ECLI:NL:GHARL:2023:4140, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-05-2023, 200.310.235/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-05-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Handelen van de gemeente in aanloop naar en bij de koop van een onroerende zaak niet in strijd met goede zeden, noch paulianeus dan wel onrechtmatig of met misbruik van omstandigheden.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.310.235/01
      zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, 131703 
    
    
    
    
      
        arrest van 16 mei 2023 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
  
  
    
      1 [appellant1] ,
    wonende in [woonplaats1] ,
    
      2. Romax B.V.,
    gevestigd in Hoogeveen,
    
      3. Romax Beheer B.V. in liquidatie,
    gevestigd in Hoogeveen,
    
      4. Romax Exploitatie B.V.,
    
      gevestigd in Hoogeveen,
      appellanten,
      bij de rechtbank: eisers,
      hierna samen [appellanten] te noemen en ieder afzonderlijk [appellant1] , Romax, Romax Beheer en Romax Exploitatie,
      vertegenwoordigd door mr. D. Alblas, die kantoor houdt te Barenrecht,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1Gemeente Hoogeveen,
    
      gevestigd in Hoogeveen, 
      geïntimeerde,
      bij de rechtbank: gedaagde,
      hierna te noemen: de Gemeente,
      vertegenwoordigd door mr. J.J. Veldhuis en mr. Kremer, die kantoor houden te Leeuwarden,
      
        2. Romax Beheer B.V. in liquidatie,
      gevestigd in Hoogeveen,
      geïntimeerde, 
      bij de rechtbank: gedaagde,
      hierna te noemen: Romax Beheer,
      niet verschenen.
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep 
    
    
      1.1.
      
        [appellanten] hebben hoger beroep ingesteld tegen de vonnissen die de rechtbank Noord-Nederland, Locatie Assen, op 28 juli 2021 (tussenvonnis), 5 augustus 2021 (herstelvonnis) en 15 december 2021 (eindvonnis) tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: 
      
        
          de dagvaardingen (van de Gemeente en Romax Beheer afzonderlijk) in hoger beroep; 
        
        
          de memorie van grieven van [appellanten] ;
        
        
          de memorie van antwoord van de Gemeente;
        
        
          de e-mail d.d. 7 april 2023 van Romax BV, waarbij is overgelegd een aanvullende productie (25);
        
        
          het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 25 april 2023 is gehouden.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Na afloop van de mondelinge behandeling hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen, waarop het hof een datum voor arrest heeft bepaald. Met toestemming van partijen doet het hof vandaag uitspraak bij vervroeging.
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      De Gemeente heeft op 6 maart 2018 een onroerende zaak gekocht van Romax Beheer voor € 725.000,-. [appellanten] stellen dat de Gemeente – door te handelen in strijd met de goede zeden, dan wel door paulianeus te handelen en/of met misbruik van omstandigheden – (een deel van) hen heeft benadeeld door de voornoemde, volgens hen te lage, prijs te bedingen. [appellanten] vorderen nietigverklaring dan wel vernietiging van de koop, met in plaats van ongedaanmaking van de gevolgen van de rechtshandeling, compensatie van het bedrag waarvoor zij zijn benadeeld, volgens hen te begroten op € 2.920.280,-. Subsidiair vorderen zij dit totaalbedrag bij wijze van schadevergoeding wegens onrechtmatig handelen door de Gemeente.
      
      
        Dit geschil heeft de volgende feitelijke achtergrond.
      
      
    
    
      2.2.
      
        [appellant1] is (middellijk) enig aandeelhouder en (middellijk) enig bestuurder van Romax, Romax Exploitatie en Romax Beheer. Romax is een beheervennootschap. Door Romax Exploitatie werd de onderneming ‘Maxx Sports en Events' (een tennis- en evenementenhal) gedreven. Romax Beheer was eigenaar van de onroerende zaak aan de Terpweg 1 te Hoogeveen.
      
    
    
      2.3.
      
        Op 24 november 2010 zijn Romax Beheer en de Gemeente overeengekomen dat de
        onroerende zaak van Romax Beheer aan de Gemeente wordt verkocht voor 2,2 miljoen euro. Deze overeenkomst zou worden ontbonden onder meer als de Gemeente niet uiterlijk 
        1 november 2011 een besluit zou nemen over de aanbesteding. Na eenmalige verlenging van deze termijn heeft de Gemeente aan Romax Beheer kenbaar gemaakt dat niet tijdig tot gebiedsontwikkeling en aanbesteding kan worden overgegaan. De overeenkomst is door tijdverloop ontbonden.
      
      
    
    
      2.4.
      
        Medio 2015 heeft de Gemeente wederom interesse getoond in de onroerende zaak van Romax Beheer in verband met plannen om een (kunst)ijsbaan te realiseren. Op 
        5 juli 2017 heeft de Gemeente schriftelijk aan Romax Exploitatie te kennen gegeven dat zij uitging van een positief en definitief besluit van de provincie over de steun voor een ijsbaan in Hoogeveen. In dat kader heeft de Gemeente de opdracht gegeven om de mogelijkheid tot aankoop van de onroerende zaak van Romax Beheer te onderzoeken.
      
      
    
    
      2.5.
      Medio 2017 heeft de bank van [appellanten] de financiering van Romax Beheer opgezegd. Voor een deel van deze financiering stond [appellant1] in privé borg. [appellant1] heeft aan de Gemeente medegedeeld dat de Romax-vennootschappen in zwaar weer verkeerden. 
      
    
    
      2.6.
      Op 6 maart 2018 is een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) tot stand gekomen, inhoudende verkoop van de onroerende zaak van Romax Beheer aan de Gemeente voor € 725.000,-.
      
    
    
      2.7.
      
        Nadat Romax Beheer op 28 augustus 2018 failleerde, heeft de bank de borgstelling 
        uitgewonnen door de privéwoning van [appellant1] te executeren.
      
      
    
    
      2.8.
      
        De vorderingen van [appellanten] strekten bij de rechtbank kort gezegd tot vernietiging dan wel nietigverklaring van de koopovereenkomst en de daarop gebaseerde akte van levering van 2 mei 2018 en hoofdelijke veroordeling van de Gemeente en Romax Beheer tot betaling aan [appellanten] van € 2.920.280,-. 
        Subsidiair vorderden [appellanten] de hoofdelijke veroordeling van de Gemeente en Romax Beheer tot betaling aan [appellant1] een bedrag van € 290.000,- (ter vergoeding van schade als gevolg van de executie van de privéwoning van [appellant1] ), aan Romax en Romax Beheer een bedrag van € 1.830.280,- (ter vergoeding van het misgelopen verschil tussen de waarde van de verkochte zaak en de koopprijs) en aan Romax en Romax Exploitatie een bedrag van € 800.000,- (wegens verloren ondernemingswaarde van ‘Maxi sports and events’), steeds te vermeerderen met rente en kosten.
      
      
    
    
      2.9.
      De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen.
      
      
    
  
  
    
      3Het oordeel van het hof
    
    
      3.1.
      Het hof komt net als de rechtbank tot het oordeel dat de vorderingen van [appellanten] niet toewijsbaar zijn. Hierna wordt toegelicht waarom. 
      
    
    
      3.2.
      
        [appellanten] komen met vier grieven op tegen het (eind)oordeel van de rechtbank. Bij de (thematische) bespreking van de grieven, zal het hof waar aangewezen ook ingaan op aanvullende feiten die volgens [appellanten] relevant zijn.
      
      
        
          Geen strijd met de goede zeden (grief 1)
        
      
      
    
    
      3.3.
      In hoger beroep voeren [appellanten] voor het eerst aan dat de handelingen van de gemeente zozeer in strijd waren met hetgeen van een gemeentelijke overheid mag worden verwacht, dat op de voet van artikel 3:40 lid 1 BW sprake is van een met de goede zeden strijdige en dus nietige overeenkomst. De rechtbank zou dit ten onrechte niet ambtshalve hebben onderkend. 
      
    
    
      3.4.
      
        [appellanten] leggen aan deze rechtsgrond feitelijk ten grondslag dat de bank en de gemeente zich geen rekenschap hebben gegeven van de belangen van Romax en [appellant1] als schuldeisers van Romax Beheer (althans, zo begrijpt het hof, met [appellant1] als borg voor Romax Beheer). Het hof begrijpt dat tevens uit de toelichting door [appellanten] op de derde grief, die misbruik door de Gemeente van de omstandigheden betreft. Anders dan een bank, zou de gemeente alle betrokken belangen in het oog dienen te houden. De gemeente zou de belangen van [appellanten] hebben miskend door buiten medeweten van [appellant1] diens aan de burgemeester in vertrouwen meegedeelde precaire financiële positie met de bank te bespreken en daarmee [appellanten] feitelijk te dwingen akkoord te gaan met een te lage koopprijs. 
      
    
    
      3.5.
      Het hof stelt als onweersproken vast dat de bank reeds voordat de burgemeester met haar in contact trad, had aangekondigd over te zullen gaan tot uitwinning van de borgstelling door [appellanten] door middel van executie van de [appellant1] privéwoning, omdat [appellant1] zijn verplichtingen jegens de bank niet nakwam. Eveneens is onweersproken dat de bank daartoe al een executiemakelaar had ingeschakeld. 
      
    
    
      3.6.
      Tegen deze achtergrond kan hooguit worden geconstateerd dat de burgemeester (fatsoenshalve) niet met de bank over [appellant1] behoorde te spreken zonder dat deze daarvan op de hoogte was en/of bij dat gesprek betrokken was. Van een juridisch relevante normschending (daaronder begrepen de schending van enige in onze samenleving als fundamenteel ervaren norm van ongeschreven recht) is daarmee echter geen sprake. Voor een geslaagd beroep op schending van de in artikel 3:40 lid 1 BW gegeven norm is daarmee geen plaats. Dit betekent dat grief 1 faalt.
      
      
        
          Evenmin sprake van onrechtmatig handelen (grief 4)
        
      
      
    
    
      3.7.
      Dit wordt niet anders als het hof (ambtshalve) rekening zou houden met de verwijten die [appellanten] de Gemeente (mede en aanvullend) maken in de sleutel van de subsidiaire –tijdens de mondelinge behandeling prominent opgevoerde – grondslag van onrechtmatig handelen (artikel 6:162 BW). 
      
    
    
      3.8.
      
        De Gemeente zou [appellanten] vanaf 2010 bewust aan het lijntje hebben gehouden.
        Ook zou de burgemeester [appellant1] hebben toegezegd dat voor hem een rol was weggelegd in de te ontwikkelen plannen na de verkoop. 
        Voorts zou de gemeente ten onrechte niet hebben gemeld in onderhandeling te zijn (geweest) met de BAM als investeerder van de voorgenomen herontwikkeling. Uit dit laatste zou blijken dat de strategische grondwaarde veel hoger was dan het bedrag waarvoor de Gemeente de onroerende zaak van Romax Beheer heeft aangekocht. 
        Ten slotte zou de Gemeente [appellanten] hebben benadeeld door bij monde van de wethouder op 25 november 2017 in het Dagblad van het Noorden naar buiten te brengen dat op de plek van Maxx Sports and Events mogelijk een zwembad zou worden gerealiseerd, als gevolg waarvan Maxx Sports en Events te maken zou hebben gekregen met annuleringen van boekingen van haar zalen door onder andere organisatoren van muziekevenementen.
      
      
    
    
      3.9.
      
        Deze stellingen van en de daarin besloten verwijten door [appellanten] zijn in het licht van de gemotiveerde betwisting door de Gemeente ontoereikend onderbouwd, dan wel op zichzelf ontoereikend voor een geslaagd beroep op onrechtmatige daad. 
        Om te beginnen is onvoldoende onderbouwd, noch anderszins gebleken, dat de Gemeente het aankoopproces bewust heeft getraineerd. Daartoe acht het hof niet significant wie van partijen (steeds) het initiatief nam tot de onderhandelingen. 
        Dat [appellant1] een rol in de ontwikkeling c.q. exploitatie van het terrein na de koopovereenkomst is toegezegd, is evenmin voldoende onderbouwd. Dit nog daargelaten dat het causale verband met de gestelde schade het zonder onderbouwing moet stellen, noch anderszins is gebleken. 
        Wat betreft onderhandelingen die de Gemeente met de BAM zou hebben gevoerd over de herontwikkeling van de aan te kopen onroerende zaak, miskennen [appellanten] dat de Gemeente met [appellanten] niet hoefde te delen dat derden eventueel bereid waren te investeren in de herontwikkeling en dus ook niet wat de omvang van dergelijke investeringen zou zijn. Er is geen rechtsgrond die de Gemeente in zijn algemeenheid verplicht betrokkenen in te lichten over de (omvang van de) bereidheid van investeerders in herontwikkelingsprojecten. Bijzondere omstandigheden op grond waarvan de Gemeente [appellanten] wel op de hoogte had moeten brengen, zijn gesteld noch gebleken.
        De uitlatingen van de betreffende wethouder in de pers ten slotte, hadden wellicht beter na het sluiten van de koopovereenkomst gedaan kunnen worden, maar kwalificeren op zichzelf niet als strijdig met wat in het maatschappelijk verkeer betaamt zoals bedoeld in artikel 6:162 BW. Dit is nog daargelaten (de ontbrekende onderbouwing van) het causale verband tussen deze uitlatingen en de – evenmin onderbouwde – annuleringen voor het najaar van 2018. In het artikel is immers (slechts) te lezen dat het zwembad formeel pas in 2022 aan de orde is en dat over het naar voren halen van de investering voor een nieuw zwembad geen besluit is genomen, omdat het onderzoek volgens de wethouder nog loopt. Betreffende de verschillende mogelijkheden moest, volgens de wethouder, nog worden beoordeeld of het verantwoord was daarin te investeren. 
      
      
    
    
      3.10.
      Ook in samenhang bezien zijn de hierboven besproken stellingen van [appellanten] onvoldoende om de conclusie te kunnen dragen dat de gemeente de ongeschreven zorgvuldigheidsnorm als bedoeld in artikel 6:162 BW heeft geschonden door het aangaan van (en in de aanloop naar) de koopovereenkomst. Evenmin is vast komen te staan dat het handelen van de Gemeente naar inhoud of strekking in strijd zou zijn met de goede zeden (artikel 3:40 lid 1 BW). 
      
      
        
          Geen misbruik van omstandigheden (grief 3)
        
      
      
    
    
      3.11.
      Vergeefs leggen [appellanten] alle hierboven besproken stellingen – althans zo begrijpt het hof uit de toelichting op de hierboven al besproken grief (4) in de sleutel van onrechtmatig handelen – ook ten grondslag aan de gevorderde vernietiging van de koopovereenkomst wegens misbruik van omstandigheden (artikel 3:44 lid 4 BW). 
      
    
    
      3.12.
      Onvoldoende wordt door [appellanten] geconcretiseerd op welke grond de Gemeente wist of moest begrijpen dat Romax Beheer door enige bijzondere omstandigheid werd bewogen tot het aangaan van de koopovereenkomst en dat de Gemeente het tot stand komen van die overeenkomst heeft bevorderd, terwijl wat zij wist of moest begrijpen haar daarvan zou hebben moeten weerhouden.
      
    
    
      3.13.
      Het tegendeel lijkt eerder het geval. Vaststaat dat [appellanten] in financieel zwaar weer verkeerden en dat de koopovereenkomst deel uitmaakte van een geheel van afspraken waaronder een kwijtschelding van een bijstandslening door de Gemeente aan [appellant1] van ruim € 66.000,-, een afkoop voor rekening van de bank van het beslag gelegd door Eneco voor € 10.000,-, arbeidsbemiddeling door de Gemeente en ten slotte de gezamenlijke inspanningen van Gemeente en de bank om [appellant1] zijn privéwoning te laten behouden. Ten slotte blijkt niet dat het Romax Beheer niet vrijstond de onderhandelingen te staken of dat [appellanten] niet heeft kunnen (blijven) investeren in de onderneming. Tegen de overeenkomstige vaststellingen door de rechtbank is niet gegriefd.
      
    
    
      3.14.
      
        Voor zover nog relevant is ook onvoldoende onderbouwd dat de onroerende zaak voor een significant hogere prijs verkocht had kunnen worden. Aan [appellanten] kan worden toegegeven dat de summier gemotiveerde waardebepaling door de Gemeente, in het verslag van de vergadering van het College van Burgemeester & Wethouders van 13 maart 2028, niet uitblinkt in helderheid. 
        Immers, in het verslag wordt (in relatie tot de relatief hoge WOZ-waarde) opgemerkt dat geen bedrijfsresultaat bekend was – waarmee het bedrijfsresultaat als redengevende factor lijkt te worden overwogen – terwijl de waardebepaling vervolgens plaatsvindt op grond van (enkel) de herontwikkelingswaarde. De Gemeente heeft dit tijdens de mondelinge behandeling ook geconstateerd. 
        
          [appellanten] heeft echter onvoldoende gemotiveerd betwist dat het uitgangspunt voor de waardebepaling de herontwikkelingswaarde betrof en niet de waarde van de lopende onderneming. Dit is nog daargelaten dat [appellanten] niet hebben weten te onderbouwen welke concrete andere potentiële koper in beeld was voor de opstallen en/of grond ten behoeve van herontwikkeling, dan wel voor de lopende onderneming, die onweersproken in zwaar weer verkeerde gezien het dreigende executietraject, waarvan bovendien de gestelde (resterende) waarde ook in hoger beroep zonder onderbouwing is gebleven. 
        Bij die stand van zaken komt aan het door [appellanten] ingebrachte taxatierapport van Antea van 21 april 2017, dat mede uitging van een theoretische (positieve) bedrijfswaarde op basis van inkomsten uit de verhuur van de tennisbanen, (reeds daarom) onvoldoende betekenis toe en heeft de Gemeente harerzijds toereikend gemotiveerd aangevoerd dat de waarde van de onroerende zaak ten behoeve van herontwikkeling na sloop, conform het gemeentelijke grondprijzenbeleid in aansluiting op de Nota Grondprijzen 2017 van de Gemeente, kon worden bepaald op de bedongen koopprijs. Aan bewijslevering ter zake wordt niet toegekomen.
      
      
      
        
          Geen sprake van paulianeus handelen (grief 2)
        
      
      
    
    
      3.15.
      Het voorgaande betekent tevens dat geen sprake is geweest van enige voor de Gemeente kenbare benadeling van Romax in haar verhaalsmogelijkheden als gestelde schuldeiser van Romax Beheer, zoals vereist voor het beroep van Romax op vernietiging van de overeenkomst wegens paulianeus handelen (zoals bedoeld in artikel 3:45 BW) van de Gemeente. Reeds daarom faalt ook grief 2.
      
      
        
          Ten aanzien van Romax Beheer
        
      
      
    
    
      3.16.
      Evenals bij de rechtbank, is Romax Beheer (als geïntimeerde) in hoger beroep niet verschenen, reden waarom ook het hof haar verstek verleent. Op de voet van artikel 139 Rv zal het hof, gelijk de rechtbank in r.o. 4.17 en 4.18 van haar eindvonnis, de vorderingen op Romax Beheer als ongegrond afwijzen, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van Romax Beheer, die worden begroot op nihil.
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      3.17.
      Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellanten] in het ongelijk zullen worden gesteld, zullen zij ook in hoger beroep worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten. 
      
      
        Onder die kosten vallen ook de nakosten en de wettelijke rente daarover, zonder dat het hof deze kosten in het dictum hoeft te specificeren gelet op de uitspraak van de Hoge Raad in ECLI:NL:HR:2022:853. 
      
      
    
    
      3.18.
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    1. bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, van 
    28 juli 2021, 5 augustus 2021 en 15 december 2021; 
    
    2. veroordeelt [appellanten] tot betaling van de proceskosten van Romax Beheer, begroot op nihil;
    
    3. veroordeelt [appellanten] tot betaling van de volgende proceskosten van de Gemeente:
    
      € 11.379,- aan griffierecht,
      € 12.118,- aan salaris van de advocaat van de Gemeente (2 procespunten x appeltarief VIII), te vermeerderen met de nakosten,
    
    
    4. bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
    
    5. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
    
    6. wijst af wat verder is gevorderd.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. M. Aksu, G. van Rijssen en A.L. Goederee en is door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 16 mei 2023. 
    
    
  
  
    Bij dagvaarding enkel door Romax Beheer BV als de partij bij wie de wil gebrekkig zou zijn gevormd, maar in hoger beroep – kennelijk als benadeelde schuldeiser resp. borg in wier belang de vernietigingsgrond eveneens is gegeven – ook door Romax en [appellant1] .
  
  
     Conform de maatstaf zoals geformuleerd door de Hoge Raad in zijn arrest van 19 oktober 2001, ECLI:NL:HR:2001:ZC3654.
  
  
     ECLI:NL:HR:2022:853.