ECLI:NL:RBNHO:2022:11888, Rechtbank Noord-Holland, 09-11-2022, C/15/307165 / HA ZA 20-575
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2022-11-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eindvonnis na deskundigenonderzoek (waarde onroerende zaken)

vonnis
    RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    
    
      Handel, Kanton en Bewind
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/15/307165 / HA ZA 20-575
    
    
    
      
        Vonnis van 9 november 2022    (bij vervroeging)
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [B]
        ,
      wonende te [woonplaats],
      eiser,
      advocaat mr. J.M.J. van der Grinten te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [M]
        ,
      wonende te [woonplaats],
      gedaagde,
      advocaat mr. P. Dorhout te Egmond aan den Hoef.
    
    
    
    
      Partijen zullen ook in dit vonnis [B] en [M] genoemd worden.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de tussenvonnissen van 9 juni 2021, 21 juli 2021 en 6 juli 2022,
        
        
          de e-mail van 16 november 2021 van de deskundige aan de rechtbank,
        
        
          de e-mail van 2 december 2021 van de rechtbank aan de deskundige,
        
        
          het aanvullend deskundigenbericht van 2 september 2022,
        
        
          de conclusie na aanvullend deskundigenbericht van [M],
        
        
          de conclusie na aanvullend deskundigenbericht van [B].
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte heeft partij [B] op 19 oktober 2022 vonnis gevraagd.
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
      2.1.
      De rechtbank neemt over wat is overwogen en beslist in de eerder gewezen vonnissen. In het laatste tussenvonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat de vordering van [B] mogelijk toewijsbaar is op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Om vast te stellen of [M] door de verbouwingen is verrijkt, was het nodig dat een deskundige zou vaststellen of er door de renovatie van de woning een meerwaarde is gerealiseerd.
      
    
    
      2.2.
      De deskundige heeft in zijn rapport van 13 april 2022 de door de rechtbank gestelde vragen beantwoord. Voor zover voor de beslissing relevant zijn die antwoorden in het laatste tussenvonnis weergegeven.
      
    
    
      2.3.
      
        De rechtbank heeft vervolgens het volgende overwogen (rov. 2.8 in het laatste tussenvonnis):
        
          De deskundige heeft in zijn rapport van 13 april 2022 aangegeven op welke wijze hij het onderzoek van de woning heeft uitgevoerd en welke zijn bevindingen op grond daarvan zijn. De deskundige heeft volgens zijn rapport zelf gemeten volgens de geldende BBMI. Daarnaast heeft de deskundige onder andere gebruik gemaakt van de gegevens van de opstalverzekering die door gedaagde in het proces is overgelegd. Uit het polisblad van Univé lijkt te volgen dat de inhoudsberekening van 350 m3 inclusief de bijgebouwen 
          
          (87  m3) is. 
        
        
          Ook de door de deskundige gebruikte bouwaanvraag uit 2012 vermeldt een bruto-inhoud van 255 m3 van het bouwwerk na de verbouwing.
        
        
          De rechtbank heeft daarom behoefte aan een nadere schriftelijke toelichting door de deskundige, die zij voornemens is te bevelen op de voet van artikel 194 lid 5 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. De deskundige dient ter gelegenheid daarvan duidelijkheid te verschaffen over de door hem opgegeven afmetingen en de inhoud van de woning en de aanbouw. En de daarbij behorende berekeningen ten aanzien van de  waardecomponent.
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        In een aanvullend rapport van 2 september 2022 heeft de deskundige een nadere toelichting gegeven. Hierin heeft hij verklaard dat hij zelf de metingen heeft verricht volgens de branchebrede meetinstructie (BBMI) volgens de NEN2580 norm.
        De deskundige geeft na een inhoudelijke onderbouwing de volgende maten door:
      
      
      
        2.4.1.
        
          Totale gebruiksoppervlakte wonen begane grond 76 m2 (afgerond) en bruto inhoud 265 m3 (afgerond).
          Als totale gebruiksoppervlakte wonen zolderverdieping vermeldt hij 15 m2 (afgerond) en bruto inhoud 92 m3 (afgerond).
          Op dit laatste heeft de deskundige nog een correctie aangebracht. In verband met het aanwezige zadeldak boven het ‘originele woonhuis’, dient de laatste inhoud nog te worden gehalveerd en bedraagt dus 46 m3. 
        
        
      
      
        2.4.2.
        
          Voor het gedeelte van de huidige woning dat als “uitbouw” gekwalificeerd kan worden, komt de deskundige tot het volgende:
          Oppervlakte afgerond 37 m2 (inclusief 13 m2 die is vermeld in de vergunningsaanvraag).
          In het oorspronkelijke rapport kwam de deskundige tot een bruto inhoud van de uitbouw (inclusief uitbreiding) van 150 m3. Dit wordt door de deskundige gecorrigeerd tot 135 m3.
        
        
      
    
    
      2.5.
      De deskundige heeft een nadere toelichting gegeven over de door hem gebruikte gegevens van de opstalverzekering en de bouwaanvraag. Hij heeft daarbij in een bijlage foto’s gevoegd van de situatie voor en na de verbouwing. Hij blijft bij de eerder vastgestelde maten, met uitzondering van de twee onderdelen, die hiervoor in 2.4.1 en 2.4.2 zijn omschreven. De rechtbank sluit zich hierbij aan.
      
    
    
      2.6.
      In de aanvulling maakt de deskundige een onderbouwde berekening van de waarde van de uitbouw, met de gewijzigde kapverdieping. Hij komt tot de conclusie dat de door hem in tweede instantie geconstateerde en aangegeven verschillen van inhoud van de kapverdieping en de uitbouw geen invloed hebben op de vastgestelde marktwaarde van het gehele object per peildatum, dus € 725.000,- per 19 december 2021.
      
    
    
      2.7.
      
        [M] heeft opnieuw verweer gevoerd tegen de juistheid van de metingen door de deskundige. Dat verweer wordt verworpen gelet op de uitvoerige en onderbouwde aanvullende rapportage door de deskundige.
      
      
        
          De uitbouw
        
      
      
    
    
      2.8.
      
        De deskundige heeft verder goed onderbouwd dat hij voor de bijkomende kosten een percentage van 37,75 hanteert. 
        
          [M] heeft echter gemotiveerd betwist dat dit – maximale – percentage in dit geval redelijk is. De rechtbank volgt haar daarin. Zij heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat er na de verbouwing in 2013 nog verdere verbeteringen hebben plaatsgevonden die door [M] zijn aangebracht. Daarnaast acht de rechtbank het redelijk dat [B] niet ten volle ‘profiteert’ van de gestegen prijzen. De rechtbank zal daarom bij de berekening uitgaan van een percentage van 20.
      
      
    
    
      2.9.
      De door de rechtbank aangepaste berekening van de deskundige wordt dan als volgt:
      
      
        Nieuwbouwkosten woonhuis zonder fundering : € 461,00 x 314 m3 = 		€	144.754,00
        Bijkomende kosten 20% : 			€	28.950,00
        Totale herbouwkosten ‘originele woonhuis’ 			€ 	173.704,00
      
      
      
        Herbouwwaarde uitbouw circa 135 m3 ofwel 135/314 x € 173.704,00 		€ 	74.681,65
        Jaar van realisatie 2013 (01-07)
        Levensduur geschat 50 jaar
        Restwaarde 30% als casco (€ 22.404,50)
        Afschrijvingspotentieel € 74.681,65  -/- € 22.404,50 = € 52.277,15
        Afschrijving per jaar : € 1.045,54
        Aantal jaren afschrijving tot peildatum 8,5 jaar ofwel 			€	8.887,09
        Telling technische en functionele afschrijving: 			€	65.794,56
        af: Achterstallig onderhoud plafonds 	€ 1.954,00
        af: Achterstallig onderhoud lekkage plafond (stelpost) 	€ 1.000,00
        
          € 	2.954,00 
        
        Opstalwaarde uitbouw 			€	62.840,56
      
      
    
    
      2.10.
      
        Uit de verklaringen en overgelegde stukken volgt dat de uitbouw in de plaats is gekomen van een eerdere, kleinere, uitbouw, die is gesloopt. 
        Onderstaande foto’s geven de twee situaties weer:
      
      
      
      
      
        
          
        
      
      
      
        De deskundige heeft de waarde van de gehele uitbouw bepaald, zoals hiervoor onder 2.9 weergegeven. Die waarde is bepaald op basis van de totale oppervlakte en inhoud van de uitbouw. De oorspronkelijke uitbouw had uiteraard ook een oppervlakte en inhoud. De rechtbank begroot de voor de berekening relevante toename (gezien de in geding gebrachte bouwtekeningen) schattenderwijs op 50%. De toename in waarde als gevolg van investeringen door [B] wordt daardoor, afgerond, € 31.000,-.
        
          De blokhut
        
      
      
    
    
      2.11.
      De deskundige heeft de waarde van de blokhut vastgesteld op € 19.000,-. De berekening is goed onderbouwd en de rechtbank neemt de conclusie van de deskundige over. [M] heeft daartegenover opmerkingen gemaakt over de isolatie van de blokhut en goed onderbouwd dat van haar zijde investeringen in de blokhut zijn gedaan. Dat maakt dat de rechtbank, opnieuw schattenderwijs, de toename in waarde als gevolg van investeringen door [B] zal bepalen op € 10.000,-.
      
      
        
          De garage
        
      
      
    
    
      2.12.
      De deskundige heeft de waarde van de garage vastgesteld op € 3.100,-. De berekening is goed onderbouwd en de rechtbank neemt de conclusie van de deskundige over. 
      
      
        
          De erfafscheiding
        
      
      
    
    
      2.13.
      De deskundige heeft de waarde van de erfafscheiding bepaald op € 4.150,-. Uit de onderbouwing blijkt dat deze erfafscheiding uit twee delen bestaat. [M] heeft voldoende onderbouwd dat alleen het door [B] vernieuwde deel in de berekening zou moeten worden betrokken. De rechtbank is dat met haar eens en zal de toename in waarde als gevolg van investeringen door [B] bepalen op € 2.500,-.
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      2.14.
      De rechtbank komt zodoende tot de volgende vaststelling van de vergoeding die [M] aan [B] verschuldigd is:
      
      
        Uitbouw	€	31.000,-
        Blokhut	€	10.000,-
        Garage	€	3.100,-
        Erfafscheiding	€	2.500,-
      
      
      
        Totaal	€	46.600,-
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      2.15.
      Partijen zijn in deze procedure over en weer in het ongelijk gesteld, gelet op de uitkomst van de procedure. Daarin ziet de rechtbank aanleiding om de proceskosten te compenseren en ook geen buitengerechtelijke kosten toe te wijzen. De kosten van het deskundigenbericht blijven voor [B].
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De rechtbank
    
    
      3.1.
      veroordeelt [M] om aan [B] een bedrag van € 46.600,- te voldoen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 mei 2020 tot de dag van algehele voldoening;
      
    
    
      3.2.
      verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.3.
      compenseert de proceskosten op zo’n wijze dat beide partijen de eigen kosten dragen,
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 9 november 2022.