ECLI:NL:RBOVE:2023:800, Rechtbank Overijssel, 28-02-2023, 9845308 \ CV EXPL  22-1577
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2023-02-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurachterstand die is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst. Nakoming van die vaststellingsovereenkomst

RECHTBANK OVERIJSSEL
    Team kanton en handelsrecht
    Zittingsplaats Zwolle
    
    
      Zaaknummer	: 9845308 \ CV EXPL  22-1577 
    
    
    
      
        Vonnis van 28 februari 2023 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,wonende in [woonplaats] ,
      eisende partij, hierna te noemen [eiser] ,
      gemachtigde: mr. M. Sakarya,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] ,wonende in [woonplaats] ,
    
      2.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde sub 2],gevestigd en kantoorhoudende in [woonplaats] ,
      gedaagde partijen, hierna te noemen [gedaagde sub 1] , respectievelijk [gedaagde sub 2] ,
      gemachtigde: mr. A.J. ter Wee.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 1 november 2022, waarin is bepaald dat een mondelinge behandeling zou worden gehouden;
      - de akte met productie 5 van de zijde van [eiser] ;
      - de akte met productie 6 van de zijde van [eiser] ;
      - de mondelinge behandeling op 27 januari 2023, waar van de zijde van [eiser] pleitaantekeningen zijn overlegd en waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.
      
    
  
  
    
      2Inleiding
    
      2.1.
      Deze zaak draait om de vraag of [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] het in de vaststellingsovereenkomst van 18 maart 2022 overeengekomen bedrag van € 34.489,13, de rente over dat bedrag en de buitengerechtelijke incassokosten aan [eiser] moeten betalen.
      
    
    
      2.2.
      
        De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het bedrag van € 34.489,13 en de contractuele rente over dat bedrag aan [eiser] moeten betalen. De vordering tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen. Deze beslissingen zullen in dit vonnis worden toegelicht.
        
          3.	De feiten
        
      
    
    
      3.1. 
      
        [gedaagde sub 2] heeft van 16 november 2020 tot 18 maart 2022 een winkelruimte met opslagruimte en garage aan [het adres] in [woonplaats] van [eiser] gehuurd. De huursom bedroeg € 2.425,00 exclusief btw per maand.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde sub 1] heeft zich in de huurovereenkomst in privé mede hoofdelijk aansprakelijk gesteld voor alle financiële verplichtingen die [gedaagde sub 2] op grond van de overeenkomst heeft.
      
    
    
      3.3.
      
        In maart 2021 zijn [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] gestopt met het betalen van de huur. Op 10 november 2021 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten. Daarin zijn partijen overeengekomen dat de huur eindigt per 31 december 2021, onder de voorwaarde dat de huurachterstand, de rente en de huur van december 2021 uiterlijk op 15 december 2021 zijn betaald. Als [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] niet aan die voorwaarde zouden voldoen, dan zou de huurovereenkomst eindigen per 1 april 2022. 
        Verder staat in de vaststellingsovereenkomst onder andere:
      
      - dat de huurachterstand per 3 november 2021 € 25.185,70 inclusief 21% omzetbelasting bedraagt, waaronder begrepen de waarborgsom van € 4.500,00;
      - dat over dat bedrag een rente van 1% per maand verschuldigd is en dat die rente ook geldt voor eventueel te laat betaalde toekomstige huurtermijnen;
      - dat [gedaagde sub 1] naast [gedaagde sub 2] hoofdelijk aansprakelijk is voor alle financiële verplichtingen die voor [gedaagde sub 2] uit de huurovereenkomst en deze vaststellingsovereenkomst voortvloeien.
      
    
    
      3.4.
      Op 18 maart 2022 hebben partijen een eindinspectie van het gehuurde uitgevoerd. Daarbij hebben partijen schriftelijk aanvullende bepalingen op de vaststellingsovereenkomst van 10 november 2021 opgesteld. Partijen hebben onder andere vastgelegd: 
      
        
          dat de situatie van toepassing is waarin de huurovereenkomst eindigt per 1 april 2022;
        
        
          dat in afwijking van de vaststellingsovereenkomst van 10 november 2021 de huurovereenkomst eindigt bij de eindinspectie en het inleveren van de sleutels op 18 maart 2022;
        
        
          dat de direct opeisbare schuld aan [eiser] (huur/kosten inning advocaat/energie/ servicekosten/inzet makelaar) per 18 maart 2022 € 34.489,13 (inclusief btw) bedraagt;
        
        
          dat het gehuurde niet conform de vaststellingsovereenkomst van 10 november 2021 is opgeleverd;
        
        
          dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] uitdrukkelijk afstand doen van de terugbetaling van de waarborgsom;
        
        
          dat conform de vaststellingsovereenkomst van 10 november 2021 1% rente per maand in rekening wordt gebracht over de schuld.
        
      
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
      4.1.
      
        
          [eiser] wil dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] de afspraken uit de vaststellingsovereenkomst van 18 maart 2022 nakomen. [eiser] vordert dat de kantonrechter [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk zal veroordelen om aan [eiser] te betalen:
        I. een bedrag van € 35.178,91 (bestaande uit de hoofdsom van € 34.489,13 en de contractuele rente van € 689,78 tot 1 mei 2022), te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per maand vanaf 1 mei 2022 tot de dag van volledige betaling;
        II. een bedrag van € 1.126,79 aan buitengerechtelijke incassokosten;
        III. de proceskosten en de nakosten;
        IV. het gevorderde onder II. en III. te vermeerderen met de wettelijke rente. 
      
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben verweer gevoerd.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
      5.1.
      De kantonrechter stelt voorop dat de overeenkomst van 18 maart 2022, net als de overeenkomst van 10 november 2021, een vaststellingsovereenkomst is zoals bedoeld in artikel 7:900 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Partijen hebben de overeenkomst gesloten ter beëindiging of ter voorkoming van onzekerheid of geschil over wat tussen hen geldt en de overeenkomst houdt daarvan een vaststelling in.
      
    
    
      5.2.
      
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben niet betwist dát er een huurachterstand bestaat en dat met het oog op die huurachterstand de vaststellingsovereenkomst is gesloten. 
      
    
    
      5.3.
      
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben aangevoerd dat zij hebben bedoeld om met [eiser] af te spreken dat de waarborgsom nog in mindering zou worden gebracht op de huurachterstand. De kantonrechter overweegt dat zowel in de vaststellingsovereenkomst van 10 november 2021 als in de vaststellingsovereenkomst van 18 maart 2022 is opgenomen dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] de waarborgsom niet terug zouden krijgen. In de overeenkomst van 18 maart 2022 is zelfs opgenomen dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] uitdrukkelijk afstand doen van de terugbetaling van de waarborgsom. [eiser] heeft ter zitting toegelicht dat – in ieder geval – bij het tekenen van de laatste vaststellingsovereenkomst is besproken waarom de waarborgsom niet in mindering zou worden gebracht op de huurachterstand. Het pand was namelijk niet opgeleverd zoals was afgesproken. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben onvoldoende betwist dat dat destijds is besproken. Dat [gedaagde sub 1] vanwege zijn slechte beheersing van de Nederlandse taal niet heeft begrepen dat de waarborgsom niet zou worden terugbetaald, komt naar het oordeel van  de kantonrechter voor rekening en risico van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . [gedaagde sub 1] is een eigen bedrijf gestart en daarbij heeft [gedaagde sub 1] zelf de keuze gemaakt om zich niet te laten bijstaan door een tolk of zaakwaarnemer. Daarnaast blijkt uit de door [eiser] overgelegde emails en videofragmenten dat het Nederlands van [gedaagde sub 1] niet zodanig slecht is dat [eiser] had moeten vermoeden dat [gedaagde sub 1] niet begreep waarvoor hij tekende. Tot slot heeft mr. Ter Wee ter zitting namens [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] verklaard dat bovenstaande niet moet leiden tot nietigheid van de afspraak of de overeenkomst. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] dan ook gebonden aan de afspraak dat zij de waarborgsom niet zouden terugkrijgen.
      
    
    
      5.4.
      
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben betwist dat zij op 18 maart 2022 een bedrag van € 34.489,13 verschuldigd zouden zijn, omdat de huurachterstand op 10 november 2021 slechts € 25.185,70 bedroeg. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd hoe het bedrag van € 34.489,13 is opgebouwd. De kantonrechter overweegt dat het bedrag van € 34.489,13 is overeengekomen in de vaststellingsovereenkomst van 18 maart 2022 en dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] dit bedrag op grond van die overeenkomst aan [eiser] verschuldigd zijn. Bovendien heeft [eiser] aan de hand van de overeenkomst van 10 november 2021 voldoende toegelicht dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] naast de huurachterstand van € 25.185,70 op 10 november 2021 – in ieder geval – ook nog de huur van € 2.425,00 (exclusief btw) per maand over december 2021 tot en met 18 maart 2022 verschuldigd zouden zijn.
      
    
    
      5.5.
      Dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] aan de afspraken uit de vaststellingsovereenkomst te houden, hebben [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] onvoldoende onderbouwd.
      
    
    
      5.6.
      Op grond van het voorgaande zal de hoofdsom van € 34.489,13 worden toegewezen.
      
    
    
      5.7.
      
        [eiser] heeft de contractuele rente van 1% per maand over een bedrag van € 35.178,91 gevorderd. Het bedrag van € 35.178,91 bevat echter al een bedrag van € 689,78 aan contractuele rente tot 1 mei 2022. De rente over deze verschenen rente zal worden afgewezen. Op grond van artikel 6:119 lid 2 BW kan namelijk alleen rente worden gevorderd over achterstallige rente die over een vol jaar verschuldigd is, als wordt aangegeven hoe groot het rentebedrag over dat jaar is. [eiser] heeft hierover onvoldoende gesteld. De contractuele rente van € 689,78 tot 1 mei 2022 en de contractuele rente over de hoofdsom van € 34.489,13 vanaf 1 mei 2022 tot de dag van volledige betaling zullen worden toegewezen.
      
    
    
      5.8.
      De vordering tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen. [eiser] heeft niet voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. 
      
    
    
      5.9.
      
        
          [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden in deze procedure grotendeels in het ongelijk gesteld en worden hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten van [eiser] . Deze worden begroot op:
        kosten dagvaarding	€    135,88
        griffierecht		€    693,00
        salaris gemachtigde	€ 1.058,00 (2 punten x tarief € 529,00)
        totaal			€ 1.886,88
      
      
    
    
      5.10.
      De nakosten worden begroot op € 132,00 (½ punt liquidatietarief met een maximum van € 132,00).
      
    
    
      5.11.
      De wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    De kantonrechter
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk, in die zin dat indien de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser] een bedrag van € 35.178,91 te betalen, te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per maand over een bedrag van € 34.489,13 vanaf 1 mei 2022 tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk, in die zin dat indien de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] begroot op € 1.886,88, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk, in die zin dat indien de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, in de nakosten, begroot op € 132,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koene, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2023. (SB)