ECLI:NL:RBNHO:2023:2950, Rechtbank Noord-Holland, 06-04-2023, 10091969 \ CV EXPL  22-3274
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2023-04-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Geschil over verrekening borg met oplevergebreken

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Zaanstad
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 10091969 \ CV EXPL  22-3274
      Uitspraakdatum: 6 april 2023
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] 
    
      2. [eiser 2]
      beiden wonende te [woonplaats 1]
      eisers
      verder ieder afzonderlijk te noemen: [eisers]
      gemachtigde: mr. K. Boukema
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [gedaagde] 
      
      wonende te [woonplaats 2] 
      gedaagde  
      verder te noemen: [gedaagde]
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      In deze zaak gaat het om de vraag of een verhuurder het ingehouden gedeelte van de borg, die de huurders bij aanvang van de huurovereenkomst hebben betaald, moet terugbetalen of dat de verhuurder gerechtigd was een deel van de borg in te houden. De kantonrechter oordeelt dat dit laatste het geval is, omdat er sprake is van oplevergebreken. De vordering van de huurders tot terugbetaling van de borg zal daarom slechts gedeeltelijk worden toegewezen. 
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eisers] hebben bij dagvaarding van 5 september 2022 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
    
    
      1.2.
      Op 7 maart 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. 
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eisers] huurden vanaf 24 augustus 2021 van [gedaagde] een woning aan de [het gehuurde] (hierna te noemen: ‘het gehuurde’). De huurprijs bedroeg € 550,00 per persoon. Daarnaast betaalden [eisers] ieder maandelijks € 40,00 als voorschot op de energiekosten. 
    
    
      2.2.
      
        In de met [eisers] afzonderlijk gesloten huurovereenkomsten is, voor zover van belang, het volgende opgenomen.
        
          ‘
          Clause 4 – State of repair
        
      
      
        1. The Landlord will deliver the Rented Property to the Tenant on the commencement date of the tenancy agreement, in its then current state of repair. 
      
      
        2. Before of upon delivery of the Tenant at the latest, the Parties will draw up an inspection list, in which they describe the state of repair of the Rented Property. (…)
      
      
        Clause 7 - /Deposit
      
      
        1. The deposit amounts two month’s rent, which is € 1100,-- (…)
      
      
        2. The deposit of two month’s rent will be transferred by the end of the period:
      
      
        
          
            Proof of deregistration at civil registry
          
        
        
          
            If payment of power (gas/electricity) and water is done
          
        
        
          
            The apartment is cleaned
          
        
        
          
            The parts of the apartment are not damaged
          
        
      
      
      
        
          Clause 15 Liability
        
      
      
      
        1. The Tenant is liable for all damage to the Rented Property, unless he proves that he and the persons whom he is responsible and/or liable for vis-à-vis the Landlord are not at fault with regard to the damage. (…)
      
      
      
        
          Clause 19 End of the tenancy agreement and delivery
        
      
      
      
        1. At the end of the tenancy agreement, the Tenant will deliver the Rented Property to the Landlord in the state of repair as described in the delivery report, taking into account normal wear and tear and aging.
      
      
        2. The parties will carry out a joint preliminary inspection amply in time before end of the tenancy agreement. Based on this report, the Landlord will give the Tenant the opportunity to repair the defects payable by the Tenant, within 2 weeks.
      
      
        3. A joint final inspection will be held at the end of the 2-week period. This inspection will, in any case, be held no later than on the last day of the tenancy agreement or upon vacation of the Rented Property.
      
      
        4. At the end of tenancy agreement, the Tenant will deliver the Rented Property empty, cleared and cleaned, and hand in the keys.
      
      
        5. If the Tenant has not cooperate with the preliminary of final inspection, the Landlord can carry out a unilateral inspection that will be binding for the Tenant.
      
      
        6. If the Tenant has not repaired the identified defects in time of in full or has not delivered the Rented Property at the end of the tenancy agreement in accordance with the provisions of subclause 4, the Landlord will be entitled to have these carried out at the Tenant’s expense. 
      
      
    
    
      2.3.
      
        [eisers] hebben bij het aangaan van de overeenkomst ieder € 1.100,00 borg aan [gedaagde] betaald.
      
    
    
      2.4.
      Bij brief van 27 januari 2022 heeft de gemachtigde namens [eiser 1] de huur opgezegd tegen 24 maart 2022. [eiser 1] heeft het gehuurde na het eindigen van de huurovereenkomst verlaten en is verhuisd naar [woonplaats 1] . Op 21 april 2022 heeft een medewerkster van de gemeente Edam – Volendam aan [eiser 1] bevestigd dat haar adreswijziging is doorgevoerd.
      
    
    
      2.5.
      Bij brief van 31 maart 2022 heeft [gedaagde] de huur met [eiser 2] opgezegd tegen 31 mei 2022. Ook [eiser 2] heeft het gehuurde vervolgens verlaten. 
      
    
    
      2.6.
      Nadat de overeenkomst is geëindigd heeft [eiser 1] , van de door haar betaalde borg, € 255,50 terug gekregen van [gedaagde] en [eiser 2] € 265,70.
      
    
  
  
    
      3De vordering en het verweer
    
    
      3.1.
      
        [eiser 1] vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 784,00. Dit bedrag bestaat uit de door haar betaalde borg van € 1.100,00 verminderd met de afrekening van gas en elektriciteitskosten van € 60,50 en het bedrag van € 255,50 wat zij al van [gedaagde] terug heeft ontvangen.
    
    
      3.2.
      
        [eiser 2] vordert, nadat hij zijn vordering heeft verminderd, dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 784,00. Dit bedrag bestaat uit de door hem betaalde borg van € 1.100,00 verminderd met de afrekening van gas en elektriciteitskosten van € 39,40, de kosten voor het vervangen van beschadigde RVS-schalen van € 18,00, schoonmaakkosten voor de trap en vloer van de hal van € 40,00 en het bedrag van € 265,70 wat hij al van [gedaagde] terug heeft ontvangen.
    
    
      3.3.
      
        [eisers] leggen aan hun vorderingen ten grondslag – kort weergegeven – dat zij het gehuurde na afloop van de huurovereenkomst schoon en in goede staat hebben achtergelaten. [gedaagde] was daarom niet gerechtigd een deel van de door hen betaalde borg in te houden en zij hebben dan ook recht op terugbetaling van het onterecht ingehouden bedrag. Bovendien geldt dat als er als sprake was van onvolkomenheden [gedaagde] [eisers] hier bij de eindinspectie op had moeten wijzen. [gedaagde] heeft echter nagelaten om een eindinspectie uit te voeren. Hierdoor moet worden aangenomen dat het gehuurde is opgeleverd in de staat waarin zij het in gebruik hebben genomen. 
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] betwist dat [eisers] het gehuurde schoon en in goede staat hebben achtergelaten. Volgens [gedaagde] heeft [eiser 1] de volgende zaken niet goed opgeleverd en komen de volgende kostenposten daarom voor verrekening met de borg in aanmerking;
      
        
          kamerscherm is kapot (kosten € 99,00),
        
        
          een dekbedset, kussen, twee sets lakens, twee sets hoeslakens en twee badhanddoeken zijn beschadigd dan wel niet schoongewassen of meegenomen (kosten € 100,00);
        
        
          de Xiaomi wifi-booster is verdwenen (kosten € 15,00);
        
        
          schimmel bij keukenraam en badkamer (kosten € 100,00),
        
        
          pannen hebben zwarte bodems (kosten € 10,00);
        
        
          waterkoker heeft zwarte aanslag (kosten € 10,00).
        
      
      Daar komt bij dat in de huurovereenkomst staat vermeld dat de borg pas wordt terugbetaald als de huurder zich uit heeft laten schrijven bij de gemeente. [eiser 1] heeft zich, ondanks dat zij eind maart 2022 al is vertrokken uit het gehuurde, pas op 21 april 2022 uit laten schrijven. Doordat [eiser 1] ondanks haar vertrek ingeschreven is blijven staan, heeft [gedaagde] het gehuurde niet aan iemand anders kunnen verhuren. De schade die zij daardoor heeft geleden, bestaande uit één maand huur van € 550,00 moet [eiser 1] ook vergoeden en komt ook voor verrekening met de borg in aanmerking. 
      
    
    
      3.5.
      Ten aanzien van [eiser 2] voert [gedaagde] aan dat, naast de door [eiser 2] erkende kostenposten, de volgende kostenposten voor verrekening met de borg in aanmerking komen;
      
        
          hitte vlekken op strijktafel door het plaatsen van hete pannen (kosten € 16,95),
        
        
          stomerijkosten voor laten stomen beddengoed en handdoeken (kosten € 98,95),
        
        
          ontbreken diverse keukenartikelen (kosten € 20,50),
        
        
          helft elektriciteitskosten over de periode 26-08 tot en met 25 maart 2022 (€ 60,50),
        
        
          verwijderen van schimmel bij keukenraam en badkamer (kosten € 100,00),
        
        
          schoonmaakkosten woondeel (€ 100,00),
        
        
          schoonmaakkosten keukendeel (€ 140,00),
        
        
          schoonmaakkosten badkamer (€ 60,00),
        
        
          kosten verven muur onder bureau en kozijn toegangsdeur (€ 100,00),
        
        
          ontbreken bewijs van uitschrijving van gemeente (€ 20,00),
        
        
          pannen hebben zwarte bodems (€ 10,00),
        
        
          waterkoker heeft zwarte aanslag (€ 10,00).
        
      
      
    
    
      3.6.
      Omdat de hiervoor genoemde bedragen overeenkomen met het bedrag wat [gedaagde] op de borg heeft ingehouden, hebben [eisers] geen recht op terugbetaling van het restant van de door hen betaalde borg. De vorderingen van [eisers] moeten dan ook worden afgewezen volgens [gedaagde] . 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      In deze procedure draait het om de vraag of [gedaagde] gerechtigd was een deel van de door [eisers] betaalde borg te verrekenen met oplevergebreken. Om deze vraag te kunnen beantwoorden, is allereerst van belang in welke staat [eisers] het gehuurde aan het einde van de huur weer ter beschikking hadden moeten stellen aan [gedaagde] . 
      
    
    
      4.2.
      Artikel 7:224 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, de huurder gehouden is de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Deze verplichting volgt daarnaast ook uit artikel 19 van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. 
      
    
    
      4.3.
      In de huurovereenkomst is verder opgenomen dat zowel bij het begin als bij het einde van de huurovereenkomst partijen gezamenlijk een inspectierapport op hadden moeten stellen. Niet gebleken is dat partijen dit hebben gedaan. [gedaagde] heeft weliswaar een inventarisatielijst waarop de datum 25 augustus 2021 staat vermeld en een Rental Move-Out Checklist van 22 mei 2022 overgelegd, maar beide lijsten zijn niet voor akkoord door [eisers] ondertekend en [eisers] hebben betwist dat de rapporten in hun bijzijn zijn opgesteld. Van gezamenlijk opgestelde inspectierapporten, zoals voorgeschreven in de huurovereenkomst, is dan ook geen sprake. Het ontbreken van inspectierapporten brengt echter niet met zich mee dat [eiser 1] en [gedaagde] het gehuurde niet in goede staat op hoefden te leveren. In artikel 19 lid 1 en lid 4 van de huurovereenkomst is immers opgenomen hoe [eisers] het gehuurde aan [gedaagde] op hadden moeten leveren. De daarin genoemde verplichtingen gelden ook als er geen eindinspectie plaatsvindt en het gehuurde direct wordt opgeleverd. Beoordeeld moet daarom worden of de staat waarin de woning zich bevond bij het einde van de huurovereenkomst dezelfde is, behoudens normale slijtage en veroudering, als bij het begin van de huurovereenkomst. Daarvan dient volgens de wettelijke bepalingen bij gebreke van een inspectierapport te worden uitgegaan, behoudens de mogelijkheid van tegenbewijs. Dit houdt in dat de stelplicht en bewijslast dat de staat van het gehuurde anders was bij aanvang van de huur op [gedaagde] rusten.
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat het gehuurde niet correct is opgeleverd, aangevoerd dat [eisers] de eerste bewoners waren nadat het gehuurde kort daarvoor volledig was opgeknapt en de inventaris was vernieuwd. [eisers] hebben dit niet weersproken, zodat ervan uit moet worden gegaan dat het gehuurde in goede staat verkeerde toen zijn daar kwamen wonen. Ten aanzien van de staat van het gehuurde bij het einde van de huur hebben [eisers] , op de door hen erkende punten na, betwist dat er sprake was oplevergebreken die voor verrekening met de borg in aanmerking komen. Gezien deze betwisting, is het aan [gedaagde] om aan te tonen dat er wel sprake was van oplevergebreken. Naar het oordeel van de kantonrechter is zij hier gedeeltelijk in geslaagd. Dit wordt als volgt toegelicht. 
      
      
        
          Pannen en waterkoker met zwarte aanslag:
        
      
      
    
    
      4.5.
      Uit de door [gedaagde] overgelegde foto’s blijkt dat er zwarte aanslag zat op de bodems van de pannen en in de waterkoker. Naar het oordeel van de kantonrechter betreffen dit geen normale gebruikssporen die verwacht mogen worden bij nieuwe spullen die slechts enkele maanden zijn gebruikt. De kantonrechter acht het dan ook voldoende aannemelijk dat deze aanslag is ontstaan door het onjuiste gebruik dan wel het niet goed schoonmaken van de spullen door [eisers] . [gedaagde] was dan ook gerechtigd om hiervoor zowel bij [eiser 1] als bij [eiser 2] € 20,00 in te houden op de borg.
      
      
        
          Kosten verwijderen schimmel:
        
      
      
    
    
      4.6.
      Uit de door [gedaagde] overgelegde foto’s blijkt verder dat er sprake was van schimmelvorming bij het keukenraam en in de badkamer. [eisers] hebben weliswaar betwist dat deze schimmelvorming hen te verwijten valt, maar dat standpunt hebben zij onvoldoende onderbouwd. Bij een pas opgeknapte woning, waarvan niet gesteld of gebleken is dat er onvoldoende ventilatiemogelijkheden waren, is het niet aannemelijk dat er binnen een jaar forse schimmelvorming ontstaat. De kantonrechter acht het dan ook voldoende aannemelijk dat de schimmelvorming, zoals door [gedaagde] is betoogd, is ontstaan doordat [eiser 2] en [eiser 1] het gehuurde onvoldoende ventileerden. De kosten voor het verwijderen van de schimmel dienen voor rekening van [eisers] te komen. [gedaagde] was dan ook gerechtigd om hiervoor bij zowel [eiser 1] als [eiser 2] € 100,00 in te houden op de borg. 
      
      
        
          Maand extra huur vanwege te laat uitschrijven bij de gemeentelijke basisadministratie
        
      
      
    
    
      4.7.
      Vast staat dat [eiser 1] zich pas op 21 april 2022 bij de gemeente heeft uitgeschreven van het adres van het gehuurde. In de door [eiser 1] ondertekende huurovereenkomst is echter uitdrukkelijk bepaald dat zij pas recht heeft op terugbetaling van de borg als zij zich heeft uitgeschreven bij de gemeente. Doordat zij dit pas een maand na haar vertrek heeft gedaan, is zij in beginsel tot dat moment huur aan [gedaagde] verschuldigd. [eiser 1] heeft in eerste instantie betoogd dat het vanwege de toen geldende corona-maatregelen niet mogelijk was zich eerder uit te laten schrijven, maar dat betoog faalt. [gedaagde] heeft voldoende onderbouwd gesteld dat in maart 2022 vrijwel alle corona-maatregelen waren opgeheven. Daar komt bij dat [eiser 1] op de zitting heeft verklaard dat een inlog-probleem op de site van de gemeente de oorzaak was van haar late uitschrijving. Dat is echter een oorzaak die voor haar rekening en komt en zij niet aan [gedaagde] kan tegenwerpen. [eiser 1] had er immers ook voor kunnen kiezen om, indien het niet lukte om zich digitaal uit te schrijven, langs te gaan bij de gemeente. [gedaagde] is dan ook gerechtigd een extra maand huur te verrekenen met de door [eiser 1] betaalde borg. 
      
      
        
          Energiekosten [eiser 2]
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        [eiser 2] heeft erkend dat [gedaagde] gerechtigd was de energiekosten te verrekenen met de borg. Ondanks dat heeft hij echter alleen de energiekosten over de periode dat hij nog alleen in de woning woonde in mindering gebracht op zijn vordering. De helft van de elektriciteitskosten over de periode dat [eiser 2] en [eiser 1] de woning samen bewoonden van € 60,50 zijn door [eiser 2] echter nog niet in mindering gebracht op zijn vordering. Dit dient daarom alsnog te worden gedaan en komt daarom ook voor verrekening met de borg in aanmerking.
      
      
        
          Strijkplak met warmtekringen
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde] heeft met de door haar overgelegde foto’s voldoende onderbouwd gesteld dat [eiser 2] , door hete pannen te plaatsen, de strijkplank heeft beschadigd. [eiser 2] heeft dit onvoldoende weersproken. De kosten van de strijkplank van € 16,95 komen dan ook voor verrekening met de borg in aanmerking.
      
      
        
          Overige kosten
        
      
      
    
    
      4.10.
      De overige door [gedaagde] opgevoerde kostenposten komen naar het oordeel van de kantonrechter niet voor verrekening met de borg in aanmerking. [eisers] hebben betwist dat zij die zaken kapot en/of kwijt hebben gemaakt en dat zij het gehuurde niet schoon hebben achtergelaten, zoals door [gedaagde] is gesteld. [gedaagde] heeft, gezien deze betwisting, onvoldoende onderbouwd dat dit wel het geval is. Zowel uit de door [eiser 2] en [eiser 1] overgelegde foto’s als uit de door [gedaagde] overgelegde foto’s blijkt onvoldoende dat [eiser 2] en [eiser 1] niet schoon hebben achtergelaten. Voorstelbaar is dat nog wat gebruikssporen zichtbaar waren, maar een verhuurder zal altijd wat schoonmaakwerkzaamheden moeten verrichten als een huurder vertrekt. Deze kosten komen dan ook niet voor verrekening met de borg in aanmerking. Hetzelfde geldt voor de kosten die [gedaagde] heeft berekend voor het verven van de muur en het kozijn en de stomerijkosten. Zoals reeds eerder overwogen, kunnen de kosten van spullen die door normaal gebruik zijn beschadigd of achteruit zijn gegaan niet op een huurder worden verhaald. Onvoldoende vast is komen te staan dat de verf en het beddengoed hersteld en gereinigd moesten worden als gevolg van buitengewoon gebruik door de huurders. De kantonrechter houdt het er dan ook voor dat het verven van de muur en het kozijn en het laten stomen van het beddengoed nodig was om normale gebruikssporen te herstellen. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.11.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde] , naast de al verrekende bedragen, gerechtigd was om € 670,00 (€ 20,00 voor de pannen en waterkoker, € 100,00 voor het verwijderen van de schimmel en € 550,00 wegens te het laat uitschrijven bij de gemeente) in te houden op de door [eiser 1] betaalde borg. Aangezien [gedaagde] tot op heden € 784,00 heeft ingehouden, zal zij worden veroordeeld tot betaling van € 114,00 aan [eiser 1] . 
      
    
    
      4.12.
      Voor [eiser 2] geldt dat [gedaagde] gerechtigd was om, naast de al verrekende bedragen, een bedrag van € 197,45 (€ 20,00 voor de pannen en waterkoker, € 100,00 het verwijderen van de schimmel, € 60,50 aan energiekosten en € 16,95 voor de strijkplank) te verrekenen met de borg. Aangezien [gedaagde] tot op heden € 736,90 heeft ingehouden op de door [eiser 2] betaalde borg, zal zij worden veroordeeld tot betaling aan [eiser 2] van € 539,45.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.13.
      Omdat partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen. 
    
  
  
    
      5De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser 1] van € 114,00;
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser 2] van € 539,45;
    
    
      5.3.
      bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      5.5.
      
        wijst de vordering voor het overige af.
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter
      
    
  
  
     ECLI:NL:GHDHA:2016:1508