ECLI:NL:GHDHA:2022:2571, Gerechtshof Den Haag, 15-12-2022, BK-21/00619
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-12-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Art. 17, lid 2, Wet WOZ. Waarde woning. Bouwkundig rapport. In voldoende mate rekening gehouden met de zeer slechte staat van de woning. Gemeentelijk monument.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-21/00619
    
    
    
    Uitspraak van 15 december 2022
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Bakker) 
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Molenlanden, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 8 juni 2021, nummer ROT 20/5695.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 383.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. De griffier heeft ter zake een griffierecht geheven van € 48. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft op 21 augustus 2022 en 29 oktober 2022 nadere stukken ingediend. 
      
    
    
      1.6.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 9 november 2022. De gemachtigde van belanghebbende en de Heffingsambtenaar zijn verschenen. Verder heeft namens belanghebbende [A] deelgenomen aan de zitting via MS Teams, waarbij sprake was van een directe geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met een traditioneel bedrijfsgebouw, mestkelder en schuur. De woning is een gemeentelijk monument.
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft in beroep ter onderbouwing van de waarde een matrix overgelegd. De matrix bevat de volgende gegevens:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                Adres
              
              
                
                  De woning
                
              
              
                
                  
                    [adres 2] te [woonplaats 2]
                
              
              
                
                  
                    [adres 3] te [woonplaats 3]
                
              
              
                
                  
                    [adres 4] te [woonplaats 4]
                
              
            
            
              
                Soort
              
              
                vrijstaande woning
              
              
                vrijstaande woning
              
              
                vrijstaande woning
              
              
                vrijstaande woning
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1895
              
              
                1800
              
              
                1900
              
              
                1910
              
            
            
              
                Inhoud woning
              
              
                800 m3
              
              
                723 m3
              
              
                1.070 m3
              
              
                700 m3
              
            
            
              
                Prijs per m3 woning
              
              
                € 309
              
              
                € 272
              
              
                € 737
              
              
                € 435
              
            
            
              
                Waarde woning
              
              
                € 246.890
              
              
                € 196.634
              
              
                € 788.094
              
              
                € 304.677
              
            
            
              
                Waarde
                bijgebouwen
                - bedrijfsgebouw aan woning
                - mestkelder
                - schuur
                - berging
                - berging
                - berging
                - tuinhuis
                - hobbykas
                - kelder
                - carport
                - dakkapel
              
              
                
                
                € 16.800
                
                € 750
                € 8.100
              
              
                
                
                
                
                
                
                € 8.400
                € 15.000
                
                € 9.700
                € 1.440
                € 5.250
              
              
                
                
                
                
                
                
                € 3.000
                € 10.300
                € 9.700
                
                
                
                € 1.800
                € 12.000
              
              
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                € 500
                
                
                
                € 4.000
              
            
            
              
                Oppervlakte perceel
                - kavel
                - waterverdedi- gingsvrijstelling
              
              
                
                4.986 m2
                64 m2
                
              
              
                
                3.295 m2
              
              
                
                12.340 m2
              
              
                
                4.190 m2
              
            
            
              
                Prijs per m2 kavel
              
              
                € 41
              
              
                € 58
              
              
                € 20
              
              
                € 47
              
            
            
              
                Waarde kavel
              
              
                € 203.843
              
              
                € 190.876
              
              
                € 249.706
              
              
                € 198.823
              
            
            
              
                Factoren kwaliteit en onderhoud
                - woning
                - bedrijfsgebouw aan woning
                - mestkelder
                - schuur
                - berging
                - berging
                - berging
                - tuinhuis
                - hobbykas
                - kelder
                - carport
                - dakkapel
                - tuinhuis 
                Ligging
              
              
                
                
                1-1
                1-1
                
                1-1
                1-1
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                3
              
              
                
                
                2-1
                
                
                
                
                3-3
                3-3
                
                3-3
                3-3
                2-1
                
                
                
                3
              
              
                
                
                5-5
                
                
                
                
                3-3
                3-3
                3-3
                
                
                
                3-3
                3-3
                
                3
              
              
                
                
                3-3
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                3-3
                3-3
                3
              
            
            
              
                Transactie
              
              
                --
              
              
                € 420.000
                17-07-2018
              
              
                € 1.125.000
                05-09-2019
              
              
                € 508.000
                21-11-2018
              
            
            
              
                - WOZ-waarde 
                - Waarde in het economisch verkeer
              
              
                € 383.000
                
                € 476.384
              
              
                --
              
              
                -- 
              
              
                -- 
              
            
            
              
                Getaxeerde waarde op peildatum
              
              
                --
              
              
                € 427.300
              
              
                € 1.074.600
              
              
                € 508.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende heeft in hoger beroep een rapport van het [naam] cv van 4 augustus 2022 overgelegd (het bouwkundig rapport). Het bouwkundig rapport is opgemaakt door [B] naar aanleiding van een inpandige inspectie op 7 juli 2022. Het bouwkundig rapport bevat 63 foto’s met bijschriften en gedetailleerde beschrijvingen van de staat van onderhoud van de diverse ruimten in de woning. In het bouwkundig rapport zijn de totale kosten voor het aanpassen van de woning bepaald op circa € 1.002.250 tot € 1.302.250 inclusief BTW.
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangemerkt als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend als de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meestbiedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
    
    
    4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    
      5.1
      Eiseres stelt dat verweerder uit is gegaan van bouwjaar 1910, terwijl een deel van de opstal ouder is. De inhoud van 800 m³ van de woning wordt betwist, omdat uit geen enkel stuk blijkt dat dit juist zou zijn. Ook is volgens eiseres de vrijstelling voor de waterverdedigingswerken verkeerd toegepast.
      
      
        Verweerder stelt dat is uitgegaan van bouwjaar 1900, omdat in de literatuur over historische boerderijen bij [adres] te [woonplaats] bouwjaar ‘circa 1895’ wordt vermeld. Voor de inhoud van de woning verwijst verweerder naar een afschrift van een 3D-meting, waaruit blijkt dat deze 813 m3 is. Met betrekking tot de waterverdedigingswerken stelt verweerder dat uit nader onderzoek is gebleken dat een gedeelte van 64 m² van het perceel van eiseres onder de waardevrijstelling valt. Hierbij verwijst verweerder naar de waardematrix, waaruit volgens hem duidelijk is aangegeven dat bij de woning een post van 64 m², vermenigvuldigd met de gemiddelde grondwaarde, op de waarde van de grond in mindering is gebracht en naar het kaartje dat is toegevoegd, waarin de vrijgestelde grondoppervlakte is aangegeven.
      
      
    
    
      5.2
      De rechtbank is van oordeel dat het aan verweerder is om de waarden te onderbouwen en om te kiezen voor een methode om de waarde te onderbouwen. Verweerder heeft een 3D-meting overlegd, waaruit blijkt dat de gemeten bruto inhoud 813 m³ bedraagt. De taxateur is in persoon aanwezig geweest bij het afnemen van de meting. Ook heeft deze een satelliet-kaart overlegd, waaruit blijkt dat de gemeteten oppervlakte van het waterverdedings-werk 63,9 m² bedraagt. De rechtbank heeft op grond van hetgeen eiseres heeft aangevoerd, geen reden om aan te nemen dat de wooninhoud of oppervlakte meer dan marginaal afwijkt van hetgeen waarvan verweerder is uitgegaan. De beroepsgrond slaagt niet.
      
    
    
      6.1
      Eiseres stelt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Zij beargumenteert dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van de woning. Het is onjuist dat verweerder waarde heeft toegekend aan de deelobjecten (verschillende schuren), omdat deze slooprijp zijn. Ook stelt eiseres dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het feit dat de hele woning een slooppand betreft. Ook zou er asbest aanwezig zijn waarmee geen rekening is gehouden. Vanwege de slechte staat sluit de WOZ-waarde beter aan bij het verkoopcijfer van [adres 5] te [woonplaats 2] . Deze is verkocht op 28 februari 2020 voor € 286.300,- en is goed vergelijkbaar met de woning omdat het ook een slooppand betreft.
      
      
        Verweerder is van mening dat er voldoende rekening is gehouden met de slechte staat van onderhoud en kwaliteit van de woning. Hij verwijst naar de taxatie met inpandige opname op 24 september 2019 en de waardematrix waarin bij de waardering van de bijgebouwen en woning is uitgegaan van de volgende kenmerken: kwaliteit: slecht (cijfer 1) en onderhoud: slecht (cijfer 1). In de waardematrix staat beschreven dat hiervoor een aftrek van 40% op de bijgebouwen is toegepast. Verweerder stelt dat wanneer sloopplannen zijn geïnitieerd door de eigenaar zelf, hier vanwege het subjectieve aspect geen rekening mee gehouden hoeft te worden bij de waardebepaling. Zolang de woning nog in gebruik is, moet de waarde worden bepaald aan de hand van marktgegevens van vergelijkingsobjecten. Verweerder stelt verder dat hij vrij is in zijn keuze van vergelijkingsobjecten om zijn standpunt over de waarde te onderbouwen. Hij heeft ervoor gekozen om [adres 5] niet op te nemen omdat het object (anders dan de woning) onbewoonbaar is, een Rijksmonument betreft en meer dan 300 jaar oud is.
      
      
    
    
      6.2
      De rechtbank moet beoordelen of de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en zo ja, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. De rechtbank is, met verweerder, van mening is dat verweerder vrij is in de keuze van de vergelijkingsobjecten om zijn standpunt te onderbouwen, mits deze goed vergelijkbaar zijn. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de vergelijkingsobjecten die zijn aangehaald kan gebruiken. De objecten zijn namelijk op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand vergelijkbaar met de woning.
      
      
        Vervolgens moet voldoende inzichtelijk zijn hoe rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank stelt vast dat verweerder voor kwaliteit en onderhoud een cijfer 1 heeft toegepast. Dit is de laagste waardering die gegeven kan worden. De rechtbank ziet daarom geen reden om te twijfelen aan het door verweerder toegekende cijfer 1 voor kwaliteit en onderhoud. Hiermee heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de slechte staat van onderhoud en kwaliteit van de woning. Verweerder heeft in de waardematrix de waarde in het economische verkeer van de woning vastgesteld op € 476.384,-. Wegens de slechte staat van onderheid en de slechte kwaliteit heeft verweerder de WOZ-waarde vastgesteld op € 383.000,-. Met een verschil van € 93.384,- tussen de waarde in het economische verkeer en de vastgestelde WOZ-waarde is voldoende rekening gehouden met de kwaliteit en staat van onderhoud van de woning. Het verschil in kwaliteit en staat van onderhoud is verdisconteerd in het verschil in deze waarden.
      
      
      
        Omdat verweerder gebruik heeft gemaakt van vergelijkingsobjecten die voldoende vergelijkbaar zijn en hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen, hoeft het door eiseres voorgestane object [adres 5] niet meegenomen te worden in de waardebepaling.”
      
      
      
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt verminderd primair tot nihil en subsidiair tot € 204.000, met veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten en het griffierecht.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
      
    
    
      5.2.
      Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van € 383.000 niet te hoog is. Pas als de Heffingsambtenaar niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. (Vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378 en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132, BNB 2011/100).
      
      
        5.3.1.
        Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde in het economisch verkeer bepaald op € 476.384 en is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat deze vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Belanghebbende heeft in dit verband aangevoerd dat de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat de woning is aangewezen als gemeentelijk monument. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de status van gemeentelijk monument zowel een waardeverhogende als een waardedrukkende factor kan zijn en dat dit sterk te maken heeft met de persoonlijke smaak van potentiële kopers. Het Hof is van oordeel dat het enkele feit dat sprake is van een gemeentelijk monument niet maakt dat de vergelijkingsobjecten niet als onderbouwing van de vastgestelde waarde kunnen dienen. 
        
      
      
        5.3.2.
        Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast geslaagd. De vergelijkingsobjecten zijn qua type, bouwjaar, ligging en inhoud in voldoende mate vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Belanghebbende heeft aangevoerd dat niet inzichtelijk is op welke wijze rekening is gehouden met in het bijzonder de verschillen in staat van onderhoud tussen de woning met bijgebouwen en de vergelijkingsobjecten en de aanwezigheid van asbest. De Heffingsambtenaar heeft met de matrix en de daarop gegeven toelichting laten zien op welke wijze met die verschillen rekening is gehouden. Voor de woning is vanwege het achterstallig onderhoud een factor 1 ‘slecht’ toegekend aan de onderdelen onderhoud en kwaliteit. Bovendien heeft de Heffingsambtenaar een extra correctie van 40% toegepast op de waarde van de bijgebouwen in verband met de slechte kwaliteit en slecht onderhoud, hetgeen leidt tot een waarde in het economisch verkeer van € 476.384. De Heffingsambtenaar heeft met de toegepaste correcties voldoende rekening gehouden met de bijzonder slechte staat van de woning. Voorts zijn in de vastgestelde waarde (€ 383.000) de onderlinge verschillen, waaronder de aanwijzing als gemeentelijk monument, voldoende verdisconteerd. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning dan ook niet te hoog vastgesteld. 
        
      
      
        5.3.3.
        Hetgeen belanghebbende overigens ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, doet aan het voorgaande niet af. Het betoog dat de Heffingsambtenaar ten onrechte is uitgegaan van het bouwjaar 1895 en voor een te klein oppervlakte de waterverdedigingsvrijstelling heeft toegepast, volgt het Hof niet. De Heffingsambtenaar heeft het bouwjaar gebaseerd op historische literatuur en het oppervlakte van het vrijgestelde gedeelte van het perceel op een satellietfoto. Evenals de Rechtbank ziet het Hof, gelet op hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, geen reden te twijfelen aan het bouwjaar en het oppervlakte van het perceel waarvan de Heffingsambtenaar is uitgegaan. De stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar de inhoud van de woning niet juist heeft berekend, leidt evenmin tot een ander oordeel. Daartoe is de berekening in het bouwkundig rapport onvoldoende, omdat niet inzichtelijk is gemaakt op welke wijze de inhoud is berekend en onvoldoende onderbouwd is waarom de zolder van de deel niet is opgenomen in de berekening van de inhoud. 
        
      
      
        5.3.4.
        Verder geldt dat, anders dan belanghebbende kennelijk meent, de optelsom van alle gestelde kosten voor het herstel niet leidt tot een evenredige waardevermindering van de woning. Zoals het Hof onder 5.3.2 heeft overwogen, heeft de Heffingsambtenaar bij de waardering van de woning al voldoende rekening gehouden met de zeer slechte staat van de woning.
        
        
          
            Slotsom
          
        
        
      
    
    
      5.4.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      6.	Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door I. Reijngoud, H.A.J. Kroon en R.M. Hermans, in tegenwoordigheid van de griffier N. Veenstra. De beslissing is op 15 december 2022 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.