ECLI:NL:GHARL:2022:8075, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-09-2022, 200.300.540/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-09-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Financiële afwikkeling huurkoopovereenkomst.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
    
    
    
      afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.300.540/01
      (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, 501796)
    
    
    
    
      
        arrest van 20 september 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      zonder bekende woon- of verblijfplaats,
      appellant,
      bij de rechtbank: eiser,
      hierna: [appellant],
      advocaat: mr. I.A.C. Cools, die kantoor houdt te Tilburg,
    
    
    
    
      tegen
    
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde1] ,
    
      wonend in [woonplaats1] ,
      
        2. [geïntimeerde2],
      wonend in [woonplaats1] ,
      geïntimeerden,
      bij de rechtbank: gedaagden,
      hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden],
      advocaat: mr. D. Talsma, die kantoor houdt te Drachten.
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep 
    
    
      1.1
      
        [appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, dat op 24 maart 2021 tussen partijen is uitgesproken.
      
    
    
      1.2
      Het verdere procesverloop blijkt uit:
      - het tussenarrest van 23 november 2021 waarbij een comparitie na aanbrengen is bepaald, die niet heeft plaatsgevonden,
      - de memorie van grieven,
      - de memorie van antwoord met productie,
      - het proces-verbaal van de op 31 augustus 2022 gehouden mondelinge behandeling.
      
    
    
      1.3
      Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1
      Partijen hebben op 26 september 2015 een huurkoopovereenkomst gesloten met betrekking tot (onder meer) een voor bewoning bestemde onroerende zaak, waarbij [geïntimeerden] als eigenaren optraden en [appellant] als huurder/koper. De huurovereenkomst is ontbonden door de rechter en de koop is niet doorgegaan. Er is een andere koper gevonden en op grond van de overeenkomst rust op [geïntimeerden] een terugbetalingsverplichting. Partijen verschillen van mening over de omvang van het bedrag dat [geïntimeerden] aan [appellant] moeten terugbetalen.
      
    
    
      2.2
      
        [appellant] heeft de rechtbank gevraagd om [geïntimeerden] te veroordelen tot betaling aan hem van € 209.669,09 vermeerderd met rente en kosten.
      
    
    
      2.3
      De rechtbank heeft de uitgangspunten voor de berekening van de terugbetalingsverplichting van [geïntimeerden] vastgesteld en geconcludeerd dat [geïntimeerden] na verrekening € 57.906,71 verschuldigd zijn aan [appellant] . [geïntimeerden] zijn veroordeeld om dit bedrag aan [appellant] te betalen. De gevorderde rente en vergoeding van buitengerechtelijke kosten zijn afgewezen en de proceskosten zijn gecompenseerd.
      
    
    
      2.4
      
        De rechtbank heeft tot uitgangspunt genomen dat de prijsdaling van de woning van 
        € 70.000,- en de verkoopkosten van € 10.952,- voor rekening van [appellant] komen en heeft deze bedragen op de terugbetalingsverplichting van [geïntimeerden] in mindering gebracht. [appellant] is het daar niet mee eens. Zijn hoger beroep strekt ertoe deze inhoudingen ongedaan te maken.
      
      
      
    
  
  
    
      3Het oordeel van het hof
    
    
      3.1
      Het hof zal de bezwaren van [appellant] hierna bespreken. De conclusie zal zijn dat het hof net als de rechtbank van oordeel is dat zowel de prijsdaling als de verkoopkosten voor rekening van [appellant] komen. Het bestreden vonnis blijft dus in stand. Het hof zal dit hierna toelichten.
      
    
    
      3.2
      De rechtbank is er bij de berekening van de terugbetalingsverplichting vanuit gegaan dat partijen een koopprijs van € 600.000,- zijn overeengekomen. Vast staat dat [geïntimeerden] de woning hebben verkocht voor € 530.000,- en dat de bij die verkoop gemaakte makelaars- en taxateurkosten € 10.952,- bedragen. De rechtbank heeft zowel de prijsdaling van € 70.000,- als de verkoopkosten van € 10.952,- toegerekend aan [appellant] . Om deze bedragen alsnog voor rekening van [geïntimeerden] te laten komen, dient [appellant] te stellen en zo nodig te bewijzen (1) dat de koopprijs van € 530.000,- te laag was of dat hij een koper had kunnen vinden die bereid was een hogere prijs te betalen en (2) dat hij bij verkoop lagere verkoopkosten zou hebben gemaakt. Aan deze stelplicht heeft [appellant] volgens de rechtbank niet voldaan.
      
    
    
      3.3
      
        
          [appellant] heeft in hoger beroep aangevoerd dat de prijsdaling en de verkoopkosten niet voor zijn rekening moeten komen. Daarvoor wijst hij op de handelwijze van [geïntimeerden] In het vonnis van 27 maart 2019 heeft de kantonrechter in de rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Tilburg, de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden en voor recht verklaard dat [appellant] de woning in verkoop dient te brengen. In weerwil van dit vonnis en het protest van [appellant] tegen verkoop voor € 530.000,-, hebben [geïntimeerden] de door hen ingezette verkoop doorgezet. Als de prijsdaling en de verkoopkosten voor rekening van [appellant] komen is het niet meer dan redelijk dat [appellant] zelf de woning in de verkoop moet kunnen brengen en die mogelijkheid is hem nu onthouden. Ook is de gerealiseerde verkoopopbrengst van 
        € 530.000,- te laag, aldus [appellant] .
      
      
    
    
      3.4
      Het hof stelt vast dat [appellant] zich op een redelijkheidsoordeel beroept. Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv rust op hem de stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden die dat beroep kunnen ondersteunen. Dit betekent dat [appellant] ten onrechte klaagt over de bewijslastverdeling in het vonnis van de rechtbank. In hoger beroep zijn geen feiten en omstandigheden aangevoerd die reden kunnen zijn om op dit punt tot een ander oordeel te komen.
      
    
    
      3.5
      
        Uitgaande van de bewijslastverdeling die de rechtbank heeft gehanteerd, is het hof van oordeel dat de rechtbank ook op goede gronden heeft geconcludeerd dat [appellant] niet aan zijn stelplicht heeft voldaan. Op grond van de huurkoopovereenkomst worden de prijsdaling en de verkoopkosten zowel in geval van verkoop door [appellant] als in geval van verkoop door [geïntimeerden] voor rekening van [appellant] gebracht. Het enkele feit dat [geïntimeerden] de verkoop, in weerwil van het vonnis en het protest van [appellant] , hebben doorgezet rechtvaardigt niet dat de prijsdaling en de verkoopkosten voor rekening van [geïntimeerden] dienen te komen. [geïntimeerden] hebben er bovendien op gewezen dat hun handelwijze werd ingegeven door het langdurig uitblijven van medewerking en eigen inspanningen tot verkoop aan de zijde van [appellant] waarvoor hem wel de ruimte is gegeven. [appellant] heeft dit onvoldoende weersproken. Dat de woning voor een te laag bedrag is verkocht blijkt niet uit de beschikbare gegevens (waaronder het taxatierapport van [naam1] met bijgevoegde plausibiliteitsverklaring van taxateur [naam2] en het overzicht van biedingen) en is door [appellant] niet onderbouwd. De overgelegde algemene WOZ/kadaster-gegevens volstaan daartoe niet. 
        In hoger beroep zijn geen andere feiten en omstandigheden aangevoerd en is geen bewijs aangedragen om anders te kunnen oordelen. [appellant] heeft wel gesteld dat voor hem sprake was van grote nadelige financiële gevolgen doordat [geïntimeerden] de verkoop hebben doorgezet, maar een onderbouwing daarvan ontbreekt nog altijd. Zo is een nieuwe taxatie van de woning per relevante datum, ondanks de herhaaldelijk aankondiging daarvan, niet in het geding gebracht. [appellant] verwijst verder nog naar de omvang van de woning en de hoeveelheid grond maar die enkele verwijzing is, ter onderbouwing van de stelling dat een koopprijs van € 530.000,- niet reëel is, ontoereikend. [appellant] heeft evenmin de suggestie onderbouwd dat [geïntimeerden] in werkelijkheid een hogere koopprijs zijn overeengekomen dan op papier is vastgelegd. Ten aanzien van de makelaarskosten is in het geheel niet onderbouwd of concreet gemaakt dat deze bij verkoop door [appellant] lager zouden zijn geweest, nu [appellant] slechts heeft volhard in zijn standpunt dat deze kosten volledig voor rekening van [geïntimeerden] moeten blijven.
      
      
    
    
      3.6
      
        [appellant] heeft in hoger beroep nog bewijs aangeboden. Aan bewijslevering wordt echter niet toegekomen omdat hij niet aan zijn stelplicht heeft voldaan.
      
      
        
          De conclusie
        
      
    
    
      3.7
      De twee grieven die [appellant] tegen het bestreden vonnis heeft opgeworpen falen. Het vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal in de proceskosten in het hoger beroep worden veroordeeld.
      
      
    
    
      3.8
      De kostenveroordeling in deze uitspraak kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaar bij voorraad).
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis van de rechtbank van 24 maart 2021; 
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 1.756,- aan griffierecht en op € 4.062,- aan salaris advocaat (2 punten x appeltarief IV à € 2.031,-);
    
    
    
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. M. Willemse, M.E.L. Fikkers en C.W. Inden en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 
      20 september 2022.