ECLI:NL:RBZWB:2023:2314, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 05-04-2023, 9996296 CV EXPL  22-2661 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-04-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Vordering tot terugbetaling van een deel van de betaalde huur vanwege verlaging huurprijs door huurcommissie toegewezen.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Tilburg
    
    
    
      Zaaknummer: 9996296 \ CV EXPL  22-2661
    
    
    
      
        Vonnis van 5 april 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser in conventie]
        , 
      te [plaats 1] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiser in conventie] ,
      gemachtigde: [naam 1] ,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde in conventie]
        , 
      te [plaats 2] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde in conventie] ,
      gemachtigde: [naam 2] .
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 12 oktober 2022;
      - de mondelinge behandeling van 7 maart 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      Tussen partijen staan de volgende feiten vast:
    
    
    a. Van 15 augustus 2019 tot en met 31 december 2021 huurde [eiser in conventie] de woonruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde) van [gedaagde in conventie] . Bij aanvang van de huurovereenkomst was de huurprijs exclusief servicekosten € 701,- per maand en vanaf 1 juli 2020 € 718,53 per maand.
    
    Bij aanvang van de huurovereenkomst is door [eiser in conventie] een waarborgsom van € 1.237,50 betaald aan [gedaagde in conventie] .
    
    Op 21 december 2021 heeft de huurcommissie op verzoek van [eiser in conventie] twee zogenaamde voorzittersuitspraken gedaan. In één uitspraak is de huurprijs vanwege ernstige gebreken per 1 juli 2020 tijdelijk verlaagd naar € 280,40 per maand. En in de andere uitspraak is de huurprijs per 1 september 2021 vastgesteld op een bedrag van € 384,86 per maand vanaf de eerste maand nadat de gebreken zijn opgeheven.
    
    Voordat deze twee uitspraken zijn gegeven, heeft op 30 augustus 2021 in opdracht van de huurcommissie een onderzoek in het gehuurde plaatsgevonden. De verlaagde huurprijzen zijn gebaseerd op het aantal punten die aan het gehuurde zijn toegekend en de vastgestelde gebreken die zijn opgenomen in het rapport van onderzoek.
    
    Tegen de uitspraak van 21 december 2021 waarin de huurprijs is verlaagd wegens ernstige gebreken, is [gedaagde in conventie] bij de huurcommissie in verzet gekomen. In de uitspraak die is verzonden op 23 maart 2022 heeft de huurcommissie het verzet ongegrond verklaard. Als motivering is in de beoordeling opgenomen dat [gedaagde in conventie] het verzet op geen enkele wijze heeft toegelicht of onderbouwd.
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1
      
        [eiser in conventie] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde in conventie] tot betaling van:
      -	€ 3.888,94 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de ingebrekestelling tot de dag dat alles is betaald;
      - de buitengerechtelijke kosten op grond van de 14-dagen brief;
      - de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten.
      In het totaal gevorderde bedrag is rekening gehouden met het door [gedaagde in conventie] betaalde bedrag van € 5.551,64.
      
    
    
      3.2
      
        [gedaagde in conventie] voert verweer. [gedaagde in conventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser in conventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in conventie] .
      
    
    
      3.3
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.4
      
        [eiser in reconventie] vordert - samengevat - veroordeling van [verweerder in reconventie] tot betaling van € 1.376,38 vanwege schadevergoeding en vernietiging van de uitspraak van de huurcommissie waarin de huurprijs is verlaagd naar € 280,40 vanwege gebreken.
      
    
    
      3.5
      
        [verweerder in reconventie] voert verweer. [verweerder in reconventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser in reconventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in reconventie] .
      
    
    
      3.6
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1
      
        
          [eiser in conventie] legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. Over de uitspraken van de (voorzitter van de) huurcommissie is geen uitspraak van de rechter gevorderd, daarmee staan de uitspraken vast. Op grond van de uitspraken van de huurcommissie heeft [eiser in conventie] vanaf 1 juli 2020 een te hoge huurprijs betaald. [eiser in conventie] heeft recht op terugbetaling van het bedrag dat zij te veel aan [gedaagde in conventie] heeft betaald. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [eiser in conventie] een waarborgsom betaald. Er is zowel bij aanvang van de huurovereenkomst als bij het einde van de huurovereenkomst geen rapport opgesteld van de staat van het gehuurde. Bij aanvang van de huurovereenkomst was het gehuurde netjes en dat was het bij oplevering ook. [eiser in conventie] heeft het gehuurde bezemschoon opgeleverd. Daarom heeft [eiser in conventie] recht op terugbetaling van de door haar betaalde waarborgsom.
        Op grond van de wet heeft [eiser in conventie] recht op vergoeding van de buitengerechtelijke kosten en de wettelijke rente.
      
      
    
    
      4.2
      
        
          [gedaagde in conventie] brengt het volgende als verweer naar voren. Ten aanzien van de uitspraak van de huurcommissie waarin de huurprijs is verlaagd vanwege vermeende gebreken, wilde [gedaagde in conventie] een uitspraak van de rechter vorderen. Dit kan binnen een termijn van acht weken nadat de uitspraak is verzonden. De dag voor het verlopen van die termijn, heeft [gedaagde in conventie] een deurwaarder opdracht gegeven de dagvaarding aan [eiser in conventie] te betekenen. Het adres van [eiser in conventie] was niet te vinden in de basisregistratie personen, daarom kon de deurwaarder de dagvaarding niet betekenen. [gedaagde in conventie] had het idee dat [eiser in conventie]  bij haar vader in België woonde. Daarom is door of namens [gedaagde in conventie] contact opgenomen met de gemachtigde van [eiser in conventie] om te vragen naar haar adres. De gemachtigde van [eiser in conventie] wilde dit adres niet geven. Het is door toedoen van [eiser in conventie] dat [gedaagde in conventie] de dagvaarding niet tijdig heeft kunnen betekenen. [gedaagde in conventie] heeft de dagvaarding wel aangetekend naar de gemachtigde van [eiser in conventie] verzonden. [eiser in conventie] was daarom op tijd op de hoogte van het standpunt van [gedaagde in conventie] . Om die reden kan [gedaagde in conventie] nog in deze procedure een uitspraak van de kantonrechter vorderen op het punt waarop de huurcommissie heeft beslist. Er zijn en waren geen gebreken in het gehuurde. Vlak voordat [eiser in conventie] het gehuurde ging bewonen, heeft er een volledige renovatie plaatsgevonden. [eiser in conventie] heeft daarom geen recht op terugbetaling van een deel van de door haar betaalde huurprijs.
        Toen [eiser in conventie] het gehuurde eind december 2021 verliet, was het gehuurde vuil en beschadigd. [eiser in conventie] heeft dan ook geen recht op terugbetaling van de waarborgsom. De herstel- en schoonmaakkosten zijn hoger dan de waarborgsom. Dit bedrag wordt daarom in reconventie als schadevergoeding gevorderd.
        
          [gedaagde in conventie] heeft als bijlage 1 bij de conclusie van antwoord een overzicht gegeven van de herstelkosten. Daarin staan de volgende posten opgenomen:
      
      
      
        € 227,50	2.1. Niet schoongemaakt: vloeren, wanden, plinten, en L.dakraam 2e verdieping en badkamer douchdeel.
      
      
      
        € 200,-		2.2. Muren bekrast en beschadigd, meer dan normale gebruikssporen.
      
      
        2.2.1.
        Trapgatopgang 0>1 grote krassen en schuur en vuile vlekken.
        
        
          € 640,-		2.2.2. Voetstappen op gestucte plafondbalk keukendeel en
        
      
      
        2.2.3.
        Krassen trapgat naar 2e verdieping en meer dan normale gebruikssporen.
        
        
          € 35,-		2.3 Afdekking CAI/TV aansluiting ontbreekt
        
        
        
          € 35,-		2.6 Idem losse rommel zoals reiskoffer en div. supermarktzakken.
        
        
      
    
    
      4.3
      De kantonrechter oordeelt als volgt.
      
      
        
          Uitspraken huurcommissie en huurprijs
        
      
      
    
    
      4.4
      Tussen partijen is in geschil of per 1 juli 2020 moet worden uitgegaan van de door de huurcommissie vastgestelde verlaagde huurprijs vanwege gebreken van € 280,40 per maand. De kantonrechter is van oordeel dat van deze huurprijs uit moet worden gegaan. Dit wordt verder toegelicht.
      
    
    
      4.5
      Op grond van artikel 7:262 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) geldt een (voorzitters)uitspraak van de huurcommissie als een overeenkomst tussen huurder en verhuurder. Als één van de partijen het niet eens is met die uitspraak, kan hij een beslissing van de rechter vorderen. Deze procedure bij de rechter moet binnen acht weken na het versturen van de uitspraak van de huurcommissie zijn gestart. [gedaagde in conventie] is niet op tijd een procedure bij de rechter gestart. Dat hij [eiser in conventie] door het versturen van een aangetekende brief heeft laten weten dat hij het niet eens is met de uitspraak van de huurcommissie, is niet genoeg. Dat de gemachtigde van [eiser in conventie] het adres van [eiser in conventie] niet heeft willen geven, maakt dit niet anders. [eiser in conventie] hoeft niet mee te werken aan het aan haar betekenen van een dagvaarding. Het lag op de weg van [gedaagde in conventie] om de dagvaarding tijdig bij [eiser in conventie] te betekenen en daarna ook de procedure bij de rechtbank te starten. Ook als [eiser in conventie] op dat moment in België woonde, was dat mogelijk. Bij de beoordeling van het geschil, gaat de kantonrechter daarom uit van de uitspraken van de huurcommissie van 21 december 2021.
      
    
    
      4.5
      Op basis van de uitspraak van de huurcommissie heeft [eiser in conventie] vanaf 1 juli 2020 een te hoge huurprijs betaald. In het gehuurde zijn gebreken vastgesteld en deze hebben de huurcommissie aanleiding gegeven om de huurprijs tijdelijk te verlagen. [eiser in conventie] heeft recht op terugbetaling van de door haar te veel betaalde huur. Partijen zijn het er over eens dat [eiser in conventie] vanaf 1 juli 2020 een huurprijs zonder servicekosten van € 718,53 per maand heeft betaald. Vanaf 1 juli 2020 is de huurprijs zonder servicekosten door de huurcommissie vastgesteld op een bedrag van € 280,40 per maand. Van 1 juli 2020 tot en met 31 december 2021 heeft [eiser in conventie] in totaal 18 maanden € 438,13 per maand teveel betaald. Dat is een totaalbedrag van € 7.886,34 (18 x € 438,13).
      
      
        
          Waarborgsom
        
      
      
    
    
      4.6
      
        [eiser in conventie] vordert terugbetaling van de door haar betaalde waarborgsom. [gedaagde in conventie] voert hiertegen verweer en stelt dat het gehuurde door [eiser in conventie] niet netjes achtergelaten en dat er schade aan het gehuurde is vastgesteld. De kantonrechter oordeelt dat het grootste deel van de waarborgsom door [gedaagde in conventie] moet worden terugbetaald, maar niet helemaal. Dit wordt verder toegelicht.
      
    
    
      4.7
      Als hoofdregel geldt artikel 7:224 lid 2 BW. Daar staat dat als er aan het begin van de huur een beschrijving van het gehuurde is opgesteld, de huurder moet zorgen dat bij het einde van de huur het gehuurde er hetzelfde uitziet. Als er geen beschrijving is opgesteld, wordt aangenomen dat het gehuurde er aan het einde van de huur hetzelfde uitziet als aan het begin. Dit is alleen anders als vast komt te staan dat het gehuurde er aan het einde van de huur anders uitzag dan aan het begin.
      
    
    
      4.8
      Bij de start van de huurovereenkomst is er geen beschrijving van het gehuurde opgesteld. Hoe het gehuurde er aan het begin van de huurovereenkomst uitzag, staat daarom niet vast. [gedaagde in conventie] zegt dat het gehuurde helemaal gerenoveerd was. [eiser in conventie] zegt dat het gehuurde er aan het begin netjes uit heeft gezien, maar of het gerenoveerd was dat weet zij niet. [eiser in conventie] heeft wel gezegd dat er een muur is beschadigd toen zij een bank via het trapgat naar boven tilde. Ook heeft zij aangegeven dat tijdens het aansluiten van de televisie en/of het internet het afdekplaatje van de CAI/TV aansluiting is meegenomen door de installateur. Het klopt dus dat dit afdekplaatje aan het einde van de huur ontbrak. Tijdens de eindinspectie van het gehuurde stonden er ook nog wat tassen van [eiser in conventie] . Daarvan heeft zij gezegd dat die maar door de verhuurder weggegooid moesten worden. Met deze verklaringen van [eiser in conventie] staat vast, dat het gehuurde er aan het einde van de huur op deze punten niet uit heeft gezien zoals aan het begin van de huur. Ook zijn het punten waarvan [eiser in conventie] had moeten zorgen dat die aan het eind van de huur waren hersteld en opgelost. De door [gedaagde in conventie] vanwege deze punten gemaakte herstelkosten, worden daarom in mindering gebracht op de waarborgsom.
      
    
    
      4.9
      Wat betreft de verdere door [gedaagde in conventie] aangevoerde herstelkosten, is niet vast komen te staan dat het gehuurde er aan het einde van de huur op die punten anders uit heeft gezien dan aan het begin. Door [gedaagde in conventie] zijn verschillende foto’s van de situatie aan het einde van de huur overgelegd. Op die foto’s is de staat van het gehuurde niet duidelijk te zien. Maar los daarvan, een beschrijving of foto’s van het gehuurde aan het begin van de huur is er niet. Een vergelijking tussen de begin- en eindstaat van het gehuurde, is daarom niet te maken. Er is dan ook geen aanleiding om meer herstelkosten op de waarborgsom in mindering te brengen dan hiervoor in 4.8 aangegeven.
      
    
    
      4.10
      Voor de beschadiging aan het trapgat vanwege het omhoog tillen van de bank, vindt de kantonrechter herstelkosten van € 200,- redelijk. Dit bedrag is gelijk aan het bedrag aan herstelkosten bij post 2.2.1. in de specificatie van [gedaagde in conventie] . Dit geldt ook voor de herstelkosten voor het ontbreken van het afdekplaatje CAI/TV en afvoeren losse rommel. Voor beide posten is een bedrag van € 35,- in rekening gebracht. Dit wordt door de kantonrechter redelijk gevonden. In totaal zal op de waarborgsom een bedrag van € 270,- exclusief btw, dat is € 326,70 inclusief btw, in mindering worden gebracht. Van de waarborgsom moet [gedaagde in conventie] nog (€ 1.237,50 - € 326,70 =) € 910,80 terugbetalen aan [eiser in conventie] .
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      4.11
      
        [eiser in conventie] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Partijen zijn beiden van mening dat [gedaagde in conventie] niet handelt in het kader van beroep of bedrijf. Wat betreft de buitengerechtelijke incassokosten gaat de kantonrechter dan ook uit van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). En moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten (artikel 6:96 leden 5 en 6 BW). In de laatst verzonden aanmaning van 9 mei 2022 is een lager bedrag vermeld dan het bedrag dat [eiser in conventie] nu van [gedaagde in conventie] vordert. [eiser in conventie] heeft aangegeven dat dit een vergissing is geweest. Deze vergissing komt wel voor haar rekening en risico. De vergoeding wordt daarom toegewezen tot het in die aanmaning genoemde lagere bedrag van € 341,27 inclusief btw. 
      
    
    
      4.12
      Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - hoofdsom (€ 7.886,34 + € 910,80)
              
              
                €
              
              
                8.797,14
              
              
                
              
            
            
              
                - buitengerechtelijke incassokosten
              
              
                €
              
              
                341,27
              
              
                +
              
            
            
              
                totaal 
              
              
                €
              
              
                9.138,41
              
              
                
              
            
            
              
                - betalingen
              
              
                €
              
              
                5.551,64
              
              
                -/-
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                3.586,77
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.13
      
        [gedaagde in conventie] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser in conventie] als volgt vastgesteld:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                129,74
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                244,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                464,00
              
              
                (2,00 punten × € 232,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                837,74
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.14
      De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.15
      In reconventie oordeelt de kantonrechter als volgt.
      
    
    
      4.16
      In conventie is geoordeeld en toegelicht dat wordt uitgegaan van de uitspraken van de huurcommissie. Zie daarvoor overweging 4.5. Een uitspraak van de kantonrechter over het beslispunt van de uitspraak van de huurcommissie kan, om diezelfde reden, in reconventie niet worden gevorderd.
      
    
    
      4.17
      In conventie is een bedrag op de waarborgsom in mindering gebracht. Daar is ook geoordeeld en toegelicht dat er geen aanleiding is een groter deel van de herstelkosten in mindering te brengen op de waarborgsom. Zie daarvoor overweging 4.9. De gevorderde herstelkosten in reconventie worden daarom afgewezen.
      
    
    
      4.18
      De kantonrechter ziet geen aanleiding [eiser in reconventie] te veroordelen in de kosten van de procedure in reconventie en [verweerder in reconventie] daarvoor een salarispunt toe te kennen. Het partijdebat in reconventie heeft geheel tijdens de mondelinge behandeling plaatsgevonden en komt voor een groot deel overeen met de standpunten van partijen in conventie.
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    1. veroordeelt [gedaagde in conventie] om aan [eiser in conventie] te betalen een bedrag van € 3.586,77, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, vanaf 8 maart 2023 tot de dag van volledige betaling,
    
    2. veroordeelt [gedaagde in conventie] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie] tot dit vonnis vastgesteld op € 837,74, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
    
    3. veroordeelt [gedaagde in conventie] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 116,00 aan salaris gemachtigde,
    
    4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
    
    5. wijst het meer of anders gevorderde af,
    
    
      
        in reconventie
      
    
    
    6. wijst de vorderingen van [eiser in reconventie] af.
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 5 april 2023.