ECLI:NL:RBGEL:2022:6762, Rechtbank Gelderland, 07-12-2022, C/05/401934 / HA ZA 22-147
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2022-12-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Non-conformiteit woning; dak ouder dan medegedeeld door verkoper; exoneratieclausule vrijwaart verkoper niet voor onjuiste mededelingen, schadebegroting, vervangingskosten.

vonnis
    RECHTBANK GELDERLAND
    
    
      Team kanton en handelsrecht
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/05/401934 / HA ZA 22-147 / 754 / 1628
    
    
    
      
        Vonnis van 7 december 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] ,
    
      wonende te [woonplaats] ,
      2.	[eiser sub 2],
      wonende te [woonplaats] ,
      eisers,
      advocaat mr. R. Plieger te Arnhem,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. J. Kamphuis te Arnhem.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser sub 1] en [eiser sub 2] en [gedaagde] genoemd worden.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 22 juni 2022,
        
        
          het verkorte proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 21 juli 2022,
        
        
          de akte uitlating van 31 augustus 2022 aan de zijde van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] ,
        
        
          de akte uitlating van 31 augustus 2022 aan de zijde van [gedaagde] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Op 15 januari 2021 hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] het onroerend goed aan de [adres woning] (hierna: de woning) gekocht van [gedaagde] . 
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben de woning betrokken. Begin oktober 2021 hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] lekkage aan het dak van de woning geconstateerd. 
      
    
    
      2.3.
      In artikel 6 van de koopovereenkomst van 15 januari 2021 staat:
      
      
        
          artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
        
      
    
    
      6.1
      De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…). Koper aanvaardt deze staat (…)
      
    
    
      6.3
      De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. (...) Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.                        
      
    
    
      2.4.
      In artikel 19 van de koopovereenkomst is de volgende ouderdomsclausule opgenomen:
      
      
        Koper verklaart ermee bekend te zijn dat indien het verkochte (en de bijgebouwen) meer dan 55 jaar oud zijn, de eisen die aan de bouwkundige kwaliteit gesteld mogen worden, lager liggen dan die voor nieuwere woningen. Bouwkundige gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 (van de koopakte) omschreven (woon)gebruik en met ingang van de datum van de eigendomsoverdracht vrijwaart koper de verkoper voor bekende en onbekende, zichtbare en onzichtbare gebreken. 
      
      
    
    
      2.5.
      In de vragenlijst bij de koopovereenkomst staat: 
      
    
  
  
    
      3Dak(en)
    
      a. Hoe oud zijn de daken?
      	Platte daken:	Origineel 1963. Vernieuwd en geïsoleerd 2014
    
    
    
      2.6.
      Bij brief van 9 december en 16 december 2021 hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] [gedaagde] gesommeerd om het dak te laten vervangen of een schadevergoeding te betalen.
      
    
    
      2.7.
      Bij brief van 9 december en 17 december 2021 heeft [gedaagde] aansprakelijkheid van de hand gewezen.
      
    
    
      2.8.
      Ondanks het daaropvolgend overleg zijn partijen niet tot overeenstemming gekomen.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        
          [eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen  samengevat – de uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde] :
        
          primair
        
      
      - om te komen tot vervanging en gedegen isolatie van het dak van de woning te [woonplaats] en daartoe een deskundige derde opdracht te geven binnen vier maanden na dit vonnis, bij gebreke waarvan [gedaagde] aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] een bedrag van € 28.520,19 dient te voldoen;
      
        subsidiair
      
      - om een bedrag van € 28.520,19 aan hen te voldoen.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser sub 1] en [eiser sub 2] leggen aan hun vordering ten grondslag dat de woning, althans het dak van de woning, niet voldoet aan hetgeen bij de koopovereenkomst is meegedeeld. In de bij de koopovereenkomst gevoegde vragenlijst is opgenomen dat het dak in 2014 is vernieuwd en geïsoleerd, hetgeen niet het geval blijkt te zijn. [gedaagde] is op grond van artikel 7:17 BW gehouden tot herstel van het gebrek of tot betaling van een vergoeding waarmee [eiser sub 1] en [eiser sub 2] in staat worden gesteld dit gebrek zelf te laten herstellen. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben [gedaagde] hiertoe gesommeerd bij brieven van 9 december 2021 en 16 december 2021, maar [gedaagde] heeft hier niet aan voldaan.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] dan wel tot afwijzing van hun vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] in de proces- en nakosten.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    Substantiëringsplicht 
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde] heeft aangevoerd dat haar verweer niet (volledig) is weergegeven in de dagvaarding en heeft zich om die reden beroepen op de substantiëringsplicht. Hoewel het verweer van [gedaagde] niet volledig in de dagvaarding is weergegeven, is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] hierdoor niet in haar verdediging is geschaad, zodat hieraan geen consequenties worden verbonden.
      
      
        
          De woning beantwoordt niet aan de koopovereenkomst (non-conformiteit)
        
      
      
    
    
      4.2.
      Het geschil tussen [eiser sub 1] en [eiser sub 2] en [gedaagde] ziet op de vraag of de geleverde woning aan de overeenkomst beantwoordt. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst wanneer zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien (artikel 7:17 BW). In dit geval is de vraag of [eiser sub 1] en [eiser sub 2] er op grond van de vragenlijst op mochten vertrouwen dat het dak in 2014 was vervangen en geïsoleerd. 
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank oordeelt dat, hoewel de vragenlijst niet beoogt garanties te geven, de koper wel op de juistheid van de antwoorden mag vertrouwen, en in dit geval derhalve heeft mogen verwachten dat het dak in 2014 was vernieuwd en geïsoleerd. De omstandigheid dat de vragenlijst niet door [gedaagde] is gedateerd of ondertekend doet daar niet aan af. Nu onder 3a van de vragenlijst niet is aangegeven dat het dak slechts gedeeltelijk is vernieuwd en geïsoleerd, hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] ervan mogen uitgaan dat deze mededeling het gehele dak, dat uit twee delen bestaat, betrof. Dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] dit niet zelf hebben onderzocht of gecontroleerd, maakt niet dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zich niet op deze mededeling van of namens de verkoopster mogen beroepen. Tot voorafgaand onderzoek hoefden zij op dit punt niet over te gaan, omdat zij juist mochten vertrouwen op de concrete mededeling van [gedaagde] in de vragenlijst.
      
    
    
      4.4.
      Hoewel [eiser sub 1] en [eiser sub 2] er derhalve vanuit hebben mogen gaan dat het dak in 2014 was vernieuwd en geïsoleerd, is daarmee nog niet gezegd dat de woning non-conform is. Daarvoor is noodzakelijk dat is komen vast te staan dat die mededeling onjuist is geweest. 
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] betwist de stelling dat experts zouden hebben aangegeven dat de dakbedekking meer dan 20 jaar oud is en dat deze in slechte staat verkeert. De rechtbank heeft partijen daarom de gelegenheid gegeven zich bij akte uit te laten over de vraag hoe oud het dak wordt geschat door de ingeschakelde partijdeskundigen. De eerste deskundige aan de zijde van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] ( [bedrijf 1] ) constateert dat de levensduur van het dak tussen de 25 en 30 jaar ligt en dat die levensduur is bereikt. Een andere partijdeskundige van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] ( [bedrijf 5] ) schat de leeftijd van het dak op circa 20 jaar. De partijdeskundigen aan de zijde van [gedaagde] ( [bedrijf 3] en [bedrijf 4] ) schatten dat het dak medio 2004 is aangebracht. 
      
    
    
      4.6.
      Alle door partijen geconsulteerde bedrijven c.q. deskundigen verklaren dan ook dat het dak niet in 2014 is vervangen en geïsoleerd. Hiermee staat vast dat door of namens [gedaagde] onjuiste mededelingen zijn gedaan omtrent de ouderdom van het dak. De woning heeft dus niet de eigenschappen die [eiser sub 1] en [eiser sub 2] op grond van de koopovereenkomst van de woning mochten verwachten en is daarom non-conform. [gedaagde] is daarmee tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst. 
      
      
        
          Exoneratie
        
      
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] heeft zich erop beroepen dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] haar met de ouderdomsclausule van artikel 19 van de koopovereenkomst hebben gevrijwaard voor eventuele gebreken en dat hen om die reden geen beroep meer toekomt op het gestelde gebrek ten aanzien van het dak. 
      
    
    
      4.8.
      De rechtbank is van oordeel dat artikel 19 van de koopovereenkomst zo dient te worden uitgelegd dat de verkoper wordt gevrijwaard voor bouwkundige gebreken en niet voor onjuiste mededelingen van de verkoper. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] stellen echter niet dat sprake is van een bouwkundig gebrek, maar voeren aan dat de woning bij aankoop niet de eigenschap bezat die zij op grond van de mededeling van [gedaagde] hadden mogen verwachten, te weten dat het dak was vervangen en vernieuwd in 2014. De exoneratie van artikel 19 van de koopovereenkomst gaat niet zo ver dat de verkoper gevrijwaard wordt voor onjuiste mededelingen zijnerzijds. [gedaagde] heeft in te staan voor de juistheid van de mededeling die zij heeft gedaan en kan geen beroep doen op de exoneratie ter afwering van haar aansprakelijkheid. [gedaagde] is derhalve verplicht de door haar toerekenbare tekortkoming veroorzaakte schade te vergoeden. 
      
      
        
          De primaire vordering
        
      
      
    
    
      4.9.
      De rechtbank zal de primaire vordering van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] afwijzen, gelet op het verweer van [gedaagde] dat onduidelijk is welke herstelwerkzaamheden worden gevorderd (‘vervanging en gedegen isolatie van het dak’) en of de termijn van vier maanden kan worden gehaald, waardoor bij de tenuitvoerlegging mogelijk executiegeschillen zullen ontstaan. De subsidiaire vordering tot vervangende schadevergoeding zal worden toegewezen met inachtneming van hetgeen hierna wordt overwogen.
      
      
        
          De hoogte van de schadevergoeding
        
      
      
    
    
      4.10.
      Nu vaststaat dat de woning non-conform is omdat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben mogen uitgaan van een dak met isolatie uit 2014, terwijl sprake is van dak met (verouderd type) isolatie uit 1963, moet de schade worden begroot. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld een akte te nemen waarin ze allebei onderbouwd stellen wat de kosten van het vervangen en opnieuw isoleren van het dak zijn, ofwel uitgaande van de huidige standaarden, ofwel uitgaande van de standaarden zoals die in 2014 gangbaar waren. 
      
    
    
      4.11.
      Anders dan [gedaagde] betoogt, gaat de rechtbank ervan uit dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] bij aankoop hebben mogen vertrouwen op een dak met isolatie uit 2014. Op dit moment is de oorspronkelijke isolatie die aan de onderzijde van het dakbeschot was aangebracht, reeds verwijderd. [gedaagde] stelt dat in een later stadium het dak aanvullend is geïsoleerd met 45 mm Polyurethaan volgens het ‘warm-dak’ principe, waarmee een Rc-waarde (‘Resistance Construction’-waarde ofwel isolatiewaarde) zou zijn gehaald van circa 2,5 m2K/W. Deze stelling heeft [gedaagde] echter niet onderbouwd, terwijl de overgelegde stukken wijzen in een andere richting. Uit de door partijen overgelegde stukken volgt immers dat isolatie volgens het ‘warm-dak’ principe betekent dat de isolatie is aangebracht op de buitenzijde van het dakbeschot. Als de gestelde Polyurethaan isolatie in een later stadium is aangebracht, zou dit betekenen dat de dakbedekking tussen 2004 en 2021 verwijderd is geweest om de isolatie op het dakbeschot aan te brengen, en daarna weer is teruggeplaatst. Deze stelling van [gedaagde] laat zich moeilijk rijmen met de constatering van de partijdeskundigen dat het dak is opgebouwd volgens het ‘koud-dak systeem’ en dus met isolatie onder het dakbeschot. Kortom, de rechtbank gaat ervan uit dat niet alleen het dak, maar ook de isolatie moet worden vervangen. 
      
    
    
      4.12.
      
        
          [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben offertes overgelegd van [bedrijf 1] en van [bedrijf 2] . [gedaagde] heeft offertes overgelegd van [bedrijf 3] en [bedrijf 4] . De vervangingskosten die door [bedrijf 1] en [bedrijf 2] zijn geoffreerd, zijn beduidend hoger dat de kosten die [bedrijf 3] en [bedrijf 4] hebben geoffreerd. De gemiddelde kosten van de twee offertes van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] bedragen 
        € 43.771,74 ((€ 39.955,41 + € 47.588,07):2). Bij de offerte van [bedrijf 1] is reeds een aftrek toegepast van  € 2.154,00 voor kosten van renovatie schoorsteen / uithakken, schoonmaken, voegen en impregneren. Deze posten zien niet rechtstreeks op het vervangen van het dak. 
      
      
    
    
      4.13.
      De gemiddelde vervangingskosten van de twee offertes van [gedaagde] inclusief isolatie bedragen € 30.577,91 ((€ 31.051,02 + € 30.104,80): 2). Waar het grote prijsverschil door veroorzaakt wordt, kan uit de offertes en toelichtingen van partijen niet worden herleid. De rechtbank zal daarom het gemiddelde van € 43.771,74 en € 30.577,91 als uitgangspunt nemen voor de vervangingskosten, derhalve € 37.174,82.
      
    
    
      4.14.
      
        [gedaagde] heeft bepleit dat van de offertes van [bedrijf 1] en [bedrijf 2] bedragen afgetrokken moeten worden voor het aanbrengen van hemelwaterafvoeren en het verbeteren van afschot. Aangezien [gedaagde] niet heeft onderbouwd dat, en zo ja tot welk bedrag, deze werkzaamheden kostenverhogend zijn, wordt hiervoor geen aftrek toegepast. Dit geldt eveneens voor de zinken afdeklijst, die onderdeel uitmaakt van de offerte van [bedrijf 2] . [gedaagde] heeft niet onderbouwd waarom dit onderdeel een ‘upgrade’ van het huidige dak behelst en dat ook met een minder kostbare afdeklijst zou kunnen worden volstaan. Daarbij wordt opgemerkt dat het door de rechtbank geschatte bedrag van de vervangingskosten van € 37.174,82 een gemiddelde is en dus al aanzienlijk lager ligt dan de door [bedrijf 1] en [bedrijf 2] geoffreerde bedragen € 47.588,07. De rechtbank zal geen afzonderlijke aftrek toepassen voor de omstandigheid dat de isolatie van nu aan hogere standaarden voldoet dan de isolatie die in 2014 doorgaans werd aangebracht. Hiervoor bestaat geen aanleiding, gelet op de hierna toe te passen correctie op de vervangingskosten voor de omstandigheid dat moest worden uitgegaan van een dak met isolatie uit 2014 en uit 2021.
      
    
    
      4.15.
      
        [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben zelf al aangegeven het redelijk te achten om 7/25 deel van de kosten voor eigen rekening te nemen, in aanmerking nemende dat het dak volgens de mededeling van [gedaagde] zeven jaar oud zou zijn geweest in 2021, en de gemiddelde levensduur bij normaal gebruik van een bitumen dak omstreeks 25 jaar is. Volgens [gedaagde] is de levensduur van een bitumen dak korter en ligt die rond de 15 jaar. 
      
    
    
      4.16.
      
        [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben de door hen gehanteerde termijn onderbouwd met een uitdraai van een pagina van de website van Vereniging Eigen Huis, waarop is vermeld dat een bitumen dak ongeveer 30 jaar meegaat. In een brief van 20 augustus 2022 heeft [bedrijf 1] verklaard dat de gemiddelde levensduur van een bitumen dak 25 tot 30 jaar is. Tenslotte hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] nog een e-mailbericht van 11 augustus 2022 overgelegd waaruit blijkt dat [bedrijf 5] uitgaat van een levensduur van een plat dak met bitumen dakbedekking van circa 20 tot 25 jaar. 
      
    
    
      4.17.
      De door [gedaagde] geraadpleegde bedrijven geven aan dat de gemiddelde levensduur van een bitumen dak rond de 20 jaar ligt. [gedaagde] stelt dat de via internet gevonden informatie wijst op een levensduur variërend van 15 tot 25 jaar. Gelet op de gehanteerde garantietermijn van 10 jaar op een bitumen dak, gaat [gedaagde] ervan uit dat de levensduur van een bitumen dak dichter bij de 15 jaar zal liggen dan bij de 25 jaar.
      
    
    
      4.18.
      De rechtbank oordeelt op basis van de door partijen gegeven onderbouwing van hun standpunten dat het redelijk is om uit te gaan van een gemiddelde levensduur van een bitumen dak van 20 jaar. 
      
    
    
      4.19.
      Het voorgaande leidt ertoe dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] 7/20 deel van de vervangingskosten voor hun eigen rekening zullen moeten nemen, en dat [gedaagde] het resterende 13/20 deel van € 37.174,82 aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zal moeten vergoeden. De conclusie luidt dan ook dat het subsidiair gevorderde zal worden toegewezen tot een bedrag van € 24.163,63.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.20.
      Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] grotendeels worden toegewezen. [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] worden begroot op:
      - dagvaarding	€ 	125,03
      - griffierecht	€	1.301,00
      - salaris advocaat	€	1.802,50 (2,5 punten × tarief III € 721,00)
      Totaal	€ 	3.228,53.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] te betalen een bedrag van € 24.163,63,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] tot op heden begroot op € 3.228,53,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.S.T. Belt en in het openbaar uitgesproken op 7 december 2022.
      
      
      
    
  
  
    Zie onder meer Hof Arnhem-Leeuwarden 11-03-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:1939