ECLI:NL:RBAMS:2023:1, Rechtbank Amsterdam, 04-01-2023, C/13/691665 / HA ZA 20-1059
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-01-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: aannemingsovereenkomst; ontbinding; schadevergoeding; eindvonnis na tussenvonnis

vonnis
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/13/691665 / HA ZA 20-1059
    
    
    
      
        Vonnis van 4 januari 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [woonplaats 1] ,
      eiser,
      advocaat mr. R. van Exter te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. de vennootschap onder firma
    
      
        
          [gedaagde 1]
        ,
      gevestigd te [plaats] ,
    
    2.	[gedaagde 2],
    wonende te [woonplaats 2] ,
    3.	[gedaagde 3],
    wonende te [woonplaats 2] ,
    4.	[gedaagde 4],
    
      wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagden,
      advocaat mr. S.A.H. Creusen te Heerlen.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde 1] genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 1 juni 2022, 
        
        
          de akte uitlaten tevens vermeerdering van eis van [eiser] , met producties
        
        
          de antwoordakte van [gedaagde 1] , met producties
        
        
          de akte uitlaten producties.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2Het geschil
    
      2.1.
      
        
          [eiser] vordert, na tweede wijziging van eis, dat de rechtbank, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: 
        I. voor recht verklaart dat [gedaagde 1] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de tussen [gedaagde 1] en [eiser] gesloten aannemingsovereenkomst en dat deze aannemingsovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden, althans deze te ontbinden;
        II. voor recht verklaart dat [gedaagde 4] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] door feitelijk leiding te geven aan de werkzaamheden van [gedaagde 1] en daarmee ook aan de onder I. bedoelde toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de aannemingsovereenkomst tussen [gedaagde 1] en [eiser] ;
        III. [gedaagde 1] hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de geleden schade ten bedrage van € 1.186.451,39, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        IV. [gedaagde 1] hoofdelijke te veroordelen in de proceskosten. 
      
      
    
    
      2.2.
      De gevorderde hoofdsom is opgebouwd uit de volgende posten:
      
        
          contractuele boete wegens te late oplevering			€   38.860,00
        
        
          Meerkosten herstel en afbouw conform bestek [gedaagde 1]	€ 798.669,45
        
        
          Gemis aan garanties werk [gedaagde 1]				€   60.000,00
        
        
          Kosten Sweco						€     2.900,00
        
        
          Boete gemeente Amsterdam				€   80.000,00
        
        
          Dubbele woonlasten					€   23.821,41
        
        
          Schadeclaim buren					€     3.903,00
        
        
          Gederfde huurinkomsten					€   27.000,00
        
        
          Gederfde inkomsten uit arbeid 2020 en 2021			€ 150.000,00
        
        
          Afbetaling betaalstop hypotheek				€     1.267,53
        
      
      
      
    
  
  
    
      3De verdere beoordeling
    
      3.1.
      Bij tussenvonnis is [eiser] in de gelegenheid gesteld zijn post “extra kosten nieuwe aannemer voor herstel schade en afbouwen conform aannemingsovereenkomst [gedaagde 1] ” à € 484.990,97 nader te specificeren. Ten aanzien van deze post heeft [eiser] door Sweco Nederland B.V. (hierna: Sweco) een financiële verschillenanalyse tussen de inschrijfbegroting van [gedaagde 1] en de afbouwbegroting laten maken. Volgens haar rapportage van 26 juli 2022 heeft Sweco hierbij enkele besprekingen met [eiser] gehad en de volgende documenten in het onderzoek en de analyse betrokken:
      
      In verband met privacy wordt het document niet getoond.
      
    
    
      3.2.
      Sweco heeft ten aanzien van de aanneemsom van [gedaagde 1] en de betalingen door [eiser] aan [gedaagde 1] het volgende gerapporteerd: 
      
      In verband met privacy wordt het document niet getoond.
      
    
    
      3.3.
      De rapportage van Sweco bevat (als bijlage 1) een door [eiser] opgemaakte verzamelstaat met daarin een gespecificeerde kostenbegroting en de daadwerkelijke besteding per bestekpost naar de stand per 25 juli 2022. In deze verzamelstaat heeft [eiser] een vergelijking gemaakt tussen enerzijds de situatie waarin [gedaagde 1] het werk volledig en correct zou hebben uitgevoerd en [eiser] daarvoor de volledige aanneemsom had betaald en anderzijds de situatie waarin [eiser] het werk door derden laat uitvoeren en afronden. Dit heeft geleid tot de volgende berekening van de meerkosten ten opzichte van de oorspronkelijke aanneemsom:
      In verband met de privacy wordt het document niet getoond.
      
    
    
      3.4.
      De laatste post op de verzamelstaat betreft de eigen werkzaamheden van [eiser] ten bedrage van € 226.466. Hieraan ligt een separate gespecificeerde kostenbegroting van [eiser] ten grondslag. Deze laatste is als bijlage 2 bij de rapportage gevoegd. 
      
    
    
      3.5.
      Verder rapporteert Sweco dat zij op de verzamelstaat de volgende financiële controles heeft uitgevoerd (bijlage 3 bij het rapport):
      
        
          
        
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      3.6.
      Als bijlage 4 heeft Sweco een gespecificeerd kostenoverzicht bijgevoegd bevattende een kostenvergelijking tussen de inschrijfbegroting van [gedaagde 1] en de kosten die [gedaagde 1] volgens de controle van Sweco werkelijk heeft gemaakt voor het deel van het werk dat al was uitgevoerd. Deze vergelijking leidt tot de uitkomst dat de maximale waarde van de door [gedaagde 1] uitgevoerde werkzaamheden in totaal € 194.015 inclusief btw bedraagt.
      
    
    
      3.7.
      PF Consultancy heeft in opdracht van [gedaagde 1] de rapportage van Sweco beoordeeld en heeft daar op 28 september 2022 over gerapporteerd. 
      
    
    
      3.8.
      De rechtbank zal de door [eiser] gevorderde posten en het daarop gevoerde verweer behandelen in de volgorde zoals weergegeven onder 2.2.
      
      
        
          a. contractuele boete wegens te late oplevering
        
      
      
    
    
      3.9.
      De rechtbank heeft in haar tussenvonnis in r.o. 4.19 en 4.20 reeds overwogen en beslist dat week 44 niet als fatale termijn heeft te gelden en dat de vordering tot betaling van de contractuele boete daarom zal worden afgewezen. 
      
      
        
          b. Meerkosten herstel en afbouw conform bestek [gedaagde 1] à € 798.669,45
        
      
      
    
    
      3.10.
      
        [gedaagde 1] heeft diverse algemene verweren gevoerd tegen de door [eiser] opgevoerde schade en acht concrete posten uit de opstellingen van [eiser] betwist. 
      
      
        
          de algemene verweren
        
      
      
    
    
      3.11.
      PF Consultancy heeft in opdracht van [gedaagde 1] de rapportage van Sweco beoordeeld en heeft daar op 28 september 2022 over gerapporteerd. Mede op grond van dit rapport heeft [gedaagde 1] de volgende algemene bezwaren tegen de rapportage van Sweco te weten: 
      
        
          de prijzen liggen vele malen hoger dan partijen in de begroting overeen waren gekomen. De afspraak was dat als iets duurder zou worden, het meerwerk zou worden waarvoor opnieuw overeenstemming bereikt zou moeten worden. Het was immers een open begroting.
        
        
          er is maar één aannemer benaderd, [eiser] had meerdere offertes moeten aanvragen.
        
        
          het rapport is niet objectief want het is gebaseerd op informatie van [eiser] , [gedaagde 1] is niet gehoord.
        
        
          de rechtbank heeft maar twee gebreken vastgesteld terwijl in de rapportage ook van herstel van andere gebreken wordt uitgegaan. [gedaagde 1] betwist de andere gebreken. 
        
        
          
            [eiser] voerde steeds bezuinigingen door omdat hij beperkte financiering had. Nu kiest hij op kosten van [gedaagde 1] wel voor luxe opties en materialen die hij anders niet zou hebben gekozen. Deze prijswijzigingen leiden ertoe dat er sprake is van een verandering van het overeengekomen werk ex 7:755 van het burgerlijk wetboek (BW) want het waren stelposten in de begroting, dus meerwerk met een afgegeven richtprijs. [eiser] kan deze prijzen pas vorderen nadat [gedaagde 1] daarop akkoord had gegeven. 
        
        
          de schade ten gevolge van de andere gebreken (andere dan te hoge verdieping en overschrijding erfgrens) valt buiten kader van 6:277 BW maar onder 7:74 BW.
        
        
          
            [eiser] rekent met een uurloon voor zichzelf van € 50. Dat is onredelijk, aangezien [eiser] geen timmerman is maar bouwkundige. Een startende timmerman kost € 25 tot € 30 per uur. Als de rechtbank € 50 redelijk vindt, dan had [eiser] schadebeperkend moeten optreden, dus een goedkoper alternatief moeten zoeken. 
        
        
          Sweco had niet alleen naar het uitgeschreven bestek van Van Willigen moeten kijken, maar ook naar dat van [gedaagde 1] . 
        
      
      
      
        De reactie van [eiser] op deze algemene bezwaren is de volgende:
      
      
        
          het Sweco rapport is wel objectief want gebaseerd op de overeenkomst en de onderliggende stukken, ook op de begrotingen van [eiser] . Het is een vergelijking met wat [gedaagde 1] volgens het bestek had moeten voltooien. Daarbij is de begroting van [eiser] betrokken.
        
        
          er is geen sprake van meerwerk, alleen van de werkzaamheden die contractueel zijn overeengekomen. 
        
        
          de acht betwiste posten zijn niet gemotiveerd betwist.
        
        
          
            [eiser] heeft zestien aannemers aangeschreven, niet slechts één. Echter de andere aannemers zaten vol of wilden niet het werk van een ander afmaken.
        
        
          de hogere bedragen zijn niet het resultaat van meerwerk, maar van hogere prijzen voor materialen en manuren. 
        
        
          
            [eiser] heeft niet voor luxere materialen gekozen, maar de prijzen lagen hoger. Ook was er meer (herstel)werk door de vele bouwfouten.
        
        
          de rechtbank heeft drie bouwfouten benoemd, die waren voldoende voor ontbinding. Dat betekent niet dat er niet meer gebreken waren. In correspondentie heeft [gedaagde 1] eerder andere gebreken erkend en toegezegd deze te herstellen. 
        
      
      
    
    
      3.12.
      
        Over de algemene verweren oordeelt de rechtbank als volgt. Het rapport van Sweco kan als uitgangspunt voor de schadeberekening worden gebruikt, omdat [gedaagde 1] de gelegenheid heeft gehad om erop te reageren mede met behulp van het PF Consultancy rapport en het Sweco rapport daargelaten de navolgende afwijkingen voldoende onderbouwd is. Sweco heeft bovendien volgens de opsomming van gebruikte stukken ook naar het bestek van [gedaagde 1] gekeken. Dat prijzen nu hoger liggen dan ten tijde van het sluiten van de overeenkomst tussen partijen is voldoende onderbouwd. En dat de prijzen hoger liggen dan in de begroting was overeengekomen doet aan de verschuldigdheid als schadevergoeding niet af nu voor de schadeberekening een vergelijking gemaakt moet worden tussen de situatie waarin [gedaagde 1] het werk volledig en correct zou hebben uitgevoerd en die waarin [eiser] verkeert doordat hij het werk door een derde moet laten uitvoeren. Hoeveel gebreken de rechtbank heeft vastgesteld om tot het oordeel te komen dat [eiser] terecht kon ontbinden is voor de vergelijking die hier gemaakt moet worden niet relevant. Dat [eiser] daarbij slechts van één aannemer een offerte heeft ontvangen heeft [eiser] voldoende uitgelegd. Voor zover de overeenkomst stelposten bevatte kan dit meebrengen dat [gedaagde 1] niet aan die prijzen gehouden kan worden, zoals hierna bij de behandeling van specifieke posten zal blijken. 
        Het verweer dat [eiser] voor zijn eigen uren een uurtarief van € 50 hanteert wordt gepasseerd, omdat dit tarief niet onredelijk voorkomt en [gedaagde 1] onvoldoende heeft onderbouwd waarom dit tarief voor de betreffende werkzaamheden niet passend is. 
      
      
      
        
          betwiste posten
        
      
      
    
    
      3.13.
      De rechtbank overweegt dat de omvang van diverse posten, voor zover die toewijsbaar zijn, niet steeds nauwkeurig kan worden vastgesteld. In die gevallen zal de rechtbank de omvang van de schade op de voet van artikel 6:97 moeten schatten. Bij deze schatting zal de rechtbank aanknoping zoeken bij de door [eiser] in het geding gebrachte gegevens, waarbij geldt dat deze gegevens slechts een aanknopingspunt kunnen zijn voor het schatten van de schade.    
      
      
        
          Post 1:  installatiebestek
        
      
      
    
    
      3.14.
      Tegen de post installatiebestek, die onder de noemer “werktuigbouwkundige installaties” voor een bedrag van € 70.915,68 op pagina 2 van bijlage 1 staat vermeld, voert [gedaagde 1] aan dat zij deze post als stelpost in haar begroting had opgenomen voor een bedrag van € 24.000. Kennelijk wenste [eiser] destijds op deze post te bezuinigen, aldus [gedaagde 1] . 
      
    
    
      3.15.
      Indien een post als stelpost is opgenomen in de begroting, betekent dit dat de daadwerkelijke kosten nog niet vast staan en het uiteindelijke bedrag hoger kan uitvallen. [eiser] heeft onvoldoende gesteld en onderbouwd dat de geplaatste werktuigbouwkundige installaties en de daarbij behorende werkzaamheden overeenkomen met de installaties en bijbehorende werkzaamheden zoals die in de begroting van [gedaagde 1] voor het bedrag van € 24.000 zijn opgenomen en dat [gedaagde 1] die voor dat bedrag ook zou leveren. Dit betekent dat deze post tot het begrote bedrag van € 24.000 toewijsbaar is. Het overige, het verschil van € 46.915,68, blijft voor rekening van [eiser] .
      
      
        
          Post 2: houten gevelbekleding
        
      
      
    
    
      3.16.
      Tegen deze post, vermeld op pagina 2 van bijlage 2 (eigen werkzaamheden [eiser] ) onder de noemer: “Gevelbouw & afwerking” voor een totaalbedrag van € 59.201, voert [gedaagde 1] aan dat dit niet als zodanig terug te vinden is in de begroting van [gedaagde 1] , maar dat die slechts een opsomming van posten tot € 11.000 bevat. 
      
    
    
      3.17.
      Voor deze post geldt eveneens dat [eiser] onvoldoende heeft gesteld en onderbouwd dat de onder de post “Gevelafbouw en afwerking” genoemde materialen en werkzaamheden overeenkomen met de door [gedaagde 1] genoemde opsomming van posten. Dit betekent dat deze post tot het door [gedaagde 1] begrote bedrag van € 11.000 toewijsbaar is. Het overige, een verschil van € 48.201 blijft voor rekening van [eiser] .
      
      
        
          Post 3: kosten eigen werkzaamheden
        
      
      
    
    
      3.18.
      
        [gedaagde 1] voert tegen een tweetal posten onder de “kosten eigen werkzaamheden” in bijlage 2 verweer. Zij stelt dat [eiser] een extreem hoge urenbesteding heeft gecalculeerd voor de post “bouwbegeleiding trappen” 16 manuur à € 800 (pagina 2) en voor het aantal manuren, totaal 392, onder “HWA & VWA & Waterleiding door fundering”.
      
    
    
      3.19.
      Dat [eiser] manuren heeft gemaakt voor de betreffende werkzaamheden is als zodanig niet door [gedaagde 1] betwist. Nu deze posten niet anders zijn onderbouwd dan met de eigen calculatie van [eiser] en [gedaagde 1] heeft onderbouwd dat de urencalculatie hoog ligt, zal de rechtbank deze posten voor de helft toewijzen tot een bedrag van 8 + 196 = 204 uur x € 50 per uur = € 10.200. Een daaraan gelijk bedrag zal worden afgewezen en blijft voor rekening van [eiser] .
      
      
        
          Post 4: verzamelstaat sanitair
        
      
      
    
    
      3.20.
      
        
          [gedaagde 1] voert tegen de post sanitair ten bedrage van € 10.000 (zie bijlage 1 pagina 4), aan dat die niet is onderbouwd en niet duidelijk is wat hier precies onder valt.
        
          [gedaagde 1] betwist niet dat sanitair onderdeel was van haar begroting. In haar begroting, die als productie 16 door [eiser] is overgelegd, heeft [gedaagde 1] onder post 53 “sanitair” een bedrag van € 4.000 opgenomen voor het voorhuis en € 4.000 voor het achterhuis. 
      
      
    
    
      3.21.
      In bijlage 1 heeft [eiser] toegelicht dat de post sanitair toiletten, douches, kranen en tegels omvat. [gedaagde 1] heeft niet gemotiveerd betwist dat een bedrag van € 10.000 voor die materialen tegen de huidige marktprijzen redelijk is. Een bedrag van € 10.000 voor zowel het voor- als achterhuis komt de rechtbank, mede gezien de reeds medio 2019 door [gedaagde 1] gecalculeerde prijzen, bovendien niet hoog voor. Het verweer tegen deze post wordt daarom gepasseerd.
      
      
        
          Post 5 en 6: totale post kozijnen (inclusief kostenraming twee daktoetredingen)
        
      
      
    
    
      3.22.
      Op pagina 2 van bijlage 1 heeft [eiser] onder de noemer “kozijnen” en “kozijnen/ramen” een bedrag van € 58.364,35 (Aku), een bedrag van € 41.926,50 (GTIJ) en een bedrag van € 44.986,35 (Studio Daniel [eiser] ) begroot. [gedaagde 1] voert hier tegen aan dat zij voor de kozijnen € 61.458,80 heeft begroot en voor slechts één daktoetreding € 7.338. [gedaagde 1] stelt dat [eiser] onvoldoende heeft gesteld hoe dit verschil tot stand is gekomen. Dit kan daarom volgens [gedaagde 1] niet voor haar rekening komen. 
      
    
    
      3.23.
      
        [eiser] heeft toegelicht dat de hogere prijzen voor de kozijnen zijn veroorzaakt door prijsstijgingen in de bouw en ook daadwerkelijk door [eiser] zijn betaald. Als productie 20 heeft [eiser] de offertes en facturen van Aku en GTIJ overgelegd met daarin de specificaties van de te plaatsen kozijnen. In de begroting van [gedaagde 1] staat onder post 30 “kozijnen, ramen en deuren” voor het voorhuis € 61.458,50 begroot waaronder € 7.338 voor één lichtkoepel/lichtstraat en voor het achterhuis € 25.000 als stelpost.
      
    
    
      3.24.
      De door [eiser] begrote kosten voor de kozijnen (exclusief de lichtstraat) van Aku en GTIJ bedragen samen € 100.290,85 tegenover het door [gedaagde 1] begrote bedrag van € 61.458,50 + € 25.000 = € 86.458,50. Een verschil van € 13.832,35. De toelichting dat de hogere prijs is veroorzaakt door prijsstijgingen heeft [gedaagde 1] niet inhoudelijk betwist, noch heeft zij aan de hand van de hiervoor genoemde onderliggende offertes en facturen van Aku en GTIJ gesteld dat [eiser] andere kozijnen/materialen heeft laten plaatsen dan geoffreerd. Het prijsverschil is niet zo groot dat het de rechtbank onredelijk voorkomt. Daarom zullen de posten van € 58.364,35 (Aku) en € 41.926,50 (GTIJ) worden toegewezen.
      
    
    
      3.25.
      
        [gedaagde 1] stelt dat zij voor de daktoetreding € 7.338 heeft begroot. Dit bedrag staat vermeld onder post 30 in de begroting onder de noemer lichtkoepels/lichtstraten. Nu [eiser] niet heeft gesteld dat het anders is, gaat de rechtbank er van uit dat de door [eiser] genoemde daktoetreding dezelfde is als de “lichtkoepels/lichtstraten” in de begroting van [gedaagde 1] . In deze begroting staat één lichtkoepel/lichtstraat begroot voor het door [gedaagde 1] genoemde bedrag. [eiser] heeft niet nader onderbouwd dat [gedaagde 1] meerdere lichtstraten had begroot, noch waar het grote prijsverschil, € 7.338 tegenover € 22.493 (€ 44.986/2), per daktoetreding in gelegen is. De rechtbank schat de kosten voor één daktoetreding, mede gezien de prijsstijgingen in de bouw, op € 10.000 en zal deze post tot dat bedrag toewijzen. Het overige, € 34.986,35, blijft voor rekening van [eiser] . 
      
      
        
          Post 7: constructieve berekeningen en tekeningen voor herstel schade en onvolledig werk [gedaagde 1]
        
      
      
    
    
      3.26.
      
        [gedaagde 1] voert tegen deze post, weergegeven op pagina 2 van bijlage 1, ten bedrage van € 30.008 aan dat deze post niet reëel is. Zij heeft daarbij een berekening gemaakt op grond waarvan zij concludeert dat dat bedrag neerkomt op een tijdsbesteding van 292 uur en daarmee niet reëel. 
      
    
    
      3.27.
      
        [eiser] heeft in bijlage 1 bij deze post vermeld dat Van Willigen en de constructeur daadwerkelijk het begrote bedrag in rekening hebben gebracht. Nu [gedaagde 1] niet heeft onderbouwd waarom het bedrag van € 30.008, dan wel de door haar berekende tijdsbesteding, niet reëel is, zal het verweer als onvoldoende gemotiveerd worden gepasseerd. Deze post van € 30.008 zal daarom worden toegewezen. 
      
      
        
          Post 8 PK trappen
        
      
      
    
    
      3.28.
      Op pagina 4 van bijlage 1 staat voor kosten trappen voorhuis een bedrag van € 25.416,05 begroot en voor het achterhuis € 19.347,90. Volgens [gedaagde 1] is in de oorspronkelijke begroting een bedrag van € 12.000 opgenomen voor het voorhuis en € 9.000 voor het achterhuis. [gedaagde 1] stelt dat [eiser] kennelijk voor luxere trappen heeft gekozen, dan oorspronkelijk begroot en deze keuze kan niet voor haar rekening komen.
      
    
    
      3.29.
      
        [eiser] heeft aangevoerd dat hij niet heeft gekozen voor luxere trappen, maar juist voor de één na goedkoopste trap heeft gekozen. De hogere prijs voor de trappen is de wijten aan de prijsstijgingen in de bouw. 
      
    
    
      3.30.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] voldoende gemotiveerd dat hij geen duurdere trappen heeft laten plaatsen dan door [gedaagde 1] geoffreerd. Nu [gedaagde 1] deze post niet anderszins heeft betwist, zal deze post worden toegewezen. 
      
      
        
          Post à € 102.474 voor eigen werkzaamheden bijlage 2 
        
      
      
      
    
    
      3.31.
      
        [gedaagde 1] betwist de door [eiser] op pagina 1 van bijlage 2 opgevoerde kosten onder de kop “admin, voorbereiding, slopen, voorz. bouwplaats”. Zij stelt dat niet is gebleken dat [eiser] deze kosten heeft gemaakt, subsidair dat niet is gebleken dat [eiser] deze kosten niet zou hebben gemaakt als [gedaagde 1] de bouw volgens de aanneemovereenkomst had gerealiseerd. 
      
    
    
      3.32.
      De rechtbank zal deze post afwijzen. [eiser] heeft onvoldoende gesteld en onderbouwd dat de hierin opgevoerde kosten betrekking hebben op het laten uitvoeren van het ontbonden deel van de overeenkomst door een derde, zoals in 4.16 van het tussenvonnis is bepaald. 
      
    
    
      3.33.
      Samenvattend concludeert de rechtbank over het toe te wijzen bedrag ter zake van de meerkosten van herstel en afbouw als volgt. Het door [eiser] gevorderde bedrag van € 798.669,45 wordt verminderd met de volgende bedragen:
      
         € 46.915,68 (3.15),
         € 48.201,00 (3.17),
         € 10.200,00 (3.19),
         € 34.986,35 (3.25) en
         € 102,474,00 (3.32).
      
      Resteert een toewijsbaar bedrag van € 555.892,42. 
      
      
        c. Gemis aan garanties werk [gedaagde 1] € 60.000,00
      
      
    
    
      3.34.
      
        [eiser] vordert een bedrag van € 60.000 als vergoeding van gemis aan garantie doordat de overeengekomen garantie als gevolg van de ontbinding is komen te vervallen. [gedaagde 1] betwist dat de overeengekomen garantie op enig bedrag is te waarderen, omdat [gedaagde 1] op grond van de garantieclausule slechts voor een periode van 6 jaar aansprakelijk gehouden kan worden voor tekortkomingen en niet in de periode daarna.
      
    
    
      3.35.
      Ten aanzien van de garantie is de aannemingsovereenkomst het volgende bepaald:
      
      
        “artikel 7
        Aannemer verstrekt garantie conform de garantievoorwaarden Woningborg volgens bijlage A als bedoeld in artikel 9 van de Woningborg Garantie- en waarborgregeling Nieuwbouw 2016.”
      
      
      
        Vast staat dus, en dat wordt in zoverre ook niet door [gedaagde 1] betwist, dat er een garantieclausule is overeen gekomen. Deze garantie is komen te vervallen door de ontbinding van de overeenkomst. Welk bedrag aan schade [eiser] zal mislopen door het gemis aan garantie is onzeker. Het komt dus aan op een schatting en die heeft [eiser] geschat op circa 10% van de aanneemsom. [gedaagde 1] heeft deze schatting onvoldoende gemotiveerd betwist door slechts te stellen dat de garantieclausule niet op enige waarde kan worden bepaald. De rechtbank zal het bedrag van € 60.000 daarom toewijzen. 
      
      
      
        d. Kosten Sweco € 2.900,00
      
      De kosten van de rapportage door Sweco komen als redelijke kosten ter vaststelling van schade op grond van artikel 6:96 lid 2 onder b voor vergoeding in aanmerking. 
      
      
        e. Boete gemeente Amsterdam € 80.000,00
      
    
    
      3.36.
      De rechtbank heeft in haar tussenvonnis onder r.o. 4.21 e.v. reeds overwogen dat [gedaagde 1] gehouden is de helft van de door de gemeente opgelegde boetes te betalen en [eiser] in de gelegenheid gesteld stukken over te leggen waaruit blijkt welk bedrag aan boetes inmiddels is verbeurd. [eiser] heeft als productie 34 de facturen van de door de gemeente opgelegde boetes in het geding gebracht. Daarnaast blijkt uit de door [gedaagde 1] als productie 14 overgelegde brief van de gemeente Amsterdam van 24 augustus 2021, dat [eiser] de opgelegde boetes zal moeten betalen en dat de door [eiser] verzochte betalingsuitstel niet wordt verleend. 
      
    
    
      3.37.
      De rechtbank acht voldoende onderbouwd dat [eiser] € 80.000 aan boetes aan de gemeente Amsterdam is verbeurd en zal deze post tot een bedrag van € 40.000 toewijzen.  
      
      
        
          f. Dubbele woonlasten € 23.821,41
        
      
      
    
    
      3.38.
      De rechtbank zal deze post afwijzen op de grond dat weliswaar is gesteld maar niet is gebleken, zoals ook door [gedaagde 1] aangevoerd, dat [eiser] daadwerkelijk dubbele woonlasten heeft gehad. 
      
      
        
          g. Schadeclaim buren € 3.903,00
        
      
      
    
    
      3.39.
      
        [gedaagde 1] betwist dat de buren van [eiser] een bedrag aan schadevergoeding van [eiser] vorderen voor het overschrijden van de erfgrens. De onderbouwing van deze post is volgens [eiser] te vinden in haar productie 32. Deze productie is echter een onleesbare computeruitdraai. Deze post zal daarom als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen. 
      
      
        
          h. Gederfde huurinkomsten €   27.000,00
        
      
      
    
    
      3.40.
      Ook deze post zal worden afgewezen op de grond dat [eiser] weliswaar heeft gesteld, maar niet is onderbouwd, zoals ook door [gedaagde 1] is aangevoerd, dat de woning bestemd was voor verhuur en dat er sprake was van verhuurmogelijkheden. [eiser] heeft geen concrete verhuurmogelijkheden aangevoerd en ook niet onderbouwd dat hij de voor verhuur vereiste goedkeuring van de hypotheekhouder had of zou verkrijgen.
      
      
        
          i. Gederfde inkomsten uit arbeid 2020 en 2021 € 150.000,00
        
      
      
    
    
      3.41.
      
        [eiser] vordert een bedrag van € 150.000 voor gederfde inkomsten uit arbeid, omdat hij door de problemen met de bouw vanaf 2020 al zijn tijd heeft moeten steken in het oplossen van de problemen. Na de ontbinding is [eiser] fulltime bezig geweest met het zoeken van een nieuwe aannemer, het overleggen over bezuinigingen en het zoveel mogelijk beperken van de schade. Hierdoor kon hij zijn werk als zzp’er als decorbouwer voor toneel, film en tv niet meer verrichten, aldus [eiser] . 
      
    
    
      3.42.
      Deze post zal worden afgewezen, omdat de rechtbank met [gedaagde 1] constateert dat de periode waarover [eiser] gederfde inkomsten vordert samenvalt met de corona periode. [eiser] heeft niet onderbouwd dat hij als zelfstandige die werkt voor musea en podia in die periode onverminderde inkomsten had kunnen verkrijgen. Daarbij komt dat hij aanspraak heeft gemaakt op een noodmaatregel van de overheid en dat de hoogte van zijn gestelde te verwachten inkomsten niet onderbouwd is en hoger ligt dan die in het voorafgaande jaar. 
      
      
        
          j. Afbetaling betaalstop hypotheek
        
      
      
    
    
      3.43.
      
        [eiser] vordert een bedrag van € 1.267,53 als vergoeding voor ”afbetaling betaalstop hypotheek”. De rechtbank is met [gedaagde 1] van oordeel dat [eiser] onvoldoende onderbouwd heeft, waarop deze post betrekking heeft en waarom zij aan [gedaagde 1] is toe te rekenen. 
      
      
        
          conclusie en kosten
        
      
      
    
    
      3.44.
      Resumerend komt de rechtbank tot het volgende oordeel. In het tussenvonnis heeft de rechtbank al geoordeeld dat de hierboven onder 2.1.I gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen. In r.o. 4.3van het tussenvonnis heeft de rechtbank reeds overwogen dat de hierboven onder 2.1.II gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen, hetgeen meebrengt dat alle vorderingen tegen [gedaagde 4] zullen worden afgewezen (4.3 tussenvonnis) en [eiser] wordt veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde 4] , welke vanwege de samenhang met de  overige vorderingen op nihil worden gesteld. Uit de voorgaande overwegingen vloeit voort dat [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk zullen worden veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding ten bedrage van € 658.792,42 (€ 555.892,42 + € 60.000,00 + € 2.900,00 + € 40.000,00). 
      
    
    
      3.45.
      
        [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zullen als de in het ongelijk gestelde partijen hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
      - exploot	€	100,89
      - griffierecht	€	611,00
      - salaris advocaat	€	9.642,00 (3 punten × tarief VII € 3.214,00) 	
      Totaal	€ 	10.253,00
      
    
    
      3.46.
      Omdat de vordering van [eiser] wordt toegewezen komen ook de beslagkosten voor vergoeding in aanmerking. Deze bedragen € 2.255,12 aan explootkosten en € 3.214,00 aan kosten advocaat (1 punt x tarief VII € 3.214,00), in totaal € 5.459,12. 
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    De rechtbank
    
    
      4.1.
      wijst de vorderingen tegen [gedaagde 4] af,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde 4] tot op heden begroot op nihil, 
      
    
    
      4.3.
      verklaart voor recht dat [gedaagde 1] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de tussen [gedaagde 1] en [eiser] gesloten aannemingsovereenkomst en dat deze aannemingsovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden,
      
    
    
      4.4.
      veroordeelt [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk tot betaling aan [eiser] van een schadevergoeding ten bedrage van € 658.792,42, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW vanaf 18 september 2020 tot en met de dag van volledige betaling,
      
    
    
      4.5.
      veroordeelt [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk in de proceskosten aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 10.253,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      4.6.
      veroordeelt [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde 1] , [gedaagde 2] of [gedaagde 3] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak en
      
    
    
      4.7.
      verklaart de veroordelingen in 4.4 tot en met 4.6 in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. T.H. van Voorst Vader en in het openbaar uitgesproken op 4 januari 2023.