ECLI:NL:GHAMS:2023:97, Gerechtshof Amsterdam, 17-01-2023, 200.276.618/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-01-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Geschil tussen twee vastgoedontwikkelaars over het al dan niet bestaan van een (impliciete) volmacht aan één van hen, die in verband met de ontwikkeling van een pand opdracht aan een tekenbureau had gegeven. Zowel de kantonrechter als het hof oordelen dat die volmacht kan worden afgeleid uit de voldoende onderbouwde en onvoldoende gemotiveerd betwiste gang van zaken rondom de ontwikkeling van het betreffende pand.

GERECHTSHOF AMSTERDAM                                   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 	                : 200.276.618/01
    
    
    
      zaaknummer/rolnummer rechtbank Amsterdam	: 7878823 / CV EXPL 19-14481
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 januari 2023
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellante] B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      appellante,
      advocaat: mr. H.M. Punt te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde] B.V.,
      
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellante] is bij dagvaarding van 17 maart 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 20 december 2019, onder bovenvermeld zaaknummer /rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en 
      
        [appellante] als gedaagde.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met producties;
    - memorie van antwoord.
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van al hetgeen [appellante] op grond van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft betaald en met beslissing over de proceskosten.
    
    
    
      
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van het hoger beroep van [appellante] met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
    
    
    
      Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1
      De door de kantonrechter in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.13 vastgestelde feiten zijn niet in geschil, met uitzondering van het onder 2.3 vastgestelde feit (memorie van antwoord 8) en het onder 2.7 vastgestelde feit (memorie van grieven 28). Het hof zal daarmee in het navolgende rekening houden. Voor zover in hoger beroep nog van belang en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, zijn die feiten de volgende.
      
    
    
      2.2
      
        [naam 1] (hierna: [naam 1] ) en [naam 2] (hierna: [naam 2] ) zijn beiden projectontwikkelaars die via verscheidene vennootschappen vastgoed aankopen om dat te ontwikkelen. [naam 1] en [naam 2] hebben een tijd samengewerkt. 
      
    
    
      2.3
      Eind 2017 waren [naam 1] en [naam 2] voornemens om via hun respectievelijke vennootschappen [bedrijf 1] B.V. en [bedrijf 2] B.V. een pand aan de [adres 1] te [plaats] (hierna: het pand [adres 1] ) in gezamenlijk eigendom te verkrijgen via [bedrijf 3] B.V. (hierna: [bedrijf 3] ), een in oktober 2017 opgerichte vennootschap waarvan [bedrijf 1] B.V. en [bedrijf 2] B.V. behalve bestuurder ieder voor de helft aandeelhouder waren. 
      
    
    
      2.4
      In november 2017 heeft [bedrijf 3] het pand [adres 1] gekocht. Dit pand was er een in een reeks van negen panden die [naam 1] en [naam 2] (via hun vennootschappen) ter ontwikkeling zouden aankopen. Ook is die maand een aanvraag omgevingsvergunning voor de ontwikkeling van het pand [adres 1] ingediend.
      
    
    
      2.5
      
        [naam 1] en [naam 2] hebben in december 2017 de volgende wijzigingen doorgevoerd: [bedrijf 1] B.V. trad uit [bedrijf 3] , waarna [bedrijf 2] enig bestuurder/aandeelhouder van [bedrijf 3] werd. [bedrijf 3] heeft vervolgens met een derde partij [appellante] opgericht om daarin het pand [adres 1] onder te brengen. [bedrijf 3] is aandeelhouder en (mede) bestuurder van [appellante] .
      
    
    
      2.6
      Nog voor levering van het pand [adres 1] aan [bedrijf 3] heeft [bedrijf 3] het pand aan [appellante] verkocht. Het pand is uiteindelijk aan [appellante] geleverd. De aanvraag omgevingsvergunning is vervolgens op naam van [appellante] gezet. 
      
    
    
      2.7
      
        [naam 1] heeft Fundament Bouwadvies B.V. (hierna: Fundament) verzocht constructietekeningen te maken voor de ontwikkeling van het pand [adres 1] . 
      
    
    
      2.8
      In februari 2018 hebben [naam 1] en [naam 2] het negende en daarmee laatste pand gezamenlijk (via hun vennootschappen) ter ontwikkeling aangekocht.
      
    
    
      2.9
      In april 2018 is aan [appellante] een omgevingsvergunning verleend voor de ontwikkeling van het pand [adres 1] . 
      
    
    
      2.10
      Fundament heeft in juni 2018 voor de door haar gemaakte constructietekeningen en berekeningen aan [appellante] een bedrag van € 7.572,18 in rekening gebracht. 
      
    
    
      2.11
      Fundament heeft in juli 2018 aan [naam 1] (voorlopige) constructietekeningen ten behoeve van het pand [adres 1] gezonden en begin september 2018 definitieve tekeningen. [naam 1] heeft deze tekeningen doorgezonden aan [naam 2] . 
      
    
    
      2.12
      Eind september 2018 hebben [naam 1] en [naam 2] een vaststellingsovereenkomst gesloten ter beëindiging en afwikkeling van hun samenwerking. 
      
    
    
      2.13
      
        [appellante] heeft de factuur van Fundament onbetaald gelaten. Fundament heeft haar vordering op [appellante] vervolgens gecedeerd aan [geïntimeerde] , een vennootschap van [naam 1] .
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      
        De procedure bij de kantonrechter
      
    
    
    
      3.1
      
        [geïntimeerde] heeft gevorderd [appellante] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 7.572,18 (factuur Fundament), met wettelijke handelsrente en verder € 754,- aan buitengerechtelijke incassokosten en de (na)kosten van deze procedure, met wettelijke rente. Kort gezegd en voor zover in hoger beroep nog van belang heeft [geïntimeerde] daaraan ten grondslag gelegd dat [naam 1] namens [appellante] opdracht heeft gegeven aan Fundament om ten behoeve van de ontwikkeling van het pand [adres 1] constructietekeningen te maken. Volgens [geïntimeerde] was [naam 1] daartoe (impliciet) gevolmachtigd door [appellante] .
      
    
    
      3.2
      De kantonrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen. Samengevat heeft de kantonrechter het volgende overwogen. Het is niet langer in geschil dat Fundament eind 2017 een offerte heeft uitgebracht voor het maken van constructietekeningen ten behoeve van de ontwikkeling van het pand [adres 1] en dat [naam 1] die offerte voor akkoord heeft ondertekend. De tekeningen van Fundament vermelden [appellante] als opdrachtgever. Fundament heeft haar factuur aan [appellante] gezonden. Fundament is bij het aangaan van de overeenkomst van opdracht dus ervan uitgegaan dat de opdracht door [appellante] werd verleend en dat [naam 1] namens [appellante] is opgetreden. Ook [naam 1] is daarvan uitgegaan. Hoewel [naam 1] geen bestuurder was van [appellante] en een schriftelijke volmacht ontbreekt, moet op grond van de overgelegde stukken en hetgeen op de zitting is besproken, ervan worden uitgegaan, dat [naam 1] bevoegdelijk namens [appellante] de opdracht aan Fundament heeft gegeven. [appellante] heeft niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken dat [naam 1] ook na zijn terugtrekking uit [bedrijf 3] zich nog actief bemoeide met de ontwikkeling van het pand [adres 1] en in dat kader van alles voor [appellante] regelde en opdrachten namens [appellante] gaf. Ook hebben partijen na het pand [adres 1] samen nog acht andere panden gekocht, waarvan het laatste pand in februari 2018. Toen [naam 1] eind 2017 de opdracht aan Fundament gaf was de (stilzwijgende) volmacht dus nog van kracht. In die periode werd nog niet aan beëindiging en ontvlechting van de samenwerking gewerkt. Ten slotte staat vast dat Fundament de constructietekeningen heeft gemaakt. [geïntimeerde] heeft voldoende onderbouwd toegelicht dat de architect die tekeningen heeft gebruikt bij de vergunningsaanvraag en dat na verlening van de omgevingsvergunning Fundament een tweede set tekeningen heeft gemaakt ter aanlevering van nadere constructieve gegevens aan de [gemeente] . [appellante] heeft gesteld dat zij die tweede set tekeningen niet heeft gebruikt, maar dat doet niet af aan haar verplichting om Fundament voor de haar opgedragen werkzaamheden te betalen, aldus de kantonrechter.
      
      
        
          De procedure in hoger beroep
        
      
      
    
    
      3.3
      
        Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met drie grieven op. De eerste twee grieven zijn in de kern gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [naam 1] de opdracht aan Fundament heeft gegeven krachtens een (impliciete) volmacht van [appellante] . Samengevat heeft 
        
          [appellante] hiertoe het volgende aangevoerd.
      
      
    
    
      3.4
      
        
          [naam 1] heeft op eigen houtje opdracht gegeven aan Fundament zonder dat [appellante] hem daarom had verzocht. [appellante] heeft de door Fundament gemaakte constructietekeningen en berekeningen niet gebruikt. [naam 1] heeft in juni 2018 zijn bij Fundament werkzame zus ingeschakeld en voor eigen rekening en risico opdracht gegeven constructietekeningen en berekeningen te maken. Fundament heeft kennelijk geen offerte opgesteld, noch een opdrachtbevestiging gestuurd, anders is niet te verklaren waarom [geïntimeerde] deze stukken niet heeft overgelegd. [naam 1] heeft de van Fundament ontvangen tekeningen en berekeningen in juli en september 2018 doorgestuurd aan [naam 2] . [naam 2] heeft daar niet op gereageerd, omdat hij en [naam 1] toen al niet meer ‘on speaking terms’ waren en ieder een advocaat hadden ingeschakeld om tot splitsing van hun samenwerking te komen. [appellante] heeft vervolgens een ander ingenieursbureau ingeschakeld. Uit de door [geïntimeerde] overgelegde stukken blijkt niet van een (impliciete) volmacht. Hoogstens blijkt daaruit dat [naam 1] voor [appellante] werkzaamheden verrichtte. De kantonrechter heeft ten onrechte overwogen dat [naam 1] ervan uitging dat hij handelde op basis van een door [appellante] verstrekte volmacht en dat Fundament erop vertrouwde dat zij met 
        
          [appellante] een overeenkomst was aangegaan. Uit de door derden aan [naam 1] gezonden e-mails blijkt niet dat die derden rekenden op een akkoord van [naam 1] namens [appellante] ; die derden rekenden slechts erop dat [naam 1] zorg zou dragen voor ondertekening, wat iets anders is dan zelf tekenen/akkoord geven, aldus [appellante] .
      
      
    
    
      3.5
      Samengevat heeft [geïntimeerde] het volgende betoogd. [naam 1] en [naam 2] werkten ook na de uittreding van (de vennootschap van) [naam 1] uit [bedrijf 3] samen bij de aankoop en ontwikkeling van vastgoed en hadden daarbij een bepaalde taakverdeling. Zo ook bij de aankoop en ontwikkeling van het pand [adres 1] . [naam 1] vertegenwoordigde [appellante] , wat ook blijkt uit de vele e-mails die [geïntimeerde] heeft overgelegd. [naam 1] heeft in december 2017 de opdracht aan Fundament gegeven. Aan de architect is gevraagd de vergunningsaanvraag over te nemen. Fundament heeft in januari 2018 tekeningen gemaakt en de architect heeft deze voor de vergunningsaanvraag gebruikt. Dat blijkt ook uit de overgelegde verklaring van de architect. Na de vergunningverlening moest de constructie nader worden uitgewerkt, zoals ook blijkt uit de vergunning zelf. De uitgewerkte tekeningen zijn in juli en september 2018 naar [naam 2] gemaild. [naam 2] heeft toen niet gezegd dat [naam 1] [appellante] onbevoegd zou hebben vertegenwoordigd of dat [appellante] aan Fundament geen opdracht zou hebben gegeven om constructietekeningen te laten maken. [naam 1] en [naam 2] hebben in september 2018 een vaststellingsovereenkomst gesloten waarbij hun samenwerking is beëindigd. Pas daarna is [appellante] zich op het standpunt gaan stellen dat alleen de opdracht aan Fundament onbevoegd zou zijn gegeven. Alle andere werkzaamheden waarvoor [naam 1] namens [appellante] opdracht heeft gegeven zijn door [appellante] aan de opdrachtnemers betaald, aldus [geïntimeerde] .
      
    
    
      3.6
      De grieven slagen niet. Evenals de kantonrechter is het hof van oordeel dat [appellante] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat [naam 1] ten tijde van de opdracht aan Fundament een (impliciete) volmacht had van [appellante] om haar in verband met de ontwikkeling van het pand [adres 1] te vertegenwoordigen. Het hof licht dit hierna toe.
      
    
    
      3.7
      Uit de door [geïntimeerde] overgelegde stukken blijkt van vele contacten tussen [naam 1] en derden die betrekking hebben op de ontwikkeling van het pand [adres 1] . Ook blijkt daaruit dat [naam 1] voor die derden het aanspreekpunt binnen [appellante] was. Meer in het bijzonder gaat het daarbij om:
      - een declaratie van [X] Advocaten verband houdend met de voorgenomen splitsing van het pand [adres 1] . De declaratie is gericht aan [appellante] ter attentie van [naam 1] en dateert van 20 december 2017. Blijkens de specificatie bevatten de werkzaamheden onder meer besprekingen met [naam 1] ;
      - een e-mail van de bij de ontwikkeling van het pand [adres 1] betrokken architect (hierna: de architect) aan [naam 1] van 21 december 2017 waarbij een aangepaste offerte voor asbestonderzoek wordt gestuurd met het verzoek aan [naam 1] om voor ondertekening en retournering zorg te dragen;
      - e-mails van 27 december en 28 december 2017 tussen [naam 1] en onder meer [bedrijf 4] B.V. inzake een factuur voor [appellante] , een verzoek van [naam 1] aan [naam 3] om betaling te regelen en het volgende verzoek van [naam 1] aan [bedrijf 4] B.V.: ‘nadat wij betaald hebben kan jij documenten mailen zodat we de vergunning aanvraag kunnen aanpassen naar [appellante] B.V. Je mag mij als contact gebruiken. ( [naam 1] )’;
      - een e-mail van [naam 1] van 28 december 2017 aan de architect met het verzoek om de vergunningaanvraag [met betrekking tot het pand [adres 1] , hof] te begeleiden;
      - een e-mail van [adres 2] aan [naam 1] van 29 december 2017 waaruit blijkt van afspraken tussen hen en de architect in verband met de aankoop van het pand [adres 1] en de ontwikkeling daarvan;
      - een factuur van [bedrijf 5] bv aan [appellante] van 24 januari 2018 inzake het pand [adres 1] , op die datum gemaild aan [naam 1] . Blijkens de specificatie gaat het om geotechnisch onderzoek en een funderingsadvies, een oriënterend bemalingsadvies en een damwandadvies op de locatie van het pand [adres 1] ;
      - e-mailwisseling van 15 en 16 februari 2018 tussen de notaris en [naam 1] inzake de splitsing van het pand [adres 1] ;
      - een brief (en e-mail) van de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied van 9 mei 2018 aan ( [appellante] ter attentie van) [naam 1] waarin de door [naam 1] voor het pand [adres 1] ingediende ‘Bus-melding’ is beoordeeld (‘melding uniforme sanering voldoet’).
      
    
    
      3.8
      
        [appellante] heeft niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist dat zij alle andere opdrachtnemers aan wie [naam 1] in verband met het pand [adres 1] kennelijk opdracht heeft gegeven, wel heeft betaald.
      
    
    
      3.9
      
        [geïntimeerde] heeft ook overgelegd een e-mail van [naam 2] aan [naam 1] van 14 december 2017, waarin [naam 2] [naam 1] vraagt om te kijken naar een door [naam 2] doorgestuurde e-mail van de Rabobank inzake de verzekering van het pand [adres 1] . Dit verzoek van [naam 2] dateert dus van na de uittreding van (de vennootschap van) [naam 1] uit [bedrijf 3] . Kennelijk ging de samenwerking ook wat [naam 2] betreft gewoon door. 
      
    
    
      3.10
      De architect heeft schriftelijk bevestigd dat hij in opdracht van [appellante] tekenwerkzaamheden heeft verricht ten behoeve van het aanvragen van een omgevingsvergunning voor de verbouw van het pand [adres 1] en daarbij twee in januari 2018 ontvangen constructieve opzetten van Fundament heeft gebruikt. Ten aanzien van deze verklaring heeft de advocaat van [appellante] tijdens de zitting bij de kantonrechter gesteld dat de architect een goede relatie is van [naam 1] . Daaraan heeft [appellante] echter geen juridische consequenties verbonden. Voor zover bedoeld zou zijn dat, gelet op de gestelde goede relatie tussen de architect en [naam 1] , de verklaring van de architect niet geloofwaardig is, gaat het hof daaraan voorbij. Enkel een goede relatie is immers onvoldoende voor die gevolgtrekking.
      
    
    
      3.11
      Uit het voorgaande rijst het beeld dat [naam 1] en [naam 2] voorafgaand aan de levering van het pand [adres 1] redenen hadden om dit pand buiten het vermogen van [naam 1] te houden, maar hun samenwerking gewoon continueerden, waarbij [naam 1] namens [appellante] vele werkzaamheden verrichtte in verband met de ontwikkeling van het pand [adres 1] . Het hof gaat voorbij aan de stelling van [appellante] dat [naam 1] enkel werkzaamheden voor [appellante] verrichtte, maar niet bevoegd was om [appellante] daarbij te vertegenwoordigen. De hiervoor aangehaalde e-mails wijzen op het tegendeel. Bovendien ontbreekt iedere aanwijzing voor een andersluidende afspraak op basis waarvan [naam 1] slechts werkzaamheden voor maar niet namens [appellante] zou verrichten. Het argument van [appellante] dat het verzoek van diverse derden aan [naam 1] in de aangehaalde e-mails om voor ondertekening zorg te dragen iets anders is dan dat aan [naam 1] werd verzocht om zelf te ondertekenen/akkoord te geven, overtuigt evenmin. 
      
    
    
      3.12
      Dat [appellante] uiteindelijk de door Fundament in juli en september 2018 gestuurde tekeningen niet heeft gebruikt, doet niet af aan haar gebondenheid aan de overeenkomst met Fundament en haar verplichting om de door Fundament verrichtte werkzaamheden te betalen. De derde grief slaagt dus evenmin.
      
    
    
      3.13
      Bij deze stand van zaken doet het er niet toe of Fundament nu wel of niet een offerte of een opdrachtbevestiging heeft gestuurd en of [naam 1] die heeft ondertekend. Overigens is de kantonrechter terecht ervan uitgegaan dat dat het geval was, gelet op de bespreking van dit punt op de zitting en de reactie van de advocaat van [appellante] (proces-verbaal van comparitie van 3 december 2019, p. 2 tweede alinea en p. 4 derde en vijfde alinea). Het doet er evenmin toe dat de zus van [naam 1] bij Fundament werkzaam was en de tekeningen en berekeningen heeft vervaardigd; [appellante] heeft immers niet aangevoerd waartoe dat feit dan zou moeten leiden.
      
    
    
      3.14
      
        [appellante] heeft een in algemene termen gesteld bewijsaanbod gedaan. Het hof komt aan bewijslevering echter niet toe vanwege de onvoldoende betwisting door [appellante] van de stellingen van [geïntimeerde] .   
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      3.15
      De slotsom is dat het hoger beroep geen succes heeft. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep.
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het bestreden vonnis;
    
    
    
      veroordeelt [appellante] in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 760,- aan verschotten en € 787,- voor salaris;
    
    
    
      verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.C. Toorman en M.A. Wabeke en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 januari 2023.