ECLI:NL:GHARL:2023:3049, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 11-04-2023, 200.295.586
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-04-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur paardenboxen en woonruimte op terrein manege. Sprake van achterstallige huur? Huurovereenkomst van woonruimte tussentijds opgezegd door huurder? Wilsvertrouwensleer (art. 3:33 en art. 3:35 BW). Art. 7:271 BW.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.295.586
      zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, 8780017
    
    
    
      
        arrest van 11 april 2023 				 
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
    
    
      
        Galaxy International B.V.
      
      die is gevestigd in [plaats1]
      die hoger beroep heeft ingesteld 
      en bij de kantonrechter optrad als eiseres in conventie en verweerster in reconventie
      hierna: Galaxy
      advocaat: mr. J.C. van Vliet 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        
      
      die woont in [woonplaats1]
      en bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie en eiseres in reconventie
      hierna: [geïntimeerde]
      advocaat: mr. S.S. Zijderveld
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep 
    
    
      1.1.
      Het hof heeft op 7 juni 2022 een arrest in incident gewezen. Voor het procesverloop in hoger beroep tot 7 juni 2022 verwijst het hof naar dat arrest.
    
    
      1.2.
      Het verdere procesverloop in hoger beroep blijkt uit: 
      
        
          de akte overlegging productie van Galaxy,
        
        
          de antwoordakte van [geïntimeerde] .    
        
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      Galaxy exploiteert een manege aan de [adres] 66 in [plaats1] . [geïntimeerde] heeft met ingang van 1 januari 2020 met Galaxy een twee jaar durende huurovereenkomst gesloten voor een woning op het terrein van de manege aan de [adres] 66A in [plaats1] (hierna: de huurovereenkomst). Tussen SJC Dressage B.V. (de vennootschap van [geïntimeerde] ) en Galaxy is met ingang van 1 januari 2020 tot en met 31 december 2021 een overeenkomst voor de huur van een aantal paardenboxen tot stand gekomen (hierna: de stalovereenkomst). De huur van de woning en de paardenboxen bedroeg respectievelijk € 1.300,- en € 200,- per maand per paardenbox (exclusief btw). [geïntimeerde] huurde via haar vennootschap voor zichzelf één paardenbox voor een merrie met veulen. Galaxy factureerde de huur voor die paardenbox rechtstreeks aan [geïntimeerde] . [naam1] (hierna: [naam1] ), destijds een vriendin van [geïntimeerde] , huurde op dat moment ook een aantal paardenboxen van Galaxy. [naam1] en [geïntimeerde] zijn mondeling een overeenkomst aangegaan op grond waarvan zij beiden gebruik zouden gaan maken van voormelde woning. [geïntimeerde] zou de huur volledig aan Galaxy betalen. In april 2020 heeft [geïntimeerde] de woning en de manege samen met haar paarden verlaten. [naam1] is in de woning blijven wonen. Zij is op vordering van Galaxy door de voorzieningenrechter in Almelo bij vonnis in kort geding van 8 juni 2021 veroordeeld om de woning te ontruimen. [naam1] heeft de woning uiteindelijk op 8 juli 2021 verlaten.
      
    
    
      2.2.
      De kantonrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, heeft bij vonnis van 2 maart 2021 [geïntimeerde] in conventie veroordeeld om aan Galaxy een bedrag van € 5.047,74 aan achterstallige huur voor de woning en de paardenbox te betalen. In reconventie heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat de huurovereenkomst voor de woonruimte en de stalovereenkomst per 1 augustus 2020 zijn ontbonden. De kantonrechter heeft het meer of anders gevorderde afgewezen en de proceskosten in conventie en reconventie gecompenseerd. 
      
    
    
      2.3.
      Galaxy heeft in hoger beroep haar vorderingen in conventie gewijzigd. Zij vordert primair een verklaring voor recht dat de huur- en de stalovereenkomst hebben voortgeduurd tot en met 31 december 2021 en dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling aan haar van de huurtermijnen dan wel een gebruiksvergoeding ter hoogte van de huurtermijnen tot en met 31 december 2021. Subsidiair vordert Galaxy de gerechtelijke ontbinding van de huur- en de stalovereenkomst op grond van wanprestatie door [geïntimeerde] en dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling aan haar van een gebruiksvergoeding ter hoogte van de huurtermijnen tot en met 8 juli 2021. Daarnaast vordert Galaxy dat de vorderingen van [geïntimeerde] in reconventie alsnog worden afgewezen.  
      
    
  
  
    
      3Het oordeel van het hof
    
    
      3.1.
      Het hof zal de primaire vorderingen van Galaxy toewijzen. Aan de beoordeling van de subsidiaire vorderingen komt het hof niet toe. Anders dan de kantonrechter, is het hof van oordeel dat de huur- en de stalovereenkomst niet door ontbinding zijn geëindigd, maar door afloop van de overeenkomsten. Het hof zal hierna uitleggen hoe het tot deze beslissingen is gekomen. 
      
    
    
      3.2.
      Voorafgaand aan het vertrek van [geïntimeerde] uit de woning heeft op 17 april 2020 een gesprek plaatsgevonden tussen [geïntimeerde] en de directeur van Galaxy, [naam2] (hierna: [naam2] ). Bij e-mail van 22 juni 2020 heeft [geïntimeerde] aan [naam2] het volgende geschreven: “With this message I would like to confirm the ending of our rental agreement d.d. 20th of April 2020, this is the enddate of the stables agreement and therefore also an automatic end of the rental of the house (art. 12 of the rental agreement.” Anders dan bij de kantonrechter, betoogt [geïntimeerde] in hoger beroep niet meer dat partijen het er tijdens het gesprek op 17 april 2020 over eens zouden zijn geworden dat de huur- en de stalovereenkomst per 20 april 2020 zouden eindigen. Volgens [geïntimeerde] heeft een discussie daarover namelijk weinig zin, nu partijen hierover van mening verschillen en [geïntimeerde] op dit punt een moeizame bewijspositie heeft. [geïntimeerde] is het eens met het oordeel van de kantonrechter dat de beide overeenkomsten per 1 augustus 2020 zijn geëindigd.
      
      
      
        
          Einde stalovereenkomst
        
      
      
    
    
      3.3.
      Het hof overweegt dat [geïntimeerde] ten aanzien van de stalovereenkomst niet heeft betwist dat de huur van één paardenbox door haar moest worden voldaan. Zij beroept zich echter op de ontbinding van die overeenkomst. In het debat over (de geldigheid van) die ontbinding hebben partijen geen onderscheid gemaakt tussen [geïntimeerde] en haar vennootschap SJC Dressage B.V. Daarom zal ook het hof dat onderscheid hierna niet maken. 
      
    
    
      3.4.
      Op 13 april 2020 heeft de stalmanager van Galaxy een ongeluk gehad, waarna hij niet meer is teruggekeerd om zijn werkzaamheden op de manege te hervatten. Volgens [geïntimeerde] kon Galaxy na het uitvallen van de stalmanager de verwachtingen van de stallinghuurders niet (voldoende) meer nakomen. Onder meer de verzorging van de paarden was onvoldoende, aldus [geïntimeerde] . Het betoog van [geïntimeerde] dat zij de stalovereenkomst om die reden (het hof begrijpt: buitengerechtelijk door middel van haar e-mail van 22 juni 2020) heeft ontbonden kan naar het oordeel van het hof niet slagen. In de eerste plaats staat in deze e-mail niet dat de stalovereenkomst buitengerechtelijk wordt ontbonden; er wordt immers gerefereerd aan een volgens [geïntimeerde] met [naam2] tot stand gekomen afspraak om deze overeenkomst te beëindigen. Zelfs al zou deze e-mail kunnen worden opgevat als een buitengerechtelijke ontbinding dan geldt het volgende. Voor een buitengerechtelijke ontbinding dient in ieder geval sprake te zijn van een bepaald gebrek of een tekortkoming (zie de artikelen 7:210 en 6:265 BW). Dat daarvan sprake is, is niet gebleken. In de stalovereenkomst is namelijk vermeld dat de overeenkomst alleen ziet op de huur van de paardenboxen en het niet-exclusieve gebruik van de faciliteiten van de manege, zoals de weide en de binnen- en buitenbak. De stalovereenkomst die [geïntimeerde] met Galaxy is overeengekomen ziet dus niet op de verzorging van de paarden; daarvoor bleef [geïntimeerde] zelf verantwoordelijk. Dat [geïntimeerde] zich zorgen maakte dat Galaxy niet kon voldoen aan de verwachtingen van de (andere) stallinghuurders is niet een belang van [geïntimeerde] ; zij kon immers haar paarden blijven verzorgen en gebruik blijven maken van de paardenbox. Daarom is er geen sprake van enige tekortkoming van Galaxy op grond waarvan [geïntimeerde] gerechtigd was de stalovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.    
      
    
    
      3.5.
      Ook het betoog van [geïntimeerde] dat zij de stalovereenkomst door middel van haar e-mail van 22 juni 2020 of door de e-mail van haar advocaat van 23 juni 2020 heeft opgezegd faalt. Op grond van artikel 2 van de stalovereenkomst is tussentijdse opzegging namelijk alleen mogelijk bij een overeenkomst voor onbepaalde tijd. In artikel 1 van de stalovereenkomst is vermeld dat deze voor bepaalde tijd is aangegaan, namelijk ingaande op 1 januari 2020 en zonder opzeggingsmogelijkheid eindigende op 31 december 2021. Pas na afloop van het eerste jaar kan er met een opzegtermijn van tenminste een kalendermaand worden opgezegd. Het hof kan [geïntimeerde] niet volgen in haar betoog dat artikel 12 van de huurovereenkomst van de woning tot gevolg heeft dat zij de stalovereenkomst tussentijds kon opzeggen. In dit artikel is het volgende opgenomen: “Deze huurovereenkomst is onlosmakelijk verbonden met de Stalovereenkomst zoals [geïntimeerde] heeft aangegaan met Galaxy International BV. Opzegging van de Stalovereenkomst betekend opzegging van deze huurovereenkomst”. Uit deze bepaling volgt alleen dat de opzegging van de stalovereenkomst de opzegging van de huurovereenkomst van de woning tot gevolg heeft, wat dus niet mogelijk is in het eerste jaar. Gelet op het voorgaande heeft de stalovereenkomst voortgeduurd tot en met 31 december 2021 en is [geïntimeerde] tot en met die datum huur verschuldigd aan Galaxy. 
      
        
      
      
      
        
          Einde huurovereenkomst woning 
        
      
      
    
    
      3.6.
      
        Anders dan [geïntimeerde] aanvoert, kan ook niet worden gezegd dat zij de huurovereenkomst van de woning door middel van haar e-mail van 22 juni 2020 of door de e-mail van haar advocaat van 23 juni 2020 heeft opgezegd per 1 augustus 2020. Hoe deze 
        e-mails moeten worden uitgelegd, dient te worden beantwoord aan de hand van de wilsvertrouwensleer, zoals neergelegd in de artikelen 3:33 en 3:35 BW. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Het hof geeft Galaxy gelijk dat in de e-mails niet valt te lezen dat de huurovereenkomst door [geïntimeerde] wordt opgezegd. Daarin wordt alleen gerefereerd aan de volgens [geïntimeerde] met [naam2] tot stand gekomen afspraak om de huur- en stalovereenkomst te beëindigen. Verder is van belang dat tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst slechts mogelijk is door middel van een deurwaardersexploot of aangetekende brief met een opzegtermijn van één maand. Aan die eisen voldoen de e-mails niet zodat Galaxy er ook daarom niet bedacht op hoefde te zijn dat met de e-mails werd beoogd de huurovereenkomst op te zeggen. Voorts is van belang dat Galaxy in haar reactie op de e-mail van 23 juni 2020 aan de advocaat van [geïntimeerde] heeft geschreven: “We didn’t receive any formal request for contract termination. Not on 20 Apr 2020, not even now.” Ook uit de door [geïntimeerde] aangehaalde e-mail van Galaxy van 1 mei 2023 blijkt niet dat Galaxy had begrepen dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst wilde opzeggen. Die e-mail ging immers niet over een opzegging door [geïntimeerde] , maar over het feit dat [geïntimeerde] geen huur meer betaalde aan Galaxy en dat Galaxy daarom mogelijk de huurovereenkomst zou willen beëindigen (als gevolg waarvan [naam1] de woning zou moeten verlaten). Het hof oordeelt daarom dat Galaxy uit de e-mails van 22 en 23 juni 2020 niet hoefde te begrijpen en ook niet heeft begrepen dat de huurovereenkomst door [geïntimeerde] werd opgezegd. Reeds hierop strandt het verweer van [geïntimeerde] dat deze overeenkomst door opzegging is geëindigd. 
      
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      3.7.
      Gelet op het voorgaande zal het hof de primaire vordering van Galaxy toewijzen en verklaren voor recht dat de huur- en de stalovereenkomst hebben voortgeduurd tot en met 31 december 2021. Galaxy heeft daardoor geen belang meer bij de behandeling van haar klachten tegen het oordeel van de kantonrechter dat het voortgezette verblijf van [naam1] in de woning – tot en met 8 juli 2021 – voor risico komt van Galaxy en tegen de afwijzing van de door haar bij de kantonrechter aangevoerde ontbinding van de huurovereenkomst. Het voorgaande houdt ook in dat [geïntimeerde] zal worden veroordeeld tot betaling aan Galaxy van de huur tot en met 31 december 2021. Galaxy heeft ook wettelijke rente over de huur gevorderd, maar heeft niet toegelicht wanneer de maandelijkse huurtermijnen precies door [geïntimeerde] hadden moeten worden voldaan. Het hof zal daarom toewijzen de wettelijke rente over de maandelijkse huurtermijnen vanaf veertien dagen na afloop van de maand waarover de huur is verschuldigd, voor het eerst vanaf 21 september 2020 (datum dagvaarding). Het hof begrijpt dat [geïntimeerde] zich erop beroept dat zij de huurtermijnen over de periode dat [naam1] uit de woning was vertrokken (9 juli 2021 tot en met 31 december 2021) niet hoeft te betalen, omdat Galaxy de woning in die periode aan een derde zou hebben kunnen verhuren. Dat beroep faalt. De huurovereenkomst liep in die periode nog door. De schadebeperkingsplicht van artikel 6:101 BW geldt alleen voor vorderingen tot schadevergoeding en niet voor vorderingen tot nakoming, waarvan in dit geval sprake is. Ook is niet gesteld of gebleken dat Galaxy afstand zou hebben gedaan van de huurtermijnen over die periode. Verder zal het hof de veroordeling in het vonnis van [geïntimeerde] tot betaling aan Galaxy van een bedrag van € 5.047,74 aan achterstallige huur ten aanzien van de huurovereenkomst van de woning en de stalovereenkomst over de periode van april 2020 tot en met 31 juli 2020 in stand laten, nu partijen in hoger beroep niet zijn opgekomen tegen die veroordeling. Voor de duidelijkheid zal het hof echter het gehele vonnis vernietigen en een nieuwe beslissing formuleren. 
    
    
      3.8.
      Omdat [geïntimeerde] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar veroordelen tot betaling van de proceskosten van zowel het hoger beroep als de procedure bij de kantonrechter en de wettelijke rente daarover. Deze veroordeling omvat ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na die betekening.
      
    
    
      3.9.
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof: 
    
    
    
      4.1.
      vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, van 2 maart 2021 en beslist als volgt: 
      
    
    
      4.2.
      in conventie:
      
        4.2.1.
        verklaart voor recht dat de huurovereenkomst van de woning en de stalovereenkomst hebben voortgeduurd tot en met 31 december 2021;
        
      
      
        4.2.2.
        veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan Galaxy van een bedrag van € 5.047,74, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 21 september 2020 tot de dag van volledige betaling;
        
      
      
        4.2.3.
        veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan Galaxy van een bedrag van € 1.563,- inclusief btw aan huur voor de woning en de stalovereenkomst per maand over de periode van 1 augustus 2020 tot en met 31 december 2021, vermeerderd met een bedrag gelijk aan de wettelijk toegestane huurverhoging en de wettelijke rente voor de maand augustus 2020 vanaf 21 september 2020 en voor de overige maanden vanaf 14 dagen na afloop van die maand tot de dag van volledige betaling;  
      
      
        4.2.4.
        wijst af wat verder is gevorderd;
        
      
    
    
      4.3.
      wijst de vorderingen van [geïntimeerde] in reconventie alsnog af;
      
    
    
      4.4.
      
        veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de volgende proceskosten van Galaxy tot aan de uitspraak van de kantonrechter:
        € 499,- aan griffierecht
        € 85,05 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde]
        € 933,- aan salaris van de advocaat van Galaxy (3 procespunten x tarief ad € 311,- per punt liquidatietarief kanton d.d. 1 februari 2021)
      
      
      
        en tot betaling van de volgende proceskosten van Galaxy in hoger beroep: 
      
      
      
        € 772,- aan griffierecht
        € 89,31 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde]
        € 2.366,- aan salaris van de advocaat van Galaxy (2 procespunten x appeltarief II); 
      
      
    
    
      4.5.
      bepaalt dat al deze proceskosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
      
    
    
      4.6.
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. S.B. Boorsma, A.J.J. van Rijen en M. Wallart, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 april 2023. 
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
     Zie ECLI:NL:GHARL:2022:4581.
  
  
     Zie artikel 18.1 van de algemene bepalingen die op de huurovereenkomst van toepassing zijn en artikel 7:271 BW.   
  
  
     Zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.