ECLI:NL:RBOBR:2023:210, Rechtbank Oost-Brabant, 20-01-2023, 21/431
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-01-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardering woning. Objectafbakening juist. Indexering voldoende en inzichtelijk onderbouwd. Door eiser gesteld waardedrukkend effect van Rijksmonumentstatus niet gebleken. Onderhoudstoestand voldoende en inzichtelijk beoordeeld. Eiser heeft met zijn taxatie geen twijfel gezaaid over de aannemelijkheid van de vastgestelde waarde. Beroep ongegrond. Schending redelijke termijn in bezwaar en beroep leidt tot toekenning van schadevergoeding en een proceskostenveroordeling.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 21/431 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 januari 2023 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] eiser
    (gemachtigde: [naam] ),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk (tot 1 januari 2022 de heffingsambtenaar van de gemeente Mill en Sint Hubert), de heffingsambtenaar
      (gemachtigde: A.L.M. Keeris).
    
    
    
      Als derde-partij neemt naar aanleiding van het verzoek om schadevergoeding van eiser aan de zaak deel: de Staat der Nederlanden (de minister voor Rechtsbescherming), de Staat.
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres] . 
    
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft die WOZ-waarde met de beschikking van 31 januari 2020 vastgesteld op € 383.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2019, geldend voor het kalenderjaar 2020. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 opgelegd.
      
    
    
      1.2
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser bij uitspraak op bezwaar van 4 januari 2021 ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.4
      De rechtbank heeft het beroep op 21 juli 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam] als waarnemer van eisers gemachtigde en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Op de zitting is het onderzoek gesloten.
      
    
    
      1.5
      De rechtbank heeft het onderzoek heropend en de zaak toebedeeld aan een andere behandelend rechter. Partijen zijn op de hoogte gesteld van de reden daarvan. Ook zijn partijen in de gelegenheid gesteld om aan te geven of zij behoefte hebben aan een nadere zitting. Geen van de partijen heeft binnen de daarvoor gestelde termijn verklaard gebruik te willen maken van dat recht. De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek op 11 januari 2023 gesloten en partijen daarvan bij brief van diezelfde datum in kennis gesteld.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak bevat een vrijstaande woning uit 2001 (460 m³), een garage (149 m³) en een molen uit 1847 (340 m³). De molen is aangemerkt als rijksmonument. De woning is tegen de molen aangebouwd. De grond bij de onroerende zaak heeft een oppervlakte van ongeveer 1.210 m².
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de per de waardepeildatum vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eiseres is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
    
      3.1.
      De rechtbank stelt vast de heffingsambtenaar de woning, de molen, de garage en de grond heeft aangemerkt als één WOZ-object. De eigendommen zijn afzonderlijk in de waardebepaling betrokken en daarna samengevoegd tot één WOZ-object. In de visie van de heffingsambtenaar vormen de eigendommen een samenstel, omdat de eigendommen in gebruik zijn van dezelfde belastingplichtige en ook naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen. De door de heffingsambtenaar toegepaste objectafbakening is niet in geschil en de rechtbank ziet in de feiten en in wat partijen op de zitting hebben verklaard geen aanleiding om aan de juistheid van de objectafbakening te twijfelen.
      
    
    
      3.2.
      Eiser bepleit een waarde van € 328.000 en heeft om dit te onderbouwen in bezwaar en beroep een taxatierapport overgelegd dat is opgesteld op 13 november 2020 door B. Lemmens en T. Dikschei. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 383.000) naar de gelijkluidende getaxeerde waarde, zoals opgenomen in de waardematrix die op 23 april 2021 is opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris. In deze matrix is de waarde van de onroerende zaak, inclusief molen, getaxeerd op € 383.000. Daarbij is aan de molen een waarde toegekend van € 25.000.
      
    
    
      3.3.
      Op de heffingsambtenaar rust de last om aannemelijk te maken dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar daarin is geslaagd, hangt onder meer af van wat door eiser is aangevoerd, de beroepsgronden.
      
    
    
      3.4.
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar zich rekenschap moet geven van de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] .
      
    
    
      3.5.
      De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de waardematrix en de bijlage bij die matrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft perceeloppervlak en bijgebouwen voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³- en m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
      
    
    
      3.6.
      Eiser heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze en met welke percentages hij de transacties van de vergelijkingsobjecten heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser vindt ook dat de heffingsambtenaar ten onrechte niet heeft gereageerd op zijn verzoek in de bezwaarfase om de gehanteerde indexeringspercentages te verstrekken. 
      
      
        3.6.1.
        De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase gebruik gemaakt van andere vergelijkingsobjecten dan in de bezwaarfase. In de matrix heeft hij gebruik gemaakt van drie  vergelijkingsobjecten die binnen drie maanden voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat als een verkoopcijfer binnen drie maanden voor of na de waardepeildatum is gerealiseerd, wordt verondersteld dat het verkoopcijfer gelijk is aan de waarde in het economisch verkeer op 1 januari 2019. De rechtbank vindt het achterwege laten van de indexering van de drie in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten, die alle drie binnen drie maanden na de waardepeildatum zijn verkocht, niet onjuist. De beroepsgrond slaagt in zoverre niet.
        
      
      
        3.6.2.
        De heffingsambtenaar heeft, zo volgt uit de uitspraak op bezwaar, in de bezwaarfase geen indexering toegepast. Dat betekent dus ook dat op dat moment de indexeringsgegevens geen op de zaak betrekking hebbende stukken waren en dat de heffingsambtenaar dus ook niet verplicht was om die aan eiser ter beschikking te stellen. Ook in zoverre slaagt de beroepsgrond niet.
        
      
    
    
      3.7.
      Eiser wordt ook niet gevolgd in zijn betoog dat een waardedrukkend effect uitgaat van het feit dat de molen de status heeft van rijksmonument en (in verband met het bouwjaar) hoge onderhoudskosten heeft. Anders dan eiser is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de kwalificatie als rijksmonument in algemene zin een waardeverlagend effect heeft. Ook is in de rechtspraak al eerder geoordeeld dat een status als rijksmonument en het authentieke karakter van een monumentenpand voor mogelijke kopers evenzeer aantrekkelijke aspecten kunnen zijn die de waarde verhogen. De heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat de molen in 2014 voor een bedrag van ongeveer € 250.000 is gerenoveerd/gerestaureerd. Eiser heeft dit niet weersproken en heeft nagelaten te concretiseren waarom de door hem gestelde hoge onderhoudskosten nog altijd aan de orde zijn. De enkele verwijzing naar het bouwjaar is daarvoor onvoldoende.  
      
    
    
      3.8.
      Eiser heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld, omdat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen, zoals de badkamer, de keuken en het sanitair. Ook heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de slechte isolatie. Deze beroepsgronden slagen niet. De heffingsambtenaar heeft de kwaliteit en het onderhoudsniveau als voldoende gekwalificeerd. Eiser gaat er in zijn taxatierapport ook vanuit dat de staat van onderhoud van de woning voldoende is. Ook door vergelijking met verkoopcijfers van objecten uit een ouder bouwjaar dan de woning, is voldoende rekening gehouden met de voorzieningen en de isolatie van de woning. 
      
    
    
      3.9.
      Eiser heeft in bezwaar en beroep een taxatierapport overgelegd waarin wordt gekomen tot een waarde voor de onroerende zaak van € 328.000. De rechtbank stelt vast dat in dit rapport geen uitsplitsing van de relevante waardeonderdelen van de onroerende zaak naar hoofdbouw, aanbouwen en/of bijgebouwen is opgenomen. Daarom kent de rechtbank aan het taxatierapport van de heffingsambtenaar een groter en doorslaggevend gewicht toe, en heeft eiser met het door hem aangevoerde geen twijfel gezaaid over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. 
      
      
        4. Eiser heeft verzocht om schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn.
      
      
    
    
      4.1.
      Geschillen over de heffing van belastingen moeten binnen een redelijke termijn worden beslecht. Volgens vaste rechtspraak geldt voor een uitspraak door de rechtbank dat deze niet binnen een redelijke termijn is gedaan als het totale tijdsverloop van de berechting in eerste aanleg langer heeft geduurd dan twee jaren, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. In dat laatste geval kan de rechtbank de duur van de redelijke termijn verlengen. 
      
    
    
      4.2.
      Het bezwaarschrift van eiser is op 3 februari 2020 ingediend, waarna op 4 januari 2021 door de heffingsambtenaar uitspraak op het bezwaar is gedaan. De uitspraak van deze rechtbank is vandaag gedaan op. Dit betekent dat de procedure (afgerond) drie jaar heeft geduurd. De redelijke termijn is met twaalf maanden overschreden. In dat geval wordt immateriële schade verondersteld en wordt als uitgangspunt voor de schadevergoeding voor deze overschrijding een tarief gehanteerd van € 500 per halfjaar waarmee die termijn is overschreden, wat betekent dat eiser een vergoeding toekomt van € 1.000,-. 
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank is van oordeel dat de termijnoverschrijding van twaalf maanden deels moet worden toegerekend aan de bezwaarfase en deels aan de beroepsfase. Daarbij geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt, en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag neemt. De redelijke termijn voor de bezwaarfase is met zes maanden overschreden, waarbij geen uitzondering geldt voor gevallen waarin de heffingsambtenaar, zoals in deze zaak, op grond van artikel 30, negende lid, van de Wet WOZ uitspraak mag doen na afloop van de voor bezwaarprocedures normaal gesproken op grond van artikel 7:10, eerste lid, Algemene wet bestuursrecht geldende termijn van zes weken. Omdat de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan de bezwaar- als aan de beroepsfase moet worden toegerekend, wordt de veroordeling tot vergoeding van de schade naar evenredigheid met de mate waarin de overschrijding aan de bezwaar- en aan de beroepsfase kan worden toegerekend, uitgesproken ten laste van de heffingsambtenaar respectievelijk de Staat. Dat betekent dat zowel de heffingsambtenaar als de Staat elk 6/12 deel van € 1.000,- dienen te vergoeden, zijnde (telkens) € 500,-.
      
      
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is ongegrond. 
    
    
    
      5.1.
      De rechtbank ziet aanleiding te bepalen dat het griffierecht aan eiser moet worden vergoed, omdat zijn verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen.
      
    
    
      5.2.
      Ook krijgt eiser een vergoeding voor zijn proceskosten. Deze vergoeding bedraagt in totaal € 837. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt. De gemachtigde van eiser heeft een beroepschrift ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen. Voor een vergoeding van de in bezwaar gemaakte proceskosten bestaat geen aanleiding, aangezien de uitspraak op bezwaar volledig in stand is gebleven. Omdat eiser slechts een vergoeding voor zijn proceskosten krijgt, omdat aan hem een vergoeding voor immateriële schade wordt toegekend, ziet de rechtbank aanleiding om een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak – als bedoeld in onderdeel C1 van de Bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht – te hanteren van 0,5 (licht).
      
    
    
      5.3.
      Omdat de overschrijding zowel aan de heffingsambtenaar als aan de rechtbank is toe te rekenen, zal de vergoeding van de onder 5.1. en 5.2. genoemde bedragen deels moeten plaatsvinden door het bestuursorgaan en deels door de Staat, waarbij om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid dient te worden uitgegaan van een verdeling waarbij elk van hen de helft betaalt.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 500,–;
      
      
        veroordeelt de Staat tot vergoeding van de immateriële schade tot een bedrag van
      
    
    € 500,–;
    
      
        draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden tot een bedrag van € 24,–;
      
      
        draagt de Staat op het betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden tot een bedrag van
      
    
    € 24,–;
    
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 418,50 aan proceskosten aan eiser;
      
      
        veroordeelt de Staat tot betaling van € 418,50 aan proceskosten aan eiser.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.C. Meulemans, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 januari 2023.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
    
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 1 juni 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:1739.
  
  
     Gerechtshof Den Haag 15 september 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:2017, onder 5.19
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 juni 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:2369.