ECLI:NL:GHARL:2023:1310, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 14-02-2023, 22/00616
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-02-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 22/00616
    uitspraakdatum: 14 februari 2023
    
    
      
        Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 3 maart 2022, nummer UTR 21/1349, ECLI:NL:RBMNE:2022:924, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de Heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de Heffingsambtenaar)
    
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak [adres1] 68 A te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2020, naar waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld op € 1.422.000. 
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 4 februari 2021 de vastgestelde waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 3 maart 2022 het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft op 24 maart 2022 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Daarvoor is een griffierecht betaald van € 136. 
      
    
    
      1.5.
      De Heffingsambtenaar heeft op 28 oktober 2022 een verweerschrift bij het Hof ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft op 13 januari 2023 een nader stuk ingediend. 
      
    
    
      1.7.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 februari 2023. Namens belanghebbende is verschenen [naam1] . Namens de Heffingsambtenaar zijn verschenen [naam2] en taxateur [naam3] .
      
      
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      2.1.
      De onroerende zaak betreft een in 1992/1993 gebouwde vrijstaande woning met een oppervlakte van 249 m2. Bij de woning hoort een garage met vliering van 45 m2. De perceeloppervlakte bij de onroerende zaak bedraagt 2.795 m2. 
      
    
    
      2.2.
      
        Belanghebbende heeft de onroerende zaak in 2014 gekocht voor € 1.300.000. De verkoopadvertentie luidde toentertijd als volgt: 
        “Algemeen:
        Aan één van de statige lanen in [woonplaats] , vindt u op een perceel van 2795m2 deze uitstekend onderhouden verrassende villa (1993) met dubbele garage en schitterende tuin, waar luxe, comfort, ruimte, rust en privacy speels en harmonieus onder architectuur zijn verenigd. Een bezichtiging, waarvoor u van harte bent uitgenodigd, zal u overtuigen!
      
      
      
        Locatie:
        Deze villa is gelegen in [woonplaats] . Een prachtige woonomgeving met lommerrijke lanen en louter vrijstaande villa’s op grote percelen. In enkele minuten zijn de A27 en A28 bereikbaar. Het centrum van [woonplaats] en het NS-station bevinden zich op een vijftal fietsminuten.
      
      
      
        Indeling:
        Begane grond:
        Entree, centrale hal, meterkast (18 groepen plus aardlekschakelaar), garderobe, toilet, bergkast, toegang tot de kelder, originele op maat gemaakte ( [naam4] ) keuken, waar zowel op gas als keramisch koken mogelijk is, met o.a. randafzuiging, vaatwasser, 90cm brede oven, magnetron, bijkeuken met daarin de opstelling voor de wasmachine en droger en koel/vriescombinatie. Vanuit de centrale hal is naast de eetkamer (prachtig uitzicht) ook de woonkamer bereikbaar. Frans eikenhouten vloerdelen, centrale open haard, vide en uitzicht op de schitterende achtertuin maken dit vertrek bijzonder sfeervol. Tenslotte geeft de woonkamer toegang tot de werkkamer. De hal en keuken zijn voorzien van vloerverwarming. 
        Verwarmde dubbele garage met vliering en in de kelder een atelierruimte, riante verzorgde voor- en achtertuin met terras, onderkelderd tuinhuis/guesthouse, kunstgrasveldje en tennismuur.
      
      
      
        Eerste verdieping:
        Vanuit de hal en de woonkamer bereikbaar: overloop/gang, toilet, master bedroom direct verbonden met badkamer voorzien van vloerverwarming, ligbad, inloopdouche en wastafel, drie slaapkamers, tweede badkamer met inloopdouche en dubbele wastafel, multifunctionele vide
      
      
      
        Tweede verdieping:
        Twee bergzolders.
      
      
      
        Bijzonderheden:
        • Bouwjaar 1993
        • Perceelgrootte 2795 m2
        •Woonoppervlakte volgens NEN 2580, 256m2,inhoud 900m3
        • Alarminstallatie
        • Bedieningsinstallatie tuinhek plus video
        • Sproeiinstallatie en tuinverlichting
        • Garage voor twee auto’s met kelder en vliering
        • Electra 18 groepen
        • CV-ketel (Nefit 2012)
        • Architecten: [naam5] (Houten) huis, indeling en constructie [naam6] binnenhuisarchitect [naam7] tuin;
        • Dak-, vloer-, muurisolatie, alsmede isolerende beglazing.
        • Uitsluitend hoogwaardige materialen.
      
      
      
        P.S.
        De mogelijkheid bestaat om twee extra slaapkamers te creëren. Bij de bouw is er rekening mee gehouden dat de begane grond kan worden ingericht als complete woonomgeving.”
      
      
    
    
      2.3.
      Op 30 januari 2015 is de eigendom van de onroerende zaak aan belanghebbende overgedragen.    
      
    
    
      2.4.
      De WOZ-waarde van de onroerende zaak was voor het voorgaande belastingjaar 2019 (waardepeildatum 1 januari 2018) eveneens in geschil. Op 22 februari 2022 heeft dit Hof uitspraak gedaan in dat geschil, waarbij de per waardepeildatum van 1 januari 2018 vastgestelde WOZ-waarde van € 1.377.000 is gehandhaafd (zaaknummer 20/01128, ECLI:NL:GHARL:2022:1283). 
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend. 
      
    
    
      3.2.
      Ter zitting heeft belanghebbende uitdrukkelijk verklaard dat uitsluitend de WOZ-waarde van de onroerende zaak ter beoordeling voorligt.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 1.399.000. In dat verband betoogt belanghebbende dat de waarde van de garage niet op € 50.000 maar op € 45.000 moet worden gesteld en dat de woningwaarde te hoog is vastgesteld omdat de voorzieningen niet als luxe kunnen worden gekwalificeerd. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 1.422.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op de in beroep ingebrachte taxatiematrix waarin de waarde is getaxeerd op € 1.422.000. 
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de Heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 1.399.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde van € 1.422.000 te hoog is. Dit brengt mee dat op de Heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de Heffingsambtenaar op een taxatiematrix van [naam8] , taxateur, van 15 september 2021 waarin drie in dezelfde woonwijk te [woonplaats] gelegen vrijstaande woningen als vergelijkingsobject zijn gebruikt ter bepaling van de waarde per 1 januari 2019. In deze matrix zijn onderstaande vergelijkingsobjecten weergegeven:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Woning
                
              
              
                
                  Perceel
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 68 A
                (vrijstaand)
              
              
                1992
              
              
                249 m2
              
              
                € 3.283
              
              
                € 817.480
              
              
                2.795 m2
              
              
                € 198
              
              
                € 554.520
              
              
                Garage (45 m2)           € 50.000
              
              
                € 1.422.000
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Koopsom
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 13 
                (vrijstaand)
              
              
                2011
              
              
                258 m2
              
              
                € 3.397
              
              
                € 876.421
              
              
                753 m2
              
              
                € 580
              
              
                € 436.579
              
              
                Kelder (ca 30 m2)     € 15.000
              
              
                € 1.325.000
                (20-12-2018)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 1.328.000
                
              
            
            
              
                
                  [adres3] 97 (vrijstaand)
              
              
                1981
              
              
                226 m2
              
              
                € 3.037
              
              
                € 686.460
              
              
                2.865 m2
              
              
                € 194
              
              
                € 557.040
              
              
                Berging (3 m2)              € 1.500
                Zwembad                    € 10.000
                Carport                          € 1.000
              
              
                € 1.300.000
                (12-8-2019)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 1.256.000
                
              
            
            
              
                
                  [adres4] 22 (vrijstaand)
              
              
                2007
              
              
                261 m2
              
              
                € 2.954
              
              
                € 770.975
              
              
                825 m2
              
              
                € 550
              
              
                € 454.025
              
              
                Garage (21 m2)         € 21.000
              
              
                € 1.300.000
                (30-9-2019)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 1.246.000
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.5.
      Ten eerste betoogt belanghebbende dat de waarde van zijn garage (45 m2) niet op € 50.000 maar op € 45.000, ofwel € 1.000 per vierkante meter, moet worden gesteld. Hij wijst in dat verband op de garage van het referentieobject [adres4] 22 waarvan de garage eveneens op € 1.000 per vierkante meter is gewaardeerd. De heffingsambtenaar heeft daartegen ingebracht dat belanghebbendes garage een vliering heeft, waaraan een (meer)waarde van € 5.000 kan worden toegekend. Nu belanghebbende de aanwezigheid van een vliering niet heeft betwist, acht het Hof een dergelijke meerwaarde aannemelijk.
      
    
    
      4.6.
      Ten tweede betoogt belanghebbende dat de woningwaarde te hoog is vastgesteld omdat de voorzieningen niet als ‘luxe’ maar als ‘normaal’ moeten worden gekwalificeerd. De heffingsambtenaar neemt het tegenovergestelde standpunt in en wijst daarvoor op de   verkoopadvertentie uit 2014 zoals opgenomen onder 2.2. Gelet op de daarin vermelde informatie – waaronder het feit dat de woning en keuken onder architectuur zijn gebouwd en de aanwezigheid van een alarm- en bedieningsinstallatie – acht het Hof de kwalificatie ‘luxe’ gerechtvaardigd. Dat inmiddels enige jaren zijn verlopen tot de toestandsdatum, doet aan die kwalificatie – anders dan belanghebbende veronderstelt – niet af. Met een eveneens ‘luxe’ voorzieningenniveau en een vergelijkbare woonoppervlakte (249 m2 versus 258 m2) is het referentieobject [adres2] 13 goed vergelijkbaar. Door voor de onroerende zaak een lagere woningwaarde per vierkante meter te hanteren dan is gerealiseerd voor dit referentieobject (€ 3.283 versus € 3.397) is aannemelijk dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      
        
          Slotsom 
        
      
    
    
      4.7.
      Nu beide door belanghebbende aangevoerde gronden niet slagen, is het hoger beroep ongegrond. 
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. G.J. van de Lagemaat als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2023.
    
    
    
      De griffier,			De raadsheer,
    
    
    
    
    
      (G.J. van de Lagemaat)	 (A.J.H. van Suilen)
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 15 februari 2023.
    
    
    
    
      
        Rechtsmiddel
      
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.