ECLI:NL:RBROT:2022:8854, Rechtbank Rotterdam, 30-09-2022, KTN-9326435_300922
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-09-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Bedrijfshuur. Eindvonnis. Huurprijsvermindering i.v.m. coronapandemie.

RECHTBANK ROTTERDAM




zaaknummer: 9326435 CV EXPL 21-23091






uitspraak: 30 september 2022






vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam

,





in de zaak van





de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid



[eiseres01] .

,


gevestigd te [plaats01] ,


eiseres,


gemachtigden: mr. J.H. Burger en mr. L.I. Duterloo,





tegen






[gedaagde01]

,


wonende te [woonplaats01] ,


gedaagde,


gemachtigden: mr. W.A.J. Stregels en mr. H.J.B. van Nieuwenhuijzen.





Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiseres01] ” en “ [gedaagde01] ”.







1

Het verloop van de procedure



1.1.


Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:




het tussenvonnis van 29 april 2022;




de akte van [eiseres01] van 28 juni 2022, met producties 22 en 23;




de akte van [gedaagde01] van 26 juli 2022, met producties 20 tot en met 29.







1.2.


De nadien door [eiseres01] overgelegde stukken zijn buiten beschouwing gelaten.





1.3.


De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.







2

De beoordeling



2.1.


In het tussenvonnis is overwogen dat het onder 1, 4, 5, 6 en 7 gevorderde zal worden afgewezen. Hier blijft de kantonrechter bij.





2.2.


Ook wordt gehandhaafd het oordeel dat zich een situatie voordoet waarin het noodzakelijk is om de huurovereenkomst te wijzigen op grond van artikel 7:258 lid 1 BW, naar aanleiding van het onder 2 en 3 gevorderde, om de redenen uiteengezet in het tussenvonnis, en dat tot huurprijsvermindering zal worden overgegaan vanaf april 2020 tot en met maart 2022.





2.3.


Gewezen is op het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021

, de daarin uiteengezette vastelastenmethode en de te nemen stappen ter berekening van de huurprijsvermindering. Herhaald wordt dat het gaat om de volgende stappen:


a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.


b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.


c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).


d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.




Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.






2.4.


Ad. c en d. Omdat de precieze omzetvermindering bij [eiseres01] als gevolg van de coronacrisis niet te bepalen valt, aangezien zij pas eind 2019 / begin 2020 haar deuren geopend heeft, is partijen te kennen gegeven dat de kantonrechter voornemens is om de cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek te hanteren over de omzetvermindering van hotels in 2020 en 2021 in vergelijking met 2019, te weten 50,8% respectievelijk 48,2%, en dat, gelet daarop, gemakshalve zal worden uitgegaan van een omzetvermindering van 50%. Hiervan stapt de kantonrechter niet af.





2.5.


Zoals vermeld in het tussenvonnis luidt de ingevulde formule om de huurkorting per maand te bepalen bij deze stand van zaken als volgt: (€ 18.333,33 per maand exclusief btw – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x 50% x 50%, zodat de huurkorting maximaal 25% van de huur zal bedragen. Anders dan eerder is vermeld zal echter bij de berekening worden uitgegaan van de huur inclusief btw, omdat sprake is van met btw belaste huur. In het tussenvonnis is te kennen gegeven dat er mogelijk nog wat van de huurkorting af zal gaan.





2.6.


Ad. a en b. Over de vraag of [eiseres01] al dan niet in aanmerking is gekomen, althans in aanmerking is kunnen komen voor TVL, heeft de kantonrechter zich onvoldoende geïnformeerd geacht. Gevraagd is om onderbouwing ten aanzien van de aanvraag TVL die [eiseres01] stelt te hebben gedaan, de afwijzing daarvan en de uitkomst van het ingediende bezwaar. Ook is gevraagd of voor andere kwartalen TVL is aangevraagd en het resultaat daarvan en, zo nee, waarom voor andere kwartalen geen TVL is aangevraagd. Tevens heeft de kantonrechter gevraagd om onderbouwd geïnformeerd te worden over het totaalbedrag aan vaste lasten van [eiseres01] .





2.7.


Naar aanleiding hiervan heeft [eiseres01] voormelde akte genomen, waarop [gedaagde01] bij akte heeft gereageerd.





2.8.



Uit de akte van [eiseres01] en de daarbij overgelegde producties blijkt voldoende dat zij op 30 oktober 2020 een aanvraag heeft gedaan op grond van de TVL-regeling om in aanmerking te komen voor tegemoetkoming in de vaste lasten voor de periode van juni tot en met september 2020. Die aanvraag is afgewezen, kort gezegd omdat niet voldaan wordt aan de voorwaarde dat er een omzetverlies is van tenminste 30% ten opzichte van de referentieperiode in 2019 en zij niet voldoet aan de voorwaarde van tenminste € 4.000,- aan berekende vaste lasten. Het hiertegen ingediende bezwaar is bij beslissing van


29 juli 2021 ongegrond verklaard. [eiseres01] heeft hiertegen beroep ingesteld bij het College van Beroep voor het bedrijfsleven (hierna: CBb). Die procedure loopt. [gedaagde01] voert aan dat [eiseres01] in de beroepsprocedure steken heeft laten vallen door geen beroep te doen op de uitspraak van het CBb van 31 augustus 2021

, maar betwijfeld wordt of de mogelijkheid van een alternatieve referentieperiode, die de uitspraak misschien kan bieden, [eiseres01] zal baten. Het gaat dan om de periode van 5 december 2019, de datum waarop [eiseres01] volgens [gedaagde01] de vereiste exploitatievergunning heeft verkregen, tot en met 15 maart 2020 als alternatieve referentieperiode. De omzet in die periode is naar het zich laat aanzien echter lager geweest dan in de periode van juni tot en met september 2020, althans bij vergelijking van de omzetten in die periodes is geen sprake van tenminste 30% omzetverlies, zodat TVL om die reden waarschijnlijk niet zal worden toegekend over die periode.






2.9.


In haar akte heeft [eiseres01] gesteld getracht te hebben ook voor andere kwartalen TVL aan te vragen, maar dat dit niet mogelijk bleek in het desbetreffende systeem, omdat daarin werd aangegeven dat zij geen althans onvoldoende omzetverlies heeft geleden. [gedaagde01] heeft aangevoerd dat [eiseres01] zeer summier is over de aanvragen van TVL voor de kwartalen Q4 2020 tot en met Q1 2022 en hiervan geen onderbouwing heeft gegeven. Dit had inderdaad beter gekund. De opmerking van [gedaagde01] dat [eiseres01] aanvragen van TVL op andere wijze had kunnen doen als het haar niet lukte om die aanvragen via het digitale systeem in te dienen, is niet onbegrijpelijk. Dat geldt evenwel ook voor de keuze om dat niet te doen als het systeem na invoering van de relevante gegevens te kennen geeft dat je niet in aanmerking komt voor TVL en je vervolgens niet verder komt, maar [eiseres01] heeft wel kansen laten liggen. Vraag is waartoe een ingediende aanvraag zou hebben kunnen leiden.





2.10.


Evenals [gedaagde01] in haar akte heeft gedaan, heeft de kantonrechter voor zover mogelijk op basis van (extrapolatie van) omzetgegevens in het dossier en met gebruikmaking van de adviestool van de RVO

bekeken of [eiseres01] al dan niet aanspraak zou kunnen hebben gehad op TVL voor de kwartalen Q4 2020 tot en met Q1 2022, leidend tot het volgende overzicht:













Periode




Mogelijke referentie periode(n)




Gehanteerde referentieperiode




Drempel (minimaal omzetverlies)




TVL






Q4 2020




Q4 2019




Q4 2019




30%




nee






Q1 2021




Q1 2019




Q1 2019




30%




nee






Q2 2021




Q2 2019 of Q3 2020




Q3 2020




30%




nee






Q3 2021




Q3 2019 of Q3 2020




Q3 2020




30%




nee






Q4 2021




Q4 2019 of Q1 2020




Q1 2020




20%




nee






Q1 2022




Q1 2020 of Q1 2021




Q1 2020




30%




ja, zo’n € 15.000,-.









Ad. Q4 2020: er is geen omzetverlies bij gebrek aan omzet in Q4 2019.


Ad. Q1 2021: er is geen omzetverlies bij gebrek aan omzet in Q1 2019.


Ad. Q2 2021: het omzetverlies haalt de drempel niet.


Ad. Q3 2021: er is geen omzetverlies, want in Q3 2021 is meer omzet gedraaid dan in Q3 2020.


Ad. Q4 2021: het omzetverlies haalt de drempel niet.


Ad. Q1 2022: alleen de omzetcijfers van de maanden januari en februari 2022 zijn bekend. Voor de maand maart 2022 zijn de omzetcijfers van de maand februari 2022 gebruikt. Daarvan uitgaande is in Q1 2022 ten opzichte van Q1 2020 omzetverlies dat de drempel overstijgt.





Hierbij is, wat de gehanteerde referentieperiode betreft, daar waar mogelijk gekozen voor de periode waarin (de meeste) omzet gedraaid is.






2.11.


[gedaagde01] stelt zich op het standpunt dat, op basis van de genoemde uitspraak van het CBb, voor Q4 2020, Q1 2021, Q2 2021 en Q3 2021 tevens Q1 2020 als referentieperiode gebruikt had kunnen worden ter bepaling van het omzetverlies. Indien daarvan zou worden uitgegaan, dan leidt dat tot het volgende overzicht:













Periode




Mogelijke referentie periode(n)




Gehanteerde referentieperiode




Drempel (minimaal omzetverlies)




TVL






Q4 2020




Q4 2019 of Q1 2020




Q1 2020




30%




Ja, zo’n € 17.000,-






Q1 2021




Q1 2019 of Q1 2020




Q1 2020




30%




Ja, zo’n € 27.000,-






Q2 2021




Q2 2019, Q1 2020 of Q3 2020




Q1 2020




30%




Ja, zo’n € 14.000,-






Q3 2021




Q3 2019, Q1 2020 of Q3 2020




Q1 2020




30%




nee






Q4 2021




Q4 2019 of Q1 2020




Q1 2020




20%




nee






Q1 2022




Q1 2020 of Q1 2021




Q1 2020




30%




ja, bijna € 15.000,-.









Ad. Q4 2020: er is omzetverlies dat de drempel overstijgt.


Ad. Q1 2021: er is omzetverlies dat de drempel overstijgt.


Ad. Q2 2021: er is omzetverlies dat de drempel overstijgt.


Ad. Q3 2021: er is geen omzetverlies, want in Q3 2021 is meer omzet gedraaid dan in Q1 2020.


Ad. Q4 2021: zie boven.


Ad. Q1 2022: zie boven.






2.12.



In haar akte heeft [eiseres01] voorts gesteld dat haar vaste lasten € 35.701,55 per maand bedragen, onder verwijzing naar een daartoe opgesteld overzicht, dat als productie 23 bij de akte is gevoegd. Gelet op de vraag om onderbouwd geïnformeerd te worden over het totaalbedrag aan vaste lasten van [eiseres01] , is de kantonrechter het met [gedaagde01] eens dat het enkele overzicht mager is. Tegelijkertijd staan er geen posten aan vaste lasten op die meteen twijfel oproepen en ziet de kantonrechter ook geen aanknopingspunten om te veronderstellen dat [eiseres01] met het overzicht heeft gepoogd het aandeel van de huur in de totale vaste lasten geringer te doen voorkomen dan zij in werkelijkheid is, om met het oog op voormelde formule te komen tot een kleiner gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend, teneinde tot een hogere huurkorting te komen. Wel brengt de kantonrechter op het bedrag van € 35.701,55 in mindering het bedrag van € 4.292,17 per maand aan loonkosten, omdat de TVL niet ziet op loonkosten, resulterend in een bedrag van


€ 31.409,38 per maand aan vaste lasten. Onderkend wordt dat in dit bedrag - zoals [gedaagde01] aanvoert - waarschijnlijk de huidige (hogere) bedragen aan gas en elektra verdisconteerd zijn, maar daar staat tegenover dat [eiseres01] in het overzicht ook uitgaat van de per 1 januari 2022 geïndexeerde, en dus hogere huur, wat weer niet in haar voordeel is. Dat geldt ook als de huur met btw en de andere bedragen aan vaste lasten zonder btw zijn. Op basis van de verstrekte informatie houdt de kantonrechter het ervoor dat het aandeel van de huur in de totale vaste lasten 75% bedraagt, wat in het nadeel van [eiseres01] een wat hoger percentage is dan uit de gepresenteerde cijfers volgt, maar dat is het gevolg van de summiere wijze waarop zij de kantonrechter heeft geïnformeerd over haar vaste lasten.






2.13.


Het totaal van de huurtermijnen over de periode van april 2020 tot en met maart 2022 bedraagt € 535.883,28 inclusief btw. De huur per maand over deze periode bedraagt gemiddeld (535.883,28 / 24 =) € 22.328,47.





2.14.



Op basis van het voorgaande wordt de huurkorting over deze periode van 24 maanden als volgt becijferd als wordt uitgegaan van aanspraak op € 15.000,- aan TVL voor Q1 2022 (zie 2.10.): (€ 535.883,28 -/- € 15.000,-) x 50% x 50% = € 130.220,82. Dat komt neer op (€ 130.220,82 / 24 =) € 5.425,87 per maand. Dit betreft een huurkorting van


(€ 5.425,87 / € 22.328,47 x 100% =) 24,3%.





Op basis van het voorgaande wordt de huurkorting over deze periode van 24 maanden als volgt becijferd als wordt uitgegaan van aanspraak op € 17.000,-, € 27.000,-, € 14.000,- en


€ 15.000,-, tezamen € 73.000,- aan TVL voor Q4 2020, Q1 2021, Q2 2021 en Q1 2020 (zie 2.11.): (€ 535.883,28 -/- € 73.000,-) x 50% x 50% = € 115.720,82. Dat komt neer op


(€ 115.720,82 / 24 =) € 4.821,70 per maand. Dit betreft een huurkorting van


(€ 4.821,70 / € 22.328,47 x 100% =) 21,6%.





Beide berekeningen leveren een geringere huurkorting op dan het percentage van maximaal 25% zoals vermeld in het tussenvonnis, waarbij wel wordt opgemerkt dat het hypothetisch is of [eiseres01] voor TVL in aanmerking zou zijn gekomen en het in elk geval zo is dat zij geen TVL heeft gekregen.





De kantonrechter zal - alles afwegende - de korting op de maandelijkse huur over de periode van april 2020 tot en met maart 2022 stellen op 17.5%, een percentage dat zij in deze zaak, waarin zoveel onzekere factoren een rol spelen, redelijk en billijk acht.





Dit komt in de plaats van de betalingsregeling die partijen in september 2020 overeen zijn gekomen.





Het onder 2 en 3 gevorderde wordt aldus toegewezen op de wijze zoals hieronder vermeld.






2.15.


Uitgaande van de door [gedaagde01] verstrekte cijfers over de huurprijs en de door [eiseres01] gedane betalingen, ziet het ernaar uit dat de huurachterstand inclusief btw van [eiseres01] op dit moment € 149.283,96 bedraagt, gezien onderstaand overzicht, welk bedrag opeisbaar is.














Maand




Huurprijs (inclusief btw)




Korting 17,5%




Huurprijs na korting




Betaald door [eiseres01]




Verschil, te betalen door [eiseres01]






april 2020




€ 22.183,33




€ 3.882,08




€ 18.301,25




€ 11.091,66




€ 7.209,59






mei 2020




€ 22.183,33




€ 3.882,08




€ 18.301,25




€ 11.091,66




€ 7.209,59






juni 2020




€ 22.183,33




€ 3.882,08




€ 18.301,25




€ 11.091,66




€ 7.209,59






juli 2020




€ 22.183,33




€ 3.882,08




€ 18.301,25




€ 11.091,66




€ 7.209,59






augustus 2020




€ 22.183,33




€ 3.882,08




€ 18.301,25




€ 11.091,66




€ 7.209,59






september 2020




€ 22.183,33




€ 3.882,08




€ 18.301,25




€ 11.091,66




€ 7.209,59






oktober 2020




€ 22.183,33




€ 3.882,08




€ 18.301,25




€ 11.091,66




€ 7.209,59






november 2020




€ 22.183,33




€ 3.882,08




€ 18.301,25




€ 11.091,66




€ 7.209,59






december 2020




€ 22.183,33




€ 3.882,08




€ 18.301,25




€ 11.091,66




€ 7.209,59






januari 2021




€ 22.183,33




€ 3.882,08




€ 18.301,25




€ 11.091,66




€ 7.209,59






Februari 2021




€ 22.183,33




€ 3.882,08




€ 18.301,25




€ 11.091,66




€ 7.209,59






Maart 2021




€ 22.183,33




€ 3.882,08




€ 18.301,25




€ 11.091,66




€ 7.209,59






April 2021




€ 22.340,35




€ 3.909,56




€ 18.430,79




€ 13.309,99




€ 5.120,80






Mei 2021




€ 22.340,35




€ 3.909,56




€ 18.430,79




€ 13.309,99




€ 5.120,80






Juni 2021




€ 22.340,35




€ 3.909,56




€ 18.430,79




€ 13.309,99




€ 5.120,80






Juli 2021




€ 22.340,35




€ 3.909,56




€ 18.430,79




€ 13.309,99




€ 5.120,80






Augustus 2021




€ 22.340,35




€ 3.909,56




€ 18.430,79




€ 13.309,99




€ 5.120,80






September 2021




€ 22.340,35




€ 3.909,56




€ 18.430,79




€ 13.309,99




€ 5.120,80






Oktober 2021




€ 22.340,35




€ 3.909,56




€ 18.430,79




€ 13.309,99




€ 5.120,80






November 2021




€ 22.340,35




€ 3.909,56




€ 18.430,79




€ 13.309,99




€ 5.120,80






December 2021




€ 22.340,35




€ 3.909,56




€ 18.430,79




€ 13.309,99




€ 5.120,80






Januari 2022




€ 22.873,39




€ 4.002,84




€ 18.870,55




€ 13.309,99




€ 5.560,56






Februari 2022




€ 22.873,39




€ 4.002,84




€ 18.870,55




€ 13.309,99




€ 5.560,56






Maart 2022




€ 22.873,39




€ 4.002,84




€ 18.870,55




€ 13.309,99




€ 5.560,56






Totaal




€ 535.883,28




€ 93.779,52




€ 442.103,76




€ 292.819,80




€ 149.283,96










2.16.


Zoals aangekondigd in het tussenvonnis worden de proceskosten gecompenseerd in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.







3

De beslissing


De kantonrechter:




verklaart voor recht dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst en van de allonge bij de huurovereenkomst niet kan worden verlangd op grond van onvoorziene omstandigheden;





wijzigt de huurovereenkomst tussen partijen in die zin dat [eiseres01] over de periode van april 2020 tot en met maart 2022 een korting krijgt van 17,5% op de uit hoofde van de huurovereenkomst aan [gedaagde01] verschuldigde huur en bepaalt dat de tussen partijen in september 2020 overeengekomen betalingsregeling opgenomen in de allonge bij de huurovereenkomst komt te vervallen;





bepaalt dat ieder van partijen de eigen kosten draagt;





verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.





Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting.


465





Hoge Raad 24 december 2021, zaaknummer 21/01584, ECLI:NL:HR:2021:1974




CBb 31 augustus 2021, ECLI:NL:CBB:2021:845.




https://data.rvo.nl/subsidie-en-financieringswijzer/tvl/adviestool.