ECLI:NL:RBROT:2022:6257, Rechtbank Rotterdam, 27-07-2022, C/10/584273 / HA ZA 19-971
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-07-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht

Samenvatting: Tussenvonnis na eerdere tussenvonnissen waarvan laatste ECLI:NL:RBROT:2021:13224. Waarde van het recht van erfpacht. Benoeming deskundigen.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/584273 / HA ZA 19-971
    
    
    
      
        Vonnis van 27 juli 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de naamloze vennootschap
      
        HAVENBEDRIJF ROTTERDAM N.V.,
      gevestigd te Rotterdam,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      advocaat mr. D.J. Beenders te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        SLUISJESDIJK B.V.,
      gevestigd te Rotterdam,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      advocaat mr. Y.J.H. van Griensven te Breda.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna HbR en Sluisjesdijk genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1. De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 29 december 2021 (hierna: het tussenvonnis) en de daaraan ten grondslag liggende processtukken;
        
        
          de akte uitlaten na tussenvonnis van Sluisjesdijk;
        
        
          de akte na tussenvonnis, met producties van HbR;
        
        
          de antwoordakte, met producties van Sluisjesdijk;
        
        
          de antwoordakte na tussenvonnis, met productie van HbR;
        
        
          de correspondentie met en over de te benoemen deskundigen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2. De verdere beoordeling
    in conventie en in reconventie
    
      2.1.
      De rechtbank heeft geconstateerd dat in het eerste tussenvonnis van 28 juli 2021 (hierna: het eerste tussenvonnis) in r.o. 4.31 en 4.33, overigens per abuis, 21 januari 2022 als ontruimingsdatum is genoemd, terwijl dit 28 januari 2022 had moeten zijn zoals de rechtbank reeds in r.o. 4.16 heeft geoordeeld. Ook partijen zijn van 28 januari 2022 als ontruimingsdatum uitgegaan. De rechtbank is daarom van oordeel dat sprake is van een kennelijke fout, die zich voor een eenvoudig herstel leent, in die zin dat waar in r.o. 4.31 en 4.33 21 januari 2022 staat 28 januari 2022 dient te worden gelezen.
      
    
    
      2.2.
      In het eerste tussenvonnis (zie r.o 2.3) heeft de rechtbank geoordeeld dat een benoeming van drie deskundigen is aangewezen. Zowel Sluisjesdijk en HbR dienden in dat verband een deskundige kiezen, die geen binding heeft met partijen heeft en niet betrokken is bij de tussen partijen in geschil zijnde problemen, waarna zij tezamen een onafhankelijke derde deskundige dienden te kiezen, die als voorzitter van de deskundigencommissie fungeert. Ook heeft de rechtbank in dit eerste tussenvonnis (zie r.o 2.4) met betrekking tot de vraagstelling omtrent de waardebepaling van het recht van erfpacht aanleiding gezien om partijen nader op elkaars akten na het eerste tussenvonnis te laten reageren. 
      
      
        
          De deskundigen
        
      
      
    
    
      2.3.
      Partijen hebben zich bij akte uitgelaten over de te benoemen partijdeskundigen. Sluisjesdijk heeft [naam 1] werkzaam bij Steenhuijs Chartered Valuation Surveyors B.V. (hierna: [naam 1]) aangewezen en HbR heeft [naam 2] werkzaam bij Cushman & Wakefield (hierna: [naam 2]) aangewezen. Bij e-mail van 25 mei 2022 heeft [naam 2] de rechtbank bericht dat zij tezamen [naam 3], werkzaam bij Ooms Taxaties B.V. als onafhankelijke derde deskundige hebben gekozen, die als voorzitter van de deskundigencommissie zal fungeren (hierna: [naam 3]).
      
    
    
      2.4.
      De te benoemen deskundigen hebben zich bereid verklaard als zodanig op te treden, desgevraagd te kennen gegeven geen binding met partijen te hebben en niet betrokken te zijn bij de tussen partijen in geschil zijnde problemen.
      
    
    
      2.5.
      De rechtbank zal de drie deskundigen benoemen die reeds hebben verklaard deze benoeming te zullen aanvaarden. 
      
    
    
      2.6.
      De te benoemen deskundigen hebben bij e-mail van 31 mei 2022 opgave gedaan van het voorschot op hun kosten van respectievelijk € 19.662,50 (inclusief BTW). Dit betreft voor [naam 3] op basis van 65 uur tegen € 250,00 exclusief BTW per uur en tweemaal en voor [naam 1] en [naam 2] ieder € 12.100,00 (inclusief BTW) op basis van 40 uur tegen € 250,00 exclusief BTW per uur. 
      
    
    
      2.7.
      De rechtbank heeft partijen bij e-mail van 1 juni 2022 de gelegenheid gegeven zich uit te laten over het voorschot op de deskundigenkosten. Sluisjesdijk en het HbR hebben bij B16 formulieren van respectievelijk 10 en 14 juni 2022 bezwaar gemaakt tegen het door de deskundigen begrote voorschot. Daarbij hebben zij aangegeven dat het aantal uren dat de deskundigen verwachten nodig te hebben niet in verhouding staat tot het aantal door de deskundigen te beantwoorden vragen. Temeer nu van beide partijen reeds een taxatierapport voorhanden is. Partijen hebben gevraagd of de deskundigen hun voorschot naar beneden kunnen bijstellen. 
      
    
    
      2.8.
      De rechtbank heeft bij e-mail van 21 juni 2022, overeenkomstig het verzoek van partijen, de deskundigen verzocht of het voorschot kan worden aangepast. Bij e-mail van 30 juni 2022 hebben de deskundigen toegelicht waarom zij hun voorschot niet naar beneden willen bijstellen. De rechtbank heeft bij e-mail van 15 juli 2022 partijen het standpunt van de deskundigen medegedeeld en hen bericht dat zonder omgaand tegenbericht, waarin eenstemmig een alternatief wordt aangedragen, de rechtbank op de rol van 27 juli 2022 vonnis zal wijzen. Op 22 juli 2022 9.00 uur was van partijen nog geen reactie ontvangen, zodat de rechtbank vonnis wijst.
      
    
    
      2.9.
      
        De rechtbank oordeelt dat de begroting van het voorschot op de deskundigenkosten voldoende onderbouwd is, en gelet op het ontbreken van eigen expertise zal zij ervan uitgaan dat wat de deskundigen aan benodigde tijd inschatten ook redelijk is. Het voorschot wordt dus vastgesteld zoals begroot. De rechtbank verwacht wel van de deskundigen dat zij terughoudend zijn in hun tijdsbesteding en dat zij activiteiten die tijdrovend en niet absoluut noodzakelijk zijn achterwege laten. 
        Het voorschot op de kosten van de deskundigen zal worden vastgesteld op de door hen begrote bedragen van € 19.662,50 (inclusief BTW) voor [naam 3], € 12.100,00 (inclusief BTW) voor [naam 2] en € 12.100,00 (inclusief BTW) voor [naam 1]. In het eerste tussenvonnis heeft de rechtbank bepaald dat het voorschot op kosten van de deskundigen door HbR moet worden gedeponeerd. 
      
      
    
    
      2.10.
      HbR verzoekt om - ter vermijding van verdere ineffectieve kosten harerzijds - de voorschotten van de deskundigen alsnog voor rekening van Sluisjesdijk te brengen. Zij voert aan dat Sluisjesdijk tot op heden weigerachtig is de veroordeling na te komen en heeft aangegeven geen verhaal te bieden. De rechtbank ziet geen aanleiding om van het stramien van de wet af te wijken, nu voor zover de rechtbank bekend, zich geen andere (bijzondere) omstandigheden hebben voorgedaan die tot een andersluidend oordeel zouden moeten leiden. Daar komt nog bij dat de zaak voortgang verdient en tot op heden de ontwikkelingen niet het vertrouwen rechtvaardigen dat Sluisjesdijk (haar aandeel in) de voorschotten binnen redelijke termijn zal betalen, zodat te vrezen valt dat de zaak alleen nog verder zal worden vertraagd. Het voorschot zal daarom door HbR moeten worden betaald. De rechtbank wijst partijen er nadrukkelijk op dat de definitieve deskundigenkosten uiteindelijk bij eindvonnis ten laste van één van partijen zullen worden gebracht.
      
      
        
          De aan de deskundigen voor te leggen vragen
        
      
      
    
    
      2.11.
      
        In het eerste tussenvonnis heeft de rechtbank het volgende overwogen.
        Bij het vaststellen van de waarde van het recht van erfpacht moet in deze zaak rekening worden gehouden met de volgende omstandigheden:
      
      
        
          de duur van het recht van erfpacht (hier dus van 1 januari 2019 tot en met 30 september 2022);
        
        
          de op het recht van erfpacht toepasselijke voorwaarden, waaronder de hoogte van de 
        
      
      canon (laatstelijk blijkens productie 32 bij dagvaarding € 4.172,35 per kwartaal);
      
        
          het feit dat op het terrein een of meer opstallen zijn gevestigd;
        
        
          de door Sluisjesdijk gedane investeringen, voor zover van belang voor deze waardering;
        
        
          de omstandigheid dat de derde op 30 september 2022 het terrein moet opleveren zonder opstallen, geëgaliseerd en zonder rechten van derden (r.o 4.26).
        
      
      
    
    
      2.12.
      Daarnaast heeft de rechtbank aangegeven dat voorts een aantal vragen speelt, waarover de deskundige zich desgewenst ook kan uitlaten:
      
        
          of (aanwijzingen bestaan dat) op het terrein sprake is van milieuverontreinigings- of asbestschade, en zo ja, welke invloed hiervan uitgaat op de waardering;
        
        
          of de waardering moet geschieden met inachtneming van over de resterende duur te realiseren huur- of ondererfpachtinkomsten, dan wel dat deze buiten beschouwing moeten blijven, onder bepaling van relevante waarderingen voor beide gevallen;
        
        
          welke rol in dit verband moet toekomen aan de feitelijk door Sluisjesdijk vanaf 1 januari 2019 tot op 28 januari 2022 gerealiseerde huur- of ondererfpachtinkomsten, en hoe groot deze zijn (r.o 4.27).
        
      
      
    
    
      2.13.
      Teneinde de waarde van het recht van erfpacht op 31 december 2018 te bepalen zouden volgens de rechtbank (r.o. 4.28) aan de deskundigen dan de volgende vragen kunnen worden voorgelegd:
      
      
        
          wat zou een derde, rekening houdend met de onder 4.26 genoemde omstandigheden en eventueel andere naar uw deskundige mening relevant te achten omstandigheden, op 31 december 2018 hebben willen betalen voor een recht van erfpacht op het terrein?
        
        
          zijn er, mede gelet op de onder 4.27 genoemde vragen, nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechtbank volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?
        
      
      
    
    
      2.14.
      Partijen zijn (in twee ronden) in de gelegenheid gesteld zich bij akte (nader) uit te laten over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen.
      
    
    
      2.15.
      
        HbR verzoekt in haar akte van 22 september 2021 om de waarde van het recht van erfpacht niet te bepalen tegen de einddatum van het recht van erfpacht, maar tegen de beoogde ontruimingsdatum 28 januari 2022 omdat pas op die datum het feitelijk gebruik ervan eindigt. 
        Dit verzoek om heroverweging van het eerste tussenvonnis wordt afgewezen omdat het niet strookt met de wet. Nu het recht van erfpacht rechtsgeldig is opgezegd tegen 31 december 2018 is het recht tegen die datum geëindigd. Het eerste tussenvonnis laat er geen twijfel over bestaan dat Sluisjesdijk de zaak zonder recht of titel is blijven gebruiken. Terzake is reeds schadevergoeding toegewezen, die desgewenst mag worden verrekend met een eventueel aan Sluisjesdijk verschuldigde waardevergoeding en ook met de verbeurde dwangsommen. Bij gebreke van een saldo ten gunste van Sluisjesdijk kan HbR het toegewezene incasseren. De rechtbank ziet geen aanleiding te denken dat de wetgever in artikel 5:87 BW heeft bedoeld aan te knopen bij het einde van onrechtmatig voortgezet gebruik, en aanwijzingen voor een dergelijk vermoeden heeft ook HbR niet aangereikt.
      
      
    
    
      2.16.
      
        HbR betoogt dat dat Sluisjesdijk dubbel van het recht van erfpacht zou profiteren indien zij zowel de zaak feitelijk kan gebruiken te eigen baat (onder meer door huurinkomsten te genereren) als een waardevergoeding over de periode na tussentijdse beëindiging zou ontvangen. De rechtbank ziet dit risico niet direct. 
        Ten eerste is aangekondigd dat aan de deskundigen zal worden voorgelegd welke betekenis de met de zaak tijdens het (onrechtmatig) voortgezette gebruik gegenereerde inkomsten dienen te hebben voor de waardebepaling, en wat de omvang van die inkomsten is geweest. De rechtbank gaat er voorshands van uit - maar dit is uiteraard niet haar expertisegebied maar dat van de deskundigen - dat het voor de hypothetische derde die overweegt een recht van erfpacht van een beperkte duur te kopen waarop een ontruimings- en egalisatieplicht rust van belang is te weten dat de zaak in onderhuur en/of ondererfpacht is gegeven en hoeveel dat dan opbrengt mede bezien in verband met de verschuldigde canon. De aanwezigheid van huurders zal de potentiële koper beperken in de mogelijkheden om de zaak naar eigen inzicht te benutten dus ook daarom lijkt dat voorshands voor de waardebepaling relevant.
        Ten tweede kan over het vermeende ‘dubbel profiteren’ pas goed worden geoordeeld als meer duidelijkheid bestaat over de bedragen die over en weer verschuldigd zijn. Deze zijn bovendien aan verandering onderhevig, omdat de vordering van HbR op Sluisjesdijk almaar oploopt zolang niet feitelijk is ontruimd.  
        Voor zover HbR bedoelt te betogen dat de na einde van het recht van erfpacht door Sluisjesdijk ontvangen huur of pacht aan HbR zou moeten worden afgedragen, geldt dat zij haar schadevergoedingsvordering daarop had kunnen inrichten hetgeen zij niet heeft gedaan. Of dat standpunt zou hebben kunnen slagen kan in het midden blijven.
      
      
    
    
      2.17.
      Met de overige opmerkingen van HbR in voornoemde akte zal rekening worden gehouden in de vraagstelling zoals hieronder vermeld. 
      
    
    
      2.18.
      
        Sluisjesdijk verzoekt in haar akte van 22 september 2021 om de sloopverplichting neergelegd in de erfpachtvoorwaarden bij de waardebepaling buiten beschouwing te laten, omdat anders de sloopverplichting tweemaal voor haar rekening komt: eenmaal wanneer zij de kosten feitelijk moet maken om aan haar verplichtingen jegens HbR te voldoen, en andermaal doordat de waardebepaling lager uitvalt wanneer deze verplichting door de hypothetische koper moet worden gedragen. Ook dit is een vraag die hoofdzakelijk de expertise van de deskundigen raakt, en de rechtbank zal een vraag hierover toevoegen. 
        De stand van zaken op dit moment, echter, is volgens de processtukken dat Sluisjesdijk ondanks de veroordeling tot ontruiming en egalisering de zaak niet feitelijk heeft ontruimd en ook het terrein niet opstalvrij heeft gemaakt en geëgaliseerd. Dat betekent dat op dit moment HbR het risico loopt dat zij uiteindelijk zelf die kosten moet maken en deze mogelijk niet op Sluisjesdijk zal kunnen verhalen. Onder deze omstandigheden ligt niet in de rede om de waarde te laten bepalen met de instructie de ontruimings- en egalisatieplicht daarbij te negeren. Dit geldt te meer nu met het feitelijk ontruimen, het verwijderen van de opstallen en het egaliseren van het terrein tijd gemoeid zal zijn, hetgeen voor de waardebepaling van een kortdurend recht van erfpacht voorshands ook niet zonder belang lijkt.
      
      
    
    
      2.19.
      Partijen verschillen van mening over de vraag of aan de deskundigen ook moet worden gevraagd naar eventuele milieuverontreinigings- en/of asbestschade, en zo ja, of in deze procedure dan ook de omvang daarvan en de kosten van het herstel van die schade moet worden meegenomen. In dit stadium acht de rechtbank voldoende dat de vraag aan de deskundigen luidt zoals in het eerste tussenvonnis omschreven. Het deskundigenonderzoek vindt plaats in het kader van de waardering van het recht van erfpacht en omvat niet ook verdere claims over en weer in het kader van het afrekenen van hun rechtsverhouding. Het bestaan en de omvang van schade als hier bedoeld behoort, naar de rechtbank veronderstelt, ook niet tot de specifieke expertise van de deskundigen. Dat neemt niet weg dat denkbaar is dat eventuele milieuverontreinigings- en/of asbestverontreiniging nader zal moeten worden onderzocht, omdat indien aannemelijk is dat deze verontreiniging is ontstaan gedurende het gebruik van het recht van erfpacht door Sluisjesdijk, HbR de saneringskosten op Sluisjesdijk zal willen verhalen. Dat dergelijk nader onderzoek noodzakelijk is om in de onderhavige procedure tot een beslissing te kunnen komen, staat echter niet op voorhand vast. In hoeverre HbR eventuele saneringskosten op Sluisjesdijk kan verhalen, en in hoeverre zij deze vordering in verrekening kan brengen met de eventuele vordering van Sluisjesdijk tot waardevergoeding, hangt af van omstandigheden die op dit moment nog niet bekend zijn.  De rechtbank acht het geraden eerst de bevindingen van de deskundigen af te wachten.
      
    
    
      2.20.
      Hetgeen Sluisjesdijk in haar akte van 9 februari 2022 naar voren brengt, geeft de rechtbank geen aanleiding tot opmerkingen.
      
    
    
      2.21.
      HbR stelt en onderbouwt dat zij een procedure tegen een onderhuurder (met wie Sluisjesdijk onbevoegdelijk had gecontracteerd) heeft moeten voeren om diens feitelijke vertrek van de locatie per 25 maart 2022 te bewerkstelligen. Ook dit kan voor de waardering van belang zijn. De rechtbank zal dit in de vraagstelling verwerken. 
      
    
    
      2.22.
      De kostenramingen van € 122.000 exclusief BTW, die HbR voor de sloopkosten, zijn door Sluisjesdijk als te hoog bestreden. Sluisjesdijk noemt zelf een bedrag van € 68.950 exclusief BTW voor sloopkosten. De rechtbank zal deze bandbreedte, die voor de waardering van belang kan zijn, in de opdracht aan de deskundigen benoemen. 
      
    
    
      2.23.
      De bankgarantie die in de plaats moest treden van het retentierecht is volgens Sluisjesdijk gesteld op 28 januari 2022 en Sluisjesdijk heeft het origineel, naar de rechtbank begrijpt, op 3 februari 2022 ontvangen. Dat betekent dat hoogstens discussie kan bestaan over de vraag of Sluisjesdijk tot op 3 februari 2022 een retentierecht mocht uitoefenen, in die zin dat zij HbR de beschikking over het terrein mocht onthouden totdat het origineel was ontvangen. Aan de sloop- en egalisatieverplichting doet dit niet af, die moest Sluisjesdijk nakomen, hetgeen zij niet heeft gedaan.
      
    
    
      2.24.
      De aanwezigheid of rechten van gebruikers van de bedrijfsruimte na het einde van het recht van erfpacht regardeert HbR niet. Een en ander komt voor rekening en risico van Sluisjesdijk en kan niet afdoen aan de rechten van HbR of aan de plicht van Sluisjesdijk om het vonnis na te leven. Niet onderbouwd of gebleken is overigens dat Sluisjesdijk heeft geprobeerd om met de gebruikers een regeling te treffen die Sluisjesdijk in staat stelt het vonnis na te komen.
      
    
    
      2.25.
      Voor zover Sluisjesdijk meent dat zij haar sloopverplichting niet meer hoeft na te komen indien zij maar de verbeurde dwangsommen betaalt, ziet zij dat verkeerd. De dwangsom is een prikkel tot nakoming. De dwangsom komt niet in de plaats van de plicht tot nakomen en strekt ook niet tot vervangende schadevergoeding. Sluisjesdijk is zowel verplicht om na te komen als tot betaling van de dwangsommen. Per datum van dit vonnis is inmiddels het maximumbedrag van € 100.000 verbeurd. 
      
      
      
      
      
        
          Korte zitting (per videoverbinding)?
        
      
      
    
    
      2.26.
      HbR verzoekt nog om een korte zitting (per videoverbinding) om te bespreken wat de meest (kosten)efficiënte weg voorwaarts is, die kennelijk de strekking zou moeten hebben om duidelijk te maken aan Sluisjesdijk dat zij haar verplichtingen moet nakomen en de bankgarantie moet teruggeven of moet instemmen met een verlaging van het garantiebedrag. Voor een verlaging van het garantiebedrag - die nog niet concreet is doorgerekend en verzocht door HbR - lijkt inderdaad aanleiding te bestaan, uitgaand van de zich inmiddels aftekenende bedragen: 
      
      
        maximaal verschuldigd geachte waardevergoeding 			  € 172.050,85
        na verrekening € 39.938,71
        exclusief 30 % toeslag voor rente en kosten 
        gebruiksvergoeding februari tot en met juni 2022 (€ 1.390,78 per maand) € 6.953,90 
        verbeurde dwangsommen						  € 100.000,00 -
        resterende maximale garantiehoofdsom	 			  €   65.096,95
        30 % toeslag voor rente en kosten					  €   19.529,09 +
        herzien garantiebedrag	 					  €   84.626,04
      
      
    
    
      2.27.
      Het definitieve bedrag van de waardevergoeding is uiteraard afhankelijk van de bevindingen van de deskundigen en het oordeel van de rechtbank daarover. Afhankelijk van onder meer de vraag welke partij de sloop- en egalisatiekosten draagt, kan HbR mogelijk verdere tegenvorderingen in verrekening brengen. 
      
    
    
      2.28.
      Indien HbR een verzoek indient om het garantiebedrag te verlagen, zal de rechtbank Sluisjesdijk daarop laten reageren en vervolgens een zitting bepalen waarop ook overigens over de voortzetting van de procedure kan worden gesproken.  
      
    
    
      2.29.
      Gelet op de inmiddels verstreken tijd en de noodzaak om dit geschil op enig moment te kunnen beslechten, zal de rechtbank echter niet wachten met het benoemen van de deskundigen maar daartoe in dit vonnis overgaan. 
      
      
        
          Overige procedurele aangelegenheden
        
      
      
    
    
      2.30.
      De rechtbank wijst erop dat partijen wettelijk verplicht zijn om mee te werken aan het onderzoek door de deskundigen. De rechtbank zal deze verplichting uitwerken zoals nader onder de beslissing omschreven. Wordt aan een van deze verplichtingen niet voldaan, dan kan de rechtbank daaruit de gevolgtrekking maken die zij geraden acht, ook in het nadeel van de desbetreffende partij.
      
    
    
      2.31.
      Indien een partij desgevraagd of op eigen initiatief schriftelijke opmerkingen en verzoeken aan de deskundigen doet toekomen, dient zij daarvan terstond afschrift aan de wederpartij te verstrekken.
      
    
    
      2.32.
      De rechtbank ziet geen aanleiding om tussentijds hoger beroep van deze tussenbeslissing toe te staan. Zij zal de beslissing over het voorschot ambtshalve uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
      
    
    
      2.33.
      In afwachting van het deskundigenonderzoek wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
      
      
    
  
  
    
      3. De beslissing
    De rechtbank
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
      3.1.
      bepaalt dat waar in rechtsoverwegingen 4.31 en 4.33 van het op 28 juli 2021 tussen HbR en Sluisjesdijk gewezen vonnis als ontruimingsdatum 21 januari 2022 is genoemd, deze ontruimingsdatum wordt gewijzigd in 28 januari 2022, 
      
    
    
      3.2.
      beveelt een onderzoek door deskundigen ter beantwoording van de volgende vragen:
      
      
        
          wat zou een derde, rekening houdend met de onder 2.11 genoemde omstandigheden, de illegale onderhuur tot op 25 maart 2022, de stand van de vastgoedmarkt, de courantheid van het object en de begroting van de sloopkosten door partijen daaronder mede begrepen, en eventueel andere naar uw deskundige mening relevant te achten omstandigheden, op 31 december 2018 hebben willen betalen voor het recht van erfpacht op het terrein?
        
        
          moet de waardering van het recht van erfpacht geschieden met inachtneming van over de resterende duur van te realiseren huur- of ondererfpachtinkomsten, dan wel moeten deze buiten beschouwing blijven, onder bepaling van relevante waarderingen voor beide gevallen?
        
        
          welke rol moet in dit verband toekomen aan de feitelijk door Sluisjesdijk vanaf 1 januari 2019 tot op 28 januari 2022 gerealiseerde huur- of ondererfpachtinkomsten, en hoe groot zijn deze?
        
        
          bestaat er aanleiding om de sloopverplichting van Sluisjesdijk bij de waardebepaling buiten beschouwing te laten omdat, zoals Sluisjesdijk betoogt, Sluisjesdijk deze kosten dan twee keer voor haar rekening krijgt? Maakt het daarbij nog uit dat het niet zeker is dat Sluisjesdijk deze kosten daadwerkelijk zal maken?
        
        
          zijn er of bestaan er aanwijzingen dat op het terrein sprake is van milieuverontreinigings- of asbestschade, en zo ja, welke invloed gaat hiervan uit op de waardering?
        
        
          zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechtbank volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?
        
      
      
    
    
      3.3.
      benoemt tot deskundigen:
      
      
        1)	[naam 3],
        Correspondentieadres en bezoekadres: [adres 1]                                
        telefoon:[telefoonnummer 1] / [telefoonnummer 2]
        emailadres: [e-mailadres 1]
        2)	[naam 2], 
        Correspondentieadres en bezoekadres: [adres 2]
        telefoon: [telefoonnummer 3] / [telefoonnummer 4],
        emailadres: [e-mailadres 2],
        3)	[naam 1], 
        Correspondentieadres en bezoekadres: [adres 3]	
        telefoon:[telefoonnummer 5],
        emailadres: [e-mailadres 3],
      
      
      
        
          het voorschot
        
      
    
    
      3.4.
      stelt de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundigen vast op de door de deskundigen begrote bedragen van €  19.662,50, € 12.100,00 en € 12.100,00 (inclusief BTW),
      
    
    
      3.5.
      bepaalt dat HbR het voorschot dient over te maken binnen twee weken na de datum van de nota met betaalinstructies van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak, 
      
    
    
      3.6.
      draagt de griffier op om de deskundigen onmiddellijk in kennis te stellen van de betaling van het voorschot,
      
      
        
          het onderzoek 
        
      
    
    
      3.7.
      bepaalt dat HbR haar procesdossier in afschrift aan de deskundigen dient te doen toekomen,
      
    
    
      3.8.
      bepaalt dat de deskundigen het onderzoek zelfstandig zullen instellen op de door de deskundigen in overleg met partijen te bepalen tijd en plaats,
      
    
    
      3.9.
      wijst de deskundigen er op dat:
      
        
          de deskundigen voor aanvang van het onderzoek dienen kennis te nemen van de Leidraad deskundigen in civiele zaken (te raadplegen op www.rechtspraak.nl of desgevraagd te verkrijgen bij de griffie),
        
        
          de deskundigen het onderzoek pas na het bericht van de griffier omtrent betaling van het voorschot dienen aan te vangen,
        
        
          de deskundigen het onderzoek onmiddellijk dienen te staken en contact dienen op te nemen met de griffier, indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn,
        
        
          de deskundige partijen bij een onderzoek van een object ter plaatse gelegenheid dient te bieden dit onderzoek bij te wonen; indien slechts één partij, althans niet alle partijen, bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig is of zijn, de deskundigen dit onderzoek niet mogen uitvoeren, tenzij alle partijen zijn uitgenodigd om bij dat onderzoek aanwezig te zijn, en dat uit het rapport moet blijken dat hieraan is voldaan,
        
        
          indien partijen bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig zijn geweest, uit het rapport moet blijken welke opmerkingen zij hebben gemaakt en welke verzoeken zij hebben gedaan, en hoe de deskundigen hierop hebben gereageerd,
        
      
      
    
    
      3.10.
      
        bepaalt dat partijen nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundigen dienen te verstrekken indien dezen daarom verzoeken, de deskundigen toegang dienen te verschaffen tot voor het onderzoek noodzakelijke plaatsen, en de deskundigen ook voor het overige gelegenheid dienen te geven tot het verrichten van het onderzoek,
        
          het schriftelijk rapport 
        
      
    
    
      3.11.
      draagt de deskundigen op om uiterlijk drie maanden na het schriftelijk bericht van de griffier omtrent de betaling van het voorschot een schriftelijk en ondertekend bericht in drievoud ter griffie van de rechtbank in te leveren, onder bijvoeging van een gespecificeerde declaratie, 
      
    
    
      3.12.
      wijst de deskundigen er op dat: 
      
        
          uit het schriftelijk bericht moet blijken op welke stukken het oordeel van de deskundigen is gebaseerd,
        
        
          de deskundigen een concept van het rapport aan partijen moeten toezenden, opdat partijen de gelegenheid krijgen binnen vier weken daarover bij de deskundigen opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundigen in het definitieve rapport de door partijen gemaakte opmerkingen en verzoeken en de reactie van de deskundigen daarop moeten vermelden,
        
      
      
    
    
      3.13.
      bepaalt dat partijen binnen vier weken dienen te reageren op het concept-rapport van de deskundigen nadat dit aan partijen is toegezonden en dat partijen bij de deskundigen geen gelegenheid hebben op elkaars opmerkingen en verzoeken naar aanleiding van het concept-rapport te reageren,
      
      
        
          overige bepalingen
        
      
    
    
      3.14.
      bepaalt dat de zaak op de parkeerrol zal komen van 5 april 2023, 
      
    
    
      3.15.
      draagt de griffier op de zaak op een eerdere rol te plaatsen:
      
        
          indien het voorschot niet binnen de daarvoor bepaalde (eventueel verlengde) termijn is ontvangen: voor akte uitlating voortprocederen aan beide zijden op een termijn van twee weken of
        
        
          na ontvangst ter griffie van het deskundigenbericht: voor conclusie na deskundigenbericht aan de zijde van HbR op een termijn van vier weken,
        
      
      
    
    
      3.16.
      verklaart de beslissing over het voorschot uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      3.17.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.A.M. van Schouwenburg-Laan. Het is ondertekend door de rolrechter en in het openbaar uitgesproken op 27 juli 2022.
      
      
      
        1451/1885