ECLI:NL:RBROT:2023:3732, Rechtbank Rotterdam, 21-04-2023, 102377652 \ CV EXPL 22-37727
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-04-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: huurrecht; gebreken; vermindering huurprijs

RECHTBANK ROTTERDAM




locatie Rotterdam





zaaknummer: 10237652 \ CV EXPL 22-37727





datum uitspraak: 21 april 2023






Vonnis van de kantonrechter






in de zaak van






[eiser01] ,



woonplaats: [woonplaats01] ,


eiser,


gemachtigde: mr. M.Y. van Oel,





tegen






Stichting Havensteder

,


vestigingsplaats: Rotterdam,


gedaagde,


gemachtigde: mr. P.J. Remmelts.





De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘Havensteder’ genoemd.







1

De procedure



1.1.


Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:




de dagvaarding van 14 oktober 2022, met bijlagen;




het antwoord;




het e-mailbericht van 15 maart 2023 van de zijde van [eiser01] , met bijlage;




de akte houdende vermeerdering van eis van de zijde van [eiser01] ;




de ter zitting aan de zijde van [eiser01] overgelegde productie.







1.2.


Op 20 maart 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren van de zijde van [eiser01] aanwezig: [eiser01] in persoon, bijgestaan door zijn gemachtigde. Van de zijde van Havensteder waren aanwezig: mevrouw [naam01] en de heer [naam02] (beiden onderhoudsinspecteur), bijgestaan door genoemde gemachtigde.







2

De feiten



2.1.


Tussen [eiser01] als huurder en Havensteder als verhuurder bestaat sinds 16 juni 2014 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres01] in Rotterdam (hierna: het gehuurde).





2.2.


[eiser01] heeft bij de huurcommissie een verzoek om een uitspraak over de afrekening van servicekosten ingediend. Op 17 januari 2022 heeft een zitting plaatsgevonden waarin dit verzoek is besproken. [eiser01] heeft tijdens deze zitting, voor zover in deze procedure van belang, het volgende verklaard:




“(…)






Korte samenvatting verklaring huurder:








De woning is erg koud (…).






Daarnaast heeft de woning gebreken, zo is er schimmel en tocht aanwezig en wordt de verouderde installatie niet vervangen. De woning is in slechte staat.






Ik heb een verzoek gedaan voor dubbele beglazing.






De gebreken hebben de hoge stookkosten mede veroorzaakt.







(…)”.






2.3.


Op 23 februari 2022 heeft de gemachtigde van [eiser01] Havensteder verzocht meerdere gebreken in het gehuurde te verhelpen. In deze brief staat, voor zover in deze procedure van belang, het volgende:




“(…)






Tocht




Cliënt belt sinds 2 januari 2019 naar Havensteder in verband met de tocht die in zijn woning is ontstaan door achterstallig onderhoud. Tot op heden weigert Havensteder actie te ondernemen om de toch te verhelpen.







Schimmelvorming




Daarnaast heeft cliënt op 25 november 2019 melding gemaakt van schimmelvorming binnen de woning. Alhoewel op dat moment een medewerker van Mudde Bouw is langs geweest en de schimmel voor korte duur heeft verholpen, is er ongeveer drie weken na de melding wederom schimmel ontstaan.

(…)






Lekkage




Op 16 maart 2020 heeft cliënt een melding gemaakt van lekkage. Tussen voorgenoemde datum en 6 december 2021 heeft cliënt wederom Havensteder regelmatig verzocht om de lekkage te verhelpen. Na regelmatig aandringen is op 13 december 2021 door Havensteder een monteur gestuurd om de lekkage te onderzoeken. Tot op heden is de lekkage echter niet verholpen.






(…)”.






2.4.


In de brief van 8 juli 2022 schrijft het Team Dagelijks Onderhoud van Havensteder [eiser01] , voor zover in deze procedure van belang, het volgende:




“(…)






Lekkage




Voor de lekkage hebben wij op 4 mei 2022 een combinatie afspraak staan met verschillende aannemers. Via de firma Consolidated hebben wij de terugkoppeling ontvangen dat de werkzaamheden zijn afgerond en de lekkage is opgelost.







Tocht




Met betrekking tot de tochtklachten in de woning hebben wij de aannemer, de firma Muddebouw, opdracht gegeven om een inspectie uit te voeren. Daar heeft uw cliënt in het telefoongesprek met de aannemer aangegeven geen medewerking te verlenen in de inspectie van de tochtklachten. Uw cliënt geeft aan dat hij dubbel glas wil in de woning. (…). Het complex van uw cliënt staat voor 2023-2024 op de planning voor het duurzaamheidsprogramma. (…).







Schimmel en vocht




Voor de klachten van schimmel en vocht hebben wij een binnenklimaatonderzoek laten uitvoeren door de firma Strooming. Vanuit dit onderzoek is naar voren gekomen dat de koolstofdioxide (CO2) en de luchtvochtigheid voldoen aan de norm. In navolging van dit onderzoek hebben wij de firma Dolmans de opdracht verstrekt om de schimmel professioneel te laten verwijderen door heel de woning. Deze opdracht is op 5 juli 2022 uitgevoerd. Daarnaast hebben wij de firma Breijer de opdracht gegeven om de ventilatie na te zien en opnieuw in te regelen.






(…).”






2.5.


Op 7 juni 2022 is door de firma Strooming in het gehuurde een binnenmilieu onderzoek uitgevoerd. In een brief van 11 juli 2022 is [eiser01] van de resultaten van dit onderzoek op de hoogte gesteld. In deze brief schrijft het Team Dagelijks Onderhoud van Havensteder, voor zover in deze procedure van belang, het volgende:




“(…)






Visuele inspectie







Er is een visuele inspectie middels warmtebeeldcamera verricht om zodoende eventuele koudebruggen, lekkages of vochtconcentraties in muren en/of plafonds op te sporen. Hiernaast zijn er door verschillende technieken de vochtgehaltes bepaald van uw muren en plafonds.




De resultaten van dit onderzoek zijn: Er zijn geen bijzonderheden of afwijkingen geconstateerd. Wel zijn er zichtbaar oude vochtplekken door een oude lekkage, deze zijn inmiddels verholpen.







Conclusie uitgevoerd onderzoek








Tijdens de visuele inspectie is er schimmel waargenomen in de woning;






Op het moment van onderzoek zijn er geen verhoogde vochtconcentraties gemeten in de woning;






Uit de verschillende metingen kan geconcludeerd worden tijdens het onderzoek dat de koolstofdioxide (CO2) en de luchtvochtigheid voldoen aan de norm. De temperatuur is wat aan de hoge kant;






Het ventilatiesysteem dient hoger afgesteld te worden.







(…)”.








3

Het geschil



3.1.


[eiser01] eist, na eisvermeerdering, samengevat:




dat de verschuldigde huurprijs van het gehuurde van op dit moment € 713,00 per maand zal worden verminderd met een aan de vermindering van het huurgenot evenredig bedrag, zijnde € 285,20 per maand, ingaande op 17 januari 2022 tot aan de dag waarop die gebreken zijn verholpen;




te verklaren voor recht dat Havensteder aansprakelijk is voor de schade die [eiser01] heeft geleden en in de toekomst zal lijden als gevolg van de gebreken in het gehuurde, deze schade nader op te maken bij staat;




Havensteder te veroordelen in de proceskosten met rente;




het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.







3.2.


[eiser01] baseert de eis op het volgende. [eiser01] klaagt al sinds 2 januari 2019 bij Havensteder over achterstallig onderhoud. Deze klachten hebben betrekking op tocht, diverse lekkages en schimmelvorming. De gemachtigde van [eiser01] heeft Havensteder bij brief van 23 februari 2022 verzocht deze gebreken te verhelpen. Tot op heden is dat echter niet (volledig) gebeurd. Daarnaast is sprake van slechte isolatie van het gehuurde. [eiser01] ervaart hierdoor vermindering van zijn huurgenot. [eiser01] moet gecompenseerd worden voor het verminderde huurgenot.





3.3.


Havensteder is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. Dat sprake is van tocht in het gehuurde is allereerst niet gebleken. Bovendien blijkt uit de door [eiser01] overgelegde correspondentie niet dat hij een substantiële vermindering van het huurgenot ervaart als gevolg van de genoemde tochtklachten. Ten aanzien van de lekkages licht [eiser01] niet toe waarom dit zou moeten leiden tot een huurprijsvermindering. Bovendien is de bij Havensteder bekende lekkage inmiddels verholpen. Ten aanzien van de schimmel blijkt uit de door [eiser01] overgelegde foto’s dat de schimmel zich bevindt op één muur en één raamkozijn. De schimmel is van een dusdanig beperkte omvang dat deze niet leidt tot een substantiële vermindering van het huurgenot. Het feit dat het gehuurde niet goed is geïsoleerd en geen dubbel glas heeft kan, mede in aanmerking genomen dat het gaat om een woning uit een jaar 1965, niet leiden tot de conclusie dat sprake is van een gebrek. Bovendien is het gehuurde al ingepland voor renovatie.







4

De beoordeling



4.1.


[eiser01] eist een vermindering van de huurprijs van 40% per maand tot het moment dat de gebreken door Havensteder zijn verholpen. Daaraan legt hij artikel 7:207 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ten grondslag.





Juridisch kader







4.2.


Wanneer sprake is van een vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek kan de huurder op grond van artikel 7:207 BW een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was bij de verhuurder om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.





4.3.


Allereerst zal beoordeeld moeten worden of sprake is van één of meerdere gebreken in het gehuurde. Artikel 7:204 lid 2 BW bepaalt dat een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.





4.4.


Het recht op huurprijsvermindering bestaat vervolgens als sprake is van een gebrek dat leidt tot genotsvermindering. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat alleen een substantiële aantasting van het huurgenot aanleiding is tot huurprijsvermindering. In deze procedure is in geschil of sprake is van een gebrek, en zo ja, of dit gebrek aanleiding is tot huurprijsvermindering.





Is sprake van een gebrek, en zo ja, moet een huurprijsvermindering worden toegepast?







4.5.


[eiser01] heeft in de dagvaarding vier gebreken of tekortkomingen gesteld, als gevolg waarvan een huurprijsvermindering moet worden toegepast. Deze gebreken zijn (i) tocht, (ii) schimmelvorming, (iii) slechte isolatie en (iv) lekkage. De kantonrechter zal deze gestelde gebreken hierna behandelen.





Tocht






4.6.


Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser01] onvoldoende aangevoerd om vast te stellen dat sprake is van een substantiële vermindering van het huurgenot ten gevolge van tocht. In dit verband is van belang dat Havensteder, naar [eiser01] niet heeft weersproken, onderzoek heeft willen doen naar de door [eiser01] gestelde tochtklachten, maar [eiser01] heeft geweigerd om hieraan zijn medewerking te verlenen. In die omstandigheden kan niet worden vastgesteld dat het gebrek is toe te rekenen aan Havensteder. Dat is op grond van artikel 7:204 BW echter wel vereist voor de vaststelling of sprake van een gebrek.





Schimmelvorming






4.7.


[eiser01] heeft aangevoerd dat sprake is van schimmelvorming op de raamkozijnen en de slaapkamermuur. Havensteder heeft het bestaan van deze schimmelvorming niet betwist, maar aangevoerd dat deze schimmel van een zodanig beperkte omvang is dat geen sprake is van een gebrek waarvoor huurprijsvermindering kan worden toegekend. Bovendien zijn na onderzoek geen noemenswaardige afwijkingen aan het binnenmilieu geconstateerd, aldus Havensteder. Ter zitting heeft Havensteder aangevoerd dat de schimmel wellicht veroorzaakt wordt door een koudebrug (dat niet als een gebrek kan worden aangemerkt) en/of doordat [eiser01] te weinig ventileert (bewonersgedrag).





4.8.


In het midden kan blijven wat de oorzaak is van de geconstateerde schimmelvorming. Op grond van wat ter zitting aan de orde is geweest, waaruit volgt dat de schimmel zich met een doekje vrij eenvoudig laat verwijderen, kan de kantonrechter namelijk niet vaststellen dat de genoemde schimmelplekken zodanig zijn dat sprake is van substantiële aantasting van het huurgenot. Van een substantiële aantasting van het huurgenot kan bijvoorbeeld sprake zijn als de schimmel medische klachten veroorzaakt, of als de schimmel ervoor zorgt dat bepaalde ruimtes niet kunnen worden gebruikt. Door [eiser01] is een dergelijke aantasting van het huurgenot niet gesteld, zodat, mede gelet op de gemotiveerde betwisting van Havensteder en op de strenge toets die de kantonrechter moet hanteren, niet vast is komen te staan dat [eiser01] als gevolg van schimmelvorming een dusdanige aantasting van het huurgenot heeft ondervonden dat die een huurprijsvermindering rechtvaardigt.





Slechte isolatie






4.9.


[eiser01] heeft aangevoerd dat het gehuurde slecht geïsoleerd is, waardoor hij extra stookkosten moet maken om in het gehuurde een acceptabele temperatuur te bereiken. Volgens Havensteder is geen sprake van een gebrek, nu van een woning uit 1965 niet kan worden verwacht dat deze hetzelfde isolatieniveau heeft als een moderne woning. Voor de komende jaren staat bovendien een renovatie van het gehuurde gepland ter verbetering van het comfort van de huurders, aldus Havensteder.





4.10.


De kantonrechter volgt [eiser01] niet in zijn stelling dat het niet aanbrengen van nieuwe isolatie en dubbele beglazing moet worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Een gebrek is immers een eigenschap van het gehuurde die de huurder van een goed onderhouden zaak niet hoefde te verwachten. Van een woning met als bouwjaar 1965 mag een huurder dus niet hetzelfde isolatieniveau verwachten als van een nieuwbouwwoning. Nu [eiser01] niet nader heeft onderbouwd dat het isolatieniveau van het gehuurde lager is dan hij van het gehuurde mocht verwachten, kan niet worden geoordeeld dat sprake van een gebrek.





Lekkage(s)






4.9.


Tussen partijen staat vast, zoals op de zitting besproken, dat sprake is geweest van één lekkage vanuit het dak die inmiddels is verholpen. Anders dan Havensteder betoogt, is de kantonrechter van oordeel dat de bedoelde lekkage wel moet worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. In geschil is verder of Havensteder de lekkage tijdig en adequaat heeft verholpen, en of de lekkage en de schade die [eiser01] als gevolg daarvan heeft geleden aanleiding zijn voor huurprijsvermindering.






is de lekkage tijdig en adequaat verholpen?






4.10.


[eiser01] heeft aangevoerd dat hij de lekkage op 2 januari 2019 heeft gemeld. Havensteder betwist dit, en heeft aangevoerd dat zij pas bij brief van 23 februari 2022 van de lekkage op de hoogte is gesteld. Daarop heeft [eiser01] aangevoerd dat hij de lekkage ook op 17 januari 2022 tijdens de zitting bij de huurcommissie naar voren heeft gebracht, zodat Havensteder in ieder geval op die datum op de hoogte was van de lekkage. Door deze lekkage vervolgens pas op 4 mei 2022 te verhelpen, heeft Havensteder niet tijdig en adequaat gehandeld, aldus [eiser01] .





4.11.


Naar het oordeel van de kantonrechter is niet vast komen te staan dat [eiser01] Havensteder eerder dan op 23 februari 2022 van de lekkage op de hoogte heeft gesteld. Dat [eiser01] tijdens de zitting bij de huurcommissie heeft gemeld dat sprake is van een lekkage blijkt niet uit de uitspraak van de huurcommissie (zie 2.2.). Bovendien had de procedure bij de huurcommissie betrekking op de servicekosten, niet op genoemde gebreken. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat Havensteder op 23 februari 2022 van de lekkage op de hoogte is gesteld.





heeft [eiser01] recht op huurprijsvermindering?






4.12.


Na de melding van 23 februari 2022 heeft Havensteder een termijn van zes weken om het gebrek te verhelpen (artikel 7:257 lid 2 BW). Pas na deze periode heeft [eiser01] recht op vermindering van de huurprijs. Dit betekent dat [eiser01] in beginsel per 6 april 2022 aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.





4.13.


[eiser01] heeft na 4 mei 2022 geen recht meer op vermindering van de huurprijs, omdat vast staat dat de lekkage op die datum is immers verholpen en door [eiser01] niet is onderbouwd dat hij een substantiële vermindering van zijn huurgenot heeft ondervonden door de opgetreden gevolgschade aan de koof. Overigens heeft Havensteder ter zitting aangeboden het stucwerk op de koof, dat als gevolg van de lekkage beschadigd is geraakt, te herstellen. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat Havensteder, met medewerking van [eiser01] , spoedig zal overgaan tot herstel van het stucwerk.





omvang huurprijsvermindering






4.14.


Vervolgens moet de vraag worden beantwoord op welk percentage aan huurprijsvermindering [eiser01] in de periode 6 april tot en met 4 mei 2022 recht heeft. De kantonrechter volgt [eiser01] niet in zijn stelling dat sprake is van een gebrek dat in categorie C van het Gebrekenboek valt. Gelet op de aard en omvang van de lekkage is een huurprijsvermindering van 20% naar het oordeel van de kantonrechter evenredig aan de ernst van het gebrek.





4.15.


Op grond van artikel 7:207 BW kan, bij een gebrek waardoor het huurgenot wordt verminderd, een vermindering van ‘de huurprijs’ worden gevorderd. Met ‘de huurprijs’ wordt alleen de kale huurprijs bedoeld, niet het voorschot bijkomende kosten dat [eiser01] maandelijks naast de genoemde kale huurprijs betaalt. Nu tussen partijen vaststaat dat de kale huurprijs tot 1 juli 2022 € 518,91 bedroeg, zal de kantonrechter van dit bedrag uitgaan. Bij een huurprijsvermindering van 20%, ofwel € 103,78, is de maandelijkse kale huurprijs in de periode 6 april tot en met 4 mei 2022 € 415,13 gaan bedragen. De kantonrechter zal de maandelijkse kale huurprijs daarom over deze periode vaststellen op € 415,13.





Heeft [eiser01] recht op toekenning van een schadevergoeding?






4.16.


Naast de vordering tot huurprijsvermindering, heeft [eiser01] gevorderd te verklaren voor recht dat Havensteder jegens [eiser01] aansprakelijk is voor de schade die [eiser01] heeft geleden en nog zal lijden als gevolg van de gebreken in het gehuurde, zulks nader op te maken bij staat. [eiser01] heeft ter onderbouwing van deze vordering aangevoerd dat hij schade heeft geleden in de vorm van gederfde inkomsten, omdat hij meermaals thuis moest blijven om werklieden en medewerkers van Havensteder te kunnen ontvangen. Als gevolg hiervan heeft [eiser01] in die perioden niet kunnen werken, en dus schade geleden.





4.17.


Uit het door partijen gestelde blijkt dat de werkzaamheden in het gehuurde zijn uitgevoerd in het kader van door [eiser01] gemelde klachten. ten aanzien waarvan op grond van artikel 7:220 BW een gedoogplicht op de huurder rust om noodzakelijke herstelwerkzaamheden te dulden. Het uitvoeren van dergelijke werkzaamheden kan, hoe vervelend dat ook is, onmogelijk zonder enig ongemak voor de bewoners plaatsvinden. Dergelijke genotsbeperkingen zijn bij aanvang van de huur voorzienbaar voor de huurder en zijn niet als schade aan te merken. Wanneer [eiser01] hinder ondervond als gevolg van deze werkzaamheden, had het op zijn weg gelegen Havensteder hiervan op de hoogte te stellen, zodat gezamenlijk naar een oplossing gezocht kon worden. Dat [eiser01] dit heeft gedaan, is niet gebleken.





4.18.


Het voorgaande leidt dit tot de conclusie dat van toekenning van een schadevergoeding op grond van artikel 7:208 BW geen sprake kan zijn. De gevorderde verklaring voor recht zal dan ook worden afgewezen.





Proceskosten







4.19.


In de omstandigheid dat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren. Iedere partij draagt daarom de eigen proceskosten.





Uitvoerbaarheid bij voorraad







4.20.


Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).







5

De beslissing


De kantonrechter:




5.1.


vermindert de door [eiser01] verschuldigde kale maandelijkse huurprijs voor het gehuurde met 20%, tot een bedrag van € 415,13, met ingang van 6 april 2022 tot en met 4 mei 2022;





5.2.


wijst de overige vorderingen af;





5.3.


verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;





5.4.


compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.




Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.


54214