ECLI:NL:GHARL:2022:9843, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-11-2022, 21/01500
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-11-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling hotel.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer: BK-ARN 21/01500
    uitspraakdatum: 15 november 2022
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 13 augustus 2021, nummer UTR 20/1293 in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      Bij beschikking van 28 februari 2019 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ; de beschikking) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres1] te [vestigingsplaats] (hierna ook: de onroerende zaak of het hotel) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 42.068.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Tevens zijn aanslagen onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) opgelegd tot bedragen van € 133.271,42 (eigenaar) en € 107.652,01 (gebruiker).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak van 10 maart 2020 de vastgestelde waarde verlaagd tot € 40.689.000. De aanslagen OZB zijn dienovereenkomstig verminderd. De heffingsambtenaar heeft een proceskostenvergoeding toegekend.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 13 augustus 2021 het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft op 7 oktober 2022 nadere stukken ingediend. 
      
    
    
      1.7.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 oktober 2022. Namens belanghebbende zijn verschenen [naam1] en [naam2] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam3] , [naam4] en [naam5] . Op dezelfde zitting is de zaak met rolnummer ARN 21/01036 behandeld.
      
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de het hotel, dat bestaat uit een hotelgebouw en meerdere percelen. Het hotel is in 2017 in gebruik genomen en heeft een bruto vloeroppervlakte (hierna: bvo) van ongeveer 27.947 m², inclusief een onderkelderd gedeelte waarin zich bevindt een halfverdiepte parkeergarage die plaats biedt aan ongeveer 312 auto’s. Het bvo van het onderkelderde gedeelte is 7.740 m² (parkeergarage) en 531m² (overig) (totaal 8.271 m²). De percelen samen hebben een oppervlakte van ongeveer 4.442 m².
      
    
    
      2.2.
      In de beschikking is abusievelijk een gedeelte van het hotelgebouw meegenomen (een kantoor-/vergadergedeelte met een bvo van 1.047 m²) dat eigendom is van een andere vennootschap. In de uitspraak op bezwaar is de objectafbakening hersteld en (alleen) om deze reden is de vastgestelde waarde verlaagd. Met betrekking tot dit gedeelte is aan die vennootschap een aparte WOZ-beschikking afgegeven, welke geen onderdeel uitmaakt van dit geschil. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is of de WOZ-waarde van de onroerende zaak door de heffingsambtenaar te hoog is vastgesteld. Belanghebbende bepleit een waarde van € 33.755.000. De heffingsambtenaar betoogt dat de waarde bij uitspraak op bezwaar niet te hoog is vastgesteld.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van het derde lid van dit artikel wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde bepaald dient te worden door middel van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
      
    
    
      4.2.
      De heffingsambtenaar onderbouwt zijn stelling dat de waarde bij uitspraak op bezwaar niet te hoog is vastgesteld met een taxatierapport van 20 november 2020, opgesteld door taxateur [naam6] (hierna: [naam6] ), waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde van het hotel is getaxeerd op € 40.689.000.
      
    
    
      4.3.
      In dit rapport heeft [naam6] de werkelijke stichtingskosten van de gehele opstal (€ 35.847.099) gedeeld door de bvo van de gehele opstal (27.947 m² + 1.047 m² (het kantoor/vergadergedeelte  hiervoor genoemd in 2.2.) = 28.994 m²) om te komen tot een bouwprijs per m² van (afgerond) € 1.236. Dit bedrag is door [naam6] vervolgens geïndexeerd (met 9,2%) naar het prijspeil van 1 januari 2018, te weten (afgerond) € 1.350/m². Vervolgens heeft [naam6] deze bouwkosten per m² vermenigvuldigd met 27.947 (het aantal m² dat bij belanghebbende in eigendom is, dus exclusief het kantoor/vergadergedeelte hiervoor genoemd in 2.2.), resulterend in een totale vervangingswaarde van € 37.728.450. Deze vervangingswaarde is vervolgens gecorrigeerd voor technische veroudering (met factoren 0,99 (ruwbouw), 0,97 (afbouw) en 0,96 (installaties), zonder correctie voor functionele veroudering, tot een gecorrigeerde vervangingswaarde van € 36.804.103. Vermeerderd met de waarde van de grond van € 3.885.196, die tussen partijen niet in geschil is, is de totale gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak aldus door [naam6] bepaald op (afgerond) € 40.690.000.
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende heeft hier onder andere tegenin gebracht dat de bouwkosten van het onderkelderde gedeelte veel lager zijn dan € 1.350/m² en dat de vastgestelde waarde hierdoor moet worden verlaagd.
      
    
    
      4.5.
      In het verweerschrift in de beroepsprocedure heeft de heffingsambtenaar dienaangaande het volgende opgemerkt:
      
      
        “De taxateur is in het taxatierapport uitgegaan van een gemiddelde prijs per vierkante meter van het gehele hotel inclusief de parkeerkelder. Hij is daarbij uitgegaan van de (totale) eigen stichtingskosten van € 35.847.099,- (zie pagina 3 en 9 van het taxatierapport (bijlage 13). Een andere benaderingswijze leidt tot een verlaging voor de prijs per vierkante meter parkeerkelder en een verhoging van de prijs per vierkante meter voor het hotel-restaurant. De taxateur is van mening dat de in het rapport gehanteerde methode beter/zuiverder is, aangezien deze direct is te vergelijken met de door belanghebbende geleverde bouwkosten van dit object.”
      
      
    
    
      4.6.
      Het Hof kan de heffingsambtenaar in dit verweer niet volgen. Tussen partijen is niet in geschil dat het onderkelderde gedeelte (waaronder de parkeergarage) een aanzienlijk lagere vervangingswaarde per m² heeft dan het overige gedeelte van het hotel. Dit brengt mee dat de gemiddelde vervangingswaarde van 1.350/m² te hoog is voor het onderkelderde deel en te laag is voor het overige deel. Met betrekking tot de gehele opstal (inclusief het kantoor/vergadergedeelte in eigendom bij een derde) middelt dit inderdaad uit, maar door de objectafbakening na bezwaar (die [naam6] bekend was en door hem expliciet is vermeld in zijn taxatierapport), vormt dit gemiddelde niet langer de gemiddelde vervangingswaarde van de onroerende zaak zoals afgebakend na bezwaar. Dit gemiddelde kan niet anders dan lager zijn dan het gemiddelde waarmee [naam6] heeft gerekend. Een en ander is door de heffingsambtenaar ter zitting ook erkend.
      
    
    
      4.7.
      Het bovenstaande brengt mee dat de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde op 7 oktober 2022 onder andere een taxatierapport van 3 oktober 2022, opgesteld door [naam7] (hierna: [naam7] ) ingebracht bij het Hof. [naam7] heeft het hotel ter plaatse opgenomen.
      
    
    
      4.9.
      In dit rapport wordt is de vervangingswaarde op twee manieren berekend. De eerste manier gaat uit van een vervangingswaarde van € 598/m² voor het onderkelderde deel en een vervangingswaarde van 1.350/m² voor het overige deel. De tweede manier gebruikt voor de vervangingswaarde algemene kengetallen op basis van het Nederlands Bouwkosten Instituut (NBI).
      
    
    
      4.10.
      Het Hof is van oordeel dat ook belanghebbende de door haar verdedigde waarde met dit taxatierapport niet aannemelijk heeft gemaakt. De door [naam6] gehanteerde gemiddelde vervangingswaarde/m² is, zoals hiervoor uiteengezet, een gemiddelde waarde van de geïndexeerde werkelijke bouwkosten van zowel het onderkelderde deel als het overige deel. [naam7] heeft dit miskend door voor het overige deel uit te gaan van een vervangingswaarde van € 1.350/m² en voor het onderkelderde deel van een vervangingswaarde van 598/m². [naam7] heeft aldus niet aangesloten bij de door (de taxateur van) de heffingsambtenaar gehanteerde vervangingswaarde/m². Een andere onderbouwing voor het bedrag van € 1.350/m² ontbreekt. Verder is het Hof van oordeel dat, gelet op de recente datum van in gebruik nemen van de onroerende zaak, de geïndexeerde werkelijke bouwkosten een beter beeld geven van de vervangingswaarde per waardepeildatum dan een vervangingswaarde gebaseerd op algemene kengetallen op basis van het NBI. Het Hof betrekt hierbij dat belanghebbende niet heeft gesteld dat de door [naam6] gehanteerde werkelijke bouwkosten van de gehele opstal te hoog zijn.
      
    
    
      4.11.
      Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018  in goede justitie vaststellen op € 38.000.000. Hetgeen partijen verder hebben aangevoerd, behoeft geen bespreking.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht in beroep (€ 354 en hoger beroep (€ 541) te vergoeden.
    
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.518 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 759) en € 1.518 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 759), ofwel in totaal op € 3.036.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – vernietigt de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar behoudens de proceskostenvergoeding,
      – vermindert de vastgestelde waarde tot € 38.000.000,
      – vermindert de aanslagen OZB dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.036,
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 354 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 541 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. B.F.A. van Huijgevoort en mr. J.A. Monsma, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is op 15 november 2022 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,		De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (J.H. Riethorst)	 (R.A.V. Boxem)
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 16 november 2022
    
    
    
    
      
        Rechtsmiddel
      
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.