ECLI:NL:RBOBR:2022:5723, Rechtbank Oost-Brabant, 21-12-2022, 21/2434
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2022-12-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardering woning. De vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning en met de verschillen (in o.a. ligging en voorzieningenniveau) is voldoende rekening gehouden. KOUDV-factoren werden in de bezwaarfase niet gehanteerd en waren toen dus geen op de zaak betrekking hebbende stukken. Eiser heeft de door hem bepleite waarde niet onderbouwd en daarmee dus geen twijfel gezaaid over de juistheid van de vastgestelde waarde. Vastgestelde waarde is aannemelijk geworden. Beroep ongegrond. Voorwaardelijk verzoek om schadevergoeding niet behandeld, omdat de voorwaarde voor het in behandeling nemen daarvan niet is vervuld.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 21/2434
  
  
    
      proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
    21 december 2022 in de zaak tussen
  
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: [naam] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Sint-Michielsgestel, de heffingsambtenaar
    (gemachtigde: M.G.M. Schwering).
    
    
  
  
    Zitting
    
    
      De rechtbank heeft het beroep van eiser op 21 december 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van de heffingsambtenaar en de taxateur van de heffingsambtenaar [naam] .
    
    
    
      De rechtbank heeft het onderzoek op de zitting gesloten en vervolgens uitspraak gedaan.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen hoogte van de WOZ -waarde van zijn woning aan de [adres] in [woonplaats] . 
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft die WOZ-waarde met de beschikking van 25 februari 2021 vastgesteld op € 243.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. Hierbij is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2021 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 8 september 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning, een rijwoning uit 2013. De woning heeft een inhoud van 290 m3 en een berging/schuur van 5 m². Het perceel heeft een oppervlakte van 117 m².
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de per de waardepeildatum vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eiser is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 243.000) naar de getaxeerde waarde (afgerond € 267.000), zoals opgenomen in het taxatierapport en bijhorende waardematrix, op 25 augustus 2022 opgesteld door taxateur [naam] . Eiser bepleit een waarde van € 235.000.
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
      
    
    
      3.3.
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] .
      
    
    
      3.4.
      De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de taxatie en de daarbij gevoegde matrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³- en m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
      
    
    
      3.5.
      Eiser heeft enkel ongemotiveerd aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten niet voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, maar dat standpunt is niet onderbouwd. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om de vergelijkingsobjecten als onvoldoende vergelijkbaar te bestempelen.
      
    
    
      3.6.
      Eiser voert nog aan dat in strijd met artikel 7:4, tweede lid, van de Awb de op de zaak betrekking hebbende stukken niet voorafgaand aan het horen gedurende ten minste een week voor belanghebbenden ter inzage hebben gelegen dan wel niet aan hem in afschrift zijn verstrekt. Het gaat eiser concreet om de zogenaamde KOUDV- en liggingsfactoren waar hij tijdens de (schriftelijke) hoorzitting om heeft verzocht. Dit betoog slaagt niet. De onderbouwing van de vastgestelde waarde zoals die op dat moment voorlag betrof het taxatieverslag woningen van 28 april 2021. Daarin zijn drie vergelijkingsobjecten genoemd, maar zowel ten aanzien van die objecten als de woning zijn geen KOUDV- en liggingsfactoren genoemd. Op het in artikel 7:4, tweede lid, van de Awb bedoelde moment van terinzagelegging was daarom (nog) geen sprake van een op de zaak betrekking hebbend stuk.
      
    
    
      3.7.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk gemaakt hoe hij tot de door hem bepleite waarde is gekomen. Hij heeft met de door hem bepleite waarde derhalve geen twijfel gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. Eiser heeft de door hem bepleite waarde overigens geenszins onderbouwd.
      
    
    
      3.8.
      Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
      
    
    
      3.9.
      Eiser heeft een voorwaardelijk verzoek om schadevergoeding gedaan wegens schending van de redelijke termijn zoals bedoeld in artikel 6 van het EVRM met als voorwaarde dat de redelijke termijn moet zijn geschonden. De redelijke termijn is aangevangen op 6 april 2021 met de ontvangst van eisers bezwaarschrift door de heffingsambtenaar. De redelijke termijn bedraagt in bezwaar en beroep gezamenlijk twee jaren, wat in deze zaak concreet betekent dat de termijn verstrijkt op 6 april 2023. De rechtbank doet heden uitspraak voor het verstrijken van de termijn. Daarmee is de voorwaarde voor het in behandeling nemen van dit verzoek niet vervuld. Om die reden hoeft het verzoek om schadevergoeding niet te worden behandeld.
      
      
        De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
      
      
      
        De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 december 2022.
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: