ECLI:NL:RBNHO:2023:2815, Rechtbank Noord-Holland, 08-03-2023, 10094048 \ CV EXPL 22-5500
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2023-03-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht. Verzoek voortzetting huur na overlijden vader afgewezen. Eiser komt niet in aanmerking voor een huisvestingsvergunning omdat de woning niet passend is. Afwijzingsgrond. Artikel 7:268 BW.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 10094048 \ CV EXPL 22-5500
      Uitspraakdatum: 8 maart 2023
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiser] 
      
      wonende te [woonplaats]
      eiser in de vordering, verweerder in de tegenvordering
      verder te noemen: [eiser]
      gemachtigde: mr. M.T. Eckhart
    
    
    
      tegen 
      
        de stichting
      
        Stichting Ymere 
      
      gevestigd te Amsterdam 
      gedaagde in de vordering, eiseres in de tegenvordering
      verder te noemen: Ymere 
      gemachtigde: mr. B. Schildwacht
    
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiser] heeft bij dagvaarding van 7 september 2022 een vordering tegen Ymere ingesteld. Ymere heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
    
    
      1.2.
      Op 14 februari 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Beide partijen hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zijn overgelegd. [eiser] heeft op de zitting zijn eis vermeerderd.
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] is geboren op [datum] 1972. Hij staat sinds 2 februari 2005 in de Basisregistratie Personen (BRP) ingeschreven op het adres [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). Dit betreft een zeskamerwoning. Ymere verhuurde deze woning aan de ouders van [eiser] .
    
    
      2.2.
      Op 20 april 2017 is de moeder van [eiser] overleden. 
    
    
      2.3.
      Per brief van 10 januari 2022 heeft [eiser] Ymere verzocht hem als medehuurder van de woning te accepteren. Ymere heeft dit verzoek afgewezen. Volgens Ymere had [eiser] onvoldoende aangetoond dat sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.
    
    
      2.4.
      Op 12 maart 2022 is de vader van [eiser] overleden.
    
    
      2.5.
      Bij brief van 24 mei 2022 heeft de gemachtigde van [eiser] Ymere gevraagd of zij bereid was de huurovereenkomst op de voet van artikel 7:268 BW voor onbepaalde tijd met [eiser] voort te zetten. Ymere heeft dit verzoek op 21 juli 2022 afgewezen omdat de woning te groot is voor een eenpersoonshuishouden. Zij heeft wel aangegeven bereid te zijn [eiser] een andere passende woning aan te bieden. 
    
    
      2.6.
      
        In de Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: [gemeente] 2022 (hierna: de Huisvestingsverordening) staat:§ 2.3. Voorrang en urgentie
        
          
          Artikel 2.3.1. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde aard en grootte
        
      
      
        
        1. Dit artikel is uitsluitend van toepassing op de in artikel 2.1.1. lid 1 onder a en c aangewezen woonruimten, met uitzondering van woonwagenstandplaatsen.
      
      
      
        2. Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor:
      
      
        
          
            woonruimte met tenminste vier kamers kan voorrang worden gegeven aan gezinnen, waaronder huishoudens van tenminste twee personen;
          
        
        
          
            (…)
          
        
      
      
    
    
      2.7.
      In de toelichting op artikel 2.3.1. staat:Dit artikel is de basis voor de mogelijkheid corporatiewoningen in eerste aanleg voor een doelgroep te bestemmen. Als zij reageren hebben zij voorrang. Op deze manier kunnen woningen passend worden toegewezen. Wanneer in de doelgroep geen kandidaten beschikbaar zijn, wordt de woning aan een andere kandidaat die gereageerd heeft toegewezen. Op grond van dit artikel kunnen grotere woningen worden voorbestemd voor gezinnen, en kan overbewoning van kleine woningen worden voorkomen.
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert – na vermeerdering van eis – dat de kantonrechter:I.  bepaalt dat [eiser] de huur van de woning voor onbepaalde tijd mag voortzetten;II. Ymere veroordeelt tot betaling van € 925,00 aan buitengerechtelijke kosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat hij voldoet aan de voorwaarden die de artikel 7:268 van het Burgerlijk Wetboek (BW) stelt om de huurovereenkomst te mogen voortzetten. [eiser] stelt dat hij sinds februari 2005 zijn hoofdverblijf in de woning heeft en een duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn ouders voerde. Zo deelde hij met zijn ouders de kosten voor de woning en de (gemeenschappelijke) boodschappen, nuttigden ze samen ontbijt en avondeten en hielden de woning gezamenlijk schoon. Na het overlijden van zijn moeder in 2017 hebben [eiser] en zijn vader samen (nieuwe) meubels en gebruiksvoorwerpen aangeschaft. [eiser] heeft ter onderbouwing van zijn stellingen een aantal bankafschriften en een tiental verklaringen van buurtbewoners overgelegd. Verder stelt [eiser] dat hij voldoende financiële waarborgen biedt en dat een huisvestingsvergunning zal worden verleend op basis van de Huisvestingsverordening.
    
    
      3.3.
      De gevorderde buitengerechtelijke kosten zien op werkzaamheden die de gemachtigde van [eiser] heeft verricht om deze procedure te voorkomen. 
    
  
  
    
      4Het verweer en de tegenvordering
    
    
      4.1.
      Ymere betwist dat [eiser] voldoet aan de wettelijke vereisten voor voortzetting van de huurovereenkomst. Volgens Ymere onderbouwen de  het geding gebrachte stukken niet dat [eiser] zijn hoofdverblijf in de woning had en dat sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn ouders. De verklaringen van de buurtbewoners duiden op een eenzijdige zorgrelatie en niet op wederkerigheid. Daarnaast voert Ymere aan dat [eiser] geen huisvestingsvergunning zal krijgen omdat het om een zeskamerwoning gaat die met voorrang aan een gezin zal worden toegewezen. 
    
    
      4.2.
      Ymere vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter:-  bepaalt dat de huurovereenkomst tussen Ymere en de vader per eind mei 2022 rechtsgeldig is komen te beëindigen;- [eiser] veroordeelt om de woning binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen. 
    
    
      4.3.
      Ymere legt aan de tegenvorderingen ten grondslag dat de huurovereenkomst met de vader aan het eind van de tweede maand na diens overlijden, dus per eind mei 2022, ten einde is gekomen. Aangezien van een voortzetting van de huurovereenkomst geen sprake kan zijn, is [eiser] gehouden het gehuurde te ontruimen, aldus Ymere.
    
    
      4.4.
      
        [eiser] betwist de tegenvordering.
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        de vordering
      
      
        
        Toetsingskader
        
      
    
    
      5.1.
       Artikel 7:268 lid 2 BW biedt de persoon die geen medehuurder is, maar die zijn hoofdverblijf wel in het gehuurde heeft en die met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd, de mogelijkheid om de huur voort te zetten gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder. Als hij de huur ook na deze periode wil voortzetten (en de verhuurder daarmee niet instemt) kan hij binnen die periode van zes maanden een daarop gerichte vordering instellen bij de kantonrechter.
      
    
    
      5.2.
      
        In artikel 7:268 lid 3 BW staan de voorwaarden waaraan [eiser] moet voldoen om de huur te mogen voortzetten, te weten: (a) hij moet zijn hoofdverblijf in de woning hebben en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd, (b) hij moet voldoende waarborg bieden voor de betaling van de huur, en (c) als het gaat om een woning waarvoor op grond van de gemeentelijke Huisvestingsverordening een huisvestingsvergunning nodig is, moet hij in de procedure bij de kantonrechter een huisvestingsvergunning over (kunnen) leggen. De kantonrechter moet de vordering om voortzetting van de huur afwijzen als niet aan deze drie voorwaarden is voldaan.
        
          Ontvankelijkheid [eiser] 
          
        
      
    
    
      5.3.
       heeft zijn vordering binnen de wettelijke termijn ingesteld zodat hij ontvankelijk is in zijn vordering.Huisvestingsvergunning 
    
    
      5.4.
      De kantonrechter is van oordeel dat in het midden kan blijven of [eiser] zijn hoofdverblijf in de woning heeft en een duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn ouders voerde. Naar het oordeel van de kantonrechter moet de vordering worden afgewezen omdat sprake is van de onder (c) vermelde afwijzingsgrond. De kantonrechter zal dat hieronder toelichten.
    
    
      5.5.
      Niet in geschil is dat het hier gaat om een sociale huurwoning, waarvoor op grond van de Huisvestingsverordening een huisvestingsvergunning nodig is. Ook staat vast dat [eiser] in deze procedure geen huisvestingsvergunning (of een daarmee gelijk te stellen verklaring) heeft overgelegd.  [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat hij op korte termijn voor een huisvestingsvergunning in aanmerking komt. Voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning is namelijk (onder meer) van belang of de woning past bij de gezinssamenstelling van de aanvrager. Vast staat dat het hier gaat om een zeskamerwoning. Ymere heeft betoogd dat de woning daarmee niet ‘passend’ is voor [eiser] en op grond van artikel 2.3.1. van de Huisvestingsverordening met voorrang aan een gezin zal worden gegeven. [eiser] heeft hiertegen ingebracht dat hij trouwplannen heeft en graag met zijn (toekomstige) vrouw wil gaan samenwonen in de woning. Beiden hebben bovendien een kinderwens. Volgens [eiser] wordt daarmee voldaan aan het passendheidscriterium. De kantonrechter volgt [eiser] hierin niet. Nog daargelaten dat [eiser] dit betoog niet met enig bewijsstuk heeft onderbouwd, is de kantonrechter van oordeel dat (eventuele) toekomstplannen niet van doorslaggevend belang kunnen zijn voor de vraag of [eiser] op dit moment voor een huisvestingsvergunning in aanmerking komt. Het doel van deze voorwaarde is immers dat de persoon die de huur wil voortzetten, voldoet aan dezelfde vereisten als wanneer hij uit het aanbod van woningservice een woning zou willen huren. Het is verder nog maar de vraag of en in hoeverre de toekomstplannen van [eiser] verwezenlijkt (kunnen) worden. 
      
    
    
      5.6.
      Ook de stelling van [eiser] dat van het toewijzingsbeleid kan worden afgeweken omdat artikel 2.3.1. een ‘kan bepaling’ (en dus geen ‘moet bepaling’) is, volgt de kantonrechter niet. Ymere heeft betoogd dat gelet op het grote woningtekort van haar meer dan ooit wordt verwacht dat zij (als gemandateerd orgaan) ‘passend’ toewijst. Ymere heeft erop gewezen dat uit de toelichting bij dat artikel blijkt dat pas wanneer in de doelgroep geen kandidaten beschikbaar zijn, de woning aan een andere kandidaat die gereageerd heeft wordt toegewezen. Omdat meerkamerwoningen voor gezinnen schaars zijn terwijl de vraag daarnaar groot is, zal de woning met voorrang worden toegewezen aan een gezin en niet aan een eenpersoonshuishouden als dat van [eiser] . 
    
    
      5.7.
      Verder heeft [eiser] zich op het standpunt gesteld dat een beroep op het ontbreken van een huisvestingsvergunning in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Hij heeft in dit kader aangevoerd dat Ymere zijn verzoek om medehuurderschap ex artikel 7:267 BW in januari 2022 onterecht heeft afgewezen omdat wel sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn vader. Als aan hem destijds wel het medehuurderschap was verleend, was hij thans hoofdhuurder en had Ymere hem niet kunnen verplichten de woning te verlaten. Partijen zouden dan ook niet toekomen aan de vraag of hij voor een huisvestingsvergunning in aanmerking zou komen, aldus [eiser] . De kantonrechter is dit niet met [eiser] eens. Ymere heeft terecht aangevoerd dat ook in de procedure in het kader van het aanvragen van medehuurderschap een huisvestingsvergunning als voorwaarde wordt gesteld ( artikel 7:267 lid 6 BW). Daarbij is de vraag of aan [eiser] een huisvestingsvergunning wordt verleend uiteindelijk een bestuursrechtelijke kwestie. Om in de woning te kunnen blijven wonen zal [eiser] toch moeten beschikken over een huisvestingsvergunning.
    
    
      5.8.
      De kantonrechter wijst de vordering van [eiser] op grond van het voorgaande af.Proceskosten
    
    
      5.9.
      De proceskosten komen voor rekening van [eiser] omdat hij ongelijk krijgt. de tegenvordering
    
    
      5.10.
      Ymere vordert dat de kantonrechter “bepaalt dat de huurovereenkomst tussen Ymere en wijlen de heer [vader] per eind mei 2022 rechtsgeldig is komen te beëindigen”. De kantonrechter begrijpt dat Ymere aldus wil dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst is geëindigd. De kantonrechter zal deze vordering toewijzen. Omdat [eiser] niet voldoet aan wettelijke voorwaarden om de huur te mogen voortzetten, is de huurovereenkomst op grond van artikel 7:268 lid 6 BW per 31 mei 2022 immers van rechtswege geëindigd. 
      
    
    
      5.11.
      Ook de vordering tot ontruiming zal daarom worden toegewezen. De kantonrechter gaat er van uit dat [eiser] hierdoor niet op straat zal komen te staan omdat Ymere ter zitting heeft bevestigd nog steeds bereid te zijn om [eiser] een passende woning aan te bieden. 
      
    
    
      5.12.
      De veroordeling tot ontruiming zal echter, anders dan Ymere vordert, niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. [eiser] ontleent aan artikel 7:268 lid 2 BW immers het recht om de woning te gebruiken totdat onherroepelijk op zijn vordering tot het voortzetten van de huur is beslist. Dit betekent dat [eiser] op dit moment niet zonder recht of titel in de woning verblijft en hij de woning (pas) hoeft te ontruimen als dit vonnis onherroepelijk is geworden. Daarvan is op dit moment geen sprake. [eiser] kan immers tegen de afwijzing van zijn vordering nog hoger beroep instellen. De gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad zou alleen toegewezen kunnen worden als sprake is van misbruik van omstandigheden door de huurder of andere voor verhuurder zwaarwegende omstandigheden dan wel onevenredigheid in de wederzijdse belangen. Gesteld noch gebleken is dat hiervan in dit geval sprake is. Proceskosten 
    
    
      5.13.
      Omdat de vordering en de tegenvordering nauw verband met elkaar houden en gelijktijdig zijn behandeld ziet de kantonrechter aanleiding om de kosten in de tegenvordering in dit geval te bepalen op nihil. 
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      6.1.
      wijst de vordering af;
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Ymere worden vastgesteld op een bedrag van € 528,00 (2x € 264,00) aan salaris van de gemachtigde van Ymere; 
    
    
      6.3.
      verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;de tegenvordering
    
    
      6.4.
      verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen Ymere en wijlen de heer [vader] per eind mei 2022 is geëindigd; 
    
    
      6.5.
      veroordeelt [eiser] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te [woonplaats] met wie en wat zich daarin vanwege [eiser] moge bevinden te ontruimen, ontruimd te houden, te verlaten en met afgifte van de sleutels en achterlating van al wat tot de woning behoort in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van Ymere te stellen; 
    
    
      6.6.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Ymere worden vastgesteld op nihil;
    
    
      6.7.
      
        wijst de vordering voor het overige af.
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter