ECLI:NL:RBNHO:2023:4202, Rechtbank Noord-Holland, 22-03-2023, 9914482 \ CV EXPL  22-2720
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2023-03-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: huur, bedrijfsruimte, huurkorting, vastelastenmethode, verrekening waarborgsom

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 9914482 \ CV EXPL  22-2720 (TB)
      Uitspraakdatum: 22 maart 2023
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        [eiseres] 
      gevestigd te [vestigingsplaats]
      eiseres
      verder te noemen: [eiseres]
      gemachtigde: mr. E.N. van Essen
    
    
    
      tegen 
    
    
  
  
    
      1de besloten vennootschap Di-vers Quality Fresh Foods B.V. 
    gevestigd te Heiloo 
    2. de besloten vennootschap Di-vers Holding B.V.
    gevestigd te Heiloo
    3. de besloten vennootschap Rijhold B.V.
    
      gevestigd te Heiloo
      gedaagden
      verder gezamenlijk te noemen: Di-vers c.s. 
      gemachtigde: mr. E. Hoekstra
    
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiseres] heeft bij dagvaarding van 23 mei 2022 een vordering tegen Di-vers c.s. ingesteld. Di-vers c.s. heeft een bevoegdheidsincident opgeworpen.
    
    
      1.2.
      
        [eiseres] heeft schriftelijk geantwoord op het bevoegdheidsincident.
    
    
      1.3.
      Bij vonnis van 28 september 2022 heeft de kantonrechter te Alkmaar zich bevoegd verklaard om kennis te nemen van de vordering in de hoofdzaak.  
    
    
      1.4.
      Di-vers c.s. heeft vervolgens een schriftelijke reactie gegeven in de hoofdzaak en daarbij een tegenvordering ingediend.
    
    
      1.5.
      Op 23 februari 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiseres] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben [eiseres] en Di-vers c.s. bij brieven van 14 februari 2023 respectievelijk 10 februari 2023 nog stukken toegezonden.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Sinds 1 april 2017 verhuurt [eiseres] een gedeelte van de bedrijfsloods aan het adres [adres] te [plaats] aan Di-vers c.s. tegen een huurprijs van € 3.456,68 in 2020 en 2021 en € 3.511,99 in 2022. Bij aanvang van de huur heeft Di-vers c.s. aan [eiseres] een waarborgsom betaald van € 8.100,00.
    
    
      2.2.
      De huurovereenkomst is na opzegging door Di-vers c.s. op 30 april 2022 geëindigd. 
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert dat de kantonrechter Di-vers c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 41.470,08 binnen 14 dagen na vonnisdatum, te vermeerderen met de contractuele rente van 12% per jaar vanaf 1 mei 2022 over voornoemd bedrag, althans € 37.040,38 tot aan de dag van algehele voldoening, met hoofdelijke veroordeling van Di-vers c.s. in de kosten van deze procedure alsmede de nakosten en kosten van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na vonnisdatum tot aan de dag van algehele voldoening. 
    
    
      3.2.
      Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat Di-vers c.s. ondanks meerdere aanmaningen een huurachterstand heeft laten ontstaan. De huurachterstand tot en met april 2022 bedraagt € 31.331,36. Zij is daarom ook de contractuele rente en buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd. 
    
  
  
    
      4Het verweer en de tegenvordering
    
    
      4.1.
      Di-vers c.s. voert verweer. Kort weergegeven voert zij aan dat partijen een afspraak met elkaar hadden gemaakt met betrekking tot de hoogte van de huurprijs en dat werd afgesproken dat Di-vers c.s. slechts 50% van de huurprijs aan [eiseres] hoefde te betalen. Los van deze afspraak kan Di-vers c.s. hoe dan ook aanspraak maken op huurkorting onder verwijzing naar jurisprudentie. Di-vers c.s. kan dus ook niet verplicht worden tot betaling van de huurachterstand ter hoogte van € 31.331,36, vermeerderd met rente en kosten. 
    
    
      4.2.
      
        Di-vers c.s. vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter
        I. De huurovereenkomst tussen partijen wijzigt, met dien verstande dat de huurprijs per maand met 50% zal worden verminderd met ingang van de eerste datum waarop deze vermindering in de praktijk heeft plaatsgevonden tot aan het einde van de huurovereenkomst;
        II. [eiseres] veroordeelt tot betaling van € 6.000,00, te vermeerderen met de contractuele rente althans de wettelijke handelsrente;
        III. [eiseres] veroordeelt tot betaling van schadevergoeding (betreffende de resterende posten), deze schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de contractuele rente althans de wettelijke handelsrente;
        IV. [eiseres] veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de contractuele rente althans de wettelijke handelsrente;
        V. [eiseres] veroordeelt in de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn.
      
    
    
      4.3.
      Di-vers c.s. legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [eiseres] op verschillende manieren tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen die op haar rustten uit hoofde van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. [eiseres] heeft niet de afgesproken afmetingen aan oppervlak aan Di-vers c.s. ter beschikking gesteld en zij heeft ook geen kantine ter beschikking gesteld. Daarnaast heeft Di-vers c.s. anderhalf jaar moeten wachten op een vriezer, die maar niet door [eiseres] ter beschikking werd gesteld. Een andere vriezer raakte gedurende de huurperiode defect door een storing. Die storing kwam voor risico van [eiseres] . Ten gevolge van deze storing is de gehele vriezervoorraad verloren gegaan, wat tot een schadebedrag heeft geleid van € 12.000,00. Hiervan is slechts de helft gedekt door de verzekeraar, waardoor Di-vers c.s. in de tegenvordering aanspraak maakt op betaling van het overige gedeelte. Daarnaast is komen vast te staan dat [eiseres] gedurende de huurperiode klanten van Di-vers c.s. heeft benaderd en op die wijze heeft afgenomen. 
    
    
      4.4.
      
        [eiseres] voert verweer tegen de tegenvordering. 
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      5.1.
      
        Tussen partijen is niet in geschil dat over de maanden april tot en met juni 2020 en november en december 2020 [eiseres] een huurkorting van 50% heeft toegezegd en 50% van de huurprijs over die maanden door Di-vers c.s. is betaald. 
        
          Afspraak over huurkorting
        
      
    
    
      5.2.
      
        [eiseres] stelt dat Di-vers c.s. een huurachterstand heeft laten ontstaan van € 31.331,36. Di-vers c.s. beroept zich erop dat zij kort na intreding van de coronapandemie met [eiseres] een afspraak heeft gemaakt met betrekking tot de hoogte van de huurprijs. Deze afspraak houdt volgens Di-vers c.s. in dat zij de helft van de huurprijs zou gaan betalen. Dit voor onbepaalde tijd, waarbij partijen desgewenst naderhand met elkaar in overleg zouden treden en indien nodig afspraken zouden aanpassen. Di-vers c.s. wijst erop dat [eiseres] haar per brief van 8 maart 2022 nog sommeert tot betaling van € 19.989,82 en in onderhavige procedure aanspraak maakt op betaling van € 41.470,80.
    
    
      5.3.
      
        [eiseres] betwist dat deze afspraak is gemaakt. Alleen over de maanden april tot en met juni 2020 en november en december 2020 heeft [eiseres] coulancehalve een huurkorting van 50% toegezegd. Over de andere maanden, waarover door [eiseres] thans betaling wordt gevorderd, is geen 50% afspraak gemaakt. Omdat een dergelijke afspraak niet bestond heeft [eiseres] over die maanden ook steeds 100% van de huurprijs gefactureerd en over de maanden waarover die afspraak wel was gemaakt slechts 50%. Uit de correspondentie blijkt niet het bestaan van een standaard 50% korting. Er is enkel een verzoek gedaan door Di-vers c.s. waar [eiseres] niet mee heeft ingestemd. De totale hoogte van de huurachterstand bedraagt € 31.331,36. 
    
    
      5.4.
      
        Het verweer van Di-vers c.s. kan worden aangemerkt als een bevrijdend verweer. Volgens de hoofdregel voor verdeling van de bewijslast, zoals opgenomen in artikel 150 Rv, is het dan aan Di-vers c.s. om te stellen, en zo nodig, bewijzen dat er van de huurovereenkomst afwijkende afspraken zijn gemaakt. De kantonrechter is van oordeel dat Di-vers c.s. dit onvoldoende heeft gedaan. Dat partijen een afspraak hebben gemaakt dat maar 50% van de facturen betaald wordt is niet komen vast te staan. Ter zitting is ook niet gebleken van een harde afspraak. Di-vers c.s. lijkt de afspraak enkel af te leiden uit het feit dat door [eiseres] eerst aanspraak is gemaakt op november en december 2021 en later nog op januari 2022 maar dat nog geen aanspraak was gemaakt op het restant van de eerdere facturen die door Di-vers c.s. voor 50% zijn betaald. Volgens Di-vers c.s. is sprake van een stilzwijgende aanvaarding door [eiseres] . De kantonrechter is het niet met Di-vers c.s. eens. Door [eiseres] zijn steeds facturen gestuurd waarin aanspraak wordt gemaakt op betaling van de volledige huurtermijnen. Indien sprake was van een huurkorting heeft [eiseres] de factuur aangepast en aanspraak gemaakt op 50% van de huurtermijnen. In tegenstelling tot wat Di-vers c.s. stelt volgt uit de e-mail van 31 mei 2021 niet dat partijen een afspraak hadden omtrent 50% aan huurprijsverlaging. Sterker nog, in de e-mail spreekt Di-vers c.s. ook van een voorstel en dat bij afwijzing van de huurreductie het schrijven geldt als een officiële huuropzegging. Niet is dan ook gebleken dat tussen partijen voor onbepaalde tijd een afspraak is gemaakt over 50% huurkorting of dat door [eiseres] afstand is gedaan van het recht op betaling van de volledige huur. De openstaande facturen op zich worden door Di-vers c.s. niet betwist. Dit betekent dat [eiseres] in beginsel gehouden is de facturen te betalen. 
        
          Huurkorting
        
      
    
    
      5.5.
      Indien het bestaan van een afspraak niet is komen vast te staan, voert Di-vers c.s. het verweer dat zij hoe dan ook aanspraak kan maken op huurkorting. Zij verwijst hiervoor naar de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 15 februari 2022 waarin is geoordeeld dat huurkorting ook mogelijk is bij een 7:230a BW ruimte. De kantonrechter overweegt als volgt.
      
    
    
      5.6.
      De huurkorting waar Di-vers c.s. aanspraak op maakt kan niet worden toegewezen. In het midden kan blijven of in onderhavig geval – een 7:230a BW bedrijfsruimte – al dan niet een huurkorting kan worden toegepast op basis van de vastelastenmethode zoals volgt uit de uitspraak van de Hoge Raad van 24 december 2021. De kantonrechter beschikt namelijk niet over gegevens om de vastelastenmethode te kunnen toepassen. Di-vers c.s. heeft immers geen adequate berekening conform de vastelastenmethode overgelegd. Omdat Di-vers een beroep doet op huurkorting, had dat wel op haar weg gelegen. De gemachtigde van Di-vers c.s. heeft desgevraagd ter zitting verklaard dat deze methode niet hoeft te worden toegepast omdat partijen een afwijkende afspraak hadden. Maar juist die afspraak is niet komen vast te staan. Di-vers c.s. heeft ter zitting nog het aanbod gedaan een dergelijke berekening alsnog te overleggen. De kantonrechter passeert dit aanbod omdat Di-vers c.s. dit eerder had kunnen doen en het alsnog overleggen van deze stukken in strijd is met goede procesorde.
      
    
    
      5.7.
      Uit het voorgaande vloeit voort dat Di-vers c.s. naar het oordeel van de kantonrechter haar beroep op huurprijsvermindering onvoldoende heeft onderbouwd. Daarom wordt dit verworpen. [eiseres] kan dan ook terecht aanspraak maken op het bedrag van € 31.331,36.
      
      
      
        
          Waarborgsom
        
      
      
    
    
      5.8.
      De kantonrechter begrijpt uit het verweer van Di-vers c.s. dat zij een beroep doet op verrekening van de waarborgsom van € 8.100,00 met de huurachterstand. Niet in geschil is dat Di-vers c.s. bij aanvang van de huurovereenkomst € 8.100,00 waarborgsom heeft betaald aan [eiseres] . [eiseres] stelt op de zitting dat de waarborgsom is aangewend voor het herstel van de schade die door Di-vers c.s. is veroorzaakt aan het plafond en de te late opruiming/oplevering van het pand. 
      
    
    
      5.9.
      De kantonrechter overweegt hierover als volgt. Het is aan [eiseres] om aan te tonen dat er schade is geleden die voor verrekening met de borg in aanmerking komt. Dit heeft zij onvoldoende gedaan. Uit het opleverrapport van 2 mei 2022 blijkt niet dat er schade is. Vervolgens laat [eiseres] in een WhatsApp bericht van 13 mei 2022 aan Di-vers c.s. enkel weten dat er schade is aan de plafondplaten. De door [eiseres] overgelegde offerte voor herstel van de schade is van 2 juni 2022. Dit is echter van een maand na de oplevering. Op de zitting heeft Di-vers c.s. opgemerkt ook niet eerder van verrekening van de borg met de schade te hebben gehoord. Di-vers c.s. heeft niet met deze schadepost ingestemd en bovendien is er door [eiseres] ook nooit formeel aanspraak op gemaakt. Met betrekking tot het deel borg dat is aangewend voor te late opruiming/oplevering geldt ook dat daar formeel geen aanspraak op is gemaakt. Het voorgaande betekent dat [eiseres] de schade niet kan verrekenen met de waarborgsom en de waarborgsom aan Di-vers c.s. terug moet betalen. Het beroep op verrekening door Di-vers c.s. van de waarborgsom met de huurachterstand slaagt. Op de vordering strekt € 8.100,00 in mindering.
      
    
    
      5.10.
      De conclusie is dat de kantonrechter aan hoofdsom een bedrag van € 23.231,36 zal toewijzen.
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten en rente
        
      
      
    
    
      5.11.
      
        [eiseres] maakt aanspraak op de in artikel 23.2 van de algemene bepalingen contractueel overeengekomen rente van 12% per jaar, met een minimum van € 300,00 per maand. In totaal is een bedrag aan rente verschuldigd van € 5.709,02. Dit is door Di-vers c.s. niet weersproken. De kantonrechter zal dit bedragen dan ook toewijzen. 
    
    
      5.12.
      
        [eiseres] maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijk incassokosten. Omdat [eiseres] niet gemotiveerd heeft gesteld dat de werkelijke buitengerechtelijke kosten hoger zijn geweest en dat het redelijk was om buitengerechtelijke kosten te maken tot dit bedrag, zal de kantonrechter conform het rapport BGK-integraal gebruik maken van de matigingsbevoegdheid van artikel 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en de kosten toewijzen volgens het wettelijke tarief dat hoort bij de hoofdsom waartoe Di-vers c.s. zal worden veroordeeld, te weten een bedrag van € 1.088,31.
      
      
        
          de tegenvordering
        
      
      
      
        
          Wijziging huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      5.13.
      
        Di-vers c.s. legt aan haar tegenvordering onder I ten grondslag dat tussen partijen een afwijkende afspraak van 50% geldt en dat voor zover deze afspraak niet komt vast te staan  een huurkorting geldt volgens de vastelastenmethode. Uit de beoordeling in de vordering volgt dat dat beroep faalt. Dit leidt tot afwijzing van de tegenvordering onder I.
        
          Vriezervoorraad
        
      
      
    
    
      5.14.
      Di-vers c.s. stelt dat haar vriezervoorraad van € 12.000,00 verloren is gegaan door een storing dat voor risico van [eiseres] komt. Slechts de helft is gedekt door de verzekeraar. [eiseres] betwist de vordering.  
    
    
      5.15.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Di-vers c.s. vordert schade, maar zij laat na dat te onderbouwen. Zij legt verzekeringsdocumentatie over en conform expertise is € 6.000,00 uitgekeerd. Op geen enkele wijze is onderbouwd dat de voorraad € 12.000,00 waard was en er dus meer schade is geleden dan het bedrag dat door de verzekeraar is uitgekeerd. Gelet op de gemotiveerde betwisting van [eiseres] en het ontbreken van een onderbouwing van de schade zal de vordering onder II worden afgewezen. Aan een oordeel over een eventuele aansprakelijkheid van [eiseres] wordt niet toegekomen.  
      
      
        
          Verwijzing naar schadestaatprocedure
        
      
      
    
    
      5.16.
      Di-vers c.s. vordert in deze procedure een verwijzing naar de schadestaatprocedure omdat ten tijde van de behandeling van deze procedure nog niet eenvoudig valt vast te stellen wat de schade is. Di-vers c.s. stelt dat deze schade het gevolg is van tekortschieten van [eiseres] . [eiseres] heeft deze schade weersproken. 
      
    
    
      5.17.
      De kantonrechter is van oordeel dat de overige schadeposten die door Di-vers c.s. zijn aangevoerd op geen enkele wijze zijn onderbouwd en bovendien door [eiseres] gemotiveerd worden betwist. Ook is niet gebleken dat Di-vers c.s. [eiseres] voor deze schadeposten in gebreke heeft gesteld. Met betrekking tot de defecte vriezer heeft de gemachtigde van Di-vers c.s. dit ook ter zitting nog bevestigd. Voor een verwijzing naar de schadestaat is voldoende dat de eiser de mogelijkheid dat schade is geleden aannemelijk maakt. Di-vers c.s. heeft niet aannemelijk gemaakt dat schade is geleden zodat voor een verwijzing naar de schadestaat geen aanleiding bestaat. De vordering onder III, betaling van een schadevergoeding en een verwijzing naar de schadestaat, zijn daarom niet toewijsbaar.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.18.
      
        Omdat de tegenvorderingen van Di-vers c.s. worden afgewezen, zullen ook de door Di-vers c.s. gevorderde nevenvorderingen - wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten - worden afgewezen.
        
          Proceskosten in de vordering en de tegenvordering
        
      
    
    
      5.19.
      Di-vers c.s. heeft in de vordering grotendeels ongelijk gekregen en in de tegenvordering ongelijk en zal daarom in de proceskosten aan de kant van [eiseres] worden veroordeeld. De vordering en de tegenvordering zijn nauw aan elkaar verwant en gelijktijdig behandeld. De kantonrechter zal daarom de kosten in de tegenvordering bepalen op nihil. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis. 
    
    
      5.20.
      
        [eiseres] vordert daarnaast veroordeling van Di-vers c.s. in de nakosten. Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten – die worden begroot op € 132,00 en, als betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, de explootkosten van betekening van het vonnis – een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De kantonrechter zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt Di-vers c.s. hoofdelijk, in die zin dat door betaling van de één de ander zal worden bevrijd tot betaling aan [eiseres] van € 30.028,69, te vermeerderen met de contractuele rente van 12% per jaar over € 23.231,36 vanaf 1 mei 2022 tot aan de dag van de gehele betaling;
    
    
      6.2.
      Di-vers c.s. hoofdelijk, in die zin dat door betaling van de één de ander zal worden bevrijd tot betaling aan [eiseres] tot en met vandaag vaststelt op:  dagvaarding	€	118,57griffierecht	€	1.384,00salaris gemachtigde	€	1.098,00	vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      6.4.
      
        wijst de vordering voor het overige af.
        
          de tegenvordering
        
      
      
    
    
      6.5.
      wijst de vordering af;
    
    
      6.6.
      
        veroordeelt Di-vers c.s. hoofdelijk, in die zin dat door betaling van de één de ander zal worden bevrijd tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eiseres] worden begroot op nihil.
        Dit vonnis is gewezen door mr. B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter
      
    
  
  
     Rb. Amsterdam 15 februari 2022, ECLI:NL:RBAMS:1647.
  
  
     HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.