ECLI:NL:RBGRO:2010:BL3675, Rechtbank Groningen, 04-02-2010, 414324 / 09-10830
Rechtbank Groningen — Uitspraak 
Datum: 2010-02-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: De kantonrechter oordeelt dat er na de ondertekening van een intentieverklaring, tussen partijen een huurovereenkomst bedrijfsruimte tot stand is gekomen en dat huurder op grond hiervan zijn betalingsverplichtingen jegens de verhuurder (deels) moet nakomen.

RECHTBANK GRONINGEN
      Sector kanton
    
    
    Locatie 
    
    Zaak\rolnummer: 414324/09-10830                                     
    
    Vonnis d.d. 4 februari 2010
    
    inzake
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ABH Bedrijfshuisvesting B.V., gevestigd en kantoorhoudende te Groningen,
      eiseres in conventie tevens verweerster in reconventie,
      hierna te noemen ABH,
      gemachtigde mr. E.Tj. van Dalen, advocaat te Groningen,
    
    
    t e g e n
    
    
      1. J.L. Tilman, in privé, al dan niet h.o.d.n. Tilman Loodgietersbedrijf, wonende te Groningen,
      2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid J.L. Tilman Loodgietersbedrijf B.V., gevestigd en kantoorhoudende te 9737 HE Groningen, Jaltadaheerd 98a,
      hierna afzonderlijk te noemen Tilman en Tilman B.V. en gezamenlijk Tilman c.s.,
      gedaagden in conventie tevens eisers in reconventie,
      gemachtigde mr. M.J. Blokzijl, advocaat te Groningen.
    
    
    
    P R O C E S G A N G
    
    in conventie en in reconventie
    
    
      Bij tussenvonnis van 22 oktober 2009, waarvan de inhoud als hier overgenomen en ingelast dient te worden beschouwd, heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast. Deze heeft plaatsgevonden op 7 januari 2010 in aanwezigheid van E.J.A. Smit namens ABH, bijgestaan door mr. E.Tj. van Dalen voornoemd als gemachtigde en J.L. Tilman namens Tilman c.s., bijgestaan door mr. M.J. Blokzijl voornoemd als gemachtigde. Op voorhand heeft ABH een conclusie van antwoord in voorwaardelijk reconventie genomen.
      Van het verhandelde ter comparitie heeft de griffier aantekening gehouden.
      Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
    
    
    
    
    R E C H T S O V E R W E G I N G E N
    
    in conventie en in reconventie
    
    De feiten
    
    1.1. ABH is een onderneming die zich bezighoudt met het bouwen van bedrijfspanden die zij vervolgens verkoopt of verhuurt.
    
    1.2. In 2006 was ABH voornemens een bedrijfsverzamelgebouw te bouwen aan de Zeewinde 3 te Groningen. In het licht hiervan heeft Tilman belangstelling getoond om een unit van dat bedrijfspand te huren.
    
    
      1.3. In voormeld kader hebben ABH en J. Tilman namens Tilman Loodgietersbedrijf op 3 juli 2006 een intentieverklaring ondertekend. Hierin zijn - voor zover hier van belang - de navolgende artikelen opgenomen:
      "artikel 1.1.:  Partijen verplichten zich de huurovereenkomst aan te gaan inzake het pand, en inzake de unit met bouwnummer 2 in voorgenoemd pand, groot ca. 160 m2;"
    
    
    "artikel 2.1.: Indien de huurovereenkomst tussen partijen tot stand komt, zal deze aanvangen wanneer het pand gereed is voor verhuur, dit naar bindend oordeel van verhuurder;"
    
    "artikel 3.1.: De basishuurprijs zoals deze in de overeenkomst zal worden vastgelegd bedraagt € 15.000,-- per jaar exclusief BTW, en exclusief bijkomende kosten als bijvoorbeeld servicekosten, te voldoen bij vooruitbetaling in 12 maandelijkse termijnen;"
    
    "artikel 4.1.: De huurovereenkomst zal worden aangegaan voor de duur van 5 jaren met een optie op nog eens 5 jaren, met een opzegtermijn van 6 maanden, voorafgaande aan de einddatum van de overeenkomst. De algemene voorwaarden bedrijfsruimten zijn van kracht;"
    
    "artikel 6.3.: Het betreft een "casco"unit. Met betrekking tot kosten die voortkomen uit wensen van de huurder zoals de hiervoor besproken verdiepingsvloer, wordt overeengekomen dat 0,8% van deze extra investeringen als toeslag per maand op de basishuur in rekening zullen worden gebracht."
    
    
      1.4. Ter aanvulling op de intentieverklaring heeft ABH bij brief van 20 juli 2006 het navolgende aan Tilman meegedeeld:
      "U heeft uw zorg uitgesproken over het te tekenen huurcontract van 5 + 5 jaar. Daarbij heeft u de overweging gemaakt dat het mogelijk zou zijn dat na 1 of 2 jaar kan blijken dat de zaak op die locatie geen succes wordt, vervolgens hebben wij afgesproken dat indien deze situatie zich voordoet wij gezamenlijk naar een nieuwe huurder gaan zoeken."
    
    
    1.5. Op 7 september 2006 is Tilman BV in het handelsregister van de Kamers van Koophandel ingeschreven.
    
    1.6. In afwachting van het gereedkomen van de te bouwen bedrijfsruimte heeft Tilman althans Tilman BV van ABH  gehuurd de bedrijfsruimte, staande en gelegen aan het Lamsoor 2c te Groningen (groot 50m2), tegen een huurprijs van € 360,-- (exclusief BTW) per maand. De door ABH verzonden huurfacturen zijn op naam gesteld van Tilman BV.
    
    1.7. Tilman althans Tilman BV had per 1 november 2008 de beschikking over de sleutels van de betreffende bedrijfsunit 3-8. Vanaf deze datum heeft Tilman althans Tilman BV het pand in gebruik genomen. 
    
    1.8. De huurtermijn november 2008 terzake van de bedrijfsunit aan de Zeewinde 3-8 te Groningen is door Tilman althans Tilman BV voldaan. De betreffende huurfacturen zijn op naam gesteld van Tilman BV.
    
    1.9. Bij brief van 11 december 2008 heeft de gemachtigde van Tilman c.s. gesommeerd het gehuurde in ordentelijke staat en conform afspraak op te leveren.
    
    1.10. Ondanks meerdere gerechtelijke procedures is er tussen partijen geen schriftelijke huurovereenkomst tot stand gekomen.
    
    1.11. Tilman heeft via zijn gemachtigde op 3 juli 2009 de sleutels van de unit bij ABH ingeleverd.
    
    
    Het geschil
    
    
      2.1. In essentie verschillen partijen van mening over het antwoord op de vraag of er tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen en voor het geval deze vraag bevestigend zal worden beantwoord, tussen welke partijen deze tot stand is gekomen.
      ABH heeft op de door haar aangevoerde gronden aangevoerd dat er een huurovereenkomst tot stand is gekomen tussen haar en Tilman hetgeen door Tilman c.s. gemotiveerd is weersproken. Waar nodig zal hierna nader op de stellingen van partijen worden ingegaan.
    
    
    
    De beoordeling
    
    3.1. Gelet op de inhoud van de intentieverklaring en de uitvoering daarvan in onderling samenhang beschouwd, is de kantonrechter voorshands van oordeel dat er per 1 november 2008 een huurovereenkomst is ontstaan. Daarbij heeft de kantonrechter in aanmerking genomen dat Tilman dan wel Tilman BV de bedrijfsruimte per 1 november 2008 heeft betrokken en dat overeenkomstig de inhoud van de intentieverklaring, de eerste verschenen huurtermijn is voldaan. Hoewel Tilman c.s. in beginsel in de gelegenheid zouden moeten worden gesteld om tegenbewijs te leveren, zal de kantonrechter hen daarin niet toelaten, waar zij de stellingen van ABH onvoldoende gemotiveerd hebben betwist. Weliswaar hebben Tilman c.s. ter gelegenheid van de comparitie nog aangevoerd dat zij onder dwang de onderhavige bedrijfsruimte hebben betrokken, maar nog daargelaten dat de kantonrechter dit verweer tardief acht, ziet deze dwang naar haar oordeel niet op het aangaan van de ten processe bedoelde huurovereenkomst maar op het verzoek van ABH moeten ontruimen en verlaten van de bedrijfsruimte aan het Lamsoor te Groningen, hetgeen in deze procedure niet aan de orde is. 
    
    3.2. Thans rijst de vraag wie er als huurder bij de huurovereenkomst dient te worden aangemerkt. Daartoe overweegt de kantonrechter als volgt. Weliswaar staat vast dat Tilman namens Tilman Loodgietersbedrijf de intentieverklaring heeft ondertekend maar dit neemt niet weg dat ABH niet, althans onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken, dat de te sluiten huurovereenkomst naadloos aansluit bij de eerdere tussen Tilman BV en ABH gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan het Lamsoor te Groningen en dat deze juist is gesloten in afwachting van het gereedkomen van de nieuw te bouwen bedrijfsruimte aan de Zeewinde te Groningen. Voorts staat vast dat de huurfacturen voor zowel de bedrijfsruimte aan het Lamsoor als aan de Zeewinde op naam van Tilman BV zijn gesteld en dat Tilman ten tijde van het tot stand komen van de intentieverklaring reeds doende was de besloten vennootschap op te richten. Alle omstandigheden in acht genomen is naar het voorshands oordeel van de kantonrechter voldoende komen vast te staan dat het nadrukkelijk de intentie van Tilman was dat de besloten vennootschap partij zou zijn bij de te sluiten huurovereenkomst. Hoewel ABH in beginsel in de gelegenheid zou moeten worden gesteld om tegenbewijs te leveren, zal de kantonrechter haar daarin niet toelaten, waar zij de stellingen van Tilman c.s. onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Het voorgaande leidt ertoe dat de terzake door ABH gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen.
     
    
      3.3. Thans dient te worden geoordeeld of Tilman BV huurpenningen, servicekosten en de waarborgsom is verschuldigd in de omvang en over de periode zoals door ABH is gevorderd. 
      Krachtens enerzijds de inhoud van de tussen partijen gesloten intentieverklaring en anderzijds de reeds door Tilman BV verrichte eerste huurbetaling, is de kantonrechter van oordeel dat Tilman BV met ingang van de ingebruikname van de bedrijfsunit in ieder geval de overeengekomen basishuurprijs van € 1.250,-- (exclusief BTW) per maand is verschuldigd. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft ABH echter niet, althans onvoldoende onderbouwd dat zij zodanige extra investeringen aan het gehuurde heeft verricht, dat dit een verhoging van de per 1 november 2008 verschuldigde basishuurprijs met een bedrag van € 335,20 (exclusief BTW) per maand rechtvaardigt. Dit betekent dat de terzake door ABH gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen.               
      Voorts heeft ABH niet, althans onvoldoende onderbouwd dat Tilman BV een voorschot op de servicekosten van € 100,-- aan haar is verschuldigd, zodat ook dit onderdeel van haar vordering zal worden afgewezen.   
    
    
    3.4. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is Tilman BV in beginsel vanaf 1 november 2008 een maandelijkse huurprijs aan ABH verschuldigd van € 1.250,-- te vermeerderen met de BTW, waarop nog in mindering dient te worden gebracht de reeds betaalde huurtermijn november 2008. Tilman BV daarentegen beroept zich er echter op dat zij haar huurbetalingsverplichtingen jegens ABH heeft opgeschort aangezien ABH de bedrijfsruimte niet deugdelijk heeft opgeleverd. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn deze gestelde tekortkomingen aan het gehuurde echter niet van zodanige aard en omvang, dat dit een opschorting van haar huurbetalingsverplichtingen jegens ABH rechtvaardigt, nog daargelaten dat gesteld noch gebleken is dat Tilman BV na de verzending van haar sommatiebrief van  11 december 2008, ABH nadien nogmaals aan de vermeende tekortkomingen heeft herinnerd terwijl zij hieromtrent bovendien geen vordering in reconventie heeft ingesteld. 
    
    
      3.5. Met betrekking tot de vraag tot welke datum Tilman BV de hierboven genoemde huurprijs van € 1.250,-- aan ABH is verschuldigd, overweegt de kantonrechter als volgt.
      Blijkens de inhoud van de intentieverklaring is de huurovereenkomst aangegaan voor de duur van vijf jaren met een optie op nog eens vijf jaren, met dien verstande dat deze termijn op grond van de aanvullende intentieverklaring kan worden beperkt indien Tilman BV na één termijn van een of twee jaar na aanvang van de huurovereenkomst, een nieuwe huurder aandraagt. Tilman BV heeft in dit verband aangevoerd dat zij tot tweemaal toe een nieuwe huurder bij ABH heeft aangedragen en dat ABH vervolgens met één van deze huurders per  1 juni 2009 een nieuwe huurovereenkomst heeft gesloten. Zij stelt zich derhalve op het standpunt dat de huurovereenkomst na het inleveren van de sleutels per 1 juli 2009 is geëindigd.
    
    
    Gelet op de gemotiveerde betwisting van deze stellingen door ABH had het op de weg van Tilman BV gelegen om haar stellingen dienaangaande nader met feiten en omstandigheden te onderbouwen. Nu zij hiermee in gebreke is gebleven heeft zij niet aan de op haar rustende stelplicht voldaan, zodat haar terzake gevoerde verweer zal worden gepasseerd. 
    
    3.6. Als uitgangspunt heeft derhalve te gelden dat de huurovereenkomst ook na 1 juli 2009 nog voortduurt, zodat Tilman BV huurpenningen is verschuldigd tot de datum van rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst, dan wel tot de datum dat ABH met inachtneming van de inhoud van de aanvullende intentieverklaring, de bedrijfsruimte aan een nieuwe huurder zal verhuren. Dit betekent dat de in conventie gevorderde huurbetalingsverplichting - met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen - toewijsbaar is. Deze beslissing brengt mee dat de in reconventie gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen. 
    
    3.7. Nu de kantonrechter, zoals reeds hiervoor is overwogen, heeft vastgesteld dat er sprake is van een huurovereenkomst tussen ABH en Tilman BV, dient Tilman BV eveneens de contractueel overeengekomen waarborgsom aan ABH te voldoen.
    
    3.8. Gelet op de uitkomst van de procedure, acht de kantonrechter termen aanwezig om de kosten van de procedure te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
    
    
    B E S L I S S I N G
    
    in conventie en in reconventie
    
    De kantonrechter:
    
    veroordeelt Tilman BV om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan ABH te betalen een huurprijs van € 1.487,50 (inclusief BTW) per maand, te rekenen vanaf 1 december 2008 tot de datum van rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst, dan wel tot de datum waarop ABH - met inachtneming van de inhoud van de aanvullende intentieverklaring - de bedrijfsruimte aan een nieuwe huurder zal verhuren, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf de dag van opeisbaarheid van de respectievelijke huurtermijnen tot de dag der algehele voldoening;
    
    veroordeelt Tilman BV tot betaling van de waarborgsom ad € 5.659,16;
    
    compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
    
    verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. , kantonrechter, en op donderdag 4 februari 2010 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
    
    typ: gv