ECLI:NL:GHARL:2022:8133, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-09-2022, 21/01627
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-09-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 21/01627
    uitspraakdatum: 20 september 2022
    
    
      
        Uitspraak van de twaalfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 4 oktober 2021, nummer UTR 20/3657, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Blaricum (hierna: de heffingsambtenaar).
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres1] 14 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 557.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.  
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, en bepaald dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uispraak op bezwaar in stand blijven. De Rechtbank heeft verder de heffingsambtenaar opgedragen het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 augustus 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. Oosters en K.M. Ophoven, als de gemachtigden van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar. 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1987 gebouwde vrijstaande woning.  De inhoud van de woning is 290 m3. De onroerende zaak is gelegen op een perceel van 433  m2. De woning heeft een overkapping/luifel en een dakkapel en er is een vrijstaande garage op het perceel.
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende staat een waarde voor van € 506.000. De heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 557.000.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 557.000 te hoog is. Dit brengt mee dat op de heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat deze waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatiematrix met daarin een drietal referentiepanden, gelegen in de gemeente Blaricum, te weten: [adres2] 14 (bouwjaar 1951, inhoud 413 m3 en 60 m3 aanbouw; en 552 m2 grond), [adres3] 38 (bouwjaar 1920, inhoud 276 m3 en 25 m3 aanbouw en 425 m2 grond) en [adres3] 31 (bouwjaar 1961, inhoud 319 m3 en 29 m3 aanbouw en 720 m2 grond).  De waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op € 557.000. Daarbij is uitgegaan van een grondwaarde van € 650 per m2 en een prijs van € 890 per m3 van de woning. 
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde taxatiematrix niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Het Hof overweegt daartoe als volgt. 
      
    
    
      4.5.
      De waarde van de onroerende zaak is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsmethode). De heffingsambtenaar komt bij deze methode een zekere vrijheid toe bij het opvoeren van referentieobjecten, mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De referentieobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de onroerende zaak, mits in voldoende mate rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Naar het oordeel van het Hof is door de heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt of hij op een juiste wijze rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof heeft ter zitting onder meer aan de heffingsambtenaar voorgehouden dat de taxatiematrix bij de [adres3] 38 een prijs per m3 van de woning van € 1.484 vermeldt, terwijl bij de [adres3] 31 een prijs per m3 van € 489 staat. De heffingsambtenaar heeft dat aanmerkelijke verschil niet kunnen toelichten. Dit in overweging nemende, en mede gezien het bouwjaar van 1920 van [adres3] 38, ten opzichte van het bouwjaar 1987 van de onroerende zaak, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze er rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de [adres3] 38  en de onroerende zaak. Het Hof schuift [adres3] 38 derhalve als referentiepand terzijde. Verder heeft belanghebbende gemotiveerd gesteld dat een gelijke kwalificatie voor de ligging van de onroerende zaak en [adres2] 14 (beide kregen in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar een factor 3) onjuist is, gezien de betere ligging (in een villawijk) van [adres2] 14. Het Hof is van oordeel dat – op basis van de overgelegde foto’s en plattegronden – de heffingsambtenaar voor [adres2] 14 rekening had moeten houden met een liggingsfactor 4, en voor de onroerende zaak met factor 3. Dat betekent dat voor de vergelijking tussen [adres2] 14 en de onroerende zaak niet op juiste wijze rekening is gehouden met de verschillen. De heffingsambtenaar is voor de waardering van de grond van de onroerende zaak en de referentiepanden uitgegaan van dezelfde grond(staffel)prijs. Voor de [adres3] 31 is voor de woning uitgegaan van een prijs per m3 van € 489; voor de Driflaan 14 is voor de woning uitgegaan van een prijs per m3 van € 861, en voor de aanbouw woonruimte € 603, terwijl voor de onroerende zaak in de taxatiematrix een waarde van de woning van € 890 per m3 wordt vermeld. Die laatste waarde is hoger dan uit de gegevens van de (overgebleven) referentiepanden kan worden herleid. Gelet op al het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar de door hem beschikte waarde niet afdoende onderbouwd.  
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft in hoger beroep een aangepaste taxatiematrix met drie referentieobjecten ingediend. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende daarmee de waarde van de onroerende zaak evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof overweegt daartoe als volgt. 
      
    
    
      4.7.
      
        De heffingsambtenaar heeft onder meer aangevoerd dat de rerentieobjecten Schapendrift 23 en Windvang 1 veel groter zijn dan de onroerende zaak, en daarom minder goed vergelijkbaar. Belanghebbende heeft, in het licht van de betwisting door de heffingsambtenaar, geen inzicht verstrekt in hoe de KOUDV- en liggingsfactoren uit de matrix tot stand zijn gekomen en hoe rekening is gehouden met de onderlinge verschillen.
        Tussen partijen is verder nog in geschil of de op 15 maart 2019 gerealiseerde verkoopprijs van € 490.000 van het buurpand van de onroerende zaak – [adres1] 16 – bruikbaar is ter vaststelling van de waarde van de onroerende zaak. De heffingsambtenaar is van mening dat de gecorrigeerde verkoopprijs per 1 januari 2019 € 690.000 bedraagt, terwijl belanghebbende deze stelt op €490.050. De reden dat de heffingsambtenaar de verkoopprijs corrigeert is dat dit pand werd verkocht door de erven van de voormalige eigenaar, en daardoor niet op de meest geschikte wijze en met de beste voorbereiding heeft plaatsgevonden, en dat het object volgens de heffingsambtenaar bovendien verwaardloosd was. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de vraagprijs van het pand is vastgesteld door een makelaar, dat het pand via een makelaar is verkocht en dat hooguit de tuin er wat slordig uitzag, maar dat het pand  in 2000 is gebouwd en bij verkoop in goede staat was. 
        Het Hof is van oordeel dat de enkele omstandigheid dat het buurpand verkocht is door de erven niet met zich brengt dat de bij verkoop gerealiseerde marktprijs niet voldoet aan de voor de vaststelling van de waarde geldende normen. Dat de gerealiseerde prijs gecorrigeerd moet worden met € 200.000, volgt het Hof niet. In principe moet worden uitgegaan van de gerealiseerde verkoopprijs van € 490.000, gecorrigeerd naar 1 januari 2019. Het Hof volgt echter ook niet de op basis van de taxatiematrix van belanghebbende in hoger beroep bepleite waarde. Belanghebbende heeft, in het licht van de betwisting door de heffingsambtenaar, ook voor dit pand niet inzichtelijk gemaakt  hoe de KOUDV- factoren uit de matrix tot stand zijn gekomen en hoe rekening is gehouden met de onderlinge verschillen met de onroerende zaak.
      
      
    
    
      4.8.
      Beide partijen zijn niet in hun bewijslast geslaagd. Het Hof zal daarom, alle feiten in ogenschouw nemend en gelet op de stukken van het onderhavige dossier, de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 in goede justitie bepalen op € 545.000.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.
    
    
    
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken.
    
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 538 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 269), € 1.518 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 759), € 1.518 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 759) en € 128,26 voor de kosten van het taxatierapport, ofwel in totaal op € 3.702,26.
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
      –	vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      –	verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond;
      –	vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
      –	vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 545.000;
      –	vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
      –	veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.702,26, en
      –	gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 48 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Harthoorn, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 september 2022.
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
      (E.D. Postema)	(M. Harthoorn)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 21 september 2022.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.