ECLI:NL:RBLIM:2023:333, Rechtbank Limburg, 11-01-2023, C/03/300044 / HA ZA 21/637
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2023-01-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: "Civiel recht" "Boete Groninger akte" "Ontbinding"

RECHTBANK Limburg
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: C/03/300044 / HA ZA 21-637
    
    
    
      
        Vonnis van 11 januari 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser in conventie, verweerder in reconventie]
        , 
      wonend te [woonplaats 1] ,
      eiser in conventie,
      verweerder in reconventie,
      hierna te noemen: [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ,
      advocaat: mr. Y.J.M.L. Dijk,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]
        , 
      wonend te [woonplaats 2] ,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ,
      advocaat: mr. R.L.G.J. Eikelboom.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
      
        
          de dagvaarding van 13 december 2021, 
        
        
          de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie,
        
        
          de brief van de rechtbank van 16 februari 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie,
        
        
          het B3-formulier van mr. Dijk van 14 september 2022 met producties 28 tot en met 32, 
        
        
          de e-mail van mr. Eikelboom van 14 september 2022 waarbij hij bezwaar maakt tegen indiening van de producties van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] van 14 september 2022,
        
        
          de e-mail van mr. Dijk van 14 september 2022 waarbij hij reageert op het bezwaar van mr. Eikelboom,
        
        
          de e-mail van mr. Eikelboom van 18 september 2022 waarbij hij reageert op de reactie van mr. Dijk van 14 september 2022,
        
        
          de spreekaantekeningen van mr. Eikelboom met productie 8 en tevens inhoudende akte vermeerdering van eis,
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 19 september 2022,
        
        
          de reactie van mr. Eikelboom op het proces-verbaal van 25 september 2022,
        
        
          de reactie van mr. Dijk op het proces-verbaal van 26 september 2022,
        
        
          de brief van de rechtbank van 27 september 2022 aan partijen waarin een door mr. Eikelboom op 25 september 2022 ingediende akte bewijsaanbod door middel van getuigen/opgave getuigen met bijlage is geweigerd,
        
        
          de akte uitlating eisvermeerdering van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser in conventie, verweerder in reconventie] was eigenaar van de onroerende zaak, gelegen aan de [adres 1] te [plaats] (hierna: ‘het pand’). Het pand is een woon/winkelpand waarbij de begane grond een bedrijfsruimte is en de eerste etage woonruimte. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft eind 2018 besloten om het pand te verkopen. Daarbij heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de hulp ingeschakeld van de heer [naam makelaar] , makelaar (hierna: ‘ [naam makelaar] ’). 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is verloskundige van beroep en was op zoek naar een geschikt pand om van daaruit een verloskundigenpraktijk te exploiteren. Om die reden had zij interesse in aankoop van het pand van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft op 5 maart 2020 en op 22 april 2020 het pand bezichtigd. 
      
    
    
      2.3.
      
        
          [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft op 30 november 2020 een door [naam makelaar] namens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] opgestelde koopbevestiging [adres 1] te [plaats] (hierna: ‘de koopbevestiging’) getekend (productie 3 bij dagvaarding). [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft de koopbevestiging op 
        7 december 2020 ondertekend. In de koopbevestiging zijn partijen onder meer een koopsom van € 175.000,00 kosten koper voor het pand overeengekomen. 
      
      
    
    
      2.4.
      Het onderdeel ‘ontbindende voorwaarde koper’ van de koopbevestiging luidt als volgt:
      
      
        
          ‘
          Ontbindende voorwaarde koper
        
        
          Deze overeenkomst kan door koper uiterlijk binnen 6 weken na het bereiken van overeenstemming worden ontbonden indien:
        
      
      
        
          
            er geen schriftelijk en formele goedkeuring is verkregen van de Gemeente Meerssen voor het vestigen van een verloskundigenpraktijk op de begane grond en het separaat verhuren van de bovenwoning.
          
        
        
          
            uit de bouwtechnische keuring blijkt dat het direct noodzakelijk onderhoud meer dan 
            
            € 10.000,00 bedraagt. Koper dient een en ander dient schriftelijk te overleggen.
          
        
        
          
            Financieringsvoorbehoud voor het verkrijgen van een passende financiering ter grootte van de koopsom en kosten koper. Waarbij koper een inspanningsverplichting heeft en één gedocumenteerde afwijzing voldoende is.’ 
          
        
      
      
    
    
      2.5.
      Op 22 december 2020 zijn partijen een allonge op de koopbevestiging overeengekomen (hierna: ‘de allonge’, productie 4 bij dagvaarding). In de overwegingen van de allonge staat, voor zover relevant, de volgende passage:
      
      
        
          ‘Gezien de beperkte termijn tot aan de beoogde notariële overdracht is er geen aanvullende koopovereenkomst tot stand gekomen en hebben partijen de notaris verzocht om de akte van levering voor te bereiden op basis van de ondertekende koopbevestiging.’
        
      
      
    
    
      2.6.
      Op 23 december 2020 (productie 2 bij de conclusie van antwoord) stuurt de notaris aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een e-mail die, voor zover relevant, luidt als volgt:
      
      
        
          ‘Geachte mevrouw [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ,
        
      
      
      
        
          Aangezien voor de levering van [adres 1] te [plaats] :
        
      
      
        
          
            En de financiering nog niet zover is dat wij de hypotheekakte kunnen opstellen
          
        
        
          
            En de royementsvolmachten van verkoper nog niet compleet zijn
          
        
        
          
            En de meting van het Kadaster nog niet rond is
          
        
      
      
      
        
          hebben wij besloten dat de enige manier om de levering nog in 2020 te kunnen laten plaatsvinden is via een Groninger Akte met betaling van de koopprijs uiterlijk 31-1-2021.’ 
        
      
      
    
    
      2.7.
      Op 28 december 2020 hebben partijen in aanwezigheid van de notaris volmachten getekend zodat de notaris op 31 december 2020 de door hem opgestelde akte ‘Levering onder ontbindende voorwaarden’ (hierna: akte van levering, productie 5 bij dagvaarding) kon passeren. 
      
    
    
      2.8.
      Artikel 9 van de akte van levering luidt, voor zover relevant, als volgt:
      
      
        
          ‘
          Artikel 9
        
      
      1. ontbindende voorwaarden
      
        
          De onderhavige levering vindt plaats onder de navolgende ontbindende voorwaarden:
        
        
          (…)
        
        b. Dat de betaling van de koopsom niet op eenendertig januari tweeduizend eenentwintig heeft plaatsgevonden, tenzij verkoper de koper binnen deze termijn schriftelijk op de hoogte heeft gebracht van deze ontbindende voorwaarde te willen afzien;
        
          (…)
        
      
      5. verplichting tot medewerking
      
        Verkoper en koper zijn ingeval van het in vervulling gaan van een der voormelde ontbindende voorwaarden, dan wel ingeval van een beroep daarop verplicht mede te werken aan de verwerking in de openbare registers van de Landelijke Dienst van het Kadaster en de Openbare Registers van de hiervoor bedoelde terugkeer en teruglevering van de eigendom van het verkochte naar verkoper, terwijl bij gebreke van bedoelde medewerking de nalatige partij een onmiddellijk opeisbare boete verbeurt gelijkt aan de hoogte van de in deze koopovereenkomst genoemde koopprijs. Voormelde boete laat onverlet het recht van de niet-nalatige partij verdere schadevergoeding te vorderen. De boete komt niet in mindering op de eventueel verschuldigde schadevergoeding. Bij vervulling van de ontbindende voorwaarde in lid 1 onder b., zal koper aan verkoper een direct opeisbare, niet voor rechterlijke matiging vatbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verschuldigd zijn.
      
      7. boete voor koper
      
        Ingeval koper een beroep doet op de ontbindende voorwaarde als bedoeld in lid 1 sub c., d., e. of f. zal koper, mits de in lid b. opgenomen termijn voor verkrijging van financiering alsdan is verlopen, aan verkoper een boete verschuldigd zijn van tien procent (10%) van de koopprijs.’
      
      
      
    
    
      2.9.
      Pagina 11 van de akte van levering luidt, voor zover relevant, als volgt:
      
      
        
          ‘
          ONTBINDENDE VOORWAARDEN UIT ONDERLIGGENDE OVEREENKOMSTEN
        
        
          Alle ontbindende voorwaarden die zijn overeengekomen in de koopovereenkomst of in nadere overeenkomsten die op de koop betrekking hebben, zijn thans uitgewerkt. Noch verkoper, noch koper kan zich terzake van deze koop en levering nog op een ontbindende voorwaarde beroepen, noch op ontbinding op grond van het bepaalde in artikel 2 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.’
        
      
      
    
    
      2.10.
      Op 15 januari 2021 (productie 7 bij dagvaarding) stuurt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een e-mail waarin zij een beroep doet op de passage ‘ontbindende voorwaarde koper’ uit de koopbevestiging omdat zij geen financiering had voor de koop en tevens verzocht zij om contact op nemen voor teruglevering van de eigendom van het pand aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft, bij monde van [naam makelaar] , afwijzend gereageerd op het bericht van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] (productie 10 bij dagvaarding). 
      
    
    
      2.11.
      Op 1 februari 2021 (productie 12 bij dagvaarding) doet [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een beroep op artikel 9 van de akte van levering en maakt hij aanspraak op € 17.500,00, de volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] overeengekomen boete in het geval de koopsom door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet voor 31 januari 2021 zou zijn betaald. Op 3 februari 2021 (productie 15 bij dagvaarding) neemt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] onder meer het standpunt in dat zij geen boete is verschuldigd. 
      
    
    
      2.12.
      
        [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft het pand uiteindelijk voor € 215.000,00 verkocht en geleverd aan een derde op 8 juli 2022 (productie 32 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ). 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] veroordeelt om binnen 14 dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te betalen de boete ter hoogte van € 17.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2021 (datum ontbinding), althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
        II. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] veroordeelt om binnen 14 dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te betalen een bedrag, ten titel van vergoeding van schade, ter hoogte van € 26.293,30, althans een door u in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2021 (datum ontbinding), althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
        III. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] veroordeelt om binnen 14 dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te betalen een bedrag, ten titel van vergoeding van schade wegens gederfde huuropbrengsten, ter hoogte van € 700,00 per maand, althans een door u in goede justitie te bepalen bedrag, voor iedere maand dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet in staat is het pand als gevolg van de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] veroorzaakte schade te verhuren, te beginnen op 1 februari 2021 (datum ontbinding), althans vanaf de dag dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aansprakelijk heeft gesteld voor de schade, te weten 6 februari 2021, tot aan de dag dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de eerder genoemde schade aan het pand integraal aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft vergoed;
        IV. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] veroordeelt in de kosten van deze procedure, het salaris van de advocaat van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] daaronder mede begrepen, alsmede de kosten van betekening en executie van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente over de voornoemde (proces)kosten indien [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] deze (proces)kosten niet binnen veertien (14) dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis heeft voldaan.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voert verweer. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert, na vermeerdering van eis op de mondelinge behandeling, dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoer bij voorraad:
      
      
        
          Primair 
        
      
      
      
        I. voor recht verklaart dat de overeenkomst van koop en levering met betrekking tot het pand van rechtswege is ontbonden;
        II. voor recht verklaart dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aansprakelijk is voor de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] als gevolg van de ontbinding geleden en nog te lijden vermogensschade alsmede voor recht te verklaren dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] daarnaast ten koste van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voor een bedrag van € 25.000,00 onrechtvaardig is verrijkt;
        III. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] veroordeelt om, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voornoemde schade te vergoeden, de schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
        IV. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] veroordeelt in alle kosten van dit geding, de nakosten daaronder begrepen.
      
      
      
        
          Subsidiair 
        
      
      
      
        V. voor recht verklaart dat de (totstandkoming van de) overeenkomst tussen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] alsmede de levering in dat kader dienen te worden aangemerkt als vernietigbare rechtshandelingen in de zin van het bepaalde in artikel 6:228 en artikel 3:44 BW;
        VI. deze rechtshandelingen nietig verklaart, althans deze rechtshandelingen te vernietigen, te weten de (totstandkoming van de) overeenkomst tussen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] alsmede de notariële akte van levering (“Groninger akte”) in dat kader d.d. 31 december 2020;
        VII. bepaalt dat, indien door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geen medewerking wordt verleend om het subsidiair in reconventie gevorderde in juridische zin te formaliseren, dit vonnis in de plaats treedt van de medewerking van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , dus van diens handtekeningen onder alle documenten, die in dat kader getekend moeten worden, met machtiging van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om een afschrift van dit vonnis te doen inschrijven in de openbare registers;
        VIII. voor recht verklaart dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] onrechtmatig heeft gehandeld met betrekking tot de (vernietigde) overeenkomst;
        IX. voor recht verklaart dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aansprakelijk is voor de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] – als de onrechtmatige daad van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , die tot de vernietiging heeft geleid – geleden en nog te lijden vermogensschade, alsmede voor recht verklaart dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] daarnaast ten koste van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voor een bedrag van € 25.000,00 onrechtvaardig is verrijkt;
        X. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] veroordeelt om, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voornoemde schade te vergoeden, de schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
        XI. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] veroordeelt in alle kosten van dit geding, de nakosten daaronder begrepen.   
      
      
    
    
      3.5.
      
        [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voert verweer. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      
        Betaling boete 
      
    
    
    
      4.1.
      
        
          [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert betaling door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] van een boete ter hoogte van € 17.500,00. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is deze boete volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] verschuldigd op grond van 
        artikel 9, lid 5, van de akte van levering in samenhang gelezen met artikel 9, lid 1, sub b, van de akte van levering. Het door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] inroepen van de ontbindende voorwaarde zoals opgenomen in artikel 9, lid 1, sub b, van de akte van levering heeft volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot gevolg dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de in artikel 9, lid 5, van de akte van levering opgenomen direct opeisbare boete ter hoogte van 10% van de koopsom is verschuldigd. 
      
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt zich op het standpunt dat zij aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geen boete is verschuldigd. Het verweer van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] bestaat - in de kern - uit drie pijlers. Ten eerste vindt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat de akte van levering geen grondslag biedt voor aanspraak op een boete vanwege het niet tijdig betalen van de koopsom. Als dat al wel zo zou zijn, dan neemt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de stelling in dat haar zelf een beroep toekomt op een andere ontbindende voorwaarde zodat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet meer kon ontbinden. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] beroept zich op een ontbindende voorwaarde die betrekking heeft op het verkrijgen van financiering voor de aankoop van het pand. En voor het geval de rechtbank dat verweer niet volgt, beroept [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zich op vernietiging van de koop vanwege bedrog, dan wel dwaling. 
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank is van oordeel dat om de hierna te bespreken redenen het verweer van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet slaagt en dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] daarom een boete ter hoogte van € 17.500,00 is verschuldigd. 
      
      
        
          Grondslag voor boete in geval van niet tijdig betalen koopsom
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft bij conclusie van antwoord aangevoerd dat een boete op grond van artikel 9, lid 5, van de akte van levering alleen betrekking kan hebben op de situatie dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet zou meewerken aan teruglevering van het pand. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] verwijst in dat kader ook naar het kopje ‘verplichting tot medewerking’ dat volgens hem de inhoud van dat artikel weergeeft. Aangezien [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] kenbaar heeft gemaakt mee te werken aan teruglevering, is zij niet tekortgeschoten in de nakoming van die verplichting en kan geen boete zijn verschuldigd. Er is volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] geen boete overeengekomen in artikel 9, lid 5, die betrekking heeft op de situatie dat door de koper de koopsom niet tijdig wordt voldaan. 
      
    
    
      4.5.
      
        Partijen twisten gelet op het voorgaande over de inhoud en reikwijdte van 
        artikel 9, lid 5, van de akte van levering. De rechtbank overweegt dat het bij uitleg van overeenkomsten in beginsel aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex maatstaf). De bedoeling van partijen is echter niet bruikbaar, wanneer partijen vooraf geen bemoeienis hebben gehad met de inhoud en totstandkoming van de betreffende bepaling. Een dergelijke situatie doet zich hier voor. De rechtbank overweegt dat het de notaris is geweest die de akte van levering heeft opgesteld. Partijen hebben voorafgaand aan ondertekening van de akte van levering niet met elkaar gesproken over artikel 9 van de akte van levering. Ook heeft de notaris aan partijen geen aandacht gevraagd voor boeteclausules toen hij aan hen het concept toestuurde. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft op de mondelinge behandeling hierover verklaard dat over de inhoud van de akte van levering niet met de notaris is gesproken. Ook [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft desgevraagd op de mondelinge behandeling verklaard dat de notaris weinig over de akte heeft verteld en niet specifiek is ingegaan op artikel 9. Bij de uitleg van wat partijen zijn overeengekomen in artikel 9, lid 5, van de akte van levering komt het naar het oordeel van de rechtbank dan ook in eerste instantie aan op een letterlijke, grammaticale, lezing van de bepaling in kwestie. In dat kader stelt de rechtbank vast dat uit de laatste zin van artikel 9, lid 5, van de akte van levering volgt dat zodra de ontbindende voorwaarde uit lid 1, sub b, is vervuld, door koper ( [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ) aan verkoper ( [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ) een direct opeisbare boete van tien procent van de koopsom verschuldigd is. Tussen partijen is voorts niet in geschil dat de ontbindende voorwaarde uit lid 1, onder b, van artikel 9 van de akte van levering betrekking heeft op de mogelijkheid voor [eiser in conventie, verweerder in reconventie] om te ontbinden in het geval dat de koopsom niet uiterlijk op 31 januari 2021 heeft plaatsgevonden. 
      
      
    
    
      4.6.
      
        Gelet op het voorgaande is naar het oordeel van de rechtbank op grond van 
        artikel 9, lid 5, van de akte van levering een boete verschuldigd door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] bij niet tijdige betaling van de koopsom. De enkele omstandigheid dat het kopje van de betreffende bepaling alleen verwijst naar de verplichting om mee te werken aan teruglevering doet hier geen afbreuk aan. Weliswaar doet die formulering geen recht aan de inhoud van de complete bepaling, maar de inhoud van de bepaling zelf is volgens de rechtbank voldoende duidelijk en dat geeft de doorslag.    
      
      
      
        
          Ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van financiering 
        
      
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt zich voorts op het standpunt dat zij tot 31 januari 2021 de koop mocht ontbinden op het moment dat haar financiering niet rond zou komen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt dat zij zich kon beroepen op de ontbindende voorwaarde zoals die is opgenomen onder het kopje ‘ontbindende voorwaarde koper’ van de koopbevestiging. Die ontbindende voorwaarde ten gunste van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] geldt volgens haar ook onverkort na ondertekening van de akte van levering, met dien verstande dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] op grond van de akte van levering zelfs tot 31 januari 2021 had om de betreffende ontbindende voorwaarde in te roepen. Volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft zij het inroepen van de ontbindende voorwaarde tijdig en correct, dat wil zeggen onderbouwd met een afwijzing van de Rabobank, gedaan.  
      
    
    
      4.8.
      De rechtbank overweegt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] onderbouwd heeft betwist dat na het ondertekenen van de akte van levering nog sprake zou zijn van een ontbindende voorwaarde voor [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] als het gaat om de financiering. Zo beroept [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zich, onder meer, op de bepaling ‘ontbindende voorwaarden uit onderliggende overeenkomsten’ die vermeld staat op pagina 11 van de akte van levering. Op grond van die bepaling hebben volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] alle eerder overeengekomen ontbindende voorwaarden, opgenomen in de koopbevestiging of de allonge, per 31 december 2020 geen werking meer. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] kon daar dus ook geen beroep meer op doen en kon daarom niet ontbinden. 
      
    
    
      4.9.
      De rechtbank is van oordeel dat het beroep van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op de bepaling ‘ontbindende voorwaarden uit onderliggende overeenkomsten’ slaagt. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft haar verweer onvoldoende onderbouwd in het licht van het betoog van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dat het gevolg van de bepaling op pagina 11 van de akte van levering is dat de aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] toekomende ontbindende voorwaarde in de koopbevestiging en/of allonge geen werking meer heeft. De rechtbank licht dit als volgt toe. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] neemt het standpunt in dat partijen geen wijziging hebben aangebracht in de werking van de ontbindende voorwaarde voor financiering. Dat blijkt volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] uit de aard van de akte van levering. Partijen hebben volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] namelijk voor een zogenaamde ‘Groninger akte’ gekozen omdat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] haar financiering nog niet rond had, maar bij beide partijen wel het vertrouwen bestond dat dit wel zou lukken. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voert aan dat het verzoek om te leveren via een ‘Groninger akte’ niet van beide partijen, maar enkel van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] afkomstig was en te maken had met een voordeel dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] kon behalen in de overdrachtsbelasting. Voor [eiser in conventie, verweerder in reconventie] was er geen voordeel bij een ‘Groninger akte’ dat immers als kenmerk heeft dat levering van eigendom voorafgaat aan betaling. Er was volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dus geen relatie met het wel of niet verkrijgen van de financiering. 
      
    
    
      4.10.
      De rechtbank is bovendien van oordeel dat ook de allonge en de e-mail van de notaris van 23 december 2020 aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] (productie 2 bij de conclusie van antwoord) het standpunt van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] onvoldoende ondersteunt. Weliswaar wordt in de e-mail van 23 december 2020 door de notaris aangegeven dat de financiering nog niet rond is, maar daarin schrijft de notaris ook dat een ‘Groninger akte’ vereist is als de levering wel nog dat jaar moet plaatsvinden. Kennelijk was het van belang om de levering nog in het jaar 2020 te doen plaatsvinden, wat naar het oordeel van de rechtbank het standpunt van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ondersteunt. De door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de conclusie van antwoord aangehaalde passage uit de overwegingen van de allonge, namelijk dat de notaris is gevraagd om de akte van levering voor te bereiden op basis van de koopbevestiging, is niet genoeg in het licht van het betoog van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . Die passage zegt immers niets specifieks over de bedoeling van partijen met de ontbindende voorwaarde voor financiering en refereert eveneens aan de haast in geval van een gewenste levering in 2020.   
      
    
    
      4.11.
      Tevens overweegt de rechtbank dat de verwijzing in artikel 9, lid 7, van de akte van levering naar een ‘termijn voor verkrijging van financiering’ ook geen sluitende onderbouwing oplevert van het verweer dat de ontbindende voorwaarde voor financiering niet onder de bepaling van pagina 11 van de akte van levering valt. Dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot 31 januari 2021 de tijd had om financiering voor haar aankoop te verkrijgen is een feitelijk gevolg van de afspraak dat de koopsom - door de systematiek van de ‘Groninger akte’- pas uiterlijk per 31 januari 2021 betaald diende te worden. Een periode of termijn voor het verkrijgen van financiering is echter niet automatisch tevens een ontbindende voorwaarde voor het geval de financiering niet rond komt. Bijkomende feiten en omstandigheden naast artikel 9, lid 7, van de akte van levering waaruit moet worden opgemaakt dat partijen hebben beoogd voor die situatie een ontbindende voorwaarde overeen te komen of in weerwil van de bepaling op pagina 11 van de akte van levering in stand te houden, stelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet.  
      
      
        
          Beroep op bedrog/dwaling door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]
        
      
      
    
    
      4.12.
      De derde pijler van het verweer van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] bestaat eruit dat zij zich beroept op vernietiging van de koop op grond van bedrog als bedoeld in artikel 3:44 van het Burgerlijk Wetboek (BW), althans dwaling als bedoeld in artikel 6:228 van het BW. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt dat zij voorafgaand aan de het sluiten van de koop expliciet heeft aangegeven dat zij het pand wilde kopen voor het specifieke gebruik als verloskundigenpraktijk. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] wist maar bewust niet heeft verteld, dat het pand door rook- en stankoverlast en fijnstof afkomstig van een nabijgelegen houtkachel ongeschikt was om als verloskundigenpraktijk te exploiteren. Dit met name vanwege de aan die forse fijnstofuitstoot gekoppelde gezondheidsrisico’s. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] verwijst in dat kader naar een gesprek dat zij op 11 januari 2020 heeft gehad met de heer [naam] , woonachtig aan de [adres 2] , die haar hiervan op de hoogte zou hebben gesteld. Ook verwijst [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] naar een aantal foto’s waarop rookoverlast zichtbaar zou zijn (productie 7 bij de conclusie van antwoord). Bovendien bleek achteraf dat geen omgevingsvergunning voor exploitatie van een verloskundigenpraktijk kon worden verkregen. 
      
    
    
      4.13.
      De rechtbank overweegt dat voor het aannemen van zowel bedrog in de zin van artikel 3:44 van het BW als voor dwaling in de zin van artikel 6:228 van het BW gelet op de stellingen die [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] inneemt, vereist is dat op [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een mededelingsplicht rust en hij die plicht heeft geschonden door niet te spreken waar hij dat wel had moeten doen. De rechtbank is van oordeel dat het bestaan van een dergelijke mededelingsplicht niet vast is komen te staan, zodat een beroep op vernietiging wegens bedrog of dwaling reeds hierom niet slaagt. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft gemotiveerd betwist dat hij in relatie tot een houtkachel over informatie zou beschikken die hij voorafgaand aan de koop had moeten vertellen aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voert in dat kader aan dat er volgens hem weliswaar in het verleden hinder is geweest van een nabijgelegen houtkachel, maar dat dit ten tijde van de koop al een tijd niet meer actueel was. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] verwijst ter onderbouwing hiervan naar een verklaring van zijn voormalige huurders (productie 27 bij dagvaarding) die in de periode oktober 2019 tot oktober 2020 in het pand hebben gewoond en die, gedetailleerd, verklaren geen overlast van een kachel te hebben ervaren gedurende hun huurperiode. Ook heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet betwist dat zij voorafgaand aan de koop het pand herhaaldelijk en met verschillende personen heeft bezichtigd. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft niet verklaard waarom op die momenten geen sprake was van de gestelde forse overlast van de houtkachel, dan wel waarom zij dit niet zou hebben onderkend. Verder overweegt de rechtbank dat uit de eigen stellingen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] reeds blijkt dat zij voorafgaand aan de koop op de hoogte was van de publiekrechtelijke bestemming van het pand. Dat had zij immers van [naam makelaar] vernomen en het ligt dan op de weg van de koper om te onderzoeken of het door de koper voorgenomen specifieke gebruik (in dit geval gebruik als verloskundigenpraktijk) binnen die bestemming past. In het geval na koop blijkt dat geen omgevingsvergunning kan worden verkregen, levert dat geen grond voor bedrog of dwaling op.  
      
      
        
          Wettelijke rente
        
      
      
    
    
      4.14.
      Uit het voorgaande volgt dat de vordering van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot betaling van de boete van € 17.500,00 zal worden toegewezen. De over dit bedrag door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tevens gevorderde wettelijke rente vanaf 1 februari 2021 zal de rechtbank ook toewijzen, aangezien [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dit niet heeft weersproken. 
      
      
        
          Schadevergoeding wegens sloopwerkzaamheden
        
      
      
    
    
      4.15.
      
        De tweede vordering die [eiser in conventie, verweerder in reconventie] instelt, is een vordering tot vergoeding van schade als gevolg van sloopwerkzaamheden die [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in het pand heeft verricht in de periode dat zij eigenaar was tot aan de ontbinding van de koop. Volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de keuken, het toilet, de badkamer, het laminaat en de trapbekleding verwijderd. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft het pand daarom niet in de correcte, oorspronkelijke, staat terug geleverd gekregen. De herstelkosten om dit alsnog voor elkaar te krijgen zijn door 
        G&Y Renovaties & Onderhoud BV begroot op € 26.293,30 (productie 23 bij dagvaarding). Bovendien heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het pand per 8 juli 2022 aan een derde verkocht voor de koopsom van € 215.000,00 (productie 32 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ) en die koopsom is lager dan de vraagprijs vanwege het ontbreken van vloeren, badkamer, keuken en toilet. Daaruit blijkt eveneens de schade van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] .
      
      
    
    
      4.16.
      
        [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betwist weliswaar niet dat zij sloopwerkzaamheden verricht heeft, maar zij neemt (onder andere) het standpunt in dat, zou zij al verplicht zijn om het pand in oorspronkelijke, gelijkwaardige, staat terug te leveren, zij dit ook aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft aangeboden. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft meermaals aangeboden om tot herstel over te gaan door het pand in de oude staat terug te brengen door onder meer een gelijkwaardige keuken en badkamer/wc terug te plaatsen (productie 3 bij de conclusie van antwoord). Daarom kan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet gehouden worden om een schadevergoeding te betalen. 
      
    
    
      4.17.
      De rechtbank volgt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in haar verweer dat zij begrijpt als een beroep op de schadebeperkingsplicht uit artikel 6:101 van het BW en is van oordeel dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet gehouden is tot het vergoeden van schade. Zou [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] namelijk al verplicht zijn geweest om schade te herstellen, dan is zij naar het oordeel van de rechtbank hiertoe nu niet meer gehouden omdat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] er zelf voor heeft gekozen om het aangeboden herstel door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te weigeren en om het pand in ‘gesloopte’ staat te verkopen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft, onweersproken, aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een redelijk aanbod voor herstel gedaan door aan te bieden een gelijkwaardige keuken, badkamer, wc en vloeren in het pand terug te plaatsen. Op [eiser in conventie, verweerder in reconventie] rust in dat geval een schadebeperkingsplicht die inhoudt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] haar schade had moeten beperken door dit redelijke herstelaanbod van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te accepteren. Door dit niet te doen, vervalt naar het oordeel van de rechtbank enige schadevergoedingsplicht voor [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , zodat de rechtbank de vordering van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zal afwijzen.
      
      
        
          Schadevergoeding wegens gederfde huurinkomsten
        
      
      
    
    
      4.18.
      
        [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt ook een vordering in tot vergoeding van gederfde huurinkomsten. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt met het oog op de verkoop van het pand, de huur per 1 oktober 2020 te hebben beëindigd, althans te kennen gegeven dat de huur per die datum niet werd voortgezet. Toen de koop werd ontbonden, zaten er daarom geen huurders meer in het pand en bovendien kon [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vanwege de sloopwerkzaamheden van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] het pand ook niet opnieuw verhuren. Daardoor heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vanaf 1 februari 2021 huurinkomsten ter hoogte van € 700,00 per maand gederfd, die hij wil verhalen op [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . Op de mondelinge behandeling heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] verklaard dat hij de periode van huurderving beperkt tot 8 juli 2022, namelijk het moment van levering van het pand aan een derde. 
      
    
    
      4.19.
      De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet aansprakelijk is voor eventuele huurinkomsten die [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is misgelopen, zodat deze vordering zal worden afgewezen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft bij conclusie van antwoord onweersproken aangevoerd dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] drie maanden voor totstandkoming van de koop door ondertekening van de koopbevestiging, namelijk op 31 augustus 2020 (productie 26 bij dagvaarding), de huur al heeft opgezegd. De rechtbank overweegt dat partijen het erover eens zijn dat het op dat moment verre van zeker was dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zou verkopen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] was immers op dat moment alleen tweemaal komen kijken naar het pand. Dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] naar eigen zeggen is vooruitgelopen op een mogelijke verkoop, is in die omstandigheid dan ook een keuze die voor zijn risico komt. Voornoemde gemotiveerde betwisting door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betekent dat de rechtbank van oordeel is dat een causaal verband tussen de gestelde misgelopen huurinkomsten en ontbinding van de koop en (terug)levering van het pand niet is komen vast te staan. Reeds hierom zal de rechtbank de vordering van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] afwijzen.  
      
      
        
          Samenvattend
        
      
      
    
    
      4.20.
      Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank de vordering van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot betaling van de boete van € 17.500,00 met wettelijke rente vanaf 1 februari 2021 zal toewijzen. De overige vorderingen (schadevergoeding wegens sloopwerkzaamheden en vanwege gederfde huurinkomsten) zal de rechtbank afwijzen.
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.21.
      
        [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is de partij die deels ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] als volgt vastgesteld:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                123,60
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                952,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.126,00
              
              
                (2 punten × € 563,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.201,60
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.22.
      De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
      
    
    
      4.23.
      De wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten wijst de rechtbank toe, zoals door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gevorderd en door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet weersproken, met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.24.
      
        [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt (zie rechtsoverweging 3.4.) in reconventie (zowel primair als subsidiair) een groot aantal vorderingen in, die voor een deel ook een rechtstreeks verband hebben met de conventie. De rechtbank zal de reconventionele vorderingen hierna zoveel mogelijk gegroepeerd naar rechtsgrond bespreken.
      
      
        
          Beroep op ontbindende voorwaarde financiering
        
      
      
    
    
      4.25.
      De rechtbank overweegt dat de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in reconventie onder sub I gevorderde verklaring voor recht dat de overeenkomst van koop en levering van rechtswege is ontbonden, is gebaseerd op het standpunt van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat zij zich heeft kunnen en mogen beroepen op een ontbindende voorwaarde als het gaat om het verkrijgen van financiering voor de koop van het pand. Uit hetgeen de rechtbank hiervoor in conventie heeft overwogen, meer specifiek in rechtsoverwegingen 4.7. tot en met 4.11., blijkt dat de rechtbank van oordeel is dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een dergelijke ontbindende voorwaarde niet meer toekwam. De gevorderde verklaring voor recht onder sub I ligt daarom voor afwijzing gereed, net als de daaraan gekoppelde vorderingen sub II en III dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aansprakelijk is voor de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] als gevolg hiervan geleden schade en deze aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] moet vergoeden. 
      
      
        
          Vernietiging wegens bedrog en/of dwaling 
        
      
      
    
    
      4.26.
      De vorderingen in reconventie onder sub V tot en met VII van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gaan uit van vernietiging wegens bedrog als bedoeld in artikel 3:44 van het BW, dan wel dwaling als bedoeld in artikel 6:228 van het BW. Uit hetgeen de rechtbank hiervoor in conventie heeft overwogen, meer specifiek in rechtsoverwegingen 4.12. en 4.13., volgt dat het beroep van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] hierop niet slaagt. De vorderingen sub V tot en met VII liggen dan ook voor afwijzing gereed. 
      
      
        
          Onrechtmatige daad
        
      
      
    
    
      4.27.
      
        [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] baseert haar vorderingen onder sub VIII tot en met sub X op een gestelde door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] jegens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gepleegde onrechtmatige daad. De rechtbank zal deze vorderingen afwijzen omdat er door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet aan haar stelplicht is voldaan. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft in haar eis in reconventie geen feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan de rechtbank een onrechtmatige daad zou moeten aannemen. 
      
      
      
      
      
        
          Ongerechtvaardigde verrijking 
        
      
      
    
    
      4.28.
      Bij vermeerdering van eis heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] haar eis in reconventie aangepast in de zin dat zij, zowel primair als subsidiair, onder sub II en sub IX, tevens een verklaring voor recht vordert dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ten koste van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voor een bedrag van € 25.000,00 zou zijn verrijkt. Ook de schade als gevolg hiervan, dient [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te vergoeden, gelet op sub III en sub X van de eis in reconventie. 
      
    
    
      4.29.
      Volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is er sprake van ongerechtvaardigde verrijking omdat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] door het op haar kosten verrichten van sloopwerkzaamheden in het pand, het ertoe heeft geleid dat het pand van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] meer waard is geworden zodat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] later in staat was het pand voor een hogere koopsom aan een derde te verkopen. De waarde van die ongerechtvaardigde verrijking moet volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] worden gesteld op € 25.000,00. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] komt aan dit bedrag door het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs voor het pand van € 220.000,00 en het bedrag waarvoor [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] had gekocht, € 175.000,00, zijnde € 45.000,00, te verminderen met € 20.000,00. Dat is dan weer het verschil tussen de vraagprijs na sloopwerkzaamheden van € 235.000,00 en de verkoopprijs van € 215.000,00. 
      
    
    
      4.30.
      De rechtbank overweegt dat het voor een geslaagd beroep op ongerechtvaardigde verrijking als bedoeld in artikel 6:212 van het BW nodig is dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt en bij betwisting onderbouwt, dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is verarmd, dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is verrijkt en dat die twee met elkaar in causaal verband staan. Daar is [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd. De enkele omstandigheid dat het pand uiteindelijk voor een kleiner verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs is verkocht dan het geval was bij de transactie met [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] levert geen onderbouwing op voor een verrijking ten koste van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . Zoals [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in haar antwoordakte terecht opmerkt, zijn er naar het oordeel van de rechtbank meerdere omstandigheden en oorzaken van invloed op de uiteindelijke verkoopprijs van onroerend goed. Dat geldt zeker als de twee verkoopprocessen in tijd en dus ook qua marktwerking uit elkaar liggen zoals in deze zaak het geval is. Doordat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] haar standpunt niet nader onderbouwt, prevaleert de betwisting door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.31.
      Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen in reconventie door de rechtbank zullen worden afgewezen. 
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.32.
      
        [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is de partij die in reconventie ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] als volgt vastgesteld:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.442,00
              
              
                (2 punten × € 721,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.442,00
              
              
                
                
              
            
          
        
      
      De rechtbank gaat bij de berekening van de proceskosten in reconventie niet uit van een halvering van de punten per proceshandeling in de situatie dat de eis in reconventie voortvloeit uit het verweer in conventie, omdat de eis in reconventie in deze zaak (deels) als een zelfstandige vordering geldt, doordat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] haar eis heeft vermeerderd met de grondslag ongerechtvaardigde verrijking. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te betalen een bedrag van € 17.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 1 februari 2021, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot dit vonnis vastgesteld op € 2.201,60, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
      - € 163,00 aan salaris advocaat,
      - te vermeerderen met € 85,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,
      - en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.6.
      wijst de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] af,
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.442,00,
      
    
    
      5.8.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. K.M.J.A. Smitsmans en in het openbaar uitgesproken op
        11 januari 2023.
      
      
      
        Typ: KS