ECLI:NL:RBLIM:2023:2132, Rechtbank Limburg, 27-03-2023, 10315619 CV EXPL 23-402
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2023-03-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Gebreken. Ontruiming wegens huurachterstand afgewezen.

RECHTBANK LIMBURg
    Burgerlijk recht
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 10315619 CV EXPL 23-402
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 27 maart 2023
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
    
    1.	[eiseres partij in conventie, verweerster in reconventie 1],gevestigd te [vestigingsplaats] ,
    2.	[eiser in conventie, verweerder in reconventie], 
    3.	[eiseres in conventie, verweerster in reconventie 2],beiden wonend te [woonplaats 1] ,
    
      eisende partij in conventie, 
      verweerder in reconventie,
      gemachtigde: mr. J.A.M.W. Lutgens,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie]
        ,
      wonend te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij in conventie, 
      eisende partij in reconventie,
      gemachtigde: mr. A.C. Dabekaussen.
    
    
    
      Partijen worden hierna [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] (gezamenlijk, in vrouwelijk enkelvoud) en [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
      
         de dagvaarding met producties 1 tot en met 22,
         de eis in reconventie met producties 1 tot en met 9,
         de op 9 maart 2023 overgelegde producties 10 tot en met 13 van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] ,
         de tijdens de mondelinge behandeling van 13 maart 2023 overgelegde akte wijziging van eis van [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] ,
         de mondelinge behandeling van 13 maart 2023, 
         de spreekaantekeningen aan de zijde van [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] , 
         de spreekaantekeningen, overgelegde foto’s en een e-mail bericht aan de zijde van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] . 
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] huurt van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] met ingang van 1 april 2013 de bedrijfsruimte aan de [adres 1] te [vestigingsplaats] (hierna: de winkelruimte) en sinds 1 april 2014 de woning gelegen aan de [adres 2] te [woonplaats 1] (hierna: de woning). 
      
    
    
      2.2.
      In de huurovereenkomst voor de winkelruimte staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 1 bij dagvaarding):
      
      
        
          “4.8 	Per betaalperiode van 1 kalendermaand bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst
        
        - De huurprijs € 1.250,00.(…)”
      
      
    
    
      2.3.
      In de huurovereenkomst voor de woning staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 2 bij dagvaarding):
      
      
        
          “4.4	Per betaalperiode van één maand bedraagt
        
      
      
        
          
            De huurprijs € 615,00
          
        
        
          
            Het voorschot op de vergoeding voor de door of vanwege verhuurder ten behoeve van huurder te verzorgen leveringen en diensten € 175,00
          
        
      
      
        Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen € 790,00 (…).”
      
      
    
    
      2.4.
      Partijen hebben in 2016 een juridische procedure met elkaar gevoerd over (herstel van) gebreken en huurachterstand. Die procedure is geëindigd in een minnelijke regeling. In het proces-verbaal van 21 oktober 2016 van de getroffen regeling zijn partijen, voor zover van belang, als volgt overeengekomen:
      
      
        
          “(…)
        
      
      
        1.	De huurachterstand van gedaagden in beide zaken dus voor zowel de winkelruimte als de woonruimte, wordt vastgesteld op € 18.000,- tot en met oktober 2016. Voor het meerdere verleent de verhuurder aan de huurders kwijting, mits de huurders aan hun hierna te noemen betalingsverplichting voldoen (…).
      
      
        2. 	De huurprijs voor de winkelruimte en de woonruimte gezamenlijk wordt met ingang van 1 november 2016 bepaald op € 1.000,-. De huurders zullen deze huurprijs vanaf deze datum telkens bij vooruitbetaling voldoen. Zodra de gebreken waarop de huurders zich in deze procedure ter rechtvaardiging van hun beroep op opschorting van de betalingsverplichting hebben beroepen, zijn opgeheven, wordt de huurprijs opnieuw gelijk aan de tot 1 november 2016 geldende huurprijzen van € 1.250,- voor de winkelruimte en € 790,- voor de woonruimte, vermeerder met in de tussentijd eventueel verschuldigde indexeringen (…).”
      
      
    
    
      2.5.
      In de brief van 8 april 2022 van de gemachtigde van [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] aan de gemachtigde van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] staat, geciteerd voor zover hier van belang:
      
      
        
          “(…) De procedure, die geëindigd is met de regeling, opgenomen in het proces-verbaal van de comparitie van 21 oktober 2016, heeft destijds mede als onderwerp achterstallig onderhoud gehad. Daarin is echter geen verandering gekomen. De gebreken aan winkel en woning zijn alleen maar verergerd. Bovendien ontbreekt sinds de watersnood van medio vorig jaar verwarming in het pand. Hierdoor is het gebruiksgenot nog verder verminderd. Uit dien hoofde bestaat daarom ook aanspraak op opschorting van huurbetalingen (…).”
        
      
      
    
    
      2.6.
      In de brief van 7 maart 2023 van [naam beheerder woning] , de beheerder van de woning en winkelruimte (hierna: [naam beheerder woning] ), staat geciteerd voor zover hier van belang: 
      
      
        
          “Wat betreft de Trespa-platen stel ik vast dat deze gewoon boven de winkel ingang hangen. Ik kan hier niet uit opmaken dat daar iets mis mee is. Ik ben hiervan niet in kennis gesteld totdat de achterstallige huur is gevorderd(…).”
        
      
      
    
    
      2.7.
      In de brief van 7 maart 2023 van [naam beheerder woning] , de beheerder van de woning en winkelruimte, staat geciteerd voor zover hier van belang: 
      
      
        
          “Daarnaast is gebleken dat huurders niet willen meewerken om de installateurs hun werk te laten doen, ik verwijs u naar de toegevoegde e-mail onderaan deze brief (bijlage 2). Bedrijven worden simpelweg niet binnengelaten alsook mag ik het gehuurde niet meer betreden van huurders [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] Door toedoen van de huurders kunnen de benodigde werkzaamheden dan ook niet worden afgerond en kan de cv-ketel niet in gebruik worden genomen (…).
        
      
      
      
        
          Verder heb ik kennis genomen van een rapport opgesteld door [naam 1] Advies. De hierin genoemde gebreken zijn nooit aan mij voorgelegd zodat ik ook geen mening kan hebben over de inhoud van het rapport. Ook [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] is naar mijn mening hiervan niet op de hoogte, althans niet van hetgeen door de huurders hierover wordt gezegd (…).”
        
      
      
    
    
      2.8.
      In de bijlage van voornoemde brief zitten twee e-mail berichten van 24 januari 2023 en 7 maart 2023 van installatiebedrijven gericht aan de beheerder, waarin staat, geciteerd voor zover hier van belang: 
      
      
        
          “ [adres 2] heeft duidelijk doorgegeven dat wij niet welkom zijn om de werkzaamheden uit te voeren omdat hij beweert dat het te maken heeft met [naam 2] . Dus dit gaat niet lukken.”
        
      
      
      
        
          “U heeft ons enige tijd geleden gevraagd om de werkzaamheden uit te voeren om de cv ketel in gebruik te stellen aan het pand [straat 1] / [straat 2] [plaats] . 
        
        
          Door de huurders aan het winkelpand van [naam zaak] ( [adres 1] ) is ons de toegang ontzegt waardoor wij de door u gevraagde werkzaamheden niet hebben kunnen uitvoeren(…).”
        
      
      
    
    
      2.9.
      In het e-mail bericht van 10 maart 2023 van [naam beheerder woning] , staat, geciteerd voor zover hier van belang: 
      
      
        
          “De staat van de winkelruimte en bovenwoning vertonen van binnen geen mankementen waardoor deze niet bewoonbaar zou zijn of dat het niet mogelijk is om een deugdelijke bedrijfsvoering/winkel te kunnen uitvoeren. De bovenwoning is in een moderne staat met een moderne keuken evenals de winkelruimte welke netjes en verzorgd eruit ziet. Ik heb de gehele woning en winkel mogen bekijken in februari 2022. Ik verwijs u naar enige foto’s van destijds (…).”
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] vordert, na wijziging van eis, dat de kantonrechter, bij vonnis:
      
      
        
          
            [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] veroordeelt tot herstel van de geconstateerde gebreken binnen één maand na datum van dit vonnis, althans een door uw rechtbank te bepalen termijn, conform advies van deskundige [naam 1] . Een en ander op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 per maand met een maximum van € 100.000,00 althans een door uw rechtbank te bepalen dwangsom met maximum;
        
        
          
            [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] veroordeelt tot betaling van (een voorschot op) de extra energiekosten die [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] heeft geleden ter hoogte van € 1.409,76;
        
        
          
            [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] veroordeelt tot betaling van (een voorschot op) de kosten van deskundige [naam 1] ter hoogte van € 907,50;
        
        
          
            [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] veroordeelt tot betaling van (een voorschot op) de werkelijke advocaatkosten ter hoogte van € 5.042,00;
        
        
          
            [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] veroordeelt (eveneens voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad) in de kosten van dit geding, met inbegrip van de nakosten zoals genoemd in 
        
      
      artikel 237 lid 4 Rv, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf het tijdstip dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in verzuim is deze kosten te voldoen. 
      
    
    
      3.2.
      
        [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] legt aan haar vordering ten grondslag dat de gebreken en dan met name de niet werkende cv-ketel haar huurgenot aantasten. Ook dreigt ten aanzien van de loshangende dan wel loslatende trespa platen een gevaarlijke situatie, aangezien personen daar onder door lopen. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] voert verweer. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt, voor zover hier van belang, nader ingegaan. 
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] vordert dat de kantonrechter, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        
          
            [eiseres partij in conventie, verweerster in reconventie 1] veroordeelt om het gehuurde winkelpand, gelegen aan de [adres 1] te [vestigingsplaats] , geheel ontruimd, schoon als ook in goede staat op te leveren onder afgifte van de sleutels bij [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] dan wel bij een door hem daartoe aan te wijzen derde, uiterlijk op een nader door de kantonrechter te bepalen datum, op straffe van een dwangsom ter hoogte van € 2.000,00 per dag dat [eiseres partij in conventie, verweerster in reconventie 1] hieraan geen uitvoering geeft met een maximum van € 50.000,00;
        
        
          
            [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en de zijnen, in het bijzonder [eiseres in conventie, verweerster in reconventie 2] , te veroordelen om de gehuurde woonruimte, gelegen aan de [adres 2] te [vestigingsplaats] , geheel ontruimd, schoon alsook in goede staat op te leveren onder afgifte van de sleutels bij [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] dan wel bij een door hem daartoe aan te wijzen derde, uiterlijk op een nader door de kantonrechter te bepalen datum, op straffe van een dwangsom ter hoogte van € 2.000,00 per dag dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [eiseres in conventie, verweerster in reconventie 2] hieraan geen uitvoering geeft met een maximum van € 50.000,00;
        
        
          
            [eiseres partij in conventie, verweerster in reconventie 1] en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , alsook [eiseres in conventie, verweerster in reconventie 2] , hoofdelijk, des de één betaald hebbende de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt om aan [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] te betalen de huurachterstand ter hoogte van € 38.012,52 (€ 30.137,52 + € 7.875,00) dan wel een voorschot daarop ter hoogte van minimaal € 20.000,00, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente over de periode vanaf de datum dat de huurbetaling is verschuldigd is, tot aan de dag der algehele voldoening;
        
        
          
            [eiseres partij in conventie, verweerster in reconventie 1] en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , alsook [eiseres in conventie, verweerster in reconventie 2] , hoofdelijk, des de één betaald hebbende de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt om aan [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] te betalen een vergoeding ex artikel 7:225 BW gelijk te stellen met gederfde huurinkomsten ter hoogte van € 5.000,00 zijnde de huurpenningen over een periode van 5 maanden (ad € 1.000,00 per maand) welke zien op de periode na ontruiming van het gehuurde tot de datum dat de huurovereenkomst gerechtelijke is ontbonden, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente over de periode vanaf de datum ontruiming tot aan de dag der algehele voldoening;
        
        
          
            [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] veroordeelt, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van deze procedure daarbij inbegrepen de nakosten ex artikel 237 lid 4 Rv vermeerderd met de wettelijke (handels)rente vanaf datum dat [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] in verzuim zijn betreffende de betaling van voornoemde kosten. 
        
      
      
    
    
      3.6.
      
        [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] legt aan zijn vorderingen de huurovereenkomsten ten grondslag, op grond waarvan [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] maandelijks huur dient te voldoen. 
      
    
    
      3.7.
      
        [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] voert verweer. 
      
    
    
      3.8.
      Op de stellingen van partijen wordt, voor zover hier van belang, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      4.1.
      Bij de beoordeling van het geschil komt eerst de vraag aan de orde of [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] voldoende spoedeisend belang heeft bij de door haar ingestelde vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening. Door [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] is tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat het spoedeisend belang tot herstel van de gestelde gebreken met name is gelegen in het gevaar van de loshangende, dan wel loslatende, trespa platen aan de winkelruimte en/of woning. [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] voert aan dat de loshangende en loslatende trespa platen aan de winkel en/of woning een bedreiging vormen voor de veiligheid van henzelf, voor de klandizie van hun winkel en voor derden die daar onder door lopen. Ook het niet aanwezig zijn van een werkende cv-ketel levert volgens [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] spoedeisend belang op. Door [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] is aangevoerd dat vanaf juli 2021 geen sprake meer is van een werkende centrale verwarming in de woning en/of winkel ten gevolge van de watersnoodramp destijds. 
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter is van oordeel dat geen sprake is van een spoedeisend belang bij [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] , zodat de vorderingen van [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] reeds hierom afgewezen dienen te worden. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt.
      
      
        
          Trespa platen
        
      
      
    
    
      4.3.
      
        [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] heeft naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een gevaarlijke situatie met trespa platen, zeker in het licht van de gemotiveerde betwisting van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] . Uit de recent door de beheerder van de woning en winkelruimte overgelegde brief van 7 maart 2023 (zie r.o. 2.6.) en de e-mail van 10 maart 2023 (zie r.o. 2.9.) blijkt dat naar zijn waarneming de trespa platen “gewoon boven de winkelingang hangen” onder overlegging van een aantal foto’s waaruit dit blijkt. In het licht van de betwisting door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] van dit gebrek is de enkele verwijzing door [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] naar het rapport van [naam 1] onvoldoende, aangezien [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] niet is betrokken bij het onderzoek dat heeft plaatsgevonden alvorens het rapport werd opgesteld. Tevens voert [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] aan geen toegang te verkrijgen tot de woon- en winkelruimte om de staat van het gehuurde zelf te kunnen vast stellen, op grond waarvan hij het gestelde gebrek betwist. 
      
    
    
      4.4.
      Daarbij komt dat de loshangende trespa platen reeds onderwerp van gesprek waren tijdens de procedure die partijen hebben gevoerd in 2016, zoals ook door [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] wordt beaamd bij dagvaarding (randnummer 4.3). Tussen partijen staat vast dat mede op grond hiervan tussen partijen is overeengekomen, zoals opgenomen in het proces- verbaal van 21 oktober 2016, dat sprake is van huurprijsvermindering per 1 november 2016 op grond waarvan [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] voor de woning en winkelruimte samen een bedrag van € 1.000,00 per maand is verschuldigd (zie r.o. 2.4.). 
      
    
    
      4.5.
      Voor zover [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] nog heeft bedoeld aan te voeren dat het door [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] gestelde gebrek is verergerd nà 2016, overweegt de kantonrechter als volgt. [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat zij de gebreken diverse malen heeft gemeld bij [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] . [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] betwist dit echter. [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat zij naar aanleiding van een brief van (de gemachtigde) van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] van 25 maart 2022, waarin [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] wordt verzocht tot betaling van de achterstallige huur, zich tot een advocaat heeft gewend en bij brief van 8 april 2022 melding heeft gemaakt dat de gebreken aan de woning en winkel zijn verergerd (zie r.o.2.5.). Dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] eerder dan bij brief van 8 april 2022 op de hoogte is gesteld van een beweerdelijk groeiende gevaarlijke situatie die ziet op loshangende en vallende trespa platen, is niet gesteld en ook niet gebleken. De kantonrechter overweegt dat het lange tijd stilzitten van [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] als gevolg waarvan door het enkele verstrijken van tijd mogelijk haast ontstaat bij het gevorderde, niet rechtvaardigt dat in kort geding ten behoeve van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] een spoedeisend belang wordt aangenomen. 
      
      
        
          Centrale verwarming
        
      
      
    
    
      4.6.
      Gebleken is dat een nieuwe cv-ketel door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] is geplaatst. Dat dit langere tijd heeft geduurd is volgens [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] te wijten aan derden waarvan hij afhankelijk was. Het gaat dan om de nieuwe gasleiding die moest worden aangelegd via andermans grondgebied en de lange levertijd van onderdelen om de cv-ketel te kunnen aansluiten. De cv-ketel is echter nog niet werkend, omdat deze nog door derden dient te worden aangesloten op de individuele meter in de meterkast. [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] stelt hierover dat zij de installatie van de cv-ketel niet belemmeren en de betreffende monteurs desgewenst toegang verschaffen. [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] wenst daarbij vooraf deugdelijk geïnformeerd te worden, zodat zij met de afspraak tot verdere installatie van de cv-ketel rekening kan houden. Uit de overgelegde brief van 7 maart 2023 van de beheerder van het gehuurde en de daaraan gehechte e-mailberichten van twee verschillende installatiebedrijven van respectievelijk 24 januari 2023 en 7 maart 2023 blijkt echter dat [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] geen toegang verleent tot het uitvoeren van de betreffende werkzaamheden aan de cv-ketel (zie r.o. 2.7. en 2.8.). Daaruit volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] het in gebruik stellen van de reeds geplaatste cv-ketel frustreert. Zij kan daarom niet langer volhouden dat zij vanwege de cv-ketel een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevraagde voorlopige voorziening. 
      
      
        
          Overige gebreken
        
      
      
    
    
      4.7.
      Ten aanzien van de overige bij dagvaarding gestelde gebreken verwijst de kantonrechter naar hetgeen hiervoor reeds is overwogen over de trespa platen op grond waarvan geen sprake is van een spoedeisend belang. De overige gebreken zijn immers zonder uitzondering gebreken die volgens [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] reeds aanwezig waren in 2016 en die onderdeel uitmaken van het proces-verbaal van 21 oktober 2016. 
      
      
        
          (Voorschot) extra energiekosten, (voorschot) kosten deskundige, (voorschot) advocaatkosten
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] vordert, naast herstel van gebreken, een (voorschot) op de extra energiekosten, (voorschot) kosten van de deskundige en (voorschot) van de advocaatkosten. [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] laat echter na om de spoedeisendheid van deze vorderingen te onderbouwen. Bij gebrek hieraan worden ook deze vorderingen in conventie afgewezen. 
      
      
        
          Conclusie & proceskosten
        
      
      
    
    
      4.9.
      Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat van [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] gevergd kan worden dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht, zodat er geen sprake is van een spoedeisend belang bij haar vorderingen. De vorderingen van [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] zullen dan ook worden afgewezen.
      
    
    
      4.10.
      
        [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld tot betaling van de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] worden tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 793,00 voor salaris gemachtigde.
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
      
    
    
      4.11.
      Ten aanzien van het spoedeisend belang voert [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] (onder meer) aan dat sprake is van een fors oplopende huurachterstand, hetgeen verlies van huurinkomsten betekent en extra kosten om de huur te kunnen incasseren. 
      
    
    
      4.12.
      
        [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] voert aan dat geen sprake is van spoedeisendheid aangezien [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] de afgelopen zeven jaren ook met minder huurinkomsten heeft ‘door gekund’. 
      
    
    
      4.13.
      De kantonrechter overweegt dat [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] tijdens de mondelinge behandeling heeft erkend dat zij vanaf juli 2022 in het geheel geen huurpenningen meer voldoet, op grond waarvan in ieder geval vanaf dat moment sprake is van een oplopende huurachterstand. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft dan ook reeds hierom een spoedeisend belang bij het gevorderde. Hierna zal de kantonrechter de vorderingen dan ook inhoudelijk bespreken. 
      
      
        
          De huurachterstand tot en met december 2021
        
      
      
    
    
      4.14.
      
        [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] stelt, onder verwijzing naar een overzicht van de deurwaarder van 3 november 2022 (productie 7 bij reconventie), dat de huurachterstand tot en met 31 december 2021 € 30.137,52 bedraagt, te weten:
      
        
          € 8.595,00 openstaand uit de door partijen getroffen regeling zoals vastgelegd in het proces-verbaal van 21 oktober 2016,
        
        
          € 17.147,52 aan huur van de woning,
        
        
          € 4.395,00 aan huur van de winkelruimte. 
        
      
      
    
    
      4.15.
      De kantonrechter overweegt dat als het gaat om een geldvordering in kort geding terughoudendheid bij toewijzing ervan op zijn plaats is. Bij de beoordeling in kort geding is in dat geval de norm of het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk is. De kantonrechter overweegt verder dat in kort geding in beginsel geen ruimte bestaat voor (nadere) bewijslevering. 
      
    
    
      4.16.
      Gelet op het hiervoor genoemde toetsingskader en gelet op de betwisting van de hoogte van de huurachterstand door [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] en de door [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] gestelde over de achterstand gemaakte afspraken is de kantonrechter van oordeel dat de gevorderde huurachterstand tot en met december 2021 wordt afgewezen. [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] betwist de (hoogte van de) gevorderde achterstand immers en stelt dat de nog openstaande huur over die periode slechts een kleine € 2.000,00 bedraagt. Ook voert [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] aan dat geen rekening is gehouden met de door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] toegezegde huurkorting gedurende de corona tijd en er bovendien nog verrekening van de service- en stookkosten dient plaats te vinden. Weliswaar bestrijdt [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] op zijn beurt dat afspraken zijn gemaakt en vindt hij dat zijn overzicht van de achterstand wel klopt, maar daarmee is geen sprake van een vordering die in hoge mate aannemelijk is. Daar speelt voor de kantonrechter ook mee dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in zijn eis in reconventie verschillende bedragen heeft genoemd als het gaat om de huurachterstand en ook verschillende overzichten daarvan heeft overgelegd. Het is dus voor de kantonrechter niet op het eerste gezicht duidelijk vast te stellen wat die achterstand nu daadwerkelijk is en dan is de betwisting ervan door [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] voldoende. 
      
      
        
          De huurachterstand vanaf 1 januari 2022 tot en met 28 februari 2023
        
      
      
    
    
      4.17.
      Over deze periode vordert [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] een bedrag van € 7.875,00 aan huurachterstand. Door [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] is tijdens de mondelinge behandeling erkend dat vanaf juli 2022 geen enkele huurpenningen meer door [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] worden voldaan aan [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] . Echter als rechtvaardiging daarvoor voert [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] aan dat zij de huur mag opschorten tot de door haar gestelde gebreken zijn hersteld, dan wel dat sprake is van partiële ontbinding van de huurovereenkomst vanwege de door haar gestelde gebreken aan de woning en winkelruimte. 
      
    
    
      4.18.
      
        [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] beroept zich op een opschortingsrecht heeft in dat kader rapporten in het geding gebracht van [naam 1] (producties 14 en 15 bij dagvaarding) waaruit het bestaan van de gestelde gebreken zou volgen. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] betwist op zijn beurt primair het bestaan van gebreken, omdat [naam beheerder woning] deze bij een huisbezoek, waarvan foto’s zijn gemaakt die [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] op de mondelinge behandeling heeft overgelegd, niet heeft kunnen vaststellen. Subsidiair voert [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] aan dat, voor zover wel sprake is van gebreken, deze, op de cv-ketel na, reeds zijn meegenomen in de huurprijsverlaging per 1 november 2016 en daarom geen verdere opschorting van huur rechtvaardigen. Bovendien is relevant dat de [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] op zijn beurt een beroep op opschorting doet voor een eventuele verplichting tot het uitvoeren van herstel- en of renovatie werkzaamheden zolang huurders de huurbetaling niet hervatten. Volgens [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] is sprake van schuldeisersverzuim. 
      
    
    
      4.19.
      Met verwijzing naar het hiervoor genoemde toetsingskader, is de kantonrechter ook voor deze vordering van oordeel dat deze zich niet leent voor beoordeling in kort geding en daarom dient te worden afgewezen. Op grond van de discussie tussen partijen over en weer over het bestaan van en de omvang van gebreken en wie daarvoor aan de lat staat, is in kort geding, wegens gebrek aan ruimte voor (nadere) bewijslevering, geen plaats. Dat betekent dan ook dat de hoogte van de verschuldigde huurpenningen over deze periode niet in hoge mate aannemelijk is en het gevorderde daarom zal worden afgewezen.
      
      
        
      
      
        
          Ontruiming en vergoeding ex artikel 7:225 BW
        
      
      
    
    
      4.20.
      Nu de gevorderde huurachterstand wordt afgewezen zal de gevorderde ontruiming van de woning en winkelruimte op straffe van een dwangsom en de gevorderde vergoeding ex artikel 7:225 BW eveneens worden afgewezen wegens gebrek aan grondslag. 
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.21.
      
        [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld tot betaling van de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] worden tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 793,00 voor salaris gemachtigde. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] vastgesteld op € 793,00,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.3.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] vastgesteld op € 793,00.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. K.M.J.A. Smitsmans en in het openbaar uitgesproken.
      
      
      
        type: LS