ECLI:NL:RBNNE:2015:4806, Rechtbank Noord-Nederland, 10-08-2015, C18/157715/PR RK 15-353
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2015-08-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Afwijzing inroepen huurbeding.
        De voorzieningenrechter overweegt dat de bank – indien de feitelijke situatie voor haar onduidelijk was – in het taxatierapport en de aanvulling daarop (aan de totstandkoming waarvan de hypotheekgever en de met hem samenwonende persoon hebben meegewerkt), in combinatie met het uittreksel uit de Basisregistratie Personen, aanleiding heeft moeten zien nader onderzoek te verrichten naar de woonsituatie in de desbetreffende woning en naar de relatie van de hypotheekgever en de met hem samenwonende persoon, bijvoorbeeld door inlichtingen in te winnen van de hypotheekgever. Een dergelijk onderzoek zal de bank zelf kunnen verrichten doch kan zij ook door een derde, bijvoorbeeld de taxateur van de woning, laten uitvoeren. Door na te laten een dergelijk onderzoek te (doen) verrichten, heeft de bank zich in onvoldoende mate ervan trachten te vergewissen dat er geen personen krachtens een huurovereenkomst in het pand verblijven.

beschikking
    RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
    
    
      Afdeling privaatrecht
      Zittingsplaats Groningen
    
    
    
    
      zaaknummer / rekestnummer: C/18/157715 / PR RK 15-353
    
    
    
      
        Beschikking van de voorzieningenrechter van 10 augustus 2015
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    1. de naamloze vennootschap
    
      
        RABOHYPOTHEEKBANK N.V,
      gevestigd te Amsterdam,
    
    2. de coöperatie
    
      
        COÖPERATIEVE RABOBANK ZUID EN OOST GRONINGEN U.A.,
      gevestigd te Stadskanaal,
      verzoeksters,
      advocaten mrs. A. Scholten en [letter] .M. Haentjens,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [A] ,
    
      wonende te [woonplaats] ,
      advocaat mr. J.A.M. Staal-Olislaegers,
      2.	ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, staande en gelegen te [woonplaats] , aan de [adres] ,
      belanghebbenden.
    
    
    
      Partijen zullen hierna mede als de bank en [A] worden aangeduid.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
      
        het verzoekschrift;
      
      
        de mondelinge behandeling d.d. 30 juli 2015 waar verschenen zijn:namens verzoeksters mr. Haentjens; [A] , vergezeld van mr. Staal-Olislaegers; (de overige belanghebbenden zijn – ondanks behoorlijke oproeping – niet verschenen).
      
    
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
      2.1.
      Het verzoekschrift strekt tot het verkrijgen van verlof om een beroep te doen op het huurbeding als bedoeld in art. 3:264 leden 5 en 6 BW, alsmede tot ontruiming door de belanghebbenden van het pand plaatselijk bekend [adres] te [woonplaats] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [letter] , nummers [cijfers] , binnen 14 dagen na betekening van deze beschikking. 
      
    
    
      2.2.
      De bank heeft bij deurwaardersexploten van 11 juni 2015 en 18 juni 2015 aan belanghebbenden aangezegd dat tot openbare verkoop van voornoemd pand zal worden overgegaan op 24 september 2015 alsmede dat het huurbeding jegens hen zal worden ingeroepen.
      
    
    
      2.3.
      Aan het verzoek heeft de bank onder meer ten grondslag gelegd dat uit het taxatierapport dat terzake is opgemaakt en door de bank is overgelegd, is gebleken dat de eigenaar/hypotheekgever de enige bewoner van het hiervoor genoemde pand is, terwijl uit het uittreksel uit de Basisregistratie Personen is gebleken dat ook [A] daar woonachtig is. Het is voor de bank niet uit te sluiten dat [A] zich op huurrechten kan beroepen en/of dat er (onbekende) huurders zijn die zich op huurrechten kunnen beroepen, aldus de bank.
      
    
    
      2.4.
      
        
          [A] heeft, mede bij monde van mr. Staal-Olislaegers, ter zitting verklaard dat zij de samenwonende partner is van [B] , de hypotheekgever van het pand aan de [adres] te [woonplaats] en dat zij, met hun gezamenlijke dochter, in gezinsverband op dat adres wonen. Indien de bank zorgvuldiger te werk was gegaan en het uittreksel uit de Basisregistratie Personen goed had bestudeerd, had de bank redelijkerwijs kunnen concluderen dat er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat er behalve de eigenaar en zijn gezinsleden zich geen andere personen in de woning bevinden.   
        Daarnaast heeft [A] verklaard dat de taxateur, toen hij de binnenzijde van de woning heeft geïnspecteerd, heeft gezien dat er zich een kinderkamer in de woning bevond. Bij die gelegenheid was het hele gezin aanwezig. De taxateur heeft toen niet geen nadere vragen gesteld omtrent de gezinssituatie. Het had op de weg van de bank gelegen nadere inlichtingen in te winnen omtrent de woonsituatie.
        Van verhuur, verpachting of anderszins in gebruik geven of gedogen is geen sprake. De bank had redelijkerwijs kunnen weten dat [A] de partner is van de hypotheekgever. De bank had [A] niet in deze procedure moeten betrekken, nu deze nodeloos is.   
      
      
    
    
      2.5.
      Daartegenover heeft de bank aangevoerd niet zeker te weten wat de relatie is van [A] en de hypotheekgever en evenmin is het zeker dat er geen andere (onbekende) huurders zijn die zich op huurrechten kunnen beroepen. Daarom verzoekt de bank zekerheidshalve om verlof het huurbeding in te roepen.
      
    
    
      2.6.
      De voorzieningenrechter overweegt als volgt.
      
    
    
      2.7.
      Artikel 3:264 lid 1 BW is met ingang van 1 januari 2015 gewijzigd, in die zin dat de hypotheekhouder verplicht is het huurbeding in te roepen voorafgaand aan de veiling en dat hij slechts om drie redenen daarvan kan afzien, te weten indien er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat:
      
        
          de instandhouding van de huurovereenkomst in het belang is van de opbrengst bij de openbare verkoop; of
        
        
          ook met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en het jegens de huurder kunnen inroepen te voldoen; of
        
        
          er geen personen krachtens huurovereenkomst gebruik kunnen maken van het bezwaarde goed op het moment van bekendmaking van de executoriale verkoop. 
        
      
      
        In de Memorie van Toelichting op de gewijzigde wettekst (TK, 2012-2013, 33 484, nr. 3) is ten aanzien van de uitzondering onder c het volgende weergegeven:
        ‘Een derde uitzondering (onderdeel c) betreft de situatie dat er geen sprake is van verhuur of onderhuur en dat dit in voldoende mate vast staat. Dit zal bijvoorbeeld het geval zijn als de hypotheekhouder bekend is met de feitelijke situatie ter plaatse en zich ervan vergewist heeft dat er geen andere personen dan de eigenaar en zijn huisgenoten wonen. De hypotheekhouder zou hiertoe navraag kunnen doen bij de eigenaar of enkele buurtbewoners. (…) Twijfelt de hypotheekhouder over de situatie ter plaatse dan geldt het uitgangspunt van het inroepen van het huurbeding.’
      
    
    
      2.8.
      
        Uit het door verzoeksters overgelegde taxatierapport d.d. 29 september 2014 en de aanvulling daarop d.d. 17 april 2015 is gebleken dat de eigenaar/hypotheekgever heeft meegewerkt aan de taxatie en dat de taxateur in staat is gesteld de woning van binnen te inspecteren. Daaruit is ook gebleken dat de woning is voorzien van twee slaapkamers, waarvan één blijkens de daarvan genomen foto’s – die deel uitmaken van het aanvullend rapport – een kinderkamer betreft. Verder is op die foto’s waar te nemen dat zich her en der in en rond het huis kinderspeelgoed bevindt.
        Verder is van belang dat in het door de bank overgelegde uittreksel uit de Basisregistratie Personen is vermeld dat op het adres [adres] te [woonplaats] drie personen zijn ingeschreven, te weten de hypotheekgever [B] , geboren op [geboortedatum] , [A] , geboren op [geboortedatum] , en [C] , geboren op [geboortedatum] .   
      
      
    
    
      2.9.
      
        De voorzieningenrechter overweegt dat de bank – indien de feitelijke situatie voor haar onduidelijk was – in het taxatierapport en de aanvulling daarop (aan de totstandkoming waarvan de hypotheekgever en [A] hebben meegewerkt), in combinatie met het uittreksel uit de Basisregistratie Personen, aanleiding heeft moeten zien nader onderzoek te verrichten naar de woonsituatie in de desbetreffende woning en naar de relatie van [A] met de hypotheekgever, bijvoorbeeld door inlichtingen in te winnen van de hypotheekgever. Een dergelijk onderzoek zal de bank zelf kunnen verrichten doch kan zij ook door een derde, bijvoorbeeld de taxateur van de woning, laten uitvoeren.  
        Door na te laten een dergelijk onderzoek te (doen) verrichten, heeft de bank zich in onvoldoende mate ervan trachten te vergewissen dat er geen personen krachtens een huurovereenkomst in het pand verblijven.
      
      
    
    
      2.10.
      
        In de gegeven omstandigheden ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding verlof te verlenen tot het inroepen van het huurbeding jegens [A] omdat zij als vaststaand aanneemt dat [A] behoort tot het gezin van de hypotheekgever. Daarnaast hebben verzoeksters geen enkel feit genoemd op grond waarvan er een vermoeden kan bestaan dat [A] krachtens een huurovereenkomst in de woning verblijft danwel zal gaan verblijven.
        Overigens geldt dat het lot van [A] is gekoppeld aan het lot van de hypotheekgever, in die zin dat ingeval de hypotheekgever als geëxecuteerde na de openbare verkoop van de woning ex artikel 525 lid 3 Rv wordt genoodzaakt tot ontruiming, dat ook geldt voor het zijne en de zijnen, zodat [A] de woning alsdan eveneens dient te verlaten.
      
      
    
    
      2.11.
      Aangaande het verzoek verlof te verlenen tot het inroepen van het huurbeding jegens andere (onbekende) huurders overweegt de voorzieningenrechter dat uit de overgelegde stukken en hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is aangevoerd door partijen niet voldoende is gebleken danwel dat een redelijk vermoeden bestaat dat er onbekende huurders in de desbetreffende woning verblijven.2.12.	In artikel 3:264 lid 6 BW is bepaald dat zo de voorzieningenrechter verlof verleent tot het inroepen van een huurbeding, hij tevens de opgeroepen of verschenen (onder)huurders veroordeelt tot ontruiming. Nu niet gebleken is dat er personen krachtens een huurovereenkomst gebruik (kunnen) maken van de woning en het verlenen van verlof tot het inroepen van het huurbeding daarom niet aan de orde is, is de hieraan gekoppelde ontruiming evenmin aan de orde.
    
    
      2.13.
      De verzoeken zullen dan ook worden afgewezen.
    
    
      2.14.
      De bank wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [A] veroordeeld. De kosten van [A] worden begroot op € 452,00 aan salaris advocaat.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De voorzieningenrechter
    
    
      3.1.
      wijst de verzoeken af;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt verzoeksters in de proceskosten van [A] , tot op heden begroot op € 452,00;
      
    
    
      3.3.
      
        verklaart deze beschikking wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
        
          Deze beschikking is gegeven door mr. M. Griffioen en in het openbaar uitgesproken op 
        10 augustus 2015.
      
      
    
  
  
    coll: js