ECLI:NL:RBNHO:2022:8585, Rechtbank Noord-Holland, 28-09-2022, 9631785
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2022-09-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: huur bedrijfsruimte; huurachterstand; ontbinding; ontruiming; geen huurkorting vanwege Corona-maatregelen

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 9631785 \ CV EXPL  22-275 (rvk)
      Uitspraakdatum: 28 september 2022
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      de stichting Stichting Mabox 
      gevestigd en kantoorhoudende te Schagen
      eiseres
      verder te noemen: Mabox
      gemachtigde: C.W.M. Stam, gerechtsdeurwaarder te Purmerend
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      de besloten vennootschap Yin Acma Yang Balans B.V. 
      gevestigd en kantoorhoudende te Alkmaar
      gedaagde  
      verder te noemen: Yin Acma Yang
      vertegenwoordigd door [naam 1] , directeur-eigenaar
    
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      Mabox heeft bij dagvaarding van 4 januari 2022 een vordering tegen Yin Acma Yang ingesteld. Yin Acma Yang heeft mondeling geantwoord en daarbij stukken ingediend.
    
    
      1.2.
      Op 5 september 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. Namens Mabox is verschenen de heer [naam 2] , vergezeld door mr. B.C.M. Koning-Haaker namens de gemachtigde. Namens Yin Acma Yang is verschenen de heer [naam 1] . De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. 
    
    
      1.3.
      Voorafgaand aan de zitting hebben Mabox en Yin Acma Yang bij brieven van respectievelijk 25 en 23 augustus 2022 nog stukken toegezonden.
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Yin Acma Yang huurt een bedrijfsruimte aan het adres Gedempte Nieuwesloot 143 te Alkmaar. Zij heeft in 2010 een huurovereenkomst met betrekking tot die bedrijfsruimte gesloten met Dego Vastgoed Beheer B.V. Die huurovereenkomst is ingegaan op 1 februari 2011. In 2014 is de huurder van rechtsvorm gewijzigd (de toenmalige holding is een besloten vennootschap geworden) en sindsdien huurt de besloten vennootschap (Yin Acma Yang) het gehuurde.
      
    
    
      2.2.
      Er is een achterstand in de huurbetalingen ontstaan.
      
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      Mabox vordert bij dagvaarding (samengevat) ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van Yin Acma Yang tot betaling van € 62.907,40 en € 2.697,47 vanaf 1 januari 2022 tot de dag van ontruiming, te vermeerderen met rente en kosten.
    
    
      3.2.
      Mabox legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat Yin Acma Yang op grond van de huurovereenkomst gehouden is bij vooruitbetaling de maandelijkse huurprijs te voldoen. Ondanks aanmaningen is Yin Acma Yang in gebreke gebleven met betaling van de huurpenningen. Er is een huurachterstand ontstaan van € 61.688,11, berekend tot en met december 2021. Deze achterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Gelet op de betalingsachterstand heeft Mabox haar incassogemachtigde ingeschakeld en maakt zij aanspraak op de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.651,54 (inclusief btw) en de wettelijke rente ad € 1.067,75, gerekend tot 4 januari 2022. Vanwege een ontvangen betaling van € 1.500,- resteert een bedrag van € 62.907,40.
      
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      Yin Acma Yang betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat met de nieuwe eigenaar van het gehuurde (volgens Yin Acma Yang is dat Willem Schuyt Makelaardij) in 2016 geen contract is gesloten en geen afspraken over de hoogte van de huur zijn gemaakt. De berekende achterstand is volgens Yin Acma Yang te hoog.
    
    
      4.2.
      Yin Acma Yang stelt voorts dat zij vanwege de Coronamaatregelen minder klandizie heeft en daardoor niet in staat is de huur van € 2.676,06 per maand op te brengen. Zij heeft van de verhuurder geen voorstel tot huurvermindering gekregen.
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Het gaat in deze zaak over de vraag of de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte ontbonden moet worden en of Yin Acma Yang de huurachterstand moet betalen.
    
    
      5.2.
      Hoewel in de tekst van de overgelegde huurovereenkomst is opgenomen dat een winkelpand verhuurd wordt, is ter zitting komen vast te staan dat Yin Acma Yang in het gehuurde een praktijkruimte heeft geëxploiteerd. Dit betekent dat de kantonrechter de huurovereenkomst zal bestempelen als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek (BW).
    
    
      5.3.
      Yin Acma Yang heeft aangevoerd dat er met de nieuwe eigenaar van het pand geen huurovereenkomst is gesloten en dat er dus ook geen (andere) huurprijs geldt. Dit verweer wordt verworpen. Artikel 7:226 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft door de verhuurder de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die daarna opeisbaar worden, doen overgaan op de verkrijger. Op grond van lid 4 is het bepaalde in lid 1 van dwingend recht met betrekking tot de huur van een gebouwde onroerende zaak. Er is wel sprake geweest van onderhandelingen tussen partijen over een te sluiten nieuwe huurovereenkomst, maar tot overeenstemming is het niet gekomen. Onbetwist is dat Mabox de huidige eigenaar van het gehuurde is. De conclusie is dat de bepalingen van de huurovereenkomst met Dego Vastgoed Beheer uit 2010 ook na de verkoop van het gehuurde aan Mabox, van kracht zijn gebleven, ook die over de hoogte en indexering van de huur.
    
    
      5.4.
      Yin Acma Yang heeft de door Mabox gestelde huurachterstand niet concreet of cijfermatig betwist. Niet in haar conclusie van antwoord en niet op de zitting. Op de zitting heeft Yin Acma Yang gezegd dat zij geen bewijsstukken meer heeft waaruit een andere of mindere huurachterstand afgeleid zou kunnen worden en dat zij ook niet heeft berekend hoe hoog de achterstand naar haar mening zou zijn. De door Mabox gestelde huurachterstand geldt daarom – bij gebreke van een voldoende gemotiveerde betwisting – als uitgangspunt.
    
    
      5.5.
      Yin Acma Yang heeft ook aangevoerd dat zij door de Coronamaatregelen omzetverlies heeft geleden en dus minder huur verschuldigd is. Dit is een beroep op onvoorziene omstandigheden. Maar ook dit verweer is verder niet met concrete feiten en omstandigheden onderbouwd, terwijl op de zitting naar voren is gekomen dat Yin Acma Yang als essentiële voorziening niet door de overheid gedwongen gesloten was maar mocht openblijven. Dit vormt een extra reden om concreet en met bewijsstukken te onderbouwen dat er door de Coronamaatregelen omzetverlies is geleden. De door Yin Acma Yang overgelegde schuldenoverzichten zijn niet voldoende. Yin Acma Yang heeft bijvoorbeeld geen jaaroverzichten overgelegd waaruit een omzetdaling zou kunnen blijken. Yin Acma Yang heeft ook niet uiteengezet voor welke tegemoetkomingen vanuit de overheid zij wel of niet in aanmerking kwam. Het ligt overigens ook niet op de weg van de verhuurder om hierover contact op te nemen met de huurder; de huurder moet zelf initiatief nemen om in aanmerking te komen voor een huurkorting in verband met ‘Coronaverlies’. Dat heeft Yin Acma Yang niet gedaan. Het beroep op onvoorziene omstandigheden slaagt daarom niet.
    
    
      5.6.
      Dat Yin Acma Yang schulden heeft en de huur niet kan betalen, doet niet af aan haar tekortkoming. Betalingsonmacht komt naar verkeersopvattingen namelijk voor rekening en risico van de debiteur, in dit geval Yin Acma Yang.
    
    
      5.7.
      Ten aanzien van de hoogte van de huurachterstand geldt het volgende. Mabox stelt in de dagvaarding dat de laatstelijk geldende huurprijs € 2.697,47 per maand bedraagt. Zij vordert dat bedrag in de dagvaarding ook per 1 januari 2022. De kantonrechter gaat dus van dat bedrag uit en niet van de in het op 25 augustus 2022 overgelegde overzicht (hierna: het tweede overzicht) vermelde hogere huurprijs per 1 maart 2022, omdat er anders meer zou worden toegewezen dan gevorderd en dat is niet mogelijk. Mabox stelt in de dagvaarding ook dat de huurachterstand tot en met oktober 2021 € 58.990,64 bedraagt conform bijgaande specificatie. In die specificatie staat echter een schuld tot en met oktober van € 57.793,17 vermeld. Mabox heeft geen verklaring gegeven voor dit verschil. De kantonrechter gaat dan ook – in het voordeel van Yin Acma Yang – uit van het laagste bedrag. Vermeerderd met de huur voor november en december 2021 van € 2.697,47 per maand, bedraagt de huurachterstand tot en met december 2021 dus € 63.188,11. Hierop strekken nog een aantal betalingen in mindering. Het bij de dagvaarding gevoegde overzicht is wat de betalingen betreft bijgewerkt tot en met 6 september 2021. Uit het tweede overzicht blijkt dat er daarna nog twee betalingen van € 1.500,00 hebben plaatsgevonden (op 2 november 2021 en 1 december 2021) die zijn toegerekend aan de huur van oktober 2021 en december 2021. Daarmee komt de huurachterstand tot en met december 2021 uit op € 60.188,11. 
    
    
      5.8.
      Daarbij komt de gevorderde huur vanaf 1 januari 2022 tot de datum van ontbinding (1 oktober 2022, zie hierna) van € 2.697,47 per maand. Dat is in totaal € 24.277,23 (€ 2.697,47 x 9 maanden). Uit het tweede overzicht van Mabox blijkt dat er op 4 januari 2022 € 1.500,00 voor de huur van januari 2022 is betaald. 
    
    
      5.9.
      Daarmee komt de huurachterstand tot en met september 2022 op € 82.965,34 (€ 60.188,11 + 24.277,23 – € 1.500,00). Dit bedrag zal worden toegewezen. De vordering van het meerdere wordt als onvoldoende onderbouwd afgewezen. Uiteraard dienen eventuele nog gedane, bewijsbare betalingen op het toewijsbare bedrag in mindering te worden gebracht.
    
    
      5.10.
      De huurachterstand is zo groot dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen (ontruiming van het gehuurde) rechtvaardigt. Iets waar Yin Acma Yang zich ook niet tegen verzet. De huurovereenkomst tussen partijen zal daarom met ingang van 1 oktober 2022 ontbonden worden.
    
    
      5.11.
      Gelet op deze ontbinding is ook de gevorderde ontruiming toewijsbaar. De gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming is niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de bewoner / gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen.
    
    
      5.12.
      Omdat Yin Acma Yang op de zitting heeft verklaard dat er eigenlijk niet veel spullen van haar meer in het gehuurde liggen zal de ontruimingstermijn gesteld op drie dagen na betekening van dit vonnis. 
    
    
      5.13.
      Yin Acma Yang zal ook veroordeeld worden om bij wijze van schadevergoeding (gebruiksvergoeding) een bedrag gelijk aan de gestelde maandhuur van € 2.697,47 te betalen voor iedere maand dat Yin Acma Yang het gehuurde na de datum van ontbinding in gebruik houdt.
    
    
      5.14.
      Mabox heeft de gevorderde rente niet gespecificeerd. Omdat zij bij de berekening van de rente kennelijk is uitgegaan van een te hoge huurachterstand, kan de rente niet worden toegewezen zoals gevorderd. De kantonrechter zal de wettelijke rente over de huurachterstand tot en met december 2021 daarom toewijzen vanaf de dag van de dagvaarding (4 januari 2022). De wettelijke rente over de huur voor januari 2022 zal in verband met de verrichte betaling worden toegewezen zoals in het dictum nader bepaald. De rente over de huur vanaf 1 februari 2022 zal steeds per de eerste van de maand worden toegewezen. De rente over de toekomstige gebruiksvergoeding zal worden afgewezen, omdat die (nog) niet verschuldigd is.
    
    
      5.15.
      Mabox maakt aanspraak op de vergoeding van overeengekomen buitengerechtelijke incassokosten. In het onderhavige geval zijn partijen naar de kantonrechter begrijpt - daarbij handelend in de uitoefening van hun beroep of bedrijf - een vergoeding van buitengerechtelijke (incasso)kosten overeengekomen die van de wettelijke regeling afwijkt. De vordering zal dan ook worden getoetst aan het rapport Voor-werk II, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. Het is voldoende aannemelijk geworden dat Mabox buitengerechtelijke inspanningen heeft geleverd om tot incasso van haar vordering te komen en daarvoor kosten heeft gemaakt. De daardoor veroorzaakte kosten komen voor vergoeding in aanmerking zoals gevorderd, gelet op het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief en de hoogte van de toe te wijzen hoofdsom.
    
    
      5.16.
      De gevorderde rente over de buitengerechtelijke kosten is toewijsbaar, met dien verstande dat deze wordt toegewezen vanaf de datum van de dagvaarding, omdat Mabox in elk geval vanaf die datum daarop aanspraak kan maken en gesteld noch gebleken is dat dit ook al vanaf een eerdere datum kon.
    
    
      5.17.
      Yin Acma Yang heeft in haar brief van 23 augustus 2022 nog verzocht om toestemming om diverse spullen van patiënten (gegevens) en wat privézaken op te halen uit het gehuurde. De kantonrechter begrijpt niet waarom Yin Acma Yang dit niet eerder aan Mabox zelf gevraagd heeft, vooral niet omdat deze aan Yin Acma Yang heeft laten weten dat de nieuwe sleutels op haar kantoor klaarlagen om opgehaald te worden door Yin Acma Yang en het gehuurde daarmee nog ter beschikking van Yin Acma Yang staat. De kantonrechter zal hierover dan ook geen beslissing nemen omdat Yin Yang Acma niet heeft aangetoond daarbij een belang te hebben. Er lijkt immers helemaal geen probleem te zijn.
    
    
      5.18.
      Yin Acma Yang heeft in diezelfde brief ook verzocht om haar faillissement uit te spreken. De kantonrechter is niet bevoegd om faillissementsaanvragen te behandelen.
    
    
      5.19.
      De proceskosten komen voor rekening van Yin Acma Yang, omdat zij ongelijk krijgt. 
    
  
  
    
      6De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan de Gedempte Nieuwesloot 143 te Alkmaar per 1 oktober 2022;
    
    
      6.2.
      veroordeelt Yin Acma Yang om de bedrijfsruimte aan de Gedempte Nieuwesloot 143 te Alkmaar binnen drie (3) dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, leeg op te leveren en de sleutels over te dragen aan Mabox;
    
    
      6.3.
      veroordeelt Yin Acma Yang tot betaling aan Mabox van € 82.965,34, te vermeerderen met:
      
        
          de wettelijke rente over € 60.188,11 vanaf 4 januari 2022 tot aan de dag van de gehele betaling, 
        
        
          de wettelijke rente over de huur voor januari 2022 van € 2.697,47 vanaf 1 januari 2022 tot 4 januari 2022 en over het resterende bedrag van de huur van die maand van € 1.197,47 vanaf 4 januari 2022 tot aan de dag van de gehele betaling, en 
        
        
          de wettelijke rente over de respectieve huurtermijnen van € 2.687,47 per maand vanaf 1 februari 2022 en steeds vanaf de datum van opeisbaarheid van elke termijn daarna tot aan de dag van de gehele betaling;
        
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt Yin Acma Yang voorts om aan Mabox te betalen € 2.697,47 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat Yin Acma Yang de bedrijfsruimte na 30 september 2022 in gebruik houdt;
    
    
      6.5.
      veroordeelt Yin Acma Yang tot betaling aan Mabox van € 1.651,54 aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 4 januari 2022 tot aan de dag van de gehele betaling;
    
    
      6.6.
      
        veroordeelt Yin Acma Yang tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Mabox tot en met vandaag vaststelt op:
        dagvaarding	€	130,78
        griffierecht	€	1.384,00
        salaris gemachtigde	€	1.496,00;
      
      
    
    
      6.7.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      6.8.
      
        wijst de vordering voor het overige af.
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter
      
    
  
  
     Artikel 6:258 BW; zie ook de uitspraak van de Hoge Raad van 24 december 2021, te vinden op www.rechtspraak.nl met zoekterm ECLI:NL:HR:2021:1974