ECLI:NL:GHAMS:2009:BJ8504, Gerechtshof Amsterdam, 09-06-2009, 106.003.324/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2009-06-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Afgebroken onderhandelingen over huurovereenkomst. Geen gerechtvaardigd vertrouwen dat nog slechts op ondergeschikte punten overleg nodig was. Wederpartij heeft telkens voorbehouden gemaakt, in het bijzonder ‘subject to contract’ prominent opgenomen.

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
      VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
    
    
    ARREST
    
    in de zaak van:
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid IDRA B.V., gevestigd te ’s-Gravenhage,
      APPELLANTE in het principaal appel,
      GEÏNTIMEERDE in het incidenteel appel,
      advocaat: mr. D.A.W. van Dijk, gevestigd te Amsterdam,
    
    
    t e g e n
    
    
      1. de rechtspersoon naar Engels recht CONTINUITY SERVICES LIMITED, gevestigd te Southwark, Londen, Verenigd Koninkrijk (voorheen: Sema Global Recovery Services Limited, gevestigd te Londen, Verenigd Koninkrijk),
      2. [Geïntimeerde 2], wonende te [woonplaats], Verenigd Koninkrijk,
      GEÏNTIMEERDEN in het principaal appel,
      APPELLANTEN in het incidenteel appel,
      advocaat: mr. A. Knigge, gevestigd te Amsterdam.
    
    
    1. Het geding in hoger beroep
    
    
      Appellante wordt hierna aangeduid als Idra. Geïntimeerden worden gezamenlijk aangeduid als SGRS c.s. en afzonderlijk als SGRS, respectievelijk [geïntimeerde 2].
      Bij dagvaardingen van 13 mei 2005 is Idra in hoger beroep gekomen van het vonnis van 16 februari 2005 van de rechtbank te Amsterdam, onder rolnummer H 01.2804 gewezen tussen Idra als eiseres en SGRS c.s. als gedaagden.
    
    
    Bij memorie heeft Idra vier grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad - de vorderingen van Idra alsnog zal toewijzen, met veroordeling van SGRS c.s. - hoofdelijk - in de proceskosten van beide instanties.
    
    Bij memorie hebben SGRS c.s. geantwoord en hunnerzijds in incidenteel appel drie grieven tegen eerdergenoemd vonnis aangevoerd en geconcludeerd dat het hof het principaal appel zal verwerpen en in incidenteel appel het bestreden vonnis zal vernietigen (voorzover de rechtbank daarin heeft geoordeeld dat SGRS c.s. de voorbehouden “subject to board approval” en “letter of intent” heeft laten vallen) en – naar het hof begrijpt - de vordering van Idra alsnog zal afwijzen, met veroordeling van Idra in de proceskosten van beide instanties, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.
    
    Vervolgens heeft Idra bij memorie in het incidenteel appel geantwoord en geconcludeerd dat het hof het incidenteel appel zal verwerpen, met veroordeling van SGRS c.s. in de proceskosten van – naar het hof begrijpt – het incidenteel appel.
    
    Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.
    
    2. De feiten
    
    De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 1 a tot en met f een aantal feiten vastgesteld. Daaromtrent bestaat geen geschil zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
    
    3. De beoordeling in hoger beroep
    
    3.1 Partijen strijden over de vraag of tussen hen al dan niet een huurovereenkomst tot stand is gekomen en, zo dit niet het geval is, of Idra van SGRS schadevergoeding kan vorderen op grond van het onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen of handelen in strijd met de precontractuele goede trouw en van [geïntimeerde 2] op grond van onrechtmatige daad en/of onbevoegde vertegenwoordiging. 
    
    3.2 Idra is eigenaar van een onroerende zaak aan de [adres] te Amsterdam (hierna: het gebouw). SGRS is een onderneming die aan derden diensten aanbiedt die moeten voorzien in een ononderbroken continuïteit van de bedrijfsvoering in geval van calamiteiten. 
    
    3.3 In de tweede helft van het jaar 2000 hebben partijen onderhandeld over de eventuele huur van een gedeelte van het gebouw door een door SGRS op te richten Nederlandse dochtervennootschap. Namens SGRS werden de onderhandelingen gevoerd namens [medewerker van SGRS] en (later) [geïntimeerde 2] en namens Idra door [medewerker van Richard Ellis] (van het makelaarskantoor CB Richard Ellis B.V.). 
    
    
      3.4 De onderhandelingen hebben het volgende verloop gehad.
      - Op 25 september 2000 heeft [medewerker van Richard Ellis] aan [medewerker van SGRS] per fax een gedetailleerd voorstel voor een huurovereenkomst toegestuurd. 
      - Op 12 oktober 2000 volgde – naar aanleiding van een overleg op 10 oktober 2000 - een nieuw voorstel van [medewerker van Richard Ellis].
      - Op 17 oktober 2000 heeft [medewerker van SGRS] per e-mail aan [medewerker van Richard Ellis] de ontvangst van het voorstel van 12 oktober 2000 bevestigd. Deze heeft daarbij onder meer het volgende geschreven:
      “We confirm our interest to the renting of 4.732 sq m located in the VIDA building. Main conditions are for us the approval of Sema Board and letter of intent of our major first prospect which will be given at the end of first half of November 2000.” 
      - Bij e-mail van 24 oktober 2000 bericht [medewerker van SGRS] [medewerker van  Richard Ellis] onder meer:
      “we may have the need after some time for a power of 750 KVA. This is not going to be at the beginning (...). As we think that the power is difficult to obtain at second demand, we want to be sure that we will be able to have it when we need it and without delay.”
      - Bij e-mail van 30 oktober 2000 deelt [medewerker van Richard Ellis] aan [medewerker van SGRS] mede dat de verhuurder bezig is “the upgrading of the power supply” te onderzoeken.
      - Op 2 november 2000 stuurt [medewerker van Ricard Ellis] een hernieuwd voorstel voor een huurovereenkomst aan [medewerker van SGRS]. Daarin is onder meer vermeld dat de verhuurder in overleg is met de energieleverancier over de “increase of the total power supply”.
      - Bij e-mail van 9 november 2000 meldt [medewerker van SGRS] naar aanleiding van dat voorstel aan [medewerker van Ricard Ellis] dat zijn baas ([geïntimeerde 2]) “already agrees on the principle”.
      - Bij brief van 10 november 2000 schrijft [medewerker van SGRS] aan [medewerker van Ricard Ellis]:
      “We have received your last offer (your letter of November the 3rd 2000) and appreciate your positive move towards our requirement. 
      We nevertheless need a stronger engagement regarding the possibility to have the sufficient 750 KVA of power supply at demand. 
      On this basis, we confirm our intention to enter into a contract for part of the Vida Building in Amsterdam.
      This is subject to a letter of intent of our Client and to Sema Board approval, which will likely be given end of this month.
      In between, we will keep you in inform of any news, particularly about the letter of intent from our Client which is awaited in the next days.”
      - Op 16 november 2000 bericht [medewerker van SGRS] bij e-mail aan [medewerker van Ricard Ellis] dat de “board meeting to statue the implementation of a site in Amsterdam (VIDA site)” plaats zal vinden op 21 november 2000. Hij schrijft voorts: 
      “If the answer is positive, we will then enter into the contractual discussion with you to rent part of the VIDA building.”
      - Vervolgens stuurt [geïntimeerde 2] op 23 november 2000 een fax met de volgende inhoud aan [medewerker van Ricard Ellis]:
      “SUBJECT TO CONTRACT
      “VIDA BUILDING”
      Further to our previous discussions, SGRS will subject to contract, lease the following space in the above building:
      (...)
      as per letter of 25th September 2000
      We will be arranging to set up a company in the Netherlands and I will be in Amsterdam in the next 2 weeks.”
      - Hierop heeft [medewerker van Ricard Ellis] per e-mail van 29 november 2000 een ontwerp huurovereenkomst aan [geïntimeerde 2] toegezonden.
      - Van de zijde van SGRS is niet gereageerd op dit voorstel, tot haar advocaat bij brief van 2 februari 2001 aan Idra heeft bericht dat SGRS heeft afgezien van het aangaan van een huurovereenkomst.
    
    
    3.5 Idra meent dat op 23 november 2000 een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Zij bestrijdt met grief 2 in het principaal appel het oordeel van de rechtbank dat dit niet het geval is. Idra voert aan dat de fax van 25 september 2000 alle essentiële punten van de huurovereenkomst vermeldt en dat partijen daarover overeenstemming hadden. Blijkens de fax van 23 november 2000 was ook het voorbehoud “subject to board approval” vervult. Nu SGRS na 10 november 2000 nooit meer is teruggekomen op de voorwaarde “letter of intent”, stelt Idra dat zij erop mocht vertrouwen dat deze voorwaarde ook was vervuld.
    
    3.6 Het hof volgt Idra niet in dit standpunt. In de e-mail van 16 november 2000 schrijft [medewerker van SGRS] dat partijen, zodra de “board approval” is verkregen, “will (...) enter into the contractual discussion”. Deze e-mail kan niet anders worden begrepen dan dat het contract in de ogen van SGRS nog niet rond was met akkoord van het bestuur van SGRS. Dit komt ook tot uitdrukking in de de fax van 23 november 2000. Bovenaan die fax is in grote, vetgedrukte letters vermeld “subject to contract”. Verderop in de fax komt nogmaals tot uitdrukking dat SGRS het gebouw wil huren “subject to contract”. Ook als Idra niet op de hoogte was van de precieze betekenis die SGRS toekende aan deze clausule, diende zij te begrijpen dat de overeenkomst op 23 november 2000 nog niet rond was. Dit betekent dat grief 2 in het principaal faalt.
    
    3.7 Met grief 3 in het principaal appel voert Idra aan dat de onderhandelingen over de huurovereenkomst in een zodanig stadium waren gekomen dat het afbreken van die onderhandelingen onder de gegeven omstandigheden in strijd met de goede trouw moet worden geacht en dat om die reden plaats is voor vergoeding van het positieve contractsbelang. De grieven 1 en 2 in het incidenteel appel strekken daarentegen ten betoge dat het – gelet op de stand waarin de onderhandelingen zich bevonden – SGRS vrij stond de onderhandelingen af te breken zonder vergoeding van de schade uit het positief en/of negatief contractsbelang aan Idra.
    
    3.8 Het hof stelt voorop dat het – naar het hier toepasselijke Nederlandse recht – partijen in beginsel vrij staat de onderhandelingen af te breken, tenzij dat op grond van gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Indien dit laatste aan de orde is, kan er voor de afbrekende partij een verplichting bestaan de schade uit het positieve contractsbelang te vergoeden. 
    
    3.9 Aan Idra kan worden toegegeven dat er tussen partijen reeds geruime tijd intensief is gesproken over het te sluiten huurcontract. Partijen waren het erover eens welk gedeelte van het gebouw SGRS zou huren en ook over de daarvoor te betalen huurprijs, alsmede over diverse andere onderdelen van de huurovereenkomst. Idra heeft een aantal huurvoorstellen aan SGRS doen toekomen, waarop SGRS op haar beurt heeft gereageerd. SGRS heeft ook expliciet haar belangstelling (bijvoorbeeld in de e-mail van 17 oktober 2000) en intentie (bijvoorbeeld in de fax van 23 november 2000) uitgesproken om over te gaan tot het huren van een gedeelte van het gebouw. 
    
    3.10 In haar e-mails, faxen en brieven aan Idra heeft SGRS echter ook telkens voorbehouden gemaakt waardoor het voor Idra duidelijk moet zijn geweest dat SGRS zich nog niet definitief wilde binden. Het hof wijst allereerst op het voorbehoud “subject to contract” dat [geïntimeerde 2] in de fax van 23 november 2000 heeft gemaakt. Idra heeft niet voldoende gemotiveerd aangevoerd waarom zij – gelet op de inhoud van het voorbehoud en de prominente wijze waarop het in die fax was opgenomen – mocht aannemen dat SGRS nog slechts op enkele (ondergeschikte) detailpunten overleg wilde voeren en waarom zij erop mocht vertrouwen dat die onderhandelingen over die punten geen beletsel meer zouden kunnen vormen. Dit geldt in het bijzonder ten aanzien van de elektriciteitsvoorziening in het gebouw, waarover op 23 november 2000 nog geen overeenstemming bestond, terwijl deze kwestie voor SGRS van groot belang was. Dit blijkt uit de e-mail van 24 oktober 2000 en de brief van 10 november 2000. In die laatste brief heeft [medewerker van SGRS] naar aanleiding van het voorstel van [medewerker van Ricard Ellis] van 2 november 2000 medegedeeld dat de kwestie van de elektriciteitsvoorziening in de ogen van SGRS nog niet afdoende was geregeld. 
    
    3.11 Idra heeft ook niet voldoende gemotiveerd waarom zij erop mocht vertrouwen dat het voorbehoud ter zake van de letter of intent al was vervuld. [medewerker van SGRS] heeft in zijn faxen en e-mails een aantal keer de verwachting uitgesproken dat de letter of intent binnen afzienbare tijd door de (toekomstige) cliënt zou worden verstrekt, maar uit niets blijkt dat dat ook daadwerkelijk is gebeurd. Dit klemt des te meer nu [medewerker van SGRS] in zijn fax van 10 november 2000 expliciet mededeelt dat hij [medewerker van Ricard Ellis] op de hoogte zou houden over de (spoedig) verwachte letter of intent. Onder die omstandigheden is het voor gerechtvaardigd vertrouwen aan de zijde van Idra onvoldoende dat de letter of intent niet meer aan de orde kwam in de fax van 23 november 2000.
    
    3.12 Dit alles leidt tot de conclusie dat het SGRS ook na 23 november 2000 nog vrij stond de onderhandelingen af te breken en dat zij niet is gehouden tot vergoeding van schade uit positief contractsbelang. Het hof is – anders dan de rechtbank – op grond van het vorenstaande verder van oordeel dat de onderhandelingen nog niet in een zodanig vergevorderd stadium waren dat SGRS deze slechts mocht afbreken tegen betaling van een vergoeding ter grootte van de kosten die IDRA had gemaakt in het kader van de onderhandelingen.
    
    3.13 Idra heeft nog aangevoerd dat de enige reden voor SGRS om de onderhandelingen af te breken was gelegen in de op handen zijnde overname van de moedermaatschappij van SGRS. Gelet op het voorafgaande is deze omstandigheid niet van belang voor de vraag of SGRS gehouden is het positief contractsbelang aan Idra te vergoeden. 
    
    3.14 Tot slot heeft Idra erop gewezen dat SGRS na 23 november 2000 geruime tijd niets van zich heeft laten horen, geen enkele poging meer heeft ondernomen om met Idra in overleg te treden over de te sluiten overeenkomst en haar aanvankelijk ook niet heeft gezegd om welke (zwaarwegende) redenen zij de onderhandelingen afbrak. Deze handelwijze van SGRS verdient naar het oordeel van het hof niet de schoonheidsprijs. SGRS heeft echter onvoldoende gesteld om te kunnen oordelen dat deze handelwijze op zichzelf voldoende is om SGRS aansprakelijk te achten voor schade uit het positief of negatief contractsbelang.
    
    3.15 De conclusie luidt dat grief 3 in het principaal appel faalt en de grieven 1 en 2 in het incidenteel appel gegrond zijn. De beslissing van de rechtbank dat SGRS jegens Idra aansprakelijk is door te handelen in strijd met de precontractuele goede trouw, door de onderhandelingen af te breken op een moment dat dat alleen nog maar mogelijk was tegen betaling van een vergoeding ter grootte van de kosten die Idra had gemaakt in het kader van de onderhandelingen, kan niet in stand blijven. Dit geldt ook voor de veroordeling tot betaling door SGRS aan Idra van de bedoelde kosten.
    
    3.16 Het vorenstaande brengt mee dat ook grief 3 in het incidenteel appel, die opkomt tegen de proceskostenveroordeling in de zaak tegen SGRS, slaagt. In de zaak tegen SGRS is Idra de in het ongelijk gestelde partij, zodat zij dient worden veroordeeld in de kosten van de procedure in eerste aanleg.
    
    3.17 Grief 4 in het principaal appel ziet op de vraag of [geïntimeerde 2] jegens Idra aansprakelijk is. Idra heeft dienaangaande het volgende naar voren gebracht. [Geïntimeerde 2] heeft met zijn fax van 23 november 2000 volgens Idra bij haar de indruk gewekt dat er een huurovereenkomst tot stand zou komen. Indien mocht blijken dat [geïntimeerde 2] geen goedkeuring had om het bedoelde faxbericht aan Idra toe te zenden of dat hij om een andere reden niet bevoegd was om een huurovereenkomst met Idra aan te gaan, dan heeft [geïntimeerde 2] – aldus Idra – onrechtmatig gehandeld door in strijd te handelen met de zorgvuldigheid die hij persoonlijk jegens Idra in acht behoorde te nemen. Bovendien heeft [geïntimeerde 2] op grond van artikel 3:70 BW jegens Idra in te staan voor het bestaan en de omvang van de gepretendeerde volmacht, aldus Idra.
    
    3.18 Deze grief faalt. Uit het voorafgaande vloeit voort dat Idra aan de fax van 23 november 2003 Idra niet het gerechtvaardigd vertrouwen kon ontlenen dat er tussen haar en SGRS zeker een huurovereenkomst tot stand zou komen. Daar komt nog bij dat niet is gebleken dat [geïntimeerde 2] onbevoegd was deze fax te versturen of daarvoor nog goedkeuring nodig had die niet is verleend.
    
    3.19 Grief 1 in het principaal appel heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft geen afzonderlijke bespreking. Ook deze grief faalt.
    
    3.20 Het bestreden vonnis zal worden vernietigd voorzover dit is gewezen in de zaak tussen SGRS en Idra. Voor het overige zal het vonnis worden bekrachtigd. De vorderingen van Idra jegens SGRS zullen worden afgewezen en Idra zal worden veroordeeld in de kosten van de procedure in eerste aanleg tegen SGRS.
    
    3.21 In hoger beroep heeft Idra – zowel in principaal appel als in incidenteel appel - te gelden als de in het ongelijk gestelde partij. Zij zal dan ook in de kosten daarvan worden veroordeeld.
    
    4. Beslissing
    
    Het hof:
    
    in het principaal appel:
    
    verwerpt het principaal appel;
    
    in het incidenteel appel:
    
    vernietigt het bestreden vonnis voorzover dit betrekking heeft op het geschil tussen Idra en SGRS en in zoverre opnieuw rechtdoende:
    
    wijst de vorderingen van Idra jegens SGRS af;
    
    veroordeelt Idra in de kosten van de eerste aanleg tot op heden aan de zijde van SGRS gevallen op € 193,- aan verschotten en op € 1.808,- aan salaris voor de advocaat; 
    
    bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
    
    in het principaal en incidenteel appel:
    
    veroordeelt Idra in de kosten van het principaal en incidenteel hoger beroep tot op heden aan de zijde van SGRS gevallen op € 291,- aan verschotten en op € 1.341,- aan salaris voor de advocaat;
    
    verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, C.A. Joustra en P.J. Duinkerken en in het openbaar uitgesproken op 9 juni 2009 door de rolraadsheer.