ECLI:NL:RBROT:2022:5289, Rechtbank Rotterdam, 24-06-2022, 9694056 CV EXPL 22-5198
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-06-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurachterstand bedrijfsruimte. Ontbinding en ontruiming,

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 9694056 CV EXPL 22-5198
    
    
    
      datum uitspraak: 24 juni 2022
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        EmSaLo Beheer B.V.,
      vestigingsplaats: Ermelo,
      eiser, 
      gemachtigde: mr. V. Ahuis,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        HVM Logistics B.V.,
      vestigingsplaats: Schiedam,
      gedaagde,
      vertegenwoordigd door haar directeur.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘EmSaLo’ en ‘HVM’ genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1. De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 8 februari 2022, met bijlagen;
        
        
          de aantekeningen van het mondelinge verweer;
        
        
          de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de akte houdende nadere bijlagen van EmSaLo;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigde van EmSaLo;
        
        
          de brief waarin een nieuwe mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigde van EmSaLo.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 25 april 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling via skype met de gemachtigde van EmSaLo besproken. HVM was daarbij niet aanwezig. Op 25 mei 2022 is een nieuwe mondelinge behandeling gepland. EmSaLo, haar gemachtigde en de directeur van HVM was daarbij aanwezig.
      
    
  
  
    
      2. De feiten
    
      2.1.
      HVM huurt sinds 1 november 2020 kantoorruimte van EmSaLo. De maandelijkse huurprijs bedraagt op dit moment € 2.440,59 per maand en moet bij vooruitbetaling worden betaald.
      
    
    
      2.2.
      Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. In artikel 23.2 van de algemene bepalingen is - voor zover van belang - bepaald:
      
      
        
          “23.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.(…)”
        
      
      
    
  
  
    
      3. Het geschil
    
      3.1.
      EmSaLo eist samengevat:
      
        
          de huurovereenkomst te ontbinden en HVM te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;
        
        
          HVM te veroordelen aan haar te betalen € 20.737,91;
        
        
          HVM te veroordelen aan haar te betalen € 2.700,- ten aanzien van achterstallige boetes berekend tot 28 januari 2022, subsidiair de wettelijke handelsrente over de hoofdsom ad € 25.737,91 - steeds na creditmutatie - vanaf de respectieve vervaldata van de vordering(en);
        
        
          HVM te veroordelen aan haar te betalen € 3.860,69 ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten;
        
        
          HVM te veroordelen te betalen een bedrag aan huur van € 2.440,59 per maand vanaf februari 2022 tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst, vermeerderd met de contractuele boete zoals bepaald in artikel 23.2 van de algemene bepalingen;
        
        
          HVM te veroordelen te betalen een bedrag aan schadevergoeding ad € 2.440,59 per maand vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot en met 1 november 2025, dan wel tot aan de dag dat HVM een nieuwe huurder voor het gehuurde heeft gevonden tegen dezelfde huurprijs;
        
        
          HVM te veroordelen in de proceskosten met rente;
        
        
          het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
        
      
      
    
    
      3.2.
      EmSaLo baseert de eis op het volgende. Over de periode mei 2021 tot en met januari 2022 heeft HVM een huurachterstand laten ontstaan van € 21.502,91. Daarnaast is EmSaLo nog een waarborgsom ad € 4.235,- verschuldigd. HVM heeft op 9 december 2021 een bedrag van € 5.000,- betaald. HVM moet aan EmSaLo in totaal betalen € 20.737,91. De huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde. EmSaLo maakt op grond van artikel 23.2 van de algemene bepalingen aanspraak op een boete van in totaal € 2.700,- (berekend tot en met januari 2022). Voorts maakt EmSaLo aanspraak op € 300,- per maand zolang HVM in gebreke blijft met de (tijdige) betaling van de huur vanaf 1 februari 2022. Door de wanbetaling van HVM zag EmSaLo zich genoodzaakt haar vordering ter incasso uit handen te geven en buitengerechtelijke incassokosten te maken. Deze kosten van € 3,860,69 komen voor rekening van HVM. Door de toerekenbare tekortkoming van HVM lijdt EmSaLo schade wegens het mislopen van de huur vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot en met 1 november 2025, zijnde het einde van de looptijd van de huurovereenkomst bij reguliere nakoming daarvan, of zoveel eerder als EmSaLo het gehuurde heeft verhuurd aan een derde. Deze schade is gelijk aan de huur van € 2.440,59 per maand over deze periode.
      
    
    
      3.3.
      HVM is het niet eens met de eis en voert verweer. Daarop zal hierna - voor zover van belang - worden ingegaan. 
      
      
      
    
  
  
    
      4. De beoordeling
    huurachterstand en waarborgsom
    
    
      4.1.
      Partijen zijn het erover eens dat de huurachterstand op het moment van dagvaarding € 21.502,91 was. Dit bedrag is gebaseerd op de huur van mei 2021 tot en met januari 2022. 
      
    
    
      4.2.
      EmSaLo vordert dat HVM de waarborgsom ad € 4.235,- nog betaalt nu hij deze bij aanvang van de huurovereenkomst op grond van de algemene bepalingen verschuldigd is en nooit heeft betaald. Deze vordering zal worden toegewezen, met dien verstande dat de kantonrechter er hier nog expliciet op wijst dat de waarborgsom is bedoeld om te gebruiken voor het verrekenen van de kosten voor eventueel achterstallig onderhoud en/of schade die HVM aan het gehuurde heeft veroorzaakt. Mocht daarvan bij oplevering geen sprake blijken te zijn, dan dient EmSaLo de alsnog betaalde waarborgsom onverwijld terug te storten aan HVM. 
      
    
    
      4.3.
      HVM heeft gesteld dat er allerlei gebreken zijn aan het gehuurde, wat EmSaLo heeft betwist, terwijl HVM niets in het geding heeft gebracht om deze stelling te onderbouwen en hier bovendien geen rechtsgevolg aan verbindt. Deze enkele stelling wordt daarom gepasseerd.
      
    
    
      4.4.
      Gelet op het voorgaande wordt HVM veroordeeld om een bedrag van € 20.737,91 aan EmSaLo te betalen. Dit betreft de huurachterstand inclusief de waarborgsom minus de reeds door HVM betaalde € 5.000,-.
      
      
        
          contractuele boete
        
      
      
    
    
      4.5.
      EmSaLo heeft over de maanden waarover zij de huur van HVM niet (tijdig) heeft ontvangen, een boete gevorderd op grond van artikel 23.2 van de algemene bepalingen. EmSaLo is uitgegaan van € 300,- per maand x 9 (mei 2021 tot en met januari 2022). Nu tussen partijen niet in geschil is dat HVM de huur over deze 9 maanden niet (tijdig) heeft voldaan, is HVM inderdaad een boete van € 2.700,- verschuldigd geworden.
      
    
    
      4.6.
      Voor zover HVM bedoeld heeft een beroep te doen op matiging van de boete, wordt het volgende overwogen. Vooropgesteld wordt dat de rechter haar bevoegdheid tot matiging terughoudend moet hanteren: voor matiging is slechts plaats als toepassing van een boetebepaling in een overeenkomst in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarvan is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake. HVM stelt dat zij het moeilijk heeft gelet op de coronacrisis, maar dit wordt door EmSaLo betwist en door HVM op geen enkele manier onderbouwd. De conclusie luidt dan ook dat EmSaLo de boete van € 2.700,- moet betalen. De vordering zal op dit punt worden toegewezen.
      
      
        
          ontbinding en ontruiming
        
      
      
    
    
      4.7.
      Als de huurder zijn verplichting om tijdig de huur betalen niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter wijst deze vordering alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Meestal zal een achterstand van meer dan drie maanden voldoende zijn, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen.
      
    
    
      4.8.
      De hoogte van de huurachterstand en het feit dat de huur over februari, maart en april 2022 ook niet is betaald, rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De omstandigheid dat HVM het zwaar heeft waardoor zij niet in staat is de huurachterstand te voldoen is, hoe vervelend ook, een omstandigheid die niet aan EmSaLo kan worden tegengeworpen, nu deze voor rekening en risico van HVM komt.  De ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen. De ontruimingstermijn wordt vastgesteld op 14 dagen.
      
      
        
          Toekomstige huur, boete en schadevergoeding
        
      
      
    
    
      4.9.
      HVM wordt veroordeeld tot betaling aan EmSaLo van de huur van € 2.440,59 per maand met ingang van 1 februari 2022 tot en met heden, de datum van ontbinding. De gevorderde boete van € 300,- per maand per huurtermijn te rekenen vanaf 1 februari 2022, zolang HVM in gebreke blijft met de (tijdige) betaling van de huur, tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst, zal eveneens worden toegewezen.
      
    
    
      4.10.
      Met betrekking tot de vordering van EmSaLo tot betaling van de gemiste huuropbrengsten vanaf de datum van ontbinding tot aan de einddatum van de huurovereenkomst, dat wil zeggen 1 november 2025, overweegt de kantonrechter als volgt. In beginsel kan EmSaLo aanspraak maken op (een bedrag gelijk aan) de huurtermijnen tot de overeengekomen expiratiedatum van de overeenkomst. Op EmSaLo rust wel de verplichting om haar schade te beperken en dus waar mogelijk het gehuurde te verhuren aan een nieuwe huurder. Zij heeft daar overigens ook zelf belang bij. Het gehuurde stond voorafgaand aan de huur door HVM per 1 november 2020 een half jaar leeg. EmSaLo heeft niet dan wel onvoldoende weersproken dat binnen zes maanden na ontbinding van de huurovereenkomst (opnieuw) een andere huurder kan worden gevonden. De vordering tot schadevergoeding wordt daarom toegewezen tot een bedrag van zes maanden huur vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst, maar niet meer dan de daadwerkelijk door EmSaLo te lijden schade in geval van verhuur binnen die periode.
      
      
        
          buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      4.11.
      Een vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten wordt toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om een vergoeding voor deze kosten te krijgen. De kosten worden verschuldigd op het moment van het verrichten van een incassohandeling. Daarom is voor de hoogte van de kosten van belang welk bedrag op dat moment verschuldigd was. Op het moment dat een incassohandeling werd verricht (brief van 11 november 2021 van de gemachtigde van EmSaLo) waren de incassokosten vastgesteld op een bedrag van € 3.137,18. De kantonrechter wijst de buitengerechtelijke incassokosten daarom toe tot een bedrag van € 3.137,18.
      
      
        
          proceskosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      HVM krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van EmSaLo tot vandaag vast op € 108,41 aan dagvaardingskosten, € 1.382,- aan griffierecht en € 1.870,- aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten x € 748 tarief). Dit is totaal € 3.360,41. De over dit bedrag gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen.
      
      
        
          uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.13.
      Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
      
    
  
  
    
      5. De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      5.1.
      veroordeelt HVM om aan EmSaLo te betalen € 20.737,91; 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt HVM om aan EmSaLo te betalen € 2.700,- ten aanzien van achterstallige boetes berekend tot 28 januari 2022;
      
    
    
      5.3.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt HVM om binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis het gehuurde aan het adres [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege HVM bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van EmSaLo te stellen;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt HVM aan EmSaLo te betalen € 2.440,59 met ingang van de maand februari 2022 tot en met de datum van ontbinding van de huurovereenkomst (de datum van dit vonnis);
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt HVM om aan EmSaLo, over de periode vanaf 1 februari 2022 tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst (de datum van dit vonnis), te betalen een bedrag van € 300,- per maand aan contractuele boete voor elke maand dat HVM te laat is met betaling van de maandelijks verschuldigde huurprijs, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt;
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt HVM tot vergoeding van de schade bestaande uit een bedrag van zes maanden huur ad € 2.440,59 per maand, te rekenen vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst (de datum van dit vonnis), maar niet meer dan de daadwerkelijk door EmSaLo te lijden schade ingeval van verhuur binnen die periode;
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt HVM aan EmSaLo te betalen € 3.137,18 ten aanzien van buitengerechtelijke incassokosten;
      
    
    
      5.8.
      veroordeelt HVM in de proceskosten, aan de kant van EmSaLo tot vandaag vastgesteld op € 3.360,41 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.9.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.10.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. C.P. van Gastel en in het openbaar uitgesproken.
        47636
      
      
    
  
  
     zie Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.