ECLI:NL:GHARL:2022:10103, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-11-2022, 21/01420
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-11-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 21/01420
    uitspraakdatum: 22 november 2022
    
    
      
        Uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 27 juli 2021, nummer AWB 21/307, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van Tribuut (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 20 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 332.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2020 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 november 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] en [naam2] , taxateur, namens de heffingsambtenaar.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning met bouwjaar 1981. Het betreft een vrijstaande bedrijfswoning met erf, tuin en ondergrond. De inhoud van de woning bedraagt 448 m3.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende bepleit een waarde van € 269.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag OZB 2020.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde van € 332.000 niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. De vraag of de heffingsambtenaar in deze bewijslast is geslaagd moet worden bezien in het licht van hetgeen belanghebbende daartegenover heeft aangevoerd.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatierapport, opgemaakt door [naam2] op 31 mei 2021, waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 332.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2019. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn vier panden, als referentieobject gebruikt. Daarbij is rekening gehouden met ligging (L), kwaliteit (K) en onderhoud (O) van de woning en de referentieobjecten.
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
                
                
              
              
                Bouw-jaar
                
              
              
                L K O
                
                
              
              
                Opstal
                (m3)
                
              
              
                Prijs per m3
                (€)
              
              
                Perceel
                (m²)
                
              
              
                Prijs per m2
                (€)
              
              
                Bijgebouwen
                
                
              
              
                WOZ/Koopsom 
                Datum koopcontract 
              
            
            
              
                
                  [adres1] 20
                
                  [plaats1]
                
              
              
                1920
                
              
              
                3 3 3
              
              
                448
                
              
              
                344
                
              
              
                800
                
              
              
                223
              
              
                
              
              
                € 332.512
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 94 
                
                  [plaats2]
                
              
              
                1900
                
              
              
                2 3 3 
              
              
                370
                
              
              
                313
                
              
              
                387
                
              
              
                278
              
              
                
              
              
                € 220.000
                01-10-2018
              
            
            
              
                
                  [adres3] 61 [plaats2]
              
              
                1933
                
              
              
                2 2 3
              
              
                430
                
              
              
                343
                
              
              
                250
                
              
              
                296
              
              
                Dakkapel € 1.500
                
              
              
                € 412.500
                09-12-2019
              
            
            
              
                
                  [adres4] 10
                
                  [plaats3]
                
              
              
                1980
                
              
              
                3 2 3
              
              
                822
                
              
              
                245
                
              
              
                1090
                
              
              
                171
              
              
                Garage € 9.200
                
              
              
                € 410.000 
                01-07-2019
              
            
            
              
                
                  [adres5] 19
                
                  [plaats2]
                
              
              
                1905
                
              
              
                3 2 3 
              
              
                370
                
              
              
                467
                
              
              
                500
                
              
              
                296
              
              
                Berging / schuur € 6.250
                Kantoor 65 m2 € 32.500
              
              
                € 365.000
                28-02-2019
              
            
          
        
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De ter vergelijking opgenomen referentieobjecten zijn alle bedrijfswoningen, hebben deels een vergelijkbaar bouwjaar, een grotendeels vergelijkbare inhoud en perceelgrootte en een vergelijkbare uitstraling. Met de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak is in de visie van het Hof voldoende rekening gehouden. Aan de door belanghebbende eerst ter zitting bij het Hof geponeerde niet onderbouwde stelling dat de inhoud van de onroerende zaak van 448 m3 niet juist kan zijn, gaat het Hof voorbij. De onroerende zaak heeft een oppervlakte van 109 m2 en de heffingsambtenaar heeft aangegeven dat een gemiddelde hoogte van 4,5 meter in casu zeer wel kan nu de onroerende zaak ook een puntdak op de eerste etage heeft dat boven de drie meter begint. Het Hof acht deze verklaring van de heffingsambtenaar geloofwaardig en een afdoende verklaring voor de verhouding m2 en m3 van de onroerende zaak. Hierbij neemt het Hof mee dat belanghebbende niet heeft kunnen aangeven waarom deze verhouding niet zou kloppen en wat de inhoud van de onroerende zaak dan wel zou moeten zijn. Aan de door belanghebbende ook eerst ter zitting bij het Hof naar voren gebrachte huurwaarde van de onroerende zaak gaat het Hof ook voorbij. De waarde van de onroerende zaak is vastgesteld aan de hand van vergelijkende verkopen en niet aan de hand van een huurwaardekapitalisatiemethode zodat de huurwaarde in casu niet relevant is.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, lid van de achtste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 november 2022.
    
    
    
    
      De griffier,		Het lid van de enkelvoudige belastingkamer,
    
    
    
    
    
    
      (A. Vellema)	(A.E. Keulemans)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.