ECLI:NL:RBROT:2022:7004, Rechtbank Rotterdam, 05-08-2022, 9729960
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-08-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Vaststelling huurprijs na uitspraak Huurcommissie, gebreken inmiddels verholpen

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 9729960 \ CV EXPL 22-6760
    
    
    
      datum uitspraak: 5 augustus 2022
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      woonplaats: [woonplaats eiser],
      eiser in conventie,
      verweerder in reconventie, 
      gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Stichting Havensteder,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      gemachtigde: mr. E. de Jong.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘[eiser]’ en ‘Havensteder’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1. De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 25 februari 2022;
        
        
          de conclusie van antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met producties;
        
        
          de brief van 16 mei 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de mail van 8 juli 2022 van [eiser] met producties.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 14 juli 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Aanwezig waren de bovengenoemde gemachtigden en [naam], werkzaam bij Havensteder. Van hetgeen is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt. 
      
    
  
  
    
      2. De feiten
    
      2.1.
      
        [eiser] huurt van Havensteder de woonruimte gelegen aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’). 
      
    
    
      2.2.
      Op 25 mei 2020 heeft [eiser] bij de Huurcommissie een “verzoekschrift huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken (art. 7:257 BW)” ingediend. 
      
    
    
      2.3.
      Naar aanleiding van dit verzoekschrift heeft de Huurcommissie op 19 oktober 2020 een onderzoek in het gehuurde laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt waarin - onder meer en voor zover relevant - het volgende is opgenomen:
      
      
        
          “
          Algemene conclusie
        
        
          Volgens de bevindingen van de rapporteur kent de woonruimte ernstige gebreken in de Categorie C. Als de commissie de conclusie overneemt kan zij uitspreken dat een tijdelijke verlaging van de huurprijs tot 40% van de betaalde huurprijs gerechtvaardigd is.
        
      
      
      
        
          […]
        
      
      
      
        
          Tijdens het onderzoek is het volgende geconstateerd
        
      
      
      
        
          Huurder heeft in januari 2020 een lekkage in het plafond van de woonkamer gemeld bij de verhuurder. Door de verhuurder is er omstreeks juni opdracht gegeven om de lekkage te verhelpen. De huurder verklaarde tijdens het onderzoek dat de lekkage in eerste instantie niet kon worden gelokaliseerd. Na aanvullend onderzoek is de lekkage in begin oktober uiteindelijk verholpen door de verhuurder. Volgens huurder is het echter nog niet duidelijk of de reparatie daadwerkelijk de lekkage heeft verholpen. 
        
      
      
      
        
          In de woonkamer zijn, vanuit het plafond in de aansluiting met de straatgevel en de zijgevel grenzend aan het inpandige balkon, leksporen op de wand zichtbaar. De leksporen op de wand hebben een oppervlak van circa 0,5m x 1,5m = 0,75m2 als gevolg van een lekkage mogelijk afkomstig van het dak en de dakranden. Ook is er als gevolg van deze lekkage een vochtplek zichtbaar op het plafond met een afmeting van circa 0,4m x 0,8m = 0,32m2. Naast de zichtbare vochtplekken is ook de aftimmering van het plafond uitgezet door inwerking van vocht. 
        
        
          […]”
        
      
      
    
    
      2.4.
      Op 28 juli 2021 heeft de voorzitter van de Huurcommissie vervolgens uitspraak gedaan. In deze uitspraak is als volgt beslist:
      
      
        
          “
          Beslissing
        
         Het verzoek van huurder is redelijk.
         De woonruimte heeft op 1 februari 2020 de volgende ernstige gebreken:
        1. Er is sprake van ernstige vochtoverlast in de woonkamer, in de aansluiting met de straatgevel en de zijgevel, als gevolg van lekkage van het dak en de dakranden. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer V1).
        2. In de woonkamer zijn, vanuit het plafond in de aansluiting met de straatgevel en de zijgevel grenzend aan het inpandige balkon, leksporen op de wand zichtbaar. De leksporen op de wand hebben een oppervlak van circa 0,5m x 1,5m = 0,75m2 als gevolg van een lekkage mogelijk afkomstig van het dak en de dakranden. Ook is er als gevolg van deze lekkage een vochtplek zichtbaar op het plafond met een afmeting van circa 0,4m x 0,8m = 0,32m2. Naast de zichtbare vochtplekken is ook de aftimmering van het plafond uitgezet door inwerking van vocht. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer 8).
         Het gebrek in de categorie C (nummer V1) is hersteld begin oktober 2020.
         De geldende huurprijs van € 657,73 per maand wordt vanaf 1 februari 2020 tot en met 31 oktober 2020 tijdelijk verlaagd tot € 263,09 per maand en vanaf 1 november 2020 tijdelijk verlaagd tot € 394,64 per maand.”
      
      
    
    
      2.5.
      Havensteder heeft op 17 augustus 2021 verzet tegen bovengenoemde uitspraak aangetekend. Dit verzet heeft geleid tot de uitspraak van de Huurcommissie van 16 december 2021 die is verzonden op 31 december 2021. In laatstgenoemde uitspraak is - onder meer - het volgende opgenomen:
      
      
        
          “Beoordeling van het verzet
        
          	De commissie overweegt het volgende.
        
        
          De commissie stelt vast dat er sporen van lekkage zichtbaar zijn op het plafond en dat er gevolgschade aanwezig is. De commissie is echter van oordeel dat het woongenot door de gevolgschade van de lekkage niet dermate wordt geschaad dat een verlaging van de huurprijs tot 60% gerechtvaardigd is. De commissie acht het verzet dan ook gegrond.
        
      
      
      
        Conclusie
        
          Het verzet van de verhuurder is gegrond. Daarmee vervalt de uitspraak van de voorzitter in zaaknummer 133896. De commissie doet direct uitspraak over het oorspronkelijke verzoek.
        
      
      
      
        
          Uitspraak over het oorspronkelijke verzoek
        
        
          Het gebrek in de categorie C (nr V1) (daklekkage) is hersteld in oktober 2020. Er is nog wel sprake van gevolgschade, leksporen op een wand en het plafond en is de aftimmering uitgezet, een gebrek in de categorie C (nr 8).
        
        
          In dit geval acht de commissie voor de gevolgschade een verlaging tot 80% van de geldende huurprijs passend, gezien de mate waarin het woongenot wordt geschaad. Vanaf 1 november 2020 moet de huurder een bedrag van € 526,18 per maand betalen (zijnde een verlaging tot 80% van € 657,73).
        
        
          Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van € 657,73 per maand betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen.
        
      
      
      
        
          […]
        
      
      
      
        
          Beslissing
        
        
          […]
        
        
          De geldende huurprijs van € 657,73 per maand wordt van 1 februari 2020 tot en met 31 oktober 2020 tijdelijk verlaagd tot € 263,09 per maand en vanaf 1 november 2020 tijdelijk verlaagd tot € 526,18 per maand.”
        
      
      
    
    
      2.6.
      Op 5 november 2021 heeft Havensteder werkzaamheden laten uitvoeren aan het gehuurde. 
      
    
    
      2.7.
      Per brief van 12 januari 2022 heeft Havensteder aan [eiser] medegedeeld dat zij ter uitvoering van de uitspraak van de Huurcommissie een bedrag van € 5.169,76 overmaakt naar [eiser], zijnde een huurverlaging van 60% naar € 263,09 per maand vanaf 1 februari 2020 tot en met 31 oktober 2020 en een huurverlaging van 20% naar € 525,18 per maand vanaf 1 november 2020 tot en met 5 november 2021.
      
    
  
  
    
      3. Het geschil
    
      3.1.
      
        [eiser] eist samengevat:
      
        
          dat de huurprijs van de woning aan de [adres] wegens gebreken wordt gesteld op € 263,09 vanaf 1 februari 2020 zolang de gebreken niet hersteld zijn;
        
        
          Havensteder te veroordelen in de proceskosten;
        
        
          het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] baseert de eis op het volgende. Gelet op de ernst van de gevolgschade van de lekkage en de beperking van het woongenot is een verlaging met 60% van de huurprijs gerechtvaardigd. De uitspraak van de Huurcommissie kan dan ook niet in stand blijven.  
      
    
    
      3.3.
      Havensteder is het niet eens met de eis van [eiser] en eist zelf samengevat:
      
        
          voor recht te verklaren dat de woning aan de [adres] sinds 5 november 2021 geen gebreken (meer) kent, althans geen gebreken die een huurprijsvermindering rechtvaardigen;
        
        
          de huurprijs voor de woning aan de [adres] vanaf 5 november 2021 (weer) vast te stellen op € 657,73 per maand;
        
        
          
            [eiser] te veroordelen in de proceskosten;
        
        
          het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
        
      
      
    
    
      3.4.
      Havensteder baseert de tegeneis op het volgende. De vordering van [eiser] is te onbepaald en niet onderbouwd. Havensteder heeft zich neergelegd bij de uitspraak van de Huurcommissie en heeft die ook opgevolgd. Op 5 november 2021 is de gevolgschade in het gehuurde definitief verholpen, waardoor vanaf die datum geen gebreken meer bestaan die een beroep op huurprijsvermindering rechtvaardigen. 
      
    
  
  
    
      4. De beoordeling
    In conventie en reconventie
    
      4.1.
      Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie ziet de kantonrechter aanleiding deze gezamenlijk te behandelen.
      
    
    
      4.2.
      Op grond van artikel 7:262 BW worden de verhuurder en de huurder geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij door één van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter wordt gevorderd. Dit brengt met zich dat, aangezien [eiser] binnen de hiervoor genoemde termijn van acht weken na 31 december 2021 Havensteder heeft gedagvaard, de uitspraak van de Huurcommissie is komen te vervallen en een nieuwe beslissing moet worden gegeven over de punten waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. 
      
    
    
      4.3.
      In het verzoekschrift waarmee [eiser] zich tot de Huurcommissie heeft gewend, is geen expliciete periode genoemd waarover huurprijsvermindering wordt verzocht. In de onderhavige procedure vordert [eiser] een huurprijsvermindering over de periode vanaf 1 februari 2020 tot de gestelde gebreken zijn hersteld. Aangezien ook in de uitspraak van de Huurcommissie 1 februari 2020 als begindatum van de periode met huurprijsvermindering is gehanteerd, zal de kantonrechter in de onderhavige procedure de periode vanaf die datum als uitgangspunt nemen.  
      
    
    
      4.4.
      Havensteder heeft aangevoerd dat de vordering van [eiser] te onbepaald is. [eiser] maakt volgens Havensteder niet duidelijk welke gebreken precies aanwezig zouden zijn in de woning. Door slechts in algemene termen naar “gebreken” te verwijzen is niet goed te volgen wat [eiser] vordert. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [eiser] verduidelijkt dat hij wat betreft de gebreken aansluit bij hetgeen is opgenomen in het rapport van onderzoek zoals dat ook is overgenomen in de uitspraken van de voorzitter van de Huurcommissie en van de Huurcommissie. [eiser] stelt zich op het standpunt dat de huurverlaging die hieraan gekoppeld is onvoldoende recht doet aan het verminderde woongenot. Havensteder heeft ook op deze stellingen van [eiser] gereageerd. Naar het oordeel van de kantonrechter is de vordering van [eiser] dan ook niet (langer) te onbepaald. 
      
    
    
      4.5.
      
        [eiser] vordert dat de huurprijs vanaf 1 februari 2020 wordt verminderd tot 40% (dus met 60%) van de overeengekomen huurprijs. Aangezien Havensteder zich bij de uitspraak van de Huurcommissie heeft neergelegd, is tussen partijen niet in geschil dat over de periode van 1 februari 2020 tot en met 31 oktober 2020 een huurprijsvermindering tot 40% op zijn plaats is. Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de periode vanaf 1 november 2020. Zijnde de periode waarin het gebrek (de daklekkage) was hersteld, maar nog wel sprake was van gevolgschade.      
      
    
    
      4.6.
      Uit het rapport van onderzoek blijkt dat vanaf 1 november 2020 sprake is van gevolgschade, te weten zichtbare leksporen op een wand en een vochtplek op het plafond, alsmede een uitgezette aftimmering van het plafond door inwerking van vocht. Dit betreft een gebrek in de categorie C, waarvoor ten laagste een tijdelijke huurverlaging tot 40% van de overeengekomen huurprijs mogelijk is. De Huurcommissie heeft voor de gevolgschade een verlaging tot 80% (dus met 20%) van de geldende huurprijs passend geacht, gezien de mate waarin het woongenot wordt geschaad. De kantonrechter ziet in de door [eiser] slechts zeer summier onderbouwde en door Havensteder gemotiveerd betwiste stellingen geen redenen om de tijdelijke huurverlaging vanaf 1 november 2020 tot een lager percentage dan 80% van de geldende huurprijs vast te stellen. 
      
    
    
      4.7.
      Havensteder heeft vervolgens gemotiveerd gesteld dat de gevolgschade op 5 november 2021 volledig is hersteld. De gemachtigde van [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd aangegeven dat hij zich kan voorstellen dat de gevolgschade inderdaad op 5 november 2021 is hersteld. Bovendien heeft Havensteder onbetwist gesteld dat sinds 5 november 2021 geen klachten zijn ontvangen van [eiser] over de lekkage dan wel de gevolgschade. Bij gebrek aan een gemotiveerde betwisting van [eiser] is dan ook komen vast te staan dat de gebreken en de gevolgschade in het gehuurde die aanleiding gaven tot huurprijsvermindering vanaf 5 november 2021 volledig zijn hersteld. 
      
    
    
      4.8.
      Het bovenstaande leidt ertoe dat de huurprijs over de periode van 1 februari 2020 tot en met 31 oktober 2020 zal worden vastgesteld op € 263,09 (40% van de overeengekomen huurprijs) en over de periode van 1 november 2020 tot en met 4 november 2021 op € 526,18 (80% van de overeengekomen huurprijs). De vorderingen van Havensteder in reconventie zullen daarnaast worden toegewezen op onderstaande wijze.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.9.
      
        [eiser] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten in conventie aan de kant van Havensteder tot vandaag vast op € 374,00 aan salaris voor de gemachtigde (twee punten x € 187,00 tarief). In reconventie worden deze kosten aan de kant van Havensteder op nihil vastgesteld, nu de reconventie zeer nauw samenhangt met de conventie en in reconventie nauwelijks sprake is geweest van een partijdebat.
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
    
    
      4.10.
      Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
      
    
  
  
    
      5. De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        in conventie en in reconventie:
      
    
    
    
      5.1.
      stelt de huurprijs van de woning aan de [adres] vast op:
      
        
          € 263,09 per maand vanaf 1 februari 2020 tot en met 31 oktober 2020; 
        
        
          € 526,17 per maand vanaf 1 november 2020 tot en met 4 november 2021;
        
        
          € 657,73 per maand vanaf 5 november 2021;
        
      
      
    
    
      5.2.
      verklaart voor recht dat de woning aan de [adres] sinds 5 november 2021 geen gebreken meer kent die een huurprijsvermindering rechtvaardigen;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de kant van Havensteder tot vandaag vastgesteld op € 374,00;
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. drs. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.
        48637