ECLI:NL:OGEAC:2022:282, Gerecht in eerste aanleg van Curaçao, 11-10-2022, CUR202203198
Gerecht in eerste aanleg van Curaçao — Uitspraak 
Datum: 2022-10-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurachterstand - eigenaar grond - huurgenot

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
    Zaaknummer: CUR202203198
    
    
      Vonnis in kort geding d.d. 11 oktober 2022
    
    
    
      inzake
    
    
    
      de naamloze vennootschap CHOBOLOBO SHOPPING CENTER N.V.,
      gevestigd in Curaçao,
      eiseres,
      gemachtigde: mr. A.C. van Hoof, 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de naamloze vennootschap ANTILLEAN BILLBOARD N.V.,
      gevestigd in Curaçao,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. U. van Bemmelen.
    
    
      
    
    
      Partijen zullen hierna CSC en AB worden genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1Verloop van de procedure
    
    
      1.1.
      CSC heeft op 17 augustus 2022 een verzoekschrift ingediend. Bij e-mail van 26 september 2022 zijn zijdens AB producties ingediend. Vervolgens heeft op 27 september 2022 de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij partijen, CSC vertegenwoordigd door [naam 1] (assistent van de directeur [naam 2]) en AB vertegenwoordigd door [naam 3] (directeur), en de gemachtigden zijn verschenen en het woord hebben gevoerd, AB aan de hand van pleitaantekeningen. 
      
    
    
      1.2.
      Vonnis is bepaald op heden.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      AB houdt zich sinds 1987 bezig met het aanbieden van adverteerruimte op  billboards (grote reclameborden op zuilen). Wijlen [naam 3] heeft met AB, in ieder geval vanaf 2004, verschillende huurovereenkomsten gesloten betreffende de verhuur van grond c.q. ruimte aan AB en waarop AB billboards plaatst en verhuurt. 
      
    
    
      2.2.
      De verschillende huurovereenkomsten hebben betrekking op de verhuur van een stuk grond gelegen aan de Schottegatweg-Oost, waarop AB billboard nummer “32” heeft geplaatst en op de verhuur van een stuk grond gelegen op de hoek van de Schottegatweg-Oost en de Mercuriusstraat, waarop AB vijf billboards, genummerd “A tot en met E”, heeft geplaatst.
      
    
    
      2.3.
      Aan de verhuur van de verschillende stukken grond c.q. ruimtes zijn verschillende huurprijzen verbonden. Tussentijds hebben er ook huurverhogingen plaatsgevonden. De huurprijs van het stuk grond waarop billboard “32” staat bedroeg van 2004 tot en met 2011 NAf 4.200 per lopend jaar (oktober – oktober) en bedraagt sinds oktober 2011 NAf 5.300 per lopend jaar.
      
    
    
      2.4.
      Tussen partijen is in 2021/2022 een conflict ontstaan over enerzijds achterstallige huurtermijnen en anderzijds over de eigendom van het stuk grond waarop billboard “32” staat. Bij brief van 12 april 2022 heeft CSC de huurovereenkomsten met AB buitengerechtelijk ontbonden en aanspraak gemaakt op betaling van achterstallige huurtermijnen met betrekking tot alle huurovereenkomsten. AB heeft zich op het standpunt gesteld dat de sinds 2004 betaalde huurtermijnen met betrekking tot het stuk grond waarop billboard “32” staat, door CSC aan haar moeten worden terugbetaald, dan wel moeten worden verrekend met de achterstallige huurtermijnen van de stukken grond waarop billboards “A tot en met E" staan.
      
    
    
      2.5.
      Het is partijen niet gelukt om buiten rechte tot een vergelijk te komen over de geschilpunten. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil 
    
    
      3.1.
      CSC vordert – kort samengevat – om bij vonnis in kort geding, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, AB te bevelen alle aan hem verhuurde stukken grond en waarop hij de billboards “A tot en met E” en billboard “32” heeft staan, te ontruimen, alsmede AB te veroordelen tot betaling van de achterstallige huurtermijnen van in totaal NAf 69.220, beide op straffe van een dwangsom van NAf 1.000 per dag(deel), met veroordeling van AB in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
    
    
      3.2.
      CSC legt aan haar vordering ten grondslag dat AB tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomsten door niet tijdig de huurtermijnen te voldoen.
      
    
    
      3.3.
      AB voert gemotiveerd verweer. Zij voert onder meer aan dat de grond waarop billboard “32” staat eigendom is van de overheid, zodat de huurbetalingen door AB aan CSC met betrekking tot dat stuk grond zonder rechtsgrond zijn gedaan. De ter zake door AB sinds 2004 betaalde huurtermijnen moeten daarom door CSC aan AB worden terugbetaald, dan wel moeten worden verrekend met de achterstallige huurtermijnen van de stukken grond waarop billboards “A tot en met E" staan. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Van een spoedeisend belang van CSC bij het gevorderde is in voldoende mate gebleken.
      
    
    
      4.2.
      AB heeft allereerst betoogd dat CSC niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar vordering omdat het verzoek is ingesteld door CSC terwijl de huurovereenkomsten destijds zijn aangegaan door wijlen [naam 4]. Het betoog faalt. Ter zitting is door CSC toegelicht dat wijlen [naam 4] zijn activiteiten, waaronder de verhuur van de stukken grond aan AB, aan zijn zoon [naam 2] heeft overgedragen. [naam 2] heeft deze activiteiten vervolgens ondergebracht in een vennootschap, te weten CSC. AB was daar ook mee bekend gelet op het feit dat uit de overgelegde correspondentie volgt dat AB met betrekking tot de achterstallige huurtermijnen heeft gecorrespondeerd met CSC. Daaruit volgt dat AB CSC zelf ook als contractspartij beschouwt. 
      
    
    
      4.3.
      Uit een overzicht van CSC van 22 maart 2022 (bijlage 1 bij productie 3 bij het verzoekschrift) volgt dat de achterstallige huurtermijnen van in totaal NAf 69.220 betrekking hebben op alle huurovereenkomsten tussen CSC en AB betreffende de billboards in de omgeving Schottegatweg-Oost. Als onvoldoende gemotiveerd betwist staat vast dat twee van de achterstallige huurtermijnen (invoice #959 voor 2020 en invoice #1067 voor 2021) van beide NAf 5.300 en dus van in totaal          NAf 10.600, betrekking hebben op het stuk grond waarop billboard “32” staat. AB heeft de verschuldigdheid van de achterstallige huurtermijnen met betrekking tot de stukken grond waarop de billboards “A tot en met E” staan ten bedrage van in totaal NAf 58.620, niet betwist. AB betwist wel de verschuldigdheid van de twee achterstallige huurtermijnen met betrekking tot het stuk grond waarop billboard “32” staat. Zij voert daartoe aan dat haar is gebleken dat de grond waarop billboard “32” staat eigendom van de overheid is, zodat AB daarover geen huur aan CSC is verschuldigd. De betaling van de gevorderde huurtermijnen over 2020 en 2021 heeft AB daarom opgeschort. Verder betoogt AB dat om die reden ook de reeds betaalde huurtermijnen met betrekking tot het stuk grond waarop billboard “32” sinds 2004 niet aan CSC verschuldigd waren, zodat het totaal betaalde bedrag aan huurtermijnen van 2004 tot 2020 ad NAf 71.800 moet worden verrekend met de openstaande schuld aan CSC ten bedrage van NAf 58.620.  
      
    
    
      4.4.
      Zowel ten aanzien van de betwisting van AB van de twee verschuldigde huurtermijnen over 2020 en 2021 als tegen het beroep op verrekening van de huurtermijnen over 2004 tot 2020, heeft de CSC aangevoerd dat AB billboard “32” per ongeluk of bij toeval net over de kadastrale grens van het stuk grond van CSC heeft geplaatst, maar dat CSC ten aanzien daarvan van de overheid het gebruiksrecht heeft gekregen en zij daarom bevoegd was tot verhuur van dat stuk grond. Verder voert CSC aan dat zij, ongeacht of zij het gebruiksrecht had, het stuk grond aan AB ter beschikking heeft gesteld, AB daarvan gebruik heeft gemaakt en dus het huurgenot heeft gehad. AB is daarom huur aan haar verschuldigd (geweest). AB heeft dat gemotiveerd betwist. Zij handhaaft haar stelling dat een rechtsgrond voor het ontvangen van huur ontbreekt. Verder heeft AB aangevoerd dat CSC, zonder eigendom of gebruiksrecht, niet in staat is om huurgenot te verschaffen omdat een rechtens erkende machtsverhouding tot de zaak (grond) ontbreekt.  
      
    
    
      4.5.
      De beantwoording van de vraag of AB billboard “32” per ongeluk net over de kadastrale grens heeft geplaatst, en/of CSC het gebruiksrecht had over dat stuk grond, vergt nadere bewijslevering. Daarvoor is in kort geding geen plaats. Rest de vraag of CSC ook zonder gebruiksrecht huurtermijnen mocht vorderen van AB, omdat zij aan haar sinds 2004 het gebruik en dus het huurgenot heeft verschaft, AB daar ook gebruik van heeft gemaakt en zelf in de veronderstelling was dat CSC daartoe gerechtigd was. Daartoe geldt het volgende.
      
    
    
      4.6.
      De verbintenis van de verhuurder houdt in dat hij de zaak ter beschikking van de huurder stelt (en laat), en hem daardoor in staat stelt de zaak te gebruiken. De huurder moet de zaak feitelijk/daadwerkelijk kunnen gebruiken. Voor de geldigheid van een huurovereenkomst is niet vereist dat de verhuurder eigenaar van de zaak is of uit anderen hoofde in staat is aan de huurder het overeengekomen gebruik van de zaak te doen hebben. Het maakt dus niet uit of de verhuurder wellicht nooit tot verhuur bevoegd was. De huurovereenkomst zelf wordt hierdoor niet ongeldig. Waar het om draait, is of de verhuurder het gebruik van de zaak weet te verschaffen. Zolang dat zo is, voldoet de verhuurder aan zijn verplichtingen. Dit betekent niet dat de huurder, indien hij tijdens de duur van de huurovereenkomst ermee bekend wordt dat zijn verhuurder niet of niet langer tot verhuur bevoegd is, de daaruit voortvloeiende onzekerheid dient te aanvaarden. In voorkomend geval kan hij met het oog op de dreigende tekortkoming een beroep doen op art. 6:80 BW teneinde de overeenkomst te ontbinden, dan wel kan hij zijn betalingsverplichting opschorten (art. 6:263 BW) (zie o.m. HR 23 februari 2018, ECLI:HR:2018:284).
      
    
    
      4.7.
      Het voorgaande leidt er toe dat, ongeacht of CSC het gebruiksrecht had, zij het stuk grond feitelijk in 2004 aan AB ter beschikking heeft gesteld en AB daar sindsdien ook feitelijk gebruik van heeft gemaakt door er een billboard op te plaatsen en deze te verhuren. In het geval op enig moment zou komen vast te staan dat CSC het gebruiksrecht van dat stuk grond niet had en ter zake nooit tot verhuur bevoegd was, maakt dat de huurovereenkomst tussen CSC en AB niet ongeldig. Dat betekent dat AB over de periode dat zij gebruik heeft gemaakt van het stuk grond ook huurtermijnen aan CSC verschuldigd was. Een beroep op verrekening van de reeds betaalde huurtermijnen over de periode 2004 – 2020 met de openstaande schuld gaat dan ook niet op. Dat geldt niet voor zover AB zich heeft beroepen op opschorting van de huurtermijnen over 2020 en 2021 vanaf het moment dat zij wetenschap had van de eigendom van de overheid, dan wel het moment dat zij de bevoegdheid tot verhuur door CSC vanwege het ontbreken van eigendom of het gebruiksrecht in twijfel trok. Nu in dit kort geding niet is gebleken of CSC ter zake dat stuk grond een geldige titel tot verhuur had, zijn deze termijnen niet zonder meer verschuldigd, althans slaagt het beroep op opschorting. Verder is ook onvoldoende gebleken dat AB in die periode daadwerkelijk gebruik heeft gemaakt van billboard “32”. Het gerecht zal die twee verschuldigde termijnen daarom buiten beschouwing laten.   
      
    
    
      4.8.
      De slotsom is dat de vordering van CSC tot betaling door AB van een bedrag van NAf 58.620 toewijsbaar is. Het opleggen van een dwangsom zal gelet op artikel 611a lid 1 Rv worden afgewezen.   
      
    
    
      4.9.
      Met betrekking tot de ontruiming van billboards “A tot en met E” en billboard “32” geldt dat partijen ter zitting zijn overeengekomen dat AB deze billboards uiterlijk 14 december 2022 van de desbetreffende stukken grond zal verwijderen. Het Gerecht zal de vordering tot ontruiming toewijzen die door de deurwaarder kan worden tenuitvoergelegd. De oplegging van een dwangsom en de verlening van een machtiging aan CSC om zelf de ontruiming te bewerkstelligen blijven dan ook achterwege (vergelijk artikel 555 Rv en verder). 
      
    
    
      4.10.
       AB zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van CSC tot op heden begroot op:
      
      
        explootkosten 		NAf   406.64
        griffierecht 			NAf   750
        salaris gemachtigde 	NAf 1.500    +
        totaal:		 NAf  2.656,64. 
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het Gerecht, recht doende in kort geding,
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt AB om de gehuurde stukken grond waarop billboards “A tot en met E” en billboard “32” staan uiterlijk op 14 december 2022 te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden, onder medeneming van billboards “A tot en met E” en billboard “32” en al hetgeen dat zich van AB en vanwege haar op die stukken grond bevindt en ter vrije en algehele beschikking van CSC te stellen,
      
    
    
      5.2.
      verstaat dat, indien AB niet binnen één week na 14 december 2022 aan deze veroordeling voldoet, de deurwaarder, door wie de gedwongen ontruiming zal dienen te geschieden, na betekening van het vonnis, op grond van de wet- en regelgeving (artikel 555 e.v. Rv) bevoegd is de sterke arm van politie en justitie in te roepen, en verleent alvast toestemming voor de vertegenwoordiging als bedoeld in artikel 557 jo. 444 lid 2 Rv, 
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt AB tot betaling aan CSC van NAf 58.620 ter zake van achterstallige huurpenningen,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt AB tot betaling van de proceskosten, tot op heden begroot op NAf 2.656,64,
      
    
    
      5.5.
      verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Christiaan, rechter, en op 11 oktober 2022 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.