ECLI:NL:RBGEL:2022:4221, Rechtbank Gelderland, 03-08-2022, 393251
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2022-08-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verkoop appartementengebouw met parkeerplaatsen. Parkeerplaatsen voor een deel niet op eigen grond. Geen schending garanties in koopovereenkomst, geen dwaling door due diligence.

vonnis
    RECHTBANK GELDERLAND
    
    
      Team kanton en handelsrecht
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/05/393251 / HA ZA 21-473
    
    
    
      
        Vonnis van 3 augustus 2022	
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] ,
    
      wonende te [woonplaats] ,
      2.	[eiser 2],
      wonende te [woonplaats] ,
      eisers,
      advocaat mr. J.C.T. Papeveld te Waalwijk,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [gedaagde]
        ,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. P.J.A. Plattel te Arnhem.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eisers] (mannelijk, enkelvoud) en [gedaagde] genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het vonnis van 8 december 2021
        
        
          het proces-verbaal van mondelinge behandeling gehouden op 11 maart 2022 en de daarin genoemde processtukken
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        Op 15 december 2020 hebben partijen een schriftelijke koopovereenkomst (hierna ook: de overeenkomst) gesloten waarbij [gedaagde] aan [eisers] een tot appartementen getransformeerd kantoorgebouw met parkeerplaatsen heeft verkocht voor 
        € 4,2 mio. 
      
      
    
    
      2.2.
      Aan de overeenkomst is een informatiememorandum van [gedaagde] voorafgegaan waaruit volgt dat het gaat om 20 verhuurde appartementen in combinatie met parkeerplaats. In een tweede informatiememorandum voorafgaand aan de overeenkomst staat dat het in totaal om 18 parkeerplaatsen gaat op eigen grond en 6 gedeeltelijk op eigen grond.   
      
    
    
      2.3.
      In de overeenkomst is het verkochte omschreven als het perceel grond met opstallen en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend als [adres] , kadastrale aanduiding [perceelnummer] , groot 577 m2. 
      
    
    
      2.4.
      Verder zijn in de overeenkomst, voor zover hier van belang, de volgende bepalingen opgenomen:
      
    
    
      6.3
      	De onroerende zaak zal bij eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: beleggingsobject, bestaande uit de voor de verhuur en/of verkoop bestemde woningen en parkeerplaatsen met toebehoren en twee zendmasten. (…) 
      
    
    
      7.1	(…)
      
        	(…) de onroerende zaak wordt geleverd vrij van huur-, lease-, en/of huurkoopovereenkomsten, met uitzondering van de volgende huurovereenkomst die door koper gestand worden gedaan: 
        
          Huurgegevens woningen
        
        Het complex aan de [adres] bestaat uit 20 verhuurde appartementen met een kale huurprijsopbrengst inclusief parkeerplaatsen exclusief servicekosten van € 228.903,24 per jaar. Daarnaast staan er twee telefoonzendmasten op dak en zijn verhuurd voor  € 9.030,-- exclusief BTW per jaar. 
      
      
    
    
      18.1 “
      
        
          As-Is – Where Is”
        
        
          Partijen komen nadrukkelijk overeen dat behoudens de garanties als opgenomen in deze overeenkomst, Verkoper geen enkele garantie aan Koper verstrekt. In dat kader verklaart Koper zich uitdrukkelijk ermee bekend dat het een transformatieproject is waarbij een kantoorgebouw is getransformeerd naar 20 appartementen, waarbij een derde de ontwikkeling en bouw voor haar rekening heeft genomen. Koper heeft uitdrukkelijk inhoudelijk kennis genomen van alle bijlagen bij deze overeenkomst en heeft een due diligence onderzoek naar de bijlagen verricht. Een index van de uitgebreide map met kennis, wordt daartoe aan deze overeenkomst gehecht. Koper heeft zelf alle publiekrechtelijke beperkingen beoordeeld en aanvaardt het Verkochte uitdrukkelijk in de staat (as is, where is). Koper accepteert iedere beperking, van welke aard dan ook, die mogelijk in de toekomst zal blijken. 
        
      
      
    
    
      18.2
      
        
          Huurovereenkomsten
        
        
          (…)
        
        
          Bij het sluiten van deze koopovereenkomst zijn er bij verkoper geen betalingsachterstanden van de huurders bekend, noch zijn er procedures of geschillen met de huurders bekend. 
        
      
      
    
    
      18.5
      
        Het verkochte is bestemd om door Koper te worden gebruikt als beleggingsobject, bestaande uit voor de verhuur bestemde woningen en parkeerplaatsen met toebehoren. Verkoper verklaart dat het Verkochte bij zowel de aflevering als de oplevering de eigenschappen bezit die voor het in de vorige zin bestemde gebruik nodig zijn en dat er geen feiten of omstandigheden aan Verkoper bekend zijn die het in de vorige zin bestemde gebruik in de weg staan.      
      
      
    
    
      2.5.
      Als bijlage bij de overeenkomst is gevoegd een omgevingsvergunning die destijds aan de rechtsvoorganger van [gedaagde] is verleend in het kader van de transformatie van het kantoorgebouw tot appartementen. Een kopie van de omgevingsvergunning is voorafgaand aan de overeenkomst aan [eisers] verstrekt ten behoeve van een door hem uit te voeren due diligence onderzoek. In de omgevingsvergunning is met betrekking tot de parkeerplaatsen bij het gebouw het volgende bepaald: 
      
      
        4.	De parkeerplaatsen dienen openbaar toegankelijk te blijven. Er mogen geen beugels of iets dergelijks bij de nieuwe parkeerplaatsen worden aangebracht.  
      
      
    
    
      2.6.
      Bij de due diligence stukken zaten tevens tekeningen met de indeling van de diverse bouwlagen van het gebouw. Uit de tekening van de begane grond is op te maken dat een aantal parkeerplaatsen niet of niet volledig binnen de perceelsgrenzen is gelegen, althans als voor de perceelsgrenzen van de daarin afgebeelde rode markeringslijn wordt uitgegaan. 
      
    
    
      2.7.
      Bij de due diligence stukken zaten ook de met de huurders van de appartementen gesloten huurovereenkomsten, waaronder de huurovereenkomsten met betrekking tot de parkeerplaatsen. Uit deze laatste overeenkomsten volgt dat het gaat om zogenaamde zwerfparkeerplaatsen. In dat verband is als artikel 19 van die overeenkomsten opgenomen: 
      
      
        Het is huurder bekend dat, gezien de samenstelling van het gebouw alsmede de hieromtrent gemaakte afspraken met de gemeente [plaatsnaam] , huurder geen gebruiksrecht kan doen gelden op een specifieke parkeerplaats binnen het complex. De parkeerplaatsen kunnen door de huurders van de appartementen worden gebruikt op basis van beschikbaarheid. Verhuurder is niet aansprakelijk indien huurder op enig moment (tijdelijk) niet de beschikking heeft of kan krijgen over een beschikbare parkeerplaats in de parkeerkelder.
      
      
    
    
      2.8.
      Op de dag van ondertekening van de koopovereenkomst – 15 december 2020 – en daaraan voorafgaand, heeft de heer [naam medewerker 1] van [gedaagde] een e-mail aan [eisers] gezonden waarin is vermeld: 
      
      
        
          [naam medewerker 2] is onderweg met de door mij getekende documenten zodat jullie ook kunnen tekenen. Mooi dat we dit vandaag nog kunnen afronden!
      
      
      
        Ik kreeg trouwens zojuist telefonisch bericht dat een huurder vragen zou hebben gesteld over de openbare toegankelijkheid van het parkeerterrein en dat zich afvroeg hoe dat dan zat omdat hij ervoor betaalde. Volgens mij hebben we dat in de huurovereenkomst goed opgenomen, jullie kennen die ook maar voor de volledigheid meld ik dat maar even. 
        (…)
      
      
    
    
      2.9.
      In de hiervoor genoemde e-mail doelt [gedaagde] kennelijk op een toen al langer lopende discussie met deze huurder over de rechtsgeldigheid van de verhuur van de parkeerplaatsen.  In een e-mail van 30 november 2020 schreef deze huurder aan [verhuurbeheerder gedaagde] , zijnde de verhuurbeheerder van [gedaagde] :  
      
      
        Gezien het feit, dat u als verhuurder nog geen duidelijk afgebakende parkeerplaatsen heeft gerealiseerd t.b.v. ons, de bewoners van het appartementengebouw aan de [adres] , blijft u in gebreke betreffende het realiseren van de zwerfparkeerplaatsen. 
      
      
      
        Daarom zal ik, voorlopig, de huur opschorten voor de parkeerplaatsen, totdat helder is, waar deze parkeerplaatsen gerealiseerd gaan worden. 
      
      
      
        Tot dat duidelijk is welke parkeerplaatsen toegewezen zijn tot de [adres] én deze parkeerplaatsen niet meer toegankelijk zijn voor omwonenden en bezoekers, zal ik mijn huur voor de parkeerplaatsen opschorten. 
      
      
    
    
      2.10.
      Na het sluiten van de overeenkomst, maar nog voor de notariële levering op 30 december 2020, was er een e-mailwisseling tussen [gedaagde] en de gemeente over de rechtsgeldigheid van de verhuur van de parkeerplaatsen. Uit de inhoud daarvan volgt dat de gemeente zich op het standpunt stelt dat het verhuren van de parkeerplaatsen niet is toegestaan omdat deze volgens de omgevingsvergunning openbaar dienen te zijn. 
      
    
    
      2.11.
      Het perceel met appartementengebouw is bij notariële akte van 30 december 2020 aan [eisers] geleverd. In de akte is onder meer het volgende opgenomen: 
      
      
        
          Leveringsverplichting, juridische en feitelijke staat
        
        
          Artikel 1
        
        (…)
        3.	Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond, as is where is, in verhuurde staat, aan partijen genoegzaam bekend, en overigens vrij van een ander gebruiksrecht. (…)
      
      
      
        
          Garanties van verkoper
        
        
          Artikel 4
        
        (…)
        2.	Het verkochte wordt overgedragen in verhuurde staat en vrij van andere aanspraken tot gebruik en gevorderd. Het verkochte is niet zonder recht of titel in gebruik bij derden. 
        (…)
        Verkoper heeft bij het aangaan van de koopovereenkomst ondermeer nog gegarandeerd dat:
        7.	het verkochte de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn als beleggingsobject, bestaande uit de voor verhuur en/of verkoop bestemde woningen en parkeerplaatsen 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        [eisers] vordert na wijziging van eis – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
        
          primair voor recht verklaart dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst en [gedaagde] veroordeelt tot vergoeding van de schade die [eisers] als gevolg daarvan heeft geleden, zulks op te maken bij staat, en,
      
      
      
        
          subsidiair voor recht verklaart dat [eisers] heeft gedwaald bij het sluiten van de overeenkomst en in plaats van de overeenkomst (gedeeltelijk) te vernietigen de gevolgen van de overeenkomst wijzigt ter opheffing van het door [eisers] geleden nadeel bestaande in de door [eisers] geleden schade, zulks op te maken bij staat, en,
      
      
      
        
          voorwaardelijk, zowel primair als subsidiair onder de voorwaarde van afwijzing van het primair en subsidiair gevorderde op de grond dat onvoldoende vast staat dat de zwerfparkeerplaatsen niet verhuurd kunnen of mogen worden, voor recht verklaart dat indien primair door een uitvoerbaar bij voorraad verklaarde, of subsidiair een onherroepelijke gerechtelijke beslissing komt vast te staan dat een of meer van de 20 parkeerplaatsen niet verhuurd mogen of kunnen worden, [gedaagde] aansprakelijk is voor de als gevolg daarvan door [eisers] te lijden schade,   
      
      
      
        
          primair en subsidiair onvoorwaardelijk en voorwaardelijk [gedaagde] veroordeelt tot vergoeding van € 3.935,00 in verband met door [eisers] gemaakte buitengerechtelijke kosten, alsmede [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure. 
      
      
    
    
      3.2.
      Aan de primaire vordering legt [eisers] ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de door haar afgegeven garantie dat het verkochte de eigenschappen zou bezitten die nodig zijn voor verhuur dan wel verkoop. De parkeerplaatsen blijken niet rechtsgeldig te kunnen worden verhuurd. Het is onmogelijk om de parkeerplaatsen identificeerbaar te maken en te reserveren voor huurders omdat dit in strijd is met de omgevingsvergunning waarin is opgenomen dat de parkeerplaatsen openbaar toegankelijk moeten blijven. De huurovereenkomsten met betrekking tot de parkeerplaatsen zijn op grond van artikel 7:201 BW en/of 3:40 BW nietig. Ingevolge artikel 7:201 BW kunnen huurders met succes bepleiten dat aan hen geen zaak of een gedeelte daarvan ter beschikking wordt gesteld, immers zijn de parkeerplaatsen openbaar en is er geen beschikbaarheidsgarantie, Als gevolg daarvan zouden zij ter zake de parkeerplaatsen geen huur hoeven te betalen. [eisers] leidt daardoor schade.  
      
    
    
      3.3.
      Aan de subsidiaire vordering legt [eisers] ten grondslag dat [gedaagde] onvolledige en onjuiste inlichtingen aan [eisers] heeft verstrekt. [gedaagde] was reeds medio november 2020 op de hoogte van het standpunt van een of meer huurders dat de parkeerplaatsen niet als opgeleverd kunnen worden beschouwd. Voorts heeft [gedaagde] [eisers] niet geïnformeerd over het standpunt van de gemeente dat de omgevingsvergunning en het daarin neergelegde openbare karakter van het parkeergebied in de weg stond aan de verhuur daarvan. Ook heeft [gedaagde] de onjuiste mededeling gedaan dat alle parkeerplaatsen op eigen grond lagen. In het tweede informatiememorandum voorafgaand aan de verkoop staat dat 18 parkeerplaatsen volledig op eigen grond en 6 parkeerplaatsen gedeeltelijk op eigen grond en gedeeltelijk op gemeentegrond zijn gelegen. Uit de onder 2.6. vermelde indelingstekeningen blijkt dat slechts 3 parkeerplaatsen op eigen grond zijn gelegen en de overige 21 deels of geheel op gemeentegrond.  
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] voert verweer.
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    Geen toerekenbare tekortkoming
    
    
      4.1.
      De primaire vordering is gegrond op de stelling dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de garantie dat de parkeerplaatsen rechtsgeldig verhuurbaar zouden zijn en verkoopbaar zouden zijn en de eigenschappen zouden bezitten die nodig zijn voor deze verhuur en verkoop. In dat verband wijst [eisers] naar de garantiebepalingen in artikel 6.3 en/of 18.5 van de koopovereenkomst, alsmede naar de garanties in artikel 1.3, artikel 4.2 en/of artikel 4.7 van de leveringsakte van 30 december 2020. 
      
    
    
      4.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van een levering in strijd met de vermelde garanties. Dat zal hierna worden toegelicht, waarbij nu vooraf de overweging dat in dezen van een rechtsgeldige verhuur van de parkeerplaatsen geen sprake kan zijn gelet op de omgevingsvergunning, waarin als voorwaarde is vermeld dat de parkeerplaatsen openbaar toegankelijk moeten zijn. De rechtsgeldigheid van deze in de omgevingsvergunning gestelde beperking is als zodanig niet tussen partijen in discussie zodat de rechtbank daarvan bij de verdere beoordeling zal uitgaan. De beperking staat in de weg aan een rechtsgeldige verhuur, immers dient een verhuurder ingevolge artikel 7:201 BW de zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken. Als de parkeerplaatsen openbaar zijn en als zodanig reeds aan eenieder, waaronder huurders, ter beschikking staan, kan in wezen van een in gebruik verstrekken in de zin van artikel 7:201 BW geen sprake zijn. Bovendien leidt de voorgeschreven openbaarheid ertoe dat er geen garantie is voor de beschikbaarheid van een parkeerplaats.     
      
    
    
      4.3.
      Ingevolge de garantie in artikel 6.3 van de koopovereenkomst dient de onroerende zaak de feitelijke eigenschappen te bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als beleggingspand. Het vereiste van de openbaarheid van de parkeerplaatsen, waarmee [eisers] bekend was of bekend had kunnen zijn omdat de omgevingsvergunning waaruit dit vereiste volgt hem bekend waren of bekend hadden kunnen zijn omdat deze bij de aan hem verstrekte due diligence stukken zat, is echter geen feitelijke maar een juridische beperking. In die zin is er dus geen sprake van een schending van deze garantie.      
      
    
    
      4.4.
      Ingevolge de garantie in artikel 18.5 van de koopovereenkomst heeft [gedaagde] verklaard dat hem geen feiten en omstandigheden bekend zijn die het beoogde gebruik als beleggingsobject bestaande uit voor verhuur bestemde woningen en parkeerplaatsen in de weg staan. Uit een logische en daarmee redelijke uitleg of lezing van deze garantie volgt dat het hier gaat om feiten en omstandigheden waarmee [gedaagde] wél, maar [eisers] niet bekend was. De strekking van deze garantie is immers dat [gedaagde] [eisers] over alle omstandigheden die aan verhuurbaarheid in de weg staan informeert. Zoals vermeld, zat de omgevingsvergunning bij de stukken van de due diligence en was [eisers] daarmee bekend of had hij daarmee bekend kunnen zijn. Daaruit volgt dat in dezen ook van een schending van deze garantie geen sprake is. 
      
    
    
      4.5.
      Ten overvloede, omdat met het voorgaande het beroep op de garantie in artikel 18.5 reeds is besproken en is afgedaan, wordt opgemerkt dat, anders dan [gedaagde] betoogt, de beperking van aansprakelijkheid in artikel 18.1 voor eventueel bestaande publiekrechtelijke beperkingen aan deze garantie niet afdoet of zou hebben afgedaan. Gelet op de eerste volzin van artikel 18.1 geldt de beperking van aansprakelijkheid namelijk behoudens de garanties als opgenomen in de overeenkomst. De genoemde beperking doet dus niet af aan de garanties elders in de overeenkomst, waaronder die in artikel 18.5.     
      
    
    
      4.6.
      De garanties in artikel 1.3 en 4.7 van de leveringsakte zijn nagenoeg identiek aan die in respectievelijk 18.5 en 6.3 van de koopovereenkomst zoals hiervoor besproken. Ook deze garanties zijn dus niet geschonden.       
      
    
    
      4.7.
      Ingevolge de garantie in artikel 4.2 van de leveringsakte dient het verkochte te worden overgedragen in verhuurde staat en vrij van andere aanspraken tot gebruik. Ten tijde van de levering waren alle parkeerplaatsen verhuurd zodat in die zin sprake was van een overdracht in verhuurde staat. Voor alle parkeerplaatsen was er een huurovereenkomst met een daaruit voor huurder volgende huurbetalingsverplichting voor zolang deze niet waren  ontbonden of opgezegd. Van een ontbinding of een opzegging was geen sprake. Ook deze garantie is derhalve niet geschonden.   
      
    
    
      4.8.
      Ingevolge de laatste volzin van artikel 4.2 van de leveringsakte dient het verkochte bij levering niet zonder recht of titel in gebruik te zijn bij derden. Ook wat dat aangaat is er geen sprake van een schending. Uit de omstandigheid dat de parkeerplaatsen openbaar zijn en eenieder daarvan gebruik kan maken volgt niet dat daartoe individuele aanspraken bestaan in de zin van een door een of meerdere derden exclusief afdwingbaar recht.        
      
    
    
      4.9.
      Uit het voorgaande volgt dat van een schending van de door [eisers] aangehaalde garantiebepalingen niet is gebleken. De daarop gerichte primaire vordering is dan ook niet toewijsbaar. 
      
      
        
          Geen dwaling    
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        [eisers] stelt dat de overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. [gedaagde] zou hem niet hebben geïnformeerd over het standpunt van een of meerdere huurders dat er geen sprake was van een oplevering van een parkeerplaats. Het verweer van [gedaagde] is dat zij kort voorafgaand aan de ondertekening van de overeenkomst [eisers] met een e-mail heeft geïnformeerd over een huurder die zich afvroeg waarom hij voor een parkeerplaats moet betalen als deze al openbaar toegankelijk is. 
      
    
    
      4.11.
      De rechtbank volgt [gedaagde] in dit verweer. Uit de door [gedaagde] bedoelde e-mail – een e-mail van 15 december 2020 – volgt onmiskenbaar dat een van de huurders zijn huurbetalingsverplichting ter discussie stelde. Aan [eisers] kan worden toegegeven dat [gedaagde] hem daarover eerder had kunnen informeren. Dat laat echter onverlet dat [eisers] in ieder geval hiermee bekend was direct voorafgaand aan de overeenkomst. Dat had hem aanleiding moeten geven de juistheid van de argumentatie van deze huurder te onderzoeken. Daaraan doet niet af dat [gedaagde] het in dezelfde e-mail wat luchtig brengt door te stellen dat het een en ander in de huurovereenkomsten zou zijn ondervangen. De onjuistheid van deze mededeling kan [gedaagde] niet worden nagedragen. Het lag op de weg van [eisers] om zelf zijn juridische positie als toekomstig verhuurder te beoordelen aan de hand van de stukken die hem ter beschikking stonden. De hier besproken e-mail van [gedaagde] had hem daartoe te meer aanleiding moeten geven. [eisers] heeft destijds zijn juridische positie als toekomstig verhuurder kennelijk niet of niet goed beoordeeld. De gevolgen daarvan komen voor zijn rekening.         
      
    
    
      4.12.
      Verder stelt [eisers] dat [gedaagde] hem niet heeft geïnformeerd over het feit dat een of meerdere huurders in verband met de problemen met de openbaarheid van de parkeerplaatsen hun huurbetalingsverplichting hadden opgeschort. In de overeenkomst is  met zoveel woorden door [gedaagde] verklaard dat er geen achterstanden waren. De rechtbank volgt [eisers] in zijn stelling dat hij op dit punt verkeerd geïnformeerd is, immers was er wel degelijk een achterstand; de hiervoor besproken huurder had zijn huurbetalingsverplichting opgeschort. Maar al aangenomen dat [gedaagde] hiermee bekend was – [gedaagde] stelt dat alleen zijn verhuurbeheerder [verhuurbeheerder gedaagde] hiermee bekend was – kan niet worden aangenomen dat als hij [eisers] daarover had geïnformeerd en [eisers] hiervan dus had geweten, [eisers] de overeenkomst niet of onder andere voorwaarden zou hebben gesloten. [eisers] zag immers ook in de hiervoor aangehaalde e-mail van 15 december 2020 geen reden nadere vragen te stellen en/of andere voorwaarden richting [gedaagde] te bedingen. 
      
    
    
      4.13.
      
        [eisers] stelt dat hij weliswaar bekend was met de inhoud van de omgevingsvergunning maar dat hij is afgegaan op de mededeling van [gedaagde] dat de gemeente had ingestemd met verhuur van de parkeerplaatsen. Of de gemeente instemt is echter niet het punt waarom het gaat. Het gaat er niet om wat de gemeente toestaat, maar om de positie die huurders kunnen innemen naar aanleiding van de in de omgevingsvergunning voorgeschreven openbare toegankelijkheid. Bovendien dateert de mededeling van [gedaagde] dat de gemeente zou hebben ingestemd van 20 december 2020, derhalve van na het sluiten van de overeenkomst zodat de overeenkomst reeds daarom niet onder invloed van deze   onjuiste mededeling tot stand kan zijn gekomen. 
      
    
    
      4.14.
      Het laatste geldt ook voor de mededeling van [gedaagde] dat de parkeerplaatsen op eigen grond liggen. Die mededeling is onjuist, immers volgt uit de tekening van de indeling van de begane grond dat slechts 3 parkeerplaatsen volledig op eigen grond liggen. De mededeling dateert echter van na het sluiten van de overeenkomst waardoor deze geen invloed op het sluiten daarvan kan hebben gehad. Daarnaast miskent [eisers] met deze door hem gestelde dwaling dat het in dezen niet draait om de vraag of de parkeerplaatsen op eigen grond liggen, maar om de vraag of de openbare toegankelijkheid van de parkeerplaatsen in de omgevingsvergunning in de weg staat aan voldoening aan het meergenoemde vereiste van artikel 7:201 BW. Die kwestie staat los van de vraag of de parkeerplaatsen geheel op eigen grond zijn gelegen; ook als de parkeerplaatsen volledig op eigen grond zouden zijn gelegen zou aan het vereiste van artikel 7:201 BW niet zijn voldaan.           
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.15.
      Het voorgaande leidt tot het oordeel dat de vorderingen worden afgewezen.
      
    
    
      4.16.
      
        [eisers] zal worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Deze worden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 4.200,00 voor het griffierecht en € 6.428,00 aan salaris advocaat (2 punten x tarief VII). Voor het tarief is uitgegaan van de hoogte van de initiële vordering.   
      
    
    
      4.17.
      De rechtbank ziet geen aanleiding voor een integrale proceskostenveroordeling zoals door [gedaagde] gevorderd. Van feiten en omstandigheden die blijk geven van een nodeloos procederen is niet gebleken.  
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.2.
      
        veroordeelt [eisers] hoofdelijk, des dat de een zal hebben betaald de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagde] begroot op 
        € 10.628,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na datum vonnis,
      
      
    
    
      5.3.
      
        veroordeelt [eisers] in de nakosten van € 163,00 en verhoogd tot 
        € 248,00 in geval van betekening nadat binnen 14 dagen na deugdelijke sommatie voldoening van de proceskosten is uitgebleven, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dit vonnis, respectievelijk na de hiervoor bedoelde sommatie.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Veerman en in het openbaar uitgesproken op 3 augustus 2022.