ECLI:NL:RBAMS:2022:8292, Rechtbank Amsterdam, 25-11-2022, 10143064 KK EXPL 22-632
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-11-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: kantonrechter. kort geding. ontruiming toegewezen. Huurder weigert beheerder de toegang tot de woning. Kamergewijze verhuur. Huurder heeft zonder toestemming zijn vriendin in zijn kamer laten inwonen.

vonnis
    
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 10143064 KK EXPL 22-632
      vonnis van: 25 november 2022
      fno.: 57170
    
    
    
    vonnis van de kantonrechter in kort geding
    
    
      I n z a k e
    
    
    de besloten vennootschap Bergense Vastgoed Maatschappij B.V.
    
      gevestigd te Heerhugowaard
      eiseres
      nader te noemen: verhuurder
      advocaat-gemachtigde: mr. N. El Ouahhabi
    
    
    
      t e g e n
    
    
    
      [gedaagde]
    
    
      wonende te [woonplaats]
      gedaagde
      nader te noemen: huurder
      in persoon verschenen
    
    
    
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    Bij dagvaarding van 18 oktober 2022 heeft verhuurder een voorziening gevorderd. 
    
    
      Ter zitting van 11 november 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens verhuurder zijn verschenen [naam 1] en [naam 2] , beiden werkzaam voor My Home Vastgoed & Interieur B.V, bijgestaan door de advocaat-gemachtigde. Huurder is in persoon verschenen. Beide partijen hebben op voorhand stukken in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen. Na verder debat is vonnis gevraagd en is de datum voor vonnis bepaald op vandaag.
    
    
    
      Verhuurder heeft bezwaar gemaakt tegen een door huurder in het geding gebracht geluidsfragment. Ter zitting is beslist dat dit fragment wordt toegelaten tot de procedure.
    
    
    
  
  
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
    
      1.	Als uitgangspunt geldt het volgende.
    
    
    
      1.1.
      Verhuurder is in 2018 eigenaar geworden van de woning aan de [adres] (hierna: de woning). In de woning zijn op de eerste en tweede verdieping vier onzelfstandige woonruimten (kamers) gevestigd: één op de eerste verdieping en drie op de tweede verdieping. Op de eerste verdieping bevinden zich de gemeenschappelijke eetkamer, woonkamer, badkamer en keuken.
      
    
    
      1.2.
      Op het moment dat verhuurder de woning kocht, werden de vier kamers verhuurd. Huurder was een van de huurders. Twee van de vier huurders hadden een schriftelijke huurovereenkomst met de rechtsvoorganger van verhuurder. De huurovereenkomst tussen huurder en de rechtsvoorganger van verhuurder is niet op schrift gesteld. Verhuurder heeft een schriftelijke huurovereenkomst in het geding gebracht. Partijen zijn het erover eens dat de bepalingen uit die overeenkomst tussen hen van toepassing zijn. In artikelen 4 en 12 van die huurovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende:
      
      
        “Artikel 4
        BESTEMMING EN GEBRUIK VAN HET GEHUURE: 
        
          Aan het gehuurde mag zonder schriftelijke toestemming van verhuurder geen andere bestemming worden gegeven dan van woonhuis voor de huurder en zijn gezin. Het moet uitsluitend overeenkomstig die bestemming worden ingericht en gebruikt en mag niet ongebruikt worden gelaten. (…)
        
      
      
      
        
          Artikel 12
        
        
          VERBODSBEPALINGEN:
        
        
          Het is verboden
        
        
          1 andere personen bij zich te laten inwonen dan voor wie de woning is gehuurd.
        
        
          (…)”
      
      
    
    
      1.3.
      Huurder betaalt € 500,00 per maand aan huur voor de kamer. 
      
    
    
      1.4.
      My Home Vastgoed & Interieur B.V. is namens verhuurder beheerder van de woning.
      
    
    
      1.5.
      Voor kamerverhuur (woningdelen) beschikt verhuurder niet over de daartoe vereiste vergunning van de gemeente Amsterdam. 
      
    
    
      1.6.
      Drie van de vier huurders hebben met verhuurder een regeling getroffen en hebben omstreeks 1 augustus 2021 de woning verlaten. In de tussen deze huurders en verhuurder gesloten vaststellingsovereenkomst staat onder meer het volgende:
      
      
        “Per 1 augustus zullen deze kamers volledig leeg worden opgeleverd aan de verhuurder en is deze vrij hier mee te doen wat hem goed dunkt.”
      
      
    
    
      1.7.
      
        Bij email van 20 oktober 2021 heeft de beheerder het volgende aan de huurder geschreven:
        “Je hebt aangegeven dat je coöptatierecht hebt dan moet je ook voor kandidaten zorgen. Nu hebben wij huurderving en dat is niet acceptabel. 
      
      
      
        
          Per 1 november moet er een nieuwe huurder in zitten. Is dit niet het geval kan ik een huurder regelen die heb ik genoeg. Of ik kan de huur doorberekenen aan jou. (…)”
      
      
    
    
      1.8.
      Bij e-mail van 7 juni 2022 heeft huurder aan de beheerder, voor zover van belang, het volgende geschreven:
      
      
        “Mijn vriendin is al enige tijd op zoek naar woonruimte in Nederland en Amsterdam. Het huurcontract staat ogv Art 4 toe dat zij zich bij mij kan intrekken, en ik ben dan ook al enige tijd van plan om haar bij mij in te laten wonen. 
      
      
      
        
          Nu is het zo dat [naam 3] op de [adres] woont en staat ingeschreven tot juli. Omdat er maar twee mensen mogen wonen en ingeschreven kunnen worden, zorgt deze situatie waarin we met drie mensen komen te wonen voor problemen. Om jullie niet in een illegale situatie te brengen heb ik haar inwoning tot nu toe afgehouden. Per 1 juli zal [naam 3] niet meer woonachtig zijn op de [locatie] waardoor dit probleem zich niet meer voordoet. Hierdoor zal ik mijn vriendin opvolgend op [naam 3] ’s vertrek bij mij laten inwonen. 
        
        
          (…)”
      
      
    
    
      1.9.
      Bij e-mail van 8 juni 2022 heeft de beheerder aan huurder bericht dat hij zonder toestemming en zonder dat zijn vriendin een contract heeft niet bij hem op zijn kamer kan inwonen, omdat die kamer voor één persoon is.
      
    
    
      1.10.
      Omstreeks 12 juli 2022 is de vriendin van huurder bij hem ingetrokken en heeft zij zich op het adres van de woning ingeschreven.
      
    
    
      1.11.
      Partijen hebben elkaar vervolgens over en weer voorstellen gedaan, maar tot nieuwe afspraken is het niet gekomen.
      
    
    
      1.12.
      Bij e-mail van 8 september 2022 heeft de beheerder, voor zover van belang, het volgende geschreven aan huurder: 
      
      
        “Tegelijkertijd met jou mail werd ik ook gebeld door [naam 4] .
        
          
            [naam 4] is terug van vakantie en trekt maandag in. Als [naam 4] maandag weer de deur wordt gewezen zoals vandaag is gebeurd. Zullen we de politie inschakelen.”
      
      
    
    
      1.13.
      Huurder heeft bij e-mail van diezelfde dag als volgt gereageerd:
      
      
        “Overigens heb ik [naam 4] niet naar de deur gewezen vandaag. Ik heb ook aangegeven dat ik de politie zal inschakelen op het moment dat er huisvredebreuk optreed of iets wordt gewijzigd aan de woning, omdat ik al eerder heb aangegeven dat ik jullie geen toestemming geef om het pand te betreden. Zij zijn al op de hoogte en staan stand-by.”
      
      
    
    
      1.14.
      Daarop heeft verhuurder als volgt gereageerd:
      
      
        “Jij huurt een onzelfstandige woonruimte dat is jouw kamer aan de voorkant van het pand. Dit staat ook omschreven in de huur factuur die je maandelijks ontvangt en betaald.
        
          Jouw kamer en dat is dus jouw gehuurde komen we niet in, dat zou idd huisvredebreuk zijn.
        
        
          De rest is gemeenschappelijke ruimten en daar heeft [naam 4] ook recht op. En daar mogen wij ook in komen.”
        
      
      
    
  
  
    Het geschil
    
    2. Verhuurder heeft gevorderd, samengevat, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
    
      primair: huurder te veroordelen de woning te ontruimen;
      subsidiair: huurder te gebieden, op straffe van een dwangsom, op eerste verzoek van verhuurder, verhuurder en andere (kandidaat)huurders toegang te verschaffen tot de woning;
      in alle gevallen: huurder te veroordelen tot betaling van de misgelopen huurpenningen vanaf 26 september 2022 tot aan de dag van ontruiming van het gehuurde, ter hoogte van € 500,00 per maand, en te veroordelen in de proces- en nakosten.
    
    
    3. Verhuurder stelt daartoe dat huurder zich in strijd met de huurovereenkomst het exclusieve gebruik van de gemeenschappelijke ruimten heeft toegeëigend. Huurder is gehouden om verhuurder toegang tot de woning te verschaffen. Huurder laat verhuurder en de nieuwe bewoner niet toe tot de woning. Huurder heeft zonder toestemming van verhuurder zijn vriendin laten inwonen en ingeschreven op het adres van de woning, terwijl hij wist dat verhuurder bezig was om een nieuwe bewoner aan te trekken. Omdat verhuurder niet beschikt over een vergunning voor woningdelen, mogen er maar twee personen op het adres van de woning ingeschreven staan. Het gebruik van de woning door huurder en zijn vriendin leidt tot het zelfstandig gebruik van de gehele woning, wat in strijd is met de huurovereenkomst.  
    
    4. Huurder heeft het volgende tegen de vordering aangevoerd. Verhuurder heeft geen spoedeisend belang bij zijn vordering De woning was een ‘vriendenhuis’ waar door de jaren heen meerdere bewoners zijn komen wonen die tot dezelfde vriendengroep behoren. De vorige eigenaar van de woning en de toenmalige huurders zijn een coöptatierecht overeengekomen. De verantwoordelijkheid tot het aandragen van nieuwe bewoners van de kamers lag bij de zittende huurders, met inachtneming van een maand zoektijd op het moment dat een huurder stopte met huren. Verhuurder wist hiervan en huurder heeft twee keer een nieuwe bewoner voorgedragen. Op grond van de huurovereenkomst is het toegestaan om met zijn vriendin samen te wonen in de woning. Verhuurder heeft in strijd met het coöptatierecht een nieuwe bewoner aangedragen. Op 30 juni 2022 kwam de beheerder langs in de woning om in een deel van de gemeenschappelijke woonkamer een extra slaapkamer te realiseren voor een nieuwe huurder. De beheerder heeft zich die dag bedreigend, intimiderend en agressief uitgelaten tegen huurder. Sindsdien heeft huurder voor zijn eigen veiligheid de beheerder de toegang tot de woning geweigerd. Om te voorkomen dat huurder met een hem onbekend persoon zou komen te wonen, heeft hij zijn vriendin op het adres van de woning ingeschreven. In het geval huurder in strijd heeft gehandeld met de huurovereenkomst, dan is de tekortkoming niet dusdanig ernstig dat de bodemrechter zal oordelen dat die tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.  
    
    
    
    
  
  
    De beoordeling
    
    5. In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van de eisende partij niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
    
    6. In dit kort geding geeft de kantonrechter een voorlopig oordeel.    
    
    
      7.Als onbestreden staat vast dat huurder de beheerder na 30 juni 2022 geen toegang meer heeft verleend tot de woning. Volgens huurder omdat de beheerder hem die dag bij een bezoek aan de woning zou hebben bedreigd. Verhuurder heeft dat bestreden. Huurder heeft van het litigieuze bezoek geluidsfragmenten in het geding gebracht. Te horen is dat de beheerder enkele keren met flinke stemverheffing praat, maar dat de beheerder hem bedreigt is niet te horen in de geluidsopname. Het niet verschaffen van toegang tot de woning aan de beheerder, levert een tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst, althans is in strijd met goed huurderschap. De beheerder moet immers namens de verhuurder de niet bewoonde kamers op de tweede verdieping kunnen bezoeken om over zijn eigendom te kunnen beschikken.
    
    8. Verder staat vast dat huurder zonder toestemming van verhuurder zijn vriendin bij hem heeft laten inwonen en dat zij zich op het adres van de woning heeft ingeschreven. Vast staat ook dat deze vriendin geen huur betaalt aan verhuurder. Volgens huurder is het inwonen van zijn vriendin toegestaan op grond van de huurovereenkomst. Ook beroept huurder zich op het coöptatierecht. Dit verweer wordt niet gevolgd. Daartoe wordt overwogen als volgt.
    
    9. Het gehuurde betreft een onzelfstandige woonruimte, een kamer met gemeenschappelijk gebruik van de keuken en de woonkamer, allemaal op de 3e verdieping. In artikel 4 van de huurovereenkomst, waarop huurder zich beroept, staat dat huurder met zijn gezin in het gehuurde mag wonen. Een redelijke uitleg van deze bepaling, bezien in samenhang met artikel 12 (verbod inwonen andere personen) en artikel 4 (huurder mag de bestemming van het gehuurde niet wijzigen), brengt naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter mee dat het huurder in dit geval niet is toegestaan om zijn vriendin bij hem te laten inwonen. Immers, feitelijk - en dat is niet betwist - komt de situatie er thans op neer dat huurder in strijd met de huurovereenkomst de woning gebruikt als zelfstandige woonruimte. Huurder houdt deze situatie in stand, omdat hij verhuurder de toegang tot de woning belet. Een en ander is onrechtmatig. Het beroep van huurder op het coöptatierecht maakt dit niet anders.   
    
    10. Een coöptatierecht houdt in dat de achterblijvende huurder een nieuwe huurder kiest als er een kamer vrijkomt. Tussen partijen is in geschil of huurder een coöptatierecht heeft. De brief waarop huurder zich in dit kader beroept betreft correspondentie tussen de rechtsvoorganger van verhuurder en een andere voormalig huurder. Tussen huurder en verhuurder is geen coöptatierecht schriftelijk vastgelegd noch is ondubbelzinnig gebleken dat verhuurder zich jegens huurder heeft willen verbinden aan een dergelijk recht. Sterker, het lijkt erop dat de oorspronkelijke huurders afstand hebben gedaan van het coöptatierecht, nu in de tussen hen en verhuurder gesloten vaststellingsovereenkomst staat dat het verhuurder vrij staat om te doen met de vrijgekomen kamers wat verhuurder goeddunkt. Naar voorlopig oordeel van de kantonrechter komt huurder geen coöptatierecht toe. 
    
    11. Bovendien heeft huurder geen gebruik gemaakt van het coöptatierecht. Huurder heeft namelijk geen nieuwe huurder voor een kamer in de woning voorgedragen toen medio juli 2022 de bewoner van een kamer op de tweede verdieping de woning verliet. Hij heeft dat wel gesteld, maar dit is door verhuurder betwist en huurder heeft zijn stelling niet met stukken onderbouwd. 
    
    12. De tekortkomingen van huurder zijn dusdanig ernstig dat voldoende aannemelijk is dat deze in een bodemprocedure grond opleveren voor ontbinding van de huurovereenkomst en daarom ook veroordeling tot ontruiming van het gehuurde. Hoewel het belang van huurder om in het gehuurde te kunnen blijven wonen groot is, kan onder de hiervoor geschetste omstandigheden niet van verhuurder worden verlangd dat het gehuurde ter beschikking blijft stellen, en dient dit belang te wijken voor het belang van verhuurder om ongehinderd te kunnen beschikken over de woning. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat verhuurder aan huurder heeft aangeboden om onder redelijke voorwaarden een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan met betrekking tot de 3e verdieping als zelfstandige woonruimte, maar huurder dit aanbod heeft afgewezen.
    
    13. Uit het voorgaande vloeit voort dat de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen.
    14. De vordering tot betaling van misgelopen huurpenningen is een van de ontruiming losstaande geldvordering waarvoor een afzonderlijk spoedeisend belang is vereist. Een afzonderlijk spoedeisend belang is gesteld noch gebleken, Ook valt niet in te zien dat verhuurder een eventuele bodemprocedure niet kan afwachten. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.
    
    15. Huurder zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeel in de proceskosten.
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      veroordeelt huurder om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het door hem gehuurde gedeelte van de woning aan de [adres] geheel leeg en ontruimd ter beschikking van verhuurder te stellen en met alle daarin aanwezige personen en goederen te verlaten en te ontruimen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo 444 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bepaalde,
      
    
    
      veroordeelt huurder om, indien hij niet vrijwillig aan deze veroordeling tot ontruiming voldoet en verhuurder de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder bewerkstelligt, aan verhuurder de kosten van de ontruiming te voldoen op vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming,
    
    
      
        veroordeelt huurder in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van verhuurder begroot op:
        explootkosten € 105,31 salaris € 498,00 griffierecht € 128,00-------------------totaal € 731,31voor zover van toepassing, inclusief btw,
      
      
    
    
      veroordeelt huurder in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat  niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis hebben voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden,
      
    
    
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens, kantonrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 25 november 2022.