ECLI:NL:GHARL:2023:140, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 10-01-2023, 21/00256
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-01-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem 
    nummer BK/AR-ARN 21/00256
    uitspraakdatum: 10 januari 2023
    
    
      
        Uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 8 februari 2021, nummer UTR 20/3455, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 262 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 477.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 389,23.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 4 mei 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar [naam1] bijgestaan door taxateur [naam2] .
      
    
    
      1.6.
      De heffingsambtenaar heeft nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.7.
      Partijen hebben te kennen gegeven af te zien van een onderzoek ter nadere zitting.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning met een inhoud van ongeveer 485 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 180 m2. Het woonoppervlak is 153 m2.
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de woning. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging en de waarderingsfactoren van de woning en of de heffingsambtenaar het gelijkheidsbeginsel, het verbod op willekeur en het vertrouwensbeginsel heeft geschonden.
      
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar beantwoordt deze vragen ontkennend en staat een waarde voor van € 477.000.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en staat een waarde voor van  € 421.000.  
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem overgelegde ongedateerde taxatiematrix opgemaakt door WOZ-taxateur [naam2] waarin aan de woning een waarde in het economische verkeer wordt toegekend van € 477.000. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn drie panden als referentieobject gebruikt. In de matrix is het volgende opgenomen:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                De woning
              
              
                
                  [adres1] 260
              
              
                
                  [adres1] 277
              
              
                
                  [adres2] 97A
              
            
            
              
                Soort woning
              
              
                Rijwoning
              
              
                Hoekwoning
              
              
                Hoekwoning
              
              
                Rijwoning
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1933
              
              
                1933
              
              
                1932
              
              
                1949
              
            
            
              
                Ligging
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Kaveloppervlak
              
              
                180  m2
              
              
                279  m2
              
              
                280  m2
              
              
                155  m2
              
            
            
              
                Kavelwaarde
              
              
                € 87.180
              
              
                € 108.739
              
              
                € 108.920
              
              
                € 78.105
              
            
            
              
                Bruto inhoud
              
              
                485 m3
              
              
                587 m3
              
              
                421 m3
              
              
                456 m3
              
            
            
              
                Dakkapel
              
              
                € 5.000
              
              
                € 5.000 
                € 5.000 
              
              
                € 5.000
              
              
                -
              
            
            
              
                Garage
              
              
                -
              
              
                € 20.000
              
              
                € 20.000
              
              
                -
              
            
            
              
                Berging
              
              
                € 5.000
              
              
                -
              
              
                -
              
              
                € 5.000
              
            
            
              
                Kwaliteit
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                4
              
              
                3
              
            
            
              
                Onderhoud
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Uitstraling
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Doelmatigheid
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Voorzieningen
              
              
                4
              
              
                4
              
              
                4
              
              
                4
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Koopsom
              
              
                
              
              
                € 560.000
                (8-6-2018)
              
              
                € 560.000
                (5-11-2018)
              
              
                € 460.076
                (4-12-2018)
              
            
            
              
                Geïndexeerde koopsom
              
              
                
              
              
                € 616.000
              
              
                € 576.800
              
              
                € 473.878
              
            
            
              
                Woningdeel
              
              
                € 379.820
              
              
                € 477.261
              
              
                € 442.880
              
              
                € 390.773
              
            
            
              
                Eenheidsprijs
              
              
                € 783
              
              
                € 813
              
              
                € 1.000
              
              
                € 856
              
            
            
              
                Woz-waarde
              
              
                € 477.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de onder 4.3 opgenomen matrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Alle in de matrix opgenomen referentieobjecten hebben vergelijkbare scores wat betreft kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen en met de onderlinge verschillen heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden. Het Hof weegt in dit oordeel mee dat de heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van de woning is uitgegaan van een eenheidsprijs van € 783 terwijl de referentieobjecten een gemiddelde eenheidsprijs hebben van € 889.
      
    
    
      4.5.
      Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning niet of onvoldoende rekening heeft gehouden met de ten opzichte van de referentieobjecten mindere ligging van de woning. Belanghebbende heeft met hetgeen hij dienaangaande heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat de woning een mindere ligging heeft dan de referentieobjecten. Evenmin heeft belanghebbende aannemelijk gemaakt dat de woning zich in een slechtere staat van onderhoud bevindt dan de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten.
      
      
        
          Gelijkheidsbeginsel
        
      
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende stelt dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden. Ter onderbouwing van dit standpunt wijst belanghebbende in zijn hogerberoepschrift op de volgende objecten:
      
      
        	Object				Woz-waarde	Woonoppervlakte
        	[adres1] 240 	€ 442.000	147 m2
        
          [adres1] 248 	€ 443.000	158 m2
        	[adres1] 254	€ 438.000	153 m2
      
      
      
        en in het nader stuk van 22 april 2022 op: 
      
      
      
        Object				Woz-waarde	Woonoppervlakte
        
          [adres1] 232	€ 446.000	153 m2
        
          [adres1] 238 	€ 450.000	147 m2
        
          [adres1] 272	€ 425.000	159 m2
        
          [adres1] 274	€ 457.000	172 m2
        
          [adres1] 276	€ 449.000	151 m2
        
          [adres1] 278	€ 432.000	159 m2
        
          [adres1] 280	€ 433.000	159 m2
        
          [adres1] 282 	€ 427.000	159 m2
      
      
      
        Naar de mening van belanghebbende volgt uit het voorgaande dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden door aan meer dan twee identieke objecten (meerderheidsregel), althans bijna identieke, althans in ieder geval qua bouwjaar en objecttype vergelijkbare objecten een lagere WOZ-waarde toe te kennen dan aan de woning. Bovendien volgt hieruit dat sprake is geweest van begunstigend beleid, aldus belanghebbende.
      
      
    
    
      4.7.
      De heffingsambtenaar bestrijdt dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft de heffingsambtenaar het volgende overzicht ingebracht van objecten gelegen aan [adres1] te [woonplaats] .
      
      
      
        
          
        
      
    
    
      4.8.
      Uit dit overzicht blijkt, aldus de heffingsambtenaar, dat de verschillen in WOZ-waarden tussen de genoemde objecten, verklaard worden door verschillende objectkenmerken zoals de grootte van de opstallen, de perceeloppervlakte, de waarde van de opstallen, de ligging en de factoren voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen.
      
    
    
      4.9.
      Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel, meer in het bijzonder de meerderheidsregel in WOZ-zaken is van belang dat belanghebbende aannemelijk maakt dat minstens twee objecten uit de relevante groep lager zijn gewaardeerd dan de woning. De relevante groep wordt gevormd door objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Niet voldoende is dat die objecten "vergelijkbaar" zijn met de woning in die zin dat zij in het kader van de WOZ-waardering van het pand van belanghebbende geschikt zijn om te dienen als referentie-object. (vgl. HR 8 juli 2005, nr. 39.850, ECLI:NL:HR:2005:AT8942). 
      
    
    
      4.10.
      Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Zowel met betrekking tot de door belanghebbende in zijn hogerberoepschrift als in zijn nader stuk van 22 april 2022 genoemde objecten is niet aannemelijk dat de genoemde objecten identiek zijn aan de woning. Met uitzondering van de objecten [adres1] 232 en 254 heeft geen van de door belanghebbende genoemde objecten dezelfde gebruiksoppervlakte als de woning en zijn derhalve, nog los van de vraag of de overige kenmerken van die objecten identiek zijn aan die van de woning, niet identiek aan de woning en bijgevolg niet geschikt om een beroep op de meerderheidsregel te ondersteunen. Ook de objecten [adres1] 232 en 254 ondersteunen belanghebbendes beroep op de meerderheidsregel niet. Die objecten hebben weliswaar eenzelfde woonoppervlakte maar uit hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft aangevoerd kan niet worden geconcludeerd dat deze objecten identiek zijn aan de woning. Met uitzondering van object [adres1] 254 vindt het oordeel van het Hof bevestiging in de door de heffingsambtenaar overgelegde aanvullende matrix. Uit die matrix blijkt dat geen van de door belanghebbende genoemde objecten identiek zijn aan de woning. Met betrekking tot object [adres1] 253 heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat, met uitzondering van de woonoppervlakte sprake is van een identieke woning.
      
    
    
      4.11.
      Van een schending van het gelijkheidsbeginsel kan verder sprake zijn indien de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert dan wel indien ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging. In de stukken, met name in de  brief van 12 mei 2020, en ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de waardeverschillen tussen de woning en de door belanghebbende genoemde objecten verklaard worden door verschillende objectkenmerken. Derhalve is naar het oordeel van het Hof sprake van begunstigend beleid noch het oogmerk van begunstiging.
      
      
        
          Verbod op willekeur en vertrouwensbeginsel
        
      
      
    
    
      4.12.
      Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat uit de in vergelijking tot de WOZ-waarden van de objecten [adres1] 240, 248 en 254 (€ 442.000, € 443.000 respectievelijk € 438.000) hoge Woz-waarde van de woning (€ 477.000) blijkt dat de heffingsambtenaar gehandeld heeft in strijd met het verbod op willekeur en het vertrouwensbeginsel. Redengevend daarvoor is hetgeen is overwogen onder 4.3 tot en met 4.4 en 4.10 tot en met 4.11.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van de Merwe, voorzitter, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 januari 2023
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (J.W.J. de Kort)	(J. van de Merwe)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 11 januari 2023
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.