ECLI:NL:RBMNE:2022:5695, Rechtbank Midden-Nederland, 30-11-2022, 9892866 \ AC EXPL  22-1263
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2022-11-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Toepasselijke overeenkomst en verlenging huurperiode bedrijfsruimte.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: 9892866 \ AC EXPL  22-1263
    
    
    
      
        Vonnis van 30 november 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres] B.V., 
      gevestigd in [vestigingsplaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: mr. J.C.F. Kooijmans,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V., 
      gevestigd in [vestigingsplaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. M. van Woensel.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1 tot en met 7, 
      - de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties 1 tot en met 17, 
      - de conclusie van antwoord in reconventie met productie 8, 
      - de mondelinge behandeling van 1 november 2022.
      
    
    
      1.2.
      De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is. 
      
      
    
  
  
    
      2Waar gaat het over?
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] huurt van [gedaagde] de bedrijfsruimte aan de [adres] , middelste deel, in [plaats] (hierna: het gehuurde). Het betreft een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW. [eiseres] exploiteert een [.] in het gehuurde. 
      
    
    
      2.2.
      Op 3 december 2021 heeft [gedaagde] , na eerdere pogingen via Whatsapp om in onderling overleg tot het einde van de huurovereenkomst te komen, schriftelijk aan [eiseres] kenbaar gemaakt dat zij, bij voorkeur vrijwillig, tot beëindiging van de huurovereenkomst wil komen. In de brief schrijft [gedaagde] dat [eiseres] wilde dat niet. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst daarna op 11 januari 2021 schriftelijk opgezegd tegen 1 mei 2022. 
      
    
    
      2.3.
      
        [eiseres] is het niet eens met de opzegging. Zij exploiteert nog steeds haar bedrijf in het gehuurde en stelt dat zij niet kan worden gehouden aan de opzegging door      [gedaagde] per 1 mei 2022, omdat die niet tijdig is gedaan. [eiseres] doet hierbij een beroep op een schriftelijke huurovereenkomst die op 25 februari 2019 is ondertekend (hierna: de schriftelijke huurovereenkomst). Volgens [eiseres] volgt uit die overeenkomst dat partijen per 1 januari 2018 een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar zijn aangegaan, met de mogelijkheid tot verlenging van telkens vijf jaar. Beëindiging van de overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een opzegtermijn van twaalf maanden. Doordat [gedaagde] de huurovereenkomst niet tijdig heeft opgezegd, gaat [eiseres] ervan uit dat de huurovereenkomst met ingang van 1 januari 2023 is verlengd voor de duur van vijf jaar. 
      
    
    
      2.4.
      
        [eiseres] vordert primair dat de kantonrechter voor recht verklaart dat partijen op 1 januari 2018 een huurovereenkomst hebben gesloten voor de duur van vijf jaar, met de mogelijkheid van verlenging voor aansluitende periodes van vijf jaar en dat met de opzegging van de huurovereenkomst door [gedaagde] de huurovereenkomst niet per 1 mei 2022 is geëindigd en ook niet per 1 januari 2023 zal eindigen. Subsidiair vordert [eiseres] dat de kantonrechter bepaalt dat, voor zover de opzegging door [gedaagde] per 1 mei 2022 de huurovereenkomst wel heeft doen eindigen, de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden wordt verlengd tot 1 mei 2023. [eiseres] vordert ook dat [gedaagde] haar proces- en nakosten betaalt, waarbij de proceskosten moeten worden vermeerderd met de wettelijke rente als [gedaagde] die niet voldoet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis. 
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] voert verweer tegen de vorderingen van [eiseres] . Zij stelt dat zij de schriftelijke overeenkomst niet heeft ondertekend en dat de handtekening die namens haar op de overeenkomst staat, is vervalst. Volgens [gedaagde] is de huurovereenkomst tussen partijen mondeling gesloten en zijn de essentialia van de overeenkomst per e-mail van 31 mei 2018 bevestigd. [gedaagde] stelt dat er met ingang van die datum sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd die maandelijks opzegbaar is. De, niet ondertekende, schriftelijke overeenkomst is slechts op verzoek van [eiseres] naar haar gestuurd omdat [eiseres] die nodig had voor de wijziging van haar vestigingsadres. Het ging om een model en de inhoud ervan is niet wat partijen zijn overeengekomen. [gedaagde] stelt verder dat [eiseres] niet-ontvankelijk is in haar vordering tot verlenging van de ontruimingstermijn, omdat die bij verzoekschrift moet worden ingediend. 
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde] vordert in reconventie een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig door [gedaagde] is opgezegd tegen 30 april 2022 en dat die daarom is geëindigd op 30 april 2022. [gedaagde] wil dat [eiseres] het gehuurde ontruimt en oplevert binnen acht dagen na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom. [gedaagde] vordert in conventie en in reconventie dat [eiseres] haar proces- en nakosten betaalt, waarbij de proceskosten moeten worden vermeerderd met de wettelijke rente als [gedaagde] die niet voldoet binnen zeven dagen na de datum van dit vonnis. 
      
    
    
      2.7.
      
        Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
        
          3.	De beoordeling
        
      
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      3.1.
      Omdat de eis in reconventie voortvloeit uit het verweer in conventie, worden de vorderingen in conventie en in reconventie hierna samen behandeld. 
      
    
    
      3.2.
      In de kern gaat het geschil tussen partijen om de vraag of de schriftelijke huurovereenkomst tussen hen van toepassing is. Die vraag moet naar het oordeel van de kantonrechter bevestigend worden beantwoord. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
      
      
        
          De schriftelijke overeenkomst is van toepassing tussen partijen
        
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] heeft weliswaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de handtekening die namens haar op de huurovereenkomst is gezet, is vervalst, maar dat doet niet af aan alle omstandigheden die erop duiden dat partijen wel bedoeld hebben overeen te komen hetgeen is omschreven in de betreffende schriftelijke huurovereenkomst, althans dat [eiseres] daarop heeft mogen vertrouwen. Daarbij zijn de volgende omstandigheden relevant. 
      
    
    
      3.4.
      Uit de e-mail van 2 januari 2018 van [A] aan [eiseres] blijken de eerste vastgelegde afspraken tussen partijen. [gedaagde] wordt toegestaan om tot eind mei 2018 de bedrijfsruimte te huren tegen een bedrag van € 2.500,- exclusief btw per maand. Tussen partijen staat niet ter discussie dat de huurovereenkomst na eind mei 2018 is voortgezet. 
      
    
    
      3.5.
      Op 6 februari 2019 verzoekt [eiseres] per e-mail om een overeenkomst die maandelijks opzegbaar is. Op 19 februari 2019 maant [eiseres] [gedaagde] aan; zij wil zo spoedig mogelijk de overeenkomst ontvangen. 
      
    
    
      3.6.
      Per e-mail van 19 februari 2019 reageert [A] op het verzoek van [eiseres] . Hij schrijft: 
      
      
        
          ‘[...] Hierbij het concept contract. Ik stuur het ook even naar mijn vader, die print het uit en brengt het dan getekend bij je. 
        
      
      
      
        
          Nog 1 puntje. [B (voornaam)] betaalde altijd 2750 + 125 voor de stroom. Jij staat tot heden op 2500 ex stroom. Dat vonden wij prima want we gingen ervan uit dat het tijdelijk was en dat [B (voornaam)] ook nog ging aflossen. 
        
      
      
      
        
          Dus dan per 1 april ook 125 voor de stroom en per 1 januari 2020 een eerste indexatie, normaal na 1 jaar. 
        
      
      
      
        
          OK?[...]’
        
      
      
    
    
      3.7.
      Bij deze e-mail zit de schriftelijke huurovereenkomst waarnaar [eiseres] in deze procedure verwijst. [gedaagde] heeft niet betwist dat zij deze overeenkomst heeft opgesteld en heeft meegestuurd met de hiervoor genoemde e-mail. 
      
    
    
      3.8.
      Afgezien van de opmerking over de indexatie (de jaarlijkse indexatiedatum is in de overeenkomst bepaald op 1 juni), geeft de begeleidende e-mail er blijk van dat [gedaagde] achter de inhoud van de door haar opgestelde overeenkomst staat: de genoemde huurprijs plus stroom is gelijk aan die is genoemd in de overeenkomst en er wordt aangekondigd dat [eiseres] een door [gedaagde] getekend exemplaar krijgt. In een Whatsapp bericht van 19 februari 2019 om 19.02 uur stelt [C] (namens [gedaagde] ) nogmaals voor om de overeenkomst te tekenen. Dat [eiseres] de noodzaak daarvan op dat moment niet onderkent – en de overeenkomst volgens [gedaagde] daarna ook nooit is getekend – doet niet af aan de intentie van [gedaagde] die blijkt uit de eerdergenoemde e-mail en het Whatsappbericht. [eiseres] mocht er op basis daarvan op vertrouwen dat haar verzoek van 6 februari 2019 met deze overeenkomst door [gedaagde] is beantwoord. 
      
    
    
      3.9.
      Dat [gedaagde] naar eigen zeggen de schriftelijke overeenkomst in een zeer kort tijdsbestek en (deels) geautomatiseerd heeft opgemaakt en er daardoor bepalingen in staan die zij niet overeen heeft willen komen, zijn omstandigheden die voor haar risico blijven. Van [gedaagde] kan immers als professionele organisatie, met ervaring in het verhuren van vastgoed, worden verwacht dat zij bij het opstellen van huurovereenkomsten de nodige zorgvuldigheid betracht en op de hoogte is van de relevantie en consequenties van de bepalingen die in een dergelijke zakelijke overeenkomst worden opgenomen. [eiseres] heeft er dan ook op mogen vertrouwen dat de inhoud van die overeenkomst overeenstemde met de wil van [gedaagde] .
      
      
        
          
            [gedaagde] heeft de overeenkomst niet tijdig opgezegd
        
      
    
    
      3.10.
      Voor wat betreft de beëindiging van de huurovereenkomst zijn daarom de bepalingen uit de schriftelijke huurovereenkomst van toepassing. Er is geen sprake van een overeenkomst van onbepaalde tijd die maandelijks opzegbaar is, zoals [gedaagde] stelt. 
      
    
    
      3.11.
      Als gevolg van artikel 3.2 van de schriftelijke huurovereenkomst wordt de huurovereenkomst vanaf 1 januari 2023 voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar, tenzij er opzegging plaats heeft gevonden tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste twaalf maanden. Dat laatste is bepaald in artikel 3.3. 
      
    
    
      3.12.
      
        [gedaagde] heeft de overeenkomst eerst op 11 januari 2022 opgezegd tegen 30 april 2022. Dat is te laat én het is niet tegen de juiste datum. Er heeft dus geen opzegging conform de geldende huurovereenkomst plaatsgevonden. De kantonrechter ziet niet in waarom het onaanvaardbaar is dat [eiseres] een beroep doet op die (volgens [gedaagde] geringe) termijnoverschrijding. Nu [gedaagde] al in oktober 2021 informeel kenbaar heeft gemaakt dat zij een einde wilde aan de huurrelatie, doet veronderstellen dat zij in staat moet zijn geweest om de huurovereenkomst tijdig op te zeggen. Dat zij er op dat moment van uit ging dat sprake was van een overeenkomst voor onbepaalde tijd, maakt dat niet anders. Zoals reeds is overwogen, mag van een professionele organisatie verwacht worden dat zij weet wat er is overeengekomen. [gedaagde] heeft nog gesteld dat in dit geval de opzegging moet worden omgezet naar een beëindiging per 1 januari 2023, maar nu de opzegging in de eerste plaats te laat heeft plaatsgevonden, kan van conversie naar de juiste datum waartegen is opgezegd geen sprake zijn.
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      3.13.
      De schriftelijke huurovereenkomst is leidend tussen partijen en [gedaagde] heeft niet tijdig opgezegd. Dat betekent dat de in de huurovereenkomst opgenomen aansluitende periode van vijf jaar met ingang van 1 januari 2023 aanvangt. De primaire vordering van [eiseres] wordt daarom toegewezen. Aan de subsidiaire vordering (verlenging van de ontruimingstermijn) komt de kantonrechter niet toe. Deze beslissing leidt ertoe dat de vordering in reconventie niet toewijsbaar is. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      3.14.
      
        [gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiseres] in conventie als volgt vastgesteld:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                108,41
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                128,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                498,00
              
              
                (2 punten × € 249,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                734,41
              
              
                
                
              
            
          
        
      
    
    
      3.15.
      Omdat de vordering in reconventie voortvloeit uit het verweer in conventie wordt de helft van het aantal punten toegekend. Het toepasselijke tarief is afgeleid van de waarde van de vordering in reconventie. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiseres] in reconventie vastgesteld op € 124,50 aan salaris gemachtigde (2 punten x € 249,- x factor 0,5). 
      
    
    
      3.16.
      De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie 
      
    
    
    
      4.1.
      verklaart voor recht dat [eiseres] en [gedaagde] op 1 januari 2018 een huurovereenkomst hebben gesloten voor de duur van vijf jaar, met de mogelijkheid van verlenging voor aansluitende periodes van vijf jaar, 
      
    
    
      4.2.
      verklaart voor recht dat met de opzegging van de huurovereenkomst door [gedaagde] de huurovereenkomst niet per 1 mei 2022 en ook niet per 1 januari 2023 is geëindigd of zal eindigen,
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot dit vonnis vastgesteld op € 734,41, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      4.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde,
      
    
    
      4.5.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 4.3 en 4.4 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
    
    
      4.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in reconventie 
        
      
      
    
    
      4.7.
      wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
      
    
    
      4.8.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot dit vonnis vastgesteld op € 124,50, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling, 
      
    
    
      4.9.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 4.8 genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon en in het openbaar uitgesproken op 30 november 2022.