ECLI:NL:RBZWB:2022:5940, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 12-10-2022, 9801207_T12102022
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2022-10-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Bewijsopdracht over de vraag of met de voormalige verhuurder is afgesproken dat de huurprijs nooit zou worden verhoogd of geïndexeerd.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    Cluster I Civiele kantonzaken
    
    
      Breda
    
    
    
      zaak/rolnr.: 9801207 CV EXPL 22-1107
    
    
    
      
        vonnis d.d. 12 oktober 2022
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats 1] ,
      eiser in conventie, verweerder in reconventie,  
      gemachtigde: mr. P.A. van der Schee, advocaat te Breda,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats 2] , 
      gedaagde in conventie, eiser in reconventie, 
      gemachtigde: mr. H.M.H. van Dongen, advocaat te Breda.
    
    
  
  
    
      1Het verloop van het geding
    
    
      De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
    
    a. het tussenvonnis van 29 juni 2022 en de daarin vermelde processtukken;
    b. de conclusie van antwoord in reconventie met producties;
    c. de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 9 september 2022.
    
  
  
    
      2Het geschil 
    
    
      
        In conventie: 
      
    
    
    
      2.1
      
        Eiser in conventie (verder te noemen [eiser] ) vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, 
        I. te verklaren voor recht dat tussen hem en gedaagde in conventie (verder te noemen
        
          [gedaagde] ) van toepassing is de met ingang van 1 november 1999 aangegane mondelinge huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte te [adres] ;
        II. te verklaren voor recht dat hij krachtens voormelde huurovereenkomst met ingang van 
        1 november 1999 destijds aan [oude verhuurder] verschuldigd was een huurprijs van 
        € 340,33 per maand;
        III. te verklaren voor recht dat tussen hem en [gedaagde] rechtens geldend is de huurafspraak, dat wil zeggen dat de maandelijkse huurprijs van € 340,33 niet verhoogd / geïndexeerd mag worden;
        IV. te verklaren voor recht dat het voorstel tot huurverhoging zoals door [gedaagde] neergelegd in het verzoek aan de Huurcommissie niet redelijk is;
        V. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en in de nakosten.
      
      
    
    
      2.2
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert om [eiser] in zijn vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren, althans deze af te wijzen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten en in de nakosten.
      
      
        
          In reconventie:
        
      
      
    
    
      2.3
      
        [gedaagde] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, 
      - voor recht te verklaren dat de huurprijs voor de woning aan de [adres] te Breda per 
      1 januari 2021 € 357,69 per maand bedraagt en [eiser] , zowel voor nu als in de toekomst verplicht is deze huurprijs maandelijks te voldoen, vermeerderd met de (eventuele) jaarlijks door te voeren huurindexeringen;
      - [eiser] te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagde] te voldoen de achterstallige huurbetalingen ter hoogte van € 312,48, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van het verzuim tot aan de dag van de volledige betaling;
      - het tijdstip te bepalen waartegen de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] voor de woning aan de [adres] te Breda zal eindigen en [eiser] te veroordelen het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en goederen, voor zover deze goederen niet het eigendom van [gedaagde] zijn en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van hem te stellen;
      - [eiser] te veroordelen tot in de proceskosten en in de nakosten.
      
    
    
      2.4
      
        [eiser] voert verweer en concludeert om [gedaagde] in zijn vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren, althans deze af te wijzen en - subsidiair - [eiser] de gelegenheid te bieden om binnen 1 maand ex artikel 7:274 lid 6 van het Burgerlijk Wetboek (hierna BW) het aanbod van [gedaagde] tot het aangaan van een schriftelijke huurovereenkomst alsnog te aanvaarden in het geval dit aanbod als redelijk wordt beoordeeld, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling 
    
    
      3.1
      De kantonrechter zal de vorderingen in conventie en in reconventie gelet op de samenhang gezamenlijk beoordelen. 
      
    
    
      3.2
      Tussen partijen zijn de volgende feiten vast komen te staan:
      - [eiser] huurt sinds 1 november 1999 de benedenwoning (hierna: het gehuurde) aan de 
      
        [adres] te Breda van de rechtsvoorganger van [gedaagde] , de heer [oude verhuurder] (hierna: [oude verhuurder] ). De huur bedroeg (omgerekend) € 340,33 per maand en is nooit gewijzigd of geïndexeerd.
      - Op 31 mei 2013 is [gedaagde] eigenaar geworden van de woning waarin zich onder andere het gehuurde bevindt.
      - In de periode van 2014 tot en met 2020 heeft [gedaagde] jaarlijks aangekondigd de huur te verhogen, waartegen [eiser] telkens bezwaar heeft gemaakt. 
      - [oude verhuurder] heeft op verzoek van [gedaagde] een op 28 mei 2019 gedateerde verklaring ondertekend met de volgende tekst:
      
        “Hierbij verklaar ik, [oude verhuurder] , dat in het verleden de verhuur voor het pand [adres] Breda, nooit met dhr [eiser] afspraken zijn gemaakt dat er geen jaarlijkse huurverhoging zou volgen.”
      
      - Op 16 oktober 2020 heeft [gedaagde] een voorstel gedaan tot huurverhoging tot € 357,69 per maand per 1 januari 2021 en heeft hij [eiser] verzocht alsnog een schriftelijke huurovereenkomst te sluiten conform het standaard model van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ 2017). 
      - Op 3 december 2020 heeft [gedaagde] bij de Huurcommissie een verzoekschrift ingediend om uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel tot huurverhoging tot € 357,69 per maand met ingang van 1 januari 2021.
      - Op 19 oktober 2021 heeft de Huurcommissie geoordeeld dat de voorgestelde huurverhoging redelijk is en dat zij “niet bevoegd is om aanvullende (mondelinge) afspraken te toetsen met betrekking tot de jaarlijkse huurverhoging. De Huurcommissie toetst of het voorstel aan de wettelijke vereisten voldoet. In dit geval voldoet het voorstel daaraan. Indien de huurder een beroep wil doen op de mondelinge afspraak, dan kan hij zich wenden tot de kantonrechter.”
      - Op 1 november 2021 is [eiser] in verzet gegaan tegen de uitspraak van de Huurcommissie. In de uitspraak van 21 januari 2021 heeft de Huurcommissie geoordeeld dat de uitspraak van 
      19 oktober 2021 voldoende was gemotiveerd en dat het verzet ongegrond was.
      
    
    
      3.3
      
        [eiser] legt aan zijn vordering in conventie ten grondslag dat hij destijds met [oude verhuurder] de mondelinge afspraak heeft gemaakt dat de huurprijs niet verhoogd of geïndexeerd zou worden, als tegenprestatie voor de door [eiser] en zijn vader uitgevoerde renovatie van de woning vóór aanvang van de huurovereenkomst en de tijdens de huurperiode door [eiser] uit te voeren klussen. [eiser] heeft vanaf 1 november 1999 tot 1 mei 2013 (en ook daarna toen [gedaagde] eigenaar werd) altijd de afgesproken huurprijs van € 340,33 per maand betaald. [eiser] stelt dat [gedaagde] zich op grond van artikel 7:226 BW dient te houden aan de gemaakte afspraken.
      
    
    
      3.4
      
        [gedaagde] betwist bij gebrek aan wetenschap dat [eiser] de woning met zijn vader heeft gerenoveerd en hij betwist dat er met [oude verhuurder] een mondelinge afspraak is gemaakt ter zake het ongewijzigd blijven van de huurprijs. Zelfs al is de afspraak gemaakt, dan betekent dat niet dat de huurprijs nooit kan worden aangepast. Een huurprijsverhoging is namelijk noodzakelijk gelet op onder meer de inflatie. [gedaagde] stelt dat zijn voorstel tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst inclusief aanpassing van de huurprijs als een redelijk voorstel moet worden beschouwd en vordert in reconventie een verklaring voor recht dat de huurprijs conform voorstel per 1 januari 2021 € 357,69 per maand bedraagt. De nieuwe huurovereenkomst sluit aan bij de wettelijke bepalingen over indexering en bevat voor het overige een optekening van de reeds gemaakte afspraken, aldus [gedaagde] . Omdat [eiser] bij herhaling weigert om in te stemmen met het redelijke aanbod, heeft [gedaagde] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 december 2022 en vordert [gedaagde] in reconventie tevens beëindiging van de huurovereenkomst in de zin van artikel 7:272 lid 2 BW. Ten slotte gedraagt [eiser] zich volgens [gedaagde] niet als een goed huurder door onder meer gevaarlijke situaties te creëren.
      
    
    
      3.5
      Kern van het geschil tussen partijen is de vraag of [eiser] en [oude verhuurder] in 1999 met elkaar hebben afgesproken dat de huurprijs nooit zou worden verhoogd of geïndexeerd. [eiser] stelt dat de afspraak wel is gemaakt, hetgeen [gedaagde] betwist, met als onderbouwing de verklaring van [oude verhuurder] (productie 27 bij de dagvaarding). Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [eiser] toegelicht [oude verhuurder] recent nog telefonisch te hebben gesproken. [oude verhuurder] bevestigde in dat gesprek dat hij de verklaring had ondertekend en vertelde dat hij zich een afspraak over de huurprijs niet meer kon herinneren. Op grond van de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering rust in dit geval de bewijslast op [eiser] om te bewijzen dat de afspraak destijds daadwerkelijk is gemaakt. De kantonrechter acht hetgeen [eiser] in dit verband heeft aangevoerd ontoereikend voor een andere bewijslastverdeling. 
      
    
    
      3.6
      
        [gedaagde] heeft nog gesuggereerd dat een bewijsopdracht zinloos is omdat [eiser] niet in zijn opdracht zal slagen, maar dit argument speelt naar het oordeel van de kantonrechter geen rol bij de toelating tot het leveren van bewijs. Op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad mag op de bewijslevering niet vooruit worden gelopen. Voor het overige heeft [gedaagde] niet dan wel onvoldoende beargumenteerd dat [eiser] niet zou mogen worden toegelaten tot het leveren van bewijs. 
      
    
    
      3.7
      
        [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling zijn standpunt aangevuld, in die zin dat hij stelt dat, als komt vast te staan dat de huurafspraak is gemaakt, deze afspraak zo moet worden begrepen dat deze slechts gold totdat de kosten van de verbouwing zouden zijn verrekend. Omdat die kosten volgens [gedaagde] inmiddels zijn verrekend, moet zijn voorstel om per 1 januari 2021 de huurprijs te verhogen en een ROZ-overeenkomst te sluiten ook om die reden als een redelijk voorstel worden gezien. De kantonrechter zal dit standpunt betrekken bij de beoordeling van de vraag of [gedaagde] een redelijk voorstel heeft gedaan. Die beoordeling zal volgen nadat [eiser] al dan niet gebruik heeft gemaakt van de hem geboden mogelijkheid om bewijs te leveren van zijn stelling. 
      
    
    
      3.8
      Wat betreft de stellingen van [gedaagde] dat [eiser] zich niet zou gedragen als een goed huurder (anders dan door niet in te gaan op een redelijk voorstel), geldt dat die stellingen niet kunnen leiden tot afwijzing van een vordering van [eiser] of toewijzing van een vordering van [gedaagde] , zodat de kantonrechter daarop niet inhoudelijk in zal gaan.
      
    
    
      3.9
      Iedere verdere beslissing in conventie en in reconventie zal worden aangehouden.  
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter: 
    
    
    
      
        in conventie en in reconventie:
      
    
    
    
      laat [eiser] toe, draagt hem voor zover nodig ambtshalve op, om door alle middelen rechtens en speciaal door middel van getuigen te bewijzen, dat hij met [oude verhuurder] in 1999 de mondelinge afspraak heeft gemaakt dat de huurprijs nooit zou worden verhoogd of geïndexeerd;
    
    
    
      verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 26 oktober te 09.00 uur opdat [eiser] dan bij akte aangeeft of en zo ja op welke wijze hij het verlangde bewijs wenst te leveren;
    
    
    
      bepaalt, voor het geval dat [eiser] dat bewijs schriftelijk wil leveren, dat hij uiterlijk op genoemde zitting daartoe stukken kan indienen middels toezending of afgifte aan de griffie;
    
    
    
      bepaalt, voor het geval [eiser] dat bewijs wil leveren door het doen horen van getuigen, dat hij uiterlijk op genoemde zitting het aantal en de personalia van de getuigen zal opgeven alsmede de verhinderdata van de getuigen en de wederpartij in de maanden november 2022 tot en met januari 2023;
    
    
    
      houdt iedere verdere beslissing aan. 
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. Hindriks en in het openbaar uitgesproken op 12 oktober 2022.