ECLI:NL:RBROT:2023:2558, Rechtbank Rotterdam, 10-03-2023, 9881413 CV EXPL 22-15072
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-03-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Uitspraak Huurcommissie. Huurprijsverlaging vanwege gebreken. 50% vermindering vanwege lekkage en herstel plafond in woonkamer.

RECHTBANK ROTTERDAM

    
    
      
locatie Rotterdam

    
    
    
      
zaaknummer: 9881413 CV EXPL 22-15072

    
    
    
      
datum uitspraak: 10 maart 2023

    
    
    
      

Vonnis van de kantonrechter


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
    
      

Stichting Woonstad Rotterdam

,

      
vestigingsplaats: Rotterdam,

      
eiseres in conventie,

      
verweerster in reconventie,

      
gemachtigde: mr. S.F. Dik,

    
    
    
      
tegen

    
    
    
      

[gedaagde01]

,

      
woonplaats: [woonplaats01] ,

      
gedaagde in conventie,

      
eiseres in reconventie,

      
gemachtigde: mr. M. van Lith.

    
    
    
      
De partijen worden hierna ‘Woonstad’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

    
    
  
  
    

1.

De procedure

    
      
1.1.

      
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

      
        
          
de dagvaarding van 11 mei 2022, met bijlagen;

        
        
          
het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;

        
        
          
het antwoord in reconventie, tevens wijziging van eis, met bijlagen;

        
        
          
de brief van de gemachtigde van [gedaagde01] van 4 oktober 2022, met bijlagen (inclusief usb-stick);

        
        
          
de brief van de gemachtigde van [gedaagde01] van 6 december 2022, met bijlagen;

        
        
          
de akte overleggen producties en wijziging van eis;

        
        
          
de akte uitlaten procedure van Woonstad;

        
        
          
de akte uitlaten van [gedaagde01] .

        
      
      
    
    
      
1.2.

      
Op 8 december 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en hun gemachtigden besproken.

      
    
  
  
    

2.

Wat willen partijen en waarom?

    
      
2.1.

      
Partijen hebben een geschil over (mogelijke) gebreken aan de woning die [gedaagde01] van Woonstad huurt. De Huurcommissie heeft op 22 april 2022 uitspraak gedaan en een tijdelijke verlaging van de huurprijs uitgesproken voor de periode 1 oktober 2020 tot en met 1 april 2021, in verband met een lekkage in de woonkamer van het gehuurde. Woonstad is het niet met die huurverlaging eens.

      
    
    
      
2.2.

      
[gedaagde01] vindt dat er meer gebreken aan het gehuurde zijn en vordert dat Woonstad die gebreken verhelpt. Ook wil zij dat de huurprijs nogmaals verlaagd wordt vanwege deze (andere) gebreken. Omdat er gebreken zijn die Woonstad niet herstelt (aldus [gedaagde01] ), heeft zij haar huurbetalingen opgeschort. Woonstad eist betaling van de achtergehouden bedragen. Tot en met december 2022 vordert Woonstad een bedrag van € 6.456,66, plus een bedrag van € 536,68 per maand vanaf januari 2023.

      
    
  
  
    

3.

De beoordeling

    
    
      

De beslissing kort samengevat


    
    
    
      
3.1.

      
De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde01] over de periode van 1 oktober 2020 tot en met 17 december 2020 aanspraak heeft op een huurprijsvermindering van 50%, in verband met een lekkage in de woonkamer en het vervangen van het plafond vanwege deze lekkage. Voor een verdere huurprijsverlaging is geen plaats. Er zijn geen gebreken die Woonstad nu nog moet herstellen. [gedaagde01] zal nog een bedrag van € 5.786,23 aan Woonstad moeten betalen.

      
      
        

De omvang van deze procedure: waarover mag de kantonrechter wel en niet beslissen?


      
      
    
    
      
3.2.

      
Deze procedure is deels een procedure op grond van artikel 7:262 BW. Er ligt een uitspraak van de Huurcommissie. Woonstad is het met die uitspraak niet eens en is daarom deze procedure bij de kantonrechter gestart. Dit heeft tot gevolg dat de uitspraak van de Huurcommissie is komen te vervallen en dat de kantonrechter alsnog uitspraak zal doen over de punten die in het verzoek door [gedaagde01] aan de Huurcommissie zijn voorgelegd in verband met de door haar gevraagde huurprijsverlaging. Over gebreken die niet in dat verzoek zijn genoemd, mag de kantonrechter niet oordelen als het gaat om de huurprijsverlaging die is gevraagd.

      
    
    
      
3.3.

      
Artikel 7:262 BW heeft het uitdrukkelijk over “het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht”. De omvang van dit geschil wordt daarom niet bepaald door het oordeel van de Huurcommissie, maar door de inhoud van het verzoekschrift van [gedaagde01] . In dit verzoekschrift staan als gebreken genoemd:

      
        
          
verzakking;

        
        
          
lekkage douche, wc en woonkamer;

        
        
          
schimmel;

        
        
          
stank riolering;

        
        
          
ventilatie;

        
        
          
ongedierte (naaktslakken).

        
      
      
      
        
In deze procedure komen de stank van de riolering en het ongedierte niet meer terug. De kantonrechter zal daarom – ondanks dat de Huurcommissie sommige punten buiten beschouwing heeft gelaten – beslissen over de verzakking, de lekkage, de schimmel en de ventilatie. Hoewel de kantonrechter zich een eigen oordeel moet vormen over deze gebreken, is zij wel gebonden aan de (procedurele) vereisten die voor partijen gelden.

      
      
    
    
      
3.4.

      
De kantonrechter mag in deze procedure wel (ook) beslissen over

vorderingen

die niet aan de Huurcommissie zijn voorgelegd. Dit betekent dat zij mag beslissen over de door Woonstad gevorderde bedragen in verband met de opschorting van de huurbetaling door [gedaagde01] en ook dat zij mag beslissen op de vordering van [gedaagde01] tot herstel van de door haar genoemde gebreken.

      
      
        

De (gestelde) gebreken als reden voor huurprijsverlaging met ingang van 1 oktober 2020


      
      
    
    
      
3.5.

      
De Huurcommissie heeft geoordeeld dat andere gebreken dan de lekkage (waaronder dus de verzakking, schimmel en ventilatie) niet aan Woonstad zijn gemeld en dat die dus niet kunnen worden meegenomen in de verlaging van de huurprijs. Dit oordeel acht de kantonrechter juist. Voor wat betreft de beoordeling van de huurprijsverlaging per 1 oktober 2020 zal de kantonrechter daarom alleen oordelen over de door [gedaagde01] gemelde lekkage. Het gaat dan om de lekkage in de woonkamer. [gedaagde01] heeft bij de mondelinge behandeling bevestigd dat er twee lekkages waren, in de woonkamer en in de badkamer, maar dat die in de badkamer inderdaad (in oktober 2020) door Woonstad is verholpen.

      
    
    
      
3.6.

      
De kantonrechter is van oordeel dat de lekkage in de woonkamer [gedaagde01] aanspraak geeft op een huurprijsvermindering over de periode 1 oktober 2020 tot en met 17 december 2020 en wel om de volgende redenen.

      
      
        
3.6.1.

        
Vast staat dat er sprake is geweest van een lekkage en dat onderdeel van het herstel daarvan was dat het gipsplafond moest worden vervangen. De kantonrechter acht dit een zodanig ernstig gebrek dat dit een huurprijsvermindering rechtvaardigt. Woonstad beroept zich erop dat [gedaagde01] pas op 26 (of 28) september 2020 melding heeft gemaakt van de lekkage, maar [gedaagde01] heeft een bericht overgelegd van 5 juni 2020 waarin zij meldt dat het plafond moet worden gerepareerd omdat er schade is door lekkage. Hoewel in dit bericht niet specifiek melding wordt gemaakt van een lekkage in de woonkamer, acht de kantonrechter dit een kennisgeving als bedoeld in artikel 7:257 lid 2 BW voor dit gebrek. De termijn van zes weken van ditzelfde artikellid was daarom op het moment van het indienen van het verzoekschrift bij de Huurcommissie verstreken. Gelet op de datum van het indienen van dit verzoekschrift, 23 oktober 2020, heeft de Huurcommissie terecht 1 oktober 2020 als ingangsdatum voor de huurprijsvermindering gehanteerd.

        
      
      
        
3.6.2.

        
Een aanspraak op huurprijsvermindering eindigt op het moment dat het gebrek hersteld is, of op het moment waarop de verhuurder tot herstel wil overgaan en de huurder dit herstel weigert. Anders dan Woonstad betoogt, is het enkele wegnemen van de oorzaak van de lekkage, waarvan Woonstad heeft gesteld dat dit op 12 november 2020 is gebeurd, niet voldoende om het gebrek verholpen te achten. In een geval als dit, waarin een plafond wordt opengemaakt, is pas sprake van een (volledig) herstel van het gebrek als dit plafond weer is dichtgemaakt. Woonstad heeft gesteld dat zij aan [gedaagde01] heeft aangeboden om het plafond op 17 december 2020 dicht te maken en dat [gedaagde01] niet op dit aanbod is ingegaan. [gedaagde01] heeft dit niet betwist en ook heeft zij niet toegelicht waarom zij het plafond op 17 december 2020 niet heeft laten dichtmaken. De kantonrechter oordeelt daarom dat het voor rekening en risico van [gedaagde01] komt dat het gebrek op 17 december 2020 nog niet was verholpen en dat daarom de aanspraak op huurprijsvermindering eindigt op deze datum (de aanspraak geldt tot

en met

deze datum).

        
      
      
        
3.6.3.

        
[gedaagde01] heeft beelden overgelegd van een lekkage waarbij druppels uit het al dichtgemaakte plafond komen. Dit zou op 14 januari 2021 zijn geweest. Woonstad heeft toegelicht dat deze lekkage een andere oorzaak had dan de lekkage waarvan de oorzaak op 12 november 2020 is verholpen. [gedaagde01] heeft dit niet weersproken. Daarom moet de kantonrechter ervan uitgaan dat dit een nieuwe lekkage betrof, ondanks dat die op hetzelfde punt zichtbaar is geworden. Deze nieuwe lekkage maakt niet dat de huurprijsvermindering die [gedaagde01] bij de Huurcommissie heeft verzocht langer voortduurt. Het gaat dan om een nieuw gebrek, waarvoor opnieuw een melding moet worden gedaan en pas op een later moment een aanspraak kan ontstaan. Datzelfde geldt voor de lekkage die zich kort voor de mondelinge behandeling heeft voorgedaan. Gelet op het tijdverloop tussen het herstel en deze lekkage moet ervan uit worden gegaan dat dit een nieuwe lekkage betreft. In de tussengelegen – droge – periode kan [gedaagde01] geen aanspraak maken op huurprijsvermindering.

        
      
    
    
      
3.7.

      
Over de hoogte van de huurprijsvermindering zijn partijen het ook niet eens. Woonstad vindt het door de Huurcommissie gehanteerde (maximale) percentage van 60% onevenredig; [gedaagde01] vindt dit percentage wel gerechtvaardigd. De kantonrechter oordeelt dat in geval van een lekkage in de woonkamer, een van de belangrijkste ruimtes van de woning, waarbij het plafond opengemaakt moet worden, een aanspraak van 50% redelijk (want evenredig) is. De huurprijs zal daarom over de periode van 1 oktober 2020 tot en met 17 december 2020 worden verlaagd tot 263,08 per maand.

      
      
        

De (gestelde) gebreken als reden voor huurprijsverlaging met ingang van maart 2022


      
      
    
    
      
3.8.

      
[gedaagde01] heeft in reconventie – opnieuw – een huurprijsvermindering gevorderd in verband met de gebreken die zij in deze procedure naar voren heeft gebracht. Deze vordering is alleen toewijsbaar als is komen vast te staan dat in maart 2022 sprake was van gebreken aan het gehuurde en dat deze gebreken aan Woonstad zijn gemeld. De kantonrechter oordeelt dat niet is komen vast te staan dat in maart 2022 sprake was van gebreken aan het gehuurde. Daarom kan [gedaagde01] niet (opnieuw) aanspraak maken op een huurprijsvermindering met ingang van deze maand. Die vordering wordt daarom afgewezen.

      
      
        
3.8.1.

        
[gedaagde01] stelt dat sprake is van verzakking. Zij heeft echter nagelaten om te onderbouwen waar deze verzakking zich voordoet en wat dit voor gevolgen heeft voor haar woongenot. Als ervan uit wordt gegaan dat de klacht van [gedaagde01] zich concentreert op de klemmende deuren en ramen, dan geldt dat niet is komen vast te staan dat hiervan in maart 2022 nog sprake was. Woonstad heeft erop gewezen dat zij op 5 november 2021 van [gedaagde01] een melding heeft gekregen op dit punt en dat de klachten op 15 november 2021 zijn verholpen. [gedaagde01] heeft dit niet weersproken, zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat wat Woonstad heeft gesteld klopt.

        
      
      
        
3.8.2.

        
Ook de aanwezigheid van schimmel is volgens [gedaagde01] een gebrek. Woonstad heeft erop gewezen dat op twee plaatsen sprake is geweest van schimmel: in de badkamer en bij de lichtkoepel. Het plafond in de badkamer waarop de schimmel zat, is bij het herstel van die lekkage vervangen. De schimmel bij de lichtkoepel is een oppervlakteschimmel, die het gevolg is van een hoge luchtvochtigheid in het gehuurde. [gedaagde01] moet de schimmel volgens Woonstad zelf verhelpen door het plafond schoon te maken en te ventileren. De ventilatie komt hieronder nog ter sprake. De kantonrechter oordeelt dat niet is komen vast te staan dat sprake is van zodanige schimmel in het gehuurde dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Het is in beginsel aan [gedaagde01] om schimmelvorming te bestrijden en schoon te maken. Als sprake zou zijn van schimmelvorming door optrekkend of doorslaand vocht, zou dit een gebrek met daarbij behorend een aanspraak op huurprijsvermindering kunnen opleveren. Dat daarvan sprake is, is in deze procedure echter niet komen vast te staan. Het was aan [gedaagde01] om dit te stellen en te onderbouwen en dat heeft zij niet gedaan.

        
      
      
        
3.8.3.

        
[gedaagde01] stelt ook dat de ventilatie niet goed werkt. Woonstad heeft bij de mondelinge behandeling toegelicht dat na onderzoek is gebleken dat de mechanische ventilatie niet goed is schoongemaakt. Dat is een zogenoemde kleine herstelling en dat had [gedaagde01] dus zelf moeten doen. De kantonrechter volgt Woonstad in die stelling; [gedaagde01] heeft niet betwist dat de ventilatie na een schoonmaakbeurt weer goed functioneert. Er is geen sprake van een gebrek als het gaat om een omstandigheid die aan de huurder moet worden toegerekend. Dat [gedaagde01] niet goed (genoeg) heeft schoongemaakt, wordt aan haar toegerekend. Daarom levert de klacht over de ventilatie geen aanspraak op huurprijsvermindering op.

        
      
      
        
3.8.4.

        
[gedaagde01] heeft bij de Huurcommissie geklaagd over stank van de riolering. Die klacht komt in deze procedure niet terug, maar [gedaagde01] heeft wel gesteld dat bij hevige regenval sprake is van problemen met de riolering waardoor vies water omhoog komt. Woonstad heeft dit betwist en heeft opgemerkt dat als dit gebeurt, de oorzaak hiervan is gelegen in het gemeenteriool. Daarmee is sprake van een feitelijke stoornis door derden en dat levert geen gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Ook hier volgt de kantonrechter de stellingen van Woonstad. De door [gedaagde01] gestelde problemen met het riool zijn niet komen vast te staan, gelet op de (onderbouwde) betwisting van Woonstad. Daarnaast is – als er al vanuit zou worden gegaan dat de gestelde problemen er wel zijn – ook niet komen vast te staan dat de oorzaak daarvan in het gehuurde is gelegen. Het ligt voor de hand dat het overlopen van het riool een gemeentelijk probleem is. Dit is dan inderdaad een feitelijke stoornis door derden. Ook deze klacht levert daarom geen aanspraak op huurprijsvermindering op.

        
        
          

Het gevorderde herstel van de gebreken


        
        
      
    
    
      
3.9.

      
Uit het voorgaande volgt dat er geen gebreken (meer) zijn waarvan [gedaagde01] herstel kan vorderen. Daarom zal de vordering tot herstel van de gebreken ‘zoals voornoemd’ worden afgewezen.

      
      
        

De niet betaalde huurbedragen


      
      
    
    
      
3.10.

      
Uit de beoordeling van de huurprijsvermindering en de tegenvorderingen van [gedaagde01] volgt dat [gedaagde01] aanspraak heeft op een huurprijsvermindering over de periode van 1 oktober 2020 tot en met 17 december 2020. De kantonrechter vermindert de huurprijs over deze periode met 50% tot een bedrag van € 263,08 per maand. De betalingsverplichting van [gedaagde01] over oktober en november 2020 bedroeg daarom € 263,08 per maand en over december 2020 € 381,89.

Andersom gerekend: de betalingsverplichting van [gedaagde01] over deze drie maanden is € 670,43 lager dan de ‘normale’ huurprijs. Dit bedrag mag zij verrekenen met de door haar verschuldigde huurprijs.

      
    
    
      
3.11.

      
De hoogte van het bedrag dat [gedaagde01] tot en met december 2022 niet heeft betaald aan Woonstad staat vast; [gedaagde01] heeft de opgave van Woonstad erkend. Dit betreft een bedrag van € 6.456,66. Hierop mag zij € 670,43 in mindering brengen, zodat resteert te betalen € 5.786,23. De kantonrechter zal [gedaagde01] veroordelen om dit bedrag alsnog te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente over de huurtermijnen met ingang van de vervaldata.

      
    
    
      
3.12.

      
Woonstad vordert verder betaling van de huurprijs van € 536,68 per maand met ingang van 1 januari 2023. Niet is duidelijk geworden wat de grondslag van deze vordering is. Woonstad heeft weliswaar bij haar laatste akte gesteld dat ook de huur over januari en februari 2023 niet door [gedaagde01] is voldaan, maar [gedaagde01] heeft op deze akte niet kunnen reageren, zodat dit niet tussen partijen vast staat. Vast staat in ieder geval wel dat, nu vanaf 17 december 2020 de volledige huurprijs geldt en nadien is blijven gelden, [gedaagde01] op grond van de huurovereenkomst de huurprijs op tijd moet blijven betalen. Op het moment van de mondelinge behandeling (8 december 2022) hoefde [gedaagde01] de huur over de maanden januari 2023 en verder nog niet te betalen (over de maanden januari tot en met maart 2023 is dat inmiddels overigens wel zo). De vordering tot betaling van de toekomstige huurpenningen is dus nog niet opeisbaar en zal daarom worden afgewezen.

      
      
        

Proceskosten


      
      
    
    
      
3.13.

      
[gedaagde01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Woonstad tot vandaag vast op € 127,43 aan dagvaardingskosten, € 487,- aan griffierecht en € 812,- aan salaris voor de gemachtigde (3,5 punten × € 232,-). Dit is totaal € 1.426,43. Voor kosten die Woonstad maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 116,- (1/2 punt × € 232,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).

      
      
        

Uitvoerbaarheid bij voorraad


      
      
    
    
      
3.14.

      
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

      
    
  
  
    

4.

De beslissing

    
De kantonrechter:

    
    
      

in conventie


    
    
    
      
4.1.

      
stelt de huurprijs betreffende de woonruimte aan de [adres01] in [plaats01] over de periode van 1 oktober 2020 tot en met 17 december 2020 vast op 50% van de overeengekomen huurprijs, zijnde een bedrag van € 263,08 per maand;

      
    
    
      
4.2.

      
veroordeelt [gedaagde01] om aan Woonstad te betalen € 5.786,23, vermeerderd met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over het saldo dat aan hoofdsom, exclusief kosten, telkens, na elke credit- en debetmutatie, heeft uitgestaan, tot de dag der algehele voldoening;

      
    
    
      
4.3.

      
wijst al het andere af;

      
      
        

in reconventie


      
      
    
    
      
4.4.

      
wijst de vorderingen af;

      
      
        

in conventie en in reconventie


      
      
    
    
      
4.5.

      
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten die aan de kant van Woonstad tot vandaag worden vastgesteld op € 1.426,43;

      
    
    
      
4.6.

      
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

      
      
        
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.

        
51909

      
    
  
  
    
Van 1 t/m 17 december 2020: 17/31 × € 263,08 = € 144,27. Van 18 t/m 31 december 2020: 14/31 × € 526,16 = 237,62. Totaal: € 144,27 + 237,62 = 381,89.