ECLI:NL:RBROT:2023:1230, Rechtbank Rotterdam, 23-02-2023, 10076821
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-02-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: servicekosten bedrijfspand, meerdere huurders, redelijke toerekening,  daadwerkelijk verbruik, meer of anders niet overeengekomen.

RECHTBANK ROTTERDAM

    
    
      
locatie Dordrecht

    
    
    
      
zaaknummer: 10076821 / CV EXPL 22-3422

    
    
    
      
datum uitspraak: 23 februari 2023

    
    
    
      

Vonnis van de kantonrechter


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
    
      

Ambachtsstraat B.V.

,

      
vestigingsplaats: Hardinxveld-Giessendam,

      
eiseres,

      
gemachtigde: Wouters Gerechtsdeurwaarders & Incasso’s,

    
    
    
      
tegen

    
    
    
      

Yashima B.V.

,

      
vestigingsplaats: Dordrecht,

      
gedaagde,

      
gemachtigde: mr. R. van Viersen.

    
    
    
      
De partijen worden hierna ‘Ambachtsstraat’ en ‘Yashima’ genoemd.

    
    
  
  
    

1.

De procedure

    
      
1.1.

      
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

      
        
          
de dagvaarding van 31 augustus 2022, met bijlagen;

        
        
          
het antwoord, met bijlagen;

        
        
          
de nadere bijlage 4 van Yashima;

        
        
          
de pleitaantekeningen van Yashima.

        
      
      
    
    
      
1.2.

      
Op 16 januari 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken met partijen en hun gemachtigden.

      
    
  
  
    

2.

De beoordeling

    
    
      

samenvatting van het geschil en conclusie


    
    
    
      
2.1.

      
Yashima huurt van Ambachtsstraat een bedrijfsruimte voor een periode van tien jaar. Zij exploiteert in het gehuurde een restaurant. In het pand zitten meer huurders. Volgens Ambachtsstraat heeft Yashima over de jaren 2019, 2020 en 2021 in totaal € 28.526,32 te weinig servicekosten betaald. Ambachtsstraat eist betaling van dat bedrag, met rente en kosten. Yashima stelt dat zij alle servicekosten die partijen zijn overeengekomen, heeft betaald en dat partijen hebben afgesproken dat er geen servicekosten hoeven te worden betaald voor de kelder. Yashima wordt in het gelijk gesteld. Hierna wordt uitgelegd hoe tot dat oordeel is gekomen.

      
      
      
        

uitgangspunt huurovereenkomst; algemene voorwaarden niet van belang


      
      
    
    
      
2.2.

      
Ambachtsstraat stelt dat de berekening van de servicekosten is gebaseerd op de huurovereenkomst en op de algemene voorwaarden die daarop van toepassing zijn. De algemene voorwaarden zijn niet in het geding gebracht. Met wat daarin staat, kan de kantonrechter daarom geen rekening houden. Ambachtsstraat wordt niet in de gelegenheid gesteld om de voorwaarden alsnog in het geding te brengen, omdat het voor de beoordeling in deze zaak niet van belang is.

      
    
    
      
2.3.

      
Ambachtsstraat verwijst naar bepalingen in de algemene voorwaarden over welk deel van de totale servicekosten (van het hele pand waarin meerdere huurders zitten) en daaraan verbonden administratieve werkzaamheden aan Yashima in rekening mogen worden gebracht. Volgens Ambachtsstraat is het op basis van de algemene voorwaarden de verhuurder die het redelijkerwijs voor rekening van huurder komend aandeel in de kosten van de leveringen van zaken en diensten vaststelt. In dit geval zijn in de huurovereenkomst echter specifieke afspraken gemaakt over wat redelijk is. Díe afspraken gelden daarom als uitgangspunt en worden hierna besproken. Voor de beoordeling maakt het daarom niet uit of de algemene voorwaarden wel of niet van toepassing zijn.

      
      
        

daadwerkelijk verbruik


      
      
    
    
      
2.4.

      
        
In artikel 14.9 van de huurovereenkomst staat het volgende:

        
Verhuurder zal zich inspannen om het technisch mogelijk te maken dat de nutsvoorzieningen op naam van verhuurder gesteld worden. Indien dit technisch niet mogelijk blijkt of een volgens verhuurder te hoge investering met zich meebrengt, zal de betaling via voorschotbedragen en jaarlijkse verrekeningen plaatsvinden.

        
Inmiddels kan worden vastgesteld dat er niet overal tussenmeters zijn geplaatst. Dat betekent dat de betaling van die nutsvoorzieningen ‘via voorschotbedragen en jaarlijkse verrekeningen zal plaatsvinden.’ Waar wel tussenmeters zijn (geplaatst), heeft Yashima de kosten betaald die bij het gemeten verbruik horen.

      
      
    
    
      
2.5.

      
Partijen geven allebei een andere uitleg aan wat deze manier van betalen betekent. Volgens Ambachtsstraat mag zij het verbruik van Yashima schatten; dat doet zij op basis van vierkante meters. Volgens Yashima moeten de door haar betaalde voorschotbedragen worden verrekend met haar daadwerkelijke verbruik. De kantonrechter volgt de uitleg van Yashima. Dat blijkt uit de wens in de overeenkomst om tussenmeters te plaatsen. Daarmee kan vooraf het daadwerkelijke verbruik van Yashima vastgesteld worden. Het plaatsen van tussenmeters is niet mogelijk gebleken, waardoor het verbruik achteraf moet worden vastgesteld en er verrekening dient plaats te vinden. Alleen het moment van het vaststellen van de hoogte van de bedragen is daardoor anders; niet het uitgangspunt daarbij dat (zoveel als mogelijk) moet worden gekeken naar het daadwerkelijke verbruik.

      
    
    
      
2.6.

      
Voor zover Ambachtsstraat bedoelt dat zij het daadwerkelijk verbruik op basis van vierkante meters op een redelijke manier heeft geschat, geldt het volgende. Yashima heeft de redelijkheid van deze manier van schatten gemotiveerd weersproken. In reactie daarop heeft Ambachtsstraat haar schattingen niet (nader) toegelicht of onderbouwd. ‘Nattevingerwerk’ op basis van ervaringen in het verleden in andere panden is zonder toelichting en objectieve onderbouwing niet redelijk.

      
    
    
      
2.7.

      
Er zijn ook geen mondelinge afspraken gemaakt over de verdeling van de servicekosten. Dat Ambachtsstraat op enig moment aan Yashima heeft uitgelegd welke berekeningen er zijn gemaakt, betekent niet dat dit zo is afgesproken, nog daargelaten dat die uitleg pas na het aangaan van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden. Yashima is na die uitleg ook niet akkoord gegaan met de wijze van berekenen, maar heeft via haar boekhouder juist nadere stukken opgevraagd. Dat is niet als instemming uit te leggen.

      
      
        

kelder


      
      
    
    
      
2.8.

      
Er hoeft niet te worden beoordeeld of de afspraak dat er niet voor de kelder hoeft te worden betaald voor één of voor meerdere jaren gold. Ook zonder (dat) die afspraak (vast komt te staan), hoeft Yashima niet meer te betalen dan zij al heeft gedaan. Yashima betwist namelijk dat zij energie heeft verbruikt in de kelder en Ambachtsstraat heeft niet aangetoond dat dat wel zo is.

      
      
        

proceskosten


      
      
    
    
      
2.9.

      
Ambachtsstraat krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Yashima tot vandaag vast op € 1.058,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 529,-). Voor kosten die Yashima maakt na deze uitspraak moet Ambachtsstraat een bedrag betalen van € 132,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).

      
    
  
  
    

3.

De beslissing

    
De kantonrechter:

    
    
      
3.1.

      
wijst de vordering af;

      
    
    
      
3.2.

      
veroordeelt Ambachtsstraat in de proceskosten, die aan de kant van Yashima tot vandaag worden vastgesteld op € 1.058,-.

      
      
        
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Joele en in het openbaar uitgesproken.

        
703