ECLI:NL:GHARL:2023:1313, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 14-02-2023, 22/00716
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-02-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 22/00716
    uitspraakdatum: 14 februari 2023
    
    
      
        Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 21 maart 2022, nummer UTR 21/1756, in het geding tussen belanghebbende en 
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (BGHU) (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres1] 46 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2020, naar waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld op € 1.544.000.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 26 februari 2021 de vastgestelde waarde verminderd tot € 1.366.000. Daarbij is een proceskostenvergoeding toegekend van € 530.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank).
      
    
    
      1.4.
      De Rechtbank heeft bij uitspraak van 21 maart 2022 het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft op 7 april 2022 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof.
      
    
    
      1.6.
      De heffingsambtenaar heeft op 17 november 2022 een verweerschrift bij het Hof ingediend.
      
    
    
      1.7.
      Belanghebbende heeft op 13 januari en 30 januari 2023 een nader stuk ingediend. 
      
    
    
      1.8.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 februari 2023. Namens belanghebbende is verschenen [naam1] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam2] en taxateur [naam3] .
      
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1922 gebouwde vrijstaande woning met een woonoppervlakte van 317 m2. De perceeloppervlakte bedraagt 1411 m2. Tot de onroerende zaak behoren verder een garage van 33 m2, een buitenzwembad en een berging van 33 m2.  
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend. 
      
    
    
      3.2.
      Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat uitsluitend de WOZ-waarde van de onroerende zaak ter beoordeling voorligt.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 1.199.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 1.366.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op de in beroep ingebrachte taxatiematrix waarin de waarde is getaxeerd op € 1.366.000. 
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde van € 1.366.000 te hoog is. Dit brengt mee dat op de heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de in beroep ingebrachte taxatiematrix van WOZ-taxateur [naam4] van 18 oktober 2021 waarin vier in dezelfde woonwijk gelegen vrijstaande woningen als vergelijkingsobject zijn gebruikt ter bepaling van de waarde per 1 januari 2019. Ter zitting is vastgesteld dat de matrix een rekenfout bevat en dat aan de woning van de onroerende zaak een waarde moet worden toegekend van € 805.008 in plaats van € 784.008, hetgeen een waarde per vierkante meter woonoppervlakte meebrengt van € 2.539 in plaats van € 2.473. In deze matrix zijn onderstaande vergelijkingsobjecten weergegeven:
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Woning
                
              
              
                
                  Perceel
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 46 
                (vrijstaand)
              
              
                1922
              
              
                317 m2
                
              
              
                € 2.539
              
              
                € 805.008
              
              
                1411 m2
              
              
                 € 355
              
              
                € 501.492
              
              
                Garage       € 33.000
                Zwembad  € 10.000
                Berging      € 16.500
              
              
                € 1.366.000
                (01-01-19)
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 54 
                (vrijstaand)
              
              
                1931
              
              
                238 m2
              
              
                € 3.266
              
              
                € 777.415
              
              
                795 m2
              
              
                 € 556
              
              
                € 442.585
              
              
                Garage       € 30.000
                
              
              
                € 1.222.500
                (26-09-18)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 1.250.000  
                
              
            
            
              
                
                  [adres3] 35
                (vrijstaand)
              
              
                1930
              
              
                222 m2
              
              
                € 3.548
              
              
                € 787.615
              
              
                895 m2
              
              
                 € 510
              
              
                € 456.885
              
              
                Kelder          € 3.500
                
              
              
                € 1.243.750
                (07-12-18)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 1.248.000  
                
              
            
            
              
                
                  [adres4] 5
                (vrijstaand)
              
              
                1916
              
              
                225 m2
              
              
                € 2.529
              
              
                € 569.060
              
              
                1320 m2
              
              
                 € 374
              
              
                € 494.940
              
              
                Garage       € 41.000
                Berging      € 10.500 Kelder          € 2.500
                Woonkeld. € 54.000
              
              
                € 1.200.000
                (31-05-19)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 1.172.000  
                
              
            
            
              
                
                  [adres5] 1A
                (vrijstaand)
              
              
                1937
              
              
                273 m2
              
              
                € 2.434
              
              
                € 664.560
              
              
                1890 m2
              
              
                 € 276
              
              
                € 521.940
              
              
                Garage       € 20.000
                Kelder        € 15.500
                
              
              
                € 1.125.000
                (27-12-17)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 1.222.000  
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2019 niet te hoog heeft vastgesteld. In dat verband hecht het Hof met name waarde aan de in de markt gerealiseerde koopprijs van € 1.200.000 voor het vergelijkingsobject [adres4] 5 dat in dezelfde woonwijk op circa 850 meter is gelegen en een vergelijkbaar bouwjaar (1922 versus 1916) en perceeloppervlakte (1411 m2 versus 1320 m2)  heeft. Ook zijn de bouwkundige kwaliteit (voldoende), de staat van onderhoud (voldoende) en het voorzieningenniveau (normaal) goed vergelijkbaar. Niettemin heeft de onroerende zaak, ondanks de veel grotere woninginhoud (317 m2 versus 225 m2), een hogere woningwaarde per vierkante meter (€ 2.539 versus € 2.529). De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat het verschil in woonoppervlakte geen invloed heeft op de woningwaarde per vierkante meter. Door het principe van het afnemend grensnut zal de waarde per vierkante meter woning doorgaans namelijk afnemen naarmate de woonoppervlakte groter is. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar evenmin aannemelijk kunnen maken dat het feit dat de buurpanden dichterbij de woning van belanghebbende staan dan dat bij het vergelijkingsobject aan de [adres4] 5 het geval is, geen invloed heeft op de waarde of dat daarmee bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden. Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.5.
      Ook belanghebbende is niet erin geslaagd de door hem verdedigde waarde van € 1.199.000 aannemelijk te maken. Gelet daarop zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen op € 1.300.000.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      4.6.
      Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten en griffierecht
    
      5.1.
      Het Hof vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. 
      
    
    
      5.2.
      Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.674 voor de beroepsfase (1 punt voor beroepschrift, 1 punt voor zitting, wegingsfactor 1, waarde per punt € 837) en € 1.674 voor de hogerberoepsfase (1 punt voor hogerberoepschrift, 1 punt voor zitting, wegingsfactor 1, waarde per punt € 837). Daarbij is in aanmerking genomen het arrest HR 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, waarin is geoordeeld dat in afwijking van de bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht de waarde per punt in WOZ-zaken in beroep en hoger beroep op € 837 (tarief 2023) moet worden vastgesteld. 
      
    
    
      5.3.
      Verder dient de heffingsambtenaar de in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten van € 49 respectievelijk € 136 aan belanghebbende te vergoeden.
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    Het Hof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      
      
        vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
      
      
        vermindert de vastgestelde waarde tot € 1.300.000;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.348; en
      
      
        draagt de heffingsambtenaar op de door belanghebbende in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten van € 49 en € 136 te vergoeden.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. G.J. van de Lagemaat als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2023.
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer, 
    
    
    
    
    
    
      (G.J. van de Lagemaat)	(A.J.H. van Suilen)
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.