ECLI:NL:GHAMS:2022:2242, Gerechtshof Amsterdam, 23-06-2022, 21/01635
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-06-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ; waarde woning; indexatie verkoopprijzen op basis van gegevens Vastgoed Pro.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 21/01635
    
    
      23 juni 2022
    
    
    
      
        uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
        , wonende te [woonplaats] , belanghebbende,
      gemachtigde: [gemachtigde] ( [bedrijf 1] )
    
    
    
      tegen de uitspraak van 13 augustus 2021 in de zaak met kenmerk HAA 20/2198 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 de waarde van de onroerende zaak bekend als [adres] te [plaats] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2019 (hierna: de WOZ-waarde) vastgesteld op € [bedrag 1] . In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2019 bekendgemaakt. 
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 15 januari 2020, de WOZ-waarde en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij bovengenoemde uitspraak van 13 augustus 2021 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 21 september 2021 en bij brief van 26 oktober 2021 door belanghebbende aangevuld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Op 2 mei 2022 heeft het Hof een nader stuk ontvangen van de heffingsambtenaar. Een afschrift hiervan is aan de wederpartij verstrekt.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 juni 2022. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
    
    
    
      “Feiten
      1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
      De woning, gebouwd in 1985, is een tussenwoning met twee dakkapellen en een berging. De inhoud van de woning is ongeveer 421 m³ en de oppervlakte van het perceel is 175 m².”
    
    
    
      Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan. 
    
    
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      3.1.
      
        Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar 
        de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
      
    
    
      3.2.
      De beroepsgrond dat de heffingsambtenaar niet mocht volstaan met het toezenden van een taxatieverslag aan belanghebbende en het ter inzage leggen van aan de waardering ten grondslag liggende stukken zoals de KOUDV- en liggingsfactoren, grondstaffel en indexeringspercentages, maar afschriften daarvan in de bezwaarfase aan de gemachtigde had moeten toezenden, is ter zitting van het Hof ingetrokken. 
      
      
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:
    
    
    
      “Beoordeling van het geschil
    
    
    
      
        De informatievoorziening in de bezwaarfase
      
    
    3. Eiser stelt dat hij in de bezwaarfase heeft verzocht om de grondstaffel, de
    taxatiekaart met KOUDV- en liggingsfactoren en het gehanteerde indexeringspercentage, inclusief de onderbouwing daarvan, aan hem te verstrekken, maar dat verweerder niet volledig aan dit verzoek heeft voldaan. Hierdoor heeft verweerder dusdanig onrechtmatig gehandeld, dat het beroep gegrond dient te worden verklaard, nu eiser door verweerders handelwijze gedwongen is geweest beroep in te stellen.
    
    4. Het betoog van eiser kan niet leiden tot de door hem beoogde gevolgen. In het belastingjaar 2020 was geen sprake meer van een wettelijke bepaling (artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ; tekst voor 1 oktober 2016) waarin regels zijn gesteld met betrekking tot de verstrekking van gegevens die ten grondslag liggen aan een vastgestelde waarde. Weliswaar bepaalt artikel 40a van de Wet WOZ, zoals dat in werking is getreden op 1 oktober 2016 en gold voor woningen in het belastingjaar 2020, dat eenieder op verzoek het waardegegeven van een bepaalde onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dient, kan inzien of verstrekt krijgen bij het loket voor openbare WOZ-waarden, maar hetgeen waar eiser om heeft verzocht is geen waardegegeven in de zin van deze bepaling. Dit betekent dat de Wet WOZ thans geen lex specialis meer kent waarin de openbaarmaking van gegevens die aan een waardebepaling ten grondslag liggen uitputtend wordt geregeld. Het vervallen van artikel 40, tweede lid, (oud) van de Wet WOZ brengt ook niet met zich dat de daarin in aanvulling op de Awb geregelde inlichtingenplicht thans rechtstreeks aan het algemene bestuursrecht kan worden ontleend. Van een op een bestuursorgaan rustende wettelijke inlichtingenplicht is slechts sprake binnen de kaders van een bezwaar- of beroepsprocedure. Voor wat betreft de bezwaarprocedure is verweerder op grond van artikel 7:4 van de Awb gehouden de op het geschil betrekking hebbende stukken ter inzage te leggen. Een bepaling waarin is geregeld dat aan eenieder dan wel aan een belanghebbende op aanvraag stukken worden toegezonden is in de Awb noch in de Algemene wet inzake Rijksbelastingen opgenomen. Wel kan een burger die informatie wenst te ontvangen zich tot een bestuursorgaan wenden met een verzoek daartoe onder verwijzing naar de Wet openbaarheid van bestuur. Dat eiser een dergelijk verzoek heeft gedaan en dat verweerders reactie daarop gevolgen dient te hebben voor de juridische houdbaarheid van de uitspraak op bezwaar en/of de waardebeschikking is echter gesteld noch gebleken.
    
    
      
        De waarde van de woning
      
    
    5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omgang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
    
    6. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsobjecten).
    
    7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd, waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € [bedrag 1] . Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning overeenkomstig het hiervoor onder 6 vermelde artikel bepaald middels een methode van systematische vergelijking met de woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) [woning 1] , [woning 2] , [woning 3] , [woning 4] en [woning 5] , alle te [plaats] . De in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De vergelijkbaarheid van de betreffende woningen is door eiser ook niet betwist. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Gelet op de verkoopprijzen die voor de vergelijkingsobjecten zijn gerealiseerd en de m³-prijzen die hieruit zijn afgeleid, heeft verweerder met de overgelegde matrix aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    8. Hetgeen eiser hier tegenin heeft gebracht, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
    
    9. Eiser stelt dat verweerder bij de vergelijking onvoldoende betekenis heeft toegekend aan de gedateerde voorzieningen van de woning, zoals de badkamer en het sanitair. De rechtbank onderschrijft deze stelling niet, nu eiser heeft nagelaten te omschrijven waarom sprake zou zijn van gedateerde voorzieningen en deze stelling door eiser ook niet met objectiveerbare gegevens, zoals foto’s, is onderbouwd.
    
    10. Eiser stelt dat er een waardedrukkende invloed uitgaat van het feit dat er in de nabijheid van de woning een school is gelegen. De rechtbank onderschrijft deze stelling niet. Verweerder stelt terecht dat dergelijke feiten zeer subjectief worden beleefd. Men kan ook blij zijn met het feit dat er school in de buurt is omdat men schoolgaande kinderen heeft. Daar komt bij dat uit de door verweerder overgelegde luchtfoto’s blijkt dat de basisschool op enige afstand van de woning is gelegen en verweerder ter zitting onweersproken heeft gesteld dat de ingang van de school aan de andere kant is gelegen, waardoor er dus ook geen sprake is van parkeeroverlast in verband met het brengen en ophalen van de kinderen.
    
    11. In reactie op de stelling van eiser ter zitting dat onduidelijk is hoe de gerealiseerde verkoopprijzen zijn geïndexeerd heeft verweerder ter zitting verklaard dat de gerealiseerde verkoopprijzen voor de vergelijkingsobjecten zijn geïndexeerd aan de hand van indexatiecijfers van [bedrijf 2] . De rechtbank ziet geen aanleiding om aan deze verklaring te twijfelen en acht aannemelijk dat de prijzen juist zijn geïndexeerd, gelet ook op de overspannen woningmarkt, waarvan naar algemene bekendheid ook op de waardepeildatum al sprake was.
    
    12. In de door eiser naar voren gebrachte transactiecijfers voor de woningen [woning 6] en [woning 7] heeft de rechtbank ook geen aanleiding gezien om de door verweerder vastgestelde waarde te hoog te achten. Door de gemachtigde van eiser is ter zitting desgevraagd aangegeven dat voor wat betreft de inhoud van die woningen kan worden uitgegaan van de door verweerder berekende inhoudsmaten, die kleiner zijn dan de door eiser in zijn beroepsschrift genoemde inhoudsmaten. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat zowel [woning 6] als [woning 7] over een perceel beschikken van 130 m², derhalve een substantieel kleiner perceel dan het perceel van de woning van 175 m². Nu verder niets bekend is over de ligging, kwaliteit en onderhoud van deze objecten in vergelijking met de woning, wordt een vergelijking tussen de woning en deze objecten bemoeilijkt. Gelet hierop en het feit dat verweerder reeds 5 vergelijkingsobjecten heeft ingebracht waarvan deze gegevens wel bekend zijn, heeft de rechtbank deze transactiecijfers bij haar beoordeling dan ook buiten beschouwing gelaten.
    Ook de door eiser als vergelijkingsobject naar voren gebrachte woning [woning 8] laat de rechtbank bij haar beoordeling buiten beschouwing, nu dit object meer dan anderhalf jaar na de waardepeildatum is verkocht en er reeds voldoende vergelijkingsobjecten door verweerder zijn aangeleverd die kort vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht.
    
    13. Eiser heeft ten slotte nog aangevoerd dat sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel omdat de waarde van de woning aanzienlijk hoger is vastgesteld dan de waarden van de overige woningen die deel uitmaken van dezelfde rij woningen als de woning. De rechtbank onderschrijft deze stelling niet en overweegt daartoe als volgt.
    
    14. Het is aan eiser om de feiten aan te voeren en aannemelijk te maken waaruit volgt dat er sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen. Van schending van het gelijkheidsbeginsel is sprake bij een ongelijke behandeling van gelijke gevallen, veroorzaakt door een begunstigend beleid of een begunstigend oogmerk terwijl daarvoor geen objectieve en redelijke rechtvaardiging is. Gelet op de betwisting door verweerder heeft eiser naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat sprake is geweest van een begunstigend beleid of een begunstigend oogmerk bij verweerder.
    Van schending van dat beginsel is eveneens sprake als verweerder de meerderheid van de groep van gelijke gevallen heeft bevoordeeld, dus lager heeft gewaardeerd dan eisers woning. De groep van gelijke gevallen bestaat uit alle identieke woningen, dat wil zeggen alle woningen waarvan de verschillen met eisers woning verwaarloosbaar zijn (HR 8 juli 2005, nr. 39.953, ECLI:NL:HR:2005:AT8945). Hiervan is echter geen sprake nu de woningen in het rijtje aanzienlijk van elkaar verschillen qua bijgebouwen en perceelgrootte.
    
    15. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    16. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      
        Standpunten belanghebbende
      
    
    
      5.1.1.
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar ten aanzien van de vergelijkingsobjecten geen inzicht heeft gegeven in de verschillen in de gehanteerde kwaliteits- en onderhoudsniveau’s binnen de waardeopbouw en hoe die verschillen verdisconteerd zijn in de eenheidsprijs. Zonder inzichtelijkheid en controleerbaarheid van dit soort gegevens dreigt een ongelijkwaardige positie van partijen te ontstaan.
      
    
    
      5.1.2.
      Belanghebbende wijst op de transactieprijzen van een drietal vergelijkingsobjecten, te weten [woning 6] , [woning 7] en [woning 5] , alle te [plaats] , ter ondersteuning van zijn betoog dat de waarde in het economische verkeer van de woning door de heffingsambtenaar te hoog is vastgesteld. In dat verband wijst belanghebbende ook op de transactieprijs van [woning 8] , welk object eveneens goed vergelijkbaar is met de woning en waarmee een lagere waarde wordt aangetoond voor de woning.
      
    
    
      5.1.3.
      Voorts herhaalt belanghebbende zijn in eerste aanleg ingenomen stellingen dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning en geen waardedruk in aanmerking heeft genomen vanwege de nabije ligging van een school.
      
    
    
      5.1.4.
      Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar de herleiding van de transacties van de vergelijkingsobjecten naar waardepeildatum niet inzichtelijk gemaakt met alleen zijn  verwijzing naar [bedrijf 2] . Belanghebbende wijst in dit verband op de uitspraak van Hof Arnhem/Leeuwarden van 24 november 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:9914, waarin is geoordeeld dat de gegevens van [bedrijf 2] te algemeen van aard zijn omdat de gegevens slechts op provinciaal niveau een beeld geven en daardoor niet bruikbaar zijn. 
      
    
    
      5.1.5.
      Ook in hoger beroep bepleit belanghebbende een WOZ-waarde van € [bedrag 2] , en vraagt hij om vergoeding van proceskosten in zowel de bezwaar-, beroeps- als hogerberoepsfase. 
      
      
        
          Standpunten heffingsambtenaar
        
      
    
    
      5.2.1.
      De heffingsambtenaar wijst erop dat zijn taxateur ten behoeve van de waardering van de woning vijf goed vergelijkbare objecten in de matrix heeft opgenomen. Daarin zijn niet meegenomen [woning 6] en [woning 7] die door belanghebbende zijn aangedragen. Over deze twee objecten stelt de heffingsambtenaar dat de daarbij behorende kavels beduidend kleiner zijn dan die van de woning; ook de inhoud van de panden is kleiner dan die van de woning. Daarnaast is door de nieuwe eigenaar van [woning 6] aangegeven dat er sprake was van slechte kozijnen en een verouderde CV die na aankoop zijn vervangen. Desondanks is er meer betaald voor dat object dan de vraagprijs. [woning 5] is, anders dan belanghebbende stelt, wel in de taxatie meegenomen. Ook dit object heeft een kleinere kavel en minder inhoud. De koper heeft aangegeven dat sprake was van lekkages en bouwtechnische gebreken; er zijn  ook een nieuwe vloer en een nieuwe keuken geplaatst. Desondanks is het object boven de vraagprijs verkocht. Verder stelt de heffingsambtenaar dat hij vergelijkingsobjecten mag  opvoeren met hogere transactieprijzen. Het transactiecijfer van [woning 5] toont aan dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      5.2.2.
      Van het door belanghebbende aangedragen object [woning 8] betwist de heffingsambtenaar de juistheid van de daarbij vermelde maatvoering; de inhoud van het pand is geen 424 m3 maar 383 m3 en de kavel is geen 157 m2 maar 130 m2 en dus aanzienlijk kleiner dan het perceel van belanghebbende. Bovendien acht de heffingsambtenaar de transactiedatum te ver gelegen van de waardepeildatum om dit object nog in de vergelijking te kunnen betrekken. 
      
    
    
      5.2.3.
      De heffingsambtenaar wijst er op dat de waarde per m3 van de woning lager is dan de gemiddelde waarde per m3 van het merendeel van de vergelijkingsobjecten. Daarmee acht de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met eventuele verschillen in staat van onderhoud en kwaliteit. Daarbij is de staat van het vergelijkingsobject [woning 2] als matig aangemerkt, terwijl toch de vraagprijs is betaald door de koper; volgens de heffingsambtenaar zijn er in deze overspannen woningmarkt minder verschillen in waarde tussen woningen met gedateerde voorzieningen en moderne woningen. 
      
    
    
      5.2.4.
      De heffingsambtenaar stelt voorts dat voldoende rekening is gehouden met de ligging van het object en dat de door belanghebbende gestelde overlast van de nabijgelegen school niet is onderbouwd; er zullen ook kopers zijn voor wie de nabijheid van een school een waardeverhogend effect heeft. Voorts moet volgens de heffingsambtenaar worden meegewogen dat tussen de woning en de school een doorgaande weg ligt waar niet wordt geparkeerd; er is dus geen sprake van parkeeroverlast vanwege de school, terwijl de ingang van de school bovendien aan een andere kant ligt. Daarnaast ligt ten zuidoosten van de woning de [natuurgebied] waarvan het groene gebied juist wordt aangeprezen; de heffingsambtenaar wijst daarbij op de aanprijzing in de verkoopadvertentie van [woning 8] .
      
    
    
      5.2.5.
      De grief van belanghebbende over de onderbouwing van het indexeringspercentage wordt volgens de heffingsambtenaar voor het eerst in hoger beroep ingebracht. De heffingsambtenaar betwist dat de informatie van [bedrijf 2] , een beroepsvereniging voor professionals in de vastgoedsector, niet bruikbaar zou zijn om de transacties te indexeren. Hij wijst daarbij op jurisprudentie waarin is geoordeeld dat [bedrijf 2] wel bruikbare informatie voor de indexering van transactieprijzen bevat.  
      
      
        
          Oordeel Hof
        
      
    
    
      5.3.1.
      Het Hof stelt vast dat de heffingsambtenaar de waardering heeft onderbouwd met een taxatieverslag en de waardeopbouw heeft weergegeven in een matrix waarin gegevens over de vergelijkingsobjecten en de woning schematisch zijn opgenomen. In die matrix is aan ieder object ook een waarderingsfactor voor ligging, kwaliteit en onderhoud toegekend. Desgevraagd heeft de taxateur van de gemeente ter zitting toegelicht dat deze waarderingsfactoren staan voor procentuele aanpassingen van 20 (ligging), 10 (kwaliteit) en 20 (onderhoud) bij afwijkingen van het gemiddelde op een schaal van 3 (matig, gemiddeld en goed). Verder valt uit de matrix op te maken dat bij 3 van de 5 vergelijkingsobjecten de verkoopprijs is geïndexeerd. Het Hof is van oordeel dat met de gedingstukken, tezamen met de ter zitting gegeven toelichting op de matrix, de door de taxateur van de gemeente toegepaste systematiek voor de waardering van de woning voldoende inzichtelijk is gemaakt. Het Hof is tevens van oordeel dat de heffingsambtenaar gegeven de door hem gekozen goed vergelijkbare referenties, niet gehouden was meer of andere referenties in zijn vergelijking te betrekken zoals de door belanghebbende aangedragen objecten [woning 6] ,  [woning 7] en [woning 8] . Het laatstvermelde object acht het Hof ook niet bruikbaar; niet alleen is het ver van de waardepeildatum gelegen, maar partijen zijn het ook niet eens geworden over de maatvoering van het pand en het perceel. De beide andere objecten gelegen aan de [straat] leveren, gegeven de maatvoering niet per se een betere vergelijking met de woning dan de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten. Hierna zal het Hof nog ingaan op de grief van belanghebbende over de toegepaste indexering. 
      
    
    
      5.3.2.
      Het Hof overweegt dat de informatie uit het rekenprogramma van [bedrijf 2] in beginsel bruikbaar is om de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten te kunnen indexeren naar de waardepeildatum. Wel dient met die informatie prudent te worden omgegaan aangezien blijkens de informatie gevoegd bij het verweerschrift, door middel van het rekenprogramma van [bedrijf 2] verschillende indexen worden berekend, namelijk op regionaal en op landelijk niveau. Belanghebbendes grief richt zich voor het onderhavige geval tegen het gebruik van de index berekend voor de hele provincie Noord-Holland, dat volgens hem een onzuiver en vertekend beeld geeft. Bovendien is die index gegeven de in die provincie gelegen gemeenten veel hoger dan de index voor heel Nederland, aldus belanghebbende. Het Hof is het met belanghebbende eens dat een indexatie in dit geval voor de provincie Noord-Holland tot een hogere indexering zou (kunnen) leiden. Eerst ter zitting is evenwel duidelijk geworden dat in de matrix niet is gerekend met het indexcijfer voor de provincie Noord-Holland, maar met het lagere landelijke indexcijfer. Uit voorzichtigheid is daarop door de taxateur ook nog een afslag toegepast zoals hij ter zitting heeft verklaard en zoals uit de matrix valt op te maken. Het Hof is daarom van oordeel dat de wijze waarop de gegevens van [bedrijf 2] in dit geval zijn gebruikt, niet bezwaarlijk is. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de transactieprijs van [woning 1] niet is geïndexeerd, kennelijk omdat het object heel kort na de waardepeildatum is verkocht, en voor [woning 3] een indexering – in het voordeel van belanghebbende – tot een (kleine) vermindering van de verkoopprijs heeft geleid waar een verhoging mocht worden verwacht gegeven de transactiedatum. 
      
    
    
      5.3.3.
      Het Hof acht de door de rechtbank gegeven oordelen op belanghebbendes grieven over de gedateerde staat van de woning en de ligging (met nabijgelegen school) juist alsmede de gronden waarop deze berusten, en maakt deze tot de zijne. In hoger beroep is niets aangevoerd dat zou kunnen leiden tot een ander oordeel. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de taxateur van de gemeente gegeven de in de vergelijking betrokken objecten mocht uitgaan van een gemiddelde staat van onderhoud en van voorzieningen van de woning en dat belanghebbende zijn stelling dat de voorzieningen in mindere staat verkeren, niet heeft geconcretiseerd. 
      
    
    
      5.3.4.
      Met hetgeen is overwogen in 5.3.1 tot en met 5.3.3. acht het Hof aannemelijk dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde niet te hoog is vastgesteld. Al hetgeen daartegen door belanghebbende is aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.4.
      Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is, en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. R.C.H.M. Lips, voorzitter, H.E. Kostense en N. Djebali, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder, als griffier. 
      De beslissing is op 23 juni 2022 in het openbaar uitgesproken. 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                   d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.