ECLI:NL:RBLIM:2022:2792, Rechtbank Limburg, 06-04-2022, C/03/291438 / HA ZA 21-221
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2022-04-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Civiel recht. Bodemzaak. Koper woning verwijt verkoopmakelaar die ook optrad als hypotheekadviseur voor de koper, dat de financiering van de woning niet tot stand is gekomen. Koper vordert schadevergoeding, waaronder de boete die de koper aan de verkoper moest betalen, van de verkoopmakelaar/hypotheekadviseur. Vordering afgewezen.

vonnis
    RECHTBANK LIMBURG
    
    
      Burgerlijk recht
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/03/291438 / HA ZA 21-221
    
    
    
      
        Vonnis bij vervroeging van 6 april 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonend te [woonplaats 1] ,
      eiser,
      advocaat mr. L.S. Slinkman te Hoogezand,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      
        h.o.d.n. [handelsnaam],
      wonend te [woonplaats 2] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. H.M.J. van Boxtel te Eindhoven.
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding met vijf producties
        
        
          de conclusie van antwoord met dertien producties
        
        
          de dagbepaling van de mondelinge behandeling
        
        
          het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 11 februari 2022
        
        
          de pleitnota van [gedaagde] overgelegd op 11 februari 2022. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Tot slot is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Tussen [eiser] als koper en [naam verkoper] (hierna: [naam verkoper] ) als verkoper, is op 24 april 2019 een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot het onroerend goed [adres 1] te [plaats 1] (hierna: de woning). De koopprijs bedroeg € 250.000,00. De levering zou plaatsvinden op 1 juli 2019.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] trad in opdracht van [naam verkoper] op als verkoopmakelaar. 
      
    
    
      2.3.
      
        In de koopovereenkomst zijn onder andere de volgende ontbindende voorwaarden opgenomen:
        “artikel 15 Ontbindende voorwaarden
      
    
    
      15.1.
      
        .	Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: 
        a. op 15-05-2019 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een toereikend bedrag geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen. (…)
      
      
      
        
          artikel 20 Nadere afspraken
        
        
          Ontbindende voorwaarde verkoop eigen woning.
        
        
          Koper heeft het recht deze overeenkomst te ontbinden indien er uiterlijk 15-06-2019 nog geen getekende koopovereenkomst ligt voor de hem in eigendom toebehorende onroerende zaak [adres 2] te [plaats 2] . Koper verplicht zich om in samenspraak met [handelsnaam] al het redelijk mogelijke te doen teneinde tot verkoop te geraken.”
      
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser] heeft op 8 mei 2019 een e-mailbericht gestuurd aan [gedaagde] waarin hij kenbaar maakt dat hij tegen een onvoorziene kwestie is aangelopen met betrekking tot de financiering. [eiser] vraagt om verlenging van de termijn van de ontbindende voorwaarden en om verdaging van de leveringstermijn.
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] heeft op 15 mei 2019 gereageerd op het e-mailbericht van 8 mei 2019. Daarbij laat hij weten dat [naam verkoper] niet akkoord gaat met de verzochte verlenging en verdaging.
      
    
    
      2.6.
      
        [eiser] heeft [gedaagde] op enig moment als hypotheekadviseur ingeschakeld betreffende de financiering voor de aankoop van de woning.
      
    
    
      2.7.
      
        [naam verkoper] heeft de koopovereenkomst ontbonden per 22 juli 2019 en aanspraak gemaakt op betaling van de in de koopovereenkomst overeengekomen boete van € 25.000,00 wegens een tekortkoming van [eiser] . 
      
    
    
      2.8.
      Bij vonnis van 25 augustus 2020 is [eiser] door de kantonrechter te Leeuwarden veroordeeld om de door [naam verkoper] gevorderde boete, wettelijke rente, proceskosten en nakosten te betalen. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, dat de rechtbank:
      - voor recht verklaart dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten bemiddelingsovereenkomst door niet als een redelijk handelend makelaar/ hypotheekadviseur te handelen ter zake de ten behoeve van [eiser] aan te vragen hypotheek met betrekking tot de woning aan de [adres 1] te [plaats 1] ,
      - [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 27.392,31,
      - [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de door [eiser] verschuldigde executiekosten ontstaan na 18 maart 2021,
      - [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 452,00,
      - [gedaagde] veroordeelt in de kosten van de procedure.
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten bij de uitvoering van de hypotheekadvieswerkzaamheden. Door toedoen van [gedaagde] is namelijk de financiering niet op tijd rondgekomen. Verder heeft [gedaagde] niet (op tijd) gewaarschuwd voor het risico van het laten verstrijken van de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde ten aanzien van de financiering. Verder stelt [eiser] dat [gedaagde] in strijd met artikel 6 van de NVM-gedragscode heeft gehandeld door zowel als verkoopmakelaar voor [naam verkoper] als ook als hypotheekadviseur voor [eiser] op te treden. Door toedoen van [gedaagde] is uiteindelijk de koopovereenkomst ontbonden en was [eiser] een boete verschuldigd aan [naam verkoper] . [eiser] acht [gedaagde] daarom aansprakelijk voor de schade die [eiser] lijdt. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Daarop wordt hierna bij de beoordeling ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    Rondkomen financiering
    
    
      4.1.
      
        [eiser] verwijt [gedaagde] dat door zijn toedoen de financiering voor de aankoop van de woning niet op tijd is rondgekomen. In de dagvaarding heeft [eiser] dit standpunt niet onderbouwd. Onvermeld is wat [gedaagde] precies fout zou hebben gedaan. Pas bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [eiser] een toelichting gegeven. [gedaagde] zou de door [eiser] aangeleverde stukken niet hebben ingediend bij de geldverstrekker. De geldverstrekker kon daardoor de aanvraag niet beoordelen en dat is volgens [eiser] de reden waarom de financiering niet is rondgekomen. 
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] heeft bij conclusie van antwoord uitgebreid en met stukken onderbouwd toegelicht wat hij heeft gedaan in het kader van de financieringsaanvraag en hoe het traject feitelijk is verlopen. [eiser] heeft de door [gedaagde] gegeven toelichting voor het grootste deel niet weersproken. Uit de niet weersproken delen van de toelichting van [gedaagde] en de door [eiser] ingenomen stellingen tijdens de mondelinge behandeling blijkt in ieder geval het volgende feitelijke verloop van het financieringstraject. 
      
    
    
      4.3.
      
        [eiser] kon de aankoop van de woning slechts financieren als hij een geldlening kreeg en als zijn eigen woning zou worden verkocht. [eiser] heeft op 14 juni 2019 stukken aangeleverd ten behoeve van een financieringsaanvraag. Op dat moment was de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud al bijna een maand verstreken. [gedaagde] heeft op 20 juni 2019 vernomen dat sprake was van een BKRnotering waardoor [eiser] niet in aanmerking kwam voor een hypothecaire geldlening. De notering is geregistreerd door Rabobank. Rabobank heeft op 25 juni 2019 laten weten wat nodig is om de notering te verwijderen. [gedaagde] moest een openstaande schuld aflossen en aantonen dat een financiering kon worden verkregen als de BKR-notering zou worden geschrapt. Verder moest [naam verkoper] verklaren dat de koopovereenkomst niet zou worden ontbonden en dat de boete niet zou worden gevorderd. [naam verkoper] heeft die verklaring afgelegd op 1 juli 2019 (de overeengekomen leveringsdatum), met het voorbehoud dat de woning wel op kortst mogelijke termijn moest worden afgenomen. Aangezien de woning van [eiser] toen nog niet was verkocht, heeft [gedaagde] voor [eiser] een overbruggingskrediet aangevraagd op basis van de geschatte overwaarde van de woning van [eiser] . [naam verkoper] heeft [eiser] op 12 juli 2019 in gebreke gesteld en hem een termijn van acht dagen geboden om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Binnen die termijn is het kennelijk niet gelukt om alsnog de benodigde financiering te verkrijgen.
      
    
    
      4.4.
      De geschetste gang van zaken duidt er niet op dat [gedaagde] onnodig stil heeft gezeten. [eiser] heeft niet toegelicht wat [gedaagde] op welk moment anders had moeten doen. De door [eiser] tijdens de mondelinge behandeling ingenomen stellingen maken dit ook niet duidelijk. [eiser] heeft immers slechts gesteld dat [gedaagde] geen stukken zou hebben ingediend, maar dat is verder niet onderbouwd. [eiser] heeft in deze procedure geen stukken overgelegd (van bijvoorbeeld de beoogd geldverstrekker) waaruit dit blijkt. Verder heeft [eiser] niet gesteld dat bij het wel indienen van de stukken nog tijdig, dus voor ommekomst van de nadere termijn die [naam verkoper] op 12 juli 2019 had gesteld, een financiering was verkregen en de levering had kunnen plaatsvinden. Gelet hierop heeft [eiser] niet voldaan aan de op hem rustende stelplicht terzake enerzijds de gestelde tekortkoming van [gedaagde] en anderzijds het causaal verband tussen die tekortkoming en de gestelde schade.
      
      
        
          Waarschuwingsplicht
        
      
      
    
    
      4.5.
      
        [eiser] stelt verder dat op [gedaagde] de plicht rustte om te waarschuwen voor het risico van het laten verstrijken van de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst. Waarom op [gedaagde] een dergelijke waarschuwingsplicht zou rusten, terwijl de overeenkomst tussen partijen er juist op was gericht dat een financiering zou worden verkregen (en de koopovereenkomst dus niet zou worden ontbonden), heeft [eiser] niet toegelicht. 
      
    
    
      4.6.
      Voor zover uit de stellingen van [eiser] gedestilleerd moet worden dat hij vindt dat [gedaagde] vóór 15 mei 2019 (einde van de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud) had moeten waarschuwen dat de financiering eventueel niet zou rondkomen, is dat tegenstrijdig met de stellingen van [eiser] over de reden voor het niet verkrijgen van een financiering. Volgens [eiser] is het verkrijgen van een financiering immers enkel misgegaan doordat [gedaagde] (na 15 mei 2019) niet op tijd stukken heeft aangeleverd bij de geldverstrekker en niet vanwege de ontoereikende financiële situatie van [eiser] zelf. Nu de eigen financiële situatie volgens [eiser] kennelijk niet de oorzaak was van het mislopen van een financiering, was er voor [gedaagde] ook geen reden om te waarschuwen dat de ontbindende voorwaarde moest worden ingeroepen. 
      
      
        
          Belangenverstrengeling
        
      
      
    
    
      4.7.
      
        [eiser] heeft tot slot gesteld dat [gedaagde] in strijd met artikel 6 van de NVMgedragscode heeft gehandeld door zowel als verkoopmakelaar als ook als hypotheekadviseur voor [eiser] (als koper) op te treden. Daardoor zou sprake zijn van belangenverstrengeling.
      
    
    
      4.8.
      
        Het ingeroepen artikel 6 luidt als volgt:
        “Het NVM-lid en de NVM-Makelaar/Taxateur hebben geen direct of indirect belang bij onroerend goed, tenzij dit dient tot huisvesting of belegging. Zij handelen dan ook direct noch indirect in onroerend goed en onthouden zich van risicodragende projectontwikkeling. Zij voorkomen betrokken te raken in een verstrengeling van belangen.”
      
    
    
      4.9.
      Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is niet duidelijk waarom in dit geval sprake zou zijn van verstrengeling van belangen als bedoeld in de gedragscode. Zowel koper als verkoper wilden hetzelfde: de woning overdragen. Daarvoor was een succesvolle financiering noodzakelijk. Van strijd met artikel 6 van de NVM-gedragscode is daarom niet gebleken.
      
      
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
      
    
    
      4.10.
      Dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen, is niet komen vast te staan. De vorderingen van [eiser] worden afgewezen.
      
    
    
      4.11.
      
        [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Deze worden tot op heden begroot op:
      - griffierecht	€	952,00
      - salaris advocaat	€	1.442,00 (2,0 punten × tarief III ad € 721,00)
      Totaal	€ 	2.394,00
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      wijst het gevorderde af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 2.394,00.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman en in het openbaar uitgesproken op 6 april 2022.
      
    
  
  
    type: TD