ECLI:NL:RBROT:2007:BC1748, Rechtbank Rotterdam, 24-07-2007, 771944
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2007-07-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Een huurder en verhuurder van een bedrijfsruimte hebben overeenstemming bereikt over aanpassing van de huurvoorwaarden. Nadat de huurder de allonge pas na aanvang van de tweede huurtermijn heeft geretourneerd aan de verhuurder, stelt de verhuurder zich op het standpunt dat de nieuwe afspraken niet van toepassing zijn.

RECHTBANK ROTTERDAM
      Sector Kanton
    
    
    VONNIS inzake:
    
    
    
      de besloten vennootschap
      D-REIZEN B.V.,
      gevestigd te Hoofddorp,
      eiseres bij dagvaarding d.d. 19 september 2006,
      gemachtigde: mr. H.J.M. Winkelhuijzen,
    
    
    
    t e g e n :
    
    
    
      de heer
      [gedaagde],
      wonende te [woonplaats],
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. J.J.Y. Kleingeld.
    
    
    Partijen worden aangeduid als “D-Reizen”, respectievelijk “[gedaagde]”, tenzij anders is vermeld.
    
    1. Het verloop van de procedure
    
    Dit bestaat uit het volgende:
    
    
      - dagvaarding met producties,
      - rolopdracht,
      - herstelexploot,
      - conclusie van antwoord,
      - tussenvonnis d.d. 29 mei 2007,
      - nagezonden producties van D-Reizen.
    
    
    De ingevolge het tussenvonnis bepaalde comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 6 juli 2007. Partijen en hun gemachtigden hebben het woord gevoerd. De griffier heeft van het verhandelde aantekening gehouden.
    
    2. De vaststaande feiten
    
    2.1. D-Reizen huurt sedert 15 november 2001 van [gedaagde] de kantoorruimte aan de ’s-Gravenweg 35 te Capelle aan den IJssel. Het betreft een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar die na het verstrijken daarvan wordt voortgezet voor drie aansluitende periodes van elk vijf jaar. Beëindiging van de huurovereenkomst dient plaats te vinden door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste twaalf maanden. De eerste huurperiode is verstreken op 14 november 2006. 
    
    2.2. Na onderhandelingen heeft Kolpa V.V.S. Beheer B.V. (hierna: “Kolpa”), de beheerder van [gedaagde], een allonge opgesteld. Deze is door D-Reizen gedateerd op 25 november 2005 en door haar ondertekend, maar niet door [gedaagde]. In deze allonge is het volgende opgenomen:
    
    “1. Akkoord te gaan met een wijziging van de opzegtermijn voor de eerste optieperiode van 15 november 2006 tot en met 14 november 2011. Gedurende deze eerste optieperiode kan huurder op elk moment de huurovereenkomst opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van 12 kalendermaanden.
    
    2. De huurpenningen over iedere 12e maand in de periode van 15 november 2006 tot 14 november 2011 zal huurder niet hoeven te voldoen en zal als huurvrij worden gezien. Wel dienen over deze maanden de vergoedingen over de bijkomende leveringen en diensten te worden voldaan.
    
    3. Na 14 november 2011 zal verlenging en opzegging plaatsvinden conform de bepalingen uit de huurovereenkomst, te weten art. 3.1 tot en met 3.5.”
    
    2.3. Bij brief van 24 november 2005 bericht Kolpa het volgende aan D-Reizen:
    
    “Op 14 oktober jl. zonden wij u conform afspraak een allonge (gewijzigde  huurvoorwaarden) voor betreffende  kantoorruimte. Op 4 november jl. hebben wij op verzoek van de heer Linders van uw kantoor de allonge aangepast en weer ter ondertekening opgestuurd.
    
    Vanwege het alsnog uitblijven van een concreet besluit uwerzijds en het inmiddels verstrijken van de hiervoor geldende termijn loopt uw huidige huurovereenkomst door tot en met 14 november 2011.  Het leek ons juist u hiervan op de hoogte te stellen.”
    
    2.4. Bij brief van 28 november 2005 bericht D-Reizen het volgende aan Kolpa:
    
    “Naar aanleiding van uw schrijven van 4 november jl., zenden wij u bijgaand de allonge inzake bovengenoemd pand in tweevoud, getekend retour.”
    
    2.5. Bij brief van 20 maart 2006 bericht Kolpa onder andere het volgende aan D-Reizen:
    
    “Zij zal haar standpunt handhaven zoals omschreven in onze brief van 24 november 2005. Bij de door u genoemde bespreking is Kolpa V.V.S. Beheer B.V. niet aanwezig geweest. Wel hebben wij zorggedragen voor het opstellen van de allonge en deze op 14 oktober jl. aan uw cliënte doen toekomen. Op verzoek van de heer Linders (D-Reizen) is deze allonge nog aangepast en op 4 november jl. opnieuw door ons aan uw cliënte verzonden. De termijn waarbinnen een beslissing moest worden genomen was naar mening van de eigenaar 14 november 2005 aangezien voor deze datum nog opgezegd had kunnen worden. Uw cliënte is dus in de gelegenheid geweest tijdig de allonge te retourneren en haar beslissing kenbaar te maken. Gelet op bovenstaande wijzen wij namens de eigenaar alle aansprakelijkheid van de hand en houden wij uw cliënte aan haar verplichtingen conform haar huurovereenkomst.”
    
    3. De vordering
    
    Gevorderd wordt dat voor recht wordt verklaard dat tussen D-Reizen en [gedaagde] overeenstemming is bereikt over de voormelde allonge en dat partijen aan die allonge gebonden zijn, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
    
    4. Het verweer
    
    Dit strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van D-Reizen in de kosten van de procedure.
    
    5. De beoordeling
    
    5.1. Beoordeeld dient te worden of partijen overeenstemming hebben bereikt over de allonge. Uit de brief van Kolpa d.d. 20 maart 2006 blijkt dat hiervan sprake is. Immers, de allonge is namens [gedaagde] door haar opgesteld en zelfs, na een opmerking zijdens D-Reizen, nog aangepast en wederom aan D-Reizen toegezonden. Bovendien blijkt uit deze brief van Kolpa niet van een inhoudelijk verschil van mening, maar neemt zij het standpunt in dat de allonge te laat is geretourneerd.
    
    5.2. Uit de correspondentie blijkt niet dat partijen zich jegens elkander hebben verplicht voor een bepaalde datum de overeenstemming schriftelijk vast te leggen. Beoordeeld dient te worden of D-Reizen had dienen te begrijpen dat de allonge vóór 14 november 2005 ondertekend had moeten worden geretourneerd. Het enige aanknopingspunt hiervoor is volgens [gedaagde] de omstandigheid dat voor die datum nog rechtsgeldig opgezegd had kunnen worden.
    
    5.3. Nu geoordeeld is dat partijen inhoudelijk overeenstemming hadden, kan niet gezegd worden dat de datum van 14 november 2005 een fatale termijn is. De overeenstemming van partijen ziet immers op een wijziging van de huurtermijn van 5 jaar naar 1 jaar en de mogelijkheid van vrije opzegging. In die omstandigheden kan niet worden teruggevallen op het oude contract, nu partijen juist andere afspraken hadden gemaakt.
    
    5.4. Door of namens [gedaagde] is niet te kennen gegeven aan D-Reizen dat hij voormelde datum als een fatale termijn ziet. Niet is gebleken dat de onderhandelingen plaatsvonden onder de voorwaarde dat voor 14 november 2005 de handtekeningen geplaatst hadden moeten worden. Evenmin is de allonge voorzien van een ontbindende voorwaarde in die zin. Niet is gebleken dat bij toezending van de gewijzigde allonge door [gedaagde] is gezegd dat deze uiterlijk 14 november 2005 ondertekend retour diende te komen.
    
    5.5. [gedaagde] beroept zich op het gebruik bij de verhuur van kantoorruimte. Hij bedoelt daarmee dat een normerende werking uitgaat van de in het huurcontract voorziene laatste opzegdatum van 14 november 2005. Bij onderhandelingen weten professionele partijen dat dit de laatstmogelijke datum is waarop de handtekeningen kunnen worden geplaatst, bij gebreke waarvan het oorspronkelijke huurcontract blijft gelden. Overwogen wordt dat een dergelijk gebruik door [gedaagde] niet wordt aangetoond, hetgeen van hem had mogen worden verwacht nu hij, naar eigen zeggen, heeft ingestemd met een verslechtering van de huurvoorwaarden. Ook in het huurrecht is het zo dat mondelinge afspraken mogelijk zijn. 
    
    5.6. [gedaagde] stelt voorts dat hij zijn aanbod, zoals vervat in de allonge, heeft ingetrokken voordat dit is aanvaard. Alhoewel hiervoor is overwogen dat partijen overeenstemming hadden en dus de ondertekening van de allonge de formele afwikkeling betreft, wordt hierover het volgende overwogen. Het was [gedaagde] duidelijk dat D-Reizen vroegtijdig is gaan onderhandelen om een aanpassing in de huurtermijn en opzegmogelijkheid te verkrijgen (zie 5.3. hiervoor). Gelet op de allonges was hij bereid hiermee in te stemmen, kennelijk om D-Reizen in elk geval als huurder te behouden. Veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat partijen nog geen overeenstemming hadden, zou het op zijn weg hebben gelegen om D-Reizen kenbaar te maken dat hij wenste dat voor voormelde datum de allonge zou zijn ondertekend. In een dergelijk vergevorderd stadium van de onderhandelingen staat de redelijkheid eraan in de weg dat, nadat de volgens [gedaagde] fatale datum was verstreken, het voorstel zonder enige bedenktermijn wordt ingetrokken.
    
    5.7. De vordering wordt dus toegewezen en als de in het ongelijk gestelde partij wordt [gedaagde] veroordeeld in de kosten van de procedure.
    
    6. De beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    verklaart voor recht dat tussen D-Reizen en [gedaagde] overeenstemming is bereikt over de voormelde allonge en dat partijen aan die allonge gebonden zijn,
    
    
      veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, aan de zijde van D-Reizen begroot op 
      €. 352,32 aan verschotten en op €. 800,00 aan salaris gemachtigde,
    
    
    verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
    
    wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen en is uitgesproken ter openbare terechtzitting.