ECLI:NL:RBNHO:2023:1132, Rechtbank Noord-Holland, 15-02-2023, 9999002 CV EXPL 22-4257
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2023-02-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Beroep op huurkorting ivm coronapandemie slaagt niet. Geen vergoeding voor gestelde gebreken. Huurachterstand onvoldoende voor ontbinding en ontruiming.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 9999002 CV EXPL 22-4257
      Uitspraakdatum: 15 februari 2023
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        Crown Business Center I Haarlem B.V. 
      
      gevestigd te Katwijk 
      eiseres
      verder te noemen: Crown
      gemachtigden: mr. T.E. Deenik en M.A.M. Notkamp
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        Koers Gym B.V. 
      
      gevestigd te Haarlem
      gedaagde  
      verder te noemen: Koers
      gemachtigde: M. Chilito Hemmer
    
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      Crown heeft bij dagvaarding van 7 juli 2022 een vordering tegen Koers ingesteld. Koers heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
    
    
      1.2.
      Op 16 januari 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Crown een conclusie van antwoord in reconventie met producties en een nadere akte overlegging productie toegezonden.
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
       Met ingang van 1 februari 2020 heeft Koers van Crown gehuurd de units H-19 t/m H-26 in het Crown Business Center Haarlem te Haarlem voor een aanvangshuurprijs van € 5.122,90 per maand inclusief servicekosten. 
    
    
      2.2.
      De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van drie jaar met de mogelijkheid van verlenging van nog eens drie jaar. Opzegging dient te geschieden tegen het einde van een huurtermijn met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte.
    
    
      2.3.
      Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte (ROZ 2015) van toepassing. Daarin staat onder meer:10.3 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en Huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7: 206 lid 3 Burgerlijk Wetboek. 10.4 Het gestelde in artikel 10.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing: - ingeval van schade indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van Verhuurder; - indien Verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met Huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt; -indien het gehuurde op de ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1 van de huurovereenkomst niet geschikt blijkt te zijn voor het gebruik als bedoeld in artikel 1.1 van de huurovereenkomst door aan Verhuurder toe te rekenen omstandigheden; - indien Verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en Huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in artikel 2.3 niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn dan wel dienaangaande geen onderzoek hoefde te doen; -indien Verhuurder de door Huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 9.1 om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van Verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen.Kosten, verzuim 28.1 In alle gevallen waarin (Ver)Huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (Ver)Huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (Ver)Huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of Huurder tot ontruiming te dwingen, is (Ver)Huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (Ver)Huurder te betalen proceskosten – aan (Ver)Huurder te voldoen. De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € 25.000 per geval exclusief de griffierechten. Bij een procedure worden de kosten van experts (advocaten, deurwaarders ed.) door de in het ongelijk gestelde partij vergoed. Artikel 6: 96 Burgerlijk Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, is daarmee tussen partijen niet van toepassing. 28.2 (Ver)Huurder is in verzuim door het enkele verloop van een bepaalde termijn. Boetebepaling 29 Indien Huurder zich, na door Verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1, 8, 12.1 en 24.1 opgenomen voorschriften, verbeurt Huurder aan Verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van minimaal € 250 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat Huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet de bevoegdheid van Verhuurder om gebruik te maken van zijn overige rechten, waaronder het recht op nakoming en het recht op volledige schadevergoeding voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.
    
    
      2.4.
      Koers exploiteert in het gehuurde een sportschool. Deze heeft zij overgenomen van Gym Industries B.V. die vóór Koers de bedrijfsruimte van Crown huurde. 
    
    
      2.5.
      Wegens de maatregelen in verband met de coronapandemie zijn partijen in een allonge overeengekomen dat Koers over de periode van 16 maart 2020 tot en met 30 juni 2020 een huurkorting van 50% kreeg. In een volgende allonge werd dezelfde afspraak gemaakt voor de periode van 16 december 2020 tot en met 31 december 2020, waarbij tevens is overeengekomen dat de huurkorting zou worden voortgezet na 1 januari 2021 tot het moment waarop Koers haar deuren weer zou mogen openen van de overheid. 
    
    
      2.6.
      In een brief van 20 januari 2021 heeft de gemachtigde van Koers aan Crown bericht dat zijn cliënte uit hoofde van corona-compensatie aanspraak maakt op een huurkorting van 25% over de periode juli tot en met 14 december 2020. In dat kader heeft Koers bij brief van 5 oktober 2021 een beroep gedaan op verrekening en de huur over de maanden november en december 2021 onbetaald gelaten. Door en namens Crown is in reactie daarop enkele malen verzocht om een voor haar verifieerbare cijfermatige onderbouwing. Toen deze uitbleef, heeft Crown aanspraak gemaakt op onverkorte betaling van de ingehouden huurtermijnen. 
    
    
      2.7.
      Vanaf september 2020 hebben partijen met elkaar gecorrespondeerd over de staat van de vloer (in de algemene ruimte) en een lekkage die uit de natte ruimten afkomstig bleek te zijn. De werkzaamheden die nodig waren om de lekkage te herstellen, hebben enige maanden in beslag genomen. 
    
    
      2.8.
      In 2021 heeft Koers enkele keren geklaagd over een daklekkage. Naar aanleiding daarvan heeft Crown werkzaamheden aan het dak laten uitvoeren. 
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      Crown vordert na wijziging van eis dat de kantonrechter:1. de huurovereenkomst tussen Crown en Koers ontbindt;2. Koers veroordeelt het gehuurde binnen tien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen;3. Koers veroordeelt tot betaling van de (huur)prijs van € 5.360,36 per maand tot de datum waarop het gehuurde is ontruimd;4. Koers veroordeelt tot betaling van € 4.430,05 per maand vanaf de datum waarop het gehuurde is ontruimd tot aan het tijdstip van de expiratiedatum van de huurovereenkomst, uiterlijk op 1 februari 2023;5. Koers veroordeelt tot betaling van € 10.439,12 in verband met de achterstallige huur over de periode 1 november 2021 tot en met 1 mei 2022;6. Koers veroordeelt tot betaling van de op grond van de huurovereenkomst verbeurde boete van € 734,25;7. Koers veroordeelt conform artikel 28 van de algemene bepalingen tot betaling van de kosten die Crown in en buiten rechte heeft gemaakt wegens het dwingen tot nakoming en ontruiming van Koers, vooralsnog begroot op € 13.630,-;8. Koers veroordeelt tot betaling van de proceskosten inclusief de nakosten en de wettelijke rente. 
    
    
      3.2.
      Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat Koers ondanks sommaties heeft nagelaten de volledige huur te betalen en eigenhandig een corona-korting heeft toegepast. Gelet daarop is sprake van een zodanig ernstige wanprestatie dat de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Deze ontbinding leidt tot de verplichting tot ontruiming van het gehuurde. Verder moet Koers de achterstallige huur alsnog betalen. 
    
  
  
    
      4Het verweer en de tegenvordering
    
    
      4.1.
      Koers betwist de vordering (gedeeltelijk). Zij voert aan – samengevat – dat zij ernstig te lijden had onder de regels en de gevolgen van de coronacrisis en dat daarom een korting op de huurprijs gerechtvaardigd is. Verder is sprake van gebreken aan het gehuurde waardoor Koers schade heeft geleden. 
    
    
      4.2.
      Koers vordert bij wijze van tegenvordering en na vermindering van eis dat de kantonrechter: - Crown veroordeelt in het toepassen van de corona compensatie door de huurovereenkomst te wijzigen onder verband artikel 6:258 BW, althans de huurovereenkomst met 25% te verminderen voor de gehele periode tot de dag dat de van overheidswege beperkende corona-maatregelen integraal en onvoorwaardelijk worden opgeheven, een en ander conform de tijdlijn van de coronamaatregelen door het RIVM en tot een bedrag van € 10.439,12;- Crown gebiedt om haar medewerking te verlenen om de toegezegde eindafrekeningen te doen toekomen van de nutsleverancier van De Raad (om te veel betaalde bedrag te kunnen berekenen) bij gebreke waarvan huurder de specificaties zelf kan opvragen; - Crown veroordeelt tot vergoeding van schade ex artikel 10.3 en 10.4 van de algemene bepalingen in combinatie met artikel 28 en 29 voor het niet tijdig verhelpen van gebreken aan het gehuurde, voor de periode van 5 juni 2021 tot en met 1 juli 2021 begroot op € 6.500,- en voor de periode 20 juni 2022 tot en met 21 augustus 2022 begroot op € 15.750,-;- subsidiair Crown veroordeelt tot betaling van een in goede justitie te bepalen bedrag uit hoofde van de meervoudige eis in reconventie, desnoods onder aanvulling van gronden, vermeerderd met de wettelijke handelsrente;- Crown veroordeelt tot betaling van de proceskosten.
    
    
      4.3.
      Zij legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – datgene wat zij in conventie aan haar verweer ten grondslag heeft gelegd.
    
    
      4.4.
      Crown betwist de tegenvordering. Zij voert aan dat de vorderingen zodanig vaag en onduidelijk zijn dat zij daartegen onvoldoende verweer kan voeren en dat toewijzing zou leiden tot executieproblemen. Daarnaast voert zij aan dat de aangevoerde gronden de vorderingen niet kunnen dragen. 
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        De vordering en de tegenvordering
      
    
    
    
      5.1.
      De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.Achterstallige huur en corona-korting
    
    
      5.2.
      Vast staat dat Koers een deel van de verschuldigde huur ad € 10.439,12 onbetaald heeft gelaten. Koers heeft toegelicht dat zij 25% van de maandelijkse huurprijs heeft ingehouden over de periode van 1 juli 2020 tot 15 december 2020. In die periode hoefde Koers haar sportschool weliswaar niet te sluiten, maar kon zij deze door andere beperkende maatregelen in verband met de corona pandemie niet op normale wijze exploiteren, waardoor zij ook veel minder inkomsten heeft kunnen genereren. Volgens Koers is sprake van onvoorziene omstandigheden waardoor Crown naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak kan maken op de volledige betaling van de huur. Koers verwijst in dit verband naar het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974). Crown heeft hiertegen aangevoerd dat zij ten aanzien van de periodes 16 maart 2020 tot en met 30 juni 2020 en van 16 december 2020 tot en met de opheffing van de overheidsmaatregelen met betrekking tot de algehele sluiting heeft ingestemd met een huurkorting van 50%. Verdere afspraken heeft zij met Koers niet gemaakt en zij was daartoe ook niet bereid zolang Koers niet met een deugdelijke cijfermatige onderbouwing conform de vastelastenmethode zoals bepaald in het hiervoor genoemde arrest, op een voor Crown verifieerbare wijze kon aantonen op welke extra huurkorting Koers aanspraak wilde maken.
    
    
      5.3.
      Uit voormeld arrest volgt dat het nadeel dat wordt veroorzaakt door de coronapandemie en de daarmee gepaard gaande maatregelen, in de regel noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder valt. Daarom wordt de verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestatie in beginsel het beste ondervangen door dit nadeel, voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL), gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder. Daarbij heeft de Hoge Raad bepaald dat de vermindering van de huurprijs kan worden berekend overeenkomstig de vastelastenmethode, waarbij het voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs verschuldigd is. Deze methode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering:a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten. b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs. c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de corona pandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% - (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet).d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijkelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in artikel 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt. Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
    
    
      5.4.
      De stelplicht en de bewijslast ten aanzien van het voorgaande ligt bij de huurder. Hij maakt immers aanspraak op de wijziging van zijn contractuele verplichtingen en kan over de benodigde (bedrijfs)gegevens beschikken. In dat licht had Crown in eerdere instantie al aangedrongen op overhandiging van een deugdelijke cijfermatige onderbouwing conform de vastelastenmethode waaruit op verifieerbare wijze blijkt op welk percentage huurkorting Koers aanspraak zou kunnen maken. Koers heeft echter volstaan met het in het geding brengen van de kolommenbalans over het jaar 2021, terwijl de door haar toegepaste huurkorting ziet op het jaar 2020. Deze kolommenbalans is slecht leesbaar en niet nader toegelicht. Ter zitting heeft Koers vragen hierover ook niet kunnen beantwoorden. Verder heeft Koers nog een overzichtje in het geding gebracht waaruit zou moeten volgen dat zij ten opzichte van het jaar 2018 (en dus niet ten opzichte van het jaar 2019) in 2020 een omzetdaling van 55% had en in 2021 een omzetdaling van 59%. Dit stuk is volgens Koers afkomstig van haar accountant, maar dat is niet te controleren. Omdat de achterliggende cijfers niet zijn overgelegd, valt ook niet na te gaan of de in het stuk genoemde cijfers en percentages correct zijn. Daarbij gaat het om de cijfers over het gehele jaar en valt daaruit niet af te leiden of Koers in de hier relevante periode (1 juli 2020 tot 15 december 2020) een lagere omzet heeft gehad en zo ja, in welke mate. Vragen over dit stuk heeft Koers ter zitting evenmin kunnen beantwoorden. Daarbij komt dat Koers ook pas ter zitting (desgevraagd) enigszins heeft toegelicht welke maatregelen in de betreffende periode golden en welke gevolgen dit voor haar mogelijkheden om de sportschool te exploiteren, had. Welke gevolgen dit voor de omzet had, heeft Koers niet gespecificeerd. 
    
    
      5.5.
      
        Het komt er in feite op neer dat Koers over de periode 1 juli 2020 tot 15 december 2020 een huurkorting van 25% wil omdat zij in die periode door de regelgeving betreffende de coronacrisis in haar exploitatiemogelijkheden werd belemmerd, terwijl dat percentage niet aan haar omzetcijfers gekoppeld kan worden. Een en ander is volstrekt onvoldoende om tot toewijzing van enige vermindering van de huurprijs te komen. Dat betekent dat Koers de huurachterstand ad € 10.439,12 alsnog zal moeten betalen en dat de daarop gerichte vordering van Crown zal worden toegewezen. De tegenvordering van Koers tot vermindering van de huurprijs zal worden afgewezen. 
        
          Ontbinding en ontruiming
        
      
    
    
      5.6.
      Door niet de gehele huurprijs te betalen is Koers tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. In dit geval kan dat echter niet leiden tot de door Crown gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst omdat de ernst van de tekortkoming gelet op alle overige omstandigheden die ontbinding niet rechtvaardigt. De huurachterstand is beperkt tot twee maanden huur en Koers heeft ter zitting aangegeven in staat te zijn dat bedrag in te lopen. Daarbij komt dat Koers alle verdere huurbetalingen tot en met heden heeft voldaan. Verder heeft Koers in deze procedure weliswaar niet voldoende onderbouwd dat zij als gevolg van de coronamaatregelen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering, maar dat wil niet zeggen dat de kantonrechter er van uit gaat dat Koers door die coronamaatregelen niet getroffen is. In de periode 1 juli 2020 tot 15 december 2020 zijn verschillende maatregelen van kracht geweest die in meer of mindere mate van invloed zullen zijn geweest op de mogelijkheden om de sportschool te exploiteren. 
    
    
      5.7.
      Indien en voor zover Crown haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst grondt op de verstoorde verhouding tussen partijen, kan de vordering evenmin slagen. Crown baseert die verstoorde verhouding vooral op de correspondentie in de aanloop naar deze procedure. Dat de verhoudingen toen minder vriendelijk waren is voorstelbaar. Daarbij komt dat het met name de gemachtigde van Koers is wiens toonzetting tamelijk scherp is. De kantonrechter is echter van oordeel dat de wijze van corresponderen door de gemachtigde van Koers in de gegeven omstandigheden niet kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen Koers en Crown. Onvoldoende is gebleken dat de personen die namens Koers en Crown buiten deze procedure met elkaar te maken hebben, niet meer samen door één deur zouden kunnen, nog daargelaten of een dergelijke verstoring van de verhoudingen überhaupt kan leiden tot ontbinding van een huurovereenkomst als de onderhavige. 
    
    
      5.8.
      De conclusie is daarom dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal worden afgewezen. Dat geldt daarmee ook voor de gevorderde ontruiming van het gehuurde. De vordering tot betaling van de lopende huur tot de datum waarop is ontruimd en tot betaling van schadevergoeding vanaf ontruiming tot 1 februari 2023 zullen eveneens worden afgewezen. Op grond van de huurovereenkomst is Koers gehouden de huur te blijven betalen en onvoldoende is komen vast te staan dat hij daarin op dit moment tekort schiet, met uitzondering van de betaling van het achterstallige bedrag van € 10.439,12 dat wel zal worden toegewezen. De over de achterstallige huur verschuldigde boete zal eveneens worden toegewezen tot een bedrag van € 734,25 nu de verschuldigdheid daarvan volgt uit artikel 36 van de huurovereenkomst en Koers niet heeft betwist dat de huurovereenkomst als een handelsovereenkomst moet worden beschouwd. Eindafrekeningen servicekosten
    
    
      5.9.
      De door Koers gevorderde medewerking aan verstrekking van de eindafrekeningen nutsvoorzieningen zal worden afgewezen. Zoals Crown terecht heeft aangevoerd is deze vordering zodanig geformuleerd dat deze bij toewijzing niet executeerbaar is, althans dat executie tot problemen zal leiden. Daarbij komt dat Koers niet, althans onvoldoende, heeft onderbouwd op grond waarvan Crown hiertoe veroordeeld zou moeten worden. Ten slotte geldt dat Crown in reactie op deze vordering bij conclusie van antwoord in reconventie eindafrekeningen gas/water/licht van haar leveranciers in het geding heeft gebracht. Daarom valt ook niet in te zien welk belang Koers nog bij deze vordering zou hebben. Schadevergoeding in verband met gebreken aan het gehuurde
    
    
      5.10.
      Koers vordert ook betaling van € 6.500,- (voor de periode 5 juni 2021 tot en met 1 juli 2021) en van € 15.750,- (voor de periode 20 juni 2022 tot en met 21 augustus 2022) ten titel van schadevergoeding waarbij zij zich beroept op de artikelen 10.3 juncto 10.4 en 28 en 29 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst. Het gaat hier om schade wegens gebreken aan het gehuurde die, naar de kantonrechter begrijpt, niet tijdig door Crown zijn verholpen. De gebreken bestaan uit lekkage vanuit de natte ruimtes (eerstgenoemde periode), lekkages vanuit het dak (tweede periode) en een onafgewerkte bouwvloer in de gemeenschappelijk hal (eerste en tweede periode). 
    
    
      5.11.
      De vorderingen zullen worden afgewezen. Indien en voor zover Koers vergoeding van door haar geleden schade als gevolg van gebreken vordert, kan die vordering alleen worden toegewezen als Koers ook daadwerkelijk schade heeft geleden. Dat dit het geval is geweest, is gesteld noch gebleken, in elk geval niet voor wat betreft de lekkages vanuit de natte ruimtes en de vloer in de gemeenschappelijke hal. Voor wat betreft de lekkage aan het dak voert Koers weliswaar aan dat hierdoor schade is ontstaan aan een muziekbox, matten en een fitnessapparaat, maar enige berekening of onderbouwing van de herstelkosten ontbreekt. Overigens heeft Koers ook niet voldoende onderbouwd dat de gestelde schade aan deze zaken het gevolg is van lekkages aan het dak. 
    
    
      5.12.
      Koers vordert in feite ook niet de daadwerkelijk door haar geleden schade, maar koppelt haar vordering terzake aan artikel 29 van de algemene voorwaarden. In dat artikel is aan specifieke overtredingen van de huurvoorwaarden door de huurder een boete verbonden. Het beroep van Koers op dat artikel kan niet slagen. Ten eerste kan alleen de verhuurder op grond van dat artikel een door de huurder te verbeuren boete vorderen. Ten tweede is die boete gekoppeld aan overtreding van specifiek genoemde artikelen van de algemene voorwaarden. Geen van die voorwaarden betreft schade als gevolg van gebreken of het niet vlot herstellen van die gebreken. Artikel 28 algemene voorwaarden
    
    
      5.13.
      Het beroep van Koers op artikel 28 van de algemene voorwaarden kan evenmin tot toewijzing van de vorderingen tot schadevergoeding leiden. Dat artikel ziet immers alleen op kosten die een huurder of verhuurder moet maken om de wederpartij tot nakoming van de huurovereenkomst te dwingen. Dat Koers dergelijke kosten heeft gemaakt, is gesteld noch gebleken. 
    
    
      5.14.
      Ook Crown heeft een beroep gedaan op artikel 28 van de algemene voorwaarden en vordert op grond daarvan alle kosten die zij binnen en buiten rechte heeft gemaakt in verband met het dwingen tot nakoming en ontruiming van Koers. Ook dit beroep kan niet slagen. De gevorderde ontbinding en ontruiming zullen immers worden afgewezen zodat de met die vorderingen gepaard gaande kosten niet op grond van artikel 28 voor rekening van Koers kunnen komen. Het incasseren van de huurachterstand die wel zal worden toegewezen, rechtvaardigt in de gegeven omstandigheden niet toewijzing van een bedrag aan kosten dat aanzienlijk hoger is dan de hoofdsom. Daarbij komt dat een groot deel van de kosten betrekking lijkt te hebben op het betwisten van de tegenvordering van Koers. Crown heeft de vordering op grond van artikel 28 ook pas ingesteld nadat Koers haar tegenvordering had ingediend. Hoewel begrijpelijk is dat het Crown (althans haar gemachtigden) gelet op de wijze waarop de tegenvordering is gepresenteerd, de nodige tijd en moeite heeft gekost om deze te weerspreken, biedt artikel 28 geen vergoeding voor die kosten. Het gaat immers om weerlegging van vorderingen van Koers en niet om kosten die er op zijn gericht om Koers tot nakoming te dwingen. Conclusie
    
    
      5.15.
      De conclusie is dat de in conventie gevorderde huurachterstand van € 10.439,12 en boete van € 734,25 zullen worden toegewezen en dat de overige vorderingen van Crown zullen worden afgewezen. De tegenvordering zal integraal worden afgewezen. Dat geldt ook voor het subsidiaire deel daarvan: deze vordering is dermate onbepaald dat deze om die reden al niet toegewezen kan worden en verdere behandeling daarvan achterwege kan blijven. 
    
    
      5.16.
      Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal Koers worden veroordeeld in de kosten van zowel de procedure betreffende de vordering als die van de tegenvordering. De gevorderde rente zal worden toegewezen als hierna vermeld. 
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt Koers tot betaling aan Crown van € 10.439,12  ter zake achterstallige huurbetalingen;
    
    
      6.2.
      veroordeelt Koers tot betaling aan Crown van € 734,25 ter zake de verschuldigde boete op grond van de huurovereenkomst;
    
    
      6.3.
      veroordeelt Koers tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Crown tot en met vandaag vaststelt op:  dagvaarding	€	103,33	griffierecht	€	1.384,00	salaris gemachtigde	€	792,00	 (2 x € 396,00)nakosten	€	132,00	,vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling; 
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      6.5.
      
        wijst de vordering voor het overige af.
        
          de tegenvordering
        
      
      
    
    
      6.6.
      wijst de vordering af;
    
    
      6.7.
      veroordeelt Koers tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Crown worden vastgesteld op een bedrag van € 1.058,00 (2 x € 529,00) aan salaris van de gemachtigde van Crown; 
    
    
      6.8.
      
        verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter