ECLI:NL:RBLIM:2022:4048, Rechtbank Limburg, 25-05-2022, ROE 20/1029
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2022-05-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woonbegeleidingslocatie; gecorrigeerde vervangingswaarde. Verweerder heeft de verlenging van de levensduur niet aannemelijk gemaakt. Het beroep is gegrond en de rechtbank stelt de waarde in goede justitie vast. Eiseres heeft recht op een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn.

RECHTBANK limburg
    
    
      Zittingsplaats 
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer:  20 /1029
    
    
    uitspraak van de meervoudige kamer van 25 mei 2022 in de zaak tussen
    
    Stichting Gehandicaptenzorg, eiseres
    (gemachtigde: G. Gieben),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, verweerder
      (gemachtigde: P.J.J.C. Jonkers).
    
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      Bij beschikking van 31 maart 2019, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] , te [plaats] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018, vastgesteld voor het kalenderjaar 2019 op € 3.056.000.000,-. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) bekend gemaakt.
      
        Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 13 maart 2020 het bezwaar gegrond verklaard en de vastgestelde waarde verlaagd naar € 3.015.000,-. Daarnaast heeft verweerder alsnog een aanslag onroerende zaakbelasting gebruiker opgelegd (woondelenvrijstelling van 83%). 
    
    
    
      Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. 
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft (gezamenlijk met 41 vergelijkbare zaken) plaatsgevonden op 10 en 11 februari 2022. Namens eiseres zijn verschenen A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde, en taxateur [naam taxateur 1] . Namens verweerder zijn verschenen zijn gemachtigde en taxateurs [naam taxateur 2] en [naam taxateur 3] . 
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten 
      
    
    
    
      1.	Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een woonbegeleidingscentrum voor mensen met hersenletsel, met een totale bruto-vloeroppervlakte van 4.111 m². De locatie omvat een hoofdgebouw uit 1982 van vier bouwlagen. Daarnaast is er nog een (nood)gebouw uit 2006.  De grondoppervlakte is 8.445 m². 
    
    
  
  
    Geschil  
    2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De toepasselijkheid van de landelijke “Taxatiewijzer en kengetallen, deel 9 - Verzorging, waardepeildatum 1 januari 2018” van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (Taxatiewijzer Verzorging) is evenmin in geschil, behoudens de daarin opgenomen restwaarden. Dat voor het (nood)gebouw uit 2006 de landelijke “Taxatiewijzer en kengetallen, deel 1 – Onderwijs, waardepeildatum 1 januari 2018” van de Nederlandse Gemeenten (Taxatiewijzer Onderwijs) van toepassing is, is ook niet in geschil, behoudens de daarin opgenomen restwaarden. Partijen verschillen ook niet van mening over de gehanteerde archetypen N3740000 en O000PL63.De rechtbank ziet geen aanleiding om partijen niet in deze gezamenlijke uitgangspunten te volgen.
    
    
      
        De standpunten van eiseres
      
    
    3. Eiseres heeft zich in haar beroepschrift op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak € 2.023.000,- bedraagt. Zij heeft hiertoe verwezen naar een op 14 april 2020 opgemaakt taxatierapport van [naam taxateur 1] en [naam taxateur 4] van Phydias B.V. Het standpunt van eiseres is op basis van dit taxatierapport gebaseerd op de volgende uitgangspunten. 
    
    
      3.1.
      In het taxatierapport gaan de taxateurs uit van een grondprijs van € 103,- per m² voor de basiskavel en € 6,- per m² voor de extra grond (totaal inclusief BTW: 3.147m² x € 103,- = € 323.669,- en 2.151m² x € 6,- = € 13.014,-).  De totale grondwaarde is volgens eiseres € 336.683,- inclusief BTW. 
    
    
      3.2.
      Voor het bepalen van de bouwkosten zijn de taxateurs uitgegaan van de kengetallen van het archetype N374000 voor het hoofdgebouw (‘Gezinsvervangend tehuis, 1966 t/m 1985’) uit de Taxatiewijzer. Voor het (nood)gebouw zijn de taxateurs uitgegaan van de kengetallen van het archetype O000PL63 (Taxatiewijzer Onderwijs, Noodlokaal). De totale bouwkosten (bruto vervangingswaarde) hebben zij ingeschat op € 5.475.026,- (inclusief BTW). 
    
    
      3.3.
      Over de correctie voor technische veroudering heeft eiseres het standpunt ingenomen dat verweerder de door hem gestelde restwaarden niet aannemelijk heeft gemaakt, nu aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2018 en van het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017. In de taxatie van eiseres is voor de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties gekozen voor een restwaarde van respectievelijk 15%, 10% en 5%. Voor het noodgebouw uit 2006 is in de taxatie van eiseres uitgegaan van een restwaarde van 5%. Eiseres wil met deze (lage) percentages tot uitdrukking brengen dat veel objecten aan het einde van hun levensduur geen restwaarde hebben en worden gesloopt. De levensduur van de afbouw en de installaties voor het gebouw uit 1982 is verstreken en daarom moeten deze onderdelen, omdat er geen sprake is van een recente renovatie of andersoortig recent ingrijpen, op de restwaarde worden gewaardeerd. Ter ondersteuning van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Amsterdam van 5 januari 2001 en 26 november 2015, een arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 en een uitspraak van gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020. 
      
    
    
      3.4.
      Voor de functionele veroudering zijn de taxateurs uitgegaan van een correctie van circa € 120.000,-. De taxateur heeft aansluiting gezocht bij de door verweerder in zijn taxatieverslag gehanteerde correctie. 
      
      
        
          De standpunten van verweerder
        
      
      
      
        4.	Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 28 mei 2020 door [naam taxateur 2] . Dit taxatierapport is gebaseerd op de volgende uitgangspunten. 
      
      
    
    
      4.1.
      Verweerder heeft de grondwaarde voor de basiskavel en de extra grond bepaald op € 95,- per m² exclusief BTW en ter onderbouwing hiervan gewezen naar de gronduitgifteprijzen van de gemeente Sittard-Geleen. De totale grondwaarde is volgens verweerder € 970.752,- inclusief BTW (8.445 m2 x € 95,- vermeerderd met 21% BTW). 
    
    
      4.2.
      De taxateur heeft de kengetallen van de archetypen N3740000 (Taxatiewijzer Verzorging) en O000PL63 (Noodlokaal) uit de Taxatiewijzer Onderwijs tot uitgangspunt genomen en op grond daarvan geconcludeerd dat de bruto vervangingswaarde € 3.807.184,- (inclusief BTW) bedraagt. 4.3.	Met betrekking tot de restwaarden uit de Taxatiewijzer voert verweerder aan dat aangesloten moet worden bij de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 5 januari 2001. Omdat de restwaarden uit de Taxatiewijzer een algemeen, landelijk beeld geven, heeft de taxateur van verweerder ter onderbouwing een aantal marktgegevens van vergelijkbare, geanonimiseerde objecten toegevoegd die nog substantiële restwaarden aantonen, namelijk TRN1 te Utrecht, TRN18 te Echt-Susteren, TRN 20 te Simpelveld, TRN21 te Beverwijk, TRN24 te Beverwijk TRN43 te Rotterdam, TRN44 te Rotterdam, TRN65 te Almelo. 
      
    
    
      4.4.
      In de bij het taxatierapport gevoegde taxatiekaart wordt de waarde van de onroerende zaak becijferd op € 3.015.000,-., hetgeen volgens verweerder betekent dat de bij uitspraak op bezwaar verlaagde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 van € 3.015.000,- niet te hoog is. 
      
      
        
          De (aanvullende) standpunten van eiseres ter zitting
        
      
      
      
        5.	Op zitting heeft eiseres – voor zover voor deze zaak van belang – in aanvulling en nuancering op haar eerdere standpunten en in reactie op het verweer de volgende standpunten ingenomen.
      
    
    
      5.1.
      Eiseres heeft de bruikbaarheid van de transacties die verweerder gebruikt ter onderbouwing van de restwaarde in twijfel getrokken. De verkochte objecten zijn geanonimiseerd waardoor de verkoop voor eiseres niet controleerbaar is. Niet duidelijk is onder welke omstandigheden de betreffende verkopen hebben plaatsgevonden en daarnaast ontbreekt noodzakelijke informatie over onder meer de bestemming van het perceel.  
      
    
    
      5.2.
      Eiseres heeft verder aangevoerd dat naar aanleiding van het geschil over de grondverdeling zij haar voorgestelde waarde aanpast van € 2.023.000,- naar € 2.658.000,-. 
      
    
    
      5.3.
      Tot slot heeft eiseres verzocht om vergoeding van de immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn voor de beslechting van dit geschil. Bewijslastverdeling (algemeen)
      
      6. De rechtbank stelt voorop dat het in eerste instantie aan verweerder is om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. Verweerder zal in zijn beoordeling moeten letten op hetgeen eiseres aanvoert ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechtbank als regel de waarde zelf vaststellen. Deze in goede justitie vastgestelde waarde behoeft niet te worden gemotiveerd.
      
        
        Wettelijk kader
      
      
      7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
      
      8. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet woz wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
      a. de aard en de bestemming van de zaak;                                                                                              b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
      
      9. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Wet woz wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet woz berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
      
        
        Grondwaarde
      
      10. De rechtbank overweegt dat bij de vast te stellen vervangingswaarde van de grond beoordeeld moet worden welke prijs de eigenaar van de grond zou moeten betalen om de grond in eigendom te verwerven die voor hem eenzelfde nut oplevert als de onderhavige grond. Deze vervangingswaarde van de grond wordt bepaald door rekening te houden met de locatie, de grootte en de bestemming van de grond. De uitgifteprijs van de gemeente kan hierbij een goede indicatie zijn, mits het gronduitgiftebeleid een realistische afspiegeling is van de waarde in het economische verkeer van die gronden en van qua grootte, bestemming en locatie vergelijkbare grondtransacties, indien althans dergelijke marktgegevens van vergelijkbare transacties (in de gemeente of de regio) voorhanden zijn.
      11. De rechtbank overweegt dat verweerder is uitgegaan van een grondprijs van € 95,- exclusief BTW. De rechtbank ziet geen grond om in twijfel te trekken dat aan die prijs gronduitgifteprijzen ten grondslag liggen en acht aannemelijk dat de door verweerder verdedigde grondprijs niet te hoog is. Een inhoudelijk gemotiveerde betwisting door eiseres van de gebruikte grondprijs is achterwege gebleven. Eiseres is in haar waardering uitgegaan van een splitsing van de kavel in een deel gebouwgebonden grond en een deel restgrond met een daarmee samenhangende hogere (€ 103,-) en lagere (€ 6,-) grondprijs per m² (inclusief BTW). De grondprijs voor de basiskavel verschilt nauwelijks van de grondprijs die verweerder hanteert voor de basiskavel. De grondprijs voor de restgrond acht de rechtbank, zonder onderbouwing, te laag. 
      
      12. De rechtbank constateert wel dat, hoewel daar geen beroepsgrond over is geformuleerd, de grondoppervlakte tussen partijen in geschil is. Zo gaat eiseres uit van een totale grondoppervlakte van 5.298 m² (3.147 m² basiskavel en 2.151 m² restgrond). Verweerder gaat uit van een totale grondoppervlakte van 8.445 m² (1.436 m² basiskavel en 7.009 m² restgrond). Eiseres heeft de door haar gehanteerde oppervlakte niet nader onderbouwd en de rechtbank heeft, na controle op basis van het dossier, geen aanleiding om te veronderstellen dat de door verweerder gehanteerde oppervlakte onjuist is.
      13. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij de grondwaarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
        Bruto vervangingswaarde
      
      
      14. De rechtbank stelt vast dat verweerder bij het vaststellen van de bouwkosten op alle onderdelen binnen de bandbreedte van de vervangingswaarde (per m²) van de archetypen N3740000 en O000PL63 is gebleven. Voor het archetype N3740000 heeft verweerder voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties een vervangingswaarde per m² gehanteerd van respectievelijk € 546,-, € 390,- en € 364,- exclusief BTW. De gekozen vervangingswaarde (per m²) ligt voor alle onderdelen onder het gemiddelde van de bandbreedte. Voor het archetype O000PL63 heeft verweerder een vervangingswaarde per m² gehanteerd van € 684 exclusief BTW. Rekening houdend met het in beroep onderbouwde bruto vloeroppervlak in relatie tot de standaardgrootte van de archetypen, alsmede met de staat waarin de onroerende zaak verkeert, acht de rechtbank verweerders inschatting van de vervangingswaarde van de verschillende onderdelen van de onroerende zaak aannemelijk. 
      15. Eiseres hanteert voor het (nood)gebouw, archetype O000PL63, een vervangingswaarde per m² van € 1.296,- inclusief BTW (€ 1.023,84 exclusief BTW). Dit is een hogere vervangingswaarde dan verweerder hanteert. Voor het archetype N374000 hanteert eiseres voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties een vervangingswaarde per m² van respectievelijk € 650,-, € 464,- en € 432,- inclusief BTW. Eiseres hanteert een iets lagere vervangingswaarde voor alle onderdelen dan verweerder. De taxateurs van eiseres geven in het taxatierapport aan dat zij +10% hanteren voor het archetype N374000 vanwege grootte. De rechtbank is van oordeel dat eiseres de door haar gebruikte bruto vervangingswaarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Zij is immers zonder onderbouwing uitgegaan van een te laag bruto vloeroppervlak van 3.881 m². 
      
        
        Correctie technische veroudering – verlenging van de technische levensduur 
      
      16. De rechtbank stelt voorop dat partijen over de levensduur van de ruwbouw van het hoofdgebouw niet van mening verschillen. Verweerder heeft de levensduur van de afbouw en de installaties van de onroerende zaak (hoofdgebouw uit 1982) verlengd. De levensduur van de afbouw is ten opzichten van de maximale levensduur van archetype N374000 met 6 jaar verlengd tot 41 jaar. Ook de levensduur van de installaties is ten opzichten van de maximale levensduur van het archetype N374000 met 16 jaar verlengd tot 41 jaar. Voor het (nood)gebouw uit 2006 is verweerder uitgegaan van een levensduur van 22 jaar. De maximale levensduur van archetype O000PL63 is 25 jaar. Verweerder heeft de levensduur van het (nood)gebouw dan ook niet verlengd. 
      
      17. Verweerder heeft gesteld dat, nu zijn taxateur niet is gebleken dat de onroerende zaak op de waardepeildatum niet gebruikt kon worden in overeenstemming met de aard en bestemming die de eigenaar / gebruiker daaraan heeft gegeven, de gehanteerde gebruiksperiode aannemelijk is. De taxateur heeft de onroerende zaak inpandig opgenomen en geconstateerd dat de staat van onderhoud van de gebouwgebonden installaties in overeenstemmingis met de ouderdom van het object. Het gebouw uit 1982 is voldoende met uitzondering van de kozijnen (matig) en installaties (matig). Het (nood)gebouw uit 2006 is op alle onderdelen goed. 
      18. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 volgt dat als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk maken. Omdat volgens verweerder de levensduur van de afbouw en de installaties van de onroerende zaak (hoofdgebouw uit 1982) op een langere periode moet worden gesteld dan de periode die volgt uit de Taxatiewijzer en de restwaarde op een later tijdstip wordt bereikt, rust de bewijslast daarvan op verweerder, omdat eiseres dit betwist.
      19. De rechtbank moet dan ook beoordelen of verweerder met hetgeen hij heeft aangevoerd, aannemelijk maakt dat een verlenging van de levensduur van de afbouw en de  installaties gerechtvaardigd is. 
      
      20. In eerdergenoemd arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 is op dit punt als volgt geoordeeld. 
      
      
        
          “2.3.3 Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 273, lid 4, Gemeentewet, de voorganger van het huidige artikel 17, lid 3, Wet WOZ, blijkt dat voor de correctie wegens technische veroudering gekeken wordt naar de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van die levensduur zal hebben. Deze elementen vormen in feite de basis voor de technische afschrijving. Indien de eigenaar van een incourante onroerende zaak een juiste basis voor de afschrijving heeft gehanteerd, zou de afschrijving dan ook overeen moeten komen met de correctie wegens technische veroudering. 
          
          In die parlementaire geschiedenis is geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Die uitleg ligt ook niet voor de hand. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt er toe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Dat sluit een waardering op restwaarde niet uit.
        
      
      
      
        2.3.4
        
          Hetgeen in 2.3.3 is overwogen neemt niet weg dat er aanleiding kan zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn.
        
        
      
      
        2.3.5
        
          Het Hof heeft zijn oordeel dat niet van de restwaarde van (onderdelen van) het complex kan worden uitgegaan, kennelijk gebaseerd op het uitgangspunt dat die restwaarde niet kan zijn bereikt omdat het complex nog als voetbalcomplex in gebruik is. Zoals volgt uit hetgeen in 2.3.3 is overwogen berust dat uitgangspunt op een onjuiste rechtsopvatting.”
        
        
        21. Bij uitspraak van 2 april 2020 heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch met toepassing van voormeld arrest van de Hoge Raad het volgende geoordeeld.
        
        
          “4.2.2 De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de technische levensduur van een onroerende zaak bij elke (jaarlijkse) herwaardering opnieuw moet worden beoordeeld. De (onderhouds)toestand van de onroerende zaak op de waardepeildatum rechtvaardigt volgens de heffingsambtenaar een verlenging van de levensduur van de installaties en de afbouw met 5 jaar en van de ruwbouw met 10 jaar. Hierbij heeft de heffingsambtenaar in aanmerking genomen:
        
        
          ­ dat de onroerende zaak normaal wordt onderhouden en in gebruik is;
          ­ dat de gebruiker heeft aangegeven dat er geen plannen zijn om de installaties te slopen;
          ­ dat uit het meerjarige onderhoudsplan is gebleken dat de installaties niet op korte termijn moeten worden vervangen en dat enkel sprake is van de normale en te verwachten onderhoudswerkzaamheden;
          ­ dat de installaties normaal functioneren; en
          ­ dat de huidige gebruiker/eigenaar het gebruik niet op (korte) termijn zal beëindigen.
        
        
        
          
            (…)
          
        
        
      
      
        4.2.6 (…)
        
          De uitgangspunten op basis waarvan de heffingsambtenaar heeft geconcludeerd tot verlenging van de technische levensduur (zie 4.2.2), kunnen naar het oordeel van het hof, gelet op het in 4.2.5 vermelde arrest, geen aanleiding zijn voor verlenging van de technische levensduur.”
        
        22. In de door eiseres aangehaalde uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020 staat het volgende.
        
        
          “4.11 (…) Het voortdurende gebruik van de onroerende zaak door belanghebbende in dezelfde functie sluit niet uit dat de restwaarde van de onroerende zaak wordt bereikt, maar kan ook aanleiding vormen om bij het bepalen van de technische afschrijving en/of restwaarde af te wijken van de uitgangspunten in de Taxatiewijzer. De heffingsambtenaar dient dan wel aannemelijk te maken dat een afwijking gerechtvaardigd is. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar daar niet in is geslaagd. De technische levensduur van de kantine met volgnummer 4 is voor de ruwbouw verlengd van 40 naar 45 jaar, voor de afbouw van 25 naar 40 jaar en voor de installaties van 17 naar 40 jaar. De door de heffingsambtenaar genoemde aanpassingen (zie 4.10) acht het hof van onvoldoende gewicht voor de verlenging van de technische levensduur die de heffingsambtenaar hanteert. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de vernieuwing van het keukenblok en de toiletten niet behoort tot het normale onderhoud en een bouwkundige verbetering of vernieuwing vormt.”
        
        
        23. De rechtbank overweegt dat uit de onder 20 tot en met 22 genoemde jurisprudentie volgt dat de omstandigheden dat de onderdelen afbouw en installaties van de onroerende zaak nog in gebruik  zijn en normaal worden onderhouden, niet volstaan voor een verlenging van de levensduur van deze onderdelen. De enkele inschatting van de taxateur dat de staat van deze onderdelen in overeenstemming is met de ouderdom van het object, is daarom, op zichzelf onvoldoende voor een verlenging van de levensduur. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat er geen aanleiding om de levensduur van de afbouw en de installaties op de waardepeildatum te verlengen tot 41 jaar.
        
        
          
            Correctie technische veroudering – restwaarde
          
        
        
        24. Verweerder heeft de gehanteerde restwaarden ontleend aan de Taxatiewijzer. De restwaarden vallen binnen de in de taxatiewijzer genoemde bandbreedtes van de archetypen N374000 en O000PL63, namelijk ongeveer op het gemiddelde van die bandbreedtes. Ter onderbouwing van de in het taxatierapport gehanteerde restwaardes heeft verweerder een aantal marktgegevens van vergelijkbare, geanonimiseerde objecten toegevoegd die nog substantiële restwaarden aantonen, namelijk TRN1 te Utrecht, TRN18 te Echt-Susteren, TRN 20 te Simpelveld, TRN21 te Beverwijk, TRN24 te Beverwijk TRN43 te Rotterdam, TRN44 te Rotterdam, TRN65 te Almelo. 
        
        25. Eiseres heeft het standpunt ingenomen dat verweerder op alle onderdelen van de onroerende zaak is uitgegaan van te hoge restwaarden. Volgens eiseres kan niet zonder meer van de restwaarden uit de Taxatiewijzer worden uitgegaan en zijn de door verweerder genoemde transacties niet te gebruiken ter onderbouwing van de restwaarden.
        
        26. Zoals hiervoor is overwogen volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020dat degene die afwijking voorstaat van een aan de hand van een taxatiewijzer bepaalde restwaarde, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Eiseres stelt zich op het standpunt dat in dit geval moet worden afgeweken van de Taxatiewijzer en moet, nu dat standpunt afwijkt van dat van verweerder, dat aannemelijk maken. 
        
        27. Taxatiewijzers zijn hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd. De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat de onderhavige Taxatiewijzer, waarvan voor de rechtbank en eiseres alleen de publieksversie beschikbaar is, geen op de markt gerealiseerde transactiegegevens bevat van onroerende zaken die met de onroerende zaak van eiseres vergelijkbaar zijn. Ook zijn in deze Taxatiewijzer geen andere objectieve en toetsbare onderbouwende gegevens vermeld, waaraan bewijs van de juistheid van de aan het betreffende archetype toegekende kengetallen kan worden ontleend. De rechtbank is ook ambtshalve bekend met de diverse hofuitspraken en literatuur waarin kritiek wordt geuit op de in de Taxatiewijzers opgenomen kengetallen (met name ten aanzien van de restwaarden) en wordt gesteld dat deze kengetallen “op drijfzand zijn gebaseerd”. 
        
        28. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, en dus van latere datum dan voornoemde hofuitspraken, volgt echter dat de Taxatiewijzers richtsnoeren zijn, voor onder meer de restwaarde, die als uitgangspunt kunnen dienen bij de vaststelling van de vervangingswaarde. Ook volgt hieruit dat er aanleiding kan zijn om af te wijken van de Taxatiewijzer bij het bepalen van de restwaarde, waarbij degene die aanspraak maakt op die afwijking, de gronden daarvoor moet stellen en (bij betwisting) aannemelijk moet maken. Hoewel de Hoge Raad dit niet met zoveel woorden zegt, kan de rechtbank niet anders dan hieruit afleiden dat de Hoge Raad kennelijk de “drijfzand”- kritiek niet zonder meer volgt en de Taxatiewijzers (ook wat betreft de daarin opgenomen restwaarden) als uitgangspunt voor de waardebepaling accepteert. In dit verband merkt de rechtbank op dat de Taxatiewijzer is opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en inhoudelijk is opgebouwd aan de hand van een analyse van marktgegevens van vergelijkbare objecten. Dat betekent enerzijds dat sprake is van een eenzijdige totstandkoming van de Taxatiewijzers omdat daarbij belanghebbenden of belangenbehartigers van belanghebbenden niet zijn betrokken, maar anderzijds dat deze wel, zij het niet kenbaar, op een deskundige analyse zijn gebaseerd. Het is in dit geval aan eiseres om aannemelijk te maken dat een ander uitgangspunt moet worden gehanteerd. Eiseres heeft daartoe gesteld dat aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Die stelling komt neer op een (enkele) verwijzing naar de “drijfzand”-kritiek, die de Hoge Raad in zijn algemeenheid heeft verworpen in het arrest van 23 oktober 2020. Daarnaast heeft eiseres gesteld dat de restwaarde 10% moet zijn (nog onder de laagste percentages in de Taxatiewijzer), zonder dit met concrete marktcijfers nader te onderbouwen. Het voorgaande is naar het oordeel van de rechtbank niet meer dan een kale betwisting zonder dat deze onderbouwd en dus aannemelijk gemaakt is. Dat betekent dat eiseres niet aan de in het arrest van 23 oktober 2020 geformuleerde bewijsvoeringslast heeft voldaan.
        
        29. Verweerder heeft de restwaarden in zijn taxatierapport tevens onderbouwd met acht verkoopgegevens. De rechtbank stelt over deze onderbouwing vast dat de verkochte objecten zijn geanonimiseerd waardoor het niet mogelijk is om de juistheid van de gebruikte gegevens te controleren. Bovendien geeft de genoemde informatie geen inzicht in de bestemming van het perceel, eventueel aanwezige bijzondere omstandigheden rond de verkoop en de invloed van de sterk afwijkende ligging van die objecten (buiten de regio, op grote afstand van de onroerende zaak). Daarnaast zijn een aantal objecten, gelet op hun bouwjaren, verkocht voordat de gebruikelijke levensduur van het onderdeel ruwbouw is verstreken en ontbreekt een (inzichtelijke) correctie hiervoor op de verkoopprijs van die objecten.   
        
        30. De door verweerder overgelegde verkoopgegevens kunnen gelet op het voorgaande niet als nadere onderbouwing van de restwaarden volgens de Taxatiewijzer dienen. Dat neemt niet weg dat, nu eiseres in het geheel geen inhoudelijke onderbouwing van de door haar voorgestane restwaarden heeft gegeven, dit niet afdoet aan voormeld uitgangspunt dat de Taxatiewijzer in beginsel gevolgd kan worden.
        
        31. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij bij de bepaling van de correctie wegens technische veroudering is uitgegaan van niet te hoge restwaarden.
        
        
          
            Correctie functionele veroudering
          
        
        
        32. De rechtbank stelt vast dat de correctie voor functionele veroudering niet in geschil is. 
        
        
          
            Verbod op reformatio in peius. 
          
        
        
        33. Tot slot heeft eiseres nog aangegeven dat er sprake is van reformatio in peius nu naar aanleiding van het bezwaar is besloten alsnog een aanslag onroerende zaakbelasting gebruiker op te leggen. 
        
        34. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat niet is gehandeld in strijd met het verbod van reformatio in peius. Dit verbod houdt in dat eiser niet in een nadeligere positie mag komen te verkeren door het maken van bezwaar tegen de waardebeschikkingen. Er is geen sprake van reformatio in peius wanneer verweerder ook los van de heroverweging in bezwaar bevoegd is om het nieuwe besluit te nemen. De rechtbank is van oordeel dat deze laatste situatie zich hier voordoet. Gelet op artikel 11, derde lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen geldt voor het opleggen van een aanslag een uiterste termijn van drie jaar na afloop van het belastingjaar. Het opleggen van de aanslag onroerende zaakbelastingen gebruiker is een gevolg van de objectaanduiding en verweerder is daartoe ook los van de heroverweging in bezwaar bevoegd. 
        
        
          
            Conclusie
          
        
        
        35. Gelet op hetgeen onder 23 is overwogen volgt de rechtbank verweerder niet in de levensduurverlenging voor de afbouw en de installaties (hoofdgebouw 1982).
        36. Eiseres heeft de door haar bepleite waarde van € 2.658.000,- niet aannemelijk gemaakt. Daarom zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. De rechtbank stelt de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 in goede justitie vast op € 2.720.000,-. 
        
        
          
            Redelijke termijn 
          
        
        37. De rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel, dat aan artikel 6, eerste lid, van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden mede ten grondslag ligt, brengt mee dat een geschil over een waardevaststelling ingevolge de Wet woz binnen een redelijke termijn behoort te worden beslecht. Indien de redelijke termijn is overschreden wordt, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden vanwege het lange wachten op een (eind)uitspraak over het geschil. Het bestuursorgaan respectievelijk de Staat der Nederlanden kunnen door de belastingrechter tot vergoeding van die schade worden veroordeeld. Of de redelijke termijn bedoeld in voormeld artikel is overschreden, moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. In procedures als deze mag de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep bij de rechtbank ten hoogste anderhalf jaar duren. 
        Als uitgangspunt heeft te gelden dat, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden, sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn, indien de fase van bezwaar en beroep gezamenlijk langer dan twee jaar heeft geduurd. De immateriële schadevergoeding bedraagt € 500 per half jaar overschrijding.
        
        38. Voor deze zaak stelt de rechtbank vast dat de redelijke termijn is aangevangen op10 mei 2019, met de ontvangst van het bezwaarschrift. De rechtbank had uitspraak moeten doen op 10 mei 2021. Van bijzondere omstandigheden is niet gebleken. 
        Gelet op de datum van deze uitspraak is de redelijke termijn overschreden met (naar boven afgerond) een jaar en een maand. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 1.500,-.
        
        39. Voor wat betreft de toerekening van de immateriële schadevergoeding aan verweerder en de Staat overweegt de rechtbank als volgt. De uitspraak op bezwaar is gedaan op 13 maart 2020, dus ruim 10 maanden na ontvangst van het bezwaarschrift. In de bezwaarfase is de redelijke termijn dus met afgerond 4 maanden overschreden. De resterende termijnoverschrijding, afgerond 9 maanden, is toe te rekenen aan de rechtbank. Daarom veroordeelt de rechtbank verweerder tot vergoeding van de immateriële schade voor een bedrag van € 461,55 (4/13 van € 1.500,-) en de Staat voor een bedrag van € 1.038,45 (9/13 van € 1.500,-).
        
          
          Griffierecht en proceskosten 
        
        
        40. Omdat het beroep gegrond is, moet verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoeden.
        
        41. De rechtbank acht redenen aanwezig om verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiseres redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep, een en ander overeenkomstig de normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). De kosten in bezwaar zijn reeds voor vergoeding in aanmerking gekomen. Voor de beroepsfase worden 3 punten toegekend (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 2 punten voor het verschijnen op de beide zittingsdagen) met een waarde van € 541,- per punt. De rechtbank beoordeelt de zaak als zwaar, waarvoor een wegingsfactor 1,5 geldt. Gelet hierop bedraagt het vanwege de in deze zaak verleende rechtsbijstand te vergoeden forfaitaire bedrag in totaal € 2.434,50.
        
        42. Verder heeft eiseres recht op een vergoeding van haar taxatiekosten en de kosten van de aanwezigheid van de taxateur op zitting. Uit de in beroep overgelegde factuur blijkt dat de taxateur van eiseres 5 uur heeft besteed aan het taxatierapport tegen een uurtarief van € 120,- exclusief BTW. De rechtbank acht dit tijdsbeslag en tarief redelijk. Overeenkomstig de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties hanteert de rechtbank voor de vergoeding van de aanwezigheid van de taxateur op zitting hetzelfde (door de taxateur opgegeven) tarief. Het tijdsbeslag van de behandeling van deze zaak op zitting stelt de rechtbank vast op 15 minuten, wat betekent dat de vergoeding € 30,- exclusief BTW bedraagt. 
        
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      ­ verklaart het beroep gegrond;
      ­ vernietigt het bestreden besluit;
      ­ herroept het primaire besluit, stelt de woz-waarde van [adres] te [plaats] per waardepeildatum 1 januari 2018 vast op € 2.720.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
      ­ veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade van € 461,55;
      ­ veroordeelt de Staat tot vergoeding van immateriële schade van € 1.038,45;
      ­ draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 354,- aan eiseres te vergoeden;
      ­ veroordeelt verweerder in de proceskosten wegens verleende rechtsbijstand tot een bedrag van € 2.434,50 en wegens deskundigenkosten tot een bedrag van in totaal € 630,- (exclusief BTW).
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Snijders, voorzitter, en mrs. E.P.J. Rutten en D.D. Kock, leden, in aanwezigheid van mr. S. Haddoumi en mr. D.D.R.H. Lechanteur, griffiers. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2022.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      griffier	rechter
    
    
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op: 25 mei 2022
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kan door een belanghebbende die bevoegd was beroep bij de rechtbank in te stellen, en het bestuursorgaan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.
    
    
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2018:3824. 
  
  
     ECLI:NL:GHDHA:2017:3378.
  
  
     ECLI:NL:GHAMS:2001:AA9410 en ECLI:NL:GHAMS:2015:5017.
  
  
     ECLI:NLHR:2020:169.
  
  
     ECLI:NL:GHSHE:2020:4097.
  
  
    ECLI:NL:GHAMS:2001:AA9410.
  
  
     Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300
  
  
     Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 15 juni 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BW9025 en 27 september 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BY6153
  
  
     Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 28 mei 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:1647
  
  
     ECLI:NL:HR:2020:1671.
  
  
     ECLI:NL:GHSHE:2020:1121.
  
  
     ECLI:NL:HR:2020:1671.
  
  
     Zie bijvoorbeeld de uitspraken van het gerechtshof Den Haag van 7 april 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:863, het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3824 en het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:3378.
  
  
     Door een kerngroep waarin vertegenwoordigers van de VNG, de Waarderingskamer, gemeenten, samenwerkingsverbanden van lokale overheden en in opdracht van (samenwerkingsverbanden van) gemeenten werkzame taxatiebedrijven deelnemen.
  
  
     De rechtbank verwijst in dit verband ook naar de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 8 maart 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:376.
  
  
     Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.