ECLI:NL:GHARL:2023:1114, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-02-2023, 21/01474
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-02-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 21/01474
    uitspraakdatum: 7 februari 2023
    
    
      
        Uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 30 juli 2021, nummer UTR 20/4752, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 6 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2018 vastgesteld op € 569.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag onroerendezaakbelasting 2018 aan belanghebbende opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 19 januari 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. Oosters als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [naam1] , alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] . 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een op 27 oktober 2017 opgeleverde nieuwbouwwoning.
      
    
    
      2.2.
      De bij de onroerende zaak behorende grond heeft belanghebbende van de gemeente Utrecht gekocht bij koopovereenkomst die door die gemeente op 24 maart 2016 is getekend en door belanghebbende en zijn partner op 14 maart 2017. De koopsom volgens deze overeenkomst bedraagt € 174.000.
      
    
    
      2.3.
      De bouw van de woning heeft plaatsgevonden op grond van een per 14 maart 2017 tussen belanghebbende en Aannemersbouwbedrijf [naam4] BV gesloten aannemingsovereenkomst. De overeengekomen aanneemsom bedraagt € 226.690. 
      
    
    
      2.4.
      Gedurende de bouw van de woning heeft belanghebbende nog € 56.191 aan aanvullende kosten gemaakt voor onder andere meerwerk, de keuken en het sanitair. Ook de bestrating is gedurende 2017 aan belanghebbende opgeleverd voor een bedrag van € 1.000. 
      
    
    
      2.5.
      De heffingsambtenaar heeft de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde onderbouwd met een taxatiematrix gebaseerd op de vergelijkingsmethode. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2017 (hierna: de waardepeildatum). Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat die waarde moet worden vastgesteld op € 441.000. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de door hem vastgestelde waarde van € 569.000.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van het hier toepasselijke artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende betoogt dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald aan de hand van (een indexering van) de in 2.2 tot en met 2.4 omschreven kosten die hij voor de stichting van de onroerende zaak heeft gemaakt. De heffingsambtenaar betoogt dat die kosten in dit geval niet de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak vertegenwoordigen en dat daarom de vergelijkingsmethode moet worden gehanteerd. 
      
    
    
      4.3.
      Het Hof overweegt als volgt. In een geval waarin een belanghebbende een woning kort na de waardepeildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de hiervoor bedoelde zin overeenkomt met de door de belanghebbende betaalde prijs, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en, bij betwisting door de wederpartij, aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. Indien al zou mogen worden aangenomen dat deze regel overeenkomstig geldt in een geval, zoals dat van belanghebbende, waarin de grond kort na de waardepeildatum is gekocht en eveneens kort na de waardepeildatum daarop een woning is gebouwd, slaagt een beroep op die regel in het onderhavige geval niet. Het Hof motiveert dat oordeel als volgt.
      
    
    
      4.4.
      Met betrekking tot de grond heeft de heffingsambtenaar onder meer aangevoerd dat de daarvoor betaalde prijs eenzijdig door de gemeente Utrecht is vastgesteld. Ter zitting heeft belanghebbende desgevraagd verklaard dat dit in zoverre juist is dat de gemeente op basis van een residuele grondwaardeberekening de grondprijs vaststelt door het verschil te bepalen van (i) de geschatte waarde van een woning op de markt en (ii) de bouwkosten voor die woning. Gelet op deze tussen partijen vaststaande feiten is het Hof van oordeel dat de door de gemeente bepaalde grondprijs niet zonder meer de waarde van de grond vertegenwoordigt die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. Belanghebbendes betoog dat, hoewel de gemeente de prijs dus inderdaad eenzijdig bepaalt, niettemin sprake is van marktwerking omdat de gemeente, daar waar het gaat om de vrije sector, zal trachten haar winst te maximaliseren en daarbij rekening zal houden met vraag en aanbod, doet aan dat oordeel niet af. Dat betoog laat onverlet dat de gemeente haar prijs bepaalt op basis van een inschatting van de markt en dat die prijs vervolgens niet meer kan wijzigen als gevolg van bijvoorbeeld biedingen van gegadigden op een vrije markt. 
      
    
    
      4.5.
      Reeds gelet op wat in 4.4 is overwogen kan in dit geval de door belanghebbende voorgestane waarderingssystematiek naar het oordeel van het Hof niet  dienen ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde in de zin van artikel 17, lid 2, Wet WOZ. Voor dat geval heeft belanghebbende ter zitting van het Hof desgevraagd uitdrukkelijk verklaard dat de door de heffingsambtenaar aan de hand van de vergelijkingsmethode vastgestelde waarde kan worden gevolgd. Het Hof zal aldus beslissen. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. M.T.M. Hennevelt als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2023.
    
    
    
    
      	De raadsheer,
      De griffier is verhinderd de uitspraak	
      te ondertekenen.	
    
    
    
    
      	(R. den Ouden)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 februari 2023.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.
  
  
     Vgl. HR 12 maart 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO5546.