ECLI:NL:GHDHA:2023:332, Gerechtshof Den Haag, 28-02-2023, 200.306.185/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-02-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: koopoptieovereenkomst met moment van levering; verhoging van de overdrachtsbelasting voor levering

GERECHTSHOF DEN HAAG 
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.306.185/01
      Zaaknummer rechtbank	: C/09/590334 / HA ZA 20-313 
    
    
    
      
        Arrest van 28 februari 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellante] B.V.,
      gevestigd in [vestigingsplaats],
      appellante,
      advocaat: mr. J. Postma, kantoorhoudend in Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde] B.V.,
      gevestigd in [vestigingsplaats],
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. V. Kortenbach, kantoorhoudend in Den Haag.
    
    
    
      Het hof noemt partijen hierna [appellante] en [geïntimeerde].
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      Deze zaak gaat over wanprestatie met betrekking tot een overeenkomst over een koopoptie op een pand van [appellante]. In die overeenkomst stond dat de levering van het pand zou plaatsvinden “binnen uiterlijk 3 maanden nadat door optienemer een bouwvergunning is verkregen (…)”. In hoger beroep is de vraag of [appellante], nadat [geïntimeerde] de koopoptie had ingeroepen, het pand vóór 1 januari 2021 had moeten leveren en, omdat zij dat niet deed, schadevergoeding moet betalen omdat de overdrachtsbelasting per die datum is verhoogd. De rechtbank oordeelde van wel.
    
    
      1.2
      Het hof oordeelt dat [appellante] moest leveren op het moment dat tussen partijen was overeengekomen. Levering vóór 1 januari 2021 was niet overeengekomen. [appellante] hoeft geen schade te vergoeden omdat zij later leverde.
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
      
        
          de dagvaarding van 29 november 2021, waarmee [appellante] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Den Haag van 1 september 2021;
        
        
          de memorie van grieven van [appellante], met een bijlage;
        
        
          de memorie van antwoord van [geïntimeerde].
        
      
    
    
      2.2
      Op 6 februari 2023 vond een mondelinge behandeling plaats. Daarop hebben de advocaten de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zijn overgelegd.
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond (voor zover van belang in hoger beroep)
    
      3.1
      Op 18 december 2016 sloot [appellante] een koopoptieovereenkomst met BizStay B.V. BizStay B.V. handelde daarbij voor “zich en/of een nader door hem aan te wijzen vennootschap”. Zij wees [geïntimeerde] nader aan. Op grond van een en ander verkreeg [geïntimeerde] een koopoptie op het (verhuurde) bedrijfspand met toebehoren van [appellante], gelegen aan de [adres] in [plaats] (hierna: het registergoed). 
    
    
      3.2
      In de koopoptieovereenkomst was onder meer vastgelegd: 
      
        
          de koopprijs bedraagt € 1.075.000,-, kosten koper (k.k.);
        
        
          de levering zal plaatsvinden “binnen uiterlijk 3 maanden nadat door optienemer een bouwvergunning is verkregen of zoveel eerder of later als partijen onderling overeenkomen”. 
        
      
      Het optierecht gold voor 36 maanden en is later verlengd tot 31 maart 2020.
    
    
      3.3
      Bij brief van 28 februari 2020 deelde [geïntimeerde] aan [appellante] mee dat zij gebruik maakt van het optierecht. [appellante] liet vervolgens bij e-mail van 3 maart 2020 weten dat zij gedurende drie maanden wilde (laten) zoeken naar een koper die een veel hogere koopprijs dan [geïntimeerde] zou betalen en dat, als zo’n koper niet werd gevonden, zij zou meewerken om de koopoptie om te zetten naar een koopovereenkomst die recht doet aan alle partijen.
    
    
      3.4
      
        [geïntimeerde] vond dat [appellante] het registergoed aan haar moest verkopen en leveren. Zij (en ook BizStay B.V.) heeft daartoe de onderhavige zaak tegen [appellante] bij de rechtbank aangespannen. 
    
    
      3.5
      Op 13 november 2020, tijdens de procedure bij de rechtbank, heeft (de advocaat van) [geïntimeerde] [appellante] gesommeerd (onder meer) om te bevestigen dat [appellante] vóór 1 januari 2021 zou meewerken aan de levering van het registergoed, voor de koopsom van € 1.075.000 k.k. [geïntimeerde] merkte daarbij op dat wanneer [appellante] daarmee in gebreke zou blijven [geïntimeerde] aanspraak zou maken “op vergoeding van het meerdere aan overdrachtsbelasting die zij na 31 december 2020 verschuldigd is c.q. zal zijn – die gaat op 1 januari 2021 van 6% naar 8% (…)”.
    
    
      3.6
      
        [geïntimeerde] (of BizStay B.V.) had toen nog geen bouw- of omgevingsvergunning verkregen.
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank
    
      4.1
      
        [geïntimeerde] vorderde bij de rechtbank van [appellante]: 
      
        
          nakoming van de verplichting tot verkoop en levering van het registergoed aan [geïntimeerde] voor € 1.075.000,- k.k., op straffe van een dwangsom, 
        
        
          betaling van een schadevergoeding wegens bepaalde te derven huurinkomsten,
        
        
          betaling van de proceskosten, inclusief de beslagkosten, nasalaris en rente.
        
      
    
    
      4.2
      
        Tijdens de procedure heeft [geïntimeerde] haar vordering vermeerderd met
        - betaling van € 21.500,- aan schadevergoeding wegens de verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggingsobjecten van 6% naar 8% van de koopsom.
      
    
    
      4.3
      
        [geïntimeerde] heeft aan haar vordering onder meer ten grondslag gelegd dat [appellante] in gebreke bleef met nakoming van de koopoptieovereenkomst en dat [geïntimeerde] door vertraging in de nakoming schade lijdt doordat zij een hogere overdrachtsbelasting verschuldigd zal zijn dan wanneer de koopoptie zou zijn nagekomen.
    
    
      4.4
      
        [appellante] heeft de vorderingen bestreden.
    
    
      4.5
      BizStay B.V. is in de procedure tussengekomen. Dat speelt in dit hoger beroep geen rol meer.
    
    
      4.6
      Bij vonnis van 1 september 2021, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelde de rechtbank [appellante] tot: 
      
        
          nakoming binnen vier weken van de verplichting tot verkoop en levering van het registergoed aan [geïntimeerde] tegen betaling van € 1.075.000,- k.k., op straffe van een dwangsom, 
        
        
          betaling van € 826,86 per maand plus rente wegens schade door een huurkorting,
        
        
          betaling van € 21.500,- wegens schade door verhoging van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 en 
        
        
          betaling van € 16.528,97 voor gemaakte proceskosten en € 340,- voor nog te maken nakosten, met rente. 
        
      
    
  
  
    
      5Vorderingen in hoger beroep
    
      5.1
      
        [appellante] is in hoger beroep gekomen, omdat zij het niet eens is met de gedeelten van het vonnis waarin zij is veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van € 21.500,- wegens de verhoging van de overdrachtsbelasting (grief 1) en tot betaling van de proceskosten ter hoogte van € 16.528,97 (grief 2).
    
    
      5.2
      
        [appellante] vindt dat het hof die twee gedeelten van het vonnis moet vernietigen en [geïntimeerde] moet veroordelen om € 21.500,- terug te betalen, met handelsrente, en om € 721,- met nakosten voor de procedure in eerste aanleg aan [appellante] te betalen en ook de proceskosten voor de procedure in hoger beroep, met nakosten en rente.
    
    
      5.3
      
        [geïntimeerde] is het daar niet mee eens en heeft verweer gevoerd.
    
    
      5.4
      Het hoger beroep gaat alleen over voornoemde twee geschilpunten.
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    Schadevergoeding wegens verhoging overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 (grief 1)
    
      6.1
      
        De rechtbank oordeelde dat [geïntimeerde] wordt geconfronteerd met een hoger tarief aan overdrachtsbelasting dan in het geval dat [appellante] tijdig zou hebben meegewerkt aan de verkoop en levering van het registergoed aan [geïntimeerde]. [appellante] grieft hiertegen. Zij beroept zich daarbij op de koopoptieovereenkomst, waarin is overeengekomen dat:
        
          “de levering van het registergoed zal plaatsvinden binnen uiterlijk 3 maanden nadat door optienemer een bouwvergunning is verkregen of zoveel eerder of later als partijen onderling overeenkomen.”
        
        
          [appellante] wijst erop dat [geïntimeerde] op 30 september 2021 (drie maanden voor de verhoging van de overdrachtsbelasting op 1 januari 2021) nog geen bouwvergunning had verkregen en dat niet was overeengekomen dat zij dan wel al moest leveren. 
      
    
    
      6.2
      De grief is gegrond. Het hof ligt dat toe als volgt. 
    
    
      6.3
      Het hof gaat er van uit dat er op 28 februari 2020, toen [geïntimeerde] de koopoptie inriep – los van verkrijgen van een bouwvergunning – een koopovereenkomst tot stand was gekomen (die nog wel schriftelijk moest worden vastgelegd), waarvan [geïntimeerde] de nakoming kon vorderen. Dit heeft de rechtbank vastgesteld en dit heeft [appellante] niet bestreden in hoger beroep.
    
    
      6.4
      Dat de koopovereenkomst tot stand was gekomen en moest worden nagekomen, betekent echter niet dat [appellante] het gekochte registergoed meteen ook moest leveren. Een goed kan (veel) eerder worden gekocht dan geleverd.
    
    
      6.5
      In dit geval hadden partijen bij het sluiten van de koopoptieovereenkomst een moment voor de levering afgesproken, namelijk binnen uiterlijk drie maanden na het verkrijgen van de bouwvergunning (zie onder 3.2). De bouwvergunning was er nog niet op 28 februari 2020 en ook nog niet op 30 september 2020 of op 1 januari 2021. De afgesproken termijn van drie maanden na de bouwvergunning was dus nog niet begonnen en/of verstreken.
    
    
      6.6
      Partijen hadden bij het sluiten van de koopoptieovereenkomst ook afgesproken dat de levering kon zijn “zoveel eerder of later als partijen onderling overeenkomen”. Zij zijn echter tot aan het vonnis nooit onderling een eerdere (of latere) leveringsdatum overeengekomen. In september 2019 was een concept-koopovereenkomst opgesteld met als leveringsdatum 15 oktober 2019 of eerder of later, maar partijen hebben dit concept niet als koopovereenkomst aanvaard. Eind 2019/begin 2020 stelde [geïntimeerde] voor om het registergoed per 1 december 2021 te kopen en de definitieve transportdatum in overleg met [appellante] te bepalen, maar dit is niet aanvaard en er is geen vruchtbaar overleg gekomen.
    
    
      6.7
      Het voorgaande betekent dat partijen niet hadden afgesproken dat [appellante] het registergoed al vóór 1 januari 2021 zou leveren. [geïntimeerde] kon dat dus niet van [appellante] opeisen.
    
    
      6.8
      Een eerdere levering mocht [geïntimeerde] ook niet opeisen op grond van de redelijkheid en billijkheid, zoals [geïntimeerde] bij pleidooi in hoger beroep mondeling heeft aangevoerd. Bij het sluiten van de koopoptieovereenkomst hebben partijen als voorwaarden voor de feitelijke overdracht van het registergoed afgesproken: het verkrijgen van een bouwvergunning en het beëindigen van de lopende huurcontracten. Deze voorwaarden waren op 1 januari 2021 beide niet vervuld. Een belangenafweging maakt niet dat desondanks toen al geleverd moest worden. [appellante] heeft namelijk (onbetwist) aangevoerd, dat zij belang heeft bij zo lang mogelijk kunnen innen van de huurinkomsten en levering per de uiterste leveringsdatum en daartegenover heeft [geïntimeerde] slechts haar belang bij herontwikkeling van het registergoed genoemd. Voor de feitelijke uitvoering van die herontwikkeling zijn echter eerst vergunningen en beëindiging van de huurcontracten nodig.
    
    
      6.9
      Anders dan [geïntimeerde] betoogt en de rechtbank heeft overwogen (in 4.12), is [appellante] niet in verzuim geraakt door de mededeling in haar e-mail van 3 maart 2020 dat zij zou (laten) zoeken naar een koper die meer zou betalen en dat zij indien die niet zou worden gevonden, zou leveren aan [geïntimeerde] (zie hiervoor onder 3.3). Naar het oordeel van het hof kan uit deze mededeling niet worden afgeleid dat [geïntimeerde] definitief zou tekortschieten op het afgesproken tijdstip. Voorts geldt dat tot de gevolgen van niet-nakoming als bedoeld in artikel 6:80 BW niet behoort het recht om nakoming te vorderen. De mededeling van 3 maart 2020 gaf [geïntimeerde] daarom geen recht op eerdere nakoming dan afgesproken. Het afgesproken tijdstip voor de nakoming bleef gelden.
    
    
      6.10
      De conclusie is dat grief 1 gegrond is. De rechtbank heeft ten onrechte € 21.500,- aan schadevergoeding wegens verhoogde overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 toegewezen. [geïntimeerde] had en heeft daar geen recht op en moet dat terugbetalen. 
    
    
      6.11
      
        
          [appellante] vordert in hoger beroep vergoeding van de handelsrente over € 21.500,-. Die handelsrente is niet toewijsbaar. Handelsrente (artikel 6:119a BW) kan alleen verschuldigd zijn in geval van een handelsovereenkomst en [geïntimeerde] moet de € 21.500,- niet terugbetalen op grond van een handelsovereenkomst. Over het onverschuldigd betaalde bedrag is [geïntimeerde] slechts de wettelijke rente (artikel 6:119 BW) verschuldigd, zoals het hof hierna bij de beslissing zal aangeven.
        
          Proceskosten in eerste aanleg (grief 2)
        
      
    
    
      6.12
      
        [appellante] heeft haar tweede grief gericht tegen de proceskostenveroordeling door de rechtbank. Zij heeft aangevoerd dat het hof de uitgesproken proceskostenveroordeling moet aanpassen gezien de gevolgen van de gegrondverklaring van grief 1, met een koppeling van die aanpassing aan het liquidatietarief van € 721,- voor vorderingen tussen € 20.000,- en € 40.000,-.
    
    
      6.13
      Het hof volgt deze grief niet. Bij de rechtbank was niet alleen in geschil of [appellante] € 21.500,- aan [geïntimeerde] moest betalen, maar ook andere (hiervoor onder 4.1 genoemde) punten. Daardoor was bij de rechtbank onder meer in geschil of er sprake kon zijn van koop van het registergoed voor € 1.075.000,- door [geïntimeerde]. Daarin is [appellante] in het ongelijk gesteld. Vervolgens mocht de rechtbank [appellante] – ongeacht toe- of afwijzing van € 21.500 – als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten en mocht de rechtbank voor de begroting van die kosten het liquidatietarief hanteren dat past bij een geldswaarde van de zaak van boven een miljoen euro. 
    
    
      6.14
      
        Het hof acht het redelijk de kostenveroordeling bij de rechtbank in stand te laten.
        
          Conclusie en proceskosten in hoger beroep
        
      
    
    
      6.15
      De conclusie is dat het hoger beroep van [appellante] gegrond is voor wat betreft de schadevergoeding wegens hogere overdrachtsbelasting. Het hof zal het vonnis in zoverre vernietigen en beslissen zoals hierna vermeld. Voor het overige blijft het vonnis in stand.
    
    
      6.16
      Het hof zal [geïntimeerde] veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep, omdat zij in hoger beroep de overwegend in het ongelijk gestelde partij is. Omdat het liquidatietarief voor vorderingen tussen € 20.000,- en € 40.000,- past bij de geldswaarde van het geding in hoger beroep, zal het hof dat tarief toepassen (3 punten tarief III).
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    - vernietigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 1 september 2021 voor zover daarin [appellante] is veroordeeld om aan [geïntimeerde] een schadevergoeding van € 21.500 te betalen wegens de verhoging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 8% van de koopsom per 1 januari 2021;
    
      en in zoverre opnieuw rechtdoende:
      wijst de vordering tot betaling van € 21.500,- aan schadevergoeding wegens de verhoging van de overdrachtsbelasting af,
    
    
      
        bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
      
      
        veroordeelt [geïntimeerde] om het door [appellante] betaalde bedrag van € 21.500,- binnen vijf werkdagen terug te betalen aan [appellante], vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de dag van betaling hiervan door [appellante] aan [geïntimeerde] tot aan het moment van terugbetaling door [geïntimeerde];
      
      
        veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [appellante] bepaald op € 902,21 voor de dagvaarding en het griffierecht, € 4.593,- voor het salaris van de advocaat en € 173,- voor het nasalaris, te verhogen met € 90,- als [geïntimeerde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit arrest voldoet en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;bepaalt dat [geïntimeerde] binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 90,-, na de datum van betekening, aan deze kostenveroordeling moet hebben voldaan, bij gebreke waarvan de bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde veertiendagentermijn tot aan de dag der algehele voldoening;
      
      
        wijst af het meer of anders gevorderde,
      
      
        verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
      
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mr. G. Dulek-Schermers, mr. J.E.H.M. Pinckaers en mr. A.G.J. van Wassenaer van Catwijck en in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2023 in aanwezigheid van de griffier.