ECLI:NL:GHAMS:2017:187, Gerechtshof Amsterdam, 24-01-2017, 200.169.801/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2017-01-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Vordering vervangende woonruimte in verband met geluidsoverlast afgewezen. Geen sprake van gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.  Verhuurder heeft op aan haar gerichte klachten telkens adequaat gereageerd.
        Onvoldoende aanleiding voor de vaststelling dat sprake is van ernstige aanhoudende overlast of een ‘extreme situatie’, die de grenzen van hetgeen buren van elkaar hebben te accepteren overschrijdt.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 			: 200.169.801/01
    
    
    
      rolnummer rechtbank Amsterdam	: 3298100 CV EXPL 14-21970
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 januari 2017
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend te [woonplaats 1] ,
      advocaat: mr. I. Heijselaar te Amsterdam,
      appellant,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1WOONSTICHTING EIGEN HAARD,
    
      gevestigd te Amsterdam,
      advocaat : mr. T.W. Jaburg te Amsterdam
      2. [geïntimeerde sub 2] ,
      wonend te [woonplaats 2] ,
      advocaat: mr. W. Vermeer te Amsterdam
      geïntimeerden.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      1.1
      Partijen worden hierna [appellant] , Eigen Haard en [geïntimeerde sub 2] genoemd.
      
    
    
      1.2
      
        [appellant]  is bij dagvaardingen van 7 en 8 mei 2015 (hersteld bij exploten van 8 juni 2015) in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 9 februari 2015, onder bovenvermeld rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie (jegens [geïntimeerde sub 2] ), en Eigen Haard en [geïntimeerde sub 2] als gedaagden in conventie (en [geïntimeerde sub 2] tevens eiser in reconventie).
      
    
    
      1.3
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
      - memorie van grieven, met producties;
      - memorie van antwoord zijdens Eigen Haard;
      - memorie van antwoord zijdens [geïntimeerde sub 2] , met een productie.
      
    
    
      1.4
      
        Partijen hebben de zaak ter zitting van 31 maart 2016 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, [appellant] en [geïntimeerde sub 2] aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [appellant] en Eigen Haard hebben nog producties in het geding gebracht.
        Vervolgens is de zaak aangehouden teneinde partijen in de gelegenheid te stellen in onderleg overleg tot een oplossing te komen en verwezen naar de rol van 27 september 2016. Van deze zitting is proces-verbaal opgemaakt dat zich bij de stukken bevindt.
      
      
    
    
      1.5
      Hierna hebben partijen de volgende stukken ingediend:
      - akte (‘repliek’) zijdens [appellant] , met producties;
      - antwoordakte zijden Eigen Haard, met producties;
      - antwoordakte zijdens [geïntimeerde sub 2] , met producties. 
      
    
    
      1.6
      Ten slotte is arrest gevraagd.
      
    
    
      1.7
      
        
          [appellant] heeft – onder kennelijke verwijzing naar de appeldagvaardingen -geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en 
        - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn in eerste aanleg ingestelde vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
        Eigen Haard en [geïntimeerde sub 2] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
      
      
    
    
      1.8
      Alle partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.7. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil (behoudens voor zover grief 1 beoogt een andere nadruk te leggen op het hierna onder c. gestelde; daarover hieronder meer) en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. De feiten komen neer op het volgende.
      a. Eigen Haard verhuurt sinds 8 maart 2011 aan [appellant] de woning aan het adres
      
        
          [adres 1] . [appellant] woont er met zijn vrouw en
        zijn twee jonge kinderen.
      
      b. [geïntimeerde sub 2] is de bovenbuurman van [appellant] . Ook hij huurt zijn woning, aan het
      adres [adres 2] , van Eigen Haard.
      c. Naar aanleiding van een melding op 6 september 2012 van [appellant] over
      
        geluidsoverlast door [geïntimeerde sub 2] is [A] (hierna: [A] ), medewerker Zorg en Overlast van Eigen Haard, op 25 september 2012 bij [appellant] en op 26 september 2012 bij [geïntimeerde sub 2] op huisbezoek geweest. Naar aanleiding daarvan heeft zij op
        27 september 2012 de gemaakte afspraken schriftelijk aan partijen bevestigd,
        inhoudende dat er geen harde muziek meer gedraaid zal worden, vooral niet 
        ‘s avonds en/of ‘s nachts, en dat, indien er in de toekomst toch weer sprake is van
        overlast, partijen elkaar daarover op een respectvolle manier aanspreken. In de
        brieven is verder vermeld dat [appellant] heeft aangegeven niet te willen meewerken
        aan een bemiddelingsgesprek.
      
      d. Op 27 november 2012 heeft (alsnog) een bemiddelingsgesprek plaatsgevonden
      
        tussen [appellant] en [geïntimeerde sub 2] , onder leiding van [A] . Bij brief van 10 december 2012 aan [appellant] heeft Heijkoop de volgende afspraken bevestigd:
        “- Om de geluidoverlast te voorkomen heeft de heer [geïntimeerde sub 2] aangegeven dat hij rubbers laat plaatsen onder zijn boxen. Ook zal hij zoveel mogelijk sloffen dragen in huis.
      
      - De heer [geïntimeerde sub 2] zal in de avonduren en nachten geen muziek meer draaien in plaats daarvan gebruikt hij een koptelefoon.
      - Mocht de heer [geïntimeerde sub 2] ruzie hebben met zijn vriendin, hebben wij afgesproken dat zijn vriendin de woning verlaat om een time-out te nemen. Dit om nachtelijke ruzies en overlast tegen te gaan.
      - Wij hebben de afspraak gemaakt dat u bij overlast niet direct de politie belt. U zult met uw buurman communiceren, door aan te kloppen als u ergens mee zit. Andersom zal de heer [geïntimeerde sub 2] ook bij u aankloppen als hem iets dwars zit.”
      e. Bij brief van 3 juni 2013 heeft [appellant] aan Eigen Haard verzocht te mogen verhuizen naar de vrijgekomen woning onder de zijne omdat hij verwacht dan minder  geluidsoverlast te ervaren.
      f. Op 18 juni 2013 is [A] wederom bij [appellant] en [geïntimeerde sub 2] op huisbezoek
      
        geweest. Bij brief van 3 juli 2013 heeft zij aan [appellant] bevestigd dat [geïntimeerde sub 2] is
        aangesproken op zijn overlastgevende gedrag (dat [geïntimeerde sub 2] voor een deel heeft
        erkend) en dat hij een officiële waarschuwing van Eigen Haard heeft gekregen.
        Het verzoek om toewijzing van een andere woning in het portiek heeft Eigen
        Haard afgewezen, omdat er binnen de regelgeving en het beleid van Eigen Haard
        onvoldoende urgentie is om het verzoek te honoreren en omdat Eigen Haard
        uitsluitend klachten heeft van [appellant] over [geïntimeerde sub 2] en niet van andere buren.
      
      g. Op 23 april 2014 heeft in het portiek een incident plaatsgevonden met een
      
        kinderfietsje van [appellant] . Zowel [appellant] als [geïntimeerde sub 2] heeft naar aanleiding
        daarvan contact gezocht met Eigen Haard. De politie is ter plaatse geweest. Bij
        brief van 19 mei 2014 heeft Eigen Haard aan [appellant] medegedeeld dat Eigen
        Haard het dossier sluit omdat er door geen van partijen een officiële klacht is
        ingediend. [appellant] wordt aangeraden om bij nieuwe overlast contact op te nemen
        met Beterburen. In een brief van gelijke strekking aan [geïntimeerde sub 2] raadt Eigen
        Haard [geïntimeerde sub 2] aan de confrontatie met zijn buren te vermijden.
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      3.1
      
        [appellant] heeft in eerste  aanleg, voor zover in hoger beroep nog van belang, kort gezegd gevorderd: primair dat Eigen Haard hem vervangende woonruimte zal aanbieden waar hij ongestoord huurgenot kan hebben en dat [geïntimeerde sub 2] zich zal onthouden van geluidsoverlast op straffe van een dwangsom, subsidiair (jegens Eigen Haard): huurverlaging ad 50 % vanaf 1 september 2012 tot het moment dat de situatie van overlast definitief zal zijn weggenomen, althans een redelijk percentage, alles met beslissing over de proceskosten. De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen en hem in de proceskosten van Eigen Haard en [geïntimeerde sub 2] veroordeeld. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op.
      
    
    
      3.2
      De eerste grief houdt in dat de vaststelling van de kantonrechter in het vonnis sub 1.3 en 13 dat [appellant] niet heeft willen meewerken aan een bemiddelingsgesprek, geen recht doet aan de zaak. Volgens [appellant] had hij die bereidheid wel, zoals volgt uit diverse producties. 
    
    
      3.3
      De grief faalt. Uit de door [appellant] bedoelde producties volgt precies hetgeen de kantonrechter heeft vastgesteld, te weten dat naar aanleiding van een melding van [appellant] over geluidsoverlast door [geïntimeerde sub 2] op 6 september 2012, [appellant] aanvankelijk heeft aangegeven niet te willen meewerken aan een bemiddelingsgesprek, maar dat op 27 november 2012 alsnog zo’n gesprek heeft plaatsgevonden. 
      
    
    
      3.4
      Met grief II stelt [appellant] de vraag aan de orde of Eigen Haard adequaat op de klachten van [appellant] heeft gereageerd en of er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Ter toelichting betoogt [appellant] dat de overlast kwalificeert als een gebrek van structurele aard. Daarbij is [geïntimeerde sub 2] volgens hem niet aanspreekbaar. Van Eigen Haard mocht verwacht worden meer te doen dan zij heeft gedaan. Bovendien wist zij dat de vorige huurder van de woning van [appellant] de woning had verlaten wegens overlast door [geïntimeerde sub 2] . Zij had dit aan [appellant] moeten melden. Daarnaast geldt dat Eigen Haard [geïntimeerde sub 2] op 3 juli 2013 weliswaar een ‘laatste waarschuwing’ heeft gegeven maar daar kennelijk geen gevolgen aan heeft verbonden. [geïntimeerde sub 2] is onverbeterlijk want ook na het instellen van het hoger beroep is hij opnieuw de fout ingegaan. Eigen Haard had actief moeten bemiddelen en wat zij heeft ondernomen is te vrijblijvend geweest. Aldus telkens [appellant] .
      
    
    
      3.5
      
        [appellant] heeft - terecht - niet gegriefd tegen de overweging van de kantonrechter dat het gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW niet wordt gevormd door het feitelijk handelen van [geïntimeerde sub 2] , maar door het achterwege laten van adequate maatregelen daartegen door Eigen Haard. Hij is evenmin opgekomen tegen de vaststelling van de kantonrechter dat hij in totaal vier meldingen bij Eigen Haard heeft gedaan over overlast door [geïntimeerde sub 2] . Eigen Haard heeft na elke melding telkens actie ondernomen en waar nodig maatregelen getroffen met als doel partijen nader tot elkaar te brengen en de overlast te beëindigen. Deze acties zijn in de rechtsoverwegingen 13 tot en met 16 van het bestreden vonnis beschreven. Gelet op het beperkte aantal klachten en de inhoud ervan, kan wat betreft die meldingen niet worden gesproken van overlast van structurele aard. [appellant] heeft onvoldoende onderbouwd dat dit wel het geval is geweest. [appellant] heeft in dat verband verder nog gesteld dat de overlast na het instellen van het hoger beroep is doorgegaan. Niet gesteld of gebleken is echter dat hij Eigen Haard van enig incident tijdens de loop van het hoger beroep (schriftelijk) op de hoogte heeft gesteld. Weliswaar heeft [appellant] bij akte (“repliek”) na pleidooi vier e-mails overgelegd waarin hij melding maakt van geluidsoverlast en één e-mail waarin een incident op de trap wordt beschreven, maar deze e-mails zijn niet aan Eigen Haard geadresseerd en Eigen Haard heeft betwist deze te hebben ontvangen. Ook heeft [appellant] meldingen bij de politie gedaan en wel in de periode tot en met 16 september 2014 zes keer (over geluidsoverlast) en in de periode van 8 december 2015 tot en met 20 januari 2016 vier keer. Onbetwist is echter dat hij Eigen Haard van deze meldingen niet op de hoogte heeft gesteld. Eigen Haard kan dan ook niet verweten worden op die e-mails en meldingen aan de politie geen actie te hebben ondernomen. Eigen Haard heeft verder betwist dat de vorige bewoner van de woning van [appellant] is vertrokken wegens geluidsoverlast door [geïntimeerde sub 2] . Die stelling van [appellant] is verder niet onderbouwd, zodat deze niet is komen vast te staan. Eigen Haard heeft weliswaar bevestigd dat er in het verleden klachten waren over [geïntimeerde sub 2] , maar zij weet niet of die klachten van de vorige bewoner waren. Van Eigen Haard hoefde in elk geval niet verlangd te worden daarvan mededeling aan [appellant] te doen. [appellant] geeft verder niet aan welke gevolgen Eigen Haard aan de laatste waarschuwing in de brief van Eigen Haard aan [geïntimeerde sub 2] van 3 juli 2013 had dienen te verbinden. Na die brief heeft [appellant] tot 23 april 2014 in elk geval geen klachten ingediend over [geïntimeerde sub 2] , zodat de waarschuwing kennelijk effect heeft gehad. Op 23 april 2014 heeft vervolgens het hiervoor beschreven incident plaatsgevonden. Dit is echter door Eigen Haard adequaat behandeld op de wijze als in rechtsoverweging 16 van het vonnis weergegeven. [appellant] en [geïntimeerde sub 2] hebben daarbij ieder een eigen lezing gegeven van hetgeen feitelijk is voorgevallen. [appellant] heeft geen officiële klacht ingediend.Dat Eigen Haard gelet op een en ander meer had moeten doen is onvoldoende toegelicht. Het voorgaande in aanmerking genomen is het hof, met de kantonrechter, van oordeel dat Eigen Haard adequaat heeft gereageerd op de klachten die zij van [appellant] ontving over overlast door [geïntimeerde sub 2] en dat geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. 
      
    
    
      3.6
      
        
          Grief III houdt in dat de kantonrechter de primaire vordering tegen [geïntimeerde sub 2] ten onrechte heeft afgewezen omdat vaststaat dat sprake is van een gebrek. 
        Hiervoor is echter vastgesteld dat geen sprake is van een gebrek. De grief faalt reeds op die grond. Voor zover [appellant] bedoelt dat wel degelijk sprake is van zodanig ernstige overlast door [geïntimeerde sub 2] dat sprake is van een onrechtmatige daad, overweegt het hof dat [appellant] sinds hij op 8 maart 2011 huurder is geworden tot de datum van pleidooi in hoger beroep in totaal vier keer heeft geklaagd bij Eigen Haard en rond tien keer bij de politie. Zonder de door [appellant] ervaren overlast te willen bagatelliseren is het hof van oordeel dat aantal, aard en inhoud van die meldingen onvoldoende aanleiding geven voor de vaststelling dat sprake is van ernstige aanhoudende overlast of een ‘extreme situatie’, die de grenzen van hetgeen buren van elkaar hebben te accepteren overschrijdt, ook niet indien er van uit wordt gegaan dat de incidenten die volgens [appellant] na pleidooi hebben plaatsgevonden, zich inderdaad hebben voorgedaan. Daarbij weegt mee dat, naar onbetwist is, geen van de andere buren van [geïntimeerde sub 2] hebben aangegeven in de afgelopen jaren (geluids)overlast van [geïntimeerde sub 2] te hebben ondervonden. Wat de school of de huisarts verder hebben gezegd doet daar niet aan af omdat zij geen directe waarnemingen omtrent de overlast hebben gedaan en zijn afgegaan op de informatie die [appellant] hun heeft verstrekt.
      
      
    
    
      3.7
      
        Grief IV richt zich tegen de proceskostenveroordeling en faalt omdat de vorderingen van [appellant] terecht zijn afgewezen. 
      
    
    
      3.8
      Het bewijsaanbod van [appellant] wordt gepasseerd. Enerzijds is dit toegespitst op de stelling dat er sprake is van een ‘extreme situatie’ en deze stelling is niet voldoende feitelijk onderbouwd om voor bewijslevering in aanmerking te komen. Anderzijds is geen bewijs aangeboden van feiten en omstandigheden die, indien bewezen, tot een ander dan het voorgaand oordeel kunnen leiden. 
      
    
    
      3.9
      De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 711,- aan verschotten en € 2.682,- voor salaris en aan de zijde van [geïntimeerde sub 2] op € 311,- aan verschotten en € 2.682,- voor salaris;
    
    
    
      verklaart deze (kosten)veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, L.A.J. Dun en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2017.