ECLI:NL:RBROT:2022:12068, Rechtbank Rotterdam, 08-09-2022, C/10/643133 / KG ZA 22-707
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-09-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding- meewerken verkoop woning toegewezen. Dat de taxatiewaarde van de woning niet juist is vastgesteld is onvoldoende aannemelijk.

vonnis

    
RECHTBANK ROTTERDAM

    
    
      
Team handel en haven

    
    
    
      
zaaknummer / rolnummer: C/10/643133 / KG ZA 22-707

    
    
    
      

Vonnis in kort geding van 8 september 2022


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
    
      

[eiseres01]

,

      
wonende te [woonplaats01] ,

      
eiseres,

      
advocaat mr. G.J.J. van Dam-Lolkema te Zwolle,

    
    
    
      
tegen

    
    
    
      

[gedaagde01]

,

      
wonende te [woonplaats01] ,

      
gedaagde,

      
advocaat mr. H. Durdu te Rotterdam.

    
    
    
    
      
Partijen worden hierna de vrouw en de man genoemd.

    
    
    
  
  
    

1

De procedure

    
      
1.1.

      
Het verloop van de procedure blijkt uit:

      
        
          
de dagvaarding van 18 augustus 2022, met producties;

        
        
          
de conclusie van antwoord van 24 augustus 2022, met producties;

        
        
          
de mondelinge behandeling gehouden op 25 augustus 2022.

        
      
      
    
    
      
1.2.

      
Vonnis is bepaald op heden.

      
      
    
  
  
    

2

De feiten

    
      
2.1.

      
Partijen zijn met elkaar gehuwd geweest en zijn ouders van drie kinderen, waarvan één thans minderjarig. Bij beschikking van 13 oktober 2021 van deze rechtbank is de echtscheiding tussen partijen uitgesproken. De echtscheidingsbeschikking is op 1 februari 2022 ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand.

      
    
    
      
2.2.

      
Tot de ontbonden huwelijksgemeenschap behoort een woning, staande en gelegen te ( [postcode01] ) Rotterdam aan de [adres01] (hierna: de woning). Op deze woning rust een hypothecaire geldlening.

      
    
    
      
2.3.

      
De man heeft de woning op 1 november 2020 verlaten. De vrouw woont samen met de kinderen van partijen in de woning.

    
    
      
2.4.

      
Ten aanzien van de verdeling van de woning is in de echtscheidingsbeschikking, voor zover relevant, het volgende opgenomen:

      
      
        

“(…)


      
    
    
      
2.8.

      

Verdeling


      
      
        
2.8.1.

        

Partijen zijn in algehele gemeenschap van goederen gehuwd.


        
      
      
        
2.8.2.

        

Partijen verzoeken ieder de verdeling van de tussen hen bestaande gemeenschap van goederen vast te stellen op de door haar respectievelijk door hem voorgestelde wijze.


        
      
      
        
2.8.3.

        

Partijen hebben geen overeenstemming over de verdeling van de huwelijksgemeenschap. Partijen stellen over en weer onvoldoende om de verdeling van de huwelijksgemeenschap vast te stellen. De rechtbank zal daarom de wijze van verdeling gelasten, rekening houdende naar billijkheid zowel met de belangen van partijen als met het algemeen belang op grond van artikel 3:185 BW.


        
      
      
        
2.8.4.

        

Vooropgesteld wordt dat voor het bepalen van de omvang en samenstelling van de huwelijksgoederengemeenschap als peildatum geldt, de datum waarop het echtscheidingsverzoek is ingediend. Dat is in dit geval 4 december 2020.


        
      
      
        
2.8.5.

        
          

Partijen zijn het op de volgende punten eens geworden:


          

- de echtelijke woning, gelegen aan de [adres01] te Capelle aan den IJssel

[Vzr. partijen zijn het er over eens dat dit Rotterdam moet zijn]

(hierna aangeduid als: de voormalige echtelijke woning): de vrouw gaat onderzoeken

of

zij de overname van het aandeel van de man in de voormalige echtelijke woning kan financieren. Zij krijgt hiervoor een termijn van drie maanden, te rekenen vanaf de datum van deze beschikking. De voormalige echtelijke woning zal in dat kader getaxeerd worden. De man stelt binnen twee weken na de datum van deze beschikking drie makelaars voor aan de vrouw waaruit zij binnen een week een makelaar zal kiezen die deze taxatie op zich zal nemen. Indien de vrouw niet in staat zal blijken bedoelde financiering rond te krijgen, zal de voormalige echtelijke woning te koop worden aangeboden door diezelfde makelaar. Met de verkoopopbrengst zullen de hypothecaire schulden worden afgelost. De resterende (netto) opbrengst zal bij helfte worden gedeeld. Een eventuele restschuld zal bij helfte door partijen worden gedragen; (…)”


        
        
      
    
    
      
2.5.

      
De rechtbank heeft op 14 december 2021 een herstelbeschikking afgegeven, waarin, voor zover relevant, is opgenomen:

      
      
        

“De rechtbank


      
      
    
    
      
3.1

      

bepaalt dat rechtsoverweging 2.8.5. van de beschikking van 13 oktober 2021, waar staat:


      
      
        

"de echtelijke woning, gelegen aan de [adres01] te Capelle aan den IJssel

[Vzr. Rotterdam]

(hierna aangeduid als: de voormalige echtelijke woning): de vrouw gaat onderzoeken of zij de overname van het aandeel van de man in de voormalige echtelijke woning kan financieren. Zij krijgt hiervoor een termijn van drie maanden, te rekenen vanaf de datum van deze beschikking";


      
      
      
        

wordt gewijzigd in:


      
      
      
        

"de echtelijke woning, gelegen aan de [adres01] te Capelle aan den IJssel

[Vzr. Rotterdam]

(hierna aangeduid als: de voormalige echtelijke woning): de vrouw gaat onderzoeken of zij de overname van het aandeel van de man in de voormalige echtelijke woning kan financieren. Zij krijgt hiervoor een termijn van drie maanden, te rekenen vanaf de datum waarop de echtscheiding zal zijn ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand";”


      
      
    
    
      
2.6.

      
De woning is op 15 november 2021 getaxeerd. De makelaar heeft de marktwaarde van de woning per 8 november 2021 bepaald op een bedrag van € 500.000,00. De makelaar heeft de marktwaarde van de woning onderbouwd door de woning te vergelijken met drie anderen woningen; in dit geval de woningen aan de [adres02] , de [adres03] en de [adres04] te Rotterdam.

      
    
    
      
2.7.

      
In het taxatierapport staat, voor zover van belang, over de drie referentieobjecten het volgende:

      
    
  
  
  
    [ Afbeelding van taxatierapport met hierin adresgegevens van personen ]
    
    
      
      

      
    
    
      
2.8.

      
De vrouw heeft naar aanleiding van het taxatierapport de aanvraag van de financiering tot overname van de woning van de man gestart.

      
    
    
      
2.9.

      
        
Bij e-mail van 23 december 2021 heeft mr. Durdu aan mr. Van Dam-Lolkema bericht dat de man zich niet kan vinden in de getaxeerde waarde van de woning omdat een jaar eerder een vergelijkbare woning aan de [adres05] te Rotterdam is verkocht voor

        
€ 560.000,00. Bij e-mail van 23 maart 2022 heeft mr. Durdu het standpunt van de man herhaald.

      
      
    
    
      
2.10.

      
Bij e-mail van 11 april heeft mr. Durdu voor zover van belang het volgende aan mr. Van Dam-Lolkema bericht:

      
      
        

“(…)Hierbij herhaal ik nogmaals mijn stelling ten aanzien van de taxatie van de echtelijke woning. De getaxeerde waarde is niet correct en client is het er derhalve ook niet mee eens. Voor een nadere toelichting verwijs ik u naar mijn eerdere berichten. (…)”


      
      
    
    
      
2.11.

      
De notaris heeft op 15 juli 2022 een conceptakte van verdeling opgesteld.

      
    
    
      
2.12.

      
Bij e-mail van 21 juli 2022 heeft mr. Van Dam-Lolkema aan mr. Durdu bericht dat de financiering voor de toedeling van de woning aan de vrouw rond is en dat de levering van de woning en één garagebox aan de vrouw en de levering van de andere garagebox aan de man gepland staat op 2 september 2022. In de e-mail bericht mr. Van Dam-Lolkema daarnaast dat met de overwaarde van de woning diverse posten verrekend dienen te worden en dat de overbedelingsvordering van de man op de vrouw € 49.656,26 bedraagt.

      
    
    
      
2.13.

      
Bij e-mail van 2 augustus 2022 is namens mr. Durdu aan mr. Van Dam-Lolkema voor zover van belang het volgende bericht:

      
      
        

“(…)Mr. Durdu wijst op een aantal e-mails die hij enkele maanden geleden namens cliënt aan u heeft gestuurd ter zake de getaxeerde waarde van de woning. Helaas is er tot op heden geen inhoudelijke reactie van uw zijde geweest.


      
      
      
        

De woning is getaxeerd voor € 500.000,00, terwijl de zelfde type woningen in die zelfde periode voor een hoger bedrag zijn verkocht. Client blijft bij zijn standpunt. Er dient een correcte taxatie te komen. Mijn concrete vraag aan u is, is uw cliënte bereid haar medewerking hieraan te verlenen?


      
      
      
        

Een verdeling c.q. levering van de woning is vanwege het bovenstaande thans niet aan de orde. (…)”


      
      
      
    
     
  
  
    

3

Het geschil

    
    
      
3.1.

      
De vrouw vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

      
      
        
          
de man veroordeelt om binnen drie werkdagen na een daartoe strekkend verzoek van de door de vrouw aangezochte notaris, zijn medewerking te verlenen aan het opstellen en verlijden van de akte van verdeling, daaronder ook begrepen het verstrekken van gegevens en stukken die nodig zijn voor het opstellen van de notariële akte, alsmede ondertekening van de akte van kwijting ingeval van hoofdelijkheid, onder de verplichting van de vrouw een bedrag van € 49.656,26 aan de man te voldoen terzake van de overbedelingsvordering;

        
        
          
bepaalt dat, indien en zodra de man in gebreke blijft bij de medewerking zoals verzocht, dit vonnis in de plaats treedt van de toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekening van de man voor de onder 1. genoemde (rechts)handelingen, een en ander op de voet van artikel 3:300 lid 1 BW;

        
        
          
de man veroordeelt in de kosten van deze procedure.

        
      
      
    
    
      
3.2.

      
De man voert gemotiveerd verweer dat strekt tot niet-ontvankelijkheid van de vrouw in haar vorderingen, dan wel tot afwijzing van het gevorderde.

      
    
    
      
3.3.

      
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

      
      
    
  
  
    

4

De beoordeling

    
      
4.1.

      
In zaken als onderhavige geldt tot uitgangspunt dat partijen niet gehouden zijn om in een onverdeelde gemeenschap te blijven. Dit betekent dat het aandeel van de een in de woning (met de daaraan verbonden hypothecaire verplichting) aan de ander moet worden overgedragen of dat de woning moet worden verkocht aan een derde.

      
    
    
      
4.2.

      
Vast staat dat partijen circa tien maanden na de echtscheidingsbeschikking nog in een onverdeeldheid verkeren. Reeds daarmee is het spoedeisend belang van de vrouw bij haar vorderingen gegeven. Het spoedeisend belang van de vrouw volgt ook uit haar stelling dat de bank vereist dat de akte van verdeling uiterlijk 10 december 2022 wordt verleden, bij gebreke waarvan de hypotheekofferte komt te vervallen en de vrouw annuleringskosten verschuldigd is. Of de vorderingen van de vrouw op materiële grond toewijsbaar zijn, wordt hierna beoordeeld.

      
    
    
      
4.3.

      
De vrouw legt aan haar vordering ten grondslag dat zij met de man afspraken heeft gemaakt over de verdeling van de gemeenschap. Deze afspraken zijn vastgelegd in de echtscheidingsbeschikking van 13 oktober 2021, op basis waarvan de woning is getaxeerd. De man dient de gemaakte afspraken na te komen en zijn medewerking te verlenen aan het opstellen en verlijden van de akte van verdeling.

      
    
    
      
4.4.

      
        
De man stelt hiertegenover dat hij niet in strijd met de echtscheidingsbeschikking heeft gehandeld. Hij heeft zijn medewerking verleend aan de uitvoering van de echtscheidingsbeschikking en is nog steeds bereid om mee te werken aan de levering van de woning aan de vrouw, indien de levering van de woning plaatsvindt tegen de correcte marktwaarde. De man stelt zich op het standpunt dat de taxatiewaarde van de woning niet correct is en dat hij dit zowel vrijwel direct na de taxatie en ook meerdere keren daarna aan de vrouw kenbaar heeft gemaakt. De panden die de makelaar als referentieobject heeft gebruikt zijn gelegen in een andere wijk en zijn veel ouder dan de woning van partijen. De woning aan de [adres02] te Rotterdam is eenzelfde soort pand als de woning en de gecorrigeerde verkoopprijs bedroeg op 8 november 2021 € 595.000,00. Waarom de makelaar stelt dat deze waarde te hoog is en de waarde slechts € 500.000,00 bedraagt is niet met objectieve verifieerbare argumenten onderbouwd. Een bijna identieke woning aan de [adres05] te Rotterdam is eerder in 2021 verkocht voor € 560.000,00. Hier wordt geen melding van gemaakt in het taxatierapport en het is onduidelijk waarom dit pand niet als referentieobject is gebruikt. De man heeft daarnaast de historische marktwaarde van de woning opgevraagd, waaruit blijkt dat de marktwaarde van de woning in november 2021 ongeveer € 642.000,00 bedroeg en dat de actuele marktwaarde van het pand tussen de

        
€ 675.000,00 en € 712.000,00 bedraagt. Dit strookt met de woningtransacties op de [straatnaam01] in het Kadaster. Het pand aan de [adres06] is, drie maanden na de taxatie van de woning van partijen, verkocht voor € 675.000,00. De kwaliteit van de panden is vergelijkbaar en de woonoppervlakte en de perceeloppervlakte van de woning is groter dan de woon- en perceeloppervlakte van deze panden, waardoor niet anders kan worden geconcludeerd dan dat de waarde door de makelaar niet juist is vastgesteld, aldus de man.

      
      
    
    
      
4.5.

      
Overwogen wordt als volgt. Uit rechtsoverweging 2.8.5. van de echtscheidingsbeschikking van 13 oktober 2021 (en de herstelbeschikking van 14 december 2021) blijkt dat partijen het eens zijn geworden over de wijze van de verdeling van de woning. Partijen zijn overeengekomen dat de vrouw een termijn van drie maanden krijgt, te rekenen vanaf de datum waarop de echtscheiding zal zijn ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand, om te onderzoeken of zij de overname van het aandeel van de man in de woning kan financieren. Partijen zijn voorts overeengekomen dat de woning in het kader van de overname moest worden getaxeerd. Conform de gemaakte afspraken heeft de man bij e-mail van 28 oktober 2021 een drietal makelaars aan de vrouw voorgesteld. De vrouw heeft hieruit Van Kleef NVM Makelaars te Rotterdam gekozen, die de woning heeft getaxeerd op € 500.000,00. Naar aanleiding van het taxatierapport is de vrouw de aanvraag van de financiering gestart. De vrouw heeft met stukken onderbouwd dat de bank de financiering heeft goedgekeurd en dat zij in staat is om de financiering op haar naam alleen voort te zetten, waarbij de man wordt ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Hieruit volgt dat is voldaan aan de voorwaarden zoals gesteld in de echtscheidingsbeschikking om tot verdeling van de woning over te gaan. De man is gehouden om de ter zitting van 15 september 2021 met de vrouw gemaakte en in de echtscheidingsbeschikking onder 2.8.5 weergegeven afspraken na te komen en zijn medewerking te verlenen aan de overname van de vrouw van het aandeel van de man in de echtelijke woning.

      
    
    
      
4.6.

      
        
De man stelt zich echter op het standpunt dat de taxatiewaarde van de woning niet correct is vastgesteld en dat hij daarom niet gehouden is om zijn medewerking aan de overdracht te verlenen. De voorzieningenrechter acht voorshands onvoldoende aannemelijk dat de taxatie van de woning niet juist is uitgevoerd. De makelaar heeft in het taxatierapport onderbouwd welke standaarden en regels zijn gebruikt, hoe de waarde van de woning is vastgesteld en waarom de referentieobjecten als zodanig zijn gebruikt. Ook de waarde van de referentieobjecten, zoals de [adres02] te Rotterdam, is door de makelaar beargumenteerd.

        
Dat een woning aan de [adres05] te Rotterdam in 2021 is verkocht voor € 560.000,00, zoals door de man gesteld, doet niet meteen af aan de waarde van het taxatierapport. Ter zitting is gebleken dat dit een hoekwoning betreft terwijl de woning een tussenwoning is zodat dit geen geschikt referentieobject is ten aanzien van de woning van partijen. Het pand aan de [adres06] te Rotterdam, dat drie maanden na de taxatie van de woning van partijen is verkocht voor € 675.000,00, kan evenmin als referentieobject worden gebruikt. Hoewel de man heeft gesteld dat de woonoppervlakte en de perceeloppervlakte van de woning van partijen groter is dan dit pand heeft mr. Van Dam-Lolkema onbetwist ter zitting gesteld dat dit pand luxer en mooier is afgewerkt en een fitnessruimte, een spiegelwand en een uitbouw van tweeënhalve meter bevat. Ook de stelling van de man dat de actuele marktwaarde van de woning tussen de € 675.000,00 en € 712.000,00 bedraagt kan hem niet baten. Ter zitting is komen vast te staan dat partijen het eens zijn over de peildatum voor de waarde van de woning, te weten 15 november 2021, de datum van de taxatie. De huidige marktwaarde van de woning is daarom niet van belang. Gelet op het voorgaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat moet worden uitgegaan van de juistheid van het taxatierapport. De voorzieningenrechter neemt hierbij in aanmerking dat de taxatie is uitgevoerd volgens een vaste methode en is gevalideerd door het Nederlands Woning Waarde Instituut. Het had bovendien, gelet op het standpunt van de man, op zijn weg gelegen om de afgelopen maanden te benutten om een tweede taxatie of een contra indicatie door een andere makelaar te laten uitvoeren. Dat hij dit heeft nagelaten komt voor zijn rekening en risico.

      
      
    
    
      
4.7.

      
Al hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de conclusie dat de man dient mee te werken aan de overdracht van zijn aandeel in de woning (met de daaraan verbonden hypothecaire verplichting) aan de vrouw en in dat kader zijn medewerking dient te verlenen aan het opstellen en verlijden van de akte van verdeling, waarbij de man ook de daartoe nodige gegevens en stukken dient te verstrekken. Indien de man zijn medewerking niet verleent zal dit vonnis in de plaats treden van de vereiste wilsverklaring, medewerking en handtekening van de man op de voet van artikel 3:300 lid 1 BW.

      
    
    
      
4.8.

      
Een nadere belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. De vrouw heeft de zorg voor de drie kinderen van partijen die hun woonplaats bij haar hebben en haar belang om in de woning te kunnen blijven wonen is daarom evident. Bovendien is de kans dat de vrouw opnieuw in aanmerking komt voor een overname van de financiering gelet op de stijging van de rentepercentages zeer klein en een nieuwe financieringsaanvraag brengt opnieuw hoge kosten met zich mee. Daartegenover staat het belang van de man, waarbij de voorzieningenrechter niet anders kan veronderstellen dan dat zijn belang louter financieel van aard is. Mocht in een bodemprocedure anders worden geoordeeld over de rechten van de man laat zich dat dus vertalen in een recht op schadevergoeding.

      
    
    
      
4.9.

      
De vrouw heeft voorts gevorderd om de man te veroordelen tot ondertekening van de akte van kwijting ingeval van hoofdelijkheid, onder de verplichting van de vrouw een bedrag van € 49.656,26 aan de man te voldoen terzake van de overbedelingsvordering. De vrouw legt aan deze vordering ten grondslag dat zij, nu zij de medewerking aan de definitieve verdeling van de woning vraagt, er recht en belang bij heeft dat ook ten aanzien van de te verrekenen eigenaarslasten en de vaststelling van de omvang van de overbestedingsvordering een voorziening wordt gegeven.

      
    
    
      
4.10.

      
De man stelt hiertegenover dat de overbestedingsvordering niet in kort geding kan worden vastgesteld. De overbedelingsvordering van de man op de vrouw kan pas worden berekend zodra de correcte waarde van de woning wordt gehanteerd en de waarde van de verdeelposten duidelijk zijn. Dat dient in een bodemprocedure aan de orde te komen. Dat de vrouw de uitkomst daarvan niet kan afwachten is niet gebleken.

      
    
    
      
4.11.

      
De voorzieningenrechter oordeelt dat tussen partijen geen overeenstemming bestaat over de verdere verdeling van de huwelijksgemeenschap. De rechtbank heeft deze verdeling ook niet in de echtscheidingsbeschikking van 13 oktober 2021 kunnen vaststellen omdat partijen over en weer onvoldoende hebben gesteld. Toewijzing van deze vordering van de vrouw zou kwalificeren als een verdelingshandeling als bedoeld in artikel 3:185 BW, welke is voorbehouden aan de bodemrechter. Een zodanige definitieve beslissing kan niet als een (voorlopige) ordemaatregel genomen worden. De vordering wordt daarom afgewezen.

      
    
    
      
4.12.

      
In de omstandigheid dat partijen met elkaar gehuwd zijn geweest ziet de voorzieningenrechter aanleiding de proceskosten te compenseren, in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.

      
      
    
  
  
    

5

De beslissing

    
De voorzieningenrechter:

    
    
      
5.1.

      
veroordeelt de man om binnen drie werkdagen na een daartoe strekkend verzoek van de door de vrouw aangezochte notaris, zijn medewerking te verlenen aan het opstellen en verlijden van de akte van verdeling met betrekking tot de woning van partijen, daaronder ook begrepen het verstrekken van gegevens en stukken die nodig zijn voor het opstellen van de notariële akte,

      
    
    
      
5.2.

      
bepaalt dat, indien de man niet voldoet aan de onder 5.1 genoemde veroordeling, dit vonnis zo nodig in de plaats treedt van de vereiste toestemming, wilsverklaring, medewerking en/of handtekening van de man,

      
    
    
      
5.3.

      
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

      
    
    
      
5.4.

      
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

      
    
    
      
5.5.

      
wijst het meer of anders gevorderde af.

      
      
        
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Sikkel en in het openbaar uitgesproken op 8 september 2022.2180/1573