ECLI:NL:RBNHO:2023:4070, Rechtbank Noord-Holland, 01-05-2023, 10396708 \ VV EXPL  23-23
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2023-05-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: geen huurovereenkomst want geen sprake van overeenstemming op essentiele punten, geen verplichting tot dooronderhandelen

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Zaanstad
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 10396708 \ VV EXPL  23-23
      Uitspraakdatum: 1 mei 2023
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
      
    
    
    
      de besloten vennootschap [eiseres] 
      gevestigd te [vestigingsplaats 1]
      eiseres
      verder te noemen: [eiseres]
      gemachtigde: mr. G.C.M. Schipper
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      de besloten vennootschap [gedaagde] 
      gevestigd te [vestigingsplaats 2] 	
      gedaagde  
      verder te noemen: [gedaagde]
      gemachtigde: mr. A.M. Roepel
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      Eiseres is een projectontwikkelaar en heeft in dat kader onderhandeld met gedaagde over het sluiten van een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte. Volgens eiseres hebben die onderhandelingen geresulteerd in een huurovereenkomst tussen haar en gedaagde. In ieder geval waren, aldus eiseres, die onderhandelingen in een zo ver gevorderd stadium dat gedaagde die niet had mogen afbreken. Eiseres vordert daarom dat gedaagde veroordeeld wordt tot nakoming van de huurovereenkomst, dan wel dat gedaagde veroordeeld wordt de onderhandelingen voort te zetten en af te ronden. De kantonrechter wijst beide vorderingen af.
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiseres] heeft [gedaagde] op 29 maart 2023 gedagvaard. 
    
    
      1.2.
      	De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 april 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij e-mail van 14 april 2023 nog stukken toegezonden. 
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] is een gezamenlijke vennootschap van [bedrijf] (hierna: ‘ [bedrijf] ’) en Ontwikkeladviseur II B.V. (hierna: ‘De Ontwikkeladviseur’) en ontwikkelt in Zaandam de nieuwe stadswijk ‘Oostzijderpark’. 
    
    
      2.2. (
      (Woon)Blok A, bestaande uit 171 appartementen en een bedrijfsruimte, is op 21 maart 2023 opgeleverd. Op 10 november 2020 heeft [eiseres] een koopovereenkomst voor het appartementsrecht van de bedrijfsruimte gesloten met Mn Services Vermogensbeheer (hierna: ‘Mn’) als gevolmachtigde van Stichting Pensioenfonds Metaal en Techniek (hierna: ‘PMT’). De levering van het appartementsrecht heeft plaatsgevonden op 13 januari 2021. Op basis van de tussen [eiseres] en PMT gesloten koopovereenkomst diende [eiseres] ervoor te zorgen dat er voor de oplevering een geldige huurovereenkomst met een huurder van de bedrijfsruimte was gesloten. 
    
    
      2.3.
      De Ontwikkeladviseur heeft [gedaagde] namens [eiseres] in december 2018 benaderd met de vraag of [gedaagde] interesse had in het huren van de bedrijfsruimte in blok A. [gedaagde] heeft [eiseres] in reactie hierop laten weten dat zij geïnteresseerd is en op 14 februari 2019 heeft [ werknemer van gedaagde] (hierna: ‘ [ werknemer van gedaagde] ’ ), destijds werkzaam bij [gedaagde] , aan De Ontwikkeladviseur gevraagd of het huurcontract kan worden toegestuurd.
    
    
      2.4.
      Op 20 februari 2020 heeft [gedaagde] haar Programma van Eisen (hierna: PvE) ten aanzien van het gehuurde aan [bedrijf] toegestuurd. 
    
    
      2.5.
      Vervolgens heeft [gedaagde] in 2020 meerdere malen aan De Ontwikkeladviseur en [bedrijf] laten weten dat zij enthousiast was over het project en interesse had in het huren van de bedrijfsruimte. 
    
    
      2.6.
      Op 23 september 2020 heeft [bedrijf] een voorstel voor het huren van de bedrijfsruimte aan [gedaagde] toegestuurd. Vanwege corona hebben de gesprekken tussen partijen vervolgens enige tijd stil gelegen, maar op 22 april 2021 stuurt [werknemer 2 van gedaagde] , destijds werkzaam bij [gedaagde] , [bedrijf] een e-mail waarin hij vraagt of partijen een Letter of Intent moeten opstellen.
    
    
      2.7.
      Op of rond 5 juli 2021 ontvangt [gedaagde] een eerste concept van de huurovereenkomst. Bovenaan het concept staat vermeld ‘Enkel en alleen bedoeld voor discussiedoeleinden’. Op 29 september 2021 reageert [werknemer 3 van gedaagde] (hierna: ‘ [werknemer 3 van gedaagde] ’), vastgoedmedewerker bij [gedaagde] en opvolger van [werknemer 2 van gedaagde] , namens [gedaagde] op het concept. Daarbij laat [werknemer 3 van gedaagde] onder andere weten dat [gedaagde] Zaandam i.o. als huurder in de huurovereenkomst moet worden opgenomen in plaats van [gedaagde] en stelt hij een huurprijs van € 100.000,00 voor in plaats van € 118.400,00 voor.
    
    
      2.8.
      Op 7 november 2021 vraagt De Ontwikkeladviseur via whatsapp aan [ werknemer van gedaagde] ‘Teken jij dat huurcontract dan voor Zaandam’. Waarop [ werknemer van gedaagde] reageert met ‘Tuurlijk’. De Ontwikkeladviseur reageert vervolgens met ‘[ werknemer van gedaagde] , fijn dat we op een haar na uit zijn (puur …. op de i), waarop [ werknemer van gedaagde] zegt ‘Zeker! Mooi werk !!’
    
    
      2.9.
      
        In maart 2022 heeft [bedrijf] een concept van de huurovereenkomst voorgelegd aan Mn. Op 30 maart 2022 laat Mn [bedrijf] , voor zover van belang, het volgende weten:
        
          ‘Daarnaast hebben we ook wat opmerkingen op de meegestuurde huurovereenkomst.
        
      
      
        
          
            Contractueel is met Verkoper afgesproken dat [gedaagde] Groep Holding B.V. de huurder moet zijn, nu wordt een Beeren Zaandam i.o. genoemd dit is niet akkoord.
          
        
        
          
            Bankgarantie moet 3 maanden huur inclusief BTW bedragen.
          
        
        
          
            (…)
          
        
        
          
            We willen graag onze Green Lease Clausule toevoegen (zie Bijlage Green Lease)
          
        
        
          
            (…)
          
        
      
    
    
      2.10.
      Nadat [bedrijf] de e-mail met de opmerkingen heeft doorgestuurd aan [gedaagde] , laat [gedaagde] [bedrijf] het volgende weten.
      
      
        ‘Wij hebben geen enkel contract in [gedaagde] Groep Holding B.V. zitten. Dus dat gaat wel een dingetje worden’
      
      
    
    
      2.11.
      
        [bedrijf] heeft de opmerkingen van Mn vervolgens verwerkt in de huurovereenkomst en een nieuw concept aan Mn toegestuurd. In de begeleidende e-mail bij het aangepaste concept schrijft [bedrijf] aan Mn.
      
      
        ‘Hierbij op verzoek een bijgewerkt concept huurovereenkomst (wijzigingen nog voor te leggen aan [gedaagde] )’
      
      
    
    
      2.12.
      Op 14 april 2022 is dit aangepaste concept door [eiseres] , Mn en [gedaagde] besproken. Naar aanleiding van dit gesprek laat [werknemer van bedrijf] van Mn [bedrijf] het volgende weten1.1.	:
      
      
        
          ‘(…) Hierbij het documenten met mijn op- en aanmerkingen (niet naar opmaak gekeken). (…) Ik stel voor dat wij een opgeschoonde versie, en de ontbrekende ingevulde zaken, vanuit jullie afwachten, en dan kunnen we die allemaal nog een keer doornemen. 
        
        
          De opgeschoonde versie sturen wij hier ook nog langs onze juridische afdeling.’
        
      
      
    
    
      2.13.
      Op 30 mei 2022 stuurt [bedrijf] [gedaagde] een nieuw concept van de huurovereenkomst met daarboven de tekst ‘Enkel en alleen bedoeld voor discussiedoeleinden’. In de begeleidende e-mail is het volgende opgenomen.
      
      
        
          ‘Graag jouw reactie en akkoord (zie m.n. nieuwe artikelen 14.5 t/m 14.9 geschoonde versie). Andere punten zijn het nog aan MN aan te leveren PvE [gedaagde] (artikel 10), een reactie het verzoek bij artikel 4.10 en als besproken de gewenste bankgarantie (artikel 7 -ipv concerngarantie -> nu [gedaagde] ook de huurovk aangaat).’
        
      
      
    
    
      2.14.
       Eind oktober 2022 laat [werknemer 3 van gedaagde] [eiseres] telefonisch weten af te zien van het sluiten van de huurovereenkomst.
      
    
  
  
    
      3De vordering en het verweer
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert primair, samengevat, dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] veroordeelt tot nakoming van de tussen [gedaagde] en PMT gesloten huurovereenkomst en tot betaling van de verschuldigde huur vanaf de datum van oplevering. Subsidiair vordert [eiseres] dat [gedaagde] wordt veroordeeld de onderhandelingen voor de totstandkoming van de huurovereenkomst voort te zetten en af te ronden, op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag met een maximum van één jaarhuur. 
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat, hoewel er geen sprake is van een ondertekende huurovereenkomst, er tussen [gedaagde] en PMT wel een overeenkomst tot stand is gekomen aangezien er volledige wilsovereenstemming was over de inhoud van de huurovereenkomst. [gedaagde] is hier daarom aan gebonden en moet de tussen partijen gemaakte afspraken nakomen. Voor zover wordt geoordeeld dat er nog geen huurovereenkomst tot stand is gekomen, geldt dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld in de zin van artikel 6:162 BW door de onderhandelingen af te breken. Door [gedaagde] is de indruk gewekt dat de huurovereenkomst waarover werd onderhandeld tot stand zou komen, waardoor het afbreken van de onderhandelingen in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar was. 
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de vorderingen van [eiseres] moeten worden afgewezen. Allereerst betwist [gedaagde] dat [eiseres] over een volmacht van PMT beschikt op basis waarvan [eiseres] PMT in deze procedure mag vertegenwoordigen. Verder voert zij aan – samengevat – dat er tussen partijen weliswaar is onderhandeld over een huurovereenkomst en er in dat kader concepten zijn uitgewisseld, maar dat er op essentiële punten nog geen overeenstemming was. [gedaagde] betwist dan ook dat er tussen partijen een huurovereenkomst is gesloten die zij moet nakomen. De primaire vordering van [eiseres] dient daarom te worden afgewezen. Verder betwist [gedaagde] dat zij bij [eiseres] het gerechtvaardigde vertrouwen heeft gewekt dat er een huurovereenkomst tot stand zou komen. Daar komt bij dat [eiseres] niet voldoende heeft geconcretiseerd wat het uitgangspunt van eventuele verdere onderhandelingen zou moeten zijn. Ook de subsidiaire vordering moet daarom worden afgewezen. 
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als [eiseres] daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval. Niet weersproken is dat PMT, zolang de bedrijfsruimte niet is verhuurd, een deel van de koopprijs van het appartementsrecht niet hoeft te betalen aan [eiseres] . [eiseres] heeft er dan ook belang bij dat er zo snel mogelijk duidelijkheid komt over de rechtspositie van partijen. 
      
    
    
      4.2.
      
        Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. 
        
          Lastgeving
        
      
    
    
      4.3.
      Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] is dat dat [eiseres] niet over een afdoende volmacht beschikt om mede namens PMT onderhavige procedure te voeren. De kantonrechter zal daarom eerst de vraag moeten beantwoorden of PMT als lastgever, [eiseres] een volmacht voor het voeren van deze procedure heeft verleend.
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] heeft betwist dat [eiseres] uit hoofde van lastgeving bevoegd is op eigen naam namens PMT op te treden. [gedaagde] baseert zich hierbij op informatie van PMT en Mn waaruit het tegendeel zou blijken en heeft [eiseres] al sinds december 2022 geconfronteerd met deze informatie en gevraagd om een bevestiging dat dit anders is. In een e-mail van 21 december 2022 heeft de raadsman van [eiseres] de raadsman van [gedaagde] laten weten dat hij, mocht het tot een vordering in rechte komen, met instemming van zowel PMT als Mn, mede voor hen zou optreden. Dat behoefde op dat moment alleen nog schriftelijke bevestiging en die verwachtte hij spoedig te ontvangen. In een e-mail van 16 maart 2022 aan de raadsman van [gedaagde] heeft de raadsman van [eiseres] vervolgens aangegeven dat sprake was van lastgeving van PMT en MN aan [eiseres] . [eiseres] heeft echter nooit een schriftelijke bevestiging hiervan versterkt.
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter overweegt dat de Hoge Raad heeft bepaald dat ‘indien het verweer van de wederpartij daartoe aanleiding geeft, de lasthebber zal dienen te stellen en zonodig bewijzen dat hij uit hoofde van lastgeving bevoegd is op eigen naam ten behoeve van de rechthebbende op te treden’. Gelet op het verweer van [gedaagde] (dat reeds gevoerd is sinds 20 december 2022) had het dus op de weg van [eiseres] gelegen de door haar gestelde lastgeving nader te onderbouwen. Tot op heden is er echter geen enkel schriftelijk stuk waaruit de lastgeving blijkt, overgelegd, terwijl deze wel gemotiveerd is betwist door [gedaagde] . Tijdens de mondelinge behandeling van het kort geding heeft de raadsman van [eiseres] aangeven dat er geen schriftelijke lastgeving is, maar dat de raadsvrouw van PMT de lastgeving telefonisch kan bevestigen.
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter is van oordeel dat dit aanbod in het een te laat stadium van de procedure is gedaan. Het had op de weg van [eiseres] gelegen haar stelling dat sprake is van lastgeving door PMT (terwijl dit tussen partijen al eerder onderwerp van geschil was) voor of bij de aanvang van het kort geding nader te onderbouwen. Dit heeft zij niet gedaan en een kort geding procedure is niet geschikt voor nadere bewijslevering. 
      
    
    
      4.7.
      Echter, ook wanneer vast was komen te staan dat [eiseres] wel over een volmacht van PMT beschikte, dan nog komen de vorderingen van [eiseres] niet voor toewijzing in aanmerking. Dit wordt als volgt toegelicht. 
      
      
        
          Is er sprake van een huurovereenkomst?
        
      
      
    
    
      4.8.
      Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. Dat houdt niet in dat, om van een overeenkomst te kunnen spreken, sprake moet zijn van overeenstemming op detailniveau. Voldoende is dat de verbintenissen die partijen op zich nemen bepaalbaar zijn. Dat betekent dat van een overeenkomst sprake is indien over de meest wezenlijke onderdelen (de essentialia) daarvan overeenstemming bestaat. 
      
    
    
      4.9.
      Vast staat dat er geen sprake is van een schriftelijke huurovereenkomst die door beide partijen is ondertekend. De kantonrechter zal, om te bepalen of er ondanks het ontbreken daarvan toch sprake is van een overeenkomst, moeten beoordelen of er tussen [gedaagde] en PMT op essentiële punten overeenstemming was. De kantonrechter oordeelt dat dit niet het geval was. Dit wordt als volgt toegelicht.
      
    
    
      4.10.
      Vast staat dat [gedaagde] al vanaf 2018 betrokken was bij het project ‘Oostzijderpark’ in Zaandam. De tussen partijen gevoerde gesprekken hebben er toe geleid dat [bedrijf] in september 2020 een voorstel voor het huren van de bedrijfsruimte aan [gedaagde] heeft toegestuurd. Vanwege de coronapandemie hebben de gesprekken vervolgens enige tijd stil gelegen en uiteindelijk heeft [gedaagde] pas in of omstreeks juli 2021 een eerste concept van de huurovereenkomst ontvangen. In haar reactie op dit concept heeft [gedaagde] [eiseres] onder andere laten weten dat [gedaagde] Zaandam i.o. huurder zou worden, [gedaagde] in plaats van het geven van een bankgarantie een concerngarantie af wilde geven en dat expliciet in de huurovereenkomst moest worden opgenomen dat het gehuurde zou worden opgeleverd conform het 	PvE van [gedaagde] . Vervolgens heeft ook PMT haar wensen omtrent de huurovereenkomst aan [eiseres] kenbaar gemaakt. PMT heeft daarbij aangegeven dat zij alleen met [gedaagde] zelf (de Holding) wilde contracteren en niet met [gedaagde] Zaandam. Ook wilde PMT een bankgarantie in plaats van een concerngarantie en wilde zij dat haar Green Lease Clausule en verbouwingsreglement aan de overeenkomst werd toegevoegd. Naar aanleiding hiervan heeft [gedaagde] [eiseres] laten weten dat met name het feit dat PMT [gedaagde] als huurder wilde nog wel een ‘puntje’ was. Hieruit volgt dat er tussen partijen nog geen volledige wilsovereenstemming was. 
      
    
    
      4.11.
      Partijen zijn vervolgens op 14 april 2022 verder met elkaar in gesprek gegaan en tijdens dat gesprek zouden partijen volgens [eiseres] in grote lijnen overeenstemming hebben bereikt over de inhoud van de huurovereenkomst. Deze afspraken heeft [eiseres] vervolgens verwerkt in de op 30 mei 2022 aan partijen toegestuurde versie van de huurovereenkomst. De op dat moment nog openstaande punten zouden volgens [eiseres] alleen betrekking hebben op ondergeschikte punten. Dit laatste wordt door [gedaagde] betwist. 
      
    
    
      4.12.
      Voor de beantwoording van de vraag of er na het gesprek van 14 april 2022 een huurovereenkomst tot stand is gekomen, moet gekeken worden er tussen partijen wezenlijke onderdelen sprake was van overeenstemming. Hoewel [eiseres] heeft doen voorkomen dat deze overeenstemming er was, heeft [gedaagde] op de zitting laten zien dat ook boven de door [eiseres] op 30 mei 2022 per e-mail toegestuurde versie de tekst ‘Enkel en alleen bedoeld voor discussiedoeleinden’ stond en dat de het bestand nog opmerkingen van partijen bevatte over punten die zij nog dienden te bespreken. Hieruit volgt dat er nog geen volledige wilsovereenstemming was tussen partijen. Dit geldt temeer nu ook Mn naar aanleiding van het gesprek op 14 april 2022 nog aan [eiseres] heeft laten weten dat het opgeschoonde concept nog langs haar juridische afdeling moest, zodat niet gezegd kan worden dat Mn zonder meer akkoord was met de inhoud van de overeenkomst.
      
    
    
      4.13.
      Verder blijkt uit een vergelijking die [gedaagde] heeft gemaakt tussen de versie van 30 mei 2022 en de versie wat voorafgaande aan de bespreking op 14 april 2022 was opgesteld, dat het concept van 30 mei 2022 op 161 punten afwijkt van het eerdere concept. Volgens [gedaagde] hebben deze wijzigingen niet alleen betrekking op ondergeschikte punten, maar ook op voor haar essentiële punten zoals welke entiteit huurder zou worden, het al dan niet akkoord gaan met een concerngarantie en het instemmen met haar PvE. Daarnaast heeft [eiseres] niet weersproken dat na 14 april 2022 het Green Lease reglement en het verbouwingsreglement door PMT in de overeenkomst zijn opgenomen. Volgens [gedaagde] kunnen deze reglementen consequenties hebben voor de inrichting en de verbouwing van de bedrijfsruimte alsmede ook voor de bedrijfsvoering en zijn die daarom ook van wezenlijk belang.
      
    
    
      4.14.
      De kantonrechter oordeelt dat het, in het licht van de hiervoor geschetste omstandigheden, niet voldoende aannemelijk is dat partijen op essentiële punten overeenstemming hadden. De entiteit van de huurder, het al dan niet moeten verstrekken van een bankgarantie en de onduidelijkheid of al dan niet voldaan kon worden aan het PvE van [gedaagde] zijn immers essentiële kenmerken van een huurovereenkomst. Nu onvoldoende is gebleken dat partijen op die punten overeenstemming hadden, kan in dit kort geding niet worden vastgesteld dat PMT en [gedaagde] een huurovereenkomst hebben gesloten en dat [gedaagde] gehouden is tot nakoming daarvan. De primaire vordering van OZB is daarom niet toewijsbaar.
      
      
        
          Moet [gedaagde] de onderhandelingen hervatten?
        
      
      
    
    
      4.15.
      Omdat de primaire vordering niet toewijsbaar is, moet vervolgens beoordeeld worden of [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld door de onderhandelingen met [eiseres] te staken en of zij verplicht kan worden deze onderhandelingen te hervatten.
      
    
    
      4.16.
      Vooropgesteld wordt dat ieder van de onderhandelende partijen vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigde vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij.
      
    
    
      4.17.
      Vast staat dat [gedaagde] meerdere malen aan [eiseres] heeft aangegeven geïnteresseerd te zijn in het project en de intentie had een huurovereenkomst te sluiten. Deze toezeggingen zijn echter gedaan in de periode voordat PMT als verhuurder (door tussenkomst van Mn) haar eisen en wensen met betrekking tot de huurovereenkomst kenbaar had gemaakt. De precieze inhoud van de overeenkomst was op dat moment dus nog verre van duidelijk en juist in de periode dat PMT betrokken raakte zijn er op verzoek van PMT nog veel dingen gewijzigd en toegevoegd. [eiseres] mocht er, ondanks de gedane toezeggingen, dan ook niet op vertrouwen dat [gedaagde] onder elke voorwaarde bereid was een overeenkomst aan te gaan. 
      
    
    
      4.18.
      Ook de omstandigheid, zoals door [eiseres] gesteld, dat [gedaagde] bij de bouw betrokken is geweest en deel heeft genomen aan een bouwoverleg, brengt niet met zich mee dat [eiseres] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat er een huurovereenkomst tot stand zou komen. Het is immers niet vreemd dat [gedaagde] als beoogd contractspartner bij dit traject betrokken werd. Gesteld noch gebleken is dat de invloed van [gedaagde] meer heeft omvat dan algemene zaken die ook voor een andere huurder van belang zouden kunnen zijn. Die betrokkenheid is daarom niet aan te merken als een factor die een gerechtvaardigd vertrouwen in de goede afloop meebracht.
      
    
    
      4.19.
      Tot slot brengt ook het feit dat [gedaagde] niet (direct) heeft gereageerd op de op 30 mei 2022 toegestuurde versie van de huurovereenkomst, niet met zich mee dat [eiseres] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat er tussen partijen een huurovereenkomst tot stand zou komen. Het uitblijven van een reactie brengt immers niet met zich mee dat [eiseres] er zonder meer vanuit mocht gaan dat [gedaagde] akkoord was met de inhoud van de laatste versie. Daarbij komt dat [eiseres] tot het telefoontje van [werknemer 3 van gedaagde] eind oktober zelf ook geen contact meer met [gedaagde] had opgenomen. Van een gerechtvaardigd vertrouwen aan de zijde van [eiseres] dat een huurovereenkomst alsnog zou worden bereikt is dan ook onvoldoende gebleken. Vooralsnog moet daarom worden aangenomen dat [gedaagde] gerechtigd was de onderhandelingen af te breken. 
      
    
    
      4.20.
      Evident is dat [eiseres] nog steeds belang heeft bij het tot stand komen van een huurovereenkomst tussen PMT en [gedaagde] . Zolang er geen huurovereenkomst is gesloten hoeft PMT volgens [eiseres] namelijk een deel van de koopprijs niet betalen. Dat moge zo zijn, maar dat is geen argument om [gedaagde] gehouden te achten tot het verder onderhandelen met [eiseres] nu in hún onderlinge verhouding daarvoor geen gronden aanwezig zijn. Daar komt nog bij dat niet te verwachten is dat een verplichting om verder te onderhandelen daadwerkelijk tot een nieuwe huurovereenkomst zal leiden. [gedaagde] heeft op de zitting toegelicht zij de onderhandelingen mede heeft afgebroken, omdat zij door een verslechtering van het economische klimaat geen franchisenemer kon vinden. Aangezien de situatie daarin niet is gewijzigd, is er op dit moment geen reële kans op het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst tussen partijen. Toewijzing van het gevorderde leidt daarom hoogstwaarschijnlijk tot executiegeschillen over de vraag of [gedaagde] al dan niet te goeder trouw heeft onderhandeld en dwangsommen heeft verbeurd, waarbij uiteindelijk geen van de partijen gebaat zal zijn. Dit brengt mee dat ook de subsidiaire vordering tot verder onderhandelen moet worden afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.21.
      De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt.
      
    
  
  
    
      5De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      	wijst de vordering af;
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van €  793,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] . 
    
    
      5.3.
      
        verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Woerdman en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter
      
    
  
  
     HR 26 november 2002, ECLI:NL:HR:2004:AP9665
  
  
     Art. 6:217 BW
  
  
     Art. 6:277 BW
  
  
     HR 12 augustus 2005, NJ 2005, 467