ECLI:NL:RBAMS:2022:3964, Rechtbank Amsterdam, 06-07-2022, C/13/711356 / HA ZA 21-1083
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-07-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: verdeling gemeenschappen vastgoed 3:166 BW

vonnis
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/13/711356 / HA ZA 21-1083
    
    
    
      
        Vonnis van 6 juli 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] ,
    
      wonende te [woonplaats 1] ,
      2.	[eiser 2],
      wonende te [woonplaats 2] ,
      eisers in conventie,
      verweerders in reconventie,
      advocaat mr. S.J.B. Drijber te Velp
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats 1] ,
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      advocaat mr. T.C. Boer te Amsterdam.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser 1] en [eiser 2] (tezamen: [eisers] ) en [gedaagde] genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 10 december 2021,
        
        
          de akte overlegging producties 1 tot en met 6 aan de zijde van [eisers] ,
        
        
          de conclusie van antwoord, tevens houdende conclusie van eis in reconventie, met producties 1 tot en met 18,
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie, met producties 7 tot en met 44,
        
        
          het tussenvonnis van 13 april 2022,
        
        
          de aanvullende producties 19 tot en met 26 van [gedaagde] ,
        
        
          het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 25 mei 2022.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [eiser 1] , [eiser 2] en [gedaagde] zijn ieder voor een onverdeeld één/derde deel zowel juridisch als economisch mede-eigenaar van de onroerende zaken aan de [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] (hierna: Gemeenschap I).
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser 1] en [gedaagde] zijn ieder voor de onverdeelde helft juridisch mede-eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres 4] .
      
    
    
      2.3.
      Per 27 augustus 2007 hebben [eiser 1] en [gedaagde] aan [eiser 2] één/derde onverdeeld aandeel in de economische eigendom van de onroerende zaak aan de [adres 4] verkocht. Dit betekent dat [eiser 1] , [eiser 2] en [gedaagde] ieder voor een onverdeeld één/derde deel economisch mede-eigenaar zijn van de onroerende zaak aan de [adres 4] (hierna: Gemeenschap II).
      
    
    
      2.4.
      Op de gemeenschappen rust gezamenlijk een recht van hypotheek.
      
    
    
      2.5.
      Tussen [eiser 2] en [gedaagde] is ook een andere procedure gevoerd ten aanzien van de verdeling van een (omvangrijke) vastgoedportefeuille. Bij e-mail van 19 mei 2021 heeft de advocaat van [eiser 2] in die andere procedure aan (de gemachtigde van) [gedaagde] laten weten dat hij ook voor [eiser 1] optreedt en dat [eiser 1] en [eiser 2] tot verdeling van het gemeenschappelijk eigendom in Gemeenschap I willen komen. 
      
    
    
      2.6.
      Bij e-mail van 19 mei 2021 heeft de gemachtigde van [gedaagde] onder meer het volgende aan (de voormalig gemachtigde van) [eiser 1] en [eiser 2] geschreven:
      
      
        “Daarnaast verzocht cliënt mij uw cliënten nog te herinneren aan het feit dat hij 16 jaar lang het beheer voor dit pand heeft uitgevoerd (verbouwingen, overleg met huurders, meters toevoegen etc. etc.) en er door uw cliënten is toegezegd dat cliënt daarvoor een vergoeding van ze zou ontvangen, gelijk hij dat ook van uw cliënten heeft ontvangen voor het beheer van de panden te Arnhem, Utrecht en Den Haag.
        Kortom, ik verneem graag welke vraagprijs uw cliënten in gedachte hebben voor hun aandeel [adres 1] alsmede welk bedrag zij bereid zijn te voldoen aan cliënt voor het 16 jaar lang verrichten van beheer.”
      
      
    
    
      2.7.
      Bij e-mail van 2 juni 2021 heeft de voormalig gemachtigde van [eiser 1] en [eiser 2] onder meer het volgende aan de gemachtigde van [gedaagde] geschreven:
      
      
        “Om tot een objectieve prijsbepaling te komen voor het pand [adres 1] stellen cliënten voor om het pand aan de markt te brengen in de vorm van een openbare verkoop bij inschrijving. (…)
        Ofschoon een discussie over een eventuele beheervergoeding los staat van het voorstel tot verkoop merk ik op dat de door u gememoreerde claim van uw cliënt voor het voeren van het beheer voor het pand Stadhouderskade geenszins door cliënten wordt erkend. De beheerders die de afgelopen 16 jaar zijn ingezet op het object zijn betaald voor hun werkzaamheden..
        (…)
        Overigens zal in het kader van de gewenste beëindiging van de samenwerking te gelegener tijd ook de verkoop van het gemeenschappelijk eigendom van het appartementsrecht met het restaurant aan de [adres 5] aan de orde gesteld worden.”
      
      
    
    
      2.8.
      Bij e-mail van 19 november 2021 heeft de gemachtigde van [eiser 1] en [eiser 2] aan de gemachtigde van [gedaagde] geschreven dat [eiser 1] en [eiser 2] zowel Gemeenschap I als Gemeenschap II willen verdelen.
      
    
    
      2.9.
      Bij e-mail van 11 januari 2022 heeft [gedaagde] onder meer het volgende aan [eiser 1] en [eiser 2] geschreven:
      
      
        “Ik mail jullie nog even over de objecten [adres 1] / [adres 2] en [adres 4] . Ik begrijp werkelijk waar niet waarom er hier een rechtszaak over is gestart door jullie nu ik – zoals al eerder aangegeven – zonder meer bereid ben mee te werken aan verkoop van deze objecten middels een openbare inschrijving. (…)
        Concreet stel ik het volgende voor:
        • Er wordt een verkoopopdracht gegeven voor de verkoop van de bewuste objecten middels
        een openbare inschrijving aan een MVA/ NVM makelaar. Indien we binnen 7 dagen na akkoord geen overeenstemming weten te bereiken over welke makelaar wijzen we allebei
        een makelaar aan en wordt het een collegiale verkoop. Er wordt pas opdracht gegeven aan
        een makelaar / de makelaars indien er een akkoord ligt over de voorwaarden (zowel de
        voorwaarden voor de openbare inschrijving als de courtage e.d.);
        • In de verkoop wordt duidelijk gemaakt dat er een recht van gunning geldt, alsmede dat de
        inschrijving plaatsvindt onder regie van notaris Seinstra te Amsterdam. Hij doet wat ons betreft dan ook eerst een voorstel aan partijen voor de voorwaarden voor de openbare inschrijving;
        • Ieder van de eigenaren heeft het recht om het hoogste / beste bod van de inschrijving te
        matchen en daarmee de andere eigenaren uit te kopen. Indien meerdere partijen het
        hoogste / beste bod blijken te willen matchen dan kunnen deze partijen ‘tegen elkaar
        opbieden’ waarbij notaris Seinstra zal worden ingeschakeld worden om dit proces te
        begeleiden”
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    in conventie
    
      3.1.
      
        [eisers] vorderen – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I. [gedaagde] veroordeelt tot medewerking aan de verdeling van de Gemeenschap I waarin [gedaagde] , [eiser 1] en [eiser 2] deelgenoten zijn;
        II. de (wijze van) verdeling en verkoop vaststelt, waarbij [eiser 1] en [eiser 2] vorderen om als wijze van verdeling te bepalen:
      
      
        
          primair dat het in vorenbedoelde zin niet deelbare (gedeelte van de) Gemeenschap I door middel van openbare inschrijving als omschreven in punt 13 van de dagvaarding zal worden verkocht, althans;
        
        
          subsidiair dat het in vorenbedoelde zin niet deelbare (gedeelte van de) Gemeenschap I op een door de rechtbank in goede justitie te bepalen wijze zal worden verkocht;
        
        
          en (primair en subsidiair) bepaalt dat de netto-opbrengst daarvan naar verhouding van ieders één/derde aandeel zal worden verdeeld tussen [eiser 1] , [eiser 2] en [gedaagde] ;
        
      
      
        III. [gedaagde] veroordeelt tot medewerking aan de verdeling van de Gemeenschap II waarin [gedaagde] en [eiser 1] deelgenoten zijn;
        IV. de (wijze van) verdeling en verkoop vaststelt, waarbij [eiser 1] vordert om als wijze van verdeling te bepalen:
      
      
        
          primair dat het in vorenbedoelde zin niet deelbare (gedeelte van de) Gemeenschap II door middel van openbare inschrijving als omschreven in punt 13 van de dagvaarding zal worden verkocht, althans;
        
        
          subsidiair dat het in vorenbedoelde zin niet deelbare (gedeelte van de) Gemeenschap II op een door de rechtbank in goede justitie te bepalen wijze zal worden verkocht;
        
        
          en (primair en subsidiair) bepaalt dat de netto-opbrengst daarvan naar verhouding van ieders één/tweede aandeel zal worden verdeeld tussen [eiser 1] en [gedaagde] , waarvan ieder vervolgens één/zesde afdraagt aan [eiser 2] ;
        
      
      
        V. een notaris benoemt ten behoeve van de verkoop door middel van Openbare inschrijving van de onroerende zaken aan de [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] alsmede de [adres 4] onder de voorwaarde dat partijen hierover zelf geen overeenstemming bereiken binnen 4 weken na dit vonnis;
        VI. een notaris aanwijst ten overstaan van wie de verdeling zal plaatsvinden onder de voorwaarde dat partijen niet binnen 7 dagen na dit vonnis hierover overeenstemming bereiken;
        VII. [gedaagde] veroordeelt om zijn medewerking te verlenen aan de wijze van verkoop zoals bepaald in dit vonnis en om zijn medewerking te verlenen aan de verdeling en daaruit eventuele voortvloeiende verkoop- en leveringshandelingen;
        VIII. bepaalt dat [gedaagde] een aan [eiser 1] en [eiser 2] te betalen dwangsom zal verbeuren van € 500.000,- voor elk onderdeel van dit vonnis indien [gedaagde] daarvan in gebreke blijft, nadat hij schriftelijk is aangeschreven en tot nakoming, althans tot zijn medewerking, is gesommeerd, en nakoming binnen een termijn van 7 dagen na de dagtekening van de schriftelijke sommatie uitblijft, alsmede een dwangsom van € 50.000,- per dag of een gedeelte van een dag dat hij in gebreke blijft nadat voormelde termijn is verstreken, met een totaal maximum van € 5.000.000,-;
        IX. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van de verdeling, daaronder in het bijzonder begrepen de kosten van eventuele deskundigen en de notaris;
        X. [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiser 1] en [eiser 2] van de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] stellen dat beide gemeenschappen kwalificeren als een gemeenschap in de zin van artikel 3:166 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Voor Gemeenschap I geldt dat [eiser 1] , [eiser 2] en [gedaagde] allen voor een onverdeeld één/derde deel mede-eigenaar zijn. Voor Gemeenschap II geldt dat [eiser 1] en [gedaagde] ieder voor de onverdeelde helft juridisch mede-eigenaar zijn, en dat [eiser 1] [eiser 2] en [gedaagde] ieder voor een onverdeeld één/derde deel economisch mede-eigenaar zijn. Partijen hebben - behoudens de ‘koopovereenkomst registergoed economische eigendom’ in Gemeenschap II - onderling geen afspraken gemaakt over de gemeenschappen. Ingevolge de wet kan iedere deelgenoot te allen tijde verdeling van een gemeenschappelijke zaak vorderen. Omdat de verstandhouding tussen [eiser 1] en [eiser 2] enerzijds en [gedaagde] anderzijds is verstoord, is het niet wenselijke dat partijen nog langer aan elkaar verbonden blijven, aldus steeds [eisers]
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. 
      
      
        
          in reconventie
        
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] vordert  samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I. de wijze van verdeling vaststelt door te bepalen dat:
      
      
        
          de in de dagvaarding omschreven onroerende zaken zullen worden verkocht middels openbare inschrijving;
        
        
           partijen hun medewerking dienen te verlenen aan deze verkoop;
        
        
          er een te Amsterdam gevestigde notaris zal worden benoemd (op kosten van de gemeenschap), die deze openbare inschrijving namens de gemeenschap zal verzorgen;
        
        
          eigenaars het recht van gunning hebben en in de verkoopvoorwaarden zoals die aan kandidaat-kopers meegedeeld zullen worden dit recht van gunning ook vermeld zal worden;
        
        
          de bepalingen zoals opgenomen in randnummer 51 van de conclusie van antwoord van toepassing zijn op de verdeling, waarbij bepaald dient te worden dat de door partijen aan te wijzen makelaar(s) in ieder geval lid dient/dienen te zijn van de NVM alsmede deel uitmakend van een groot internationaal kantoor;
        
        
          
            [gedaagde] het recht heeft om ten aanzien van iedere te koop aangeboden onroerende zaak het hoogste bod uit de openbare inschrijving binnen 14 dagen nadat dit hem ter kennis is gebracht te evenaren;
        
        
           in het geval [gedaagde] zich tijdig jegens [eisers] schriftelijk bereid verklaart het hoogste bod te willen evenaren, [eisers] wordt veroordeeld tot verkoop van hun aandeel in dat betreffende onroerend goed aan [gedaagde] voor een waarde die gelijk staat aan twee/derde van het betreffende hoogste bod en [eisers] te veroordelen tot levering aan [gedaagde] bij een door [gedaagde] aan te wijzen notaris conform de voorwaarden uit die koop, op straffe van een dwangsom van € 50.000,- per dag dat [eisers] in gebreke blijven aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 5.000.000,-;
        
        
          de netto-opbrengst gelijkelijk tussen partijen verdeeld zal worden;
        
        
          het pas tot verdeling van de gemeenschap kan komen zoals hiervoor bepaald, indien de door B.V. Beleggingsmaatschappij DIG verzonden facturen voldaan zijn (ex artikel 3:178 lid 2 BW).
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde]	stelt dat Beleggingsmaatschappij DIG B.V. (hierna: DIG) het beheer voor de panden in de gemeenschappen heeft gedaan. DIG heeft hiervoor op 24 december 2021 de facturen aan [eiser 1] en [eiser 2] gezonden. Voor beide gemeenschappen gaat het om een bedrag dat gelijkstaat aan 5% van de huurstroom van de panden, dit is een marktconform tarief. Het afrekenen aan het einde van de samenwerking is in lijn met de gang van zaken bij eerdere samenwerkingen. De facturen zijn tot op heden onbetaald gebleven, maar de gemeenschappen kunnen pas verdeeld worden als de schuld aan DIG is voldaan, aldus steeds [gedaagde] . 
      
    
    
      3.6.
      
        [eisers] voeren verweer. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    in conventie en in reconventie
    
      4.1.
      Gelet op de samenhang van de vorderingen in conventie en in reconventie zal de rechtbank deze vorderingen tezamen bespreken. 
      
      
        
          verdeling gemeenschappen
        
      
      
    
    
      4.2.
      Vaststaat dat partijen met elkaar twee gemeenschappen hebben en dat zij – kort gezegd – van elkaar af willen. De gemeenschappen moeten dus verdeeld worden. Partijen twisten over de wijze van verdeling en ook verschillen zij van mening over de vraag of de facturen van DIG betaald moeten worden. 
      
      
        
          openbare inschrijving
        
      
      
    
    
      4.3.
      Partijen willen dat de gemeenschappen verdeeld worden door middel van een openbare inschrijving. De rechtbank zal dat bepalen. 
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] wil dat partijen bij de openbare inschrijving van de gemeenschappen het recht hebben om het eindbod uit de markt te matchen of een recht van gunning krijgen. Op die manier kan [gedaagde] desgewenst het pand voor het hoogste bod kopen. Ten aanzien van het recht van gunning meent [gedaagde] dat op die manier kan worden voorkomen dat zij worden gedwongen de panden te verkopen aan een partij met wie zij (of één van hen) een zakelijk conflict hebben, of bijvoorbeeld aan een koper met criminele antecedenten. 
      
    
    
      4.5.
      
        [eisers] willen niet dat [gedaagde] een recht van matching of gunning krijgt. Volgens hen zal een dergelijk recht de markt beïnvloeden, wat zal leiden tot minder hoge inschrijvingen op de panden. Zij denken dit omdat [gedaagde] veel contacten heeft in de Amsterdamse vastgoedwereld. Als men weet dat [gedaagde] kan matchen of gunnen dan heeft dat een prijsdrukkend effect. 
      
    
    
      4.6.
      
        De rechtbank bepaalt dat de openbare inschrijving zal plaatsvinden zonder dat [gedaagde] daarbij een recht van matching of gunning heeft. Vooropstaat dat partijen van elkaar af willen en dat zij er, over het algemeen, bij gebaat zijn dat dit tegen de hoogste prijs gebeurt. Hoewel het niet vaststaat dat de markt op een negatieve manier zal worden beïnvloed als [gedaagde] (of [eisers] ) een recht van matching of gunning heeft, is de kans aanwezig dat hiervan wel sprake zal zijn. Gelet op de onderlinge verhoudingen en het wantrouwen over en weer is het onwenselijk als het biedingsproces op enige manier kan worden beïnvloed doordat partijen dergelijke rechten hebben bij de openbare inschrijving. De panden zullen dus verkocht worden aan de hoogste bieder. Het staat [gedaagde] en ook [eiser 1] en [eiser 2] uiteraard vrij om zelf mee te bieden. 
        De netto-opbrengst van Gemeenschap I zal naar verhouding van ieders één/derde aandeel worden verdeeld tussen [eiser 1] , [eiser 2] en [gedaagde] . De netto-opbrengst van Gemeenschap II zal naar verhouding van ieders één/tweede aandeel worden verdeeld tussen [eiser 1] en [gedaagde] , waarvan ieder vervolgens één/zesde afdraagt aan [eiser 2] . 
      
      
      
        
          hypotheekschuld
        
      
      
    
    
      4.7.
      Ter zitting hebben partijen verklaard dat de hypotheekschuld op de gemeenschappen € 2,4 miljoen bedraagt. De eerder in het geding gebrachte kadastrale informatie vermeldt evenwel een hypotheekschuld van in totaal € 3,5 miljoen. Bij deze stand van zaken kan de rechtbank niet vaststellen wat op dit moment de totale hypotheekschuld is, maar vast staat dat de gehele hypotheekschuld eerst zal moeten worden afgelost uit de opbrengst van de verkoop van de gemeenschappen. 
      
      
        
          makelaar
        
      
      
    
    
      4.8.
      Partijen hebben ter zitting afgesproken dat beide partijen een eigen makelaar inschakelen. De kosten die hierbij gemaakt worden, komen ten laste van de gemeenschap. 
      
      
        
          notaris
        
      
      
    
    
      4.9.
      Ter zitting hebben partijen aan de rechtbank gevraagd of zij een Amsterdamse notaris wil benoemen ten behoeve van de verkoop van de panden door middel van openbare inschrijving. De rechtbank benoemt als notaris:
      
      
        B.A.E.A. Berger of diens waarnemer of rechtsopvolger Berger Notariaat 
        
          [adres 6]
          
        
        Telefoon: [telefoonnummer]
      
      
      
        
          facturen DIG
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        [eisers] betwisten dat partijen afspraken met elkaar hebben gemaakt op grond waarvan DIG beheerswerkzaamheden zou uitvoeren en in rekening mocht brengen. Hiervan staat niets op papier en is ook anderszins niet gebleken, voordat DIG de facturen stuurde op 24 december 2021. Het beheer over de panden werd gevoerd door Kantoor Keizer. Volgens [eisers] is de vordering tot betaling van de facturen van DIG een poging van [gedaagde] om geen rekening en verantwoording als bedoeld in artikel 3:173 BW af te hoeven leggen. [gedaagde] probeert hiermee feitelijk een deel van de opbrengst op voorhand aan zichzelf, via DIG, te doen toekomen zonder dat daar afspraken over zijn gemaakt.
      
    
    
      4.11.
      Gelet op de gemotiveerde betwisting van [eisers] , heeft [gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank te weinig aangevoerd om aan te nemen dat de facturen van DIG meegenomen moeten worden in de verdeling. De facturen van DIG zullen daarom geen rol spelen bij de verdeling zoals door de rechtbank wordt vastgesteld. 
      
      
        
          dwangsommen
        
      
      
    
    
      4.12.
      Partijen hebben ter zitting afgesproken dat zij over en weer afzien van hun vordering tot het verbeuren van dwangsommen.
      
      
        
          proceskosten
        
      
      
    
    
      4.13.
      Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
      5.1.
      stelt de verdeling van de tussen partijen bestaande gemeenschappen vast als overwogen in bovenstaande rechtsoverwegingen 4.3 tot en met 4.9,
      
    
    
      5.2.
      verstaat dat partijen hun medewerking zullen verlenen aan de levering van de in de verdeling betrokken panden,
      
    
    
      5.3.
      bepaalt dat partijen beiden een makelaar zullen aanwijzen die hen zal begeleiden bij de verkoop van de panden, 
      
    
    
      5.4.
      benoemt als notaris voor wie de overdracht zal worden verleden:
      
      
        B.A.E.A. Berger of diens waarnemer of rechtsopvolger
        Berger Notariaat 
        
          [adres 6]
          
        
        telefoon: [telefoonnummer]
      
      
    
    
      5.5.
      bepaalt dat de kosten verbonden aan de uitvoering van deze verdeling ten laste van de gemeenschap komen, 
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis in tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.7.
      compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      5.8.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.R. Jöbsis, rechter, bijgestaan door mr. K.E. Luijckx, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 6 juli 2022.
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    type: KL
    coll: