ECLI:NL:GHDHA:2023:611, Gerechtshof Den Haag, 04-04-2023, 200.296.976/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-04-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Uitleg ‘sleutelovereenkomst’ in het kader van vastgoedtransactie. Beroep op dwaling.

GERECHTSHOF DEN HAAG       
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.296.976/01
      Zaaknummer rechtbank	: 8138295 RL EXPL 19-25109 
    
    
    
    
      
        Arrest van 4 april 2023
      
    
    
    
      in de zaak van: 
    
    
    
      
        
          [curator] q.q. in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van [betrokkene] ,
      wonend in Leiden,
      appellant, 
      advocaat: mr. S.A.P. van den Berg, kantoorhoudend in Den Haag,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      wonend in Wateringen, gemeente Westland,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. Z.B. Gyömörei, kantoorhoudend in Den Haag.
    
    
    
      Het hof zal de hiervoor genoemde personen hierna noemen: de curator, [betrokkene] en [geïntimeerde] .
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      
        [geïntimeerde] heeft een pand verhuurd aan [betrokkene] en vordert in deze procedure onder meer betaling van achterstallige huurtermijnen van [betrokkene] . [betrokkene] stelt dat hij de huurovereenkomst heeft vernietigd op grond van dwaling en dat hij daarom geen huur is verschuldigd. Dat beroep op dwaling hangt samen met een grote vastgoedtransactie tussen [betrokkene] en [geïntimeerde] die vóór het sluiten van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden.
    
    
      1.2
      Het hof is van oordeel dat er geen sprake is geweest van dwaling, zodat [betrokkene] de huurovereenkomst niet rechtsgeldig heeft vernietigd. [betrokkene] is dus gebonden aan de huurovereenkomst en gehouden om de achterstallige huur aan [geïntimeerde] te betalen. De vordering van [geïntimeerde] tegen [betrokkene] (en, wegens faillissement van [betrokkene] , de curator) dient daarom te worden toegewezen, zoals ook de kantonrechter terecht heeft geoordeeld. 
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
      
      
        
          de dagvaarding van 7 juli 2021, waarmee de curator in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 8 april 2021 (hierna: het bestreden vonnis);
        
        
          het anticipatie-exploot van 22 juli 2021;
        
        
          het arrest van dit hof van 31 augustus 2021, waarin een mondelinge behandeling is gelast; 
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 16 november 2021;
        
        
          de memorie van grieven van de curator, met bijlage;
        
        
          de memorie van antwoord van [geïntimeerde] , met bijlagen;
        
        
          de akte uitlaten producties van de curator van 3 mei 2022, met bijlage;
        
        
          de akte overleggen productie van [geïntimeerde] van 3 mei 2022, met bijlage;
        
        
          de akte uitlaten productie van de curator van 31 mei 2022;
        
        
          de akte van [geïntimeerde] van 31 mei 2022, met bijlagen.
        
      
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      
        [betrokkene] is vastgoedhandelaar en eigenaar geweest van drie vastgoedportefeuilles: de zogenoemde ING -, SNS - en ABN AMRO portefeuille. [geïntimeerde] is kassenbouwer.
    
    
      3.2
      
        
          [geïntimeerde] heeft op 14 augustus 2019 een huurovereenkomst gesloten met [betrokkene] , waarbij [geïntimeerde] de bedrijfsruimte aan de [pand A] (hierna: de bedrijfsruimte) aan [betrokkene] heeft verhuurd. Aan het sluiten van die overeenkomst ging het volgende vooraf.
        
          De koop van onroerend goed door [geïntimeerde]
        
      
    
    
      3.3
      
        
          [betrokkene] is na de economische crisis van 2008 in financieel zwaar weer terechtgekomen. [geïntimeerde] heeft [betrokkene] toen geholpen door een lening aan [betrokkene] te verstrekken. In 2016 dreigden ING bank, SNS bank en ABN AMRO met de executie van de vastgoedportefeuilles van [betrokkene] (hierna te noemen: de ING -, SNS - en ABN AMRO portefeuilles en gezamenlijk: de vastgoedportefeuilles). [geïntimeerde] heeft de vastgoedportefeuilles toen gekocht en geleverd gekregen. Hij werd daardoor eigenaar van onder meer de hiervoor in 3.2 genoemde bedrijfsruimte.
        
          De (terug)koop van onroerend goed door [betrokkene] 
        
      
    
    
      3.4
      Op 14 februari 2017 hebben [geïntimeerde] en [betrokkene] een koopovereenkomst gesloten waarin kort gezegd is afgesproken dat [betrokkene] (een deel van) het in 2016 aan [geïntimeerde] overgedragen onroerend goed (waaronder de bedrijfsruimte) voor € 4.170.307,92 zou terugkopen (hierna: de koopovereenkomst). In de koopovereenkomst is onder meer bepaald dat de levering zou plaatsvinden op 15 maart 2017, of zoveel eerder of later als zij nader overeenkomen. 
    
    
      3.5
      Vanaf februari 2017 heeft [betrokkene] diverse Whatsapp berichten verstuurd aan [geïntimeerde] . De strekking van die berichten is dat [betrokkene] krediet uit Duitsland verwacht zodat hij [geïntimeerde] zal kunnen betalen. Die betaling is echter uitgebleven, en de levering die volgens de koopovereenkomst zou plaatsvinden op 15 maart 2017, is niet doorgegaan.
      
      
        
          De sleutelovereenkomst
        
      
    
    
      3.6
      
        Op of omstreeks 16 juni 2017 hebben [betrokkene] en [geïntimeerde] een bij de koopovereenkomst aanvullende overeenkomst gesloten (hierna: "de sleutelovereenkomst"). De sleutelovereenkomst heeft betrekking op de SNS portefeuille, waaronder het bedrijfspand, en de ABN AMRO portefeuille. In de tekst van de sleutelovereenkomst staat het volgende:
        
          "1. Koper [ [betrokkene] , toevoeging hof] ontvangt heden de sleutel van het Goed  en heeft er dadelijk het genot van. De juridische eigendom gaat over bij het verlijden van de notariële verkoopakte. Het economische eigendom en daarmee het risico gaat heden over. De Koper verklaart het Goed te aanvaarden in de staat waarin het zich op heden bevindt, met alle zichtbare en verborgen gebreken.
          
          2. Koper verbindt er zich toe vanaf heden het Goed te verzekeren tegen brand en andere risico's. Hij betaalt vanaf heden alle belastingen met betrekking tot het Goed en neemt dadelijk alle contracten van nutsvoorzieningen over."
        
        De sleutelovereenkomst is opgesteld door advocaat [mr. X] (hierna: [mr. X] ), die daarbij optrad voor zowel [betrokkene] als [geïntimeerde] . 
        
          De huurovereenkomst
        
      
    
    
      3.7
      Op 14 augustus 2019 - ruim twee jaar na het sluiten van de sleutelovereenkomst - hebben [geïntimeerde] en [betrokkene] een huurovereenkomst ondertekend waarin is overeengekomen dat [betrokkene] de bedrijfsruimte vanaf 1 juni 2019 huurt van [geïntimeerde] voor een bedrag van € 1.500,- per maand (hierna: “de huurovereenkomst”). In de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen ‘huurovereenkomst kantoorruimte’ van toepassing verklaard. Daarin is bepaald dat de huurder een boete van 1% van de huurprijs (met een minimum van € 300,- per maand) is verschuldigd als de huur niet tijdig door de verhuurder is ontvangen.
    
    
      3.8
      
        [betrokkene] heeft over de maanden juni tot en met oktober 2019 geen huur betaald aan [geïntimeerde] . 
    
    
      3.9
      Op 9 oktober 2019 heeft de toenmalige gemachtigde van [geïntimeerde] [betrokkene] gesommeerd tot betaling van € 7.935,- aan huur (over de maanden juni tot en met september 2019), boeterente en buitengerechtelijke incassokosten. 
    
    
      3.10
      Bij e-mail van 24 december 2019 heeft de gemachtigde van [betrokkene] aan de gemachtigde van [geïntimeerde] bericht dat hij de huurovereenkomst vernietigt op grond van dwaling. Hij heeft daartoe aangevoerd dat [betrokkene] op grond van de sleutelovereenkomst economisch eigenaar is geworden van onder meer de bedrijfsruimte en dat partijen hebben gedwaald toen zij de huurovereenkomst sloten, omdat het “immers niet zinnig [is] om een pand aan de (economische) eigenaar te verhuren.”.
    
    
      3.11
      
        Op 24 april 2020 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juni 2020. 
        
          Faillissement [betrokkene]
        
      
    
    
      3.12
      Bij arrest van 31 augustus 2020 van dit hof is [betrokkene] in staat van faillissement verklaard. In het arrest is onder meer overwogen (in r.o. 11): 
      
      
        
          “De economische eigendomsoverdracht had geen ander doel dan te voorkomen dat er dubbele overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn bij de juridische eigendomsoverdracht. Toen de economische eigendom werd overgedragen was het de bedoeling van partijen dat de juridische eigendomsoverdracht op korte termijn zou volgen. Dat partijen voor ogen stond dat [betrokkene] tot dat moment gerechtigd zou zijn tot de -huurpenningen is onvoldoende onderbouwd (Haviltex). Op dit punt is van belang dat [betrokkene] enige tijd de huurpenningen die hij ontving doorbetaalde aan [geïntimeerde] en [betrokkene] voor de door hem gehuurde kantoorruimte aan de [pand A] en [pand B] een huurovereenkomst met [geïntimeerde] heeft afgesloten. Deze gang van zaken bevestigt juist dat het niet de bedoeling was dat [betrokkene] gerechtigd was tot de huurpenningen. Ook de handgeschreven zin “[…] dat alle nog niet 
        
        
          ontvangen huren over de periode van eigendom [geïntimeerde] toekomen” in het addendum, hoewel de economische eigendomsoverdracht nadien plaatsvond,
        
        
          wijst daar op.”
        
      
    
    
      3.13
      
        De juridische levering van het door [betrokkene] van [geïntimeerde] gekochte onroerend goed heeft niet meer plaatsgevonden. 
        
          Andere procedures
        
      
    
    
      3.14
      Bij beslissing van 25 oktober 2021 heeft de Raad van Discipline [mr. X] voor de duur van zes weken (waarvan vier voorwaardelijk) geschorst. In de beslissing staat onder meer dat [mr. X] de sleutelovereenkomst heeft opgesteld en rechtstreeks (niet via de notaris) en “plompverloren” ter ondertekening aan [betrokkene] en [geïntimeerde] heeft verstuurd (beslissing onder 5.16). Ook staat daarin dat [mr. X] onvoldoende duidelijk heeft gemaakt aan [geïntimeerde] dat hij uitsluitend de belangen van [betrokkene] diende (beslissing onder 6.1). 
    
    
      3.15
      Naast de onderhavige procedure loopt er nog een procedure in hoger beroep tussen de curator en (onder meer) [geïntimeerde] bij dit hof (onder rolnummer 200.314.509). Die procedure gaat onder meer over de vraag of (i) de gezamenlijke schuldeisers in het faillissement van [betrokkene] zijn benadeeld door de verkoop en overdracht van de vastgoedportefeuilles van [betrokkene] aan [geïntimeerde] , en (ii) of [geïntimeerde] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. De rechtbank heeft die vragen ontkennend beantwoord en de curator bij vonnis van 23 maart 2022 in het ongelijk gesteld. Dat vonnis is gepubliceerd onder ECLI:NL:RBDHA:2022:2351. 
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank
    
      4.1
      
        [geïntimeerde] heeft [betrokkene] op 28 oktober 2019 gedagvaard en (na wijziging van eis) gevorderd, samengevat:
      
        
          i) een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is beëindigd; 
        
        
          ii) ontruiming van het gehuurde door [betrokkene] en/of de curator, op straffe van een dwangsom;
        
        
          iii) veroordeling van [betrokkene] en/of de curator tot betaling van 
        
      
      
        de huurachterstand voor de duur van de huurovereenkomst, en 
        een gebruiksvergoeding na afloop van de huurovereenkomst, te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per maand met een minimum van € 300,- per maand en de buitengerechtelijke incassokosten, en
      
      ( iv) veroordeling van [betrokkene] of de curator in de kosten van de procedure en de nakosten.
    
    
      4.2
      
        [betrokkene] heeft verweer gevoerd. Na het faillissement van [betrokkene] heeft de curator de procedure overgenomen. 
    
    
      4.3
      De kantonrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen. Daartoe is onder meer overwogen dat [betrokkene] geen economisch eigenaar van het bedrijfspand is geworden en dat het beroep op vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling moet worden  verworpen (r.o. 4.9 en 4.10 van het bestreden vonnis). 
    
    
      4.4
      Na het vonnis heeft [betrokkene] het bedrijfspand ontruimd. De curator heeft op grond van het bestreden vonnis € 40.277,88 aan [geïntimeerde] betaald, onder protest.
    
  
  
    
      5Vordering in hoger beroep
    
      5.1
      De curator is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis. Hij heeft vijf grieven tegen het vonnis aangevoerd. Hij wil dat het hof de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog afwijst en [geïntimeerde] in de proceskosten veroordeelt. Ook vordert de curator terugbetaling van hetgeen op grond van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] is betaald (€ 40.277,88), te vermeerderen met rente. 
    
    
      5.2
      Met grieven I en II betoogt de curator in de kern dat de kantonrechter ten onrechte het beroep van [betrokkene] op dwaling heeft verworpen en ten onrechte heeft geoordeeld dat [betrokkene] gebonden was aan de (inmiddels beëindigde) huurovereenkomst en daarom huur moest betalen. Volgens grief III was [geïntimeerde] slechts bloot eigenaar van het bedrijfspand en kon hij daarom geen huurgenot aan [betrokkene] verschaffen. Grief IV heeft betrekking op de vraag of [betrokkene] (en/of de curator) zich ten aanzien van de gevorderde huur, kan beroepen op verrekening. Aangevoerd wordt dat [geïntimeerde] huurpenningen heeft ontvangen die niet aan hem toekomen maar aan [betrokkene] als economisch eigenaar van het betreffende verhuurde onroerend goed. Uit dien hoofde zou [betrokkene] c.q. de curator  tegenvorderingen op [geïntimeerde] hebben. Grief V is gericht tegen het dictum en heeft geen zelfstandige betekenis. Het hof zal de grieven hierna bespreken, deels gezamenlijk.
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    Totstandkoming huurovereenkomst onder invloed van dwaling?
    
      6.1
      
        [geïntimeerde] vordert in deze procedure betaling van huur van [betrokkene] op grond van de huurovereenkomst. De curator voert als verweer dat [betrokkene] de huurovereenkomst op grond van dwaling heeft vernietigd zodat geen huur is verschuldigd. De kernvraag in dit hoger beroep is of het beroep op dwaling slaagt.
    
    
      6.2
      De curator legt aan het beroep op dwaling ten grondslag dat [betrokkene] in 2017, op grond van de sleutelovereenkomst, economisch eigenaar is geworden van (onder meer) het bedrijfspand, en dat [betrokkene] en [geïntimeerde] dit bij het sluiten van de huurovereenkomst in 2019 uit het oog zijn verloren. Naar het hof begrijpt, beroept de curator zich aldus op wederzijdse dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub c BW. 
    
    
      6.3
      Het hof stelt voorop dat op de curator de stelplicht en bewijslast rust van zijn (bevrijdend) verweer dat [betrokkene] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft vernietigd op grond van wederzijdse dwaling. 
    
    
      6.4
      
        [geïntimeerde] heeft de stelling van de curator dat hij ( [geïntimeerde] ) en [betrokkene] hebben gedwaald, gemotiveerd betwist. Volgens [geïntimeerde] is [betrokkene] geen economisch eigenaar van het bedrijfspand geworden. De bedoeling van de sleutelovereenkomst was volgens [geïntimeerde] slechts om de Belastingdienst voor te houden dat geen overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn op het moment dat de levering van het door [betrokkene] van [geïntimeerde] gekochte onroerend goed zou plaatsvinden, en niet om daadwerkelijk de economische eigendom over te dragen. Volgens de curator was dat laatste wel degelijk de bedoeling. 
    
    
      6.5
      
        Het hof zal hierna allereerst ingaan op de bedoeling van de sleutelovereenkomst, en daarna op het beroep op dwaling.
        
          Bedoeling sleutelovereenkomst
        
      
    
    
      6.6
      Voorop staat dat het bij de uitleg van een overeenkomst aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex). [geïntimeerde] heeft in het kader van de door hem gestelde bedoeling van de sleutelovereenkomst - die afwijkt van de tekst van die overeenkomst - onder meer gewezen op de volgende feiten en omstandigheden (die niet (voldoende) gemotiveerd zijn betwist door de curator):
      ( i) Voor de door [betrokkene] van [geïntimeerde] teruggekochte SNS - en ABN AMRO portefeuille gold, anders dan voor de ING portefeuille, nog een vrijstelling voor de verplichting tot betaling van overdrachtsbelasting indien de levering uiterlijk op 19 juni 2017 zou plaatsvinden (zes maanden na het sluiten van de koopovereenkomst). Deze termijn dreigde te verstrijken omdat [betrokkene] niet in staat was de koopsom aan [geïntimeerde] te betalen. Daarom heeft [mr. X] op 19 juni 2017 per e-mail een concept sleutelovereenkomst aan [betrokkene] en [geïntimeerde] gestuurd. In die e-mail wees [mr. X] er op dat de termijn die dag zou verstrijken:
      
        
          “Als jullie het met de inhoud van het bijgevoegde document eens zijn, dan graag aan [betrokkene] [ [betrokkene] , toevoeging hof] het verzoek deze te ondertekenen en direct naar [geïntimeerde] te zenden per e-mail. Als [geïntimeerde] [ [geïntimeerde] , toevoeging hof] het ook ondertekend heeft, dan laat ik de akte registreren bij de belastingdienst. Vandaag is de laatste dag begreep ik van jullie. Hoor en zie graag het document ondertekend retour.” 
        Diezelfde dag hebbe [betrokkene] en [geïntimeerde] de sleutelovereenkomst ondertekend. 
      
      
      
        
          ii) [geïntimeerde] heeft bij het sluiten van de sleutelovereenkomst geen tegenprestatie ontvangen;
        
        
          iii) [betrokkene] was sinds de verkoop van “zijn” vastgoedportefeuilles aan [geïntimeerde] , beheerder van het onroerend goed voor [geïntimeerde] en incasseerde in die hoedanigheid huren en betaalde daaruit ook eigenaarslasten en onderhoudskosten. In het voorjaar 2019 heeft [geïntimeerde] de huurders echter verzocht de huur rechtstreeks aan hem te betalen en [betrokkene] heeft zich daar toen niet tegen verzet. [geïntimeerde] heeft ook eigenaarslasten zoals VvE-bijdragen en gemeentebelastingen betaald (productie 14 bij memorie van antwoord);
        
        
          iv) [mr. X] was onderhuurder van een van de panden die tot het in de sleutelovereenkomst genoemde onroerend goed behoorde, namelijk het pand aan de [pand B] . [mr. X] heeft ondanks de door hemzelf geredigeerde tekst van de sleutelovereenkomst, huur betaald aan [geïntimeerde] , en niet aan [betrokkene] ;
        
        
          v) Tot het in de sleutelovereenkomst genoemde onroerend goed behoorde ook het pand aan de Haagweg 123-A te Rijswijk. [mr. X] heeft in juli 2019 een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dat pand opgesteld in verband met een nieuwe huurder, en hij heeft daarin [geïntimeerde] , en niet [betrokkene] , genoemd als verhuurder. 
        
      
    
    
      6.7
      Naar het oordeel van het hof volgt uit deze feiten en omstandigheden dat de tekst van de sleutelovereenkomst niet strookt met de bedoeling van partijen. Die tekst is slechts opgesteld om overdrachtsbelasting te voorkomen en niet om daadwerkelijk het genot en risico, en daarmee de economische eigendom van het in de sleutelovereenkomst genoemde onroerend goed over te dragen aan [betrokkene] . Het hof licht dit nader toe.
    
    
      6.8
      Uit de begeleidende e-mail van [mr. X] - die de tekst van de sleutelovereenkomst heeft opgesteld - volgt dat de sleutelovereenkomst bestemd was voor registratie bij de Belastingdienst teneinde overdrachtsbelasting te besparen. De sleutelovereenkomst heeft daarom ook alleen betrekking op de SNS - en de ABN AMRO portefeuille, en niet op de ING portefeuille, ten aanzien waarvan de vrijstellingstermijn al was verstreken. 
    
    
      6.9
      Partijen hebben geen uitvoering geven aan de letterlijke tekst van de sleutelovereenkomst. Uit de door [geïntimeerde] gestelde omstandigheden blijkt dat hij zich als ‘vol’ eigenaar is blijven gedragen; hij is huurovereenkomsten op zijn naam blijven sluiten en heeft, in ieder geval vanaf het voorjaar 2019, de huren geïncasseerd en met het onroerend goed gemoeide lasten betaald. [geïntimeerde] heeft ook geen aanspraak gemaakt jegens [betrokkene] op vergoeding van de door hem betaalde lasten, zoals ook de curator heeft geconstateerd (in zijn reactie op productie 14 bij de memorie van antwoord). 
    
    
      6.10
      
        [betrokkene] heeft zich na het sluiten van de sleutelovereenkomst niet als economisch eigenaar gedragen. Hij heeft niet geprotesteerd toen [geïntimeerde] in het voorjaar van 2019 besloot de huurinkomsten rechtstreeks (zonder tussenkomst van [betrokkene] ) te incasseren. Als [betrokkene] daadwerkelijk economisch eigenaar was geworden, lag dat protest wel voor de hand, temeer omdat de huurinkomsten jaarlijks circa € 400.0000,- bedroegen. Dat [betrokkene] niet heeft geprotesteerd, komt volgens de curator omdat [betrokkene] zich tegenover [geïntimeerde] in een financieel afhankelijke positie bevond. Naar het oordeel van het hof is dat geen redengevende verklaring. Het lag gelet op de benarde financiële positie van [betrokkene] veeleer voor de hand dat hij aanspraak zou maken op de circa € 400.0000,- aan huuropbrengsten per jaar, teneinde zijn financiële positie te versterken. 
    
    
      6.11
      Opmerking verdient in dit verband nog dat de curator op zichzelf terecht stelt dat ook [betrokkene] na het sluiten van de sleutelovereenkomst huren heeft ontvangen en kosten heeft betaald. Daaruit volgt echter niet dat partijen toch, gedeeltelijk, uitvoering aan de sleutelovereenkomst hebben gegeven. In aanmerking moet worden genomen dat [betrokkene] beheerder van de vastgoedportefeuilles voor [geïntimeerde] is geworden nadat [geïntimeerde] in 2016 eigenaar van die portefeuilles werd. In die hoedanigheid incasseerde [betrokkene] voor [geïntimeerde] huren en betaalde hij kosten (uit de huuropbrengsten). Het feit dat [betrokkene]  huren incasseerde en kosten betaalde wil dus niet zeggen dat hij economisch eigenaar was; hij deed dat immers al vóór het sluiten van de sleutelovereenkomst. De curator heeft gesteld dat het beheer is geëindigd doordat [betrokkene] op grond van de sleutelovereenkomst economisch eigenaar werd, maar hij heeft dit niet onderbouwd. Hij heeft ook niet betwist dat [geïntimeerde] vanaf voorjaar 2019, zonder tussenkomst en zonder protest de huren heeft geïncasseerd en de lasten heeft betaald (zie hiervoor in 6.10).
    
    
      6.12
      Ook [mr. X] is [geïntimeerde] blijven aanmerken als de juridisch èn economisch eigenaar van het onroerend goed (zie hiervoor onder 6.6 (iv) en (v)), terwijl hij degene was die de tekst van de sleutelovereenkomst voor partijen heeft opgesteld. 
    
    
      6.13
      Verder neemt het hof in aanmerking dat, zoals [geïntimeerde] heeft gesteld, geenszins aannemelijk is dat [geïntimeerde] de economische eigendom van zijn omvangrijke vastgoedportefeuille ter waarde van miljoenen, met een totale huuropbrengst van circa € 400.000,- per jaar, vooruitlopend op de juridische levering zonder tegenprestatie heeft willen overdragen aan [betrokkene] . Dit geldt temeer nu [betrokkene] niet in staat was gebleken de koopsom van het gekochte onroerend goed op de beoogde leverdatum te betalen. 
    
    
      6.14
      Tot slot is de huurovereenkomst zelf een aanwijzing dat partijen niet de bedoeling hebben gehad de economische eigendom van het onroerend goed aan [betrokkene] over te dragen. [geïntimeerde] heeft het bedrijfspand toen immers verhuurd aan [betrokkene] als huurder. De curator heeft in het kader van zijn beroep op dwaling wel gesteld dat [betrokkene] en [geïntimeerde] bij het sluiten van de huurovereenkomst “uit het oog zijn verloren” dat [betrokkene] economisch eigenaar was, maar hij heeft dit op geen enkele wijze onderbouwd. Dat lag wel op zijn weg; het is uiterst onaannemelijk dat zowel [geïntimeerde] als [betrokkene] een economische overdracht van een omvangrijke onroerend goedportefeuille ter waarde van miljoenen en met een jaarlijkse huuropbrengst van circa € 400.000,-, zomaar uit het oog zijn verloren, temeer indien daarbij in ogenschouw wordt genomen dat [betrokkene] zich in een financieel nijpende positie bevond. 
    
    
      6.15
      De conclusie uit het voorgaande is dat de bedoeling van partijen met de sleutelovereenkomst slechts was om overdrachtsbelasting te besparen, en niet om daadwerkelijk en zonder tegenprestatie de economische eigendom van het onroerend goed over te dragen. [betrokkene] heeft in ieder geval niet redelijkerwijs van [geïntimeerde] mogen verwachten dat hij, [geïntimeerde] , met het sluiten van de sleutelovereenkomst de economische eigendom van zijn onroerend goed in de gegeven omstandigheden zonder tegenprestatie aan [betrokkene] heeft willen overgedragen.
    
    
      6.16
      
        Het beroep van de curator op de dwingende bewijskracht van de sleutelovereenkomst (artikel 157 lid 2 Rv) kan de curator niet baten. Op grond van artikel 151 lid 2 Rv staat tegen dit dwingend bewijs tegenbewijs open. Dit tegenbewijs mag door alle middelen worden geleverd, tenzij de wet anders bepaalt (artikel 152 lid 1 Rv). Het tegenbewijs mag geslaagd worden geacht als daarmee het door de sleutelakte geleverde bewijs is ontzenuwd. Dit tegenbewijs kan ook worden geleverd doordat de partij die met de bewijslevering is belast - in dit geval [geïntimeerde] - (gemotiveerd) feiten stelt die door de andere partij - in dit geval de curator - onvoldoende (gemotiveerd) worden weersproken. Daarvan is in dit geval sprake, zoals uit het voorgaande volgt.
        
          Geen dwaling
        
      
    
    
      6.17
      Nu het beroep op dwaling is gegrond op de stelling dat [betrokkene] economisch eigenaar van het door hem gehuurde bedrijfspand was, en die stelling hiervoor is verworpen, faalt ook het beroep op dwaling. 
    
    
      6.18
      Aan het voorgaande doen de e-mails van 16 en 23 februari 2021 van [medewerker] , medewerker van notariskantoor […] , niet af. Volgens de curator heeft de kantonrechter deze e-mails ten onrechte buiten beschouwing gelaten, maar die stelling kan hem niet baten omdat uit de e-mails geen andere dan de hiervoor vastgestelde bedoeling van partijen ten aanzien van de sleutelovereenkomst volgt. In de e-mails staat kort gezegd (i) dat [medewerker] zich herinnert dat mevrouw [boekhoudster] (de boekhoudster van [geïntimeerde] ) destijds aan de bank heeft verzocht om toestemming voor het verlenen van een “Groninger akte” en dat hij van mevrouw [boekhoudster] heeft begrepen dat de bank die toestemming niet wenste te verlenen en (ii) dat [medewerker] destijds heeft aangegeven dat hij op geen enkele wijze betrokken wenste te zijn bij (het opmaken van) een sleutelovereenkomst, onder meer omdat daarmee wanprestatie jegens de hypotheekhouder zou worden gepleegd. De omstandigheid dat [medewerker] niet bij de sleutelovereenkomst betrokken wilde zijn, duidt er veeleer op dat partijen ten onrechte overdrachtsbelasting wilden besparen, omdat partijen niet daadwerkelijk van plan waren de economische eigendom van het onroerend goed over te dragen zoals [geïntimeerde] stelt, dan dat het ging om een daadwerkelijke economische overdracht, zoals de curator stelt.
    
    
      6.19
      Het beroep van de curator op zijn brieven aan de advocaat van [geïntimeerde] (memorie van grieven onder 14 en 15) leidt niet tot een ander oordeel. In die brieven neemt de curator het standpunt in dat [betrokkene] kosten met betrekking tot het onroerend goed heeft gedaan. Dat is op zichzelf juist, maar daaruit volgt niet dat [betrokkene] zich als economisch eigenaar heeft gedragen (zie hiervoor in 6.11). 
    
    
      6.20
      De grieven I en II falen op grond van het voorgaande. 
    
    
      6.21
      De grieven III en IV falen eveneens, nu ook deze grieven zijn gebaseerd op de hiervoor verworpen stelling dat [betrokkene] economisch eigenaar is geworden van het in de sleutelovereenkomst genoemde onroerend goed. Grief V heeft betrekking op de proceskosten en heeft geen zelfstandige betekenis. Deze grief deelt het lot van de andere grieven.
    
    
      6.22
      
        Het hof overweegt tot slot dat het geen aanleiding ziet om deze procedure tegelijkertijd te behandelen met de hiervoor in 3.15 genoemde andere zaak, zoals de curator heeft verzocht. De onderhavige zaak zou dan moeten worden aangehouden totdat in die andere zaak arrest kan worden gewezen, terwijl nog onduidelijk is wanneer dat het geval zal zijn en het hof de voortgang van de onderhavige zaak dient te bewaken. Bovendien heeft [geïntimeerde] bezwaar gemaakt tegen aanhouding van de onderhavige zaak. 
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
    
    
      6.23
      De conclusie is dat het hoger beroep van de curator niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal de curator als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. 
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    
      
        bekrachtigt het bestreden vonnis;
      
      
        wijst af het meer of anders gevorderde;
      
      
        veroordeelt de curator in de kosten van dit hoger beroep, tot op heden aan de kant van [geïntimeerde] begroot op € 98,52 aan kosten voor het anticipatie-exploot, € 772,- aan griffierecht en €  5.392,50 aan salaris advocaat;
      
      
        verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. Honée, J.E.H.M. Pinckaers en B.R. ter Haar en in het openbaar uitgesproken op 4 april 2023 in aanwezigheid van de griffier.