ECLI:NL:RBGEL:2022:7135, Rechtbank Gelderland, 21-12-2022, 404885
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2022-12-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verbintenissenrecht, vervangende schadevergoeding.

RECHTBANK Gelderland
    
    
      Team kanton en handelsrecht
    
    
    
      Zittingsplaats Zutphen
    
    
    
      Zaaknummer: C/05/404885 / HZ ZA 22-176
    
    
    
      
        Vonnis van 21 december 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] ,  2. [eiser sub 2] , 
    
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      eisers,
      advocaat: mr. C.M. Dreef te Apeldoorn,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde,
      advocaat: mr. R.G.J. Geurts te Apeldoorn.
    
    
    
      Partijen worden hierna afzonderlijk [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [gedaagde] genoemd.
      Eisers worden hierna gezamenlijk ook [eisers] genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het verwijzingsvonnis van 15 juni 2022 van de kantonrechter en de daarin genoemde stukken,
      - het tussenvonnis van 20 juli 2022, - het proces-verbaal van mondelinge behandeling, gehouden op 28 september 2022.
      
    
    
      1.2.
      Hierna is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      In een schriftelijk stuk dat op 13 juli 2018 is ondertekend door [eiser sub 1] en [gedaagde] staan de volgende afspraken met betrekking tot de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning):
      
      
        
          “
          Betreft: afspraken inzake [adres 1]
        
      
      
      
        
          Geachte heer [eiser sub 1] , beste [eiser sub 1] ,
        
      
      
      
        
          Met betrekking tot het pand [adres 1] zijn op 12 juli volgende afspraken gemaakt:
        
      
      
      
        
          
            [eisers] kopen [adres 1] voor het bedrag van 165.000,-k.k. 
        
        
          Van dit bedrag wordt € 157.500,00 voldaan door [eisers] , de beer [gedaagde] zal een bedrag van € 7.500,00 overmaken naar een nader te bepalen rekeningnummer van [eiser sub 1] .
        
      
      
      
        
          Huurder van het pand [adres 1] zal zijn mevrouw [naam huurder] , geboortedatum [geboortedatum] te [plaats] .
        
      
      
      
        
          De overeengekomen huur zal € 825,00 per maand zijn. Hiervan zal een huurovereenkomst opgesteld worden.
        
        
          De huurovereenkomst gaat in zodra het pand gepasseerd is bij de notaris en [eisers] eigenaar van het pand zijn.
        
      
      
      
        
          
            [gedaagde] zal volgende, reeds bekende, tekortkomingen in het pand [adres 1] repareren/aanpassen:
        
      
      
        - Lekke pijp in houtkachel woonkamer;
      
      
        - Vloer aanpassen/verbeteren;
      
      
        - Wandje plaatsen woonkamer ter afscheiding 3e slaapkamer.
      
      
      
        
          De heer [eiser sub 1] zal bij de te bouwen woningen in [plaats] 1e keus hebben in de locatie. 
        
        
          Onder voorbehoud van akkoord gemeente betreffende dit lopende plan.
        
      
      
      
        
          Voor akkoord,
        
      
      
      
        
          
            [plaats] , 13 juli 2018 			[plaats] , 13 juli 2018
        
        
          
            [eiser sub 1] 					[gedaagde] ”
        
      
      
      
        Deze afspraken worden hierna ook aangeduid als: de overeenkomst.
      
      
    
    
      2.2.
      
        [eisers] heeft de woning gekocht, in eigendom verkregen en verhuurd aan [naam huurder] , de ex-vrouw van [gedaagde] . [gedaagde] heeft een bedrag van € 7.500,00 betaald op een (erven)bankrekening van [eisers]
      
    
    
      2.3.
      
        [naam 2] heeft op 6 augustus 2021 een offerte uitgebracht van € 1.809,65 inclusief BTW voor het repareren van de lekke pijp in de woning. Partijen zijn het erover eens dat deze reparatie niet mogelijk is.
      
    
    
      2.4.
      
        [naam bedrijf] (hierna: [naam bedrijf] ) heeft op 20 december 2021 een offerte uitgebracht van € 4.978,90 inclusief BTW voor het verwijderen van de pijp en de schouw in de woning met de bijbehorende herstelwerkzaamheden, waaronder het aanbrengen van nieuw stuc- en schilderwerk.
      
    
    
      2.5.
      Vervolgens heeft zich een discussie tussen partijen ontsponnen of [gedaagde] op grond van de overeenkomst gehouden is tot het verwijderen en afwerken van de pijp en de schouw in de woning (conform de offerte van [naam bedrijf] ).
      
    
    
      2.6.
      In een e-mail van 21 februari 2022 heeft [eisers] het volgende voorstel gedaan:
      
      
        
          “Alhoewel het nodige gezegd kan worden van uw onderstaande mail en de stellingname in deze door uw client, hebben clienten om hun moverende redenen besloten niet tot dagvaarding van uw client in de kachelpijp-kwestie over te gaan, zo hij het door hem toegezegde bedrag van € 2.112,50 excl. BTW alsnog binnen 7 dagen na heden overmaakt op rekeningnummer (…).”
        
      
      
    
    
      2.7.
      Bij e-mail van 23 februari 2022 heeft [gedaagde] hierop als volgt gereageerd:  
      
      
        
          “Het door u genoemde bedrag – eerder overigens niet als schikkingsbedrag aanvaard door uw cliënt – zal cliënt eerst betalen als het geoffreerde werk volledig is uitgevoerd door [naam bedrijf] , gefactureerd door [naam bedrijf] , en duidelijk blijkt dat ook uw cliënt 50 % daarvan heeft betaald. Direct nadien zal ook cliënt zijn deel betalen. 
        
      
      
      
        
          Tot slot merk ik op dat cliënt aanspraak blijft maken op het destijds door hem betaalde bedrag van € 7.500,- ter zake worden voor cliënt alle rechten voorbehouden. (…)”  
        
      
      
    
    
      2.8.
      Nadien hebben partijen getwist over de vraag of er sprake is van een minnelijke regeling tussen partijen.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eisers] vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        I. Voor recht te verklaren dat [gedaagde] geen mede-eigenaar is van de woning en geen recht heeft op een deel van de verkoopprijs alsmede dat het bedrag van € 7.500,00 niet onverschuldigd is betaald door [gedaagde] aan [eisers]
        II. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van het bedrag van € 5.601,79, vermeerderd met wettelijke rente, dan wel een zodanig bedrag als de rechtbank vermeent te behoren.
        III. Voor recht te verklaren dat [eiser sub 1] een recht van koop heeft op de door [gedaagde] te bouwen/ontwikkelen woningen te [plaats] en ten aanzien van de locatie een eerste keuze heeft en [gedaagde] te gebieden om uitvoering te geven aan die afspraak op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00, alsmede € 1.000,00 per dag dat hij met uitvoering van de afspraken in gebreke blijft, dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag.
        IV. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding, waaronder begrepen deurwaarderskosten, griffierecht en het salaris van de gemachtigde, te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis, en indien voldoening niet binnen deze termijn plaatsvindt te vermeerderen met de wettelijke rente, te rekenen
        vanaf de datum van het vonnis, althans van de veertiende dag na de datum van het vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] legt aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag.
      
      
        
          Ten aanzien van de vordering onder I (en IV):
        
        
          [gedaagde] is geen mede-eigenaar van de woning zoals uit de openbare registers volgt. [gedaagde] heeft daarom bij verkoop van de woning ook geen recht op een deel van de verkoopprijs. Het bedrag van € 7.500,00 dat [gedaagde] aan [eisers] heeft betaald maakt onderdeel uit van de afspraken in de overeenkomst en is dus niet onverschuldigd betaald. 
      
      
      
        
          Ten aanzien van de vordering onder II (en IV):
        
        
          [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomst. [eisers] vordert vergoeding van de door hem geleden schade. Deze schade bestaat uit de kosten voor het laten aanpassen van de situatie rond de lekke pijp in de houtkachel in de woonkamer: € 4.978,90 inclusief BTW, conform de offerte van [naam bedrijf] . Deze kosten moeten worden vermeerderd met de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten: € 622,89.  
      
      
      
        
          Ten aanzien van de vordering onder III (en IV):
        
        Gelet op de verhoudingen tussen partijen bestaat bij [eiser sub 1] de vrees dat [gedaagde] geen uitvoering zal geven aan de afspraak dat [eiser sub 1] bij het bouwen van woningen in [plaats] 1e keus heeft in de locatie. Uit deze afspraak volgt dat [eiser sub 1] een recht van koop heeft en ten aanzien van de locatie eerste keus heeft. Genoemde vrees wordt mede gevoed doordat [gedaagde] uit eigen beweging geen informatie verschaft aan [eiser sub 1] over de voortgang van de bouwplannen in [plaats] . Daarom heeft [eiser sub 1] recht op en belang bij een uitspraak op dit punt.
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] concludeert primair tot niet-ontvankelijkheid van [eiser sub 2] en subsidiair tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] dan wel [eiser sub 1] , met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure. Daartoe voert [gedaagde] het volgende aan. 
      
      
        
          Ten aanzien van de door [gedaagde] verzochte niet-ontvankelijk verklaring:
        
        
          [gedaagde] betwist dat [eiser sub 2] partij is bij de overeenkomt, reden waarom [gedaagde] verzoekt [eiser sub 2] niet-ontvankelijk te verklaren in zijn vorderingen.
      
      
      
        
          Ten aanzien van de vordering onder I (en IV): 
        
        
          [gedaagde] voert aan dat hij door betaling van het bedrag van € 7.500,00 aan [eisers] mede-eigenaar is van de woning en/of recht heeft op een deel van de verkoopprijs. Althans het bedrag van € 7.500,00 is onverschuldigd betaald.
      
      
      
        
          Ten aanzien van de vordering onder II (en IV):
        
        
          [gedaagde] betwist dat hij is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomst, en voert aan als verweer dat partijen hierover reeds een minnelijke regeling hebben getroffen. [gedaagde] betwist verder dat [eisers] buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt. 
      
      
      
        
          Ten aanzien van de vordering onder III (en IV):
        
        
          [gedaagde] betwist dat [eiser sub 1] op grond van de overeenkomst (nog steeds) een recht van koop/recht van eerste keuze heeft. 
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        
          [eiser sub 2] is geen partij bij de overeenkomst maar wel ontvankelijk in zijn vorderingen
      
    
    
    
      4.1.
      
        
          [gedaagde] heeft, mede onder verwijzing naar de ondertekening van de overeenkomst door alleen hem en [eiser sub 1] , gemotiveerd betwist dat (ook) [eiser sub 2] partij is bij de overeenkomst. Op basis daarvan heeft [gedaagde] verzocht [eiser sub 2] niet-ontvankelijk te verklaren in zijn vorderingen.
        
          [eisers] heeft hiertegen ingebracht dat [eiser sub 1] aan het gesprek voorafgaand aan de overeenkomst – waarbij aanwezig waren: [eiser sub 1] , [gedaagde] , zijn zus en de heer [naam 1] – mede namens [eiser sub 2] heeft deelgenomen. Deze door [gedaagde] betwiste stelling heeft hij echter niet onderbouwd, bijvoorbeeld door een verklaring van de heer [naam 1] hierover in het geding te brengen. 
        Uit de overeenkomst – vastgelegd in een brief gericht aan alleen [eiser sub 1] (en volgens [gedaagde] opgesteld door de heer [naam 1] ) – volgt niet met zoveel woorden dat (ook) [eiser sub 2] partij is bij de overeenkomst (en/of [eiser sub 1] mede namens [eiser sub 2] handelt). Dat in de overeenkomst (naast “De heer [eiser sub 1] ” ook) wordt gesproken over “ [eisers] ”, en [eiser sub 1] en [eiser sub 2] gezamenlijk uitvoering hebben gegeven aan de overeenkomst door de woning gezamenlijk te kopen en te verhuren aan de ex-partner van [gedaagde] , maakt dit niet anders. [gedaagde] voert in dit verband terecht aan dat hij niet gebonden is aan interne afspraken tussen [eiser sub 1] en [eiser sub 2] over (onder meer) de wijze van effectuering van de overeenkomst (door in zijn ogen: [eiser sub 1] ). 
        Dit alles betekent dat [eisers] onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat [eiser sub 2] partij is bij de overeenkomst. 
        Gelet daarop zal de vordering onder II van [eiser sub 2] , die ziet op het gestelde tekortschieten van [gedaagde] in de nakoming van zijn verbintenissen uit de overeenkomst worden afgewezen. De primair door [gedaagde] verzochte niet-ontvankelijk verklaring zal ook worden afgewezen; daarvoor is immers geen grond. 
        Anders dan [gedaagde] aanvoert brengt het (enkele) feit dat [eiser sub 2] geen partij is bij de overeenkomst, niet reeds mee dat hij niet-ontvankelijk is ten aanzien van zijn overige vorderingen (onder I en IV), noch dat ook deze vorderingen reeds daarom moeten worden afgewezen. De vordering onder I vindt immers zijn grondslag in het feit dat [eiser sub 2] mede-eigenaar is van de woning. Dat [eiser sub 2] geen partij is bij de overeenkomst doet daaraan niet af. Bij toewijzing van zijn vordering onder I heeft [eiser sub 2] ook recht op vergoeding van zijn proceskosten (zijn vordering onder IV).  
      
      
      
        
          Ten aanzien van de vordering onder I (en IV)
        
      
      
      
        
          
            [gedaagde] is geen mede-eigenaar van de woning en heeft geen recht op deel verkoopprijs
        
      
      
    
    
      4.2.
      Niet in geschil is dat [eisers] volgens de openbare registers eigenaar is van de woning en dat [gedaagde] om hem moverende redenen een bedrag van € 7.500,00 heeft betaald aan [eisers] zodat hij de woning zou kopen (in plaats van [gedaagde] ). Het enkele feit dat [gedaagde] dit bedrag heeft betaald aan [eisers] maakt, anders dan [gedaagde] zonder nadere toelichting stelt, niet dat [gedaagde] reeds daarom mede-eigenaar is geworden van de woning en/of bij verkoop van de woning recht heeft op een deel van de verkoopprijs. De gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde] geen mede-eigenaar is van de woning, en geen recht heeft op een deel van de verkoopprijs, zal dan ook worden toegewezen. [eisers] heeft als eigenaar van de woning daarbij ook belang nu [gedaagde] blijft volharden in zijn standpunt dat de enkele betaling van € 7.500,00 reeds leidt tot mede-eigendom van de woning en/of het recht op een deel van de verkoopprijs. 
      
      
        
          Het bedrag van € 7.500,00 is niet onverschuldigd betaald
        
      
      
    
    
      4.3.
      Niet in geschil is dat op grond van de overeenkomst [eisers] de woning zou kopen (en verhuren aan de ex-partner van [gedaagde] ) en [gedaagde] daarom (onder meer) een bedrag van € 7.500,00 moest betalen aan [eisers] Hieruit volgt reeds dat het bedrag van € 7.500,00 niet onverschuldigd is betaald. De gevorderde verklaring voor recht met die strekking zal dan ook worden toegewezen. [eisers] heeft daarbij ook belang nu [gedaagde] blijft volharden in zijn standpunt dat de betaling van € 7.500,00 onverschuldigd is betaald (als hij door die betaling geen mede-eigenaar is geworden van de woning en/of geen recht heeft op een deel van de verkoopprijs; dat die situatie zich voordoet bleek hiervoor in r.o. 4.2).
      
      
        
          Ten aanzien van de vordering onder II (en IV)
        
      
      
      
        
          Geen minnelijke regeling
        
      
      
    
    
      4.4.
      Het verweer van [gedaagde] dat partijen over de reparatie van de lekke pijp al overeenstemming hebben bereikt gaat niet op. Uit de hiervoor in r.o. 2.6 en 2.7 geciteerde e-mails volgt namelijk dat [gedaagde] , gelet op de nieuwe voorwaarden die hij daarin heeft gesteld, het daartoe strekkende aanbod van [eisers] niet heeft aanvaard. 
      
      
        
          De uitleg van [eisers] van de overeenkomst wordt niet gevolgd 
        
      
      
    
    
      4.5.
      
        In geschil is of [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verbintenissen uit de overeenkomst. Daarbij staat tussen partijen vast dat het repareren van de lekke pijp in de houtkachel van de woning niet mogelijk is.
        
          [eisers] stelt zich op het standpunt dat, nu reparatie van de pijp niet mogelijk is, [gedaagde] gehouden was tot het “aanpassen” van de lekke pijp. Daaronder verstaat [eisers] het verwijderen van de pijp en de schouw in de woning met de bijbehorende herstelwerkzaamheden, waaronder het aanbrengen van nieuw stuc- en schilderwerk. 
        
          [gedaagde] betwist op grond van de overeenkomst gehouden te zijn tot het uitvoeren van genoemde werkzaamheden.
      
      
    
    
      4.6.
      
        De stellingen van partijen nopen tot uitleg van wat partijen zijn overeengekomen. Bij de uitleg van een overeenkomst gaat het niet alleen om de taalkundige betekenis van de bewoordingen die bij het maken van de afspraak zijn gebruikt, maar ook om de zin die partijen in de gegeven omstandigheden daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en om hetgeen ze dienaangaande over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogenoemde Haviltex-norm, zie ECLI:NL:HR:1981:AG4158). 
        Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) draagt [eisers] , als de partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van door hem gestelde feiten, de bewijslast van die feiten. Deze hoofdregel is namelijk ook toepasselijk waar het gaat om het bestaan en de uitleg van overeenkomsten.
      
      
    
    
      4.7.
      
        De door [eisers] gestelde uitleg van wat tussen partijen is overeengekomen, kan niet worden gevolgd. [eisers] heeft zijn uitleg namelijk alleen gebaseerd op de volgende passage in de overeenkomst: 
        
          “ [gedaagde] zal volgende, reeds bekende, tekortkomingen in het pand [adres 1] repareren/aanpassen:
        
        
          - Lekke pijp in houtkachel woonkamer”.
        
        Uit de (letterlijke tekst van deze) passage volgt echter niet dat partijen zijn overeengekomen dat – indien reparatie van de lekke pijp niet mogelijk is – [gedaagde] de lekke pijp én de schouw moet verwijderen én vervolgens moet overgaan tot herstelwerkzaamheden, waaronder het aanbrengen van nieuw stuc- en schilderwerk ter plaatse. Andere feiten en omstandigheden dan de bewoordingen die bij het maken van de afspraak zijn gebruikt heeft [eisers] niet aan zijn uitleg ten grondslag gelegd. 
        Tijdens de zitting bleek bovendien dat partijen bij het maken van de afspraken destijds niet bedacht waren op de situatie dat reparatie van de lekke pijp niet mogelijk zou zijn. Dit impliceert dat partijen ook geen afspraken hebben gemaakt voor die situatie. 
        Het vorenstaande betekent dat, gezien de betwisting hiervan door [gedaagde] , [eisers] onvoldoende feiten en omstandigheden heeft aangevoerd die tot de door hem voorgestane uitleg kunnen leiden. Hieruit volgt dat [gedaagde] niet gehouden is tot het verwijderen van de pijp en de schouw in de woning met de bijbehorende herstelwerkzaamheden, waaronder het aanbrengen van nieuw stuc- en schilderwerk. 
      
      
      
        
          Maar [gedaagde] moet wel de waarde van de reparatie van de lekke pijp vergoeden
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        Het bovenstaande neemt echter niet weg dat [gedaagde] wél gehouden is om de waarde van de reparatie van de lekke pijp aan [eiser sub 1] te vergoeden. Daartoe is het volgende van belang.
        Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] op grond van de overeenkomst in ieder geval gehouden was tot reparatie van de lekke pijp. Omdat nakoming hiervan blijvend onmogelijk is, kan [eiser sub 1] rechtstreeks op grond van art. 6:74 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) vervangende schadevergoeding vorderen. Elke tekortkoming is immers toerekenbaar, tenzij de schuldenaar aantoont dat zij hem niet kan worden toegerekend (zie art. 6:75 BW). De bewijslast dat de tekortkoming hem niet toerekenbaar is, rust op de schuldenaar. Niet gesteld of gebleken is dat de tekortkoming [gedaagde] niet toerekenbaar is. Dit betekent dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de tekortkoming, en in dit geval gehouden is tot vervangende schadevergoeding.
        De omvang van de vervangende schadevergoeding wordt bepaald aan de hand van de bepalingen van afdeling 10 van titel 1 BW. Aangezien de vervangende schadevergoeding in de plaats treedt van de prestatie zelf gaat het hier om vergoeding van de waarde van de prestatie. Deze waarde is blijkens de offerte van [naam 2] € 1.809,65 inclusief BTW. De rechtbank zal dan ook dit bedrag aan (vervangende) schadevergoeding toewijzen, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag, zoals gevorderd.
      
      
      
        
          Buitengerechtelijke kosten
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        [eisers] vordert (onder II ook) vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De hoofdvordering, schadevergoeding, valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank zal daarom de gevorderde vergoeding toetsen aan de oriëntatiepunten voor de beoordeling van dergelijke vorderingen uit het Rapport BGK-integraal, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-) kosten zal – mede gelet op de door de rechtbank gevolgde aanbevelingen van het Rapport BGK-integraal – worden afgewezen. [eisers] heeft namelijk niet gesteld dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan [eisers] vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt daarom afgewezen.
      
      
        
          Ten aanzien van de vordering onder III (en IV)
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        
          [eiser sub 1] heeft onder verwijzing naar de overeenkomst gesteld dat hij een recht van koop heeft op de door [gedaagde] te bouwen/ontwikkelen woningen te [plaats] en ten aanzien van de locatie een eerste keuze heeft.
        
          [gedaagde] heeft daarop in zijn conclusie van antwoord aangevoerd dat: (i) is afgesproken dat [eiser sub 1] bij de te bouwen woningen te [plaats] eerste keus zal hebben in de locatie, (ii) dit wat [gedaagde] betreft nog steeds geldt, (iii) [gedaagde] de gemaakte afspraken nakomt, (iv) van bouw echter nog geen sprake is, (v) [gedaagde] in overleg is met de gemeente, maar er dienaangaande echter nog niet veel vooruitgang is en (vi) aldus [gedaagde] aan [eiser sub 1] ook geen informatie kon verschaffen. 
        Tijdens de zitting heeft [gedaagde] zich echter op het standpunt gesteld dat het betreffende recht van [eiser sub 1] alleen zag op het destijds lopende plan, maar dat dit recht is komen te vervallen omdat [gedaagde] “plannen verder” zou zijn.
        
          [gedaagde] heeft geen verklaring gegeven voor het feit dat, ondanks dat [gedaagde] ten tijde van zijn conclusie van antwoord al “plannen verder” zou zijn, [gedaagde] toen het betreffende recht van [eiser sub 1] nog onderschreef. Evenmin heeft hij zijn stelling dat het destijds lopende plan inmiddels niet meer bestaat (en daarom bedoeld recht zou zijn vervallen) ook maar op enige wijze onderbouwd.  
        Gelet hierop heeft [gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank het bestaan van het door [eiser sub 1] gestelde recht onvoldoende gemotiveerd betwist. Evenmin heeft [eiser sub 1] de inhoud van dit recht, een recht van koop, onvoldoende gemotiveerd betwist. [gedaagde] heeft in dit verband alleen betwist dat het hier gaat om een recht van koop, zonder daarbij aan te geven wat het hebben van eerste keus in de locatie dan wel inhoudt.
        De gevorderde verklaring voor recht ten aanzien van dit recht, en het gebod voor [gedaagde] om uitvoering te geven aan de afspraak ter zake dit recht, zal dan ook worden toegewezen. De gevorderde dwangsommen zonder maximum komen de rechtbank echter onredelijk voor en zullen daarom worden beperkt en gemaximeerd tot een bedrag van € 25.000,00.
        
          Ten aanzien van de vordering onder IV
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        [gedaagde] is de partij die grotendeels ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eisers] als volgt vastgesteld:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                               129,56
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                314,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                            1.126,00
              
              
                (2,00 punten × € 563,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                            1.569,56
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
        5.	De beslissing
      
      
      
        De rechtbank
      
      
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat [gedaagde] geen mede-eigenaar is van de woning gelegen aan de [adres 1] , en geen recht heeft op een deel van de verkoopprijs van de woning, alsmede dat het bedrag van € 7.500,00 niet onverschuldigd is betaald door [gedaagde] aan [eisers] ,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser sub 1] van een schadevergoeding van € 1.809,65 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.3.
      verklaart voor recht dat [eiser sub 1] een recht van koop heeft op de door [gedaagde] te bouwen/ontwikkelen woningen te [plaats] en ten aanzien van de locatie een eerste keuze heeft,
      
    
    
      5.4.
      gebiedt [gedaagde] om uitvoering te geven aan de afspraak ter zake dit recht, 
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 1] een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan de hoofdveroordeling onder 5.4 voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt,
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.569,56, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.7.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2, 5.4, 5.5 en 5.6 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.8.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.P. Mesman en in het openbaar uitgesproken op 21 december 2022.
      
      
      
        JM/IvD