ECLI:NL:GHDHA:2023:614, Gerechtshof Den Haag, 29-03-2023, BK-22/00417
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-03-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Artikel 17 Wet WOZ. De in beroep verminderde waarde van de woning is niet te hoog. In voldoende mate rekening gehouden met de ondoelmatige indeling van het perceel.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-22/00417
    
    
    
    Uitspraak van 29 maart 2023
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
      (vertegenwoordiger: […] )
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 2 maart 2022, nummer SGR 21/907.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de woning, gelegen aan [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 353.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van € 49 geheven. De Rechtbank heeft als volgt beslist, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
        “De rechtbank:
        -	verklaart het beroep gegrond;
        -	vernietigt de uitspraak op bezwaar;
        -	wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde van de woning wordt verminderd tot € 301.000;
        -	vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 301.000;
        -	bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
        -	draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiser te vergoeden.”
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 15 februari 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.	Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning met een inhoud van ongeveer 293 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 167 m2.
    
    
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “4. Eiser stelt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 265.000. Daartoe voert eiser -zakelijk weergegeven- aan dat de procentuele stijging van de waarde ten opzichte van het voorgaande jaar onverklaarbaar is. Volgens eiser zijn de vergelijkingsobjecten niet voldoende vergelijkbaar, omdat vergeleken wordt met een ander type woningen. Ook stelt eiser dat de foto’s bij het taxatieverslag niet zien op zijn woning, maar op de woning gelegen aan de [adres 2] en dat de hoge prijs voor zijn grond onverklaarbaar is. Verder stelt eiser dat verweerder de waardematrix ten onrechte heeft achtergehouden tot aan de beroepsfase en dat zijn privacy is geschonden. Eiser verzoekt de rechtbank tevens om de aanslag voor het jaar 2021 te verlagen.
    
    
    5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep gegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een waardematrix overgelegd met daarop de KOUDV-factoren van de woning en een drietal referentieobjecten. Hierin is de waarde van de woning bepaald op € 301.049. Volgens verweerder is in de beroepsfase gezocht naar woningen die beter vergelijkbaar waren. Gelet op deze nieuwe referentieobjecten, de overige waardebepalende factoren en de relevante marktgegevens is de waarde van de woning volgens verweerder te hoog beschikt en dient de waarde verlaagd te worden naar € 301.000.
    
    6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder gelet op de door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, er in geslaagd om de in beroep gestelde waarde van € 301.000 aannemelijk te maken. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix wordt de woning vergeleken met de [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] . Deze objecten zijn op respectievelijke 1 augustus 2018, 27 augustus 2020 en 13 september 2019 verkocht voor respectievelijk € 310.000, € 299.000 en € 178.500. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed bruikbaar nu het alle rijwoningen betreft, ingeklemd tussen andere woningen. In de matrix heeft verweerder inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de verschillen in inhoud, perceeloppervlakte, onderhoudstoestand, kwaliteit, uitstraling en voorzieningen. Door de ondoelmatige indeling van het perceel heeft verweerder de ligging op ondergemiddeld gewaardeerd, waardoor de grondwaarde met 15% is verminderd ten opzichte van woningen met een gemiddelde ligging. Aldus heeft verweerder de prijs per vierkante meter herrekend naar € 850. Door voor de woning vervolgens uit te gaan van een lagere kubieke meterprijs van € 543, is verweerder niet uitgegaan van een te hoge rekenprijs.
    
    8. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De opmerking in het taxatieverslag dat geen marktgegevens beschikbaar zijn, heeft slechts betrekking op de woning van eiser en niet op de vergelijkingsobjecten. Van de vergelijkingsobjecten heeft verweerder de recente marktgegevens overgelegd. Dat in het taxatieverslag abusievelijk een foto van [adres 2] is opgenomen, maakt niet dat bij de taxatie van onjuiste gegevens is uitgegaan. Dat de gemeente voor verkoop van zogenoemd snippergroen bij de woning een beduidend lagere prijs per vierkante meter zou vragen dan verweerder aan de waarde van de grond toekent, is voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ niet van belang. Uitgegaan dient te worden van de waarde die een potentiële meestbiedende koper bereid is hiervoor te betalen. De vergelijkingsobjecten dienen van eenzelfde type te zijn, zoals twee-onder-een-kap, rijwoning of vrijstaand, maar de indeling van de woning is, behoudens een zeer inefficiënte indeling, niet van belang. Dat de woning een driekamer woning is en volgens eiser wordt vergeleken met een vijfkamerwoning, maakt de vergelijkingsobjecten dus niet ongeschikt.
    
    9. Ook de stelling van eiser dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak aan de woning is toegekend, kan niet tot een ander oordeel leiden. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals bovenstaand weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Aan het verzoek van eiser om bij deze uitspraak ook de waarde van zijn woning voor het belastingjaar 2021 vast te stellen, komt de rechtbank gezien het voorgaande niet tegemoet. De waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2020 wordt door verweerder voor dat jaar opnieuw vastgesteld bij beschikking waartegen bezwaar en vervolgens beroep openstaat.
    
    10. Eiser stelt dat de handmatig opgestelde matrix reeds in de bezwaarfase aan hem had moeten worden overgelegd. De rechtbank stelt vast dat verweerder aan dat verzoek niet heeft kunnen voldoen, omdat zij zich pas gedurende de beroepsfase beroept op deze matrix. Het staat partijen vrij om in de beroepsfase de door hen verdedigde waarde van de onroerende zaken te bepleiten met alle middelen die hen daartoe dienstig voorkomen, ook als de aangevoerde argumenten afwijken van het eerder ingenomen standpunt.[1] De matrix is op zichzelf een middel waarmee verweerder zijn standpunt kan onderbouwen. Verweerder is niet verplicht om een dergelijke berekening over te leggen. Dat verweerder in de beroepsfase andere vergelijkingsobjecten heeft gebruikt, kan ook niet leiden tot het oordeel dat verweerder voor de zitting van belang hebbende gegevens heeft achtergehouden.
    
    11. Dat, zoals eiser stelt, zijn privacy is geschonden omdat verweerder een e-mail naar een onjuist adres heeft verzonden, valt buiten het bereik van de onderhavige procedure.
    
    12. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag, zoals verweerder ook stelt, te hoog is vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.
    
    13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
      [1] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 29 april 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:3195”
    
    
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is de in beroep verminderde waarde van de woning.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op € 265.000 wordt vastgesteld en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Waarde van de woning
      
    
    
    
      5.1.
      Ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
      
    
    
      5.2.
      De Heffingsambtenaar, die aannemelijk dient te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is, is gelet op het navolgende in zijn bewijslast geslaagd.
      
      
        5.3.1.
        Uit de door de Heffingsambtenaar in beroep overgelegde matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De Heffingsambtenaar heeft in beroep een waarde van € 301.000 bepleit en hierbij verwezen naar de verkopen van de vergelijkingsobjecten [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle gelegen te [woonplaats] . Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer ligging, inhoud, onderhoudstoestand, voorzieningen en bijgebouwen zijn niet van zodanige omvang dat deze vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn. Partijen kunnen worden gevolgd in het uitgangspunt dat [adres 5] het best vergelijkbare vergelijkingsobject is, omdat dit object in dezelfde straat gelegen is en dezelfde inhoud heeft.
        
      
      
        5.3.2.
        
          Uit de matrix volgt dat de Heffingsambtenaar de kubieke meterprijzen van de drie vergelijkingsobjecten heeft herrekend naar de inhoud van de woning en voorts rekening heeft gehouden met de verschillen in de vlokcoderingen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De Heffingsambtenaar heeft vervolgens de aldus berekende gemiddelde kubieke meterprijs van de drie vergelijkingsobjecten tot uitgangspunt voor de waardering van de woning genomen. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat het verschil in kubieke meterprijs tussen de woning en [adres 5] wordt veroorzaakt door de mindere staat van onderhoud van [adres 5] (vlokcodering 2). 
          De Heffingsambtenaar heeft hiermee in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, ligging, kwaliteit/luxe en onderhoudstoestand. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar bovendien toegelicht dat indien de waardering alleen gebaseerd zou worden op het verkoopcijfer van [adres 5] , zoals belanghebbende betoogt, de waarde ook zou uitkomen op € 301.000. Gelet op het voorgaande heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is.
        
        
      
    
    
      5.4.
      Hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. Dat onvoldoende rekening is gehouden met de ondoelmatige indeling van het perceel, zoals belanghebbende betoogt, is niet aannemelijk geworden. Uit de matrix volgt namelijk dat de ondoelmatige indeling heeft geleid tot een lagere kwalificatie van de ligging (vlokcodering 2), waardoor de grondprijs per vierkante meter met 15% is verminderd. Ook de stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar er geen rekening mee heeft gehouden dat een gedeelte van het perceel als brandgang dient, volgt het Hof niet. De enkele omstandigheid dat een gedeelte van het perceel als brandgang dient, doet er niet aan af dat dit gedeelte eigendom is van belanghebbende. Bovendien heeft belanghebbende ter zitting verklaard dat deze brandgang uitsluitend door hemzelf gebruikt wordt. Dat de gemeente voor verkoop van snippergroen bij de woning een beduidend lagere vierkante meterprijs zou vragen dan de Heffingsambtenaar aan de grond toekent, is voor de waardebepaling van de Wet WOZ niet van belang. Uitgegaan dient te worden van de waarde die een potentiële meestbiedende koper bereid is hiervoor te betalen. 
      
      
        
          Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak
        
      
      
    
    
      5.5.
      Belanghebbende betoogt dat het proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de Rechtbank een aantal fouten en omissies bevat. Anders dan waarvan belanghebbende lijkt uit te gaan, bevat het proces-verbaal van de mondelinge uitspraak alleen de beslissing en de gronden van de beslissing (artikel 8:67, lid 2, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)). De voorgeschiedenis van het geschil en verklaringen van partijen worden slechts vermeld voor zover deze van belang zijn voor de uitspraak. Een zakelijke weergave van hetgeen op de zitting met betrekking tot de zaak is voorgevallen wordt opgenomen in het proces-verbaal van de zitting (artikel 8:61, lid 5, van de Awb).
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.6.
      Gelet op het voorgaande is het hoger beroep ongegrond.
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door P.J.J. Vonk, I. Reijngoud en T.A. de Hek, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 29 maart 2023 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.