ECLI:NL:RVS:2016:1439, Raad van State, 25-05-2016, 201503791/1/A2
Raad van State — Uitspraak 
Datum: 2016-05-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Bij besluit van 11 november 2013 heeft het college [appellant] een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 2.000,00.

201503791/1/A2.
    Datum uitspraak: 25 mei 2016
    
    AFDELING
    BESTUURSRECHTSPRAAK
    
    Tussenuitspraak met toepassing van artikel 8:51d van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) op het hoger beroep van:
    
    [appellant A] en [appellant B] (hierna ook tezamen: [appellant]), wonend te Assendelft, gemeente Zaanstad,
    appellanten,
    
    tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 8 april 2015 in zaak nr. 14/3051 in het geding tussen:
    
    [appellant]
    
    en
    
    het college van burgemeester en wethouders van Zaanstad.
    
    Procesverloop
    
    Bij besluit van 11 november 2013 heeft het college [appellant] een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 2.000,00.
    
    Bij besluit van 26 juni 2014 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
    
    Bij uitspraak van 8 april 2015 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
    
    Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
    
    Het college heeft een verweerschrift ingediend.
    
    [appellant] heeft een nader stuk ingediend.
    
    De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 20 januari 2016, waar [appellant A] en [appellant B], bijgestaan door mr. E. Wiarda, en het college, vertegenwoordigd door mr. Y.A. van Baak, werkzaam bij de gemeente, vergezeld door N. Kippers en door mr. A.F.J. Verweel, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ), zijn verschenen.
    
    Overwegingen
    
    Feiten en aanleiding
    
    1. [appellant] is eigenaar van het perceel en de daarop gelegen bedrijfswoning met garage aan de [locatie 1] te Assendelft en de daarachter gelegen grond, perceel [locatie 2] (hierna gezamenlijk: het perceel). Hij gebruikt de bedrijfswoning deels als woning en deels als bedrijfsruimte en houdt zich op het perceel bezig met het opkopen, restaureren en verkopen van meubels.
    
    2. Volgens het bestemmingsplan "Centrum Assendelft 1967" (hierna: het oude bestemmingsplan) was het perceel bestemd voor "Kleine bedrijven met bijbehorende erven (BK)" met de nadere aanduiding "w" (wonen toegestaan).
    
    Op 24 maart 2009 is het bestemmingsplan "Centrum Assendelft" en op 1 september 2011 zijn de gewijzigd vastgestelde plandelen hiervan in werking getreden (hierna gezamenlijk: het nieuwe bestemmingsplan). In het nieuwe bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming "Bedrijfsdoeleinden" gekregen met de nadere aanduidingen "w" (wonen toegestaan) en "a" (bouwbedrijf/aannemersbedrijf met werkplaats). Daarbij is de zogenoemde "noodzakelijkheidseis" ingevoerd, door het begrip "bedrijfswoning of dienstwoning" in de planvoorschriften nader te omschrijven als een woning in of bij een bedrijfsgebouw of op een bedrijfsterrein, kennelijk slechts bestemd voor bewoning door (het huishouden van) één persoon, gezin of andere groep personen, die behoort bij en waarvan de bewoning noodzakelijk is voor en verband houdt met de bedrijfsuitoefening of het beheer van het bedrijf of de instelling op het perceel waarop de woning zich bevindt.
    
    3. Op 27 september 2012 heeft [appellant] een aanvraag bij het college ingediend om een tegemoetkoming in planschade, die hij stelt te lijden als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan. Omdat het perceel is bestemd voor een bouwbedrijf/aannemersbedrijf met werkplaats en geen noodzaak bestaat bij een dergelijk bedrijf te wonen, en dus niet kan worden voldaan aan de noodzakelijkheidseis, mag de bedrijfswoning niet meer worden bewoond en is deze onverkoopbaar geworden, aldus [appellant].
    
    Adviezen SAOZ en standpunt college
    
    4. Het college heeft de aanvraag ter advisering aan de SAOZ voorgelegd. In een advies van augustus 2013 heeft zij de mogelijkheden van het oude bestemmingsplan vergeleken met die van het nieuwe bestemmingsplan. Naar aanleiding van deze vergelijking heeft de SAOZ geconcludeerd dat [appellant] door de beperking van het gebruik van de gronden gelegen voor de garage/bedrijfsruimte schade heeft geleden. Zij heeft het college geadviseerd hiervoor een tegemoetkoming in planschade van € 2.000,00 aan [appellant] toe te kennen. Dit punt is niet in geschil.
    
    5. De SAOZ heeft in haar advies van augustus 2013 over de noodzakelijkheidseis vermeld dat deze onder het oude bestemmingsplan niet gold en de invoering van die eis onder het nieuwe bestemmingsplan in principe wel tot een planologische nadeel, maar niet tot schade heeft geleid. Volgens de SAOZ wordt de waarde van de bedrijfswoning zowel in de oude als de nieuwe situatie namelijk bepaald door het toegestane bedrijfsmatige gebruik van de onderliggende gronden, is het aanbod van bedrijfswoningen beperkt en zullen in de praktijk vooral ondernemers de bedrijfswoning betrekken voor wie het noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering bij het bedrijf te wonen. Daarbij heeft de SAOZ opgemerkt dat haar mening anders zou zijn als bedrijfswoningen vrij beschikbaar zouden zijn.
    
    Bij nader advies van 27 januari 2014 heeft de SAOZ voorts opgemerkt dat alleen als op voorhand met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden gesteld dat niet aan de noodzakelijkheidseis kan worden voldaan, sprake is van een relevant planologisch nadeel. Het opnemen van die eis behoeft niet op voorhand tot gevolg te hebben dat daaraan niet kan worden voldaan, aldus de SAOZ.
    
    Verder heeft de SAOZ opgemerkt dat, zo [appellant] al schade lijdt ten gevolge van de invoering van de noodzakelijkheidseis, dit voor zijn rekening dient te blijven. Volgens
    de SAOZ valt de ontwikkeling dat minder bedrijfswoningen zijn toegestaan en daarbij de noodzakelijkheidseis wordt gesteld, mede gelet op de omvang van de mogelijke schade, volledig binnen het normale maatschappelijke risico. Naar aanleiding van de stelling van [appellant] dat het beleid van de gemeente Zaanstad is gericht op de voortzetting van binnenstedelijke bedrijvigheid, heeft de SAOZ aangegeven dat het algehele beleid erop is gericht bedrijfswoningen te beperken.
    
    6. Bij besluit van 26 juni 2014 heeft het college zich op grond van deze adviezen van de SAOZ op het standpunt gesteld dat [appellant] geen schade heeft geleden door invoering van de noodzakelijkheidseis. Naar aanleiding van het bezwaar van [appellant] dat de noodzaak tot bewoning vrijwel nooit aanwezig is en een redelijk denkend en handelend koper er rekening mee zal houden dat bewoning van de bedrijfswoning dus in strijd is met het bestemmingsplan, heeft het college gesteld dat, gelet op de huidige technologische toezichtmogelijkheden, voor alle bedrijfstypen geldt dat in het algemeen geen noodzaak bestaat om bij een bedrijf te wonen, maar het niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid is uit te sluiten dat er bedrijven zijn waarbij die noodzaak wel bestaat. Voorts heeft het college zich in dit besluit op het standpunt gesteld dat uitsluitend aan de noodzakelijkheidseis wordt getoetst bij de oprichting van een nieuwe bedrijfswoning. Het bestaande gebruik van de bedrijfswoning door [appellant] wordt daarmee dus niet nadelig beïnvloed waardoor er geen sprake is van schade, aldus het college.
    
    Verder heeft het college in navolging van het advies van de SAOZ het standpunt ingenomen dat eventuele schade die [appellant] lijdt ten gevolge van de invoering van de noodzakelijkheidseis wegens het normaal maatschappelijk risico voor zijn rekening dient te blijven. Daarbij heeft het college erop gewezen dat een aantal woonwijken is gerealiseerd rondom Assendelft in de afgelopen jaren, het karakter van de Dorpsstraat gedurende die ontwikkelingen is gewijzigd en het gemeentelijk en provinciaal beleid erop is gericht bedrijfswoningen te beperken en deze alleen toe te staan als bewoning daarvan noodzakelijk is voor en verband houdt met de bedrijfsuitoefening. Volgens het college is ten minste in de afgelopen tien jaar in de bestemmingsplannen de noodzakelijkseis opgenomen. Daarmee lag de ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen en valt het onder het normaal maatschappelijk risico, aldus het college.
    
    7. Desgevraagd heeft de SAOZ bij nader advies van 14 november 2014 gereageerd op de beroepsgronden van [appellant]. Onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 11 juli 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BX1045, heeft de SAOZ in dit advies het standpunt van het college bevestigd dat uitsluitend aan de noodzakelijkheidseis wordt getoetst bij de oprichting van een nieuwe bedrijfswoning. Voor zover die eis ook zou gelden bij het huidige gebruik van de bedrijfswoning, valt dit gebruik volgens de SAOZ onder het overgangsrecht, hetgeen wel tot een planologisch nadeel maar niet tot schade leidt, gelet op hetgeen zij in haar advies van augustus 2013 heeft vermeld.
    
    8. In de verweerschriften in beroep en hoger beroep heeft het college voorts naar voren gebracht dat geen planologisch nadeel voor [appellant] bestaat, omdat de noodzakelijkheidseis reeds onder het oude bestemmingsplan werd toegepast.
    
    Uitspraak van de rechtbank
    
    9. De rechtbank heeft geoordeeld dat het college zich op grond van de adviezen van de SAOZ op het standpunt heeft kunnen stellen dat de invoering van de noodzakelijkheidseis geen schade heeft veroorzaakt. De kritische kanttekeningen die [appellant] heeft geplaatst bij de adviezen van de SAOZ hierover zijn volgens de rechtbank niet onderbouwd en doen niet twijfelen aan de juistheid van de conclusie van de SAOZ op dit punt. Daarbij heeft de rechtbank overwogen dat aan het door [appellant] overgelegde taxatierapport van Leenstra Taxaties O.G. (hierna: Leenstra) niet de door [appellant] gewenste betekenis toekomt, omdat hieraan geen deugdelijke planologische vergelijking ten grondslag ligt.
    
    Gelet op dit oordeel, is de rechtbank niet toegekomen aan een oordeel over de vraag of de schade voor rekening van [appellant] mag worden gelaten wegens het normaal maatschappelijk risico.
    
    Hogerberoepsgronden
    
    10. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college zich op grond van de adviezen van de SAOZ op het standpunt heeft kunnen stellen dat de invoering van de noodzakelijkheidseis geen schade heeft veroorzaakt. Hij voert aan dat geen noodzaak bestaat om te wonen bij de bouw- en aannemersbedrijven die volgens het nieuwe bestemmingsplan op het perceel zijn toegestaan. Dat het aanbod van bedrijfswoningen beperkt is, laat volgens [appellant] onverlet dat een redelijk denkend en handelend koper er rekening mee zal houden dat het gebruik van de bedrijfswoning niet meer is toegestaan of onder het overgangsrecht valt, hetgeen de waarde drukt. Onder verwijzing naar het rapport van Leenstra en de verlaagde WOZ-waarde, voert [appellant] aan dat de waardevermindering € 48.000,00 bedraagt. Nu in dit rapport aansluiting is gezocht bij de planologische vergelijking die de SAOZ heeft uitgevoerd, heeft de rechtbank volgens [appellant] ten onrechte geoordeeld dat aan dat rapport geen deugdelijke planologische vergelijking ten grondslag ligt. De rechtbank is voorts ten onrechte voorbij gegaan aan de door [appellant] gestelde innerlijke tegenstrijdigheden in de adviezen van de SAOZ en het besluit op bezwaar, over de vraag waaraan de bedrijfswoning haar waarde ontleent.
    
    In reactie op het in verweer ingenomen standpunt van het college dat [appellant] geen planologisch nadeel lijdt, voert [appellant] voorts aan dat in het oude bestemmingsplan het begrip "bedrijfswoning of dienstwoning" niet is omschreven en ook anderszins niet is neergelegd dat bewoning slechts is toegestaan als dit noodzakelijk is voor en verband houdt met de bedrijfsuitoefening. Nu die noodzaak wel als vereiste voor bewoning is gesteld in het nieuwe bestemmingsplan, stelt het college zich ten onrechte op het standpunt dat hij geen planologisch nadeel lijdt, aldus [appellant].
    
    [appellant] betoogt voorts dat het college de tegemoetkoming ten onrechte heeft afgewezen op de grond dat de schade wegens de invoering van de noodzakelijkheidseis binnen het normaal maatschappelijk risico valt. Gezien de ligging van het perceel in van oudsher gemengd gebied, het conserverende karakter van het nieuwe bestemmingsplan en de vermelding in de plantoelichting dat het beleid erop is gericht de van oudsher aanwezige sterke menging van wonen en werken alsmede detailhandel te behouden en te stimuleren, lag de invoering van de noodzakelijkheidseis volgens [appellant] niet in de lijn van de verwachtingen. Verder voert hij aan dat de gemeenteraad gemotiveerd heeft afgezien van de invoering van de noodzakelijkheidseis in de bestemmingsplannen "Lintbebouwing Westzaan" en "Industrieterrein Molletjesveer", die zijn vastgesteld in dezelfde periode als het nieuwe bestemmingsplan.
    
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    10.1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
    
    Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder a, is een bepaling van een bestemmingsplan een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid.
    
    Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
    
    10.2. Een bestuursorgaan mag zijn besluit op een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade baseren op een advies van een door dat bestuursorgaan daartoe benoemde deskundige, indien uit dat advies blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies begrijpelijk zijn, tenzij er concrete aanknopingspunten zijn voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies.
    
    10.3. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
    
    Planologisch nadeel
    
    10.4. Het in verweer ingenomen standpunt van het college dat [appellant] geen planologisch nadeel lijdt omdat de noodzakelijkheidseis reeds onder het oude bestemmingsplan werd toegepast, is niet juist. Ter zitting heeft het college verklaard dat die eis onder het oude bestemmingsplan werd toegepast in situaties waarin ruimte bestond voor een belangenafweging, als het bouwplan volgens dat bestemmingsplan niet was toegestaan en alleen met een vrijstelling van het college kon worden gerealiseerd. Die toepassing is voor een situatie als hier aan de orde niet relevant, nu bij een planvergelijking moet worden uitgegaan van hetgeen juist
    wel, maximaal, is toegestaan. De SAOZ heeft in dat verband terecht in haar advies van augustus 2013 opgemerkt dat onder het oude bestemmingsplan geen noodzakelijkheidseis gold. Bewoning van de bedrijfswoning was dus zonder meer toegestaan. Dit volgt ook uit de tussen partijen gedane uitspraak van de Afdeling van 13 juni 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BW8190, waarin is overwogen dat de bedrijfswoning onder het oude bestemmingsplan mocht worden gebruikt zonder dat in dat plan de eis werd gesteld dat bewoning noodzakelijk moest zijn voor de bedrijfsuitoefening. Nu die eis wel in het nieuwe bestemmingsplan is gesteld, levert dit een planologisch nadeel voor [appellant] op.
    
    Zijn betoog slaagt in zoverre.
    
    Schade
    
    10.5. [appellant] haalt terecht aan dat voor beantwoording van de vraag of hij door invoering van de noodzakelijkheidseis schade lijdt, het gedrag van een redelijk denkend en handelend koper maatgevend is. De vraag is welke prijs een dergelijke koper zou hebben geboden onmiddellijk vóór de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan en op het tijdstip direct daarna, uitgaande van hetgeen maximaal op grond van het oude en het nieuwe planologische regime kon worden gerealiseerd. Uit de adviezen van de SAOZ blijkt niet dat zij deze maatstaf heeft gehanteerd en voldoende rekening heeft gehouden met de noodzakelijkheidseis die onder het nieuwe bestemmingsplan is ingevoerd. Ten onrechte is de SAOZ ervan uitgegaan dat deze eis pas tot schade leidt als met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid vaststaat dat niet hieraan kan worden voldaan. Voor dit uitgangspunt bestaat geen grondslag.
    
    De opmerking in het advies van augustus 2013 dat bedrijfswoningen schaars zijn, is te algemeen gesteld en kan niet de conclusie dragen dat [appellant] geen schade lijdt door invoering van de noodzakelijkheidseis. Dat bedrijfswoningen schaars zijn betekent op zichzelf nog niet dat dus vraag bestaat naar de bedrijfswoning die hier aan de orde is. In de rede ligt dat een goed geïnformeerde, redelijk denkend en handelend potentiële koper rekening zal houden met de noodzakelijkheidseis en zal overwegen om een andere bedrijfswoning te kopen zonder die eis. [appellant] kan dan ook worden gevolgd in zijn betoog dat de invoering van de noodzakelijkheidseis logischerwijs een waardedrukkend effect heeft.
    
    Een begroting van de waardevermindering is niet nodig, indien de conclusie dat per saldo geen schade wordt geleden ook zonder die begroting voldoende inzichtelijk en overtuigend is. Zie de uitspraak van de Afdeling van 3 december 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4335. In dit geval had een taxatie echter niet achterwege kunnen blijven, nu de conclusie van de SAOZ dat de waarde van de bedrijfswoning zowel in de oude als de nieuwe situatie wordt bepaald door het toegestane bedrijfsmatige gebruik van de onderliggende gronden niet begrijpelijk is, zonder taxatie van de waarde van het perceel onmiddellijk vóór en direct na de peildatum.
    
    De uitspraak van de Afdeling van 11 juli 2012 waarnaar de SAOZ heeft verwezen in het nadere advies van 14 november 2014, ziet niet op planschade als hier aan de orde is, maar op een geweigerde bouwvergunning voor het vergroten van bedrijfsruimte en een bedrijfswoning. Anders dan de SAOZ meent, kan uit die uitspraak niet worden afgeleid dat uitsluitend aan de noodzakelijkheidseis wordt getoetst bij de oprichting van een nieuwe bedrijfswoning.
    
    Dat [appellant] het bestaande gebruik van de bedrijfswoning kan voortzetten, zoals de SAOZ ook in dat nadere advies heeft gesteld, betekent niet dat [appellant] geen schade lijdt. Voor de bepaling van de schade is immers niet maatgevend of de aanvrager het feitelijk gebruik kan voortzetten.
    
    De SAOZ heeft haar conclusie dat [appellant] geen schade lijdt omdat het huidige gebruik van de bedrijfswoning onder het overgangsrecht valt, voorts te summier gemotiveerd. De SAOZ kon niet volstaan met een verwijzing naar het advies van augustus 2013, gelet op de hiervoor geconstateerde gebreken die aan dat advies kleven. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat met het overgangsrecht wordt beoogd om binnen de planperiode aan de bestaande situatie een einde te maken.
    
    10.6. De conclusie is dat de SAOZ onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat [appellant] geen schade lijdt door invoering van de noodzakelijkheidseis. De rechtbank heeft derhalve ten onrechte geoordeeld dat het college op dit onderdeel van de adviezen van de SAOZ mocht afgaan. Het besluit op bezwaar is in zoverre niet deugdelijk gemotiveerd.
    
    Het betoog slaagt.
    
    Normale maatschappelijke risico
    
    11. Gelet op voorgaande conclusie, komt de Afdeling toe aan beoordeling van de vraag of het college de tegemoetkoming heeft kunnen afwijzen op de grond dat de door [appellant] geleden schade binnen het normaal maatschappelijk risico valt.
    
    11.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in de tussenuitspraak van 5 september 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BX6492), komt aan artikel 6.2, eerste lid, van de Wro, zelfstandige betekenis toe. Alleen die schade wordt vergoed, welke uitkomt boven de financiële nadelen die behoren tot het maatschappelijk risico dat elke burger behoort te dragen. De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling tot het normale maatschappelijke risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in die zin dat de ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel, aldus de tussenuitspraak van 5 september 2012.
    
    Zoals de Afdeling eveneens eerder heeft overwogen (onder meer in de uitspraak van 24 december 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4668), is de vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan dient deze vaststelling naar behoren te motiveren. Indien de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij, indien de gegeven motivering niet volstaat, de omvang van het normale maatschappelijke risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is.
    
    11.2. In dit geval is niet door middel van een taxatie inzichtelijk gemaakt in hoeverre [appellant] als gevolg van de invoering van de noodzakelijkheidseis schade, bestaande uit een vermindering van de waarde van het perceel, lijdt. Zo de invoering van die eis al in de lijn van de verwachtingen lag, betekent dit niet per definitie dat de gevolgen hiervan volledig onder het normale maatschappelijke risico vallen. In dit verband komt ook betekenis toe aan de vraag of de schade ten gevolge van een normale maatschappelijke ontwikkeling onevenredig is. Dit zijn verschillende aspecten die bij de beoordeling van het normale maatschappelijke risico kunnen worden betrokken en elkaar niet uitsluiten. Zie de uitspraak van de Afdeling van 4 juni 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2009. Gelet hierop, heeft het college de vraag naar de omvang van de schade ten onrechte onbeantwoord gelaten. Het besluit op bezwaar is ook in zoverre onvoldoende gemotiveerd.
    
    Het betoog slaagt.
    
    Conclusie
    
    12. De conclusie is dat het besluit van 26 juni 2014 in strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Awb niet deugdelijk is gemotiveerd. De Afdeling ziet in het belang van een spoedige beëindiging van het geschil aanleiding het college op de voet van artikel 8:51d van de Awb op te dragen de door haar vastgestelde gebreken in dat besluit binnen twaalf weken na verzending van deze tussenuitspraak te herstellen door dat besluit alsnog toereikend te motiveren en het zo nodig te wijzigen. Daartoe dient het college, rekening houdend met het volgende, een nader advies van een deskundige in te winnen.
    
    13. Het college dient door middel van een taxatie van de waarde van het perceel onmiddellijk vóór en direct na de peildatum, inzichtelijk te maken of, en zo ja in hoeverre, [appellant] als gevolg van de invoering van de noodzakelijkheidseis schade, bestaande uit een vermindering van de waarde van het perceel, lijdt. Bij de taxatie van die waarde onder het nieuwe bestemmingsplan dient als uitgangspunt te worden genomen dat bewoning van de bedrijfswoning slechts is toegestaan indien dit noodzakelijk is voor en verband houdt met de bedrijfsuitoefening of het beheer van het bedrijf en dat op het perceel een bouwbedrijf/aannemersbedrijf met werkplaats is toegestaan. Daarbij dient in aanmerking te worden genomen dat volgens het college in het algemeen geen noodzaak bestaat om bij een bedrijf te wonen, gelet op de huidige technologische toezichtmogelijkheden.
    
    Indien de taxatie tot de conclusie leidt dat [appellant] schade lijdt door invoering van de noodzakelijkheidseis, dient te worden onderzocht of, en zo ja voor welk bedrag, die schade binnen het normale maatschappelijke risico als bedoeld in artikel 6.2, eerste lid, van de Wro, valt.
    
    14. In de einduitspraak zal worden beslist over de proceskosten en de vergoeding van het betaalde griffierecht.
    
    Beslissing
    
    De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
    
    draagt het college van burgemeester en wethouders van Zaanstad op om binnen 12 weken na de verzending van deze tussenuitspraak:
    
    a. met inachtneming van de overwegingen ervan de door haar vastgestelde gebreken in het besluit van 26 juni 2014, kenmerk 2013/310015 AWB/2013/1136, te herstellen, en
    
    b. [appellant] en de Afdeling de uitkomst mede te delen en een eventueel gewijzigd besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en aan de Afdeling toe te zenden.
    
    Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. A. Hammerstein en mr. N. Verheij, leden, in tegenwoordigheid van mr. A. de Vlieger-Mandour, griffier.
    
    w.g. Van Altena w.g. De Vlieger-Mandour
    voorzitter griffier
    
    Uitgesproken in het openbaar op 25 mei 2016
    
    615.