ECLI:NL:RBMNE:2022:6331, Rechtbank Midden-Nederland, 09-12-2022, UTR 22/1148
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2022-12-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ (woning). Gegrond. Waarde schattenderwijs vastgesteld.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Utrecht
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 22/1148
    
      
      proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 december 2022 in de zaak tussen
    
  
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: R. Camozzi),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (de heffingsambtenaar )
    (gemachtigden: S. Sital en [A] ).
    
    
  
  
    Zitting
    
    
      De rechtbank heeft het beroep van [eiser] (eiser) tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 14 januari 2022 (de bestreden uitspraak op bezwaar) op 9 december 2022 op een online zitting behandeld. De gemachtigde van eiser heeft daaraan deelgenomen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door S. Sital en taxateur [A] .  
    
    
    
      Na afloop van de behandeling van de zaak op zitting heeft de rechtbank mondeling uitspraak gedaan en partijen gewezen op de mogelijkheid om tegen deze uitspraak in hoger beroep te gaan. Op de zitting heeft de rechter per abuis gezegd dat de termijn daarvoor twee weken na verzending van dit proces-verbaal is, dat moet zes weken zijn. Dit staat ook onderaan dit proces-verbaal omschreven.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank: 
    
    - verklaart het beroep gegrond; 
    - vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
    - verlaagt de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2020, voor het belastingjaar 2021, tot € 542.000,- en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verminderd;
    - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten tot een bedrag van € 1.787,- te betalen aan eiser;
    - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden.
    
  
  
    Inleiding 
    
    
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning). 
    
    
    
      De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 11 februari 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 565.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. 
    
    
    
      De heffingsambtenaar heeft met de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd. 
    
    
    
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak op bezwaar. 
    
    
    
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix waarin de woning wordt vergeleken met andere woningen. 
    
    
    
  
  
    Feiten en het geschil 
    
    1. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 2010. De woning heeft een hoofdgebouw met een oppervlakte van 244 m² en ligt op een kavel van 615 m². 
    
    2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020. Voor de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 is van belang in welke de staat de woning op die datum verkeerde. 
    
    3. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 460.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 565.000,-. 
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    4. De rechtbank moet beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
    
    5. De heffingsambtenaar heeft in beroep ter onderbouwing van de waarde een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met drie andere in [woonplaats] gelegen woningen, waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
    
    6. Eiser voert aan dat de woning aan de [adres 4] onvoldoende vergelijkbaar is met zijn woning en de rechtbank is het daarmee eens. Deze woning ligt in een heel andere wijk, een paar kilometer verderop. Bovendien is op de foto bij de taxatiematrix te zien dat deze woning een heel andere uitstraling heeft. De woning aan de [adres 4] heeft een landelijke uitstraling met een grote voortuin en een hek, terwijl de woning van eiser een eenvoudigere uitstraling heeft. De twee andere referentiewoningen die de heffingsambtenaar heeft gebruikt, onderbouwen niet dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Als de vierkante meterprijs van de hoofdgebouwen van deze twee woningen namelijk wordt gemiddeld, dan komt de vierkante meterprijs uit op € 1.826,-. Dat is lager dan de vierkante meterprijs die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld voor de woning, namelijk € 1.944,-.
    
    7. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde van € 460.000,- aannemelijk maakt. De rechtbank is van oordeel dat eiser daarin niet is geslaagd, omdat hij deze waarde niet heeft onderbouwd. 
    
    8. Omdat beide partijen de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast op een bedrag van € 542.000,-.
    
    
  
  
    Hoe gaat het verder? 
    
    9. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar, verlaagt de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2020, voor het belastingjaar 2021, tot € 542.000,- en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verminderd. Verder bepaalt de rechtbank dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar.
    
    10. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
    
    11. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € ‭1.787,-. Voor de bezwaarfase gaat het om 1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, met een waarde voor de punt van € 269,-. Voor de beroepsfase gaat het om 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759,- en een wegingsfactor 1). Daarbij is de rechtbank voor de beroepsfase gelet op het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752 in afwijking van het Bpb uitgegaan van een waarde per punt van € 759,-.‬‬‬ Er zijn geen andere voor vergoeding in aanmerking komende kosten gesteld. In totaal bedraagt de proceskostenvergoeding dus € 1.787,-. ‬‬‬‬‬‬‬
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 9 december 2022.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop het proces-verbaal van deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Dit proces-verbaal is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.