ECLI:NL:GHARL:2023:3947, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-05-2023, 21/01609
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-05-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem 
    nummer BK-ARN 21/01609
    uitspraakdatum: 9 mei 2023
    
    
      
        Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 28 september 2021, nummer LEE 21/425, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van het Noordelijk Belastingkantoor (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 38a te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 145.000 (hierna: de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 261 (hierna: de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 30 maart 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de heffingsambtenaar, [naam1] en [naam2] , taxateur.
      
    
    
      1.6.
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een bovenwoning met een balkon. De woonoppervlakte is ongeveer 66 m2.
      3. Geschil
    
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak. 
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar staat een waarde voor van € 145.000.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende staat een waarde voor van € 139.000.  
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem in beroep overgelegde waardeverklaring opgemaakt op 9 maart 2021 door WOZ-taxateur [naam3] waarin aan de onroerende zaak een waarde in het economische verkeer wordt toegekend van € 145.000. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn drie onroerende zaken als vergelijkingsobject gebruikt. In de bijbehorende matrix (hierna: de matrix) is het volgende opgenomen:
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                Onroerende zaak
              
              
                
                  [adres1] 19a
              
              
                
                  [adres1] 24b
              
              
                
                  [adres2] 3b
              
            
            
              
                Soort woning
              
              
                Bovenwoning
              
              
                Bovenwoning
              
              
                Bovenwoning 
              
              
                Bovenwoning 
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1932
              
              
                1933
              
              
                1932
              
              
                1935
              
            
            
              
                Ligging
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Oppervlakte
              
              
                66 m2
              
              
                64 m2
              
              
                75 m2
              
              
                68 m2
              
            
            
              
                Prijs per m2
              
              
                € 1.804
              
              
                € 2.245
              
              
                € 2.141
              
              
                € 1.971
              
            
            
              
                Waarde wonen
              
              
                € 119.064
              
              
                € 143.680
              
              
                € 160.575
              
              
                € 134.028
              
            
            
              
                Balkon
              
              
                € 1.250
              
              
                € 1.250
              
              
                € 1.250
              
              
                € 1.250
              
            
            
              
                Liggings-waarde
              
              
                € 25.000
              
              
                € 25.000
              
              
                € 25.000
              
              
                € 25.000
              
            
            
              
                Berging
              
              
                
              
              
                € 2.000
              
              
                € 2.000
              
              
                € 2.000
              
            
            
              
                Kwaliteit
              
              
                3
              
              
                4
              
              
                4
              
              
                3
              
            
            
              
                Onderhoud
              
              
                2
              
              
                4
              
              
                4
              
              
                3
              
            
            
              
                Uitstraling
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Doelmatigheid
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Voorzieningen
              
              
                2
              
              
                3
              
              
                4
              
              
                3
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Koopsom
              
              
                
              
              
                € 170.000
                (19-12-2017)
              
              
                € 185.500
                (17-09-2018)
              
              
                € 158.000
                (29-07-2018)
              
            
            
              
                Geïndexeerde koopsom
              
              
                
              
              
                € 184.000
              
              
                € 190.000
              
              
                € 163.740
              
            
            
              
                WOZ-waarde
              
              
                € 145.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        Verder is bij de matrix opgemerkt dat de marktontwikkelingen voor de jaren 2017, 2018 en 2019 respectievelijk 6,6%, 8,5% en 96% bedragen.  
      
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende heeft verwezen naar de door hem in beroep overgelegde stamkaarten van de vergelijkingsobjecten [adres3] 53a, [adres4] 3b en de [adres5] 34a. Uitgaande van een liggingswaarde van 3 bedragen volgens belanghebbende de waarden per m2 van deze vergelijkingsobjecten respectievelijk € 1.803, € 1.971 en € 1.943. De gemiddelde waarde per m2 is dan € 1.905. Vermenigvuldigd met 0,9 is de waarde per m2 dan € 1.714, hetgeen leidt tot een WOZ-waarde voor de onroerende zaak van € 139.000.  
      
    
    
      4.5.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de onder 4.3 opgenomen waardeverklaring en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de onderliggende verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening heeft gehouden. Wat betreft de liggingswaarde, de uitstraling en de doelmatigheid zijn de scores van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten hetzelfde. Het Hof heeft in dit oordeel meegewogen dat de heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak is uitgegaan van een eenheidsprijs per m2 van € 1.804, terwijl de vergelijkingsobjecten een gemiddelde eenheidsprijs hebben van € 2.119.
      
    
    
      4.6.
      De door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten aan de [adres3] 53a en de [adres5] 34a, alsmede de andere door belanghebbende aangedragen argumenten, wegen niet op tegen de onderbouwing door de heffingsambtenaar.  
      
      
      
        
          Slotsom
        
        
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 mei 2023
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd	De raadsheer,
      de uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
    
    
      	(B.F.A van Huijgevoort)
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 10 mei 2023.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.