ECLI:NL:RBNNE:2020:5201, Rechtbank Noord-Nederland, 27-10-2020, 8244319 CV EXPL 19-12644
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2020-10-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Onrechtmatig handelen van makelaar tegenover aspirant-koper. Woning heeft minder gebruiksoppervlakte dan aan aspirant-koper (zonder voorbehoud) is medegedeeld. Makelaar heeft onzorgvuldig gehandeld. Geen financiële schade geleden door de aspirant-koper; gevorderde schadevergoeding wordt daarom afgewezen.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
    Afdeling Privaatrecht
    
    
      Locatie Groningen
    
    
    
      zaak-/rolnummer: 8244319 CV EXPL 19 -12644
    
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter van 27 oktober 2020
      
    
    
    
    
      inzake
    
    
    
    
    
      
        
          [eiser sub 1]
        
      
      
        
          [eiser sub 2]
        
      
      wonende te [woonplaats] ,
      eisers, 
      gemachtigde: mr. R. Gelmers, verbonden aan Univé Rechtshulp,
    
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap 
      
        PANDOMO GRONINGEN B.V.,
      
      gevestigd te Groningen,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. W.D. ter Weele, advocaat.
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eisers] (enkelvoud) en Pandomo worden genoemd.
    
    
  
  
    
      1PROCESGANG
    
    
    
      1.1.
      De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
      
      
        
          dagvaarding met producties;
        
        
          conclusie van antwoord met producties;
        
        
          conclusie van repliek met productie;
        
        
          conclusie van dupliek.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet (voldoende gemotiveerd) weersproken staat het volgende vast.
      
    
    
      2.2.
      Pandomo heeft in opdracht van Heijmans Vastgoed B.V. te Amersfoort (hierna: Heijmans) werkzaamheden verricht met betrekking tot de verkoop van 46 woningen in Meerstad in Groningen, die Heijmans in het kader van het project Meer zou ontwikkelen en bouwen.
      
    
    
      2.3.
      Pandomo heeft de tekst van het project op 7 juli 2017 op Funda geplaatst. De verkoop van de woningen is op 15 juli 2017 gestart. [eisers] heeft zich als gegadigde voor een woning aangemeld en heeft een verkoopbrochure en een prijslijst ontvangen. De verkoopbrochure bevat geen afmetingen van de te bouwen woningen. Op pagina 19 van deze brochure is vermeld “ vanaf 130 m2 tot ruim 150 m2 vloeroppervlak”. De prijslijst van Heijmans vermeldt dat de woning met bouwnummer [nummer] een GBO (gebruiksoppervlak) van circa 137 m2 heeft.
      
    
    
      2.4.
      Op 21 juli 2017 heeft [eisers] een koopoptie voor de nog te bouwen woning  met bouwnummer [nummer] verkregen. Nadien heeft hij tijdens een zogeheten optiegesprek de verkooptekeningen ontvangen. Daarop staan de afmetingen van de woning vermeld.
      
    
    
      2.5
      Op 21 september 2017 heeft [eisers] een koop-aanneemovereenkomst met Heijmans voor de woning met bouwnummer [nummer] gesloten. De koop- aanneemsom bedroeg  € 234.750,00 inclusief gekozen bouwopties tot een bedrag van € 10.250,00.
      
    
    
      2.6.
      In een brief aan [eisers] van 22 januari 2018 schrijft Heijmans onder meer:
      
      
        
          “ Het gebruiksoppervlakte (GBO) zoals vermeld op de prijslijst strookt niet met de contractstukken. Wij hebben deze omissie uitgezocht en moeten u helaas berichten dat bij alle woningen per abuis een afwijkende gebruiksoppervlakte is genoemd op de prijslijst. In de bijlage vindt u het overzicht met daarin de gebruiksoppervlakte van uw woning.”
        
      
      
      
        In deze bijlage is vermeld dat de woning met bouwnummer [nummer] een GBO van circa 130 m2 heeft.
      
      
    
    
      2.7.
      
        Wichers Van der Schaaf makelaars & taxateurs heeft op verzoek van [eisers] een onderzoeksrapport opgesteld. In dit rapport is de marktwaarde van de woning per 21 september 2017 vastgesteld op € 225.000,00. Het woonoppervlak is volgens dit rapport na uitmeting 
        130 m2. Meerwerk is niet in de berekening meegenomen. 
      
      
    
  
  
    
      3De vordering en de standpunten van partijen
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vordert om Pandomo te veroordelen tot betaling van € 9.750,00, of tot een lager bedrag, te vermeerderen met de kosten van het rapport van Wichers Van der Schaaf van € 500,00 en met de buitengerechtelijke kosten van € 862,50 onder veroordeling van Pandomo tot betaling van de kosten van het geding, waaronder het salaris van de gemachtigde en de nakosten. 
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] legt - verkort weergegeven - aan zijn vordering ten grondslag dat Pandomo onrechtmatig heeft gehandeld door een grotere gebruiksoppervlakte van de woning te vermelden op de prijslijst, in de verkoopbrochure en in de advertentie op Funda, dan daadwer-kelijk het geval is. Er is geadverteerd met een gebruiksoppervlakte van 137 m2; de werkelijke gebruiksoppervlakte is 130 m2. Hij heeft daardoor vermogensschade geleden van € 9.750,00. Pandomo heeft niet de zorgvuldigheid betracht die van een redelijk handelend makelaar/taxateur mag worden verwacht aangezien zij in strijd heeft gehandeld met de door NVM-makelaars voorgeschreven Meetinstructie. Het had op de weg van Pandomo gelegen om te vermelden dat de Meetinsrtructie niet was gehanteerd, zodat de aan aspirant-kopers verstrekte maatvoeringen daarvan konden afwijken. Dan had [eisers] reden gehad om te twijfelen aan de opgegeven oppervlaktes en nader onderzoek kunnen laten doen. De schade bestaat uit het verschil tussen de werkelijke waarde van de woning op 21 september 2017, die volgens Wichers Van der Schaaf € 225.000,00 bedroeg en het door [eisers] betaalde bedrag van € 234.750,00.
      
    
    
      3.3.
      
        Pandomo heeft verweer tegen de vordering gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vordering en tot veroordeling van [eisers] in de kosten van de procedure, vermeerderd met nakosten van € 157,00 zonder betekening en verhoogd met € 82,00 met betekening, te voldoen binnen veertien dagen na het vonnis en vermeerderd met wettelijke rente vanaf het einde van die termijn tot aan de voldoening.
        Samengevat weergegeven heeft zij aangevoerd dat zij niet tekort geschoten is of onrechtmatig heeft gehandeld en heeft gedaan wat van een redelijk handelend verkopend makelaar mocht worden verwacht. Zij heeft de verkoopbrochure en de prijslijst van de woning, die door en onder verantwoordelijkheid van Heijmans waren opgesteld, aan [eisers] ter hand gesteld. Tijdens het optiegesprek van 21 juli 2017 zijn de verkooptekeningen van de woning aan [eisers] gegeven en met hem besproken. Die tekeningen waren voorzien van een duidelijk en overzichtelijke maatvoering. De koop-/aanneemovereenkomst bevat in artikel 27 een bepaling dat aan de promotiemiddelen waaronder de verkoopbrochure geen rechten kunnen worden ontleend omdat zij uitsluitend bedoeld zijn als impressie van de woning en van de leefomgeving. [eisers] heeft niet aangetoond dat het woonoppervlak kleiner is dan 137 m2; hij heeft geen meetrapport overgelegd. Pandomo heeft de woning niet volgens de Meetinstructie kunnen inmeten omdat het een nieuwbouwwoning betrof, die alleen nog maar op papier bestond. Zij acht zich niet verantwoordelijk voor de inhoud van de verkoopbrochure (waarin geen woonoppervlakten worden vermeld) en van de prijslijst. 
        Als de woonoppervlakte voor [eisers] zo belangrijk was, had hij daar vragen over moeten stellen. Dat heeft hij niet gedaan. In deze situatie heeft [eisers] voor 50 % eigen schuld.
      
      
      
        Volgens Pandomo is er geen causaal verband tussen de vermeende fout en de schade. Als aan [eisers] zou zijn medegedeeld dat de woonoppervlakte 130 m2 was zou dezelfde koop-aanneemsom tot stand zijn gekomen. Over de koop-aanneemsom viel niet te onderhandelen.
      
      
      
        Verder heeft Pandomo aangevoerd dat [eisers] geen schade heeft gelede. De schade moet worden bepaald volgens de methode van concrete schadeberekening. [eisers] heeft de woning voor een marktconforme koopprijs van € 225.000,00 gekocht (zoals door Wichers Van der Schaaf is vastgesteld), terwijl hij (afgezien van het meerwerk) € 224.500,00 heeft betaald.
      
      
    
    
      3.4.
      Voor zover van belang zullen de standpunten van partijen bij de beoordeling nader uiteen worden gezet. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling van het geschil
    
      4.1.
      Het gaat in deze zaak om het antwoord op de vraag of Pandomo als verkopemd makelaar voor Heijmans onrechtmatig jegens [eisers] heeft gehandeld en zo ja, welke schade deze daardoor heeft geleden.
      
    
    
      4.2.
      
        Uitgangspunt is dat een verkopend makelaar onrechtmatig jegens een aspirant-koper handelt indien hij niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van hem mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet weten dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Indien het om een woning gaat, behoort tot die eigenschappen in het algemeen de netto woon- of gebruiksoppervlakte. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van dergelijke onjuiste of misleidende informatie, onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper, komt het aan op het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen (zie HR 
        13-7-2018 ECLI:NL:HR:2018:1176).
      
      
    
    
      4.3.
      
        In deze zaak staat vast dat Pandomo in de tekst die zij op Funda heeft geplaatst geen gebruiksoppervlakte van de woningen die van het project deel uitmaakten was vermeld. In de verkoopbrochure die [eisers] had ontvangen was alleen ten aanzien van de woonoppervlakte vermeld “ vanaf 130 m2 tot ruim 150 m2 vloeroppervlakte”. 
        In de prijslijst die aan [eisers] is overhandigd staat dat de woning met bouwnummer een gebruiksoppervlakte van circa 137 m2 had.
      
      
    
    
      4.4.
      Er kan vanuit gegaan worden dat de werkelijke woonoppervlakte van de onderhavige woning 130 m2 bedraagt. Dit blijkt uit de onder 2.6. aangehaalde brief van Heijmans, de bouwer van de woning en tevens de opdrachtgever van Pandomo, en kan ook opgemaakt worden uit het eerder aangehaalde rapport van Wichers Van der Schaaf. Dit rapport vermeldt dat het (volgens de meetinstructie gemeten) woonoppervlak van de woning 130 m2 is. Pandomo heeft de “omissie” van Heijmans en de meting van Wichers Van der Schaaf niet, althans onvoldoende, betwist. Weliswaar heeft zij aangevoerd dat het rapport van Wichers Van der Schaaf geen officieel meetrapport conform de Meetinstructie is, maar Pandomo heeft niets naar voren gebracht waarom de gegevens van dit rapport (opgesteld door afkomstig van een NVM makelaar), die volledig stroken met de correctie van Heijmans, onjuist zijn. 
      
    
    
      4.5.
      Daarnaast dient er vanuit gegaan te worden dat voor een aspirant-koper de woonoppervlakte van een woning in de regel één van de factoren is die van belang zijn bij de beslissing om een woning te kopen en de prijs die hij bereid is daarvoor te betalen.
      
    
    
      4.6.
      
        Pandomo heeft niet betwist dat een makelaar die bemiddelt bij de verkoop van een woning in beginsel de NVM Meetinstructie moet aanhouden. Makelaars moeten die meet-instructie navolgen omdat derden er op moeten kunnen vertrouwen dat het woonoppervlak dat bij verkoop wordt vermeld, de netto gebruiksoppervlakte betreft. 
        In het kader van de zorgvuldigheid die zij jegens aspirant-kopers in acht diende te nemen, had het op de weg van Pandomo gelegen om hen uitdrukkelijk te informeren dat de gebruiksoppervlakte die in de verkoopbrochure c.q. in de prijslijst was vermeld, niet was gebaseerd op de Meetinstructie, dat deze nog maar een voorlopige maataanduiding was en dat de definitieve maten van de gebruiksoppervlakte daarvan zou kunnen afwijken. De vermelding in de prijslijst in de kolom  “ GBO ca. m2”  van 137 voor bouwnummer [nummer] was dan ook onjuist  en Pandomo had daarvoor eerdergenoemd voorbehoud moeten maken. Dat in de prijslijst staat dat de gebruiksoppervlakte “circa” 137 m2 was, maakt dat niet anders omdat het daadwerkelijke gebruiksoppervlak 7 m2 kleiner was. Door geen voorbehoud te maken heeft Pandomo dan ook onrechtmatig gehandeld.
      
      
    
    
      4.7.
      Van eigen schuld aan de zijde van [eisers] is geen sprake omdat deze mocht afgaan op de informatie die in de verkoopbrochure en in de prijslist stond. Het staat vast dat [eisers] voorafgaand aan het ondertekenen van de koop-/aanneemovereenkomst verkooptekeningen heeft ontvangen. Niet gesteld of gebleken is dat daarop ook het woonoppervlak was genoemd.
      
    
    
      4.8.
      
        Ten aanzien van de gestelde schade van [eisers] overweegt de kantonrechter het volgende.
        Op de voet van de uitspraak van de Hoge Raad (zie ECLI:NL:HR:2019:269) dient de schade te worden bepaald door het maken van een vergelijking tussen de situatie waarin de koper verkeert met de situatie waarin hij zou hebben verkeerd wanneer de onrechtmatige gedraging achterwege zou zijn gebleven, de situatie dus waarin Pandomo wel conform de bedoeling van de Meetinstructie de aspirant-kopers zou hebben gewaarschuwd en in de verkoopinformatie eerdergenoemd voorbehoud ten aanzien van het gebruiksoppervlak zou hebben gemaakt.
      
      
    
    
      4.9.
      
        
          [eisers] heeft de woning op basis van het in de prijslijst genoemde gebruiksoppervlak  van 137 m2 gekocht voor € 234,750,00. In dit bedrag is meerwerk opgenomen van 
        € 10.250,00, zodat de eigenlijke koopprijs € 224.500,00 bedroeg. Wichers Van der Schaaf heeft de waarde van de woning per 21 september 2017 vastgesteld op € 225.000,00. Zij is daarbij uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van 130 m2 en heeft daarbij het meerwerk buiten beschouwing gelaten.
      
      
      
        Vergelijking van deze gegevens leidt tot de conclusie dat [eisers] geen schade heeft geleden. De marktwaarde van de woning ligt zelfs iets hoger dan het bedrag (zonder meerwerk) dat [eisers] voor de woning heeft betaald. 
      
      
      
        De vordering zal dan ook worden afgewezen.
      
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter zal de proceskosten compenseren omdat er enerzijds sprake is van onrechtmatig handelen aan de zijde van Pandomo maar anderzijds [eisers] geen schade heeft geleden. Iedere partij draagt zijn of haar eigen kosten.
      
      
      
        
          Beslissing
        
      
      
      
        De kantonrechter:
      
      
      
        wijst de vordering af;
      
      
      
        compenseert de proceskosten in die zin dat elk van partijen de eigen kosten draagt.
      
      
      
        Aldus gewezen door mr. C. van den Noort, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 oktober 2020 in aanwezigheid van de griffier.