ECLI:NL:RBROT:2022:10627, Rechtbank Rotterdam, 18-11-2022, 9759816 CV EXPL 22-9066
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-11-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur. Ontbinding/ontruiming, overlast, bestemming gehuurde.

RECHTBANK ROTTERDAM

    
    
      
locatie Rotterdam

    
    
    
      
zaaknummer: 9759816 CV EXPL 22-9066

    
    
    
      
datum uitspraak: 18 november 2022

    
    
    
      

Vonnis van de kantonrechter


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
    
      

[eiser01] ,


      
woonplaats: [woonplaats01] ,

      
eiser,

      
gemachtigde: mr. G.I. Niesert te Rotterdam,

    
    
    
      
tegen:

    
    
    
      

[gedaagde01] ,


      
woonplaats: [woonplaats02] ,

      
gedaagde,

      
gemachtigde: mr. M.P. Kloppenburg te Rotterdam.

    
    
    
      
De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

    
    
  
  
    

1.

De procedure

    
      
1.1.

      
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

      
        
          
de dagvaarding van 15 maart 2022, met bijlagen;

        
        
          
het antwoord, met een bijlage;

        
        
          
de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

        
        
          
de akte overleggen producties tevens akte houdende vermeerdering/wijziging van eis van de zijde van [eiser01] , met bijlagen;

        
        
          
betaalbewijzen van de zijde van [gedaagde01] ;

        
        
          
de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [eiser01] met daarin een vermindering van eis;

        
        
          
een tijdens de mondelinge behandeling door [gedaagde01] overgelegde bijlage.

        
      
      
    
    
      
1.2.

      
Op 7 oktober 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken.

      
    
  
  
    

2.

De feiten

    
      
2.1.

      
[gedaagde01] huurt sinds 1 november 2017 de woning aan de [adres01] in [plaats01] van [eiser01] . De maandelijkse huurprijs bedraagt op dit moment € 1.111,05 per maand (voorheen € 1.075,56) en moet bij vooruitbetaling worden betaald.

      
    
    
      
2.2.

      
In de huurbetalingen is een achterstand ontstaan. Verder betaalt [gedaagde01] de huur structureel te laat.

      
    
    
      
2.3.

      
        
In de huurovereenkomst is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:

        
“(…)

1.2

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. (…)

      
    
    
      
1.3

      
        
Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in artikel 1.2.

        
(…)

      
    
    
      
11.2

      
Voor iedere overtreding van een verplichting uit deze huurovereenkomst en bijbehorende algemene bepalingen, voor zover niet reeds hiervoor in artikel 11.1 genoemd, is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 50,- per kalenderdag verschuldigd, met een maximum van € 2750, onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding. (…)

    
    
      
12.2

      
Bij wanbetaling, gerechtelijke incasso- en ontruimingsprocedure komen de buitengerechtelijke kosten ten laste van de nalatige huurder. (…)”

      
    
    
      
2.4.

      
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. Hierin is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:

      
      
        
“(…)

Gebruik


      
    
    
      
1.1

      
        
Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, voortdurend, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming, hetgeen onder andere betekent dat huurder het gehuurde niet mag gebruiken ten behoeve van bedrijfsmatige activiteiten (…).

        

Bescherming woonklimaat


        
(…)

14.4

Huurder zal bij gebruik van het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt geen hinder of overlast veroorzaken. Huurder zal ervoor zorgdragen dat vanwege hem aanwezige derden of dieren dit evenmin doen.

        
(…)

      
    
    
      
14.6

      
Huurder zal zich gedragen en het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. (…)”

      
    
    
      
2.5.

      
Sinds januari 2020 heeft [eiser01] diverse klachten van omwonenden ontvangen over het gedrag van [gedaagde01] .

      
    
    
      
2.6.

      
Op 22 september 2021 heeft [eiser01] een brief van de energieleverancier ontvangen, omdat de verwarmingskosten over de afgelopen drie jaren niet door [gedaagde01] zouden zijn voldaan. Op 10 februari 2022 heeft [eiser01] daarom € 5.723,35 aan verwarmingskosten bij [gedaagde01] in rekening gebracht. Dit bedrag is onbetaald gebleven.

      
    
  
  
    

3.

Het geschil

    
      
3.1.

      
[eiser01] eist samengevat, na eerst een vermeerdering en daarna een vermindering van eis:

      
        
          
[gedaagde01] te veroordelen aan hem te betalen € 1.070,16 met rente (primair een boeterente van € 2.750,- en subsidiair de wettelijke rente);

        
        
          
[gedaagde01] te veroordelen aan hem te betalen € 194,23 aan buitengerechtelijke incassokosten;

        
        
          
de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde01] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;

        
        
          
[gedaagde01] te veroordelen aan hem een maandelijkse gebruiksvergoeding van € 1.111,05 met rente te betalen zolang het gehuurde niet is ontruimd;

        
        
          
[gedaagde01] te veroordelen aan hem te betalen € 5.723,35 aan verwarmingskosten met rente;

        
        
          
[gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten;

        
        
          
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

        
      
      
    
    
      
3.2.

      
[eiser01] baseert de eis op het volgende. [gedaagde01] heeft een huurachterstand laten ontstaan en betaalt de huur structureel te laat. Ook diverse andere kosten (boeterente en warmtenota) heeft [gedaagde01] niet betaald. Bovendien handelt [gedaagde01] in strijd met zijn verplichting tot goed huurderschap door op diverse manieren overlast te veroorzaken en het gehuurde niet conform bestemming te gebruiken door daar vechtsporttraining te geven. Deze tekortkomingen rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

      
    
    
      
3.3.

      
[gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan.

      
      
        
3.3.1.

        
Het klopt dat een huurachterstand is ontstaan. Het komt erop neer dat [gedaagde01] de huur voor de maand niet vooruit betaalt, maar gedurende de lopende maand. Dit is onvoldoende om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te kunnen gaan. Bovendien weegt het belang van [gedaagde01] bij behoud van de woning zwaarder dan het belang van [eiser01] bij ontbinding.

        
      
      
        
3.3.2.

        
De gevorderde boete is in strijd met de Richtlijn 93/13 EEG oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn). De boete staat volstrekt niet in verhouding tot de daadwerkelijke schade en het maximum is ook te hoog. Daarnaast is sprake van meerdere cumulatieve boetebedingen (zie artikel 12.2 van de huurovereenkomst en artikel 25 van de algemene bepalingen). De boete dient dan ook afgewezen dan wel gematigd te worden.

        
      
      
        
3.3.3.

        
De buitengerechtelijke incassokosten zijn niet verschuldigd, omdat dit strijdig zou zijn met de Richtlijn en bovendien is niet aan de vereisten voor het toewijzen van dit bedrag voldaan. Het op 26 juni 2019 ten onrechte betaalde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten van € 628,- dient in mindering gebracht te worden op de huur, omdat achteraf is gebleken dat daar geen grond voor aanwezig was.

        
      
      
        
3.3.4.

        
De verwarmingskosten komen niet voor rekening van [gedaagde01] , omdat de huurovereenkomst hierover weinig duidelijkheid biedt. Lange tijd was onduidelijk dat het aan [gedaagde01] was om een voorschot te betalen aan de leverancier. Met betrekking tot de verwarmingskosten van meer dan twee jaar terug is sprake van verjaring.

        
      
      
        
3.3.5.

        
Ten aanzien van het veroorzaken van overlast erkent [gedaagde01] dat hij weliswaar een keer stickers heeft geplaatst in de lift en in de gemeenschappelijke ruimte heeft geürineerd, maar daar heeft hij spijt van. Ook heeft hij geen vechtsporttraining gegeven in de woning.

        
      
    
  
  
    

4.

De beoordeling

    
      
4.1.

      
Het gaat in deze zaak om de vraag of [gedaagde01] nog diverse bedragen aan [eiser01] moet betalen en of hij zodanig in zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, de algemene bepalingen en de wet is tekortgeschoten dat hij het gehuurde moet verlaten.

      
      
        

huurachterstand


      
      
    
    
      
4.2.

      
Partijen zijn het erover eens dat de huurachterstand op het moment van de mondelinge behandeling € 1.111,05 was. Dit bedrag is gebaseerd op de huur tot en met de maand oktober 2022. [gedaagde01] heeft een beroep gedaan op verrekening met een ten onrechte op 26 juni 2019 aan buitengerechtelijke incassokosten betaald bedrag van € 628,-, hetgeen door [eiser01] niet is betwist. Dit bedrag strekt dan ook in mindering op de openstaande huurachterstand. [gedaagde01] wordt daarom veroordeeld om € 438,05 aan [eiser01] te betalen.

      
      
        

boete


      
      
    
    
      
4.3.

      
Het verweer van [gedaagde01] dat het boetebeding in artikel 11.2 van de huurovereenkomst strijdig zou zijn met de Richtlijn kan niet slagen nu deze Richtlijn op deze zaak niet van toepassing is. [eiser01] heeft onweersproken aangevoerd dat hij de woning particulier verhuurt en geen verhuurder is die handelt in het kader van zijn publiekrechtelijk of privaatrechtelijke beroepsactiviteit als bedoeld in artikel 2 sub c van de Richtlijn. Los van de Richtlijn is ook niet gebleken dat het beding onredelijk bezwarend is. Niet gebleken is immers dat op het niet tijdig betalen van de huur meerdere sancties staan. De artikelen waar [gedaagde01] in dit verband naar verwijst zien op (bijkomende) incassokosten en niet op sancties. Bovendien is de gevorderde boete gelimiteerd tot een bedrag gelijk aan minder dan drie maanden huur en wordt naast de boete geen wettelijke of contractuele rente gevorderd. Het boetebeding wordt daarom niet onevenredig of onredelijk bezwarend geacht.

      
    
    
      
4.4.

      
[gedaagde01] heeft erkend dat hij de huur structureel te laat betaalt, zoals ook blijkt uit de diverse herinneringsbrieven die [eiser01] bij dagvaarding heeft overgelegd. [eiser01] mocht op grond van artikel 11.2 van de huurovereenkomst daarom een boete van maximaal € 2.750,- opleggen. De kantonrechter ziet gelet op hetgeen hiervoor is overwogen (r.o. 4.3.) geen aanleiding om de boete te matigen. Dit deel van de vordering wordt daarom toegewezen.

      
    
    
      
4.5.

      
Omdat de primair gevorderde boeterente wordt toegewezen, kan de subsidiair gevorderde wettelijke rente over het openstaande bedrag aan huurachterstand onbesproken blijven.

      
      
        

buitengerechtelijke incassokosten


      
      
    
    
      
4.6.

      
[gedaagde01] stelt zich op het standpunt dat het beding in artikel 12.2 van de huurovereenkomst in strijd zou zijn met de Richtlijn. Ook dit verweer kan niet slagen, omdat de Richtlijn (zie r.o. 4.3) niet van toepassing is op deze zaak. Nu het gevorderde bedrag ad € 194,23 niet hoger is dan het bedrag dat toegewezen mag worden op basis van het Rapport Voor-Werk II en aan alle voorwaarden is voldaan om een vergoeding voor deze kosten te krijgen, zullen de buitengerechtelijke incassokosten van € 194,23 worden toegewezen.

      
      
        

verwarmingskosten


      
      
    
    
      
4.7.

      
Onduidelijk is waarom [gedaagde01] de gevorderde verwarmingskosten aan [eiser01] zou moeten betalen. [eiser01] heeft daartoe onvoldoende gesteld en de huurovereenkomst en algemene bepalingen bieden daarvoor geen aanknopingspunten. Het enkele feit dat op het incheckrapport dat is opgemaakt bij aanvang van de huurovereenkomst meterstanden zijn opgenomen, is ook onvoldoende om tot deze conclusie te kunnen komen. Dit deel van de vordering wordt daarom afgewezen.

      
      
        

ontbinding huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde


      
      
    
    
      
4.8.

      
Als de huurder zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden (artikel 6:265 lid 1 BW). De rechter wijst deze vordering in beginsel toe als de schending ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen, tenzij de tekortkoming gelet op haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

      
      
        

overlast


      
      
    
    
      
4.9.

      
Op grond van artikel 7:213 BW is een huurder verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Een huurder dient goed voor de gehuurde woning te zorgen en te voorkomen dat omwonenden overlast van hem of haar ervaren. Voornoemde verplichtingen van [gedaagde01] als huurder blijken eveneens uit artikel 14.4 en 14.6 van de algemene bepalingen.

      
    
    
      
4.10.

      
Volgens [eiser01] heeft [gedaagde01] zich schuldig gemaakt aan zware overlast en ernstig verwijtbaar handelen, waaronder het vier maal verliezen van zijn sleutels waardoor hij herhaaldelijk bij omwonenden moest aanbellen, het verrichten van vernielingen aan het complex, het plaatsen van stickers van zijn boksschool en dreigende teksten in de lift, urineren in de gemeenteschappelijke ruimte van het complex, het uiten van bedreigingen richting [eiser01] en de verhuurmakelaar en het plaatsen van een bedreigend bericht op Facebook op 20 april 2021 naar aanleiding waarvan in het gehuurde een politie-inval heeft plaatsgevonden. Verder is op beeldmateriaal dat namens [eiser01] in het geding is gebracht te zien dat [gedaagde01] op luidruchtige wijze voetbal kijkt in de woning, op een fluitje blaast en zingt met een microfoon.

      
    
    
      
4.11.

      
[gedaagde01] heeft voornoemde gedragingen erkend, waardoor vast is komen te staan dat hij op diverse manieren overlast heeft veroorzaakt. Hij is dan ook tekortgeschoten in zijn verplichting om zich te gedragen als een goed huurder. Dat [gedaagde01] spijt heeft betuigd en een en ander enigszins heeft genuanceerd maakt het voorgaande niet anders. De gedragingen hebben nu eenmaal plaatsgevonden en overlast voor de omwonenden opgeleverd.

      
      
        

bestemming gehuurde


      
      
    
    
      
4.12.

      
[gedaagde01] heeft betwist dat hij vechtsporttraining zou geven vanuit de woning. Hij drijft weliswaar een eenmanszaak waarmee hij dergelijke trainingen geeft, maar dat doet hij voornamelijk buiten. Het door [eiser01] overgelegde beeldmateriaal betreft slechts een enkel promotiefilmpje dat in de woning is opgenomen met familieleden, aldus [gedaagde01] . Ook uit de door [eiser01] overgelegde berichten van de bewoners blijkt geenszins dat zij overlast ervaren van eventuele vechtsportlessen.

      
    
    
      
4.13.

      
Gelet op deze gemotiveerde betwisting lag het op de weg van [eiser01] om zijn stellingen op dit punt nader te onderbouwen, maar dat heeft hij niet gedaan. Daarom is niet vast komen te staan dat [gedaagde01] het gehuurde niet conform de overeengekomen bestemming heeft gebruikt.

      
      
        

conclusie


      
      
    
    
      
4.14.

      
Naar aanleiding van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd is vast komen te staan dat [gedaagde01] tekortgeschoten is in zijn verplichtingen door overlast te veroorzaken in het appartementencomplex, waaronder het urineren in de gemeenschappelijke ruimten, het (ongevraagd) aanbellen bij buren, het plakken van stickers in de lift, het schrijven op de muren en het bedreigen van [eiser01] en de verhuurmakelaar. Daar komt nog bij dat [gedaagde01] de huur structureel te laat betaalt, ondanks de talloze aanmaningen die hij heeft ontvangen. Hoewel [gedaagde01] spijt heeft betuigd van zijn gedragingen, kunnen zijn tekortkomingen niet meer ongedaan worden gemaakt en zijn deze dermate ernstig, dat zij de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Van [eiser01] kan niet meer gevergd worden dat hij de huurrelatie met [gedaagde01] onder deze omstandigheden langer moet blijven voortzetten. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee samenhangende ontruiming van het gehuurde zullen daarom worden toegewezen, waarbij de ontruimingstermijn wordt gesteld op 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis.

      
    
    
      
4.15.

      
[gedaagde01] moet de huur blijven betalen tot en met de maand waarin hij de woning met al zijn spullen heeft verlaten

. Dit deel van de vordering wordt daarom ook toegewezen.

      
      
        

proceskosten


      
      
    
    
      
4.16.

      
[gedaagde01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiser01] tot vandaag vast op € 127,43 aan dagvaardingskosten, € 244,- aan griffierecht en € 498,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 249,- tarief). Dit is totaal € 869,43. Voor kosten die [eiser01] maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 124,- (1/2 punt x € 249,- tarief met maximum € 124,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).

      
      
        

uitvoerbaarheid bij voorraad


      
      
    
    
      
4.17.

      
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

      
    
  
  
    

5.

De beslissing

    
De kantonrechter:

    
    
      
5.1.

      
veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiser01] te betalen € 438,05 aan huurachterstand, € 2.750,- aan boeterente en € 194,23 aan buitengerechtelijke incassokosten;

      
    
    
      
5.2.

      
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde01] om binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis de woning aan de [adres01] in [plaats01] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde01] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eiser01] te stellen;

      
    
    
      
5.3.

      
veroordeelt [gedaagde01] aan [eiser01] te betalen € 1.111,05 met ingang van de maand november 2022 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;

      
    
    
      
5.4.

      
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de kant van [eiser01] tot vandaag vastgesteld op € 869,43;

      
    
    
      
5.5.

      
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

      
    
    
      
5.6.

      
wijst al het andere af.

      
      
        
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.

        
43416

      
    
  
  
    
Na ontbinding van de huurovereenkomst is op grond van artikel 7:225 BW een vergoeding gelijk aan de huurprijs verschuldigd.