ECLI:NL:RBHAA:2005:AS1940, Rechtbank Haarlem, 05-01-2005, 102735/HA ZA 04-807
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2005-01-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Twee huurders gaan een huurovereenkomst en een (koop)optiebeding aan. Een van de huurders vertrekt voor het einde van de overeengekomen huurperiode. Vraag of de vertrokken huurder (eiseres) later tegenover zijn voormalig medehuurder (gedaagde) nog rechten aan de koopoptie kan ontlenen. Rechtbank komt tot de conclusie dat gedaagde onrechtmatig jegens eiseres heeft gehandeld door het kooprecht alleen uit te oefenen, en aansprakelijk is voor de schade die daaruit voor eiseres voortvloeit.

Zaaknr/rolnr:	102735/HA ZA 04-807
      Vonnisdatum:	5 januari 2005
      271
    
    
    
      VONNIS VAN DE RECHTBANK TE HAARLEM,
      ENKELVOUDIGE KAMER,
    
    
    in de zaak van:
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
      VAN ’T HUL ACCOUNTANTS B.V.,
      gevestigd te Wilnis,
      eisende partij,
      advocaat : mr. M.L.F.J. Schyns te Utrecht,
      procureur: mr. W.M.U. van der Blom,
    
    
    -- tegen --
    
    
      [gedaagde],
      wonende te [woonplaats],
      gedaagde partij,
      advocaat : mr. M.E. van Huet te Amsterdam,
      procureur: mr. M. Middeldorp.
    
    
    Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Van 't Hul respectievelijk [gedaagde].
    
    
      1. De loop van het geding
       Voor de loop van het geding verwijst de rechtbank naar de volgende zich in het griffiedossier bevindende gedingstukken, waarop vonnis is gevraagd:
      ? Het vonnis van de kantonrechter te Haarlem van 12 mei 2004 en de daarin genoemde stukken;
      ? Het tussenvonnis van deze rechtbank van 21 juli 2004 en de daarin genoemde stuken;
      ? Het proces-verbaal van comparitie van partijen van 25 augustus 2004 en de daarin genoemde stukken.
    
     
    
      2. De vaststaande feiten
       Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist en/of op grond van de onweersproken inhoud van overgelegde producties, staat in dit geding het volgende vast:
      a. Met ingang van 15 november 1997 hebben de maatschap tussen Van 't Hul en Renfurm Accountants en Consultants B.V., die ook wel wordt aangeduid met de naam “Becker & Van 't Hul” (verder te noemen: “de maatschap”) en [gedaagde] van [HS] (verder te noemen: “[HS]”) en MonMar B.V., vertegenwoordigd door [MA] (verder te noemen: “[MA]”), gehuurd de onroerende zaak [adres] te [plaats] (verder te noemen: het pand), zulks voor de duur van 3 maanden, met een voorzetting met een huurperiode tot en met 14 februari 2001 en vervolgens voor aansluitende perioden van telkens 5 jaar, waarbij de huurovereenkomst tegen het einde van een huurperiode door opzegging kon worden beëindigd. Deze huurovereenkomst is vastgelegd in een contract gedateerd december 1997, dat voor de maatschap is ondertekend door [KR] (verder te noemen: “[KR]”).  
      b. Bij brief van 13 november 1997 heeft [HS] aan [gedaagde] en de maatschap (t.a.v.  [KR]) als volgt geschreven:
      Betreft huurovereenkomst onroerend goed [adres] te [plaats]
      Geachte mevrouw, mijnheer,
      Met betrekking tot bovenvermelde huurovereenkomst is nader overeengekomen dat aan u, na afloop van de huurtermijn eindigend op 30 januari 2001, gedurende drie maanden, derhalve ingaande 1 februari 2001 en eindigende 30 april 2001, het recht van koop toekomt van bovenvermeld onroerend goed in de staat waar het zich dan in zal bevinden voor de koopsom van ? 1.100.000,00 (…) per heden, te vermeerderen met een verhoging op basis van het maandprijsindexcijfer reeks CPIwerknemers laag, gepubliceerd door het CBS.
      Uiterlijk twee maanden nadat u schriftelijk te kennen heeft gegeven tot koop van het onroerend goed [adres] te [plaats] te willen overgaan zal de akte van transport dienen te worden opgemaakt door een door u aan te wijzen notaris.
      c. Genoemde brief (waarvan de inhoud verder zal worden aangeduid als “de koopoptie”) is door [MA] voor akkoord ondertekend.
      d. De maatschap oefende in de bij haar in gebruik zijnde ruimten in het pand een accountantskantoor uit. [gedaagde] had (en heeft) in de overige ruimten van het pand haar notariskantoor.
      e. Bij overeenkomst d.d. 11 september 1998 is de maatschap per 1 september 1998 ontbonden.
      f. Met ingang van 15 november 1998 zijn de ruimten in het pand die voordien bij de maatschap in gebruik waren door Meerwijk Adviesbureau B.V. van [gedaagde] in onderhuur verkregen en zijn de huurbetalingen voor die ruimten van de kant van de maatschap geëindigd.
      g. Bij door [KR] voor akkoord ondertekend brief d.d. 13 december 1999 heeft Van 't Hul aan [KR] onder meer bevestigd dat [KR] geen rechten meer wil ontlenen aan de koopoptie.
      h. Tussen 26 januari 2000 en 13 april 2000 is door de advocaat van Van 't Hul en (de advocaat van) [gedaagde] in een zestal brieven gecorrespondeerd over de door Van 't Hul gestelde aanspraken uit de koopoptie. Op de laatste brief uit die correspondentie, een brief d.d. 13 april 2000 van de advocaat van [gedaagde] aan de advocaat van Van 't Hul, waarin die aanspraken nogmaals namens [gedaagde] worden betwist, is van de kant van Van 't Hul niet meer gereageerd.
      i. Bij brief van 25 juli 2000 heeft [gedaagde] jegens [HS] laten weten dat bij haar het voornemen/de wil bestaat de koopoptie aan het einde van de huur uit te oefenen.
      j. Bij overeenkomst van 18 januari 2001 heeft [gedaagde] het pand voor een bedrag van ? 1.182.500,-- van [MA], [HS] en de Stichting Stassvastgoed Haarlem gekocht. Op 26 januari 2001 is het pand aan [gedaagde] geleverd.
      k. Bij vonnis van 26 november 2003 van de kantonrechter te Haarlem zijn de vordering van Van 't Hul jegens [HS], Monmar B.V. en [MA] tot een verklaring voor recht inhoudende dat laatstgenoemden onrechtmatig jegens Van 't Hul hebben gehandeld door het pand uitsluitend aan [gedaagde] te verkopen en te leveren en een daarop gebaseerde vordering tot schadevergoeding afgewezen. Van 't Hul is van dat vonnis in hoger beroep gekomen.
    
     
    
      3. De vordering
       Van 't Hul vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] zal veroordelen tot betaling aan Van 't Hul van € 190.202,45, althans € 178.104,60, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 26 januari 2001 tot aan de dag der betaling en in de kosten van het geding.
       Van 't Hul legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] jegens hem wanprestatie heeft gepleegd, in ieder geval onrechtmatig heeft gehandeld, door de mede aan Van 't Hul toekomende koopoptie bewust te negeren door zich tegenover [HS] ten onrechte als enig rechthebbende daarop te presenteren en uitsluitend zelf het kooprecht uit te oefenen. Hiermee heeft [gedaagde] zich ten nadele van Van 't Hul verrijkt. De door Van 't Hul geleden schade bedraagt, gezien de waarde van het pand ten opzichte de prijs die [gedaagde] voor het pand heeft betaald, € 190.202,45, althans € 178.104,60, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag dat het pand aan [gedaagde] is geleverd.  
    
     
    
      4. Het verweer
       [gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Daarop zal, voorzover van belang, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
      5. Beoordeling van het geschil
       5.1 Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] is dat met het eindigen van de huur door de maatschap tegen 15 november 1998 ook de rechten van de maatschap uit de koopoptie zijn geëindigd. De vraag of het eindigen van de huur van invloed is op de aanspraken die een huurder ontleent aan een in de huurovereenkomst opgenomen koopoptie hangt af van de relatie welke in die overeenkomst tussen “huurverhouding” en optiebeding bestond (Hoge Raad 17 januari 1969, NJ 1969/197). Het gaat daarbij in het bijzonder om de vraag of het optierecht zo nauw met de overeenkomst van huur en verhuur samenhangt dat het deel uitmaakt van de huurovereenkomst. In het onderhavige geval gaat het daarbij niet om de verhouding verhuurder/huurder, maar om die tussen de twee huurders onderling. Partijen zijn het er over eens dat er geen verband bestaat tussen de hoogte van de huurprijs die in de huurovereenkomst is overeengekomen en de in de koopoptie genoemde prijs waarvoor het pand bij het inroepen van de optie gekocht zou kunnen worden. Volgens beide partijen was het in de koopoptie genoemde bedrag van NLG 1.100.000,-- het bedrag waarvan de makelaar van de eigenaars had gezegd dat het een reële prijs voor het pand was. In de koopoptie is die eventuele toekomstige koopprijs ook geïndexeerd. De koopoptie is tot stand gekomen omdat partijen of één van hen (over dat laatste verschillen partijen van mening) het pand wilde(n) kopen in plaats van huren. Omdat [HS] of één van de andere eigenaars van het pand, als het pand binnen de toen komende vier jaar verkocht zou worden, in dat verband belasting zou moeten betalen, wilden [HS] c.s. het pand op dat moment niet verkopen, maar eerst na het verstrijken van die vier jaar. Partijen zijn het er over eens dat zo doende de koopoptie tot stand is gekomen. Uit deze gang volgt naar het oordeel van de rechtbank dat het optierecht niet zo nauw met de huurovereenkomst samenhangt dat het optierecht daarvan deel uitmaakt. Het antwoord op de vraag of destijds alleen [gedaagde] het pand wilde kopen of dat beide partijen dat toen wilden, is in dit verband niet van belang, nu in ieder geval beide partijen het optiebeding zijn aangegaan. Gesteld noch gebleken is dat Van 't Hul dat beding tegen haar wil is aangegaan. In dit verband is niet zonder belang dat de koopoptie niet in de huurovereenkomst is opgenomen, maar apart is aangegaan. Op grond van het hiervoor overwogene moet worden geconcludeerd dat met het eindigen van de huur door de maatschap tegen 15 november 1998 niet ook de rechten van de maatschap uit de koopoptie zijn geëindigd. Het onderhavige verweer van [gedaagde] dient dan ook te worden verworpen. De rechtbank merkt nog wel op dat het ook niet zo is dat er geen enkele samenhang tussen de huurovereenkomst en het optiebeding bestaat. Het optierecht zou immers eerst na volledige ommekomst van de door [HS] cs met de maatschap en [gedaagde] overeengekomen huurtermijn tot en met 14 februari 2001 kunnen worden uitgeoefend, terwijl het (alleen) aan [gedaagde] is te danken dat die termijn - bijna - is vol gemaakt. Het is derhalve uitsluitend aan [gedaagde] te danken dat het optierecht überhaupt uitgeoefend is kunnen worden. Dit punt vermag overigens geen verandering te brengen in het oordeel van de rechtbank dat het optierecht niet zo nauw met de huurovereenkomst samenhangt dat het optierecht daarvan deel uitmaakt, maar zou, gezien ook het bepaalde in artikel 6:109 van het Burgerlijk Wetboek (BW), wel van invloed kunnen zijn bij de eventuele toekenning van schadevergoeding. 
    
     
    5.2 [gedaagde] heeft voorts als verweer aangevoerd dat de maatschap afstand heeft gedaan van haar rechten uit de koopoptie. Zij heeft in dit verband gesteld dat [KR] haar in de periode september-november 1998 heeft laten weten dat de maatschap afstand deed van haar rechten uit de koopoptie. De rechtbank overweegt in dit verband als volgt. Vast staat dat de maatschap tussen Van 't Hul en [KR] per 1 september 1998 is ontbonden. Op grond van artikel 3:190 lid 1 BW - dat mede van toepassing is op een ontbonden maatschap - kan een deelgenoot niet beschikken over zijn aandeel in een tot de gemeenschap behorend goed afzonderlijk. Vanaf 1 september 1998 was [KR] derhalve - zo hij dat al (rechtsgeldig) heeft gedaan, hetgeen Van 't Hul heeft betwist - niet bevoegd om namens de maatschap afstand te doen van rechten van de maatschap. Of [gedaagde] wist van het ontbonden zijn van de maatschap - hetgeen zij heeft gesteld, doch Van 't Hul heeft betwist - kan daarbij in het midden blijven. Ook als juist is dat [gedaagde] destijds niet wist dat de maatschap was ontbonden, zal haar dat niet kunnen baten. Gesteld noch gebleken is immers dat de - uit het door [gedaagde] gestelde afstand doen door de maatschap van haar rechten uit de koopoptie voortvloeiende - overdracht van rechten aan [gedaagde] anders dan om niet was, zodat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien, dat [gedaagde] zich op enige vorm van derdenbescherming kan beroepen. Dat in dezelfde tijd alle lusten en lasten van de huurovereenkomst door de maatschap aan [gedaagde] werden overgedragen, houdt, gezien ook hetgeen hiervoor onder 5.1 is overwogen, nog niet in dat de gestelde overdracht anders dan als om niet gedaan moet worden beoordeeld. Als het de bedoeling van [gedaagde] was dat de maatschap voor het overnemen door haar ([gedaagde]) van alle lusten en lasten van de huurovereenkomst als tegenprestatie afstand zou doen van haar (die van de maatschap) rechten uit de koopoptie, had van [gedaagde] verwacht mogen worden dat zij dat destijds expliciet had gemaakt en - als de maatschap en zij het daarover eens waren - vervolgens zo met de maatschap was overeengekomen. Dat dit is gebeurd, is gesteld noch gebleken. Mitsdien moet ook het onderhavige verweer van [gedaagde] worden verworpen. 
    
    5.3 Vervolgens is door [gedaagde] het verweer gevoerd dat Van 't Hul het onderhavige kooprecht heeft verwerkt door niet met haar contact te zoeken over de gang van zaken met betrekking tot de beëindiging van de maatschap, subsidiair door geen contact te zoeken met [gedaagde] over het daadwerkelijk uitoefenen in januari/februari 2001 door de maatschap van het optierecht en meer subsidiair doordat hij het optierecht nimmer heeft uitgeoefend omdat hij de wil daartoe niet tijdig kenbaar heeft gemaakt. De rechtbank overweegt in dit verband als volgt. Blijkens de koopoptie kwam de maatschap en [gedaagde] gedurende de periode 1 februari 2001 tot 30 april 2001 het kooprecht toe. [gedaagde] heeft dit recht echter al voor die tijd uitgeoefend door het pand bij overeenkomst van 18 januari 2001 te kopen. Gezien deze omstandigheid kan [gedaagde] zich niet beklagen over het feit dat Van 't Hul zich in januari/februari 2001 niet tot haar heeft gewend over het daadwerkelijk uitoefenen van het kooprecht. Dat recht had recht had zij immers zelf al voortijdig uitgeoefend. Daarbij komt dat de raadsman van Van 't Hul in de tussen 26 januari 2000 en 13 april 2000 tussen (de raadslieden van) partijen gevoerde correspondentie duidelijk heeft laten weten dat Van 't Hul nog aanspraak maakte op haar rechten uit de koopoptie. Ook het feit dat de maatschap [gedaagde] niet zou hebben geïnformeerd over de gang van zaken met betrekking tot de beëindiging van de maatschap kan niet tot rechtsverwerking aan de kant van Van 't Hul leiden. Overigens had het in de reden gelegen dat [gedaagde] Van 't Hul had geïnformeerd alvorens op 18 januari 2001 alleen tot uitoefening van de koopoptie over te gaan. Gezien ook de eisen die de rechtspraak aan een beroep op rechtsverwerking stelt - stilzitten alleen leidt niet tot rechtsverwerking - moet ook het onderhavige verweer van [gedaagde] worden verworpen.
    
    5.4 Op grond van het hiervoor overwogene komt de rechtbank tot de conclusie dat [gedaagde] onrechtmatig jegens Van 't Hul heeft gehandeld door het kooprecht alleen uit te oefenen. Op grond hiervan is [gedaagde] aansprakelijk voor de schade die daaruit mogelijk voor Van 't Hul is voortgevloeid. 
    
    5.5 Nu partijen ter comparitie van 25 augustus 2004 zijn overeengekomen om de discussie over de hoogte van de door [gedaagde] gestelde schade aan te houden tot na een oordeel van de rechtbank over de aansprakelijkheidsvraag en de rechtbank dat oordeel thans heeft gegeven, zal de rechtbank de zaak verwijzen naar de rol voor nadere conclusie van elk van partijen over uitsluitend nog die kwestie.
     
    5.6 Gezien het feit dat de vaststelling van de mogelijk door Van 't Hul geleden schade nog een langdurige zaak kan worden, waarbij door de rechtbank waarschijnlijk ook het advies van deskundigen (makelaars/taxateurs in onroerende zaken) zal moeten worden ingeroepen, zal de rechtbank, louter om proceseconomische redenen, tussentijds hoger beroep van dit tussenvonnis openstellen. Tevens verzoekt de rechtbank partijen om zich in het kader van het in artikel 194 lid 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering genoemde “overleg” reeds in bedoelde nadere conclusies uit te laten over de vraag wie eventueel tot deskundige(n) zou(den) kunnen worden benoemd en hoe, voor wat betreft partijen, de vragen aan de deskundige(n) zouden dienen te luiden.  
    
    
      6.  Beslissing
      De rechtbank:
       Verwijst de zaak naar de rol van woensdag 2 februari 2005 voor nadere conclusie aan de zijde van Van 't Hul (waarop [gedaagde] vervolgens mag antwoorden).
       Stelt tussentijds hoger beroep van dit tussenvonnis open.
       Houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. van der Meer, lid van voormelde kamer, en in het openbaar uitgesproken ter terechtzitting van 5 januari 2005, in tegenwoordigheid van de griffier.