ECLI:NL:GHARL:2014:7355, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23-09-2014, 200.136.581-01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2014-09-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verkoop van een circa tachtig jaar oude boerderij met onder de betonnen vloer van de schuur asbest dat daar is gestort. De koper vordert vergoeding van de saneringskosten (circa € 80.000,-) De vraag is of op grond van bijzondere bepalingen in het contract dan wel op een beperking van het "normale gebruik" van de woning sprake is van non-conformiteit. Het hof oordeelt dat geen sprake is van non-conformiteit en wijst de vordering van kopers af.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden-
    
    
    
      afdeling civiel recht
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.136.581/01
      (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 416703 CV EXPL 13-3996)
    
    
    
    
      
        arrest van de eerste kamer van 23 september 2014 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant],
      
      wonende te [woonplaats],
      appellant,
      in eerste aanleg: eiser,
      hierna: [appellant],
      advocaat: mr. J.H. van der Meulen, kantoorhoudend te Joure,
    
    
    
    
      tegen
    
    
    
  
  
    
      1
      [geïntimeerden 1 t/m 16]
    
    
      [geïntimeerden 1 t/m 16]
    
    
      [geïntimeerden 1 t/m 16]
    
    
      [geïntimeerden 1 t/m 16]
    
    
      [geïntimeerden 1 t/m 16]
    
    
      [geïntimeerden 1 t/m 16]
    
    
      [geïntimeerden 1 t/m 16]
    
    
      [geïntimeerden 1 t/m 16]
    
    
      [geïntimeerden 1 t/m 16]
    
    
      [geïntimeerden 1 t/m 16]
    
    
      [geïntimeerden 1 t/m 16]
    
    
  
  
    
      12
      [geïntimeerden 1 t/m 16]
    
    
      [geïntimeerden 1 t/m 16]
    
    
      [geïntimeerden 1 t/m 16]
    
    
      [geïntimeerden 1 t/m 16]
    
    
      geïntimeerden,
      in eerste aanleg: gedaagden,
      hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden], 
      advocaat: mr. R.C.M. Kamsma, kantoorhoudend te Leeuwarden.
    
    
    
    
      Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 21 januari 2014 hier over. 
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
    
    
      1.1
      Conform het tussenarrest is op 19 februari 2014 een comparitie van partijen gehouden. Het proces-verbaal van de comparitie bevindt zich bij de stukken.
      
    
    
      1.2
      De memorie van grieven (met producties);
      
    
    
      1.3
      De memorie van antwoord (met productie);
      
    
    
      1.4
      Door [appellant] zijn ter gelegenheid van het pleidooi bij akte twee producties overgelegd;
      
    
    
      1.5
      Partijen hebben de zaak doen pleiten door hun advocaten, waarbij pleitnota’s zijn overgelegd welke zijn toegevoegd aan het dossier.
      
    
    
      1.6
      Ten slotte is de zaak verwezen naar de rol voor arrest.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten 
    
    
      2.1
      De kantonrechter heeft onder 2 (2.1 t/m 2.12) van het vonnis van 23 augustus 2013 een aantal feiten vastgesteld waartegen geen grieven zijn gericht of anderszins van bezwaren is gebleken. Ook het hof gaat uit van deze vastgestelde feiten en legt die ten grondslag aan zijn beslissing. Het gaat, voor zover in hoger beroep relevant, om het volgende.
      
    
    
      2.2
      
        [de erflater] (hierna: erflater) was eigenaar van een boerderij met ondergrond, bijgebouwen, erf en tuin (hierna: de boerderij). Hij is op [datum] overleden en heeft eenentwintig erfgenamen, te weten zijn zus ([geïntimeerde sub 16]) en de kinderen van zijn vooroverleden overige broers en zussen.
      
    
    
      2.3
      De boerderij is door de erven voor een prijs van € 650.000,- k.k. verkocht aan [appellant]. Voorafgaand aan de koop is tussen (de makelaars van) koper en verkopers aan de orde geweest dat in het dak en de schoorsteen van de boerderij asbest was verwerkt. In de op 25 juli 2011 door koper en verkopers ondertekende koopakte is onder meer het volgende bepaald:“Artikel 7 GebruikHet registergoed zal hij de eigendomsoverdracht of - indien eerder - hij de feitelijke aflevering, de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper heeft het registergoed gebruikt als bedrijfswoning en paardenstalling met agrarische grond, hetgeen partijen als normaal gebruik beschouwen. (…)De verkoper staat niet in voor:-  andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn,-  aan koper kenbare gebreken op het moment van het sluiten van de overeenkomst,- hem onbekende (*enlof) onzichtbare gebreken.(...)“Artikel 9a - Verklaringen koperDe koper verklaart (behoudens geparafeerde doorhalingen):- het registergoed voldoende te hebben geïnspecteerd en verkoper nimmer aan te kunnen spreken op eventuele gebreken, welke voor hem kenbaar kunnen zijn;- wel bekend te zijn met de in-, op- of aan voornoemd registergoed aanwezig zijnde asbesthoudende stoffen en verklaart deze stoffen te aanvaarden en ermee bekend te zijn, dat bij verwijdering daarvan op grond van de milieuwetgeving speciale maatregelen genomen dienen te worden. De koper verklaart de verkoper te vrijwaren voor alle aansprakelijkheid, die uit de verwijdering van de hiervoor bedoelde asbest kan voortvloeien;”(...)“-  ermee bekend te zijn dat het registergoed is gebouwd omstreeks/rond 1930 en bekend te zijn met de dienovereenkomstige staat van onderhoud, in het bijzonder voor wat betreft houtwerk, dak, vloeren, muren, bedradingen, leidingen en lozingen.”
      
    
    
      2.4
      De boerderij c.a. is bij notariële akte van 30 augustus 2011 aan [appellant] geleverd. In die akte is onder meer bepaald:“Bodemgesteldheid, ondergrondse tank, asbest Artikel 6”(...)“3. Voor zover aan de koper bekend, is in het verkochte asbest verwerkt. Bij eventuele verwijdering van asbesthoudende materialen dienen op grond van milieuwetgeving speciale maatregelen te worden genomen en komt verwijdering voor rekening en risico van koper. De koper is hiermee bekend en vrijwaart de verkoper voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest in het gekochte kan voortvloeien.”
      
    
    
      2.5
      Na de eigendomsoverdracht heeft [appellant] de boerderij laten verbouwen door aannemer [aannemer]. Daarbij bleek dat zich in de ruimte tussen het zandbed en de betonvloer van de schuur van de boerderij asbest, in de vorm van gebroken plaatmateriaal vermengd met puin, bevond.
      
    
    
      2.6
      In opdracht van [appellant] heeft Milieukundig Adviesbureau Find een asbestinventarisatierapport d.d. 25 april 2012 gemaakt waarin onder meer is vermeld:“Ruimte : schuurObject: PlaatmateriaalKenmerken: type: asbesthoudende hulpconstructies.Hoeveelheid: onbekendAsbestsoort: Chrysoliet 2-5%Staat van binding: hechtgebondenKwaliteit asbestbron: beschadigdRisicoklasse: 2Saneringsmethodiek: Containment”
      
    
    
      2.7
      Voorts vermeldt het asbestinventarisatierapport op pagina 9:“Find Asbestinventarisatie adviseert om alle asbesthoudende materialen - dus ook asbesthoudende materialen die in risicoklasse 1 zijn ingedeeld - te laten verwijderen door een SC-530 gecertificeerd bedrijf.”
      
    
    
      2.8
      Op verzoek van [appellant] heeft [saneringsbedrijf] de saneringskosten (inclusief btw) begroot op € 83.191,-. Het asbest is verwijderd.
      
    
    
      2.9
      
        [appellant] heeft de erven aansprakelijk gesteld voor de door hem geleden schade in de vorm van de saneringskosten. Een deel van de erven (die in deze procedure niet zijn betrokken) heeft aansprakelijkheid erkend. De in deze procedure betrokken erven hebben geen aansprakelijkheid erkend.
      
    
    
      2.10
      In een brief van 24 juli 2014 heeft [appellant] “As bêste inventarisatie & advies B.V.” te Grou om advies gevraagd. In haar rapport van 11 augustus 2014 schrijft “As bêste” onder meer het volgende:“Tijdens de verbouwwerkzaamheden is door de bouwondernemer asbestverdacht materiaal aangetroffen na het maken van een gat in de betonvloer.Voor de verbouwwerkzaamheden was het nodig om gaten in de vloer te maken, na het openmaken van de vloer is het asbesthoudende materiaal aangetroffen. Het aanwezige asbesthoudende materiaal was zonder tussenlaag aanwezig onder de betonvloer. Daar het asbest na het openen van de betonvloer open aanwezig was konden de verbouwwerkzaamheden hier niet verdergaan.Na het aantreffen van het asbesthoudende materiaal diende er dan ook een asbestinventarisatierapport opgesteld te worden alvorens verdere verbouw /saneringswerkzaamheden uitgevoerd konden worden.Uit de inventarisatie is gebleken dat het aangetroffen materiaal inderdaad asbesthoudend was. Gezien de uit te voeren werkzaamheden (gaten in betonvloer maken / delen van vloer verwijderen) was er een risico dat er de uitvoerende medewerkers blootgesteld zouden worden aan As bêste. Voor het realiseren van de geplande verbouwing was het dan ook noodzakelijk dat het asbesthoudende materiaal werd gesaneerd.”(…)“12.6Van een gebouw van 100 jaar oud kan men asbesthoudend materiaal verwachten. Het aangetroffen asbesthoudende materiaal onder betonvloer was alleen zichtbaar na het verwijderen van de betonvloer. Tijdens een type A / 8 inventarisatie conform SC540 was dit materiaal niet zichtbaar. Het klopt dat er in oude funderingslagen regelmatig echter asbesthoudend materiaal aanwezig is. Een funderingslaag is echter iets anders dan een afvaldepot met asbesthoudend materiaal, en depot met afvalstoffen zul je dan ook niet bij veel boerderijen onder een betonvloer aantreffen.”(…)“12.10Voor de verbouwwerkzaamheden was het nodig om gaten in de vloer te maken, na het openmaken van de vloer is het asbesthoudende materiaal aangetroffen. Het aanwezige asbesthoudende materiaal was zonder tussenlaag aanwezig onder de betonvloer. Daar het asbest na het openen van de de betonvloer open aanwezig was konden de verbouwwerkzaamheden hier niet verdergaan. Na het aantreffen van het asbesthoudende materiaal diende er dan ook een asbestinventarisatierapport opgesteld te worden alvorens verdere verbouw / saneringswerkzaamheden uitgevoerd konden worden.12.11Uit de inventarisatie is gebleken dat het aangetroffen materiaal inderdaad asbesthoudend was. Gezien de uit te voeren werkzaamheden (gaten in betonvloer maken / delen van vloer verwijderen) was er een risico dat er de uitvoerende medewerkers blootgesteld zouden worden aan asbest. Voor het realiseren van de geplande verbouwing was het dan ook noodzakelijk dat het asbesthoudende materiaal werd gesaneerd.”
      
    
  
  
    
      3Het geschil en beslissing in eerste aanleg 
    
    
      3.1
      
        [appellant] vordert veroordeling van gedaagden als volgt:gedaagde sub 1: 		een bedrag ad € 3.099,68, met de wettelijke rente;gedaagden sub 2 t/m 8: 		ieder een bedrag ad € 2.214,04, met de wettelijke rente;gedaagden sub 9 t/m 11: 	ieder een bedrag van € 5.166,14, met de wettelijke rente;gedaagden sub 12 t/m 15: 	ieder een bedrag van € 3.874,61, met de wettelijke rente;gedaagde sub 16: 		een bedrag van € 15.498,44, met de wettelijke rente,veroordeling van de erven hoofdelijk in procedurekosten, waaronder de kosten van beslaglegging. De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van de grieven en de vordering
    
    
      4.1
      
        [appellant] heeft vijf grieven opgeworpen tegen het bestreden vonnis. Het hof zal eerst ingaan op de vraag of sprake is van non-conformiteit (grieven I t/m IV). De door partijen als zodanig aangeduide contractuele ‘risicoregeling’ zal het hof in het licht van de non-conformiteit beoordelen, nu het daarbij gaat om hetgeen [appellant] op grond van de overeenkomst van het gekochte mocht verwachten. Ten slotte zal het hof stilstaan bij het beroep op dwaling dat [appellant] heeft gedaan (grief V).
      
      
        
          Non-conformiteit (de grieven I t/m IV)
        
      
      
    
    
      4.2
      
        [appellant] betoogt dat de boerderij niet beantwoordt aan hetgeen hij daarvan op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Daartoe stelt hij dat door de aanwezigheid van asbest in en onder de vloer van de schuur “enige” verbouwing onmogelijk was zonder dat hoge saneringskosten gemaakt moesten worden. Het normale gebruik van de boerderij betekent, aldus [appellant], dat “enige” verbouwing van de boerderij mogelijk moet zijn zonder de noodzaak van sanering.
      
    
    
      4.3
      Tussen partijen staat niet ter discussie dat het normale gebruik van het gekochte in dit geval betekent: "het gebruik als bedrijfswoning en paardenstalling met agrarische grond". [appellant] heeft niet gesteld dat zonder verbouwing de boerderij voor dit normale gebruik ongeschikt is. De advocaat van [appellant] heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat de vloer van de schuur, als daarin geen gaten werden gemaakt, geen gevaar opleverde voor gezondheid en/of milieu. De stelling van [appellant] dat “enige” verbouwing niet mogelijk was, houdt daarom geen stand. Niet onderbouwd is immers dat een verbouwing waarbij de vloer van de schuur niet open gemaakt hoefde te worden (het maken van gaten daaronder begrepen) problematisch was.
      
    
    
      4.4
      
        [appellant] onderbouwt slechts dat verbouwingen die (mede) de betonnen vloer in de schuur betroffen, niet mogelijk waren zonder hoge saneringskosten. [appellant] stelt dat zelfs het boren van een gat in de vloer niet mogelijk was. Gezien de onderbouwing van deze stelling in de memorie van grieven en het rapport van het door [appellant] ingeschakelde expertisebureau As bêste wordt hier met het boren van gaten in de vloer bedoeld, het boren door de betonvloer heen waardoor een open verbinding ontstond met de onderliggende ruimte waarin zich het asbest bevindt. 
      
    
    
      4.5
      Hoewel [appellant] heeft gesteld dat het asbest zich had vermengd met het beton van de vloer, vindt de stelling dat het enkel boren in dat beton (zonder open verbinding met de onderliggende ruimte) leidt tot een saneringsplicht, geen steun in de overgelegde expertiserapporten. Deze stelling is eigenlijk pas bij pleidooi zonder nadere onderbouwing naar voren gebracht. Voor zover hierin al geen tardieve uitbreiding van de grondslag schuilt, dient de stelling daarom als onvoldoende onderbouwd te worden afgewezen. Zowel in de memorie van grieven als in het rapport van As bêste wordt het boren van gaten steeds genoemd in verband met het doorbreken van de vloer, te weten het maken van een open verbinding met de onderliggende ruimte. De vraag die beantwoord moet worden, is daarom of de onmogelijkheid tot verbouwingen, waarbij de betonvloer van de schuur moet worden doorbroken of verwijderd, leidt tot non-conformiteit.
      
    
    
      4.6
      
        [appellant] heeft ter zitting verklaard dat bij de door hem uitgevoerde verbouwing de hele vloer van de schuur zou worden verwijderd omdat een nieuwe vloer meer egaal was dan de bestaande betonnen vloer maar dat er geen constructieve noodzaak voor de verbouwing bestond. Hij heeft die verbouwing als ingrijpend gekwalificeerd.
      
    
    
      4.7
      Het hof komt daarmee tot het oordeel dat de onmogelijkheid van het uitvoeren van een verbouwing waarbij een betonnen vloer moest worden open gemaakt, welke verbouwing op zichzelf bouwkundig niet noodzakelijk was, niet leidt tot de conclusie dat sprake is van non-conformiteit.
      
    
    
      4.8
      
        Het normale gebruik van de woning moet weliswaar veilig en gedurende een langere periode kunnen plaatsvinden maar feiten en omstandigheden waaruit volgt dat [appellant] het gekochte, zonder doorbraak van de vloer, niet langere tijd op een veilige wijze als bedrijfsruimte en paardenstalling kon gebruiken, zijn gesteld noch gebleken.  heeft bij pleidooi de mogelijkheid voor een dergelijk gebruik bevestigd. 
        Het door [appellant] gestelde gebrek levert derhalve geen non-conformiteit op.
      
      
    
    
      4.9
      De vraag of [appellant] op grond van de artikelen 7 en 9a uit de koopakte en artikel 6 van de akte van levering meer mocht verwachten van het gekochte, beantwoordt het hof eveneens ontkennend. 
      
    
    
      4.10
      De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
      
    
    
      4.11
      In artikel 7 van de koopakte sluiten de erven aansprakelijkheid uit voor aan [appellant] "kenbare" gebreken en aan de erven onbekende en/of onzichtbare gebreken. Artikel 9a sluit daarop aan doordat [appellant] daarin onder meer verklaart dat hij: het gekochte voldoende heeft geïnspecteerd en de erven nimmer aan kan spreken op voor hem kenbare gebreken. Voorts verklaart [appellant] dat hij bekend was met aanwezige asbesthoudende stoffen en deze stoffen aanvaardde en daarbij de erven vrijwaarde voor saneringskosten van deze asbest. Ten slotte verklaart [appellant] in artikel 9a dat hij wist dat de boerderij omstreeks 1930 is gebouwd en dat hij bekend was met de dienovereenkomstige staat van onderhoud.
      
    
    
      4.12
      Deze bepalingen sluiten de aansprakelijkheid van de verkopers uit voor gebreken (waaronder de aanwezigheid van asbesthoudende stoffen) die de koper kende of kon kennen. Daarop aansluitend wordt in artikel 7 tevens uitgesloten de aansprakelijkheid van de verkopers voor aan hen onbekende en/of onzichtbare gebreken. Onweersproken staat vast dat het asbest onder de vloer onzichtbaar was en dat (ook) de verkopers daarmee onbekend waren. 
      
    
    
      4.13
      
        [appellant] wist dat in de boerderij asbest was verwerkt en dat hij een ruim tachtig jaar oude boerderij kocht van erven die niet in de boerderij hadden bewoond of deze hadden gebouwd. Het ligt daarom voor de hand de contractuele bepalingen uit te leggen in die zin dat [appellant] geen beroep kon doen op gebreken die hij kende of kon kennen terwijl de erven niet konden worden aangesproken voor aan hen onbekende gebreken.
      
    
    
      4.14
      
        Deze uitleg sluit aan op de verklaring door [appellant] in artikel 6 van de akte van levering. [appellant] verklaart dat hij wist dat “in het verkochte asbest verwerkt” was en vervolgens dat hij de erven vrijwaart voor alle aansprakelijkheid die uit “de aanwezigheid van enig asbest” kan voortvloeien. Ook bij een grammaticale uitleg, die 
        (in hoger beroep onbestreden) volgens de rechtbank toepassing dient te vinden, sluit deze bepaling de aansprakelijkheid van de erven voor de aanwezigheid van asbest uit.
      
      
    
    
      4.15
      
        [appellant] heeft nog doen bepleiten dat dit in de onderhavige situatie anders ligt nu het aangetroffen asbest geen functie diende en derhalve diende te worden beschouwd als afval. Ook dit betoog treft geen doel. De contractuele bepalingen zien op het verkochte in zijn geheel en maken geen onderscheid naar gelang de bouwkundig noodzakelijkheid van de aangetroffen asbest. 
      
    
    
      4.16
      Het hof is van oordeel dat [appellant] op grond van de genoemde bepalingen niet mocht verwachten dat het aangetroffen asbest voor rekening en risico van de erven kwam. Op grond daarvan falen de grieven I tot en met IV. 
      
    
    
      4.17
      In aansluiting daarop faalt ook grief V nu de erven indien zij wel hadden geweten dat zich asbest onder de vloer bevond, niet hoefden te begrijpen dat [appellant] de koop niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou willen sluiten. Zolang de betonnen vloer immers niet werd geopend zou deze volgens [appellant] zonder problemen zijn te gebruiken voor het overeengekomen normale gebruik.
      
    
    
      4.18
      Het vorenstaande wordt niet anders indien de erven voorafgaand aan de koop wisten dat [appellant] van plan was de boerderij te verbouwen. Gesteld noch gebleken is immers dat deze verbouwing zo vergaand zou zijn dat de bestaande betonnen vloer in de schuur zou worden geopend door het boren van gaten door de vloer en het wegbreken van die vloer.
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
      
        De grieven falen zodat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep gevallen aan de zijde van de erven (3 punten, tarief I).
      
      
      
        
          De beslissing
        
      
      
      
        Het gerechtshof:
      
      
      
        bekrachtigt het bestreden vonnis
      
      
      
        veroordeelt [appellant] in de kosten van procedure in hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van de erven tot aan deze uitspraak op € 683,- aan verschotten en op € 1.896,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat.
      
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mr. W. Breemhaar, mr. G. van Rijssen en mr. W.J. Overtoom en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 23 september 2014.