ECLI:NL:RBNHO:2022:9430, Rechtbank Noord-Holland, 26-10-2022, C/15/325371 / HA ZA 22-130
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2022-10-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Uitleg Anterieure Overeenkomst inzake ontwikkeling duurzame woonwijk . Oppervlakte van de te bouwen sociale koopwoningen en de vraag of deze al dan niet gestapeld mogen worden opgeleverd. Haviltex.

vonnis
    RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    
    
      Handel, Kanton en Insolventie
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/15/325371 / HA ZA 22-130
    
    
    
      
        Vonnis van 26 oktober 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de commanditaire vennootschap
      
        
          [eiser] C.V.,
      gevestigd te [plaats],
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      advocaat mr. J.C. Binnerts te Haarlem,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. de publiekrechtelijke rechtspersoon
    
      
        GEMEENTE ZAANSTAD,
      zetelend te Zaandam,
    
    2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        BETAALBARE KOOPWONINGEN ZAANSTAD B.V.,
      zetelend te Zaandam,
      gedaagden in conventie,
      eiseressen in reconventie,
      advocaat mr. M.W. Langhout te Haarlem.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser] en de gemeente c.s. genoemd worden. Gedaagden in conventie zullen – waar nodig – afzonderlijk ook worden aangeduid als ‘de gemeente’ en ‘BKZ’. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 29 juni 2022,
        
        
          de brief van de zijde van [eiser] van 30 augustus 2022, waarmee zij productie 12 in het geding heeft gebracht, 
        
        
          het e-mailbericht van de zijde van de gemeente c.s. van 1 september 2022, waarmee de producties 2 tot en met 6 in het geding zijn gebracht, 
        
        
          de mondelinge behandeling op 12 september 2022, waarvan door de griffier aantekening is bijgehouden 
        
        
          de pleitaantekeningen van [eiser], 
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemeente c.s. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op de mondelinge behandeling van 12 september 2022 zijn verschenen: 
      - namens [eiser]: [betrokkene 1], directeur, [betrokkene 2], werknemer en [betrokkene 3], bestuurder, bijgestaan door mr. Binnerts voornoemd, 
      - namens de gemeente: [betrokkene 4], procesmanager, bijgestaan door mr. Langhout voornoemd en mr. C.J. Loggen- ten Hoopen,
      - namens BKZ: [betrokkene 5], directrice, bijgestaan door mr. Langhout voornoemd en mr. C.J. Loggen- ten Hoopen. 
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [eiser] is een samenwerkingsverband tussen twee ontwikkelaars die in het verleden in hoofdzaak agrarische gronden hebben verworven in een gebied dat ‘[locatie 1]’ is gaan heten. Deze percelen hebben zij in [eiser] ondergebracht of zullen deze nog in [eiser] onderbrengen. 
      
    
    
      2.2.
      
        
          [eiser] en de gemeente zijn sinds 2007/2008 met elkaar in gesprek geweest over de ontwikkeling van de duurzame woonwijk ‘[locatie 1]’. Hiertoe hebben zij op of omstreeks   3 juli 2013 de ‘Anterieure Exploitatieovereenkomst inzake [locatie 1]’ gesloten (hierna: de AO). In de AO staat onder meer het volgende opgenomen: 
        “Artikel 1 – Definities
        (..)
        
          Betaalbare Koopwoning Zaanstad (BKZ)
        
        Woningen die tot stand komen op basis van de constructie Betaalbare Koopwoning Zaanstad (BKZ) (info:www.betaalbarekoopwoning.nl).
        (..)
        
          Sociale Koop
        
        Koopwoning, zoals bedoeld in artikel 1.1.1, lid 1 sub e Bro. 
        (..)
        
          Artikel 2 – Doel van deze overeenkomst
        
        2.1
        Het doel van deze overeenkomst is om te komen tot ontwikkeling van het Project op de locatie [locatie 1]. 
        (..)
        
          Artikel 8 – Woningdifferentiatie en -garantie en -kwaliteit
        
      
    
    
      
      
        In het Exploitatiegebied zullen de Woningbouwcategorieën Sociale Huur, Sociale Koop, Bereikbare Koop, Vrije Sector en Particulier opdrachtgeverschap worden gerealiseerd in de verhouding die zijn beschreven in bijlage 8. 
        8.2
        Voorts zullen met inachtneming van de uit bijlage 8 voortvloeiende percentages woningen worden gerealiseerd die voldoen aan de aldaar genoemde bijzondere kenmerken. (..)” 
      
      
    
    
      2.3.
      Als bijlage 2A bij de AO is gevoegd het Beeldkwaliteitsplan [locatie 1], welk document als bijlage 12 onderdeel uitmaakt van de toelichting bij het bestemmingsplan [locatie 1] dat de gemeente ter uitvoering van de AO op 25 juli 2014 heeft vastgesteld. Uit de legenda bij de in het Beeldkwaliteitsplan opgenomen voorbeeldkaveling blijkt dat er 35 gestapelde BKZ-woningen zijn voorzien in de strook langs de [straat]. 
      
    
    
      2.4.
      
        Bijlage 8 bij de AO, gedateerd op 12-07-10, ‘Woningbouwcategorieën en bijzondere woningtypen’, vermeldt de volgende percentages en bedragen met betrekking tot de in [locatie 1] te bouwen woningen: 
        “(..)
        Vrije kavels						12%
        Dure woningen		> € 300.000			41%
        Middeldure woningen		€ 200.000 tot € 300.000		19%
        Bereikbare koop		€ 180.000 tot € 200.000		7%
        Sociale woningbouw					21%
        						100%
      
      
      
        Sociale huur					17%
        BKZ					4%
        (..)
        Gestapelde woningen				10%	5% sociaal en 5% duur” 			
      
      
    
    
      2.5.
      
        In het B&W-voorstel en besluitnota van 26 november 2019 met registratienummer bestuurlijk behandelvoorstel 2019/25666 en onderwerp “Model BKZ starterswoning van Betaalbare Koopwoning Zaanstad Holding B.V.” staat onder meer het volgende opgenomen:
        “(..)
        
          Kernverhaal
        
        Alle Zaankanters verdienen een kans op een betaalbare en passende woning. (..) In het coalitieakkoord 2020-2022, ‘De molen op de wind zetten’ is de ambitie opgenomen om per jaar 100 koopwoningen voor lage middeninkomens te realiseren. Betaalbare Koopwoningen Zaanstad Holding B.V. (BKZ) heeft van de gemeente de opdracht gekregen om een nieuw model te ontwikkelen om de slaagkansen voor deze doelgroep te vergroten. 
        (..) 
        Het nieuwe model BKZ starterswoning maakt het mogelijk dat Zaanse starters en huishoudens met lage middeninkomens, met een jaarinkomen van € 32.000,- tot € 45.000,-, een woning onder voorwaarden kunnen kopen tegen betaalbare woonlasten gekeken naar het inkomen van de woningzoekende. 
        (..)
        
          B.	Model BKZ starterswoning
        
        
          Marktwaarde		Oppervlakte			Inkomensklasse
        
        
          € 200.000			50m² tot 60m² gbo			€ 32.000,- tot € 34.999,-
        
          € 220.000			60m² tot 70m² gbo			€ 35.000,- tot € 38.999,-
        
          € 250.000			vanaf 70m² gbo			€ 39.000,- tot € 45.000,- (..)”
      
      
    
    
      2.6.
      
        In het artikel “Zaanstad: sociale koopwoningen voor eigen inwoners’, gepubliceerd in NUL20, nummer 102, maart 2020, is onder meer het volgende te lezen:
        “(..)
        
          Betaalbare koop op erfpacht
        
        (..) Daarom heeft de gemeente via Betaalbare Koopwoningen Zaanstad (..) een nieuw model voor een betaalbare starterswoning ontwikkeld. Nel Hazendonk, directeur van de BKZ Holding, legt uit. “Wij onderscheiden drie woningtypes: het gaat om koopwoningen van 200.000, 220.000 en 250.000 euro met een minimale woonoppervlakte van respectievelijk 50, 60 of 70m² (..)”
      
      
    
    
      2.7.
      
        In de brief van 8 maart 2021 van [betrokkene 1] namens [eiser] aan dhr. [betrokkene 4] van de gemeente staat onder andere het volgende opgenomen:
        “(..) 
        U heeft (..) [eiser] verzocht om, vooruitlopend op het Bestuurlijk overleg van 6 april 2021, haar standpunt ten aanzien van BKZ-woningen in [locatie 1] kenbaar te maken. Middels deze brief gaat [eiser] in op dat verzoek.
      
      
      
        Ten aanzien van BKZ heeft [eiser] al onlangs aangegeven woningen te kunnen aanbieden in de prijscategorie zoals eerder door [betrokkene 6] in een interview in NUL 20, nr. 102 in maart 2020 aangegeven
        € 200.000,- voor woning van 50m2
        € 220.000,- voor een woning van 60m2
        € 250.000,- voor een woning van 70m2. 
      
      
      
        
          [betrokkene 5] heeft aangeven niet meer dan € 195.000 te willen betalen (..). [eiser] heeft toegezegd te bezien wat er voor die prijs mogelijk is.
      
      
      
        Naar mening van de ontwikkelaars binnen [eiser], “[betrokkene 7]” en “[betrokkene 8]”, kan een appartement van ca. 50 m2 incl. standaard keuken, welke voldoet aan het uitvoerings- en afwerkingsniveau van de BKZ-uitgangspunten, in een gebouw met 4 lagen met kap, berging en centrale fietsenstalling voor dat bedrag worden gerealiseerd. De door Eigen-Haard/”[betrokkene 8]” te realiseren 24 BKZ woningen zouden in een appartementengebouw in deelplan G aan de spoorzijde kunnen worden gerealiseerd. 
      
      
      
        De “[betrokkene 7]” en “[betrokkene 8]” toekomende BKZ appartementen zouden in dat geval in deelplan E en G in een gebouw, samen met een aantal sociale huurappartementen gerealiseerd kunnen worden. Middels een mail van [betrokkene 2] is d.d. 02-03-2021 aan [betrokkene 5] haar mening hieromtrent verzocht. [betrokkene 5] heeft hierop in haar mail van 4 maart 2021 positief gereageerd. Hierbij geldt in beide gevallen een VON-prijs van 
        € 195.000,- VON, prijspeil 01-01-2021, te indexeren met de BDB-index woningbouw en rekening houdend met kostprijsverhogende regelwijzigingen. (..)”
      
      
    
    
      2.8.
      
        In de brief die drs. [betrokkene 5] van BKZ op 24 maart 2021 aan dhr. [betrokkene 4] van de gemeente van 24 maart 2021 heeft verstuurd, schrijft zij onder meer het volgende:
        “(..) 
         U heeft (..) BKZ gevraagd om een reactie te geven op de door u ontvangen brief van (..) [eiser] van 8 maart jl. waarin [eiser] haar standpunt geeft ten aanzien van de realisatie van BKZ woningen in [locatie 1]. (..) 
        Hieronder treft u de onderbouwing voor het standpunt van BKZ aan. 
        (..)
        BKZ heeft [eiser] in februari 2020 laten weten dat de BKZ woningen geleverd dienen te worden tegen een bedrag ad € 195.000 (te weten de vastgestelde sociale koopsom door de gemeente Zaanstad) en een oppervlakte dienen te hebben van minimaal 72m². (..) BKZ geeft hiermee uitvoering aan hetgeen is afgesproken en ook mag worden afgeleid uit de gedragingen van partijen ten tijde van de lange aanloop periode naar de ondertekening van de AO. 
        (..) 
        In de periode van de totstandkoming van de AO was er slechts sprake van het eerste en enige BKZ model dat kon worden ingezet in [locatie 1]: het BKZ traditioneel model. De partijen die [eiser] vormen, kennen dit model vanuit haar betrokkenheid bij de ontwikkelingen van Saendelft. (..) De meest aannemelijk uitleg is dan ook dat de AO gaat over dit eerste model. Immers je contracteert niet over een niet bestaand model. 
        (..) 
        
          [eiser] meent nu dat zij echter een beroep kunnen doen bij de levering van de BKZ woningen op de voorwaarden zoals deze eind januari 2020 door de gemeenteraad zijn vastgesteld voor het nieuwe BKZ Starterswoning model. (..) Zoals hierboven door BKZ is beargumenteerd, kan BKZ zich niet vinden in deze stellingname van [eiser]. 
        (..)
        Verder bevestigen wij wel hetgeen is verwoord in onze email van 4 maart 2021, dat BKZ geen probleem heeft met het realiseren van BKZ appartementen in een bouwblok waar ook van andere woondifferentiaties (zoals sociale huur) sprake is. Echter dit staat geheel los van de oppervlakten dan wel de koopsom waartegen deze BKZ woningen geleverd dienen te worden. (..)”
      
      
    
    
      2.9.
      De advocaten van [eiser] en de gemeente zijn op 17 mei resp. 26 mei 2021 vervolgens overgegaan tot het opstellen en uitwisselen van juridische notities omtrent de voorliggende geschilpunten.
      
    
    
      2.10.
      
        In de e-mail van drs. [betrokkene 1] namens [eiser] aan [betrokkene 6] van de gemeente van 14 september 2021 valt onder meer het volgende te lezen:
        “(..) 
        
          2) Punt 1 (Openstaande onderwerpen Kreekwijk….):
        
        
          Dit betreft de openstaande discussie betreffende de BKZ woningen. 
        
      
      
      
        Ten aanzien van dit punt zijn partijen in het Bestuurlijk overleg van 12 september 2021 overeengekomen, dat zij gezamenlijk de rechtbank zullen verzoeken om een uitspraak op de kortst mogelijke termijn over dit geschil. Alvorens dit gezamenlijke verzoek aan de rechtbank te richten, heeft de gemeente aan [eiser] toegezegd eerst nog te onderzoeken, wat momenteel binnen het gemeentelijke woningbouwbeleid wordt gehanteerd als bovengrens voor de VON-prijs voor Sociale koopwoningen en Bereikbare koopwoningen. De gemeente heeft toegezegd uiterlijk 17 september 2021 hierover duidelijkheid te verschaffen. Indien de bovengrens voor de sociale koopwoningen momenteel (of op zeer korte termijn) substantieel boven het niveau van € 195.000 zou blijken te liggen, zou mogelijkerwijs toch een praktische oplossing voor het nu lopende geschil kunnen worden. (..)”
      
      
    
    
      2.11.
      
        Op de website van BKZ staat omtrent de “BKZ Starterswoning” onder meer het volgende vermeld: 
        “(..) 
        Gemeente Zaanstad heeft een pakket aan maatregelen voor betaalbare koopwoningen geïntroduceerd. Een van deze maatregelen is het BKZ Startersmodel. (..) 
        Deze animatie is gebaseerd op de parameters zoals vastgesteld in de Verordening doelgroepen sociale koopwoningen Zaanstad 2019. De genoemde inkomens, oppervlakten, koopsommen en andere bedragen worden regelmatig herzien. Voor 2022 bedragen de BKZ koopsommen € 219.000, € 240.000 en € 270.000 en de inkomensbrandbreedte € 33.400 - € 47.000. (..)”
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    in conventie
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
      
        
           voor recht zal verklaren dat [eiser] ter uitvoering van de verplichting uit de met de gemeente c.s. gesloten Anterieure Overeenkomst tot het aanbieden van BKZ-woningen als onderdeel van het te realiseren aandeel sociale woningbouw, ermee kan volstaan om aan BKZ woningen aan te (doen) bieden in appartementsvorm met een oppervlak van thans circa 50 m² GBO voor € 200.000,-- v.o.n., dan wel appartementen met een door de gemeente/BKZ genoemd oppervlak van circa 70 m² tegen een hogere, kostendekkende koopsom, dan € 200.000,-- v.o.n.;
        
        
          BKZ zal veroordelen mee te werken aan het sluiten van koop/aannemingsovereenkomsten met het oog op de afname van woningen als onder a/ omschreven, zulks op straffe van een dwangsom € 1.000,-- per dag voor elke dag dat zij na betekening van het ten deze te wijzen vonnis in gebreke blijft daaraan te voldoen; 
        
        
          de gemeente c.s. zal veroordelen in de kosten van het geding. 
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan haar vorderingen, samengevat, ten grondslag dat zij aan haar verplichtingen uit de AO kan voldoen door het aanbieden van appartementen van ca. 50 m² voor de afgesproken prijs van € 200.000,-. De AO bepaalt op geen enkele wijze de hoedanigheid van de te realiseren (BKZ-) woningen, anders dan hetgeen is omschreven in bijlage 8 bij de AO. Onder de huidige marktomstandigheden is het voor [eiser] niet mogelijk om woningen met de door de gemeente c.s. gewenste oppervlakte kostendekkend te realiseren voor een bedrag van slechts € 200.000,-, aldus [eiser]. 
      
    
    
      3.3.
      De gemeente c.s. voeren verweer. Volgens hen is [eiser] gehouden om tegen de genoemde prijs (grotendeels grondgebonden) woningen te realiseren van 70 tot 72 m². Bij de uitleg van de AO dient niet alleen gekeken te worden naar de letterlijke bewoordingen van de AO, maar ook naar hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en wat zij redelijkerwijs uit elkaars verklaringen hebben mogen afleiden, waarbij ook betekenis moeten worden toegekend aan verklaringen die zijn afgelegd c.q. gedragingen die zijn verricht in het stadium voorafgaand aan het sluiten van de AO. Op grond daarvan dient [eiser] volgens de gemeente c.s. voor een prijs van € 200.000,- per woning 39 woningen te leveren met een gebruiksoppervlakte van 70 tot 72 m². Bovendien dienen 30, althans 29 van deze woningen ‘grondgebonden’ te zijn, naast een negental gestapelde woningen. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
        
          in (voorwaardelijke) reconventie
        
      
    
    
      3.5.
      De gemeente c.s. vorderen voorwaardelijk, voor het geval de vorderingen in conventie worden afgewezen, dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, voor recht verklaart dat [eiser] ter uitvoering van de verplichting uit de met de gemeente gesloten Anterieure Overeenkomst 39 woningen aan BKZ dient aan te bieden, waarvan 9 woningen gestapeld en 30, althans 29, woningen grondgebonden, met een oppervlak van 70 tot 72 m² GBO voor een bedrag van € 200.000,-- v.o.n.
      
    
    
      3.6.
      
        [eiser] voert verweer. 
      
    
    
      3.7.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling in conventie 
    
      4.1.
      Kern van het geschil betreft de uitleg van artikel 8 van de AO. Vastgesteld moet worden wat partijen precies hebben bedoeld met de daarin vastgelegde afspraken. Volgens [eiser] is in de AO slechts het (percentage van het totaal) aantal te realiseren BKZ woningen vastgelegd, die dienen te voldoen aan de in artikel 1 gegeven definitie van sociale koop. Volgens de gemeente c.s. is [eiser] op grond van de tussen partijen gesloten AO gehouden voor een koopsom ten hoogste € 200.000,-- BKZ-woningen met een oppervlakte van 70-72 m² te realiseren, waarvan 30 grondgebonden.
      
    
    
      4.2.
      Nu de inhoud van de AO tussen partijen in geschil is, dient deze door uitleg te worden bepaald en wel volgens de zogenoemde Haviltex-maatstaf. Die maatstaf houdt in dat bij de uitleg van de gemaakte afspraken het niet alleen gaat om een zuiver taalkundige uitleg van de schriftelijke overeenkomst, maar het aankomt op de zin die partijen daaraan in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (zie ECLI:NL:HR:1981:AG4158). 
      
      
        
          oppervlakte (& prijzen) van de woningen
        
      
      
    
    
      4.3.
      Partijen zijn het er over eens zijn dat de AO niets bepaalt omtrent de oppervlakte van de door [eiser] te realiseren BKZ-woningen. De gemeente c.s. stellen dat partijen in het verleden vaker hebben samengewerkt met betrekking tot de ontwikkeling en realisatie van een stadsuitbreiding in het plangebied [locatie 2] op grond waarvan het voor partijen duidelijk was dat de woningen een bepaald minimum oppervlakte dienden te hebben en dit voor de te bouwen BKZ-woningen tenminste zo’n 70-72 m² was. De gemeente c.s. verwijzen daartoe naar de in 2006 en 2009 met verschillende ontwikkelaars gesloten overeenkomsten. Dit betoog faalt. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
      
    
    
      4.4.
      Nog daargelaten dat [eiser], zoals zij terecht opmerkt, bij de overeenkomsten waar de gemeente c.s. naar verwijzen geen partij was, valt niet goed in te zien op grond waarvan deze overeenkomsten voor de uitvoering van de jaren later gesloten AO bepalend zouden moeten zijn. Indien de minimale oppervlakte van de te realiseren BKZ-woningen voor de gemeente c.s. van essentieel belang was, had het op hun weg gelegen dit voorafgaande aan het sluiten van de AO aan [eiser] kenbaar te maken. Dat dit is gebeurd is gesteld noch gebleken. Sterker, desgevraagd is namens de gemeente c.s. bevestigd dat er in de gesprekken voorafgaand aan het sluiten van de AO überhaupt niet over een minimumoppervlakte van de te bouwen woningen is gesproken. Gelet hierop valt niet in te zien op grond waarvan de gemeente c.s. er gerechtvaardigd op hebben mogen vertrouwen dat [eiser] de door hen te realiseren BKZ-woningen in de door de gemeente c.s. gewenste grootte zouden opleveren. 
      
    
    
      4.5.
      Waar de gemeente c.s. wel vanuit mocht gaan, is dat de BKZ-woningen aan de omschrijving van sociale koop zouden voldoen. In de AO is vastgelegd dat sociale koop een koopwoning betreft als bedoeld in artikel 1 lid 1 sub e van het Besluit Ruimtelijke Ordening (BRO). Op grond van dit artikel is een sociale koopwoning in 2022: “een koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste € 200.000,-, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor een in de verordening vastgesteld tijdvak van ten minste een jaar en ten hoogste tien jaar na ingebruikname is verzekerd”. 
      
    
    
      4.6.
      De gemeente heeft ter zitting bevestigd dat zij met betrekking tot sociale koopwoningen het Rijk heeft verzocht om de hoogste koopprijs voor een sociale koopwoning op te trekken naar een bedrag van € 355.000,-, welk verzoek door het Rijk is gehonoreerd . Uit de categorieën die worden genoemd in artikel 3 van de Verordening doelgroepen sociale koopwoningen Zaanstad 2019 - de gemeentelijke uitwerking van de in artikel 1 lid 1 sub e BRO genoemde verordening - en hetgeen staat vermeld op de website van BKZ maakt de rechtbank op dat door BKZ, anno 2022, voor de doelgroep van sociale koopwoningen, huishoudens met een inkomen tussen de € 33.400,- en € 47.000,- wordt gerekend met de volgende oppervlakten en bijbehorende prijzen voor sociale koopwoningen: 
      1. voor een woning met een oppervlakte van ten minste 50m² en maximaal 60m², 
      2. € 240.000,- voor een woning met een oppervlakte van ten minste 60m² en maximaal 70m²,
      3. € 270.000,- voor een woning met een oppervlakte van ten minste 70m².
      
    
    
      4.7.
      Gelet op het vorenstaande valt niet in te zien dat [eiser], zoals de gemeente c.s. aanvoeren, in 2022 gehouden is woningen met een oppervlakte van rond de 70m² te realiseren voor een koopsom van slechts € 200.000,-, waar thans door de gemeente c.s. wordt gewerkt met een bedrag van € 270.000,- voor woningen van een dergelijke oppervlakte en dit ook actief naar de buitenwereld wordt gecommuniceerd (zie 2.6 en 2.11). 
      
    
    
      4.8.
      De rechtbank is bovendien van oordeel dat [eiser] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij, onder meer door het feit dat woningen onder de nieuwe bouwnormen gasloos opgeleverd dienen te worden, kampen met fors hogere bouwkosten dan voorheen. De gemeente c.s. hebben tijdens de mondelinge behandeling ook zelf te kennen gegeven dat de prijzen de afgelopen jaren zijn gestegen. Nu de gemeente bovendien vorig jaar zelf heeft verzocht de maximale koopprijs voor een sociale koopwoning op te rekken naar een bedrag van € 355.000,- omdat de hoogste koopprijs van € 200.000,-, genoemd in artikel 1 lid 1 sub e BRO, niet aansluit bij de “huidige marktrealiteit”, zal de rechtbank het verweer van de gemeente c.s. dat niet is gebleken dat [eiser] niet voor een koopsom van € 200.000,- een woning van circa 70 m² kostendekkend kan realiseren, als onvoldoende onderbouwd passeren.  
      
      
        
          grondgebonden woningen of gestapeld?
        
      
      
    
    
      4.9.
      Partijen twisten voorts over de vraag of een deel van de door [eiser] te realiseren BKZ-woningen grondgebonden moeten zijn. [eiser] stelt dat zij ermee kan volstaan de woningen in appartementsvorm aan te bieden. De gemeente c.s. voeren aan dat op grond van de AO 30, althans 29 van de te realiseren BKZ-woningen grondgebonden dienen te zijn. 
      
    
    
      4.10.
      Vast staat dat in de AO niets is bepaald over de hoedanigheid van de te realiseren woningen en dat nergens is vastgelegd dat de BZK-woningen (deels) grondgebonden dienen te zijn. Ook is gesteld, noch gebleken dat partijen voorafgaande aan het sluiten van de AO hebben gesproken over de vraag of de BKZ-woningen al dan niet deels grondgebonden dienden te zijn. 
      
    
    
      4.11.
      Anders dan de gemeente c.s. menen, volgt uit (de percentages die genoemd staan in) bijlage 8 bij de AO (2.4) evenmin dat [eiser] gehouden is tot de realisatie van 30, dan wel 29 grondgebonden woningen. Uit de in bijlage 8 genoemde woningdifferentiatie van 21% sociale woningbouw, waaronder 4% BKZ-woningen, volgt immers niet dat het door de gemeente c.s. genoemde deel van de BKZ-woningen grondgebonden zou moeten zijn. De gemeente c.s. hebben aangevoerd dat het overeengekomen percentage gestapelde woningen in de sector ‘sociaal’ ook dient te worden toegepast binnen het (nadere) onderscheid sociale huur en BKZ-woningen. Dat partijen dit zijn overeengekomen, blijkt echter nergens uit. Indien partijen deze onderverdeling inderdaad expliciet voor ogen stond, had het immers voor de hand gelegen dat ook deze onderverdeling specifiek zou zijn opgenomen in deze bijlage. 
      
    
    
      4.12.
      De rechtbank acht het ook overigens onwaarschijnlijk dat partijen voornoemde onderverdeling voor ogen hadden. In bijlage 2a bij de AO, het Beeldkwaliteitsplan [locatie 1], waarin de op verzoek van de gemeente vervaardigde voorbeeldverkaveling van het gebied [locatie 1] is opgenomen, zijn de door [eiser] te realiseren BKZ-woningen  gevisualiseerd als een blok met 35 (thans: 39) gestapelde woningen; van grondgebonden woningen is in deze visualisatie geen sprake. De uitleg die de gemeente c.s. thans aan bijlage 8 bij de AO wenst te geven laat zich hiermee dan ook niet verenigen. Dat het plan niet-bindend was, maakt dat niet anders. De aan de visualisatie van de bouwplannen te ontlenen uitleg is naar het oordeel van de rechtbank overtuigender dan de uitleg die de gemeente c.s. thans aan bijlage 8 bij de AO trachten te geven. Bovendien spreekt [eiser] in haar e-mail van 8 maart 2021 (2.7) enkel over ‘appartementen’ en haakt zij aan bij woningen in gestapelde vorm langs de spoorzone zoals ook opgenomen in het Beeldkwaliteitsplan [locatie 1], terwijl BKZ daar in haar antwoorde-mail van 24 maart 2021 op geen enkele wijze tegen protesteert en ook niet de eis stelt dat de woningen deels grondgebonden dienen te zijn. 
      
    
    
      4.13.
      Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat [eiser] aan de AO voldoet door het realiseren van niet grondgebonden BKZ-woningen. 
      
      
        
          conclusie 
        
      
      
    
    
      4.14.
      Het hiervoor overwogene leidt tot de conclusie dat de vorderingen sub a en b in conventie zullen worden toegewezen als gevorderd. De gevorderde dwangsom zal worden afgewezen omdat de rechtbank ervan uit gaat dat de gemeente c.s. vrijwillig aan het vonnis zullen voldoen.  
      
      
        
          de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.15.
      De gemeente c.s. zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
      - dagvaarding	€ 	216,85
      - griffierecht		676,00
      - salaris advocaat		1.689,00 (3,0 punten × tarief € 563,00)
      Totaal	€ 	2.581,85
      
    
  
  
    
      5De beoordeling in (voorwaardelijke) reconventie
    
      5.1.
      Gelet op de beslissing in conventie is de voorwaarde waaronder de voorwaardelijke vordering in reconventie is ingesteld niet vervuld, zodat de rechtbank aan een beoordeling van deze vordering niet toekomt. 
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    de rechtbank:
    
    
      
        in conventie 
      
    
    
      6.1.
      verklaart voor recht dat [eiser] ter uitvoering van de verplichting uit de met de gemeente c.s. gesloten Anterieure Overeenkomst tot het aanbieden van BKZ-woningen als onderdeel van het te realiseren aandeel sociale woningbouw, ermee kan volstaan om aan BKZ B.V. woningen aan te (doen) bieden in appartementsvorm met een oppervlak van thans circa 50m² GBO voor € 200.000,-- v.o.n., dan wel appartementen met een door de gemeente/BKZ B.V. genoemd oppervlak van circa 70 m² tegen een hogere, kostendekkende koopsom, dan € 200.000,-- v.o.n., 
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt BKZ om mee te werken aan het sluiten van koop/aannemingsovereenkomsten met het oog op de afname van woningen als onder 6.1 omschreven, 
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt de gemeente c.s. in de proceskosten, die aan de zijde van [eiser] tot op heden worden begroot op een bedrag van € 2.581,85,
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
      
    
    
      6.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede en in het openbaar uitgesproken op 26 oktober 2022.
      
    
  
  
     artikel 7ad Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (eenentwintigste tranche), Staatsblad 2021, 193.
  
  
    Conc.: 1467