ECLI:NL:RBLEE:2006:AZ3428, Rechtbank Leeuwarden, 30-11-2006, 206675 / CV EXPL 06-2022
Rechtbank Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2006-11-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Artikel 7:226 lid 1 BW: koop breekt geen huur.

RECHTBANK LEEUWARDEN
      Sector kanton
    
    
    Locatie Heerenveen
    
    zaak-/rolnummer: 206675 \ CV EXPL  06-2022
    
    vonnis van de kantonrechter ex art. 254 lid 4 Rv d.d. 30 november 2006
    
    inzake
    
    
      [eiser],
      hierna te noemen: [eiser],
      wonende te Lemmer,
      eiser,
      gemachtigde: mr. E.R. van Schaik, advocaat te Lelystad,
    
    
    tegen
    
    
      de besloten vennootschap
      Rederij IJsselmeer BV,
      hierna te noemen: IJsselmeer,
      gevestigd te Harderwijk,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. M. Kuiper, advocaat te Harderwijk.
    
    
    
    
      Procesverloop
      1.1.	[eiser] heeft IJsselmeer in kort geding doen dagvaarden tegen de openbare zitting van 16 november 2006.
    
    
    
      1.2.	[eiser] heeft toen op de bij dagvaarding vermelde gronden gevorderd IJsselmeer te veroordelen om:
      primair: [eiser] het huurgenot van de door hem gehuurde woning aan de V[adres] te Lemmer te verschaffen binnen twee dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis;
      subsidiair: [eiser] binnen twee weken na betekening van het vonnis, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, vervangende en gelijkwaardige woonruimte ter beschikking te stellen;
      zowel primair als subsidiair: beide veroordelingen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag dat IJsselmeer nalatig blijft aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 75.000,-, en met veroordeling van IJsselmeer in de kosten van het geding. 
    
    
    1.3.	Vervolgens hebben beide partijen hun standpunten doen toelichten door hun gemachigden, waarbij de gemachtigde van IJsselmeer gebruik heeft gemaakt van een pleitnota. Van het verhandelde ter zitting zijn aantekeningen gemaakt door de griffier.
    
    1.4.	[eiser] heeft producties overgelegd.
    
    1.5.	Na de mondelinge behandeling is de zaak enige tijd aangehouden voor schikkingsonderhandelingen. Bij faxbericht van 24 november 2006 heeft de gemachtigde van [eiser] namens beide partijen verzocht om vonnis te wijzen. Het vonnis is bepaald op heden. 
    
    Motivering
    
    De feiten
    
    2.	Als gesteld en erkend, dan wel als niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud der overgelegde producties staat het volgende vast.
    
    
      2.1.	Er bestaat een schriftelijk vastgelegde huurovereenkomst tussen Yachting Sirius als verhuurder en [eiser] als huurder, krachtens welke met ingang van 1 december 2004 de woning aan de [adres] te Lemmer aan [eiser] is verhuurd  tegen een vaste all-in huurprijs van € 250,- per maand. Tevens huurde [eiser] van Yachting Sirius een loods van waaruit hij zijn stofferingswerkzaamheden ontplooide. De verhuurde objecten bevinden zich op het jachthavencomplex van Yachting Sirius.
      2.2.	Ten aanzien van de beide huurovereenkomsten hebben Yachting Sirius en [eiser] diverse geschillen gehad, die hebben geleid tot gerechtelijke procedures. In al deze procedures heeft Yachting Sirius zich op het standpunt gesteld dat er tussen partijen een huurovereenkomst met betrekking tot voornoemde woning bestaat. Dit is door de rechtbank Leeuwarden ook diverse malen als vaststaand feit aangenomen. 
      2.3.	In verband met een naderend faillissement van Yachting Sirius heeft zij de jachthaven c.a. op of rond 12 april 2006 verkocht aan New Real Estate IV. Bij beschikking van 24 mei 2006 heeft de rechtbank Leeuwarden de onderhandse verkoop goedgekeurd. Kort daarna -omstreeks 23 juni 2006- heeft New Real Estate IV de jachthaven c.a. doorverkocht aan IJsselmeer. 
      2.4.	De sloten van de toegangsdeuren van de woning zijn op of omstreeks 7 augustus 2006 vervangen, waardoor [eiser] sindsdien geen toegang meer heeft tot de woning. Aanvankelijk heeft [eiser] New Real Estate IV gesommeerd hem toegang tot de gehuurde woning te verlenen. Later heeft hij IJsselmeer daartoe aangeschreven. Een en ander heeft niet tot resultaat geleid. [eiser] verblijft thans in de loods.
    
    
    
      De vordering
      3.	[eiser] vordert primair dat hem het huurgenot van de hiervoor bedoelde woning wordt verschaft. Daartoe voert hij aan dat hij krachtens de schriftelijke huurovereenkomst met Yachting Sirius als huurder van deze woning dient te worden beschouwd. Als rechtsopvolgers van Yachting Sirius zijn New Real Estate IV en IJsselmeer ex artikel 7:226 BW aan deze huurovereenkomst gebonden. De verkoop van het gehuurde brengt dus geen beëindiging van de huurovereenkomst met zich. Subsidiair vordert [eiser] dat IJsselmeer hem, indien zij hem niet tot het gehuurde wenst toe laten, vervangende en gelijkwaardige woonruimte ter beschikking stelt. 
    
    
    
      Het verweer
      4.	IJsselmeer betwist het spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening. Pas enkele maanden nadat het voor [eiser] niet meer mogelijk was om de woning te betreden, stelt hij een spoedeisend belang te hebben bij toelating tot deze woning. Wat betreft de zaak ten gronde betwist IJsselmeer dat er sprake is van een huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning. Daartoe voert IJsselmeer allereerst aan dat er op het pand in kwestie geen woonbestemming rust. Het adres [adres] is in de GBA ook niet bekend als het woonadres van [eiser]. IJsselmeer, noch New Real Estate, noch de hypotheekhoudster zijn bekend met een huurovereenkomst met [eiser]. Het is IJsselmeer evenmin bekend dat [eiser] de woning in gebruik heeft (gehad). Voorts heeft [eiser] nimmer huur aan IJsselmeer betaald. Ten aanzien van de verwijzing van [eiser] naar de schriftelijke huurovereenkomst met Yachting Sirius voert IJsselmeer aan dat zij grote vraagtekens plaatst bij de rechtsgeldigheid van deze overeenkomst. De overeenkomst is namelijk opgesteld door de advocaat van [eiser] en is kennelijk door [eiser] ondertekend. Of de huurovereenkomst ook door Yachting Sirius is ondertekend, is echter bepaald niet duidelijk. De verwijzing van [eiser] naar de vonnissen in de procedures tussen hem en Yachting Sirius gaat evenmin op, nu deze vonnissen naar de mening van IJsselmeer gedateerd zijn. IJsselmeer betwist overigens dat zij de sloten van de woning heeft vervangen.   
      De subsidiaire vordering van [eiser] is niet onderbouwd. Tevens kan IJsselmeer in de gegeven omstandigheden niet worden verplicht om hem vervangende woonruimte aan te bieden.
    
    
    De beoordeling van het geschil
    
    5.1.	Het spoedeisend belang vloeit naar het oordeel van de kantonrechter reeds voort uit de aard van de gevraagde voorziening, die strekt tot toelating tot een gehuurde woning. Aan IJsselmeer kan weliswaar worden toegegeven dat het enkele maanden heeft geduurd voordat [eiser] deze vordering jegens haar in rechte heeft ingesteld, maar voldoende aannemelijk geworden is dat dit tijdsverloop veroorzaakt is door de omstandigheid dat [eiser] lange tijd in de veronderstelling verkeerde dat New Real Estate IV nog als verhuurder had te gelden. 
    
    5.2.	Vervolgens komt de vraag aan de orde of er tussen [eiser] en IJsselmeer een huurovereenkomst met betrekking tot de onderhavige woning bestaat. Deze vraag dient naar het oordeel van de kantonrechter voorshands bevestigend te worden beantwoord. 
    
    5.2.1.	Daartoe is in de eerste plaats van belang dat voldoende aannemelijk is geworden dat er een huurovereenkomst met betrekking tot deze woning heeft bestaan tussen [eiser] en Yachting Sirius. Dit blijkt in voldoende mate uit de overgelegde huurovereenkomst -ten aanzien van de rechtsgeldigheid waarvan de kantonrechter, anders dan IJsselmeer, voorshands geen twijfel heeft- alsmede uit de overgelegde vonnissen uit eerdere procedures tussen partijen. Uit deze vonnissen volgt dat Yachting Sirius zich telkenmale op het standpunt heeft gesteld dat zij jegens [eiser] als verhuurder van de betreffende woning had te gelden. Deze vonnissen zijn bovendien van vrij recente datum.
    
    
      5.2.2.	IJsselmeer heeft naar het oordeel van de kantonrechter niet aannemelijk weten te maken dat de huurovereenkomst tussen Yachting Sirius en [eiser] vóór de overdracht van het jachthavencomplex aan New Real Estate IV is geëindigd. Dit brengt met zich dat ingevolge artikel 7:226 lid 1 BW de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst op de verkrijger New Real Estate IV en nadien op de opvolgende verkrijger IJsselmeer zijn overgegaan. IJsselmeer dient de huurovereenkomst dan ook na te komen jegens [eiser]. 
      Waar vast staat dat [eiser] thans niet het genot van de gehuurde woning heeft, dient IJsselmeer hem op korte termijn dit genot alsnog te verschaffen. Hieraan kan niet afdoen dat mogelijk een derde de sloten van het gehuurde heeft vervangen. Als verhuurder dient IJsselmeer er jegens haar huurder [eiser] voor in te staan dat laatstgenoemde het genot van het gehuurde kan hebben.
    
    
    5.3.	De primair gevraagde voorziening is dan ook toewijsbaar. 
    
    5.4.	Aan de uit te spreken veroordeling zal een dwangsom worden verbonden voor het geval IJsselmeer in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen. De kantonrechter zal een maximum aan de te verbeuren dwangsommen verbinden. Dit laat uiteraard onverlet, dat bij voortgaande overtreding van dit kort-geding-vonnis oplegging van hogere dwangsommen kan worden gevorderd dan wel hernieuwde oplegging van dezelfde dwangsommen. Het bedrag van zowel de dwangsom als het maximum staat in een redelijke verhouding tot de zwaarte van het geschonden belang en de beoogde werking van de dwangsomoplegging.
    
    5.5.	IJsselmeer zal als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding worden veroordeeld. 
     
    
      Beslissing
      De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:
    
    
    veroordeelt IJsselmeer om [eiser] binnen twee dagen na betekening van dit vonnis het huurgenot van de woning aan de [adres] te Lemmer te verschaffen;
    
    bepaalt dat IJsselmeer, voor iedere dag dat zij in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, een dwangsom verbeurt van € 500,00;
    
    verbindt aan de aldus te verbeuren dwangsommen een maximum van € 10.000,-;
    
    veroordeelt IJsselmeer in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op € 400,00 wegens salaris gemachtigde en € 189,87 wegens verschotten;
    
    verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    wijst het meer of anders gevorderde af. 
    
    
    Aldus gewezen door mr. J.C.G. Leijten, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 november 2006 in tegenwoordigheid van de griffier.
    
    c 119