ECLI:NL:RBMNE:2023:334, Rechtbank Midden-Nederland, 01-02-2023, 10084492
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2023-02-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Huurachterstand. Verrekeningen met de waarborgsom. Ongerechtvaardigde verrijking. Gezag van gewijsde. Afwijzing ontbinding. Matiging boete. Afwijzing reconventionele schadevergoedingsvordering wegens gebrek.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Lelystad
    
    
    
      zaaknummer: 10084492 LC EXPL  22-1919 A/45353
    
    
    
      
        Vonnis van 1 februari 2023
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [woonplaats 1] ,
      verder ook te noemen [eiser] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      gemachtigde: mr. J.P.A.M. van Balen en mr. D.D. Logtenberg,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde] , handelend onder de naam [bedrijf 1],
      wonende te [woonplaats 2] ,
      verder ook te noemen [gedaagde] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      gemachtigde: voorheen mr. P.H.J. Körver.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding, met producties 1 t/m 28, van 1 september 2022; 
      - de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie; 
      - de e-mails van [gedaagde] van 9 december 2022 met producties 1 t/m 8;
      - de conclusie van antwoord in reconventie met producties 29 t/m 32; 
      - de akte van [eiser] van 15 december 2022 met producties 33 t/m 39; - de e-mail van [gedaagde] van 19 december 2022 met producties 9 t/m 18; - de ter zitting door [eiser] overgelegde algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (versie 17 september 2012).
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling van deze zaak is gehouden op 21 december 2022. [eiser] , voornoemd, is verschenen, vergezeld door zijn echtgenote [Partner] en zijn zoon [A] en bijgestaan door mrs. Van Balen en Logtenberg . [gedaagde] , voornoemd, is ook verschenen, vergezeld door zijn drie zoons [B] , [C] en [D] en bijgestaan door mr. Körver. Ten slotte is verschenen [E] . De griffier heeft aantekeningen gemaakt van de zitting.
      
    
    
      1.3.
      Na de mondelinge behandeling, op 23 december 2022, heeft [eiser] een akte genomen waarin hij zijn eis heeft gewijzigd. [gedaagde] is in de gelegenheid gesteld daarop te reageren. Bij e-mail van 19 januari 2023 heeft [gedaagde] aangegeven niet meer bijgestaan te worden door mr. Körver. Bij e-mail van 23 januari 2023 heeft mr. Körver bevestigd dat dit de wens van [gedaagde] is. Bij e-mail van 24 januari 2023 heeft [gedaagde] gevraagd om uitstel om zich over de eiswijziging uit te laten en – bij het niet verlenen daarvan – aangegeven dat hij bezwaar maakt tegen de eiswijziging. [eiser] heeft ten slotte bij e-mail van 24 januari 2023 bezwaar gemaakt tegen dit uitstelverzoek van [gedaagde] .
      
    
    
      1.4.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      	[gedaagde] huurt sinds 15 juli 2020 de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] van [eiser] (hierna: het gehuurde). [gedaagde] exploiteert zijn bedrijf ‘ [bedrijf 1] ’ in het gehuurde. Hij gebruikt het gehuurde als showroom, magazijn/werkplaats en buitenruimte voor de handel in en reparatie van personenauto’s. 
      
    
    
      2.2.
      	De aanvangshuur bedroeg € 3.288,78 per maand inclusief servicekosten en btw. 
      
    
    
      2.3.
      Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [gedaagde] een waarborgsom van € 8.000,00 aan [eiser] betaald. 
      
    
    
      2.4.
      Bij de huurovereenkomst is een bijlage met de titel ‘Overzicht Installaties Verhuurder versus Huurder’ opgenomen. Daarin staan in de kolom ‘Onderhoud’ bij het onderdeel ‘Overheaddeuren’ de woorden ‘Huurder jaarcontract’. 
      
    
    
      2.5.
      	In de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene bepalingen is het volgende bepaald: 
      
      
        
          ‘
          Aansprakelijkheid 
          
          (…) 
          
          11.3 
          Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.
          
          11.4
           Het gestelde in 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:
        
      
      
        - indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van verhuurder;
      
      
        - indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt;
      
      
        -indien het gehuurde op de ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1 van de huurovereenkomst niet geschikt blijkt te zijn voor het gebruik als bedoeld in artikel 1.1 van de huurovereenkomst door aan verhuurder toe te rekenen omstandigheden.
      
      
        - indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in artikel 2.3 van de algemene bepalingen niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn dan wel dienaangaande geen onderzoek hoefde te doen.
      
      
        - indien verhuurder de door huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 10.1 van de algemene bepalingen om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen.
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Betalingen 
          
          25.1
           De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze overeenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. 
          
          (…)
          
          25.3
           Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)
        
      
      
      
        
          Bankgarantie/Waarborgsom 
          
          26.1
           Als waarborg voor de juiste nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst zal huurder bij ondertekening van de huurovereenkomst aan verhuurder een bankgarantie afgeven (…) dan wel waarborgsom storten op een duur verhuurder opgegeven bankrekening. 
          
          26.2
           Als de bankgarantie dan wel waarborgsom is aangesproken, zal huurder op eerste verzoek van verhuurder zorgen voor een nieuwe bankgarantie dan wel waarborgsom, die voldoet aan het gestelde in 26.1, 26.3 en 26.4 tot het bedrag dat direct voorafgaande aan het moment dat de bankgarantie dan wel waarborgsom werd aangesproken, van toepassing was. 
          
          (…)
        
      
      
      
        
          Kosten, verzuim 
          
          30.1
           In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte redelijke kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten – aan verhuurder te voldoen. 
          
          De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € 15.000. 
          
          Artikel 6:96 Burgerlijk Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, zijn daarmee tussen partijen niet van toepassing.
          
          (…)
        
      
      
      
        
          Boetebepaling
        
      
      
        31 
        Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1, 9, 13.3, 25 en 26 van de algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet de bevoegdheid van verhuurder om gebruik te maken van zijn overige rechten, waaronder het recht op volledige schadevergoeding voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.’
      
      
    
    
      2.6.
      In december 2020 zijn de overheaddeuren van het gehuurde beschadigd geraakt. [gedaagde] heeft hierop contact opgenomen met [bedrijf 2] Zij heeft de deuren gerepareerd en een bedrag van € 928,95 bij [gedaagde] in rekening gebracht. 
      
    
    
      2.7.
      Tussen partijen is bij deze rechtbank al eerder een procedure gevoerd. In die procedure heeft [gedaagde] van [eiser] betaling van de factuur van [bedrijf 2] gevorderd. Bij vonnis van 29 september 2021 met kenmerk 9162099 / LC EXPL 21-1039 heeft de kantonrechter deze vordering afgewezen en daartoe het volgende overwogen: 
      
      
        
          ‘4.13. De kantonrechter is van oordeel dat de reparatiekosten van de overheaddeuren ook niet toewijsbaar zijn. Nog daargelaten dat [eiser] deze kosten heeft betwist, heeft [gedaagde] op geen enkele wijze zijn vordering onderbouwd. Nergens blijkt uit dat er sprake is van een gebrek aan de overheaddeuren. Dit volgt in ieder geval niet uit de door [gedaagde] in het geding gebrachte stukken; het bericht van [bedrijf 2] ziet immers niet op de betreffende reparatie. Ook is op geen enkele wijze onderbouwd dat [eiser] heeft toegezegd deze kosten te dragen. De vordering van [gedaagde] zal als onvoldoende onderbouwd daarom worden afgewezen.’ 
          2.8.	[gedaagde] heeft de factuur van [bedrijf 2] onbetaald gelaten. Uiteindelijk heeft [eiser] de factuur betaald. 
      
      
    
    
      2.9.
      Na aanvang van de huur heeft [eiser] een nieuwe cv-ketel met een tussenmeter voor het gasverbruik in het gehuurde laten plaatsen. 
      
    
    
      2.10.
      Op 27 januari 2022 is de meterstand van de cv-ketel opgenomen. Op het opnameformulier is een meterstand van (afgerond) 1.542 m3 gas opgenomen. Dit formulier is medeondertekend door [gedaagde] .
      
    
    
      2.11.
      Bij e-mail van 30 januari 2022 heeft [eiser] een afrekening ter zake de servicekosten over de periode van september 2020 tot en met 28 januari 2022 aan [gedaagde] verzonden. Op grond hiervan heeft [eiser] een bedrag van € 4.603,67 aan te veel betaalde servicekosten aan [gedaagde] terugbetaald. 
      
    
    
      2.12.
      
        [gedaagde] heeft tegen voornoemde servicekostenafrekening bezwaar gemaakt. 
      
    
    
      2.13.
      	[gedaagde] heeft de kale huur over de maanden maart en april 2022 van bij elkaar € 5.592,82 onbetaald gelaten. 
      
    
    
      2.14.
      Bij brief van 6 april 2022 heeft [eiser] een nieuwe servicekostenafrekening aan [gedaagde] verzonden, ditmaal over de periode 15 juli 2020 tot en met 27 januari 2022. In deze herziene berekening wordt de conclusie getrokken dat [gedaagde] over deze periode een bedrag van € 5.378,20 te veel aan servicekosten heeft betaald. Over de maanden februari, maart en april 2022 heeft [gedaagde] een bedrag van € 549,60 aan servicekosten te veel betaald. Tezamen komt dit neer op een bedrag van € 5.927,80, aldus [eiser] . 
      
    
    
      2.15.
      In voornoemde brief van 6 april 2022 wordt door [eiser] , na verrekening met het extra aan [gedaagde] toekomende bedrag ter zake de te veel betaalde servicekosten, aanspraak gemaakt op de achterstallige huur over de maanden maart en april 2022 van € 5.592,82, een contractuele boete van € 900,00 in verband met het niet tijdig betalen van de huur en een bedrag van € 928,95 in verband met een door [eiser] betaalde factuur van [bedrijf 2] . [gedaagde] is niet tot betaling hiervan overgegaan. 
      
    
    
      2.16.
      Bij brief van 13 mei 2022 heeft [eiser] een bedrag van € 5.500,00 met de waarborgsom verrekend en is [gedaagde] aangemaand om de waarborgsom aan te vullen. [gedaagde] is hier, ondanks sommaties, niet toe overgegaan.  
      
    
    
      2.17.
      Op 1 juli 2022 heeft de echtgenote van [eiser] zich met twee monteurs bij het gehuurde gemeld. Daarbij heeft zich een incident voorgedaan waarbij de zoon van [gedaagde] , [gedaagde] , mevrouw [eiser] de toegang tot het gehuurde heeft geweigerd. 
    
  
  
    
      3.	Het geschil
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert in conventie – samengevat en na wijziging van eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
      
      
        
          primair: 
      
      
        
          ontbinding van de huurovereenkomst; 
        
        
          ontruiming van het gehuurde binnen drie dan wel maximaal zes maanden na betekening van het te wijzen vonnis op straffe van een dwangsom;
        
        
          veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de als gevolg van het in verzuim blijven met het aanvullen van de waarborgsom verbeurde boete van € 21.250,00, dan wel een door de kantonrechter te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding; 
        
        
          een verklaring voor recht dat [eiser] niet eerder dan wanneer door [gedaagde] volledig aan het te wijzen vonnis is voldaan, van de door [gedaagde] gestorte waarborgsom ter hoogte van € 8.000,00 slechts € 2.972,62 aan [gedaagde] dient terug te storten aan het einde van de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 26.5 van de algemene bepalingen; 
        
        
          veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 13.608,00 (zesmaal de maandelijkse huurtermijn exclusief btw), dan wel een door de kantonrechter te bepalen bedrag, aan schadevergoeding op grond van artikel 24 van de algemene bepalingen;
        
        
          veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de maandelijkse huurprijs over de periode tussen de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde; 
        
        
          veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 5.982,80, zijnde 15% van de primair gevorderde hoofdsom als bedoeld in artikel 30 van de algemene bepalingen, dan wel een door de kantonrechter te bepalen bedrag; 
        
      
      
      
        
          subsidiair: 
        
      
      
        
          indien het primair gevorderde onder i. niet wordt toegewezen, toewijzing van de opzegging van de huurovereenkomst tegen het einde van de looptijd, derhalve op 14 juli 2025, op grond van artikel 7:296 lid 2 sub a BW; 
        
        
          indien het primair gevorderde onder i. niet wordt toegewezen, [gedaagde] te verplichten om de waarborgsom binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis aan te vullen met € 5.027,38, bij gebreke waarvan [gedaagde] conform artikel 31 van de algemene bepalingen een boete van € 250,00 per dag zal verbeuren vanaf de dagvaarding en met een maximum van € 15.000,00;
        
        
          veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de als gevolg van het in verzuim blijven met het aanvullen van de waarborgsom verbeurde boete van 
        
      
      € 21.250,00, dan wel een door de kantonrechter te bepalen bedrag, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dagvaarding; 
      veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 3.941,60, zijnde 15% van de subsidiair gevorderde hoofdsom als bedoeld in artikel 30 van de algemene bepalingen, dan wel een door de kantonrechter te bepalen bedrag; 
      
      
        
          primair en subsidiair: 
        
      
      i. veroordeling van [gedaagde] in de nakosten, vermeerderd met wettelijke rente. 
      
    
    
      3.2.
      Ter onderbouwing van die vordering stelt [eiser] – samengevat – het volgende. [gedaagde] heeft twee kale huurtermijnen, de reparatiekosten van de overheaddeuren en de boetes in verband met het niet betalen van de huur onbetaald gelaten. [eiser] heeft deze vorderingen – na verrekening met het aan [gedaagde] ter zake de te veel betaalde servicekosten toekomende bedrag – met de waarborgsom verrekend. In dit verband vordert [eiser] dat hij van de waarborgsom slechts € 2.972,62 hoeft terug te betalen, in het geval de huurovereenkomst bij dit vonnis wordt ontbonden. Als de huurovereenkomst niet wordt ontbonden, vordert hij dat [gedaagde] de waarborgsom met € 5.027,38 aanvult. Aan de gevorderde ontbinding legt [eiser] ten grondslag dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen en dus is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. In het geval de ontbinding niet wordt toegewezen, dan voert [eiser] aan dat hij de huurovereenkomst heeft opgezegd wegens het ontbreken van goed huurderschap en stelt hij een beëindigingsvordering in. Ten slotte vordert [eiser] een boete van € 21.250,00 in verband met het niet aanvullen van de waarborgsom, alsook buitengerechtelijke (incasso)kosten. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vorderingen met als conclusie dat de kantonrechter deze bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, zal afwijzen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten te vermeerderen met wettelijke rente. 
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] baseert zijn verweer – kort weergegeven – op het volgende. De servicekostenafrekening van [eiser] is niet juist. De niet betaalde huur is verrekend met de door hem te veel betaalde servicekosten. De reparatiekosten van de overheaddeuren komen voor rekening van [eiser] , omdat 1) de deuren reeds bij aanvang van de huur gebrekkig waren en 2) [eiser] heeft toegezegd de factuur te zullen betalen. Door dit alles is [gedaagde] geen boetes verschuldigd geraakt. Ter zake de gevorderde boete in verband met het aanvullen van de waarborgsom doet hij een beroep op matiging. Ter zake de gevorderde ontbinding dan wel opzegging betwist [gedaagde] zich niet als goed huurder te hebben gedragen. 
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde] vordert in reconventie bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [eiser] tot betaling aan [gedaagde] van € 18.834,51 en met veroordeling van [eiser] in de proceskosten vermeerderd met wettelijke rente. 
      
    
    
      3.6.
      
        Ter onderbouwing van die vordering stelt [gedaagde] – kort gezegd – het volgende. Zijn vordering is opgebouwd uit een aantal posten. De eerste post betreft een bedrag van 
        € 5.500,00 aan huurkorting in verband met de coronapandemie. Voorts vordert hij bedragen van € 928,95, € 900,00, € 1.263,78 en € 241,78 in verband met respectievelijk de factuur van Van [bedrijf 2] , de boete voor het niet tijdig betalen van de huur en de onjuiste afrekening van de servicekosten. Deze bedragen zijn door [eiser] ten onrechte met de waarborgsom verrekend. Ten slotte vordert [gedaagde] een bedrag van € 10.000,00 ter zake door hem geleden schade als gevolg van gebreken in het gehuurde. 
      
      
    
    
      3.7.
      
        [eiser] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, zal afwijzen. Ter zake de gevorderde schadevergoeding voert hij aan dat ieder bewijs voor gebreken en geleden schade ontbreekt. Voorts stelt hij dat hij op grond van artikel 11.3 van de algemene bepalingen niet aansprakelijk is voor schade als gevolg van gebreken. Ter zake de overige vorderingen van [gedaagde] wordt verwezen naar hetgeen [eiser] aan zijn vordering in conventie ten grondslag heeft gelegd. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling 
    
    
      
        In conventie en reconventie 
      
    
    
    
      
        I. Inleiding en eiswijziging
      
    
    
    
      4.1.
      Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie worden deze gezamenlijk behandeld.
    
    
      4.2.
      Na de mondelinge behandeling heeft [eiser] zijn eis gewijzigd. De wijziging komt erop neer dat een ontruimingstermijn van minimaal drie en maximaal zes maanden wordt gevorderd, terwijl de aanvankelijk gevorderde termijn één maand bedroeg. Op grond van artikel 130 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) was [eiser] bevoegd zijn eis te wijzigen. [gedaagde] is in de gelegenheid gesteld hierop te reageren. Zijn verzoek om uitstel wordt niet gehonoreerd, nu hij voldoende tijd heeft gehad om op deze geringe eiswijziging te reageren. Zijn bezwaar tegen de eiswijziging wordt verworpen. De wijziging is in zijn voordeel, nu een langere ontruimingstermijn wordt gevorderd. Bovendien volgt uit het onderstaande dat de gevorderde ontruiming wordt afgewezen, zodat de eiswijziging geen gevolgen heeft. Van strijd met de eisen van een goede procesorde is daarom geen sprake.
      
    
    
      4.3.
      
        De belangrijkste in deze zaak te beantwoorden vraag is of de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] moet worden ontbonden. De kantonrechter beantwoordt deze vraag ontkennend. Hieronder wordt dat toegelicht. Ten eerste wordt besproken welke bedragen [eiser] terecht of onterecht met de waarborgsom heeft verrekend, zodat kan worden vastgesteld of [gedaagde] de waarborgsom nog moet aanvullen. Vervolgens worden de vermeende gedragingen van [gedaagde] besproken en wordt beoordeeld of dit alles de ontbinding (of opzegging) van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Voorts worden de door [eiser] gevorderde boetes en kosten besproken. Ten slotte wordt de door [gedaagde] ingestelde tegenvordering besproken. 
        
          II. Verrekeningen met de waarborgsom 
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        [eiser] vordert primair over iv. een verklaring voor recht dat hij van de waarborgsom slechts € 2.972,62 aan [gedaagde] hoeft terug te betalen (als de huurovereenkomst wordt ontbonden), en subsidiair onder ii. [gedaagde] te verplichten de waarborgsom aan te vullen met € 5.027,38 (als de huurovereenkomst niet wordt ontbonden). Uit de dagvaarding (randnummers 9 tot en met 31) begrijpt de kantonrechter dat [eiser] een aantal door [gedaagde] verschuldigde bedragen met de waarborgsom verrekent. Vervolgens verrekent [eiser] een aan [gedaagde] ter zake te veel betaalde servicekosten toekomend bedrag en een nog door [gedaagde] gedane betaling met de waarborgsom. Onderaan de streep resteert een bedrag van € 5.027,38 dat [eiser] met de waarborgsom verrekent. De kantonrechter zal alle posten hieronder achtereenvolgens bespreken. 
      
      
        
          Achterstallige huur 
        
      
    
    
      4.5.
      
        [eiser] heeft gesteld dat [gedaagde] de kale huur over de maanden maart en april 2022 niet heeft betaald. Dit betreft een totaalbedrag van € 5.592,82. [gedaagde] heeft dit niet betwist. Dit betekent dat [eiser] de achterstallige huur rechtsgeldig met de waarborgsom heeft verrekend. 
      
      
        
          Servicekostenafrekening 
        
      
      
    
    
      4.6.
      Tussen partijen bestaat discussie over de servicekostenafrekening over de periode – zo begrijpt de kantonrechter – van 15 juli 2020 tot en met 27 januari 2022. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] in die periode te veel servicekosten aan [eiser] heeft betaald. Op grond van de afrekening van 30 januari 2022 heeft [eiser] daarom een bedrag van € 4.603,67 aan [gedaagde] terugbetaald. [eiser] heeft tegen deze afrekening bezwaar gemaakt. Op 6 april 2022 heeft [eiser] een nieuwe berekening gemaakt, waaruit volgt dat [gedaagde] een bedrag van € 5.378,20 te veel heeft betaald (productie 14 bij dagvaarding). Voor de maanden februari, maart en april 2022 zou [gedaagde] een totaalbedrag van € 549,60 te veel hebben betaald. In totaal heeft [gedaagde] over de periode 15 juli 2020 tot en met april 2022 een bedrag van € 5.927,80 te veel betaald, volgens de berekeningen van [eiser] . Het verschil met het reeds aan [gedaagde] terugbetaalde bedrag is € 1.324,13. Dit bedrag heeft [eiser] in mindering gebracht op het door [gedaagde] ter zake de waarborgsom aan te vullen bedrag. 
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] is het ook niet met de nieuwe servicekostenafrekening eens. Ten eerste is in de afrekening een gasverbruik van 1.542 m3 opgenomen. [gedaagde] betwist dat hij gas heeft verbruikt. [eiser] heeft een schriftelijke verklaring overgelegd van de heer [F] , destijds werkzaam bij [bedrijf 3] . Daarin verklaart hij op locatie van het gehuurde een nieuwe cv-ketel met tussenmeter voor gasverbruik te hebben geïnstalleerd, dat deze tussenmeter enkel het verbruik van de [adres] meet, dat de meter op het moment van plaatsing op ‘nul’ stond en dat de werking van de ketel en de tussenmeter aan de zoon van [gedaagde] ( [B] ) is toegelicht. Deze verklaring is medeondertekend door de heer [E] , coördinator bij [bedrijf 3] . Tijdens de mondelinge behandeling heeft [E] verklaard dat de cv-ketel enkel voor het pand met nummer [Huisnummer] wordt gebruikt, dat de tussenmeter enkel het gasverbruik van dit pand meet en dat er een thermostaat in het gehuurde hangt die de cv-ketel aanstuurt. Voorts heeft [eiser] een opnameformulier overgelegd waaruit blijkt dat de gasmeterstand op 27 januari 2022 (afgerond) 1.542 m3 bedroeg. Deze verklaring is medeondertekend door [gedaagde] . Met het voorgaande heeft [eiser] voldoende onderbouwd dat [gedaagde] sinds de installatie van de cv-ketel 1.542 m2 aan gas heeft verbruikt. [gedaagde] heeft dit onvoldoende gemotiveerd weersproken. Hij kan niet volstaan met de blote stelling geen gas te hebben verbruikt en de stelling het verwarrend te vinden hoe het verwarmingssysteem werkt. [gedaagde] heeft nog een geluidsopname overgelegd, waarop is te horen dat [E] tegen [gedaagde] verklaart dat de meterstand bij plaatsing van de cv-ketel niet is genoteerd. Volgens [gedaagde] is het daarom mogelijk dat een gebruikte cv-ketel is geplaatst met een meter die niet op nul stond. De kantonrechter gaat aan deze stelling voorbij. Uit de verklaringen van [F] en [E] volgt immers dat een nieuwe cv-ketel is geplaatst en de meterstand op nul stond. Bovendien valt niet in te zien waarom het feit dat de beginstand bij de installatie niet door de installateur is genoteerd, zou betekenen dat die installateur achteraf niet kan verklaren dat de meter bij de installatie op nul stond. De conclusie is dat de kantonrechter ervan uitgaat dat de in de afrekening opgenomen gasmeterstand klopt. 
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde] heeft ten tweede aangevoerd dat hij meer servicekosten aan [eiser] heeft betaald dan het in de afrekening opgenomen bedrag van € 10.011,99. De kantonrechter heeft partijen ter zitting voorgehouden dat volgens zijn berekening [eiser] een bedrag van € 10.174,50 aan servicekosten heeft betaald. Partijen hebben allebei beaamd dat deze berekening juist is. Dit betekent dat de afrekening met een bedrag van € 162,51 moet worden bijgesteld. 
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde] heeft ten slotte ter zitting aangevoerd dat de in de afrekening gehanteerde tarieven te hoog zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft hij dit verweer onvoldoende onderbouwd, zodat de kantonrechter daaraan voorbij gaat. [gedaagde] heeft weliswaar gesteld dat hij [eiser] om een specificatie van de tarieven heeft gevraagd, echter zijn de gehanteerde tarieven al bij de afrekening van 6 april 2022 opgenomen. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om te stellen en te onderbouwen welke van deze tarieven niet kloppen en waarom dat zo is, bijvoorbeeld omdat partijen een vaste prijsafspraak hebben gemaakt of omdat deze tarieven hoger zijn dan de door [eiser] aan de nutsbedrijven betaalde tarieven. Hij heeft dit nagelaten.
    
    
      4.10.
      Het voorgaande betekent dat [eiser] ter zake de afrekening servicekosten over de periode 15 juli 2020 tot en met april 2022 nog een bedrag van € 1.486,64 (€ 1.324,13 + € 162,51) aan [gedaagde] verschuldigd is. Dit bedrag strekt in mindering op de door [gedaagde] nog aan te vullen waarborgsom.  
      
      
        
          Reparatiekosten overheaddeuren
        
      
      
    
    
      4.11.
      In december 2020 zijn de overheaddeuren van het gehuurde beschadigd geraakt. [gedaagde] heeft hierop contact opgenomen met [bedrijf 2] . Zij heeft de deuren gerepareerd en een bedrag van € 928,95 bij [gedaagde] in rekening gebracht. [gedaagde] heeft de factuur onbetaald gelaten, waarna [eiser] uiteindelijk tot betaling is overgegaan, naar eigen zeggen ter behoud van de goede relatie met [bedrijf 2] . Volgens [eiser] komen deze kosten voor rekening van [gedaagde] . 
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat [eiser] de reparatiekosten moet betalen. 
      
    
    
      4.13.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Als bijlage bij de huurovereenkomst zijn partijen een onderhoudsverdeling ten aanzien van het gehuurde overeengekomen. Daarin is opgenomen dat het onderhoud van de overheaddeuren voor rekening van de huurder komt. De factuur van [bedrijf 2] komt daarom in beginsel voor rekening van [gedaagde] . [gedaagde] heeft aangevoerd dat desondanks [eiser] de factuur moet betalen, omdat 1) de deuren reeds bij aanvang van de huur gebrekkig waren en 2) [eiser] heeft toegezegd de factuur te zullen betalen. [gedaagde] heeft in de eerder tussen partijen gevoerde procedure betaling van de factuur van [bedrijf 2] gevorderd. Bij vonnis van 29 september 2021 heeft de kantonrechter deze vordering afgewezen, omdat nergens uit is gebleken dat de deuren een gebrek vertoonden en ook niet is onderbouwd dat [eiser] heeft toegezegd de reparatiekosten te zullen dragen. [eiser] heeft zich in deze procedure op dat vonnis beroepen. De stellingen die [gedaagde] in de vorige zaak aan zijn vordering ten grondslag heeft gelegd en die door de kantonrechter zijn verworpen, heeft [gedaagde] in de onderhavige procedure in het kader van zijn verweer opnieuw aangevoerd. Dit is in strijd met het ‘gezag van gewijsde’ van artikel 236 Rv. Dit beginsel komt erop neer dat partijen een geschilpunt waar in een eerdere procedure al over is beslist, in een volgende procedure tussen diezelfde partijen niet opnieuw ter discussie kunnen stellen. Tussen partijen is niet in geschil dat het vonnis van 29 september 2021 onherroepelijk is geworden. Als [gedaagde] het met deze uitspraak niet een was, dan had hij daartegen hoger beroep moeten instellen. 
      
    
    
      4.14.
      De conclusie is dat de factuur van [bedrijf 2] voor rekening van [gedaagde] komt. [eiser] heeft de factuur uiteindelijk aan [bedrijf 2] voldaan, hetgeen gelet op zijn bestaande relatie met [bedrijf 2] goed te begrijpen valt en waartoe hij op grond van artikel 6:30 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ook bevoegd was. Onder de voorliggende omstandigheden kan [eiser] regres nemen op [gedaagde] . Door de betaling aan [bedrijf 2] is [gedaagde] ten koste van [eiser] verrijkt. Deze verrijking is ongerechtvaardigd, omdat daarvoor geen redelijke grond aanwezig is. De reparatiekosten kwamen immers voor rekening van [gedaagde] . Ingevolge artikel 6:212 BW is [gedaagde] gehouden de schade van [eiser] tot het bedrag van de verrijking te vergoeden. De kantonrechter stelt deze schade vast op het factuurbedrag van € 928,95. 
      
    
    
      4.15.
      Anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd, stond het [eiser] vrij om zijn schadevergoedingsvordering met de waarborgsom te verrekenen. De waarborgsom strekt immers als waarborg voor de juiste nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst door de huurder. Naar het oordeel van de kantonrechter moet daaronder ook worden verstaan het uitvoeren van voor rekening van huurder komend onderhoud en de betaling van in dat kader door de huurder ingeschakelde aannemers. 
      
      
        
          Boetes in verband met niet betalen huur 
        
      
      
    
    
      4.16.
      Ten slotte heeft [eiser] – zo begrijpt de kantonrechter uit randnummers 22 en 25 van de dagvaarding – op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen vijfmaal een contractuele boete van € 300,00 (in totaal € 1.500,00) op de waarborgsom in mindering gebracht in verband met het niet betalen van de huur over de maanden maart en april 2022. 
      
    
    
      4.17.
      De vraag is hoe de boetebepaling van artikel 25.3 moet worden uitgelegd. [eiser] legt deze bepaling kennelijk zo uit dat de boete (2% van het verschuldigde per kalendermaand, met een minimum van € 300,00) voor elke maand huur, over elke maand dat deze niet is betaald, opnieuw verschuldigd is. Dat zou volgens [eiser] in dit geval betekenen dat [gedaagde] over de maanden maart en april 2022 (in ieder geval) vijfmaal een boete van € 300,00 verschuldigd is, dus in totaal € 1.500,00. De kantonrechter deelt deze uitleg niet en is van oordeel dat de bepaling zo moet worden uitgelegd dat [gedaagde] voor elke maand huurachterstand die niet (volledig) is betaald, slechts eenmaal de boete verschuldigd is. Dat betekent dat [gedaagde] een boete van € 600,00 verschuldigd is (2 x € 300,00). 
      
    
    
      4.18.
      
        [gedaagde] heeft zich aanvankelijk op het standpunt gesteld dat hij de huur over de maanden maart en april 2022 heeft verrekend met een hem toekomende huurkorting wegens de gevolgen van de coronapandemie. Ter zitting heeft [gedaagde] dit standpunt verlaten en aangevoerd dat hij de huur niet heeft betaald (dan wel de waarborgsom niet heeft aangevuld) omdat de servicekostenafrekening op dat moment nog niet juist was. Voor zover [gedaagde] hiermee een beroep op opschorting of verrekening met een hem toekomende vordering heeft willen doen, als gevolg waarvan hij de boete niet verschuldigd zou zijn, dan gaat de kantonrechter daaraan voorbij. In artikel 25.1 van de huurovereenkomst is immers bepaald dat de betaling van de huurprijs zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening uiterlijk op de vervaldata moet plaatsvinden. 
      
      
        
          Conclusie aanvullen waarborgsom
          
        
      
    
    
      4.19.
      Op 30 april 2022 heeft [gedaagde] nog een bedrag van € 1.669,86 aan [eiser] betaald. Dit bedrag strekt in mindering op de door [gedaagde] aan te vullen waarborgsom. 
      
    
    
      4.20.
      De conclusie van het voorgaande is dat [eiser] in beginsel rechtsgeldig een bedrag van € 3.965,27 (€ 5.592,82 - € 1.486,64 + € 928,95 + € 600,00 - € 1.669,86) met de waarborgsom heeft verrekend. Uit het onderstaande volgt dat de kantonrechter niet tot ontbinding van de huurovereenkomst zal overgaan. In dat geval is [gedaagde] op grond van artikel 26.2 van de algemene bepalingen gehouden de waarborgsom met € 3.965,27 aan te vullen. De kantonrechter zal hem daartoe veroordelen.
      
      
        
          III. Ontbinding en opzegging huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.21.
      
        [eiser] heeft ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd. Op grond van artikel 7:213 BW is de huurder verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. In artikel 6:265 lid 1 BW is bepaald dat iedere tekortkoming van de schuldenaar in de nakoming van zijn verplichtingen de schuldeiser de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden (bij huur van een gebouwde onroerende zaak: door de kantonrechter), tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [eiser] voert aan dat [gedaagde] zich om verschillende redenen niet als goed huurder heeft gedragen. De kantonrechter zal de door [eiser] ingenomen stellingen hieronder bespreken. 
      
    
    
      4.22.
      Op 1 juli 2022 zou [gedaagde] de echtgenote van [eiser] uit het gehuurde hebben geduwd en tegen haar hebben geschreeuwd. Twee aanwezige monteurs moesten voorkomen dat het tot een verdere fysieke confrontatie zou komen, aldus [eiser] . [gedaagde] betwist dat mevrouw [eiser] is geduwd. Het is juist mevrouw die opdringerig werd en probeerde het gehuurde zonder toestemming binnen te komen, aldus [gedaagde] . 
      
    
    
      4.23.
      De kantonrechter stelt voorop dat mevrouw [eiser] niet de verhuurder van het pand is. Zelfs in het geval zij wel de verhuurder zou zijn, dan geldt dat een huurder de verhuurder in beginsel geen toegang tot het gehuurde hoeft te verschaffen. Dit kan anders zijn in het geval er een contractuele of wettelijke grondslag is voor een bezoek/inspectie, maar niet gesteld of gebleken is dat daarvan in dit geval sprake is geweest. [gedaagde] heeft mevrouw [eiser] dan ook terecht de toegang tot het gehuurde geweigerd. [gedaagde] heeft camerabeelden van het incident overgelegd. Daaruit blijkt dat niet [gedaagde] zelf, maar zijn zoon [B] mevrouw [eiser] de toegang weigerde. Uit de camerabeelden valt op te maken dat mevrouw [eiser] ondanks deze weigering het gehuurde probeerde te betreden. De schriftelijke verklaringen van de monteurs en mevrouw [eiser] zelf (productie 27 bij dagvaarding) bevestigen dit beeld. Op de camerabeelden valt niet te zien dat [B] mevrouw [eiser] heeft geduwd. Hoogstens blijkt daaruit dat zij met elkaar in aanraking zijn gekomen, echter heeft mevrouw [eiser] zichzelf in die situatie gebracht. Ook de heer [E] heeft ter zitting verklaard dat [B] slechts tegen mevrouw [eiser] ‘aan ging staan’. In beginsel is [gedaagde] aansprakelijk voor het gedrag van hen die zich met zijn toestemming in het gehuurde bevinden, dus ook voor het gedrag van zijn zoon. Dit kan er op zichzelf toe leiden dat sprake is van slecht huurderschap. Het voorgaande brengt de kantonrechter echter tot de conclusie dat de zoon van [gedaagde] zich niet ontoelaatbaar heeft gedragen, zodat in zoverre van slecht huurderschap geen sprake is.
      
    
    
      4.24.
      Ten aanzien van het vermeende ontbreken van goed huurderschap heeft [eiser] verder aangevoerd dat [gedaagde] de huur over de maanden maart en april 2022 niet heeft betaald en de waarborgsom niet heeft aangevuld. Hiervoor is geoordeeld dat de betalingsachterstand van [gedaagde] , na verrekening met de hem toekomende bedragen, neerkomt op een bedrag van € 3.965,27. Dit staat gelijk aan ongeveer één huurtermijn. Een betalingsachterstand van een dergelijke omvang levert weliswaar een tekortkoming op, maar rechtvaardigt op zichzelf nog niet de ontbinding van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      4.25.
      
        [eiser] heeft verder gewezen op het feit dat [gedaagde] ten onrechte een beroep op huurkorting in verband met de coronapandemie heeft gedaan (en dit beroep later heeft laten vallen), dat [gedaagde] ten onrechte vermeend te veel betaalde servicekosten met de huur heeft verrekend en dat hij de voor zijn rekening komende reparatiekosten van de overheaddeuren nog steeds niet heeft betaald. Dit alles getuigt weliswaar niet van goed huurderschap van [gedaagde] , maar het rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter nog niet de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Het gaat om relatief geringe tekortkomingen die deels zijn te relateren aan de ontstane huurachterstand. Anderzijds zullen de gevolgen van een ontbinding voor [gedaagde] groot zijn, nu hij zijn bedrijf in het gehuurde exploiteert en daaruit zijn inkomen genereert. 
      
    
    
      4.26.
      De conclusie is dat de gevorderde ontbinding en ontruiming worden afgewezen. Wel wijst de kantonrechter [gedaagde] erop dat hij zich in de toekomst van voornoemde gedragingen moet onthouden. Ook is hij verplicht zich bij huurgerelateerde zaken te wenden tot de contactpersoon die [eiser] daarvoor aanwijst. [eiser] wenst, mede gelet op zijn gezondheid, geen persoonlijk contact met [gedaagde] . [gedaagde] moet dat respecteren. 
      
    
    
      4.27.
      In het geval de kantonrechter niet besluit tot ontbinding van de huurovereenkomst, vordert [eiser] de opzegging van de huurovereenkomst tegen het einde van de looptijd, derhalve tegen 14 juli 2025. Aan deze vordering legt [eiser] artikel 7:296 lid 2 sub a BW ten grondslag (naar de kantonrechter begrijpt: lid 1 sub a). Op grond van dit artikel kan de kantonrechter een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijzen indien de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt. Gelet op hetgeen hiervoor met betrekking tot de ontbinding is overwogen, is de kantonrechter van oordeel dat niet aan de opzeggingsgrond van lid 1 sub a is voldaan. Deze vordering wordt daarom ook afgewezen. 
      
      
        
          IV. Boetes in verband met niet aanvullen waarborgsom
        
      
      
    
    
      4.28.
      
        [eiser] vordert subsidiair onder iii. een boete van € 21.250,00. Aan deze vordering heeft hij artikel 31 van de algemene bepalingen ten grondslag gelegd. Daarin is bepaald dat als de huurder, na door de verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, zich niet houdt aan (onder meer) artikel 26 (aanvulling waarborgsom), hij een direct opeisbare boete verbeurt van € 250,00 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat de huurder in verzuim is. 
      
    
    
      4.29.
      De kantonrechter begrijpt dat de gevorderde boete van € 21.250,00 gegrond is op het achterwege blijven van de aanvulling van de waarborgsom nadat [eiser] bij brief van 13 mei 2022 een bedrag van € 5.500,00 aan huurachterstand met de waarborgsom heeft verrekend. In diezelfde brief is [gedaagde] gesommeerd om tot aanvulling van de waarborgsom over te gaan. Bij brief van 1 juni 2022 is deze sommatie herhaald. [gedaagde] is niet tot aanvulling van de waarborgsom overgegaan. Voor zover [gedaagde] zich in dit kader verweert met de stelling dat de servicekostenafrekening op dat moment nog niet klopte, dan gaat de kantonrechter daaraan voorbij onder verwijzing naar hetgeen hiervoor in randnummer 4.16 is overwogen. Het gevolg van het voorgaande is dat [gedaagde] in beginsel op grond van artikel 31 van de algemene bepalingen een boete van € 250,00 per dag verschuldigd is geraakt. 
      
    
    
      4.30.
      
        [gedaagde] heeft een beroep op matiging gedaan. Volgens hem leidt een beroep op artikel 31 in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig resultaat. [eiser] betwist dat aanleiding bestaat om tot matiging over te gaan. 
      
    
    
      4.31.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Een bedongen boete kan op grond van artikel 6:94 lid 1 BW op verlangen van de schuldenaar door de rechter worden gematigd indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dit brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Bij toepassing van de matigingsbevoegdheid past terughoudendheid. Hierbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het boetebeding is ingeroepen (Hoge Raad 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638).
      
    
    
      4.32.
      De omstandigheden van het geval zijn uiteindelijk beslissend. Bij de beoordeling van de vraag of de boete gematigd moet worden, neemt de kantonrechter het volgende in aanmerking: 
      
      
        - [eiser] maakt aanspraak op de boete vanwege het niet aanvullen van de waarborgsom. Deze aanvulling is noodzakelijk geworden doordat [eiser] zelf twee huurtermijnen met de waarborgsom heeft verrekend. Hiervoor is reeds geoordeeld dat [gedaagde] door het niet betalen van deze twee huurtermijnen een contractuele boete van € 300,00 per huurtermijn verschuldigd is geraakt op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen. Er treedt dus cumulatie van beide boetebepalingen op, terwijl het feitelijk om één gebeurtenis gaat, namelijk het niet betalen van de huur. - De boete op niet-tijdige betaling van de huur strekt mede tot vergoeding van de schade van de verhuurder. Op grond van de wet moet de schade wegens vertraging in de voldoening van een geldsom in dit geval worden gesteld op de wettelijke handelsrente. De over de huurachterstand verschuldigde wettelijke handelsrente zou thans maximaal circa € 400,00 bedragen. Deze schade wordt reeds vergoed door de boete van artikel 25.3 van de algemene bepalingen. [eiser] heeft niet gesteld dat hij daarnaast nog andere schade heeft geleden door het niet-aanvullen van de waarborgsom na verrekening met de huurachterstand. De boete van € 21.250,00 is daarmee minimaal 53 keer zo hoog als de schade. - Het gaat om een oplopende boete van € 250,00 per dag, waardoor de gevorderde boete (€ 21.250,00) inmiddels meer dan 500% van het tekort op de waarborgsom (€ 3.965,27) bedraagt. - [gedaagde] heeft slechts tweemaal de kale huur niet betaald. De overige huurtermijnen en alle maandelijkse servicekosten zijn steeds betaald. 
      
    
    
      4.33.
      Naar het oordeel van de kantonrechter leidt toepassing van het boetebeding uit artikel 31 van de algemene bepalingen volgens de uitleg die [eiser] daaraan geeft onder de hiervoor genoemde omstandigheden tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat. Er is in dit geval sprake van (i) een door de verhuurder zelf bewerkstelligde cumulatie met de boete wegens het niet tijdig betalen van de huur, (ii) een wanverhouding tussen de boete en het totale tekort op de waarborgsom, (iii) een wanverhouding tussen de boete en de werkelijke schade, terwijl het (iv) gaat om relatief geringe tekortkomingen. De kantonrechter ziet in het voorgaande, en mede gelet op het feit dat [eiser] al een contractuele boete van € 600,00 toegewezen krijgt, aanleiding om de boete te matigen tot nihil. 
      
    
    
      4.34.
      
        [eiser] heeft subsidiair onder ii. ook een boete gevorderd in het geval [gedaagde] de waarborgsom na het wijzen van dit vonnis niet aanvult. Omdat ook deze vordering is gegrond op het boetebeding uit artikel 31 van de algemene bepalingen en de benodigde aanvulling van de waarborgsom (grotendeels) is veroorzaakt door de verrekening door [eiser] met de huurachterstand, zal de kantonrechter deze vordering afwijzen.   
      
      
        
          V. Buitengerechtelijke (incasso)kosten 
        
      
      
    
    
      4.35.
      
        [eiser] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. In het onderhavige geval zijn partijen – beide partijen daarbij handelend in de uitoefening van beroep of bedrijf – in artikel 30 van de algemene bepalingen echter een vergoeding van buitengerechtelijke (incasso)kosten overeengekomen die van de wettelijke regeling afwijkt, namelijk 15% van de hoofdsom. De door [eiser] gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke (incasso)kosten komt op grond van deze bepaling in beginsel voor toewijzing in aanmerking. In dit geval ziet de kantonrechter echter aanleiding om de vergoeding op grond van het bepaalde in artikel 242 Rv ambtshalve te matigen tot het toepasselijke tarief van het Besluit, welk tarief wordt geacht redelijk te zijn, omdat niet gesteld of gebleken is dat de werkelijke kosten van [eiser] hoger zijn dan dit tarief. De kantonrechter verwijst naar de uitspraak van de Hoge Raad van 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1868 (r.o. 3.5.3 en 3.5.7). De kantonrechter zal de buitengerechtelijke (incasso)kosten dan ook toewijzen over de toewijsbare hoofdsom van € 3.965,27 en wel tot het wettelijke tarief, zodat een bedrag van € 521,53 wordt toegewezen. 
      
      
        
          VI. Reconventionele vordering [gedaagde]
        
      
      
    
    
      4.36.
      
        [gedaagde] heeft een reconventionele vordering tot betaling van € 18.834,51 ingesteld. Deze vordering is opgebouwd uit een aantal posten. Ten eerste uit een bedrag van € 5.500,00 als huurkorting in verband met de coronapandemie. Ter zitting heeft [gedaagde] aangegeven dat er geen huurkorting meer wordt gevorderd. Deze post behoeft daarom geen verdere bespreking. Vervolgens worden bedragen van € 928,95, € 900,00, € 1.263,78 en € 241,78 gevorderd in verband met respectievelijk de factuur van [bedrijf 2] , de boete voor het niet tijdig betalen van de huur en de onjuiste afrekening van de servicekosten. Deze posten zijn hiervoor reeds besproken en verrekend met de waarborgsom, zodat dit hier geen verdere bespreking hoeft. 
      
    
    
      4.37.
      Dan resteert een vordering van € 10.000,00. [gedaagde] heeft aan deze vordering – kort gezegd – ten grondslag gelegd dat het gehuurde verschillende gebreken heeft vertoond. Sinds de aanvang van de huur heeft hij last van waterlekkage waardoor meerdere plafondplaten naar beneden zijn gestort en de showroom vol water lag. Voorts heeft hij last van lekkage bij het wc-gedeelte en stankoverlast. Ook hangt de wc-deur scheef, zijn de overheaddeuren technisch niet in orde, ondervindt hij overlast van de naastgelegen sportschool en heeft het ontbreken van de olie-/benzineafscheider financiële schade tot gevolg gehad. 
      
    
    
      4.38.
      De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] zich ter zake deze vordering beroept op artikel 7:208 BW. In dit artikel is bepaald dat de verhuurder – kort gezegd – verplicht is tot vergoeding van de door een gebrek aan het gehuurde bij de huurder veroorzaakte schade. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende feiten heeft gesteld waaruit kan worden afgeleid dat hij als gevolg van de door hem genoemde gebreken schade heeft geleden. Hij heeft in zijn conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie, weliswaar in zijn algemeenheid gesteld dat zijn huurgenot is aangetast, maar dit is nog geen schade in de zin van artikel 7:208 BW. In geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek kan de huurder huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW vorderen, maar dit heeft [gedaagde] niet gedaan. Ter zitting heeft [gedaagde] weliswaar (voor het eerst) gesteld dat de schade bestaat uit omzetverlies, het dubbel poetsen van auto’s en reparatiekosten ter zake de overheaddeuren, maar hij heeft dit naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende geconcretiseerd en niet met facturen onderbouwd. Nu [gedaagde] ter zake de gevorderde schadevergoeding niet aan zijn stelplicht heeft voldaan, kan het gevorderde bedrag van € 10.000,00 niet toegewezen worden. Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat [eiser] zich in zijn conclusie van antwoord in reconventie beroept op artikel 11.3 van de algemene bepalingen. Daarin is bepaald dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor schade als gevolg van een gebrek. Partijen zijn daarmee afgeweken van artikel 7:208 BW. De kantonrechter heeft [gedaagde] dit ter zitting voorgehouden. [gedaagde] heeft hier echter niet inhoudelijk op gereageerd. Hij heeft zich ook niet op het standpunt gesteld dat één van de situaties als bedoeld in artikel 11.4 van de algemene bepalingen zich voordoet. Ook om deze reden komt zijn vordering niet voor toewijzing in aanmerking. 
      
      
        
          VII. Conclusie en proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.39.
      De slotsom is dat de door [eiser] gevorderde ontbinding en ontruiming worden afgewezen. Aan al zijn overige primaire vorderingen komt de kantonrechter daarom niet toe. Ten aanzien van zijn subsidiaire vorderingen zijn toewijsbaar de aanvulling van de waarborgsom tot een bedrag van € 3.965,27en de buitengerechtelijke incassokosten tot een bedrag van € 513,60. De overige subsidiaire vorderingen worden afgewezen.  
    
    
      4.40.
      
        [gedaagde] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. Weliswaar worden de meeste vorderingen van [eiser] afgewezen, echter had [gedaagde] deze procedure kunnen voorkomen door de twee huurtermijnen niet onbetaald te laten. Al met al is het redelijk dat [gedaagde] de proceskosten van [eiser] draagt. Wel ziet de kantonrechter aanleiding om, nu een groot deel van de geldvorderingen van [eiser] worden afgewezen, het verschil tussen het bij hem in rekening gebrachte griffierecht dat hoort bij de ingestelde vordering (€ 693,00) en het griffierecht dat hoort bij de toewijsbare geldvordering (€ 244,00) voor rekening van [eiser] te laten. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
      
      - dagvaarding	€	129,74
      - griffierecht	€	244,00
      - salaris gemachtigde	€ 	622,50	(2,5 punten x tarief € 249,00)
      Totaal	€	996,24
      
    
    
      4.41.
      De door [eiser] in conventie gevorderde nakosten vermeerderd met de wettelijke rente zullen op de hieronder weergeven wijze worden begroot.
      
    
    
      4.42.
      
        
          [gedaagde] zal ook als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op 
        € 249,00 aan salaris gemachtigde (1 punt x tarief € 249,00). 
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        in conventie: 
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen bewijs van kwijting te betalen: - € 3.965,27 ter zake de aanvulling van de waarborgsom, binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis; - € 521,53 aan buitengerechtelijke incassokosten; 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 996,24, waarin begrepen € 622,50 aan salaris gemachtigde;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiser] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: 
      - € 124,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening,
      - te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening;
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af;
      
      
        
          in reconventie: 
        
      
      
    
    
      5.6.
      wijst de vorderingen af; 
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 249,00 aan salaris gemachtigde;
      
    
    
      5.8.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.G.W.P. Heijne, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 februari 2023.