ECLI:NL:RBAMS:2023:180, Rechtbank Amsterdam, 20-01-2023, 10042125 CV EXPL 22-10480
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-01-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: De verhuurder van een woning op de eerste verdieping van een gebouw moet ervoor (laten) zorgen dat de (te hoge) terrasoverkapping van het eronder gelegen restaurant niet hoger komt dan de vloer van de woning op de eerste verdieping.

vonnis
    
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 10042125 CV EXPL 22-10480
      vonnis van:  20 januari 2023
      fno.:  57146
    
    
    
    vonnis van de kantonrechter
    
    
      I n z a k e
    
    
    
      [eiseres]
    
    
      wonende te [woonplaats]
      eiseres
      nader te noemen: [eiseres]
      gemachtigde: mr. C.J.P. Liefting
    
    
    
      t e g e n
    
    
    de besloten vennootschap Dragt Holding B.V.
    
      gevestigd te Aalsmeer
      gedaagde
      nader te noemen: Dragt
      gemachtigde: [naam 1]
    
    
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    
      - de dagvaarding van 2 augustus 2022 met producties;- de conclusie van antwoord met een productie;- het instructievonnis;- de dagbepaling mondelinge behandeling.
    
    
    
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 30 november 2022. [eiseres] is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Namens Dragt waren [naam 1] en [naam 2] aanwezig. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Partijen hebben op de mondelinge behandeling een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin zij deelafspraken hebben gemaakt. Ten slotte is enkel over de terrasoverkapping vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
    
    
    
    
  
  
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
  
  
    Feiten
    
    
      1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
    
    
      1.1.
      
        [eiseres] huurt sinds 1 maart 1984 van (de rechtsvoorganger van) Dragt de woning aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde). De huurprijs voor het gehuurde bedraagt € 611,18 per maand. 
    
    
      1.2.
      Het gehuurde bevindt zich op de eerste verdieping. Onder de woning, op de begane grond, zit een bedrijfsruimte waar een restaurant in is gevestigd. 
    
    
      1.3.
      Het gehuurde en het restaurant zijn in eigendom van Dragt. Dragt verhuurt het restaurant aan de uitbater van het restaurant. In 2016 heeft de uitbater van het restaurant een stalen constructie met terrasoverkapping geplaatst. De overkapping is ook in eigendom van de uitbater van het restaurant. Dragt heeft hiervoor toestemming gegeven, zonder overleg met [eiseres] . [eiseres] heeft zich na plaatsing over de overkapping beklaagd. 
    
    
      1.4.
      Bij e-mailbericht van 31 januari 2022 heeft [eiseres] diverse gebreken, waaronder plaatsing van de terrasoverkapping, aan Dragt gemeld en verzocht deze te verhelpen. 
      
    
  
  
    Vordering en verweer
    
    2. [eiseres] vordert - na wijziging van eis - bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis dat Dragt het gebrek aan het gehuurde, bestaande uit de terrasoverkapping voor haar raam, verhelpt, bij gebreke waarvan zij de terrasoverkapping mag verwijderen en de kosten daarvan op Dragt mag verhalen. Verder vordert [eiseres] de verschuldigde huurprijs voor de woning te verlagen vanaf 1 januari 2022, althans een door de kantonrechter te bepalen datum, tot nihil, althans met een ten gevolge van het gebrek door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen percentage per maand, tot de dag dat het gebrek is verholpen.
    
    3. [eiseres] stelt zich op het standpunt dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde. De klacht van [eiseres] ziet op de terrasoverkapping. De overkapping is voor haar raam geplaatst, waardoor haar uitzicht ernstig is aangetast. Daarom is ook een huurvermindering gerechtvaardigd. 
    
    4. Dragt betwist de vordering. Zij voert – samengevat – aan dat geen sprake is van een gebrek. Daarnaast is de terrasoverkapping niet in eigendom van Dragt. De overkapping is, met toestemming van Dragt, door de uitbater van het restaurant geplaatst, waarvoor ook een vergunning is verleend. Dragt heeft daarom het gevoel dat zij daar geen invloed op kan uitoefenen. Bovendien blijft het gehuurde, ondanks het verminderde uitzicht, gelegen op een mooie locatie. 
    
  
  
    Beoordeling
    
    5. De vraag is of er in onderhavige zaak sprake is van vermindering van huurgenot als gevolg van een gebrek in de zin van artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Een gebrek is een staat of eigenschap van de woning of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de woning niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten.
    
    6. De kantonrechter oordeelt dat de terrasoverkapping voor het raam van de door [eiseres] gehuurde woning en de daaruit voortvloeiende aantasting van het uitzicht een gebrek aan het gehuurde oplevert in de hiervoor bedoelde zin. Een terrasoverkapping is op zichzelf iets waar [eiseres] bij het aangaan van de huurovereenkomst rekening mee moest houden, maar niet dat de constructie van een overkapping tot voor haar raam zou komen. Het voorheen bestaande vrije uitzicht over het water wordt door de overkapping aangetast en Dragt heeft zonder overleg met [eiseres] toestemming gegeven voor de overkapping. Het is aan Dragt om er alles aan te doen om het gebrek te (laten) herstellen. In dit geval moet daaronder worden verstaan dat de terrasoverkapping na herstel niet hoger komt dan de verdiepingsvloer. Vooralsnog is zij daarin tekort geschoten. Zij heeft nog geen stappen gezet om een einde te maken aan het gebrek. Gelet op haar verplichting als verhuurder om aan [eiseres] het ongestoord huurgenot te verschaffen, kan Dragt niet volstaan met de stelling dat zij niet de eigenaar is van de terrasoverkapping. Ook als het gebrek is ontstaan door toedoen van een derde, zoals in onderhavige zaak het geval, geldt voor de verhuurder een herstelverplichting, tenzij het verhelpen onmogelijk is of onredelijke uitgaven vraagt of sprake is van kleine herstellingen. Niet is gebleken dat die uitzonderingen zich hier voordoen. Bovendien heeft Dragt zonder overleg met [eiseres] toestemming gegeven aan de uitbater van het restaurant om de terrasoverkapping te laten plaatsen. Dragt kan haar herstelverplichting niet ontlopen indien zij op een gegeven moment geconfronteerd wordt met een verzoek tot herstel. In die situatie kan niet gezegd worden dat herstel ‘redelijkerwijs’ niet te vergen is. 
    
    7. Artikel 7:207 van het BW bepaalt dat de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek recht heeft op een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs tot de dag waarop het gebrek is verholpen. [eiseres] heeft het gebrek op 31 januari 2022 kenbaar gemaakt bij Dragt. Nu sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 van het BW en vast staat dat dit nog niet is verholpen, is de kantonrechter van oordeel dat een huurkorting van 10% van de huurprijs gerechtvaardigd is. Gelet op het bepaalde in artikel 7:257, derde lid, van het BW, kan voor wat het verleden betreft echter geen huurvermindering worden verlangd over een langere periode dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van een vordering bij de kantonrechter. Omdat het hier gaat om een vervaltermijn (die niet vatbaar is voor stuiting) moet de kantonrechter deze ambtshalve toepassen. [eiseres] heeft haar vordering tot verlaging van de huurprijs in verband met gebreken ingesteld bij dagvaarding van 2 augustus 2022. Dit betekent dat [eiseres] tot uiterlijk zes maanden daarvoor  huurprijsvermindering kan verlangen. [eiseres] kan daarom vanaf 2 februari 2022 aanspraak maken op een verlaagde huurprijs van € 550,06 per maand, voor zolang de terrasoverkapping aanwezig is.
    
    8. Zoals hiervoor onder 6 al is overwogen mag van Dragt als verhuurder worden verlangd dat zij het gebrek laat verhelpen. Nu Dragt zelf geen eigenaar is van de terrasoverkapping betekent dit dat zij alles in het werk dient te stellen om het gebrek door de uitbater van het restaurant te laten herstellen op afdoende wijze. Dit deel van de vordering is als na te melden toewijsbaar met dien verstande dat het gevorderde dat [eiseres] de overkapping zelf mag verwijden en de kosten daarvan op Dragt mag verhalen wordt afgewezen. Dragt is afhankelijk van de medewerking van een derde. Daarnaast gaat van de verlaagde huur al een prikkel tot nakoming uit. 
    
    9. Dragt wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast. Aan [eiseres] is een toevoeging verleend. Daarom komen in deze zaak de explootkosten ten laste van het rijk. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling aan de griffier van de ten laste van het rijk gekomen explootkosten niet mogelijk.
    
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      veroordeelt Dragt om het gebrek aan het gehuurde gelegen aan de [adres]  te (laten) verhelpen, waaronder wordt verstaan dat een terrasoverkapping van het ondergelegen restaurant niet hoger komt dan de verdiepingsvloer van het gehuurde;
      
    
    
      bepaalt dat [eiseres] vanaf 2 februari 2022 90% van de huurprijs, oftewel € 550,06 is verschuldigd; een en ander zolang het gebrek aan het gehuurde als bedoeld in overweging 6 bestaat;
      
    
    
      veroordeelt Dragt tot terugbetaling van hetgeen [eiseres] vanaf 2 februari 2022 teveel heeft betaald;
      
    
    
      veroordeelt Dragt in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op:salaris	€	374,00griffierecht	€	86,00		----------------totaal	€	460,00voor zover van toepassing, inclusief btw;
      
    
    
      veroordeelt Dragt in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00, voor zover van toepassing inclusief btw;
      
    
    
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, bijgestaan door mr. R. Boerlage, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2023.