ECLI:NL:RBMNE:2022:4041, Rechtbank Midden-Nederland, 31-08-2022, 9620381 UC EXPL 22-278
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2022-08-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koopovereenkomst benedenwoning; uitleg bepaling over renovatie balkon; verkoper heeft bij vertrek onvoldoende geld in VvE kas achtergelaten om renovatie te kunnen betalen; verkoper moet het ontbrekende bedrag aan koper betalen.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Utrecht
    
    
    
      zaaknummer: 9623081 UC EXPL  22-278 aw/1370
    
    
    
      
        Vonnis van 31 augustus 2022
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      verder ook te noemen: [eiseres] ,
      eisende partij,
      gemachtigde: mr. W.F. Jekel, verbonden aan Achmea Rechtsbijstand,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      verder ook te noemen: [gedaagde] ,
      gedaagde partij,
      procederend in persoon
    
    
  
  
    
      1De procedure
    Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:
    
      
        de dagvaarding met 13 producties is op 30 december 2021 bij [gedaagde] bezorgd,
      
      
        
          [gedaagde] heeft schriftelijk op de dagvaarding gereageerd (conclusie van antwoord). Zij heeft 8 bijlagen bijgevoegd,
      
      
        de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 augustus 2022. Verschenen zijn mevrouw [eiseres] en haar gemachtigde en mevrouw [gedaagde] , vergezeld van haar dochter. Van wat er is besproken heeft de griffier aantekening gemaakt. Aan het slot van de zitting heeft de kantonrechter meegedeeld dat vonnis zal worden gewezen op 14 september 2022, of zoveel eerder als mogelijk is. De vonnisdatum is vervolgens bepaald op vandaag.
      
    
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [eiseres] heeft op 28 mei 2019 van [gedaagde] gekocht (het appartementsrecht van) de benedenwoning gelegen op het adres [straat] [nummer] in [plaats] . Het appartementsrecht maakt deel uit van een gemeenschap die bestaat uit een perceel grond met een pand dat bestaat uit een zelfstandige boven- en benedenwoning. Op 7 augustus 2019 is het appartementsrecht van de benedenwoning aan [eiseres] geleverd en sindsdien is zij van rechtswege lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). De heer [A] en zijn partner (hierna: [A] ) zijn eigenaar van (het appartementsrecht van) de bovenwoning met huisnummer [nummer/letter] en als zodanig de enige andere leden van de VvE.
    
    
      2.2.
      Voorafgaand aan de verkoop door [gedaagde] van het appartementsrecht van de benedenwoning aan [eiseres] hebben [gedaagde] en [A] tijdens een VvE-vergadering besloten de balkons van zowel de benedenwoning als de bovenwoning te laten renoveren. In verband daarmee heeft [A] bij verschillende aannemers offertes opgevraagd, waarna [gedaagde] en [A] gekozen hebben voor de offerte gedateerd 25 april 2019 van aannemer [B] van in totaal € 14.275,29 inclusief BTW. 
    
    
      2.3.
      
        Omdat de op de VvE-vergadering afgesproken balkonrenovatie naar verwachting niet vóór de overdracht van het appartementsrecht van de benedenwoning zou kunnen plaatsvinden, zijn daarover tussen [gedaagde] en [eiseres] in de koopovereenkomst afspraken gemaakt. Ook heeft [eiseres] vóór het sluiten van de koopovereenkomst een bouwkundig onderzoek laten uitvoeren, waarvan de uitkomst tussen partijen is besproken. In de koopovereenkomst van 28 mei 2019 is over de balkonrenovatie en de uitkomst van het bouwkundig onderzoek het volgende opgenomen:
        “artikel 22 Nadere afspraken balkons
      
      
        
          
            Verkoper zal zorgdragen dat de balkons worden gerepareerd voor kosten van de huidige leden van de V.v.E. Deze reparatie zullen zo spoedig mogelijk worden uitgevoerd naar eis van goed en deugdelijk werk en in iedere geval vóór oktober 2109 gereeds zijn.
          
        
        
          
            Naar aanleiding van de uitkomsten van het bouwkundig onderzoek zijn verkoper en koper overeengekomen de oorspronkelijke koopsom van € 475.000,-- te verlagen naar € 463.000,--, zegge VIERHONDERDRIEENZESTIGDUIZEN EURO, tegen finale kwijting ten aanzien van de uitkomsten van de bouwkundige keuring.”
        
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] heeft vóór de levering aan [eiseres] van het appartementsrecht van de benedenwoning een bedrag van € 750,00 bijgestort in de kas van de VvE, voor de renovatie van het balkon. 
    
    
      2.5.
      De voorgenomen balkonrenovatie is niet doorgegaan. In plaats daarvan hebben [eiseres] en [A] inmiddels besloten geheel nieuwe balkons te laten plaatsen. [eiseres] heeft [gedaagde] aangesproken op nakoming van artikel 22 sub 1) van de koopovereenkomst, in die zin dat zij [gedaagde] heeft gevraagd haar deel van de door [B] begrote renovatiekosten te betalen, omdat het saldo van de VvE kas ontoereikend is gebleken. [gedaagde] heeft dat geweigerd.
      
    
  
  
    
      3De vordering en het verweer
    
      3.1.
      
        [eiseres] vraagt de kantonrechter om [gedaagde] , bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen om:
      
        
          
            primair: aan haar € 3.585,62 te betalen te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 30 december 2021 tot de voldoening;
        
        
          
            subsidiair: de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met € 3.585,62 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 december 2021 tot de voldoening;
        
        
          
            primair en subsidiair: [gedaagde] de veroordelen in de proceskosten.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] legt aan haar primaire vordering ten grondslag dat [gedaagde] haar verplichting uit de koopovereenkomst om de financiële middelen beschikbaar te stellen aan de VvE kas voor de balkonrenovatie niet is nagekomen, waardoor zij schade lijdt. Subsidiair stelt [eiseres] dat zij niet de woning geleverd heeft gekregen die zij heeft gekocht. Zij heeft daarom het recht de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden door de koopprijs evenredig te verminderen.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] stelt zich – samengevat – op het standpunt dat zij vóór de levering van het appartementsrecht van de benedenwoning aan [eiseres] aan haar financiële verplichtingen voor de balkonrenovatie heeft voldaan, door een bedrag van € 750,00 bij te storten in de VvE kas. Op dat moment was er een saldo in kas van € 4.900,00 waarvan de helft bestemd was voor renovatie van het balkon van de benedenwoning. In totaal heeft zij dus € 3.200,00 betaald voor de renovatie van het balkon, dat komt overeen met het genoemde bedrag voor het balkon van de benedenwoning in de offerte van [B] . Het in die offerte genoemde schilderwerk van het balkon valt volgens [gedaagde] niet onder de afspraken over de renovatie van het balkon, zoals genoemd onder sub 1) van artikel 22 van de koopovereenkomst, maar onder sub 2) van dat artikel: het achterstallig onderhoud, waarvoor zij € 12.000,00 in mindering heeft gebracht op de koopprijs. Als er onvoldoende middelen in de VvE kas zitten om de balkonrenovatie te betalen heeft [A] vermoedelijk zijn aandeel niet betaald. Dat is een probleem dat [eiseres] met [A] moet oplossen en daarin heeft zij geen rol meer, zo stelt [gedaagde] .
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      
        [eiseres] vordert primair dat [gedaagde] aan haar € 3.582,62 met de wettelijke rente en de proceskosten zal betalen. Die vordering wordt door de kantonrechter toegewezen, om de volgende redenen.
      
        4.1.1.
        
          [gedaagde] heeft niet weersproken dat de offerte van [B] uitgangspunt is geweest bij de met [eiseres] gemaakte afspraken over de balkonrenovatie die zijn vermeld in artikel 22 sub 1) van de koopovereenkomst. De offerte van [B] is uitgesplitst naar kosten voor het balkon van de benedenwoning en kosten voor het balkon van de bovenwoning. Het ligt daarom voor de hand dat die kosten ook op die manier onder de eigenaren van de twee woningen worden verdeeld. [eiseres] heeft er daarom vanuit mogen gaan dat [gedaagde] ervoor zou zorgen dat het balkon voor oktober 2019 gerenoveerd zou zijn op kosten van de toenmalige VvE leden en als dat niet mogelijk of wenselijk zou blijken dat zij bij haar vertrek de financiële middelen in de VvE kas zou achterlaten om de renovatie van het balkon voor [eiseres] mogelijk te maken, volgens de offerte van [B] . 
      
      
        4.1.2.
        
          [gedaagde] stelt dat zij aan haar betalingsverplichtingen heeft voldaan omdat er bij haar vertrek € 3.200,00 in de VvE-kas aanwezig was voor de renovatie van het balkon van de benedenwoning, namelijk de helft van het al aanwezige bedrag van € 4.900,00, waarvan op de VvE-vergadering door haar en [A] is besloten dat dit bestemd is voor renovatie van beide balkons, en de bijstorting van € 750,00 die zij voor haar vertrek nog heeft gedaan. Ook [eiseres] gaat ervan uit dat [gedaagde] voor haar vertrek een bedrag van € 3.200,00 in de VvE kas heeft achtergelaten voor de renovatie van het balkon van de benedenwoning. Uit de offerte van [B] blijkt echter dat een bedrag van  € 3.200,00 daarvoor niet genoeg is. De offerte vermeldt op bladzijde 2 onder het kopje “Balkon beletage restaureren” weliswaar een bedrag van € 3.168,75, maar dat bedrag is exclusief BTW. Als daarbij 21% BTW wordt opgeteld, resulteert dat in een bedrag van € 3.834,20. Op bladzijde 3 wordt daarnaast onder het kopje “Huisnr. [nummer] ” nog het bijbehorende schilderwerk genoemd voor een bedrag van € 2.023,31 inclusief 9% BTW. Op bladzijde 4 van de offerte zijn de kosten van een rolsteiger opgenomen, waarvan – naar [gedaagde] ter zitting heeft erkend – de helft voor rekening van [gedaagde] komt, dat is een bedrag van € 932,37 inclusief 21% BTW. Dat komt neer op een bedrag van in totaal € 6.789,88 voor renovatie van het balkon van de benedenwoning, dat is dus € 3.589,88 meer dan het bedrag van € 3.200,00 dat [gedaagde] bij haar vertrek voor die werkzaamheden in de VvE kas heeft achtergelaten.
      
      
        4.1.3.
        Het verweer van [gedaagde] dat het schilderwerk van het balkon dat wordt genoemd in de offerte van [B] niet meegerekend moet worden, omdat dit valt onder de korting van € 12.000,00 die zij op de koopsom heeft gegeven wegens achterstallig onderhoud, wordt verworpen. Volgens de tekst van artikel 22 sub 2) van de koopovereenkomst is die korting op de koopsom namelijk overeengekomen in verband met de uitkomst van het bouwkundig onderzoek dat [eiseres] heeft laten doen. [eiseres] heeft een pagina uit het betreffende bouwkundig rapport overgelegd waaruit blijkt dat de balkons bij het bouwkundig onderzoek buiten beschouwing zijn gelaten, omdat (volgens het rapport) het herstel van de balkons nog voor de overdracht door/namens de VvE zal worden uitgevoerd (productie 11 bij dagvaarding). [gedaagde] heeft op zich ook niet betwist dat de balkons niet in dat bouwkundig onderzoek zijn meegenomen. In rechte moet er daarom vanuit worden gegaan dat het schilderwerk van de te renoveren balkons niet valt onder sub 2), maar onder sub 1) van artikel 22 van de koopovereenkomst.
      
      
        4.1.4.
        
          [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat [A] zijn bijdrage aan de VvE kas niet of niet volledig moet hebben voldaan omdat het saldo in de VvE kas van (ongeveer) € 5.000,00 waarvan bij de overdracht is uitgegaan, bij nader inzien niet juist kan zijn. Zij heeft in de loop der jaren veel meer aan de VvE kas betaald en zij wil daarom de administratie van de VvE kunnen inzien. [eiseres] spreekt [gedaagde] echter aan op de gemaakte afspraken in de koopovereenkomst over de renovatiekosten van het balkon. Of [A] in de loop der jaren ten opzichte van de VvE aan zijn betalingsverplichtingen heeft voldaan, staat daar los van. [eiseres] mag [gedaagde] houden aan de gemaakte afspraak dat de renovatiekosten van het balkon van de benedenwoning uit de VvE kas (kunnen) worden voldaan, waarbij [eiseres] ervan mocht uitgaan dat er rond de overdracht (ongeveer) € 5.000,00 in die kas aanwezig was, waarvan de helft bestemd is voor de renovatie van het balkon van de benedenwoning en dat [gedaagde] het bedrag dat daarboven nog nodig was volgens de offerte van [B] , voor haar rekening zou nemen. [A] heeft dat saldo van de VvE kas en de verdeling daarvan namelijk aan de notaris opgegeven voorafgaand aan de overdracht en blijkens de e-mailcorrespondentie tussen [A] en [gedaagde] voorafgaand aan de overdracht zijn zij beiden ook uitgegaan van dat saldo en die verdeling (productie 5 bij dagvaarding, de e-mail van [A] aan de notaris van 25 juli 2019 en de e-mailcorrespondentie tussen [gedaagde] en [A] van juli 2019). Omdat [gedaagde] de met [eiseres] gemaakte afspraak over de renovatie van het balkon en de bijbehorende kosten daarvan niet is nagekomen lijdt [eiseres] schade, namelijk het verschil tussen de begrote renovatiekosten volgens de offerte van [B] en het bedrag van € 3.200,00 dat [gedaagde] bij haar vertrek in VvE kas heeft achtergelaten.
      
      
        4.1.5.
        
          De conclusie luidt daarom dat [gedaagde] het door [eiseres] gevorderde bedrag van € 3.582,62 voor renovatie van het balkon moet betalen (dat is dus iets minder dan het door de kantonrechter, aan de hand van de offerte berekende bedrag). Zij moet dat bedrag in beginsel aan de VvE betalen, maar omdat vaststaat dat het bedrag is bestemd voor de renovatie van het balkon van [eiseres] en dat die balkons inmiddels vervangen zijn, zal [gedaagde] worden veroordeeld om dit bedrag aan [eiseres] te betalen, zoals zij heeft gevorderd. Ook de wettelijke rente over dat bedrag zal worden toegewezen als gevorderd. [gedaagde] heeft daar geen verweer tegen gevoerd.
          
            Proceskosten
          
        
      
      
        4.1.6.
        
          [gedaagde] heeft ongelijk gekregen. Zij wordt daarom in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat zij haar eigen proceskosten draagt en de proceskosten van [eiseres] moet betalen. Die proceskosten van [eiseres] worden tot vandaag begroot op in totaal € 801,39, te weten:
        
          
            € 244,00 griffierecht;
          
          
            € 121,39 explootkosten inclusief informatiekosten;
          
          
            € 436,00 salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 218,00).
          
        
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
        4.1.7.
        
          [eiseres] heeft gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Daartegen is [gedaagde] niet opgekomen. Op grond van het bepaalde in artikel 233, eerste lid, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering wordt die vordering toegewezen. 
        
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De kantonrechter:
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] tegen bewijs van kwijting te betalen € 3.585,62  te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 30 december 2021 tot de voldoening;
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot vandaag begroot op € 801,39;
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. K.G.F. van der Kraats, kantonrechter, en is bij haar afwezigheid getekend door mr. I.L. Rijnbout, kantonrechter, en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 31 augustus 2022.