ECLI:NL:RBOBR:2022:5724, Rechtbank Oost-Brabant, 21-12-2022, 21/2200
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2022-12-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardering woning. De vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning en met de verschillen is voldoende rekening gehouden. Niet gebleken is dat de heffingsambtenaar in bezwaar een andere grondstaffel heeft gehanteerd dan in beroep. Eiser heeft met het door hem overgelegde taxatierapport geen twijfel gezaaid over de juistheid van de vastgestelde waarde, omdat de daarin gehanteerde vergelijkingsobjecten niet als zodanig bruikbaar zijn. Vastgestelde waarde is aannemelijk geworden. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 21/2200
  
  
    
      proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
    21 december 2022 in de zaak tussen
  
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    ( [gemachtigde] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Eersel, de heffingsambtenaar
    ( [gemachtigde] ).
    
    
  
  
    Zitting
    
    
      De rechtbank heeft het beroep van eiser op 21 december 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam] namens de gemachtigde van eiser, de heffingsambtenaar en de taxateur van de heffingsambtenaar [naam] .
    
    
    
      De rechtbank heeft het onderzoek op de zitting gesloten en vervolgens uitspraak gedaan.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van zijn woning aan de [adres] in [woonplaats] .
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 28 februari 2021, vastgesteld op € 413.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor de woning opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 29 juli 2021 (de bestreden uitspraak) de waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 1890. Het perceel heeft een oppervlakte van 1.129 m².
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de per de waardepeildatum vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eiser is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 413.000) naar de getaxeerde waarde (€ 433.809), zoals opgenomen in de door taxateur [naam] op 12 november 2021 opgestelde waardematrix. Eiser bepleit een waarde van € 381.000 en heeft als onderbouwing van die waarde gewezen op zijn taxatierapport, opgesteld op 15 juni 2021 door [naam] en [naam] .
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
      
    
    
      3.3.
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met vier vergelijkingsobjecten, te weten [adres] in [woonplaats] , [adres] in [woonplaats] en [adres] in [woonplaats] .
      
    
    
      3.4.
      De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de taxatie en de daarbij gevoegde matrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³- en m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
      
    
    
      3.5.
      De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase een andere grondstaffel heeft gehanteerd dan in de bezwaarfase. Op de zitting heeft eiser de grondstaffel overgelegd die de heffingsambtenaar in de bezwaarfase heeft verstrekt en gezegd dat de door hem (voorafgaand aan de zitting) geraadpleegde taxateur aangeeft dat sprake is van een verschillende grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft dit gemotiveerd weersproken door te wijzen op het feit dat de door hem in zijn taxatie gehanteerde grondstaffel eenzelfde kromming vertoont dan de staffel in de bezwaarfase en dat – hoewel sprake is van een andere indeling van de getallen langs de x- en y-as – daaruit telkens dezelfde grondwaarden vallen af te leiden. De rechtbank is dat met de heffingsambtenaar eens. Eiser kan wel worden nagegeven dat de grondstaffel die de heffingsambtenaar in de beroepsfase heeft overgelegd duidelijker is dan die in de bezwaarfase, omdat bij de grondstaffel in de beroepsfase naast de grafiek ook twee (toelichtende) matrices zijn gevoegd. Dat maakt echter niet dat sprake is van een andere grondstaffel. Evenmin was de in bezwaar overgelegde grondstaffel zo onduidelijk dat het voor eiser niet inzichtelijk was hoe de heffingsambtenaar de waarde van de gehanteerde grondprijzen heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.6.
      Eiser heeft met zijn taxatierapport en wat hij overigens heeft opgemerkt geen twijfel gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. Ten aanzien van het taxatierapport van eiser is de rechtbank van oordeel – zoals de heffingsambtenaar ook terecht heeft opgemerkt – dat de daarin opgevoerde referenties niet bruikbaar zijn als vergelijking met de woning, een vrijstaande woonboerderij uit 1890. [adres] heeft een sterk afwijkend bouwjaar (1960) en betreft een normale vrijstaande woning, geen woonboerderij. [adres] is een vrijstaande semi-bungalow, het bouwjaar wijkt af (1956) evenals de inhoud (300 m³). [adres] heeft een sterk afwijkend bouwjaar (1958).
      
    
    
      3.7.
      Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
      
      
      
        De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
      
      
      
        De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 december 2022.
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: