ECLI:NL:GHARL:2023:3937, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-05-2023, 21/00773
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-05-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem 
    nummer BK-ARN 21/00773
    uitspraakdatum: 9 mei 2023
    
    
      
        Uitspraak van de negentiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats](hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 11 juni 2021, nummer AWB 20/5269, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 25 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 223.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 501,08.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 22 maart 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar [naam1] .
      
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een benedenwoning uit 1912. De inhoud van de woning heeft een inhoud van ongeveer 214 m3 en beschikt over een souterrain van 35 m3. 
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de woning. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning voldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud van de woning en de vraag of de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning het gelijkheidsbeginsel, het verbod op willekeur en het vertrouwensbeginsel heeft geëerbiedigd.
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar beantwoordt deze vragen bevestigend en staat een waarde voor van € 223.000.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende beantwoordt deze vragen ontkennend en staat een waarde voor van  € 208.000.  
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem overgelegde d.d. 22 december 2020 opgestelde taxatiematrix opgemaakt door WOZ-taxateur [naam2] waarin aan de woning een waarde in het economische verkeer wordt toegekend van € 226.193. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn drie panden als referentieobject gebruikt. In de matrix is het volgende opgenomen:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                Algemene gegevens
              
              
                Onderhavig object
              
              
                Vergelijkbaar object 1
              
              
                Vergelijkbaar object 2
              
              
                Vergelijkbaar object 3
              
            
            
              
                
              
              
                
                  [adres1] 25
              
              
                
                  [adres2] 56
              
              
                
                  [adres1] 67
              
              
                
                  [adres1] 23
              
            
            
              
                Prijspeildatum
              
              
                01-01-2019
              
              
                01-01-2019
              
              
                01-01-2019
              
              
                01-01-2019
              
            
            
              
                Woningtype
              
              
                Beneden woning
              
              
                Beneden woning
              
              
                Beneden woning
              
              
                Beneden woning
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1912
              
              
                1907
              
              
                1924
              
              
                1912
              
            
            
              
                
                  Eenheden
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                woning 
              
              
                214 m3
              
              
                232 m3
              
              
                207 m3
              
              
                182 m3
              
            
            
              
                souterrain 
              
              
                35 m3
              
              
                50 m3
              
              
                23 m3
              
              
                67 m3
              
            
            
              
                berging /schuur 
              
              
                
              
              
                30 m3
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Waarde per eenheid
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                woning 
              
              
                € 977/ m3
              
              
                € 950 / m3
              
              
                €1050/ m3
              
              
                € 930/ m3
              
            
            
              
                souterrain
              
              
                € 489/ m3
              
              
                € 665/ m3
              
              
                € 735/ m3
              
              
                €651/ m3
              
            
            
              
                berging /schuur 
              
              
                
              
              
                € 200 / m3
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Totalen
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                woning 
              
              
                € 209.078
              
              
                € 220.400
              
              
                € 217.350
              
              
                €169.260
              
            
            
              
                souterrain 
              
              
                € 17.115
              
              
                € 33.250
              
              
                € 16.905
              
              
                € 43.617
              
            
            
              
                berging/schuur 
              
              
                
              
              
                € 6.000
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Economische waarde
                per waardepeildatum
              
              
                € 226.193
              
              
                € 259.650
              
              
                € 234.255
              
              
                € 212.877
              
            
            
              
                Verkoopprijs
              
              
                € 195.000
              
              
                € 260.000
              
              
                € 240.000
              
              
                € 225.000
              
            
            
              
                correctie reservefonds
                VVE
              
              
                
              
              
                € 1.727
              
              
                € 0
              
              
                € 998
              
            
            
              
                Gecorrigeerde
                verkoopprijs
              
              
                
              
              
                € 258.273
                
              
              
                € 240.000
                
              
              
                € 224.012
                
              
            
            
              
                Verkoopdatum
              
              
                18-10-2016
              
              
                27-11-2018
              
              
                28-03-2019
              
              
                09-07-2019
              
            
            
              
                Ligging
                Onderhoud
                Kwaliteit
                Uitstraling 
                Doelmatigheid
                voorzieningen
              
              
                3
                3
                3
                3
                3
                3
              
              
                3
                3
                3
                3
                3
                3
              
              
                3
                3
                3
                3
                3
                3
              
              
                3
                3
                3
                3
                3
                3
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de onder 4.3 opgenomen matrix en de daarop ter zitting gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Alle in de matrix opgenomen referentieobjecten zijn in dezelfde buurt gelegen benedenwoningen met ongeveer hetzelfde bouwjaar en zij hebben vergelijkbare scores wat betreft kwaliteit, onderhoud, uitstraling en doelmatigheid. De heffingsambtenaar heeft met de onderlinge verschillen voldoende rekening gehouden. In dit oordeel weegt het Hof mee dat, anders dan gesteld door belanghebbende, aannemelijk is dat de woning in een gemiddelde staat van onderhoud verkeert. Het door belanghebbende ingebrachte rapport van de Vereniging Eigen Huis doet daar niet aan af, omdat uit het door de heffingsambtenaar overgelegde inlichtingenformulier volgt dat het ten tijde van de verkoop van de woning aanwezige achterstallig onderhoud op waardepeildatum was hersteld. Belanghebbendes stelling dat de heffingsambtenaar de staat van het onderhoud ten onrechte op ‘4’ heeft gewaardeerd, mist feitelijke grondslag nu de staat van het onderhoud in de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix is gewaardeerd op ‘3’.
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende stelt dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden. Ter onderbouwing van dit standpunt wijst belanghebbende in zijn hogerberoepschrift op de volgende objecten:
      
      
        
          Woning:		WOZ-waarde:		
        
        
          [adres1] 23		€ 208.000
        
          [adres1] 39		€ 192.000
        
          [adres1] 45		€ 202.000
        
          [adres1] 51		€ 201.000
        
          [adres1] 55		€ 201.000
        
          [adres1] 57		€ 148.000
        
          [adres1] 63		€ 204.000
        
          [adres1] 69		€ 186.000
      
      
      
        Volgens belanghebbende volgt uit het voorgaande dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden door aan meer dan twee identieke objecten (meerderheidsregel), althans bijna identieke, althans in ieder geval qua bouwjaar en objecttype vergelijkbare objecten een lagere WOZ-waarde toe te kennen dan aan de woning. Bovendien volgt hieruit dat sprake is geweest van begunstigend beleid, aldus belanghebbende.  
      
      
    
    
      4.6.
      Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel, meer in het bijzonder de meerderheidsregel in WOZ-zaken is van belang dat belanghebbende aannemelijk maakt dat minstens twee objecten uit de relevante groep lager zijn gewaardeerd dan de woning. De relevante groep wordt gevormd door objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Niet voldoende is dat die objecten "vergelijkbaar" zijn met de woning in die zin dat zij in het kader van de WOZ-waardering van het pand van belanghebbende geschikt zijn om te dienen als referentie-object.
      
    
    
      4.7.
      Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Met betrekking door tot de door belanghebbende in zijn hogerberoepschrift genoemde objecten is niet aannemelijk dat de objecten identiek zijn aan de woning. Van het object [adres1] 23, dat ook voorkomt in de onder 4.3 genoemde matrix van de heffingsambtenaar, heeft zowel het woondeel als het souterrain een andere inhoud zodat niet met vrucht kan worden gesteld dat het object identiek is aan de woning. Met betrekking tot de overige door belanghebbende in het onder 4.5 opgenomen overzicht verwerkte objecten, zijn behoudens het adres en de WOZ-waarde geen verdere gegevens overgelegd. Nu gegevens over waardebepalende factoren als inhoud, kenmerken en bijgebouwen ontbreken, is met betrekking tot deze objecten evenmin aannemelijk gemaakt dat deze identiek zijn aan de woning. In hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd ziet het Hof evenmin aanknopingspunten die de conclusie rechtvaardigen dat ten aanzien van de door belanghebbende genoemde woningen sprake is geweest van begunstigend beleid, of dat de heffingsambtenaar deze woningen met een oogmerk van begunstiging afwijkend heeft behandeld. 
      
    
    
      4.8
      Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat aan het onder 4.5 genoemde overzicht de gevolgtrekking kan worden verbonden dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning, in tegenstelling tot de in het overzicht genoemde objecten, geen gebruik heeft gemaakt van een modelmatige waardebepaling zodat het verbod op willekeur en het vertrouwensbeginsel zijn geschonden. Redengevend daarvoor acht het Hof hetgeen is overwogen onder 4.3 en 4.4.
      
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, voorzitter, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 mei 2023.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (J.W.J. de Kort)	(T.H.J. Verhagen)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 10 mei 2023.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     vgl. HR 8 juli 2005, nr. 39.850, ECLI:NL:HR:2005:AT8942.