ECLI:NL:OGHACMB:2022:99, Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, 30-09-2022, SXM2020H00139
Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba — Uitspraak 
Datum: 2022-09-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Sint Maarten. Agentuurovereenkomst in de makelaardij. Een makelaar heeft bij een makelaarskantoor gewerkt en dient na vertrek nog een factuur in voor “sale commission” in verband met een gerealiseerde verkoop. Is het makelaarskantoor de factuur verschuldigd?

Burgerlijke zaken over 2022
    Registratienummers: SXM202000135 – SXM2020H00139
    Uitspraak: 30 september 2022
    
    
    
      
        GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
      
      van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
      van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
    
    
    
    
      V O N N I S
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      de naamloze vennootschap
      
        ISLAND PROPERTIES N.V.,
      
      h.o.d.n. Remax Island Properties,
      gevestigd in Sint Maarten,
      in eerste aanleg gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
      thans appellante,
      gemachtigde: mr. F. Kutluer,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. [GEÏNTIMEERDE 1],
    wonende in Sint Maarten,
    2. de naamloze vennootschap
    
      
        [GEÏNTIMEERDE 1]’S INC. ENTERPRISES N.V.,
      
      gevestigd in Sint Maarten,
      in eerste aanleg eiseressen in conventie, verweersters in reconventie, 
      thans geïntimeerden,
      gemachtigde: mr. R.W. Wouters.
    
    
    
      Partijen worden hierna Remax, [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] genoemd. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] worden gezamenlijk [geïntimeerden] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure
    
    
      1.1
      Bij op 8 december 2020 ingekomen akte van appel is Remax in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 27 oktober 2020 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht), voor zover in conventie gewezen.
      
    
    
      1.2
      Bij op 19 januari 2021 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft Remax één grief tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en de (in conventie ingestelde) vorderingen van [geïntimeerden] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] – uitvoerbaar bij voorraad – in de proceskosten in beide instanties. 
      
    
    
      1.3
      Bij op 9 maart 2021 ingekomen memorie van antwoord, met een productie, hebben [geïntimeerden] de grief bestreden. Hun conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van Remax – uitvoerbaar bij voorraad – in de proceskosten in hoger beroep.
      
    
    
      1.4
      Op 27 augustus 2021 hebben partijen pleitnotities ingediend. Zijdens Remax zijn daarbij drie producties ingediend en zijdens [geïntimeerden] één productie. De producties zijn over en weer vooraf aan de wederpartij toegezonden.
      
    
    
      1.5
      Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      2.1
      Het Hof gaat uit van de volgende feiten.
      
      
        2.1.1
        Remax exploiteert een makelaarskantoor in Sint Maarten, zowel voor verkoop als voor verhuur. [geïntimeerde 1] heeft bij Remax werkzaamheden verricht als makelaar.
        
      
      
        2.1.2
        
          Bij non-exclusive listing agreement van 14 augustus 2018 (hierna: de listing agreement) hebben [verkoper] en [verkoopster] (hierna: de verkopers) Remax ingeschakeld voor werkzaamheden in verband met de voorgenomen verkoop van hun onroerende zaak aan de [adres] in Sint Maarten (hierna: [adres]). Art. 3.1 van de listing agreement bepaalt dat indien [adres] wordt verkocht voor minder dan USD 700.000,-, de commission 6% zal bedragen.
          Onderaan de listing agreement staat [geïntimeerde 1] als Listing Agent vermeld.
        
        
      
      
        2.1.3
        Vanaf september 2018 exploiteren [geïntimeerden] een eigen makelaarskantoor in Sint Maarten.
        
      
      
        2.1.4
        Bij e-mail van 10 september 2018 aan de medewerkers van een notariskantoor in Sint Maarten heeft [owner], owner/broker bij Remax, (hierna: [owner]) bericht:
        
        
          “Attached is a purchase and sales agreement for #176 Oyster Pond, sellers are [verkoper] and [verkoopster], 
          [geïntimeerde 1] is representing the sellers and she will gather the needed paperwork from the sellers”
        
        
      
      
        2.1.5
        Bij brief van 26 september 2018 heeft een advocaat namens Remax aan [geïntimeerde 1] geschreven dat [geïntimeerde 1] op geen enkele manier gelieerd is aan Remax. In die brief is [geïntimeerde 1] onder meer gesommeerd om de naam Remax niet meer te gebruiken en om bepaalde contracten terug te brengen en niet meer te gebruiken. Dit betreft contracten van Remax met klanten die [geïntimeerde 1] volgens Remax heeft meegenomen. Remax beschuldigt [geïntimeerde 1] ervan dat zij zich hierdoor schuldig heeft gemaakt aan theft, diefstal.
        
      
      
        2.1.6
        
          Bij e-mail van 13 mei 2019 heeft [geïntimeerde 2] een factuur van USD 12.411,- bij Remax ingediend voor Sale Commission [adres].
          Het gefactureerde bedrag is als volgt berekend: 
        
        -	[ adres] is verkocht voor USD 600.000,-;
        -	6% hiervan is USD 36.000,- (zie art. 3.1 van de listing agreement);
        - een door [geïntimeerde 2] in het geding gebrachte new commission schedule van Remax vermeldt dat het genoemde bedrag van USD 36.000,- aldus wordt verdeeld dat US$ 12.411,- toekomt aan de listing agent en de rest volgens een verdeelsleutel aan Remax, een sales agent en aan de franchisegever van Remax.
        Remax heeft de factuur niet betaald.
        
      
    
    
      2.2
      In dit geding hebben [geïntimeerden] (in conventie) betaling gevorderd van USD 12.411,- in hoofdsom.
      
    
    
      2.3
      Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht de gevorderde hoofdsom toegewezen. Hiertegen is het hoger beroep gericht.
      
    
    
      2.4
      
        Beide partijen gaan ervan uit dat [geïntimeerden] op basis van een 
        agentuurovereenkomst voor Remax hebben gewerkt. Over dat type overeenkomst bepaalt de wet in art. 7:431 lid 1, aanhef en onder a, BW:
      
      
      
        “1. De handelsagent heeft recht op provisie voor de overeenkomsten die tijdens de duur der agentuurovereenkomst zijn tot stand gekomen:
        a. indien de overeenkomst door zijn tussenkomst is tot stand gekomen”.
      
      
    
    
      2.5
      
        Niet is betwist dat [geïntimeerden] ten tijde van de totstandkoming van de listing agreement nog bij Remax werkten. Het Hof gaat daarom ervan uit dat de gevorderde hoofdsom op grond van de wet toewijsbaar is, indien de listing agreement tot stand is gekomen door tussenkomst van [geïntimeerden] 
        De gevorderde hoofdsom is echter ook toewijsbaar, indien [geïntimeerden] op grond van een (schriftelijk, mondeling of zelfs stilzwijgend) met Remax gesloten beding aanspraak kan maken op de gevorderde commission. 
      
      
    
    
      2.6 [
      [geïntimeerden] hebben aangevoerd dat de listing agreement “via haar” is ondertekend en dat in een brief van Remax staat vermeld dat [geïntimeerde 1] de listing agreement heeft ingevuld. Remax heeft aangevoerd dat [geïntimeerde 1] niets heeft gedaan. Het Hof neemt als onvoldoende gemotiveerd betwist aan dat [geïntimeerde 1] de verkopers bij het eerste contact heeft ontvangen op het kantoor van Remax en betrokken is geweest bij het invullen van de listing agreement. Remax heeft verder niet toegelicht hoe het komt dat [geïntimeerde 1] in de listing agreement als Listing Agent staat vermeld. Deze vermelding vormt een aanwijzing dat iemand namens Remax (bevoegdelijk) bij de totstandkoming van de listing agreement heeft bepaald dat indien de verkoop van [adres] tot stand zou komen, het deel van de commission dat volgens vaste werkafspraken aan de desbetreffende listing agent toekomt, in dit geval aan [geïntimeerde 1] zou toekomen.
      
    
    
      2.7
      Remax heeft niet betwist dat er werkafspraken waren, die inhielden dat (normaal gesproken) bij de totstandkoming van een transactie een deel van de daarmee verdiende commission toekwam aan een bij Remax werkende listing agent, en heeft de juistheid van de berekening in de new commission schedule niet betwist. Zij heeft zich beroepen op een getekende agentuurovereenkomst, maar zij heeft niet voldoende concreet toegelicht in welke gevallen volgens die agentuurovereenkomst en/of volgens nadere werkafspraken een deel van de door Remax verdiende commission werd toegekend aan een bij Remax werkende listing agent. Zij heeft weliswaar aangevoerd de getekende agentuurovereenkomst niet over te kunnen leggen, maar zij heeft niet vermeld dat en waarom zij niet in staat zou zijn de daarin neergelegde afspraken en overige werkafspraken nader te concretiseren.
      
    
    
      2.8
      Op grond van zijdens [geïntimeerden] overgelegde Whatsappberichten neemt het Hof als onvoldoende gemotiveerd betwist aan dat [geïntimeerde 1] aanvankelijk (augustus-september 2018) enige werkzaamheden heeft verricht om de door de verkopers beoogde verkoop tot stand te brengen.
      
    
    
      2.9
      Remax heeft in hoger beroep bevestigd dat [owner] (in de e-mail van 10 september 2018) heeft vermeld dat [geïntimeerde 1] de verkopers vertegenwoordigde. Kennelijk gingen [owner] en Remax er toen nog van uit dat [geïntimeerde 1] als listing agent optrad bij de listing agreement betreffende [adres].
      
    
    
      2.10
      Remax heeft het volgende aangevoerd. [geïntimeerde 1] heeft laten weten geen vertrouwen meer te hebben in de totstandkoming van de verkoop van [adres]. Op 16 november 2018 hebben de verkopers laten weten “i cancel this deal”. Daarna heeft (alleen) [owner] diverse werkzaamheden verricht om ervoor te zorgen dat de verkoop alsnog tot stand kwam.
      
    
    
      2.11 [
      [geïntimeerden] hebben betwist dat [geïntimeerde 1] ooit heeft laten weten er geen vertrouwen meer in te hebben, en ook dat de deal gecancelled is geweest. Zij hebben niet betwist dat (ook) [owner] diverse werkzaamheden heeft verricht om ervoor te zorgen dat de verkoop tot stand kwam.
      
    
    
      2.12
      Het bericht “i cancel this deal” doelt op een deal die de verkoper meende te hebben met een beoogd koper van [adres]. Die koper veroorzaakte volgens de verkoper te veel vertraging in de totstandkoming van de koop doordat die eerst iets wilde regelen op het gebied van waterrechten. [geïntimeerden] hebben er onbetwist op gewezen dat de verkoop die uiteindelijk tot stand is gekomen, met dezelfde koper is.
      
    
    
      2.13
      Wat hiervan zij, het volgende staat onbetwist vast:
      - Remax heeft [geïntimeerde 1] aanvankelijk aangemerkt als listing agent bij de listing agreement betreffende [adres];
      - dit was nog niet veranderd toen [owner] op 10 september 2018 een e-mail naar het notariskantoor verzond;
      -	[ geïntimeerde 1] heeft aanvankelijk enige werkzaamheden verricht om de totstandkoming van de verkoop van [adres] tot stand te brengen;
      - de verkoop van [adres] is tot stand gekomen.
      Dit alles is voldoende om de hoofdsom (met wettelijke rente) toewijsbaar te achten. Remax heeft niet voldoende geconcretiseerd waarom dit anders zou zijn. De enkele omstandigheid dat [owner] na het vertrek van [geïntimeerde 1] werkzaamheden heeft verricht om de verkoop tot stand te brengen, is niet voldoende. Het is niet van belang dat [geïntimeerde 1] de listing agreement niet zelf heeft ondertekend.
      
    
    
      2.14
      Remax heeft verder nog, verkort weergegeven, aangevoerd:
      a.	[geïntimeerden] moesten bij Remax werken volgens hoge ethische standaarden;
      b.	in 2017 hebben [geïntimeerden] geen goede omzet gedraaid en in 2018 helemaal geen omzet meer;
      c.	in 2018 hielden [geïntimeerden] zich met twee mensen die voor hen werkten, bezig met het innen van huur buiten Remax om;
      d.	[geïntimeerde 1] heeft in 2018 diverse personen bedreigd, onder wie [owner];
      e.	[geïntimeerde 1] liet een klant denken dat zij met Remax contracteerde, terwijl de klant in werkelijkheid met een bedrijf van [geïntimeerde 1] contracteerde;
      f.	nadat [geïntimeerden] niet meer bij Remax werkten, bleven zij de naam van Remax gebruiken.
      Niet is toegelicht waarom deze stellingen, indien juist, tot afwijzing van de vordering dienen te leiden. Het staat de rechter niet vrij zijn beslissing te baseren op rechtsgronden of verweren die weliswaar zouden kunnen worden afgeleid uit in het geding gebleken feiten en omstandigheden, maar die door de desbetreffende partij niet aan haar vordering of verweer zijn ten grondslag gelegd.
      
    
    
      2.15
      Hetgeen Remax heeft aangevoerd, is ook onvoldoende om de vordering te matigen. 
      
    
    
      2.16
      De grief faalt. 
      
    
    
      2.17
      Het Gerecht heeft de vordering van [geïntimeerden] tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten afgewezen. [geïntimeerden] zijn niet (voldoende kenbaar) tegen deze beslissing in (incidenteel) hoger beroep gekomen. Deze afwijzing is daarom niet aan het oordeel van het Hof onderworpen.
      
    
    
      2.18
      Het vonnis waarvan beroep dient te worden bevestigd. Remax zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. 
      
      
      
        B E S L I S S I N G
      
      
      
        Het Hof:
      
      
      
        bevestigt het vonnis waarvan beroep, voor zover aan het oordeel van het Hof onderworpen;
      
      
      
        veroordeelt Remax in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] gevallen en tot op heden begroot op NAf 227,50 aan verschotten en NAf 4.500,00 aan salaris voor de gemachtigde;
      
      
      
        verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, C.G. ter Veer en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 30 september 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.