ECLI:NL:GHARL:2023:4098, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-05-2023, 21/01473
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-05-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem 
    nummer BK-ARN 21/01473
    uitspraakdatum: 16 mei 2023
    
    
      
        Uitspraak van de negentiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 5 augustus 2021, nummer AWB 20/5664, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 7327 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 201.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 451,64.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 22 maart 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar [naam1] .
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning met bouwjaar 1973. De inhoud van de woning is ongeveer 361 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 225 m2.
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de woning. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning voldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud van de woning.
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag bevestigend en staat een waarde voor van € 201.000.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend en staat een waarde voor van primair € 169.000 dan wel subsidiair € 179.000.  
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem overgelegde taxatiematrix opgemaakt op 11 maart 2021 door WOZ-taxateur [naam2] waarin aan de woning een waarde in het economische verkeer wordt toegekend van € 201.524. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn vier panden als referentieobject gebruikt. In de matrix is het volgende opgenomen:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Algemene gegevens
                
                
              
              
                Onderhavig object
              
              
                Vergelijkbaar object 1
              
              
                Vergelijkbaar object 2
              
              
                Vergelijkbaar object 3
              
            
            
              
                Item
              
              
                
                  [adres1] 7327
              
              
                
                  [adres1] 7109
              
              
                
                  [adres1] 7325
                
              
              
                
                  [adres1] 7331
              
            
            
              
                Prijspeildatum
              
              
                01-01-2019
              
              
                01-01-2019
              
              
                01-01-2019
              
              
                01-01-2019
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1973
              
              
                1973
              
              
                1973
              
              
                1973
              
            
            
              
                Woningtype
              
              
                Rijwoning
              
              
                Rijwoning
              
              
                Rijwoning
              
              
                Rijwoning
              
            
            
              
                
                  Eenheden
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Woning (m3)
              
              
                361
              
              
                361
              
              
                361
              
              
                361
              
            
            
              
                Berging/schuur (m3)
              
              
                22
              
              
                22
              
              
                22
              
              
                22
                12
              
            
            
              
                Grond (m2)
              
              
                225
              
              
                176
              
              
                217
              
              
                200
              
            
            
              
                
                  Waarde per eenheid
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Woning (€/m3)
              
              
                384
              
              
                435
              
              
                425
              
              
                445
              
            
            
              
                Berging/schuur (€/m3)
              
              
                200
              
              
                200
              
              
                200
              
              
                200
                200
              
            
            
              
                Grond (€/m2)
              
              
                260
              
              
                275
              
              
                264
              
              
                275
              
            
            
              
                
                  Totalen
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Woning (€)
              
              
                138.624
              
              
                157.035
              
              
                153.425
              
              
                160.645
              
            
            
              
                Berging/schuur (€)
              
              
                4.400
              
              
                4.400
              
              
                4.400
              
              
                4.400
                2.400
              
            
            
              
                Grond (€)
              
              
                58.500
              
              
                48.400
              
              
                57.288
              
              
                55.000
              
            
            
              
                Economische waarde op waardepeildatum (€)
              
              
                201.524
              
              
                209.835
              
              
                215.113
              
              
                222.445
              
            
            
              
                Verkoopprijs (€)
              
              
                
              
              
                216.500
              
              
                237.537
              
              
                250.007
              
            
            
              
                Verkoopdatum
              
              
                
              
              
                28-03-2019
              
              
                14-11-2019
              
              
                21-01-2020
              
            
            
              
                
                  Waardekenmerken
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Ligging
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Onderhoud
              
              
                2
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Kwaliteit
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Uitstraling
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Doelmatigheid
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Voorzieningen
              
              
                2
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de onder 4.3 opgenomen matrix en de daarop ter zitting gegeven toelichting niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Redengevend daarvoor acht het Hof de door belanghebbende overgelegde foto’s waarop, onder meer, gebreken aan de schuur, volledig afgebladderd schilderwerk, door houtrot aangetast kozijnwerk, door het weer aangetaste beglazing, gebreken in het voegwerk, schimmelvorming in pleisterwerk en een gedateerde keuken te zien zijn. In het licht van de genoemde gebreken, heeft de heffingsambtenaar zonder nadere onderbouwing – die ontbreekt – niet aannemelijk gemaakt dat hij bij het bepalen van de waarde van de woning voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen. De blote stelling dat de gehanteerde prijs per kubieke meter zou resulteren in een ruim € 18.000 lagere WOZ-waarde en daarmee in een investeringsbudget voor een potentiële koper van € 30.000 op basis van de door de heffingsambtenaar genoemde ‘60%-regel’, doet daar niet aan af. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar eveneens een waarde van € 384 per kubieke meter in aanmerking had genomen, terwijl in de daarbij overgelegde taxatiekaart aan de staat van het onderhoud en de voorzieningen een score 3 (gemiddeld) was toegekend. Naar het oordeel van het Hof valt niet in te zien dat, ondanks een lagere staat van onderhoud en voorzieningen, de waarde per kubieke meter gelijk blijft. 
      
    
    
      4.5.
      Nu de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk maakt dat de door hem bepleite waarde van € 169.000, dan wel subsidiair € 179.000, niet te laag is. Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende daarin niet geslaagd. In het licht van de verkoopgegevens van met name object 1 en 2 zoals opgenomen in het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport, acht het Hof de door belanghebbende overgelegde taxatiematrix daartoe onvoldoende. Daarnaast merkt het Hof op dat belanghebbende, bij het indexeren van de verkoopprijzen van de referentieobjecten naar de waardepeildatum, is uitgegaan van een onjuist uitgangspunt door die indexatie uit te voeren op basis van de transactiedatum in plaats van de datum van het sluiten van de koopovereenkomst.
      
    
    
      4.6.
      Nu beide partijen niet slagen in de op hen rustende bewijslast, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 185.000.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.
    
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 592 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 296), € 1.674 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837) en € 1.674 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837), ofwel in totaal op € 3.940.
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de vastgestelde waarde van de woning naar € 185.000,
      – vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.940,
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 48 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof,
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, raadsheer, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 mei 2023.
    
    
    
    
      De griffier	De raadsheer,
    
    
    
    
    
      (J.W.J. de Kort)	(T.H.J. Verhagen)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 17 mei 2023.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.