ECLI:NL:RBZWB:2022:6326, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 03-11-2022, BRE 20/62
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2022-11-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ, gecorrigeerde vervangingswaarde

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 20/62 
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 november 2022 in de zaak tussen
      
      
        
        
          [belanghebbende]
        , uit [plaats 1] , belanghebbende
      (gemachtigde: G. Gieben),
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk, de heffingsambtenaar,
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de Minister van Justitie en Veiligheid, de Minister.
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 26 november 2019.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 2] (hierna: de onroerende zaak) op 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 177.000,00 (hierna: de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oisterwijk voor het jaar 2019 opgelegd (hierna: de aanslag).
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 22 september 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, J.F.J.M. van Abbe, en namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] .
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is de gebruiker van de onroerende zaak en exploiteert deze als crèche/peuterspeelzaal. De onroerende zaak is een zelfstandig onderdeel van een groter complex met andere objecten. De onroerende zaak is niet bereikbaar via de hoofdingang van de andere objecten, maar heeft een eigen ingang.
    
    
      2.2.
      De onroerende zaak is gebouwd in 1994 en heeft een perceel oppervlakte van 414m2. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een bruto vloeroppervlakte van 185m2. 
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW) van de onroerende zaak op de waardepeildatum vastgesteld op € 177.000,00.
      
    
  
  
    
      3Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.1.
      De rechtbank beoordeelt of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Tevens beoordeelt de rechtbank of belanghebbende recht heeft op een immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
      
      
        
          Is de waarde van de onroerende zaak te hoog vastgesteld?
        
      
      
    
    
      3.2.
      Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt - in afwijking van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ - de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de GVW indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
      
    
    
      3.3.
      Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken – voor zover hier van belang – wordt de vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet WOZ berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. 
      
    
    
      3.4.
      De heffingsambtenaar dient de feiten en omstandigheden te stellen en aannemelijk te maken waaruit volgt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
      
    
    
      3.5.
      Voor de vaststelling van de GVW heeft heffingsambtenaar aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzer Onderwijs (waardepeildatum 1 januari 2018) en de Taxatiewijzer Algemeen (waardepeildatum 1 januari 2018). De taxateur van de heffingsambtenaar heeft daarbij gebruik gemaakt van de webapplicatie Taxeren van Incourante en agrarische Objecten (hierna: TIOX).
      
    
    
      3.6.
      Belanghebbende is van mening dat de waarde niet hoger kan zijn dan € 121.000,00. Ter motivering van dit standpunt heeft belanghebbende een taxatierapport ingebracht. In dit taxatierapport is eveneens gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer, maar niet voor zover het de restwaarden betreft. Die zijn in het taxatierapport gesteld op nihil. Belanghebbende heeft onder meer gesteld dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de onroerende zaak deel uit maakt van een complex. Verder heeft de gemachtigde zich ter zitting op het standpunt gesteld dat bij nader inzien, in afwijking van het taxatierapport van belanghebbende waarin uit is gegaan van restwaarden van 0%, de restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties vastgesteld moeten worden op 15%, 10% en 10%. Voorts heeft de gemachtigde ter zitting gesteld dat in de kengetallen van TIOX uit moet worden gegaan van de waarde 1427. 
      
    
    
      3.7.
      De heffingsambtenaar heeft verwezen naar de door hem ingebrachte matrix waarin voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties uit is gegaan van de waarde 1478, gebaseerd gemiddeld niveau van onderhoud.  
      
    
    
      3.8.
      
        De rechtbank ziet geen reden af te wijken van het gezamenlijke standpunt van partijen dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de GVW als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. 
        De heffingsambtenaar heeft voor de onderbouwing van de taxatiewaarde gebruik gemaakt van de taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen. Volgens vaste jurisprudentie is dit toegestaan, mits in het individuele geval uitgelegd wordt waarom gekozen wordt voor de betreffende kengetallen.
        De rechtbank verwerpt het standpunt van belanghebbende dat de restwaarden van de onroerende zaak vastgesteld dienen te worden op 15%, 10% en 10%. Zoals de gemachtigde van belanghebbende ter zitting ook heeft erkend, kan hij dit standpunt desgevraagd niet motiveren. 
        Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar gemotiveerd onderbouwd dat voor de restwaarden uit is gegaan van de afschrijving zoals opgenomen in de matrix omdat – onbetwist is gesteld dat – de onroerende zaak een gemiddeld niveau van onderhoud heeft. De rechtbank volgt dit standpunt dan ook. 
      
      
    
    
      3.9.
      Belanghebbende heeft zich verder op het standpunt gesteld dat het object onderdeel uitmaakt van een groter geheel en dat om die reden de correctie op de bouwkosten wegens grootte dient te worden getoetst aan de totale oppervlakte van het complex in plaats van alleen aan het object. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar ten onrechte slechts gekeken naar de oppervlakte van het object, waardoor er een hoge factor is gehanteerd, als gevolg waarvan de vervangingswaarden aanzienlijk hoger zijn. 
      
    
    
      3.10.
      De rechtbank is met de heffingsambtenaar van oordeel dat de andere objecten van het complex terecht buiten beschouwing zijn gelaten, omdat die heel andere functies hebben. Daardoor heeft elk deel van het complex met een andere functie ook een andere vervangingswaarde. Nu belanghebbende de stelling dat uit moet worden gegaan van de waarde 1427, desgevraagd niet heeft kunnen motiveren, wordt ook dit standpunt verworpen. 
      
    
    
      3.11.
      De gemachtigde heeft ter zitting verklaard dat niet (langer) in geschil is dat de heffingsambtenaar terecht het archetype O115PL12 heeft gebruikt, echter belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar ten onrechte uit gaat van een vloeroppervlakte van 185m2. Volgens belanghebbende dient aangesloten te worden bij de oppervlakte die wordt genoemd in de Basis Administratie Gebouwen (hierna: BAG), zijnde 168m2. 
      
    
    
      3.12.
      Naar de mening van de heffingsambtenaar dient voor de waardebepaling van WOZ uit te worden gegaan van de bruto vloeroppervlakte. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de bouwtekening. 
      
    
    
      3.13.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij terecht uit is gegaan van een bruto vloeroppervlakte van 185m2. De rechtbank acht daarbij mede van belang dat de heffingsambtenaar ter zitting onbetwist heeft gesteld dat de gegevens in de BAG vaak fouten bevatten, waardoor moet worden aangesloten bij de werkelijke afmetingen van een object. Nu ook de bouwtekening van de onroerende zaak deel uit maakt van de gedingstukken, ziet de rechtbank geen aanleiding om uit te gaan van de gegevens in BAG. 
      
    
    
      3.14.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de onroerende zaak en de aanslag niet te hoog vastgesteld. Wat belanghebbende verder in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          Heeft belanghebbende recht op een immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn?
        
      
      
    
    
      3.15.
      Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn. 
      
    
    
      3.16.
      De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt in beginsel twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De rechtbank stelt vast dat het bezwaarschrift op 11 april 2019 is ontvangen door de heffingsambtenaar. De rechtbank doet uitspraak op 3 november 2022. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met 19 maanden is overschreden. 
      
    
    
      3.17.
      Belanghebbende heeft - uitgaande van € 500,00 per overschrijding per half jaar - recht op een schadevergoeding van € 2.000,00. Omdat de bezwaarfase afgerond 8 maanden heeft geduurd en daarmee 2 maanden te lang, komt 2/19 deel (dus afgerond € 210,00) voor rekening van de heffingsambtenaar, en de rest (€ 1.790,00) voor rekening van de Minister.
      
    
  
  
    
      4Conclusie en gevolgen
    
    
      4.1.
      Gelet op het vorenstaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard. De toekenning van immateriële schade maakt dat niet anders. Wel bestaat om die reden recht op proceskostenvergoeding voor de beroepsfase en vergoeding van griffierecht.
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar en de Minister (samen) te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 759,00 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759,00 en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding alleen plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht).
      
    
    
      4.3.
      Nu de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan de heffingsambtenaar als aan de rechtbank is te wijten, zullen de heffingsambtenaar en de Minister ieder voor de helft worden veroordeeld in de proceskosten. Ook dient om die reden het griffierecht van € 354,00 door ieder voor de helft te worden vergoed. 
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep ongegrond; 
    - veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 210,00;
    
      
        veroordeelt de Minister tot vergoeding van immateriële schade van € 1.790,00;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 379,50;
      
      
        veroordeelt de Minister in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 379,50;
      
      
        gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende vergoedt de helft van het door haar betaalde griffierecht, zijnde € 177,00;
      
      
        gelast dat de Minister aan belanghebbende vergoedt de helft van het door haar betaalde griffierecht, zijnde € 177,00.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van mr. A.S. Wiskerke-Hovanesian, griffier, op 3 november 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
      
        Informatie over hoger beroep
      
      Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
  
  
     Vgl. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 15 november 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:4638.
  
  
    HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.