ECLI:NL:GHARL:2023:1212, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-02-2023, 200.306.556/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-02-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bemiddeling bij verkrijgen hypotheek. Annuleringskosten overeengekomen. Geen no cure no pay.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
    
    
    
      afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.306.556/01
      (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 8886923)
    
    
    
    
      
        arrest van 7 februari 2023 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellante] ,
      
      die woont in [woonplaats1] ,
      die hoger beroep heeft ingestelden bij de kantonrechter optrad als gedaagde en als eiseres,
      hierna: [appellante],
      vertegenwoordigd door: mr. G.B. de Jong, die kantoor houdt te Hoogezand,
    
    
    
    
      tegen
    
    
    
    
      
        Uwfinancieeladviseur B.V.,
      
      die gevestigd is in Norg,
      die ook hoger beroep heeft ingesteld
      en bij de kantonrechter optrad als eiseres en als verweerster,
      hierna: Uwfinancieeladviseur,
      vertegenwoordigd door: mr. S.G. Rissik, die kantoor houdt te Groningen.
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure bij het hof 
    
    
      1.1
      
        [appellante] heeft op 20 december 2021 hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland op 21 september 2021 tussen partijen heeft uitgesproken. Op 14 januari 2022 is namens [appellante] een herstelexploot uitgebracht.
    
    
      1.2
      In het tussenarrest van 15 maart 2022 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. Deze mondelinge behandeling is in verband met ziekte van [appellante] niet doorgegaan. [appellante] heeft haar bezwaren tegen het vonnis in een memorie van grieven verwoord. Uwfinancieeladviseur heeft een memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep genomen en daarin ook een bezwaar (grief) tegen het vonnis geformuleerd. Daarna heeft [appellante] een memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep genomen.
      
    
    
      1.3
      
        Vervolgens hebben partijen hun dossier overgelegd en het hof gevraagd uitspraak te doen.
        2. De kern van de zaak
      
    
    
      2.1
      Uwfinancieeladviseur vordert op basis van een overeenkomst van opdracht tot het adviseren over en bemiddelen bij het verkrijgen van een vastgoedfinanciering betaling van [appellante] van een factuur van € 4.240,-.  
    
    
      2.2
       [appellante] ontkent dat ze enig bedrag aan Uwfinancieeladviseur verschuldigd is. Zij stelt dat Uwfinancieeladviseur heeft toegezegd de werkzaamheden op basis van ‘no cure no pay’ te verrichten en dat Uwfinancieeladviseur geen vastgoedfinanciering tot stand heeft gebracht. [appellante] vindt dat zij nodeloos taxatiekosten heeft gemaakt en vordert ter zake een bedrag van € 1.547,23 van Uwfinancieeladviseur. 
    
    
      2.3
      De kantonrechter heeft de vordering van Uwfinancieeladviseur tot een bedrag van € 3.500,- met rente toegewezen en de vordering van [appellante] afwezen. [appellante] wil dat het hof de  vordering van Uwfinancieeladviseur alsnog afwijst en haar vordering toewijst. Uwfinancieeladviseur wil dat het hof [appellante] veroordeelt tot betaling van de volledige factuur.
      
    
    
      2.4
      Het hof zal zowel het beroep van [appellante] als dat van Uwfinancieeladviseur verwerpen en het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen. Het hof zal deze beslissing hierna motiveren, door eerst de relevante feiten weer te geven en vervolgens de standpunten van partijen te bespreken. In dat verband zal het hof uiteraard ook ingaan op de bezwaren (‘grieven’) van partijen tegen het vonnis van de rechtbank.
      
        
      
    
  
  
    
      3De relevante feiten
    
      3.1
      Partijen hebben geen bezwaren geuit tegen de wijze waarop de kantonrechter de feiten heeft vastgesteld, zodat het hof ook van die feiten uit zal gaan. Aangevuld met wat in dit hoger beroep verder vaststaat, gaat het om het volgende.
    
    
      3.2
      
        Uwfinancieeladviseur drijft een onderneming die zich onder meer bezighoudt met
        het bemiddelen en adviseren op het gebied van financiële producten en diensten, waaronder
        hypothecaire leningen. [naam1] is (indirect) bestuurder van Uwfinancieeladviseur.
      
    
    
      3.3
      
        In augustus 2019 heeft [appellante] contact gezocht met [naam1] omdat zij verwikkeld
        was in een erfrechtzaak met haar broer. [appellante] had de helft van haar ouderlijk huis aan de [adres] te [plaats1] geërfd en wilde onderzoeken of zij met een hypothecaire lening haar broer kon uitkopen. 
      
      
    
    
      3.4
      
        [appellante] heeft de woning laten taxeren door Vlieg Makelaars, die daarvoor op 2 augustus 2019 een bedrag van € 450,- in rekening hebben gebracht.
    
    
      3.5
      
        [appellante] heeft op 9 oktober 2019 ten behoeve van de financieringsaanvraag een ambitieverklaring afgegeven aan Domivest waarin staat dat het haar ambitie is om de komende drie jaar nog minimaal twee of drie panden voor de commerciële verhuur aan te kopen.
      
    
    
      3.6
      
        Op 11 oktober 2019 heeft Domivest ten behoeve van [appellante] een indicatief hypotheekvoorstel gestuurd voor een 'Domivest Verhuurhypotheek’. In dit  hypotheekvoorstel wordt onder meer vermeld dat een bedrag van € 175.000,- zal worden
        verstrekt, met een maandelijkse aflossing van € 711,46 tegen een nominale rente van 3,45%
        (met een rentevastperiode van vijf jaar). 
      
    
    
      3.7
      In een vonnis van 17 december 2019 heeft de voorzieningenrechter in Amsterdam in de zaak tussen [appellante] en haar broer onder meer bepaald dat de broer van [appellante] medewerking aan de toedeling en levering van de woning aan [appellante] diende te verlenen, tegen vergoeding aan de nalatenschap van een bedrag van € 153.665,50, onder de voorwaarde dat de leveringsakte uiterlijk op 28 februari 2020 zou worden gepasseerd.
      
    
    
      3.8
      
        Op 18 december 2019 heeft [appellante] [naam1] een e-mail gestuurd met de volgende inhoud:
        "(..) Ik heb zojuist van uw collega [naam2] vernomen dat u in overleg met Erik Luursema [de advocaat van [appellante] in de procedure tegen haar broer, toevoeging hof] besloten heeft ondertussen de aanvraag bij Domivest in te trekken omdat de uitslag van het kort geding nog niet bekend was en de woning gepasseerd diende te worden binnen 60 dagen na aanvraag.
        Er is vandaag een nieuwe afspraak gemaakt op uw kantoor voor 7 januari om 14:00 uur om
        alsnog een nieuwe aanvraag te gaan indienen. (...) "
      
      
    
    
      3.9
      In de tussen partijen gesloten overeenkomst van 7 januari 2020 staat onder meer:
      
      
        "Graag bevestigen wij hiermee de door u aan Uw Financieeladviseur BV verstrekte opdracht
        tot dienstverlening.
        U verzocht ons om de navolgende werkzaamheden voor u te verrichten:
        -Het geven van advies over en bemiddelen bij het verkrijgen van een vastgoedfinanciering
        voor [adres] , [plaats1] .
        De vergoeding voor bovengenoemde opdracht bedraagt 2,0 % van het te financieren bedrag
        met een minimumvergoeding van € 3.000,00. De annuleringskosten bij wijziging van
        tussenpersoon of bank bedragen 2,0 % van het te financieren bedrag. (...)"
      
      
    
    
      3.10
      Op 7 januari 2020 heeft [appellante] aan Domivest weer een ambitieverklaring afgegeven waarin staat dat het haar ambitie is om de komende drie jaar nog minimaal twee tot drie panden voor de commerciële verhuur aan te kopen. 
    
    
      3.11
      Op 8 januari 2020 heeft Domivest opnieuw een indicatief hypotheekvoorstel gedaan voor een ‘Domivest Verhuurhypotheek’, dat gelijk was aan het voorstel van 11 oktober 2019.
    
    
      3.12
      Uwfinancieeladviseur heeft op 29 januari 2020 een onderbouwing voor genoemde ambitie van [appellante] aan Domivest gezonden. 
    
    
      3.13
      Op 5 februari 2020 heeft Domivest een offerte uitgebracht voor een ‘Domivest Verhuurhypotheek’. In deze offerte wordt onder meer vermeld dat een bedrag van € 212.000,- zal worden verstrekt, met een maandelijkse aflossing van € 1.174,84, tegen een nominale rente van 4,15% (met een rentevaste periode van vijf jaar).
      
      
      
      
    
    
      3.14
      
        Op 9 februari 2020 heeft Uwfinancieeladviseur aan [appellante] ten behoeve
        van de vermelde werkzaamheden een factuur gestuurd voor een bedrag van € 4.240,- met
        als factuurdatum 9 februari 2020 en een betalingstermijn van veertien dagen. [appellante] heeft
        de factuur onbetaald gelaten.
      
    
    
      3.15
      
        Op 17 februari 2020 heeft [appellante] een gedeelte van de offerte van 5 februari 2020
        getekend en teruggestuurd aan Uwfinancieeladviseur.
      
      
    
    
      3.16
      
        Op 18 februari 2020 heeft de Rabobank aan [appellante] en haar partner Marsman een
        offerte en overeenkomst lening gezonden. In deze offerte staat onder meer vermeld dat het
        gaat om een particuliere hypothecaire lening voor een bedrag van € 162.000,- tegen een
        rente van 2,65% (met een rentevaste periode van tien jaar). [appellante] en Marsman hebben de
        offerte en overeenkomst lening op 19 februari 2020 ondertekend.
      
      
    
    
      3.17
      
        Bij e-mail van 19 februari 2020 heeft [appellante] aan Uwfinancieeladviseur laten weten
        dat zij niet (meer) akkoord gaat met het aanbod van 5 februari 2020, gelet op de verhoging
        van rente naar 4,2% en een verdubbeling in maandlasten.
      
    
    
      3.18
      
        Op 6 maart 2020 heeft Spring Valuations B.V. [appellante] een factuur gestuurd voor de taxatie van de [adres] te [plaats1] voor een bedrag van
        € 1.097,23.
      
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling 
    Omvang van het hoger beroep
    
    
      4.1
      De kantonrechter heeft alle door [appellante] gevoerde verweren verworpen. 
      
    
    
      4.2
      Het hoger beroep van [appellante] richt zich uitsluitend tegen de rechtsoverwegingen 4.16, 4.19, 4.20 en 5.5 van vonnis van de kantonrechter, namelijk tegen zijn oordelen - dat geen sprake is van een ‘no cure no pay’ en - dat bij de beoordeling van de vordering van Uwfinancieeladviseur daarom moet worden uitgegaan van wat in de opdracht van dienstverlening staat over annuleringskosten en - dat geen sprake is van wanprestatie, omdat nakoming door Uwfinancieeladviseur nog mogelijk was en zij niet in verzuim was omdat [appellante] haar niet in gebreke had gesteld en het bedrag van € 1.547,23 niet op die grond toewijsbaar is.
    
    
      4.3
      Het hoger beroep van Uwfinancieeladviseur ziet uitsluitend op de hoogte van het aan haar toegewezen bedrag. Zij heeft geen bezwaar gemaakt tegen de afwijzing van de buitengerechtelijke incassokosten.
      
      
        
          Geen no cure no pay
        
      
      
    
    
      4.4
      De kantonrechter heeft overwogen dat [appellante] in het licht van de gemotiveerde stellingen van Uwfinancieeladviseur onvoldoende heeft onderbouwd dat alle werkzaamheden door Uwfinancieeladviseur op basis van ‘no cure no pay’ zouden worden verricht. 
      
    
    
      4.5
      Een (nadere) onderbouwing van dit verweer heeft [appellante] ook in hoger beroep niet gegeven. [appellante] heeft in de memorie van grieven verwezen naar een krantenartikel. Dat artikel zegt echter niets over de afspraken die tussen Uwfinancieeladviseur en [appellante] zijn gemaakt. Verder heeft [appellante] in haar memorie ten aanzien van de ‘no cure no pay’ niet meer gesteld dan dat zij “dat bij aanvang van de werkzaamheden te horen heeft gekregen” en dat  haar partner Marsman dat kan bevestigen. 
    
    
      4.6
      
        In het licht van de onderbouwde stellingen van Uwfinancieeladviseur is dat onvoldoende. De verklaring van [appellante] in de opdrachtbevestiging dat zij Uwfinancieeladviseur onder de daarin genoemde voorwaarden opdracht verstrekt, levert tussen partijen dwingend bewijs op van de waarheid van die verklaring (art. 157 lid 2 Rv). Op grond van art. 151 lid 2 Rv staat tegen dit dwingende bewijs tegenbewijs open. Bij gebrek aan een voldoende gemotiveerde betwisting door [appellante] van de stellingen van Uwfinancieeladviseur, is voor bewijslevering geen plaats.  heeft immers slechts gesteld dat bij aanvang van de werkzaamheden is gesproken over ‘no cure no pay’. Uwfinancieeladviseur heeft aangegeven dat het eerste gesprek gratis was, maar dat vervolgens is afgesproken dat 2% van het te lenen hypotheekbedrag wordt berekend. Dat strookt ook met de inhoud van de op 7 januari 2020 door [appellante] ondertekende opdracht tot dienstverlening waarvan de tekst aan duidelijkheid niets te wensen overlaat. Daarin is immers expliciet bepaald dat de vergoeding voor de werkzaamheden 2% van het te financieren bedrag bedraagt met een minimum van € 3.000,- en dat de annuleringskosten bij wijziging van tussenpersoon of bank 2% van het te financieren bedrag bedragen. Zonder nadere verklaring, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom [appellante] die opdrachtbevestiging,  heeft ondertekend als de afspraak was dat niet alleen het intakegesprek, maar alle werkzaamheden gratis zouden zijn in het geval geen financiering door bemiddeling van Uwfinancieeladviseur tot stand zou komen.De omstandigheid dat bij aanvang van de werkzaamheden is gesproken over ‘no cure no pay’ doet dan ook niet af aan het feit dat [appellante] op een later moment, namelijk op 
        7 januari 2020 door ondertekening van de opdrachtbevestiging een overeenkomst met Uwfinancieeladviseur heeft gesloten over de vergoeding voor de werkzaamheden en de vergoeding van eventuele annuleringskosten.  
      
    
    
      4.7
      Dat betekent dat op basis van die overeenkomst tussen partijen moet worden afgerekend. [appellante] heeft in dit door haar ingestelde hoger beroep immers geen bezwaren (grieven) geuit tegen het oordeel van de kantonrechter dat er een overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen (rov 4.1 tot en met 4.7 van het vonnis), dat deze overeenkomst niet nietig is wegens strijd met de wet (rov 4.8 tot en met 4.11 van het vonnis) en dat deze evenmin vernietigbaar is wegens dwaling (rov 4.17). 
    
    
      4.8
      
        [appellante] heeft aanvankelijk op 17 februari 2020 de offerte van Domivest van 5 februari 2020 geaccepteerd die na bemiddeling van Uwfinancieeladviseur was uitgebracht, maar heeft haar akkoord twee dagen later op 19 februari 2020 weer ingetrokken. Diezelfde dag is zij met de Rabobank in zee is gegaan. Op grond van het bepaalde in de overeenkomst is zij annuleringskosten aan Uwfinancieeladviseur verschuldigd.
    
    
      4.9
      De grieven I, II en III van [appellante] falen.
      
      
      
      
        
          De hoogte van de annuleringskosten
        
      
      
    
    
      4.10
      De kantontrechter heeft het te betalen bedrag vastgesteld op € 3.500,-, namelijk 2% van € 175.000,-. Uwfinancieeladviseur is van mening dat er € 4.240,- toegewezen moet worden, omdat de offerte van Domivest zag op een financiering van € 212.000,-.Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat op grond van het bepaalde in de overeenkomst bij de berekening van de annuleringskosten moet worden uitgegaan van het te financieren bedrag. Vast staat dat [appellante] zich tot Uwfinancieeladviseur heeft gewend met het verzoek te bemiddelen bij het tot stand brengen een financiering van € 175.000,-. Uwfinancieeladviseur heeft niet gesteld dat [appellante] om een hoger bedrag aan financiering heeft gevraagd.  Om die reden moet bij de berekening van de annuleringskosten worden uitgegaan van het bedrag van € 175.000,-.
    
    
      4.11
      
        De grief van Uwfinancieeladviseur faalt.
        
          Geen verzuim, geen schadevergoeding
        
      
      
    
    
      4.12
      
        
          [appellante] heeft vergoeding van de door haar betaalde taxatiekosten gevorderd van Uwfinancieeladviseur. [appellante] heeft geen bezwaren geuit tegen het oordeel van de kantonrechter dat deze vordering niet toewijsbaar is op grond van onrechtmatige daad 
        (rov 5.6 tot en met 5.8 van het vonnis). 
      
    
    
      4.13
      In dit hoger beroep ligt daarom alleen de vraag voor of die kosten als schadevergoeding wegens wanprestatie in aanmerking komen. 
    
    
      4.14
      
        [appellante] heeft in dat verband aangevoerd dat haar geen passend aanbod is gedaan, omdat het aanbod van Domivest zag op commerciële verhuur, iets wat nooit haar bedoeling is geweest. Die voor het eerst in hoger beroep ingenomen stelling verhoudt zich niet met het vaststaande feit dat [appellante] tot tweemaal toe aan Domivest heeft aangegeven dat het haar ambitie was om de komende drie jaar nog minimaal twee tot drie panden voor de commerciële verhuur aan te kopen. Bovendien is de stelling in strijd met hetgeen [appellante] tijdens de mondelinge behandeling bij de kantonrechter op 11 mei 2021 heeft verklaard: “Ik dacht dat ik het huis kon verhuren. Dat was eerst mij intentie. Op het moment dat de woning kon en mocht bekijken ben ik daarvan afgestapt. Dat was op 28 februari. Om een woning te mogen verhuren mag dat niet vanuit een normale hypotheek. Omdat de woning naast Schiphol ligt, wilde ik deze kunnen en mogen verhuren, eventueel in de toekomst. Toen is mij verteld dat ik een verhuurhypotheek moest hebben.” 
      
    
    
      4.15
      Vast staat dat de Rabobank op 18 februari 2020 een offerte voor een particuliere woninghypotheek aan [appellante] en haar partner uitgebracht, die op 19 februari 2020 door hen is geaccepteerd. Naar het oordeel van het hof moet het er daarom voor worden gehouden dat [appellante] pas in een heel laat stadium is afgestapt van het idee de woning te verhuren. Dat zij dat toen aan Uwfinancieeladviseur kenbaar heeft gemaakt, is gesteld noch gebleken. Het hof verwerpt daarom de stelling van [appellante] dat Uwfinancieeladviseur haar geen passend aanbod heeft gedaan door een verhuurhypotheek aan te bieden. 
    
    
      4.16
      
        [appellante] stelt dat de periode tussen 19 februari en 28 februari (de datum waarop de woning aan haar zou worden toegedeeld) hoe dan ook te kort was voor Uwfinancieeladviseur om nog met een aanbod voor een particuliere woning hypotheek te kunnen komen en dat verzuim daarom zonder ingebrekestelling is ingetreden, maar zonder nadere toelichting - die ontbreekt - valt niet in te zien dat Uwfinancieeladviseur niet in staat zou zijn geweest tijdig een nieuw aanbod te doen. De vordering tot schadevergoeding stuit – wat daar verder ook van zij – af op het feit dat Uwfinancieeladviseur niet in gebreke is gesteld en niet in verzuim is geraakt.
      
    
    
      4.17
      Ook grief IV van [appellante] faalt.
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      4.18
      Zowel het hoger beroep van [appellante] als van  Uwfinancieeladviseur slaagt niet. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd.
      
    
    
      4.19
      Het hof zal [appellante] veroordelen in de kosten van het principaal hoger beroep en Uwfinancieeladviseur in de kosten van het incidenteel hoger beroep.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissingHet hof:
    
    
      5.1
      bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 21 september 2021; 	
    
    
      5.2
      veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van Uwfinancieeladviseur in het principaal hoger beroep:€ 783,- aan griffierecht€ 836,- aan salaris voor de advocaat van Uwfinancieeladviseur (1 procespunt x appeltarief I);
    
    
      5.3
       veroordeelt Uwfinancieeladviseur tot betaling van de volgende proceskosten van [appellante] in het incidenteel hoger beroep:€ 418,- aan salaris voor de advocaat van [appellante] ;
      
    
    
      5.4
      verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.5
      wijst af wat verder is gevorderd.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. Wind, Zandbergen en Tubben, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2023.