ECLI:NL:GHARL:2023:3952, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-05-2023, 22/00835
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-05-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    
    
      nummer BK-ARN 22/00835
      uitspraakdatum: 9 mei 2023
    
    
    
      
        Uitspraak van de eenentwintigste enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van 
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 22 maart 2022, nummer LEE 21/2 in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Súdwest-Fryslân (hierna: de heffingsambtenaar).
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 6 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019, en naar de toestand van die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 136.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 183,46.
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 22 maart 2022 ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    
      1.5
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 februari 2023 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar [naam1] en [naam2] . 
      
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      De onroerende zaak is een in 1978 gebouwde, op de eerste verdieping gelegen bovenwoning (hierna: ook de woning) met een inhoud van 275 m³, boven twee ‘inpandige bergingen’ op de begane grond waarvan één berging niet tot de onroerende zaak behoort en in gebruik is bij de directe buren en een tuin met een luifel/overkapping. De perceeloppervlakte bedraagt 123 m². 
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde bij het taxatierapport onder andere een grondstaffel en een taxatiematrix (hierna: matrix) opgenomen. In deze matrix wordt de onroerende zaak onder andere vergeleken met het referentieobject [adres2] 34. Deze woning ligt eveneens boven twee inpandige bergingen op de begane grond waarvan één berging niet tot deze woning behoort en in gebruik is bij de directe buren. De matrix bevat onder andere de volgende vergelijkende informatie:
      
      
        “ [adres1] 16, oppervlakte 123 m², ligging factor 2, inhoud hoofdgebouw 275 m³, prijs € 402 per m³, kwaliteit (3), onderhoud (3), uitstraling (3), doelmatigheid (3) en voorzieningen (2).
      
      
      
        
          [adres2] 34, oppervlakte 76 m², ligging factor 2, inhoud hoofdgebouw 263 m³, prijs € 585 per m³, kwaliteit (3), onderhoud (4), uitstraling (3), doelmatigheid (3), voorzieningen (4). Verkoopprijs € 175.000 en verkoopdatum 18 februari 2020.”
      
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum tot nihil.
      
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar beantwoordt de hiervoor – onder 3.1 – vermelde vraag bevestigend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2019.
    
    
      4.2.
      De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe verwezen naar een taxatierapport van 14 januari 2021 opgesteld door [naam2] , gediplomeerd WOZ-taxateur. In het taxatierapport wordt de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 getaxeerd op afgerond € 137.000.  Zoals volgt uit dat rapport, is de waarde onderbouwd met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan verkoopgegevens beschikbaar zijn. 	 
      
    
    
      4.3.
      De Rechtbank heeft over de waardebepaling het volgende overwogen (waarbij met ‘eiser’ belanghebbende en met ‘verweerder’ de heffingsambtenaar wordt bedoeld).
      
      
        “4.4 	Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door verweerder in de waardematrix gehanteerde referentieobjecten geschikt om als vergelijking met de onroerende zaak te dienen. De beide referentieobjecten zijn net als de onroerende zaak in [woonplaats] gelegen, in dezelfde buurt. De referentieobjecten zijn vergelijkbaar in kwaliteit, doelmatigheid en bouwperiode. Weliswaar zijn er verschillen in onderhoud, uitstraling en voorzieningen, maar daarmee heeft verweerder bij het vaststellen van de waarde rekening gehouden. De rechtbank acht met name het referentieobject aan [adres2] 34 goed vergelijkbaar. Dat object grenst aan de onroerende zaak en vormt het spiegelbeeld van de onroerende zaak, is in hetzelfde jaar als de onroerende zaak gebouwd, betreft ook een bovenwoning en heeft net als de onroerende zaak een tuin. Dit referentieobject is daarnaast vergelijkbaar met de onroerende zaak voor wat betreft kwaliteit, uitstraling en doelmatigheid. Met verschillen in onderhoud en voorzieningen heeft verweerder rekening gehouden. Verweerder is ervan uitgegaan dat de voorzieningen van de onroerende zaak matig zijn (die zijn met een 2 gewaardeerd). Volgens eiser is dat niet terecht en zijn de voorzieningen up-to-date. Dat zou betekenen dat verweerder de onroerende zaak op dat punt te laag heeft gewaardeerd, hetgeen dan in zoverre eerder pleit voor een te lage dan een te hoge vastgestelde waarde.”
      
      
    
    
      4.4.
      Naar het oordeel van het Hof, heeft de Rechtbank met haar hiervoor – onder 4.3. – aangehaalde overweging op goede gronden een juiste beslissing genomen. Het Hof neemt deze overweging dan ook over en maakt deze tot de zijne. Het Hof betrekt daarbij in zijn oordeel dat de [adres2] 34, ook in de visie van belanghebbende, het best vergelijkbare referentie object is. De [adres2] 34 is het spiegelbeeld van de naastgelegen onroerende zaak en nagenoeg identiek, met dien verstande dat de inpandige berging kleiner is dan die van de onderhavige onroerende zaak en deze berging uitsluitend buitenom te bereiken is. Ook de ligging is daarom nagenoeg gelijk. De omstandigheid dat dit referentieobject in een kort tijdsbestek vaker is verkocht, maakt niet dat de transactie niet als onderbouwing van de WOZ-waarde kan worden gebruikt. Algemene prijsfluctuaties op de woningmarkt komen immers tot uitdrukking in de WOZ-waarde die uitgaat van de waarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum. Het Hof is, gelet op de gegevens in de matrix (zie 2.2.) en de toelichting daarop, van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe vanuit de verkoopprijs van dit referentieobject de aan de onroerende zaak toegekende waarde is herleid en dat deze gelet op de onderlinge verschillen in een goede waardeverhouding tot die van dit referentieobject staat.
      
    
    
      4.5.
      
        Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat de waarde van de onroerende zaak nihil bedraagt aangevoerd dat hij overlast ervaart door activiteiten in de berging onder de woning die geen deel uitmaakt van de onroerende zaak en niet bij belanghebbende in gebruik is. 
        De Rechtbank heeft dienaangaande het volgende overwogen (waarbij met ‘eiser’ belanghebbende en met ‘verweerder’ de Inspecteur wordt bedoeld).
      
      
      
        “4.9	De rechtbank overweegt dat bij het bepalen van de waarde van een onroerende zaak voor de WOZ van subjectieve aspecten moet worden geabstraheerd. Overlast is doorgaans subjectief. Wat door de een als overlast wordt ervaren, ervaart de ander niet (in dezelfde mate) als overlast. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat in het algemeen geldt dat bovenwoningen last kunnen ervaren van onderburen. In deze specifieke situatie geldt dat de mate van overlast door het gebruik van de garage, afhangt van hoe die garage wordt gebruikt en dus van de gebruiker, maar ook van degene die overlast ervaart. In zoverre is de overlast die eiser ervaart dus ook in dit geval subjectief. Voor zover de overlast in dit specifieke geval inherent is aan de ligging van de onroerende zaak, heeft verweerder ter zitting toegelicht dat daarmee rekening is gehouden bij de waardering. De ligging is namelijk met een 2 (matig) gewaardeerd, ondanks het feit dat onroerende zaken die aan het water zijn gelegen, zoals de onroerende zaak, doorgaans gewild zijn.”
      
      
    
    
      4.6.
      Het Hof kan zich vinden in de overweging – hiervoor weergegeven onder 4.5. waarvoor ‘garage’, ‘berging’ moet worden gelezen - van de Rechtbank. Slechts als sprake is van overlast waardoor ook potentiële kopers hierdoor zouden worden beïnvloed, in die zin dat zij op de waardepeildatum voor de onroerende zaak een lagere prijs willen betalen, dient de overlast in de vastgestelde waarde tot uitdrukking te komen. De vergelijking met de [adres2] 34 laat zien dat voor zover hiervan sprake is er voldoende rekening mee is gehouden door het toekennen van de factor 2 voor de ligging.  Dat de huidige gebruikers van de berging onder de [adres2] 34 de berging thans slechts gebruiken als stalling en de gebruikers van de berging onder de onroerende zaak de berging meer dan alleen als stalling gebruiken maakt dit niet anders. Gelet op hetgeen de heffingsambtenaar ten aanzien van de gestelde overlast naar voren heeft gebracht, acht het Hof niet aannemelijk dat de door belanghebbende ervaren burenoverlast een groter waardedrukkend effect heeft dan waarmee bij de waardering al rekening is gehouden. Het Hof betrekt ook in zijn oordeel dat de prijs per m³ van de onroerende zaak ten opzichte van de prijs per m³ van de [adres2] 34 ruim 30% lager ligt (€ 402 ten opzichte van € 585). 
      
    
    
      4.7.
      Ter zitting is nog door belanghebbende bevestigd dat de door belanghebbende ervaren parkeeroverlast en overlast van een stallingplaats voor containers na de plaatsing van paaltjes door de gemeente in 2009 grotendeels is opgelost. Het Hof zal deze grief daarom niet nader behandelen. Het Hof zal evenmin nader ingaan op de grieven betreffende de rechtmatigheid van de taxatie, de totstandkoming van de wijk waarin de onroerende zaak is gelegen, en andere door belanghebbende ervaren onbillijkheden en irritaties. Het Hof leest in deze grieven dat deze voortkomen uit de door belanghebbende ervaren aantasting van zijn woongenot (overlast) zoals hiervoor besproken.  Belanghebbende heeft dit ter zitting eveneens bevestigd. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Tanghe, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 mei 2023.
    
    
    
      De griffier is verhinderd 	De voorzitter,
      de uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              
            
            
              (T. Tanghe)
            
          
        
      
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 10 mei 2023.
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.