ECLI:NL:RBLIM:2022:7283, Rechtbank Limburg, 31-08-2022, 9540756 CV 21-5668
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2022-08-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurder exploiteert juwelierszaken in meer dan 30 gehuurde panden. De professionele verhuurder van één van die panden vordert achterstallige huur en vindt dat er geen aanleiding is tot enige huurkorting wegens corona omdat er als concern geen verlies is geleden dan wel enige mate van verlies onvoldoende is onderbouwd. Toepassing vaste lasten methode.

RECHTBANK LIMBURG
    Burgerlijk recht
    
    
      Zittingsplaats Roermond
    
    
    
      Zaaknummer: 9540756 \ CV EXPL  21-5668
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter van 31 augustus 2022
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      
        de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid KARIOKA III B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      eisende partij in conventie, verweerder in reconventie,
      gemachtigde Geerlings & Hofstede Gerechtsdeurwaarders & Juristen,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid SIEBEL JEWELRY B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
      gemachtigde mr. C. de Haan.
    
    
    
      Partijen worden hierna Karioka en Siebel genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding
        
        
          de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, tevens houdende conclusie van eis in het incident ex artikel 843a Rv
        
        
          de antwoordakte incident ex 843a Rv
        
        
          de rolbeslissing waarbij een mondelinge behandeling werd bepaald
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling d.d. 20 april 2022
        
        
          de conclusie na mondelinge behandeling van Siebel
        
        
          de conclusie van antwoord op laatste akte van Karioka.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2Het geschil
    
    
      2.1.
      Karioka is eigenaar van ruim 60 bedrijfspanden, die zij verhuurt. Siebel is een onderneming die circa 40 juwelierszaken exploiteert in uitsluitend gehuurde winkels. Karioka verhuurt met ingang van 1 april 2015 aan Siebel de winkelruimte aan de Limbrichterstraat 48 te Sittard. De huurprijs daarvoor bedroeg vanaf april 2020 € 3.821 per maand (exclusief BTW). Siebel exploiteert een juwelierszaak in dat pand.
      
    
    
      2.2.
      Tijdens de coronapandemie voeren partijen uitvoerige correspondentie en besprekingen over de huurprijs. Siebel wenst globaal genomen kwijtschelding van of korting op de verschuldigde huur over een aantal maanden, terwijl Karioka hooguit bereid is om huur op te schorten. 
      
    
    
      2.3.
      Siebel heeft tot en met augustus 2021 een netto huurachterstand van € 34.281.44. Daarop voldeed zij op 27 augustus 2021 € 15.787,80. Het meerdere ad € 18.493.54 liet Siebel onbetaald omdat zij meende recht te hebben op huurkorting vanwege corona. 
      
    
  
  
    
      3De vorderingen in conventie en in reconventie
    
    
      3.1.
      Karioka vordert - samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde alsmede Siebel te veroordelen tot betaling van € 27.228,97, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 18.493,54 vanaf de dag der dagvaarding en voorts betaling van de maandelijkse huur vanaf 1 november 2021 tot de dag der ontruiming en betaling van de maandelijkse huur vanaf de dag der ontruiming tot en met 31 maart 2025. Ten slotte vordert Karioka om Siebel te veroordelen in de proceskosten. 
      
    
    
      3.2.
      Siebel voert verweer tegen de vorderingen van Karioka en vordert - samengevat – voor recht te verklaren dat vanwege de coronacrisis en alle overheidsmaatregelen sprake is van onvoorziene omstandigheden alsmede dat Karioka geen recht heeft op volledige nakoming van de huurbetaling over de periode maart en april 2020 en van 15 december 2020 tot en met februari 2021 en de huurprijs over die maanden te verminderen met 50%. Voorts vordert Siebel om Karioka te veroordelen in de proceskosten. Karioka voert verweer tegen de vorderingen van Siebel.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling in conventie en in reconventie
    
    
      4.1.
      De over en weer ingestelde vorderingen vloeien voort uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en hangen nauw met elkaar samen, zodat zij zich lenen voor gezamenlijke beoordeling.
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter stelt het volgende voorop. De coronapandemie heeft grote maatschappelijke gevolgen gehad. Door de gedwongen sluiting van winkels, horecagelegenheden, kapperszaken, en andere voor publiek toegankelijke (verkoop)ruimtes, zijn ondernemers in financiële problemen geraakt. De overheid is hen hierin tegemoetgekomen met regelingen die moesten helpen om onder andere de lopende vaste lasten en personeelskosten te kunnen betalen. Huurders en verhuurders raakten gedurende de overheidsmaatregelen met elkaar in discussie over de vraag wat het niet kunnen gebruiken van de van overheidswege gesloten bedrijfsruimte zou moeten betekenen voor de overeengekomen huurprijs. Uiteindelijk heeft de Hoge Raad over de kwestie haar licht laten schijnen in de uitspraak van 24 december 2021 (met als kenmerk: ECLI:NL:HR:2021:1974). 
      
      
      
      
    
    
      2.4.
      De Hoge Raad overweegt in genoemd arrest als volgt (rechtsoverweging 3.2.6):
      
      
        “ De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in art. 6:258 BW op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen”.  
      
      
      
        Na vervolgens als uitgangspunt te geven (in rechtsoverweging 3.3.2) dat het netto omzetverlies (met inachtneming dus van de door de overheid verstrekte tegemoetkoming vaste lasten (TVL)) gelijk tussen de huurder en de verhuurder wordt verdeeld, formuleert de Hoge Raad daarop in rechtsoverweging 3.3.3. de volgende afwijkingsmaatstaf:
      
      
      
        “De in art. 6:258 lid BW bedoelde redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden gelegen in bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, wordt afgeweken van de hiervoor in 3.3.2 bedoelde gelijke verdeling van het nadeel”.
      
      
    
    
      2.5.
      Toegepast op het eerste citaat, kan niet anders dan worden vastgesteld dat in de relatie tussen Karioka en Siebel sprake was van een onvoorziene omstandigheid. Siebel was immers als huurder afhankelijk van de komst van publiek en kon de winkel in de lock down periodes niet of slechts in geringe mate exploiteren. De opvatting van Karioka dat een beroep op onvoorziene omstandigheden uitgesloten is omdat Siebel daardoor niet in de financiële problemen zou zijn gekomen, is in beginsel onjuist. Die omstandigheid kan wel een rol spelen bij de beoordelingsmaatstaf in het tweede citaat. Aan de beoordeling van die tweede maatstaf gaat vooraf de berekening van het nadeel. Daarvoor geeft de Hoge Raad de volgende handreiking (rechtsoverweging 3.34):
      
      
        	“Als het verdelen van het nadeel gerechtvaardigd wordt bevonden, kan de vermindering van de huurprijs berekend worden overeenkomstig de zogenoemde vastelastenmethode De toepassing daarvan resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd. Voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd. De vastelastenmethode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering.
        a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
        b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
        c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
        d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in artikel 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
      
      
    
    
      2.6.
      De vraag is of Siebel deze berekening goed heeft uitgevoerd. Siebel heeft namelijk de totaal door haar ontvangen TVL over de eerste lock down periode (15 maart-mei 2020) gerelateerd aan de door het hele concern gemaakte vaste lasten in plaats van de TVL te relateren aan de vaste lasten in Sittard. De kantonrechter oordeelt als volgt. Aan Siebel is niet per winkel, maar als geheel TVL toegekend. Daarom is het verdedigbaar om die TVL te relateren aan de huur van alle winkels ten opzichte van de totale vaste lasten (exclusief huur) van Siebel als geheel. Dat gedaan hebbende komt het aandeel huur uit op circa 70% van alle vaste lasten van het concern als geheel. In feite zou het gerechtvaardigd zijn als de alsdan aan Sittard toe te rekenen TVL voor huur ook gecorrigeerd zou worden met de vaste lasten van de winkel in Sittard. Dat heeft Siebel niet gedaan, waardoor de uitkomst voor Karioka gunstiger uitkomt dan als Siebel dat wel had gedaan. De bezwaren van Karioka tegen de berekeningswijze van Siebel zijn daarmee ongegrond.
      
    
    
      2.7.
      Siebel berekent de huurkorting over de 4,5 maand dat er feitelijke lock downs geweest zijn en stelt dat over die periode € 17.194,50 aan huur verschuldigd was. De over twee van die maanden berekende TVL van € 2.169,33 brengt Siebel daarop in mindering, zodat overblijft € 15.025,17. Vervolgens berekent zij aan de hand van omzetgegevens over die betreffende 4,5 maand dat 90,4% minder omzet gerealiseerd is, waardoor de niet door omzet en TVL gedekte huur uitkomt op € 13.582.75. Dit gedeeld door twee komt uit op € 6.791,38.
      
    
    
      2.8.
      Karioka stelt dat de berekeningen van Siebel onvoldoende onderbouwd zijn. Van Siebel had mogen worden verwacht dat zij haar gegevens door een accountant had laten verifiëren of deugdelijk met administratie had onderbouwd. Karioka wijst erop dat de huur op 1 april van elk jaar werd geïndexeerd en dus in maart 2020 € 3.719,75 in plaats van € 3.821,00. Doorrekening daarvan resulteert in een correctie op de huurkorting van € 45,77. Voorts wijst Karioka erop dat uit de beslissing aanvraag TVL van 29 april 2021 (bijlage 10 dagvaarding) kan worden afgeleid dat € 415.642,61 aan TVL is ontvangen in plaats van de € 400.000,00 waar Siebel vanuit gaat. Doorrekening daarvan resulteert in een toerekening TVL aan huur Sittard van € 2.254,16 in plaats van € 2.169,33 waar Siebel vanuit gaat, zijnde een verschil van € 84,83. Als de door Siebel uitgevoerde berekening met deze beide bedragen gecorrigeerd wordt, komt de huurkorting uit op € 6.660,78. Hoewel de kantonrechter met Karioka eens is dat Siebel slordig met cijfers omgaat en deze matig onderbouwt, is er op dit moment onvoldoende aanleiding om ze als onjuist terzijde te stellen. Daarmee zal aangenomen worden dat de verdeling van het omzetverlies als gevolg van de coronapandemie en met inachtneming van verstrekte TVL tot een huurkorting leidt van € 6.660,78.
      
    
    
      2.9.
      De vraag is vervolgens of er aanleiding bestaat om af te wijken van de verdeling bij helfte, waar in bovengenoemde berekening van is uitgegaan. Siebel vindt in dat verband dat Karioka de gehele schade moet dragen omdat Karioka een grote vastgoedeigenaar is, terwijl Karioka juist vindt dat er geen enkele aanleiding is tot huurkorting doordat Siebel als concern gelijkwaardig is qua omvang als zijzelf én Siebel als concern geen omzetverlies heeft gehad. 
      
    
    
      2.10.
      De kantonrechter oordeelt als volgt. Het uitgangspunt bij de berekening van de huurkorting is dat uitsluitend gekeken wordt naar de netto omzetderving in het huurobject. Alleen als aan de zijde van de huurder of verhuurder sprake is van bijzondere omstandigheden die zodanig zijn dat vasthouden aan dit uitgangspunt onredelijk uitpakt, is er aanleiding tot correctie.  De kantonrechter is van oordeel dat die omstandigheden er onvoldoende zijn.
      
    
    
      2.11.
      Tegen de opvatting van Siebel als huurder om meer dan 50% van het netto omzetverlies door Karioka als verhuurder te laten dragen, pleit dat er in de rechtspraktijk geen voorbeelden zijn waarin dat gerechtvaardigd werd gevonden. Zelfs het feit dat een verhuurder over groot vermogen beschikt en dat vermogen tijdens de coronapandemie door het duurder worden van vastgoed gegroeid is, blijkt in de praktijk geen reden om de netto omzetschade van de huurder anders te verdelen dan bij helfte. Dit zo zijnde, zou het bepaald onredelijk zijn om in het omgekeerde geval waarin de huurder door toevallig aanwezig eigen vermogen of door creatieve ontwikkeling van vervangende werkzaamheden haar uiteindelijke schade beperkt weet te houden, de huurcorrectie wel onmiddellijk ten gunste van de verhuurder te beperken. 
      
    
    
      2.12.
      In wat groter verband kan de door de rechtspraak ontwikkelde huurcorrectie maatstaf gesteld worden in de sleutel van maatschappelijke solidariteit. Door ongekende steun van de overheid is voorkomen dat door de lock downs duizenden bedrijven hun rekeningen niet meer konden betalen en failliet zouden gaan. Verhuurders profiteerden daar indirect van doordat als die steun achterwege was gebleven, zij veel vaker te maken zouden hebben gekregen met oninbare huurvorderingen wegens betalingsonmacht. De geformuleerde huurkorting kan vanuit de verhuurders in dat verband beschouwd worden als hun bijdrage in de schade van de door de lock downs direct getroffenen (zijnde degenen genoemd in rechtsoverweging 2.4 van dit vonnis). 
      
    
    
      2.13.
      Een en ander overziend valt enerzijds op dat Siebel er wel erg vanzelfsprekend vanuit ging dat Karioka maar moest meedragen in haar schade. Zo wenste zij veel meer tegemoetkoming dan in de rechtspraak als maatstaf is ontwikkeld en was en is haar onderbouwing daarvoor onduidelijk en gebrekkig. Anderzijds toonde Karioka zich vrijwel niet bereid tot enige concessie in de huurbetalingen waardoor de wederzijdse posities konden verharden. Deze wederzijdse omgang met elkaar voert de kantonrechter ertoe te bepalen dat per saldo (in conventie en reconventie) boete en buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen en elke partij haar eigen proceskosten draagt. 
      
    
    
      2.14.
      Het vorenstaande werkt als volgt uit. De in conventie onder 1 en 2 gevorderde ontbinding en ontruiming van het huurobject zullen worden afgewezen. De vordering in conventie onder 3 tot betaling van achterstallige huur zal in zoverre worden toegewezen dat op de netto niet betaalde huur tot en met oktober 2021 ad € 18.493,54 in mindering wordt gebracht de in dit vonnis berekende huurkorting van € 6.660,78, waardoor resteert € 11.832,76. De wettelijke handelsrente over dit bedrag vanaf de dag van dagvaarding (9 november 2021) is eveneens toewijsbaar. Nu niet is gebleken dat Siebel de lopende huur onbetaald laat, zal de vordering tot veroordeling van de maandelijkse huur bij gebrek aan belang worden afgewezen. De in reconventie onder 1 en 2 gevorderde verklaringen voor recht worden eveneens bij gebrek aan belang afgewezen. Ook de vordering sub 3 tot toewijzing van huurkorting zal bij gebrek aan belang worden afgewezen nu deze in conventie al met de nog openstaande huurvordering is verrekend.
      
      
    
  
  
    
      3Beslissing 
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      veroordeelt Siebel tot betaling van aan Karioka van € 11.832,76, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 9 november 2021 tot aan de dag van betaling,
    
    
    
      
        in conventie en in reconventie 
      
    
    
    
      compenseert de proceskosten aldus dat elke partij haar eigen proceskosten draagt, 
    
    
    
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
    
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. H.H. Dethmers en in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      Type: HD