ECLI:NL:GHARL:2015:343, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-01-2015, 200.131.564-01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2015-01-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW. Vraag of huurder boetes verschuldigd is. Uitleg van bepaling uit ROZ-voorwaarden 2003.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
    
    
    
      afdeling civiel recht
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.131.564/01
      (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 404026\ CV EXPL  12-3845)
    
    
    
    
      
        arrest van de eerste kamer van 20 januari 2015 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellante],
      
      gevestigd te [vestigingsplaats],
      appellante in het principaal hoger beroep,
      geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
      in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in voorwaardelijke reconventie,
      hierna: [appellante],
      advocaat: mr. D.A. Westra, kantoorhoudend te Leeuwarden,
    
    
    
    
      tegen
    
    
    
  
  
    
      1
      [geïntimeerde 1],
    
      
        2. [geïntimeerde 2],
      
      beiden wonende te [woonplaats],
      geïntimeerden in het principaal hoger beroep,
      appellanten in het incidenteel hoger beroep,
      in eerste aanleg: gedaagden in conventie en eisers in voorwaardelijke reconventie,
      hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden], 
      advocaat: mr. R. Glas, kantoorhoudend te Leeuwarden.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg 
    
    
      In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van 14 november 2012 en 2 juli 2013 van de kantonrechter in aanvankelijk de rechtbank Leeuwarden en later de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden (hierna: de kantonrechter).
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep 
    
    
      2.1
      Het verloop van de procedure is als volgt:
      - de dagvaarding in hoger beroep d.d. 30 juli 2013,
      - de memorie van grieven, met producties,
      - de memorie van antwoord, tevens van grieven in incidenteel hoger beroep en akte vermeerdering van eis, met producties,
      - de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, met een productie,
      - een akte van [geïntimeerden],  
      - een antwoordakte met productie van [appellante].
      
    
    
      2.2
      Vervolgens hebben partijen  de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
      
    
    
      2.3
      
        De vordering van [appellante] luidt:
         "het vonnis (…) gedeeltelijk te vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van geïntimeerden alsnog af te wijzen, met veroordeling van geïntimeerden in de kosten van de procedure in beide instanties."
      
      
    
    
      2.4
      
        In incidenteel appel hebben [geïntimeerden] na wijziging van eis gevorderd:
         "bij arrest voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis (…) te vernietigen voor zover het de in het incidenteel appel bestreden beslissingen betreft en opnieuw rechtdoende:
        1. [appellante] te veroordelen tot betaling aan [geïntimeerde 1] van een bedrag van € 312.273,- en de daarover verschuldigde wettelijke rente, te berekenen over het bedrag van € 55.800,- vanaf 31 oktober 2012 tot aan de dag der algehele voldoening, en te berekenen over het bedrag van € 256.473,- vanaf 17 december 2013 tot aan de dag der algehele voldoening", 
        en voorts [appellante] te veroordelen in de proceskosten.
      
      
    
  
  
    
      3De feiten 
    
    
      3.1
      
        Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2.1 tot en met 2.10  van genoemd vonnis van 2 juli 2013 is, behoudens ten aanzien van de vaststelling waartegen grief I in principaal appel is gericht, geen grief ingediend. Voor zover met deze grief wordt betwist dat LOV gebruik heeft gemaakt van het gehuurde vanaf 1 januari 2012 tot het einde van de huurovereenkomst, is die grief terecht opgeworpen nu [geïntimeerden] heeft meegedeeld haar andersluidende standpunt in appel niet langer te handhaven.
        Voor zover met de grief ook wordt beoogd de verhouding tussen [appellante] en Friesch Volmachtbedrijf B.V. nader in te kleuren, ziet de grief niet op de feitenvaststelling. Het hof komt daar in rechtsoverweging 5.7 op terug. 
        Samen met wat in hoger beroep is komen vast te staan luiden de feiten als volgt.
      
      
    
    
      3.2
      
        [geïntimeerde 1] Holding, een onderneming van [geïntimeerde 1] (c.s.), heeft op 22 augustus 2007 bij notariële akte haar aandelen in het kapitaal van [X]'s Assurantiebedrijf B.V. (hierna: [X]) geleverd aan [B.V. Y] (hierna: [B.V. Y]) tegen een overnamesom van € 2.700.000,-. In verband met de overname is de sub 3.4 vermelde huurovereenkomst gesloten. 
      
    
    
      3.3
      
        [B.V. Y] is op 14 januari 2008 gefuseerd met [X] (waarbij [X] de verdwijnende vennootschap was) en heet sindsdien [appellante] Verzekeringen B.V. (verder [appellante] genoemd). 
      
    
    
      3.4
      
        Tussen [geïntimeerden] als verhuurders en [X] als huurder is eveneens op 22 augustus 2007 en met ingang van die dag een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230a BW gesloten met betrekking tot het kantoorgebouw aan de [adres] te ([postcode]) [woonplaats], zulks voor de duur van twee jaar, met de mogelijkheid van een aansluitende voortzetting voor een periode van drie jaren, alsdan tot en met 21 augustus 2012. 
        Artikel 8 van de huurovereenkomst bepaalt onder het kopje "bijzondere bepalingen" onder meer: 
        
          “8.2	De door de huurder gepleegde investeringen in het verhuurde pand bedragen per 22 augustus 2007: € 83.193,-. Bij het einde van de huurovereenkomst wordt de waarde van de huurderinvesteringen door verhuurder aan huurder vergoed (in geval van opzegging/ beëindiging overeenkomst ed.) dan wel wordt deze in mindering gebracht op de taxatiewaarde (in geval van uitoefening koopoptie door huurder) van het pand. 
        
        
          De waarde(-ontwikkeling) van de huurderinvesteringen wordt als volgt berekend:
        
        
          - Het bedrag van de huurderinvesteringen wordt jaarlijks (eventueel tijdsgelang) verminderd met 10% afschrijving.” 
        
      
      
    
    
      3.5
      
        Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen van de ROZ voor artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte uit 2003 van toepassing verklaard. Deze luiden, voor zover van belang:
        
          “Onderhuur
        
      
    
    
      8.1
      
        Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, ofwel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een personenvennootschap of rechtspersoon. 
      
    
    
      8.2
      
        In geval huurder handelt in strijd met bovenstaande bepaling, verbeurt huurder aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede schadevergoeding te vorderen.” 
      
      
    
    
      3.6
      Na het verstrijken van de eerste periode van twee jaar is de huurovereenkomst tussen partijen voortgezet voor de overeengekomen aansluitende periode tot en met 21 augustus 2012. Bij aangetekende brief van 29 juli 2011 heeft [appellante] de huurovereenkomst - met inachtneming van de contractuele opzegtermijn - opgezegd. In de opzeggingsbrief heeft [appellante] aan [geïntimeerden] verzocht om, conform artikel 8.2 van de huurovereenkomst, de aldaar bedoelde huurderinvestering, na vermindering van afschrijving becijferd op € 41.596,50, aan [appellante] te voldoen. [geïntimeerden] hebben zulks echter geweigerd. 
      
    
    
      3.7
      
        [appellante] heeft van 1 januari 2011 tot 1 januari 2012 haar zustervennootschap Friesch Volmachtbedrijf B.V. (hierna: FV) gebruik laten maken van het gehuurde. Vanaf 1 januari 2012 tot het einde van de huurovereenkomst is het pand niet feitelijk in gebruik geweest. De huur is volledig betaald tot de einddatum van de overeenkomst. 
      
    
  
  
    
      4De vorderingen en beoordeling in eerste aanleg
    
    
      4.1
      
        [appellante] heeft in conventie aanspraak gemaakt op betaling van de nog niet afgeschreven huurdersinvestering van € 41.596,50, zoals bedoeld in art. 8.2 van de huurovereenkomst, vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten.
      
    
    
      4.2
      Voor het geval [appellante] rechten van [X] uit de huurovereenkomst kan doen gelden, hebben [geïntimeerden] in reconventie, voor zover in hoger beroep nog van belang, gevorderd voor recht te verklaren dat [appellante] art. 8.1 van de algemene bepalingen heeft overtreden en de contractuele boete van art. 8.2 verschuldigd is, en [appellante] te veroordelen tot betaling van die boete van € 45.840,- met wettelijke rente. 
      
    
    
      4.3
      De kantonrechter heeft zowel de vordering in conventie als die in reconventie toegewezen, zij het dat de in conventie gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn gematigd.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling in hoger beroep 
    
    
      5.1
      
        
          [geïntimeerden] hebben in incidenteel appel hun eis gewijzigd en vermeerderd. [appellante] heeft zich gerefereerd. Het hof zal recht doen op de gewijzigde eis nu de wijziging bij eerst mogelijke gelegenheid in hoger beroep heeft plaatsgevonden en deze wijziging ook overigens niet in strijd is met de procesorde. 
        Deze wijziging komt hierop neer dat [geïntimeerden] de in eerste aanleg gevorderde en door de kantonrechter toegewezen boete voor verboden ingebruikgeving aan FV gedurende het jaar 2011 verhogen tot € 55.800,-  en thans ook aanspraak maken op de boete van art. 8.2 van de algemene bepalingen over de periode van 14 januari 2008 tot 22 augustus 2012, waarin niet [X] maar [appellante] het gehuurde zonder schriftelijke toestemming van [geïntimeerden] gebruikte, aldus [geïntimeerden] 
        Bij de beoordeling van het geschil laat het hof de door [appellante] bij haar laatste akte overgelegde productie buiten beschouwing nu [geïntimeerden] daarop niet meer hebben kunnen reageren. Uit hetgeen hierna volgt blijkt dat [appellante] daardoor niet in haar belangen wordt geschaad. 
      
      
    
    
      5.2
      
        In principaal appel heeft [appellante] zes grieven geformuleerd. Voor zover gericht tegen de feitenvaststelling is grief I in principaal appel reeds besproken en gegrond bevonden. De grieven keren zich voorts tegen het oordeel dat [appellante] in strijd met art. 8.1 van de algemene bepalingen heeft gehandeld door het gehuurde in gebruik te geven aan FV (grieven I en II), tegen verwerping van haar beroep op rechtsverwerking (grief III), haar stelling dat het onaanvaardbaar is dat [geïntimeerden] zich op art. 8.1 van de algemene bepalingen zou mogen beroepen (grief IV) en haar beroep op matiging van de boete (grief V). Grief VI bestrijdt de conclusie in reconventie.  
        In incidenteel appel bestrijden [geïntimeerden] dat art. 8.1 van de algemene bepalingen alleen zou zien op onderhuur en niet op inbreng bij fusie (incidentele grief 1). Incidentele grief 2 is gericht tegen de in conventie toegewezen vergoeding voor de huurdersinvestering; grief 3 tegen de toewijzing van buitengerechtelijke kosten. Met incidentele grief 4 herstellen [geïntimeerden] hun onjuiste berekening van de boete wegens ingebruikgeving aan FV.
      
      
    
    
      5.3
      
        Het hof zal eerst het geschil omtrent de huurdersinvestering, artikel 8 van de huurovereenkomst zelf, bespreken. Volgens [geïntimeerden] berust deze bepaling in het door [B.V. Y] opgestelde huurcontract op een vergissing, omdat bedoelde investeringen ten goede zijn gekomen aan [geïntimeerde 1] Holding en zijn verrekend met de koopsom van de aandelen. Voor het geval [appellante] wel enig recht aan art. 8 van de overeenkomst konden ontlenen, behoeven [geïntimeerden] niet te betalen omdat de investeringen volledig zijn afgeschreven, aldus [geïntimeerden]
        Het hof verwerpt deze, als verweer bedoelde, stellingen. 
        Het is evident dat door de huurder aangebrachte verbeteringen in een gebouw, welke verbeteringen niet eenvoudig ongedaan te maken zijn bij het einde van de huur, ten goede komen aan de verhuurder/eigenaar van het pand. 
        De betwiste bepaling omtrent de daarvoor door de verhuurder te betalen vergoeding maakt deel uit van een overzichtelijk contract van 4 pagina’s en is op iedere pagina voorzien van parafen van de contracterende partijen. De bewuste bepaling is bovendien voorzien van het kopje “bijzondere bepalingen” waaronder slechts twee afspraken staan: naast de onderhavige bepaling een recht van eerste koop. Het hof acht het bijzonder onwaarschijnlijk dat dergelijke specifieke bepalingen zijn opgenomen zonder eerst besproken te zijn en dat een ondernemer als [geïntimeerde 1] een dergelijk contract per pagina parafeert en het contract ondertekent zonder van deze bepalingen kennisgenomen te hebben. 
      
      
    
    
      5.4
      
        Daar komt nog bij dat de onderbouwing van de beweerde vergissing ook niet overtuigt. De als productie 27 bij repliek overgelegde berekening van de aan [B.V. Y] over te dragen aandelen sluit op € 2.549.605,- als waarde-indicatie van de aandelen per 31 december 2006, te vermeerderen met rente over de periode van 1 januari tot 1 juli 2007 tot een totaalbedrag van € 2.613.345,-. Niet meegenomen in deze berekening zijn de volgende posten: 
        
          "Meer/minderwaarde:
        
      
      
        - huurdersinvesteringen		overname bw
      
      
        - inventaris pm
      
      
        - vervoermiddelen		overname bw
      
      
        - belastinglatentie + of -	pm".
      
      
        Waar vast staat dat de holding van [geïntimeerde 1] € 2,7 miljoen voor de aandelen heeft ontvangen, is niet uiteengezet welk bedrag deze holding door middel van verrekening heeft betaald voor de verbeteringen in het pand, ook niet in het e-mailbericht van accountant [accountant] d.d. 8 maart 2013 (gevoegd achter productie 28 bij repliek). 
        Het hof constateert voorts dat accountant [accountant] in zijn eerdere brief van 15 maart 2012 (eveneens productie 28 bij repliek) ook niet aangeeft dat artikel 8 ten onrechte in de huurovereenkomst staat omdat de holding van [geïntimeerde 1] de huurdersinvestering al zou hebben afgekocht.
        Aan het aanbod om [accountant] als getuige te horen over de aandelenoverdracht en het verdisconteren van de waarde van de huurdersinvesteringen in de overnamesom ligt geen concrete stelling ten grondslag die, indien bewezen, leidt tot afwijzing van het beroep op art. 8 van de huurovereenkomst. Het hof passeert daarom dat aanbod. 
      
      
    
    
      5.5
      
        Het hof volgt [geïntimeerden] ook niet in hun stelling dat, in plaats van de duidelijke formule in art. 8 van de huurovereenkomst waaruit volgt dat jaarlijks 10% wordt afgeschreven op het genoemde bedrag, ook rekening moet worden gehouden met investeringen van [X] uit 1994 en hogere feitelijke afschrijvingen door [appellante] vanaf 2007 (hetgeen [appellante] overigens betwist). [geïntimeerden] hebben immers geen enkele grondslag voor die stelling aangevoerd, laat staan een grondslag die afwijking van de overeenkomst op dit punt rechtvaardigt.
        De tegen toewijzing van de niet afgeschreven investeringen gerichte grief 2 in incidenteel appel wordt daarom verworpen.
      
      
    
    
      5.6
      
        Volgens [geïntimeerden] heeft de kantonrechter ten onrechte buitengerechtelijke incassokosten toegewezen over de in de vorige overweging bedoelde vordering omdat de verrichte werkzaamheden ter instructie van de zaak waren.
        Het hof verwerpt dit standpunt. Reeds bij opzegging van de huurovereenkomst (ruim een jaar voordat deze vijf jaar zou hebben geduurd) is aanspraak gemaakt op het contractueel verschuldigde bedrag bij het einde van de huur. Uit de bij dagvaarding in eerste aanleg overgelegde correspondentie volgt dat [geïntimeerden] nog tijdens de looptijd van de huurovereenkomst de aanspraak hebben afgewezen, waarna [geïntimeerden] voor diverse ankers zijn gaan liggen ter afwending van die aanspraak en betalingsverzoeken naast zich hebben neergelegd. De buitengerechtelijke werkzaamheden zijn in randnummers 28 en 29 van de inleidende dagvaarding voldoende toegelicht. Grief 3 in incidenteel appel is ongegrond.
      
      
    
    
      5.7
      
        Beide partijen hebben de strekking van art. 8.1 van de algemene bepalingen ter discussie gesteld, welke bepaling luidt zoals onder 3.5 weergegeven. 
        Het hof overweegt dat is gesteld noch gebleken dat partijen hebben onderhandeld over de inhoud van de algemene bepalingen conform het ROZ-model. Aan de taalkundige betekenis van de tekst van het beding, gelezen in het licht van de strekking daarvan, komt daarom doorslaggevende betekenis toe voor het antwoord op de vraag welke betekenis de contractspartijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan het beding hebben mogen toekennen en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.  
        De kantonrechter heeft geoordeeld dat art. 8 lid 1 slechts ziet op afstaan van het gehuurde in huur, onderhuur of gebruik aan een derde, waarvan bij rechtsopvolging onder algemene titel geen sprake is. Het hof deelt dat oordeel: het beding beoogt blijkens de tekst ervan te voorkomen dat een derde ofwel het gehuurde gebruikt, ofwel gebruik kan maken van het huurrecht van de huurder, zonder toestemming van de verhuurder. 
        Bij rechtsopvolging onder algemene titel, zoals bij fusie en (af-)splitsing, is geen sprake van een derde-verkrijger. Belangen van schuldeisers zoals een verhuurder worden beschermd door wettelijke bepalingen, zoals art. 2: 316  en 2:334t BW. 
        Dat van (af-)splitsing sprake was, zoals [appellante] heeft aangevoerd onder verwijzing naar een wettelijke plicht tot herstructurering, is door [geïntimeerden] niet voldoende gemotiveerd betwist. 
        Overigens hebben [geïntimeerden] ook geen financieel nadeel geleden doordat [X] is opgegaan in [appellante] en FV later van [appellante] is afgesplitst. De huur is immers tot het einde van de huurovereenkomst stipt betaald. Dat zij, wanneer wel gevraagd had moeten worden om toestemming voor gebruik door [appellante] en/of FV, daaraan de voorwaarde hadden kunnen verbinden van schrapping van de onder 5.3 tot en met 5.5 besproken contractsbepaling 
        -zoals zij in hoger beroep aanvoeren- is geen nadeel als gevolg van fusie en/of splitsing maar een haar in dat geval niet toekomend voordeel.   
      
      
    
    
      5.8
      Het voorgaande brengt mee dat de grieven I en II in principaal appel gegrond zijn en dat incidentele grief 1 ongegrond is. De vordering in reconventie is ten onrechte (deels)  toegewezen. Bij bespreking van de overige grieven in principaal appel heeft [appellante] geen belang meer. Datzelfde geldt voor incidentele grief 4, waarbij [geïntimeerden] gelet op het voorgaande geen belang meer hebben.
      
    
    
      5.9
      Het bestreden vonnis in conventie zal worden bekrachtigd en het vonnis in reconventie wordt vernietigd. Wat meer of anders is gevorderd zal worden afgewezen. [geïntimeerden] worden, als de in het principaal en het incidenteel appel in het ongelijk te stellen partij, veroordeeld in de kosten van het geding in reconventie in eerste aanleg en in de kosten van het hoger beroep (salaris advocaat volgens liquidatietarief in principaal appel 2½ punt, tarief IV; in incidenteel appel ½ punt, tarief VI). 
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Leeuwarden van 2 juli 2013, tussen partijen in conventie gewezen;
    
    
    
      vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Leeuwarden van 2 juli 2013, voor zover in reconventie gewezen, en doet opnieuw recht in reconventie;
    
    
    
      wijst de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog af;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van de procedure in reconventie in eerste aanleg, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellante] vastgesteld op € 1.800,-  voor salaris gemachtigde overeenkomstig het liquidatietarief;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerden] voorts in de proceskosten van het geding in hoger beroep, zowel in principaal als in incidenteel appel, en stelt deze kosten aan de zijde van [appellante] vast op:
    
    - € 4.077,50 voor geliquideerd salaris van de advocaat in principaal appel,
    - € 1.631,50 voor geliquideerd salaris van de advocaat in incidenteel appel,
    - € 1.942,65 voor verschotten,
    - € 131,00 voor nasalaris van de advocaat,
    - te vermeerderen met de wettelijke rente over voormelde bedragen
    vanaf 14 dagen na betekening van deze uitspraak tot de dag der algehele voldoening,
    - € 68,00 voor nasalaris van de advocaat indien niet binnen veertien dagen na
    aanschrijving aan deze uitspraak is voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;
    
    
      verklaart dit arrest (voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft) uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mr. M.E.L. Fikkers, mr. R.A. van der Pol en mr. D.H. de Witte en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 20 januari 2015.