ECLI:NL:GHSGR:2011:BS8674, Gerechtshof 's-Gravenhage, 06-09-2011, 200.021.885-01
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2011-09-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: huur woning; opzegging wegens dringend eigen gebruik

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
      Sector Civiel recht
    
    
    Zaaknummer	: 200.021.885/01
    
    Rolnummer rechtbank	: 155479/07-571
    
    arrest d.d. 6 september 2011
    
    inzake
    
    
      [appellante],
      wonende te [woonplaats],
      appellante,
      hierna te noemen: [appellante],
      advocaat: mr. J.J.R. Albicher te Roosendaal,
    
    
    tegen
    
    
      1. [geïntimeerde sub 1],
      2. [geïntimeerde sub 2],
      beiden wonende te [woonplaats],
      geïntimeerden,
      hierna te noemen: [geïntimeerden],
      advocaat: mr. drs. L. ten Velde te 's-Gravenhage.
    
    
    
    Het geding
    
    Bij exploot van 13 oktober 2008 is [appellante] in hoger beroep gekomen van twee door de rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Middelburg tussen partijen gewezen vonnissen van 19 november 2007 (het tussenvonnis) en 14 juli 2008 (het eindvonnis). Bij memorie van grieven (met producties) d.d. 6 juli 2010 heeft [appellante] drie grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord (met producties) hebben [geïntimeerden] de grieven bestreden.
    
    
      Partijen hebben op 8 april 2011 hun zaak doen bepleiten. Van dit pleidooi is proces-verbaal gemaakt. Daarbij hebben partijen afgezien van re- en dupliek in verband met schikkingsonderhandelingen. Afgesproken werd dat – indien geen minnelijke regeling tot stand zou komen – het pleidooi enkelvoudig zou worden voortgezet. Op 28 juni 2011 heeft als vervolg op het pleidooi een comparitie van partijen plaatsgevonden. Ook van deze zitting is proces-verbaal gemaakt. 
      Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
    
    
    
    Beoordeling van het hoger beroep
     
    1. 	De door de kantonrechter in het tussenvonnis vastgestelde feiten zijn door partijen niet bestreden, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.
    
    
      2.	Het gaat in deze zaak om het volgende.
      2.1	De echtgenoot van [appellante], [X] (verder: [X]) exploiteerde een landbouwbedrijf te [plaats]. Tot het ondernemingsvermogen van dit bedrijf behoorden ondermeer de woningen aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats]. 
    
    
    2.2	[X] heeft in augustus 1984 de woning aan de [adres 1] te [plaats] (verder: de woning) verhuurd aan [geïntimeerden].
    
    2.3	[X] en [appellante] woonden zelf in de daarnaast gelegen bedrijfswoning aan de [adres 2] te [plaats] (verder: de bedrijfswoning).
    
    2.4	Op 24 april 1985 is [X] overleden. Hij heeft bij testament over zijn nalatenschap beschikt. Hierbij heeft hij zijn twee dochters (verder: [dochter 1] en [dochter 2]) tot enige erfgenamen benoemd, ieder voor de helft en heeft hij aan [appellante] gelegateerd de eigendom van al zijn goederen die zij zal verkiezen onder inbreng in zijn nalatenschap van de waarde daarvan, alsmede het vruchtgebruik van zijn nalatenschap, waaronder mede begrepen gemelde in te brengen waarde.  
    
    2.5	[appellante] heeft de onderneming van [X] voortgezet. Per 1 januari 2003 is zij een maatschap aangegaan met haar partner, [Y] (verder: [Y]).
    
    2.6	Bij notariële akte van 8 november 2005 is de nalatenschap van [X] verdeeld. In deze akte is onder meer het volgende bepaald:
    
    
      "(…)
      II. Afgifte legaat
      De comparanten verklaarden dat het ten behoeve van de comparante sub 1 [hof: [appellante]] genoemd door erflater bij zijn voormelde testament gemaakte legaat van vruchtgebruik niet is afgegeven en ook niet zal worden afgegeven.
      Voorts verklaarden de comparanten sub 2 en 3 [hof: [dochter 1] en [dochter 2]] genoemd, ter uitvoering van hetgeen in erflaters testament is bepaald, af te geven aan de comparante sub 1: de eigendom van alle tot de nalatenschap behorende Baten, (…)
      4. De feitelijke aflevering van het gelegateerde heeft reeds plaatsgevonden op vierentwintig april negentienhonderd vijfentachtig.
      5. Vanaf vierentwintig april negentienhonderd vijfentachtig komen de baten de comparante sub 1 genoemd ten goede, zijn de lasten voor haar rekening en draagt zij het risico van het gelegateerde. (…)"
    
    
    De eigendomsoverdracht van de onroerende zaken heeft plaatsgevonden door inschrijving in de openbare registers op 10 november 2005.
     
    2.7	Per 1 januari 2006 zijn [appellante], [Y], [dochter 2] en [dochter 1] een maatschap aangegaan. 
    
    2.8	Bij brieven van 8 februari 2007 schreef de advocaat van [appellante] het volgende aan [geïntimeerden]:
    
    
      "(…) U huurt van cliënte de woning gelegen aan de [adres 1] te [plaats].
      Cliënte heeft haar bedrijf overgedragen, inclusief de bedrijfswoning. Cliënte dient derhalve haar huidige woning te verlaten en zij heeft de door u bewoonde woning nodig voor eigen gebruik.
      Cliënte heeft hierover al geruime tijd geleden overleg met u gevoerd. Dit heeft niet geleid tot nadere afspraken. Namens cliënte zeg ik hierbij aan u de huurovereenkomst op tegen 1 november 2007. 
      De reden voor de opzegging is dat cliënte de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
      In [plaats] en omgeving is passende woonruimte voor u verkrijgbaar, ondermeer bij de Woningcorporatie [...]. (…)"
    
    
    2.9	[geïntimeerden] hebben niet ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst.
    
    2.10	In eerste aanleg vorderde [appellante] – kort gezegd – het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen vast te stellen op 1 november 2007, althans op de datum van het te wijzen vonnis, met veroordeling van [geïntimeerden] de woning te ontruimen. In voorwaardelijke reconventie vorderden [geïntimeerden] aan hen een verhuiskostenvergoeding toe te kennen van € 60.000,--, dan wel een ander redelijk bedrag.
    
    2.11	Bij het bestreden eindvonnis heeft de kantonrechter overwogen dat het bepaalde in artikel 7:274, lid 5 sub b BW niet in de weg staat aan de vordering van [appellante], omdat [appellante] het bedrijf van [X] na diens overlijden feitelijk heeft voortgezet en dat uit niets blijkt dat [geïntimeerden] voor 10 november 2005 [dochter 1] en [dochter 2] als verhuurder heeft beschouwd.  Hij heeft echter de vordering van [appellante] afgewezen, omdat [appellante] niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, de belangen van [geïntimeerden] naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Hij overwoog daartoe onder meer dat nog geen concreet plan bestaat voor het uittreden van [appellante] en [Y] uit de maatschap en de voortzetting van het bedrijf door [dochter 2], zodat nog niet duidelijk is of de plannen van [dochter 2] met betrekking tot de onderneming kunnen worden verwezenlijkt. [geïntimeerden] daarentegen heeft – gelet op de door hem betaalde huurprijs, afgezet tegen de inhoud en ligging van de woning, alsmede rekening houdend met de gezinssamenstelling en het inkomen van [geïntimeerden] – groot belang bij behoud van de woning. Dat belang is thans zo groot, dat het belang van [appellante] daarvoor moet wijken, aldus de kantonrechter.
    
    2.12	Per 1 januari 2010 zijn [appellante] en [Y] uit de maatschap getreden en is overgegaan tot verdeling van het vermogen van de maatschap. Daarbij zijn de loods, bioloods, hangar, voormalige koeienstal en cultuurgronden overgedragen aan [dochter 2] en [dochter 1] gezamenlijk, ieder voor de helft. Aan [dochter 2] zijn voorts (onder meer) toegescheiden de bedrijfswoning en de daarbij gelegen recreatiewoning. Het gehuurde is eigendom gebleven van [appellante]. 
    
    2.13 	[dochter 1] en [dochter 2] hebben de onderneming per 1 januari 2010 voortgezet in de vorm van een vennootschap onder firma met de naam [A] V.O.F., met als doel de gezamenlijke uitoefening van een agrarisch bedrijf en alles wat daarmee in de ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk is.
    
    2.14	[A] V.O.F. is op haar beurt per 1 januari 2011 met de maatschap [B] (gevestigd [adres 3] te [plaats]) een vennootschap onder firma aangegaan onder de naam "[C]", met als doel het exploiteren van een agrarisch bedrijf en alles wat daarmee samenhangt.
    
    3.1	In hoger beroep vordert [appellante] de vernietiging van de bestreden vonnissen en opnieuw rechtdoende bij arrest voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de toewijzing van haar inleidende vorderingen en de afwijzing van de voorwaardelijke reconventionele vordering.
    
    3.2	De grieven van [appellante] zijn gericht tegen de overwegingen van de kantonrechter in het eindvonnis, die hem hebben gebracht tot afwijzing van de vordering van [appellante]. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
    
    3.3	Nu geen grieven zijn gericht tegen het tussenvonnis, gaat het hof ervan uit  [appellante] heeft beoogd het appel te beperken tot het eindvonnis.
    
    3.4 	[appellante] stelt dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat nog te veel onduidelijkheid bestond met betrekking het uittreden uit de maatschap van [Y] en [appellante] en de plannen van [dochter 2] met de onderneming. De plannen, die voldoende duidelijk bleken uit het door Accon AVM, adviseurs en Accountant op 22 juni 2007 uitgebrachte advies met betrekking tot de bedrijfsoverdracht, zijn inmiddels uitgevoerd. Omdat de door [appellante] bewoonde woning niet alleen eigendom is van [dochter 2], maar ook een bedrijfswoning, dient [appellante] – nu zij het bedrijf heeft overgedragen aan haar dochters – die woning te verlaten en ter beschikking te stellen aan [dochter 2]. Zij moet dus op zoek naar andere woonruimte. Omdat het haar bedoeling is – zolang zij  hiertoe in staat is en zeker in de moeilijke beginjaren – hand- en spandiensten te verrichten voor de onderneming van haar dochters, is het van groot belang dat zij in de buurt van de onderneming woont. De werkzaamheden die door [dochter 2] moeten worden verricht vanuit de bedrijfswoning zijn naast de coördinatie van de landbouwactiviteiten, de organisatie van de stalling van caravans, boten en auto's, de verhuur van de recreatiewoning en het toezicht op de gebouwen en overige landerijen. [appellante] stelt voorts dat zij een financieel belang heeft bij het betrekken van de door [geïntimeerden] gehuurde woning: indien zij een andere woning zou moeten kopen, zou zij niet aan haar verplichting uit onderbedeling jegens [dochter 1] kunnen voldoen. Voor het bedrag dat zij aan huur ontvangt van [geïntimeerden] (€ 196,-- per maand) kan zij geen vergelijkbare woning huren, aldus [appellante]. Gelet op de woningmarkt in de omgeving van [plaats] kan het vinden van andere passende woonruimte (koop- en/of huur) voor [geïntimeerden] geen enkel probleem zijn. Zij wijst erop dat woningbouwverenigingen in de regio Bergen op Zoom groot alarm hebben geslagen, omdat er een woningoverschot dreigt van 5.000 woningen en dat woningbouwvereniging [...] bij brief van 3 juni 2009 heeft bevestigd dat indien [geïntimeerden] zich laten inschrijven voor een eengezinswoning zonder specifieke voorkeuren qua woonkern, zij naar verwachting binnen één jaar een woning (voor 5 personen) aan hen kunnen aanbieden. Dat [geïntimeerden] nog niet beschikken over passende woonruimte is daarom aan henzelf toe te rekenen, nu zij zich niet hebben ingeschreven. Daarbij geldt dat passend voor [geïntimeerden] niet gelijk staat aan vergelijkbaar met het gehuurde. Nu [geïntimeerden] nog steeds geen inzage hebben verstrekt in hun inkomen, moet ervan worden uitgegaan dat zij de woonlasten van ieder andere woonruimte kunnen betalen en dat die ook voor hen bereikbaar is.  
    
    3.5	[geïntimeerden] betwist dat noodzakelijk is dat [dochter 2] in de bedrijfswoning komt te wonen en (dus) de noodzaak van andere passende woonruimte voor [appellante]. Zij wijzen er op dat [dochter 2] (nog immer) werkzaam is als docent op [naam school] te Breda. Ook [dochter 1] heeft elders een dienstbetrekking, en toch loopt de onderneming door. Dit wijst er op dat het samenwerkingsverband met [B] is aangegaan, opdat [B] het land kan bewerken. Indien [appellante] (toch) plaats wil maken voor haar dochter, dan ligt het in de rede dat [appellante] uitziet naar andere passende woonruimte. [appellante] is werkzaam op het VVV-kantoor te [plaats], [Y] is gepensioneerd. Dat hun aanwezigheid bij de onderneming van [dochter 2] en [dochter 1] nodig is, is dus niet aannemelijk. Volgens [appellante] zelf is het vinden van andere woonruimte in de omgeving van [plaats] geen probleem. [appellante] heeft bovendien (samen met [Y]) minder ruimte nodig dan [geïntimeerden] met hun drie thuiswonende kinderen (thans 17, 19 en 22 jaar oud). [geïntimeerden] en hun kinderen zijn al bijna 30 jaar/levenslang geworteld in het gehuurde. Het door [appellante] gestelde belang weegt hier niet tegen op. Het vinden van andere passende woonruimte (koop of huur) zal niet meevallen gelet op hun inkomenssituatie in relatie tot de leeftijd van [geïntimeerden], aldus nog steeds [geïntimeerden].
    
    
      3.6	Het hof overweegt als volgt.
      Wat er ook zij van de vraag of ten tijde van het bestreden eindvonnis voldoende aannemelijk was dat de plannen van [dochter 2] met betrekking tot de onderneming zouden kunnen worden verwezenlijkt, inmiddels zijn die plannen verwezenlijkt, zodat hiermee moet worden gerekend. Gelet op het feit dat [appellante] en [Y] hun aandeel in de sinds 2006 samen met [dochter 1] en [dochter 2] gedreven onderneming hebben overgedragen aan laatstgenoemden, ligt het in de rede dat [appellante] de aan [dochter 2] overgedragen bedrijfswoning voor bewoning aan [dochter 2] ter beschikking stelt. Dit maakt dat moet worden geoordeeld dat [appellante] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Dat [appellante] deze situatie zelf in het leven heeft geroepen door de overdracht van de onderneming, staat aan dit oordeel niet in de weg (zie Hoge Raad 09-12-1983, LJN AG 4713). Dit betekent dat ter beantwoording van de vraag of de vordering van [appellante] kan worden toegewezen, de belangen van [appellante] bij beëindiging van de huurovereenkomst en de belangen van [geïntimeerden] bij voortzetting daarvan tegen elkaar moeten worden afgewogen. Al deze omstandigheden in aanmerking genomen, waaronder de wens van [appellante] om haar dochters met hand- en spandiensten bij hun onderneming te kunnen bijstaan en het door [appellante] aangevoerde financiële belang, maken dat het hof het belang van [appellante] bij beëindiging van de huur, zwaarder laat wegen dan het onmiskenbare belang van [geïntimeerden] bij voortzetting daarvan. Hoewel het [geïntimeerden] zwaar zal vallen de (vrijstaande) woning te verlaten en uit te zien naar andere woonruimte met wellicht minder woongenot, in een wellicht minder aantrekkelijke omgeving, tegen een wellicht hogere huur, is het hof van oordeel dat dit van [geïntimeerden] kan worden verlangd. Het alternatief zou zijn, dat [appellante] in een soortgelijke positie zou komen te verkeren, terwijl zij eigenaar is van de woning en de huuropbrengst niet voldoende is om een andere vergelijkbare woning te bekostigen.
      Naar het oordeel van het hof hebben [geïntimeerden] (in aanmerking genomen de omstandigheid dat een passende woning voor hen niet gelijkwaardig hoeft te zijn aan de gehuurde woning, zie HR 24-1-1992, LJN: ZC0485) de stellingen van [appellante] omtrent het kunnen verkrijgen van andere passende woonruimte onvoldoende gemotiveerd weersproken, zodat het hof ervan uit gaat dat aan deze voorwaarde is voldaan. Immers: op grond van de onvoldoende weersproken stellingen van [appellante] moet het ervoor worden gehouden dat in en om [plaats] sprake is van een ruim woningaanbod (huur en koop). Nu [geïntimeerden] geen openheid van zaken hebben gegeven over hun gezinsinkomen, heeft het hof geen aanleiding om te veronderstellen dat de in en rond [plaats] beschikbare huur- en of koopwoningen voor [geïntimeerden] niet bereikbaar zijn.
    
    
    3.7	Dit betekent dat de grieven van [appellante] slagen. In het kader van de devolutieve  werking van het appel, heeft het hof vervolgens de vraag te beantwoorden of het bepaalde in artikel 7:274, lid 5 sub b BW ertoe leidt dat de vordering van [appellante] desondanks dient te worden afgewezen, zoals door [geïntimeerden] gesteld. Het hof beantwoordt deze vraag evenals de kantonrechter ontkennend, nu [appellante] i) na het overlijden van [X] diens onderneming feitelijk heeft voortgezet, ii) zich steeds heeft gedragen als verhuurder/(economisch)eigenaar van het gehuurde, iii) door [geïntimeerden] ook zo is beschouwd en iv) in die periode slechts geen juridisch eigenaar was van het gehuurde, omdat geen haast is gemaakt met de afwikkeling van de nalatenschap van [X]. Mede gelet op de achtergrond van artikel 274, lid 5 sub b BW kan onder deze omstandigheden in redelijkheid niet aan [appellante] worden tegengeworpen dat zij eerst op 10 november 2005 juridisch eigenaar van het gehuurde is geworden.  
    
    3.8	Het vorenstaande leidt er toe dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd en de  vorderingen van [appellante] zullen worden toegewezen. Het hof ziet in de omstandigheid dat woningbouwvereniging [...] bij brief van 3 juni 2009 heeft bevestigd dat indien [geïntimeerden] zich laten inschrijven voor een eengezinswoning zonder specifieke voorkeuren qua woonkern, zij naar verwachting binnen één jaar een woning (voor 5 personen) aan hen kunnen aanbieden, aanleiding het moment van beëindiging te stellen op 1 september 2012. Gelet op het bepaalde in artikel 7:272, lid 1 BW zal het hof dit arrest in zoverre niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren.  
    
    3.9	Daarmee komt het hof toe aan de voorwaardelijke reconventionele vordering tot toewijzing van een bedrag als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. [appellante] heeft zich bereid verklaard een bedrag van € 10.000,-- als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te voldoen. Het hof acht dit bedrag redelijk en zal het daarom toewijzen. Een bedrag van € 60.000,-- zoals door [geïntimeerden] gevorderd, acht het hof disproportioneel. Hun stelling dat dit bedrag redelijk is, omdat zij veel aan de verbouwing van de woning hebben meebetaald, hebben zij niet door stukken of anderszins nader onderbouwd, hetgeen gelet op de gemotiveerde betwisting van [appellante] wel van hen had mogen worden verwacht. Het hof gaat daarom aan die stelling voorbij. Gelet op het door haar gedane aanbod, heeft [appellante] geen belang bij toepassing van het bepaalde in de tweede volzin van artikel 7:275 BW. Het hof zal daarom de toepassing van deze bepaling achterwege laten en direct uitspraak doen. 
    
    3.10	Bij deze uitkomst past dat [geïntimeerden] worden veroordeeld in de kosten van zowel de eerste aanleg als van het hoger beroep.
    
    
    Beslissing 
    
    Het hof:
    
    -	vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Middelburg van 14 juli 2008;
    
    en opnieuw rechtdoende:
    
    -	stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen vast op 1 september 2012;
    
    -	veroordeelt [geïntimeerden] om voor 1 september 2012 de woning te ontruimen;
    
    -	veroordeelt [appellante] bij wijze van tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten aan [geïntimeerden] te betalen een bedrag van € 10.000,--;
    
    -	veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [appellante] tot op 14 juli 2008 begroot op € 84,31 aan exploitkosten, € 106,-- aan griffierecht en € 450,--  aan salaris advocaat;
    
    -	veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [appellante] tot op heden begroot op € 88,73 aan exploitkosten, € 254,-- aan griffierecht en € 3.576,-- aan salaris advocaat;
    
    -	verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, M.J. van der Ven en J.E.H.M. Pinckaers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 6 september 2011 in aanwezigheid van de griffier.