ECLI:NL:RBGEL:2022:5753, Rechtbank Gelderland, 12-10-2022, AWB - 22 _ 831
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2022-10-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning. Verweerder maakt de waarde niet aannemelijk wegens scheuren in de woning van eiser waar onvoldoende rekening mee is gehouden. Foto’s van de staat van de woning zijn in bezwaar door verweerder opgevraagd en tijdens hoorgesprek is door gemachtigde toegezegd deze te zullen opsturen, maar dit is niet gebeurd. In beroep worden de foto’s wel overgelegd. De rechtbank neemt deze foto’s mee in de beoordeling. Eiser maakt de door hem bepleite waarde ook niet aannemelijk. Vaststelling waarde in goede justitie. Rechtbank merkt op dat verweerder ervoor moet zorgen dat het taxatieverslag dat in beroep wordt overgelegd, hetzelfde moet zijn als het taxatieverslag dat aan de gemachtigde wordt toegezonden in de bezwaarfase. In dit geval was dit niet zo.

RECHTBANK GELDERLAND
    Zittingsplaats Arnhem
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: AWB 22/831
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 
    
    
      in de zaak tussen
    
    
    
      [eiser] , te [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: [gemachtigde] ),
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem, verweerder.
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Bij uitspraak op bezwaar van 24 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen de WOZ-waarde van [adresgegevens] (de woning) van € 254.000 voor het belastingjaar 2021 en de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) ongegrond verklaard.  
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 september 2022. Namens eiser is een kantoorgenoot van gemachtigde verschenen, [persoon A] . Namens verweerder zijn verschenen [persoon B] en [persoon C] . 
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een hoekwoning uit 1932 met berging/schuur. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 75 m2 en de oppervlakte van het perceel is 147 m2. 
    
    2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020. 
    
    3. Eiser bepleit een waarde van € 230.000. Hij heeft ter onderbouwing van de bepleite waarde een tweetal taxatierapporten overgelegd, laatstelijk van 25 maart 2022, opgesteld door [bedrijf] . In dit taxatierapport wordt verwezen naar de verkoopprijzen van [adresgegevens] (verkocht op 1 november 2019 voor € 301.750), [adresgegevens] (verkocht op 30 april 2020 voor € 302.500) en [adresgegevens] (verkocht op 14 december 2020 voor € 336.000), alle gelegen in [plaatsnaam] . Eiser is van mening dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij het spoor en de mindere kwaliteit van de woning. Ook stelt eiser dat verweerder de brandgang onterecht heeft meegewaardeerd. Tot slot is hij van mening dat de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten een lagere waarde van de woning onderbouwen.
    4. Verweerder heeft de waarde van de woning onderbouwd met een bij het verweerschrift overgelegd taxatierapport van taxateur [persoon C] , opgemaakt op 14 mei 2022. In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 260.000. Verweerder heeft gebruik gemaakt van een drietal vergelijkingsobjecten, alle gelegen te [plaatsnaam] , namelijk [adresgegevens] (verkocht op 8 juli 2019 voor € 301.750), [adresgegevens] (verkocht op 30 december 2019 voor € 330.000) en [adresgegevens] (verkocht op 30 maart 2020 voor € 287.500). Volgens verweerder is voldoende rekening gehouden met de door eiser gestelde waardedrukkende factoren.
    5. De bewijslast dat de aan de woning toegekende waarde juist is, ligt bij verweerder. 
    6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daarvoor is het volgende van belang. De vergelijkingsobjecten die in het taxatierapport van verweerder zijn genoemd zijn bruikbaar ter onderbouwing van de waarde, maar met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten is onvoldoende rekening gehouden. Voor wat betreft de kwaliteit (scheuren in de woning) en de ligging (zeer dicht aan het spoor) van de woning dient een correctie plaats te vinden. Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt dat de vergelijkingsobjecten in een vergelijkbare staat verkeren. De enkele verwijzing naar het vergelijkbare bouwjaar van de vergelijkingsobjecten acht de rechtbank hiervoor onvoldoende. Met name is niet aannemelijk gemaakt dat de vergelijkingsobjecten ook dergelijke grote scheuren in de muren hebben. Verder is verweerder bij de beoordeling uitgegaan van een foutieve ligging van [adresgegevens] , welke (anders dan hij dacht) niet direct naast het spoor ligt. De woning van eiser ligt veel dichterbij het spoor dan de vergelijkingsobjecten, waardoor hiervoor een correctie nodig is. Een aanpassing van de scores in de matrix voor kwaliteit en ligging van een 3 naar 2 zou te veel correctie opleveren, maar enige waardedruk is wel aannemelijk. De beroepsgrond over de brandgang kan niet tot een lagere waarde leiden, omdat verweerder onbetwist heeft gesteld dat de vergelijkingsobjecten aan de [adresgegevens] een vergelijkbare brandgang hebben. De correctie voor de brandgang is dus verdisconteerd in de verkoopprijs van deze door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten. 
    
    7. De rechtbank merkt over de door verweerder opgevraagde foto’s in de bezwaarfase op dat het aan verweerder is om onderzoek te doen naar de staat van de woning als eiser deze in bezwaar ter discussie stelt. De omstandigheid dat eiser in bezwaar geen foto’s heeft verstrekt ondanks de afspraken hierover tijdens de hoorzitting, betekent niet dat verweerder bij de uitspraak op bezwaar voorbij kan gaan aan de argumenten van eiser over de staat van de woning. Verweerder dient dan zelf onderzoek te doen naar de staat van de woning. Voor de beroepsfase geldt dat de rechtbank over de situatie oordeelt zoals deze in beroep is gepresenteerd, dus inclusief nieuwe argumenten en nieuwe foto’s van beide partijen. Eiser heeft foto’s van de staat van de woning in de beroepsfase toegevoegd aan het taxatierapport na een inpandige opname door de taxateur van eiser. Op die foto’s is duidelijk te zien dat de woning met name aan de buitenzijde flinke scheuren heeft. Uit het taxatierapport van verweerder en uit de verklaring van verweerders taxateur tijdens de zitting volgt niet dat verweerder hiermee voldoende rekening heeft gehouden.
    
    
    8. Uit de vorige twee overwegingen volgt dat verweerder de vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Dit brengt mee dat het vervolgens aan eiser is om de door hem bepleite waarde aannemelijk te maken. De rechtbank is van oordeel dat eiser hierin niet is geslaagd. Eiser stelt in zijn ingebrachte taxatierapport dat de hierin gebruikte vergelijkingsobjecten een lagere waarde van de woning onderbouwen. In het taxatierapport is echter niet inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de gehanteerde vergelijkingsobjecten. Bovendien zijn de vergelijkingsobjecten volgens de onbetwiste stelling van verweerder in verouderde staat verkocht. Niet duidelijk is hoe de taxatiewaarde is herleid. Het taxatierapport van eiser overtuigt de rechtbank daarom niet. 
    9. Omdat beide partijen de waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen, met inachtneming van alle gegevens en stellingen van partijen, en wel op een bedrag van € 245.000.
    
    
      10. Ter zitting is gebleken dat het door verweerder in beroep overgelegde taxatieverslag afwijkt van het aan eiser verzonden taxatieverslag in de bezwaarfase. De rechtbank verbindt hier nu nog geen gevolgen aan, maar wijst verweerder er wel op dat de juiste stukken moeten worden overgelegd.
      10. Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard. De rechtbank zal de waarde verminderen tot € 245.000. De aanslag OZB zal dienovereenkomst verminderd moeten worden.
    
    
    12. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 2.056 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 1). 
    
    
      13. Daarnaast dient verweerder de kosten te vergoeden van het namens eiser opgestelde taxatierapport. Tegen de hoogte van het hiervoor gefactureerde bedrag van € 192,39 (3 uur x € 53 + 21% btw) heeft verweerder geen verweer gevoerd. Het aantal uren en het uurtarief komt bovendien overeen met de betreffende richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven, zodat dit bedrag voor toewijzing in aanmerking komt. Verweerder dient verder € 7 te vergoeden wegens de kosten van kadastrale uittreksels. Het totale bedrag aan te vergoeden kosten komt uit op € 2.255,39.
      13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, dient verweerder het door eiser betaalde griffierecht aan hem te vergoeden.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep gegrond;
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - verlaagt de WOZ-waarde van de woning tot € 245.000;
    - vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
    - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
    - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.255,39;
    - draagt verweerder op om het betaalde griffierecht van € 49 aan eiser te vergoeden.
    
    
      
        
        
        
        
          
            
              Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, rechter, in tegenwoordigheid van mr. E.P. Speksnijder, griffier. 
              De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 
              
            
          
          
            
              
              
              griffier 
            
            
              
            
            
              
              
              rechter
            
          
          
            
              
            
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              Afschrift verzonden aan partijen op:
            
          
          
            
              
              
            
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              
                Rechtsmiddel
              
              
              Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer).
              
              Als het een Rijksbelastingzaak betreft (dat is een zaak waarbij de Belastingdienst partij is), kunt u digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief op de hierna vermelde wijze.
              
              Betreft het een andere belastingzaak (bijvoorbeeld een zaak waarbij een heffingsambtenaar van een gemeente of een samenwerkingsverband partij is), dan kan het hoger beroep uitsluitend worden ingesteld door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
              
              Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
              1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
              2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
              a. de naam en het adres van de indiener;
              b. de datum van verzending;
              c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
              d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).