ECLI:NL:RBNHO:2023:2642, Rechtbank Noord-Holland, 22-02-2023, 9987182
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2023-02-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Belemmeringenwet privaatrecht.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 9987182 \ CV EXPL  22-4101
      Uitspraakdatum: 22 februari 2023
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [naam] B.V. 
      gevestigd te [plaats]
      eiseres
      verder te noemen: [eiseres]
      gemachtigde: mr. G.J.I.M. Seelen
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoonWaterschap Hoogheemraadschap van Rijnland 
      kantoorhoudend te Leiden 
      gedaagde  
      verder te noemen: Rijnland
      gemachtigde: mr. G.J.M. de Jager
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiseres] heeft bij dagvaarding van 6 juli 2022 een vordering tegen Rijnland ingesteld. Rijnland heeft schriftelijk geantwoord.
    
    
      1.2.
      Op 25 januari 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiseres] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiseres] bij brief van 13 januari 2023 nog stukken toegezonden.
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Rijnland heeft in 2018 plannen ontwikkeld om een drietal nieuwe leidingen (twee transportleidingen en één slibleiding) in de gemeente Haarlemmermeer te gaan realiseren. Deze leidingen dienen te worden gelegd onder het perceel kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer, sectie [sectie] , nummer [nummer] , groot 10.59.20 ha (hierna: het perceel). Het perceel is eigendom van [eiseres] . Op het perceel rust de bestemming: ‘agrarisch’.
    
    
      2.2.
      De leidingen hebben in totaal een lengte van 233 meter waarbij tussen de leidingen een ruimte van ongeveer vijf meter aangehouden wordt. De leidingen komen op een diepte van elf meter onder het perceel te liggen. 
    
    
      2.3.
      Partijen hebben in 2018 en 2019 meermaals overleg gehad over de aanleg en de instandhouding van de leidingen waarbij [eiseres] heeft aangegeven daar niet aan mee te willen werken. 
    
    
      2.4.
      Op 18 maart 2019 heeft Rijnland [eiseres] een bedrag van € 10.004,23 geboden in ruil voor een opstalrecht voor de leidingen. [eiseres] heeft dit aanbod niet geaccepteerd. Hierna hebben partijen nog over en weer aanbiedingen gedaan om de kwestie minnelijk op te lossen, maar hier zijn partijen niet uitgekomen. 
    
    
      2.5.
      Rijnland heeft in 2021 een gedoogprocedure gestart. Bij beschikking d.d. 24 augustus 2021 (hierna: de gedoogbeschikking) heeft de Minister van Infrastructuur en Waterstaat besloten dat:‘aan [eiseres] , rechthebbende op de onroerende zaak kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer, sectie [sectie] , nummer [nummer] , behoudens haar recht op schadevergoeding, de plicht wordt opgelegd tot het gedogen van de aanleg en instandhouding van een transportleiding, met bijkomende werken, in de gemeente Haarlemmermeer, zoals op de als bijlage (bijlage 3) bij deze beschikking aangehechte situatietekening is aangegeven.’ 
    
    
      2.6.
      Op 21 oktober 2021 heeft [eiseres] Gloudemans opdracht verstrekt tot het uitvoeren van een onderzoek naar de mogelijke waardedaling van het perceel als gevolg van de oplegging van de gedoogplicht voor het aanleggen en in standhouden van de leidingen. De taxatie van Gloudemans komt uit op een waardevermindering van € 98.000,00. [eiseres] heeft per e-mail van 23 juni 2022 aan Rijnland verzocht dit bedrag te vergoeden. Rijnland heeft dat niet gedaan. 
    
    
      2.7.
      Op 7 juli 2022 heeft Rijnland Stichting AdviesBureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) opdracht gegeven een second opinion op te stellen naar aanleiding van het taxatierapport Gloudemans. 
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert dat de kantonrechter:I. na advisering van door de rechtbank te benoemen deskundigen en nadat partijen in de gelegenheid zijn gesteld om op het conceptadvies van deskundigen te reageren, de hoogte vaststelt van de aan [eiseres] toekomende schadevergoeding in verband met de aanleg en instandhouding door Rijnland van twee transportleidingen en één slibleiding met bijkomende werken, onder haar perceel kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer, sectie [sectie] , nummer [nummer] ;II. Rijnland veroordeelt in de door [eiseres] gemaakte en nog te maken buitengerechtelijke en gerechtelijke kosten van juridische en deskundige bijstand (inclusief de kosten van de deskundigen) en het verschuldigde griffierecht.
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – samengevat – dat zij op grond van artikel 14 van de Belemmeringenwet Privaatrecht volledig schadeloos dient te worden gesteld. Dit betekent dat [eiseres] na de oplegging van de gedoogplicht in een gelijkwaardige vermogens- en inkomenspositie als voor de oplegging van de gedoogplicht moet komen te verkeren.  Gloudemans heeft de schade als gevolg van de aanleg en instandhouding door Rijnland van de 2 transportleidingen en 1 slibleiding getaxeerd op een bedrag van € 98.000,00 aan waardevermindering. 
    
    
      3.3.
      Daarnaast heeft [eiseres] reeds (buitengerechtelijke) kosten moeten maken voor juridische en deskundige bijstand en moet [eiseres] nog kosten maken in verband met het voeren van de gerechtelijke procedure, bestaande uit juridische kosten en kosten voor de deskundige. [eiseres] maakt aanspraak op de vergoeding van de gemaakte buitengerechtelijke en de gemaakte en de te maken gerechtelijke kosten op grond van artikel 1, 3, 4, 5 en 9 tot en met 12 Belemmeringenwet Privaatrecht en artikel 6:96 lid 2 sub b en c BW.
    
    
      3.4.
      Teneinde de schade vast te stellen verzoekt [eiseres] de kantonrechter om deskundige(n) te benoemen en deze de schade, die door [eiseres] wordt geleden als gevolg van de aanleg en de instandhouding door Rijnland van de drie leidingen met bijkomende werken onder het perceel van [eiseres] door, volledig te laten begroten.
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      Rijnland betwist de vordering en voert – samengevat – het volgende aan. De second opinion van SAOZ naar aanleiding van het rapport van Gloudemans komt uit op een waardevermindering van in totaal € 8.550,00 bestaande uit € 650,00 aan waardevermindering van de strook waarop de gedoogplicht ziet en € 7.900,00 aan waardevermindering van de resterende gronden van [eiseres] . Deze waardevermindering is aanzienlijk lager dan door Gloudemans is getaxeerd omdat er volgens Rijnland geen aanleiding is om rekening te houden met lucratievere toekomstige aanwendingsmogelijkheden en omdat er vóór het opleggen van de gedoogplicht al zakelijke rechten op het perceel rustten die de gebruiksmogelijkheden beperkten. 
    
    
      4.2.
      Rijnland is wel bereid om uit coulance [eiseres] het reeds eerder aangeboden bedrag van € 10.004,23 als schadevergoeding te betalen, maar verzoekt de kantonrechter om zelf tot een oordeel te komen over de hoogte van de aan [eiseres] toekomende schadevergoeding.
    
    
      4.3.
      Wat betreft de kosten voor juridische en deskundige bijstand stelt Rijnland zich op het volgende standpunt. Als de kantonrechter de schade vaststelt op het door de SAOZ geadviseerde bedrag of een bedrag lager of gelijk aan € 10.004,23 dan geldt dat deze procedure niet nodig is geweest en dienen de kosten voor rekening van [eiseres] te blijven. Bij toewijzing van een hogere schadevergoeding geldt dat slechts de redelijke kosten ter vaststelling van schade en ter verkrijging van voldoening buiten rechte voor vergoeding in aanmerkingen komen op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b en c BW. De opgevoerde kosten door [eiseres] zijn te hoog en deze kosten dienen kritisch te worden bezien, aldus Rijnland. 
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Vast staat dat Rijnland de schade die [eiseres] lijdt als gevolg van de gedoogbeslissing moet vergoeden. Dat die schade gelijk moet worden gesteld aan het verschil tussen de waarde van de grond vóórdat sprake was van de gedoogbeschikking en de waarde van de grond na de gedoogbeschikking, is tussen partijen niet in discussie. Daarbij geldt de datum van de gedoogbeschikking, 24 augustus 2021, als peildatum. Bij de bepaling van de schade moet uitgegaan worden van de marktwaarde van de grond: dit is het (geschatte) bedrag waartegen de grond tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.  
    
    
      5.2.
      Vast staat ook dat de gedoogbeschikking ziet op drie leidingen die op een diepte van elf meter onder maaiveld en over een lengte van 233 meter via een horizontaal gestuurde boring worden aangebracht. Dit betekent dat zonder voorafgaande toestemming van Rijnland op en in een strook grond met een breedte van 10,9 meter geen bouwwerken mogen worden opgericht, geen goederen mogen worden opgeslagen, geen gesloten wegdek mag worden aangebracht, geen ontgrondingen mogen worden verricht, geen leidingen of kabels mogen worden gelegd, geen diepgewortelde struiken mogen worden geplant, geen voorwerpen in de grond mogen worden gedreven en het maaiveld niet substantieel mag worden opgehoogd. Verder zal Rijnland van tijd tot tijd werkzaamheden (onderhoud en inspectie) op het perceel moeten uitvoeren. De vraag is in hoeverre deze beperkingen leiden tot waardevermindering van de grond en dus tot schade bij [eiseres] . 
    
    
      5.3.
      
        [eiseres] heeft onder verwijzing naar het door hem overgelegde rapport van Gloudemans betoogd dat de door hem geleden schade moet worden begroot op een bedrag van € 91.500,00. SAOZ heeft de schade begroot op maximaal € 8.550,00. Volgens [eiseres] moet het rapport van SAOZ buiten beschouwing worden gelaten omdat i) de opstellers ervan niet deskundig zijn op het gebied van taxaties van agrarisch vastgoed en ii) SAOZ zich in de praktijk vooral bezig houdt met planschadetaxaties en niet met een marktwaarde taxatie waar het in dit geval om gaat. 
    
    
      5.4.
      De kantonrechter gaat aan de bezwaren van [eiseres] voorbij. De belangrijkste reden hiervoor is dat het in deze kwestie niet zo zeer gaat om de taxaties an sich, maar vooral om de gehanteerde uitgangspunten. In de second opinion van SAOZ worden de door Gloudemans gehanteerde uitgangpunten en aannames ter discussie gesteld en het ligt vervolgens veeleer op de weg van de kantonrechter dan op die van de taxateurs om daarover een oordeel te geven. Dat SAOZ een planschade taxatie heeft gedaan, in plaats van een marktwaarde taxatie, kan de kantonrechter uit de second opinion niet afleiden. De second opinion van SAOZ zal dus niet buiten beschouwing worden gelaten. Dat betekent ook dat het verzoek van [eiseres] om nog deskundigen te benoemen ter vaststelling van de waardevermindering zal worden afgewezen. Uit het navolgende zal blijken dat het nog laten opmaken van een nieuw deskundigenrapport niet nodig is ter beslechting van deze zaak. 
    
    
      5.5.
      
        [eiseres] heeft aangevoerd dat sprake is van drie vormen van waardevermindering:
      - de beperking van toekomstige aanwendingsmogelijkheden leidt tot een waardedaling van € 10,00 naar € 7,50 per m2 voor het gehele perceel, is € 50.000,00;
      - de beperkingen voor het tracé waarop de gedoogplicht ziet leiden tot een waardedaling van nog eens € 0,50 per m2, is € 1.500,00 (voor circa 2.600 m2);
      - de beperkingen van de gedoogplicht voor de resterende grond leiden tot een waardedaling van € 0,50 per m2, is € 40.000,00 (voor circa 7,9 ha). 
      Volgens SAOZ doet de eerstgenoemde waardevermindering zich niet voor en komen de andere twee waardeverminderingen op (veel) lagere bedragen uit. 
      
    
    
      5.6.
      De vraag die partijen met name verdeeld houdt (en dat volgt ook uit de rapporten van Gloudemans en SAOZ), is of de gronden moeten worden gewaardeerd op basis van (uitsluitend) de agrarische waarde of dat ook rekening moet worden gehouden met mogelijke lucratievere bestemmingen die een waarde verhogend effect hebben, kortom of aan de grond een zekere verwachtingswaarde moet worden toegekend. Volgens [eiseres] is dat het geval, waarvoor hij verwijst naar het rapport van Gloudemans. Daarin staat onder meer het volgende:3.8. Beoordeling en onderbouwing courantheidLocatie- en objectbeoordelingQua grootte en ligging betreft het een courant perceel. Het perceel is goed bereikbaar vanaf de openbare weg. De onroerende zaak is gelegen in de directe nabijheid van Schiphol, wat zowel kansen biedt in de zin van ontwikkelingsmogelijkheden, als bedreigingen door de ligging van het perceel in de geluids- en veiligheidszone. (…)4.4. Beperking toekomstige aanwendingsmogelijkhedenNaast de beperkingen van het huidige gebruik heeft de gedoogplicht beperkingen voor toekomstige aanwendingsmogelijkheden. Bouwen op de gronden van de gedoogplicht is niet toegestaan. Voorts heeft de gedoogplicht, in samenhang met het opstalrecht van het Hoogheemraadschap zoals die is beschreven onder paragraaf 0, tot gevolg dat een bredere strook grond in mindere mate geschikt is voor toekomstige lucratieve aanwendingsmogelijkheden. Het betreft de strook grond tussen de gedoogplicht en het opstalrecht. (…) De strook grond heeft een oppervlakte van circa 2 ha. Toekomstige lucratieve aanwendingsmogelijkheden zijn op deze gronden niet onmogelijk, maar gezien de opgeworpen belemmeringen – in samenhang bezien – is er sprake van ofwel een reële kans dat een lucratieve bestemming in het kader van de ruimtelijke ordening niet op deze gronden wordt toebedacht, ofwel dat een potentiële koper voor een lucratieve bestemming voor deze gronden een lagere waarde toekent gezien de belemmeringen ten behoeve van een aaneengesloten bebouwing/verkaveling. (…)5.5. Waardering waarbij rekening wordt gehouden met de oplegging van de gedoogplicht(…)Beperking toekomstige aanwendingsmogelijkhedenAls gevolg van de komst van de gedoogplicht is sprake van een beperking van de toekomstige aanwendingsmogelijkheden voor een bredere strook grond. Deze strook grond heeft een oppervlakte van circa 2 ha. Dit betreft de grond die is gelegen tussen twee leidingen, exclusief het tracé van de gedoogplicht. Gloudemans is van oordeel dat in de waarde van de grond tevens is inbegrepen een mogelijke toekomstige lucratieve bestemming. Zoals beschreven in hoofdstuk 4 is de kans op een lucratieve bestemming voor deze gronden afgenomen. Dit geeft een weerslag in de waarde. Naar het oordeel van Gloudemans dienen deze gronden te worden afgewaardeerd met € 2,50 per m2. Aldus is sprake van een waardedaling van € 10,00 naar € 7,50 per m2, neerkomend op in totaal op € 50.000,00. Tracé gedoogplichtHet tracé van de gedoogplicht heeft een breedte van 10.9 meter en een lengte van circa 240 meter. De gedoogplicht en de beperkingen zoals die zijn omschreven in de gedoogplicht zijn derhalve van toepassing op een oppervlakte van circa 2.600 m2. Gloudemans is van oordeel dat deze strook grond waar beperkingen voor gelden van het agrarische gebruik (aanleg drainage en teeltondersteunende voorzieningen), sprake is van een waardedaling van € 0,50 per m2. Deze waardedaling komt bovenop de hierboven beschreven beperking voor de toekomstige aanwendingsmogelijkheden, in totaal neerkomend op een waardedaling van € 3,00 per m2. De gronden dienen derhalve te worden afgewaardeerd met € 10,00 naar € 7,00 per m2 neerkomende in totaal op afgerond € 8.000,00.Resterende grondAls gevolg van de omvangrijke strook grond die belemmeringen tot gevolg heeft zijn deskundigen van oordeel dat de toekomstige aanwendingsmogelijkheden en daarmee de verwachtingswaarde van de overige agrarische gronden ene vermindering ondergaat. Na aftrek van de bebouwde grond en de reeds betrokken grond resteert circa 7,9 ha. Naar het oordeel van deskundigen is voor deze grond sprake van een waardedaling van € 0,50 per m2. De gronden dienen derhalve te worden afgewaardeerd en van € 10,00 naar € 9,50 per m2 neerkomende op in totaal afgerond € 40.000,00.ConclusieOp basis van de overwegingen zijn deskundigen van mening dat, ondanks dat de waardevermindering op de totale waarde van het perceel klein is, een potentiële koper bij zijn investeringsbeslissing rekening zal houden met de beperkingen op het perceel en derhalve een lagere koopprijs wil betalen voor een perceel met beperkingen als gevolg van de gedoogplicht dan voor een perceel zonder beperkingen. Bepalend voor een mindere waarde zijn de beperkingen zoals genoemd in 4. Gelet hierop is deskundige van mening dat de schade voor het perceel, rekening houdend met de aanwezigheid van de gedoogplicht, kan worden geschat op afgerond € 98.000,00.
    
    
      5.7.
      In de second opinion van SAOZ staat over de verwachtingswaarde het volgende:5.3. Waardevermindering van de beperking toekomstige lucratieve(re) aanwendingsmogelijkhedenIn het rapport van Gloudemans wordt gesteld dat het opleggen van de gedoogplicht zal leiden tot een beperking van toekomstige (lucratievere) aanwendingsmogelijkheden van de onderhavige gronden. Gloudemans stelt dat de mogelijkheid voor toekomstige (lucratievere), doch niet nader concreet benoemde aanwendingsmogelijkheden, is verdisconteerd in de waarde van deze gronden (de gedoogplicht weggedacht). Het opleggen van de gedoogplicht zal deze toekomstige aanwendingsmogelijkheden beperken dan wel laten vervallen, hetgeen volgens Gloudemans ertoe dient te leiden dat de verdisconteerde waarde van deze toekomstige (lucratievere) aanwendingsmogelijkheden eveneens komt te vervallen. Wij kunnen Gloudemans niet in deze stelling volgen en zijn van mening dat een dergelijke opvatting niet alleen methodologisch onjuist is, doch dat ook in materiële zin geen enkele aanleiding aanwezig is om te veronderstellen dat er sprake is van een redelijkerwijs te veronderstellen toekomstige lucratievere aanwendingsmogelijkheden voor de onderhavige gronden.Ten eerste benadrukken wij dat het, zoals hiervoor is aangegeven, gebruikelijk is om de hoogte van een eventuele schadeloosstelling vast te stellen op de schadepeildatum. Het is vervolgens gebruikelijk in het schadevergoedingsrecht om de toerekenbare schade te bepalen aan de hand van de feiten en omstandigheden van het getroffen vermogensbelang per de vastgestelde schadepeildatum, zijnde in casu 16 november 2021. Onder de relevante feiten en omstandigheden worden begrepen de ligging van het perceel, de indeling van het perceel en de feitelijke en de planologisch toegestane aanwendingsmogelijkheden.Tenzij overduidelijk sprake is van concrete (publiekrechtelijke) aanwijzingen voor lucratievere toekomstige aanwendingsmogelijkheden, zoals het op deze gronden van toepassing zijnde planologische wijzigingsbevoegdheden naar bijvoorbeeld woningbouw of bedrijfsdoeleinden, gelden naar ons oordeel de per peildatum aanwezige de feitelijke en planologisch toegestane aanwendingsmogelijkheden het uitgangspunt voor de waardering van deze gronden. Wij stellen vast dat Gloudemans behoudens enkele algemene overwegingen, niet heeft aangetoond dat er sprake is van dergelijk overduidelijk concrete (publiekrechtelijke) aanwijzingen die aanleiding zouden kunnen geven voor de constatering dat sprake is van zogenaamde warme grond. Van dergelijke aanwijzingen is naar onze mening ook geheel geen sprake. Van een, in het geldende bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegheid of uit te werken (woon- of bedrijfsbestemming) is geen sprake. Naar ons oordeel kan hiervan ook in meer inhoudelijke zin geen sprake zijn. Immers, zoals uit het voorgaande blijkt, zijn deze gronden gelegen in de onmiddellijke nabijheid van de luchthaven Schiphol en geldt op deze gronden de gebiedsaanduiding “Luchtvaartzone-lib”. Ingevolge de voorschriften behorende bij deze gebiedsaanduiding (artikel 54) gelden voor deze gronden onder meer wezenlijke beperkingen met betrekking tot gevoelige bestemmingen, zoals woningen, woonwagens, woonschepen, gebouwen met een gezondheidszorgfunctie en gebouwen met een onderwijsfunctie. Gelet op het bovenstaande zijn wij van mening dat van de, door Gloudemans gestelde toekomstige lucratievere aanwendingsmogelijkheden (die in de oude waarde zouden zijn in geprijsd) niet kenbaar geen sprake is. [kantonrechter: bedoeld zal zijn: “niet kenbaar sprake is”.]. Dit betekent dat wij, in tegenstelling tot hetgeen Gloudemans stelt, ook van oordeel zijn dat van een dergelijk schadecomponent redelijkerwijs geen sprake is. 
    
    
      5.8.
      Gloudemans heeft hierop als volgt gereageerd:2.1. Beperking toekomstige aanwendingsmogelijkhedenDoor Gloudemans is geoordeeld dat sprake is van een waardedaling omdat de kans op een lucratieve bestemming is afgenomen. Naar oordeel van SAOZ zijn er geen feiten en omstandigheden die een dergelijke waardedaling rechtvaardigen. Een waardering kan naar oordeel van de SAOZ allen aan de orde zijn indien sprake is van concrete (publiekrechtelijke) aanwijzingen voor lucratieve toekomstige aanwendingsmogelijkheden. Naast dat geen sprake is van (publiekrechtelijke) aanwijzingen, wijst de SAOZ op de beperkingen als gevolg van de luchthaven Schiphol. Gloudemans kan zich niet verenigen met de overweging van SAOZ dat alleen sprake kan zijn van een meerwaarde indien publiekrechtelijke aanwijzingen aanwezig zijn. Inderdaad is er in het geldende bestemmingsplan geen wijzigingsbevoegdheid dan wel anderszins een mogelijkheid opgenomen voor een woon- of bedrijfsbestemming. In de markt wordt echter niet alleen rekening gehouden met publiekrechtelijke instrumenten. Ook omgevingsfactoren spelen een rol. Denk daarbij in het voorliggende geval aan de reeds op korte afstand bestaande bedrijvigheid aan de Schipholweg. Goede bereikbaarheid door middel van twee op korte afstand gelegen afritten van de A9. Ligging nabij en goede bereikbaarheid naar Amsterdam en Schiphol. Tot slot de ligging naast infrastructuur waar, gezien de reeds bestaande aantasting van het landschap, nieuwe aanwendingsmogelijkheden in de rede kunnen liggen. In het onderhavige gebied nabij de luchthaven Schiphol en Amsterdam neemt de vraag naar ruimte voor nieuwe functies toe. Door die verstedelijking is een ontwikkeling gaande waardoor de agrarische aanwending ondergeschikt wordt aan (potentieel) niet-agrarisch grondgebruik. Reeds op basis van deze omgevingsfactoren is sprake van een meerwaarde voor toekomstige lucratieve aanwendingsmogelijkheden. Dat door de beperkingen van luchthaven Schiphol(luchtvaartzone) geen sprake zou kunnen zijn van toekomstige lucratieve aanwendingsmogelijkheden, wordt door Gloudemans bestreden. Allereerst behoeft de huidige normstelling niet tot gevolg te hebben dat toekomstige aanwendingsmogelijkheden onmogelijk zijn. Zo kan de normstelling worden gewijzigd als gevolg van gewijzigde maatschappelijke inzichten of aanpassingen op de luchthaven Schiphol. Voorts is het Gloudemans bekend dat gevoelige functies (die door de luchtvaartzone zijn beperkt) alsnog worden vergund binnen de luchtvaartzone. Ter plaatse van de [adres] te Halfweg is bijvoorbeeld een supermarkt toegestaan. Deze kennelijke mogelijkheden dienen derhalve te worden betrokken bij de bepaling van de waarde. De second opinion van de SAOZ geeft dan ook geen aanleiding om de getaxeerde waardedaling op dit onderdeel te heroverwegen.
    
    
      5.9.
      De kantonrechter is van oordeel dat voor wat betreft de vraag of sprake is van enige verwachtingswaarde kan worden aangeknoopt bij datgene wat de Hoge Raad daarover heeft beslist in het kader van de Onteigeningswet. Bij het bepalen van de schadevergoeding in het kader van de Onteigeningswet gaat het immers om de werkelijke waarde van hetgeen wordt onteigend. Daarbij wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In dat verband heeft de Hoge Raad overwogen dat als een redelijk handelende koper in het vrije commerciële verkeer ook degene kan worden aangemerkt die bij het bepalen van de koopprijs rekening houdt met op het ogenblik van de onteigening, bij hem bestaande, voldoende reële, verwachtingen over een wijziging van het ter plaatse geldende bestemmingsplan. De kantonrechter is voorts van oordeel dat ook andere verwachtingen ten aanzien van een toekomstige (lucratieve) wijzigingen moeten worden meegenomen, maar dat het steeds moet gaan om zodanig concrete verwachtingen dat redelijk handelende partijen in het vrije economische verkeer in geval van verkoop hiermee bij hun prijsonderhandeling rekening zouden houden. 
    
    
      5.10.
      Vast staat dat volgens het geldende bestemmingsplan de grond een agrarische bestemming heeft en dat dit plan geen wijzigingsmogelijkheden voor een woon- of bedrijfsbestemming heeft. Dat er andere concrete aanwijzingen zijn op basis waarvan verwacht kan worden dat de grond op een lucratievere wijze gebruikt kan worden, bijvoorbeeld ontwikkelingen bij de gemeente of de provincie, is gesteld noch gebleken. Uit de reactie van Gloudemans volgt dat een koper ook rekening zal houden met de gunstige ligging van de grond, nabij Amsterdam en Schiphol, nabij infrastructuur en in een verstedelijkt gebied. Deze elementen zijn echter niet of nauwelijks van belang voor het gebruik als agrarische grond maar alleen of vooral als het gaat om een ander (lucratiever) gebruik van de grond. Zoals hiervoor is overwogen, moet een koper dan toch wel enige reële verwachting hebben van toekomstige lucratievere aanwendingsmogelijkheden. Die zijn niet gebleken, terwijl enkele van de door Gloudemans genoemde elementen eerder als een contra-indicatie voor ander gebruik moeten worden gezien. Vanwege de ligging van de gronden in de bocht van een snelweg, nabij een verkeersknooppunt, ligt woningbouw niet in de rede. Omdat de gronden nabij Schiphol zijn gelegen, als het ware tussen twee start/landingsbanen en hun aanvliegroutes in, gelden bovendien beperkingen met betrekking tot gevoelige bestemmingen en met betrekking tot de maximale bouwhoogte. Door dat laatste ligt ook gebruik voor bedrijfsmatige doeleinden minder voor de hand, althans worden de mogelijkheden daartoe beperkt. Gloudemans wijst er op dat de huidige normstelling gewijzigd zou kunnen worden als gevolg van gewijzigde maatschappelijke inzichten en dat ook binnen de luchtvaartzone gevoelige functies alsnog zijn vergund (zoals de supermarkt op [adres] te Halfweg). Dit betoog leidt echter niet tot een ander oordeel omdat dergelijke mogelijkheden zodanig weinig concreet zijn dat redelijk handelende partijen in het vrije economische verkeer in geval van verkoop hiermee bij hun prijsonderhandeling geen rekening zullen houden. Ten slotte is de kantonrechter van oordeel dat de mogelijkheden om een andere lucratievere bestemming aan de grond te geven hoe dan ook al waren beperkt door de privaatrechtelijke belemmeringen die al op de grond rustten, waaronder in ieder geval een in 1999 gevestigd opstalrecht voor een afvalwatertransportleiding die gedeeltelijk evenwijdig loopt aan de leidingen waarop de gedoogbeschikking ziet. 
    
    
      5.11.
      De conclusie is dat er onvoldoende concrete aanknopingspunten zijn om aan de gronden een verwachtingswaarde toe te kennen. Dat betekent dat er geen aanleiding is om hiervoor enige schadevergoeding toe te kennen. Het in dit verband door [eiseres] gevorderde bedrag van € 50.000,00 zal dan ook worden afgewezen. 
    
    
      5.12.
      Voor wat betreft de belemmerde strook grond komt [eiseres] op basis van het rapport van Gloudemans uit op een waardedaling van € 0,50 per m2. In navolging van de second opinion van SAOZ stelt Rijnland zich op het standpunt dat een waardedaling van € 0,25 per m2 op zijn plaats is. Zij verzet zich echter niet tegen het in dit verband door [eiseres] gevorderde bedrag, zodat een verdere beoordeling door de kantonrechter op dit punt niet nodig is. 
    
    
      5.13.
      Voor wat betreft de resterende gronden stelt [eiseres] op basis van het rapport van Gloudemans dat de gedoogbeschikking leidt tot een waardevermindering van € 0,50 per m2, hetgeen, uitgaande van een oppervlakte van circa 7,9 hectare, leidt tot een bedrag van € 40.000,00. Die waardevermindering is volgens Gloudemans het gevolg van een vermindering van de toekomstige aanwendingsmogelijkheden en daarmee de verwachtingswaarde. Volgens Rijnland, die zich daarbij baseert op de second opinion van SAOZ, moet de waardevermindering van de resterende grond worden bepaald op € 0,10 per m2. De gedoogbeschikking zal niet leiden tot een directe aantasting van de agrarische aanwendingsmogelijkheden van de strook grond waarvoor de beschikking geldt maar redelijkerwijs wel leiden tot een zeker aantasting van de situeringswaarde van deze grond. Daardoor zullen de resterende gronden een extra smetje krijgen, die zich vertaalt in de door SAOZ getaxeerde waardevermindering. Deze vermindering is minder groot dan Gloudemans heeft aangevoerd, omdat ten tijde van het opleggen van de gedoogbeschikking al sprake was van meerdere privaatrechtelijke belemmeringen, zoals een opstalrecht van Rijnland voor een afvalwatertransportleiding. 
    
    
      5.14.
      Uitgangspunt is dat de gebruiksmogelijkheden van de resterende gronden op zichzelf niet worden beperkt door de gedoogbeschikking. Alleen al daarom ligt een waardevermindering van € 0,50 per m2 zoals [eiseres] bepleit niet in de rede, omdat die vermindering dan gelijk zou zijn aan de door Gloudemans getaxeerde waardevermindering (van € 0,50 per m2) voor de strook grond waarop de gedoogbeschikking ziet en die wel onderhevig is aan gebruiksbeperkingen. Gelet op hetgeen hiervoor in 5.9 tot en met 5.11 is overwogen, kan de gestelde waardevermindering ook niet worden gebaseerd op de gemiste verwachtingswaarde zoals Gloudemans heeft aangevoerd. Tenslotte is de kantonrechter van oordeel dat Gloudemans onvoldoende rekening houdt met de omstandigheid dat ook vóór het opleggen van de gedoogbeschikking al meerdere privaatrechtelijke beperkingen op het perceel rustten. Blijkens het rapport van Gloudemans is  in 1999 het in r.o. 5.10 genoemde  opstalrecht gevestigd voor een afvalwatertransportleiding. Voor die afvalwatertransportleiding golden al gebruiksbeperkingen voor een strook van 3,5 meter aan weerszijden van de leiding. Dat maakt dat, zoals Rijnland ook heeft aangevoerd, er op de overige gronden al een smetje rustte en dat niet de gehele waardevermindering op de gedoogbeschikking is terug te voeren. 
    
    
      5.15.
      In het voorgaande ziet de kantonrechter voldoende aanleiding om de second opinion van SAOZ te volgen en uit te gaan van een waardevermindering van € 0,10 per m2 voor de resterende gronden. Dat leidt tot een schadebedrag van € 7.900,00. Het totale schadebedrag komt daarmee € 9.400,00. Aangezien Rijnland zich bereid heeft verklaard om ook in deze procedure het eerder aangeboden bedrag van € 10.004,23 te betalen, zal dit bedrag worden toegewezen. Gelet op het voorgaande is er geen aanleiding om, zoals [eiseres] heeft gevorderd, een deskundige te benoemen om de waardevermindering te bepalen. Die vordering zal dus worden afgewezen. 
    
    
      5.16.
      Het voorgaande leidt ertoe dat ook de vordering van [eiseres] tot vergoeding van de kosten van de door hem ingeschakelde deskundige zal worden afgewezen. Zoals Rijnland terecht heeft aangevoerd, was bij deze uitkomst het inschakelen van een deskundige niet nodig en moeten de kosten daarvan door [eiseres] zelf worden gedragen. 
    
    
      5.17.
      De kantonrechter ziet in de uitkomst van de procedure aanleiding om de proceskosten te compenseren aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
      
    
  
  
    
      6De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt Rijnland om binnen twee weken na dit vonnis aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 10.004,23 ten titel van schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover als het bedrag niet binnen de gestelde termijn is voldaan, zulks tot aan de dag der algehele voldoening;
      
    
    
      6.2.
      compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      6.4.
      
        wijst de vordering voor het overige af.
        
          Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter