ECLI:NL:RBAMS:2022:5524, Rechtbank Amsterdam, 29-08-2022, 9700373 \ CV EXPL 22-2792
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-08-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verlaging huurprijs studentenwoning na uitspraak Huurcommissie.

vonnis
    
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
    
      zaaknummer: 9700373 \ CV EXPL  22-2792
      vonnis van:  29 augustus 2022
      fno.:  842
    
    
    
    vonnis van de kantonrechter
    
    
      i n z a k e
    
    
    Stichting Volkshuisvesting Utrecht,
    
      gevestigd te Nieuwegein,
      eiseres,
      nader te noemen SVU,
      gemachtigde: mr. L.A. Drenth,
    
    
    
      t e g e n
    
    
    
      [gedaagde] ,
    
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde,
      nader te noemen [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. E. Baldan Kaya.
    
    
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    
      De zaak bevat de volgende processtukken: - de dagvaarding van 11 februari 2022 met producties;- de conclusie van antwoord met producties;- het tussenvonnis van 23 mei 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald.
    
    
    
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 juli 2022. Voor SVU zijn verschenen [naam] (manager van de beheerder [naam beheerder] ) en de gemachtigde mr. L.A. Drenth. [gedaagde] is in persoon verschenen met zijn gemachtigde mr. E. Baldan Kaya. Partijen zijn gehoord, waarbij mr. Baldan Kaya namens [gedaagde] een pleitnota heeft voorgedragen en overgelegd, en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Na een schorsing van de behandeling voor overleg tussen partijen is vonnis gevraagd en is het vonnis bepaald op heden.
    
    
    
  
  
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
  
  
    Feiten
    
    
      1. De volgende feiten staan in dit geding vast:
    
    
      1.1.
      Met ingang van 1 november 2015 huurt [gedaagde] van SVU woonruimte aan de [adres] . In de schriftelijke huurovereenkomst is het gehuurde aangemerkt als een kamer, intern genummerd [nummer 1] , met mede gebruik van onder meer een gemeenschappelijke keuken. Verder staat in de huurovereenkomst dat bij de kamer privé-keuken [nummer 1] behoort. De huurprijs was € 345,00 per maand. De huurprijs en het voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten bedroegen in totaal € 495,00 per maand.
    
    
      1.2.
      De kamer is onderdeel van een groot complex waarin kamers worden verhuurd aan studenten. Bij het aangaan van de huurovereenkomst werden in de kelder de bergingen verbouwd tot privé keukens. De in de huurovereenkomst genoemde privé-keuken was toen dus nog niet gereed.  
    
    
      1.3.
      Op 1 oktober 2020 heeft [gedaagde] bij de Huurcommissie een verzoek ingediend met de vraag of zijn voorstel tot huurverlaging van zijn woonruimte redelijk is. De voorzitter van de huurcommissie heeft op dit verzoek uitspraak gedaan op 5 juli 2021. Hij heeft geoordeeld dat niet duidelijk is geworden of een van de keukens in de kelder, en zo ja welke, aan [gedaagde] ter beschikking is gesteld. Daarom heeft hij vooralsnog geen eigen privé keuken in de woningwaardering opgenomen. Hij heeft het puntenaantal op 110 gesteld en de huurprijs met ingang van 1 november 2020 vastgesteld op € 238,87 per maand. 
    
    
      1.4.
      Op 16 juli 2021 heeft SVU verzet ingesteld tegen deze beslissing. De Huurcommissie heeft op 29 september 2021 het verzet ongegrond verklaard. Daartoe werd overwogen dat in de huurovereenkomst weliswaar een privé keuken met nummer [nummer 1] is genoemd, maar dat [gedaagde] heeft weersproken daarvan een sleutel te hebben ontvangen. Niet aannemelijk is geworden dat aan hem überhaupt een privé keuken ter beschikking is gesteld, aldus de Huurcommissie. De beslissing van de Huurcommissie is op 20 december 2021 verzonden.
    
  
  
    
      Vordering 
    2. SVU vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:- de uitspraken van de Huurcommissie te vernietigen, althans voor vervallen te verklaren,- voor recht te verklaren dat met inachtneming van de geduide privé keuken het puntenaantal voor de woonruimte dient te worden gewaardeerd op 155, althans een ander puntenaantal,- de huurprijs vast te stellen op € 336,54 per maand met ingang van 1 november 2020, althans een ander bedrag. 
    3. SVU stelt dat bij het vaststellen van de huurprijs en bij het bepalen van het puntenaantal van de kamer de privé keuken moet worden meegeteld en dat dat 155 punten oplevert. Deze keuken is volgens haar medio november 2016 aan [gedaagde] opgeleverd. In elk geval is aan [gedaagde] in een e-mail van 2 oktober 2020 aangeboden dat de huismeester hem zijn privé keuken zal wijzen en hem sleutels zal overhandigen. Op 9 oktober 2020 heeft SVU aan [gedaagde] bericht dat de huismeester hem heeft aangeboden een sleutel van deze keuken te overhandigen maar dat [gedaagde] die sleutel niet wenste aan te nemen. De huismeester heeft de sleutel vervolgens toch afgeleverd.
    4. [gedaagde] voert daartegen aan dat hij nooit een privé keuken opgeleverd heeft gekregen. Er is geen opleverdocument of ontvangstbevestiging. Ook in oktober 2020 heeft hij geen privé keuken opgeleverd gekregen. Via de huismeester is daartoe wel een poging gedaan, maar de berging/privé keuken in de kelder die de huismeester wilde opleveren had niet het nummer [nummer 1] zoals in de huurovereenkomst vermeld, maar nr. I- [nummer 2] , en deze ruimte bleek al bij een andere huurder in gebruik. Er stonden privé spullen van een andere persoon in. Aannemelijk is dat dit spullen zijn van de huurder van kamer I- [nummer 2] . [gedaagde] heeft toen van de huismeester geen sleutel gekregen. Een berging/keuken met nummer I- [nummer 1] bestaat niet. Bovendien voldoet de berging/keuken die SVU bedoelt niet aan de eisen die mogen worden gesteld aan een keuken voor normaal gebruik. De ruimte is zwaar beschimmeld en er is een aanrecht met twee onderkasten geplaatst zonder wateraansluiting, zonder kraan en zonder gasaansluiting. 
  
  
    
      Beoordeling 
    5. Kern van het geschil is de vraag welke huurprijs [gedaagde] verschuldigd is vanaf 1 november 2020. De procedure bij de huurcommissie heeft een verlaging van de huurprijs opgeleverd. Op grond van artikel 7:262 van het Burgerlijk Wetboek (BW) worden partijen geacht die huurprijs te zijn overeengekomen, tenzij binnen acht weken nadat de uitspraak is verzonden een van hen zich tot de rechter wendt. SVU heeft dat tijdig gedaan. De uitspraak van de Huurcommissie is daarmee komen te vervallen, waardoor van vernietiging van deze uitspraak geen sprake meer kan zijn. De daarop gerichte vordering van SVU zal worden afgewezen.  
    6. Voor de vraag of aan [gedaagde] een ruimte in de kelder is opgeleverd die als privé keuken kan worden aangemerkt, verwijzen partijen naar de e-mailcorrespondentie van oktober 2020 (productie 4 bij de dagvaarding). In een e-mail van 2 oktober 2020 heeft SVU aan [gedaagde] bericht dat de huismeester contact met hem zal opnemen om de in de huurovereenkomst bedoelde privé keuken in de kelder van het pand aan te wijzen. In een volgende e-mail van 9 oktober 2020 staat dat de huismeester telefonisch heeft aangeboden aan [gedaagde] om een (reserve)sleutel te overhandigen van de privé keuken die vermeld is in de huurovereenkomst, maar dat [gedaagde] heeft geweigerd een sleutel aan te nemen. Op 15 oktober 2020 heeft SVU gemaild dat de huismeester de (reserve)sleutel heeft achtergelaten onder de deur van [gedaagde] kamer en dat [gedaagde] telefonisch heeft bevestigd dat hij de sleutel ontvangen heeft.
    7. Deze e-mails maken aannemelijk dat [gedaagde] een sleutel van een berging/keuken heeft ontvangen, maar uit de inhoud wordt niet duidelijk van welke berging/keuken die sleutel was. Uit de door SVU als productie 5 in het geding gebrachte plattegrond volgt wel dat het om de berging/keuken met nummer I- [nummer 2] gaat. Maar dat is de berging/keuken waarvan [gedaagde] aanvoert dat dit niet de keuken is die in het huurcontract staat en dat deze in gebruik was bij een ander, zodat deze niet aan hem ter beschikking kon worden gesteld. Ter zitting heeft SVU het gebruik door een ander, waardoor de berging/keuken niet daadwerkelijk aan [gedaagde] ter beschikking is gesteld, betwist. Het is aan [gedaagde] om daar tegenover zijn stelling te bewijzen. Zijn in algemene bewoordingen geformuleerde bewijsaanbod is echter onvoldoende specifiek, zodat het wordt gepasseerd.
    8. [gedaagde] heeft echter ook aangevoerd dat de berging/keuken die in zijn huurcontract genoemd staat, te weten nummer [nummer 1] , niet bestaat. Dat is door SVU niet betwist, maar zij heeft wel een uitleg gegeven over de nummering van de kamers en de bergingen/keukens. Deze uitleg, die niet onnavolgbaar is, maakt dat [gedaagde] in redelijkheid de berging/keuken had moeten accepteren, ook al heeft deze niet exact hetzelfde nummer als in de huurovereenkomst staat.
    9. Er wordt dan ook vanuit gegaan dat aan [gedaagde] in oktober 2020 een berging/keuken ter beschikking is gesteld in overeenstemming met het bepaalde in de huurovereenkomst. Het door de Huurcommissie vastgestelde aantal punten voor de woningwaardering kan daarom niet zonder meer worden gevolgd. Beoordeeld moet nog worden of de berging/keuken voldoet aan de eisen die mogen worden gesteld aan een keuken voor normaal gebruik. 
    10. Het Besluit huurprijzen woonruimte, zoals bedoeld in artikel 10 lid 1 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, bevat in bijlage I onder A het waarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimtes. Het stelsel houdt in dat een keuken moet bestaan uit tenminste (minimaal): een werkblad van minstens 1 meter lengte mét spoelbak, én een onderkast, én warm en koud water, én plaatsingsmogelijkheid én aansluiting voor een kooktoestel én plaatsingsmogelijkheid én geaarde aansluiting voor een koelkast én de ruimte waarin de keuken zich bevindt dient te zijn voorzien van een ventilatiemogelijkheid met de buitenlucht (beweegbaar raam, ventilatiekanaal, ventilator in raam e.d.). 
    11. SVU heeft foto’s van de betreffende berging/keuken in het geding gebracht (als onderdeel van productie 2 bij de dagvaarding) waarop het aanrechtblad met de onderkastjes, zoals in de berging in de kelder geplaatst, is afgebeeld. Daarop is geen kraan zichtbaar en evenmin kan worden vastgesteld of er warm en koud stromend water is, zodat reeds daarom niet van een keuken als bedoeld in het Besluit huurprijzen woonruimte kan worden gesproken. Het puntenaantal wordt dan ook, evenals bij de Huurcommissie, vastgesteld op 110 punten. Daarbij hoort een maximale huurprijs van € 238,87 per maand. Bij deze uitkomst zullen de vorderingen van SVU worden afgewezen, met haar veroordeling in de proceskosten. 
    12. Overigens geldt niet zonder meer dat, indien een keuken wél voldoet aan de eisen van het waarderingsstelsel van het Besluit huurprijzen woonruimte, daarmee is voldaan aan de verplichting van de verhuurder om een voor normaal gebruik geschikte keuken ter beschikking te stellen. Deze verplichting vloeit voort uit artikel 7:203 BW. De Huurcommissie heeft in haar uitspraak van 29 september 2021 de vraag opgeworpen of een berging in een kelder, waarin een keukenblok is geplaatst, daardoor te kwalificeren is als een privé keuken. Het is terecht dat de Huurcommissie deze vraag stelt. Maar bij de Huurcommissie is die vraag buiten beschouwing gebleven. Ook in dit geding wordt aan die vraag niet toegekomen, omdat de vorderingen van SVU hoe dan ook al worden afgewezen.    
    
    
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      veroordeelt SVU in de proceskosten die aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot worden op € 498,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
      
    
    
      verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. van Walraven, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 29 augustus 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.