ECLI:NL:RBZWB:2023:2380, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 29-03-2023, 10040408 CV EXPL 22-2973 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-03-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koopovereenkomst woning, gebreken. Geen sprake van non-conformiteit + dwaling.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Cluster I Civiele kantonzaken
      Tilburg
    
    
    
      zaaknummer 10040408 CV EXPL  22-2973
    
    
    
      
        vonnis van 29 maart 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] ,
    
      2.	[eiser sub 2],
      beiden wonende te [woonplaats 1] ,
      eisers, 
      gemachtigde: mr. E.P.L. Amkreutz, werkzaam bij ARAG Rechtsbijstand te Roermond, 
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] , 
    
      2.	[gedaagde sub 2] , 
      beiden wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagden,
      gemachtigde: mr. J.J.L. Paijmans, advocaat te Tilburg. 
    
    
    
      Partijen worden door de kantonrechter hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd. 
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van de procedure
    
    
      De verdere procedure blijkt uit:
    
    - het tussenvonnis van 12 oktober 2022 en de daarin genoemde stukken;
    - de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling op 7 februari 2023, waarbij de gemachtigde van [eisers] een pleitnota heeft overgelegd.
    
    
      Hierna is vonnis bepaald. 
    
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen van partijen en de
      overgelegde producties, gaat de kantonrechter -voor zover thans van belang- uit van de volgende feiten:
    
    
    a.	[gedaagden] waren eigenaar van de woning aan het [adres] . 
    
    b.	Op 22 juni 2021 hebben [eisers] deze woning van [gedaagden] gekocht voor een koopprijs van € 685.000,-. Partijen hebben gebruik gemaakt van de NVM-koopovereenkomst (model 2021).
    
    c.	In de koopovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende bepaald: 
    
    - artikel 6.1.: “De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt (..)”. 
    
    - artikel 6.3.: “De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woonruimte. (..)Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.”.
    
    - artikel 22: “Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning meer dan 45 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de kwaliteit van de vloeren, het dak (..) en de aanwezigheid van doorslaand vocht en/of optrekkend vocht, asbest en asbesthoudende materialen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7.17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer van deze eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.”.  
    
    d.	Ten behoeve van de verkoop van de woning hebben [gedaagden] een NVM vragenlijst (inlichtingenformulier Deel B) ingevuld, die onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst.  
    
    
      In de vragenlijst hebben [gedaagden] de onder 3.b genoemde vraag “Heeft u last van daklekkages (gehad)?” beantwoord met “ja”. Op de vervolgvraag op welke plaats deze lekkages zijn (geweest) hebben [gedaagden] geantwoord met “Aan de gevelrand”. 
      De onder 3.c genoemde vraag of er in het verleden gebreken zijn geconstateerd aan de dakconstructie zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste dakdelen hebben [gedaagden] beantwoord met “nee”. 
    
    
    e.	Op 17 juli 2021 hebben [eisers] de volgende e-mail -voor zover van belang- gezonden aan [naam] van [bedrijf] B.V.: “Hoi [naam] , Hoe gaat het met je? [eiser sub 1] was nog bij je langs geweest met een vervolgvraag over [adres] . De vraag was namelijk hoeveel van de offerte van 2018 betrekking heeft op het (verborgen) gebrek (…)”.
    
    f. 	[naam]  heeft bij e-mail van 21 juli 2021 als volgt gereageerd: “Het was destijds een lekkage dat door ons verholpen/gerepareerd is Wel is door de lekkage de onderspaanplaat aangetast en daar mochten we toen niks aan doen (want het gehele dak moet toch een keer vernieuwd worden) De aangetaste spaanplaat is eigenlijk het enige verborgen gebrek en als je je niet over het dak loopt gebeurd er waarschijnlijk niks mee (..) Wij hebben destijds een aanbieding gemaakt voor een nieuw dak, maar was te duur en werd te kennen gegeven dat dit maar voor de volgende bewoners zou moeten zijn!”.  
    
    g.	[eisers]  hebben [gedaagden] op 29 juli 2021, voor zover van belang, de volgende e-mail gezonden: “Toen wij deze maand contact opnamen met [bedrijf] B.V. (..) hebben wij vernomen dat in 2018 een omvangrijke offerte (18407 d.d.7 november 2018) aan u is uitgebracht voor met name het dak. Hiervan vernamen wij dat u er destijds voor heeft gekozen het dak niet te vervangen en wel een geconstateerde lekkage te herstellen, waarbij de mogelijk aanzienlijke gevolgschade (onder meer door vocht opgezwollen dakplaten waardoor het dak waarschijnlijk niet meer beloopbaar is) niet is hersteld. Dit was voor ons niet bekend bij het sluiten van de koop en gelet op de hoogte (en ernst) van de offerte zijn wij hier wel van geschrokken. Wij zouden graag samen met u naar een oplossing willen zoeken.”. 
    
    h.	De toenmalige gemachtigde van [eisers] heeft [gedaagden] bij brief van18 augustus 2021 in gebreke gesteld en in de gelegenheid gesteld om de gebreken 
    op eigen kosten te herstellen. [gedaagden] hebben niet aan de sommatie voldaan. 
    
    i.	 Bij notariële akte van 1 september 2021 is de woning aan [eisers] geleverd.
    
    j.	De toenmalige gemachtigde van [eisers] heeft bij brief van 13 september 2021, voor zover van belang, het volgende aan [gedaagden] bericht: “Hoe het ook zij, het was u bekend dat er in 2018 een lekkage is geweest, waarbij bepaalde delen van het dak zijn aangetast. Dat deze delen zijn aangetast en vervanging toe zijn, hebt u niet vermeld bij het sluiten van de koopovereenkomst. De aannemer heeft u hier in 2018 wel expliciet op gewezen en dit is ook opgenomen in de herstelofferte van destijds. Zoals eerder aangegeven heeft u daarmee uw mededelingsplicht geschonden en houden cliënten u hiervoor aansprakelijk. Derhalve verzoek ik u namens cliënten, en voor zover rechtens vereist sommeer ik u een laatste maal, om de eerder aangegeven gebreken aan het dak te (laten) herstellen op uw kosten (..) Als u niet voldoet aan deze sommatie, zullen cliënten in plaats van nakoming, schadevergoeding (door derden uitgevoerd herstel) vorderen.”. 
    
    k.	De gemachtigde van [eisers] heeft [gedaagden] bij brief van 25 maart 2022 gesommeerd tot betaling van een bedrag van € 17.761,87 ter zake vervangende schadevergoeding. De gemachtigde van [gedaagden] heeft hierop bij e-mail van 21 april 2022 afwijzend gereageerd. 
    
  
  
    
      3De vordering en het verweer
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vorderen - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      - primair: [gedaagden] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 17.761,87, althans een in goede justitie te bepalen bedrag ter zake (vervangende) schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 28 september 2021, althans vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling; 
      - subsidiair: de gevolgen van de koopovereenkomst tussen partijen wegens dwaling te wijzigen ter opheffing van het door [eisers] geleden nadeel, en wel zo dat de koopprijs met een bedrag van € 17.761,87 wordt verminderd en [gedaagden] uit dien hoofde te veroordelen tot betaling van dit bedrag van € 17.761,87, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 28 september 2021, althans vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van de volledige betaling;
      zowel primair als subsidiair: 
      - [gedaagden] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.152,66, althans een in goede justitie te bepalen bedrag ter zake buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 28 september 2021, althans vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling; 
      - [gedaagden] in de (na)kosten van de procedure te veroordelen, te vermeerderen met rente. 
    
    
      3.2.
      
        
          [eisers] leggen aan hun primaire vordering ten grondslag dat [gedaagden] 
        toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten  koopovereenkomst. [eisers] hebben kort voor de overdracht van de woning geconstateerd dat de dakconstructie (dat wil zeggen de dakdelen c.q. spaanplaten) door langdurig vocht is aangetast. [eisers] zijn van mening dat dit door hen geconstateerde gebrek een normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staat, zoals door [gedaagden] gegarandeerd in artikel 6.3 van de koopovereenkomst.Tevens stellen [eisers] dat de woning door dit gebrek niet aan de overeenkomst beantwoordt als bedoeld in artikel 7:17 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Subsidiair stellen [eisers] dat de koopovereenkomst onder invloed van (wederzijdse) dwaling tot stand is gekomen. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden] betwisten in hun verweer dat er sprake is van een gebrek. Voor zover er sprake is van een gebrek betwisten [gedaagden] dat zij hiervan op de hoogte waren.  Verder hebben [gedaagden] betwist dat de woning niet geschikt was voor normaal gebruik. Ook hebben [gedaagden] een beroep gedaan op de ouderdomsclausule. [gedaagden] stellen ten slotte dat [eisers] gelet op de inhoud van de overeen-gekomen ouderdomsclausule ook niet bij de totstandkoming van de koopovereenkomst hebben gedwaald.  
    
    
      3.4.
      Op de standpunten van partijen wordt, voor zover van belang, hierna (in De beoordeling) nog nader ingegaan.
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Non-conformiteit 
      
    
    
    
      4.1.
      De kantonrechter zal in de eerste plaats beoordelen of [gedaagden] tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst.  
    
    
      4.2.
      Op grond van artikel 6.1 van de koopovereenkomst dragen [eisers] in beginsel het risico van alle gebreken. Op die hoofdregel maakt artikel 6.3 van de koopovereenkomst echter een uitzondering: de verkoper staat wél in voor gebreken die het ‘normaal gebruik’ als woning verhinderen. Partijen hebben daarmee het bepaalde in artikel 7:17 lid 2 BW nader uitgewerkt. 
      
    
    
      4.3.
      
        Bij de uitleg van de term ‘normaal gebruik’ moet worden gekeken naar wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik moet worden verstaan (vergelijk Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:AU2414). Partijen zijn het er over eens dat 
        dit inhoudt dat de woning gebruikt moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder wezenlijke aantasting van het woongenot. Het uitgangspunt is dus dat [gedaagden] alleen aansprakelijk zijn voor gebreken die naar objectieve maatstaven in de weg staan aan normaal gebruik van de woning.
      
    
    
      4.4.
      
        [naam] van [bedrijf] heeft op 21 juli 2021 aan [eisers] bericht dat de aangetaste spaanplaat het enige verborgen gebrek is en dat zolang niet over het dak gelopen wordt er waarschijnlijk niets met de dakconstructie gebeurt. De kanton-rechter leidt hieruit af dat de woning ondanks de aangetaste spaanplaat nog voor normaal gebruik geschikt is. De woning kan op een veilige manier worden bewoond. Het incidenteel over het dak lopen voor periodiek onderhoud/reparatie is naar het oordeel van de kantonrechter een bijzonder gebruik van de woning en voor dat bijzondere gebruik hoefden [gedaagden] niet in te staan. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat van de door [eisers] gestelde tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagden] geen sprake is.
      
      
        
          Ouderdomsclausule 
        
      
      
    
    
      4.5.
      Maar zelfs als veronderstellenderwijs wel zou worden uitgegaan van een gebrek dat het normaal gebruik als woning zou aantasten, zou dat [eisers] nog niet helpen. Want in dat geval zou het gebrek op grond van de in artikel 22 van de koopovereenkomst opgenomen ouderdomsclausule voor rekening komen van [eisers]  
      
    
    
      4.6.
      Een beroep op de ouderdomsclausule kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Daarvoor is vereist dat de verkoper het gebrek moet kennen, koper het gebrek niet kan kennen en het een heel ernstig gebrek is. Daarvan is in dit geval geen sprake, zoals hierna zal worden gemotiveerd. 
      
      
        4.6.1.
        
          [eisers] stellen dat er sprake is van aangetaste spaanplaten en dat dit gebrek al in 2018 bij [gedaagden] bekend was. 
        
        
          De kantonrechter stelt vast dat de toenmalige gemachtigde van [eisers] in de sommatiebrief van 13 september 2021 heeft vermeld dat de aannemer [gedaagden] in 2018 expliciet heeft gewezen op aangetaste dakdelen en dat dit ook is opgenomen in de herstelofferte van destijds. [gedaagden] hebben in hun conclusie van antwoord gemotiveerd weersproken dat zij hiermee bekend waren. Ook tijdens de mondelinge behandeling op 7 februari 2023 hebben [gedaagden] verklaard dat er destijds niet over (de kwaliteit van) spaanplaten is gesproken. Dat [gedaagden] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst van de aangetaste spaanpla(a)t(en) op de hoogte waren, althans op de hoogte hadden moeten zijn, is niet dan wel onvoldoende gebleken. Uit de in onderdeel 2.f genoemde e-mail van [naam] blijkt, anders dan in de brief van 13 september 2021 is gesteld, niet dat hij [gedaagden] expliciet op de aangetaste spaanplaat heeft gewezen. Verder hebben [eisers] , anders dan eveneens in de brief van 13 september 2021 is gesteld, desgevraagd ter zitting ook niet kunnen aanwijzen waar de (kosten van de) aangetaste dakdelen in de door hen overgelegde herstelofferte van 7 november 2018 (productie 11 bij de dagvaarding) zijn opgenomen. 
        
        
      
    
    
      4.7.
      Daarnaast is de kantonrechter van oordeel dat de vermelding van de eerdere lekkage door [gedaagden] op het inlichtingenformulier, voor [eisers] -juist gelet op de ouderdomsclausule- aanleiding had kunnen/moeten zijn om hier zo nodig vóór het sluiten van de koopovereenkomst nader bouwkundig onderzoek naar te (laten) verrichten.
      
        
      
      
        
          Dwaling 
          
        
      
    
    
      4.8.
      
        [eisers] hebben subsidiair gesteld dat partijen bij de totstandkoming van de koopovereenkomst met betrekking tot de woning (wederzijds) hebben gedwaald. Die stelling stuit echter al af op de ouderdomsclausule. De kantonrechter verwijst daarvoor naar het arrest van het Gerechtshof Den Haag van 23 september 2014 (ECLI: NL:GHDHA: 2014:4527, rechtsoverweging 3.5).
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.9.
      Het bovenstaande betekent dat de vorderingen van [eisers] niet toewijsbaar zijn. 
      
    
    
      4.10.
      Wat partijen verder nog hebben aangevoerd, kan tot geen ander oordeel leiden en behoeft daarom geen (nadere) bespreking.	
      
      
        
          Proceskosten 
          4.11.	[eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van [gedaagden]  Die kosten worden vastgesteld op € 792,- (2 punten x € 396,- per punt) als salaris voor de gemachtigde van [gedaagden] De proceskosten-veroordeling zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard omdat [gedaagden] daarom hebben gevraagd. 
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eisers] af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisers] tot betaling van de proceskosten van [gedaagden] , vastgesteld op € 792,-;
      
    
    
      5.3.
      verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Sierkstra en is in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2023.