ECLI:NL:GHAMS:2022:3365, Gerechtshof Amsterdam, 15-11-2022, 22/00023
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-11-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning is, rekening houdend met schatting herstelkosten fundering, niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 22/00023
    
    
      15 november 2022
    
    
    
      
        uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , woonachtig te [Z] , belanghebbende, 
      (gemachtigde: mr. A. Bakker)
    
    
    
      tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk HAA 20/5503 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) van 9 december 2021 in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Cocensus, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 29 februari 2020 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de woning aan de [A-straat] 107 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 naar waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 402.000.In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 bekendgemaakt. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft na daartegen gemaakt bezwaar bij uitspraak van 27 augustus 2020 het bezwaar gegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft bij uitspraak van 9 december 2021 als volgt op het beroep beslist:
        “De rechtbank:
        - verklaart het beroep gegrond;
        -  vernietigt de uitspraak op bezwaar, met uitzondering van de beslissing omtrent de proceskosten;
        - wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 330.000;
        - vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
        - bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
        - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48 aan eiser te vergoeden.”
      
      
    
    
      1.4.
      Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 19 januari 2022 en aangevuld bij brief van 20 oktober 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 november 2022. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’):
      
      
        “1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 390 m³ en de woning heeft een uitbouw met een inhoud van ongeveer 53 m³. De oppervlakte van het perceel is 297 m².
      
      
      
        2. De WOZ-waarde van de woning is na uitspraak op bezwaar voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 362.000.”
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.   
      
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
      
      
    
  
  
    
      4Overwegingen van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft in haar uitspraak onder meer als volgt overwogen: 
    
    
    
      “7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    8. De rechtbank acht het door het verweerder aangevoerde vergelijkingsobject [B-straat] 49 onvoldoende vergelijkbaar. Het vergelijkingsobject [B-straat] 49 is weliswaar binnen een jaar na de waardepeildatum verkocht (op 28 november 2019), maar heeft een aanzienlijk hoger onderhoudsniveau dan de woning en is gelegen in een andere wijk. Bij beantwoording van de vraag of de waarde niet te hoog is vastgesteld, laat de rechtbank derhalve het vergelijkingsobject [B-straat] 49 buiten beschouwing. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat het door hem aangedragen vergelijkingsobject [C-straat] 55 beter aansluit bij de woning dan het door verweerder aangevoerde vergelijkingsobject [B-straat] 49. Nu het object [C-straat] 55 kort na de waardepeildatum is verkocht en wat type, ligging (het is gelegen in dezelfde wijk als de woning), omvang en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar is, acht de rechtbank [C-straat] 55 geschikt als vergelijkingsobject. De door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten [A-straat] 160 en [A-straat] 162 zijn eveneens kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar. De verkoopprijzen van zowel deze door verweerder aangedragen objecten als het door eiser aangedragen vergelijkingsobject, kunnen naar het oordeel van de rechtbank derhalve worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dit laat onverlet dat voor alle objecten geldt dat bij de waardevaststelling voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
    
    9. Verweerder heeft met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een toelichting gegeven op de vastgestelde waarde van de woning aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke meterprijzen. In de matrix zijn op een aantal punten vergelijkingen gemaakt tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en zijn verschillen zichtbaar gemaakt. De rechtbank is van oordeel, gelet op hetgeen eiser in de nadere stukken en ter zitting heeft aangevoerd, dat verweerder bij de waardering van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte onderhoudsstaat van de woning. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. Gelet op de door eiser verstrekte foto’s, het bouwkundig rapport en hetgeen eiser ter zitting heeft aangevoerd, is niet alleen het onderhoud van de woning ondergemiddeld, maar eveneens de kwaliteit van de woning. De door eiser gestelde funderings- en verzakkingsgebreken en de kosten van herstel zijn door verweerder ter zitting niet weersproken. Verweerder heeft dan ook naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe de verschillen in waardekenmerken van de woning en de vergelijkingsobjecten tot uitdrukking komen in de kubieke meterprijs. Dit leidt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Verweerder heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met het afnemend grensnut. Nu verweerder niet is geslaagd in zijn bewijslast, behoeft de stelling van eiser over een onjuiste grondprijs geen bespreking.
    
    10. Eiser heeft een waarde bepleit van € 251.000. De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem gestelde waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt, nu de rechtbank ook het door eiser overgelegde taxatierapport niet volgt. De rechtbank zal daarom de waarde van de woning per de waardepeildatum in goede justitie vaststellen op € 330.000.
    
    11. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    12. Er zijn geen voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten gesteld. Voor een proceskostenveroordeling bestaat derhalve geen aanleiding.”
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      5.1.
      Belanghebbende voert in hoger beroep aan dat de heffingsambtenaar, naar aanleiding van  het oordeel van de rechtbank, de staat van onderhoud en de kwaliteit van de opstal in de matrix weliswaar heeft verlaagd naar het cijfer 1 (zeer slecht) respectievelijk 2 (matig), maar dat hij desondanks onvoldoende rekening heeft gehouden met de ernstige funderingsproblematiek en slechte staat van onderhoud van de woning. Voorts heeft belanghebbende gewezen op de omstandigheid dat de inhoud van de woning en de oppervlakte van het perceel waarop de woning staat, groter is dan dat van de vergelijkingsobjecten en dat de heffingsambtenaar daarmee in zijn matrix onvoldoende rekening heeft gehouden. Belanghebbende bepleit ook in hoger beroep een waarde van € 251.000.
      
    
    
      5.2.
      De grieven falen. Ter toelichting van dit oordeel dient het volgende.
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank is in r.o. 7 van haar uitspraak van het juiste wettelijke kader uitgegaan. Het Hof zal hier ook vanuit gaan. Evenals de rechtbank zal het Hof de [B-straat] 49 buiten beschouwing laten, in het licht van de door de rechtbank benoemde gronden. 
      
    
    
      5.4.
      De woning staat op een perceel van 297 m² en is gelegen in [wijk] . Het perceel is door de heffingsambtenaar gewaardeerd op € 670/m² ofwel (afgerond) € 200.000. Daarbij is de ligging van het perceel door de heffingsambtenaar gewaardeerd als gemiddeld (3). Er is geen afslag verleend in verband met de omvang van het perceel. Daarvoor is volgens de heffingsambtenaar op grond van de door hem overgelegde grondstaffel geen aanleiding bij een perceel dat kleiner is dan 300 m². Het Hof volgt de heffingsambtenaar daarin. Ten eerste omdat de grondstaffel niet is betwist door belanghebbende en ten tweede omdat het Hof niet aannemelijk voorkomt dat er aanleiding bestaat voor het hanteren van een afslag voor percelen (gelegen in [wijk] ) kleiner dan 300 m². Op grond van de luchtfoto’s, die tot de gedingstukken behoren, is het Hof van oordeel dat de woning mooi (in het groen) is gelegen. De vrijstaande huizen beschikken over royale percelen. Door de ligging als gemiddeld te kwalificeren heeft de heffingsambtenaar het perceel van belanghebbende zeker niet voor een te hoog bedrag in de heffing betrokken.
      
    
    
      5.5.
      De waarde van de opstal is door de heffingsambtenaar - na de uitspraak van de rechtbank - verlaagd tot op € 130.000. Belanghebbende heeft aan de hand van foto’s, waarop forse scheuren in de gevel zijn te zien, en offertes aangaande funderingsherstel, aannemelijk gemaakt dat sprake is van ernstige funderingsproblemen die hebben geleid tot scheurvorming in de gevel. De kosten van het herstel bedragen blijkens de door belanghebbende genoemde offertes circa € 60.000 voor het funderingsherstel en circa € 10.000 voor gevelherstel. Het Hof acht aannemelijk dat daar nog kosten bijkomen voor overig herstel en raamt deze extra kosten op € 30.000. Dit houdt in dat de kosten voor het (weer) op een gemiddeld peil brengen van de kwaliteit van de woning - waaronder begrepen het realiseren van een betere energieklasse - door het Hof worden geraamd op € 100.000.
    
    
      5.6.
      Belanghebbende heeft betoogd dat [C-straat] 55 een beter vergelijkingsobject zou zijn dan de door de heffingsambtenaar in de matrix aangevoerde vergelijkingsobjecten. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. De woning van belanghebbende heeft een betere uitstraling. Maar zelfs als belanghebbende zou worden gevolgd, zou hem dat niet baten. Voor de [C-straat] 55 is blijkens de in hoger beroep overgelegde (kleine) matrix gerekend met een opstalprijs van € 528/m³. Uitgaande van deze m³-prijs, zou de waarde van de woning van belanghebbende uitkomen op € 233.904 (443 m³ x € 528). Rekening houdend met herstelkosten van een € 100.000, dient de opstal ook in dat geval gewaardeerd te worden op € 133.904. Door uit te gaan van € 130.000 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de opstal eerder te laag dan te hoog gewaardeerd.
      
    
    
      5.7.
      Als de woning wordt vergeleken met de door de heffingsambtenaar opgevoerde vergelijkingsobjecten [A-straat] 160 en 162 en [D-straat] 26, welke vergelijkingsobjecten kort voor of na de waarde peildatum zijn verkocht en die qua type, ligging en omvang voldoende vergelijkbaar zijn, volgt daaruit een nog hogere waarde. Voor deze panden is in de matrix gerekend met een gemiddelde opstalprijs van € 596/m³. Uitgaande van deze gemiddelde m³-prijs, zou de waarde van de opstal van belanghebbende uitkomen op circa € 264.000 (443 m³ x € 596). Rekening houdend met herstelkosten van een € 100.000 leidt dit tot een waarde van de opstal van € 164.000. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning ook ten opzichte van de vergelijkingsobjecten [A-straat] 160 en 162 en [D-straat] 26 dus eerder te laag dan te hoog vastgesteld. 
      
    
    
      5.8.
      Dat de slaapkamers niet groot zijn, zoals door belanghebbende is aangevoerd, mede door het schuine dak, leidt niet tot een ander oordeel omdat ook de vergelijkingsobjecten schuine daken hebben en in de zogenoemde meetinstructie, welke is gebaseerd op NEN 2580, met die omstandigheid rekening wordt gehouden. Dat de serre ook herstel behoeft leidt, wat daar verder ook van zij, niet tot een ander oordeel. Ten eerste omdat in de schatting van het Hof voor de herstelkosten (zie r.o. 5.5.) ook daar rekening mee is gehouden en voorts omdat het Hof € 34.000 (het verschil tussen € 130.000 en € 164.000) toereikend acht voor (aanvullend) herstel van de serre. 
      
    
    
      5.9.
      Voor een vermindering van de waarde op grond van de wet van de afnemende meeropbrengst, zoals door belanghebbende bepleit, ziet het Hof geen aanleiding. De woning van belanghebbende heeft blijkens het rapport van Zibber BV, een ‘gebruiksoppervlakte wonen’ van 118,2 m². Dit is een in de woningmarkt courante en gewenste omvang, zodat geen aanleiding bestaat om te veronderstellen dat sprake is van afnemend grensnut. 
      
    
    
      5.10.
      Het vorenstaande leidt het Hof tot het oordeel dat, ook in het licht van al hetgeen overigens door belanghebbende in hoger beroep is aangevoerd, de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de peildatum ten minste € 330.000 bedraagt. 
      
    
    
      5.11.
      Gelet op het vorenstaande ziet het Hof geen aanleiding voor heropening van het vooronderzoek om belanghebbende in de gelegenheid te stellen om alsnog een bouwkundig onderzoek te laten verrichten, zoals ter zitting verzocht. Overigens blijkt uit r.o. 4 en 9 van de uitspraak van de rechtbank dat belanghebbende reeds over een rapport van een bouwkundige beschikt. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.12.
      Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
      
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. C.J. Hummel, voorzitter, B.A. van Brummelen en W.M.C. Schipper, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 15 november 2022 in het openbaar uitgesproken. 
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                   d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
    
    
    
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
    
    
    
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
    
    
    
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.