ECLI:NL:RBLEE:2012:BV9049, Rechtbank Leeuwarden, 09-03-2012, 327594 - CV EXPL  10-7034
Rechtbank Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2012-03-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurzaak: afgebroken onderhandelingen, schade.

RECHTBANK LEEUWARDEN
      Sector kanton
    
    
    Locatie Leeuwarden
    
    zaak-/rolnummer: 327594 \ CV EXPL  10-7034
    
    vonnis van de kantonrechter d.d. 9 maart 2012
    
    inzake
    
    
      De besloten vennootschap D-Winkels B.V.,
      hierna te noemen: D-Winkels,
      gevestigd te Sassenheim,
      eiseres,
      gemachtigden: mrs. R.J.G. Bäcker en A.H. Vermeulen,
    
    
    tegen
    
    
      1. De besloten vennootschap [gedaagde sub 1] Participaties B.V.,
      2. J&R Vastgoed Beheer B.V.,
      beiden gevestigd te Roodkerk,
      hierna gezamenlijk te noemen: [gedaagde sub 1],
      gedaagden,
      gemachtigde: mr. P. van der Sluis,
    
    
    
      Procesverloop
      1.1.	De kantonrechter  heeft opnieuw kennis genomen van de gedingstukken waaronder ook het vonnis van deze rechtbank van 22 oktober 2010, waarvan de inhoud als hier ingevoegd wordt beschouwd. De kantonrechter neemt over hetgeen in voormeld vonnis is overwogen en beslist.
    
    
    1.2. 	Naar aanleiding van genoemd vonnis heeft op 19 april 2011 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Er is een proces-verbaal opgesteld. Vervolgens is er gerepliceerd en gedupliceerd en heeft D-Winkels een akte houdende uitlating producties genomen. Vonnis is bepaald op heden.
    
    
      Motivering
      de feiten
      2.1.	D-Winkels is de vastgoedvennootschap van de supermarktketen '[X] Bedrijven'.
    
    
    2.2.	[gedaagde sub 1] is ontwikkelaar van vastgoedprojecten. Zij heeft een nieuw winkelcentrum gebouwd op de hoek van de Canadezenlaan/Lekkumerweg te Leeuwarden, hierna te noemen 'het winkelcentrum'. De heer [A] is zowel bestuurder van gedaagde sub 1 als van gedaagde sub 2.
    
    2.3.	Bij brief van 12 december 2006 heeft [gedaagde sub 1] D-Winkels op het winkelcentrum opmerkzaam gemaakt en aangegeven dat de jaarhuur ervan is vastgesteld op € 330.000,--. In geval van belangstelling zou D-Winkels contact kunnen opnemen met [gedaagde sub 1].
    
    2.4.	[B] & Partners Vastgoed, die door D-Winkels was ingeschakeld als adviseur, heeft op 9 januari 2007 bij monde van de heer [B] aan [gedaagde sub 1] laten weten belangstelling te hebben voor het aangeboden object. Enige vragen omtrent dat object heeft [B] in een gesprek met [gedaagde sub 1] aan de orde gesteld op 21 maart 2007.
    
    2.5.	Op 10 september  2007 heeft [gedaagde sub 1] aan [B] bericht dat zij direct na de uitspraak in een lopende gerechtelijke procedure gericht tegen de verleende bouwvergunning haar aanbieding aan [B] op gedetailleerde wijze zal bevestigen.
    
    
      2.6.	Bij e-mailbericht van [A] aan [B] van 24 september 2007 heeft deze bericht dat de rechter de schorsing van de bouwvergunning heeft opgeheven. Voorts schrijft hij daarin: 
      '(…) Graag ontvang ik een bevestiging van uw kandidaat dat men in beginsel  de te bouwen supermarkt wil huren. Het opleveringsniveau is casco terwijl een parkeerterrein wordt aangelegd voor ongeveer 120 auto's op eigen terrein. De tekeningen zijn in uw bezit. De aanvangshuur zal gezien de doorstijgende bouwkosten 350.000 euro bedragen bij een 10 jarig kontrakt. De bouwtijd zal ongeveer 1 jaar zijn. Aangezien wij per 2 oktober naar ons huis in Zuid Afrika vertrekken stellen wij het zeer op prijs voor die datum van u te vernemen. (…)'
    
    
    
      2.7.	Bij e-mailbericht van 8 oktober 2007 heeft [A] aan [B] onder meer het volgende bericht:  
      '[B],
      Stel jij even het huurcontract op overeenkomstig het model ROZ winkels a.u.b.. Ik ken het gewenste opleveringsniveau niet. Ik ga uit van casco oplevering (…)'
      In het toegezonden concept staan een aantal zaken die wijzigingen behoeven. Ik geef de voorkeur aan het gangbare ROZ model inclusief de bijbehorende algemene voorwaarden. Mijn opmerkingen zijn (…)'
    
    
    
      2.8.	Bij e-mailbericht van 25 oktober 2007 heeft [A] aan [B] onder meer het volgende bericht:  
      'Tenslotte zijn nagenoeg alle door mij genoemde opmerkingen eenvoudig te ondervangen door een op te stellen ROZ contract (…)
      Ik zie je opmerkingen tegemoet (…)'
    
    
    
      2.9.	Bij e-mailbericht van 30 november 2007 heeft [B] aan [A] onder meer het volgende bericht:  
      'Hierbij het gewijzigde contract van D winkels (…)
      Volgens mij zijn al jouw opmerkingen verwoord in dit kontrakt, mochten er echter nog opmerkingen zijn dan verneem ik dit graag.
      Mijn voorstel is om het contract met de ontbrekende gegevens aan te vullen en door beide partijen te laten ondertekenen (…).'
    
    
    
      2.10.	Bij e-mailbericht van 14 januari 2008 heeft [A] aan [B] het volgende bericht:  
      'Geachte heer [B],
      De bouwvergunning wordt rond 1 februari afgegeven waarna medio maart met de bouw een aanvang wordt gemaakt, In de door u toegezonden huurovereen-komst staan een aantal zaken die voor ons onbespreekbaar zijn. Ik gebruik bij voorkeur het ROZ model voor winkelruimte. Indien men hiermee kan instemmen zal ik u een concept huurovereenkomst toezenden. Het concept zoals door u is toegezonden kan geen basis zijn voor verdere onderhandelingen
      Ik hoor graag van U.
      	Met vriendelijke groet,
      	[A]' 
    
    
    
      2.11.	Bij e-mailbericht van 4 februari 2008 heeft [A] aan [B] onder meer het volgende bericht:
      	 '[B],
      Ik probeer al een paar weken het door mij bedoelde roz contract hier te  downloaden. (…) Het door mij ontvangen contract bevat een aantal zaken die voor mij niet bespreekbaar zijn. Ik noem een paar. (…) 
      Enfin om kort te gaan alleen een ROZ model is voor mij bespreekbaar. Jij kunt dat vast wel downloaden in Ned. Het behoeft dan uitsluitend met een aantal bijzondere bepalingen te worden gecompleteerd. Ik zie een overeenkomstig voorstel graag tegemoet. Wat mij betreft kunnen de onderhandelingen ook in april worden voortgezet. We starten eind maart/begin april met de bouw.
      mvrgt
      [A]'
    
    
    2.12.	Op 8 februari 2008 heeft de Leeuwarder Courant gepubliceerd dat [X] heeft laten weten 'in de eerste helft van dit jaar' in Leeuwarden in het onderhavige winkelcomplex een nieuwe supermarkt te zullen openen.
    
    
      2.13.	Bij e-mailbericht van 20 maart 2008 heeft [B] aan [A] het volgende geschreven:
      ' Beste [A]
      Het heeft even geduurd, maar bijgaand tref je een concept huurovereenkomst aan gebaseerd op het ROZ model, deze is al gedeeltelijk ingevuld door D-winkels. Zij verzoeken mij of jij de ontbrekende gegevens wilt invullen, zoals jij denkt dat de overeenkomst eruit zou moeten zien. Wil je zo vriendelijk zijn om de ingevulde overeenkomst aan mij te retourneren zodat ik het met D-winkels kan bespreken, en het medio april (als je weer in Nederland bent) met de nodige handtekeningen te bekrachtigen.(…)
      [B]'
    
    
    2.14.	Op 24 april 2008 heeft tussen partijen een gesprek plaatsgevonden te Maarssenbroek. Daarbij waren aanwezig [A] namens [gedaagde sub 1] en [B], [C] en [D] namens D-Winkels. [D] is een vastgoedmedewerker van D-Winkels.
    
    
      2.15.	Bij e-mailbericht van 8 mei 2008 heeft [D] aan [A] bericht: 
      'Geachte heer [A],
      Bijgaand treft u zoals afgesproken de concepthuurovereenkomst aan betreffende uw bovengenoemde ruimte.  Zoals door u is gevraagd, hebben wij een aantal bijzondere bepalingen toegevoegd alsmede in punt 8 van de huurovereenkomst aangegeven wat voor ons de opleveringscriteria zijn. Wij vragen u vriendelijk de huurovereenkomst door te nemen en uw punten hieraan toe te voegen, zodat wij hopelijk zo snel mogelijk tot een overeenkomst kunnen komen. Zodra wij uw reactie hebben ontvangen, zullen wij door ons secretariaat een afspraak laten arrangeren.(…)'
    
    
    
      2.16.	Bij e-mailbericht van 14 mei 2008 heeft [A] aan [D] het volgende bericht: 
      'Geachte heer [D],
      Tijdens ons gesprek heb ik u duidelijk gemaakt dat er van een overeenkomst tussen ons vooralsnog geen sprake kan zijn dit in tegenstelling tot opmerkingen gemaakt naar de pers door de heer [X].
      Naar aanleiding van ons gesprek in Utrecht hebben wij een aantal [X] supermarkten bekeken. Tevens de zaak met onze partners besproken. Wij zijn tot de conclusie gekomen dat er geen draagvlak is voor een [X] supermarkt in deze wijk. Op grond hiervan gaan wij dan ook niet in op het door u toegezonden concept waarin overigens essentiële gegevens (zoals huurprijs ) ontbreken.
      Wel bestaat de mogelijkheid u in Leeuwarden Zuid een ruimte aan te bieden(…)'   
    
    
    2.17.	[gedaagde sub 1] heeft op 29 mei 2008 het winkelcentrum aan de supermarktketen Jumbo, een concurrent van D-Winkels, verhuurd. Daarna heeft zij het pand verkocht. 
    
    2.18.	Op 23 april 2009 heeft bij deze rechtbank op verzoek van D-Winkels een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden, waarbij namens D-Winkels als getuigen zijn gehoord [C], [B] en [D] en in contra-enquête [A].
     
    
      standpunt D-Winkels
      D-Winkels heeft onder meer het volgende gesteld:
      2.19.	Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de huur door D-Winkels van het genoemde winkelcentrum te Leeuwarden. [gedaagde sub 1] betwist het bestaan van een dergelijke overeenkomst. D-Winkels vordert in dat kader:
      (a) primair, verklaring voor recht van het bestaan van deze overeenkomst en nakoming ervan door [gedaagde sub 1];
      (b) subsidiair, voor zover deze huurovereenkomst  tot stand is gekomen maar de nakoming niet kan worden toegewezen, vergoeding van de schade die D-Winkels door de niet-nakoming lijdt, nader op te maken bij staat;
      (c) meer subsidiair, voor zover van een huurovereenkomst geen sprake zou zijn, vergoeding van de schade die D-Winkels lijdt als gevolg van het afbreken van de onderhandelingen door [gedaagde sub 1], nader op te maken bij staat.
    
    
    2.20.	Het is voor D-Winkels onduidelijk gebleven of [A] optrad in zijn hoedanigheid van bestuurder van gedaagde sub 1, dan wel als bestuurder en vertegenwoordiger van gedaagde sub 2.   
    
    
      2.21.	Partijen hebben gezien de hierboven genoemde correspondentie overeenstemming bereikt over de essentialia van de huurovereenkomst:
      	- de zaak, te weten de supermarkt;
      	- het gebruik van de zaak als supermarkt;
      	- de huurtermijn;
      	- en de huurprijs: deze is van € 330.000,-- verhoogd naar € 340.000,--.
      Het enige punt van onderhandeling nadien was de precieze uitwerking van een en ander. Met name de vorm van de overeenkomst stond daarbij centraal; niet meer haar inhoud.  
      De overeenkomst kwam in ieder geval tot stand tijdens de bijeenkomst in Maarssenbroek op 24 april 2008. Toen is nog slechts gesproken over de wijze van oplevering en het gebruik van het ROZ-model ten behoeve van het vervaardigen van het huurcontract. Hieromtrent hebben partijen toen overeenstemming bereikt.
    
    
    2.22.	Voor zover van [gedaagde sub 1] redelijkerwijs niet zou kunnen worden gevergd de winkelruimte die zij thans aan Jumbo heeft verhuurd ter beschikking te stellen aan D-Winkels, vordert D-Winkels wegens de door haar met [gedaagde sub 1] gesloten huurovereenkomst ontbinding met schadevergoeding wegens misgelopen goodwill, een slechtere concurrentieperiode en winstderving, uitgaande van een contractsduur van 10 jaar. Deze schade zal nader opgemaakt dienen te worden bij staat.
    
    2.23.	Voor zover geen huurovereenkomst tot stand zou zijn gekomen is D-Winkels van mening dat de onderhandelingen een dusdanig stadium hadden bereikt, dat het afbreken ervan door [gedaagde sub 1] onder de gegeven omstandigheden moet worden geacht in strijd te zijn met de goede trouw. Na langdurige onderhandelingen bereikten partijen een point of no return in september 2007, doch in ieder geval op 24 april 2008 te Maarssenbroek. Op 8 mei 2008 lag vervolgens een concepthuurovereenkomst gereed ter ondertekening; eerst nadien is [gedaagde sub 1] begonnen over zijn gebrek aan vertrouwen in de [X] formule en het feit dat er nog geen sprake zou zijn van een huurovereenkomst.
    
    2.24.	Het was D-Winkels tijdens de onderhandelingen onbekend dat [gedaagde sub 1] gelijktijdig in onderhandeling was met Jumbo; zulks heeft [gedaagde sub 1] niet aan D-Winkels meegedeeld. Het feit is D-Winkels pas bekend geworden na het afbreken door [gedaagde sub 1] van de onderhandelingen. In 2011 heeft D-Winkels van Jumbo vernomen dat zij al sinds 2004 met [gedaagde sub 1] in onderhandeling was. Pas in 2007 heeft [gedaagde sub 1] een aanbod gedaan aan D-Winkels zulks met het kennelijke doel om zo een hogere huurprijs te realiseren en bij verkoop een hogere verkoopprijs.
    
    2.25.	De stelling van [gedaagde sub 1] dat er ter plaatse voor een [X] vestiging geen draagvlak zou zijn betwist D-Winkels en is door [gedaagde sub 1] onvoldoende onderbouwd.
        
    
      standpunt [gedaagde sub 1]
      [gedaagde sub 1] heeft onder meer het volgende gesteld:
      2.26.	Bij aanvang van het gesprek in Maarssenbroek heeft [A] aangegeven toch wel verbolgen te zijn over het op 8 februari 2008 in de Leeuwarder Courant gepubliceerde bericht (2.12). Het gesprek was in de eerste plaats een kennismakingsgesprek, oriënterend van karakter. Die dag is ook ter plaatse een [X] vestiging bezichtigd.
    
     
    2.27.	[gedaagde sub 1] heeft tijdens de bespreking aangegeven dat zij voor de winkelruimte een huurprijs van (minimaal) € 350.000,-- per jaar wenst te ontvangen, maar dat de uiteindelijke de prijs eveneens afhankelijk zou zijn van het gewenste opleveringsniveau. Tijdens de autorit naar en van Maarssenbroek hebben [B] en [A], die gezamenlijk reisden, over de mogelijke verhuur van het  pand aan D-Winkels gesproken, maar ook over de mogelijke verhuur ervan aan Jumbo.
    
    2.28.	Uit gesprekken met het wijkpanel, dat door de gemeente was aangesteld om de buurt te betrekken bij de geplande nieuwbouw, bleek dat er geen draagvlak bestond voor de vestiging van een [X] op de beoogde locatie.
    
    2.29.	Tussen partijen is nimmer overeenstemming bereikt over de essentialia van de huurovereenkomst. Het verzoek van [gedaagde sub 1] om een concept van een huurovereenkomst te  vervaardigen impliceert geen aanvaarding van een eerder gedaan voorstel. In alle onderhavige concepthuurovereenkomsten is de vermelding van een huurprijs opengelaten.
    
    2.30.	Tijdens de bespreking in Maarssenbroek stonden de opleveringscriteria van het huurobject evenmin vast.
    
    2.31.	Gedurende de onderhandelingen heeft [gedaagde sub 1] telkens te kennen gegeven dat er geen sprake was van een huurovereenkomst en dat zij geen vertrouwen had in het supermarktconcept '[X]'. Tevens was er tussen partijen geen exclusiviteit overeengekomen waardoor D-Winkels er rekening mee moest houden dat zij moest concurreren met eventuele andere supermarktketens die eveneens belangstelling hadden voor het huurobject; D-Winkels had als professionele partij mogen verwachten dat indien er geen exclusiviteit was bedongen [gedaagde sub 1] tegelijkertijd zou onderhandelen met andere gegadigden.
    
    2.32.	Gedaagde J&R Vastgoed Beheer zou bij totstandkoming van een huurovereenkomst tussen [gedaagde sub 1] Participaties B.V. en een derde waarschijnlijk de onroerende zaak op naam krijgen. Zij heeft op geen enkele wijze deelgenomen aan de onderhandelingen met D-Winkels. Daarom dient D-Winkels in haar vorderingen jegens J& R niet-ontvankelijk te worden verklaard.
    
    2.33.	Wat betreft de gevorderde schadevergoedingen merkt [gedaagde sub 1] op dat D-Winkels geen tijdige actie heeft ondernomen om te voorkomen dat Jumbo ter plaatse een supermarkt zou gaan exploiteren. Ook heeft zij [gedaagde sub 1] niet verzocht de onderhandelingen te hervatten. De onderhavige bodemprocedure is pas ingesteld één na jaar afloop van het voorlopig getuigenverhoor. Deze  schadevorderingen komen -ook om deze redenen - niet voor toewijzing in aanmerking.
    
    
      De kantonrechter oordeelt over dit geschil als volgt:
      3.1.	De vorderingen van D-Winkels zijn er op gebaseerd dat (a) partijen ten aanzien van het winkelcomplex een huurovereenkomst sloten en, zo hiervan geen sprake zou zijn, (b) dat zij dan in ieder geval zodanig met elkaar in onderhandeling waren dat het door [gedaagde sub 1] afbreken van die onderhandelingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
    
    
    
      (a) huurovereenkomst
      3.2.	Vast staat dat partijen geen schriftelijke huurovereenkomst zijn aangegaan. Onderzocht dient te worden of de voorwaarden zijn vervuld om tussen hen niettemin het bestaan van een mondelinge overeenkomst aan te nemen. In dat kader overweegt de kantonrechter het volgende.
    
    
    3.2.1.	Uit de onderhandelingen van partijen valt af te leiden dat het hun voornemen was in geval van overeenstemming deze schriftelijk vast te leggen; bij herhaling wordt immers over het model van die overeenkomst gesproken en over de daarin op te nemen bepalingen. Dat voornemen blijkt ook uit de getuigenverklaringen. Getuige [C] geeft daarin aan dat hij het logisch vond om ter uitwerking van hetgeen te Maarssenbroek was besproken de huurovereenkomst nader aan te passen. Getuige [B] verklaart dat volgens hem aan het einde van de bespreking is afgesproken dat [D] in de schriftelijke huurovereenkomst de afspraken zou verwerken van de bijeenkomst te Maarssenbroek; na afloop van die bespreking heeft [B] volgens zijn verklaring tegen [A] gezegd dat deze het contract maar moest tekenen omdat het een goede overeenkomst was. [D] verklaart dat partijen destijds uiteengingen met de afspraak dat de opleveringsvoorwaarden als ook de water-, gas- en elektra-aansluitingen en dergelijke nader zouden worden verwerkt in het ROZ-contract. [A] heeft verklaard dat aan het einde van de bespreking [D] toezegde nadere informatie te zullen toezenden 'over de werkwijze van [X] bij dit soort winkels en over het opleveringsniveau'; hij kon zich niet herinneren dat hem een definitief contract of iets dergelijks zou worden toegezonden.
    
    3.2.2.	Het e-mailbericht van [D] aan [A] (hierboven onder nr. 2.15.) strookt met de door de drie getuigen genoemde vervolgafspraak.
    
    3.3.	Op grond van deze feiten en omstandigheden concludeert de kantonrechter dat ofschoon partijen het te Maarssenbroek over veel onderdelen van het te sluiten contract in belangrijke mate met elkaar eens waren, een schriftelijke overeenkomst over alle onderdelen van de voorgenomen huurovereenkomst nog diende tot stand te komen. De verklaringen van de getuigen die toen te Maarssenbroek D-Winkels vertegenwoordigden wijzen onvoldoende in de richting dat tijdens de bespreking een perfecte, in alle opzichten naar inhoud bepaalbare huurovereenkomst tot stand kwam, terwijl allerminst is gebleken dat van een dergelijke overeenkomst tussen partijen op een eerder ogenblik al sprake was. De kantonrechter oordeelt dat voor zover de vorderingen van D-Winkels zijn gebaseerd op een tussen partijen bestaande huurverbintenis deze derhalve aan D-Winkels dienen te worden ontzegd.
    
    
      b) het afbreken van de onderhandelingen    
      3.4.	Blijkens de hierboven weergegeven passage uit het e-mailbericht van [A] aan [D] van 14 mei 2008, waarbij [A] namens [gedaagde sub 1] kennelijk in definitieve zin de onderhandelingen afbreekt betreffende het winkelcomplex, is de belangrijkste overweging bij dat besluit 'dat er geen draagvlak is voor een [X] supermarkt in deze wijk'.
    
    
    3.5.	Op grond van het geen hierboven onder (a) is overwogen moet worden geoordeeld dat partijen tijdens de bijeenkomst in Maarssenbroek kennelijk in een eindfase waren beland van hun onderhandelingen. Over de bestanddelen prijs, gebruik en zaak van deze huurovereenkomst bestond overeenstemming op hoofdlijnen. Over met name het precieze opleverings-niveau en de waarborgen omtrent de continuïteit van de huurovereenkomst zouden evenwel nog nadere afspraken gemaakt dienen te worden; dat blijkt ook uit de door [A] afgelegde getuigenverklaring. 
    
    3.6.	Uit de diverse stukken en verklaringen leidt de kantonrechter af dat niet eerder dan te Maarssenbroek [A] duidelijk maakte dat het concept van een supermarkt zoals [X] dat hanteert, bij hem de vraag opriep of die winkelformule wel passend zou zijn voor het te bouwen winkelcomplex, ook in relatie tot de wijk waarin het kwam te liggen.
    
    3.7.	[gedaagde sub 1], die als projectontwikkelaar verondersteld mag worden over meer dan gemiddelde kennis te beschikken van de diverse supermarktketens en de door hen gehanteerde concepten, had er op het moment dat zij haar aanbod richtte tot D-Winkels, te weten 12 december 2006, voldoende mee bekend kunnen zijn op welke wijze D-Winkels supermarkten pleegt in te richten en te exploiteren. De vraag die de kantonrechter zich in dat kader dan ook stelt is deze: stond het onder de gegeven omstandigheden ook gezien de fase van de besprekingen nog vrij aan [gedaagde sub 1] op 14 mei 2008 op grond van haar opvattingen omtrent de winkelformule van [X] de onderhandelingen af te breken?
    
    3.8.	De kantonrechter beantwoordt die vraag ontkennend. Partijen waren sinds 2006 met elkaar in gesprek over deze transactie. Zij hadden met elkaar nagenoeg overeenstemming bereikt over de essentialia, waarbij voornamelijk het precieze opleveringsniveau nog niet vaststond. [A] had weliswaar bij herhaling aangestuurd op een contract naar de vorm van het ROZ-model, maar dat bleek een voorwaarde te zijn waarmee D-Winkels uiteindelijk kon  instemmen. Van een uitdrukkelijk voorbehoud zijdens [gedaagde sub 1] inhoudende dat zij gelijktijdig met een andere supermarktketen in onderhandeling was en dat de prijs in dat verband een doorslaggevende factor zou zijn, is voorts niets gebleken. Onder deze omstandigheden, waarbij het nog ging om kleinere onderhandelingspunten die redelijkerwijs geen breekpunt zouden behoeven op te leveren, heeft naar het oordeel van de kantonrechter bij D-Winkels het rechtens relevante vertrouwen post kunnen vatten dat aannemelijk is dat bij voortzetting van de onderhandelingen een overeenkomst van de soort tot stand zou komen  als waarover partijen toen onderhandelden.
    
    3.9.	Uit hetgeen [gedaagde sub 1] naar voren heeft gebracht begrijpt de kantonrechter dat de onderhandelingen tussen partijen bepaald onder druk zijn komen te staan toen D-Winkels in een krantenartikel voortijdig de publiciteit zocht en aankondigde dat D-winkels in het winkelcomplex een supermarkt zou gaan beginnen, terwijl toen nog geen sprake was van een akkoord. Wat er ook moge zijn van het premature karakter van deze berichtgeving en de verwijten die D-Winkels dienaangaande gemaakt zouden kunnen worden, naar het oordeel van de kantonrechter gaf dit bericht [gedaagde sub 1] gezien het eindstadium waar zich de onderhandelingen in bevonden geen vrijheid om alsnog de wenselijkheid van een vestiging van [X] in het winkelcomplex aan de orde te stellen, of meer in het algemeen om op een nieuw, niet eerder ter sprake gebracht contractsonderdeel de onderhandelingen af te breken.
    
    
      schade
      3.10.	Gezien hetgeen hierboven is overwogen is de kantonrechter van oordeel dat de aspecten waarover partijen na 'Maarssenbroek' nog overeenstemming dienden de te bereiken van dien aard waren dat D-Winkels het gerechtvaardigd vertrouwen mocht hebben dat zij binnen afzienbare tijd met [gedaagde sub 1] een huurovereenkomst zou sluiten terzake het winkelcomplex. De bandbreedte van die afspraken zou slechts op onderdelen nog kunnen afwijken van hetgeen te Maarssenbroek besproken was. In dat licht beschouwd betekent het afbreken door [gedaagde sub 1] van de onderhandelingen dat D-Winkels op enigerlei wijze schade lijdt als gevolg van het afbreken van de onderhandelingen. Om die reden komt de gevorderde schadevergoeding, nader op te maken bij staat, voor toewijzing in aanmerking. Binnen het bestek van deze procedure kan onbesproken blijven welke schadeaspecten in dit geval relevant zijn.
    
    
    
      ontvankelijkheid J&R Vastgoed Beheer B.V.
      3.11.	De kantonrechter verklaart D-Winkels niet ontvankelijk in haar vorderingen tegen J&R Vastgoed Beheer B.V. Reeds gezien de door haar advocaat bij brief van 2 juni 2008 aan [gedaagde sub 1] Participaties B.V. gezonden brief met als bijlage een huurcontract ten name staande van [gedaagde sub 1] Participaties B.V. als verhuurder, heeft D-Winkels door haar eigen stellingname onvoldoende aannemelijk gemaakt dat J&R Vastgoed Beheer partij is in deze kwestie. 
    
    
    3.12.	Nu J&R Vastgoed Beheer en [gedaagde sub 1] Participaties B.V. gezamenlijk verweer hebben gevoerd, ziet de kantonrechter in deze niet-ontvankelijkheid geen aanleiding D-Winkels te veroordelen in de eventuele door J&R Vastgoed Beheer gemaakte kosten.  
    
    3.13.	De kantonrechter komt tot de slotsom dat de primaire en de subsidiaire vordering van D-Winkels tegen [gedaagde sub 1] Participaties B.V. niet voor toewijzing in aanmerking komen maar dat de meer subsidiaire vordering, inhoudende een veroordeling tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat, als gevolg van het door [gedaagde sub 1] afbreken van de onderhandelingen, voor toewijzing in aanmerking komt.
    
    
      3.13.	Gezien het bovenstaande dient [gedaagde sub 1] als grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten van D-Winkels te worden veroordeeld, te begroten als volgt:
      - explootkosten  €      88,89
      - griffierecht      	€    298,--
      - salaris		€ 1.800,--
        totaal 		€ 2.186,89
      Beslissing
      De kantonrechter:
    
    
    verklaart D-Winkels B.V. niet-ontvankelijk in haar vorderingen voor zover gericht tegen J&R Vastgoed Beheer B.V.;
    
    veroordeelt [gedaagde sub 1] Participaties B.V tot het betalen aan D-Winkels B.V. van een schadevergoeding, nader op te maken bij staat, als gevolg van het door [gedaagde sub 1] Participaties B.V. op 14 mei 2008 afbreken van de onderhandelingen betreffende het tussen partijen aangaan van een huurovereenkomst terzake het winkelcomplex gelegen aan de Canadezenlaan 1 te Leeuwarden;
    
    veroordeelt [gedaagde sub 1] Participaties B.V.  in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van D-Winkels B.V. begroot op € 2.186,89;
    
    verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd. 
    
    Aldus gewezen door mr. T.K. Hoogslag, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 maart 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.
    
    
    c 133