ECLI:NL:RBROT:2023:3067, Rechtbank Rotterdam, 12-04-2023, 10095584 / CV EXPL 22-27996
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-04-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Niet tijdig door verhuurder uitgevoerde werkzaamheden en gebreken aan het gehuurde. Huurprijsvermindering en verrekening van herstelkosten door huurder. Tussenvonnis, voornemen benoemen deskundige.

RECHTBANK ROTTERDAM

    
    
      
locatie Rotterdam

    
    
    
      
zaaknummer: 10095584 / CV EXPL 22-27996

    
    
    
      
datum uitspraak: 31 maart 2023

    
    
    
      

Vonnis van de kantonrechter


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
    
      

Cargo Care Holding B.V.

,

      
gevestigd in Barendrecht,

      
eiseres in conventie in de hoofdzaak,

      
verweerster in reconventie in de hoofdzaak,

      
verweerster in het incident,

      
gemachtigde: mr. J.W.T.M. IJsseldijk te Rotterdam,

    
    
    
      
tegen

    
    
  
  
    

1.

[gedaagde01] ,

    
      

2. [gedaagde02]

,

      
beiden wonende in [woonplaats01] ,

      
gedaagden in conventie in de hoofdzaak,

      
eiseressen in reconventie in de hoofdzaak,

      
eiseressen in het incident,

      
gemachtigde: mr. Y. Jansen te Rotterdam.

    
    
    
      
De partijen worden hierna ‘Cargo Care’ en (in enkelvoud) ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

    
    
  
  
    

1.

De procedure

    
      
1.1.

      
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

      
        
          
de dagvaarding van 18 juli 2022, met bijlagen;

        
        
          
de akte houdende (gedeeltelijke) eiswijziging;

        
        
          
het antwoord, met een incidentele eis en een eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;

        
        
          
de brief van 7 december 2022, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

        
        
          
de brief van 16 januari 2023 van [gedaagde01] , met bijlagen;

        
        
          
het antwoord in het incident en in reconventie, met bijlagen;

        
        
          
de e-mail van 30 januari 2023 van Cargo Care, met een bijlage.

        
      
      
    
    
      
1.2.

      
Op 31 januari 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Namens Cargo Care was [naam01] (CEO) aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde van Cargo Care. Namens [gedaagde01] waren [naam02] (operationeel directeur bij [bedrijf01]) en [naam03] (adviseur van de [bedrijf02] ) aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde van [gedaagde01] .

      
    
    
      
1.3.

      
Na afloop van de mondelinge behandeling is de zaak aangehouden, om partijen in de gelegenheid te stellen te bezien of zij alsnog een minnelijke regeling konden treffen. Bij e-mail van 9 februari 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagde01] de kantonrechter bericht dat partijen geen regeling hebben kunnen treffen.

      
    
  
  
    

2.

De inleiding

    
    
      

Waar gaat deze zaak over?


    
    
    
      
2.1.

      
Cargo Care huurt sinds 1 september 2020 de bedrijfsruimte aan de [adres01] in [naam04] van [gedaagde01] . De huurprijs bedraagt € 18.500,- exclusief btw per maand. Partijen zijn – onder meer – overeengekomen dat Cargo Care over de periode van 1 september 2020 tot en met 31 mei 2021 € 55.000,- exclusief btw aan huur aan [gedaagde01] is verschuldigd en dat Cargo Care bij beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging over een periode van de laatste drie maanden van de huurovereenkomst een huurkorting van € 18.500,- exclusief btw per maand geniet, die met de periodieke betaalperiode wordt verrekend. Partijen zijn ook een aantal bijzondere bepalingen overeengekomen, waaronder dat (1) Cargo Care binnen negen maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst onderhoudscontracten voor technische installaties en voorzieningen in het bedrijfspand zal afsluiten, (2) [gedaagde01] zogenaamde ‘nul metingen en nul inspecties/controles’ aan de installaties en voorzieningen, die in het als bijlage aan de huurovereenkomst gehechte en daarvan deel uitmakende overzicht staan vermeld, zal laten uitvoeren, (3) komende werkzaamheden in verband met het onderhoud, herstel, reparatie en vernieuwing van onderdelen aan de installaties en voorzieningen voor rekening van Cargo Care komen en (4) [gedaagde01] vóór 1 januari 2021 een aantal opleveringswerkzaamheden in het bedrijfspand zal laten plaatsvinden.

      
    
    
      
2.2.

      
Tussen partijen bestaat discussie over het antwoord op de vraag of de manier waarop zij over en weer uitvoering hebben gegeven aan de verplichtingen die voor hen voortvloeien uit de huurovereenkomst al dan niet een tekortkoming in die huurovereenkomst oplevert. Partijen hebben hier voorafgaand aan deze procedure uitvoerig over gecorrespondeerd, maar dat heeft niet tot een oplossing geleid.

      
      
        

Wat wil Cargo Care in deze zaak?


      
      
    
    
      
2.3.

      
Cargo Care is van mening dat [gedaagde01] haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst tegenover Cargo Care structureel niet nakomt, waardoor Cargo Care medio 2022 nog steeds niet het volledige genot van het bedrijfspand heeft. Daarom eist Cargo Care in deze procedure - na wijziging van eis en zakelijk weergegeven - om:

      
        
          
[gedaagde01] hoofdelijk te veroordelen de werkzaamheden genoemd in een e-mail van 5 juli 2022 uit te voeren, op straffe van een dwangsom;

        
        
          
[gedaagde01] hoofdelijk te veroordelen een rapport van Castillo Advies van op of omstreeks 8 oktober 2021 aan Cargo Care te overhandigen, op straffe van een dwangsom;

        
        
          

primair

voor recht te verklaren dat Cargo Care nog recht heeft op vijf maanden geheel huurvrij, welke zij kan opnemen op elk gewenst moment, en [gedaagde01] hoofdelijk te veroordelen aan Cargo Care te betalen € 111.563,88 vanwege gederfd huurgenot in de periode van 1 juni 2021 tot en met juli 2022, en te betalen 60% (onder aftrek van de al ingehouden 30%) van de door Cargo Care aan [gedaagde01] betaalde huur vanwege gederfd huurgenot vanaf 1 augustus 2022 tot het moment dat [gedaagde01] alle onder a) bedoelde werkzaamheden hebben uitgevoerd, alles te vermeerderen met de wettelijke rente; dan wel


subsidiair

[gedaagde01] hoofdelijk te veroordelen aan Cargo Care te betalen € 142.397,21 vanwege gederfd huurgenot in de periode van 1 januari 2021 tot en met juli 2022, en te betalen 60% (onder aftrek van de al ingehouden 30%) van de door Cargo Care aan [gedaagde01] betaalde huur vanwege gederfd huurgenot vanaf 1 augustus 2022 tot het moment dat [gedaagde01] alle onder a) bedoelde werkzaamheden hebben uitgevoerd, alles te vermeerderen met de wettelijke rente;

        
        
          
[gedaagde01] hoofdelijk te veroordelen aan Cargo Care te betalen € 15.568,96 ter zake van door Cargo Care voor [gedaagde01] betaalde facturen, te vermeerderen met de wettelijke rente;

        
        
          
[gedaagde01] hoofdelijk te veroordelen aan Cargo Care te betalen alle door haar geleden schade ten gevolge van het tekortschieten van [gedaagde01] in de nakoming van de huurovereenkomst, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

        
        
          
[gedaagde01] hoofdelijk te veroordelen aan Cargo Care te betalen € 1.205,16 ter zake van heaterschade, te vermeerderen met de wettelijke rente;

        
        
          
datgene te doen dat de kantonrechter in deze zaak geraden voorkomt en dienstig acht;

        
      
      
met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde01] in de proceskosten.

      
      
        

Wat is het verweer van [gedaagde01] en wat zijn haar eisen in het incident en in reconventie?


      
      
    
    
      
2.4.

      
[gedaagde01] is het niet eens met de eis van Cargo Care en zij voert daar meerdere verweren voor aan. In de kern komen die verweren erop neer dat zij van mening is dat zij haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst tegenover Cargo Care (correct) is nagekomen.

      
    
    
      
2.5.

      
        
[gedaagde01] heeft ook een tegeneis ingesteld, die – zakelijk weergegeven – inhoudt dat zij eist dat Cargo Care wordt veroordeeld om:

        
I. aan [gedaagde01] te betalen € 48.258,83 aan huurachterstand berekend tot en met de maand november 2022 en € 2.100,- aan boetes;

        
II. aan [gedaagde01] te betalen € 23.242,27 per maand vanaf 1 december 2022 gedurende de looptijd van de huurovereenkomst;

        
III. aan [gedaagde01] te betalen de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119a van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’) over de niet betaalde huur vanaf het moment van verzuim;

        
IV. aan [gedaagde01] te betalen € 7.553,83 aan vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten;

        
V. binnen twee weken na de datum van dit vonnis het vooraf ter goedkeuring voorleggen aan [gedaagde01] en na verkregen goedkeuring afsluiten van onderhoudscontracten voor technische installaties in het bedrijfspand, waaronder in ieder geval de in randnummer 6.7 van de conclusie van eis in reconventie genoemde installaties en voorzieningen, op straffe van een dwangsom;

        
met veroordeling van Cargo Care in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten.

      
      
    
    
      
2.6.

      
[gedaagde01] eist bovendien in een incident dat Cargo Care wordt veroordeeld tot tijdige en volledige betaling van de verschuldigde huurprijs vanaf de maand december 2022 gedurende de looptijd van de procedure, bij gebreke waarvan Cargo Care steeds een boete van € 300,- per maand verbeurt en de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119a BW is verschuldigd vanaf het moment van verzuim.

      
    
  
  
    

3.

De beoordeling

    
    
      

in het incident


    
    
    
      
3.1.

      
[gedaagde01] heeft een provisionele vordering ingesteld op grond van artikel 223 Rv. Op grond van dit artikel kan iedere partij tijdens een aanhangige procedure vorderen dat de rechter een voorlopige voorziening treft voor de duur van de procedure, als de vordering samenhangt met de hoofdvordering.

      
    
    
      
3.2.

      
Uit wat partijen naar voren hebben gebracht, blijkt van het bestaan van de hiervoor bedoelde samenhang met de hoofdprocedure, zodat [gedaagde01] ontvankelijk is in haar provisionele vordering op grond van artikel 223 Rv.

      
    
    
      
3.3.

      
Bij de beoordeling van de gevraagde voorziening stelt de kantonrechter voorop dat het algemene vereiste dat de eisende partij bij haar vordering belang heeft, gevoegd bij de beperkte werkingsduur van een voorziening op grond van artikel 223 Rv, ertoe leidt dat het belang bij de gevraagde voorziening dringend moet zijn in die zin dat van de eisende partij niet kan worden gevergd dat zij de afloop van de procedure in de hoofdzaak afwacht. De gevraagde voorziening in deze procedure betreft een veroordeling van Cargo Care om vanaf de maand december 2022 – gedurende de looptijd van deze zaak – de volledige huurprijs aan [gedaagde01] te betalen. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde01] slechts heeft gesteld dat zij schade lijdt doordat Cargo Care in gebreke blijft met het volledig betalen van de huurprijs en dat zij vreest dat Cargo Care de oplopende huurschuld op enig moment niet meer zal kunnen betalen. Waar de schade die [gedaagde01] zou lijden uit bestaat, is echter op geen enkele manier geconcretiseerd. Daarnaast is ook de door [gedaagde01] geuite vrees dat Cargo Care op enig moment niet meer aan haar betalingsverplichtingen zou kunnen voldoen op geen enkele wijze onderbouwd. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, ziet de kantonrechter dan ook niet in waarom [gedaagde01] de uitkomst van de hoofdzaak niet zou kunnen afwachten. Daar komt bij dat de kantonrechter uitsluitend kan vooruitlopen op de in de hoofdzaak te nemen beslissing, als aannemelijk is dat de vordering in de hoofdzaak (gedeeltelijk) zal worden toegewezen. Uit de hierna opgenomen beoordeling blijkt dat Cargo Care aanspraak kan maken op een huurprijsvermindering, zij het dat nog niet kan worden vastgesteld hoe hoog die exact is. Daarom is het vooralsnog onvoldoende zeker dat de vordering van [gedaagde01] in de hoofdzaak (volledig) wordt toegewezen. Al deze belangen tegen elkaar afwegend, maakt dat de provisionele vordering wordt afgewezen.

      
    
    
      
3.4.

      
[gedaagde01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten van het incident betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Cargo Care tot vandaag vast op € 926,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt × € 926,-). De wettelijke rente wordt toegewezen.

      
      
        

in conventie


      
      
    
    
      
3.5.

      
De kantonrechter merkt voorafgaand aan de inhoudelijke beoordeling op dat de processtukken niet uitblinken in duidelijkheid. Zo is lang niet altijd voldoende helder gemaakt wat nu precies de grondslag is voor de diverse vorderingen die zijn ingesteld en is het verhaal van partijen op diverse punten onvolledig. Dit heeft tot gevolg gehad dat de kantonrechter veel tijd heeft moeten besteden aan het categoriseren van de vorderingen en de bijbehorende onderbouwing. Hadden (de gemachtigden van) partijen dit vooraf zelf gedaan, dan had dit waarschijnlijk niet alleen een positieve invloed gehad op de leesbaarheid van hun stukken, maar hadden zij ook meteen zelf kunnen constateren waar het in hun verhaal aan mankeert.

      
      
      
        

Vordering: uitvoering van de werkzaamheden uit de e-mail van 5 juli 2022


      
      
    
    
      
3.6.

      
In een e-mail van 5 juli 2022 van de gemachtigde van Cargo Care aan [gedaagde01] wordt [gedaagde01] gesommeerd om een zestal acties te ondernemen. Cargo Care vordert in deze procedure dat die acties alsnog worden uitgevoerd. Het gaat om het volgende:

      
        
          
het waterdicht maken van het dak volgens de regelen der kunst;

        
        
          
het in bedrijf stellen van de luchtbehandelingsinstallatie, waaronder wordt verstaan de verwarmingsinstallatie, de airco-installatie en de luchtverversingsinstallatie;

        
        
          
het beschikbaar stellen van het rapport van Castillo Advies;

        
        
          
Het repareren van de scheuren in de kantoorvloeren;

        
        
          
Het verwijderen van de betonsluier / salpeterzuur van de ramen;

        
        
          
Het plaatsen van correcte afdekplaatjes voor de vloerpotten van de glazen deuren in de kantoren.

        
      
      
      
        
Met betrekking tot het rapport van Castillo Advies heeft Cargo Care ook een afzonderlijke vordering ingesteld. Die zal daarom apart worden besproken en niet ook al onder dit kopje.

      
      
      
        

Waterdicht maken van het dak: deskundigenadvies nodig


      
      
    
    
      
3.7.

      
        
Partijen verschillen van mening over de vraag of de staat van het dak van het gehuurde een gebrek (in de zin van artikel 2.1 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst) oplevert of niet. Vast staat dat Cargo Care verschillende meldingen heeft gedaan van lekkages in het gehuurde. Vast staat ook dat [gedaagde01] herstelwerkzaamheden heeft laten verrichten aan een deel van het dak. Volgens Cargo Care lekt nu nog het dak van het kantoorgedeelte, terwijl volgens [gedaagde01] sprake is van lekkage via de gevel.

        
Omdat Cargo Care de partij is die zich beroept op het bestaan van een gebrek en daar een vordering tot herstel (en de hierna te bespreken vordering tot huurprijsvermindering) aan koppelt, is het aan Cargo Care om bij voldoende betwisting door [gedaagde01] het bewijs van dit standpunt te leveren. [gedaagde01] heeft voldoende gemotiveerd betwist dat er op dit moment nog sprake is van een lekkage aan het dak.

      
      
    
    
      
3.8.

      
De kantonrechter is voornemens om een deskundige te benoemen om te beoordelen of er sprake is van een lekkage aan het dak. Gelet op de discussie over de manier waarop de zonnepanelen zijn aangebracht en of dat voor (terugkerende) lekkage zorgt, bijvoorbeeld door het gewicht daarvan, wil de kantonrechter ook antwoord op de vraag of het dak voldoet aan de eisen die daaraan gesteld mogen worden.

      
    
    
      
3.9.

      
De deskundige zal in ieder geval de volgende vragen moeten beantwoorden:

      
        
          
Is sprake van een (actieve) lekkage van het dak? Zo ja, waar bevindt deze lekkage zich?

        
        
          
Voldoet het dak (en de wijze waarop daarop / daaraan zaken zijn aangebracht) aan de eisen die daaraan gesteld moet worden? Zo nee, waarom niet?

        
        
          
Indien sprake is van een lekkage en/of van andere gebreken aan het dak, op welke wijze kan herstel plaatsvinden? Welke wijze van herstel ligt voor de hand en waarom? Wat zijn de geschatte kosten van herstel?

        
      
      
    
    
      
3.10.

      
De kantonrechter zal de zaak verwijzen naar de hieronder te noemen rolzitting om partijen in de gelegenheid te stellen bij akte op deze vragen te reageren en ook, bij voorkeur eenparig, zich uit te laten over de persoon van de deskundige. Kunnen zij het niet eens worden, dan kunnen zij ieder twee deskundigen voorstellen, waarna de kantonrechter zelf een deskundige zal aanwijzen. Dit hoeft dan niet per definitie een van de door partijen voorgedragen deskundigen te zijn. Het spreekt voor zich dat het de voortgang van de procedure aanzienlijk kan versnellen als partijen met een eensluidend voorstel komen. Het voorschot van de deskundige zal vooralsnog door Cargo Care, als de partij op wie de bewijslast betreffende het bestaan van een gebrek rust, betaald moeten worden.

      
      
        

Luchtbehandelingsinstallatie: herstel airco en uitbreiding verwarming toewijsbaar


      
      
    
    
      
3.11.

      
De kantonrechter zal de vordering tot het in bedrijf stellen van de luchtbehandelingsinstallatie toewijzen, in zoverre dat het dan gaat om het werkend maken van de airco in het gehuurde en het bijplaatsen van radiatoren. [gedaagde01] heeft gesteld dat in de week van 14 juli 2021 de ventilatie werkend is gemaakt. Dat heeft Cargo Care niet weersproken. Daarom gaat de kantonrechter ervan uit dat dit inderdaad het geval is en daarom wordt dat deel van de vordering niet toegewezen. [gedaagde01] heeft niet weersproken dat de airconditioning in het gehuurde nog niet goed werkt. Die moet door haar werkend worden gemaakt. Cargo Care mag van een pand zoals dit, dat voorafgaand aan de ingebruikname door de huurder wordt opgeknapt en waarin airconditioning aanwezig is, verwachten dat die airconditioning zodanig functioneert dat daarmee het pand naar behoren kan worden gekoeld in de warme periodes. Dat geldt omgekeerd ook voor de verwarming: Cargo Care mag van een pand als dit verwachten dat dat volledig naar behoren verwarmd kan worden. Dit betekent dat [gedaagde01] ervoor moet zorgen dat de verwarmingsinstallatie daarvoor voldoende capaciteit heeft. [gedaagde01] heeft niet weersproken dat de capaciteit onvoldoende is; zij heeft zich enkel op het standpunt gesteld dat Cargo Care niet meer mocht verwachten dan wat er feitelijk aanwezig is, omdat het een ouder pand is. Dat standpunt is, zoals uit het voorgaande volgt, onjuist. Als het gaat om wat Cargo Care mag verwachten moet niet alleen rekening worden gehouden met het bouwjaar van het pand, maar ook met de omstandigheid dat dit door [gedaagde01] grotendeels is verbouwd. Bovendien mag een huurder verwachten dat ook een ouder kantoorpand wordt aangepast aan de eisen van deze tijd en daar hoort voldoende verwarming bij.

      
      
        

Scheuren betonvloer en afdekplaatjes vloerpotten: niet toewijsbaar


      
      
    
    
      
3.12.

      
De vorderingen tot het repareren van scheuren in de betonvloer en het plaatsen van correcte afdekplaatjes voor vloerpotten zullen worden afgewezen. Cargo Care heeft nagelaten om deze vorderingen voldoende te onderbouwen. Zij heeft in haar dagvaarding –of later in de procedure – niet uitgelegd wat er precies is gebeurd, wat [gedaagde01] wel had moeten doen maar wat zij niet heeft gedaan en waarom die werkzaamheden voor rekening van [gedaagde01] zouden moeten komen. [gedaagde01] daarentegen heeft wel gemotiveerd verweer gevoerd. Zij heeft toegelicht dat het gaat om scheuren in een in opdracht van Cargo Care zelf aangebrachte gietvloer en dat het bij de afdekplaatjes om een bepaalde kleur zou gaan. Dat daarover vooraf iets is afgesproken, is niet gebleken. Omdat niet is komen vast te staan dat Cargo Care een goede grondslag heeft voor deze vorderingen, worden ze afgewezen.

      
      
        

Betonsluier / salpeterzuur: verwijdering door [gedaagde01] toewijsbaar


      
      
    
    
      
3.13.

      
De laatste vordering die volgt uit de e-mail van 5 juli 2022 is die tot het verwijderen van de betonsluier en/of salpeterzuur van de ramen van het gehuurde. Uit de stellingen van Cargo Care volgt dat dit het gevolg is van de werkzaamheden die [gedaagde01] aan het gehuurde heeft uitgevoerd. In het algemeen komen schoonmaakwerkzaamheden weliswaar voor rekening van de huurder, maar de huurder is niet verplicht om op zijn kosten het gehuurde schoon te maken als dat nodig is vanwege door of in opdracht van de verhuurder uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden. In dat geval is het aan de verhuurder om het gehuurde vervolgens gereed en schoon aan de huurder op te leveren. [gedaagde01] zal de betonsluier en/of het salpeterzuur dus van de ramen moeten (laten) verwijderen. De kantonrechter leest in het verweer van [gedaagde01] niet terug dat deze werkzaamheden al zouden zijn uitgevoerd, daarom wordt de vordering toegewezen.

      
      
        

Termijn en dwangsommen


      
      
    
    
      
3.14.

      
In dit vonnis worden nog geen veroordelingen uitgesproken. In een eindvonnis zal [gedaagde01] worden veroordeeld tot herstel van de gebreken en wel binnen een termijn van zes weken na betekening van het vonnis. De kantonrechter zal aan deze veroordeling, zoals gevorderd, een dwangsom verbinden. Deze zal dan worden bepaald op € 200,- per dag met een maximum van € 20.000,-.

      
      
        

Vordering: overhandiging van het rapport van Castillo Advies, niet toewijsbaar


      
      
    
    
      
3.15.

      
Cargo Care wil dat [gedaagde01] het rapport overlegt van Castillo Advies dat op of rond 8 oktober 2021 zou zijn opgemaakt. Cargo Care heeft aan haar vordering (alleen) de verplichting van [gedaagde01] tot het uitvoeren van een nulmeting ten grondslag gelegd. De huurovereenkomst verplicht [gedaagde01] echter niet tot het overleggen van een rapport van de uitgevoerde nulmeting. Alleen al daarom is deze vordering niet toewijsbaar. Daarbij komt dat [gedaagde01] op 28 juli 2022 alsnog een rapport heeft overgelegd, waardoor Cargo Care geen belang meer heeft bij deze vordering. Ook daarom is de vordering niet toewijsbaar. Of er op of rond 8 oktober 2021 al een rapport was, kan dan ook in het midden blijven.

      
      
        

Vordering: vergoeding van door Cargo Care betaalde facturen


      
      
      
        

Opleveringsschoonmaak mei / juni: toewijsbaar


      
      
    
    
      
3.16.

      
De kantonrechter zal de kosten voor de opleveringsschoonmaak in mei / juni 2021 toewijzen. In de huurovereenkomst staat dat [gedaagde01] de in bijlage 10 opgenomen werkzaamheden uiterlijk op 1 januari 2021 zal hebben uitgevoerd. Daaruit volgt dat het gehuurde op die datum gereed moest zijn. Van een (nadere) afspraak dat dat pas op 1 juni 2021 hoefde, zoals [gedaagde01] stelt, is niet gebleken. Bij het uitvoeren van (grote) werkzaamheden als overeengekomen hoort ook dat het gehuurde vervolgens schoon aan de huurder wordt opgeleverd. Dit zijn geen schoonmaakwerkzaamheden als bedoeld in artikel 11.2 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen, dit hoort bij de uitvoering van de werkzaamheden door [gedaagde01] . Omdat een datum voor het uitvoeren van de werkzaamheden is overeengekomen, is [gedaagde01] op 1 januari 2021 in verzuim geraakt, ook met betrekking tot de (niet expliciet omschreven) schoonmaakwerkzaamheden. Cargo Care mag de door haar gemaakte kosten, waarvan de hoogte door [gedaagde01] niet is betwist, op [gedaagde01] verhalen. Een bedrag van € 2.592,- zal daarom worden toegewezen.

      
      
        

Schoonmaak november 2021: niet toewijsbaar


      
      
    
    
      
3.17.

      
Cargo Care heeft kennelijk, zo moet de kantonrechter dat begrijpen, ook kosten gemaakt voor het schoonmaken van het kantoor in november 2021, na het opleveren van glas. De kantonrechter zal deze kosten afwijzen. Cargo Care heeft niet gesteld dat sprake is geweest van schoonmaak als gevolg van werkzaamheden van [gedaagde01] , die vallen buiten de reguliere schoonmaakwerkzaamheden. Daarom kan niet worden vastgesteld of [gedaagde01] in verzuim is gekomen met het uitvoeren van op een op haar rustende verplichting om het gehuurde (verder) schoon te maken.

      
      
        

Brandblussers: niet toewijsbaar


      
      
    
    
      
3.18.

      
De kosten voor het plaatsen van brandblussers blijven voor rekening van Cargo. [gedaagde01] heeft terecht opgemerkt dat deze kosten ingevolge artikel 11.5 van de huurovereenkomst en artikel 11.2 van de algemene bepalingen voor rekening van Cargo komen. Het gevorderde bedrag van € 1.530,- wordt daarom afgewezen.

      
      
        

Materialen Glashandelonline: toewijsbaar


      
      
    
    
      
3.19.

      
De kosten van Glashandelonline worden toegewezen. Cargo Care heeft toegelicht dat zij deze materialen heeft besteld om ervoor te zorgen dat de verbouwing verder door kon gaan. [gedaagde01] heeft dit niet weersproken, zij heeft alleen gewezen op artikel 11.6 van de algemene bepalingen en zonder nadere toelichting gesteld dat dit een zelf aangebrachte voorziening zou zijn. In deze situatie is echter geen sprake van een zelf aangebrachte voorziening als bedoeld in de algemene bepalingen. Zoals hiervoor overwogen, was [gedaagde01] op 1 januari 2021 al in verzuim met het voltooien van de verbouwingswerkzaamheden. De daarna gemaakte kosten (de factuur dateert van 1 november 2021) kan Cargo Care op [gedaagde01] verhalen. Het bedrag van € 1.331,16 moet [gedaagde01] daarom aan Cargo Care vergoeden.

      
      
        

Keukenfrontjes: niet toewijsbaar


      
      
    
    
      
3.20.

      
De gevorderde kosten voor keukenfrontjes en -benodigdheden worden afgewezen, omdat Cargo Care niet heeft aangetoond dat zij deze kosten heeft gemaakt. Zij heeft geen factuur overgelegd, ook niet nadat [gedaagde01] zich in haar antwoord op het ontbreken van deze factuur heeft beroepen. Dit deel van de vordering is dan ook onvoldoende onderbouwd door Cargo Care.

      
      
        

Inkorten lamellen: niet toewijsbaar


      
      
    
    
      
3.21.

      
De laatste factuur waarvan Cargo Care vergoeding vordert, is die van [bedrijf03] . Het zou gaan om kosten van het inkorten van lamellen. Volgens Cargo Care heeft zij die kosten moeten maken omdat de vensterbank een incorrecte maat zou hebben. [gedaagde01] heeft deze vordering betwist en heeft gesteld dat Cargo Care zelf verkeerd heeft gemeten, omdat zij geen rekening heeft gehouden met de hoogte van de nog te plaatsen vensterbank. Gelet op deze gemotiveerde betwisting van [gedaagde01] , waar Cargo Care daarna niets meer tegenover heeft gesteld, is niet komen vast te staan dat Cargo Care deze kosten heeft moeten maken vanwege een aan [gedaagde01] toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van haar verplichtingen of vanwege een aan [gedaagde01] toe te rekenen gebrek. Daarom wordt het gevorderde bedrag van € 1.460,25 bij gebrek aan een grondslag afgewezen.

      
      
        

Restitutie kosten meerwerk: toewijsbaar


      
      
    
    
      
3.22.

      
De vordering tot restitutie van betaalde kosten voor meerwerk à € 7.097,50 is toewijsbaar. Cargo Care beroept zich op de calculatie van 17 november 2020, waarin partijen een bedrag zijn overeengekomen van € 22.902,50 dat Cargo Care aan [gedaagde01] zou betalen. Vast staat dat Cargo Care € 30.000,- aan [gedaagde01] heeft betaald, op basis van de door [gedaagde01] gestuurde facturen. [gedaagde01] heeft wel gesteld dat daarnaast nog meer werkzaamheden zijn uitgevoerd, maar Cargo Care heeft gemotiveerd betwist dat de door [gedaagde01] genoemde werkzaamheden allemaal in haar opdracht zijn uitgevoerd. Cargo Care erkent slechts de opdracht voor enkele werkzaamheden. Omdat [gedaagde01] geen enkele factuur heeft overgelegd van het meerwerk dat zij stelt te hebben uitgevoerd, kan de kantonrechter niet vaststellen dat de kosten van het meerwerk waarvan vast staat dat dat in opdracht van Cargo Care is uitgevoerd, uitkomen boven de kosten van de calculatie van 17 november 2020. Daarom gaat hij ervan uit dat Cargo Care niet meer hoeft te betalen dan toen is overeengekomen. Dat Cargo Care niet heeft geklaagd over de toegestuurde facturen en het bedrag van € 30.000,- heeft betaald, maakt dit niet anders. De klachtplicht van artikel 6:89 BW geldt immers niet ten aanzien van (het versturen van) facturen.

      
      
        

Vordering: vergoeding kosten heaters, niet toewijsbaar


      
      
    
    
      
3.23.

      
De kantonrechter acht de kosten die Cargo Care heeft gemaakt voor het aanschaffen van (extra) heaters niet toewijsbaar, omdat niet is gebleken dat [gedaagde01] vóór de datum van die aanschaf in verzuim is geraakt. Deze kosten kunnen, als kosten van herstel van een gebrek, ingevolge artikel 7:206 lid 3 BW alleen door Cargo Care op [gedaagde01] worden verhaald als [gedaagde01] op het moment van dat herstel (in dit geval 22 december 2021, de datum van aanschaf van de heaters) in verzuim was. Cargo Care heeft [gedaagde01] bij e-mail van 16 november 2021 geïnformeerd dat de heaters in de magazijnen niet werken, maar heeft [gedaagde01] niet volgens de daarvoor geldende regels in gebreke gesteld. Ook in de e-mail van 16 december 2021 doet Cargo Care dat niet. Vanwege het ontbreken van verzuim is de vordering van Cargo Care niet toewijsbaar, ook al is het niet werken van de heaters wel aan te merken als een gebrek.

      
      
        

Vorderingen: huurvrije periode en huurprijsvermindering


      
      
      
        

(Extra) huurvrije periode: niet toewijsbaar


      
      
    
    
      
3.24.

      
De kantonrechter is van oordeel dat de eis van Cargo Care om haar alsnog een huurvrije periode van vijf maanden toe te kennen niet kan worden toegewezen. Vast staat dat de huurovereenkomst is ingegaan op 1 september 2020 en dat partijen voor de periode tot en met 31 mei 2021 een totale huurprijs van € 55.000,- zijn overeengekomen. Deze afspraak kan niet zo worden uitgelegd dat partijen hebben afgesproken dat aan Cargo Care hoe dan ook een huurvrije periode van vijf maanden toekomt, die pas zou ingaan op het moment dat Cargo Care ten volle gebruik kan gaan maken van het gehuurde. De stelling van Cargo Care dat [gedaagde01] tekort is geschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, kan er niet toe leiden dat de kantonrechter de huurovereenkomst wijzigt in die zin dat Cargo Care alsnog een huurvrije periode krijgt.

      
      
        

Huurprijsvermindering: deels toewijsbaar


      
      
    
    
      
3.25.

      
Een tekortschieten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst kan wel gevolgen hebben voor de hoogte van de verschuldigde huurprijs (als de huurprijs wordt verminderd op grond van artikel 7:207 BW) of kan leiden tot een aanspraak op vergoeding dan de daardoor ontstane (vertragings)schade. Dat sprake is van vertragingsschade zoals hier bedoeld, is niet gebleken. De kantonrechter zal hieronder beoordelen of Cargo Care aanspraak kan maken op een vermindering van de huurprijs.

      
    
    
      
3.26.

      
[gedaagde01] beroept zich erop dat in de algemene bepalingen de aanspraak op huurprijsvermindering is uitgesloten. Dat is op zich juist, maar [gedaagde01] kan zich niet op deze exoneratie beroepen als het gaat om gebreken die zij bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen (artikel 7:209 BW). In een situatie als deze, waarin door de verhuurder na het aangaan van de huurovereenkomst een (grote) verbouwing wordt uitgevoerd, wordt het tijdstip ‘bij het aangaan van de huurovereenkomst’ ruimer uitgelegd en kan het ook gaan om gebreken die aanwezig waren op het moment dat de huurder het gehuurde in gebruik heeft genomen (of had moeten nemen). In dit geval zal de kantonrechter de situatie beoordelen per 1 januari 2021, de datum waarop [gedaagde01] de overeengekomen verbouwingswerkzaamheden af had moeten hebben. Werkzaamheden die toen niet af waren, leveren in beginsel een gebrek aan het gehuurde op. Cargo Care hoefde immers niet te verwachten dat de werkzaamheden toen niet volledig waren uitgevoerd. [gedaagde01] heeft wel gesteld dat partijen zouden hebben afgesproken dat de werkzaamheden pas op 1 juni 2021 zouden zijn afgerond, maar de huurovereenkomst zegt iets anders en uit niets blijkt dat partijen een van de huurovereenkomst afwijkende afspraak hebben gemaakt. Het uitgangspunt is dan ook dat [gedaagde01] de werkzaamheden uiterlijk op 1 januari 2021 afgerond had moeten hebben.

      
    
    
      
3.27.

      
Cargo Care heeft van slechts een aantal opleveringswerkzaamheden uit bijlage 10 bij de huurovereenkomst in deze procedure gesteld dat die op 1 januari 2021 niet waren afgerond. Het gaat dan om:

      
        
          
het opnieuw plaatsen van scheidingswanden;

        
        
          
het opnieuw plaatsen van de plafonds;

        
        
          
het renoveren van de toiletgroepen en kleed-/doucheruimte op de begane grond en eerdere verdieping;

        
        
          
het voorzien van de vaste muren en systeemwanden van vliesbehang en het sausen hiervan;

        
        
          
het plaatsen van een Ikea pantry in de keukens boven en beneden.

        
      
      
    
    
      
3.28.

      
Niet alle genoemde tekortkomingen van [gedaagde01] leveren een gebrek op dat een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Daarvoor moet immers sprake zijn van een gebrek dat een bepaalde mate van vermindering van het huurgenot tot gevolg heeft. De kantonrechter oordeelt dat het ontbreken van scheidingswanden, het niet af zijn van de toiletgroepen en het niet (volledig) geplaatst zijn van de pantry’s gebreken zijn die een negatieve invloed hebben op het huurgenot van Cargo Care en die daarom een vermindering van de huurprijs rechtvaardigen. De kantonrechter vindt het door Cargo Care gevorderde percentage van 60% echter (veel) te hoog. De kantonrechter zal de huurprijs met ingang van 1 januari 2021 verminderen met een percentage van 30%.

      
    
    
      
3.29.

      
De kantonrechter kan niet vaststellen op welk moment de huurprijsvermindering in verband met de onder 3.27 onder a, c en e genoemde werkzaamheden komt te eindigen. Cargo Care heeft gesteld dat de werkzaamheden op 1 mei 2021 nog niet waren afgerond en dat heeft [gedaagde01] niet betwist. Partijen hebben bij de mondelinge behandeling bevestigd dat de werkzaamheden uitgevoerd zijn, maar zij hebben niet gesteld op welke datum de laatste werkzaamheden zijn uitgevoerd. De kantonrechter kent de huurprijsvermindering daarom toe tot “het moment waarop de werkzaamheden zijn afgerond”. Het is dan aan partijen om het eens te worden over het moment waarop de vermindering is geëindigd of zal eindigen.

      
    
    
      
3.30.

      
Indien komt vast te staan dat het dak gebrekkig is en uit de bevindingen van de deskundige blijkt dat dit al bij het aangaan van de huurovereenkomst het geval was, is een huurprijsvermindering vanwege de lekkages die zich hebben voorgedaan ook toewijsbaar. Die vermindering geldt dan voor de periode(s) van actieve lekkage. Indien de bevindingen van de deskundige aanleiding geven tot het toekennen van een huurprijsvermindering, zal de kantonrechter Cargo Care (en daarna [gedaagde01] ) in de gelegenheid stellen om zich uit te laten over de duur en de ernst van de lekkages die zich hebben voorgedaan. Pas daarna zal een beslissing worden genomen over de hoogte van de huurprijsvermindering.

      
    
    
      
3.31.

      
Tot slot rechtvaardigt het niet functioneren van de airconditioning en het ontbreken van voldoende verwarmingscapaciteit een vermindering van de huurprijs. Ook hierbij gaat het om gebreken die bij aanvang van de huur al aanwezig waren en die [gedaagde01] had behoren te kennen, zodat de exoneratie niet kan worden ingeroepen. De kantonrechter acht de volgende huurprijsverminderingen gerechtvaardigd:

      
        
          
Voor de niet functionerende airconditioning een vermindering van 5%. Van dit gebrek staat niet vast dat het inmiddels is verholpen, zodat geen einddatum voor de vermindering kan worden uitgesproken;

        
        
          
Voor het ontbreken van voldoende verwarmingscapaciteit een vermindering van 5%. Dit gebrek wordt geacht te zijn verholpen op 22 december 2021, de datum waarop Cargo Care extra heaters heeft gekocht, zodat [gedaagde01] vanaf dat moment niet langer in verzuim is.

        
      
      
Bij het bepalen van deze percentages is rekening gehouden met de omstandigheid dat niet gedurende het gehele jaar gebruik wordt gemaakt van airconditioning en/of verwarming.

      
    
    
      
3.32.

      
De kantonrechter leest in de processtukken van Cargo Care geen gebreken die na het ingaan van de huurovereenkomst zijn ontstaan. Voor zover Cargo Care zich toch op zulke gebreken heeft beroepen (maar dat dan, onder verwijzing naar hetgeen de kantonrechter onder rechtsoverweging 3.5. heeft opgemerkt, onvoldoende duidelijk heeft gemaakt), geldt dat in dat geval de exoneratie waarop [gedaagde01] zich beroept wel opgaat. De kantonrechter ziet geen reden om het beroep op de exoneratie dan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten.

      
      
        

Vordering: schadevergoeding nader op te maken bij staat, niet toewijsbaar


      
      
    
    
      
3.33.

      
De vordering van Cargo Care tot het betalen van een schadevergoeding nader op te maken bij staat is niet toewijsbaar. Om deze vordering te kunnen toewijzen, moet immers wel de aansprakelijkheid van [gedaagde01] voor de gestelde schade komen vast te staan. Die aansprakelijkheid kan de kantonrechter niet vaststellen, omdat Cargo Care heeft nagelaten om voldoende duidelijk te stellen – laat staan te onderbouwen – om welke schade het exact gaat (ze heeft het over ‘onder meer, maar niet uitsluitend’). Daarnaast heeft zij nagelaten, en dat is het belangrijkste, om te onderbouwen waarom op [gedaagde01] een wettelijke verplichting tot schadevergoeding is komen te rusten. Cargo Care heeft alleen in het algemeen gesteld dat [gedaagde01] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen, maar iedere verdere toelichting ontbreekt. Het is niet aan de kantonrechter om op basis van standpunten die elders in de dagvaarding, ter onderbouwing van andere vorderingen, zijn ingenomen te gissen welke van die standpunten Cargo Care heeft bedoeld te gebruiken (mede) ter onderbouwing van deze vordering. Deze vordering wordt daarom afgewezen.

      
      
        

Vordering: ‘veegvordering’, niet toewijsbaar


      
      
    
    
      
3.34.

      
Cargo Care heeft ook nog een vordering ingesteld die erop neerkomt dat de kantonrechter mag doen wat hem geraden voorkomt. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Cargo Care toegelicht dat zij hiermee bijvoorbeeld doelt op de kosten voor het plaatsen van extra verwarmingselementen à circa € 10.000,-. Met een vordering als deze kan de kantonrechter echter niets. De kantonrechter kan niet toewijzen wat niet in het petitum (in de dagvaarding of in een akte waarin de eis is gewijzigd) is gevorderd. Hij kan dus niet meer en niets anders toewijzen. Alleen het mindere van wat gevorderd is kan worden toegewezen. Op basis van deze rechtsregel zijn de vorderingen van Cargo Care beoordeeld.

      
      
      
        

in reconventie


      
      
      
        

Vordering: huurachterstand en toekomstige termijnen: beslissing wordt aangehouden


      
      
    
    
      
3.35.

      
Omdat de kantonrechter nog geen (eind)oordeel kan geven over de aan Cargo Care toekomende huurprijsvermindering, kan hij ook niet vaststellen of sprake is van een huurachterstand en zo ja, hoe hoog die is. Ook kan niet worden vastgesteld of Cargo Care enige boete aan [gedaagde01] verschuldigd is en of [gedaagde01] terecht aanspraak maakt op enig bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten. De beslissing op deze tegenvorderingen van [gedaagde01] wordt om die reden aangehouden.

      
      
        

Vordering: onderhoudscontracten: niet toewijsbaar


      
      
    
    
      
3.36.

      
Op zichzelf is juist dat Cargo Care zich in de huurovereenkomst heeft verplicht om onderhoudscontracten af te sluiten voor de technische installaties en voorzieningen in het gehuurde en dat zij dat binnen negen maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst had moeten doen, dat wil zeggen uiterlijk op 1 juni 2021. De kantonrechter is echter met Cargo Care van oordeel dat zij dit niet eerder in gang heeft kunnen en hoeven zetten dan op het moment waarop zij bekend is geraakt met de uitkomst van de uitgevoerde nulmeting, die [gedaagde01] moest uitvoeren. Die bevindingen zijn op 28 juli 2022 aan Cargo Care toegestuurd. Cargo Care heeft toegezegd om zodra dat mogelijk is (na ontvangst van de nulmeting en als sprake is van juiste functionerende installaties en voorzieningen) onderhoudscontracten af te sluiten en heeft laten zien dat zij dat ook doet. De kantonrechter ziet in deze omstandigheden aanleiding om de vordering van [gedaagde01] af te wijzen.

      
    
    
      
3.37.

      
Ten overvloede, en ter voorkoming van toekomstige discussies, merkt de kantonrechter op dat [gedaagde01] onder 6.7 van haar conclusie van eis in reconventie een, naar zijn oordeel, veel te uitgebreid overzicht heeft opgenomen van installaties en voorzieningen waarvoor volgens haar een onderhoudscontract moet worden afgesloten door Cargo Care. Van Cargo Care mag worden verwacht dat zij de gebruikelijke contracten afsluit, zoals voor de luchtbehandelingsinstallatie, brandveiligheidsvoorzieningen en een alarminstallatie. [gedaagde01] heeft ook op geen enkele manier toelicht waarom zij meent dat voor bijvoorbeeld sanitair een onderhoudscontact zou moeten worden afgesloten.

      
      
        

in conventie en in reconventie


      
      
    
    
      
3.38.

      
In afwachting van de te nemen aktes zal iedere verdere beslissing worden aangehouden. De kantonrechter geeft partijen in overweging om opnieuw met elkaar in overleg te treden om te proberen een minnelijke regeling te treffen, met het oog op de tijd en kosten die waarschijnlijk met de bewijsopdracht gemoeid zullen zijn. Wellicht dat de beoordeling tot nu toe hier de benodigde handvatten voor biedt.

      
    
  
  
    

4.

De beslissing

    
De kantonrechter:

    
    
      

in het incident


    
    
    
      
4.1.

      
wijst de vorderingen af;

      
    
    
      
4.2.

      
veroordeelt [gedaagde01] hoofdelijk in de kosten van het incident, die aan de kant van Cargo Care tot vandaag worden vastgesteld op € 926,-;

      
      
        

in conventie en in reconventie


      
      
    
    
      
4.3.

      
verwijst de zaak naar de rolzitting van

donderdag 27 april 2023 om 13.30 uur

voor het indienen van een akte door elk van de partijen over de persoon van de deskundige en de aan deze te stellen vragen (weergegeven onder 3.9);

      
    
    
      
4.4.

      
Bepaalt dat de door partijen te nemen akte(n) (in tweevoud) uiterlijk de dag vóór genoemde rolzitting om 12.00 uur door de griffie ontvangen moet zijn;

      
    
    
      
4.5.

      
houdt iedere verdere beslissing aan.

      
      
      
        
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.

        
51909/38671