ECLI:NL:RBMNE:2022:1638, Rechtbank Midden-Nederland, 07-04-2022, UTR 20/3580
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2022-04-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde; woning; beroep gegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    Zittingsplaats Utrecht
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      Zaaknummer: UTR 20/3580
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 april 2022 in de zaak tussen
    
    
      [eiser]  in [plaats] , eiser,
    (gemachtigde: A. Oosters)
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar de gemeente [plaats] , verweerder,
    (vertegenwoordiger: R.H.J. Hollander). 
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      Verweerder heeft bij beschikking met dagtekening 30 januari 2021 (de beschikking) op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 naar waardepeildatum 1 januari 2020  (de waardepeildatum) vastgesteld op € 928.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2021 naar een heffingsmaatstaf van eveneens € 928.000 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente [plaats] (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraak van 1 december 2020 heeft verweerder het bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de woning nader vastgesteld op € 882.000.  Daarnaast is aan eiser een vergoeding van de door hem in bezwaar gemaakte kosten van € 658,26 toegekend.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. 
      
    
    
      1.4.
      De zaak is mondeling behandeld op de online zitting van 13 januari 2022. Daar is eiser vertegenwoordigd door W.S. Consenheim, kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser. Namens verweerder is diens vertegenwoordiger verschenen, bijgestaan door [A] , taxateur.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.	Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning, gebouwd in 1962, met een woonoppervlak van 157 m2. Bij de woning behoort een perceel grond met een oppervlak van 760 m2 en een garage met een oppervlak van 30 m2. 
    
    
  
  
    Geschil, standpunten en conclusies
    
    
      3.1.
      In geschil is de bij de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde WOZ-waarde.
      
    
    
      3.2
      
        Eiser stelt zich op het standpunt
        1e.  dat de nader vastgestelde waarde te hoog is;
        2e.  dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is dan € 742.000. 
        Ter onderbouwing van zijn standpunten heeft gemachtigde van eiser in bezwaar een “taxatieproduct” ingebracht, dat is opgesteld door [B] , taxateur.  Dit taxatieproduct heeft de taxateur in beroep aangepast. Het bevat een taxatieoverzicht (Taxatieoverzicht E), bestaande uit losse opsommingen van gegevens van de woning en van vier eveneens in [plaats] gelegen andere woningen (de vergelijkingsobjecten). De in het Taxatieoverzicht E vermelde aantallen m2 en bedragen, die zijn gebruikt bij de herleiding van de waarde van de woning op waardepeildatum uit de koopsommen van de vergelijkingsobjecten, zijn opgenomen in de onderstaande matrix  (Matrix E). Onder de Matrix E is de aanvullende informatie vermeld die in het Taxatieoverzicht E naast en ter adstructie van de gegevens in de Matrix E is opgenomen.
      
      
      
        Matrix E
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  woning
                
              
              
                
                  
                    [adres]
                  
                
                
              
              
                
                  
                    [adres]
                  
                
                
              
              
                
                  
                    [adres]
                  
                
                
              
              
                
                  
                    [adres] 
                
                
              
            
            
              
                Getaxeerde waarde (€)
              
              
                742.000
              
              
                743.000
              
              
                610.000
              
              
                705.000
              
              
                754.000
              
            
            
              
                Koopsom (€)
              
              
                --
              
              
                717.000
              
              
                628.500
              
              
                680.000
              
              
                801.500
              
            
            
              
                Gecorrigeerde koopsom (€)
              
              
                --
              
              
                743.000
              
              
                610.000
              
              
                705.000
              
              
                754.000
              
            
            
              
                Oppervlak grond (m2)
              
              
                760
              
              
                453
              
              
                487
              
              
                1.630
              
              
                437
              
            
            
              
                Rekenprijs grond/m2 (€)
              
              
                426
              
              
                445
              
              
                430
              
              
                255
              
              
                490
              
            
            
              
                Deelwaarde grond (€)
              
              
                323.760
              
              
                201.585
              
              
                209.410
              
              
                415.650
              
              
                214.130
              
            
            
              
                Oppervlak garage (m2)
              
              
                30
              
              
                18
              
              
                56
              
              
                112
              
              
                33
              
            
            
              
                Rekenprijs garage/m2 (€)
              
              
                600
              
              
                600
              
              
                600
              
              
                400
              
              
                600
              
            
            
              
                Deelwaarde garage (€)
              
              
                18.000
              
              
                10.800
              
              
                33.600
              
              
                44.800
              
              
                19.800
              
            
            
              
                Oppervlak zolder (m2)
              
              
                14
              
              
                --
              
              
                8
              
              
                --
              
              
                --
              
            
            
              
                Rekenprijs zolder/m2 (€)
              
              
                600
              
              
                --
              
              
                600
              
              
                --
              
              
                --
              
            
            
              
                Deelwaarde zolder (€)
              
              
                8.400
              
              
                --
              
              
                4.800
              
              
                --
              
              
                --
              
            
            
              
                Deelwaarde dakkapel (€) 
              
              
                --
              
              
                € 5.000
              
              
                5.000
              
              
                --
              
              
                --
              
            
            
              
                Deelwaarde paardenstal (€)
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                5.000
              
              
                --
              
            
            
              
                Deelwaarde overkapping (€)
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                2.250
              
              
                --
              
              
                --
              
            
            
              
                Deelwaarde hoofdgebouw (€)
              
              
                392.186
              
              
                525.798
              
              
                355.014
              
              
                239.649
              
              
                520.174
              
            
            
              
                Oppervlak hoofdgebouw (m2)
              
              
                157
              
              
                189
              
              
                163
              
              
                127
              
              
                179
              
            
            
              
                Rekenprijs  hoofdgebouw/m2 (€)
              
              
                2.498
              
              
                2.782
              
              
                2.178
              
              
                1.887
              
              
                2.906
              
            
          
        
      
      
        Aanvullende informatie in het Taxatieoverzicht E
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  woning
                
              
              
                
                  
                    [adres]
                  
                
                
              
              
                
                  
                    [adres]
                  
                
                
              
              
                
                  
                    [adres]
                  
                
                
              
              
                
                  
                    [adres] 
                
                
                   4
                
              
            
            
              
                datum koopovereenkomst
              
              
                --
              
              
                04-09-2019
              
              
                25-05-2020
              
              
                21-09-2019
              
              
                29-12-2020
              
            
            
              
                datum levering
              
              
                --
              
              
                01-11-2019
              
              
                26-10-2020
              
              
                01-04-2020
              
              
                26-03-2021
              
            
            
              
                type woning
              
              
                vrijstaand
              
              
                vrijstaand
              
              
                vrijstaand
              
              
                vrijstaand
              
              
                vrijstaand
              
            
            
              
                liggingsfactor
              
              
                8
              
              
                6
              
              
                6
              
              
                6
              
              
                7
              
            
            
              
                correctie ligging (10 % per punt)
              
              
                --
              
              
                -20
              
              
                -18
              
              
                40
              
              
                -21
              
            
            
              
                koldu-factoren
              
              
                7-8-8-7-7
              
              
                7-7-8-7-8
              
              
                7-7-7-7-7
              
              
                7-8-8-7-7
              
              
                8-8-8-8-7
              
            
            
              
                koldu-factoren totaal
              
              
                37
              
              
                37
              
              
                35
              
              
                37
              
              
                39
              
            
            
              
                correctie koldu (3% per punt)
              
              
                --
              
              
                0
              
              
                 6
              
              
                0
              
              
                6
              
            
            
              
                correctie bouwvolume (%)
              
              
                --
              
              
                10
              
              
                2
              
              
                -7
              
              
                6
              
            
            
              
                bouwjaar
              
              
                1962
              
              
                1971
              
              
                1982
              
              
                1955
              
              
                1962
              
            
            
              
                correctie bouwjaar (%)
              
              
                --
              
              
                -1
              
              
                -2
              
              
                0
              
              
                0
              
            
          
        
      
      
    
    
      3.3
      Verweerder stelt zich primair op het standpunt dat de nader vastgestelde waarde niet te hoog is en subsidiair op het standpunt dat de door eiser bepleite waarde te laag is. Ter onderbouwing van deze standpunten heeft hij bij het verweerschrift een “waardeverslag” overgelegd. Tot dit waardeverslag behoort een taxatieoverzicht (Taxatieoverzicht V). Het Taxatieoverzicht V bevat gegevens betreffende  de woning en drie andere woningen in [plaats] (de vergelijkingsobjecten). De in het Taxatieoverzicht V vermelde aantallen m2 en bedragen, die zijn gebruikt bij de herleiding van de waarde van de woning op waardepeildatum uit de koopsommen van  de vergelijkingsobjecten, zijn opgenomen in de onderstaande matrix (Matrix V). Onder de Matrix V is de aanvullende informatie vermeld die in het Taxatieoverzicht V naast en ter adstructie van de gegevens in de Matrix V is opgenomen.
      
      
        Matrix V
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  woning
                
              
              
                
                  
                    [adres]
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres]
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres]
                  
                
              
            
            
              
                WOZ-waarde (€)
              
              
                882.000
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                --
              
            
            
              
                Koopsom (€)
              
              
                727.500
              
              
                705.000
              
              
                770.000
              
              
                801.500
              
            
            
              
                Gecorrigeerde koopsom (€)
              
              
                --
              
              
                718.347
              
              
                740.286
              
              
                754.323
              
            
            
              
                Oppervlakte grond (m2)
              
              
                760
              
              
                517
              
              
                627
              
              
                437
              
            
            
              
                Rekenprijs grond/m2 (€)
              
              
                467
              
              
                343
              
              
                311
              
              
                539
              
            
            
              
                Deelwaarde grond (€)
              
              
                354.750
              
              
                177.550
              
              
                195.250
              
              
                235.450
              
            
            
              
                Deelwaarde 2 dakkapellen (€)
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                9.000
              
              
                --
              
            
            
              
                Oppervlakte garage (m2)
              
              
                30
              
              
                18
              
              
                32
              
              
                32
              
            
            
              
                Rekenprijs garage/m2 (€)
              
              
                625
              
              
                625
              
              
                625
              
              
                625
              
            
            
              
                Deelwaarde garage (€)
              
              
                18.750
              
              
                11.250
              
              
                20.000
              
              
                20.000
              
            
            
              
                Deelwaarde 2  bergingen  (€) 
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                9.000
              
              
                --
              
            
            
              
                Oppervlakte aanbouw (m2)
              
              
                --
              
              
                66
              
              
                --
              
              
                --
              
            
            
              
                Rekenprijs aanbouw (€)
              
              
                --
              
              
                1.400
              
              
                --
              
              
                --
              
            
            
              
                Deelwaarde aanbouw (€)
              
              
                --
              
              
                92.400
              
              
                --
              
              
                --
              
            
            
              
                Deelwaarde hoofdgebouw (€)
              
              
                508.680
              
              
                437.147
              
              
                507.036
              
              
                498.873
              
            
            
              
                Rekenprijs per m2 hoofdgebouw (€)
              
              
                3.240
              
              
                3.337
              
              
                3.596
              
              
                2.787
              
            
          
        
      
      
        Aanvullende informatie in het Taxatieoverzicht V
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  woning
                
              
              
                
                  
                    [adres]
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres]
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres]
                  
                
              
            
            
              
                datum koopovereenkomst
              
              
                01-04-2015
              
              
                18-09-2019
              
              
                31-08-2020
              
              
                26-01-2021
              
            
            
              
                datum levering
              
              
                03-07-2015
              
              
                31-10-2019
              
              
                17-11-2020
              
              
                29-03-2021
              
            
            
              
                type woning
              
              
                vrijstaand
              
              
                vrijstaand
              
              
                2 onder 1 kap
              
              
                vrijstaand
              
            
            
              
                liggingsfactor
              
              
                8
              
              
                6
              
              
                6
              
              
                6
              
            
            
              
                correctie ligging (%)
              
              
                + 10%
              
              
                0%
              
              
                0%
              
              
                0%
              
            
            
              
                KOUDV-factoren
              
              
                8-8-7-7-7
              
              
                8-8-7-7-7
              
              
                8-8-7-7-7
              
              
                8-8-7-7-7
              
            
            
              
                waarde-invloed KOUDV-factoren 
              
              
                --3
              
              
                --
              
              
                --3
              
              
                --3
              
            
          
        
      
    
    
      3.4
      Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, nadere vaststelling van de waarde van de woning op € 742.000 en veroordeling van verweerder in de door eiser in verband met het bezwaar en het beroep gemaakte kosten.
      
    
    
      3.5
      Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. 
      
    
  
  
    Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ  bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 
    
    
      4.2.
      
        Omdat eiser de (onderbouwing van de) nader vastgestelde waarde van € 882.000 gemotiveerd heeft betwist, dient verweerder aannemelijk te maken dat hij de nader vastgestelde waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling of verweerder hierin is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiser over (de onderbouwing van) de nader vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Aan de beoordeling van de door eiser verdedigde waarde van € 742.000 komt de rechtbank slechts toe indien verweerder niet in het van hem verlangde bewijs 
        slaagt.
      
    
    
      4.3
      Gelet op de in het Taxatieoverzicht V (zie onder 3.3) opgenomen gegevens zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de woning. Ze zijn  niet zó lang voor of na de waardepeildatum verkocht dat de koopsommen ervan niet meer kunnen worden gebruikt als uitgangspunt voor de onderbouwing van de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van de woning. 
    
    
      4.4
      
        Naar volgt uit het Taxatieoverzicht V is de nader vastgestelde waarde als volgt herleid uit de koopsommen van de vergelijkingsobjecten (de waardeherleiding) .
        De koopsom van elk vergelijkingsobject is gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum of omgekeerd (tussentijdse waardeontwikkeling). 
        Vervolgens is de voor de tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerde koopsommen (de gecorrigeerde koopsom) van elk vergelijkingsobject verminderd met de deelwaarden van de tot het vergelijkingsobject behorende grond en de afzonderlijk in de waardeherleiding betrokken gebouwde delen, niet zijnde het hoofdgebouw (de gebouwde delen) van het vergelijkingsobject. 
        Voor de bepaling  van de deelwaarden van de grond bij de vergelijkingsobjecten en de woning is gebruik gemaakt van vier grondstaffels, één per object. De grondstaffels vermelden rekenprijzen per m2 grond en bandbreedtes van aantallen m2  grond waarbinnen die rekenprijzen per m2 grond gelden.  
        De deelwaarden van de gebouwde delen zijn in het Taxatieoverzicht V bepaald met gebruik van (vaste) rekenprijzen per m2 of stuk.
        Na de aftrek van de deelwaarden van de grond en de afzonderlijk benoemde delen van elk vergelijkingsobject resteert de deelwaarde van het hoofdgebouw van dat vergelijkingsobject. De deelwaarde van het hoofdgebouw van elk vergelijkingsobject is gedeeld door het aantal m2 oppervlak van het hoofgebouw. Het quotiënt is de rekenprijs per m2 oppervlakte van het hoofdgebouw. 
        Uit de rekenprijzen per m2 oppervlak van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten  is de rekenprijs per m2 oppervlak van het hoofdgebouw van de woning herleid. In het Taxatieoverzicht zijn aan de woning en de vergelijkingsobjecten factoren voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen (KOUDV-factoren) en factoren voor ligging (liggingsfactoren) toegekend. 
        De aan de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende KOUDV-factoren zijn identiek (8/8/7/7/7).  Daarom zijn in het Taxatieoverzicht V voor de kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, de doelmatigheid en de voorzieningen geen correcties  aangebracht op de rekenprijzen per m2 oppervlak van de hoofdgebouwen van de woning en de vergelijkingsobjecten. Wel zijn voor twee andere kenmerken (bouwjaar en woonoppervlak) correcties op die rekenprijzen aangebracht. 
        De liggingsfactor van de woning is bepaald op 8. De aan de vergelijkingsobjecten toegekende liggingsfactoren zijn bepaald op 6.
        De op deze manier uit de rekenprijzen per m2 oppervlak van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten herleide rekenprijs per m2 oppervlak van het hoofdgebouw van de woning is vermenigvuldigd met het aantal m2 oppervlak van dat hoofdgebouw van de woning, met als resultaat de deelwaarde van het hoofdgebouw van de woning. Deze deelwaarde is vervolgens verhoogd met de deelwaarde van de grond die bij de woning behoort. Deze deelwaarde is berekend door het aantal m2 grond behorende bij de woning te vermenigvuldigen met de rekenprijs per m2 grond. Deze rekenprijs per m2 grond is bepaald aan de hand van de voor de woning gebruikte grondstaffel. Daarbij is rekening gehouden met de aan de woning toegekende liggingsfactor van 8 (zeer goed) die twee punten hoger is dan de gemiddelde liggingsfactor van 6. Een verschil van twee punten leidt tot een correctie van de rekenprijs per m2 van de grond met 10%. 
        Bij de som van de deelwaarde van het hoofdgebouw en de deelwaarde van de grond behorende bij de woning zijn de deelwaarden van gebouwde delen van de woning opgeteld met als uitkomst de nader vastgestelde waarde van de woning.
      
    
    
      4.5
      De onder 4.4 geschetste waardeherleiding is gebruikelijk en naar het oordeel van de rechtbank voor dat doel geschikt. Nu eiser (de elementen van) deze waardeherleiding heeft betwist en ter motivering van die betwisting het Taxatieoverzicht E met daarin een andere waardeherleiding heeft overgelegd, dient verweerder de elementen van de waardeherleiding  -  de correcties voor tussentijdse waardeontwikkeling, de grondstaffels en de daarin vermelde rekenprijzen per m2 voor de grond, de rekenprijzen van de gebouwde delen van de vergelijkingsobjecten, de aan de woning toegekende liggingsfactor en de in verband met de hoogte van deze factor in de waardeherleiding aangebrachte correctie – van een deugdelijke onderbouwing te voorzien. Een dergelijke onderbouwing ontbreekt evenwel.
    
    
      4.6
      Ter zitting heeft de taxateur van verweerder verklaard dat de omstandigheid dat het Taxatieoverzicht V geen onderbouwing met marktgegevens of andere relevante, controleerbare gegevens bevat van de (zo-even genoemde elementen van de) waardeherleiding, niet betekent dat een dergelijke onderbouwing er niet is. Die is er volgens haar wel degelijk. Zij heeft dit als volgt toegelicht. De gemeente verzamelt marktgegevens, zoals verkoop- en vraagprijzen en objectkenmerken van  woningen,  registreert deze gegevens, wint aanvullende gegevens in, bijvoorbeeld over grondtransacties en over bouwkosten van bepaalde onderdelen van onroerende zaken en analyseert deze gegevens voortdurend. Dit proces – de zogeheten permanente marktanalyse –  is de bron van de gegevens op grond waarvan de WOZ-waarden van woningen worden bepaald. Die gegevens zijn (ook) in het onderhavige geval de onderbouwing van de stappen in de waardeherleiding. 
    
    
      4.7
      Een zwak punt in de stelling van verweerder dat de permanente marktanalyse (de elementen van de) waardeherleiding voldoende onderbouwt, is dat de permanente marktanalyse voor (de gemachtigde van) eiser en de rechtbank niet toegankelijk is. Voor de rechtbank heeft dit tot gevolg dat zij de door verweerder aan (de elementen van de) waardeherleiding ten grondslag gelegde onderbouwing (de permanente marktanalyse) niet kan beoordelen. Daaraan zou de rechtbank kunnen voorbijgaan als de gemachtigde van eiser (de elementen van de) waardeherleiding niet gemotiveerd had betwist, maar dat heeft de gemachtigde van eiser, naar blijkt uit het door hem overgelegde Taxatieoverzicht E en wat hij daarnaast in de van hem afkomstige stukken en mondeling ter zitting heeft aangevoerd, juist wél gedaan.
    
    
      4.8
      Bij de beantwoording van de vraag of verweerder erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, betrekt de rechtbank ook het Taxatieoverzicht E en wat eiser overigens tot betwisting van de (de onderbouwing van) de nader vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Daarover overweegt de rechtbank het volgende.
    
    
      4.9
      
        Naar het oordeel van de rechtbank is het Taxatieoverzicht E qua inhoud, opbouw en (gebrek aan) onderbouwing gelijkwaardig aan het Taxatieoverzicht V. Ook de taxateur van eiser is uitgegaan van de koopsommen van geschikte vergelijkingsobjecten. Verder is de taxateur van eiser bij de waardeherleiding op dezelfde wijze als de taxateur van verweerder tewerk gegaan (zie hierboven). De tekortkomingen in de onderbouwing van de waardeherleiding in het Taxatieoverzicht E doen zeker niet onder voor de onder 4.5 gesignaleerde tekortkomingen in de onderbouwing van de waardeherleiding in het Taxatieoverzicht V. Dat het taxatieoverzicht E, zoals de rechtbank hierna onder 4.11. overweegt, tekortschiet als onderbouwing van de door eiser verdedigde waarde van 
        € 742.000, neemt, gelet op de gelijkwaardigheid van de beide taxatieoverzichten, naar het oordeel van de rechtbank niet weg dat het Taxatieoverzicht E gerede twijfel oproept over de juistheid van de in het Taxatieoverzicht getaxeerde waarde (tevens de nader vastgestelde waarde) van € 882.000.
      
    
    
      4.10
      Met betrekking tot de vraag of eiser erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde van € 742.000 niet te laag is, overweegt de rechtbank het volgende.   
    
    
      4.11
      Zoals de rechtbank onder 4.9 al heeft opgemerkt, is het Taxatieoverzicht E qua inhoud, opbouw en (gebrek aan) onderbouwing gelijkwaardig aan het Taxatieoverzicht V. Ook in het Taxatieoverzicht E ontbreekt, net als in het Taxatieoverzicht V, een onderbouwing  met marktgegevens of andere relevante, controleerbare gegevens van de correcties voor tussentijdse waardeontwikkeling, de rekenprijzen per m2 voor de grond,  de rekenprijzen van  de gebouwde delen van de vergelijkingsobjecten en de invloed van de ligging op de waarden van de woning, Daarbij komt nog dat ook voor de in het Taxatieoverzicht E opgenomen  zogeheten KOLDU-factoren en de correctie waartoe verschillen in deze factoren leiden, een onderbouwing ontbreekt.
    
    
      4.12
      Bij de beantwoording van de vraag of de gemachtigde van eiser erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde van de woning op waardepeildatum niet te laag is, neemt de rechtbank ook het Taxatieoverzicht V en wat verweerder daarnaast over (de onderbouwing van) de door eiser voorgestane waarde heeft aangevoerd in aanmerking. Daarover overweegt de rechtbank het volgende.
    
    
      4.13
      In r.o. 4.9 heeft de rechtbank aan de gelijkwaardigheid van het Taxatieoverzicht V en het Taxatieoverzicht E de conclusie verbonden dat Taxatieoverzicht E gerede twijfel oproept over de juistheid van de in het Taxatieoverzicht V getaxeerde waarde (tevens de nader vastgestelde waarde) van € 882.000. Zo ligt het naar het oordeel van de rechtbank ook omgekeerd: het Taxatieoverzicht V roept gerede twijfel op over de juistheid van de in het Taxatieoverzicht E getaxeerde waarde € 742.000.
    
    
      4.14
      Gelet op wat onder 4.11 tot en met 4.13  is overwogen, is eiser niet erin geslaagd te bewijzen dat de door hem voorgestane waarde van € 742.000 niet te laag is. 
    
    
      4.15
      Nu geen van beide partijen erin geslaagd is het van haar verlangde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, de waarde van de woning op waardepeildatum schattenderwijs op € 820.000.
    
    
      4.16
      Het beroep is gegrond. 
    
  
  
    Proceskosten
    
      4.18
      
        Eiser heeft in beroep geconcludeerd tot veroordeling van verweerder in de door eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep gemaakte kosten. 
        Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de vergoeding van de in verband met de behandeling van het bezwaar gemaakte kosten op juiste wijze berekend met dien verstande dat het door verweerder toegepaste bedrag van € 265 per punt naar aanleiding van de wijziging van de Bijlage, onder B, bij het Besluit proceskosten bestuursrecht per 1 januari 2022, moet worden verhoogd tot € 269 per punt. Gelet hierop bepaalt de rechtbank de vergoeding van de door eiser in bezwaar gemaakt kosten op  € 666,26 (kosten rechtsbijstand: 1 punt voor het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, een bedrag per punt van € 269 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1; taxatiekosten: 2 uur (niet inpandige taxatie) à € 53 per uur, verhoogd met 21% omzetbelasting). 
        De rechtbank bepaalt de vergoeding voor de in verband met het beroep gemaakte kosten op 
        € 1.082 (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting , een bedrag per punt van € 541 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1).
        In totaal bedraagt de vergoeding voor in bezwaar en beroep gemaakte kosten € 1.748,26. 
      
      
    
  
  
    Beslissing
    De rechtbank:
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
      
      
        wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning op waardepeildatum nader wordt vastgesteld op € 820.000,-;
      
      
        vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
      
      
        veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.748,26;
      
      
        bepaalt dat aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 49,- door verweerder wordt vergoed
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De uitspraak is uitgesproken en bekendgemaakt op 7 april 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
    
    
    
    
      
        						De rechter is verhinderd 
      
      
        						deze uitspraak te ondertekenen.
      
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
                 rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Bent u het niet eens met deze uitspraak?
    Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.
    
    
    
  
  
    Het “hoofdgebouw” is de woning of het vergelijkingsobject zonder de grond en de apart benoemde gebouwde delen (garage, zolder, dakkapel, paardenstal, overkapping)
  
  
     In het Taxatieoverzicht V is geen gecorrigeerde koopsom van de woning vermeld. Wel staat er bij de datum van de koopovereenkomst (zie onder “Aanvullende informatie in het Taxatieoverzicht V”): (index naar 1/1/20 = +30%).
  
  
     Omdat de KOUDV-factoren van de woning en de vergelijkingsobjecten identiek zijn, zijn zij niet van invloed op de herleiding van de waarde van de woning uit de koopsommen van de vergelijkingsobjecten.  
  
  
     Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.
  
  
    Er is wel een onderbouwing van de correcties voor de tussentijdse waardeontwikkeling overgelegd in de vorm van staafdiagrammen betreffende de landelijke waardeontwikkeling van categorieën van woningen volgens de landelijke Prijsindex bestaande koopwoningen (PKB). De PKB is naar het oordeel van de rechtbank te algemeen; bij de bepaling van de correcties voor de tussentijdse waardeontwikkeling van de koopsommen van de drie vergelijkingsobjecten dient niet (alleen) naar landelijke trends te worden gekeken, maar (vooral) naar de omstandigheden die de ontwikkeling van de waarden van specifiek deze objecten bepalen. 
  
  
     Anders dan in het Taxatieoverzicht V wijken in het Taxatieoverzicht E de factoren voor de secundaire objectkenmerken (in de taxatie van eiseres zijn dat de factoren voor kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid en uitstraling, kortweg de KOLDU-factoren) van drie van de vier vergelijkingsobjecten af van die van de woning.,