ECLI:NL:GHSHE:2022:1018, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 29-03-2022, 200.276.086_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2022-03-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur woonruimte. Ontvankelijkheid in reconventie tegen formele procespartij. Ontbinding huurovereenkomst. Ongerechtvaardigde verrijking.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
    Team Handelsrecht
    
    
      zaaknummer 200.276.086/01
    
    
    
      
        arrest van 29 maart 2022
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
    
      
        
          [appellante]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      appellante,
      hierna aan te duiden als [appellante] ,
      advocaat: mr. M. Delnoy-Garske,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        , mede handelend namens [persoon A] ,
      wonende te [woonplaats] ,
      geïntimeerde,
      hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
      advocaat: mr. C.R.N. de Boer,
    
    
    
      op het bij exploot van dagvaarding van 18 maart 2020 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 18 december 2019, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen tussen [appellante] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie en [geïntimeerde] als eiseres in conventie, verweerster in reconventie.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 7522622 \ CV EXPL 19-732)
    
    
      Uit het vonnis van 18 december 2019 blijkt het procesverloop van de procedure bij de kantonrechter.
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    
      
        de dagvaarding in hoger beroep van 18 maart 2020;
      
      
        de memorie van grieven met vermeerdering van eis en producties;
      
      
        de memorie van antwoord met producties;
      
      
        de akte van [appellante] , met producties;
      
      
        de antwoordakte van [geïntimeerde] .
      
    
    
    
      Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
    
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      In dit hoger beroep staat het volgende vast.
      
      
        
          Achtergrond en huurovereenkomst
        
      
    
    
      3.2.
      
        [geïntimeerde] en [persoon B] (hierna: [persoon B] ) waren partners. [appellante] en [persoon A] (hierna: [persoon A] ) waren eveneens partners. [appellante] heeft psychische en lichamelijke (pijn)klachten waarvoor mantelzorg is verleend. Tot 2017 werd de mantelzorg verleend door [persoon A] , [geïntimeerde] en [persoon B] .
      
    
    
      3.3.
      
        [geïntimeerde] en [persoon A] kochten op 26 augustus 2015 het woonhuis staande en gelegen aan de [adres] te [postcode] [plaats] (hierna: de woning). Er is sprake van één woning die feitelijk bestaat uit twee deelwoningen, namelijk de voorste deelwoning en de achterste deelwoning. Beide deelwoningen liggen tegen elkaar aan. [geïntimeerde] en [persoon B] zijn de achterste deelwoning gaan bewonen. [appellante] en [persoon A] zijn de voorste deelwoning gaan bewonen.
      
    
    
      3.4.
      De relatie tussen [appellante] en [persoon A] is stukgelopen. [appellante] is ergens anders gaan wonen. Tussen [appellante] en [persoon A] is een huurovereenkomst gesloten voor de voorste deelwoning. In de huurovereenkomst is opgenomen (voorzover van belang):
      
      
        “Art. 1
        
          Lid 1: De verhuurder verhuurt met ingang van 01-10-2016 de woning […]. Het betreft de huur van het gehele voorhuis van dit pand […].
        
          Lid 2: De huurprijs bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst: 700 euro per maand.
        
        [..].
        
          Lid 3: de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten is vooralsnog begroot op 115 euro per maand en wordt maandelijks bij wijze van voorschot voldaan. [..].”
      
      
      
        
          Beheersregeling
        
      
    
    
      3.5.
      
        [geïntimeerde] verzocht de kantonrechter (in een andere procedure) een beheersregeling vast te stellen voor de gemeenschappelijke woning. In hoger beroep stelde dit hof bij arrest van 19 april 2018 een beheersregeling tussen [geïntimeerde] en [persoon A] vast. In dat arrest besliste dit hof:
      
      
        “Het hof:
        […]
        
          machtigt [geïntimeerde] om alle maatregelen, waaronder rechtsmaatregelen, te treffen jegens [appellante] en [persoon B] , ertoe strekkende dat de gezamenlijke woning van [geïntimeerde] en [persoon A] , meer in het bijzonder de voorste deelwoning (voorhuis) […] door [appellante] en [persoon B] zal worden verlaten, ontruimd en ontruimd worden gehouden, en
        
          machtigt [geïntimeerde] om die beheersdaden te verrichten die nodig zijn in het kader van een goed beheer van de gezamenlijke woning (bestaande uit voor- en achterwoning, ondergrond, tuin en verdere aanhorigheden) van partijen; […].”
      
      
      
        
          Niet meewerken aan verkoop
        
      
    
    
      3.6.
      Op 20 juni 2018 en op 22 juni 2018 schreef [appellante] aan (de advocaat van) [geïntimeerde] niet mee te zullen werken aan de verkoop van de woning en belangstellenden niet in de gelegenheid te stellen de woning te bezichtigen. 
      
      
      
        
          Kort geding (ontruiming na verkoop)
        
      
    
    
      3.7.
      In kort geding vorderden [geïntimeerde] en (de bewindvoerder van) [persoon A] onder meer de ontruiming van [appellante] uit de voorste deelwoning. In hoger beroep oordeelde dit hof op 10 september 2019: 
      
      
        “Het hof […]
      
      
    
    
      5.2.
      
        veroordeelt [appellante] de woning, meer in het bijzonder de voorste deelwoning (voorhuis) en tuin, […] met iedereen en al datgene dat zich daarin of daarop bevinden, respectievelijk bevindt, uiterlijk op de dag van het notarieel transport van de woning aan een derde partij (koper, niet zijnde [geïntimeerde] of [persoon A] en/of familie/vrienden of partners van [geïntimeerde] en/of [persoon A] ), volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte der sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking aan [geïntimeerde] c.s. te stellen en verlaten en ontruimd te houden […]
      
    
    
      5.3.
      
        veroordeelt [appellante] om zolang zij in de woning verblijft, haar volledige medewerking te verlenen aan de verkoop van de woning waaronder het in de gelegenheid stellen van de verkoopmakelaar om bezichtigingen te doen in de woning in afwezigheid van [appellante]; […].”
      
      
        
          De procedure bij de kantonrechter
        
      
    
    
      3.8.
      Op 31 januari 2019 dagvaardde [geïntimeerde] [appellante] . [geïntimeerde] vorderde mede namens (de bewindvoerder van) [persoon A] (samengevat en zakelijk weergegeven) in conventie:
      
        
          primair een verklaring voor recht dat er geen sprake is van een rechtsgeldige huurovereenkomst tussen partijen (met veroordeling van [appellante] tot ontruiming van de woning),
        
        
          subsidiair de ontbinding van de huurovereenkomst (met veroordeling van [appellante] tot ontruiming van de woning),
        
        
          meer subsidiair een veroordeling van [appellante] om mee te werken aan de verkoop van de woning,
        
      
      en:
      
        
           veroordeling van [appellante] tot betaling aan [geïntimeerde] van € 1.342,00 aan achterstallige huur en € 2.246,00 voor een energierekening,
        
        
          met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.
        
      
      
    
    
      3.9.
      In reconventie vorderde [appellante] (samengevat en zakelijk weergegeven):
      
        
          veroordeling van [geïntimeerde] en [persoon A] tot betaling van € 540,76 aan herstelkosten,
        
        
          veroordeling van [geïntimeerde] en [persoon A] tot betaling van € 190,43 aan schadevergoeding,
        
        
          veroordeling van [geïntimeerde] en [persoon A] tot betaling van € 12,50 aan schadevergoeding,
        
        
          veroordeling van [geïntimeerde] en [persoon A] tot medewerking aan een onderzoek naar de oorzaak van het energieverbruik en het verrichten van reparaties om dat verbruik te verminderen,
        
        
          veroordeling van [geïntimeerde] en [persoon A] tot splitsing van het energie- en waterverbruik tussen de voorste en achterste deelwoning;
        
        
          veroordeling van [geïntimeerde] en [persoon A] tot betaling van een schadevergoeding van € 115,00 per maand vanaf oktober 2016, tot en met april 2019 begroot op € 3.565,00;
        
        
          veroordeling van [geïntimeerde] en [persoon A] tot betaling van een schadevergoeding van € 4.779,71 voor energieverbruik,
        
        
          veroordeling van [geïntimeerde] en [persoon A] tot betaling van het voorschot voor energieverbruik van € 604,94 per maand vanaf 23 januari 2019,
        
        
          veroordeling van [geïntimeerde] en [persoon A] tot betaling van de eindafrekening voor energie verbruik,
        
        
          veroordeling van [geïntimeerde] en [persoon A] tot afgifte van de medische container en de rolstoel aan [appellante] ,
        
        
          
            [geïntimeerde] en [persoon A] te gebieden om [appellante] toegang te verlenen tot de garage en de tuin,
        
        
          
            [geïntimeerde] en [persoon A] te gebieden om de verlichting aan de achtergevel en de camera te verwijderen,
        
        
          Met veroordeling van [geïntimeerde] en [persoon A] in de kosten van deze procedure.
        
      
      
    
    
      3.10.
      De kantonrechter oordeelde in het bestreden vonnis dat de huurovereenkomst rechtsgeldig was. De weigering van [appellante] om mee te werken aan bezichtiging van de woning, de huurachterstand en het niet betalen van de energierekening rechtvaardigden de ontbinding van de huurovereenkomst. In conventie ontbond de kantonrechter de huurovereenkomst per 18 december 2019 en veroordeelde [appellante] tot betaling van € 1.342,00 en € 2.246,00. In reconventie wees de kantonrechter alle vorderingen van [appellante] af.
      
    
    
      3.11.
      
        [appellante] verliet de voorste deelwoning en leverde deze op 12 februari 2020 op. Bij dagvaarding van 18 maart 2020 kwam [appellante] in hoger beroep tegen het vonnis van de kantonrechter.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      In hoger beroep vordert [appellante] dat het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigt, de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog afwijst en de vorderingen van [appellante] toewijst. Ook vermeerdert zij haar eis. Zij vordert (samengevat en zakelijk weergegeven):
      
        
          veroordeling van [geïntimeerde] om [appellante] het huurgenot van de woning te verschaffen (op straffe van een dwangsom),
        
        
          veroordeling van [geïntimeerde] tot een verhuiskostenvergoeding van € 1.360,13, schadevergoedingen van € 3.832,50, € 9.259,00, € 544,00, € 394,00 en € 1.500,00;
        
        
          veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 540,76 aan reparatiekosten en € 1.159,07 aan kosten van een bankbeslag een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding in hoger beroep;
        
        
          veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 3.497,76, € 1.155,95, € 5.966,16 en € 2.232,64 aan energiekosten en € 1.095,00 een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding in hoger beroep;
        
        
          veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 1.500,00 aan immateriële schadevergoeding;
        
        
          met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties (inclusief nakosten en wettelijke rente daarover).
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [geïntimeerde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de wijziging van eis. Er zijn ook geen andere redenen om de eiswijziging te weigeren. Het hof zal daarom op de gewijzigde eis beslissen.
      
      
        
          Rechtsgeldigheid huurovereenkomst
        
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter heeft beslist dat de huurovereenkomst tussen [persoon A] en [appellante] rechtsgeldig is (r.o. 4.2. van het bestreden vonnis). [geïntimeerde] heeft geen (incidenteel) hoger beroep ingesteld tegen de afwijzing van haar (primaire) vordering en ook in hoger beroep geen nieuwe argumenten op dit punt aangevoerd. Het hof zal daarom uitgaan van een rechtsgeldige huurovereenkomst tussen [persoon A] en [appellante] .
      
      
        
          Ontbinding huurovereenkomst
        
      
    
    
      4.4.
      
        [geïntimeerde] vordert (onder meer) dat die huurovereenkomst wordt ontbonden. Haar bevoegdheid om namens [persoon A] die vordering in te stellen, valt onder de beheersregeling zoals vastgesteld door dit hof (zie r.o. 3.5) en is door [appellante] ook niet betwist. 
      
    
    
      4.5.
      Voor een wederkerige overeenkomst, zoals een huurovereenkomst, geldt dat iedere tekortkoming van de schuldenaar (in dit geval: [appellante] ) de schuldeiser (in dit geval: [geïntimeerde] ) de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW). De rechter moet beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter heeft een aantal tekortkomingen van [appellante] vastgesteld en geoordeeld dat die tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. [appellante] voert tegen die oordelen grieven aan. [appellante] betwist dat zij tekortgeschoten is en voert aan dat gelet op haar medische situatie eventuele tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen.
      
    
    
      4.7.
      
        [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg meer stellingen (dat wil zeggen: gestelde tekortkomingen) aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dan door de kantonrechter zijn besproken. Als de grieven tegen het oordeel van de kantonrechter slagen, moet het hof ook die gestelde tekortkomingen alsnog beoordelen. Het hof zal daarom bij de vraag of de huurovereenkomst moet worden ontbonden ook een aantal gestelde tekortkomingen betrekken, die door de kantonrechter niet aan de beslissing ten grondslag zijn gelegd.
      
      
        
          Huurachterstand
        
      
    
    
      4.8.
      
        [geïntimeerde] vordert, namens [persoon A] als verhuurder, betaling van huur. Met partijen gaat het hof ervanuit dat deze nakomingsvordering valt onder de beheersdaden die nodig zijn in het kader van een goed beheer van de gezamenlijke woning, zoals bedoeld in de beschikking van dit hof van 19 april 2018.
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter oordeelde dat [appellante] een huurachterstand van € 1.342,00 heeft laten ontstaan en veroordeelde [appellante] tot betaling van dat bedrag. [appellante] komt daar in hoger beroep tegen op (met grief 2 en als onderdeel van grief 1). Zij overlegt bankafschriften als bewijs van betaling. In reactie daarop overlegt [geïntimeerde] een door haar opgesteld excel overzicht van betalingen door [appellante] in de periode oktober 2016 tot en met februari 2020 (de datum dat [appellante] de woning verlaten heeft).
      
    
    
      4.10.
      Vooropgesteld wordt dat de huurovereenkomst is ontbonden per 18 december 2019. Vanaf dat moment biedt de huurovereenkomst geen grondslag meer voor de vordering tot betaling van de huur. Een andere grondslag voor de vordering is door [geïntimeerde] niet aangedragen en zij stelt niet voldoende om de vordering op een andere grondslag toe te wijzen. Dat betekent dat de in het overzicht van [geïntimeerde] opgenomen huur voor de laatste 12 dagen van december 2019 (12/31e van € 815,00, van januari 2020 (€ 815,00) en het eerste gedeelte van februari 2020 (€ 337,00) niet verschuldigd zijn. In totaal vordert [appellante] dus € 1.467,48 te veel. Volgens het (ongecorrigeerde) betalingsoverzicht van [geïntimeerde] bedraagt de betalingsachterstand € 2.288,13. Dat betekent dat het volgens Banning te betalen bedrag niet hoger kan zijn dan het bedrag van € 2.288,13 verminderd met het ten onrechte gevorderde bedrag van € 1.467,48 is € 820,65. 
      
    
    
      4.11.
      Zoals de kantonrechter terecht overwoog, is het verweer dat de verschuldigde huur volledig is voldaan een bevrijdend verweer, waarvan [appellante] de stelplicht heeft. [appellante] beroept zich onder overlegging van bankafschriften onder meer op twee betalingen uit 2017:
      
        
          € 600,00 op 9 mei 2017 met als omschrijving “Huur mei 2017”
        
        
          € 600,00 op 1 juni 2017 met als omschrijving “Huur Jun 2017”
        
      
      Deze twee betalingen zijn niet opgenomen in het betalingsoverzicht van [geïntimeerde] . 
      
    
    
      4.12.
      
        [geïntimeerde] gaat in haar producties en processtukken niet concreet in op deze twee betalingen, maar voert aan dat “alle bij haar binnengekomen betalingen zijn gecontroleerd en, nadat de afzender en/of hoogte daartoe aanleiding gaf, zijn afgeboekt op de huurschuld van [appellante] . Daarbij wil [geïntimeerde] ook opmerken dat zij alle betalingen van [persoon A] (zijn privé rekening) op de gezamenlijke rekening (bedoeld voor de hypotheek) weldegelijk heeft verwerkt en deze ook expliciet heeft genoemd in haar overzicht.”. Dat betekent dat [geïntimeerde] niet concreet weerspreekt dat zij deze twee betalingen ontvangen heeft. Gelet op de omschrijving bij de overboekingen zijn die betalingen van € 600,00 bedoeld als huurbetalingen namens [appellante] en [geïntimeerde] licht niet toe waarom deze betalingen niet in mindering op de verschuldigde huur zouden strekken. Die twee betalingen zijn samen al meer dan de € 820,65 die [appellante] uit hoofde van de huurovereenkomst verschuldigd kan zijn. Dat betekent dat [geïntimeerde] het verweer dat de huur betaald is, onvoldoende weersproken heeft. Het in eerste aanleg gevorderde bedrag van € 1.342,00 is daarom niet toewijsbaar. Grief 2 slaagt en het bestreden vonnis zal in zoverre vernietigd worden. Op dit punt is [appellante] ook niet tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
      
      
        
          Weigering mee te werken aan bezichtigingen
        
      
    
    
      4.13.
      Op 20 juni 2018 en 22 juni 2018 schreef [appellante] – in duidelijke bewoordingen – dat zij niet wilde meewerken aan bezichtiging van het gehuurde door een koper. Aan de advocaat van [geïntimeerde] schreef zij daarover op 22 juni 2018:
      
      
        “Mijn mail is duidelijk, ik werk NIET MEE!!! En laat geen enkele koper toe in ons deel van het huis zolang uw client al haar leugens en intense zwartmakerij niet rectificeert bij de raad van de kinderbescherming, alle aanklachten intrekt jegens mijn zoon en onszelf de regie teruggeeft over dit huis wat ze ook door leugens heeft verkregen.” 
      
      
    
    
      4.14.
      
        [appellante] meent dat zij niet contractueel de verplichting heeft om als huurder te dulden dat haar woning wordt bezichtigd door belangstellenden. [appellante] miskent dat zij die plicht heeft op grond van de wet. Op grond van artikel 7:223 BW is [appellante] als huurder verplicht aan belangstellenden gelegenheid te geven tot bezichtiging van het gehuurde. Volgens [appellante] hoeft zij daaraan niet mee te werken, gelet op “de Grondwettelijke bescherming van de persoonlijke levenssfeer en het verbod op het zonder toestemming van de bewoner binnentreden van de woning.” De burgerlijke rechter mag de bepalingen van het burgerlijk wetboek niet toetsen aan de grondwet (artikel 120 Grondwet), zodat [appellante] zich niet op de grondwet kan beroepen. Het huisrecht waarop [appellante] zich beroept wordt echter ook beschermd door artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens, maar op grond van lid 2 van dat artikel is het recht op eerbiediging van de eigen woning niet absoluut en is een beperking mogelijk, als dat bij wet is voorzien en noodzakelijk is in een democratische samenleving voor de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen. Artikel 7:223 BW is zo’n beperking. De verplichting om gelegenheid te geven tot bezichtiging is daarom geen schending van artikel 8 EVRM. Dat betekent dat de – stellige en structurele – weigering van [appellante] om daaraan mee te werken een tekortkoming oplevert. Die situatie heeft in ieder geval tot 18 september 2018 geduurd, toen [appellante] via haar advocaat meedeelde dat zij bereid zou zijn om medewerking te verlenen aan de verkoop van het woonhuis en bezichtigingen. Voor de periode juni 2018 – september 2018 kan [appellante] de tekortkoming echter niet meer ongedaan maken.
      
    
    
      4.15.
      Op dit punt is [appellante] dus tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
      
      
        
          Beledigingen en bedreigingen
        
      
    
    
      4.16.
      Op 9 augustus 2017 schreef [appellante] in een e-mail aan [geïntimeerde] :
      
      
        “Hoe haal jij het in je hoofd mij te dicteren hoe ik met de garage om moet gaan!! Dicteer jezelf maar eens hoe jij met mensen en eigendommen van een ander omgaat. Leer jij maar eens wat grenzen en ruimtes zijn van een ander en leef daar maar eens naar!! […]
      
      
      
        
          Tot gisteravond [geïntimeerde] had ik nog steeds de neiging om je dingen te vergeven maar het is nu over en uit met je! !Wil jij hier wonen?? Prima maar kom nooit meer langs mijn huis lopen of je bent van mij als ik je zie! […] Je hebt mij echt een grens overgetrokken afgelopen nacht en die grens naar jou toe is nu voorgoed kapot. Daar heb je ook zelf voor gezorgd met al je fucking traineringen, je persterijen en je narcistisch gedrag zonder enig geweten!! Er is maar 1 narcist hier namelijk [geïntimeerde] en dat ben jij!!! […]
      
      
      
        
          Er is maar 1 oplossing zorg dat ik je nooit meer op het erf zie en stop met al je pesten en treiteren en leef onder de bovenstaande leefregels en je hebt geen mens aan mij, ga door met alles wat je doet veroorzaak jij dus zelf dat ik oorlog met je gaat bouwen besef dat je het in eigen handen hebt hoe jij en [de dochter van [geïntimeerde] en [persoon B] , hof] hier leven of wees een wijze en goede moeder en zet je huis onder het belang van [de dochter] zoals het hoort en vertrek hier!!!”
      
      
    
    
      4.17.
      
        [appellante] voert aan dat de adressering van de als productie overgelegde email ontbreekt, zodat de productie geen bewijs oplevert. [appellante] betwist echter niet concreet dat zij deze email aan [geïntimeerde] zond. In eerste aanleg schreef zij over deze email “dat in de email duidelijk naar voren komt dat [appellante] duidelijk kenbaar maakt dat [geïntimeerde] [appellante] stelselmatig treitert en door middel van pesterijen tracht [appellante] ertoe te bewegen haar woonhuis te verlaten.” Daarmee erkent [appellante] dat zij auteur is van deze email en dat zij de inhoud ervan onderschrijft.
      
    
    
      4.18.
      Deze e-mail van [appellante] bevat beledigingen en bedreigingen gericht aan [geïntimeerde] , die in beginsel ook onrechtmatig tegenover [geïntimeerde] zijn. Op dat moment (augustus 2017) trad [geïntimeerde] nog niet namens de verhuurder op, maar was [geïntimeerde] wel met [appellante] in een geschil over het verblijf van [appellante] in de woning die [geïntimeerde] samen met [persoon A] , de verhuurder van [appellante] , in gezamenlijk eigendom had. De email ziet ook uitdrukkelijk op dit geschil en op de huur van de gezamenlijke woning. In die context zijn de bedreigingen en beledigingen ook in strijd met goed huurderschap van [appellante] . Ook dit levert daarom een tekortkoming van [appellante] op in de nakoming van de overeenkomst.
      
      
        
          Beschadiging lamp
        
      
    
    
      4.19.
      Op 22 februari 2018 heeft de zoon van [appellante] twee buitenlampen aan de woning van [geïntimeerde] stukgeslagen. Op 23 februari 2018 mailde [appellante] daarover:
      
      
        “Ik heb net mijn zoon opgehaald en hem verteld over al je stalking en terreur aan mijn adres van de laatste tien maanden. Dat je weer [persoon A] [ [persoon A] , hof] voor de rechtbank sleept voor het huis en ons totaal niet met rust laat en mij als zijn moeder met hersenletsel maar blijft overprikkelen, met muziek boven de keuken keihard aan te zetten en lampen op het erf aanzet waardoor ik minder kan slapen omdat dat licht in mijn slaapkamer doorschijnt. […]
      
      
      
        [De zoon] is de auto uitgestapt loopt het huis binnen en in 1 seconde staat hij weer buiten en ramt je buitenlichten van de muur af, zonder dat ik door had wat hij deed.. Tot onze grote verbazing zie ik verder bij het opruimen van je lamp, zo ben ik ook nog dat ik dit dan doe, dat jij een camera hebt opgehangen die jij op mijn deel van het erf gericht hebt en pleeg jij totale inbreuk op mijn privacy. Mijn zoon [geïntimeerde], zo ook mijn dochter en hun partners zijn in alle staten dat jij maar door blijft stalken en pesten. Ik heb ze tien maanden lang ze netjes kunnen houden maar hun grenzen zijn bereikt, ze gaan nu hun moeder beschermen. […]”
      
      
    
    
      4.20.
      Het gaat hier om schade en overlast die veroorzaakt werd door een bezoeker van [appellante] . Blijkens haar email neemt [appellante] er op geen enkele wijze afstand van. Zelfs als juist is dat de lichten overlast voor [appellante] veroorzaakten, rechtvaardigt dat niet de vernieling ervan. Het hof acht het gedrag van [appellante] in strijd met goed huurderschap en daarom een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.
      
      
        
          Energiekosten (conventie)
        
      
    
    
      4.21.
      
        [geïntimeerde] vordert (voor zichzelf) betaling van € 2.246,00. De vordering is gebaseerd op energierekeningen voor energieverbruik van de gehele woning. Er is één meter, voor zowel de woning van [appellante] als het gedeelte dat [geïntimeerde] destijds bewoonde. 
      
    
    
      4.22.
      
        [geïntimeerde] heeft de eindafrekeningen in het geding gebracht. Daaruit blijkt dat de facturen zien op de periode 8 september 2016 tot en met 3 februari 2017. De vordering zoals die is ingesteld is gebaseerd op de kosten van verbruik. Buitengerechtelijke incassokosten zijn er niet in opgenomen.
      
    
    
      4.23.
      
        [geïntimeerde] is de contractuele wederpartij van de energieleverancier. Zij heeft de totale kosten voor het verbruik verdeeld over de vier bewoners [geïntimeerde] , [appellante] , [persoon A] en [persoon B] , naar rato van de maanden dat ieder van hen in de woning woonde. Een afspraak daarover is tussen de vier bewoners niet gemaakt, zo blijkt ook uit de stellingen van [geïntimeerde] zelf. [geïntimeerde] baseert haar vordering op de redelijkheid en billijkheid. Met aanvulling van de rechtsgronden komt het hof toe aan de vraag of de vordering toewijsbaar is op de grondslag dat [appellante] ongerechtvaardigd verrijkt is. [appellante] erkent dat zij in de desbetreffende periode energie heeft gebruikt, maar stelt dat zij met [persoon A] overeengekomen is dat hij de kosten daarvan zou dragen. [geïntimeerde] betwist dat gemotiveerd en voert aan dat [persoon A] de kosten voor het energieverbruik niet heeft voldaan. [appellante] weerspreekt dat ook niet.
      
    
    
      4.24.
      Dat betekent dat [appellante] energie heeft verbruikt, zonder dat door of namens haar daarvoor is betaald. [geïntimeerde] is verarmd doordat zij – uiteindelijk – voor al het verbruik aan de energieleverancier moet betalen. De afspraak tussen [persoon A] en [appellante] verandert daarin niets: de enkele toezegging om voor [appellante] te betalen is – als die niet wordt nagekomen – niet voldoende om te oordelen dat [appellante] niet verrijkt of [geïntimeerde] niet verarmd zou zijn. [geïntimeerde] heeft het bedrag van haar verarming (en de verrijking van [appellante] ) vastgesteld aan de hand van een verdeelsleutel op basis van het aantal maanden dat de vier bewoners in de woning hebben gewoond. Daartegen is geen voldoende concreet verweer gevoerd, zodat het hof het bedrag van € 2.246,00 toewijsbaar acht. De grief daartegen faalt.
      
    
    
      4.25.
      Deze ongerechtvaardigde verrijking staat los van de huurovereenkomst: niet alleen ziet de vordering gedeeltelijk op de periode dat [appellante] de woning nog niet huurde (namelijk voor 1 oktober 2016) maar ook daarna is de energie niet betaald door de verhuurder, maar door [geïntimeerde] zelf, die op dat moment nog niet namens [persoon A] optrad. Het niet betalen van de energierekening is daarom geen tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.
      
      
        
          Tussenconclusie 
        
      
    
    
      4.26.
      De tekortkomingen van [appellante] zijn ernstig. Het gaat om tegenwerken van de verkoop van de woning, terwijl zij al in kort geding was veroordeeld de woning te verlaten op het moment van verkoop. Zij frustreerde dus ook het einde van de huurovereenkomst zoals partijen dat eerder waren overeengekomen. Ook bedreigde zij de mede-eigenaar van de woning en heeft haar zoon vernielingen aangericht en overlast veroorzaakt. Een normalisatie van de verhouding tussen [appellante] , haar verhuurder en de mede-eigenaar van de woning lijkt uitgesloten. Haar medische situatie is eveneens ernstig, maar [appellante] onderbouwt onvoldoende dat deze woning in het bijzonder is aangepast aan haar situatie of dat een verhuizing naar een andere woning niet van haar gevergd kan worden. De tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst door [appellante] rechtvaardigen daarom de ontbinding van de huurovereenkomst. De ontbinding van de huurovereenkomst is ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Het hof zal daarom het oordeel van de kantonrechter op dit punt bekrachtigen.
      
    
    
      4.27.
      Dat betekent dan ook dat [geïntimeerde] niet aansprakelijk is voor nadeel dat het gevolg is van de ontbinding van de huurovereenkomst en het verlaten van de woning door [appellante] : de vorderingen van [appellante] die hierop gebaseerd zijn, zullen alleen al daarom worden afgewezen.
      
      
        
          Vordering in reconventie:ontvankelijkheid
        
      
    
    
      4.28.
      
        [appellante] stelde haar tegenvorderingen in eerste aanleg in tegen [geïntimeerde] en [persoon A] . [persoon A] is echter geen partij in dit geschil. [geïntimeerde] treedt op als formele procespartij, voor zichzelf en namens [persoon A] . De vorderingen van [appellante] kunnen daarom alleen worden ingesteld tegen [geïntimeerde] (voor zichzelf en in hoedanigheid). [appellante] is niet ontvankelijk in haar vorderingen in reconventie tegen [persoon A] .
      
    
    
      4.29.
      
        [appellante] baseert haar vorderingen in reconventie op [geïntimeerde] gedeeltelijk op de huurovereenkomst. [geïntimeerde] is daarbij geen partij. Omdat [geïntimeerde] ook namens [persoon A] vorderingen baseert op de huurovereenkomst kan [appellante] tegen [geïntimeerde] in die hoedanigheid ook haar tegenvorderingen instellen, maar alleen voor zover [geïntimeerde] ook procesbevoegd is op dit punt. Gelet op de ruime bevoegdheid om beheershandelingen te verrichten en omdat [geïntimeerde] op dit punt niets anders aanvoert, acht het hof [geïntimeerde] op grond van de beschikking van dit hof ook procesbevoegd voor de tegenvorderingen van [appellante] . Dat betekent dat [appellante] ontvankelijk is in haar vorderingen die zijn gebaseerd op de huurovereenkomst. [appellante] is ook ontvankelijk in haar vorderingen die zijn ingesteld tegen [geïntimeerde] zelf.
      
    
    
      4.30.
      Het hof zal de grieven van [appellante] die zien op het afwijzen van haar vorderingen hierna puntsgewijs behandelen.
      
      
        
          Grief 4: kosten van herstel CV-installatie
        
      
    
    
      4.31.
      
        [appellante] stelt dat de CV installatie een gebrek vertoonde en dat haar verhuurder dat niet herstelde. De verhuurder is, volgens [appellante] , daarom aansprakelijk voor € 540,76 aan reparatiekosten. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen.
      
    
    
      4.32.
      Op grond van artikel 7:206 BW is de verhuurder verplicht gebreken aan het gehuurde te verhelpen. Als de verhuurder met het verhelpen in verzuim is, mag de huurder het gebrek zelf verhelpen en de redelijke kosten daarvan verhalen op de verhuurder.
      
    
    
      4.33.
      
        [appellante] schreef aan [persoon A] : 
      
      
        “Dan wil ik je de volgende melding aan jou als mijn huurbaas geven dat mijn douches niet meer werken en dat ik mij al weken onder een klein pisstraaltje moet douchen, zo ook in de provisorische douche die roger zelf heeft gemaakt. Ik zou het waarderen dat jij als mijn huurbaas ervoor zorg draagt dat de leidingen ontkalkt en doorgespoten worden. Gebeurt dit niet binnen twee weken dan zoek ik zelf een monteur en laat ik die opdracht op jullie naam uitvoeren.”
      
      
    
    
      4.34.
      
        [geïntimeerde] betwist niet dat de leidingen en CV ketel verkalkt waren en dat dit een gebrek aan het gehuurde oplevert. Zij betwist ook niet dat [persoon A] het bericht van [appellante] ontvangen heeft en zij stelt niet dat [persoon A] hierop gereageerd heeft. Het bericht van [appellante] is een voldoende duidelijke ingebrekestelling, zodat [persoon A] na het verstrijken van de termijn in verzuim is geraakt met het herstel. Dat [geïntimeerde] de ingebrekestelling niet heeft ontvangen, is niet relevant, omdat zij in deze procedure namens [persoon A] procedeert.
      
    
    
      4.35.
      Het hof verwerpt het verweer dat [appellante] deze kosten niet gedragen heeft. Onbetwist staat vast dat zij de opdracht gegeven heeft aan Hees Installaties om deze werkzaamheden uit te voeren en zij is daarom contractueel tegenover Hees Installaties gehouden tot betaling. Ook als zij de facturen (nog) niet betaald heeft, gaat het om kosten waarvoor zij aansprakelijk is en die zij op de verhuurder kan verhalen. Dit deel van de vordering is dus toewijsbaar.
      
    
    
      4.36.
      Tegen de gevorderde wettelijke rente is geen zelfstandig verweer gevoerd, zodat de wettelijke rente toewijsbaar is, zoals gevorderd.
      
    
    
      4.37.
      De (aanvullende) kosten van het bankbeslag zijn niet toewijsbaar. [appellante] stelt onvoldoende om te kunnen concluderen dat [geïntimeerde] ook aansprakelijk zou zijn voor kosten of schade doordat de opdrachtnemer van [appellante] ten laste van [appellante] bankbeslag heeft gelegd.
      
      
        
          Grief 5: Afgifte pakketten
        
      
    
    
      4.38.
      
        [appellante] vordert een schadevergoeding van € 190,43 van [geïntimeerde] (pro se). Zij baseert haar vordering op een factuur van Zalando en verwijt [geïntimeerde] dat zij onrechtmatig pakketten van [appellante] heeft achtergehouden. De pakketten zijn, volgens [appellante] , in de garage geplaatst waar [geïntimeerde] geen toegang toe had. Pas nadat in december 2018 een huurder in de voorste deelwoning is getrokken, kreeg [appellante] de beschikking over haar pakket. In eerste aanleg voerde [geïntimeerde] als verweer dat haar advocaat al bij brief van 15 december 2017 aan [appellante] heeft meegedeeld dat haar pakketten in de gezamenlijke garage stonden. Dat heeft [appellante] niet gemotiveerd weersproken. Dat betekent dat zij al in december 2017 bericht kreeg dat de pakketten in de garage stonden. [appellante] onderbouwt niet dat zij geen toegang had tot de garage en schade heeft geleden. Deze vordering is daarom niet toewijsbaar, zodat de grief niet slaagt.
      
      
        
          Grief 6: milieupas
        
      
    
    
      4.39.
      
        [appellante] vordert een schadevergoeding van € 12,50 omdat [geïntimeerde] de milieupas die nodig was voor het afvoeren van afval niet aan [appellante] ter beschikking wilde stellen.
      
    
    
      4.40.
      Uit het betoog van [appellante] volgt dat voor de woning slechts één milieupas afgegeven werd, zodat de bewoners van de voorste en de achterste deelwoning dezelfde milieupas moesten gebruiken om hun afval te kunnen inleveren bij het milieupark. [geïntimeerde] betwist dat niet. In die situatie horen de beide bewoners van de woning de gezamenlijke milieupas te delen. [geïntimeerde] wilde de milieupas niet afgeven, omdat het verzoek tot afgifte van de milieupas door haar ex-partner, [persoon B] , werd gedaan. Dat is echter geen rechtvaardiging voor de weigering. Dat betekent dat [geïntimeerde] in strijd handelde met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Dat is onrechtmatig tegenover [appellante] . [geïntimeerde] is daarom aansprakelijk voor de schade en moet de schade van € 12,50 voor de nieuwe milieupas vergoeden.
      
      
        
          Grief 7: onderzoek naar energiekosten en splitsing van energieverbruik
        
      
    
    
      4.41.
      
        [appellante] vordert dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld om onderzoek te doen naar de oorzaak van het hoge energieverbruik en wordt veroordeeld om mee te werken aan splitsing van het energie en waterverbruik van de voorste en achterste deelwoning.
      
    
    
      4.42.
      Omdat de huurovereenkomst ontbonden is en [appellante] de woning verlaten heeft, heeft zij geen belang meer bij het laten plaatsen van een (tussen)meter voor de voorste en achterste deelwoning. Deze vordering is alleen al om die reden niet toewijsbaar. 
      
    
    
      4.43.
      Voor de vordering mee te werken aan een onderzoek naar de oorzaak van hoog verbruik, bestaat geen rechtsgrond. Hoewel [appellante] stelt dat [geïntimeerde] tegenover haar onrechtmatig handelt door onevenredig veel energie te verbruiken, zijn er geen vorderingen van [appellante] die daarop gebaseerd zijn. Het is daarom niet duidelijk wat [appellante] wenst te bereiken met het onderzoek. Deze vordering is niet toewijsbaar.
      
      
        
          Grief 8: terugbetaling voorschot
        
      
    
    
      4.44.
      
        [appellante] vordert terugbetaling van de door haar betaalde voorschotten van € 115,00 per maand voor de periode van oktober 2016 tot en met april 2019 en zij vordert ook (terug)betaling van € 115,00 voor elke maand dat [geïntimeerde] geen zorg draagt voor de contractuele verplichting van leveringen en diensten. [appellante] stelt dat zijzelf betaalt voor energie en water voor beide deelwoningen, omdat er geen individuele meters zijn.
      
    
    
      4.45.
      
        [geïntimeerde] verwijst als verweer naar de energiekosten van Greenchoice waarvan zij betaling vordert, waar volgens haar al voorschotbetalingen op in mindering zijn gebracht. Volgens [geïntimeerde] betaalt [appellante] te weinig voor haar energieverbruik, zodat er niets terug betaald hoeft te worden.
      
    
    
      4.46.
      De huurovereenkomst bepaalt dat de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten van € 115,00 per maand maandelijks bij wijze van voorschot moet worden voldaan. Het gaat hier om servicekosten in de zin van artikel 7:259 BW. Daarvoor geldt dat de servicekosten in relatie moeten staan met de werkelijke kosten (zie Hoge Raad 24 april 2020, ECLI:NL:HR:2020:808). Voor de periode tot 3 februari 2017 was het [geïntimeerde] die de energierekening betaalde (daarvan vordert zij voor zichzelf betaling van [appellante] in deze procedure). Uit de stellingen van [geïntimeerde] ter onderbouwing van die vordering volgt dat [persoon A] , de verhuurder, niet voor [appellante] heeft betaald. Verder stelt [geïntimeerde] niets over door de verhuurder geleverde energie, zaken of diensten. Het op grond van artikel 7:259 lid 2 BW jaarlijks te maken uitgesplitst overzicht van de kosten, is ook kennelijk niet gemaakt. Het hof kan daarom niet vaststellen dat in de huurperiode door de verhuurder werkelijk kosten zijn gemaakt. 
      
    
    
      4.47.
      Dat betekent dat het hof niet kan vast stellen dat tegenover het voorschot een tegenprestatie van de verhuurder heeft gestaan en dat betekent dat het beding een onredelijk voordeel voor de verhuurder oplevert. Op grond van artikel 7:264 BW is zo’n beding nietig en wat er door [appellante] is betaald, is daarom onverschuldigd betaald. De huurovereenkomst heeft geduurd van 1 oktober 2016 tot en met 18 december 2019. Het voorschot diende per maand te worden betaald, zodat het gaat om 39 maandelijkse betalingen van € 115,00. Het hof zal [geïntimeerde] (handelend namens de verhuurder) veroordelen tot (terug)betaling van € 4.485,00.
      
      
        
          Grief 9: Energierekening 
        
      
    
    
      4.48.
      
        [appellante] vordert dat [geïntimeerde] de energiekosten voldoet, die [appellante] begroot op € 3.497,76 en € 1.155,95 (de eindafrekening EnergieDirect), € 5.966,16 (de eindafrekening REALEnergy), € 2.232,64 (de eindafrekening van Vattenfall) en het door [appellante] betaalde bedrag van € 1.094,00.
      
    
    
      4.49.
      De huurovereenkomst houdt in dat [appellante] een maandelijks voorschot zou betalen voor bijkomende leveringen. Daaruit volgt inderdaad dat de verhuurder de overeenkomsten met de energieleveranciers zou afsluiten, maar ook dat [appellante] uiteindelijk de kosten van haar verbruik zelf zou dragen. Een voorschot impliceert immers verrekening met de uiteindelijke daadwerkelijke kosten. Het maandelijks huurbedrag van € 815,00 per maand is dus niet inclusief het energieverbruik van [appellante] . Aangezien de verhuurder geen overeenkomsten heeft afgesloten en ook geen andere kosten heeft gemaakt (zie overweging 4.50 hiervoor), heeft [appellante] recht op terugbetaling van het voorschot, maar de verhuurder hoeft niet te betalen voor het energieverbruik van [appellante] . Voor zover de energiefacturen en andere betalingen zien op verbruik van [appellante] zelf, is er dus geen rechtsgrond om [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling ervan. 
      
    
    
      4.50.
      Omdat de beide deelwoningen één aansluiting delen, zien de betalingen van [appellante] ook op energieverbruik van de bewoner van de andere deelwoning. Met aanvulling van de rechtsgronden komt het hof toe aan de vraag of de vordering toewijsbaar is op de grondslag dat [geïntimeerde] ongerechtvaardigd verrijkt is. De energiefacturen die [appellante] overlegt, zien op de periode 26 januari 2018 tot en met 17 maart 2020. In totaal zijn de kosten voor verbruik (inclusief belasting en aansluitingskosten) € 14.969,41 voor die periode van (afgerond) 25,5 maanden.
      
    
    
      4.51.
      
        [appellante] bewoonde de voorste deelwoning tot 12 februari 2020, dat wil zeggen afgerond 24,5 maanden. [geïntimeerde] betoogt dat zij de achterste deelwoning vanaf 20 juli 2017 tot 8 oktober 2017 bewoonde. Die einddatum kan niet juist zijn, gelet op de incidenten die zich na die tijd hebben voorgedaan. Het hof gaat ervanuit dat het hier om een typefout gaat en dat [geïntimeerde] tot 8 oktober 2018 in de achterste deelwoning heeft gewoond. Het gaat hier dus om een periode van (afgerond) 8 maanden bewoning door [geïntimeerde] .
      
    
    
      4.52.
      Per december 2018, zo stelt [appellante] onweersproken, is de huurster van [geïntimeerde] in de achterste deelwoning getrokken. [appellante] stelt onweersproken dat die huurster “all-in” huurde en daarom weigerde mee te betalen aan de energiekosten. Dat betekent dat in de periode dat [geïntimeerde] de achterste deelwoning verhuurde, zij wel van haar huurster een vergoeding voor energieverbruik ontving, maar niet zelf betaalde voor dat energieverbruik, omdat [appellante] de contractuele wederpartij van de energieleverancier was. In die periode is [geïntimeerde] dus ongerechtvaardigd verrijkt en [appellante] verarmd. Het gaat hier om een periode van 15,5 maanden 
      
    
    
      4.53.
      Beide partijen verwijten elkaar het hoge verbruik, maar een en ander is niet concreet onderbouwd. Het hof zal daarom voor toerekening van de energiekosten dezelfde wijze van verdeling hanteren die [geïntimeerde] hanteerde voor haar eigen vordering, naar rato van het aantal maanden dat [appellante] en [geïntimeerde] (en haar huurster) de voorste en achterste deelwoning bewoonden. Dat betekent dat van het totaalbedrag van € 14.969,41 25,5/49e deel voor rekening van [appellante] blijft en dat 23,5/49e deel voor rekening van [geïntimeerde] komt (voor de periode dat zij of haar huurster in de achterste deelwoning woonden). De vordering van [appellante] is dus toewijsbaar op grond van ongerechtvaardigde verrijking tot een bedrag van € 7.179,21.
      
    
    
      4.54.
      Tegen de gevorderde wettelijke rente hierover is geen zelfstandig verweer gevoerd, zodat die toewijsbaar is zoals gevorderd.
      
      
        
          Grief 10: afgifte rolstoel en afvalcontainer
        
      
    
    
      4.55.
      
        [appellante] vordert dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot afgifte van een rolstoel en een medische afval container die [geïntimeerde] (althans haar huurster) onder zich zouden hebben.
      
    
    
      4.56.
      Volgens [appellante] stond haar rolstoel in de achterste deelwoning en heeft zij dat van de huurster van [geïntimeerde] gehoord. Dat betekent dat de huurster de rolstoel onder zich had. [appellante] stelt niet dat die huurster de rolstoel voor [geïntimeerde] hield en daarom kan het hof niet vaststellen dat [geïntimeerde] de rolstoel onder zich heeft. Onvoldoende onderbouwd is ook dat [geïntimeerde] de medische afvalcontainer van [appellante] onder zich houdt. De vorderingen om [geïntimeerde] tot afgifte ervan te veroordelen, zijn daarom niet toewijsbaar.
      
      
        
          Grief 11: toegang tuin en terras
        
      
    
    
      4.57.
      
        [appellante] vordert dat [geïntimeerde] wordt bevolen om [appellante] toegang te verlenen tot de garage en de tuin. Gelet op de ontbinding van de huurovereenkomst, heeft [appellante] bij toewijzing van deze vordering geen rechtens te beschermen belang meer. Deze vordering is niet toewijsbaar.
      
      
        
          Grief 12: camera’s en verlichting
        
      
    
    
      4.58.
      
        [appellante] stelt dat [geïntimeerde] overlast veroorzaakt met verlichting en een camera die op de voorste deelwoning gericht zou zijn. Zij vordert dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot verwijderen van de camera en de lamp en vergoeding van immateriële schadevergoeding van € 1.500,00.
      
    
    
      4.59.
      In eerste aanleg voerde [geïntimeerde] als verweer dat de lamp geen overlast veroorzaakte en dat de camera niet gericht stond op de voorste deelwoning. In reactie daarop heeft [appellante] foto’s overgelegd, waarop zichtbaar is wat de camera ziet. Daaruit volgt dat de camera gericht is op een toegangshek en een terras. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan het hof daaruit niet opmaken dat [geïntimeerde] met deze camera een dermate ernstige inbreuk maakt op de persoonlijke levenssfeer van [appellante] , dat hier sprake is van een onrechtmatige daad. Ook onderbouwt [appellante] niet voldoende dat de verlichting onrechtmatige hinder oplevert. De vorderingen van [appellante] met betrekking tot verwijdering van de lamp en camera, waarbij [appellante] overigens geen belang meer bij heeft gezien haar vertrek uit de woning, en de gevorderde vergoeding van immateriële schade zijn daarom niet toewijsbaar.
      
      
        
          Bewijs
        
      
    
    
      4.60.
      Beide partijen hebben een algemeen bewijsaanbod gedaan, zonder concreet te maken welke stellingen zij wensen te bewijzen. Het hof passeert daarom het aanbod van beide partijen om nader bewijs te leveren.
      
      
        
          Conclusie en proceskosten (grief 13)
        
      
    
    
      4.61.
      Het vonnis van de kantonrechter wordt vernietigd, behalve voor zover (in conventie en uitvoerbaar bij voorraad) de huurovereenkomst is ontbonden (onder 5.1.) [appellante] is veroordeeld tot ontruiming (onder 5.2.) en tot betaling van € 2.246,00 (onder 5.4.). Die beslissingen blijven in stand. Dat betekent dat [appellante] ook terecht in de kosten van de conventie in eerste aanleg is veroordeeld. Voor het overige zullen de vorderingen van [geïntimeerde] worden afgewezen.
      
    
    
      4.62.
      Het hof veroordeelt [geïntimeerde] (handelend namens de verhuurder) tot betaling van € 540,76, € 4.485,00 en veroordeelt [geïntimeerde] (voor zichzelf) tot betaling van € 12,50 en € 7.179,21. Dat betekent dat in eerste aanleg in reconventie [geïntimeerde] in overwegende mate in het ongelijk is gesteld. Het hof zal daarom op basis van het toegewezen bedrag een proceskostenveroordeling in reconventie in eerste aanleg uitspreken.
      
    
    
      4.63.
      In hoger beroep zijn beide partijen gedeeltelijk in het ongelijk gesteld. Het hof zal daarom de proceskosten in hoger beroep compenseren.
      
      
    
  
  
    
      5De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      5.1.
      vernietigt het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond) van 18 december 2019 voor zover:
      
        5.1.1.
        
          [appellante] is veroordeeld om aan [geïntimeerde] tegen behoorlijke kwijting te voldoen een bedrag van € 1.342,00 aan huurachterstand (onder 5.3.);
      
      
        5.1.2.
        de vordering in reconventie is afgewezen (onder 5.7.);
      
      
        5.1.3.
        
          [appellante] in de proceskosten is veroordeeld (onder 5.8.);
        
      
    
    
      5.2.
      bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter voor het overige;
      
      
        en opnieuw recht doende;
      
      
    
    
      5.3.
      verklaart [appellante] niet ontvankelijk in haar vorderingen jegens [persoon A] ;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [geïntimeerde] (handelend namens [persoon A] ) tot betaling aan [appellante] van € 540,76 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 18 maart 2020;
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [geïntimeerde] (handelend namens [persoon A] ) tot betaling aan [appellante] van € 4.485,00;
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellante] van € 12,50;
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellante] van € 7.179,21 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 18 maart 2020;
      
    
    
      5.8.
      veroordeelt [appellante] in de kosten van de procedure in conventie in eerste aanleg, aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 180,01 voor verschotten en op € 420,00 voor salaris;
      
    
    
      5.9.
      veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in reconventie in eerste aanleg, aan de zijde van [appellante] vastgesteld op € 300,00 voor salaris;
      
    
    
      5.10.
      bepaalt dat iedere partij haar eigen kosten van het hoger beroep draagt;
      
    
    
      5.11.
      verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.12.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. C.J.H.G. Bronzwaer, O.G.H. Milar en H.F.P. van Gastel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 29 maart 2022.
      
      
      
        	griffier					rolraadsheer