ECLI:NL:RBROT:2023:3838, Rechtbank Rotterdam, 14-04-2023, 9465173 CV EXPL 21-31810
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-04-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur. Tussenvonnis. Vermindering huurprijs wegens rioollucht, lekkage en coronamaatregelen. Bewijsopdracht omzet(schade) huurder.

RECHTBANK ROTTERDAM




locatie Rotterdam





zaaknummer: 9465173 CV EXPL 21-31810





datum uitspraak: 14 april 2023






Vonnis van de kantonrechter






in de zaak van






[eiser01]

,


wonende te [woonplaats01] ,


oorspronkelijk eiser in conventie, gedaagde in verzet,


verweerder in reconventie,


gemachtigde: Rijnland Gerechtsdeurwaarders & Incasso te Spijkenisse,





tegen





de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid



[gedaagde01]

,


gevestigd te [vestigingsplaats01] (gemeente [gemeente01] ),


oorspronkelijk gedaagde in conventie, eiseres in verzet,


eiseres in reconventie,


gemachtigde: mr. S. Besli te Spijkenisse.





De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.







1

De procedure



1.1.


Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:




het tussenvonnis van 4 maart 2022 en de daarin genoemde stukken;




de akte uitlaten bewijsmiddelen van [gedaagde01] van 31 maart 2022;




het proces-verbaal van het getuigenverhoor van 11 november 2022;




de e-mail van de gemachtigde van [eiser01] van 7 december 2022;




de conclusie na enquête van [gedaagde01] van 5 januari 2023, met bijlagen;




de conclusie na enquête van [eiser01] van 2 februari 2023, met bijlagen;




de akte na enquête van [eiser01] van 2 maart 2023;




de akte uitlaten producties van [gedaagde01] van 2 maart 2023.









2

De verdere beoordeling



2.1.


[eiser01] heeft [gedaagde01] gedagvaard vanwege een huurachterstand die [gedaagde01] volgens [eiser01] heeft laten ontstaan. [gedaagde01] huurde van [eiser01] de (290-)bedrijfsruimte aan de [adres01] in Rotterdam. [gedaagde01] beroept zich primair op opschorting en huurprijsvermindering vanwege gebreken aan het gehuurde (lekkage en stankoverlast) en subsidiair op huurprijsvermindering vanwege de coronamaatregelen die vanaf maart 2020 hebben gegolden.





2.2.


In het tussenvonnis is [gedaagde01] toegelaten tot bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt:




dat en gedurende welke periode(n) sprake is geweest van een rioollucht in het gehuurde;




wat de ernst/omvang was van deze rioollucht;




wanneer de aanwezigheid van een rioollucht voor de eerste keer door [gedaagde01] aan [eiser01] is gemeld;




wanneer de aanwezigheid van een lekkage in het gehuurde voor de eerste keer door [gedaagde01] aan [eiser01] is gemeld;




wanneer [gedaagde01] na eventuele namens [eiser01] verrichte herstelwerkzaamheden aan [eiser01] heeft gemeld dat het gebrek / de gebreken nog niet was / waren verholpen.







2.3.


[gedaagde01] heeft vervolgens drie getuigen laten horen, namelijk de heer [naam01] (statutair bestuurder [gedaagde01] ), mevrouw [naam02] (voormalig winkelmedewerkster) en de heer [naam03] (mogelijk statutair bestuurder [gedaagde01] ). [eiser01] heeft afgezien van een contra-enquête. [gedaagde01] heeft vervolgens bij haar conclusie na enquête een viertal schriftelijke (getuigen)verklaringen overgelegd, waarop [eiser01] heeft gereageerd.





Oordeel over de gebreken aan het gehuurde







2.4.


De kantonrechter komt op basis van de processtukken, de mondelinge behandeling van 17 januari 2022 en het door [gedaagde01] geleverde bewijs tot het oordeel dat:




ls vaststaand kan worden aangenomen dat in de periode van 18 november 2019 tot en met februari 2020 sprake is geweest van een rioollucht in het gehuurde;




als vaststaand kan worden aangenomen dat in de periode van 26 september 2019 tot en met februari 2020 sprake is geweest van lekkages in het gehuurde;




de bij a) genoemde rioollucht van invloed is geweest op de exploitatie van het gehuurde, waardoor sprake is geweest van een verminderd huurgenot, wat een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Ook de aanwezigheid van lekkages rechtvaardigt enige vermindering van de huurprijs;




niet is komen vast te staan dat de rioollucht eerder dan bij e-mail van 18 november 2019 aan [eiser01] is gemeld;




niet is komen vast te staan dat de lekkage(s) in het gehuurde eerder dan bij e-mail van 26 september 2019 aan [eiser01] is/zijn gemeld;




niet is komen vast te staan dat [gedaagde01] na de laatste werkzaamheden door [eiser01] (het verwijderen van de uitbouw) nog melding heeft gemaakt van gebreken.




Hieronder zal worden toegelicht tot welke beslissingen dit leidt.





Gebrek: rioollucht







2.5.


[gedaagde01] heeft in deze procedure gesteld dat sprake was van een rioollucht in het gehuurde. Dit is bevestigd door (in elk geval) getuigen [naam01] en [naam03] . De kantonrechter ziet geen reden om op dit punt aan deze verklaringen te twijfelen. Anders dan [gedaagde01] heeft betoogd, is niet komen vast te staan dat dit al vanaf juni 2019 het geval was. Integendeel, uit de verklaringen van getuigen [naam01] en [naam03] volgt immers dat (pas) na de zomervakantie van 2019, toen het gehuurde open ging voor het publiek, een rioollucht is opgemerkt. Getuige [naam02] heeft in dit verband niets relevants verklaard en [gedaagde01] heeft verder ook geen bewijsstukken ingebracht die tot een ander oordeel moeten leiden.





2.6.


Uit de verklaringen van getuigen [naam01] en [naam03] blijkt daarnaast dat sprake is geweest van een zodanige ernstige rioollucht dat dit van invloed is geweest op de exploitatie van het gehuurde. Zij hebben immers verklaard dat klanten weggingen vanwege de rioollucht. Ook op dit punt is er geen aanleiding aan de verklaringen te twijfelen. Dat betekent dat sprake is geweest van een gebrek dat een verminderd huurgenot tot gevolg heeft gehad. [gedaagde01] kan daarom aanspraak maken op een vermindering van de huurprijs. De kantonrechter bepaalt de vermindering op 40% van de overeengekomen huurprijs, met inachtneming van het navolgende.





2.7.


[gedaagde01] kan aanspraak maken op een huurprijsvermindering vanaf het moment waarop zij van het gebrek kennis heeft gegeven aan [eiser01] of het moment waarop [eiser01] voldoende van het gebrek op de hoogte was om maatregelen te nemen. Niet gebleken is dat de aanwezigheid van de stank eerder dan bij e-mail van 18 november 2019 door [gedaagde01] aan [eiser01] is gemeld. De huurprijsvermindering kan daarom pas op 18 november 2019 ingaan. De ‘oude’ huurprijs gaat weer gelden op het moment dat het gebrek hersteld is. Geen van partijen heeft een duidelijke datum genoemd waarop het gebrek hersteld is. Uit wat op de mondelinge behandeling is besproken, blijkt dat in of omstreeks februari 2020 nog werkzaamheden hebben plaatsgevonden (het weghalen van de uitbouw en het aanpassen van de hemelwaterafvoeren). Niet is gebleken dat na deze laatste werkzaamheden nog klachten over stank zijn geuit door [gedaagde01] . Getuige [naam02] heeft weliswaar verklaard dat er een rioollucht hing toen zij (“na het uitbreken van corona”) begon met werken in 2020 maar ook dat zij dacht dat dit kwam omdat de winkel nog niet open was geweest. De winkel is volgens getuigen [naam01] en [naam03] al open gegaan na de zomer van 2019. Nu de verklaring van [naam02] op dit punt niet strookt met die van [naam01] en [naam03] , legt haar verklaring naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gewicht in de schaal om tot het oordeel te komen dat na februari 2020 nog sprake was van een rioollucht. Het recht op vermindering geldt daarom tot en met 29 februari 2020.





2.8.



De huurprijs over de maanden november 2019 tot en met februari 2020 bedraagt € 1.019,87 per maand. [gedaagde01] hoeft hiervan de volgende bedragen niet te betalen:


- november 2019: 13/30 × € 1.019,87 × 40% = € 176,78


- december 2019: 40% × € 1.019,87 = € 407,95


- januari 2020: 40% × € 1.019,87 = € 407,95


- februari 2020: 40% × € 1.019,87 =

€ 407,95



Totaal:

€ 1.400,63







Gebrek: lekkages







2.9.


[gedaagde01] heeft ook gesteld dat sprake is geweest van een aantal lekkages in het gehuurde. Dit is bevestigd door getuige [naam03] . De kantonrechter ziet geen reden om op dit punt aan deze verklaring te twijfelen. [gedaagde01] heeft geen bewijs geleverd van haar stelling dat zij vóór 26 september 2019 al melding heeft gemaakt van lekkages in het gehuurde. Als vaststaand wordt daarom aangenomen dat de eerste melding dateert van 26 september 2019.





2.10.


Een lekkage die zich voordoet in een winkelruimte als deze levert ook een gebrek op dat een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. De kantonrechter bepaalt het percentage van deze vermindering op 20%. Voor wat betreft de duur van de vermindering is het volgende van belang. Hoewel [eiser01] stelt dat op 22 oktober 2019 een noodvoorziening is getroffen en dat daarna een hersteldmelding is verstuurd aan [gedaagde01] , volgt uit de melding van [gedaagde01] van 18 november 2019 dat het gebrek op 22 oktober 2019 niet (definitief) was verholpen. De vermindering vanwege (alleen) de lekkages geldt daarom van 26 september 2019 tot en met 17 november 2019. Vanaf 18 november 2019 geldt al een vermindering van 40%; het verminderde huurgenot vanwege de lekkages is hierin begrepen.





2.11.



[gedaagde01] hoeft over de periode 26 september 2019 tot en met 17 november 2019 de volgende bedragen niet te betalen:


- september 2019: 5/30 × € 1.019,87 × 20% = € 34,00


- oktober 2019: 20% × € 1.019,87 = € 203,98


- november 2019: 17/30 × € 1.019,87 × 20% =

€ 115,59



Totaal:

€ 353,57







2.12.


Omdat niet is komen vast te staan dat [eiser01] vóór 26 september 2019 op de hoogte was van lekkages, zijn de kosten voor herstel die [gedaagde01] voor die datum heeft gemaakt niet toewijsbaar. Deze kosten mogen immers pas worden verrekend met de huurprijs als [eiser01] tevergeefs om herstel is verzocht en dat is zonder herstelverzoek niet het geval.





Omzetschade







2.13.


[gedaagde01] maakt aanspraak op vergoeding van haar omzetschade. Deze schade is op grond van artikel 7:208 BW toewijsbaar als komt vast te staan dat het gebrek dat deze schade heeft veroorzaakt aan [eiser01] toerekenbaar is. Gelet op wat de heer [naam04] heeft verklaard tijdens de mondelinge behandeling over de lekkages, acht de kantonrechter het gebrek aan [eiser01] toerekenbaar. De heer [naam04] heeft immers bevestigd dat problemen met de hemelwaterafvoer voor rekening van [eiser01] komen (in ieder geval het herstel daarvan) en dat de aanbouw, waar sprake was van een gebrekkige dakrand, eigendom is van [eiser01] . [gedaagde01] heeft weliswaar verzocht om verwijzing naar de schadestaatprocedure, maar zij heeft ter zitting niet kunnen uitleggen waarom de door haar gestelde omzetschade niet in deze procedure kan worden begroot. Nu de (omvang van de) gestelde omzetschade door [eiser01] is betwist zal, zoals overwogen in het tussenvonnis onder 4.8.1, [gedaagde01] in de gelegenheid worden gesteld bij akte inzichtelijk te maken en met bewijsstukken te onderbouwen welke schade zij heeft geleden als gevolg van de lekkages en de rioollucht in de periode 26 september 2019 tot en met 29 februari 2020. Zij mag daarbij ook ingaan op de akte na enquête van [eiser01] van 2 maart 2023 met producties nu zij daartoe nog niet eerder de gelegenheid heeft gehad. [eiser01] zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld hierop te reageren.





Wijziging huurprijs wegens coronamaatregelen







2.14.


[gedaagde01] heeft subsidiair aanspraak gemaakt op een ‘coronakorting’. Omdat de kantonrechter de primair gevorderde huurprijsvermindering heeft toegewezen tot en met 29 februari 2020 en de coronakorting wordt gevorderd met ingang van maart 2020, zal de kantonrechter ook over deze vordering een oordeel moeten geven.





2.15.


De kantonrechter oordeelt dat uit het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) volgt dat [gedaagde01] in beginsel aanspraak kan maken op een coronakorting over de periode waarin coronamaatregelen hebben gegolden. Uit de overwegingen van de Hoge Raad blijkt in die periode sprake is van onvoorziene omstandigheden waardoor [eiser01] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten.





2.16.


De kantonrechter kan (nog) niet vaststellen op welk bedrag aan coronakorting [gedaagde01] aanspraak kan maken, volgens de door de Hoge Raad opgenomen ‘vastelastenmethode’. Het is aan [gedaagde01] , als de partij die aanspraak maakt op de korting, om haar vordering te onderbouwen door het overleggen van omzetgegevens waaruit blijkt welke omzet zij vanaf maart 2020 is misgelopen vanwege de coronamaatregelen. Die gegevens moeten worden overgelegd tot en met 31 augustus 2020, de dag waarop het gehuurde is ontruimd. Er moeten ook gegevens worden overgelegd om de referentieomzet te bepalen, dat wil zeggen de omzet die [gedaagde01] in het gehuurde heeft behaald toen (nog) geen sprake was van coronamaatregelen. De kantonrechter merkt hierbij op dat nu al duidelijk is dat [gedaagde01] over het jaar 2019 slechts beperkte omzetgegevens zal kunnen aanleveren, nu zij in 2019 als gevolg van indeplaatsstelling huurder is geworden en het gehuurde in dit jaar vanwege een verbouwing deels gesloten is geweest. Bovendien moet ook rekening gehouden worden met mogelijke omzetderving als gevolg van de rioollucht en de lekkages in het gehuurde. Om een goede vergelijking te kunnen maken, zal [gedaagde01] dus (ook) andere gegevens moeten overleggen dan alleen haar omzet in 2019. Daarbij kan worden gedacht aan omzetgegevens over de jaren 2018/2019 van degene in wiens plaats [gedaagde01] is gesteld, mevrouw [naam05] . Ook kan worden gedacht aan een (goed onderbouwde en gedocumenteerde) prognose die is gemaakt als onderdeel van een bedrijfsplan. Daarnaast zal [gedaagde01] moeten toelichten of zij aanspraak heeft kunnen maken op TVL. Zo ja, dan moet zij de bewijstukken van de aangevraagde en ontvangen tegemoetkoming overleggen. Zo niet, dan moet zij uitleggen waarom zij niet voor deze tegemoetkoming in aanmerking kwam. [gedaagde01] wordt in de gelegenheid gesteld om zich hierover uit te laten. [eiser01] mag hier daarna uiteraard ook op reageren.





Vervolg







2.17.


In afwachting van de te nemen aktes zal iedere verdere beslissing worden aangehouden. De kantonrechter geeft partijen in overweging om met elkaar in overleg te treden om te proberen een minnelijke regeling te treffen, mede met oog op de tijd en kosten die mogelijk met het verdere verloop van de procedure gemoeid zullen zijn. Wellicht dat de beoordeling tot nu toe hier de benodigde handvatten voor biedt.







3

De beslissing


De kantonrechter:




3.1.


laat [gedaagde01] toe om op de rolzitting van

donderdag 11 mei 2023 om 13.30 uur

bij akte:



- inzichtelijk te maken en met bewijsstukken te onderbouwen welke schade zij heeft geleden als gevolg van de lekkages en de rioollucht in het gehuurde in de periode 26 september 2019 tot en met 29 februari 2020;



- alle gegevens in het geding te brengen die nodig zijn om op basis van de in het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) bedoelde ‘vastelastenmethode’ een berekening te kunnen maken van de mogelijk aan [gedaagde01] toekomende korting op de huurprijs wegens onvoorziene omstandigheden in de periode dat de coronamaatregelen hebben gegolden;





3.2.


bepaalt voorts dat de door [gedaagde01] te nemen akte (in tweevoud) uiterlijk de dag vóór genoemde rolzitting om 12.00 uur door de griffie ontvangen moet zijn;





3.3.


houdt iedere verdere beslissing aan.





Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.


51909