ECLI:NL:RBROT:2022:6765, Rechtbank Rotterdam, 12-08-2022, 9563616 CV EXPL 21-39248
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-08-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Aanbod en aanvaarding. Taxatierapport. Eisers mochten gerechtvaardigd vertrouwen op de getaxeerde waarde van de door hen zelf aangebrachte verbeteringen in de woning. De vordering wordt toegewezen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 9563616 CV EXPL 21-39248
    
    
    
      datum uitspraak: 12 augustus 2022
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1. 
      [eiser 1],
    
      
        2. [eiser 2],
      
      beiden wonende te [woonplaats eisers],
      eisers, 
      gemachtigde: mr. L.A.S. Boersen te Leidschendam,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        Stichting Woonbron,
      
      gevestigd te Rotterdam, 
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘[eisers]’ en ‘Woonbron’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1. De procedure
    
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 23 november 2021, met producties 1 tot en met 11;
        
        
          het antwoord, met producties 1 tot en met 3;
        
        
          het vonnis van 17 januari 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de brief van 25 april 2022 van de rechtbank aan partijen, waarin een nieuwe datum voor een mondelinge behandeling is bepaald.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 5 juli 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en de gemachtigden besproken.    
      
    
  
  
    
      2. De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eisers] hebben in 1995 de bovenwoning aan de [adres] (hierna: de woning) gekocht van Woningstichting MGE. Woningstichting MGE is de rechtsvoorgangster van Woonbron. 
      
    
    
      2.2.
      
        [eisers] hebben de woning gekocht in het kader van de regeling Maatschappelijk Gebonden Eigendom (hierna: de MGE). In de MGE is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald: 
      
      
      
        “4. Aanbiedingsplicht aan woningcorporatie/instelling in geval van overdracht
      
      
      4. De eigenaar is verplicht om het onroerend goed terstond bij aangetekend schrijven te koop aan te bieden aan de woningcorporatie/instelling, zodra:
      - hij voornemens is het onroerend goed geheel of gedeeltelijk te vervreemden, 
      (…)
      
        5. Terugkoopplicht van woningcorporatie/instelling
      
      
      5. De woningcorporatie/instelling is gehouden om na ontvangst van voormeld aangetekend schrijven van de eigenaar onmiddellijk tot aankoop en (…) tot eigendomsverkrijging van het onroerend goed over te gaan (…).
      (…)
      
        7. Financiële aspecten
      
      
        (…)
        
          7.1.d. Meer- of minderprijs in verband met inwendige toestand van de woning
        
        Bij de te koop aanbieding van het onroerend goed volgens artikel 4 wordt door een door de woningcorporatie/instelling te benoemen beëdigd taxateur binnen 2 maanden na de te koop aanbieding konform artikel 4 een rapport opgesteld met betrekking tot de waarde van het inbouwpakket, de onderhoudstoestand en de algemene staat van de woning, waarbij veranderingen door de eigenaar aan en binnen de woning, welke een waardevermeerderend dan wel een waardeverminderend effekt hebben, mede in aanmerking worden genomen;”
      
      
    
    
      2.3.
      Per 1 januari 2000 heeft de rechtsvoorgangster van Woonbron besloten om geen woningen meer te verkopen onder toepassing van de MGE. Aan de zittende ‘MGE-eigenaren’ is destijds een overstapregeling aangeboden. [eisers] hebben gebruik gemaakt van deze regeling. In de overstapovereenkomst tussen partijen van 21 februari 2002 is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
      
      
        “Prijsvorming MGE-overstap
        (…)
      
      
        2. Overstapwaarde
      
      
        De overstapwaarde bedraagt € 53.045,09 (…).
        (…)
      
      
        3. Terugkoopprijs
      
      De prijs die Woonbron-Maasoevers zal vergoeden bij de verkoop door de MGE-eigenaar aan Woonbron-Maasoevers (terugkoop) zal als volgt worden samengesteld:
      a.	de overstapwaarde;
      b.	vermeerderd met de bij de terugkoop vastgestelde verkoopwaarde van door de MGE-eigenaar aangebrachte verbeteringen aan de privégedeelten van de woning (…);
      c. 	vermeerderd met de helft van de waardestijging of verminderd met de helft van de waardedaling, gemeten aan het verschil tussen de gecorrigeerde verkoopwaarde ten tijde van het tekenen van deze overstapovereenkomst en de gecorrigeerde verkoopwaarde ten tijde van terugkoop;
      d.	onder gecorrigeerde verkoopwaarde wordt verstaan de verkoopwaarde van het registergoed, verminderd met de verkoopwaarde op datzelfde moment van door de MGE-eigenaar aangebrachte verbeteringen aan de privé-gedeelten van de woning.”
      
    
    
      2.4.
      Op 18 juni 2021 hebben [eisers] aan Woonbron gemeld dat zij de woning aan haar te koop aanbieden. In reactie daarop heeft Woonbron op 28 juni 2021 aan [eisers] gemeld dat zij een taxateur zal inschakelen om de woning te laten taxateren. 
      
    
    
      2.5.
      
        Op 5 juli 2021 heeft [naam 1] van [naam taxateur] (hierna: de taxateur) de woning getaxeerd. In het taxatierapport van 13 juli 2021 is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
        “Marktwaarde:					€ 382.000,-
        						zegge: driehonderdtweeentachtigduizend euro
      
      
      
        Marktwaarde met als bijzonder(e) uitgangspunten:	€ 340.000,-
        - Marktwaarde exclusief Zelf Aangebrachte		zegge: driehonderdveertigduizend euro
        Voorzieningen”
      
      
    
    
      2.6.
      Woonbron heeft op basis van de getaxeerde marktwaarde en met inachtneming van de bepalingen in de MGE en de overstapovereenkomst aan [eisers] laten weten de woning te willen kopen voor een bedrag van € 190.057,91.		
      
    
    
      2.7.
      Op 19 juli 2021 hebben [eisers] het aanbod van Woonbron aanvaard. 
      
    
    
      2.8.
      Op 22 juli 2021 heeft een medewerker van notariskantoor [naam kantoor] te [plaatsnaam] de door hen opgestelde ‘terugkoopovereenkomst MGE-appartementsrecht’ met daarin opgenomen de aankoopsom van € 190.057,91 op het online portal van Woonbron gezet. De fysieke ondertekening van de overeenkomst stond gepland op 6 augustus 2021.
      
    
    
      2.9.
      Op 5 augustus 2021 hebben [eisers] het volgende bericht van de taxateur gekregen:
      
      
        “Bij het opstellen van het taxatierapport van uw woning is helaas iets niet goed gegaan.
      
      
      
        De waarde van de door u aangebrachte verbeteringen is door een typefout te hoog gewaardeerd. De marktwaarde van de woning exclusief de aangebrachte verbeteringen moet zijn € 370.000,-- en geen € 340.000,--.  
      
      
      
        Woonbron is op de hoogte van deze omissie en zal met u contact opnemen.”
      
      
    
    
      2.10.
      Op 13 augustus 2021 schrijft [naam 2] (hierna: [naam 2]) van Woonbron aan [eisers], voor zover hier van belang, het volgende:
      
      
        “Helaas is er door de taxateur [naam taxateur] een fout gemaakt bij de waardering van de verbeteringen. Wij begrijpen dat dit (ook) voor u erg vervelend is.
      
      
      
        
          [naam taxateur] heeft de waardestijging ten gevolge van de verbeteringen gewaardeerd op € 42.000,- in plaats van € 12.000,-. Dat is derhalve 3,5 maal zoveel. U wist en weet als geen ander om welke verbeteringen het gaat. U heeft ze immers zelf aangebracht, althans laten aanbrengen. 
      
      
      
        De fout, c.q. vergissing, van [naam taxateur] moet voor u dus kenbaar zijn geweest. Dit impliceert dat voor u ook kenbaar moet zijn geweest dat het aanbod van Woonbron op deze fout, c.q. vergissing, was gebaseerd. 
        (…)
        Woonbron is, gezien het vorenstaande, niet bereid om af te wijken van de taxatie waarbij de waardestijging ten gevolge van de verbeteringen zijn gewaardeerd op € 12.000,-.”
      
      
    
    
      2.11.
      Op 17 augustus 2021 schrijft de zoon van [eisers] aan [naam 2], voor zover hier van belang, het volgende:
      
      
        “Onder voorbehoud van alle rechten en zonder enige nadelige erkenning en alleen maar om de schade te beperken wordt aan Woonbron verkocht tegen € 382.000,- waarbij de verbeteringen gewaardeerd zijn op € 12.000,-. Door dit te doen worden dus geen rechten prijsgegeven en op grond van deze verkoop aan Woonbron kan dus niet worden geconcludeerd, dat mijn vader de lagere prijs - namelijk € 15.000,00 minder - akkoord heeft bevonden.”
      
      
    
    
      2.12.
      
        De woning is door [eisers] aan Woonbron geleverd tegen een koopsom van 
        € 175.057,91.
      
      
    
  
  
    
      3. Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisers] eisen samengevat:
      
        
          Woonbron te veroordelen aan [eisers] te betalen € 15.925,00, te vermeerderen met rente over € 15.000,00;
        
        
          Woonbron te veroordelen in de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten, te vermeerderen met rente;
        
        
          het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
        
      
      Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit de hoofdsom van € 15.000,00 en buitengerechtelijke kosten van € 925,00.
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] baseren de eis op het volgende. [eisers] vorderen primair nakoming van een tussen partijen gesloten terugkoopovereenkomst. [eisers] hebben conform de MGE aan Woonbron gemeld de woning te willen verkopen. Woonbron heeft op basis van de taxatie aan hen een aanbod gedaan van € 190.057,61. [eisers] hebben dit aanbod aanvaard. Voor zover al moet worden aangenomen dat sprake was van een tikfout in het taxatierapport, was dit voor [eisers] niet kenbaar. Partijen hebben dus overeenstemming bereikt over een koopsom van € 190.057,61. De woning is - onder voorbehoud van rechten - door [eisers] aan Woonbron geleverd tegen een koopsom van € 175.057,91. Woonbron is daarom nog gehouden het verschil van € 15.000,00 aan [eisers] te voldoen. Voor het geval de primaire grondslag niet slaagt, stelt [eisers] subsidiair dat Woonbron onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld en dat zij op grond daarvan de schade van [eisers] moet vergoeden. Woonbron is over het bedrag van € 15.000,00 de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW verschuldigd vanaf de vervaldatum van 15 december 2021. Door het toerekenbaar tekortkomen van Woonbron hebben [eisers] buitengerechtelijke kosten moeten maken. [eisers] vorderen daarom aan buitengerechtelijke incassokosten een bedrag van € 925,00. Ten slotte is Woonbron de proceskosten verschuldigd. 
      
    
    
      3.3.
      Woonbron is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. Het aanbod van Woonbron van € 190.057,61 is gebaseerd op de inhoud van het taxatierapport van 13 juli 2021. Dit taxatierapport bevat voor wat betreft de ‘marktwaarde exclusief zelf aangebrachte verbeteringen’ van € 370.000,- een overduidelijke tikfout, omdat dit € 340.000,- had moeten zijn. De door [eisers] zelf aangebrachte verbeteringen zijn daarmee ten onrechte gewaardeerd op € 42.000,- in plaats van € 12.000,-. De tikfout in het taxatierapport moet voor [eisers] kenbaar zijn geweest, omdat zij de verbeteringen zelf heeft aangebracht. Woonbron heeft nooit het gerechtvaardigde vertrouwen gewekt dat zij een koopsom wilde betalen gebaseerd op een bedrag van € 42.000,- voor de zelf aangebrachte verbeteringen. Daarom is er geen overeenkomst tot stand gekomen voor een koopsom van € 190.057,61. Woonbron voert ten slotte aan dat [eisers] geen schade hebben geleden. De eis van [eisers] moet daarom worden afgewezen, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten.
      
      
      
    
  
  
    
      4. De beoordeling
    
    
      4.1.
      In deze procedure ligt de vraag voor of partijen overeenstemming hebben bereikt over een terugkoopprijs van € 190.057,61. Die prijs is onder meer gebaseerd op de in het taxatierapport opgenomen waarde van de door [eisers] in de woning zelf aangebrachte verbeteringen van € 42.000,-. In geschil is of [eisers] gerechtvaardigd mochten vertrouwen op de juistheid van deze getaxeerde waarde.
      
    
    
      4.2.
      Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan (artikel 6:217 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW)). Of sprake is van overeenstemming tussen het aanbod en de aanvaarding hangt af van wat partijen hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen (artikelen 3:33 en 3:35 BW).
      
    
    
      4.3.
      Uitgangspunt is dat uit het taxatierapport volgt dat de marktwaarde van de gehele woning is getaxeerd op € 382.000,-. In het taxatierapport is eveneens te lezen dat de marktwaarde van de gehele woning zónder de door [eisers] zelf aangebrachte verbeteringen is getaxeerd op € 340.000,-. De kantonrechter is van oordeel dat [eisers] hier gerechtvaardigd uit mochten afleiden dat de zelf aangebrachte verbeteringen door de taxateur zijn gewaardeerd op € 42.000,-. Van een kenbare vergissing is dan ook geen sprake. Het volgende is daartoe redengevend. 
      
    
    
      4.4.
      Allereerst is van belang dat de getaxeerde waarde van € 42.000,- in het taxatierapport in het geheel niet is uitgewerkt. In het rapport zijn enkel de marktwaarden van de woning met én zonder zelf aangebrachte verbeteringen vermeld. De taxateur heeft geen toelichting gegeven hoe hij tot het verschil van € 42.000,- voor de zelf aangebrachte verbeteringen is gekomen. Het bedrag van € 42.000,- is op geen enkele wijze cijfermatig of anderszins onderbouwd. Door een objectieve lezing van het taxatierapport was het dan ook niet kenbaar dat het een vergissing betrof. 
      
    
    
      4.5.
      Voor de vraag of de genoemde taxatiewaarde met zelf aangebrachte verbeteringen voor [eisers] als eigenaren wel als vergissing kenbaar had moeten zijn, is van belang of [eisers] een bedrag van € 42.000,- mochten verwachten als redelijke en gangbare waarde voor de zelf aangebrachte verbeteringen. Woonbron heeft in dat kader aangevoerd dat [eisers] hadden moeten weten dat het een vergissing betrof, omdat zij als geen ander weten welke veranderingen in de woning zijn aangebracht en welke kosten zij hiervoor hebben moeten maken. De kantonrechter gaat hier niet in mee. Niet in geschil is dat de woning is getaxeerd om de marktwaarde van de woning in het geheel te bepalen. De kosten die [eisers] hebben gemaakt voor de betreffende verbeteringen worden niet één op één vertaald in de stijging van de marktwaarde van de woning in het geheel. Hoewel volgens Woonbron algemeen bekend is dat de waardestijging van een woning altijd minder is dan de investering in verbeteringen, is door haar niet onderbouwd waarom dit voor [eisers] als particuliere verkopers kenbaar moet zijn geweest. Woonbron heeft haar standpunt op dit punt onvoldoende onderbouwd. Kortom, niet gebleken is waarom [eisers] hadden moeten inzien dat de getaxeerde waarde onterecht hoger was dan de door haar gedane investeringen.
      
    
    
      4.6.
      Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat [eisers] niet hoefden te twijfelen aan de juistheid van de getaxeerde waarde van € 42.000,- en de daarop gebaseerde aangeboden terugkoopprijs van Woonbron. Tussen partijen is dan ook een overeenkomst tot stand gekomen met een terugkoopprijs van € 190.057,61. 
      
    
    
      4.7.
      Woonbron heeft zich nog verweerd door aan te voeren dat [eisers] geen schade hebben geleden, omdat zij slechts een oneigenlijk voordeel mislopen. Dit standpunt van Woonbron impliceert dat [eisers] hebben ingestemd met de waardering van € 12.000,- voor de zelf aangebrachte verbeteringen omdat zij geen gebruik wilden maken van de geschillenregeling. Dit verweer faalt. Het gebruikmaken van de geschillenregeling is geen verplichting, zodat uit het feit dat [eisers] daar geen gebruik van hebben gemaakt niet kan worden afgeleid dat zij met de waardering hebben ingestemd. [eisers] hebben de woning - onder voorbehoud van rechten - verkocht voor een lagere vraagprijs, zodat het verschil van € 15.000,- als schade moet worden aangemerkt. 
      
    
    
      4.8.
      Het voorgaande in samenhang bezien leidt tot het oordeel dat Woonbron is gehouden om het restant van € 15.000,00 aan [eisers] te voldoen. De vordering wordt toegewezen.  
      
      
        
          buitengerechtelijke incassokosten en rente
        
      
    
    
      4.9.
      De buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om een vergoeding voor deze kosten te krijgen. 
      
      
        
          proceskosten
        
      
    
    
      4.10.
      Woonbron krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eisers] tot vandaag vast op € 125,09 aan dagvaardingskosten, € 507,00 aan griffierecht en € 746,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 373,00 tarief). Dit is totaal € 1.378,09. De over dit bedrag gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen. 
      
    
    
      4.11.
      Voor de kosten die [eisers] maken na deze uitspraak moet Woonbron een bedrag betalen van € 124,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. 
      
      
        
          uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
    
    
      4.12.
      Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 
      
    
  
  
    
      5. De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt Woonbron om aan [eisers] te betalen € 15.925,00, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 15.000,00 vanaf 15 december 2021 tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Woonbron in de proceskosten, aan de kant van [eisers] tot vandaag vastgesteld op € 1.378,09 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.
        44485