ECLI:NL:GHARL:2023:3941, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-05-2023, 21/01005
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-05-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem 
    nummer BK-ARN 21/01005
    uitspraakdatum: 9 mei 2023
    
    
      
        Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 30 juni 2021, nummer UTR 20/3563, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Wijdemeren (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 62 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 592.000 (hierna: de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 695 (hierna: de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank MiddenNederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 30 maart 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de heffingsambtenaar, [naam1] (WOZ-taxateur).
      
    
    
      1.6.
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een twee-onder-één-kap woning met aanbouwen van respectievelijk 87 m3 en 90 m3, een carport en een dakkapel. Het bouwjaar is 1931. De inhoud van de woning is ongeveer 230 m3. Verder is er een in 2015 gebouwde vrijstaande schuur met een inhoud van 36 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 542 m2.
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak. 
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar staat een waarde voor van € 592.000.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende staat een waarde voor van primair € 509.000 en subsidiair van € 538.000.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Tijdigheid verweerschrift
      
    
    
      4.1.
      Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat het in de beroepsfase ingediende verweerschrift te laat door hem is ontvangen. Immers, het verweerschrift is pas op 11 mei 2021 ontvangen terwijl de zitting bij de Rechtbank op 21 mei 2021 heeft plaatsgevonden. Op grond hiervan is belanghebbende van mening dat de heffingsambtenaar in strijd met de goede procesorde heeft gehandeld en het beroep reeds daarom gegrond zou moeten worden verklaard.
      
    
    
      4.2.
      Het Hof volgt belanghebbende niet in dit standpunt. Allereerst merkt het Hof op dat de Rechtbank het verweerschrift op 30 april 2021 aan belanghebbende heeft doorgezonden, maar dat het kennelijk pas op 11 mei 2021 is ontvangen. Artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht bepaalt dat partijen tot tien dagen voor de zitting nadere stukken kunnen indienen. De bepaling beoogt een behoorlijk verloop van de procedure te waarborgen. Uit de strekking van die bepaling volgt dat de rechter – binnen het kader van een goede procesorde – de mogelijkheid heeft stukken die binnen tien dagen voor de zitting of eerst ter zitting zijn overgelegd, al dan niet in de procedure toe te laten. Belanghebbende heeft de gelegenheid gehad en van die gelegenheid (ter zitting van de Rechtbank) gebruik gemaakt om gemotiveerd op de inhoud van het stuk van de heffingsambtenaar te reageren. Van schending van een goede procesorde is naar het oordeel van het Hof geen sprake.
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
    
    
      4.3.
      Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem in beroep overgelegde taxatiematrix opgemaakt door WOZ-taxateur [naam1] waarin aan de onroerende zaak een waarde in het economische verkeer wordt toegekend van € 592.000. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn drie onroerende zaken als vergelijkingsobject gebruikt. In de taxatiematrix is het volgende opgenomen:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                Onroerende zaak
              
              
                
                  [adres1] 44
              
              
                
                  [adres1] 27
              
              
                
                  [adres1] 47
              
            
            
              
                Soort woning
              
              
                2/1 kap
              
              
                2/1 kap
              
              
                2/1 kap
              
              
                2/1 kap
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1931/2015
              
              
                1923
              
              
                1924
              
              
                1934/2005
              
            
            
              
                Ligging
              
              
                3
              
              
                4
              
              
                4
              
              
                4
              
            
            
              
                Kavelopp.
              
              
                542 m2
              
              
                293 m2
              
              
                275 m2
              
              
                585 m2
              
            
            
              
                Kavelwaarde
              
              
                € 178.028
              
              
                € 148.983
              
              
                € 145.241
              
              
                € 203.280
              
            
            
              
                Woondeel
              
              
                230 m3
              
              
                240 m3
              
              
                278 m3
              
              
                490 m3
              
            
            
              
                Prijs per m3
              
              
                € 967
              
              
                € 1.367
              
              
                € 1.178
              
              
                € 942
              
            
            
              
                Waarde woondeel
              
              
                € 222.437
              
              
                € 328.231
              
              
                € 327.566
              
              
                € 461.647
              
            
            
              
                Garage
              
              
                € 13.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 10.000
              
            
            
              
                Carport
              
              
                € 2.500
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Berging/schuur
              
              
                € 14.000
              
              
                € 6.300
              
              
                € 12.600
              
              
                € 47.400
              
            
            
              
                Dakkapel
              
              
                € 4.000
              
              
                € 4.000
              
              
                € 4.000
              
              
                € 8.000
              
            
            
              
                Aanbouw (in m3)
              
              
                87 € 84.139
                90 € 87.040
              
              
                240 € 269.086
              
              
                160 € 176.193
              
              
                25 € 29.673
              
            
            
              
                Dakterras
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 2.500
              
              
                
              
            
            
              
                Kwaliteit
              
              
                2
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                2
              
            
            
              
                Onderhoud
              
              
                2
              
              
                4
              
              
                3
              
              
                1
              
            
            
              
                Uitstraling
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Doelmatigheid
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Voorzieningen
              
              
                3
              
              
                4
              
              
                4
              
              
                1
              
            
            
              
                Koopsom
              
              
                
              
              
                € 780.000
                (30-04-2019)
              
              
                € 655.000
                (01-10-2018)
              
              
                € 750.000
                (07-02-2019)
              
            
            
              
                Geïndexeerde koopsom
              
              
                
              
              
                € 756.000
              
              
                € 668.000
              
              
                € 750.000
              
            
            
              
                WOZ-waarde
              
              
                € 592.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        De vermelde eenheidsprijs voor het woondeel is de prijs per m³ na correctie voor de verschillen in KOUDVfactoren tussen het desbetreffende vergelijkingsobject en de onroerende zaak.  
      
      
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de onder 4.5 opgenomen taxatiematrix en de daarop ter zitting gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening heeft gehouden. Zo heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de matige kwaliteit van de onroerende zaak en de staat van onderhoud en heeft in dat kader een vermindering van 12% toegepast ten opzichte van de gemiddelde marktprijs van de vergelijkingsobjecten (vermindering van ruim € 30.000). Wat betreft de ligging heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de mindere ligging van de onroerende zaak. Uit de taxatiematrix blijkt dat de vergelijkingsobjecten die aan het water liggen een score 4 hebben gekregen, terwijl de onroerende zaak een score van 3 heeft gekregen, waardoor de waarde van de kavel van de onroerende zaak met 10% is verlaagd vanwege de mindere ligging ervan. Voorts neemt het Hof hierbij in overweging dat, hoewel het object [adres1] 50 niet in de onder 4.5 genoemde taxatiematrix is opgenomen, dit object – zoals de heffingsambtenaar heeft gesteld – een goed vergelijkingsobject is. Dat object heeft een inhoud van 300 m3, een aanbouw, een kavel van 333 m² en een berging. [adres1] 50 is begin 2018 aangekocht voor € 690.000 in casco staat en geeft een goede indicatie van de marktwaarde op waardepeildatum 1 januari 2019 in het segment waartoe de onroerende zaak behoort. Het Hof weegt in dit oordeel voorts mee dat de heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak is uitgegaan van een eenheidsprijs van € 967 terwijl de vergelijkingsobjecten een gemiddelde eenheidsprijs hebben van € 1.204.
      
    
    
      4.7.
      Hetgeen belanghebbende hiertegenover overigens heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          Motiveringsbeginsel
        
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft verder gesteld dat sprake is van strijd met het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel omdat in de uitspraak op bezwaar niet op alle argumenten is ingegaan.
      
    
    
      4.9.
      Anders dan belanghebbende is het Hof van oordeel dat geen sprake is van schending van het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel. De heffingsambtenaar is in de uitspraak op bezwaar uitgebreid ingegaan op de door belanghebbende aangevoerde grieven en heeft voldoende inzicht verschaft in diens motivering om het bezwaar van belanghebbende ongegrond te verklaren. 
      
      
        
          Slotsom
        
        
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 mei 2023
    
    
    
      De griffier is verhinderd	De raadsheer,
      de uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
    
    
      	(B.F.A van Huijgevoort)
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 10 mei 2023.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.