ECLI:NL:GHARL:2023:149, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 10-01-2023, 21/01662
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-01-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 21/01662
    uitspraakdatum: 10 januari 2023	
    
    
      
        Uitspraak van de twaalfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 25 oktober 2021, nummer UTR 20/3614, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadshap  Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 5 (Aanbouw) te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2017, naar de waardepeildatum 1 januari 2016, vastgesteld op € 890.000. Tevens zijn aanslagen onroerende zaakbelasting en watersysteemheffing vastgesteld, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.  
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is daartegen in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 december 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur [naam2] . 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een van 2013 tot 2015 gerealiseerde uitbreiding/aanbouw over twee verdiepingen aan de bestaande vrijstaande woning [adres1] 5. Het geheel is in gebruik als één vrijstaande woning met twee verschillende eigenaren. De onroerende zaak betreft een woning met een gebruiksoppervlakte van 396 m² met een berging en twee garages, en ligt op een kavel van 7.600 m².
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde onderbouwd met een taxatiematrix, die op 23 maart 2021 is opgemaakt door de taxateur [naam3] . De vastgestelde waarde van de onroerende zaak is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van drie referentieobjecten. In de matrix zijn (onder meer) de volgende  gegevens vermeld:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bouw-jaar onroerende zaak
                
              
              
                
                  Ge-bruiks
                
                
                  opp 
                
              
              
                
                  Waarde per m2
                
              
              
                
                  Kavel m2
                
              
              
                
                  Grondwaarde
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Datum koopovereen
                
                
                  komst
                
              
              
                
                  Getaxeerde waarde/ verkoopprijs
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 5 (Aanbouw)
                te [woonplaats]
              
              
                2015
              
              
                396
              
              
                € 1.028
              
              
                7.600
              
              
                
                
                € 430.500
              
              
                Berging € 12.500
                Garage (2x) €  40.000
                
              
              
                -
              
              
                € 890.000
              
            
            
              
                
                  [adres1] 3 te [woonplaats]
              
              
                1962
              
              
                295
              
              
                € 2.170
              
              
                13.880
              
              
                
                
                     € 461.900
                
              
              
                Hobbyruimte € 120.000
                Berging € 26.000
                Garage (3x) € 60.000
              
              
                15-01-2015
              
              
                € 1.250.000
              
            
            
              
                
                  [adres2] 7 te [plaats1]
              
              
                2008
              
              
                238
              
              
                € 2.141
              
              
                518
              
              
                
                     € 204.500
              
              
                Garage  € 20.000
                
              
              
                20-10-2016
              
              
                € 802.000
              
            
            
              
                
                  [adres3] 44 te [plaats1]
              
              
                2001
              
              
                232
              
              
                € 1.773
              
              
                1.125
              
              
                
                
                     € 337.500
              
              
                Berging €  2.500
                Carport € 4.600
                Garage (3x) € 60.000
              
              
                09-09-2016
              
              
                € 880.000
              
            
          
        
      
      
      
        Als toelichting op de gepresenteerde grondwaarden heeft de heffingsambtenaar de gehanteerde grondstaffel bijgevoegd.
      
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.  De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de WOZ waarde van de onroerende zaak. Belanghebbende bepleit een waarde van € 340.000. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde. 
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende voert aan dat de waarde te hoog is vastgesteld omdat onvoldoende rekening is gehouden met het verschil in liggingsfactoren ten opzichte van [adres1] 3 te [woonplaats] (hierna: het buurpand). Hij heeft daarvoor aangevoerd dat de onroerende zaak ongunstiger is gelegen ten opzichte van het buurpand omdat de onroerende zaak minder mooi op de zon is gelegen, een minder mooi uitzicht heeft, meer geluidsoverlast van de nabijgelegen snelweg (A2) ervaart, meer overlast ervaart van jongeren en anderen die zich rondom de onroerende zaak begeven (onder meer vanwege een Islamitisch Centrum waar jongeren ’s nachts mogen verblijven) en afvalophaal- en bezorgdiensten de onroerende zaak niet goed kunnen vinden. Verder heeft belanghebbende erop gewezen dat de onroerende zaak alleen is te bereiken via een recht van overpad, terwijl het buurpand aan de openbare weg is gelegen.
      
    
    
      4.3.
      Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, is van belang hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft gesteld en aan bewijs heeft aangedragen. 
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het Hof neemt daarbij het volgende in aanmerking. Het buurpand, dat grenst aan de onroerende zaak, is het best vergelijkbare object. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen bedenkingen geuit tegen de objectkenmerken en de grondstaffel van de onroerende zaak en de referentieobjecten, maar gewezen op het verschil in liggingskenmerken ten opzichte van het buurpand (zie 4.2). De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof voldoende aannemelijk gemaakt dat de ligging van het buurpand goed vergelijkbaar is met dat van de onroerende zaak en dat, zo er al sprake is van een waardedrukkend effect vanwege (één van) de genoemde elementen, deze (is/) zijn verdisconteerd in de verkoopprijs van het buurpand. Het genoemde feitelijke verschil met het buurpand - dat aan de openbare weg is gelegen terwijl de onroerende zaak vanaf de openbare weg enkel is te bereiken via een recht van overpad - geeft evenmin aanleiding om van een waardedruk uit te gaan, omdat, zoals de heffingsambtenaar onweersproken heeft verklaard, het perceel van belanghebbende het heersende erf betreft en derhalve het nut van de erfdienstbaarheid ervaart. Het hoger beroep is ongegrond. 
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het Hof overweegt als volgt. Voor de berechting van de zaak in eerste aanleg heeft als uitgangspunt te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn is geschied indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet. In deze termijn is derhalve de duur van de bezwaarfase inbegrepen. De in dit verband in aanmerking te nemen termijn begint als regel te lopen op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt en eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet in de hoofdzaak. Voor de berechting van de zaak in hoger beroep heeft als uitgangspunt te gelden dat het gerechtshof uitspraak doet binnen twee jaar nadat hoger beroep is ingesteld.
      
    
    
      4.6.
      Het tijdsverloop tussen de ontvangst van het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar (17 december 2019) en de uitspraak van de Rechtbank (25 oktober 2021) bedraagt minder twee jaar, zodat de redelijke termijn niet is overschreden. In hoger beroep is de redelijke termijn evenmin overschreden.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Harthoorn, raadsheer,  in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 januari 2023
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. 
    
    
    
    
      De raadsheer,
    
    
    
    
    
      (M. Harthoorn)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 11 januari 2023
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     HR 19 februari 2016, nr. 14/03907, ECLI:NL:HR:2016:252