ECLI:NL:RBROT:2022:11616, Rechtbank Rotterdam, 23-12-2022, 8318286
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-12-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur, gebreken, uitspraak Huurcommissie, huurprijsvermindering

RECHTBANK ROTTERDAM

    
    
      
locatie Rotterdam

    
    
    
      
zaaknummer: 8318286 CV EXPL 20-5134

    
    
    
      
datum uitspraak: 23 december 2022

    
    
    
      

vonnis van de kantonrechter


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
    
      

F.T. Vastgoed B.V.

,

      
vestigingsplaats: Rotterdam,

      
eiseres in conventie,

      
verweerster in reconventie,

      
gemachtigde: mr. Z.H. van Dordt tot Medler,

    
    
    
      
tegen

    
    
    
      

[gedaagde01]

,

      
woonplaats: [woonplaats01] ,

      
gedaagde in conventie,

      
eiseres in reconventie,

      
gemachtigde: mr. R. Boer.

    
    
    
      
De partijen worden hierna ‘FT’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

    
    
  
  
    

1.

De procedure

    
      
1.1.

      
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

      
        
          
het tussenvonnis van 4 maart 2022 en de daarin genoemde stukken;

        
        
          
het deskundigenbericht van [naam01] van 29 juni 2022;

        
        
          
de akte wijziging van eis in reconventie van [gedaagde01] ;

        
        
          
de akte uitlaten deskundigenbericht tevens akte uitlaten eiswijziging van FT, met producties;

        
        
          
de conclusie na deskundigenbericht van [gedaagde01] .

        
      
      
    
    
      
1.2.

      
        
[gedaagde01] heeft haar eis in reconventie gewijzigd. Zij vordert nu om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

        
I. voor recht te verklaren dat FT de gebreken sub a tot en met d, zoals vermeld onder randnummer 15 van de conclusie van antwoord in conventie niet naar behoren heeft hersteld;

        
II. voor recht te verklaren dat de woning aan de [adres01] is behept met het door [bedrijf01] geconstateerd gebrek aan de geval, waardoor scheurvorming in en aan de woning ontstaat;

        
III. FT te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis de gebreken zoals genoemd onder I goed en deugdelijk te doen herstellen, door de maatregelen te treffen die in het rapport van [bedrijf01] zijn opgenomen, alsmede de daardoor ontstane scheurvorming in en aan de woning te (doen) herstellen, zulks op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag met een maximum van € 50.000,00;

        
IV. Vast te stellen dat de huurprijs per 1 september 2018 € 238,97 bedraagt, althans een door de kantonrechter vast te stellen bedrag, tot de eerste van de maand dat alle gebreken naar behoren zijn hersteld;

        
V. FT te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis € 6.261,82 aan [gedaagde01] te betalen, althans een door de kantonrechter vast te stellen bedrag aan teveel betaalde huurpenningen vermeerderd met rente vanaf de dag van de sommatie tot aan de dag van voldoening;

        
VI. FT te veroordelen in de kosten van het geding.

      
      
    
  
  
    

2.

De verdere beoordeling in conventie en reconventie

    
      
2.1.

      
Door de Huurcommissie is in haar uitspraak van 3 januari 2020 vermeld dat in en aan het gehuurde de volgende vier gebreken zijn geconstateerd:

      
      
        
          
de betonnen rand onder het raamkozijn van de slaapkamer van de derde etage brokkelt plaatselijk af als gevolg van oproestend wapeningsijzer;

        
        
          
het stopverf- en buitenschilderwerk van alle raamkozijnen in de voorgevel, zijnde de woonkamer en de slaapkamer, en de balkondeuren in de achtergevel bevindt zich in zeer slechte staat/ Het stopverf is gescheurd, ligt los en ontbreekt op diverse plaatsen in de sponningen waardoor ruiten trillen/ Het stopverfwerk heeft geen hechting meer met de glaslijn waardoor regenwater in de sponningen kan sijpelen;

        
        
          
De draai/stolpramen in de slaapkamer op de derde etage sluiten niet meer tegen de onderdorpel, waardoor een brede naad van 12 mm aanwezig is en tochtvorming ontstaat. De espagnoletstang komt niet meer in de sluitkom;

        
        
          
De aansluiting van het buitendeurkozijn van de balkondeur in de keuken met de gevelopening vertoont een kier van circa 10 tot 11 mm, waardoor tochtvorming optreedt.

        
      
      
      
        
Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of de genoemde gebreken inmiddels (in voldoende mate) zijn hersteld dan wel of de gebreken nog altijd aanwezig zijn. De vraag of de gebreken wel of niet zijn hersteld is van belang voor de beoordeling of er aanleiding is tot tijdelijke vermindering van de huurprijs wegens gebreken.

      
      
    
    
      
2.2.

      
Om te kunnen beoordelen of er nog altijd sprake is van de genoemde gebreken, heeft de kantonrechter in haar tussenvonnis van 4 maart 2022 de heer [naam01] als onafhankelijke deskundige benoemd om onderzoek te doen naar de aan- c.q. afwezigheid van de gebreken. In dat kader heeft de kantonrechter per gebrek een aantal vragen aan de deskundige voorgelegd. De deskundige heeft op 29 juni 2022 zijn deskundigenbericht uitgebracht. In het hierna volgende zal per afzonderlijk gebrek worden ingegaan op de aan de deskundige voorgelegde vragen en de beantwoording daarvan door de deskundige.

      
      
        
(a)

afbrokkelende betonnen rand onder het raamkozijn van de slaapkamer


      
      
    
    
      
2.3.

      
Met betrekking tot dit gebrek zijn de volgende vragen aan de deskundige voorgelegd:

      
      

1. Kunt u aangeven of dit gebrek thans naar behoren is hersteld? Kunt u - indien het gebrek naar behoren is hersteld - aangeven in hoeverre vast te stellen is wanneer het gebrek is hersteld, mede gelet op de door partijen overgelegde foto’s?


      

2. Indien het gebrek thans niet naar behoren is hersteld, kunt u aangeven in hoeverre er op dit moment nog sprake is van een gebrek, de aard en ouderdom van het gehuurde daarbij in aanmerking nemende? Is er bij de huidige stand van zaken sprake van een gevaarzettende situatie?


      

3. Kunt u aangeven in hoeverre vast te stellen is wat de oorzaak is van dit gebrek? Wilt u bij de beantwoording van deze vraag de schriftelijke verklaring van [bedrijf02] van 30 juli 2021 (productie 37 bij de akte van FT van 4 augustus 2021) betrekken?


      

4. Indien en voor zover het gebrek thans niet naar behoren is hersteld, kunt u aangeven welke herstelmaatregelen noodzakelijk zijn om het gebrek te verhelpen?


      
    
    
      
2.4.

      
De deskundige heeft de aan hem voorgelegde vragen - voor zover voor de beoordeling van belang - als volgt beantwoord:

      
      
        

“(…) Sub 1:


        

(…) Bij het herstel zijn geen ankers in het oude beton geboord waardoor de hechting van nieuw op oud bepaald of dit betrouwbaar is of niet.


        

Zichtbaar is lichte scheurvorming in de aanhechting van nieuw op oud.


        

De algemene herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd in mei 2019.


        

(…)


        

Om de hierna genoemde redenen Sub 2 ben ik niet tevreden over de kwaliteit van het herstelwerk en zal op termijn (enkele jaren) opnieuw schade aan de betonnen waterslag ontstaan.


      
      
      
        

Sub 2:


        

Wat waarneembaar is:


        

(…)


      
      
-

Lichte scheurvorming in de aanhechting van nieuw materiaal aan het oude.


      
        

De lichte scheurvorming kan ontstaan doordat het hechtvlak niet goed is voorbehandeld


        

met een voorstrijk en/of hechtlaag. Als dat niet het geval is dan trekt het water uit de nieuw aangebrachte mortel en ontstaat er geen hechting met het oude materiaal. Daarnaast ontbreekt een fysieke verankering van het nieuwe materiaal met het oude.


        

Hierdoor ben je volledig afhankelijk van de hechting van nieuw op oud materiaal. Dit is niet betrouwbaar en moet aangepast worden.


      
      
-

Er is op dit moment geen sprake van een gevaarzettende situatie door het ontbreken van die extra ankertjes.


      

(…)


      
      
        

Sub 3:


        

De oorzaak is gelegen in het niet goed hechten van een deel van het gerepareerde materiaal


        

komt door geen goede voorbehandeling van de hechtvlakken.


        

(…)


        

Er zijn nu geen loszittende delen aanwezig, wel is lichte scheurvorming aanwezig tussen


        

oud en nieuw materiaal.


        

Of dat over een paar jaar nog zo is, waag ik te betwijfelen. (…)


      
      
      
        

Sub 4:


        

Aan de betonnen waterslag moeten de volgende werkzaamheden uitgevoerd worden:


      
      
-

Vanaf de voorzijde inboren van enkele ankers om het gerepareerde deel deugdelijk vast te zetten aan het oude beton. Dit moet gedaan worden met r.v.s. (roest-vast-staal) materiaal. (…)”


      
      
        
Daarnaast is door de deskundige ten aanzien van dit gebrek in zijn rapport nog het volgende opgenomen:

      
      
      
        

“(…) Dat de situatie, voorlopig, stabiel lijkt beaam ik. Op lange termijn niet. De problemen met corrosievormig op de wapening zijn niet structureel opgelost.


      
      
      
        

(…)


      
      
      
        

Nu op moment van inspectie is er geen sprake van het afbrokkelen van de betonnen rand. (…)”


      
      
    
    
      
2.5.

      
Volgens het gebrekenboek van de Huurcommissie (categorie C, nummer G5) is sprake van een ernstig gebrek indien er stukken van betonlatei, waterslagen of dakrand los zijn waardoor uitvallen mogelijk is en er een gevaarsituatie aanwezig is. Uit de bevindingen van de deskundige volgt dat hij weliswaar niet tevreden is over de kwaliteit van de herstelwerkzaamheden die door FT in mei 2019 zijn uitgevoerd, maar dat de situatie desondanks voorlopig wel stabiel lijkt. Door de deskundige is in dit kader geconstateerd dat er ten tijde van de inspectie geen sprake was van het afbrokkelen van de betonnen rand en dat er op dat moment geen sprake is van een gevaarlijke situatie. In het gebrekenboek is vermeld dat van een gevaarlijke situatie ook sprake is als het gebrek aan een naast- of bovengelegen woonruimte wordt geconstateerd. Ten aanzien daarvan is door de deskundige slechts geconstateerd dat bij de buren ‘blootliggende wapening’ zichtbaar was. Gesteld noch gebleken is echter dat bij de buren op dit moment sprake is van loszittende stukken beton, zodat ook de aanwezigheid van dit gebrek bij de buren - en daarmee het bestaan van een gevaarlijke situatie - niet is komen vast te staan.

      
    
    
      
2.6.

      
Omdat er momenteel geen stukken van de betonnen rand los zitten, deze situatie voorlopig stabiel lijkt en er daardoor nu geen sprake is van een gevaarlijke situatie, is de kantonrechter van oordeel dat er ten aanzien van de betonnen rand op dit moment geen sprake is van een gebrek als genoemd in categorie C. De omstandigheid dat de wijze van herstel door FT in mei 2019 wellicht te wensen overlaat en er mogelijk over een paar jaar wel weer sprake kan zijn van loszittende delen, maakt dit oordeel niet anders. Van belang is immers dat er nu sprake is van een stabiele en niet gevaarlijke situatie, zodat niet geconcludeerd kan worden dat het huurgenot van [gedaagde01] hierdoor op dit moment wordt verminderd. Daarvan is pas weer sprake als er daadwerkelijk sprake is van loszittende stukken beton, maar de kans daarop acht de deskundige dus pas op termijn aanwezig.

      
    
    
      
2.7.

      
Gelet op het bovenstaande is onder de gegeven omstandigheden niet komen vast te staan dat er in de periode van 1 juni 2019 tot heden sprake is van een gebrek.

      
      
        
(b)

slechte staat van het stopverf- en buitenschilderwerk


      
      
    
    
      
2.8.

      
Met betrekking tot dit gebrek zijn de volgende vragen aan de deskundige voorgelegd:

      
      

1. Kunt u aangeven of dit gebrek thans naar behoren is hersteld? Kunt u - indien het gebrek naar behoren is hersteld - aangeven in hoeverre vast te stellen is of het gebrek in oktober 2019 of in juli 2021 is hersteld, mede gelet op de door partijen overgelegde foto’s?


      

2. Indien het gebrek thans niet naar behoren is hersteld, kunt u aangeven in hoeverre er op dit moment nog sprake is van een gebrek, de aard en ouderdom van het gehuurde daarbij in aanmerking nemende?


      

3. Indien en voor zover het gebrek thans niet naar behoren is hersteld, kunt u aangeven welke herstelmaatregelen noodzakelijk zijn om het gebrek te verhelpen?


      
    
    
      
2.9.

      
De deskundige heeft de aan hem voorgelegde vragen - voor zover voor de beoordeling van belang - als volgt beantwoord:

      
      
        

“(…) Sub 1:


      
      
      
        

Het schilderwerk is oktober 2019 niet deskundig uitgevoerd.


        

Het gevolg is dat de zeer dunne verflaag vrij snel degradeerde.


        

Het vastzetten van de beglazing met stopverf is in het geheel niet gedaan omdat stopverf


        

een te lange droogtijd heeft.


        

In juli 2021 is lokaal herstel uitgevoerd op de mankementen die terugkwamen, ook bij dat


        

herstel is alleen cosmetisch gewerkt.


        

Het is niet vast te stellen welke delen in 2021 zijn hersteld.


        

Het werk dat in 2019 is uitgevoerd is slecht uitgevoerd.


      
      
      
        

Sub 2:


        

Nieuw stopverf of een beglazingskit is in het geheel niet aangebracht.


        

Oude delen zijn blijven zitten en zijn in 2021 opnieuw vastgezet.


        

Het glas watert in en laat het schilderwerk versneld degraderen.


      
      
      
        

Er is geen herstel uitgevoerd, er is uitsluitend een dun cosmetisch laagje verf aangebracht.


      
      
      
        

De problemen aanwezig in de ondergrond waaronder openstaande naden, houtrot e.d. zijn


        

niet aangepakt. Het, op verschillende plaatsen in het hout, aanwezige vocht is niet opgelost. (…)


      
      
      
        

Sub 3:


        

De noodzakelijke maatregelen zijn:


      
      
        
          

Volledig kaal halen van de kozijnen aan de buitenzijde;


        
        
          

Injecteren van de openstaande naden in kozijnen met een polyurethaanhars;


        
        
          

Glas uitnemen en aan binnenzijde van de glasruit deze vastzetten met een beglazingskit


        
      
      

in het kozijn aan de buitenzijde de ruimte vullen met een stopverf;


      
        
          

Plamuren en gronden van het kale hout;


        
        
          

Aanbrengen van een 2 laags laksysteem;


        
        
          

Na ca. 4 weken de stopverf schilderen met een ademende verf. (…)”


        
      
      
      
        
Daarnaast is door de deskundige ten aanzien van dit gebrek in zijn rapport nog het volgende opgenomen:

      
      
      
        

“(…) Het stopverf en schilderwerk van alle raamkozijnen in de voorgevel, zijnde de woonkamer en de slaapkamer, en de keuken en balkondeuren in de achtergevel bevindt zich in zeer slechte staat.


        

Het stopverfwerk is gescheurd, is plaatselijk los en ontbreekt op diverse plaatsen in de


        

sponningen waardoor ruiten trillen.


        

Het stopverfwerk heeft geen hechting meer met de glaslijn waardoor regenwater in de


        

sponningen kan sijpelen. (…)”


      
      
    
    
      
2.10.

      
Door de deskundige is geconstateerd dat het buitenschilderwerk in zeer slechte staat is en de stopverf zodanig ontbreekt, dat de ruiten trillen en regenwater in de sponningen kan sijpelen. Dit levert een gebrek op in de zin van categorie C, nummer O1, zoals genoemd in het gebrekenboek van de Huurcommissie. FT heeft in haar laatste akte ook niet langer betwist dat op dit punt sprake is van een gebrek en heeft aangegeven dit gebrek te zullen verhelpen. Gelet op het oordeel van de deskundige dat het schilderwerk in oktober 2019 slecht is uitgevoerd, moet er van worden uitgegaan dat dit gebrek in de periode vanaf 1 september 2018 - de eerste dag van de maand nadat [gedaagde01] het gebrek bij FT heeft gemeld - tot heden steeds aanwezig is geweest.

      
      
        
(c)

niet sluiten van de draai/stolpramen tegen de onderdorpel in de slaapkamer


      
      
    
    
      
2.11.

      
Aan de deskundige zijn ten aanzien van dit gebrek de volgende vragen aan de deskundige voorgelegd:

      
      

1. Kunt u aangeven of dit gebrek thans naar behoren is hersteld? Kunt u - indien het gebrek naar behoren is hersteld - aangeven in hoeverre vast te stellen is of het gebrek in januari 2020 of in juli 2021 is hersteld, mede gelet op de door partijen overgelegde foto’s?


      

2. Indien het gebrek thans niet naar behoren is hersteld, kunt u aangeven in hoeverre er op dit moment nog sprake is van een gebrek, de aard en ouderdom van het gehuurde daarbij in aanmerking nemende?


      

3. Indien en voor zover het gebrek thans niet naar behoren is hersteld, kunt u aangeven welke herstelmaatregelen noodzakelijk zijn om het gebrek te verhelpen?


      
    
    
      
2.12.

      
De deskundige heeft de aan hem voorgelegde vragen - voor zover voor de beoordeling van belang - als volgt beantwoord:

      
      
        

“(…) Sub 1:


        

Het niet goed sluiten van de stolpramen is niet goed opgelost.


      
      
      
        

Sub 2:


        

Zo wordt het probleem van het niet sluiten van de stolpramen veroorzaakt door het verzakken van een stolpraam waardoor dat op de onderdorpel komt te staan. Het verder sluiten is dan niet mogelijk.


        

Ook is bij één raam nog een asbestkoord aanwezig in de aansluiting met de onderdorpel welke het volledig sluiten van de stolpramen verhinderd, ook omdat het stolpraam op dit koord vastloopt.


        

Om het probleem van tocht op te lossen is plaatselijk een tochtprofiel aangebracht dat met spijkers in het kozijnhout is geslagen. Na het meerdere keren sluiten van het raam zit dit tochtprofiel nu los en is er toch weer sprake van tocht.


        

(…)


        

De espagnoletsluitingen zijn per kozijn verschillend hersteld.


        

Soms is alleen een gat in het hout aanwezig.


        

Het oude metalen plaatje is verdwenen. Het hout lubbert uit en de sluiting werkt niet meer. (…)


      
      
      
        

Sub 3:


        

De volgende maatregelen moeten bij elk bewegen deel uitgevoerd worden.


      
      
      
        

Verzakking van draaiende delen


:


        

Zo moeten alle bewegende delen haaks gemaakt worden en moeten de verbindingen voorzien worden van een starre hoek waardoor uitzakken van de stolpramen niet meer mogelijk is.


        

Dit wordt veelal gedaan met een injectie met een PU-hars (Poly Urethaan hars) in elke hoekverbinding welke na uitharden ook nog voorzien wordt van een stalen deuvel.


      
      
      
        

Tochtprofielen


:


        

De zeer goedkope tochtprofielen van een schuim moeten vervangen worden door een inbouw tochtprofiel.


        

Hiervoor moeten de aansluitingen met een bovenfrees gefreesd (in de figuur is dat de 6 x 16 mm) worden zodat er voldoende ruimte is voor een inbouwtochtprofiel.


      
      
      
        

Uitgelubberd hout


        

Bij de sluitingen van de epagnolet sluiting moet dit hout uitgehakt worden en voorzien van nieuw verlijmd blokje hout dat gelijk geschaafd moet worden met naastliggende houten delen. Dan moet ene nieuw gat geoord worden en moet een metalen plaatje verhinderen dat uitlubberen opnieuw zal plaats vinden.


        

De espagnolet sluitingen moeten allen gelijk zijn en opnieuw geplaatst worden. (…)”


      
      
      
        
Daarnaast is door de deskundige ten aanzien van dit gebrek in zijn rapport nog het volgende opgenomen:

      
      
      
        

“(…) De houten strip laat ook nog steeds lucht door, dus tocht, omdat de strip niet sluit tegen het kozijn. Een goede tochtstrip aanbrengen is echt een andere zaak dan een strookje hout welke de kier maskeert maar het probleem niet oplost.


      
      
      
        

(…)


      
      
      
        

Gezien de speling tussen de tochtstrip en het kozijn zullen er nog steeds tochtklachten zijn.


      
      
      
        

(…)


      
      
      
        

Bij de onderzijde was deze strip te lastig aan te brengen en is er dus niets gedaan. (…)”


      
      
    
    
      
2.13.

      
Uit het deskundigenrapport volgt in voldoende mate dat de draai/stolpramen niet sluiten en dat daardoor tochtvorming ontstaat. In dat verband is door de deskundige weliswaar gesteld dat de brede naad van 12 mm tussen het kozijn van de ramen weliswaar is afgedekt met een houten strip, maar dat deze strip nog altijd tocht doorlaat en slechts het probleem maskeert. Naar het oordeel van de kantonrechter is ook op dit punt voldoende komen vast te staan dat er sprake is van een gebrek, meer in het bijzonder een gebrek in de zin van categorie C, nummer D5 van het gebrekenboek van de Huurcommissie. Het bestaan van dit gebrek is door FT in haar laatste akte niet langer betwist, waarbij zij heeft aangegeven ook dit gebrek te zullen herstellen. Het oordeel van de deskundige dat het niet sluiten van de draai/stolpramen tot op heden niet goed door FT is opgelost leidt er toe dat er van uit wordt gegaan dat met de in januari 2020 en juli 2021 uitgevoerde herstelwerkzaamheden het gebrek niet is verholpen, zodat voldoende is komen vast te staan dat het gebrek al in de periode vanaf 1 september 2018 tot heden steeds aanwezig is geweest.

      
      
        
(d)

kier in de aansluiting van het buitendeurkozijn van de balkondeur in de keuken met de gevelopening


      
      
    
    
      
2.14.

      
Ten aanzien van dit gebrek zijn aan de deskundige de volgende vragen voorgelegd:

      
      

1. Kunt u aangeven of dit gebrek in juli 2021 naar behoren is hersteld?


      

2. Indien het gebrek thans niet naar behoren is hersteld, kunt u aangeven in hoeverre er op dit moment nog sprake is van een gebrek, de aard en ouderdom van het gehuurde daarbij in aanmerking nemende?


      

3. Indien en voor zover het gebrek thans niet naar behoren is hersteld, kunt u aangeven welke herstelmaatregelen noodzakelijk zijn om het gebrek te verhelpen?


      
    
    
      
2.15.

      
De deskundige heeft deze vragen - voor zover voor de beoordeling van belang - als volgt beantwoord:

      
      
        

“(…) Sub 1:


        

De naad is afgedekt met een afdeklat.


        

Het afdekken kan gezien worden als een redelijk adequate wijze van herstel.


        

Tocht kan echter nog steeds ontstaan omdat de naad niet gesloten is met een kit en dit ook


        

niet bij de afdeklat is aangebracht.


      
      
      
        

Sub 2:


        

De oorzaak van deze naadvorming is niet weggenomen en wijst op een ander gebrek dat


        

juist door de ouderdom van deze woning wordt veroorzaakt.


      
      
      
        

Zowel bij de voorgevel als de achtergevel is sprake van zichtbare scheurvorming in de overgang naar de bouwmuren.


        

Ook in de keuken is in één wand scheurvorming aanwezig.


        

Bij de balkondeur naar de keuken is diverse scheurvorming aanwezig in de waterdichte coating welke onder het balkondeurkozijn is aangebracht.


      
      
      
        

Het beeld dat ontstaat wijst op "los staan" van de gevel ten opzichte van de bouwmuren.


        

Omdat er nog voldoende haakkrachten aanwezig zijn in de aanhechting van gevel en bouwmuur zal de gevel er niet plotseling uitvallen maar op termijn is dit wel mogelijk.


      
      
      
        

Sub 3:


        

Het oplossen van dit "los staan" is te doen door per verdieping horizontaal 3 stuks, minimaal


        

1 m lang, roestvast stalen ankers te boren in voorgevel tot in de bouwmuren. Deze ankers moeten met een chemisch anker worden vastgezet in de bouwmuur en gevel. (…)


        

Na het vastzetten van de gevel met ankers moeten de scheuren in de achtergevel en het


        

balkon hersteld worden. (…)”


      
      
      
        
Daarnaast is door de deskundige ten aanzien van dit gebrek in zijn rapport nog het volgende opgenomen:

      
      
      
        

“(…) Als er een naad is tussen onderdorpel raam en onderdorpel kozijn dan is die in mijn ogen niet dicht. De extra lat moet het zicht op de kier verbloemen.


      
      
      
        

(…)


      
      
      
        

Het afdekken van de scheur is visueel, je maskeert een gebrek. De oorzaak waarom deze scheur aanwezig is, wordt niet opgelost vandaar mijn beantwoording. (…)”


      
      
    
    
      
2.16.

      
        
De deskundige heeft bij de beantwoording van vraag 1 opgemerkt dat het afdekken van de aanwezige naad door middel van een afdeklat een redelijk adequate wijze van herstel is. Wel heeft de deskundige hierbij nog opgemerkt dat tocht nog steeds kan ontstaan omdat de naad niet gesloten is met kit. FT heeft hierop gesteld dat deze toevoeging van de deskundige - waarop zij niet meer heeft kunnen reageren - niet juist is omdat de naad, achter de afdeklat gevuld is met cement. Dat dit laatste inderdaad het geval is, is door [gedaagde01] niet betwist, zodat de kantonrechter daarvan uitgaat.

        
Op grond hiervan neemt de kantonrechter aan dat dit gebrek in juli 2021 is hersteld. Hierbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat deskundige de vragen sub 2 en 3 (gesteld voor het geval het gebrek niet naar behoren zou zijn hersteld) niet heeft beantwoord voor wat betreft het bestaan van de naad, maar uitsluitend de scheurvorming betreft (de oorzaak van het ontstaan van de naad). Indien en voor zover de naad nog aanwezig was geweest, had de deskundige hier ook dienen te vermelden in hoeverre er nog een gebrek was en welke herstelmaatregelen nodig waren. Dit heeft de deskundige niet gedaan.

        
De scheurvorming zelf zal hieronder aan de orde komen.

        
Dit alles betekent dat er van uit moet worden gegaan dat ook dit gebrek in juli 2021 hersteld is.

      
      
      
        

wijziging van eis in reconventie in verband met nieuw gebrek


      
      
    
    
      
2.17.

      
Nadat de deskundige het deskundigenbericht heeft uitgebracht heeft [gedaagde01] haar eis in reconventie gewijzigd, in die zin dat zij tevens een verklaring voor recht vordert dat er sprake is van een gebrek aan de gevel, waardoor scheurvorming in en aan de woning ontstaat. Daarnaast vordert zij, naast de hiervoor onder a tot en met d genoemde gebreken, eveneens veroordeling van FT om dit gebrek te herstellen.

      
    
    
      
2.18.

      
[gedaagde01] heeft hieraan ten grondslag gelegd dat de deskundige als oorzaak van het gebrek van de aansluiting van het buitenkozijn en de andere scheurvorming in het gehuurde een losstaande gevel aanwijst, zodat het gehuurde met nog een ernstig constructief gebrek is behept. Door dit losstaan is er sprake van een slechte staat van de binnenmuren en plafonds in de vorm van ernstige scheurvorming en/of loslatend tot het gehuurde behorend pleisterwerk.

      
      
    
    
      
2.19.

      
Uit het rapport van de deskundige volgt dat sprake is van scheurvorming in de wanden van het gehuurde. Ook door de FT ingeschakelde externe deskundige [deskundige01] B.V. (hierna: ‘ [deskundige01] ’) is geconstateerd dat er op verschillende plekken in het gehuurde sprake is van diverse scheuren in de wanden. Beide deskundigen hebben foto’s van de aanwezige scheuren aan hun rapport toegevoegd.

      
    
    
      
2.20.

      
De door de kantonrechter benoemde deskundige heeft hierover het volgende in zijn rapport opgenomen:

      
      
        
“

Tijdens de inspectie werd het volgende geconstateerd:


        

Er is een reparatie uitgevoerd met een lat die de naad afdekt.


        

De oorzaak van de scheur is niet onderzocht.


      
      
      
        

De oorzaak van die brede naad lijkt een andere oorzaak te hebben dan slecht onderhoud. Gezien de scheurvorming in de achtergevel in de woonkamer en keuken denken wij dat de achtergevel “los” staat. Dit schadebeeld is ook in de 2 slaapkamer op de 3e verdieping zichtbaar.


      
      
      
        

(…)


      
      
      
        

Zowel bij de voorgevel als de achtergevel is sprake van zichtbare scheurvorming in de overgang naar de bouwmuren.


        

Ook in de keuken is in één wand scheurvorming aanwezig.


        

Bij de balkondeur naar de keuken is diverse scheurvorming aanwezig in de waterdichte coating welke onder het balkondeurkozijn is aangebracht.


      
      
      
        

Het beeld dat ontstaat wijst op “los staan” van de gevel ten opzichte van de bouwmuren. Omdat er nog voldoende haakkrachten aanwezig zijn in de aanhechting van gevel en bouwmuur zal de gevel er niet plotseling uitvallen maar op termijn is dit wel mogelijk.”


      
      
    
    
      
2.21.

      
        
Blijkens het gebrekenboek is er sprake van een gebrek in de categorie C als sprake is van:

        
“

slechte staat van binnenmuren en plafonds in de vorm van ernstige scheurvorming of loslatend tot het gehuurde behorend pleisterwerk

”.

        
Als omschrijving/toelichting hierbij is opgenomen:

        
“

De in dit gebrek genoemde scheurvorming in de binnenmuren kan het gevolg zijn van ongelijkmatige verzakking of scheefstand van het perceel en derhalve mogelijk een ernstig gebrek als bedoeld in Categorie B onder punt 5 zijn. Hieronder kan ook worden begrepen, vergaan pleisterwerk (al dan niet met onderliggend stucwerk) en loslatend (door of met toestemming van verhuurder aangebracht) wandtegelwerk. In het algemeen gaat de Huurcommissie uit van een ernstig gebrek als het vergaan pleisterwerk of loslatend wandtegelwerk een aaneengesloten oppervlakte heeft van 0,25 m² of meer.;


      
      
      
        
In het gebrekenboek staat onder categorie B Ernstige gebreken/ tekortkomingen opgenomen:

        

Er is door verzakking een zodanige scheefstand van buitenmuren van de woning of van buitenwanden van de woonwagen dan wel sprake van een zodanige helling van vloeren of een zodanige toestand van plafonds of binnenwanden dat de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad.


        
En bij de omschrijving/toelichting:

        

Bij dit gebrek wordt met zodanige scheefstand of helling in het algemeen verstaan een scheefstand of helling van 15 mm of meer per m2 . De hier genoemde gebreken dienen cumulatief aanwezig te zijn. Bij meer dan één gebrek is reeds sprake van cumulatie van gebreken. Indien bijvoorbeeld sprake is van een zodanige helling van de vloeren dan dient verder aangetoond te worden dat sprake is van klemmende deuren of ramen en/of (zet)scheuren in de muren. Opgemerkt wordt dat bij aanwezigheid van slechts één van de genoemde gebreken er wel sprake kan zijn van een gebrek als bedoeld onder Categorie C.


      
      
    
    
      
2.22.

      
        
Dat van dit alles sprake is, is niet gesteld en is ook overigens onvoldoende komen vast te staan. Uit het rapport van de deskundige blijkt niet dat er sprake is van ernstige scheurvorming. Dit blijkt ook niet uit de foto’s in het rapport. Ook [deskundige01] heeft geen ernstige scheurvorming geconstateerd. Het rapport vermeldt op dit punt: “

Er zijn tijdens de rondgang geen grote scheuren of loszittende delen aangetroffen.

”. Door [gedaagde01] is haar stelling dat er sprake is van ernstige scheurvorming en/of loslatend tot het gehuurde behorend pleisterwerk ook niet nader onderbouwd en of toegelicht. Onder die omstandigheden kan de kantonrechter niet aannemen dat hiervan sprake is. Hierbij is nog in aanmerking genomen dat de deskundige heeft opgenomen in het rapport dat de oorzaak van de scheur niet is onderzocht en alleen het beeld is ontstaan dat de gevel losstaat waarbij nog is opgemerkt dat de gevel er niet plotseling uit zal vallen. Op dit moment kan dan ook niet worden vastgesteld dat er sprake is van een zodanig gebrek dat huurprijsvermindering op dit punt aan de orde is.

        
Ook zal de gevorderde verklaring voor recht dat er sprake is van een gebrek aan de gevel, waardoor scheurvorming in en aan de woning ontstaat, worden afgewezen.

      
      
      
        

herstel van de aanwezige gebreken


      
      
    
    
      
2.23.

      
Uit het bovenstaande volgt dat de onder b en c genoemde gebreken nog altijd in het gehuurde aanwezig zijn. De in reconventie door [gedaagde01] gevorderde verklaring voor recht dat FT de gebreken niet naar behoren heeft hersteld, wordt dan ook toegewezen ten aanzien van deze gebreken.

      
    
    
      
2.24.

      
        
Ook de in reconventie door [gedaagde01] gevorderde veroordeling van FT om de hiervoor onder b en c genoemde gebreken goed en deugdelijk te (doen) herstellen wordt

        
- gelet op het bepaalde in artikel 7:206 BW - toegewezen.

      
      
    
    
      
2.25.

      
Gelet op het aantal te herstellen gebreken en de aard en duur van het door de deskundige geadviseerde wijze van herstel - waarbij met name het buitenschilderwerk de nodige tijd in beslag zal nemen - is het niet realistisch te veronderstellen dat FT de gebreken binnen veertien dagen na betekening van het vonnis kan (laten) herstellen. De termijn waarbinnen FT tot herstel van de gebreken moet overgaan wordt in redelijkheid vastgesteld op drie maanden na betekening van het vonnis.

      
    
    
      
2.26.

      
Omdat FT - ondanks het feit dat zij al sinds augustus 2018 op de hoogte is van het bestaan van de gebreken onder b en c - tot op heden heeft verzuimd de gebreken op deugdelijke wijze te herstellen, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde01] er voldoende belang bij heeft om als prikkel tot nakoming een dwangsom te verbinden aan de veroordeling tot deugdelijk herstel van de gebreken. Deze zal in redelijkheid worden vastgesteld op € 250,00 voor iedere dag dat FT in gebreke blijft met deugdelijk herstel van de gebreken, met een maximum van € 10.000,-.

      
      
        

huurprijsvermindering


      
      
    
    
      
2.27.

      
Vervolgens moet beoordeeld worden of er aanleiding is tot tijdelijke vermindering van de huurprijs in de zin van artikel 7:207 BW vanwege de aanwezige gebreken. Daarvoor moet sprake zijn van een substantiële vermindering van het huurgenot door de gebreken.

      
    
    
      
2.28.

      
        
Tussen partijen is niet in geschil dat er vanaf 1 september 2018 tot 1 juni 2019 sprake is geweest van het viertal onder a t/m d genoemde gebreken. In het tussenvonnis van 22 januari 2021 (ten aanzien van het gebrek onder a) en in het hiervoor overwogene (ten aanzien van de gebreken onder b tot en met d is reeds geoordeeld dat deze gebreken kwalificeren als een ernstig gebrek als genoemd in categorie C van bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) en in het gebrekenboek. Op grond van artikel 6 Bhw kan de huurprijs, indien sprake is van een categorie C-gebrek, worden verlaagd tot ten laagste 40% van de geldende huurprijs. De kantonrechter acht in dit verband - gelet op het aantal gebreken en de aard en ernst daarvan - over de periode van 1 september 2018 tot 1 juni 2019 een tijdelijke huurprijsvermindering tot 40% van de geldende huurprijs van € 597,43 passend. Dit betekent dat [gedaagde01] over voornoemde periode een maandelijkse huurprijs van

        
€ 238,97 aan FT verschuldigd is.

      
      
    
    
      
2.29.

      
Omdat in mei 2019 het gebrek ten aanzien van de betonnen rand is verholpen, is met ingang van 1 juni 2019 nog sprake van het drietal onder b tot en met d genoemde gebreken. Uitgangspunt is dat een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen. Nu er door de door FT in mei 2019 uitgevoerde werkzaamheden geen gevaarlijke situatie meer bestaat voor [gedaagde01] (en de overige bewoners van het pand) en zij vanaf dat moment geen rekening meer behoefde te houden met het risico op afbrokkelende stukken beton, ziet de kantonrechter aanleiding de huurprijsvermindering per 1 juni 2019 naar evenredigheid te verlagen tot 55% van de huurprijs. Dat betekent dat [gedaagde01] vanaf 1 juni 2019 tot en met juli 2021 een maandelijkse huurprijs van € 328,59 aan FT verschuldigd is.

      
    
    
      
2.30.

      
Ten aanzien van het onder d genoemde gebrek heeft te gelden dat dit gebrek in juli 2021 is hersteld. FT heeft daarbij nog gesteld dat [gedaagde01] ten aanzien van dit gebrek per januari 2020 geen aanspraak meer kan maken op huurprijsvermindering wegens schuldeisersverzuim aan de zijde van [gedaagde01] , omdat zij verzuimd heeft een afspraak met de aannemer te maken voor het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden. [gedaagde01] heeft betwist dat aan haar is medegedeeld dat zij zelf een afspraak diende te maken met de aannemer. Zoals al in het tussenvonnis van 22 januari 2021 is overwogen, rust in beginsel op FT de stel- en bewijsplicht van haar stelling dat er sprake is van schuldeisersverzuim aan de zijde van [gedaagde01] en is bepaald dat FT op dit punt nader diende te concretiseren hoe en wanneer zij [gedaagde01] verzocht heeft om zelf een afspraak met de aannemer te maken. Dat heeft FT niet gedaan. De door FT overgelegde verklaring van aannemer [naam02] is daartoe ontoereikend, omdat deze verklaring niet meer inhoudt dan de opmerking dat de aannemer tegen [gedaagde01] heeft gezegd ‘dat zij hem moest bellen voor het maken van een afspraak voor de balkondeur’. Uit de verklaring volgt op geen enkele wijze wanneer, waar en op welke wijze de aannemer voornoemd verzoek aan [gedaagde01] zou hebben gedaan.

      
    
    
      
2.31.

      
Van belang in dit kader is nog dat op FT als verhuurder de verplichting tot het verhelpen van het gebrek rust. Dat het FT destijds niet duidelijk was of het gebrek nog wel bestond acht de kantonrechter niet geloofwaardig. Dat standpunt rijmt immers niet met haar stelling dat de door FT ingeschakelde aannemer aan [gedaagde01] heeft verzocht om een afspraak te maken voor herstel van het gebrek. Voldoende is komen vast te staan dat FT op de hoogte was van het gebrek en het verzoek van [gedaagde01] om tot herstel over te gaan, zodat van FT een actievere houding mocht worden verwacht om aan haar herstelverplichting te voldoen. Dat [gedaagde01] op enigerlei wijze dat herstel zou hebben gefrustreerd, is - gelet op haar gemotiveerde betwisting - onvoldoende gesteld. Van schuldeisersverzuim aan de zijde van [gedaagde01] is dan ook geen sprake, zodat [gedaagde01] ook vanaf januari 2020 tot juli 2021 recht heeft op huurprijsvermindering op grond van het onder d genoemde gebrek.

      
    
    
      
2.32.

      
Omdat het onder d genoemde gebrek in juli 2021 is hersteld, is er met ingang van 1 augustus 2021 nog sprake van het tweetal onder b en c genoemde gebreken. Gelet op het uitgangspunt van een aan de aanwezige gebreken evenredige vermindering van de huurprijs, ziet de kantonrechter aanleiding de huurprijsvermindering per 1 augustus 2021 te verlagen tot 70% van de huurprijs. Dat betekent dat [gedaagde01] vanaf 1 augustus 2021 een maandelijkse huurprijs van € 418,20 verschuldigd is. Deze huurprijs geldt tot het moment dat FT de onder b en c genoemde gebreken deugdelijk heeft verholpen.

      
      
        

te veel betaalde huur


      
      
    
    
      
2.33.

      
[gedaagde01] heeft in reconventie terugbetaling gevorderd van het bedrag dat zij te veel aan huur heeft betaald. In dat kader heeft FT voorafgaand aan de mondelinge behandeling van 26 januari 2022 een specificatie in het geding gebracht, waarop alle door [gedaagde01] in de periode van september 2019 tot en met januari 2022 verrichte betalingen staan vermeld. De juistheid van de in de specificatie vermelde betalingen is door [gedaagde01] niet betwist, zodat de kantonrechter die betalingen als uitgangspunt zal nemen voor de vaststelling van het door [gedaagde01] te veel betaalde bedrag aan huur.

      
    
    
      
2.34.

      
        
Rekening houdend met de hiervoor genoemde huurprijsverminderingen was [gedaagde01] over de periode van september 2018 tot en met mei 2019 een totaalbedrag van € 2.150,73

        
(9 x € 238,97) aan huur aan FT verschuldigd. Uit de specificatie blijkt dat [gedaagde01] ten aanzien van deze periode een totaalbedrag van € 5.511,87 heeft voldaan, zodat [gedaagde01] over deze periode een totaalbedrag van € 3.361,14 (€ 5.511,87 -/- € 2.150,73) te veel aan huur heeft voldaan.

      
      
    
    
      
2.35.

      
        
Over de periode van juni 2019 tot en met juli 2021 was [gedaagde01] een totaalbedrag van

        
€ 8.543,34 (26 x € 328,59) aan huur verschuldigd. Uit de specificatie volgt dat [gedaagde01] over deze periode een totaalbedrag van € 9.372,33 aan FT heeft voldaan, zodat [gedaagde01] over deze periode een totaalbedrag van € 828,99 (€ 9.372,33 -\- € 8.543,34) te veel aan huur heeft betaald.

      
      
    
    
      
2.36.

      
        
Ten slotte was [gedaagde01] over de periode van augustus 2021 tot en met januari 2022 een totaalbedrag van € 2.509,20 (6 x € 418,20) aan huur verschuldigd aan FT. Uit de specificatie blijkt dat [gedaagde01] ten aanzien van die periode een totaalbedrag van € 1.433,82 aan FT heeft betaald, zodat [gedaagde01] over deze periode een totaalbedrag van € 1.075,38 (€ 2.509,20 -/-

        
€ 1.433,82 te weinig aan huur heeft betaald.

      
      
    
    
      
2.37.

      
        
Het bovenstaande leidt tot de slotsom dat [gedaagde01] in totaal een bedrag van € 3.114,75

        
(€ 3.361,14 + € 828,99 -/- € 1.075,38) te veel aan huur heeft voldaan. Partijen hebben zich niet meer uitgelaten over de verrichte betalingen over de periode ná januari 2022 tot heden. Voor zover [gedaagde01] ook in die periode meer heeft betaald dan zij op basis van de verminderde huurprijs aan FT verschuldigd was, gaat de kantonrechter er van uit dat FT ook dat te veel betaalde bedrag aan [gedaagde01] terug zal betalen. Voor zover [gedaagde01] in die periode minder heeft betaald dan zij op basis van de verminderde huurprijs verschuldigd was, strekt het te weinig betaalde bedrag in mindering op het hiervoor genoemde bedrag van € 3.114,75.

      
      
    
    
      
2.38.

      
FT wordt in reconventie tot terugbetaling van het bedrag van € 3.114,75 veroordeeld. De daarover gevorderde wettelijke rente wordt ook toegewezen, op de wijze zoals hierna bij de beslissing vermeld.

      
      
        

proceskosten


      
      
    
    
      
2.39.

      
        
Omdat beide partijen in conventie voor een deel (on)gelijk krijgen, worden de proceskosten in conventie gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. In reconventie krijgt FT voor het grootste deel ongelijk, zodat zij de proceskosten moet betalen. De kantonrechter stelt deze kosten in reconventie aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vast op € 1.090,00 aan salaris voor de gemachtigde (5 punten x € 218,00). Voor kosten die [gedaagde01] maakt na deze uitspraak moet FT ook een bedrag betalen van € 109,00 (1/2 punt x

        
€ 218,00). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).

      
      
      
        

uitvoerbaarheid bij voorraad


      
      
    
    
      
2.40.

      
Dit vonnis wordt zowel in conventie als in reconventie uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

      
    
  
  
    

3.

De beslissing

    
De kantonrechter:

    
    
      

in conventie


    
    
    
      
3.1.

      
verklaart voor recht dat [gedaagde01] over de periode van 1 september 2018 tot 1 juni 2019 een verminderde huurprijs van € 238,97 per maand aan FT verschuldigd is;

      
    
    
      
3.2.

      
verklaart voor recht dat [gedaagde01] over de periode van 1 juni 2019 tot 1 augustus 2021 een verminderde huurprijs van € 328,59 per maand aan FT verschuldigd is;

      
    
    
      
3.3.

      
verklaart voor recht dat [gedaagde01] per 1 augustus 2021 een huurprijs van € 418,20 per maand aan FT verschuldigd is tot de eerste dag van de maand volgend op de maand dat de hiervoor bij r.o. 2.1 onder b en c genoemde gebreken zijn verholpen;

      
    
    
      
3.4.

      
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

      
    
    
      
3.5.

      
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

      
    
    
      
3.6.

      
wijst al het andere af.

      
      
        

in reconventie


      
      
    
    
      
3.7.

      
verklaart voor recht dat FT de hiervoor bij r.o. 2.1 onder b en c genoemde gebreken niet naar behoren heeft hersteld;

      
    
    
      
3.8.

      
veroordeelt FT om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis de hiervoor bij r.o. 2.1 onder b en c genoemde gebreken op deugdelijke wijze te (doen) herstellen, zulks op straffe van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag dat FT daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 10.000,00;

      
    
    
      
3.9.

      
veroordeelt FT om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan [gedaagde01] te betalen € 3.114,75 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over het saldo vanaf 1 september 2018 dat aan teveel betaalde huur, telkens, na elke credit- en debetmutatie, heeft uitgestaan, tot de dag van volledige betaling;

      
    
    
      
3.10.

      
veroordeelt FT in de proceskosten, aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vastgesteld op € 1.090,00 aan salaris voor de gemachtigde;

      
    
    
      
3.11.

      
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

      
    
    
      
3.12.

      
wijst al het andere af.

      
      
        
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Verkerk en in het openbaar uitgesproken.

        
44487