ECLI:NL:GHARL:2022:6293, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19-07-2022, 21/01606
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-07-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 21/01606
    uitspraakdatum: 19 juli 2022
    
    
      
        Uitspraak van de negentiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 27 september 2021, nummer UTR 20/3731, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 24 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 751.000 (waardepeildatum 1 januari 2019). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) ten bedrage van € 612,81 aan belanghebbende opgelegd. 
      
    
    
      1.2.
      Het tegen die beschikkingen gemaakte bezwaar is door de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 30 juni 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens belanghebbende A. van den Dool als haar gemachtigde en namens de heffingsambtenaar [naam1] , bijgestaan door taxateur [naam2] via beeldbellen. 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een woning uit het bouwjaar 1899, met een bruto woonoppervlak van 175m² op een perceel van 520 m². Onder hetzelfde dak bevindt zich nog een woning, namelijk [adres1] 24 A te [woonplaats] . Op een deel van het perceel rust een recht van overpad. 
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde onderbouwd met een  waardematrix, opgemaakt door de taxateur [naam2] , waarin de waarde per 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum) is bepaald op € 751.000. De vastgestelde waarde van de onroerende zaak is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van twee hoekwoningen en twee rijwoningen uit [woonplaats] . Ter onderbouwing van de getaxeerde waarde van de onroerende zaak zijn in het rapport onder meer de volgende gegevens vermeld:
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bouw-jaar woning
                
              
              
                
                  Bruto woon-
                
                
                  opper
                
                
                  vlak
                
              
              
                
                  Waarde per m² woning
                
              
              
                
                  Waarde opstal
                
              
              
                
                  Opper-vlakte grond m2
                
              
              
                
                  Bijgebouwen/
                
                
                  bijzonderheden
                
              
              
                
                  Datum koop-overeen
                
                
                  Komst*
                
              
              
                
                  Getaxeerde waarde/ verkoopprijs
                
              
            
            
              
                Onroerende zaak
              
              
                1899
              
              
                175
              
              
                2.300
              
              
                402.500
              
              
                520
              
              
                Recht van overpad -/- € 11.000
              
              
                -
              
              
                € 751.000
              
            
            
              
                
                  [adres1] 24A
              
              
                1899
              
              
                230
              
              
                2.511
              
              
                577.562
              
              
                409
              
              
                Dakkapel € 10.000
                Overkapping € 8.000
                Tuinhuis € 3.000
              
              
                01-02-2018
              
              
                € 857.500
              
            
            
              
                
                  [adres2] 32
              
              
                1906
              
              
                174
              
              
                2.867
              
              
                499.000
              
              
                220
              
              
                Dakkapellen €  12.000
                Tuinhuis € 500
              
              
                Dec 2018
              
              
                € 750.000
              
            
            
              
                
                  [adres2] 34
              
              
                1906
              
              
                175
              
              
                2.262
              
              
                395.864
              
              
                219
              
              
                Dakkapel € 5.000
                Berging € 5.000
              
              
                27-02-2019
              
              
                € 650.000
              
            
            
              
                
                  [adres3] 121
              
              
                1905
              
              
                181
              
              
                2.263
              
              
                409.625
              
              
                300
              
              
                Dakkapel € 5.000
                Berging € 5.000
              
              
                08-07-2018
              
              
                € 685.000
              
            
          
        
      
      * de genoemde data zijn de data van levering
      
    
    
      2.3.
      De kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging (hierna: de KOUDV-factoren) zijn voor de onroerende zaak en de referentieobjecten steeds aangemerkt als gemiddeld (3).
      
    
    
      2.4.
      Als toelichting op de gehanteerde grondprijzen heeft de heffingsambtenaar een grondstaffel opgenomen. Deze is als volgt: 
      
      
        
          
          
          
            
              
                Oppervlakte in m²
              
              
                Prijs per m²
              
            
            
              
                0-125
              
              
                € 1300
              
            
            
              
                126-250
              
              
                € 800
              
            
            
              
                251-500
              
              
                € 400
              
            
            
              
                501-750
              
              
                € 350
              
            
            
              
                751-1350
              
              
                € 125
              
            
            
              
                1351 en meer
              
              
                € 6
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.5.
      De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond verklaard. 
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de WOZ-waarde. Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarde op € 703.000 moet worden vastgesteld. 
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van het hier toepasselijke artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende voert aan dat de waarde te hoog is vastgesteld omdat:
      
      
        
          onvoldoende rekening is gehouden met de waardedruk vanwege de erfdienstbaarheid; 
        
        
          geen rekening is gehouden met de verzakking van de onroerende zaak;
        
        
          de kwaliteit, onderhoudsstaat en de voorzieningen van de onroerende zaak als matig (2) in plaats van gemiddeld (3) moet worden gewaardeerd;
        
        
          de onderhoudsstaat en de voorzieningen van [adres1] 24A op bovengemiddeld (4) in plaats van gemiddeld (3) moeten worden gesteld;
        
        
          de onderhoudsstaat en de voorzieningen van [adres2] op bovengemiddeld (4) in plaats van gemiddeld (3) moeten worden gesteld;
        
        
          uit de verkoopcijfers van [adres2] 34 en [adres3] 121 al blijkt dat de waarde te hoog is.
        
      
      
      
        Verder heeft belanghebbende gesteld dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk en controleerbaar heeft gemaakt hoe de verkoopprijzen van de referentieobjecten zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum, en dat de heffingsambtenaar de onderbouwing van de waarde heeft gewijzigd in de beroepsfase ten opzichte van de bezwaarfase.
      
      
    
    
      4.3.
      Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, is van belang hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft gesteld en aan bewijs heeft aangedragen.
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het Hof motiveert dit als volgt. 
      
    
    
      4.5.
      Partijen hebben eensluidend verklaard dat het object [adres1] 24A (hierna: nummer 24A) het best vergelijkbare object is ter onderbouwing van de waarde. Het Hof volgt partijen hierin. Ten aanzien van de waardedruk wegens het recht van overpad heeft de heffingsambtenaar opgemerkt dat de gemeenschappelijke oprit naar beide woningen over twee percelen loopt, waarvan er één in eigendom is bij belanghebbende en één bij de bewoner van nummer 24A. De percelen zijn ongeveer even groot en liggen achter elkaar, zodat beide percelen moeten worden gepasseerd om de woningen te bereiken. Op beide percelen rust een recht van overpad ten behoeve van elkaar. De stelling van belanghebbende dat een grotere waardedruk aan het recht van overpad, zoals dat rust op het perceel van de onroerende zaak, moet worden toegekend, kan in de vergelijking met nummer 24A niet slagen. Zo al sprake is van een waardedruk vanwege het recht van overpad, dan is dat voor beide objecten ongeveer gelijk zodat hiervoor geen waardedruk in aanmerking behoeft te worden genomen.
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met een scheur in de gevel als gevolg van een verzakking van de onroerende zaak. Belanghebbende heeft dit niet met nadere gegevens onderbouwd. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof verklaard dat hij in 2014 een bezoek aan het pand heeft gebracht en dat is waargenomen dat sprake was van een verzakking van het gehele pand. Er is toen € 20.000 besteed aan het verhelpen van scheurvorming. De taxateur heeft daaraan ter zitting toegevoegd dat een verzakking daarmee niet verholpen zal zijn, zodat daarvan vermoedelijk op de waardepeildatum nog steeds sprake zal zijn. Echter heeft dit voor het gehele pand te gelden – derhalve ook voor nummer 24A – en niet alleen voor de onroerende zaak. Belanghebbende heeft dit niet weersproken, zodat het Hof daarvan zal uitgaan. In de vergelijking met nummer 24A heeft de heffingsambtenaar daarom terecht geen rekening gehouden met een waardevermindering op dit punt. 
      
    
    
      4.7.
      Het Hof is van oordeel dat belanghebbendes stelling dat de kwaliteit, onderhoudsstaat en de voorzieningen van de onroerende zaak als matig (2) in plaats van gemiddeld (3) moet worden gewaardeerd, niet kan slagen. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat de onroerende zaak zeven jaren voor de waardepeildatum is voorzien van een nieuwe keuken, badkamer, dubbel glas en vloeren voor € 50.000 en dat enkele gebreken voor € 20.000 zijn verholpen. Gelet op deze gegevens, alsmede de foto’s in het dossier acht het Hof de door de heffingsambtenaar toegekende waardering aan de kwaliteit, onderhoudsstaat en de voorzieningen aannemelijk.. 
      
    
    
      4.8.
      Het Hof volgt belanghebbende wel in haar stelling dat het onderhoud en de voorzieningen van nummer 24A op een 4 moeten worden gewaardeerd. Uit de foto’s en beschrijving van dit object in de verkoopbrochure, alsmede de omschrijving in de matrix van de heffingsambtenaar (‘mooie woning ten tijde van de verkoop’) leidt het Hof af dat nummer 24A op deze onderdelen in bovengemiddelde staat verkeert. Hieruit volgt echter een kubieke meterprijs van € 2.202. Als hiermee wordt gerekend en voorts geen rekening wordt gehouden met de waardedruk wegens recht van overpad (zie 4.5) dan komt de waarde van de onroerende zaak uit op € 754.850, zodat de beschikte waarde van € 751.000 niet te hoog is. 
      
    
    
      4.9.
      Belanghebbende heeft verder nog gesteld dat de heffingsambtenaar de indexering van de verkoopgegevens naar de waardepeildatum van 0,5% per maand en derhalve 6% per jaar, niet inzichtelijk maakt. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat het gemiddelde stijgingspercentage in de periode van 1 januari 2018 naar 1 januari 2019 voor alle woningen in de gemeente Hilversum 7,2% bedraagt. Appartementen, rij- en hoekwoningen en twee-onder-één-kapwoningen stijgen volgens de heffingsambtenaar met een hoger percentage, namelijk rond de 8,5% tot 11%. Het duurdere segment woningen, waartoe onroerende zaak en de referentiewoningen behoren, stijgt minder snel. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat hij om die reden heeft gerekend met een indexatie van 6% per jaar voor deze categorie. Aan belanghebbende moet worden toegegeven dat een nadere onderbouwing van de neerwaartse correctie voor hoek- en twee-onder-een-kapwoningen in het hogere segment ontbreekt. Desalniettemin acht het Hof het door de heffingsambtenaar gehanteerde indexeringscijfer van 6% per jaar ter onderbouwing van de prijs per vierkante meter van nummer 24A, mede in het licht van het voorgaande en de voor de andere referentieobjecten op latere data gerealiseerde verkoopprijzen, aannemelijk. 
      
    
    
      4.10.
      Wat betreft het standpunt van belanghebbende dat de heffingsambtenaar in beroep een andere matrix heeft gebruikt dan bij de uitspraak op bezwaar, stelt het Hof voorop dat het de heffingsambtenaar vrij staat om in iedere fase de waardevaststelling nader te onderbouwen en de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten of berekeningen te wijzigen. De heffingsambtenaar mocht daarom in de beroeps- en hogerberoepsfase van een andere matrix, met daarin andere referentieobjecten, uitgaan dan in de bezwaarfase. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat er fouten en onduidelijkheden in de bij het doen van uitspraak op bezwaar gebruikte matrix – onder meer omtrent indexatie en de secundaire kenmerken van de referentieobjecten – , die hij wenste te herstellen. Hij heeft dat gedaan door een nieuwe matrix met andere referenties op te maken. 
      
      
        Gelet op het voorgaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, raadsheer, in tegenwoordigheid van 
      mr. J.H. Riethorst als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2022
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (J.H. Riethorst)	(T.H.J. Verhagen)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 20 juli 2022
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.