ECLI:NL:GHAMS:2022:3793, Gerechtshof Amsterdam, 13-12-2022, 22/00535
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-12-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 22/00535
    
    
      13 december 2022
    
    
    
      
        uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
        , wonende te [plaats] , belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van 27 juni 2022 in de zaak met kenmerk HAA 21/284 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2019 voor het kalenderjaar 2020 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 652.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 4 december 2020 de WOZ-waarde en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De rechtbank heeft het beroep bij bovengenoemde uitspraak van 27 juni 2022 ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 26 juli 2022 en op 4 augustus 2022 door belanghebbende aangevuld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft op 31 augustus 2022 een nader stuk ingediend. Een afschrift hiervan is aan de wederpartij verstrekt.
      
    
    
      1.6.
      Beide partijen hebben het Hof toestemming verleend tot het achterwege laten van een onderzoek ter zitting. Bij brief van 29 november 2022 is aan partijen meegedeeld dat het Hof het onderzoek heeft gesloten en dat binnen een termijn van zes weken uitspraak zal worden gedaan.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
      
      
        “Feiten1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoning uit het bouwjaar 2010. De woning heeft een inhoud van ongeveer 614 m³. De oppervlakte van het perceel is 339 m².”
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten en vult deze als volgt aan.
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde onder meer een waardeoverzicht (matrix) overgelegd, waarin wordt verwezen naar (verkoop)gegevens van zes woningen; daarvan zijn ook foto’s overgelegd. Drie van deze objecten zijn – net als de woning – tweeondereenkapwoningen uit het bouwjaar 2010 gelegen aan de [straat] te [plaats] . In de matrix zijn van deze drie objecten onder meer de volgende gegevens opgenomen:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                Adres
              
              
                Kavelopp. (m2)
              
              
                Opstal (m3)
              
              
                Transactiedatum
              
              
                Transactieprijs
              
            
            
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                306
              
              
                597
              
              
                2 mei 2016
              
              
                € 617.500
              
            
            
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                395
              
              
                642
              
              
                29 september 2017
              
              
                € 750.750
              
            
            
              
                
                  [adres 4]
                
              
              
                334
              
              
                614
              
              
                15 april 2020
              
              
                € 750.000
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:
    
    
    
      “Beoordeling van het geschil
    
    5. De bewijslast dat de aan de woning toegekende waarde niet te hoog is vastgesteld ligt bij verweerder. Dit betekent dat verweerder aannemelijk moet maken dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de (verkoop)waarde in het economische verkeer.
    
    6. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een waardeoverzicht (matrix) waarin gegevens van zes verkochte woningen in [plaats] zijn opgenomen. Het gaat enerzijds om drie vrijstaande woningen uit bouwjaar 2002: [adres 5] (transactie van 8 juni 2018 voor € 750.000), [adres 6] (transactie van 31 augustus 2018 voor € 825.000) en [adres 7] (transactie van 18 juni 2018 voor € 800.000). Anderzijds gaat het om transacties van drie twee-onder-een-kapwoningen: [adres 2] (2 mei 2016 voor € 617.500), [adres 3] (29 september 2017 voor € 750.750) en [adres 4] (15 april 2020 voor € 750.000).
    
    7. De drie vrijstaande woningen acht de rechtbank niet ter onderbouwing van de door verweerder verdedigde waarde bruikbaar. Hoewel deze woningen in de buurt zijn gelegen, zijn het vrijstaande woningen uit een ander bouwjaar, met veel grotere percelen, een heel andere bouwstijl en met een andere uitstraling dan de woning. Uit de matrix blijkt niet of en op welke wijze verweerder rekening heeft gehouden met deze verschillen. Daarbij komt dat de kubiekemeterprijs van de vrijstaande woningen met dezelfde onderhoudsstatus als de woning ruim onder de waarde ligt die verweerder aan eisers woning heeft toegekend.
    De rechtbank acht de twee-onder-een-kapwoningen qua type echter wel goed vergelijkbaar, ze hebben alle het zelfde bouwjaar en de specifieke bouwstijl zoals ook de woning van eiser heeft. Alleen de transactiedata liggen redelijk ver van de waardepeildatum. Er zijn echter – zoals eiser zelf ook benadrukt – geen andere vergelijkbare woningen verkocht rond de waardepeildatum. De door eiser genoemde woningen [adressen 8,9,10] zijn sinds de bouw immers niet verkocht. Daarbij komt dat de woning [adres 4] het directe buurpand van de woning is, met eenzelfde inhoud en een nagenoeg even groot perceel. Bij gebreke aan dichter bij de peildatum liggende transacties vormen de gegevens van de twee-onder-een-kapwoningen en zeker van het buurpand dus relatief de beste maatstaf (Gerechtshof Amsterdam, 23 december 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BP2018 en 24 augustus 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2556).
    
    8. Eiser heeft erop gewezen dat de indeling van [adres 4] anders is dan die van zijn woning, omdat woonkamer en keuken van plek zijn verwisseld. Ook heeft de voormalige buurman luxere materialen gebruikt en een luxere keuken, badkamer en sauna geplaatst. Volgens eiser leidt dat tot een aanzienlijke waardeverhoging ten opzichte van zijn woning, meer dan waar verweerder rekening mee heeft gehouden. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de verkoopgegevens van de drie twee-onder-een-kapwoningen aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is. Bij de buurwoning ligt de uit de verkoopprijs herleide waarde per m³ op de waardepeildatum op € 812 per m³ tegenover € 677 per m³ voor de woning van eiser. Hierdoor is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de door eiser benoemde verschillen. Dit volgt ook uit de vergelijking met nummer 47, die zonder die andere indeling en met een vergelijkbare staat een kubiekemeterprijs van € 721 heeft opgeleverd.
    
    9. Eiser heeft verder nog aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de WOZ-waarde die voor het vorige jaar aan de woning is toegekend. De percentuele stijging van de WOZ-waarde van de woning is volgens eiser veel hoger dan percentuele stijging van de WOZ-waarden van de andere oneven nummers van de [straat] , een verschil dat vooral bij [adressen 8,9,10] tot uitdrukking komt. Eiser betoogt ook dat de WOZ-waarden van de woningen aan de [straat] door de jaren heen onverklaarbare wisselende resultaten laat zien, wat eiser wijt aan een inconsistentie in het systeem van verweerder. Op de zitting is aan eiser toegelicht dat de WOZ-waarderingen van andere woningen geen gegevens zijn waar bij de waardebepaling van zijn woning belang aan kan worden gehecht, omdat de waarde op basis van marktgegevens - verkoopprijzen van woningen - bepaald moet worden, zoals verweerder heeft gedaan (dat staat in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ). De waarderingssystematiek van de Wet WOZ laat geen ruimte voor een waardebepaling op basis van indexering of op basis van een vergelijking met stijgings- of dalingspercentages ten opzichte van een vorige WOZwaardering, van trends in de markt of op basis een vergelijking met WOZ-waarden van andere woningen. De rechtbank gaat daarom voorbij aan de waarde van € 607.000 die eiser heeft berekend op basis van het door hem toepasselijk geachte indexeringspercentage.
    
    10. Gelet op het bovenstaande heeft verweerder, ook in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning van € 652.000 niet te hoog is. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard, dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt.
    
    11. De rechtbank merkt nog het volgende op. Tijdens de hoorzitting heeft mevrouw De Haan aan eiser toegezegd dat zij zou overwegen of zij [adressen 8,9] ook in de vergelijking zou betrekken. Volgens eiser zou zij daarop nog een reactie geven en is dat niet gebeurd. Ook zou zij hebben gezegd dat alleen naar dure woningen van meer dan € 600.000 is gezocht, wat eiser de indruk heeft gegeven dat verweerder niet objectief heeft gehandeld. Verweerder heeft door niet terug te bellen en meteen uitspraak op bezwaar te doen, de kans gemist om eiser uit te leggen hoe de waarde tot stand is gekomen en hoe de waarde zich verhoudt tot de andere panden. Pas in de uitspraak op bezwaar is verweerder hier heel summier op ingegaan. Verder heeft verweerder in de uitspraak op bezwaar geschreven dat bij de waardebepaling en controle een veel groter aantal verkopen is gebruikt dan de aan eiser gepresenteerde vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zich niet kan beroepen op gegevens die hij niet kenbaar heeft gemaakt.
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      5.1.
      
        Het Hof stelt voorop dat:
        (i) de in geschil zijnde waarde de waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en
        (ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend; en
        (iii) doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt.
      
      
    
    
      5.2.
      Belanghebbende heeft onder meer aangevoerd dat de marktprijzen van woningen (de verkoopprijzen aan de hand waarvan de waarde wordt bepaald) een vergelijkbaar effect zouden moeten hebben op de waarde van vergelijkbare woningen. Bij de door belanghebbende voorgestane WOZ-waarde van € 607.000 is de relatieve waardestijging van de woning ten opzichte van de vorige waardepeildatum in lijn met die van andere woningen in dezelfde straat, waaronder de [adressen 8,9,10] . Belanghebbende heeft voorts gewezen op schommelingen in de afgelopen jaren in de waardeverhouding ten opzichte van onder meer de woningen aan de [adressen 8,9,10] .
      
    
    
      5.3.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de rechtbank (in rechtsoverweging 9) terecht overwogen dat de waarderingssystematiek van de Wet WOZ geen ruimte laat voor een waardebepaling op basis van (onder meer) vergelijking met WOZ-waarden van andere woningen. Zoals ook volgt uit hetgeen het Hof hiervoor (in rechtsoverweging 5.1. onder iii) heeft vooropgesteld, rechtvaardigt het gegeven dat de relatieve waardestijging ten opzichte van de in een eerder jaar in aanmerking genomen waarde (veel) hoger is dan bij andere objecten, op zichzelf niet het oordeel dat de waarde in het economische verkeer van de woning lager is dan de vastgestelde WOZ-waarde.
      
    
    
      5.4.
      Voor de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is, is van belang a) of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en b) of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Het komt er aldus op aan of de verkoopprijzen van de door de heffingsambtenaar (voor de waardebepaling van de onderhavige woning) gehanteerde vergelijkingsobjecten steun geven aan de vastgestelde WOZ-waarde van de woning.
      
    
    
      5.5.
      Het Hof sluit zich aan bij het oordeel van de rechtbank dat de drie onder 2.3 vermelde vergelijkingsobjecten (hierna: de vergelijkingsobjecten) voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en maakt de ervoor gebezigde gronden (zie rechtsoverweging 7 van de rechtbankuitspraak) tot de zijne. Voorts is het Hof evenals de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten; het Hof onderschrijft hetgeen de rechtbank hierover in rechtsoverweging 8 heeft overwogen. De rechtbank heeft in rechtsoverweging 8 terecht geoordeeld dat gelet op de verschillen in kubiekemeterprijzen voldoende rekening is gehouden met de door belanghebbende aangevoerde verschillen tussen de woning en het vergelijkingsobject [adres 4] . Belanghebbende heeft in hoger beroep nog aangevoerd dat de verkoopdatum van de woning aan de [adres 4] is gelegen na de datum van de WOZbeschikking en het taxatieverslag. In dit kader merkt het Hof op dat het de heffingsambtenaar vrij staat om in bezwaar (net als in de daarop volgende fasen van de procedure) aanvullende onderbouwingen van de vastgestelde WOZ-waarde aan te voeren. Het Hof voegt hieraan toe dat de heffingsambtenaar de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten terecht heeft herrekend naar de waardepeildatum. 
      
    
    
      5.6.
      Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen voor het overige heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.7.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende geen doel treft en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 13 december 2022 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.