ECLI:NL:RBROT:2022:11066, Rechtbank Rotterdam, 14-12-2022, C/10/647897 / KG ZA 22-956
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-12-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Verkoop woning. Waardering woning moment feitelijk verdeling.

vonnis

    
RECHTBANK ROTTERDAM

    
    
      
Team handel en haven

    
    
    
    
      
zaaknummer / rolnummer: C/10/647897 / KG ZA 22-956

    
    
    
      

Vonnis in kort geding van 14 december 2022


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
    
      

[eiser01]

,

      
wonende te [woonplaats01] ,

      
eiser,

      
advocaat mr. D.P. Mandema te Maasdijk,

    
    
    
      
tegen

    
    
    
      

[gedaagde01]

,

      
wonende te [woonplaats02] ,

      
gedaagde,

      
verschenen in persoon.

    
    
    
    
      
Partijen worden hierna de man en de vrouw genoemd.

    
    
    
  
  
    

1.

De procedure

    
      
1.1.

      
Het verloop van de procedure blijkt uit:

      
        
          
de dagvaarding van 22 november 2022, met producties 1 tot en met 15,

        
        
          
de mondelinge behandeling, gehouden op 30 november 2022,

        
        
          
de pleitaantekeningen van mr. Mandema,

        
        
          
de spreekaantekeningen van de vrouw.

        
      
      
    
    
      
1.2.

      
Ten slotte is vonnis bepaald.

      
      
    
  
  
    

2.

De feiten

    
      
2.1.

      
Partijen hebben een affectieve relatie gehad en zijn ouders van [naam kind01] (5 jaar) en [naam kind02] (2 jaar).

      
    
    
      
2.2.

      
Op 19 juni 2014 hebben partijen een samenlevingsovereenkomst gesloten.

      
    
    
      
2.3.

      
Op 1 juli 2019 hebben partijen een woning aan het [adres01] , [postcode01] in [plaats01] (hierna: de woning) gekocht voor een som van € 300.000,00. Voor de aankoop hebben zij € 205.433,00 van [naam01] geleend. Ter zekerheid voor de terugbetaling van dit bedrag is ten behoeve van [naam01] een recht van hypotheek op de woning gevestigd. De schuld aan [naam01] bedraagt thans € 182.906,85.

      
    
    
      
2.4.

      
In juli 2022 is de relatie tussen partijen geëindigd, waarna de man uit de woning is vertrokken. De vrouw is met de kinderen in de woning blijven wonen.

      
    
    
      
2.5.

      
De man heeft contact opgenomen met [naam makelaar01] in verband met de eventuele verkoop van de woning. Bij brief van 20 oktober 2022 heeft [naam makelaar01] de man geadviseerd om een vraagprijs van € 425.000,00 te hanteren.

      
    
    
      
2.6.

      
Bij brief van 20 oktober 2022 heeft de advocaat van de man de vrouw over het advies van de makelaar geïnformeerd en haar in de gelegenheid gesteld om binnen 10 dagen aan te tonen dat zij in staat is om het aandeel van de man in de woning over te nemen.

      
    
    
      
2.7.

      
Bij brief van 1 november 2022 heeft de vader van de vrouw aan de advocaat van de man laten weten dat de vrouw met de kinderen in de woning wil blijven wonen. Daarbij heeft hij voorgesteld om uit te gaan van de aankoopsom van de woning van € 300.000,00 en daarop de hypotheekschuld van afgerond € 185.000,00 en een schuld van partijen aan hem van € 50.000,00 in mindering te brengen, zodat een overwaarde van € 65.000,00 resteert en de vrouw een bedrag van € 32.500,00 aan de man dient te betalen.

      
    
    
      
2.8.

      
Bij brief van 2 november 2022 heeft de advocaat van de man aan de vrouw en haar vader bericht dat de man niet akkoord gaat met het voorstel, omdat hij uit wil gaan van de huidige waarde van de woning. Daarbij is voorgesteld om de woning te laten taxeren.

      
    
    
      
2.9.

      
Bij brief van 9 november 2022 heeft de vader van de vrouw aan de advocaat van de man laten weten het eerdere voorstel gestand te doen.

      
      
    
  
  
    

3.

Het geschil

    
    
      
3.1.

      
De man vordert dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

      
1. de woning binnen een week na het vonnis tegen een van de navolgende aan te wijzen taxateurs:

      
a. a) [naam makelaar02] , b) [naam makelaar03] of c) [naam makelaar01] ,

      
te bepalen waarde toe te delen aan de vrouw, onder de opschortende verplichtingen van de vrouw om:

      
        
          
de man binnen twee weken na ontvangst van het taxatierapport te doen ontslaan uit zijn hoofdelijke aansprakelijkheid voor de op de woning rustende hypothecaire geldlening,

        
        
          
de man gelijktijdig met voornoemde overdracht wegens overbedeling een bedrag te doen toekomen, zijnde de helft van de overwaarde,

        
      
      
2. indien het de vrouw niet lukt om de onder 1. genoemde overname te financieren en realiseren, de vrouw beveelt, binnen 5 dagen na de dag waarop blijkt dat de vrouw de financiering niet rond krijgt, medewerking te verlenen om tot verkoop en levering van de woning te komen, waarbij:

      
        
          
partijen worden geboden om een door de voorzieningenrechter aan te wijzen NVM-makelaar de opdracht te verstrekken om de woning te koop te zetten en partijen worden veroordeeld om zowel de opstartkosten van die makelaar als de (resterende) courtage en overige kosten bij helfte te dragen en, indien mogelijk, vanuit de overwaarde te voldoen,

        
        
          
partijen worden geboden om voornoemde makelaar een reële, marktconforme verkoopprijs en laatprijs te laten bepalen,

        
        
          
partijen worden veroordeeld om als opleverdatum uiterlijk zes maanden na het vonnis aan te houden,

        
        
          
partijen worden geboden om al het nodige te doen om het verkooptraject goed te laten verlopen en te zullen meewerken aan de afgifte van de sleutels aan de makelaar, het toestaan van bezichtigingen, het bezichtigingswaardig en schoon houden van de woning, de ondertekening van de verkoopovereenkomst, de ondertekening van de akte van levering en het verrichten van alle overige handelingen die voor de verkoop noodzakelijk zijn,

        
        
          
partijen ieder gerechtigd zijn – na betaling van de onder a. genoemde kosten – tot de helft van de overwaarde,

        
      
      
3. bepaalt dat, voor zover de vrouw niet voldoet aan de veroordelingen, de man wordt gemachtigd tot het verrichten van handelingen tot verkoop en levering van de woning en bepaalt dat het vonnis in de plaats treedt van een onderhandse of notariële akte of een deel daarvan met betrekking tot de woning, als bedoeld in artikel 3:300 BW,

      
4. de vrouw veroordeelt tot betaling van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van

      
€ 250,00 per dag of een gedeelte daarvan, voor zover de vrouw een van de veroordelingen niet nakomt, met een maximum van € 50.000,00,

      
5. de vrouw veroordeelt in de kosten van het geding.

      
    
    
      
3.2.

      
De vrouw voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.

      
    
    
      
3.3.

      
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

      
      
    
  
  
    

4.

De beoordeling

    
      
4.1.

      
Voor het kunnen beoordelen van een vordering in kort geding is vereist dat de eisende partij een spoedeisend belang heeft bij zijn vordering. Aan dat vereiste is voldaan, nu de man stelt dat hij op dit moment bij zijn moeder woont en geen andere woning kan kopen of huren zolang de woning en de hypotheekschuld op zijn naam staan.

      
    
    
      
4.2.

      
Het staat vast dat partijen gezamenlijk eigenaar zijn van de woning. In zaken als deze geldt als uitgangspunt dat partijen niet verplicht zijn om in een onverdeelde gemeenschap te blijven. Dit betekent dat het aandeel van de ene partij in de woning (en de daaraan verbonden hypotheekschuld) aan de andere partij moet worden overgedragen of dat de woning aan een derde moet worden verkocht.

      
    
    
      
4.3.

      
De vrouw heeft aangegeven dat zij met de kinderen in de woning wil blijven wonen. De man heeft daar geen bezwaar tegen. Partijen verschillen echter van mening over de peildatum voor de waardering van de woning. De man stelt dat uit dient te worden gegaan van de huidige waarde van de woning. Volgens de vrouw moet de waarde worden bepaald op de bij de aankoop door partijen betaalde som van € 300.000,00.

      
    
    
      
4.4.

      
De voorzieningenrechter stelt voorop dat vaststelling van de verdeling van een gemeenschap als zodanig in kort geding niet kan. Enkele onderdelen van de vordering van de man strekken tot een dergelijke vaststelling, bijvoorbeeld de onder 1. gevorderde toedeling van de woning aan de vrouw. Deze onderdelen zijn dus niet toewijsbaar. Wel kan in kort geding een beslissing worden gegeven over de wijze waarop de verdeling gerealiseerd moet worden (bijvoorbeeld door de ene deelgenoot in de gelegenheid te stellen om het aandeel van de andere deelgenoot over te nemen dan wel door middel van verkoop van het gemeenschappelijke goed). Voor die beslissing in kort geding kan aanleiding bestaan als aannemelijk is dat de bodemrechter, oordelend over de verdeling als zodanig, zal oordelen dat het gemeenschappelijke goed door een deelgenoot kan worden overgenomen dan wel aan een derde verkocht moet worden. Tegen deze achtergrond overweegt de voorzieningenrechter verder het volgende.

      
    
    
      
4.5.

      
Als uitgangspunt voor de waardering van een woning geldt in beginsel de waarde op het moment van feitelijke verdeling. Een andere peildatum is mogelijk als partijen dit hebben afgesproken of als dat voortvloeit uit de eisen van redelijkheid en billijkheid. Partijen hebben in dit geval geen afwijkende afspraak gemaakt. Zo is in de samenlevingsovereenkomst geen aandacht besteed aan de waardering. Daarnaast ziet de voorzieningenrechter in de eisen van redelijkheid en billijkheid geen aanleiding om van een andere peildatum uit te gaan dan het moment van feitelijke verdeling. Hoewel de vrouw stelt dat het einde van de relatie aan het gedrag van de man te wijten is en de man dit niet betwist, is de waardering van de woning niet het middel om gevoelens van verdriet, boosheid of frustratie tot uitdrukking te brengen of daarvoor compensatie te krijgen. Dit betekent dat (aannemelijk is dat) de bodemrechter voor de waardering van de woning zal uitgaan van het moment van feitelijke verdeling. De voorzieningenrechter gaat daar ook vanuit.

      
    
    
      
4.6.

      
De voorzieningenrechter begrijpt dat de vordering onder 1 er mede toe strekt dat de vrouw in actie komt om het aandeel van de man in de woning over te nemen. De vordering wordt toegewezen, in die zin dat de vrouw wordt veroordeeld om binnen twee weken na betekening van het vonnis haar medewerking te verlenen aan het verstrekken van een opdracht aan een makelaar tot taxatie van de woning. De man heeft drie makelaars voorgesteld, waarover de vrouw zich niet heeft uitgelaten. De voorzieningenrechter kiest daarom voor de eerste makelaar, te weten [naam makelaar02] .

      
    
    
      
4.7.

      
Vanaf de betekening van het vonnis krijgt de vrouw vier maanden de tijd om te onderzoeken of zij het aandeel van de man in de woning kan overnemen en, indien dit het geval is, daar uitvoering aan te geven. Als de vrouw het aandeel van de man in de woning over kan nemen, is een logisch gevolg daarvan dat de man wordt ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypothecaire lening. [naam01] dient als schuldeiser tot dit ontslag over te gaan. De vrouw kan niet worden veroordeeld tot het doen ontslaan van de man, omdat zij daarvoor afhankelijk is van [naam01] . Overigens gaat de voorzieningenrechter ervan uit dat de vrouw haar medewerking zal verlenen aan het indienen van een ontslagverzoek bij [naam01] . Van de man mag worden verwacht zijn medewerking te verlenen aan overdracht van zijn aandeel in de woning aan de vrouw indien blijkt dat zij die overname kan financieren.

      
    
    
      
4.8.

      
Tijdens de mondelinge behandeling heeft de man erkend dat naast de hypotheekschuld ook een schuld van partijen van € 50.000,00 aan de vader van de vrouw op de taxatiewaarde in mindering dient te worden gebracht. Partijen zijn het er (ook) over eens dat de (eventuele) overwaarde vervolgens bij helfte tussen partijen moet worden gedeeld. De voorzieningenrechter ziet echter geen aanleiding om de vrouw tot betaling van de helft van de overwaarde te veroordelen, nu niet duidelijk is over welk bedrag het gaat. Daarnaast bestaat geen reden om aan te nemen dat de vrouw de man niet zal betalen in het geval zij het aandeel van de man kan overnemen.

      
    
    
      
4.9.

      
De voorzieningenrechter begrijpt dat de vordering onder 2 ertoe strekt dat de woning aan een derde wordt verkocht indien de vrouw het aandeel van de man in de woning niet over kan nemen. De onderdelen a, c en d worden als volgt toegewezen. De vrouw wordt geboden om vier maanden na betekening van het vonnis haar medewerking te verlenen aan het verstrekken van een verkoopopdracht aan [naam makelaar02] tegen een door deze makelaar te bepalen marktconforme vraag- en laatprijs van de woning. De kosten van de makelaar dienen door partijen te worden gedeeld. Verder wordt de vrouw geboden om vanaf vier maanden na betekening van het vonnis haar medewerking te verlenen aan het verkooptraject van de woning, het bezichtigingswaardig en schoonhouden van de woning en het afgeven van de sleutels aan de makelaar. Ook wordt de vrouw veroordeeld om haar medewerking te verlenen aan de verkoop van de woning aan een derde en de levering van de woning aan die derde. Onderdeel b wordt afgewezen, omdat het mede van de koper afhankelijk is wanneer oplevering plaatsvindt. Onderdeel e wordt afgewezen, omdat onduidelijk is wat de man van de vrouw vordert.

      
    
    
      
4.10.

      
De vordering onder 3 wordt toegewezen, in die zin dat, indien de vrouw geen medewerking verleent aan de verkoop en levering van de woning, aan de man vervangende toestemming wordt gegeven voor de verkoop en levering van de woning door op de voet van artikel 3:300 lid 2 BW te bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de wilsverklaring van de vrouw in de verkoopovereenkomst en in de akte van levering.

      
    
    
      
4.11.

      
De vordering onder 4 wordt afgewezen, deels omdat de in 4.10. bedoelde indeplaatsstelling al voldoende is en deels omdat – vanwege de aard van de verhouding tussen partijen en de aard van de verplichtingen van de vrouw – vooralsnog te verwachten valt dat het opleggen van dwangsommen de zaak nodeloos zal doen escaleren.

      
    
    
      
4.12.

      
Omdat partijen een affectieve relatie hebben gehad, worden de proceskosten tussen hen gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

      
      
    
  
  
    

5.

De beslissing

    
De voorzieningenrechter

    
    
      
5.1.

      
veroordeelt de vrouw om binnen twee weken na betekening van dit vonnis haar medewerking te verlenen aan het verstrekken van een opdracht aan [naam makelaar02] tot taxatie van de woning,

      
    
    
      
5.2.

      
gebiedt de vrouw, behoudens indien is gebleken dat zij in staat is het aandeel van de man in de woning over te nemen,

      
        
          
om vier maanden na betekening van dit vonnis haar medewerking te verlenen aan het verstrekken van een verkoopopdracht aan [naam makelaar02] tegen een door deze makelaar te bepalen marktconforme vraag- en laatprijs van de woning en de helft van de kosten van de makelaar te dragen,

        
        
          
om vanaf vier maanden na betekening van dit vonnis haar medewerking te verlenen aan het verkooptraject van de woning, het bezichtigingswaardig en schoonhouden van de woning en het afgeven van de sleutels aan voornoemde makelaar,

        
        
          
om na uitvoering van deze geboden haar medewerking te verlenen aan de verkoop van de woning aan een derde en de levering van de woning aan die derde,

        
      
      
    
    
      
5.3.

      
bepaalt dat, indien de vrouw niet voldoet aan het bepaalde in 5.2, derde gedachtestreepje, behoudens indien is gebleken dat zij het aandeel van de man in de woning kan overnemen, dit vonnis in de plaats treedt van het deel van de koopovereenkomst of de akte van levering waaruit blijkt van de wilsverklaring van de vrouw dat zij de woning (mede) verkoopt c.q. levert,

      
    
    
      
5.4.

      
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

      
    
    
      
5.5.

      
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

      
    
    
      
5.6.

      
wijst het meer of anders gevorderde af.

      
      
      
        
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 14 december 2022.

        
[2971/1980]