ECLI:NL:GHARL:2022:6287, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19-07-2022, 21/00679
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-07-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 21/00679
    uitspraakdatum: 19 juli 2022
    
    
      
        Uitspraak van de negentiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 23 april 2021, nummer UTR 20/185, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 31 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) met waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 332.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (OZB) ten bedrage van € 285,18 aan belanghebbende opgelegd. 
      
    
    
      1.2.
      Het tegen die beschikkingen gemaakte bezwaar is door de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 30 juni 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens belanghebbende A. van den Dool als haar gemachtigde en namens de heffingsambtenaar [naam1] , bijgestaan door taxateur [de taxateur] via een beeldverbinding. 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een rijwoning uit het bouwjaar 1956, met een inhoud van 341 m³, een perceel van 188 m², een dakkapel en een berging.
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde onderbouwd met een in de beroepsfase overgelegde waardematrix, opgemaakt door de taxateur [de taxateur] , waarin de waarde per 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) is bepaald op € 332.000. De vastgestelde waarde van de onroerende zaak is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van zes rijwoningen uit [woonplaats] . Ter onderbouwing van de getaxeerde waarde van de onroerende zaak zijn in het rapport onder meer de volgende gegevens vermeld:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bouw-jaar woning
                
              
              
                
                  Inhoud woning m3
                
              
              
                
                  Waarde woning per m3
                
              
              
                
                  Gemiddelde waarde per m³ na corr
                
              
              
                
                  Opper-vlakte grond m2
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Datum koopovereen
                
                
                  komst
                
              
              
                
                  Getaxeerde waarde/ verkoopprijs
                
              
            
            
              
                Onroerende zaak
              
              
                1956
              
              
                341
              
              
                
              
              
                € 653
              
              
                188
              
              
                Dakkapel € 5.000
                Berging € 5.000
              
              
                -
              
              
                € 332.000
              
            
            
              
                
                  [adres1] 19
              
              
                1956
              
              
                359
              
              
                € 617
              
              
                € 670
              
              
                175
              
              
                Dakkapel € 5.000
                Berging € 5.000
              
              
                05-04-2018
              
              
                € 340.000
              
            
            
              
                
                  [adres1] 46
              
              
                1956
              
              
                397
              
              
                € 714
              
              
                € 714
              
              
                189
              
              
                Dakkapel € 5.000
                Berging € 5.000
              
              
                10-05-2018
              
              
                € 410.000
              
            
            
              
                
                  [adres1] 38
              
              
                1956
              
              
                397
              
              
                € 693
              
              
                € 693
              
              
                190
              
              
                Dakkapel € 5.000
                Berging € 5.000
              
              
                01-06-2018
              
              
                € 360.000
              
            
            
              
                
                  [adres2] 8
              
              
                1956
              
              
                376
              
              
                € 640
              
              
                € 696
              
              
                182
              
              
                Dakkapel € 5.000
                Berging € 5.000
              
              
                19-12-2020
              
              
                € 430.000
              
            
            
              
                
                  [adres2] 10
              
              
                1956
              
              
                375
              
              
                € 559
              
              
                € 640
              
              
                177
              
              
                Dakkapel € 5.000
                Berging € 5.000
              
              
                12-12-2020
              
              
                € 390.000
              
            
            
              
                
                  [adres3] 222
              
              
                1956
              
              
                418
              
              
                € 669
              
              
                € 619
              
              
                187
              
              
                Dakkapel  2x € 10.000
                Berging € 5.000
                Luifel € 2.500
              
              
                12-01-2018
              
              
                € 390.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.3.
      De kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging (hierna: de KOUDV-factoren) zijn voor de onroerende zaak en de referentieobjecten steeds aangemerkt als gemiddeld (3), behalve de voorzieningen van [adres1] 19 en [adres2] 8 en 10 die als matig (2) zijn gewaardeerd, de voorzieningen van [adres3] 222 die als bovengemiddeld (4) zijn gewaardeerd, de ligging van [adres3] 222 die matig (2) is gewaardeerd), en voorts de kwaliteit van [adres2] 10 die op matig (2) is gewaardeerd. 
      
    
    
      2.4.
      Als toelichting op de gehanteerde grondprijzen heeft de heffingsambtenaar een grondstaffel opgenomen. Deze is als volgt: 
      
      
        
          
          
          
            
              
                Oppervlakte in m²
              
              
                Prijs per m²
              
            
            
              
                0-100
              
              
                € 605
              
            
            
              
                101-150
              
              
                € 544
              
            
            
              
                151-250
              
              
                € 302
              
            
            
              
                251-750
              
              
                € 114
              
            
            
              
                751 en meer
              
              
                € 6
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.5.
      De Rechtbank heeft geoordeeld dat belanghebbende een aantal ter zitting betrokken stellingen te laat heeft ingenomen en heeft deze buiten beschouwing gelaten. Verder heeft de Rechtbank geoordeeld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond verklaard. 
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de WOZ-waarde. Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarde op € 305.000 moet worden vastgesteld. Verder stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase dermate andere gegevens heeft overgelegd, dat daaruit blijkt dat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig is gedaan.  Zij is daarom (mogelijk) gedwongen beroep aan te tekenen. Om die reden moet een proceskostenvergoeding voor het beroep en hoger beroep worden toegekend. 
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van het hier toepasselijke artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende voert aan dat de waarde te hoog is vastgesteld omdat:
      
      
        
          de kwaliteit, onderhoudsstaat en de voorzieningen van referentieobject [adres1] 19 als bovengemiddeld (4) in plaats van gemiddeld (3) moeten worden gewaardeerd en de ligging als gemiddeld (3) in plaats van matig (2);
        
        
          de onderhoudsstaat van referentieobject [adres1] 46 als goed (4) in plaats van gemiddeld (3) moet worden gewaardeerd;
        
        
          de kwaliteit, onderhoudsstaat en de voorzieningen van referentieobject [adres3] 222 als bovengemiddeld (4) in plaats van gemiddeld (3) moet worden gewaardeerd. Verder heeft dit object een luifel die een waarde vertegenwoordigt en waarmee de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden. 
        
      
      
      
        Verder heeft belanghebbende de grondstaffel betwist en gesteld dat deze – gelet op de wijzigingen ten opzichte van de bezwaarfase – niet inzichtelijk en controleerbaar is. Tenslotte heeft belanghebbende gesteld dat het door de heffingsambtenaar gehanteerde indexatiecijfer niet inzichtelijk is gemaakt.
      
      
    
    
      4.3.
      Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, is van belang hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft gesteld en aan bewijs heeft aangedragen. Partijen hebben ter zitting van het Hof verklaard dat de verkoopgegevens van de objecten [adres2] 8 en 10 geen bijdrage kunnen leveren aan de gezochte waarde, omdat deze objecten te ver na de waardepeildatum zijn verkocht. Het Hof volgt partijen hierin en zal deze objecten buiten beschouwing laten. 
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het Hof neemt daarbij het volgende in aanmerking. Belanghebbende heeft erover geklaagd dat de ligging van [adres1] 19 ten onrechte op een 2 is gesteld. Nu dit niet juist is, omdat de ligging op een 3 is gewaardeerd, kan deze grief niet slagen. Het Hof volgt belanghebbende voorts niet in de stelling dat de kwaliteit, onderhoud en voorzieningen van dit object ten tijde van de verkoop een bovengemiddelde staat hadden en daarom in de matrix op een 4 moeten worden gesteld. De heffingsambtenaar heeft een permanente marktanalyse vragenlijst (hierna: het inlichtingenformulier) overgelegd die op 7 januari 2019 bij hem is binnengekomen en waarin de koper van het object heeft verklaard dat de verbouwing van het object op 31 december 2018 gereed was, dat de woning voor € 120.000 is verbouwd waarvan € 70.000 voor een aanbouw. Het resterende bedrag van € 50.000 is besteed aan de algehele verbouwing, waaronder een nieuwe cv-installatie voor € 2.500 en  € 20.000 voor het ‘herstellen van bouwkundige gebreken’. De koper heeft voorts verklaard dat de algemene staat van het object en de staat van het dak, de kozijnen, het schilderwerk en de keuken ten tijde van de verkoop redelijk waren en na de verbouwing goed. Het Hof leidt uit de overgelegde verkoopbrochure alsmede het inlichtingenformulier af dat de heffingsambtenaar de objectkenmerken van dit object kon vaststellen zoals hij heeft gedaan. 
      
    
    
      4.5.
      Ter zake van het object [adres1] 46 heeft belanghebbende gesteld dat de heffingsambtenaar van een onjuist overeenkomstdatum is uitgegaan en dat deze 4 mei 2018 dient te zijn. De heffingsambtenaar heeft dit aangepast in de matrix, hetgeen heeft geleid tot een kubieke meterprijs die € 3 lager ligt dan aanvankelijk (€ 714 in plaats van € 717). Verder heeft belanghebbende gesteld dat de staat van onderhoud van dit object beter is dan gemiddeld en heeft daarbij op de verkoopbrochure gewezen. Gelet op hetgeen de heffingsambtenaar daar tegenover heeft gesteld, namelijk dat de badkamer was verouderd, dat de zolderverdieping niet was geïsoleerd en de keuken na de aankoop voor € 15.000 is vernieuwd, alsmede gelet op de foto’s die in het dossier van het object zijn opgenomen, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar ook de objectkenmerken van dit object niet te laag heeft gewaardeerd. 
      
    
    
      4.6.
      Betreffende het object [adres3] 222 heeft belanghebbende gesteld dat naast de voorzieningen, ook de kwaliteit en het onderhoud op een 4 moeten worden gesteld. Het Hof oordeelt dat het standpunt belanghebbende niet kan baten. Ook wanneer  belanghebbende in haar standpunt wordt gevolgd, dan komt de gemiddelde kubieke meterprijs van de referentieobjecten immers uit op € 668, terwijl de kubieke meterprijs van de onroerende zaak op € 653 is berekend. De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar bij dit object geen rekening heeft gehouden met een luifel die een waarde vertegenwoordigt, wijst het Hof erop dat dit niet juist is. In de matrix heeft de heffingsambtenaar immers een waarde van € 2.500 aan de luifel toegekend. 
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft er verder over geklaagd dat de heffingsambtenaar verschillende grondprijzen in de grondstaffel heeft gehanteerd. De heffingsambtenaar heeft hiervoor naar het oordeel van het Hof een afdoende verklaring gegeven, door erop te wijzen dat voor zover er (in de beroepsfase) van onjuiste grondprijzen is uitgegaan – namelijk van de prijzen van het jaar ervoor  – , dat heeft te gelden voor alle referentieobjecten. Aangezien de referentieobjecten een perceel hebben dat nagenoeg even groot is en een zelfde ligging hebben als dat van belanghebbende, is het naar het oordeel van het Hof aannemelijk dat dit voor de berekening van de waarde van de onroerende zaak geen gevolgen met zich brengt. 
      
    
    
      4.8.
      Voorts heeft belanghebbende gesteld dat aan de uitspraak op bezwaar een motiveringsgebrek kleeft omdat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak in beroep met een andere waardematrix – met daarin andere gegevens, zoals andere indexatiegegevens, dan in de bezwaarfase – heeft onderbouwd. 
      
    
    
      4.9.
      Op grond van artikel 7:11 van de Awb rust op de heffingsambtenaar de plicht op grond van de gemaakte bezwaren een volledige heroverweging te maken en op grond van artikel 7:12 van de Awb de plicht, indien van toepassing, inzichtelijk te maken dat hij zijn besluit desondanks handhaaft.
      
    
    
      4.10.
       Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar voldoende heeft gereageerd op de bezwaargronden van belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft de waarde gehandhaafd op basis van de referentiewoningen die in een matrix zijn overgelegd en heeft aan de hand daarvan de waarde onderbouwd. In beroep heeft de heffingsambtenaar een andere waardematrix overgelegd met andere gegevens. De omstandigheid dat de heffingsambtenaar in beroep een andere matrix overlegt om de waarde te onderbouwen, betekent niet dat sprake is van een motiveringsgebrek zoals bepaald in artikel 7:12 van de Awb. Daarbij merkt het Hof op dat ook in hoger beroep de WOZ-waarde nog in geschil is. Belanghebbende  heeft zich derhalve, na kennis te hebben genomen van de in beroep overgelegde matrix, nog niet neergelegd bij de door de heffingsambtenaar gegeven onderbouwing van de waarde. Er kan dan niet worden gesteld dat belanghebbende enkel vanwege het in de beroepsfase verstrekken van de nadere onderbouwing werd gedwongen in beroep te gaan. 
      
    
    
      4.11.
      Het Hof volgt belanghebbende niet in diens stelling dat niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken hem tijdig hebben bereikt. Het Hof overweegt daartoe als volgt. Belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift verzocht de grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren (hierna: de KOUDV-factoren) te verstrekken. Op 28 augustus 2019 heeft – in overleg met gemachtigde – een hoorzitting plaatsgevonden ter zake van onder meer de onroerende zaak, als onderdeel van een twee dagen durende hoorzitting op het kantoor van de gemeente Hilversum, waarin vele bezwaren van de gemachtigde van belanghebbende zijn besproken tussen de taxateur die door de gemachtigde was ingeschakeld, en de taxateur van de heffingsambtenaar. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft verklaard dat tijdens die twee dagen de door de gemachtigde ingeschakelde taxateur naast hem achter een computer heeft gezeten en dat zij één voor één de in geschil zijnde beschikkingen hebben besproken, waarbij de systemen van de gemeente konden worden geraadpleegd. De door de gemachtigde ingeschakelde taxateur had zodoende inzage in alle gegevens – zoals ook het inlichtingenformulier van [adres1] 19 –  waarover de gemeente beschikte ten behoeve van de vaststelling van een WOZ-waarde. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat op het moment dat hij uitspraak wilde doen, hij ontdekte dat belanghebbende in het bezwaarschrift om de grondstaffel en KOUDV-factoren had verzocht. Hij heeft er toen voor gekozen de matrix, waarin die gevraagde gegevens zijn verwerkt, naar belanghebbende te e-mailen hetgeen op 13 november 2019 is gebeurd. Daarbij is aan belanghebbende gelegenheid geboden om in het geval van vragen hierover, contact op te nemen. Toen dat niet gebeurde, heeft de heffingsambtenaar op 30 november 2019 uitspraak op bezwaar gedaan. Namens belanghebbende is deze werkwijze niet weersproken, zodat het Hof daarvan zal uitgaan. Het Hof concludeert uit het hiervoor geschetste verloop dat (een gemachtigde van) belanghebbende tijdens het hoorgesprek alle gewenste gegevens had kunnen inzien en voorts, dat alle door hem gevraagde gegevens zijn toegezonden en hem voldoende gelegenheid is geboden op de nagezonden stukken te reageren vóórdat uitspraak op bezwaar is gedaan. De grief van belanghebbende slaagt daarom niet.
      
    
    
      4.12.
      Gelet op het voorgaande is het hoger beroep ongegrond.
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, raadsheer, in tegenwoordigheid van 
      mr. J.H. Riethorst als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2022
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
      (J.H. Riethorst)	(T.H.J. Verhagen)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 20 juli 2022
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.