ECLI:NL:RBDHA:2023:1844, Rechtbank Den Haag, 14-02-2023, 9613907/22-32
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-02-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurovereenkomst bedrijfsruimte. Corona huurkorting. Huurder exploiteert sportschool en lijdt omzetverlies i.v.m. overheidsmaatregelen. Tellen salaris DGA en financiële lasten mee als vaste lasten in de formule van de vastelastenmethode? Bij toepassing van de vastelastenmethode uitgaan van de kale huur, exclusief btw. Geschil over het al dan niet meetellen van de buiten het gehuurde gegenereerde omzet en de periode waarover huurkorting moet worden berekend. Tussenvonnis.

RECHTBANK DEN HAAG




Zittingsplaats ’s-Gravenhage





nv/c


Rolnr.: 9613907 RL EXPL 22-32


14 februari 2023






Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:







Harms Bedrijven B.V.,


gevestigd te Den Haag,

eiseres in conventie,


verweerster in reconventie,

gemachtigde: mrs. U.R.A. Koeze en J.C. Nowotny,





tegen






Studio Vitafit B.V.,



gevestigd te Wassenaar,

gedaagde in conventie,


eiseres in reconventie,

gemachtigde: eerst mr. J.K.S. Verhoek,


nu mr. C.A. Gobben.



Partijen worden aangeduid als “Harms Bedrijven” en “Studio Vitafit”.








1

Procedure




1.1.


De kantonrechter heeft kennis genomen van:




de dagvaarding van 23 december 2021 met producties 1 tot en met 8;




de conclusie van antwoord in conventie / conclusie van eis in reconventie met




producties 1 tot en met 25;


- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens wijziging van eis in conventie


met producties 9 tot en met 13;


- de brief van 1 juni 2022 van de zijde van Studio Vitafit met producties 3 (die


eerder ontbrak) en 26;


- de akte overlegging productie 14 aan de zijde van Harms Bedrijven.





1.2.



Op 10 juni 2022 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij zijn verschenen de heer [naam01] en de heer [naam02] namens Harms Bedrijven, bijgestaan door mr. Nowotny en mr. Koeze, alsmede mevrouw [naam03] namens Studio Vitafit, bijgestaan door mr. Verhoek. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden.


Vervolgens is de datum van dit vonnis nader bepaald op heden.











2

Feiten





in conventie en in reconventie






2.1.


Tussen de rechtsvoorganger van Harms Bedrijven als verhuurder en Studio Vitafit als huurder is een huurovereenkomst gesloten betreffende de bedrijfsruimte aan het [adres01] te [plaats] (hierna: het gehuurde), met als ingangsdatum 12 juli 2010.





2.2.


Per 12 juli 2020 is de huurovereenkomst verlengd met een periode van tien jaar.





2.3.


Studio Vitafit exploiteert een sportschool in het gehuurde.





2.4.


In verband met de COVID-19 pandemie (hierna: de coronacrisis) heeft de overheid alle sportscholen in Nederland vanaf 16 maart 2020 gesloten. Deze sluiting heeft geduurd tot en met 31 mei 2020. Vanaf 11 mei 2020 was het toegestaan om buiten te sporten, waarbij men 1,5 meter afstand van elkaar diende te houden.





2.5.


Vanaf 1 juni 2020 was het weer mogelijk om binnen te sporten, zij het dat hiervoor diverse maatregelen golden, zoals het houden van 1,5 meter afstand en een maximum aantal personen per ruimte.





2.6.


Van 15 december 2020 tot en met 19 mei 2021 zijn de sportscholen wederom gesloten geweest. Hetzelfde geldt voor de periode van 19 december 2021 tot 15 januari 2022. In de tussenliggende periode zijn ook diverse maatregelen van kracht geweest.





2.7.


Over de maanden januari tot en met maart 2021 heeft Studio Vitafit iedere maand een bedrag van € 3.164,50 aan Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL) ontvangen.







3

Vorderingen en verweren





in conventie






3.1.



Harms Bedrijven vordert – na wijziging van eis – om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:


I. Studio Vitafit te veroordelen tot betaling aan Harms Bedrijven van een bedrag van € 13.127,95, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;


II. de huurovereenkomst tussen Studio Vitafit en Harms Bedrijven te wijzigen in die zin, dat Studio Vitafit een huurkorting verkrijgt ter grootte van € 3.722,19 zoals berekend in de tabel uit productie 12 van Harms Bedrijven;


III. Studio Vitafit te veroordelen tot betaling van de contractuele boeterente van 2% van het door haar verschuldigde bedrag per maand vanaf de vervaldatum daarvan tot de dag der algehele voldoening, met een minimum van € 300,- per maand, zijnde een bedrag van € 5.100,-, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;


IV. Studio Vitafit te veroordelen tot betaling aan Harms Bedrijven van de incassokosten, zijnde een bedrag van € 1.064,75, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;


V. Studio Vitafit te veroordelen tot betaling van de kosten van dit geding, het salaris van de advocaat, vermeerderd met de incassokosten en de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW, althans de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW daarover vanaf veertien dagen na het te wijzen vonnis, alsmede de nakosten ex artikel 237 lid 4 BW.






3.2.


Aan haar vorderingen legt Harms Bedrijven, samengevat, ten grondslag dat Studio Vitafit vanaf juni 2020 tekort is geschoten in de nakoming van haar betalingsverplichtingen uit hoofde van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Tot en met de mondelinge behandeling heeft Harms Bedrijven de huurachterstand berekend op € 16.850,14. Indien en voor zover Studio Vitafit aanspraak kan maken op enige huurkorting wegens de coronacrisis, bedraagt deze korting volgens Harms Bedrijven € 3.733,19 (zie productie 12 van Harms Bedrijven). Tot slot maakt Harms Bedrijven aanspraak op de contractuele boeterente en incassokosten over de huurachterstand.





3.3.


Studio Vitafit concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Harms Bedrijven, met veroordeling van Harms Bedrijven in de (daadwerkelijke) kosten van het geding, waaronder de nakosten. Zij betwist dat er sprake is van een huurachterstand. Subsidiair doet zij een beroep op matiging van de gevorderde boete. Volgens haar eist de billijkheid dit klaarblijkelijk nu zij enkel door de coronacrisis niet aan haar verplichtingen kon voldoen, zij heeft geprobeerd zo lang mogelijk de huur te betalen en zij tijdig overleg heeft gezocht toen dat niet meer mogelijk was. Daartegenover is de boete disproportioneel. Verder dient volgens haar Harms Bedrijven te worden veroordeeld in de daadwerkelijk door Studio Vitafit gemaakte proceskosten van € 7.523,08, omdat zij misbruik van procesrecht heeft gemaakt door haar vordering te baseren op feiten en omstandigheden waarvan zij wist dat die onjuist waren.





in reconventie







3.4.



Studio Vitafit vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:



primair



I. de huurovereenkomst tussen Studio Vitafit en Harms Bedrijven te wijzigen in die zin dat Studio Vitafit de huurkorting verkrijgt zoals door haar berekend in de tabel uit productie 21;


II. Harms Bedrijven te veroordelen tot betaling aan Studio Vitafit van een bedrag van € 2.506,64, één en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 maart 2022 tot de dag der algehele betaling;



subsidiair



III. de huurovereenkomst tussen Studio Vitafit en Harms Bedrijven te wijzigen in die zin dat Studio Vitafit de huurkorting verkrijgt zoals berekend in de tabel uit productie 22, vermeerderd met 50% van de door haar gemaakte kosten ten behoeve van de buiten gedraaide omzet ad € 5.266,60;


IV. Harms Bedrijven te veroordelen om een bedrag te betalen aan Studio Vitafit ter hoogte van € 51,39, één en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 maart 2022 tot de dag der algehele betaling;



meer subsidiair



V. de huurovereenkomst tussen Studio Vitafit en Harms Bedrijven te wijzigen in die zin dat Studio Vitafit de huurkorting verkrijgt zoals berekend in de tabel uit productie 22;



in alle gevallen



VI. Harmsen Bedrijven te veroordelen in de (daadwerkelijke) kosten van het geding.






3.5.


Aan haar vorderingen legt Studio Vitafit, samengevat, ten grondslag dat Harms Bedrijven – gelet op de coronacrisis en de gevolgen daarvan – geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst kan verlangen. De huurovereenkomst tussen partijen dient dan ook te worden aangepast door middel van een vermindering van de huurprijs. Bij het berekenen van de huurprijsvermindering dient niet alleen rekening te worden gehouden met de periode waarin de sportschool volledig was gesloten, maar ook met de periode waarin Studio Vitafit wel open was en zij te maken had met diverse overheidsmaatregelen. De omzet die Studio Vitafit heeft gegenereerd door buitentrainingen aan te bieden, dient buiten beschouwing te worden gelaten omdat deze niet in het gehuurde is gegenereerd. Indien en voor zover deze omzet wel wordt meegenomen in de berekening, vordert Studio Vitafit tevens rekening te houden met de kosten die zij heeft moeten maken om deze omzet te genereren. Zij heeft hiervoor namelijk extra apparaten en materialen moeten aanschaffen dan wel huren, die niet bruikbaar zijn in het gehuurde zelf. Deze kosten moeten dan ook gezamenlijk worden gedragen door partijen. Op basis van de hiervoor genoemde uitgangspunten bedraagt de huurkorting primair € 19.356,78, subsidiair € 16.901,53 en meer subsidiair € 11.635,03.





3.6.


Harms Bedrijven concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Studio Vitafit, met veroordeling van Studio Vitafit in de kosten van het geding, waaronder de nakosten. Harms Bedrijven erkent dat Studio Vitafit vanwege de coronacrisis en de gevolgen daarvan recht heeft op enige huurkorting, maar zij betwist de door Studio Vitafit aan haar berekening ten grondslag gelegde uitgangspunten. Zo dient de door Studio Vitafit buiten de sportschool gerealiseerde omzet, anders dan zij kennelijk meent, mee te worden genomen in het berekenen van de eventuele huurkorting. Ook heeft Studio Vitafit een onjuist percentage gehanteerd van het gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend en heeft zij enkele bedragen ten onrechte aangemerkt als vaste lasten. Bovendien betwist Harms Bedrijven dat er causaal verband bestaat tussen de coronacrisis en de omzetdaling in de maanden dat Studio Vitafit wel gewoon open is geweest.







4

Beoordeling





in conventie en in reconventie






4.1.


Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze hierna gezamenlijk worden beoordeeld.





4.2.


Tussen partijen is op zichzelf niet in geschil dat Studio Vitafit vanwege de coronacrisis en de gevolgen daarvan – in lijn met de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) – recht heeft op huurprijsvermindering. Voor het berekenen van deze huurprijsvermindering zoeken partijen aansluiting bij de door de Hoge Raad in genoemde prejudiciële beslissing onderschreven vastelastenmethode, die uit de volgende stappen bestaat:




de overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten;




het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs;




de procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% x (de lagere omzet: de referentieomzet));




het met de verstoring van de waardeverhouding

[tussen de prestatie van de verhuurder en de prestatie van de huurder, noot kantonrechter]

samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in artikel 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.





Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend door de formule:



(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%

.






Huurprijs






4.3.



Tussen partijen is niet in geschil dat de huurprijs over de periode maart 2020 tot en met juni 2021 € 3.712,94 per maand bedraagt en vanaf juli 2021 € 3.780,62. Uit de als productie 1 bij dagvaarding overgelegde huurovereenkomst leidt de kantonrechter af dat dit een huurprijs betreft inclusief btw en een voorschot op de vergoeding voor door of vanwege Harms Bedrijven verzorgde bijkomende leveringen en diensten (met de daarover verschuldigde omzetbelasting). Voor de te maken berekeningen dient echter te worden uitgegaan van de kale huurprijs exclusief btw. Uit de factuur voor de huur over de maand december 2020 – overgelegd als (bijlage bij) productie 26 – blijkt dat de kale huurprijs tot en met juni 2021 € 2.943,68 bedraagt. Voor de periode daarna kan de kantonrechter de kale huurprijs niet vaststellen, omdat partijen hier geen inzicht in hebben gegeven.


Een en ander heeft tot gevolg dat de kantonrechter de exacte huurprijsvermindering op dit moment niet kan berekenen. Wel kan zij vaststellen op basis van welke uitgangspunten deze berekeningen dienen te worden gemaakt, waarover partijen zich vervolgens bij akte kunnen uitlaten (zie hierna onder 4.15.).






4.4.


Tussen Harms Bedrijven en Studio Vitafit is in geschil op basis van welke gegevens de formule van de vastelastenmethode moet worden ingevuld. Het eerste geschilpunt betreft de vraag welk gedeelte van de TVL aan de huur wordt toegerekend. Partijen discussiëren erover welke vaste lasten in de berekening van het totaalbedrag aan vaste lasten (r.o. 4.2 onderdeel a) moeten worden opgenomen.





Vaste lasten






4.5.


Als productie 26 heeft Studio Vitafit een overzicht overgelegd van haar vaste lasten per maand en de onderliggende bewijsstukken. In totaal gaat het maandelijks om een bedrag van € 11.950,10 exclusief btw (12.993,03 inclusief btw), aldus Studio Vitafit. Harms Bedrijven heeft betwist dat drie posten die onderaan dit overzicht zijn genoemd tot de vaste lasten dienen te worden gerekend die in de berekening voor de coronakorting moeten worden opgenomen (alle bedragen exclusief btw):


- € 155,54 € 155,54 en € 51,82 (totaal € 207,36) per maand aan rente voor twee leningen ten


behoeve van de verbouwing van het pand;


- € 813,10 € 813,10 en € 271,06 per maand (totaal € 1.084,16) per maand aan aflossing voor


die leningen;


- € 4.929,66 € 4.929,66 voor het loon van de DGA.





4.6.



De TVL is één van de tegemoetkomingen van de overheid voor ondernemers die last hadden van de coronacrisis. In de regeling op basis waarvan de TVL werd uitgekeerd (Regeling subsidie financiering vaste lasten MKB COVID-1) wordt voor de bepaling van de hoogte van de vaste lasten uitgegaan van een gefixeerd, branche-afhankelijk percentage van de omzet. In de Toelichting bij deze regeling (Staatscourant 2020, 34295) staat hierover:



“Het aandeel vaste lasten in de omzet is bepaald op basis van gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek en is opgenomen in […] de tabel […]. Bij de berekening zijn de volgende kostensoorten beschouwd als vaste lasten: de afschrijvingen op vaste activa en de overige bedrijfskosten. Onder de afschrijvingen op vaste activa wordt door het CBS verstaan de waardevermindering van duurzame productiemiddelen, zoals machines, gebouwen, vervoermiddelen en software, als gevolg van normale slijtage en voorzienbare economische veroudering. Onder de overige bedrijfskosten vallen de bedrijfskosten die niet betrekking hebben op de inkoopwaarde van de omzet, de arbeidskosten en de afschrijvingen op vaste activa.”



De TVL ziet dus wel op huurkosten en niet op arbeidskosten. Juist omdat de TVL (ook) ziet op huur voor de bedrijfsruimte van de ondernemer (als onderdeel van de vaste lasten) hebben verhuurders en huurders er in het verleden over gediscussieerd of de TVL die een huurder ontving moest meetellen bij de beoordeling van wat een redelijke huurkorting is. Deze discussie is beslecht door de uitspraak van de Hoge Raad: alleen het deel van de TVL dat geacht kan worden te zien op de huur telt mee; dat wordt dan berekend volgens de formule die hierboven in 4.2. onder a en b is beschreven. Omdat de TVL niet ziet op arbeidskosten (en dus ook niet op arbeidskosten van de DGA) horen deze kosten buiten deze formule te blijven. De kantonrechter zal de kosten van de DGA dus niet meetellen bij het berekenen van het aandeel van de TVL dat aan de huur moet worden toegerekend. Daarom moet er per maand € 4.929,66 worden afgetrokken van de berekening van Studio Vitafit.






4.7.


De door Studio Vitafit in het overzicht genoemde bedragen aan aflossing voor de leningen voor de verbouwing van het pand dienen evenmin te worden aangemerkt als vaste lasten in de zin van de TVL. Gezien de onder 4.6. genoemde Toelichting moet namelijk voor de bedrijfslasten – net als in een jaarrekening van een onderneming – niet gekeken worden naar wat daadwerkelijk jaarlijks aan aflossing op een lening wordt betaald, maar naar de afschrijvingen op vaste activa. Uit de conceptjaarrekening 2020 (pagina 25) van Studio Vitafit volgt een afschrijving op (verbouwing van) het bedrijfsgebouw van € 9.933,- op jaarbasis. Dat is dus € 827,75 per maand. De rente kan worden aangemerkt als ‘overige bedrijfskosten’ in de zin van de regeling en telt dus ook mee. De conclusie op dit punt is dat er per maand (€ 1.084,16 -/- € 827,75) = € 256,41 moet worden afgetrokken van de berekening van Studio Vitafit.





4.8.


Conclusie uit het voorgaande is dat het totaalbedrag aan vaste lasten – exclusief btw en na aftrek van het loon van de DGA van € 4.929,66 en het verschil tussen de aflossing op de leningen en de afschrijving van € 256,41 – € 6.764,03 per maand bedraagt. Studio Vitafit heeft alleen in het eerste kwartaal van 2021 TVL ontvangen. Bij het berekenen van het aandeel van de huur in de vaste lasten moet dan ook uitgegaan worden van de kale huur die gold in dat kwartaal, te weten € 2.943,68 per maand. Het onder 4.2. sub a genoemde percentage komt hiermee uit op (afgerond) 43,5%. Dit betekent dat van het in januari tot en met maart 2021 ontvangen bedrag aan TVL (€ 3.164,50) een bedrag van € 1.376,56 in mindering dient te strekken op de voor die maanden overeengekomen kale huurprijs van € 2.943,68 per maand.





Buitenomzet






4.9.


Op enig moment is Studio Vitafit buitentrainingen gaan aanbieden. Studio Vitafit stelt dat de hiermee behaalde omzet voor het berekenen van het omzetverlies buiten beschouwing dient te worden gelaten. Normaal gesproken biedt zij namelijk geen buitentrainingen aan, zodat deze omzet geen verband houdt met het gehuurde. Bovendien is de omzet niet gegenereerd in het gehuurde, maar op het parkeerterrein vóór het gehuurde, dat Studio Vitafit niet van Harms Bedrijven huurt. Volgens Harms Bedrijven telt de buitenomzet wel mee. Zonder de huurovereenkomst was het namelijk niet mogelijk geweest deze buitentrainingen aan te bieden en omzet te genereren, aldus Harms Bedrijven.





4.10.



Zowel Harms Bedrijven als Studio Vitafit verwijzen ter onderbouwing van hun standpunten naar de conclusie van de Procureur-Generaal, behorend bij de onder 5.2. genoemde prejudiciële beslissing (ECLI:NL:PHR:2021:902). Hierin staat onder 5.19.1.:



“Artikel 6:258 BW grijpt aan op een verstoring van het contractuele evenwicht door de coronacrisis. Het omzetverlies dient daarom te worden bepaald voor het huurobject waarop de overeenkomst betrekking heeft. Het gaat dus niet om de omzet die de huurder met andere activiteiten heeft behaald of de omzet die door met de huurder gelieerde vennootschappen is behaald. Een afwijking van dit standpunt zal gemotiveerd dienen te worden.”



In dit geval heeft Studio Vitafit – met toestemming van de gemeente – op de parkeerplaatsen voor het gehuurde een buitensportruimte gerealiseerd. Rondom deze buitensportruimte stonden hekken, waarop banners waren bevestigd met het logo van Studio Vitafit. Ook kon deze ruimte worden afgesloten. Onder deze feiten en omstandigheden en gelet op het feit dat het nog steeds gaat om sportactiviteiten – en dus geen wezenlijk andere activiteiten – heeft de hiermee gerealiseerde omzet naar het oordeel van de kantonrechter betrekking op het gehuurde. Studio Vitafit heeft voor de buitentrainingen immers gebruik gemaakt van de nabijheid van haar pand, dat zelf nog gebruikt kon worden door trainers en directie. Dat normaal gesproken geen buitentrainingen worden gegeven, onderstreept juist dat deze omzet niet is behaald met geheel andere activiteiten dan die Studio Vitafit normaal in het gehuurde aanbood, maar om activiteiten ter vervanging daarvan, juist om het verlies van omzet van activiteiten in het gehuurde te compenseren. Dit is vergelijkbaar met het aanbieden van afhaalmaaltijden door een restaurant dat dat normaal niet doet, maar tijdens de coronacrisis wel. Conclusie is dan ook dat de buitenomzet zal worden meegenomen bij de te maken berekening.






4.11.


Studio Vitafit heeft in het verlengde hiervan aangevoerd dat de kosten die zij heeft moeten maken om de buitenomzet te genereren, door partijen gezamenlijk dienen te worden gedragen (door deze kosten in de berekening mee te nemen). Om de buitenomzet te genereren heeft Studio Vitafit namelijk extra apparaten en materialen moeten aanschaffen dan wel huren, waarbij geldt dat deze apparaten – vanwege het buiten staan – niet meer geschikt zijn voor gebruik in het gehuurde. In totaal betreft het een bedrag van (€ 10.533,- + € 4.852,96=) € 15.385,96 exclusief btw, waarvan de helft voor rekening van Harms Bedrijven zou moeten komen, aldus Studio Vitafit. Ter onderbouwing van de gemaakte kosten heeft Studio Vitafit productie 23 in het geding gebracht. Harms Bedrijven heeft hierop samengevat aangevoerd dat voor haar geen plicht bestaat mee te betalen aan de aanschaf van sportapparatuur, nog los van het feit dat door Studio Vitafit niet is onderbouwd waarom de aanschaf van deze materialen noodzakelijk is geweest voor de buitensportruimte.





4.12.


De Procureur-Generaal heeft in zijn conclusie benoemd dat bij toepassing van artikel 6:258 BW de vraag kan rijzen of de huurder de mogelijkheid heeft benut om door aanpassingen van zijn bedrijfsvoering in te spelen op de coronacrisis. Voor zover de huurder daarin slaagt, vermindert dit het nadeel dat hij lijdt doordat aanvullende inkomsten worden gegenereerd. Het is aan de huurder om te kiezen op welke wijze de bedrijfsvoering wordt aangepast. In dit geval staat vast dat Studio Vitafit door aanpassing van de bedrijfsvoering – het realiseren van een buitensportruimte – (extra) omzet heeft gegenereerd. Aangezien deze extra omzet wordt betrokken in de conform de vastelastenmethode te maken berekening, komt het redelijk voor om de kosten voor het realiseren hiervan ook in de berekening mee te nemen. Het moet dan wel gaan om kosten waarvan is onderbouwd dat die kosten noodzakelijk zijn geweest voor het realiseren van de extra omzet. Studio Vitafit heeft dat gedaan als het gaat om de kosten van een buitenvloer, rijplaten, bouwhekken, tent en dergelijke. Dit zijn immers kosten die zij normaal niet zou hebben gemaakt en die nodig waren om buiten sportactiviteiten te kunnen aanbieden. Dat ligt anders waar het gaat om de aanschaf van schoonmaakmaterialen, sportapparaten en sportmaterialen. Daarvoor had zij immers gewoon de materialen van binnen kunnen gebruiken. Studio Vitafit heeft nog wel aangevoerd dat sommige fitnessapparaten door het gebruik buiten niet meer bruikbaar waren voor gebruik in het gehuurde omdat de lagers kapot zijn gegaan, maar dat is niet voldoende. Reparatiekosten horen immers tot de kosten van een normale bedrijfsvoering. De kosten van aanschaf van extra apparatuur zullen dan ook niet in de berekening worden betrokken. Op het totaal van de kosten die volgens Studio Vitafit zijn gemaakt voor de buitenomzet zal de kantonrechter de kosten voor schoonmaakmaterialen, sportapparaten en sportmaterialen in mindering brengen, zodat € 4.495,03 resteert. De helft van dit bedrag dient in mindering te strekken op de nog te berekenen huurachterstand omdat volgens de formule huurder en verhuurder ieder voor de helft de lasten van de mindere omzet door corona delen.





Periode en (procentuele) omzetdaling






4.13.


Vanaf maart 2020 tot en met januari 2022 heeft Studio Vitafit te maken gehad met verschillende overheidsmaatregelen, waardoor zij het gehuurde niet, althans niet in volle omvang, heeft kunnen exploiteren zoals overeengekomen in de huurovereenkomst. Een verband tussen de overheidsmaatregelen en het omzetverlies lijkt hiermee in beginsel gegeven. Tussen partijen is ook niet in geschil, dat dit in ieder geval geldt voor de periode waarin Studio Vitafit gedwongen gesloten is geweest. Harms Bedrijven betwist echter het causale verband tussen het omzetverlies en de coronacrisis voor de perioden dat Studio Vitafit wel geopend is geweest en stelt dat Studio Vitafit voldoende moet onderbouwen dat het omzetverlies in die perioden het gevolg is van de geldende overheidsmaatregelen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Studio Vitafit dit ook gedaan. Ter zitting heeft zij immers onweersproken aangevoerd dat zij gelet op de verplichting om anderhalve meter afstand te houden tussen personen – vanwege de grootte van het gehuurde – minder trainingen heeft kunnen aanbieden dan gebruikelijk. Dit neemt niet weg, dat de omzet ook door andere omstandigheden dan de coronamaatregelen kan dalen. Daarbij komt dat het antwoord op de vraag of het omzetverlies door de coronacrisis voor de huurder voldoende ernstig is om een ingrijpen op de voet van artikel 6:258 BW te rechtvaardigen, uiteindelijk neerkomt op de waardering van alle omstandigheden van het geval. Een harde en algemene grens voor het omzetverlies kan daarom niet worden gegeven. In dit geval is de kantonrechter van oordeel dat voor de maanden waarin het omzetverlies tenminste 20% bedraagt, een huurprijsvermindering is gerechtvaardigd omdat in dat geval mag worden aangenomen dat er causaal verband is met de maatregelen op grond van de coronacrisis.





4.14.


De procentuele omzetdaling dient te worden bepaald door de omzet in de perioden waarover huurprijsvermindering wordt berekend te vergelijken met de corresponderende perioden vóór de coronacrisis (de referentieomzet). De kantonrechter gaat hierbij uit van de omzetcijfers zoals genoemd in productie 23 van Studio Vitafit, nu deze cijfers door Harms Bedrijven niet, althans onvoldoende gemotiveerd zijn weersproken.





4.15.


Op basis van de hiervoor genoemde uitgangspunten kan de berekening conform de vastelastenmethode door partijen worden gemaakt. De kantonrechter zal de zaak naar de rol verwijzen, teneinde partijen in de gelegenheid te stellen de kantonrechter bij akte te informeren over de vanaf juli 2021 geldende kale huur exclusief btw, zodat de kantonrechter de berekening ook kan maken ten behoeve van de beslissing. De kantonrechter verzoekt partijen bij die akte tevens hun eigen – bij voorkeur eensluidende – berekening te voegen. Indien daarin verschillen zitten dienen zij zich hierover uit te laten. Vervolgens zal eindvonnis worden gewezen. Vooruitlopend daarop zal de kantonrechter alvast beslissen op de vorderingen ten aanzien van de contractuele boete en de buitengerechtelijke incassokosten.





Huurachterstand en contractuele boete






4.16.



Op zichzelf is tussen partijen niet in geschil dat Studio Vitafit een huurachterstand heeft laten ontstaan en dat deze ten tijde van de mondelinge behandeling € 16.850,14 bedraagt. Omdat Studio Vitafit in verzuim is met haar huurbetalingsverplichting maakt Harms Bedrijven op grond van artikel 18.2 van de algemene bepalingen tevens aanspraak op de contractuele boete over de huurachterstand. In dit verband stelt Harms Bedrijven ook dat Studio Vitafit misbruik heeft gemaakt van de situatie, door eenzijdig te besluiten niet langer de volledige huur te voldoen en Harms Bedrijven niet te voorzien van de volledige cijfermatige onderbouwing van haar situatie.


De kantonrechter volgt Harms Bedrijven niet in haar stelling, dat Studio Vitafit misbruik heeft gemaakt van de situatie. Uit de bij de conclusie van antwoord door Studio Vitafit overgelegde correspondentie volgt namelijk dat zij in april 2020 al heeft geprobeerd in overleg te treden over de vraag hoe met een en ander moet worden omgegaan. Dat partijen hierbij niet tot overeenstemming zijn gekomen, leidt niet, althans niet zonder meer tot de conclusie dat Studio Vitafit misbruik heeft gemaakt van de situatie, door vervolgens een deel van de huur onbetaald te laten.


Los daarvan acht de kantonrechter een beroep op het contractuele boetebeding, gelet op de omstandigheden van het geval en de onduidelijkheid die de coronacrisis voor alle partijen die bij vastgoed betrokken zijn teweeg heeft gebracht, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Indien en voor zover na de te maken berekeningen blijkt dat nog een huurachterstand bestaat, zal de hierover gevorderde contractuele boete dus worden afgewezen.






Buitengerechtelijke kosten






4.17.


Harms Bedrijven heeft in conventie tevens vergoeding gevorderd van de door haar gemaakte buitengerechtelijke incassokosten van € 1.064,75. De kantonrechter stelt vast dat Harms Bedrijven voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De hiervoor gevorderde vergoeding, waartegen Studio Vitafit overigens ook geen zelfstandig verweer heeft gevoerd, zal dan ook worden toegewezen, zij het dat deze dient te worden gerelateerd aan de (nog te berekenen) huurachterstand.





4.18.



Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.


Mochten partijen naar aanleiding van de geformuleerde uitgangspunten voor de te maken berekening tot een minnelijke schikking komen, dan kan dit eveneens op de hierna te noemen roldatum worden medegedeeld.













5

Beslissing




De kantonrechter:





5.1.


verwijst de zaak naar de rolzitting van de rechtbank, team kanton Den Haag van

14 maart 2023 te 11.00 uur,

teneinde partijen in de gelegenheid te stellen ieder een akte te nemen als bedoeld onder 4.15. van dit vonnis;





5.2.


houdt iedere verdere beslissing aan.




Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. I.D. Bellaart en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 februari 2023.