ECLI:NL:RBARN:2009:BJ8118, Rechtbank Arnhem, 07-09-2009, 561633 AZ VERZ 08-7162
Rechtbank Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2009-09-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurprijs vaststelling bedrijfsruimte
       
      Geen sprake is van bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 7:303 lid 4 BW die rechtvaardigen dat een eerdere datum voor het vaststellen van de huurprijs dient te worden gehanteerd dan de datum van de indiening van het verzoek.

beschikking
    
    
    RECHTBANK ARNHEM
    
    Sector kanton
    
    Locatie Arnhem
    
    
      zaakgegevens	561633 \ AZ VERZ  08-7162 \ 127 \ pjw
      uitspraak van	7 september 2009		
    
    
    beschikking
    
    in de zaak van
    
    
      de besloten vennootschap Mick O'Connels Arnhem B.V.
      gevestigd te Arnhem
      verzoekende partij
      gemachtigde mr. L. Spronken
    
    
    en
    
    
      de besloten vennootschap Grolsche Bierbrouwerij Nederland B.V.
      gevestigd te Enschede
      verwerende partij
      gemachtigde mr. A. Prascevic
    
    
    Partijen worden hierna Mick O'Connels en Grolsch genoemd.
    
    
      De procedure
      Het verdere verloop van de procedure blijkt uit
      -	akte met producties van Mick O’Connels
      -	de tussenbeschikking van 20 januari 2009
      -	het proces-verbaal van getuigenverhoor van 28 januari 2009
      -	het proces verbaal van getuigenverhoor van 23 april 2009
      -	akte na getuigenverhoor van Mick O’Connels
    
    
    
    
      De beoordeling
      Beoordeeld moet worden of sprake is van bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 7:303 lid 4 BW die rechtvaardigen dat een eerdere datum voor het vaststellen van de huurprijs dient te worden gehanteerd dan de datum van indiening van het verzoek. Bij tussenbeschikking van 20 januari 2009 heeft de kantonrechter Mick O’Connels opgedragen te bewijzen dat sprake is van dergelijke bijzondere omstandigheden. Meer in het bijzonder moest Mick O’Connels bewijzen dat zij er gezien de uitlatingen van de medewerkers van Grolsch zonder meer op mocht vertrouwen dat partijen zonder rechterlijke tussenkomst overeenstemming zouden bereiken over de huurprijsaanpassing per 1 augustus 2004. 
    
    
    
    Mick O’Connels heeft schriftelijk bewijs in de procedure gebracht en een aantal getuigen laten horen.
    
    
      Bij brief van 20 april 2004 heeft [persoon A] namens Grolsch onder meer het volgende aan Mick O’Connels bericht:
      ‘Aangezien wij er niet in geslaagd zijn om met de verhuurder in onderling overleg tot een vergelijk te komen zijn wij nu genoodzaakt een procedure op te starten bij de Rechtbank te Arnhem, afdeling Kanton om de Rechter te laten bepalen wat een reële huurprijs is voor deze bedrijfsruimte met bedrijfswoning.
      In dat kader is Grolsch bereid, gedurende de looptijd van deze procedure, de huidige huurreductie ad. € 2650,-- per maand te continueren 
      Zodra de Rechtbank de definitieve huurprijs heeft vastgesteld tussen verhuurder en Grolsch zullen wij, in onderling overleg, ook de definitieve nieuwe huurprijs met u gaan vaststellen.
    
    
    Bij brief van 17 juni 2004 heeft [persoon B] wat hiervoor is vermeld omtrent de (reductie van de) huurprijs nog eens bevestigd.
    
    [naam eigenaar], de eigenaar van Mick O’Connels heeft als (partij)getuige verklaard dat zowel [persoon A] als [persoon C], beiden van Grolsch, aan hem al in 1999 hebben toegezegd dat Grolsch elke huurvermindering met betrekking tot het pand in Arnhem aan hem door zou geven. Dat is volgens zijn verklaring in 2004 door [persoon B] bevestigd.
    
    
      De andere getuigen zijn allen medewerker (geweest) bij Grolsch. De getuige [persoon C] heeft verklaard dat in 1999 in eerste instantie met [naam eigenaar Mick O`Connels] dezelfde afspraken zijn gemaakt als met andere onderhuurders van Grolsch, namelijk dat de door Grolsch betaalde huurprijs werd doorbelast aan de onderhuurders met een opslag voor verbouwingskosten. Aan [naam eigenaar Mick O`Connels] is volgens zijn verklaring een extra korting gegeven, omdat aanvankelijk uitgegaan was van een te hoog aantal bruikbare vierkante meters. De getuige [persoon D] heeft verklaard dat er in 2006 en 2007 overeenstemming was over het geheel van punten dat tussen Grolsch en [naam eigenaar Mick O`Connels] speelde, waaronder de huurprijs van het pand in Arnhem. Volgens de verklaring van [persoon D] zijn de afspraken nooit uitgevoerd, omdat [naam eigenaar Mick O`Connels] er steeds enkele maanden later weer anders over dacht. 
      De getuige [persoon B] heeft verklaard dat het net als bij de andere huurders van Grolsch de bedoeling was om de huur die Grolsch betaalde een op een door te belasten aan huurder [naam eigenaar Mick O`Connels]. [persoon B] heeft verklaard dat met [naam eigenaar Mick O`Connels] niet afzonderlijk over de huur van het pand in Arnhem is gesproken, maar steeds in combinatie met het door [naam eigenaar Mick O`Connels] in Utrecht gehuurde pand. Er was volgens zijn verklaring sprake van een combinatiedeal, waarin Grolsch het verlies op het pand in Utrecht iets groter liet zijn ten voordele van [naam eigenaar Mick O`Connels]. Grolsch had daar belang bij omdat zij de leverantierechten in Utrecht overeind wilde houden. Bij Grolsch bestond de overtuiging dat zij met [naam eigenaar Mick O`Connels] op deze basis een totaaldeal kon sluiten. In 2005 was er volgens [persoon B] eigenlijk een deal met [naam eigenaar Mick O`Connels]. Toen die uiteindelijk weer niet doorging, ging [persoon B] er volgens zijn verklaring aan twijfelen of [naam eigenaar Mick O`Connels] net als Grolsch wel de intentie had eruit te komen. [persoon B] kan zich niet herinneren of  in 2004 is besproken of [naam eigenaar Mick O`Connels] ook zelf een procedure tot huurvermindering zou moeten starten. [persoon B] herinnert zich op dat punt alleen dat Grolsch een huurprijsvoorstel aan [naam eigenaar Mick O`Connels] zou doen zodra de nieuwe huurprijs tussen Grolsch en verhuurder [persoon E] vast zou staan. Ook voor [naam eigenaar Mick O`Connels] zou dat een huurvermindering inhouden, zoals ook blijkt uit het voorstel dat [persoon B] volgens zijn verklaring heeft gedaan.
    
    
    
    
    
    
      De getuige [persoon F] heeft verklaard dat naar hij weet aan [naam eigenaar Mick O`Connels] nooit is toegezegd dat de door Grolsch te bewerkstelligen huurvermindering een op een aan [naam eigenaar Mick O`Connels] zou worden doorberekend.  Dat was ook niet de bedoeling van Grolsch. Aan [naam eigenaar Mick O`Connels] of zijn raadsman is op enig moment wel meegedeeld dat Grolsch bezig was huurvermindering te realiseren en dat Grolsch een voorstel aan [naam eigenaar Mick O`Connels] zou doen  zodra de nieuwe huurprijs voor Grolsch bekend zou zijn.  Het voorstel dat vervolgens in 2004/2005 door Grolsch aan [naam eigenaar Mick O`Connels] is gedaan, omvatte veel meer dan alleen een aanpassing van de huurprijs van het pand aan de Korenmarkt in Arnhem. [persoon F] kan zich niet herinneren dat er tussen Grolsch en [naam eigenaar Mick O`Connels] op enig moment is gesproken over de vraag of het nodig was dat [naam eigenaar Mick O`Connels] zelf een huurverlagingsprocedure tegen Grolsch te beginnen. Wat Grolsch betrof hoefde [naam eigenaar Mick O`Connels], gezien de redelijke voorstellen van Grolsch niet zelf een procedure te starten.
      De getuige [persoon A] heeft verklaard dat door Grolsch nooit aan [naam eigenaar Mick O`Connels] is toegezegd dat de huurprijs die Grolsch aan verhuurder [persoon E] verschuldigd was een op een aan [naam eigenaar Mick O`Connels] zou worden doorgegeven. Grolsch heeft [naam eigenaar Mick O`Connels] op de hoogte gesteld van haar streven naar huurvermindering en heeft aan [naam eigenaar Mick O`Connels] in het vooruitzicht gesteld dat als de nieuwe huurprijs bekend zou zijn, Grolsch met [naam eigenaar Mick O`Connels] in gesprek zou gaan over de door [naam eigenaar Mick O`Connels] te betalen huur. 
    
    
    De kantonrechter leidt uit de hiervoor besproken bewijsmiddelen af dat tussen partijen niet is afgesproken dat de verminderde huurprijs een op een aan [naam eigenaar Mick O`Connels] zou worden doorberekend. Alleen [naam eigenaar Mick O`Connels] heeft ondubbelzinnig verklaard dat een dergelijk afspraak wel is gemaakt en dat is onvoldoende. In de hiervoor genoemde brieven is aangekondigd dat Grolsch met [naam eigenaar Mick O`Connels] over de huurprijs in onderhandeling zou treden zodra de huurvermindering was gerealiseerd. Uit de verklaringen van alle medewerkers van Grolsch volgt dat Grolsch daaraan heeft voldaan. Op grond van wat hiervoor is overwogen concludeert de kantonrechter dat het Grolsch vrijstond om in de onderhandelingen ook andere kwesties te betrekken, zoals de zaak van [naam eigenaar Mick O`Connels] in Utrecht. Het uitgangspunt van Grolsch dat ‘zij verdient aan bier en niet aan stenen’, doet daar niet aan af. Met name uit de getuigenverklaring van [persoon B] volgt dat ook Grolsch ervan uitging dat partijen wel tot overeenstemming zouden komen. [persoon B] heeft evenwel ook verklaard dat hij eraan ging twijfelen of [naam eigenaar Mick O`Connels] wel de intentie had om eruit te komen toen de in 2005 gesloten deal weer niet doorging. De conclusie is dat het eerder aan [naam eigenaar Mick O`Connels] dan aan Grolsch lag dat partijen er uiteindelijk niet zijn uitgekomen. Uit de getuigenverklaring leidt de kantonrechter ten slotte af dat tussen partijen niet is besproken dat [naam eigenaar Mick O`Connels] zelf geen verzoek om huurprijsverlaging hoefde te doen, omdat partijen er wel uit zouden komen. 
    
    De slotsom is dat er onvoldoende niet aan Mick O’Connels en juist wel aan Grolsch toe te rekenen omstandigheden zijn die meebrengen dat vaststelling van een andere ingangsdatum voor de huurprijswijziging gerechtvaardigd is dan uit de hoofdregel volgt. In de gegeven omstandigheden zou afwijking van de hoofdregel leiden tot een niet aanvaardbare doorbreking van de contractsvrijheid van partijen, nu bij een huurprijsvaststelling geen rekening kan worden gehouden met de andere belangen die Grolsch wel heeft mee willen nemen in de totaaldeal die zij met [naam eigenaar Mick O`Connels] wilde sluiten. Op grond van artikel 7: 303 lid 4 jo 304 lid 2 BW zal de kantonrechter in deze procedure de huurprijs daarom vaststellen met ingang van 11 augustus 2008, de datum waarop het verzoek van Mick O’Connels tot benoeming van een deskundige door de rechtbank is ontvangen.
    
    De kantonrechter is van plan om [naam deskundige] als deskundige als bedoeld in artikel 7:304 BW te benoemen. De deskundige zal worden gevraagd om te adviseren over de nadere huurprijs van de bedrijfsruimte met woonruimte op de verdiepingen aan [straat en nummer] in Arnhem (kadastraal sectie [nummers] en wel met ingang van 11 augustus 2008.
    
    
    De deskundige heeft aangegeven dat het onderzoek naar verwachting € 1.785,00 (inclusief BTW en exclusief legeskosten gemeente, Kadaster of andere instanties) gaat kosten.
    
    Het verzoek is gedaan door Mick O’Connels. Daarom moet zij € 1.785,00 betalen als voorschot op de kosten van de deskundige. In de eindbeschikking zal worden beslist wie van partijen de kosten van die deskundige uiteindelijk moet dragen.
    
    
      Partijen kunnen op de hierna te noemen punten reageren.
      De beslissing
      De kantonrechter
    
    
    bepaalt dat partijen uiterlijk op maandag 28 september 2009 te 10.30 uur hun reactie kunnen geven op het voornemen van de kantonrechter om [naam deskundige] als deskundige te benoemen en de kosten van de deskundige.
    
    Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. P.J. Wiegman en in het openbaar uitgesproken op 7 september 2009.