ECLI:NL:RBROT:2023:3590, Rechtbank Rotterdam, 26-04-2023, C/10/655064 / KG ZA 23-247
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-04-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Aanbiedingsbeding. Vordering tot nakoming van in het verleden gemaakte afspraken.

vonnis


RECHTBANK ROTTERDAM




Team handel en haven





zaaknummer / rolnummer: C/10/655064 / KG ZA 23-247






Vonnis in kort geding van 26 april 2023






in de zaak van






[eiser01]

,


wonende te [woonplaats01] ,


eiser,


advocaat mr. I.J.M.I. Souren te Rotterdam,





tegen





de stichting



STICHTING HAVENSTEDER

,


gevestigd te Rotterdam,


gedaagde,


advocaten mr. P.R. Mars en mr. O.G. Tacoma te Eindhoven.





De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘Havensteder’ genoemd.








1

De procedure



1.1.


Het verloop van de procedure blijkt uit:




de dagvaarding, die niet is uitgebracht omdat Havensteder heeft aangegeven vrijwillig te verschijnen, met producties 1 tot en met 11;




de producties 12 tot en met 18 van [eiser01] ;




de producties A tot en met F van Havensteder;




de mondelinge behandeling, gehouden op 12 april 2023;




de spreekaantekeningen van [eiser01] ;




de pleitnota tevens conclusie van antwoord van Havensteder.










2

De feiten



2.1.


[eiser01] heeft een tandartspraktijk in het appartementencomplex [locatie01] in Rotterdam. [eiser01] heeft een aantal appartementen in dat complex in eigendom.





2.2.


Havensteder is een woningcorporatie en houdt zich bezig met het verhuren, beheren en onderhouden van woningen. Havensteder heeft een aantal appartementen in het complex [locatie01] in eigendom die zij verhuurt.





2.3.


De rechtsvoorgangster van Havensteder heeft in maart 2008 een aantal onroerende zaken en appartementsrechten binnen het complex [locatie01] aan [eiser01] verkocht. Daarbij zijn Havensteder (als verkoper) en [eiser01] (als koper) in artikel 18 van de koopovereenkomst een Aanbiedingsplicht overeengekomen. Het relevante deel van artikel 18 van de koopovereenkomst luidt als volgt:




Indien de appartementsrechten, (…) plaatselijk bekend als [adres01] en [straatnaam01] 192c en 192d te Rotterdam, welke appartementsrechten thans nog zijn verhuurd, leeg komen en door verkoper zullen worden verkocht, dient verkoper deze appartementsrechten als eerste te koop aan te bieden aan de koper, zulks onder de verplichting voor koper dat koper de voormelde appartementsrechten

uitsluitend

zal gaan gebruiken ten behoeve van zijn praktijk genaamd “ [tandartsenpraktijk01] ”.









3

Het geschil




3.1.


[eiser01] vordert om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:




1. Havensteder te gebieden, op eerste verzoek van [eiser01] , te beginnen op de aanstaande vergadering van VVE [locatie01] en de daarop volgende vergaderingen alsmede de vergaderingen van de Hoofd VVE [locatie01] en de andere onderverenigingen:





a. medewerking te verlenen aan de voorgenomen gebruiks- en/of bestemmingswijziging van de appartementen [straatnaam02] 149A en B en [straatnaam01] 192C en D van wonen naar bedrijfsruimte en/of dubbelgebruik wonen en bedrijfsruimte, door voor te stemmen op daarop betrekking hebbende voorstellen van [eiser01] , inclusief medewerking aan daarop betrekking hebbende gerechtelijke procedure(s) (al dan niet tot vervangende machtiging), als die procedures nodig blijken zowel wat betreft tijdelijke afwijkingen van de splitsingsakte als alle handelingen die nodig zijn voor het wijzigen van de splitsingsakte;





b. haar op de vergadering van 10 augustus 2022 ingenomen standpunt te handhaven dat (het bestuur van) VVE [locatie01] in overleg moet treden met [eiser01] ter beslechting van de lopende geschillen;





c. medewerking te verlenen aan het corrigeren van de omissies en onjuistheden binnen de VVE-besluiten en in de splitsingsakten en/of het mitigeren van de gevolgen daarvan, voor zover daarin niet althans onvoldoende rekening is gehouden met de bestaande praktijkvoering van [eiser01] inclusief de voorgenomen uitbreiding daarvan in/met de appartementen [straatnaam02] 149A en B en [straatnaam01] 192A, B, C en D en 194, met inbegrip van de benodigde verbouwingen, aanpassingen en doorbraken op dezelfde wijze als binnen/tussen de appartementen [straatnaam01] 192A en B en 194 met bergingen, algemene ruimten, buitenruimte en parkeren, waaronder het bestaande gebruik van de ruimte boven de goederenlift voor installaties, de algemene gang tussen de bergingen van de VVE, de bergingen en de buitenopslag voor de zuurstoftanks, inclusief medewerking aan daarop betrekking hebbende gerechtelijke procedure(s) (al dan niet tot vervangende machtiging), als die procedure(s) nodig blijken zowel wat betreft tijdelijke afwijkingen van de splitsingsakte als alle handelingen die nodig zijn voor het wijzigen van de splitsingsakte,





een en ander met een dwangsom van € 150.000,00 per overtreding en € 1.500,00 voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 1.500.000,00;





2. Havensteder te verbieden medewerking te verlenen binnen VVE [locatie01] , de Hoofd VVE De Binnenmath en de andere onderverenigingen aan voorstellen die voor wat betreft de appartementen [straatnaam02] 149A en B en [straatnaam01] 192A, B, C en D en 194 in de weg staan aan:





a. het voorgenomen en/of voortgezet gebruik en/of bestemming daarvan als bedrijfsruimte in plaats van wonen en/of dubbelgebruik bedrijfsruimte en wonen;





b. het corrigeren van de omissies en onjuistheden binnen de VVE-besluiten en in de splitsingsaktes en/of mitigeren van de gevolgen daarvan voor zover daarin niet althans onvoldoende rekening is gehouden met de bestaande praktijkvoering van [eiser01] inclusief de voorgenomen uitbreiding daarvan in/met de appartementen [straatnaam02] 149A en B en [straatnaam01] 192A, B, C en D en 194, met inbegrip van de nodige verbouwingen, aanpassingen en doorbraken op dezelfde wijze als binnen/tussen de appartementen [straatnaam01] 192A en B en 194 met bergingen, algemene ruimten, buitenruimte en parkeren, waaronder het bestaande gebruik van de ruimte boven de goederenlift voor installaties, de algemene gang tussen de bergingen van de VVE, de bergingen en de buitenopslag voor de zuurstoftanks;





c. het beëindigen van lopende procedures en/of het tegengaan van nieuwe procedures ten aanzien van het hiervoor onder 2. gevorderde,





een en ander met een dwangsom van € 150.000,00 per overtreding en


€ 1.500,00 voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 1.500.000,00.






3.2.


Havensteder voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser01] , met veroordeling van [eiser01] tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na het vonnis.





3.3.


Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.








4

De beoordeling



4.1.


[eiser01] stelt een voldoende spoedeisend belang om zijn vordering in dit kort geding in behandeling te nemen. De algemene ledenvergadering van de VVE ging op 25 april 2023 weliswaar niet door, maar [eiser01] stelt, en Havensteder betwist dit niet, dat op korte termijn hoe dan ook een vergadering plaatsvindt. Het spoedeisend belang is daarnaast gelegen in het feit dat [eiser01] door de impasse waarin partijen lijken te zitten omzet misloopt en Havensteder huurinkomsten.





4.2.


[eiser01] grondt zijn vorderingen op nakoming van volgens hem in het verleden tussen Havensteder en hem gemaakte afspraken. De enige concrete afspraak waarvan de voorzieningenrechter is gebleken is het onder 2.3 genoemde aanbiedingsbeding. Dat aanbiedingsbeding verplicht Havensteder ertoe appartementen die vrijkomen als eerste aan [eiser01] te koop aan te bieden. Havensteder heeft daaraan voldaan wat de vrijgekomen appartementen betreft. Dat het beding recht geeft op meer dan wat er in staat, bijvoorbeeld op de ge- en verboden die [eiser01] vordert, of anders gezegd: of een bepaalde manier van stemmen door Havensteder in de VVE, blijkt niet uit de tekst daarvan.





4.3.


[eiser01] stelt (ook) dat de lange geschiedenis die partijen met elkaar hebben hem een bepaald gerechtvaardigd vertrouwen heeft gegeven, het vertrouwen dat Havensteder doet en nalaat wat [eiser01] nu van haar vordert, zo begrijpt de voorzieningenrechter. Welke concrete handeling en/of toezegging van Havensteder [eiser01] dan dat gerechtvaardigd vertrouwen heeft gegeven, licht [eiser01] echter niet (duidelijk) toe. De voorzieningenrechter ziet zelf ook niet om welke handeling of toezegging dat dan zou gaan. De voorzieningenrechter ziet in het beding uit 2008 en het gerechtvaardigde vertrouwen waarvan [eiser01] stelt dat Havensteder hem dat heeft gegeven, geen verbintenis, waarvan nakoming gevorderd kan worden, want daar gaat het [eiser01] nu om, die zover reikt dat toe kan worden gewezen wat [eiser01] nu vordert in dit kort geding. Wat [eiser01] vordert, moet daarom worden afgewezen.





4.4.


[eiser01] mag er gelet op het aanbiedingsbeding uit 2008 uiteraard op vertrouwen dat Havensteder dat aanbiedingsbeding, en alles wat voor de uitvoering daarvan van belang is, nakomt, althans haar best daarvoor doet, maar uit niets blijkt dat Havensteder van plan is dit niet te doen. In de e-mail van 8 februari 2023 (productie F Havensteder) staat dat Havensteder niet tegen voorstellen van [eiser01] zal stemmen en ook op de mondelinge behandeling van de zaak is door Havensteder herhaald dat zij niet onwelwillend tegenover [eiser01] staat. Uitvoering van wat [eiser01] vordert onder 1a, 1b en 2a lijkt dus sowieso geen probleem te zijn. Wat [eiser01] vordert onder 1c, 2b en 2c is dusdanig ruim geformuleerd dat alleen die ruime formulering van die vorderingen al in de weg staat aan toewijzing daarvan. De vraag is overigens ook of toewijzing van de vorderingen van [eiser01] niet tot iets onomkeerbaars leidt en zo ja, of dit niet in strijd is met het idee van het treffen van een ordemaatregel, iets voorlopigs dus, zoals dat in een kort geding gebeurt.





4.5.


De voorzieningenrechter begrijpt dat afwijzing van de vorderingen van [eiser01] in dit kort geding partijen niet dichter bij een oplossing van hun problemen brengt. In het vonnis van 2 maart 2022 van deze rechtbank (productie 5 van [eiser01] ) is onder 4.45 overwogen dat partijen meer zijn gebaat bij een oplossing in goed overleg, al dan niet onder begeleiding van een derde, dan bij het voortzetten van hun conflict. De voorzieningenrechter sluit zich bij deze overweging aan, zoals ook opgemerkt tijdens de mondelinge behandeling van de zaak. Het is nu aan [eiser01] om concrete voorstellen te doen en aan Havensteder om serieus naar die voorstellen te kijken. Dat zal partijen (wel) verder brengen.





4.6.



[eiser01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kosten aan de kant van Havensteder worden tot vandaag vastgesteld op € 676,00 aan griffierecht en


€ 1.079,00 aan loon voor de advocaten van Havensteder. Dit is bij elkaar € 1.755,00. De rente die Havensteder hierover vordert is ook toewijsbaar.









5

De beslissing


De voorzieningenrechter




5.1.


wijst de vorderingen van [eiser01] af;





5.2.


veroordeelt [eiser01] in de proceskosten, aan de kant van Havensteder tot vandaag vastgesteld op € 1.755,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek vanaf de vijftiende dag na het wijzen van dit vonnis tot aan de dag dat dit bedrag volledig betaald is.




Dit vonnis is gewezen door mr. C. Sikkel en in het openbaar uitgesproken op 26 april 2023.



414/1573






type:


coll: