ECLI:NL:RBARN:2009:BJ1649, Rechtbank Arnhem, 17-06-2009, 570644 CV Expl. 08-3722
Rechtbank Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2009-06-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Status van tussen koper en verkoper van een boerderij schriftelijk vastgelegd huurrecht ten behoeve van de zuster van de koper/dochter van de verkoper. Opzegging op grond van dringend eigen gebruik. Ontbinding op grond van onvoorziene omstandigheden.

vonnis
    
    
    RECHTBANK ARNHEM
    
    
      Sector kanton
      Locatie Wageningen
    
    
    
      zaakgegevens	570644 \ CV EXPL  08-3722 \ MB/376/et
      uitspraak van	17 juni 2009
    
    
    vonnis
    
    in de zaak van
    
    
      [De broer] 
      wonende te [woonplaats]
      eisende partij in conventie
      verwerende partij in reconventie
    
    
    gemachtigde mr. M. Groot Koerkamp
    
    tegen
    
    
      [De zus] 
      wonende te [woonplaats]
      gedaagde partij in conventie
      eisende partij in reconventie
    
    
    gemachtigde mr. J.D. van Vlastuin
    
    
    Partijen worden hierna [De broer] en [De zus] genoemd.
    
    
      1. Het verloop van de procedure
      Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
      -	het tussenvonnis van 4 maart 2009
      -	de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen van 12 [maa[maand] 2009
    
    
    
      2. De feiten
      De kantonrechter gaat uit van de volgende vaststaande feiten.
    
    
    2.1. [De broer] en [De zus] zijn broer en zus.
    
    
      2.2. [De broer] heeft bij notariële akte van 24 januari 1990 (de “akte”) het gehele landbouwbedrijf van zijn vader gekocht en geleverd gekregen. Deze koop betrof onder andere het ouderlijk huis (hierna “de woning”) van [De broer] en [De zus], dat is aangekocht ‘onder beding en voorbehoud van navermeld zakelijk recht van gebruik en bewoning’.
      2.3 Het beding en voorbehoud is in de akte als volgt opgenomen, waarbij onder comparant 1 de vader en onder comparant 2 [De broer] moet worden verstaan:
      “(…)
      Voorts verklaarde de comparant sub 1 voor te behouden:
      a.	ten behoeve van zichzelf en zijn genoemde echtgenote het zakelijk recht van gebruik en bewoning, en
      b.	ten behoeve van zijn dochter [De zus], geboren [geboortedatum], ongehuwd, wonende te [woonplaats] [adres], het persoonlijk huurrecht,
      van:
      dat gedeelte van het bij de onderhavige akte aan de comparant sub 2 overgedragen woongedeelte dat thans in gebruik is bij de comparant sub 1 en diens echtgenote, bestaande uit:
      -	kelder;
      -	parterre: twee woonkamers, keuken, toilet, douche, 
      -	op de bovenverdieping: drie slaapkamers,
      -	alsmede een autogarage en ongeveer twaalf are tuin
      Ten aanzien van het voorbehouden zakelijk recht van gebruik en bewoning is met de comparant sub 2 overeengekomen:
      1.	De comparant sub 1 en zijn echtgenote zullen het gebruik en genot in zijn geheel hebben en behouden, ook na het overlijden van een hunner.
      2.	De comparant sub 1 en zijn echtgenote worden ontheven van de verplichting tot het stellen van zekerheid.
      3.	Zowel de grove reparaties als die tot onderhoud zijn geheel voor rekening van de eigenaar.
      Ten aanzien van het voorbehouden huurrecht is met de comparant sub 2 overeengekomen:
      1.	Het huurrecht gaat in op de dag van het overlijden van de langstlevende van de comparant sub 1 en diens echtgenote, kan alleen dan worden uitgeoefend indien genoemde [De zus] op dat tijdstip nog ongehuwd metterwoon woont in het betreffende woongedeelte en het huurrecht zal eindigen indien genoemde [De zus] huwt of ongehuwd gaat samenwonen.
      (…)”
    
    
    
      2.4 [De broer] en [De zus] wonen reeds hun gehele leven in de woning, het ouderlijk huis. 
      De vader van [De broer] en [De zus] is als langstlevende overleden in [maand] 2002. Het huurrecht van [De zus] is op de dag van het overlijden van de vader ingegaan. [De zus] was op dat tijdstip ongehuwd en niet-samenwonend en is dat tot op heden nog. 
    
    
    2.5 Op het moment van het overlijden van de vader woonden in de woning tezamen [De broer] en zijn echtgenote, hun zeven kinderen (bij dagvaarding 6, 9, 12, 14, 17, 20 en 21 jaar oud) en [De zus]. Thans wonen in het ouderlijk huis [De broer] en zijn echtgenote, vijf van hun kinderen, en [De zus]. [De broer] heeft een ernstig gehandicapte zoon van 9 jaar, die twee dagen per week en tijdens de vakanties thuis woont. Een kind is inmiddels het huis uit en een tweede staat op het punt dat te doen. Ook in het verleden hebben familieleden bij elkaar (in)gewoond in de woning.
    
    
      2.6 De woonruimte van [De zus] beslaat ongeveer 1/3e deel van de woning, terwijl [De broer] met zijn gezin ongeveer 2/3e deel van de woning bewoont. De woning is gebouwd in 1912. Hij heeft een totaal oppervlak van ongeveer 117,10 m2 en een inhoudsmaat van ongeveer   277,66 m3. [De broer] en zijn gezin gebruiken thans een woonkamer en een keuken, 2 kamers op de benedenverdieping en 2 kamers op de bovenverdieping. [De zus] heeft momenteel twee woonkamers, een keuken en een toilet op de begane grond in gebruik. De douche deelt zij met [De broer] en zijn gezin.
      2.7 De gemachtigde van [De broer] heeft op 12 december 2008 bij deurwaardersexploit de huurovereenkomst opgezegd op grond van artikel 7:274 lid 1 sub f BW. Bij aangetekende brief van 3 september 2008, na een kortgeding in deze zaak, heeft [De broer] opnieuw opgezegd, naar eigen zeggen teneinde te voorkomen dat de termijn voor dagvaarding te ver verwijderd zou liggen van de termijn van opzegging. In deze opzegging is onder andere het volgende opgenomen:
    
    
    “Het gezin van cliënt is inmiddels uitgegroeid tot zeven kinderen. Feitelijk is de boerderij te klein om door zoveel personen te worden bewoond; vier kinderen hebben zelfs geen slaapkamer en er is maar één badkamer die ook door u gebruikt wordt. Bovendien is één van de kinderen gehandicapt en heeft extra ruimte en verzorging nodig. Cliënt exploiteert een agrarisch bedrijf vanuit zijn woning en voor hem is het noodzakelijk bij de boerderij te wonen. Reden waarom cliënt het gedeelte van de boerderij dat u momenteel in gebruik heeft dringend voor eigen gebruik nodig heeft . Daarbij komt dat de verhoudingen tussen u en cliënt en zijn gezin ernstig zijn verstoord. (...) Immers, in verband met het dringend noodzakelijk eigen gebruik van de Boerderij en het gegeven dat de verhoudingen tussen u en  cliënt en zijn gezin dusdanig verstoord zijn, kan van cliënt niet langer worden gevergd dat hij de huurovereenkomst met u voortzet.
    
    Namens cliënt zal ik in de bodemprocedure dan ook primair beëindiging van de huurovereenkomst vorderen op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik ex artikel 7:271, lid 1 sub c BW en subsidiair op de opzeggingsgrond belangenafweging bij hospitahuur ex artikel 7:274, lid 1 sub f BW.”
    
    
      2.8 De gemachtigde van [De zus] heeft [De broer] bij brief van 4 februari 2008 bericht - in reactie op de eerste opzeggingsbrief van 12 december 2008 - dat [De zus] niet instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst. Daarin is, voor zover hier relevant, vermeld:
      “… waarbij [De Zus] het (persoonlijk) recht verkreeg om daar te wonen zo lang als zij leeft (…). Dat recht is ook de uitdrukkelijke wil van de ouders en [De Zus] begrijpt niet waarom dat die wil niet gerespecteerd wordt. (…) Nooit is de huisvesting een probleem geweest (niet toen partijen er met hun ouders woonden en ook niet na hun overlijden) maar juist nu de kinderen van uw cliënt het huis gaan verlaten en er alternatieven voorhanden zijn, wordt gesteld dat uw cliënt de ruimte dringend nodig heeft. Dat is onbegrijpelijk en klemt des te meer omdat, zoals uw cliënt wel weet, [De Zus] haar woning, ook om medische redenen, niet kan ontruimen. Zij heeft daar haar hele leven/bijna zestig jaar gewoond en is panisch als ze zelfs maar voor korte tijd ergens anders moet verblijven. Daarom ging zij ook nooit op vakantie.”
    
    
    
      2.9 Op 6 februari heeft [naam huisarts], huisarts, een medische verklaring op schrift gesteld: “(…) Mw. [De zus], geb. [dag en maand][1948] en wonend [adres] te [woonplaats], mijn patiënte, heeft psychische klachten tengevolge van de dreigende huisuitzetting. (…)”
      3. De vordering en het verweer 
      in conventie 
      3.1 [De broer] vordert na wijziging van eis dat de kantonrechter: 
      primair de huurovereenkomst tussen [De broer] en [De zus] ontbindt vanwege onvoorziene omstandigheden als bepaald in artikel 6:258, lid 1 BW met ingang van de datum van het vonnis; 
      subsidiair de huurovereenkomst dusdanig wijzigt op grond van het bepaalde in artikel 6:258 lid 1 dan wel 6:2[[48]] BW dat opzegging mogelijk is, en vervolgens de huurovereenkomst als door opzegging beëindigd te verklaren vanwege de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik dan wel de belangenafweging, met ingang van de datum van het vonnis;en
      primair en subsidiair (i) de datum van de ontruiming vaststelt en [De zus] veroordeelt tot ontruiming van het door haar gehuurde op straffe van verbeurte van een dwangsom van         € 1.000,00 per dag met een maximum van € 100.000,00, met de machtiging zelf tot ontruiming over te gaan met behulp van de deurwaarder en de sterke arm en (ii) [De zus] veroordeelt in de proceskosten.
    
    
    
      in reconventie
      3.4 [De zus] vordert in reconventie dat de kantonrechter: 
      primair (i) voor recht verklaart dat (a) [De zus] een zelfstandige woning huurt en (b) [De zus] een levenslang huurrecht toekomt dat slechts zal eindigen door trouwen of ongehuwd samenwonen en (ii) [De broer] veroordeelt tot het herstellen van de autogarage in de oorspronkelijke staat en (iii) [De broer] veroordeelt tot het verschaffen van rustig huurgenot aan [De zus] van alle ruimten welke blijkens de akte aan haar toekomen, op verbeurte van een boete indien [De broer] in gebreke blijft en 
      subsidiair [De broer] veroordeelt tot het betalen van een bedrag als tegemoetkoming in de kosten van verhuizing, herinrichting, enz., indien de huurovereenkomst beëindigd zou worden op andere gronden dan die in de akte zijn genoemd 
      primair en subsidiair [De broer] veroordeelt in de proceskosten.
    
    
    
      in conventie en reconventie
      3.5 Partijen voeren over en weer verweer. Op de stellingen van partijen zal hieronder, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
      4. De beoordeling van het geschil in conventie 
    
    
    
      Het gevorderde
      4.1 [De broer] vorderde in zijn inleidende dagvaarding subsidiair dat de kantonrechter de huurovereenkomst door opzegging beëindigd zal verklaren. Bij repliek heeft [De broer] dit deel van de eis zodanig gewijzigd dat de kantonrechter de huurovereenkomst eerst dient te wijzigen om vervolgens de beëindiging te kunnen uitspreken. Uit de toelichting op de eiswijziging (zie m.n. punten 1.5. en 6.1 bij repliek) begrijpt de kantonrechter echter dat [De broer] de eiswijziging noodzakelijk acht voor het geval de kantonrechter zou menen dat de huurovereenkomst thans, zonder de gevraagde wijziging, niet kan worden opgezegd, en dat voor zover dat wel het geval is, de oorspronkelijke formulering bij dagvaarding zijn betekenis heeft behouden. De kantonrechter zal de eis en de wijziging daarop dienovereenkomstig verstaan en beoordelen.
    
    
    
      Huurrecht [De zus]
      4.2 Het huurrecht van [De zus] vindt zijn oorsprong in de akte. [De zus] heeft het daarin te hare behoeve opgenomen beding aanvaard en daarmee is zij in zoverre partij geworden bij de akte. Zij is huur gaan betalen en daarmee is tussen [De broer] en [De zus] een huurovereenkomst tot stand gekomen. 
    
    
    4.3 Voor de beoordeling van de vorderingen en de gronden waarop deze worden gebaseerd is het van belang vast te stellen wat de inhoud is van het huurrecht van [De zus]. Uit de akte blijkt dat [De zus]’s huurrecht zou ingaan op de dag van het overlijden van de langstlevende ouder, in dit geval haar vader. Zij zou het huurrecht kunnen uitoefenen over dat gedeelte van de woning dat zij bewoonde op het tijdstip van overlijden van haar vader mits zij op dat tijdstip nog ongehuwd was of niet-gehuwd samenwonend. Nu is gebleken dat de in de akte gestelde situatie zich ten tijde van vaders overlijden voordeed, is het huurrecht van [De zus] ingegaan met het overlijden van vader van partijen. Voorts staat vast dat de voorwaarde voor de beëindiging van het huurrecht, trouwen of ongehuwd samenwonen, tot op heden niet is vervuld zodat het huurrecht nog altijd voortduurt. De kantonrechter is van oordeel dat uit de akte volgt dat partijen – de vader van [De zus] en [De broer] - een huurrecht hebben verleend aan [De zus] dat naar zijn aard – behoudens in geval van trouwen of ongehuwd samenwonen - geldt voor de duur van haar leven. Daaruit vloeit voort dat het huurrecht naar zijn aard niet door opzegging beëindigd kan worden. Deze conclusie leidt ook tot de constatering dat de vorderingen van [De broer] voor zover deze zijn gebaseerd op de gedachte dat de huurovereenkomst kan worden opgezegd zonder wijziging daarvan (de subsidiaire vordering zoals aanvankelijk geformuleerd) zullen worden afgewezen. 
    
    
      Onvoorziene omstandigheden
      4.4 Zowel de primaire vordering als de voorwaardelijke subsidiaire vordering zoals geformuleerd bij repliek, zijn gebaseerd op de stelling dat sprake is van onvoorziene omstandigheden. De kantonrechter stelt voorop dat artikel 6:258 BW een bijzondere toepassing vormt van artikel 6:248 lid 2 BW voor een extreem geval. Bij de toepassing van dit artikel dient dezelfde terughoudendheid in acht te worden genomen als bij toepassing van 7:248 BW. Er moet sprake zijn van een “onaanvaardbare” situatie (T&C aant. 1 bij 6:258 BW). Bij de beoordeling van de vraag of sprake is van onvoorziene omstandigheden, gaat het om omstandigheden die niet zijn voorzien en die, anders gezegd, niet zijn verdisconteerd in de overeenkomst. Deze omstandigheden moeten van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet kan verwachten. Als sprake is van omstandigheden die weliswaar niet zijn voorzien maar die krachtens de aard van de overeenkomst of verkeersopvattingen voor rekening komen van degene die een beroep doet op onvoorziene omstandigheden, is wijziging of ontbinding niet in overeenstemming met de redelijkheid en billijkheid. 
    
    
    4.5 [De broer] stelt dat ten tijde van de bedrijfsoverdracht van vader aan zoon niet is voorzien dat [De broer]s gezin zo groot zou worden, er een gehandicapte zoon zou behoren tot het gezin, [De zus] haar gehele leven lang ongehuwd en niet-samenwonend zou blijven en dat de relatie tussen broer en zus zo slecht zou worden. Deze, ten tijde van de koop en levering, in de toekomst gelegen omstandigheden zijn niet verdisconteerd in de akte. [De broer] merkt in dit verband ook op dat het gaat om een aan hem in eigendom toebehorende woning, dat de huur al veel langer duurt dan ooit de bedoeling is geweest en dat de achtergrond van de bewoning van de woning door [De zus] was de verzorgingsnoodzaak van de ouders en dat deze noodzaak met het overlijden van de ouders is komen te vervallen. [De broer] stelt dat is voldaan aan de vereisten die worden gesteld in artikel 6:258 BW. 
    
    4.6 [De zus] voert aan dat de omstandigheden wel zijn voorzien en derhalve wel zijn verdisconteerd in de akte en het daarin ten behoeve van haar opgenomen huurrecht: [De broer] had al twee kinderen ten tijde van het ondertekenen van de leveringsakte; [De broer] en zijn echtgenote zijn van gereformeerde gezindte en hebben bezwaren tegen geboortebeperking, waardoor de geboorte van veel kinderen te verwachten viel; de geboorte van een gehandicapt kind met alle gevolgen van dien dient voor rekening van [De broer] te komen; [De zus] was ten tijde van de ondertekening reeds 42 jaar en had tot op dat moment geen affectieve relatie gehad, waardoor te voorzien was dat zij niet zou trouwen of ongehuwd zou samenwonen. Het was dus ook te voorzien dat de zij in de woning zou blijven. De verzorgingsnoodzaak is niet aan de orde. Het huurrecht is juist ingegaan na de dood van haar ouders. Eerder woonde zij bij haar ouders in. Met hun dood is het huurrecht van de ouders komen te vervallen en ontstond voor [De zus] de noodzaak van een eigen recht. Daarin is in de akte voorzien. [De zus] voert aan dat de relatie met haar broer en zijn gezin niet goed is, maar zeker niet explosief te noemen is. Partijen mijden elkaar zoveel mogelijk. Er zijn wel eens conflicten door [De broer] gecreëerd, maar dit heeft zeker niet tot een langdurig explosieve situatie geleid. 
    
    4.7 De kantonrechter overweegt als volgt. De vraag of het krijgen van zeven kinderen (van wie er een gehandicapt is) voorzienbaar was, kan in het midden blijven nu dat een omstandigheid is die krachtens verkeersopvattingen voor rekening van [De broer] dient te blijven. Om dezelfde reden dient de eventueel bestaande spanning als gevolg van ruimtegebrek voor rekening van [De broer] te blijven. Dat [De zus] niet is getrouwd of gaan samenwonen, en dat zij daarom altijd in de woning is gebleven, levert geen onvoorziene omstandigheid op. Het was nu juist de strekking van het beding in de akte dat [De zus] voor die situatie een huurrecht zou hebben. Om dezelfde reden is het beroep op artikel 6:23 BW (het beletten van het in vervulling gaan van een voorwaarde) niet aan de orde. Ook de stelling dat de verzorgingsnoodzaak ontbreekt, snijdt geen hout. Het huurrecht van [De zus] is juist verleend voor de periode ná het overlijden en daarmee ná het wegvallen van de verzorgingsnoodzaak. 
    
    4.8 De kantonrechter is voorts van oordeel dat de omstandigheid dat [De zus] en [De broer] het niet (meer) goed kunnen vinden geen onvoorziene omstandigheid oplevert. Waar familieleden samenleven onder één dak, kunnen spanningen voorkomen. Ook indien daarover anders zou worden gedacht, is geen sprake van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat [De zus] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding mag verwachten. De kantonrechter acht in dit verband van belang dat niet gebleken is dat een van beide partijen in overwegende mate een verwijt treft van de ontstane situatie. Wel kan gesteld worden dat [De broer] het in zijn macht heeft om (een deel van) de door hem gevoelde spanningen te verminderen, maar er kennelijk voor kiest om daarvan geen gebruik te maken. De kantonrechter baseert dit op het volgende. 
    
    4.9 Ter comparitie is gebleken dat een belangrijke bron van de spanning gelegen is in het gemeenschappelijk gebruik van de douche. Op de vraag ter comparitie van de kantonrechter of er geen badkamer in het woongedeelte van [De zus] kan worden gemaakt, heeft [De broer] ontkennend geantwoord zonder nadere motivering. [De zus] heeft ter comparitie verklaard dat zij de mogelijkheid van een douche in haar woongedeelte reeds heeft onderzocht. Volgens haar loodgieter zou hij gemakkelijk een douche kunnen installeren. [De zus] heeft hem daartoe opdracht heeft gegeven. Dat [De broer], zoals [De zus] stelt, de loodgieter van het erf heeft verwijderd, heeft [De broer] niet weersproken. 
    
    4.10 Ook is ter comparitie aan de orde geweest de mogelijkheid van een verbouwing van het woongedeelte van [De broer]. [De zus] heeft aangevoerd dat die mogelijkheid bestaat. [De broer] heeft dat niet betwist en heeft evenmin aangevoerd dat de middelen hem daarvoor ontbreken. Ook is aan de orde geweest dat [De broer], via vererving aan de zijde van zijn echtgenote, de beschikking heeft over nog een boerderij dicht in de buurt. [De broer] heeft aangevoerd dat hij gelet op het bedrijf aan de woning is gebonden en niet kan verhuizen. Daarvan uitgaande rijst wel de vraag waarom de inmiddels volwassen kinderen, die naar mogen worden aangenomen toch op termijn het ouderlijk huis zullen verlaten, daarin geen alternatieve woonruimte kunnen vinden. 
    
    4.11 Op de suggestie van [De zus] dat zij haar (moes-)tuin, een andere bron van ergernis voor [De broer], wel kan verplaatsen zodat partijen minder last van elkaar zouden ondervinden, heeft [De broer] ter comparitie geantwoord dat dat niet gaat, omdat alle overige grond bedrijfsgrond is. [De zus] heeft dat uitdrukkelijk betwist. 
    
    4.12 Samengevat is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat [De zus] ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten. Het daarop gegronde beroep op ontbinding moet dus worden afgewezen. Dat geldt ook voor de subsidiaire vordering voor zover deze is gegrond op onvoorziene omstandigheden, waarbij wijziging van de huurovereenkomst wordt gevraagd zodanig dat deze vervolgens kan worden opgezegd. 
    
    
      4.13 [De broer] vordert voorts nog ontbinding van de huurovereenkomst op grond van het recht van family life ex artikel 6 EVRM. Hij wenst zelf zijn gehandicapte zoon te verzorgen. 
      Nog afgezien van de vraag of een dergelijk beroep de vordering tot ontbinding kan dragen, is de kantonrechter van oordeel dat de omstandigheden die hebben geleid tot de uithuisplaatsing onvoldoende duidelijk zijn geworden. Nu deze vordering daartoe niet voldoende is onderbouwd wijst de kantonrechter deze reeds om die reden af. 
    
    
    
      Beperkende werking redelijkheid en billijkheid
      4.14 [De broer] baseert zijn subsidiaire vordering tevens artikel 6:248 lid 2 BW en uit de stellingen van [De broer] blijkt voorts dat, hoewel het petitum daarvan niet uitdrukkelijk melding maakt, de primaire vordering eveneens op dit artikel wordt gegrond. Ook dit beroep faalt. Aangenomen moet worden dat een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid moet worden afgewezen als een ingrijpende wijziging in de contractuele relatie wordt gevorderd terwijl niet de daarvoor geëigende weg van artikel 6:258 BW wordt gevolgd. [De broer] heeft voorts geen aanvullende omstandigheden aangevoerd die zijn subsidiaire vordering zouden kunnen dragen. Ook deze grondslag biedt geen steun voor de vorderingen van [De broer].
    
    
    
      Artikel 6:23 BW
      4.15 Hierboven (r.o. 4.7) is reeds overwogen dat een beroep op 6:23 BW niet slaagt. Nu de aard van het huurrecht van [De zus] nu juist was dat zij in het ouderlijk huis kon blijven tenzij zij zou trouwen of gaan samenwonen, brengen de redelijkheid en billijkheid nu juist niet mee dat haar een verwijt treft dat zij ongetrouwd is gebleven. 
    
    
    4.16 Het voorgaande brengt mee dat de kantonrechter niet toekomt aan het toetsen van de opzegging aan de gronden van dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW en de belangenafweging ex artikel 7:274 lid 1 sub f BW. [De zus] heeft een huurrecht voor de rest van haar leven dat alleen ten einde komt als zij zou trouwen of ongehuwd zou gaan samenwonen. Denkbaar is dat op dat recht een inbreuk kan worden gemaakt indien sprake is van een situatie waarin onvoorziene omstandigheden of andere feiten een ongewijzigde voortzetting van de huidige relatie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar maken. Dat die situatie zich thans voordoet is niet gebleken. De vorderingen van [De broer] in conventie zullen dus worden afgewezen. 
    
    4.17 [De broer] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten. 
    
    5. De beoordeling van het geschil in reconventie 
    
    5.1 De kantonrechter neemt over hetgeen zij in conventie heeft overwogen. Daaruit volgt dat de gevorderde verklaring voor recht (onder 3.4 (i) sub (b)) dat het huurrecht slechts zal eindigen door trouwen of ongehuwd samenwonen, zal worden toegewezen, met dien verstande dat daarop een uitzondering mogelijk is zoals hiervoor (in r.o. 4.15) overwogen. Om die reden zal de kantonrechter de woorden in beginsel toevoegen.
    
    5.2 Met betrekking tot de vraag of de woonruimte een zelfstandige is of niet stelt [De broer] dat sprake is van onzelfstandige woonruimte nu [De zus] weliswaar een eigen keuken en toilet heeft, maar een eigen badkamer ontbreekt. De badkamer wordt door alle bewoners van het huis gedeeld. [De zus] voert aan dat haar woning wel een zelfstandige woonruimte betreft, zoals naar haar zeggen ook blijkt uit de akte. De douche behoort tot haar gedeelte van de woning en dat [De broer] feitelijk daarop heeft ingegrepen doet daar niet aan af. Haar deel van de woning dient te worden aangemerkt als zelfstandige woonruimte. In de oude situatie toen de ouders van [De broer] en [De zus] nog leefden was het ook zo dat [De broer] en zijn vrouw het gebruik hadden van een deel van de woning. Het zelfstandige deel daarvan was in gebruik bij de ouders.
    
    5.3 De kantonrechter is op basis van het hierboven betoogde van oordeel dat, nu [De zus] de badkamer altijd met de andere bewoners heeft gedeeld - hetgeen eerder toen de ouders nog leefden kennelijk ook al zo was - er in deze sprake is van twee onzelfstandige woongedeelten. De gevraagde verklaring voor recht dat sprake is van een zelfstandige woning zal dus worden afgewezen. 
    
    5.4 Voor wat betreft de vordering tot het herstellen van de autogarage in de oorspronkelijke staat en tot het herstellen van het rustig huurgenot over alle ruimten die blijkens de akte aan haar toekomen, stelt [De zus] dat haar huurrecht zich uitstrekt over alle ruimten die in de akte zijn genoemd en dat [De broer] haar huurgenot van die ruimten op onrechtmatige wijze heeft beknot door inname van de woonkamer op de begane grond, het afsluiten van de badkamer en het halveren van de garage. 
    
    5.5 [De broer] verweert zich door aan te voeren dat het er in eerste instantie in de leveringsakte op lijkt dat het huurrecht gelijk was bedoeld te zijn aan het recht van gebruik en bewoning, maar verwijst naar de bepaling in de leveringsakte waarin is bepaald: ‘(…)Het huurrecht gaat in op de dag van het overlijden van de langstlevende van de comparant sub 1 en diens echtgenote, kan alleen dan worden uitgeoefend indien genoemde [De zus] op dat tijdstip nog ongehuwd metterwoon woont in het betreffende woongedeelte (…)’ Daarmee, voert [De broer] aan, treft het huurrecht een ander lot dan dat van het recht van gebruik en bewoning.
    
    5.6 Op het moment van overlijden van de vader van partijen woonde [De zus] niet meer in het woongedeelte zoals is omschreven in de leveringsakte, voert [De broer] aan. [De zus] heeft dat niet betwist doch heeft gesteld dat nu zij pas op de hoogte raakte van het huurrecht toen de vader overleden was, zij niets heeft kunnen ondernemen om de oorspronkelijk in de leveringsakte genoemde ruimten te behouden en dat dat niet de bedoeling van partijen in de leveringsakte kan zijn geweest. 
    
    5.7 De kantonrechter wijst de vordering tot herstel van de garage en het verschaffen van het huurgenot over alle ruimten zoals in de leveringsakte genoemd, af, nu [De zus] niet heeft aangetoond dat zij meer ruimten in gebruik had ten tijde van het overlijden van haar vader dan dat zij thans heeft. Dat zij niet op de hoogte was van de bepaling in de leveringsakte, doet naar het oordeel van de kantonrechter niet ter zake. Voorts zijn de vorderingen te onbepaald. Het is niet duidelijk wat herstel van de garage in de oorspronkelijke staat omvat. De (gedeeltelijke) garage maakt overigens naar het oordeel van de kantonrechter wel deel uit van het gehuurde, in tegenstelling tot hetgeen door [De broer] wordt aangevoerd.
    
    5.8 Wel zal worden toegewezen de vordering tot het verschaffen van het rustig huurgenot voor zover dat betreft de kamers en de voorzieningen (in het bijzonder de badkamer) en de delen van de garage en de tuin die [De zus] thans in gebruik heeft. De gevorderde dwangsom zal worden toegewezen op de wijze als hierna bepaald. 
    
    
      5.9 Partijen worden beide voor een deel in het ongelijk gesteld en moeten daarom in reconventie ieder hun eigen kosten dragen.
      6. De beslissing
      De kantonrechter
    
    
    
      in conventie
      6.1 wijst de vorderingen af; 
    
    
    
      6.2 veroordeelt [De broer] in de kosten aan de zijde van [De zus] tot op heden begroot op 
      € 450,00 voor salaris gemachtigde;
    
    
    6.3 verklaart dit vonnis in conventie voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      in reconventie
      6.4 verklaart voor recht dat [De zus] op grond van de akte in beginsel een levenslang huurrecht toekomt;
    
    
    6.5 veroordeelt [De broer] om aan [De zus] het rustig huurgenoot te verschaffen van de thans bij haar in gebruik zijnde kamers, voorzieningen en (delen van) de tuin en de garage, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag met een maximum van € 2.000,00; 
    
    6.6 verklaart dit vonnis voor wat betreft het bepaalde in de vorige alinea uitvoerbaar bij voorraad;
    
    6.7 compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
    
    6.8 wijst de vorderingen voor het overige af; 
    
    
    Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.J. Blaisse en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2009.