ECLI:NL:RBROT:2022:12026, Rechtbank Rotterdam, 28-12-2022, C/10/636919 / HA ZA 22-332
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-12-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Taxatie van percelen. Onrechtmatige daad van taxateur jegens belanghebbenden. Geen sprake van fout.

vonnis

    
RECHTBANK ROTTERDAM

    
    
      
Team handel en haven

    
    
    
      
zaaknummer / rolnummer: C/10/636919 / HA ZA 22-332

    
    
    
      

Vonnis van 28 december 2022


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
  
  
    

1

[eiser01] ,

    
      
wonende te [woonplaats01] , gemeente [gemeente01] ,

      
2.

[eiser02]

,

      
wonende te [woonplaats01] , gemeente [gemeente01] ,

      
eisers,

      
advocaat mr. F. Dijkslag te Amersfoort,

    
    
    
      
tegen

    
    
    
      
de stichting

      

STICHTING ADVIESBUREAU ONROERENDE ZAKEN

,

      
gevestigd te Rotterdam,

      
gedaagde,

      
advocaat mr. G.C. Endedijk te Amsterdam.

    
    
    
    
      
Eisers zullen hierna gezamenlijk (in mannelijk enkelvoud) [eiser01] c.s. en afzonderlijk [eiser01] respectievelijk [eiser02] genoemd worden. Gedaagde zal hierna SAOZ genoemd worden.

    
    
    
  
  
    

1

De procedure

    
      
1.1.

      
Het verloop van de procedure blijkt uit:

      
        
          
de dagvaarding d.d. 4 april 2022, en de door [eiser01] c.s. overgelegde producties;

        
        
          
de conclusie van antwoord en de door SAOZ overgelegde producties;

        
        
          
de voorafgaand aan de mondelinge behandeling door [eiser01] c.s. overgelegde producties 19 tot en met 23;

        
        
          
de mondelinge behandeling, gehouden op 22 november 2022, waar mr. Dijkslag spreekaantekeningen heeft voorgedragen.

        
      
      
    
    
      
1.2.

      
Ten slotte is vonnis bepaald.

      
      
    
  
  
    

2

De feiten

    
      
2.1.

      
[eiser01] is sinds 12 juli 1996 respectievelijk begin 1998 eigenaar van het (gehele) perceel aan de [straatnaam01] 6 te Oudenbosch (gemeente Halderberge). [eiser01] deelt de eigendom met zijn partner mevrouw [naam01] .

      
    
    
      
2.2.

      
[eiser02] is sinds 2 juli 1996 eigenaar van het perceel aan de [straatnaam01] 8 te Oudenbosch (gemeente Halderberge).

      
    
    
      
2.3.

      
[eiser01] c.s. hebben hun percelen als bouwrijpe bouwpercelen van (destijds) de gemeente Oudenbosch gekocht en daarop ieder voor zich een woning laten bouwen.

      
    
    
      
2.4.

      
SAOZ is een bedrijf dat zich richt op advisering over en taxaties van onroerend goed.

      
    
    
      
2.5.

      
Bij brief van 9 mei 2014 heeft de provincie Noord-Brabant [eiser01] c.s. bericht dat uit onderzoek is gebleken dat het grondwater ter plaatse van de percelen sterk verontreinigd is met vluchtig gechloreerde koolwaterstoffen. De (bodems van de) percelen hoeven niet met spoed te worden gesaneerd. Sanering kan worden uitgesteld tot een zogenaamd 'natuurlijk moment', bijvoorbeeld bij werkzaamheden in de grond of nieuwbouw.

      
    
    
      
2.6.

      
[eiser01] c.s. heeft de gemeente Halderberge (hierna: de Gemeente) van het bericht van de Provincie op de hoogte gesteld en haar aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van de grondwaterverontreiniging (de waardevermindering van de percelen). Tussen [eiser01] c.s. en de Gemeente zijn vervolgens onderhandelingen gevoerd over een oplossing voor de ontstane situatie. In dit verband was een taxatie van de waardevermindering van de percelen noodzakelijk.

      
    
    
      
2.7.

      
Op 18 juli 2015 heeft de Gemeente aan SAOZ de opdracht gegeven voor een taxatie. Deze taxatie is uitgevoerd door mr. [taxateur01] die als registertaxateur werkzaam is bij SAOZ. Deze opdracht had, evenals de latere opdrachten aan SAOZ (zie hierna), ook betrekking op het perceel aan de [straatnaam01] 4, in eigendom van de familie [achternaam01] . In deze procedure zijn zij evenwel geen partij.


    
    
      
2.8.

      
        
In het conceptrapport van november 2015 van SAOZ is onder meer het volgende opgenomen.


        
“De markt wenst zoveel mogelijk duidelijkheid. De op de peildatum beschikbare gegevens

        
roepen vragen op, zoals bijvoorbeeld:

      
      
        
• Wat is nu precies de omvang van de grondwaterverontreiniging

        
• Uit welke stukken blijkt dat en wat is de status daarvan;

        
• Kan de “pluim” zich nog verder verplaatsen;

        
• Er is geen sprake van onaanvaardbaar risico bij het huidige gebruik, wonen met tuin. Wat wordt onder het gebruik als tuin verstaan. Kan een koper nu wel of niet graven in de tuin en wat met bijvoorbeeld een moestuin;

        
• Wanneer wordt er gesaneerd;

        
• Wat zijn de kosten van een sanering;

        
• Na hoeveel tijd Is het bodemwater weer schoon;

        
• Welke wettelijke regeling is dan van toepassing;

        
• Voor wiens rekening komt de uiteindelijke sanering

      
      
      
        
De markt vertaalt onzekerheid in een lagere prijs. Naar onze mening zal er geen sprake zijn van een totale vraaguitval. Voor een deel van de kopers is de problematiek een reden om verder te zoeken. Een ander segment van de markt maakt waarschijnlijk een rationele afweging. Het effect van de bodemverontreiniging schatten wij thans op ongeveer 15%.

        
        
      
    
  
  
    [ Afbeelding tabel met hierin de adressen en namen van eisers]
    
  
  
    
    
      
        
      
      
        
We merken op dat de bovenstaande uitkomst is gebaseerd op de tijdens het samenstellen van dit rapport ontvangen gegevens. Het werken met een peildatum impliceert een momentopname. Nieuwe gegevens kunnen in beginsel leiden tot meer zekerheid en daardoor kan het effect afnemen. Het tegenovergestelde is ook denkbaar.”

      
      
    
    
      
2.9.

      
Omdat de Gemeente met de uitkomsten van dit conceptrapport niets heeft gedaan, heeft [eiser01] c.s. de Gemeente in rechte betrokken.

      
    
    
      
2.10.

      
Bij vonnis van 1 maart 2017 heeft de rechtbank Zeeland - West Brabant [eiser01] c.s. in het ongelijk gesteld. Van dit vonnis is [eiser01] c.s. in hoger beroep gekomen bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.

      
    
    
      
2.11.

      
De Gemeente en [eiser01] c.s. hebben ter beëindiging van de procedure in hoger beroep een minnelijke regeling bereikt die is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst van 5 september 2019 (hierna: de vaststellingsovereenkomst).

      
    
    
      
2.12.

      
De vaststellingsovereenkomst luidt onder meer:

      
      
        
“

2. Bindende vaststelling schade en betaling


      
    
    
      
2.1

      
De gemeente geeft uiterlijk zeven dagen na de totstandkoming van de Vaststellingsovereenkomst opdracht aan Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, gevestigd aan het Kruisplein 25N, 3014 DB Rotterdam (hierna: aan te duiden als ‘SAOZ’) om het concept taxatierapport van november 2015 (bijlage 1) definitief te maken zulks met in achtneming van het in artikel 2.2. bepaalde. Daarbij geldt dat het taxatierapport zal worden opgesteld door of onder toezicht van de heer [taxateur01] . Voordat de heer [taxateur01] het taxatierapport zal (laten) opstellen, zal hij een gesprek voeren met [eiser01] c.s. over de grondwaterverontreiniging. Voordat de heer [taxateur01] het taxatierapport definitief maakt, zal hij een conceptversie van het taxatierapport aan [eiser01] c.s. en de gemeente overleggen. Zowel de gemeente als [eiser01] c.s. krijgen de mogelijkheid om op het taxatierapport te reageren, waarna de heer [taxateur01] het taxatierapport definitief zal maken. De gemeente zal de opdrachtverstrekking en de opdrachtbevestiging verstrekken aan [eiser01] c.s. De gemeente zal de kosten van het taxatierapport dragen.

      
    
    
      
2.2

      
De gemeente betaalt – zonder daarmee enige aansprakelijkheid te erkennen – aan [eiser01] , [achternaam01] en [eiser02] afzonderlijk het bedrag dat voor zijn woning als waardevermindering door SAOZ wordt bepaald. Dit bedrag bestaat uit de waardevermindering van de woningen gelegen op de percelen op basis van de directe gevolgen van de grondwaterverontreiniging zoals (mogelijke) mindere gebruiksmogelijkheden. Eventuele waardevermindering van de woningen door indirecte gevolgen van de grondwaterverontreiniging gelegen in eventuele waarde drukkende effecten door (negatieve) berichtgeving/publiciteit in verband met de door [eiser01] c.s. ingediende klachten of rechtszaken, betrekt SAOZ niet bij de berekening van de waardevermindering. Dit komt voor rekening en risico van [eiser01] c.s. SAOZ berekent de waardevermindering van de woningen met als peildatum 17 mei 2019.”

      
      
    
    
      
2.13.

      
De Gemeente heeft SAOZ mondeling de opdracht tot taxatie van de percelen gegeven en heeft deze opdracht per brief van 10 oktober 2019 aan SAOZ bevestigd. In de brief staat onder meer het volgende:

      
      
        
“Aansluitend op ons eerdere telefonische overleg bevestigen wij voor de volledigheid de opdracht nogmaals schriftelijk.

      
      
      
        
De opdracht aan SAOZ luidt als volgt.

      
      
      
        
Het opstellen van een taxatierapport waarin, afzonderlijk per woning, eventuele

        
waardevermindering wordt vastgesteld van de woningen gelegen op [straatnaam01] 4, 6 en 8 te

        
Oudenbosch als direct gevolg van de aanwezige grondwaterverontreiniging. Deze opdracht is een vervolg op de door SAOZ opgestelde concept taxatie van november 2015. De opdracht zal door of onder toezicht van de heer [taxateur01] worden uitgevoerd.

      
      
      
        
In het taxatierapport zal enkel eventuele waardevermindering van de woningen worden vastgesteld op basis van de directe gevolgen van de grondwaterverontreiniging zoals (mogelijke) mindere gebruiksmogelijkheden. Eventuele waardevermindering van de woningen door

indirecte

gevolgen van de grondwaterverontreiniging gelegen in waarde drukkende effecten door (negatieve) berichtgeving/publiciteit in verband met de door [eiser01] c.s. ingediende klachten of rechtszaken, betrekt SAOZ niet bij de berekening van de waardevermindering.

      
      
      
        
De basis voor het vaststellen van eventuele waardevermindering is het recente onderzoek van het onderzoeksbureau Agel van 17 mei 2019 waarin de actuele stand van zaken omtrent de

        
grondwaterverontreiniging is vastgesteld. De peildatum voor de berekening van de waardevermindering is 17 mei 2019.”

      
      
    
    
      
2.14.

      
Op 13 december 2019 heeft SAOZ een concepttaxatierapport opgesteld. Hierin wordt de marktwaarde van de woningen, prijspeil 17 mei 2019, zonder verontreiniging, gewaardeerd op:

      
      
- [straatnaam01] 6: € 530.000

      
- [straatnaam01] 8: € 500.000

      
      
        
De waardevermindering van de woningen op basis van de directe gevolgen van de grondwaterverontreiniging is getaxeerd op:

      
      
      
- [straatnaam01] 6: € 45.000

      
- [straatnaam01] 8: € 45.000

      
    
    
      
2.15.

      
[eiser01] c.s. heeft met diverse e-mails op het conceptrapport gereageerd.

      
    
    
      
2.16.

      
Op 14 februari 2020 heeft SAOZ het definitieve taxatierapport opgesteld. In dit taxatierapport is onder meer opgenomen:

      
      
        
“De percelen behorende bij [straatnaam01] 4 worden niet "geraakt" door de interventiewaarde

        
contour 2019. De oude contour uit 2014 raakte wel zijn tuin. Er is wel een peilbuis

        
aanwezig in de tuin. Gezien het bovenstaande zijn wij van mening dat de marktwaarde op

        
de peildatum in geringe mate daalt door de verontreiniging. De omstandigheid dat de

        
interventiecontour zijn percelen niet meer raakt, is een belangrijke reden waarom de

        
getaxeerde waardedaling in 2019 aanzienlijk lager is dan in 2015.

      
      
      
        
De percelen behorende bij de woning gelegen aan de [straatnaam01] 6 worden gedeeltelijk

        
geraakt door de interventiewaarde contour 2019. Het betreft, bezien vanuit de woning, het

        
oostelijk deel van de achtertuin. De afstand van de contour tot de woning is wat groter dan

        
bij de woning gelegen aan [straatnaam01] 8. De oppervlakte van de contour binnen de percelen is groter. Gezien het bovenstaande zijn wij van mening dat de marktwaarde op de peildatum daalt door de verontreiniging.

      
      
      
        
Het perceel behorende bij de woning gelegen aan de [straatnaam01] 8 wordt gedeeltelijk

        
geraakt door de interventiewaarde contour 2019. Het betreft, bezien vanuit de woning,

        
ook het oostelijk deel van de achtertuin. De afstand van de contour tot de woning is wat

        
kleiner dan bij de woning gelegen aan [straatnaam01] 6. De oppervlakte van de contour

        
binnen de percelen is kleiner. Gezien het bovenstaande zijn wij van mening dat de

        
marktwaarde op de peildatum daalt door de verontreiniging.

      
      
      
        
De gewijzigde omstandigheden en nieuwe gegevens hebben een deel van de onzekerheid uit 2015 weggenomen. We noemen met name:

      
      
      
        
• Beschikking Omgevingsdienst Midden en West-Brabant van 21 maart 2017. Eén van de grote onzekerheden in 2015 was de vraag of de verontreiniging kadastraal zou worden geregistreerd. In deze beschikking werd medegedeeld dat men geen beperking bij het kadaster zou laten registreren,

        
• Rapport van AGEL adviseurs van 17 mei 2017. De contour is opnieuw bepaald. Ten opzichte van 2014 is de contour teruggelopen. De verontreiniging wordt als stabiel beschouwd ten opzichte van 2013 en 2016;

        
• Notitie Omgevingsdienst Midden en West-Brabant van 21 mei 2019. Zij kunnen instemmen met de conclusies en aanbevelingen in het rapport van AGEL adviseurs. Er wordt wel geadviseerd om onderzoek te doen naar de bron van verontreiniging in peilbuis 104 omdat deze mogelijk van invloed is op de stabiliteit van de pluim in de toekomst;

        
• De peildatum is verschoven van 2015 naar 2019;

        
• Daar horen ook andere marktomstandigheden bij;

        
• De opdracht om het nadeel te verdelen in de directe gevolgen en de indirecte

        
gevolgen.

      
      
      
        
De onzekerheid is niet voorbij maar hij is wel afgenomen en de problematiek is duidelijker geworden. De courantheid neemt af en een koper zal een compensatie willen ontvangen voor de rompslomp, smet- en imagoschade en de toekomstige onzekerheid.

      
      
      
        
Wij taxeren de waardevermindering van de woningen op basis van de

directe en indirecte gevolgen van de grondwaterverontreiniging

als volgt.

      
    
  
  
    
    
      
        
        
      
    
     
  
  
    [Afbeelding tabel met hierin de adressen en namen van eisers]
    
  
  
    
    
      
        
        
      
      
        
Wij zijn van mening dat de waardedaling zonder de indirecte effecten is te taxeren op totaal € 100.000,--. Dit noemen wij de directe gevolgen van de verontreiniging. De waardedaling van [straatnaam01] 4 is relatief laag want deze percelen worden niet door de interventiecontour geraakt en de door ons bepaalde waardedaling heeft onder andere een relatie met de peilbuis in de tuin. Bij [straatnaam01] 6 en 8 bedraagt de waardedaling respectievelijk 8,5% en 9% van de getaxeerde waarde. Dit komt binnen acceptabele marges redelijk overeen met het door de Belastingsamenwerking West-Brabant genoemde percentage van 10%.

      
      
      
        
Door de indirecte gevolgen zal de waardedaling echter groter kunnen zijn. Mede doordat op internet een concreet bedrag is genoemd van € 80.000,-, is een selffulfilling prophecy ontstaan. De markt kent dit bedrag en zal dat ook gebruiken bij de onderhandelingen over de verkoopprijs met betrekking tot de woningen gelegen aan de [straatnaam01] 6 en 8. Wij taxeren deze feitelijke daling op € 85.000,--. Voor de [straatnaam01] 4, 6 en 8 bedraagt deze waardedaling respectievelijk 6,2%, 15,1% en 16% van de getaxeerde waarde. Zoals eerder genoemd worden de percelen van de woning gelegen aan de [straatnaam01] 4 niet geraakt door de interventiecontour. De effecten voor de woningen gelegen aan de [straatnaam01] 6 en 8 zijn redelijk vergelijkbaar. Voor de woningen gelegen aan de [straatnaam01] 6 en 8 komt de waardedaling overeen met het door de Belastingsamenwerking West-Brabant genoemde percentage van 15% .

      
      
      
        
Door de van de bewoners ontvangen gegevens over de WOZ beschikkingen, voelen wij ons gesterkt in onze overtuiging dat wij met de bovenstaande bedragen, de waardedaling in beeld hebben gebracht.”

      
      
    
    
      
2.17.

      
[eiser01] c.s. heeft over de wijze waarop [taxateur01] de taxatie heeft uitgevoerd een klacht ingediend bij het Tuchtcollege van de Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Deze klacht is bij uitspraak van 26 maart 2021 gegrond verklaard en als maatregel is een berisping overgelegd.

      
      
    
     
  
  
    

3

Het geschil

    
      
3.1.

      
De vorderingen van [eiser01] c.s. luiden samengevat om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad SAOZ te veroordelen:

      
1. tot betaling aan [eiser01] van € 35.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 22 april 2021, tot aan de dag der algehele voldoening;

      
2. tot betaling aan [eiser02] van € 35.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 22 april 2021, tot aan de dag der algehele voldoening;

      
3. tot betaling aan [eiser01] c.s. van € 1.784,75, zijnde de buitengerechtelijke kosten ex art. 6:96 lid 2 sub c BW;

      
4. tot betaling van de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

      
    
    
      
3.2.

      
Het verweer van SAOZ strekt tot afwijzing van de vorderingen, met hoofdelijke veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van [eiser01] c.s. in de kosten van de procedure, te vermeerderen met wettelijke rente, en in de nakosten.

      
    
    
      
3.3.

      
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

      
      
    
  
  
    

4

De beoordeling

    
      
4.1.

      
        
[eiser01] c.s. grondt zijn vordering op onrechtmatige daad. Ter onderbouwing van zijn vordering heeft [eiser01] c.s. het volgende gesteld. SAOZ heeft bij het uitvoeren van haar opdracht tot taxatie van de woningen een fout gemaakt. [eiser01] c.s. en de Gemeente zijn in de vaststellingsovereenkomst uitdrukkelijk overeengekomen dat het concepttaxatierapport van november 2015 als uitgangspunt diende voor de vaststelling van de waardeverminderingen van de woningen. Dit rapport diende enkel definitief te worden gemaakt. SAOZ diende in 2019 alleen de waardevermindering van de woningen op basis van de directe gevolgen van de grondwaterverontreiniging vast te stellen. De waardevermindering door indirecte gevolgen van de grondwaterverontreiniging (negatieve berichtgeving/publiciteit) diende niet bij de berekening van de waardevermindering te worden betrokken.

        
In 2015 was nog geen sprake van negatieve publiciteit en dus heeft dit toen geen invloed gehad op de getaxeerde waardeverminderingen, te weten € 80.000,- ( [straatnaam01] 6) en € 75.000,- ( [straatnaam01] 8). Deze getaxeerde waardeverminderingen hoefden in 2019 nog slechts gecorrigeerd te worden op het moment dat eventuele veranderingen in de (omvang van de) grondwaterverontreiniging daar in de tussenliggende periode aanleiding voor gaven. De veranderingen in de (omvang van de) grondwaterverontreiniging blijken uit het grondwateronderzoek van Agel van 17 mei 2019. Hiermee heeft [taxateur01] rekening gehouden en dit heeft geleid tot getaxeerde waardeverminderingen van € 80.000,00 voor [straatnaam01] 6 en voor [straatnaam01] 8. Hier had [taxateur01] het bij moeten laten. Echter in plaats daarvan heeft hij op de aldus vastgestelde waardeverminderingen de waardervemindering door indirecte gevolgen afgetrokken, zodat de uiteindelijke waardevermindering op grond van directe gevolgen voor zowel [straatnaam01] 6 als [straatnaam01] 8 op € 45.000,- uit kwam.

        
Door af te wijken van hetgeen [eiser01] c.s. en de Gemeente zijn overeengekomen en van de aan haar verstrekte opdracht heeft SAOZ in de persoon van [taxateur01] onvoldoende rekening gehouden met de gerechtvaardigde belangen van [eiser01] c.s., hetgeen zij - zoals ook uit de uitspraak van het Tuchtcollege blijkt - wel had moeten doen. Dit geldt te meer nu SAOZ wist dat het taxatierapport voor partijen bindend zou zijn en dat de gevolgen hiervan groot zouden zijn. SAOZ heeft hiermee niet de zorgvuldigheid betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur verondersteld mag worden en daardoor heeft zij gehandeld in strijd met hetgeen volgens het ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Zodoende heeft SAOZ met deze fout onrechtmatig jegens [eiser01] c.s. gehandeld en is zij gehouden de schade die [eiser01] c.s. dientengevolge heeft geleden te vergoeden.

      
      
    
    
      
4.2.

      
Ter onderbouwing van de geleden schade heeft [eiser01] c.s. het volgende aangevoerd. Als SAOZ geen fout had gemaakt, dan had de Gemeente de feitelijke directe waardevermindering vergoed, te weten voor de [straatnaam01] 6 en [straatnaam01] 8 elk een bedrag van € 80.000,00. Eventuele waardeverminderingen als gevolg van indirecte gevolgen waren daarbij dan voor rekening en risico van de eigenaren gebleven. Nu heeft de Gemeente echter, gezien de concreet gemaakte waardeverminderingen als gevolg van indirecte gevolgen, aan [eiser01] c.s. elk een bedrag van € 45.000,00 vergoed. [eiser01] c.s. lijden dus ieder voor zich schade voor een bedrag van (€ 80.000,00 -/- € 45.000,00 =) € 35.000,00.

      
    
    
      
4.3.

      
SAOZ betwist bij de uitvoering van haar opdracht een fout te hebben gemaakt. Zij voert aan dat zij van de Gemeente een opdracht heeft ontvangen, zoals omschreven in de brief van 10 oktober 2019, en die opdracht heeft zij correct uitgevoerd.

      
    
    
      
4.4.

      
Als eerste ligt de vraag voor welke opdracht aan SAOZ is verstrekt.

      
    
    
      
4.5.

      
Ter zitting is vast komen te staan dat [eiser01] c.s. de opdrachtbevestiging van 10 oktober 2019 van de Gemeente aan SAOZ destijds gezien heeft en daar verder geen opmerkingen over heeft gemaakt, noch naar de Gemeente, noch naar SAOZ. Daarmee kan er vanuit worden gegaan dat [eiser01] c.s. op dat moment niet van mening was dat de door de Gemeente verstrekte opdracht verschilde van wat in de vaststellingsovereenkomst bedoeld was.

      
    
    
      
4.6.

      
        
Wat er verder ook zij van de gestelde verschillen tussen de opdrachtbevestiging door de Gemeente en de vaststellingsovereenkomst, SAOZ mocht uitgaan van de opdracht zoals die in brief van Gemeente is geformuleerd. Immers, de Gemeente was haar

        
opdrachtgever. De onderliggende vaststellingsovereenkomst kende [taxateur01] ook niet.

      
      
    
    
      
4.7.

      
[eiser01] c.s. stelt in dit verband ook nog dat uit de door hem als productie 20 overgelegde e-mails kan worden afgeleid dat [eiser01] c.s. en de Gemeente aan [taxateur01] hebben gevraagd om in weerwil van eerdere instructies eerst de vragen van [eiser01] c.s. en de Gemeente te beantwoorden alvorens een definitief taxatierapport uit te brengen. SAOZ heeft in strijd met deze instructies meteen een definitief taxatierapport uitgebracht en aldus in strijd met de opdracht van partijen gehandeld. [taxateur01] heeft in reactie hierop ter zitting aangevoerd dat deze (aanvullende) instructie aan hem niet uit de betreffende e-mails kan worden afgeleid. De rechtbank stelt vast dat slechts één van de als productie 20 overgelegde e-mails aan [taxateur01] is gericht, namelijk die van 30 januari 2020 om 16.31 uur. De gestelde instructie aan [taxateur01] zou dus daaruit moeten volgen. De rechtbank kan dit niet af leiden uit die e-mail. Uit de mail is naar het oordeel van de rechtbank niet meer af te leiden dan dat aan [taxateur01] wordt gevraagd om bij de beantwoording van de vragen in zijn rapport de opmerkingen en vragen van [eiser01] c.s. mee te nemen. Dit heeft [taxateur01] gedaan. SAOZ heeft op dit punt dus niet in strijd met de aan haar verstrekte opdracht gehandeld.

      
    
    
      
4.8.

      
De vraag is vervolgens of SAOZ de taxatie overeenkomstig deze opdracht heeft uitgevoerd.

      
    
    
      
4.9.

      
De rechtbank begrijpt het standpunt van [eiser01] c.s. zo dat hij van mening is dat de getaxeerde waardeverminderingen op basis van directe gevolgen in 2019 nauwelijks dienen te verschillen van die uit 2015 omdat bij de taxatie in 2015 ook geen rekening was gehouden met de indirecte gevolgen (omdat die er toen nog niet waren) en de omstandigheden ten aanzien van grondwaterverontreiniging in de tussentijd niet noemenswaardig zijn gewijzigd.

      
      
        
De rechtbank wijst op de citaten uit het conceptrapport van 2015 en het definitieve rapport van 2020 zoals deze onder de feiten zijn weergegeven. Hieruit kan worden opgemaakt, en dit is door [taxateur01] ter zitting ook bevestigd, dat [taxateur01] bij zijn taxatie in 2015 met veel onzekerheden ten aanzien van de grondwaterverontreiniging rekening diende te houden, en dat onzekerheden leiden tot een lagere getaxeerde marktwaarde en dus tot een hogere getaxeerde waardevermindering.

        
In 2019 waren er nieuwe gegevens die een deel van de onzekerheden uit 2015 wegnamen. Dit leidde, samen met gewijzigde omstandigheden omdat uitgegaan werd van een andere peildatum, tot een lagere taxatie van de waardevermindering als gevolg van de grondwaterverontreiniging.

        
Dit verklaart het verschil tussen de getaxeerde waardedaling op basis van directe gevolgen op de peildatum in 2015 en op de peildatum in 2019. Dit verschil wordt niet verklaard, zoals [eiser01] c.s. lijkt te stellen, door de omstandigheid dat [taxateur01] de waardevermindering als gevolg van indirecte gevolgen van de grondwaterverontreiniging heeft afgetrokken van de waardevermindering die hij in 2015 had vastgesteld. Dat staat helemaal los van elkaar.

        
Door in zijn definitieve rapport ook nog expliciet te vermelden wat de waardevermindering per woning is op basis van de indirecte gevolgen van de grondwaterverontreiniging (terwijl dit in het conceptrapport niet stond), heeft [taxateur01] eigenlijk meer gedaan dan zijn opdracht inhield. [taxateur01] heeft hierover ter zitting verklaard dat hij dit heeft gedaan in reactie op alle vragen en opmerkingen van [eiser01] c.s. op het conceptrapport en in de hoop dat partijen zo meer inzicht zouden krijgen in de wijze waarop hij tot zijn taxatie is gekomen.

      
      
      
        
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat niet is gebleken dat [taxateur01] en dus SAOZ niet conform de verstrekte opdracht heeft gehandeld.

      
      
    
    
      
4.10.

      
Ter zitting is in aanvulling op het voorgaande nog het volgende aangevoerd als verwijt dat [eiser01] c.s. aan SAOZ in de persoon van [taxateur01] maken. [taxateur01] heeft, zie onder andere op pagina 17 van het definitieve rapport en de wijze waarop de tabellen zijn weergegeven, eerst de feitelijke (algehele) waardedaling van de woningen vastgesteld en toen de waardedaling als gevolg van indirecte gevolgen. Laatstgenoemde waardedaling heeft hij afgetrokken van de eerstgenoemde waardedaling en het verschil van deze aftreksom heeft [taxateur01] als waardedaling als gevolg van de directe gevolgen van grondwaterverontreiniging aangemerkt. Hiermee heeft [taxateur01] in strijd met zijn opdracht gehandeld. Immers, aan hem was opgedragen om de waardedaling als gevolg van de directe gevolgen van de grondwaterverontreiniging te berekenen en bij die waardedaling geen rekening te houden met de waardedaling als gevolg van de indirecte gevolgen.

      
    
    
      
4.11.

      
        
De rechtbank acht dit verwijt zonder grond. In het concepttaxatierapport van 13 december 2019 en het definitieve taxatierapport uit 2020 heeft [taxateur01] uitgebreid uitgelegd hoe hij tot de berekening van de waardedaling op basis van directe gevolgen is gekomen en waarom deze aanmerkelijk lager is uitgevallen dan in het eerdere rapport van november 2015. De rechtbank verwijst naar hetgeen zij hierover hiervoor al heeft overwogen. Zoals eveneens volgt uit het voorgaande, heeft [taxateur01] in het definitieve taxatierapport, anders dan in zijn conceptrapport van 2019, ook de feitelijke waardevermindering en de indirecte waardevermindering genoemd in de hoop meer inzicht te geven in de wijze waarop hij tot zijn taxatie is gekomen.

        
Hieruit kan echter niet worden afgeleid dat [taxateur01] de waardedaling op basis van directe gevolgen door een simpele aftreksom heeft bepaald. Dit doet geen recht aan al hetgeen verder in de rapporten is opgenomen. Het ligt bovendien ook helemaal niet voor de hand dat [taxateur01] zo te werk zou zijn gegaan. Voor het bepalen van de waardedaling op basis van directe gevolgen had [taxateur01] immers veel meer concrete gegevens beschikbaar dan voor het bepalen van de waardedaling op basis van indirecte gevolgen.

        
Met [eiser01] c.s. is de rechtbank eens dat door de zinsnede op pagina 17 van het definitieve rapport (“De totale waardevermindering minus de waardevermindering van de woningen door indirecte gevolgen is de waardedaling veroorzaakt door de directe gevolgen.”) en uit de wijze waarop de tabellen zijn ingericht een andere indruk kan ontstaan. Echter door [taxateur01] is ter zitting voldoende uitgelegd, en dit wordt ook ondersteund door het concepttaxatierapport van 13 december 2019 en door het definitieve taxatierapport, dat het juist andersom is gegaan.

      
      
    
    
      
4.12.

      
De conclusie uit het vorengaande is dat SAOZ in de persoon van [taxateur01] de aan haar verstrekte opdracht tot taxatie overeenkomstig die opdracht heeft uitgevoerd. SAOZ heeft dus geen zorgvuldigheidsnorm geschonden. Daarmee is geen sprake van een onrechtmatige daad. Om die reden komt de (hoofd)vordering van [eiser01] c.s. tot schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad niet voor toewijzing in aanmerking. Dat geldt ook voor de, daarvan afhankelijke, nevenvorderingen.

      
    
    
      
4.13.

      
[eiser01] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van SAOZ worden begroot op:

      
- griffierrecht € 2.837,00

      
- salaris advocaat €

1.442,00

(2,0 punten* × tarief € 721,00)

      
Totaal € 4.279,00

      
      
        
* conclusie van antwoord (1), mondelinge behandeling (1)

      
      
    
    
      
4.14.

      
De door SAOZ verzochte hoofdelijke veroordeling in de proceskosten wordt afgewezen, nu niet is gesteld of gebleken dat [eiser01] c.s. hoofdelijk zijn verbonden.

      
    
    
      
4.15.

      
Uit de uitspraak van 10 juni 2022 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:853), onder nummer 2.3, leidt de rechtbank af dat in dit vonnis geen aparte beslissingen hoeven te worden genomen over nakosten en wettelijke rente daarover.

      
      
    
  
  
    

5

De beslissing

    
De rechtbank

    
    
      
5.1.

      
wijst de vorderingen af,

      
    
    
      
5.2.

      
veroordeelt [eiser01] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van SAOZ tot op heden begroot op € 4.279,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 14 dagen na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

      
    
    
      
5.3.

      
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

      
      
        
Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Koekebakker en, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 28 december 2022.

        
[2111/1582]