ECLI:NL:RBHAA:2008:BD9368, Rechtbank Haarlem, 30-07-2008, 382704/CV EXPL 08-5132
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2008-07-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurder schort huurbetalingen op in verband met gebreken aan de gehuurde woning. De kantonrechter acht opschorting voor 50% gerechtvaardigd.

RECHTBANK HAARLEM
      Sector kanton
    
    
    Locatie Haarlem
    
    
      zaak/rolnr.: 382704/CV EXPL 08-5132
      datum uitspraak: 30 juli 2008
    
    
    VONNIS VAN DE KANTONRECHTER 
    
    inzake
    
    
      de besloten vennootschap Ruysdael Vastgoed B.V.
      te Cruquius, gemeente [woonplaats]mermeer
      eisende partij
      hierna te noemen Ruysdael Vastgoed
      gemachtigde C.H. Boeder
    
    
    tegen
    
    
      [gedaagde]
      te [woonplaats]
      gedaagde partij
      hierna te noemen [gedaagde]
      verschenen in persoon
    
     
    De procedure
    
    
      Voor de loop van het geding verwijst de kantonrechter naar de volgende stuk¬ken:
      -	de dagvaarding van 25 april 2008, met producties,
      -	het proces-verbaal van de zitting van 7 mei 2008 houdende de mondelinge conclusie van antwoord, 
      -	het door de kantonrechter tussen partijen gewe¬zen en op 21 mei 2008 uitgesproken tussenvonnis,
      -	de aantekeningen van de griffier van de ingevolge dat vonnis op 2 juli 2008 ter plaatse van de gehuurde woning gehouden comparitie van partijen en de tijdens die zitting door de gemachtigde van Ruysdael Vastgoed aan de kantonrechter en de wederpartij overhandigde ‘Notities ten behoeve van descente’.
    
    
    [gedaagde] is niet in staat de Nederlandse taal volledig te verstaan en te begrijpen. Om die reden werd hij tijdens de genoemde zittingen bijgestaan door zijn buurman de heer [XXX].
    
    De feiten
    
    
      Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist en/of op grond van de onweerspro¬ken inhoud van de overgelegde producties, staat tussen partij¬en het volgende vast:
      a.	[gedaagde] huurt sedert 1 oktober 2006 de woning, aangeduid als appartement 1, 1e verdieping aan de voorzijde in het perceel [adres] te [woonplaats].
      b.	Ruysdael Vastgoed is sedert december 2007 eigenares van genoemd perceel geworden en is derhalve de huidige verhuurster.
      c.	De verschuldigde huurprijs bedraagt momenteel €675,00 per maand.
      d.	[gedaagde] heeft tot en met de maand juli 2008 tot een bedrag van €4.110,00 huurbetalingen achterwege gelaten.
    
    
    De vordering
    
    
      Ruysdael Vastgoed vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      1.	de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden, met veroordeling van [gedaagde] om het gehuurde met alle zich daarin van zijnentwege bevindende personen en goederen, voor zover deze laatste het eigendom van Ruysdael Vastgoed niet zijn, te verlaten en te ontruimen en met overgifte der sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter algehele en vrije beschikking van Ruysdael Vastgoed te stellen, met machtiging op Ruysdael Vastgoed om indien [gedaagde] niet, althans niet tijdig mocht voldoen aan deze veroordeling, deze zelve en op kosten van [gedaagde] te effectueren, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
      2.	[gedaagde] zal veroordelen om aan Ruysdael Vastgoed te betalen €2.375,00 vermeerderd met €675,00 per maand, althans het periodieke bedrag dat naar wettelijke bepalingen als huurprijs geldt voor het gehuurde, of een gedeelte daarvan, waarin [gedaagde] het gehuurde sedert 1 mei 2008 in gebruik heeft gehad of nog mocht houden, rente en kosten rechtens.
    
     
    
      Ruysdael Vastgoed heeft het volgende aan haar vordering ten grond¬slag gelegd:
      [gedaagde] is in gebreke gebleven met de regelmatige betaling van de vervallen huurtermij-nen. [gedaagde] heeft tot en met de maand juli 2008 tot een totaalbedrag van €4.110,00 huur-betalingen achterwege gelaten. 
      Door ondanks aanmaning met betaling in gebreke te blijven, heeft [gedaagde] Ruysdael Vastgoed genoodzaakt haar vordering ter incasso uit handen te geven. Ruysdael Vastgoed heeft daardoor vermogensschade geleden, bestaande uit de buitengerechtelijke incassokosten ten belope van €300,00. [gedaagde] dient deze kosten ingevolge de algemene betalingsvoorwaarden dan wel ingevolge artikel 6:96 lid 2 sub c BW aan Ruysdael Vastgoed te voldoen.
    
    
    Het verweer
    
    
      [gedaagde] betwist de vordering en voert daartoe het volgende aan: 
      [gedaagde] heeft de huur niet meer betaald, omdat de woning ernstige gebreken vertoont. De gebreken zijn de volgende:
      -	het plafond en de muur in de woonkamer en keukengedeelte vertonen vochtplekken; de lekkage is ontstaan tijdens het gebruik van de douche door de bovenburen; in het keukengedeelte lekt het nog steeds;
      -	boven de kachel in de woonkamer zit een horizontale scheur in de muur, die is ontstaan tijdens de verbouwing van de bedrijfsruimte op de begane grond;
      -	er is geen warm water in de douche, terwijl uit de kranen boven de wastafel in de doucheruimte helemaal geen water komt;
      -	als de gootsteen in de keuken leeg loopt, komt het afvoerwater in de doucheruimte door het putje naar boven, daarbij komt een enorme stank vrij;
      -	er komt stof door de vloer omhoog; hierdoor zijn de dvd-speler en X-box kapot gegaan;
      -	als het waait, klapperen de ramen enorm;
      -	op een stopcontact in de woonkamer zit geen stroom.
    
    
    In december 2007 en januari 2008 is de heer [YYY] van Ruysdael Vastgoed in de woning geweest en heeft hij beloofd dat alles in orde gemaakt zou worden. [gedaagde] heeft hem daarvoor reservesleutels gegeven, maar er is niets gebeurd.
    
    De beoordeling van het geschil
    
    1.	Het verweer van [gedaagde] houdt in dat hij zich beroept op zijn recht om de huurbetalingen op te schorten wegens de door hem gestelde gebreken aan de gehuurde woning.
    
    
      2.	Tijdens de in de woning gehouden comparitie van partijen heeft de kantonrechter wat die gebreken betreft zelf het volgende kunnen waarnemen:
      - het plafond en de muur in de woonkamer en keukengedeelte vertonen vochtplekken; 
      - boven de kachel in de woonkamer zit een horizontale scheur in de muur;
      ¬- uit de kranen boven de wastafel in de doucheruimte komt helemaal geen water;
      - toen [gedaagde] de gootsteen in de keuken liet leeg lopen, kwam het afvoerwater in de doucheruimte door het putje naar boven; daarbij kwam een enorme stank vrij, die door alle aanwezigen werd waargenomen.
    
    
    3.	Wat de overige door [gedaagde] gestelde gebreken betreft, was de kantonrechter, gelet op de aard van die overige gebreken, niet in staat om deze zelf waar te nemen.
    
    4.	Namens Ruysdael Vastgoed is gesteld dat [gedaagde] Ruysdael Vastgoed de gebreken nimmer heeft gemeld, zodat [gedaagde] geen recht heeft om zijn huurbetalingen op te schorten. De kantonrechter verwerpt dat betoog. Namens Ruysdael Vastgoed is ter comparitie immers erkend dat de heer [YYY] in de woning is geweest. Er is namens Ruysdael Vastgoed aangevoerd dat de heer [YYY] aandeelhouder is en geen enkele bevoegdheid heeft om beslissingen te nemen met betrekking tot de gebreken. Nu gesteld noch gebleken is dat de heer [YYY] één en ander aan [gedaagde] duidelijk heeft gemaakt, mocht [gedaagde] erop vertrouwen dat de heer [YYY] bevoegd was namens Ruysdael Vastgoed op te treden. De mededeling van de gebreken aan de heer [YYY] door [gedaagde] moet daarom worden beschouwd als de vereiste kennisgeving van de gebreken aan de verhuurder.
    
    5.	Voorts is namens Ruysdael Vastgoed betoogd dat er sprake is van kleine gebreken die door de huurder zelf moeten worden hersteld. De kantonrechter deelt dat standpunt niet. De scheur in de muur, de vochtplekken, het ontbreken van water in de kraan boven de wastafel en het omhoogkomen van het afvoerwater door het putje van de douche kunnen niet als gebreken worden beschouwd die door [gedaagde] moeten worden hersteld. 
    
    
      6.	De kantonrechter is, gelet op de door hem waargenomen gebreken, van oordeel dat deze alleszins een gedeeltelijke opschorting van de huurbetalingen rechtvaardigen. De kantonrechter is met betrekking tot de omvang van die opschorting voorts van oordeel dat [gedaagde] gerechtigd is zijn huurbetalingen voor 50% op te schorten totdat de gebreken zullen zijn verholpen. Dit betekent dat [gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling van 50% van de tot en met juli 2008 bestaande achterstand, te weten: €2.055,00.
      7.	Nu [gedaagde] geen vermindering van de huurprijs heeft gevorderd, moet [gedaagde] zich wel realiseren dat slechts sprake is van gedeeltelijke opschorting van zijn betalingsverplichting en dat deze verplichting herleeft zodra de gebreken zullen zijn verholpen.
    
    
    8.	Het vorenstaande impliceert dat de vorderingen strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de gehuurde woning zullen moeten worden afgewezen.
    
    9.	Nu [gedaagde] zich terecht op zijn opschortingsrecht beroept, bestaat voorts geen aanleiding voor toewijzing van de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten.
    
    10.	Partijen worden over en weer in het ongelijk gesteld. Daarom zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd.
    
    Beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    Veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwij¬ting aan Ruysdael Vastgoed te betalen €2.055,00, te ver¬meerderen met de wette¬lijke rente vanaf 25 april 2008 tot aan de dag der alge¬hele voldoening.
    
    Bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.
    
    Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voor¬raad.
    
    Wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.