ECLI:NL:RBZWB:2023:1998, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 24-03-2023, 20/9664
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-03-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 20/9664 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 maart 2023 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende
    (gemachtigde: G. Gieben, verbonden aan Previcus B.V.),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda), de heffingsambtenaar,
    
    
    
      en 
    
    
  
  
    de Minister van Justitie en Veiligheid,
    de Minister.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 9 oktober 2020.
    
    
    
      1.1.
      Het voorafgaande traject is als volgt verlopen. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 29 februari 2020 aan belanghebbende een waarde-beschikking toegezonden (hierna: de beschikking). Tegelijk is ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd (hierna: de aanslagen). De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). De beschikking en de aanslagen hebben betrekking op de woning van belanghebbende, op het adres [adres] in [plaats] (hierna: de woning). 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld per de datum van 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum). De waarde is vastgesteld op € 256.000. Daartegen richten zich de beroepsgronden van belanghebbende. Tegen de berekening van de aanslag als zodanig zijn geen beroepsgronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag volgt daarom het oordeel over de waarde.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Vervolgens heeft belanghebbende beroep ingesteld.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 10 februari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, A. van den Dool, verbonden aan Previcus B.V. en de gemachtigde van de heffingsambtenaar in de persoon van [heffingsambtenaar], bijgestaan door [taxateur] (taxateur).
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning uit 2010 met 352 m3 aan inhoud en 111 m2 aan grond. De woning beschikt over een berging/schuur. 
    
    
    
      2.1.
      De taxateur heeft in opdracht van de heffingsambtenaar op 27 januari 2021 een taxatie van de woning uitgevoerd en daarvan een rapport opgemaakt (hierna: het taxatierapport). De taxateur heeft een uitpandige opname van de woning gedaan en de woning getaxeerd op € 281.000.
      
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      [object 8]. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende bepleit een waarde van € 197.000. De heffingsambtenaar bepleit dat de vastgestelde waarde van € 256.000 juist, althans niet te hoog, is.
    
    
      
        Beoordeling van de waarde van de woning
      
    
    
    4. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
      4.1.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde het bovengenoemde taxatierapport ingebracht. De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning van belanghebbende met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht (hierna: de vergelijkingsobjecten). De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze is inzichtelijk gemaakt door middel van een cijfermatig overzicht (hierna: de matrix). 
      
    
    
      4.2.
      De daartegen door belanghebbende aangevoerde gronden leiden niet tot een lagere waarde. De rechtbank licht dat als volgt toe.
      
      
        
          Vergelijkingsobjecten
        
      
      
      
        5. Belanghebbende stelt dat de referentieobjecten die in de beroepsfase in het taxatierapport zijn aangevoerd niet goed vergelijkbaar zijn, en dat moet worden uitgegaan van de referentieobjecten die door hem in de bezwaarfase zijn aangehaald omdat die beter vergelijkbaar zijn.
      
      
    
    
      5.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het taxatierapport [object 1] en [object 2] en [object 3] in [plaats] als referentieobjecten opgenomen. De rechtbank is van oordeel dat [object 1] en [object 2] niet goed als referentieobject kunnen dienen. Deze twee referentieobjecten liggen in een gebied waarvoor een andere grondstaffel geldt dan voor de woning van belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat de gemeente Breda is onderverdeeld in verschillende waardegebieden. Deze twee referentieobjecten liggen in een ander waardegebied dan de woning van belanghebbende zodat daarvoor een andere grondstaffel geldt. De rechtbank overweegt dat het op zich geen hard vereiste is dat op de referentieobjecten dezelfde grondstaffel van toepassing is, maar indien wordt gekozen voor referentieobjecten met een andere grondstaffel dat vraagt dit wel om een toelichting waarom die objecten dan, ondanks dat verschil, toch het beste vergelijkbaar zijn. Deze toelichting is niet gegeven. 
      
    
    
      5.2.
      Daar komt bij dat de prijs per eenheid voor [object 2] onverklaarbaar afwijkt van de kubieke-meterprijs die uit de berekening blijkt. Er is gerekend met € 738 per kubieke meter terwijl uit de berekening een kubieke-meterprijs van € 723 blijkt. Dit komt de rechtbank vreemd voor en de taxateur kon dit op zitting niet nader verklaren. 
      
    
    
      5.3.
      Belanghebbende heeft als referentieobjecten [object 7] en [object 5] en [object 6] aangedragen. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank overtuigend betoogd dat deze transacties niet in de vrije markt tot stand zijn gekomen. De objecten zijn alle sociale huurwoningen waarvan woningbouwvereniging Alwel eigenaar is. Nummer [object 7] en [object 6] zijn verkocht met een koopgarantregeling omdat het een erfpachtsituatie betrof. Bovendien is de verkoopprijs afgeleid van een marktwaarde van deze objecten van € 265.000, zonder dat daarbij is vermeld hoe deze prijs is bepaald. Ook zijn deze referentieobjecten verkocht aan de betreffende huurders. De verkoopprijs is derhalve niet tot stand gekomen op de wijze zoals artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ voorschrijft. Van nummer [object 5] zijn geen verkoopgegevens beschikbaar, zoals de heffingsambtenaar onvoldoende weersproken heeft gesteld. De jurisprudentie waar belanghebbende op zitting naar heeft verwezen met betrekking tot erfpachtsituaties ziet niet op WOZ-waardes maar op een ander fiscaalrechtelijk geschil. De heffingsambtenaar heeft daarmee aannemelijk gemaakt dat de door hem gekozen verkoopgegevens moeten prevaleren. 
      
    
    
      5.4.
      Belanghebbende heeft verder nog gesteld dat de referentieobjecten die door de heffingsambtenaar in de bezwaarfase zijn aangevoerd, te weten [object 8], [object 8] en [object 8] goed vergelijkbaar zijn en als uitgangspunt zouden moeten dienen. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar daar verder op in zou kunnen gaan. Echter, deze referentieobjecten kunnen belanghebbende niet baten aangezien ze in 2017 zijn verkocht. De verkoopdata liggen te ver van de waardepeildatum af om als goede vergelijking te kunnen dienen. 
      
    
    
      5.5.
      De rechtbank constateert dat het referentieobject [object 3] dan overblijft als referentieobject. Dit object valt onder dezelfde grondstaffel als de woning van belanghebbende en ligt ook vlakbij de woning van belanghebbende. De rechtbank is van oordeel dat dit object goed bruikbaar is om als vergelijkingsobject te kunnen dienen. De rechtbank leidt uit de matrix van de heffingsambtenaar af dat bij dit object is uitgegaan van een gecorrigeerde prijs per eenheid van € 656,41 per kubieke meter. Dit is lager dan de prijs per eenheid waarmee gerekend is om de waarde voor de woning van belanghebbende vast te stellen, namelijk (het gemiddelde dat uitkomt op) € 696 per kubieke meter. Uitgaande van de prijs per eenheid van [object 3] berekent de rechtbank de waarde voor de woning op afgerond € 268.000.  
      
      
        
          Schimmel
        
      
      
      
        6. Belanghebbende heeft gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met schimmel in de woning. Belanghebbende draagt hiervoor de bewijslast en heeft geen bewijsmiddelen aangedragen. Daartegenover staat dat de heffingsambtenaar pas ter zitting voor het eerst heeft weersproken dat sprake is van schimmel in de woning. In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar de aanwezigheid van schimmel niet weersproken en enkel gesteld dat met de aanwezigheid van schimmel bij de waardebepaling rekening is gehouden doordat aan voorzieningen een factor 2 is toegekend. De nader ter zitting ingenomen stelling van de heffingsambtenaar heeft gevolgen voor de procespositie van belanghebbende die zich op de weerspreking niet goed meer heeft kunnen voorbereiden. 
      
      
    
    
      6.1.
      De rechtbank is daarom van oordeel dat met de aanwezigheid van schimmel wel rekening moet worden gehouden. Dit valt naar het oordeel van de rechtbank echter onder de factor kwaliteit en niet onder voorzieningen. Daarom laat de rechtbank de factor 2 voor voorzieningen in stand en kent zij aan de woning ook een factor 2 toe voor kwaliteit. De rechtbank berekent de waarde van de woning in dat geval op € 256.834. Dit betekent dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld.  
      
      
        
          Vergoeding van schade wegens overschrijding van de redelijke termijn
        
      
      
      
        7. Belanghebbende heeft aanspraak gemaakt op vergoeding van immateriële schade in verband met de duur van de bezwaar- en beroepsprocedure. 
      
      
    
    
      7.1.
      De heffingsambtenaar stelt dat het verzoek om immateriële schadevergoeding dient te worden afgewezen en verwijst daarbij naar recente jurisprudentie van rechtbank Noord-Holland, ECLI:NL:RBNHO:2022:10940 rechtsoverweging 8.3 en 8.4, in combinatie met de werkwijze op grond van ‘no cure no pay’. De rechtbank heeft kennis genomen van de genoemde uitspraak en de openbaar gemaakte algemene voorwaarden van de gemachtigde, doch ziet in deze zaak geen aanleiding om het verzoek tot toekenning van een vergoeding voor immateriële schade af te wijzen. In hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd ziet de rechtbank onvoldoende grond om te komen tot het oordeel dat in deze zaak geen spanning en frustratie bestaat ten aanzien van de uitkomst van een gerechtelijke procedure omtrent de hoogte van een belastingschuld inzake lokale heffingen. Daarom zal de rechtbank wel overgaan tot het toekennen van immateriële schadevergoeding en berekent deze als volgt.
      
    
    
      7.2.
      De in aanmerking te nemen termijn is aangevangen op 12 maart 2020, zijnde de datum dat het bezwaarschrift is ontvangen. Nu de rechtbank uitspraak doet op 24 maart 2023, zijn sindsdien drie jaar en een maand verstreken. Aangezien de redelijke termijn als uitgangspunt twee jaar bedraagt, is de redelijke termijn met dertien maanden overschreden. Er bestaat recht op een vergoeding van eenmaal € 500 per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden. Dat betekent dat de vergoeding afgerond € 1.500 bedraagt. 
      
    
    
      7.3.
      Voor de verdeling daarvan tussen de heffingsambtenaar (bezwaarfase) en de Minister van Justitie en Veiligheid (beroepsfase) geldt het volgende. De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 9 oktober 2020. De bezwaarfase heeft daarmee afgerond zeven maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met één maand is overschreden. Het restant wordt toegerekend aan de beroepsfase. De heffingsambtenaar dient daarom 1/13e deel van € 1.500 te betalen (€ 115) en de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) 12/13e deel van € 1.500 (€ 1.385). De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in dit geding.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      8. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking in stand blijft.
    
    
    
      8.1.
      De rechtbank verwijst voor de grondslag voor de berekening van de proceskostenvergoeding in relatie tot de vergoeding van immateriële schade naar de uitspraken van 9 december 2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:7493 en van 15 december 2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:7655. De rechtbank berekent de proceskostenvergoeding bij dit ongegronde beroep dan ook als volgt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een normbedrag van € 837 per punt en de wegingsfactor 0,5. De vergoeding bedraagt dan (afgerond) € 419. 
      
    
    
      8.2.
      Nu de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan de heffingsambtenaar als aan de rechtbank is te wijten, zullen om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid de heffingsambtenaar en de Minister ieder voor de helft worden veroordeeld in de proceskosten. Ook dient om die reden het griffierecht van € 48 door ieder voor de helft te worden vergoed.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep ongegrond;
    
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 115;
      
      
        veroordeelt de Minister van Justitie en Veiligheid tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 1.385;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding in de proceskosten van belanghebbende in beroep van € 209,50;
      
      
        veroordeelt de Minister van Justitie en Veiligheid tot vergoeding in de proceskosten van belanghebbende in beroep van € 209,50;
      
      
        gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt tot een bedrag van € 24;
      
      
        gelast dat de Minister van Justitie en Veiligheid het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt tot een bedrag van € 24.
      
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. R.J.M. de Fouw, griffier op 24 maart 2023 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    
    
      Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
    
    
    
    
  
  
    Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
    
    
      
        Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
      
      Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. 
      Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
      	Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
    
    
    
      
        Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
      
      Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
    
    
  
  
     Zie de bijlage voor een korte beschrijving van de relevante wettelijke bepalingen