ECLI:NL:GHAMS:2017:1761, Gerechtshof Amsterdam, 09-05-2017, 200.187.411/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2017-05-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Uitleg van artikel 7:259 lid 1 eerste zin BW met betrekking tot servicekosten in het geval van een geliberaliseerde huurprijs. Strekking van die bepaling, in het licht van haar totstandkomingsgeschiedenis, is dat een overeengekomen bedrag voor servicekosten redelijk moet zijn, in de zin dat het in redelijke verhouding moet staan tot de waarde van hetgeen daarvoor wordt geboden. De stelplicht en de bewijslast dat de overeengekomen servicekosten niet redelijk zijn berusten krachtens de hoofdregel van artikel 150 Rv. bij de huurder.

arrest
    ___________________________________________________________________ _ _
    
    
      
        GERECHTSHOF AMSTERDAM
      
    
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer					: 200.187.411/01
    
    
    
      zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam	: 3570789 CV EXPL 14-31185
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 mei 2017
      
    
    
    
      inzake 
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonende te [woonplaats 1] , [land] ,
      appellant,
      advocaat: mr. P.R. Worp te Amsterdam,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde] ,
      
      wonende te [woonplaats 2] ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. J.W.C. Bruins te Amsterdam.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
    
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 11 september 2015 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 16 juni 2015, onder bovenvermeld zaak/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, tevens  houdende akte vermindering eis, met producties;
    - memorie van antwoord, met producties;
    - akte na memorie van antwoord, met producties;
    - antwoordakte.
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellant] heeft geconcludeerd, onder vermindering van zijn eis, dat het hof het bestreden vonnis voor zover in reconventie gewezen zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - voor de periode van januari 2012 tot en met december 2013 de betalingsverplichting ter zake van de servicekosten voor de meegehuurde meubilering, stoffering en apparatuur op een bedrag van € 29,85 per maand vast zal stellen en op grond daarvan geïntimeerde zal veroordelen om aan [appellant] een bedrag van € 4.083,68 terug te betalen ter zake van de door hem voor deze periode onverschuldigd betaalde servicekosten, met beslissing over de proceskosten, met nakosten.
    
    
    
      
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis voor zover in reconventie gewezen, met beslissing over de proceskosten. 
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.9 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten, voor zover in hoger beroep nog van belang, neer op het volgende.
      
      
        2.1.1.
         	Met ingang van 27 maart 2003 huurde [appellant] de woning aan de [adres] (hierna ook: het gehuurde), die eigendom is van [geïntimeerde] en zijn echtgenote.
        
      
      
        2.1.2.
         	In eerste instantie sloten partijen een huurovereenkomst voor de duur van zes maanden. Met ingang van 27 september 2003 zijn partijen een tweede huurovereenkomst met elkaar aangegaan, ditmaal voor de duur van 12 maanden. Daarin is een totale huursom per betaalperiode van € 995,= inclusief voorschotten voor onder meer Nuon, water en kabel overeengekomen, welke som naast een huurprijs van € 595,= onder meer een bedrag voor stoffering/meubilering/overige inventaris van € 200,= per huurperiode inhoudt. 
        
      
      
        2.1.3.
         Ten tijde van het bestreden vonnis bedroeg de huurprijs tussen € 1.249,20 en € 1.258,= per maand. De gehuurde woning heeft een geliberaliseerde huurprijs.
        
      
      
        2.1.4.
         Bij brief van 24 juni 2014 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] [appellant] voorgesteld om de huurprijs met ingang van 1 augustus 2014 aan te passen tot € 1.070,= per maand, vermeerderd met € 30,= aan servicekosten, waarbij niet langer gemeubileerd wordt verhuurd (hierna: het voorstel). [appellant] heeft niet met het voorstel ingestemd.
        
      
      
        2.1.5.
         Op of omstreeks 27 juni 2015 heeft [appellant] het gehuurde verlaten.
        
        
        
        
        
      
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      3.1
      In het bestreden vonnis in conventie heeft de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen die ertoe strekken dat [geïntimeerde] een termijn krijgt om het voorstel te aanvaarden, en bepaald dat de huurovereenkomst bij niet-aanvaarding eindigt op 1 oktober 2015, met veroordeling van [appellant] om alsdan de woning te ontruimen. Tegen het oordeel in conventie is geen hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      3.2
      In reconventie had [appellant] ten eerste gevorderd dat [geïntimeerde] werd veroordeeld om hem een bedrag van € 10.852,59 terug te betalen wegens vanaf april 2003 onverschuldigd betaalde huurprijzen. Deze vordering heeft de kantonrechter afgewezen. Ten tweede had [appellant] vorderingen ingesteld die, samengevat, neerkwamen op verlaging van de verschuldigde servicekosten over verschillende periodes, en op veroordeling tot terugbetaling van het meerdere als onverschuldigd betaald. Ook deze vorderingen heeft de kantonrechter afgewezen.
      
    
    
      3.3
      Het hoger beroep van [appellant] betreft uitsluitend de afwijzing door de kantonrechter van zijn vordering om de servicekosten gedurende de periode januari 2012 tot en met december 2013 vast te stellen op een bedrag van € 29,85 per maand in plaats van € 200,= per maand en om [geïntimeerde] te veroordelen tot terugbetaling van hetgeen [appellant] teveel heeft betaald, te weten € 4.083,68. Tegen dat oordeel heeft [appellant] twee grieven gericht. Met grief 1 voert hij aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat bij geliberaliseerde huurovereenkomsten, waar contractsvrijheid voorop staat, niet snel geoordeeld moet worden dat een overeengekomen bedrag aan servicekosten niet redelijk is. Grief 2 is gericht tegen het oordeel dat in het onderhavige geval de overeengekomen servicekosten van € 200,= per maand niet onredelijk zijn.
      
    
    
      3.4
      In de onderhavige zaak staat de vraag centraal wat, in geval van een geliberaliseerde huurprijs, ter zake van servicekosten de strekking is van artikel 7:259 lid 1 BW dat sedert 1 juli 2014 inwerking is getreden. Die bepaling is op de onderhavige zaak van toepassing omdat de inleidende dagvaarding dateert van na de datum van inwerkingtreding.
      
    
    
      3.5
      De letterlijke tekst van de eerste zin van artikel 7:259 lid 1 BW luidt “de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot (…) de servicekosten beloopt het bedrag dat door de huurder en de verhuurder zijn overeengekomen.” Hoewel de bewoordingen van die tekst duidelijk zijn, dient toch te worden stilgestaan bij de strekking van die bepaling in het licht van haar totstandkomingsgeschiedenis. Dat komt omdat [appellant] met zijn betoog, naar het hof begrijpt, stelt dat artikel 7:259 BW ook bij een geliberaliseerde huurprijs de servicekosten aan een maximum verbindt (namelijk het bedrag dat de huurcommissie bij niet-geliberaliseerde huur zou hebben vastgesteld), omdat de strekking van artikel 7:259 BW bij zowel geliberaliseerde als niet-geliberaliseerde huur dezelfde is, namelijk de overeengekomen servicekosten in alle redelijkheid te maximeren teneinde te voorkomen dat de (kale) huurprijsbescherming wordt omzeild. Met zijn betoog bedoelt [appellant] , naar het hof aanneemt, niet te bepleiten dat bij geliberaliseerde verhuur de servicekosten maximaal de hoogte hebben van het bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld. 
      
    
    
      3.6
      Hetgeen [appellant] heeft opgemerkt over de strekking van art 7:259 BW is op zichzelf terecht. Dat leidt echter niet tot de door [appellant] getrokken conclusie. 
      
    
    
      3.7
      
         	Bij niet-geliberaliseerde huur kan het oordeel van de huurcommissie worden ingeroepen over de hoogte van de servicekosten, waarbij de beoordeling plaatsvindt aan de hand van het in artikel 7:260 lid 3 BW bedoelde, door de verhuurder ingevulde, formulier. “Wanneer de verhuurder de servicekosten niet onderbouwt volgens het bij ministeriële regeling voor te schrijven overzicht, zal de huurcommissie een bedrag vaststellen voor de betreffende post dat overeenkomt met de kosten die daarvoor als minimaal redelijk te achten zijn. Deze bedragen zullen eveneens bij ministeriële regeling worden vastgesteld” (MvT p. 8, kamerstukken 33689). Hieruit volgt enerzijds dat de bij ministeriële regeling vast te stellen bedragen die bedragen zijn die als minimaal redelijk worden beschouwd en anderzijds, dat de verhuurder de redelijkheid van de - kennelijk hogere - bedragen die hij in rekening wenst te brengen kan aantonen. 
        Bij geliberaliseerde huur, zoals in het onderhavige geval, staat de weg naar de huurcommissie echter niet open omdat artikel 7:260 BW niet van toepassing is. Om in een dergelijke situatie gevolg te geven aan de strekking van de wet, namelijk het in redelijkheid maximeren van de servicekosten, kan derhalve niet de weg worden gevolgd die voor niet-geliberaliseerde huurprijzen geldt. Het hof acht het onder deze omstandigheid redelijk het (dwingendrechtelijke) artikel 7:259 lid 1 eerste zin BW in het geval van een geliberaliseerde huurprijs aldus uit te leggen, dat indien partijen een bedrag voor servicekosten zijn overeengekomen, dat bedrag redelijk zal moeten zijn, in de zin dat het in redelijke verhouding moet staan tot de waarde van hetgeen daarvoor wordt geboden. De stelplicht en de bewijslast dat de overeengekomen servicekosten niet redelijk zijn berusten krachtens de hoofdregel van artikel 150 Rv. bij de huurder. 
      
      
    
    
      3.8
      Het hof zal aan de hand van de stellingen en weren van partijen toetsen of het overeengekomen bedrag van € 200,= redelijk is. 
      
    
    
      3.9
      
        [appellant] heeft zijn vordering reeds bij conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie in eerste aanleg onderbouwd met een lijst van de meubilering, stoffering en inventaris waarvoor hij betaalde met daarbij de door hem begrote nieuwwaarde (productie 3). Het totaalbedrag is € 3.793,78. Als productie 4 bij datzelfde processtuk heeft hij een in zijn opdracht opgesteld taxatie- en inventarisatierapport d.d. 17 juli 2014 van NTAB (Nederlands taxatie- en adviesbureau) ingediend. Volgens dat rapport is de totale gebruikswaarde van de meubilering, stoffering en inventaris € 1.480,=. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg over productie 3 alleen opgemerkt dat [appellant] alleen prijzen noemt van winkels in het goedkopere segment (Blokker, Xenos, Hema) maar niet, waarom dat in dit geval onjuist is. Evenmin heeft hij een indicatie gegeven van de volgens hem juiste nieuwwaarde. [geïntimeerde] heeft wel, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, het rapport van de taxateur weersproken. Daarbij heeft hij erop gewezen dat hij niet bij de taxatie was uitgenodigd en dat de taxateur een fout heeft gemaakt door een gloednieuwe wasmachine als gebruikt te taxeren. Ook heeft [geïntimeerde] kritiek geuit op de wijze van taxeren.
      
    
    
      3.10
      Het verweer van [geïntimeerde] in eerste aanleg en in hoger beroep dat de servicekosten zijn overeengekomen volstaat niet, met name niet in het licht van de onderbouwde stellingen van [appellant] . Dat er door Weijenbergs afwezigheid bij de taxatie mogelijk verkeerde zaken zijn getaxeerd heeft hij slechts in algemene termen aangevoerd en is daarmee speculatief. Wat de wasmachine betreft moet aan [geïntimeerde] worden toegegeven dat hier een fout is gemaakt, maar anderzijds kan een verkeerde taxatie van een wasmachine die in 2014 is vervangen geen invloed hebben op de hoogte van de servicekosten die vóór 2014 golden. [geïntimeerde] heeft voor het overige nagelaten te concretiseren waar fouten zijn of kunnen zijn gemaakt en, belangrijker, heeft evenmin zelf een alternatieve lijst in het geding gebracht met de voorwerpen en bijbehorende waardering, wat op zijn weg had gelegen. Verder dient de taxatie, gelet op het hiervoor overwogene, weliswaar meer te omvatten dan de enkele begroting van het bedrag waarvoor de betreffende voorwerpen op marktplaats.nl kunnen worden verkocht, maar [geïntimeerde] heeft nagelaten concreet aan te voeren wat dan wel de juiste bedragen zijn. Een dergelijke concrete weerspreking van het taxatierapport mocht wel van hem worden verwacht, temeer omdat hij als verhuurder als geen ander weet om welke voorwerpen het gaat en wat daarvan bij benadering de werkelijke waarde was in de relevante periode. Ook [geïntimeerde] kritiek dat de taxatie dateert van 2014, terwijl de kosten de periode 2012/2013 betreffen, wordt verworpen, nu dat enkele feit op zichzelf niet hoeft mee te brengen dat de getaxeerde bedragen onjuist zijn. 
      
    
    
      3.11
       [geïntimeerde] heeft over de redelijkheid van de door hem in rekening gebrachte servicekosten in wezen niet anders aangevoerd dan dat [appellant] het daarvoor overeengekomen bedrag steeds zonder protest heeft betaald en pas in juli 2014 voor het eerst het standpunt heeft ingenomen dat het bedrag niet redelijk is. Uit het hiervoor overwogene volgt dat het enkele bestaan van overeenstemming niet volstaat om te oordelen dat het bedrag aan in rekening gebrachte servicekosten ook redelijk is. Overigens volgt uit de e-mail van [appellant] van 31 augustus 2014 waarnaar [geïntimeerde] verwijst, niet dat [appellant] expliciet met het bedrag van € 200,= per maand als redelijk bedrag aan servicekosten instemde; van afstand van recht is reeds daarom geen sprake. De vordering van [appellant] is evenmin verjaard. 
      
    
    
      3.12
      
        [geïntimeerde] heeft verder aangevoerd dat, anders dan in de zaak met zaaknummer 3013355 CV EXPL 14-12039 waarnaar [appellant] verwijst, de servicekosten geen voorschot meer waren maar definitief waren overeengekomen. Volgens hem staat een eenzijdige intrekking van de toestemming haaks op de bepaling van artikel 7:260 lid 2 BW. Daarover wordt overwogen dat de regeling van art 7:260 lid 2 BW niet op geliberaliseerde huur van toepassing is, en dat het hof ook overigens in de omstandigheden van dit geval geen aanleiding ziet deze in de redelijkheidstoets te betrekken.
      
    
    
      3.13
      
        [geïntimeerde] heeft nog opgemerkt dat [appellant] de grondslag van zijn vordering zonder nader toelichting heeft gewijzigd van € 41,03 per maand naar € 29,85 per maand. Het hof constateert dat [appellant] zijn reconventionele vordering in eerste aanleg voor de periode van april 2013 tot en met december 2013 had gebaseerd op € 29,85 en voor de periode daarvóór op € 41,03 per maand. Waarom de servicekosten desondanks vanaf januari 2012 op een lager bedrag moeten worden vastgesteld, namelijk € 29,85, is onopgehelderd gebleven. De slotsom moet daarom luiden, dat het door [appellant] gestelde bedrag als redelijk moet worden aangemerkt, met dien verstande dat deze voor de periode januari 2012-maart 2013 op € 41,03 per maand wordt vastgesteld en van april-december 2013 op € 29,85 per maand. De vordering van [appellant] tot veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling zal dienovereenkomstig woorden toegewezen (en voor het overige worden afgewezen), namelijk tot een bedrag van  (€ 4.800,= -/- (15 x € 41,03 =) € 615, 45 -/- (9 x € 29,85 =) € 268,65 =) € 3.915,90.
      
    
    
      3.14
       Het beroep van [geïntimeerde] op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid wordt verworpen. In de door hem geschetste omstandigheden (waaronder de lange duur van de huurovereenkomst waarin geen beroep op onredelijkheid van de servicekosten is gedaan, het feit dat de huurovereenkomst in de beleving van partijen geen werkelijke gemeubileerde verhuur meer betrof, het gegeven dat [appellant] pas een beroep op deze bepalingen heeft gedaan toen hij al van plan was het gehuurde te verlaten en het aanbod van [geïntimeerde] in 2014 dat [appellant] de meubels en inventaris om niet mocht blijven gebruiken) wordt onvoldoende aanleiding gevonden om de werking van dwingende, de huurder beschermende regelgeving opzij te zetten.
      
    
    
      3.15
      De slotsom luidt dat de grieven slagen. Het vonnis waarvan beroep voor zover in reconventie gewezen zal gedeeltelijk worden vernietigd. De vordering van [appellant] zal als in het dictum te melden worden toegewezen en voor het overige worden afgewezen. [geïntimeerde] zal als grotendeels in het ongelijk te stellen partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. De kosten van het geding in eerste aanleg in reconventie zullen alsnog worden gecompenseerd, omdat partijen over en weer deels in het ongelijk worden gesteld.
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover in reconventie gewezen, 
    
    
    
      en in zoverre opnieuw rechtdoende:
    
    
    
      stelt de betalingsverplichting ter zake de servicekosten voor de meegehuurde meubilering, stoffering en apparatuur voor de periode van januari 2012 tot en met maart 2013 op een bedrag van € 41,03 per maand en voor de periode van april 2013 tot en met december 2013 op een bedrag van € 29,85 per maand;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling aan [appellant] van een bedrag van € 3.915,90 aan onverschuldigd betaalde servicekosten;
    
    
    
      compenseert de proceskosten voor het geding in eerste aanleg in reconventie zodanig, dat iedere partij de eigen kosten draagt;
    
    
    
      bekrachtigt het bestreden vonnis voor zover in reconventie gewezen voor het overige;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellant] begroot op € 408,19 aan verschotten en € 894,= voor salaris en op € 131,=  voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling(en) en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
    
    
    
      verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, C. Uriot en R.J.Q Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 mei 2017.