ECLI:NL:GHSHE:2022:3767, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 01-11-2022, 200.306.207_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2022-11-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Non-conformiteit bij verkoop percelen grond vanwege asbest in de grond. Verkoper aansprakelijk voor saneringskosten.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
    
    
    
      Team handel
    
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.306.207/01
      (zaaknummer rechtbank Zeeland-West-Brabant C/02/370307 / HA ZA 20-173)
    
    
    
      
        arrest van 1 november 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
    
      
        Wijlen 
        
          [erflater]
        ,
      voorheen verblijvende te [woonplaats] , 
      
        
          [appellant]
        , 
      wonende te [woonplaats] voorheen optredende in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [erflater] ,
      appellant,
      in eerste aanleg: gedaagde,
      hierna: [appellant] ,
      advocaat: mr. C.C.W.G.M. Janssens,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      1) [geïntimeerde 1] ,
      2) [geïntimeerde 2] ,
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      geïntimeerden,
      in eerste aanleg: eisers,
      hierna: gezamenlijk [geïntimeerden] en afzonderlijk [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ,
      advocaat: mr. T.H.J. van Beek.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure bij de rechtbank
    Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 26 mei 2021 en van 8 december 2021 die de rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Breda, heeft gewezen. 
    
  
  
    
      2De procedure bij het hof
    
    
      2.1
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding in hoger beroep van [appellant] ,
      - de memorie van grieven (met producties),
      - de memorie van antwoord (met producties),
      - een akte van [appellant] / en een antwoordakte.
      
    
    
      2.2
      Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
      
    
  
  
    
      3De vaststaande feiten 
    
    
      3.1.
      	De zoon van [appellant] was eigenaar van de woning  aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). [appellant] was eigenaar van de twee percelen die achter die woning liggen, kadastraal bekend als [plaats] [perceel 1] en een perceel grond kadastraal bekend [plaats] en [plaats] [perceel 2] (hierna afzonderlijk: [perceel 1] en [perceel 2] en gezamenlijk: de percelen). 
      
    
    
      3.2.
      Op 29 september 2011 werd [appellant] een last onder dwangsom opgelegd door de gemeente Rucphen. Hij diende de op deze percelen aanwezige varkensstal af te breken en voor afvoer van het daarbij vrijkomende puin en asbest te zorgen. Op 27 februari 2012 is de gemeente Rucphen zelf overgegaan tot uitvoering van de last. Op 23 maart 2012 gaf de gemeente aan de werkzaamheden bijna voltooid te hebben maar te wachten op de uitkomsten van een nader asbestonderzoek door Tritium Advies B.V. (hierna: Tritium). Uit analyse door Tritium van de bodemmonsters bleek dat in het perceel [perceel 1] geen asbest van enige betekenis is aangetroffen in de grond. Ten aanzien van het [perceel 2] bleek sprake te zijn van een ernstig geval van bodemverontreiniging in de grond, waarbij sanering is vereist maar het geen spoedeisend karakter had.
      
    
    
      3.3.
      Na ontvangst van het rapport van Tritium heeft de gemeente de werkzaamheden  voltooid waarbij de mestput van de voormalige varkensstal met zwarte grond werd gevuld. Het [perceel 2] is vervolgens door de gemeente vrijgegeven aan [appellant] . 
      
    
    
      3.4.
      Op 25 juni 2012 hebben Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant een beschikking uitgevaardigd naar aanleiding van de melding van bodemverontreiniging op het [perceel 2] . Het besluit vermeldt dat er sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging in verband met de aanwezigheid van asbesthoudend materiaal in de grond en daarom werden er gebruiksbeperkingen van toepassing verklaard voor het [perceel 2] , in die zin, dat bij wijziging naar een gevoeliger gebruik van het perceel dan de agrarische bestemming, daarvan melding dient te worden gemaakt bij bureau Bodem van de provincie Noord-Brabant. Daarnaast zijn alleen graafwerkzaamheden toegestaan met goedkeuring van bureau Bodem van de provincie Noord-Brabant. 
      
    
    
      3.5.
      Eind 2017 hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de woning van de zoon van [appellant] gekocht en de percelen van [appellant] .
      
    
    
      3.6.
      
        In de notarieel opgemaakte koopovereenkomst tussen partijen met betrekking tot
        perceel [perceel 1] heeft [appellant] in artikel 4.3 verklaard dat de grond de feitelijke eigenschappen
        bezit die voor een normaal gebruik noodzakelijk zijn. Voorts heeft [appellant] in artikel 4.6
        verklaard dat hem niet bekend is dat in het verkochte asbest of asbesthoudende materialen
        zijn verwerkt. Tot slot heeft [appellant] in artikel 4.7 verklaard dat hem geen enkele
        verontreiniging bekend is op het perceel die nadelig zou kunnen zijn voor normaal gebruik
        van dat perceel en/of die zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning daarvan en/of
        tot het nemen van andere maatregelen.
      
      
    
    
      3.7.
      Op 20 december 2017 is het perceel [perceel 1] aan [geïntimeerden] geleverd, maar niet het [perceel 2] , ofschoon dit wel de bedoeling van partijen bij de koopovereenkomst was. Bij allonge van 30 april 2018 (hierna: de allonge) is ervoor gezorgd dat ook het [perceel 2] geleverd werd aan [geïntimeerden] In de allonge, die is ondertekend door zowel [appellant] als [geïntimeerden] , is onder meer opgenomen: 
      
      
        
          “dat blijkens onderhandse koopakten door verkoper aan koper is verkocht en daarna in eigendom overgedragen:
        
        
          Het recht van eigendom met betrekking tot de woning met ondergrond en erf en verder toebehoren gelegen (…) [plaats] , [adres] , kadastraal bekend gemeente Rucphen, [sectieletter] , [sectienummer 1] ter grootte van vier are en drieënnegentig centiare (4 a 93 ca); en
        
        
          een perceel grond, plaatselijk bekend [straatnaam adres 1] te [plaats] , kadastraal bekend [straatnaam adres 1] [sectieletter] [sectienummer 2] , groot twaalf are en vierentachtig centiare (12 a en 84 ca). 
        
      
      
      
        
          zulks voor een tussen partijen overeengekomen koopsom van totaal tweehonderd vijftig duizend euro (€ 250.000,00).
        
      
      
      
        
          dat achteraf is gebleken dat het hierna vermelde perceeltje grond eveneens tot het hiervoor vermelde verkochte behoorde en de waarde daarvan onder voormelde koopsom is begrepen.
        
      
      
      
        
          Te zijn overeengekomen:
        
      
      
        - dat tot het verkochte eveneens behoorde:
      
      
        Het recht van eigendom met betrekking tot een perceel grond gelegen te [plaats] , [straatnaam adres 1] ongenummerd, kadastraal bekend gemeente Roosendaal en [plaats], [perceel 2], groot negen are en tachtig centiare (9 a 80 ca); 
      
      
        - dat de waarde van laatstgemeld perceel onder voormelde koopsom van tweehonderd vijftig duizend euro (…) is begrepen;
      
      
        - dat het vorenstaande zal worden uitgewerkt in een akte van rectificatie waarvan een afschrift zal worden ingeschreven bij het kantoor van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare registers en wel zodanig dat laatstgemeld perceel eveneens ten name van de koper zal worden gesteld.” 
      
      
    
    
      3.8.
      In opdracht van [geïntimeerden] heeft onderzoeksbureau RPA Advies een onderzoek verricht op de percelen. Op 20 december 2018 heeft RPA Advies gerapporteerd en aangegeven - samengevat - dat verspreid over de percelen [perceel 1] en [perceel 2] diverse asbesthoudende materialen zijn gevonden en dat er een redelijk vermoeden bestaat van asbest in de bodem van beide percelen. 
      
    
    
      3.9.
      
        [geïntimeerden] hebben op 24 april 2019 door Top Expertise een nader onderzoek laten verrichten naar de asbestverontreiniging, bij welk onderzoek tevens de belangenbehartiger van [appellant] aanwezig was, te weten de heer Klaver. In het rapport staat vermeld 
      - samengevat - dat er sprake is van verontreiniging door asbest. Ook staat in dit rapport:
      
        “b. Kunt u zeggen wat de oorzaak van de gebreken is?
      
      
      
        
          Asbestresten langs de eerder gesloopte stal zijn mogelijk resten die na de sloop van de stal in opdracht van de handhaver zijn achtergebleven. 
        
      
      
      
        
          De asbestresten verdeeld over het restant van de kavel, en de opgegraven hoeveelheid achter het woonhuis, zijn vermoedelijk (illegaal?) gestort na de sloop van een gebouw of schuur. Dat verklaart de mengeling van puin met asbest. Het puin is niet te relateren aan de gesloopte stal, maar aan een woonhuis of schuur. 
        
      
      
      
        c. Waren deze gebreken ten tijde van de overdracht van de woning (latent) aanwezig?
      
      
      
        
          Ons inziens is met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid vast te stellen dat het asbest voorafgaand aan de koop aanwezig was op de kavel. Het asbest is zodanig verspreid, dat het ons inziens is uitgesloten dat het asbest recent is gedumpt. Vanwege vroegere grondbewerkingen heeft het asbest zich verspreid. (…)”
      
      
    
    
      3.10.
      
        
          [geïntimeerden] hebben op 16 juli 2019 een verzoekschrift ingediend bij de rechtbank voor het gelasten van een voorlopig deskundigenbericht. De rechtbank heeft bij beschikking van 6 maart 2020 een voorlopig deskundigen onderzoek gelast. De deskundige heeft op 12 november 2020 zijn definitieve rapport uitgebracht. In dit rapport staat onder meer (pagina 12):
        “6.2 Theorie 
      
      
      
        
          Conceptueel model 
        
      
      
      
        
          Op basis van de beschikbare informatie van het vooronderzoek, is een verwachting geformuleerd met betrekking tot de verontreinigingsgraad en de ruimtelijke verdeling (gebied en bodemlaag waarin asbest kan voorkomen). De vermoedelijke oorzaak van de asbestverontreiniging is materiaal afkomstig van de voormalige varkensschuur en met name de asbesthoudende dakbedekking. Voor zover bekend heeft het dak vanaf 2008 beschadigingen vertoont waardoor asbestvezels en materiaal vrij kan komen. Uit de diverse onderzoeken blijkt dat de asbest verontreiniging zich op het maaiveld bevindt en heterogeen in de actuele contactzone van 0,0 tot minimaal 0,5/0,6 m-mv. De concentraties overschrijden de interventiewaarde van 100 mg/kg d.s. De verontreinigde oppervlakte bedraagt minimaal 1.800 m2 zonder varkensstal en mocht de voormalige stal ook verontreinigd zijn 2.264 m2
        
      
      
      
        
          Normering 
        
        
          De landelijke normen voor asbest in grond, bodem en puingranulaat zijn vastgesteld op 100 mg/kg d.s. gewogen (serpentijngehalte vermeerderd met tienmaal het amfiboolgehalte). De waarde van 100 mg/kg ds geldt als eis, mits het asbest niet opzettelijk aan de bouwstof, grond of baggerspecie is toegevoegd. De interventiewaarde voor asbest voor historische bodemverontreinigingen (ontstaan voor 1 juli 1993) is opgenomen in bijlage 1 van de "Circulaire bodemsanering per 1 juli 2013" en voor asbest verontreinigingen na 1993 bedraagt 100 mg/kg gewogen gehalte. In tegenstelling tot andere chemische stoffen is het volumecriterium (minimaal 25 verontreinigd bodemvolume) voor asbest niet van toepassing. Bij asbest is sprake van een geval van ernstige verontreiniging als het asbestgehalte binnen een in het bodemonderzoek onderscheiden ruimtelijke eenheid (RE) de interventiewaarde overschrijdt. Indien de aanwezige bodemverontreiniging met asbest is ontstaan na 1993 geldt het zorgvuldigheidsprincipe en moet, voor zover redelijkerwijs mogelijk is, een verontreiniging volledig verwijderd worden. Volledig verwijderen betekent in dit geval dat de verontreiniging tot de nul-waarde (detectiegrens) moet worden verwijderd. Beoordeling risico's locatie Conform de Circulaire Bodemsanering 2013 (juni 2013) is bij bodemverontreinigingen met asbest geen sprake van een verspreidingsrisico en een ecologisch risico, maar wel mogelijk van een humaan risico. Het vaststellen of er sprake kan zijn van actuele humane risico's, vindt plaats in een aantal stappen: 
        
        
          Stap 1:	 In de eerste stap wordt op basis van het verkennend en/of nader onderzoek vastgesteld of er sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Er is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging met asbest indien in de bodem een concentratie hoger dan de interventiewaarde van 100 mg/kg d.s. (gewogen) wordt aangetroffen en de zorgplicht is niet van toepassing.
        
        
          Stap 2:	 De tweede stap betreft de standaard risicobeoordeling. Er is geen sprake van actuele risico's indien: 
        
        
          - de verontreinigingen zich onder bebouwing of verhardingen bevinden; 
        
        
          - de locatie permanent en volledig bedekt is met vegetatie en wordt niet bewerkt of betreden; 
        
        
          - in de onbedekte bovenste 0,5 m van de bodem (of bij veel contact 1,0 m) de concentratie hechtgebonden asbest < 1.000 mg/kg (gewogen) is en de concentratie niet-hechtgebonden asbest <100mg/kg (gewogen) is.  
        
        
          Stap 3: 	De derde stap betreft een locatie specifieke risicobeoordeling. Hierbij wordt in eerste instantie gekeken naar de concentratie respirabele vezels in de contactzone (eerste 2 cm of diepte van de graafwerkzaamheden). Indien deze lager is dan 10 mg/kg d.s. (gewogen) is er geen sprake van actuele humane risico's. Indien de concentratie hoger is, dient aanvullend de asbestvezelconcentratie in buiten- en/of binnenlucht te worden bepaald. 
        
      
      
      
        
          Stap 1: 	Er zijn verhoogde gehalten boven de interventiewaarde gemeten binnen de onderzochte (deel)locaties. Daarmee is er conform de Circulaire Bodemsanering sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. 
        
        
          Stap 2: Er zijn verhoogde gehalten boven de interventiewaarde gemeten binnen de onderzochte (deel)locaties. Daarmee is er conform de Circulaire bodemsanering sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. 
        
        
          Stap 1: Er zijn verhoogde gehalten boven de interventiewaarde gemeten binnen de onderzochte (deel)locaties. Daarmee is er conform de Circulaire bodemsanering sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Op basis van de beschikbare gegevens kan geconcludeerd worden dat bij het huidige gebruik: wonen met tuin, sprake is van actuele humane risico’s, waarbij een spoedige sanering noodzakelijk is. 
        
      
      
      
        
          Samenvattend. 
        
        
          Op de locatie is sprake is van een geval van ernstig geval van bodemverontreiniging in de grond zoals bedoeld in artikel 29 "Wet bodembescherming. De sanering van de verontreiniging is niet spoedeisend zoals bedoeld in artikel 3.7 Wet bodembescherming en er zijn gebruiksbeperkingen op de locatie van toepassing. Door het gewijzigde gebruik van de locatie: wonen met tuin zijn er humane risico's en dient een sanering plaats te vinden. (…)”
      
      
    
  
  
    
      7Onderzoek en eigen beschouwing 
    
    
      
        Bij de omgevingsdienst Zuidoost-Brabant is de omgevingsrapportage voor de locatie opgevraagd. In deze rapportage worden de in dit bericht genoemde bodemonderzoeken vermeld. Bij de beschrijving van de status van de locatie wordt vermeld dat de verontreiniging van voor 1987 zijn. Dit zou betekenen dat het een historisch geval is. In de overige rapportages wordt geen specifieke datum genoemd, maar wordt aangegeven dat de verontreinigingssituatie na 1993 en waarschijnlijk rond 2008 - 2012 is ontstaan bij de sloop van de varkensstal. Voor het uitvoeren van een sanering maakt de datum van ontstaan van de verontreiniging in de huidige situatie geen verschil. Indien het zou zijn dat de bodemverontreiniging met asbest ontstaan is voor 1 juli 1993 geldt dat sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging wanneer de interventiewaarde op enig punt in de bodem wordt overschreden. Het volumecriterium voor het vaststellen van de ernst is dan niet van toepassing. De landelijke normen voor asbest in grond, bodem en puingranulaat zijn vastgesteld op maximaal 100 mg/kg gewogen (serpentijngehalte vermeerderd met tienmaal het amfiboolgehalte). De waarde van 100 mg/kg ds geldt als eis, mits het asbest niet opzettelijk aan de bouwstof, grond of baggerspecie is toegevoegd. Indien de bodemverontreiniging met asbest is ontstaan na 1 juli 1993 dan is conform de Wet bodembescherming sprake van een verontreiniging die valt onder de zorgplicht (art. 13 Wbb). De veroorzaker is verplicht de verontreiniging en de directe gevolgen daarvan te beperken en zoveel mogelijk omgedaan te maken. Er dient dan zo spoedig mogelijk een sanering te worden uitgevoerd, ongeacht de omvang en risico's van de verontreiniging. Uit de beschikbare informatie komt geen duidelijk beeld naar voren vanaf welk moment de verontreiniging ontstaan kan zijn, maar zeker voor 2012. 
      
      (…)
    
    
    
      
        Op 5 mei 2020 heeft een terreinbezoek plaatsgevonden, waarbij [persoon A] , erkend veldwerker (…) enkele boringen heeft geplaatst en een visuele inspectie gehouden. Naast een visuele inspectie van het maaiveld zijn 8 boringen willekeurig verspreid over de locatie verspreid. Deze schouw is geen asbest onderzoek volgens de erkende richtlijnen en normen, maar geeft een indicatief beeld van de situatie en de bruikbaarheid van de beschikbare rapportages. In de als bijlage toegevoegde notitie 13 is een beschrijving van de werkzaamheden weergegeven. (…)
      
        Op basis van de tot nu toe uitgevoerde onderzoeken is door diverse partijen een raming gemaakt van de omvang en de kosten. De ramingen variëren tussen aanname dat het hier een oppervlakte verontreiniging van de percelen (ca 2.264 ) betreft die door middel van handmatige verwijdering, na een bodemonderzoek door een gecertificeerd bedrijf voor ca.
      
      
        € 15.000,= uitgevoerd kan worden. De aanname dat het een oppervlakte verontreiniging betreft en niet in de actuele contactzone bevindt (0 — 0,5 m-mv) wordt weerlegd door de diverse beschikbare onderzoeken. (…)”
    
    
    
      De vragen van de rechtbank en het antwoord van de deskundige luiden - voor zover thans relevant - als volgt (pagina 17 t/m 19 van het deskundigenbericht): 
    
    
    
      “8. Antwoorden op de vragen 
    
    
    
      
        1.	 Op de percelen gelegen aan het [adres] te [plaats] , kadastraal bekend [plaats] [perceel 1] (groot 1.284 m.2) en [plaats] en [plaats] [perceel 2] (groot 980 m2) is asbest aangetroffen. 
      
      
        1.1: Kunt u aangeven of herstel mogelijk is? Is `handpicking' een afdoende oplossing voor het herstel of dient de grond volledig gesaneerd (afgegraven) te worden? 
      
    
    
      1.2.
      
        Kunt u om deze vraag te kunnen beantwoorden, indien u dat geraden acht, een bodemonderzoek uitvoeren (en indien u dat niet geraden acht; motiveren waarom bodemonderzoek niet nodig is)? 
      
      
    
    
      1.1
      
        Herstel van de bodemkwaliteit is mogelijk. Handmatig verwijderen (handpicking) is geen adequate, oplossing. Uit de diverse onderzoeken uitgevoerd op de locatie blijkt dat het asbest heterogeen is verspreid op en in de bodem van de 2 kadastrale percelen aanwezig is in de laag van 0 tot max 05 - 1,4 meter. (...). Er is wanneer asbest dieper in de bodem zit dan ook indirect sprake van een (mogelijk) risico voor de mens. (...) Om de grond volledig te saneren en deze risico's weg te nemen is een sanering middels ontgraven de afdoende oplossing.
      
    
    
      1.2 (...)
      (...) De rapportage van Tritium uit 2012 geeft een goed beeld van de situatie. Een nieuw onderzoek zal een vergelijkbaar beeld geven. (...).
      
      
        2. Kosten gemoeid met het herstel. 
      
      
      
        
          De eerder aangegeven kostenraming uit april 2019 voor handmatig verwijderen van het aanwezige asbest voor € 15.000,= inclusief BTW exclusief aanvullend onderzoek zal niet tot volledige verwijdering van het aanwezig asbesthoudend materiaal leiden. 
        
      
      
      
        
          De in juni 2019 opgestelde offerte, opgesteld op basis van de destijds bekende gegevens gaat uit van een volume van ca. 1.350 losse m3 (ca. 2.160 ton) met als totale kosten €  212.308,74 incl. BTW. (...) Dit bedrag is een realistische raming voor uitvoering exclusief de gierkelder. Indien echter zou blijken dat de locatie van de aanwezige gierkelder (oppervlakte 385 m2) ook asbesthoudend materiaal bevat zouden de aanvullende kosten ca € 55.000,= bedragen. (...)
      
      
      
        3. Het perceel [plaats] en [plaats] [perceel 2] en het perceel [plaats] [perceel 1] hebben als bestemming en kadastrale aanduiding erf-tuin, is dit van invloed op de te hanteren methode in geval van noodzakelijk herstel?
      
      
        De huidige of toekomstige bestemming van de locatie heeft bij een asbestsanering geen invloed op de te hanteren methodiek. Bij een asbestsanering gaat men uit van volledige verwijdering van het aanwezige asbest. (…)” 
      
    
    
      3.11.
      
        [geïntimeerden] hebben op 2 augustus 2019 na toestemming te hebben verkregen van de voorzieningenrechter conservatoir beslag laten leggen op de woning van [appellant] ter verzekering van verhaal voor hun geldvordering op [appellant] .
      
    
  
  
    
      4Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
    
    
      4.1.
      
        [geïntimeerden] hebben in eerste aanleg– samengevat – gevorderd [appellant] te veroordelen tot betaling van het bedrag aan saneringskosten van € 212.308,74 en de buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en de kosten van het conservatoir beslag alsmede de proceskosten. 
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank heeft bij vonnis van 8 december 2021 de vorderingen van [geïntimeerden] toegewezen.  
      
    
  
  
    
      5De motivering van de beslissing in hoger beroep
    
    
      5.1.
      
        [appellant] is met tien grieven in hoger beroep gekomen, welke grieven het geschil in volle omvang aan het hof voorleggen. 
      
    
    
      5.2.
      Het hof zal het vonnis waarvan beroep bekrachtigen en overweegt daartoe het volgende. 
      
      
        
          De koopovereenkomst en de allonge
        
      
      
    
    
      5.3.
      Artikel 7:17 BW bepaalt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden (lid 1). De zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst (is non-conform) indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefte te betwijfelen. 
      
    
    
      5.4.
      In de koopovereenkomst met betrekking tot perceel [perceel 1] (zie productie 4 inleidende dagvaarding) is in artikel 4.3. door [appellant] verklaard dat de grond de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik noodzakelijk zijn. In artikel 4.6. heeft [appellant] verklaard dat het hem niet bekend is dat in het verkochte asbest of asbesthoudende materialen zijn verwerkt. Daarnaast staat in artikel 4.7. dat [appellant] geen enkele verontreiniging bekend is op het perceel die nadelig zou kunnen zijn voor normaal gebruik van dat perceel of die zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning daarvan en/of tot het nemen van andere maatregelen. Uit de allonge blijkt dat partijen het erover eens zijn dat tot het verkochte tevens behoorde de eigendom van [perceel 2] . Dit betekent dat wat in de koopovereenkomst ten aanzien van perceel [perceel 1] is opgenomen behoudens aanwijzingen van het tegendeel die niet zijn gebleken ook geldt ten aanzien van [perceel 2] . Voor zover [appellant] iets anders betoogt gaat het hof daaraan voorbij. 
      
      
        
          Deskundigenbericht
        
      
      
    
    
      5.5.
      Wat er ook zij van de gang van zaken ter comparitie in eerste aanleg ten aanzien van het deskundigenonderzoek, vast staat dat de rechtbank de beschikking had over het deskundigenbericht alvorens het eindvonnis te wijzen. De enkele omstandigheid dat dit deskundigenbericht niet voor de comparitie van partijen in eerste aanleg door [geïntimeerden] is ingebracht maakt niet dat dit deskundigenbericht geen onderdeel uitmaakt van de processtukken zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, dit nog daargelaten de herstelfunctie van het hoger beroep waarbij zelfs als het deskundigenbericht in eerste aanleg niet in het geding zou zijn gebracht, dit alsnog in hoger beroep had kunnen plaatsvinden. 
      
    
    
      5.6.
      Het gerechtelijk deskundigenrapport komt het hof overtuigend voor; het rapport is  relevant, consistent en coherent. Anders dan door [appellant] is aangevoerd staat in het deskundigenbericht onder meer in hoofdstuk 6.2. onder “Normering” duidelijk uiteengezet welke normering de deskundige heeft aangehouden. Op basis van die landelijke normen voor asbest komt de deskundige tot de conclusie dat er sprake is van ernstige bodemverontreiniging van de beide percelen. Het staat de deskundige daarbij vrij om zijn onderzoek in te richten zoals zijn deskundigheid ingeeft. De deskundige heeft zich gebaseerd op de rapporten die er al lagen en heeft daarnaast acht boringen willekeurig verspreid over de beide percelen verricht. Dat dit onvoldoende zou zijn om het deskundigenbericht tot uitgangspunt te nemen bij het antwoord op de vraag of hier sprake is van asbestverontreiniging van beide percelen is door [appellant] onvoldoende gesteld en onderbouwd. Hij had bijvoorbeeld een eigen deskundigenbericht in het geding kunnen brengen ter onderbouwing van zijn bezwaren tegen dit rapport. Het hof zal het deskundigenbericht dan ook overnemen. 
      
    
    
      5.7.
      De stelling van [appellant] op pagina 8, laatste alinea van zijn memorie van grieven dat het asbest waarschijnlijk door [geïntimeerden] zelf is veroorzaakt omdat zij de container waarin de paarden stonden hebben verplaatst en een afdak hebben verwijderd is zonder verdere onderbouwing zuiver speculatief en wordt daarom verworpen. Dat er asbest in dat afdak verwerkt zou zijn is gesteld noch gebleken, terwijl vaststaat dat de gemeente en de provincie hebben opgetreden tegen [appellant] vanwege asbest in de voormalige varkensstal. Ook blijkt uit het rapport van Top Expertise (zie hiervoor onder 3.9.) dat de asbest zodanig is vermengd met de grond dat uitgesloten is dat de asbest recent is gedumpt. Vanwege vroegere grondbewerkingen heeft het asbest zich verspreid aldus dit rapport van Top Expertise. 
      
      
        
          Non-conformiteit
        
      
      
    
    
      5.8.
      De stelling van [appellant] dat hij niet bekend was met asbest in de percelen en zelfs met geen enkele verontreiniging die nadelig zou kunnen zijn voor een normaal gebruik van de percelen of van vervuiling die kan leiden tot een verplichting tot schoning of andere maatregelen stemt overeen met wat is verklaard in art. 4.7. van de koopovereenkomst maar die stelling respectievelijk verklaring ten tijde van de totstandkoming van de koop, is ongeloofwaardig en wordt reeds daarom verworpen. Immers staat vast dat de gemeente Rucphen in het kader van het slopen van de varkensstal asbestonderzoek heeft laten uitvoeren door Tritium en dat uit dat onderzoek is gebleken dat op het [perceel 2] een ernstig geval van bodemverontreiniging is aangetroffen waarbij sanering is vereist (zie 3.2.). Ook is er een beschikking uitgevaardigd aan [appellant] door Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant met gebruiksbeperkingen voor [perceel 2] (zie 3.4.). Dat [appellant] vervolgens is overgegaan tot sanering van de grond voordat deze is verkocht en geleverd aan [geïntimeerden] is niet gesteld of gebleken. Voor zover [appellant] heeft aangevoerd dat hij in de veronderstelling verkeerde dat de beschikking van de provincie van juni 2012 achterhaald was omdat hij dacht dat de gemeente het terrein volledig had gesaneerd (zie pagina 10 memorie van grieven eerste alinea), geldt dat die veronderstelling voor rekening en risico van [appellant] komt. Het had op zijn weg gelegen om daar toen nader onderzoek naar te doen en zo te weten wat de status was van de percelen. Daarnaast blijkt uit het onderzoek van RPA Advies (zie 3.8.) en uit het rapport van de deskundige (zie 3.10) dat beide percelen, dus ook perceel [perceel 1] , vervuild zijn met asbest. Daarmee beantwoorden de percelen dus niet aan de koopovereenkomst zodat [appellant] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst en dientengevolge schadeplichtig is jegens [geïntimeerden] Het beroep van [appellant] op artikel 7 lid 4 van de koopovereenkomst gaat niet op, nu het – gelet op hetgeen hiervoor al is overwogen ten aanzien van de door de gemeente afgebroken varkensstal en de beschikking van de provincie – ongeloofwaardig is dat [appellant] niet op de hoogte was van de asbestproblematiek van de percelen die al ongeveer 50 jaar in zijn bezit waren en waar hij vlakbij woonde. 
      
      
        
          Normaal gebruik
        
      
      
    
    
      5.9.
      Het betoog van [appellant] dat de aanwezige asbest een normaal gebruik van de percelen als tuin niet in de weg zou staan wordt verworpen. De in deze zaak aanwezige asbest doet dat wel. Vast staat dat in ieder geval in [perceel 2] voor de verkoop en levering aan [geïntimeerden] asbest is aangetroffen en dat [appellant] hiervan op de hoogte was. Ook in perceel [perceel 1] is na de levering aan [geïntimeerden] asbest aangetroffen (zie de rapporten van RPA Advies, Top Expertise en het deskundigenrapport). De deskundige heeft in zijn rapport opgenomen dat hij vermoed dat deze asbest afkomstig is van materiaal van de voormalige varkensschuur en met name de asbesthoudende dakbedekking (zie ook hoofdstuk 6.2., onder kopje “Theorie, Conceptueel model”). Zonder verwijdering van de asbesthoudende laag bezitten de percelen niet de eigenschappen die voor het normale gebruik nodig zijn. Immers is niet betwist dat het [appellant] bekend was dat [geïntimeerden] de percelen als tuin wilden gebruiken en volgens het deskundigenbericht zijn er humane risico’s voor het gebruik van de percelen met bestemming wonen met tuin en dient een sanering plaats te vinden (zie het rapport onder hoofdstuk 6.2. het kopje “Samenvattend”  waarin onder meer staat: “Door het gewijzigde gebruik van de locatie: wonen met tuin zijn er humane risico’s en dient een sanering plaats te vinden”). 
      
      
        
          Onderzoeksplicht [geïntimeerden]
        
      
      
    
    
      5.10.
      Het betoog van [appellant] dat [geïntimeerden] door raadpleging van het Kadaster hadden kunnen zien dat er een aantekening op [perceel 2] rust, maakt het voorgaande niet anders. Het hof onderschrijft wat de rechtbank in overweging 3.5. heeft overwogen. Als de verkoper een mededelingsplicht heeft geschonden zal in het algemeen niet aan de koper kunnen worden tegengeworpen dat hij te weinig onderzoek heeft gedaan (zie ook HR 14 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF0407). Ook in dit geval kan [appellant] dat aan [geïntimeerden] niet tegenwerpen. Het is [appellant] die in strijd met de waarheid in de koopovereenkomst heeft meegedeeld dat er geen asbest aanwezig was en hem geen beperkingen voor de percelen (zoals hiervoor overwogen via de Allonge ook voor [perceel 2] ) bekend waren. De stelling van [appellant] dat [geïntimeerden] de asbestdeeltjes voorafgaand aan de koop hadden kunnen zien is onvoldoende gemotiveerd en onderbouwd en dan ook terecht door de rechtbank verworpen. 
      
      
        
          De schade
        
      
      
    
    
      5.11.
      
        Uit het deskundigenbericht volgt dat handmatig verwijderen van het aanwezige asbest niet tot volledig verwijderen van het aanwezig asbesthoudend materiaal zal leiden. De deskundige geeft aan dat de in juni 2019 opgestelde offerte voor een totaalbedrag van 
        € 212.308,74 een realistische raming betreft voor de sanering (zie ook hoofdstuk 8 van het deskundigenrapport, onder “2. Kosten gemoeid met het herstel”) en waarbij de deskundige ook de vraag heeft beantwoord dat de minder dure methode met ‘handpicking’ niet passend is. De motivering van de deskundige komt het hof overtuigend voor, zodat ook het hof hiervan uitgaat.  
      
      
      
        
          De beslagkosten en de uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
      
    
    
      5.12.
      Ook de grief tegen toewijzing van de beslagkosten treft geen doel (grief tien). Het beslag is niet ten onrechte gelegd (art. 706 Rv). Voor zover [appellant] tevens heeft beoogd op te komen tegen het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van het vonnis geldt het volgende. Uitgangspunt is dat een uitgesproken veroordeling uitvoerbaar dient te zijn en zonder de voorwaarde van zekerheidsstelling ten uitvoer moet kunnen worden gelegd. Afwijking van dit uitgangspunt kan gerechtvaardigd zijn indien het belang van de veroordeelde, of diens belang bij zekerheidsstelling, ook gegeven dit uitgangspunt, zwaarder weegt dan het belang van degene die de veroordeling in de ten uitvoer te leggen uitspraak heeft verkregen (zie onder meer HR 20 december 209 ECLI:NL:HR:2019:2026). Gelet op dit uitgangspunt heeft [appellant] onvoldoende gesteld en onderbouwd dat zijn belang om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren zwaarder zou moeten wegen dan het belang van [geïntimeerden] bij uitvoerbaarheid bij voorraad.  
      
      
        
          Bewijsaanbod
        
      
      
    
    
      5.13.
      Het bewijsaanbod van [appellant] wordt gepasseerd omdat dit niet is toegesneden op een of meer stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. 
      
      
      
      
        
          Slotsom en proceskosten
        
      
      
    
    
      5.14.
      Geen van de grieven treft doel. [appellant] zal, als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. 
      
    
    
      5.15.
      
        Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. 
        De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] zullen worden vastgesteld op:
      
      - griffierecht		€ 1.780,00
      - salaris advocaat		€ 6.096,00 (1,5 punten x tarief VI € 4.064,00).
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    
    
      6.1.
      bekrachtigt het vonnis van de rechtbank te Zeeland-West-Brabant, locatie Breda, van 8 december 2021; 
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 1.780,00 voor verschotten en op € 6.096,00 voor salaris;
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. H.K.N. Vos, O.G.H. Milar en R.F. Groos, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 november 2022. 
        griffier     					rolraadsheer