ECLI:NL:GHARL:2023:3946, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-05-2023, 21/01596
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-05-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem 
    nummer BK-ARN 21/01596
    uitspraakdatum: 9 mei 2023
    
    
      
        Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 21 september 2021, nummer LEE 20/682, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van het Noordelijk Belastingkantoor (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 18 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 680.000 (hierna: de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 1.156 (hierna: de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 30 maart 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de heffingsambtenaar, [naam1] en [naam2] , taxateur.
      
    
    
      1.6.
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande woning met een garage (20 m2), twee tuinhuisjes, een berging en een dakkapel. Het bouwjaar is 1938. De inhoud van de woning is ongeveer 520 m3. 
    
    
      2.2.
      Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 23 december 2016 gekocht voor een bedrag van € 650.000. Na de notariële levering van de onroerende zaak op 12 juli 2017 heeft belanghebbende in 2017 en 2018 ongeveer € 125.000 in de onroerende zaak geïnvesteerd. 
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende heeft op 12 september 2018 een stuk grond (250 m2) achter de onroerende zaak bijgekocht voor € 37.500. Het perceel heeft daarna een oppervlakte van ongeveer 1.800 m2.
      
    
    
      2.4.
      Belanghebbende heeft op 3 juni 2020 bij het [naam3] een aanvraag ingediend voor een schadevergoeding. Bij brief van 5 november 2020 is aan belanghebbende een schadevergoeding toegekend van € 24.301,16, een bedrag van € 595 wegens bijkomende kosten en € 227,08 aan wettelijke rente, in totaal € 25.123,24.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak. Tussen partijen is terecht niet meer in geschil dat de waardepeildatum en de toestandsdatum 1 januari 2019 moet zijn. 
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar staat een waarde voor van € 680.000.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende staat een waarde voor van € 642.000.  
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem in beroep overgelegde waardeverklaring opgemaakt op 9 april 2020 door WOZ-taxateur [naam4] waarin aan de onroerende zaak een waarde in het economische verkeer wordt toegekend van € 680.000. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn drie onroerende zaken als vergelijkingsobject gebruikt. In de bijbehorende matrix (hierna: de matrix) is het volgende opgenomen:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                Onroerende zaak
              
              
                
                  [adres2] 6
              
              
                
                  [adres3] 30
              
              
                
                  [adres4] 3
              
            
            
              
                Soort woning
              
              
                Vrijstaand
              
              
                Vrijstaand
              
              
                Vrijstaand
              
              
                Vrijstaand
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1938, 2018
              
              
                1925, 1970, 2008
              
              
                1930
              
              
                1921
              
            
            
              
                Ligging
              
              
                4
              
              
                3
              
              
                4
              
              
                4
              
            
            
              
                Kavelopp.
              
              
                1.800 m2
              
              
                1.146 m2
              
              
                1.570 m2
              
              
                874 m2
              
            
            
              
                Kavelwaarde
              
              
                € 338.908
              
              
                € 253.253
              
              
                € 327.367
              
              
                € 277.341
              
            
            
              
                Woondeel
              
              
                520 m3
              
              
                650 m3
              
              
                650 m3
              
              
                620 m3
              
            
            
              
                Prijs per m3
              
              
                € 619
              
              
                € 650
              
              
                € 650
              
              
                € 650
              
            
            
              
                Waarde wonen
              
              
                € 321.904
              
              
                € 422.585
              
              
                € 422.247
              
              
                € 402.892
              
            
            
              
                Garage
              
              
                € 14.000
              
              
                € 20.000
              
              
                
              
              
                € 8.000
              
            
            
              
                Berging
              
              
                € 3.000
              
              
                € 1.000
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Overkapping
              
              
                
              
              
                € 2.000
              
              
                € 1.000
              
              
                
              
            
            
              
                Dakkapel
              
              
                € 3.000
              
              
                € 6.000
              
              
                € 9.000
              
              
                € 3.000
              
            
            
              
                Kantoor
              
              
                
                
              
              
                
              
              
                28 m2 
                € 20.000
              
              
                
              
            
            
              
                Kwaliteit
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Onderhoud
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Uitstraling
              
              
                3
              
              
                4
              
              
                4
              
              
                4
              
            
            
              
                Doelmatigheid
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Voorzieningen
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Koopsom
              
              
                
              
              
                € 680.000
                (13-08-2017)
              
              
                € 760.000
                (04-08-2017)
              
              
                € 725.000
                (20-07-2018)
              
            
            
              
                Geïndexeerde koopsom
              
              
                
              
              
                € 704.838
              
              
                € 780.614
              
              
                € 691.233
              
            
            
              
                WOZ-waarde
              
              
                € 680.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        Verder is bij de taxatiematrix opgemerkt dat de marktontwikkelingen in de jaren 2017 en 2018 respectievelijk 6,6% en 8,5% bedragen.  
      
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat het eigen aankoopcijfer niet als grondslag voor de WOZ-waarde kan worden gebruikt omdat er geen sprake is van een verkoop die op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding tot stand is gekomen. Volgens belanghebbende heeft hij de onroerende zaak niet zorgvuldig, overdacht en doordacht gekocht omdat hij snel een beslissing moest nemen over de aankoop omdat de vorige woning niet geschikt was voor een gezin (zijn echtgenote was net bevallen). Ná de aankoop heeft belanghebbende diverse gebreken geconstateerd en herstelwerkzaamheden moeten uitvoeren. Zo is ná de aankoop ontdekt dat zich asbest onder de vloer bevond en was het toilet niet op de juiste plek in de woning gesitueerd, waardoor ook de riolering moest worden gewijzigd, en een deel van de vloer. Ook bleek de badkamer een gebrek te hebben en moest een nieuw gat in het dak te worden gemaakt. 
      
    
    
      4.5.
      Het Hof is van oordeel dat de door belanghebbende gestelde tijdsdruk en persoonlijke motieven niet maken dat de door belanghebbende betaalde koopprijs van € 650.000, tot stand gekomen tussen onafhankelijke derden, niet die waarde is. Tijdsdruk en persoonlijke motieven zijn onderdeel van een onderhandelingsproces.
      
    
    
      4.6.
      Vast staat dat de onroerende zaak op 23 december 2016 is gekocht voor een bedrag van € 650.000 (zie 2.2) en dat in 2017 en 2018 onderhoud is gepleegd, achterstallig onderhoud is verholpen en dat de gebreken zijn verholpen. Daarnaast staat vast dat in 2018 een stuk grond (250 m2) achter de onroerende zaak is bijgekocht voor € 37.500 (zie 2.3). Verder is bij de matrix onweersproken vermeld dat de marktontwikkelingen in de jaren 2017 en 2018 respectievelijk 6,6% en 8,5% bedragen (zie 4.3) en heeft de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof onweersproken gesteld dat de totale investering van € 125.000 (zie 2.2) leidt tot een waardevermeerdering van 60%, zijnde € 75.000. Indachtig het voorgaande en gelet op de waardepeildatum en de toestandsdatum van 1 januari 2019 acht het Hof de beschikte waarde van € 80.000 niet te hoog. 
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft in de beroepsfase stamkaarten overgelegd van de in de waardeverklaring vermelde vergelijkingsobjecten. Op grond hiervan en de matrix heeft belanghebbende de gemiddelde prijs van de vergelijkingsobjecten per m3 op (€ 650 x 0,9 =) € 585 berekend, waardoor de WOZ-waarde 520 m3 x (€ 619 -/- € 585) = € 17.680 te hoog is.
      
    
    
      4.8.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de onder 4.3 opgenomen waardeverklaring en de daarop ter zitting gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening gehouden. De onroerende zaak en de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten hebben vergelijkbare scores wat betreft kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid en voorzieningen. Het Hof weegt in dit oordeel mee dat de heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak is uitgegaan van een eenheidsprijs per m3 van € 619 terwijl de vergelijkingsobjecten een gemiddelde eenheidsprijs per m3 hebben van € 650.
      
    
    
      4.9.
      Verder heeft belanghebbende betoogd dat rekening moet worden gehouden met aardbevingsschade. In dat kader dient volgens belanghebbende een bedrag van € 25.123 (zie 2.4) in mindering op de WOZ-waarde te worden gebracht. 
      
    
    
      4.10.
      De heffingsambtenaar heeft gesteld dat het rapport inzake de aardbevingsschade pas in 2020 is opgesteld, waardoor het onduidelijk is wat de toestand per de waardepeildatum en de toestandsdatum 1 januari 2019 was. Verder heeft de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof gesteld dat in de notariële akte van levering van de onroerende zaak (12 juli 2017) niets is vermeld over aardbevingsschade. Ter zitting van de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar nog gesteld dat de vergelijkingsobjecten ook in het aardbevingsgebied liggen, wat naar het oordeel van het Hof voor de hand ligt omdat de vergelijkingsobjecten ook in [woonplaats] liggen.
      
    
    
      4.11.
      Het Hof acht, gelet op de toegekende schadevergoeding (zie 2.4), aannemelijk dat er op de waardepeildatum en de toestandsdatum 1 januari 2019 sprake is van aardbevingsschade (vgl. HR 5 september 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI5685). Gelet op het hiervoor in 4.6 en 4.10 overwogene en uitgaande van een aardbevingsschade van € 25.000 is het Hof van oordeel dat genoemde aardbevingsschade niet leidt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de beschikte waarde van € 680.000 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.12.
      Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling willekeurig heeft gehandeld. Uit het bijgevoegde overzicht blijkt volgens belanghebbende dat bij de onroerende zaak één van de hoogste prijzen per m2 is gehanteerd van alle 85 vrijstaande woningen in de zeer nabije omgeving, hetgeen opmerkelijk is omdat de onroerende zaak niet als een bovengemiddeld object kan worden beschouwd. 
    
    
      4.13.
      Naar het oordeel van het Hof faalt dit betoog reeds omdat genoemd overzicht niet tot de stukken van het geding behoort.
      
    
    
      4.14.
      Verder heeft belanghebbende gesteld dat de heffingsambtenaar in strijd met het vertrouwensbeginsel heeft gehandeld. Dit omdat de onroerende zaak kennelijk niet op modelmatige wijze is getaxeerd en door de heffingsambtenaar niet is gecontroleerd of de eigen aankoopprijs wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m2 en m3, terwijl belanghebbende op het hoorgesprek wel om die controle heeft verzocht.
      
    
    
      4.15.
      Naar het oordeel van het Hof faalt het betoog van belanghebbende omdat de heffingsambtenaar wel gebruik heeft gemaakt van een modelmatige waardering, waarvan de uitkomst door de waardeverklaring is gecontroleerd aan de hand van drie vergelijkingsobjecten. 
      
    
    
      4.16.
      Eventuele andere door belanghebbende aangedragen argumenten wegen niet op tegen de onderbouwing door de heffingsambtenaar.  
      
      
        
          Slotsom
        
        
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 mei 2023
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd	De raadsheer,
      de uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
    
    
      	(B.F.A van Huijgevoort)
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 10 mei 2023.
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.