ECLI:NL:RBGEL:2023:1233, Rechtbank Gelderland, 24-02-2023, 9240543 \ CV EXPL 21-1542
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2023-02-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte (restaurant) en bedrijfswoning, berekening huurprijskorting,  vastenlastenmethode, niet toegestane onderhuur bedrijfswoning, onderhoudsplicht bedrijfswoning, partiele ontbinding huurovereenkomst.

vonnis
    
    
      
        RECHTBANK GELDERLAND
      
    
    
    
      Team kanton en handelsrecht
    
    
    
      Zittingsplaats Nijmegen
    
    
    
      zaakgegevens	9240543 \ CV EXPL  21-1542 \ 398 \ 40140
      uitspraak van
    
    
    
      
        vonnis  
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Malant B.V.
      gevestigd te Middelaar
      
        eisende partij in conventie
      
      
        verwerende partij in reconventie 
      
      gemachtigde mr. R.L. Fabritius 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Leursehof B.V.
      gevestigd te Leur
      
        gedaagde partij in conventie
      
      
        eisende partij in reconventie 
      
      gemachtigde mr. B.J.F. Hofmans 
    
    
    
    
      Partijen worden hierna Malant en Leursehof genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 19 augustus 2022 en de daarin genoemde processtukken;
      - de aktes uitlaten van partijen;
      - de antwoordaktes van partijen.
      
    
    
      1.2.
      Vervolgens is vonnis bepaald. 
      
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
    
    
      2.1.
      
        De kantonrechter blijft bij hetgeen is overwogen en beslist in het tussenvonnis van 19 augustus 2022 voor wat betreft de huurprijskorting en de niet toegestane onderhuur. De kantonrechter ziet zich echter na heroverweging van de stellingen van partijen wel genoodzaakt terug te komen op zijn oordeel over de onderhoudsplicht van de bedrijfswoning. De kantonrechter beseft zich terdege dat dit na wisseling van verschillende processtukken na genoemd tussenvonnis niet in de lijn der verwachting ligt voor partijen, echter acht de kantonrechter het ter voorkoming van een eventueel appel wel het juiste moment hierop terug te komen. 
        De kantonrechter ziet na heroverweging in dat zijn oordeel is gegrond op een onhoudbare feitelijke lezing, welke lezing bij handhaving zou leiden een onjuiste einduitspraak. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt. 
      
      
    
    
      2.2.
      
        Artikel 9 van de huurovereenkomst bepaalt: Huurder zal (…) moeten zorgen voor het verkrijgen en behouden van eventueel voor de bedrijfsvoering vereiste vergunningen en/of ontheffingen, dan wel er voor zijn rekening voor zorgen dat het gehuurde voldoet aan de in dat verband met het verkrijgen en behouden van die vergunningen en/of ontheffingen daaraan gestelde en of te stellen bouwkundige en/of andere vereisten (…) [onderstreping door ktr].
        De conclusie die hier getrokken had moeten worden is dat op grond van artikel 9 de constructieve eisen voor rekening en risico van de huurder komen, voor zover die voortvloeien uit de daarin opgenomen vergunningsplicht. Op grond van de tweede volzin van artikel 9 lid 1 valt de bedrijfswoning onder dezelfde onderhoudsplicht, zij het dat ook dan geldt dat constructieve eisen moeten voortvloeien uit de opgenomen vergunningsplicht. Tussen partijen staat niet ter discussie dat het brandwerend maken van de bedrijfswoning een constructief gebrek is. De vraag is echter of het brandwerend maken van de bedrijfswoning voortvloeit uit enige voor de bedrijfsvoering vereiste vergunning en zo ja welke? Leursehof heeft op dit punt in de conclusie van antwoord onder 58 uitdrukkelijk verweer gevoerd, waarop Malant weliswaar onder 39 van haar conclusie van antwoord in reconventie heeft geantwoord, maar daarbij niet is ingegaan op de in artikel 9 tot uitdrukking komende eis dat het moet gaan om constructieve eisen die aan de voor de bedrijfsuitoefening vereiste vergunningen en/of ontheffingen zijn verbonden.
        Daarbij moet nog het volgende worden opgemerkt. Op grond van artikel 150 Rv is het aan Malant te stellen, en bij betwisting, te bewijzen dat de noodzakelijke brandwerende maatregelen constructieve eisen betreffen die voortvloeien uit de vergunningsplicht van artikel 9. Dit is echter onbenoemd gebleven, ook in het minnelijke traject. Partijen hebben op enig moment wel gesproken over een bepaalde verdeling van gebreken. Zo heeft Malant in haar brief van 20 augustus 2020 aangegeven dat zij bereid was een aantal constructieve verbeteringen uit te voeren, maar in die brief is geen onderscheid gemaakt tussen algemene gebreken (die dan voor rekening van Malant zouden komen) en gebreken die ingevolge artikel 9 voor rekening van Leursehof zouden komen. In de verdere correspondentie is ook geen onderscheid tussen gebreken gebleken. Nu niet duidelijk is welke vergunning vereist dat er constructieve maatregelen, in het kader van brandveiligheid, in de bedrijfswoning worden genomen, komt niet vast te staan dat de door Malant gevorderde herstelwerkzaamheden zien op constructieve eisen die voortvloeien uit de vergunningsplicht van artikel 9. Daardoor komt ook niet vast te staan dat de gestelde noodzakelijk te nemen maatregelen voor rekening en risico van Leursehof (dienen te) komen. De conclusie is daarom dat de vordering van Malant op dit punt (zoals gevorderd onder d en g) als onvoldoende onderbouwd wordt afgewezen. Ten overvloede wordt hier met betrekking tot de vordering onder a overwogen dat, indien wel zou moeten worden aangenomen dat door Leursehof niet aan artikel 9 zou zijn voldaan, deze wanprestatie op zichzelf beschouwd hoogstens zou hebben kunnen leiden tot een gedeeltelijke ontbinding, namelijk voor zover het de huur van de bedrijfswoning betreft.
      
      
    
    
      2.3.
      Het voorgaande laat het oordeel over de reconventionele vordering 4 van Leursehof (zie r.o. 2.20.1 tussenvonnis 19 augustus 2022) onverlet, nu voor die vorderingen een andere grondslag is gesteld en Leursehof heeft nagelaten te onderbouwen dat de bedrijfswoning vanaf de aanvang van de huurovereenkomst niet het genot verschafte zoals zij dat mocht verwachten. 
      
      
      
      
      
        
          Onderhuur
        
      
      
    
    
      2.4.
      In het tussenvonnis van 19 augustus 2022 heeft de kantonrechter geoordeeld dat sprake is van niet toegestane onderhuur van de bedrijfswoning en dat dit een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst aan de zijde van Leursehof oplevert. De kantonrechter is van oordeel dat deze tekortkoming op zichzelf hoogstens kan leiden tot een gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst, voor zover die ziet op de bedrijfswoning.
      
    
    
      2.5.
      Afhankelijk van de vraag of Leursehof aanspraak kan maken op een huurprijskorting en of daarna nog sprake is van een (zodanige) huurachterstand dat deze ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen, kan het oordeel zijn dat ofwel ontbinding van de gehele huurovereenkomst wordt uitgesproken, ofwel slechts een partiële ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfswoning. 
      
      
      
        
          Huurachterstand en huurprijsvermindering
        
      
      
    
    
      2.6.
      Leursehof is bij het tussenvonnis van 19 augustus 2022 is in de gelegenheid gesteld meer informatie te geven over de door haar gehanteerde verdeelsleutel van 25% voor Vesta. Daarnaast mocht Leursehof zich uitlaten over de post afschrijvingskosten van een bedrijfsgebouw in eigendom. 
      
      
        2.6.1.
        Leursehof heeft in haar akte van 16 september 2022 aangevoerd dat de afschrijvingskosten van een bedrijfsgebouw in eigendom reeds buiten beschouwing zijn gelaten van haar berekeningen zoals opgenomen in de akte uitlaten 1 april 2022. Malant heeft dit onvoldoende gemotiveerd betwist. Zij heeft enkel nog gesteld dat belastingen en onderhoudskosten voor panden in eigendom mogelijk in de totale vaste lasten zijn opgenomen en buiten beschouwing dienen te worden gelaten in de berekening voor Vesta. Voor zover die posten al niet zouden kloppen, is dat in ieder geval onvoldoende om van de onjuistheid van de door Leursehof gehanteerde bedragen uit gaan. 
      
      
        2.6.2.
        Daarnaast heeft Leursehof aangevoerd dat als op basis van de omzetgegevens tot een andere verdeelsleutel zou worden gekomen, dit ook gehanteerd zou moeten worden voor het aandeel in vaste lasten en de TVL. Aangezien sprake is van een horecaonderneming met vier vestigingen en de verschillen klein zijn tussen de verschillende uitgangspunten/berekeningen, verzoekt Leursehof aansluiting te zoeken bij de 25% verdeling. Malant heeft in dit kader enkel nog aangevoerd dat het TVL deel van restaurant ’t Verlangen verdeeld moet worden over de overige drie restaurants daar ’t Verlangen gedurende de coronapandemie gesloten is geweest. Leursehof heeft in dit kader terecht opgemerkt dat de vaste lasten van een gesloten restaurant niet ineens nihil zijn maar (deels) doorlopen. Ook is in het kader van schadebeperking ervoor gekozen dat één van de twee bij elkaar in de buurt gelegen restaurants gesloten bleef om zo op één locatie te trachten zoveel mogelijk omzet te genereren en de kosten proberen te beperken. Het voorgaande in samenhang beschouwd ziet de kantonrechter voldoende aanknopingspunten om een verdeelsleutel van 25% als uitgangspunt te hanteren. 
        
        
          
            Huurprijsvermindering in verband met corona
          
        
        
      
    
    
      2.7.
      Vast staat dat sprake is van een 290-bedrijfsruimte, de huurovereenkomst is gesloten voor 15 maart 2020 en Leursehof is geconfronteerd met (deels) gedwongen sluitingen vanwege de coronapandemie. Leursehof kan, mede gelet op hetgeen de Hoge Raad in rechtsoverweging 3.2.6. van haar arrest van 24 december 2021 heeft overwogen, dan ook een beroep doen op huurprijsvermindering op grond van artikel 6:258 BW. 
    
    
      2.8.
      Voor de berekening van de huurprijsvermindering wordt aangesloten bij de vastelastenmethode. Daarbij wordt voorop gesteld dat geen omstandigheden zijn gesteld of gebleken die aanleiding geven voor een andere dan een gelijke verdeling van het nadeel. 
      
    
    
      2.9.
      Bij de berekening van de huurprijsvermindering worden, naast hetgeen reeds in het tussenvonnis van 19 augustus 2022 is overwogen naar aanleiding van de door Leursehof overgelegde stukken, de volgende uitgangspunten gehanteerd:
      
      - Bij de berekening van de huurprijsvermindering wordt in aanmerking genomen dat een deel van de huurprijs ziet op de bedrijfswoning, zodat het daarmee corresponderende gedeelte van de huurprijs buiten beschouwing moet worden gelaten. De huurprijsvermindering in verband met de coronapandemie is immers alleen bedoeld voor het door Leursehof geleden omzetverlies met betrekking tot de exploitatie van het restaurant (Vesta); 
      
      - Aangezien de omzetcijfers exclusief btw weergegeven zijn, wordt bij de berekening van de huurprijskorting voor het overige ook (in beginsel) uitgegaan van bedragen exclusief btw;
      
      - De huurprijs tot juli 2020 was volgens de specificatie van Malant (productie 20)
      € 4.078,97 inclusief btw en inclusief huur bedrijfswoning. Voor de bedrijfsruimte geldt als uitgangspunt een huurprijs van € 3.151,79 exclusief btw en bedrijfswoning; 
      
      - De huurprijs vanaf juli 2020 is conform genoemde specificatie € 4.160,55 inclusief btw en huur bedrijfswoning. Dit geeft een huurprijs van € 3.214,83 exclusief btw en bedrijfswoning;  
      
      - Omdat de TVL voor de gehele onderneming is uitgerekend, zullen de ontvangen bedragen aan TVL telkens door vier (restaurants) worden gedeeld en vervolgens worden omgerekend naar een TVL-bedrag per maand en aan de bijbehorende maanden worden toegekend.
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Maand
                
              
              
                
                  A. 
                
                
                  Overeen-gekomen 
                
                
                  huur
                
              
              
                
                  B.
                
                
                  Overige vaste lasten
                
              
              
                
                  C.
                
                
                  Totale vaste lasten
                
              
              
                
                  D.
                
                
                  Huur als % vaste lasten
                
              
              
                
                  E.
                
                
                  TVL (25%)
                
              
              
                
                  F.
                
                
                  Vaste lasten minus TVL
                
              
              
                
                  G. Huurdeel 
                
                
                  %D maal F
                
              
            
            
              
                03-2020
              
              
                € 3.151,79
              
              
                € 6.978,96
              
              
                € 10.130,75
              
              
                31,11%
              
              
                € 0
              
              
                € 10.130,75
              
              
                € 3.151,67
              
            
            
              
                04-2020
              
              
                € 3.151,79
              
              
                € 6.978,96
              
              
                € 10.130,75
              
              
                31,11%
              
              
                € 0
              
              
                € 10.130,75
              
              
                € 3.151,67
              
            
            
              
                05-2020
              
              
                € 3.151,79
              
              
                € 6.978,96
              
              
                € 10.130,75
              
              
                31,11%
              
              
                € 0
              
              
                € 10.130,75
              
              
                € 3.151,67
              
            
            
              
                06-2020
              
              
                € 3.151,79
              
              
                € 6.978,96
              
              
                € 10.130,75
              
              
                31,11%
              
              
                € 2.006,15
              
              
                € 8.124,60
              
              
                € 2.527,56
              
            
            
              
                07-2020
              
              
                € 3.214,83
              
              
                € 6.978,96
              
              
                € 10.193,79
              
              
                31,54%
              
              
                € 2.006,15
              
              
                € 8.187,64
              
              
                € 2.582,38
              
            
            
              
                08-2020
              
              
                € 3.214,83
              
              
                € 6.978,96
              
              
                € 10.193,79
              
              
                31,54%
              
              
                € 2.006,15
              
              
                € 8.187,64
              
              
                € 2.582,38
              
            
            
              
                09-2020
              
              
                € 3.214,83
              
              
                € 6.978,96
              
              
                € 10.193,79
              
              
                31,54%
              
              
                € 2.006,15
              
              
                € 8.187,64
              
              
                € 2.582,38
              
            
            
              
                10-2020
              
              
                € 3.214,83
              
              
                € 6.978,96
              
              
                € 10.193,79
              
              
                31,54%
              
              
                € 8.365,87
              
              
                € 1.827,92
              
              
                € 576,53
              
            
            
              
                11-2020
              
              
                € 3.214,83
              
              
                € 6.978,96
              
              
                € 10.193,79
              
              
                31,54%
              
              
                € 8.365,87
              
              
                € 1.827,92
              
              
                € 576,53
              
            
            
              
                12-2020
              
              
                € 3.214,83
              
              
                € 6.978,96
              
              
                € 10.193,79
              
              
                31,54%
              
              
                € 8.365,87
              
              
                € 1.827,92
              
              
                € 576,53
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                01-2021
              
              
                € 3.214,83
              
              
                € 6.258,31
              
              
                € 9.473,14
              
              
                33,94%
              
              
                € 8.242,73
              
              
                € 1.230,41
              
              
                € 417,60
              
            
            
              
                02-2021
              
              
                € 3.214,83
              
              
                € 6.258,31
              
              
                € 9.473,14
              
              
                33,94%
              
              
                € 8.242,73
              
              
                € 1.230,41
              
              
                € 417,60
              
            
            
              
                03-2021
              
              
                € 3.214,83
              
              
                € 6.258,31
              
              
                € 9.473,14
              
              
                33,94%
              
              
                € 8.242,73
              
              
                € 1.230,41
              
              
                € 417,60
              
            
            
              
                04-2021
              
              
                € 3.214,83
              
              
                € 6.258,31
              
              
                € 9.473,14
              
              
                33,94%
              
              
                € 8.440,27
              
              
                € 1.032,87
              
              
                € 350,56
              
            
            
              
                05-2021
              
              
                € 3.214,83
              
              
                € 6.258,31
              
              
                € 9.473,14
              
              
                33,94%
              
              
                € 8.440,27
              
              
                € 1.032,87
              
              
                € 350,56
              
            
            
              
                06-2021
              
              
                € 3.214,83
              
              
                € 6.258,31
              
              
                € 9.473,14
              
              
                33,94%
              
              
                € 8.440,27
              
              
                € 1.032,87
              
              
                € 350,56
              
            
            
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  € 51.185,12
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
    
    
      2.10.
      Hieronder volgt de berekening van de huurprijskorting (de tabel is opgedeeld):
      
      
      
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Maand
                
              
              
                
                  H.
                
                
                  Omzet &
                
                
                  Referentieomzet
                
              
              
                
                  I.
                
                
                  Procentuele omzetdaling (per maand)
                
              
              
                
                  J. Bedrag huurkorting
                
                
                  (G (=D x F) x I x 50%)
                
              
            
            
              
                03-2020
              
              
                € 22.234,87
                € 71.877,15
              
              
                69,06%
              
              
                € 544,13
              
            
            
              
                04-2020
              
              
                € 8.163,76
                € 67.674,76
              
              
                87,93%
              
              
                € 1.385,63
              
            
            
              
                05-2020
              
              
                € 12.383,04
                € 63.524,68
              
              
                80,51%
              
              
                € 1.268,70
              
            
            
              
                06-2020
              
              
                € 33.389,51
                € 75.086,37
              
              
                55,53%
              
              
                € 701,77
              
            
            
              
                07-2020
              
              
                € 52.139,49
                € 55.797,82
              
              
                6,56%
              
              
                € 84,70
              
            
            
              
                08-2020
              
              
                € 76.300,36
                € 66.501,01 
              
              
                -
              
              
                € 0,00
              
            
            
              
                09-2020
              
              
                € 52.246,34
                € 66.529,51
              
              
                21,47%
                
              
              
                € 280,70
                
              
            
            
              
                10-2020
              
              
                € 19.019,80
                € 63.360,14
              
              
                69,98%
              
              
                € 201,73
              
            
            
              
                11-2020
              
              
                € 8.261,98
                € 67.881,90
              
              
                87,83%
              
              
                € 253,18
              
            
            
              
                12-2020
              
              
                € 24.894,23
                € 90.610,27
              
              
                72,53%
              
              
                € 209,08
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                01-2021
              
              
                € 4.245,62
                € 59.212,89
              
              
                92,83%
              
              
                € 193,83
              
            
            
              
                02-2021
              
              
                € 7.671,05
                € 64.758,45
              
              
                88,15%
              
              
                € 184,06
              
            
            
              
                03-2021
              
              
                € 7.122,17
                € 71.877,15
              
              
                90,09%
              
              
                € 188,11
              
            
            
              
                04-2021
              
              
                € 1.723,74
                € 67.674,76
              
              
                97,45%
              
              
                € 170,81
              
            
            
              
                05-2021
              
              
                € 3.549,54
                € 63.524,68
              
              
                94,41%
              
              
                € 165,48
              
            
            
              
                06-2021
              
              
                € 37.748,12
                € 75.086,37
              
              
                49,73%
              
              
                € 87,17
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                  € 5.919,08
                
              
            
          
        
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
    
      2.11.
      
        Gelet op het voorgaande wordt de totale huurprijsvermindering in verband met de coronapandemie over de periode (16) maart 2020 tot en met december 2020 
        vastgesteld op € 4.929,62 en over januari tot en met juni 2021 op € 989,46, zijnde in totaal 
        € 5.919,08 exclusief btw dus € 7.162,08 inclusief btw.
      
      
      
        
          Huurachterstand na toepassing huurprijsvermindering in verband met corona
        
      
      
    
    
      2.12.
      
        Volgens de laatste specificatie van Malant (productie 20) was de huurachterstand tot en met juni 2021 € 19.728,91. Daarin is ook de laatste betaling van € 18.551,67 van Leursehof verwerkt. Leursehof kan in totaal aanspraak maken op een huurprijsvermindering van € 6.954,30 inclusief btw, zodat resteert € 12.566,83 (€ 19.728,91 – € 7.162,08). 
        Leursehof heeft onbetwist gesteld dat zij over 2020 en 2021 (zie productie 18 bij akte uitlaten van 1 april 2022) € 37.450,64 (exclusief btw en woning) aan Malant heeft betaald, dit betreft een bedrag inclusief btw van € 45.315,27. 
        Uit de specificatie van Malant blijkt dat zij aan betalingen heeft verwerkt een bedrag van 
        € 44.435,19 (inclusief btw), dus een verschil van € 880,08 (€ 45.315,27 – € 44.435,19). Nu Malant de door Leursehof gestelde betalingen niet dan wel onvoldoende (gemotiveerd) heeft betwist, moet het ervoor worden gehouden dat het bedrag van € 880,08 ook nog in mindering strekt op het verschuldigde. Daardoor resteert (van het gevorderde onder h) een huurachterstand van € 11.686,75 ( € 12.566,83 – € 880,08). Dit bedrag wordt toegewezen. 
      
      
      
      
    
    
      2.13.
      Met alle bovenstaande berekeningen is wel duidelijk dat door Leursehof (onder 1.) zeer specifiek gevorderde verklaring voor recht, zeker gelet op het slot ervan, niet toewijsbaar is. Wel toewijsbaar is, zoals overwogen, de vordering in conventie onder h, zodat Leursehof op grond daarvan weet wat zij nog aan Malant moet betalen.
      
    
    
      2.14.
      Tegen de gevorderde (ingangsdatum van de) wettelijke handelsrente heeft Leursehof geen apart (gemotiveerd) verweer gevoerd, zodat deze rente zal worden toegewezen over de toewijsbare huurachterstand.
      
    
    
      2.15.
      Het in reconventie onder 2. gevorderde is in het tussenvonnis van 19 augustus 2022 onder r.o. 2.16 al afgewezen en de kantonrechter blijft bij die beslissing. 
      
    
    
      2.16.
      Het (tijdig) betalen van de huur is één van de essentiële verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. Aan deze verplichting heeft Leursehof niet voldaan nu vast staat dat er ook met toepassing van een huurprijsvermindering sprake is van een huurachterstand, zodat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst aan de zijde van Leursehof. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW is – kort samengevat – het uitgangspunt dat iedere tekortkoming in de nakoming de andere partij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (laten) ontbinden, tenzij de tekortkoming deze ontbinding niet rechtvaardigt. De kantonrechter is van oordeel dat in de gegeven omstandigheden van het geval de tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt en onderbouwt dat als volgt. Vast staat dat Leursehof te kampen heeft gehad met de gevolgen van de overheidsmaatregelen vanwege de coronapandemie, waardoor Leursehof tijdens de beperkende maatregelen niet of nauwelijks omzet heeft kunnen genereren. Leursehof heeft de huurbetalingen vanaf maart 2020 gedeeltelijk en vanaf september 2020 volledig opgeschort om zodoende huurkorting te bedingen. In het licht van de overheidsmaatregelen rondom het coronavirus en de ontwikkelingen binnen de rechtspraak over ‘coronahuurkorting’ was dit niet onbegrijpelijk. Partijen hebben meerdere malen gecorrespondeerd over het al dan niet mogen toepassen van een huurkorting en bovendien heeft Leursehof, naar aanleiding van de ontwikkelingen binnen de rechtspraak over coronahuurkorting, een forse nabetaling gedaan. Ondanks dat thans geconstateerd moet worden dat daarmee nog niet de volledige huurachterstand werd voldaan, is – het voorgaande in samenhang beschouwd – evenwel geen sprake van een tekortkoming van voldoende gewicht die ontbinding van de huurovereenkomst zou kunnen rechtvaardigen. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst (voor wat betreft de bedrijfsruimte) op deze grond wordt daarom afgewezen. Ook in combinatie met de tekortkoming inzake de niet toegestane onderhuur van de bedrijfswoning rechtvaardigt de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot het gehele gehuurde niet. 
      
    
    
      2.17.
      Als gevolg daarvan en gelet op het overwogene onder r.o. 2.4 en 2.5. zou enkel de partiële ontbinding van de huurovereenkomst kunnen worden uitgesproken, voor zover dit ziet op de bedrijfswoning. De kantonrechter zal hiertoe overgaan, nu deze beperkte ontbinding geacht mag worden in de vordering onder a (in conventie) te zijn begrepen, Leursehof de bedrijfswoning zelf niet nodig heeft en met de ontbinding voorkomen wordt dat zij nog onbevoegd zal worden onderverhuurd. Als gevolg van de partiële ontbinding van de huurovereenkomst is Leursehof gehouden de bedrijfswoning te ontruimen. De termijn van ontruiming wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. Leursehof is voorts gehouden tot de dag van de ontruiming van de bedrijfswoning de voor die ruimte verschuldigde huur aan Malant te betalen. Voor zover Leursehof een huurachterstand voor de bedrijfswoning heeft laten ontstaan vanaf juli 2021 is zij gehouden deze volledig in te lossen met vermeerdering van de wettelijke handelsrente vanaf het moment van opeisbaarheid tot de dag van volledige betaling. In zoverre zal de vordering onder c in ieder geval worden toegewezen.
      
    
    
      2.18.
      Malant vordert daarnaast (ook onder c) bij wijze van schadevergoeding wegens de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst betaling van de resterende huurtermijnen tot het oorspronkelijke einde van de huurovereenkomst. Deze vordering wordt enkel toegewezen ten aanzien van de bedrijfswoning, tot een bedrag gelijk aan 3 maanden huur, te rekenen vanaf de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden. Voor het overige wordt Leursehof veroordeeld tot vergoeding van de verdere - daadwerkelijk geleden - schade over de periode lopende vanaf 3 maanden na de maand waarin de ontruiming van de bedrijfswoning heeft plaatsgevonden tot uiterlijk de oorspronkelijke einddatum van de huurovereenkomst, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
      
    
    
      2.19.
      Door de partiële ontbinding van de huurovereenkomst is het belang van Malant bij het gevorderde onder e (een verbod de bedrijfswoning onder te verhuren) komen te vervallen. Deze vordering wordt daarom afgewezen. Hetzelfde geldt voor het belang van Leursehof bij het gevorderde in reconventie onder 3. Die vordering wordt eveneens afgewezen. 
      
    
    
      2.20.
      Nu de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte in stand blijft is Leursehof gehouden de  maandelijks verschuldigde huur vanaf juli 2021 volledig en dus zonder verdere huurkorting aan Malant te (blijven) voldoen. Het in dat kader onder f gevorderde wordt afgewezen nu de verplichting tot betaling van de maandelijkse huur voortvloeit uit de tussen partijen geldende overeenkomst.
      
      
        
          Contractuele boetes
        
      
      
    
    
      2.21.
      
        Malant heeft over de maanden waarover zij de huur van Leursehof niet (tijdig) heeft ontvangen op grond van artikel 13.1 van de huurovereenkomst een boete gevorderd van 
        € 36.000,00. Leursehof doet een beroep op matiging van die boete (artikel 6:94 BW). Zij voert aan dat het opleggen van een boete niet redelijk is onder de bijzondere onvoorziene omstandigheid van de uitbraak van het coronavirus.
        Vooropgesteld wordt dat de kantonrechter zijn bevoegdheid tot matiging terughoudend moet hanteren: voor matiging is slechts ruimte als toepassing van een boetebepaling in de overeenkomst in de gegeven omstandigheden van het geval tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. 
      
      
    
    
      2.22.
      
        In dit geval zal onverkorte toepassing van het boetebeding leiden tot een onaanvaardbaar en buitensporig resultaat. Vooropgesteld wordt dat een boete van 
        € 36.000,00 tegenover een huurachterstand van € 11.686,75 disproportioneel is. Daarnaast heeft te gelden dat door de overheidsmaatregelen in verband met het coronavirus een onvoorziene en uitzonderlijke situatie is ontstaan, waardoor Leursehof kennelijk niet meer aan haar betalingsverplichting kon voldoen. De kantonrechter begrijpt dat de coronacrisis grote (financiële) gevolgen heeft (gehad) voor Leursehof. Leursehof hield haar huurbetaling eerst deels en daarna volledig in omdat partijen in discussie waren over de onvoorziene en uitzonderlijke situatie die door de maatregelen in verband met de coronacrisis is ontstaan en hoe die pijn verdeeld zou kunnen worden. Daarnaast heeft Leursehof met haar betalingen, waaronder de nabetaling in juli 2022, genoegzaam laten blijken dat er geen sprake is van betalingsonwil. 
        In voornoemde omstandigheden in onderlinge samenhang bezien ziet de kantonrechter aanleiding om de contactuele boete te matigen tot nihil. De vordering onder (i) wordt daarom afgewezen. 
      
      
    
    
      2.23.
      
        Malant vordert nog vergoeding van buitengerechtelijke kosten (vordering j). Leursehof heeft de verschuldigdheid ervan niet dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat dit deel van de vordering wordt toegewezen met dien verstande dat de buitengerechtelijke kosten worden gebaseerd op de toewijsbare huurachterstand. Aldus wordt uitgekomen op een toewijsbaar bedrag aan buitengerechtelijke kostenvergoeding van
        € 1.079,16. De wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten wordt toegewezen vanaf datum dagvaarding. 
      
      
    
    
      2.24.
      
        Partijen worden in conventie beide voor een deel in het ongelijk gesteld en moeten daarom ieder hun eigen kosten dragen.
        Aangezien Leursehof in reconventie in het ongelijk wordt gesteld, moet zij daarom de proceskosten dragen. 
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de bedrijfswoning;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt Leursehof om binnen twee weken na betekening van dit vonnis, de bedrijfswoning gelegen naast de bedrijfsruimte aan de Eindssestraat 7 te Nederasselt met alles wat van Leursehof is en ieder die bij Leursehof hoort, te verlaten en te ontruimen en de sleutels af te geven aan Malant;
      
    
    
      3.3.
      
        veroordeelt Leursehof om aan Malant te betalen een bedrag van:
         € 11.686,75 aan huurachterstand tot en met juni 2021, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf het moment van opeisbaarheid van iedere afzonderlijke termijn tot en met de dag van volledige betaling;
         € 270,61 (exclusief btw) vanaf juli 2021 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat Leursehof de bedrijfswoning niet heeft of zal hebben ontruimd, te vermeerderen met de wettelijke rente over enige vervallen termijn vanaf het moment van opeisbaarheid tot en met de dag van volledige betaling;
         € 3.214,83 (exclusief btw) vanaf juli 2021 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat Leursehof de bedrijfsruimte in gebruik heeft (gehad) tot de datum van dit vonnis, te vermeerderen met, ingeval van enige vervallen termijn, de wettelijke rente vanaf het moment van opeisbaarheid tot en met het moment van volledige betaling;
         € 1.079,16 aan buitengerechtelijke kosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 mei 2021 tot de dag van volledige betaling;
         € 270,61 per maand aan schadevergoeding over een periode van drie maanden, met ingang van de maand, volgend op de maand waarin Leursehof de bedrijfswoning heeft ontruimd;
      
      
    
    
      3.4.
      verwijst de zaak voor de overige gevorderde schade naar de schadestaatprocedure om het schadebedrag vast te stellen;
      
    
    
      3.5.
      compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
    
    
      3.6.
      verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.7.
      wijst het anders of meer gevorderde af;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.8.
      wijst de vordering af;
      
    
    
      3.9.
      veroordeelt Leursehof in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van Malant vastgesteld op € 1.323,75 aan salaris voor de gemachtigde.
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op