ECLI:NL:GHARL:2022:2516, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29-03-2022, 21/00193
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-03-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling recreatiewoning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    
    
      nummer 21/00193
      uitspraakdatum: 29 maart 2022nummer 07/005620111
    
    
    
      
        Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van 
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats1] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 5 januari 2021, nummer LEE 19/4390, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld (hierna: de heffingsambtenaar).
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 7 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 197.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting vastgesteld.
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde alsmede de opgelegde aanslag gehandhaafd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 5 januari 2021 ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    
      1.5
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 februari 2022 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] als gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] .
    
    
      1.6
      De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota voorgedragen en deze, met toestemming van de heffingsambtenaar met bijlagen, overgelegd.
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      De onroerende zaak is een in 1975 gebouwde vrijstaande recreatiewoning op een park met een berging en een tuinhuis. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 1.222 m². 
      
    
    
      2.2
      De onroerende zaak is in het kader van een verbouwing vergroot en gerenoveerd. De renovatie is in 2015 gestart en medio augustus 2017 afgerond. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum tot € 176.000.
      
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar beantwoordt de hiervoor – onder 3.1 – vermelde vraag bevestigend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2018.
    
    
      4.2
      De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe in hoger beroep verwezen naar een taxatierapport van 11 augustus 2021 opgesteld door [naam3] RT. Zoals volgt uit dat rapport, is de waarde onderbouwd met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan verkoopgegevens beschikbaar zijn.
      
    
    
      4.3
      In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak onderbouwd aan de hand van de gerealiseerde verkoopprijzen van een drietal referentieobjecten:
      
      
      
      - [adres2] 11 te [plaats2] , een vrijstaande recreatiewoning met bouwjaar 1975 (gerenoveerd in 2005) met een inhoud van 371 m³ en een perceeloppervlakte van 1.148 m², verkocht op 4 juli 2017 voor € 220.000;
      - [adres1] 38 te [plaats1] , een vrijstaande recreatiewoning met bouwjaar 2008 met een  inhoud van 356 m3 en een perceeloppervlakte van 626 m2, verkocht op 24 april 2018 voor € 200.000 en 
      - [adres2] 35 te [plaats2] , een vrijstaande recreatiewoning met bouwjaar 1975  (gerenoveerd in 2011) met een inhoud van 500 m³ en een perceeloppervlakte van 1.576 m², verkocht op 18 december 2017 voor € 255.000.
      Aan het taxatierapport is geen nieuw opgestelde matrix toegevoegd, maar wordt verwezen naar de in eerste aanleg overgelegde matrix van 3 februari 2020 opgesteld door dezelfde taxateur. Uit de matrix volgt een waarde van € 230.390.
      
    
    
      4.4
      Het Hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het bewijs is geslaagd, heeft te gelden dat hem een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof, stond het de heffingsambtenaar vrij de bovengenoemde referentieobjecten op te voeren. Het Hof volgt belanghebbende derhalve niet in zijn stelling dat door de heffingsambtenaar ongeschikte referentiepanden zijn gebruikt. De omstandigheid dat er ook andere transacties zijn geweest van vergelijkbare objecten doet aan het vorenoverwogene niet af. Het staat een belanghebbende echter vrij betere referentie-objecten aan te dragen.  
      
    
    
      4.5
      Belanghebbende heeft als alternatieve referentieobjecten de volgende zes onroerende zaken aangedragen: 
      - [adres1] 3 te [plaats1] , een vrijstaande recreatiewoning met bouwjaar 1975 (gerenoveerd in 1997) met een inhoud van 310 m³ en een perceeloppervlakte van 1.212 m², verkocht op 24 februari 2017 voor € 130.000;
      - [adres1] 17 te [plaats1] , een vrijstaande recreatiewoning met bouwjaar 1991 met een perceeloppervlakte van 1.098 m², verkocht op 2 juli 2018 voor € 160.000;
      - [adres1] 40 te [plaats1] , een vrijstaande recreatiewoning met bouwjaar 1990 met een perceeloppervlakte van 1.072 m², verkocht op 5 december 2018 voor € 160.000 en
      - [adres1] 50 te [plaats1] , een vrijstaande recreatiewoning met bouwjaar 1990 met een  perceeloppervlakte van 1.026 m², verkocht op 28 maart 2018 voor € 160.000.
      
    
    
      4.6
      Belanghebbende heeft, naar het oordeel van het Hof, ten aanzien van de door hem aangedragen referentieobjecten onvoldoende objectkenmerken aangedragen om een goede vergelijking met de onroerende zaak mogelijk te maken. Bovendien heeft belanghebbende geen onderliggende stukken overgelegd, zodat de wel verstrekte gegevens niet controleerbaar zijn. Reeds om die reden gaat het Hof voorbij aan de door belanghebbende aangedragen referentieobjecten. 
      
    
    
      4.7
      Met het taxatierapport en de daarbij behorende matrix maakt de heffingsambtenaar, naar het oordeel van het Hof, aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde uit de verkoopprijzen van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen wat betreft onder meer kaveloppervlakte, inhoud en kwaliteit van de opstallen. Dat deze objecten niet identiek zijn aan de onroerende zaak doet daar niet aan af. Met deze verschillen is rekening gehouden en deze zijn voldoende inzichtelijk gemaakt. Ten aanzien van de ligging heeft de Rechtbank, naar het oordeel van het Hof met juistheid, overwogen dat [adres2] in [plaats2] hemelsbreed 3 kilometer is gelegen van de woning. De ligging op een kleinschalig park en aan de rand van een natuurgebied is gelijkwaardig. Ten aanzien van het bouwjaar van de onroerende zaak (1975) overweegt het Hof nog dat twee van de door de heffingsambtenaar opgevoerde referentie-objecten eveneens als bouwjaar 1975 hebben en eveneens nadien zijn gerenoveerd. 
      
    
    
      4.8
      Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar ten onrechte is uitgegaan van een inhoud van het hoofdgebouw van 417 m³. Belanghebbende heeft in dat verband een verklaring overgelegd van [naam4] waarin deze verklaart dat de inhoud 320 m² bedraagt. Ten aanzien van deze door [naam4] berekende inhoud, wat daarvan ook zij, overweegt het Hof dat, nu diens berekening niet inzichtelijk is gemaakt, het Hof daaraan voorbij gaat. In zijn taxatierapport van 11 augustus 2021 (en in zijn matrix van 3 februari 2020) is de taxateur van de heffingsambtenaar uitgegaan van een inhoud van het hoofdgebouw van 360 m². Niet gebleken is dat bij de vaststelling van de beschikte waarde van een grotere inhoud is uitgegaan. Overigens wordt in het rapport de waarde vastgesteld op afgerond € 230.000, terwijl de beschikte waarde € 197.000 bedraagt. 
      
    
    
      4.9
      Belanghebbende heeft zich beroepen op een uitspraak van de Rechtbank van 5 november 2019, zaaknummer LEE 18/3849, ECLI:NL:RBNNE:2019:4456, met betrekking tot de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op 1 januari 2018, waarbij eveneens is uitgegaan van een inhoud van het hoofdgebouw van 360 m². Voorts heeft belanghebbende gewezen op andere (eerdere en latere) waardevaststellingen van de onroerende zaak. Het Hof stelt in dat verband voorop dat volgens vaste rechtspraak aan de vastgestelde WOZ-waarden van een onroerende zaak voor een eerder belastingjaar geen zelfstandige betekenis toekomt. Dat geldt ook voor de WOZ-waarden van latere jaren. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk jaar opnieuw wordt bepaald. Daarbij wordt voorbijgegaan aan de waarden die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak zijn toegekend.
      
    
    
      4.10
      Anders dan belanghebbende kennelijk meent, is door de Rechtbank in de door belanghebbende genoemde uitspraak overigens niet uitgegaan van waardepeildatum 1 januari 2018, maar van waardepeildatum 1 januari 2017 en de toestand op 1 januari 2018. Dat brengt met zich mee dat de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2018 kan afwijken van de door de Rechtbank voor waardepeildatum 1 januari 2017 beoordeelde waarde. Dat geldt ook voor de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen waarde van de grond. Voorts overweegt het Hof ten aanzien van de door belanghebbende genoemde uitspraak van de Rechtbank van 5 november 2019 nog, dat de Rechtbank in die uitspraak schattenderwijs tot een waardebepaling is gekomen, omdat naar haar oordeel de heffingsambtenaar de waarde per waardepeildatum 1 januari 2017, anders dan thans, de waarde niet aannemelijk had gemaakt.
      
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2022.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (H. de Jong)
            
            
              (P. van der Wal)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 30 maart 2022
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.