ECLI:NL:RBOBR:2023:644, Rechtbank Oost-Brabant, 16-02-2023, 21/2632
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-02-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardering woning. Voldoende en inzichtelijk rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dat geldt ook voor het afnemend grensnut (d.m.v. een grondstaffel). Maatvoering vergelijkingsobject in strijd met de goede procesorde pas op de zitting betwist. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 21/2632 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 februari 2023 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser 
    (gemachtigde: mr. R. van der Weide), 
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Geldrop-Mierlo, de heffingsambtenaar
    (gemachtigde: ing. P.J.G. Jansen). 
    
    
  
  
    Inleiding
    
      1.1
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van zijn woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning).
    
    
      1.2
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de WOZ-beschikking van 28 februari 2021 vastgesteld op € 378.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van 28 februari 2021. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd.
    
    
      1.3
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 21 september 2021 de waarde van de woning gehandhaafd.
    
    
      1.4
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
    
    
      1.5
      De rechtbank heeft het beroep op 18 januari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, die ook taxateur is.
      
    
  
  
    
      Feiten
    
    
      2.	Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-één-kapwoning uit 1953. De woning bestaat uit een hoofdgebouw van 300 m³ met als bijgebouwen drie aanbouwen (van 8 m³, 112 m³ en 66 m³), een dakkapel, een garage (135 m³) en een overkapping (22 m²). Tot de woning behoort verder een perceel met een oppervlakte van 387 m². Beoordeling door de rechtbank
    
    
    
      3.1
      In geschil is de WOZ-waarde van de woning voor kalenderjaar 2021 per waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser bepleit een waarde van € 371.000. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 378.000) naar de getaxeerde waarde van € 380.000, zoals opgenomen in de waardematrix die op 31 mei 2022 is opgesteld door taxateur ing. P.J.G. Jansen. 
      
    
    
      3.2
      De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Zij doet dat mede aan de hand van de argumenten die eiser heeft aangevoerd, de beroepsgronden. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar in zijn bewijslast is geslaagd. Dit betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
    
    
      4.1
      Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld. Eiser vindt namelijk dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het onderhoudsniveau van de woning. Dit moet als benedengemiddeld worden gewaardeerd gelet op het achterstallig schilderwerk (meer dan 15 jaar oud), de vochtoverlast aan de binnenzijde van de woning, het enkelglas op de verdieping van de slaapkamers en het houtrot. Ook vindt eiser dat de heffingsambtenaar de ligging van de woning als benedengemiddeld had moeten waarderen vanwege de drukke doorgaande weg. Tot slot voert eiser op de zitting aan dat gelet op het buurtpand [adres] de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, en stelt eiser de objectkenmerken van het vergelijkingsobject [adres] ter discussie. 
      
    
    
      4.2
      In beroep heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning onderbouwd met drie in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] . De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Volgens de waardematrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³- en m²-prijzen zijn gecorrigeerd. Voor wat betreft de ligging van de woning heeft de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk gemaakt waarom hij van een gemiddelde ligging (cijfer 3) is uitgegaan. De drie vergelijkingsobjecten liggen net als de woning aan doorgaande wegen die door de gehele wijk lopen, en twee daarvan liggen zelfs aan dezelfde weg als de woning. Vanwege de vergelijkbare ligging van de referenties is hiermee voldoende rekening gehouden in de waardering. Eiser heeft met wat hij daarover heeft gezegd niet aannemelijk gemaakt dat voor de vergelijkingsobjecten een andere, minder drukke, verkeersstroom geldt en dat de vergelijkingsobjecten dus niet aan dezelfde doorvoerroute als die van de woning liggen.
      
    
    
      4.3
      De rechtbank vindt dat eiser zijn op zitting ingenomen standpunt, dat uit de verkoopgegevens van de makelaar andere inhoudsmaten voor het vergelijkingsobject [adres] zouden blijken, in strijd met de goede procesorde te laat heeft aangevoerd. Eiser beschikte ruim drie maanden voor de zitting al over het verweerschrift en de waardematrix van de heffingsambtenaar en had dit standpunt dus eerder naar voren kunnen brengen. In dat geval was de heffingsambtenaar in de gelegenheid geweest de door hem gehanteerde maatvoering met (nadere) informatie te onderbouwen uit het door hem geraadpleegde softwaresysteem iWOZ, waaruit volgens de heffingsambtenaar blijkt dat er geen significante verschillen zijn met de door hem gehanteerde maatvoering.
      
    
    
      4.4
      Met de verschillen in grootte van de percelen is, net als ten aanzien van de inhoud, rekening gehouden met het afnemend grensnut. De heffingsambtenaar heeft de grondwaarde vastgesteld aan de hand van de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffelmethode, waarbij naarmate de grondoppervlakte groter is, de prijs per m² lager wordt. De grondstaffel is voor alle woningen gelijk en daarmee zijn de verschillen in de grondwaarde af te leiden. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
      
    
    
      4.5
      Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het mindere onderhoudsniveau van de woning, maar de rechtbank volgt eiser daarin niet. De heffingsambtenaar heeft, naast de waardematrix, ook fotomateriaal van de vergelijkingsobjecten en uitvoerig fotomateriaal van de woning overgelegd. Op basis daarvan en de (daarop) in het verweerschrift en op de zitting gegeven toelichting kan de heffingsambtenaar worden gevolgd dat hij het onderhoudsniveau van de woning als gemiddeld (cijfer 3) heeft gewaardeerd. Eiser stelt wel dat sprake is van achterstallig schilderwerk en houtrot, maar uit de foto’s blijkt slechts dat sprake is van gebruikssporen (binnen) en beschadigingen van enkele kozijnen (buiten) die tot het regulier onderhoud behorend schilderwerk kunnen worden hersteld. Van de door eiser gestelde vochtoverlast blijkt uit de foto’s niet. Wat betreft het isolatiepakket van de woning kan de heffingsambtenaar worden gevolgd in zijn betoog dat dit met de selectie van de vergelijkingsobjecten voldoende in de waarde is verdisconteerd. Het gaat namelijk om panden uit dezelfde bouwperiode, in dezelfde plaats, met in twee gevallen een identiek energielabel (E) en in één geval een iets beter energielabel (C). De rechtbank ziet daarom geen reden te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar toegekende cijfers zoals opgenomen in de waardematrix. Eiser wordt niet gevolgd in zijn stelling dat de in een eerder belastingjaar toegekende score van 3 voor het onderhoudsniveau van het vergelijkingsobject [adres] ook moet gelden voor het jaar 2021 (in plaats van het thans toegekende cijfer 2). De rechtbank overweegt dat op basis van de door de heffingsambtenaar overgelegde foto’s en de daarover door hem op zitting gegeven toelichting. Daarbij vindt de rechtbank van belang dat voor het toekennen van een score met betrekking tot de (onderhouds)toestand op datum verkoop deels berust – en ook mag berusten - op een subjectieve inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis.
      
    
    
      4.6
      
        De rechtbank volgt eiser ten slotte niet in zijn standpunt dat de waarde van de woning lager vastgesteld had moeten worden gelet op de waarde van het buurpand [adres] . De heffingsambtenaar heeft terecht op de zitting naar voren gebracht dat hij niet op deze stelling kan reageren, omdat hij niet over de gegevens van dit object beschikt nu eiser dit punt pas op zitting naar voren heeft gebracht. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin en overweegt dat deze late stellingname voor risico en rekening van eiser komt. 
        
          Conclusie en gevolgen
        
      
    
    
      5.1
      Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde waardematrix en de op zitting gegeven toelichtingen in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is daarom van oordeel dat de voor de woning op waardepeildatum 1 januari 2020 voor het jaar 2021 vastgestelde waarde van € 378.000 niet te hoog is.
      
    
    
      5.2
      Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
      
        
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.B.H. Vermeulen, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 16 februari 2023.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
  
  
    Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ)