ECLI:NL:RBNHO:2023:276, Rechtbank Noord-Holland, 18-01-2023, 9869954 \ CV EXPL  22-2772
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2023-01-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht. Verhuur bedrijfsruimtes. Voorwaarden waaronder voortijdige beëindiging van de huurovereenkomsten is geaccepteerd. Huurder heeft ten onrechte laatste huurtermijnen niet betaald en is daarom ook een boete en buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 9869954 \ CV EXPL  22-2772
      Uitspraakdatum: 18 januari 2023
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      de stichting Stichting Stenentijd
      gevestigd te Cruquius
      eiseres
      verder te noemen: Stenentijd
      gemachtigde: mr. R. Vos
    
    
    
      tegen 
      
        de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheidLe Lab B.V. 
      gevestigd te Amsterdam 
      gedaagde  
      verder te noemen: Le Lab
      gemachtigde: geen (voorheen: mr. F. Ayar)
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      Stenentijd heeft bij dagvaarding van 6 mei 2022 een vordering tegen Le Lab ingesteld. Le Lab heeft schriftelijk geantwoord.
    
    
      1.2.
      Op 13 december 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. Mr. Ayar heeft voorafgaande aan de zitting laten weten dat hij zich als advocaat heeft onttrokken en om aanhouding van de zaak verzocht. De kantonrechter heeft dit verzoek afgewezen. Le Lab is, zonder bericht van verhindering, niet verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat Stenentijd ter toelichting van haar standpunt naar voren heeft gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft Stenentijd bij brief van 2 december 2022 nog stukken toegezonden.
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Le Lab huurde van Stenentijd twee bedrijfsruimtes: één aan [adres 1] (hierna: [locatie 1] ) tegen maandelijkse huur van € 2.772,92 inclusief btw en één aan [adres 2] (hierna: [locatie 2] ) tegen een maandelijkse huur van € 3.025,00 inclusief btw. 
      
    
    
      2.2.
      De huurovereenkomst voor [locatie 1] is ingegaan op 1 januari 2022 en de huurovereenkomst voor [locatie 2] op 26 april 2021. Beide huurovereenkomsten waren aangegaan voor de duur van één jaar en zes maanden. 
      
    
    
      2.3.
      Op de huurovereenkomsten waren de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: algemene bepalingen) van toepassing. 
      
    
    
      2.4.
      In artikel 25.3 van de algemene bepalingen staat:Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand.
      
    
    
      2.5.
      Per e-mail van 17 maart 2022 heeft Le Lab Stenentijd verzocht om de huurovereenkomsten “per direct” te beëindigen. 
      
    
    
      2.6. (
      (De beheerder van) Stenentijd heeft daarop per e-mail van 18 maart 2022 geantwoord:In goede orde ontvingen wij uw huuropzegging via bijgaande e-mail. Naar aanleiding hiervan delen wij u mede dat verhuurder uw huuropzegging kan accepteren per:1) [locatie 1] : 1 mei 2022. De huur voor de maand April 2022 bent u per 1 april 2022 nog aan Stichting Stenentijd verschuldigd (onder verwijzing naar Artikel 3.3 van de getekende huurovereenkomst (zie bijlage 1);2) [locatie 2] : 1 juli 2022. De huur voor de maanden April, Mei en Juni 2022 bent u per de 1e van de betreffende maand nog aan Stichting Stenentijd verschuldigd (onder verwijzing naar Artikel 3.3. van de getekende Huurovereenkomst (zie bijlage 2); (…)
      
    
    
      2.7.
      Le Lab heeft hierop per e-mail van 19 maart 2022 als volgt gereageerd:Beide panden zullen uiterlijk 31 maart 2022 leeggeruimd en netjes achtergelaten worden. Wij willen u een voorstel doen: Aangezien wij per 31 maart 2022 eruit zullen zijn, is het voor jullie mogelijk om het pand per 1 mei 2022 weer te verhuren. Wij zullen verschuldigde huur betalen tot overeengekomen termijn, maar indien u nieuwe huurder vindt, dan vragen wij om de huur kwijt te schelden voor resterende periode.
      
    
    
      2.8. (
      (De beheerder van) Stenentijd heeft hierop per e-mail van 23 maart 2022 laten weten:  Na overleg met verhuurder kan ik als volgt op uw gedane voorstel ingaan: 1) [locatie 1] : Acceptatie datum opzegging: 1 mei 2022. De huur voor de maand April 2022 bent u per 1 april 2022 nog aan Stichting Stenentijd verschuldigd (onder verwijzing naar Artikel 3.3. van de getekende Huurovereenkomst). Na ontvangst van de huur voor de maand April 2022 ad EURO 2.772,92 (zie bijlage 1) en de op 29 maart 2022 geplande eindoplevering (conform de voorwaarden uit onze e-mail van 18-03-2022) zal verhuurder binnen 1 week daarna kunnen overgaan tot het terugboeken van de door huurder gestorte waarborgsom ad EURO 2.772,92.2) [locatie 2] : Acceptatie datum opzegging 1 juli 2022. De huur voor de maanden April, Mei en Juni 2022 bent u per de 1e van de desbetreffende maand nog aan Stichting Stenentijd verschuldigd (onder verwijzing naar Artikel 3.3. van de getekende Huurovereenkomst. Op 30 maart 2022 is er een eindoplevering op deze locatie ingepland. Indien deze eindoplevering conform de voorwaarden uit onze e-mail van 18-03-2022 gaat en huurder de door haar gestorte waarborgsom ad EURO 3.025,00 retour gestort wil hebben na deze eondoplevering, dan dienen alle verschuldigde huurbedragen (April, Me en Juni 2022) op de rekening van verhuurder bijgeschreven te zijn (Derhalve een totaalbedrag van EURO 9.075,00). (…)3) Mocht verhuurder de onder 1) en 2) genoemde locaties eerder dan de genoemde acceptatie data van opzegging weten te verhuren, dan zal verhuurder dit kenbaar maken aan huurder en aan huurder een restitutie in geld terug storten al naar gelang het aantal dagen dat er eerder dan voornoemde data verhuurd kan worden. In het vertrouwen u hiermee een correct voorstel te hebben gedaan, verzoeken wij u vriendelijk om een bevestiging per e-mail, waarna wij u de nota’s voor de maanden Mei en Juni 2022 voor de locatie te [locatie 2] separaat doen toekomen.
    
    
      2.9.
      Le Lab heeft daarop te kennen gegeven dat de betreffende e-mail in goede orde is ontvangen en dat voor wat betreft de oplevering contact kan worden opgenomen met [betrokkene 1] . 
      
    
    
      2.10.
      Stenentijd heeft nadien meermaals verzocht om akkoord op het voorstel. Le Lab heeft hierop niet gereageerd.
      
    
    
      2.11.
      In het inspectierapport ten aanzien van de [locatie 1] staat onder “afspraken”: Eindoplevering d.d. 07-04-2022 (datum sleuteloverdracht). Sleutels worden in ontvangst genomen onder verwijzing naar en onder het uitdrukkelijk voorbehoud dat huurder zijn financiële verplichtingen nakomt (zie bijlage 1 factuur maand April 2022).
      
    
    
      2.12.
      
        Ook in het inspectierapport ten aanzien van de oplevering van de [locatie 2] staat: 
        
          Eindoplevering d.d. 07-04-22 (datum sleuteloverdracht). Sleutels worden in ontvangst genomen onder verwijzing naar en onder het uitdrukkelijke voorbehoud dat huurder zijn financiële verplichtingen nakomt (zie bijlage 1 factuur maand April 2022 en bijlage 2 factuur maand Mei en Juni 2022).
        
      
      
    
    
      2.13.
      De rapporten zijn door beide partijen ondertekend op respectievelijk 7 april 2022 ( [locatie 1] ) en 21 april 2022 ( [locatie 2] ).
      
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      Stenentijd vordert – na vermindering van eis ter zitting – dat de kantonrechter Le Lab veroordeelt tot betaling van € 6.050,00 voor de huur van [locatie 2] . Verder wil Stenentijd dat Le Lab wordt veroordeeld tot betaling van € 600,00 aan boetes en € 1.323,43 aan buitengerechtelijke kosten. Daarnaast vordert Stenentijd dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de beëindiging van de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte te [locatie 2] op 21 april 2022 tot stand is gekomen onder de voorwaarde dat Le Lab haar financiële verplichting nakomt wat betreft de huurbetaling voor de maanden april, mei en juni 2022 voor die ruimte en voor wat betreft de bedrijfsruimte te [locatie 1] op 7 april 2022 onder de voorwaarde dat Le Lab haar financiële verplichtingen nakomt wat betreft de huurbetaling voor de maand april 2022 voor die ruimte, en voor beide ruimtes zonder enig recht op restitutie van de huur.
      
    
    
      3.2.
      Stenentijd legt aan de vordering ten grondslag dat Le Lab haar verplichtingen niet is nagekomen door de huur voor beide locaties, ondanks aanmaning, niet te betalen. Voor [locatie 2] gaat het om de maanden april, mei en juni 2022 en voor [locatie 1] om de maand april 2022. De gevorderde boete baseert Stenentijd op artikel 25.3 van de algemene bepalingen wegens het voor beide locaties niet betalen van de huur voor de maand april. De buitengerechtelijke kosten baseert Stenentijd op de algemene bepalingen en de wettelijke rente. 
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      Le Lab betwist de vordering. Zij voert aan dat de borg die zij bij aanvang van de huurovereenkomst betaald heeft, voldoende is om de openstaande huurpenningen mee te verrekenen. Ten aanzien van beide locaties gaat het om één maand huur. De [locatie 2] kon immers per 1 mei 2022 weer worden verhuurd, dus de maanden mei en juni zijn, zoals was afgesproken, niet verschuldigd. 
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Stenentijd heeft ter zitting van 13 december 2022 in de reactie van Le Lab aanleiding gezien om haar aanvankelijke vorderingen tot betaling van de huur voor de maand april 2022 voor de [locatie 1] en de maand juni 2022 voor de [locatie 2] in te trekken. Ook de gevorderde verklaring voor recht dat zij ten aanzien van beide locaties bevoegd is tot verrekening met de door Le Lab betaalde borg over te gaan heeft zij ingetrokken. Ten slotte heeft Stenentijd de aanvankelijk gevorderde boete van € 900,00 verminderd tot € 600,00.
      
    
    
      5.2.
      De resterende vorderingen heeft Stenentijd naar aanleiding van het verweer van Le Lab nader onderbouwd. Daarbij betwist zij dat tussen partijen enige restitutie van de huur voor de [locatie 2] overeen is gekomen. In het voorstel van 23 maart 2022 staat weliswaar dat zij tot terugbetaling van een deel van de huur zal overgaan indien zij de locaties voor de acceptatiedata van opzegging weet te verhuren, maar Le Lab heeft op dit voorstel nooit akkoord gegeven. Bovendien zou terugbetaling alleen aan de orde zijn als Stenentijd voor  1 april 2022 weer de beschikking over de locaties had. Vast staat dat de oplevering door Le Lab pas nadien heeft plaatsgevonden. Ten slotte wijst Stenentijd erop dat in beide inspectierapporten onder “afspraken” staat dat de eindoplevering plaatsvindt onder het uitdrukkelijk voorbehoud dat Le Lab haar financiële verplichtingen nakomt, waarbij wordt verwezen naar de facturen voor de maanden april, mei en juni 2022. Deze rapporten zijn door beide partijen ondertekend. In deze afspraken is niets vermeld over restitutie van de huur in het geval de locatie eerder wordt verhuurd.
      
    
    
      5.3.
      De conclusie is dan ook dat Le Lab ten aanzien van de huur voor de [locatie 2] (na verrekening van de borg) nog twee maanden huur schuldig is aan Stenentijd. Het gevorderde bedrag van € 6.050,00 zal dan ook worden toegewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de facturen.Verklaring voor recht 
    
    
      5.4.
      Stenentijd vordert dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de beëindiging van de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte te [locatie 2] op 21 april 2022 tot stand is gekomen onder de voorwaarde dat Le Lab haar financiële verplichting nakomt wat betreft de huurbetaling voor de maanden april, mei en juni 2022 voor die ruimte en voor wat betreft de bedrijfsruimte te [locatie 1] op 7 april 2022 onder de voorwaarde dat Le Lab haar financiële verplichtingen nakomt wat betreft de huurbetaling voor de maand april 2022 voor die ruimte, en voor beide ruimtes zonder enig recht op restitutie van de huur.  
      
    
    
      5.5.
      
        Zoals hiervoor vermeld staat in de door beide partijen ondertekende inspectierapporten dat de eindoplevering plaatsvindt onder het voorbehoud dat Le Lab haar financiële verplichtingen nakomt, waarbij wordt verwezen naar de facturen voor de maanden april, mei en juni 2022 en niets wordt vermeld over restitutie van de huur. De verklaring voor recht kan daarom worden gegeven.
        
          
          Boete 
          
        
      
    
    
      5.6.
      Stenentijd vordert € 600,00 aan boetes op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen. Vast staat dat Le Lab de huur over de maand april 2022 voor beide locaties niet (tijdig) heeft voldaan. De gevorderde boete zal dus worden toegewezen.Buitengerechtelijke incassokosten
      
    
    
      5.7.
      Stenentijd vordert € 1.323,43 aan buitengerechtelijke incassokosten op grond van artikel 30 lid 1 van de algemene voorwaarden. Dit bedrag is echter hoger dan het wettelijk tarief op grond van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Ook al is sprake van een niet-consumentenzaak, toch had Stenentijd gemotiveerd moeten stellen dat de werkelijke buitengerechtelijke kosten hoger zijn geweest en dat het redelijk was om buitengerechtelijke kosten te maken tot dit bedrag. Nu zij dat heeft nagelaten, zal de kantonrechter conform het rapport BGK-integraal gebruik maken van de matigingsbevoegdheid van artikel 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en de kosten toewijzen volgens het wettelijke tarief dat hoort bij de hoofdsom waartoe Le Lab zal worden veroordeeld, te weten een bedrag van € 677,50. 
      
    
    
      5.8.
      De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten wordt toegewezen vanaf de datum van de dagvaarding en afgewezen voor zover die rente vanaf een eerdere datum is gevorderd, omdat niet is gesteld of gebleken dat Stenentijd deze schade (kosten) per een eerdere datum heeft geleden. 
      
      
        
          Proceskosten
          
        
      
    
    
      5.9.
      De proceskosten komen voor rekening van Le Lab, omdat zij (grotendeels) ongelijk krijgt. Daarbij wordt Le Lab ook wordt veroordeeld tot betaling van € 124,00 aan nakosten, voor zover Stenentijd daadwerkelijk nakosten maakt. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis.
    
  
  
    
      6De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt Le Lab tot betaling aan Stenentijd van € 6.050,00 voor de huur van de bedrijfsruimte te [locatie 2] , te vermeerderen met de rente over € 3.025,00 vanaf zowel 1 april 2022 als 1 mei 2022 tot aan de dag van de algehele betaling van de huurtermijnen van die maanden; 
    
    
      6.2.
      verklaart voor recht dat de beëindiging van de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte te [locatie 2] op 21 april 2022 tot stand is gekomen onder de voorwaarde dat Le Lab haar financiële verplichting nakomt wat betreft de huurbetaling voor de maanden april, mei en juni 2022 voor die ruimte en voor wat betreft de bedrijfsruimte te [locatie 1] op 7 april 2022 onder de voorwaarde dat gedaagde partij haar financiële verplichtingen nakomt wat betreft de huurbetaling voor de maand april 2022 voor die ruimte, en voor beide ruimtes zonder enig recht op restitutie van de huur;
    
    
      6.3.
      veroordeelt Le Lab tot betaling aan Stenentijd tot betaling van € 600,00 aan boete;
    
    
      6.4.
      veroordeelt Le Lab tot betaling van € 677,50 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 6 mei 2022 tot aan de dag van de gehele betaling;
    
    
      6.5.
      
        veroordeelt Le Lab tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Stenentijd tot en met vandaag vaststelt op:
        dagvaarding	€	131,17
        griffierecht	€	1.384,00
        salaris gemachtigde	€	622,00	nakosten	€	124,00	, voor zover Stenentijd daadwerkelijk nakosten maakt,
        een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van de volledige betaling;
      
      
    
    
      6.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      6.7.
      
        wijst de vordering voor het overige af.
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter