ECLI:NL:RBZWB:2022:6238, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 26-10-2022, 7764366_E26102022
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2022-10-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: eindvonnis. vaststellen huurprijsverlaging in verband met Covid-19. Ook veroordeling tot realisatie van separate aansluiting voor elektra, met dwangsom.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    Cluster I Civiele kantonzaken
    
    
      Breda
    
    
    
      zaak/rolnr.: 7764366 CV EXPL 19-2323
    
    
    
      
        vonnis d.d. 26 oktober 2022
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        de besloten vennootschap Damplan Vastgoed & Ontwikkeling B.V., 
      statutair gevestigd en kantoorhoudende te ( [postcode 1] ) Noordwijk aan het [adres 1] ,
      rechtsopvolger onder bijzondere titel van,
      
        de besloten vennootschap [bedrijfsnaam] ,
      
      eiseres in conventie, gedaagde in reconventie, verder te noemen ‘Damplan’,
      gemachtigde: mr. R. van der Hooft, advocaat te Hoorn,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Stichting Easy Pawn,
      
      statutair gevestigd en zaakdoende te ( [postcode 2] ) Breda aan het adres [adres 2] ,
      gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, verder te noemen ‘Easy Pawn’,
      gemachtigde: mr. O. Lenselink, advocaat te Breda.
    
    
  
  
    
      1Het verloop van het geding
    
    
      1.1.
      De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
      - het tussenvonnis van 14 september 2022 met de daarin genoemde stukken;
      - de akte namens Easy Pawn van 28 september 2022.
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
    
      
        In reconventie
      
    
    
    
      2.1.
      Bij vonnis van 14 september 2022 zijn partijen in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over wat is (her)overwogen in overweging 2.13.8 van dat vonnis. Bij akte van 28 september 2022 is Easy Pawn daartoe overgegaan. Easy Pawn heeft zich in deze akte gerefereerd aan het oordeel van de kantonrechter ten aanzien van deze (her)overweging. Damplan heeft geen akte genomen.
      
    
    
      2.2.
      Nu partijen zich hebben gerefereerd, dan wel niets van zich hebben laten horen, stelt de kantonrechter de TVL vast op een totaalbedrag van € 7.159,53 en bepaalt dat dit bedrag wordt meegenomen in de berekening van de huurkorting in verband met Covid-19. 
      
      
      
    
    
      2.3.
      De huurkorting in verband met Covid-19 zal, gelet op hetgeen partijen hebben aangedragen, worden berekend over 2020 en 2021. De kantonrechter neemt hierbij in aanmerking dat er geen huurkorting zal worden berekend voor de maanden januari en februari 2020, omdat er (in Nederland) pas vanaf maart 2020 Covid-19 maatregelen zijn genomen door de overheid. 
      
    
    
      2.4.
      Gelet op de – mede in het tussenvonnis van 14 september 2022 – door de kantonrechter vastgestelde bedragen voor wat betreft de vaste lasten, omzet en de TVL, ziet de tabel met de formule van de Hoge Raad er als volgt uit voor 2020 en 2021.
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
              
              
                A. 
                Totaal
              
              
                B. 
                Contract
              
              
                C.    
                Huur als %
              
              
                  D. Aanspraak
              
              
                E.  
                Vaste lasten
              
              
                 F. 
                 Huurdeel
              
            
            
              
                
              
              
                
                  2020
                
                Periode
              
              
                vaste lasten
              
              
                huurprijs
              
              
                vaste lasten
              
              
                     TVL c.a.
              
              
                minus TVL
              
              
                 % C maal E.
              
            
            
              
                
              
              
                januari 
              
              
                € 9.240,93
              
              
                € 4.750,00
              
              
                51,4
              
              
                € 0,00
              
              
                € 9.240,93
              
              
                € 4.750,00
              
            
            
              
                
              
              
                februari
              
              
                € 9.537,42
              
              
                € 4.750,00
              
              
                49,8
              
              
                € 0,00
              
              
                € 9.537,42
              
              
                € 4.750,00
              
            
            
              
                
              
              
                maart
              
              
                € 7.663,94
              
              
                € 4.750,00
              
              
                62,0
              
              
                € 0,00
              
              
                € 7.663,94
              
              
                € 4.750,00
              
            
            
              
                
              
              
                april
              
              
                € 7.961,46
              
              
                € 4.750,00
              
              
                59,7
              
              
                € 0,00
              
              
                € 7.961,46
              
              
                € 4.750,00
              
            
            
              
                
              
              
                mei
              
              
                € 7.772,50
              
              
                € 4.750,00
              
              
                61,1
              
              
                € 0,00
              
              
                € 7.772,50
              
              
                € 4.750,00
              
            
            
              
                
              
              
                juni
              
              
                € 7.371,93
              
              
                € 4.750,00
              
              
                64,4
              
              
                € 0,00
              
              
                € 7.371,93
              
              
                € 4.750,00
              
            
            
              
                
              
              
                juli 
              
              
                € 7.965,05
              
              
                € 4.750,00
              
              
                59,6
              
              
                € 0,00
              
              
                € 7.965,05
              
              
                € 4.750,00
              
            
            
              
                
              
              
                augustus
              
              
                € 6.992,53
              
              
                € 4.750,00
              
              
                67,9
              
              
                € 0,00
              
              
                € 6.992,53
              
              
                € 4.750,00
              
            
            
              
                
              
              
                september
              
              
                € 7.439,20
              
              
                € 4.750,00
              
              
                63,9
              
              
                € 0,00
              
              
                € 7.439,20
              
              
                € 4.750,00
              
            
            
              
                
              
              
                oktober
              
              
                € 6.666,16
              
              
                € 4.826,00
              
              
                72,4
              
              
                € 161,87
              
              
                € 6.504,29
              
              
                € 4.708,81
              
            
            
              
                
              
              
                november
              
              
                € 7.273,15
              
              
                € 4.826,00
              
              
                66,4
              
              
                € 161,87
              
              
                € 7.111,28
              
              
                € 4.718,59
              
            
            
              
                
              
              
                december
              
              
                € 10.409,51
              
              
                € 4.826,00
              
              
                46,4
              
              
                € 161,87
              
              
                € 10.247,64
              
              
                € 4.750,95
              
            
          
        
      
      
        I. Berekening van het bij de korting in aanmerking te nemen deel van de huurprijs onder F
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                
                  II. Berekening percentage omzetdaling in kolom I en van huurkorting in kolom J, uitgaande van huurdeel resterende vaste lasten na aftrek TVL onder F (tabel I)
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
                  2020
                
              
              
                G. 
                Omzet
              
              
                  H. 
                  Omzet in
              
              
                I. %      omzetdaling
              
              
                       J. 
                       Bedrag
              
              
                   K. 
                   Nieuwe
              
            
            
              
                
              
              
                Periode
              
              
                in 2019
              
              
                  2020/2021
              
              
                 tov 2019
              
              
                       huurkorting
              
              
                   huurprijs
              
            
            
              
                
              
              
                januari 
              
              
                € 11.503,09
              
              
                € 11.140,91
              
              
                     3,15
              
              
                -
              
              
                € 4.750,00
              
            
            
              
                
              
              
                februari
              
              
                € 11.364,22
              
              
                € 10.857,69
              
              
                     4,46
              
              
                -
              
              
                € 4.750,00
              
            
            
              
                
              
              
                maart
              
              
                € 9.014,29
              
              
                  € 7.260,98
              
              
                    19,45
              
              
                € 461,95
              
              
                € 4.288,05
              
            
            
              
                
              
              
                april
              
              
                € 9.423,76
              
              
                  € 6.371,26
              
              
                    32,39
              
              
                € 769,30
              
              
                € 3.980,70
              
            
            
              
                
              
              
                mei
              
              
                € 11.547,12
              
              
                  € 9.788,95
              
              
                    15,23
              
              
                € 361,62
              
              
                € 4.388,38
              
            
            
              
                
              
              
                juni
              
              
                € 9.290,15
              
              
                € 11.112,36
              
              
                   -19,61
              
              
                         € 0,00
              
              
                € 4.750,00
              
            
            
              
                
              
              
                juli 
              
              
                € 11.626,67
              
              
                € 10.587,29
              
              
                     8,94
              
              
                 € 212,32
              
              
                € 4.537,68
              
            
            
              
                
              
              
                augustus
              
              
                € 12.990,98
              
              
                  € 7.331,84
              
              
                     43,56
              
              
                    € 1.034,60
              
              
                € 3.715,40
              
            
            
              
                
              
              
                september
              
              
                € 10.717,22
              
              
                € 11.785,48
              
              
                    -9,97
              
              
                         € 0,00
              
              
                € 4.750,00
              
            
            
              
                
              
              
                oktober
              
              
                € 10.819,05
              
              
                   € 9.209,42
              
              
                14,88
              
              
                 € 350,28
              
              
                € 4.475,72
              
            
            
              
                
              
              
                november
              
              
                € 9.905,62
              
              
                € 8.572,65
              
              
                13,46
              
              
                € 317,48
              
              
                € 4.508,52
              
            
            
              
                
              
              
                december
              
              
                € 8.414,23
              
              
                € 2.530,70
              
              
                69,92
              
              
                
                   € 1.661,02
                
              
              
                € 3.164,98
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                Tot.  € 5.168,56
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
                
                  I. Berekening van het bij de korting in aanmerking te nemen deel van de huurprijs onder F.
                
                
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                 A. 
                Totaal
              
              
                B.
                 Contract
              
              
                C. 
                Huur %
              
              
                D.
                Aanspraak
              
              
                E. 
                Vaste lasten
              
              
                F.
                Huurdeel
              
            
            
              
                
              
              
                
                  2021
                
                Periode
              
              
                vaste lasten
              
              
                huurprijs
              
              
                vaste lasten
              
              
                TVL c.a.
              
              
                minus TVL
              
              
                % C maal E.
              
            
            
              
                
              
              
                januari 
              
              
                € 6.399,05
              
              
                € 4.826,00
              
              
                75,4
              
              
                € 919,11
              
              
                € 5.479,94
              
              
                € 4.132,83
              
            
            
              
                
              
              
                februari
              
              
                € 6.055,53
              
              
                € 4.826,00
              
              
                79,7
              
              
                € 919,11
              
              
                € 5.136,42
              
              
                € 4.093,51
              
            
            
              
                
              
              
                maart
              
              
                € 6.550,97
              
              
                € 4.826,00
              
              
                73,7
              
              
                € 919,11
              
              
                € 5.631,86
              
              
                € 4.148,91
              
            
            
              
                
              
              
                april
              
              
                € 6.378,87
              
              
                € 4.826,00
              
              
                75,7
              
              
                € 437,17
              
              
                € 5.941,70
              
              
                € 4.495,25
              
            
            
              
                
              
              
                mei
              
              
                € 6.348,87
              
              
                € 4.826,00
              
              
                76,0
              
              
                € 437,17
              
              
                € 5.911,70
              
              
                € 4.493,69
              
            
            
              
                
              
              
                juni
              
              
                € 5.939,02
              
              
                € 4.826,00
              
              
                81,3
              
              
                € 437,17
              
              
                € 5.501,85
              
              
                € 4.470,76
              
            
            
              
                
              
              
                juli
              
              
                € 6.387,65
              
              
                € 4.826,00
              
              
                75,6
              
              
                € 467,71
              
              
                € 5.919,94
              
              
                € 4.472,64
              
            
            
              
                
              
              
                augustus
              
              
                € 5.947,11
              
              
                € 4.826,00
              
              
                81,1
              
              
                € 467,71
              
              
                € 5.479,40
              
              
                € 4.446,46
              
            
            
              
                
              
              
                september
              
              
                € 6.217,47
              
              
                € 4.826,00
              
              
                77,6
              
              
                € 467,71
              
              
                € 5.749,76
              
              
                € 4.462,96
              
            
            
              
                
              
              
                oktober
              
              
                € 6.183,17
              
              
                € 4.826,00
              
              
                78,1
              
              
                € 400,65
              
              
                € 5.782,52
              
              
                € 4.513,29
              
            
            
              
                
              
              
                november
              
              
                € 7.552,21
              
              
                € 4.826,00
              
              
                63,9
              
              
                € 400,65
              
              
                € 7.151,56
              
              
                € 4.569,98
              
            
            
              
                
              
              
                december
              
              
                € 6.458,58
              
              
                € 4.826,00
              
              
                74,7
              
              
                € 400,65
              
              
                € 6.057,93
              
              
                € 4.526,63
              
            
          
        
      
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  II. Berekening percentage omzetdaling in kolom I en van huurkorting in kolom J, uitgaande van huurdeel resterende vaste lasten na aftrek TVL onder F (tabel I)
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  2021
                
              
              
                G. 
                Omzet
              
              
                     H. 
                     Omzet in
              
              
                 I. 
                % omzetdaling
              
              
                J. 
                Bedrag
              
              
                K.
                Nieuwe
              
            
            
              
                Periode
              
              
                in 2019
              
              
                     2020/2021
              
              
                 tov 2019
              
              
                huurkorting
              
              
                huurprijs
              
            
            
              
                januari 
              
              
                € 11.503,09
              
              
                      € 0,00
              
              
                100,00
              
              
                 € 2.066,42
              
              
                € 2.759,58
              
            
            
              
                februari
              
              
                € 11.364,22
              
              
                      € 0,00
              
              
                100,00
              
              
                 € 2.046,75
              
              
                € 2.779,25
              
            
            
              
                maart
              
              
                € 9.014,29
              
              
                € 2.291,11
              
              
                74,58
              
              
                 € 1.547,20
              
              
                € 3.278,80
              
            
            
              
                april
              
              
                € 9.423,76
              
              
                € 4.948,02
              
              
                47,49
              
              
                 € 1.067,49
              
              
                € 3.758,51
              
            
            
              
                mei
              
              
                € 11.547,12
              
              
                € 7.360,91
              
              
                36,25
              
              
                 € 814,56
              
              
                € 4.011,44
              
            
            
              
                juni
              
              
                € 9.290,15
              
              
                € 6.020,58
              
              
                35,19
              
              
                 € 786,72
              
              
                € 4.039,28
              
            
            
              
                juli
              
              
                € 11.626,67
              
              
                € 7.665,70
              
              
                34,07
              
              
                 € 761,87
              
              
                € 4.064,13
              
            
            
              
                aug
              
              
                € 12.990,98
              
              
                € 7.429,54
              
              
                42,81
              
              
                 € 951,76
              
              
                € 3.874,24
              
            
            
              
                sep
              
              
                € 10.717,22
              
              
                € 7.400,29
              
              
                30,95
              
              
                 € 690,63
              
              
                € 4.135,37
              
            
            
              
                okt
              
              
                € 10.819,05
              
              
                € 8.206,78
              
              
                24,15
              
              
                 € 544,87
              
              
                € 4.281,13
              
            
            
              
                nov
              
              
                € 9.905,62
              
              
                € 5.988,56
              
              
                39,54
              
              
                 € 903,57
              
              
                € 3.922,43
              
            
            
              
                dec
              
              
                € 8.414,23
              
              
                € 4.021,20
              
              
                52,21
              
              
                
                  € 1.181,66
                
              
              
                € 3.644,34
              
            
          
        
      
      	Tot. € 13.363,51
      
      
    
    
      2.5.
      Gelet op de bedragen onder de kolommen van J. (“bedrag huurkorting”) stelt de kantonrechter vast dat Easy Pawn aanspraak maakt op een huurkorting van in totaal € 5.168,56 voor 2020 en € 13.363,51 voor 2021. Gelet op deze huurkorting dient Damplan een bedrag van € 18.532,07 aan Easy Pawn terug te betalen. Deze veroordeling geldt naast de veroordelingen van Damplan zoals genoemd in het dictum van het tussenvonnis van 15 december 2021 en hetgeen eerder in 2.6 van het tussenvonnis van 14 september 2022 is overwogen ter zake van het realiseren van een separate aansluiting voor elektra door Damplan. Dit betekent dus dat de bedragen zoals genoemd onder K. van de tabel, bedragen zijn exclusief de huurprijsverlaging wegens gebreken waarover eerder al is geoordeeld. De kantonrechter zal – om verwarring met deze huurprijsverlaging te voorkomen – in het dictum niet “de nieuwe huurprijs” als genoemd onder kolom K. vaststellen, maar de totale huurkorting wegens Covid-19 afzonderlijk vaststellen en op dit punt Damplan veroordelen tot terugbetaling van deze huurkorting. Nu de Covid-19 maatregelen in de vorm van het feitelijk sluiten van winkels en dergelijke zijn opgeheven, zal naast de voornoemde € 18.532,07, geen (structurele) verdere huurprijsverlaging wegens Covid-19 worden toegekend. 
      
    
    
      2.6.
      Damplan zal als de hoofdzakelijk in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Deze worden aan de zijde van Easy Pawn berekend op € 1.025,75. Dit bedrag bestaat uit 2,75 punten van € 373,- per punt ( ½ punt voor de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, een ½ punt voor de zitting van 16 januari 2020, ¼ punt voor de akte overlegging pleitnota van 22 januari 2020, ½ punt voor het getuigenverhoor van 16 oktober 2020, ¼ punt voor de conclusie na enquête van 10 februari 2021, ¼ punt voor de akte van 15 september 2021 en ½ punt voor de akte van 23 maart 2021). De kantonrechter overweegt hierbij dat gelet op samenhang met de vordering in conventie de proceskosten in reconventie zijn gewaardeerd op de helft van de toegekende punten in conventie, behoudens de akte van 23 maart 2022. Deze akte ziet namelijk alleen op de reconventie, aangezien de conventie op dat moment al was geëindigd en wordt daarom gewaardeerd op een ½ punt gemachtigdensalaris. 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        in reconventie
      
    
    
    
      stelt een totale huurprijsverlaging in verband met Covid-19 vast op een bedrag van € 18.532,07 en veroordeelt Damplan tot (terug)betaling van dit bedrag aan Easy Pawn;  
    
    
    
      veroordeelt Damplan om over te gaan tot het realiseren van een separate aansluiting voor elektra, in die zin dat er een tussenmeter voor elektra wordt geplaatst, waardoor de woningen én de tussenruimte een afzonderlijke meter hebben, los van het gehuurde, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag, indien zij dit niet regelt binnen een redelijke termijn van 3 maanden, met een maximumbedrag van € 25.000,-; 
    
    
    
      veroordeelt Damplan in de proceskosten, aan de zijde van Easy Pawn berekend op € 1.025,75 als salaris voor de gemachtigde van Easy Pawn; 
    
    
    
    
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      Dit vonnis is gewezen door mr.Rouwen en in het openbaar uitgesproken op 26 oktober 2022.