ECLI:NL:RBROT:2023:2601, Rechtbank Rotterdam, 17-03-2023, 10342060
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-03-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurachterstand, ontruiming, contractuele boete

RECHTBANK ROTTERDAM




locatie Rotterdam





zaaknummer: 10342060 VV EXPL 23-78





datum uitspraak: 17 maart 2023






Vonnis in kort geding van de kantonrechter






in de zaak van






[eiseres01] B.V.

,


vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,


eiseres,


gemachtigden: mr. A.F.L. Heijting en mr. B. Martens,





tegen






[gedaagde01] , die handelt onder de naam [handelsnaam01]

,


woonplaats: [woonplaats01] ,


gedaagde,


die zelf procedeert.





De partijen worden hierna ‘ [eiseres01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.







1

De procedure




1.1.


Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:




de dagvaarding van 28 februari 2023, met bijlagen;




de door [gedaagde01] ingediende stukken, ter griffie ontvangen op 6 maart 2023;




de spreekaantekeningen van [eiseres01] ;




het overzicht dat door [eiseres01] tijdens de mondelinge behandeling in het geding is gebracht.







1.2.


Op 8 maart 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren namens [eiseres01] aanwezig mevrouw [naam01] (advocaat in dienst van [eiseres01] ), mevrouw [naam02] (paralegal), de heer [naam03] (debiteurenbewaking) en de heer [naam04] (leasingmanager), bijgestaan door de gemachtigde mr. A.F.L. Heijting. [gedaagde01] is in persoon verschenen.







2

De feiten




2.1.


Tussen [eiseres01] als verhuurder en [gedaagde01] als huurder bestaat sinds 1 april 2022 een huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres01] in Rotterdam. [gedaagde01] exploiteert in deze bedrijfsruimte een winkel voor de verkoop van dames- en herenmode en accessoires conform het [handelsnaam01] -concept.





2.2.


In artikel 7.1 van de huurovereenkomst is bepaald dat [gedaagde01] voor aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom van € 31.858,09 aan [eiseres01] diende te voldoen.





2.3.


Van de huurovereenkomst maken deel uit de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ (hierna: ‘de algemene bepalingen’). Artikel 25.3 van de algemene voorwaarden luidt:





“Telkens indien een uit hoofde van de Huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van €300,- per maand. (…)”







2.4.


De huur (exclusief promotie- en servicekosten) bedraagt momenteel € 9.874,31 per maand en dient voor de eerste van de maand voldaan te worden.





2.5.


Op 7 oktober 2022 zijn partijen een betalingsregeling overeengekomen met betrekking tot de op dat moment bestaande betalingsachterstand van [gedaagde01] . In de schriftelijke bevestiging van deze betalingsregeling is, onder meer, opgenomen dat [gedaagde01] de waarborgsom vanaf januari 2023 in vier termijnen van € 7.964,52 aan [eiseres01] zou voldoen.







3

Het geschil




3.1.


[eiseres01] eist samengevat:


- [gedaagde01] te veroordelen om binnen 7 dagen na betekening van het vonnis de bedrijfsruimte te ontruimen, op straffe van een dwangsom van € 5.000,- ineens en


€ 1.000,- per dag, met een maximum van € 250.000,-;




[eiseres01] te machtigen de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen;




[gedaagde01] te veroordelen aan haar te betalen € 78.071,47, met de wettelijke handelsrente;




[gedaagde01] te veroordelen aan haar te betalen € 8.776,33 per maand vanaf 1 maart 2023 tot aan de datum van ontruiming vervallen huurpenningen, met de wettelijke handelsrente;




[gedaagde01] te veroordelen aan haar te betalen € 1.800,- aan contractuele boetes tot en met de maand februari 2023, met ingang van 1 maart 2023 te vermeerderen met een bedrag van € 300,- per maand voor iedere maand dat [gedaagde01] de huur niet of niet tijdig betaalt;




[gedaagde01] te veroordelen aan haar te betalen € 1.429,63 aan buitengerechtelijke incassokosten;




[gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten;




het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.






Het bedrag van € 78.071,47 dat wordt geëist, bestaat uit de waarborgsom van € 31.858,09 en de huurachterstand tot en met de maand februari 2023 van € 46.213,38.






3.2.


[eiseres01] baseert de eis op het volgende. [gedaagde01] schiet toerekenbaar tekort in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder door een betalingsachterstand te laten ontstaan van € 78.071,47, bestaande uit de onbetaald gelaten waarborgsom en de achterstallige huur tot en met de maand februari 2023. Deze tekortkoming rechtvaardigt ontruiming van het gehuurde. Op grond van de algemene bepalingen is [gedaagde01] ook een contractuele boete verschuldigd van € 300,- per maand. [eiseres01] maakt daarnaast aanspraak op de wettelijke handelsrente en een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten.





3.3.


[gedaagde01] heeft ter zitting verweer gevoerd. Hij heeft erkend dat er sprake is van een aanzienlijke huurachterstand, die het gevolg is van de financieel moeilijke situatie waarin hij zich bevindt. [gedaagde01] had aanvankelijk vijf filialen, maar heeft - onder meer door de coronacrisis en het uitbreken van de oorlog in Oekraïne - inmiddels twee filialen moeten sluiten. De omzet van de kledingwinkel is zodanig teruggelopen dat [gedaagde01] , mede door de per januari 2023 verhoogde huurprijs, niet in staat is alle betalingsafspraken na te komen.







4

De beoordeling




4.1.


Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eiseres01] heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde01] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.





huurachterstand







4.2.


In beginsel kan een achterstand in de huurbetaling een spoedeisend belang opleveren, met name als de huurachterstand zodanig hoog is opgelopen dat twijfels kunnen ontstaan of de huurder de achterstallige huur nog wel zal kunnen voldoen en/of in het geval dat als gevolg van de huurachterstand de verhuurder in zodanige liquiditeitsproblemen komt dat zijn eigen bedrijfsvoering in gevaar komt. Gezien de hoogte van de huurachterstand en de financiële positie waarin [gedaagde01] verkeert, is in dit geval het spoedeisend belang voldoende gebleken. Daarnaast geldt dat een dergelijke vordering in kort geding slechts kan worden toegewezen indien het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk is.





4.3.



Op de mondelinge behandeling zijn partijen het er over eens geworden dat de huurachterstand inclusief promotie- en servicekosten (maar exclusief de waarborgsom van


€ 31.858,09) € 58.821,32 is. Dit bedrag is gebaseerd op de huur tot en met de maand maart 2023. [gedaagde01] wordt veroordeeld om dit bedrag aan [eiseres01] te betalen.






waarborgsom







4.4.


[eiseres01] vordert eveneens betaling van de op grond van de huurovereenkomst verschuldigde waarborgsom van € 31.858,09. Op grond van wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken kan worden aangenomen dat drie vierde van dit bedrag op dit moment opeisbaar is. Vast staat verder dat dit bedrag tot op heden niet door [gedaagde01] is voldaan.





4.5.


In dit kader is van belang dat partijen ter zitting met elkaar hebben afgesproken dat [gedaagde01] de bedrijfsruimte uiterlijk 31 maart 2023 leeg aan [eiseres01] zal opleveren. Daarbij heeft [gedaagde01] ter zitting gemotiveerd uiteengezet dat hij de bedrijfsruimte na aanvang van de huur grondig heeft verbouwd en opgeknapt en dat hij tot op heden geen schade aan het pand heeft toegebracht. [eiseres01] heeft deze stellingen van [gedaagde01] niet betwist. Zij heeft slechts gesteld dat zij recentelijk in het algemeen veel problemen heeft gehad met de oplevering van de door haar verhuurde panden en dat zij de risico’s daaromtrent door middel van de waarborgsom wil dekken. Dat is echter onvoldoende om op dit moment aan te nemen dat [gedaagde01] de bedrijfsruimte per 31 maart 2023 gebrekkig zal opleveren.





4.6.


Nu de kantonrechter op grond van bovenstaande geen aanleiding ziet te veronderstellen dat [eiseres01] na oplevering van de bedrijfsruimte door [gedaagde01] (een deel van) de waarborgsom zal moeten inhouden, betekent dit dat het zeer aannemelijk is dat de waarborgsom in dat geval zeer binnenkort weer aan [gedaagde01] zou moeten worden terugbetaald. Gelet op die aannemelijkheid had van [eiseres01] verwacht mogen worden dat zij voldoende concrete feiten en omstandigheden aanvoert die meebrengen dat toewijzing van dit deel van haar vordering op dit moment uit hoofde van onverwijlde spoed is geboden, zeker nu volledige betaling van de waarborgsom op zeer korte termijn voor [gedaagde01] - gelet op zijn huidige financiële situatie - praktisch onmogelijk lijkt. Dergelijke concrete feiten en omstandigheden heeft [eiseres01] echter niet aangedragen. Naar het oordeel van de kantonrechter is het spoedeisende belang van [eiseres01] bij toewijzing van dit deel van haar vordering dan ook onvoldoende gebleken. De gevorderde betaling van de waarborgsom wordt daarom afgewezen.





contractuele boete







4.7.


[eiseres01] maakt aanspraak op een boete op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen, waarin is opgenomen dat deze 1% per maand met een minimum van € 300,- bedraagt. Nu uit de door [eiseres01] overgelegde specificaties van de huurachterstand en haar ter zitting gegeven toelichting daarop voldoende gebleken is dat [gedaagde01] (inclusief de maand maart 2023) over een periode van zeven maanden de huur niet of te laat heeft betaald en [gedaagde01] geen inhoudelijk verweer tegen de gevorderde boetes heeft gevoerd, wordt in totaal een bedrag van € 2.100,- (7 x € 300,-) aan contractuele boete tot en met de maand maart 2023 toegewezen.





wettelijke handelsrente







4.8.


[eiseres01] vordert, naast de hiervoor genoemde contractuele boete, tevens de wettelijke handelsrente over de achterstallige en toekomstige huurtermijnen. De kantonrechter overweegt dat zowel de gevorderde wettelijke handelsrente als de gevorderde contractuele boete een vorm van schadevergoeding betreffen, die verschuldigd is bij de vertraging in de voldoening van een geldsom. Uit artikel 6:92 lid 2 BW, dat van regelend recht is, volgt dat een verschuldigde contractuele boete in de plaats treedt van een schadevergoeding op grond van de wet, zoals bijvoorbeeld de wettelijke handelsrente. Dat betekent dat de contractuele boete de wettelijke handelsrente vervangt, tenzij partijen zijn overeengekomen dat zij van deze wettelijke regeling afwijken. Nu in de toepasselijke algemene bepalingen voor wat betreft bovenstaande contractuele boete geen uitzondering op het bepaalde in artikel 6:92 lid 2 BW is opgenomen, en ook anderszins niet is gebleken van een dergelijke uitzondering, is [gedaagde01] slechts de contractuele boete verschuldigd over de maanden dat de huur niet is of wordt voldaan. De gevorderde wettelijke handelsrente wordt daarom afgewezen.





buitengerechtelijke incassokosten







4.9.



[eiseres01] maakt tevens aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. In dat kader heeft [eiseres01] voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [gedaagde01] heeft de verschuldigdheid van deze kosten niet betwist. Nu [eiseres01] buitengerechtelijke incassokosten vordert op basis van het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten genormeerde tarief, wordt aan buitengerechtelijke incassokosten conform dat tarief een bedrag van


€ 1.363,21 toegewezen.






ontruiming







4.10.


Een ontruimingsvordering is in kort geding toewijsbaar, indien voldoende aannemelijk is dat deze vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen en indien het belang van de verhuurder bij het treffen van een voorlopige voorziening dermate spoedeisend is dat van haar niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een eventuele bodemprocedure afwacht.





4.11.


Op grond van het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het (op tijd) betalen van huur is een van de essentiële verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst voor de huurder. Uitgaande van de hiervoor genoemde huurachterstand van € 58.821,32, is de kantonrechter van oordeel dat, mede gelet op de hoogte van de maandelijks verschuldigde termijnen, er sprake is van een dermate hoge huurachterstand dat het aannemelijk is dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde zullen worden toegewezen. De door [gedaagde01] aangedragen persoonlijke omstandigheden - in het bijzonder zijn huidige financiële situatie - kunnen, hoe vervelend deze voor [gedaagde01] ook moge zijn, niet aan [eiseres01] worden tegengeworpen en leiden dan ook niet tot een ander oordeel. Daarbij weegt tevens mee dat [gedaagde01] ter zitting ook heeft aangegeven dat de huidige, per januari 2023 verhoogde maandelijkse huur het voor hem niet meer mogelijk maakt de bedrijfsruimte nog langer (op rendabele wijze) te huren. De gevorderde ontruiming wordt daarom toegewezen.





4.12.


Zoals hiervoor bij r.o. 4.5 al aan de orde is gekomen, hebben partijen ter zitting afspraken gemaakt over de oplevering van de bedrijfsruimte. [gedaagde01] zal dan ook, in lijn met de gemaakte afspraken, worden veroordeeld de bedrijfsruimte uiterlijk 31 maart 2023 leeg en ontruimd aan [eiseres01] op te leveren.





4.13.


De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren zal worden afgewezen. Op grond van de artikelen 556 lid 1 en 557 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) is immers (slechts) de deurwaarder bevoegd een gedwongen ontruiming uit te voeren.





4.14.


De door [eiseres01] gevorderde dwangsom zal ook worden afgewezen. Met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming heeft [eiseres01] reeds een titel om zelf, via de weg van de reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan en niet onderbouwd is op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is. Dat geldt nog meer nu partijen afspraken hebben gemaakt over de datum van ontruiming van de bedrijfsruimte, waarbij [gedaagde01] expliciet te kennen heeft gegeven dat hij bereid en in staat is uiterlijk 31 maart 2023 de bedrijfsruimte leeg en ontruimd op te leveren. Daarom wordt de vordering tot het opleggen van een dwangsom bij gebrek aan belang afgewezen.





4.15.


Voor het geval dat [gedaagde01] , ondanks de gemaakte afspraken, in gebreke blijft met ontruiming per 31 maart 2023, heeft [eiseres01] recht op de gevorderde toekomstige huurtermijnen van € 12.607,94 per maand (inclusief promotie- en servicekosten) vanaf 1 april 2023 tot aan de datum waarop de ontruiming daadwerkelijk plaatsvindt. Omdat [eiseres01] haar vordering ter zake echter beperkt heeft tot een bedrag van € 8.776,33 per maand, zal slechts dat bedrag worden toegewezen. Verder zullen de contractuele boetes vanaf 1 april 2023 tot aan de datum waarop de ontruiming daadwerkelijk plaatsvindt worden toegewezen.






proceskosten







4.16.


[gedaagde01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiseres01] tot vandaag vast op € 128,31 aan dagvaardingskosten, € 1.384,- aan griffierecht en € 529,- aan salaris voor de gemachtigde. Dit is in totaal € 2.041,31. Voor kosten die [eiseres01] maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 132,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).





uitvoerbaarheid bij voorraad







4.17.


Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).







5

De beslissing




De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:





5.1.


veroordeelt [gedaagde01] om uiterlijk 31 maart 2023 de bedrijfsruimte aan de [adres01] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde01] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eiseres01] te stellen;





5.2.


veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiseres01] te betalen € 58.821,32 aan achterstallige huur tot en met de maand maart 2023, € 2.100,- aan contractuele boete tot en met de maand maart 2023 en € 1.363,21 aan buitengerechtelijke incassokosten;





5.3.


veroordeelt [gedaagde01] aan [eiseres01] te betalen € € 8.776,33 met ingang van de maand april 2023 tot en met de datum waarop de ontruiming plaatsvindt en - uitsluitend indien en voor zover [gedaagde01] in gebreke blijft met tijdige of volledige betaling daarvan - vermeerderd met de daarover verschuldigde contractuele boete van € 300,- per maand;





5.4.


veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten die aan de kant van [eiseres01] tot vandaag worden vastgesteld op € 2.041,31;





5.5.


verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;





5.6.


wijst al het andere af.




Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.


44487