ECLI:NL:GHDHA:2018:823, Gerechtshof Den Haag, 01-05-2018, 200.180.130-01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2018-05-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woning. Burgemeesterssluiting wegens strijd Ow. Buitengerechtelijke ontbinding huurovereenkomst (art 7:231 lid 2 BW). Ontruiming in kort geding.

GERECHTSHOF DEN HAAG  
    
      Afdeling Civiel recht
      
        Zaaknummer		: 200.180.130/01
      Zaaknummer rechtbank		: 4380414 VV EXPL 15-417
    
    
    
  
  Arrest van 1 mei 2018
  
    in de zaak met bovenvermeld zaaknummer van:
    
    
  
  
    
      [appellant],
    
      wonende te [woonplaats],appellant,
      nader te noemen: [appellant],
      advocaat: mr. W.H. van Zundert te Rotterdam,
    
    
    
    
      tegen:
    
    
    
  
  
    Stichting Woonstad Rotterdam,
    
      gevestigd te Rotterdam,
      geïntimeerde,
      hierna te noemen: Woonstad,
      advocaat: mr. R. van der Hoeff te Rotterdam.
    
    
    
  
  
    Het geding
    
    
      Bij exploot van 27 oktober 2015 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het door de kantonrechter in kort geding tussen partijen gewezen vonnis van 29 september 2015. Bij memorie van grieven van 14 maart 2017 (met producties) heeft [appellant] vijf grieven aangevoerd. Woonstad heeft de grieven bij memorie van antwoord van 25 april 2017 (met producties) bestreden. Vervolgens heeft [appellant] nog een akte houdende overlegging produkties (met producties) genomen. Woonstad heeft hierop een antwoordakte genomen. Daarna is arrest bepaald.
    
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        De feiten waarvan de kantonrechter in rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.11 van het bestreden vonnis in kort geding is uitgegaan staan niet ter discussie, zodat ook het hof daarvan uitgaat.
      
      
        Het onderhavige geschil betreft het volgende.(2.1)	[appellant] huurt sinds 10 juni 2011 van Woonstad de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna de woning of het gehuurde). In de van toepassing zijnde Algemene huurvoorwaarden is onder meer (in artikel 6.4) opgenomen dat het huurder verboden is om verdovende middelen in het gehuurde  te hebben en/of in het gehuurde te (laten) handelen en/of andere op basis van de Opiumwet (Ow) strafbare gedragingen te plegen.(2.2)	[appellant] is van 10 november 2014 tot 10 maart 2015 gedetineerd geweest wegens drugs-gerelateerde delicten.(2.3)	[appellant] is op 10 juni 2015 door de politie aangehouden en daarna opnieuw gedetineerd geraakt. Blijkens het relaas van de politie had [appellant] bij zijn staande houding op 10 juni op straat gripzakjes met 18 bolletjes bij zich, welke bolletjes leken op cocaïne en/of heroïne. Dezelfde dag heeft een doorzoeking van de woning plaatsgevonden in aanwezigheid van de rechter-commissaris. Op diverse plaatsen in de woning werden verdovende middelen en/of versnijdingsmiddelen  aangetroffen, die waren verstopt (op het balkon bolletjes wit, bruin en roze poeder plus 1 zak met meerdere wit gekleurde grof gebroken brokken; in de berging 2 zakken met bruin poeder; in de kledingkast in de slaapkamer zakjes met respectievelijk witte, blauw en geel gekleurde pillen en bolletjes met wit poeder). De in de woning en op het balkon aangetroffen hoeveelheid gripzakjes bleken na onderzoek indicatief cocaïne en heroïne te bevatten. In de keukenlade werd een klein digitaal weegschaaltje met veegresten cocaïne en heroïne aangetroffen, in de prullenmand plastic verpakkingsmateriaal.Bij vonnis van 11 september 2015 is [appellant] in verband met overtreding van de Ow veroordeeld tot een gevangenisstraf van 7 maanden, met aftrek van voorarrest.(2.4)	Bij besluit van 3 augustus 2015 is het gehuurde op last van de burgemeester voor 12 maanden gesloten op grond van artikel 13b van de Ow. Het bezwaar van [appellant] hiertegen is op 5 januari 2016 afgewezen, waarna het beroep door de rechtbank ongegrond is verklaard bij beslissing van 3 januari 2017. [appellant] heeft hiervan hoger beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling).(2.5)	Bij brief van 4 augustus 2015 heeft Woonstad de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk ontbonden. 
      
    
    (2.6)	Bij arrest van de strafkamer van het hof Den Haag van 22 maart 2017 is het onder 2.3 genoemde vonnis vernietigd, is [appellant] (bij gebreke van onderzoek van bepaalde bolletjes door het NFI ) vrijgesproken van het aan hem onder 1 en 4 ten lastegelegde en is hij veroordeeld tot 4 maanden gevangenisstraf (met aftrek van voorarrest) voor de onder 2 en 3 ten laste gelegde feiten. Deze onder 2 en 3 bewezen feiten betroffen respectievelijk het op 10 juni 2015 opzettelijk aanwezig hebben op straat en in de woning van cocaïne en heroïne, en voorbereidingshandelingen  inhoudende het in de woning aanwezig hebben van een weegschaal, gripzakjes en beige poeder (paracetamol en coffeïne bevattende). [appellant] is van dit arrest in cassatie gegaan.
    
    3. Woonstad heeft zich bij dagvaarding van 2 september 2015 tot de kantonrechter gewend en heeft in kort geding, voor zover thans nog van belang, de ontruiming van het gehuurde gevorderd. Deze vordering is toegewezen. De kantonrechter heeft in verband hiermee, samengevat, geoordeeld: dat (i) spoedeisend belang aanwezig is, dat (ii) beoordeeld moet worden of in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Woonstad in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is daarop vooruit te lopen door het treffen van de gevorderde voorziening, dat (iii) dat voor buitengerechtelijke ontbinding niet is vereist dat [appellant] een tekortkoming kan worden verweten, dat (iv) niet hoeft te worden gewacht tot het bevel van de burgemeester tot sluiting van  het gehuurde voor 12 maanden onherroepelijk is. Volgens het voorlopig oordeel van de kantonrechter mocht Woonstad de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden. De kantonrechter achtte deze ordemaatregel gerechtvaardigd. Van onevenredige schending van de belangen van [appellant] was, aldus de kantonrechter geen sprake. De grieven  
    4. Grief I bevat als klacht dat de kantonrechter ten onrechte spoedeisend belang aanwezig heeft geacht. Volgens grief II is de kantonrechter ten onrechte voorbij gegaan aan het verweer dat de buitengerechtelijke ontbinding nietig is. Grief IIa bevat een klacht over het door de kantonrechter gehanteerde toetsingskader (zie 3ii). Met grief III wordt geklaagd over de overweging van de kantonrechter (zie 3iii) dat voor deze ontbinding geen tekortkoming van [appellant] is vereist. Volgens grief IV is de beslissing in dit kort geding onvoldoende gemotiveerd omdat in de in 2.3 bedoelde strafzaak en 2.4 bedoelde bestuursrechtelijke procedure nog niet onherroepelijk is beslist.Beoordeling van grief I 
    5. Er is in dit geval sprake van een burgemeesterssluiting van 12 maanden op grond van artikel 13b lid 1 Ow wegens herhaalde drugs-gerelateerde feiten. Woonstad heeft vervolgens de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231, lid 2 BW buitengerechtelijk ontbonden. Woonstad wil de (sociale) huurwoning naar haar zeggen zo snel mogelijk weer verhuren conform het geldende toewijzingsbeleid. Daarom heeft zij belang bij ontruiming van de woning op korte termijn en het ontruimd blijven ervan.
    6. Het hof acht, met de kantonrechter, hiermee het spoedeisend belang van Woonstad gegeven. Dit wordt niet anders door de toelichting van [appellant] bij deze grief. De omstandigheid dat de ontruiming pas plaatsvond op 14 januari 2016 (drie-en-een-halve maand na het ontruimingsvonnis) nadat op 5 januari 2016 op het bezwaar tegen de burgemeesterssluiting was beslist, maakt dit niet anders. Dit geldt zeker, nu (blijkens productie 4 memorie van antwoord en de stellingen van Woonstad) de burgemeester pas na afhandeling van het bezwaar bij brief van 5 januari 2016 de sluiting ten gunste van Woonstad heeft opgeheven en de woning weer ter beschikking van Woonstad heeft gesteld. Grief I wordt verworpen.Beoordeling van grief II, IIa, III en IV
    7. De overige grieven zullen gezamenlijk worden behandeld. Daarbij neemt het hof tot uitgangspunt dat ontruiming van een woning een ingrijpende maatregel is. In kort geding is het slechts verantwoord een daartoe strekkende voorziening te treffen indien in voldoende mate aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de huurovereenkomst is ontbonden en (dus) dat de huurder zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. Die situatie doet zich naar het oordeel van het hof voor. Aan dat oordeel ligt het volgende ten grondslag.
    8. Artikel 7:231 lid 2, gelezen in samenhang met lid 1, BW bepaalt dat de verhuurder de huurovereenkomst met betrekking tot de in die artikelleden genoemde verhuurde zaken op de voet van artikel 6:267 BW buitengerechtelijk kan ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 Ow is gehandeld en het gehuurde deswege op grond van artikel 13b Ow is gesloten. Artikel 7:231 lid 2 BW is een uitzondering op de in lid 1 neergelegde dwingendrechtelijke regel dat ontbinding van een huurovereenkomst wegens een tekortkoming van de huurder slechts kan geschieden door de rechter. Gelet op dit karakter van lid 2 van artikel 7:231 BW bestaat slechts ruimte voor toepassing van de daarin neergelegde uitzondering, als aan de daarin vermelde eisen is voldaan. 
    9. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning door de burgemeester is gesloten. Vast staat voorts dat in het gehuurde drugs aanwezig waren, daargelaten de vraag van wie die drugs waren. Uit de omschrijving in artikel 7: 231 lid 2 BW ‘door gedragingen in het desbetreffende gebouw’ vloeit reeds voort dat er geen sprake hoeft te zijn van een tekortkoming die de huurder kan worden verweten, wil de verhuurder van deze mogelijkheid gebruik maken. De wet eist slechts dat er sprake is van een tekortkoming. De buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst heeft aldus plaatsgevonden overeenkomstig de wettelijke regeling van genoemd artikel. Van nietigheid is dan ook geen sprake.Overigens zal bij de noodzakelijke afweging van de betrokken belangen, mede bezien tegen de achtergrond van het in artikel 8 EVRM beschermde recht op respect voor de woning van een persoon, wel een rol dienen te spelen in hoeverre de huurder ([appellant]) een verwijt treft. Het hof zal op dit aspect later ingaan.
    10. Zolang niet onherroepelijk anders is beslist in het bestuursrechtelijke geschil dient de civiele rechter (in het kader van de leer van de formele rechtskracht) uit te gaan van de juistheid van de betreffende beslissing, zowel wat de totstandkoming ervan betreft alsook wat betreft de inhoud ervan. Dit betekent dat het hof in dit hoger beroep de rechtmatigheid van de burgemeesterssluiting tot uitgangspunt neemt. Daarnaast zijn er zwaarwegende aanwijzingen dat [appellant] bij herhaling betrokken is geweest bij  handelingen in strijd met de Opiumwet (zie rechtsoverweging 2.2, het in rechtsoverweging 2.6 genoemde arrest van de strafkamer, alsmede de – door [appellant] onweersproken – stelling van Woonstad in eerste aanleg  dat er eerder sprake is geweest van een burgemeesterssluiting nadat in oktober 2013 een handelshoeveelheid verdovende middelen in het gehuurde was aangetroffen). 
    11. Gelet hierop, ook rekening houdend met het woonbelang van [appellant], acht het hof in voldoende mate aannemelijk dat de bodemrechter in een eventueel volgend geschil tot het oordeel zal komen, kort gezegd, dat de ontruiming terecht is gelast. De kantonrechter heeft aldus het juiste toetsingskader (zie 3.ii) gehanteerd. Dat er uiteindelijk geen bodemprocedure aanhangig is gemaakt, maakt dit niet anders. De omstandigheid dat in kort geding, anders dan in een bodemprocedure, in de regel geen getuigen worden gehoord, betekent niet dat de kantonrechter niet in redelijkheid tot zijn beslissing heeft kunnen komen, mocht [appellant] dat hebben willen betogen. 
    12. Onder deze omstandigheden heeft de kantonrechter, het belang van [appellant] afwegend tegen dat van Woonstad, terecht de ontruiming gelast. De stelling van [appellant] dat eerst de onherroepelijke beslissingen in de bestuursrechtelijke procedure en de strafprocedure moeten worden afgewacht, is onjuist en wordt daarom verworpen
    
      Slotsom 
      
    
    13. Uit het voorgaande vloeit voort dat de grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
  
  
    Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      
        bekrachtigt het bestreden vonnis;
      
      
        veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Woonstad tot op heden begroot op € 711,-- aan verschotten en € 1.341,-- aan salaris advocaat;
      
      
        verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, E.M. Dousma-Valk en M.P.J. Ruijpers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 mei 2018 in aanwezigheid van de griffier.