ECLI:NL:OGHACMB:2023:7, Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, 18-01-2023, SXM2020H00120
Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba — Uitspraak 
Datum: 2023-01-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Sint Maarten. Vorderingen van een ondernemer die van plan was een appartementencomplex te bouwen, gericht tegen de daarbij betrokken bank en notarissen.

Burgerlijke zaken over 2023
    Registratienummers: SXM201900456 – SXM2020H00120
    Uitspraak: 18 januari 2023
    
    
    
      
        GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
      
      van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
      van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
    
    
    
    
      V O N N I S
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      
        [APPELLANT],
      
      wonende in Sint Maarten,
      in eerste aanleg eiser in conventie, verweerder in reconventie, 
      thans appellant,
      gemachtigde: E.I. Maduro,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. de rechtspersoon naar buitenlands recht
    
      
        FIRSTCARIBBEAN INTERNATIONAL BANK (CAYMAN) LTD.,
      
      kantoorhoudende in Sint Maarten,
      in eerste aanleg gedaagde, thans geïntimeerde,
      gemachtigde: mr. C.R. Rutte,
    
    
    
      en tegen
    
    
    2. [NOTARIS 1],
    wonende in Sint Maarten,
    3. [NOTARIS 2],
    wonende in Sint Maarten,
    4. de naamloze vennootschap
    
      
        INTEGRATED LEGAL SOLUTIONS N.V.,
      
      gevestigd in Sint Maarten,
      in eerste aanleg gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
      thans geïntimeerden,
      gemachtigde: mr. J. Veen.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant], FCIB, [notaris 1], [notaris 2] en ILS genoemd. [notaris 1], [notaris 2] en ILS worden gezamenlijk ook de notarissen genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure
    
    
      1.1
      Bij op 13 oktober 2020 ingekomen akte van appel is [appellant] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 1 september 2020 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht).
      
    
    
      1.2
      Bij op 24 november 2020 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft [appellant] elf (niet goed doorgenummerde) grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en zijn vorderingen alsnog zal toewijzen, met hoofdelijke veroordeling van FCIB en de notarissen – uitvoerbaar bij voorraad – in de proceskosten in beide instanties. 
      
    
    
      1.3
      Bij op 12 februari 2021 ingekomen memorie van antwoord, met producties, hebben de notarissen de grieven bestreden. Hun conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep.
      
    
    
      1.4
      Bij op 18 februari 2021 ingekomen memorie van antwoord, met een productie, heeft ook FCIB de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van [appellant] – uitvoerbaar bij voorraad – in de proceskosten in (naar het Hof begrijpt) het hoger beroep.
      
    
    
      1.5
      Op 18 februari 2022 heeft [appellant] een pleitnota ingediend.
      
    
    
      1.6
      De zaak is mondeling bepleit op 22 november 2022. [appellant] heeft vooraf een akte tot vermeerdering van eis ingediend. De gemachtigden hebben zich bediend van pleitnotities, waarvan zij exemplaren hebben overgelegd. [appellant] en de notarissen hebben vooraf producties toegezonden.
      
    
    
      1.7
      Vonnis is gevraagd en bepaald op vandaag.
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    
      2.1
      Het Hof gaat uit van de volgende feiten.
      
      
        2.1.1
        Bij besluit van 27 juli 2000 heeft het bestuurscollege van het Eilandgebied Sint Maarten (hierna: het Eilandgebied) besloten een recht van erfpacht op een perceel grond uit te geven aan [appellant]. Het perceel is gelegen te Simpson Bay Lagoon, Sint Maarten, is omschreven in meetbrief 398/1989 en heeft een grootte van 600 m2 (hierna: het moederperceel). Bij akte van 11 oktober 2000 is het recht van erfpacht aan [appellant] uitgegeven.
        
      
      
        2.1.2 [
        [appellant] heeft een plan opgevat om op het moederperceel een appartementencomplex te doen bouwen. In verband daarmee heeft hij financiering verkregen van FCIB en heeft [notaris 1] notariële werkzaamheden verricht.
        
      
      
        2.1.3
        Een facility letter van 5 juni 2007 van FCIB aan [appellant] vermeldt onder meer:
        
        
          
            Credit A: Demand Loan
          
        
        
        
          
            Loan Amount:	Currency US $960,000.00 (…)
        
        
        
          
            Purpose: 	To liquidate a loan at RBTT Bank N.V. and to complete a 			residential/commercial property located at the Simpson Bay Lagoon, 		Welfare Road, Colebay, St. Maarten.
        
        
      
      
        2.1.4
        Bij besluit van 25 juni 2007 heeft het bestuurscollege van het Eilandgebied besloten onder voorwaarden goed te keuren dat [appellant] het recht van erfpacht splitst in appartementsrechten.
        
      
      
        2.1.5
        Bij notariële akte van 24 juli 2007 heeft [appellant] een recht van hypotheek op het moederperceel verleend aan FCIB.
        
      
      
        2.1.6
        Bij besluit van 22 april 2008 heeft het bestuurscollege van het Eilandgebied besloten een recht van erfpacht op een tweede perceel grond uit te geven aan [appellant], grenzend aan het moederperceel. Dit tweede perceel is omschreven in meetbrief 103/2008 en heeft een grootte van 355 m2 (hierna: de uitbreiding). Bij akte van 29 mei 2008 is het recht van erfpacht op de uitbreiding aan [appellant] uitgegeven.
        
      
      
        2.1.7 [
        [appellant] heeft zijn plannen voor de bouw van het appartementencomplex herhaaldelijk gewijzigd. Naar aanleiding hiervan zijn telkens gewijzigde splitsingsakten opgemaakt en ingeschreven in de openbare registers. De meest recente splitsingsakte is van 13 januari 2009 (ingeschreven op 14 januari 2009) en is verleden door [notaris 1]. Die akte heeft zowel betrekking op (een deel van) het recht van erfpacht op het moederperceel als op (een deel van) het recht van erfpacht op de uitbreiding. In de akte worden vijftien appartementen genoemd. Bij alle vijftien appartementen wordt verwezen naar meetbrief 14A/2009, behalve bij de appartementen 10 en 14; in die twee gevallen wordt verwezen naar meetbrief 356A/2008. Op de bijbehorende splitsingstekening wordt slechts verwezen naar meetbrief 14A/2009. 
        
      
      
        2.1.8
        Een geschrift getiteld loan enquiry van 29 december 2016, 10:52:17 uur, vermeldt onder meer:
        
        
          Note nbr.	10018770 - 01 
          Short name:	[APPELLANT] DEMITRUS
          
            (X) Post Dt  	(…)				
          
          
            					Tran Amount		Account Balance
          
        
        
        
          20-04-09	(…)
          					145,126.18		624,201,91
          (…)
        
        
        
          22-04-09	(…)
          					309,194.66		315,007.25
        
        
      
      
        2.1.9
        Een facility letter van 25 mei 2009 van FCIB aan [appellant] vermeldt onder meer:
        
        
          
            Credit A: Demand Loan (Existing)
          
        
        
        
          
            Loan Amount:	Not exceeding US $340,000.00 (…).
        
        
        
          (…)
        
        
        
          
            Purpose:	Refinance existing debt accorded in June 2007 to assist with the 
          		liquidation of a debt at RBTT Bank and to complete construction on a 
          		residential/commercial property in Simpson Bay and an additional 
          		US $25,000.00 to assist with some construction payables.
        
        
        
      
      
        2.1.10
        Een brief van 14 april 2010 van FCIB aan [appellant] vermeldt onder meer:
        
        
          
            Loan Amount:
          
           USD $365,479.45 (…)
        
        
        
          
            Purpose:
          
           Refinance existing loan a/c 10045913 with [FCIB]
        
        
      
      
        2.1.11
        Een geschrift getiteld loan enquiry van 29 december 2016, 10:54:17 uur, vermeldt onder meer:
        
        
          Note nbr.	10052108 - 00 
          Short name:	[APPELLANT] DEMITRUS
          
            (X) Post Dt  	(…)				
          
          
            					Tran Amount		Account Balance
          
        
        
        
          (…)
        
        
        
          6-05-10		(…)
          					365.479.45		365.479.45
        
        
      
      
        2.1.12
        Bij brief van 19 augustus 2013 heeft een advocaat namens FCIB [appellant] gesommeerd tot betaling van USD 506.957,68 wegens een door [appellant] opgelopen betalingsachterstand in verband met de lening van april 2010, waardoor [appellant] volgens de advocaat in verzuim was en FCIB het volledig uitstaande bedrag had opgeëist. Bij e-mail van 23 augustus 2013 heeft [appellant] in reactie hierop onder meer het volgende bericht:
        
        
          I know that the conditions are not favorable for me at this point and time. By the end of the month I will have the contracts signed for 50% of the homes. Like I mentioned before out of that we have some cash sales we already have deposits in place. I’m have put myself in a much better position to have this matter resolved and I’m not asking to restructure my loan all I need is for cibc/fcib to give me some time to finalize my transactions and I will be able to pay off the full outstanding that’s all I need.
          (…)
          I would say in about one month I would be able to pay off my outstanding completely I need just one month for the transactions to be completed, cibc/fcib will be paid and everybody remains in good position.
        
        
      
      
        2.1.13
        
          Bij in kort geding gewezen vonnissen van 26 september 2014 en 8 oktober 2014 is het Gerecht ervan uitgegaan dat [appellant] sinds maart 2011 geen aflossingen en geen rente aan FCIB heeft betaald, dat [appellant] in verzuim verkeert, dat op 30 juli 2014 een veiling van appartement 10 heeft plaatsgehad en dat een veiling van nog vier appartementen gepland stond voor 8 oktober 2014. Bij een in kort geding gewezen vonnis van het Hof van 28 augustus 2015 is overwogen dat onbetwist vaststaat dat de veiling op 8 oktober 2014 heeft plaatsgevonden. 
          Een overzicht van FCIB vermeldt de volgende verkoopdata en verkoopopbrengsten:
        
        
        
          appartement		verkoopdatum		verkoopopbrengst
        
        
        8			9 december 2013		USD 107.000
        10			10 oktober 2014		USD 130.000
        4			6 november 2014		USD   88.000
        5			18 maart 2015			USD   75.000
        6			18 maart 2015			USD   75.000
        7			18 maart 2015			USD   80.000
        
        
          Er zijn in elk geval verschillende veilingen geweest. In eerste instantie trad [notaris 1] als notaris op en in een later stadium [notaris 2], van wie ILS de praktijkvennootschap is. [appellant] heeft ook zelf appartementen verkocht. Ten tijde van de conclusie van antwoord van de notarissen stonden de appartementen 13, 14 en 15 nog op naam van [appellant]. 
        
        
      
    
    
      2.2
      Bij inleidend verzoekschrift heeft [appellant] gevorderd, verkort weergegeven:
      a.	verklaring voor recht dat de splitsing van het moederperceel grotendeels nietig is;
      b.	verklaring voor recht dat de overdracht in de splitsingsakte van 13 januari 2009 grotendeels niet heeft plaatsgevonden;
      c.	schadevergoeding van de notarissen.
      
        Bij conclusie van repliek heeft [appellant] zijn eis vermeerderd met een vordering tot doorhaling van de hypotheekakte van 24 juli 2007.
        Het Gerecht heeft de vorderingen afgewezen. Hiertegen is het hoger beroep gericht. In hoger beroep heeft [appellant] zijn eis vermeerderd.
      
      
    
    
      2.3 [
      [appellant] heeft gesteld dat FBIC zes appartementen heeft geveild zonder dat hij een schuld aan FCIB had. Het Gerecht heeft die stelling verworpen (rov. 4.2-4.12). Hiertegen zijn de grieven 1 tot en met 5 gericht.
      
    
    
      2.4
      FCIB heeft niet alleen de hiervoor in rov. 2.2.8 en 2.2.11 weergegeven loan enquiries overgelegd, maar een gehele reeks loan enquiries van:
      a. lening 10018770 over de periode 24 juli 2007-25 mei 2009 (met als eindsaldo USD 315.007,25);
      b. lening 10045913 over de periode 25 mei 2009-6 mei 2010 (met als beginsaldo USD 430.000,00 en als eindsaldo USD 343.699,96),
      c. lening 10052108 over de periode 6 mei 2010-27 juni 2016 (met als beginsaldo USD 365.479,45).
      In het licht van de hiervoor in genoemde brieven van FCIB met omschrijving van de leningen en doelstellingen heeft FCIB het verloop van de leningen voldoende gespecificeerd, en ook haar stelling voldoende onderbouwd dat telkens een lening werd afgelost met een opvolgende lening, en dat in de periode waarin de veilingen gehouden werden, voortdurend een aanzienlijke schuld van [appellant] aan FCIB bestond. [appellant] heeft dit betwist, maar die betwisting is tegenover het voorgaande onvoldoende gespecificeerd. Ook uit hetgeen [appellant] bij zijn eerste pleitnota in hoger beroep heeft aangevoerd (van 18 februari 2022) kan het Hof niet afleiden dat de specificaties van de Bank niet juist zijn. Het Hof verenigt zich daarom met het oordeel van het Gerecht dat er ten tijde van de veilingen schulden bestonden. De grieven 1 tot en met 5 falen.
      
    
    
      2.5
      
        Daarnaast heeft [appellant] betoogd dat het recht van erfpacht dat hij op 29 mei 2008 verkregen heeft, (grotendeels) niet rechtsgeldig is gesplitst, omdat het Land Sint Maarten geen toestemming voor die splitsing heeft gegeven. Dit betoog heeft het Gerecht verworpen op grond van zijn oordelen dat toestemming is gegeven voor splitsing van beide percelen (rov. 4.16), dat [appellant] geen beroep op ontbreken van toestemming kan doen (rov. 4.17), dat de splitsing in appartementsrechten rechtsgeldig is (rov. 4.18) en dat toestemming voor splitsing van de erfpachtsrechten niet nodig was (rov. 4.19). 
        Hiertegen zijn de grieven 7 en 8 gericht.
      
      
    
    
      2.6
      De grieven 7 en 8 falen. Het Hof verenigt zich met de oordelen van het Gerecht. Bij het besluit van 22 april 2008 heeft het Eilandgebied verwezen naar het eerder uitgegeven recht van erfpacht op het moederperceel. De toestemming die het Eilandgebied op 25 juni 2007 heeft verleend voor splitsing van (het erfpachtrecht op) het moederperceel, moet daarom geacht worden ook betrekking te hebben op (het erfpachtrecht op) de uitbreiding. De toestemming is geformuleerd als een toestemming tot splitsing in appartementsrechten, dus horizontale splitsing. De toestemming moet echter geacht worden ook te zien op verticale splitsing. Het valt immers niet goed in te zien waarom het Eilandgebied bezwaar zou hebben tegen verticale splitsing. Voor verticale splitsing was ook geen toestemming nodig. Bovendien is het eventuele gebrek in verband met de verticale splitsing geheeld door de daarop volgende overdrachten. Verder leidt een eventueel ontbreken van toereikende toestemming niet tot absolute nietigheid van de splitsingsakte en al helemaal niet tot de verdere rechtsgevolgen die [appellant] eraan verbonden wenst te zien.
      
    
    
      2.7
      Bij de memorie van grieven op p. 7 heeft [appellant] (in reactie op rov. 4.15 van het Gerecht) betoogd dat FCIB een hypotheekrecht had moeten vestigen op “remainder of 398/1989”. Dit betoog wordt verworpen. Uit dit betoog kan het Hof niet afleiden dat, en op welke grond, aangenomen zou moeten worden dat FCIB enig gepretendeerd hypotheekrecht zou hebben uitgewonnen dat zij in werkelijkheid niet had. Ook voor het overige kan het Hof uit het betoog niet afleiden waarom enige vordering van [appellant] zou moeten worden toegewezen.
      
    
    
      2.8
      Het Gerecht heeft overwogen dat de onjuiste verwijzingen naar meetbrief 356A/2008 in de splitsingsakte de splitsing niet ongeldig maken (rov. 4.21-4.22). Hiertegen zijn de grief 9 en de eerste grief 10 gericht.
      
    
    
      2.9
      Ook deze grieven falen. Het betreffen kennelijke, voor een ieder kenbare verschrijvingen, waarbij ook voor een ieder kenbaar is wat er is bedoeld, gelet op de vele verwijzingen naar de juiste meetbrief elders in de splitsingsakte en de juiste verwijzing op de splitsingstekening. Indien van de juistheid van die onjuiste verwijzingen zou worden uitgegaan, zou de splitsingsakte geen logisch geheel zijn. De akte moet verbeterd worden gelezen. Daarvoor behoeft de akte niet te worden gewijzigd.
      
    
    
      2.10
      De tweede grief 10 mist zelfstandige betekenis en moet het lot van de overige grieven delen.
      
    
    
      2.11
      Bij akte van 22 november 2022 heeft [appellant] zijn eis vermeerderd. De nieuwe vorderingen luiden:
      
      
        a. voor recht te verklaren dat FCIB door zonder opgave van ene reden de door [appellant] gesloten verkoop/koopovereenkomsten met derden m.b.t. ten processe beschreven unit geen doorgang te laten vinden, dan wel te doen verwezenlijken en vervolgens die voor heel wat minder op de veiling te doen verkopen, onrechtmatig jegens [appellant] heeft gehandeld en aansprakelijk is voor de door [appellant] geleden schade;
        b. (verkort weergegeven) FCIB en de notarissen hoofdelijk te veroordelen tot schadevergoeding met wettelijke rente.
      
      
    
    
      2.12 [
      [appellant] heeft onvoldoende gesteld om aan te nemen dat het aan FCIB is te wijten dat enige door hem gesloten koop geen doorgang heeft gevonden. Wanneer en hoe FCIB en de notarissen volgens [appellant] geweigerd hebben medewerking te verlenen aan de verkoop van appartementen is geheel onduidelijk gebleven. FCIB heeft bij pleidooi in hoger beroep een nadere toelichting gegeven, waarop [appellant] onvoldoende heeft gereageerd. De vermeerderde eis kan dus niet worden toegewezen.
      
    
    
      2.13
      De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep (voor zover in conventie gewezen) dient te worden bevestigd. De eisvermeerdering in hoger beroep moet worden afgewezen. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. 
      
      
      
        B E S L I S S I N G
      
      
      
        Het Hof:
      
      
      
        bevestigt het vonnis waarvan beroep, voor zover in conventie gewezen;
      
      
      
        wijst de in hoger beroep vermeerderde eis af;
      
      
      
        veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van FCIB gevallen en tot op heden begroot op NAf 249,50 aan verschotten en NAf 6.000,00 aan salaris voor de gemachtigde en aan de zijde van de notarissen gevallen en tot op heden begroot op NAf 227,50 aan verschotten en NAf 6.000,00 aan salaris voor de gemachtigde;
      
      
      
        verklaart de proceskostenveroordeling met betrekking tot de kosten van FCIB uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mrs. S. Verheijen, G.C.C. Lewin en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 18 januari 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.