ECLI:NL:RBROT:2012:BW1534, Rechtbank Rotterdam, 07-03-2012, 1271549
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2012-03-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Gehuurd pand is in gebruik als museum. Tussen partijen is onder meer in geschil of het gehuurde moet worden gekwalificeerd als 290-ruimte of 230a-ruimte. Bepalend hierbij is wat partijen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst, mede gelet op de aard en de inrichting van het gehuurde, voor ogen stond en op welke wijze zij hieraan uitvoering hebben gegeven. Mede gelet op het bijzondere karakter van het gehuurde en hetgeen de kantonrechter tijdens de gerechtelijke plaatsopneming heeft geconstateerd, wordt geoordeeld dat de kernactiviteit van het gehuurde 'het zijn van een museum' is en dat de verhuur van zalen aan derden en het exploiteren van een museumwinkel ondergeschikt en hoogstens ondersteunend zijn aan die kernactiviteit. Conclusie: op het gehuurde is 7:230a BW van toepassing.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    Sector kanton
    
    Locatie Rotterdam
    
    zaaknummer: 1271549 VZ VERZ 11-4772
    
    uitspraak: 7 maart 2012
    
    beschikking ex artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek
    
    in de zaak van
     
    
      [verzoekster],
      gevestigd te Rotterdam, 
      verzoekster,
      gemachtigde: mr. R.J.G. Bäcker, advocaat te Rotterdam,
    
    
    en 
    
    
      [verweerster], 
      gevestigd te Rotterdam,
      verweerster,
      gemachtigde: mr. Y.J.H. van Griensven, advocaat te Rotterdam.
    
    
    Partijen worden hierna ‘[verzoekster]’ en ‘[verweerster]’ genoemd.
    
    
      1. De processtukken en het verloop van de procedure
      1.1 De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
      - het voorwaardelijk verzoekschrift tot verlenging van de termijn van ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a BW met producties, ter griffie ingekomen op 31 augustus 2011;
      - het verweerschrift met producties;
      - de brief zijdens [verzoekster] van 4 november 2011 met bijlage;
      - het faxbericht zijdens [verweerster] van 9 november 2011 met producties;
      - het proces-verbaal van de gerechtelijke plaatsopneming van 14 december 2011;
      - de brief zijdens [verzoekster] van 21 december 2011 met bijlage;
      - de akte uitlating proces-verbaal descente ter griffie ingekomen op 18 januari 2012 met producties zijdens [verweerster] met producties;
      - de akte houdende reactie op proces-verbaal van gerechtelijke plaatsopneming van 19 januari 2012 met productie zijdens [verzoekster].
    
    
    
      1.2 Op 10 november 2011 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden. 
      Namens [verzoekster] is verschenen de heer [A] (directeur), bijgestaan door mr. R.J.G. Bäcker. Namens [verweerster] zijn verschenen de heer [B] (assetmanager maatschappelijk vastgoed) en de heer [C] (dienst stadsontwikkeling gemeente Rotterdam), bijgestaan door mr. Y.J.H. van Griensven. Aan de zijde van beide partijen zijn pleitaantekeningen overgelegd.
      1.3 Op 14 december 2011 heeft een gerechtelijke plaatsopneming plaatsgevonden aan het pand te Rotterdam waar [verzoekster] is gevestigd. 
      Namens [verzoekster] is verschenen de heer [A] (directeur), bijgestaan door mr. R.J.G. Bäcker. Namens [verweerster] zijn verschenen de heren [C] (dienst stadsontwikkeling gemeente Rotterdam), [B] (assetmanager maatschappelijk vastgoed) en [D] (dienst jeugd onderwijs en samenleving gemeente Rotterdam), bijgestaan door mr. Y.J.H. van Griensven.
    
    
    1.4 De uitspraak van de beslissing is vervolgens nader bepaald op heden. 
    
    
      2. De vaststaande feiten
      Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast:
    
    
    2.1 [verzoekster] huurt sinds 1986 (een gedeelte van) de gebouwde onroerende zaak aan de [locatie] te Rotterdam van [verweerster] (hierna: het gehuurde). Sinds 2005 heeft [verzoekster] nagenoeg alle gedeeltes van het gehuurde ter beschikking. De huurovereenkomst tussen partijen is niet op schrift gesteld.
    
    2.2 Het gehuurde wordt gebruikt als museum en als depot voor museumstukken. Naast het verzorgen van tentoonstellingen en het beheren van meer dan 350.000 voorwerpen die op de een of andere manier gerelateerd zijn aan het onderwijs in Nederland en verhuurt [verzoekster] zalen in het gehuurde aan derden.
    
    2.3 De gebruiksvergoeding (voorheen de huurprijs) bedraagt ten tijde van het verzoekschrift € 4.537,80 per kwartaal, welke vergoeding [verzoekster] aan de dienst Jeugd, Onderwijs en Samenleving (hierna: JOS) van [verweerster] betaalt. 
    
    
      2.4 Bij brief van 28 maart 2011 heeft JOS namens [verweerster] de huurovereenkomst met [verzoekster] tegen 1 juli 2012 opgezegd. 
      In die brief staat onder meer het volgende vermeld:
    
    
    “Geachte heer [A],
    
    [verzoekster] is huurder van het gebouw aan de [locatie] te Rotterdam. Er bestaat geen ondertekende huurovereenkomst voor dit gebouw. U betaalt echter wel huur op reguliere basis, te weten elk kwartaal. Daarmee is er in feite sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Nu het gehuurde geen woning of een artikel 7:290 BW bedrijfsruimte betreft maar een artikel 7:230a BW bedrijfsruimte is, eindigt in geval van een overeenkomst voor onbepaalde tijd de huurovereenkomst door opzegging. De wet stelt geen nadere eisen aan de wijze van opzegging. Ook voor wat betreft de opzegtermijn geeft de wet geen bijzondere regeling.
    
    De gemeente Rotterdam wenst in het gebouw aan de [locatie] een nieuwe vestiging van de Erasmus Universiteit te realiseren. U bent daarover reeds eerder mondeling geïnformeerd.
    
    Om bovenstaande redenen zegt de dienst Jeugd, Onderwijs en Samenleving van [verweerster] hierbij de huurovereenkomst op tegen 1 juli 2011, derhalve met inachtneming van een opzegtermijn van 3 maanden. De laatste dag van de huurovereenkomst is derhalve 30 juni 2011. Uiterlijk op 1 juli 2011 dient het gehuurde te zijn ontruimd.
    
    
      (…)
      Met vriendelijke groet,
    
    
    
      [E]
      Afdelingshoofd Onderwijs”
    
    
    2.5 Naar aanleiding van de bovengenoemde brief hebben verschillende gesprekken tussen partijen plaatsgevonden, waarbij is afgesproken dat [verweerster] behulpzaam is bij het zoeken naar een alternatieve locatie vestigingslocatie voor [verzoekster]. Daartoe heeft [verzoekster] een ‘bidbook’ opgesteld, waarin onder meer de eisen voor een vervangende locatie staan vermeld. Ook [verweerster] heeft een ‘bidbook’ opgesteld over diverse passende locaties die op korte termijn aan het  Onderwijs Museum ter beschikking zouden kunnen worden gesteld.
    
    2.6 In artikel 11 lid m van het “Besluit mandaat, volmacht en machtiging Rotterdam 2009” staat het volgende vermeld:
    
    
      “Artikel 11
      Aan de directeur van de Dienst Jeugd, Onderwijs en Samenleving, en bij diens afwezigheid aan zijn plaatsvervanger, wordt door het college mandaat, volmacht of machtiging verleend tot:
      (…)
      m. het aangaan, uitvoeren, wijzigen en beeindigen van huur- en verhuurovereenkomsten inzake onderwijsruimten, in overleg met de directeur van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam;”
    
    	
    2.7 Bij brief van 8 november 2011 heeft het College van B&W van [verweerster] onder meer het volgende aan de directie van JOS bericht:
    
    “Hierbij verklaren wij het pand aan de [locatie] te Rotterdam, dat onder meer bij [verzoekster] in gebruik is, een “onderwijsruimte” in de zin van artikel 11 lid m van het vigerende Besluit mandaat, volmacht en machtiging Rotterdam 2009 betreft, zulks in het licht van de onderwijsfunctie die door [verzoekster] in dit pand wordt uitgeoefend.
    
    Voor zover vereist besluiten wij hierbij tot opzegging van de huur- c.q. gebruiksovereenkomsten tussen [verweerster] en de huurders c.q. gebruikers van het pand aan de [locatie] te Rotterdam (…).”
    
    
      2.8 In december 2011 heeft [verzoekster] besloten Rotterdam in beginsel te verlaten en naar een andere gemeente te zullen verhuizen. De gemeente Dordrecht heeft zich inmiddels bereid verklaard [verzoekster] in haar gemeente te huisvesten. 
      De beoogde nieuwe locatie in Dordrecht is het voormalige verzekeringskantoor “De Holland van 1859”, dat nog gerenoveerd moet worden c.q. gebruiksklaar moet worden gemaakt. Afspraken tussen [verzoekster] en de gemeente Dordrecht zijn (nog) niet schriftelijk vastgelegd.
    
    
    
      3. Het voorwaardelijk verzoek en de grondslag daarvan
      3.1 [verzoekster] heeft de kantonrechter verzocht:
    
    
    
      I. Primair:
      - [verzoekster] niet ontvankelijk te verklaren in haar verzoek omdat het gehuurde moet worden aangemerkt als bedrijfsruimte zoals bedoeld in artikel 7:290 BW; dan wel
    
    
    
      II. Subsidiair:
      - [verzoekster] niet ontvankelijk te verklaren in haar verzoek nu JOS, althans [verweerster] niet een juiste, althans een onredelijke termijn voor opzegging van de huurovereenkomst in acht heeft genomen, althans deze termijn te converteren in een opzegtermijn van minimaal één jaar althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen redelijke termijn die recht doet aan de geldende huurrelatie;
    
    
    
      III. Meer subsidiair:
      - [verzoekster] niet ontvankelijk te verklaren in haar verzoek nu JOS niet bevoegd was namens [verweerster] de huurovereenkomst op te zeggen en de huurovereenkomst zodoende niet rechtsgeldig is beëindigd;
    
    
    
      IV. Meer meer subsidiair:
      - voor het geval de kantonrechter de huurovereenkomst wel als rechtsgeldig geëindigd aanmerkt: de termijn waarbinnen ontruiming van de hierboven genoemde gebouwde onroerende zaak zal moeten plaatsvinden, te verlengen tot één (1) jaar na het eindigen van de overeenkomst, derhalve tot en met 30 juni 2012, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn; alsook de gebruiksvergoeding gedurende de termijn waarmee de verlenging plaatsvindt vast te stellen op de thans geldende huurprijs;
    
    
    
      V. Primair, subsidiair, meer subsidiair en meer meer subsidiair:
      - [verweerster] te veroordelen in de kosten van de procedure.
    
    
    3.2 [verzoekster] heeft aan haar verzoek – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd:
    
    3.3 De onderhavige huurovereenkomst is niet rechtsgeldig opgezegd, omdat het gehuurde moet worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:290 BW. [verzoekster] is namelijk voor publiek toegankelijk en vanuit het gehuurde wordt aan dienstverlening gedaan. Daarnaast verhuurt [verzoekster] een aantal zalen van het gehuurde, kan het museumbezoek worden veraangenaamd met een hapje en een drankje, waardoor sprake is van horeca-activiteiten, en exploiteert [verzoekster] in het gehuurde een museumwinkel. Het gehuurde is niet alleen feitelijk als museum in gebruik, maar ook feitelijk ten behoeve van zalenverhuur met een uitgebreid aanbod aan horecavoorzieningen. Alle aspecten waarop nadruk ligt in geval van bedrijfsruimte ex artikel 7:290 lid 2 sub a BW zijn aanwezig. [verzoekster] is van mening dat zij in het gehuurde een kleinhandelsbedrijf uitoefent in combinatie met de uitoefening van een (klein) cafébedrijf.
    
    3.4 De opzegtermijn van drie maanden is, gelet op de huurperiode van 25 jaar, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onredelijk kort. In drie maanden tijd kan geen passende vervangende ruimte worden gevonden, mede gelet op de voor een museum specifieke eisen aan onder meer de inrichtingsmogelijkheden, de bereikbaarheid en de algehele uitstraling van een gebouw. Ook praktisch en financieel gezien kan van een museum niet worden verlangd dat zij in drie maanden haar verhuizing regelt.
    
    
      3.5 De opzegging van de huurovereenkomst tussen partijen heeft plaatsgevonden door (het afdelingshoofd van) JOS. Zowel het mandaat tot het besluiten als de volmacht tot het verrichten van een dergelijke rechtshandeling ontbreekt echter. Het ‘Besluit mandaat, volmacht en machtiging Rotterdam 2009’ bevat geen bepaling tot het besluiten door JOS en verlening van een volmacht aan JOS voor het opzeggen van een huurovereenkomst. 
      Nu JOS noch over het vereiste mandaat noch over de benodigde volmacht beschikt(e) om de huurovereenkomst te beëindigen is de huurovereenkomst niet rechtsgeldig beëindigd. Het besluit van het college van B&W van 8 november 2011 dat de gemachtigde van [verweerster] heeft overgelegd heeft geen terugwerkende kracht.
    
    
    3.6 De belangen van [verzoekster] worden door de ontruiming ernstiger geschaad dan die van [verweerster] bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde door [verzoekster]. De ontruimingstermijn dient te worden verlengd met de maximale periode van één jaar tot 30 juni 2012 vanwege onder meer de zeer lange duur van de huurovereenkomst, de bijzondere aard en strekking van de huurovereenkomst, het daarmee gediende nationaal belang en het feit dat op korte termijn geen reële alternatieve ruimte in het centrum van Rotterdam beschikbaar is. Van zwaarwegende belangen van [verweerster] bij ontruiming is niet gebleken. Het financiële belang van [verweerster] bij de vestiging van het Erasmus University College kan niet opwegen tegen de belangen van [verzoekster].
    
    3.7 Vanwege de bijzondere aard van de onderhavige huurovereenkomst komt [verweerster] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep toe op de wettelijke bepaling dat de gewezen verhuurder bij toewijzing van een verzoek als het onderhavige nadere vaststelling van de huurprijs kan verzoeken. [verzoekster] is ook niet in staat om een marktconforme huurprijs te betalen. De gemiddelde huurprijs op de locatie van het gehuurde is € 145,= per m2.
    
    
      4. Het verweer
      4.1 Het verweer van [verweerster] strekt tot afwijzing van het verzoek van [verzoekster], met uitzondering van het meer meer subsidiaire verzoek voor zover dit strekt tot verlenging van de ontruimingstermijn tot één jaar na het eindigen van de huurovereenkomst, derhalve tot en met 30 juni 2012, ter zake waarvan [verweerster] zich aan het oordeel van de kantonrechter refereert, met vaststelling van de door [verzoekster] aan [verweerster] gedurende de ontruimingstermijn te betalen gebruiksvergoeding op een in goede justitie te bepalen bedrag per kwartaal, met veroordeling van [verzoekster] in de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    4.2 Aan haar verweer heeft [verweerster] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd:
    
    
      4.3 Het gehuurde betreft een 230a-bedrijfsruimte, zoals ook blijkt uit de jurisprudentie. 
      De kernactiviteit van [verzoekster] is museum. Zoals tijdens de descente is gebleken betreffen alle ruimten in het gehuurde of museumruimte of kantoorruimte of opslagruimte of vergaderruimte. De zalen die voor verhuur gebruikt worden zijn niet voor het publiek toegankelijk en dienstverlening is niet aan de orde. De vermeende horeca- en winkelactiviteiten zijn ondersteunend aan de kerntaak van [verzoekster]. 
    
    
    4.4 De gehanteerde opzegtermijn is niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De gemeente Rotterdam heeft bij de opzegging van de huurovereenkomst een ruimere opzegtermijn gehanteerd dan wettelijk is voorgeschreven. [verzoekster] is ook al voor de opzegging over de plannen van de Erasmus Universiteit geïnformeerd. Er is geen bezwaar tegen de verzochte verlenging van de ontruimingstermijn met één jaar, derhalve tot en met 30 juni 2012. 
    
    4.5 JOS was bevoegd om de huurovereenkomst met [verzoekster] op te zeggen. De directeur van JOS was hiertoe bevoegd op grond van het mandaat- en volmachtbesluit 2009 en het afdelingshoofd van JOS heeft een ondermandaat. Het gehuurde betreft een onderwijsruimte, hetgeen de reden is geweest dat JOS de huurovereenkomst in 1986 met [verzoekster] heeft gesloten. De schriftelijke en mondelinge contacten met [verzoekster] over het gehuurde vinden namens [verweerster] sinds 1986 plaats via JOS. De huur werd door [verzoekster] ook betaald op een rekening van JOS. Ook de destijds verstrekte gebruiksvergunning staat op naam van JOS. 
    
    4.6 Het huurpeil ter plaatse van het gehuurde bedraagt circa € 175,= tot 300,= per m2 per jaar. De huurprijs van € 4.537,80 per kwartaal komt neer op slechts € 3,37 per m2 per kwartaal, zijnde € 13,18 per m2 per jaar. Een kostendekkende jaarhuur bedraagt € 134.555,25 per kwartaal. Het is gerechtvaardigd dat een gebruiksvergoeding wordt vastgesteld waarbij rekening wordt gehouden met de in verhouding tot de in het verleden betaalde huursom hoge eigenaarslasten van het gehuurde voor [verweerster]. 
    
    5. De beoordeling
    
    
      a) Ontvankelijkheid
      5.1 Het verzoekschrift is op 31 augustus 2011 ontvangen, terwijl de ontruiming is aangezegd tegen 1 juli 2011. Het verzoek is dus tijdig ingesteld. [verzoekster] is dan ook in zoverre ontvankelijk in haar verzoek.
    
    
    
      b) Kwalificatie van het gehuurde
      5.2 Tussen partijen is in geschil of het gehuurde moet worden gekwalificeerd als een bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) of als een ‘overig’ gebouwde onroerende zaak (artikel 7:230a BW).
    
    
    Artikel 7:290 lid 2 sub a BW bepaalt dat onder bedrijfsruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is. 
    
    Hierbij is bepalend wat partijen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst, mede gelet op de aard en de inrichting van het gehuurde, voor ogen stond en op welke wijze zij hieraan uitvoering hebben gegeven.  In dat kader speelt een rol dat het gehuurde tot op heden in ieder geval dienst doet als museum waarin [verzoekster] zich - met haar vele museumstukken en tentoonstellingen gericht op het onderwijs in Nederland - heeft gevestigd. Het karakter van het gehuurde is in vergelijking met andere panden dan ook bijzonder.
    
    5.3 Om meer inzicht en duidelijkheid te verkrijgen in de indeling van het gehuurde en de door [verzoekster] gestelde horeca-activiteiten op waarde te kunnen schatten, heeft in overleg met partijen een gerechtelijke plaatsopneming in het gehuurde plaatsgevonden, waarbij de kantonrechter samen met partijen en hun gemachtigden door de verschillende ruimtes van het gehuurde is gelopen. 
    
    Op basis van hetgeen tijdens die gerechtelijke plaatsopneming door de kantonrechter is geconstateerd alsmede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, wordt geoordeeld dat het gehuurde niet voldoet aan de eisen van artikel 7:290 lid 2 sub 2 BW, althans dat geen sprake is van een kleinhandelsbedrijf of een (klein) cafébedrijf, maar dat het gehuurde moet worden gekwalificeerd als een ‘overig’ gebouwde onroerende zaak ex artikel 7:230a BW. De volgende aspecten leiden tot dit oordeel.
    
    Uit de indeling van het gehuurde blijkt duidelijk dat de kernactiviteit van [verzoekster] daadwerkelijk is ‘het zijn van een museum’. Het gehuurde ademt, vooral gelet op de inrichting en de zalen van de tentoonstellingen, immers ook het karakter van een museum (gericht op onderwijs) uit. De verhuur van zalen aan derden en het exploiteren van de ‘museumwinkel’ zijn overduidelijk ondergeschikt en hoogstens indirect (door het verwerven van extra inkomsten) ondersteunend aan die kernactiviteit.
    
    Zo heeft de directeur van [verzoekster] tijdens de descente verklaard dat de zalen waarover het gehuurde, naast de tentoonstellingsruimtes beschikt, voor verhuur aan derden worden gebruikt. Behalve ten aanzien van het “Overblijflokaal” en de ontvangstruimte moet uit die verklaring worden afgeleid dat die zalen in principe niet voor het publiek toegankelijk zijn. Dit volgt ook uit de namens [verzoekster] overgelegde brochure waarin onder meer arrangementen worden aangeboden voor het gebruik van de verschillende zalen. Immers, indien derden van die zalen gebruik wensen te maken, moeten zij hiertoe met [verzoekster] een arrangement afspreken. Voor de reguliere bezoekers zijn die zalen niet toegankelijk. Dat de werkkamer van de directeur (de vroegere kamer van de bibliothecaris) wel openstaat voor bezichtiging door bezoekers maakt dit oordeel niet anders. Aan het vereiste van dienstverlening in voor het publiek toegankelijke lokalen is ten aanzien van de zes bezichtigde zalen van het gehuurde niet voldaan. 
    
    Naar het oordeel van de kantonrechter kan met betrekking tot het gehuurde ook niet worden gesproken van een ‘kleinhandelsbedrijf of van een restaurant- of cafébedrijf’ met een voor het publiek toegankelijk lokaal voor ‘rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening’. Het feit dat er (overigens alleen) in het “Overblijflokaal” een koffieautomaat en een automaat met frisdrank en stroopwafels staan opgesteld, maakt immers nog niet dat in het gehuurde sprake is van een (klein) cafébedrijf met een voor het publiek toegankelijk lokaal voor ‘rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening’. De catering die bij de voor verhuur beschikbare zalen wordt aangeboden, wordt extern door [verzoekster] ingekocht en de keuken die in het gehuurde aanwezig is, doet volgens de directeur van [verzoekster] alleen dienst als bedrijfskantine voor het personeel en de vrijwilligers. Daarnaast kan de in het gehuurde aanwezige in omvang beperkte ‘museumwinkel’ niet als kleinhandelsbedrijf worden gekwalificeerd en is die ‘winkel’, net als de bezichtigde zalen, volledig ondergeschikt aan de kernactiviteit die in het gehuurde wordt ontplooid, namelijk het exploiteren van een museum gericht op onderwijs. De bij de entree, en dus bij de toegangskassa, aanwezige uitstalling van te koop aangeboden “souvenirs” en boeken brengt niet mee dat die ruimte kan worden gekwalificeerd als een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening. 
    
    Een en ander leidt tot de conclusie dat, nu het gehuurde een ‘overig’ gebouwde onroerende zaak is en onder de regeling van artikel 7:230a BW valt, [verzoekster] ook op dit punt ontvankelijk is in haar vordering en het primair verzochte dus wordt afgewezen.
    
    
      c) Opzegtermijn
      5.4 Nu artikel 7:230 a BW geen bijzondere bepalingen kent ten aanzien van het opzeggen van de huurovereenkomst en niet is gebleken dat partijen aangaande het opzeggen van de huurovereenkomst een opzegtermijn zijn overeengekomen, is op de huurovereenkomst tussen partijen artikel 7:228 lid 2 BW van toepassing. Op grond van dat artikel dient bij de opzegging van de huurovereenkomst van 230a-ruimte minimaal één maand te worden aangehouden. In dit geval heeft [verweerster] een opzegtermijn van drie maanden in acht genomen. 
    
    
    De enkele omstandigheid dat de huurovereenkomst tussen [verzoekster] en [verweerster] 25 jaar heeft geduurd, brengt op zichzelf niet met zich mee dat een langere opzegtermijn dan de gehanteerde drie maanden geboden was. Hoewel een langere opzegtermijn dan drie maanden wellicht meer recht zou hebben gedaan aan het bijzondere karakter van [verzoekster] kan in dit geval niet worden geconcludeerd dat de opzegtermijn van drie maanden naar maatstaven van redelijk en billijkheid onaanvaardbaar is en dat die opzegtermijn moet worden geconverteerd in een jaar. Te minder omdat [verzoekster] de bescherming geniet van artikel 7:230a BW.
    
    Een en ander leidt tot de conclusie dat geen sprake is van een onredelijke opzegtermijn, zodat [verzoekster] ook op dit punt ontvankelijk is en het subsidiair verzochte wordt afgewezen.
    
    
      d) Bevoegdheid JOS opzegging huurovereenkomst
      5.5 De kantonrechter is van oordeel dat de huurovereenkomst bevoegd is opgezegd. 
    
    
    In dat kader is van belang dat uit de stukken niet is gebleken dat [verzoekster] eerder dan in deze procedure de bevoegdheid van JOS om de huurovereenkomst op te zeggen in twijfel heeft getrokken. Ook blijkt uit de betalingen van de huurprijs c.q. de gebruiksvergoeding en de correspondentie dat [verzoekster] JOS kennelijk wel altijd bevoegd heeft geacht om namens [verweerster] te handelen. Bovendien is een en ander nog eens uitdrukkelijk met de brief van 8 november 2011 van het College van B&W bekrachtigd. Dat is weliswaar achteraf, maar dat doet niet af aan de geldigheid. Tot slot is het maar de vraag welk belang [verzoekster] nog heeft bij dit verweer, gelet op de overeenstemming tussen partijen ten aanzien van de hierna te bespreken verlenging van de ontruimingstermijn met een jaar.
    
    Een en ander leidt tot de conclusie dat de huurovereenkomst tussen partijen op rechtsgeldige wijze is beëindigd, zodat [verzoekster] ten slotte ook op dit punt ontvankelijk is en het meer subsidiair verzochte wordt afgewezen.
    
    
      e) Verlenging ontruimingstermijn
      5.6 Op grond van artikel 7:230a BW kan een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn alleen toegewezen worden als de belangen van de (gewezen) huurder ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. 
    
    
    In het onderhavige geval kan afweging tussen de belangen van [verzoekster] enerzijds en de belangen van [verweerster] anderzijds echter achterwege blijven, nu [verweerster] geen bezwaar heeft tegen de door [verzoekster] verzochte verlenging van de ontruimingstermijn met één jaar, derhalve tot en met               30 juni 2012. Het tijdstip van de ontruiming wordt dan ook met één jaar verlengd, derhalve tot en met 30 juni 2012.
    
    
    
      f) Gebruiksvergoeding
      5.7 Nu [verweerster] ter comparitie heeft ingestemd met het vaststellen van een gebruiksvergoeding gelijk aan de thans door [verzoekster] verschuldigde vergoeding van € 4.537,80 per kwartaal voor de duur van de onderhavige verlenging van de ontruimingstermijn, stelt de kantonrechter de gebruiksvergoeding vast op € 4.537,80 per kwartaal. Deze instemming doet naar het oordeel van de kantonrechter ook recht aan de jarenlange huurrelatie en de goede verstandhouding tussen partijen.
    
    
    
      g) Proceskosten
      5.8 Gelet op de aard van het geschil, de goede (proces)verhouding tussen partijen en het feit dat partijen in dit geschil over en weer in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.
    
    
    
      6. De beslissing
      De kantonrechter:
    
    
    verklaart [verzoekster] ontvankelijk in haar voorwaardelijk verzoek;
    
    verlengt de termijn waarbinnen de ontruiming van het gehuurde gelegen aan de [locatie] te Rotterdam moet plaatsvinden met één jaar, derhalve tot en met 30 juni 2012;
    
    stelt de gebruiksvergoeding gedurende de termijn waarmee de verlenging heeft plaatsgevonden vast op een kwartaalbedrag gelijk aan de tijdens de huurovereenkomst laatstelijk geldende huurprijs van € 4.537,80 per kwartaal;
    
    compenseert de proceskosten, in die zin dat elke partij de eigen proceskosten draagt.
    
    Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. W.F. Lubberink en uitgesproken op de openbare terechtzitting.