ECLI:NL:RBROT:2022:7768, Rechtbank Rotterdam, 16-09-2022, 9411334 CV EXPL 21-28575
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-09-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurachterstand, beroep op verrekening, gebreken.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 9411334 CV EXPL 21-28575
    
    
    
      datum uitspraak: 16 september 2022
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [persoon A] , 
      
      die handelt onder de naam [handelsnaam A] ,
      woonplaats: [woonplaats A] ,
      eiser in conventie,
      verweerder in reconventie, 
      die zelf procedeert,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1. [persoon B] ,
    
      woonplaats: [woonplaats] ,
      
        2. [persoon C] ,
      
      woonplaats: [woonplaats] ,
      gedaagden in conventie,
      eiseressen in reconventie,
      gemachtigde: mr. M.Y. van Oel.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [persoon A] ’ en ‘ [persoon B] c.s.’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1.De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 18 augustus 2021, met bijlagen;
        
        
          het antwoord met eis in reconventie (tegeneis);
        
        
          het tussenvonnis van 22 november 2021 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de brief van 20 januari 2022 met nadere producties van de zijde van [persoon A] ;
        
        
          de brief van 9 februari 2022 van de zijde van [persoon B] c.s. met daarin een eiswijziging;
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 9 februari 2022;
        
        
          de akte uitlaten van de zijde van [persoon B] c.s. d.d. 30 maart 2022;
        
        
          de brief met bijlagen van 20 april 2022 van de zijde van [persoon A] ;
        
        
          de akte uitlaten van de zijde van [persoon B] c.s. d.d. 20 juli 2022.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 9 februari 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij was alleen [persoon A] aanwezig. Omdat [persoon B] c.s. zich kort van tevoren vanwege gezondheidsredenen hebben afgemeld voor de mondelinge behandeling is met partijen afgesproken dat [persoon A] tijdens de zitting een verklaring mocht geven en dat [persoon B] c.s. daar vervolgens schriftelijk op mocht reageren. Dat is vervolgens gebeurd.
      
      
    
  
  
    
      2.De feiten
    
      2.1.
      
        [persoon B] c.s. huurden tot 1 september 2021 de woning aan de [adres] in Rotterdam van [persoon A] . De maandelijkse huurprijs bedroeg laatstelijk € 581,25 per maand en moest bij vooruitbetaling (op de eerste van de maand) worden betaald. 
      
    
    
      2.2.
      
        [persoon B] c.s. hebben de huur over de maand augustus 2021 niet betaald.
      
    
    
      2.3.
      In de huurovereenkomst is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:
      
      
        	“(…) Bijzondere bepalingen
        
          10. Huurder zal tot zekerheid voor de nakoming van deze overeenkomst bij ondertekening van dit contract een waarborgsom storten groot € 518,- (zegge: vijfhonderdachttieneuro). Huurder mag de door hem gestorte waarborgsom nimmer doen strekken tot betaling van verschuldigde huur, noch in vergelijking brengen met enig ander op hem jegens verhuurder rustende verplichting. Verhuurder is gerechtigd om, zodra huurder enige uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichting na eerste aanmaning door verhuurder niet of niet tijdig nakomt, zonder gerechtelijke tussenkomst verhaal te zoeken op de waarborgsom, onverminderd de overige rechten die verhuurder zal kunnen ontlenen aan huurder’s nalatigheid. De som wordt door verhuurder na beëindiging van deze overeenkomst aan huurder terugbetaald zonder rentevergoeding, zodra huurder aan al zijn verplichtingen uit deze overeenkomst heeft voldaan. (…)”
      
      
    
    
      2.4.
      In een e-mailbericht van [persoon B] c.s. van 17 juli 2021 gericht aan [persoon A] is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:
      
      
        “(…) Hierbij willen [persoon C] en [persoon B] de huurcontract opzeggen per 1 september. 
        Het is helaas niet meer mogelijk om bepaalde primaire voorzieningen erin te blijven. (…)”
      
      
    
  
  
    
      3.Het geschil
    
      3.1.
      
        [persoon A] eist samengevat:
      
        
          
            [persoon B] c.s. te veroordelen aan hem te betalen € 792,25 met rente en de lopende huur tot het tijdstip van de oplevering van de woning door [persoon B] c.s.;
        
        
          
            [persoon B] c.s. te veroordelen in de proceskosten;
        
        
          het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
        
      
      
      
        Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit de hoofdsom van € 581,25 en buitengerechtelijke kosten van € 211,-.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [persoon A] baseert de eis op het volgende. [persoon B] c.s. hebben een huurachterstand laten ontstaan en zijn daarom nog een bedrag aan hem verschuldigd.
      
    
    
      3.3.
      
        [persoon B] c.s. zijn het niet eens met de eis van [persoon A] en voeren het volgende aan. Het gevorderde bedrag aan huurachterstand dient verrekend te worden met de reeds betaalde waarborgsom, die [persoon A] weigert terug te betalen ondanks dat de woning al opgeleverd is. De buitengerechtelijke kosten zijn niet verschuldigd, omdat [persoon A] alleen een enkele aanmaning heeft verstuurd en niet heeft aangetoond dat deze kosten daadwerkelijk door hem zijn betaald. 
      
    
    
      3.4.
      
        [persoon B] c.s. eisen zelf samengevat:
      
        
          
            [persoon A] te veroordelen tot betaling van een bedrag aan huurprijsvermindering over de periode van 29 april 2021 tot 1 september 2021 met rente;
        
        
          
            [persoon A] te veroordelen in de proceskosten met rente;
        
        
          het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        [persoon B] c.s. baseren de tegeneis op het volgende. Vanwege diverse gebreken heeft [persoon A] niet het huurgenot kunnen verschaffen waarop [persoon B] c.s. uit hoofde van de huurovereenkomst recht hadden. [persoon B] c.s. maken daarom aanspraak op huurprijsvermindering. 
      
    
  
  
    
      4.De beoordeling
    
      4.1.
      Het gaat in deze zaak om de vraag of [persoon B] c.s. nog een bedrag aan [persoon A] moeten betalen uit hoofde van de (inmiddels geëindigde) huurovereenkomst. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie worden deze vorderingen gezamenlijk behandeld.
      
      
        
          huurachterstand en verrekening met de borg
        
      
      
    
    
      4.2.
      Niet in geschil is dat [persoon B] c.s. de verschuldigde huur over de maand augustus 2021 ten bedrage van € 581,25 niet hebben voldaan. In beginsel moeten zij dit bedrag dus nog aan [persoon A] betalen. [persoon B] c.s. hebben echter een beroep op verrekening gedaan. Beoordeeld dient te worden of zij zich op terechte gronden hebben beroepen op verrekening van de openstaande huur met de waarborgsom. 
      
    
    
      4.3.
      Uit artikel 10 van de huurovereenkomst blijkt dat partijen met elkaar zijn overeengekomen dat het de huurder niet is toegestaan de waarborgsom te doen strekken tot betaling van verschuldigde huur. Het beroep van [persoon B] c.s. op verrekening kan daarom niet slagen. In reconventie heeft [persoon A] geen terugbetaling van de waarborgsom gevorderd. Gelet op het voorgaande komt de vordering van [persoon A] tot betaling van de huurachterstand voor toewijzing in aanmerking, behoudens een eventueel recht van [persoon B] c.s. op huurprijsvermindering, hetgeen hierna nog beoordeeld zal worden. 
      
    
    
      4.4.
      Vast staat dat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 september 2021 is geëindigd. Niet gesteld of gebleken is dat [persoon B] c.s. de woning na deze datum nog in gebruik hebben gehad. Gelet op het voorgaande heeft [persoon A] geen belang bij toewijzing van de lopende huur tot het tijdstip van de oplevering van de woning. Dit deel van de vordering wordt daarom afgewezen.
      
    
    
      4.5.
      Verder heeft [persoon A] aangevoerd dat hij een bedrag van € 290,- in mindering wil brengen op de door hem aan [persoon B] c.s. terug te betalen waarborgsom, zonder zijn eis daartoe te vermeerderen. Dat betekent dat de kantonrechter ervan uitgaat dat [persoon A] aan zijn stellingen op dit punt geen conclusie heeft verbonden. De verrekening met de terugbetaling van de waarborgsom zal daarom in deze procedure niet besproken en beoordeeld worden. Dat geldt ook voor alle stellingen van partijen die betrekking hebben op de staat waarin de woning is opgeleverd. 
      
      
        
          huurprijsvermindering
        
      
      
    
    
      4.6.
      Voordat inhoudelijk op de vordering tot huurprijsvermindering wordt ingegaan, dient beoordeeld te worden of het [persoon B] c.s. – gelet op het bezwaar van [persoon A] - wel was toegestaan om op de dag van de mondelinge behandeling hun eis te wijzigen. 
      
    
    
      4.7.
      Op grond van artikel 130 lid 1 Rv is de eiser bevoegd zijn eis schriftelijk te veranderen zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen. Gedaagde mag hiertegen bezwaar maken op grond dat de verandering in strijd is met de eisen van een goede procesorde. 
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter oordeelt dat van strijd met de eisen van een goede procesorde in dit geval geen sprake is. Niet gesteld of gebleken is dat de procedure door de eiswijziging onredelijk wordt vertraagd dan wel dat de verdediging onredelijk wordt bemoeilijkt. In dit verband is van belang dat [persoon A] niet alleen tijdens de mondelinge behandeling in de gelegenheid is geweest te reageren op de eiswijziging, maar ook nog tijdens de schriftelijke ronde die daarna heeft plaatsgevonden. Het bezwaar is daarom ongegrond en de eiswijziging van [persoon B] c.s. wordt toegelaten.
      
    
    
      4.9.
      Als sprake is van vermindering van het huurgenot vanwege een gebrek kan de huurder op grond van artikel 7:207 lid 1 BW een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Een aanspraak op huurvermindering bestaat niet ten aanzien van kleine herstellingen of ten aanzien van gebreken voor het ontstaan waarvan de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is (artikel 7:207 lid 2 BW). Een gebrek zoals hiervoor bedoeld is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten (artikel 7:204 lid 2 BW). 
      
    
    
      4.10.
      
        [persoon B] c.s. stellen recht te hebben op huurprijsvermindering, omdat sprake was van lekkage in het gehuurde en de badkamer en keuken beperkt gebruikt konden worden. [persoon A] heeft het bestaan van gebreken betwist en daarbij aangevoerd dat er slechts sprake was van een verstopte afvoer en dat het aan de huurder is om dit te verhelpen. Gelet op deze betwisting ligt het op de weg van [persoon B] c.s. om hun stellingen op dit punt nader te onderbouwen. Zij hebben daartoe verwezen naar de door [persoon A] bij dagvaarding overgelegde e-mailcorrespondentie en tevens aangevoerd dat [persoon A] tijdens een telefoongesprek op 27 juli 2021 heeft erkend dat er een lekkage in de woning was. 
      
    
    
      4.11.
      Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit de e-mailcorrespondentie (zie 2.4. hiervoor) en de (overigens door [persoon B] c.s. niet onderbouwde) stelling ter zake het telefoongesprek niet dat vast is komen te staan dat er sprake was van gebreken. De enkele mededeling dat [persoon B] c.s. de huurovereenkomst hebben opgezegd vanwege “bepaalde primaire voorzieningen” of dat [persoon A] telefonisch zou hebben erkend dat er gebreken waren is hiervoor onvoldoende. [persoon B] c.s. hebben geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat zij gebreken bij [persoon A] hebben gemeld en dat die gebreken vervolgens niet verholpen zijn. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het bestaan van gebreken niet vast is komen te staan, terwijl dit essentieel is voor het toekennen van een huurprijsvermindering als bedoeld in artikel 7:207 BW. De vordering tot huurprijsvermindering wordt daarom afgewezen. 
      
      
        
          conclusie ter zake de huurachterstand
        
      
      
    
    
      4.12.
      Aangezien het beroep van [persoon B] c.s. op verrekening van de verschuldigde huur met de waarborgsom niet slaagt en zij evenmin vast is komen te staan dat zij recht hebben op huurprijsvermindering, wordt de vordering van [persoon A] tot betaling van de huurachterstand toegewezen. 
      
      
        
          buitengerechtelijke incassokosten en rente
        
      
      
    
    
      4.13.
      
        [persoon A] maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Dit deel van de vordering dient beoordeeld te worden aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. [persoon A] heeft meerdere aanmaningen overgelegd, maar slechts één daarvan heeft betrekking op de onderhavige vordering. De aanmaning van 2 juli 2021 die betrekking heeft op de huur over de maand juli dient daarom buiten beschouwing gelaten te worden. Met betrekking tot de aanmaning van 2 augustus 2021 geldt dat aan alle voorwaarden is voldaan om een vergoeding voor deze kosten te krijgen. Aan buitengerechtelijke incassokosten wordt daarom een bedrag van € 105,50 (inclusief btw) toegewezen.
      
    
    
      4.14.
      De rente (zoals bedoeld in artikel 6:119 BW) wordt toegewezen, omdat uit de stellingen van [persoon A] volgt dat deze moet worden betaald en [persoon B] c.s. deze stellingen niet hebben betwist.
      
      
        
          proceskosten
        
      
      
    
    
      4.15.
      
        [persoon B] c.s. krijgen voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen, zowel in conventie als in reconventie. De kantonrechter stelt deze kosten in conventie aan de kant van [persoon A] tot vandaag vast op € 123,57 aan dagvaardingskosten en € 240,- aan griffierecht. Dit is totaal € 363,57. In reconventie worden deze kosten aan de kant van [persoon A] tot vandaag vastgesteld nihil, omdat hij zich niet heeft laten bijstaan door een gemachtigde. 
      
      
        
          geen hoofdelijke veroordeling
        
      
      
    
    
      4.16.
      Hoofdelijke veroordeling is door [persoon A] niet gevorderd, zodat [persoon B] c.s. ingevolge artikel 6:6 lid 1 BW ieder voor een gelijk deel verbonden zijn tot betaling van de toegewezen bedragen.
      
      
        
          uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.17.
      Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
      
    
  
  
    
      5.De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      5.1.
      veroordeelt [persoon B] c.s. – ieder voor een gelijk deel - om aan [persoon A] te betalen € 686,75 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 581,25 vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.2.
      wijst de vordering van [persoon B] c.s., in al haar onderdelen, af;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [persoon B] c.s. – ieder voor een gelijk deel - in de proceskosten in conventie en in reconventie, aan de kant van [persoon A] tot vandaag vastgesteld op € 363,57;
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en in het openbaar uitgesproken.
        43416