ECLI:NL:GHARL:2022:123, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 11-01-2022, 200.286.801
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-01-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Na de verdeling van een perceel tussen de drie broers vorderen A en B vastlegging van een pachtovereenkomst voor het deel van het perceel dat naar C en D is gegaan. A en B oefenen in een maatschap een agrarische onderneming uit die nog steeds gebruik maakt van de opstallen op het perceel van C en D. De pachtkamer heeft een pachtovereenkomst vastgelegd. Het hof volgt de pachtkamer grotendeels, behalve wat de woning op het perceel van C en D betreft. Het recht op het gebruik daarvan heeft alleen A en niet (ook) de maatschap.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Arnhem					
      
        afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.286.801
      (zaaknummer rechtbank Noord-Holland, locatie Zaanstad, 8224404)
    
    
    
      
        arrest van de pachtkamer van 11 januari 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [appellant 1/broer C] ,
    
      
        2. [appellant 2/broer D],
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      appellanten,
      in eerste aanleg: gedaagden,
      hierna: [C] en [D] ,
      advocaat: mr. P. Wieringa,
    
    
    
      tegen:
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde 1/broer A] ,2. [geïntimeerde 2/broer B] , beiden wonende te [woonplaats] ,
    
      geïntimeerden,
      in eerste aanleg: eisers,
      hierna: [A] en [B] ,
      advocaat: mr. S.N. Peijnenburg.
    
  
  
    
      1Kern van de zaak en de beslissing
    
      1.1
      Na de verdeling van een perceel tussen de drie broers [A] , [C] en [D] , vorderen [A] en [B] vastlegging van een pachtovereenkomst voor het deel van het perceel dat naar [C] en [D] is gegaan. [A] en [B] oefenen in een maatschap een agrarische onderneming uit die nog steeds gebruik maakt van de opstallen op het perceel van [C] en [D] . De pachtkamer heeft een pachtovereenkomst vastgelegd. Het hof volgt de pachtkamer grotendeels, behalve wat de woning op het perceel van [C] en [D] betreft. Het recht op het gebruik daarvan heeft alleen [A] en niet (ook) de maatschap.
    
    
      1.2
      Hierna legt het hof zijn oordeel uit. Eerst vermeldt het hof nog wat er in de procedure in hoger beroep is gebeurd.
    
  
  
    
      2Het procesverloop tot nu toe 
    
      2.1
      Het hof heeft op 15 juni 2021 een tussenarrest gewezen. Daarin heeft het hof het procesverloop tot dan toe beschreven en een zitting aangekondigd. Bovendien heeft het hof aan [A] en [B] gevraagd om stukken over te leggen, wat zij hebben gedaan. Die stukken maken onderdeel uit van het procesdossier. 
    
    
      2.2
      Op 2 december 2021 heeft de zitting plaatsgevonden waarvan een verslag is gemaakt. Aan het einde van de zitting hebben partijen tot 14 december 2021 de mogelijkheid gekregen een oplossing van hun geschil te onderzoeken. Die oplossing hebben zij niet gevonden. Daarna hebben zij het hof gevraagd uitspraak te doen.
    
  
  
    
      3De beoordeling van het hoger beroep 
    Inleiding
    
      3.1
      
        [A] , [C] en [D] zijn broers. Samen met hun broer [broer E/E] hadden zij de eigendom van het perceel […] , groot 00.72.20 ha. Aan de voorkant (straatzijde) van het perceel staat een boerderij met stallen. De achterkant van het perceel is grasland. Met nog wat andere percelen maakte dit de ouderlijke boerderij uit die [A] met [E] had voortgezet. Na het overlijden van [E] had [A] een aandeel van 50% en [C] en [D] elk een aandeel van 25% in het perceel. 
    
    
      3.2
       [A] oefent met [B] , de zoon van [C] , vanaf 1 januari 2005 het agrarisch bedrijf in een maatschap uit. In de agrarisch onderneming houden zij melkvee (45), schapen (85) en geiten (10). Daarnaast hebben zij een paardenpension met ongeveer 25 paarden. De onderneming beschikt over ruim 40 ha weidegrond, waarvan 22 hectare eigendom. De dieren zijn ondergebracht in de stallen aan de voorkant van perceel […] .
    
    
      3.3
      
        Op 9 januari 2019 hebben [C] , [D] en [A] perceel […] verdeeld. Dat perceel is kadastraal gesplitst in […] , groot 36.11 are, en […] , groot 36.09 are. De voorkant ( […] ) is nu van [C] en [D] , ieder voor de onverdeelde helft, en de achterkant ( […] ) van [A] . [A] woont nog in de woning en de agrarische onderneming gebruikt nog steeds de stallen voor de dieren op het voorste perceel. De maatschap zal binnenkort op een naastgelegen perceel van […] een grote nieuwe potstal laten bouwen. De vergunningen daarvoor zijn rond.
        
          Doel van de procedure
        
      
    
    
      3.4
      
        [A] en [B] vorderen dat een pachtovereenkomst wordt vastgelegd voor de voorkant van het perceel ( […] ) tussen de maatschap en [C] en [D] . De pachtkamer in eerste aanleg heeft aangenomen dat het gebruik van perceel […] tot de verdeling gebaseerd was op een gebruiksregeling in afwachting van de verdeling. Vanaf de verdeling op 9 januari 2019 moet het voortgezet gebruik volgens de pachtkamer in eerste aanleg worden aangemerkt als een pachtovereenkomst en die heeft de pachtkamer dan ook vastgelegd. 
    
    
      3.5
      
        [C] en [D] zijn het daar niet mee eens en hebben hoger beroep ingesteld. Volgens hen is geen sprake van een pachtovereenkomst en als er al van een pachtovereenkomst moet worden uitgegaan, dan ziet die in elk geval niet op de woning. Bovendien moet de duur dan beperkt worden tot 2024. Verder plaatsen zij vraagtekens bij de bedrijfsmatigheid van de agrarische onderneming van [A] en [B] 
    
    
      3.6
      
        [A] en [B] hebben geen hoger beroep ingesteld tegen het vonnis. Daarom staat vast dat er vóór 9 januari 2019 geen pachtovereenkomst bestond voor perceel […] . Ook staat vast dat er geen pachtovereenkomst bestaat voor de percelen die [A] , [C] en [D] nog steeds samen in eigendom hebben, […] en […] , zoals [A] en [B] wel hadden gevraagd vast te leggen.   
    
    
      3.7
      
        In juli 2021 is [D] overleden. Zijn erven (zoon [zoon] en dochters [dochter A] en [dochter B] ) komen in zijn plaats en zijn nu samen met [C] eigenaar van perceel […] . Het oordeel van het hof geldt ook voor hen.
        
          Bestaan pachtovereenkomst
        
      
    
    
      3.8
      Bij de verdeling in januari 2019 hebben de broers een splitsing gemaakt tussen het bebouwde voorste deel en het achterste deel. De bedoeling was dat het agrarisch bedrijf voor zover dat werd uitgeoefend op het voorste deel, naar het achterste deel zou worden verplaatst. [C] en [D] zouden na verloop van tijd het perceel aan de voorkant kunnen herontwikkelen. De voorkant ligt namelijk aan een bebouwde straat in [plaats] en woningbouw ligt daar voor de hand. Zolang de maatschap de potstal en eventuele andere opstallen nog niet had gebouwd, kon de maatschap gebruik maken van de stallen aan de voorkant. De vergoeding die eerder werd betaald (€ 1.720 voor het geheel) is de maatschap blijven betalen. Volgens [C] is dat de huur die verschuldigd is.
    
    
      3.9
      Het voortgezet gebruik van de stallen door de maatschap voldoet aan de wettelijke vereisten voor een pachtovereenkomst. De eigenaren [C] en [D] hebben een aantal stallen in gebruik gegeven aan de maatschap ten behoeve van de agrarische onderneming. De maatschap betaalt voor het gebruik een vergoeding. 
    
    
      3.10
      
        De hoogte van de vergoeding is niet zodanig symbolisch dat dat geen reële vergoeding is terwijl de maatschap - naar onbestreden is gesteld - de kosten en lasten van de opstallen op […] voldoet. Bovendien maakt het gebruik van de woning geen onderdeel uit van de pachtverhouding, zoals hierna wordt uitgelegd. De grieven 2 en 3 falen tot zover.
        
          Omvang van het gepachte: hoort de woning erbij?
        
      
    
    
      3.11
      Op de vraag wat [C] en [D] in gebruik hebben gegeven, antwoordt het hof dat wel de stallen, maar niet de woning in pacht is uitgegeven. [D] en [C] hebben namelijk van oudsher en na de verdeling goedgevonden dat [A] het gebruik en genot van de woning had en mocht houden. Dat was voor hem persoonlijk (“Wat [D] en [C] betreft, mag en kan [A] er als oudste zoon blijven wonen, zolang hij dat wil en kan”). [A] en [B] betogen weliswaar dat de woning in pacht is gegeven en dat er voor de zekerheid ook een (persoonlijk) recht op gebruik en bewoning is gegeven voor het geval [A] geen pachter meer zou zijn, maar dat is betwist door [C] en [D] . In elk geval hebben [A] en [B] die stelling niet voldoende feitelijk toegelicht. Uit niets valt op te maken dat de huidige eigenaren de woning in gebruik hebben willen afstaan aan de maatschap, althans ook aan [B] De vraag of de woning (ooit) economisch eigendom is geweest van de maatschap door inbreng door [A] kan daarom onbesproken blijven. Dat doet er niet toe. Wat [A] en [B] al dan niet aanmerken als  maatschapsvermogen bepaalt immers niet wat [C] en [D] aan de maatschap in pacht hebben uitgegeven.
    
    
      3.12
      
        Evenmin maakt het uit dat de melkinstallatie aan de woning is gebouwd en als één geheel kan worden beschouwd. De goederenrechtelijke status van een bouwdeel bepaalt niet of het wel of niet in gebruik is gegeven. Op de zitting heeft [B] een foto laten zien van de woning en de melkinstallatie. Als het hof het goed heeft gezien, is de woning met een overdekte gang verbonden aan de melkschuur. Het is dus vrij eenvoudig voor zowel de gebouwdelen zelf als de gebruiksfuncties een onderscheid te maken tussen de woning en de melkschuur. In het licht van dit alles is het bewijsaanbod van [A] en [B] onvoldoende concreet en daarom passeert het hof dat. Grief 1 slaagt.
        
          Duur van de pachtovereenkomst
        
      
    
    
      3.13
      Het gaat om een pachtovereenkomst voor gebouwen. Daarvoor geldt op grond van de wet een termijn van zes jaar die telkens van rechtswege met zes jaren wordt verlengd. [C] en [D] betogen dat de pachtovereenkomst moet worden vastgelegd tot uiterlijk 2024. Dat baseren zij op de omgevingsvergunning van de maatschap uit 2017 die een termijn stelt voor de sloop van de opstallen op […] . 
    
    
      3.14
      Het hof gaat niet in op de bestuursrechtelijke vraag of alle opstallen voor 2024 gesloopt moeten worden en ook niet op de vraag of er een agrarische bestemming of woonbestemming op […] rust. Dat is niet relevant voor de duur van de pachtovereenkomst. In deze vastleggingsprocedure moet het hof zo nauwkeurig mogelijk de inhoud van de overeenkomst vastleggen die partijen zijn aangegaan. Bij de verdeling is geen bepaalde duur - in de zin van een bepaalde datum van beëindiging - afgesproken. Zoals [C] op de zitting zei, was hem en [D] niet bekend hoe lang het nog zou duren voordat de potstal er was. Zij waren tot aan deze procedure niet op de hoogte van de omgevingsvergunning. [B] is er volgens zijn verklaring op de zitting niet van uitgegaan dat door de bouw van de potstal - waarvoor toen nog niet alle vergunningen waren aangevraagd of verleend - de pachtovereenkomst zou beëindigen. Hij betwist dus dat er een tijdstip van beëindiging is afgesproken. Op [C] en [D] ligt de stelplicht en bij betwisting, de bewijslast dat een kortere duur dan de wettelijke is overeengekomen. Zij hebben daarvoor echter onvoldoende (te bewijzen) feiten gesteld en daarom komt het hof niet aan bewijslevering toe. Het hof zal dus geen afgesproken eindtermijn verbinden aan de pachtovereenkomst. Ook in zoverre faalt grief 2.Bedrijfsmatige landbouw
    
    
      3.15
      
        [C] en [D] hebben betoogd dat de pachtovereenkomst moet worden ontbonden omdat de maatschap geen bedrijfsmatige landbouw uitoefent. In eerste aanleg en in hoger beroep hebben [A] en [B] jaarstukken en gecombineerde opgaven in het geding gebracht. De pachtkamer heeft in eerste aanleg geoordeeld dat er geen aanleiding is te twijfelen aan de bedrijfsmatigheid. Voor zover [C] en [D] tegen dat oordeel een grief hebben gericht, hebben zij daar niets meer tegenovergesteld, terwijl de aangevulde stukken in hoger beroep nog duidelijker maken dat de agrarische onderneming bedrijfsmatig bezig is en wil blijven.  Op de zitting zijn de uitbreidingsplannen concreet toegelicht, de vergunningen hiervoor zijn rond zijn en op korte termijn begint de realisatie.
    
    
      3.16
      Bij deze stand van zaken hoeven de grieven verder geen bespreking meer. Dat geldt ook voor de andere stellingen en verweren van partijen. Als het hof die wel zou bespreken, zou dat namelijk niet tot een ander oordeel leiden.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      3.17
      Het hoger beroep faalt, behalve wat de woning betreft. Die is niet verpacht. Het hof zal het vonnis van de pachtkamer op dat onderdeel vernietigen en de pachtovereenkomst gewijzigd vastleggen. Partijen zijn familie van elkaar en krijgen ieder in hoger beroep voor een deel gelijk. Het hof ziet daarin aanleiding om de kosten van partijen in hoger beroep te compenseren zodat iedere partij de eigen kosten draagt.
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis van de pachtkamer te Zaanstad (rechtbank Noord-Holland) van 15 oktober 2020 (hersteld bij vonnis van 5 november 2020), behalve de beslissing onder 5.1 en doet op dat onderdeel opnieuw recht:
    
    
    
      legt vast een reguliere pachtovereenkomst tussen [C] en [D] als
      verpachters en maatschap [naam maatschap] als pachter - met betrekking tot het perceel kadastraal bekend als gemeente [gemeente] sectie […] ter grootte van 36 a 11 ca met uitzondering van het zich daarop bevindende woonhuis met ondergrond, tuin en andere aanhorigheden,- ingaande 9 januari 2019, - voor de wettelijke duur van zes jaren,
      - tegen een pachtprijs die, tezamen met de gebruiksvergoeding voor de percelen […] en  , € 1.720,- per jaar bedraagt,-  uiterlijk aan het einde van een lopend pachtjaar te voldoen;  
    
    
    
      compenseert de kosten tussen partijen aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, J.H. Lieber en W.F. Boele en de deskundige leden mr. ing. H.J. Vinke en B.T.W. Lamers, ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 januari 2022.