ECLI:NL:RBROT:2023:2600, Rechtbank Rotterdam, 17-03-2023, 10115713
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-03-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Afspraak vergoeding jaarlijkse extra bijdrage VvE

RECHTBANK ROTTERDAM




locatie Rotterdam





zaaknummer: 10115713 CV EXPL 22-29425





datum uitspraak: 17 maart 2023






Vonnis van de kantonrechter






in de zaak van






[eiser01]

,


woonplaats: [woonplaats01] ,


eiser,


gemachtigde: mr. W. Boeters,





tegen






[gedaagde01] .

,


vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,


gedaagde,


gemachtigde: mr. K. Hellinga.





De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.







1

De procedure



1.1.


Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:




de dagvaarding van 1 september 2022, met bijlagen;




het antwoord, met bijlagen;




de brief van 7 december 2022, waarin een mondelinge behandeling is bepaald.







1.2.


Op 22 februari 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij was [eiser01] aanwezig, bijgestaan door zijn gemachtigde mr. W. Boeters. Namens [gedaagde01] was aanwezig de heer [naam01] , bijgestaan door de gemachtigde mr. K. Hellinga.







2

De feiten



2.1.


[gedaagde01] is een houdstermaatschappij en kent als enig aandeelhouder en enig bestuurder de heer [naam01] .





2.2.


[bedrijf01] . is een onderneming die zich bezighoudt met reparatie van krukassen en drijfstangen voor de maritieme sector en de olie- en gasindustrie. Tot 21 december 2021 was [gedaagde01] enig aandeelhouder en [naam01] enig bestuurder van [bedrijf01]





2.3.


Op 4 november 2013 is [eiser01] in dienst getreden van [bedrijf01] .





2.4.


Op 14 december 2016 hebben [gedaagde01] en [eiser01] een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de verkoop van het appartement aan de [adres02] in Schiedam. Artikel 13 van de koopovereenkomst luidt - voor zover van belang - als volgt:





“


Artikel 13 Financiën Vereniging van Eigenaars.




(…)






13.3.



Verkoper staat er voor in dat de Vereniging van Eigenaars tot op de dag van het tot stand komen van deze koopovereenkomst geen besluiten heeft genomen, waaruit voor de appartementseigenaren een aanmerkelijke verzwaring van bestaande financiële verplichtingen voortvloeit. Omtrent concrete voornemens om tot dergelijke besluitvorming over te gaan is verkoper het volgende bekend:


Ten tijde van de laatste vergadering is besloten dat er per woning (appartement) eenmalig € 900,- dient te worden bijgedragen ten einde de financiële positie van de V.v.E. te verbeteren cq. te waarborgen. Verkoper draagt zorg voor betaling van genoemd bedrag vóór de juridische overdracht.





13.4.



De rechten en verplichtingen die voortvloeien uit besluiten die door of namens de Vereniging van Eigenaars worden genomen na het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen, tenzij de aard van het besluit zich daartegen verzet, ten voordele respectievelijk ten laste van koper. Koper verklaart in dat geval de uitvoering van het besluit van verkoper over te nemen. (…)”






2.5.


Op 18 december 2016 zijn de notulen van de Algemene Ledenvergadering van de Vereniging van Eigenaars [adres01] te Schiedam (hierna: ‘de VvE’) van 16 november 2016 opgesteld. De inhoud van deze notulen luidt - voor zover van belang - als volgt:





“(…) 7. (…) Voor het jaar 2017 dient iedere appartementseigenaar een extra eenmalige bijdrage te betalen van € 900,00 per appartement. Deze bijdrage dient te worden betaald in de maand januari 2017. (…) Aan het eind van 2017 zal worden bekeken of er ook in 2018 een eenmalige bijdrage betaald dient te worden. (…)”







2.6.


De arbeidsovereenkomst tussen [eiser01] en [bedrijf01] . is door de kantonrechter ontbonden per 1 april 2019.





2.7.


[eiser01] heeft op 7 juli 2021 een e-mail aan [naam01] gezonden met - voor zover van belang - de volgende inhoud:





“(…) Paar jaar geleden heb ik de woning bij [straatnaam01] gekocht, sindsdien heb ik elke jaar extra 900 euro VVE kosten per jaar, dit heb ik met u toen besproken, en de oplossing was dat u dat zal betalen. De afgelopen 3 jaar heb ik dit betaald en ik vraag u nu om te bijdragen voor de jaren 2019, 2020 en 2021. (…)”







2.8.


[naam01] heeft bij e-mail van 8 juli 2021 onder meer het volgende aan [eiser01] medegedeeld:





“(…) Het klopt inderdaad dat nadat jij officieel de woning aan de [straatnaam02] had gekocht de VVE de bijdrage onverwacht verhoogde met ca euro 900 per jaar.




Tijdens de verkoop was dit bij niemand bekend. Inderdaad heb ik destijds met jou hierover gesproken, omdat ik het ook zeer vervelend vond, en gezegd jou indien jij naar tevredenheid je werk zou doen, jou hierin tegemoet te komen echter door jouw volslagen idiote gedrag zijn wij uit elkaar gegaan. De hiermee, niet door ons gewenste, door jou aangespannen rechtszaak, advocaatkosten, doorbetaling salaris, transitievergoeding etc etc hebben uiteindelijk ca Euro 30.000 gekost die wij volledig hebben betaald.




Als we deze kosten, waar ik niet om gevraagd heb, verrekenen met het door jou gevraagde dan komen we op het volgende uit:




Euro 30.000 – Euro 2700 = Euro 27300. Euro 27300 : 900 = 30,33 jaar. Laten we dit afronden op 30 jaar. Dus meld je maar in 2051.(met andere woorden: zoek het maar uit) (…)”







2.9.


De gemachtigde van [eiser01] heeft op 16 juli 2021 een brief aan [gedaagde01] gestuurd met - voor zover relevant - de volgende inhoud:





“(…) Het jaarlijks terugkeren van de verhoogde VvE-bijdrage wordt gekenmerkt als verborgen gebrek. De heer [eiser01] doet dan ook een beroep op dwaling ex art. 6:228 lid 2 BW voor zover evenredig aan de non-conformiteit ten gevolge van de tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. De verborgen verhoging die jaarlijks terugkomt van de VvE-bijdrage kan namelijk worden gekenmerkt als lastenverzwaring waarbij het een onzekere toekomstige gebeurtenis betreft. Het nadeel dat de heer [eiser01] leidt met de verhoging bij instandhouding van de overeenkomst bedraagt € 900,- per jaar. Het zorgt tevens voor een non-conformiteit van de initiële koop.







Conclusie







Nu u bekend was met dit gegeven houdt de heer [eiser01] u aansprakelijk voor voorgaande en toekomstige jaren voor het bedrag wat als eenmalige verhoging door u is doorgegeven aan de notaris nu dit jaarlijks terugkomt en u hier afspraken over heeft gemaakt met cliënte. Dit houdt in dat de heer [eiser01] € 900,- jaarlijks als compensatie verwacht. De heer [eiser01] eist tevens aanzuivering van de achterstand van 3 jaren binnen 14 dagen na ontvangst van deze brief. (…)”









3

Het geschil



3.1.


[eiser01] eist samengevat:




[gedaagde01] te veroordelen aan hem te betalen € 3.066,49 met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling;




voor recht te verklaren dat [gedaagde01] het jaarlijkse bedrag van € 900,00 aan [eiser01] verschuldigd is;




[gedaagde01] te veroordelen aan hem te betalen € 395,00 aan buitengerechtelijke kosten;




[gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, met de wettelijke rente;




het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.






Het bedrag van € 3.066,49 dat wordt geëist, bestaat uit de hoofdsom van € 2.700,00 (3 x


€ 900,00) en rente van € 366,49 (berekend tot 1 september 2022).






3.2.



[eiser01] baseert de eis op het volgende. [eiser01] heeft de woning aan de [adres02] in Schiedam van [gedaagde01] gekocht. Voorafgaand aan de verkoop is door de VvE van het complex besloten dat de eigenaren elk jaar een extra bijdrage van € 900,00 moeten voldoen. [eiser01] werd hierdoor verrast, nu hij ten tijde van de verkoop niet bekend was met de jaarlijkse extra bijdrage, maar slechts met een eenmalige extra bijdrage van


€ 900,00.






3.3.


[eiser01] heeft met [gedaagde01] afgesproken dat [gedaagde01] het bedrag van € 900,00 jaarlijks aan [eiser01] zal vergoeden. De bijdragen van de jaren 2019 tot en met 2021 zijn door [gedaagde01] onbetaald gelaten. [eiser01] vordert op grond van artikel 3:296 BW nakoming van de gemaakte afspraken door [gedaagde01] .





3.4.


[gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. Pas ná de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen partijen is door de VvE besloten dat er jaarlijks een bedrag van € 900,00 extra moet worden bijgedragen. Op grond van artikel 13.4 komen de gevolgen van dat besluit voor rekening en risico van [eiser01] . Omdat dit besluit pas ná de totstandkoming van de koopovereenkomst door de VvE is genomen, betrof het ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst een onzekere toekomstige gebeurtenis, zodat een beroep op dwaling niet kan slagen. Bovendien zou dit besluit - als [eiser01] er wel bekend mee zou zijn geweest - naar verwachting van [gedaagde01] niet van invloed zijn geweest op de beslissing van [eiser01] om het appartement voor de betreffende koopprijs te kopen.





3.5.


[gedaagde01] heeft niet met [eiser01] afgesproken dat zij de jaarlijkse extra bijdrage aan hem zou vergoeden. Die afspraak is tot stand gekomen tussen [eiser01] en [bedrijf01] ., de voormalige werkgever van [eiser01] . Voorwaarde van deze afspraak was dat [bedrijf01] . de bijdrage aan [eiser01] zou vergoeden, zolang [eiser01] zich als een goed werknemer zou gedragen. Omdat de arbeidsovereenkomst per 1 april 2019 is ontbonden werd vanaf dat moment niet meer voldaan aan die voorwaarde, zodat [bedrijf01] . niet langer gehouden was de bijdrage te vergoeden. Bovendien is over dit punt al door het Gerechtshof Den Haag beslist in haar beschikking in de hoger beroepprocedure in het kader van het einde van de arbeidsovereenkomst, welke beschikking kracht van gewijsde heeft gekregen.







4

De beoordeling



4.1.



Partijen verschillen met elkaar van mening over de vraag met wie [eiser01] afspraken heeft gemaakt over de vergoeding van de jaarlijks terugkerende extra VvE-bijdrage van


€ 900,00 en hoe die afspraken exact luiden.






4.2.


Vast staat dat in artikel 13.3 van de koopovereenkomst tussen [eiser01] en [gedaagde01] van 14 december 2016 is opgenomen dat op de laatste aan de koopovereenkomst voorafgaande VvE-vergadering is besloten dat alle eigenaren eenmalig een extra bijdrage van € 900,00 extra aan de VvE dienden te betalen en dat [gedaagde01] voor betaling van dat bedrag zou zorgdragen. Die afspraak staat niet ter discussie. Dat [gedaagde01] die eenmalige bijdrage ook daadwerkelijk heeft betaald is evenmin in geschil.





4.3.


[eiser01] stelt dat hij, nadat hij tot de ontdekking kwam dat door de VvE besloten was dat er jaarlijks een extra bijdrage van € 900,00 moest worden betaald, eveneens met [gedaagde01] heeft afgesproken dat laatstgenoemde de jaarlijkse bijdrage van de daaropvolgende jaren aan [eiser01] zou vergoeden. [gedaagde01] heeft betwist dat die afspraak met haar is gemaakt. Zij stelt dat [eiser01] hierover juist afspraken heeft gemaakt met zijn toenmalige werkgever, [bedrijf01] .





4.4.


Tegenover de betwisting van [gedaagde01] rust op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv op [eiser01] de verplichting om zijn stelling dat hij met [gedaagde01] afspraken heeft gemaakt over vergoeding van de jaarlijkse extra bijdrage met voldoende concrete feiten en omstandigheden te onderbouwen en vervolgens zo nodig zijn stellingen met behulp van alle middelen rechtens te bewijzen. [eiser01] heeft in dat kader slechts gesteld dat hij de betreffende afspraak met Mark van Schaik Beheer heeft gemaakt, hetgeen zou volgen uit het feit dat (ook) de koopovereenkomst van de woning met [gedaagde01] is gesloten.





4.5.


De kantonrechter volgt [gedaagde01] echter in haar stelling dat de koopovereenkomst slechts betrekking had op de (ver)koop van de woning en dat in die overeenkomst ook alleen afspraken zijn vastgesteld over de op dat moment bekende eenmalige extra bijdrage van € 900,00. Dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst uitsluitend door de VvE besloten was tot een eenmalige bijdrage volgt uit de notulen van de laatste aan de koopovereenkomst voorafgaande VvE-vergadering van 16 november 2016. Daarin is immers opgenomen dat pas aan het eind van 2017 zou worden bekeken of er ook in 2018 een eenmalige bijdrage betaald diende te worden. Dat impliceert dat de jaarlijks terugkerende betalingsverplichting aan de VvE pas na ondertekening van de koopovereenkomst tot stand kan zijn gekomen, zodat er op dat punt uit de koopovereenkomst geen betalingsverplichting voor [gedaagde01] kan voortvloeien.





4.6.


Van groter gewicht in dit verband is dat [eiser01] op de mondelinge behandeling heeft verklaard dat hij, nadat hij kennis had genomen van het feit dat er jaarlijks een extra bijdrage aan de VvE moest worden betaald, naar zijn toenmalige werkgever is gestapt en op het kantoor van de heer [naam01] over de kwestie heeft gesproken. Door de heer [naam01] is in dit kader ter zitting gesteld dat hij bij dit gesprek op zijn kantoor - in zijn hoedanigheid van enig bestuurder van [bedrijf01] . - een bedrag van € 900,00 cash aan [eiser01] heeft betaald, hetgeen door [eiser01] niet is betwist. Zowel [eiser01] als de heer [naam01] hebben ter zitting vervolgens verklaard dat tijdens voornoemd gesprek afspraken zijn gemaakt over de vergoeding van de extra VvE-bijdrage van de daaropvolgende jaren.





4.7.



Naar het oordeel van de kantonrechter kan uit de ter zitting nader toegelichte standpunten van partijen niet anders worden afgeleid dan dat [eiser01] met zijn toenmalige werkgever [bedrijf01] . afspraken heeft gemaakt over de jaarlijkse extra bijdrage.


Dat betekent ook dat op basis van hetgeen [eiser01] tot dusverre heeft gesteld de door [eiser01] aan zijn vordering ten grondslag gelegde afspraak met [gedaagde01] niet vast staat. Vervolgens is het de vraag of er aanleiding bestaat om [eiser01] tot bewijslevering toe te laten. De kantonrechter beantwoordt die vraag ontkennend, waarbij geldt dat [eiser01] niet aan zijn stelplicht heeft voldaan. [eiser01] heeft immers onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd ter onderbouwing van zijn stelling dat er sprake is geweest van een afspraak met [gedaagde01] over de jaarlijkse extra bijdrage. Dat had wel van [eiser01] verwacht mogen worden, zeker gelet op het feit dat hij ter zitting expliciet heeft verklaard dat hij juist naar zijn toenmalige werkgever is gestapt om de kwestie rond de jaarlijks terugkerende bijdrage aan te kaarten.






4.8.



De stelling van [eiser01] dat [gedaagde01] de vordering van [eiser01] heeft erkend omdat zij in de gevoerde e-mailcorrespondentie van 7 en 8 juli 2021 een beroep heeft gedaan op verrekening van de jaarlijkse bijdrage met de kosten van de gerechtelijke procedure tussen [eiser01] en zijn voormalige werkgever, wordt verworpen. Uit de inhoud van voornoemde e-mails volgt immers dat deze verzonden zijn door de heer [naam01] namens [bedrijf01] ., en níet door [gedaagde01] . Uit geen van die


e-mails kan worden afgeleid dat de vordering van [eiser01] op enigerlei wijze door [gedaagde01] wordt erkend.






4.9.



Een en ander leidt tot de conclusie dat niet is komen vast te staan dat [eiser01] met [gedaagde01] afspraken heeft gemaakt over de jaarlijkse bijdrage. Dat impliceert ook dat van een betalingsverplichting van [gedaagde01] jegens [eiser01] niet is gebleken. De vordering tot betaling van de bijdragen over jaren 2019 tot en met 2021 ten bedrage van in totaal € 2.700,00 wordt dan ook afgewezen. Hetzelfde geldt voor de gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde01] het jaarlijkse bedrag van


€ 900,00 aan [eiser01] verschuldigd is






4.10.


Nu de door [eiser01] gestelde afspraak tussen partijen niet is komen vast te staan, kan hetgeen [eiser01] voor het overige heeft aangevoerd - zowel ten aanzien van de inhoud van die afspraak als ten aanzien van zijn beroep op dwaling - verder onbesproken blijven.





4.11.


Omdat de hoofdvorderingen van [eiser01] worden afgewezen, bestaat er geen aanleiding voor toewijzing van de daaraan gekoppelde rente en buitengerechtelijke incassokosten. Ook die vorderingen worden afgewezen.





4.12.


[eiser01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vast op € 464,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 232,00). Voor kosten die [gedaagde01] maakt na deze uitspraak moet [eiser01] een bedrag betalen van € 116,00 (1/2 punt x € 232,00). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente over de proceskosten wordt ook toegewezen.





uitvoerbaarheid bij voorraad







4.13.


Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).







5

De beslissing


De kantonrechter:




5.1.


wijst de vorderingen af;





5.2.


veroordeelt [eiser01] in de proceskosten die aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag worden vastgesteld op € 464,00 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;





5.3.


verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.




Dit vonnis is gewezen door mr. drs. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.


44487