ECLI:NL:RBMNE:2023:2208, Rechtbank Midden-Nederland, 10-05-2023, UTR 22/4626
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2023-05-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Omgevingsrecht

Samenvatting: Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht, omgevingsvergunning voor realisatie van 35 woningen in een kasteel. Door de toenemende complexiteit van omgevingsrechtelijke zaken kan de rechtbank de uit de Crisis- en herstelwet volgende kortere uitspraaktermijn vaak niet halen. In deze zaak zijn de verkeersgeneratie en de parkeerbehoefte van het project niet goed gemotiveerd, maar dat is tijdens de procedure hersteld.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  Zittingsplaats Utrecht
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 22/4626
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 mei 2023 in de zaak tussen
    
    1. [eiser 1] , 
    2. [eiser 2] ,
    3. [eiser 3] ,
    4. [eiser 4] ,
    5. [eiser 5] ,
    6. [eiser 6] , 
    7. [eiser 7] ,
    8. [eiser 8] , 
    9. [eiser 9] , 
    10. [eiser 10] , 
    
      allen uit [woonplaats] , eisers
      (gemachtigde: mr. P.M.L. Schilder Spel)
    
    
    
      en
    
    
    
      
        het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Wijdemeren, verweerder 
      (gemachtigde: J. van Staveren).
    
    
    
      Verder heeft als partij aan het geding deelgenomen:
      
        Stadsherstel Amsterdam N.V., gevestigd in Amsterdam
      (gemachtigde: R.I. van der Puijl).
    
    
    
      Partijen worden hierna eisers, het college en Stadsherstel genoemd. 
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    1. Stadsherstel is sinds 2022 eigenaar van [locatie] in [woonplaats] , dat voorheen als kantoor in gebruik was en daarna een tijd leeg heeft gestaan. Stadsherstel wil in [locatie] 35 woningen realiseren en wil het omliggende landgoed en een gedeelte van [locatie] toegankelijk maken voor publiek. 
    
    2. Eisers wonen aan de ontsluitingsweg naar [locatie] . Zij vrezen dat de hoeveelheid gemotoriseerd verkeer over deze weg toeneemt door de functiewijziging van [locatie] en dat zij hiervan overlast zullen ondervinden. Daarnaast denken eisers dat er te weinig parkeerplaatsen bij [locatie] zijn om in de toegenomen vraag te kunnen voorzien.
    
    3. Stadsherstel heeft bij het college een omgevingsvergunning aangevraagd om van het bestemmingsplan af te wijken voor het gehele project van 35 woningen, en voor het bouwen van de eerste fase van 17 woningen. Na het doorlopen van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure heeft het college met het besluit van 27 juli 2022 de omgevingsvergunning verleend voor de activiteiten afwijken van het bestemmingsplan, bouwen en het wijzigen van een rijksmonument. 
    
    4. Eisers hebben beroep ingesteld tegen de omgevingsvergunning. Het college heeft een verweerschrift ingediend. Stadsherstel heeft schriftelijk gereageerd.
    
    5. Het beroep is behandeld op de zitting van 17 maart 2023. Namens eisers was [eiser 1] aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde van eisers. Het college heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [A] . Vergunninghouder heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, bijgestaan door [B] . 
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank   
    
    
      
        Crisis- en herstelwet
      
    
    6. Op deze zaak is de Crisis- en herstelwet van toepassing. Dat heeft onder meer tot gevolg dat de rechtbank binnen zes maanden na afloop van de beroepstermijn uitspraak had moeten doen. Dat is in deze zaak niet gelukt en de rechtbank betreurt dat. De rechtbank onderkent de aan de Crisis- en herstelwet ten grondslag liggende wens van de wetgever om tot een versnelde ontwikkeling en verwezenlijking van ruimtelijke en infrastructurele projecten te komen, maar de rechtbank heeft te maken met een toenemende complexiteit van omgevingsrechtelijke zaken die aan haar worden voorgelegd. Dit heeft gevolgen voor de doorlooptijden van dit soort zaken in het algemeen, waardoor ook de kortere uitspraaktermijn uit de Crisis- en herstelwet vaak niet kan worden gehaald.
    Omvang geding en beoordelingskader
    7. Eisers hebben op de zitting hun beroepsgrond dat het ontwerpbesluit niet op de juiste wijze bekend is gemaakt, ingetrokken. De rechtbank oordeelt over de resterende beroepsgronden, die gaan over de verkeersgeneratie, over de parkeerbehoefte en over mogelijke alternatieven daarvoor.
    
    8. [locatie] heeft in het bestemmingsplan een gemengde bestemming voor onder meer cultuurhistorische doeleinden en gebruik als kantoor. Het (bouw)plan van Stadsherstel voor woningen in en bij [locatie] past niet binnen deze bestemming. Het college is bevoegd om met een omgevingsvergunning van het bestemmingsplan af te wijken, waarbij als vereiste geldt dat het plan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Voor de onderbouwing dat daarvan sprake is, heeft het college verwezen naar de ruimtelijke onderbouwing van 19 mei 2022 van Rho adviseurs, die in opdracht van Stadsherstel is gemaakt.
    
    9. Het college heeft beleidsruimte bij de beslissing om wel of geen toepassing te geven aan de bevoegdheid om in afwijking van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning te verlenen. Bij die beslissing moet het college ook de betrokken belangen afwegen. De bestuursrechter oordeelt niet zelf of de verlening van de omgevingsvergunning in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De bestuursrechter beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het besluit onevenredig zijn in verhouding tot de met de verlening van de omgevingsvergunning te dienen doelen.
    
    
      
        Verkeersgeneratie in de ruimtelijke onderbouwing
      
    
    10. Over de verkeersgeneratie staat in de ruimtelijke onderbouwing (op pagina 43) dat de toekomstige woningen een verkeersaantrekkende werking hebben. Op basis van de kencijfers van CROW is vervolgens berekend dat de verkeersgeneratie in de nieuwe situatie van een woonfunctie voor 35 woningen 209 voertuigen is op een weekdag en 231 op een werkdag.
    
    11. Eisers voeren aan dat de ontsluitingsweg te smal is om het toenemend aantal verkeersbewegingen als gevolg van de functiewijziging van [locatie] te kunnen verwerken. Volgens hen is ten onrechte geen rekening gehouden met verkeersbewegingen van bezorgdiensten en bezoekers van het landgoed en de openbare bijeenkomsten. De ontsluitingsweg is niet breed genoeg om tweerichtingsverkeer toe te staan. Hierdoor ontstaan er opstoppingen en verkeersproblemen waar eisers overlast van zullen ondervinden. Eisers hebben er daarnaast op gewezen dat de ontsluitingsweg niet geschikt is voor zwaar bouwverkeer en dat de toename van verkeer zal leiden tot schade aan de oude bomen die langs de weg staan.
    
    12. Het college handhaaft zijn standpunt dat het plan voor wat betreft de verkeersgeneratie niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Hij verwijst hiervoor aanvullend naar de memo van 8 maart 2023 van Rho, die door Stadsherstel is ingediend in reactie op het beroep.
    
    13. De rechtbank stelt voorop dat bij de beoordeling of de verkeersgeneratie past binnen een goede ruimtelijke ordening, alleen rekening hoeft te worden gehouden met de toename van het aantal verkeersbewegingen als gevolg van het te realiseren project. De verkeersbewegingen die in de bestaande situatie al onderdeel konden uitmaken van wat het bestemmingsplan mogelijk maakt, hoeven niet in de beoordeling te worden betrokken. De gemeenteraad heeft daar immers al rekening mee gehouden bij de vaststelling van het bestemmingsplan. Omdat het nieuwe project beoogt een totale invulling te geven aan het gebruik van [locatie] en het landgoed, kan de verkeersgeneratie die voorheen mogelijk was bij een gebruik als kantoor dus van het nieuw berekende aantal verkeersbewegingen worden afgetrokken.
    
    14. De rechtbank oordeelt vervolgens dat in de ruimtelijke onderbouwing op geen enkele manier inzichtelijk is gemaakt wat de mogelijke verkeersgeneratie was in de situatie waarbij het bestemmingsplan maximaal werd gebruikt. Daardoor is niet duidelijk wat de omvang is van de in de ruimtelijke onderbouwing benoemde verkeersaantrekkende werking en hoe die zich verhoudt tot de goede ruimtelijke ordening. In de ruimtelijke onderbouwing had de overschrijding van de verkeersgeneratie daarvoor moeten worden afgezet tegen de aard en functie van de bestaande ontsluitingsweg en de bezwaren die eisers op dit punt aanvoeren. In de ruimtelijke onderbouwing staat alleen de tabel met de berekening die in overweging 10 is genoemd en dat is geen dragende motivering. De beroepsgrond slaagt.
    
    
    
      
        Verkeersgeneratie in de aanvullende memo
      
    
    15. De rechtbank zal beoordelen of de aanvullende motivering uit de memo van Rho dit gebrek herstelt.
    
    16. Partijen gaan ervan uit, en ook de rechtbank stelt vast dat als [locatie] maximaal benut zou worden voor kantoordoeleinden, dit binnen de mogelijkheden van de gemengde bestemming uit het bestemmingsplan het meeste verkeer zou kunnen genereren. Deze verkeersgeneratie berekent Rho aan de hand van de maximale omvang van het bruto vloeroppervlakte voor kantoren. Hierover bestaat onduidelijkheid. In de ruimtelijke onderbouwing wordt voor de oude situatie zowel 2.200 m2 bruto vloeroppervlak (op pagina 12) als 3.650 m2 bruto vloeroppervlak (op pagina 44) aan kantoorruimte genoemd. Tijdens de zitting is dit besproken, maar hebben het college en Stadsherstel hierover geen uitsluitsel kunnen geven. Eisers betwisten dat [locatie] ruimte biedt aan 3.650 m2 bruto vloeroppervlakte kantoorruimte, zodat daarvan zonder nadere onderbouwing niet kan worden uitgegaan. De rechtbank zal ten gunste van eisers voor de verdere beoordeling uitgaan van het kleinere aantal van 2.200 m2 – en daarmee van de kleinste verkeersgeneratie – in de bestaande situatie.
    
    17. Net als in de memo van Rho zal de rechtbank vervolgens uitgaan van de kencijfers van CROW van 8,75 voertuigbewegingen per 100 m2 bruto vloeroppervlakte aan kantoor en van de omrekenfactor van 1,33 voor de verkeersgeneratie op een werkdag. Deze cijfers zijn door eisers niet betwist. Dat leidt tot een (theoretische, maximale) verkeersgeneratie in de bestemde situatie van afgerond 193 (2.200 / 100 * 8,75) voertuigbewegingen op een weekdag en 257 (193 * 1,33) voertuigbewegingen op een werkdag.
    
    18. In de memo van Rho is de verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling berekend op 209 voertuigbewegingen op een weekdag en 229 voertuigbewegingen op een werkdag. Dat laatste cijfer komt niet overeen met de ruimtelijke onderbouwing, die zoals gezegd uitgaat van 231 voertuigbewegingen op een werkdag. Daarvan zal de rechtbank uitgaan, en ook van de 209 voertuigbewegingen op een weekdag. 
    
    19. Op basis van deze samengestelde informatie uit de ruimtelijke onderbouwing en de latere memo van Rho kan het volgende overzicht worden gemaakt van de toename van de verkeersgeneratie als gevolg van de vergunde ontwikkeling. Dit is het overzicht dat niet pas nu, bij de behandeling van het beroep, inzichtelijk moest worden, maar dat al ten grondslag had moeten liggen aan de omgevingsvergunning. Hieruit volgt dat de afwijking die de omgevingsvergunning mogelijk maakt een lichte toename van de verkeersgeneratie (16 voertuigbewegingen) op een weekdag en een lichte afname van de verkeersgeneratie (26 voertuigbewegingen) op een werkdag als gevolg kan hebben.
    
    
      
        
        
        
        
          
            
              
            
            
              Voertuigbewegingen op een weekdag
            
            
              Voertuigbewegingen op een werkdag
            
          
          
            
              Verkeersgeneratie bij maximaal gebruik bestemmingsplan
            
            
              193
            
            
              257
            
          
          
            
              Verkeersgeneratie bij realisatie (bouw)plan
            
            
              209
            
            
              231
            
          
          
            
              
            
            
              +16
            
            
              -26
            
          
        
      
    
    
    20. In de memo van Rho wordt ingegaan op de capaciteit van de ontsluitingsweg in relatie tot de verkeersgeneratie van het (bouw)plan. De capaciteit van de ontsluitingsweg is vastgesteld aan de hand van de breedte van de weg. De ontsluitingsweg is tussen de 3 meter en 3,80 meter breed. De capaciteit van de weg is bij die breedte 300 tot 450 gemotoriseerde voertuigen per etmaal. Deze cijfers zijn gebaseerd op het Handboek Wegontwerp 2013. Rho concludeert op basis hiervan dat de capaciteit van de weg de verkeersgeneratie aankan, zonder dat dit tot bermschade leidt. Dit is een indicatie dat de weg ook voldoende breed is om het verkeer vlot en veilig te kunnen verwerken. Daarnaast wordt in de ruimtelijke onderbouwing overwogen dat voertuigen elkaar, vanwege de breedte van de weg, stapvoets zullen passen. Dit komt de verkeersveiligheid ten goede.
    
    21. Eisers hebben met behulp van foto’s nog toegelicht dat twee voertuigen elkaar op de ontsluitingsweg niet kunnen passeren in verband met auto’s die in de berm geparkeerd staan. Het college heeft daarover op de zitting toegelicht dat hij het probleem van geparkeerde auto’s langs de ontsluitingsweg niet herkent, maar dat hij wel bereid is om te onderzoeken of er een parkeerverbod langs de ontsluitingsweg mogelijk is. 
    
    22. De rechtbank oordeelt dat het college op basis van de memo van Rho redelijkerwijs kan vasthouden aan de conclusie uit de ruimtelijke onderbouwing dat het (bouw)plan van Stadsherstel op het punt van de verkeersgeneratie niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. De rechtbank vindt dat in de memo van Rho is onderbouwd dat de capaciteit van de ontsluitingsweg toereikend is, zelfs als ten gunste van eisers wordt uitgegaan van een kleinere vloeroppervlakte aan kantoren in de bestaande situatie en daarmee van een lichte toename van de verkeersgeneratie op een weekdag. De omgevingsvergunning heeft een motiveringsgebrek, maar dat gebrek is tijdens de behandeling van het beroep hersteld.
    
    
      
        Parkeerbehoefte
      
    
    23. Over de parkeerbehoefte staat in de ruimtelijke onderbouwing (op pagina 45) dat er 46 parkeerplaatsen nodig zijn en dat die zullen worden gerealiseerd. Dit aantal is berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen, afgezet tegen 32 nieuwe woningen. 
    
    24. Eisers voeren aan dat onvoldoende inzichtelijk is gemaakt dat in de nieuwe situatie wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Het college heeft volgens hen bovendien ten onrechte toepassing gegeven aan de lagere parkeernorm die uit het parkeerbeleid volgt voor de kern, terwijl het plangebied in het landelijk gebied ligt.
    
    25. Op de zitting heeft het college erkend dat in de ruimtelijke onderbouwing gerekend had moeten worden met het aantal van 35 woningen dat de omgevingsvergunning mogelijk maakt. De rechtbank oordeelt dat de ruimtelijke onderbouwing in zoverre niet aan de omgevingsvergunning ten grondslag had mogen worden gelegd. Ook deze beroepsgrond slaagt.
    
    26. Op de zitting heeft het college een nieuwe berekening gemaakt, die uitkomt op een behoefte van 50 parkeerplaatsen in de nieuwe situatie. Deze berekening is inhoudelijk niet betwist, zodat de rechtbank de uitkomst daarvan zal hanteren. Het college handhaaft ook bij dit aantal zijn standpunt dat er ruimte is om de benodigde parkeerplaatsen te realiseren en dat geen sprake is van strijd met een goede ruimtelijke ordening. De rechtbank zal de beroepsgrond tegen deze achtergrond verder beoordelen.
    
    27. De parkeerbehoefte wordt in de ruimtelijke onderbouwing berekend op basis van de Beleidsregel parkeernormen gemeente Wijdemeren. De rechtbank overweegt dat partijen zich vooral richten op de vraag of de hogere parkeernorm voor de kern, of de lagere parkeernorm voor het landelijk gebied moet worden gehanteerd. Daarbij zien zij echter over het hoofd dat het ook bij de beoordeling of de parkeerbehoefte past binnen een goede ruimtelijke ordening, alleen rekening hoeft te worden gehouden met de toename van die behoefte als gevolg van het te realiseren project. 
    
    28. Voor de bestemde situatie geldt dat partijen het erover eens zijn dat de hoogste parkeerbehoefte bestaat bij een maximaal gebruik als kantoorruimte met baliefunctie. Daarvoor geldt op grond van de beleidsregels (pagina 11) een parkeernorm van 2,7 in de kern en 3,8 in landelijk gebied per 100 m2 bruto vloeroppervlakte. Ook hier uitgaande van een bruto vloeroppervlakte van 2.200 m2 leidt dat tot een parkeerbehoefte van afgerond 60 in de kern en 84 in landelijk gebied. 
    
    
      29. In de nieuwe situatie geldt een parkeerbehoefte van afgerond 50 in de kern, zoals berekend door het college. Op grond van de parkeernormen voor wonen in de beleidsregels (pagina 10) en op basis van de verdeling tussen de soorten woningen in de tabel van de ruimtelijke onderbouwing (pagina 45) en de 3 ontbrekende woningen, zou dat tot een parkeerbehoefte van afgerond 82 leiden in landelijk gebied.
      29. Uit het volgende overzicht dat de rechtbank op basis hiervan heeft gemaakt volgt dat geen sprake is van een toename van de parkeerbehoefte, ongeacht voor welke aard van het gebied wordt gekozen. De rechtbank oordeelt dat het college op basis van de nadere toelichting en berekening op de zitting kan vasthouden aan de conclusie uit de ruimtelijke onderbouwing dat het (bouw)plan van Stadsherstel op het punt van de parkeerbehoefte niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.
    
    
    
      
        
        
        
        
          
            
              
            
            
              Parkeernorm kern
            
            
              Parkeernorm landelijk gebied
            
          
          
            
              Parkeerbehoefte bij maximaal gebruik bestemmingsplan
            
            
              60
            
            
              84
            
          
          
            
              Parkeerbehoefte bij realisatie (bouw)plan
            
            
              50
            
            
              82
            
          
          
            
              
            
            
              -10
            
            
              -2
            
          
        
      
    
    
    
      
        Alternatieven
      
    
    31. Eisers voeren aan dat er betere alternatieven zijn voor zowel de ontsluiting van het terrein als voor het parkeren. Zij hebben hiervoor onderzoek laten doen door B&V Raadgevend ingenieurs, dat een voorstel heeft uitgewerkt voor een aangepast parkeer- en verkeersplan met verschillende opties. Kern daarvan is dat het plangebied wordt ontsloten door een nieuwe toegang vanuit het zuiden, waardoor de bestaande ontsluitingsweg niet gebruikt hoeft te worden, en de aanleg van een nieuw parkeerterrein.
    
    32. De rechtbank overweegt dat het uitgangspunt is dat het college bij een beslissing op de aanvraag om een omgevingsvergunning moet kijken naar de aanvraag zoals die is gedaan. Dat is in dit geval dus de aanvraag voor de afwijking van het bestemmingsplan, waarbij is uitgegaan van ontsluiting en parkeren zoals dat nu al gebeurt. Als het plan dat is aangevraagd op zichzelf ruimtelijk aanvaardbaar is, kunnen alternatieven alleen een rol spelen als op voorhand duidelijk is dat met die alternatieven een gelijkwaardig resultaat kan worden bereikt met aanmerkelijk minder bezwaren.
    
    33. De rechtbank oordeelt dat dit zich hier niet voordoet. Stadsherstel heeft toegelicht dat de aanleg van de alternatieve ontsluiting en parkeerplaats aanzienlijke kosten met zich meebrengt. Alleen al om die reden kan niet worden gezegd dat met het door eisers gepresenteerde alternatieve plan een gelijkwaardig resultaat kan worden bereikt. De beroepsgrond slaagt niet.
    
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    34. Uit het voorgaande volgt dat de omgevingsvergunning en de ruimtelijke onderbouwing die daaraan ten grondslag ligt niet goed zijn gemotiveerd op het punt van de verkeersgeneratie en de parkeerbehoefte. De rechtbank zal de gebreken niet passeren, omdat niet aannemelijk is dat daardoor geen (andere) belanghebbenden zijn benadeeld. Het beroep is gegrond en de rechtbank zal de omgevingsvergunning vernietigen.
    
    35. Op basis van de gegevens uit de stukken en de zitting heeft de rechtbank echter wel kunnen vaststellen dat deze gebreken zijn hersteld. De rechtbank zal daarom de rechtsgevolgen van de omgevingsvergunning daarom in stand laten. Dat betekent dat de bouw van 17 woningen kan doorgaan, en dat er een planologische basis is voor het later verlenen van een omgevingsvergunning voor de resterende 18 woningen.
    
    36. Omdat het beroep gegrond is, moet het college het door eisers betaalde griffierecht vergoeden en krijgen zij een vergoeding voor de proceskosten die zij hebben gemaakt. Het college moet die vergoeding betalen. De vergoeding wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. De bijstand door een gemachtigde levert twee punten op (één punt voor het indienen van het beroepschrift en één punt voor de aanwezigheid op de zitting, met een waarde per punt van € 837,- en een wegingsfactor 1). Toegekend wordt € 1.674,- voor rechtsbijstand. Eisers hebben daarnaast verzocht om vergoeding van de kosten van de door hen ingeschakelde deskundige B&V tot een bedrag van € 2.036,98. De rechtbank oordeelt dat het inschakelen van deze deskundige in de beroepsfase redelijk was, evenals de in deze fase gemaakte kosten van € 1.162,75. Dit bedrag zal worden toegewezen. De kosten voor het inschakelen van deze deskundige in de bezwaarfase komen niet voor vergoeding in aanmerking. De totale proceskosten waarin het college zal worden veroordeeld bedragen € 2.836,75.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank: 
    
    - verklaart het beroep gegrond;
    - vernietigt de omgevingsvergunning van 27 juli 2022;
    - bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde omgevingsvergunning in stand blijven;
    - veroordeelt het college in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 2.836,75;
    - draagt het college op het door eisers betaalde griffierecht van € 184,- aan hen te vergoeden.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van mr. C.H. Verweij, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 mei 2023.
    
    
    
    
    
    
    
      griffier						rechter		
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op: 
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Op grond van artikel 1.6a van de Crisis- en herstelwet kunnen na genoemde zes weken geen gronden meer worden aangevoerd.
  
  
     Er is sprake van een ruimtelijk project in de zin van categorie 3.1 van bijlage I bij de Crisis- en herstelwet: een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van het bestemmingsplan wordt afgeweken, ten behoeve van de bouw van meer dan 11 woningen in een aaneengesloten gebied.