ECLI:NL:RBNNE:2022:3683, Rechtbank Noord-Nederland, 14-09-2022, 210368
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2022-09-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koopovereenkomst woning. Koper doet een beroep op non-conformiteit/dwaling bij aangaan koopovereenkomst wegens overlast van nabijgelegen scheepswerf. Klachtplicht 7:23 BW niet in acht genomen door koper.

RECHTBANK Noord-Nederland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      zittingsplaats Groningen
    
    
    
      Zaaknummer: C/18/210368 / HA ZA 21-241
    
    
    
      
        Vonnis van 14 september 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats 1],
      eiser,
      hierna te noemen: [eiser],
      advocaat mr. M. Schuring te Groningen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats 2],
      gedaagde,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      advocaat mr. A. Gras te Groningen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 16 maart 2022,
      - de akte overlegging productie van [eiser] van 17 mei 2022, - de akte overlegging productie van [eiser] van 24 mei 2022, - de mondelinge behandeling van 9 juni 2022 en de aantekeningen daarvan van de griffier,
      - de pleitnota’s van de advocaten van partijen. 
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] heeft op 23 november 2018, door tussenkomst van Beks Makelaardij, de woning aan de [woning 1], zijnde een woning met een bedrijfsgedeelte (hierna: de woning) te koop aangeboden.
      
    
    
      2.2.
      
        In de brochure voor de verkoop is onder meer het volgende over de woning gezegd:
        Vanuit de woonkamer is er een verrassend uitzicht over de achtergelegen landerijen en de uitlopers van het Natuurgebied Westerbroek. Prachtig landelijk wonen in alle rust en ruimte!
      
      
    
    
      2.3.
      
        Op 18 december 2018 is tussen partijen de koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning en het bedrijfsgedeelte voor de prijs van € 340.000,00. Bij de koopovereenkomst zaten als bijlage een lijst van zaken en een vragenlijst voor de verkoop van de woning. In de vragenlijst staat onder meer het volgende:
        m. Is er over het pand een geschil/procedures gaande, al dan niet hij de rechter,
        huurcommissie of een andere instantie?					nee/ja
      
      
    
    
      2.4.
      De woning is bij (notariële) akte van 5 april 2019 aan [eiser] geleverd.
      
    
    
      2.5.
      Aan de overzijde van de woning, aan de andere kant van het Winschoterdiep, is de scheepswerf van [scheepswerf bedrijf] (hierna: [scheepswerf bedrijf]) gevestigd.
      
    
    
      2.6.
      
        Op 18 mei 2011 zijn in opdracht van de provincie Groningen door het Noordelijk Akoestisch Adviesbureau B.V. tijdens de tewaterlating van een schip trillingsmetingen verricht bij de woning. De resultaten hiervan zijn vastgelegd in het rapport “Trillingsmetingen tijdens tewaterlating bij Scheepswerf Greendek/GSC te Waterhuizen op
        18 mei 2011” van 15 juni 2011.
      
      
    
    
      2.7.
      Op 15 juli 2016 heeft Arcadis Nederland B.V. een rapport opgesteld van vier woningen, waaronder de woning aan de Rijksweg West 5, van een op 17 juni 2016 uitgevoerde bouwkundige opname/nulmeting in verband met een tewaterlating door [scheepswerf bedrijf].
      
    
    
      2.8.
      Bij brief van 30 juli 2018 heeft de toenmalig advocaat van [gedaagde] aan het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente Midden-Groningen medegedeeld dat de activiteiten van [scheepswerf bedrijf] in strijd zijn met de verleende omgevingsvergunning. De advocaat van [gedaagde] heeft verzocht daarom handhavend op te treden; er is sprake van veel geluidsoverlast en lichtflitsen als gevolg van het lassen. Daarnaast heeft [gedaagde] last van verfdampen, roest en spuitnevel. Verder worden volgens [gedaagde] in strijd met de verleende omgevingsvergunning te weinig voorzorgsmaatregelen genomen bij de tewaterlatingen van schepen. Hierdoor ontstaan trillingen, met scheuren in de muren van de woning van [gedaagde] en wateroverlast als gevolg.
      
    
    
      2.9.
      
        Op 13 mei 2019 heeft een gesprek plaatsgevonden met [scheepswerf bedrijf], de Gemeente Midden-Groningen en omwonenden van [scheepswerf bedrijf], waaronder [eiser]. In dit gesprek is onder meer door de omwonenden genoemd dat er sprake is van stelselmatige overtredingen. Verder zijn de door [scheepswerf bedrijf] bij de tewaterlatingen veroorzaakte trillingen en de daardoor ontstane schades besproken en is overlast door verfnevel ter sprake gekomen. In het gespreksverslag staat verder – voor zover relevant – het volgende:
        (…)
        
          [omwonende] [omwonende – rb] geeft aan dat het dossier [scheepswerf bedrijf] nu al 10 jaar speelt en dat het voelt alsof er niets is gebeurd. Ze merken in elk gevat geen verandering. Wat [omwonende] met name steekt is dat er geen monitoring plaatsvindt van de woningen voor en na de tewaterlatingen. Er is een rapport van Arcadis dat aangeeft dat er schade is. (…)
      
      
         Op 29 mei 2017 heeft de ODG een memo opgesteld waarin onder andere ingegaan is op trillingen: “Op 18 mei 2011 zijn in opdracht van de provincie Groningen, door het Noordelijk Akoestisch Adviesbureau tijdens het te water laten van een schip trilling metingen verricht bij de woningen [woningen] (de resultaten hiervan zijn vastgelegd in het rapport “Trillingsmetingen tijdens tewaterlating bij Scheepswerf Greendek/GSC te Waterhuizen op 18 mei 2011, kenmerk 4211/NAA/kp/fw/1 d.d. 15juni 2011). De metingen zijn uitgevoerd aan de hand van een tweetal richtlijnen, namelijk die voor schade aan gebouwen (SBR-A) en hinder voor personen in gebouwen (SBR-B). Bij een onderschrijding van de SBR-A grenswaarde voor gebouwschade kan worden geconcludeerd dat er geen schade zal optreden. De SBR-A grenswaarde is dus een waarde waarvan in de praktijk is gebleken dat trillingen niet tot schade zullen leiden. In de rapportage van het onderzoek wordt echter geconstateerd dat voor [woning 2] een overschrijding van de in SBR-A gehanteerde grenswaarde voor gebouwschade vastgesteld met 125% (…). Omdat het verband tussen een bepaalde overschrijding van de grenswaarde en de kans op gebouwschade echter niet hard is, kan niet zonder meer worden geconcludeerd dat schade op zal treden. De meetresultaten geven echter aan dat schade aan beide bouwwerken niet kan worden uitgesloten. (…) Doordat de bewoners voorafgaand aan een tewaterlating moeten worden geïnformeerd, wordt tevens voldaan aan de in de richtlijn opgenomen aanvullende vereisten.Ter beperking van de sterkte van trillingen bij tewaterlatingen verbinden wij aan deze vergunning een voorschrift dat bepaalt dat voorzieningen moeten worden getroffen om te voorkomen dat een schip tegen de oever aan de overkant stoot. Gelet op de resultaten van de meting is ontoelaatbare hinder door trillingen afkomstig van de inrichting niet te verwachten. Dat schade aan gebouwen, door trillingen, veroorzaakt door tewaterlatingen, zal optreden is niet zeker, maar het is ook niet uit te sluiten. In verband hiermee verbinden wij aan deze vergunning een voorschrift dat de staat van de gebouwen nabij de inrichting namens de vergunninghouder bij een aantal tewaterlatingen moet worden gemonitord.”
         In 2011 is door onderzoek van NAA gebleken dat bij een tewaterlating de SBR-A grenswaarde wordt overschreden. Zij schrijven: “Tijdens de tewaterlating is voor [woning 2] een overschrijding van de in SBR-A gehanteerde grenswaarde voor gebouwschade vastgesteld met 125% (…). Gebaseerd op deze constatering kan eventuele schade aan beide bouwwerken niet worden uitgestoten.” In 2017 meldt ARCADIS dat de schades zijn ontstaan of verergerd in een periode waarin diverse tewaterlatingen hebben plaatsgevonden. Echter kan hiermee geen directe causaliteit van de schades met de tewaterlatingen worden afgeleid, er kunnen ook andere factoren van invloed zijn geweest.
      
      (…)
      
    
    
      2.10.
      
        Op 3 september 2019 heeft [eiser] van een buurman de e-mail d.d. 10 juli 2019 van de toenmalig advocaat van [gedaagde] aan [gedaagde] doorgestuurd gekregen. In de e-mail van de toenmalig advocaat staat – voor zover van belang – het volgende:
        (…) Op het vlak van bestuursrecht hebben we alles gedaan wat mogelijk is, en daarin is wel degelijk (enig) resultaat behaald, hoewel jij (en ik met jou) dat als een overwininning ‘op papier’ ziet, want in de praktijk bleef jij last houden van de buurman aan de overkant.
      
      
      
        De enige - weinig kansrijke, of beter gezegd vrij kansloze - mogelijkheid die ik zag was een civiele procedure te starten, hetzij tegen de gemeente, hetzij tegen [scheepswerf bedrijf], en dan een vordering met een dwangsom op overtreding van het te vragen verbod, of schade vorderen van de Gemeente. Maar elke advocaat die ik hierover sprake en met wie over jouw situatie overlegde, raadde mij dat af. (…)
      
      
    
    
      2.11.
      Bij brief van 5 november 2019 aan de Gemeente Midden-Groningen heeft de advocaat van [eiser] betoogd dat de gemeente vanaf 1 januari 2017 niet heeft gehandhaafd en dat dat onrechtmatig is. De Gemeente Midden-Groningen is aansprakelijk gesteld voor de schade van [eiser].
      
    
    
      2.12.
      In reactie daarop heeft Gemeente Midden-Groningen in haar brief van 15 november 2019 zich op het standpunt gesteld dat [eiser] niet heeft aangetoond dat hij schade heeft geleden. De gemeente heeft daarom de aansprakelijkheidsstelling afgewezen.
      
    
    
      2.13.
      Namens [scheepswerf bedrijf] heeft de heer [gemachtigde scheepswerf bedrijf] bij e-mail van 5 mei 2021 aan [eiser] medegedeeld dat in artikel 11.5 van de omgevingsvergunning van 11 oktober 2017 staat dat de bouwkundige opnames binnen een maand na de derde tewaterlating door [scheepswerf bedrijf] aan de gemeente moeten worden verstrekt en dat [scheepswerf bedrijf] zich houdt aan de vergunning. Verder heeft [scheepswerf bedrijf] aangegeven dat in de vergunning staat dat uiterlijk 5 dagen voor de tewaterlating een bouwkundige opname moet worden gedaan. Dat geeft [scheepswerf bedrijf] zodoende de mogelijkheid om de eindopname van na de vorige tewaterlating, tevens te gebruiken als beginopname voorafgaand aan de komende tewaterlating. [scheepswerf bedrijf] heeft medegedeeld dat zo ook is gehandeld tussen de eerste en tweede tewaterlating in september 2020 en januari 2021.
      
    
    
      2.14.
      In de perioden van 31 mei 2019 tot en met 1 november 2019 en 23 april 2020 tot en met 4 januari 2021 hebben meerdere WhatsApp-gesprekken plaatsgevonden tussen partijen. [eiser] heeft daarbij onder meer meerdere foto’s van de verbouwing van de woning aan [gedaagde] verzonden. Verder heeft hij [gedaagde] rond eind 2020 uitgenodigd om de verbouwing te komen bekijken. [gedaagde] heeft dat aanbod, vanwege de coronapandemie, afgeslagen.
      
    
    
      2.15.
      
        Op 28 mei 2021 heeft het volgende WhatsApp-gesprek tussen partijen plaatsgevonden:
        
          [eiser]:	Dag [gedaagde], De afgelopen periode zijn er allerlei zaken op te proppen gekomen waaruit blijkt dat er zowel privaatrechtelijke als publiekrechtelijke ellende aan de woning kleeft. In hoeverre wist jij daarvan en waarom heb je mij niet op de hoogte gebracht? Mvg [eiser]
        
          [gedaagde]:	Hallo [eiser], zolang jij niet aangeeft waarover het gaat kan ik niet zeggen of ik het wist.
        
          [eiser]:	Als je me je e-mailadres geeft dan kan ik je daar een antwoord opgeven.
      
      
    
    
      2.16.
      Op 11 juni 2021 heeft de advocaat van [eiser] aan [gedaagde] bij brief medegedeeld dat [scheepswerf bedrijf] regelmatig handelt in strijd met de vergunning. Dat is een omstandigheid die het woongenot van [eiser] ernstig belemmert. Namens [eiser] is aangegeven dat [gedaagde] hem daarover had moeten informeren, hetgeen hij niet heeft gedaan. [gedaagde] wordt daarop om een reactie gevraagd, maar hij heeft niet op deze brief gereageerd.
      
    
    
      2.17.
      Bij e-mail van 2 juli 2021 heeft [scheepswerf bedrijf] aan (onder meer) [eiser] medegedeeld dat op 12 juli 2021 weer opnames zullen worden gemaakt van de woningen om te kunnen beoordelen of de tewaterlatingen schade hebben veroorzaakt.
      
    
    
      2.18.
      De advocaat van [eiser] heeft [gedaagde] op 14 juli 2021 wederom aangeschreven en kenbaar gemaakt dat de woning niet conform is, omdat sprake is van ernstige overlast. [eiser] heeft daarom partiële ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen, waarbij de koopprijs evenredig verminderd moet worden. Subsidiair heeft [eiser] een beroep gedaan op dwaling. [eiser] heeft aangegeven bereid te zijn tot onderhandelen.
    
    
      2.19.
      
        [gedaagde] heeft daarop bij brief van 4 augustus 2021 gereageerd en aangegeven dat hij gezien de tijdspanne tussen de verkoop van de woning en de brief van 14 juli 2021 geen de noodzaak ziet om nader op die brief te reageren.
      
    
    
      2.20.
      In opdracht van [eiser] heeft Vergnes de door [eiser] geclaimde schade met betrekking tot de tewaterlatingen onderzocht. In haar rapport van 13 oktober 2021 heeft Vergnes de aard en de omvang van deze schade bepaald. Vergnes heeft de schade vastgesteld op een bedrag van € 2.988,84.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert dat de rechtbank, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        I. bepaalt dat de overeengekomen koopprijs dient te worden verminderd tot een nader door de rechtbank in goede justitie te bepalen koopprijs;
        II. bepaalt dat [gedaagde] gehouden is om het verschil tussen de overeengekomen koopprijs ad € 340.000,00 en de door de rechtbank te bepalen koopprijs, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 april 2019 aan [eiser] te betalen;
        III. voor recht verklaart dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de door [eiser] geleden en nog te lijden schade, bestaande uit gederfd woongenot, schade aan het pand en kosten ter vaststellen van schade;
        IV. die schade begroot, althans bepaalt dat die schade opgemaakt moet worden bij staat en vereffend naar de wet;
        V. [gedaagde] veroordeelt die schade te vergoeden aan [eiser], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 april 2019;
        VI. [gedaagde] veroordeelt om bij wijze van voorschot aan [eiser] te betalen een bedrag van € 50.000,00;
        VII. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van deze procedure.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Waar deze zaak over gaat
      
    
    
    
      4.1.
      
        
          [eiser] heeft primair gesteld dat de woning non-conform is in de zin van artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW) omdat sprake is van overlast veroorzaakt door de tegenover de woning liggende scheepswerf [scheepswerf bedrijf]. De overlast bestaat volgens [eiser] uit: 1) geluidsoverlast, 2) hinderlijke verfnevel, 3) licht(flitsen) overdag en ’s nachts en 4) trillingen en wateroverlast door tewaterlatingen. Volgens [eiser] voldoet de woning niet aan de overeenkomst omdat de woning, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die [gedaagde] over de woning heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die [eiser] op grond van de overeenkomst mocht verwachten. [eiser] heeft betoogd dat [gedaagde] niet aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan door de rapporten met betrekking tot de woning te verzwijgen en door niet te vermelden dat procedures zijn gevoerd over de jarenlange overlast door [scheepswerf bedrijf]. Op grond hiervan heeft [eiser] de partiële ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen. 
        Subsidiair is door [eiser] gesteld dat sprake is van dwaling (artikel 6:228 lid 1 sub a en b BW). [gedaagde] heeft niet voldaan aan de mededelingsplicht. En voorts heeft [gedaagde] onjuiste inlichtingen verstrekt nu er wel procedures zijn gevoerd met betrekking tot de overlast.
        
          [eiser] heeft tot slot gesteld dat hij schade heeft geleden die kan worden begroot op € 50.000,00. Ook heeft [eiser], onder verwijzing naar artikel 6:265 BW en 6:270 BW, vermindering van de koopprijs gevorderd en betaling door [gedaagde] van het verschil tussen de oorspronkelijke koopprijs en de verminderde koopprijs. 
      
      
      
        
          Non-conformiteit en klachtplicht
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] heeft primair aangevoerd dat de vorderingen van [eiser] moeten worden afgewezen omdat hij niet heeft voldaan aan de klachtplicht ex artikel 7:23 BW. 
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank overweegt dat artikel 7:17 BW bepaalt dat een afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Als een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, is er sprake van non-conformiteit. Artikel 7:23 lid 1 BW bepaalt dat de kennisgeving daarvan door de koper aan de verkoper binnen bekwame tijd na de ontdekking van de non-conformiteit moet geschieden. Indien de koper dat verzuimt, kan de koper er geen beroep meer op doen dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt en zullen al zijn op de non-conformiteit gegronde rechten vervallen. Op de koper rust derhalve een klachtplicht.
      
    
    
      4.4.
      Blijkt aan de zaak een eigenschap te ontbreken die deze volgens de verkoper bezat, of heeft de afwijking betrekking op feiten die de verkoper kende of behoorde te kennen maar die hij niet heeft meegedeeld, dan moet de kennisgeving binnen bekwame tijd na de ontdekking geschieden. Indien de koper in redelijkheid heeft gemeend dat een onderzoek door een deskundige nodig is om een (beter) beeld van de aard, ernst en oorzaak van het gebrek te verkrijgen teneinde zo met voldoende precisie de verkoper te kunnen inlichten, dan heeft hij de ruimte om dat onderzoek te laten uitvoeren. De koper moet dat doen met voortvarendheid. Die ruimte is er met name als de koper een particulier is en zelf niet over de benodigde deskundigheid beschikt. In beginsel mag de koper de uitslag van dit onderzoek afwachten zonder de verkoper van het onderzoek op de hoogte te brengen.
      
    
    
      4.5.
      Als een beroep wordt gedaan op artikel 7:23 BW dan dient de rechter de belangen van partijen te waarderen. Daarbij moet zowel het belang van de schuldeiser bij handhaving van zijn rechten in aanmerking worden genomen, als het belang van de schuldenaar dat zou worden geschaad doordat de schuldeiser niet binnen bekwame tijd heeft geprotesteerd tegen de gebrekkige prestatie. Het tijdsverloop tussen het moment waarop het gebrek in de prestatie is ontdekt of redelijkerwijs had moeten worden ontdekt en de klacht speelt daarbij een belangrijke, maar geen doorslaggevende rol. Verder is van belang dat bij dit alles in belangrijke mate mede bepalend is in hoeverre de belangen van de verkoper al dan niet zijn geschaad. Als die belangen niet zijn geschaad, zal er niet spoedig voldoende reden zijn de koper een gebrek aan voortvarendheid te verwijten.
      
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van de rechtbank was [eiser] op 13 mei 2019 bekend, dan wel had hij redelijkerwijs bekend horen te zijn met de overlast die [scheepswerf bedrijf] (in het verleden) heeft veroorzaakt. [eiser] is immers op 13 mei 2019 bij het gesprek aanwezig geweest met de Gemeente Midden-Groningen, [scheepswerf bedrijf] en de (overige) omwonenden van [scheepswerf bedrijf]. Blijkens het door [eiser] overgelegde gespreksverslag is in dat gesprek de door [scheepswerf bedrijf] (in het verleden) veroorzaakte overlast besproken. Verder blijkt uit het gespreksverslag dat het rapport van het Noordelijk Akoestisch Adviesburo B.V. van 15 juni 2011 en het rapport van Arcadis van 15 juli 2016 zijn besproken dan wel benoemd. [eiser] was op dat moment derhalve ook bekend, dan wel had bekend horen te zijn, met deze rapporten. 
      
    
    
      4.7.
      Hoewel [eiser] derhalve op 13 mei 2019 bekend was, dan wel had redelijkerwijs bekend had horen te zijn met de overlast die [scheepswerf bedrijf] (in het verleden) heeft veroorzaakt en de hierboven genoemde rapporten, heeft hij pas bij brief van 11 juni 2021 bij [gedaagde] geklaagd. De rechtbank is van oordeel dat het WhatsApp-bericht van [eiser] op 28 mei 2021 niet als zodanig kan worden opgevat, omdat [eiser] daarin slechts aangeeft dat er volgens hem sprake is van “zowel privaatrechtelijke als publiekrechtelijke ellende aan de woning”. Dit is naar het oordeel van de rechtbank te algemeen om te kunnen spreken van een kennisgeving zoals bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW.
      
    
    
      4.8.
      Dat [eiser] pas op 11 juni 2021 bij [gedaagde] heeft geklaagd is des te opvallender omdat [eiser] in de periode van 31 mei 2019 tot en met 4 januari 2021 veelvuldig via WhatsApp contact met [gedaagde] heeft gehad zonder enige melding aan [gedaagde] te doen over de door volgens [eiser] ondervonden overlast van [scheepswerf bedrijf] dan wel de rapporten die op de woning betrekking hebben. Dit is met name ook opvallend omdat [eiser] in deze procedure heeft gesteld dat hij al vrij snel na het betrekken van de woning moest ervaren dat er sprake was van (wekelijkse) overlast. 
      
    
    
      4.9.
      Voor zover [eiser] heeft bedoeld te stellen dat eerst onderzoek door een deskundige nodig was om de schade in kaart te kunnen brengen alvorens zich te beklagen bij [gedaagde], overweegt de rechtbank dat dit onderzoek niet met voldoende voortvarendheid ter hand is genomen. [eiser] heeft immers pas in juni 2021 Vergnes ingeschakeld om de schade wat betreft de tewaterlatingen te laten beoordelen. Bovendien heeft dit onderzoek nota bene pas plaatsgevonden nadat [eiser] bij [gedaagde] heeft geklaagd over de overlast.
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde] heeft gesteld dat hij door de late indiening van de klacht nadeel heeft geleden, omdat hij hierdoor in zijn bewijspositie is geschaad. [gedaagde] heeft betoogd dat de makelaar die destijds de verkoop heeft begeleid, heeft verklaard zich wel te kunnen herinneren dat hij met [eiser] voorafgaand aan de verkoop heeft gesproken over de problemen met [scheepswerf bedrijf], maar dat hij geen schriftelijke verklaring wil afleggen omdat hij zich de exacte gang van zaken niet meer nauwkeurig kan herinneren en dat hij de aantekeningen en andere correspondentie met [eiser], waaruit blijkt dat met [eiser] over de scheepswerf is gesproken, door het verstrijken van de tijd niet (meer) heeft kunnen vinden. 
      
    
    
      4.11.
      Alle omstandigheden wegend is de rechtbank van oordeel dat [eiser] met zijn brief van 11 juni 2021, zijnde meer dan 2 jaar nadat hij bekend is geworden dan bekend had horen te zijn met de door [scheepswerf bedrijf] (in het verleden) veroorzaakte overlast en de rapporten daarover, niet binnen bekwame tijd als bedoeld in artikel 7:23 BW heeft geklaagd, zodat [eiser] geen beroep meer op kan doen op de non-conformiteit van de woning. Dit betekent dat [eiser] niet de partiële ontbinding van de koopovereenkomst kon inroepen en dat de vorderingen van [eiser] op grond van non-conformiteit/partiële ontbinding moeten worden afgewezen wegens schending van de klachtplicht.
      
    
    
      4.12.
      
        Overigens overweegt de rechtbank ten overvloede dat indien de klachtplicht niet zou zijn geschonden de vorderingen op grond van non-conformiteit/partiële ontbinding ook zouden zijn afgewezen. Immers [eiser] heeft weliswaar gesteld dat er sprake was van geluidsoverlast, lichthinder en overlast door verfnevel, maar hij heeft eveneens gesteld dat deze vormen van overlast in ernst zijn afgenomen. [eiser] heeft vervolgens niet gesteld of onderbouwd dat nog steeds sprake is van zodanige geluidsoverlast, lichthinder en overlast door verfnevel dat een beroep op non-conformiteit gerechtvaardigd is. Daarnaast staat naar het oordeel van de rechtbank niet vast dat [eiser] schade heeft geleden door de tewaterlatingen. [eiser] heeft weliswaar gesteld dat door de tewaterlatingen scheuren zouden (zijn) ontstaan in de woning, maar dit blijkt naar het oordeel van de rechtbank niet uit het in dit verband door [eiser] overgelegde rapport van Vergnes. In dat rapport heeft Vergnes immers geconcludeerd dat bepaalde door haar geconstateerde schade identiek is aan de schade die is vermeld in het NAM-rapport van de woning. Van een aantal andere schades heeft Vergnes geconcludeerd dat overbelasting door trillingen als gevolg van tewaterlatingen invloed kunnen hebben gehad op de gemelde schade gezien het schadebeeld en de opgetreden trillingssnelheden. Het is derhalve niet zeker of dat het geval is. Ook hierbij acht de rechtbank het van belang dat [eiser] in de periode van 31 mei 2019 tot en met 4 januari 2021 veelvuldig via WhatsApp contact heeft gehad met [gedaagde] zonder enige melding aan [gedaagde] te doen over de door hem vermeende overlast door [scheepswerf bedrijf] en de daaruit volgens hem voortvloeiende schade.
        De rechtbank acht daarbij eveneens van belang dat het ervoor gehouden moet worden dat [eiser] voorafgaand aan de koopovereenkomst met [gedaagde] over de overlast (in het verleden) van [scheepswerf bedrijf] heeft gesproken. [gedaagde] heeft immers gesteld, en met schriftelijke verklaringen gestaafd, dat hij met [eiser] voorafgaand aan de koop heeft gesproken over de problemen die [gedaagde] in het verleden met de scheepswerf heeft gehad, terwijl [eiser] deze stelling onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken; op de mondelinge behandeling heeft hij immers verklaard niet meer exact te weten wat toen besproken is.
      
      
      
        
          Dwaling
        
      
      
    
    
      4.13.
      
        
          [eiser] heeft dezelfde feiten en omstandigheden ten grondslag heeft gelegd aan zijn beroep op dwaling. Deze grondslag is, zeker wat betreft de gevolgen van de dwaling, niet dan wel zeer summier onderbouwd. Echter in het onderhavige geval dient ook bij een beroep op dwaling aan de klachtplicht ex artikel 7:23 BW te zijn voldaan. Nu niet aan de klachtplicht is voldaan dienen de vorderingen op grond van dwaling eveneens te worden afgewezen. 
        Ook hier geldt dat bij het wel voldoen aan de klachtplicht de vorderingen niet kunnen worden toegewezen: Dat [gedaagde] niet aan de mededelingsplicht zou hebben voldaan ziet de rechtbank gelet op hetgeen is overwogen in de voorgaande rechtsoverweging (4.12.) niet in; de rechtbank houdt het ervoor dat partijen hebben gesproken over de overlast van [scheepswerf bedrijf] (in het verleden). Voor zover [eiser] ook heeft bedoeld te stellen dat in de verkoopbrochure gemeld is dat de woning rust en ruimte biedt en geen melding is gemaakt van de bedrijvigheid, overweegt de rechtbank dat [eiser] bij de bezichtiging zelf heeft kunnen vaststellen dat er een werf is gelegen in de nabijheid van het bedrijfsgedeelte van de woning. Vaststaat dat vanuit de woning (anders dan vanuit het bedrijfsgedeelte) wel zicht is op landerijen en een natuurgebied. Dat er sprake is van onjuiste inlichtingen vanwege de vermelding dat er “over het pand geen geschil/procedure gaande is” ziet de rechtbank niet in. De procedure die bij de bestuursrechters hebben gelopen hadden immers geen betrekking op het pand zelf. Gelet op het voorgaande komt [eiser] geen beroep op dwaling toe. 
        De vorderingen moeten derhalve worden afgewezen.
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.14.
      
        [eiser] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] als volgt vastgesteld:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                952,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.228,00
              
              
                (2 punten × € 1.114,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                3.180,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot dit vonnis vastgesteld op € 3.180,00;
      
    
    
      5.3.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Griffioen en in het openbaar uitgesproken op 14 september 2022.
      
      
      
        c:598
      
    
  
  
     HR 8 februari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY4600
  
  
     HR 25 maart 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP8991