ECLI:NL:GHARL:2023:2653, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 28-03-2023, 200.302.544/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-03-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verkooptransactie voormalig bejaardentehuis De Arendshorst in Assen tussen twee projectontwikkelaars. Koopovereenkomst of intentieovereenkomst? Pand wordt door hypotheekhouder executoriaal verkocht. Geen schadeplichtigheid verkopers ten opzichte van kopers.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Leeuwarden
      afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.302.544/01
      (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 166001)
    
    
    
    
      
        arrest van 28 maart 2023
      
    
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
  
  
    
      1DGG Vastgoed B.V.,
    
      die is gevestigd in Rotterdam,
      verder: DGG,
    
    2. Javri Holding B.V.,
    die is gevestigd in Lochem,
    3. Common Realty B.V.,
    
      die is gevestigd te Lochem,
      verder: Common Realty,
      die hoger beroep hebben ingesteld,
      bij de rechtbank: eiseressen in conventie en verweersters in reconventie,
      hierna gezamenlijk te noemen: DGG c.s.,
      advocaat: mr. D. de Jong, die kantoor houdt in Zeist,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1Mr. J.A.P.M. Valkering q.q.,
    
      die woont in Limmen,
      in zijn hoedanigheid van vereffenaar van de nalatenschap van [de erflater],
      2. [geïntimeerde2],
      die woont in [woonplaats1] ,
      hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden],
      die ook hoger beroep hebben ingesteld,
      bij de rechtbank: gedaagden in conventie en eisers in reconventie,
      advocaat: mr. S. Maakal, die kantoor houdt in Heerenveen.
    
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep 
    
    
      1.1
      DGG c.s. hebben hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, op 14 juli 2021 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: 
      
        
          de dagvaarding in hoger beroep van 5 oktober 2021;
        
        
          de memorie van grieven van 25 januari 2022 waarbij de eis is gewijzigd;
        
        
          de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep van 19 april 2022, waarbij de eis ook is gewijzigd;
        
        
          de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep van 28 juni 2022;
        
        
          het tussenarrest van 9 augustus 2022 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 20 januari 2023, waarbij beide partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd. Valkering c.s. hebben voorafgaand aan de mondelinge behandeling nog een aantal jaarrekeningen in het geding gebracht.
        
      
      
    
    
      1.2
      Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1
      Dit geschil handelt over de overeenkomst die partijen in het kader van de voorgenomen verkoop van een voormalig bejaardentehuis in Assen op 23 februari 2018 hebben gesloten. De vraag is of deze overeenkomst als een koopovereenkomst dan wel als een voorovereenkomst moet worden geduid. De genoemde onroerende zaak is uiteindelijk nooit aan DGG c.s. geleverd. Na diverse beslagleggingen en een executoriale verkoop is het pand aan de hoogste bieder, niet zijnde DGG c.s., verkocht. DGG c.s. maken in dit geding aanspraak op schadevergoeding, voor het grootste deel bestaande uit naar hun zeggen misgelopen rendement op de transactie. Ook Valkering c.s. vorderen schadevergoeding.
      
    
    
      2.2
      De rechtbank heeft alle vorderingen over en weer afgewezen. Het hof is het daar mee eens en zal die beslissingen hierna toelichten.
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1
      De rechtbank heeft een uitvoerig overzicht gegeven van de relevante feiten in dit geschil. Daartegen zijn geen grieven gericht, zodat ook het hof van die feiten uit zal gaan. Het hof zal hierna een kort overzicht geven van de voor de beoordeling in hoger beroep van belang zijnde feiten, waarbij het hof het door de rechtbank gegeven overzicht nog op een paar punten zal aanvullen.
      
    
    
      3.2
      
        [geïntimeerde2] (verder: [geïntimeerde2] ) en [de erflater] (verder: [de erflater] ) hebben in november 2015 het voormalige (verouderde) verzorgingstehuis De Arendshorst, gelegen aan de De Klenckestraat in Assen, gekocht van de stichting Accolade Zorggroep (verder: Accolade) voor een koopsom van € 3.769.999,-. Zij wilden dit gebouw verbouwen en verhuren aan een aantal organisaties in de zorg. Naast De Arendshorst hadden zij - dan wel alleen [geïntimeerde2] - ook andere onroerendgoedprojecten in Leeuwarden, Drachten en Zwolle in portefeuille. Op de Arendshorst rustte een recht van hypotheek.
      
    
    
      3.3
      Bij [de erflater] is alvleesklierkanker geconstateerd. Dit was reden om de projecten van de hand te doen. [de erflater] is op 21 april 2019 overleden. Mr. Valkering is executeur van zijn nalatenschap.
      
      
    
    
      3.4
      
        [geïntimeerde2] is begin 2018 in contact gekomen met DGG c.s. als beoogd kopers van de portefeuille, in de personen van [de bestuurder1] als bestuurder van DGG (verder: [de bestuurder1] ), en [de bestuurder2] (verder: [de bestuurder2] ) als bestuurder van Javri. De meeste contacten in dat kader vonden plaats tussen [geïntimeerde2] en [de bestuurder2] . [de bestuurder2] heeft op 6 februari 2018 om nadere gegevens van De Arendshorst gevraagd, [geïntimeerde2] heeft op 12 februari 2018 een aantal gegevens verstrekt, waarbij is aangegeven dat een vleugel van De Arendshorst nog aan Accare was verhuurd, dat een andere vleugel aan Promens Care (handelende onder de naam Cosis, welke benaming het hof verder zal aanhouden) zou worden verhuurd en dat het middendeel aan Omega Zorg zou worden verhuurd, dit na een verbouwing.
      
    
    
      3.5
      
        [de bestuurder2] heeft op 14 februari 2018 een indicatief voorstel aan [geïntimeerde2] gedaan voor de aankoop van De Arendshorst voor 10 miljoen euro onder een aantal voorwaarden. In die mail was opgenomen: “Als je het met de uitgangspunten eens bent zorg ik ervoor dat je medio volgende week een getekende LOI [letter of intent, hof] met alle uitgangspunten ontvangt”.
      
    
    
      3.6
      Op 22 februari 2018, daags voor zijn wintersportvakantie, heeft [de bestuurder2] een conceptovereenkomst opgesteld, die op 23 februari 2018 door [de bestuurder1] en [geïntimeerde2] is getekend (de laatste ook als gemachtigde van [de erflater] ). Deze overeenkomst, waarin DGG en Javri optreden als koper voor een nader te noemen meester, luidt voor zover van belang als volgt:
      
      
        “In aanmerking nemende dat:
         Partijen overeenstemming hebben bereikt op hoofdlijnen aangaande de koop van een Vastgoedproject te Assen, nader gespecificeerd;
         Verkopers instaan voor de juiste bestemming en een onherroepelijke omgevingsvergunning en alle benodigde (door Kopers relevant geachte) informatie zullen aanleveren op eerste verzoek;
         Kopers betreffende het Vastgoedproject te Assen inzage en (binnen redelijke grenzen) inspraak krijgen in de verbouwing voor zover dit nog mogelijk is;
         Kopers een redelijke termijn krijgen voor het noodzakelijke informatieonderzoek en het aantrekken van een passende financiering van minimaal 60% van de investering;
         Kopers en Verkopers de (ver)koop van het Vastgoedproject te Assen nader in een koopovereenkomst wensen vast te leggen.
        Betreffende de aankoop van het Vastgoedproject te Assen komen Partijen het volgende overeen: (…)
        Koopsom: € 10.300.000 kosten koper
        Verbouwing: maximaal € 1.700.000 inclusief BTW, voor rekening Kopers
        Huursom: conform opgaaf Verkopers, circa € 800.000,- per jaar
        Huurtermijn: 15 jaar vanaf datum aanvang bouwwerkzaamheden
        Grond: schoon, geschikt voor het beoogde gebruik
        Opstal: vrij van asbest, vrij van technische mankementen (w.o. lekkages)
        Installaties: van voldoende kwaliteit, vrij van technische mankementen
        Energielabel: verplicht, door Verkopers aan te leveren
        Opmerking: Partijen komen overeen dat Verkopers de verbouwing begeleiden en derhalve instaan voor verbouwingsoverschrijdingen.”
      
      
      
      
    
    
      3.7
      Op dezelfde dag hebben partijen ook een overeenkomst voor de overige projecten uit de portefeuille getekend. Ook voor die locaties – waarbij in de overeenkomst sprake was van twee geïdentificeerde locaties in Leeuwarden en onbekende locaties in Zwolle en in Drachten – bevatten in de considerans de zinsnede dat partijen overeenstemming hebben bereikt op hoofdlijnen aangaande de koop van diverse vastgoedprojecten. Ook was in de overeenkomst opgenomen dat die vastgoedprojecten onlosmakelijk aan elkaar en aan het vastgoedproject te Assen gekoppeld waren.
      
    
    
      3.8
      Na de ondertekening van de overeenkomst van 23 februari 2018 heeft [geïntimeerde2] op verzoek van DGG c.s. diverse stukken toegezonden en is informatie uitgewisseld over de voortgang rond de huurovereenkomst en de verbouwingen en de daarbij opgetreden ver- en ontwikkelingen. Op 6 april 2018 hebben DGG c.s. een eerste concept voor een koopovereenkomst toegezonden, waarbij de daartoe opgerichte vennootschap Common Realty als koper zou optreden. In de marge van dit concept zijn vragen gesteld over de verbouwing, de asbestinventarisatie, het bodemonderzoek, de huurovereenkomsten, het energielabel en een subsidieaanvraag. Over die onderwerpen hebben partijen daarna verder gesproken.
      
    
    
      3.9
      
        Na een bespreking op 27 september 2018 heeft [de bestuurder2] in een mail van 
        1 oktober 2018 weergegeven welke afspraken partijen hadden gemaakt, namelijk dat de koopsom is aangepast, op basis van de laatste gesloten huurovereenkomst, tot een bedrag van 7,8 miljoen euro, dat het project in Assen ontkoppeld zal worden van de andere projecten en dat een aangepaste concept koopovereenkomst zal worden toegezonden.
      
      
    
    
      3.10
      Op 12 oktober 2018 is door de toenmalige advocaat van DGG c.s. een aangepast ‘concept voor discussiedoeleinden’ van de koopovereenkomst toegezonden. Daarbij was de opmerking geplaatst dat DGG c.s. zich ernstige zorgen maakten over de voortgang die benodigd is voor een succesvolle afronding van de transactie.
      
    
    
      3.11
      
        [geïntimeerde2] heeft op 12 november 2018 aan zijn verzekeraar gemeld: “wij hebben de Arendhorst te Assen verkocht de transactie staat voor deze maand gepland, ik heb de gegevens van jullie betreffende deze verzekering overgedragen aan de toekomstige nieuwe eigenaren zij zullen t.z.t. wel contact met jullie opnemen, maar de verzekering stopt deze maand (…)”
      
    
    
      3.12
      Op 19 november 2018 heeft (de advocaat van) [geïntimeerde2] op de concept-koopovereenkomst van 12 oktober 2018 gereageerd.  Hij sloot zijn reactie er mee af dat zijn cliënten streefden naar een overdracht voor de feestdagen van 2018.
      
    
    
      3.13
      Op 28 september 2018 heeft Vuurboom Vastgoed B.V. (gelieerd aan de aannemer die De Arendshorst moest verbouwen) beslag gelegd op De Arendshorst voor een vordering van € 1.460.000,-. [geïntimeerde2] heeft dit beslag niet direct meegedeeld aan [de bestuurder2] .
      
    
    
      3.14
      
        Op 22 januari 2019 heeft de toenmalige advocaat van DGG c.s. aan Valkering c.s. geschreven;
        “Tot grote teleurstelling van mijn cliënten en in weerwil van de vele – harde – toezeggingen van uw cliënten (… ) is het onderhandelingstraject om terzake de aan elkaar verbonden projecten te Assen en Leeuwarden tot finale overeenstemming te komen, nog steeds niet afgerond. Dat komt omdat de door uw cliënten te regelen zaken – de verbouwing en verhuur van project Assen en de ontwikkeling, realisatie en verhuur van project Leeuwarden – maar niet worden afgewikkeld en naar behoren vastgelegd. (…)  Het wanpresteren van uw cliënten lijdt bij mijn cliënten tot schade die niet voor hun rekening kan blijven. Ondanks het voorgaande zijn mijn cliënten bereid om met uw cliënten tot 1 februari 2019, 17.00 uur door te onderhandelen, teneinde overeenstemming te bereiken over een definitieve koop van het object Assen, alsmede sluitende afspraken te maken voor project Leeuwarden.”
      
      
    
    
      3.15
      Op 24 januari 2019 heeft een bespreking tussen [de bestuurder1] en [de bestuurder2] enerzijds en [geïntimeerde2] en [de buurman] , buurman van [de erflater] , anderzijds, plaatsgevonden in Bussum. Dit heeft niet tot een oplossing geleid. Het door [de bestuurder1] en [de bestuurder2] gedane voorstel was voor [geïntimeerde2] niet aanvaardbaar.
      
    
    
      3.16
      
        Op 29 januari 2019 heeft de advocaat van [geïntimeerden] gereageerd op de brief van 
        22 januari 2019. Hij schreef dat op grond van het in Bussum gedane voorstel geen overeenstemming kan worden bereikt, dat zijn cliënten nog steeds bereid zijn om De Arendshorst te verkopen en leveren en dat zij een gewijzigd voorstel tegemoet zien. Als uiterlijk 1 februari 2019 geen overeenstemming wordt bereikt dan achten [geïntimeerden] zich vrij om ook met derden over verkoop te onderhandelen.
      
      
    
    
      3.17
      DGG c.s. hebben op 31 januari 2019 de rechtbank verlof gevraagd om beslag te mogen leggen op De Arendshorst en op de huuropbrengst daarvan, dit ter verzekering van hun verhaalsmogelijkheden voor schadevergoeding. Het verlof is verleend en de beslagen zijn gelegd. Ook is beslag gelegd op privé-rekeningen van [de erflater] en [geïntimeerde2] . Een opheffingskortgeding heeft ertoe geleid dat bij vonnis van 22 juli 2019 het beslag op de huurpenningen is opgeheven, maar niet het beslag van DGG op De Arendshorst zelf.
      
    
    
      3.18
      De hypotheekverstrekker heeft bij op 25 maart 2020 wegens achterstand op de hypotheektermijnen [geïntimeerde2] de executie aangezegd van De Arendshorst. Dit heeft uiteindelijk geleid tot een executoriale verkoop op 6 december 2020. DGG c.s. hebben daar een bod gedaan van € 3.835.000, maar De Arendshorst is gekocht door een andere partij, VRC Holding B.V. te Amstelveen, die met € 6.700.000,- een aanzienlijk hoger bod had gedaan.
      
      
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      4.1
      DGG c.s. hebben bij de rechtbank een schadevergoeding van € 4.699.849,41 (bestaand uit gemaakte kosten en verwacht gederfd rendement) gevorderd, primair op de grondslag dat op 23 februari 2018 een perfecte koopovereenkomst is gesloten die wegens toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerden] moet worden ontbonden onder vergoeding van de schade.
      
    
    
      4.2
      
        Als subsidiaire grondslag is aangevoerd dat, in geval de overeenkomst van 
        23 februari 2018 als een intentieovereenkomst moet worden aangemerkt, [geïntimeerden] hun inspanningsverplichtingen onder die overeenkomst niet zijn nagekomen en daarom schadeplichtig zijn. Ook in dat geval vorderen DGG c.s., onder ontbinding van de overeenkomst, dezelfde schade als bij de primaire grondslag.
      
      
    
    
      4.3
      Meer subsidiair hadden DGG c.s. nog een vordering tot dooronderhandelen ingesteld, maar die was door de tijd ingehaald.
      
    
    
      4.4
      In reconventie hebben [geïntimeerden] de opheffing van de gelegde beslagen gevorderd en een verklaring voor recht dat DGG c.s. schadeplichtig zijn, met verwijzing naar de schadestaat.
      
    
    
      4.5
      De rechtbank heeft geoordeeld dat niet sprake was van een op 23 februari 2018 gesloten koopovereenkomst, omdat partijen geen overeenstemming hadden bereikt over alle essentialia en de daarin opgenomen verplichtingen van [geïntimeerden] onvoldoende bepaalbaar waren in de zin van artikel 6:227 BW. Daarop strandde de primaire vordering. De subsidiaire vordering heeft de rechtbank afgewezen omdat geen sprake is van verzuim aan de kant van [geïntimeerden] 
      
    
    
      4.6
      De reconventionele vordering tot opheffing van de beslagen is toegewezen. De vordering tot vergoeding van schade is afgewezen omdat de rechtbank niet is gebleken dat DGG c.s. wanprestatie hebben gepleegd dan wel onrechtmatig hebben gehandeld.
      
      
    
  
  
    
      5Het oordeel van het hof
    
    
      
        De vorderingen over en weer
      
    
    
    
      5.1
      DGG c.s. vorderen in principaal appel de vernietiging van het vonnis en het alsnog toewijzen van hun vorderingen. Zij handhaven hun primaire en subsidiaire vordering zoals in eerste aanleg ingesteld. Als meer subsidiaire vordering hebben zij de grondslag aangevuld met wanprestatie dan wel onrechtmatig handelen doordat [geïntimeerden] de tussen partijen gesloten overeenkomsten omtrent de koop van De Arendshorst niet hebben nageleefd. Zij voeren daartoe zeven Romeins genummerde bezwaren (grieven) tegen het vonnis aan.
      
    
    
      5.2
      In incidenteel appel vorderen [geïntimeerden] een verklaring voor recht dat DGG c.s. zich schuldig hebben gemaakt aan wanprestatie en verwijzing naar de schadestaatprocedure. Zij hebben twee grieven tegen het vonnis geformuleerd.
      
    
    
      5.3
      Het hof zal rechtdoen op de in hoger beroep gewijzigde vorderingen. De wijzigingen zijn op het processueel juiste tijdstip ingesteld, tegen de eiswijziging als zodanig is over en weer ook geen bezwaar gemaakt en de eiswijzigingen zijn ook niet in strijd met de eisen van een goede procesorde.
      
      
        
          De overeenkomst van 23 februari 2018 is geen koopovereenkomst
        
      
      
    
    
      5.4
      De eerste drie grieven van DGG c.s. (en grief IV gedeeltelijk) keren zich alle tegen het oordeel van de rechtbank dat de overeenkomst van 23 februari 2018 geen (onvoorwaardelijke) koopovereenkomst voor de Arendshorst behelst. Dat op die datum een overeenkomst tussen partijen is getekend staat niet ter discussie. Wel hoe die overeenkomst moet worden uitgelegd.
      
      
      
      
      
      
      
    
    
      5.5
      De vraag wat voor contractuele afspraken tussen partijen zijn gemaakt moet worden beantwoord aan de hand van de zogeheten Haviltex-maatstaf. Volgens die maatstaf kan de vraag hoe in een overeenkomst de verhouding van partijen is geregeld niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van die overeenkomst. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die de bewoordingen van een schriftelijk vastgelegde overeenkomst, gelezen in de context daarvan als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van die overeenkomst vaak wel van groot belang.
      
    
    
      5.6
      De bewoordingen van de overeenkomst van 23 februari 2018 duiden er niet op dat de overeenkomst al de definitieve koopovereenkomst omvat, omdat in de overeenkomst staat dat de koop nog in een nadere overeenkomst moet worden vastgelegd. Dat in de overeenkomst wel is aangeven wat het object is dat verkocht wordt en een prijs is genoemd, is in dit licht onvoldoende om de overeenkomst als een definitieve koopovereenkomst aan te merken.  Daarbij is van belang dat, zoals beide partijen hebben aangevoerd, de koopprijs gerelateerd is aan de huurovereenkomsten die voor De Arendshorst waren of nog zouden worden gesloten. Dat de huurovereenkomsten op 23 februari 2018 nog niet definitief waren, was DGG c.s. op dat moment bekend. Daarmee was de in die overeenkomst genoemde koopprijs dus ook niet definitief, zoals in de verdere besprekingen tussen partijen ook is gebleken en waarbij over lagere koopprijzen is gesproken. Voor de duiding van de overeenkomst is, anders dan DGG c.s. aanvoert, ook van belang dat op 14 februari 2018 door [de bestuurder2] was aangekondigd dat eerst een ‘letter of intent’ zou volgen (zie hiervoor onder 3.5) en dat over de tekst van de overeenkomst van 23 februari 2018 niet uitgebreid is onderhandeld (zie hiervoor onder 3.6).
      
    
    
      5.7
      Verder kan bij de uitleg van overeenkomsten ook betekenis toekomen aan de wijze waarop partijen daaraan uitvoering hebben gegeven. Tot aan deze procedure blijkt niet dat partijen zich hebben gedragen als dat er op 23 februari 2018 al een definitieve koopovereenkomst tot stand was gekomen. DGG c.s. hebben nooit een afspraak met de notaris gemaakt voor de levering van de Arendshorst. Partijen hebben tot in januari 2019 (zie hiervoor onder 3.15 en 3.16) dooronderhandeld over de prijs waartegen De Arendshorst zou moeten worden geleverd, evenals over de andere punten die in de overeenkomst waren genoemd. De door DGG c.s. opgestelde concept-koopovereenkomsten hebben uiteindelijk niet tot een definitieve koopovereenkomst geleid.
      
    
    
      5.8
      Het hof merkt daarom, evenals de rechtbank, de overeenkomst van 23 februari 2018 niet aan als een koopovereenkomst. De daarop betrekking hebbende grieven zijn tevergeefs voorgedragen en de primaire grondslag van DGG c.s. kan de vordering niet dragen.
      
      
      
      
      
      
        
          Geen ontbinding van de intentieovereenkomst
        
      
      
    
    
      5.9
      De grieven IV en V zien op de afwijzing van de subsidiaire grondslag van de vordering van DGG c.s., namelijk dat [geïntimeerden] hun verplichtingen uit de, nu als intentieovereenkomst te duiden, overeenkomst van 23 februari 2018, niet zijn nagekomen. De rechtbank heeft terecht overwogen dat, wil de op grond van artikel 6:277 BW gevorderde schadevergoeding bij ontbinding toewijsbaar zijn, er sprake van moet zijn van verzuim aan de zijde van [geïntimeerden] (artikel 7:265 lid 2 BW). 
      
    
    
      5.10
      Van een blijvende of tijdelijke onmogelijkheid om de intentieovereenkomst na te komen was bij het instellen van de vordering van DGG c.s. geen sprake. De totstandkoming van een koopovereenkomst en een daarop volgende levering van De Arendshorst aan DGG c.s. als zodanig was op het moment dat de inleidende dagvaarding werd uitgebracht nog mogelijk, maar de ingestelde vordering was primair gericht op betaling van een schadevergoeding. Dit was ook al opgenomen in het beslagrekest waarmee DGG c.s. de procedure zijn gestart. Dat later, mede als gevolg van dat beslag en de tussen partijen gerezen problemen, [geïntimeerden] de hypotheekhouder niet konden voldoen en de Arendshorst executoriaal is verkocht, maakt niet dat het verzuimvereiste niet langer geldt, zoals de rechtbank ook terecht heeft overwogen.
      
    
    
      5.11
      De rechtbank heeft vastgesteld dat geen sprake is van een ingebrekestelling van de zijde van DGG c.s., die tot het intreden van verzuim heeft geleid. Dat oordeel wordt in hoger beroep niet aangevochten.
      
    
    
      5.12
      DGG c.s. stellen in hoger beroep dat verzuim is ingetreden doordat sprake was van een overeengekomen datum van levering van 30 november 2018, die niet is gehaald. Die stelling faalt echter omdat het aan het hof niet is gebleken dat een fatale leveringsdatum tussen partijen was overeengekomen. Verder voeren DGG c.s. aan dat [geïntimeerden] tekort zijn geschoten in het zorgdragen voor de totstandkoming van de huurovereenkomsten en verbouwingsovereenkomsten, waardoor aan de kant van [geïntimeerden] blijvende onmogelijkheid tot nakoming is ontstaan. DGG c.s. hebben naar het oordeel van het hof echter niet aangetoond dat de intentieovereenkomst op deze punten voor [geïntimeerden] concrete resultaatsverplichtingen bevatte om, voor een bepaalde datum, huurovereenkomsten en daarmee samenhangende verbouwingsovereenkomsten tot stand te brengen.  Dat door de vertraging bij de totstandkoming van afspraken over huur en verbouwing een blijvende onmogelijkheid voor [geïntimeerden] is ontstaan om de intentieovereenkomst alsnog na te komen, onderschrijft het hof dan ook niet. 
      
    
    
      5.13
      Verder stellen DGG c.s. dat [geïntimeerden] tijdens de bespreking van 17 januari 2019 dreigden om De Arendshorst aan derden te verkopen wat volgens DGG c.s. neerkomt op een mededeling dat [geïntimeerden] in de nakoming van de intentieovereenkomst tekort zouden schieten waarmee zij, met toepassing van artikel 6:83 sub c BW, in verzuim waren geraakt. Volgens DGG c.s. was er een alternatieve koper in beeld waarbij buurman [de buurman] een rol zou hebben gespeeld.  [geïntimeerden] hebben dit een en ander bestreden.
      
    
    
      5.14
      
        Het hof oordeelt dat van een zodanige mededeling niet is gebleken. Tot in november 2018 was er, ondanks problemen rond de verbouwing en de huurovereenkomsten, bij beide partijen de verwachting dat zij tot overeenstemming konden komen over De Arendshorst (zie de onder 3.12 nog gememoreerde reactie van de advocaat van [geïntimeerden] van 
        19 november 2018). De verstandhouding tussen partijen is verslechterd nadat DGG c.s. lucht kreeg van het door Vuurboom Vastgoed gelegde beslag, een kwestie waarvan [geïntimeerde2] dacht dat hij dat kon oplossen zonder dat dit de verhouding met DGG c.s. behoefde te raken. Dit heeft ertoe geleid dat DGG c.s. niet meer hebben gereageerd op de wijzigingsvoorstellen van [geïntimeerden] op de concept-koopovereenkomst en de verdere onderhandelingen tussen partijen in het slop raakten. De bespreking die tussen partijen plaats vond in Bussum is, zo is ook ter zitting bij het hof gebleken, niet in goede harmonie verlopen. DGG c.s. heeft daar een prijsvoorstel gedaan dat voor [geïntimeerden] niet aanvaardbaar was. Dat [geïntimeerden] daar iets anders hebben gezegd dan is verwoord in de brief van hun advocaat van 29 januari 2019 (zie hiervoor onder 3.16) erop neerkomende dat na 1 februari [geïntimeerden] 2020 bij het ontbreken van overeenstemming niet langer exclusief met DGG c.s. zouden onderhandelen, is niet gebleken. Dat buurman [de buurman] zelf belangen had bij aankoop van de Arendshorst heeft DGG c.s. ook niet aannemelijk gemaakt. [de buurman] heeft ter zitting van het hof verklaard dat hij in een later stadium (maart 2020) onder zijn relaties heeft gezocht naar iemand in die interesse in De Arendshorst had en dat hij geen daar zelf geen belangen bij had.
      
      
    
    
      5.15
      De conclusie luidt dus dat bij het instellen van de vordering geen sprake was van blijvende of tijdelijke onmogelijkheid aan de kant van [geïntimeerden] in de nakoming van de intentieovereenkomst en dat [geïntimeerden] niet in verzuim verkeerden op het moment dat DGG c.s. beslag legden en dat zij dus ook niet schadeplichtig waren. Daarop strandt de subsidiaire vordering van DGG c.s.. De grieven IV en V falen.
      
    
    
      5.16
      Het hof gaat voorbij aan het in algemene bewoordingen gestelde bewijsaanbod tot het doen horen van [de bestuurder2] , [de bestuurder1] en hun toenmalige advocaat mr. Houtzager en het in het geding brengen van verdere, niet nader aangeduide, documenten.
      
      
        
          Het beslag en de kosten van de procedure in conventie
        
      
      
    
    
      5.17
      De grieven VI en VII keren zich tegen het dictum van het vonnis. Volgens DGG c.s. heeft de rechtbank ten onrechte het door hen gelegde beslag opgeheven op straffe van verbeurte van een dwangsom. Behalve dat zij in hun visie terecht beslag hebben gelegd voeren zij aan dat het beslag op het moment dat de rechtbank uitspraak deed al was vervallen doordat de hypotheekhouder tot uitwinning was overgegaan, zodat [geïntimeerden] volgens hen geen belang meer hadden bij dit onderdeel van hun vordering.
      
    
    
      5.18
      
        DGG c.s. gaan eraan voorbij dat zij, naast het beslag op De Arendshorst, ook derdenbeslagen onder Cosis en Omega Zorg hadden gelegd en op de bankrekeningen van [geïntimeerde2] en [de erflater] . Aangezien DGG c.s. geen recht op schadevergoeding hebben, zijn deze beslagen ten onrechte gelegd. De rechtbank heeft onderkend dat het beslag op De Arendshorst door de hypotheekhouder was overgenomen. Als na de uitwinning door de hypotheekhouder een overschot van de executieopbrengst resteert, heeft de schuldeiser die tijdig beslag heeft gelegd, een gunstiger positie bij de verdeling van het eventuele overschot dan een niet-beslaglegger. Het hof verstaat de veroordeling tot doorhaling van de inschrijving van de beslagen door de rechtbank aldus dat de rechtbank aan deze potentiële voorkeurspositie van DGG c.s. een eind heeft willen maken. Aangezien het hof het oordeel van de rechtbank deelt dat DGG c.s. geen vorderingsrecht op [geïntimeerden] hebben, is de opheffing van de beslagen en de doorhaling van de inschrijving terecht toegewezen. 
        In dat licht is ook de beslissing tot compensatie van de proceskosten in reconventie door de rechtbank terecht, omdat de vorderingen van [geïntimeerden] deels zijn toegewezen.
        Ook deze grieven treffen geen doel.
      
      
      
        
          Het incidenteel appel
        
      
      
    
    
      5.19
      
        [geïntimeerden] hebben in hoger beroep hun vordering gewijzigd en de grondslag beperkt tot toerekenbare tekortkoming, die zou hebben plaatsgevonden na 1 februari 2019. Hun eerste grief keert zich echter grotendeels tegen de verwerping door de rechtbank van hun stelling dat DGG c.s. onzorgvuldig dan wel onrechtmatig hebben gehandeld door na 1 februari 2019 niet meer mee te willen werken aan verkoop en levering van De Arendshorst. Bij beoordeling van die stellingen hebben [geïntimeerden] geen belang meer gelet op de eiswijziging in hun memorie van grieven in incidenteel appel. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft hun advocaat nog aangegeven dat het hem gaat om de grondslag onrechtmatige daad, daarin gelegen dat [geïntimeerden] ten onrechte beslag hebben gelegd. Aan die nieuwe eiswijziging gaat het hof voorbij omdat dit een grondslagwijziging is die in een te laat stadium van de procedure, in strijd met de twee-conclusieregel, is gedaan.
      
    
    
      5.20
      Voor zover [geïntimeerden] beogen te stellen dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van DGG c.s. geldt dat hun standpunt zich niet goed verdraagt met hun, hiervoor door het hof gehonoreerde verweer tegen de vordering van DGG c.s. dat van een voldragen koopovereenkomst nooit sprake is geweest en hun brief van 29 januari 2019 waarin zij aankondigen dat na 1 februari 2019 niet langer sprake zou zijn van exclusieve onderhandelingen tussen DGG c.s. en [geïntimeerden] over verkoop van De Arendshorst. Dat onder die omstandigheden toch sprake zou kunnen zijn van een toerekenbare tekortkoming van DGG c.s. hebben [geïntimeerden] onvoldoende toegelicht. Daarop strandt hun eerste grief. Hun tweede grief die zich keert tegen de proceskostencompensatie in reconventie slaagt evenmin.
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      5.21
      Zowel het principale als het incidentele appel treft geen doel. Het hof zal het vonnis van de rechtbank bekrachtigen. Het hof zal DGG c.s. in de kosten van het principale appel veroordelen, aan de zijde van De Vries c.s. te begroten op het van [geïntimeerden] geheven griffierecht en op 2 punten naar tarief VIII van het liquidatietarief à € 6.059,- per punt voor salaris advocaat. De Vries c.s. zullen in de kosten van het incidenteel appel worden veroordeeld, te begroten op 1 punt naar tarief II à € 1183,- per punt.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
    
      6.1
      
        bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, van 
        14 juli 2021;
      
      
    
    
      6.2
      
        veroordeelt DGG c.s. tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerden] in principaal appel:
        € 1.756,- aan griffierecht
        € 12.118,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerden] (2 procespunten x appeltarief VIII);
      
      
      
    
    
      6.3
      
        veroordeelt [geïntimeerden]  tot betaling van de volgende proceskosten van DGG c.s. in incidenteel appel:
        € 1.183,- aan salaris van de advocaat van DGG c.s. (1 procespunt x appeltarief II);
      
      
    
    
      6.4
      bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
      
    
    
      6.5
      verklaart de in dit arrest uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.6
      wijst af wat verder is gevorderd.
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. J.H.  Kuiper, P.S. Bakker en J. Dammingh, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 
        28 maart 2023.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
     ECLI:NL:RBNNE:2021:2946
  
  
     HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158
  
  
     Vgl. HR 20 februari 2004, ECLI:NL:PHR:2004:AO1427, NJ 2005/493 (DSM/Fox).
  
  
     Zie HR 18 september 2015 ECLI:NL:HR 2015:2741 en HR 12 oktober 2012 ECLI:NL:HR:2012:BX5572