ECLI:NL:RBNHO:2022:8795, Rechtbank Noord-Holland, 28-09-2022, 9907729
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2022-09-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurachterstand ontstaan in periode dat de (toekomstige) goederen van verhuurster onder bewind stonden. Procedure tegen huurder door nieuwe bewindvoerder. Ontbinding huurovereenkomst wegend het gedurende meerdere jaren niet betalen van de huur.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 9907729 \ CV EXPL  22-3133
      Uitspraakdatum: 28 september 2022
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      de besloten vennootschap De Bewindvoerder Alkmaar e.o. B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de (toekomstige) goederen van [onderbewindgestelde] (hierna: [onderbewindgestelde] )
      gevestigd te Alkmaar
      eiseres
      verder te noemen: De Bewindvoerder
      gemachtigde: mr. I.C. Andréa
    
    
    
      tegen 
    
  
  
    
      1
      1. [gedaagde sub 1]gedaagde sub 12. [gedaagde sub 2]gedaagde sub 2beiden wonende te [woonplaats] 
    
      verder te noemen: [gedaagden]
      procederend in persoon
    
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      De Bewindvoerder heeft bij dagvaarding van 24 mei 2022 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] hebben schriftelijk geantwoord.
    
    
      1.2.
      Op 1 september 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. 
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Bij beschikking van 8 november 2013 is bewind ingesteld over de (toekomstige) goederen van [onderbewindgestelde] , waarbij [voormalig bewindvoerder] , die haar fiscalist was, is benoemd als bewindvoerder. 
    
    
      2.2.
      
        [voormalig bewindvoerder] heeft, zonder de daarvoor vereiste machtiging van de kantonrechter, tussen [onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 1] een huurovereenkomst tot stand gebracht  waarbij [gedaagde sub 1] de woning van [onderbewindgestelde] gelegen aan [adres] (hierna: de woning) huurt tegen een prijs van € 500,00 per maand. De eerste betaalperiode had betrekking op de periode 1 januari 2019 tot en met 31 januari 2019 en die huurtermijn diende voor of op 5 januari 2019 te zijn betaald. 
    
    
      2.3.
      
        [voormalig bewindvoerder] is bevriend met [gedaagden]
    
    
      2.4.
      De woning heeft een oppervlakte van 119 m2 en het perceel is 288 m2 groot. In 2018 had de woning een WOZ-waarde van € 354.00,00. De WOZ-waarde in 2021 bedroeg € 573.000,00.
    
    
      2.5.
      Met betrekking tot de duur van de huurovereenkomst is in de overeenkomst het volgende in aanmerking genomen:‘Onbepaalde tijd met een minimum duur van twaalf (12) maanden.- partijen kiezen, mede met het oog op de investeringen die zij in het kader van deze huurovereenkomst doen, nadrukkelijk niet voor de mogelijkheid van een kortdurende huurovereenkomst, maar voor een langdurige(re) en bestendige(re) huurrelatie welke minimaal twaalf (12) maanden zal duren;’.
    
    
      2.6.
      Bij beschikking van 4 december 2020 van de kantonrechter, rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar, is [voormalig bewindvoerder] ambtshalve ontslagen als bewindvoerder wegens gewichtige redenen. In de beschikking heeft de kantonrechter hiertoe het volgende overwogen: ‘Doordat [voormalig bewindvoerder] ter zitting gemaakte afspraken niet nakomt en niets van hem laat horen, wordt het de kantonrechter onmogelijk gemaakt om toezicht op het bewind te houden. Daarbij komt dat niet is gebleken dat [voormalig bewindvoerder] zich heeft gehouden aan de opdracht van de kantonrechter om € 45.872,56 terug te storten op de rekening ven betrokkene. Dit alles acht de kantonrechter een gewichtige reden voor ontslag.’ Bij dezelfde beschikking is De Bewindvoerder benoemd als opvolgend bewindvoerder.
    
    
      2.7.
      De Bewindvoerder heeft, nadat zij had geconstateerd dat [gedaagden] nooit de overeengekomen huurprijs hadden betaald, hen gesommeerd tot betaling bij brieven van 22 december 2021, 7 januari 2022 en 8 februari 2022. [gedaagden] hebben daarop niet gereageerd. Bij brief van 30 maart 2022 heeft De Bewindvoerder [gedaagden] in gebreke gesteld en op 4 mei 2022 heeft zij aan hen de concept dagvaarding gestuurd. Ook hierop hebben [gedaagden] niet gereageerd. 
    
    
      2.8.
      
        [gedaagden] hebben na dagvaarding, te weten op 31 mei 2022, een bedrag van € 18.000,00 betaald aan achterstallige huur over de periode 1 januari 2019 tot en met 31 december 2021. 
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      De Bewindvoerder vordert, na wijziging van eis, dat de kantonrechter:I de in rechtsoverweging 2.2. vermelde huurovereenkomst ontbindt;II bepaalt dat [gedaagden] binnen drie dagen na betekening van dit vonnis het perceel aan [adres] verlaten en ontruimen met al het zijne/hare en de zijnen/haren en met afgifte van de sleutels ter algehele en vrije beschikking van De Bewindvoerder stellen, met machtiging van De Bewindvoerder, indien [gedaagden] nalaten aan deze veroordeling te voldoen, de ontruiming zelf en op kosten van [gedaagden] te bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm;III [gedaagden] veroordeelt tot betaling van € 13,81 aan wettelijke rente;IV [gedaagden] veroordeelt tot betaling van de verschuldigde huur van € 500,00 per maand vanaf de eerste na heden te verschijnen maand tot de huurovereenkomst zal zijn ontbonden;V [gedaagden] veroordeelt tot betaling van alle kosten die De Bewindvoerder maakt en die redelijkerwijs voor rekening van [gedaagden] komen, die direct voortvloeien uit de gedwongen ontruiming;VI [gedaagden] veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 995,00, te vermeerderen met de btw;VII [gedaagden] veroordeelt tot betaling van de proceskosten, waaronder de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis aan de veroordeling is voldaan.
    
    
      3.2.
      De Bewindvoerder legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagden] ondanks aanmaningen en een ingebrekestelling de overeengekomen huurprijs steeds onbetaald hebben gelaten. Daarom is sprake van een zodanig ernstige wanprestatie dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De omstandigheid dat [gedaagden] na dagvaarding de huurachterstand alsnog hebben voldaan, doet aan de ernst van de wanprestatie niet af. 
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      
        [gedaagden] betwisten de vordering en voeren aan – samengevat – dat zij de woning hebben opgeknapt en verduurzaamd en de kosten daarvan, € 12.000,00, hebben verrekend met de huur. De voorgaande bewindvoerder, [voormalig bewindvoerder] , zou daarmee ook akkoord zijn gegaan. Omdat zij inmiddels hebben begrepen dat verrekenen toch niet mocht, hebben zij de achterstallige huur ten bedrage van € 18.000,00 voldaan. Vanaf 1 januari 2022 betalen zij de volledige huur. Zij willen de woning, mede gelet op de investeringen die zij daarin met het oog op een eventuele aankoop van de woning, hebben gedaan, niet kwijt. 
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      Vast staat dat [gedaagden] vanaf het moment dat zij naar eigen zeggen in de woning zijn getrokken (1 januari 2019) de huur onbetaald hebben gelaten. Volgens hen was dat ook zo afgesproken met de toenmalige bewindvoerder, omdat zij hun investeringen in het gehuurde met de huur zouden verrekenen. Een dergelijke afspraak volgt echter niet uit de huurovereenkomst. Uit het feit dat zij blijkens het contract gekozen hebben voor een langere duur in verband met de door hen te plegen investeringen, volgt eerder het tegendeel. Het onbetaald laten van de huur over een periode van twee jaar is een zodanig ernstige wanprestatie dat deze in beginsel tot de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden. 
    
    
      5.1.
      Het is [gedaagden] (en [voormalig bewindvoerder] ) inmiddels duidelijk dat verrekenen niet mocht. Daarom hebben zij op 31 mei 2022 € 18.000,00 betaald, de huursom van 1 januari 2019 tot en met 31 december 2021. Dit bedrag was aanvankelijk door De Bewindvoerder gevorderd, maar die vordering is daarom ingetrokken. De gevorderde wettelijke rente over dit bedrag is gehandhaafd en zal worden toegewezen. 
    
    
      5.2.
      De vraag is vervolgens of de omstandigheid dat [gedaagden] de huurachterstand hebben ingelopen en de huur nu maandelijks voldoen, in de weg staat aan de gevorderde ontbinding waaraan de bewindvoerder heeft vastgehouden. De kantonrechter zal deze omstandigheid meewegen bij de beoordeling van de vraag of de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt. Daarbij houdt de kantonrechter niet alleen rekening met de in de artikel 6:265 BW genoemde gezichtspunten (bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming) maar ook met alle verdere omstandigheden van het geval. 
    
    
      5.3.
      De kantonrechter kent in voormeld verband betekenis toe aan de volgende omstandigheden. [gedaagden] hebben de woning kunnen huren omdat zij bevriend waren met [voormalig bewindvoerder] . Hoewel het primair de taak van [voormalig bewindvoerder] was om de belangen van de onder zijn bewind gestelde persoon ( [onderbewindgestelde] ) te behartigen, heeft hij de woning aan [gedaagden] verhuurd tegen een huurprijs die gelet op de WOZ-waarde als (erg) laag voorkomt. Vervolgens hebben [gedaagden] ook nog nagelaten die lage huurprijs daadwerkelijk te betalen, zich daarbij beroepend op een niet in de huurovereenkomst opgenomen afspraak dat zij hun investeringen met de huur mochten verrekenen. Bij tenminste een deel van de investeringen kan de vraag gesteld worden in hoeverre [onderbewindgestelde] als verhuurster en eigenaar daarbij is gebaat. Daar komt nog bij dat [gedaagden] ter zitting hebben erkend dat in het jaar 2021 geen werkzaamheden aan de woning zijn verricht, zodat gedurende dat jaar überhaupt niets te verrekenen viel. Spontane betaling van de huur heeft echter nooit plaatsgevonden en het is ook maar zeer de vraag of het daar ooit van zou zijn gekomen omdat [gedaagden] de wens hadden de woning op enig moment (in verhuurde staat) te kopen. [gedaagden] hebben niet gereageerd op de sommaties van de nieuwe bewindvoerder of de ingebrekestelling. Pas nadat zij in deze procedure waren gedagvaard, hebben zij de huurachterstand ingelopen. De kantonrechter is van oordeel dat onder deze omstandigheden het niet betalen van de huur gedurende meerdere jaren de ontbinding van de huurovereenkomst met al haar gevolgen rechtvaardigt ondanks het feit dat de huurachterstand inmiddels is ingelopen. 
    
    
      5.4.
      Het onder I en II gevorderde zal daarom worden toegewezen, behoudens het navolgende. De gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming is niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de bewoner / gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen. De gevorderde ontruimingskosten in dit verband worden afgewezen, omdat de met de ontruiming gemoeide kosten slechts toewijsbaar zijn als zij in redelijkheid zijn gemaakt, hetgeen niet op voorhand kan worden beoordeeld. De ontruimingstermijn wordt daarnaast bepaald op één maand na betekening van dit vonnis.
    
    
      5.5.
      Nu de kantonrechter de overeenkomst ontbindt heeft De Bewindvoerder geen belang meer bij het onder IV gevorderde.
    
    
      5.6.
      De door [gedaagden] niet betwiste buitengerechtelijke kosten worden toegewezen als gevorderd.
    
    
      5.7.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagden] , omdat zij ongelijk krijgen. De nakosten en de gevorderde wettelijke rente over de proces- en nakosten worden toegewezen als na te melden. 
    
  
  
    
      6De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
      6.1.
      ontbindt de huurovereenkomst aangaande de woning gelegen aan [adres] ;
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagden] binnen één maand na betekening van dit vonnis de woning te verlaten en ontruimen met al de zijnen/haren en het zijne/hare en met afgifte van de sleutels ter algehele en vrije beschikking van De Bewindvoerder stellen;
    
    
      6.3.
      veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de verschuldigde huur van € 500,00 per maand vanaf de eerste na heden te verschijnen maand tot de huurovereenkomst zal zijn ontbonden;
    
    
      6.4.
      veroordeelt [gedaagden] tot betaling aan De Bewindvoerder van € 13,81 aan verschenen wettelijke rente 
    
    
      6.5.
      veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 995,00, te vermeerderen met btw; 
    
    
      6.6.
      
        veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van De Bewindvoerder tot en met vandaag vaststelt op:
        dagvaarding	€	111,11
        griffierecht	€	693,00
        salaris gemachtigde	€	  374,00;
      
      
    
    
      6.7.
      veroordeelt [gedaagden]  tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door De Bewindvoerder worden gemaakt, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
      
    
    
      6.8.
      veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de wettelijke rente over de proces- en nakosten vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis;
    
    
      6.9.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      6.10.
      
        wijst de vordering voor het overige af.
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter