ECLI:NL:RBZWB:2023:1215, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 22-02-2023, 9959294_E22022023
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-02-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Vordering tot vaststelling huurprijs. Woning voldoet niet aan kwalificatie als zorgwoning, nu vereiste voorzieniningen niet standaard aanwezig zijn. Verhuurder heeft daarom onterecht een toeslag van 35% toegepast bij bepaling van de maximale huurprijs.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Bergen op Zoom
    
    
    
      Zaaknummer: 9959294 \ CV EXPL  22-1910
    
    
    
      
        Vonnis van 22 februari 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , 
      wonende te [woonplaats],
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: mr. W.G.M. Vos,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap ESTEA CAPITAL WESTHOEK B.V., 
      gevestigd te Middelburg,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Estea,
      gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
        - het tussenvonnis van 3 augustus 2022 en de daarin genoemde stukken; - de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 23 januari 2023.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] huurde van Estea de woning aan de [adres] (hierna te noemen: de woning) vanaf  1 mei 2018 tot 1 november 2021. De woning is gelegen in [wooncomplex] (hierna te noemen: het complex). De kale huurprijs voor de woning bedroeg laatstelijk € 709,37.
      
    
    
      2.2.
      
        [eiseres] heeft op 27 februari 2021 een voorstel tot huurprijsverlaging aan Estea gezonden. Estea heeft op dit voorstel niet gereageerd. 
      
    
    
      2.3.
      Bij verzoekschrift van 19 mei 2021 heeft [eiseres] een verzoek tot huurprijsverlaging bij de Huurcommissie ingediend. Dit verzoek is afgewezen. [eiseres] is tegen de uitspraak in verzet gegaan. Op 1 maart 2022 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan en de eerdere voorzittersuitspraak bekrachtigd. 
      
    
    
      2.4.
      Tussen partijen bestaat verschil van mening of de woning kwalificeert als zorgwoning. 
      
    
    
      2.5.
      In het Beleidsboek Waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte van de Huurcommissie (hierna: het Beleidsboek) is onder meer het volgende opgenomen over zorgwoningen:
      
      
        
          “Onder zorgwoning wordt voor de toepassing van dit onderdeel van de puntenwaardering verstaan: een in een woongebouw(1) gelegen woonruimte die een zelfstandige woning vormt, waarbij woongebouw en woning geschikt en bestemd zijn voor mensen met een fysieke beperking, hetgeen in ieder geval blijkt uit een drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid, en waarbij de op deze woonruimte betrekking hebbende overeenkomst van huur en verhuur ten minste mede omvat:
        
      
      
        a. de aanwezigheid in de woning van een noodoproepinstallatie(2);
      
      
        b. het gebruik van de tot het woongebouw of zijn onroerende aanhorigheden ten minste behorende gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie, en die voor dit gebruik zijn ingericht.
      
      
        De drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid moet in ieder geval blijken uit een minimale breedte van 1,2 meter van alle gangen waar de bewoners doorheen moeten om de eigen woning en andere relevante ruimten in het complex te kunnen bereiken. Ook moeten er voorzieningen zijn (liften of hellingbanen) bij drempels van 0,02 meter of hoger.”
      
      
      
        en 
      
      
      
        
          “Algemeen: De toeslag van 35 % bij zorgwoningen wordt toegepast op het puntentotaal van de onderdelen 1 t/m 9.1 en 10 van het WWS. Bij zorgwoningen worden de gemeenschappelijke ruimten conform het WWS gewaardeerd en verdeeld over het aantal woningen c.q. verhuurbare wooneenheden.
        
      
      
        1. 
        In een woongebouw
        : hieronder wordt verstaan een in een woongebouw gelegen zelfstandige woonruimte.
      
      
        
          Als de gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie niet binnen hetzelfde maar geheel of gedeeltelijk in een naastgelegen (woon)gebouw zijn gelegen, dienen deze voorzieningen binnendoor (gesloten loopbrug, corridor, etc.) bereikbaar te zijn.
        
        
          De additionele ruimten dienen wel als een onroerende aanhorigheid van het complex te kunnen worden aangemerkt. Dit laatste geldt zowel voor het al dan niet mee waarderen als gemeenschap- pelijke ruimten in het WWS als bij de beoordeling van wel/geen zorgwoning als bedoeld in onderdeel 12 WWS.
        
      
      
        2. 
        Noodoproepinstallatie
        : Aan het soort oproepinstallatie worden geen nadere eisen gesteld. De oproep dient vanuit de woning plaats te kunnen vinden.”
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de kale huurprijs van de woning over de periode van 1 mei 2021 tot 1 november 2021 vast te stellen op € 531,35, met veroordeling van Estea in de proceskosten. Zij legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. De door Estea berekende huurprijs is niet juist. De woning kwalificeert niet als een zorgwoning, omdat geen sprake is van een drempelloze toe- en doorgang en geen noodoproepinstallatie in de woning aanwezig is. Estea rekent daarom onterecht met de voor een zorgwoning geldende toeslag voor de bepaling van de hoogte van de maximale huurprijs. 
      
    
    
      3.2.
      
        Estea voert verweer. Estea concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met veroordeling van [eiseres] in de (na)kosten van deze procedure en voert hiertoe het volgende aan.
        Estea betwist dat de woning niet als zorgwoning kwalificeert. Er is sprake van een drempelloze toe- en doorgang. Alleen bij de deur naar het balkon is sprake van een (te hoge) drempel. Alle ruimtes voldoen aan de gestelde vereisten voor drempelloze toe- en doorgang. Het balkon behoort niet tot die ruimtes, nu het moet gaan om een toe- en doorgankelijkheid van de woning. Op verzoek van de bewoners van het complex kan evengoed een hellingbaan op het balkon worden geplaatst. Estea doet dit bewust enkel op verzoek, omdat een hellingbaan relatief veel ruimte van het kleine balkon inneemt en niet iedere bewoner van het complex behoefte heeft aan een hellingbaan op het balkon. Van [eiseres] heeft Estea geen dergelijk verzoek tot het plaatsen van een hellingbaan ontvangen. 
        Uit het beleidsboek van de Huurcommissie volgt dat geen eisen aan de noodoproepinstallatie worden gesteld, behalve dat de noodoproep vanuit de woning kan plaatsvinden. Voor de noodoproepinstallatie kunnen alle bewoners gebruik maken een draadloze armband of ketting van een zorgaanbieder. Aan het vereiste dat de noodoproep vanuit de woning kan plaatsvinden is daarmee voldaan. 
      
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      In geschil is of de woning kwalificeert als zorgwoning en Estea terecht de toeslag heeft gebruikt bij de berekening van de hoogte van de huurprijs.
      
    
    
      4.2.
      Hoewel eerder door [eiseres] bij de Huurcommissie bestreden, is tussen partijen niet langer in geschil dat in het complex gemeenschappelijke ruimtes aanwezig zijn die volstaan voor de kwalificatie van de woning als zorgwoning. Evenmin is in geschil dat alle gangen waar de bewoners doorheen moeten om de eigen woning en andere relevante ruimten in het complex te kunnen bereiken minimaal 1,2 meter breed zijn. 
      
    
    
      4.3.
      
        Onweergesproken is door [eiseres] gesteld dat zich bij de deur, welke vanuit de woning toegang geeft tot het balkon, een drempel bevindt welke hoger is dan 0,02 meter. Voor deze drempel is geen voorziening aanwezig als bedoeld in het Beleidsboek. 
        Het balkon maakt deel uit van het gehuurde en dus de woning. Het balkon dient daarom ook vrij toegankelijk en doorgankelijk te zijn voor [eiseres] . Door Estea is aangevoerd dat aan de eis van de drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid is voldaan, doordat op verzoek van bewoners voorzieningen worden getroffen voor de drempels naar het balkon en dat van [eiseres] nimmer een verzoek voor het treffen van een voorziening is ontvangen. 
        Wat de noodoproepinstallatie betreft is ter zitting door Estea toegelicht dat de eerdere fysiek aanwezige noodoproepinstallatie was verouderd en daarom is verwijderd. Momenteel is niet standaard een noodoproepinstallatie aanwezig. Als alternatief biedt Estea haar bewoners de mogelijkheid om, op verzoek en tegen betaling, via een zorgaanbieder een draadloze polsband of ketting te verkrijgen, welke als noodoproepinstallatie fungeert. De bewoners kunnen daartoe een overeenkomst met de zorgaanbieder sluiten.
        De kantonrechter overweegt dat de voorzieningen voor de drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid en de noodoproepinstallatie standaard aanwezig moeten zijn in de woning en niet slechts op verzoek van bewoners. De kantonrechter verwijst hiervoor naar het Beleidsboek, waarin is opgenomen dat de “verhoging wordt gegeven vanwege het medegebruik door de huurders van dergelijke woningen van de in het woongebouw en de daarbij behorende onroerende aanhorigheden aanwezige voorzieningen” (onderstreping ktr). Dat [eiseres] kennelijk niet om de voorzieningen heeft verzocht, doet niets aan af aan het standaard aanwezig hebben van de vereiste voorzieningen in de woning om deze als zorgwoning aan te merken. 
        De verhoging van het aantal punten voor de berekening van de maximale huurprijs is juist bestemd voor een verhuurder om voorzieningen te bekostigen. Dat verhoudt zich niet met de situatie dat bewoners een overeenkomst moeten sluiten met een derde partij en moeten bijbetalen voor voorzieningen zoals een draadloze noodoproepinstallatie.
      
      
    
    
      4.4.
      
        Het voornoemde leidt tot de slotsom dat de woning niet kwalificeert als een zorgwoning, nu niet aan de daar aan gestelde vereisten is voldaan. Dat houdt in dat de verhoging waar Estea in de berekening van de maximale huurprijs rekening mee heeft gehouden niet terecht is. 
        De door [eiseres] overgelegde berekening van het aantal punten volgens het waarderingsstelsel voor de woning is niet door Estea weersproken, op het punt na of de woning wel of niet als zorgwoning kwalificeert. De kantonrechter zal daarom van de juistheid van die berekening uitgaan. Nu de vordering van [eiseres] overeenkomt met de maximale huurprijs die bij het door haar berekende aantal punten hoort, ligt de vordering van [eiseres] voor toewijzing gereed. 
      
      
    
    
      4.5.
      Estea is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Voor de hoogte van het salaris gemachtigde is uitgegaan van het verschil tussen de oude en de nieuwe huurprijs, berekend over een periode van zes maanden. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiseres] als volgt vastgesteld:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                131,18
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                86,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                264,00
              
              
                (2 punten × € 132,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                481,18
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      stelt de kale huurprijs van het gehuurde aan de [adres] over de periode van 1 mei 2021 tot 1 november 2021 vast op € 531,35,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Estea in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot dit vonnis vastgesteld op € 481,18,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Van Dijke, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 22 februari 2023.