ECLI:NL:GHARL:2023:33, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 03-01-2023, 200.311.169/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-01-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Huur. Ontruiming. Huurcontract voor één jaar. Voldoende aannemelijk is dat de aanzegging van de datum waarop de huur verstrijkt (artikel 7:271 lid 1 BW) tijdig is geschied. De huurovereenkomst is daardoor geëindigd en de voortgezette bewoning is onrechtmatig. Van onaanvaardbaarheid van dat gevolg is geen sprake, evenmin van misbruik van recht door de verhuurder door ontruiming te vorderen. Een belangenafweging leidt tot een ontruimingstermijn van ruim twee maanden.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
      afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.311.169/01
      (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 9771732)
    
    
    
    
      
        arrest in kort geding van 3 januari 2023 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [appellant] en
    
      
        2. [appellante],
      beiden wonende in [woonplaats1] ,
      appellanten,
      bij de rechtbank: eisers,
      hierna: [appellanten],
      advocaat: mr. M.J.J.M. van Roosmalen, die kantoor houdt in Emmen,
    
    
    
    
      tegen
    
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      wonende in [woonplaats1] ,
      geïntimeerde,
      bij de rechtbank: gedaagde,
      hierna: [geïntimeerde],
      advocaat: mr. P.A. Holsappel, die kantoor houdt in Assen.
    
    
    
  
  
    
      1Het verdere procesverloop in hoger beroep
    
    
      1.1
      Het hof verwijst naar het tussenarrest van 6 september 2022. De in dat tussenarrest bepaalde mondelinge behandeling heeft op 14 december 2022 plaatsgevonden. Voorafgaand daaraan heeft [geïntimeerde] nog per brief meegedeeld ter zitting bijstand van een tolk te zullen hebben, wat feitelijk ook het geval is geweest. Van die zitting is een verslag (proces-verbaal) opgemaakt. Deze stukken zijn aan het dossier toegevoegd.
      
    
    
      1.2
      Vervolgens is de zaak verwezen naar de rol voor het wijzen van arrest.
      
      
    
  
  
    
      2Waar gaat deze procedure over?
    
    
      Deze zaak gaat over de vraag of aan [geïntimeerde] tijdig is aangezegd dat de met hem bestaande huurovereenkomst per 14 maart 2022 zou eindigen en [geïntimeerde] daarom de woning in kwestie moet ontruimen. De kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland heeft in haar kort gedingvonnis van 29 april 2022 geoordeeld dat die aanzegging niet tijdig was en de vordering tot ontruiming daarom afgewezen. Het hof oordeelt in hoger beroep van dit kort geding anders. De aanzegging was wel tijdig en [geïntimeerde] moet de woning ontruimen. Hierna wordt uitgelegd waarom zo geoordeeld en beslist wordt.
    
    
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1
      
        [appellanten] zijn eigenaar van het perceel met daarop een woning aan het [adres] te [woonplaats1] (verder: de woning).
      
    
    
      3.2
      
        
          [geïntimeerde] is afkomstig uit Egypte. Hij is [in] 2017 gehuwd met de dochter
        van [appellanten] Zij hebben samen twee minderjarige kinderen. Aanvankelijk woonden zij in Jordanië. In maart 2021 hebben [geïntimeerde] en zijn echtgenote besloten om naar Nederland te
        komen. 
      
      
    
    
      3.3
      
        Tussen [geïntimeerde] en zijn echtgenote, als huurders, en [appellanten] , als verhuurder, is
        met ingang van 15 maart 2021 een huurovereenkomst voor de woning gesloten voor de duur van één jaar.
      
      
    
    
      3.4
      
        In de huurovereenkomst staat het volgende over de duur, de verlenging en de
        opzegging daarvan vermeld:
        "Artikel 3: Duur, verlenging en opzegging
      
    
    
      3.1.
      
        
          Deze huurovereenkomst gaat in op 15 maart 2021 en is voor de duur van 12 maanden.
        
        
          Indien de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar of korter eindigt deze
        
        
          van rechtswege zonder dat opzegging is vereist, mits de verhuurder niet eerder dan drie
        
        
          maanden maar uiterlijk een maand voordat de bepaalde tijd is verstreken de huurder over de
        
        
          dag waarop de huur verstrijkt schriftelijk informeert. (…) "
      
      
    
    
      3.5
      
        Op 27 januari 2022 heeft de echtgenote van [geïntimeerde] een procedure tot echtscheiding
        aanhangig gemaakt bij de rechtbank Noord-Nederland. Namens [geïntimeerde] is in die procedure op 2 februari 2022 een “Verweerschrift, tevens inhoudende zelfstandig verzoek huurrecht en omgang” ingediend. Onder randnummer 8 van dat verweerschrift staat: “De vader van de vrouw heeft hem inmiddels ook meerdere brieven gestuurd waarin wordt aangekondigd dat de huur zou worden opgezegd.” Als productie 2 waren daarbij gevoegd een zestal brieven van [appellanten] aan [geïntimeerde] . In een van die brieven, gedateerd op 16 januari 2022, staat:
        “Bij deze willen wij u mededelen dat het tijdelijke huurcontract beëindigd wordt per 14 maart 2022. Conform het huurcontract dat eindigt op dezelfde datum.”
      
      
    
    
      3.6
      Bij beschikking van 18 februari 2022 heeft de rechtbank bepaald dat [geïntimeerde] voor de duur van de echtscheidingsprocedure bij uitsluiting van zijn echtgenote gerechtigd is tot het gebruik van de echtelijke woning. 
      
      
    
  
  
    
      4De procedure bij de rechtbank
    
    
      4.1
      
        [appellanten] hebben, kort samengevat en voor zover van belang, gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot ontruiming van de woning binnen drie dagen na betekening van het vonnis.
      
    
    
      4.2
      De kantonrechter heeft de vordering in het bestreden vonnis van 29 april 2022 afgewezen en [appellanten] veroordeeld in de proceskosten.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling van de grieven en de vordering in hoger beroep
    
    
      
        Inleiding
      
    
    
    
      5.1
      
        [appellanten] zijn in hoger beroep gekomen. Zij willen daarmee bereiken dat de ontruimingsvordering alsnog wordt toegewezen. Hun bezwaren en het verweer van [geïntimeerde] daartegen zullen hierna worden behandeld op basis van de volgende thema’s:
      - spoedeisend belang 
      - beoordelingskader
      - aanzegging einde huurovereenkomst
      - ontruiming.
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
      
    
    
      5.2
      
        [appellanten] hebben gesteld spoedeisend belang te hebben bij de gevorderde ontruiming van de woning. De kantonrechter heeft geoordeeld dat daarvan sprake is. In hoger beroep voert [geïntimeerde] (alsnog) aan dat van een spoedeisend belang geen sprake is omdat er geen huurachterstand is en [appellanten] de woning niet dringend nodig hebben.
      
    
    
      5.3
      Het hof heeft te beoordelen of naar de stand van zaken per vandaag sprake is van een spoedeisend belang. Daarbij is uitgangspunt wat [appellanten] aan hun vordering ten grondslag hebben gelegd. Dat is: onrechtmatig gebruik van de woning door [geïntimeerde] . Daarmee is een belang gesteld dat spoedeisend genoemd kan worden en meebrengt dat in redelijkheid niet van [appellanten] verlangd kan worden dat de uitkomst van een bodemprocedure wordt afgewacht. Het betaald zijn van (maandelijkse bedragen gelijk aan) de huur en het niet dringend nodig hebben van de woning (indien juist) zijn afgewogen tegen het gestelde belang van beëindiging van het onrechtmatig gebruik van de woning van onvoldoende gewicht. Het belang van [appellanten] bij hun vordering is, ook nu nog, voldoende spoedeisend. 
      
      
        
          Beoordelingskader
        
      
      
    
    
      5.4
      Het kort geding is een procedure met een in belangrijke mate eigen karakter. Doel is een snelle beslissing over een ordemaatregel. Dat eigen karakter van de kort gedingprocedure komt onder andere daarin tot uiting dat de regels omtrent stelplicht en bewijslast niet van toepassing zijn. De rechter mag zijn oordeel dan ook baseren op voorshands voldoende aannemelijk geachte feiten. Op basis daarvan dient te worden beoordeeld of voldoende waarschijnlijk is dat de vordering in een (eventueel) te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen. De kantonrechter heeft dit beoordelingskader (in rechtsoverweging 4.2 van haar vonnis) voorop gesteld en dat is juist.   
      
    
    
      5.5
      De kantonrechter heeft (in de rechtsoverwegingen 4.3 en 4.4) over het inhoudelijke beoordelingskader overwogen:
      
      
        “4.3. Vaststaat dat er tussen partijen sprake is van een huurovereenkomst als bedoeld in
        
          artikel 7:271 lid 1 eerste volzin van het Burgerlijk Wetboek (BW). Gelet op het bepaalde in
        
        
          voornoemd artikel en in artikel 3.1. van de huurovereenkomst heeft de verhuurder de
        
        
          verplichting de huurder niet eerder dan drie maanden en uiterlijk één maand voor het
        
        
          verstrijken van de bepaalde huurperiode schriftelijk te informeren over de dag waarop de
        
        
          huur verstrijkt, waarna bij het niet nakomen van deze verplichting de huurovereenkomst na
        
        
          het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd wordt verlengd. In dit geval
        
        
          betekent dit dat [appellanten] niet eerder dan 15 december 2021 en niet later dan 15 februari
        
        
          2022 de aanzeggingsbrief aan [geïntimeerde] moest versturen.
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        
          Als uitgangspunt voor de aanzegverplichting van artikel 7:271 lid 1 BW heeft de
        
        
          ontvangsttheorie van artikel 3:37 lid 3 BW te gelden. Deze theorie impliceert dat een tot een
        
        
          bepaalde persoon gerichte verklaring enkel werking heeft, wanneer vaststaat dat die
        
        
          verklaring de betrokken persoon ook daadwerkelijk heeft bereikt.”
      
      
      
        Ook dit is juist en daarom uitgangspunt voor beoordeling in hoger beroep. 
      
      
      
        
          Aanzegging einde huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      5.6
      
        [appellanten] hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd dat zij met hun (hiervoor in overweging 3.5 aangehaalde) brief van 16 januari 2022 tijdig aan [geïntimeerde] hebben laten weten dat de huurovereenkomst per 15 maart 2022 zou eindigen. [geïntimeerde] heeft ontkend die brief tijdig (dat wil zeggen uiterlijk op 15 februari 2022) te hebben ontvangen. 
      
    
    
      5.7
      Niet betwist is door [geïntimeerde] dat hij in de echtscheidingsprocedure het hiervoor (in overweging 3.5) bedoelde verweerschrift heeft ingediend en dat daarbij, onder andere, gevoegd was de aangehaalde brief van 16 januari 2022. De rechtbank heeft in de beschikking van 18 februari 2022 onder het kopje “Procesverloop” vastgesteld dat het verweerschrift op 2 februari 2022 is ontvangen. [appellant] heeft op de zitting bij de kantonrechter verklaard dat hij op 23 januari 2022 samen met de buurman de aan het verweerschrift gehechte brieven heeft afgegeven aan [geïntimeerde] . Hij heeft daarbij verwezen naar een WhatsAppbericht. Ter zitting van het hof heeft hij dit herhaald en daaraan nog toegevoegd dat de buurman de als productie 2 aan het verweerschrift gehechte brieven alle heeft gescand. Dit geheel overziende maakt erg aannemelijk dat de advocaat van [geïntimeerde] in de echtscheidingsprocedure slechts is kunnen overgaan tot het aan de rechtbank als productie 2 overleggen van de brieven in kwestie omdat zij deze van haar cliënt, [geïntimeerde] , heeft ontvangen. [geïntimeerde] heeft slechts verklaard dat hij niet weet hoe zijn advocaat aan die stukken is gekomen. Dat is een te mager verweer, vooral omdat [geïntimeerde] in staat geweest moet zijn om, na overleg met zijn echtscheidingsadvocaat, concreet aan te geven hoe deze dan wél in het bezit van de stukken is gekomen als dat niet van [geïntimeerde] zelf was. Voldoende aannemelijk is daarom dat [geïntimeerde] , onder andere, de aangehaalde brief van 16 januari 2022 tijdig, namelijk vóór 16 februari 2022, heeft ontvangen. 
      
    
    
      5.8
      In die brief staat dat het huurcontract wordt beëindigd per 14 maart 2022. [geïntimeerde] voert aan dat hij die boodschap niet heeft begrepen omdat de zes (als productie 2 bij het verweerschrift) overgelegde brieven onderling tegenstrijdig zijn en deze bovendien deels in het Nederlands zijn gesteld, welke taal hij niet of onvoldoende beheerst
      
    
    
      5.9
      
        In het verweerschrift (randnummer 8) in de echtscheidingsprocedure staat dat [appellant] meerdere brieven heeft gestuurd (waaronder dus de aangehaalde brief van 
        16 januari 2022) “waarin wordt aangekondigd dat de huur zou worden opgezegd”. Uit deze passage valt af te leiden dat [geïntimeerde] (op 2 februari 2022) begreep dat de huur zou eindigen. Daarbij is van belang dat [geïntimeerde] in die procedure voorzien was van rechtsgeleerde bijstand en op grond daarvan voor de hand ligt dat namens hem slechts mededelingen over feiten zijn gedaan die spoorden met de feitelijke kennis van [geïntimeerde] op dat moment. Zijn verweer stuit reeds daarop af. 
      
      
    
    
      5.10
      Zo onderling tegenstrijdig zijn de, tegelijk ter kennis van [geïntimeerde] gebrachte, brieven bovendien nu ook weer niet. Weliswaar wordt daarin ook gesproken over onmiddellijke beëindiging van het contract, maar de verwarring zou dan hoogstens daarin gelegen kunnen zijn of [geïntimeerde] onmiddellijk of pas per 14 maart 2022 moest ontruimen, niet over het einde van de overeenkomst als zodanig. 
      
    
    
      5.11
      Wat de taal betreft geldt dat twee van de brieven in het Engels zijn gesteld. [geïntimeerde] erkent die taal wel voldoende te beheersen. In de ene brief wordt gesteld dat de daarin genoemde, op basis van actuele verbruikscijfers berekende, extra energiekosten “will be straightaway due to the ending of the leasing contract”. In de andere brief staat dat het huurcontract ‘has ended straightaway”. In beide gevallen dus een duidelijke verwijzing naar contractsbeëindiging. 
      
    
    
      5.12
      Op de zitting van het hof heeft [geïntimeerde] ook nog aangevoerd dat in de van de huurovereenkomst deel uit makende algemene bepalingen opzegging per aangetekende brief is voorgeschreven, dat daarvan geen sprake is geweest en de overeenkomst daarom niet rechtsgeldig is geëindigd. Dat verweer is te laat (namelijk voor het eerst op de zitting van het hof) naar voren gebracht. Bovendien is sprake van niet meer dan een bewijsvoorschrift; het gaat niet om een eis waaraan voldaan moet zijn voor een rechtsgeldige opzegging. Voldoende aannemelijk is hiervoor al geoordeeld dat de brief van 16 januari 2022 tijdig in het bezit van [geïntimeerde] is gekomen. Wat het bewijsvoorschrift wilde bereiken, is dus bereikt: [geïntimeerde] kende de brief.
      
    
    
      5.13
      Uit het voorgaande volgt dat het hof, anders dan de rechtbank, voldoende aannemelijk oordeelt dat [geïntimeerde] tijdig kennis heeft gekregen van de aanzegging dat de huurovereenkomst per 14 maart 2022 zou eindigen en dat de bodemrechter, indien deze zou moeten oordelen, tot dezelfde conclusie zal komen. Voldoende aannemelijk is dus ook dat [geïntimeerde] de woning momenteel zonder recht of titel en dus onrechtmatig bewoont.
      
      
        
          Ontruiming
        
      
    
    
      5.14
      Het rechtsgevolg van de tijdige aanzegging van de huurbeëindiging is dat de huur is geëindigd per 14 maart 2022. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat dit rechtsgevolg naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Bovendien is volgens hem sprake van misbruik van recht door ontruiming te vorderen. [geïntimeerde] voert aan dat hij in geval van ontruiming namelijk zal moeten emigreren en het contact met zijn kinderen zal verliezen.
      
    
    
      5.15
      In artikel 6:248 lid 2 BW is bepaald dat een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel niet van toepassing is voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Vaste jurisprudentie is dat de rechter bij toepassing van deze bepaling terughoudend moet zijn. Uitgaande hiervan geldt dat van onaanvaardbaarheid geen sprake is. Ter zitting in hoger beroep heeft [geïntimeerde] niet meer gesproken over de noodzaak van emigreren. Integendeel, hij richt zijn inspanning op het hebben en houden van een verblijfsstatus in Nederland, op het doen van een (las)opleiding, op het vinden van werk op dat vakgebied, op het leren van de Nederlandse taal en op het vinden van alternatieve woonruimte. Wat dat laatste betreft geldt dat hij inmiddels is geplaatst op de urgentielijst en zijn zoektocht is gericht op een locatie die gelegen is op een zodanige afstand van de verblijfplaats van zijn kinderen dat de afstand geen belemmering voor contact behoeft te zijn. 
      
    
    
      5.16
      Van misbruik van recht (artikel 3:13 lid 1 BW) is geen sprake omdat niet is onderbouwd dat [appellanten] de hun toekomende bevoegdheid om ontruiming te vorderen slechts gebruiken om [geïntimeerde] dwars te zitten of dat zij die gebruiken voor een ander doel dan waarvoor deze is verleend. Bovendien is geen sprake van onevenredigheid tussen het belang van [appellanten] bij de uitoefening van hun bevoegdheid en het daardoor geschade belang van [geïntimeerde] . Het belang van [appellanten] is dat zij de woning kunnen verhuren aan een, door hen gewenste, opvolgend huurder. [geïntimeerde] heeft inmiddels een urgentieverklaring verkregen. Niet onderbouwd is door hem dat hij, gegeven die verklaring en de in dit arrest vast te leggen veroordeling tot ontruiming, geen dak meer boven zijn hoofd zal kunnen krijgen. In deze omstandigheden kunnen [appellanten] in redelijkheid komen tot de uitoefening van hun ontruimingsbevoegdheid.
      
    
    
      5.17
      Wat de ontruimingstermijn betreft geldt dat [geïntimeerde] er belang bij heeft dat hij met dit arrest in de hand kan aantonen dat hij nu op korte termijn andere huisvesting nodig heeft. Het vinden daarvan zal dan niettemin nog wel enige tijd kosten. Om die reden wordt de ontruiming bevolen per 15 maart 2023.   
      
      
    
  
  
    
      6De slotsom
    
    
      6.1
      Uit het voorgaande volgt dat de bezwaren van [appellanten] tegen het vonnis van de kantonrechter slagen. Dat vonnis wordt daarom vernietigd en de ontruiming wordt bevolen.
      
    
    
      6.2
      
        Als in het ongelijk gestelde partij wordt [geïntimeerde] veroordeeld in de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep. Die kosten worden (€) als volgt begroot:
        
          eerste aanleg
        
        dagvaardingskosten 	   127,43 
        griffierecht 		     86,-
        salaris advocaat		   747,-
        
          hoger beroep
        
        dagvaarding		   127,43
        griffierecht		   343,-
        salaris advocaat		2.228,- (2 punten tarief II à 1.114,- per punt)
      
      
    
    
      6.3
      
        [appellanten] hebben terugbetaling gevorderd van het bedrag dat door hen ter uitvoering van het vonnis van de kantonrechter aan proceskosten is voldaan (€ 747,-). Dat deel van hun vordering is niet weersproken en daarom toewijsbaar.
      
      
    
  
  
    
      7De beslissing
    
    
      Het hof, recht doende in hoger beroep in kort geding:
    
    
    
      vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland van 
      29 april 2022 en doet opnieuw recht:
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde] het perceel met daarop een woning, staande en gelegen aan het [adres] te [woonplaats1] , met al de zich daarin bevindende personen en (roerende) zaken, voor zover deze niet het eigendom van [appellanten] zijn, uiterlijk op 15 maart 2023 te ontruimen en te verlaten en ontruimd en verlaten te houden en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [appellanten] te stellen;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure en begroot deze:
    
    - in eerste aanleg op € 213,43 aan verschotten en € 747, voor salaris advocaat,
    - in hoger beroep op € 470,43 aan verschotten en € 2.228,- aan salaris advocaat, 
    - aan nakosten op € 163,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met 
    € 85,- en de explootkosten van betekening van de uitspraak in geval [geïntimeerde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze kostenveroordeling heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden,
    - een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening.
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling aan [appellanten] van het door hen (ingevolge het vonnis van de kantonrechter) betaalde bedrag aan proceskosten ad € 747,-, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na aanschrijving en betekening;
    
    
    
      verklaart dit arrest op het punt van de uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. W.P.M. ter Berg, D.H. de Witte en W.F. Boele en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 
      3 januari 2023.