ECLI:NL:RBROT:2023:2211, Rechtbank Rotterdam, 17-03-2023, 9545564
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-03-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verhuurder moet bewijzen dat er sprake is van een gebrekkige riolering door toedoen van huurder

RECHTBANK ROTTERDAM

    
    
      
locatie Rotterdam

    
    
    
      
zaaknummer: 9545564 CV EXPL 21-37875

    
    
    
      
datum uitspraak: 17 maart 2023

    
    
    
      

Vonnis van de kantonrechter


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
    
      

[eiser01] ,


      
woonplaats: [woonplaats01] ,

      
eiser in conventie,

      
verweerder in reconventie,

      
gemachtigde: mr. B. Temeltasch,

    
    
    
      
tegen

    
    
    
      

Ridge & Jarus B.V.,


      
vestigingsplaats: Dordrecht,

      
kantoorhoudende te Rotterdam,

      
gedaagde in conventie,

      
eiseres in reconventie,

      
gemachtigde: mr. M.A. Hoogendoorn.

    
    
    
      
De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘Ridge & Jarus’ genoemd.

    
    
  
  
    

1.

De procedure

    
      
1.1.

      
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

      
        
          
het vonnis van 16 september 2022 en de daarin genoemde processtukken;

        
        
          
de akte van [eiser01] , tevens akte vermeerdering van eis, met producties;

        
        
          
de akte van Ridge & Jarus, met producties 34-36;

        
        
          
de akte van Ridge & Jarus, met producties 37-44;

        
        
          
de akte van [eiser01] , met productie 9.

        
      
      
    
    
      
1.2

      
Op 24 november 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig: [eiser01] , vergezeld van [naam01] (tolk Turkse taal) en [naam02] (zoon van de eigenaar van het gehuurde), bijgestaan door de gemachtigde. Namens Ridge & Jarus de heren [naam03] (zoon van de aandeelhouder van Ridge & Jarus) en [naam04] (manager), bijgestaan door de gemachtigde.

      
    
    
      
1.3

      
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op vandaag.

      
    
  
  
    

2.

De verdere beoordeling in conventie en in reconventie

    
      
2.1

      
De kantonrechter heeft de zaak tijdens de mondelinge behandeling met partijen besproken.

      
      
    
    
      
2.2

      
In tegenstelling tot wat in r.o. 4.20 van het tussenvonnis van 16 september 2022 staat, wenst Ridge & Jarus vermindering van de huurprijs vanaf 1 januari 2022 totdat de gebreken aan de elektrische installatie zijn verholpen.

      
      
        

in conventie


      
      
      
        

de huurachterstand


      
      
    
    
      
2.3

      
Op de zitting heeft [eiser01] gesteld dat er tot en met november 2022 nog een bedrag van € 41.308,80 aan huurachterstand openstaat, terwijl Ridge & Jarus heeft aangevoerd dat er een bedrag van € 33.270,95 aan huur berekend tot en met december 2022 openstaat.

      
    
    
      
2.4

      
[eiser01] heeft bij akte (productie 9) een overzicht overgelegd van de actuele huurachterstand, waarin een totaalbedrag van € 5.090,00 aan betalingen staat opgenomen. Ridge & Jarus heeft bij akte (productie 38) een totaaloverzicht van haar betalingen overgelegd. Daarin heeft zij ook verwezen naar de overgelegde betalingsbewijzen (productie 2, 20, 29 en 37).

      
    
    
      
2.5

      
Gelet op de door Ridge & Jarus overgelegde betalingsbewijzen is de kantonrechter van oordeel dat Ridge & Jarus meer heeft betaald dan [eiser01] in zijn overzicht heeft verwerkt. Nu [eiser01] niet specifiek heeft aangegeven wanneer hij welke bedragen van Ridge & Jarus heeft ontvangen en ook de overgelegde betalingsbewijzen niet heeft weersproken, zal er van het overgelegde betaaloverzicht van Ridge & Jarus worden uitgegaan. Dit betekent dat vaststaat dat Ridge & Jarus een totaalbedrag van € 19.537,05 aan [eiser01] heeft betaald. Gedurende de periode 1 januari 2021 tot en met november 2022 was Ridge & Jarus een totaalbedrag van € 52.808,00 aan [eiser01] verschuldigd. Na vermindering van het totaalbedrag van € 19.537,05 aan betalingen, staat er dus nog een bedrag van € 33.270,95 aan huurachterstand open. Dit bedrag is in beginsel toewijsbaar. Ridge & Jarus heeft echter een beroep op verrekening en op huurprijsvermindering gedaan. Dit zal hierna in reconventie worden beoordeeld.

      
      
        

in reconventie


      
      
      
        

gebrekkige riolering


      
      
    
    
      
2.6

      
De kantonrechter heeft tijdens de mondelinge behandeling dit punt met partijen besproken. Partijen zijn het erover eens dat er sprake is van een gebrekkige riolering, maar zijn het niet eens over de oorzaak van de gebrekkige riolering. Tussen partijen staat ook niet ter discussie dat sprake is geweest van stankoverlast, vanwege een gesprongen afvoerleiding met als gevolg dat de kruipruimte van het gehuurde vol is gelopen met rioolwater. Dit levert een omstandigheid op waardoor Ridge & Jarus niet het genot van het gehuurde heeft gehad dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden bedrijfsruimte.

      
    
    
      
2.7

      
Een omstandigheid waardoor het huurgenot beperkt wordt vormt een gebrek, tenzij die omstandigheid aan de huurder is toe te rekenen. Omdat het hier een uitzondering betreft, is het aan de verhuurder om te stellen (en zo nodig bewijzen) dat de omstandigheid waardoor het huurgenot beperkt wordt aan de huurder is toe te rekenen.

      
    
    
      
2.8

      
[verweerder01] heeft naar voren gebracht dat de afvoerleiding is gesprongen, doordat er sprake is van een te kleine vetput en de afvoer door Ridge & Jarus niet schoon werd gehouden en vaak vol zat met vet en doekjes. Ridge & Jarus heeft dit gemotiveerd betwist en tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat het niet aan de vetput ligt en dat het vet niet in de afvoer terecht kan komen. Onder de afvoer ligt een vat dat het vet opvangt en Ridge & Jarus maakt gebruik van een extern bedrijf (Olthuis) dat olie/vet ophaalt. Volgens Ridge & Jarus heeft de loodgieter aangegeven dat er ook gaten in de riolering zaten. Als de verstopping van de afvoer de enige oorzaak van de gesprongen afvoerleiding zou zijn, doordat huurder de afvoer niet heeft schoongehouden, dan zou dat betekenen dat geen sprake zou zijn van een gebrek. Het schoonhouden en zo nodig ontstoppen van leidingen is een verplichting van de huurder. Als vast zou komen te staan dat huurder dat niet heeft gedaan, dan is dat een omstandigheid die aan haar kan worden toegerekend. Nu [verweerder01] zich beroept op de bovengenoemde uitzondering, is het aan [verweerder01] om te bewijzen dat op of omstreeks 27 februari 2020 de afvoerleiding is gesprongen, doordat de vetput te klein is en Ridge & Jarus de afvoer niet schoon heeft gehouden. [verweerder01] zal hiertoe in de gelegenheid worden gesteld.

      
    
    
      
2.9

      
De vorderingen met betrekking tot de gederfde winst in verband met de sluiting, de compensatie huurprijs in verband met de sluiting alsmede de factuur van de reparatie van de afvoerleiding houden verband met de gebrekkige riolering. Deze vorderingen zullen daarom worden aangehouden.

      
      
        

afzuiginstallatie


      
      
    
    
      
2.10

      
Uit de door partijen overgelegde stukken is gebleken dat er sprake was van geuroverlast vanwege een gebrekkige afzuiginstallatie. De vraag wie de kosten voor het verhelpen van de gebrekkige afzuiginstallatie dient te dragen is afhankelijk van wat er in de huurovereenkomst daarover is opgenomen. In de huurovereenkomst staat het volgende opgenomen:

“De ondergetekenden: (…) verklaren de navolgende huurovereenkomst te zijn aangegaan (…) Verkoopruimte welke onderdeel is van het pand gelegen [adres01] , [postcode01] [plaats01] . Het gehuurde bestaat uit het gedeelte dat is ingericht als Eethuis/Waring, met de daartoe behorende op de bijlage vermeld inventaris”.


      
    
    
      
2.11

      
Gelet op de hierboven geciteerde omschrijving in de huurovereenkomst en het feit dat niet uitdrukkelijk is afgesproken dat bepaalde installaties of voorzieningen niet tot het gehuurde behoren, is de verhuurder in beginsel ook verantwoordelijk voor het goed functioneren daarvan. Het standpunt van [verweerder01] dat niet verhuurder maar Ridge & Jarus als huurder zelf verantwoordelijk is, omdat zij de exploitatie van [naam05] inclusief alle goederen en bestanddelen van de voormalige exploitant heeft gekocht gaat niet op. In de overgelegde overeenkomst tot overname staat niet expliciet opgenomen dat de afzuiginstallatie ook wordt overgenomen. Nu [verweerder01] ook op de zitting onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken dat de afzuiginstallatie tot het gehuurde behoort, is de kantonrechter van oordeel dat Ridge & Jarus ook de afzuiginstallatie van [verweerder01] heeft gehuurd en dat hij als verhuurder verantwoordelijk is voor het goed functioneren daarvan.

      
    
    
      
2.12

      
Ook leidt de kantonrechter uit de overgelegde stukken af dat [verweerder01] voldoende op de hoogte was geweest van deze gebreken en dat hem voldoende gelegenheid is geboden om als verhuurder deze gebreken te herstellen. Nu [verweerder01] daaraan niet heeft voldaan, is Ridge & Jarus op grond van artikel 7:206 lid 3 BW gerechtigd om zelf tot herstel over te gaan en de kosten op [verweerder01] te verhalen. Dit betekent dat de gevorderde kosten van € 3.707,09 mogen worden verrekend/ in mindering mogen worden gebracht op de verschuldigde huurprijs.

      
      
        

gemeentelijke heffingen


      
      
    
    
      
2.13

      
De kantonrechter stelt voorop dat het bij de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet alleen aankomt op een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract, maar daarnaast op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Haviltex)). Uit HR 20 februari 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AO1427) volgt dat bij de uitleg van een overeenkomst steeds van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar wat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, en dat in praktisch opzicht vaak van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van de overeenkomst, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben.

      
    
    
      
2.14

      
Door [verweerder01] is betoogd dat artikel 5.2. onjuist is opgenomen en ook nimmer de bedoeling van partijen was. Met het woord inclusief wordt exclusief bedoeld, omdat onder 5.2 staat dat voor rekening van de

huurder

alle kosten en lasten zijn die voortvloeien uit het bedrijf van de huurder, ook wanneer de aanslagen op naam van de verhuurder worden gesteld. Ridge & Jarus heeft ontkend dat het een typefout was en heeft op de zitting verklaard dat er over dit artikel niet is onderhandeld. Gelet op de inhoud van artikel 5.2., het feit dat Ridge & Jarus geen vordering van energiekosten heeft ingediend en door haar geen andere feiten of omstandigheden zijn aangevoerd die haar standpunt ondersteunen dat het de bedoeling van partijen is geweest dat verhuurder alle kosten en lasten zal voldoen, is de kantonrechter van oordeel dat er sprake is van een kennelijke verschrijving van artikel 5.2. Dit betekent dat ervan moet worden uitgegaan dat de huurprijs exclusief de gemeentelijke heffingen is. Uit de overgelegde stukken is gebleken dat er ook heffingen zijn van het jaar 2019, terwijl Ridge & Jarus pas eind 2019 huurder is van het pand. Ridge & Jarus is dan ook niet tot betaling van de heffingen van het gehele jaar 2019 gehouden. De heffingen vanaf 2020 zijn wel terecht. Een bedrag van € 1.713,35 is toewijsbaar.

      
      
        

gesprongen warmwaterleiding


      
      
    
    
      
2.15

      
Ook hier geldt net als voor de afzuiginstallatie dat [verweerder01] als verhuurder verantwoordelijk is voor de warmwaterleiding, omdat deze tot het gehuurde behoort. Niet is gebleken dat de warmwaterleiding is uitgesloten van de huur. Enerzijds wordt gesteld dat [verweerder01] niet op de hoogte was van de gesprongen warmwaterleiding en anderzijds heeft [verweerder01] de leiding wel laten herstellen. De stellingen van [verweerder01] zijn tegenstrijdig. In ieder geval staat vast dat [verweerder01] op de hoogte was van een gesprongen warmwaterleiding. De kantonrechter is van oordeel dat [verweerder01] als verhuurder verantwoordelijk is voor een goed werkende warmwaterleiding en dat wanneer er schade ontstaat doordat er gebreken zijn in de leiding, dat verhuurder daarvoor aansprakelijk is. De schade vanwege de gesprongen leiding bedraagt € 373,49 en is toewijsbaar.

      
      
      
        

andere gebreken in het gehuurde


      
      
    
    
      
2.16

      
Ook de elektriciteitsaansluiting behoort tot het gehuurde, omdat ook hier niet is gebleken dat deze van de huur is uitgesloten. Uit de door Ridge & Jarus overgelegde whatsapp-berichten blijkt dat [verweerder01] wel op de hoogte is gesteld van een gebrekkige elektriciteitsaansluiting waardoor stroom uitviel en geen verwarming in het gehuurde was. Aangezien de gebreken van 2020 dateren, kan [verweerder01] zich niet beroepen op een rapport uit 2017. De kantonrechter is derhalve van oordeel dat Ridge & Jarus deze gebreken voldoende heeft onderbouwd. Dit betekent dat Ridge & Jarus in beginsel recht heeft op vermindering van de huurprijs. De vraag welk percentage huurvermindering moet worden toegepast, kan nu nog niet worden beoordeeld. De uitkomst van de bewijslevering of de gebrekkige riolering wel of niet aan verhuurder is toe te rekenen moet nog worden afgewacht. Dit onderdeel van de vordering zal daarom eveneens worden aangehouden.

      
    
    
      
2.17

      
De kantonrechter verwijst de zaak naar de hierna te noemen rolzitting voor uitlating aan de kant van [verweerder01] over de onder r.o. 2.8 besproken bewijslevering.

      
    
    
      
2.18

      
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

      
    
  
  
    

3.

De beslissing

    
De kantonrechter:

    
    
      

in conventie


    
    
    
      
houdt de beslissing aan;

    
    
    
      

in reconventie


    
    
    
      
laat [verweerder01] toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt:

    
    
    
      
        
dat de gesprongen afvoerleiding, die op of omstreeks 27 februari 2020 is geconstateerd, de enige oorzaak is van de stankoverlast in de periode 27 februari tot en met 6 maart 2020; en

      
      
        
dat die gesprongen afvoerleiding is ontstaan doordat de vetput te klein is en Ridge & Jarus de afvoer niet voldoende heeft schoongehouden;

      
    
    
    
      
bepaalt dat [verweerder01] zich uiterlijk op

donderdag 13 april 2023 om 13:30 uur

schriftelijk dient uit te laten of, en zo ja op welke wijze, hij het hiervoor genoemde bewijs wenst te leveren;

    
    
    
      
indien hij dat wil door schriftelijke bewijsstukken, dient hij die stukken dadelijk bij die schriftelijke reactie in het geding te brengen, onder gelijktijdige toezending daarvan aan de wederpartij;

    
    
    
      
indien [verweerder01] het bewijs door getuigen wil leveren, dient hij daarbij opgave te doen van het aantal getuigen, alsmede de verhinderdata van partijen, de gemachtigden en de getuige(n), waarna de kantonrechter een datum voor het getuigenverhoor zal bepalen;

    
    
    
    
      
houdt iedere verdere beslissing aan.

    
    
    
      
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.

      
821