ECLI:NL:GHSHE:2022:3270, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 27-09-2022, 200.291.731_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2022-09-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurovereenkomst met een allonge waarin is vermeld dat huurder met name beschreven werkzaamheden zal verrichten in de huurwoning. Vermeld is dat verhuurder een bijdrage zal leveren in de vorm van verlaging van de huurprijs. De allonge vermeldt twee voorwaarden: regelmatige inspectie van de verrichte werkzaamheden en het overleggen van aankoopbonnen. Het hof is na uitleg van de vermelde afspraken op grond van de Haviltex-maatstaf van oordeel dat huurder niet aan de voorwaarden voor verlaging van de huurprijs heeft voldaan. Daarom moet huurder alsnog een bedrag aan huur betalen

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
    Team Handelsrecht
    
    
      zaaknummer 200.291.731/01
    
    
    
      
        arrest van 27 september 2022
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      appellant,
      hierna aan te duiden als [appellant] ,
      advocaat: mr. P.F.M. Gulickx te Breda,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [de B.V.] , handelend onder de naam Mercury International,
      
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      geïntimeerde,
      hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
      advocaat: mr. R.A.J. Zomer te Oosterhout,
    
    
    
      op het bij exploot van dagvaarding van 5 oktober 2020 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 19 februari 2020, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen tussen [appellant] als gedaagde en [geïntimeerde] als eiseres.
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 7589597 CV EXPL 19-1146)
    
    
      Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    
      
        de dagvaarding in hoger beroep producties;
      
      
        de memorie van grieven met producties;
      
      
        de memorie van antwoord met producties;
      
      
        de mondelinge behandeling, waarbij [appellant] een pleitnotitie heeft overgelegd.
      
    
    
    
      Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
    
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        De zaak in het kort:
      
    
    
    
      
        [geïntimeerde] heeft een woning verhuurd aan [appellant] . [geïntimeerde] en [appellant] zijn overeengekomen dat [appellant] werkzaamheden in de huurwoning zou verrichten in ruil voor een lagere huurprijs. [appellant] vindt dat hij aan de daarbij overeengekomen voorwaarden heeft voldaan en recht heeft op een lagere huurprijs. [geïntimeerde] vindt van niet en vordert een bedrag aan achterstallige huur en enkele andere bedragen.
    
    
    
      
        De feiten:
      
    
    
    
      3.1.1.
      De kantonrechter heeft in overweging 3.1. van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij voor de beoordeling van belang achtte. Tegen die vaststelling zijn geen grieven gericht. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
      
    
    
      3.1.2.
      
        [appellant] huurde vanaf 1 maart 2015 van [geïntimeerde] de woning aan de [adres] in [plaats] . De huur is bij vooruitbetaling verschuldigd. In de huurovereenkomst is onder andere het volgende bepaald:
      
      
        “2. Huurder verklaart met het gehuurde volledig bekend te zijn, als zijnde in goede staat
        van onderhoud en zonder gebreken die het huurgenot belemmeren en verlangt daarvan geen nadere omschrijving. 
        (…)
      
      4. De huurprijs bedraagt bij aanvang van de huur EUR 850,-- (zie allonge) (…)
      5. De huurprijs wordt met ingang van juli 2016 jaarlijks gewijzigd overeenkomstig de regels die de Huurprijzenwet Woonruimte daarvoor stelt.
      6. Indien Huurder met prompte betaling van de huurpenningen (...) op de vervaldagen in gebreke blijft, verbeurt hij aan Verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete gelijk aan 1% van de maandhuur. 
      (…)
      14. Naast het gestelde in artikel 13 verbeurt Huurder aan Verhuurder bij overtreding van een of meer bepalingen van deze overeenkomst, daaronder niet begrepen het geval bedoeld in artikel 6, een terstond opeisbare en niet voor rechterlijke matiging vatbare boete van EUR 50,- per dag per overtreding.”
      
    
    
      3.1.3.
      
        Op 1 maart 2015 hebben partijen een allonge bij de huurovereenkomst ondertekend.
        Die luidt:
      
      
      
        “Met referte aan bovengenoemd, wordt tussen huurder en verhuurder nader overeengekomen dat:
        Huurder te kennen heeft gegeven, het gehuurde vooral inwendig te willen renoveren en aan te passen aan de wensen en de eisen die hij daarvoor stelt. Betrokken renovatie/aanpassing betreft: 
      
      - het herstellen van beschadigingen en schilderen van alle wanden (…)
      - het herstellen van beschadigingen en schilderen van alle deuren en kozijnen (...) 
      - het daar waar nodig verwijderen en vervangen van vloerbedekking of parket (…)
      - het vervangen en schilderen van de tuindeur in de woonkamer
      - het vervangen daar waar nodig van hang- en sluitwerk (…)
      - het repareren/vervangen of verplaatsen en opfrissen van het kookblok, afzuigkap en cv radiator in de keuken
      - het vervangen/repareren van sanitair, toilet en badgarnituur op de badkamer.
      
      
        Verhuurder heeft te kennen gegeven bij te willen dragen in de uitvoering van bovenstaand. Huurder en verhuurder komen nader overeen, dat gedurende de eerste 12 maanden van de huurovereenkomst de huur wordt verlaagd met 150,-- euro naar een totaal van Euro 700,-- (...) per maand. 
      
      
      
        De bijdrage in de renovatieplannen van huurder bedraagt derhalve in totaal 1.800,-- euro onder de voorwaarden, 
      
      - dat huurder om de twee maanden verhuurder uitnodigt voor een inspectie van de voortgang van de werkzaamheden, totdat deze zullen zijn afgerond
      - de huurder alle betaalbewijzen ten behoeve van de materiaalaankopen voor de renovatie bewaard en aan verhuurder tweemaandelijks overhandigt totdat daarmede aan het totaal bedrag ad euro 1.800,-- zal zijn voldaan.
      
      
        Indien binnen de gestelde periode van twaalf maanden na ingang van de huurovereenkomst niet door huurder is voldaan aan het hierin overeengekomene, is huurder per omgaande het verblijvende verschil daarvan alsnog verschuldigd aan verhuurder.”
      
      
    
    
      3.1.4.
      Tussen partijen zijn diverse e-mails gewisseld. 
      
      
        Bij e-mail van 11 april 2016 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] het volgende meegedeeld: 
      
      
      
        “Ik wilde uitsluitend weten waarom U zich niet aan de schriftelijk met U gemaakte afspraken kon of wilde houden, althans daarvoor niet enig bewijs kon of wilde produceren. Ook vandaag liet U mij niet toe in de woning om samen e.e.a. onder de loupe te nemen, noch kon u mij ontvangstbewijzen tonen voor gebruikte materialen. Nadat U mij opening van zaken gaf, besloot ik U tegemoet te komen en gaven wij elkaar de hand op het volgende:
      
      - Verhuurder verlengd de termijn voor het uitvoeren van de met U overeengekomen werkzaamheden in het gehuurde met een periode lopende tot 31 december 2017.
      - Tot 31 december 2017 handhaaft verhuurder zijn bijdrage in de door U gewenste en uit te voeren cosmetische opknapbeurt van het gehuurde ad Euro 150,-- per maand zodat tot 31
      
        december 2017 het door U te voldoene, tijdelijk verlaagde, huur blijft gehandhaafd op
        Euro 700,-- per maand.
      
      - Verhuurders bijdrage onder gelijke voorwaarden (...) komt daarmee uit op 34 x 150,-- =
      
        Euro 5.100,--
        (…)
      
      - Mocht U in het geheel geen uitvoering kunnen geven aan de overeengekomen
      werkzaamheden, zoals omschreven in de Allonge d.d. 1 maart 2015, dan gaat de huur per 1 januari 2018 direct omhoog naar Euro 900--, dan wel zult U het gehuurde voor die tijd vrijwillig hebben ontruimd en leeg opgeleverd (...).”
      
      
        Bij e-mail van 18 februari 2018 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] meegedeeld: 
      
      
      
        “Met referte aan het onderhoud met U van afgelopen vrijdag, geef ik het met U besprokene als volgt weer. U bent erdoor privé omstandigheden helaas nog steeds niet in geslaagd om te voldoen aan het contractueel met U overeengekomene. Weliswaar zijn er door U al diverse aanpassingen in het huis gedaan, maar deze komen bij lange na nog niet in de buurt van het bedrag wat verhuurder inmiddels daarvoor als bijdrage aan U heeft toegekend (per 1 maart a.s. 5600 euro). Daarnaast kwamen wij overeen dat de huur per 1 januari jl. zou worden
        aangepast naar Euro 900,-- per maand. Ook daarvan gaf U aan deze huur thans financieel nog niet te kunnen dragen. Onverminderd het met U overeengekomene stelde ik U als volgt voor: voor de periode 1 januari tot en met 31 december 2018 voldoet U een huur van Euro 800,-- per maand (…). Het verschil (…) Euro 100,-- wordt door U aangewend voor de renovatie van het pand. U dient er in elk geval voor zorg te dragen dat het pand weer in verhuurbare staat wordt gebracht. Dat wil zeggen dat per omgaande een toiletpot wordt aangebracht op de beneden verdieping en dat de potafvoer in de tuin weer naar behoren functioneert. (…)”.
      
      
      
        Bij brief van 6 januari 2019 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] meegedeeld:
      
      
      
        “Ik stel op heden vast, dat U nog in geen enkel aantoonbaar en bewijsbaar opzicht hebt voldaan aan het met U overeengekomene per 1-3-2015. U heeft wel enkele werkzaamheden verricht maar daar nog geen enkele nota voor kunnen of willen overleggen zoals eveneens overeengekomen. U heeft mij, ondanks Uw herhaalde beloften en mijn herhaalde verzoeken, daartoe nog steeds niet uitgenodigd om de afronding van alle werkzaamheden te komen inspecteren.
        (…) Voor de maand januari betaalt U slechts Euro 640 huur vanwege de verrekening van 160,-- materiaalkosten inzake een door U (…) uitgevoerde reparatie aan de Cv installatie.
        (Verhuurder heeft een vaste CV installateur (...) U heeft op dit moment een aantoonbare
        huurachterstand van Euro 6.300,00 + (…) 100 januari = Euro 6.400,--. (...) Met ingang van 1 februari voldoet U (...) Euro 900,-- per maand. (...)”.
      
      
    
    
      3.1.5.
      Een op 7 mei 2019 door [geïntimeerde] op het kantoor van de advocaat van [appellant] ondertekend document luidt als volgt: 
      
      
        “Beide partijen (…) hebben met elkaar afgesproken dat de huur per 1 april 2019 is beëindigd. 
      
      
      
        Hierbij verklaar ik, de heer W.A.H.M. [geïntimeerde] , dat ik 2 sleutels van het adres Stevinstraat 2 te (..) Oosterhout NB in goede orde in ontvangst heb genomen op 7 mei 2019 (...)”.
      
      
      
        
          De vordering van [geïntimeerde] :
        
      
      
    
    
      3.2.1.
      In deze procedure vorderde [geïntimeerde] in eerste aanleg, na vermindering van eis, [appellant] te veroordelen tot betaling van:
      - € 6.500,00 aan achterstallige huur tot en met februari 2019, vermeerderd met wettelijke rente;
      - € 900,00 per maand aan huur vanaf maart 2019 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst;
      - € 900,00 per maand als gebruiksvergoeding voor de periode dat [appellant] de woning na ontbinding van de huurovereenkomst in gebruik houdt;
      - € 50,00 per dag aan boete als bedoeld in artikel 14 van de huurovereenkomst over de periode van 7 januari 2019 tot en met 20 februari 2019;
      - € 50,00 aan boete voor elke dag dat [appellant] ,, na 14 dagen na betekening van het vonnis, de woning niet aan [geïntimeerde] ter beschikking heeft gesteld;
      - de proceskosten.
      
    
    
      3.2.2.
      Aan deze vorderingen heeft [geïntimeerde] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. [appellant] is de in de allonge bij de huurovereenkomst overeengekomen verplichtingen niet nagekomen. Het gevolg daarvan is dat hij nog huur is verschuldigd aan [geïntimeerde] tot het tijdstip waarop de huurovereenkomst is geëindigd. Voor zover [appellant] na dat tijdstip nog in de woning verblijft is hij een gebruiksvergoeding aan [geïntimeerde] verschuldigd. De tekortkoming van [appellant] brengt ook mee dat hij de bij de huurovereenkomst overeengekomen boetes is verschuldigd.
      
    
    
      3.2.3.
      
        [appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
      
      
        
          De uitspraak van de kantonrechter:
        
      
      
    
    
      3.2.4.
      In bestreden vonnis van 19 februari 2020 heeft de kantonrechter, samengevat, het volgende overwogen. 
      
      
        Tussen partijen staat vast dat de huurovereenkomst op 1 april 2019 is geëindigd. Tot die datum is [appellant] huur verschuldigd. Uit de huurovereenkomst, de allonge en de e-mails tussen [geïntimeerde] en [appellant] volgt dat de huur in de periode van 1 maart 2015 tot en met 31 december 2017 € 850,00 per maand bedroeg en in de periode van 1 januari 2018 tot en met 31 maart 2019 € 900,00 per maand. [appellant] heeft geen recht op de bij de allonge overeengekomen huurkorting omdat niet is komen vast te staan dat hij de overeengekomen werkzaamheden heeft verricht en zich bovendien niet heeft gehouden aan de voorwaarden van regelmatige inspectie en het overleggen van aankoopbonnen. Het beroep op opschorting van [appellant] op de grond dat de woning gebreken vertoont wordt verworpen. Voor honorering van dit beroep is vereist dat [appellant] bij [geïntimeerde] melding heeft gemaakt van bepaalde gebreken met daarbij het verzoek deze te herstellen. Echter, niet kan worden vastgesteld dat [geïntimeerde] de door [appellant] als producties 59 tot en met 61 overgelegde producties heeft ontvangen, zodat aan gemeld vereiste niet is voldaan.
      
      
      
        
          [appellant] is geen huur over de maand april 2019 verschuldigd. De kantonrechter begrijpt de vordering tot betaling van € 900,00 over die maand als een vordering tot schadevergoeding vanwege gederfde huurinkomsten. Nu een opzeggingsbrief van [appellant] van 26 februari 2019 [geïntimeerde] niet heeft bereikt is geen sprake van een rechtsgeldige opzegging. Met het inleveren van de sleutels op 7 mei 2019 is de woning pas opgeleverd aan [geïntimeerde] . Dat brengt mee dat [appellant] over de maand april 2019 € 900,00 aan schadevergoeding wegens huurderving aan [geïntimeerde] is verschuldigd. 
      
      
      
        De gevorderde boete van € 50,00 per dag op grond van artikel 14 van de huurovereenkomst is niet toewijsbaar omdat [geïntimeerde] niet heeft gesteld op welke andere tekortkoming dan die ter zake van huurbetaling deze vordering is gebaseerd.
      
      
      
        De kantonrechter heeft [appellant] vervolgens veroordeeld, uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling aan [geïntimeerde] van:
      
      - € 6.500,00 ter zake van huur over de periode vanaf 1 januari 2015 tot en met 1 maart 2019, vermeerderd met wettelijke rente over dit bedrag vanaf 20 februari 2019 tot de dag van algehele betaling;
      - € 900,00, verminderd met het reeds over deze maand betaalde, ter zake van huur over maart 2019;
      - € 900,00 ter zake van schadevergoeding over de maand april 2019;
      - € 569,52 ter zake van proceskosten.
      Voor het overige heeft de kantonrechter de vorderingen afgewezen.
      
      
        
          [appellant] heeft deze bedragen inmiddels aan [geïntimeerde] betaald.
      
      
      
        
          De beoordeling van het hof in hoger beroep:
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        [appellant] heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] , met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties.
      
    
    
      3.4.
      Met grief 1 betoogt [appellant] dat de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerde] had moeten afwijzen of [geïntimeerde] niet-ontvankelijk had moeten verklaren omdat [geïntimeerde] niet de eigenaar van de huurwoning is en daarom niet bevoegd was de huurovereenkomst met hem te sluiten en ook niet om de huurpenningen in rechte te vorderen. 
      
      
        Het hof stelt op grond van de door [geïntimeerde] bij memorie van antwoord overlegde producties, waaronder de producties 8 en 12, vast dat de eigenaresse van de woning, [eigenaresse woning] , aan [geïntimeerde] het gehele beheer van haar onroerende zaken heeft overgedragen en [geïntimeerde] daarbij een algehele volmacht heeft gegeven tot onder andere het verhuren van registergoederen onder zodanige voorwaarden als [geïntimeerde] zal goedvinden en tot vertegenwoordiging van [eigenaresse woning] in rechte. [geïntimeerde] heeft in de hoedanigheid van beheerder de huurovereenkomst met [appellant] gesloten, zo blijkt uit de huurovereenkomst. De slotsom is dat, anders dan [appellant] heeft betoogd, [geïntimeerde] bevoegd was de huurovereenkomst met [appellant] te sluiten en op basis van deze overeenkomst vorderingen in rechte in te stellen. De grief faalt.
      
      
    
    
      3.5.
      Met de grieven 2 tot en met 6 betoogt [appellant] kort gezegd het volgende. [appellant] is de door de kantonrechter toegewezen bedragen niet verschuldigd. De huurprijs bedraagt geen € 850,00 respectievelijk € 900,00 per maand, maar € 700,00 respectievelijk                  € 800,00 per maand (grief 4). [appellant] heeft vele werkzaamheden aan de woning uitgevoerd. Dit betreft in de allonge opgenomen werkzaamheden en ook extra werkzaamheden die niet in de allonge zijn genoemd, maar die wel nodig waren. Op grond van de uitleg die aan de allonge moet worden gegeven, heeft [appellant] recht op de overeengekomen korting op de huurprijs (grief 2). Ook is [appellant] de gevorderde huur niet verschuldigd omdat hij een beroep heeft gedaan op opschorting van de verplichting tot betaling van huur op de grond dat de woning gebreken kent die [geïntimeerde] ondanks verzoeken van [appellant] niet heeft hersteld (grief 5). [appellant] is geen € 900,00 als schadevergoeding voor huurderving in de maand april 2019 verschuldigd. Hij heeft bij aangetekend schrijven de huurovereenkomst tegen 1 april 2019 opgezegd. Bovendien staat op grond van het door [geïntimeerde] op 7 mei 2019 ondertekende stuk vast dat de huurovereenkomst per 1 april 2019 is geëindigd, zo heeft ook de kantonrechter geoordeeld (grief 3). [appellant] is tot slot ten onrechte in de proceskosten veroordeeld omdat de vorderingen van [geïntimeerde] hadden moeten worden afgewezen (grief 6).
      
      
        Het hof zal hierna achtereenvolgend de onderwerpen behandelen die met de grieven aan de orde worden gesteld. Het hof overweegt, daarbij waar nodig de standpunten van [geïntimeerde] betrekkend, het volgende.
      
      
    
    
      3.6.
      De huurovereenkomst vermeldt in artikel 4 dat de huurprijs € 850,00 per maand bedraagt. Artikel 5 biedt grond voor jaarlijkse indexering van de huurprijs. De e-mail van 18 februari 2018 vermeldt dat de huurprijs per 1 januari 2018 € 900,00 per maand bedraagt. [appellant] heeft niet aangevoerd dat deze verhoging in strijd met geldende huurregelgeving is.
      
      
        De allonge vermeldt dat de huurprijs de eerste 12 maanden van de huurovereenkomst onder voorwaarden wordt verlaagd naar € 700,00. De e-mail van 11 april 2016 vermeldt dat de looptijd van de voorwaardelijke huurverlaging wordt verlengd naar 31 december 2017. De e-mail van 18 februari 2018 vermeldt, onverminderd hetgeen tussen partijen is overeengekomen, dat [appellant] per 1 januari 2018 tot en met 31 december 2018 € 800,00 per maand betaalt en het verschil met de verschuldigde huur van € 900,00 (€ 100,00)  aanwendt voor renovatie van de woning. Uit de e-mail van 6 januari 2019 volgt dat de regelingen over verlaging van de huurprijs per 1 januari 2019 niet meer gelden.
      
      
    
    
      3.7.
      
        [appellant] betoogt dat de allonge aldus moet worden uitgelegd dat niet alle in de allonge beschreven werkzaamheden hoeven te worden uitgevoerd om recht te hebben op huurprijsverlaging en dat ook werkzaamheden die niet in de allonge zijn beschreven, maar wel zijn uitgevoerd, recht op huurverlaging geven. Daartoe heeft [appellant] aangevoerd dat de in de allonge beschreven werkzaamheden nooit allemaal voor het bedrag van de huurverlaging kunnen worden uitgevoerd. De woning kende meer gebreken dan in de allonge zijn vermeld. De woning was in slechte staat. Daarom moest [appellant] ook vele andere werkzaamheden aan de woning verrichten. Alle door [appellant] verrichte werkzaamheden hebben kosten meegebracht voor gereedschap en materialen en ze hebben geleid tot verbetering van de woning. Een redelijke uitleg van de allonge brengt mee dat [appellant] recht heeft op de overeengekomen huurprijsverlaging. Als dit anders is dan is een beroep op de regeling tussen partijen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, aldus [appellant] .
      
      
        
          [geïntimeerde] voert aan dat de tekst van de allonge duidelijk is en dat de regeling ook redelijk is. Wanneer een verhuurder toestaat dat een huurder zelf werkzaamheden aan een woning verricht is het logisch dat hij zicht wil houden op de uitvoering ervan door regelmatige inspectie en dat hij zicht wil houden op de werkelijke kosten door overlegging van aankoopbonnen. De woning was in goede staat bij aanvang van de huurovereenkomst. Dat volgt ook uit de huurovereenkomst. De in de allonge opgenomen werkzaamheden zouden voor verfraaiing zorgen omdat [appellant] wensen op dit punt had, niet omdat de woning in slechte staat was.
      
      
    
    
      3.8.
      De uitleg van bepalingen van een overeenkomst moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
      
      
        
          [appellant] heeft ter zitting van het hof verklaard dat hij voor het ondertekenen van de allonge niet met [geïntimeerde] heeft besproken welke werkzaamheden hij aan de woning zou verrichten. [geïntimeerde] heeft gesteld dat dit wel het geval is geweest omdat de allonge juist op verzoek van [appellant] tot stand is gekomen. Dat volgt ook uit pagina’s 6 en 7 van het rapport van 123wonen waarop is vermeld: “Verhuurder en huurder zijn het volgende overeengekomen. Huurder zal het eerste jaar € 700,00 huur per maand betalen ipv € 850,00. In ruil hiervoor vernieuwt/verbetert de huurder de met verhuurder besproken punten in de woning.” en “Punten zijn door huurder en verhuurder in de huurovereenkomst verwerkt/opgenomen (…)”. Het hof stelt op grond hiervan vast dat [appellant] met [geïntimeerde] heeft besproken welke punten in de allonge zouden worden opgenomen. [appellant] heeft de allonge ondertekend. Van enig bezwaar van [appellant] tegen de lijst met vermelde punten is vervolgens niet gebleken. 
      
      
      
        Aan de ter zitting van het hof ingenomen stelling dat sprake was van dwang bij de totstandkoming van de allonge is vervolgens desgevraagd geen rechtsgevolg verbonden, daargelaten dat daarvoor geen enkele deugdelijke motivering voorhanden is. 
      
      
      
        Partijen hebben niet toegelicht dat, en zo ja wat zij over de in de allonge vermelde voorwaarden hebben besproken. Het hof is met [geïntimeerde] van oordeel dat de tekst duidelijk is in die zin dat om definitief aanspraak op verlaging van de huurprijs te kunnen maken [appellant] gehouden was werkzaamheden te verrichten zoals in de allonge beschreven, regelmatige inspectie te laten verrichten en aankoopbonnen aan [geïntimeerde] te overhandigen. Deze uitleg is redelijk omdat een verhuurder belang heeft te zien wat er als gevolg van werkzaamheden met de staat van de woning gebeurt en welke kosten daarmee daadwerkelijk gepaard zijn gegaan. 
      
      
      
        Naar aanleiding van de stelling van [appellant] dat voor een huurkorting van € 1.800,00 (12 maanden à € 150,00) de beschreven werkzaamheden niet kunnen worden verricht overweegt het hof het volgende. Deze redenering van [appellant] dat niet alle werkzaamheden uit de allonge hadden hoeven worden verricht, laat onverlet dat voor de wel verrichte werkzaamheden bonnen hadden moeten worden verstrekt en inspectie had moeten plaatsvinden.
      
      
    
    
      3.9.
      Aan de orde is of [appellant] recht heeft op definitieve huurverlaging. De drie cumulatieve voorwaarden om aanspraak op huurverlaging te maken zijn: het hebben verricht van in de allonge beschreven werkzaamheden, het (om de twee maanden) laten inspecteren van die werkzaamheden en het overhandigen van de aankoopbonnen van voor de uitvoering aangekochte materialen.
      
      
        
          [appellant] heeft (ook nog ter zitting van het hof) gesteld dat hij [geïntimeerde] meermalen de woning heeft laten inspecteren. Het hof overweegt dat in de e-mails die [geïntimeerde] aan [appellant] heeft gestuurd juist is vermeld dat er geen inspectie heeft plaatsgehad. Van [appellant] was daarom te vergen dat hij zou toelichten wanneer inspecties hebben plaatsgehad en wat de bevindingen daarbij waren. Dat heeft hij niet gedaan. Het gevolg daarvan is dat het hof niet als vaststaand aanneemt dat aan de voorwaarde van de allonge op het punt van de (regelmatige) inspectie is voldaan.
      
      
      
        
          [appellant] heeft in de memorie van grieven en ter zitting van het hof gesteld dat hij wel aankoopbonnen aan [geïntimeerde] heeft verstrekt door deze in diens brievenbus te stoppen. Ook heeft hij gewezen op de als productie 65 bij de memorie van grieven overgelegde bonnen. Het hof overweegt dat in de e-mailcorrespondentie van 11 april 2016 en 6 januari 2019 is vermeld dat [appellant] geen bewijs van aankopen heeft verstrekt. Het had voor de hand gelegen dat [appellant] in reactie op de e-mails van [geïntimeerde] zou hebben gereageerd met de mededeling dat hij wel aankoopbonnen aan [geïntimeerde] heeft verstrekt. Geen enkel e-mailbericht van [appellant] aan [geïntimeerde] maakt daarvan echter melding. Wat betreft de pas in hoger beroep met productie 65 overgelegde bonnen overweegt het hof dat het in de rede had gelegen dat [appellant] deze al lang aan [geïntimeerde] zou hebben verstrekt in reactie op de e-mails van [geïntimeerde] , of toch uiterlijk na de procedure bij de kantonrechter toen [geïntimeerde] hem de gelegenheid gaf alsnog bonnen te tonen, wanneer deze betrekking hebben op in de allonge beschreven werkzaamheden. Op de als productie 65 bij de memorie van grieven overgelegde bonnen heeft [appellant] verder onvoldoende een beroep gedaan in zijn processtukken. Zo heeft hij niet toegelicht op welke materialen en op welke werkzaamheden uit de allonge die bonnen betrekking hebben. Dit alles brengt mee dat het hof niet als vaststaand aanneemt dat aan de voorwaarde op het punt van het overhandigen van aankoopbonnen is voldaan.
        Ter zitting in hoger beroep heeft [appellant] op dit punt nog toegelicht dat er een bon bij zit waarop staat dat het de radiator betreft, maar daarvan heeft [geïntimeerde] betwist dat het aanbrengen ervan naar behoren is uitgevoerd en ook daarvan heeft zoals hiervoor overwogen geen voldoende inspectie plaatsgevonden.
      
      
      
        Uit het vorenstaande volgt al dat [appellant] geen recht heeft op definitieve huurprijsverlaging omdat aan de voorwaarden daarvoor niet is voldaan. Het hof heeft hierboven geoordeeld dat een redelijke uitleg van de allonge is dat een definitieve huurprijsverlaging afhankelijk is van de vervulling van de in de allonge beschreven voorwaarden. Het beroep van [appellant] op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid is niet nader gemotiveerd en wordt daarom verworpen. 
      
      
    
    
      3.10.
      
        [appellant] heeft ter motivering van zijn betoog dat hij geen huur aan [geïntimeerde] is verschuldigd ook een beroep op opschorting gedaan. [appellant] heeft aan dat beroep ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] heeft verzuimd gebreken aan de woning te herstellen.
      
      
        Het hof stelt voorop dat [appellant] met artikel 4 van de huurovereenkomst heeft verklaard met het gehuurde volledig bekend te zijn, als zijnde in goede staat van onderhoud en zonder gebreken die het huurgenot belemmeren. Voor een geslaagd beroep op opschorting op de grond die [appellant] daarvoor heeft aangevoerd is allereerst vereist dat [appellant] aan [geïntimeerde] heeft meegedeeld dat, en zo ja welke gebreken de woning kent die op grond van artikel 7:206 BW niet door huurder, maar door verhuurder dienen te worden verholpen. Het hof stelt vast dat in de correspondentie waar [appellant] naar verwijst, e-mails van 1 en 10 april 2016 en de producties 59 tot en met 61, slechts in algemene bewoordingen op het bestaan van gebreken wordt gewezen of herstel wordt verlangd en in dit kader wordt verwezen naar foto’s. Het hof kan noch op grond van deze correspondentie, als die [geïntimeerde] heeft bereikt, noch op grond van de overgelegde foto’s vaststellen dat, en zo ja welke gebreken de woning kent die niet door [appellant] zelf op grond van artikel 7:206 lid 2 BW en het Besluit kleine herstellingen, maar door [geïntimeerde] moeten worden hersteld. Dit brengt mee dat het beroep op opschorting een deugdelijke grond mist en daarom moet worden verworpen.
      
      
    
    
      3.11.
      Aan de orde is nu de vraag of [appellant] een bedrag van € 900,00 aan schadevergoeding aan [geïntimeerde] is verschuldigd. 
      
      
        Het hof onderschrijft de motivering die [appellant] heeft gegeven en is met hem van oordeel dat er geen deugdelijke grond is om dit bedrag van [appellant] te verlangen. De kantonrechter heeft geoordeeld dat tussen partijen vaststaat dat de huurovereenkomst per 1 april 2019 is geëindigd en dat [appellant] geen huur over april 2019 is verschuldigd. Deze beslissingen staan vast nu daartegen geen grieven zijn gericht, ook niet door [geïntimeerde] . De kantonrechter heeft haar beslissing tot toekenning van schadevergoeding wegens huurderving gebaseerd op het feit dat de sleutels van het gehuurde op 7 mei 2019 aan [geïntimeerde] zijn overhandigd. Dit enkele gegeven brengt echter niet mee dat [geïntimeerde] om die reden huur over de maand april 2019 is misgelopen. Om huurderving aan te kunnen nemen had [geïntimeerde] moeten stellen en onderbouwen dat hij de woning al per 1 april 2019 aan een ander zou hebben verhuurd als hij de sleutels eerder had gehad. Dat heeft hij niet gedaan, noch in eerste aanleg, noch in hoger beroep. Daarbij komt dat de verklaring van [geïntimeerde] dat partijen hebben afgesproken dat de huur op 1 april is beëindigd, is gedaan en ondertekend op 7 mei 2019, zonder dat daarbij enig voorbehoud is gemaakt ten aanzien van schadevergoeding wegens huurderving over de maand april 2019. Een en ander betekent dat er geen grond is [appellant] te veroordelen tot het betalen van schadevergoeding. [appellant] heeft het bedrag van € 900,00 ten onrechte aan [geïntimeerde] betaald.
      
      
    
    
      3.12.
      Uit het vorenstaande volgt dat grief 3 slaagt en dat de grieven 2 tot en met 5 falen. Ook dan is [appellant] in de procedure bij de kantonrechter als grotendeels in het ongelijk gestelde partij aan te merken en is hij terecht in de proceskosten van die procedure veroordeeld. Grief 6 faalt daarom ook.
      
    
    
      3.13.
      
        [appellant] heeft slechts een zeer algemeen bewijsaanbod gedaan. Dat is ontoereikend om bewijslevering toe te laten die aanleiding zou kunnen bieden voor een andersluidende beoordeling dan hierboven door het hof is gegeven.
      
    
    
      3.14.
      
        De conclusie is de volgende. [appellant] is in hoger beroep grotendeels in het ongelijk gesteld. Daarom wordt hij in de proceskosten van [geïntimeerde] in het hoger beroep veroordeeld. Deze worden begroot op € 760,00 aan griffierecht en € 1.574,00 aan salaris advocaat (2 punten maal het toepasselijke tarief van € 787,00), totaal € 2.334,00.
        Het slagen van grief 3 brengt mee dat het vonnis van de kantonrechter op een onderdeel niet in stand kan blijven. Het hof zal het bestreden vonnis in zoverre vernietigen en opnieuw recht doen en voor het overige bekrachtigen.
      
      
    
  
  
    
      4De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      vernietigt het bestreden vonnis van 19 februari 2020 voor zover [appellant] daarbij is veroordeeld tot het betalen van € 900,00 ter zake van schadevergoeding over de maand april 2019 en opnieuw recht doende:
    
    
    
      wijst de vordering tot het betalen van € 900,00 ter zake van schadevergoeding over de maand april 2019 af;
    
    
    
      bekrachtigt het bestreden vonnis van 19 februari 2020 voor het overige;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de proceskosten van [geïntimeerde] in het hoger beroep, tot op heden begroot op € 2.234,00.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. P.W.A. van Geloven, A.L. Bervoets en G. Creutzberg en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 september 2022.
    
    
    
      	griffier					rolraadsheer