ECLI:NL:RBROT:2023:856, Rechtbank Rotterdam, 03-02-2023, 9718277
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-02-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurcommissie. Huurprijsvermindering vanwege gebreken (lekkages en gevolgschade).

RECHTBANK ROTTERDAM

    
    
      
locatie Rotterdam

    
    
    
      
zaaknummer: 9718277 CV EXPL 22-6209

    
    
    
      
datum uitspraak: 3 februari 2023

    
    
    
      

Vonnis van de kantonrechter


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
    
      

[eiser01]

,

      
woonplaats: [woonplaats01] ,

      
eiser in conventie,

      
verweerder in reconventie,

      
gemachtigde: mr. J.J. Blok,

    
    
    
      
tegen

    
    
    
      

[gedaagde01]

,

      
woonplaats: [woonplaats02] ,

      
gedaagde in conventie,

      
eiser in reconventie,

      
gemachtigde: mr. S.M. Posthumus.

    
    
    
      
De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

    
    
  
  
    

1.

De procedure

    
      
1.1.

      
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

      
        
          
de dagvaarding van 17 februari 2022, met producties;

        
        
          
de conclusie van antwoord met eis in reconventie, met producties;

        
        
          
de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald.

        
      
      
    
    
      
1.2.

      
Op 29 november 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken, gelijktijdig met de zaak met het zaaknummer 9714307 CV EXPL 22-6184. Daarbij waren aanwezig: [naam01] (namens de beheerder), de gemachtigde van [eiser01] , [gedaagde01] , [naam02] (bovenbuurvrouw van [gedaagde01] en gedaagde in de hiervoor genoemde zaak) en de gemachtigde van [gedaagde01] .

      
    
  
  
    

2.

De feiten

    
      
2.1.

      
Tussen [eiser01] als verhuurder en [gedaagde01] als huurder bestaat sinds 1 februari 2016 een huurovereenkomst met betrekking tot de zelfstandige woonruimte op de eerste etage van de [adres01] te [plaats01] (hierna: het gehuurde).

      
    
    
      
2.2.

      
Op 16 februari 2020 heeft zich een lekkage voorgedaan in het gehuurde. [gedaagde01] heeft de beheerder, Trotz Vastgoed B.V., per e-mail van 16 februari 2020 als volgt bericht:

      
      
        
“Tijdens de regen van vandaag is er opnieuw lekkage ontstaan aan de voorzijde van mijn huurwoning ( [adres01] , onderste etage). Omdat het lek zich recht boven een stopcontact en mijn internetmodem bevindt, en ik het water door de plaats van het lek niet goed met een emmer kan opvangen, zou ik het graag snel opgelost hebben. Als ik me goed herinner was de oorzaak de vorige keer, dat de regenafvoer bij de buren verstopt was, waardoor er water wegliep in de opening tussen de panden. Zou U zo spoedig mogelijk contact op kunnen nemen met de beheerder daar om dit te verhelpen, en mij op de hoogte kunnen houden van verdere ontwikkelingen?

      
      
    
    
      
2.3.

      
Op 17 juni 2020 heeft [gedaagde01] een verzoek ingediend bij de Huurcommissie tot verlaging van de huurprijs vanwege gebreken. Diezelfde dag heeft [gedaagde01] melding gemaakt bij de beheerder van een lekkage in het gehuurde.

      
    
    
      
2.4.

      
Op 11 en 13 mei en 18 juni 2021 hebben zich lekkages in het gehuurde voorgedaan. [gedaagde01] heeft hiervan melding gemaakt bij de beheerder. Op 12 juli 2021 heeft een door [eiser01] ingeschakelde aannemer met [gedaagde01] het dak bekeken. De aannemer heeft toen één hemelwaterafvoer gereinigd.

      
    
    
      
2.5.

      
De beslissing van de Huurcommissie van 28 juli 2021 luidt, voor zover van belang, als volgt:

      
      
        
          
“Het verzoek van huurder is redelijk.

        
        
          
De woonruimte heeft op 1 maart 2020 het volgende ernstige gebrek: er is sprake van gevolgschade van een inmiddels verholpen gebrek (verstopte hemelwaterafvoer). Tijdens het onderzoek ter plaatse zijn in de linkerhoek van de woonkamer twee droge vochtplekken te zien: plafond 0,4 x 0,5 = 0,2 m2 en wand 0,2 x 1,5 = 0,3 m2. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer 8).

        
        
          
De geldende huurprijs van € 709,52 per maand wordt vanaf 1 maart 2020 tijdelijk verlaagd tot € 425,71 per maand.”

        
      
      
    
    
      
2.6.

      
Op 20 oktober 2021 heeft zich een lekkage voorgedaan in het gehuurde. [gedaagde01] heeft hiervan melding gemaakt bij de beheerder.

      
    
    
      
2.7.

      
Op 28 oktober 2021 zijn de overige twee hemelwaterafvoeren op het dak gereinigd.

      
    
    
      
2.8.

      
[eiser01] heeft verzet ingesteld tegen de uitspraak van de Huurcommissie. In de op 23 december 2021 aan partijen verzonden uitspraak heeft de Huurcommissie het verzet van [eiser01] ongegrond verklaard.

      
    
    
      
2.9.

      
Op 26 en 27 januari 2022 hebben herstelwerkzaamheden in het gehuurde plaatsgevonden.

      
    
  
  
    

3.

Het geschil

    
      
3.1.

      
[eiser01] eist - na eiswijziging -

in conventie

samengevat:

      
        
          
voor recht te verklaren dat in het gehuurde reeds sinds 28 oktober 2021 geen sprake meer is van gebreken;

        
        
          
voor recht te verklaren dat [gedaagde01] geen aanspraak maakt op huurprijsvermindering wegens gebreken vanwege de te geringe omvang daarvan, dan wel een redelijk kortingspercentage te bepalen;

        
        
          
voor recht te verklaren dat [gedaagde01] vanaf 28 oktober 2021 de volledige huur verschuldigd is;

        
        
          
[gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten;

        
        
          
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

        
      
      
    
    
      
3.2.

      
[eiser01] baseert zijn eis op het volgende. [eiser01] kan zich niet verenigen met de uitspraak van de Huurcommissie. Weliswaar zijn de twee opgedroogde vochtplekken het gevolg van een gebrek, maar deze plekken hebben het huurgenot van [gedaagde01] niet aangetast. Voor een huurprijsvermindering, laat staan een vermindering van 40%, is dan ook geen plaats. Op 28 oktober 2021 is het achterliggende gebrek verholpen.

      
    
    
      
3.3.

      
[gedaagde01] is het niet eens met de eis van [eiser01] en eist

in reconventie

samengevat:

      
        
          
te bepalen dat de maandelijkse kale huurprijs voor het gehuurde met ingang van 1 maart 2020 tot en met 27 januari 2022 wordt verminderd met 40%;

        
        
          
[eiser01] te veroordelen tot terugbetaling aan [gedaagde01] van een bedrag van € 6.802,63 aan onverschuldigd betaalde huurpenningen;

        
        
          
[eiser01] te veroordelen in de proceskosten;

        
        
          
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

        
      
      
    
    
      
3.4.

      
[gedaagde01] baseert zijn tegeneis op het volgende. [gedaagde01] is het eens met de uitspraak van de Huurcommissie. De steeds terugkerende lekkages hebben het woongenot van [gedaagde01] jarenlang ernstig aangetast. Een huurprijsvermindering van 40% is gerechtvaardigd. [eiser01] heeft er bijna twee jaar over gedaan om de lekkages en de gevolgschade definitief te verhelpen. Dat is pas op 27 januari 2022 gebeurd. [gedaagde01] heeft altijd de volledige huurprijs betaald. In totaal heeft [gedaagde01] over de periode 1 maart 2020 tot en met januari 2022 € 6.802,63 aan huurpenningen onverschuldigd aan [eiser01] betaald.

      
    
    
      
3.5.

      
De kantonrechter gaat op de overige stellingen van partijen, voor zover van belang voor de uitkomst van deze procedure, bij de beoordeling nader in.

      
    
  
  
    

4.

De beoordeling

    
      
4.1.

      
De kantonrechter beoordeelt de eis van [eiser01] en de tegeneis van [gedaagde01] hierna gezamenlijk, omdat beide eisen gebaseerd zijn op dezelfde feiten en neerkomen op de vraag of, en zo ja in welke mate, [gedaagde01] aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.

      
    
    
      
4.2.

      
Artikel 7:262 lid 1 BW bepaalt dat wanneer de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan, huurder en verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. De uitspraak van de Huurcommissie is verzonden op 23 december 2021. De dagvaarding is op 17 februari 2022 betekend en de vordering is daarmee tijdig ingesteld. De uitspraak van de Huurcommissie is dus komen te vervallen.

      
    
    
      
4.3.

      
In deze procedure moet daarom opnieuw beoordeeld worden of [gedaagde01] aanspraak kan maken op tijdelijke vermindering van de huurprijs wegens gebreken in het gehuurde. Op grond van artikel 7:257 lid 2 BW in combinatie met artikel 7:241 BW moet het gaan om een gebrek als bedoeld in bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte. Dit betreffen ernstige tot zeer ernstige gebreken. In het gebrekenboek van de Huurcommissie (hierna: ‘het gebrekenboek’) heeft de Huurcommissie ter verduidelijking een toelichting opgenomen bij de gebreken die zijn vastgelegd in voornoemde bijlage.

      
    
    
      
4.4.

      
De (rapporteur van de) Huurcommissie heeft geconstateerd dat in het gehuurde sprake was van twee droge vochtplekken op het plafond en de wand van de woonkamer als gevolg van een lekkage. [eiser01] heeft erkend dat de oorzaak van die lekkages, en daarmee de vochtplekken, verstopte hemelwaterafvoeren betrof en dat dit kwalificeert als een gebrek aan het gehuurde. In geschil is of dit gebrek het huurgenot van [gedaagde01] (doorlopend) ernstig heeft aangetast. Daarbij is van belang dat [gedaagde01] in de procedure bij de Huurcommissie heeft gesteld dat sprake is van een lekkage in de woonkamer. De kantonrechter overweegt daarover als volgt.

      
    
    
      
4.5.

      
Uit de door [gedaagde01] overgelegde correspondentie en zijn nadere toelichting blijkt dat in ieder geval vanaf 2020 met regelmaat lekkages in het gehuurde zijn geweest na hevige regenval en dat [gedaagde01] de beheerder hier steeds over heeft geïnformeerd. Dit is ook niet door [eiser01] betwist. [gedaagde01] heeft onweersproken gesteld dat bij hevige regenval het water langs de muren stroomde en hij met emmers en handdoeken in de weer moest om (verdere) waterschade te voorkomen, soms ook in de nacht. Daarbij komt de onweersproken stelling van [gedaagde01] dat het water binnen kwam boven een stopcontact, waardoor hij vreesde voor kortsluiting. [gedaagde01] heeft daarbij ook toegelicht dat hij, wanneer het hard regende, wakker lag uit angst voor een nieuwe lekkage of vroegtijdig zijn werk moest verlaten om maatregelen te kunnen treffen. Gezien de frequentie, aard en ernst van de lekkages is de kantonrechter van oordeel dat het huurgenot van [gedaagde01] ernstig is verminderd. Dat er ook periodes zijn geweest waarin er geen lekkages waren, doet aan het voorgaande niet af en betekent niet dat er in die periodes geen sprake is geweest van derving van huurgenot. Ook in die periodes had [gedaagde01] immers de gerechtvaardigde vrees voor een nieuwe lekkage, aangezien telkens bleek dat de oorzaak van de lekkages (verstopte hemelwaterafvoeren) niet was opgelost. Hoewel in mindere mate, is de kantonrechter eveneens van oordeel dat ook de gevolgschade van de lekkages (de twee droge vochtplekken), gelet op de hiervoor geschetste omstandigheden, het huurgenot van [gedaagde01] heeft aangetast.

      
    
    
      
4.6.

      
De Huurcommissie heeft de huurprijs tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs. Volgens [eiser01] staat deze vermindering niet in verhouding tot de vermindering van het huurgenot. De kantonrechter volgt [eiser01] hierin slechts gedeeltelijk. Een lekkage als gevolg van een verstopte hemelwaterafvoer is volgens het gebrekenboek van de Huurcommissie een gebrek in de categorie C, waaraan een kortingspercentage van 40% is gekoppeld. De kantonrechter ziet geen aanleiding om van dit kortingspercentage af te wijken. Hiervoor is in r.o. 4.5 immers uiteengezet dat het huurgenot van [gedaagde01] door de aanhoudende lekkages in ernstige mate is aangetast. Dit ligt anders voor de periode waarin slechts nog sprake was van gevolgschade. De kantonrechter acht een huurprijsvermindering van 40% niet evenredig met de derving van het huurgenot door de twee droge vochtplekken in het gehuurde. Alle omstandigheden in acht nemend, acht de kantonrechter daarvoor een huurprijsvermindering van 10% per maand redelijk.

      
    
    
      
4.7.

      
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde01] vanaf 1 maart 2020 aanspraak maakt op huurprijsvermindering. De aanspraak van [gedaagde01] op huurprijsvermindering eindigt op het moment waarop het gebrek is verholpen. [eiser01] heeft in dat verband erkend dat de laatste reinigingswerkzaamheden aan de hemelwaterafvoer op 28 oktober 2021 zijn uitgevoerd. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat per die datum de oorzaak van de lekkages is verholpen, mede gelet op het feit dat [gedaagde01] heeft verklaard dat er sindsdien geen lekkages meer hebben plaatsgevonden in het gehuurde. Dat betekent dat [gedaagde01] over de periode van 1 maart 2020 tot en met 28 oktober 2021 aanspraak kan maken op 40% huurprijsvermindering.

      
    
    
      
4.8.

      
Niet in geschil is dat de vochtplekken op 27 januari 2022 zijn hersteld. Dat betekent dat [gedaagde01] over de periode 29 oktober 2021 tot en met 27 januari 2022 aanspraak kan maken op 10% huurprijsvermindering. De kantonrechter zal dienovereenkomstig beslissen op de tegeneis van [gedaagde01] .

      
    
    
      
4.9.

      
Ten aanzien van de eis tot terugbetaling aan [gedaagde01] van te veel betaalde huurpenningen, merkt de kantonrechter allereerst op dat [eiser01] de berekening van [gedaagde01] , en de bedragen die daaraan ten grondslag liggen, niet heeft betwist, zodat de kantonrechter die bedragen als uitgangspunt neemt. Dat betekent concreet het volgende:

      
      
        
          
in de periode maart tot en met juni 2020 heeft [gedaagde01] € 1.135,23 (4 maanden x € 709,52 x 0,40) te veel huur betaald;

        
        
          
in de periode juli 2020 tot en met 28 oktober 2021 heeft [gedaagde01] € 4.742,72‬ (15,9 maanden x € 745,71 x 0,40) te veel huur betaald;

        
        
          
in de periode 29 oktober 2021 tot en met 27 januari 2022 heeft [gedaagde01] € 223,71 (3 maanden x € 745,71 x 0,10) te veel huur betaald.

        
      
      
    
    
      
4.10.

      
In totaal heeft [gedaagde01] aldus € 6.101,66 aan huurpenningen onverschuldigd aan [eiser01] betaalt. Dit bedrag wordt dan ook toegewezen.

      
    
    
      
4.11.

      
Dan resteren de verschillende verklaringen voor recht die [eiser01] vordert. De verklaring voor recht dat in het gehuurde geen sprake meer is van gebreken, wordt afgewezen. Niet alleen is de formulering te onbepaald, maar [eiser01] heeft ook niet gesteld welk belang hij heeft bij deze verklaring voor recht. In het voorgaande ligt ook besloten dat de verklaring voor recht dat [gedaagde01] geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering wordt afgewezen. De verklaring voor recht dat [gedaagde01] vanaf 28 oktober 2021 (of een in goede justitie te bepalen datum) de volledige huur verschuldigd is, wordt eveneens afgewezen. Weliswaar is [gedaagde01] in beginsel vanaf 28 januari 2022 weer de volledige huur verschuldigd, maar die verplichting vloeit reeds voort uit de huurovereenkomst en [eiser01] heeft geen afzonderlijk belang gesteld bij een verklaring voor recht op dit punt.

      
    
    
      
4.12.

      
Wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking meer, nu dit, in het licht van wat in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.

      
      
        

Proceskosten


      
      
    
    
      
4.13.

      
[eiser01] krijgt in conventie en reconventie ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten in conventie aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vast op € 660,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 330,- tarief). In reconventie worden deze kosten aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vastgesteld op € 330,- aan salaris voor de gemachtigde (½ x 2 punten x € 330,- tarief). Voor kosten die [gedaagde01] maakt na deze uitspraak moet [eiser01] een bedrag betalen van € 132,- (1/2 punt x € 330,- tarief met maximum € 132,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).

      
      
        

Uitvoerbaarheid bij voorraad


      
      
    
    
      
4.14.

      
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

      
    
  
  
    

5.

De beslissing

    
De kantonrechter:

    
    
      

in conventie


    
    
    
      
5.1.

      
wijst het gevorderde af;

      
    
    
      
5.2.

      
veroordeelt [eiser01] in de proceskosten, aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vastgesteld op € 660,-;

      
      
        

in reconventie


      
      
    
    
      
5.3.

      
bepaalt dat de maandelijkse kale huurprijs voor het gehuurde met ingang van 1 maart 2020 tot en met 28 oktober 2021 wordt verminderd met 40%;

      
    
    
      
5.4.

      
bepaalt dat de maandelijkse kale huurprijs voor het gehuurde met ingang van 29 oktober 2021 tot en met 27 januari 2022 wordt verminderd met 10%;

      
    
    
      
5.5.

      
veroordeelt [eiser01] om aan [gedaagde01] een bedrag van € 6.101,66 aan onverschuldigd betaalde huurpenningen te betalen;

      
    
    
      
5.6.

      
veroordeelt [eiser01] in de proceskosten, aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vastgesteld op € 330;

      
    
    
      
5.7.

      
wijst al het andere af;

      
      
        

in conventie en reconventie:


      
      
    
    
      
5.8.

      
verklaart de onderdelen 5.2, 5.5 en 5.6 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

      
      
        
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.

        
49039