ECLI:NL:GHAMS:2022:312, Gerechtshof Amsterdam, 20-01-2022, BKDH-21/00950
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-01-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ; waardering woning; schending hoorplicht; erfpachtcorrecties; algemene beginselen van behoorlijk bestuur; PKV.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    Zittingsplaats Den Haag
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BKDH-21/00950
    
    
    
    Uitspraak van 20 januari 2022
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Bakker) 
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam (de Rechtbank) van 2 augustus 2019, nummer AMS 18/5865.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij medebelanghebbendebeschikking op grond van artikel 28 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2015 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 469.000 (de beschikking). 
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. De griffier heeft ter zake een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 128. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Op 8 november 2021 heeft belanghebbende een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.5.
      In de Tijdelijke aanwijzing gerechtshof Den Haag voor hogerberoepszaken belastingen van het gerechtshof Amsterdam (Stcrt. 2021, 30632) is het gerechtshof Den Haag aangewezen als gerechtshof waarvan de zittingsplaats tijdelijk mede wordt aangemerkt als zittingsplaats van het gerechtshof Amsterdam. Op grond van voornoemde regeling heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden in Den Haag op 18 november 2021. Partijen hebben deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. De taxateur van de Heffingsambtenaar heeft ingebeld en heeft via een geluidsverbinding aan de zitting deelgenomen. Ter zitting zijn tevens behandeld de hoger beroepen met kenmerk BKDH-21/00949, BKDH-21/00951, BKDH-21/00952, BKDH-21/00953, BKDH-21/00954, BKDH-21/00955, BKDH-21/00983 en BKDH-21/00984, ter zake van andere WOZ-beschikkingen waarin de gemachtigde van belanghebbende eveneens als gemachtigde optreedt. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaresse van de woning. Het gaat om een bovenwoning.
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 469.000. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een “Overzicht taxatiewaarden” (de matrix) overgelegd. De matrix bevat onder meer de volgende gegevens:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Adres
              
              
                Woning-deel m2
              
              
                Transactie- datum
              
              
                Koopsom
              
              
                Erfpacht- correctie
              
              
                Gecorrigeerde transactieprijs
              
              
                Gecorrigeerde transactieprijs per 1-1-2015
              
            
            
              
                
                  [adres]
                
              
              
                138 m2
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                99 m2
              
              
                07-11-2014
              
              
                € 400.500
              
              
                € 5.450
              
              
                € 405.950
              
              
                € 416.500
              
            
            
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                113 m2
              
              
                31-10-2014
              
              
                € 405.000
              
              
                € 7.963
              
              
                € 412.963
              
              
                € 423.000
              
            
            
              
                
                  [adres 4]
                
              
              
                99 m2
              
              
                23-12-2014
              
              
                € 322.500
              
              
                € 4.546
              
              
                € 327.046
              
              
                € 326.500
              
            
          
        
      
      
      
        2.3.1.
        De wethouder Financiën van de gemeente Amsterdam heeft in de brief van 5 februari 2019, gericht aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam en met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”, onder meer het volgende vermeld:
        
        
          “De inspecteur gemeentelijke belastingen heeft op basis van zijn bevoegdheid, vastgelegd in de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) en de Algemene Wet inzake Rijksbelastingen (AWR), besloten een eenmalige generieke verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Dit besluit is bekrachtigd door het college en doorgevoerd in de WOZ-waardebeschikkingen 2019, die uiterlijk 28 februari verzonden worden. Uitspraken van de Rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging. De Wet WOZ schrijft voor dat gemeenten bij het waarderen van woningen een opslag (of correctie) moeten toepassen indien zij op erfpachtgrond staan. De Rechtbank Amsterdam heeft in een aantal beroepszaken geoordeeld dat de wijze waarop Amsterdam deze correctie berekent, aanpassing behoeft.
        
        
        
          Het actualiseren en herijken van de berekeningssystematiek is een complex proces dat naar inschatting van verschillende deskundigen minimaal 6 maanden vergt. De resultaten hiervan kunnen derhalve niet worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen 2019. Een eenmalige verlaging van 2% doet recht aan de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam, neemt naar verwachting onzekerheid bij woningeigenaren weg en voorkomt het onnodig ontstaan van een toename van het aantal bezwaar- en beroepschriften. (…)
        
        
        
          
            Ingezette acties na uitspraak rechtbank langere termijn (WOZ-beschikkingen 2020)
          
          Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen de uitspraak van 7 december 2018. Tegelijkertijd wordt de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt. (…)”
        
        
      
      
        2.3.2.
        Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam heeft in een geschrift van 12 februari 2019, gepubliceerd in het Gemeenteblad op 13 februari 2019, geantwoord op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de uitspraak van Rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714. In deze uitspraak oordeelde de Rechtbank dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk had gemaakt dat de daarin in geschil zijnde erfpachtcorrectie niet te hoog was vastgesteld. Voor zover van belang luiden de antwoorden:
        
      
    
  
  
    Antwoord op vragen 1, 2 en 3:
    “Wat de lopende bezwaar- en beroepsprocedures betreft is van belang dat de Rechtbank Amsterdam inmiddels in een aantal vergelijkbare procedures hetzelfde standpunt heeft ingenomen en de betreffende WOZ-waardes heeft verlaagd met respectievelijk 0,83%, 1,1% en 1,58%. De rechtbank heeft overigens niet nader aangegeven welke aanpassingen naar haar oordeel nodig zijn.
    
    
      Deze uitspraken zijn voorlopig, Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen deze uitspraken. Mede in het licht dat de berekeningswijze van de erfpachtcorrectie gedurende vele jaren stand heeft gehouden in de vele juridische procedures voor de Rechtbank Amsterdam, het Hof en de Hoge Raad.
      Belastingen heeft het Hof Amsterdam gevraagd enkele representatieve hoger beroepen met erfpachtcorrectie versneld en gebundeld in behandeling te nemen. De verwachting is dat de uitspraken in deze zaken kort voor de zomer van 2019 worden gedaan. De uitkomsten van deze uitspraken kunnen daarom pas worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen van 2020.
    
    
    
      De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam wordt beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt.
    
    
    
      Om te onderbouwen en te bepalen of, en zo ja, op welke onderdelen de berekeningssystematiek dient te worden herzien, is een grondige en zorgvuldige wetenschappelijke analyse noodzakelijk. Belastingen heeft dit proces in gang gezet, waarbij enkele hoogleraren vastgoed en lokale belastingen van verschillende universiteiten betrokken zijn. Het onderzoek leidt naar verwachting niet tot een fundamentele wijziging van het berekeningsmodel, maar kan wel aanleiding zijn om onderdelen uit dat model aan te passen of wegingsfactoren te herzien.
    
    
    
      Het zorgvuldig uitvoeren van het onderzoek, het vertalen van de uitkomsten naar een gewijzigde berekeningssystematiek en het testen en verankeren van de berekeningssystematiek in het informatiesysteem van Belastingen zal gelet op de complexiteit en de ervaringen van de betrokken deskundigen naar verwachting minimaal 6 maanden duren.
    
    
    
      Rekening houdend met de eerdere uitspraken, en vooruitlopend op het onderzoek, heeft de inspecteur van de gemeentelijke belastingen besloten in 2019 eenmalig een verlaging van de WOZ-waarde toe te passen van 2% voor woningen op erfpachtgrond.
      De uitspraak van de rechtbank heeft overigens geen consequenties voor de onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarden.”
    
    
  
  
    Antwoord op vraag 4:
    “De gerechtelijke uitspraak heeft geen gevolgen voor definitief beschikte WOZ waarden. De gerechtelijke uitspraak heeft mogelijk wel gevolgen voor de WOZ-waarden die 28 februari 2019 beschikt worden en kan daarmee ook gevolg hebben voor de erfpachtgrondwaarde die met deze WOZ-waarden worden berekend. Deze WOZ-waarden vormen onderdeel voor de berekening voor de BSQ (Buurt Straat Quote) voor het jaar 2020. Belastingen heeft in reactie op de jurisprudentie over de erfpachtcorrectie, zoals hiervoor aangegeven, een eenmalige verlaging van 2% toegepast op de WOZ-waardebeschikking 2019 van woningen op erfpachtgrond. De grondwaardebepaling is hierin volgend, wat wil zeggen dat de hoogte van de WOZ-waarde voor het berekenen van de grondwaarde een gegeven is.
    
    
      Gevolgen voor de Overstapregeling
      Voor (onder meer) de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde. In het kader van de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van onherroepelijke [WOZ-waarden, Hof]. De uitspraak van de rechtbank heeft hiermee geen gevolg voor de Overstapregeling. G&O maakt tot 31-12-2019 gebruik van de WOZ-waarden met peildatum 2014 of 2015 (dat zijn dan de beschikkingen van respectievelijk 2015 en 2016). Deze WOZ-waarden worden niet door deze uitspraak geraakt, tenzij het beschikkingen zijn waartegen nog een bezwaar of beroep loopt. WOZ-waarden waartegen bezwaar of beroep loopt worden niet gebruikt voor de bepaling van de erfpachtgrondwaarde.
    
    
    
      Ook bij wijziging van bestaande erfpachtrechten (o.a. canonherziening einde tijdvak, bestemmingswijziging) wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde en gaat het eveneens alleen om WOZ-waarden die definitief beschikt zijn. Ook deze WOZ-waarden worden derhalve niet door deze uitspraak geraakt.”
    
    
    
      2.4.
      
        Belanghebbende heeft bij het onder 1.4 bedoelde nadere stuk een afschrift van het rapport van 19 september 2019 van Francke en Van der Schans ingebracht met als titel ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’ (ORTEC-rapport). Het rapport bevat bevindingen van een in opdracht van de gemeente Amsterdam verricht onderzoek naar mogelijke actualisering of herijking van de berekening van de WOZ-erfpachtcorrecties die de gemeente Amsterdam toepast. 
        
          Oordeel van de Rechtbank
        
      
      
      3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als [belanghebbende] :
      
      
        “Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
      
      
      
        
          Goede procesorde
        
      
      
      5. [belanghebbende] heeft op de dag van de zitting, 21 juni 2019, om 07:53 uur nog aanvullende stukken naar de rechtbank gefaxt. De rechtbank laat deze stukken buiten beschouwing wegens strijd met een goede procesorde. De stukken zijn dermate laat ingediend dat de rechtbank er voorafgaande aan de zitting geen kennis meer van heeft kunnen nemen. Verder heeft de rechtbank ook geen gelegenheid gehad om deze stukken door te zenden naar de heffingsambtenaar, die dus evenmin kennis heeft kunnen nemen van deze stukken. Daar komt bij dat niet is gebleken dat [belanghebbende] deze stukken niet eerder in de procedure had kunnen inbrengen en dat [belanghebbende] op de zitting in het geheel niets heeft gezegd over deze stukken die zij eerder op de dag van de zitting heeft ingediend.
      
      
        
          Schending hoorplicht
        
      
      
      6. [belanghebbende] voert aan dat de heffingsambtenaar artikel 7:9 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)¹ heeft geschonden, omdat zij niet is gehoord over de wijze waarop de erfpachtcorrectie in dit geval is vastgesteld.
      ¹ Op grond van artikel 7:9 van de Awb wordt, wanneer na het horen aan het bestuursorgaan feiten of omstandigheden bekend worden die voor de op het bezwaar te nemen beslissing van aanmerkelijk belang kunnen zijn, dit aan de belanghebbenden medegedeeld en worden zij in de gelegenheid gesteld daarover te worden gehoord.
      
      7. De rechtbank vindt dat geen sprake is van strijd met artikel 7:9 van de Awb. Op 16 februari 2018 heeft een hoorzitting plaatsgevonden. Daarna heeft op 22 juni 2018 in meerdere bezwaarzaken van de gemachtigde van [belanghebbende] , waaronder het bezwaar van [belanghebbende] , een hoorzitting plaatsgevonden over de erfpachtcorrectie in het bijzijn van de door de gemachtigde van [belanghebbende] ingeschakelde deskundigen [A] en [B] . Volgens [belanghebbende] zijn tijdens deze hoorzitting echter alleen de algemene punten van de erfpachtcorrectie besproken, maar niet de concrete toepassing ervan in elke specifieke zaak. De rechtbank vindt echter dat de concrete toepassing van de erfpachtcorrectie in elke individuele zaak, en dus ook in deze zaak, geen feiten of omstandigheden zijn die voor de te nemen uitspraak op bezwaar van aanmerkelijk belang zijn. De heffingsambtenaar hoefde [belanghebbende] dan ook niet in de gelegenheid te stellen opnieuw te worden gehoord.
      
      
        
          Hoe beoordeelt de rechtbank de WOZ-waarde van de onroerende zaak?
        
      
      
      8. De WOZ-waarde van de woning is de waarde van de woning in het economische verkeer. Dat is de prijs die de meeste biedende koper zou betalen voor de woning als deze op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      9. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
      1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?
      2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
      
      10. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of [belanghebbende] de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.
      
      
        
          Modelmatige waardebepaling
        
      
      
      11. [belanghebbende] voert aan dat de waarde van de woningen kennelijk niet is berekend op grond van de modelmatige waardebepaling en dat sprake is van strijd met het verbod van willekeur en strijd met het vertrouwensbeginsel. De vergelijkingsobjecten hebben een lagere WOZ-waarde dan de transactieprijzen die op de matrix van de heffingsambtenaar staan vermeld. Op grond van controle van grote hoeveelheden gegevens wordt dus een lagere WOZ-waarde berekend en kan worden geconstateerd dat de objecten niet op die modelmatige wijze zijn getaxeerd en dat niet eens is gecontroleerd of het verkoopcijfer wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m².
      
      12. Dit betoog van [belanghebbende] slaagt niet. De Wet WOZ schrijft voor de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van een woning geen specifiek model voor. Een van de modellen die hiervoor kan worden gebruikt, is de vergelijkingsmethode waarbij de waarde van een woning wordt bepaald door middel van een systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De heffingsambtenaar, op wie in eerste instantie de bewijslast van de waarde rust, kan daarom een keus maken uit de marktgegevens die naar zijn oordeel de waarde op de beste wijze onderbouwen. De vergelijking met méér data, zoals in de modelmatige waardebepaling, is niet noodzakelijkerwijs beter dan de vergelijking met enkele specifiek uitgekozen transacties van vergelijkingsobjecten, omdat de mogelijkheid bestaat dat in de modelmatige waardebepaling ook wordt vergeleken met panden die op onderdelen minder vergelijkbaar zijn met de woning in kwestie, zonder dat rekening is gehouden met de verschillen. De vergelijkingsmethode is daarom niet in strijd met het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel.
      
      
        
          De oppervlakte van de woning
        
      
      
      13. [belanghebbende] voert aan dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een verkeerde oppervlakte van de woning: deze is 48 m2 en niet, zoals de heffingsambtenaar stelt, 138 m2. Zij beroept zich op gegevens van de BAG-Viewer en van het WOZ-waardeloket.
      
      14. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat in het systeem van de Dienst Belastingen een oppervlakte van 138 m2 staat vermeld. In bezwaar heeft hij aangeboden om de woning van [belanghebbende] op te meten, maar [belanghebbende] heeft, om onbekend gebleven redenen, niet gereageerd op dat aanbod.
      
      15. De rechtbank overweegt als volgt. Het systeem waarvan de Dienst Belastingen gebruik maakt wordt gevuld door meerdere bronnen, zoals de oorspronkelijke bouwtekeningen. Volgens de taxateur is voor deze woning al jarenlang uitgegaan van een oppervlakte van 138 m2. De rechtbank vindt daarom dat de heffingsambtenaar in beginsel mag uitgaan van een oppervlakte van 138 m2. Dit is slechts anders als [belanghebbende] aannemelijk maakt dat deze oppervlakte niet correct is vastgesteld. De (enkele) verwijzing van [belanghebbende] naar de gegevens in de BAG en het WOZ‑waardeloket is daarvoor echter onvoldoende. Deze bronnen vermelden weliswaar een andere oppervlakte dan door de taxateur is berekend, maar onduidelijk is hoe en op basis waarvan die oppervlakte tot stand is gekomen. Nu [belanghebbende] ook niet heeft meegewerkt aan een opmeting van de woning, is niet te controleren of de door haar genoemde oppervlakte van 48 m2 correct is. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar mogen uitgaan van een oppervlakte van 138 m2.
      
      
        
          Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
        
      
      
      16. De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten qua type woning, oppervlakte, buurt en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak van [belanghebbende] .
      
      
        
          Erfpachtcorrectie
        
      
      
      17. Volgens [belanghebbende] heeft de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie niet juist berekend.
      
      18. De heffingsambtenaar heeft op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde moet immers volgens de wet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Van de vergelijkingsobjecten is echter niet de volle en onbezwaarde eigendom verkocht, maar een recht van erfpacht. Het eigendomsrecht berust bij de gemeente Amsterdam. Omdat aannemelijk is dat de waarde van een recht van erfpacht lager is dan de waarde van de volle eigendom, moet er een correctie worden toegepast op de transactieprijzen van het recht op erfpacht van de vergelijkingsobjecten.
      
      19. Het gerechtshof Amsterdam heeft in een uitspraak van 9 mei 2019² overwogen dat de wijze waarop de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie berekent, een deugdelijke methode is. De rechtbank ziet geen aanleiding om met betrekking tot de berekening van de erfpachtcorrectie tot een ander standpunt te komen dan het gerechtshof. Dit betekent dat het betoog van [belanghebbende] niet slaagt.
      ² ECLI:NL:GHAMS:2019:1609.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
        
      
      
      20. Volgens [belanghebbende] heeft de heffingsambtenaar bij de waardering ten onrechte geen rekening gehouden met de scheuren aan de binnen- en buitenzijde van de woning wat kan duiden op funderingsproblemen, met het lekkende dak en met de ongunstige ligging. [belanghebbende] stelt geluidsoverlast te ondervinden van jongeren op het plein, van zwakbegaafden van een instituut gevestigd aan het plein en van een KPN-kast en stankoverlast van afvalcontainers.
      
      21. De rechtbank is met de taxateur van oordeel dat [belanghebbende] niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van scheurvorming, een lekkend dak en geluids- en stankoverlast. [belanghebbende] heeft hiervan geen bewijsstukken overgelegd, zoals bijvoorbeeld foto’s van het dak. Verder heeft de taxateur op de zitting terecht naar voren gebracht dat de door [belanghebbende] genoemde gebreken geconstateerd hadden kunnen worden tijdens een opname in de woning. Zoals onder 15 al is overwogen, heeft [belanghebbende] echter geen medewerking verleend aan een opname in de woning. De slotsom is dan ook dat niet is gebleken van waardedrukkende factoren.
      
      
      
      
      
        
          Conclusie ten aanzien van de WOZ-waarde
        
      
      
      22. De gerealiseerde m2-prijs van de woningdelen van de vergelijkingsobjecten bedraagt € 3.523. De getaxeerde m2-prijs van de woning van [belanghebbende] bedraagt € 3.401. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      
        
          2% korting op de WOZ-waarde
        
      
      
      23. [belanghebbende] voert aan dat de WOZ-waarde van de woning in ieder geval 2% te hoog is. Zij verwijst hiervoor naar een brief van 5 februari 2019 van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam. In deze brief is vermeld dat is besloten een eenmalige algemene verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Uitspraken van de rechtbank Amsterdam uit december 2018 over de wijze waarop de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie heeft vastgesteld, zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging, aldus de wethouder. [belanghebbende] vindt dat dit gewijzigde beleid ook moet leiden tot een verlaging van de OZB-aanslag met 2% van de WOZ-waarde in de voorgaande belastingjaren, zoals in dit geval voor het belastingjaar 2016. Zij doet hiervoor een beroep op diverse algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
      
      24. De rechtbank stelt vast dat in de brief van de wethouder expliciet is gesteld dat de verlaging als praktische maatregel alleen wordt toegepast op WOZ-waardebeschikkingen over het belastingjaar 2019. Naar aanleiding van de uitspraken van de rechtbank Amsterdam uit december 2018 is de heffingsambtenaar in hoger beroep gegaan en is een nader onderzoek gestart naar de berekeningssystematiek van de erfpachtcorrectie. Op het hoger beroep zou pas in de loop van 2019 worden beslist. Om toch te voldoen aan de wettelijke plicht om de WOZ-beschikkingen van het belastingjaar 2019 nog tijdig – vóór 28 februari 2019 – te kunnen verzenden, is voor deze tijdelijke en beperkte verlaging gekozen. Uit deze toelichting in de brief van de wethouder kan worden afgeleid dat de heffingsambtenaar de huidige manier van berekening van de erfpacht nader wil onderzoeken, maar niet dat hij erkent dat de huidige manier van berekenen van de erfpacht onjuist is. Dat betekent dat met deze brief niet een in rechte te honoreren vertrouwen wordt gewekt dat de erfpacht in eerdere belastingjaren ook moet worden aangepast, waaronder het belastingjaar 2016 waar deze zaak betrekking op heeft. Voorts is geen sprake van strijd met het gelijkheidsbeginsel en het verbod van willekeur, omdat geen sprake is van gelijke gevallen die ongelijk worden behandeld (het gaat immers om verschillende belastingjaren) en de wethouder heeft toegelicht waarom de verlaging alleen voor het belastingjaar 2019 wordt toegepast.
      
      
        
          Eindconclusie
        
      
      
      25. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
      
      
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld en of de hoorplicht is geschonden. Belanghebbende beantwoordt beide vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt verminderd - zo begrijpt het Hof - tot een lager bedrag door toepassing van een volgens belanghebbende juiste erfpachtcorrectie en subsidiair tot op € 391.000, met veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank en handhaving van de waarde van € 469.000.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Schending hoorplicht
      
    
    
      5.1.1.
      Belanghebbende voert ook in hoger beroep aan dat de Heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. Volgens belanghebbende had zij na de hoorzitting op 22 juni 2018 moeten worden uitgenodigd voor een nadere hoorzitting als bedoeld in artikel 7:9 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) om de erfpachtcorrectie te bespreken. Door te beslissen voordat deze nadere hoorzitting heeft plaatsgevonden, is de hoorplicht geschonden.
      
    
    
      5.1.2.
      Met de Rechtbank is het Hof van oordeel dat de hoorplicht niet is geschonden. Uit de gedingstukken volgt niet dat tijdens de hoorzitting of anderszins nadere afspraken zijn gemaakt voor een nadere hoorzitting met betrekking tot de woning van belanghebbende noch waren er concrete feiten of omstandigheden, zoals nieuwe bevindingen van de taxateur van een opneming ter plaatse, die meebrachten dat belanghebbende nader moest worden gehoord.
      
      
        
          WOZ-waarde 
        
      
    
    
      5.2.
      Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 
      
    
    
      5.3.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.4.
      Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de oppervlakte van de woning geen 138 m² is, maar 48 m². Belanghebbende verwijst naar het WOZ-waardeloket, waarin inderdaad deze oppervlakte voor de woning is vermeld. De Heffingsambtenaar heeft geen bouwtekeningen of andere bewijzen ingebracht om zijn standpunt over de oppervlakte te onderbouwen. Gelet op de verklaring van de taxateur van de Heffingsambtenaar ter zitting van het Hof dat het WOZ-waardeloket zijn gegevens ontleent aan de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen), terwijl de BAG op haar beurt de gegevens van de gemeenten ontvangt, gaat het Hof uit van de juistheid van het standpunt van belanghebbende over de oppervlakte van de woning.
      
    
    
      5.5.
      Het Hof ziet in het dossier geen aanleiding om belanghebbende niet te volgen in haar subsidiaire standpunt dat de waarde van de woning per waardepeildatum op € 391.000 dient te worden gesteld. Het Hof zal hierna beoordelen of aanleiding bestaat het primaire standpunt van belanghebbende te volgen, dat de erfpachtcorrecties onjuist zijn en dat de waarde om deze reden verder dient te worden verlaagd.
      
      
        
          Erfpachtcorrecties
        
      
      
        5.6.1.
        De Heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof terecht op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde is immers de waarde van de woning op de peildatum in volle eigendom. Dit uitgangspunt heeft tot gevolg dat, indien de verkoopgegevens van een of meer vergelijkingsobjecten betrekking hebben op verkopen van objecten op in erfpacht uitgegeven grond, de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs geëlimineerd moet worden (de zogenoemde erfpachtcorrectie) en wel in die zin dat de transactieprijs van het vergelijkingsobject moet worden verhoogd met de erfpachtcorrectie.
        
      
      
        5.6.2.
        Belanghebbende heeft gesteld dat de erfpachtcorrecties niet juist zijn berekend. Toepassing van een juiste erfpachtcorrectie dient te leiden tot een lagere waarde van de woning. Belanghebbende heeft verwezen naar het in het hogerberoepschrift opgenomen geschrift van [A] en zij verzoekt de Heffingsambtenaar aan te geven welke methode hij heeft gehanteerd, welke (standaard)formules daarbij gelden en op welke wijze de toekomstige erfpachtcanon contant is gemaakt. In het nadere stuk heeft belanghebbende verwezen naar het door hem overgelegde ORTEC-rapport (zie 2.4). Ook heeft belanghebbende in het nadere stuk verwezen naar een matrix met daarin gegevens opgenomen van woningen gelegen aan de [naam straat] te [woonplaats] . Volgens belanghebbende komen de erfpachtcorrecties op de gerealiseerde verkoopprijzen na 1 juli 2019 een stuk lager uit dan de erfpachtcorrecties van vóór 1 juli 2019. Belanghebbende leidt hieruit af dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde methode niet tot een marktconforme waardering leidt.
        
      
      
        5.6.3.
        De Heffingsambtenaar heeft de in de matrix (zie 2.2) opgenomen erfpachtcorrecties niet onderbouwd. Het Hof acht de correcties evenwel aannemelijk, gelet op de rapporten van De Juiste Waarde die zijn overgelegd. Uit deze rapporten kan worden afgeleid dat er voldoende aanleiding is om de transactieprijzen van in ieder geval twee van de vergelijkingsobjecten te corrigeren vanwege de verplichting om periodiek canon te betalen. Dit geldt ook voor de woning van belanghebbende.
        
      
      
        5.6.4.
        Het Hof is van oordeel dat er geen aanleiding bestaat de WOZ-waarde nog verder te verminderen. Met betrekking tot het beroep op de methode [A] (zie 5.6.2), overweegt het Hof dat het dit beroep reeds heeft verworpen in zijn uitspraken van 9 mei 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609 en van 9 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555, ECLI:NL:GHAMS:2019:2556, en ECLI:NL:GHAMS:2019:2554. De tegen deze uitspraken gerichte cassatieberoepen zijn met toepassing van artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie, ongegrond verklaard (Hoge Raad 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:936, ECLI:NL:HR:2020:939, ECLI:NL:HR:2020:938, en ECLI:NL:HR:2020:940). Het Hof ziet geen aanleiding thans anders te oordelen.
        
      
      
        5.6.5.
        Met betrekking tot het beroep op het ORTEC-rapport sluit het Hof zich aan bij hetgeen hierover is overwogen in de uitspraak van dit Hof van 29 juni 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910, r.o. 4.4.5 tot en met 4.4.8. Daaraan voegt het Hof toe dat het in genoemd rapport niet heeft gelezen dat de ‘oude methode’ ondeugdelijk is en evenmin dat deze methode niet op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen of niet (meer) is gebaseerd op reële, goed verdedigbare keuzes. Het Hof ziet dan ook geen reden de Heffingsambtenaar op te dragen in deze zaak de erfpachtcorrecties te herzien en volgens de per 1 juli 2019 aangepaste methode te berekenen.
        
      
      
        5.6.6.
        Wat betreft de matrix met verkopen in de [naam straat] overweegt het Hof dat daarin verkopen van andere objecten zijn opgenomen dan van de vergelijkingsobjecten die de Heffingsambtenaar in deze zaak heeft gebruikt om de door hem voorgestane waarde van de woning te onderbouwen. Het Hof ziet in het voorbeeld evenmin reden niet (langer) aan te nemen is dat de erfpachtcorrecties berekend volgens de ‘oude methode’ niet te hoog zijn, gelet op hetgeen hiervoor in 5.6.5 is overwogen. Op de Heffingsambtenaar rust niet een verplichting erfpachtcorrecties steeds te berekenen volgens de gunstigst denkbare methode die nog (net) reëel kan worden genoemd (zie de onder 5.6.4 genoemde uitspraken).
        
        
          
            Toepassing 2%-korting
          
        
      
      
        5.7.1.
        Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de Heffingsambtenaar de waarde van de woning had moeten verminderen met een korting van 2%. Belanghebbende verwijst in dit verband naar de vragen van het gemeenteraadslid, de brief van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam van 5 februari 2019 en de antwoorden op eerder bedoelde vragen door het college van burgemeester en wethouders (zie 2.3.1 en 2.3.2). Belanghebbende leidt uit deze stukken af dat ook voor het onderhavige belastingjaar een korting van 2% dient te worden toegepast, omdat de WOZ-waarde van woningen op erfpachtgrond standaard 2% te hoog wordt vastgesteld. Het is niet eerlijk dat sommige belastingplichtigen op grond van de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714, wel een korting van 2% krijgen en anderen, onder wie belanghebbende, niet. Het niet verlenen van de korting is dan ook in strijd met diverse beginselen van behoorlijk bestuur, aldus belanghebbende.
        
      
      
        5.7.2.
        Belanghebbendes standpunt dat zij recht heeft op een korting van 2% op de vastgestelde WOZ-waarde en dat bij onthouding daarvan de Heffingsambtenaar het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het verbod van willekeur, kort gezegd de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden, faalt. Een overeenkomstig standpunt is door het Hof reeds verworpen in zijn voormelde uitspraken van 9 mei 2019 en van 9 juli 2019, onder meer in de zaak ECLI:NL:GHAMS:2019:2555. Het Hof heeft in laatstbedoelde uitspraak op dit punt het volgende overwogen en beslist:
        
        
          “5.3.1. (…) Belanghebbende betoogt dat het fair play-beginsel, het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en/of het verbod van willekeur de heffingsambtenaar verplichten de WOZ-beschikking met 2% te verlagen.
        
      
      
        5.3.2.
        Belanghebbende beroept zich in dit verband op (1) een brief van 5 februari 2019 van de wethouder Financiën aan de leden van Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening (met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”) en (2) op hetgeen de burgemeester van Amsterdam op 12 februari 2019 op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de rechtbankuitspraak van 7 december 2018 heeft geantwoord (…).
      
      
        5.3.3.
        
          Het Hof stelt voorop dat op belanghebbende de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken.
          Het Hof voegt daar voor wat betreft de vermeende schending van het vertrouwensbeginsel aan toe dat uit het onder 2.5 weergegeven citaat of uit de eerdergenoemde brief van 5 februari 2019 niet volgt dat de gemeente Amsterdam van mening is dat de WOZ-beschikkingen over 2017 op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. Ook anderszins heeft belanghebbende aan deze documenten niet het vertrouwen kunnen ontlenen dat ook de WOZ-waarden voor de jaren vóór 2019 met 2% zouden worden verlaagd. Daarnaast noopten ook het gelijkheidsbeginsel of de andere door belanghebbende genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur daar niet toe.
          Om die redenen verwerpt het Hof belanghebbendes standpunt.”
        
        
      
      
        5.7.3.
        Het Hof ziet geen aanleiding om in de onderhavige zaak anders te oordelen. Ten aanzien van het beroep op het vertrouwensbeginsel voegt het Hof daaraan toe dat aan de brief van 5 februari 2019 geen in rechte te beschermen vertrouwen kan worden ontleend dat ook voor het jaar 2016 een ander stelsel voor de erfpachtcorrectie zou worden toegepast. De mededeling is niet alleen slechts op een mogelijke toekomstige wijziging gericht, maar is ook te algemeen van aard om daar enig in rechte te beschermen vertrouwen aan te kunnen ontlenen.
        
        
          
            Verbod op willekeur; WOZ-waarden vergelijkingsobjecten en het black box-arrest
          
        
      
      
        5.8.1.
        Belanghebbende heeft verder nog gesteld dat de Heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met het verbod op willekeur en heeft daartoe het volgende aangevoerd. De Heffingsambtenaar moet op zoek naar alle relevante feiten. Aan alle vergelijkingsobjecten is voor het jaar 2016, met waardepeildatum 1 januari 2015, een WOZ-waarde toegekend die lager is dan de in de matrix vermelde gecorrigeerde transactieprijs op 1 januari 2015. Hieraan verbindt belanghebbende de conclusie (1) dat de woning van belanghebbende niet op dezelfde modelmatige wijze is getaxeerd als de vergelijkingsobjecten en (2) dat “niet eens is gecontroleerd of het onderhavige verkoopcijfer wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m2 dan wel per m3”. Belanghebbende wenst inzicht te hebben in de wijze waarop de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten zijn berekend en verwijst in dit kader naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182. 
        
      
      
        5.8.2.
        Het Hof overweegt ter zake dat de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten en de wijze waarop die WOZ-waarden tot stand zijn gekomen voor de beslechting van dit geschil niet relevant zijn. Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten, maar de WOZ-waarde van de woning is immers onderwerp van het geschil. De Heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde van de woning onderbouwd met een verwijzing naar de gecorrigeerde transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten en niet met een verwijzing naar de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten. Reeds hierom ziet het Hof geen aanleiding de Heffingsambtenaar op te dragen inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld (zie onder andere ook de uitspraak van dit Hof van 22 juli 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2162, r.o. 4.7.2).
        
      
    
    
      5.9.
      Het Hof stelt de waarde van de woning per waardepeildatum vast op € 391.000.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.10.
      Het hoger beroep is gegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      6.1.
      Nu het hoger beroep gegrond is, bestaat aanleiding een vergoeding toe te kennen voor de door belanghebbende gemaakte proceskosten.
      
    
    
      6.2.
      De hoogte van de proceskosten stelt het Hof op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.702 (2 punten met een waarde per punt van € 269 en een wegingsfactor 1 en 4 punten met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 1).
      
    
    
      6.3.
      Voorts dient belanghebbende het voor de behandeling voor de Rechtbank gestorte griffierecht van € 46, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 128, in totaal € 174 te worden vergoed.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 391.000;
      
    
    
      
        veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 2.702, en
      
      
        gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 174 aan griffierechten te vergoeden.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, H.A.J. Kroon en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 20 januari 2022 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.