ECLI:NL:RBUTR:2007:BA3057, Rechtbank Utrecht, 18-04-2007, 498180 CU EXPL 06-12167
Rechtbank Utrecht — Uitspraak 
Datum: 2007-04-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Uitleg artikel 7:301 BW. Gebruik van een gehuurde ruimte vóór aanvang van de huurovereenkomst van 23 maanden leidt niet tot verlenging van de huurovereenkomst van rechtswege.

RECHTBANK UTRECHT
      Sector kanton
    
    
    Locatie Utrecht	
    
    zaaknummer: 498180 CU EXPL 06-12167 ec
    
    vonnis d.d. 18 april 2007
    
    inzake
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid NS STATIONS B.V., 
      gevestigd te Utrecht,
      verder ook te noemen NS Stations,
      eisende partij,
      gemachtigde: mr. M.C. ten Kleij-Mulder,
    
    
    tegen:
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkhied PALTHE BASICS B.V., 
      gevestigd te Amsterdam,
      verder ook te noemen Palthe,
      gedaagde partij,
      gemachtigde: mr. B.L.M. Voorvaart.
    
    
    Verloop van de procedure
    
    
      NS Stations heeft een vordering ingesteld.
      Palthe heeft geantwoord op de vordering.
      NS Stations heeft voor repliek en Palthe heeft voor dupliek geconcludeerd.
      Hierna is uitspraak bepaald.
    
    
    Het geschil en de beoordeling daarvan
    
    
      1.
      Tussen partijen staat het volgende vast:
      - Met ingang van 1 november 1998 heeft NS Stations bedrijfsruimte, gelegen in de stationshal van station Utrecht Centraal, verhuurd aan Prio Stomerijen B.V. (hierna te noemen met de handelsnaam: Palthe Stomerijen).
      - Palthe Stomerijen is op 13 januari 2004 in staat van faillissement verklaard.
      - In het kader van een doorstart van (delen van) de failliete onderneming heeft Palthe in februari 2004 activa van Palthe Stomerijen overgenomen.
      - Bij brief van 10 februari 2004 heeft NS Stations aan de curator van Palthe Stomerijen de huurovereenkomst opgezegd tegen 10 mei 2004 en ontruiming tegen die datum aangezegd.
      - Bij brief van 3 maart 2004 heeft Palthe zich tot NS Stations gewend met het verzoek een huurovereenkomst af te mogen sluiten voor NS Utrecht tegen een huurprijs van € 645,- per m². Daarbij is een tegemoetkoming in de huurachterstand van Palthe Stomerijen van € 2.000,- aangeboden.
      - Bij brieven van 22 maart 2004 (van de zijde van NS Stations) en 1 april 2004 (van de zijde van Palthe) zijn verdere onderhandelingen gevoerd en voorstellen gedaan betreffende de huurprijs per m² en vergoeding voor de achterstallige betalingen van Palthe Stomerijen.
      - Bij brief van 15 april 2004 schrijft NS Stations aan Palthe: 
      “(…) Om Palthe en haar franchisenemer tegemoet te komen, doen wij hierbij een laatste voorstel, zijnde een huurprijs van € 750,- per m² per jaar, ingaande op 11 mei 2004. (…) 
      NS Stations kan zich vinden in het door u gedane voorstel tot vergoeding van 25% van de achterstallige betalingen van Palthe Stomerijen B.V. (derhalve tot 9 februari 2004).
      Nu de ruimte op Station Utrecht Centraal sinds 9 februari 2004 nog steeds in gebruik is, spreekt het echter voor zich, dat Palthe Basics over de periode van 9 februari tot 10 mei 2004 de volledige vergoeding verschuldigd is aan NS Stations. Derhalve bedraagt de door Palthe Basics te betalen vergoeding als volgt:
      25% van de achterstallige betalingen     	€ 2.164,=
      periode 9 februari-10 mei 2004              	€ 4.755,=
      Totaal: 			€ 6.919,=
      Dit bedrag dient vóór aanvang van de nieuwe huurovereenkomst te zijn voldaan.
      Het bovenstaande bevat de voorwaarden waaronder NS Stations bereid is een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan met Palthe Basics B.V. Dit voorstel is geldig tot twee weken na dagtekening van deze brief. Indien Palthe Basics afwijzend of in het geheel niet reageert, houdt NS Stations vast aan de beëindiging van de huurovereenkomsten en ontruiming van de gehuurde ruimte(n) per 10 mei a.s. zoals reeds gemeld bij brief van 10 februari 2004.
      (…)”.
      - Bij brief van 29 april 2004 is, in reactie op een brief van Palthe van 22 april 2004, door NS Stations bericht:
      “(…) Voor station Utrecht Centraal zullen wij een contract laten opmaken ingaande 11 mei 2004. (…) Wat betreft de te betalen vergoeding voor de achterstallige betalingen gaan wij akkoord met een huurvergoeding van 3 maanden à € 984,= per maand voor de periode 9 februari tot 10 mei 2004. Derhalve bedraagt de door Palthe Basics te betalen vergoeding als volgt:
      25% van de achterstallige betalingen:		€ 2.164,=
      Periode 9 februari tot 10 mei 2004 3x € 984		€ 2.952,=
      Totaal				€ 5.116,=
      (…)”
      - NS Stations en Palthe hebben een huurovereenkomst gesloten, ondertekend in november 2004, waarbij Palthe de bedrijfsruimte op Utrecht Centraal Station huurt met ingang van 11 mei 2004 voor een periode van 23 maanden, tegen een huurprijs van € 1.175,= per maand, exclusief BTW en € 125,= servicekosten.
      - Bij brief van 7 april 2006 heeft NS Stations aan Palthe geschreven: “Ten overvloede wijzen wij u erop dat de huurovereenkomst betreffende de ruimte op station Utrecht Centraal (…) door u getekend op 12 november 2004, eindigt per 10 april a.s. Zoals in de algemene bepalingen is vastgelegd, dient u deze ruimte aan het einde van de overeengekomen huurtermijn ontruimd op te leveren. Wij verzoeken u daartoe contact op te nemen met (…) stationsmanager Utrecht Centraal (…)”.
      - Palthe heeft de bedrijfsruimte niet ontruimd. 
    
    
    
      2.
      NS Stations vordert dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
      Palthe zal worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde aan de Stationshal 2B binnen vier weken na betekening van het vonnis, met veroordeling van Palthe tot betaling van een maandelijkse vergoeding voor gebruik van de ruimte tot de feitelijke ontruiming en met veroordeling van Palthe in de proceskosten.
      NS Stations legt hieraan ten grondslag dat de huurovereenkomst tussen partijen op 11 mei 2004 voor 23 maanden is aangegaan en van rechtswege eindigde per 10 april 2006. Palthe bevindt zich thans zonder recht of titel in het pand en dient dit te ontruimen.
    
    
    Palthe voert verweer tegen de vordering en stelt daarbij onder meer dat de huurovereenkomst niet per 10 april 2006 is geëindigd, maar doorloopt tot 8 februari 2009. Immers, feitelijk is de huurovereenkomst ingegaan per 9 februari 2004 en heeft Palthe ook vanaf die datum huur betaald. Nu het gebruik na verloop van twee jaar is voortgezet is de huurovereenkomst geconverteerd in een overeenkomst voor vijf jaren, zodat geen grond voor ontruiming aanwezig is.
    
    
      3.
      Centraal staat de vraag of de huurovereenkomst tussen Palthe en NS Stations geëindigd is per 10 april 2004. Hiervoor is van belang of Palthe per 9 februari 2004 als huurder van NS Stations kan wordt aangemerkt, zoals zij stelt, dan wel eerst per 11 mei 2004, zoals NS Stations stelt.
    
    
    
      Voor de beantwoording van voormelde vraag is onder meer relevant of, vóór de ingangsdatum van de schriftelijke huurovereenkomst, gebruik is gemaakt van de bedrijfsruimte door Palthe, of -zoals NS Stations impliciet stelt- door Palthe Stomerijen.
      Het enkele feit dat de huurovereenkomst tussen Palthe Stomerijen en NS Stations door de laatste was opgezegd per 10 mei 2004 maakt nog niet dat slechts Palthe Stomerijen in het gehuurde werkzaam kon zijn. Immers, zeker in het kader van een doorstart uit een faillissement, ligt het voor de hand dat de doorstartende ondernemer en de failliete boedel/ curator er baat bij hebben dat de bedrijfsvoering zo kort mogelijk onderbroken wordt en dat de overnemende partij zo snel mogelijk haar eigen activiteiten kan aanvangen. 
      Dat, ondanks het faillissement en na de overname van haar activa, Palthe Stomerijen de bedrijfsvoering in het gehuurde heeft voortgezet is dan ook niet aannemelijk. NS Stations heeft onvoldoende feiten of omstandigheden gesteld voor een dergelijke stelling.
      Aangenomen wordt dan ook dat van het gehuurde op en na 9 februari 2004 gebruik is gemaakt door Palthe.
    
    
    
      4.
      De volgende vraag is dan, of het gebruik van Palthe per 9 februari 2004 als een eigen huurovereenkomst per die datum kwalificeert. Hiervoor is onder meer nodig dat voor NS Stations, als verhuurder, de plicht bestaat aan Palthe, als huurder, het gebruik van het gehuurde te verschaffen. Gesteld noch gebleken is dat dit tussen 9 februari 2004 en 10 mei 2004 het geval is geweest. Weliswaar is door NS Stations het gebruik door Palthe van het door Palthe Stomerijen gehuurde gedoogd gedurende de onderhandelingen, maar een verplichting hiertoe blijkt niet. Dat in het kader van de onderhandelingen voor het gedoogde gebruik door NS Stations een vergoeding is gevraagd en verkregen maakt dit niet anders. 
    
    
    
      5.
      Partijen verschillen voorts in hun uitleg van artikel 7: 301 BW, en met name in hun antwoord op de vraag gebruik van een gehuurde ruimte, vóór aanvang van de (formele) huurovereenkomst ook leidt tot het in lid 2 genoemde gevolg, namelijk verlenging van de termijn van de huurovereenkomst tot vijf jaren en toepasselijkheid van de artikelen 7:291 tot en met 7:300 BW. Artikel 7:301 BW luidt: 
      ‘1. De artikelen 291 tot en met 300 zijn niet van toepassing op een overeenkomst van twee jaar of  korter.
      2. Indien het gebruik, aangevangen krachtens een overeenkomst als bedoeld in lid 1, langer dan twee jaar heeft geduurd, geldt van rechtswege een overeenkomst op de tussen partijen overeengekomen voorwaarden, doch voor vijf jaar, waarop de reeds verstreken twee jaar in mindering komen. De artikelen van 291 tot en met 300 zijn op deze overeenkomst van toepassing.
      3.(…)
      4.(…)’
    
    
    
      Gelet op de tekst van het tweede lid en in het bijzonder de bijzin aangevangen krachtens een overeenkomst als bedoeld in lid 1 ziet deze verlenging niet op de situatie waarin voorafgaand aan een overeenkomst als bedoeld in lid 1 het gehuurde in gebruik is geweest. Ook in de jurisprudentie is voor een dergelijk standpunt geen steun te vinden. 
      Dit kan anders zijn, in de situatie dat aan een huurovereenkomst een eerdere huurovereenkomst vooraf is gegaan, waarbij aan de orde kan komen of de tweede huurovereenkomst een zelfstandige, nieuwe, huurovereenkomst is, dan wel aangemerkt moet worden als een voortzetting van de eerdere huurovereenkomst. Die situatie doet zich, zoals onder 4 overwogen, hier niet voor.
    
    
    
      6.
      Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat de huurovereenkomst van partijen is geëindigd per 10 april 2006 en dat Palthe geen rechten kan ontlenen aan artikel 7:301 BW, zodat de vordering van NS Stations toewijsbaar is. Palthe zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van NS Stations.
    
    
    Beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    - veroordeelt Palthe om de bedrijfsruimte aan de Stationshal 2B te Utrecht met al wie en al wat zich daarin vanwege Palthe bevindt binnen 4 weken na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van NS Stations te stellen, met machtiging op NS Stations om de ontruiming zo nodig zelf uit te (doen) voeren met behulp van politie en justitie;
    
    - veroordeelt Palthe om aan NS Stations te voldoen een maandelijkse vergoeding voor het gebruik van de bedrijfsruimte gelijk aan de op basis van de geëindigde huurovereenkomst verschuldigde huurprijs voor elke maand of gedeelte van een maand, gelegen tussen 18 april 2006 en de daadwerkelijke ontruiming;
    
    - veroordeelt Palthe tot betaling van de proceskosten aan de zijde van NS Stations, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 652,32, waarin begrepen € 300,- aan salaris gemachtigde;
    
    - verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    - wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. M. Engelbert-Clarenbeek, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar  uitgesproken op 18 april 2007.