ECLI:NL:GHARL:2023:1115, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-02-2023, 21/01489
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-02-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 21/01489
    uitspraakdatum: 7 februari 2023
    
    
      
        Uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 16 augustus 2021, nummer UTR 21/231, ECLI:NL:RBMNE:2021:4796, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak [adres1] 25 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2020 vastgesteld op € 382.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2020 aan belanghebbende opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 19 januari 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. Oosters als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [naam1] , alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] . 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak.
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde onderbouwd met een in beroep ingebracht en in hoger beroep aangevuld taxatierapport. In dat rapport is de waarde per 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum) bepaald op € 382.000. Die waarde is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van zes in dezelfde wijk ( [de wijk] ) als de onroerende zaak gelegen referentiewoningen, te weten [adres2] 11, [adres3] 146, [adres3] 140, [adres2] 39, [adres4] 83 (hierna: [adres4] ) en [adres5] 2 (hierna: [adres5] ). Ter onderbouwing van de getaxeerde waarde van de onroerende zaak zijn in het rapport onder meer de volgende gegevens vermeld. Daarbij zijn de kwaliteit (“K”), het onderhoud (“O”) en de voorzieningen (“V”) gewaardeerd op matig/eenvoudig (2), voldoende/normaal (3) of modern/luxe (4).
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bouw
                
                
                  jaar
                
              
              
                
                  Type
                
              
              
                
                  Opp. woning in m²
                
              
              
                
                  Waarde per m²
                
              
              
                
                  Kavel-
                
                
                  opp. in m²
                
              
              
                
                  Waarde per m²
                
              
              
                
                  Overige
                
              
              
                
                  K
                
              
              
                
                  O
                
              
              
                
                  V
                
              
              
                
                  Getaxeerde waarde / verkoopprijs
                
                
                  en datum verkoop
                
              
              
                
                  Waarde geïndexeerd naar peildatum
                
              
            
            
              
                Onroerende zaak
              
              
                1979
              
              
                Eind
              
              
                127
              
              
                € 2.178
              
              
                162
              
              
                € 626
              
              
                Berging: € 4.000
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                € 382.000
              
              
                -
              
            
            
              
                
                  [adres2] 11
              
              
                1985
              
              
                Tussen
              
              
                112
              
              
                € 2.438
              
              
                140
              
              
                € 650
              
              
                Berging: € 4.000
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                4
              
              
                € 340.000
                (22-03-18) 
              
              
                € 368.000
              
            
            
              
                
                  [adres3] 146
              
              
                1985
              
              
                Eind
              
              
                111
              
              
                € 2.248
              
              
                153
              
              
                € 644
              
              
                Berging: € 4.000
              
              
                3
              
              
                2/3
              
              
                2
              
              
                € 335.000
                (05-07-18)
              
              
                € 352.000
              
            
            
              
                
                  [adres3] 140
              
              
                1985
              
              
                Tussen
              
              
                104
              
              
                € 2.327
              
              
                103
              
              
                € 650
              
              
                Berging: € 4.000
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                € 307.000
                (23-10-18)
              
              
                € 313.000
              
            
            
              
                
                  [adres2] 39
              
              
                1985
              
              
                Tussen
              
              
                104
              
              
                € 2.468
              
              
                102
              
              
                € 650
              
              
                Berging: € 4.000
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                € 320.039
                (10-10-18)
              
              
                € 327.000
              
            
            
              
                
                  [adres4]
                
              
              
                1985
              
              
                Hoek
              
              
                94
              
              
                € 2.362
              
              
                173
              
              
                € 607
              
              
                Berging: € 3.000
              
              
                3
              
              
                4
              
              
                4
              
              
                € 345.000
                (17-07-19)
              
              
                € 330.000
              
            
            
              
                
                  [adres5]
                
              
              
                1983
              
              
                Eind
              
              
                79
              
              
                € 2.321
              
              
                131
              
              
                € 650
              
              
                Vliering: € 6.500
                Berging: € 3.000
              
              
                3
              
              
                2
              
              
                2
              
              
                € 265.000
                (11-07-18)
              
              
                € 278.000
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat die waarde moet worden vastgesteld op € 344.000. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de door hem vastgestelde waarde van € 382.000.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde – en door de Rechtbank overgenomen - waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust (ook in hoger beroep) op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij de beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt, moet de rechter niet alleen rekening houden met de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt, maar moet hij evenzeer rekening houden met de stukken en stellingen die de belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. Met inachtneming van dit kader komt het Hof tot het volgende oordeel.
      
    
    
      4.2.
      Uitgaande van de door de heffingsambtenaar gehanteerde objectkenmerken, acht het Hof met name [adres3] 146 en 140, [adres2] 39 en [adres5] goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. [adres3] 146 en [adres5] scoren qua onderhoud en voorzieningen weliswaar lager dan de onroerende zaak, maar zijn net als de onroerende zaak eindwoningen, terwijl [adres3] 140 en [adres2] 39 weliswaar tussenwoningen zijn, maar net als de onroerende zaak gemiddeld scoren op onderhoud en voorzieningen. Al deze objecten hebben bovendien net als de onroerende zaak een gemiddelde bouwkundige kwaliteit. De voor deze objecten gerealiseerde verkoopprijzen bieden naar het oordeel van het Hof bovendien in beginsel voldoende steun aan de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde. 
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende heeft evenwel gemotiveerd betwist dat de heffingsambtenaar de objectkenmerken, met name de staat en de ligging, van de onroerende zaak juist heeft bepaald. Wat betreft de staat van de onroerende zaak heeft belanghebbende aangevoerd dat het buitenschilderwerk matig is, dat de kozijnen sterk verouderd en niet optimaal onderhouden zijn, dat de keuken uit 1989 verouderd is, dat de onroerende zaak deels is voorzien van enkel glas en dat de vloer-, wand- en plafondafwerking eenvoudig en verouderd zijn. Daarnaast heeft belanghebbende tegenover het taxatierapport van de heffingsambtenaar zijn eigen taxatierapport ingebracht, waarin de door hem bepleite waarde is onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsobjecten [adres6] 10, [adres7] 5 en [adres8] 34.
      
    
    
      4.4.
      Met betrekking tot de staat van de onroerende zaak overweegt het Hof, mede gelet op de tot het dossier behorende foto’s van de onroerende zaak en van de in 4.2 genoemde vergelijkingsobjecten, dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de door hem ook erkende, matige staat van de onroerende zaak in verhouding tot de vergelijkingsobjecten. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de door belanghebbende ingebrachte foto’s van de onroerende zaak weliswaar lastig te vergelijken zijn met de foto’s van de vergelijkingsobjecten in de door de heffingsambtenaar ingebrachte verkoopadvertenties, maar dat deze onduidelijkheid, gelet op de hier geldende bewijslastverdeling, in eerste instantie voor rekening van de heffingsambtenaar moet komen.
      
    
    
      4.5.
      Met betrekking tot het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport overweegt het Hof dat, uitgaande van de door belanghebbende gehanteerde objectkenmerken, met name [adres8] 34 goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak. Dit object scoort volgens belanghebbende hetzelfde als de onroerende zaak op onderhoud, ligging, doelmatigheid en uitstraling. Alleen wat betreft bouwkundige kwaliteit scoort dit object lager dan de onroerende zaak. Daarnaast heeft dit object nagenoeg dezelfde gebruiksoppervlakte. Dit object is weliswaar verkocht voor een bedrag na indexatie van € 386.000, maar daarbij moet in aanmerking worden genomen dat het perceel van dit object 67 m² groter is. Behalve de opmerkingen dat [adres7] 5 een betere ligging heeft dan de onroerende zaak, dat belanghebbende in algemene zin te sterk heeft gecorrigeerd voor de verschillen in objectkenmerken en dat zijn eigen vergelijkingsobjecten beter vergelijkbaar zijn, heeft de heffingsambtenaar noch in zijn stukken in beroep en hoger beroep, noch desgevraagd ter zitting van het Hof duidelijk gemaakt of kunnen maken waarom de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten niettegenstaande het voorgaande buiten beschouwing kunnen blijven. Dit klemt, gelet op het voorgaande, met name voor [adres8] 34. Met inachtneming van wat hiervoor en in 4.4 is overwogen komt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar, tegenover de betwisting van belanghebbende, niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.6.
      Met betrekking tot het standpunt van belanghebbende overweegt het Hof dat de in 4.4 bedoelde onduidelijkheid over de staat van de onderhoud van de onroerende zaak ook door belanghebbende niet voldoende is weggenomen. Bovendien heeft belanghebbende weliswaar gesteld dat de heffingsambtenaar van een te gunstige ligging van de onroerende zaak ten opzichte van de vergelijkingsobjecten uitgaat, maar hij heeft  deze stelling niet aannemelijk gemaakt. Zowel de onroerende zaak als de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten liggen in dezelfde woonwijk op een korte afstand van elkaar. Hoewel niet in geschil is dat de objecten in [adres2] en [adres3] dichter bij een park liggen dan de onroerende zaak, staat daar zoals de heffingsambtenaar gemotiveerd heeft gesteld tegenover dat de onroerende zaak verder van de snelweg en dichter bij voorzieningen zoals winkels en het station ligt. [adres5] ligt bovendien net zoals de onroerende zaak meer in het midden van de woonwijk en verder weg van de door belanghebbende bedoelde groenvoorzieningen. Dit alles betekent dat belanghebbende, tegenover de betwisting van de heffingsambtenaar, niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te laag is.
      
    
    
      4.7.
      Nu beide partijen niet slagen in de op hen rustende bewijslast, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 370.000.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep en het beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het voor beide fases betaalde griffierecht te vergoeden.
    
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 592 voor de kosten in bezwaar (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 296), € 1.674 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837) en € 1.674 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837), ofwel in totaal op € 3.940.
    
    
    
      De door belanghebbende in bezwaar verzochte vergoeding van € 128,26 voor het door hem ingebrachte deskundigeverslag is berekend in overeenstemming met de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties. Het Hof kent die vergoeding daarom toe.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – verklaart het beroep bij de Rechtbank gegrond,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde tot € 370.000,
      – vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 4.068,26 en
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 49 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. M.T.M. Hennevelt als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2023.
    
    
    
    
      	De raadsheer,
      De griffier is verhinderd de uitspraak	
      te ondertekenen.	
    
    
    
    
      	(R. den Ouden)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, r.o. 3.3.
  
  
     Staatscourant 2018, nr. 28796.