ECLI:NL:RBROT:2023:606, Rechtbank Rotterdam, 11-01-2023, ROT 19/6519
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-01-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Planschade. 
        De ontwikkeling van de WOZ-waarde van een nabijgelegen woning geeft in dit geval geen reden om de waardedaling zoals die door de deskundige is bepaald onjuist te achten.
        Verweerder is van een onjuist criterium voor de beoordeling van de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak uitgegaan door een vergelijking te maken tussen de maximale planologische mogelijkheden van het nieuwe bestemmingsplan en het op het moment van aankoop van de woning geldende bestemmingsplan. Bepalend is of op de aankoopdatum veranderingen van de planologische situatie waren te voorzien. Bij concrete beleidsvoornemens gaat het om toekomstige planologische mogelijkheden die op dat moment (nog) niet in een bestemmingsplan waren vastgelegd.
        De door verweerder toegepaste drempel van 3,5% voor het normale maatschappelijke risico is niet te hoog. Verweerder heeft zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat gedeeltelijk wordt voldaan aan het criterium dat de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past en dat volledig wordt voldaan aan het criterium dat de ontwikkeling in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past.

RECHTBANK ROTTERDAM
  
  
    Zittingsplaats Rotterdam
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: ROT 19/6519 
  
  
    
      uitspraak van de meervoudige kamer van 11 januari 2023 in de zaak tussen
    
      
        
        
          [naam eiser 1] en de erven van [naam eiser 2], uit [plaats] , eisers
      (gemachtigde: mr. M.S. Cieremans MSc),
    
    
    
      en
    
    
  
  
    
      [naam verweerder] (verweerder)
    (gemachtigde: [naam gemachtigde] ).
    
  
  
    
      Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen de toekenning van een tegemoetkoming in planschade. Het college heeft eisers met het besluit van 3 april 2019 een tegemoetkoming in door hen geleden planschade toegekend. Met het bestreden besluit van 12 november 2019 heeft het college het bezwaar van eisers hiertegen ongegrond verklaard.
    
    
    
      1.1.
      Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
    
    
      1.2.
      Eisers hebben nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 7 november 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eisers, de gemachtigde van het college en mr. T. ten Have RT.
      
    
    
      1.4.
      Bij sluiting van het onderzoek op zitting heeft de rechtbank meegedeeld binnen zes weken uitspraak te doen. De rechtbank heeft deze termijn niet gehaald en partijen bericht zes weken later uitspraak te doen.
      
    
  
  
    Totstandkoming van het besluit
    
    2. Eisers hebben op 24 januari 2018 op grond van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) verzocht om een tegemoetkoming in planschade. Zij wonen aan de [adres 1] in [plaats] . Het bestemmingsplan “Uitbreiding Nieuw-Beijerland”, dat op 25 maart 2014 is vastgesteld, maakt de bouw van maximaal 124 woningen mogelijk op de gronden achter de woning van eisers. Volgens eisers is hun woning hierdoor minder waard geworden.
    
    3. Met het besluit van 3 april 2019 heeft het college aan eisers een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 6.275, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 24 januari 2018. Het college heeft zich hierbij gebaseerd op een advies van Ten Have Advies van 18 februari 2019.Het college is ervan uitgegaan dat de woning van eisers vóór de datum van inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Uitbreiding Nieuw-Beijerland” (26 mei 2014) € 535.000 waard was en na die datum nog € 505.000. De woning is dus € 30.000 minder waard geworden. De waardedaling wordt maar voor een deel vergoed. Het college heeft een aftrek van € 5.000 toegepast, omdat de planologische ontwikkeling volgens hem gedeeltelijk voorzienbaar was. Daarnaast is de binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade niet vergoed. Dit is volgens het college 3,5% van de waarde van de woning vóór de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Uitbreiding Nieuw-Beijerland”. Dat is een bedrag van € 18.725. Met de beslissing op bezwaar is het college bij dit besluit gebleven.
    Eisers vinden het toegekende bedrag te laag.
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    4. De rechtbank beoordeelt de toekenning van een tegemoetkoming in planschade aan eisers. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eisers.
    5. De rechtbank komt tot het oordeel dat het beroep gegrond is. Het college heeft bij de beoordeling van de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak niet het juiste criterium gehanteerd. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    6. De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.
    
    
      
        Heeft het college de waardedaling van de woning op de juiste manier bepaald?
      
    
    
    7. De waardedaling die het gevolg is van de bouw van de nieuwe woonwijk is bepaald door de waarde van de woning van eisers vóór de peildatum te vergelijken met de waarde na de peildatum. De peildatum is 26 mei 2014. Dat is de datum waarop het bestemmingsplan “Uitbreiding Nieuw-Beijerland” in werking is getreden.
    
    
      7.1.
      Eisers hebben beroepsgronden aangevoerd over de bepaling van de waarde van de woning en de waardedaling. Ter zitting heeft de gemachtigde van eisers verduidelijkt dat de waarde vóór de peildatum weliswaar niet helemaal juist is bepaald, maar dat het voor hen in beroep gaat om de omvang van de waardedaling. De rechtbank zal daarom alleen over dat laatste een oordeel geven. Voor de waarde vóór de peildatum gaat de rechtbank uit van het door het college genoemde bedrag van € 535.000.
      
    
    
      7.2.
      Eisers vinden dat de waardedaling van hun woning te laag is ingeschat in het advies van Ten Have.In de eerste plaats voeren zij aan dat het college te weinig rekening heeft gehouden met de ontwikkeling van de WOZ-waarde. In het advies van de bezwaarschriftencommissie staat dat de WOZ-waarde geen rekening houdt met de maximale planologische invulling. In dit geval was de maximale planologische invulling vóór de peildatum echter gelijk aan de feitelijke situatie, namelijk geen bebouwing achter de woning. Daarom had de ontwikkeling van de WOZ-waarde volgens eisers wel een rol moeten spelen.Daarnaast betogen eisers dat het college te weinig rekening heeft gehouden met de verkoopwaarde van de woningen [straatnaam] [huisnummer A] en [huisnummer B] , die dezelfde ligging hebben. Ook hiervoor is volgens hen van belang dat er geen verschil was tussen de maximale planologische invulling vóór de peildatum en de feitelijke situatie. Voor [adres 2] is kort na inwerkingtreding van het bestemmingsplan een bedrag betaald dat ruim onder de vraagprijs lag en 10% lager is dan de WOZ-waarde van vlak voor de inwerkingtreding van het bestemmingsplan. Dit duidt volgens eisers op een waardedaling door het nieuwe bestemmingsplan. Eisers zijn van mening dat Ten Have deze woning ten onrechte vanwege het verschil in oppervlakte buiten beschouwing heeft gelaten, terwijl wel woningen met een oppervlakte van ongeveer 100 m2 elders in het dorp in de vergelijking zijn betrokken. Ook voor de woning [adres 3] is de vraagprijs destijds verlaagd.Verder wijzen eisers op de door hen ingebrachte contra-expertises van de Johan van Oldenbarnevelt Stichting (JVO) van 15 december 2018 en SAOZ van 2 januari 2020. Deze schatten de waardedaling aanzienlijk hoger in dan het advies van Ten Have. Volgens het advies van Ten Have is de waardedaling 5,6%. JVO acht een waardedaling van 10% realistisch. SAOZ komt vanwege de aard en ernst van de inbreuk tot een waardedaling van 7,5%. Dit ligt in het midden van de kwalificatie “groot nadeel” en niet aan de onderkant daarvan, zoals in het advies van Ten Have. SAOZ baseert zich mede op transacties van andere woningen aan de [straatnaam] en de ontwikkeling van de WOZ-waarden, waaruit blijkt dat de waardeontwikkeling ongeveer 8% is achtergebleven. Bij dat laatste is volgens SAOZ van belang dat de oude planologische en feitelijke situatie sterk op elkaar lijken.Eisers betogen daarnaast dat het college ten onrechte dezelfde waardedaling (€ 30.000) heeft gehanteerd als voor [adres 4] , terwijl hun woning vóór de peildatum hoger getaxeerd is. Volgens hen had verweerder hetzelfde percentage voor de waardedaling moeten toepassen, namelijk 5,7%, en had het bedrag in hun geval dus hoger moeten zijn.
      
    
    
      7.3.
      Voor de bepaling van de waardedaling is in het advies van Ten Have van 18 februari 2019 een vergelijking gemaakt tussen de maximale planologische mogelijkheden van het oude en nieuwe planologische regime vóór en na de peildatum 26 mei 2014. Dit zijn het bestemmingsplan “Kernen” uit 2013 en het bestemmingsplan “Uitbreiding Nieuw-Beijerland”. Kort weergegeven bevatte het bestemmingsplan “Kernen” hoofdzakelijk een agrarische bestemming zonder bouwmogelijkheden; voor de andere bestemmingen en de dubbelbestemmingen waren er bouwmogelijkheden voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Het bestemmingsplan “Uitbreiding Nieuw-Beijerland” maakt woningen met een goothoogte van 6 m en een bouwhoogte van 11 m mogelijk en op iets grotere afstand gestapelde woningen met een bouwhoogte van 12 m. In het advies is op grond van de planologische vergelijking en een taxatie geconcludeerd dat de waarde van de woning vóór de peildatum € 535.000 bedroeg en na de peildatum € 505.000. Volgens het college geeft een verschil met de WOZ-waarde niet zonder meer aanleiding om een taxatie in het kader van de bepaling van planschade onjuist te achten. De WOZ-waarde is meestal gebaseerd op de feitelijke situatie en niet op de maximale mogelijkheden van het planologisch regime. Het college erkent dat volgens de jurisprudentie de WOZ-waarde relevant kan zijn wanneer de feitelijke en de maximale planologische situatie gelijk zijn, maar dat is hier volgens het college niet het geval. Ten zuiden van de woning van eisers waren op grond van het bestemmingsplan “Kernen” geen gebouwen toegestaan, maar wel bouwwerken, geen gebouwen zijnde en overige werken. Voor het uitzicht is verder relevant dat het bestemmingsplan niet in de weg stond aan het planten van bomen direct ten zuiden van de kreek. Voor de planschadetaxatie is volgens het college de waardebepaling op de peildatum 26 mei 2014 maatgevend. Het college gaat ervan uit dat de WOZ-waarde op die peildatum valt binnen de marges die gebruikelijk zijn bij een taxatie van dezelfde onroerende zaak door meerdere taxateurs.In het advies van Ten Have is geen vergelijking gemaakt met de waarde van de woning [adres 2] . De woning is volgens het college alleen al vanwege het woonoppervlak niet vergelijkbaar. Uit het feit dat deze woning en de woning [adres 3] voor een lagere prijs dan de vraagprijs zijn verkocht, kan volgens het college niet zonder meer worden afgeleid dat dit het gevolg is van het nieuwe bestemmingsplan.Over de contra-expertise van JVO stelt het college dat geen sprake is van zware schade in de orde van grootte van 10% waardedaling. Ook zijn er in de jurisprudentie vrijwel geen voorbeelden van indirecte planschade waarvoor de schadeomvang is bepaald op 10% of meer van de waarde van de onroerende zaak. Het college merkt verder op dat geen plaatsopneming of bezichtiging is uitgevoerd en dat de contra-expertise geen waardebepaling bevat. Bovendien is volgens het college niet de juiste planologische vergelijking gemaakt. De contra-expertise van SAOZ steunt volgens het college evenmin op een plaatsopneming of bezichtiging. SAOZ acht de planologische vergelijking door Ten Have juist. Volgens het college is het daarom niet goed verklaarbaar waarom de waardedaling van 5,6% te laag ingeschat zou zijn en zou moeten worden bepaald op 7,5%.
      
    
    
      7.4.
      De rechtbank stelt voorop dat de bestuursrechter een taxatie slechts terughoudend kan toetsen. Het criterium bij de toetsing is of er grond bestaat voor het oordeel dat het bestuursorgaan, gelet op de motivering van het advies van de door het bestuursorgaan ingeschakelde deskundige, zich bij de besluitvorming niet in redelijkheid op dat deskundigenoordeel heeft kunnen baseren (zie onder meer de overzichtsuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582).
      
    
    
      7.5.
      Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling, zoals onder meer weergegeven in de overzichtsuitspraak, moet voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient het planologisch regime na de wijziging, waarvan gesteld wordt dat zij deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologisch regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat maximaal op grond van het oude planologisch regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden.  Bij de bepaling van de vermogensschade moet gekeken worden naar de waarde van de onroerende zaak vlak voor en vlak na de peildatum, dat wil zeggen de datum waarop het schadeveroorzakende besluit in werking is getreden. Bij de bepaling van de waardevermindering is maatgevend welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor de onroerende zaak zou hebben geboden onmiddellijk voor de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime en op het tijdstip direct daarna, uitgaande van hetgeen maximaal op grond van het oude en nieuwe planologische regime kon worden gerealiseerd.
      
    
    
      7.6.
      In het advies van Ten Have is de waardedaling aan de hand van deze uitgangspunten bepaald, maar eisers hebben aangevoerd dat daarbij meer rekening had moeten worden gehouden met de ontwikkeling van de WOZ-waarde en van de verkoopprijzen van andere woningen aan de [straatnaam] .
      
    
    
      7.7.
      Zoals in de overzichtsuitspraak van 28 september 2016 is overwogen, vormt een verschil met de in het kader van de WOZ vastgestelde waarde van een onroerende zaak niet zonder meer aanleiding om een taxatie in het kader van de bepaling van de omvang van planschade onjuist te achten. Bij de vaststelling van de WOZ-waarde is doorgaans de feitelijke situatie bepalend en wordt geen rekening gehouden met de maximale mogelijkheden van het planologisch regime vóór en na de peildatum. Bij een aanzienlijk verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatie in het kader van planschade kan wel een nadere motivering van het bestuursorgaan nodig zijn. In dit geval waren de feitelijke situatie en de maximale planologische invulling vóór de peildatum niet volledig gelijk. Het bestemmingsplan “Kernen” maakte op deze plaats namelijk al enige bebouwing mogelijk. De bouwmogelijkheden op grond van dat plan waren echter zo beperkt, dat er maar weinig verschil was tussen de feitelijke situatie en de maximale planologische invulling. Dit kan een reden zijn om de WOZ-waarde in de waardebepaling te betrekken. Toch ziet de rechtbank in de ontwikkeling van de WOZ-waarde van de woning van eisers geen reden waarom het college niet van het advies van Ten Have had mogen uitgaan. Voor de woning van eisers blijkt uit de stukken niet van een daling van de WOZ-waarde in de periode na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Uitbreiding Nieuw-Beijerland”. Voor zover eisers doelen op de ontwikkeling van de WOZ-waarde van de woning [adres 4] , is vanaf de WOZ-peildatum 1 januari 2017 wel sprake van een daling van de WOZ-waarde ten opzichte van de WOZ-waarde vóór de inwerkingtreding van het bestemmingsplan. Die daling is aanzienlijk groter dan de waardedaling van € 30.000 die Ten Have voor deze woning heeft berekend. Naar het oordeel van de rechtbank hebben eisers echter niet aannemelijk gemaakt dat de bouw van de nieuwe woonwijk de enige of belangrijkste reden is geweest voor deze daling. Daarbij is van belang dat de WOZ-waarde destijds maar voor enkele woningen aan de zuidkant van de [straatnaam] is gedaald, terwijl alle woningen daar in vergelijkbare mate worden beïnvloed door de nieuwe woonwijk.
      
    
    
      7.8.
      Het is naar het oordeel van de rechtbank discutabel dat de verkoopprijzen van de woningen [straatnaam] [huisnummer A] en [huisnummer B] vanwege hun woonoppervlakte niet in de referentieprijzen voor de taxatie zijn betrokken. Dat geldt zeker nu daarin wel woningen elders in Nieuw-Beijerland met een nog kleinere oppervlakte zijn betrokken. Toch doet dat in dit geval naar het oordeel van de rechtbank niet af aan de juistheid van de waardebepaling. Eisers hebben namelijk niet aannemelijk gemaakt dat de lagere verkoopprijzen van de woningen [straatnaam] [huisnummer A] en [huisnummer B] na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan volledig of grotendeels te wijten zijn aan de bouw van de nieuwe woonwijk en niet aan andere factoren.
      
    
    
      7.9.
      In het advies van Ten Have is op basis van taxaties de waardedaling bepaald en is vervolgens berekend welk percentage dit is van de waarde van de woning vóór de peildatum. Het rapport van JVO gaat hiervoor zonder deugdelijke onderbouwing uit van een waardedaling van 10%. Het rapport van SAOZ gaat alleen over [adres 4] . Voor die woning bevat het rapport wel enige onderbouwing, maar aan de berekening van de waardedaling zijn geen concrete, op onderzoek ter plaatse gebaseerde taxaties voor en na de peildatum ten grondslag gelegd. Voor [adres 1] is ook niet zo’n taxatie uitgevoerd, aangezien het rapport geen betrekking heeft op die woning. Deze contra-expertises geven daarom geen grond voor het oordeel dat het college zich op dit punt niet in redelijkheid op het advies van Ten Have heeft kunnen baseren.
      
    
    
      7.10.
      De woning van eisers verschilt in een aantal opzichten van de woning [adres 4] . Ten Have heeft de woning van eisers getaxeerd op basis van de kenmerken van de woning en heeft dat ook voor [adres 4] gedaan. De door Ten Have vastgestelde waarde vóór en na de peildatum is voor de woning van eisers iets hoger dan voor [adres 4] , maar de waardedaling komt voor beide woningen uit op € 30.000. Het betoog dat het college voor beide woningen van een waardedaling van 5,7% had moeten uitgaan slaagt niet. Ten Have heeft de waardedaling berekend op basis van een bepaling van de waarde van de woning vóór en na de peildatum. Dat er bij omrekening naar een percentage een klein verschil is tussen beide woningen, betekent niet dat de waardedaling niet op de juiste manier is bepaald. Ten Have heeft bovendien toegelicht dat het effect van de ontwikkeling op de twee woningen niet precies hetzelfde is. Dat komt door een verschil in afstand tot de nieuwe woningen en door verschillen in de aard en inrichting van de woningen. Eisers hebben niet aannemelijk gemaakt dat dat onjuist is. 
    
    
      7.11.
      De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Was de planologische ontwikkeling (deels) voorzienbaar?
          
        
        8. Eisers voeren aan dat het college geen aftrek voor de voorzienbaarheid van de planologische ontwikkeling had mogen toepassen. Eisers hebben hun woning in 1999 gekocht. Volgens hen was de bouw van woningen ten zuiden van de kreek achter hun woning toen niet voorzienbaar. Eisers betogen in dit verband onder meer dat realisatie van de toen bestaande bouwmogelijkheden voor de agrarische bestemming zo onrealistisch was, dat met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid duidelijk was dat er geen bebouwing zou komen. Verder betogen eisers dat het feit dat agrarische bebouwing destijds mogelijk was niet betekent dat de bouw van een woonwijk ook (gedeeltelijk) voorzienbaar was. Volgens hen zijn deze functies niet gerelateerd en is de impact van een schuur of een agrarische bedrijfswoning helemaal niet vergelijkbaar met die van een woonwijk.
      
    
    
      8.1.
      Op grond van artikel 6.3 van de Wro moeten burgemeester en wethouders met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak bij hun beslissing op de aanvraag betrekken.
      
    
    
      8.2.
      Volgens de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 moet de voorzienbaarheid van een planologische wijziging beoordeeld worden aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, bijvoorbeeld ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper, aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Indien de planschade voorzienbaar is, blijft deze voor rekening van de koper, omdat hij in dat geval wordt geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak te hebben aanvaard. De voorzienbaarheid moet worden vastgesteld op het moment van de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak. Met het oog op de beoordeling van de voorzienbaarheid dient het bestuursorgaan een vergelijking te maken tussen de ruimtelijke gevolgen van het planologische regime waarvan gesteld wordt dat het planschade heeft veroorzaakt en de ruimtelijke gevolgen van de voor de aanvrager meest ongunstige uitwerking van de in het beleidsvoornemen bedoelde ontwikkelingsmogelijkheden. 
      
    
    
      8.3.
      In het advies van Ten Have van 18 februari 2019 is de voorzienbaarheid van de ontwikkeling op de aankoopdatum van de woning beoordeeld. Hiervoor is een vergelijking gemaakt tussen het bestemmingsplan “Uitbreiding Nieuw-Beijerland” uit 2014, dat de bouw van de nieuwe woningen mogelijk maakt, en het bestemmingsplan “Buitengebied (1999)”. Dit laatste was het geldende planologische regime toen eisers hun woning op 18 oktober 1999 kochten. Bij de vergelijking is uitgegaan van de (vanuit het perspectief van eisers) meest ongunstige invulling van de planologische mogelijkheden van de bestemmingsplannen. Het college heeft de ontwikkeling gedeeltelijk voorzienbaar geacht en heeft daarom 1/6 deel van de waardedaling (€ 5.000) voor rekening van eisers gelaten. Er is een relatief kleine aftrek toegepast, omdat de op de aankoopdatum bestaande bouwmogelijkheden volgens het college een minder grote impact hadden op de waarde van de woning dan de bouw van 124 nieuwe woningen zoals voorzien in het bestemmingsplan “Uitbreiding Nieuw-Beijerland”.
      
    
    
      8.4.
      
        Uit de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 volgt dat het bij de voorzienbaarheid gaat om de vraag of er op de aankoopdatum aanleiding was om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij moet volgens de overzichtsuitspraak rekening worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Het college heeft een vergelijking gemaakt met het destijds geldende bestemmingsplan “Buitengebied (1999)”. Dat is een vergelijking met de toen al bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden voor de agrarische bestemming. Bepalend is echter juist of er op de aankoopdatum veranderingen van de planologische situatie waren te voorzien. Bij de concrete beleidsvoornemens gaat het om toekomstige planologische mogelijkheden die op dat moment (nog) niet in een bestemmingsplan waren vastgelegd. Door een vergelijking te maken tussen de maximale planologische mogelijkheden van het bestemmingsplan “Uitbreiding Nieuw-Beijerland” en het op 18 oktober 1999 geldende bestemmingsplan “Buitengebied (1999)” is het college dan ook uitgegaan van een onjuist criterium voor de beoordeling van de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak. In het advies van Ten Have (p. 31) staat bovendien dat de adviseur niet is gebleken van concrete beleidsvoornemens tot wijziging van het bestemmingsplan ten tijde van de aankoopdatum.Gelet hierop is het bestreden besluit in strijd met artikel 6.3, eerste lid, van de Wro. De beroepsgrond slaagt. Welk bedrag mocht het college voor rekening van eisers laten vanwege het normale maatschappelijke risico? 
        9. Eisers zijn het niet eens met het percentage dat het college heeft toegepast voor het normale maatschappelijke risico. Het college heeft een bedrag ter grootte van 3,5% van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade voor rekening van eisers gelaten. Volgens eisers is dat te hoog en zou de aftrek maximaal 2,5% mogen zijn. In de door eisers ingebrachte contra-expertises van JVO en SAOZ worden percentages van 2% respectievelijk 3% genoemd.Eisers stellen in de eerste plaats dat het advies van Ten Have gedeeltelijk op onjuiste gegevens is gebaseerd. De maximale bouwhoogte is niet 10 m, maar 11 m en bovendien ligt het maaiveld ten zuiden van de kreek 1,5 m hoger dan bij de woning van eisers. Daarnaast is volgens eisers te weinig rekening gehouden met de impact van de appartementen die het bestemmingsplan mogelijk maakt. De appartementen tasten het open karakter en de structuur van de omgeving aan.Eisers wijzen verder op de contra-expertise van SAOZ. Volgens SAOZ is het realiseren van een woongebied aansluitend aan de bestaande bebouwde kom in zijn algemeenheid aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling. De ontwikkeling past ook binnen het langjarig door de gemeente gevoerde beleid. De nieuwe ontwikkeling kan echter niet als passend worden aangemerkt vanwege de structuur van de omgeving en de aard en omvang van de ontwikkeling. Het nieuwe woongebied wijkt volgens SAOZ qua kavelgrootte en bouwaard dusdanig af dat het niet past in de ruimtelijke structuur; op dit punt is SAOZ het oneens met het advies van Ten Have. SAOZ concludeert dat sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling die gedeeltelijk in de lijn der verwachtingen lag en dat een aftrek van 3% recht doet aan de omstandigheden van het geval. Eisers stellen dat ook volgens het advies van JVO de woningen niet in de structuur van de omgeving passen. Volgens eisers heeft het college ten onrechte als belangrijk argument voor het percentage van 3,5% aangevoerd dat de ontwikkeling past binnen het langjarig gemeentelijk beleid. De gemeente is weliswaar in 2004 een weg ingeslagen die uitbreiding van de kern mogelijk zou moeten maken, maar vanwege andere feiten en omstandigheden was volgens eisers niet te verwachten dat de bebouwing er daadwerkelijk zou komen. Omdat de plannen van de gemeente gebaseerd waren op een migratiesaldo nul, was een uitbreiding van het woningaanbod met 10% niet te verwachten. Daarnaast verdwenen voorzieningen en winkels uit de kern. Bovendien was de provincie Zuid-Holland tegen verdere bebouwing, zeker ten zuiden van de kreek. Verder stellen eisers dat Ten Have de bebouwing ten onrechte beschouwt als een gedeeltelijke inbreiding, omdat er al woningen ten zuiden van de kreek staan. Volgens eisers zijn dat echter woningen aan een dijk op grote afstand van hun perceel. Voor zover uitbreiding was te verwachten, was niet te verwachten dat het om een dergelijke omvang, 10% van het dorp, zou gaan, gezien de gewenste dichtheid en aansluiting bij het huidige woonmilieu.
      
    
    
      9.1.
      
        In het advies van Ten Have van 18 februari 2019 is voor het normale maatschappelijke risico een aftrek toegepast van 3,5% van de waarde van de onroerende zaak. Dat deel blijft voor rekening van eisers. Volgens het college wordt in dit geval niet geheel voldaan aan de criteria die gelden voor een aftrek wegens normale maatschappelijke risico van 5%. Het college ziet in de overgelegde contra-expertises geen reden om van een lager percentage uit te gaan.Volgens het advies van Ten Have is de bouw van 124 woningen in aansluiting op de dorpskern in beginsel aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling die in de lijn der verwachtingen ligt. Gelet op het aantal nieuwbouwwoningen in relatie tot de bestaande schaalgrootte van Nieuw-Beijerland concludeert Ten Have echter dat de ontwikkeling slechts deels in de lijn der verwachtingen ligt. Volgens het advies sluiten de 124 nieuwbouwwoningen met uitzondering van de maximaal 26 gestapelde woningen qua bouwaard en maatvoering aan bij de structuur van het gebied, maar geldt dat slechts deels wat de kavelgrootte betreft. De ontwikkeling past in meerjarig gevoerd beleid van de gemeente, zoals onder meer neergelegd in de Structuurvisie Korendijk 2020 uit 2004. In het advies van Ten Have is de uitbreiding van de woonbebouwing aan de zuidkant van de dorpskern primair aangemerkt als uitbreidingslocatie en slechts zeer gedeeltelijk als inbreidingslocatie. Volgens Ten Have past de ontwikkeling deels in de structuur van de omgeving, omdat meer oostelijk en westelijk al sprake was van woonbebouwing ten zuiden van de kreek.
        Het college stelt verder dat Nieuw-Beijerland altijd in zuidelijke richting is uitgebreid aansluitend op de bestaande bebouwing; de woningen aan de [straatnaam] zijn zelf ook deel van zo’n uitbreiding geweest. Het college heeft verder meegewogen dat het bestemmingsplan woningen mogelijk maakt met een bouwhoogte van 10 m, twee bouwlagen en een kap en daarachter appartementen met een bouwhoogte van 12 m. De appartementen zullen daarom niet of nauwelijks te zien zijn.
      
    
    
      9.2.
      In artikel 6.2 van de Wro is bepaald dat binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager blijft. Van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak blijft in ieder geval een gedeelte gelijk aan 2% van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade voor rekening van de aanvrager, tenzij de vermindering het gevolg is van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond of van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1 van de Wro. Deze uitzonderingen doen zich in dit geval niet voor.
      
    
    
      9.3.
      Volgens de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 is de vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan moet deze vaststelling naar behoren motiveren.De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro tot het normale maatschappelijke risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past.
      
    
    
      9.4.
      
        In de aanvullende overzichtsuitspraak van 3 november 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2402, heeft de Afdeling handvatten gegeven voor de invulling van het percentage van 2 tot 5% voor het normale maatschappelijke risico: 
        - Indien de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving én het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past, mag het bestuursorgaan een drempel van 5% van de waarde van de onroerende zaak toepassen. - Indien aan één van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 4% in beginsel aangewezen.- Indien aan één van beide indicatoren in zijn geheel niet wordt voldaan óf indien aan beide indicatoren deels wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 3% in beginsel aangewezen.- Indien slechts aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of indien aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan, is in beginsel het toepassen van het minimumforfait van 2%, zoals bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro aangewezen.
      
      
    
    
      9.5.
      Partijen zijn het erover eens dat in dit geval sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling. Zij verschillen er alleen over van mening in hoeverre de bouw van de woningen in de lijn der verwachtingen lag. Volgens het college is gedeeltelijk voldaan aan het criterium dat de ontwikkeling binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past en helemaal aan het criterium dat de ontwikkeling in het langjarig ruimtelijk beleid past. Volgens de aanvullende overzichtsuitspraak van 3 november 2021 mag dan een percentage van 4% worden toegepast. Dat is hoger dan de door het college toegepaste aftrek van 3,5%.
    
    
      9.6.
      Eisers hebben gesteld dat het college bij de beoordeling niet van de juiste uitgangspunten is uitgegaan. Uit het advies van Ten Have van 18 februari blijkt dat voor de eengezinswoningen is uitgegaan van de juiste bouwhoogte, namelijk maximaal 11 m zoals in artikel 10.2.1 van de planregels van het bestemmingsplan is vastgelegd. Daarnaast is in het advies rekening gehouden met de appartementen. In het advies staat namelijk dat de 124 nieuwbouwwoningen met uitzondering van de maximaal 26 gestapelde woningen qua bouwaard en maatvoering aansluiten bij de structuur van het gebied, maar wat de kavelgrootte betreft slechts gedeeltelijk. De rechtbank begrijpt dit zo dat volgens Ten Have de bouwaard en maatvoering van de appartementen niet aansluiten bij de ruimtelijke structuur. Het college heeft wel gesteld dat de appartementen vanwege het geringe verschil in bouwhoogte en de ligging binnen het nieuwbouwproject niet of nauwelijks te zien zullen zijn voor eisers. Dit komt de rechtbank niet onjuist voor. Eisers hebben hun stelling over het verschil in hoogte van het maaiveld naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende met feitelijke gegevens onderbouwd. Daar komt bij dat de afstand tussen de woning van eisers en de dichtstbijzijnde nieuwe woningen zodanig is dat ervan kan worden uitgegaan dat het eventuele verschil in maaiveldhoogte slechts een beperkte invloed heeft op de ruimtelijke uitstraling van de nieuwe woningen bij de woning van eisers.
    
    
      9.7.
      Het advies van Ten Have en het door eisers ingebrachte rapport van SAOZ gaan er allebei van uit dat de ontwikkeling wat betreft de kavelgrootte niet (geheel) in de ruimtelijke structuur past. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college zich in navolging van het advies van Ten Have in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de ontwikkeling van de eengezinswoningen wat betreft de bouwaard en de maatvoering aansluit bij de ruimtelijke structuur van het gebied. Daarbij is vooral van belang dat het gebied waar de woning van eisers staat een woonfunctie heeft en dat er overwegend eengezinswoningen staan met één of anderhalve bouwlaag met een kap, met een maximumgoothoogte van 5 m en zonder maximumbouwhoogte.
    
    
      9.8.
      De rechtbank is verder van oordeel dat het college onder meer op grond van de Structuurvisie Korendijk 2020 uit 2004 in redelijkheid tot de conclusie heeft kunnen komen dat de ontwikkeling in het langjarig gemeentelijk beleid past. Deze conclusie wordt overigens ook getrokken in het door eisers ingebrachte rapport van SAOZ. Wat eisers naar voren hebben gebracht over onder meer het migratiesaldo geeft geen aanleiding voor een ander oordeel. Nieuw-Beijerland is namelijk desondanks aangewezen als groeikern en in de Structuurvisie is het gebied ten zuiden van de kreek uitdrukkelijk en duidelijk aangewezen voor wonen in de kreekzone en verder zuidelijk als uitbreidingslocatie voor wonen. Het aantal nieuwe woningen dat daarbij voor Nieuw-Beijerland voor uitbreiding en – in mindere mate – inbreiding is genoemd, is aanzienlijk hoger dan de 124 woningen die het bestemmingsplan mogelijk maakt.
    
    
      9.9.
      Gelet hierop heeft het college zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat gedeeltelijk wordt voldaan aan het criterium dat de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past en dat volledig wordt voldaan aan het criterium dat de ontwikkeling in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past. Volgens de aanvullende overzichtsuitspraak van 3 november 2021 mag dan een drempel van 4% worden toegepast voor het normale maatschappelijke risico. De door het college toegepaste aftrek van 3,5% is naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet te hoog. 
      
    
    
      9.10.
      De beroepsgrond slaagt niet.Conclusie en gevolgen 
      10. Het beroep is gegrond, omdat het bestreden besluit in strijd is met artikel 6.3, eerste lid, van de Wro. De rechtbank vernietigt daarom het bestreden besluit. De rechtbank neemt met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht nu zelf een beslissing. De rechtbank verklaart het bezwaar tegen het besluit van 3 april 2019 gegrond, herroept het besluit van 3 april 2019 en bepaalt het bedrag van de tegemoetkoming in planschade op € 11.275, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 24 januari 2018.
      
      11. Omdat het beroep gegrond is, moet het college het griffierecht aan eisers vergoeden. Eisers hebben geen proceskosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
      
        
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:- verklaart het beroep gegrond; - vernietigt het besluit van 12 november 2019;- verklaart het bezwaar tegen het besluit van 3 april 2019 gegrond, herroept het besluit van 3 april 2019 en bepaalt het bedrag van de tegemoetkoming in planschade op € 11.275, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 24 januari 2018;- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van het vernietigde besluit;- bepaalt dat het college het griffierecht van € 174 aan eiseres moet vergoeden.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.C.W. van der Feltz, voorzitter, en mr. A.S. Flikweert en mr. J.J. Turenhout, leden, in aanwezigheid van mr. R. Teuben, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 januari 2023.
    
    
    
    
      
        De voorzitter en de griffier zijn verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
      
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              voorzitter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.  
    
  
  
    Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
    
    
      
        Wet ruimtelijke ordening
      
    
  
  
    
      Artikel 6.1
    1. Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.  2. Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is:
    
    a. een bepaling van een bestemmingsplan, beheersverordening of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.3, artikel 3.6, eerste lid, of artikel 3.38, derde of vierde lid;(…)
    
  
  
    Artikel 6.2
    1. Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager.
    2. In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager:
    (…) 
    b. van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is:
    
      1°. van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of
      2°. van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1.
    
    
  
  
    Artikel 6.3
    Met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade betrekken burgemeester en wethouders bij hun beslissing op de aanvraag in ieder geval:
    
    a. de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak;
    b. de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken.