeel te komen of om op basis van een ander criterium dan de meerderheidsregel het eigen verkoopcijfer van eiser opzij te zetten.
        
      
    
    
      3.4.
      Dit betekent dat eisers eigen verkoopcijfer door de heffingsambtenaar terecht als onderbouwing van de vastgestelde waarde is aangedragen. Wat eiser overigens heeft opgemerkt over de onderhoudstoestand van de woning, moet worden geacht te zijn verdisconteerd in het verkoopcijfer.
      
    
    
      3.5.
      De heffingsambtenaar heeft met het door hem overgelegde bewijs aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 vastgestelde waarde van € 660.000 niet te hoog is.
      
      
        4. Omdat het beroep ongegrond is, wordt het verzoek van eiser om een proceskostenveroordeling afgewezen.
      
      
      
      
        De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
      
      
      
        De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van
        mr. I.M.C. van Og, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 juli 2022.
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). 
  
  
     HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.
  
  
     HR 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942.