ECLI:NL:RBNNE:2015:4322, Rechtbank Noord-Nederland, 14-08-2015, C18/157075/PR RK 15-290
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2015-08-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Toewijzing inroeping huurbeding aangaande onbekende huurder(s).
        De taxateur heeft in het taxatierapport aangegeven dat hij op diverse manieren heeft getracht contact te leggen met de eigenaar en dat dat niet gelukt is. De taxateur heeft volstaan met een zogenoemde geveltaxatie.
      
      
      
        De voorzieningenrechter overweegt dat verzoekster door de taxateur van een in het openbaar te verkopen pand onderzoek te laten verrichten naar de woonsituatie in dat pand zich in voldoende mate ervan heeft trachten te vergewissen dat in het pand geen andere personen dan de eigenaar en zijn huisgenoten wonen.
        De voorzieningenrechter overweegt dienaangaande dat het ook in andere, toekomstige gevallen zaak is in het taxatierapport te (doen) beschrijven of en, zo ja, welk, onderzoek is verricht, bijvoorbeeld of, en zo ja, welke, pogingen zijn verricht om contact tot stand te brengen met de eigenaar/hypotheekgever.

beschikking
    RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
    
    
      Afdeling privaatrecht
      Zittingsplaats Groningen
    
    
    
    
      zaaknummer / rekestnummer: C /18/157075 / PR RK 15-290
    
    
    
      
        Beschikking van de voorzieningenrechter van 14 augustus 2015
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de naamloze vennootschap
      
        AEGON LEVENSVERZEKERING N.V.,
      gevestigd te 's-Gravenhage,
      verzoekster,
      advocaat mr. J. C .A. Stevens 
    
    
    
      en
    
    
    
      
        ZIJ DIE VERBLIJVEN ALS IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN AAN DE [adres] TE [woonplaats] ALS HUURDER/STER/S C .Q. GEBRUIKERS,
      wonende te [woonplaats] ,
      belanghebbenden,
      niet verschenen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
      
        het verzoekschrift;
      
      
        de mondelinge behandeling d.d. 11 augustus 2015 waar namens verzoekster is verschenen mr. Stevens;
      
    
    (de belanghebbenden zijn – ondanks behoorlijke oproeping – niet verschenen).
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
      2.1.
      Het verzoekschrift strekt tot het verkrijgen van verlof om een beroep te doen op het huurbeding als bedoeld in art. 3:264 leden 5 en 6 BW, alsmede tot ontruiming door de belanghebbenden van het pand plaatselijk bekend [adres] te [woonplaats] , kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , sectie [letter] , nummer [cijfer] , binnen drie dagen na betekening van deze beschikking. 
      
    
    
      2.2.
      Verzoekster heeft bij deurwaardersexploot van 17 mei 2015 aan belanghebbenden aangezegd dat tot openbare verkoop van voornoemd pand zal worden overgegaan op 27 augustus 2015 alsmede dat het huurbeding jegens hen zal worden ingeroepen.
      
      
    
    
      2.3.
      De voorzieningenrechter overweegt als volgt.
      
    
    
      2.4.
      Artikel 3:264 lid 1 BW is met ingang van 1 januari 2015 gewijzigd, in die zin dat de hypotheekhouder verplicht is het huurbeding in te roepen voorafgaand aan de veiling en dat hij slechts om drie redenen daarvan kan afzien, te weten indien er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat:
      
        
          de instandhouding van de huurovereenkomst in het belang is van de opbrengst bij de openbare verkoop; of
        
        
          ook met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en het jegens de huurder kunnen inroepen te voldoen; of
        
        
          er geen personen krachtens huurovereenkomst gebruik kunnen maken van het bezwaarde goed op het moment van bekendmaking van de executoriale verkoop. 
        
      
      
        
          In de Memorie van Toelichting op de gewijzigde wettekst (TK, 2012-2013, 33 484, nr. 3) is ten aanzien van de uitzondering onder c het volgende weergegeven:
        ‘Een derde uitzondering (onderdeel c) betreft de situatie dat er geen sprake is van verhuur of onderhuur en dat dit in voldoende mate vast staat. Dit zal bijvoorbeeld het geval zijn als de hypotheekhouder bekend is met de feitelijke situatie ter plaatse en zich ervan vergewist heeft dat er geen andere personen dan de eigenaar en zijn huisgenoten wonen. De hypotheekhouder zou hiertoe navraag kunnen doen bij de eigenaar of enkele buurtbewoners. (…) Twijfelt de hypotheekhouder over de situatie ter plaatse dan geldt het uitgangspunt van het inroepen van het huurbeding.’
      
    
    
      2.5.
      Uit het door verzoekster overgelegde taxatierapport d.d. 17 februari 2015 is gebleken dat de eigenaar/hypotheekgever niet heeft meegewerkt aan de taxatie en dat de taxateur niet in staat is gesteld de woning van binnen te inspecteren. De taxateur heeft volstaan met een zogenoemde geveltaxatie.
      
    
    
      2.6.
      
        De voorzieningenrechter overweegt dat verzoekster door de taxateur van een in het openbaar te verkopen pand onderzoek te laten verrichten naar de woonsituatie in dat pand zich in voldoende mate ervan heeft trachten te vergewissen dat in het pand geen andere personen dan de eigenaar en zijn huisgenoten wonen.
        Mr. Stevens heeft in dit verband ter zitting aangevoerd dat het te doen gebruikelijk is dat de taxateur diverse malen en op verschillende manieren (zowel telefonisch, schriftelijk als in persoon) tracht contact te leggen met de eigenaar/hypotheekgever danwel degenen die in de te verkopen woning verblijven. De voorzieningenrechter overweegt dienaangaande dat het in toekomstige gevallen goed zou zijn in het taxatierapport te (doen) beschrijven of en, zo ja, welke, pogingen zijn verricht om het zojuist bedoelde contact tot stand te brengen.
      
      
    
    
      2.7.
      Nu uit het taxatierapport is gebleken dat de taxateur niet in de gelegenheid is gesteld de woning van binnen te inspecteren en heeft moeten volstaan met een geveltaxatie, is de voorzieningenrechter van oordeel dat er onder die omstandigheden geen sprake is van de situatie waarin (vrijwel) zeker is dat er geen andere (onbekende) personen krachtens huurovereenkomst gebruik kunnen maken van de woning.Nu ondanks het aan de onbekende huurders uitgebrachte deurwaardersexploot van 27 mei 2015 en de oproep voor de mondelinge behandeling in het kader van deze procedure geen onbekende huurders zijn verschenen en deze ook niet op andere wijze bezwaar hebben gemaakt tegen de inroeping van het huurbeding en de daaraan gekoppelde ontruiming en aan de (overige) wettelijke vereisten voor toewijzing van het verzoek is voldaan, zal het onderhavige verzoek (zekerheidshalve) in zoverre worden toegewezen. Bij de toewijzing zal  na te melden ontruimingstermijn worden gegund.2.8.	In gevallen als de onderhavige waarbij sprake is van een eenzijdig verzoek, waarbij belanghebbenden gehoord kunnen worden, is in beginsel geen plaats voor een kostenveroordeling. Voor zover het verzoek mede daarop betrekking heeft, zal het derhalve worden afgewezen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De voorzieningenrechter
    
    
      3.1.
      verleent verlof aan verzoekster om het huurbeding in te roepen tegen de onbekende huurders;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt de onbekende huurders om het pand plaatselijk bekend [adres] te [woonplaats] , kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , sectie [letter] , nummer [cijfer] , te ontruimen met al de hunnen en al het hunne en om dat pand met afgifte van de sleutels aan verzoekster ter vrije beschikking te stellen;
      
    
    
      3.3.
      bepaalt dat gedurende een termijn van zeven dagen na de betekening van de beschikking aan de onbekende huurders niet ontruimd mag worden;
      
    
    
      3.4.
      verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.5.
      wijst af het meer of anders verzochte.
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mr. M. Griffioen en in het openbaar uitgesproken op 14 augustus 2015.
      
      
    
  
  
    
    coll: js