ECLI:NL:RBNHO:2023:625, Rechtbank Noord-Holland, 18-01-2023, 9996589 \ CV EXPL 22-3400
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2023-01-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koop woning. Vordering herstelkosten gedeeltelijk toegewezen. Zolderdak heeft gebrek dat normaal gebruik verhindert. Voor overige gestelde gebreken staat niet vast dat sprake van non-conformiteit. Geen schending mededelingsplicht.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 9996589 \ CV EXPL  22-3400 BL
      Uitspraakdatum: 18 januari 2023
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
  
  
    
      1 [eiser]
    
      2. [eiseres] 
      beiden wonende te [woonplaats 1]
      eisers
      verder te noemen: afzonderlijk [eiser] en [eiseres] , en gezamenlijk [eisers]
      gemachtigde: DAS (mr. P. Feenstra)
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [gedaagde] 
      
      wonende te [woonplaats 2] 
      gedaagde  
      verder te noemen: [gedaagde]
      gemachtigde: mr. M.A. Visser
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      De kopers van een woning vorderen vergoeding van kosten voor herstel van het zolderdak, het dak van de bijkeuken, de schuifpui en een raam. De verkoper vindt dat hij hiervoor niet aansprakelijk is. Ten aanzien van het zolderdak krijgen de kopers gelijk, en oordeelt de kantonrechter dat op het moment van levering sprake was van een gebrek dat een normaal gebruik van de woning verhindert. Op dit punt beantwoordt de woning dus niet aan de koopovereenkomst en wordt de vordering toegewezen. De rest van de vordering wordt afgewezen. Niet is komen vast te staan dat het dak van de bijkeuken gebrekkig was toen de woning geleverd werd. Ter zake de schuifpui en het raam is geen sprake van gebreken die in de weg staan aan normaal gebruik van de woning. De verkoper kan ook niet aansprakelijk worden gesteld wegens schending van een mededelingsplicht.
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eisers] hebben bij dagvaarding van 13 juni 2022 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
    
    
      1.2.
      Op 21 december 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eisers] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben [eisers] bij brief van 2 december 2022 nog stukken toegezonden.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] was eigenaar van de woning aan het adres [adres] te [plaats] (hierna: de woning).
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] heeft de woning enkele jaren verhuurd aan derden. In de periode van mei 2018 tot en met maart 2019 werd de woning gehuurd en bewoond door [huurder 1] , en in de periode van april 2019 tot en met 17 oktober 2020 door [huurder 2] .
      
    
    
      2.3.
      In het najaar van 2020 heeft [gedaagde] de woning te koop gezet. In dat verband heeft [huurder 2] op 28 september 2020 een e-mail gezonden aan de makelaar van [gedaagde] , waarin zij – voor zover in deze zaak relevant – het volgende schrijft:
      
      
        
          “Hierbij de gebreken aan [adres] .
        
      
      
      
        
          Zoals aangegeven werkt de vloerverwarming niet volledig.
        
      
      
      
        
          Ook is de schuifpui niet heel meer. Deze zou gerepareerd worden toen ik er in kwam wonen. Is nog niet gebeurd, daarom sluit hij slecht.
        
      
      
      
        
          Het rechter raam in de voorslaapkamer kan maar op 1 manier open, niet op de kiepstand. Er zat een schroef in gedraaid (inmiddels verwijderd) dus de eigenaar moet hiervan af weten.
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          De vloer op zolder is kromgetrokken vanwege lekkage op het dak. Dit is twee keer gebeurd. De dakdekker is geweest en volgens mij is de lekkage verholpen. Soms druppelt het wel wat vanaf de balk in de nok van de zolder…
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Het is zonde voor beide partijen als er tzt verborgen gebreken worden geconstateerd.”
        
      
      
    
    
      2.4.
      Ten behoeve van de verkoop van de woning heeft [gedaagde] een NVM vragenlijst ingevuld. In deze vragenlijst heeft [gedaagde] de vraag “Heeft u last van daklekkages (gehad)?” beantwoord met “nee”. Verder is in deze vragenlijst opgemerkt dat de schuifpui aan de achterzijde niet goed sluit, en dat onbekend is of de vloerverwarming werkt.
      
    
    
      2.5.
      Op 24 november 2020 hebben [eisers] de woning bezichtigd samen met hun aankoopmakelaar en de verkopend makelaar. Op 1 december 2020 hebben [eisers] de woning nogmaals bezichtigd, samen met hun aankoopmakelaar.
      
    
    
      2.6.
      Op 3 december 2020 hebben [eisers] de woning van [gedaagde] gekocht, voor een koopprijs van € 240.000,00. Partijen hebben gebruik gemaakt van de NVM-koopovereenkomst (model 2018). De hiervoor genoemde NVM vragenlijst is als bijlage onderdeel van de koopovereenkomst.
      
    
    
      2.7.
      Op 8 december 2020 hebben partijen een sleutelverklaring ondertekend, en is de woning feitelijk aan [eisers] geleverd. Artikel 8 van de sleutelverklaring bepaalt:“koper bevestigt dat hij het object heeft geïnspecteerd en ondermeer heeft geconstateerd dat het zich bevindt in de staat waarin het conform het gestelde in de koopakte dient te worden afgeleverd, en dat hij het object en deze staat aanvaardt.”
      
    
    
      2.8.
      Op 8 januari 2021 is de woning in eigendom overgedragen aan [eisers]
      
    
    
      2.9.
      In februari en maart 2021 hebben [eisers] bij de verkopend makelaar melding gemaakt van lekkage in de woning. Naar aanleiding daarvan hebben twee ‘monteurs’ op 11 maart 2021 de woning bezocht. Achteraf is gebleken dat een van deze mannen [gedaagde] was. [eisers] hadden [gedaagde] niet eerder ontmoet, en [gedaagde] heeft zich bij deze gelegenheid niet aan hen voorgesteld als verkoper / voormalig eigenaar van de woning. In vervolg op dit bezoek heeft [gedaagde] geen herstelwerkzaamheden verricht of laten verrichten.
      
    
    
      2.10.
      In verband met de waterlekkage op zolder heeft NH Loodgieters op 26 maart 2021 in opdracht van [eisers] het dak geïnspecteerd. Naar aanleiding daarvan schrijft NH Loodgieters in een brief van 7 april 2021 aan [eisers] dat de lekkages ontstaan door meerdere factoren. Volgens NH Loodgieters is – samengevat – sprake van een ondeugdelijke constructie, en is de oplossing beide dakkapellen opnieuw te bedekken, het afschot hiervan te verleggen naar nieuw ingebrachte kiezelbakken en de rookgasafvoer te verleggen. 
      
    
    
      2.11.
      Ook ProDak Montage heeft in opdracht van [eisers] het zolderdak geïnspecteerd. De bevindingen van ProDak maken onderdeel uit van haar offerte aan [eisers] van 31 mei 2021. Volgens ProDak is het dak nooit goed geweest, omdat de dakbedekking rechtstreeks op het hout is gebrand, geen vuilstroken en randafwerking zijn gebrand, de aluminium daktrimmen door de opgezette banen zijn gespijkerd en niet zijn ingewerkt waardoor het dak al sinds dag 1 lek is, en te dun plaatmateriaal is gebruikt dat er in combinatie met langdurige lekkage toe heeft geleid dat het dak is doorgezakt. De conclusie van ProDak is dat beide dakkapellen inclusief plaatwerk en houten randen vervangen moeten worden. ProDak heeft aangeboden deze werkzaamheden voor [eisers] te verrichten voor een bedrag van € 2.178,00.
      
    
    
      2.12.
      In een brief van 9 juli 2021 is [gedaagde] door [eisers] aansprakelijk gesteld voor – samengevat – lekkage van het dak ter hoogte van de bijkeuken, lekkages op zolder en een gebrekkige schuifpui. Daarbij is [gedaagde] gesommeerd om binnen twee weken te bevestigen dat hij aansprakelijkheid erkent en dat hij de gebreken voor zijn rekening en risico zal (laten) herstellen of de herstelkosten/schade zal vergoeden.
      
    
    
      2.13.
      
        [gedaagde] heeft in een brief van 22 juli 2021 aan [eisers] meegedeeld geen aansprakelijkheid te erkennen.
      
    
    
      2.14.
      In daarop volgende correspondentie hebben partijen hun standpunten gehandhaafd.
      
    
    
      2.15.
      In opdracht van [eisers] heeft ProDak de op 31 mei 2021 geoffreerde werkzaamheden uitgevoerd, en met een factuur van 2 september 2021 een bedrag van € 2.178,00 in rekening gebracht.
      
    
    
      2.16.
      Daarnaast heeft ProDak op 10 september 2021 een bedrag van € 6.025,80 aan [eisers] gefactureerd, met als omschrijving “Dakrenovatie/reparatie garagedak/bijkeuken”.
      
    
    
      2.17.
      Op 3 september 2021 heeft aannemers-, installatiewerk- en timmerbedrijf [naam 1] een offerte uitgebracht aan [eisers] voor het vervangen van een draaikiepraam in een slaapkamer voor een bedrag van € 1.339,39.
      
    
    
      2.18.
      DeZa Kozijnen heeft in opdracht van [eisers] de schuifpui in de woning vervangen voor een bedrag van € 7.000,00.
      
    
  
  
    
      3De vordering en het verweer
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vorderen dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 14.543,19. Primair vorderen [eisers] dit bedrag als schadevergoeding wegens gebreken die een normaal gebruik van de woning in de weg staan (non-conformiteit), subsidiair als vermindering van de koopprijs in combinatie met gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst omdat [gedaagde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden, meer subsidiair als opheffing van geleden nadeel in combinatie met wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst op grond van dwaling, en meest subsidiair als schadevergoeding wegens een onrechtmatige daad van [gedaagde] . Verder vorderen [eisers] wettelijke rente en een bedrag van € 1.113,72 voor buitengerechtelijke incassokosten. Zij leggen aan de vordering – kort weergegeven – het volgende ten grondslag. Kort na de (sleutel)overdracht van de woning werden [eisers] geconfronteerd met hevige lekkages in de bijkeuken, ernstige lekkage op zolder, een gebrekkige schuifpui, ondeugdelijke vloerverwarming en een draaikiepraam in de slaapkamer dat niet goed functioneert. Gebleken is dat [gedaagde] al bij de verkoop en levering bekend was met deze gebreken, en daarvan ten onrechte geen mededeling heeft gedaan aan [eisers] De gebreken verhinderen het normaal gebruik van de woning en de totale herstel- en vervangingskosten bedragen € 14.543,19. Dit is de som van de onder de feiten genoemde factuur- en offertebedragen, waarbij voor de schuifpui rekening is gehouden met een aftrek ‘nieuw voor oud’ van € 2.000,00.
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] betwist de vordering, en voert aan – samengevat – dat de woning voldoet aan de koopovereenkomst en dat hij geen mededelingsplicht heeft geschonden. 
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      
        Het gaat in deze zaak om de vraag of [gedaagde] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst. [eisers] stellen dat zij na levering van de woning zijn geconfronteerd met lekkages op zolder en in de bijkeuken, problemen met de schuifpui en met een draaikiepraam in een slaapkamer van de woning. Zij vorderen herstel- en vervangingskosten van in totaal € 14.543,19. [gedaagde] betwist dat hij hiervoor aansprakelijk is.
        
          Het toetsingskader
        
      
    
    
      4.2.
      Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten volgens het model van de NVM. Daarin is bepaald dat de woning aan [eisers] in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt. Daarbij is het risico van zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij [eisers] gelegd. Deze gebreken maken dus onderdeel uit van hetgeen verkocht is. 
    
    
      4.3.
      Op die hoofdregel is een uitzondering gemaakt, door de bepaling dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht, of als de feitelijke levering eerder plaatsvindt op dat moment, de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Hiermee staat [gedaagde] wél in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik verhinderen. Bij de uitleg van de term ‘normaal gebruik’ moet worden gekeken naar wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik moet worden verstaan. Dit houdt in dat de woning gebruikt moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder wezenlijke aantasting van het woongenot. Het uitgangspunt is dus dat [gedaagde] alleen aansprakelijk is voor gebreken die naar objectieve maatstaven in de weg staan aan normaal gebruik van de woning.
    
    
      4.4.
      
        Indien sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woning aantast, dan komt dit gebrek toch voor rekening van [eisers] als zij het gebrek kenden of dit gebrek voor hen kenbaar was, of als [gedaagde] een geslaagd beroep kan doen op de overeengekomen ouderdomsclausule. Voor de kenbaarheid van gebreken geldt in zijn algemeenheid, dat als een koper aanleiding heeft om te twijfelen aan de staat waarin de woning zich bevindt, en (daarom) aan de geschiktheid voor normaal gebruik, van hem verwacht mag worden dat hij daarnaar onderzoek zal verrichten. Als een koper deze onderzoeksplicht schendt, en onderzoek het gebrek aan het licht zou hebben gebracht, dan zal in beginsel sprake zijn van een gebrek dat voor de koper kenbaar was. Daar staat tegenover dat als een verkoper weet dat een zaak bepaalde gebreken heeft waarvan de aanwezigheid en/of de ernst niet zonder nader onderzoek kenbaar is, hij daarvan mededeling moet doen aan de koper. Als de verkoper deze mededelingsplicht schendt, dan kan hij de koper niet met succes verwijten dat deze geen onderzoek heeft gedaan. 
        
          Het zolderdak
        
      
    
    
      4.5.
      
        [eisers] vorderen een bedrag van € 2.178,00 voor het laten vervangen van twee dakkapellen die deel uitmaken van het zolderdak. Met [eisers] is de kantonrechter van oordeel dat de woning wegens een gebrekkig zolderdak niet aan de overeenkomst beantwoordt. Daarover wordt het volgende overwogen.
    
    
      4.6.
      
        [eisers] stellen dat zij op 19 februari, 12 en 22 maart 2021 werden geconfronteerd met ernstige lekkage op zolder, waarvan zij direct melding hebben gemaakt bij de verkoopmakelaar. [gedaagde] betwist dit op zichzelf niet. Verder blijkt uit de door [eisers] overgelegde WhatsAppberichten tussen [gedaagde] en zijn huurder [huurder 2] , dat ook [huurder 2] op 1 maart 2020 een ‘beste lekkage’ van het dak aan [gedaagde] heeft gemeld. Later die dag heeft [huurder 2] via WhatsApp foto’s aan [gedaagde] gezonden waarop duidelijk lekkagesporen te zien zijn. Op 6 maart 2020 schrijft [gedaagde] aan [huurder 2] dat de lekkage verholpen is. Vervolgens heeft [huurder 2] op 14 augustus 2020 aan [gedaagde] gemeld: “vannacht met de flinke bui hebben we weer wat lekkage geconstateerd op de zolder. Op dezelfde plek als de vorige keer, vlakbij de ketel. Ook drupt het wat vanaf de balk/lat in de nok van de zolder zeg maar.” In reactie daarop schrijft [gedaagde] diezelfde dag aan [huurder 2] dat hij de melding heeft doorgezet naar de dakdekker. [huurder 2] heeft de lekkageproblemen op zolder in haar e-mail van 28 september 2020 ook gemeld aan de verkoopmakelaar van [gedaagde] . Vast staat dus dat in 2020 bij herhaling en tot kort voor de verkoop sprake is geweest van waterlekkage op zolder, en dat zich binnen enkele maanden na de koop opnieuw waterlekkage op zolder heeft voorgedaan.
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] verweert zich met de stelling dat hij voorafgaand aan de verkoop van de woning de lekkage bij de cv-ketel door een dakdekker heeft laten verhelpen. Dit kan zo zijn, maar uit de rapportages van NH Loodgieters en ProDak blijkt dat deze reparatie niet afdoende is geweest. [eisers] hebben met deze rapportages voldoende onderbouwd dat sprake is van een constructief gebrek aan de betreffende dakkapellen, en [gedaagde] heeft de inhoud van deze rapportages niet gemotiveerd betwist. Verder is van belang dat [eisers] onbetwist hebben gesteld dat de lekkages waarmee zij vanaf 19 februari 2021 op zolder werden geconfronteerd, zich (onder meer) voordeden op dezelfde plek als de lekkages waarmee [huurder 2] volgens haar foto’s in maart 2020 te maken had. [gedaagde] voert nog aan dat [eisers] zelf werkzaamheden op zolder hebben laten verrichten, als gevolg waarvan de lekkage mogelijk is ontstaan. Maar deze door [gedaagde] gesuggereerde alternatieve oorzaak is niet verder toegelicht of onderbouwd, en niet aannemelijk in het licht van de eerder door [huurder 2] ervaren lekkages en de bevindingen van NH Loodgieters en ProDak. Gelet op het voorgaande en de aard van de geconstateerde constructieve gebreken is voldoende aannemelijk dat het zolderdak gebrekkig was toen de woning in december 2020 aan [eisers] werd verkocht en feitelijk geleverd.
    
    
      4.8.
      Verder hebben [eisers] aannemelijk gemaakt dat sprake is van een gebrek dat in de weg staat aan normaal gebruik van de woning. De zolderetage wordt door de zoon en schoondochter van [eisers] gebruikt als studeer- en leefruimte. Zij deden beiden examen in het studiejaar 2020-2021. De zoon van [eisers] heeft op de zitting verklaard dat ze vanwege de coronapandemie veel online les hadden en online toetsen moesten doen. De lekkages deden zich op verschillende plaatsen op zolder voor, zodat niet overal gezeten kon worden, terwijl de toetsen gemaakt moesten worden op een pc, die niet makkelijk te verplaatsen is, aldus de zoon van [eisers] Op de door [eisers] overgelegde foto’s is te zien dat her en der op zolder bakken stonden waarin water werd opgevangen. Een en ander is niet door [gedaagde] betwist. Daarmee is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een zodanig wezenlijke aantasting van het woongenot dat het gebrek aan het zolderdak een normaal gebruik verhindert. 
    
    
      4.9.
      Dit betekent dat het gebrek voor rekening van [gedaagde] komt, tenzij het gebrek voor [eisers] kenbaar was, of [gedaagde] een geslaagd beroep kan doen op de overeengekomen ouderdomsclausule. 
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde] heeft op de NVM vragenlijst ingevuld dat hij geen last heeft gehad van daklekkages. Dit is in strijd met de waarheid. Verder staat vast dat de lekkagesporen die op zolder te zien waren in de periode dat [huurder 2] de woning huurde, door [gedaagde] zijn weggewerkt voordat de woning door [eisers] werd bezichtigd. Door deze handelwijze van [gedaagde] hadden [eisers] geen aanleiding te twijfelen aan de staat van het zolderdak. Onder deze omstandigheden kan [gedaagde] zich er niet op beroepen dat het gebrek kenbaar was voor [eisers] Ook het enkele feit dat [eisers] geen bouwkundige aankoopkeuring hebben laten verrichten maakt niet dat zij hun onderzoeksplicht ten aanzien van de staat van het zolderdak hebben geschonden. 
      
    
    
      4.11.
      Het beroep van [gedaagde] op de ouderdomsclausule slaagt evenmin. Hij stelt alleen in algemene bewoordingen dat [eisers] wisten dat zij een 25 jaar oude woning kochten in de staat waarin deze zich bevond. Dit is onvoldoende voor een succesvol beroep op de vergaande uitsluiting van aansprakelijkheid in de ouderdomsclausule. Ook hier weegt mee dat [gedaagde] de eerdere zolderdaklekkages tegenover [eisers] ten onrechte heeft verzwegen en de sporen daarvan voor hen onzichtbaar heeft gemaakt. Verder heeft [gedaagde] niet betwist dat de betreffende dakkapellen dateren uit 2005.
      
    
    
      4.12.
      De conclusie is dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de kosten van herstel van het zolderdak. [gedaagde] heeft de omvang van de gevorderde herstelkosten niet betwist, zodat het bedrag van € 2.178,00 wordt toegewezen.
      
    
    
      4.13.
      De door [eisers] gevorderde wettelijke rente over dit bedrag wordt toegewezen vanaf 8 januari 2021 zoals gevorderd en door [gedaagde] niet bestreden.
      
      
        
          Het dak van de bijkeuken
        
      
    
    
      4.14.
      Verder vorderen [eisers] een bedrag van € 6.025,80 voor kosten die zij stellen gemaakt te hebben voor herstel van een gebrek aan het dak van de bijkeuken. Deze vordering wordt afgewezen, omdat niet is komen vast te staan dat dit dak gebrekkig was toen de woning in december 2020 aan [eisers] werd verkocht en feitelijk geleverd. Daarbij is het volgende van belang.
      
    
    
      4.15.
      
        [eisers] stellen in de dagvaarding dat zij na de sleuteloverdracht van meet af aan last hebben gehad van hevige lekkages vanuit het dak in de bijkeuken. Op de zitting hebben zij hun standpunt gewijzigd, in die zin dat de lekkages pas zijn begonnen toen het in januari 2021 ging regenen. Volgens [gedaagde] heeft het dak van de bijkeuken nooit gelekt. 
      
    
    
      4.16.
      
        [eisers] verwijzen ter onderbouwing van hun stelling naar verklaringen van huurders [huurder 1] en [huurder 2] . [huurder 1] schrijft in een e-mail van 29 december 2021 dat er tijdens haar huurperiode (van mei 2018 tot en met maart 2019) lekkage is geweest bij de wasmachineaansluiting, dat de vloer daar ook vochtig en aangetast was, dat de keukenwand regelmatig nat/vochtig was en dat het in de bijkeuken muf rook en vochtig aanvoelde. [gedaagde] erkent dat [huurder 1] in 2018 last heeft gehad van lekkage bij de wasmachineaansluiting, maar stelt dat die lekkage toen is verholpen. De vordering van [eisers] heeft geen betrekking op een lekkage bij de wasmachineaansluiting, en over een daklekkage verklaart [huurder 1] niets. [huurder 2] verklaart in een brief van 21 augustus 2021 wel dat zij ergens tussen april en oktober 2020 lekkage heeft gehad in de bijkeuken, waarbij ze het water in twee emmers heeft moeten opvangen, maar dat zij hier geen foto’s of apps van heeft. Dat [huurder 2] een dergelijke hevige lekkage in de bijkeuken niet bij haar verhuurder heeft gemeld, valt echter niet te rijmen met de uitvoerige WhatsAppgesprekken die [huurder 2] in de betreffende periode heeft gevoerd met [gedaagde] en zijn partner [naam 2] , waarin wel melding is gemaakt van de lekkages op zolder. Ook in de e-mail van 28 september 2020 aan de verkoopmakelaar, waarin [huurder 2] ten behoeve van de verkoop mededeling doet van de bij haar bekende gebreken aan de woning, waaronder de lekkages op zolder, zegt zij niets over een lekkage in de bijkeuken. In dat licht bezien legt de brief van [huurder 2] , die achteraf op verzoek van [eisers] ten behoeve van deze procedure is opgesteld, onvoldoende gewicht in de schaal.
      
    
    
      4.17.
      
        [eisers] hebben geen beeldmateriaal overgelegd van de hevige lekkages in de bijkeuken waarmee zij stellen kort na levering van de woning geconfronteerd te zijn. Ook zijn er geen foto’s van het bijkeukendak of rapportages waaruit kan worden afgeleid dat het dit dak in december 2020 ondeugdelijk was, en de factuur van ProDak van 10 september 2021 geeft daarover evenmin uitsluitstel. Dit is opmerkelijk, aangezien ProDak ook de herstelwerkzaamheden aan het zolderdak heeft verricht, daaraan voorafgaand het zolderdak heeft geïnspecteerd, haar bevindingen ten aanzien van dat dak heeft gerapporteerd in de offerte van 31 mei 2021, in die offerte de te verrichten werkzaamheden heeft gespecificeerd en in de factuur van 2 september 2021 heeft verwezen naar die werkomschrijving. Het aanzienlijk hogere bedrag dat [eisers] vorderen voor herstel van het bijkeukendak is daarentegen niet onderbouwd met een inspectierapport van ProDak (of NH Loodgieters), de betreffende factuur van ProDak van 10 september 2021 is uiterst summier en vermeldt slechts ‘Dakrenovatie/reparatie garagedak/bijkeuken’, en de door ProDak verrichte werkzaamheden zijn op geen enkele manier nader gespecificeerd. 
      
    
    
      4.18.
      Op de zitting heeft [eiseres] nog verklaard dat zij video’s heeft van een lekkage in de bijkeuken waarbij het water vanaf het plafond droop. Dit beeldmateriaal maakt geen deel uit van de stukken. [eisers] hadden dergelijke video’s eerder kunnen en moeten overleggen. Daarbij komt dat [eisers] niet concreet hebben gesteld hoe deze video’s eventueel nog zouden kunnen bijdragen aan het bewijs van hun stelling dat het bijkeukendak ten tijde van de feitelijke levering niet aan de overeenkomst voldeed. Daarom ziet de kantonrechter geen aanleiding om [eisers] in de gelegenheid te stellen het beeldmateriaal alsnog over te leggen. [eisers] hebben dit overigens ook niet concreet aangeboden.
      
    
    
      4.19.
      Gelet op het voorgaande hebben [eisers] onvoldoende gesteld en onderbouwd om te kunnen aannemen dat het dak van de bijkeuken in december 2020 gebrekkig was. Het enkele feit dat [eisers] tijdens de bezichtiging hebben gezien dat er ‘een stuk plafond uit de garage was gehaald’, is daarvoor niet genoeg. Niet is toegelicht welk verband dit zou hebben met de gestelde lekkages en het niet gespecificeerde gebrek aan het dak.
      
    
    
      4.20.
      Omdat niet is komen vast te staan dat een mogelijk gebrek aan het dak van de bijkeuken zich al voordeed bij de verkoop en (feitelijke) levering van de woning, kan op dit punt ook niet worden aangenomen dat sprake is van een mededelingsplicht die [gedaagde] heeft geschonden, zodat de vordering ook op basis van de subsidiaire grondslag niet kan worden toegewezen. Hetzelfde geldt voor de grondslagen dwaling en onrechtmatige daad, die eveneens gebaseerd zijn op een schending van de mededelingsplicht. 
      
      
        
          De schuifpui
        
      
      
    
    
      4.21.
      Partijen zijn het erover eens dat [eisers] , in elk geval tijdens de bezichtiging en dus voorafgaand aan de koop, ervan op de hoogte zijn gesteld dat de schuifpui niet goed sloot. [eisers] waren dus bekend met dit gebrek. Bovendien was de woning, ondanks de niet goed sluitende schuifpui, normaal bewoonbaar. Uit de stukken blijkt immers dat dit probleem zich al voordeed toen [huurder 2] de woning in april 2019 ging huren, en dat zij de woning vervolgens 1,5 jaar heeft bewoond zonder reparatie van de schuifpui. Daarbij is van belang dat [eiseres] op de zitting heeft verklaard dat de schuifpui ‘kierde’, maar wel gewoon op slot kon. Het enkele feit dat de schuifpui niet goed sloot, is daarmee onvoldoende voor toewijzing van de gevorderde herstelkosten van € 5.000,00.
      
    
    
      4.22.
      
        [eisers] beroepen zich erop dat na levering van de woning is gebleken dat de staat van de schuifpui zo slecht was, dat zij uiteindelijk genoodzaakt waren deze geheel te vervangen. Wat precies het probleem was, is door [eisers] niet duidelijk gespecificeerd. Zij verwijzen daarvoor naar foto’s van details van de schuifpui en bijbehorende houten kozijnen. Maar zonder verdere toelichting, die ontbreekt, kan op basis van deze foto’s niet worden vastgesteld dat de schuifpui ‘ondeugdelijk is en hevig beschadigd’, zoals [eisers] stellen. 
      
    
    
      4.23.
      Verder hebben [eisers] in dit verband e-mails overgelegd die zij ten behoeve van deze procedure ontvingen van [bedrijfsnaam] en van DeZa Kozijnen. [bedrijfsnaam] schrijft op 14 juni 2021 dat zij in november 2020 (op basis van door [gedaagde] verstrekte foto’s) heeft geoordeeld dat “vermoedelijk de onderdorpel dusdanig verrot is dat deze niet genoeg draagkracht biedt voor de onderrail”. [gedaagde] erkent dat hij in november 2020 contact heeft gezocht met [bedrijfsnaam] , omdat hij het sluitmechanisme van de schuifpui wilde laten repareren voor de verkoop. Ook betwist [gedaagde] niet dat [bedrijfsnaam] toen telefonisch heeft geadviseerd: “niets meer aan doen, de conditie van het kozijn is te slecht”. 
      
    
    
      4.24.
      Op enig moment heeft DeZa Kozijnen in opdracht van [eisers] (onder meer) een nieuwe schuifpui in de woning geplaatst, inclusief kozijnen en een aluminium onderdorpel. [eisers] hebben ter onderbouwing van het gevorderde bedrag overgelegd een deel van een offerte van 9 juni 2021 van DeZa Kozijnen (pagina 3/5), en ter onderbouwing van het gebrek een e-mail van 22 januari 2022, met onderwerp ‘RE: vraagje [eiser] ’. In die e-mail schrijft DeZa Kozijnen dat zij bij het inmeten van de nieuwe schuifpui inderdaad heeft geconstateerd dat de oplossing op lange termijn het vervangen van de pui is, omdat het herstellen van de onderdorpel van de oude schuifpui, vanwege de slechte staat van die onderdorpel, het probleem niet of alleen voor hele korte tijd zou oplossen. Op welk op te lossen probleem DeZa Kozijnen hier doelt is niet toegelicht, en de achterliggende e-mail van [eisers] waarop DeZa Kozijnen reageert is niet overgelegd. Ook is onduidelijk waarom niet volstaan had kunnen worden met het vervangen van de aangetaste onderdorpel.
      
    
    
      4.25.
      Op basis van het voorgaande kan worden aangenomen dat de houten dorpel onder de schuifpui in slechte staat was op het moment van de sleuteloverdracht op 8 december 2020. [eisers] hebben echter onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld om te kunnen aannemen dat de woning daarmee niet geschikt was voor normaal gebruik. Niet is gesteld wanneer de schuifpui en kozijnen zijn vernieuwd, maar de offerte van DeZa Kozijnen is van 9 juni 2021, een half jaar na de sleuteloverdracht. Ondertussen werd de woning gewoon door [eisers] bewoond. Dat DeZa Kozijnen adviseerde de schuifpui (door haar) te laten vervangen als oplossing voor de lange termijn, maakt niet dat de door [gedaagde] geleverde woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. Niet is gesteld of gebleken dat sprake was van een onveilige situatie. Ook kan niet worden gezegd dat [eisers] er bij het sluiten van de koopovereenkomst redelijkerwijs geen rekening mee hoefden te houden dat de schuifpui en/of houten kozijnen op enig moment in de nabije toekomst aan vervanging toe zouden zijn. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat [eisers] naar eigen zeggen bij de bezichtigingen hebben geconstateerd dat het huis in verwaarloosde staat was. Dit speelt een rol bij wat [eisers] van de eigenschappen van de woning mochten verwachten. Zij moesten tot op zekere hoogte rekening houden met achterstallig onderhoud, ook ten aanzien van zaken die bij het sluiten van de koopovereenkomst wellicht niet direct zichtbaar zijn geweest. 
    
    
      4.26.
      Omdat niet kan worden vastgesteld dat ter zake de schuifpui en de aangetaste onderdorpel sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woning verhindert, is het uitgangspunt dat het risico daarvan bij [eisers] ligt. Dit zou anders kunnen zijn als op [gedaagde] een mededelingsplicht rust die hij heeft geschonden. [eisers] beroepen zich hierop. Vast staat dat [gedaagde] in november 2020 van [bedrijfsnaam] telefonisch het advies heeft gekregen het sluitmechanisme van de schuifpui niet te laten repareren, vanwege de slechte conditie van de houten onderdorpel. Ook staat vast dat [gedaagde] daarover niets aan [eisers] heeft gemeld. Daar staat tegenover dat wél aan [eisers] is meegedeeld dat de schuifpui slecht sloot, dat op de door [eisers] overgelegde foto’s ook voor een leek te zien is dat de staat van de houten kozijnen op zijn minst twijfelachtig was, dat [eisers] werden bijgestaan door een aankoopmakelaar met wie zij de woning twee keer hebben bezichtigd, dat zij ervoor hebben gekozen geen bouwkundige aankoopkeuring te laten verrichten, en dat – zoals hiervoor is geoordeeld – een verrotte onderdorpel niet in weg staat aan normaal gebruik van de woning. Het gaat daarmee niet om gebreken die [eisers] op grond van de koopovereenkomst niet hoefden te verwachten. Verder is van belang dat het advies aan [gedaagde] in november 2020 naar eigen zeggen van [bedrijfsnaam] gebaseerd was op een vermoeden dat de onderdorpel verrot was, gebaseerd op foto’s. Van een voldongen feit was dus geen sprake. Hoewel [gedaagde] niet volledig is geweest in zijn mededelingen, door onvermeld te laten dat de onderdorpel vermoedelijk in slechte conditie was, brengt dit onder de gegeven omstandigheden niet mee dat [gedaagde] aansprakelijk gehouden kan worden voor de kosten die [eisers] hebben gemaakt voor het volledig vervangen van de schuifpui met omliggende kozijnen.
      
    
    
      4.27.
      Omdat niet wordt aangenomen dat [gedaagde] ter zake de schuifpui een mededelingsplicht heeft geschonden, kan de vordering ook niet worden toegewezen op basis van de overige door [eisers] gestelde grondslagen.
      
      
        
          Het draaikiepraam
        
      
    
    
      4.28.
      In de woning is een slaapkamer met twee draaikiepramen. Tussen partijen is niet in geschil dat een van deze ramen niet goed functioneerde op het moment van levering van de woning, omdat dit raam nog maar op een manier open kon. De kiepstand werkte niet meer. [eisers] vorderen een bedrag van € 1.339,39 voor vervanging van dit draaikiepraam. Zij stellen dat [gedaagde] het gebrek kende en had moeten melden, maar in plaats daarvan onjuiste informatie heeft verstrekt in de NVM vragenlijst. 
    
    
      4.29.
      
        Deze vordering wordt afgewezen. Partijen hebben afgesproken dat het risico van gebreken bij [eisers] ligt, behalve wanneer sprake is van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen. Het feit dat een van de ramen in de slaapkamer alleen horizontaal draaiend open kan, brengt niet mee dat de woning niet normaal gebruikt kan worden. Ondanks het gebrek aan het raam voldoet de woning dus aan de overeenkomst, zodat [gedaagde] niet aansprakelijk is voor dit gebrek. Het enkele feit dat [gedaagde] in de vragenlijst de vraag “Functioneren alle scharnieren en sloten” met “ja” heeft beantwoord, maakt dat niet anders. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat [eisers] de woning voorafgaand aan de koop twee keer hebben bezichtigd, bijgestaan door hun aankoopmakelaar, en het gebrek bij die gelegenheden eenvoudig zelf hadden kunnen ontdekken. [eiseres] heeft hierover op de zitting gezegd dat zij het hang- en sluitwerk niet zijn gaan controleren omdat in de vragenlijst stond dat dit in orde was. Maar anders dan [eisers] hiermee suggereren, ontslaat de informatie in de vragenlijst kopers niet van iedere eigen onderzoeksplicht.
        
          De vloerverwarming
        
      
    
    
      4.30.
      
        
          [eisers] stellen dat zij na oplevering hebben geconstateerd dat de vloerverwarming niet werkt, dat [gedaagde] dit wist en daarvan ten onrechte geen melding heeft gemaakt. In de dagvaarding hebben zij zich het recht voorbehouden om ook nog een vergoeding te vorderen voor de kosten van herstel van de vloerverwarming. [gedaagde] voert daartegen aan dat hij aan zijn informatieplicht heeft voldaan door op de NVM vragenlijst te vermelden “vloerverwarming onbekend of deze werkt”. [eisers] hebben hier vervolgens niet meer op gereageerd en geen concrete vordering geformuleerd, zodat de kantonrechter hier verder aan voorbij gaat.
        
          De conclusie
        
      
    
    
      4.31.
      
        Van de gevorderde hoofdsom wordt toegewezen een gedeelte van € 2.178,00 als schadevergoeding ter zake gebreken aan het zolderdak, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 januari 2021. 
        
          De buitengerechtelijke incassokosten
        
      
    
    
      4.32.
      
        
          [eisers] vorderen een bedrag van € 1.113,72 voor buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding kan niet worden toegewezen, alleen al omdat niet is gesteld of gebleken dat aan [gedaagde] een aanmaning is verzonden die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 van het Burgerlijk Wetboek.
        
          De proceskosten
        
      
    
    
      4.33.
      Omdat partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.
    
  
  
    
      5De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 2.178,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 8 januari 2021 tot aan de dag van de gehele betaling;
    
    
      5.2.
      bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      5.4.
      
        wijst de vordering voor het overige af.
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.W.S. Kiliç en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter
      
    
  
  
     Artikel 6.1. van de koopovereenkomst
  
  
     Artikel 6.3. van de koopovereenkomst
  
  
     Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:AU2414
  
  
     Artikel 6.3. van de koopovereenkomst
  
  
     Artikel 22 van de koopovereenkomst (ouderdomsclausule)
  
  
     Productie 14 en 15 bij dagvaarding