ECLI:NL:GHARL:2023:1272, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 14-02-2023, 21/00925
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-02-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 21/00925
    uitspraakdatum: 14 februari 2023
    
    
      
        Uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        de erven [belanghebbenden] te [woonplaats] (hierna: belanghebbenden)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel 15 juni 2021, nummer Awb 20/2049, in het geding tussen belanghebbenden en 
    
    
    
      de heffingsambtenaar van het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT) (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2020 ten aanzien van belanghebbende de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres1] 9 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2020, naar waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld op € 353.000. Tegelijk met deze beschikking zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting 2020 (OZB), watersysteemheffing 2020 en rioolheffing 2020 aan belanghebbende opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen gemaakte bezwaren, heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar, de beschikking en (impliciet) de aanslagen gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen de uitspraken met betrekking tot de WOZ-beschikking en aanslag OZB in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank).
      
    
    
      1.4.
      De Rechtbank heeft bij uitspraak van 15 juni 2021 het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft bij brief van 26 juli 2021, door het Hof ontvangen op 28 juli 2021, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift in hoger beroep bij het Hof ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 januari 2023. Namens belanghebbende is verschenen [naam1] van [naam2] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam3] , bijgestaan door taxateur [naam4] .
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      2.1.
      Belanghebbenden zijn eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1988 gebouwde zogenoemde twee-onder-één kap semi-bungalow met carport. De woning heeft een inhoud van 360 m3. De perceeloppervlakte bedraagt 235 m².
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft de onroerende zaak in verband met de toen geldende maatregelen van de corona-crises niet inpandig opgenomen.
      
    
    
      2.3.
      Op 29 oktober 2020 heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbenden per e-mail vragen gesteld omtrent de staat van de onroerende zaak. Belanghebbenden hebben de vragen in een e-mail van eveneens 29 oktober 2020 beantwoord. Daarbij is onder meer aangegeven dat de badkamer dateert uit 1988, de c.v.-ketel dateert uit 2005 en het binnen-schilderwerk voor het laatst rond 2000 heeft plaats gevonden.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbenden beantwoorden deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbenden staan in hoger beroep primair een waarde voor van € 308.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 353.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op een ingebracht taxatierapport van 29 oktober 2020 opgesteld door [naam4] , registertaxateur, met bijbehorende taxatiematrix, waarin de waarde is getaxeerd op € 354.000. 
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbenden hebben gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde van € 353.000 te hoog is. Dit brengt mee dat op de heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar in de eerste plaats op het ingebrachte taxatierapport. Daarin is met betrekking tot de objectkenmerken: Kwaliteit/Luxe, Onderhoudstoestand, Uitstraling, Doelmatigheid, Voorzieningen en Ligging (de zogenoemde KOUDVL-factoren) van de onroerende zaak steeds uitgegaan van factor “3” hetgeen wil zeggen “gemiddeld”. Verder wijst de heffingsambtenaar op de bij het taxatierapport gevoegde waardematrix waarin vijf in [woonplaats] gelegen vergelijkingsobjecten (alle eveneens twee-onder-een-kap semi-bungalows) zijn gebruikt ter bepaling van de waarde. In deze matrix zijn onderstaande vergelijkingsobjecten weergegeven, waarbij de heffingsambtenaar eerst de gerealiseerde verkoopsom heeft geïndexeerd (gecorrigeerd) naar waardepeildatum 1 januari 2019, en vervolgens die geïndexeerde waarde heeft geanalyseerd: 
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Woning
                
              
              
                
                  Perceel
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Inhoud
                
              
              
                
                   Per m3
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 9
              
              
                1988
              
              
                360 m3
              
              
                € 717
              
              
                € 258.120
              
              
                235 m2
              
              
                 € 400
              
              
                € 94.000
              
              
                Carport              €  2.100
              
              
                € 354.000
                (01-01-19)
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 5
              
              
                1989
              
              
                360 m3
              
              
                € 738
              
              
                € 265.680
              
              
                220 m2
              
              
                 € 400
              
              
                € 88.000
              
              
                Carport             €   2.100       Berging            €   2.250
                Luifel                €  1.000  Tuinhuis           €   1.000
              
              
                
                  € 341.000
                
                
                  (05-04-18)
                
                   Gecorr.:
                € 360.181 
              
            
            
              
                
                  [adres3] 7
              
              
                1989
              
              
                360 m3
              
              
                € 813
              
              
                € 292.680
              
              
                186 m2
              
              
                 € 400
              
              
                € 74.400
              
              
                Carport             €   2.100       Berging            €   2.250
                Tuinhuis           €      300
              
              
                
                  € 362.500
                
                
                  (31-08-18)
                
                Gecorr.:
                € 371.562 
              
            
            
              
                
                  [adres1] 17
              
              
                1988
              
              
                360 m3
              
              
                € 632
              
              
                € 227.520
              
              
                237 m2
              
              
                 € 400
              
              
                € 94.800
              
              
                Carport              €  2.100 Berging              € 2.250
                Tuinhuis             € 1.300
              
              
                
                  € 325.000
                
                
                  (15-11-18)
                
                   Gecorr.:
                € 328.047 
              
            
            
              
                
                  [adres4] 6
              
              
                1988
              
              
                360 m3
              
              
                € 650
              
              
                € 234.000
              
              
                228 m2
              
              
                 € 400
              
              
                € 91.200
              
              
                Carport             €   2.100       Berging            €   2.250
                Tuinhuis           €      600  Serre                 €   9.750
              
              
                
                  € 352.500
                
                
                  (01-07-19)
                
                   Gecorr.:
                € 339.759 
              
            
            
              
                
                  [adres1] 3
              
              
                1988
              
              
                360 m3
              
              
                € 583
              
              
                € 209.880
              
              
                282 m2
              
              
                 € 368
              
              
                € 103.776
              
              
                Vrijst garage    € 10.800
                
              
              
                
                  € 337.500
                
                
                  (16-07-19)
                
                   Gecorr.:
                € 324.324 
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Met betrekking tot de KOUDVL-factoren van de vergelijkingsobjecten is in de matrix ook steeds uitgegaan van “3” gemiddeld, met uitzondering van de Voorzieningen van [adres3] 7 (“4”), [adres1] 17 (“2”) , [adres4] 6 (“2”) en [adres1] 3 (“2”), waarbij “4” staat voor bovengemiddeld en “2” voor ondergemiddeld. Hiervoor heeft de heffingsambtenaar de in de matrix berekende prijs per m3 van de betreffende vergelijkingsobjecten met 10% naar boven (“4”) of beneden (“2”) gecorrigeerd zodat deze naar de mening van de heffingsambtenaar daarmee zijn herleid tot een prijsniveau passend bij een Voorzieningen niveau “3”. De herrekende prijzen per m3 zijn dan respectievelijk: € 738, € 739, € 702, € 722 en € 686. Daaruit volgt een gemiddelde waarde per m3 van € 717 voor een woning die met betrekking tot alle objectkenmerken als “gemiddeld” is aan te merken. Dit is tevens de waarde die de heffingsambtenaar heeft gebruikt voor de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak.  
      
      
        Daarnaast heeft de heffingsambtenaar bij de bepaling van de grondwaarde van [adres1] 3 rekening gehouden met de ondoelmatige ligging van het betreffende perceel. 
      
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbenden stellen dat de heffingsambtenaar de staat van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt omdat hij die niet heeft kunnen vaststellen daar geen inpandige opname van de onroerende zaak is gedaan. Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde aangegeven alleen de kwalificatie door de heffingsambtenaar van het objectkenmerk “Voorzieningen” van de onroerende zaak te bestrijden. Belanghebbenden stellen dat deze “2” dient te zijn in verband met de sterk verouderde badkamer en het dito sanitair. Belanghebbenden wijzen in dat verband ook op het in hoger beroep overgelegde fotomateriaal. Verder stellen belanghebbende dat de heffingsambtenaar diverse objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist heeft vastgesteld. Indien van de juiste objectkenmerken rekening zou worden gehouden, dan zou daaruit een gecorrigeerde gemiddelde waarde per m3 volgen van € 656 in plaats van de door de heffingsambtenaar gehanteerde € 717, aldus belanghebbenden. Op die basis staan belanghebbenden primair een waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum voor van € 308.000 en subsidiair van € 332.000.  
      
    
    
      4.6.
      Met de door de heffingsambtenaar in het taxatierapport verstrekte informatie en beeldmateriaal met betrekking tot de vergelijkingsobjecten, heeft hij de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten voldoende aannemelijk gemaakt. Het Hof acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten ook voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Daarmee heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat € 717 een goed uitgangspunt vormt voor de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum, mits de onroerende zaak voor wat betreft de objectkenmerken in alle opzichten als “gemiddeld” is aan te merken.
      
    
    
      4.7.
      
        Anders dan de heffingsambtenaar stelt, acht het Hof het echter niet aannemelijk dat het niveau van de voorzieningen van de onroerende zaak, in vergelijking met dat voor de vergelijkingsobjecten, als gemiddeld is aan te merken. Gezien de door belanghebbenden op verzoek van de heffingsambtenaar verstrekte informatie – de juistheid daarvan is door de heffingsambtenaar niet bestreden – en het door hen ingebrachte fotomateriaal, acht het Hof 
        de aan de voorzieningen van de onroerende zaak toe te kennen kwalificatie zeker niet hoger dan de aan de voorzieningen van [adres1] 17 (“2”) , [adres4] 6 (“2”) en [adres1] 3 (“2”) gegeven kwalificatie inhoudende dat sprake is van een “ondergemiddeld” niveau van voorzieningen. 
      
      
    
    
      4.8.
      Het voorgaande betekent dat het Hof van oordeel is dat in het licht van hetgeen belanghebbenden hebben aangevoerd, de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2019 ten bedrage van € 354.000 niet te hoog heeft vastgesteld. Immers, de heffingsambtenaar is bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak ten onrechte ervan uitgegaan dat het voorzieningenniveau van die onroerende zaak als “gemiddeld” kan worden aangemerkt. Het Hof acht, zoals hiervoor geoordeeld, aannemelijk dat het voorzieningenniveau van de onroerende zaak, in het licht van de door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten, als “ondergemiddeld” is aan te merken. In de taxatiematrix wordt per niveau dat de voorzieningen afwijken van “gemiddeld” een correctie op de waarde van het hoofdgebouw toegepast van 10%.  Daarmee staat vast dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak van een te hoge waarde per m3 is uitgegaan. 
      
    
    
      4.9.
      Het Hof acht belanghebbenden er evenmin in geslaagd hun stellingen met betrekking tot de vast te stellen waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken. Die stellingen zijn immers gebaseerd op het door het Hof verworpen uitgangspunt dat de heffingsambtenaar de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist heeft vastgesteld op grond waarvan volgens belanghebbenden van een gecorrigeerde gemiddelde waarde van € 656 per m3 zou moeten worden uitgegaan. 
      
    
    
      4.10.
      Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen verdedigde waarden aannemelijk te maken, zal het Hof de waarde van de onroerende zaak, met inachtneming van hetgeen over en weer door partijen is gesteld, voor de waardepeildatum 1 januari 2019 in goede justitie vaststellen op € 335.000.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.11.
      Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      5.1.
      Het Hof acht termen aanwezig voor een proceskostenveroordeling van de heffingsambtenaar. 
      
    
    
      5.2.
      Bij besluit van 12 december 2022, nr. 4343031 (Stcrt. nr. 34448) heeft de Minister voor Rechtsbescherming de bedragen vermeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) gewijzigd. Op grond van het aangepaste Bpb dient het Hof de procesvergoeding in het onderhavige geval vast te stellen op basis van de voor 2023 geldende tarieven. Daarbij wordt – evenals in het vanaf 1 juli 2021 en voor het jaar 2022 geldende Bpb -– onderscheid gemaakt naar gelang sprake is van – kort gezegd – Bpm/WOZ-procedures enerzijds en overige procedures anderzijds. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 27 mei 2022, nr. 21/02977, ECLI:NL:HR:2022:752, geoordeeld dat dat onderscheid in strijd is met het discriminatieverbod van artikel 1 van de Grondwet, omdat geen objectieve en redelijke rechtvaardiging bestaat voor het gemaakte verschil in behandeling. Zulks heeft naar het oordeel van het Hof ook te gelden voor het in de per 1 januari 2023 van kracht zijnde Bpb gemaakte onderscheid.  
      
    
    
      5.3.
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 720,26 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten  voor het bezwaarschrift en de hoorzitting, wegingsfactor 1, waarde per punt € 296, vermeerderd met € 128,26 taxatiekosten conform factuur), € 1.674 voor de kosten in beroep bij de Rechtbank (2 punten voor het beroepschrift en bijwonen van de zitting, wegingsfactor 1, waarde per punt € 837) en € 1.674 voor de kosten in hoger beroep (2 punten voor het hogerberoepschrift en bijwonen van de zitting, wegingsfactor 1, waarde per punt € 837), ofwel in totaal op € 4.068,26.
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        verklaart het hoger beroep gegrond,
      
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      
      
        vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      
      
        vermindert de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde op waardepeildatum 1 januari 2019 tot € 335.000, 
      
      
        vermindert de aanslag OZB 2020 dienovereenkomstig,
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten voor het bezwaar, beroep en hoger beroep aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 4.068,26, en
      
      
        gelast dat de heffingsambtenaar het voor het beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van € 48 en € 134 aan belanghebbende vergoedt.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2023.
    
    
    
    
      De griffier, De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
      (E.D. Postema)	(M.G.J.M. van Kempen)
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 15 februari 2023.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.