ECLI:NL:RBNHO:2023:334, Rechtbank Noord-Holland, 18-01-2023, 9984687 / CV EXPL 22-3314
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2023-01-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Geen recht op huurprijsvermindering omdat niet is komen vast te staan dat sprake is van onrechtmatige overlast veroorzaakt. Bovendien heeft verhuurder voldoende maatregelen getroffen en heeft huurder daaraan onvoldoende meegewerkt.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 9984687 / CV EXPL 22-3314 
      Uitspraakdatum: 18 januari 2023
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiser] 
      
      wonende te [woonplaats]
      eiser
      verder te noemen: [eiser]
      gemachtigde: mr. M. Groot Koerkamp (DAS Rechtsbijstand)
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      de besloten vennootschap Newomij Vastgoed B.V. 
      statutair gevestigd en kantoorhoudende te Naarden
      gedaagde  
      verder te noemen: Newomij
      gemachtigde: mr. M. van Woensel
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      Deze zaak gaat om de vraag of een verhuurder ten behoeve van een huurder moet optreden tegen een andere huurder wegens overlast. De kantonrechter oordeelt dat dit niet hoeft, omdat niet is komen vast te staan dat de andere huurder onrechtmatige overlast heeft veroorzaakt aan de huurder en het huurgenot van de huurder daardoor is gestoord. Buren moeten woon- en leefgeluiden van elkaar dulden. Dat sprake is van ernstige overlast bestaande uit meer dan de gebruikelijke woon- en leefgeluiden, is niet gebleken. Bovendien heeft de verhuurder voldoende maatregelen getroffen om de klachten over overlast te onderzoeken en geprobeerd om de problemen uit de wereld te helpen. De huurder heeft daaraan onvoldoende meegewerkt. Hij heeft daarom geen recht op huurprijsvermindering. De houten erfafscheiding op de erfgrens van de benedenwoningen (die dient als bar) hoeft niet verwijderd te worden, omdat deze daar met toestemming van de verhuurder staat.
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiser] heeft bij dagvaarding van 21 juni 2022 een vordering tegen Newomij ingesteld. Newomij heeft schriftelijk geantwoord.
    
    
      1.2.
      
        [eiser] heeft een akte van wijziging/vermeerdering van eis met producties ingediend. Hierop heeft Newomij bij akte, door de rechtbank ontvangen op 29 november 2022, gereageerd.
    
    
      1.3.
      Op 8 december 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. [eiser] is verschenen met zijn gemachtigde. Namens Newomij zijn verschenen [technisch manager] (technisch manager) en [asset manager] (asset manager), bijgestaan door de gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij brief van 24 november 2022 nog nadere stukken ingediend.
    
    
      1.4.
      De behandeling van de zaak is ter zitting aangehouden voor schikkingsonderhandelingen tussen partijen. 
    
    
      1.5.
      Op 21 december 2022 heeft [eiser] een akte uitlaten en wijziging van eis genomen, waarin staat dat partijen wensen deel te nemen aan een mediationtraject door een DAS-mediator en om vonnis op basis van de gewijzigde eis wordt gevraagd. Newomij heeft ook om vonnis gevraagd en bericht dat ze geen gebruik maakt van de mogelijkheid om op de akte van [eiser] te reageren.
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Sinds 16 augustus 1997 huurt [eiser] van (de rechtsvoorganger van) Newomij de woonruimte aan de [adres] te [plaats] . Het gehuurde is een appartement in een appartementencomplex, dat bestaat uit meerdere woonlagen. De woning van [eiser] is gelegen op de tweede woonlaag (eerste verdieping). Sinds 1 juli 2022 bedraagt de huurprijs € 981,21 per maand.
    
    
      2.2.
      Sinds 1 januari 2019 woont de heer [onderbuurman] (hierna: [onderbuurman] ) in het appartement onder [eiser] . Hij huurt zijn woning ook van Newomij.
    
    
      2.3.
      
        [eiser] heeft verschillende meldingen van overlast door [onderbuurman] bij de politie gedaan in de periode van 27 juli 2019 tot en met 10 april 2022. 
    
    
      2.4.
      In de brief van 16 juli 2020 heeft Newomij aan [onderbuurman] verzocht om de op de erfgrens geplaatste bar te verwijderen en qua geluid rekening te houden met medebewoners.
    
    
      2.5.
      In de brieven van 3 januari 2021 en 28 februari 2021 heeft de bewoner van nummer [huisnummer 1] , [naam 1] (hierna: [naam 1] ), mede namens een aantal medebewoners bij Newomij geklaagd over [onderbuurman] . 
    
    
      2.6.
      In de brief van 9 maart 2022 heeft [naam 1] , mede namens een aantal medebewoners, bij Newomij melding gemaakt van geluidsoverlast door [onderbuurman] . Bij deze brief is een logboek van [eiser] gevoegd. Hierin maakt hij melding van de door hem ondervonden overlast door [onderbuurman] in de periode van 2019 tot en met 2021. 
    
    
      2.7.
      In de brief van 14 maart 2022 heeft [eiser] Newomij gewezen op de eerdere brief van [naam 1] en aanvullende stukken met betrekking tot de door [eiser] ervaren overlast door [onderbuurman] toegestuurd.
    
    
      2.8.
      Op 21 maart 2022 is er een overleg geweest tussen een aantal bewoners van het appartementencomplex, onder wie [eiser] , en Newomij.
    
    
      2.9.
      In de brief van 29 maart 2022 heeft Newomij [onderbuurman] nogmaals gewezen op de klachten van medebewoners over overlast en geluidshinder, onder andere door “harde muziek die in de hoek van de binnenplaats nogal weerkaatst”. 
    
    
      2.10.
      In de e-mail van 11 april 2022 heeft [eiser] aan Newomij geschreven dat hij vijf keer een overlastmelding bij de politie heeft gedaan en dat geen enkele bewoner een brief heeft gekregen, zoals is toegezegd tijdens het overleg. 
    
    
      2.11.
      In de e-mail van 13 april 2022 heeft Newomij aan [eiser] geschreven dat [onderbuurman] is aangeschreven.
    
    
      2.12.
      In de e-mail van 14 april 2022 (en nogmaals in de mail van 21 juli 2022) heeft Newomij aan – onder meer – [eiser] geschreven dat het traject met de advocaat even on hold is gezet omdat er alleen telefonische meldingen bij de politie zijn geweest, dat daarvan op verzoek van de melder alleen notitie is gemaakt en dat de politie niet op locatie is geweest, zodat er geen constateringen zijn waargenomen.
    
    
      2.13.
      In de brief van 14 april 2022 heeft de gemachtigde van [eiser] aan Newomij – onder meer – verzocht om actie te ondernemen tegen de overlast door [onderbuurman] en om [onderbuurman] een gedragsaanwijzing te geven. Verder heeft [eiser] een beroep gedaan op huurprijsvermindering wegens verminderd huurgenot. Bij deze brief is een logboek van [eiser] waarin hij melding maakt van de door hem ondervonden overlast door [onderbuurman] in de periode van 1 januari 2022 tot 11 april 2022 gevoegd. 
    
    
      2.14.
      In de e-mail van 18 april 2022 heeft [eiser] aan Newomij een update (11 april tot en met 18 april 2022) van zijn logboek gestuurd. In de e-mail van 19 april 2022 heeft Newomij aan [eiser] geschreven dat zij een juridisch traject gaat opzetten met haar advocaat. 
    
    
      2.15.
      In de brief van 25 april 2022 heeft Newomij aan de gemachtigde van [eiser] geantwoord dat zij diverse pogingen heeft ondernomen om de overlast tegen te gaan en haar advocaat opdracht heeft gegeven om [onderbuurman] aan te schrijven en bij aanhoudende overlast een gerechtelijke procedure te starten. Newomij stemt niet in met het verzoek om huurprijsvermindering. 
    
    
      2.16.
      Ook na 18 april 2022 stuurt [eiser] per e-mail regelmatig een update van zijn logboek naar Newomij. De laatste update betreft de periode tot en met 6 juni 2022.
    
    
      2.17.
      In de op 3 mei 2022 betekende brief heeft Newomij [onderbuurman] gesommeerd de ernstige en stelselmatige overlast die hij sinds medio 2020 veroorzaakt, te stoppen en de bar te verwijderen.
    
    
      2.18.
      Op 13 mei 2022 heeft de bewoner van nummer [huisnummer 2] ( [naam 2] ) desgevraagd aan Newomij bericht dat zij sinds haar mails van 17 en 28 april geen overlast meer heeft ervaren.
    
    
      2.19.
      Op 20 mei 2022 zijn twee medewerkers van Newomij bij [onderbuurman] op bezoek geweest voor wederhoor. 
    
    
      2.20.
      Op 22 juni 2022 heeft Newomij buurtbemiddeling aan [eiser] voorgesteld. [eiser] is daar niet op ingegaan.
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert (na wijziging van eis, samengevat) dat de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad: I. met ingang van 1 januari 2019 (behoudens voor de duur van het mediationtraject) een huurprijsvermindering vaststelt van 75% van de huur per maand, II. Newomij veroordeelt tot terugbetaling van de in dat verband teveel betaalde huur over de periode dat de huurprijs is verlaagd, vermeerderd met de wettelijke rente en  III. om hetgeen te doen wat in haar macht ligt om aan [eiser] het rustig genot van de woning te verschaffen door: a) [onderbuurman] en zijn huisgenoot te sommeren om de in zijn tuin geplaatste bar te verwijderen en  b) rechtsmaatregelen te treffen om tot opzegging dan wel ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning van [onderbuurman] en zijn huisgenoot te komen, een en ander op straffe van een dwangsom en  IV. Newomij veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten.
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat hij in zijn woongenot is aangetast door de overlast van [onderbuurman] en het instandhouden daarvan door Newomij doordat zij onvoldoende optreedt tegen de overlast die haar huurder [onderbuurman] veroorzaakt. Er is daarom sprake van een gebrek van het gehuurde. [eiser] maakt dan ook aanspraak op huurprijsvermindering. Een huurprijsvermindering van 75% over de gehele periode van 1 januari 2019 tot en met het moment dat de overlast is verholpen, met uitzondering van de duur van het mediationtraject, vindt [eiser] gerechtvaardigd. [eiser] stelt dat er gedurende een periode van ruim 3,5 jaar is geklaagd en dat de meldingen een beeld schetsen van jarenlange, ernstige en structurele overlast, met name in de vorm van geluidsoverlast en bedreigingen. Volgens [eiser] sluiten de meldingen van hem en de omwonenden op elkaar aan en zijn deze consistent en daarmee betrouwbaar. Ondanks het wekelijks indienen van logboeken met overlast, reageert Newomij niet dan wel neemt zij onvoldoende actie om de overlast weg te nemen. Ten aanzien van de bar op de erfgrens stelt [eiser] dat hij vermoedt dat de bar niet is toegestaan en dat deze veel overlast met zich brengt wegens hard slaan/bonken/trappen op en naast de bar.
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      Newomij betwist de vordering en voert aan – samengevat – dat er geen sprake is van onrechtmatige overlast en zeker niet van overlast die kan worden aangemerkt als een gebrek. Volgens Newomij lijken de klachten van [eiser] vooral betrekking te hebben op leefgeluiden, die een huurder van een appartement in appartementencomplex van medebewoners dient te verwachten en te dulden. De andere directe buren klagen niet (meer) over [onderbuurman] , zodat er geen sprake is van verklaringen van omwonenden die op elkaar aansluiten en consistent zijn. De bestuurlijke rapportage van de politie geeft een ander beeld van de situatie dan de logboeken van [eiser] . Voor zover er wel een gebrek is dan heeft [eiser] onvoldoende feiten en omstandigheden aangedragen waaruit blijkt dat sprake is van een substantiële aantasting van het huurgenot. Newomij stelt dat er ook geen sprake is van een gebrek omdat zij van meet af aan voldoende en gepaste acties heeft ondernomen naar aanleiding van de klachten van [eiser] .Indien en voor zover [eiser] wel recht zou hebben op huurprijsvermindering, is Newomij van mening dat een vermindering vanaf 1 januari 2019 niet gerechtvaardigd en buitenproportioneel is. De mogelijkheid om een huurprijsvermindering te vorderen ontstaat pas op het moment dat kan worden geconstateerd dat de verhuurder niet of onvoldoende optreedt tegen de overlastveroorzaker. [eiser] heeft Newomij pas op 14 april 2022 op behoorlijke wijze op de hoogte gebracht van de vermeende overlast. Verder meent Newomij dat een huurkorting van 75% niet is gerechtvaardigd en onredelijk hoog is. Newomij voert verder aan dat in overleg met [onderbuurman] en zijn buurman is besloten om het houten bouwwerk dat als erfafscheiding fungeert, mag blijven staan. De bar dient als erfafscheiding, is niet illegaal en veroorzaakt op zichzelf geen overlast. 
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Deze zaak gaat in de kern om de vraag of Newomij (als verhuurder) ten behoeve van [eiser] (als huurder) moet optreden tegen een andere huurder ( [onderbuurman] ) en zijn huisgenoot. De kantonrechter moet in dit verband twee vragen beantwoorden, namelijk 1) of [eiser] aanspraak heeft op huurprijsvermindering en 2) of de bar op de erfgrens verwijderd moet worden.
      
    
    
      5.2.
      De kantonrechter oordeelt dat [eiser] geen aanspraak heeft op huurprijsvermindering en licht dat als volgt toe. 
      
      
        
          Huurprijsvermindering – de uitgangspunten 
        
      
      
    
    
      5.3.
      De kantonrechter stelt het volgende voorop. De verhuurder is gehouden de huurder het rustig genot van het gehuurde te verschaffen en omstandigheden die het huurgenot beperken op te heffen, voor zover de verhuurder tot dat laatste in staat is en dat redelijkerwijs van hem kan worden gevergd. Het gaat in deze zaak om geluidsoverlast door de buren. Geluidsoverlast is een feitelijke stoornis in het huurgenot door derden. Als de verhuurder geen gebruikmaakt van zijn bevoegdheid om tegen de overlast veroorzakende huurder op te treden, of onvoldoende maatregelen tegen de overlast treft, levert dit nalaten of tekortschieten een gebrek op tegenover de overlast ondervindende huurder. Deze huurder kan dan aanspraak maken op huurprijsvermindering.
      
    
    
      5.4.
      Voordat kan worden beoordeeld of Newomij is tekortgeschoten, moet eerst worden beoordeeld of de door [eiser] ondervonden overlast zodanig ernstig van aard is dat die overlast als onrechtmatig moet worden beschouwd. Niet iedere overlast is namelijk zo ernstig dat die moet worden aangemerkt als een stoornis in het huurgenot en voor de verhuurder aanleiding moet zijn om rechtsmaatregelen te treffen tegen de overlast veroorzakende huurder. Het hangt van de omstandigheden af of de overlast zodanig is dat deze als een stoornis in het huurgenot (en daarmee als een gebrek) moet worden beschouwd. Tot die omstandigheden behoren de ernst van de stoornis, wat de klagende huurder zelf heeft ondernomen om de overlast te beëindigen, welke stappen de verhuurder heeft ondernomen om de klachten over overlast te onderzoeken en om tussen de betrokken buurtgenoten te bemiddelen, en of de overlast veroorzakende huurder daar wel of niet aan heeft meegewerkt.
      
    
    
      5.5.
      
        De kantonrechter oordeelt dat niet is komen vast te staan dat [onderbuurman] onrechtmatige overlast heeft veroorzaakt aan [eiser] en sprake is van een stoornis in het huurgenot van [eiser] . Dit wordt als volgt toegelicht.
        
          De overlast levert geen stoornis in het huurgenot van [eiser] en dus geen gebrek op
        
      
      
    
    
      5.6.
      Het gaat om een appartementencomplex in hoek-vorm met vier woonlagen. De woning waar [onderbuurman] woont, is in de tweede rij vanaf de hoek gezien en heeft een tuin. De woningen erboven (waaronder die van [eiser] ) hebben een balkon. De hoek-vorm van het complex maakt dat het geluid buiten weerkaatst. De bewoners van de bovengelegen woningen (vlakbij de hoek) zullen dus eerder geluidsoverlast ondervinden, dan bewoners die verder van de hoek af wonen.
      
    
    
      5.7.
      
        [onderbuurman] woont samen met zijn vriendin. Mensen maken, zoals alle mensen op de wereld, geluiden als bewoners en maken soms ruzie. Hoewel dat vervelend kan zijn, moeten buren zulke woon- en leefgeluiden van elkaar dulden. Dat de onderburen soms samen in de tuin borrelen of BBQ-en (zoals [onderbuurman] en zijn naaste buren), is ook een omstandigheid die buren van elkaar te dulden hebben. Het is niet mogelijk om buren te verbieden om drankjes in de tuin te drinken of om buiten te koken (op de BBQ). Ook feesten horen bij het leven en de daarbij horende geluidsoverlast zullen buren op zichzelf ook van elkaar moeten tolereren. 
      
    
    
      5.8.
      
        [eiser] stelt dat sprake is van een dik overlast dossier en al jarenlang sprake is van ernstige overlast. Daarbij beroept hij zich op zijn logboeken. Dit zijn door [eiser] zelf opgestelde overzichten van door hem in de afgelopen jaren ervaren incidenten. De kantonrechter acht deze overzichten onvoldoende voor de conclusie dat [eiser] ernstige overlast (niet in de zin van de gebruikelijke woon- en leefgeluiden) heeft ondervonden, omdat ze alleen maar de visie van [eiser] betreffen en (de ernst van) de genoemde incidenten niet voldoende wordt/worden ondersteund door ander bewijs. De brieven en e-mails van [naam 1] zijn onvoldoende omdat daaruit niet blijkt dat er sprake is van (voortdurende) overlast die zo ernstig is dat die moet worden aangemerkt als een stoornis in het huurgenot. Daarbij komt dat de bestuurlijke rapportage van de politie een ander beeld schetst. De politie heeft in de meeste gemelde gevallen geen overlast waargenomen, laat staan ernstige overlast, en relateert dat sprake is van een burenproblematiek. Dat wordt bevestigd door de verklaring van de bewoner van [huisnummer 3] ( [naam 3] ). Hoewel niet duidelijk is waar zijn woning in het complex is gelegen, verklaart [naam 3] gedetailleerd dat niet [onderbuurman] maar de familie boven [onderbuurman] ( [eiser] en zijn vrouw) en de familie [naam 1] de overlastgevers zijn. Daarbij komt dat de bewoner van nummer [huisnummer 2] ( [naam 2] ) op 13 mei 2022 heeft bericht dat zij sinds 17 en 28 april geen overlast heeft ervaren van nummer [huisnummer 4] ( [onderbuurman] ) en [onderbuurman] zijn eigen (afwijkende) visie op zijn relatie met [eiser] heeft. Ook wordt opgemerkt dat overlast een relatief (subjectief) begrip is. Als buren vrienden zijn, zullen zij in het algemeen meer geluid van elkaar accepteren dan als er een burenruzie gaande is. Bij een burenruzie zal bij elk geluid van de ander, hoe hard of zacht ook, de buur worden herinnerd aan de persoon aan wie hij juist niet herinnerd wil worden. De kantonrechter kan al met al niet vaststellen dat in dit geval sprake is van ernstige overlast (niet in de zin van de gebruikelijke woon- en leefgeluiden) door [onderbuurman] .
      
    
    
      5.9.
      
        Daarnaast kan niet kan worden gezegd dat Newomij onvoldoende maatregelen heeft getroffen om de klachten over overlast te onderzoeken. Verder heeft zij samen met de politie voldoende geprobeerd om de problemen uit de wereld te helpen. Ook is buurtbemiddeling voorgesteld. Maar [eiser] heeft voorafgaand aan deze procedure niet aan buurtbemiddeling of mediation willen meewerken. Pas aan het einde van de zitting en na afloop daarvan (na de schikkingsonderhandelingen) heeft [eiser] zich bereid getoond om mee te werken aan mediation, maar dat is - in het kader van de maatstaf die de kantonrechter moet toepassen - te laat. Dat laat onverlet dat partijen inmiddels een mediationtraject met [onderbuurman] via een mediator van DAS Rechtsbijstand hebben afgesproken.
        
          
            [eiser] heeft dus geen recht op huurprijsvermindering
        
      
      
    
    
      5.10.
      De kantonrechter concludeert op basis van voormelde omstandigheden dat de door [eiser] ondervonden overlast van [onderbuurman] niet zo ernstig is dat die overlast als onrechtmatig moet worden beschouwd. Er is geen sprake van een stoornis in het huurgenot van [eiser] en Newomij hoeft dus niet op te treden tegen de overlast. Dit betekent dat geen sprake is van een gebrek dat een huurprijsvermindering rechtvaardigt. De kantonrechter zal de vordering van [eiser] in zoverre afwijzen.
      
    
    
      5.11.
      Daarmee komt de kantonrechter toe aan de volgende vraag, namelijk of de houten constructie op de erfgrens van de percelen onder de woning van [eiser] verwijderd moet worden. Het gaat om een houten erfafscheiding met een houten blad erop en barkrukken ernaast, die dient als bar.
      
      
        
          De erfafscheiding mag blijven staan
        
      
      
    
    
      5.12.
      
        [eiser] stelt dat hij overlast ervaart door de aanwezigheid van ‘de bar’. De kantonrechter verwijst naar wat hiervoor is geoordeeld. Ook ten aanzien van de erfafscheiding geldt dat geen sprake is van onrechtmatige overlast en een gebrek dat huurprijsvermindering rechtvaardigt. Bovendien heeft Newomij inmiddels besloten dat de erfafscheiding mag blijven staan. Dat mag zij - als eigenaar - op zichzelf ook doen. Gesteld noch gebleken is dat zij daarmee misbruik van haar eigendomsrecht maakt of op een andere wijze onrechtmatig tegenover [eiser] handelt.
    
    
      5.13.
      
        De kantonrechter zal dit deel van de vordering van [eiser] daarom ook afwijzen.
        
          Tot slot
        
      
      
    
    
      5.14.
      Omdat de vordering van [eiser] zal worden afgewezen, is vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten niet aan de orde.
    
    
      5.15.
      Gelet op de huurrelatie tussen partijen en het door hen gewenste mediationtraject dat na en los van deze procedure zal plaatsvinden, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen. 
    
  
  
    
      6De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      wijst de vordering af;
    
    
      6.2.
      
        bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter
      
    
  
  
     In de zin van artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
  
  
     Artikel 7:207 lid 1 BW.
  
  
     Zie hiervoor in alinea 3.1. onder I, II en III b.
  
  
     Zie hiervoor in alinea 3.1. onder III a.