ECLI:NL:RBOBR:2022:3392, Rechtbank Oost-Brabant, 12-08-2022, 21/1224
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2022-08-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardering woning. Beroep gegrond, omdat de heffingsambtenaar in de beroepsfase een lagere dan de vastgestelde waarde verdedigt. De heffingsambtenaar is erin geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. Het feit dat de woning is verhuurd is – gelet op de verkrijgingsficties in de Wet WOZ – niet van invloed op de waarde. De stijging van de WOZ-waarde t.o.v. de WOZ-waarde van vorig belastingjaar is niet van belang. Geen verplichting tot inpandige opname. Voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Eiseres heeft de door haar bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 21/1224 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 augustus 2022 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven (de heffingsambtenaar)
    (gemachtigde: M.H.A. Sengers).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.	In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van haar woning aan de [adres] .
    
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft die WOZ-waarde met de beschikking van 31 maart 2021 vastgesteld op € 405.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020, geldend voor het kalenderjaar 2021. Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Eindhoven voor het jaar 2021 opgelegd.
      
    
    
      1.2
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres bij uitspraak op bezwaar van 11 mei 2021 ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.4
      De rechtbank heeft het beroep op 8 augustus 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres, bijgestaan door [naam] , en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.	Eiseres is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 1935. De woning heeft een inhoud van 480 m³, een aanbouw van 34 m³ en twee dakkapellen. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van ongeveer 100 m². 
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar zich in het verweerschrift op het standpunt stelt dat de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 € 305.000 bedraagt. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar dat standpunt gewijzigd en gesteld dat de waarde van de woning per de genoemde waardepeildatum € 304.000 bedraagt. Aangezien deze waarde lager is dan de waarde die in de bestreden uitspraak is bepaald, kan de bestreden uitspraak niet in stand blijven. Het beroep van eiseres is daarom al gegrond. Omdat eiseres zich met deze door de heffingsambtenaar voorgestane waarde evenmin kan verenigen, beoordeelt de rechtbank of de in beroep verdedigde waarde niet te hoog is.
    
    4. In geschil is daarmee de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiseres bepleit primair een waarde van (afgerond) € 186.386.
    De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de waarde, zoals die in beroep wordt verdedigd, mede naar de getaxeerde waarde, die is opgenomen in het taxatierapport van 18 juni 2021, opgesteld door taxateur J.F. Verbeek. Op de zitting heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar daaraan toegevoegd dat de woning, anders dan in het taxatierapport is vermeld, geen vrijstaande berging heeft. De heffingsambtenaar heeft om die reden op de zitting de getaxeerde waarde van de woning met € 1.000 verlaagd naar € 304.000. 
    
    5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 
    
    6. Op de heffingsambtenaar rust de last om aannemelijk te maken dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar daarin is geslaagd, hangt onder meer af van wat door eiseres is aangevoerd.
    
    7. Eiseres voert aan dat bij de waardering van de woning rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat de woning verhuurd is en dat de huurders huurbescherming genieten.
    
    
      7.1
      Deze beroepsgrond slaagt niet. Artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, zoals hierboven weergegeven, sluit uit dat met verhuur rekening wordt gehouden. De rechtbank verwijst in dit verband naar de wetsgeschiedenis inzake de totstandkoming van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Daarin is de onder meer de volgende toelichting opgenomen: ‘Het waarderingsvoorschrift, zoals dat is neergelegd in het tweede lid, bevat twee ficties. Enerzijds wordt namelijk verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt bij de waardebepaling dus van een overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De eerste fictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht of van vruchtgebruik rusten. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.’ Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ en de hiervoor vermelde wetsgeschiedenis, dient met de omstandigheid dat de woning van eiseres verhuurd wordt, in het kader van de waardebepaling op basis van de Wet WOZ geen rekening te worden gehouden.
      
      
        8.	Eiseres voert aan dat de WOZ-waarde van haar woning ten opzichte van het belastingjaar 2020 (met als peildatum 1 januari 2019) onrealistisch snel is gestegen, terwijl de gemiddelde WOZ-stijging van woningen in de buurt in die periode 7,8% was.
      
      
    
    
      8.1
      Volgens vaste rechtspraak komt aan de vastgestelde WOZ-waarde van een woning voor een eerder belastingjaar geen zelfstandige betekenis toe bij de waardebepaling voor het belastingjaar in geschil. De WOZ-waarde wordt elk jaar opnieuw vastgesteld aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de waardepeildatum voordoen. De stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van het vorige belastingjaar leidt dan ook niet tot de conclusie dat de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 te hoog is vastgesteld. Ook de mate waarin de WOZ-waarde van andere woningen is gestegen (dan wel gedaald) is niet van belang. Bij de waardebepaling zijn alleen gerealiseerde verkoopprijzen relevant. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        9.	De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar zich rekenschap moet geven van de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle te Eindhoven.
      
      
    
    
      9.1
      De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten qua ligging, bouwjaar en inhoud voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de waardematrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft perceeloppervlak en bijgebouwen voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³- en m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
      
    
    
      9.2
      
        Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar de woning niet inpandig heeft opgenomen. Op de zitting heeft eiseres toegelicht dat in 2017 wel een inpandige opname heeft plaatsgevonden, zodat de WOZ-waarde die toen is vastgesteld ook voor de waardepeildatum 1 januari 2020 als uitgangpunt moet dienen.
        Anders dan eiseres meent, bestaat voor de heffingsambtenaar geen algemene verplichting om in alle gevallen een inpandige opname uit te voeren. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer en daarbij past niet het voorschrijven van een verplichte inpandige opname van een onroerende zaak, ook niet indien de door de heffingsambtenaar bij beschikking vastgestelde waarde door een belanghebbende in bezwaar en beroep wordt betwist. Deze beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
    
    
      9.3
      Partijen verschillen niet van mening over de zeer slechte kwaliteit en bouwkundige staat van de woning. De heffingsambtenaar heeft om die reden de kwaliteits- en onderhoudstoestand van de woning met de kwalificatie 1 (zeer slecht) gewaardeerd en de m³-prijs met 36% gecorrigeerd van € 841 per m³ naar € 538 per m³. Dit vormt een aanzienlijke correctie. Op deze wijze heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de genoemde zeer slechte kwaliteit en bouwkundige staat. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat een hogere correctie moet worden toegepast.
      
      10. De rechtbank komt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport, de bijbehorende matrix en de op de zitting gegeven aanvullingen, in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De door de heffingsambtenaar op de zitting voorgestane waarde van € 304.000 is dus niet te hoog. 
      11. Eiseres bepleit een waarde van (afgerond) € 186.386. Eiseres gaat daarbij uit van de WOZ-waarde van het vorige belastingjaar (€ 247.000) minus de kosten die zij nodig acht voor het opknappen van de woning en daarbij houdt zij rekening met een waardestijging ten opzichte van het vorige belastingjaar van 7,8%. Eiseres heeft de door haar bepleite waarde hiermee niet aannemelijk gemaakt. Zoals hiervoor is overwogen geschiedt de bepaling van de waarde van een woning elk jaar opnieuw naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. De rechtbank verwijst naar wat hiervoor onder 8. en 8.1 is overwogen.
      
    
    
      11.1
      Eiseres heeft de door haar bepleite waarde ook niet aannemelijk gemaakt door gebruik te maken van het woningwaarderingsstelsel. Want volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. 
      
      
        12.	Gelet op het voorgaande zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren, de bestreden uitspraak vernietigen, de bij beschikking vastgestelde waarde verminderen tot € 304.000, de OZB-aanslag overeenkomstig die waarde verminderen en bepalen dat haar uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      13.	Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt. Ook de reiskosten van € 10,92 komen voor vergoeding in aanmerking. 
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de bestreden uitspraak;
      
    
    
      
        stelt de waarde van het object [adres] per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het kalenderjaar 2021, vast op € 304.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB overeenkomstig die waarde;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
      
    
    
      
        draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiseres te vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 10,92.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M.S. Requisizione, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. F.C. Meulemans, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 12 augustus 2022.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
  
  
     Gerechtshof Amsterdam 27 juli 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2375, en Gerechtshof Amsterdam 24 maart 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1076.
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 27 augustus 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:6268.