ECLI:NL:RBROT:2022:12000, Rechtbank Rotterdam, 04-02-2022, KTN-9486618_040222
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-02-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurzaak. Toewijzing vordering tot betaling achterstallige huur. Gebrek aan de woning (een te hoge binnentemperatuur) is niet komen vast te staan. Verrekening kosten van een mobiele airco niet toegestaan.

RECHTBANK ROTTERDAM

    
    
      
zaaknummer: 9486618 CV EXPL 21-33591

    
    
    
      
uitspraak: 4 februari 2022

    
    
    
      

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam

,

    
    
    
      
in de zaak van

    
    
    
      
de stichting

      

Stichting Vestia

,

      
gevestigd te Rotterdam,

      
eiseres,

      
gemachtigde: mr. M.S. van der Steld,

    
    
    
      
tegen

    
    
  
  
    

1.

[gedaagde01] ,

    
      
2.

[gedaagde02]

,

      
wonende te [woonplaats01] ,

      
gedaagden,

      
gemachtigde: mr. drs. W.F. Jekel.

    
    
    
      
Partijen worden hierna aangeduid als “Vestia” en “ [gedaagde01] en [gedaagde02] ”.

    
    
  
  
    

1.

Het verloop van de procedure

    
      
1.1

      
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

      
        
          
het exploot van dagvaarding van 29 september 2021, met producties;

        
        
          
de conclusie van antwoord, met producties;

        
        
          
het tussenvonnis van 13 december 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;

        
        
          
de brief van Vestia met aanvullende producties voor de mondelinge behandeling.

        
      
      
    
    
      
1.2

      
        
Op 21 januari 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden via Skype. Voor Vestia is verschenen mr. Van der Steld. [gedaagde01] is verschenen, bijgestaan door mr. drs. Jekel.

        
[gedaagde02] is niet verschenen. De griffier heet aantekeningen gemaakt van wat besproken is.

      
      
    
    
      
1.3

      
De datum van de uitspraak van het vonnis is bij vervroeging bepaald op heden.

      
    
  
  
    

2.

De vaststaande feiten

    
      
2.1

      
Sinds 29 augustus 2018 huren [gedaagde01] en [gedaagde02] van Vestia de woning aan de [adres01] te [plaats01] (hierna: de woning).

      
    
    
      
2.2

      
Bij brief van 3 juni 2020 heeft de gemachtigde van [gedaagde01] en [gedaagde02] - verkort weergegeven - aan Vestia meegedeeld dat [gedaagde01] en [gedaagde02] vanaf het voorjaar, als de dagen lengen en de zon uitbundiger gaat schijnen, geconfronteerd worden met oplopende binnentemperaturen in de woning tot circa 27 graden Celsius. Te kennen is gegeven dat het niet mogelijk is om in de woning een aanvaardbaar binnenklimaat te realiseren, door niet goed functionerende mechanische ventilatie en beperkte mogelijkheid tot het openen van ramen en deuren. Vestia is verzocht en, voor zover nodig, gesommeerd om binnen veertien dagen met een deugdelijk plan van aanpak te komen, zodat de hoge binnentemperaturen definitief tot het verleden behoren. Daarbij is Vestia te verstaan gegeven dat zij bij het uitblijven van een positieve reactie binnen de gestelde termijn in verzuim zal zijn en dat [gedaagde01] en [gedaagde02] zich dan genoodzaakt zien om zelf passende maatregelen te treffen, zoals het aanschaffen van een airco, waarvan de kosten met de huurprijs zullen worden verrekend.

      
    
    
      
2.3

      
Bij e-mail van 22 juni 2020 is van de zijde van Vestia - verkort weergegeven - aan de gemachtigde van [gedaagde01] en [gedaagde02] bericht dat zijn cliënten op korte termijn geïnformeerd worden over controle van het ventilatiesysteem en de mogelijke aanpassingen om de ventilatie in de woning te verbeteren. Daarbij is op voorhand te kennen gegeven dat het ventilatiesysteem er is voor het ventileren van de ruimtes, geen functie heeft voor koeling, en dat het systeem dan ook geen invloed heeft op de temperatuur in huis.

      
    
    
      
2.4

      
        
In opdracht van [gedaagde01] en [gedaagde02] heeft Bureau voor Bouwpathologie onderzoek uitgevoerd in de woning. Bij e-mail van 16 juli 2020 heeft Bureau voor Bouwpathologie

        
- verkort weergegeven - aan de gemachtigde van [gedaagde01] en [gedaagde02] bericht dat de mechanische afzuiging in de woning voldoende functioneert, maar dat de instroomvoorzieningen voor verse buitenlucht bijzonder spaarzaam zijn en bovendien op onlogische plaatsen in de gevel zijn aangebracht, waardoor bijvoorbeeld driekwart van de woon- en badkamer niet (goed) worden geventileerd. Meegedeeld is dat aannemelijk is dat de slechte luchtstroming in de woning in combinatie met de grote glasoppervlakken in de gevels, zorgdragen voor een erg warm en vochtig binnenklimaat in de zomer en een koud en vochtig binnenklimaat in de winter. Te kennen is gegeven dat Bureau voor Bouwpathologie om onomstotelijke gegevens omtrent de beide klimaatsituaties te kunnen verkrijgen dataloggers in de woning zou willen ophangen in de zomer en in de winter, over een looptijd van één maand, en hiervoor een offerte aanvraag zal mailen. Bij separate e-mail van 16 juli 2020 heeft Bureau voor Bouwpathologie aan de gemachtigde van [gedaagde01] en [gedaagde02] bericht dat voor € 1.500,- à € 2.000,- een temperatuur overschrijdingsonderzoek kan worden uitgevoerd.

      
      
    
    
      
2.5

      
Bij brief van 18 augustus 2020 heeft de gemachtigde van [gedaagde01] en [gedaagde02] - verkort weergegeven - Vestia op de hoogte gesteld van de bevindingen van Bureau voor Bouwpathologie en dat een temperatuur overschrijdingsonderzoek uitgevoerd gaat worden. Voorts is meegedeeld dat [gedaagde01] en [gedaagde02] al lange tijd geconfronteerd worden met extreem hoge binnentemperatuur zonder dat zicht is op enige verbetering, en dat zij geen andere uitweg zien dan tot de aanschaf van vier mobiele airco's over te gaan. Te kennen is gegeven dat de daarmee gepaard gaande kosten verrekend zullen worden met de huurprijs.

      
    
    
      
2.6

      
Bij brief van 7 september 2020 heeft de gemachtigde van [gedaagde01] en [gedaagde02] , in reactie op een incassobrief van Vestia en onder verwijzing naar de brief van 3 juni 2020, - verkort weergegeven - aan Vestia meegedeeld dat zij in verzuim is geraakt en dat [gedaagde01] en [gedaagde02] zijn overgegaan tot de aanschaf van mobiele airco’s en de kosten daarvan verrekend hebben met de huur voor de maand september 2020. Te kennen is gegeven [gedaagde01] en [gedaagde02] niets verschuldigd zijn aan Vestia.

      
    
    
      
2.7

      
        
Bij brief van 15 september 2020 heeft Vestia - verkort weergegeven - aan de gemachtigde van [gedaagde01] en [gedaagde02] meegedeeld dat de woning en het ventilatiesysteem

        
voldoen aan de wettelijke eisen conform het bouwbesluit en dat opwarming van de woning tijdens de zomer en een landelijke hittegolf geen technisch gebrek oplevert. Te kennen is gegeven dat Vestia geen toestemming geeft voor verrekening van kosten voor het aanschaffen van mobiele airco’s.

      
      
    
    
      
2.8

      
Vestia heeft haar vordering ter incasso uit handen gegeven, waarna haar incassogemachtigde [gedaagde01] en [gedaagde02] herhaaldelijk heeft aangeschreven om het openstaande bedrag te innen.

      
    
    
      
2.9

      
Bij brief van 21 april 2021 heeft de gemachtigde van [gedaagde01] en [gedaagde02] - verkort weergegeven - aan Vestia meegedeeld dat een temperatuur overschrijdingsonderzoek op basis van een theoretisch model verricht is in de woning, maar dat dit onderzoek geen eenduidig antwoord heeft gegeven op de vraag of in de woning sprake is van oververhitting. Gezien de duur en de kosten van onderzoek in de woning met dataloggers is daarover nog geen besluit genomen. Te kennen is gegeven dat als vaststaand moet worden aangenomen dat de bouwfysische eigenschappen van de woning in belangrijke mate bijdragen aan het gebrekkige woonklimaat. Omdat de klachten van [gedaagde01] en [gedaagde02] met betrekking tot het woonklimaat onverminderd voortduren, is verzocht bouwtechnische ingrepen aan de woning te verrichten om het woonklimaat te verbeteren.

      
    
    
      
2.10

      
Bij brief van 12 mei 2021 heeft Vestia - verkort weergegeven - aan de gemachtigde van [gedaagde01] en [gedaagde02] meegedeeld dat de conclusie in de brief van 15 september 2020, dat de woning voldoet aan alle gestelde eisen, bevestigd wordt door het door de gemachtigde ingeschakelde adviesbureau en dat Vestia om die reden haar standpunt handhaaft en alle aansprakelijkheid in deze afwijst.

      
    
    
      
2.11

      
In opdracht van Vestia heeft [bedrijf01] onderzoek verricht in de woning. Naar aanleiding hiervan is op 9 augustus 2021 - verkort weergegeven - aan Vestia gerapporteerd dat voldoende luchttoevoer en -overstroomopeningen aanwezig zijn en dat het ventilatiesysteem naar behoren lijkt te werken.

      
    
    
      
2.12

      
Bij brief van 7 september 2021 heeft de gemachtigde van [gedaagde01] en [gedaagde02] - verkort weergegeven - aan Vestia meegedeeld oneens te zijn met de conclusie in het rapport van [bedrijf01] dat het ventilatiesysteem naar behoren zou functioneren.

      
    
  
  
    

3.
Het geschil

    
      
3.1

      
Vestia vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk te veroordelen aan haar te betalen € 1.323,56 aan hoofdsom, verschenen rente en buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 997,92 vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening, en de proceskosten.

      
    
    
      
3.2

      
Aan haar vordering legt Vestia - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat [gedaagde01] en [gedaagde02] een bedrag van € 997,92 huur onbetaald hebben gelaten, terwijl daarvoor geen grond is geweest, omdat de woning en de ventilatie in de woning geen tekortkomingen heeft. Geprobeerd is om het openstaande bedrag te incasseren, waardoor Vestia kosten heeft gemaakt waarvoor zij een vergoeding wil. Daarnaast zijn [gedaagde01] en [gedaagde02] rente verschuldigd geworden.

      
    
    
      
3.3

      
[gedaagde01] en [gedaagde02] voeren verweer en concluderen - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Vestia in de proceskosten.

      
    
    
      
3.4

      
De stellingen van partijen worden hierna, voor zover nodig in het kader van de beoordeling van de vordering, nader besproken.

      
    
  
  
    

4.

De beoordeling

    
      
4.1

      
Het verweer van [gedaagde01] en [gedaagde02] komt er in essentie op neer dat de door hen van Vestia gehuurde woning gebreken heeft waardoor de temperatuur in de woning vanaf het voorjaar kan oplopen tot circa 27 graden Celsius, dat zij Vestia een termijn hebben gesteld om een aanvaardbaar woonklimaat te realiseren, dat dit niet gerealiseerd is, dat Vestia hierdoor in verzuim is komen te verkeren, en dat zij vervolgens het gebrek zelf hebben mogen verhelpen door mobiele airco’s aan te schaffen en de daarmee gemoeide kosten op Vestia te verhalen door deze te verrekenen met de huur van de maand september 2020.

      
    
    
      
4.2

      
Vanwege de betwisting door Vestia op dit punt had het op de weg van [gedaagde01] en [gedaagde02] gelegen onderbouwd te stellen wat de maximum grenswaarden zijn qua temperatuur voor hun woning en dat die waarden zodanig overschreden worden wat betreft hoogte en duur dat dit gekwalificeerd kan worden als een gebrek. Dat is niet gebeurd.

      
    
    
      
4.3

      
Ook op andere wijze blijkt niet dat de woning van [gedaagde01] en [gedaagde02] een gebrek heeft dat leidt tot een structureel te hoge binnentemperatuur. Hun verweer vindt geen, althans onvoldoende steun in de bevindingen van het door [gedaagde01] en [gedaagde02] ingeschakelde Bureau voor Bouwpathologie (zie 2.4) en in de bevindingen van het door Vestia ingeschakelde bedrijf [bedrijf01] (zie 2.11).

      
    
    
      
4.4

      
Omdat niet vast staat dat de woning genoemd gebrek heeft, is Vestia niet in verzuim komen te verkeren met het verhelpen ervan. Er is dus geen basis voor [gedaagde01] en [gedaagde02] om de kosten die zij hebben gemaakt voor de aanschaf van mobiele airco’s te verhalen op Vestia. Het beroep van [gedaagde01] en [gedaagde02] op verrekening slaagt dus niet.

      
    
    
      
4.5

      
Zelfs indien het beweerdelijke gebrek zou (zijn) komen vast te staan, komen voormelde kosten niet in aanmerking voor verhaal op Vestia door vermindering van de huurprijs of anderszins, want de aanschaf van mobiele airco betreft niet het verhelpen van een gebrek aan het gehuurde.

      
    
    
      
4.6

      
        
Het verweer betekent een erkenning dat [gedaagde01] en [gedaagde02] een deel van de huur niet betaald hebben. Het daarmee gemoeide bedrag van € 997,92 is niet bestreden en ook niet dat zij daarover al € 139,98 aan rente verschuldigd zijn geworden en nog rente verschuldigd zijn. Evenmin is bestreden dat Vestia geprobeerd heeft om het openstaande bedrag te incasseren en hierdoor aanspraak heeft gekregen op een vergoeding van € 185,66 aan buitengerechtelijke incassokosten, conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, aan de voorwaarden waarvan wordt voldaan, ook wat betreft de hoogte van het gevorderde bedrag. Daarom worden deze bedragen met een gezamenlijk beloop van

        
€ 1.323,56 toegewezen.

      
      
    
    
      
4.7

      
[gedaagde01] en [gedaagde02] worden in het ongelijk gesteld en daarom in de proceskosten veroordeeld. Aan de zijde van Vestia worden deze kosten vastgesteld op € 634,99 aan verschotten (griffierecht, explootkosten en informatiekosten) en € 374,- aan salaris voor de gemachtigde.

      
    
    
      
4.8

      
        
Zoals gevorderd worden [gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk veroordeeld, wat betekent dat ieder van hen voor het geheel kan worden aangesproken, zij het in totaal niet voor meer dan genoemde bedragen, en dat als de één betaalt, de ander is bevrijd, met de mogelijkheid van verhaal op de medeschuldenaar.

        

5. De beslissing


        
De kantonrechter:

      
      
      
        
veroordeelt [gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk, zodat als de één betaalt, de ander is bevrijd, om aan Vestia tegen kwijting te betalen € 1.323,56 aan hoofdsom, verschenen rente en buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over € 997,92 vanaf 29 september 2021 tot aan de dag van algehele voldoening,

      
      
      
        
veroordeelt [gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk, zodat als de één betaalt, de ander is bevrijd, in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vestia vastgesteld op € 634,99 aan verschotten en € 374,- aan salaris voor de gemachtigde;

      
      
      
        
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

      
      
      
      
        
Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

        
465