ECLI:NL:RBROT:2023:150, Rechtbank Rotterdam, 13-01-2023, 9989793
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-01-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Buitengerechtelijke huurovereenkomst, artikel 13b Opiumwet. Belang van verhuurder bij ontbinding weegt zwaarder,.

RECHTBANK ROTTERDAM

    
    
      
locatie Rotterdam

    
    
    
      
zaaknummer: 9989793 CV EXPL 22-20988

    
    
    
      
datum uitspraak: 13 januari 2023

    
    
    
      

Vonnis van de kantonrechter


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
    
      

Stichting Woonstad Rotterdam

,

      
vestigingsplaats: Rotterdam,

      
eiseres,

      
gemachtigde: mr. R. van der Hoeff,

    
    
    
      
tegen

    
    
    
      

Gemeente Rotterdam, die tevens handelt onder de naam “Maatschappelijke Ontwikkeling, Kredietbank Rotterdam”,

in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van

[naam01]

,

      
vestigingsplaats: Rotterdam,

      
gedaagde,

      
gemachtigde: mr. R. Scheltes,

    
    
    
      
De partijen worden hierna ‘Woonstad’, ‘de bewindvoerder’ en ‘ [naam01] ’ genoemd.

    
    
  
  
    

1.

De procedure

    
      
1.1.

      
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

      
        
          
de dagvaarding van 5 juli 2022, met producties;

        
        
          
de conclusie van antwoord, met producties;

        
        
          
de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald.

        
      
      
    
    
      
1.2.

      
Op 9 december 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en hun gemachtigden besproken.

      
    
  
  
    

2.

De feiten

    
      
2.1.

      
Tussen Woonstad als verhuurder en [naam01] als huurster bestaat met ingang van 25 oktober 2011 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres01] te [plaats03] (hierna: de woning).

      
    
    
      
2.2.

      
Sinds 30 maart 2017 staan de goederen van [naam01] onder bewind van de bewindvoerder.

      
    
    
      
2.3.

      
Op 19 maart 2022 hebben politieambtenaren de woning doorzocht. De bestuurlijke rapportage van 28 maart 2022 vermeldt daarover, voor zover van belang, het volgende:

      
      
        
“Op zaterdag 19 maart 2022 omstreeks 14:45 uur werd de woning op grond van de Opiumwet betreden. Tijdens het betreden werd waargenomen dat één persoon er vandoor ging via een raam gelegen aan de voorzijde. Deze persoon werd na achtervolging aan gehouden en was in het bezit van een gebruikershoeveelheid cocaïne vermeld op lijst 1 van de Opiumwet.

      
      
      
        
Tevens werd waargenomen, dat de balkondeur gelegen op de eerste etage aan de achterzijde van de woning, van binnenuit door [naam01] (

bedoeld is [naam01] , opm. ktr

), later volledig genoemd, werd geopend en dat zij een tas op het balkon van één van de buren gooide. In deze tas bleek later bij nader onderzoek een zak te zitten met meerdere witte brokken cocaïne vermeld op lijst 1 van de Opiumwet.

      
      
      
        
(…)

      
      
      
        
Met name de keuken / woonkamer was ingericht om er verdovende middelen te verpakken en te verwerken. Dit onder andere gezien de hoeveelheid aan ongebruikte gripzakjes, verpakkingsmateriaal en weegschaaltje met sporen van een witte op cocaïne gelijkende stof.

      
      
      
        
In de woning werden goederen voor verder onderzoek in beslag genomen.

        
• Meerdere stoffen, gelijkend op verdovende middelen (lijst 1 Opiumwet)

        
(…)


      
      
      
        
Ook werden er op de veranda van de woning voorwerpen aangetroffen, welke na nader onderzoek van diefstal afkomstig bleken te zijn.

      
      
      
        
Een tweetal bankpasjes aangetroffen in de woning bleken op naam te staan van personen, bekend als verslaafd aan het gebruik van verdovende middelen. Het is vaak zo dat gebruikers van verdovende hun bankpassen en of andere identiteitsbewijzen als "onderpand" bij de verkoper van verdovende middelen achterlaten.”

      
      
    
    
      
2.4.

      
Op 12 april 2022 heeft de politie een aanvullende rapportage opgesteld, waarin negen meldingen zijn opgenomen over drugsoverlast rondom de woning in de periode van 21 maart tot en met 11 april 2022.

      
    
    
      
2.5.

      
De burgemeester van Rotterdam heeft in zijn brief van 3 mei 2022 besloten de woning te sluiten voor de duur van drie maanden op grond van artikel 13b van de Opiumwet.

    
    
      
2.6.

      
[naam01] heeft op 9 mei 2022 bezwaar ingesteld tegen het besluit van de burgemeester. Daarnaast heeft [naam01] de voorzieningenrechter verzocht om een voorlopige voorziening te treffen door het besluit van de burgemeester te schorsen totdat op haar bezwaarschrift is beslist. De voorzieningenrechter heeft in zijn uitspraak van 20 mei 2022 het verzoek van [naam01] afgewezen en overwogen dat dat de burgemeester in redelijkheid gebruik kon maken van zijn bevoegdheid om de woning te sluiten en dat het de verwachting is dat in bezwaar het bestreden besluit in stand kan blijven.

      
    
    
      
2.7.

      
In haar brief van 17 mei 2022 heeft Woonstad de huurovereenkomst op de voet van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk ontbonden met ingang van de datum van de feitelijke sluiting van de woning.

      
    
    
      
2.8.

      
In juni 2022 hebben er meerdere gesprekken plaatsgevonden tussen Woonstad, de gemeente Rotterdam, hulpverleners van [naam01] en [naam01] zelf. Woonstad heeft naar aanleiding van die gesprekken twee alternatieve woningen (in [plaats01] en [plaats02] ) aan [naam01] aangeboden. [naam01] heeft beide woningen afgewezen.

      
    
    
      
2.9.

      
De woning is op 27 juni 2022 voor de duur van drie maanden gesloten.

      
    
  
  
    

3.

Het geschil

    
      
3.1.

      
Woonstad eist samengevat:

      
        
          
primair: voor recht te verklaren dat Woonstad de huurovereenkomst met betrekking tot de woning per 27 juni 2022 buitengerechtelijk heeft ontbonden;

        
        
          
subsidiair: de huurovereenkomst met betrekking tot de woning te ontbinden;

        
        
          
primair en subsidiair:

        
      
      
        
o de bewindvoerder te veroordelen om de woning binnen acht dagen na betekening van het vonnis te ontruimen;

        
o de bewindvoerder te veroordelen tot betaling aan Woonstad van € 734,13 per maand vanaf juli 2022 tot en met de maand van ontruiming van de woning, een ingegane maand voor een volle gerekend;

        
o de bewindvoerder te veroordelen in de proceskosten;

        
o het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

      
      
    
    
      
3.2.

      
Woonstad baseert haar eis - samengevat - op het volgende. Door de buitengerechtelijke ontbinding bij brief van 17 mei 2022 en de feitelijke sluiting van de woning op 27 juni 2022 is de huurovereenkomst tot een einde gekomen. Dat is rechtsgeldig gebeurd, waardoor [naam01] nu zonder recht of titel in de woning verblijft. [naam01] is in gebreke met een lege oplevering. Het belang van Woonstad, die als toegelaten instelling een taak op het gebied van leefbaarheid heeft, weegt zwaarder dan het belang van [naam01] om een dak boven haar hoofd te hebben. Voorts is van belang dat [naam01] haar verplichtingen op grond van artikel 7:213 BW heeft geschonden en dat [naam01] heeft gehandeld in strijd met de algemene huurvoorwaarden door vanuit de woning cocaïne te verkopen en/of te bewerken. De bewindvoerder is na ontbinding van de huurovereenkomst gehouden tot betaling van een schadevergoeding van € 734,13 voor elke maand dat de woning niet ter vrije beschikking van Woonstad staat.

      
    
    
      
3.3.

      
[naam01] is het niet eens met de eis en voert samengevat het volgende aan. [naam01] betwist de juistheid van de bestuurlijke rapportages, meer specifiek de bevinding dat [naam01] een tas met cocaïne op het balkon van de buren zou hebben gegooid. De aangetroffen paracetamol was bedoeld voor het weken van wondjes op de voeten van [naam01] . Er is geen sprake van drugshandel in de woning en [naam01] betwist ook dat sprake zou zijn van overlast. [naam01] wijt de meldingen over de aanloop bij de woning aan het feit dat zij kookt voor bekenden en buren. Er is nog geen beslissing genomen op het bezwaar van [naam01] tegen de burgemeesterssluiting. De (buitengerechtelijke) ontbinding van de huurovereenkomst is met alle gevolgen van dien naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De gevorderde ontruimingstermijn van acht dagen is extreem kort. [naam01] verzoekt om een langere ontruimingstermijn.

      
    
    
      
3.4.

      
De kantonrechter gaat op de overige stellingen van partijen, voor zover van belang, bij de beoordeling nader in.

      
    
  
  
    

4.

De beoordeling

    
      
4.1.

      
Hoewel het wettelijk uitgangspunt is dat de ontbinding van een huurovereenkomst vanwege het tekortschieten van een huurder in de nakoming van zijn verplichting slechts door de rechter kan worden uitgesproken, bevat artikel 7:231 lid 2 BW daarop enkele uitzonderingen. Een van die uitzonderingen is dat de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden vanwege gedragingen in de woning in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet en de woning daarom op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten. Dat heeft de burgemeester bij zijn besluit van 3 mei 2022 gedaan. Weliswaar is het besluit van de burgemeester nog niet onherroepelijk vanwege de nog lopende bezwaarprocedure, maar zolang niet onherroepelijk anders is beslist in het bestuursrechtelijke geschil dient de kantonrechter - in het kader van de leer van de formele rechtskracht - uit te gaan van de juistheid van het burgemeestersbesluit, zowel ten aanzien van de totstandkoming als de inhoud daarvan (Hof Den Haag 5 mei 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:823). Dat heeft tot gevolg dat als uitgangspunt de rechtmatigheid van de burgemeesterssluiting heeft te gelden. Dit geldt des te meer nu de voorzieningenrechter het verzoek van [naam01] tot schorsing van het besluit heeft afgewezen (zie onder 2.6).

      
    
    
      
4.2.

      
Los daarvan is de kantonrechter van oordeel dat [naam01] de juistheid van de bestuurlijke rapportages (waarop de burgemeesterssluiting is gebaseerd) onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. De kantonrechter acht de verklaringen van [naam01] voor de bevindingen in de bestuurlijke rapportage niet aannemelijk. Zo heeft [naam01] op geen enkele wijze onderbouwd, bijvoorbeeld door het overleggen van een doktersverklaring, dat zij wondjes op haar voeten diende te weken met paracetamol, laat staan dat het nodig was om een voorraad van meer dan een halve kilo paracetamol aan te houden. Ook biedt de stelling van [naam01] dat zij regelmatig kookte voor buurtbewoners geen verklaring voor het aantreffen van ongebruikte gripzakjes, verpakkingsmateriaal en een weegschaaltje met sporen van cocaïne in de woning. Bovendien is niet relevant of [naam01] zelf of een derde een tas met cocaïne op het balkon van de buren heeft gegooid, alleen al omdat artikel 7:231 lid 2 BW bepaalt dat er geen sprake hoeft te zijn van een tekortkoming die de huurder ( [naam01] ) kan worden verweten en op grond van de bestuurlijke rapportage van 28 maart 2022 wel vaststaat dat er een handelshoeveelheid cocaïne aanwezig was in de woning.

      
    
    
      
4.3.

      
Het voorgaande betekent dat Woonstad in beginsel bevoegd was de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden door middel van haar brief van 17 mei 2022.

      
    
    
      
4.4.

      
Vervolgens moet beoordeeld worden of de buitengerechtelijke ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW), zoals [naam01] betoogt. Bij deze toetsing moet de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking nemen en op grond daarvan een belangenafweging maken.

      
      
        
4.4.1.

        
Woonstad heeft toegelicht dat zij als sociale woningcorporatie een taak heeft op het gebied van leefbaarheid en veiligheid, in die zin dat zij daaraan dient bij te dragen in buurten waar haar woningen gelegen zijn. Het is algemeen bekend dat drugsgebruik en drugshandel factoren zijn die de leefbaarheid en veiligheid van buurten in grote mate aantasten. Woonstad hoeft dan ook niet te dulden dat haar huurders druggerelateerde activiteiten ontplooien vanuit haar woningen en de middelen zoals die in de woning zijn aangetroffen (waaronder een handelshoeveelheid cocaïne) voor handen hebben. In die zin heeft Woonstad naar het oordeel van de kantonrechter een zwaarwegend belang bij de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst.

        
      
      
        
4.4.2.

        
Daar tegenover staat het belang van [naam01] bij het behoud van haar woning, waarin zij naar eigen zeggen geworteld is. De kwetsbare situatie waarin [naam01] zich bevindt, is echter onvoldoende zwaarwegend. Weliswaar heeft [naam01] er in haar conclusie van antwoord op gewezen dat zij een gezin vormt met haar (meerderjarige) zoon en dochter en haar kleindochter van drie jaar, maar tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat haar dochter en kleindochter inmiddels vervangende woonruimte hebben gevonden. Die belangen spelen in de afweging dus geen rol meer. Bovendien heeft [naam01] desgevraagd verklaard dat zij na afloop van de burgemeesterssluiting niet is teruggekeerd naar de woning, maar op dit moment verblijft bij haar moeder. Daaruit blijkt niet dat [naam01] het gebruik van de woning weer dringend nodig heeft. Daar komt bij dat Woonstad - volgens haar bij hoge uitzondering - twee alternatieve woningen aan [naam01] heeft aangeboden, maar [naam01] beide woningen heeft afgewezen. Dat de woning in [plaats01] niet in de gewenste buurt lag en de woning in [plaats02] te klein en vies zou zijn geweest (hetgeen Woonstad overigens heeft betwist) biedt daarvoor naar het oordeel van de kantonrechter geen rechtvaardiging. Dat klemt te meer nu [naam01] ten tijde van het aanbod nog een gezin vormde met haar minderjarige kleindochter en ook zij dus werd bedreigd met dakloosheid vanwege de aangekondigde sluiting van de woning. Ook de omstandigheid dat enkele buren van [naam01] ten gunste van haar een handtekening hebben geplaatst op een papier met daarop “Huis uitzetting”, doet niet af aan de gemotiveerde stellingen van Woonstad dat [naam01] daadwerkelijk overlast heeft veroorzaakt. Tot slot weegt mee dat [naam01] het verlies van de woning zelf in het leven heeft geroepen door haar handelwijze.

        
      
      
        
4.4.3.

        
Alles overwegende is de kantonrechter van oordeel dat het belang van [naam01] bij behoud van de woning - in het licht van alle omstandigheden van het geval - minder zwaar weegt dan het belang van Woonstad. Dat leidt tot de conclusie dat de primair door Woonstad gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar is en dat de bewindvoerder wordt veroordeeld om de woning te ontruimen.

        
      
    
    
      
4.5.

      
De ontruimingstermijn wordt op veertien dagen na betekening van het vonnis gesteld, in plaats van acht dagen na betekening, zoals door Woonstad gevorderd. Voor een langere ontruimingstermijn ziet de kantonrechter geen aanleiding, onder meer vanwege de omstandigheid dat [naam01] thans bij haar moeder verblijft en niet in de woning.

      
    
    
      
4.6.

      
De gevorderde schadevergoeding van € 734,13 per maand tot aan de datum van de ontruiming is niet betwist en wordt dan ook toegewezen.

      
    
    
      
4.7.

      
De bewindvoerder krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Woonstad tot vandaag vast op € 127,43 aan dagvaardingskosten, € 128,- aan griffierecht en € 374,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 187,-). Dit is totaal € 629,43. Voor kosten die Woonstad maakt na deze uitspraak moet de bewindvoerder een bedrag betalen van € 93,50 (1/2 punt x € 187,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).

      
    
    
      
4.8.

      
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

      
    
  
  
    

5.

De beslissing

    
De kantonrechter:

    
    
      
5.1.

      
verklaart voor recht dat Woonstad de huurovereenkomst ten aanzien van de woning per 27 juni 2022 buitengerechtelijk heeft ontbonden;

      
    
    
      
5.2.

      
veroordeelt de bewindvoerder om de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [naam01] bevinden en de woning met alle sleutels ter beschikking van Woonstad te stellen;

      
    
    
      
5.3.

      
veroordeelt de bewindvoerder om aan Woonstad te betalen € 734,13 per maand vanaf juli 2022 tot en met de maand van ontruiming van de woning, een ingegane maand voor een volle gerekend;

      
    
    
      
5.4.

      
veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten die aan de kant van Woonstad tot vandaag worden vastgesteld op € 629,43;

      
    
    
      
5.5.

      
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

      
    
    
      
5.6.

      
wijst al het andere af.

      
      
        
Dit vonnis is gewezen door mr. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.

        
49039