ECLI:NL:GHAMS:2022:3024, Gerechtshof Amsterdam, 25-10-2022, 200.287.336/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-10-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koopovereenkomst met betrekking tot nog te bouwen appartement; wijziging omgevingsvergunning noodzakelijk om appartement als zelfstandige woonruimte te mogen gebruiken; schending informatieverplichting door verkoper; schatting van door wijziging vergunning ontstane vertraging in oplevering; vertraging door faillissement van de aannemer kan niet aan de verkoper worden toegerekend; causaal verband; begroting vertragingsschade; schadevergoeding ter zake van het ontbreken van de grote slaapkamer; koper mocht op grond van de bijlagen bij de koopovereenkomst redelijkerwijs verwachten dat zij een appartement had gekocht met twee slaapkamers die voldeden aan (de daglichttoetredingseisen van) het Bouwbesluit 2012.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 				: 200.287.336/01 
    
    
    
      zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland		: 8200621 \ CV EXPL 19-9185
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 oktober 2022 
      
    
    
    
      inzake
    
    
  
  
    
      1 [appellante 1] V.O.F.,
    gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
    2. [appellante 2] B.V.,
    gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
    3. [appellante 3] B.V.,
    
      gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
      appellanten,
      tevens incidenteel geïntimeerden,
      advocaat: mr. T.A. van Meer te Amsterdam (geschrapt),
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      wonend te [woonplaats] ,
      geïntimeerde,
      tevens incidenteel appellante,
      advocaat: mr. F.B. Kloppenburg te Leiden. 
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      Partijen worden hierna [appellanten] – afzonderlijk: [appellante 1] , [appellante 2] en [appellante 3] – en [geïntimeerde] genoemd. 
    
    
    
      
        [appellanten] zijn bij dagvaarding van 9 december 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 16 september 2020, voor zover dat onder bovenvermeld zaak-/rolnummer is gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en [appellanten] als gedaagden. 
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met producties;
    - memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;
    - memorie van antwoord in incidenteel appel.
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – de vorderingen van [geïntimeerde] jegens hen alsnog volledig zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van al hetgeen zij uit hoofde van dat vonnis van [appellanten] heeft ontvangen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief nakosten, telkens met rente. 
    
    
    
      
        [geïntimeerde] heeft in principaal appel geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met 
      – uitvoerbaar bij voorraad – hoofdelijke veroordeling van [appellanten] in de proceskosten. In incidenteel appel heeft zij geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, voor zover daarbij haar hierna weer te geven vordering jegens [appellanten] met betrekking tot de grote slaapkamer is afgewezen, en – uitvoerbaar bij voorraad – die vordering alsnog zal toewijzen, met hoofdelijke veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.
    
    
    
      
        [appellanten] hebben in incidenteel appel geconcludeerd tot afwijzing en 
      – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten daarvan.
    
    
    
      
        [appellanten] hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.19 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Voor zover [appellanten] zich met grief 1 in principaal appel tegen deze feitenvaststelling (onder 2.14 en 2.16) richten, zal het hof hiermee rekening houden. Deze feiten zijn voor het overige in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, zijn die feiten de volgende.
    
    
    
      2.1.
      
        [bedrijf 2] v.o.f. (hierna: [bedrijf 2] ) is als projectontwikkelaar betrokken geweest bij de ontwikkeling van het bouwproject waarbij een oud bankgebouw aan de [adres] te [plaats 1] (hierna: het pand) is verbouwd tot een complex met winkels en appartementen.
      
    
    
      2.2.
      
        [appellante 1] is ook bij de exploitatie van dit project betrokken geweest.
      
    
    
      2.3.
      
        [appellante 2] en [appellante 3] zijn vennoten van zowel [bedrijf 2] als [appellante 1] .
      
    
    
      2.4.
      Aannemersbedrijf [bedrijf 1] B.V. (hierna: [bedrijf 1] ) is als aannemer bij dit project betrokken geweest.
      
    
    
      2.5.
      Woningborg N.V. (hierna: Woningborg) is een maatschappij die in bepaalde gevallen zekerheid verschaft indien gedurende de bouw van een woning een aannemer failliet wordt verklaard. Deze zekerheid kan inhouden dat voor afbouw wordt zorggedragen of dat alleen een schadeloosstelling wordt verstrekt.
      
    
    
      2.6.
      
        [bedrijf 3] B.V. (hierna: [bedrijf 3] ) is een aannemersbedrijf.
      
    
    
      2.7.
      Op 7 december 2015 heeft [bedrijf 2] van de gemeente Zaanstad een omgevingsvergunning gekregen voor de bouw van een aantal appartementen, winkels en woon/werkruimtes in het pand. 
      
    
    
      2.8.
      Op 22 april 2016 is tussen [geïntimeerde] en [appellante 1] een koopovereenkomst gesloten strekkende tot verkoop aan [geïntimeerde] van een appartement in het pand. De koopover- eenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:
      
      
        
          “
          Verplichtingen van de verkoper
        
        
          Artikel 2
        
      
      
        1. Verkoper is verplicht aan koper een appartementsrecht te leveren dat onvoorwaardelijk is en (…) vrij van andere bijzondere lasten en beperkingen dan die welke de koper nadrukkelijk heeft aanvaard.
      
      
        (…)
      
      
      
        
          Bestemming
        
      
      
        - Het verkochte is na de (ver)bouw bestemd als woning met berging. 
      
      
        (…)
      
      
      
        
          Informatieplicht verkoper
        
        
          Artikel 11
        
        
          Afgezien van het hiervoor bepaalde staat verkoper er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht.”
        
      
      
    
    
      2.9.
      Op 29 april 2016 is tussen [geïntimeerde] en [bedrijf 1] een aannemingsovereenkomst gesloten. Bij deze overeenkomst heeft [bedrijf 1] op zich genomen om het door [geïntimeerde] gekochte appartement (af) te bouwen.
      
    
    
      2.10.
      Daarnaast bevat de aannemingsovereenkomst een bepaling die een door Woningborg vastgestelde garantieregeling van toepassing verklaart.
      
    
    
      2.11.
      Bij notariële akte van 29 augustus 2016 heeft [appellante 1] het door [geïntimeerde] gekochte appartementsrecht geleverd en in eigendom aan haar overgedragen.
      
    
    
      2.12.
      Bij beschikking van de rechtbank van 18 januari 2018 is aan [bedrijf 1] surseance van betaling verleend. Bij beschikking van de rechtbank van 19 januari 2018 is de surseance omgezet in een faillissement.
      
    
    
      2.13.
      Krachtens de in de aannemingsovereenkomst opgenomen garantieregeling heeft Woningborg zorggedragen voor de afbouw van het volledige complex, inclusief het door [geïntimeerde] verkregen appartement. Woningborg heeft hiertoe [bedrijf 3] ingeschakeld.
      
    
    
      2.14.
      Tijdens een bespreking op 9 april 2018 tussen (onder andere) Woningborg en [bedrijf 3] is geconstateerd dat het nodig was om een wijziging van de door de gemeente op 7 december 2015 afgegeven vergunning aan te vragen.
      
    
    
      2.15.
      
        [geïntimeerde] heeft op 16 augustus 2018 (onder andere) [appellanten] aansprakelijk gesteld voor, kort gezegd, de schade die zij lijdt door de vertraging in de oplevering van het appartement en de gemaakte fouten bij de aanvraag van de vergunning.
      
    
    
      2.16.
      Op 17 september 2018 hebben de kopers van de appartementen, onder wie [geïntimeerde] , met [bedrijf 3] en Woningborg een overeenkomst gesloten, inhoudende een vooropdracht tot afbouw. 
      
    
    
      2.17.
      Bij e-mail van 22 november 2018 heeft Woningborg aan [geïntimeerde] bericht:
      
      
        
          “Nader onderzoek heeft ons op 2 opties gebracht die wij jullie willen aanbieden. Ik wil jullie vriendelijk verzoeken om een keuze te maken tussen 1 van de volgende 2 opties:
        
      
      
      
        1. Jullie krijgen € 10.000,- uitgekeerd van Woningborg, maar dit geldt dan wel voor alle wijzigingen die [bedrijf 3] met jullie heeft besproken en de daglichttoetreding in de grote slaapkamer.
      
      
      
        
          Of
        
      
      
      
        2. Jullie krijgen € 5.000,- uitgekeerd van Woningborg voor de punten op de uitgangspuntenlijst [bedrijf 3] en we vergroten het slaapkamerraam zodat er voldoende daglicht binnen komt. (…)”
      
      
    
    
      2.18.
      De gemeente Zaanstad heeft op 22 maart 2019 een gewijzigde omgevingsvergunning afgegeven. 
      
    
    
      2.19.
      Op 29 maart 2019 hebben de kopers van de appartementen, onder wie [geïntimeerde] , met [bedrijf 3] en Woningborg een afbouwovereenkomst gesloten. Het appartement van [geïntimeerde] heeft huis/bouwnummer [nummer 11] . De afbouwovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:
      
      
        
          “
          Artikel 4 Bouwtijd
        
        
          De Aannemer verbindt zich tegenover de Verkrijger(s) om de individuele appartementen met de bouwnummers [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] , [nummer 4] , [nummer 5] , [nummer 6] , [nummer 7] , [nummer 8] en [nummer 9] (…) uiterlijk op 30-08-2019 en de bouwnummers [nummer 10] , [nummer 11] , [nummer 12] , [nummer 13] , [nummer 14] , [nummer 15] , [nummer 16] en [nummer 17] (…) uiterlijk op 15 oktober 2019 geheel voor bewoning gereed aan de Verkrijger(s) op te leveren in de zin van artikel 11 lid 4 van de Algemene Voorwaarden behorende bij de Overeenkomsten.”
        
      
      
    
    
      2.20.
      Bij brief van 1 april 2019 heeft Woningborg aan [geïntimeerde] bericht:
      
      
        
          “Naar aanleiding van het faillissement van Aannemersbedrijf [bedrijf 1] B.V. heeft Woningborg uitvoering gegeven aan de afbouwwaarborg door een afbouwende aannemer voor u te selecteren, te weten [bedrijf 3] B.V. Gebleken is dat er op een aantal punten afgeweken zal moeten worden van de contractstukken met Aannemersbedrijf [bedrijf 1] B.V. om af te kunnen bouwen. Op 2 punten betekent dit dat er afgeweken wordt van het Bouwbesluit. Deze punten (te lage plafondhoogte en te weinig daglichttoetreding) leiden er toe dat de grote slaapkamer een onbenoemde ruimte wordt.
        
      
      
      
        
          Tegen finale kwijting en vrijwaring van verdere aanspraken op herstel of schadevergoeding voor afwijkingen van de contractstukken zal Woningborg N.V. u schadeloos stellen door het bedrag van € 10.000,-. Deze vrijwaring zal tegenover Woningborg N.V. gelden, maar ook tegenover [bedrijf 3] B.V.” 
        
      
      
      
        
          [geïntimeerde] heeft de brief voor akkoord getekend. Zij heeft het bedrag van € 10.000,- van Woningborg ontvangen.
      
      
    
    
      2.21.
      Op 12 september 2019 is het appartement aan [geïntimeerde] opgeleverd.
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      3.1.
      In de procedure bij de kantonrechter heeft [geïntimeerde] jegens [appellanten] gevorderd hen hoofdelijk te veroordelen tot betaling van:
      - € 19.382,32 aan hoofdsom, bestaande uit een schadevergoeding wegens vertraging in de oplevering van het appartement van € 15.942,32 en een schadevergoeding ter zake van het ontbreken van de grote slaapkamer van € 3.440,-, met de wettelijke rente vanaf 4 december 2019;
      - € 1.172,28 aan buitengerechtelijke incassokosten, met de wettelijke rente vanaf  4 december 2019; 
      - de proceskosten met rente.
      
        [geïntimeerde] heeft aan de gevorderde vertragingsschade, kort gezegd, het volgende ten grondslag gelegd. Ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst was een omgevingsvergunning afgegeven voor vijftien woonappartementen, terwijl [appellante 1] zeventien woonappartementen heeft verkocht. Het door [geïntimeerde] gekochte en nog te bouwen appartement viel niet onder de vijftien vergunde woonappartementen. Daarmee heeft [appellante 1] (onder meer) de in artikel 11 van de koopovereenkomst opgenomen informatieverplichting geschonden. [appellante 1] en haar vennoten zijn (hoofdelijk) aansprakelijk voor de schade die [geïntimeerde] heeft geleden ten gevolge van de vertraging van de bouw van haar appartement die is ontstaan doordat een wijzing van de oorspronkelijke omgevingsvergunning nodig was. Aan haar vordering tot schadevergoeding ter zake van het ontbreken van de grote slaapkamer heeft [geïntimeerde] , kort gezegd, ten grondslag gelegd dat zij van [appellante 1] een te bouwen appartement met twee slaapkamers heeft gekocht, dat zij mocht verwachten dat beide slaapkamers geschikt zouden zijn om als zodanig te worden gebruikt, terwijl de grootste van de twee beoogde slaapkamers nu niet als slaapkamer kan worden gebruikt, omdat deze te weinig daglichttoetreding heeft.  
      
    
    
      3.2.
      Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de gevorderde schadevergoeding wegens vertraging in de oplevering van het appartement ad € 15.942,32, met rente, toegewezen, de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten toegewezen tot een bedrag van € 1.130,65, inclusief btw en met rente, en [appellanten] hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten met rente. Voor het overige zijn de vorderingen van [geïntimeerde] jegens [appellanten] afgewezen. [appellanten] komen in hoger beroep met zes grieven op tegen het bestreden vonnis, voor zover daarbij de vorderingen van [geïntimeerde] jegens hen zijn toegewezen. [geïntimeerde] heeft in incidenteel appel twee grieven geformuleerd tegen de afwijzing van haar vordering jegens [appellanten] tot vergoeding van de door haar geleden schade ten gevolge van het ontbreken van de grote slaapkamer.
      
    
    
      3.3.
      
        Met grief 1 in het principaal appel voeren [appellanten] aan dat het niet nodig was om de omgevingsvergunning van 7 december 2015 te wijzigen om het appartement van [geïntimeerde] te mogen gebruiken als zelfstandige woonruimte, omdat dit gebruik al was toegestaan krachtens die vergunning. Het hof volgt [appellanten] hierin niet. Uit tekening DO-03 die behoort bij de omgevingsvergunning van 7 december 2015 blijkt dat die vergunning zag op de bouw van twee eenheden met een winkelfunctie op de begane grond, twee eenheden met een woon-werkfunctie eveneens op de begane grond en in totaal vijftien eenheden met een woonfunctie op de eerste, tweede en derde verdieping. Verder blijkt uit die tekening, zoals ook de kantonrechter heeft overwogen, dat de op de begane grond ingetekende eenheden met een woon-werkfunctie geen zelfstandige eenheden zijn, maar behoren bij twee van de drie eenheden met een woonfunctie op de eerste verdieping, zoals valt op te maken uit de in die eenheden opgenomen tekst ‘woon-werkfunctie t.b.v. appartement 4 en 5’ en ‘woon-werkfunctie t.b.v. appartement 6’. Ook uit de in de vergunning van 7 december 2015 opgenomen overweging onder het kopje ‘Parkeren’ blijkt dat daarbij is uitgegaan van vijftien woningen en dus niet van zeventien. Dit betekent dat het op basis van die omgevingsvergunning niet was toegestaan om de eenheden met een woon-werkfunctie als zelfstandige woonruimte te gebruiken. Anders dan [appellanten] betogen, leidt de omstandigheid dat de indeling van die eenheden blijkens de tekening nader te bepalen is (juist) niet tot een ander oordeel. Toen de eenheden met een woon-werkfunctie toch als zelfstandig woon-appartement aan onder andere [geïntimeerde] werden verkocht, was het dan ook noodzakelijk om de omgevingsvergunning te wijzigen. Dat dit in afwijking van (de tekeningen bij) de afgegeven omgevingsvergunning was, volgt ook uit de bij de gewijzigde vergunning behorende tekening DO-100 waarop die eenheden nu als ‘studio’ zijn aangeduid. [appellanten] voeren in dit verband nog aan dat de wijziging van de vergunning al noodzakelijk was in verband met de vele bouwtechnische wijzigingen die [bedrijf 3] in de afbouw wenste door te voeren en dat de in de aanvraag meegenomen wijziging van het gebruik van de twee eenheden met woon-werkfunctie naar zelfstandige woonruimte hooguit een formaliteit betrof. Echter, [appellanten] hebben hun stelling dat de vergunning met name zag op vele  
        – kennelijk de andere appartementen betreffende – bouwtechnische wijzigingen niet (met stukken) onderbouwd en daarvan is ook overigens niet gebleken. Bovendien staat op de enige tekening bij de (aanvraag voor de) gewijzigde vergunning (DO-100) slechts een plattegrond van de begane grond met bijbehorende gevels en doorsnede waar (naast twee winkels) alleen de twee appartementen waarvoor een wijziging van het gebruik werd gevraagd zich bevinden. Aldus concludeert het hof dat de gewijzigde vergunning enkel ziet op de twee appartementen, waaronder dat van [geïntimeerde] , die nog geen zelfstandige gebruiksfunctie hadden. Verder geldt dat, ook als ervan wordt uitgegaan dat – zoals [appellanten] stellen – voor de wijziging naar zelfstandige woonruimte geen bouwkundige wijzigingen nodig waren, niet kan worden gezegd dat dit slechts een formaliteit was. Niet alleen was deze wijziging, zoals hiervoor is overwogen, noodzakelijk om de twee eenheden als zelfstandige woonruimte te mogen gebruiken, maar uit diverse e-mails van Woningborg aan de (leden van de) vereniging van eigenaars van het pand – waaronder die van 8 maart 2019 – blijkt ook dat de extra parkeerplaatsen die daardoor vereist waren een heikel punt vormden bij de verlening van de gewijzigde vergunning. De door [appellanten] aangevoerde omstandigheid dat in het bij de omgevingsvergunning van 7 december 2015 afgegeven huisnummerbesluit wel zeventien appartementen, waaronder [nummer 11] van [geïntimeerde] , als woonruimte staan vermeld, doet aan het voorgaande niet af, nu een huisnummer niets zegt over de mogelijkheid tot gebruik als zelfstandige woning. De grief faalt.
      
      
    
    
      3.4.
      
        Grief 3 in het principaal appel richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellanten] de informatieverplichting uit artikel 11 van de koopovereenkomst jegens [geïntimeerde] hebben geschonden. Volgens [appellanten] mag (blijkens de koopovereenkomst) het appartement pas na oplevering worden gebruikt, zodat niet relevant is welk gebruik daarvoor op basis van de vergunning is toegestaan en kan om die reden geen mededelingsplicht ter zake worden aangenomen. Ook deze grief faalt. [appellante 1] had [geïntimeerde] wel degelijk vóór het sluiten van de koopovereenkomst op 22 april 2016 moeten informeren over het feit dat het door haar te kopen appartement (krachtens de op 7 december 2015 afgegeven omgevingsvergunning) toen geen zelfstandige gebruiksfunctie, zoals bepaald in die overeenkomst, had. Dit geldt temeer nu [appellante 1] een professional in de vastgoedbranche is en [geïntimeerde] de woning als particulier heeft gekocht. Het ontbreken van een vergunning voor het door [geïntimeerde] beoogde en overeengekomen exclusieve gebruik van het appartement als woonruimte had ter kennis van [geïntimeerde] moeten worden gebracht, omdat het niet informeren van [geïntimeerde] vergaande risico’s voor [geïntimeerde] met zich bracht, waaronder in ieder geval het risico dat zij na de verwerving en ingebruikneming van haar appartement zou worden geconfronteerd met een of meer handhavingsbesluiten van de gemeente Zaanstad tot staking van het niet vergunde zelfstandige gebruik van haar appartement als woonruimte en/of vertraging van de ingebruikneming van het appartement vanwege de noodzaak om alsnog te kunnen beschikken over een omgevingsvergunning die wél voorziet in het gebruik van het appartement als woonruimte.  Of die laatste vertraging zich daadwerkelijk heeft voorgedaan komt hierna bij de bespreking van hun tweede grief aan de orde. Nu tussen partijen in hoger beroep niet (meer) ter discussie staat dat [appellante 1] , hoewel zij moet worden geacht op de hoogte te zijn geweest van de inhoud van de afgegeven vergunning, [geïntimeerde] hierover niet (tijdig) heeft geïnformeerd – het ontbreken van de vergunning is pas na het faillissement van [bedrijf 1] aan het licht gekomen – en dat [geïntimeerde] er redelijkerwijs vanuit mocht gaan dat de voor de bouw en het gebruik van het door haar gekochte appartement benodigde vergunningen waren verkregen, komt het hof, evenals de kantonrechter, tot het oordeel dat [appellanten] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, meer specifiek in de nakoming van de informatieverplichting uit artikel 11 van de koopovereenkomst. Dat ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst het gebouw nog niet in appartementen was gesplitst en met de sloop- en bouwwerkzaamheden nog niet was begonnen, maakt de uitkomst van de beoordeling van de vraag of [appellanten] jegens [geïntimeerde] tekort zijn geschoten in hun informatieplicht niet anders. De grief faalt.   
      
    
    
      3.5.
      Het hof zal grieven 2, 4 en 5 in het principaal appel gezamenlijk bespreken. Deze grieven strekken ten betoge dat de vertraging van de oplevering van het door [geïntimeerde] gekochte niet is veroorzaakt door de wijzing van de omgevingsvergunning voor het aantal appartementen (grief 2), dat de kantonrechter ten onrechte vanwege die wijziging een vertraging van twaalf maanden aan [appellanten] heeft toegerekend (grief 5) en dat er, meer in het algemeen, geen causaal verband is tussen de (vermeende) schending van de informatieverplichting en de schade die het gevolg is van de vertraging in de oplevering (grief 4). [appellanten] stellen zich op het standpunt dat de vertraging van de oplevering (geheel) is ontstaan door het faillissement van [bedrijf 1] en de vele wijzigingen die in de afbouwwerkzaamheden nodig waren en de wijziging van de vergunning die daarvoor nodig was. [geïntimeerde] heeft dit gemotiveerd betwist.
      
    
    
      3.6.
      Naar het oordeel van het hof is er mede door het eerder besproken tekortschieten in de nakoming van de koopovereenkomst door van [appellanten] vertraging in de oplevering van het appartement van [geïntimeerde] ontstaan. Immers, zoals hiervoor onder 3.3 reeds is geoordeeld, was een wijziging van de omgevingsvergunning nodig om twee appartementen, waaronder het door [appellanten] aan [geïntimeerde] verkochte appartement, als zelfstandige woonruimte te mogen gebruiken en niet voor door [bedrijf 3] eveneens aangevraagde bouwtechnische wijzigingen. Eerst nadat op 22 maart 2019 de gewijzigde vergunning was verleend, is op 29 maart 2019 een tweede afbouwovereenkomst met [bedrijf 3] gesloten waarbij, anders dan bij de op 17 september 2018 aan [bedrijf 3] verleende vooropdracht tot afbouw, ook de afbouw van het appartement van [geïntimeerde] was betrokken. Ten aanzien van de omvang van de aan [appellanten] door het tekortschieten veroorzaakte vertraging in de oplevering overweegt het hof als volgt. De kantonrechter heeft met juistheid overwogen dat voor zover de vertraging bij de oplevering is toe te rekenen aan het faillissement van [bedrijf 1] , de vertraging niet aan [appellanten] kan worden toegerekend. Wat betreft de vertraging die het gevolg is van het faillissement van [bedrijf 1] moet volgens [appellanten] rekening worden gehouden met een langere vertraging dan de door de kantonrechter hiervoor in acht genomen drie maanden. Het hof acht deze drie maanden echter een redelijke schatting, mede gelet op het feit dat Woningborg als ervaringsdeskundige op dit gebied bij de door haar verleende compensatie is uitgegaan van nagenoeg eenzelfde vertragingsperiode (90 dagen) ten gevolge van het faillissement. Hetgeen [appellanten] op dit punt aanvoeren – kort gezegd: dat Woningborg vijf maanden na het faillissement nog lang niet klaar was – leidt niet tot een ander oordeel, nu dat het gevolg was van diverse omstandigheden, waarvan sommige geheel los staan van het faillissement. 
      
    
    
      3.7.
      Vervolgens moet worden vastgesteld tot hoeveel vertraging in de oplevering de wijziging van de omgevingsvergunning heeft geleid. Uit de stukken komt naar voren dat een veelheid van factoren van invloed is geweest op de voortgang van de afbouw. Woningborg is bij (het organiseren van) de afbouw kennelijk gestuit op diverse (bouwkundige) punten die, al dan niet in overleg met en/of na goedkeuring door instanties zoals de gemeente of de brandweer, aangepast, verbeterd of anderszins opgelost moesten worden. Hierdoor is het moeilijk om achteraf te bepalen hoeveel vertraging elk van de verschillende factoren precies heeft opgeleverd. Tegen de achtergrond van (artikel 4 van) de afbouwovereenkomst en van de vertraging die het hele project ontegenzeggelijk heeft opgelopen, hebben partijen ook niet (voldoende) duidelijk gemaakt tot hoeveel vertraging specifiek het probleem met de vergunning heeft geleid, laat staan dat dit, zoals [geïntimeerde] ook in hoger beroep stelt, twaalf maanden is. Het hof zal daarom schatten hoeveel vertraging in de oplevering van het appartement van [geïntimeerde] is veroorzaakt door de wijziging van de vergunning en om die reden aan [appellanten] kan worden toegerekend. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat in artikel 4 van de afbouwovereenkomst van 29 maart 2019 – zoals hiervoor onder 2.19 weergegeven – is opgenomen dat negen van de appartementen uiterlijk op 30 augustus 2019 geheel voor bewoning gereed door [bedrijf 3] moesten worden opgeleverd en de overige acht appartementen, inclusief het appartement van [geïntimeerde] , uiterlijk op 15 oktober 2019. Het verschil in uiterste opleverdatum tussen het appartement van [geïntimeerde] en (een deel van) de andere appartementen waarvoor geen wijziging van de omgevingsvergunning moest worden bewerkstelligd is dus (maximaal) anderhalve maand. Verder gaat het hof ervan uit dat in afwachting van de verlening van de gewijzigde vergunning aan het gehele project niet op volle kracht is doorgewerkt, waardoor er over de gehele linie, en dus ook wat betreft het appartement van [geïntimeerde] , bovenop gemelde vertraging van anderhalve maand nog enige extra vertraging is ontstaan die aan het probleem met de vergunning kan worden toegeschreven. Gelet hierop komt het hof, anders dan de kantonrechter, uit op een geschatte vertraging van drie maanden. 
      
    
    
      3.8.
      Bij de begroting van de vertragingsschade gaat het hof uit van de huur die [geïntimeerde] in de laatste drie maanden voor de oplevering van het appartement voor haar vorige woning verschuldigd was en waarvan [appellanten] niet hebben betwist dat die € 1.345,50 per maand bedroeg. Nu [appellanten] geen grief hebben gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat aan het vorderingsrecht van [geïntimeerde] niet afdoet dat een deel van de huur door haar ex-partner met wie zij samenwoonde zou zijn betaald, begroot het hof de geleden vertragingsschade op (afgerond) € 4000,-. Het hof is van oordeel dat die schade en de vastgestelde schending van de informatieverplichting uit de koopovereenkomst met elkaar in causaal verband staan. Het betreft immers vertragingsschade die als gevolg van de noodzakelijke wijziging van de omgevingsvergunning door [geïntimeerde] is geleden. Aangenomen moet worden dat [geïntimeerde] , zoals zij ook heeft gesteld, indien [appellanten] haar destijds wél over het ontbreken van een vergunning voor het beoogd gebruik van het appartement hadden ingelicht, direct actie had ondernomen om die vergunning alsnog te laten regelen, in welk geval zij deze schade niet zou hebben geleden.
      
    
    
      3.9.
      Op grond van het voorgaande komt het hof tot de conclusie dat de vordering van [geïntimeerde] wegens vertragingsschade toewijsbaar is tot een bedrag van € 4.000,-, te vermeerderen met de daarover verschuldigde wettelijke rente vanaf 4 december 2019 tot aan de dag van de algehele betaling. De grieven 2 en 4 in principaal falen en grief 5 in principaal slaagt deels. 
      
    
    
      3.10.
      In grief 2 in incidenteel appel stelt [geïntimeerde] de afwijzing door de kantonrechter van haar vordering tot het betalen van schadevergoeding ter zake van het ontbreken van de grote slaapkamer aan de orde. Daartoe voert zij aan dat op de tekening van het appartement die deel uitmaakt van de bijlagen bij de koop- en aannemingsovereen- komst twee slaapkamers staan ingetekend, zodat [appellanten] de verplichting hadden om ervoor te zorgen dat in het appartement ook twee slaapkamers zouden worden gerealiseerd. Omdat [appellanten] hierin zijn tekortgeschoten, stelt [geïntimeerde] recht te hebben op vergoeding van de ten gevolge van het ontbreken van de grote slaapkamer door haar geleden schade ad € 3.440,- met rente. [appellanten] betwisten dat zij op dit punt zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst met [geïntimeerde] . Volgens [appellanten] is de betreffende ruimte ongeschikt om als slaapkamer te worden gebruikt, omdat die ruimte niet voldoet aan de eisen voor daglichttoetreding die het Bouwbesluit 2012 aan het gebruik daarvan als slaapkamer stelt. Het bouwen conform het Bouwbesluit 2012 is echter een verplichting van de aannemer ( [bedrijf 1] ) uit hoofde van de aannemingsovereenkomst en niet van [appellante 1] als verkoper, aldus [appellanten]
    
    
      3.11.
      Vast staat dat de betreffende ruimte niet geschikt is om als slaapkamer te worden gebruikt, aangezien niet wordt voldaan aan de voor dit gebruik geldende daglichttoetredingseisen van het Bouwbesluit 2012. De vraag die partijen verdeeld houdt is of [appellanten] op grond van de koopovereenkomst met [geïntimeerde] daarvoor moest instaan en dus is tekortgeschoten in de nakoming van die overeenkomst. Het hof beantwoordt die vraag, anders dan de kantonrechter, bevestigend en overweegt daartoe het volgende. Zoals ook [appellanten] (onder 3.6 van de memorie van grieven) erkennen, is in de bijlagen bij de koopovereenkomst een indelingstekening van het appartement opgenomen die daarvan deel uit maakt (producties 4, alle bijlagen, en 6, alleen de tekening, bij de inleidende dagvaarding). Uit deze indelingstekening met maatvoering blijkt dat [appellanten] aan [geïntimeerde] een appartement met (onder meer) twee slaapkamers, een grote en een kleine, hebben verkocht. Naar het oordeel van het hof mocht [geïntimeerde] , gezien deze tekening en de overige omstandigheden van het geval, waaronder de omstandigheid dat zij geen enkele keus had in de aannemer met wie zij nagenoeg tegelijkertijd een overeenkomst ter zake van de bouw van het appartement heeft gesloten, redelijkerwijs verwachten dat zij van [appellanten] een appartement had gekocht met twee slaapkamers die voldeden aan (de daglichttoetredingseisen van) het Bouwbesluit 2012. Nu dat, zoals hierboven al is geconstateerd, met betrekking tot de grote slaapkamer niet het geval blijkt te zijn, zijn [appellanten] op dit punt tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst met [geïntimeerde] en moeten [appellanten] de door die tekortkoming ontstane schade  vergoeden. [appellanten] hebben hiertegen (in eerste aanleg) nog aangevoerd dat [geïntimeerde] het deugdelijke aanbod van Woningborg om het gebrek te herstellen door in de betreffende slaapkamer een groter raam te plaatsen heeft geweigerd en in plaats daarvan heeft gekozen voor schadeloosstelling. Dit staat evenwel niet aan toewijzing van haar vordering tot schadevergoeding in de weg. Hetgeen ter zake van de beoogde grote slaapkamer was overeengekomen is immers niet haalbaar gebleken en het in die kamer plaatsen van een groter raam (dan afgesproken) was slechts een mogelijk alternatief, waarvoor [geïntimeerde] om haar moverende redenen niet heeft gekozen. 
      
    
    
      3.12.
      
        
          [geïntimeerde] heeft van Woningborg een compensatie ontvangen van € 10.000,-. Dit bedrag ziet volgens de hiervoor onder 2.17 weergegeven e-mail van Woningborg van 22 november 2018, op “alle wijzigingen die [bedrijf 3] met jullie heeft besproken en de daglichttoetreding in de grote slaapkamer”, terwijl uit het vervolg van die e-mail blijkt dat hiervan een bedrag van € 5.000,- betrekking heeft op het probleem met de grote slaapkamer. Blijkens het in opdracht van [geïntimeerde] opgestelde, door [appellanten] niet betwiste, taxatierapport van van [bedrijf 4] B.V. te [plaats 2] van 5 juli 2019, dat als productie 38 bij de inleidende dagvaarding is gevoegd, bedraagt de waardevermindering wegens het ontbreken van een tweede, grote, slaapkamer (afgerond) € 8.440,-. Gelet hierop en met in achtneming van het reeds ter zake van de slaapkamer door [geïntimeerde] van Woningborg ontvangen bedrag van 
        € 5.000,-, is de vordering tot schadevergoeding van [geïntimeerde] wegens het ontbreken van de grote slaapkamer ad € 3.440,-, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 4 december 2019, toewijsbaar. De grief van [geïntimeerde] slaagt.
      
      
    
    
      3.13.
      
        [geïntimeerde] betoogt met grief 1 in incidenteel appel dat de overweging van de kantonrechter dat de koopovereenkomst en de aannemingsovereenkomst die zij met respectievelijk [appellante 1] en [bedrijf 1] heeft gesloten als afzonderlijke overeenkomsten moeten worden beschouwd onjuist is. Deze grief leidt, ook als [geïntimeerde] in dit betoog wordt gevolgd, niet tot een andere uitkomst en behoeft om die reden geen bespreking. 
      
    
    
      3.14.
      
        Grief 6 in principaal appel richt zich tenslotte tegen het dictum van het bestreden vonnis, voor zover [appellanten] daarin tot betaling zijn veroordeeld. Deze grief heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft geen bespreking.
      
    
    
      3.15.
      Voor zover uit het voorgaande volgt dat [appellanten] niet aan hun stelplicht hebben voldaan, wordt aan bewijslevering ter zake de desbetreffende geschilpunten niet toegekomen. [appellanten] hebben overigens geen (voldoende concrete) stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere beslissingen. Hun bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd.
      
    
    
      3.16.
      De slotsom is dat het incidenteel appel grotendeels slaagt en het principaal appel ten dele. In hoofdsom is dus (€ 4.000,- + € 3.440,- =) € 7.440,-, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 4 december 20190, toewijsbaar. Gelet hierop zal de vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten met toepassing van de staffel uit het Besluit bij de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten worden vastgesteld op een bedrag van € 903,87, inclusief btw. 
      
    
    
      3.17.
      Het voorgaande brengt mee dat het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen. [geïntimeerde] zal worden veroordeeld tot terugbetaling aan [appellanten] van wat [appellanten] uit hoofde van het bestreden vonnis teveel aan haar hebben betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de betaling.
      
    
    
      3.18.
      Het hof ziet in deze uitkomst aanleiding de kosten van het geding in eerste aanleg en in principaal appel te compenseren en [appellanten] te veroordelen in de kosten van het geding in incidenteel appel.
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      rechtdoende in principaal en incidenteel appel:
    
    
    
      vernietigt het bestreden vonnis, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen;
    
    
    
      en in zoverre opnieuw rechtdoende:
    
    
    
      veroordeelt [appellanten] hoofdelijk tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van 
      € 7.440,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 december 2019 tot aan de dag der voldoening;
    
    
    
      veroordeelt [appellanten] hoofdelijk tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van 
      € 903,87, inclusief btw, ter zake van buitengerechtelijke incassokosten; 
    
    
    
      compenseert de kosten van het geding in eerste aanleg, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
      compenseert de kosten van het geding in principaal appel, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
    
    
    
      veroordeelt [appellanten] hoofdelijk in de kosten van het geding in incidenteel appel, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 557,- voor salaris;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling aan [appellanten] van wat [appellanten] uit hoofde van het bestreden vonnis teveel aan haar hebben betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de betaling; 
    
    
    
      verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde;
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, E.M. Polak en E.A. Minderhoud en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 oktober 2022.