ECLI:NL:RBNNE:2020:5200, Rechtbank Noord-Nederland, 27-10-2020, 8246969 CV EXPL 19-12679
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2020-10-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koop-aanneemovereenkomst van een woning. De gebruiksoppervlakte in de verkoopbrochure  was niet gebaseerd op de NVM-Meetinstructie, maar betrof een voorlopige maataanduiding. 
        De werkelijke gebruiksoppervlakte blijkt 6m2 meter kleiner te zijn dan was vermeld in die verkoopbrochure. De makelaar had echter geen voorbehoud gemaakt in de verkoopbrochure en heeft daardoor onrechtmatig gehandeld. 
        Vaststelling van de hoogte van de schade.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
    Afdeling Privaatrecht
    
    
      Locatie Groningen
    
    
    
      zaak-/rolnummer: 8246969 CV EXPL 19-12679
    
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter van 27 oktober 2020
      
    
    
    
    
      inzake
    
    
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        
      
      wonende te [plaatsnaam] , gemeente Groningen,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. M. Roushanaei, verbonden aan Stichting Achmea Rechtshulp,
    
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap 
      
        PANDOMO GRONINGEN B.V.,
      
      gevestigd te Groningen,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. W.D. ter Weele, advocaat.
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiseres] en Pandomo worden genoemd.
    
    
  
  
    
      1PROCESGANG
    
    
    
      1.1.
      De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
      
      
        
          dagvaarding met producties;
        
        
          conclusie van antwoord met producties;
        
        
          conclusie van repliek met productie;
        
        
          conclusie van dupliek.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet (voldoende gemotiveerd) weersproken staat het volgende vast.
      
    
    
      2.2.
      Pandomo heeft in opdracht van [naam 1] Vastgoed B.V. te Amersfoort (hierna: [naam 1] ) werkzaamheden verricht met betrekking tot de verkoop van 46 woningen in [plaatsnaam] in Groningen. [naam 1] heeft de woningen in het kader van het project Meer  ontwikkeld en gebouwd.
      
    
    
      2.3.
      Pandomo heeft de tekst van het project op 7 juli 2017 op Funda geplaatst. De verkoop van de woningen is op 15 juli 2017 gestart. [eiseres] heeft zich als gegadigde voor een woning aangemeld en heeft een verkoopbrochure en een prijslijst ontvangen. De verkoopbrochure vermeldt op pagina 19 “ vanaf 130 m2 tot ruim 150 m2 vloeroppervlak”. De prijslijst van [naam 1] vermeldt dat de woning met bouwnummer 18 een GBO (gebruiksoppervlak) van circa 131 m2 heeft.
      
    
    
      2.4.
      Op 21 juli 2017 heeft [eiseres] een koopoptie voor de nog te bouwen woning  met bouwnummer 18 verkregen. Nadien heeft zij tijdens een zogeheten optiegesprek de verkoop-tekeningen ontvangen. Daarop staan de afmetingen van de woning vermeld.
      
    
    
      2.5
      Op 25 september 2017 heeft [eiseres] een koop-aanneemovereenkomst met [naam 1] voor de woning met bouwnummer 18 gesloten. De koop- aanneemsom bedroeg  € 219.970,00 inclusief gekozen bouwopties voor een bedrag van € 970,00.
      
    
    
      2.6.
      In een brief aan [naam 2] van 22 januari 2018 schrijft [naam 1] onder meer:
      
      
        
          “ Het gebruiksoppervlakte (GBO) zoals vermeld op de prijslijst strookt niet met de contractstukken. Wij hebben deze omissie uitgezocht en moeten u helaas berichten dat bij alle woningen per abuis een afwijkende gebruiksoppervlakte is genoemd op de prijslijst. 
        
        
          (…)
        
        
          In de bijlage vindt u het overzicht met daarin de gebruiksoppervlakte van uw woning.”
        
      
      
      
        In deze bijlage is vermeld dat de woning met bouwnummer 18 een GBO van circa 124,7 m2 heeft.
      
      
    
    
      2.7.
      
        [naam 3] makelaars & taxateurs heeft op verzoek van de gemachtigde van [eiseres] een onderzoeksrapport opgesteld. In dit rapport is de marktwaarde van de woning per 21 september 2017 vastgesteld op € 216.000,00. Het woonoppervlak is volgens dit rapport na uitmeting 125 m2. Meerwerk is niet in de berekening meegenomen. 
      
    
  
  
    
      3De vordering en de standpunten van partijen
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert om Pandomo te veroordelen tot betaling van € 3.970,00, of tot een lager bedrag, te vermeerderen met de kosten van het rapport van [naam 3] van € 500,00 en met de buitengerechtelijke kosten van € 572,00 onder veroordeling van Pandomo tot betaling van de kosten van het geding,  waaronder het salaris van de gemachtigde en de nakosten. 
      
    
    
      3.2.
      
        
          [eiseres] legt - verkort weergegeven - aan haar vordering ten grondslag dat Pandomo onrechtmatig heeft gehandeld door onjuiste informatie te verstrekken met betrekking tot de woonoppervlakte. [eiseres] mocht op basis van de Funda advertentie en de gegevens vermeld in de verkoopbrochure en de prijslijst verwachten dat de woning een woonoppervlakte zou hebben van 131 m2. [naam 3] spreekt over een woonoppervlak van 125 m2. [eiseres] heeft daardoor vermogensschade geleden van € 3.970,00. Pandomo heeft onrechtmatig gehandeld door niet conform de NVM-meetinstructie te meten, dan wel hierover als verkoopmakelaar de juiste informatie te verschaffen. Zij mocht met vertrouwen afgaan op de informatie die haar was verstrekt. De schade bestaat uit het verschil tussen de werkelijke waarde van de woning op 21 september 2017, die volgens [naam 3] 
        € 216.000,00 bedroeg en het door [naam 2] betaalde bedrag van € 219.970,00.
      
      
    
    
      3.3.
      
        Pandomo heeft verweer tegen de vordering gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vordering en tot veroordeling van [eiseres] in de kosten van de procedure, vermeerderd met nakosten van € 157,00 zonder betekening en verhoogd met € 82,00 met betekening, te voldoen binnen veertien dagen na het vonnis en vermeerderd met wettelijke rente vanaf het einde van die termijn tot aan de voldoening.
        Samengevat weergegeven heeft zij aangevoerd dat zij niet tekort geschoten is of onrechtmatig heeft gehandeld en heeft gedaan wat van een redelijk handelend verkopend makelaar mocht worden verwacht. Zij heeft de verkoopbrochure en de prijslijst van de woning, die door en onder verantwoordelijkheid van [naam 1] waren opgesteld, aan [eiseres] ter hand gesteld. Tijdens het optiegesprek van 21 juli 2017 zijn de verkooptekeningen van de woning aan [eiseres] gegeven en met haar besproken. Die tekeningen waren voorzien van een duidelijke en overzichtelijke maatvoering. De koop-/aanneemovereenkomst bevat in artikel 27 een bepaling dat aan de promotiemiddelen waaronder de verkoopbrochure geen rechten kunnen worden ontleend omdat zij uitsluitend bedoeld zijn als impressie van de woning en van de leefomgeving. [eiseres] heeft niet aangetoond dat het woonoppervlak kleiner is dan 131 m2; zij heeft geen meetrapport overgelegd. Pandomo heeft de woning niet volgens de Meet-instructie kunnen inmeten omdat het een nieuwbouwwoning betrof, die alleen nog maar op papier bestond. Zij acht zich niet verantwoordelijk voor de inhoud van de verkoopbrochure (waarin geen woonoppervlakten worden vermeld) en van de prijslijst. 
        Als de woonoppervlakte voor [eiseres] zo belangrijk was, had zij daar vragen over moeten stellen. Dat heeft zij niet gedaan. In deze situatie heeft zij voor 50 % eigen schuld.
      
      
      
        Volgens Pandomo is er geen causaal verband tussen de vermeende fout en de schade. Als aan [eiseres] zou zijn medegedeeld dat de woonoppervlakte 124 m2 was zou zij dezelfde prijs voor de woning hebben betaald. Over de verkoopprijs viel niet te onderhandelen.
      
      
      
        Verder heeft Pandomo aangevoerd dat [eiseres] geen schade heeft geleden. De schade moet worden bepaald volgens de methode van concrete schadeberekening. [eiseres] heeft de woning voor een marktconforme koopprijs van € 219.000,00 (zonder meerwerk) gekocht. [naam 3] heeft de marktwaarde per 21 september 2017 op € 216.000,00 bepaald. Die waarde zit heel dicht bij de koop-aanneemsom van € 219.000,00.
      
      
    
    
      3.4.
      Voor zover van belang zullen de standpunten van partijen bij de beoordeling nader uiteen worden gezet. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling van het geschil
    
      4.1.
      Het gaat in deze zaak om het antwoord op de vraag of Pandomo als verkopend makelaar voor [naam 1] onrechtmatig jegens [eiseres] heeft gehandeld en zo ja, welke schade deze daardoor heeft geleden.
      
    
    
      4.2.
      
        Uitgangspunt is dat een verkopend makelaar onrechtmatig jegens een aspirant-koper handelt indien hij niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van hem mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet weten dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Indien het om een woning gaat, behoort tot die eigenschappen in het algemeen de netto woon- of gebruiksoppervlakte. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van dergelijke onjuiste of misleidende informatie, onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper, komt het aan op het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen (zie:
        HR 13-7-2018 ECLI:NL:HR:2018:1176).
      
      
    
    
      4.3.
      
        In deze zaak staat vast dat in de tekst die Pandomo op Funda heeft geplaatst geen gebruiksoppervlakte van de woningen die van het project deel uitmaakten was vermeld. In de verkoopbrochure die [eiseres] had ontvangen was alleen ten aanzien van de  woonoppervlakten vermeld “ vanaf 130 m2 tot ruim 150 m2 vloeroppervlakte”. 
        In de prijslijst die aan [eiseres] is overhandigd staat dat de woning met bouwnummer een gebruiksoppervlakte van circa 131 m2 had.
      
      
    
    
      4.4.
      Er kan vanuit gegaan worden dat de werkelijke woonoppervlakte van de onderhavige woning (afgerond) 125 m2 bedraagt. Dit blijkt uit de onder 2.6. aangehaalde brief van [naam 1] , de bouwer van de woning en tevens de opdrachtgever van Pandomo - waar in de bijlage een GBO van ca. 124,7 is vermeld - en kan ook opgemaakt worden uit het eerder aangehaalde rapport van [naam 3] . Dit rapport vermeldt dat het (volgens de meetinstructie gemeten) woonoppervlak van de woning 125 m2 is. Pandomo heeft de “omissie” van [naam 1] en de meting van [naam 3] niet, althans onvoldoende, betwist. Weliswaar heeft zij aangevoerd dat het rapport van [naam 3] geen officieel meetrapport conform de Meetinstructie is, maar Pandomo heeft niets naar voren gebracht waarom de gegevens van dit rapport (opgesteld door een NVM makelaar), die volledig stroken met de correctie van [naam 1] , onjuist zijn. 
      
    
    
      4.5.
      Daarnaast dient er vanuit gegaan te worden dat voor een aspirant-koper de woon-oppervlakte van een woning in de regel één van de factoren is die van belang zijn bij de beslissing om een woning te kopen en de prijs die hij bereid is daarvoor te betalen.
      
    
    
      4.6.
      
        Pandomo heeft niet betwist dat een makelaar die bemiddelt bij de verkoop van een woning in beginsel de NVM Meetinstructie moet aanhouden. Die Meetinstructie is in het leven geroepen omdat derden er op moeten kunnen vertrouwen dat het woonoppervlak dat bij verkoop wordt vermeld, de netto gebruiksoppervlakte betreft. 
        In het kader van de zorgvuldigheid die zij jegens aspirant-kopers in acht diende te nemen, had het op de weg van Pandomo gelegen om hen uitdrukkelijk te informeren dat de gebruiks-oppervlakte die in de verkoopbrochure c.q. in de prijslijst was vermeld, niet was gebaseerd op de Meetinstructie, dat deze nog maar een voorlopige maataanduiding inhield en dat de definitieve gebruiksoppervlakte zou kunnen afwijken. De vermelding in de prijslijst in de kolom  “ GBO ca. m2”  van 131 voor bouwnummer 18 was dan ook onjuist  en Pandomo had daarvoor eerdergenoemd voorbehoud moeten maken. Dat in de prijslijst staat dat de gebruiksoppervlakte “circa” 131 m2 was, maakt dat niet anders omdat het daadwerkelijke gebruiksoppervlak 6 m2 kleiner was. Door geen voorbehoud te maken heeft Pandomo dan ook onrechtmatig gehandeld.
      
      
    
    
      4.7.
      Van eigen schuld aan de zijde van [eiseres] is geen sprake omdat deze mocht afgaan op de informatie die in de verkoopbrochure en in de prijslist stond. Het staat vast dat [eiseres] voorafgaand aan het ondertekenen van de koop-/aanneemovereenkomst verkooptekeningen heeft ontvangen. Niet gesteld of gebleken is dat daarop ook het woonoppervlak was genoemd.
      
    
    
      4.8.
      
        Ten aanzien van de gestelde schade van [eiseres] overweegt de kantonrechter het volgende.
        Op de voet van de uitspraak van de Hoge Raad (zie ECLI:NL:HR:2019:269) dient de schade te worden bepaald door het maken van een vergelijking tussen de situatie waarin de koper verkeert met de situatie waarin hij zou hebben verkeerd wanneer de onrechtmatige gedraging achterwege zou zijn gebleven, de situatie dus waarin Pandomo wel conform de bedoeling van de Meetinstructie de aspirant-kopers zou hebben gewaarschuwd en in de verkoopinformatie eerdergenoemd voorbehoud ten aanzien van het gebruiksoppervlak zou hebben gemaakt.
      
      
    
    
      4.9.
      
        
          [eiseres] heeft de woning op basis van het in de prijslijst genoemde gebruiksoppervlak  van 131 m2 gekocht voor € 219.970,00. In dit bedrag is meerwerk opgenomen van € 970,00, zodat de eigenlijke koopprijs € 219.000,00 bedroeg. [naam 3] heeft de waarde van de woning per 21 september 2017 vastgesteld op 
        € 216.000,00. Zij is daarbij uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van 125 m2 en heeft daarbij het meerwerk buiten beschouwing gelaten. Pandomo heeft de vaststelling van genoemde marktwaarde niet, althans onvoldoende, betwist. Zij heeft in dit verband overigens aangevoerd dat zij niet zonder de medewerking van [eiseres] een nieuwe taxatie kan laten verrichten, maar dat een nieuwe taxatie feitelijk overbodig is omdat de waardebepaling door [naam 3] aantoont dat [eiseres] een marktconforme prijs heeft betaald.
      
      
    
    
      4.10.
      
        Vergelijking van deze gegevens leidt tot de conclusie dat [eiseres] schade heeft geleden tot een bedrag van € 3.000,00. De marktwaarde van de woning op 21 september 2017 (zonder meerwerk) was lager dan het bedrag dat [eiseres] voor de woning (zonder meerwerk) heeft betaald. Anders dan Pandomo heeft betoogd heeft [eiseres] geen marktconforme prijs voor de woning betaald.
        De vordering zal dan ook worden toegewezen tot een bedrag van € 3.000,00.
      
      
    
    
      4.11.
      Pandomo wordt in het ongelijk gesteld en wordt daarom in de proceskosten veroordeeld tot een bedrag van € 760,54  (exploitkosten € 104,54, vast recht € 236,00 en salaris gemachtigde € 420,00). Het nasalaris zal worden toegewezen een bedrag van € 105,00.
      
      
        Het gevorderde bedrag wegens buitengerechtelijke kosten komt overeen met het daarvoor in het Besluit daarvoor voorgeschreven tarief en wordt toegewezen.
      
      
      
        De kosten van de deskundige worden eveneens toegewezen.
      
      
      
        
          Beslissing
        
      
      
      
        De kantonrechter:
      
      
      
        veroordeelt Pandomo tot betaling van een bedrag van € 3.000,00, alsmede een bedrag van 
        € 572,00 ter zake van buitengerechtelijke kosten en € 500,00 wegens de kosten van de deskundige;
      
      
      
        veroordeelt Pandomo voorts in de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , die worden bepaald op € 760,54 alsmede op een bedrag van € 105,00 wegens nasalaris.
      
      
      
        verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
      
        wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
      
      
      
        Aldus gewezen door mr. C. van den Noort, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 oktober 2020 in aanwezigheid van de griffier.