ECLI:NL:RBAMS:2022:8346, Rechtbank Amsterdam, 08-09-2022, AWB - 21 _ 2091
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-09-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de staat van onderhoud van de woning van eiseres. De heffingsambtenaar heeft dus voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Aan eiseres wordt een schadevergoeding toegekend, omdat de redelijke termijn wordt overschreden. Het beroep is gegrond.

RECHTBANK AMSTERDAM
    Bestuursrecht
    
    
      zaaknummer: AMS 21/2091 
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 september 2022 in de zaak tussen
    
    
      
        
          [eiseres] , te Amsterdam, eiseres
      ( [gem. eiseres] ),
    
    
    
      en 
    
    
    De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 456.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt.
    
    
    
      Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 9 maart 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. 
    
    
    
      Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. 
    
    
    
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      De zaak is behandeld op de zitting van 3 augustus 2022. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon] , als waarnemer van gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. P.E.H.A. Ingenhou, vergezeld door [persoon 2] taxateur. 
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        De aanleiding voor deze procedure
      
    
    
    1. Eiseres is eigenaar van de woning. Het gaat om een bovenwoning. De oppervlakte van de woning is ongeveer 65 m².
    
    2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.
    
    3. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. 
    Zij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 370.000,-. Volgens eiseres verkeert de woning in een matige staat van onderhoud in plaats van een gemiddelde staat van onderhoud, omdat de woning van eiseres wordt verhuurd. Daarnaast verzoekt eiseres een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
    
    4. In beroep heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning getaxeerd op € 411.000. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend.  Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld. 
    
    
      
        Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
      
    
    
    
      
        WOZ-waarde
      
    
    
    5. Omdat in beroep de heffingsambtenaar de WOZ-waarde verlaagd heeft naar 
    € 411.000,-, zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren. De heffingsambtenaar dient het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden en de rechtbank zal de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten. De rechtbank zal hierna ingaan op de beoordeling van de WOZ-waarde die de heffingsambtenaar in beroep heeft vastgesteld.   
    
    6. De rechtbank stelt voorop dat de waarde die moet worden vastgesteld de waarde in het economische verkeer is. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
    
    7. Tussen partijen is niet in geschil dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres en deze dus bruikbaar zijn om de waardering van eiseres haar woning op te baseren.
    
    8. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar de staat van onderhoud van de woning van eiseres als gemiddeld heeft kunnen aanmerken. De heffingsambtenaar heeft namelijk toegelicht dat uit de gevelfoto’s die door eiseres zijn overgelegd niet blijkt dat de woning in een matige staat van onderhoud verkeert. Daarbij heeft eiseres niet onderbouwd waarom de woning in een minder goede staat van onderhoud verkeert. Ten slotte is nog van belang dat de heffingsambtenaar het onderhoud van de vergelijkingsobjecten, in tegenstelling tot de woning van eiseres, heeft aangemerkt als goed. Op deze manier is dus ook rekening gehouden met de mindere staat van de woning van eiseres ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. 
    
    9. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld. 
    
    
      
        Redelijke termijn
      
    
    
    10. Volgens vaste rechtspraak geldt dat de behandeling van zaken als deze, waarin van een bezwaar- en beroepsprocedure sprake is, maximaal twee jaar in beslag mag nemen, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De te beoordelen periode vangt aan met de datum waarop het bezwaarschrift is ontvangen en loopt door tot de datum waarop de rechtbank in eerste aanleg uitspraak heeft gedaan.
    
    11. De rechtbank heeft op grond van artikel 8:26 van de Awb ook de Staat aangemerkt als partij bij dit beroep. De Staat heeft afgezien van het voeren van verweer. De rechtbank verwijst naar beleidsregel 436935 van 8 juli 2014 van de minister van Veiligheid en Justitie.
    
    12. De behandeling van het bezwaar heeft (afgerond) een jaar geduurd en de behandeling van het beroep een jaar en zeven maanden. Vanaf het indienen van het bezwaarschrift op 27 februari 2020 tot deze uitspraak zijn er twee jaar en zeven maanden verstreken. De redelijke termijn is dus met zeven maanden overschreden. 
    
    13. Uitgaande van een tarief van € 500,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond, moet de door eiseres geleden immateriële schade worden vastgesteld op een bedrag van € 1000,-. Dit betekent dat naar rato van de overschrijding van de behandelingsduur, de heffingsambtenaar zal worden veroordeeld tot het betalen van een gedeelte van de schadevergoeding van € 857,- en de Staat van € 143,-. 
    
    
      
        Conclusie
      
    
    
    14. Het beroep is gegrond. 
    
    15. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
    
    16. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.518,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 759,- en een wegingsfactor 1). 
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank: 
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond; 
      
      
        vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
      
      
        stelt de WOZ-waarde van de woning voor het kalenderjaar 2020 vast op 
      
    
    € 411.000,-;
    
      
        bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een schadevergoeding aan eiseres, vastgesteld op € 857,-,
      
      
        veroordeelt de Staat tot het betalen van een schadevergoeding aan eiseres, vastgesteld op € 143,-,
      
      
        draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 360,- aan eiseres te vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.518,-.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. D. Sullivan, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Vijn, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 september 2022.
    
    
    
      griffier
      
       rechter
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op: 
    
    
  
  
    Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
    Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
  
  
     Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
  
  
     Zie het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.
  
  
     Gepubliceerd in de Staatscourant, nr. 20210, van 18 juli 2014.