ECLI:NL:RBROT:2023:2554, Rechtbank Rotterdam, 22-03-2023, C/10/643066 / HA ZA 22-652
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-03-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koop woning. Art. 7:17 BW. Non-conformiteit? Onvoldoende onderbouwd dat constructie waarbij een pomp onder souterrain water naar het hoger gelegen riool pompt een gebrek is dat normaal gebruik van de woning in de weg staat. Opheffing beslagen in reconv.

RECHTBANK Rotterdam

    
    
      
Civiel recht

    
    
    
    
      
Zaaknummer: C/10/643066 / HA ZA 22-652

    
    
    
      

Vonnis van 22 maart 2023


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
  
  
    

1
.
[naam01] ,

2. [naam02] ,

    
      
beiden wonend in [woonplaats01] ,

      
eisende partijen in conventie,

      
verwerende partijen in reconventie,

      
hierna samen te noemen: [naam01] c.s.,

      
advocaat: mr. D. Sjouke te Amsterdam,

    
    
    
      
tegen

    
    
  
  
    

1
.
[naam03] ,

2. [naam04] ,

    
      
beiden wonend in [woonplaats02] ,

      
gedaagde partijen in conventie,

      
eisende partijen in reconventie,

      
hierna samen te noemen: [naam03] c.s.,

      
advocaat: mr. A.A.S. Wiesmeier-van der Brugge te Den Haag.

    
    
    
  
  
    

1

De zaak in het kort

    
    
      
Deze zaak gaat over de woning die [naam01] c.s. van [naam03] c.s. hebben gekocht. [naam01] c.s. spreken [naam03] c.s. primair aan tot betaling van schadevergoeding en vorderen subsidiair de koopovereenkomst zodanig te wijzigen dat de koopsom wordt verlaagd. [naam01] c.s. hebben deze vorderingen ingesteld omdat zij menen dat de woning op het moment van de eigendomsoverdracht niet de feitelijke eigenschappen bezat die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning en dat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordde. Omdat de rechtbank oordeelt dat [naam01] c.s. hun vorderingen onvoldoende hebben onderbouwd, worden deze afgewezen.

      
Op hun beurt hebben [naam03] c.s. gevorderd om het conservatoir beslag op te heffen dat [naam01] c.s. ten laste van [naam03] c.s. hebben gelegd. Deze vordering wordt toegewezen.

    
    
    
  
  
    

2

De procedure

    
    
      
2.1.

      
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

      
- de dagvaarding van 14 juli 2022, met producties 1 tot en met 7;

      
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie, met producties 1 tot en met 10;

      
- de akte overlegging aanvullende producties van [naam01] c.s. van 28 september 2022, met producties 8 tot en met 16;

      
- de brief van de rechtbank van 21 oktober 2022 waarbij partijen zijn opgeroepen voor een mondelinge behandeling en de brief van de rechtbank van 9 november 2022 met verdere informatie over deze behandeling;

      
- de akte overlegging aanvullende producties tevens conclusie van antwoord in reconventie, met producties 17 tot en met 33;

      
- de akte vermeerdering/aanvulling van eis van [naam01] c.s., door de rechtbank ontvangen op 13 december 2022;

      
- het bezwaar van [naam03] c.s. van 13 december 2022 tegen de akte vermeerdering/aanvulling van eis van [naam01] c.s.;

      
- de spreekaantekeningen van mrs. Sjouke en Wiesmeier-van der Brugge voor de mondelinge behandeling op 15 december 2022.

      
    
    
      
2.2.

      
Na de mondelinge behandeling is vonnis bepaald.

      
      
    
  
  
    

3

De feiten

    
    
      
3.1.

      
Bij (NVM-)koopovereenkomst van 2 juli 2021 hebben [naam01] c.s. van [naam03] c.s. een woning gekocht in Rotterdam (hierna: de woning) voor een koopsom van € 2.350.000,00. Het bouwjaar van de woning is 1909. De koopovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:

      
      
        
“

artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik


      
    
    
      
6.1.

      
        
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

        
(…)

      
    
    
      
6.3.

      
        
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte.

        
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

        
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

        
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

        
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

        
(…)

      
      
        
6.4.2.

        
          
Voor zover aan verkoper bekend is in de onroerende zaak

wel

/geen ondergrondse tank voor het opslaan van (vloei)stoffen aanwezig.

          
(…)

          

artikel 22 Ouderdomsclausule


          
Koper verklaart ermee bekend te zijn, dat de onroerende zaak meer dan 100 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen.

          
Tenzij de verkoper de kwaliteit hiervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de funderingen, de vloeren, de leidingen, voor de elektriciteit, water en gas, de riolering en de afwezigheid van enig ongedierte c.q. schimmels (zoals bijvoorbeeld houtworm, boktor, zwam etc.) of asbest. Bouwkundige kwaliteits-gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 van de koopakte omschreven woongebruik.”

        
        
      
    
    
      
3.2.

      
Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst is voor de verkoop van de woning door de dochter van [naam03] c.s. namens [naam03] c.s. een NVM-vragenlijst ingevuld. Over de kelder, kruipruimte en fundering is onder meer het volgende opgenomen:

      
      
        
“6. Kelder, kruipruimte en fundering

        
(…)

        
d Is de grondwaterstand in de afgelopen jaren waarneembaar gewijzigd of is er sprake van wateroverlast geweest? nee

        
(…)

        
Zo nee, tot wat voor andere problemen heeft dit geleid? : Ruim 15-20 jr geleden werd de kelder wel eens nat bij heftige regenval . Het was het magazijn voor de boeken; overal stonden boeken opgeslagen (met een vlonder eronder), die nog verkocht moesten worden. Ergens daarna is de waterstand verlaagd. Sindsdien is de kelder niet meer onder gelopen. De kelder kan prima gebruikt worden.”

      
      
    
    
      
3.3.

      
De woning is voorzien van een souterrain. Dit souterrain ligt beneden rioolniveau met een schuin aflopende helling van de tuin naar de souterrainvloer. Onder de souterrainvloer bevond zich een betonnen bak met een pomp die water naar het hoger gelegen riool pompte. In de keuken van de woning bevond zich een lampje dat aangaf wanneer de pomp uitstond.

      
    
    
      
3.4.

      
[naam03] c.s. verhuurde tot aan de verkoop van de woning aan [naam01] c.s. het souterrain aan de heer [naam05] (hierna: [naam05] ). [naam05] heeft, voor zover van belang, het volgende verklaard:

      
      
        
“Ik heb gewoond in het souterrain van de familie [naam03] aan de vijverweg 8 van oktober 2016 tot en met april 2021. Het verzoek heeft betrekking op wateroverlast, en ik kan in mijn antwoord heel kort zijn: In de gehele periode waarin ik woonachtig was op het adres heeft zich geen enkel incident voorgedaan waarbij de woning volgelopen is met water. Ik kan mij geen enkele gelegenheid

        
herinneren waarbij ik ook maar éen druppel water van buitenaf in de woning aantrof, ook niet wanneer ik de woning enkele weken verliet voor een vakantie. Ik heb de volledige periode probleemloos geleefd aan de vijverweg, en dan ook geen enkel onderhoud met mijnheer of

        
mevrouw [naam03] gehad over een dergelijk probleem.”

      
      
    
    
      
3.5.

      
In opdracht van [naam01] c.s. heeft Kamsma Bouwadvies B.V. (hierna: Kamsma) op 19 juli 2021 een bouwkundige inspectie uitgevoerd en een bouwkundig inspectierapport opgesteld. Op pagina 14 van dit inspectierapport is, voor zover van belang, het volgende vermeld:

      
      
        
“Kamsma Bouwadvies kan op basis van de visuele inspecties geen uitsluitsel geven over de conditie van de fundering.

        
Er zijn geen aanwijzingen in de woning aangetroffen die duiden op een tekortkoming aan de fundering.”

      
      
    
    
      
3.6.

      
De woning is op 14 september 2021 aan [naam01] c.s. geleverd, waarna Formabouw B.V. (hierna Formabouw) in opdracht van [naam01] c.s. is gestart met een grootschalige verbouwing van de woning, in welk kader diverse sloopwerkzaamheden hebben plaatsgevonden waarbij onder meer de betonnen bak met de pomp zijn verwijderd. [naam01] c.s. hebben nadien onder meer de kelderbak en de daarmee verbonden fundering laten vervangen.

      
    
    
      
3.7.

      
Na de levering van de woning is in de tuin een olietank aangetroffen.

      
    
    
      
3.8.

      
Op 11 juni 2022 heeft [naam06] (hierna: [naam06] ), adviseur van [naam01] c.s. bij de verbouwing, voor zover van belang, het volgende verklaard:

      
      
        
“Ondergetekende (…) verklaart het volgende te hebben geconstateerd bij het pand aan de [adres01] te Rotterdam;

      
      
      
        
          
De grondwaterstand bevindt zich op 85cm onder het maaiveld, de vloer van de kelder bevond zich op 123cm onder het maaiveld

        
        
          
Het souterrain liep onder. Alleen wanneer de pomp aan de achterzijde draaide bleef het souterrain droog.

        
        
          
De liftput liep onder bij regenval, dit zorgde voor vochtophoping en overstroming.

        
        
          
De verkopers hebben van deze lekkage en vochtproblemen geweten. Zij verklaarden mij op 03 november 2021 dat de pomp altijd aan moet staan.

        
        
          
Vanwege de lekkage diende de kelderbak te worden vervangen.

        
        
          
De kelderbak diende voorzien te zijn van opstanden binnenshuis vanwege de grondwaterstand.

        
      
      
(…)

      
 Het totale gewicht van de nieuwe kelderbak noopt tot herfundatie.”

      
    
    
      
3.9.

      
[naam01] c.s. hebben op 1 juli 2022 ten laste van [naam03] c.s. conservatoir derdenbeslag gelegd onder de Coöperatieve Rabobank U.A., de ABN AMRO Bank N.V. en de ING Bank N.V.. Onder de ING Bank is een bedrag van € 181.995,74 beslagen.

      
    
    
      
3.10.

      
De verkopend makelaar, [naam07] (hierna: [naam07] ), heeft op 13 september 2022, in antwoord op vragen van (de advocaat van) [naam03] c.s., het volgende, voor zover van belang, verklaard:

      
      
        

Antwoorden op uw vragen


        
(…)

      
      
2. Toen u het huis in de verkoop nam, heeft u vocht/ optrekkend vocht of vochtproblemen in de kelder waargenomen?

      
      
        

Aan het begin van het verkoopproces zijn we door de woning gegaan en mij is in de kelder of de liftschacht niets gebleken van vocht of vochtproblemen. De kelder c.q. het souterrain was op dat moment net niet meer verhuurd als woonruimte. Wel werd de kelder door de overgebleven huurders deels actief als berging gebruikt.


      
      
      
        
En heeft u tekenen van verzakking van de woning waargenomen, waaruit geconcludeerd zou kunnen worden dat er iets mis zou zijn met de kelderbak en of de fundering?

      
      
      
        

Nee, wij hebben niets waargenomen qua verzakking of anderszins dat zou kunnen wijzen op mogelijke funderingsproblemen. Op de website “funderingskaart voor professionals” hebben wij geconstateerd dat de woning sinds 2019 – het eerste moment van meting - geen relevante zakking heeft vertoond. De woning valt in de beste categorie die aan een huis toegekend kan worden - de kleurcodering donkergroen.


      
      
      
3. Is er naar uw beleving door cliënten enige relevante informatie achter gehouden?

      
      
        

Nee, verkoper heeft gemeld dat de kelder in het verleden wel eens onder stroomde. Maar de laatste 15 jaar niet meer.


      
      
      
        

Verkoper heeft aangegeven dat de pomp geplaatst is om regenwater buiten te houden in de lager gelegen kelder. Dat is evident en een bouwkundig vaker gebruikelijke constructie.

”

      
      
    
    
      
3.11.

      
Op 13 oktober 2022 heeft [naam08] (hierna: [naam08] ) van Formabouw, in antwoord op vragen van [naam01] c.s., het volgende, voor zover van belang, verklaard:

      
      
        
“De firma Formabouw heeft in de periode sept 2021 – December 2022 diverse sloop werkzaamheden verricht op de [adres01] te Rotterdam.

        
(…)

        
Wanneer wij sloopwerkzaamheden van deze omvang uitvoeren laten wij altijd de stroom van het pand afhalen zodat wij de werkzaamheden veilig uit kunnen voeren.

      
      
      
        
Op souterrain hoogte bleek er achter het huis onder een luik een pomp te zitten. Wanneer deze pomp niet aan stond bleek bijna het hele souterrain vol te lopen met water. Er staat dan een laag water van ca. 3-5 cm over de gehele vloer. Het water leek via het kozijn aan de achterzijde binnen te komen. Dit gebeurde zowel bij droog weer als bij regenachtig weer. De overlast bij regen was wel heviger. Het leek een combinatie van hemelwater en grondwater maar exact wisten we dit ook niet.”

      
      
    
    
      
3.12.

      
Op 3 november 2022 heeft [naam09] , directeur van De Betonhoeve B.V. (hierna: [naam09] ), in antwoord op vragen van [naam01] c.s., het volgende, voor zover van belang verklaard:

      
      
        
“In 1972 is de kruipruimte uitgegraven en hier is ook een betonbak met plinten gemaakt, deze liep ook naar buiten de tuin in, dit waarschijnlijk ten behoeve van lichtinval.

        
In dit buitengedeelte was een pompput gemaakt en uiteraard voorzien van een pomp.

      
      
      
        
Op deze pompput zijn in een later stadium de HWA (achtergevel) op aangesloten, mede door deze aansluiting is ook het grondwater voor een langere tijd afgepompt.

        
Het voor langere tijd afpompen van grondwater kan funest zijn voor houten funderingen van het eigen pand en omliggende panden. Wat verder duidelijk werd bij het funderingsonderzoek dat is uitgevoerd dat er tussen de bestaande onderkant keldervloer / bovenkant grondslag bijna 150 mm ruimte zat. Hier spreken wij van een ruime inklinking van de grond, één kenmerk van het langere tijd afpompen van grondwater.”

      
      
    
    
      
3.13.

      
Op 11 november 2022 heeft ing. [naam10] (hierna: [naam10] ), in antwoord op vragen van [naam01] c.s., het volgende, voor zover van belang, verklaard:

      
      
        
“Tijdens de sloopwerkzaamheden door de firma Forba Bouw is de kelder onder water gelopen (zie tevens de brief van de Betonhoeve). (…)

      
      
      
        
Ons advies was om de verbouwde woning niet op deze bestaande kelderbak te bouwen, maar een nieuwe kelderconstructie aan te brengen. Dit mede gelet op de verschillende fasen waarin de kelder is aangebracht én gelet op het feit, dat gedurende een langere periode de grondwaterstand laag is gehouden. Dit is voor een fundering op houten palen niet wenselijk.”

      
      
    
    
      
3.14.

      
Op 23 november 2022 heeft [naam06] het volgende, voor zover van belang, verklaard:

      
      
        
“Ik heb het volgende geconstateerd op [adres01] te Rotterdam:

      
      
      
        
- Het souterrain (de kelderverdieping) loopt onder bij stevige buien.

        
- De liftput loopt onder bij regenval, dit zorgt voor vochtophoping en lekkage.

        
- De verkopers wisten van deze lekkage en vochtproblemen, mij is daarnaast gebleken dat hierover door verkoper onjuiste mededelingen zijn gedaan.

        
- Vanwege de noodzaak tot het vervangen van de kelderbak vanwege de lekkages, diende het pand ook van een nieuwe fundering te worden voorzien. Dit is een onmiddellijk gevolg van de vochtproblemen waarover verkoper mij onjuiste mededelingen heeft gedaan.”

      
      
      
    
  
  
    

4

Het geschil

    
    
      

in conventie


    
    
    
      
4.1.

      
[naam01] c.s. vorderen, na wijziging van eis, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

      
      
        

primair:


        
[naam03] c.s. te veroordelen tot betaling van € 503.703,85, vermeerderd met de contractuele rente van € 468,49, derhalve in totaal € 504.172,34;

      
      
      
        

subsidiair:


        
de koopovereenkomst zodanig te wijzigen dat de koopsom wordt verlaagd met € 503.703,85;

      
      
      
        

primair en subsidiair:


        
[naam03] c.s. te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 4.150,00, de beslagkosten van € 1.801,68 en de proceskosten.

      
      
    
    
      
4.2.

      
[naam03] c.s. voeren verweer. [naam03] c.s. concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [naam01] c.s. in hun vorderingen, dan wel tot afwijzing van deze vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [naam01] c.s. in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente en de nakosten.

      
    
    
      
4.3.

      
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

      
      
        

in reconventie


      
      
    
    
      
4.4.

      
[naam03] c.s. vorderen om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [naam01] c.s. te veroordelen tot het binnen 24 uur na dit vonnis op eigen kosten opheffen van de door hen gelegde beslagen op de bankrekeningen van [naam03] c.s., bij gebreke waarvan het vonnis als vervangende machtiging in de zin van artikel 3:300 BW heeft te gelden zodat [naam03] c.s. zelf voor opheffing kunnen zorgdragen, waarbij [naam01] c.s. gehouden blijven de daarmee gemoeide kosten integraal te vergoeden. Voorts verzoeken [naam03] c.s. om [naam01] c.s. te veroordelen tot vergoeding van de (integrale) proceskosten.

      
    
    
      
4.5.

      
[naam01] c.s. concluderen tot afwijzing van de vordering van [naam03] c.s., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren (hoofdelijke) veroordeling van [naam03] c.s. in de proceskosten.

      
    
    
      
4.6.

      
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

      
      
    
  
  
    

5

De beoordeling

    
    
      

in conventie


    
    
    
      

Inleiding


    
    
    
      
5.1.

      
[naam01] c.s. hebben als productie 19a een hyperlink naar een 3D animatie van de woning in het geding gebracht. De rechtbank beschouwt deze productie als niet overgelegd omdat onduidelijk is of de webpagina geen veranderbare informatie kan weergeven en dus na verloop van tijd kan worden aangepast. Omdat [naam01] c.s. tijdens de mondelinge behandeling aan de hand van foto’s hun standpunt hebben toegelicht, schaadt deze beslissing [naam01] c.s. niet in hun belangen.

      
    
    
      
5.2.

      
Tegen de vermeerdering/aanvulling van eis hebben [naam03] c.s. bezwaar gemaakt. Zij voeren daartoe het volgende aan. De termijn voor het indienen van stukken voor de zitting is niet gerespecteerd. De eisvermeerdering is in strijd met de goede procesorde en dient buiten beschouwing gelaten te worden. Voor zover de eisvermeerdering wordt toegestaan, wensen [naam03] c.s. alsnog de mogelijkheid te krijgen om hierop inhoudelijk te reageren.

      
    
    
      
5.3.

      
De rechtbank stelt voorop dat [naam01] c.s. op grond van artikel 130 lid 1 Rv bevoegd zijn om hun eis of de gronden daarvan schriftelijk te veranderen of te vermeerderen zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen. Dat [naam01] c.s. twee dagen voorafgaand aan de mondelinge behandeling hun eis hebben vermeerderd en een aanvullende grondslag hebben aangevoerd, levert derhalve op zichzelf geen strijd met de goede procesorde op. De rechtbank zal recht doen op de vorderingen zoals die na wijziging van ervan zijn komen te luiden. De rechtbank ziet geen aanleiding om daaraan voorafgaand [naam03] c.s. in de gelegenheid te stellen nog nader te reageren op de eiswijziging. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [naam01] c.s. toegelicht dat de eiswijziging, waaronder de gewijzigde grondslag van dwaling en de daarop gebaseerde vordering tot opheffing van het geleden nadeel, is gebaseerd op dezelfde feiten die [naam03] c.s. reeds bekend waren en daarop hebben zij bij conclusie van antwoord en tijdens de mondelinge behandeling ook voldoende gelegenheid gehad om te reageren.

      
      
        

Een non-conforme woning?


      
      
    
    
      
5.4.

      
[naam01] c.s. hebben aan hun primaire vordering ten grondslag gelegd dat de woning ten tijde van de eigendomsoverdracht niet de feitelijke eigenschappen bezat die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning en dat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordde. [naam01] c.s. hebben hierdoor schade geleden, bestaande uit onder meer de noodzakelijke kosten voor vervanging van de kelderbak en de daarmee gepaard gaande advieskosten.

      
    
    
      
5.5.

      
[naam01] c.s. stellen dat de pomp onder het souterrain het grondwaterpeil kunstmatig laag hield. Op het moment dat de pomp uitstond, steeg het grondwater met wateroverlast in de kelder en de liftput tot gevolg. [naam01] c.s. kunnen niet langdurig weg van huis zonder het risico te lopen dat bij terugkomst de kelder is ondergelopen als gevolg van uitval van de pomp. Dat staat normaal gebruik als woning in de weg. [naam03] c.s. hadden voorafgaand aan de verkoop van de woning aan [naam01] c.s. moeten meedelen dat zich onder de vloer van het souterrain een pomp bevond en dat deze pomp aan moest staan omdat anders de pompput overliep waarbij water de kelder instroomde. Door dit niet aan [naam01] c.s. mee te delen, hebben [naam03] c.s. hun mededelingsplicht geschonden.

      
    
    
      
5.6.

      
De rechtbank volgt [naam01] c.s. niet in hun stelling dat de woning ten tijde van de eigendomsoverdracht niet de feitelijke eigenschappen bezat die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning en overweegt daartoe als volgt.

      
    
    
      
5.7.

      
Op grond van artikel 7:17 lid 1 BW moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. In lid 2 van dit wetsartikel is bepaald dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

      
    
    
      
5.8.

      
Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten die gebaseerd is op het NVM-model (2021) waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling is opgenomen. In artikel 6.3 is bepaald dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als

“woonruimte”

en dat de verkoper niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.

      
    
    
      
5.9.

      
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 23 december 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AU2414) vooropgesteld dat de uitleg van artikel 6.3 uit de NVM-koopovereenkomst moet geschieden met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf. Verder heeft de Hoge Raad overwogen dat uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dient te zijn dat ‘normaal gebruik’ betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dat betekent onder meer dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast (vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 23 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6755).

      
    
    
      
5.10.

      
[naam03] c.s. hebben gemotiveerd betwist dat [naam01] c.s. niet langdurig van huis kunnen zonder het risico te lopen dat als gevolg van uitval van de pomp bij terugkomst de kelder is ondergelopen. [naam03] c.s. hebben in dit verband aangevoerd dat als de pomp aanstond, de kelder droog bleef, gebruikt kon worden en ook bewoonbaar was. Dit laatste bevestigt [naam05] . Uit zijn verklaring volgt eveneens dat hij de woning (het souterrain) voor langere tijd kon verlaten zonder dat sprake was van wateroverlast. Verder volgt uit de verklaring van verkopend makelaar [naam07] dat de constructie waarbij een pomp het regenwater buiten de lager gelegen kelder houdt, evident en een bouwkundig vaker gebruikelijke constructie is. Gelet op deze gemotiveerde betwisting, hebben [naam01] c.s. onvoldoende onderbouwd dat de constructie waarbij de pomp water naar het hoger gelegen riool pompt een gebrek is dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Daarmee staat vast dat als de pomp aanstond, er geen sprake was van lekkage zodat op een voldoende veilige manier en zonder dat het woongenot wezenlijk werd aangetast in de woning kon worden gewoond, waaronder in het souterrain. Wat [naam01] c.s. hebben aangevoerd over het lampje in de keuken dat aangeeft wanneer de pomp uitstaat en wat de gevolgen zijn als de pomp uitstaat, maakt dit niet anders en kan om die reden onbesproken blijven.

      
    
    
      
5.11.

      
[naam01] c.s. hebben verder nog aangevoerd dat de pomp diende om het grondwaterpeil kunstmatig laag te houden en terug te brengen tot onder het niveau van de rand van de kelderbak waardoor de fundering is aangetast en zij als gevolg hiervan schade lijden. Ook dit standpunt van [naam01] c.s. volgt de rechtbank niet. Daartoe wordt als volgt overwogen.

      
    
    
      
5.12.

      
[naam03] c.s. hebben gemotiveerd betwist dat de pomp grondwater het riool in pompte. Zij hebben, mede aan de hand van foto’s, toegelicht dat de pomp zich in een afgesloten betonnen bak bevond. In deze bak kon dan ook geen grondwater van de onder- of zijkant komen. Het regenwater dat vanaf de helling naar beneden liep, werd opgevangen in de afgesloten bak waarin de pomp zich bevond. In deze bak kwam ook afvoerwater uit de wc en de gootsteen in de kelder en de keuken terecht. Het water dat door de regenpijp aan de rechterachterkant van de woning naar beneden liep, werd eveneens opgevangen in de bak waarin de pomp zich bevond. Het water werd vervolgens vanuit de bak omhoog gepompt naar het riool. Volgens [naam03] c.s. bestaat er dan ook geen verband tussen de pomp en de gestelde verlaging van het grondwaterpeil. De overheid beheert de grondwaterstand. De verkopend makelaar, [naam07] , heeft eveneens verklaard dat hij niets heeft waargenomen dat zou kunnen wijzen op mogelijke funderingsproblemen en ook uit het rapport van Kamsma blijkt dat zij geen aanwijzingen in de woning heeft aangetroffen die duiden op een tekortkoming aan de fundering.

      
    
    
      
5.13.

      
Tegenover deze gemotiveerde betwisting van [naam03] c.s. hebben [naam01] c.s. te weinig concrete stellingen aangevoerd dat de pomp het grondwaterpeil laag hield en dat daardoor de fundering is aangetast als gevolg waarvan zij schade hebben geleden. [naam01] c.s. hebben weliswaar voorafgaand aan de mondelinge behandeling verklaringen in het geding gebracht van [naam06] , [naam08] , [naam09] en [naam10] , maar [naam01] c.s. hebben tijdens de mondelinge behandeling ook toegelicht dat de betonnen bak met de pomp omstreeks maart 2022 in zijn geheel is verwijderd zodat het niet meer mogelijk is om de bak en de pomp te onderzoeken. Tegen die achtergrond beoordeelt de rechtbank de verklaringen van [naam06] , [naam08] , [naam09] en [naam10] als onvoldoende om vast stellen dat de pomp het grondwaterpeil laag hield en dat daardoor de fundering is aangetast. [naam03] c.s. hebben in dat verband terecht aangevoerd dat uit de verklaring van [naam06] van 11 juni 2022 slechts blijkt dat het gewicht van een nieuwe kelderbak noopt tot herfundatie. Deze verklaring kan [naam01] c.s. dan ook niet baten ter onderbouwing van hun stelling dat de fundering was aangetast. Voorts verklaart [naam08] van Formabouw slechts dat het water dat het souterrain binnenliep als de pomp uitstond ‘een combinatie van hemelwater en grondwater leek’. De rechtbank leidt uit zijn verklaring af dat hij niet met zekerheid kon zeggen of er grondwater het souterrain binnenkwam. Evenmin kan op basis van de verklaring van [naam08] worden vastgesteld dat de pomp grondwater het riool inpompte zoals [naam01] c.s. stellen. Ook de verklaring van [naam09] baat [naam01] c.s. niet. Op welke wijze de aansluiting van de hemelwaterafvoer het afpompen van grondwater tot gevolg heeft, wordt door [naam09] niet nader toegelicht. Verder verklaart [naam10] slechts dat hij heeft geadviseerd om een nieuwe kelderconstructie aan te brengen, mede gelet op het feit dat gedurende een langere periode de grondwaterstand laag is gehouden. Hoe [naam10] dit heeft vastgesteld en of het laag houden van de grondwaterstand het gevolg is van de werking van de pomp, volgt echter niet uit zijn verklaring.

      
    
    
      
5.14.

      
Omdat [naam01] c.s., in het licht van de door [naam03] c.s. gemotiveerde betwisting, onvoldoende hebben onderbouwd dat de pomp het grondwaterpeil laag hield en dat daardoor de fundering is aangetast als gevolg waarvan zij schade lijden, wordt aan bewijslevering door [naam01] c.s. niet toegekomen. Dit betekent dat in rechte niet vaststaat dat de pomp grondwater het riool inpompte en dat de rechtbank ervan uitgaat dat de pomp enkel regenwater en afvoerwater uit de wc en de gootsteen in de kelder en de keuken het riool inpompte. De negatieve beantwoording van de vraag op de NVM-vragenlijst of de grondwaterstand in de afgelopen jaren waarneembaar is gewijzigd of dat sprake is geweest van wateroverlast, beoordeelt de rechtbank daarom als juist. Bovendien hebben [naam03] c.s. melding gemaakt van wateroverlast maar daarbij ook gemeld dat dit zich de laatste 15-20 jaar niet meer voordeed.

      
    
    
      
5.15.

      
Het voorgaande betekent dat in rechte niet vaststaat dat de pomp het grondwater kunstmatig laag heeft gehouden als gevolg waarvan [naam01] c.s. schade hebben geleden aan de fundering van de woning. Hierop kunnen [naam01] c.s. dan ook geen vordering op [naam03] c.s. baseren.

      
    
    
      
5.16.

      
Tussen partijen is voorts nog in geschil of [naam01] c.s. door [naam07] namens [naam03] c.s. voorafgaand aan de koop zijn ingelicht over de aanwezigheid en de werking van de pomp onder het souterrain. Ook [naam11] , die met [naam01] c.s. voorafgaand aan de koop de woning heeft bezichtigd, heeft niets over de pomp tegen [naam01] c.s. gezegd, aldus [naam01] c.s.. Omdat de rechtbank hiervoor heeft vastgesteld dat de constructie met de pomp geen gebrek betreft dat aan normaal gebruik als woning in de weg staat, kan in het midden blijven of [naam01] c.s. al dan niet door [naam07] of [naam11] zijn geïnformeerd over de pomp. Eveneens kan in het midden blijven of [naam01] c.s. de pomp zelf hadden kunnen en moeten opmerken nu zij met een aannemer door de woning zijn gelopen voorafgaand aan de verkoop en hun grootschalige verbouwingsplannen doorspraken.

      
      
        

Olietank


      
      
    
    
      
5.17.

      
[naam01] c.s. hebben zich ter zake de in de tuin aangetroffen olietank op het standpunt gesteld dat [naam03] c.s. onjuiste en onvolledige verklaringen en garanties hebben afgegeven. [naam03] c.s. hebben verklaard dat er geen olietank aanwezig is in de tuin van de woning, terwijl er na levering van de woning een olietank in de tuin is aangetroffen. Volgens [naam01] c.s. zijn [naam03] c.s. aansprakelijk voor de hiermee gemoeide verwijderingskosten. De factuur van € 11.601,48 in verband met het verwijderen van de olietank maakt deel uit van de totale schade van € 503.703,85 die [naam01] c.s. stellen te hebben geleden.

      
    
    
      
5.18.

      
[naam03] c.s. betwisten dat zij hiervoor aansprakelijk zijn en dat zij de afwezigheid van de olietank hebben gegarandeerd. [naam03] c.s. hebben enkel verklaard dat voor zover hen bekend is er geen ondergrondse tank aanwezig is. [naam03] c.s. verwijzen daarbij naar artikel 6.4.2 van de koopovereenkomst. Bovendien betreft de aanwezigheid van de olietank geen gebrek dat aan normaal gebruik als woning in de weg staat.

      
    
    
      
5.19.

      
De rechtbank oordeelt in dit kader als volgt. Voor zover [naam01] c.s. hebben bedoeld dat de aanwezigheid van de olietank een gebrek betreft dat aan normaal gebruik als woning in de weg staat, hebben zij dat niet gesteld. Evenmin hebben zij onderbouwd om welke reden de aanwezigheid van de olietank aan normaal gebruik als woning in de weg staat. Van schending van de mededelingsplicht van [naam03] c.s. is de rechtbank evenmin gebleken. [naam03] c.s. hebben onweersproken aangevoerd dat zij er niet van op de hoogte waren dat zich in de tuin een olietank bevond en ook [naam07] heeft verklaard dat hij na raadpleging van de openbare registers bij de gemeente heeft geconstateerd dat er bij de gemeente niets bekend was over een olietank. Op grond van het voorgaande hebben [naam01] c.s. onvoldoende gesteld dat en waarom [naam03] c.s. aansprakelijk zouden zijn voor de gevorderde verwijderingskosten zodat ook dit onderdeel van de vordering voor afwijzing gereed ligt.

      
    
    
      
5.20.

      
Wat hiervoor is overwogen leidt ertoe dat de primaire vordering om [naam03] c.s. te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 503.703,85 zal worden afgewezen.

      
      
        

Dwaling?


      
      
    
    
      
5.21.

      
Subsidiair stellen [naam01] c.s. zich op het standpunt dat sprake is van dwaling. [naam03] c.s. hebben de aanwezigheid van de pomp verzwegen. Als [naam01] c.s. hadden geweten dat er continu een pomp aanstond die het grondwaterpeil verlaagde om lekkages te voorkomen, zouden zij de koopovereenkomst niet zijn aangegaan.

      
    
    
      
5.22.

      
[naam03] c.s. hebben in het kader van hun betwisting aangevoerd dat er geen sprake was van een situatie waaruit volgt dat [naam03] c.s. behoorde te weten dat [naam01] c.s. dwaalde zodat [naam03] c.s. niet gehouden waren om [naam01] c.s. in te lichten. Van een verlaging van de koopprijs kan daarom geen sprake zijn, aldus [naam03] c.s.

      
    
    
      
5.23.

      
De rechtbank verwerpt het beroep op dwaling van [naam01] c.s. en zal de daarop gebaseerde vordering om de gevolgen van de koopovereenkomst te wijzigen door de koopprijs met € 503.703,85 te verlagen, afwijzen. Bij de beoordeling van de primaire vordering van [naam01] c.s. geldt immers dat in rechte niet vaststaat dat de pomp grondwater oppompte en het grondwaterpeil verlaagde. Ook van de aanwezigheid van de pomp en de werking ervan is geoordeeld dat het niet aan normaal gebruik als woning in de weg staat. Hoe [naam03] c.s. hadden moeten weten dat [naam01] c.s., los daarvan, geen huis met een dergelijke pomp hadden willen kopen en zij [naam01] c.s. hierover hadden moeten informeren, hebben [naam01] c.s. niet duidelijk gemaakt.

      
    
    
      
5.24.

      
Gelet op het vorenstaande zal de subsidiaire vordering om de koopovereenkomst zodanig te wijzigen dat de koopsom wordt verlaagd met € 503.703,85 eveneens worden afgewezen.

      
      
        

Varia


      
      
    
    
      
5.25.

      
Partijen hebben verder nog uitgebreid stelling ingenomen over onder meer de vraag in hoeverre de ouderdomsclausule (artikel 22 van de koopovereenkomst) aan de vorderingen van [naam01] c.s. in de weg staat, of de door [naam01] c.s. gevorderde schade wel als herstelkosten zijn aan te merken en of daarbij wel rekening is gehouden met de nieuw-voor-oud-bepaling (artikel 6.3 van de koopovereenkomst). Omdat niet is vast komen te staan dat sprake is van een gebrek dat aan normaal gebruik als woning in de weg staat, komt de rechtbank niet toe aan de behandeling van de standpunten die partijen met betrekking tot voornoemde onderwerpen hebben ingenomen.

      
      
        

Proceskosten


      
      
    
    
      
5.26.

      
[naam01] c.s. zijn de partijen die ongelijk krijgen en zij zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [naam03] c.s. als volgt vastgesteld:

      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
- griffierecht

              
              
                
€

              
              
                
2.277,00

              
              
                
              
            
            
              
                
- salaris advocaat

              
              
                
€

              
              
                
6.826,00

              
              
                
(2,00 punten × € 3.413,00)

              
            
            
              
                
Totaal

              
              
                
€

              
              
                
9.103,00

              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      
5.27.

      
Uit de uitspraak van 10 juni 2022 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:853), onder nummer 2.3, leidt de rechtbank af dat in dit vonnis geen aparte beslissingen hoeven te worden genomen over nakosten en wettelijke rente daarover.

      
      
      
        

in reconventie


      
      
    
    
      
5.28.

      
Tijdens de mondelinge behandeling is besproken dat de rechtbank de vordering van [naam03] c.s. opvat als een vordering om de beslagen op te heffen.

      
    
    
      
5.29.

      
[naam03] c.s. hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd dat het door [naam01] c.s. gelegde beslag vexatoir is omdat zij geen rechtsgeldige vordering op [naam03] c.s. hebben. [naam03] c.s. hebben voor het eerst op 10 juni 2022 een brief gekregen van (de advocaat van) [naam01] c.s. waarin melding is gemaakt van een vermeend gebrek en waarin zij gesommeerd werden om € 475.000,00 te betalen, bij gebreke waarvan er beslag zou worden gelegd of het faillissement van [naam03] c.s. zou worden aangevraagd. Binnen de reactietermijn van 14 dagen is er namens [naam03] c.s. een bericht gestuurd naar de advocaat van [naam01] c.s. dat binnen een dag of 10 een reactie zou volgen. Daarop is door de advocaat van [naam01] c.s. niet gereageerd. Vervolgens is op 1 juli 2022 verlof verleend om beslag te leggen. Direct daarna is beslag gelegd waarmee € 181.995,74 is geraakt. Dit is gebeurd terwijl de advocaat van [naam01] c.s. wist dat er namens [naam03] c.s. een inhoudelijke reactie zou komen. [naam03] c.s., beiden in de tachtig, hebben onder de gang van zaken zwaar te lijden, wat ook zijn weerslag heeft op hun fysieke gezondheid. [naam01] c.s. maken misbruik van recht. Daarnaast is het verwerpelijk en onrechtmatig.

      
    
    
      
5.30.

      
[naam01] c.s. betwisten dat er geen vordering aan de beslaglegging ten grondslag ligt. In het beslagrekest en in deze procedure hebben [naam01] c.s. de vordering van € 475.000,00 + p.m. laten vaststellen. [naam01] c.s. verwijzen daarbij onder meer naar de als productie 31 in het geding gebrachte facturen. [naam01] c.s. hebben een hoge vordering op [naam03] c.s. en gelet daarop hun verhaalsrechten veilig willen stellen. Niet is gebleken dat [naam03] c.s. onevenredig zwaar worden getroffen door het beslag. Van een vexatoir beslag is dan ook geen sprake. Dat het gelegde beslag zijn weerslag heeft op de gezondheid van [naam03] c.s. is vervelend, maar maakt niet dat het conservatoire beslag onrechtmatig is gelegd.

      
    
    
      
5.31.

      
De rechtbank stelt voorop dat voor de beoordeling van de toewijsbaarheid van de vordering van [naam03] c.s. moet worden aangesloten bij de voor opheffing van een beslag in artikel 705 Rv neergelegde maatstaven. Op grond van artikel 705 lid 2 Rv kan de opheffing van het beslag onder meer worden uitgesproken indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt.

      
    
    
      
5.32.

      
De primaire en subsidiaire vordering van [naam01] c.s. worden afgewezen omdat [naam01] c.s. hun vorderingen onvoldoende hebben onderbouwd. Dat betekent dat de rechtbank van oordeel is dat [naam01] c.s. geen vordering op [naam03] c.s. hebben. Onder die omstandigheden dient het beslag als ondeugdelijk te worden opgeheven. [naam01] c.s. hebben onvoldoende gesteld dat en waarom een belangenafweging niettemin zou moeten leiden tot handhaving van het beslag.

      
      
        

Proceskosten


      
      
    
    
      
5.33.

      
[naam01] c.s. zijn de partijen die ongelijk krijgen en zij zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld. [naam03] c.s. hebben gevorderd om [naam01] c.s. te veroordelen tot vergoeding van de integrale proceskosten. Slechts wanneer sprake is van buitengewone omstandigheden is een volledige vergoedingsplicht (ter zake van proceskosten) denkbaar. Bij het aannemen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen door het voeren van een procedure past terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter dat mede gewaarborgd wordt door artikel 6 EVRM. De hoge drempel voor het toewijzen van een volledige proceskostenvergoeding wordt in dit geval niet gehaald. Het door [naam01] c.s. gelegde beslag wordt weliswaar opgeheven omdat hun vorderingen in conventie worden afgewezen, maar dat betekent niet dat [naam01] c.s. op voorhand hadden moeten begrijpen dat hun vorderingen geen kans van slagen hadden en zij om die reden ook het leggen van beslag achterwege hadden moeten laten. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [naam03] c.s. dan ook als volgt vastgesteld:

      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
- salaris advocaat

              
              
                
€

              
              
                
598,00

              
              
                
(2,0 punten × 0,5 € 598,00)

              
            
            
              
                
Totaal

              
              
                
€

              
              
                
598,00

              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    

6

De beslissing

    
    
      
De rechtbank

    
    
    
      

in conventie


    
    
    
      
6.1.

      
wijst de vorderingen van [naam01] c.s. af,

      
    
    
      
6.2.

      
veroordeelt [naam01] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [naam03] c.s. tot dit vonnis vastgesteld op € 9.103,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

      
    
    
      
6.3.

      
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

      
      
        

in reconventie


      
      
    
    
      
6.4.

      
heft op de door [naam01] c.s. ten laste van [naam03] c.s. gelegde beslagen,

      
    
    
      
6.5.

      
veroordeelt [naam01] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [naam03] c.s. tot dit vonnis vastgesteld op € 598,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

      
    
    
      
6.6.

      
verklaart de onderdelen 6.4 en 6.5 uitvoerbaar bij voorraad,

      
    
    
      
6.7.

      
wijst het meer of anders gevorderde af.

      
      
      
        
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.J. Arts en in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2023.

      
      
      
        
3078/3455