ECLI:NL:RBAMS:2023:886, Rechtbank Amsterdam, 21-02-2023, 10149487 CV EXPL 22-13421
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-02-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurachterstand en schade terecht verrekend met waarborgsom

vonnis
    
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 10149487 CV EXPL 22-13421
      vonnis van:  21 februari 2023
    
    
    
    
    vonnis van de kantonrechter
    
    
      I n z a k e
    
    
    
      [eiseres]
    
    
      wonende te [woonplaats]
      eiseres in conventie, verweerster in reconventie
      nader te noemen: [eiseres]
      gemachtigde: P.N.M. Commandeur
    
    
    
      t e g e n
    
    
    
      [gedaagde]
    
    
      wonende te [woonplaats]
      gedaagde in conventie, eiseres in reconventie
      nader te noemen: [gedaagde]
      procederend in persoon.
    
    
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    
      - dagvaarding van 6 september 2022, met producties;- antwoord, tevens houdende eis in reconventie, met producties;- instructievonnis;- dagbepaling mondelinge behandeling.
    
    
    
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 januari 2023. [eiseres] is in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen. De gemachtigde van [eiseres] heeft voorafgaand aan de zitting aanvullende stukken ingediend. Partijen hebben ter zitting hun standpunten, de gemachtigde van [eiseres] mede aan de hand van pleitaantekeningen, toegelicht. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
    
    
    
  
  
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
  
  
    Feiten
    
    
      1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.
    
    
      1.1.
      
        [eiseres] heeft van [gedaagde] een kamer in de woning gelegen aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde) gehuurd.
    
    
      1.2.
      Tussen partijen is afgesproken dat [eiseres] de huur van € 450,00 per maand contant aan [gedaagde] zou betalen.
    
    
      1.3.
      
        Bij Whatsapp bericht van 28 april 2022 heeft de partner van [gedaagde] [eiseres] het volgende geschreven:
        “No men com with you to my house
        Please don’t turn off the camera again.
        Can you find another home
        May 7 is the last day”
      
    
    
      1.4.
      
        Bij Whatsapp bericht heeft [eiseres] diezelfde dag als volgt gereageerd:
        “I think it’s a good idea, when Can I get my deposit back? I need it to find another accommodation”
      
    
    
      1.5.
      
        Hierop heeft de partner van [gedaagde] diezelfde dag als volgt via Whatsapp gereageerd:
        “Saturday”
      
    
    
      1.6.
      Op 30 april 2022 heeft [gedaagde] , onder meer, het volgende tegen [eiseres] gezegd: “If you want to leave, you leave”.
    
    
      1.7.
      In een brief van 1 juni 2022 van Stichting !Woon namens [eiseres] is [gedaagde] verzocht de borg van € 900,00 terug te betalen.
    
    
      1.8.
      Bij brief van 10 juni 2022 heeft de gemachtigde van [eiseres] [gedaagde] verzocht de waarborgsom van € 900,00 en de kosten van een bed van € 229,00 binnen drie weken te voldoen bij gebreke waarvan [gedaagde] de buitengerechtelijke kosten van € 204,91 verschuldigd wordt.
    
    
      1.9.
      Bij brief van 8 juli 2022 heeft de gemachtigde van [eiseres] [gedaagde] gesommeerd het bedrag van € 1.324,91 op uiterlijk 22 juli te voldoen.
      
    
  
  
    Vordering en verweer in conventie en in reconventie
    
    2. [eiseres] vordert – na vermindering van eis ter zitting – dat [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden tot betaling van:a.	€ 900,00 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 22 juli 2022; b.	€ 204,91 aan buitengerechtelijke incassokosten; c.	de proceskosten.
    3. [eiseres] stelt hiertoe dat [gedaagde] ten onrechte weigert om de waarborgsom terug te betalen en dat zij de verbintenis om die waarborgsom terug te betalen alsnog moet nakomen.
    
    4. [gedaagde] voert verweer tegen de vorderingen in conventie.
    
    5. In reconventie vordert [gedaagde] na verrekening met de waarborgsom van € 450,00 van [eiseres] een bedrag van € 1.615,00. Volgens [gedaagde] heeft [eiseres] de opzegtermijn van één maand niet in acht genomen. [eiseres] heeft de huur over de maanden april en mei 2022 van in totaal € 900,00 niet betaald. Daarnaast is [eiseres] boetes verschuldigd van € 250,00 wegens het ontvangen van bezoek in de woning en € 450,00 voor het vroegtijdig opzeggen van de huurovereenkomst. Verder voert [gedaagde] aan dat [eiseres] schade heeft toegebracht aan de woning welke zij heeft begroot op € 465,00. 
    
    6. [eiseres] voert verweer tegen de vordering in reconventie.
    
    7. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
  
  
    Beoordeling in conventie en in reconventie
    
    8. Gelet op de samenhang tussen de vordering in conventie en de vordering in reconventie zullen deze hieronder gezamenlijk beoordeeld worden.
    
    
      
        Huurovereenkomst 
      
    
    9. [gedaagde] voert aan dat zij een schriftelijke huurovereenkomst heeft gesloten met [eiseres] en verwijst ter onderbouwing naar de door haar overgelegde foto’s van een door haar in rood schrift opgesteld contract. [eiseres] betwist dat zij een schriftelijke huurovereenkomst met [gedaagde] is aangegaan.
    
    10. De kantonrechter is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat een schriftelijke huurovereenkomst is gesloten tussen [eiseres] en [gedaagde] . Weliswaar heeft [gedaagde] foto’s van een door haar opgesteld contract overgelegd, maar dit contract is niet ondertekend door [eiseres] en [gedaagde] heeft gelet op de betwisting door [eiseres] onvoldoende onderbouwd dat zij dit contract samen met [eiseres] heeft doorgenomen en dat [eiseres] vervolgens akkoord is gegaan met de inhoud daarvan. De inhoud van het contract staat dan ook niet vast. Gelet hierop kan niet worden uitgegaan van de in de hierin genoemde afspraken.
    
    11. Voor de totstandkoming van een huurovereenkomst is (in een geval als het onderhavige) vereist dat de betrokken partijen overeenstemming hebben bereikt over de essentiële onderdelen van een huurovereenkomst, zoals de persoon van de huurder, het huurobject, de duur van de huurovereenkomst, de ingangsdatum en (de wijze van betaling van) de huurprijs. Niet in geschil is dat [eiseres] in de periode van 7 februari 2022 tot en met 7 mei 2022 in de woning van [gedaagde] heeft gewoond en [eiseres] in ieder geval voor de maanden februari en maart 2022 de huur van € 450,00 per maand aan [gedaagde] heeft betaald. Hiermee is komen vast te staan dat er een (mondelinge) huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] is gesloten.
    
    
      
        Hoogte waarborgsom
      
    
    12. [eiseres] stelt dat zij een waarborgsom van € 900,00 aan [gedaagde] heeft betaald, maar heeft dit niet met stukken onderbouwd. [gedaagde] heeft dit ook betwist en aangevoerd dat [eiseres] een waarborgsom van € 450,00 heeft betaald. Nu partijen in geschil zijn over de hoogte van de betaalde waarborgsom, draagt [eiseres] de bewijslast van haar stelling dat zij een bedrag van € 900,00 aan borg heeft betaald. Dit bewijs is niet door [eiseres] geleverd. Aangezien [eiseres] geen concreet bewijsaanbod heeft gedaan, zal [eiseres] niet tot nadere bewijslevering worden toegelaten. Dit betekent dat wordt uitgegaan van het verweer van [gedaagde] en dat er van wordt uitgegaan dat [eiseres] (slechts) € 450,00 aan borg heeft betaald aan [gedaagde] en dit dus niet heeft teruggekregen bij het einde van de huurovereenkomst.
    Teruggave waarborgsom
    12. De kantonrechter stelt bij de beoordeling van de onderhavige vorderingen voorop dat bij aanvang van de huur geen beschrijving van woning is opgemaakt zoals bedoeld in artikel 7:224 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW). Voor die situatie bepaalt de tweede volzin van artikel 7:224 lid 2 BW dat de huurder, behoudens tegenbewijs, wordt verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Het ligt daarom op de weg van [gedaagde] om voldoende gemotiveerd te stellen en zo nodig te bewijzen, dat de woning bij de oplevering aan het einde van de huur in rechtens relevante mate in slechtere staat was dan bij aanvang van de huur.
    
    13. [eiseres] heeft ter zitting erkend dat zij de matrasovertrekken heeft weggegooid. Daarmee staat vast dat [gedaagde] schade heeft geleden. Nu de kantonrechter geen aanknopingspunten heeft voor de hoogte van de schade, zal hij van zijn bevoegdheid gebruik maken deze schade te schatten. Deze schade wordt naar redelijkheid geschat op € 50,00. [eiseres] heeft ook erkend dat de door [gedaagde] overgelegde foto’s van de fles met urine, van haar vriend is. Dat [eiseres] een fles met urine heeft achtergelaten op het balkon is onfatsoenlijk, maar dat [gedaagde] hierdoor schade heeft geleden, is niet gebleken.
    
    14. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] niet voldoende bewijs als bedoeld in artikel 7:224 lid 2 BW heeft geleverd ten aanzien van de overige schadeposten. [gedaagde] heeft bij Conclusie van Antwoord verschillende foto’s overgelegd van de woning, maar niet duidelijk is wanneer deze foto’s zijn gemaakt zodat geen vergelijking kan worden gemaakt met de beginsituatie van de huur. Verondersteld moet daarom worden dat [eiseres] de woning heeft ontvangen in dezelfde staat als deze bij het einde van de huurovereenkomst is opgeleverd. Bovendien heeft [gedaagde] niet inzichtelijk gemaakt, laat staan onderbouwd of en zo ja, welke bedragen zij heeft besteed aan het herstel van de woning. 
    
    
      
        Huur april 2022
      
    
    15. De stelling van [eiseres] dat zij de huur van de maand april 2022 heeft betaald, gaat niet op. [eiseres] heeft geen betaalbewijs overgelegd waaruit blijkt dat zij in april 2022 de huur heeft voldaan. Nu [eiseres] de verschuldigdheid van de huur over april 2022 onvoldoende heeft betwist, wordt de door [gedaagde] gevorderde huurachterstand over deze maand toegewezen.
    
    
      
        Huur mei 2022
      
    
    16. Uit de overgelegde stukken is niet gebleken dat [eiseres] de huurovereenkomst heeft opgezegd. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] voldoende heeft onderbouwd dat partijen de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden hebben beëindigd. Dit volgt onder meer uit de door [eiseres] overgelegde Whatsapp correspondentie met de partner van [gedaagde] (zie 1.3 tot en met 1.5) en uit het feit dat [gedaagde] op 30 april 2022 tegen [eiseres] heeft gezegd dat zij weg kon gaan als ze dat wilde (zie 1.9). Dit betekent dat geen sprake is van een opzegtermijn en de overeenkomst op 7 mei 2022 rechtsgeldig is geëindigd. 
    
    17. Niet gebleken is dat [eiseres] de huur van 1 mei 2022 tot en met 7 mei 2022 heeft betaald. [eiseres] dient voor deze zeven dagen van mei 2022 een bedrag van € 105,00 (zeven maal € 15,00 per dag) te betalen. 
    
    
      
        Boetes
      
    
    18. De vorderingen van [gedaagde] om [eiseres] te veroordelen tot betaling van een boete van € 250,00 ten aanzien van het ontvangen van bezoek en tot betaling van een boete van    € 450,00 vanwege het vroegtijdig opzeggen van de huurovereenkomst worden afgewezen, nu de boetes gebaseerd zijn op bepalingen uit een schriftelijke huurovereenkomst waarvan het bestaan niet is komen vaststaan terwijl de kantonrechter al eerder geoordeeld heeft (zie 16.) dat partijen in onderling overleg de huurovereenkomst hebben beëindigd.  
    
    
      
        Buitengerechtelijke kosten
      
    
    21. De door [eiseres] gevorderde buitenrechtelijke incassokosten zijn niet toewijsbaar omdat niet is voldaan aan artikel 6:96 lid 6 BW. Hiertoe wordt het volgende overwogen. [gedaagde] heeft de ontvangst van de sommatiebrieven gemotiveerd betwist door erop te wijzen dat zij ten tijde van belang in België woonde. Het had op de weg van [eiseres] gelegen om bewijs aan te dragen voor haar stelling dat [gedaagde] haar brieven daadwerkelijk heeft ontvangen. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] dit heeft nagelaten. Gesteld noch gebleken is dat de brieven door [eiseres] aangetekend (met handtekening retour) zijn verstuurd of dat op andere wijze kan worden vastgesteld dat [gedaagde] de brieven werkelijk heeft ontvangen.
    
    
      
        Conclusie 
      
    
    22. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde] de waarborgsom mocht verrekenen met de schade en de huurachterstand. De vorderingen in conventie worden daarom afgewezen. In reconventie wordt een bedrag van € 155,00 (€ 50,00 aan schade matrasovertrekken, € 450,00 aan huur april 2022 en € 105,00 aan huur van 1 tot en met 7 mei 2022 in aftrek van € 450,00 aan borg) toegewezen.
    
    
      
        Proceskosten 
      
    
    23. Gelet op de uitkomst van de procedure worden de proceskosten gecompenseerd in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
    
    
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        In conventie 
      
    
    
    
      wijst de vorderingen af;
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      veroordeelt [eiseres] tot betaling aan [gedaagde] van € 155,00 aan hoofdsom;
      
      
        
          In conventie en reconventie
        
      
      
    
    
      compenseert de kosten aldus dat ieder van partijen de eigen kosten draagt;
      
    
    
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 21 februari 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.