ECLI:NL:RBROT:2023:1777, Rechtbank Rotterdam, 24-02-2023, 9997429 / CV EXPL 22-21506
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-02-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Beroep op dringend eigen gebruik afgewezen, omdat geen sprake is van een (dringend) eigen belang van eiser. Beroep op huurvermindering toegewezen. Een huurvermindering van 10% is evenredig aan de ernst van het gebrek. Beroep op schadevergoeding afgewezen.

RECHTBANK ROTTERDAM




locatie Rotterdam





zaaknummer: 9997429 / CV EXPL 22-21506





datum uitspraak: 24 februari 2023






Vonnis van de kantonrechter






in de zaak van






[naam01]

,


wonende in [woonplaats01] ,


eiser in conventie,


verweerder in reconventie,


gemachtigde: mr. P.J. Remmelts te Rotterdam,





tegen






[naam02]

,


wonende in [woonplaats02] ,


gedaagde in conventie,


eiser in reconventie,


gemachtigde: mr. K. Jevtovic te Den Haag.





De partijen worden hierna ‘ [naam01] ’ en ‘ [naam02] ’ genoemd.







1

De procedure



1.1.


Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:




de dagvaarding van 4 juli 2022, met bijlagen;




het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;




de brief van 25 oktober 2022, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;




de brief van 25 november 2022 van [naam02] , met bijlagen;




de akte eisvermeerdering van [naam02] ;




de brief van 29 november 2022 van [naam02] , met een bijlage;




het antwoord in reconventie, met een bijlage;




de brief van 1 december 2022 van [naam01] , met een bijlage;




de (tweede) akte eisvermeerdering van [naam02] ;




de spreekaantekening van de gemachtigde van [naam01] .







1.2.


Op 6 december 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren [naam01] en [naam02] aanwezig, bijgestaan door hun gemachtigden.







2

De inleiding





Waar gaat het in deze zaak over?






2.1.


[naam02] huurt sinds 17 februari 2017 van [naam01] de woning aan het adres [adres01] in Rotterdam (‘de woning’). [naam02] betaalt op dit moment € 1.260,00 per maand aan huur. In de huurovereenkomst is opgenomen dat [naam02] een aantal werkzaamheden in de woning zal verrichten.





2.2.


Bij brief van 28 april 2022 heeft [naam01] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 november 2022. Als reden voor de opzegging staat in de brief vermeld dat de relatie van [naam01] is beëindigd en dat hij de woning daarom zelf nodig heeft. [naam01] doet een beroep op dringend eigen gebruik op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’). [naam02] is niet akkoord gegaan met beëindiging van de huurovereenkomst.





Wat eist [naam01] in deze zaak?







2.3.


[naam01] eist dat de huurovereenkomst wordt beëindigd op grond van dringend eigen gebruik en dat [naam02] wordt veroordeeld om de woning binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, met veroordeling van [naam02] in de proceskosten.





Wat is het verweer van [naam02] en wat eist hij zelf?







2.4.


[naam02] voert een aantal verweren aan tegen de eis van [naam01] . In de eerste plaats betwist [naam02] dat [naam01] de woning dringend voor eigen gebruik nodig heeft, omdat [naam01] onvoldoende heeft onderbouwd dat zijn relatie is stukgelopen en dat hij op dit moment geen (mogelijke) andere verblijfplaats heeft. Verder stelt [naam02] zich op het standpunt dat er geen andere passende woonruimte voor hem beschikbaar is. Tot slot is [naam02] van mening dat de belangenafweging in zijn voordeel moet uitvallen. In het geval dat de kantonrechter toch van oordeel is dat [naam02] de woning moet ontruimen, verzoekt [naam02] om de ontruimingstermijn op vijf maanden te bepalen en dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.





2.5.


[naam02] heeft ook een tegeneis ingesteld. Die tegeneis houdt, na meermaals te zijn gewijzigd, het volgende in. In de eerste plaats eist [naam02] op grond van artikel 7:275 lid 1 BW een verhuiskostenvergoeding van ten minste € 6.505,00 en op grond van ongerechtvaardigde verrijking een bedrag van € 28.777,90 (de waardestijging van de woning ten gevolge van de werkzaamheden die [naam02] daarin heeft uitgevoerd) als de kantonrechter in conventie oordeelt dat de huurovereenkomst moet eindigen en dat [naam02] de woning moet ontruimen. Verder eist [naam02] op grond van artikel 7:207 BW een huurvermindering van 40% en op grond van artikel 7:208 BW een voorschot op de schadevergoeding van € 4.899,90 vanwege lekkages in de woning. Tot slot eist [naam02] dat [naam01] wordt veroordeeld in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, en de nakosten.







3

De beoordeling





in conventie







Het wettelijk kader van dringend eigen gebruik.






3.1.


Op grond van artikel 7:271 lid 2 BW kan een voor onbepaalde tijd verlengde huur, waarvan in deze zaak sprake is, door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Als de verhuurder de huur opzegt, moet die opzegging de gronden daarvoor vermelden. Een opzegging door de verhuurder op andere dan de in artikel 7:274 lid 1 BW genoemde gronden, is nietig (artikel 7:271 lid 4 BW). Als de verhuurder zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat hij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, kan de verhuurder op de gronden vermeld in de opzegging eisen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen (artikel 7:272 lid 2 BW).





3.2.


Artikel 274 lid 1 sub c BW bepaalt dat de rechter een eis van een verhuurder tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen kan toewijzen, als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem - de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen - niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en ook dat blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.





Het oordeel van de kantonrechter: de eis van [naam01] wordt afgewezen.







3.3.


Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [naam01] diens standpunt toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen, waarin - voor zover van belang - het volgende is opgenomen:




“

(…) De ex-partner van [naam01] is inmiddels een sociale huurwoning (…) gaan huren in Zwijndrecht. Het gaat echter om een woning in een slechte buurt en [naam01] en zijn ex-partner willen hun dochter daar niet zien opgroeien. De woning in Zwijndrecht is dus een noodoplossing, en voor [naam01] en zijn ex-partner geen wenselijke duurzame oplossing. (…) [naam01] wil de huurovereenkomst beëindigen, zodat zijn ex-partner en dochter hun intrek in het gehuurde kunnen nemen en zijn dochter in een stabiele omgeving kan opgroeien. Het standpunt van [naam01] is dat dit een beroep op dringend eigen gebruik rechtvaardigt en dat het belang van [naam01] daarbij ook zwaarder weegt dan de belangen van [naam02] . [naam01] blijft dan in de woning in Hendrik-Ido-Ambacht wonen. (…)

”.






3.4.


[naam01] wil de woning dus niet zelf gaan bewonen, maar hij wil dat zijn ex-partner en hun dochter de woning gaan bewonen. Naar het oordeel van de kantonrechter levert dit geen (dringend) eigen belang van [naam01] op. Weliswaar zijn de ex-partner en de dochter van [naam01] gebaat bij deze constructie en kan de kantonrechter zich voorstellen dat [naam01] het fijn vindt dat zijn dochter in de woning opgroeit, maar [naam01] heeft niet gesteld, laat staan onderbouwd dat hiermee ook zijn eigen belang is gediend. Het enkele feit dat [naam01] zich - begrijpelijkerwijs - het huisvestingsbelang van zijn dochter (en zijn ex-partner) aantrekt, is onvoldoende om een voldoende dringend eigen belang van [naam01] aan te nemen. Het dringend eigen belang van de verhuurder moet immers met zijn eigen woonsituatie samenhangen.





3.5.


Op grond van het voorgaande concludeert de kantonrechter dat niet is komen vast te staan dat sprake is van dringend eigen gebruik van de woning. Om deze reden moet de eis van [naam01] worden afgewezen.





3.6.


Bovendien geldt dat, ook als er wel sprake zou zijn van dringend eigen gebruik aan de zijde van [naam01] , niet is voldaan is aan het vereiste dat [naam02] andere passende woonruimte kan verkrijgen. [naam02] heeft immers met schriftelijke stukken onderbouwd dat het voor hem lastig - zo niet onmogelijk - is om binnen zijn budget passende vervangende woonruimte te vinden, zeker als daarbij ook de krapte op de woningmarkt, de eisen die verhuurders aan zzp’ers stellen en de gestegen energieprijzen in aanmerking worden genomen. Dit alles is door [naam01] niet (voldoende) weersproken.






[naam01] moet de proceskosten van [naam02] betalen.







3.7.


[naam01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [naam02] tot vandaag vast op € 398,00 aan salaris voor de gemachtigde (twee punten x € 199,00). Voor kosten die [naam02] maakt na deze uitspraak moet [naam01] een bedrag betalen van € 99,50. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 10 juni 2022, gepubliceerd onder ECLI:NL:HR:2022:853).





Uitvoerbaarheid bij voorraad.







3.8.


De proceskostenveroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).





in reconventie







De voorwaardelijk ingestelde tegeneisen.







3.9.


De tegeneisen van [naam02] om [naam01] te veroordelen tot het betalen van een verhuiskostenvergoeding van ten minste € 6.505,00 en het betalen van een bedrag van € 28.777,90 uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking zijn onder de voorwaarde ingesteld dat de kantonrechter in conventie zou oordelen dat de huurovereenkomst moet eindigen en dat [naam02] de woning moet ontruimen. Aangezien de kantonrechter de eis van [naam02] heeft afgewezen, is de voorwaarde waaronder de hiervoor genoemde tegeneisen van [naam02] zijn ingesteld niet in vervulling gegaan. Die tegeneisen hoeven daarom niet te worden beoordeeld.





[naam02] heeft recht op huurvermindering.







3.10.


Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW is de verhuurder verplicht om op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat en huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 lid 2 BW). De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek op grond van artikel 7:207 lid 1 BW een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek al in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.





3.11.


Als onweersproken staat vast dat [naam02] sinds 5 maart 2017 regelmatig melding doet van een lekkage bij een kozijn in de woonkamer. Dat volgt ook uit de (zeer) uitgebreide correspondentie, die [naam02] als bijlage 7 heeft overgelegd. Een lekkage kwalificeert naar het oordeel van de kantonrechter als een gebrek. Dat is tussen partijen overigens ook niet in geschil. Anders dan [naam01] is de kantonrechter van oordeel dat het gebrek [naam02] wel recht geeft op huurvermindering. Uit hetgeen [naam02] onweersproken heeft gesteld, volgt dat [naam02] ten gevolge van het gebrek verminderd huurgenot heeft en dat is voldoende om voor huurvermindering in aanmerking te komen. Dat het gebrek zich “slechts” bij één kozijn voordoet, maakt dit niet anders. Daar kan immers rekening mee worden gehouden bij het bepalen van het percentage waarmee de huurprijs wordt verminderd, aangezien sprake moet zijn van een evenredige huurvermindering. Dat [naam01] zich heeft ingespannen om het gebrek te verhelpen, doet ook niet af aan het recht van [naam02] op huurvermindering.





3.12.


Voor de periode tot 5 oktober 2017 is de eis van [naam02] verjaard, zoals [naam01] terecht heeft aangevoerd en [naam02] tijdens de mondelinge behandeling heeft erkend. De periode waarover [naam02] recht heeft op huurvermindering stelt de kantonrechter dan ook vast op vanaf 5 oktober 2017 tot aan de dag waarop het gebrek is verholpen. Uit de grote hoeveelheid meldingen die [naam02] steeds over hetzelfde gebrek heeft gedaan, volgt naar het oordeel van de kantonrechter namelijk dat het gebrek - ondanks de inspanningen van [naam01] - nooit (geheel) is verholpen. Het verweer van [naam01] dat de lekkage op twee herstelmomenten is verholpen, wordt als onvoldoende onderbouwd gepasseerd.





3.13.



Vervolgens moet de vraag worden beantwoord op welk percentage huurvermindering [naam02] recht heeft. [naam02] zoekt in dit verband aansluiting bij het Gebrekenboek van de Huurcommissie (‘het Gebrekenboek’). [naam02] is van mening dat sprake is van een gebrek dat in categorie C valt en daarom maakt hij aanspraak op 40% huurvermindering. De kantonrechter volgt [naam02] hier niet in. Niet alleen is het Gebrekenboek niet van toepassing in de procedure bij de kantonrechter, maar bovendien ziet categorie C van het Gebrekenboek slechts op “ernstige gebreken aan en tekortkomingen ten


aanzien van de woonruimte zelf”. [naam02] heeft onvoldoende onderbouwd dat de lekkage aan het kozijn een “ernstig” gebrek vormt. [naam02] meent daarbij ook ten onrechte dat alle lekkages onder categorie C van het Gebrekenboek vallen; het Gebrekenboek noemt echter alleen specifiek “ernstige lekkage in de woonruimte van aan- of afvoerleidingen van water” (gebrek C4) en daarvan is geen sprake. Alle feiten en omstandigheden in overweging genomen, is een huurvermindering van 10% naar het oordeel van de kantonrechter evenredig aan de ernst van het gebrek.






3.14.


Concluderend zal de kantonrechter [naam01] veroordelen om aan [naam02] te betalen 10% van de maandelijkse huurprijs vanaf 5 oktober 2017 tot aan de dag waarop het gebrek is verholpen. De over deze veroordeling geëiste dwangsom is niet toewijsbaar, omdat sprake is van een veroordeling tot betaling van een geldsom (zie artikel 611a lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering).





[naam02] heeft geen recht op schadevergoeding.







3.15.


[naam02] noemt in zijn antwoord met eis in reconventie twee schadeposten: een bank die is verkleurd doordat [naam02] geen jaloezieën op kon hangen ter bescherming tegen de zon en waterschade aan het laminaat door een lekkage in de gangkast van de woning. [naam02] heeft uiteindelijk echter alleen ten aanzien van de door hem gestelde waterschade aan het laminaat een tegeneis ingesteld. Dit betekent dat de kantonrechter alleen die schadepost zal beoordelen.





3.16.


De verhuurder is, naast herstel van gebreken, verplicht tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade, indien (a) het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen of (b) het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had moeten kennen, of toen aan de huurder heeft te kennen gegeven dat de zaak het gebrek niet had (artikel 7:208 BW). [naam02] heeft niet gesteld dat in deze zaak de situatie onder (a) of (b) aan de orde is. Dit betekent dat artikel 7:208 BW geen grondslag kan vormen voor vergoeding van de waterschade aan het laminaat.






3.17.


De kantonrechter begrijpt dat [naam02] zijn eis tot vergoeding van de waterschade aan het laminaat ook op artikel 6:174 lid 1 BW grondt. Op grond van dat artikel is de bezitter van een opstal dat niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen, en daardoor gevaar voor personen en zaken oplevert, aansprakelijk wanneer dit gevaar zich verwezenlijkt, tenzij aansprakelijkheid op grond van afdeling 1, titel 3 van boek 6 BW (onrechtmatige daad) zou hebben ontbroken, indien hij dit gevaar op het tijdstip van het ontstaan ervan zou hebben gekend. Hoewel aan [naam02] kan worden toegegeven dat de oorzaak van de waterschade aan het laminaat zijn oorzaak vindt in een gebrekkig opstal, heeft [naam01] terecht een beroep gedaan op de tenzij-clausule. De waterschade is immers ontstaan op een moment dat zo kort na het ontstaan van het gevaar is gelegen, dat [naam01] dit niet had kunnen voorkomen, ook als hij het gevaar had gekend op het moment van het ontstaan daarvan. [naam02] kon daar redelijkerwijs geen maatregelen tegen nemen (vergelijk de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 25 juli 2017, die als bijlage 8 door [naam01] is overgelegd). [naam02] kan zijn eis tot vergoeding van de waterschade aan het laminaat gelet op het voorgaande ook niet op artikel 6:174 lid 1 BW gronden.





3.18.


De stelling van [naam02] dat hij zich van [naam01] niet op het adres van de woning mocht inschrijven, dat hij daardoor geen (inboedel)verzekering kon afsluiten en dat hij de waterschade aan het laminaat vervolgens dus ook niet aan zijn verzekering kon doorgeven, leidt niet tot een ander oordeel. [naam02] heeft nagelaten om uit te leggen hoe deze stellingen tot aansprakelijkheid van [naam01] op grond van artikel 7:208 BW en/of 6:174 lid 1 BW zou kunnen leiden en zonder nadere toelichting, die dus ontbreekt, valt niet in te zien hoe de door [naam02] betrokken stellingen kunnen leiden tot toewijzing van zijn vordering op grond van artikel 7:208 BW en/of artikel 6:174 lid 1 BW.





3.19.


De eis van [naam02] om [naam01] in ieder geval te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.360,00 aan schadevergoeding op grond van een door [naam02] gestelde maar door [naam01] betwiste toezegging tot betaling van dat bedrag, is evenmin toewijsbaar. [naam02] heeft nagelaten zijn stelling nader te onderbouwen nadat [naam01] tijdens de mondeling behandeling heeft toegelicht dat hij, zonder enige aansprakelijkheid te erkennen, bij zijn verzekeraar had geïnformeerd of de schade aan het laminaat onder de dekking van de verzekering viel en van de verzekeraar te horen had gekregen dat er mogelijk een bedrag van ongeveer € 1.360,00 kon worden uitgekeerd.





3.20.


Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de door [naam02] geëiste schadevergoeding wordt afgewezen.





[naam01] moet de proceskosten van [naam02] betalen.







3.21.


[naam01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [naam02] tot vandaag vast op € 199,00 aan salaris voor de gemachtigde (½ x twee punten x € 199,00). Voor kosten die [naam02] maakt na deze uitspraak moet [naam01] een bedrag betalen van € 99,50. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 10 juni 2022, gepubliceerd onder ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente wordt ook toegewezen.





Uitvoerbaarheid bij voorraad.







3.22.


De veroordelingen worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).







4

De beslissing


De kantonrechter:





in conventie






4.1.


wijst de eis af;





4.2.


veroordeelt [naam01] in de proceskosten die aan de kant van [naam02] tot vandaag worden vastgesteld op € 398,00;





4.3.


verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;





in reconventie








4.4.


veroordeelt [naam01] om aan [naam02] te betalen 10% van de maandelijkse huurprijs vanaf 5 oktober 2017 tot aan de dag waarop het gebrek is verholpen;





4.5.


veroordeelt [naam02] in de proceskosten die aan de kant van [naam01] tot vandaag worden vastgesteld op € 199,00 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;





4.6.


verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;





4.7.


wijst al het andere af.




Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.


38671