ECLI:NL:GHARL:2023:2334, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 21-03-2023, 200.301.812/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-03-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurovereenkomst. Geen rechtsgeldige opzeggingen van de huurovereenkomst. Beroep op huurbescherming niet onaanvaardbaar. Vordering tot ontbinding huurovereenkomst op grond van huurachterstand. Bewijsopdracht huurster.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN  
    
    
      locatie Arnhem
    
    
    
      afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.301.812
      (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht 8773877)
    
    
    
      
        arrest van 21 maart 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellante]
        
      
      die woont in [woonplaats1]
      die hoger beroep heeft ingesteld
      en bij de rechtbank optrad als eiseres
      hierna: [de verhuurster]
      advocaat: mr. M. van Heeren
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        
      
      die woont in [woonplaats1]
      en bij de rechtbank optrad als gedaagde
      hierna: [de huurster]
      advocaat: mr. M.W. Kox
    
    
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      1.1
      Naar aanleiding van het arrest van 14 juni 2022 heeft op 15 februari 2023 een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (proces-verbaal). Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben beide partijen bij akte aanvullende producties ingediend. 
      
    
    
      1.2
      De procedure is aangehouden tot 7 maart 2023 om partijen de gelegenheid te geven te overleggen over een minnelijke regeling. Partijen hebben het hof bericht dat het overleg niet tot een oplossing heeft geleid en gevraagd om arrest te wijzen. 
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1
      
        [de huurster] huurt vanaf 1 januari 2017 de woning van [de verhuurster] aan de [adres] in [woonplaats1] (de woning). [de verhuurster] wil de huurovereenkomst beëindigen. [de huurster] is het daarmee niet eens en beroept zich op huurbescherming. De beëindiging van de huurovereenkomst is de inzet van deze procedure, naast nog enkele nevenvorderingen.
      
    
    
      2.2
      
        [de verhuurster] heeft bij de rechtbank gevorderd dat de rechtbank voor recht verklaart dat de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd, althans dat de rechtbank de huurovereenkomst zal ontbinden. Daarnaast heeft [de verhuurster] gevorderd [de huurster] te veroordelen  tot betaling van een huurachterstand. De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen. [de verhuurster] is het daar niet mee eens. 
      
    
    
      2.3
      
        De vorderingen van [de verhuurster] die betrekking hebben op beëindiging van de huurovereenkomst in hoger beroep houden het volgende in:
        
          primair: een verklaring voor recht dat [de huurster] geen beroep toekomt op huurbescherming en dat de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd per 1 juli 2020;
        
          subsidiair: ontbinding van de huurovereenkomst;
        
          meer subsidiair: vaststelling van de datum waarop de huurovereenkomst zal eindigen. 
        Daarnaast vordert [de verhuurster] betaling van een bedrag van € 11.200,- aan huurachterstand, vermeerderd met rente en kosten.
      
      
      
    
  
  
    
      3Het oordeel van het hof
    
    
      
        de beslissing 
      
    
    
    
      3.1
      Het hof beslist dat [de huurster] een bewijsopdracht krijgt. Het hof legt deze beslissing hierna uit. 
      
      
        
          de achtergrond van de zaak
        
      
      
    
    
      3.2
      
        [de verhuurster] en [de huurster] zijn lang goed bevriend geweest. [de huurster] heeft vanaf 2007 tot 1 februari 2020 gewerkt bij Melvin Produkties B.V., het productiebedrijf van [de verhuurster] . [de verhuurster] heeft eind oktober 2016 de woning gekocht. De woning behoort tot het appartementencomplex waar [de verhuurster] toen ook zelf woonde. In de leveringsakte staat dat de woning een recreatiewoning is, die niet voor permanente bewoning gebruikt mag worden. 
      
    
    
      3.3
      Eind 2016/begin 2017 ging het niet goed met [de verhuurster] . Op 12 december 2016 heeft er een bespreking plaatsgevonden op het kantoor van PWC, de accountant van (het productiebedrijf van) [de verhuurster] . Daarbij waren onder meer [de huurster] en [de verhuurster] aanwezig. Er is toen gesproken over de huur van de woning door [de huurster] . De dag na de bespreking heeft [de verhuurster] een algehele notariële volmacht verleend aan haar dochter ( [de dochter] ), [naam1] en [naam2] ( [naam2] ). Op 16 januari 2017 heeft [de verhuurster] die volmacht ingetrokken en een nieuwe algehele notariële volmacht verleend. Ditmaal aan [de dochter] , [naam2] en [de huurster] (de volmacht). De volmacht houdt de bevoegdheid in om [de verhuurster] in alle opzichten gezamenlijk te vertegenwoordigen, ook in geval van tegenstrijdig belang. [de verhuurster] heeft de volmacht op 1 februari 2018 ingetrokken. 
      
    
    
      3.4
      Op 5 februari 2017, dus gedurende de periode waarin de volmacht gold, is door [de huurster] een schriftelijke huurovereenkomst ondertekend. In die huurovereenkomst staat dat deze namens [de verhuurster] als verhuurder is aangegaan door de gevolmachtigden, waaronder dus ook [de huurster] . De huurovereenkomst is aangegaan voor één jaar en loopt daarna voor onbepaalde tijd door. De Algemene Bepalingen huurovereenkomst woonruimte van 30 juli 2003 zijn van toepassing verklaard. 
      
    
    
      3.5
      
        
          [de verhuurster] heeft op 31 januari 2020 de huurovereenkomst opgezegd per 1 mei 2020. [de huurster] heeft niet ingestemd met deze opzegging. In de opzeggingsbrief staat onder meer: 
        “De hoogte van deze gereduceerde huurprijs was mede gebaseerd op de werkgever/werknemer relatie die destijds bij aanvang van de huur bestond tussen ondergetekende (via Melvin Produkties B.V.) en uzelf.
        
          Nu deze relatie via rechterlijke tussenkomst is beëindigd en daartoe inmiddels een vaststellingsovereenkomst is opgesteld en getekend, is de huurprijs zoals deze nu voor u geldt, niet meer geldig en allesbehalve marktconform (de marktconforme huurprijs bedraagt thans ten minste Euro 1.500,00). ”.
      
      
    
    
      3.6
      
        [de verhuurster] heeft [de huurster] op 24 juli 2020 een voorwaardelijk voorstel gedaan om een nieuwe huurovereenkomst te sluiten met een huurprijs van € 1.550,- exclusief kosten. Op 1 september 2020 heeft [de verhuurster] dit voorstel gewijzigd in een huurprijs van € 1.400,-. [de huurster] is met de beide voorstellen niet akkoord gegaan. Daarop heeft [de verhuurster] de huurovereenkomst op 10 september 2020 voorwaardelijk opgezegd tegen 31 december 2020, omdat [de huurster] niet heeft ingestemd met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst. 
      
      
        
          de rechtsgeldigheid van de huurovereenkomst 
        
      
      
    
    
      3.7
      
        [de verhuurster] heeft in de procedure de vraag opgeworpen of de huurovereenkomst wel is ondertekend door [de dochter] . Tijdens de zitting bij het hof heeft haar advocaat verklaard dat [de verhuurster] deze discussie wil laten rusten en dat uitgegaan dient te worden van de rechtsgeldigheid van de schriftelijke huurovereenkomst. Dit laat onverlet het standpunt van [de verhuurster] dat zij het niet eens is met de manier waarop de huurovereenkomst tot stand is gekomen en de hoogte van de huurprijs (zie hierna).
      
      
        
          de beëindiging van de huurovereenkomst: wettelijk kader
        
      
      
    
    
      3.8
      
        Een huurovereenkomst kan wettelijk gezien op twee manieren eindigen. [de verhuurster] beroept zich op beide manieren. 
        -Een verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen. Als de verhuurder zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat deze in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, kan de verhuurder op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. De rechter kan die vordering alleen toewijzen op de in de wet opgenoemde opzeggingsgronden. 
        -Een huurovereenkomst kan ook door de rechter worden ontbonden als er een tekortkoming is van de huurder in de nakoming van een van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen. De rechter gaat niet over tot ontbinding als de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 
        Deze wettelijke regels over de beëindiging van de huur van woonruimte vormen de kern van wat wel ‘huurbescherming’ wordt genoemd en zijn van dwingend recht. Dat betekent dat daarvan niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. 
      
      
      
        
          de beoordeling van de opzeggingen van de huurovereenkomst door [de verhuurster] 
        
      
      
    
    
      3.9
      Zoals hiervoor is vermeld heeft [de verhuurster] de huurovereenkomst tweemaal schriftelijk opgezegd: (i) op 31 januari 2020 en (ii) (voorwaardelijk) op 10 september 2020. 
      
      
        
          (i) de opzegging van 31 januari 2020
        
      
      
    
    
      3.10
      De eerste opzegging (zie 3.5) bevat geen wettelijke opzeggingsgronden. Deze opzegging is daarom op grond van de wet nietig. [de verhuurster] vindt dat de opzegging toch effect moet sorteren (althans zo begrijpt het hof haar stellingen), omdat [de huurster] zich niet op huurbescherming mag beroepen. Volgens [de verhuurster] is dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid onaanvaardbaar. 
      
    
    
      3.11
      Het hof stelt bij de beoordeling van dit standpunt van [de verhuurster] het volgende voorop. Bij de beoordeling of de toepassing van een wettelijke regel in een bepaald geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dient de rechter terughoudendheid te betrachten. Dit geldt te meer indien het gaat om een regel van dwingend recht. Als in de wettelijke regel al een afweging van belangen door de wetgever besloten ligt, zal een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ten aanzien van die belangen alleen in uitzonderlijke gevallen kunnen slagen. Er geldt dus in dit geval een hoge drempel: het wettelijk kader van huurbescherming is van dwingend recht, waarin een afweging van belangen van huurder en verhuurder besloten ligt. Alleen in uitzonderlijke gevallen kan het hof die wettelijke regels buiten toepassing laten.
      
    
    
      3.12
      
        [de verhuurster] voert een aantal omstandigheden aan op grond waarvan het volgens haar onaanvaardbaar is dat [de huurster] zich op huurbescherming beroept. In de kern komen die omstandigheden erop neer dat [de huurster] volgens haar misbruik heeft gemaakt van de volmacht door de huurovereenkomst tegen een veel te lage huurprijs af te sluiten. De huurprijs van € 800,- is niet marktconform. [de huurster] wist dat [de verhuurster] de woning als beleggingsobject had gekocht. Door de te lage huurprijs heeft [de huurster] zichzelf bewust bevoordeeld en [de verhuurster] benadeeld. [de huurster] wist bovendien dat het een recreatiewoning betrof, zodat de permanente bewoning illegaal is. Zij heeft [de verhuurster] als verhuurder daarmee in een lastig parket gebracht. [de huurster] heeft dit alles gemotiveerd betwist.
      
    
    
      3.13
      Het hof oordeelt dat de door [de verhuurster] genoemde omstandigheden onvoldoende zijn om de zware toets zoals onder 3.11 omschreven te kunnen doorstaan. Bovendien zijn deze omstandigheden niet komen vast te staan. [de verhuurster] is aanwezig geweest bij de bespreking bij PWC (3.3), waarin over de huurovereenkomst is gesproken. Volgens [de huurster] is ook de huurprijs toen bepaald na overleg met de aanwezige fiscale adviseur van PWC. [de verhuurster] heeft tijdens de zitting bij het hof verklaard dat zij zich niet meer herinnert wat er bij PWC is besproken, omdat het heel slecht met haar ging. Niet voor niets heeft zij de dag erna een volmacht afgegeven. Ook als ervan wordt uitgegaan dat [de verhuurster] geen herinnering heeft aan de bespreking bij PWC, staat wel vast dat [de verhuurster] zelf wilde dat [de huurster] de woning zou gaan huren. Tijdens de zitting heeft zij namelijk verklaard dat die huur destijds een win-winsituatie opleverde: haar boezemvriendin en personal assistant (via het dienstverband bij Melvin Produkties B.V.) [de huurster] kwam dichtbij wonen in verband met de verzorging van [de verhuurster] en [de verhuurster] ontving huur. [de verhuurster] was het toen dus op zichzelf eens met de huur door [de huurster] . De omstandigheid dat de huurprijs van € 800,- mogelijk niet marktconform was of is, maakt niet dat sprake is van een uitzonderlijke omstandigheid. PWC had tijdens de bespreking de rol van accountant van (de onderneming van) [de verhuurster] , zodat haar belangen in zoverre werden gediend. Bovendien schrijft [de verhuurster] zelf in de opzeggingsbrief dat de hoogte van de huurprijs was gekoppeld aan de arbeidsovereenkomst. Tot het moment waarop de vriendschap tussen partijen is bekoeld, is niet gesteld of gebleken dat de hoogte van de huurprijs ooit een onderwerp van discussie is geweest. Deze feiten wijzen er niet op dat [de verhuurster] het van het begin af aan niet met de huurprijs eens was. Daarnaast stelt [de huurster] permanente bewoning door de gemeente wordt gedoogd en dat [de verhuurster] zelf ook al twaalf jaar in hetzelfde appartementencomplex woont, zodat de recreatiebestemming geen probleem vormt voor [de verhuurster] . Dat heeft [de verhuurster] onvoldoende betwist. 
      
    
    
      3.14
      Het hof oordeelt dus dat [de huurster] een beroep op huurbescherming toekomt en dat de (nietige) opzegging van 31 januari 2020 niet heeft geleid tot een rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst. Daarmee komt het hof toe aan de beoordeling van de voorwaardelijke opzegging.
      
      
        
          (ii) de opzegging van 10 september 2020 
        
      
      
    
    
      3.15
      De tweede opzegging van de huurovereenkomst (zie 3.6) is gedaan op de grond dat [de huurster] heeft geweigerd in te stemmen met het redelijk voorstel van [de verhuurster] tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Dat voorstel behelst een huurprijs die volgens [de verhuurster] marktconform is. [de verhuurster] beroept zich in dit verband op artikel van 7:624 lid 1 sub d BW. Dat artikel bood (tot 1 mei 2021) de verhuurder de mogelijkheid de huurprijs van een geliberaliseerde woonruimte te verhogen door de huurder daartoe een redelijk aanbod te doen. Als de huurder daarmee weigerde in te stemmen vormde dat een grond voor de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen. [de huurster] betoogt dat die opzeggingsgrond niet meer van toepassing is.
      
    
    
      3.16
      Per 1 mei 2021 is de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomst van kracht. Deze wet heeft een geldingsduur van drie jaar. Gedurende deze periode kan geen huurverhoging worden aangezegd via een redelijk aanbod in de zin van artikel 7:624 lid 1 sub d BW. Volgens [de verhuurster] geldt de wet niet als het voorstel tot huuraanpassing, zoals in dit geval, is gedaan vóór de ingangsdatum 1 mei 2021. Het hof onderschrijft dat standpunt niet. De wet heeft volgens de wetsgeschiedenis tot doel huurders van geliberaliseerde woonruimte te beschermen tegen hoge huurstijgingen. In de memorie van toelichting staat dat de wet nodig is en niet op zich kan laten wachten vanwege de explosieve stijging van de huren in de vrije sector. Het overgangsrecht van de nieuwe wet houdt in dat is gekozen voor onmiddellijke werking. Daarvan zijn slechts twee situaties uitgezonderd. De situatie waarin het redelijk aanbod is gedaan vóór 1 mei 2021 behoort daartoe niet. Dit betekent dat de wetgever deze situatie niet heeft willen uitzonderen van het beginsel van onmiddellijke werking. Het hof ziet in de door [de verhuurster] geschetste omstandigheden van het geval, waarbij zij verwijst naar wat zij heeft aangevoerd bij de eerste opzegging, evenmin aanleiding om de nieuwe wet niet toe te passen. Verwezen wordt naar wat daarover onder 3.13 is overwogen. 
      
    
    
      3.17
      Dit betekent dat ook de (meer subsidiaire) vordering, die is gebaseerd op de opzegging van 10 september 2020, niet toewijsbaar is.
      
      
        
          de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      3.18
      
        De subsidiaire vordering van [de verhuurster] strekt tot ontbinding van de huurovereenkomst. [de verhuurster] beroept zich in dat verband op de volgende feiten en omstandigheden.(i) [de huurster] heeft een huurachterstand van 15 maanden huur(ii) [de huurster] betaalt de huur structureel te laat(iii) [de huurster] heeft zonder toestemming wijzigingen in het gehuurde aangebracht(iv) [de huurster] weigert medewerking aan inspectie van de woning en weigert een gebruikersverklaring te tekenen.
        
          [de huurster] heeft dit alles gemotiveerd betwist.
      
      
      
        
          (i) huurachterstand
        
      
      
    
    
      3.19
      
        [de verhuurster] stelt dat [de huurster] gedurende de maanden 1 januari 2017 tot en met 1 maart 2018 ten onrechte geen huur heeft betaald. [de huurster] voert daar tegenover aan: 
      a. dat zij de huur over de periode 1 januari 2017 tot 1 april 2017 in natura heeft betaald;
      b. dat zij met [de verhuurster] heeft afgesproken dat de huur over de periode 1 april 2017 tot 1 april 2018 werd verrekend met een bedrag van € 9.000,- dat [de huurster] in juli 2016 aan [de verhuurster] had geleend.
      Anders dan [de huurster] aanvoert is dit niet een betwisting van de huurachterstand, maar een bevrijdend verweer. Vaststaat immers dat de eerste feitelijke huurbetaling dateert van 16 maart 2018 en dat er voordien geen (girale of contante) huurbetalingen zijn gedaan. Dat betekent dat de stelplicht en bewijslast van de door [de huurster] aangevoerde afspraken op [de huurster] rust.
      
    
    
      3.20
      Vooropgesteld wordt dat het hof [de huurster] niet volgt in haar stelling dat [de verhuurster] haar rechten op grond van de huurachterstand heeft verwerkt. Rechtsverwerking kan slechts worden aangenomen als zich bijzondere omstandigheden voordoen, als gevolg waarvan [de verhuurster] bij [de huurster] het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat zij de huur niet zou innen of als gevolg waarvan [de huurster] in haar positie onredelijk wordt benadeeld als [de verhuurster] alsnog tot inning van de huur zou overgaan. Enkel stilzitten van [de verhuurster] is dus onvoldoende. 
      
    
    
      3.21
      
        [de huurster] onderbouwt haar beroep op rechtsverwerking met de stelling dat [de verhuurster] haar voor medio 2020 (toen de relatie was verslechterd) nooit heeft aangesproken op de achterstand en dat zij deze ook niet heeft ingebracht in het kader van de afwikkeling van de arbeidsovereenkomst. Dit zijn geen bijzondere omstandigheden zoals onder 3.20 omschreven, zodat zelfs als [de verhuurster] pas in 2020 naar de huurachterstand gevraagd zou hebben, dat onvoldoende is voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking. [de verhuurster] heeft daarnaast gemotiveerd betwist dat zij nooit om de huur heeft gevraagd en verwijst onder meer naar een telefoongesprek van 1 december 2017. Zij stelt dat zij in die periode niet checkte of de huur maandelijks binnenkwam en dat zij daarop vertrouwde, mede gelet op de vriendschapsrelatie en de (telefonische) toezegging van [de huurster] . Het hof overweegt dat uit de transcriptie van het telefoongesprek blijkt dat [de verhuurster] in elk geval in december 2017 naar huurbetaling heeft gevraagd. Uit het gegeven dat de huurachterstand niet is besproken of verrekend bij de afwikkeling van het dienstverband, kan niet worden afgeleid dat [de verhuurster] die achterstand heeft laten rusten. Het betrof immers een dienstverband met haar productiebedrijf en niet met [de verhuurster] zelf. De door [de huurster] gestelde omstandigheden zijn dus niet komen vast te staan. 
      
    
    
      3.22
      Het hof oordeelt dat [de huurster] haar verweer onder a. (zie 3.19) onvoldoende feitelijk heeft onderbouwd en komt daarom niet toe aan een bewijsopdracht. Tijdens de zitting bij het hof is gebleken dat [de huurster] direct bij aanvang van de huurovereenkomst de woning met haar gezin heeft betrokken. Dat betekent dat zij in beginsel vanaf dat moment huur verschuldigd was. Volgens [de huurster] was zij echter niet in staat om haar eigen huurwoning in [plaats1] leeg op te leveren, omdat het in die periode heel slecht ging met [de verhuurster] en zij dag en nacht inwoning en verzorging aan haar diende te bieden. [de verhuurster] erkent weliswaar dat [de huurster] voor haar heeft gezorgd in die periode, maar stelt dat dat niet zodanig (intensief) was dat [de huurster] daardoor haar eigen woning niet kon opleveren. Tegenover die betwisting heeft [de huurster] dat onvoldoende onderbouwd. Datzelfde geldt voor de gestelde afspraak met [de verhuurster] : [de huurster] stelt wel dat zij met [de verhuurster] heeft besproken dat zij geen dubbele huur kon betalen (wat [de verhuurster] betwist), maar niet dat [de verhuurster] er ook mee heeft ingestemd dat zij om die reden geen huur aan haar hoefde te betalen. 
      
    
    
      3.23
      Het verweer van [de huurster] onder a wordt dus verworpen. Daarmee is er sprake van een huurachterstand van vier maanden. Mede gezien het feit dat het om een oude achterstand gaat, oordeelt het hof oordeelt die (vooralsnog) onvoldoende ernstig om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. 
      
    
    
      3.24
      Dat kan oordeel kan anders uitpakken als het zou gaan om een huurachterstand van 15 maanden, zoals [de verhuurster] betoogt. [de huurster] heeft haar verweer onder b. (de door haar gestelde geldlening) tijdens de zitting feitelijk en gedetailleerd onderbouwd: [de verhuurster] beschikte over een enveloppe met daarin € 25.000,- aan contant geld. Dat bedrag had zij van iemand ontvangen als wederdienst. Toen deze persoon in juli 2016 door de politie werd opgepakt voor verhoor raakte [de verhuurster] in paniek, omdat zij van het ontvangen bedrag € 9.000,- had opgemaakt. [de verhuurster] kon niet over contanten beschikken om de enveloppe aan te vullen en daarom heeft [de huurster] dat voor [de verhuurster] gedaan. Zij heeft daarvoor € 2.000,- van haar moeder gekregen. Het resterende bedrag had zij contant voorhanden omdat zij kort daarvoor de motorcrossfiets van haar minderjarige zoon had verkocht. [de verhuurster] heeft deze gang van zaken en de geldlening gemotiveerd betwist. [de huurster] zal daarom worden toegelaten tot het bewijs van haar stellingen.
      
      
        
          (ii) t/m (iv): overige verwijten
        
      
      
    
    
      3.25
      Het hof oordeelt dat de door [de verhuurster] onder (ii) genoemde te late betaling ontbinding van de huurovereenkomst niet kan rechtvaardigen. Partijen twisten erover of de huurbetaling steeds bij vooruitbetaling is gedaan, zoals de huurovereenkomst voorschrijft, of achteraf. De vraag aan welke maand de huurbetalingen moeten worden toegerekend houdt verband met het geschil over de gestelde huurachterstand zoals hiervoor besproken. Volgens [de huurster] dient de huurbetaling van 16 maart 2018 te worden toegerekend aan de maand april 2018. Nu vaststaat dat (behoudens de hiervoor besproken huurachterstand) de afgelopen vijf jaar elke maand huur is betaald, is de eventuele betaling achteraf van onvoldoende betekenis voor ontbinding van de huurovereenkomst per heden.
      
    
    
      3.26
      Datzelfde geldt voor het gestelde verwijt onder (iii). [de huurster] voert aan dat de wijzigingen in het gehuurde in overleg met en veelal op kosten van [de verhuurster] zijn gerealiseerd. Zij legt ook facturen daarvan over, die door [de verhuurster] zijn betaald. [de verhuurster] heeft daar tegenover onvoldoende concreet onderbouwd dat [de huurster] wijzigingen heeft aangebracht in het gehuurde zonder haar toestemming. 
      
    
    
      3.27
      Tot slot is ook het verwijt van [de verhuurster] onder (iv) onvoldoende komen vast te staan. [de huurster] stelt dat zij wel degelijk wil meewerken aan inspectie, maar dat [de verhuurster] niet duidelijk maakt welk doel de inspectie dient, terwijl zij daartoe op grond van de huurovereenkomst wel gehouden is. Daarnaast is [de huurster] bereid om de gebruikersverklaring te ondertekenen op het moment dat zij beschikt over het juiste huishoudelijk reglement. 
      
    
    
      3.28
      In het licht van de gevoerde verweren heeft [de verhuurster] haar verwijten onvoldoende onderbouwd. Het hof oordeelt de aangevoerde verwijten bovendien, ook als deze in samenhang worden bekeken, onvoldoende ernstig om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. 
      
      
      
        
          conclusie
        
      
      
    
    
      3.29
      De huurovereenkomst is niet door opzegging geëindigd. De vraag of de huurovereenkomst ontbonden moet worden vanwege een huurachterstand kan nog niet beantwoord worden. Het hof zal [de huurster] daarvoor eerst een bewijsopdracht geven zoals hierna omschreven. Daarnaast zal het hof een mondelinge behandeling vaststellen om, aansluitend aan de eventuele getuigenverhoren, de mogelijkheid van een minnelijke regeling opnieuw met partijen te onderzoeken.
      
    
    
      3.30
      Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      4.1
      Het hof laat [de huurster] toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat zij met [de verhuurster] heeft afgesproken dat de huur over de periode 1 april 2017 tot 1 april 2018 werd verrekend met een bedrag van € 9.000,- dat [de huurster] aan [de verhuurster] heeft geleend.
      
    
    
      4.2
      Als getuigen worden gehoord, zal raadsheer-commissaris mr. A.E.F. Hillen de getuigen verhoren in het Paleis van Justitie aan de Walburgstraat 2-4 in Arnhem. Partijen moeten daar zelf bij aanwezig zijn.
      
    
    
      4.3
      
        [de huurster] moet op dinsdag 4 april 2023 laten weten hoeveel getuigen zij wil laten horen met opgave van de verhinderdagen van die getuigen, van partijen en van hun advocaten. Daarna stelt het hof de dag en het tijdstip van het verhoor vast. Dat gebeurt ook als de opgave onvolledig is.
      
    
    
      4.4
      
        [de huurster] moet de namen en woonplaatsen van de getuigen ten minste een week voor het getuigenverhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof opgeven. 
      
    
    
      4.5
      Een partij die tijdens het getuigenverhoor nieuwe stukken wil indienen, moet het hof en de wederpartij daarvan uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een kopie sturen. 
      
    
    
      4.6
      Aansluitend aan de getuigenverhoren zal een mondelinge behandeling plaatsvinden voor de raadsheer-commissaris. 
      
    
    
      4.7
      Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.F. Hillen, A.J.J. van Rijen en G.H. Bunt en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 maart 2023.
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
     Rechtbank Midden-Nederland 3 maart 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:822
  
  
     Artikelen 7:272 en 7:274 BW
  
  
     Artikelen 6:2 lid 2 BW of 6:248 lid 2 BW
  
  
     HR 7 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1374
  
  
     Wet van 9 april 2021 tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Stb. 2021, 194
  
  
     MvT, TK 2020-2021, 35488, nr. 6, p. 1
  
  
     Artikelen 208ea en 208eb Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek
  
  
     Zie ook rechtsoverwegingen 8 tot en met 16 van het vonnis Rechtbank Amsterdam 15 juni 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:3100 en Hof Arnhem-Leeuwarden 7 februari 2023, ECLI:GHARL:2023:1058