ECLI:NL:RBAMS:2022:7608, Rechtbank Amsterdam, 14-12-2022, 22/1795 en 22/1796
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-12-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Woz-waarden aannemelijk gemaakt. Overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Wijze vaststellen WOZ-waarde. Erfpachtcorrectie. Waardeontwikkeling. Beroep op het gelijkheids- en evenredigheidsbeginsel slaagt niet.

RECHTBANK AMSTERDAM
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummers: AMS 22/1795 en 22/1796
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 december 2022 in de zaken tussen
  
    
      
      [eiser] (eiser) en [eiseres] (eiseres) uit Amsterdam, gezamenlijk: eisers,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar,
    (gemachtigde: mr. A.A.C. Bruins).
    
  
  
    Inleiding
    
    1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eisers tegen de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] in Amsterdam (hierna: de woning) die voor het kalenderjaar 2015 is vastgesteld op € 1.879.000,- (AMS 22/1795) en voor het kalenderjaar 2016 op € 1.961.000,- (AMS 22/1796).
    
    2. Met twee uitspraken op de bezwaren van eisers van 17 februari 2022 is de heffingsambtenaar bij die besluiten gebleven.
    
    3. De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met verweerschriften. 
    
    4. De rechtbank heeft de beroepen op 17 november 2022 op een zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door taxateur [naam] en eiseres.  
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    5. Eisers zijn gezamenlijk eigenaar van de woning. Het gaat om een vrijstaande woning van 286 m² met een garage. Eisers hebben de WOZ-beschikkingen aangevraagd vanwege het aanbod dat de gemeente Amsterdam hen heeft gedaan om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. 
    
    6. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning voor de kalenderjaren 2015 en 2016. Eisers vinden dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning in beide kalenderjaren te hoog heeft vastgesteld. De waardepeildatum is in dit geval voor kalenderjaar 2015 1 januari 2014 en voor kalenderjaar 2016 1 januari 2015. Bepalend is de staat waarin de woning op die data verkeert.
    
    7. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde verwezen naar het transactiecijfer van de woning van juni 2014 dat is gecorrigeerd met de erfpachtontwikkeling en de waardeontwikkeling naar de waardepeildatum. 
    
    8. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde voor beide kalanderjaren aannemelijk heeft gemaakt.
    
    
      
        Wijze vaststellen WOZ-waarde
      
    
    
    10. Eisers voeren aan dat de heffingsambtenaar in de primaire fase de WOZ-waarde baseert op drie vergelijkingsobjecten en in de bezwaarfase op het verkoopcijfer uit 2014. De heffingsambtenaar komt uit op dezelfde waarden. Dit lijkt daarom een doelredenering te zijn.
    
    11. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar een WOZ-waarde in elke stand van de procedure opnieuw kan vaststellen. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarden in eerste instantie schattenderwijs vastgesteld met behulp van vergelijkingsobjecten. Het is vervolgens aan de heffingsambtenaar om in beroep aannemelijk te maken dat de WOZ-waarden niet te hoog zijn. Het kan zijn dat de heffingsambtenaar daarvoor in beroep een andere methode gebruikt dan in bezwaar. Dat is toegestaan en dat is in deze zaken ook gebeurd. In beroep is de WOZ-waarde gebaseerd op het transactiecijfer van de woning uit 2014 en dat cijfer alleen is voldoende. Het transactiecijfer is gecorrigeerd met de erfpachtontwikkeling en de waardeontwikkeling naar de waardepeildatum. Dit gebeurt aan de hand van de prijsontwikkeling tussen de waardepeildatum en de transactiedatum van woningen in de buurt van de woning van eisers.
    
    12. De rechtbank overweegt verder dat in het geval een object rond de waardepeildatum wordt verkocht, er in beginsel van uit moet worden gegaan dat de waarde in het economisch verkeer overeenkomt met de koopsom. Dit is anders als de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt dat dit niet zo is. Op de zitting heeft eiseres haar beroepsgrond dat de transactieprijs niet de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt, ingetrokken. De rechtbank stelt daarom vast dat de heffingsambtenaar de transactieprijs mocht gebruiken om de WOZ-waarden op te baseren. Op basis van de transactieprijs van de woning heeft de heffingsambtenaar een aantal correcties toegepast om de WOZ-waarden naar de waardepeildatum te bepalen. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de door de heffingsambtenaar gebruikte erfpachtcorrectie en de gehanteerde waardeontwikkeling juist zijn toegepast. 
    
    
      
        Erfpachtcorrectie
      
    
    
    13. Eisers betwisten dat de erfpachtcorrectie goed is toegepast. De door de heffingsambtenaar gehanteerde wijze van berekening van de erfpachtcorrectie is niet van toepassing op het vaststellen van WOZ-waarden over de kalenderjaren 2015 en 2016 maar alleen op recentere jaren. Bovendien hebben eisers geen goed inzicht gekregen in de wijze waarop de erfpachtcorrectie is berekend. Ook hebben eisers de indruk dat de erfpachtcorrectie achteraf is geconstrueerd, omdat de gebruikte canon van € 17.000,- precies overeenkomt met de aangeboden afkoopsom voor eeuwigdurende erfpacht, waarbij expliciet is aangegeven dat die wordt opgemaakt voor de WOZ-waarde in 2016.
    
    14. De rechtbank stelt voorop dat de wijze waarop de heffingsambtenaar tot 1 juli 2019 de erfpachtcorrectie heeft berekend al is getoetst door de Hoge Raad en deze toets heeft doorstaan. Deze methode geldt niet, zoals eisers stellen, alleen voor nieuwe gevallen, maar kan ook worden toegepast voor het vaststellen van WOZ-waarden over de kalenderjaren 2015 en 2016. Om die reden mocht de heffingsambtenaar deze methode ook hanteren bij de woning van eisers. Over de hoogte van de erfpachtcorrectie heeft de heffingsambtenaar op de zitting toegelicht dat de afkoopsom voor eeuwigdurende erfpacht door een andere instantie (het grondbedrijf van de gemeente Amsterdam) en met een andere methode wordt berekend. Hoewel het opmerkelijk is dat de bedragen voor de erfpachtcorrectie en de afkoopsom van de canon overeenkomen, betekent dit niet dat de berekening van de erfpachtcorrectie van de heffingsambtenaar daarom niet bruikbaar is. Dit betoog slaagt niet. 
    
    
      
        Waardeontwikkeling
      
    
    
    15. Eisers stellen zich verder op het standpunt dat de waardeontwikkeling niet inzichtelijk is en dat zij niet weten waar de heffingsambtenaar deze cijfers vandaan haalt. Eisers kunnen daarom niet nagaan of de gebruikte cijfers correct zijn. De bestreden besluiten zijn dan ook onvoldoende transparant en bieden eisers geen goede verdedigingskansen. Ook begrijpen eisers niet waarom hun woning in 2016 een hogere WOZ-waarde heeft dan in 2015, terwijl van vergelijkbare woningen, ook in dezelfde buurt (“Buurt [nummer] ”) de waarde juist aanzienlijk is gedaald. Deze woningen laten een andere trend zien en tonen aan dat sprake is van een gemiddelde waardedaling van 12%. Het is voor eisers niet duidelijk waarom zij te maken krijgen met een waardestijging. De heffingsambtenaar heeft ook in bezwaar niet aan eisers uitgelegd waarom hun woning in waarde is gestegen. 
    
    16. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar op de zitting heeft uitgelegd dat de cijfers die hij hanteert zijn gebaseerd op alle verkopen in het marktsegment van de woning van eisers en de betreffende “Buurt [nummer] ”. De rechtbank heeft geen reden om hieraan te twijfelen. De cijfers zijn dus niet gebaseerd op WOZ-waarden van andere woningen. Dit is naar het oordeel van de rechtbank correct, want de WOZ-waarde van een woning wordt vastgesteld aan de hand van verkoopcijfers, niet aan de hand van andere WOZ-waarden. Dat is niet anders als het gaat om het vaststellen van de waarde van een woning voor de overstap naar eeuwigdurende erfpacht. De rechtbank merkt daarbij op dat de heffingsambtenaar op de zitting heeft toegelicht dat verschillen in WOZ-waarden mogelijk te verklaren zijn door verschillen tussen woningen in onderhoudstoestand. 
    
    
      
        Slaagt het beroep op het gelijkheidsbeginsel?
      
    
    
    17. Eisers doen ten aanzien van de hiervoor genoemde WOZ-waarden van vergelijkbare woningen in de buurt ook een beroep op het gelijkheidsbeginsel, waarvoor in het belastingrecht de meerderheidsregel geldt. Deze regel geldt echter alleen als objecten ‘nagenoeg identiek’ zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Daarnaast moet sprake zijn van ten minste twee identieke objecten die lager zijn gewaardeerd. Het ligt verder op de weg van eisers om, bij hun beroep daarop, aannemelijk te maken dat de meerderheidsregel is geschonden.
    
    18. De rechtbank vindt dat eisers niet aannemelijk hebben gemaakt dat de meerderheidsregel is geschonden. Uit het aangeleverde overzicht van eisers blijkt namelijk niet dat sprake is van twee of meer ‘nagenoeg identieke’ objecten. Alleen al de verschillen in woonoppervlakte en perceeloppervlakte tussen de woningen zijn niet dusdanig verwaarloosbaar dat die niet van invloed zijn op de waarde. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt daarom niet.
    
    19. De rechtbank merkt wel op dat eisers in de bezwaarfase ook een beroep op het gelijkheidsbeginsel hebben gedaan en hetzelfde overzicht van vergelijkbare woningen hebben verstrekt. De heffingsambtenaar heeft dat standpunt niet gemotiveerd weerlegd. De rechtbank constateert daarom een motiveringsgebrek in de bestreden uitspraken op bezwaar. De rechtbank zal deze gebreken met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht passeren. Eisers zijn door het motiveringsgebrek namelijk niet benadeeld, nu zij dit in beroep alsnog aan de orde hebben kunnen stellen. Wel moeten de gebreken ertoe leiden dat eisers recht hebben op vergoeding van het griffierecht.
    
    
      
        Slaagt het beroep op het evenredigheidsbeginsel?
      
    
    
    20. Eisers stellen tot slot dat de meerderheidsregel niet evenredig is, omdat vrijstaande huizen in Amsterdam op een kavel nooit 100% identiek kunnen zijn.
    
    21. De rechtbank oordeelt dat dit beroep niet slaagt, alleen al niet omdat dit standpunt niet nader is gemotiveerd.
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      22.	Gezien het voorgaande vindt de rechtbank dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden in de kalenderjaren 2015 en 2016 aannemelijk heeft gemaakt en dat de WOZ-waarden dus niet te hoog zijn vastgesteld. Dit betekent dat de beroepen ongegrond zijn. Eisers krijgen geen gelijk. Omdat aan de uitspraken op bezwaar een motiveringsgebrek kleeft, ziet de rechtbank wel aanleiding om de heffingsambtenaar op te dragen het door eisers betaalde griffierecht van tweemaal € 50,- aan hen te vergoeden. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. 	
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart de beroepen ongegrond;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 100,- aan eisers moet vergoeden.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. D. Sullivan, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. M.M. Mazurel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 
      14 december 2022.
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      
        De rechter is verhinderd 
      
      
        	      deze uitspraak te ondertekenen
      
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    
    
      Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.  
    
    
  
  
     Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
  
  
     Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Hoge Raad van 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:939.
  
  
     Zie bijvoorbeeld de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:473 (onder 5.16).
  
  
     Zie bijvoorbeeld de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 4 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:964.