ECLI:NL:GHARL:2022:8135, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-09-2022, 22/00098
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-09-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 22/00098
    uitspraakdatum: 20 september 2022
    
    
      
        Uitspraak van de twaalfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 30 november 2021, nummer AWB 21/360, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Barneveld (hierna: de heffingsambtenaar).
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 55 te [woonplaats] , gemeente Barneveld (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 557.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 530.000 en de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 augustus 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. Oosters en K.M. Ophoven, als de gemachtigden van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtennaar, bijgestaan door [naam2] (taxateur).
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 2000 gebouwde vrijstaande onderkelderde woning met inpandige garage en een veranda. De inhoud van de woning is ongeveer van 800 m3. De onroerende zaak is gelegen op een perceel van 490 m2.
    
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende staat een waarde voor van € 438.000. De heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 530.000.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 530.000 te hoog is. Dit brengt mee dat op de heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat deze waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een door taxateur [naam2] opgesteld taxatierapport waarin de waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op € 530.000. Deze waarde is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode waarbij vier referentieobjecten zijn gebruikt, te weten [adres2] 22, [adres3] 1, [adres4] 238 en [adres5] 26, alle gelegen in de gemeente Barneveld. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep aangegeven dat de basisprijs van de grondwaarde in het waardegebied van de onroerende zaak € 550 euro bedraagt, en heeft middels een grondwaardestaffel aangegeven hoe rekening wordt gehouden met de grootte van de percelen. Voorts heeft hij  een een overzicht verstrekt van 18 objecten in [woonplaats] , met daarbij vermeld: transactiedata, verkoopsommen en de grootte van de percelen. Deze transacties zijn in de registratie van de gemeente opgenomen als (onbebouwde) grondtransacties. Het betreft transacties in [woonplaats] vanaf juli 2019 tot en met augustus 2021. De heffingsambtenaar heeft verder aangevoerd dat voor de referentieobjecten andere grondstaffels gelden, omdat zij in een ander waardegebied liggen. 
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport en de gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Het Hof overweegt daartoe als volgt. 
      
    
    
      4.5.
      De waarde van de onroerende zaak is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsmethode). De heffingsambtenaar komt bij deze methode een zekere vrijheid toe bij het opvoeren van referentieobjecten, mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De referentieobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de onroerende zaak, mits in voldoende mate rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Naar het oordeel van het Hof zijn de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten - alle gelegen in de gemeente Barneveld - voldoende vergelijkbaar, ondanks dat zij buiten de kern [woonplaats] liggen. Het Hof constateert voorts dat belanghebbende in zijn eigen taxatie tot een waarde van de opstal komt van € 327.875, terwijl de heffingsambtenaar die waarde heeft getaxeerd op € 280.000. Het geschil spitst zich dan ook met name toe op de door de heffingsambtenaar gebezigde grondwaarde. Die grondwaarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar in de taxatiematrix opgenomen voor € 500 per m2 x 490 m2 = € 245.000. Dit bedrag is (iets) lager dan de waarde van de grond berekend volgens de grondstaffel. Van het overzicht met 18 grondtransacties heeft belanghebbende drie transacties in twijfel getrokken met de stelling dat op die percelen een huis of bouwsel stond. De heffingsambtenaar heeft daar tegenin gebracht dat het in die gevallen ging om verkopen van stukken tuin die onbebouwd waren. Wat daar ook van zij, het Hof leidt uit het verstrekte overzicht af dat de grondprijs in [woonplaats] voor ieder in het overzicht genoemd perceel (met afmetingen  tussen de 192 en 925 m2) in ieder geval meer bedroeg dan de door de heffingsambtenaar genoemde basisprijs van € 550 per m2. De grondstaffel en het inzicht in grondtransacties in [woonplaats] , in samenhang met het taxatierapport van de heffingsambtenaar bieden naar het oordeel van het Hof voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar voor de onroerende zaak vastgestelde waarde. Hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht leidt het Hof niet tot een ander oordeel. 
      
      
        
          Slotsom
          Gelet op het hiervoor overwogene is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Harthoorn, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 september 2022.
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
      (E.D. Postema)	(M. Harthoorn)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 21 september 2022.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.