ECLI:NL:RBGEL:2023:1001, Rechtbank Gelderland, 22-02-2023, 9427569
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2023-02-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurovereenkomst en koopovereenkomst terecht ontbonden. Huurachterstand grotendeels toegewezen na bewijsopdracht. Verrekening grotendeels afgewezen.

vonnis
    
    
      
        RECHTBANK GELDERLAND
      
    
    
    
      Team kanton en handelsrecht
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      zaakgegevens	9427569 \ CV EXPL  21-7110 \ 43576 \ 918
      uitspraak van 22 februari 2023
    
    
    
      
        vonnis  
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eis.conv./verw.reconv.]
        
      
      wonende te [plaats]
      
        eisende partij in conventie
      
      
        verwerende partij in reconventie 
      
      gemachtigde mr. H.J. Ligtenbarg
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [ged.conv./eis.reconv. 1]
    wonende te [plaats] 
    2. [ged.conv./eis.reconv. 2]
    wonende te [plaats]
    3. [ged.conv./eis.reconv. 3]
    
      wonende te [plaats]
      
        gedaagde partijen in conventie
      
      
        eisende partijen in reconventie
      
      gemachtigde mr. J. Zeegers 
    
    
    
      Partijen worden hierna [eis.conv./verw.reconv.] en [gedn.conv./eis.reconv.] (mannelijk enkelvoud) genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 19 januari 2022 en de daarin genoemde processtukken;
      - het proces-verbaal van getuigenverhoor van [gedn.conv./eis.reconv.] van 24 mei 2022;
      - de akte overlegging producties van 12 september 2022 met productie 14 tot en met 17 van [eis.conv./verw.reconv.] ;
      - het proces-verbaal van getuigenverhoor van [eis.conv./verw.reconv.] van 22 september 2022;
      - de conclusie na getuigenverhoor van [eis.conv./verw.reconv.] van 19 oktober 2022;
      - de conclusie na getuigenverhoor van [gedn.conv./eis.reconv.] van 19 oktober 2022;
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
    
    
      2.1.
      De kantonrechter blijft bij wat is overwogen en beslist in het tussenvonnis van 19 januari 2022.
      
      
        
          Achterstallige huurpenningen
        
      
    
    
      2.2.
      De kantonrechter heeft [gedn.conv./eis.reconv.] in het tussenvonnis van 19 januari 2022 in de gelegenheid gesteld te bewijzen dat:
      a.	tussen partijen een nadere overeenkomst tot stand is gekomen op grond waarvan de huurprijs per januari 2019 is verlaagd naar € 2.500,00 per maand;
      b.	hij op 3 oktober 2019 een bedrag van € 10.000,00 in contanten aan [eis.conv./verw.reconv.] heeft betaald;
      c.	tussen partijen een nadere overeenkomst tot stand is gekomen op grond waarvan [gedn.conv./eis.reconv.] een bedrag van € 7.000,00 in verband met kosten aan de CV boiler met de huurachterstand mocht verrekenen.
      
    
    
      2.3.
      
        [gedn.conv./eis.reconv.] heeft ter levering van het bewijs de heer [ged.conv./eis.reconv. 1] (gedaagde sub 1 – hierna: [ged.conv./eis.reconv. 1] ) en Jacqueline [getuige 1] (hierna: [getuige 1] ) als getuigen doen horen. [eis.conv./verw.reconv.] heeft in contra-enquête zichzelf als getuige doen horen.
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter stelt voorop dat artikel 164 lid 2 Rv van toepassing is op de verklaring van [ged.conv./eis.reconv. 1] . Dit betekent dat met betrekking tot de feiten die [ged.conv./eis.reconv. 1] moet bewijzen heeft te gelden dat aan zijn eigen verklaring slechts bewijs ten voordele van hem kan worden ontleend, indien aanvullende bewijzen voorhanden zijn die zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen dat zij de partijgetuigenverklaring voldoende geloofwaardig maken (HR 13 april 2001, ECLI:NL:HR:2001:AB1057). Dit brengt mee dat de kantonrechter ter beantwoording van de vraag of een partij in het door hem te leveren bewijs geslaagd is, alle voorhanden bewijsmiddelen met inbegrip van de getuigenverklaring van die partij zelf, in zijn bewijswaardering dient te betrekken, doch dat hij zijn oordeel dat het bewijs is geleverd niet uitsluitend op die verklaring mag baseren (HR 31 maart 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU7933).
      
    
    
      2.5.
      
        De kantonrechter is van oordeel dat de verklaring van [ged.conv./eis.reconv. 1] op essentiële punten onvoldoende wordt ondersteund. Hierbij is het volgende van belang.
        Anders dan [eis.conv./verw.reconv.] betoogt, maakt dat [getuige 1] samen met [ged.conv./eis.reconv. 1] naar de zitting is gekomen en de eerdere verklaring ook op zijn verzoek en in zijn bijzijn heeft opgesteld nog niet dat aan haar verklaringen geen waarde toekomt. De verklaringen van [ged.conv./eis.reconv. 1] en [getuige 1] komen echter onvoldoende overeen om tot het oordeel te leiden dat de verklaring van [getuige 1] de partijgetuigenverklaring van [ged.conv./eis.reconv. 1] voldoende geloofwaardig maakt. Weliswaar verklaren [ged.conv./eis.reconv. 1] en [getuige 1] beiden dat er in januari 2019 is gesproken over een verlaging van de huur naar € 2.500,00, maar de verklaring van [getuige 1] is daarover heel summier. Bovendien geeft zij aan de brieven van de gemeente Emmerich die aanleiding zouden zijn voor deze huurverlaging niet te hebben gezien. Tegenover de verklaringen van [ged.conv./eis.reconv. 1] en [getuige 1] staat een gedetailleerde verklaring van [eis.conv./verw.reconv.] die die verklaringen weerspreekt. Daar komt nog bij dat onweersproken is dat de staat van de woning bij aanvang niet anders was dan op dat moment, dat in de huurovereenkomst staat dat gebreken - mocht daar al sprake van zijn - geen reden zijn voor huurprijsvermindering, dat in januari 2023 € 3.500,00 is betaald en [ged.conv./eis.reconv. 1] hier geen verklaring voor kan geven en er nadien geen enkele betaling van € 2.500,00 heeft plaatsgevonden. Tot slot is het, gelet op de overige schriftelijke stukken, op zijn minst genomen opvallend dat deze gestelde nadere overeenkomst niet op papier is gezet. Alles overziend is de kantonrechter van oordeel dat niet voldoende aannemelijk is geworden dat tussen partijen is afgesproken dat de huurprijs per januari 2019 is verlaagd naar € 2.500,00.
      
      
    
    
      2.6.
      
        Ten aanzien van de betaling van € 10.000,00 en de nadere afspraak ten aanzien van de verrekening van het bedrag van € 7.000,00 in verband met kosten aan de CV boiler geldt hetzelfde. De verklaringen daarover van [ged.conv./eis.reconv. 1] en [getuige 1] komen niet overeen. Het is onduidelijk wanneer en door wie het document dat is overgelegd als productie 6 is opgesteld en ondertekend. Ook is onduidelijk wanneer de gestelde betaling zou hebben plaatsgevonden, hoeveel er precies is betaald en wat er met het geld is gebeurd. Daartegenover staat de gemotiveerde betwisting van [eis.conv./verw.reconv.] . Verder stelt de kantonrechter vast dat de handtekening op productie 6 niet lijkt op de andere in het dossier voorkomende handtekeningen van [eis.conv./verw.reconv.] (productie 1 en 2 bij de dagvaarding en productie II en IV bij de conclusie van antwoord tevens houdende een eis in reconventie). Daar komt bij dat productie 6 is gedateerd op 3 oktober 2019, terwijl deze betaling volgens de verklaring van [getuige 1] van 2 augustus 2021 (productie VII bij de conclusie van antwoord tevens houdende een eis in reconventie) medio 2019 heeft plaatsgevonden. Tot slot lijkt het tijdsverloop als het gaat om de verrekening van de kosten voor de CV boiler niet te kloppen. In productie 6, gedateerd op 3 oktober 2019, wordt gesproken van een verrekening van al betaalde kosten voor de CV. [getuige 1] heeft hierover verklaard dat de betaling van het bedrag van € 10.000,00 (en het opstellen van het document) heeft plaatsgevonden nádat zij en [eis.conv./verw.reconv.] in de woning zijn gaan kijken omdat er lekkage was aan de ketel en dit het restantbedrag was na verrekening van de reparatiekosten daarvan. Uit productie IX en X bij de conclusie van antwoord tevens houdende een eis in reconventie blijkt echter dat de problemen rondom de CV pas in november 2019 speelden. 
        De kantonrechter is daarom van oordeel dat ook niet voldoende aannemelijk is geworden dat de contante betaling van € 10.000,00 is gedaan en dat een verrekeningsafspraak is gemaakt voor kosten aan de CV boiler. 
      
      
    
    
      2.7.
      
        Uit al het voorgaande volgt dat [gedn.conv./eis.reconv.] er niet in is geslaagd het bewijs te leveren van de stellingen zoals deze zijn opgesomd onder 2.2. De gevorderde huurachterstand van € 87.500,00 min de erkende betalingen (over de maand mei 2018 van 
        € 3.500,00 en de contante betaling van 23 mei 2019 van € 5.000,00), zijnde € 79.000,00 wordt daarom toegewezen.
      
      
      
        
          Gemeentelijke heffingen
        
      
    
    
      2.8.
      
        [gedn.conv./eis.reconv.] erkent dat hij de gemeentelijke heffingen niet heeft betaald. Volgens [gedn.conv./eis.reconv.] haalde hij zelf het afval op en is hij de belasting daarom niet aan de gemeente en daarmee ook niet aan [eis.conv./verw.reconv.] verschuldigd. [eis.conv./verw.reconv.] betwist dat [gedn.conv./eis.reconv.] de belasting niet verschuldigd was en heeft deze gewoon moeten betalen. Nog daargelaten dat gesteld noch gebleken is dat voornoemde bekend was bij de gemeente of bij [eis.conv./verw.reconv.] en dat tijdig bezwaar is gemaakt tegen het besluit van de gemeente waarbij de heffingen zijn opgelegd, volgt uit de enkele stelling dat [gedn.conv./eis.reconv.] het afval zelf ophaalde nog niet dat hij dan ook geen gemeentelijke heffingen verschuldigd is. Het verweer gaat daarom niet op. De gevorderde betaling van de gemeentelijke heffingen van € 1.963,33 zal worden toegewezen.
      
      
        
          Contractuele boete
        
      
    
    
      2.9.
      
        [gedn.conv./eis.reconv.] heeft aangevoerd dat de contractuele boete niet verschuldigd is omdat de huur wel degelijk correct en op tijd is betaald. Uit het hiervoor overwogene volgt dat er sprake is van een huurachterstand van € 79.000,00. Aldus maakt [eis.conv./verw.reconv.] op grond van artikel 10 onder d van de koopovereenkomst terecht aanspraak op betaling van de daarin genoemde boete van € 12.500,00. Het door [gedn.conv./eis.reconv.] gedane beroep op matiging ex artikel 6:94 BW vanwege de omstandigheden van het geval gaat evenmin op. Dat [eis.conv./verw.reconv.] hem niet eerder op het betalen van de huur heeft aangesproken laat onverlet de verplichting van [gedn.conv./eis.reconv.] als huurder om de huur tijdig te betalen.  heeft er zelf voor gekozen om gedurende een lange periode minder dan wel in het geheel geen huur te betalen. De gevorderde boete is gelet op de duur en omvang van het verzuim van [gedn.conv./eis.reconv.] ook niet buitensporig en wordt daarom toegewezen. 
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
    
    
      2.10.
      
        In totaal dient [gedn.conv./eis.reconv.] [eis.conv./verw.reconv.] daarom € ‭93.463,33‬ te betalen ‬‬
        (€ 79.000,00 aan huurachterstand + € 1.963,33 aan gemeentelijke heffingen + € 12.500,00 aan contractuele boete).‬‬‬‬
      
      
      
        
          Aanbetaling
        
      
    
    
      2.11.
      
        Tussen partijen staat vast dat [gedn.conv./eis.reconv.] met het oog op de voorgenomen koop van de woning een aanbetaling van € 25.000,00 moest betalen. Verder staat tussen partijen vast dat [gedn.conv./eis.reconv.] in verband daarmee op 15 mei 2018 een bedrag van 
        € 10.000,00 in contanten, op 12 juni 2018 een bedrag van € 7.500,00 per bank en op 
        18 september 2018 een bedrag van € 6.500 vanaf zijn Hongaarse bankrekening heeft betaald. Ten aanzien van het resterende bedrag van € 1.000,00 beroept [gedn.conv./eis.reconv.] zich op verrekening in verband met schade aan glas in lood in de woning. [eis.conv./verw.reconv.] betwist dat sprake was van schade althans dat hij aansprakelijk was voor vergoeding van de daaraan verbonden kosten. Omdat [gedn.conv./eis.reconv.] zijn standpunt op geen enkele wijze heeft onderbouwd, komt dit niet vast te staan. Aldus wordt het ervoor gehouden dat [gedn.conv./eis.reconv.] een aanbetaling van € 24.000,00 heeft gedaan. Dit bedrag dient op grond van artikel 5 van de koopovereenkomst aan [gedn.conv./eis.reconv.] terugbetaald te worden. 
      
      
      
        
          Reparatiekosten dak
        
      
    
    
      2.12.
      
        [gedn.conv./eis.reconv.] vordert een bedrag van € 33.644,05 aan reparatiekosten voor het dak. Hij heeft ter onderbouwing van zijn vordering een factuur in het geding gebracht. [eis.conv./verw.reconv.] betwist de grondslag en de omvang van de gestelde schade. Volgens hem waren er slechts een paar dakpannen van de woning afgewaaid en zijn deze weer teruggeplaatst. Van verdere schade was volgens [eis.conv./verw.reconv.] geen sprake. Ter onderbouwing van zijn betwisting heeft [eis.conv./verw.reconv.] een aantal foto’s van het dak van de woning in het geding gebracht. Verder kan worden vastgesteld dat [eis.conv./verw.reconv.] niet in gebreke is gesteld, de factuur is opgemaakt door gedaagde sub 3 en deze niet gericht is aan [gedn.conv./eis.reconv.] maar aan een bedrijf waarvan de aandeelhouders eigenaar zijn van meer onroerend goed in Duitsland. Nog daargelaten de vraag of er gelet op het bepaalde in artikel 4.12 en 6.5 van de huurovereenkomst een grondslag bestaat voor deze vordering is de kantonrechter van oordeel dat [gedn.conv./eis.reconv.] zijn vordering onvoldoende heeft onderbouwd. De vordering wordt om die reden afgewezen.
      
      
        
          Ontbrekende roerende zaken
        
      
    
    
      2.13.
      
        
          [gedn.conv./eis.reconv.] vordert daarnaast een bedrag van € 10.000,00 aan schadevergoeding wegens verbeteringen aangebracht in de woning en ontbrekende roerende zaken die van hem zijn. [eis.conv./verw.reconv.] betwist dat [gedn.conv./eis.reconv.] zaken heeft achtergelaten, dat als dit het geval was geweest [gedn.conv./eis.reconv.] deze niet op had kunnen halen en dat er verbeteringen zijn aangebracht. Verder stelt hij zich op het standpunt dat er geen grondslag is voor de gevorderde schadevergoeding en betwist hij de omvang van de schade. [gedn.conv./eis.reconv.] heeft ter onderbouwing een aantal facturen in het geding gebracht en verwezen naar door [eis.conv./verw.reconv.] overgelegde foto’s. De kantonrechter overweegt hierover als volgt. 
        De facturen zijn niet gericht aan [gedn.conv./eis.reconv.] maar aan een bedrijf waarvan de aandeelhouders eigenaar zijn van meer onroerend goed in Duitsland en de omvang ervan bedraagt beduidend minder dan € 10.000,00. Ook uit de foto’s kan niet worden afgeleid dat goederen met een waarde van € 10.000,00 in de woning zijn achtergebleven, dan wel voor een dergelijk bedrag aan verbeteringen is aangebracht. Nog daargelaten de vraag of er gelet op het bepaalde in artikel 4.12 en 6.5 van de huurovereenkomst een grondslag bestaat voor de vordering is de kantonrechter van oordeel dat [gedn.conv./eis.reconv.] deze onvoldoende heeft onderbouwd. De vordering wordt om die reden afgewezen.
      
      
      
        
          Schade als gevolg van de ontbinding van de koopovereenkomst
        
      
    
    
      2.14.
      
        Tot slot vordert [gedn.conv./eis.reconv.] een schadevergoeding wegens de ontbinding van de koopovereenkomst van € 100.000,00. De kantonrechter oordeelt als volgt.
        Artikel 10 sub a van de koopovereenkomst bepaalt dat de koopovereenkomst kan worden ontbonden als [gedn.conv./eis.reconv.] tekortschiet in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Uit wat hiervoor is overwogen blijkt dat [gedn.conv./eis.reconv.] meer dan een jaar geen huur heeft betaald. De ontbinding is daarmee het gevolg van zijn eigen toerekenbare tekortkoming, zodat er geen grondslag bestaat voor een schadevergoeding. Ook dit onderdeel van de vordering wordt daarom afgewezen.
      
      
      
        
          Beroep op verrekening en eindconclusie
        
      
    
    
      2.15.
      
        
          [eis.conv./verw.reconv.] heeft voor zover hij nog een bedrag aan [gedn.conv./eis.reconv.] moet voldoen een beroep gedaan op verrekening met de huurachterstand. Gelet op het hierboven overwogene komt een bedrag van € 24.000,00 voor verrekening in aanmerking. Na verrekening moet [gedn.conv./eis.reconv.] daarom nog een bedrag van € 69.463,33
        (€ ‭93.463,33 – € 24.000,00 =)  aan [eis.conv./verw.reconv.] voldoen. ‬‬
      
      
      
        
          Wettelijke handelsrente
        
      
    
    
      2.16.
      De niet betwiste en op grond van de wet verschuldigde handelsrente wordt toegewezen over het bedrag van € 69.463,33 vanaf 12 december 2020 tot de dag van volledige betaling.
      
      
        
          Proceskosten, nakosten en rente
        
      
    
    
      2.17.
      Partijen worden in conventie ieder gedeeltelijk in het ongelijk gesteld. De proceskosten in conventie zullen om die reden worden gecompenseerd. [gedn.conv./eis.reconv.] wordt in reconventie in het ongelijk gesteld. Gelet op de samenhang met de vordering in conventie en het beroep op verrekening daarmee, ziet de kantonrechter echter aanleiding de proceskosten in reconventie eveneens te compenseren.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedn.conv./eis.reconv.] hoofdelijk, in die zin dat als de één betaald de anderen zijn bevrijd, tot betaling aan [eis.conv./verw.reconv.] van een bedrag van € 69.463,33, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over dit bedrag vanaf 12 december 2020 tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      3.2.
      verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.3.
      compenseert de proceskosten in die zin dat ieder van de partijen de eigen kosten draagt;
      
    
    
      3.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af;
      
      
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.5.
      wijst het gevorderde af;
      
    
    
      3.6.
      compenseert de proceskosten in die zin dat ieder van de partijen de eigen kosten draagt.
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. R.M. Schoo en in het openbaar uitgesproken op 22 februari 2023.