ECLI:NL:RBDHA:2022:11711, Rechtbank Den Haag, 21-09-2022, C/09/622484 / HA ZA 21-1112
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-09-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Overeenkomst van aanneming; gebreken; proportionaliteit ontbinding; vervaltermijnen in algemene voorwaarden onredelijk bezwarend ex art. 6:237, aanhef en sub h BW.

vonnis


RECHTBANK DEN HAAG




Team handel






zaaknummer / rolnummer: C/09/622484 / HA ZA 21-1112






Vonnis van 21 september 2022 (bij vervroeging)






in de zaak van






VVE [naam eiser01]

, te Rotterdam,


eiseres,


advocaat mr. B.D. Bos te Rotterdam,





tegen






VASTGOEDZORG [gedaagde01] B.V.

, te Voorschoten,


gedaagde,


advocaat mr. A.P. van Dijk te 's-Gravenhage.






Partijen zullen hierna VVE en [gedaagde01] genoemd worden.







1

Waar gaat de zaak over?


Partijen zijn in 2015 overeengekomen dat [gedaagde01] het houtwerk van de woningen in de VVE zou schilderen, conform het verftechnisch advies dat de VVE op voorhand bij de firma Sikkens had opgevraagd. De VVE vindt dat de werkzaamheden niet volgens het advies van Sikkens en ook overigens niet goed en niet volledig zijn uitgevoerd, waardoor zij schade heeft geleden. Kort gezegd meent de VVE dat [gedaagde01] over houtrot heeft geschilderd, waardoor die houtrot onder de verf ongezien erger kon worden. [gedaagde01] meent het schilderwerk wel goed en volgens het advies van Sikkens te hebben uitgevoerd. Daarbij is volgens [gedaagde01] relevant dat de opdracht wegens het budget van de VVE was om het houtwerk te herschilderen, en niet om het te renoveren.




De rechtbank komt tot het oordeel dat het verfwerk van [gedaagde01] niet aan de afspraken voldeed, ook niet als de rechtbank deels meegaat in de stelling van [gedaagde01] dat bepaalde keuzes zijn gemaakt met het oog op het budget van de VVE.





Niet is aangetoond dat àl het werk van [gedaagde01] waardeloos is geweest, en ook niet dat alle in 2019 door [naam01] geconstateerde houtrot het gevolg was van gebreken in het werk van [gedaagde01] . De rechtbank wijst de vorderingen van de VVE daarom gedeeltelijk toe.







2

De procedure



2.1.


Het procesdossier bestaat uit:




de dagvaarding van 10 december 2021 met producties 1-54,




de conclusie van antwoord van 2 maart 2022 met producties 1-9,




het tussenvonnis van 15 juni 2022 waarbij een mondelinge behandeling is bevolen,




de zittingsagenda van 24 augustus 2022.







2.2.


De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 september 2022. De rechter heeft de zaak met partijen besproken aan de hand van de zittingsagenda, en de advocaten hebben een toelichting gegeven aan de hand van spreekaantekeningen die aan het dossier zijn toegevoegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat ter zitting is besproken; deze aantekeningen bevinden zich in het griffiedossier.





2.3.


Ten slotte is de datum bepaald waarop dit vonnis wordt gewezen.







3

De feiten



3.1.


De VVE heeft verfspecialist Akzo Nobel Decorative Coatings BV/Sikkens Bouwverven (hierna: Sikkens) gevraagd het houtwerk aan de buitenzijde van de appartementen van haar leden te inspecteren, en op grond van de uitkomsten van die inspectie een technisch verfadvies op te stellen. Sikkens heeft het houtwerk op 19 september 2013 geïnspecteerd, en heeft de VVE op basis van haar bevindingen diezelfde dag schriftelijk geadviseerd.





3.2.


In het advies van Sikkens staat onder meer het volgende:





“Doel van de inspectie is het opstellen van dit technisch advies dat uitgaat van de huidige staat van onderhoud en heeft tot doel te komen tot een passend verftechnisch advies op basis van vooraf met de opdrachtgever gedefinieerde doelstellingen.




Op basis van resultaten van de inspectie adviseren wij u het schilderwerk voor zowel de voor- alsmede achterzijde van het object in 2014 te herschilderen. Hierbij adviseren we u op basis van technische- alsmede financiële redenen (benaderingskosten/klimkosten) de door ons volledige geadviseerde herschilderbeurt uit te laten voeren.







Algemene voorwaarden




Binnen-buitenwerk geen aansprakelijkheid




Wij wijzen u erop, dat de toestand van het binnen-buitenwerk de duurzaamheid van het buitenschilderwerk sterk kan beïnvloeden. Voor het ontstaan van gebreken aan het buitenschilderwerk, veroorzaakt door gebreken aan het binnen-buitenwerk, kunnen wij geen aansprakelijkheid aanvaarden.







Het ontstaan van windscheuren na de herschilderbeurt




De ervaring leert dat (wind)scheuren na verloop van tijd, als de ondergrond zich stabiliseert, weer snel kunnen optreden.




Voor het opnieuw ontstaan van (wind)scheuren alsmede de schade aan het verfsysteem die daarmee direct en/of indirect het gevolg is kunnen wij geen aansprakelijkheid aanvaarden.”







3.3.


De VVE heeft verschillende schilderbedrijven om een offerte gevraagd voor de verfwerkzaamheden, onder bijvoeging van het advies van Sikkens. Ook [gedaagde01] heeft op 23 april 2014 een schriftelijke offerte uitgebracht van € 25.403,42 inclusief btw, op basis van het advies van Sikkens en een bezoek aan de VVE.





3.4.


Op 18 november 2014 heeft de VVE de offerte van [gedaagde01] ondertekend, nadat met toestemming van [gedaagde01] twee handgeschreven passages aan de offerte waren toegevoegd. Op pagina 2 is onderaan de opsomming van uit te voeren werkzaamheden toegevoegd:




“

+ Roestplekken op staalwerk worden verwijderd, behandeld en [afgewerkt?] zowel voor als achter → in overleg met [naam02]

”





Op pagina 3 is onderaan de opsomming van bijlagen toegevoegd:





“

werk zal [gedaan?] worden conform verftechnisch advies Sikkens PZW-PSE-0217-0-2013 → in overleg met [naam02]

”





Kort na ondertekening van de offerte is [gedaagde01] met de werkzaamheden begonnen.






3.5.


Op 28 november 2014 heeft een lid van de VVE, de heer [naam03] , [gedaagde01] onder meer het volgende gemaild:





“En heb je al overleg gehad met [Sikkens]? We hebben een verfadvies over het kaal maken van onderdorpels etc. Weet deze schilder daarvan?”







3.6.


Bij e-mail van 12 januari 2015 heeft [gedaagde01] op de e-mail van 28 november 2014 onder meer het volgende geantwoord:





“Ik heb Sikkens aangegeven dat we zijn begonnen, ze komen deze week langs.




Betreffende de onderdorpel, ik heb de schilder aangegeven dit te doen.”







3.7.


Sikkens heeft het werk tijdens de uitvoering ervan meerdere malen bezocht. In het dossier bevinden zich twee door Sikkens opgemaakte verslagen van dergelijke ‘tussentijdse controles’. In het verslag van 8 december 2014, over het bezoek van 4 december 2014 waarbij iemand van de VVE en ‘de schilder’ aanwezig waren, staat onder meer het volgende:





“Tijdens de gezamenlijke rondgang langs het werk dat nu in uitvoering is, is het afgegeven advies doorgesproken en zijn de volgende aandachtspunten opgemerkt:







Een groot deel van de achterkant van het complex is tot nu toe geschilderd en ziet er goed uit.






Schilder is zeer content met de Rubbol Express High Gloss en de nieuwe blauwe MH kwasten








Behoudens bovenstaande punten zijn tijdens deze beoordeling verder, voor zover visueel herkenbaar, geen signalen waargenomen die leiden tot twijfel aan de juiste uitvoering van de werkzaamheden.




(…)




Het schilderbedrijf heeft verder geen opmerkingen ten aanzien van het technisch advies en gaat hiermee akkoord.”






In het verslag van 8 januari 2015, over het bezoek van die dag waarbij alleen de schilder aanwezig was, staat onder meer het volgende:






“Tijdens de gezamenlijke rondgang langs het werk dat nu in uitvoering is, is het afgegeven advies doorgesproken en zijn de volgende aandachtspunten opgemerkt:





De achterkant van het complex is tot nu toe geschilderd en ziet er goed uit.





Er zou wat onduidelijkheid zijn ontstaan nav het kaal maken van bepaalde delen. Akkoord is, dat waar nodig wordt kaal gemaakt







Behoudens bovenstaande punten zijn tijdens deze beoordeling verder, voor zover visueel herkenbaar, geen signalen waargenomen die leiden tot twijfel aan de juiste uitvoering van de werkzaamheden.”







3.8.


Bij e-mail van 23 januari 2015 heeft de VVE [gedaagde01] onder meer het volgende geschreven:





“De afspraken zullen worden gemaakt met de bewoners zodat de draaiende en schuivende delen ook verder opgepakt kunnen worden. Zoals aangegeven heb ik nog even overlegd met het bestuur van de VVE. Allereerst vinden we dat het werk netjes wordt gedaan, over de kwaliteit hebben we geen discussie.







We zijn echter wel van mening dat kaal maken veel meer werk is dan schuren en lakken (of beter gezegd, niet kaal maken). Dit weten we van andere schilders en dit is ons meerdere keren bevestigd door het IOB die de vorige schilderbeurt begeleid heeft. Hierdoor zijn wij van mening dat de vooraf opgegeven prijs (incl. kaal maken) niet volledig aansluit bij de prijs van het gedane werk (excl. kaal maken).







In deze gedachte worden we gesterkt door het offerte traject dat we met elkaar hebben doorlopen. Als ik mijn aantekeningen erbij pak ging dit namelijk als volgt:




De eerste mondelinge offerte was ex btw: € 16000




de tweede offerte op papier incl. verfadvies ex btw: € 20900




derde offerte inclusief steiger en btw: €25900







Onze vraag is dus hoeveel jullie ons hierin op de prijs tegemoet kunnen komen. Wellicht een directe vraag want het gaat enerzijds om jullie marge, maar anderzijds ook om onze portemonnee. Wij willen graag in alle openheid en eerlijkheid een mooie middenweg hierin te vinden, waar nodig in de vorm van een gesprek.”







3.9.


Bij e-mail van 6 maart 2015 heeft [gedaagde01] daarop onder meer het volgende geantwoord:





“Wij hebben de werkzaamheden volgens het Sikkens advies uitgevoerd en het beoogde resultaat behaald.




De stelling dat er minderwerk is door het niet overal kaal maken van de klepramen zou logisch kunnen zijn.




Echter hebben wij ook op meerdere onderdelen meer handelingen verricht, tw. 1 onderzijde deur kaal maken, de daklijst 3x geschilderd, schilderen kelderramen die niet in de offerte zaten en een 5 tal houtrotreparaties e.d.







Laten we afspreken om dit te bespreken.”







3.10.


Op 9 september 2015 heeft de VVE [gedaagde01] onder meer het volgende gemaild:





“Rotterdam, vrijdag 4 september 2015




(…)







Graag wil ik je namens VVE [naam eiser01] uitnodigen om naar het schilderwerk te komen kijken wat door [gedaagde01] schilders is gedaan.







Bij bijna ieder huishouden zijn het afgelopen maanden scheuren en blaasjes in het schilderwerk ontstaan, wat volgens ons niet de bedoeling is, en daarom zien wij graag dat [gedaagde01] dit in overleg met VVE [naam eiser01] binnen afzienbare tijd, gaat herstellen.”







3.11.


Op 21 februari 2016 heeft de VVE [gedaagde01] het volgende gemaild:





“Begin 2015 heeft VVE [naam eiser01] haar panden laten schilderen door [gedaagde01] Schilders.







Na de schildersbeurt heeft het VVE bestuur in de persoon van [naam04] , [naam05] en ondergetekende met u een gesprek gevoerd. Hierin heeft het VVE bestuur onder andere haar zorgen geuit over de geleverde kwaliteit van het werk. Voornamelijk het niet kaal maken van de onderdorpels zoals dit wel in het verfadvies was opgenomen (opgesteld door [Sikkens]), het matig schuren van de oude verflagen en het dichtkitten van scheuren in de oude verflagen waren onderwerp van gesprek. U heeft destijds aangegeven dat u de werkzaamheden gecontroleerd heeft, volledig in te staan voor het geleverde werk van uw medewerkers en hier tevens garant voor te staan.







Ruim een half jaar later, aan het einde van de zomer 2015 was helaas al zichtbaar dat er scheuren en blazen in het verfwerk waren ontstaan. Voornamelijk oude scheuren waren weer zichtbaar. We hebben destijds met u overlegd dat het opsturen van alle foto’s een te groot bestand werd om digitaal te kunnen versturen. U bent vervolgens zelf langs gekomen om de problemen zelf te kunnen beoordelen.







Bij dit bezoek heeft u te kennen gegeven dat het schilderwerk absoluut niet in de staat verkeerde zoals het zou moeten zijn en dat jullie hier garantie op zouden geven. Door de (verwachte) slechte weersomstandigheden zou u deze werkzaamheden inplannen in het voorjaar van 2016. Tevens zouden de plafonds van de balkons aan de achterzijde geschilderd worden.







Namens de VVE heb ik twee vragen aan u:







Wanneer staan de panden ingepland voor het beloofde 100% garantie werk?







Kunt u vooraf een werkomschrijving sturen, waarin uiteengezet wordt hoe de reparatiewerkzaamheden uitgevoerd gaan worden?”







3.12.


Bij e-mail van 25 februari 2016 informeerde [gedaagde01] de VVE dat de eigenaar (en vaste contactpersoon van de VVE) een herseninfarct had gehad. De nieuwe contactpersoon van [gedaagde01] is op 16 maart 2016 langsgegaan bij de VVE om het verfwerk te bekijken. Op 30 maart 2016 bevestigde hij per e-mail dat hij alles nog eens wilde nalopen en met een plan van aanpak zou komen.





3.13.


Op 11 mei 2016 heeft een schilder van [gedaagde01] het verfwerk geïnspecteerd en met leden van de VVE gesproken over zijn bevindingen. De VVE heeft [gedaagde01] die dag per e-mail het volgende verslag van dat gesprek gestuurd:





“Samenvattend zijn zijn bevindingen en conclusies dat:




Aan de straatzijde worden alle liggende delen, onderdorpels kaal gemaakt. Er is houtrot geconstateerd en er zijn vele scheuren.




Windscheuren en hoeken uitfrezen en repareren met houtreparatiemiddel (2 componenten hars) en delen houtrot vervangen door nieuw stuk hout/kozijn. Alle blazen en niet-hechtende delen op alle kozijnen herstellen.




Aan de voorzijde wordt er gewerkt met een hoogwerker.







Aan de achterzijde:




Waar nodig glas in loodramen kaal maken, schuren, plamuren. Opnieuw in de grondverf en 2x aflakken.




Ook onderdorpels en liggende delen waar nodig. Blazen en scheuren herstellen.




Alle liggende delen op de 3e verdieping nalopen en herstellen.







Onderkanten van de balkons behandelen met vocht doorlatende verf.




Loszittende delen verwijderen en aanhelen.




Aan de achterzijde wordt een steiger geplaatst.”







3.14.


Bij e-mail van 29 augustus 2016 heeft [gedaagde01] de VVE het volgende bericht:





“N.a.v. ons telefonisch onderhoud afgelopen week hierbij de gegevens aangaande het buitenschilderwerk.







Zoals ik u reeds meegedeeld heb is het contactpersoon aangaande de uitvoering dooreen langdurige ziekte niet aanspreekbaar inzake de uitgevoerde werkzaamheden.







De feiten die ik op dit moment ken zijn het volgende:







De werkzaamheden zijn uitgevoerd in 2014 en afgerond in het voorjaar van 2015.







De klachten die zich nu manifesteren zijn door onze schilder in het voorjaar van 2016 in kaart gebracht.







Op basis van deze gegevens zal ik in overleg treden met mijn directie en kom ik woensdag as. 31 augustus 2016 met een voorstel naar de VVE toe hoe wij hier mee om willen gaan.”







3.15.


Bij e-mail van 15 september 2016 heeft [gedaagde01] de VVE aangeboden om het schilderwerk na te lopen op gebreken en noodzakelijk onderhoud wat redelijkerwijze niet te verwachten was op deze termijn, omdat voor rekening van [gedaagde01] te herstellen. De schilder die de werkzaamheden had uitgevoerd, zou contact met de VVE opnemen voor de uitvoering van die werkzaamheden.





3.16.


Bij e-mail van 27 september 2016 heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van de VVE [gedaagde01] gesommeerd om binnen veertien dagen contact op te nemen voor het maken van een afspraak voor het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden, of een schriftelijk plan van aanpak voorzien van een tijdspad.





3.17.


Op 8 november 2016 heeft [gedaagde01] de VVE het volgende gemaild:





“Ik heb al eerder aangegeven dat in mijn beleving er problemen in de constructie zitten, ik heb daarvan jullie foto’s gestuurd.







We hebben vervolgens met de hoogwerker een inspectie op hoogte gedaan, de foto’s hiervan zal ik u ook toezenden.







Wij willen de reparaties uitvoeren zoals eerder besproken, maar wijzen er ook op dat de constructie aangepast moet worden.







E.e.a. zal ik later onderbouwen.”







3.18.


Partijen hebben nadien nog enige tijd met elkaar gecorrespondeerd, maar dit heeft niet tot een oplossing geleid.





3.19.


De rechtsbijstandsverlener van de VVE heeft [gedaagde01] bij brief van 11 december 2017 in gebreke gesteld en gesommeerd om hem binnen 14 dagen schriftelijk te bevestigen dat [gedaagde01] bereid was om tot herstel over te gaan op een wijze die voldoet aan het technisch advies van Sikkens, op basis van een kostenverdeling tussen partijen.





3.20.


[gedaagde01] heeft bij brief van haar advocaat van 23 april 2018 laten weten dat het vertrouwen tussen partijen inmiddels zodanig klein was geworden, dat een financiële oplossing in het belang van beide partijen was. De advocaat deed een voorstel voor een financiële afwikkeling.





3.21.


Relevant zijn nog de deskundigenrapporten die partijen elkaar in het kader van hun correspondentie hebben toegezonden.




3.21.1.


De VVE heeft [gedaagde01] het rapport van ir. [naam06] (hierna: ir. [naam06] ) gezonden. In het eindrapport van 30 oktober 2017, dat inhoudelijk gelijk was aan het conceptrapport dat de VVE begin dat jaar met [gedaagde01] had gedeeld, staat onder meer:





“Met de schilder en vertegenwoordigers heb ik maandag 16 januari j.l. het werk in ogenschouw genomen. (…)




Er is geruime tijd verstreken tussen de oplevering, de eerste bevindingen van tekorten en de huidige toestand. Het is moeilijk te schatten wat dit tijdsverloop heeft veroorzaakt. (…)




(…)




HET UITERLIJK VAN HET GEREDE WERK







Het werk biedt vandaag geen goede aanblik.






a)

Er zijn delen (balkondeuren b.v. en een enkel raam) in het geheel niet behandeld.



b)

Er zijn onderdelen slordig geplamuurd en vervolgens afgeschilderd



c)

Er zijn veel plekken en plekjes waar de grondverf niet door de dekverf is gedekt



d)

Er zijn op veel plaatsen alweer scheuren in het hout van de onderdorpels zichtbaar.



e)

Op een enkele plaats zijn blazen in het schilderwerk ontstaan.



f)

De onderdorpels zien er in de meeste gevallen zorgelijk uit. Met name de aansluiting op de stenen lekdorpels is vaak in slechte staat.







Daartegenover staat, dat waar de voorbereiding goed gedaan is, dat schilderwerk er uitstekend uit ziet.







NADERE INFORMATIE







Als ik het advies van Sikkens vertaal naar de praktijk, zijn er flink wat gebreken:







Waar het advies voorschrijft dat de eerste 15 cm van de stijlen boven dorpels ook gebrand moet worden, zie ik dat niet terug.







Waar het advies voorschrijft windscheuren van 1 mm en meer, breder te fraisen en te vullen, zie ik dat (de steekproef was gering, gebiedt de eerlijkheid te zeggen, maar toch.) nergens.







Waar het advies voorschrijft dat openstaande houtverbindingen met een 5mm stiftfrais moeten worden uitgefraisd, zie ik dat nergens.







Ad d. De indruk is dat het voorgeschreven vulmateriaal voor scheuren niet (goed) is verwerkt, maar een gewone plamuur. (…)







Ad. e Het was vroeger niet ongebruikelijk om onderdorpels van kozijnen vrijwel direct op de (natuurstenen of betonnen) lekdorpels te monteren. Dat is ook hier gebeurd en dit is eigenlijk het centrale probleem van het gehele werk.







Ik had daarover op voorhand geadviseerd, maar noch Sikkens, noch [gedaagde01] hebben hier een punt van gemaakt. Dat is ernstig, want de meeste èchte problemen doen zich op de onderdorpels voor.







Een enkele onderdorpel heeft grotere (tot ruim 40 cm) rotte plekken. Vrijwel alle onderdorpels hebben een kritische onderrand. Daar waar de dekverf de grondverf niet heeft afgedekt is het hout ook al zacht. Sikkens geeft in haar productinformatie aan dat een tweelaags grondlaag wel één jaar over kan staan, maar één grondlaag kan uiteraard niet twee jaar aan, zoals nu onbedoeld is gebeurd.







Het heeft er de schijn van dat de schilders de kier tussen onderdorpel en lekdorpel onvoldoende hebben opengekrabt en/of gereinigd. Er is namelijk wel frequent, maar niet overal mosaangroei.







(…)




SCHADE EN HERSTEL







De meeste schade is te vinden op en rondom de onderdorpels en hun aansluitingen op de stijlen. Het is nodig dat hieraan opnieuw wordt gewerkt. (…)







Het voert te ver in het kader van dit rapport een volledige inventarisatie te geven van alle plekken en plekjes waar verf niet goed heeft gedekt, waar houtrot is ontstaan, waar scheuren zijn (terug) gekomen, waar blazen zijn ontstaan, etc. Er is ook geen discussie dat hier werk moet gebeuren.







In tegenstelling tot de verwachting van de bewoners, staat in de offerte niet dat het staalwerk van de balkons (ook) zou worden geschilderd. Dat kan de schilder niet worden aangerekend.(…)”






In de bijlage bij het rapport (“

schatting kosten herstelwerk VVE- [naam eiser01] te R’dam

”) staat de aanname dat 15% van het werk moest worden hersteld.






3.21.2.


De VVE heeft de herstelwerkzaamheden uiteindelijk door de firma [naam01] Projecten (hierna: [naam01] ) laten uitvoeren, voor € 25.657,20 inclusief btw. Daarnaast heeft [naam01] een houtrotinventarisatie gemaakt, voor € 10.049,89 inclusief btw. [naam01] heeft voor zij aan de werkzaamheden begon opnieuw een inspectierapport en verftechnisch advies door Sikkens laten opstellen. In dit advies van Sikkens van 12 april 2019 staan onder meer de volgende bevindingen:





“


Inspectie hout



•

(…)



•

Er zijn openstaande verbindingen <1mm.



•

Er zijn openstaande verbindingen >1mm.



•

Er is sprake van windscheuren.



•

Er zijn schades aan eerder uitgevoerd houtrotherstel.



•

Er is sprake van een te hoog vochtgehalte (>18%).



•

Plaatselijk zijn beschadigingen, knoesten, harsgangen e.d. waargenomen.



•

Er is sprake van zacht en aangetast hout <10 cm3.



•

Er is sprake van aangetast hout 10 - 50 cm3.



•

Er is sprake van aangetast hout >50 cm3.



•

Onderdelen zijn dusdanig aangetast door houtrot dat ze vervangen moeten worden.



•

Er is verweerd hout geconstateerd.



•

De hoekafronding is onvoldoende.



•

De omtrekspeling is onvoldoende. Hierdoor zijn capillaire naden ontstaan.



•

Er zijn roestige bevestigingsmiddelen geconstateerd.



•

Er zijn defecte stopverfranden. De stopverf laat los, of sluit niet meer goed aan op het glas.



•

Er is sprake van roestige spijkers t.p.v. de glaslatten.



•

Er is sprake van hol-liggende kitzomen.



•

Er zijn komo glaslatten geplaatst, deze vertonen geen gebreken.”







3.21.3.


[gedaagde01] heeft de VVE het rapport van Exsys (opgesteld door de voormalig technisch directeur van [gedaagde01] ) gezonden. In het rapport van 23 september 2019 staat de volgende conclusie:





“De onderdorpels in de woningen zijn weliswaar cab de goede bouwoorspronkelijke houtkwaliteit, echter levert de ouderdom van het bouwmateriaal in combinatie met de diverse inwateringlocaties onherroepelijk houtproblemen op. E.e.a. zit hem in de bouwkundige details en aansluitingen die, als deze details niet worden gewijzigd en geoptimaliseerd, problemen ter plaatse van de onderdorpels zal blijven veroorzaken.







Daarnaast zijn er nog enkele andere zaken die opvielen ter plaatse en aandacht behoeven in het kader van beheersbaar onderhoud. Dit betreft de beperkte ruimte tussen de weldorpels van de ramen en stijlen, waardoor schilderwerk en conditionering in de verbinding niet of nauwelijks mogelijk is. Daarnaast is het kitwerk in de woningen in wisselende staat en zijn de neuslatten die waarschijnlijk bij vernieuwing van het glas zijn geplaatst, niet overal met voldoende ruimte om te ventileren geplaatst.”








3.22.


Bij brief van 27 mei 2019 heeft de VVE de overeenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op terugbetaling van de volledige aanneemsom. Bij brief van 21 mei 2021, nadat de VVE de werkzaamheden opnieuw had laten uitvoeren door [naam01] , heeft zij [gedaagde01] opnieuw aansprakelijk gesteld en gesommeerd tot betaling van € 45.000 voor 15 juni 2021.







4

Het geschil



4.1.



VVE vordert – samengevat – veroordeling van [gedaagde01] tot betaling van een ongedaanmakingsvergoeding van € 24.950 en een schadevergoeding van € 16.783,50, beide vermeerderd met rente en kosten.


De VVE meent recht te hebben op terugbetaling van de gehele aanneemsom omdat zij de overeenkomst met [gedaagde01] bij brief van 27 mei 2019 heeft ontbonden, en omdat [naam01] de werkzaamheden van [gedaagde01] geheel opnieuw heeft moeten doen zodat de werkzaamheden van [gedaagde01] voor haar geen waarde hebben gehad. Sterker nog, zij meent dat de slechte uitvoering van de werkzaamheden schade heeft toegebracht aan het houtwerk.






4.2.


[gedaagde01] voert verweer. Zij meent dat de VVE bewust had gekozen voor het verlengen van de levensduur van de kozijnen middels schilderwerk, omdat er geen budget was voor het aanpassen van bouwkundige details, wat op dat moment voor zover zichtbaar een legitieme keuze was. Zij betwist ook de hoogte van de gevorderde (schade)vergoeding.





4.3.


Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.







5

De beoordeling


Ontvankelijkheid




5.1.


[gedaagde01] beroept zich op de vervaltermijnen in artikel 14.1 en 14.2 van haar algemene voorwaarden.





5.2.


De rechtbank gaat aan het beroep op deze vervaltermijnen voorbij, omdat de VVE een groep consumenten is, ten aanzien van wie artikel 6:237, aanhef en sub h, van het Burgerlijk Wetboek (BW) van toepassing is. De vervaltermijnen beperken de wettelijke rechten van de VVE en worden daarom vermoed onredelijk bezwarend te zijn. [gedaagde01] heeft geen goede reden genoemd waarom dit in dit geval anders zou zijn.





5.3.


Voor zover [gedaagde01] meent dat haar beroep op de vervaltermijnen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is gelet op het grote tijdsverloop in dit dossier, wijst de rechtbank erop dat uit het dossier volgt dat dit tijdsverloop vooral te wijten is aan de tijd die zijzelf meermalen nodig heeft gehad om op berichten en rappels van de VVE te reageren.





5.4.


De rechtbank zal de zaak dus inhoudelijk beoordelen.





Tekortkoming; deel overeengekomen werkzaamheden niet uitgevoerd







5.5.


De VVE stelt dat [gedaagde01] niet alle overeengekomen werkzaamheden heeft uitgevoerd; zo zouden elementen aan de voor- en achterkant in het geheel niet zijn meegenomen in de werkzaamheden. [gedaagde01] stelt dat een van hun schilders in de zomer van 2016 is langsgegaan om herstelwerkzaamheden aan de voorzijde van de panden uit te voeren, waarbij de vergeten elementen zijn meegenomen.





5.6.


Uit de conclusie van antwoord (§14), de verklaring van de heer [naam02] en het verslag van de gezamenlijke inspectie met ir. [naam06] (zie 3.18.1) blijkt dat [gedaagde01] destijds al heeft erkend dat bepaalde elementen waren vergeten en alsnog meegenomen moesten worden. [gedaagde01] heeft de opsomming van vergeten houtwerk van de VVE in productie 32 bij dagvaarding niet weersproken, zodat de rechtbank van die opsomming uitgaat.





5.7.


De aannemingsovereenkomst ziet blijkens de opsomming van werkzaamheden bij de offerte van 23 april 2014 alleen op het houtwerk en de roestplekken op het staalwerk, en niet op de (niet-houten delen van de) balkons; de niet-houten balkondelen in de opsomming in productie 32 bij dagvaarding zal de rechtbank daarom buiten beschouwing laten. De boeidelen onder aan de achtergevels staan in de offerte; die neemt de rechtbank wel mee.





5.8.


[gedaagde01] stelt dat zij de vergeten werkzaamheden en gebreken aan de voorzijde van de panden in de tweede helft van 2016 heeft verholpen. De VVE betwist dit: een van de leden zou meermalen zijn thuisgebleven omdat beloofd was dat er iemand langs zou komen, maar er zou steeds niemand zijn gekomen. Uit de correspondentie (zie 3.14 -3.18) blijkt dat [gedaagde01] de noodzaak van herstelwerkzaamheden in mei 2016 heeft geïnventariseerd en ook heeft aangeboden om bepaalde werkzaamheden uit te voeren, maar dat het uiteindelijk niet tot uitvoering van die herstelwerkzaamheden is gekomen.





5.9.


Daarmee staat in deze procedure vast dat ten onrechte niet zijn geschilderd:




de roestplekken op het staalwerk aan de voor- en achterzijde van nrs. [A, B en C01]




delen van het raam op de eerste verdieping aan de voorzijde van nr. [A01]




de ramen op de eerste en tweede verdieping aan de achterzijde van nr. [A01]




de boeidelen op de begane grond aan de achterzijde van nrs. [A, B en C01]







Tekortkoming; werkzaamheden deels gebrekkig uitgevoerd







5.10.


De VVE stelt verder dat [gedaagde01] het verfwerk niet conform het technisch verfadvies van Sikkens en ook overigens gebrekkig heeft uitgevoerd. [gedaagde01] meent dat uit de bezoekverslagen van Sikkens volgt dat zij wel conform de adviezen van Sikkens heeft gewerkt, waarbij het advies om echt alle houtwerk kaal te maken in overleg met Sikkens is aangepast tot het advies alleen kaal te maken wat nodig was.





5.11.


Uit het verslag van Sikkens van de tussentijdse controle op 8 januari 2015 blijkt dat tijdens die controle niemand van de VVE aanwezig was. Uit de e-mail van de VVE aan [gedaagde01] van 23 januari 2015 blijkt echter dat het nieuwe advies van Sikkens wel met de VVE is besproken. De VVE maakte geen bezwaar tegen het gewijzigde advies, anders dan dat zij aandrong op verlaging van de aanneemsom omdat de wijziging minderwerk inhield. [gedaagde01] heeft daarop bij e-mail van 5 maart 2015 gereageerd dat zij in plaats van het overeengekomen kaal maken van alle houtwerk andere, niet overeengekomen werkzaamheden heeft uitgevoerd. Partijen zouden nog in gesprek gaan over hoe zij met de wijzigingen zouden omgaan, maar hiervan is het niet meer gekomen.





5.12.


Men zou kunnen zeggen dat de VVE akkoord is gegaan met het minderwerk, mits zij langs enige weg voor dat minderwerk zou worden gecompenseerd. De rechtbank gaat toch aan dit verweer van [gedaagde01] voorbij, omdat Sikkens’ advies was dat “

waar nodig wordt kaal gemaakt

”. De vraag blijft dus: is het houtwerk inderdaad overal waar dit nodig was kaal gemaakt? Sikkens’ herziene advies liet veel ruimte voor het deskundig oordeel van [gedaagde01] ; van de VVE als groep leken/consumenten kan niet worden verwacht dat zij bij oplevering van de werkzaamheden kon zien of [gedaagde01] het houtwerk inderdaad ‘waar nodig’ had kaal gemaakt.





5.13.


De rechtbank komt tot het oordeel dat [gedaagde01] de wel uitgevoerde werkzaamheden deels gebrekkig heeft uitgevoerd. Dit oordeel licht zij hierna toe.





Blazen en scheuren; slordige afwerking







5.14.


De VVE heeft bij e-mail van 9 september 2015, dus ongeveer zes maanden na oplevering van het werk, al melding gemaakt van scheuren en blazen. De VVE heeft in haar e-mail van 21 februari 2016 ook een verslag opgenomen van een rondgang die zij kort daarna met de eigenaar van [gedaagde01] langs het werk heeft gemaakt. De inhoud van dit verslag heeft [gedaagde01] destijds en ook in deze procedure niet weersproken.





5.15.


Zelfs indien sprake zou zijn van de door [gedaagde01] gestelde bouwkundige gebreken in het houtwerk, hoefde de VVE niet te verwachten dat het verfwerk al op zo’n korte termijn weer blazen en scheuren zou gaan vertonen. Dit zou anders zijn als [gedaagde01] de VVE voor oplevering van het werk had gewezen op bouwkundige gebreken die zij tijdens het werk was tegengekomen en de mogelijke gevolgen voor het verfwerk die deze bouwkundige gebreken al op korte termijn konden hebben (zie artikel 7:754 BW). Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde01] de VVE voor iets dergelijks heeft gewaarschuwd.





5.16.


Daar komt bij dat ir. [naam06] in zijn eindrapport gebreken in de uitvoering van het verfwerk noemt, die blazen en scheuren tot gevolg kunnen hebben: slordig plamuren, het niet branden van de eerste 15 cm van de stijlen boven dorpels, het niet breder uitfraisen en vullen van windscheuren en openstaande houtverbindingen, en het niet (goed) verwerken van het voorgeschreven vulmateriaal. In reactie op de bevindingen van ir. [naam06] heeft [gedaagde01] een op 23 september 2019 door haar voormalig technisch directeur opgemaakt rapport ingebracht (rapport Exsys, productie 48 bij dagvaarding). Dit rapport ziet echter alleen op de gevolgen voor het verfwerk die de volgens Exsys constructief gebrekkige onderdorpels en de beperkte ruimte tussen de weldorpels en de stijlen konden hebben. Op de door ir. [naam06] geconstateerde gebreken in het verfwerk die niet samenhangen met de bouwkundige staat van het houtwerk, bevat het rapport geen reactie. Ook gaat het rapport van Exsys niet in op de vraag in hoeverre de gestelde slechte bouwkundige staat al tijdens de werkzaamheden aan [gedaagde01] had moeten blijken.





5.17.


Ir. [naam06] constateert in zijn rapport echter ook dat waar de voorbereiding goed was gedaan, het schilderwerk er uitstekend uitzag.





5.18.


Op basis van het voorgaande komt de rechtbank tot het oordeel dat [gedaagde01] de verfwerkzaamheden deels gebrekkig heeft uitgevoerd.





Verzuim; (gedeeltelijke) ontbinding







5.19.


De VVE stelt de overeenkomst bij brief van 27 mei 2019 geheel te hebben ontbonden. Dit kan alleen als [gedaagde01] op dat moment in verzuim was met de nakoming van haar verplichtingen onder de overeenkomst. Voor verzuim is doorgaans nodig dat de schuldeiser de schuldenaar – in dit geval: [gedaagde01] – in gebreke stelt. Dit is anders wanneer uit een mededeling van de schuldenaar is op te maken dat hij in de nakoming van zijn verplichtingen tekort zal schieten (artikel 6:80 sub b BW).





5.20.


[gedaagde01] heeft bij brief van haar advocaat van 23 april 2018 laten weten dat zij de zaak financieel wilde afwikkelen, waaruit was op te maken dat zij niet meer bereid was herstelwerkzaamheden te verrichten. De VVE mocht de overeenkomst daarom buitengerechtelijk ontbinden, wat zij bij brief van 27 mei 2019 heeft gedaan.





5.21.


De VVE heeft de overeenkomst tussen partijen geheel ontbonden. Op grond van artikel 6:265 BW moet de ontbinding wel in proportie zijn met de tekortkoming. In het voorgaande heeft de rechtbank geoordeeld dat [gedaagde01] de verfwerkzaamheden deels gebrekkig heeft uitgevoerd. De buitengerechtelijke ontbinding was alleen in zoverre gerechtvaardigd, en geeft alleen in zoverre grond voor ongedaanmaking en/of schadevergoeding.





Schade







Vergeten werkzaamheden







5.22.


Uit de schadeopstelling van de VVE is niet op te maken welk deel van de werkzaamheden de vergeten delen precies beslaan. Op basis van de tekeningen in productie 32 bij dagvaarding (het hout- en staalwerk van drie panden, elk met vier woonlagen, voor en achter) schat de rechtbank dit aandeel op grond van artikel 6:97 BW op circa 10% van de werkzaamheden die ten onrechte niet zijn uitgevoerd.





5.23.


De vordering van de VVE uit hoofde van niet-uitgevoerde werkzaamheden leidt strikt genomen deels tot een ongedaanmakingsvordering (het met de niet-uitgevoerde werkzaamheden corresponderende deel van de aanneemsom) en deels tot een vordering tot schadevergoeding (voor schade die het gevolg is van het niet uitvoeren van die werkzaamheden). Het dossier biedt echter onvoldoende aanknopingspunten voor een exacte berekening van deze schadetypen, zodat de rechtbank ze samen zal schatten op 10% van de door [naam01] uitgevoerde werkzaamheden.





Onderdorpels; houtrot; gebrekkig uitgevoerde werkzaamheden







5.24.


De door de VVE aangestelde ir. [naam06] noemt de onderdorpels van de kozijnen “

het centrale probleem van het gehele werk

”. In zoverre zijn de experts in dit dossier het met elkaar eens.





5.25.


Het rapport van ir. [naam06] is gebaseerd op een rondgang die hij op 16 januari 2017 met partijen langs het werk heeft gemaakt. De op dat moment door hem geconstateerde houtrot was volgens hem deels het gevolg van de aansluiting van de onderdorpels op de lekdorpels, maar deels ook van het niet overal goed afdekken van de grondverf en/of openkrabben/schoonmaken van de kier tussen de onder- en lekdorpels (“

Sikkens geeft in haar productinformatie aan dat een tweelaags grondlaag wel één jaar over kan staan, maar één grondlaag kan uiteraard niet twee jaar aan, zoals nu onbedoeld is gebeurd.

”).





5.26.



Het niet goed met dekverf afdekken van de grondverf is een gebrek in de overeengekomen werkzaamheden; het openkrabben en schoonmaken van de kieren tussen de onder- en lekdorpels vallen onder houtrotherstel. Houtrotherstel zou in overleg met de VVE waar nodig als meerwerk worden uitgevoerd, conform het verfadvies van Sikkens.


De uitvoering van houtrotherstel was niet in de aanneemsom inbegrepen, maar het melden van een tijdens de werkzaamheden blijkende noodzaak van houtrotherstel was dit wel. Dit betekent dat de kosten voor herstel van houtrot die ten tijde van de werkzaamheden al bestond, niet als schade kunnen worden opgevoerd; de kosten voor houtrotinventarisatie en voor herstel van de houtrot die bij tijdige melding door [gedaagde01] niet zou zijn ontstaan, gelden wel als uit de tekortkoming voortvloeiende schade.






5.27.



Met de inhoudelijk niet bestreden bevindingen van ir. [naam06]

acht de rechtbank voldoende onderbouwd dat een deel van het door [naam01] uitgevoerde houtrotherstel niet nodig was geweest als de genoemde werkzaamheden goed waren uitgevoerd.


Partijen hebben ter zitting onderschreven dat niet meer op proces-efficiënte wijze te achterhalen is welk deel van de door [naam01] verholpen houtrot is toe te rekenen aan de door [gedaagde01] gebrekkig uitgevoerde werkzaamheden en/of het niet tijdig melden van al tijdens de werkzaamheden van [gedaagde01] aanwezige houtrot. Dit temeer omdat [naam01] inmiddels houtrotherstelwerkzaamheden aan de panden heeft uitgevoerd.






5.28.


De rechtbank schat de aan [gedaagde01] toe te rekenen gebreken in de verfwerkzaamheden en de daaraan te wijten houtrotverergering op grond van artikel 6:97 BW op 30% van de door [naam01] gefactureerde werkzaamheden, gelet op:




de aanname van ir. [naam06] dat 15% van het werk moest worden hersteld,




de observatie van ir. [naam06] dat waar de voorbereiding goed was gedaan, het schilderwerk er uitstekend uitzag,




het feit dat [naam01] ook werkzaamheden heeft uitgevoerd die niet in de overeenkomst tussen partijen waren inbegrepen (aan de balkons; de houtrotwerkzaamheden die [gedaagde01] als meerwerk zou hebben uitgevoerd),




het feit dat de levensduur van goed uitgevoerd verfwerk circa vijf jaar is, en [naam01] bijna viereneenhalf jaar na oplevering met de herstelwerkzaamheden is begonnen.







Toe te wijzen bedragen aan schade







5.29.


Op grond van hetgeen hiervoor is geoordeeld, komt voor vergoeding in aanmerking:




€ 19.213,50, zijnde (10% + 30% =) 40% van de door [naam01] gefactureerde werkzaamheden à € 48.033,82, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 juni 2021,




€ 1.440,00 incl. btw voor houtrotinventarisatie, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 juni 2021,




€ 1.125,30 incl. btw voor het deskundigenrapport van ir. [naam06] (op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 juni 2021,




€ 992,80 aan buitengerechtelijke kosten, berekend conform de staffel bij het Besluit normering buitengerechtelijke incassokosten, over de toe te wijzen hoofdsom van € 21.778,80.







Proceskosten







5.30.


[gedaagde01] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van VVE worden begroot op:


- dagvaarding € 103,33


- griffierecht 2.076,00


- salaris advocaat

2.228,00

(2,0 punten × tarief IV € 1.114)


Totaal € 4.407,33







6

De beslissing


De rechtbank




6.1.


veroordeelt [gedaagde01] om aan VVE te betalen een bedrag van € 21.778,50 (éénentwintig duizendzevenhonderdachtenzeventig euro en vijftig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 15 juni 2021 tot de dag van volledige betaling,





6.2.


veroordeelt [gedaagde01] om aan VVE te betalen een bedrag van € 992,80 voor buitengerechtelijke incassokosten,





6.3.


veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de zijde van VVE tot op heden begroot op € 4.407,33,





6.4.


verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,





6.5.


wijst het meer of anders gevorderde af.




Dit vonnis is gewezen door mr. C.J-A. Seinen en in het openbaar uitgesproken op 21 september 2022.






Te weten: het niet overal goed afdekken van de grondverf, het niet branden van de eerste 15 cm van de stijlen boven dorpels en het niet uitfraisen van windscheuren en openstaande houtverbindingen.