ECLI:NL:RBZWB:2023:1709, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 15-03-2023, 9895600_E15032023
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-03-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Gevorderde ontbinding en ontruiming afgewezen. In de algemene huurvoorwaarden is geen 'Opiumwetbeding' opgenomen. De in het gehuurde aangetroffen voorwerpen leiden niet tot de conclusie dat er sprake is van handelen in strijd met goed huurderschap.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    Cluster I Civiele kantonzaken
    
    
      Tilburg
    
    
    
      zaaknummer 9895600 CV EXPL 22-2026
    
    
    
      
        vonnis van 15 maart 2023
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
    
      
        Stichting WonenBreburg,
      gevestigd te Tilburg,
      eiseres,
      hierna te noemen: WonenBreburg,
      gemachtigde: mr. C.P. van den Berg, advocaat te Leiden,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats] , 
      gedaagde,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. M.C.A.M. van der Meer, advocaat te Tilburg.
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van de procedure
    
    
      De verdere procedure blijkt uit de volgende stukken:
      a. het tussenvonnis van 14 september 2022 en de daarin genoemde stukken;b. de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling op 10 januari 2023.
    
    
    
      Hierna is vonnis bepaald.
    
    
  
  
    
      2De feiten 
    
      Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen van partijen en de overgelegde producties, gaat de kantonrechter -voor zover thans van belang- uit van de volgende feiten:
    
    a. [gedaagde] huurt sinds 31 mei 2007 van WonenBreburg de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde).
    
    b. In de Algemene Voorwaarden Woonruimte Stichting WonenBreburg d.d. 1 augustus 2003 (hierna: de algemene huurvoorwaarden), die op de tussen WonenBreburg en [gedaagde] gesloten huurovereenkomst van toepassing zijn,  staan onder meer de volgende bepalingen:
    
    
      
        “6.2.1 Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt (…)
      
    
    
    
      
        6.7.2 Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde of in de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of een deel daarvan, of in de directe omgeving die tot het gehuurde behoort, hennep te kweken of te verhandelen of het gehuurde in te richten als hennepkwekerij (…) 
      
    
    
    
      
        6.7.3 Het is huurder evenmin toegestaan om qat, soft drugs, hard drugs of andere verboden middelen te verhandelen te produceren of in groepsverband te gebruiken of te laten gebruiken in het gehuurde (…)”. 
    
    
    c. Op 1 maart 2015 is artikel 11a van de Opiumwet in werking getreden dat als volgt luidt:
    ‘Hij die stoffen of voorwerpen bereidt, bewerkt, verwerkt, te koop aanbiedt, verkoopt, aflevert, verstrekt, vervoert, vervaardigt of voorhanden heeft dan wel vervoermiddelen, ruimten, gelden of andere betaalmiddelen voorhanden heeft of gegevens voorhanden heeft, waarvan hij weet of ernstige reden heeft om te vermoeden dat zij bestemd zijn tot het plegen van een van de in artikel 11, derde en vijfde lid, strafbaar gestelde feiten, wordt gestraft met gevangenisstraf van ten hoogste drie jaar of geldboete van de vijfde categorie.’
    
    d. Per 1 januari 2019 is artikel 13b van de Opiumwet in werking getreden dat als volgt luidt:
    ‘De burgemeester is bevoegd tot oplegging van een last onder bestuursdwang indien in een woning of lokaal of op een daarbij behorend erf:
    
      
        
          een middel als bedoeld in lijst I of II dan wel aangewezen krachtens artikel 3a, vijfde lid, wordt verkocht, afgeleverd of verstrekt dan wel daartoe aanwezig is;
        
      
      
        
          een voorwerp of stof als bedoeld in artikel 10a, eerste lid, onder 3, of artikel 11a voorhanden is.’
        
      
    
    
    e. Op 8 juli 2021 hebben medewerkers van de politie Zeeland-West-Brabant en de afdeling Veiligheid & Wijken, team Toezicht en Handhaving de volgende voorwerpen aangetroffen in het gehuurde:
    
       21 21 assimilatielampen
       21 17 armaturen
       21 8 transformatoren
       21 1 tijdschakelaar
       21 1 schakelbord
       21 1 koolstoffilter
       21 8 luchtafzuigers
       21 2 slakkenhuisventilatoren in softboxen
       21 1 kachel
       21 2 (temperatuurgestuurde) ventilatorregelaars
       21 8 droogrekken.
    
    
    f. Uit een bestuurlijke rapportage van de politie van 15 september 2021 blijkt dat een fraude inspecteur van Enexis door middel van een netmeting heeft geconstateerd “dat er een “henneppatroon” waarneembaar was op de stroomkabel van deze straat (lees: [straatnaam], toevoeging kantonrechter). Tevens is door dezelfde fraude inspecteur vastgesteld dat de woning [adres] , vergeleken met voorgaande jaren, een zeer klein stroomverbruik had.
    g. Bij brief van 29 september 2021 heeft WonenBreburg [gedaagde] laten weten dat zij de huurovereenkomst vanwege de in het gehuurde aangetroffen voorwerpen wenste te beëindigen. [gedaagde] heeft niet ingestemd met het vrijwillig beëindigen van de huurovereenkomst.
    h. Op 5 november 2021 heeft de burgemeester van de gemeente Tilburg een beschikking last onder bestuursdwang afgegeven aan WonenBreburg. Daarin heeft de burgemeester besloten om gebruik te maken van de bevoegdheid ex artikel 13b van de Opiumwet en de woning aan de [adres] te sluiten voor de duur van drie maanden. 
    
    i. In verband met de aangekondigde sluiting heeft [gedaagde] op 11 november 2021 een voorlopige voorziening aangevraagd bij deze rechtbank. In de beslissing van de voorzieningenrechter van 16 december 2021 is het verzoek afgewezen. Vanwege de voorlopige voorzieningenprocedure heeft de burgemeester de effectuering van het besluit van 5 november 2021 opgeschort. Het gehuurde is op 5 januari 2022 voor de duur van drie maanden gesloten.
    
    j. Naar aanleiding van het door [gedaagde] ingediende bezwaarschrift tegen het besluit van 5 november 2021, heeft de burgemeester op 29 maart 2022 een beslissing op bezwaar afgegeven. Hieruit volgt dat de burgemeester het eerder genomen besluit tot sluiting handhaaft.
    
    k. Sinds 6 april 2022 woont [gedaagde] weer in het gehuurde.
    
  
  
    
      3De vordering en het verweer
    
      3.1
      WonenBreburg vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, alsmede om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag gelijk aan de huurtermijnen als gebruiksvergoeding vanaf de dag van ontbinding van de huurovereen-komst tot de dag van feitelijke ontruiming, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten.
      
    
    
      3.2
      WonenBreburg legt, samengevat en voor zover voor de beoordeling van belang, het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. [gedaagde] is tekortgekomen in de nakoming van zijn verplichtingen die volgen uit de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden. De verzameling voorwerpen die in het gehuurde zijn aangetroffen zijn geschikt voor professionele hennepteelt. Er kunnen ruim 336 hennepplanten worden gekweekt onder de hoeveelheid aangetroffen assimilatielampen. Uit het voorhanden hebben van voorwerpen voor een dergelijke professionele hennepkwekerij, kan de criminele wil van [gedaagde] worden afgeleid. Het moet [gedaagde] zonneklaar zijn geweest dat WonenBreburg niet alleen met artikel 6.2.1, maar ook met de artikelen 6.7.2 en 6.7.3 van de algemene huurvoorwaarden bedoeld heeft dat zij niets tolereert aangaande hennep. Het is een feit van algemene bekendheid dat alle woningcorporaties, waaronder ook WonenBreburg, al jarenlang een zerotolerance beleid voeren ten aanzien van alles wat met drugs te maken heeft. Artikel 6.7.2 van de algemene huurvoorwaarden dient ook als preventieve werking en heeft mede tot doel het voorkomen dat een hennepkwekerij tot stand komt. [gedaagde] had zich moeten realiseren dat het voorhanden hebben van een combinatie van de aard en omvang van de in het gehuurde aangetroffen voorwerpen door WonenBreburg zou worden opgevat als strijdig met goed huurderschap en voor haar aanleiding zou zijn om de huurovereenkomst te beëindigen.
      
    
    
      3.3
      
        [gedaagde] heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van WonenBreburg in de proceskosten. Voor zover voor de beoordeling van belang, heeft [gedaagde] het volgende naar voren gebracht. Er is geen hennepkwekerij aangetroffen in het gehuurde, deze is er ook nooit geweest. Ook zijn er geen drugs aangetroffen in het gehuurde. Bij de politiecontrole op 8 juli 2021 is elders in de straat wel een hennepkwekerij aangetroffen. Het stroomverbruik waar in de bestuurlijke rapportage van de politie over wordt gesproken is zo laag, omdat [gedaagde] veel werkt en weinig thuis is. [gedaagde] heeft in het verleden in een growshop gewerkt, die ophield te bestaan. Hij is daar niet op goede voet vertrokken en heeft bij de chaotische beëindiging van de growshop geen correcte afwikkeling gehad van zijn dienst-verband. Op die wijze is hij in het bezit gekomen van de bij hem aangetroffen voorwerpen. Deze zijn nieuw, ongebruikt en zitten nog in de originele verpakking. [gedaagde] was van plan de voorwerpen te verkopen, maar is daar wegens drukke werkzaamheden -hij is een eigen zaak begonnen en werkt 70 uur per week wat ook de verklaring is voor zijn lage elektriciteits-verbruik- niet aan toegekomen. In de tijd dat [gedaagde] de spullen meenam uit de growshop, was het nog legaal om dergelijke voorwerpen in huis te hebben. [gedaagde] heeft nooit de intentie gehad om de voorwerpen voor illegale activiteiten te gaan gebruiken. Hij heeft niet gehandeld in strijd met de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden. Hij heeft geen hennepkwekerij geëxploiteerd in het gehuurde, heeft geen overlast veroorzaakt en er is geen sprake geweest van enige gevaarzetting. [gedaagde] acht geen gronden aanwezig voor het beëindigen van de huurovereenkomst.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1
      Kern van het geschil is de vraag of sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Uit artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek vloeit voort dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
      
    
    
      4.2
      WonenBreburg grondt haar beroep op ontbinding van de huurovereenkomst op de artikelen 6.2.1, 6.7.2 en 6.7.3 van de algemene huurvoorwaarden. 
      
    
    
      4.3
      De kantonrechter stelt allereerst vast dat [gedaagde] de artikelen 6.7.2 en 6.7.3 van deze voorwaarden niet heeft overtreden. De politie heeft op 8 juli 2021 in het gehuurde geen (ontmantelde) hennepkwekerij aangetroffen en ook geen hennep of een illegale aftakking van stroom. Tevens staat vast dat er in het gehuurde evenmin andere (verboden) verdovende middelen zijn aangetroffen en dat in het gehuurde ook geen handel werd gedreven in deze middelen.
      
    
    
      4.4
      WonenBreburg heeft verder gesteld dat het [gedaagde] zonneklaar moet zijn geweest dat WonenBreburg met de door haar genoemde artikelen bedoeld heeft dat zij niets tolereert aangaande hennep en dat [gedaagde] zich had moeten realiseren dat het voorhanden hebben van een combinatie van de aard en omvang van de in het gehuurde aangetroffen voorwerpen door WonenBreburg zou worden opgevat als strijdig met goed huurderschap. 
      
      
        In dat standpunt volgt de kantonrechter WonenBreburg niet. Dit wordt als volgt gemotiveerd.[gedaagde] heeft onweersproken gesteld dat de door de politie op 8 juli 2021 aangetroffen voorwerpen nieuw en ongebruikt waren en dat deze legaal (dus nog vóór de strafbaarstelling per 1 januari 2019) het gehuurde zijn binnengekomen. De verklaring van [gedaagde] hoe hij aan deze voorwerpen is gekomen en waarom hij niet is toegekomen aan het verkopen daarvan, vindt de kantonrechter niet onaannemelijk en WonenBreburg heeft deze verklaring overigens ook niet betwist. Eveneens is van belang dat, anders dan in het door WonenBreburg in haar dagvaarding (randnummer 17.) genoemde arrest van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 23 november 2021, in deze zaak in de algemene huurvoorwaarden geen zogenaamd Opiumwetbeding (“Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld”) is opgenomen. WonenBreburg heeft tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd toegelicht dat in de algemene huurvoorwaarden die na 1 maart 2015 door haar voor nieuwe huurders worden gehanteerd wel een Opiumwetbeding is opgenomen, maar dat toen eveneens besloten is dat de bestaande huurders de oude bepalingen zouden houden. Die bestaande huurders heeft WonenBreburg, zo heeft zij erkend, ook niet geïnformeerd over het nieuwe artikel 11a van de Opiumwet en de mogelijke gevolgen van overtreding van die bepaling. 
      
      
      
        Onder bovenstaande omstandigheden is de enkele aanwezigheid van de in het gehuurde aangetroffen voorwerpen naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende om te concluderen dat [gedaagde] gehandeld heeft in strijd met goed huurderschap, laat staan dat de enkele aanwezigheid van die voorwerpen een zodanige ernstige tekortkoming is om daaraan het verstrekkende gevolg van een ontbinding te verbinden. Het woonrecht is een vitaal recht en om dat door middel van een ontbinding van de huurovereenkomst kwijt te raken moet het wel gaan om een ernstige tekortkoming. Dat geldt temeer in dit geval waar [gedaagde] al heel lang huurder van WonenBreburg is en hij tot de hem nu verweten gedraging ook altijd een goed huurder is geweest.
      
    
    
      4.5
      De conclusie van de kantonrechter is dat er onder de gegeven omstandigheden geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereen-komst door [gedaagde] die een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De vorderingen van WonenBreburg zullen dan ook worden afgewezen.
      
    
    
      4.6
      Als de in het ongelijk gestelde partij zal WonenBreburg worden veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde] . Die kosten worden vastgesteld op € 528,- aan salaris (2 punten x € 264,-) voor de gemachtigde van [gedaagde] . De proceskostenveroordeling zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard omdat [gedaagde] daarom gevraagd heeft.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      wijst de vorderingen af;
    
    
    
      veroordeelt WonenBreburg in de proceskosten van [gedaagde] , vastgesteld op € 528,-; 
    
    
    
      verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. Sierkstra en is in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2023.