ECLI:NL:GHSHE:2023:749, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 07-03-2023, 200.288.727_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2023-03-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: ontbinding huurovereenkomst woonruimte

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
  
  Team Handelsrecht
  
    zaaknummer 200.288.727/01
  
  
    
      arrest van 7 maart 2023
    
  
  
    in de zaak van 
  
  
    
      
        [appellant]
      ,
    wonende te [woonplaats] ,
    appellant,
    hierna aan te duiden als “ [appellant] ”,
    advocaat: mr. M.M. van der Marel te Eindhoven,
  
  
    tegen
  
  
    de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Trudo Holding B.V.,
    gevestigd te [vestigingsplaats] ,
    geïntimeerde,
    hierna aan te duiden als “Trudo”,
    advocaat: mr. I.C.K. Mol te Eindhoven,
  
  
    als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 9 maart 2021 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, onder zaaknummer 8239413, rolnummer 19/12110 gewezen vonnis van 15 oktober 2020.
  
  
    
      5Het geding in hoger beroep
    
    
      5.1.
      Het verloop van het vervolg van de procedure blijkt uit:
      
        
          voormeld tussenarrest van 9 maart 2021 waarbij het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft gelast;
        
        
          de akte motivering standpunt van [appellant] ;
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling na aanbrengen van 22 april 2021;
        
        
          de memorie van grieven met productie 5;
        
        
          de memorie van antwoord met producties 41 t/m 43b;
        
        
          de brief met bijlagen van [persoon A] namens Trudo van 5 januari 2023;
        
        
          de brief van mr. M.M. van der Marel namens [appellant] van 23 januari 2023 met producties 1 t/m 5;
        
        
          de mondelinge behandeling van 25 januari 2023.
        
      
      
    
    
      5.2.
      Met de brief van 23 januari 2023 en dus twee dagen voor de mondelinge behandeling heeft [appellant] de producties 1 t/m 4, waarnaar in de memorie van grieven wordt verwezen maar die niet daadwerkelijk met de memorie in het geding waren gebracht, alsnog aan het hof en aan Trudo gestuurd, met het verzoek deze aan het procesdossier toe te voegen. Trudo heeft daartegen tijdens de mondelinge behandeling bezwaar gemaakt. Het hof heeft na daarover gevoerd debat de behandeling geschorst voor beraad en heeft na hervatting als volgt beslist.
    
    
      5.3.
      Ingevolge artikel 87 lid 6 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) worden stukken die niet uiterlijk tien dagen voor de mondelinge behandeling in het geding zijn gebracht, buiten beschouwing gelaten, tenzij de goede procesorde zich daartegen verzet. Om die reden laat het hof de producties 1, 2 en 4 buiten beschouwing. De goede procesorde verzet zich er evenwel tegen dat het hof ook de als (onderdeel van) productie 3 overgelegde vaststellingsovereenkomst uit 2015 buiten beschouwing laat. Bij die overeenkomst is o.a. Stichting Trudo, een – zoals [appellant] heeft gesteld en Trudo tijdens de mondelinge behandeling heeft erkend - aan Trudo gelieerde rechtspersoon, partij. Uit de memorie van grieven blijkt dat [appellant] zich op die overeenkomst beroept, terwijl Trudo, voor zover zij de overeenkomst niet al kende, moet worden geacht in staat te zijn geweest de inhoud ervan eenvoudig binnen haar organisatie te achterhalen. Het hof zal de vaststellingsovereenkomst daarom bij de beoordeling betrekken.
      
    
    
      5.4.
      Het hof heeft aan het einde van de mondelinge behandeling een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
      
    
  
  
    
      6De beoordeling
    
    
      
        De feiten
      
    
    
      6.1.
      Het hof gaat uit van de volgende feiten.
      
      
        6.2.1.
        
          [appellant] huurde met ingang van 19 oktober 2015 van de rechtsvoorgangster van Trudo en aansluitend van Trudo een woning aan de [adres] (hierna: “de woning”). De huurprijs bedroeg laatstelijk € 613,44 per maand. 
        
      
      
        6.2.2.
        
          [appellant] heeft ingrijpende werkzaamheden aan de woning uitgevoerd. Hij heeft er onder meer de vloeren van de begane grond en de keuken uit verwijderd. [appellant] heeft de woning feitelijk nooit bewoond.
        
      
      
        6.2.3.
        In 2017 heeft Van Asperdt Onderhoud en Beheer in opdracht van Trudo een kostenraming opgesteld voor de werkzaamheden die nodig zouden zijn om de woning in bewoonbare staat terug te brengen (productie 5 bij dagvaarding in eerste aanleg). Die raming sluit op een bedrag van € 25.054,04.
        
      
      
        6.2.4.
        
          In een e-mail van 3 augustus 2017 (productie 6b bij dagvaarding in eerste aanleg) schrijft [appellant] aan [persoon B] (hierna: “ [persoon B] ”), de toenmalige bestuurder van Trudo:
          “Beste [persoon B] ,
        
        
        
          
            Dank voor de kostenraming van Van Asperdt 08-12-2017M160531-1 groot € 25.054,04 en de toezegging om de besproken bijdrage in de kosten van verduurzaming van PD130 (het hof begrijpt: [adres] ) ter beschikking te stellen.
          
            Zoals voorgesteld zal We Care Technische Diensten B.V. een bedrag ontvangen van € 25.000,00 en de regie over de uit te besteden werkzaamheden op zich nemen.
          
          (…)”
          
            [persoon B] schrijft per e-mail van 4 augustus 2017 aan [appellant] (productie 6a bij dagvaarding in eerste aanleg):
          “(…)
           Trudo betaald €25.000 aan WCTD te [plaats] als tegemoetkoming voor de verbouwing [adres] . Heel ongewoon [appellant] , maar ik heb opdracht gegeven om dit bedrag op voorhand uit te betalen. Zie dit als een blijk van vertrouwen.
          (…)”
        
        
      
      
        6.2.5.
        Trudo heeft op 7 augustus 2017 een bedrag van € 25.000,00 overgemaakt aan We Care Technische Diensten B.V., een vennootschap waarvan [appellant] aandeelhouder was.
        
      
      
        6.2.6.
        
          [appellant] heeft na de onder 6.2.2. vermelde werkzaamheden geen verbouwings-/herstelwerkzaamheden aan de woning uitgevoerd. Trudo heeft hem daartoe herhaaldelijk, laatstelijk bij brief van 14 augustus 2019, gesommeerd (productie 41 bij memorie van antwoord).
        
      
      
        6.2.7.
        Trudo heeft op 4 november 2020 de woning doen ontruimen. De woning is inmiddels aan een derde partij verkocht.
        
        
          
            De vordering en de grondslag
          
        
        
      
      
        6.3.1.
        In de onderhavige procedure vordert Trudo na wijziging van eis:
        1. de tussen Trudo en [appellant] bestaande huurovereenkomst betreffende de woonruimte, gelegen te [adres] , te ontbinden per datum van het vonnis, althans op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum;
        2. [appellant] te veroordelen om binnen 72 uur na betekening van het te wijzen vonnis, althans binnen een termijn die de kantonrechter juist acht, de onroerende zaak staande en gelegen te [plaats] aan de [adres] , te ontruimen met de zijnen en het zijne en al degenen die van zijnentwege de onroerende zaak occuperen en ter vrije beschikking te stellen van Trudo;
        3. [appellant] te veroordelen aan Trudo te restitueren een bedrag van € 25.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van 23 augustus 2018 tot de dag van algehele voldoening;
        4. [appellant] te veroordelen aan Trudo te voldoen een bedrag van € 6.644,79 terzake de huurachterstand tot en met 2 juni 2020 en [appellant] te veroordelen om aan Trudo te voldoen een bedrag van € 613,44 per maand, te vermeerderen met de jaarlijkse huurprijsverhoging, over de periode van 1 juni 2020 tot de datum waarop het gehuurde is ontruimd, met veroordeling van [appellant] om aan Trudo te voldoen de wettelijke rente over de verschuldigde bedragen met ingang van de vervaldata tot de dag van algehele voldoening;
        5. [appellant] te veroordelen in de kosten van deze procedure, daaronder begrepen de kosten van de gemachtigde van Trudo, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskostenveroordeling vanaf 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis tot de dag van algehele voldoening;
        6. [appellant] te veroordelen, indien niet binnen 14 dagen na betekening van de aanschrijving tot vrijwillige voldoening aan het te wijzen vonnis is voldaan, aan Trudo te voldoen de nakosten ter hoogte van € 157,00 zonder betekening in conventie of reconventie / voor de vordering of voor de tegenvordering, € 246,00 zonder betekening in conventie en reconventie / voor de vordering en voor de tegenvordering tezamen en verhoogd met € 82,00 ingeval van betekening. 
        
      
      
        6.3.2.
        Aan deze vorderingen heeft Trudo, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. [appellant] heeft de woning zonder toestemming van Trudo grotendeels gesloopt. Trudo heeft [appellant] toegestaan de herstelwerkzaamheden zelf uit te voeren en heeft hem daarvoor een bedrag ter hoogte van de geraamde kosten van € 25.000,00 betaald. [appellant] heeft de werkzaamheden ondanks sommaties echter niet uitgevoerd. Trudo heeft daarop de overeenkomst op grond waarvan zij [appellant] het bedrag van € 25.000,00 had betaald, buitengerechtelijk ontbonden. Zij heeft aanspraak op restitutie van dat bedrag. [appellant] heeft door de woning grotendeels te slopen zijn buren overlast bezorgd: door o.a. het verwijderen van de vloer zijn ook de buurwoningen minder goed geïsoleerd, waardoor de buren hogere energielasten hebben. [appellant] heeft daarnaast een huurachterstand van € 6.644,79 laten ontstaan. Dat levert een tekortkoming in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen op die ontbinding en ontruiming rechtvaardigt.
        
        
          
            Het verweer
          
        
      
      
        6.3.3.
        
          [appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het onderstaande aan de orde komen.
        
        
          
            Het vonnis
          
        
      
    
    
      6.4.
      Bij vonnis van 15 oktober 2020 heeft de kantonrechter, kort gezegd, de vorderingen van Trudo toegewezen.
      
      
        
          Het geding in hoger beroep
        
      
    
    
      6.5.
      
        [appellant] heeft in hoger beroep vijf grieven aangevoerd (de grieven 1 t/m 4 en het in de memorie van grieven onder 10 gestelde). [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van Trudo.
      
      
        
          Grief randnummer 10
        
      
      
        6.6.1.
        Het hof zal eerst de grief die is vervat in het gestelde in de memorie van grieven onder 10. behandelen. Uit de memorie van antwoord blijkt dat Trudo het gestelde als grief heeft opgevat; zij heeft daartegen ook verweer gevoerd. Door middel van deze grief betoogt [appellant] dat Trudo hem het bedrag van € 25.000,00 niet als bijdrage in de kosten van verbouwing van de woning heeft betaald, maar ter uitvoering van de vaststellingsovereenkomst d.d. 14 juli 2015 die hij in hoger beroep als productie 3 in het geding heeft gebracht.
        
      
      
        6.6.2.
        Partijen bij de vaststellingsovereenkomst zijn [appellant] , Stichting Trudo, De Vereniging van Eigenaars van gebouw [adres] [huisnr] t/m [huisnr] (oneven) en De Vereniging van Eigenaars van gebouw [adres] [huisnr] t/m [huisnr] (even). Zij zijn overeengekomen dat Stichting Trudo een bedrag van € 35.000,00 betaalt aan De Vereniging van Eigenaars van gebouw [adres] [huisnr] t/m [huisnr] (oneven), een bedrag van € 20.000,00 aan De Vereniging van Eigenaars van gebouw [adres] [huisnr] t/m [huisnr] (even) en een bedrag van € 4.000,00 aan [appellant] . De laatstgenoemde betaling geschiedt volgens artikel 3.1 van de overeenkomst “(…) ter zake al hetgeen partijen de afgelopen jaren verdeeld heeft gehouden. De geschillen betroffen onder meer, maar niet uitsluitend, verkoop van een garage c.q. de daarbij door Trudo gevolgde procedure, verkoop van de woning van de partner van [appellant] (…) en gastouderopvang op [adres 2] . Voornoemd bedrag is inclusief een bijdrage aan de door [appellant] gemaakte kosten van rechtsbijstand. (…)”
        
      
      
        6.6.3.
        Trudo heeft betwist dat zij haar betaling aan [appellant] van € 25.000,00 heeft gedaan ter uitvoering van de vaststellingsovereenkomst. Zij wijst erop dat niet zij maar Stichting Trudo partij bij die overeenkomst is en dat de overeenkomst geen melding maakt van betaling van een bedrag van € 25.000,00 aan [appellant] . Trudo volhardt in haar stelling dat zij het bedrag aan [appellant] heeft betaald opdat hij daarmee de afgesproken verbouwing van de woning zou bekostigen, hetgeen volgens haar blijkt uit de hiervoor onder 6.2.4 vermelde e-mails.
        
      
      
        6.6.4.
        
          [appellant] heeft weliswaar gesteld dat Trudo hem het bedrag van € 25.000,00 uit hoofde van de vaststellingsovereenkomst heeft betaald en niet met het oog op de door hem uit te voeren verbouwing van de woning, maar hij is niet ingegaan op de hiervoor onder 6.2.4. geciteerde e-mails waarop Trudo zich heeft beroepen. Juist vanwege de inhoud van zijn e-mail aan [persoon B] van 3 augustus 2017 had het gezien de gemotiveerde stellingname door Trudo op de weg van [appellant] gelegen om uiteen te zetten hoe dat bericht zich verhoudt tot zijn nu in de procedure ingenomen standpunt/verweer en zijn beroep op de vaststellingsovereenkomst, die overigens dateert uit 2015, verder inhoud te geven. Door dat na te laten heeft [appellant] ter zake zijn verweer onvoldoende onderbouwd. Het gestelde is niet komen vast te staan. Dit betekent dat onvoldoende weersproken is dat Trudo, zoals zij in de memorie van antwoord onder 9 met verwijzing naar producties heeft aangevoerd, afspraken met [appellant] heeft gemaakt, die inhouden dat hij het bedrag van € 25.000,00 zou gebruiken om de woning te herstellen. [appellant] heeft niet betwist dat Trudo hem herhaaldelijk heeft gesommeerd om daartoe over te gaan en dat zij, toen [appellant] dat niet deed, de afspraken buitengerechtelijk heeft ontbonden. Dat staat dus in rechte vast en op grond daarvan heeft de kantonrechter de vordering tot betaling van € 25.000,00 terecht toegewezen. De grief faalt daarom. Aan het opdragen van bewijslevering, al dan niet door middel van het horen van getuigen, komt het hof niet toe, nu het verweer onvoldoende is onderbouwd. 
        
        
          
            Grief 1
          
        
      
      
        6.6.5.
        Met de grief betwist [appellant] de stelling van Trudo dat hij de werkzaamheden die hij aan de woning heeft verricht, zonder haar toestemming heeft verricht en betoogt hij dat Trudo hem die toestemming wel heeft verleend. De kantonrechter heeft echter niet vastgesteld dat [appellant] zonder toestemming werkzaamheden heeft verricht en heeft dat dus niet aan zijn beslissing ten grondslag gelegd. Ook al zou komen vast te staan dat [appellant] de gestelde toestemming had, dan kan dat dus niet leiden tot vernietiging van het vonnis. [appellant] heeft dus geen belang bij zijn grief en het hof laat die grief daarom verder onbesproken.
        
        
          
            Grief 4
          
        
      
      
        6.6.6.
        Met grief 4 betwist [appellant] dat hij een huurachterstand had van, volgens de grief, € 2.964,15. Het hof leest de grief aldus dat [appellant] daarmee opkomt tegen de vaststelling door de kantonrechter van een huurachterstand van € 6.644,79 en de veroordeling tot betaling van dat bedrag.
        
      
      
        6.6.7.
        
          [appellant] stelt dat hij een huurachterstand had die beperkt was tot één maandbetaling, dus van een bedrag van € 613,44. Dat is een bevrijdend verweer, ten aanzien waarvan de stelplicht en bewijslast op [appellant] rusten. Hij heeft zijn stelling echter niet op voor het hof duidelijke wijze met betalingsbewijzen of anderszins onderbouwd, zodat hij niet aan zijn stelplicht heeft voldaan. [appellant] heeft het ten onrechte gelaten bij het zonder heldere toelichting overleggen van een grote hoeveelheid stukken, waaronder door hem opgestelde (betalings-) overzichten. Relevante betalingsbewijzen ontbreken echter, net als in eerste aanleg, nog steeds. Daardoor kan het hof niet de juistheid van [appellant] stellingen op dit punt vaststellen en het hof gaat daarom aan die stellingen voorbij. De huurachterstand van € 6.644,79 staat in rechte vast; de grief slaagt niet.
        
        
          
            Grieven 2 en 3
          
        
      
      
        6.6.8.
        
          Grief 2 is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat [appellant] niet heeft ontkend dat zijn buren overlast hebben ondervonden van de situatie doordat hun stookkosten erdoor omhoog zijn gegaan. [appellant] betwist uitdrukkelijk de onrechtmatigheid en ongeoorloofdheid van de overlast en biedt daarvan bewijs aan. 
          In grief 3 betwist [appellant] dat hij het gehuurde in strijd met de bestemming heeft gebruikt.
          Naar het oordeel van het hof behoeven deze grieven geen inhoudelijke beoordeling.  De vastgestelde huurachterstand van € 6.644,79, zijnde ruim tien maandtermijnen, rechtvaardigt, zoals Trudo ook heeft aangevoerd, op zichzelf al de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning. Het hof zal ook de veroordelingen daartoe bekrachtigen. [appellant] heeft daarom geen belang meer bij de beoordeling van de grieven 2 en 3, zodat het hof aan bespreking daarvan niet toekomt.
        
        
        
          
            Conclusie
          
        
      
      
        6.6.9.
        Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen.
        
        
          
            Proceskosten
          
        
      
    
    
      6.7.
      Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Trudo zullen worden vastgesteld op:
      - griffierecht			€ 2.106,00
      - salaris advocaat			€ 4.593,00 (3,0 punten x tarief III  € 1.531,00 per  
      
        punt)
        Totaal					€ 6.699,00					
      
      
    
  
  
    
      7De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      7.1.
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
      
    
    
      7.2.
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot deze uitspraak aan de kant van Trudo begroot op € 6.699,00.
      
    
    
      7.3.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. J.I.M.W. Bartelds, J.M.H. Schoenmakers en M. van der Schoor en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 7 maart 2023.
      
      
      
        	griffier					rolraadsheer