ECLI:NL:RBNHO:2022:8002, Rechtbank Noord-Holland, 21-09-2022, 9705708
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2022-09-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurder vordert van de verhuurder de kosten van herstelwerkzaamheden van door hem gestelde gebreken. De vordering wordt afgewezen omdat de verhuurder niet in verzuim is komen te verkeren.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 9705708 \ CV EXPL  22-1041
      Uitspraakdatum: 21 september 2022
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiser] 
      
      wonende te [woonplaats]
      eiser
      verder te noemen: [eiser]
      gemachtigde: mr. R.J.A. Verhoeven
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        de stichting Woningstichting Kennemer Wonen 
      
      gevestigd te Heiloo 
      gedaagde  
      verder te noemen: Kennemer Wonen
      gemachtigde: mr. M.J. Dekker
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiser] heeft bij dagvaarding van 11 februari 2022 een vordering tegen Kennemer Wonen ingesteld. Kennemer Wonen heeft schriftelijk geantwoord.
    
    
      1.2.
      Op 25 augustus 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Kennemer Wonen per brief van 12 augustus 2022 nog een stuk toegezonden. 
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] huurt met ingang van 24 januari 2018 van Kennemer Wonen een gelijkvloerse nul-tredenwoning in [plaats] . Deze woning is aan [eiser] toegewezen via een urgentieverklaring in verband met chronische rugklachten.
    
    
      2.2.
       Bij de oplevering hebben partijen het opnameformulier ingevuld en ondertekend. Daarin staat dat de woning in goede staat verkeert en naar tevredenheid van [eiser] is opgeleverd met uitzondering van cilinders die worden vervangen. Verder staat daarop dat er in de wastafel in de badkamer butsen zitten en dat voor de keuken de mogelijkheid bestaat een “Interieur Op Verzoek” (hierna: IOV) in te dienen.
    
    
      2.3.
      
        [eiser] heeft op 25 januari 2018 een e-mail gestuurd naar Kennemer Wonen over het betegelen van de badkamer en een nieuwe douche en wc. Kennemer Wonen heeft hierop op 26 januari 2018 als reactie gegeven dat de woning schoon en netjes is opgeleverd. Ook heeft Kennemer Wonen in deze e-mail [eiser] erop gewezen dat hij via de website een nieuwe keuken kan aanvragen. [eiser] heeft daarop geantwoord dat hem is verteld dat het een dertig jaar oude badkamer en toilet is en dat hem bekend is dat er in een andere huurwoning ook een nieuwe douche en wc is.  
    
    
      2.4.
      Op 14 maart 2018 heeft [eiser] een e-mail gestuurd naar Kennemer Wonen waarin hij klaagt over de woning. Hij heeft lijmresten van de vloer moeten verwijderen en is voorgelogen over wanneer een badkamer en wc voor vervanging in aanmerking kunnen komen. [eiser] klaagt verder over luchtroosters die eruit hangen, het aantal kastjes in een nieuwe keuken en dat de woning niet woonklaar is, waarvan hij foto’s heeft gemaakt. 
    
    
      2.5.
      Per e-mail van 15 mei 2018 heeft [eiser] aan Kennemer Wonen geschreven dat de woning niet bewoonbaar is vanwege keukenkastjes die los zitten en een los aanrechtblad, scheuren in de muur, luchtroosters die eruit hangen, lijmresten op de vloer, blusjes van de wastafel en aanslag op deuren dat er niet afgaat. 
    
    
      2.6.
      
        [eiser] heeft op 19 november 2018 bij Kennemer Wonen geklaagd over onder andere  scheuren in muren, kapotte luchtroosters, deuren en wastafel en dat hij een keuken zou krijgen, maar dat werd gezegd dat daar drie in plaats van vier kastjes zouden komen. Hij heeft verder aangegeven dat hij foto’s als bewijs heeft en een oplossing wil. 
    
    
      2.7.
      Kennemer Wonen heeft in een e-mail van 29 november 2018 aan [eiser] laten weten dat zij de woning naar aanleiding van de klacht van 19 november 2018 heeft bezocht en de klachten heeft besproken. Daarbij werd het Kennemer Wonen niet duidelijk wat nog moest worden opgepakt en beschouwt zij de klacht daarom als afgehandeld. Verder heeft Kennemer Wonen in deze e-mail erop gewezen dat tijdens het bezoek is geconstateerd dat een groot aantal werkzaamheden is uitgevoerd, waaronder de keuken die is verwijderd, en dat daarvoor geen toestemming is gegeven. Kennemer Wonen heeft [eiser] vervolgens verwezen naar de website voor het aanvragen van een keuken bestaande uit drie onder- en drie bovenkastjes.
    
    
      2.8.
      In de brief van 16 september 2019 heeft [eiser] aan Kennemer Wonen laten weten dat de mechanische ventilatie verkeerd is gemonteerd waardoor schimmel is ontstaan, dat hij de gebreken op eigen kosten heeft hersteld en dat Kennemer Wonen deze kosten moet dragen. Kennemer Keuken heeft op 8 november 2019 betwist dat zij de kosten aan [eiser] moet vergoeden. 
    
  
  
    
      3De vordering en het verweer
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert dat de kantonrechter Kennemer Wonen veroordeelt tot betaling van € 11.693,38. [eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de woning veel mankeerde bij aanvang van de huur. De keuken was versleten en tussen partijen was niet in geschil dat deze moest worden vervangen. De standaard keuken van Kennemer Wonen heeft vier boven- en vier onderkastjes, maar er werden drie kastjes aangeboden. Daar is [eiser] niet mee akkoord gegaan. [eiser] heeft zelf een keuken aangeschaft en laten plaatsen voor € 3.837,29. Andere gebreken betroffen onder meer scheuren in de muren, vetaanslag, schimmelplekken. De aanslag en schimmel was het gevolg van een omgekeerd gemonteerde mechanische ventilatie in de woning. Dit is door een deskundige vastgesteld. Kennemer Wonen weigerde deze gebreken te herstellen. [eiser] heeft uiteindelijk de woning zelf laten schoonmaken, plamuren en schilderen voor € 4.792,79 en de badkamer laten renoveren en betegelen voor € 1.538,08. Gelet op het verzuim was [eiser] daartoe gerechtigd. Hij vordert in deze procedure betaling van deze kosten van in totaal € 10.168,16. Ook maakt [eiser] aanspraak op de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten van € 1.525,22. 
    
    
      3.2.
      Kennemer Wonen betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat een grond voor vergoeding van de kosten van herstel ontbreekt, omdat – voor zover sprake is van een gebrek wat wordt betwist – geen verzuim is ingetreden. Bovendien heeft [eiser] niet voldaan aan de “kikplicht”. Ook daarom kan geen beroep worden gedaan op een gebrek in de prestatie van Kennemer Wonen. Verder zijn de kosten volgens Kennemer Wonen niet redelijk. 
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Deze zaak gaat over de vraag of [eiser] kosten van de werkzaamheden die hij in het gehuurde heeft laten uitvoeren kan verhalen op Kennemer Wonen. In de eerste plaats is daarvoor vereist dat het gehuurde was behept met gebreken die Kennemer Wonen op verlangen van [eiser] moet herstellen, waarbij geldt dat kleine herstellingen voor rekening van [eiser] als huurder komen. Kennemer Wonen heeft de gestelde gebreken gemotiveerd betwist. Volgens haar is de woning schoon en netjes en zonder gebreken opgeleverd. Kennemer Wonen verwijst daartoe onder meer naar de opnamestaat die bij aanvang van de huur is gemaakt. Daarin staat dat, behoudens de cilinders die vervangen zouden worden, de woning in goede staat en naar tevredenheid van [eiser] is opgeleverd. Verder staat daarop dat er in de wastafel in de badkamer butsen zitten en dat voor de keuken de mogelijkheid bestaat een “Interieur Op Verzoek” in te dienen. 
    
    
      4.2.
      Of sprake was van gebreken en wat de oorzaak daarvan is, kan echter in het midden blijven. Vast staat dat [eiser] herstelwerkzaamheden heeft laten uitvoeren. Op grond van de wet kan hij gebreken zelf herstellen en de kosten daarvan op Kennemer Wonen verhalen, maar dan moet Kennemer Wonen wel in verzuim zijn komen te verkeren met haar herstelverplichting en moeten de kosten redelijk zijn. Kennemer Wonen betwist onder andere dat zij met het verhelpen van de door [eiser] gestelde gebreken in verzuim is komen te verkeren, omdat [eiser] niet van haar heeft verlangd de gebreken te herstellen. [eiser] heeft hier onvoldoende tegenin gebracht. Zo is niet gesteld of gebleken dat [eiser] aan Kennemer Wonen een termijn heeft gegeven om de gebreken te verhelpen en dat Kennemer Wonen dit vervolgens heeft nagelaten. De gevorderde kosten van de nieuwe keuken, het tegelwerk in de badkamer en de schilder- en schoonmaakwerkzaamheden liggen daarom voor afwijzing gereed. In het navolgende zal dit per kostenpost nader worden toegelicht.Kosten nieuwe keuken
    
    
      4.3.
      Op of omstreeks 6 september 2019 heeft [eiser] een nieuwe keuken laten plaatsen in het gehuurde. Volgens [eiser] is niet in geschil dat de keuken aan vervanging toe was. Dat wordt echter weersproken door Kennemer Wonen; zij stelt dat de keuken niet gebrekkig was en dat haar beleid is dat een huurder een aanvraag kan indienen om de keuken te vervangen (“Interieur Op Verzoek”). Dat Kennemer Wonen [eiser] daar herhaaldelijk op heeft gewezen, blijkt voldoende uit de stukken. Kennemer Wonen heeft dat ook nog gedaan bij het bezoek aan het gehuurde in november 2018 toen bleek dat [eiser] de keuken had verwijderd. Desondanks heeft [eiser] dit niet gedaan en heeft hij zelf de keuken laten vervangen. 
    
    
      4.4.
      Van verzuim aan de zijde van Kennemer Wonen is dan ook geen sprake. [eiser] heeft immers geen aanvraag voor een nieuwe keuken ingediend of anderszins van Kennemer Wonen verlangd om een nieuwe keuken te plaatsen. Kennemer Wonen is daarom niet in de gelegenheid gesteld daarop te beslissen en zo nodig daaraan te voldoen. [eiser] heeft zelf een nieuwe keuken besteld, omdat hij vier boven- en onderkastjes wilde, zonder dat hij wist of Kennemer Wonen tot vervanging van de keuken bereid was. Daarbij wordt opgemerkt dat een keuken met drie boven- en onderkastjes ook voldoet, terwijl partijen wellicht daarover tot een oplossing waren gekomen als [eiser] wel een verzoek had ingediend. Nu wordt Kennemer Wonen echter geconfronteerd met een nieuwe keuken waarvoor zij geen toestemming heeft gegeven en worden de kosten die onbetwist vele malen hoger zijn dan een standaard keuken die zij laat plaatsen, op haar verhaald. 
    
    
      4.5.
      Voor zover [eiser] zich op het standpunt stelt dat hij de discussie tussen partijen of een standaard keuken is voorzien van drie dan wel vier boven- en onderkastjes als mededeling mocht beschouwen dat Kennemer Wonen niet naar behoren zou voldoen aan haar herstelverplichting en daarom verzuim is ingetreden, wordt daaraan voorbij gegaan. Daaruit blijkt geen weigering van Kennemer Wonen. [eiser] heeft geen aanvraag ingediend en Kennemer Wonen heeft geen beslissing genomen. Dat hij vervolgens zelf een nieuwe keuken heeft gekocht en laten plaatsen is te voorbarig. Het had dus op de weg van [eiser] gelegen een verzoek voor een nieuwe keuken in te dienen of in ieder geval bij Kennemer Wonen kenbaar te maken dat de keuken gebrekkig is en een termijn voor herstel te geven. Omdat [eiser] dit niet heeft gedaan is Kennemer Wonen niet in verzuim komen te verkeren. 
    
    
      4.6.
      
        Ook de tijdens de zitting aangevoerde grondslag voor deze vordering dat Kennemer Wonen ongerechtvaardigd wordt verrijkt kan niet slagen. Kennemer Wonen heeft daarover terecht aangevoerd dat zij geen toegang tot of beschikking heeft over de woning, zodat daarvan nu geen sprake kan zijn. Daarvoor is bij het einde van de huurovereenkomst een regeling op grond waarvan [eiser] een wegneemrecht heeft voor al dan niet geoorloofd in het gehuurde aangebrachte veranderingen en toevoegingen (waarbij wordt opgemerkt dat het gehuurde wel in dezelfde staat als bij aanvang van de huur moet worden opgeleverd) en kan voor geoorloofde veranderingen een vergoeding worden gevorderd.
        
          Kosten voor schilder- en schoonmaakwerkzaamheden
        
      
    
    
      4.7.
      Volgens [eiser] was in het gehuurde onder andere sprake van scheuren in de muren, wat zichtbaar werd bij het verwijderen van het behang, vetaanslag en schimmel. Om dit te herstellen heeft [eiser] herstelwerkzaamheden laten uitvoeren en vordert hij nu betaling van de herstelkosten. De werkzaamheden hebben op of omstreeks 26 september 2018 plaatsgevonden. Beoordeeld moet worden of Kennemer Wonen voor die tijd in verzuim is komen te verkeren. 
    
    
      4.8.
      Voor verzuim is nodig dat [eiser] Kennemer Wonen schriftelijk wijst op de gestelde gebreken en haar in de gelegenheid stelt deze binnen een bepaalde termijn te herstellen.  [eiser] heeft verschillende e-mails en brieven in het geding gebracht, waaronder een brief van 12 februari 2018. In deze brief klaagt [eiser] over scheuren in de muren, aanslag en schimmel. Kennemer Wonen heeft de ontvangst van deze brief echter betwist. Een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring, in dit geval deze brief, moet om haar werking te hebben die persoon hebben bereikt dan wel niet hebben bereikt door een omstandigheid die voor risico van de geadresseerde komt. Het is aan [eiser] om concrete feiten en omstandigheden naar voren te brengen, waaruit blijkt dat Kennemer Wonen die brief wel heeft ontvangen dan wel niet heeft ontvangen door een omstandigheid die voor haar risico komt. Een dergelijke nadere onderbouwing heeft [eiser] echter niet gegeven, zodat ervan wordt uitgegaan dat Kennemer Wonen de brief niet heeft ontvangen. Naast deze brief wordt alleen in een e-mail van 15 mei 2018 geklaagd over onder andere scheuren in de muur en aanslag op deuren dat er niet afgaat. Het is niet helemaal duidelijk of hierop door Kennemer Wonen is gereageerd, maar door dat niet te doen is geen verzuim ingetreden. Door [eiser] is namelijk niet verlangd de gestelde gebreken te herstellen. 
    
    
      4.9.
      
        
          [eiser] heeft nog betoogd dat verzuim is ingetreden omdat uit de mededeling van Kennemer Wonen in de e-mail van 26 januari 2018 duidelijk blijkt dat zij zich op het standpunt stelt dat de gestelde gebreken voor zijn rekening komen en Kennemer Wonen dus tekort zal schieten in de nakoming van haar herstelverplichting. Deze e-mail waarin Kennemer Wonen aangeeft dat de woning schoon is opgeleverd, is echter een reactie op de e-mail van [eiser] die gaat over een nieuwe douche/wc en het opnieuw betegelen van de badkamer. Daaruit kan niet worden afgeleid dat Kennemer Wonen in de nakoming van een mogelijke herstelverplichting ten aanzien van scheuren in de muren, vetaanslag en schimmel tekort zal schieten. Aan dit betoog wordt daarom voorbij gegaan. 
        
          Kosten renovatie en betegelen badkamer 
        
      
    
    
      4.10.
      Op of omstreeks 22 november 2018 heeft [eiser] de badkamer laten renoveren en betegelen. Omdat aanspraak wordt gemaakt op deze kosten is zoals hiervoor overwogen vereist dat Kennemer Wonen daarvoor in verzuim is gekomen. 
    
    
      4.11.
      Uit de overgelegde correspondentie blijkt dat partijen op 25 en 26 januari 2018 een discussie hebben gehad over het renoveren van de badkamer. [eiser] heeft daarbij niet aan Kennemer Wonen laten weten dat de badkamer en wc niet goed functioneerden of niet voldeden en daarvoor een toelichting gegeven. Hij heeft alleen kenbaar gemaakt dat hij een nieuwe douche en wc wilde. Daarop heeft Kennemer Wonen als reactie gegeven dat de woning netjes is opgeleverd en [eiser] de woning heeft gezien en geaccepteerd. Uit deze mededeling van Kennemer Wonen kan niet worden afgeleid dat zij tekort zal schieten in de nakoming van een eventuele herstelverplichting. Vervolgens heeft [eiser] op 14 maart en 15 mei 2018 aan Kennemer Wonen geschreven dat het niet klopt dat een badkamer en wc dertig jaar oud moeten zijn voor renovatie. Correspondentie waarin [eiser] aan Kennemer Wonen laat weten dat sprake is van een gebrek en herstel verlangd, ontbreekt echter. 
    
    
      4.12.
      Daarna heeft [eiser] op 19 november 2018 een klacht ingediend over onder andere de badkamer. Slechts enkele dagen later heeft [eiser] de renovatie zelf laten uitvoeren zonder Kennemer Wonen daarover in te lichten. [eiser] heeft, voor zover hij met deze klacht herstel van de badkamer heeft verlangd, Kennemer Wonen niet in de gelegenheid gesteld daaraan te voldoen. Ook wat betreft deze gestelde gebreken is daarom geen verzuim ingetreden.
    
    
      4.13.
      De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser] zal afwijzen.
    
    
      4.14.
      De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt.  
    
  
  
    
      5De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      wijst de vordering af;
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Kennemer Wonen worden vastgesteld op een bedrag van € 746,00 aan salaris van de gemachtigde van Kennemer Wonen en € 124,00 aan nakosten, voor zover nakosten zijn gemaakt; 
    
    
      5.3.
      
        verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
        Dit vonnis is gewezen door mr. B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter
      
    
  
  
     Artikel 7:204 en 7:206 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
  
  
     Artikel 7:217 BW.
  
  
     Artikel 7:206 lid 3 BW.
  
  
     Artikel 7:216 BW.
  
  
     Artikel 3:37 lid 3 BW.
  
  
     Artikel 6: 83 aanhef en onder c BW.