ECLI:NL:RBROT:2022:8605, Rechtbank Rotterdam, 14-10-2022, 9799289 CV EXPL 22-10667
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-10-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurachterstand, gebreken, wel of geen recht op huurprijsvermindering?

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 9799289 CV EXPL 22-10667
    
    
    
      datum uitspraak: 14 oktober 2022
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Woonbron, 
      
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie, 
      gemachtigde: Flanderijn te Rotterdam,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde], 
      
      woonplaats: [woonplaats gedaagde],
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie, 
      gemachtigde: mr. J. Pearson te Den Haag.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Woonbron’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1. De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 2 maart 2022, met bijlagen;
        
        
          het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met een bijlage;
        
        
          de brief van 12 september 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          het antwoord in reconventie, met een bijlage;
        
        
          de brief van de zijde van Woonbron van 30 augustus 2022, met bijlagen;
        
        
          de brief van de zijde van Woonbron van 21 september 2022, met daarin een wijziging van eis.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 22 september 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig: de heer mr. D. de Waard namens de gemachtigde van Woonbron en de heer mr. J. Pearson. Vanwege medische redenen kon [gedaagde] niet aanwezig zijn. Zij heeft telefonisch aan de zitting deelgenomen. 
      
    
  
  
    
      2. De feiten
    
      [gedaagde] huurt van Woonbron de woning aan de [adres]. De maandelijkse huurprijs bedraagt op dit moment € 666,33 per maand en moet bij vooruitbetaling (uiterlijk de eerste dag van de maand) worden betaald. In de huurbetalingen is een achterstand ontstaan. 
    
    
  
  
    
      3. Het geschil
    
      3.1.
      Woonbron eist samengevat, na wijziging van eis:
      
        
          een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 31 oktober 2022 beëindigd is;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen voor zover zij het gehuurde niet uiterlijk op 31 oktober 2022 verlaat;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen € 3.739,26 met rente en huur voor de maand oktober 2022, en voor zover [gedaagde] het gehuurde niet verlaat een gebruiksvergoeding tot en met het moment van ontruiming;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen € 194,28 aan buitengerechtelijke incassokosten;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten;
        
        
          het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
        
      
      
    
    
      3.2.
      Woonbron baseert de eis op het volgende. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan en moet het openstaande bedrag nog aan Woonbron betalen. Ook is zij rente en buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd geworden. Verder heeft [gedaagde] gedurende deze procedure de huurovereenkomst opgezegd per 31 oktober 2022, waardoor zij uiterlijk op deze datum het gehuurde moet hebben verlaten. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de eis van Woonbron en eist zelf samengevat:
      
        
          de huurprijs van de woning te verlagen tot € 266,53 per maand met ingang van 1 december 2021;
        
        
          Woonbron te veroordelen in de proceskosten;
        
        
          het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] baseert de tegeneis op het volgende. De woning vertoont diverse gebreken. Ondanks meerdere meldingen heeft Woonbron deze gebreken niet hersteld. De gebreken aan de woning kwalificeren als ernstige gebreken/tekortkomingen categorie C zoals bedoeld in het Gebrekenboek Huurcommissie (versie juli 2021). [gedaagde] hoeft daarom maar 40% van de huur te betalen (€ 266,53 per maand). 
      
    
  
  
    
      4. De beoordeling in conventie en in reconventie
    
      4.1.
      Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie worden deze vorderingen gezamenlijk behandeld.
      
      
        
          recht op huurprijsvermindering?
        
      
      
    
    
      4.2.
      Het gaat in deze zaak om de vraag of [gedaagde] nog een bedrag aan achterstallige huur aan Woonbron verschuldigd is. Voor het beantwoorden van deze vraag is allereerst van belang of [gedaagde] recht heeft op een huurprijsvermindering óf dat zij de volledige maandelijkse huur van € 666,33 moet betalen.  
      
    
    
      4.3.
      Op grond van artikel 7:207 BW kan [gedaagde] in het geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop zij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan Woonbron of vanaf de dag waarop het gebrek bij Woonbron in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. De gebreken bestaan volgens [gedaagde] onder meer uit een kapotte toiletpot, het ontbreken van stroom in een gedeelte van de woning en het ontbreken van een sleutel van de kelderdeur. Woonbron betwist het bestaan van deze gebreken en verwijst onder meer naar een door [gedaagde] ondertekende opnamestaat uit 2020 waarin deze gebreken niet worden genoemd. 
      
    
    
      4.4.
      Aangezien Woonbron gemotiveerd heeft betwist dat het gehuurde gebreken vertoont, is het aan [gedaagde] om haar stellingen op dit punt nader (met stukken) te onderbouwen en zo nodig te bewijzen. 
      
    
    
      4.5.
      Woonbron heeft [gedaagde] concreet verzocht om toezending van foto’s van de gebreken, maar die heeft zij niet gestuurd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] toegelicht dat het niet mogelijk is om foto’s te maken waaruit blijkt dat de toiletpot los zit of dat er geen stroom is in een bepaald deel van de woning. De kantonrechter is het met Woonbron eens dat [gedaagde] ook op een andere manier beeldmateriaal had kunnen verzamelen, bijvoorbeeld door een filmpje te maken. [gedaagde] heeft haar stellingen in het geheel niet nader onderbouwd, waardoor niet vast is komen te staan dat sprake is van gebreken aan het gehuurde. Dit betekent dat het beroep van [gedaagde] op huurprijsvermindering niet kan slagen en dat zij de overeengekomen maandelijkse huur van € 666,33 verschuldigd is. De reconventionele vordering van [gedaagde] wordt dus afgewezen. 
      
      
        
          de hoogte van de huurachterstand
        
      
      
    
    
      4.6.
      Woonbron heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling een actuele specificatie van de huurachterstand in het geding gebracht en daarbij gesteld dat de huurachterstand, berekend tot en met de maand augustus 2022, is opgelopen tot € 3.072,93. 
      
    
    
      4.7.
      Partijen zijn het erover eens dat de huurachterstand op het moment van de mondelinge behandeling € 3.739,26 was. Dit bedrag is gebaseerd op de huur tot en met de maand september 2022. [gedaagde] wordt veroordeeld om dit bedrag aan Woonbron te betalen.
      
      
        
          buitengerechtelijke incassokosten en rente
        
      
      
    
    
      4.8.
      De buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om een vergoeding voor deze kosten te krijgen. 
      
    
    
      4.9.
      De rente wordt toegewezen, omdat uit de stellingen van Woonbron volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] deze stellingen niet heeft betwist.
      
      
        
          einddatum huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.10.
      Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] de huur heeft opgezegd per 31 oktober 2022. De door Woonbron gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 31 oktober 2022 is beëindigd, wordt daarom toegewezen. Uiterlijk op deze datum moet [gedaagde] het gehuurde verlaten. Voor zover zij dat niet tijdig doet, wordt [gedaagde] veroordeeld het gehuurde binnen 14 dagen na betekening en bevel van dit vonnis te ontruimen. 
      
    
    
      4.11.
      
        [gedaagde] moet de huur blijven betalen tot en met de maand waarin zij de woning met al haar spullen heeft verlaten. Dit deel van de vordering van Woonbron wordt daarom ook toegewezen.
      
      
      
        
          proceskosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagde] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen, zowel in conventie als in reconventie. 
      
      
        4.12.1.
        De kantonrechter stelt deze kosten in conventie aan de kant van Woonbron tot vandaag vast op € 127,43 aan dagvaardingskosten, € 487,- aan griffierecht en € 436,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 218,- tarief). Dit is totaal € 1.050,43. Voor kosten die Woonbron maakt na deze uitspraak moet [gedaagde] ook een bedrag betalen van € 109,- (1/2 punt x € 218,- tarief met maximum € 124,--). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).
        
      
      
        4.12.2.
        In reconventie worden deze kosten aan de kant van Woonbron tot vandaag vastgesteld op € 109,- aan salaris voor de gemachtigde (½  x 1 punt x € 218,- tarief). Bij de vaststelling van de hoogte van het toe te kennen bedrag aan salaris is rekening gehouden met de omstandigheid dat de tegenvordering is voortgevloeid uit het verweer in conventie.
        
        
          
            uitvoerbaarheid bij voorraad
          
        
        
      
    
    
      4.13.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
      
    
  
  
    
      5. De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres] per 31 oktober 2022 is beëindigd;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Woonbron te betalen € 3.933,54 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 3.739,26 vanaf 21 september 2022 tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] aan Woonbron te betalen € 666,33 met ingang van de maand oktober 2022 tot en met de maand waarin zij de woning heeft verlaten;
      
      
        
          en, uitsluitend in het geval [gedaagde] het gehuurde niet uiterlijk op 31 oktober 2022 heeft verlaten:
        
      
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening en bevel van dit vonnis  de woning aan de [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Woonbron te stellen;
      
      
        
          In reconventie:
        
      
      
    
    
      5.5.
      wijst de vordering af;
      
      
        
          In conventie en in reconventie: 
        
      
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de kant van Woonbron tot vandaag vastgesteld op € 1.159,43;
      
    
    
      5.7.
      verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en in het openbaar uitgesproken.
        43416
      
    
  
  
     Na het einde van de huur is op grond van artikel 7:225 BW een vergoeding gelijk aan de huurprijs verschuldigd.