ECLI:NL:RBNHO:2022:8245, Rechtbank Noord-Holland, 22-06-2022, 9581733 \ CV EXPL 21-8356
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2022-06-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur winkelruimte. Huurachterstand. Verbouwing door verhuurder van woning boven het gehuurde zorgt voor zodanige overlast dat sprake is van een gebrek. Huurkorting van één maand gerechtvaardigd.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 9581733 \ CV EXPL 21-8356
      Uitspraakdatum: 22 juni 2022
    
    
    
      
        Tussenvonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        Vastibius B.V.
      
      gevestigd te Amstelveen
      eiseres
      gemachtigde: mr. D.N. Allick
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        FAS Shoes & Boots B.V.
      
      gevestigd te Nieuwkuijk
      gedaagde
      verschenen bij [functies] : [betrokkene 1] en [betrokkene 2]
    
    
      
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      Vastibius heeft bij dagvaarding van 3 december 2021 een vordering tegen FAS ingesteld. FAS heeft schriftelijk geantwoord.
    
    
      1.2.
      Op 31 mei 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Vastibius heeft gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Vastibius bij brief van 15 maart 2022 nog stukken toegezonden.
    
    
      1.3.
      FAS heeft na de zitting, zonder toestemming van de kantonrechter, nog stukken toegezonden. De kantonrechter laat die stukken buiten beschouwing.
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Vastibius verhuurde aan FAS een winkelruimte aan [adres] (hierna ook: het gehuurde). FAS dreef in deze winkelruimte een schoenwinkel. De huur bedroeg laatstelijk € 2.117,50 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
      
    
    
      2.2.
      In de periode februari 2020 tot en met juni 2021 hebben in opdracht van Vastibius verbouwingswerkzaamheden plaatsgevonden in de woning boven het gehuurde. De door Vastibius ingeschakelde aannemer maakte daarbij gebruik van de stroomaansluiting in het gehuurde. 
      
    
    
      2.3.
      De huurovereenkomst tussen partijen is per 30 juni 2021 geëindigd. Bij de oplevering van het gehuurde is niets opgemerkt over een eventuele huurachterstand.
      
    
    
      2.4.
      Op 31 augustus 2021 heeft Vastibius FAS aangeschreven over een huurachterstand van € 4.719,00.
      
    
    
      2.5.
      Ondanks aanmaningen heeft FAS niets aan Vastibius betaald.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Vastibius vordert dat de kantonrechter FAS veroordeelt tot betaling van € 5.426,85, te vermeerderen met wettelijke handelsrente. 
    
    
      3.2.
      Vastibius stelt dat FAS een huurachterstand heeft laten ontstaan van € 4.719,00. Deze moet FAS alsnog betalen. Als gevolg van de wanbetaling heeft Vastibius buitengerechtelijke kosten moeten maken. Deze bedragen € 707,85. Ook deze kosten moet FAS vergoeden, aldus Vastibius.
      
    
    
      3.3.
      FAS betwist de vordering. Volgens FAS is zij niets meer aan Vastibius verschuldigd. Op het verweer van FAS wordt hieronder, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      
        De gestelde huurachterstand betrekking heeft op verschillende periodes. De kantonrechter zal deze hierna afzonderlijk bespreken. 
        
          
          oktober en november 2020
          
        
      
    
    
      4.2.
      Allereerst gaat het om de vraag of FAS nog een bedrag van € 484,00 aan huur over de maanden oktober en november 2020 aan Vastibius moet betalen. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit niet het geval. Vast staat dat FAS over beide maanden een bedrag van € 242,00 minder huur heeft betaald. Zij voert echter aan dat zij met de beheerder [beheerder] een afspraak had gemaakt over het verrekenen van het stroomverbruik voor de werkzaamheden aan de bovenwoning in september en oktober 2020. FAS heeft ter onderbouwing hiervan een factuur van 6 november 2020 aan de beheerder in het geding gebracht waarop staat: “Hiermede belasten wij u voor de energiekosten (elektra) tijdens de verbouwing. Volgens afspraak met de heer [X] – [beheerder] .” Ook vermeldt de factuur: “NIET BETALEN: Wij hebben de gemaakte kosten in mindering gebracht op de huurtermijnen van oktober en november 2020”. FAS heeft hierop niets van Vastibius vernomen. Ook op de correspondentie van latere datum waarin FAS uitleg geeft over het openstaande bedrag van € 484,00 heeft Vastibius niet inhoudelijk gereageerd. Gelet op deze omstandigheden moet worden aangenomen dat FAS de energiekosten heeft mogen verrekenen. Dat ligt ook voor de hand nu niet valt in te zien waarom FAS zou moeten betalen voor stroom die is verbruikt door de aannemer die ten behoeve van Vastibius verbouwingswerkzaamheden heeft verricht. De kantonrechter wijst daarom dit onderdeel van de vordering af.april 2021
      
    
    
      4.3.
      De vordering van Vastibius ziet verder op de huur over de maand april 2021. Deze bedraagt € 2.117,50. FAS heeft erkend dat zij dit bedrag niet heeft betaald. Zij voert echter aan dat zij in april 2021 zeer veel last heeft ondervonden van de verbouwing van de bovenwoning. Op 2 april 2021 was de ingang van de winkel geheel geblokkeerd door een bouwsteiger, waardoor ook de medewerksters van de winkel het gehuurde niet in konden en de winkel dicht bleef. De volgende dag werd de ingang van de winkel geblokkeerd door aanvoer van materialen. Ook heeft de steiger het zicht op de etalage belemmerd en ervoor gezorgd dat minder klanten de winkel binnen wilden gaan. Op 7 april 2021 is (in winkeltijd) een houten trap bedoeld voor de bovenverdieping met donderend geraas door het systeemplafond van de winkel gekomen. Dit heeft volgens FAS voor schade aan de stellingen en uitgestalde schoenen veroorzaakt. Ten slotte is er ook sprake geweest van meerdere lekkages.
      
    
    
      4.4.
      Vastibius heeft op zich niet betwist dat deze gebeurtenissen hebben plaatsgevonden. Haar standpunt komt erop neer dat FAS geen recht heeft op schadevergoeding/huurkorting omdat de exploitatie van het gehuurde niet of nauwelijks belemmerd is geweest en de gebreken door Vastibius direct zijn verholpen. 
      
    
    
      4.5.
      
        De kantonrechter volgt Vastibius hierin niet. De kantonrechter stelt voorop dat een verbouwing enige mate van hinder oplevert en binnen redelijke grenzen dient dit te worden geaccepteerd. In dit geval zijn naar het oordeel van de kantonrechter die grenzen echter overschreden. Vast staat dat in relatief korte tijd sprake is geweest meerdere lekkages, een blokkerende steiger voor het gehuurde, en een trap die door het plafond heen is gekomen. Dat door deze gebeurtenissen in elk geval de verkoopresultaten negatief zijn beïnvloed acht de kantonrechter voldoende aannemelijk aangezien voldoende vast staat dat de winkel twee dagen dicht is geweest en dat door de steiger het zicht op de etalage ernstig is belemmerd. Ook begrijpt de kantonrechter dat klanten en medewerkers van de winkel ‘de schrik van hun leven kregen’, zoals FAS het formuleert toen onverwachts een trap door het systeemplafond kwam zetten. De foto’s die FAS heeft overgelegd en waarvan er één in dit vonnis is opgenomen, tonen ook de heftigheid van de gebeurtenis aan. De aannemer heeft weliswaar geprobeerd de schade snel te herstellen, maar uit de door FAS overgelegde foto’s volgt dat dit maar gedeeltelijk is gelukt. De plafondplaten zijn aanvankelijk niet teruggebracht en de verlichting is gedurende de resterende huurtermijn niet meer teruggekeerd. De combinatie van het voorgaande kwalificeert als een gebrek dat zodanige afbreuk doet aan het ongestoord huurgenot van FAS dat een huurkorting van één maand gerechtvaardigd is. De vordering ten aanzien van de maand april 2021 zal dan ook worden afgewezen.
        
          
          juli 2020
        
      
      
    
    
      4.6.
      Ten slotte ziet de vordering van Vastibius op een bedrag van € 2.117,50 aan huur over de maand juli 2020. Op de zitting bleek dat het voor FAS tot dan toe niet duidelijk was dat de vordering van Vastibius mede op deze maand ziet. Uit het verweer van FAS blijkt dat zij ervan uitging dat sprake was van een dubbeltelling. Dit is begrijpelijk. Vastibius heeft in haar dagvaarding niet vermeld op welke periodes de vordering betrekking heeft. Ook in de aan FAS verzonden sommatiebrieven staat niet over welke huurtermijnen het gaat. Evenmin kan dit zonder toelichting, die ontbrak, uit de bij die brieven gevoegde overzichten eenvoudig worden afgeleid. 
    
    
      4.7.
      Ter zitting heeft FAS betwist dat zij de maand juli 2020 nog verschuldigd is aan Vastibius. Zij heeft aangevoerd dat zij deze maand gewoon heeft voldaan althans dat deze verrekend is met een toegepaste ‘coronakorting’. Omdat het voor FAS (begrijpelijkerwijs) tot op de zitting niet duidelijk was dat de vordering mede op juli 2020 betrekking heeft, kon van FAS niet worden verwacht dat zij direct stukken paraat zou hebben om haar standpunt te onderbouwen. De kantonrechter zal FAS daarom in de gelegenheid stellen om alsnog bij akte stukken in het geding te brengen die haar stelling dat de huur voor juli 2020 wel is voldaan, onderbouwen. Vervolgens mag Vastibius bij akte – uitsluitend – op die producties reageren.  
    
    
      4.8.
      De kantonrechter houdt iedere verdere beslissing aan. Dat betekent dat de kantonrechter ook pas later de gevorderde wettelijke handelsrente, de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten zal beoordelen.  
    
  
  
    
      5De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      stelt FAS in de gelegenheid om bij akte, te nemen vóór of uiterlijk op de rolzitting van woensdag 6 juli 2022 te 10.00 uur haar verweer dat zij de maand juli 2020 wel heeft betaald, nader te onderbouwen;
    
    
      5.2.
      stelt Vastibius in de gelegenheid om vervolgens bij akte, te nemen vóór of uiterlijk op de rolzitting van woensdag 20 juli 2022 te 10.00 uur uitsluitend te reageren op de akte van FAS als genoemd onder 5.1.; 
    
    
      5.3.
      
        houdt iedere verdere beslissing aan.
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter