ECLI:NL:RBLIM:2022:10369, Rechtbank Limburg, 21-12-2022, 10013130 \ CV EXPL  22-3346
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2022-12-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wegens door huurder en haar bezoeker(s) veroorzaakte overlast

RECHTBANK LIMBURG
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 10013130 \ CV EXPL  22-3346
    
    
    
      
        Vonnis van 21 december 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING WONEN ZUID, 
      gevestigd en kantoorhoudend te Roermond,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Wonen Zuid,
      gemachtigde: mr. P.J.W.M. Theunissen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonend te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. G.J.E. Schoofs.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding
      - de conclusie van antwoord
      - de brief van de rechtbank met de dagbepaling van de mondelinge behandeling
      - de akte overlegging producties van Wonen Zuid
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 22 november 2022.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Sinds 24 juli 2019 huurt [gedaagde] de eengezinswoning aan de [adres 1] in [woonplaats] van Wonen Zuid. Tot 3 september 2019 was [naam mede-huurder] mede-huurder.
      
    
    
      2.2.
      Vrijwel vanaf aanvang van de huur ontvangt Wonen Zuid klachten van omwonenden over verschillende vormen van overlast.
      
    
    
      2.3.
      Op 16 september 2019 heeft Wonen Zuid [gedaagde] aangeschreven wegens overlastmeldingen en een huisbezoek voorgesteld. 
    
    
      2.4.
      Van het huisbezoek/gesprek van 3 oktober 2019 is een verslag gemaakt, waarin een waarschuwing staat dat [gedaagde] een eind dient te maken aan elke vorm van geluidsoverlast voor omwonenden, veroorzaakt door [gedaagde] of haar bezoekers en dat, indien zij hieraan niet (tijdig) voldoet, Wonen Zuid genoodzaakt zal zijn om verdere maatregelen tegen [gedaagde] te treffen, wat kan inhouden dat Wonen Zuid de kantonrechter vraagt de huurovereenkomst te ontbinden. 
      
    
    
      2.5.
      Vervolgens zijn er wederom een aantal overlastmeldingen tegen [gedaagde] en haar bezoekers binnengekomen.
      
    
    
      2.6.
      Bij brief van 7 juli 2021 heeft Wonen Zuid [gedaagde] wederom aangeschreven vanwege overlastmeldingen en een huisbezoek voorgesteld. Hiervan is een gespreksverslag opgesteld d.d. 15 juli 2021, waarin onder meer staat dat zij [gedaagde] heeft aangesproken alle overlast per direct te stoppen.
      
    
    
      2.7.
      Vervolgens zijn er weer overlastmeldingen binnengekomen, waarna Wonen Zuid op 30 september 2021 [gedaagde] nogmaals heeft aangeschreven en haar heeft uitgenodigd op gesprek te komen.
      
    
    
      2.8.
      Bij brief van 24 december 2021 heeft Wonen Zuid [gedaagde] wederom aangeschreven. In de brief staat dat er 6 oktober jl. een gesprek heeft plaatsgevonden op het kantoor van Wonen Zuid samen met de wijkagent en dat zij toen is gesommeerd de overlast per direct te stoppen, en dat, nu zij niet heeft voldaan aan de sommatie de woonoverlast te stoppen en in gebreke is om in contact te blijven om de overlast te bespreken Wonen Zuid genoodzaakt is een juridische procedure te starten.
      
    
    
      2.9.
      Per 25 januari 2022 is [gedaagde] geprioriteerd in het Zorg- en Veiligheidshuis Parkstad.
      
    
    
      2.10.
      
        Op 27 januari 2022 heeft de gemeente Beekdaelen een “Waarschuwingsbrief gedragsaanwijzing” uitgereikt aan [gedaagde] (door overhandiging aan haar toenmalige partner [naam partner] ), waarin onder meer het volgende staat:
        “Al geruime tijd ontvangen Wonen Zuid, politie en gemeente Beekdaelen overlastmeldingen die afkomstig zijn van uw adres. Het gaat onder andere om geluidsoverlast, intimidatie en bedreiging. Ik zie mij daarom genoodzaakt om in te grijpen. 
      
      
      
        
          Met deze brief sommeer ik u te stoppen met het veroorzaken van overlast en wijs ik u op de consequenties in geval u overlast blijft veroorzaken. Hieronder leest u waarom u mijn waarschuwing ontvangt.
        
      
      
      
        
          Aanleiding
        
        
          Uit de overlastmeldingen en mutaties van de politie maak ik op dat u sinds 2019 ernstige en herhaaldelijke overlast veroorzaakt in en rondom (Beekdaelen) uw woning aan de [adres 1] in [woonplaats] . U draait regelmatig harde muziek, er vinden ruzies plaats met geschreeuw als gevolg en u ontvang regelmatig bezoek, hetgeen tevens resulteert in geluidsoverlast. Ook is er sprake van intimidatie en bedreigingen richting uw buren. Deze intimidaties en bedreigingen zijn afkomstig van een of meerdere personen die bij u op bezoek zijn. Zowel medewerkers van de politie, als van Wonen Zuid bevestigen dit.
        
      
      
      
        
          Meldingen
        
        
          In de periode van 12 mei 2019 tot en met 18 december 2021 heeft de politie in totaal 35 meldingen ontvangen die betrekking hebben op uw woonadres. Het merendeel van deze meldingen betreft ruzies en geweldsincidenten. De optredens van de politie hebben erin geresulteerd dat zij in 2021 tweemaal uw deur moesten forceren om uw woning binnen te treden met als gevolg een schadepost voor de woningcorporatie.
        
      
      
      
        
          Interventies
        
        
          Wonen Zuid en de politie zijn al meerdere malen bij u langs geweest en hebben u aangesproken op de overlast die u veroorzaakt. Tevergeefs, want dit heeft niet geleid tot een vermindering van overlast. 
        
        
          Ook is bij ons bekend dat u al lange tijd hulpverlening ontvangt. In het verleden zijn meerdere hulpverleners en hulpverleningsorganisaties betrokken geweest. Ondanks dat u de hulpverlening altijd hebt geaccepteerd, was u nooit voor lange tijd verbonden aan een hulpverlener c.q. hulpverleningsorganisatie. De hulpverlening liep telkens stuk doordat u deze na verloop van tijd weigerde of vanwege verhuizing.
        
      
      
      
        
          De wijkagent van de politie en leefbaarheidsconsulent van Wonen Zuid hebben meerdere malen met u gesproken over verhuizing. In de gesprekken liet u zo nu en dan doorschemeren open te staan voor verhuizing, maar uiteindelijk werd dit net als de hulpverlening telkens afgehouden. 
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Waarschuwing 
        
        
          Maar voordat ik over ga tot oplegging van een gedragsaanwijzing geef ik u een laatste waarschuwing. Mijn waarschuwing houdt in dat u op geen enkele wijze woonoverlast voor omwonenden mag veroorzaken. Als mijn waarschuwing wordt genegeerd, zal ik gebruik maken van mijn bevoegdheid om een gedragsaanwijzing op te leggen. Concreet houdt de waarschuwing in dat u: 
        
      
      
        
          
            Geen geluidsoverlast meer mag veroorzaken door middel van het draaien van harde muziek of door te schreeuwen. U heeft tevens de zorgplicht te voorkomen dat uw bezoekers zich schuldig maken aan deze vorm van geluidsoverlast; 
          
        
        
          
            Dat door u of bezoekers op geen enkele manier intimidaties of bedreigingen worden geuit richting omwonenden. Ook hierbij geldt dat u een zorgplicht heeft te voorkomen dat uw bezoekers zich schuldig maken aan dit gedrag; 
          
        
        
          
            Zich op een dusdanige manier gedraagt zodat de politie niet hoeft te worden opgeroepen; 
          
        
        
          
            De aangeboden hulpverlening blijft accepteren. 
          
        
      
      
      
        
          Ik ga er van uit dat u mijn waarschuwing serieus neemt en dat u geen woonoverlast meer veroorzaakt voor omwonenden. Als dat inderdaad het geval is en het resultaat daarvan is dat de woonoverlast stopt, zal ik geen gebruik maken van mijn bevoegdheid om een gedragsaanwijzing op te leggen.” 
      
      
    
    
      2.11.
      
        Op 21 februari 2022 heeft [gedaagde] een gedragsaanwijzing van Wonen Zuid ondertekend, waarin onder meer het volgende staat:
        “Als aanvulling op de Algemene Huurvoorwaarden geldt het volgende:
      
      
       de volgende gedragsaanwijzingen gelden voor huurder:
      
      
        a. Huurder draagt er zorg voor dat er geen geluidsoverlast veroorzaakt wordt doormiddel van het draaien van harde muziek, schreeuwen of luidruchtige seksuele activiteiten die hoorbaar zijn bij buren. U heeft tevens de zorgplicht te voorkomen dat uw bezoekers zich schuldig maken aan deze vorm van geluidsoverlast. 
        b. Huurder draagt er zorg voor dat de woning niet bewoond wordt door derden. U laat geen derden verblijven in de woning merendeels van de week. Dit betekend dat er maximaal 3 nachten in de week derden blijven logeren. U houdt de sleutels van de woning zelf in bezit, deze worden niet uitgeleend aan derden. 
        c. Huurder accepteert ambulante zorg vanuit de WMO, deze begeleiding komt minimaal 1x per week bij u in de woning. Huurder draagt zorg dat deze hulp gecontinueerd kan worden. 
        d. Het is verboden in of vanuit de woning drugs te verhandelen en/of gelegenheid geven tot het gebruiken daarvan. Wonen Zuid hanteert een zero tolerance beleid met betrekking tot drugs. 
        e. Huurder zal zich als goed huurder gedragen en draagt er zorg voor dat de woning in goede staat van onderhoud blijft. 
        f. Huurder en/of bezoek van huurder zal geen zaken van verhuurder of van derden vernielen of beschadigen. U draagt zorg dat uw gedrag geen aanleiding is om de woning te moeten forceren, zodat derden uw woning kunnen betreden. 
        g. Huurder dient in algemene zin rekening te houden met zijn omgeving en dient zich in de contacten met omwonenden, medewerkers van verhuurder, constructief en welwillend op te stellen. 
        h. Huurder draagt zorg dat er op geen enkele manier intimidaties of bedreiging geuit worden richting omwonende of personeel van Wonen Zuid. Ook hierbij geldt dat u een zorgplicht heeft te voorkomen dat uw bezoekers zich schuldig maken aan dit gedrag. 
        i. Huurder zal alle aanwijzingen van verhuurder en door verhuurder aan te wijzen personen waaronder, doch niet uitsluitend begrepen, de wijkbeheerder en leefbaarheidsmedewerker, onverwijld en volledig opvolgen.
        j. Het is huurder niet toegestaan om iemand te laten inwonen of om een aanvraag tot inwoning te doen. 
      
      
      
        
          
            Indien huurder tekortschiet in een van deze gedragsaanwijzingen, of enige andere verplichting uit de huurovereenkomst of de wet, is huurder zonder nadere aankondiging of ingebrekestelling in verzuim en is verhuurder zonder meer gerechtigd de ontruiming van de woning en de ontbinding van de huurovereenkomst te bewerkstellingen.
            
          
        
        
          
            Huurster begrijpt uitdrukkelijk dat haar tekortschieten in de nakoming van deze gedragsaanwijzingen, of enige andere verplichting voortvloeiend uit de huurovereenkomst of de wet, voor Wonen Zuid aanleiding zal zijn tot het opstarten van een procedure om een ontbinding van de huurovereenkomst en een ontruiming van de woning te bewerkstelligen.”
        
      
      
    
    
      2.12.
      Ook hierna zijn er weer overlastmeldingen binnengekomen over [gedaagde] . Zo blijkt uit deze meldingen onder meer dat op 23 april, 29 april en 3 mei 2022 (de overlast zodanig was dat) de politie ter plaatse is gekomen.
      
    
    
      2.13.
      Op 19 juli 2022 is [gedaagde] gedagvaard in deze procedure. Ook vlak daarvoor én daarna zijn er nog overlastmeldingen binnengekomen bij Wonen Zuid, waaruit blijkt dat onverminderd sprake is van scheldpartijen/ruzies, schreeuwen, vernielingen en politie-interventies (bijvoorbeeld op 21 juni, 19 augustus en 30 september 2022). 
      
    
    
      2.14.
      Op 8 september en 31 oktober 2022 heeft Wonen Zuid twee buurtonderzoeken verricht. Hieruit komt onder andere naar voren dat buren 3 tot 4 keer per week overlast (schelden, schreeuwen, met de deuren slaan) ervaren, vaak uren achter elkaar, tijdens de zomervakantieperiode zelfs dagelijks, dat overlast van schelden en ruzies de hele dag hoorbaar is, uren achter elkaar, dat scheldpartijen zelfs drie deuren verder hoorbaar zijn en zich regelmatig in de tuin afspelen, dat overlast wordt ervaren vanwege veelvuldige politie interventies en dat vermoedens bestaan van dealen (kortdurende bezoekjes en aanloop van Duitse en Belgische auto’s).
      
    
    
      2.15.
      
        Van 18 tot en met 30 oktober heeft Wonen Zuid een langeduurgeluidsmeting laten uitvoeren in de woning aan de [adres 2] , in de woonkamer en slaapkamer. De conclusie van het onderzoek luidde:
        “De metingen hebben de geluiden vastgelegd zoals in het logboek weergegeven. (…) Het gros van de overschrijdingen is 5-10 dB, en valt onder klasse burenlawaai 2 en wordt omschreven als ‘Vaak ernstige geluidshinder”. Tijdens de meetperiode valt één hindermelding in de klasse 3 “Ontoelaatbaar veel geluidoverlast’. Dat is een melding in de avondperiode (19.00u tot 23.00u). Omdat het geluid dat geproduceerd wordt min of meer eenzelfde geluidniveau heeft, betekent dit dat alle ruzies die in de avond- of nachtelijke uren plaats vinden, normaliter in burenlawaai klasse 3 vallen als zijnde ‘ontoelaatbaar veel geluidoverlast”
      
      
    
    
      2.16.
      
        Op 2 november 2022 heeft de gemeente Beekdaelen aan [gedaagde] meegedeeld voornemens te zijn gedragsaanwijzingen op te leggen met een last onder dwangsom. In de brief staat een beschrijving van overlast na de eerdere waarschuwingsbrief:
        “In de periode van medio januari tot medio april 2022 had een van uw bezoekers — naar verluid uw ex-partner — een contactverbod voor de duur van drie maanden. In deze periode is de geluidsoverlast beperkt gebleven. Uit navraag bij de politie, Wonen Zuid, een op 8 september 2022 uitgevoerd buurtonderzoek door Wonen Zuid, geluidsopnames van omwonenden en een recent verrichte geluidsmeting, concludeer ik echter dat de geluidsoverlast in de periode na april onverminderd is doorgegaan.
      
      
      
        
          In de periode van 28 januari 2022 tot en met 28 september heeft de politie tien meldingen ontvangen die betrekking hebben op uw woonadres. zeven meldingen hiervan waren overlastgerelateerd en één melding betreft een aangifte: 
        
        - Vrijdag 29 april 2022: melding huiselijke twist;
        - (…); 
        - (…); 
        - Maandag 9 mei 2022: melding burenruzie door omwonende; 
        - Zaterdag 20 augustus 2022: melding vernieling rolluik en ter plaatse constatering door politie van vernieling rolluik; 
        - Dinsdag 30 augustus: melding huiselijke twist; 
        - Donderdag 8 september: melding geluidsoverlast; 
        - (…). 
      
      
      
        
          In de periode van 3 mei 2022 tot en met 26 oktober 2022 heeft Wonen Zuid van verschillende melders 23 overlastmeldingen ontvangen die betrekking hebben op uw woonadres. De gemelde overlast betreft voornamelijk geluidsoverlast als gevolg van ruzies, geschreeuw en scheldpartijen. 
        
      
      
      
        
          Op donderdag 8 september 2022 hebben medewerkers van Wonen Zuid een buurtonderzoek uitgevoerd in uw nabije woonomgeving. Bewoners van vijf verschillende adressen zijn afzonderlijk ondervraagd. Zij gaven allemaal hetzelfde aan; namelijk dat zij minimaal wekelijks en vaak dagelijks ernstige overlast ervaren door de grote regelmaat waarin schreeuw- en scheldpartijen plaatsvinden tussen u en uw bezoeker(s). 
        
      
      
      
        
          Een omwonende heeft vanaf diens woonperceel op donderdag 8 september en zondag 23 oktober 2022 een video-opname gemaakt waarop te horen is dat een man en vrouw luidruchtig aan het ruziën zijn. Dit geluid is afkomstig van de [adres 1] . 
        
      
      
      
        
          Een andere omwonende heeft op 3 mei, 22 september, 12 oktober, 16 oktober, 22 oktober en 23 oktober 2022 heeft vanaf diens woonperceel geluidsopnames gemaakt. Op alle opnames is geschreeuw te horen van een man en vrouw. Dit geschreeuw is afkomstig vanuit de woning op de [adres 1] . 
        
      
      
      
        
          In de periode van 18 tot en met 30 oktober heeft Wonen Zuid door een professioneel bedrijf geluidsmetingen laten verrichten. Gebleken is dat in deze periode zevenmaal sprake is geweest van overschrijding van het geluidsniveau dat geclassificeerd kan worden als “klasse 2 burenlawaai, ernstige geluidshinder”. Eenmaal is er sprake geweest van “klasse 3 burenlawaai, ontoelaatbaar veel geluidsoverlast” In zeven gevallen ging het hierbij om ruziën en schelden, en in één geval werd de hinder veroorzaakt door muziek. (…)
        
      
      
      
        
          Interventies
        
      
      
      
        
          Hulpverlening
        
        
          U ontvangt al geruime tijd hulpverlening. Uit navraag die ik heb gedaan is gebleken dat u deze hulpverlening sinds mijn waarschuwing bent blijven accepteren. Ik ga ervan uit dat u deze hulpverlening ook in de toe komst blijf accepteren. 
        
      
      
      
        
          Verhuizing 
        
        
          U hebt in de periode rond oktober 2021 met de wijkagent en Wonen Zuid op het kantoor van Wonen Zuid gesproken over een mogelijke verhuizing. Een verhuizing leek de wijkagent en Wonen Zuid de beste optie. In het gesprek gaf u aan het hiermee eens te zijn. U heeft zich toentertijd ingeschreven voor Thuis in Limburg. U bent samen met begeleiding opzoek gegaan naar een geschikte plek. U heeft een vooropname gepland gehad om de woning te inspecteren op voorwaarden om de woning op te leveren. Enkele maanden daarna heeft Wonen Zuid via de hulpverlening een reactie van uw advocaat ontvangen dat u hier toch vanaf zag.
        
      
      
      
        
          Gesprekken met politie en Wonen Zuid
        
        
          Ook in de afgelopen periode hebben de politie en Wonen Zuid meerdere malen met u gesproken naar aanleiding van de overlast en politiemeldingen. Zij hebben u geadviseerd om uw ex-partner niet meer toe te laten in uw woning. De reden voor dit advies is dat meerdere malen is gebleken dat diens aanwezigheid vaak gepaard gaat met woordenwisselingen. Deze woordenwisselingen monden vaak uit in geschreeuw. Dit geschreeuw vormt een grote bron van overlast voor uw directe woonomgeving. Naar aanleiding van het aantal meldingen, klachten en de bevestiging vanuit de wijkagent dat uw ex-partner duidelijk hoorbaar is op de geluidsopnames concludeer ik dat u deze adviezen niet hebt opgevolgd.
        
      
      
      
        
          Vrijwillige gedragsaanwijzing Wonen Zuid
        
        
          Op 21 februari 2022 heeft u een vrijwillige gedragsaanwijzing van Wonen Zuid ondertekend. Deze vrijwillige gedragsaanwijzing hield onder andere in dat u geen geluidsoverlast veroorzaakt en dat u de hulpverlening blijft accepteren. Ik constateer helaas dat u de aanwijzingen niet of onvoldoende hebt opgevolgd.”
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        Wonen Zuid vordert:
        
          “MITSDIEN
        
      
      
      
        
          het U kantonrechter moge behagen, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        
      
      
      
        
          I
        
        
          Primair:
        
        
          1.
        
        
          Te ontbinden de tussen eiseres en gedaagde bestaande huurovereenkomst betreffende het gehuurde gelegen te [woonplaats] , aan de [adres 1] .
        
      
      
      
        
          2.
        
        
          Gedaagde te veroordelen om binnen 3 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, het gehuurde gelegen te [woonplaats] aan de [adres 1] te ontruimen en te verlaten met alle personen en zaken die zich daarin en daarop bevinden, en aldus ontruimd en verlaten te houden, onder afgifte van de sleutels, alsmede het gehuurde geheel leeg en ontruimd, ter vrije en ter algehele beschikking van eiseres te stellen, overeenkomstig de tussen eiseres en gedaagde gesloten huurovereenkomst, en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zulks met machtiging van eiseres bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd houden, zelf te doen bewerkstelligen op kosten van gedaagden zo nodig met behulp van de sterke arm van justitie en politie
        
      
      
      
        
          3.
        
        
          Gedaagde te veroordelen tegen bewijs van kwijting aan eiseres te betalen een bedrag van € 666,70 te vermeerderen met de overeengekomen huurverhoging, vanaf 1 augustus 2022 dan wel datum ontbinding voor iedere ingegane maand een en ander maandelijks bij vooruitbetaling te voldoen voor de eerste van iedere maand, tot het tijdstip met ingang waarvan eiseres het pand heeft verhuurd aan een derde en subsidiair zolang als gedaagde het gehuurde in gebruik heeft dan wel het gehuurde door gedaagde nog niet volledig is ontruimd en gedaagde het gehuurde nog niet geheel leeg en ontruimd en in goede staat van onderhoud heeft opgeleverd aan eiseres overeenkomstig het vooropname rapport, de huurovereenkomst, de verhuisbrochure en de gemaakte afspraken met Wonen Zuid, waaronder herstel van door gedaagde in het gehuurde aangebrachte schade, het terug brengen in oude staat van aangebrachte en overgenomen wijzigingen, en aan eiseres ter vrije beschikking heeft gesteld, te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf de dag der verschuldigdheid tot de dag der algehele voldoening.
        
      
      
      
        
          I
        
        
          Subsidiair:
        
      
      
      
        
          1.
        
        
          Onder voorwaarde dat gedaagde veroordeeld wordt tot betaling van een vergoeding aan eiseres ter hoogte van de overeengekomen huurprijs met wettelijke verhogingen vanaf 24juli 2019 tot datum zoals gevorderd onder 2, in verband met het feit dat de prestatie van eiseres niet vatbaar is voor restitutie, en de waarde van die prestatie wordt vastgesteld op de tussen partijen overeengekomen huurprijs, dan wel als schadeloosstelling voor het gebruik van de woning gelegen te [woonplaats] , aan de [adres 1] , vanaf 24 juli 2019 zoals ook door gedaagde betaald, tot datum nieuwe verhuur door eiseres subsidiair tot datum volledige ontruiming en vrije ter beschikking stelling aan eiseres, zoals gevorderd onder 2. te vernietigen op grond van bedrog en/of dwaling de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de onroerende zaak gelegen te [woonplaats] aan de [adres 1] .
        
      
      
      
        
          2.
        
        
          Gedaagde te veroordelen aan eiseres te betalen als vergoeding voor de door eiseres aan gedaagde verrichte prestatie, die naar haar aard niet vatbaar is voor restitutie, een bedrag ter hoogte van de overeengekomen huurprijs met wettelijke verhogingen vanaf 24 juli 2019, zoals door gedaagde betaald, zijnde vanaf 1 augustus 2022 een bedrag van € 666,70 te betalen voor iedere ingegane maand een en ander maandelijks bij vooruitbetaling te voldoen voor de eerste van iedere maand, tot het tijdstip met ingang waarvan eiseres het pand heeft verhuurd aan een derde en subsidiair zolang als gedaagde de onroerende zaak gelegen te [woonplaats] aan de [adres 1] in gebruik heeft dan wel voormelde onroerende zaak door gedaagde nog niet volledig is ontruimd en gedaagde voormelde onroerende zaak nog niet geheel leeg en ontruimd en in goede staat van onderhoud heeft opgeleverd aan eiseres overeenkomstig de huurovereenkomst, het vooropamerapport, de verhuisbrochure en de gemaakte afspraken met Wonen Zuid, waaronder het herstellen van schade aan de onroerende zaak door gedaagde alsmede het terug brengen in oude staat van aangebrachte en overgenomen wijzigingen, en aan eiseres ter vrije beschikking heeft gesteld, te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf de dag der verschuldigdheid tot de dag der algehele voldoening.
        
      
      
      
        
          3.
        
        
          Gedaagde te veroordelen om binnen 3 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, de onroerende zaak gelegen te [woonplaats] aan de [adres 1] te ontruimen en te verlaten met alle personen en zaken die zich daarin en daarop bevinden, en aldus ontruimd en verlaten te houden, onder afgifte van de sleutels, alsmede de onroerende zaak geheel leeg en ontruimd, ter vrije en ter algehele beschikking van eiseres te stellen, en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zulks met machtiging van eiseres bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd houden, zelf te doen bewerkstelligen op kosten van gedaagden zo nodig met behulp van de sterke arm van justitie en politie
        
      
      
      
      
        
          I
        
        
          Meer subsidiair:
        
      
      
      
        
          1.
        
        
          Bij wijze van ordemaatregel als gedragsaanwijzing op te leggen aan gedaagde en te bepalen dat:
        
      
      
      
        
          
            gedaagde zich na datum van dit vonnis als een goed huurder gedraagt en voor het overige de huurovereenkomst en toepasselijke algemene huurvoorwaarden en de verplichtingen uit de wet integraal naleeft en aldus onder meer geen overlast - in de meest brede zin van het woord - veroorzaakt in, rondom en in de nabijheid van het gehuurde gelegen te [woonplaats] aan de [adres 1] , en dat gedaagde ervoor zorg draagt zowel zij als andere personen zoals haar meerderjarige zoon, derden zoals (ex)-partners, vrienden, bekenden, bezoek etc, die zich aldaar al dan niet met toestemming van gedaagde bevinden c.q. zich begeven geen overlast veroorzaken in de meest brede zin van het woord, waaronder maar niet alleen geluidsoverlast door middel van harde muziek, hard geluid van de tv, scheldpartijen, schreeuwen of luidruchtige seksuele activiteiten, ruzies;
          
        
        
          
            het gedaagde na datum van dit vonnis wordt verboden en/of haar bezoek dan wel anderen die zich al dan niet met haar toestemming in of in nabijheid van het gehuurde begeven, omwonenden en/of personeel van Wonen Zuid te bedreigen en/of te intimideren en/of uit te schelden en/of te mishandelen en/of haar buurvrouw te beperken in het gebruik van haar oprit;
          
        
        
          
            gedaagde na datum van dit vonnis ervoor zorg draagt dat de woning niet bewoond wordt door derden en in algemene zin bezoek beperkt en dat het gedaagde niet is toegestaan in ieder geval na 22.00 u bezoek van derden te hebben in het gehuurde;
          
        
        
          
            gedaagde na datum van dit vonnis de sleutels van de woning zelf in bezit houdt en deze niet uitleent aan derden;
          
        
        
          
            gedaagde na datum van dit vonnis ervoor zorg draagt dat haar partner of ex-partner, waaronder maar niet alleen Robby Campers, geen toegang tot het gehuurde krijgt en zich niet in de omgeving van het gehuurde begeeft;
          
        
        
          
            gedaagde na datum van dit vonnis ambulante zorg vanuit de WMO, minimaal lx per week in haar woning toelaat en dat zij er voor zorg draagt dat deze hulp wekelijks fysiek gecontinueerd kan worden.
          
        
        
          
            gedaagde na datum van dit vonnis in of vanuit of in nabijheid van het gehuurde niet in drugs handelt en/ of daartoe geen gelegenheid biedt en/of in of rondom het gehuurde geen drugs en/of alcohol gebruikt of aanwezig heeft of anderszins middelen gebruikt of aanwezig heeft die naar algemene ervaringsregels van (negatieve) invloed (kunnen) zijn op het gedrag of beoordelingsvermogen, waarbij gedragingen van derden die zich wegens gedaagde in of rondom het gehuurde bevinden worden beschouwd als gedragingen van gedaagde zelf; Het is gedaagde niet toegestaan gelegenheid te geven aan derden om in of in de nabijheid van het gehuurde in drugs te handelen en/of derden gelegenheid te geven in of rondom het gehuurde drugs te gebruiken.
          
        
        
          
            gedaagde na datum van dit vonnis ervoor zorg draagt dat de woning in goede staat van onderhoud blijft en de woning afsluit als zij de woning verlaat.
          
        
        
          
            gedaagde en/of haar meerderjarige zoon en/of haar bezoek en/of derden na datum van dit vonnis geen zaken van verhuurder of van derden vernielen of beschadigen.
          
        
        
          
            gedaagde na datum van dit vonnis ervoor zorg draagt dat haar gedrag geen aanleiding geeft om de woning te moeten forceren, zodat derden haar woning kunnen betreden.
          
        
        
          
            gedaagde na datum van dit vonnis in algemene zin rekening houdt met haar omgeving en zich in de contacten met omwonenden, medewerkers van verhuurder, constructief en welwillend opstelt.
          
        
        
          
            gedaagde na datum van dit vonnis alle aanwijzingen van verhuurder en door verhuurder aan te wijzen personen waaronder, doch niet uitsluitend begrepen, de wijkbeheerder en leefbaarheidsmedewerker, onverwijld en volledig zal opvolgen.
          
        
        
          
            gedaagde na datum van dit vonnis niemand in het gehuurde laat inwonen en geen aanvraag tot inwoning doet.
          
        
      
      
      
        
          welke verboden gelden zowel gedurende de dag als nacht, zowel vanuit het gehuurde als buiten in de directe omgeving van het gehuurde een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,- per dag of een gedeelte daarvan dat gedaagde niet of niet volledig aan (een van) de gedragsregel(s) voldoet met een maximum van € 5.000,- in totaal
        
      
      
      
        
          2.
        
        
          De huurovereenkomst tussen partijen betreffende het gehuurde gelegen te [woonplaats] , aan de [adres 1] voorwaardelijk te ontbinden, onder de voorwaarde dat gedaagde in de periode ingaande één dag na datum van dit vonnis tot en met één jaar na de dag van dit vonnis niet of niet volledig aan (een van) de hierboven onder 1 a tot en met m genoemde voorwaarden heeft voldaan, en gedaagde te veroordelen om binnen 3 dagen na de betekening van de schriftelijke mededeling aan gedaagde dat zij niet of niet volledig aan (een van) de hierboven onder 1 onder a tot en met m genoemde voorwaarden heeft voldaan binnen voormelde termijn, het gehuurde gelegen te [woonplaats] aan de [adres 1] te ontruimen en te verlaten met alle personen en zaken die zich daarin en daarop bevinden, en aldus ontruimd en verlaten te houden, onder afgifte van de sleutels, alsmede het gehuurde geheel leeg en ontruimd, ter Vrije en ter algehele beschikking van eiseres te stellen, overeenkomstig de tussen eiseres en gedaagde gesloten huurovereenkomst, en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zulks met machtiging van eiseres bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd houden, zelf te doen bewerkstelligen op kosten van gedaagden zo nodig met behulp van de sterke arm van justitie en politie, zulks mede op straffe van een dwangsom van € 500- per dag of dagdeel dat gedaagde niet aan deze veroordeling voldoet met een maximum van € 25.000,-.
        
      
      
      
        
          3.
        
        
          In geval van ontbinding van de huurovereenkomst gedaagde te veroordelen tegen bewijs van kwijting aan eiseres te betalen een bedrag van € 666,70 te vermeerderen met de overeengekomen huurverhoging, vanaf 1 augustus 2022 dan wel datum ontbinding voor iedere ingegane maand een en ander maandelijks bij vooruitbetaling te voldoen voor de eerste van iedere maand, tot het tijdstip met ingang waarvan eiseres het pand heeft verhuurd aan een derde en subsidiair zolang als gedaagde het gehuurde in gebruik heeft dan wel het gehuurde door gedaagde nog niet volledig is ontruimd en gedaagde het gehuurde nog niet geheel leeg en ontruimd en in goede staat van onderhoud heeft opgeleverd aan eiseres overeenkomstig de huurovereenkomst, de brochure opleveren woning en de gemaakte afspraken met Wonen Zuid, waaronder het herstellen van schade aan het gehuurde en het terug brengen in oude staat van aangebrachte en overgenomen wijzigingen, en aan eiseres ter vrije beschikking heeft gesteld, te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf de dag der verschuldigdheid tot de dag der algehele voldoening.
        
      
      
      
        
          II
        
        
          Primair
        
      
      
      
        
          1.
        
        
          Gedaagde te veroordelen op eerste verzoek van eiseres binnen twee dagen na dat verzoek en onder vertoon van de door eiseres betaalde bedragen/prijsstaten/nota’s betreffende de door haar gemaakte kosten tot herstel van de schade aangetroffen in of aan het gehuurde tengevolge van de wijze van bewoning door gedaagde, betreffende schade in of aan het gehuurde welke het gevolg is van het handelen van gedaagde en voor haar risico komt, vervuiling, gebrek aan onderhoud, het niet terugbrengen in oorspronkelijke staat van door gedaagde aangebrachte en overgenomen wijzigingen overeenkomstig de aanwijzingen van Wonen Zuid n het in goede staat brengen van het gehuurdn betreffende de werkzaamheden neergelegd in het vooropname rapport, de huurovereenkomst en de verhuisbrochure van eiseres en overige mutatieschade die niet en/of niet deugdelijk zijn verricht voor datum eindopname en de schade door latere verhuur in verband met het herstel van voormelde schade en het verrichten van voormelde werkzaamheden.
        
      
      
      
        
          2.
        
        
          Gedaagde te veroordelen om de aan de door eiseres verrichte werkzaamheden als genoemd onder II verbonden kosten binnen 14 dagen na overlegging door eiseres aan gedaagde van de facturen, werkstaten en/of berekeningen, althans op vertoon van zodanige bescheiden als uw rechter gerade oordeelt, te voldoen tegen behoorlijk bewijs van kwijting.
        
      
      
      
        
          II
        
        
          Subsidiair
        
      
      
      
        
          Te verklaren voor recht dat gedaagde aansprakelijk is voorschade die door eiseres wordt geleden en de kosten van herstel die zij moet maken tot herstel van schade aangetroffen in of aan het gehuurde tengevolge van de wijze van bewoning door gedaagde, betreffende schade in of aan het gehuurde welke het gevolg is van het handelen van gedaagde en voor haar risico komt, vervuiling, gebrek aan onderhoud, het niet terugbrengen in oorspronkelijke staat van door gedaagde aangebrachte en overgenomen wijzigingen overeenkomstig de aanwijzingen van Wonen Zuid en het in goede staat brengen van het gehuurde en betreffende de werkzaamheden neergelegd in het vooropname rapport, de huurovereenkomst en de verhuisbrochure van eiseres en overige mutatieschade die niet en/of niet deugdelijk zijn verricht voor datum eindopname en de schade door latere verhuur in verband met het herstel van voormelde schade en het verrichten van voormelde werkzaamheden op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
        
      
      
      
        
          III
        
        
          Gedaagde te veroordelen in kosten van het geding, waaronder begrepen het salaris van de gemachtigde van eiseres met bepaling dat gedaagde de wettelijke rente over deze kosten verschuldigd is wanneer deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis zijn betaald alsmede gedaagde te veroordelen in de nakosten ad € 124,- indien gedaagde niet binnen 14 dagen na het wijzen van het vonnis vrijwillig aan de veroordelingen voldoet, vermeerderd met een bedrag van € 85,- in geval van betekening van het vonnis.”
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Wonen Zuid, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Wonen Zuid, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Wonen Zuid in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        De vorderingen onder I primair (ontbinding, ontruiming, betaling huurpenningen/gebruiksvergoeding), subsidiair (vernietiging, vergoeding verrichte prestatie, ontruiming) en meer subsidiair (gedragsaanwijzing, voorwaardelijke ontbinding, betaling huurpenningen/gebruiksvergoeding)
      
    
    
    
      4.1.
      Waar [gedaagde] bij antwoord nog als verweer voerde dat de vordering onvoldoende was onderbouwd, heeft zij ter mondelinge behandeling – nadat Wonen Zuid aanvullende bewijsstukken van de overlast heeft ingebracht (zie punt 2.13 en verder) – het bestaan en de ernst van de overlast erkend. Weliswaar werpt zij de vraag op of alle klachten kloppen, maar zij betwist de feiten die verwoord zijn in de klachten (de incidenten, de politie-interventies etcetera) verder niet, zodat de kantonrechter hieraan voorbij gaat. Bovendien worden de klachten ondersteund door de geluidsmeting, waaruit de conclusie volgt dat iedere ruzie in de avonduren ontoelaatbare overlast veroorzaakt en dat in een periode van twee weken tijd zevenmaal sprake is geweest van overschrijding van het geluidsniveau dat geclassificeerd kan worden als “klasse 2 burenlawaai, ernstige geluidshinder” en eenmaal van “klasse 3 burenlawaai, ontoelaatbaar veel geluidsoverlast”. [gedaagde] veroorzaakt dus blijkbaar (in ieder geval in die periode) om de dag overlast, wat past bij het beeld dat volgt uit dat wat door de omwonenden in het kader van het buurtonderzoek is verklaard (geluidsoverlast drie à vier keer per week, en soms dagelijks). Zij is deze overlast blijven veroorzaken ondanks dat ze al meermaals was gewaarschuwd door Wonen Zuid, een officiële waarschuwing had gekregen van de gemeente, een gedragsaanwijzing van Wonen Zuid had ondertekend en de dagvaarding had ontvangen. Dit maakt dat de tekortkoming vast staat en dat de tekortkoming in verhouding tot het woonbelang van [gedaagde] dusdanig zwaar weegt dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. 
      
    
    
      4.2.
      Dat [gedaagde] na ontruiming wellicht terechtkomt in de crisisopvang – wat maar de vraag is, gelet op de prioritering binnen het Zorg- en Veiligheidshuis – met alle risico’s van dien gelet op haar problematiek staat aan ontbinding in ieder geval niet in de weg, alleen al omdat [gedaagde] de kans om te verhuizen naar alternatieve woonruimte niet heeft aangegrepen toen ze de mogelijkheid had (zie 2.16). 
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] heeft voorts nog verzocht om een langere ontruimingstermijn, zodat begeleid wonen geregeld kan worden, maar hierin gaat de kantonrechter niet mee. [gedaagde] heeft immers niet betwist dat Wonen Zuid al een jaar bezig is om haar te bewegen in de richting van begeleid wonen en dat zij het bij de intake heeft af laten weten. Als zij dus niet kan doorstromen naar begeleid wonen, komt dit voor haar eigen rekening en risico. Kortom: zoals al was meegedeeld op de mondelinge behandeling zal de huurovereenkomst worden ontbonden en [gedaagde] worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, maar niet binnen de gevorderde termijn van drie dagen maar de standaard gehanteerde termijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis. 
      
    
    
      4.4.
      De gevorderde machtiging om het toe te wijzen bevel tot ontruiming zo nodig af te dwingen zal worden afgewezen. De in de wet aan de deurwaarder verleende bevoegdheden tot reële executie (artikelen 555 e.v. Rv in verbinding met artikel 444 Rv) worden toereikend geacht, zodat Wonen Zuid bij een afzonderlijke machtiging geen belang heeft.
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter zal de door Wonen Zuid gevorderde veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de kosten die Wonen Zuid eventueel moet maken ten gevolge van het toedoen of nalaten van [gedaagde]  met betrekking tot het door Wonen Zuid te ontruimen gehuurde afwijzen, omdat het immers onzeker is of zulke kosten gemaakt worden en evenmin of de hoogte ervan redelijk is, indien ze worden gemaakt.
      
    
    
      4.6.
      Totdat [gedaagde] de woning ontruimt is zij (een bedrag ter hoogte van) de huurpenningen verschuldigd; tot vandaag op basis van de huurovereenkomst en hierna op basis van artikel 7:225 BW. De gevorderde veroordeling tot betaling van de huurpenningen/gebruiksvergoeding tot de datum van ontruiming zal derhalve worden toegewezen. Gelet op de krapte op de woningmarkt is niet aannemelijk dat het pand na ontruiming door [gedaagde] leeg zal staan, dus de kantonrechter zal [gedaagde] niet voorshands veroordelen tot betaling van een schadevergoeding tot verhuur aan een derde. In zoverre wordt de vordering afgewezen. Ook de gevorderde wettelijke rente wordt afgewezen, nu nergens uit blijkt dat [gedaagde] haar huur in het verleden niet tijdig heeft betaald of anderszins verwacht moet worden dat zij met haar betalingsverplichtingen tekort zal schieten.
      
    
    
      4.7.
      Gelet op voorgaande hoeven de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen onder I niet meer te worden behandeld.
      
      
        
          De vorderingen onder II primair (vergoeding kosten herstel en schade) en subsidiair (verklaring voor recht aansprakelijkheid [gedaagde] )
        
      
      
    
    
      4.8.
      Deze vorderingen zullen worden afgewezen, omdat allerminst zeker is dat [gedaagde] niet aan haar verplichtingen zal voldoen, dus of zulke kosten gemaakt worden, en evenmin of de hoogte ervan redelijk is, indien ze worden gemaakt.
      
      
        
          De vordering onder III (proces- en nakosten)
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        
          [gedaagde] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten van Wonen Zuid worden tot vandaag begroot op:
        dagvaarding:	€	127,43
        griffierecht:	€	128,00
        salaris gemachtigde:	€	374,00	(2 punten x tarief € 187,00)
        totaal €	629,43.
      
      
    
    
      4.10.
      Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. De rechtbank zal de nakosten daarom niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden (zie ECLI:NL:HR:2022:853).
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      De kantonrechter 
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de tussen Wonen Zuid en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst betreffende het gehuurde gelegen te [woonplaats] , aan de [adres 1] ,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, het gehuurde gelegen te [woonplaats] aan de [adres 1] te ontruimen en te verlaten met alle personen en zaken die zich daarin en daarop bevinden, en aldus ontruimd en verlaten te houden, onder afgifte van de sleutels, alsmede het gehuurde geheel leeg en ontruimd, ter vrije en ter algehele beschikking van eiseres te stellen, overeenkomstig de tussen eiseres en gedaagde gesloten huurovereenkomst, en vervolgens verlaten en ontruimd te houden,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] tegen bewijs van kwijting aan eiseres te betalen een bedrag van € 666,70 te vermeerderen met de overeengekomen huurverhoging, vanaf 1 augustus 2022 voor iedere ingegane maand, een en ander maandelijks bij vooruitbetaling te voldoen voor de eerste van iedere maand, zolang het gehuurde nog niet geheel leeg en ontruimd en in goede staat van onderhoud is opgeleverd aan eiseres,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, tot vandaag aan de zijde van Wonen Zuid begroot op € 629,43,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken op 21 december 2022.