ECLI:NL:GHAMS:2016:1442, Gerechtshof Amsterdam, 12-04-2016, 200.183.991/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2016-04-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurovereenkomst woonruimte. Afwijzing ontruimingsvordering hoewel aannemelijk is dat de woning regelmatig aan derden in gebruik wordt gegeven. Bijzondere omstandigheden. Uitleg houden van "hoofdverblijf" in het gehuurde.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
    
    
    
      zaaknummer 					: 200.183.991/01 SKG 
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam			: C/13/595667/KG ZA 15-1284  
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 april 2016
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,  
      wonende te [woonplaats] , 
      appellant,
      advocaat: mr. C.M.E. Schreinemacher te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de stichting WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
      gevestigd te Amsterdam,  
      geïntimeerde,  
      advocaat: mr. M.G. Blokziel te Almere. 
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als [appellant] en Eigen Haard.  
    
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 6 januari 2016 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de voorzieningenrechter) van 9 december 2015, in kort geding gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en [appellant] als gedaagde (naast [A] , hierna: [A] ,  en de personen die verblijven in de woning aan de [adres] ). 
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
    
    - memorie van grieven overeenkomstig de appeldagvaarding;  
    - memorie van antwoord, met productie. 
    
    
      Partijen hebben de zaak ter zitting van 1 maart 2016 doen bepleiten bij monde van voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Het hof heeft tijdig op voorhand de producties 1-7, 8-9 en 10-14 van de zijde van [appellant] ontvangen. Nu de producties 1-7 ook door mr. Blokziel (tijdig) zijn ontvangen, behoren ze tot de gedingstukken. De producties 8-9 en 10-14 heeft mr. Blokziel echter niet ontvangen. Nu mr. Schreinemacher de producties heeft doen zenden door zijn procesadvocaat en niet (met voldoende zekerheid) kon verklaren dat en hoe de producties aan mr. Blokziel zijn gezonden, heeft het hof ze geweigerd. De producties 8-14 behoren derhalve niet tot de gedingstukken.  
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en afwijzing van de vorderingen van Eigen Haard, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten. Eigen Haard heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten.  
    
    
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder rechtsoverweging 2 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. De juistheid van deze feiten is in hoger beroep niet in geschil, zodat ook het hof hiervan uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, komen de feiten neer op het volgende. 
    
    
      2.1.
      Eigen Haard is een instelling in de zin van artikel 45 e.v. Woningwet; zij dient toe te zien op naleving en handhaving van het systeem van distributie van sociale huurwoningen.
    
    
      2.2.
      Met ingang van 23 februari 2011 huurt [appellant] van Eigen Haard voor onbepaalde tijd de woning (met berging/zolder) aan het adres [adres] (hierna: de woning). De woning is een sociale huurwoning. 
    
    
      2.3.
      
        In de huurovereenkomst van 23 februari 2011 wordt onder meer bepaald:
        
          “Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder (en leden van zijn gezin).”
          2.4.	Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden Woonruimte van 1 oktober 2008 van toepassing (hierna: de algemene voorwaarden). Artikel 10 van de algemene voorwaarden luidt onder meer als volgt: 
        
          “Artikel 10 
        
        
          (…)
        
      
      
        2. Huurder bewoont het gehuurde gedurende de huurtijd bij voortduring zelf en heeft er zijn hoofdverblijf. Gebruik van het gehuurde als pied-à-terre (‘Gelegenheid tot verblijf voor iemand die elders woont’) is niet toegestaan. De bewijslast van het hebben van hoofdverblijf rust op huurder.
        
        3. Huurder veroorzaakt, door zijn gedrag of anderszins, geen overlast, hinder of gevaar aan omwonenden. Huurder is aansprakelijk voor alle gedrag van anderen die zich met zijn goedvinden in het gehuurde of in de directe omgeving van het gehuurde bevinden.
        
        (…)
      
      
        7. Het is huurder verboden het gehuurde, al dan niet tijdelijk, in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik af te staan. Als huurder in strijd handelt met deze bepaling is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete verschuldigd van 
        
        € 5.000,-.”
        In juli 2015 heeft Eigen Haard van omwonenden vernomen dat [appellant] meerdere keren per jaar een paar maanden naar Spanje gaat en zijn woning dan onderverhuurt dan wel in gebruik afstaat aan derden. Voorts is Eigen Haard gebleken dat in de gemeentelijke basisadministratie naast [appellant] tevens (met ingang van 17 november 2014) [A] op de woning staat ingeschreven.2.6.	Op 26 augustus 2015 hebben [B] en [C] van Eigen Haard een onaangekondigd bezoek aan de woning gebracht. Zij troffen aldaar [D] die volgens hen heeft verklaard dat [appellant] er niet was, doch in Spanje verbleef, dat hij op de woning paste voor [appellant] en er al een week of twee à drie verbleef. Tevens heeft [D] volgens [B] en [C] verklaard dat hij een bedrag van € 250 betaalde aan ene [E] , een gezamenlijke vriend van [appellant] en hem, en dat hij [appellant] niet kende. 
    
    
      2.7.
      Op 30 september 2015 heeft ten kantore van Eigen Haard een bespreking plaatsgevonden tussen [appellant] en (een) medewerker(s) van Eigen Haard. [appellant] heeft tijdens deze bespreking bevestigd regelmatig bij zijn ouders in Spanje te verblijven en dat hij dan mensen zijn sleutel geeft om op zijn woning te passen.
    
    
      2.8.
      Bij aangetekende brief van 5 oktober 2015 gericht aan [appellant] heeft Eigen Haard [appellant] gesommeerd om de huurovereenkomst op te zeggen. [appellant] heeft dit niet gedaan.   
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling 
    
    
      3.1.
      
        Eigen Haard heeft in eerste aanleg – samengevat – gevorderd dat [appellant] : 
        a - de woning ontruimt, zo nodig bewerkstelligd door de deurwaarder met behulp van de sterke arm en alsdan op kosten van [appellant] ; 
        b - de contractuele boete van € 5000,= aan Eigen Haard betaalt;
        c - de proceskosten inclusief nakosten en wettelijke rente aan Eigen Haard betaalt. 
        Eigen Haard heeft aan de ontruimingsvordering ten grondslag gelegd dat [appellant] de woning niet als zijn hoofdverblijf gebruikt en deze - zonder haar toestemming -regelmatig aan derden in gebruik geeft/verhuurt. Daarbij veroorzaken [appellant] , [A] en/of deze derden overlast voor de buren. Nu [appellant] is tekortgeschoten  in zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, valt te verwachten dat de bodemrechter een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal toewijzen, aldus Eigen Haard. 
        Dat [appellant] de woning aan derden in gebruik heeft gegeven/verhuurd, brengt volgens Eigen Haard voorts met zich dat hij de contractuele boete van € 5000,= verschuldigd is geworden.
        De voorzieningenrechter heeft de vorderingen toegewezen. 
        De grieven 1 tot en met 7 zijn gericht tegen toewijzing van de vordering onder a en de motivering die hieraan ten grondslag ligt. Het hof zal deze grieven gezamenlijk behandelen (rechtsoverwegingen 3.2-3.6). De (tweede) grief 7 is gericht tegen toewijzing van de vordering onder b en de motivering die hieraan ten grondslag ligt. Deze grief zal afzonderlijk worden behandeld (rechtsoverweging 3.7). 
      
      
    
    
      3.2.
      Eigen Haard voert ter onderbouwing van de ontruimingsvordering onder meer aan dat [appellant] de woning niet als hoofdverblijf gebruikt. Nu [appellant] ook ter zitting in hoger beroep heeft erkend gedurende circa 5 maanden per jaar de woning niet te bewonen en dan bij zijn ouders in Spanje te verblijven, zal het hof hiervan uitgaan. Hoewel 5 maanden verblijf elders niet gering is, brengt dit verblijf in het onderhavige geval niet zonder meer met zich dat de bodemrechter zal oordelen dat [appellant] geen hoofdverblijf in de woning houdt en/of deze gebruikt als pied-á-terre in de zin van artikel 10 lid 2 van de algemene voorwaarden. [appellant] heeft immers onbetwist gesteld dat de woning gedurende zijn aanwezigheid regelmatig wordt bewoond door [A] met wie hij al geruime tijd een vaste relatie heeft. Eigen Haard betwist evenmin het gevolg dat [appellant] hieraan (impliciet) verbindt, namelijk dat het gebruik van de woning door [A] is toegestaan. Toen dit punt bij het pleidooi in hoger beroep aan de orde kwam heeft Eigen Haard desgevraagd bevestigd dat het gebruik door [A] is toegestaan omdat zij valt te beschouwen als een “gezinslid” als bedoeld in de huurovereenkomst (zie rechtsoverweging 2.3) Het gegeven dat de woning gedurende de afwezigheid van [appellant] regelmatig (legaal) wordt bewoond door zijn gezinslid [A] , heeft tot gevolg dat met onvoldoende zekerheid kan worden gezegd dat het gebod is geschonden om de woning als hoofdverblijf te gebruiken. Daarbij komt dat aannemelijk is geworden dat het verblijf van [appellant] in Spanje een helende werking heeft op zijn gezondheid; [appellant] heeft een bipolaire stoornis (producties 12, 13 en 14 [appellant] eerste aanleg en productie 4 [appellant] hoger beroep) en zijn verblijf in Spanje komt het onder controle houden van deze stoornis ten goede. Voor zijn regelmatige verblijf in Spanje bestaat derhalve een zekere noodzaak. Deze bijzondere omstandigheid zou ertoe kunnen leiden dat de bodemrechter zal oordelen dat [appellant] - ondanks zijn regelmatige verblijf in Spanje - toch hoofdverblijf houdt in de woning.  
      
    
    
      3.3.
      
        De stelling van Eigen Haard dat [appellant] de woning gedurende zijn afwezigheid door derden heeft laten gebruiken, wordt door hem deels erkend. Met name erkent [appellant] dat hij de woning gedurende zijn afwezigheid heeft laten gebruiken door drie vrienden, te weten [D] , [F] en [G] (tweemaal), steeds voor een periode van hooguit enkele weken. In zoverre is derhalve aannemelijk dat [appellant] in strijd heeft gehandeld met het verbod zijn woning aan derden in gebruik af te staan. 
        
          [appellant] betwist echter de stelling van Eigen Haard dat hij zijn woning ook door andere derden heeft laten gebruiken en ook dat dat gedurende langere periodes dan hooguit enkele weken, namelijk maandenlang, gebeurde. Naar het oordeel van het hof bestaan er wel aanwijzingen voor een dergelijk ruimer gebruik door derden. De door Eigen Haard overgelegde verklaringen van buren en omwonenden (producties 13-17 Eigen Haard eerste aanleg) zijn in dat opzicht helder, zij het weinig gedetailleerd. Anderzijds heeft [appellant] ook onweersproken gesteld dat hij nimmer door Eigen Haard is gewaarschuwd dat de manier waarop hij van de woning gebruik maakte niet is toegestaan en dat hij sinds het huisbezoek van Eigen Haard de woning niet meer in gebruik heeft gegeven. Er bestaat een reële mogelijkheid dat de kantonrechter, mede gezien de overige omstandigheden van het geval, de ingebruikgeving door [appellant] daarom onvoldoende zwaarwegend zal oordelen om ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen. 
      
      
    
    
      3.4.
      Eigen Haard stelt voorts dat buren en omwonenden overlast in de vorm van geluidshinder en gevoelens van onveiligheid hebben ondervonden door gedrag van [appellant] , [A] en bezoekers/gebruikers van de woning. [appellant] heeft onbetwist aangevoerd dat pas voor het eerst in 2015 bij Eigen Haard over overlast is geklaagd (en nimmer bij de politie of bij andere instanties). Voorts zijn de verklaringen van buren en omwonenden (producties 13-17 Eigen Haard eerste aanleg) naar het oordeel van het hof wat betreft de overlast onvoldoende specifiek. [appellant] heeft verder onbetwist gesteld dat een aantal van de verklaringen zijn afgelegd naar aanleiding van een onderzoek door Eigen Haard, zodat de klachten (deels) niet spontaan zijn geuit. Daarbij heeft [appellant] verklaringen overgelegd van twee buren die juist verklaren in het geheel geen overlast van [appellant] te hebben ondervonden (producties producties 1 en 2 [appellant] eerste aanleg). Al met al is naar het oordeel van het hof onvoldoende aannemelijk geworden dat [appellant] en/of personen waarvoor hij verantwoordelijk was, de buren en omwonenden in zodanige mate overlast hebben bezorgd dat zonder nader feitenonderzoek, waarvoor in dit kort geding geen plaats is, ontruiming gerechtvaardigd zou zijn
      
    
    
      3.5.
      Uit het bovenstaande volgt dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat de bodemrechter een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal toewijzen. Bovendien heeft [appellant] inmiddels assistentie van hulpverleners ingeschakeld, waaronder Cordaan (GGZ Ingeest) en Vangnet Maatschappelijke en Geestelijke Gezondheidszorg. De advocaat van [appellant] heeft bij het pleidooi in hoger beroep delen voorgelezen uit recente brieven/stukken van deze instanties, waaruit blijkt dat [appellant] inderdaad door hen wordt bijgestaan, en ook dat een stabiele woonsituatie voor [appellant] vanwege zijn bipolaire stoornis van groot belang is. Dat [appellant] inmiddels deskundige hulp heeft ingeschakeld geeft aan dat hij telt als een gewaarschuwd man en weet dat hij het verbod om zijn woning aan derden in gebruik te geven dan wel onder te verhuren, nooit meer mag overtreden.  
      
    
    
      3.6.
      Uit het voorgaande volgt dat de ontruimingsvordering moet worden afgewezen. De grieven 1-7 slagen. 
      
    
    
      3.7.
      
        De (tweede) grief 7 is gericht tegen toewijzing door de voorzieningenrechter van de vordering tot betaling van € 5000,= vanwege de overtreding door [appellant] van het verbod de woning aan derden in gebruik te geven/te verhuren. [appellant] voert ter onderbouwing van de grief aan dat het boetebeding onredelijk bezwarend is en hoe dan ook tot nihil moet worden gematigd nu [appellant] een beperkte arbeidsongeschiktheidsuitkering heeft en geen huur heeft ontvangen. 
        De grief slaagt. Hoewel aannemelijk is geworden dat [appellant] de woning aan derden in gebruik heeft gegeven, valt niet uit te sluiten dat zijn verweren in een bodemprocedure (deels) slagen. In dit licht beschouwd en gelet op de terughoudendheid die moet worden betracht bij het toewijzen van een geldvordering in kort geding, heeft Eigen Haard onvoldoende spoedeisend belang bij het reeds in de onderhavige voorlopige voorzieningenprocedure toewijzen van de vordering. De aangevoerde signaalfunctie naar buiten toe van het in rekening brengen van de boete,  volstaat hiertoe niet. Dit wordt niet anders doordat in het onderhavige geval nauwelijks een restitutierisico bestaat. De vordering tot betaling van de boete zal  derhalve worden afgewezen. 
      
      
    
    
      3.8.
      
        Nu de grieven slagen zal het bestreden vonnis worden vernietigd. De vorderingen van Eigen Haard zullen worden afgewezen.
        Eigen Haard zal als de in eerste aanleg en in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de proceskosten.
      
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      vernietigt het bestreden vonnis van de rechtbank Amsterdam van 9 december 2015, voor zover gewezen tussen [appellant] en Eigen Haard, en opnieuw rechtdoende:
    
    
    
      wijst af de vorderingen van Eigen Haard;
    
    
    
      veroordeelt Eigen Haard in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] begroot op € 78,= aan verschotten en € 816,= voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 408,08 aan verschotten en € 2.628,= voor salaris;  
    
    
    
      verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, C.C. Meijer en L.R. van Harinxma thoe Slooten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 april 2016.