ECLI:NL:RBOVE:2022:2945, Rechtbank Overijssel, 12-10-2022, 10052487 \ CV EXPL  22-2860
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2022-10-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: De zaak gaat over de vraag of huurster (die onder bewindvoering staat) moet worden veroordeeld om haar woning te ontruimen en te verlaten. Eiseres vordert ontruiming van de woning, omdat huurster r overlast veroorzaakt en daarmee is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Zaak wordt drie maanden aangehouden. In die tijd kan huurster waarmaken dat zij haar ex-vriend buiten de deur kan houden en de overlast voor omwonenden kan staken. Eiseres heeft dan de gelegenheid om (eventueel) te onderbouwen dat de overlast blijft voortduren en dat de noodzaak van een spoedeisende beslissing over een ontruiming aanwezig is.

RECHTBANK OVERIJSSEL
    Team kanton en handelsrecht
    Zittingsplaats Zwolle
    
    
      Zaaknummer	: 10052487 \ CV EXPL  22-2860 
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 12 oktober 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting 
      
        STICHTING VESTIA,gevestigd en kantoorhoudende te Rotterdam,
      eisende partij, hierna te noemen Vestia,
      gemachtigde: mr. M. Jansen
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap 
      
        
          [gedaagde]
        , in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [betrokkene],gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats] ,
      gedaagde partij, hierna te noemen de bewindvoerder, respectievelijk [betrokkene] ,
      gemachtigde: mr. B.J.H.L. Brouwer.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met 43 producties van 8 september 2022;
      - de aanvullende productie 44 van de zijde van Vestia;
      - de mondelinge behandeling op 28 september 2022, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;
      - de pleitnota van de zijde van de bewindvoerder.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.
      
      
    
  
  
    
      2Inleiding
    
      2.1.
      De zaak gaat over de vraag of [betrokkene] moet worden veroordeeld om haar woning te ontruimen en te verlaten. Vestia vordert ontruiming van de woning, omdat [betrokkene] overlast veroorzaakt en daarmee is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. De bewindvoerder is van mening dat in dit geval de tekortkoming, gelet op de gevolgen die dat voor [betrokkene] met zich meebrengt, een ontbinding (in een eventuele bodemzaak) en ontruiming van de woning niet rechtvaardigt.
      
    
    
      2.2.
      De kantonrechter zal bepalen dat de zaak drie maanden wordt aangehouden. In die tijd kan [betrokkene] waarmaken dat zij haar ex-vriend buiten de deur kan houden en de overlast voor omwonenden kan staken. Vestia heeft dan de gelegenheid om te onderbouwen dat de overlast blijft voortduren en dat de noodzaak van een spoedeisende beslissing over een ontruiming aanwezig is.
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
      3.1.
      Vestia is een verhuurder van sociale huurwoningen. 
      
    
    
      3.2.
      
        [betrokkene] is een vrouw van 24 jaar. Haar goederen staan sinds 9 november 2016 bij de bewindvoerder onder bewind. [betrokkene] huurt sinds 25 november 2019 de woning aan de [adres] in [plaats] van Vestia. De woning is een éénkamerwoning in een flat van drie verdiepingen.
      
    
    
      3.3.
      In de huurovereenkomst die Vestia en [betrokkene] bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben ondertekend, staat dat de Algemene Huurvoorwaarden van Vestia op de overeenkomst van toepassing zijn. In die Algemene Huurvoorwaarden staat dat de huurder de woning als een goed huurder moet gebruiken. Er staat ook dat de huurder ervoor moet zorgen dat er geen overlast of hinder aan omwonenden wordt veroorzaakt. Dat geldt ook voor huisgenoten of derden, die zich met toestemming van de huurder in de woning bevinden, zo staat er.
      
    
    
      3.4.
      Sinds 30 september 2020 krijgt Vestia meldingen van omwonenden van [betrokkene] over geluidsoverlast en overlast door (de stank van) afval. De geluidsoverlast bestaat uit geschreeuw, gehuil, gekrijs en gegooi met spullen.
      
    
    
      3.5.
      Begin januari 2021 heeft Vestia [betrokkene] telefonisch gesproken en heeft Vestia aan [betrokkene] een brief gestuurd, waarin zij is gesommeerd om de overlast, die nog steeds gaande was, te staken. Omdat [betrokkene] niet is gestopt met het veroorzaken van overlast, heeft Vestia op 18 januari 2021 per brief nogmaals gewaarschuwd. Ook op 15 februari 2021 en 28 maart 2021 is [betrokkene] door Vestia gewaarschuwd. 
      
    
    
      3.6.
      Begin april 2021 is door Vestia een gedragsaanwijzing opgesteld, die enige tijd later door [betrokkene] is ondertekend. In de gedragsaanwijzing is onder andere opgenomen:
      
      
        
          “Huurder en haar bezoek zullen aan omwonenden geen enkele overlast meer veroorzaken, meer in het bijzonder, maar niet beperkt tot: geen overlast door ruzies, gillen, schreeuwen, hard huilen, met deuren slaan en spullen gooien.
        
      
      
      
        
          Huurder zal heer (ex) vriend, partijen genoegzaam bekend, niet meer binnen laten in de woning.
        
      
      
      
        
          Huurder zal het gehuurde niet vervuilen en afval verwijderen.”
        
      
      
    
    
      3.7.
      Ook na het ondertekenen van de gedragsaanwijzing heeft [betrokkene] overlast veroorzaakt.
      
    
    
      3.8.
      In maart 2022 is [betrokkene] opnieuw schriftelijk gewaarschuwd door Vestia. Ook de wijkagent heeft diverse malen contact met [betrokkene] gehad om haar te waarschuwen in verband met de overlast die zij veroorzaakt.
    
    
      3.9.
      Begin juni 2022 heeft [betrokkene] via Whatsapp haar excuses aangeboden aan (een medewerker van) Vestia. 
      
    
    
      3.10.
      Ook daarna is de overlast niet gestopt.
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
      4.1.
      Vestia is van mening dat [betrokkene] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Vestia vordert daarom dat de bewindvoerder wordt veroordeeld om de woning binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten. Daarnaast vordert Vestia betaling van de huurprijs van € 538,67 per maand tot de datum van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente, de proceskosten en de nakosten.
      
    
    
      4.2.
      De bewindvoerder heeft verweer gevoerd en concludeert primair tot afwijzing van de vordering. Subsidiair vraagt de bewindvoerder om de vordering tot ontruiming niet toe te wijzen op een kortere termijn dan vier maanden vanaf de datum van het vonnis.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Spoedeisend belang
      
    
    
      5.1.
      De kantonrechter is van oordeel dat Vestia het spoedeisend belang bij haar vorderingen voldoende aannemelijk heeft gemaakt. [betrokkene] veroorzaakt volgens Vestia zodanige overlast dat omwonenden er veel last van hebben. Vestia heeft de verplichting tegenover haar andere huurders om woongenot te verschaffen. Vestia stelt dat een beslissing in een bodemprocedure te lang op zich zou laten wachten. Daarmee heeft Vestia haar spoedeisend belang bij de vorderingen voldoende onderbouwd.
      
      
        
          Toetsingskader
        
      
    
    
      5.2.
      Vestia vraagt in dit kort geding aan de kantonrechter om met spoed een beslissing te nemen over de gevraagde ontruiming. Ontruiming is een ingrijpende maatregel. Een vordering tot ontruiming in kort geding kan alleen worden toegewezen als met een grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden met als gevolg dat de bewindvoerder het gehuurde zal moeten (laten) ontruimen. Daarom zal de kantonrechter op grond van art. 6:265 BW moeten beoordelen of sprake is van een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [betrokkene] dat ontbinding, gelet op de gevolgen voor [betrokkene] , gerechtvaardigd zal zijn. 
      
      
        
          Tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst
        
      
    
    
      5.3.
      
        [betrokkene] heeft niet weersproken dat zij voor haar omwonenden geluidsoverlast heeft veroorzaakt. Zij heeft ter zitting erkend dat ze vaak heeft geschreeuwd, heeft gekrijst en hard heeft gehuild. Ze snapt dat dat voor overlast heeft gezorgd en hoe erg die overlast zal zijn geweest. [betrokkene] heeft ook haar excuses aangeboden aan (een medewerker van) Vestia. Ter zitting heeft [betrokkene] aangegeven dat ze zich schaamt voor het feit dat haar buren haar zo hebben moeten horen.
      
    
    
      5.4.
      Het verweer van de bewindvoerder dat de woningen in de flat van [betrokkene] zo gehorig en daarmee gebrekkig zijn dat niet kan worden gesproken van onrechtmatige overlast, slaagt niet. Weliswaar zijn op de geluidsopnames die zijn overgelegd de geluiden van een langsrijdende trein net zo goed te horen als de stem van [betrokkene] , maar dat maakt niet dat het zeer luide geschreeuw en gekrijs van [betrokkene] daardoor geen onrechtmatige overlast is. De stelling van de bewindvoerder dat de woningen zo gehorig zijn dat op de opnames ook gewone (telefoon)gesprekken te horen zijn, volgt de kantonrechter niet. Het gesprek waar de bewindvoerder naar verwijst (productie 43.1) is inderdaad een telefoongesprek, maar naar het oordeel van de kantonrechter kan dit niet worden opgevat als een ‘normaal’ telefoongesprek. Er wordt met luide stem gepraat en geschreeuwd en het komt niet enkel door de slechte isolatie dat omwonenden daar last van hebben. Dat [betrokkene] het tijdens de mondelinge behandeling niet kon opbrengen om naar de geluidsopnames te luisteren, omdat zij zich te zeer schaamde voor haar eigen geschreeuw en gekrijs, spreekt wat dat betreft boekdelen.
      
    
    
      5.5.
      Ook de stelling van Vestia dat [betrokkene] overlast heeft veroorzaakt door vuilniszakken en ander afval op - en onder - haar balkon te plaatsen, wordt door [betrokkene] niet betwist.
      
    
    
      5.6.
      Naar het oordeel van de kantonrechter is voorlopig voldoende vast komen te staan dat [betrokkene] – onrechtmatige – overlast veroorzaakt en dat omwonenden daar last van hebben. De kantonrechter concludeert dat [betrokkene] daarmee toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. De vraag is of dat in dit geval ontruiming van de woning tot gevolg moet hebben.
      
      
        
          Rechtvaardigt de tekortkoming de ontruiming van de woning?
        
      
    
    
      5.7.
      Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst en ontruiming van de woning gerechtvaardigd zijn, gelet op het concrete belang van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn (ECLI:NL:HR:2018:1810).
      
    
    
      5.8.
      
        Enerzijds komt Vestia op voor de belangen van omwonenden, die ook een woning huren van Vestia, en die door de overlast van [betrokkene] worden gestoord in het woongenot. Die feitelijke stoornis van het woongenot levert een gebrek op aan het gehuurde, als Vestia niet van haar bevoegdheden gebruik zou maken om tegen de onrechtmatige overlast op te treden, waardoor Vestia tegenover die omwonenden zou tekortschieten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomsten met andere bewoners van de flat. 
        Vestia heeft [betrokkene] daarom vanaf september 2020 al meermalen aangesproken op haar gedrag en op de overlast die zij veroorzaakt. In april 2021 heeft [betrokkene] een gedragsaanwijzing van Vestia ondertekend (zie hiervoor onder 3.6.), inhoudende – zakelijk weergegeven – dat [betrokkene] erkent dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door het veroorzaken van overlast, en dat Vestia [betrokkene] een laatste kans biedt om onder de strikte voorwaarden van de gedragsaanwijzing de huurovereenkomst voort te zetten, hoewel de beëindiging van de huurovereenkomst vanwege de tekortkomingen van [betrokkene] gerechtvaardigd zou zijn.
        De overeengekomen gedragsaanwijzing komt [betrokkene] evenwel niet na. Uit de overgelegde geluidsopnames blijkt voldoende dat zij haar (ex-)vriend in haar woning heeft binnengelaten en dat zij door haar schreeuwen en krijsen geluidsoverlast heeft veroorzaakt. 
      
      
    
    
      5.9.
      Anderzijds neemt de kantonrechter ook de belangen van [betrokkene] in aanmerking. [betrokkene] is een kwetsbare persoon. Van de zijde van de bewindvoerder is – onbestreden – aangevoerd dat [betrokkene] , vanuit een problematische jeugd zonder sociaal vangnet, op dit moment psychische en verslavingsproblemen heeft. Er is hier sprake van multiproblematiek. Vanaf het begin van de huurovereenkomst heeft [betrokkene] al begeleiding van de Stichting Zorgtendens en Vestia wist dat. Het hebben van woongelegenheid behoort tot de primaire levensbehoeften en de gevolgen van een ontruiming zullen voor [betrokkene] dan ook groot zijn. Zij zal met haar kwetsbare persoonlijkheid zijn aangewezen op noodopvang. De kantonrechter kan niet voorspellen wat de gevolgen daarvan voor [betrokkene] zullen zijn, maar hij houdt er in verband met haar kwetsbare persoonlijkheid rekening mee dat dit voor haar ernstig nadeel kan opleveren.
      
    
    
      5.10.
      De kantonrechter houdt er ook rekening mee dat [betrokkene] pogingen heeft gedaan om haar gedragspatroon te doorbreken. In 2021 heeft zij zich op vrijwillige basis laten opnemen in een GGZ-instelling, maar zij liep al snel weer weg. Vervolgens is zij in datzelfde jaar enkele maanden gedwongen opgenomen geweest in een afkickkliniek. Maar ook daar kon zij, zo stelt zij zelf, weglopen. In maart 2022 kwamen er opnieuw klachten over overlast. 
      
    
    
      5.11.
      De kantonrechter merkt op deze plaats op dat in artikel 22 van de Grondwet is bepaald dat zowel de bevordering van de volksgezondheid als de bevordering van voldoende woongelegenheid tot de zorgtaken van de overheid behoort. De vraag is hoe iemand met de zorgbehoefte als die van [betrokkene] daarin past. [betrokkene] zelf heeft daarover tijdens de mondelinge behandeling in dit kort geding gezegd: “Ik pas nergens bij, niemand kan mij helpen. Mijn hulpvraag past nergens. Niemand helpt.” En de begeleidster van Stichting Zorgtendens liet weten dat het wel tot anderhalf jaar kan duren voordat er een beschermde woonvorm voor [betrokkene] beschikbaar kan zijn. Terwijl anderzijds deze procedure laat zien dat zij met haar problemen ook niet goed past in een reguliere sociale huurwoning. Moet de conclusie dan zijn dat in onze samenleving iemand als [betrokkene] eerst op straat wordt gezet totdat haar situatie zo zorgwekkend is dat zij met een maatregel op grond van de Wet verplichte geestelijke gezondheidszorg kan worden opgenomen? De kantonrechter wil in deze zaak eerst nog iets anders proberen, voordat het zover is.
      
    
    
      5.12.
      
        [betrokkene] heeft namelijk ter zitting verklaard dat zij haar ex-vriend sinds 4 of 5 september 2022 niet meer heeft gezien, en dat zij van plan is om hem niet meer in haar woning toe te laten. Volgens [betrokkene] en haar begeleidster van Stichting Zorgtendens zoekt hij haar zwakke plekken en kwetst hij haar daarmee. Dat leidt bij haar tot de schreeuw-, krijs- en huilpartijen. Vestia heeft niet weersproken dat [betrokkene] alleen geluidsoverlast veroorzaakt wanneer haar ex-vriend in de woning aanwezig is en evenmin dat er sinds 4 of 5 september 2022 geen overlast meer heeft plaatsgevonden. De kantonrechter heeft op de geluidsopnames kunnen horen dat tussen het schreeuwen en krijsen door inderdaad steeds een zacht en laag stemgeluid hoorbaar is. De kantonrechter acht het daarom voorshands aannemelijk dat de overlast door het schreeuwen en krijsen van [betrokkene] indirect veroorzaakt wordt door de aanwezigheid van haar ex-vriend in haar woning. Door hem uit de woning te weren zou wellicht een einde gemaakt kunnen worden aan de overlast. En dat is een minder verstrekkend middel dan een bevel aan [betrokkene] om de woning te ontruimen. De kantonrechter overweegt dat deze maatregel weliswaar ook is opgenomen in de gedragsaanwijzing, en dat [betrokkene] zelf heeft verklaard dat zij het moeilijk vindt om haar ex-vriend werkelijk buiten de deur te houden, maar gelet op alle genoemde omstandigheden wil de kantonrechter [betrokkene] toch een allerlaatste kans geven om ervoor te zorgen dat zij de overlast gestaakt houdt door haar ex-vriend buiten de deur te houden. 
      
    
    
      5.13.
      Als het daadwerkelijk zo is dat de geluidsoverlast veroorzaakt wordt door de aanwezigheid van haar ex-vriend, dan is het aan [betrokkene] om een keuze te maken tussen haar ex-vriend of haar woning. Wellicht kunnen degenen die [betrokkene] bijstaan (de bewindvoerder, Stichting Zorgtendens, mr. Brouwer) haar hierin met raad en (juridische) daad ondersteunen. Maar het is in de eerste plaats een verantwoordelijkheid van [betrokkene] zelf, die de daad bij het woord zal moeten voegen.
      
      
        
          Het verdere verloop van de zaak
        
      
    
    
      5.14.
      De kantonrechter zal bepalen dat de zaak drie maanden wordt aangehouden. In die tijd kan [betrokkene] waarmaken dat zij haar ex-vriend buiten de deur kan houden en de overlast voor omwonenden kan staken. Anderzijds heeft Vestia de gelegenheid om te onderbouwen (bij voorkeur uit meer dan één bron) dat de overlast voort blijft duren en dat de noodzaak van een spoedeisende beslissing over een ontruiming onverminderd aanwezig is.
      
    
    
      5.15.
      Er zal een nieuwe mondelinge behandeling worden gepland op een termijn van circa drie maanden. De kantonrechter geeft Vestia in overweging om dan omwonenden, die overlast ondervinden, uit te nodigen om mee te komen naar de nader te bepalen mondelinge behandeling. De kantonrechter kan hen dan eventueel als informanten horen.
      
    
    
      5.16.
      Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    De kantonrechter
    
    
      6.1.
      bepaalt dat de zaak drie maanden wordt aangehouden tot een nader te bepalen zitting voor een voortzetting van de mondelinge behandeling;
      
    
    
      6.2.
      bepaalt dat partijen binnen veertien dagen vanaf heden, dus uiterlijk 26 oktober 2022, schriftelijk hun verhinderdata voor de maanden januari en februari 2023 kunnen doorgeven;
      
    
    
      6.3.
      bepaalt dat partijen maximaal 15 verhinderdata (of 30 verhinderingsdagdelen) kunnen opgeven voor de twee genoemde maanden;
      
    
    
      6.4.
      bepaalt dat bij gebreke van de gevraagde opgave(n) de rechtbank het tijdstip van de zitting zelfstandig zal bepalen, alsmede dat bij de planning geen rekening zal worden gehouden met de verhinderingen van een partij die meer verhinderingen heeft opgegeven dan hiervoor onder 6.3. genoemd;
      
      
      
    
    
      6.5.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op
        12 oktober 2022. (SB) 
      
      
    
  
  
    Deze notitiewijze staat voor: artikel 265 van Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek