ECLI:NL:RBZWB:2022:6466, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 04-11-2022, 10084071_E04112022
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2022-11-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vordering van gemeente tot ontruiming toegewezen; spoedeisend belang; beslissing dat huurovereenkomst rechtsgeldig door opzegging is geëindigd heeft gezag van gewijsde; stichting maakt zonder recht of titel gebruik van gehuurde; geen misbruik van recht.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    Cluster I Civiele kantonzaken
    
    
      Breda
    
    
    
      zaak/rolnr.: 10084071 VV EXPL 22-51
    
    
    
      
        vonnis in kort geding d.d. 4 november 2022
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        de publiekrechtelijke rechtspersoon Gemeente Breda,
      gevestigd te Breda,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. M.P.C. Hendriks, advocaat te Breda,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1de stichting Stichting Ariba Dagbesteding,
    
      kantoorhoudende te [postcode] te Bavel (gemeente Breda), aan het adres [adres] ,
      
        2. [gedaagden] ,
      
      wonende te [postcode] te [plaatsnaam] , aan het adres [adres] , 
      gedaagden,
      beiden vertegenwoordigd door gemachtigde: mr. W.G.M. Vos, advocaat te Breda.
    
    
    
      Eiseres zal hierna ‘de gemeente’ worden genoemd. Gedaagden zullen hierna ‘Ariba’ en  ‘ [gedaagden] ’ worden genoemd. 
    
    
  
  
    
      1Het verloop van het geding
    
    
      1.1.
      De procedure blijkt uit de volgende stukken:
      
        
          de dagvaarding van 12 oktober 2022 met producties 1 tot en met 8 (inclusief procesbesluit);
        
        
          de brief van 18 oktober 2022 van mr. Vos met producties 1 tot en met 11;
        
        
          de brief van 20 oktober 2022 van mr. Hendriks met aanvullende producties 9 tot en met 13;
        
        
          het e-mailbericht van 20 oktober 2022 (10:21) van mr. Vos met aanvullende producties 12 tot en met 15. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 21 oktober 2022. Ter zitting waren aanwezig namens de gemeente; de heer [naam teamleider] (teamleider) en mevrouw [naam stadsmakelaar] (stadsmakelaar), bijgestaan door mr. Hendriks voornoemd, alsmede de heer [gedaagden] , bijgestaan door mr. Vos voornoemd. De gemachtigden van partijen hebben ter gelegenheid van de zitting hun spreekaantekeningen overgelegd. Van het verhandelde ter zitting zijn aantekeningen gemaakt. Ter zitting heeft de heer [naam toehoorder] (toehoorder) stukken aan de kantonrechter overhandigd. Deze stukken maken onderdeel uit van het procesdossier. 
      
    
    
      1.3.
      
        Ter zitting is de datum voor het wijzen van vonnis bepaald op heden. 
        
          2.	De feiten 
        
      
      
    
    
      2.1.
      De gemeente is eigenaar van de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam] , kadastraal bekend als gemeente Nieuw Ginneken, sectie C, nummers [perceelnummer 1] , [perceelnummer 2] en [perceelnummer 3] , hierna te noemen: ‘onroerende zaak’. De onroerende zaak bestaat uit een perceel met bedrijfswoning. Door Ariba is zelf een bijgebouw geplaatst. 
      
    
    
      2.2.
      Ariba is een stichting die dagbesteding aanbiedt aan jongmeerderjarigen met een lichte verstandelijke beperking. [gedaagden] is oprichter en (mede-)bestuurder van Ariba. 
      
    
    
      2.3.
      In 2013 heeft de gemeente de onroerende zaak in gebruik gegeven aan de heer en mevrouw [gedaagden] op grond van een bruikleenovereenkomst. De bruikleenovereenkomst is in 2015 met wederzijds goedvinden beëindigd. 
      
    
    
      2.4.
      Hierna is tussen de gemeente en Ariba – en niet de heer en mevrouw [gedaagden] – een huurovereenkomst tot stand gekomen met een looptijd van 1 mei 2015 tot 30 april 2018. Op deze huurovereenkomst is het huurregime van artikel 7:230a BW van toepassing. 
      
    
    
      2.5.
      De gemeente heeft bij brieven van 26 juni 2018 en 19 november 2018 aan Ariba een voorstel gedaan om de huurovereenkomst met ingang van 1 mei 2018 voor een periode van drie jaar te verlengen tot 30 april 2021. Ariba heeft dat voorstel niet aanvaard. De huurovereenkomst is hierna verlengd met aansluitende periodes van telkens één jaar. 
      
    
    
      2.6.
      Op 28 oktober 2020 heeft de gemeente de huurovereenkomst bij brief (betekend per deurwaardersexploot) opgezegd en ontruiming aangezegd tegen 30 april 2021.  
      
    
    
      2.7.
      Ariba heeft geweigerd om de onroerende zaak te ontruimen en heeft op 30 juni 2021 ter griffie van deze rechtbank, kamer voor kantonzaken, een verzoekschrift ingediend tot verlenging van de ontruimingstermijn op grond van artikel 7:230a BW. Deze procedure is behandeld onder zaak- en rolnummer: 9307904 OV VERZ 21-4275. 
      
    
    
      2.8.
      De gemeente heeft diverse onderzoeken ter plaatse van de onroerende zaak laten uitvoeren. Op 22 juni 2021 en 15 oktober 2021 heeft de firma Wematech Milieu Adviseurs B.V. in opdracht van de gemeente een asbestinventarisatie uitgevoerd. Op 22 juni 2021 heeft in opdracht van de gemeente een ecologisch veldonderzoek plaatsgevonden door Buijs Eco Consult B.V. en op 20 juli 2021 heeft de firma Strukton Milieutechniek ter plaatse een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd.
      
    
    
      2.9.
      Bij brief van 2 november 2021 is een door de gemeente ingediende sloopmelding afgewezen.  
      
    
    
      2.10.
      Bij beschikking van 9 december 2021 heeft de kantonrechter op het verzoekschrift van Ariba beslist en de termijn waarbinnen ontruiming van de onroerende zaak moet plaatsvinden verlengd tot 1 mei 2022. In deze beschikking wordt – onder meer – het volgende overwogen:
      
      
        
          	‘Is de huurovereenkomst rechtsgeldig opgezegd door de gemeente?
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        Ariba stelt dat de gemeente de huurovereenkomst niet kon opzeggen en heeft in het verzoekschrift daarbij verwezen naar een brief van 21 augustus 2020 van de voormalige wethouders van de gemeente [naam wethouder 1] en [naam wethouder 2] (productie 4 bij het verzoekschrift). Voormalig wethouder [naam wethouder 1] sprak - in de periode dat hij in het college van B&W zitting had als wethouder voor grondbeleid - met [gedaagden] af dat Ariba haar activiteiten zou mogen uitoefenen op de [adres] in [plaatsnaam] , totdat de gemeente voor die locatie definitief een herontwikkeling had vastgelegd en de gemeente het complex daadwerkelijk nodig had voor het realiseren van de herontwikkeling. Ook Van [naam wethouder 2] heeft als opvolger van [naam wethouder 1] het bestaan van deze afspraak volgens Ariba bevestigd. Ariba heeft als productie 8 nog een e-mail bericht van 24 maart 2021 van [naam wethouder 1] aan de gemachtigde van Ariba overgelegd, waarin [naam wethouder 1] de destijds gemaakte afspraken bevestigt. De in de huurovereenkomst opgenomen termijn(en) betreft enkel de minimumduur van de overeenkomst. Tot op heden is er nog geen definitieve herontwikkeling vastgelegd en heeft de gemeente de grond voorlopig nog niet nodig. Daarom kon de gemeente de huurovereenkomst (nog) niet rechtsgeldig opzeggen en is de huurovereenkomst nog niet geëindigd.  
      
      
    
    
      4.7.
      
        
          De gemeente is van mening dat de huurovereenkomst op juiste wijze en
        
        
          rechtsgeldig is opgezegd. De beweerdelijke toezeggingen van de voormalige wethouders van de gemeente kunnen Ariba niet baten. De gemeente betwist dat een dergelijke toezegging door [naam wethouder 1] is gedaan en stelt dat dit ook niet blijkt uit de brief van 21 augustus 2020 waar Ariba naar verwijst. Het e-mailbericht van 24 maart 2021 van [naam wethouder 1] maakt dit niet anders. Niet alleen is niet duidelijk wanneer deze vermeende mondelinge toezegging is gedaan, maar evenmin is duidelijk in welke context deze is gedaan én is de inhoud ervan onvoldoende bepaalbaar. Bovendien blijft als een paal boven water staan dat deze vermeende mondelinge toezegging de gemeente niet kan binden. Enerzijds omdat [naam wethouder 1] niet bevoegd was een dergelijke toezegging te doen en anderzijds omdat partijen nu juist expliciet hebben vastgelegd dat alleen schriftelijke nadere afspraken een wijziging in hun rechtsverhouding kunnen brengen. Dit betekent dat het bepaalde in de huurovereenkomst leidend is en uitgangspunt moet zijn dat de huurovereenkomst opzegbaar was en is geëindigd. 
        
      
      
    
    
      4.8
      
        De kantonrechter stelt voorop dat voor de beoordeling of de opzegging rechtsgeldig is gedaan het moment van opzegging, te weten 28 oktober 2020, bepalend is. Vervolgens is de kantonrechter van oordeel dat de door Ariba gestelde afspraak, dat Ariba haar activiteiten zou mogen uitoefenen op de [adres] in [plaatsnaam] totdat de gemeente voor die locatie definitief een herontwikkeling had vastgelegd en de gemeente het complex daadwerkelijk nodig had voor het realiseren van de herontwikkeling, niet volgt uit de brief van 21 augustus 2020. Ariba heeft ter onderbouwing van haar standpunt ook naar haar aanvullende productie 8 verwezen. Weliswaar is [naam wethouder 1] in dit e-mailbericht duidelijker over de afspraken die met Ariba zouden zijn gemaakt, maar dit bericht dateert van ruim na 28 oktober 2020. Bovendien heeft Ariba tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd verklaard dat deze toezegging door [naam wethouder 1] al in 2013 is gedaan in het gemeentekantoor. Gelet daarop is het merkwaardig dat deze gestelde afspraak, die ingrijpend afwijkt van de tekst van de huurovereenkomst, niet in de huurovereenkomst van mei 2015 terecht is gekomen. Ook staat vast dat Ariba voor wat betreft de gestelde afspraak niet de weg heeft gevolgd van artikel 6.12.1 van de algemene bepalingen. De kantonrechter is van oordeel dat onder bovenstaande omstandigheden de gestelde toezegging de duidelijke tekst van de huurovereenkomst niet opzij kan zetten. Dit leidt tot de conclusie dat de gemeente de huur, met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn van zes maanden, rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 30 april 2021. De huurovereenkomst is door de opzegging per die datum geëindigd.’
      
      
    
    
      2.11.
      Ariba heeft hierna geen nieuw verzoek tot verlenging op grond van artikel 7:230a lid 5 BW ingediend.
      
    
    
      2.12.
      Bij beroepschrift van 7 maart 2022 heeft Ariba hoger beroep ingesteld tegen de beschikking van de kantonrechter van 9 december 2021 bij het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, team Handelsrecht. Bij eindbeschikking van 23 juni 2022 heeft het gerechtshof Ariba niet-ontvankelijk verklaard in het door haar ingestelde hoger beroep. In de beschikking – waartegen geen cassatie is ingesteld – overweegt het gerechtshof onder meer:
      
      
        
          ‘2.6.	Als Ariba wel ontvankelijk zou zijn geweest in het door haar ingestelde hoger beroep, dan is het hof evenwel – ten overvloede – van oordeel dat grief II niet tot een andere uitkomst voor Ariba had geleid in die zin dat – zoals door Ariba aangevoerd – er niet rechtsgeldig was opgezegd. Partijen discussiëren weliswaar over de vraag óf er een toezegging door de Gemeente is gedaan en de inhoud daarvan, maar voor zover de toenmalige wethouder de heer [naam wethouder 1] – die in 2015 geen wethouder meer was (wat niet door Ariba is weersproken) – in 2013 heeft toegezegd dat Ariba haar activiteiten zou mogen blijven uitoefenen tot het moment dat voor die locatie een herontwikkeling definitief zou zijn vastgelegd, dan is die toezegging naar het oordeel van het hof achterhaald door de huurovereenkomst die naderhand in 2015 is gesloten. Dat een dergelijke toezegging is gedaan, blijkt niet uit de huurovereenkomst. In de considerans staat dat de onroerende zaak is aangekocht met het doel toekomstige herontwikkelingen in het gebied mogelijk te maken, maar de herontwikkeling is niet als vereiste voor de opzegging in de huurovereenkomst opgenomen. Een dergelijke toezegging stond overigens ook niet in de concept huurovereenkomst die al in 2013 aan de heer [gedaagden] was overgelegd. De heer [gedaagden] mag dan wel naar eigen zeggen een niet-professionele partij zijn, maar naar het oordeel van het hof heeft hij in ieder geval genoeg tijd gehad zich te laten adviseren over de inhoud van de definitieve huurovereenkomst die pas in 2015 is gesloten. 
        
        
          	Het hof is dan ook – in het kader van dit oordeel ten overvloede – van oordeel dat de gemeente de huur, met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn van zes maanden, rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 30 april 2021. Nu de kantonrechter de termijn waarbinnen ontruiming van de onroerende zaak moet plaatsvinden heeft verlengd tot 1 mei 2022, en Ariba geen nadere verlenging ingevolge artikel 7:230a BW heeft verzocht (zie hierboven onder 2.3.) blijft de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 mei 2022 in stand.’ 
        
      
      
    
    
      2.13.
      Bij brief van 2 augustus 2022 (betekend per deurwaardersexploot) heeft de gemeente Ariba in de gelegenheid gesteld (en vraagt zij bevestiging) om de onroerende zaak vrijwillig te ontruimen vóór 1 september 2022. Ariba heeft dit niet bevestigd en de onroerende zaak niet ontruimd. 
      
    
    
      2.14.
      Op 8 augustus 2022 heeft Ariba een beroep gedaan op de Wet open overheid (voorheen: Wet openbaarheid van bestuur) en een verzoek aan de gemeente gedaan om openbaarmaking van diverse documenten met betrekking tot de huur van de onroerende zaak. De gemeente heeft op dit verzoek beslist bij besluit van 29 september 2022 en aan Ariba interne documenten verstrekt. 
      
    
    
      2.15.
      Bij dagvaarding van 12 oktober 2022 heeft de gemeente Ariba in rechte betrokken. 
      
    
    
      2.16.
      Op 17 oktober 2022 schrijft de heer [naam wethouder 2] (voormalig wethouder) onder meer aan de gemachtigde van Ariba:
      
      
        
          ‘(…) Hierbij leg ik u mijn verklaring voor inzake mijn betrokkenheid in de hoedanigheid van wethouder van Breda bij de Stichting Ariba. Dit betreft de periode van mei 2014 tot juni 2018. In die periode is een huurcontract met Stichting Ariba overeengekomen. 
        
      
      
      
        
          Met die huurovereenkomst werd andermaal bij Stichting Ariba de verwachting gewekt dat de stichting huisvesting kan vinden aan de Woestenbergseweg in Bavel tot er een bestemming voor bedrijvigheid op die lokatie in procedure wordt genomen. Eerder was dat al gebeurd met de aanpassing van het toen vigerende bestemmingsplan zodat Ariba er haar werkzaamheden kan uitvoeren en de woning bewoond kan worden door een beheerder (met zijn gezin) namens die stichting (…)’
        
      
      
      
        
          (…) In al mijn contacten met de heer [gedaagden] heb ik vanuit mijn rol als wethouder van Breda dan ook continu aangegeven dat de belofte van de gemeente, dat stichting Ariba aan de Woestenbergseweg in Bavel gehuisvest kan blijven tot een bestemming voor bedrijvigheid in procedure komt, overeind staat (…).’
        
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      De gemeente vordert bij wege van voorlopige voorziening, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I. 	Ariba en [gedaagden] te veroordelen de onroerende zaak met de daarop staande 	opstallen en het door of namens Ariba aangebrachte verplaatsbare bijgebouw, 	gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam] binnen twee weken na vonnis te 	ontruimen met inachtneming van de verplichting tot verwijdering van het 	(verplaatsbare) bijgebouw, ontruimd te houden en de onroerende zaak alsook de 	daarop liggende opstallen, onder afgifte van de sleutels aan de gemeente ter 	beschikking te stellen, zodat de gemeente daar volledig vrij over kan beschikken;
      
      
      
        II.	Ariba en [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen om aan de gemeente te voldoen een 	direct opeisbare dwangsom van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat 	Ariba en [gedaagden] nalaten om te voldoen aan het gevorderde onder I met een 	maximum van € 25.000,00;
      
      
      
        III.	de gemeente te machtigen om, indien Ariba en [gedaagden] niet vrijwillig voldoen aan 	het gevorderde onder I, de ontruiming door een gerechtsdeurwaarder, zo nodig met 	de sterke arm, te doen bewerkstellingen;
      
      
      
        IV.	Ariba en [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de (proces)kosten van het geding, 	waaronder salaris gemachtigde, onder bepaling dat Ariba en [gedaagden] de wettelijke 	rente over deze 	kosten verschuldigd zal zijn wanneer Ariba en [gedaagden] deze kosten 	niet binnen twee weken na betekening van het vonnis hebben voldaan.
      
      
    
    
      3.2.
      De gemeente legt aan haar vorderingen (kort samengevat) het volgende ten grondslag. 
      
      
        3.2.1.
        De gemeente heeft Ariba het voorstel gedaan om vóór 1 september 2022 te ontruimen en Ariba heeft daar gebruik van gemaakt, maar dit niet schriftelijk bevestigd.  Dit is een eenzijdig verbintenis van Ariba waarvan de gemeente nakoming vordert. 
        
      
      
        3.2.2.
        De tussen de gemeente en Ariba gesloten huurovereenkomst is opgezegd en geëindigd op 30 april 2021. Ariba wist dat de huurovereenkomst van tijdelijk aard was. 
        
      
    
    
      3.3.
      Ariba heeft na de verzoekschriftprocedure geen nieuw verlengingsverzoek ingediend en is niet-ontvankelijk verklaard in het door haar ingestelde hoger beroep, zodat geen rechtsmiddel meer openstaat. Ariba en [gedaagden] verblijven derhalve zonder recht of titel in de onroerende zaak. 
      
    
    
      3.4.
      De gemeente heeft de onroerende zaak zo spoedig mogelijk nodig voor (her)ontwikkeling (tijdelijke woonoplossingen). Om tot herontwikkeling te komen moeten de op de onroerende zaak aanwezige opstallen worden gesloopt. In dat kader zijn reeds (voorbereidende) onderzoeken uitgevoerd met betrekking tot (bodem)gesteldheid, asbest en flora en fauna. Een door de gemeente ingediende sloopmelding is afgewezen vanwege het ontbreken van een destructief asbestonderzoek. Om dat te kunnen uitvoeren moet de bedrijfswoning leeg en ontruimd zijn. Een afgeronde sloopmelding is vereist om aanbestedingen te kunnen starten. De gemeente wil bovendien geen verantwoordelijkheden meer dragen en geen onderhoudskosten meer maken voor de onroerende zaak en opstallen die aan het einde van hun levensduur zijn. 
      
    
    
      3.5.
      Ariba en [gedaagden] voeren verweer. Hierop wordt hierna – voor zover van belang – nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Bij de beoordeling van dit geschil staat voorop dat voor toewijzing van de vordering van de gemeente tot ontruiming van de onroerende zaak slechts plaats is, indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van de gemeente niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Tot slot dient een belangenafweging plaats te vinden. 
      
      
        
          spoedeisend  belang?
        
      
      
    
    
      4.2.
      Ariba en [gedaagden] betwisten dat de gemeente een spoedeisend belang heeft bij haar vordering en voeren aan dat niet duidelijk is welke plannen de gemeente met de onroerende zaak heeft. Haar huidige plannen wijken af van de eerder genoemde bestemming: ‘Anders Wonen’. 
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter passeert dit verweer. Als onvoldoende gemotiveerd betwist staat vast dat het college van B&W op 20 september 2022 het besluit heeft genomen om drie locaties in de gemeente aan te wijzen voor nader onderzoek naar realisatie van tijdelijke woonvoorzieningen. Voorts staat vast dat de gemeente daarnaast haar oog heeft laten vallen op de locatie van de onroerende zaak voor de realisatie van tijdelijke woonvoorzieningen en dat zij – in het kader van een haalbaarheidsstudie – reeds de nodige (voorbereidende) onderzoeken heeft laten uitvoeren zoals een verkennend bodem- en asbestonderzoek, een asbestinventarisatie en een ecologische veldcontrole. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft de gemeente daarmee voldoende onderbouwd dat haar (her)ontwikkelingsplannen voldoende aannemelijk en concreet zijn.  
      
    
    
      4.4.
      Voorts voeren Ariba en [gedaagden] als verweer aan dat de gemeente geen spoedeisend belang bij een veroordeling tot ontruiming heeft, omdat voor de plannen van de gemeente een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk zal zijn en de onroerende zaak niet op korte termijn zal worden gesloopt en (her)ontwikkeld. Zij vermoeden dat het perceel jarenlang leeg komt te staan. Aan de vereiste onderzoeken (zoals het destructief asbestonderzoek) verlenen zij hun medewerking zodat de noodzaak om te ontruimen ontbreekt.
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter stelt voorop dat de gemeente als eigenaar van de onroerende zaak belang heeft om over haar eigendom te beschikken zodat in beginsel in de aard van haar vordering een (spoedeisend) belang is gelegen. Ter zitting heeft de gemeente toegelicht dat haar plannen technisch in aanmerking kunnen komen voor de Kruimelregeling (op grond van het Besluit omgevingsrecht) zodat geen bestemmingsplanwijziging is vereist, maar dat hiervoor eerst een haalbaarheidsonderzoek nodig is. Hiervoor is onder meer een destructief asbestonderzoek vereist in de bedrijfswoning dat thans niet kan worden uitgevoerd. Een door de gemeente ingediende sloopmelding (vereist voor een sloopvergunning) is bovendien geweigerd wegens het ontbreken van (de resultaten van) het destructief asbestonderzoek. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft de gemeente hiermee de noodzaak van het destructief asbestonderzoek voldoende onderbouwd en heeft zij in voldoende mate aannemelijk gemaakt dat haar plannen worden belemmerd door [gedaagden] , omdat hij niet uit de bedrijfswoning wenst te vertrekken. Daarmee heeft de gemeente een spoedeisend belang bij haar vordering. Weliswaar stelt [gedaagden] dat hij zijn medewerking zal verlenen aan het destructief asbestonderzoek, maar dat kan hem onder de gegeven omstandigheden niet baten. Het is een feit van algemene bekendheid dat asbest risico’s voor de gezondheid meebrengt. De gemeente heeft met overlegging van de asbestinventarisatie voldoende aannemelijk gemaakt dat vanwege deze gezondheidsrisico’s van haar redelijkerwijs niet kan worden gevergd dat zij het destructief asbestonderzoek laat uitvoeren in een in gebruik zijnde bedrijfswoning. Dat sloop van de opstallen en (her)ontwikkeling van de locatie nu eenmaal met leegstand gepaard kunnen gaan en een (geruime) tijd kunnen duren, kan niet aan de gemeente worden tegengeworpen, zodat ook dit betoog faalt. 
      
    
    
      4.6.
      Het vorengaande betekent dat voldoende aannemelijk is dat de gemeente een spoedeisend belang heeft bij een vonnis tot ontruiming van de onroerende zaak. De vraag of de opstallen aan het einde van hun levensduur zijn en of daarin een spoedeisend belang is gelegen behoeft gezien het vorenstaande geen bespreking meer.
      
      
        
          mondelinge toezegging
        
      
      
    
    
      4.7.
      De gemeente grondt haar vordering onder meer op een mondelinge toezegging en een daaruit voortvloeiende verbintenis van Ariba dat Ariba de onroerende zaak vóór 1 september 2022 zal ontruimen. Omdat Ariba en [gedaagden] deze mondelinge toezegging hebben betwist en de gemeente geen nadere onderbouwing heeft gegeven van haar stellingen – en niet voldoet aan haar stelplicht – zal de kantonrechter hieraan voorbijgaan.
      
      
        
          zonder recht of titel?
        
      
      
    
    
      4.8.
      Ter beoordeling ligt derhalve voor of Ariba en [gedaagden] de onroerende zaak zonder recht of titel in gebruik hebben en of de gemeente op grond daarvan de onroerende zaak mag ontruimen. 
      
    
    
      4.9.
      Ter onderbouwing van haar stellingen voert de gemeente aan dat de beschikkingen van de kantonrechter en het gerechtshof onherroepelijk zijn geworden zodat vaststaat dat de huurovereenkomst tussen de gemeente en Ariba door opzegging per 30 april 2021 is geëindigd en dat Ariba heeft nagelaten om een verlenging van de ontruimingstermijn te verzoeken. De kantonrechter vat dit op als een beroep op gezag van gewijsde van de beschikkingen. 
      
    
    
      4.10.
      Het verweer van Ariba en [gedaagden] is dat voorshands onvoldoende vaststaat dat zij zonder recht of titel in de onroerende zaak verblijven. Ariba heeft met de (toenmalige) wethouders Van [naam wethouder 2] en [naam wethouder 1] namelijk de afspraak gemaakt dat zij op de locatie in Bavel zou mogen blijven met dagbesteding totdat de gemeente een bedrijventerrein op die locatie zou gaan realiseren. Dat zou niet eerder dan 2025 plaatsvinden. Ariba mocht op die toezegging vertrouwen en wijst op een verklaring van (voormalig) wethouder [naam wethouder 2] van 17 oktober 2022 waaruit die toezegging blijkt. Ariba beseft dat het debat over deze toezegging al bij de kantonrechter en het gerechtshof is gevoerd, doch heeft ter nadere onderbouwing van haar stellingen een beroep gedaan op de Wet open overheid om nieuwe documenten hierover te verkrijgen die zij bij besluit van 29 september 2022 heeft ontvangen. Omdat Ariba het vermoeden heeft dat er meer documenten beschikbaar zijn – maar de gemeente deze weigert en ook niet aangeeft welke documenten zij niet heeft verstrekt – zal Ariba tegen dat besluit in bezwaar gaan en mogelijk een herroepingsprocedure starten op grond van artikel 382 van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv). In afwachting van deze procedures dient geen ontruiming plaats te vinden. 
      
    
    
      4.11.
      Uitgangspunt is dat de kantonrechter bij beschikking van 9 december 2021 heeft bepaald dat de huurovereenkomst tussen de gemeente en Ariba rechtsgeldig door opzegging is geëindigd per 30 april 2021. Ariba is niet-ontvankelijk verklaard in het tegen deze beschikking ingesteld hoger beroep en Ariba heeft geen cassatie ingesteld. Tevens staat vast dat Ariba geen herhaald verzoek op grond van artikel 7:230a lid 5 BW heeft ingediend zodat geen rechtsmiddelen meer openstaan. 
      
    
    
      4.12.
      Ingevolge artikel 236 lid 1 Rv hebben beslissingen die de rechtsbetrekking in geschil betreffen en die zijn vervat in een in kracht van gewijsde gegaan vonnis in een ander geding tussen dezelfde partijen bindende kracht. Dit wordt gezag van gewijsde genoemd. De ratio van artikel 236 Rv is dat het ongewenst is dat een eenmaal beslecht geschilpunt in een volgende procedure opnieuw ter discussie wordt gesteld. Wanneer een partij zich niet in een beslissing kan vinden, dient zij (cassatie)beroep in te stellen. Wanneer die partij dat niet doet, krijgt de beslissing kracht van gewijsde. Met de ‘rechtsbetrekking in geschil’ wordt gedoeld op het geschilpunt dat partijen verdeeld houdt. Beoordeeld moet worden of aan de vereisten voor gezag van gewijsde is voldaan ten aanzien van de in de beschikking van 9 december 2021 vervatte beslissing van de kantonrechter dat de huurovereenkomst tussen de gemeente en Ariba rechtsgeldig door opzegging is beëindigd. Ook het gerechtshof heeft hierover een oordeel gegeven en heeft beslist dat zij net als de kantonrechter van oordeel is dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd. Deze beslissing heeft echter niet bijgedragen aan de beslissing van het gerechtshof dat Ariba niet-ontvankelijk is in het hoger beroep en moet daarom als een beslissing ten overvloede worden beschouwd (zoals het gerechtshof zelf ook overweegt). Dergelijke beslissingen hebben geen gezag van gewijsde. 
      
      
        
          (a) zelfde rechtsbetrekking
        
      
      
    
    
      4.13.
      Niet in geschil tussen partijen is dat het debat in deze procedure over de opzegging van de huurovereenkomst en de vermeende toezegging van de wethouders reeds is gevoerd tijdens de verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter. Dit blijkt uit het dictum van de beschikking van 9 december 2021 en de dragende overwegingen daarvan onder 4.6. (en verder) zodat sprake is van een (zelfde) rechtsbetrekking in geschil. De door Ariba overgelegde brief van 17 oktober 2022 van (voormalig) wethouder [naam wethouder 2] maakt dat niet anders omdat hierin wederom naar de dezelfde toezegging en opgewekte verwachting bij Ariba wordt verwezen. Aan deze voorwaarde (a) is dus voldaan.   
      
      
      
      
        
          (b) kracht van gewijsde
        
      
      
    
    
      4.14.
      Ten aanzien van deze voorwaarde stelt de kantonrechter voorop dat artikel 236 Rv, dat expliciet spreekt van een in kracht van gewijsde gegaan vonnis, zich ook leent voor analogische toepassing op beschikkingen op een verzoekschrift waarin beslissingen zijn gegeven over een rechtsbetrekking in geschil tussen partijen (ECLI:NL:HR:1998:ZC2759). De beschikking van de kantonrechter van 9 december 2021 kan als een dergelijke beschikking worden aangemerkt. Geconstateerd wordt dat de beschikking van de kantonrechter in kracht van gewijsde is gegaan zodat ook aan voorwaarde (b) is voldaan.
      
      
        
          (c) dezelfde partijen
        
      
      
    
    
      4.15.
      Nu aan de voorwaarden (a) en (b) is voldaan, is de kantonrechter in de onderhavige zaak in ieder geval ten aanzien van Ariba, die partij was in de verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter, gebonden aan de in de beschikking vervatte beslissing aangaande de opzegging van de huurovereenkomst. De kantonrechter is van oordeel dat dit ook geldt ten aanzien van [gedaagden] . Alhoewel geen formele procespartij in de verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter, dient [gedaagden] hier wel als partij in de zin van artikel 236 Rv aangemerkt te worden. Daarbij moet immers met name gedacht worden aan de materiële procespartij, dus degene wiens rechten en belangen de beslissing rechtstreeks betreffen. Naar het oordeel van de kantonrechter, raakt de beschikking van de kantonrechter (mede) de rechten en belangen van [gedaagden] omdat hij oprichter, bestuurder en voorzitter is van Ariba en tevens woonachtig is in de bedrijfswoning van de onroerende zaak. Uit de inhoud van de processtukken en het verhandelde ter zitting blijkt dat Ariba en [gedaagden] een gelijkluidend verweer voeren en dat daarbij geen onderscheidt wordt (of is) gemaakt in verschillende rechten en belangen; die van Ariba en of van [gedaagden] , zodat deze als gelijkwaardig worden beschouwd en met elkaar verweven zijn. Het niet erkennen van de bindende kracht van de beschikking van de kantonrechter ten opzichte van [gedaagden] betekent dat de kantonrechter opnieuw over een reeds eerder beslist geschilpunt moet oordelen. Dit is in strijd met het gezag van gewijsde, te weten het voorkomen van tegenstrijdige rechterlijke beslissingen doordat de latere rechter niet opnieuw over een reeds beslist geschilpunt oordeelt. 
      
    
    
      4.16.
      Geconcludeerd moet worden dat de beslissing van de kantonrechter dat de huurovereenkomst rechtsgeldig door opzegging is geëindigd gezag van gewijsde heeft ten aanzien van de gemeente, Ariba en [gedaagden] . Door Ariba en [gedaagden] is het vermoeden uitgesproken dat er meer interne documenten over de toezegging van de wethouders zijn, maar dat deze stukken door de gemeente worden achtergehouden en dat zij daarom de bezwaarprocedure zullen ingaan en mogelijk om herroeping van de beschikkingen zullen verzoeken. De kantonrechter begrijpt hieruit dat Ariba en [gedaagden] aan een eventueel verzoek tot herroeping ten grondslag willen leggen dat zij na de beschikking van de kantonrechter stukken van beslissende aard in handen hebben gekregen die door toedoen van de gemeente waren achtergehouden (artikel 382 aanhef en sub c Rv). De gemeente betwist dat sprake is van het achterhouden van documenten. Omdat het standpunt van Ariba en [gedaagden] is gebaseerd op vermoedens en zij hun stellingen hierover onvoldoende hebben onderbouwd, zal de kantonrechter aan deze stellingen voorbijgaan. Dat herroeping – een bijzonder rechtsmiddel – kans van slagen heeft acht de kantonrechter onvoldoende aannemelijk. 
      
    
    
      4.17.
      Het vorenstaande leidt ertoe dat de kantonrechter als vaststaand zal aannemen dat de huurovereenkomst tussen Ariba en de gemeente door opzegging rechtsgeldig is geëindigd op 30 april 2021 hetgeen, met inachtneming van de verlengde ontruimingstermijn, betekent dat Ariba en [gedaagden] vanaf 1 mei 2022 inbreuk maken op het eigendomsrecht van de gemeente. Daardoor is voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure de ontruiming van de onroerende zaak zal worden toegewezen. De gevorderde ontruiming komt daarom in beginsel voor toewijzing in aanmerking.
      
      
        
          misbruik van bevoegdheid? 
        
      
      
    
    
      4.18.
      Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of de onderhavige ontruimingsvordering desalniettemin afgewezen moet worden op grond van een afweging van de wederzijdse belangen van partijen. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter alleen aan de orde indien de gemeente haar bevoegdheid om ontruiming van de onroerende zaak te vorderen zou misbruiken doordat zij, haar eigen belangen in aanmerking nemende bij ontruiming, en het belang van Ariba en [gedaagden] dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot ontruiming zou kunnen komen (artikel 3:13 BW). In dit geval is geen volledige belangenafweging aan de orde, maar is een toetsing aan de hand van de in dat artikel genoemde onevenredigheidsmaatstaf vereist, omdat eigendom, als het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben, in beginsel het zwaarst dient te wegen. 
      
    
    
      4.19.
      Ariba en [gedaagden] voeren aan dat de belangenafweging in hun voordeel moet uitvallen omdat de gemeente geen (rechtens te respecteren) belang heeft bij de ontruiming. Dit betoog faalt. Hiervoor is overwogen dat de gemeente als eigenaar van de onroerende zaak wel degelijk een (spoedeisend) belang heeft bij haar vordering.  
      
    
    
      4.20.
      Daarnaast voeren Ariba en [gedaagden] aan dat hun cliënten en zorginstanties tevreden zijn over de maatschappelijk dienstverlening van Ariba en dat een soortgelijke voorziening in de buurt niet voorhanden is. Het maatschappelijk belang  – dat ook de gemeente zelf nastreeft – dient te prevaleren en niet het belang van de gemeente bij de gevorderde ontruiming. 
      
    
    
      4.21.
      De kantonrechter overweegt dat ondanks dat niet in geschil is dat Ariba een belangrijke maatschappelijk functie vervult en dat uit overgelegde verklaringen blijkt dat cliënten en zorginstanties tevreden zijn over de diensten van Ariba, dit niet betekent dat de belangenafweging in het voordeel van Ariba uitvalt. Weliswaar is het aannemelijk dat Ariba en [gedaagden] (negatieve) gevolgen ondervinden van de ontruiming, maar dat hierdoor de maatschappelijk hulpverlening aan cliënten in gevaar komt is gesteld noch gebleken. Het ligt bovendien op de weg van Ariba en [gedaagden] om in eerste instantie de nodige voorzieningen te treffen om de eventuele nadelige gevolgen van de ontruiming voor cliënten van Ariba zo veel mogelijk te beperken. Hier komt bij dat Ariba en [gedaagden] zich ervan bewust waren dat de huur tijdelijk was en dat zij reeds vanaf 1 mei 2022 rekening hebben moeten houden met een ontruiming door de gemeente vanwege haar herontwikkelingsplannen, welke plannen eveneens een maatschappelijk doel dienen. Het had dan ook op hun weg gelegen om in een eerder stadium op zoek te gaan naar vervangende woon- en bedrijfsruimte en zich daarvoor in te spannen. Alles overwegende is het belang van Ariba en [gedaagden] niet van zodanige aard dat het belang van de gemeente daarvoor moet wijken. Zij worden door de ontruiming niet onevenredig in hun belangen geschaad. 
      
    
    
      4.22.
      Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vordering van de gemeente tot ontruiming van de onroerende zaak toewijsbaar is, met dien verstande dat de kantonrechter in de door Ariba en [gedaagden] gestelde feiten en omstandigheden wel aanleiding ziet om de ontruimingstermijn te bepalen op twee maanden na betekening van het vonnis in plaats van binnen twee weken na vonnis zoals gevorderd. Dit zal nader in het dictum worden bepaald. 
      
      
        
          dwangsom
        
      
      
    
    
      4.23.
      De door de gemeente gevorderde dwangsom zal worden afgewezen wegens gebrek aan belang. De gemeente beschikt met het vonnis over een executoriale titel om de ontruiming te bewerkstelligen zodat geen dwangsom als prikkel tot nakoming vereist is. 
      
      
        
          machtiging
        
      
      
    
    
      4.24.
      De kantonrechter ziet geen grond om de gevorderde machtiging van de gemeente om de ontruiming door een gerechtsdeurwaarder, zo nodig met sterke arm, te laten uitvoeren toe te wijzen. Artikel 556 lid 1 Rv bepaalt immers dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard.
      
      
        
          proceskosten
        
      
      
    
    
      4.25.
      Als de in het ongelijk gestelde partij worden Ariba en [gedaagden] hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten van het geding. De kosten aan de zijde van de gemeente worden vastgesteld op:
      
        
          dagvaarding			€ 125,03
        
        
          griffierecht			€ 128,00
        
        
          
            salaris gemachtigde		€ 747,00
          
        
      
      totaal				€ 1.000,03
      
    
    
      4.26.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal als niet weersproken worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn. 
      
      
        
          uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.27.
      De gemeente heeft gevorderd om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Ariba en [gedaagden] hebben geen verweer gevoerd tegen de uitvoerbaarheid bij voorraad. De kantonrechter is gelet op hetgeen zij heeft overwogen in het kader van het spoedeisend belang van de gemeente (rechtsoverweging 4.5) en de belangen van Ariba en [gedaagden] (rechtsoverweging 4.21) van oordeel dat het belang van de gemeente zwaarder weegt dan het belang van Ariba en [gedaagden] bij behoud van de bestaande toestand totdat het vonnis kracht van gewijsde heeft of op een eventueel rechtsmiddel is beslist. De gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad zal daarom worden toegewezen. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing in kort geding
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt Ariba en [gedaagden] om de onroerende zaak met de daarop staande opstallen en het door of namens Ariba aangebrachte verplaatsbare bijgebouw, gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam] binnen twee maanden na de betekening van dit vonnis te ontruimen met inachtneming van de verplichting tot verwijdering van het (verplaatsbare) bijgebouw, ontruimd te houden, en de onroerende zaak alsook de daarop liggende opstallen, onder afgifte van sleutels, aan de gemeente ter beschikking te stellen, zodat de gemeente daar volledig vrij over kan beschikken;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Ariba en [gedaagden] hoofdelijk in de kosten van dit geding, aan de zijde van de gemeente tot op heden vastgesteld op € 1.000,03, daarin begrepen een bedrag van € 747,00 als salaris voor de gemachtigde van de gemeente, te voldoen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.4.
      wijst de vordering voor het overige af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben, en in het openbaar uitgesproken op 
        4 november 2022.