ECLI:NL:GHARL:2023:144, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 10-01-2023, 21/00617
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-01-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem 
    nummer BK/AR-ARN 21/00617
    uitspraakdatum: 10 januari 2023
    
    
      
        Uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 20 april 2021, nummer UTR 20/187, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 12 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 369.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 316,97.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank MiddenNederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 4 mei 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar [naam1] en [naam2] .
      
    
    
      1.6.
      Het Hof heeft het vooronderzoek heropend. Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.7.
      Partijen hebben te kennen gegeven af te zien van een onderzoek ter nadere zitting.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning. De inhoud van de woning is ongeveer 447 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 112 m2.
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de woning. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning en de vraag of hij is uitgegaan van de juiste inhoud voor het referentieobject [adres2] 32.
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar beantwoordt deze vragen bevestigend en staat een waarde voor van € 369.000.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende beantwoordt deze vragen ontkennend en staat een waarde voor van  € 321.000 en subsidiair van € 339.000.  
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem overgelegde ongedateerde taxatiematrix opgemaakt door WOZ-taxateur [naam2] waarin aan de woning een waarde in het economische verkeer wordt toegekend van € 369.000. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn vier panden als referentieobject gebruikt. In de matrix is het volgende opgenomen:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                De woning
              
              
                
                  [adres1] 9
              
              
                
                  [adres1] 7
              
              
                
                  [adres4] 5
              
              
                
                  [adres2] 32
              
            
            
              
                Soort woning
              
              
                Twee onder één kap
              
              
                Twee onder één kap
              
              
                Twee onder één kap
              
              
                rijwoning
              
              
                hoekwoning
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1902
              
              
                1902
              
              
                1902
              
              
                1925
              
              
                1904
              
            
            
              
                Ligging
              
              
                2
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                4
              
              
                2
              
            
            
              
                Kavelopp
              
              
                112  m2
              
              
                72  m2
              
              
                71  m2
              
              
                200  m2
              
              
                140  m2
              
            
            
              
                Kavelwaarde
              
              
                € 54.208
              
              
                € 43.560
              
              
                € 42.955
              
              
                € 145.200
              
              
                € 67.760
              
            
            
              
                Bruto inhoud
              
              
                447 m3
              
              
                522 m3
              
              
                480 m3
              
              
                460 m3
              
              
                365 m3
              
            
            
              
                Dakkapel/ berging
              
              
                -
              
              
                € 5.000
              
              
                € 5.000
              
              
                € 5.000
              
              
                € 5.000
              
            
            
              
                Kwaliteit
              
              
                2
              
              
                3
              
              
                2
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Onderhoud
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Uitstraling
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Doelmatigheid
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Voorzieningen
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                2
              
              
                3
              
              
                2
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Koopsom
              
              
                
              
              
                € 448.500
                (23-10-2017)
              
              
                € 350.000
                (nov. 2017)
              
              
                € 545.000
                (sept. 2018)
              
              
                € 312.000
                (mei 2017)
              
            
            
              
                Geïndexeerde koopsom
              
              
                
              
              
                € 457.470
              
              
                € 353.500
              
              
                € 500.000
              
              
                € 333.840
              
            
            
              
                Woningdeel
              
              
                € 314.792
              
              
                € 408.910
              
              
                € 305.545
              
              
                € 349.800
              
              
                € 261.080
              
            
            
              
                Eenheidsprijs
              
              
                € 704
              
              
                € 745
              
              
                € 691
              
              
                € 724
              
              
                € 738
              
            
            
              
                Woz-waarde
              
              
                € 369.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        De vermelde eenheidsprijs is de prijs per m³ na correctie voor de verschillen in KOUDVfactoren tussen het desbetreffende referentieobject en de onroerende zaak. 
      
      
    
    
      4.4.
      Het Hof volgt belanghebbende niet in haar stelling dat referentieobject [adres2] 32 een inhoud heeft van 547 m3 in plaats van de in de matrix genoemde 365 m3. Ter onderbouwing van haar stelling brengt belanghebbende geen meetgegevens, bouwtekeningen of taxatierapporten in, maar stelt zij dat de heffingsambtenaar zelf erkent dat de inhoud van referentieobject [adres2] 547 m3 is. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar verklaard dat de door belanghebbende gestelde inhoud van 547 m3 is bepaald middels een 3Dmeting van referentieobject [adres2] . Omdat deze methode niet altijd betrouwbare resultaten oplevert, wordt bij grote verschillen een herberekening uitgevoerd op basis van andere meer betrouwbare methoden. Hier heeft deze herberekening geleid tot een inhoud van het genoemde referentieobject van 397 m3, aldus de heffingsambtenaar. Ter onderbouwing van dit ten opzichte van de matrix gewijzigde standpunt, verwijst de heffingsambtenaar naar de door hem in eerste aanleg ingebrachte taxatiematrix waarin voor referentieobject [adres2] is uitgegaan van een inhoud van het woondeel van 297 m3 en een inhoud van de dakopbouw van 100 m3, tezamen resulterend in een inhoud van 397 m3. Nu het Hof de verklaring van de heffingsambtenaar geloofwaardig acht en tussen partijen niet in geschil is dat de inhoud van de dakopbouw gerekend moet worden tot het woondeel, zal het Hof voor referentieobject [adres2] uitgaan van een inhoud van 397 m3. Daarvan uitgaande geldt voor dit referentieobject een eenheidsprijs van het woondeel van € 657 (€ 261.080 /  397 m3) en van € 710 na correcte voor de onderlinge verschillen in objectkenmerken. De gemiddelde eenheidsprijs na correctie voor de verschillen in objectkenmerken van de woondelen van de in de matrix genoemde referentieobjecten bedraagt dan € 717 ((€ 745 + € 691 + € 724 + € 710) / 4).
      
    
    
      4.5.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de onder 4.3 opgenomen matrix en de daarop ter zitting gegeven toelichting en verbetering (4.4) aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Alle in de matrix opgenomen referentieobjecten hebben vergelijkbare scores wat betreft kwaliteit, onderhoud, uitstraling en doelmatigheid en met de onderlinge verschillen heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden. Het Hof weegt in dit oordeel mee dat de heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van de woning is uitgegaan van een eenheidsprijs van € 704 terwijl de referentieobjecten een gemiddelde eenheidsprijs hebben van € 717.
      
    
    
      4.6.
      Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning niet of onvoldoende rekening heeft gehouden met de ten opzichte van de referentieobjecten mindere ligging van de woning naast een appartementencomplex en winkels. Uit de matrix blijkt dat aan de woning voor het waarderingselement ligging een waarde is toegekend van 2 terwijl aan dat element voor de aan dezelfde straat gelegen referentieobjecten [adres1] 7 en 9 een waarde is toegekend van 3. Bovendien is in de matrix aan referentieobject [adres4] 5 vanwege de betere ligging een waarde van 4 toegekend aan het element ligging. Uit de bij de taxatiematrix gevoegde grondstaffel blijkt, voor zover hier relevant, dat voor de bepaling van de waarde van de bij de  objecten behorende kavels wordt uitgegaan van een waarde van € 605 per m2. Voor het kavel behorend bij de woning resulteert dan een kavelwaarde van € 67.760. Uit de matrix blijkt dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning aan het bij de woning behorende kavel een waarde heeft toegekend van € 54.208. Dat wil zeggen dat de waarde van het kavel met 20% is verlaagd vanwege de mindere ligging ervan (factor 2 voor ligging). Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aldus in voldoende mate rekening gehouden met de door belanghebbende gestelde mindere ligging van de woning ten opzichte van de referentieobjecten.
      
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van de Merwe, voorzitter, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 januari 2023
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (J.W.J. de Kort)	(J. van de Merwe)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 11 januari 2023
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.