ECLI:NL:GHSHE:2010:BO7929, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 07-12-2010, HD 200.050.649
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2010-12-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte.
        Hantering wachttermijn door woningcorporatie.

GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH 
      Sector civiel recht 
    
      
    zaaknummer HD 200.050.649 
     
    arrest van de zevende kamer van 7 december 2010 
      
    in de zaak van 
     
    
      de stichting STICHTING BRABANTWONEN, 
      gevestigd te [vestigingsplaats], 
      appellante, 
      advocaat: mr. E.H.H. Schelhaas, 
    
      
    tegen: 
     
    
      [X.], 
      wonende te [woonplaats], 
      geïntimeerde,   
      advocaat: mr. T.P.M. Kouwenaar, 
    
      
    op het bij exploot van dagvaarding van 30 november 2009 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie ‘s-Hertogenbosch gewezen vonnis van 10 september 2009 tussen appellante - BrabantWonen - als gedaagde en geïntimeerde - [X.] - als eiser. 
      
    1.  Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 612811/rolnummer 09-2304)  
      
    Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis. 
            
    2.  Het geding in hoger beroep 
      
    2.1  BrabantWonen is tijdig van dit vonnis in hoger beroep gekomen. Bij appeldagvaarding met grieven heeft BrabantWonen onder overlegging van drie producties vier grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot alsnog afwijzing van de vorderingen van [X.]. 
      
    2.2  Bij memorie van antwoord heeft [X.] onder overlegging van één productie de grieven bestreden. 
      
    2.3  Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd. 
     
    3.  De gronden van het hoger beroep 
      
    Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de appeldagvaarding met grieven. Met de grieven wordt het geschil in volle omvang aan het hof ter beoordeling voorgelegd. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 
    
    4.  De beoordeling 
      
    4.1  BrabantWonen is in eerste aanleg in de dagvaarding en in het vonnis waarvan beroep aangeduid als “Stichting Brabant Wonen [vestigingsnaam], gevestigd te [vestigingsplaats]”. In de conclusie van antwoord en in de appeldagvaarding heeft BrabantWonen zichzelf aangeduid zoals in de kop van dit arrest vermeld. Het hof gaat ervan uit dat de door BrabantWonen zelf gehanteerde aanduiding de juiste is. Voor partijen is het in ieder geval kennelijk duidelijk welke rechtspersoon bedoeld wordt. 
      
    
      4.2  Het gaat in dit hoger beroep om het volgende. 
      a)  [X.] heeft vanaf 2002 met zijn toenmalige echtgenote [Y.] de woning aan de [woonadres] te [woonplaats] van BrabantWonen gehuurd. Zij bewoonden deze woning met hun vier minderjarige kinderen. 
      b)  Op vordering van BrabantWonen is de huurovereenkomst bij vonnis van de kantonrechter te ‘s-Hertogenbosch van 15 september 2005 ontbonden op de grond dat [X.] en [Y.] zich wegens overlast aan omwonenden niet hielden aan hun verplichting uit de huurovereenkomst om zich als goed huurder te gedragen. Tegen dit vonnis is geen hoger beroep ingesteld. Het vonnis is op 28 september 2005 betekend, maar BrabantWonen is destijds niet tot ontruiming van het gehuurde overgegaan. 
      c)  In februari 2007 zijn de vier kinderen in het kader van een ondertoezichtstelling uit huis geplaatst. [X.] is in april 2008 van [Y.] gescheiden, waarbij aan [X.] het huurrecht toekwam. [Y.], die met verstandelijke beperkingen kampt, is in een crisisopvang opgenomen. 
      d)  Op 6 juni 2008 is opnieuw een bevel tot ontruiming op grond van het vonnis van 15 september 2005 aan [X.] betekend. Bij vonnis van 1 september 2008 heeft de voorzieningenrechter een vordering van [X.] tot schorsing van de executie afgewezen. Tegen dit vonnis is geen hoger beroep ingesteld. De woning is op 7 oktober 2008 ontruimd. 
      e)  [X.] is sinds 2002 als woningzoekende bij BrabantWonen ingeschreven, na zijn echtscheiding als eenpersoons- huishouden. BrabantWonen heeft [X.] laten weten dat hij op grond van het Convenant Woonruimteverdeling [vestigingsnaam] 2003 (prod. 3 appeldagvaarding) gedurende een periode van drie jaar, te rekenen vanaf oktober 2008, geen woning zal kunnen huren van de bij WoonService aangesloten corporaties. BrabantWonen is hierbij aangesloten. 
      f)  [X.] heeft bij BrabantWonen zonder succes aangedrongen op het buiten toepassing laten van de wachttermijn van drie jaar na ontruiming van de eerder gehuurde woning. 
    
      
    4.3  In deze procedure stelt [X.] dat de overlast niet door hem werd veroorzaakt, zodat BrabantWonen jegens hem onrechtmatig handelt door zijn formele verantwoordelijkheid als huurder voor de overlast als grondslag te hanteren voor toepassing van het beleid van de bij WoonService aangesloten corporaties. Door hem niet meteen in aanmerking te laten komen voor een nieuwe huurwoning handelt BrabantWonen volgens [X.] in strijd met haar verplichtingen jegens hem en onrechtmatig. Op grond daarvan vordert [X.] veroordeling van BrabantWonen om hem, zonder tegenwerping van een wachtperiode van drie jaren na de ontruiming d.d. 7 oktober 2008, volgens de gebruikelijke regels van de samenwerkende corporaties regio [regiovestiging], in aanmerking te laten komen voor passende woonruimte. BrabantWonen heeft de vordering bestreden. Bij het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter de vordering van [X.] toegewezen op de grond dat sprake is van een bijzondere situatie die meebrengt dat BrabantWonen zich ten aanzien van [X.] dient te onthouden van toepassing van het door haar vastgestelde beleid. 
      
    4.4  In eerste aanleg heeft BrabantWonen in de derde alinea van haar conclusie van antwoord gesteld: “Ook staat vast, dat de overlast niet werd veroorzaakt door eiser zelf, maar door zijn zwakbegaafde echtgenote en de vier jonge kinderen.” Hiermee heeft BrabantWonen de juistheid van de desbetreffende stelling van [X.] erkend. In hoger beroep komt BrabantWonen hierop terug, maar dat stuit af op het bepaalde in artikel 154 Rv. Het eerste lid van deze bepaling omschrijft een gerechtelijke erkentenis als het in een aanhangig geding uitdrukkelijk erkennen van de waarheid van een of meer stellingen van de wederpartij. De aangehaalde zinsnede is aan te merken als een gerechtelijke erkentenis. Artikel 154 lid 2 Rv bepaalt dat een gerechtelijke erkentenis slechts kan worden herroepen indien aannemelijk is dat zij door een dwaling of niet in vrijheid is afgelegd. Dat een dergelijke situatie zich voordoet is gesteld noch gebleken. Dit betekent dat als vaststaand aangenomen dient te worden dat de overlast die tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning heeft geleid niet door [X.] is veroorzaakt. Bij de verdere beoordeling zal het hof van dit gegeven uitgaan. 
      
    4.5  Door [X.] is niet betwist dat BrabantWonen, overeenkomstig het Convenant tussen de gemeente [gemeentenaam] en acht in de regio [regiovestiging] werkzame woningcorporaties, als vast beleid hanteert dat kandidaat-huurders in een aantal gevallen eerst na een wachttijd van drie jaar opnieuw in aanmerking kunnen komen voor een huurwoning. Door [X.] is evenmin betwist dat BrabantWonen in beginsel uitvoering kan en mag geven aan het beleid zoals dit in het Convenant is opgenomen. 
      
    4.6  BrabantWonen doet in dit geval een beroep op de in artikel 13 onder h. van dit Convenant opgenomen bepaling dat een kandidaat-huurder kan worden geweigerd indien ‘een eerder huurcontract met de kandidaat-huurder is ontbonden omdat deze zich niet gedragen heeft zoals een goed huurder betaamt’. Volgens [X.] doet deze situatie zich niet voor omdat de overlast niet aan hem te wijten is geweest; volgens BrabantWonen is deze bepaling wel van toepassing op [X.]. 
      
    4.7  Het hof overweegt hierover het volgende. In het vonnis van 15 september 2005, waarbij de huurovereenkomst is ontbonden, is - thans onherroepelijk - geoordeeld dat [Y.] en [X.] zich niet hebben gehouden aan hun verplichting uit die huurovereenkomst om zich als goed huurder te gedragen. De kantonrechter heeft hierbij in aanmerking genomen dat [X.] zijn toezeggingen om de overlast te beëindigen of te beperken niet is nagekomen. Dat betekent dat ook ten aanzien van [X.] zich de situatie voordoet waar artikel 13 onder h. van het Convenant op ziet. Het hof tekent hierbij nog aan dat BrabantWonen zich in deze aangelegenheid niet baseert op toepassing van een wachttermijn vanwege eerdere en te verwachten ernstige overlast, zoals in het Convenant in artikel 13 onder d. opgenomen. De hiervoor aangeduide erkentenis ten aanzien van de oorzaak van de overlast brengt geen verandering in de situatie die wordt bestreken door artikel 13 onder h.: er is en blijft sprake van een ontbinding van een eerder met de kandidaat-huurder gesloten huurcontract met als reden dat de kandidaat-huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. 
      
    4.8  Door BrabantWonen is in hoger beroep voldoende onderbouwd dat het voor woningcorporaties die zich hebben gebonden aan beleidsregels als in het Convenant zijn opgenomen, van groot belang is die regels in voorkomende gevallen ook daadwerkelijk te hanteren. Daarbij zal niet snel aangenomen moeten worden dat zich een uitzondering voordoet die aan toepassing in de weg staat. Naar het oordeel van het hof is dat in de onderhavige kwestie niet het geval. [X.] kan en mag door BrabantWonen worden aangesproken op zijn verantwoordelijkheid als huurder. Het onderscheid dat [X.] maakt door zijn verantwoordelijkheid als huurder aan te duiden als een formele verantwoordelijkheid (waarbij de materiële verantwoordelijkheid in zijn ogen bij [Y.] ligt) kan hem niet baten aangezien in het vonnis van 15 september 2005 een dergelijk onderscheid niet aan de orde is. Door [X.] is overigens ook niet duidelijk gemaakt waarop een dergelijk onderscheid met de daaraan door hem gewenste gevolgen gebaseerd zou zijn. Gedurende de echtelijke samenwoning was [X.] op grond van artikel 7:266 BW aansprakelijk voor het wangedrag van zijn toenmalige echtgenote en bovendien heeft hij zelf zich niet als een goed huurder gedragen door onvoldoende maatregelen te nemen die de overlast zouden beperken of wegnemen. In ieder geval kan niet worden gezegd dat BrabantWonen jegens [X.] onrechtmatig dan wel in strijd met enige verplichting handelt door tegenover hem vast te houden aan haar beleid. 
      
    4.9  Door [X.] is nog aangevoerd dat hij van BrabantWonen had begrepen dat deze de wachttermijn niet zou toepassen. Door [X.] is evenwel op geen enkele wijze met concrete feiten of omstandigheden onderbouwd wanneer en door wie van de kant van BrabantWonen jegens hem enige mededeling of toezegging is gedaan waardoor hij erop mocht vertrouwen dat de wachttermijn voor hem niet zou gelden. Het hof gaat daarom aan deze stelling voorbij.   
      
    4.10  De consequentie van een en ander is dat de vordering van [X.] niet voor toewijzing in aanmerking komt. Door [X.] zijn ook voor het overige geen feiten of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel leiden, zodat zijn bewijsaanbod als niet relevant wordt gepasseerd. De grieven van BrabantWonen slagen; deze behoeven geen afzonderlijke behandeling. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd met veroordeling van [X.] in de kosten van beide instanties. 
     
    5.  De uitspraak 
      
    Het hof: 
      
    vernietigt het vonnis waarvan beroep en, opnieuw rechtdoende: 
      
    wijst de vordering van [X.] af; 
      
    veroordeelt [X.] in de kosten van het geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van BrabantWonen begroot op € 300,= aan salaris gemachtigde in eerste aanleg en op € 85,98,= aan dagvaardingskosten, € 262,= aan vast recht en op € 894,=   aan salaris advocaat in hoger beroep; 
      
    verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
      
    Dit arrest is gewezen door mrs. Meulenbroek, Den Hartog Jager en Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 7 december 2010.