ECLI:NL:RBMNE:2023:1073, Rechtbank Midden-Nederland, 08-03-2023, 9802970
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2023-03-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: huurrecht woonruimte, meerdere vorderingen: 1) huurverlaging bij huurcommissie 2) bindende voordracht door huurders en/of voordracht kandidaat door huurders bij leeggekomen kamer? 3) wel of geen gemeenschappelijke ruimte? 4) verhuurplicht voor verhuurder?

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Utrecht
    
    
    
      zaaknummer: 9802970 UC EXPL  22-2486 JP/36418
    
    
    
      
        Vonnis van 8 maart 2023
      
    
    
    
      inzake
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] ,
    
      wonende te [woonplaats] ,
      en
      2. [eiser sub 2],
      wonende te [woonplaats] ,
      verder gezamenlijk ook te noemen: [eiser sub 1] en [eiser sub 2] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      gemachtigde: mr. C.E. Verploeg, werkzaam bij D.A.S. Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringsmaatschappij N.V.,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      verder ook te noemen: [gedaagde] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      gemachtigde: mr. T.G. Gijtenbeek.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben op 5 april 2022 een dagvaarding (met 28 producties) laten uitbrengen aan [gedaagde] . [gedaagde] heeft op 13 juli 2022 gereageerd met een conclusie van antwoord en een eis in reconventie (met 7 producties). Op 14 oktober 2022 hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] aanvullende producties 29 tot en met 44 ingediend alsook een usbstick met daarop een geluidsopname. Op 24 oktober 2022 hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] een conclusie van antwoord in reconventie ingediend. Eveneens op 24 oktober 2022 heeft [gedaagde] aanvullende producties 8 tot en met 16 en 17 ingediend. Op 25 oktober 2022 heeft hij aanvullende productie 18 ingediend. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben vervolgens op 26 oktober 2022 aanvullende producties 45 tot en met 47 ingediend. [gedaagde] heeft daarna op 28 oktober 2022 een aanvullende productie 19 ingediend.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling van de zaak is gehouden op 31 oktober 2022.[eiser sub 1] en [eiser sub 2] zijn verschenen met hun gemachtigde. [gedaagde] is verschenen met zijn gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Partijen hebben hierbij gebruik gemaakt van aantekeningen, waarvan zij een afschrift aan de kantonrechter, de griffier en hun wederpartij hebben overhandigd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er tijdens de zitting is besproken.
      
    
    
      1.3.
      Omdat [gedaagde] de usb-stick met een geluidsopname, behorende bij de door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] als productie 40 ingediende transcriptie, niet voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft ontvangen, is hem na de mondelinge behandeling een kopie toegestuurd. [gedaagde] is in de gelegenheid gesteld om te reageren op deze geluidsopname behorende bij productie 40. [gedaagde] heeft zijn reactie hierop gegeven in de akte van 23 november 2022. 
      
    
    
      1.4.
      Het was de bedoeling dat de kantonrechter vervolgens op 25 januari 2023 het vonnis zou wijzen en uitspreken. Dat is niet gelukt. De kantonrechter heeft besloten dat vandaag het vonnis in deze zaak wordt gewezen en uitgesproken. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      
        In conventie en reconventie
      
    
    
    
      2.1.
      
        
          [eiser sub 1] en [eiser sub 2] huren ieder voor zich sinds 1 mei 2013 een kamer in een pand met het adres [adres] in [plaats] . In eerste instantie hadden zij een onderhuurcontract met de heer [A] (hierna: [A] ), (destijds) eigenaar van het [café] dat op de begane grond van dit pand werd geëxploiteerd. [gedaagde] verhuurde, als mede-eigenaar van dit pand, het gehele pand aan [café] / [A] . Op 24 februari 2016 heeft [gedaagde] op verzoek van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de huurovereenkomsten tussen enerzijds [eiser sub 1] en [eiser sub 2] en anderzijds [A] overgenomen.In de huurovereenkomsten staat dat [eiser sub 1] een kamer op de derde verdieping aan de voorzijde van de woning huurt en [eiser sub 2] een kamer op de tweede verdieping aan de voorzijde van de woning huurt. Verder staat in de huurovereenkomsten van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] met [gedaagde] , voor zover van belang, het volgende:
        “Lid 3:
        Verhuurder verleent:
      
      
        
          medegebruik/gebruik eigen keuken (…)
        
        
          medegebruik/gebruik eigen douche/bad (…)
        
        
          medegebruik/gebruik eigen wc
        
      
      
        (…)
        Art. 16
        Komt er in de woning waarin het gehuurde zich bevindt een kamer leeg, dan bepalen verhuurder en huurder(s) in overleg wie de nieuwe huurder wordt. Indien huurder(s) om gegronde redenen bezwaar maken tegen een door de verhuurder voorgestelde kandidaat, dient de verhuurder de kandidatuur in te trekken.
        Art. 17
        Bij het leegkomen van een kamer hebben de gezamenlijke huurders het recht één van hen bindend voor te dragen als huurder. Dit recht geldt tot 14 dagen vóór het einde van de overeenkomst van de vertrekkende huurder [onderstreping door de kantonrechter].
        Art. 18
        De gezamenlijke huurders kunnen derden voordragen voor een leeggekomen kamer. Verhuurder kan de door de huurders voorgedragen kandidaat slechts afwijzen op zwaarwegende gronden.”
      
      
    
    
      2.2.
      
        Naast de door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] gehuurde kamers bevinden zich in het pand, voor zover van belang, nog de volgende ruimtes. Op de eerste verdieping bevindt zich een kamer en een keuken. De kamer op de eerste verdieping is eerder verhuurd geweest aan de broer van [eiser sub 2] en vervolgens aan de heer [B] (hierna: [B] ). [B] heeft zijn huurovereenkomst per 1 februari 2020 opgezegd. Deze kamer staat sinds 5 januari 2020 leeg en wordt sinds 1 februari 2020 niet verhuurd. Op de derde verdieping bevindt zich naast de door [eiser sub 1] gehuurde kamer een afsluitbare kamer met een trap naar het dak (hierna: de kamer op de derde verdieping). 
        Voor een goed beeld van de situatie van de verschillende ruimtes, zijn hieronder plattegronden van de verdiepingen opgenomen.
      
      
        
          
            
          
        
        
          
            
          
        
        
          
            
          
        
      
      
    
    
      2.3.
      
        [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben ieder afzonderlijk in maart 2019 een verzoek ingediend bij de huurcommissie tot huurverlaging. De huurcommissie heeft vervolgens een voorbereidend onderzoek uit laten voeren in het pand en heeft daarvan twee rapporten opgesteld. Hierin staan de puntenaantallen voor de door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] te betalen huur genoemd. Partijen hebben vervolgens hun zienswijzen op de zitting bij de huurcommissie van 7 februari 2020 naar voren kunnen brengen. Daarna heeft de huurcommissie in beide zaken uitspraak gedaan (voor [eiser sub 1] met zaaknummer 59838 en voor [eiser sub 2] met zaaknummer 59848). Zij heeft aangesloten bij de puntentellingen uit de rapporten en heeft geoordeeld dat de huurprijs voor de kamer van [eiser sub 1] met ingang van 1 maart 2019 naar € 154,01 per maand wordt verlaagd en de huurprijs voor de kamer van [eiser sub 2] met ingang van 1 maart 2019 naar € 189,37 per maand wordt verlaagd. De uitspraken van de huurcommissie zijn verstuurd op 24 maart 2020. [gedaagde] heeft tegen deze uitspraken geen rechtsmiddel ingesteld (bij de kantonrechter). [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zijn per april 2020 de door de huurcommissie vastgestelde huurprijzen aan [gedaagde] gaan betalen.
      
      
        3.	Wat vorderen partijen over een weer en wat vinden zij van de vorderingen van hun wederpartij?
      
    
    
      3.1.
      
        [eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen om:
      
      
        
          ten aanzien van de te veel betaalde huurpenningen:
        
      
      
        
          
            [gedaagde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser sub 1] te betalen € 3.002,87, vermeerderd met de wettelijke rente en € 548,00 aan buitengerechtelijke kosten;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser sub 2] te betalen € 2.543,19, vermeerderd met de wettelijke rente en € 492,00 aan buitengerechtelijke kosten;
        
      
      
      
        
          ten aanzien van de kamer op de eerste verdieping:
        
        
          primair:
        
      
      3. [gedaagde] te veroordelen om binnen twee weken na betekening van het vonnis deze kamer aan [eiser sub 2] te verhuren voor een (maximale) huurprijs volgens de puntentelling voor onzelfstandige woonruimte, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag;
      
      
        
          subsidiair:
        
      
      4. voor recht te verklaren dat artikel 17 van de huurovereenkomst van toepassing is 
      
        en
        – zo begrijpt de kantonrechter en hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] tijdens de mondelinge behandeling bevestigd – veroordeling van [gedaagde] om voorafgaand aan de verhuur van deze kamer [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de gelegenheid te bieden om de kamer te huren overeenkomstig dit artikel met een (maximale) huurprijs volgens de puntentelling voor onzelfstandige woonruimte, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag;
        
          meer subsidiair:
        
      
      5. voor recht te verklaren dat bij verhuur van deze kamer artikel 18 van de huurovereenkomst van toepassing is en– zo begrijpt de kantonrechter en hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] tijdens de mondelinge behandeling bevestigd – veroordeling van [gedaagde] om voorafgaand aan de verhuur van deze kamer [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de gelegenheid te bieden om een kandidaat – gezien artikel 18 van de huurovereenkomsten begrijpt de kantonrechter: derden – voor te dragen die slechts op zwaarwegende gronden door de verhuurder kan worden afgewezen, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag;
      
      
        
          ten aanzien van de kamer op de derde verdieping:
        
        
          primair:
        
      
      6. [gedaagde] te veroordelen deze kamer binnen twee weken na betekening van het vonnis vrij te geven als gemeenschappelijke ruimte, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag;
      
        subsidiair:
      
      7. voor recht te verklaren dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] conform artikel 17 van de huurovereenkomst [eiser sub 1] op 2 oktober 2020 bindend hebben voorgedragen als huurder voor deze kamer en[gedaagde] te veroordelen tot het, binnen twee weken na betekening van dit vonnis, verhuren van deze kamer aan [eiser sub 1] met een (maximale) huurprijs volgens de puntentelling voor onzelfstandige woonruimte, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag;
      
        meer subsidiair:
      
      8. voor recht te verklaren dat artikel 17 van de huurovereenkomst van toepassing isen– zo begrijpt de kantonrechter en hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] tijdens de mondelinge behandeling bevestigd – veroordeling van [gedaagde] om voorafgaand aan de verhuur van deze kamer [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de gelegenheid te bieden om de kamer te huren overeenkomstig dit artikel met een (maximale) huurprijs volgens de puntentelling voor onzelfstandige woonruimte, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag;
      
        nog meer subsidiair:
      
      9. voor recht te verklaren dat artikel 18 van de huurovereenkomst van toepassing is 
      
        en
        – zo begrijpt de kantonrechter en hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] tijdens de mondelinge behandeling bevestigd – veroordeling van [gedaagde] om voorafgaand aan de verhuur van deze kamer aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de gelegenheid te bieden om een kandidaat – gezien artikel 18 van de huurovereenkomsten begrijpt de kantonrechter: derden – voor te dragen die slechts op zwaarwegende gronden door de verhuurder kan worden afgewezen, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag;
      
      
      
        
          ten aanzien van alle vorderingen:
        
      
      10. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten met rente en hem te veroordelen in de nakosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser sub 1] en [eiser sub 2] leggen aan deze vorderingen, kernachtig samengevat, het volgende ten grondslag. Zij hebben, gelet op de uitspraken van de huurcommissie, over de periode van maart 2019 tot en met maart 2020 € 3.002,87 respectievelijk € 2.543,19 te veel aan huurpenningen betaald. Deze bedragen moet [gedaagde] dan ook aan hen terugbetalen.Zij maken aanspraak op de wettelijke rente omdat [gedaagde] inzake deze terugbetalingsverplichting in verzuim is geraakt. Zij maken aanspraak op de buitengerechtelijke kosten omdat zij hun vorderingen ter incasso uit handen hebben moeten geven. Voor de vorderingen ten aanzien van de kamers op de eerste en derde verdieping voeren [eiser sub 1] en [eiser sub 2] aan dat [gedaagde] zich meerdere keren niet aan de huurovereenkomst heeft gehouden. Hij heeft, zonder overleg, de kamer op de eerste verdieping verhuurd aan [B] en toen hij vertrok zou er ook al een nieuwe huurder voor deze kamer zijn, terwijl [eiser sub 1] en [eiser sub 2] beide keren een beroep hebben gedaan op artikel 17 van de huurovereenkomst volgens de vereisten van dat artikel. Verder heeft [gedaagde] het slot van de kamer op de derde verdieping op 25 september 2020 vervangen en daarmee heeft hij [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de toegang tot deze gemeenschappelijke ruimte ontnomen.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer tegen de vorderingen van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] en concludeert tot afwijzing van de vordering in conventie met veroordeling van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] in de proces- en nakosten, vermeerderd met rente. [gedaagde] heeft daarnaast zelf vorderingen in reconventie en in voorwaardelijke eis in reconventie ingesteld. Hij vordert in reconventie:
      
        
          dat de teveel door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] betaalde huurpenningen over de periode van maart 2019 tot en met maart 2020 wordt verrekend met hun toekomstige huurtermijnen die zij aan hem verschuldigd zijn, althans dat de kantonrechter een betalingsregeling bepaalt;
        
        
          voor recht te verklaren dat artikel 17 van de huurovereenkomst geen verhuurplicht inhoudt van de verhuurder;
        
        
          voor recht te verklaren dat de leegstaande kamer op de derde verdieping niet behoort tot de gemeenschappelijke ruimte, die huurders op grond van de huurovereenkomst in gebruik zouden mogen nemen;
        
        
          hoofdelijke veroordeling van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] in de proces- en nakosten, vermeerderd met rente;
        
      
      in voorwaardelijke reconventie heeft [gedaagde] gevorderd:
      5. voor recht te verklaren dat sprake is van (ver)huur van zelfstandige woonruimte en te bepalen dat partijen gehouden zijn een nieuwe huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte te sluiten tegen een marktconforme vrije sector huurprijs, althans een huurprijs en voorwaarden in goede justitie te bepalen, en dat de huurovereenkomsten voor onzelfstandige woonruimte met [eiser sub 1] en [eiser sub 2] eindigen.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling 
    
    
      4.1.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
    
    
      4.2.
      Gelet op de samenhang tussen de vorderingen van partijen in conventie en reconventie, behandelt de kantonrechter de vorderingen hierna gezamenlijk.
      
      
        
          De terugbetaling van de te veel betaalde huur en betaling van de rente en buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      4.3.
      De huurcommissie heeft in haar uitspraken, die beiden zijn verzonden op 24 maart 2020, geoordeeld dat de huurprijs voor de door [eiser sub 1] gehuurde kamer € 154,01 per maand bedraagt vanaf 1 maart 2019 en dat de huurprijs voor de door [eiser sub 2] gehuurde kamer € 189,37 per maand bedraagt vanaf 1 maart 2019. Deze uitspraken van de huurcommissie zijn gedaan naar aanleiding van de verzoeken van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] om de redelijkheid van hun voorstel tot huurverlaging te beoordelen. [gedaagde] is niet binnen een termijn van acht weken tegen de uitspraken van de huurcommissie opgekomen bij de kantonrechter. Dit heeft tot gevolg dat partijen geacht worden te zijn overeengekomen wat de huurcommissie in haar uitspraken heeft vastgesteld (artikel 7:262 van het Burgerlijk Wetboek, hierna: BW). Het gaat hierbij om dwingend recht (artikel 7:265 BW). De kantonrechter moet dus uitgaan van deze huurprijzen. Dat is tussen partijen niet in geschil. 
    
    
      4.4.
      De kantonrechter overweegt duidelijkheidshalve dat de huurcommissie bevoegd is om te beslissen over de huurprijs (en andere vergoedingen) en niet over de verdere inhoud van de huurovereenkomsten.
      
    
    
      4.5.
      
        [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben gesteld dat zij vanaf april 2020 de door de huurcommissie vastgestelde prijzen zijn gaan betalen en zij over de periode vanaf maart 2019 tot en met maart 2020 € 3.002,87 respectievelijk € 2.543,19 te veel aan huurpenningen hebben betaald. [gedaagde] heeft hiertegen aangevoerd dat hij zich alle rechten voorbehoudt wat betreft de berekening van de te veel betaalde huurpenningen. Hiermee heeft [gedaagde] de onderbouwde stellingen van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] ter zake van de berekening van de te veel betaalde huurpenningen onvoldoende weersproken. Deze vorderingen van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zijn dus in beginsel toewijsbaar.
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] heeft met betrekking tot de door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] te veel betaalde huurpenningen in conventie tot afwijzing geconcludeerd en in reconventie gevorderd dat de kantonrechter bepaalt dat deze bedragen moeten worden verrekend met hun toekomstige huurtermijnen althans dat de kantonrechter een betalingsregeling bepaalt. 
      
    
    
      4.7.
      Wat betreft de verrekening overweegt de kantonrechter dat uit artikel 6:127 BW volgt dat één van de vereisten is dat de schuldenaar (in dit geval [gedaagde] ) bevoegd moet zijn tot het afdwingen van de betaling van zijn eigen vordering op de schuldeiser(s) (in dit geval [eiser sub 1] en [eiser sub 2] ). Deze bevoegdheid heeft [gedaagde] in dit geval echter niet. Het gaat immers om toekomstige huurtermijnen en deze vorderingen zijn nog niet opeisbaar. Het beroep van [gedaagde] op verrekening slaagt dus niet. 
    
    
      4.8.
      Voor de gevorderde betalingsregeling geldt dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] en [gedaagde] alleen gezamenlijk een betalingsregeling kunnen afspreken. De kantonrechter kan daar niet over beslissen. Daarom wordt die vordering afgewezen.
      
    
    
      4.9.
      Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen in conventie tot veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 3.002,87 respectievelijk € 2.543,19 worden toegewezen en de vordering in reconventie van [gedaagde] , zoals weergegeven onder 3.3. sub 1., wordt afgewezen.
      
    
    
      4.10.
      Ook de door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] gevorderde wettelijke rente over deze bedragen vanaf 6 juni 2020 worden toegewezen. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben [gedaagde] op 23 mei 2020 een ingebrekestelling gestuurd met een termijn van 14 dagen om te betalen en dat heeft niet gedaan. Sinds 6 juni 2020 verkeert [gedaagde] wat betreft deze terugbetalingsverplichtingen dan ook in verzuim. Dat het vorderen van de wettelijke rente in strijd is met de redelijkheid en billijkheid omdat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] niet akkoord zijn gegaan met het voorstel van [gedaagde] tot verrekening en/of tot een betalingsregeling en zij een periode stil hebben gezeten, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, volgt de kantonrechter niet.
      
    
    
      4.11.
      Daarnaast hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] aanspraak gemaakt op de buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is van toepassing omdat het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. Uit de stukken van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] blijkt voldoende dat er buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [gedaagde] heeft aangevoerd dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] in strijd handelen met de redelijkheid en billijkheid en hiermee misbruik maken van hun recht door apart buitengerechtelijke incassokosten te vorderen terwijl zij door tussenkomst van hun gemachtigde gezamenlijk hebben gecorrespondeerd. Dit standpunt volgt de kantonrechter niet. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben ieder een eigen vordering op [gedaagde] . Uit een arrest van de Hoge Raad van 13 juni 2014 volgt dat voor de verschuldigdheid van de vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten niet relevant is welke incassohandelingen de schuldeiser heeft verricht. De maximale hoogte van de vergoeding is gerelateerd aan de hoogte van de verschuldigde hoofdsom en niet aan de aard en omvang van de verrichte incassowerkzaamheden (zie ECLI:NL:HR:2014:1405, r.o. 3.6) De gevorderde bedragen aan buitengerechtelijke incassokosten zijn echter wel hoger dan het wettelijke tarief. De kantonrechter wijst de bedragen dan ook toe tot dit tarief; voor [eiser sub 1] komt dit neer op € 514,60 en voor [eiser sub 2] komt dit neer op € 458,98.
      
      
        
          De kamer op de eerste verdieping
        
      
      
      
        
          De vorderingen onder 3.1. sub 3. en 4. van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] en de vordering in reconventie van [gedaagde] onder 3.3. sub 2.
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben voor de kamer op de eerste verdieping primair gevorderd dat [gedaagde] de kamer aan [eiser sub 2] moet verhuren en subsidiair dat voor recht verklaard wordt dat artikel 17 van de huurovereenkomst van toepassing is en veroordeling van [gedaagde] om voorafgaand aan de verhuur van deze kamer aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de gelegenheid te bieden om deze kamer te huren. Zij hebben aangevoerd dat zij [gedaagde] twee keer overeenkomstig artikel 17 van de huurovereenkomsten, hebben laten weten dat zij [eiser sub 2] bindend voordragen als huurder van deze kamer, namelijk op 6 januari 2019 en op 5 januari 2020. [gedaagde] heeft dit echter beide keren genegeerd.
    
    
      4.13.
      Tussen partijen staat vast dat artikel 17 van de overeenkomsten van toepassing was en is. Gezien de stellingen van partijen is dit ook nimmer in geschil geweest. Omdat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] niet (voldoende) hebben gemotiveerd welk voldoende belang zij bij de onder 3.1. sub 4 gevorderde verklaring van recht hebben, wordt deze vordering afgewezen. 
      
    
    
      4.14.
      De kantonrechter overweegt over de situatie in 2019 dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] inderdaad voldaan hebben aan de vereisten die artikel 17 van de huurovereenkomsten stelt. Zij hebben immers met hun bericht van 6 januari 2019, een datum die is gelegen in de periode tot veertien dagen vóór het einde van de overeenkomst van de vertrekkende huurder (de broer van [eiser sub 2] ), gezamenlijk aan [gedaagde] laten weten dat zij één van hen, in dit geval [eiser sub 2] , bindend voordragen als huurder. Echter, [gedaagde] heeft destijds aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] laten weten dat hij per 1 mei 2019 een andere huurder gevonden had, namelijk [B] . [B] is vervolgens in de kamer getrokken. Uit de niet weersproken stellingen van partijen volgt dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] in deze situatie hebben berust. Aan deze situatie kunnen zij op dit moment dan ook geen rechten meer ontlenen.
      
    
    
      4.15.
      Wat betreft de situatie in 2020 hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] verwezen naar een WhatsApp bericht van 5 januari 2020 (productie 22 van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] ). In dit bericht staat, kort gezegd en voor zover relevant, dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de kamer hebben overgenomen en zij hun spullen in de kamer hebben gezet en het hebben ingericht. Partijen verschillen van mening over de vraag of dit bericht conform de termijn van veertien dagen zoals bedoeld in artikel 17 van de huurovereenkomsten, is gestuurd. Dit kan echter in het midden worden gelaten. Uit de tekst van dit bericht volgt namelijk dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] niet voldaan hebben aan de voorwaarde uit artikel 17 dat zij gezamenlijk één van hen voordragen als huurder van de kamer op de eerste verdieping. Zij berichten aan [gedaagde] dat zij de kamer samen hebben overgenomen en hun spullen in de kamer gezet; zij hebben niet een van hen beiden als huurder voor de kamer voorgedragen. 
      
    
    
      4.16.
      Op grond van het voorgaande worden zowel de primaire als de subsidiaire vordering van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] onder 3.1. sub 3. en 4. afgewezen.
      
    
    
      4.17.
      De kantonrechter overweegt ten aanzien van de vordering in reconventie van [gedaagde] onder 3.3. sub 2. het volgende. Als [eiser sub 1] en [eiser sub 2] op 5 januari 2020 wel voldaan zouden hebben aan alle vereisten uit artikel 17 van de huurovereenkomsten, betekent dit niet dat [gedaagde] de kamer ook aan een van hen had moeten verhuren. Het recht dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zouden hebben geldt alleen als de kamer op de eerste verdieping weer verhuurd zal worden. Zoals [gedaagde] terecht heeft aangevoerd, houdt artikel 17 van de huurovereenkomsten geen verplichting tot verhuur door [gedaagde] in. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] huren allebei alleen een kamer in het pand met bepaalde gezamenlijke voorzieningen en [gedaagde] heeft als verhuurder de vrijheid om te kiezen of hij een andere vrijgekomen kamer in het pand waarvan de huurovereenkomst is geëindigd, wel of niet weer verhuurt. De vordering in reconventie van [gedaagde] onder 3.3. sub 2., een verklaring van recht dat artikel 17 van de huurovereenkomst geen verhuurplicht van de verhuurder inhoudt, wordt gelet hierop toegewezen.
      
      
        
          De vordering van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] onder 3.1. sub 5.
        
      
      
    
    
      4.18.
      Meer subsidiair hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] gevorderd i) voor recht te verklaren dat artikel 18 van de huurovereenkomsten van toepassing is en ii) veroordeling van [gedaagde] om voorafgaand aan de verhuur van de kamer op de eerste verdieping aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de gelegenheid te bieden om derden als huurder van die kamer voor te dragen die slechts op zwaarwegende gronden kunnen worden afgewezen door [gedaagde] , op verbeurte van een dwangsom. 
      
    
    
      4.19.
      Tussen partijen staat vast dat artikel 18 van de overeenkomsten van toepassing was en is. Gezien de stellingen van partijen is dit ook nimmer in geschil geweest. Omdat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] niet (voldoende) hebben gemotiveerd welk voldoende belang zij bij de onder 3.1. sub 5. gevorderde verklaring van recht hebben, wordt deze vordering afgewezen. 
      
    
    
      4.20.
      De onder 3.1. sub 5. gevorderde veroordeling als zodanig is dermate open en onvoldoende bepaald, dat de kantonrechter deze vordering niet kan toewijzen. Immers, wat onder “zwaarwegende gronden” moet worden verstaan is door partijen contractueel niet geconcretiseerd en evenmin staat dit op voorhand voldoende vast. Deze vordering van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] wordt daarom afgewezen. 
      
    
    
      4.21.
      
        Voorts is de kantonrechter van oordeel dat het mindere/een deel van de onder 3.1. sub 5. gevorderde veroordeling toewijsbaar is, te weten de veroordeling van [gedaagde] om voorafgaand aan de verhuur van de kamer op de eerste verdieping aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de gelegenheid te bieden om derden als huurder van die kamer voor te dragen, op verbeurte van een dwangsom. Dit deel van de vordering is duidelijk genoeg. Als [gedaagde] het voornemen heeft om de kamer op de eerste verdieping weer te verhuren – waartoe hij niet verplicht is, omdat op hem geen verhuurplicht rust – dient hij aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de gelegenheid te bieden om derden als huurder van die kamer voor te dragen. Doet hij dat niet dan verbeurt hij een dwangsom. 
        Hierbij heeft de kantonrechter in de eerste plaats in aanmerking genomen dat de kamer op de eerste verdieping een kamer is die in verband met het einde van de huur daarvan is leeggekomen, zoals bedoeld in artikel 18 in samenhang bezien met de artikelen 16 en 17 van de huurovereenkomsten. Voorts is van belang dat vaststaat dat [gedaagde] in het verleden de contractuele rechten van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] ter zake van de voordracht van een huurder voor een kamer, niet heeft gerespecteerd. 
      
    
    
      4.22.
      De door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] gevorderde dwangsom van € 100,00 wordt toegewezen per keer dat [gedaagde] niet aan vorenbedoelde veroordeling voldoet en wordt gemaximeerd tot een bedrag van € 2.500,00.
      
    
    
      4.23.
      Ten overvloede overweegt de kantonrechter het volgende. Ingeval tussen partijen in de toekomst in geschil zal zijn of al dan niet sprake is van zwaarwegende gronden om door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] voorgedragen derden als huurder van de kamer op de eerste verdieping te weigeren, kunnen partijen ervoor kiezen om dat geschil ter beslechting aan de rechter voor te leggen.
      
      
      
        
          De kamer op de derde verdieping
        
      
      
      
        
          De vordering van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] onder 3.1. sub 6. en de vordering in reconventie onder 3.3. sub 3. van [gedaagde]
        
      
      
    
    
      4.24.
      Ten aanzien van de kamer op de derde verdieping hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] primair gevorderd dat [gedaagde] deze kamer vrijgeeft als gemeenschappelijke ruimte.  heeft hiertegen verweer gevoerd en heeft hierbij verwezen naar artikel 1 lid 1 en lid 3 van de huurovereenkomsten met [eiser sub 1] en [eiser sub 2] . 
      
    
    
      4.25.
      
        In de huurovereenkomsten staat in artikel 1 lid 1 dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] een kamer huren op de derde verdieping aan de voorzijde respectievelijk de tweede verdieping aan de voorzijde. Daarnaast staat in artikel 1 lid 3 van beide huurovereenkomsten dat verhuurder daarnaast het (mede)gebruik verleent van een (eigen) keuken, douche/bad en wc. Een (gemeenschappelijke) ruimte/(woon)kamer op de derde verdieping staat in de huurovereenkomsten niet genoemd. Uit de (onder)huurovereenkomst die [eiser sub 1] en [eiser sub 2] in 2013 gesloten hebben met [A] en die in 2016 op hun verzoek is overgenomen door [gedaagde] blijkt dus niet i) dat zij nog een gezamenlijke ruimte op de derde verdieping huren en/of ii) dat aan hen het medegebruik van de kamer op de derde verdieping is verleend. Dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de kamer op de derde verdieping wel altijd als een (gezamenlijke) (woon)ruimte hebben gebruikt brengt hierin geen verandering.
        Ook is niet gebleken van feiten of omstandigheden dat partijen daarna een uitbreiding van de huurovereenkomsten zijn overeengekomen in die zin dat de kamer op de derde verdieping wel een gemeenschappelijke ruimte is geworden en tot het gehuurde is gaan behoren. Anders dan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] betogen, biedt de beslissing van de huurcommissie hiervoor geen grond. De huurcommissie is, zoals reeds in onder 4.4. overwogen, alleen bevoegd om te beslissen over de huurprijs (en andere vergoedingen) en niet over de verdere inhoud van de huurovereenkomsten. De uitlatingen die [eiser sub 1] en [eiser sub 2] en (de gemachtigde van)[gedaagde] hebben gedaan tijdens de zitting bij de huurcommissie over het gebruik van deze ruimte op de derde verdieping – waarvan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] een audio-opname hebben overgelegd – maakt dit ook niet anders. Die uitlatingen laten immers onverlet, dat niet is gebleken van feiten of omstandigheden dat partijen met elkaar (nader) zijn overeengekomen dat [gedaagde] het medegebruik van de kamer op de derde kamer aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] verleent.
      
      
    
    
      4.26.
      Het voorgaande leidt dan ook tot de conclusie dat de (primaire) vordering in conventie onder  3.1. sub 6. van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] wordt afgewezen en de vordering in reconventie onder 3.3. sub. 3. van [gedaagde] wordt toegewezen.
      
      
        
          De vorderingen van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] onder 3.1. sub 7. tot en met 9.
        
      
      
    
    
      4.27.
      De kantonrechter wijst de onder 3.1. sub 7. tot en met 9. vermelde vorderingen van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] af op grond van het volgende. Voor het doen van een geslaagd beroep op de artikelen 17 en 18 van de huurovereenkomsten, dient sprake te zijn van een kamer die is leeggekomen omdat er een andere huurder in het kader van het einde van de huur van die kamer is vertrokken. Tussen partijen staat echter niet ter discussie dat deze kamer op de derde verdieping niet verhuurd is geweest aan een andere huurder die vertrokken is. Het gaat bij deze kamer dus, met andere woorden, niet om een leeggekomen kamer waarvan de huurovereenkomst is geëindigd zoals bedoeld in de artikelen 17 en 18 van de huurovereenkomsten en reeds daarom dienen de vorderingen onder  3.1. sub 7., 8. en 9. van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] te worden afgewezen.
      
      
        
          De voorwaardelijke eis in reconventie
        
      
      
    
    
      4.28.
      
        [gedaagde] heeft zijn voorwaardelijke eis in reconventie ingesteld voor zover de kantonrechter beslist dat de kamer op de eerste verdieping en de kamer op de derde verdieping wel aan één van de huurders ( [eiser sub 1] en [eiser sub 2] ) moet worden verhuurd. Omdat de kantonrechter niet tot dit oordeel komt, wordt er niet voldaan aan de voorwaarde en hoeft deze vordering van [gedaagde] niet beoordeeld te worden.
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      4.29.
      Omdat zowel de vorderingen in conventie als de vorderingen in reconventie deels worden toegewezen en deels worden afgewezen en partijen over een weer dus in het (on)gelijk zijn gesteld, worden de proceskosten zowel in conventie als in reconventie gecompenseerd. Dit betekent dat ieder van partijen de eigen proceskosten moet dragen.
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraadverklaring
        
      
      
    
    
      4.30.
      Partijen hebben over en weer gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en zijn over en weer daartegen niet opgekomen. Evenmin zijn feiten en/of omstandigheden gebleken die aan toewijzing van die vordering voor wat betreft de veroordelingen in de weg staan. Het vonnis wordt wat betreft de veroordelingen daarom op grond van het bepaalde in artikel 233, eerste lid, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat partijen moeten voldoen aan de veroordelingen en dat zij het vonnis ten uitvoer kunnen leggen, ongeacht of hiertegen hoger beroep wordt ingesteld.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 1] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 3.517,47 met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 3.002,87 vanaf 6 juni 2020 tot aan de dag der algehele voldoening;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 2] tegen bewijs van kwijting te betalen € 3.002,17 met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 2.543,19 vanaf 6 juni 2020 tot de voldoening;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] om voorafgaand aan de verhuur van de kamer op de eerste verdieping aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de gelegenheid te bieden om derden als huurder van die kamer voor te dragen, op verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per keer dat [gedaagde] nalaat aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 2.500,00;
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af;
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      5.5.
      verklaart voor recht dat artikel 17 van de tussen partijen geldende huurovereenkomsten geen huurverplichting inhoudt van de verhuurder;
      
    
    
      5.6.
      verklaart voor recht, dat de kamer op de derde verdieping van het pand aan de [adres] in [plaats] niet tot de gemeenschappelijke ruimte behoort die huurders op grond van de huurovereenkomsten in gebruik zouden mogen nemen;
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af;
      
      
        
          In conventie en reconventie
        
      
      
    
    
      5.8.
      compenseert de kosten in die zin dat elke partij de eigen proceskosten draagt;
      
    
    
      5.9.
      verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 8 maart 2023.
      
      
    
  
  
     Zie artikel 6:29 BW.
  
  
     Zie artikel 3:303 BW.
  
  
     Zie artikel 3:303 BW.