ECLI:NL:GHARL:2022:8134, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-09-2022, 21/01682 t/m 21/01692
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-09-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling appartementen.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummers BK-ARN 21/01682 tot en met 21/01692
    uitspraakdatum: 20 september 2022
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 2 november 2021, nummer UTR 20/3022 tot en met 20/3032, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen de WOZ-waarde van enige onroerende zaken voor het kalenderjaar 2020, naar waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld. 
      
    
    
      1.2.
      Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 9 juli 2020 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarden van deze onroerende zaken als volgt verhoogd:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                Onroerende zaak
              
              
                Plaats
              
              
                Vastgestelde WOZ-waarde
              
              
                Uitspraak op bezwaar 
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 144
              
              
                
                  [woonplaats]
                
              
              
                € 68.000
              
              
                € 73.000
              
            
            
              
                
                  [adres1] 146
              
              
                
                  [woonplaats]
                
              
              
                € 91.000
              
              
                € 98.000
              
            
            
              
                
                  [adres1] 148
              
              
                
                  [woonplaats]
                
              
              
                € 39.000
              
              
                € 43.000
              
            
            
              
                
                  [adres1] 150
              
              
                
                  [woonplaats]
                
              
              
                € 98.000
              
              
                € 105.000
              
            
            
              
                
                  [adres1] 152
              
              
                
                  [woonplaats]
                
              
              
                € 113.000
              
              
                € 120.000
              
            
            
              
                
                  [adres2] 18A
              
              
                
                  [woonplaats]
                
              
              
                € 134.000
              
              
                € 144.000
              
            
            
              
                
                  [adres2] 18B
              
              
                
                  [woonplaats]
                
              
              
                  € 111.000
              
              
                  € 119.000
              
            
            
              
                
                  [adres2] 18
              
              
                
                  [woonplaats]
                
              
              
                  € 105.000
              
              
                  € 113.000
              
            
            
              
                
                  [adres3] 1A
              
              
                
                  [woonplaats]
                
              
              
                  € 139.000
              
              
                  € 150.000
              
            
            
              
                
                  [adres3] 1B
              
              
                
                  [woonplaats]
                
              
              
                € 112.000
              
              
                € 120.000
              
            
            
              
                
                  [adres3] 1
              
              
                
                  [woonplaats]
                
              
              
                € 108.000
              
              
                € 117.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen de uitspraken op bezwaar in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 2 november 2021 de beroepen inzake de WOZ-waarde van [adres1] 148, [adres2] 18A, 18B en 18, en [adres3] 1A, 1B en 1 gegrond verklaard, de overige beroepen ongegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar inzake de WOZ-waarde van voornoemde objecten vernietigd, de desbetreffende WOZ-waarden verhoogd tot respectievelijk € 70.000, € 146.000, € 122.000, € 116.000, € 152.000, € 122.000 en € 118.500, en de heffingsambtenaar veroordeeld tot een vergoeding van het griffierecht en de proceskosten van respectievelijk € 48 en € 1.598. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft op 1 december 2021 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Daarvoor is een griffierecht betaald van € 134.
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft op 2 juni 2022 een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 september 2022. Namens belanghebbende is verschenen mr. D.A.N. Bartels MRE. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam1] en taxateur [naam2] .
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken. Het betreft appartementen die worden verhuurd. 
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaken op een te laag bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend. 
      
    
    
      3.2.
      Ter zitting heeft belanghebbende uitdrukkelijk verklaard dat uitsluitend de WOZ-waarden van de onroerende zaken aan de [adres1] ter beoordeling voorliggen, alsmede de door de Rechtbank toegekende proceskostenvergoeding, en dat hij alle overige grieven, het beroep op betalingsonmacht en zijn verzoek om toekenning van een immateriële schadevergoeding intrekt. 
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende beroept zich primair op het gelijkheidsbeginsel door te wijzen op de waardevaststelling door de heffingsambtenaar van de onroerende zaken aan de [adres2] en [adres3] . Subsidiair betoogt belanghebbende dat bij de waardevaststelling van de onroerende zaken aan de [adres1] moet worden uitgegaan van eenzelfde inhoudswaarde per m3 (€ 792), omdat deze appartementen een zodanig beperkte inhoud hebben dat van een afnemend grensnut geen sprake kan zijn. De heffingsambtenaar verdedigt de door de Rechtbank vastgestelde waarden. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar onder meer op de in hoger beroep ingebrachte taxatiematrix. 
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot verhoging van de vastgestelde waarden en van de proceskostenvergoeding. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44 en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Bij de waardering van een appartement wordt voor de toepassing van de Wet WOZ ervan uitgegaan dat de onderhoudsreserve en het lidmaatschapsrecht van een vereniging van eigenaars (hierna: VVE) die de onderhoudsreserve gevormd heeft, geen deel uitmaken van dat appartement. Het gedeelte van de verkoopprijs dat betrekking heeft op een dergelijke reserve, maakt derhalve geen deel uit van de prijs die wordt betaald voor (het recht op) de onroerende zaak zelf (HR 13 augustus 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL7268).
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarden te laag zijn. Dit brengt mee dat op de heffingsambtenaar de last rust feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarden niet te laag zijn. 
      
      
        
          
            [adres1] 144 tot en met 152
        
      
    
    
      4.4.
      De WOZ-waarden van deze onroerende zaken zijn, na uitspraak door de Rechtbank, vastgesteld op respectievelijk € 73.000, € 98.000, € 70.000, € 105.000 en € 120.000. Ter onderbouwing van deze waarden wijst de heffingsambtenaar op de taxatierapporten van taxateur [naam3] van 4 december 2020 en op de in hoger beroep ingebrachte taxatiematrix, waaruit het volgende kan worden afgeleid:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Woning
                
              
              
                
                  Bijgebouwen/VVE
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Inhoud
                
              
              
                
                   Per m3
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 144 (appartement)
              
              
                1931
              
              
                93 m3
              
              
                € 790
              
              
                € 73.470
              
              
                
              
              
                € 73.000
                (01-01-19)
              
            
            
              
                
                  [adres1] 146 (appartement)
              
              
                1931
              
              
                128 m3
              
              
                € 770
              
              
                € 98.560
              
              
                
              
              
                € 98.000
                (01-01-19)
              
            
            
              
                
                  [adres1] 148 (appartement)
              
              
                1931
              
              
                89 m3
              
              
                € 792
              
              
                € 70.488
              
              
                
              
              
                € 70.000
                (01-01-19)
              
            
            
              
                
                  [adres1] 150 (appartement)
              
              
                1931
              
              
                139 m3
              
              
                € 760
              
              
                € 105.640
              
              
                
              
              
                € 105.000
                (01-01-19)
              
            
            
              
                
                  [adres1] 152 (appartement)
              
              
                1931
              
              
                162 m3
              
              
                € 745
              
              
                € 120.690
              
              
                
              
              
                € 120.000
                (01-01-19)
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Vergelijkingsobjecten
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
            
            
              
                
                  [adres4] 171A
                (appartement)
              
              
                1927
              
              
                142 m3
              
              
                € 932
              
              
                € 132.403
              
              
                   VVE                   € 7.597
              
              
                € 140.000
                (30-03-18)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 141.290  
                
              
            
            
              
                
                  [adres5] 1B (appartement)
              
              
                1899
              
              
                189 m3
              
              
                € 868
              
              
                € 164.117
              
              
                   Dakterras         € 12.800
                   Berging              € 4.000
                VVE                   € 3.083
              
              
                € 184.000
                (18-04-19)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 176.127  
                
              
            
            
              
                
                  [adres6] 99A 
                (appartement)
              
              
                1928
              
              
                260 m3
              
              
                € 745
              
              
                € 193.916
              
              
                   Dakkapel           € 4.500
                   Berging              € 4.000
                VVE                   € 1.134
              
              
                € 203.550
                (18-05-18)
                
                     Gecorr.:
                
                
                  € 213.640 
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.5.
      Verder is in de taxatierapporten opgemerkt dat de staat van de onroerende zaken goed (7) is en dat het niveau aan de binnenzijde van de appartementen wat betreft voorzieningen matig (5) is en wat betreft onderhoud, kwaliteit, doelmatigheid en uitstraling goed (7) is. Belanghebbende heeft daartegen ingebracht dat het voorzieningenniveau goed (7) is.  
      
    
    
      4.6.
      Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de waarden van de onroerende zaken per 1 januari 2019, na uitspraak door de Rechtbank, niet te laag zijn vastgesteld. In dat verband hecht het Hof waarde aan de in de markt gerealiseerde koopprijs van € 203.550 voor het vergelijkingsobject [adres6] 99A dat in dezelfde wijk ( [de wijk] ) is gelegen, hetzelfde woningtype (appartement) betreft en eveneens een vooroorlogs bouwjaar (1928) heeft. Uit de gerealiseerde koopprijs kan een inhoudswaarde van € 745 per m3 worden afgeleid, die gelijk is aan de laagste waarde die door de heffingsambtenaar aan één van de onroerende zaken (nummer 152) is toegekend. Daarbij dient nog in aanmerking te worden genomen dat het vergelijkingsobject een (veel) hoger niveau heeft wat betreft voorzieningen (9), onderhoud (8), kwaliteit (8) en uitstraling (9). Gelet op deze verschillen zijn de waarden van de onroerende zaken – waarbij is uitgegaan van minimaal € 745 per m3 – niet te laag vastgesteld, zelfs niet als daarbij het verschil in inhoud in aanmerking wordt genomen. 
      
      
        
          Gelijkheidsbeginsel
        
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft zich beroepen op het gelijkheidsbeginsel door te wijzen op de waardevaststelling door de heffingsambtenaar van de onroerende zaken aan de [adres2] en [adres3] , waarbij is uitgegaan van een inhoudswaarde tussen €  922 en € 951 per m3. Dit beroep kan niet slagen. Buiten de zich hier niet voordoende situaties dat sprake is van een oogmerk van begunstiging of dat sprake is van begunstigend beleid, kan het gelijkheidsbeginsel slechts toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. Deze regel brengt mee dat gelijke gevallen deel moeten uitmaken van een groep, waarbij de meerderheid van die groep begunstigend wordt behandeld. Dit betekent dat een beroep op de meerderheidsregel ondersteund dient te worden met de stelling dat minstens twee identieke objecten - in die zin dat de verschillen met de onroerende zaken verwaarloosbaar zijn - lager zijn gewaardeerd (vgl. HR 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945). De verschillen met de onroerende zaken aan de [adres2] en [adres3] zijn wat betreft bouwjaar, inhoud, aard en ligging zodanig dat niet kan worden gesproken van identieke objecten, zodat een beroep op het gelijkheidsbeginsel niet kan slagen.
      
      
        
          Afnemend grensnut
        
      
    
    
      4.8.
      Verder betoogt belanghebbende dat bij de waardevaststelling van de onroerende zaken aan de [adres1] moet worden uitgegaan van eenzelfde inhoudswaarde per m3 (€ 792), omdat deze appartementen een zodanig beperkte inhoud hebben dat van een afnemend grensnut geen sprake kan zijn. Ook dit betoog kan niet slagen. Het Hof vermag niet in te zien dat bij de waardering van onroerende zaken met een relatief kleine inhoud – onderhavige onroerende zaken hebben een inhoud tussen 89 m3 en 162 m3 –  geen rekening dient te worden gehouden met het principe dat de waarde per kubieke meter woning afneemt naarmate de woning groter is. Ook in zoverre faalt het hoger beroep derhalve.
      
      
        
          Proceskostenvergoeding in bezwaar en beroep
        
      
    
    
      4.9.
      De Rechtbank heeft de vergoeding voor kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de bezwaarfase vastgesteld op € 530 en voor de beroepsfase op € 1.068. Daartegen is in hoger beroep opgekomen. Belanghebbende betoogt in dat verband dat in bezwaar en beroep een factor 1,5 moet worden toegekend omdat het vier of meer samenhangende zaken betreft. Verder heeft de Rechtbank voor de beroepsfase een te laag tarief per punt in aanmerking genomen, aldus belanghebbende.
      
    
    
      4.10.
      De heffingsambtenaar heeft daartegen ingebracht dat in bezwaar een proceskostenvergoeding van € 783 (uitgaande van factor 1,5 voor samenhangende zaken) is toegekend, dat de Rechtbank blijkens het dictum in haar uitspraak deze proceskostenvergoeding in stand heeft gelaten, maar niettemin nogmaals een bezwaarkostenvergoeding van € 530 heeft toegekend. Volgens de heffingsambtenaar dient de proceskostenvergoeding voor bezwaar te worden vastgesteld op € 783.
      
    
    
      4.11.
      Belanghebbende heeft één beroepschrift ingediend inzake meerdere WOZ-beschikkingen. Daarom is in de beroepsfase voor de toepassing van de regeling inzake proceskostenvergoeding sprake van één zaak (vgl. HR 15 april 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT3953 (http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2005:AT3953), r.o. 3.4). Daarom bestaat, anders dan belanghebbende voorstaat, geen aanleiding voor een factor voor samenhangende zaken. Dat de Rechtbank in het kader van de administratieve verwerking meerdere zaaknummers heeft toegekend, doet daaraan niet af.
      
    
    
      4.12.
      De proceskostenvergoeding die de Rechtbank heeft toegekend, is niettemin onjuist. Ten eerste heeft de Rechtbank, zoals de heffingsambtenaar heeft opgemerkt, ten onrechte voor een tweede maal een kostenvergoeding (van € 530) voor de bezwaarfase toegekend, aangezien de bij uitspraak op bezwaar toegekende kostenvergoeding door de Rechtbank in stand is gelaten. Ten tweede is in het arrest HR 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, geoordeeld dat in afwijking van de bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht de waarde per punt in WOZ-zaken in beroep en hoger beroep op € 759 (tarief 2022) moet worden vastgesteld. Dit laatste brengt mee dat de vergoeding voor het beroep had moet worden vastgesteld op € 1.518 terwijl de Rechtbank een proceskostenvergoeding van € 1.598 heeft toegekend (naast de bij uitspraak op bezwaar reeds toegekende kostenvergoeding van € 783). 
      
    
    
      4.13.
      Aangezien de heffingsambtenaar geen (incidenteel) hoger beroep heeft ingesteld tegen de beslissing van de Rechtbank omtrent de proceskosten en belanghebbende er door het instellen van hoger beroep niet op achteruit mag gaan (verbod op reformatio in peius), moet niettemin van een proceskostenvergoeding van € 1.598 worden uitgegaan. Het hoger beroep van belanghebbende slaagt daarom niet. 
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. V.F.R. Woeltjes en mr. E. Breedveld, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is op 20 september 2022 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd		De voorzitter,
      de uitspraak te ondertekenen.		
    
    
    
    
    
    
      (A.J.H. van Suilen)
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 21 september 2022.
    
    
    
    
    
      
        Rechtsmiddel
      
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.