ECLI:NL:RBAMS:2022:8044, Rechtbank Amsterdam, 19-08-2022, 9680782 / CV EXPL 22-2231
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-08-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Ontbinding koopovereenkomst wegens niet overdragen huurrechten

vonnis
    RECHTBANK  AMSTERDAM
    
    
      afdeling privaatrecht
    
    
    
    
      Zaaknummer en rolnummer: 9680782 / CV EXPL 22-2231
      Uitspraak: 19 augustus 2022
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
      in de zaak van:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        Happy A'dam B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      gemachtigde: mr. P. van Lingen,
    
    
    
      t e g e n 
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      gemachtigde: mr. Tj.S.H. Rosbach (Pro-Justitia.ch).
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als Happy A'dam en [gedaagde] .
    
    
  
  
    
      1VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
      
        
          de dagvaarding van 1 februari 2022 met producties,
        
        
          de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie, met producties,
        
        
          het tussenvonnis van 22 april 2022, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie met productie.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ingevolge het tussenvonnis van 22 april 2022 heeft de mondelinge behandeling van de zaak op 19 juli 2022 plaatsgevonden. De door de griffier van de mondelinge behandeling gemaakte zittingsaantekeningen bevinden zich in het dossier.
      
    
    
      1.3.
      Daarna is vonnis bepaald.
      
      
        
          GRONDEN VAN DE BESLISSING
        
      
      
    
  
  
    
      2Feiten en omstandigheden
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurde het pand gelegen aan de [adres] (hierna: het pand). In het pand exploiteerde [gedaagde] een avondwinkel (hierna: de avondwinkel). 
      
    
    
      2.2.
      In oktober 2021 kwamen Happy A'dam en [gedaagde] mondeling overeen dat Happy A'dam de avondwinkel van [gedaagde] over zou nemen tegen betaling van een koopprijs van € 45.000. Op 18 oktober 2021 betaalde Happy A'dam € 5.000 aan [gedaagde] . Op 25 oktober 2021 ondertekenden partijen een schriftelijke koopovereenkomst, die onder meer het volgende bepaalde:
    
  
  
    
      Om privacyredenen zijn 2 van de 3 afbeeldingen verwijderd.
    
    
      
      (…) 
      
        
          
        
      
      
    
    
      2.3.
      De in artikel 1.1/2.2 bedoelde levering en de in artikel 1.3 bedoelde betaling van (het restant van) de koopprijs hebben niet op 1 november 2021 plaatsgevonden, omdat partijen op dat moment nog in afwachting waren van instemming van de verhuurder met de overname van de huurovereenkomst door Happy A'dam. Uiteindelijk weigerde de verhuurder Happy A'dam als nieuwe huurder van het pand. Partijen hebben vervolgens geen verdere uitvoering gegeven aan de koopovereenkomst.
      
    
    
      2.4.
      Bij e-mail van 25 januari 2022 aan de gemachtigde van [gedaagde] deed de gemachtigde van Happy A'dam een beroep op ontbinding van de koopovereenkomst, en maakte hij aanspraak op betaling van een boete ter hoogte van € 4.500 en terugbetaling van de aanbetaling van € 5.000.
      
    
     Tekst 
  
  
    
      3Vorderingen en verweer
    
    
      
        Conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        Happy A'dam vordert in conventie – samengevat – dat [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis zal worden veroordeeld tot betaling van: 
        a. € 9.500 aan hoofdsom; 
        b. € 850 aan buitengerechtelijke incassokosten;
        c. de rente over de hoofdsom en de buitengerechtelijke incassokosten vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; en
        d. de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      Happy A'dam stelt – samengevat – dat [gedaagde] de huurrechten van het pand waarin de avondwinkel werd geëxploiteerd niet heeft overgedragen, terwijl de koopovereenkomst hem daar wel toe verplichtte. Happy A'dam stelt de overeenkomst te hebben ontbonden waardoor [gedaagde] is gehouden niet alleen de contractuele boete ter hoogte van € 4.500 aan Happy A'dam te voldoen, maar ook de aanbetaalde € 5.000.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer tegen de vorderingen van Happy A'dam en concludeert tot afwijzing. [gedaagde] betwist dat de overeenkomst hem verplichtte tot overdracht van de huurrechten. Daardoor kon Happy A'dam de overeenkomst niet ontbinden, en is [gedaagde] ook geen boete verschuldigd. Bovendien kwalificeert de betaling van € 5.000 als niet restitueerbaar handgeld, aldus [gedaagde] .
      
      
        
          Reconventie
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] vordert in reconventie dat de kantonrechter het door [gedaagde] ontvangen bedrag ad € 5.000 kwalificeert als een niet restitueerbaar handgeld. De kantonrechter begrijpt deze vordering aldus, dat [gedaagde] vordert dat de kantonrechter voor recht verklaart dat [gedaagde] het betaalde bedrag van € 5.000 niet verplicht is te restitueren, met veroordeling van Happy A'dam in de kosten van de proceskosten in reconventie. 
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde] stelt – samengevat – dat de € 5.000 een aanbetaling op de koopprijs was die [gedaagde] ook niet verplicht was terug te betalen aan Happy A'dam indien de verkoop van de avondwinkel geen doorgang zou vinden. [gedaagde] had dit bedrag als zekerheidsstelling gevraagd, omdat Happy A'dam zich al eerder had gemeld om de avondwinkel over te nemen maar op 4 oktober 2021 niet was verschenen op een afspraak waarbij ook de makelaar van de verhuurder aanwezig zou zijn. 
      
    
    
      3.6.
      Happy A'dam voert verweer tegen de vorderingen van [gedaagde] en concludeert tot afwijzing. Happy A'dam betwist dat partijen zijn overeengekomen dat het bedrag niet terug zou worden betaald indien de verkoop geen doorgang zou vinden. Volgens Happy A'dam betrof de betaling van € 5.000 een normale aanbetaling op de koopprijs en heeft [gedaagde] gezegd dat Happy A’dam dat geld zou terugkrijgen als de overname niet door zou gaan.
      
    
    
      3.7.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling
    
    
      
        Conventie
      
    
    
    
      4.1.
      Happy A'dam stelt de koopovereenkomst met [gedaagde] te hebben ontbonden. De kantonrechter begrijpt uit de stellingen van Happy A'dam dat zij zich daarbij zowel beroept op artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) als artikel 2.3 van de koopovereenkomst en zal in het hierna volgende nagaan of Happy A'dam bevoegd was de koopovereenkomst te ontbinden.
      
    
    
      4.2.
      Voor ontbinding van de koopovereenkomst door Happy A'dam op grond van artikel 6:265 lid 1 BW is vereist dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] en dat hij in verzuim verkeert. De stelplicht en bewijslast van de tekortkoming en het verzuim rust op Happy A'dam. 
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter begrijpt de stellingen van Happy A'dam zo, dat de tekortkoming volgens haar eruit bestaat dat [gedaagde] de huurrechten van het pand waarin de avondwinkel werd geëxploiteerd niet heeft overdragen aan Happy A'dam, althans er niet voor heeft gezorgd dat Happy A'dam de huurovereenkomst die zag op het pand kon overnemen. Daarbij komt dat [gedaagde] volgens Happy A'dam bij het sluiten van de koopovereenkomst heeft gezegd dat zij de huurovereenkomst over zou kunnen nemen. [gedaagde] betwist echter dat die afspraak is gemaakt en voert aan slechts te hebben gezegd dat wat hem betreft Happy A'dam de huurovereenkomst over zou kunnen nemen, maar dat het laatste woord daarover aan de verhuurder van het pand is.
      
    
    
      4.4.
      Naar het oordeel van de kantonrechter is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] in dit verband geen sprake, omdat [gedaagde] niet verplicht was de huurrechten over te dragen of te bewerkstelligen dat Happy A'dam de huurovereenkomst kon overnemen. Dat [gedaagde] die verplichting had lag ook niet voor de hand, omdat [gedaagde] niet namens de verhuurder kon beslissen dat overname van de huurovereenkomst door Happy A'dam akkoord zou zijn. Of [gedaagde] bij het aangaan van de overeenkomst heeft gezegd dat Happy A'dam de huurovereenkomst kon overnemen kan in het midden blijven, omdat Happy A'dam daaruit gelet op het voorgaande hoe dan ook niet mocht afleiden dat [gedaagde] persoonlijk in zou staan voor het kunnen overnemen van de huurovereenkomst. Een dergelijke verplichting van [gedaagde] volgt ook niet uit de koopovereenkomst, omdat artikel 1.1 duidelijk bepaalt dat [gedaagde] slechts de inventaris, goodwill en winkelvoorraad over zou dragen aan Happy A'dam zonder iets te bepalen ten aanzien van een eventuele overdracht van huurrechten. De stelling van Happy A'dam dat uit artikel 7.2 van de koopovereenkomst volgt dat beoogd zou zijn de gehele onderneming en dus ook de huurrechten over te dragen volgt de kantonrechter niet. Uit de formulering van dat artikel blijkt namelijk onvoldoende dat partijen van artikel 1.1 af hebben willen wijken in die zin dat [gedaagde] ook huurrechten over zou dragen. Bovendien draagt artikel 7 de titel ‘Aansprakelijkheid’, die geen enkel verband houdt met overdracht van huurrechten.
      
    
    
      4.5.
      Bij een transactie als hier aan de orde, is het de verantwoordelijkheid van de koper om met de verhuurder te regelen dat de koper de huur van de bedrijfsruimte kan overnemen. De verantwoordelijkheid voor de instemming van de verhuurder – en het risico bij het uitblijven daarvan – lag dus bij Happy A'dam. Het had daarom op de weg van Happy A'dam gelegen om als koper van de avondwinkel duidelijke afspraken te maken over haar positie als overdracht van de huurrechten niet mogelijk zou blijken en die afspraken op te (laten) nemen in de koopovereenkomst. Dat zij dat heeft nagelaten komt voor haar rekening en risico. 
      
    
    
      4.6.
      Voor zover Happy A'dam bedoeld heeft te stellen dat de tekortkoming (mede) bestaat uit het niet nakomen van de leveringsverplichting met betrekking tot de inventaris en winkelvoorraad als bedoeld in artikel 1.1 van de koopovereenkomst volgt de kantonrechter haar daarin niet. Partijen hebben er in samenspraak voor gekozen om de overdracht nog niet op 1 november 2021 te laten plaatsvinden, omdat zij op dat moment nog in afwachting waren van een bericht van de verhuurder. In zoverre kan van een tekortkoming geen sprake zijn. Bovendien heeft Happy A’dam ook niet gesteld en onderbouwd dat [gedaagde] met de leveringsverplichting in verzuim is geraakt als bedoeld in artikel 6:265 lid 2 BW. 
      
    
    
      4.7.
      Aangezien niet aan de vereisten voor ontbinding van artikel 6:265 lid 1 BW is voldaan, kon Happy A'dam de overeenkomst met [gedaagde] niet op die grondslag ontbinden. Datzelfde geldt voor de grondslag van artikel 2.3 van de koopovereenkomst, op grond waarvan ontbinding mogelijk is indien “de levering niet tijdig of niet behoorlijk geschiedt en voldaan is aan de bedingen”. Ook in dat verband geldt dat partijen er in overleg voor hebben gekozen de levering op 1 november 2021 geen doorgang te laten vinden zodat van een tekortkoming van [gedaagde] geen sprake is. Bovendien is naar het oordeel van de kantonrechter gesteld noch gebleken dat partijen met deze bepaling af hebben willen wijken van artikel 6:265 BW, in die zin dat ontbinding ook mogelijk zou zijn zonder dat de andere partij in verzuim verkeert.
      
    
    
      4.8.
      Happy A'dam kon de koopovereenkomst dus niet ontbinden. 
      
    
    
      4.9.
      Voor zover Happy A'dam aanspraak maakt op terugbetaling van het door haar aanbetaalde bedrag van € 5.000 op grond van onverschuldigde betaling (artikel 6:203 BW) wijst de kantonrechter de vordering ook op deze grondslag af. Van een betaling zonder rechtsgrond is geen sprake, omdat aan de betaling de koopovereenkomst ten grondslag lag. Die koopovereenkomst bestaat nog steeds, omdat deze niet rechtsgeldig is ontbonden door Happy A'dam. Ook is niet gesteld dat de verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst anderszins met terugwerkende kracht zijn komen te vervallen. Weliswaar hebben beide partijen op de zitting verklaard dat de koopovereenkomst verder niet meer kan of zal worden uitgevoerd, maar daaruit volgt nog geen terugwerkende kracht als hiervoor bedoeld. 
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter zal gelet op het voorgaande de vorderingen in conventie afwijzen.
      
      
        
          Reconventie
        
      
      
    
    
      4.11.
      In reconventie vordert [gedaagde] een verklaring voor recht dat hij het betaalde bedrag van € 5.000 niet verplicht is te restitueren. Nu de kantonrechter [gedaagde] niet veroordeelt tot terugbetaling van de aanbetaalde € 5.000 en van een onverschuldigde betaling geen sprake is, heeft [gedaagde] geen belang bij zijn gevorderde verklaring voor recht dat dit bedrag kwalificeert als handgeld dat [gedaagde] niet verplicht is te restitueren. De kantonrechter zal de vorderingen in reconventie dan ook afwijzen.
      
      
        
          Proceskosten in conventie en reconventie en nakosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      De proceskosten in conventie komen voor rekening van Happy A'dam, omdat zij in het ongelijk is gesteld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 746 (2 punten × het liquidatietarief van € 373).
      
    
    
      4.13.
      De proceskosten in reconventie komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij in het ongelijk is gesteld. De kosten aan de zijde van Happy A'dam worden begroot op € 373 (2 punten × het liquidatietarief van € 373 × 0,5). De correctiefactor van 0,5 is van toepassing omdat de vordering in reconventie voortvloeit uit het verweer in conventie.
      
    
    
      4.14.
      De nakosten worden toegewezen op de wijze zoals hierna onder de beslissing is vermeld.
      
      
        
          BESLISSING
        
      
      
      
        De kantonrechter:
      
      
      
        
          in conventie
        
      
      
      
        I. wijst de vorderingen af,
      
      
      
        II. veroordeelt Happy A'dam in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 746 inclusief eventueel verschuldigde btw,
      
      
      
        III. veroordeelt Happy A'dam in de na dit vonnis aan de zijde van [gedaagde] ontstane nakosten, begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met de explootkosten van betekening van de uitspraak, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, 
      
      
      
        IV. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
      
        V. wijst de vorderingen af,
      
      
      
        VI. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Happy A'dam tot op heden begroot op € 373 inclusief eventueel verschuldigde btw,
      
      
      
        VII. veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis aan de zijde van Happy A'dam ontstane nakosten, begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met de explootkosten van betekening van de uitspraak, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw.
      
      
      
        Aldus gewezen door mr. A.L. op ’t Hoog, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 augustus 2022.
      
      
      
      
        De griffier							De kantonrechter