ECLI:NL:RBROT:2022:11290, Rechtbank Rotterdam, 14-12-2022, 636847
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-12-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verkoop weilanden met oog op ontwikkeling. Bestemmingswijziging blijft uit. Verkoper is verplicht tot levering. Beroep op ontbinding verworpen. Contractuele boetes en aanvullende schadevergoeding gevorderd. Tussenvonnis.

vonnis


RECHTBANK ROTTERDAM




Team handel en haven





zaaknummer / rolnummer: C/10/636847 / HA ZA 22-319







Vonnis van 14 december 2022






in de zaak van




1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid



AANNEMERSBEDRIJF GEBROEDERS BLOKLAND B.V.

,


2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid



GEBROEDERS BLOKLAND GRONDBEDRIJF B.V.

, voorheen genaamd

B. G .B. GRONDBEDRIJF B.V.,



3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid



EXPLOITATIE- EN BEHEERSMAATSCHAPPIJ MERWESTREEK B.V

,


4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid



HERKON B.V.

, voorheen genaamd

A. VAN HERK ONTWIKKELING B.V.

,


5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid



BM ONTWIKKELING B.V.

, voorheen genaamd

B.M. VAN HOUWELINGEN PROJECTONTWIKKELING B.V.

,


6. de commanditaire vennootschap



WAARDZONE C.V.

,


7. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid




WAARDZONE BEHEER B.V.

,


alle gevestigd te Hardinxveld-Giessendam,


eiseressen in conventie,


verweersters in reconventie,


advocaat mr. M.B.A. Alkema te Breda,





tegen







1

[persoon01] ,



2.

[persoon02]

,


beiden wonende te [woonplaats01] ,


gedaagden in conventie,


eisers in reconventie,


advocaat mr. A.A.H. Kalter te Amsterdam,







3

[persoon03] ,



wonende te [woonplaats02] ,


gedaagde in conventie,


niet verschenen.





Eiseressen in conventie, verweersters in reconventie zullen hierna Blokland, Grondbedrijf, Merwestreek, Herkon, BM, Waardzone respectievelijk Waardzone B.V. worden genoemd.


Blokland, Grondbedrijf, Merwestreek, Herkon en BM worden gezamenlijk Grondbedrijf c.s. genoemd. Waardzone en Waardzone B.V. worden gezamenlijk Waardzone c.s. genoemd.


Eiseressen in conventie worden samen Blokland c.s. genoemd.


Gedaagden in conventie worden aangeduid als [persoon01] , [persoon02] respectievelijk [persoon03] .


[persoon01] en [persoon02] worden samen [persoon01] c.s. genoemd.







1

De procedure



1.1.


Het verloop van de procedure blijkt uit:




de dagvaarding van 1 april 2022;




de akte overlegging producties van Blokland c.s., met producties 1 tot en met 35;




de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, met producties 1 tot en met 25;




de oproepingsbrieven van de rechtbank van 24 juni 2022;




de brieven van de rechtbank van 26 juli 2022 met een opmerking over het arbeidsverleden van de jongste rechter;




de brieven van de rechtbank van 28 juli 2022 over het beoogd verloop van de zitting;




de conclusie van antwoord in reconventie, met producties 36 tot en met 41;




de akte overlegging productie van [persoon01] c.s. met productie 26




productie 27 van [persoon01] c.s.




de spreekaantekeningen zijdens Blokland c.s.;




de spreekaantekeningen zijdens [persoon01] c.s.;




het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 7 september 2022;




de in reactie op het proces-verbaal ingekomen brief van [persoon01] c.s. van 7 oktober 2022.







1.2.


In reactie op het proces-verbaal is ook ingekomen een bericht van de heer [naam01] van 5 oktober 2022. De heer [naam01] is geen procespartij en nieuwe stukken kunnen in dit stadium niet worden ingediend. De rechtbank laat dit bericht buiten beschouwing.





1.3.


Tegen [persoon03] is op de rolzitting van 20 april 2022 verstek verleend.





1.4.


Ten slotte is vonnis bepaald.







2

Waar gaat deze zaak over?



2.1.


In 2004 heeft [persoon01] weilanden verkocht aan een aantal van de eiseressen, die hoopten dat op die grond in de toekomst na bestemmingswijziging woningen of bedrijfsterreinen zouden kunnen worden gerealiseerd. Indien die bestemmingswijziging voor 2020 definitief zou zijn, zou [persoon01] een toeslag op de koopprijs ontvangen. Partijen zijn het er niet over eens of daarop ook aanspraak bestaat bij een bestemmingswijziging in 2020 of later. Eind 2019 was nog geen bestemmingswijziging in zicht. De kopers verlangden levering van de weilanden tegen de prijs zonder toeslag, [persoon01] wilde daaraan uiteindelijk niet meewerken. Deze procedure gaat om de vraag of [persoon01] gerechtigd was om vervolgens de overeenkomst te ontbinden, of dat hij de weilanden alsnog moet leveren. Als [persoon01] de weilanden moet leveren, is ook de vraag onder welke voorwaarden dat dan moet.







3

De feiten



3.1.


Waardzone exploiteert een onderneming die zich bezighoudt met grondverwerving en projectontwikkeling. Waardzone B.V. is enig beherend vennoot van Waardzone.





3.2.


[persoon01] drijft een agrarische onderneming en is eigenaar van een viertal percelen gelegen te Hardinxveld-Giessendam, kadastraal aangeduid als sectie [sectie02] nummer [perceelnummer01] , sectie [sectie02] nummer [perceelnummer02] , sectie [sectie02] nummer [perceelnummer03] en sectie [sectie01] , nummer [perceelnummer04] (hierna: de weilanden).





3.3.


[persoon01] is in gemeenschap van goederen gehuwd met [persoon02] .





De aanloop naar de koopovereenkomst







3.4.


In augustus 2003 toonde ABB Ontwikkeling B.V. (hierna: ABB) interesse in het aankopen van de weilanden. [persoon01] en ABB bereikten hierover echter geen overeenstemming.





3.5.


In een brief van 12 september 2003 deed de heer [naam02] (hierna: [naam02] ) namens Merwestreek een bod op de weilanden. Merwestreek bood aan € 13,00 per vierkante meter te zullen bijbetalen indien in de toekomst zou zijn voldaan aan de volgende voorwaarden:




“Bestemmingsplan wijzigen van bovengenoemde percelen naar woningbouwgrond, waarbij wij uitgaan van gemiddeld 15 won per ha. Indien deze wijziging niet voor 2020 plaats vind, heeft koper het recht, indien de wijziging in aantocht is , de termijn te verlengen. Indien het geheel of een gedeelte niet in bestemming woningbouw gewijzigd wordt , heeft de verkoper het recht het geheel of dat gedeelte met ongewijzigde bestemming tegen de dan geldende landbouwwaarde terug te kopen.”






3.6.


Op 29 september 2003 schreef [persoon01] in een fax aan Merwestreek het volgende:




“Als op 31-12-2020 geen bestemmingsverandering heeft plaatsgevonden hebben wij het recht de gronden terug te kopen tegen de dan geldende landbouwgrondwaarde of af te rekenen volgens 2e termijn betaling.”






3.7.


Op 7 oktober 2003 ontving [persoon01] een tweede aanbod van Merwestreek. [persoon01] heeft dit aanbod per faxbericht van 11 oktober 2003 verworpen.





3.8.


Op 16 maart 2004 heeft een overleg plaatsgevonden tussen [persoon01] en de heer [naam03] , namens Merwestreek en Blokland. Daarbij waren namens [persoon01] ook aanwezig de heer [naam04] (hierna: [naam04] ) van makelaarskantoor [makelaarskantoor01] en de heer [naam01] (hierna: [naam01] ) van [bedrijf01] Tijdens dit overleg is gesproken over een conceptkoopovereenkomst.





3.9.


Op 20 maart 2004 vond opnieuw overleg plaats tussen [persoon01] , [naam01] en [naam03] . In een fax van diezelfde datum berichtte [naam03] [persoon01] onder meer als volgt:




“Bijgaand een concept voorstel


(…)


Grondprijs bedraagt €.20,50 m2 en is gebaseerd op een woningdichtheid van 15 woningen per ha. Betaling vindt plaats in twee termijnen. Termijn 1 bedraagt €.7,50 m2. Termijn 2 bedraagt €.13,00 m2 (…)


Indien in 2020 geen reëel zicht is op een bestemmingsplanwijziging binnen 3 jaar vervalt de overeenkomst en kan verkoper de grond terugkopen voor de dan geldende agrarische waarde.”






De conceptovereenkomst







3.10.


Op 26 maart 2004 heeft [persoon01] , als beoogd verkoper van de weilanden, een conceptkoopovereenkomst (hierna: de conceptovereenkomst), voorzien van handgeschreven aantekeningen, toegezonden aan [naam01] en [makelaarskantoor01] . De conceptovereenkomst bevat de onder meer de volgende bepaling:




“ONTBINDENDE VOORWAARDEN/WVG/NABETALING.



Artikel 16





1. Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden in elk van de volgende gevallen:



a. als niet vóór een januari tweeduizend twintig (01-01-2020) een wijziging van de huidige agrarische bestemming in die van woningbouw of bedrijfsterrein plaatsvindt.


Koper heeft het recht deze termijn met maximaal drie (3) jaar te verlengen indien bestemmingswijziging binnen die termijn redelijkerwijs te verwachten is . (...) Indien koper gebruik maakt van het in dit lid omschreven recht om te ontbinden kan verkoper aan koper de op dat moment geldende waarde van het verkochte terugbetalen. De waarde komt in dat geval in plaats van de waarborgsom. (…)


Indien verkoper de waarde niet terug wenst te betalen aan koper zal koper het verkochte op dat moment overnemen tegen het bedrag van de eerder betaalde waarborgsom, waarbij betaling geschiedt door middel van verrekening;


b. (...)



2. (…)


3. Op vervulling van een in lid 1.a. gemelde voorwaarde kan slechts koper zich beroepen. (...).


4. De koopprijs wordt verhoogd met een bedrag van dertien euro (€ 13,00) per centiare indien een bestemmingsplan onherroepelijk wordt, waarbij woningbouw met daarbij samenhangende functies op het verkochte mogelijk zal zijn (…)


5. De verhoging van de koopprijs (V) is bij een bestemmingswijziging met een meerwaarde ten opzichte van de landbouwwaarde ten minste gelijk aan: (de opbrengst (O) verminderd met zeven euro en vijftig eurocent (€ 7,50) en de rente ( I ) over laatstgenoemd bedrag berekend naar een driemaands Euribor-tarief met een opslag van honderd (100) basispunten) gedeeld door twee (2). Derhalve in formule-vorm: V= [O - (7,50 + I )] : 2, waarbij I = Euribor + 1.


7. De verhoging van de koopprijs wordt voldaan binnen drie maanden na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan, doch uiterlijk bij de juridische levering mits aan de voorwaarde voor de verhoging voldaan is .”





3.11.


[persoon01] heeft in de kantlijn van artikel 16 van de conceptovereenkomst onder meer geschreven “WEVAB waarde”. Daarnaast heeft hij in artikel 16 verschillende woorden onderstreept, omcirkeld of doorgehaald.





De koopovereenkomst







3.12.


Op 9 juni 2004 is een overeenkomst gesloten (hierna: de koopovereenkomst) tussen [persoon01] als verkoper en Blokland, Merwestreek, Herkon en BM “en/of nader te noemen meester” als koper(s) (hierna gezamenlijk: de kopers). De notariële akte waarin de koopovereenkomst is vastgelegd, is verleden door notaris [notaris01] en is mede ondertekend door [persoon02] als “echtgenote van verkoper”. De koopovereenkomst heeft betrekking op de weilanden en bevat onder meer de volgende bepalingen:





“KOOPPRIJS



De koopprijs van het verkochte bedraagt:



EEN MILJOEN TWEE HONDERD VIJF EN ZEVENTIG DUIZEND EURO



(€ 1.275.000,00)


De koopprijs wordt verhoogd indien voldaan is aan de in artikel 4.B. omschreven


voorwaarden.





(…)






Artikel 1



De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden (...) binnen drie maanden na het rechtsgeldig worden van een bestemmingsplan, waarbij woningbouw of de vestiging van een bedrijventerrein met daarbij samenhangende functies op het verkochte mogelijk zal zijn zoals omschreven in artikel 4.B. danwel bij eerdere ingebruikname door koper, of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen, uiterlijk 01 januari 2020, behoudens het in artikel 16 bepaalde.





(…)






Artikel 4.B.

Berekening toeslag koopprijs


De koopprijs wordt vermeerderd met een toeslag indien in de periode tussen 01 mei 2004 en 01 januari 2020 een bestemmingswijziging met betrekking tot het verkochte plaatsvindt (...) als bedoeld in a, b en c (...).



Berekening toeslag:



De toeslag als bedoeld in artikel 1 wordt als volgt berekend



a. De toeslag voor het deel van het verkochte waar woningbouw mogelijk is bedraagt € 13,= /m 2 vermenigvuldigd met de werkelijke woningdichtheid voor het betreffende deel gedeeld door 15, conform bijgevoegd voorbeeld.


(…)





Artikel 14.A.






Bij niet of niet tijdige nakoming van de overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van het volgende lid.




Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:





a. uitvoering van de overeenkomst te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie pro mille van de koopprijs; of


b. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs.



3. Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering op eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten.




(…)






Artikel 16




1. Deze overeenkomst zal door koper, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden in elk van de volgende gevallen:



a. als niet vóór een januari tweeduizend twintig (01-01-2020) een wijziging van de huidige agrarische bestemming in die van woningbouw of bedrijfsterrein plaatsvindt, één en ander zoals omschreven in artikel 4.B.


Koper heeft het recht deze termijn met maximaal drie (3) jaar te verlengen indien bestemmingswijziging binnen die termijn redelijkerwijs te verwachten is . (...)


b. (...).




(…)


Indien koper gebruik maakt van het hierboven omschreven recht om te ontbinden heeft verkoper het recht aan koper de op dat moment geldende vrije agrarische verkeerswaarde (WEVAB) van het verkochte terug te betalen. De waarde komt in dat geval in plaats van de waarborgsom en zal hiermee worden verrekend.





(…)






Artikel 20



(...)



d. Dit lid d alsmede de leden a, b en c van dit artikel alsmede alle verplichtingen ten opzichte van de wederpartij zullen bij elke vervreemding of vestiging van een genotsrecht opgelegd dienen te worden aan de verkrijger of genotsgerechtigde, zulks op straffe van een boete van € 10.000.000,= te verbeuren ten behoeve van de wederpartij in deze akte onverminderd het recht op verdere schadevergoeding voorzover de schade hoger is .”





3.13.


Conform artikel 3 van de koopovereenkomst is aan [persoon01] een waarborgsom voldaan van € 1.275.000,00, en is bij notariële akte van 9 juni 2004 door [persoon01] ten behoeve van de kopers een hypotheekrecht gevestigd op de weilanden tot een bedrag van € 13.500.000,00 inclusief rente en kosten. In de hypotheekakte zijn de Algemene Voorwaarden voor Hypotheken van de Rabobankorganisatie 1992 van toepassing verklaard. Deze voorwaarden houden onder meer een verbod in om het onderpand te vervreemden zonder toestemming van de bank.





3.14.


Op 23 december 2004 heeft Blokland haar vorderingen uit hoofde van de koopovereenkomst gecedeerd aan Grondbedrijf .





3.15.


Op enig moment is Waardzone aangewezen als nader te noemen meester onder de koopovereenkomst.





3.16.


Op 23 augustus 2018 heeft [notariskantoor01] [persoon01] conceptstukken ten behoeve van de levering van de weilanden aan Waardzone toegezonden.





Correspondentie over de nabetalingsregeling







3.17.


In een (ook per e-mail verzonden) brief van 11 juli 2019 heeft [persoon01] Waardzone c.s., voor zover relevant, bericht als volgt:




“We hebben met [naam05] [ [naam02] , rb.] contact gehad over de koopovereenkomst van 9 juni 2004 en de toeslagregeling op de koopprijs die daarin staat. Daarbij heeft [naam05] aangegeven dat jullie van mening zijn dat er alleen een toeslag hoeft te worden betaald als de bestemmingswijziging of planologische vrijstelling die een bouwtitel oplevert in 2019 plaatsvindt. Bij een bestemmingswijziging of vrijstelling die op of na 1 januari 2020 plaatsvindt zouden jullie geen toeslag meer hoeven te betalen.





Jullie weten dat de tekst van het contract niet klopt met hetgeen we hebben afgesproken. Ook de jurist die ik om advies heb gevraagd geeft aan dat de tekst van het contract onlogisch en niet consistent is en daarom niet kan kloppen. Dit is ook de reden waarom ik tot op heden nog niet ben ingegaan op jullie verzoek tot juridische levering en het ondertekenen van de volmacht tot opzegging hypotheek.





Graag ontvang ik jullie schriftelijke bevestiging dat de nabetaling zal worden voldaan ongeacht het moment waarop de bestemmingswijziging of planologische vrijstelling die een bouwtitel oplevert, plaatsvindt.”






3.18.


Op 18 juli 2019 hebben Waardzone c.s. per brief gereageerd. Deze brief bevat onder meer de volgende passage:




“Wij hebben uw brief van 11-07-2019 per email ontvangen.


Het is ons niet duidelijk waar u in de brief op doelt.


De koopovereenkomst van 9 juni 2004 is helder en laat geen ruimte voor interpretatie. Een eventuele ‘berekening toeslag koopprijs’ is in artikel 4.B. van deze overeenkomst


opgenomen. Daarin staat expliciet aan welke voorwaarden moet worden voldaan voor het betalen van een toeslag op de koopprijs zoals genoemd op bladzijde 3 van de


overeenkomst.”






Correspondentie over een mogelijke levering per 31 december 2019







3.19.


Op 6 december 2019 heeft [notariskantoor01] [persoon01] per brief, voor zover relevant, bericht als volgt:




“Hierbij doe ik u, inzake de verkoop van percelen weiland nabij de [locatie01] en [locatie02] te Hardinxveld-Giessendam, toekomen:




- een concept van de leveringsakte;


- alsmede de nota van afrekening.




Op verzoek van de koper is het passeren van de akte ingepland op dinsdag 31 december aanstaande om 12:00 uur op ons kantoor.


Vriendelijk verzoek ik u dan aanwezig te zijn. Mocht gemelde datum en tijdstip u niet


schikken, dan verneem ik dat graag van u.”






3.20.


[persoon01] heeft [notariskantoor01] op 27 december 2019 per e-mail bericht als volgt:




“Het klopt dat het aantal m2 afwijkt van de acte van 2004 doordat er tussentijds 3723 m2 aan waterschap Rivierenland is verkocht.


Daarvoor heb ik aan Waardzone al een voorschot betaald van €42894.14





Dan de zakelijke lasten die volgens het contract nog verrekend moeten worden;





Ruilverkavelingrente is €398.25 per jaar x 16 jaar is €6372.-





Waterschapslasten; In 2005 was dat €62.02 per ha/ jaar en in 2018 €93.86.


Gemiddeld is dat €77.94 per ha/jaar, dus totaal €20750.74





Gezien bovenstaande gegevens verzoek ik om bovenstaande bedragen te verrekenen met de nota van afrekening nr. [nummer01] .”






3.21.


In reactie heeft [notariskantoor01] eerst [persoon01] verzocht dit met Waardzone af te stemmen en vervolgens op 30 december 2019, toen reactie uitbleef, [naam02] verzocht aan te geven of de verrekening akkoord was.





3.22.


Op 31 december 2019, om 10:11 uur berichtte [naam02] [persoon01] per e-mail als volgt:




“Ondanks de griep toch er nog even in gedoken.


Er is inderdaad juli 2007 3723 m2 aan het waterschap geleverd wij hebben daar voor ontvangen € 7,50 m2 en op jaar basis 6% rente is € 9,18. Dus dat betekend dat met de aankoop deze M2 tegen € 7,50 brekend moeten worden.


Der halve een bedrag van € 27.922,50


Door dat wij gekocht hebben zonder een erfdienstbaarheid van het waterschap en wij dit nu moet een accepteren is de vergoeding die het waterschap daar voor betaald heeft tw € 16.450,00 (4700 m2 x € 3,50) aan jou, bestemt voor ons.





Wat de zakelijke lasten betreft deze worden altijd verrekend in een lopend jaar dus stel jij betaald deze lasten per de 1e van een jaar in dit geval 2019 en we zouden passeren op 1 nov dan is er te verreken 2 maanden is 2/12e nu is het jaar om dus is er niets te verreken.





Komen we uit op te betalen 170.158 M2 a € 7,50 is € 1.276.185,00 min € 16.450,00 is

€ 1.259.735,00






ik vertrouw er op zo ea goed weer gegeven te hebben, ik voeg nog een kopie toe van de tekening waar te zien is kwa arcering de strook grond voor het zakelijk recht.





Jasper Laten we zo nodig nog even bellen.”






3.23.


Op 31 december 2019 om 12:00 uur schreef [persoon01] in een e-mail aan [notariskantoor01] onder meer het volgende:




“Zoals bekend is overeengekomen dat ik de in 2004 verkochte percelen zou leveren binnen drie maanden nadat voor die percelen een bestemmingsplan rechtsgeldig zou worden waarbij woningbouw of de vestiging van een bedrijventerrein met daarbij samenhangende functies op de verkochte percelen mogelijk zal zijn, een en ander omschreven in artikel 4.B van de overeenkomst, dan wel bij eerdere ingebruikname door koper.





Het bestemmingsplan is niet gewijzigd en van eerdere ingebruikname door koper is geen sprake en voorlopig ook niet aan de orde.





Bij nader inzien wil ik daarom nu niet meewerken aan het passeren van de leveringsakte en zeg de afspraak voor vanmiddag af.”






3.24.


Per 1 januari 2020 was nog geen sprake van een bestemmingswijziging ten aanzien van de weilanden en de gemeente had daartoe ook nog geen (concrete) plannen.





[persoon01] beroept zich op ontbinding van de koopovereenkomst







3.25.


Op 2 januari 2020 heeft de toenmalige raadsman van [persoon01] Waardzone c.s., voor zover relevant, per brief als volgt bericht:




“Partijen zijn overeengekomen dat de voor de eigendomsoverdracht vereiste akte van levering wordt verleden na het in vervulling gaan van de in artikel 1 van de overeenkomst omschreven opschortende voorwaarde of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen.





In artikel 1 is tevens bepaald dat de levering uiterlijk op 01 januari 2020 zou plaatsvinden, behoudens de situatie waarin vóór 01 januari 2020 met toepassing van artikel 16 een termijnverlenging is ingeroepen.





De in artikel 1 omschreven opschortende voorwaarde is tot op heden niet in vervulling gegaan. (…)





Partijen zijn evenmin met toepassing van artikel 1 een eerdere of latere datum van eigendomsoverdracht overeengekomen.





De in artikel 1 genoemde datum 01 januari 2020 is verstreken zonder dat met toepassing van artikel 16 een termijnverlenging is ingeroepen.





Uit het voorgaande volgt dat een situatie is ontstaan waarin nakoming van artikel 1 van de overeenkomst blijvend onmogelijk is .





Gelet op het voorgaande is cliënt bevoegd de Koopovereenkomst zonder voorafgaande ingebrekestelling te ontbinden. (…)





Per heden ontbind ik namens mijn cliënt de Koopovereenkomst.





Deze ontbinding is gegrond op de wet. Slechts voor zover nodig beroept cliënt zich tevens op artikel 16 van de Koopovereenkomst.”






3.26.


Op 8 januari 2020 heeft de raadsman van Blokland c.s. [persoon01] per deurwaardersexploot, voor zover relevant, als volgt bericht:




“Op grond van een daartoe gemaakte afspraak zou het transport van voornoemde percelen plaatsvinden op 31 december 2019 om 12:00 uur ten overstaan van mr. [notaris01] , notaris te Sliedrecht. Uw cliënt besloot te elfder ure op 31 december 2019 niet te komen opdagen. (…)


Cliënten staan op nakoming van de koopovereenkomst. Zij verzoeken uw cliënt – zo nodig sommeren hem – de verplichtingen uit de koopovereenkomst met mijn cliënten na te komen en

uiterlijk op 17 januari 2020

volledige medewerking te verlenen aan de overdracht.





Indien uw cliënt niet voldoet aan deze sommatie zullen mijn cliënten in rechte nakoming vorderen en zullen zij daarbij onder meer aanspraak maken op de boete van 3 promille van de koopprijs per dag.”






De verkoop aan [persoon03] en latere gebeurtenissen







3.27.


Eveneens op 8 januari 2020 heeft [persoon01] de weilanden aan [persoon03] verkocht voor een koopprijs van € 6.657.400,00.





3.28.


Op 8 juli 2020 heeft [persoon03] conservatoir beslag tot levering doen leggen op de weilanden.





3.29.


Bij vonnis van 23 juli 2020 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank de vorderingen van [persoon01] - om (de rechtsopvolgers van) de kopers te veroordelen tot het verlenen van medewerking aan de opheffing en doorhaling van het op 9 juni 2004 gevestigde hypotheekrecht - afgewezen.





3.30.


Op 15 juli en 19 oktober 2021 en op 16 februari 2022 hebben op verzoek van [persoon01] voorlopig getuigenverhoren plaatsgevonden. Daarbij zijn de heren [naam01] , [notaris01] , [naam06] , [naam02] , [naam07] en [naam08] gehoord.







4

Het geschil


in conventie




4.1.


Blokland c.s. vorderen dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:





primair:






[persoon01] veroordeelt binnen veertien dagen na betekening aan hem van het te dezen te wijzen vonnis de weilanden aan Waardzone c.s. althans Grondbedrijf c.s. in eigendom over te dragen, vrij van alle lasten en beperkingen met uitzondering van de voor 1 januari 2020 reeds aanwezige lasten en beperkingen, tegen betaling van de koopprijs die wordt verrekend met de waarborgsom, op de voorwaarden vermeld in de koopovereenkomst en verder op de voorwaarden als vermeld in de op 4 december 2019 aan [persoon01] gezonden conceptakte van levering, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 per dag voor iedere dag dat [persoon01] daarmee in strijd handelt;




[persoon02] en [persoon03] veroordeelt te gehengen en te gedogen dat de onder I bedoelde overdracht plaatsvindt;




[persoon01] veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Waardzone c.s. te betalen de boete ter hoogte van € 3.825,00 per dag te rekenen vanaf 17 januari 2020 tot aan de dag dat [persoon01] de weilanden aan Waardzone c.s. in eigendom heeft overdragen;




voor recht verklaart dat de door [persoon03] op of omstreeks 8 juli 2020 op de weilanden gelegde beslagen zijn vervallen, althans deze beslagen opheft en [persoon03] veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening aan hem van het te dezen te wijzen vonnis de door hem op of omstreeks 8 juli 2020 op de weilanden gelegde beslagen te doen doorhalen in de openbare registers, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 per dag voor iedere dag dat [persoon03] daarmee in strijd handelt;




[persoon01] op grond van artikel 20 sub d van de koopovereenkomst veroordeelt tot betaling aan Waardzone c.s. althans Grondbedrijf c.s. van een boete van € 10.000.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf de dag der dagvaarding tot en met de dag der algehele voldoening;




[persoon01] veroordeelt tot betaling aan Waardzone c.s. althans Grondbedrijf c.s. van aanvullende schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.







subsidiair





De koopovereenkomst partieel ontbindt;


[persoon01] veroordeelt tot betaling aan Waardzone c.s. althans Grondbedrijf c.s. van een bedrag van € 1.275.000,00 ten titel van ongedaanmakingsverbintenissen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf de dag waarop de ontbinding door de rechtbank wordt uitgesproken tot en met de dag der algehele voldoening;


[persoon01] veroordeelt tot betaling aan Waardzone c.s. althans Grondbedrijf c.s. van een boete van € 127.500,00 op grond van artikel 14A lid 2 sub b van de koopovereenkomst te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf de dag waarop de ontbinding door de rechtbank wordt uitgesproken tot en met de dag der algehele voldoening;


[persoon01] op grond van artikel 20 sub d van de koopovereenkomst veroordeelt tot betaling aan Waardzone c.s. althans Grondbedrijf c.s. van een boete van € 10.000.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf de dag der dagvaarding tot en met de dag der algehele voldoening;


[persoon01] veroordeelt tot betaling aan Waardzone c.s. althans Grondbedrijf c.s. van een bedrag aan aanvullende schadevergoeding van € 4.101.074,89 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf de dag der dagvaarding tot en met de dag der algehele voldoening.






primair en subsidiair

:



[persoon01] , [persoon02] en [persoon03] hoofdelijk veroordeelt in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen van het te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.





4.2.


[persoon01] c.s. voeren verweer en concluderen tot afwijzing althans tot aanzienlijke matiging van de vorderingen met veroordeling van Blokland c.s., bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van de uitspraak.





4.3.


Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.





in reconventie







4.4.


[persoon01] c.s. vorderen dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:





voor recht verklaart dat [persoon01] c.s. de koopovereenkomst op 2 januari 2020 op goede gronden, terecht en rechtsgeldig hebben ontbonden althans hebben beëindigd;




Blokland c.s. hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van alle schade die [persoon01] c.s. hebben geleden, lijden en nog zullen lijden ten gevolge van ( i ) de tekortkoming(en) van Blokland c.s. in de nakoming van hun verbintenissen althans hun onrechtmatig handelen en (ii) de ontbinding althans beëindiging van de koopovereenkomst, gerekend vanaf 2 januari 2020, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum, een en ander nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet en te vermeerderen met de wettelijke rente;




voorwaardelijk, namelijk voor zover de rechtbank zou bepalen dat (een deel van) de waarborgsom aan Waardzone c.s. toekomt, Waardzone c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 1.275.000,00, althans een door de rechtbank in goede justitie te betalen bedrag, als voorschot op de schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de conclusie van antwoord en van eis in reconventie (8 juni 2022) tot aan de dag van algehele voldoening;




Blokland c.s. veroordeelt om uiterlijk binnen vierentwintig uur na betekening van het te wijzen vonnis, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, hun medewerking te verlenen aan doorhaling van de hypotheekakte van 9 juni 2004 in de openbare registers, door binnen de gestelde termijn een rechtsgeldig en volledig ondertekende volmacht strekkende tot doorhaling van vorenbedoelde hypotheekakte aan een notaris te verstrekken, alsmede bepaalt dat indien Blokland c.s. niet binnen de gestelde termijn hun medewerking aan de doorhaling verlenen, het te wijzen vonnis in de plaats treedt van die medewerking;




Blokland c.s. veroordeelt in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten ten bedrage van EUR 255,00 zonder betekening en verhoogd met EUR 85,00 in geval van betekening, met bepaling dat de wettelijke rente is verschuldigd vanaf veertien (14) dagen na dagtekening van de in dezen te wijzen uitspraak.







4.5.


Blokland c.s. voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [persoon01] c.s., met veroordeling, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, van [persoon01] c.s. in de proceskosten.





4.6.


Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.







5

De beoordeling


in conventie en reconventie





Procespartijen






5.1.


In de dagvaarding is Grondbedrijf aangeduid bij haar oude vennootschappelijke naam terwijl deze al voor het uitbrengen van de dagvaarding, op 30 december 2020, was gewijzigd. Blokland c.s. hebben de rechtbank ter zitting verzocht om de juiste naam in het vonnis door te voeren. [persoon01] c.s. hebben hiertegen geen bezwaar gemaakt. De rechtbank heeft dit verzoek ter zitting gehonoreerd.





5.2.


Blokland c.s. hebben voorts medegedeeld dat Blokland op 31 december 2020 als gevolg van een fusie is opgegaan in de verkrijgende rechtspersoon Gebroeders Blokland Ontwikkeling en Bouw B.V. [persoon01] c.s. hebben deze mededeling bij gebrek aan wetenschap betwist en bezwaar gemaakt tegen het doorvoeren daarvan in het vonnis. De rechtbank heeft dit bezwaar ter zitting gehonoreerd.





5.3.


Uit het lichaam van de dagvaarding en de ter zitting gegeven toelichting blijkt dat Grondbedrijf c.s. hun vorderingen voorwaardelijk hebben ingesteld, namelijk alleen voor het geval dat - samengevat - Waardzone c.s. niet de ‘nader te noemen meester’ onder de koopovereenkomst zou zijn. Tussen partijen staat in ieder geval sinds de mondelinge behandeling vast dat dit geval zich niet voordoet. Zowel namens Blokland c.s. als namens [persoon01] c.s. is immers ter zitting verklaard dat Waardzone de contractuele wederpartij is van [persoon01] en dat Waardzone B.V. de beherend vennoot is van Waardzone. De voorwaarde waaronder de vorderingen van Grondbedrijf c.s. zijn ingesteld is dus niet vervuld, waardoor feitelijk geen vorderingen van Grondbedrijf c.s. ter beoordeling voorliggen. Aan beoordeling van de in reconventie door [persoon01] c.s. tegen (ook) Grondbedrijf c.s. ingestelde vorderingen staat dit niet in de weg.





5.4.


De rechtbank begrijpt uit de uitlatingen namens Waardzone c.s. ter zitting dat in conventie per saldo contractuele vorderingen van Waardzone voorliggen. Zij is immers de (enige) contractspartner van [persoon01] . Dat Waardzone B.V. als beherend vennoot van Waardzone een eigen recht op nakoming zou hebben, is gesteld noch gebleken. De rechtbank gaat er bij de beoordeling daarom van uit dat er geen vorderingen aan Waardzone B.V. kunnen worden toegewezen. Als beherend vennoot is Waardzone B.V. wel hoofdelijk verbonden tot nakoming van verbintenissen van Waardzone.





5.5.


In de verdere beoordeling blijft de rechtbank, nu de voorwaarde geen deel uitmaakt van het petitum in conventie, Grondbedrijf c.s. formeel nog als procespartijen beschouwen. Om die reden zal zij, bijvoorbeeld waar het gaat om nog te verrichten proceshandelingen, in voorkomend geval eveneens spreken van Blokland c.s. Hoewel materieel slechts (nog) vorderingen van Waardzone voorliggen maar Blokland c.s. zelf in dat verband steeds over Waardzone c.s. spreken, zal ook de rechtbank in conventie bij het weergeven van standpunten steeds Waardzone c.s. aanhouden. Gemakshalve wordt daarbij geen onderscheid gemaakt tussen de periode voordat Waardzone als nader te noemen meester is benoemd en de periode nadien. Als het echter de materiële rechten van (alleen) Waardzone betreft, zal de rechtbank slechts van Waardzone spreken.





Juridisch kader







5.6.


Partijen verschillen onder meer van mening over de vraag wat er is overeengekomen, hoe de koopovereenkomst dient te worden uitgelegd en toegepast, en of [persoon01] het recht had om de koopovereenkomst te ontbinden. Voor een goed begrip van de beoordeling vat de rechtbank hier de belangrijke rechtsregels daarover samen.





5.7.


Een overeenkomst komt tot stand doordat de ene partij een aanbod doet dat door de andere partij wordt aanvaard (artikel 6:217 BW). Een aanbod of aanvaarding kan in iedere vorm geschieden en kan ook in gedragingen besloten liggen (artikel 3:37 lid 1 BW).





5.8.


De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld kan niet worden beantwoord alleen op grond van een zuiver taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst. Het komt aan op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren, welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht en of zij zijn bijgestaan door deskundigen. Ook gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst kunnen van belang zijn voor de aan die overeenkomst te geven uitleg.





5.9.


Overeenkomsten hebben krachtens artikel 6:248 lid 1 BW niet alleen de door partijen overeengekomen rechtsgevolgen, maar ook - onder meer - die welke naar de aard van de overeenkomst uit de eisen van de redelijkheid en billijkheid voortvloeien. De rechter kan door uitlegging van de overeenkomst vaststellen dat deze een leemte bevat. Dat is het geval als partijen voor een bepaalde kwestie of situatie geen voorziening hebben getroffen en evenmin bewust een voorziening achterwege hebben gelaten, terwijl het treffen van een dergelijke voorziening wel noodzakelijk is , omdat de overeenkomst anders niet de door partijen beoogde functie kan vervullen. In zo’n geval kan de rechter de overeenkomst aanvullen. Dit noemt men de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid.





5.10.


De redelijkheid en billijkheid kunnen ook meebrengen dat gemaakte contractuele afspraken buiten toepassing blijven, indien toepassing van die regel in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (artikel 6:248 lid 2 BW). Dit noemt men de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.





5.11.


Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is , ontstaat de bevoegdheid tot ontbinding pas als de schuldenaar in verzuim is .





5.12.


Uitgangspunt voor de bewijslastverdeling is dat de procespartij die zich beroept op de rechtsgevolgen van door hem gestelde feiten of rechten, daarvoor genoeg moet stellen en zijn stellingen moet bewijzen als de andere partij deze betwist (artikel 150 Rv).





verder in conventie







5.13.


Waardzone c.s. vorderen primair veroordeling van [persoon01] tot levering van de weilanden. Volgens Waardzone c.s. hebben zij met [persoon01] op grond van artikel 1 van de koopovereenkomst de afspraak gemaakt dat [persoon01] de weilanden op 31 december 2019 aan Waardzone zou leveren. [persoon01] moet deze verplichting tot levering alsnog nakomen.





5.14.


[persoon01] c.s. hebben betwist dat een leveringsafspraak bestond. Daarnaast hebben zij aangevoerd dat [persoon01] de koopovereenkomst op 2 januari 2020 heeft ontbonden. Voor zover er al een leveringsverplichting bestond, is [persoon01] daar door de ontbinding van bevrijd.





5.15.


De rechtbank oordeelt dat [persoon01] verplicht was de weilanden op 31 december 2019 aan Waardzone te leveren. [persoon01] moet de verplichting tot levering in beginsel dan ook alsnog nakomen. In de overwegingen hieronder wordt uitgelegd hoe de rechtbank tot dit oordeel komt.





[persoon01] was verplicht de weilanden op 31 december 2019 te leveren







5.16.


Tussen partijen is niet in geschil dat uit artikel 1 van de koopovereenkomst een leveringsverplichting onder tijdsbepaling voortvloeit, waarbij drie mogelijke leveringsmomenten worden onderscheiden, namelijk: ( i ) binnen drie maanden na het rechtsgeldig worden van een bestemmingsplan waarbij woningbouw of vestiging van een bedrijventerrein op de weilanden wordt toegestaan, (ii) bij eerdere ingebruikname door kopers, of (iii) zoveel eerder of later als is overeengekomen, maar uiterlijk 1 januari 2020. Ook staat vast dat de scenario’s bedoeld onder ( i ) en (ii) zich niet voordoen. Voor de vraag of er een leveringsverplichting bestond, is dus alleen relevant of partijen levering zijn overeengekomen uiterlijk 1 januari 2020.





5.17.


Waardzone c.s. hebben gesteld dat zij met [persoon01] zijn overeengekomen dat hij de weilanden op 31 december 2019 om 12:00 uur ’s middags aan Waardzone zou overdragen. In dat kader hebben Waardzone c.s. aangevoerd dat op 6 december 2019 een conceptleveringsakte en nota van afrekening aan [persoon01] zijn toegezonden, met daarbij de mededeling dat op de genoemde datum zou worden gepasseerd en het verzoek aan [persoon01] om aanwezig te zijn. [persoon01] heeft in zijn e-mail van 27 december 2019 slechts nog wijzigingen in de nota van afrekening verzocht. [naam02] heeft op dit verzoek in de ochtend van 31 december 2019 per e-mail gereageerd. Vervolgens heeft [persoon01] per e-mail van 31 december 2019 om 12:00 uur laten weten bij nader inzien niet te zullen meewerken en de afspraak afgezegd. Uit de formulering van deze e-mail blijkt duidelijk dat sprake was van een passeerafspraak, aldus Waardzone c.s.





5.18.


[persoon01] c.s. hebben betwist dat [persoon01] een passeerafspraak met Waardzone c.s. heeft gemaakt. [persoon01] was namelijk pas bereid tot levering als hij de nabetaling zou ontvangen en als de nota van afrekening zou worden aangepast op de in zijn e-mail van 27 december 2019 genoemde punten. [persoon01] c.s. voeren verder aan dat Waardzone c.s. op 31 december 2019 zelf ook niet bij de notaris zijn verschenen, waaruit blijkt dat ze niet werkelijk de verwachting hadden dat er die dag gepasseerd zou worden.





5.19.


De bewoordingen van de e-mail van [persoon01] van 31 december 2019 laten geen andere conclusie toe dan dat [persoon01] en Waardzone c.s. zijn overeengekomen dat de leveringsakte op die datum zou worden gepasseerd. [persoon01] schrijft immers “Bij nader inzien wil ik daarom nu niet meewerken aan het passeren van de leveringsakte en zeg de afspraak voor vanmiddag af”. Hieruit blijkt, in verbinding met de correspondentie waarin [notariskantoor01] conceptstukken had toegezonden en de reactie daarop van [persoon01] , dat [persoon01] zich bewust was van de afspraak en voornemens was geweest om die dag bij de notaris te verschijnen en mee te werken aan het passeren van de leveringsakte, maar daar bij nader inzien op terugkwam. [persoon01] heeft ter zitting verklaard dat hij met zijn toenmalige raadsman heeft besproken dat hij niet naar de passeerafspraak zou gaan. Vervolgens is na overleg met die advocaat de ontbindingsbrief van 2 januari 2020 opgesteld en verstuurd. De verkoop van de weilanden aan [persoon03] op 8 januari 2020 heeft ook plaatsgevonden na overleg met zijn toenmalige raadsman. De verkoop was nodig om beslaglegging te voorkomen, aldus [persoon01] ter zitting.





5.20.


Op basis van de contacten met Waardzone c.s. vanaf juli 2019 (zie onder 3.17 en 3.18 hierboven) was het [persoon01] ook al geruime tijd duidelijk dat Waardzone c.s. meenden dat [persoon01] alleen aanspraak zou hebben op een nabetaling bij een bestemmingswijziging voor 1 januari 2020. Indien [persoon01] het daar niet mee eens was, had het op zijn weg gelegen op de brief van 18 juli 2019 te reageren. Ter zitting heeft hij verklaard er niet meer op te zijn teruggekomen. [persoon01] c.s. kunnen Waardzone c.s. dan ook niet verwijten dat zij na het versturen van deze brief een ‘radiostilte’ hebben laten vallen tot aan de verzending van de conceptleveringsakte begin december 2019. Ook in zijn reactie van 27 december 2019 op die conceptleveringsakte - waarin geen nabetaling werd voorzien - heeft [persoon01] de kwestie van de nabetalingsregeling niet aan de orde gesteld. In zijn e-mail van 31 december 2019 heeft [persoon01] de nabetalingsregeling of de afrekening evenmin genoemd. Uit de tekst van die e-mail blijkt in ieder geval duidelijk dat de eventueel bij [persoon01] levende bezwaren met betrekking tot de nabetalingsregeling hem er niet van weerhouden hebben om af te spreken dat de leveringsakte zou worden gepasseerd.





5.21.


Dat Waardzone c.s. niet in persoon bij de notaris zijn verschenen, maakt geen verschil. Bij conclusie van antwoord in reconventie hebben Waardzone c.s. gesteld dat zij de medewerkers van het notariskantoor hadden gevolmachtigd voor het passeren van de leveringsakte. Dit hebben [persoon01] c.s. niet weersproken.





5.22.


De conclusie luidt dat [persoon01] op 31 december 2019 moest meewerken aan levering van de weilanden aan Waardzone. Dit betekent dat de vordering tot veroordeling van [persoon01] tot levering van de weilanden, in beginsel kan worden toegewezen. Dat de leveringsakte en de nota van afrekening nog moesten worden aangepast omdat nog bepaalde posten moesten worden verrekend, zoals blijkt uit de correspondentie van 27 en 31 december 2019 (zie onder 3.20 en 3.22 hierboven) doet niet af aan de verbintenis tot levering op zichzelf.





5.23.


Het beroep van [persoon01] c.s. op ontbinding van de koopovereenkomst zou nog wel aan een veroordeling tot levering van de weilanden in de weg kunnen staan. Blokland c.s. hebben de gegrondheid van dit verweer van [persoon01] gemotiveerd betwist, zodat op [persoon01] c.s. de bewijslast rust van de feiten en omstandigheden die ten grondslag liggen aan hun ontbindingsberoep. Dit beroep, dat primair is gebaseerd op artikel 6:265 BW en subsidiair op artikel 16 van de koopovereenkomst, slaagt echter niet, zoals in de overwegingen hierna wordt toegelicht.





Heeft [persoon01] de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden op grond van artikel 6:265 BW?







5.24.


In de ontbindingsbrief van 2 januari 2020 heeft [persoon01] aan zijn beroep op ontbinding ten grondslag gelegd dat nakoming van artikel 1 van de koopovereenkomst blijvend onmogelijk was geworden. Volgens hem hield de daarin genoemde datum van 1 januari 2020 een fatale termijn voor levering in en is deze ongebruikt verstreken. In deze procedure hebben [persoon01] c.s. gesteld dat daarnaast nog andere tekortkomingen aan de zijde van Waardzone c.s. aan de ontbinding ten grondslag hebben gelegen. Waardzone c.s. zijn volgens [persoon01] c.s. tekortgeschoten door zich onvoldoende in te spannen voor het realiseren van een wijziging van de bestemming van de weilanden, door te miskennen dat de nabetalingsregeling ook na 1 januari 2020 zou blijven gelden en door te miskennen dat [persoon01] het recht zou hebben om de weilanden terug te kopen als op 31 december 2019 geen bestemmingswijziging zou hebben plaatsgevonden.





5.25.


Het is de rechtbank niet geheel duidelijk of [persoon01] c.s. ook in deze procedure een beroep doen op het ongebruikt verstreken zijn van een fatale termijn, zoals vermeld in de brief van 2 januari 2020. Uit het voorgaande onderdeel moge duidelijk zijn dat de rechtbank artikel 1 koopovereenkomst, scenario (iii), niet ziet als een fatale termijn voor nakoming van een verplichting tot levering, maar als een tijdsbepaling in de voorwaarde waarvan het ontstaan van de leveringsverplichting afhankelijk was gesteld. Uit de overwegingen hierover volgt dat deze termijn niet ongebruikt is verstreken.





Zijn Waardzone c.s. tekortgeschoten in de nakoming van een inspanningsverplichting?







5.26.


[persoon01] c.s. hebben gesteld dat op Waardzone c.s. de verbintenis rustte zich in te spannen voor het realiseren van een bestemmingswijziging voor de weilanden. Deze inspanningsverbintenis was volgens [persoon01] c.s. inherent aan de in de koopovereenkomst gemaakte afspraken. Daarnaast mocht ook op grond van (de aanvullende werking van) de redelijkheid en billijkheid van Waardzone c.s. worden verwacht dat zij zich voor een bestemmingswijziging zouden inspannen. Zij zijn in de nakoming van deze inspanningsverplichting tekortgeschoten. Tussen 2004 en 2016 hebben zij zich geheel niet ingespannen voor een bestemmingsplanwijziging. Vanaf 2016 hebben Waardzone c.s. wel enige inspanningen verricht, maar niet voldoende, aldus [persoon01] c.s. Tussen 2004 en 2020 hebben Waardzone c.s. bijvoorbeeld nooit een verzoek tot bestemmingswijziging ingediend bij de gemeente, hoewel niets daaraan in de weg stond. Dit levert schending van een voortdurende verbintenis en dus een onherstelbare tekortkoming op, als gevolg waarvan Waardzone c.s. in verzuim verkeren, aldus [persoon01] c.s.





5.27.


Waardzone c.s. hebben het bestaan van een inspanningsverplichting ten aanzien van bestemmingswijziging betwist. Een dergelijke verplichting is niet in de koopovereenkomst opgenomen en vloeit daar ook niet uit voort. Voor zover dat anders zou zijn, geldt dat Waardzone c.s. niet tekortgeschoten zijn, omdat zij zich steeds hebben ingespannen voor bestemmingswijziging. Al in 2003 is men daarover in overleg getreden met de gemeente. De kredietcrisis van 2007/2008 leverde vertraging op, maar vanaf 2016 is opnieuw intensief met de gemeente en de provincie gesproken over ontwikkeling van de weilanden. De gemeente gaf echter prioriteit aan het ontwikkelen van de percelen ten westen van de weilanden, die zij zelf in eigendom had, en was niet op andere gedachten te brengen. Het aanvragen van een bestemmingsplanwijziging zonder draagvlak bij de gemeente zou zinloos geweest zijn, aldus Waardzone c.s.





5.28.


Naar het oordeel van de rechtbank is niet gebleken dat Waardzone c.s. zich onvoldoende hebben ingespannen om een wijziging van het bestemmingsplan te realiseren. Of Waardzone c.s. op grond van de overeenkomst of de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid verplicht waren om zich daarvoor in te spannen, kan dan ook in het midden blijven.





5.29.



Gebleken is dat Waardzone c.s. in ieder geval in enige mate hebben geprobeerd om de gemeente te bewegen tot een bestemmingsplanwijziging. Uiteindelijk ligt de beslissingsbevoegdheid echter bij de gemeente en is de invloed die partijen hierop konden uitoefenen beperkt. Er zijn geen aanwijzingen dat Waardzone c.s. er doelbewust op hebben aangestuurd dat er geen bestemmingswijziging zou plaatsvinden om zo het betalen van een toeslag te vermijden, zoals [persoon01] c.s. hebben gesuggereerd. Ook zijn er geen gronden om aan te nemen dat een bestemmingsplanwijziging voor 2020 of zelfs 2023 wél gerealiseerd had kunnen worden als Waardzone c.s. zich meer hadden ingespannen. [persoon01] , die zelf ook een aantal jaar lid was van de gemeenteraad, heeft in ieder geval niet concreet duidelijk maakt hoe dit had gekund.


De conclusie is dat de overeenkomst niet kon worden ontbonden vanwege een gebrek aan inspanning met betrekking tot de bestemmingswijziging.






Zijn Waardzone c.s. tekortgeschoten door het recht van [persoon01] op nabetaling te miskennen?







5.30.



Artikel 4.B. van de koopovereenkomst bepaalt dat [persoon01] aanspraak heeft op een toeslag op de koopprijs per vierkante meter “indien in de periode tussen 01 mei


2004 en 01 januari 2020 een bestemmingswijziging met betrekking tot het verkochte plaatsvindt of een planologische vrijstelling wordt verleend (…).”


Partijen zijn het erover eens dat uit de tekst van deze bepaling volgt dat [persoon01] geen nabetaling zal ontvangen bij een bestemmingswijziging ná 1 januari 2020. Ook de rechtbank ziet geen redenen om artikel 4.B. van de koopovereenkomst - in weerwil van de normale betekenis van de bewoordingen ervan – anders uit te leggen dan een nabetalingsregeling met 1 januari 2020 als einddatum.






5.31.


[persoon01] c.s. stellen echter dat de tekst van artikel 4.B. van de koopovereenkomst niet de werkelijke afspraken tussen [persoon01] en Waardzone c.s. weergeeft. Volgens [persoon01] c.s. is namelijk in werkelijkheid een nabetalingsregeling zonder einddatum overeengekomen. Pas in 2018 kwam [persoon01] erachter dat in artikel 4.B. desondanks wél een einddatum voor de nabetalingsregeling was opgenomen. Naar [persoon01] ter zitting heeft verklaard, heeft [naam02] in een gesprek met hem erkend dat dit niet in lijn was met wat in werkelijkheid was afgesproken. Vervolgens lieten Waardzone c.s. echter per e-mail weten dat zij toch wilden vasthouden aan de afspraken zoals die in de overeenkomst waren vastgelegd. Uit deze mededeling kon [persoon01] afleiden dat Waardzone c.s. tekort zouden schieten in de nakoming van hun verplichting tot het voldoen van de nabetaling.





5.32.


Waardzone c.s. hebben gemotiveerd betwist dat een nabetalingsregeling zonder einddatum overeengekomen is . Artikel 4.B. van de koopovereenkomst geeft in hun visie correct weer wat de partijen bij de koopovereenkomst zijn overeengekomen, namelijk dat de nabetalingsregeling na 1 januari 2020 zou komen te vervallen.





5.33.



Het standpunt van [persoon01] c.s. is dat een nabetalingsregeling zonder einddatum is overeengekomen, dat hij daarom recht had op nabetaling en dat Waardzone c.s. dit hebben miskend en [persoon01] daarom de koopovereenkomst heeft ontbonden.


Daarmee rijst de vraag op welke manier en op welk moment de door [persoon01] c.s. gestelde afspraak dan zou zijn gemaakt en waar dit uit blijkt. Het lag op de weg van [persoon01] c.s. om daartoe de nodige feiten aan te voeren. [persoon01] c.s. hebben hierover echter niets concreets gesteld en ook de stukken bevatten geen aanknopingspunten om aan te nemen dat de partijen bij de koopovereenkomst het eens zijn geworden over een nabetalingsregeling zonder einddatum.






5.34.


In de overige bepalingen van de koopovereenkomst en de achtergrond van die overeenkomst ziet de rechtbank geen aanwijzingen dat de partijen bij de koopovereenkomst een andere afspraak hebben gemaakt of een andere regeling hebben beoogd dan op papier is gezet. De koopovereenkomst is aangegaan in de hoop dat de weilanden op enig moment ontwikkeld zouden kunnen worden, maar ook in de wetenschap dat een wijziging van het bestemmingsplan geen gegeven was. De potentiële waardevermeerdering die bij een bestemmingswijzing gerealiseerd zou worden is ten minste gedeeltelijk verdisconteerd in de koopprijs van € 1.275.000,00. Waardzone c.s. hebben immers onweersproken aangevoerd dat die prijs circa twee keer zo hoog was als de toenmalige vrije agrarische waarde van de grond. [persoon01] heeft dit bedrag bovendien al onmiddellijk in 2004 ontvangen, in de vorm van een waarborgsom, en genoot daar vanaf dat moment dus al de voordelen van. Daarnaast mocht hij tot aan een eventuele levering gebruik blijven maken van de weilanden. Tegenover het ontwikkelpotentieel voor (uiteindelijk) Waardzone stond dus een hogere koopprijs, onmiddellijke betaling, en het voortgezet gebruik van de weilanden voor [persoon01] . De voordelen die [persoon01] hieraan ontleende (rente over het ontvangen bedrag en de vruchten van het gebruik van de grond) namen enkel toe naarmate de bestemmingswijziging en de levering langer op zich lieten wachten. Met het oog op het contractuele evenwicht ligt dan in ieder geval niet voor de hand dat [persoon01] daarnaast, zoals hij stelt, ook nog eens oneindig aanspraak zou houden op een nabetaling bij een bestemmingswijzing. Voor zijn bedrijfsmatig handelende koper zou dat in zakelijk opzicht geen logische afspraak zijn. Om desondanks aan te kunnen nemen dat de partijen bij de koopovereenkomst dit toch hebben beoogd, heeft de rechtbank concrete aanwijzingen nodig die daarop duiden, maar daar ontbreekt het aan.





5.35.


Omdat [persoon01] c.s. geen feiten of omstandigheden hebben gesteld die tot het oordeel zouden kunnen leiden dat een nabetalingsregeling zonder einddatum is overeengekomen, wordt aan bewijslevering op dit punt niet toegekomen. De conclusie is dat het beroep op ontbinding niet kan slagen op grond van het gestelde over een afwijkende afspraak over nabetaling.





5.36.


[persoon01] c.s. hebben ten slotte nog gesteld dat het naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn als Waardzone c.s. zich op de einddatum in artikel 4.B. van de koopovereenkomst kunnen beroepen. Dit beroep faalt. Blokland c.s. doen in deze procedure immers geen beroep op deze bepaling. Het zijn [persoon01] c.s. die zich met het oog op ontbinding van de koopovereenkomst beroepen op (de niet-nakoming van) een nabetalingsregeling zonder einddatum. Los hiervan stuit het beroep ook af op hetgeen hiervoor over de gemaakte afspraken en het contractueel evenwicht is overwogen.





Zijn Waardzone c.s. tekortgeschoten door een terugkooprecht van [persoon01] te miskennen?







5.37.


[persoon01] c.s. stellen dat zowel [persoon01] als Waardzone c.s. bij het uitblijven van een bestemmingswijziging voor 1 januari 2020 de koopovereenkomst zouden kunnen ontbinden met een beroep op artikel 16 lid 1 en sub a. Ongeacht welke partij ontbond, zou [persoon01] dan het recht, maar niet de verplichting hebben om de weilanden terug te kopen. Volgens [persoon01] c.s. lag mede aan de ontbinding van de koopovereenkomst ten grondslag dat Waardzone c.s. dit terugkooprecht hebben miskend.





5.38.



[persoon01] c.s. stellen niet dat [persoon01] ooit een terugkooprecht heeft ingeroepen en dat blijkt ook niet uit de processtukken. Dit zou overigens ook niet te rijmen zijn met de afspraak dat [persoon01] de weilanden op 31 december 2019 aan Waardzone zou leveren. [persoon01] c.s. hebben op dit punt dan ook te weinig naar voren gebracht.


De conclusie is dat [persoon01] c.s. Waardzone c.s. niet kunnen verwijten dat zij een terugkooprecht van [persoon01] hebben geschonden en dat het beroep op ontbinding op deze grond niet kan slagen.






5.39.


Ten overvloede geldt dat het scenario waarin de koopovereenkomst (wel) een terugkooprecht aan [persoon01] toekende zich niet heeft voorgedaan. Artikel 16 lid 3 van de koopovereenkomst bepaalt dat enkel bij ontbinding van de koopovereenkomst door de koper voor verkoper ( [persoon01] ) het recht bestaat om de weilanden terug te kopen tegen de dan geldende vrije agrarische verkeerswaarde.





Slotopmerkingen over ontbinding op grond van artikel 6:265 BW







5.40.


[persoon01] heeft in de periode voorafgaand aan de ontbindingsmededeling op 2 januari 2020 grotendeels gezwegen over de tekortkomingen die hij nu aan het beroep op ontbinding ten grondslag legt. Ten aanzien van de gestelde inspanningsverbintenis en het gestelde terugkooprecht is niet gebleken dat [persoon01] ooit aan Blokland c.s. kenbaar heeft gemaakt dat zij in zijn ogen tekortschoten in de nakoming daarvan. Ten aanzien van het nabetalingsrecht geldt dat [persoon01] na zijn brief van 11 juli 2019 en het antwoord van Waardzone c.s. van 18 juli 2019 er het zwijgen toe heeft gedaan. Ook in de ontbindingsbrief van 2 januari 2020 heeft (de toenmalige raadsman van) [persoon01] geen melding gemaakt van de tekortkomingen die [persoon01] nu aan de ontbinding ten grondslag legt. Hij schreef enkel dat nakoming van de koopovereenkomst in zijn ogen na 1 januari 2020 blijvend onmogelijk was geworden. De verwijten die [persoon01] nu aan zijn beroep op ontbinding ten grondslag legt, heeft hij dus niet of nauwelijks kenbaar gemaakt aan Blokland c.s. In plaats daarvan heeft hij op het allerlaatste moment de passeerafspraak afgezegd en vervolgens op de (in zijn ogen) eerst mogelijke datum willen ontbinden.





5.41.


Voor die ontbinding bestond echter geen grond. De door [persoon01] c.s. gestelde tekortkomingen, waarop hun primaire beroep op ontbinding was gegrond, zijn immers niet komen vast te staan. [persoon01] heeft de koopovereenkomst dan ook niet rechtsgeldig op grond van artikel 6:265 BW ontbonden.





Kon [persoon01] de koopovereenkomst ontbinden op grond van artikel 16 van de koopovereenkomst?







5.42.



[persoon01] c.s. stellen, voor het geval het beroep op artikel 6:265 BW niet slaagt, dat [persoon01] de koopovereenkomst op grond van artikel 16 lid 1 aanhef en onder a daarvan heeft ontbonden.


Waardzone c.s. hebben gemotiveerd betwist dat [persoon01] een beroep kon doen op dit artikel.






5.43.



Artikel 16 bepaalt, samengevat, dat de koper de koopovereenkomst kan ontbinden als geen bestemmingswijziging plaatsvindt voor 1 januari 2020.


Partijen zijn het erover eens dat [persoon01] , gelet op de bewoordingen van deze bepaling, daaraan geen ontbindingsrecht kan ontlenen. Hij is immers niet de koper.






5.44.


[persoon01] c.s. stellen echter dat in werkelijkheid is overeengekomen dat ook [persoon01] mocht ontbinden bij het uitblijven van een bestemmingswijziging voor 1 januari 2020. Zij beroepen zich in dit verband op correspondentie, op de getuigenverklaring van [naam01] en de conceptovereenkomst van maart 2004.





5.45.



In de door [persoon01] c.s. genoemde aanbiedingsbrief van Merwestreek en de fax van [persoon01] aan Merwestreek van 29 september 2003 (zie onder 3.5 en 3.6) wordt gesproken over een terugkooprecht voor [persoon01] bij het uitblijven van een bestemmingswijziging. Ook [naam01] heeft in zijn getuigenverklaring (zie onder 3.30) enkel over een terugkooprecht verklaard. Uit de door [persoon01] c.s. aangehaalde stukken komt geen contractueel ontbindingsrecht voor [persoon01] naar voren.


De getuigenverklaringen van notaris [notaris01] en [naam03] spreken het standpunt van [persoon01] c.s. tegen. [naam03] heeft verklaard: “Als de datum in 2020 zou verstrijken, dan kon de koper de overeenkomst ontbinden.” [notaris01] heeft onder meer verklaard: “Ook in de eerdere conceptversies was opgenomen dat alleen de koper een beroep kon doen op de ontbindende voorwaarde; althans ik herinner mij geen versie waarin staat dat de verkoper dat ook kan doen.”


Deze stukken bieden dus geen steun aan het standpunt van [persoon01] c.s.






5.46.



Ook het standpunt van [persoon01] c.s. dat uit de conceptovereenkomst volgt dat de afspraken anders zijn gemaakt dan in de koopovereenkomst neergelegd, acht de rechtbank niet overtuigend.


Artikel 16 lid 1 aanhef en sub a van de conceptovereenkomst bepaalt, ten eerste, dat de conceptovereenkomst kan worden ontbonden als de bestemming niet voor 1 januari 2020 is gewijzigd en, ten tweede, dat koper het recht heeft om ‘deze termijn’ met maximaal drie jaar te verlengen als bestemmingswijziging binnen die termijn redelijkerwijs te verwachten valt. Lid 3 van artikel 16 bepaalt vervolgens “Op vervulling van een lid 1.a. gemelde voorwaarde kan slechts koper zich beroepen.”


Volgens [persoon01] c.s. brengt lid 3 enkel tot uitdrukking dat alleen de koper het recht heeft om de termijn te verlengen, maar zegt lid 3 niets over wie de in lid 1 aanhef en sub a vermelde ontbindingsmogelijkheid heeft.


De rechtbank ziet dat anders. De bewoordingen van lid 3 wijzen niet op een beperkende strekking, ze impliceren juist dat de bepaling op meer dan één voorwaarde kan zien. Daar komt bij dat de lezing van [persoon01] c.s. lid 3 zinledig zou maken. In lid 1 aanhef en sub a is immers al duidelijk bepaald dat het recht om de termijn te verlengen alleen aan koper toekomt. Er is geen reden waarom dit in lid 3 opnieuw zou moeten worden bepaald.


Uit de samenhang van de leden 1 en 3 volgt dat ook in de conceptovereenkomst het contractuele ontbindingsrecht dus alleen werd toegekend aan koper.






5.47.


Volgens [persoon01] c.s. zijn in artikel 16 lid 1 van de uiteindelijke koopovereenkomst de woorden “door de koper” opgenomen zonder dat dit met [persoon01] was besproken of overeengekomen. Gelet op het feit dat de strekking van de afspraak ten opzichte van de conceptovereenkomst niet is gewijzigd, acht de rechtbank dit niet van belang.





5.48.



[persoon01] c.s. hebben nog aangevoerd dat in artikel 16 lid 1 koopovereenkomst niet staat dat

uitsluitend

koper een beroep kan doen op de ontbindingsbepaling en dat de contractuele verlengingsoptie voor de koper weinig betekenis heeft als niet ook de verkoper een beroep kan doen op de ontbindingsbepaling.


Dat de bepaling niet expliciet uitsluit dat [persoon01] als verkoper kan ontbinden, wil echter niet zeggen dat de bepaling zo mag worden uitgelegd als [persoon01] c.s. beogen. Temeer niet nu de overeenkomst het ontbindingsrecht aan de koper toekent zonder de verkoper te noemen en de voorafgaande conceptovereenkomst dit recht uitdrukkelijk tot de koper beperkte. [persoon01] c.s., op wie de stelplicht en bewijslast rusten, hebben geen concrete aanknopingspunten voor een ander oordeel aangereikt.






5.49.


Voor zover [persoon01] c.s. menen dat een terugkooprecht en een ontbindingsrecht in essentie hetzelfde zijn, gaat dat standpunt niet op. De vraag of [persoon01] de koopovereenkomst kon ontbinden en de vraag of en onder welke omstandigheden [persoon01] de weilanden mocht terugkopen, zijn met elkaar verweven, maar niet aan elkaar gelijk te stellen. Het is immers mogelijk dat [persoon01] geen beroep toekomt op de contractuele ontbindingsbepaling, maar dat hij wel onder bepaalde omstandigheden het recht heeft de weilanden terug te kopen. Precies dit onderscheid komt in artikel 16 lid 1 en lid 3 van de koopovereenkomst ook tot uitdrukking: lid 1 kent (alleen) de koper het recht toe om de koopovereenkomst te ontbinden bij het uitblijven van bestemmingswijziging en lid 3 bepaalt dat [persoon01] het recht heeft de weilanden terug te kopen tegen de vrije agrarische verkeerswaarde indien de koper van dat ontbindingsrecht gebruik maakt. Het terugkooprecht en het recht om de koopovereenkomst te ontbinden, moeten dus van elkaar worden onderscheiden.





5.50.


Per saldo blijkt onvoldoende dat is overeengekomen dat artikel 16 van de koopovereenkomst ook aan [persoon01] een ontbindingsrecht gaf. Ontbinding kon dus evenmin op die grond plaatsvinden.





Conclusie ten aanzien van het beroep op ontbinding







5.51.


Geen van de aangevoerde gronden kan het beroep op ontbinding dragen. De overeenkomst heeft haar gelding behouden. De rechtbank zal nu beoordelen of de vorderingen aan Waardzone kunnen worden toegewezen.





De leveringsvoorwaarden







5.52.


Omdat nog bepaalde aanpassingen van de notariële stukken nodig zijn, kan de vordering van Waardzone c.s. onder I niet in de huidige vorm worden toegewezen. Deze strekt immers tot veroordeling van [persoon01] tot overdracht van de weilanden aan Waardzone “op de voorwaarden vermeld in de Koopovereenkomst en verder op de voorwaarden als vermeld in de op 4 december 2019 aan [persoon01] gezonden concept akte van levering.”





5.53.


Om uiteindelijk tot een voor partijen werkbare beslissing te kunnen komen, is nodig dat [persoon01] en Waardzone c.s. tot een aanpassing komen van de voorgestelde conceptakte van levering en conceptnota van afrekening, rekening houdend met hetgeen zij over en weer hebben aangevoerd over de eerdere verkoop van een deel van de weilanden aan het Waterschap en hetgeen daarvoor al is ontvangen, en mogelijk over de verrekening van zakelijke lasten. Hetgeen daartoe tot nog toe is gesteld is , ook wat de daaraan voor akte en nota van afrekening te verbinden gevolgen, onvoldoende helder en specifiek om de rechtbank in staat te stellen bij vonnis te beslissen over de noodzakelijke aanpassingen in de conceptakte en afrekening. Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld om hun standpunten hierover nader toe te lichten en te preciseren. De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen voor akte uitlating van Blokland c.s. waarop [persoon01] c.s. vervolgens bij antwoordakte mogen reageren. Meest praktisch zou zijn als partijen in onderling overleg tot een aangepaste conceptakte komen waarvan de rechtbank in een eindvonnis kan uitgaan.





De boete op grond van artikel 14.A lid 2 sub a van de koopovereenkomst







5.54.


Waardzone c.s. vorderen onder III [persoon01] te veroordelen tot betaling van een boete van € 3.825,00 per dag tot het moment dat de weilanden in eigendom zijn overgedragen. Daartoe hebben zij aangevoerd dat zij [persoon01] op 9 januari 2020 bij deurwaardersexploot in gebreke hebben gesteld wegens het niet meewerken aan de overdracht van de weilanden, waardoor [persoon01] op grond van artikel 14.A lid 2 vanaf 17 januari 2020 in verzuim verkeerde. Vanaf die dag heeft [persoon01] op grond van artikel 14.A lid 2 sub a een boete verbeurd ter hoogte van 3 promille van de koopsom, oftewel € 3.825,00, per dag.





5.55.


[persoon01] c.s. hebben primair betwist dat [persoon01] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en als gevolg daarvan boetes heeft verbeurd. Subsidiair hebben [persoon01] c.s. de verweren gevoerd dat de rechtbank de boetebepalingen van de koopovereenkomst op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid buiten toepassing moet laten, dan wel dat zij een eventuele boete op grond van artikel 6:94 lid 1 BW tot nihil moet matigen. Daarbij achten [persoon01] c.s. van belang dat Waardzone c.s. de weilanden naar eigen zeggen pas over minimaal tien jaar kunnen ontwikkelen. Dit betekent dat zij er vooralsnog geen belang bij hebben om de weilanden geleverd te krijgen en bij een eventuele latere levering geen schade zullen lijden, aldus [persoon01] c.s.





5.56.


[persoon01] moest op basis van de gemaakte passeerafspraak medewerking verlenen aan de overdracht van de weilanden op 31 december 2019. Door dit niet te doen, is hij tekortgeschoten in de nakoming van artikel 1 van de koopovereenkomst. Waardzone c.s. hebben [persoon01] conform artikel 14.A. lid 2 bij deurwaardersexploot van 8 januari 2020 in gebreke gesteld (zie onder 3.26). Waardzone c.s. hebben, klaarblijkelijk abusievelijk, gesteld dat de ingebrekestelling dateert van 9 januari 2020. Het feit dat de ingebrekestelling in werkelijkheid van een dag eerder dateert kan er echter niet toe leiden dat de boete ook vanaf een dag eerder zou worden toegewezen. Uitgangspunt voor de beoordeling is immers de vordering van Waardzone c.s. tot betaling van de boete vanaf 17 januari 2020.





5.57.


[persoon01] is zijn verplichting om te leveren niet binnen acht dagen na de ingebrekestelling nagekomen. Op grond van artikel 14.A. lid 2 is hij dan ook in verzuim komen te verkeren en heeft hij in beginsel vanaf de gevorderde datum van 17 januari 2020 dagelijks een boete van € 3.825,00 verbeurd aan Waardzone. De rechtbank ziet in hetgeen over verrekenposten en verwerking van de eerder gerealiseerde levering van een deel van de weilanden aan het Waterschap geen reden om hierover anders te denken. Het debat daarover had naar redelijke verwachting binnen dagen of uren tot een gecorrigeerde concept-leveringsakte moeten kunnen leiden en die akte had dus ruim voor de ingebrekestelling verleden kunnen zijn.





5.58.


Gelet op de redenen waarom en wijze waarop [persoon01] de overeenkomst heeft ontbonden, de weilanden heeft verkocht aan [persoon03] en vervolgens geen gehoor heeft gegeven aan de sommatie tot levering, ziet de rechtbank geen grond om de contractuele afspraken over de hier bedoelde boete buiten toepassing te laten. Het is niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Waardzone c.s. aanspraak maken op die boete.





5.59.


Wel is denkbaar dat het beroep van [persoon01] op matiging van de boete in enige mate doel treft. Daarbij zal echter mede bepalend zijn hoe de hoogte van de boete zich verhoudt tot de door Waardzone geleden schade. Over de hoogte van deze schade zullen partijen zich bij akte nader mogen uitlaten, zoals de rechtbank later zal toelichten. De beslissing over de eventuele matiging van de boete zal de rechtbank dan ook aanhouden tot dit is gebeurd.





De boete op grond van artikel 20 sub d van de koopovereenkomst







5.60.


Onder V vorderen Waardzone c.s. een boete van € 10.000.000,00. In artikel 20 sub d van de koopovereenkomst is bepaald dat [persoon01] gehouden is bij elke “vervreemding of vestiging van een genotsrecht” de verplichtingen van artikel 20 lid d, alsmede de leden a, b en c en alle overige verplichtingen ten opzichte van de kopers, als kettingbeding op te leggen aan de verkrijger of genotsgerechtigde, op straffe van een boete van € 10.000.000,00. Volgens Waardzone c.s. heeft [persoon01] in strijd met deze bepaling gehandeld door de weilanden aan [persoon03] te verkopen zonder de vermelde verplichtingen door middel van een kettingbeding aan [persoon03] op te leggen.





5.61.


[persoon01] c.s. hebben ook in het kader van deze vordering primair betwist dat [persoon01] tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst en subsidiair een beroep gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid dan wel matiging.





5.62.


Tussen partijen staat vast dat [persoon01] de weilanden niet aan [persoon03] heeft overgedragen. Van vervreemding in de gebruikelijke taalkundige betekenis is dan ook geen sprake. De weilanden zijn immers steeds in het vermogen van [persoon01] gebleven. Waardzone c.s. hebben geen redenen aangevoerd waarom in dit geval aan het woord vervreemding een andere uitleg zou moeten worden gegeven. Dat sprake is van vestiging van een genotsrecht is niet gesteld of gebleken. Daaruit volgt dat zich hier geen situatie voordoet waarop artikel 20 lid d van de koopovereenkomst ziet. [persoon01] is dus niet tekortgeschoten in de nakoming van die bepaling en niet de in die bepaling opgenomen boete verschuldigd geraakt. Vordering V wordt dus afgewezen.





Aanvullende schadevergoeding







5.63.


Waardzone c.s. vorderen onder VI veroordeling van [persoon01] tot schadevergoeding op te maken bij staat. Daaraan leggen zij ten grondslag dat [persoon01] op grond van artikel 14.A. lid 1 van de koopovereenkomst bij niet of niet-tijdige nakoming gehouden is de daaruit voortvloeiende schade te vergoeden, ongeacht of sprake is van verzuim. Volgens Waardzone c.s. is [persoon01] tekortgeschoten door op 2 januari 2020 ten onrechte een ontbindingsverklaring uit te brengen en door niet te voldoen aan de sommatie tot levering van de weilanden van 9 januari 2020. Het feit dat de weilanden niet tijdig aan Waardzone zijn overgedragen en zij daar niet over heeft kunnen beschikken leidt tot schade. Ter zitting hebben Waardzone c.s. hieraan toegevoegd dat zij aanzienlijke kosten hebben gemaakt bij de voorbereiding van de overdracht en de uiteindelijke ontwikkeling van de weilanden.





5.64.


[persoon01] c.s. hebben betwist dat [persoon01] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Daarnaast hebben zij betwist dat de gestelde tekortkomingen tot schade hebben geleid. Waardzone c.s. kunnen naar eigen zeggen pas over tien jaar de weilanden ontwikkelen. Zij hebben er dus vooralsnog geen belang bij de weilanden al geleverd te krijgen en lijden door het uitblijven van levering geen schade.





5.65.


Het uitbrengen van de ontbindingsverklaring van 2 januari 2020 en de weigering van [persoon01] om de weilanden aan Waardzone over te dragen, leveren toerekenbare tekortkomingen in de nakoming van de koopovereenkomst op. De ontbindingsverklaring is immers ten onrechte uitgebracht en [persoon01] was op basis van artikel 1 van de koopovereenkomst in verbinding met de passeerafspraak gehouden de weilanden op 31 december 2019 te leveren. [persoon01] is op grond van artikel 14.A. lid 1 van de koopovereenkomst gehouden de uit deze tekortkomingen voortvloeiende schade aan Waardzone te vergoeden.





5.66.


Aan het debat over schending van algemene voorwaarden van de hypotheekhouder, wat daar ook verder van zij, komt geen zelfstandig belang toe. Gesteld noch gebleken is dat hieruit separaat schade is voortgevloeid.





5.67.


Hoewel Waardzone c.s. verwijzing naar de schadestaat hebben gevorderd, ziet de rechtbank aanleiding om het debat over de hoogte van de schade al in deze procedure te voeren. Reden daarvoor is dat de vordering tot aanvullende schadevergoeding en de vordering tot betaling van de boete op grond van artikel 14.A lid 2 sub 2 van de koopovereenkomst in deze zaak onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden. Artikel 14.A lid 3 van de koopovereenkomst bepaalt immers dat een betaalde of verschuldigde boete in mindering komt op eventueel verschuldigde schadevergoeding. De hoogte van de verschuldigde schadevergoeding kan dus niet worden vastgesteld zonder dat de hoogte van de verschuldigde boete vaststaat. De hoogte van de verschuldigde boete kan echter niet worden bepaald zolang de omvang van de schade van Waardzone niet bekend is , aangezien de verhouding tussen de schade en de boete van belang kan zijn bij de beoordeling van het beroep van [persoon01] c.s. op matiging. Gelet hierop is het wenselijk en noodzakelijk dat de vordering tot aanvullende schadevergoeding en de vordering tot betaling van de boete gelijktijdig in deze procedure worden beoordeeld. De rechtbank veronderstelt dat de schade van Waardzone inmiddels kan worden gekwantificeerd.





5.68.


Partijen zullen daarom in de gelegenheid worden gesteld om zich bij akte uit te laten over de (omvang van) de schade die uit de in r.o. 5.65 vermelde toerekenbare tekortkomingen van [persoon01] voortvloeit. Op basis daarvan zal de rechtbank de schade, voor zover aanwezig, concreet begroten en in het verlengde daarvan het beroep op matiging van de boete beoordelen.





De vorderingen jegens [persoon02]







5.69.


Waardzone c.s. vorderen onder II om [persoon02] te veroordelen tot het gehengen en gedogen van de onder vordering I bedoelde overdracht van de weilanden door [persoon01] . [persoon01] c.s. hebben tegen deze vordering geen afzonderlijk verweer gevoerd. De vordering knoopt echter aan bij “de onder I bedoelde overdracht” en uit r.o. 5.52 en 5.53 vloeit voort dat vordering I (nog) niet in ongewijzigde vorm kan worden toegewezen. Daarbij komt dat toewijzing van deze vordering anders dan bij eindvonnis complicaties geeft voor tenuitvoerlegging en appeltermijn. Indien en voor zover de vordering onder I bij eindvonnis zal worden toegewezen, zal ook deze vordering tegen [persoon02] worden toegewezen.





De vorderingen jegens [persoon03]







5.70.


Waardzone c.s. vorderen onder II om [persoon03] te veroordelen tot het gehengen en gedogen van de onder I bedoelde overdracht van de weilanden. [persoon03] is niet verschenen en tegen hem is verstek verleend. De bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten zijn in acht genomen en de vordering komt niet onrechtmatig of ongegrond voor, zodat deze voor toewijzing vatbaar is . De vordering knoopt echter aan bij “de onder I bedoelde overdracht” en uit r.o. 5.52 en 5.53 vloeit voort dat vordering I (nog) niet in ongewijzigde vorm kan worden toegewezen. Indien en voor zover de vordering onder I bij eindvonnis zal worden toegewezen, zal ook deze vordering tegen [persoon03] worden toegewezen.





5.71.


De onder IV gevorderde verklaring voor recht dat de door [persoon03] op 8 juli 2020 gelegde beslagen op de weilanden zijn komen te vervallen, zal bij eindvonnis worden toegewezen. De op 24 augustus 2020 door [persoon03] aan [persoon01] uitgebrachte dagvaarding is op de eerst dienende dag van 10 februari 2021 niet aangebracht. Op 11 februari 2021 heeft [persoon03] een herstelexploot doen uitbrengen, waarin [persoon01] werd opgeroepen tegen 16 februari 2022, maar op die datum is de dagvaarding opnieuw niet aangebracht. Daarmee is als voorwaarde voor het beslagverlof gestelde aanhangigheid van de vordering in de hoofdzaak komen te vervallen en de door [persoon03] gelegde beslagen op grond van artikel 700 lid 3 Rv eveneens. Waardzone c.s. hebben bij deze vordering ook het benodigde belang.





5.72.


De vordering van Waardzone c.s. - eveneens onder IV - tot veroordeling van [persoon03] de beslagen binnen 14 dagen te doen doorhalen in de openbare registers, op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag, komt de rechtbank overmatig voor. De rechtbank ziet in het dossier, ook gelet op het verstek van [persoon03] , geen aanwijzingen dat hij zich niet zal voegen naar dit vonnis, zodat voor een stevige prikkel tot nakoming geen noodzaak lijkt te bestaan. Doorhaling in de registers moet echter wel plaatsvinden. De rechtbank zal in het eindvonnis aan deze veroordeling een dwangsom verbinden van € 1.000,00 per dag, met ingang van vier weken na betekening van het vonnis, met een maximum van € 50.000,00.





De subsidiaire vorderingen







5.73.


Aan een beoordeling van de subsidiaire vorderingen VII tot en met XI van Waardzone c.s. komt de rechtbank gelet op het voorgaande niet toe.





De slotsom in conventie







5.74.


Met het oog op een goede instructie van het geschil zal de rechtbank de zaak naar de rol verwijzen om partijen in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten over (alleen) de in r.o. 5.53 en 5.68 genoemde onderwerpen. Blokland c.s. zullen daartoe als eerste in de gelegenheid worden gesteld en [persoon01] c.s. zullen hier vervolgens in een antwoordakte op mogen reageren. Het is partijen daarbij niet toegestaan om punten waarover de rechtbank in dit vonnis al een beslissing heeft genomen van nieuwe argumentatie te voorzien.





Tussentijds hoger beroep







5.75.


De rechtbank houdt ieder verder oordeel aan, ook over de proceskosten, de gevorderde dwangsom en de uitvoerbaarheid bij voorraad. Wel ziet de rechtbank aanleiding om tussentijds hoger beroep open te stellen. Indien een partij in hoger beroep wil, bijvoorbeeld tegen de beslissing dat de weilanden moeten worden geleverd, hoeft niet eerst te worden gewacht tot over de precieze leverings- en afrekenvoorwaarden en/of over de schadecijfers is beslist. Uiteraard staat het partijen nog altijd vrij om zelf naar een minnelijke oplossing te zoeken.





verder in reconventie







5.76.


De vordering tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding is voorwaardelijk ingesteld, namelijk voor het geval dat de rechtbank zou bepalen dat (een deel van) de waarborgsom aan Waardzone c.s. toekomt. Deze voorwaarde is niet vervuld, zodat de rechtbank aan beoordeling van deze vordering niet toekomt. Deze wordt dus ook bij het bepalen van de proceskosten buiten beschouwing gelaten.





5.77.


De overige vorderingen in reconventie stranden alle op hetgeen in conventie is overwogen en beslist, namelijk dat [persoon01] gehouden was en is de weilanden aan Waardzone te leveren en dat hij de koopovereenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden. [persoon01] kan op grond hiervan geen aanspraak maken op schadevergoeding of doorhaling van de hypotheekakte.





Proceskosten







5.78.


[persoon01] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Blokland c.s., bestaande uit het salaris advocaat, worden begroot op € 563,00 (2 punten x 0,5 x tarief € 563,00; de punten zijn gehalveerd nu de vorderingen in reconventie voortvloeien uit de vordering in conventie).





De slotsom in reconventie






5.79.


In verband met wat in r.o. 5.74 is overwogen en de samenhang met de conventie zal de rechtbank ook in reconventie iedere verdere beslissing aanhouden.







6

De beslissing


De rechtbank





in conventie






6.1.


verwijst de zaak naar de rol van

25 januari 2023

voor het nemen van een akte van de zijde van Blokland c.s. om zich uit te laten als bedoeld in r.o. 5.74;





6.2.


bepaalt dat [persoon01] c.s. vier weken na het indienen van de akte door Blokland c.s. bij antwoordakte hierop mogen reageren;





in conventie en in reconventie







6.3.


bepaalt dat van dit vonnis hoger beroep kan worden ingesteld voordat het eindvonnis is gewezen;





6.4.


houdt iedere verdere beslissing aan.




Dit vonnis is gewezen door mr. P.A.M. van Schouwenburg-Laan, mr. J.M.J. Arts en mr. J.L. Luiten en in het openbaar uitgesproken op 14 december 2022.


1885/3455/3492