ECLI:NL:RBROT:2022:8656, Rechtbank Rotterdam, 16-09-2022, 9478486 \ CV EXPL 21-32860
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-09-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Corona korting. Huurprijsvermindering. De huurachterstand rechtvaardigt geen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

RECHTBANK ROTTERDAM

    
    
      
locatie Rotterdam

    
    
    
      
zaaknummer: 9478486 \ CV EXPL 21-32860

    
    
    
      
datum uitspraak: 16 september 2022

    
    
    
      

Vonnis van de kantonrechter


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
    
      

de vennootschap naar vreemd recht


      

Société Civile de Placement Immobilier à capital variable Immorente

,

      
gevestigd te Evry Cedex, Frankrijk,

      
eiseres in conventie,

      
verweerster in reconventie,

      
gemachtigde: Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders te Eindhoven,

    
    
    
      
tegen

    
    
    
      

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid


      

Unconventional Wardrobe B.V.

,

      
gevestigd te Rotterdam,

      
gedaagde in conventie,

      
eiseres in reconventie,

      
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam.

    
    
    
      
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Immorente’ en ‘UNC Wardrobe’.

    
    
    
  
  
    

1.
De procedure

    
    
      
1.1.

      
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

      
        
          
de dagvaarding van 5 oktober 2021, met producties 1 en 2;

        
        
          
de conclusie van antwoord in conventie, tevens (voorwaardelijke) eis in reconventie (tegeneis), met producties 1 en 2;

        
        
          
het vonnis van 24 januari 2022, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

        
        
          
de akte houdende overlegging productie in conventie, tevens conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie, met productie 1.

        
      
      
    
    
      
1.2.

      
Op 12 april 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en de gemachtigden besproken.

      
    
    
      
1.3.

      
Bij rolbeslissing van 15 april 2022 is Unconventional Wardrobe met betrekking tot de gestelde huurkorting in de gelegenheid gesteld bij akte inzicht te verstrekken in de cijfers.

      
    
    
      
1.4.

      
Op 18 mei 2022 is op de griffie van deze rechtbank een akte na comparitie met bijlagen van Unconventional Wardrobe ontvangen.

    
    
      
1.5.

      
Op 23 juni 2022 is op de griffie van deze rechtbank een antwoordakte van de zijde van Immorente ontvangen.

      
    
  
  
    

2.

De feiten

    
    
      
2.1.

      
Tussen Immorente als verhuurster en Unconventional Wardrobe als huurster bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres01] te [plaats01] . In het gehuurde wordt een kledingwinkel geëxploiteerd. De ingangsdatum van de huurovereenkomst is 1 januari 2018.

      
    
    
      
2.2.

      
De huurovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:

      
      
        
“(…)

Huurprijs, omzetbelasting, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode


        
(…)

      
    
    
      
4.5

      
Onverminderd de mogelijkheden die de wet biedt om een huurprijsaanpassing te realiseren, wordt de huurprijs jaarlijks per

1 januari

(…) aangepast (…)”

      
    
    
      
2.3.

      
Op grond van de huurovereenkomst is Unconventional Wardrobe een maandelijkse huur bij vooruitbetaling verschuldigd.

      
    
    
      
2.4.

      
De op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen luiden, voor zover hier van belang, als volgt:

      
      
        
“(…)

Betalingen


      
    
    
      
25.1

      
        
De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening.

        
(…)

      
    
    
      
25.3

      
        
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand.

        
(…)

        

Kosten, verzuim


      
    
    
      
30.1

      
        
In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte redelijke kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten – aan verhuurder te voldoen.

        
De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € l5.000.

        
Artikel 6:96 Burgerlijk Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, zijn daarmee tussen partijen niet van toepassing. (…)”

      
      
    
    
      
2.5.

      
Vanaf 15 maart 2020 heeft de overheid diverse maatregelen genomen in verband met de uitbraak van het coronavirus, waaronder de invoering van de anderhalve meter regel.

      
    
    
      
2.6.

      
In de periode van (in ieder geval) 25 augustus 2020 tot en met 8 januari 2021 hebben (de gemachtigden) van partijen gecorrespondeerd over een regeling met betrekking tot huurkorting.

      
      
      
    
  
  
    

3.

Het geschil

    
    
      

in conventie


    
    
      
3.1.

      
Immorente eist samengevat (na wijziging van eis):

      
        
          
de huurovereenkomst te ontbinden en Unconventional Wardrobe te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;

        
        
          
Unconventional Wardrobe te veroordelen aan haar te betalen € 37.930,56, en € 6.650,01 per maand of gedeelte daarvan vanaf oktober 2021 totdat de huurovereenkomst is ontbonden en € 6.650,02 per maand dat Unconventional Wardrobe het gehuurde na ontbinding van de huurovereenkomst in gebruik zal houden;

        
        
          
Unconventional Wardrobe te veroordelen in de proceskosten;

        
        
          
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

        
      
      
    
    
      
3.2.

      
Immorente baseert haar eis op het volgende. Unconventional Wardrobe is, ondanks aanmaning daartoe, in gebreke gebleven met tijdige en volledige betaling van de huurtermijnen. De huurachterstand bedraagt tot en met mei 2021 € 30.834,16. Unconventional Wardrobe maakt vanwege het niet tijdig betalen van de huurtermijnen op grond van de algemene bepalingen aanspraak op een contractuele boete van € 1.500,- (berekend tot en met mei 2021). Door het toerekenbaar tekortkomen van Unconventional Wardrobe heeft Immorente haar vordering uit handen moeten geven en buitengerechtelijke incassokosten moeten maken voor een bedrag van € 5.596,40. Deze kosten zijn primair verschuldigd op grond van artikel 30.1 van de algemene bepalingen en subsidiair op grond van artikel 6:96 lid 2 onder b en c van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). De betalingen met betrekking tot de huurtermijnen over juni tot en met september 2021 (€ 26.600,04), die wel (tijdig) door Unconventional Wardrobe zijn voldaan, strekken ingevolge artikel 6:44 lid 1 BW eerst in mindering op de buitengerechtelijke kosten, vervolgens op de boeterente en tenslotte op de hoofdsom. Aldus resteert een hoofdsom van € 37.930,56. De tekortkoming in de nakoming van de betalingsverplichtingen aan de zijde van Unconventional Wardrobe rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

      
    
    
      
3.3.

      
Unconventional Wardrobe is het niet eens met de eis en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van Immorente in de proceskosten.

      
    
    
      
3.4.

      
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

      
      
        

in reconventie


      
    
    
      
3.5.

      
Unconventional Wardrobe eist samengevat:

      
        
          
de inhoud van de huurovereenkomst in die zin te wijzigen dat de huurprijs van het gehuurde van maart 2020 tot en met december 2020 € 5.597,96 zal bedragen en van januari 2021 tot en met december 2021 € 5.588,71;

        
        
          
Immorente te veroordelen in de proceskosten;

        
        
          
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

        
      
      
    
    
      
3.6.

      
Unconventional Wardrobe baseert haar eis op het volgende. Vanwege de door de overheid genomen coronamaatregelen, waaronder lockdown maatregelen, heeft Unconventional Wardrobe recht op huurkorting. Door Immorente kan naar redelijkheid en billijkheid geen beroep gedaan worden op artikel 25.1 van de algemene bepalingen. Er is geen sprake van een toerekenbare tekortkoming die moet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. De onderhavige procedure is op onredelijke gronden aanhangig gemaakt, zodat de proceskosten ten laste van Immorente moeten komen, dan wel gecompenseerd dienen te worden.

      
    
    
      
3.7.

      
Immorente is het niet eens met de eis en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van Unconventional Wardrobe in haar vorderingen, althans deze aan haar te ontzeggen als ongegrond en onbewezen, kosten rechtens.

      
    
    
      
3.8.

      
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

      
    
  
  
    

4.

De beoordeling

    
    
      

in conventie en reconventie


    
    
      
4.1.

      
Vanwege de nauwe samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie worden deze gezamenlijk behandeld.

      
    
    
      
4.2.

      
Vooropgesteld wordt dat Unconventional Wardrobe tijdens de mondelinge behandeling te kennen heeft gegeven dat in de conclusie van antwoord, tevens (voorwaardelijke) eis in reconventie (tegeneis) een schrijffout is gemaakt en dat de eis in reconventie onvoorwaardelijk is. Dit is in de kop van dit vonnis en onder het geschil in reconventie reeds tot uitdrukking gebracht.

      
      
        

huurprijsvermindering


      
    
    
      
4.3.

      
Voordat beoordeeld kan worden of de door Immorente gevorderde huurachterstand toewijsbaar is, dient vastgesteld te worden of Unconventional Wardrobe recht heeft op de door haar gestelde huurprijsvermindering. Daartoe dient beoordeeld te worden of het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van het gehuurde (dat als een 290-bedrijfsruimte kwalificeert) als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW is die tot huurprijsvermindering kan leiden.

      
    
    
      
4.4.

      
Een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 lid 1 BW is een omstandigheid die op het moment van totstandkoming van de overeenkomst nog in de toekomst is gelegen en die daarin niet is verdisconteerd. Of dat laatste het geval is, moet door uitleg van de overeenkomst worden vastgesteld.

      
    
    
      
4.5.

      
In antwoord op prejudiciële vragen heeft de Hoge Raad op 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) het volgende geoordeeld. De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren is een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard. Behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, moet aangenomen worden dat deze omstandigheid in elk geval niet is verdisconteerd in huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten. In dat geval kan aangenomen worden dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd, dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord. Krachtens de aard van de overeenkomst en de in het verkeer geldende opvattingen komt deze omstandigheid in de regel niet voor rekening van de huurder, zodat artikel 6:258 lid 2 BW niet aan huurprijsvermindering in de weg staat. Indien aan het voorgaande is voldaan, kan de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs en kan de rechter de huurovereenkomst op grond van artikel 6:258 lid 1 BW aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen.

      
    
    
      
4.6.

      
Er is geen reden om aan te nemen dat voormelde uitgangspunten alleen gelden voor de horeca en niet voor een kledingwinkel waar het in de onderhavige procedure over gaat. Immers, ook kledingwinkels zijn voor hun omzet afhankelijk van de komst van publiek en ook kledingwinkels hebben veelvuldig te maken gehad met maatregelen die de mogelijkheid van bezoek aan de winkel hebben bemoeilijkt (zoals beperkingen in de openingstijden en de verplichting om er voor zorg te dragen dat bezoekers afstand houden, bijvoorbeeld door middel van een deurbeleid en volledige sluiting).

      
    
    
      
4.7.

      
Van concrete aanwijzingen dat de in r.o. 4.5 bedoelde omstandigheid in de huurovereenkomst is verdisconteerd, is niet gebleken. Naar het oordeel van de kantonrechter bestaat er geen aanleiding aan te nemen dat partijen een gezondheidscrisis van deze omvang, met ingrijpende overheidsmaatregelen die het gebruik van het gehuurde ernstig belemmeren of onmogelijk maken, bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad. Het beroep op artikel 25.1 van de algemene bepalingen gaat dan ook niet op. Dit leidt tot het oordeel dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid die rechtvaardigt dat de huurovereenkomst wordt aangepast aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen.

      
    
    
      
4.8.

      
De Hoge Raad heeft in zijn hiervoor aangehaalde prejudiciële beslissing overwogen dat het nadeel, veroorzaakt door de hiervoor bedoelde onvoorziene omstandigheid, in de regel noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder valt. De verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties wordt daarom in beginsel het beste ondervangen door dit nadeel – voor zover niet al gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL) – gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder.

      
    
    
      
4.9.

      
Gelet op de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad wordt de vermindering van de huurprijs in een dergelijk geval berekend overeenkomstig de zogenoemde ‘vastelastenmethode’. Deze methode kent de volgende stappen voor de berekening van de huurprijsvermindering:

      
      
a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.

      
      
b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.

      
      
c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover aanspraak wordt gemaakt op huurprijsvermindering (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).

      
      
d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in artikel 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

      
      
        
Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule:

        

(overeengekomen huurprijs - gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.


      
      
    
    
      
4.10.

      
Unconventional Wardrobe heeft aanspraak gemaakt op huurprijsvermindering over de periode vanaf maart 2020 tot en met december 2021. Zij kan echter geen aanspraak maken op huurkorting vóór 15 maart 2020 omdat toen nog geen sprake was van maatregelen in verband met het coronavirus die de exploitatie van het gehuurde belemmerden. De door Unconventional Wardrobe bij akte na comparitie in het geding gebrachte financiële gegevens over de maand maart 2020 zullen daarom voor de helft worden meenomen. De gegevens over de periode van januari tot en met maart 2022 zullen buiten beschouwing worden gelaten nu Unconventional Wardrobe in reconventie haar vordering tot aanpassing van de huurovereenkomst heeft beperkt tot de periode tot en met december 2021. Gelet op het feit dat Immorente de door Unconventional Wardrobe overgelegde financiële gegevens inhoudelijk niet heeft betwist, gaat de kantonrechter uit van de juistheid van die gegevens en zal op basis daarvan worden berekend tot welke huurkorting dit leidt.

      
    
    
      
4.11.

      
Met betrekking tot de in onderdeel a. van de ‘vastelastenmethode’ genoemde huurprijs wordt het volgende overwogen. In de door Immorente zowel bij dagvaarding als bij akte houdende overlegging productie in conventie, tevens conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie overgelegde overzichten van de gestelde huurachterstand staat voor de maand april 2020 een maandelijkse huurprijs van € 6.536,06 vermeld en voor november en december 2020 een maandelijkse huurprijs van € 6.577,72. Gelet op het feit dat in artikel 4.5 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks per 1 januari wordt aangepast (zie 2.2) en Unconventional Wardrobe in de door haar overgelegde gegevens voor 2020 een huurprijs van afgerond € 6.578,- per maand hanteert, gaat de kantonrechter er vanuit dat de huurprijs voor de maanden maart tot en met december 2020 € 6.577,72 bedroeg. Blijkens de door partijen overgelegde stukken bedroeg de huurprijs voor 2021 € 6.650,01 per maand.

      
    
    
      
4.12.

      
Unconventional Wardrobe heeft de gegevens ten aanzien van de omzet gesplitst in pop-up winkelactiviteiten, winkel verkopen, online verkopen en intercompany verkopen. De kantonrechter stelt voorop dat het bij een tijdelijke wijziging van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:258 BW gaat om het herstel van de verstoring van het evenwicht in de relatie tussen de huurder en de verhuurder. Dat brengt mee dat bij de beoordeling in beginsel alleen de activiteiten van het gehuurde van belang zijn die het gehuurde betreffen, althans die met het gehuurde in verband staan. Tegenover de gemotiveerde betwisting door Unconventional Wardrobe dat in de berekening andere omzet moet worden meegenomen dan de omzet die voortvloeit uit de winkelactiviteiten, zijn door Immorente geen feiten of omstandigheden gesteld die tot het oordeel zouden kunnen leiden dat hier wel reden voor is. Dat betekent dat alleen de (vermindering van de) winkelomzet in de berekening zal worden betrokken en de aan de winkel toe te rekenen TVL. Dat leidt tot de volgende berekening.

      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
        
      
      
      
      
    
    
      
4.13.

      
Op basis van de door de Hoge Raad ontwikkelde formule heeft voor de periode van 15 maart 2020 tot en met december 2021 een totale huurprijsvermindering (huurkorting) te gelden van € 24.320,74.

      
    
    
      
4.14.

      
Uit kolom J van de in r.o. 4.12 genoemde berekening blijkt dat de nieuwe huurprijs elke maand varieert, omdat de bedragen van de vaste lasten, TVL en omzet per maand verschillen. Gelet hierop zal de door Unconventional Wardrobe in reconventie gevorderde aanpassing van de huurovereenkomst in de zin dat de huurprijs van het gehuurde van maart 2020 tot en met december 2020 € 5.597,96 zal bedragen en van januari 2021 tot en met december 2021 € 5.588,71, worden afgewezen.

      
      
        

huurachterstand, (boete)rente en buitengerechtelijke incassokosten


      
    
    
      
4.15.

      
Immorente heeft de huurachterstand begroot op een bedrag van € 37.930,56, berekend tot en met september 2021. Dit bedrag aan huurachterstand resteert na toepassing van artikel 6:44 lid 1 BW, waarbij de huurtermijnen over juni tot en met september 2021 (€ 26.600,04) eerst in mindering zijn gebracht op € 1.500,- aan boeterente en € 5.596,40 aan buitengerechtelijke kosten. Beoordeeld dient te worden of de door Immorente begrote huurachterstand juist is gelet op de huurprijsvermindering (zie r.o. 4.13). In de navolgende berekening is het verschil tussen de nieuwe huurprijs en de door Unconventional Wardrobe aan Immorente betaalde huurprijs inzichtelijk gemaakt over de periode van 15 maart 2020 tot en met september 2021. Hierbij zijn de gegevens over maart 2020 voor de helft meegenomen.

      
      
        
          
        
      
      
    
    
      
4.16.

      
Uit de hierboven genoemde berekening volgt dat de nieuwe huurprijs, na aftrek van de huurkorting van de oorspronkelijke huurprijs over de periode van 15 maart 2020 tot en met september 2021, in totaal € 100.660,41 bedraagt. Uit de door partijen overgelegde gegevens (die in de berekening zijn betrokken) kan worden afgeleid dat Unconventional Wardrobe in de voornoemde periode een totaalbedrag van € 91.462,70 aan huurtermijnen heeft voldaan aan Immorente, wat betekent dat een huurachterstand van € 9.197,71 resteert (€ 100.660,41 minus € 91.462,70).

      
    
    
      
4.17.

      
Tussen partijen is niet in geschil dat Unconventional Wardrobe de huurprijs in de maanden april 2020, november 2020, december 2020, januari 2021 en april 2021 niet (tijdig of volledig) aan Immorente heeft voldaan. Over deze maanden is Unconventional Wardrobe ingevolge artikel 25.3 van de algemene voorwaarden een boeterente van in totaal € 1.500,- verschuldigd aan Immorente.

      
    
    
      
4.18.

      
Immorente maakt op grond van artikel 30.1 van de algemene bepalingen tevens aanspraak op buitengerechtelijke incassokosten van € 5.596,40, berekend over de tot en met september 2021 verschuldigde hoofdsom en (boete)rente. Nog daargelaten dat € 5.596,40 geen 15% van € 32.334,16 bedraagt (€ 30.834,16 + € 1.500,-) en onduidelijk is hoe dit bedrag tot stand is gekomen, wordt het volgende overwogen.

      
    
    
      
4.19.

      
Uit het arrest van de Hoge Raad van 10 juli 2015 (ECLI:NL:HR:2015:1868) volgt dat artikel 2 BIK in een B2B-relatie, waarvan in casu sprake is, weliswaar van aanvullend recht is, maar dat het de rechter vrijstaat om met toepassing van artikel 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) een incassobeding ambtshalve te matigen tot het bedrag dat overeenkomstig artikel 2 van het Besluit Vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: BIK) wordt begroot, indien niet wordt gesteld of bij betwisting aannemelijk wordt gemaakt dat de werkelijke kosten hoger zijn dan dat bedrag.

      
    
    
      
4.20.

      
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Immorente voldoende aannemelijk gemaakt dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. Dit is ook als zodanig door Unconventional Wardrobe niet betwist. In de onderhavige zaak ontbreken echter aanknopingspunten dat de daadwerkelijke kosten meer hebben bedragen dan het bedrag dat volgt uit artikel 2 BIK. Er is in elk geval onvoldoende gesteld om te oordelen dat in onderhavige zaak het gebruikte tarief van 15% redelijk is jegens Unconventional Wardrobe. De incassokosten worden daarom op grond van artikel 242 Rv ambtshalve gematigd tot het bedrag van € 1.067,20. Dit bedrag stemt overeen met hetgeen volgens artikel 2 BIK wordt begroot.

      
    
    
      
4.21.

      
Het voorgaande in onderling verband en samenhang bezien, betekent dat Unconventional Wardrobe een bedrag van € 11.764,91 (€ 9.197,71 + € 1.500,- + € 1.067,20) aan huurachterstand, (boete)rente en kosten, berekend tot en met september 2021, aan Immorente verschuldigd is. Hetgeen door Unconventional Wardrobe over oktober tot en met december 2021 méér is betaald dat voortvloeit uit de in r.o. 4.12 opgenomen tabel (te weten € 6.377,61 over oktober 2021, € 5.910,89 over november 2021 en € 5.018,80 over december 2021), strekt hierop in mindering, te weten een bedrag van € 2.642,73 ((3 x € 6.650,01) -/- (€ 6.377,61 + € 5.910,89 + € 5.018,80). In conventie zal daarom worden toegewezen een bedrag van € 9.122,18 (€ 11.764,91 -/- € 2.642,73) aan huurachterstand, (boete)rente en kosten, berekend tot en met december 2021.

      
      
        

ontbinding en ontruiming


      
    
    
      
4.22.

      
De huurachterstand is, gelet op het hiervoor overwogene, zodanig gering (minder dan twee maanden) dat deze geen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.

      
      
        

(toekomstige) termijnen vanaf oktober 2021 en gebruiksvergoeding


      
    
    
      
4.23.

      
Nu vast staat dat Unconventional Wardrobe vanaf juni 2021 (en dus ook vanaf oktober 2021) weer volledig aan haar maandelijkse betalingsverplichtingen heeft voldaan, heeft Immorente geen belang bij haar vordering om Unconventional Wardrobe te veroordelen tot betaling van de huurtermijnen vanaf 1 oktober 2021.

      
    
    
      
4.24.

      
Nu de gevorderde ontbinding en ontruiming is afgewezen, ligt de gevorderde gebruiksvergoeding eveneens voor afwijzing gereed.

      
      
        

proceskosten


      
    
    
      
4.25.

      
De kantonrechter ziet aanleiding de proceskosten tussen partijen te compenseren. Partijen zijn beide, zowel in conventie als in reconventie, (deels) in het (on)gelijk gesteld. De proceskosten worden zowel in conventie als in reconventie gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

      
      
        

uitvoerbaarheid bij voorraad


      
    
    
      
4.26.

      
Dit vonnis wordt in conventie, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

      
    
  
  
    

5.

De beslissing

    
    
      
De kantonrechter:

    
    
    
      

in conventie


    
    
      
5.1.

      
veroordeelt Unconventional Wardrobe om aan Immorente te betalen € 9.122,18 aan huurachterstand, (boete)rente en kosten, berekend tot en met december 2021;

      
    
    
      
5.2.

      
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

      
    
    
      
5.3.

      
wijst het meer of anders gevorderde af;

      
      
        

in reconventie


      
    
    
      
5.4.

      
wijst de vordering af;

      
      
        

in conventie en in reconventie


      
    
    
      
5.5.

      
compenseert de kosten van deze procedure, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

      
      
        
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.

        
[46009]