ECLI:NL:GHSHE:2014:1973, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 26-06-2014, HD 200.149.622_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2014-06-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: kort geding, onherroepelijke volmacht aan hypotheekhouder tot onderhandse verkoop

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
    Afdeling civiel recht
    
    
      zaaknummer HD 200.149.622/01
    
    
    
      
        arrest van 26 juni 2014
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
  
  
    
      1
      [de man],wonende te [woonplaats],
    
      2. [de vrouw],wonende te [woonplaats],
      appellanten, 
      hierna aan te duiden als [appellanten c.s.],
      advocaat: mr. K.G.J. Boddaert te Venlo,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        ABN Amro Bank N.V.,
      
      gevestigd te [vestigingsplaats],
      geïntimeerde,
      hierna aan te duiden als ABN-AMRO,
      advocaat: mr. C.C.M. Ewalds te Rosmalen,
    
    
    
      op het bij exploot van dagvaarding van 19 mei 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis in kort geding van de voorzieningenrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond van 23 april 2014, gewezen tussen [appellanten c.s.] als eisers in conventie, verweerders in reconventie en ABN-AMRO als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg (zaaknr. C/03/189885/KG ZA 14-179)
    
    
      Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    - de dagvaarding in hoger beroep met grieven;
    - de memorie van antwoord 
    
    
      Vervolgens is arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
    
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      3.1.
      In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende chronologisch gerangschikte feiten.
      
        3.1.1.
        ABN-AMRO heeft aan [appellanten c.s.] hypothecaire leningen verstrekt ter financiering van hun woonhuis aan de [perceel 1] te [plaats 1] en een pand aan de [perceel 2] te [plaats 2]. De hoofdsom van de lening ter zake de [perceel 1] te [plaats 1] bedraagt € 198.000,- (prod. 9 [appellanten c.s.])
      
      
        3.1.2.
        
          ABN-AMRO heeft de leningen opgezegd op 9 januari 2013 (prod. 2 ABN-AMRO) , omdat [appellanten c.s.] een achterstand in de betaling van de hypotheekrente hadden laten ontstaan. ABN-AMRO heeft [appellanten c.s.] gesommeerd om tot betaling van het gehele opeisbare bedrag over te gaan bij gebreke waarvan zij over zal gaan tot openbare verkoop van bovengenoemde panden. Met betrekking tot de lening ter zake de [perceel 1] te [plaats 1] bedroeg de achterstand toen € 12.511,95.
          
            [appellanten c.s.] hebben de achterstand niet binnen de termijn voldaan.
        
      
      
        3.1.3.
        
          Op 23 april 2013 is een taxatierapport opgesteld met betrekking tot het pand aan de [perceel 1] te [plaats 1], uitgebracht door [taxateur] van ACM Makelaardij B.V. te [vestigingsplaats] (prod. 3 ABN-AMRO) (hierna: het taxatierapport). Blijkens de derde bladzijde van dit taxatierapport is de waardepeildatum 19 april 2013, de opdrachtgever [Credit] Credit Management (een vertegenwoordiger van ABN-AMRO, hierna: [Credit] Credit) en het doel van de taxatie “het verkrijgen van inzicht in de waarde ten behoeve van een (executoriale) verkoop”. 
          Het pand is getaxeerd op een marktwaarde van € 165.000,-, een executiewaarde van 
          € 100.000,- en een gedwongen verkoopwaarde van € 145.000,-. Blijkens de toelichting op blz. 13 betekent gedwongen verkoopwaarde in dit verband: “Dit is de waarde die gerealiseerd wordt bij een verkooptermijn van 3 maanden waarbij sprake is van dwang tot verkoop. Verder komt de verkoop tot stand via het reguliere verkoopkanaal (makelaar), waarbij de eigenaar van het object zal meewerken aan bezichtigingen en verkoop.”
        
      
      
        3.1.4.
        Bij notariële akte van 26 juni 2013 hebben [appellanten c.s.] een onherroepelijke volmacht verleend aan ABN-AMRO teneinde te kunnen bewerkstelligen dat ABN-AMRO de beide panden onderhands zou verkopen om zodoende een executie te vermijden en een hogere opbrengst te genereren. 
        ( i) In deze akte staat onder meer opgenomen:
        
          
            “Partijen hebben op basis van een recent taxatierapport dan wel een recente waardebepaling geconcludeerd dat een openbare verkoop van de woning op dit moment een lagere verkoopopbrengst zal genereren dan wanneer de woning onderhands wordt verkocht.
          
          
            
              De bank en de debiteur zijn ter beperking van een restschuld voor de debiteur overeengekomen te trachten de woning op een zo kort mogelijke termijn op de vrije woningmarkt, onderhands te verkopen.
            
          
          
            
              (..)
            
          
          
            
              De debiteur realiseert zich dat de bank veel meer bij het proces van verkoop betrokken wil zijn dan het geval zou zijn wanneer de debiteur volledig aan zijn verplichtingen tegenover de bank zou voldoen. De debiteur is onder die omstandigheden bereid en in staat een onherroepelijke volmacht af te geven aan de bank. Deze onherroepelijke volmacht heeft (onder meer) als gevolg dat de debiteur dan niet meer bij de verkoop en levering van de woning betrokken zal zijn.
            
          
          
            
              (..) Door de onherroepelijkheid van de volmacht kan de debiteur een eventuele onderhandse verkoop niet tegenhouden, tenzij sprake is van een situatie die hierna onder “einde geldigheid volmacht” is vermeld. (..)”
          
        
        (ii) 	Onder het hoofdje “ONHERROEPELIJKE VOLMACHT” staan vervolgens in de akte de bepalingen opgenomen, welke reeds in het vonnis onder 2.3. zijn geciteerd. Van belang is met name hier te herhalen dat de onherroepelijke volmacht is verleend aan de ABN-AMRO om [appellanten c.s.] te vertegenwoordigen bij
        
          
             het aanwijzen van een verkopend makelaar
          
          
             het vaststellen van de vraagprijs en koopprijs van de woning “op basis van een recent onafhankelijk taxatierapport de dato negentien april tweeduizenddertien ([perceel 1] te [plaats 1]) (..) van een door de bank aangewezen gecertificeerde taxateur” en op advies van een door de bank ingeschakeld verkopend makelaar.
          
        
        
          Als nadere voorwaarde heeft onder meer te gelden dat ABN-AMRO de woning “tegen een marktconforme prijs op de markt zal aanbieden om een zo hoog mogelijke opbrengst te genereren”.
          (iii) 	Een geschillenregeling met betrekking tot de waarde van de woning, zoals geciteerd in r.o. 3.2. van het vonnis, is eveneens in de volmacht-akte opgenomen. Deze regeling ziet op geschillen over de “(minimum)verkoopprijs”.
          (iv) 	In de volmachtakte is verder bepaald dat de debiteur de woning uiterlijk twee maanden na het totstandkomen van de koopovereenkomst zal moeten ontruimen.
        
        ( v) 	Aan het slot van de akte staat vermeld dat de inhoud daarvan aan partijen is opgegeven en toegelicht, dat partijen geen prijs stelden op volledige voorlezing daarvan, tijdig voor het verlijden kennis hebben genomen van de inhoud van de akte en met de inhoud daarvan instemmen.	
      
      
        3.1.5.
        
          Het pand aan de [perceel 2] in [plaats 2] is in november 2013 verkocht en inmiddels geleverd aan de koper. Naar aanleiding van een brief van de advocaat van [appellanten c.s.] van 19 december 2013 (prod. 3 inl. dagv.) aan [Credit] Credit op 23 december 2013, zond [Credit] Credit aan de advocaat van [appellanten c.s.] het taxatierapport van dit pand (prod. 4 inl. dagv.). 
          In reactie hierop berichtte de advocaat op 21 januari 2014 (prod. 5 inl. dagv.): “Verder merk ik namens cliënten op dat zij niet de beschikking hebben over het taxatierapport dat ABN AMRO Bank NV mogelijk ten grondslag legt aan een mogelijk beoogde verkoop van het woonhuis in [plaats 1] (..) Ook van dat rapport ontvang ik graag zo spoedig mogelijk een exemplaar.”
        
      
      
        3.1.6.
        
          Op 19 februari 2014 schreef de verkopende makelaar, [verkopende makelaar] van Makelaardij [makelaardij] (hierna: [verkopende makelaar]), per e-mail aan [appellanten c.s.]: “inzake de verkoop van de [perceel 1] te [plaats 1] wil ik u graag informeren over de termijnen die koper in acht wilt nemen met betrekking tot de levering.
          
            Er ligt inmiddels een koopovereenkomst die getekend is door de bank en de kopende partij waarbij er een leveringsdatum staat van 1 mei 2014.
          
          
            Graag zou ik met spoed een afspraak met u willen maken om een en ander te bespreken, te helpen en kort te sluiten”(prod. 5 ABN-AMRO).
        
      
      
        3.1.7.
        Op 13 maart 2014 zond [Credit] Credit aan de advocaat van [appellanten c.s.] de getekende koopakte met betrekking tot de [perceel 1] te [plaats 1] (prod. 6 inl. dagv.) Deze koopakte (prod. 7 inl. dagv.) dateert van 24 januari 2014 en vermeldt als verkoopprijs € 150.000,-. 
      
      
        3.1.8.
        Op 18 maart 2014 schreef de makelaar aan [appellanten c.s.] (prod. 7 ABN-AMRO) dat de financiering van de koper rond was en de leveringsdatum was gepland voor 1 mei 2014: “Uiterlijk deze dag dient de woning leeg en ontruimd te zijn door u en dienen de sleutels afgegeven te worden aan de koper”.
      
      
        3.1.9.
        
          Op 11 april 2014 gaf [verkopende makelaar] aan de advocaat van ABN-AMRO een overzicht van datgene wat hij ten behoeve van de verkoop van het pand [perceel 1] te [plaats 1] had verricht (prod. 4 ABN-AMRO). 
          
            [verkopende makelaar] schreef dat hij op 7 januari 2014 aan de heer [appellant 1] of mevrouw [appellante 2] telefonisch had meegedeeld dat er met een koper een mondeling akkoord over de koopprijs was. Op 29 januari 2014 heeft [verkopende makelaar] volgens deze e-mail gebeld met mevrouw [appellante 2] en haar verteld dat het huis verkocht was en dat het over circa drie maanden geleverd zou worden. Dit heeft hij op 19 februari 2014 per mail bevestigd. 
        
      
      
        3.1.10.
        Op 15 april 2014 zond taxateur [taxateur] een “waardeverklaring [perceel 1] te [plaats 1]” aan [Credit] Credit, waarin hij verklaarde dat in aanvulling op zijn eerdere taxatierapport het object bij ongewijzigde omstandigheden sinds 19 april 2013 per waardepeildatum 15 april 2014 getaxeerd wordt op een marktwaarde van € 160.000,-, een executiewaarde tussen € 95.000,- en € 105.000,- en – zo begrijpt het hof – een gedwongen verkoopwaarde tussen € 135.000,- en € 145.000,-. (prod. 9 ABN-AMRO).
        
      
      
        3.2.1.
        
          [appellanten c.s.] hebben ABN-AMRO in kort geding gedagvaard en kort samengevat in conventie gevorderd dat de voorzieningenrechter ABN-AMRO op verbeurte van een dwangsom zal verbieden de koopovereenkomst van 24 januari 2014 uit te (doen) voeren, om namens [appellanten c.s.] een andere koopovereenkomst te sluiten waarbij zij buiten de grens van de door [appellanten c.s.] verstrekte volmacht treedt en om tot ontruiming over te gaan van [appellanten c.s.], met veroordeling van ABN-AMRO in de proceskosten. In reconventie heeft ABN-AMRO gevorderd dat [appellanten c.s.] zal worden veroordeeld tot ontruiming van de [perceel 1] te [plaats 1] uiterlijk op 25 april 2014 en dat de termijn van art. 555 Rv tot nihil zal worden verkort, met veroordeling van [appellanten c.s.] in de proceskosten.
      
      
        3.2.2.
        De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat ABN-AMRO gemachtigd was het pand voor de verkoopprijs te verkopen en dat de vorderingen van [appellanten c.s.] moeten worden afgewezen. De ontruimingsdatum is gezien de aan [appellant 1] c.s gedane toezeggingen bepaald op vijf dagen voor 18 juni 2014 (zijnde drie maanden na de brief van de makelaar van ABN-AMRO aan [appellanten c.s.] van 18 maart 2014). Bij het beroepen vonnis is ABN-AMRO in conventie verboden om vóór 13 juni 2014 over te gaan tot ontruiming op straffe van een dwangsom van € 50.000,- en is in conventie en reconventie het meer of anders gevorderde afgewezen, met compensatie van de proceskosten. 
        
      
      
        3.3.1.
        De eerste grief van [appellanten c.s.] is gericht tegen r.o. 5.3. van het beroepen vonnis, waarin de voorzieningenrechter samengevat overweegt dat uit de volmachtakte blijkt dat de getaxeerde executiewaarde als minimumverkoopprijs geldt. De tweede grief is gericht tegen het oordeel in r.o. 5.4. dat de gerealiseerde verkoopprijs niet te laag was en dat [appellanten c.s.] bekend waren met het taxatierapport van 23 april 2013 en met het feit dat op basis daarvan de vraag-en koopprijs bepaald zou worden. De derde grief is gericht tegen het oordeel in r.o. 5.5. dat ABN-AMRO gemachtigd was de vraag-en koopprijs vast te stellen tussen € 100.000- en € 165.000,- en zij het pand voor € 150.000,- mocht verkopen op grond van de door [appellanten c.s.] verstrekte volmacht. De vierde grief heeft geen zelfstandige betekenis.
      
      
        3.3.2.
        
          Het hof zal de grieven gezamenlijk bespreken. 
          Kort gezegd komen de daarin weergegeven stellingen van [appellanten c.s.] erop neer, dat zij niet gebonden zijn aan de koopovereenkomst die ABN-AMRO heeft gesloten, omdat de door ABN-AMRO gerealiseerde koopprijs te laag is en zij daarom deze koopovereenkomst niet hoeven te respecteren en het pand niet hoeven te ontruimen. [appellanten c.s.] ontkennen niet dat zij aan ABN-AMRO een onherroepelijke volmacht tot verkoop van het pand hebben verstrekt, maar zij stellen dat ABN-AMRO buiten de grenzen van die volmacht is getreden, en/of dat [appellanten c.s.] gedwaald hebben bij het verstrekken van de volmacht. Voorts stellen zij, zo begrijpt het hof, dat ABN-AMRO door te handelen zoals zij doet, jegens [appellanten c.s.] onzorgvuldig handelt. 
          ABN-AMRO heeft de stellingen van [appellanten c.s.] gemotiveerd bestreden.
        
        
      
      
        3.4.1.
        
          Bij de bespreking van de grieven van [appellanten c.s.] stelt het hof voorop dat - terecht - niet is gegriefd tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat de notariële akte waarmee [appellanten c.s.] de volmacht aan ABN-AMRO hebben verleend, in beginsel dwingende bewijskracht heeft. 
          
            [appellanten c.s.] stellen echter dat de volmacht geen minimumverkoopprijs bevat, terwijl dit wel had gemoeten. Daarom is de volmacht nietig, aldus [appellanten c.s.] (mvg nr 9). 
        
      
      
        3.4.2.
        
          Anders dan de voorzieningenrechter, is het hof voorshands van oordeel dat de volmachtakte geen minimum (vraag- of verkoop-)prijs bevat. In de verwijzing naar het taxatierapport valt niet meer te lezen dan één van de richtlijnen voor de vaststelling van de vraagprijs en verkoopprijs. Echter, nu het volgens [appellanten c.s.] vermelde vereiste van een minimumverkoopprijs niet op een rechtsregel berust, laat staan op een rechtsregel die met nietigheid wordt gesanctioneerd, heeft het ontbreken van die minimumverkoopprijs geen rechtsgevolg (voor de rechtsgeldigheid van de volmacht). 
          Ook de subsidiaire stelling van [appellanten c.s.] dat de verkoop door ABN-AMRO voor € 150.000,- niet binnen de grenzen van de volmacht valt, omdat deze beneden de overeengekomen minimumverkoopprijs ligt, kan derhalve niet gevolgd worden.
        
      
      
        3.4.3.
        
          De onherroepelijke volmacht is door [appellanten c.s.] aan ABN-AMRO verstrekt onder de voorwaarde dat ABN-AMRO de woning tegen een marktconforme prijs op de markt zal aanbieden om een zo hoog mogelijke opbrengst te genereren. De vraag- en verkoopprijs van de woning wordt krachtens deze volmacht door ABN-AMRO vastgesteld i) op basis van een recent onafhankelijk taxatierapport van 19 april 2013 en ii) op advies van de door ABN-AMRO ingeschakelde verkopende makelaar. 
          De vraagprijs voor de [perceel 1] was volgens ABN-AMRO € 160.000,- (mva nr 33). 3.4.4.	De verwijzing in de notariële akte naar het taxatierapport van 19 april 2013 berust op een kennelijke vergissing: blijkens het taxatierapport van 23 april 2014 was de opnamedatum 19 april 2013. Ook [appellanten c.s.] gaan er in hoger beroep vanuit dat gedoeld is op het rapport van 23 april 2013. In dit taxatierapport wordt de [perceel 1] getaxeerd op € 165.000,-. Gesteld noch gebleken is dat de taxerende makelaar niet onafhankelijk was. Dat hij door ABN-AMRO is aangesteld – een van de verwijten van [appellanten c.s.] – was juist een van de voorwaarden van de door [appellanten c.s.] aan ABN-AMRO verstrekte volmacht.
          Een advies over de vraag- en verkoopprijs van de door ABN-AMRO aangestelde verkopende makelaar – [verkopende makelaar] – is niet overgelegd. Uit de correspondentie van deze makelaar blijkt voorshands echter niet dat hij anders zou hebben geadviseerd over de vraagprijs 
          (€ 160.000,-) of de verkoopprijs (€ 150.000,-). Zo heeft [verkopende makelaar] in zijn mail aan ABN-AMRO van 11 april 2014 geschreven: “Met betrekking tot de markt in [plaats 1] is deze afgelopen jaar op een dieptepunt gekomen. Ten tijde van dit verkooptraject mei-december zijn de prijzen niet zo laag geweest in de afgelopen 12 jaar en is er een overaanbod geweest.” 
          Door taxateur [taxateur] is voorts in zijn brief van 15 april 2014 aan [Credit] Credit (prod. 9 van ABN AMRO) aangegeven dat de woning door hem nu op een marktprijs van € 160.000,- zou zijn getaxeerd.
        
      
      
        3.4.5.
        Een belangrijke pijler onder het betoog van [appellanten c.s.] is, dat het taxatierapport niet klopt: de taxatiewaarde per 19 april 2013 van € 165.000,- is volgens hen veel te laag. [appellanten c.s.] wijzen daarbij op de WOZ-waarde in 2012 (€ 205.000,-) en op de vraag- c.q. verkoopprijzen van enkele vergelijkbare panden. [appellanten c.s.] hebben echter geen eigen taxatierapport in het geding gebracht dat hun stellingen ondersteunt en het taxatierapport tegenspreekt. ABN-AMRO wijst voor haar onderbouwing van de juistheid van het taxatierapport op diezelfde vraag-en verkoopprijzen als [appellant 1]. Ook in het taxatierapport wordt een van de door [appellanten c.s.] genoemde verkoopprijzen juist als referentiekader gebruikt voor het bepalen van de marktwaarde van de [perceel 1]. 
      
      
        3.4.6.
        
          [appellanten c.s.] stellen dat er geen opname van de [perceel 1] is geweest op 19 april 2013. Zij hebben de taxateur toen niet gezien en de foto’s die in het taxatierapport staan, zijn volgens hen afkomstig van een eerdere verkoopadvertentie die door [appellanten c.s.] zelf is opgesteld. [appellanten c.s.] hebben deze eigen foto’s echter niet overgelegd. In het taxatierapport wordt voorts verwezen naar contacten met de heer en/of mevrouw [appellant 1]. Op blz. 8 van het taxatierapport staat dat ten behoeve van de vraag naar eventuele verontreiniging Mevrouw M. [appellante 2] is geraadpleegd. Op blz. 9 staat dat blijkens de opgave van de “Eigenaar” het pand thans volledig door de eigenaar bewoond wordt.
      
      
        3.4.7.
        Bij deze stand van zaken dient in dit kort geding, dat zich niet voor nadere bewijsvoering leent, er voorshands van te worden uitgegaan dat de taxateur [taxateur] bij de opname contact heeft gehad met [appellanten c.s.] en dat de in het rapport-[taxateur] genoemde marktwaarde juist is.
      
      
        3.4.8.
        De voorlopige conclusie uit het voorgaande is dat ABN-AMRO binnen de grenzen van haar volmacht heeft gehandeld door de woning voor € 150.000,- te verkopen.
        
      
      
        3.5.1.
        
          [appellanten c.s.] hebben zich erop beroepen dat zij bij de totstandkoming van de volmacht hebben gedwaald. Zij stellen dat als zij hadden geweten dat de marktwaarde en de executiewaarde van de woning zo laag waren als door [taxateur] getaxeerd, zij de volmacht nooit zouden hebben verleend. Daarnaast stellen zij dat zij het taxatierapport van [taxateur] niet eerder hebben gezien dan bij de behandeling van het onderhavige kort geding.
      
      
        3.5.2.
        
          Vooropgesteld moet worden dat ABN-AMRO gerechtigd was om het pand openbaar te verkopen, maar dat beide partijen het erover eens waren dat een onderhandse verkoop voor beiden beter was. In die situatie is de enkele stelling van [appellanten c.s.] dat zij de volmacht niet zouden hebben verstrekt als zij op de hoogte waren geweest van de door [taxateur] getaxeerde marktwaarde en executiewaarde onvoldoende om voorshands te oordelen dat [appellanten c.s.] hebben gedwaald.
          De notariële akte vermeldt ook niet dat [appellanten c.s.] het taxatierapport kenden, maar slechts dat zij een volmacht aan ABN-AMRO gaven om de vraag-en verkoopprijs mede te baseren op dat rapport. De akte vermeldt voorts dat de inhoud daarvan door de notaris met [appellanten c.s.] is besproken en dat zij daarmee instemden. Gezien de dingende bewijskracht van die akte gaat het hof er in dit kort geding derhalve voorshands vanuit dat [appellanten c.s.] voldoende begrepen waarvoor zij tekenden, toen zij de volmacht aan ABN-AMRO verleenden. 
        
        
      
      
        3.6.1.
        Tenslotte verwijten [appellanten c.s.] ABN-AMRO onzorgvuldig gedrag bij het gehele verkooptraject. Het gaat hierbij (chronologisch bezien) met name om:
        i. i) 	het opstellen van een taxatie-rapport zonder dat een opname van de woning heeft plaatsgevonden;
        
          ii)	het niet-opnemen van een minimumverkoopprijs in de volmacht;
          iii)	het niet-verstrekken aan [appellanten c.s.] van het taxatierapport;
          iv)	het verkopen voor een te lage prijs;
        
        v)	het eerst twee maanden na de verkoop in kennis stellen van [appellanten c.s.] 
      
      
        3.6.2.
        Om met dat laatste te beginnen: uit de onweersproken berichten van [verkopende makelaar] blijkt dat [appellanten c.s.] zeer kort na de verkoop telefonisch en daarna ook per e-mail op de hoogte zijn gesteld van de verkoop. Ten aanzien van het eerste verwijt geldt, zoals in een ander verband in r.o. 3.4.6. besproken, dat dit voorshands voldoende is weerlegd door ABN-AMRO.
      
      
        3.6.3.
        
          Het hof heeft reeds voorshands geoordeeld dat ABN-AMRO binnen de grenzen van de door [appellanten c.s.] verleende volmacht heeft gehandeld door de woning voor € 150.000,- te verkopen. Dat betekent dat [appellanten c.s.] de woning zullen moeten ontruimen, zoals de voorzieningenrechter ook reeds oordeelde. Van belang daarbij is voor ogen te houden dat ABN-AMRO reeds op 9 januari 2013 aan [appellanten c.s.] heeft aangezegd tot executoriale verkoop van de woning over te zullen gaan, als zij de achterstand niet zouden aanzuiveren. Vervolgens hebben [appellanten c.s.], toen zij op 26 juni 2013 de volmacht verstrekten, de zeer reële kans dat zij in de nabije toekomst zouden moeten ontruimen onder ogen moeten zien. De belangrijkste verwijten die zij ABN-AMRO op het gebied van onzorgvuldig handelen maken, zien in feite ook niet op de verkoop (en de noodzakelijkerwijs daarmee gepaard gaande ontruiming) maar op de hoogte van de met de gehanteerde koopprijs samenhangende restschuld van [appellanten c.s.] Dat de woning voor een te lage prijs is verkocht is echter, als gezegd, in dit kort geding voorlopig onvoldoende komen vast te staan.
          De grieven in onderling verband beschouwd falen derhalve.
        
      
      
        3.6.4.
        
          Wel vindt het hof het voorshands minder cliëntvriendelijk van ABN-AMRO dat zij [appellanten c.s.] niet kort nadat dit was opgesteld het taxatierapport hebben gegeven. Dit rapport is immers de basis van de door ABN-AMRO gehanteerde vraag-en verkoopprijs van de woning van [appellanten c.s.] Weliswaar blijkt uit de notariële volmachtakte voorshands dat de notaris met [appellanten c.s.] over dit rapport moet hebben gesproken (zie r.o. 3.5.2. laatste alinea), maar onbetwist staat in dit kort geding vast dat [appellanten c.s.] het taxatierapport zelf echter pas hebben gekregen bij de behandeling van dit kort geding. 
          De advocaat van [appellanten c.s.] heeft op 21 januari 2014 aan [Credit] Credit nog om het taxatierapport gevraagd. Na een herinnering antwoordde [Credit] Credit op 25 februari 2014 slechts: “Wij hebben uw cliënten in de gelegenheid gesteld om zelf met een taxatierapport te komen als zij de waardes betwisten. Tot op heden hebben zij geen reactie daarop gegeven.” (prod. 6 ABN-AMRO).
        
      
      
        3.6.5.
        Ten overvloede overweegt het hof nog als volgt. Met [appellanten c.s.] is het hof voorlopig van oordeel dat een zorgvuldige hypotheekhouder, die een executoriale veiling wil vermijden en daarom overgaat tot de constructie van de onherroepelijke volmacht tot onderhandse verkoop, er beter aan zou doen een ondubbelzinnige minimumverkoopprijs in de volmacht op te nemen. Op die wijze wordt aan de schuldenaar/hypotheekgever zoveel mogelijk waarborg gegeven dat zijn eigendom niet - bijvoorbeeld omwille van de snelheid - te goedkoop wordt verkocht en wordt anderzijds de hypotheekhouder waarschijnlijk minder vaak geconfronteerd met geschillen zoals hier aan de orde. 
      
      
        3.6.6.
        Het in r.o. 3.6.4 en 3.6.5. overwogene heeft echter geen gevolgen voor de vorderingen van [appellanten c.s.], nu uit het falen van de grieven reeds voortvloeit dat het hof het oordeel van de voorzieningenrechter deelt dat de vorderingen van [appellanten c.s.] moeten worden afgewezen en dat het hof dit vonnis zal bekrachtigen. Ten aanzien van de – kennelijk – subsidiaire vordering om eerst per 10 juli 2014 te hoeven ontruimen (die niet in het petitum van de appeldagvaarding is opgenomen) ziet het hof geen aanleiding voor toewijzing, nu de leveringstermijn van de woning na de eerste aanzegging aan [appellanten c.s.] al meerdere malen is opgeschoven en [appellanten c.s.] geacht moeten worden met hun gezin tijdelijk elders verblijfs-en opslagruimte te kunnen verkrijgen, totdat zij de door hen gevonden vervangende woonruimte kunnen betrekken. Daar komt nog bij, dat [appellanten c.s.] onvoldoende hebben betwist dat zij geen gebruik hebben gemaakt van de door [verkopende makelaar] aangeboden hulp bij het zoeken naar vervangende woonruimte.
        
      
      
        3.7.1.
        Het beroepen vonnis zal worden bekrachtigd met veroordeling van [appellanten c.s.] in de kosten van het hoger beroep met nakosten.
      
      
        3.7.2.
        In haar conclusie in de memorie van antwoord vordert ABN-AMRO dat [appellanten c.s.] thans ook zullen worden veroordeeld in de kosten van de eerste aanleg (terwijl de voorzieningenrechter de proceskosten had gecompenseerd). Met deze vordering wenst ABN-AMRO kennelijk een ander dictum te verkrijgen, waarvoor nodig is dat zij incidenteel appelleert. Het hof merkt de enkele bewoordingen in het petitum: ‘proceskosten in beide instanties’ niet als een incidenteel appel aan nu ABN-AMRO noch in de kop van haar memorie, noch in de rolinstructies heeft aangegeven incidenteel te appelleren, in haar petitum niet de partiële vernietiging van het vonnis heeft gevorderd en ABN-AMRO ook op geen enkele wijze een grief tegen de compensatie van de proceskosten heeft gericht.
      
      
        3.7.3.
        Het door [appellanten c.s.] meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.
        
      
    
  
  
    
      4De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het door de voorzieningenrechter van de rechtbank Limburg, locatie Roermond, tussen partijen op 23 april 2014 gewezen vonnis;
    
    
    
      veroordeelt [appellanten c.s.] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van ABN-AMRO tot op heden begroot op € 704,00 aan verschotten en € 894,00 aan salaris advocaat en voor wat betreft de nakosten op € 131,00 indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
    
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. H.A.G. Fikkers, S.M.A.M. Venhuizen en 
      P.M. Arnoldus-Smit en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 juni 2014.