ECLI:NL:RBOBR:2022:5474, Rechtbank Oost-Brabant, 16-12-2022, 21/2577
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2022-12-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardering woning. De vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning en ook heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode correct toegepast. De heffingsambtenaar heeft de vliering van de woning terecht als woonruimte gewaardeerd en de serre niet dubbel gewaardeerd. Verder heeft hij de waarde van de als mantelzorg bestemde maar niet als zodanig gerealiseerde ruimte voldoende onderbouwd. Tot slot is voldoende rekening gehouden met het door eiser gestelde achterstallig onderhoud. Vastgestelde waarde is – mede in het licht van het (ruim 15 maanden voor de waardepeildatum gerealiseerde) eigen verkoopcijfer – aannemelijk geworden. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 21/2577 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 december 2022 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: [naam] ),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten (de heffingsambtenaar)
      (gemachtigde: J. Andries).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.	In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van zijn woning aan [adres] .
    
    
    
      1.1.
      
        De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde met de beschikking van
        28 februari 2021 vastgesteld op € 869.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Nuenen c.a. voor het jaar 2021 opgelegd.
      
      
    
    
      1.2.
      
        De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 28 september 2021
        de waarde van de woning verlaagd naar € 815.000 en de aanslag onroerendezaakbelastingen overeenkomstig die waarde verminderd. 
      
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      Eiser heeft nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.6.
      
        De rechtbank heeft het beroep op 29 november 2022 op zitting behandeld. Hieraan
        hebben deelgenomen: eiser, de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. 
      
      
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 1997. De woning
      heeft een inhoud van 947 m3 en beschikt over een serre, een kelder van 33 m3, een berging/mantelzorgunit, een carport van 18 m2, een overkapping van 26 m2 en vier dakkapellen. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 943 m2.
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. Het beroep is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en
      welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
    
      3.1.
      De waarde is een bedrag dat overeenkomt met de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar dat met succes heeft gedaan, hangt ook af van wat eiser daartegen heeft aangevoerd.
      
    
    
      3.2.
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar rekening moet houden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle te [plaats] . Ter zitting heeft eiser aangegeven dat de vergelijkbaarheid van de vergelijkingsobjecten niet langer in geschil is.
      
    
    
      3.3.
      Eiser stelt dat de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode verkeerd toepast en dat hij de (niet geïndexeerde) verkoopwaarden van de drie referenties had moeten optellen en delen door drie. Dit standpunt is onjuist, omdat hiermee op geen enkele wijze rekening wordt gehouden met de verschillen tussen de woning en de referenties zodat de onder 3.1. bedoelde waarde niet kan worden onderbouwd. 
      
    
    
      3.4.
      
        Eiser is het er niet mee eens dat de vliering als woonruimte is gewaardeerd. Hij stelt
        dat het in het midden van de vliering weliswaar mogelijk is om te staan, maar dat de ruimte snel lager wordt. Ook wijst hij erop dat in een deel van de vliering geen dakraam aanwezig is. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat deze ruimte met een vaste trap bereikbaar is en onderdeel uitmaakt van de hoofdbouw. Verder heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat het een grote ruimte is, waarvan makkelijk een extra kamer gemaakt kan worden. Gelet op de ter zitting overgelegde foto’s en de foto’s en plattegronden in het vastgoedrapport van de woning kan de rechtbank dit volgen. Daarbij heeft de rechtbank ook acht geslagen op de op de zitting besproken Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen van de Waarderingskamer. Daarin wordt – voor zover hier van belang – onderscheid gemaakt in “gebruiksoppervlakte wonen” en “gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte”. Tot die laatste categorie wordt een bergzolder gerekend als sprake is van een voor mensen toegankelijke zolder die alleen geschikt is voor incidenteel gebruik. Dit is bijvoorbeeld het geval als de zolder niet met een vaste trap bereikbaar is en/of sprake is van een zolder met onvoldoende daglichttoetreding (raamoppervlakte kleiner dan 0,5 m²). Aan deze voorwaarden is niet voldaan, zodat de zolder terecht als “gebruiksoppervlakte wonen” is aangemerkt. Dat eiser ervoor kiest de zolder als bergzolder te gebruiken komt in dit verband geen betekenis toe.
      
      
    
    
      3.5.
      Eiser stelt dat de serre van 33 m³ dubbel is gewaardeerd. Eiser wijst erop dat de serre meteen bij de bouw van de woning is gerealiseerd en gaat er daarom vanuit dat die (ook) tot het hoofdgebouw behoort. Doordat de serre als apart bijgebouw is gewaardeerd meent hij dat er dus sprake is van een dubbele waardering. De heffingsambtenaar betwist dat de serre dubbel is gewaardeerd. Wel is de serre apart gewaardeerd, omdat dit een aanbouw is, net als dat ook de dakkapellen apart zijn gewaardeerd. Het moment van realisatie is niet relevant om een deelobject aan het hoofdgebouw toe te delen dan wel apart te waarderen. In wat eiser heeft aangevoerd, ziet de rechtbank geen aanleiding om hieraan te twijfelen. 
      
    
    
      3.6.
      
        Voor zover eiser heeft aangevoerd dat de zogenoemde mantelzorgunit ten 
        onrechte als verblijfsruimte is gewaardeerd, overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank stelt vast dat bij de woning een langgerekte aanbouw aanwezig is, die achtereenvolgens bestaat uit een carport, een schuur, een ruimte met toilet en douche, en een overkapping. De carport en de overkapping zijn apart gewaardeerd. De heffingsambtenaar heeft de schuur en de ruimte met toilet en douche aangeduid als “berging/mantelzorgunit” en voor deze ruimte een prijs van € 320 per m3 gehanteerd. Eiser vindt dat dit als berging van € 140 per m3 moet worden gewaardeerd, omdat de mantelzorgruimte niet als zodanig is gerealiseerd. In dit standpunt volgt de rechtbank eiser niet en de rechtbank ziet geen aanleiding voor het oordeel dat deze ruimte niet gewaardeerd kon worden zoals de heffingsambtenaar dat heeft gedaan. De rechtbank wijst er daarbij overigens op dat de heffingsambtenaar voor deze ruimte weliswaar een hogere prijs per m3 heeft gehanteerd dan voor de kelder (€ 246), maar een lagere m³-prijs dan voor de serre (€ 344) en de woning zelf (€ 491). Voor zover er rekening moet worden gehouden met het niet als zodanig realiseren van de mantelzorgruimte is dat op deze wijze voldoende gedaan.
      
      
    
    
      3.7.
      
        Voor zover eiser aanvoert dat onvoldoende rekening is gehouden met het 
        achterstallig onderhoud van de woning en daarbij wijst op de staat van het dak dat sneller dan verwacht mag worden aan vervanging toe is, overweegt de rechtbank als volgt. Eiser heeft aangevoerd dat zowel aan de voor- als aan de achterzijde bomen dicht bij de woning staan, waardoor blad zich ophoopt in de goten, wat leidt tot lekkages. De heffingsambtenaar stelt dat de bomen ver van de woning afstaan, zodat de bladeren de goten niet kunnen verstoppen. Daarbij gaat het niet om achterstallig onderhoud, maar om regulier onderhoud. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen. Daarbij overweegt de rechtbank dat de woning is getaxeerd op € 830.000, terwijl de vastgestelde waarde € 815.000 is. Ook indien eiser kosten moet maken voor het onderhoud, is de waarde dus niet te hoog vastgesteld. Eiser heeft in dit verband een geschat bedrag van € 25.000 genoemd, maar dat is in het geheel niet onderbouwd.
      
      
    
    
      3.8.
      
        Eiser heeft met het door hem aangevoerde geen twijfel gezaaid aan de juistheid
        van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Daarbij betrekt de rechtbank dat het uiteindelijk gaat om de eindwaarde en niet om de deelwaarden van de afzonderlijke deelobjecten. Ook betrekt de rechtbank daarbij de heffingsambtenaar er ter zitting als indicatie nog op heeft gewezen dat de woning op 18 september 2018 is gekocht voor € 760.000. Volgens de heffingsambtenaar onderbouwt deze aankoopwaarde gelet op de prijsstijgingen de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar wijst erop dat op basis van deze aankoopprijs met de Woning Index Calculator van Vastgoedpro voor de woning op de waardepeildatum een waarde van € 834.000 wordt berekend. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen, gelet op de vaste jurisprudentie dat in een geval waarin de belanghebbende een woning kort voor de waardepeildatum heeft gekocht, in de regel ervan moet worden uitgegaan dat de waarde van de woning op de waardepeildatum overeenkomt met de door de belanghebbende betaalde prijs.De heffingsambtenaar heeft dus aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. 
      
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de vastgestelde waarde voor 
      de woning in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Eiser krijgt ook geen vergoeding voor zijn proceskosten. 
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Bijleveld, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 december 2022.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken, Wet WOZ.
  
  
     Dit heeft de Hoge Raad eerder geoordeeld in de uitspraak van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.
  
  
     Zie bijvoorbeeld gerechtshof ’s-Hertogenbosch 28 september 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3282, gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 15 november 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:9832, gerechtshof Amsterdam 9 augustus 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:2341 en gerechtshof Den Haag 14 december 2011, ECLI:NL:GHDHA:2011:BU9139.
  
  
     Vergelijk het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 18 mei 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:1404. Laatstgenoemde uitspraak betrof een woning die een jaar en acht maanden voor de waardepeildatum was verkocht.