ECLI:NL:RBROT:2023:1221, Rechtbank Rotterdam, 10-02-2023, 10086875 CV EXPL 22-27498
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-02-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Gemengde overeenkomst huur/zorg, (buitengerechtelijke) ontbinding huurovereenkomst, ontruiming.

RECHTBANK ROTTERDAM




locatie Rotterdam





zaaknummer: 10086875 CV EXPL 22-27498





datum uitspraak: 10 februari 2023






Vonnis van de kantonrechter






in de zaak van






Stichting Vestia,



vestigingsplaats: Rotterdam,


eiseres,


gemachtigde: mr. R. van der Hoeff te Rotterdam,





tegen:






[gedaagde01] ,



in haar hoedanigheid als bewindvoerder van [naam01] ,


vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,


gedaagde,


gemachtigde: mr. C.C. Sneper te Baarn.





De partijen worden hierna ‘Vestia’ en ‘de bewindvoerder’ genoemd. De heer [naam01] wordt hierna aangeduid als ‘ [naam01] ’.







1

De procedure



1.1.


Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:




de dagvaarding van 2 september 2022, met bijlagen;




het antwoord, met bijlagen;




een nadere productie van de zijde van de bewindvoerder;




een nadere productie van de zijde van Vestia.







1.2.


Op 13 januari 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Aan de zijde van Vestia waren mevrouw [naam02] , medewerker sociaal beheer, en de gemachtigde aanwezig. Aan de zijde van de bewindvoerder waren de gemachtigde, [naam01] en mevrouw [naam03] aanwezig.







2

De feiten



2.1.


[naam01] huurt vanaf 13 oktober 2021 van Vestia de woning aan de [adres01] in Rotterdam. Dit betreft een woning die met voorrang wordt verhuurd aan mensen die in aanmerking komen voor woonbegeleiding gericht op sociale rehabilitatie. [naam01] behoort tot deze doelgroep.





2.2.


In oktober 2021 hebben [naam01] en Stichting Ontmoeting (hierna: “De Ontmoeting”) een woonbegeleidingsovereenkomst met elkaar gesloten.





2.3.


In de considerans van de huurovereenkomst is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:




“(…) 6. Verhuurder verhuurt de woning niet aan huurder als reguliere woonconsument, maar als cliënt van de zorginstelling ten behoeve van de woonbegeleiding.


7. De essentie van de verhouding tussen partijen wordt gevormd door woonbegeleiding en / of behandeling, advisering en ondersteuning van cliënt door de zorginstelling, of een combinatie daarvan.


8. Verhuurder stelt de woning aan huurder ter beschikking voor de duur van de woonbegeleiding en (de duur van) deze huurovereenkomst is afhankelijk van en gekoppeld aan (de duur van) de woonbegeleidingsovereenkomst.


9. Bij het einde van de woonbegeleidingsovereenkomst, op welke grond dan ook, eindigt ook deze huurovereenkomst. (…)


10. De woning wordt door verhuurder aan huurder verhuurd onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat deze zich openstelt en blijft openstellen voor woonbegeleiding door de zorginstelling.


(…)


12. Overtreding door huurder van de in de woonbegeleidingsovereenkomst gemaakte afspraken geldt tevens als toerekenbare tekortkoming van huurder jegens verhuurder en geeft deze het recht deze huurovereenkomst te (doen) eindigen. (…)”






2.4.


In de huurovereenkomst is verder – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:




“(…) Bij een vroegtijdige beëindiging van de begeleiding zoals overeengekomen in het begeleidingscontract kan deze huurovereenkomst wegens wanprestatie op verzoek van de verhuurder door de rechter worden ontbonden. Huurder verklaart uitdrukkelijk in te stemmen met beëindiging van de huurovereenkomst indien het begeleidingscontract niet door hem wordt nagekomen. De huurder is dan verplicht het gehuurde direct, nadat verhuurder de huurder daarover schriftelijk heeft geïnformeerd, leeg en in goede staat aan verhuurder op te leveren en de sleutels in te leveren. (…)”






2.5.


Op de overeenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing. In deze algemene bepalingen is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:




“(…)

Artikel 9




Gebruik als woonruimte, hoofdverblijf



1. Huurder zal het gehuurde gedurende de volledige huurperiode als zijn exclusieve hoofdverblijf hebben en het gehuurde louter als woonruimte gebruiken voor hem en de leden van zijn huishouden.


2. (…)


3. In geval dat verhuurder vermoedt dat huurder niet (langer) zijn exclusieve hoofdverblijf heeft in het gehuurde, rust op huurder een verzwaarde stel- c.q. motiveringsplicht. Deze verzwaarde stel- of motiveringsplicht houdt in dat indien verhuurder een redelijk vermoeden heeft dat huurder niet (langer) zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde, huurder gehouden is feitelijke gegevens te verstrekken ter motivering van zijn standpunt dat huurder wel degelijk nog altijd zijn exclusieve hoofdverblijf heeft in het gehuurde, om verhuurder aanknopingspunten te verschaffen op dit punt. (…)






Artikel 10




Voorschriften, veiligheid en leefbaarheid



A.

Overlast



1. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken. (…)


2. Huurder zal vanuit het gehuurde, vanuit de gemeenschappelijke ruimte, vanuit het complex en/of vanuit de nabije omgeving van het gehuurde en het complex geen overlast of hinder veroorzaken aan omwonenden. (…)


3. Huurder is in ieder geval bij uitstek verplicht overlast of hinder die vermeden kan worden te voorkomen. Vermijdbaar is bijvoorbeeld: het op hoog volume afspelen van muziek, het bonken op muren, stampen op vloeren, slaan met deuren, hard schreeuwen/schelden en het geblaf van (een) hond(en). (…)”






2.6.


In de woonbegeleidingsovereenkomst is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:




“(…) In de relatie tussen partijen overheerst het zorgelement; (…)”






2.7.


De goederen die (zullen) toebehoren aan [naam01] zijn vanaf 2 juni 2021 onder bewind gesteld bij de bewindvoerder.





2.8.


Vanaf eind 2021 hebben omwonenden diverse klachten geuit over het gedrag van [naam01] , zowel bij Vestia als bij de politie. Hierover hebben in de periode vanaf januari tot en met april 2022 meerdere gesprekken plaatsgevonden tussen [naam01] , zijn begeleider van De Ontmoeting en Vestia. Ook is de politie meerdere keren bij [naam01] langsgeweest.





2.9.


In een brief van Vestia van 22 april 2022 gericht aan [naam01] is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:




“(…) Ondanks meerdere waarschuwingen van zowel uw begeleider als van Vestia en de politie, houdt u zich niet aan de gemaakte afspraken en blijft u structureel ernstige overlast veroorzaken. U handelt hiermee in strijd met uw wettelijke verplichtingen en de bepalingen in de huurovereenkomst. De maat is voor ons thans vol. Wij sommeren u dan ook om uiterlijk 6 mei 2022 uw huurovereenkomst op te zeggen. (…)”






2.10.


Per brief van (de gemachtigde van) de bewindvoerder van 11 mei 2022 is Vestia bericht dat [naam01] het niet eens is met een vrijwillige huuropzegging.





2.11.


Per brief van 24 juni 2022 heeft Vestia de huurovereenkomst met [naam01] buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 6:265 BW.





2.12.


In een e-mail van De Ontmoeting van 4 augustus 2022 is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:




“(…) Stichting Ontmoeting ( [naam04] ) probeert eerdaags de begeleiding te evalueren met [naam01] . Dit omdat [naam01] moeilijk zijn afspraken nakomt. Aan de hand van dit gesprek gaat er een conclusie getrokken worden hoe het vervolg eruit gaat zien. (…)”








3

Het geschil



3.1.


Vestia eist samengevat:




om

primair

voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen Vestia en [naam01] buitengerechtelijk is ontbonden;




om

subsidiair

de huurovereenkomst te ontbinden;




ontruiming van het gehuurde;




de bewindvoerder te veroordelen in de proceskosten;




het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.







3.2.


Vestia baseert de eis

primair

op het volgende. Aangezien de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, de bewoning is geëindigd en het zorgelement van de overeenkomst overheerst, verblijft [naam01] zonder recht of titel in de woning of houdt hij de woning zonder recht of titel onder zich.




3.2.1.



Subsidiair

geldt dat [naam01] tekortgeschoten is in de nakoming van de gemengde overeenkomst van zorg en huur door aanhoudende overlast voor omwonenden te veroorzaken. Het gaat daarbij onder meer om geluidsoverlast en intimidatie.






3.3.


[naam01] en de bewindvoerder zijn het niet eens met de eis. De bewindvoerder heeft aangevoerd dat er geen sprake is van overlast, maar van een burenruzie. Van een toerekenbare tekortkoming van [naam01] is geen sprake. Verder is de overeenkomst niet rechtsgeldig buitengerechtelijk ontbonden. [naam01] wil graag in de woning blijven, omdat hij anders geen zorg kan ontvangen. Dat hij af en toe bij familie logeert, betekent niet dat [naam01] niet meer in de woning verblijft.







4

De beoordeling



4.1.


Het gaat in deze zaak om de vraag of [naam01] de woning moet verlaten.





buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst







4.2.


Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geldt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen uit hoofde van de overeenkomst, in beginsel aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden. Zoals blijkt uit haar brief van 24 juni 2022 heeft Vestia van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. De bewindvoerder stelt zich echter op het standpunt dat de buitengerechtelijke ontbinding geen doel heeft getroffen, omdat de woonbegeleidingsovereenkomst nog loopt en het zorgelement niet overheerst in de verhouding tussen Vestia en [naam01] . Bovendien betwist de bewindvoerder dat [naam01] overlast heeft veroorzaakt. Hierna zal eerst worden beoordeeld of Vestia de huurovereenkomst wel buitengerechtelijk mocht ontbinden, of dat hetgeen de bewindvoerder heeft aangevoerd tot de conclusie leidt dat Vestia dit niet mocht doen.





is de woonbegeleidingsovereenkomst ten einde gekomen?







4.3.


Vestia heeft weliswaar aangevoerd dat [naam01] niet meer wordt begeleid door De Ontmoeting en dat de zorgcomponent daardoor is vervallen, maar zij heeft geen stukken overgelegd waaruit dit blijkt. Het e-mailbericht van De Ontmoeting van 4 augustus 2022 (zie r.o. 2.12) is onvoldoende, omdat hierin weliswaar naar voren komt dat het begeleidingstraject moeizaam verloopt en dat hierover een gesprek met [naam01] zou plaatsvinden, maar niet dat de begeleiding in zijn geheel is gestopt. Nu het tegendeel niet vast is komen te staan, gaat de kantonrechter ervan uit dat de woonbegeleidings-overeenkomst nog in stand is. Vestia mocht de huurovereenkomst dus niet op deze grond ontbinden.





geniet [naam01] huurbescherming?







4.4.


Op grond van artikel 7:231 lid 1 BW kan de ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte op grond van een tekortkoming in de nakoming slechts door de rechter geschieden en is buitengerechtelijke ontbinding van de overeenkomst in beginsel niet mogelijk. In deze zaak kan dat echter anders zijn, omdat sprake is van een gemengde overeenkomst van huur (huurovereenkomst) en zorg (overeenkomst van opdracht in de zin van artikel 7:400 BW). Uit artikel 6:215 BW volgt namelijk dat de bijzondere bepalingen die van toepassing zijn op deze overeenkomsten naast elkaar van toepassing zijn, tenzij die bepalingen onverenigbaar zijn of de strekking van die bepalingen in verband met de aard daarvan zich daartegen verzet.





4.5.


De regel dat een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte niet buitengerechtelijk ontbonden kan worden, welke regel van dwingend recht is, is niet verenigbaar met de regel dat een overeenkomst van opdracht wél buitengerechtelijk ontbonden kan worden. In een dergelijke situatie moet beoordeeld worden wat het overheersende element is binnen de gemengde overeenkomst.





4.6.


Zoals blijkt uit de bepalingen van zowel de huurovereenkomst als de woonbegeleidingsovereenkomst zijn deze onlosmakelijk met elkaar verbonden. De gemengde overeenkomst strekt enerzijds tot het verschaffen van woonruimte aan [naam01] en anderzijds tot het verlenen van zorg en begeleiding aan [naam01] , waarbij geldt dat hij de woning uitsluitend in het kader van de woonbegeleiding huurt. Bovendien is in de woonbegeleidingsovereenkomst specifiek opgenomen dat het zorgelement tussen partijen overheerst. Hieruit kan worden afgeleid dat het huurelement daaraan ondergeschikt is. Dit brengt met zich dat [naam01] geen huurbescherming geniet en dat dit dus niet in de weg staat aan de bevoegdheid van Vestia om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden op grond van artikel 6:265 lid 1 BW.





mocht Vestia de huurovereenkomst ontbinden vanwege door [naam01] veroorzaakte overlast?







4.7.


Vestia heeft een overlastdossier overgelegd met zowel meldingen van omwonenden als constateringen van de politie. Blijkens de stukken wordt door omwonenden met name geklaagd over harde muziek en agressief gedrag van [naam01] , al dan niet gerelateerd aan het gebruik van alcohol en drugs. Daar staat tegenover dat namens de bewindvoerder alleen een verklaring van mevrouw [naam03] is overgelegd, die ook aanwezig was bij de mondelinge behandeling. Hoewel [naam03] werd voorgesteld als buurvrouw, is tijdens de zitting gebleken dat zij geen buurvrouw van [naam01] is, maar van zijn moeder. De bewindvoerder heeft geen andere stukken overgelegd ter nadere onderbouwing van zijn stelling dat [naam01] geen overlast heeft veroorzaakt, terwijl dat wel op zijn weg had gelegen. Niet gesteld of gebleken is bijvoorbeeld dat [naam01] bij de politie aangifte heeft gedaan van valse meldingen door de buren. De kantonrechter gaat daarom uit van de juistheid van de verklaringen van de omwonenden en de politie dat [naam01] aanhoudend en op diverse manieren overlast heeft veroorzaakt.





4.8.


Dat de overlast volgens de bewindvoerder niet serieus zou zijn onderzocht en de politie zelf geen overlast zou hebben waargenomen, maakt het voorgaande niet anders. Uit de politierapportage blijkt immers dat zij [naam01] wel degelijk hebben moeten aanspreken op zijn gedrag en dat de interventie van de politie nodig is geweest om overlastgevend gedrag te stoppen. Van het tegendeel is niet gebleken. Vestia heeft zelfs onbetwist gesteld dat [naam01] in december 2022 een boete van de politie heeft gekregen vanwege geluidsoverlast. [naam01] heeft zich aldus niet als goed huurder gedragen en is dan ook tekortgeschoten in de nakoming van de gemengde overeenkomst en de wet.





4.9.


De kantonrechter begrijpt dat de bewindvoerder zich beroept op de in artikel 6:265 lid 1 BW genoemde uitzondering dat de tekortkoming van [naam01] de ontbinding van de huurovereenkomst en het ten gevolge daarvan ontruimen van de woning niet rechtvaardigen, omdat de tekortkoming van bijzondere aard of geringe betekenis is. Bij beantwoording van de vraag of aanleiding bestaat om deze uitzondering toe te passen kunnen alle omstandigheden van het geval een rol spelen.





4.10.


Als onvoldoende gemotiveerd betwist is vast komen te staan dat [naam01] overlast heeft veroorzaakt en ondanks interventie van Vestia en de politie hiermee niet is gestopt. Ook in de periode voorafgaand aan de mondelinge behandeling zijn er diverse overlastmeldingen van verschillende buren binnengekomen. De overlast is over een langere periode aangehouden en daarom niet gering van aard of omvang. Dat een ontbinding grote consequenties voor [naam01] heeft en hij tot een kwetsbare doelgroep behoort, maakt ook niet dat de tekortkomingen de ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaardigen. Juist vanwege deze kwetsbare positie zijn partijen een gemengde overeenkomst met elkaar aangegaan en is het van belang dat [naam01] zich blijft inspannen om voortgang te boeken in het zorg- en begeleidingstraject, maar ook om zich als goed huurder te gedragen. Dat [naam01] zich daar naar behoren voor inzet is niet gebleken, want tijdens de mondelinge behandeling heeft hij erkend inderdaad niet bij alle afspraken aanwezig te zijn geweest. Ook het feit dat hij tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard pas heel recent te zijn gestopt met het gebruik van genotsmiddelen strekt niet in zijn voordeel. Bovendien heeft Vestia onbetwist gesteld dat [naam01] niet open stond voor het starten van een mediationtraject in het kader van de overlastklachten.





conclusie







4.11.


Gelet op het voorgaande oordeelt de kantonrechter dat de door de bewindvoerder aangevoerde omstandigheden, waaronder het woonbelang van [naam01] , afgezet tegen het belang van Vestia, niet tot de conclusie leiden dat de tekortkomingen van [naam01] de ontbinding niet rechtvaardigen. Vestia mocht de huurovereenkomst dus buitengerechtelijk ontbinden, wat zij ook heeft gedaan. Dat betekent dat de primair gevorderde verklaring voor recht wordt toegewezen. De subsidiaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst behoeft daarom geen bespreking en beoordeling.





ontruiming







4.12.


Aangezien Vestia de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden per 1 augustus 2022, maakt [naam01] sinds die datum zonder recht of titel gebruik van het gehuurde. De gevorderde ontruiming van de woning wordt daarom eveneens toegewezen, waarbij de ontruimingstermijn wordt gesteld op 14 dagen na de datum van dit vonnis.





proceskosten







4.13.


De bewindvoerder krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Vestia tot vandaag vast op € 134,20 aan dagvaardingskosten, € 128,- aan griffierecht en € 398,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 199,-). Dit is totaal € 660,20. Voor kosten die Vestia maakt na deze uitspraak moet de bewindvoerder een bedrag betalen van € 99,50 (1/2 punt x € 199,- met een maximum van € 132,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).





uitvoerbaarheid bij voorraad







4.14.


Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).







5

De beslissing


De kantonrechter:




5.1.


verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen Vestia en [naam01] buitengerechtelijk is ontbonden;





5.2.


veroordeelt de bewindvoerder, als bewindvoerder over de goederen die (zullen) toebehoren aan [naam01] , om binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis de woning aan de [adres01] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [naam01] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Vestia te stellen;





5.3.


veroordeelt de bewindvoerder, als bewindvoerder over de goederen die (zullen) toebehoren aan [naam01] , in de proceskosten die aan de kant van Vestia tot vandaag worden vastgesteld op € 660,20;





5.4.


verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;





5.5.


wijst al het andere af.




Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.


43416