ECLI:NL:RBMNE:2014:2520, Rechtbank Midden-Nederland, 25-06-2014, C-16-343969 - HA ZA 13-353
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2014-06-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koop onroerende zaken. Bodemverontreiniging. Vordering tot schadevergoeding wegens schending mededelingsplicht door verkoper.

vonnis
    RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Afdeling Civiel recht
      handelskamer
    
    
    
      locatie Utrecht
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/16/343969 / HA ZA 13-353 (HV/1325)
    
    
    
      
        Vonnis van 25 juni 2014
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      wonende te [woonplaats],
      eiseres,
      advocaat mr. L.C. de Jong te Woerden,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats],
      gedaagde,
      advocaat mr. H.J.M. Winkelhuijzen te Alphen aan den Rijn.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 18 september 2013;
        
        
          de voorafgaand aan de comparitie door [eiseres] ingezonden producties;
        
        
          de voorafgaand aan de comparitie door [gedaagde] ingezonden producties;
        
        
          het proces-verbaal van comparitie van 31 maart 2014;
        
        
          de akte na comparitie van [eiseres];
        
        
          de akte na comparitie van [gedaagde].
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        
          [gedaagde] heeft bij akte van levering van 3 september 1997 de onroerende zaak aan de 
        
          [adres] te [plaats], met de woonboerderij “[naam]”, diverse opstallen en grasland, in eigendom verworven. Deze onroerende zaak (hierna te noemen het perceel) vormde een deel van het kadastrale perceel gemeente [plaats], sectie A, nummer 2762 (oud) van ruim 7 hectare. 
      
      
    
    
      2.2.
      
        Voorafgaand aan en in verband met het voornemen tot de overdracht van het 
        perceel aan [gedaagde] heeft Ingenieursbureau [A] (hierna te noemen [A]) op verzoek van de toenmalige eigenaren in april/mei 1997 een verkennend onderzoek naar bodemverontreiniging uitgevoerd. In het daarvan opgestelde rapport d.d. 16 mei 1997 met nummer 3-33-174-2, hierna te noemen rapport 2, is, voor zover voor de beoordeling relevant, het volgende vermeld:
      
      
      
        
          “5. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN
        
      
      
      
        
          Onderzoek is uitgevoerd op twee locaties te [plaats]. Eén locatie betreft een woonperceel met een leegstaande woning, horend bij een voormalige boerderij aan de [adres]. Uit gegevens, verstrekt door de opdrachtgever [de rechtsvoorganger van [gedaagde]; toevoeging rb.], blijkt dat er op deze locatie geen milieubelastende activiteiten hebben plaats gevonden. Op basis van deze informatie is de hypothese ‘onverdachte locatie’ gesteld. De tweede locatie betreft een voormalige sloot. Deze sloot is in de periode ’50-’72 gedempt met onbekend materiaal. Voor het onderzoek op deze locatie is uitgegaan van verdacht terrein met heterogeen verspreide onbekende verontreiniging.
      
      
      
        
          Locatie: [adres]
        
        
          (…)
        
        
          Op basis van de hiervoor genoemde gegevens is het noodzakelijk de gestelde hypothese te verwerpen. De mate van verontreiniging van de grond van mengmonster 2 is, volgens de Leidraad Bodembescherming, aanleiding voor een nader onderzoek. (…)
        
      
      
      
        
          Locatie: gedempte sloot
        
        
          (…) Over de gehele lengte van de sloot en in een breedte variërend van tien tot vijftien meter is puin en huisvuil aangetroffen. (…)
        
      
      
      
        
          Op basis van de hiervoor genoemde gegevens is het noodzakelijk de gestelde hypothese (verdachte locatie) te handhaven. De kwaliteit van het gestorte materiaal is aanleiding voor nadere stappen. De aangetroffen concentraties zijn van dien aard dat de provincie een saneringsbevel kan uitvaardigen. Uit het onderzoek blijkt dat (nog) geen sprake is van verspreiding van de verontreiniging naar de ondergrond of het grondwater. Geadviseerd wordt dan ook de mogelijkheden van verwijdering of isolatie van het gestorte materiaal te bestuderen. Wanneer geen maatregelen worden ondernomen bestaat de kans op verspreiding van de verontreiniging en een sanering met de daarbij horende hoog oplopende saneringskosten.” 
        
      
      
    
    
      2.3.
      
        In september/oktober 1997 heeft [A] in opdracht van [gedaagde] nader 
        onderzoek verricht. Van dit onderzoek zijn vier rapporten opgesteld, te weten:
      
      a. het rapport Verkennend onderzoek naar bodemverontreiniging ter plaatse van een 
      
        bouwblok aan de [adres] te [plaats], gedateerd 24 september 1997, met rapportnummer 3-33-174-4a (hierna te noemen rapport 4a); 
        uit dit rapport (op pagina 2, onder 2.1) en bijlage 2 daarbij blijkt dat de onderzoeklocatie een strook grond van circa 500 m2 onder en om de woonboerderij en de aangrenzende dwarsschuur (hierna te noemen het bouwblok) aan de [adres] betreft;
      
      het rapport Verkennend en nader onderzoek naar bodemverontreiniging ter plaatse 
      
        van [adres] te [plaats], gedateerd 13 oktober 1997, met rapportnummer 3-33-174-4B (hierna te noemen rapport 4b); 
        uit dit rapport (op pagina 2, onder 2.1) en bijlage 2 daarbij blijkt dat de onderzoeklocatie een strook grond van circa 3.600 m2, bestaande uit het bouwblok en een aangrenzende (achtergelegen) strook grond (hierna te noemen de bouwkavel) aan de [adres] betreft;
      
      het rapport Bepaling omvang gedempte sloot ter plaatse van weideperceel 
      
        (voormalige stortplaats) achter [adres] te [plaats], gedateerd 24 oktober 1997, met rapportnummer 3-33-174-4c (hierna te noemen rapport 4c);
        uit dit rapport (op pagina 2, onder 2.1) en bijlage 2a blijkt dat de onderzoeklocatie een langgerekte strook grond van circa 750m2 (hierna te noemen de gedempte sloot) aan de [adres] betreft; de in het rapport vermelde bijlage 2 ontbreekt;
      
      het (in deze procedure niet overgelegde) rapport Aanvullend onderzoek ter plaatse 
      van een weideperceel (voormalige stortplaats) achter [adres] te [plaats], gedateerd 28 november 1997, met rapportnummer 2-22-174-5c (hierna te noemen rapport 5c).
      
    
    
      2.4.
      
        In opdracht van [gedaagde] heeft Sloop- en handelsonderneming [B]
        
          [plaats] B.V. in september/oktober 1997 op het perceel sloop- en graaf/grondwerkzaamheden uitgevoerd. Een deel van het perceel is door Loonbedrijf [C] afgedekt met een laag gebiedseigen zwarte grond, verkregen door uitgraving van sloten op het perceel.
      
      
    
    
      2.5.
      
        Bij brief van 18 november 1997 aan [gedaagde], waarin als referentie van [gedaagde] is vermeld 
        
          “8 november 1997”, heeft de gemeente [plaats] ingestemd met de door [gedaagde] ingediende verantwoording van de sloop van het “schurendorp” op het perceel [adres]. 
      
      
    
    
      2.6.
      
        Eind 1997 heeft [gedaagde] makelaar [D] 
        ingeschakeld voor de verkoop van het perceel. [eiseres] en haar toenmalige echtgenoot de heer [E] (hierna te noemen [E]) enerzijds en [gedaagde] anderzijds, hebben destijds onderhandeld over de verkoop van het achterste gedeelte van de woonboerderij. [gedaagde] heeft daarnaast in die tijd met mevrouw [F] onderhandeld over de verkoop van het voorste gedeelte van de woonboerderij. Dit heeft in beide gevallen geleid tot een koopovereenkomst.
      
      
    
    
      2.7.
      
        In de ontwerpbeschikking van de Provincie Utrecht, verder te noemen de 
        provincie, van 12 januari 1998 met nummer 98\930018 MBE inzake “[adres] te [plaats] (bouwkavel) UT 1600056”, die bij de onderhandelingen tussen [eiseres]/[E] en [gedaagde] aan de orde is gekomen en als bijlage aan koopovereenkomst I is gehecht (hierna te noemen de ontwerpbeschikking van 12 januari 1998) is, voor zover voor de onderhavige beoordeling relevant, het volgende opgenomen:
      
      
      
        
          “1. Aanvraag
        
      
      
      
        
          Gedeputeerde staten van Utrecht hebben op 17 december 1997 een melding als bedoeld in artikel 28 van de Wet bodembescherming ontvangen van de heer[gedaagde], [adres] (bouwkavel) te [plaats].
        
      
      
      
        
          Het betreft een melding voor de vaststelling ernst en urgentie van het geval van bodemverontreiniging ter plaatse van de locatie [adres] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie A, nummer 2762.
        
      
      
      
        
          Bij deze melding zijn de volgende rapporten van Ingenieursbureau [A] ter beoordeling bijgevoegd:
        
        - Verkennend onderzoek naar bodemverontreiniging ter plaatse van een bouwblok aan de [adres] te [plaats], 24 september 1997, rapportnummer 3-33-174-4a;
        - Verkennend en nader onderzoek naar bodemverontreiniging ter plaatse van een bouwkavel aan de [adres] te [plaats], 13 oktober 1997, rapportnummer 3-33-174-4b.
      
      
      
        
          Uit dit bodemonderzoek blijkt dat zich in de bodem van dit perceelgedeelte geen geval van ernstige bodemverontreiniging is aangetroffen.
        
      
      
      
        
          		2. Ontwerp-beschikking
        
        
          Gelet op het bepaalde in de artikelen 29 en 37 van de Wet bodembescherming is ons college voornemens het volgende te besluiten:
        
      
      
      
        - geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging zoals bedoeld in artikel 29 na de Wbb.
      
      
      
        
          		3 Overwegingen 
        
        
          		(…)
        
      
    
    
      3.2
      
        
          de verontreinigingssituatie grond en grondwater
        
        
          Het betreft het perceelgedeelte zoals aangegeven op de bijgevoegde kaart. Het perceel heeft een oppervlakte van circa 3.600 m². Op het perceelgedeelte bevindt zich is een leegstaande woning en enkele vervallen schuren en er is een tijdelijke mestplaats gesitueerd.
        
        
          		(…)
        
        
          		5. Kadastrale registratie
        
      
      
      
        
          Krachtens het bepaalde in artikel 55 van de Wbb zal ons college een afschrift van deze besluiten, alsmede een kadastrale kaart van het perceel waarop deze besluiten betrekking hebben, zenden aan de Rijksdienst van het Kadaster en de Openbare Registers.”
        
      
      
    
    
      2.8.
      
        In de ontwerpbeschikking van de provincie, van 19 januari 1998 met nummer 
        98\930036 MBE inzake “ontwerpbeschikking (weideperceel) UT 1600055”, die niet als bijlage aan koopovereenkomst I is gehecht (verder te noemen de ontwerpbeschikking van 19 januari 1998) is, voor zover voor de onderhavige beoordeling relevant, het volgende opgenomen:
      
      
      
        
          “1. Aanvraag
        
      
      
      
        
          Gedeputeerde staten van Utrecht hebben op 17 december 1997 een melding als bedoeld in artikel 28 van de Wet bodembescherming ontvangen van de heer [gedaagde], [adres] (weideperceel ) te [plaats].
        
      
      
      
        
          Het betreft een melding inzake het voornemen de bodem ter plaatse van de locatie plaatselijk aangeduid [adres] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie A, nummer 2762, D6 (gedeeltelijk).
        
      
      
      
        
          Bij deze melding is ter beoordeling bijgevoegd de door Ingenieursbureau [A] opgestelde rapport: Aanvullend onderzoek ter plaatse van een weideperceel (voormalige stort) achter [adres] te [plaats], 28 november 1997, rapportnummer 3-33-174-5c. Het Saneringsplan gedempte sloot [adres] te [plaats] is opgesteld door de heer [gedaagde], op 4 december 1997. Op 19 januari 1998 hebben wij een brief van de heer[gedaagde] ontvangen met aanvullende informatie over het saneringsplan.
        
      
      
      
        
          2. Beschikkingen
        
      
      
      
        
          (…) ons college voornemens, (…), het volgende te besluiten.
        
      
      
      
        - Ter plaatse van de bovengenoemde percelen, is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging.
        - Gezien het voornemen van de heer [gedaagde] om zo spoedig mogelijk over te gaan tot sanering (…), stelt ons college pro forma vast dat uiterlijk vier jaar na het van kracht worden van deze beschikking met de sanering dient te worden begonnen.
        - Het bovenvermelde saneringsplan wordt goedgekeurd
      
      
      
        
          3. Overwegingen (…) 
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Verontreinigingssituatie grond en grondwater
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Uit het bovengenoemde bodemonderzoek blijkt dat:
        
        - het onderzochte terreingedelte is gelegen vanaf de wetering tot circa 750 meter richting de [adres] ter plaatse van de voormalige sloot.
        - In de periode 1975 tot 1979 de sloot, met een lengte van circa 750 meter, met vuil is gedempt. (…) dat ook huisvuil en industrieel afval is gestort.
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Saneringsplan
        
        
          (…) Voor deze voormalige stortplaats is sprake van een milieuhygienische locatie specifieke omstandigheid. Daarom kan worden afgeweken van de multifunctionele saneringsvariant en kan gekozen worden voor een variant waarbij de aanwezige verontreiniging geïsoleerd, beheerst en gecontroleerd wordt.
        
      
      
      
        
          Het isoleren van de verontreiniging zal plaats vinden door middel van het aanbrengen en instand houden van een kleilaag van minimaal 40 centimeter dikte.
        
      
      
      
        
          Nazorg
        
        
          (…) De nazorg van deze sanering zal bestaan uit een periodieke veldinspectie van de aangebrachte kleilaag. De verslaglegging van deze veldinspectie zal ter beoordeling aan ons worden aangeboden.
        
      
      
      
        
          De in het saneringsplan beschreven sanering voldoet aan het bij of krachtens artikel 38 van de Wet bodembescherming bepaalde.
        
      
      
      
        
          4. Nadere bepalingen
        
      
      
      
        
          Aangezien de multifunctionele eigenschappen van de bodem ter plaatse van de gedempte sloot niet hersteld worden gelden voor het gebruik van de locatie de volgende beperkingen:
        
        - bij eigendomsoverdracht gaat de verplichting tot nazorg over op de nieuwe eigenaar;
        - wijziging van eigenaar en het gebruik dienen aan ons te worden gemeld;
        - bij graafwerkzaamheden in de verontreinigde grond dienen veiligheidsmaatregelen genomen te worden conform de richtlijnen van de arbeidsinspectie;
        - indien bij werkzaamheden verontreinigde grond vrijkomt dient dit aan ons te worden gemeld.
        
          (…)
        
      
      
      
        
          6. Kadastrale registratie
        
      
      
      
        
          Krachtens het bepaalde in artikel 55 van de Wbb zal ons college een afschrift van deze besluiten, alsmede een kadastrale kaart van het perceel waarop deze besluiten betrekking hebben, zenden aan de Rijksdienst van het Kadaster en de Openbare Registers.”
        
      
      
    
    
      2.9.
      
        In de door [eiseres]/[E] en [gedaagde] op 31 januari 1998 getekende 
        Koopovereenkomst (hierna te noemen koopovereenkomst I) is, voor zover voor de beoordeling van belang, opgenomen:
      
      
      
        
          “(…) van verkoper te hebben gekocht:
        
        
          * het achterste gedeelte van de boerderij “[naam]” op aangehechte situatietekening gemarkeerd met hooiberg, fundering, erf, water, tuin, weiland en ondergrond, staande en gelegen aan de [adres] te [plaats], uitmakende een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie A, nummer 2762 ged. en groot ca. 40 are of zoveel bij uitmeting van het kadaster zal blijken;
        
        
          (…)
        
        
          feitelijke levering, staat van het verkochte
        
        
          artikel 5.
        
        
          (…)
        
        
          2. Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als in lid 6 van dit artikel omschreven, nodig zijn. Aan koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico.
        
        
          (…)
        
        
          6. Koper is voornemens het registergoed 
          na de verbouwing
           als volgt te gebruiken:
        
        
          * het achterste ged. v.d. boerderij als woning en het bouwblok als gastenverblijf/kantoor.
        
        
          (…)
        
        
          juridische levering/ontbindende voorwaarde
        
        
          artikel 6.
        
        
          (…)
        
        
          2. Verkoper heeft kennis gegeven van alle hem bekende lasten (…) en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en blijkend en/of voortvloeiend uit:
        
        
          = 1. de (laatste) akte(n) van levering;
        
        
          (…)
        
        
          = 3. bevelen en/of beschikkingen die op grond van de Wet Bodembescherming gepubliceerd zijn in de openbare registers.
        
        
          Aan deze akte wordt een door koper getekende kopie gehecht van de navolgende stukken:
        
        
          * situatietekening, rapport verkennend bodemonderzoek [A], stichtingsakte en aanvullende bijlagen behorende bij de koopovereenkomst (genummerd van 1 t/m 13).
        
        
          Koper aanvaardt de uit deze stukken voortvloeiende lasten en beperkingen uitdrukkelijk. Daarnaast aanvaardt koper uitdrukkelijk die lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers als hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of voor hem geen wezenlijk zwaardere belasting betekent. 
        
        
          (…)
        
        
          garantieverklaringen van verkoper
        
        
          artikel 10
        
        
          Verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 5 en 6, het navolgende:
        
        
          (…)
        
        
          b. voorzover aan verkoper bekend zijn er feiten die er op wijzen dat het verkochte enige verontreiniging bevat (
          zie aangehecht rapport verkennendbodemonderzoek Ing.buro [A] rapportnummer: 3-33-174-4b van d.d. 13 oktober 1997en verklaring eigenaar
          ) die niet ten nadele strekt van het in artikel 5 lid 6 omschreven gebruik door koper of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van het registergoed, dan wel tot het nemen van andere maatregelen;
        
        
          (…)
        
        
          informatieplicht verkoper, onderzoeksplicht koper.
        
        
          artikel 11
        
        
          Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat verkoper er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn).
        
        
          (…)
        
        
          bodemonderzoek, ontbindende voorwaarde
        
        
          artikel 14
        
        
          Indien na de notariële akte van levering mocht blijken dat de bodem bij het aangaan van de koopovereenkomst toch enige verontreiniging bevat (…), is het risico daarvan voor rekening van koper, tenzij hij aantoont dat de verkoper wist of kon weten dat deze schadelijke stoffen/opslagtanks aanwezig waren en dat voor hem heeft verzwegen, in welk geval het risico voor de verkoper is, alles behalve het hierna bepaalde.”
        
      
      
    
    
      2.10.
      
        De levering van de bij koopovereenkomst I aan [eiseres]/[E] verkochte 
        onroerende zaak (hierna te noemen perceel I) heeft plaatsgevonden bij akte van 19 februari 1998 (verder te noemen leveringsakte I). In leveringsakte I is onder meer bij wijze van kettingbeding de door [gedaagde] aangegane verplichting jegens de vorige eigenaren (de dames [G]) tot vrijwaring voor alle aanspraken voortvloeiende uit bodemverontreiniging, aan [eiseres]/[E] opgelegd. In leveringsakte I is voorts, voor zover voor de beoordeling relevant, bepaald:
      
      
      
        
          “
          Bodemonderzoek
        
        
          Artikel 6.
        
        
          Met betrekking tot de gesteldheid van de bodem verklaarden partijen uitdrukkelijk dat zij bekend zijn met de inhoud van het rapport verkennend en nader onderzoek naar bodemverontreiniging, de dato dertien oktober negentienhonderdzevenennegentig rapport nummer 3-33-174-4B, zoals is uitgebracht door Ingenieursbureau [A] te [plaats], alles met inachtneming van het hierna met betrekking tot eventuele verontreiniging bepaalde. De comparanten verklaarden dat van voormeld rapport een exemplaar is gehecht aan de hiervoor gemelde koopakte.
        
        
          (…)
        
        
          Vestiging erfdienstbaarheden en bijzondere bepalingen.
        
        
          Met betrekking tot de hiervoor onder 
          a
           aangehaalde tekst [inzake de bij wijze van kettingbeding opgelegde verplichting tot vrijwaring van de rechtsvoorganger van [gedaagde]; toevoeging rb.] zijn verkoper [[gedaagde]; toevoeging rb.] en koper [[eiseres]/[E]; toevoeging rb.] in deze nog nader overeengekomen:
        
          De verkoper verklaarde terzake van de eventueel aanwezige verontreiniging in het bij deze akte geleverde de koper te vrijwaren, zulks op verbeurte van een boete van driehonderdtachtigduizend gulden (f. 380.000,--) voor alle aanspraken hoe ook genaamd voortvloeiende uit een eventuele verplichting welke aan koper wordt opgelegd of opgelegd mocht worden door een overheidsinstantie op grond van de Wet Bodemsanering of andere wettelijke regelingen danwel alle andere aanspraken van derde(n). 
        
        
          (…)
        
        
          Wet bodembescherming.
        
        
          Het is de verkoper niet bekend dat bij het aangaan van de koopovereenkomst, ten aanzien van het verkochte, beschikkingen of bevelen in de zin van artikel 55 Wet Bodembescherming genomen waren door het bevoegd gezag.”    
        
      
      
    
    
      2.11.
      
        De ontwerp-beschikkingen van 12 respectievelijk 19 januari 1998 (zie onder 2.7. en 
        2.8.) zijn gevolgd door twee definitieve beschikkingen van 3 maart 1998, waarin de provincie overeenkomstig de ontwerp-beschikkingen heeft besloten. 
      
      
    
    
      2.12.
      
        In augustus 1998 heeft [gedaagde] zowel aan [F] als aan [eiseres]/[E] nog 
        een gedeelte van het perceel verkocht, te weten het naastgelegen weideperceel. In de betreffende tussen [eiseres]/[E] en [gedaagde] tot stand gekomen koopovereenkomst (hierna te noemen koopovereenkomst II) is, voor zover voor de beoordeling van belang, opgenomen:
      
      
      
        
          “(…) van verkoper te hebben gekocht:
        
        
          * het weiland en weg deeluitmakende van het perceel gelegen aan de [adres] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie A, nummer 2762 gedeeltelijk en groot circa 25 are of zoveel na uitmeting van het kadaster zal blijken en op aangehechte kadastrale tekening is aangegeven en volgens aangehechte plankaart van het landschapsbeheer Utrecht in opdracht en voor rekening van de verkoper zal worden ingericht.
        
        
          (…)
        
        
          feitelijke levering, staat van het verkochte
        
        
          artikel 5.
        
        
          (…)
        
        
          2. Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als in lid 6 van dit artikel omschreven, nodig zijn. Aan koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico.
        
        
          (…)
        
        
          6. Koper is voornemens het registergoed als volgt te gebruiken:
        
        
          * weideperceel
        
        
          (…)
        
        
          juridische levering/ontbindende voorwaarde
        
        
          artikel 6.
        
        
          (…)
        
        
          2. Verkoper heeft kennis gegeven van alle hem bekende lasten (…) en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en blijkend en/of voortvloeiend uit:
        
        
          = 1. de (laatste) akte(n) van levering;
        
        
          (…)
        
        
          = 3. bevelen en/of beschikkingen die op grond van de Wet Bodembescherming gepubliceerd zijn in de openbare registers.
        
        
          Aan deze akte wordt een door koper getekende kopie gehecht van de navolgende stukken:
        
        
          * kopie eigendomsbewijs, landschapsplan, rapport bodemonderzoek Ingenieursbureau [A] rapportnummer 3-33-174-4b.
        
        
          Koper aanvaardt de uit deze stukken voortvloeiende lasten en beperkingen uitdrukkelijk. Daarnaast aanvaardt koper uitdrukkelijk die lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers als hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of voor hem geen wezenlijk zwaardere belasting betekent. 
        
        
          (…)
        
        
          garantieverklaringen van verkoper
        
        
          artikel 10
        
        
          Verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 5 en 6, het navolgende:
        
        
          (…)
        
        
          b. voorzover aan verkoper bekend zijn er feiten die er op wijzen dat het verkochte enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in artikel 5 lid 6 omschreven gebruik door koper of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van het registergoed, dan wel tot het nemen van andere maatregelen (
          zie rapport bodemonderzoek Ingenieursbureau [A] rapportnr: 3-33-174-4b
          );
        
        
          (…)
        
        
          informatieplicht verkoper, onderzoeksplicht koper.
        
        
          artikel 11
        
        
          Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat verkoper er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn).
        
        
          (…)
        
        
          bodemonderzoek, ontbindende voorwaarde
        
        
          artikel 14
        
        
          Indien na de notariële akte van levering mocht blijken dat de bodem bij het aangaan van de koopovereenkomst toch enige verontreiniging bevat 
          (zie rapport bodemonderzoek Ingenieursbureau [A] rapportnr: 3-33-174-4b)
           (…), is het risico daarvan voor rekening van koper, tenzij hij aantoont dat de verkoper wist of kon weten dat deze schadelijke stoffen/opslagtanks aanwezig waren en dat voor hem heeft verzwegen, in welk geval het risico voor de verkoper is.
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Voorts is overeengekomen:
        
        
          (…)
        
        
          3. De eigenaren van [adres] en [adres] gaan accoord met de uitvoering van het landschapsplan en ontgronding volgens aangehecht schetsplan. De uitvoering van dit plan zal geschieden in opdracht en voor rekening van de verkoper.
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.13.
      
        De levering van het bij koopovereenkomst II aan [eiseres]/[E] 
        verkochte perceel (hierna te noemen perceel II) heeft plaatsgevonden bij akte van 9 november 1998 (verder te noemen leveringsakte II). In leveringsakte I is perceel II omschreven als: 
      
      
      
        
          “een perceel weiland met halve weg en halve toegangsbrug, welke halve weg grenst aan het bij deze geleverde, gelegen nabij en grenzend aan het reeds bij koper in eigendom zijnde perceel plaatselijk bekend [adres] te [plaats], uitmakende een ter plaatse kenbaar gemaakt resterend gedeelte van het kadastrale perceel gemeente [plaats], sectie A, nummer 2762, ter grootte van ongeveer vijfentwintig are of zoveel meer of minder als na kadastrale meting zal blijken en zoals is aangegeven op een situatierekening welke aan deze akte is gehecht (…); 
        
        
          door koper te gebruiken respectievelijk als tuin en weiland met toegangsweg.”
        
      
      
      
        In leveringsakte II is, gelijk in leveringsakte I, bij wijze van kettingbeding de door [gedaagde] aangegane verplichting jegens de vorige eigenaar (de dames [G]) tot vrijwaring voor alle aanspraken voortvloeiende uit bodemverontreiniging, aan [eiseres]/[E] opgelegd. Voorts is in leveringsakte II, voor zover relevant, het volgende opgenomen:
      
      
      
        
          “
          Bodemonderzoek
        
        
          Artikel 6.
        
        
          Met betrekking tot de gesteldheid van de bodem verklaarden partijen (…) dat zij bekend zijn met de inhoud van het rapport verkennend onderzoek naar bodemverontreiniging, de dato vierentwintig september negentienhonderdzevenennegentig rapport nummer 3-33-174-4b, alles met inachtneming van het hierna met betrekking tot eventuele verontreiniging bepaalde.
        
        
          (…)
        
        
          Bijzondere bepalingen.
        
        
          Met betrekking tot de hiervoor onder 
          a
           aangehaalde tekst [inzake de bij wijze van kettingbeding opgelegde verplichting tot vrijwaring van de rechtsvoorganger van [gedaagde]; toevoeging rb.] zijn verkoper en koper in deze nog nader overeengekomen:
        
          De verkoper verklaarde terzake van de eventueel aanwezige verontreiniging de koper te vrijwaren, zulks op verbeurte van een boete van tienduizend gulden 
        
        
          (f. 10.000,--) voor alle aanspraken hoe ook genaamd voortvloeiende uit een eventuele verplichting welke aan koper wordt opgelegd of opgelegd mocht worden door een overheidsinstantie op grond van de Wet Bodemsanering of andere wettelijke regelingen danwel alle andere aanspraken van derde(n). 
        
        
          (…)
        
        
          Wet bodembescherming.
        
        
          Het is de verkoper niet bekend dat bij het aangaan van de koopovereenkomst, ten aanzien van het verkochte, beschikkingen of bevelen in de zin van artikel 55 Wet Bodembescherming genomen waren door het bevoegd gezag.
        
        
          (…)”    
        
      
      
    
    
      2.14.
      
        Op de ongedateerde werkbon van [C] te [plaats] met 
        nummer 001122 staat, voor zover relevant voor de beoordeling, (deels handgeschreven) vermeld:
        
          “OPDRACHTGEVER: [gedaagde] [adres]
        
        
          Datum	Werkomschrijving		(…)
        
        
          week	27 + 28
        
        
          	Grondtransport, afdekken
        
        
          	v.m. stortplaats
        
        
          	(…)”
        
      
      
      
        Op de ongedateerde werkbon met nummer 000928 staat vermeld:
        
          “OPDRACHTGEVER: [gedaagde]
        
        
          
            [adres] [plaats]
        
        
          Datum	Werkomschrijving		(…)
        
        
          Week 32	
        
        
          	Aanleg natuur park
        
        
          	Totaal grond verzet
        
        
          	250 vrachten (…)
        
        
          	(…)”
        
      
      
      
        Op de ongedateerde werkbonnen met de nummer 000820 en 000732 zijn werkzaamheden in de periode 7 augustus tot en met 19 augustus (zonder jaartal) en de periode mei (zonder jaartal) vermeld. De omschrijving bij de periode mei luidt: “minigraver
        
          gebroken puin vlakken”
        
      
      
    
    
      2.15.
      
        Bij brief van 14 februari 2001, met als onderwerp ‘Evaluatierapport bodemsanering 
        (UT160/0055)’, heeft de provincie aan [gedaagde] bericht, voor zover relevant voor de beoordeling:
      
      
      
        
          “Op 12 januari 2001 ontvingen wij van u een brief d.d. 28 december 2000 dat de leeflaagsanering van de locatie [adres] te [plaats] is afgerond. Op grond van deze brief en een aantal bezoeken van een medewerker van de sector Vergunning en Handhaving/Ketenbeheer, kunnen wij u meedelen dat de sanering 
          in voldoende mate
           is afgerond.
        
      
      
      
        
          Op 3 maart 1998 zond ons college een beschikking op uw melding van bodemverontreiniging (…). In die beschikking stemden wij in met uw saneringsplan dat als doel had: het wegnemen van de risico’s die het gevolg zijn van verontreiniging, voor mens, dier en plant. Uw brief en de bovengenoemde bezoeken laat zien dat de sanering voldoet aan deze doelstelling. (…)
        
      
      
      
        
          De verontreinigingen in de bodem zijn geïsoleerd. In de bovengenoemde beschikking van 3 maart 1998 is het volgende beschreven omtrent de nazorg: (…). De aangebrachte kleilaag zal in de toekomst in de huidige toestand dienen te blijven. Indien wijzigingen in de toestand en dikte van de deklaag optreden dient dit aan ons gemeld te worden. Tevens wordt hierbij nog gewezen op de nadere bepalingen genoemd in de beschikking van 3 maart 1998.
        
      
      
      
        
          Conform artikel 55, lid 3, van de Wet Bodembescherming zendt de provincie Utrecht een kopie van dit besluit aan de Rijksdienst van het Kadaster en de Openbare Registers. Wel blijft de zogeheten code “WBD”, een aanduiding in de kadastrale registratie, gehandhaafd.
        
      
      
      
        
          Voor de volledigheid merken wij nog op dat, bij eventuele verkoop van het perceel of een gedeelte daarvan, de koper rechtens (Burgerlijk Wetboek) moet worden geïnformeerd over de aanwezigheid van de restverontreiniging.
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Een kopie van deze brief sturen wij naar:
        
        
          (…)
        
         Mevrouw [F] [lees: [F]; rb], [adres], (…);
         De heer [E], [adres] [plaats]
         De heer[K], (…)”
      
      
    
    
      2.16.
      
        
          [eiseres] en [E] hebben op perceel I (hun deel van) de woonboerderij 
        verbouwd. Voorts is in een bijgebouw een Bed & Breakfast (B&B) gerealiseerd.
      
      
    
    
      2.17.
      
        In januari 2009 is [eiseres] na de echtscheiding tussen haar en [E] enig 
        eigenaar geworden van perceel I en perceel II. 
      
      
    
    
      2.18.
      
        Perceel I en perceel II, beiden afkomstig uit het kadastrale perceel gemeente 
        
          [plaats], sectie A, nummer 2762 (oud), hebben na kadastrale uitmeting en hernummering de nummers sectie D 206 (perceel I) en 207 (perceel II) gekregen.
      
      
    
    
      2.19.
      
        In de periode mei-augustus 2012 heeft [eiseres] met potentiële kopers 
        onderhandeld over de verkoop van perceel I en perceel II. In dat verband heeft [H] te [plaats], verder te noemen [H], in opdracht van deze potentiële kopers een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. In het daarvan opgestelde rapport van 6 september 2012 met kenmerk 1292.01.121.r1 staat, voor zover voor de beoordeling relevant, vermeld:
      
      
      
        
          	“
          2.	VOORONDERZOEK
        
        
          	(…)
        
      
    
    
      2.1
      
        
          Beschrijving onderzoekslocatie
        
        
          De locatie staat kadastraal bekend als gemeente [plaats], sectie D nummers 206 en 207 en heeft een oppervlakte van circa 6.500 m2.
        
        
          	(…)
        
        
          Op de onderzoekslocatie is een gedempte sloot aanwezig, het is vooralsnog niet bekend met welk materiaal de sloot gedempt is. (…) In het achterliggende weiland, direct achter de onderzoekslocatie, is de sloot gedempt met afval (tussen 1975 en 1980).
        
        
          	(…)
        
      
      
    
  
  
    5.CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN
    
      
        	(…) 
      
      
        De tevoren gestelde hypothese verdachte locatie dient te worden geaccepteerd aangezien er bodemverontreiniging is aangetroffen. Op basis van de aangetroffen sterke verhogingen aan zware metalen in de grond (…), ter plaatse van de vermoedelijke ligging van de gedempte sloot, kan worden gesteld dat er sprake is van een ‘ernstig geval van bodemverontreiniging’ (…). Derhalve is er sprake van saneringsplicht. De spoedeisendheid (risicoanalyse) dient nog nader bepaald te worden. De verontreiniging zal echter nog wel nader in kaart gebracht moeten worden om de exacte omvang te bepalen. Tevens wordt aanbevolen om onderzoek te doen of er afval gebruikt is voor de demping en zoja; wat de aard van het afval is. Gesteld kan worden dat de ontstaansdatum van de verontreiniging voor 1987 veroorzaakt is (waarschijnlijk in de periode 1975-1980), waardoor het een ‘bestaand’ geval van bodemverontreiniging betreft.”  
      
    
    
    
      2.20.
      
        In haar rapport van 20 november 2012 met kenmerk 1292.01.122.r1 heeft [H] 
        met betrekking tot het door haar uitgevoerde nadere bodemonderzoek als volgt, voor zover relevant, gerapporteerd:
      
      
      
        
          	“
          6.	CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN
        
        
          	(…)
        
        
          Omvang verontreiniging
        
        
          Ter plaatse van de gedempte sloot, voornamelijk ter plaatse van het asfaltpad, is op een diepte van circa 0,5 tot minimaal 2,7 m –mv huisvuil en puin aangetroffen. (…)
        
        
          De grond in de directe nabijheid van deze gedempte sloot is sterk verontreinigd met zware metalen (…). De bovengrond ter plaatse van de oprijlaan (…) is verontreinigd met zware metalen (…) en PAK. Tevens is ten zuidoosten van het bed & breakfast gebouw de bovengrond sterk verontreinigd met zware metalen (…). Het totale volume sterk verontreinigde grond wordt globaal geschat op 1.000 m² x 1,0 m = circa 1.000 m³. Het totale volume aan afval wordt zeer globaal geschat op 900 m² x 2,5 m = 2.250 m³.
        
      
      
      
        
          Op basis van de aangetroffen grondverontreiniging met zware metalen kan worden gesteld dat er sprake is van een ‘ernstig geval van bodemverontreiniging’ (het geval indien een interventiewaarde overschreden wordt in minimaal 25 m³ grond of 100 m³ grondwater). Derhalve is er sprake van saneringsplicht. Gesteld kan worden dat de ontstaansdatum van de verontreiniging voor 1987 veroorzaakt is (waarschijnlijk in de periode 1975-1980), waardoor het een ‘bestaand’ geval van bodemverontreiniging betreft.
        
        
          	(…)
        
      
      
      
        
          Het is mogelijk om de (grond)verontreiniging af te dekken (isoleren) middels bestrating of de verontreinigde grond af te graven en aansluitend af te voeren (…). Opgemerkt moet worden dat circa 1/3 deel van de verontreinigingslocatie (waaronder de gedempte sloot met huisvuil) in eigendom is van de buren ([adres]) (…)
        
      
      
      
        
          Geadviseerd wordt de resultaten van dit onderzoek voor te leggen aan de gemeente [plaats] en de provincie Utrecht.”  
        
      
      
    
    
      2.21.
      De potentiële kopers van perceel I en perceel II hebben zich teruggetrokken.
      
    
    
      2.22.
      
        
          [eiseres] heeft zich eind 2012 naar aanleiding van het (nadere) onderzoek van 
        
          [H] tot [gedaagde] en de provincie gewend. Bij brief van 13 november 2012 heeft (de advocaat van) [eiseres] [gedaagde] aansprakelijk gesteld. Op 19 december 2012 heeft tussen betrokkenen een overleg plaatsgevonden. In het daarvan door een medewerker van de provincie opgemaakte verslag is onder meer, voor zover relevant, opgenomen:
      
      
      
        
          “Mevrouw [eiseres] is van mening dat de sanering helemaal niet aan de voorzijde van de slootdemping is uitgevoerd en alleen betrekking had op het achterperceel (kadastraal perceel [plaats] D 210). Die sanering kan ze zich dan ook wel herinneren. De heer [gedaagde] weet zeker dat de sanering aan de voorzijde is uitgevoerd in maart 1998, toen mevrouw [eiseres] al op de locatie woonde, en vóór sanering van de achterzijde. De heer [I] en mevrouw [J] hebben het aanwezige dossier bestudeerd, maar konden daarin geen concrete foto’s of verslagen vinden die aantonen dat de voorzijde van de slootdemping (het deel van de slootdemping dat zich op het perceel van mevrouw [eiseres] bevindt tot aan de [adres] (D 206 en D 207) daadwerkelijk is gesaneerd en wanneer precies. Uit het saneringsplan, de weergave daarvan in de beschikking ernst en spoed/saneringsplan en het feit dat in de instemming met het evaluatieverslag over een gesaneerd perceel met een lengte van 750 meter wordt gesproken, valt indirect op te maken dat het gehele sloottraject gesaneerd moet zijn. Aan de andere kant wordt her en der gesproken over een “stort aan de achterzijde van de boerderij”. De administratie was indertijd nog niet zoals die heden ten dage is. (…)
        
      
      
      
        
          Zowel de klei als het puin waren afkomstig van de locatie zelf. Voor zover de provincie kan nagaan, is die kwaliteit indertijd niet nader onderzocht. (…) niet ongebruikelijk bij de toepassing van gebiedseigen materiaal. Uit het recent uitgevoerde bodemonderzoek blijkt dat zich aan weerszijden van de puinlaag die als weg fungeert, verontreinigingen bevinden. (…) Op één plek (boring 107) is de verontreinigingsgraad zo hoog dat er mogelijk sprake is van risico’s. Onbekend is of dit veroorzaakt wordt door het aangebrachte afdekmateriaal of door het stortmateriaal.
        
        
          	(…)
        
        
          Naast het terras bij het Bed and Breakfastgebouw, op perceel D206, is eveneens sterke verontreiniging aangetroffen. Deze levert echter geen risico’s op. 
        
        
          	(…)
        
        
          De heer [gedaagde] weet zeker dat hij mevrouw [eiseres] indertijd over de bodemverontreiniging heeft geïnformeerd. Mevrouw [eiseres] is overtuigd van het tegendeel. (…)”
        
      
      
    
    
      2.23.
      De provincie heeft begin 2013 verder bodemonderzoek laten uitvoeren. 
      
    
    
      2.24.
      
        In de brief van de provincie aan [eiseres] van 11 februari 2013 is, voor zover 
        relevant voor de beoordeling, opgenomen:
      
      
      
        
          	“
          De bodemverontreiniging op en rondom het voormalige bouwkavel
        
        
          	(…)
        
        
          Er is op bovenstaande percelen [zijnde de eerder in de brief aangeduide percelen genummerd 206 en 207 van [eiseres] en de percelen genummerd 208 en 209 van mevrouw [F]; toevoeging rb.] sprake van een ernstig geval van bodemverontreiniging met koper en zink. Uit de uitgevoerde risicobeoordeling blijkt dat deze verontreiniging geen risico’s met zich mee brengt voor de mens, voor plant of dier of van verspreiding. Daarom hoeft deze verontreiniging niet binnen een bepaalde termijn te worden gesaneerd.
        
          	(…)
        
        
          	De bodemverontreiniging op het weideperceel
        
        
          Over alle hiervoor genoemde percelen [zijnde de eerder in de brief aangeduide percelen genummerd 206 en 207 van [eiseres] en de percelen genummerd 208 en 209 van mevrouw [F]; toevoeging rb.] en ter plaatse van kadastraal perceel [plaats] D210, loopt een met huisvuil en puin gedempte sloot met een lengte van 750 meter. Deze is in de jaren 90 gesaneerd door er een laag grond op aan te brengen (een zogenaamde leeflaagsanering). De voorzijde van de gesaneerde gedempte sloot loopt over het eigendom van mevrouw [eiseres] en mevrouw [F]. (…)
        
          Uit de uitgevoerde bodemonderzoeken is onomstotelijk vastgesteld dat op de gedempte sloot een afdichtende laag aanwezig is van klei, verhardingsmateriaal en asfalt met een dikte van 0,5 meter. Daaruit kan afdoende worden geconstateerd dat de leeflaagsanering hier daadwerkelijk heeft plaatsgehad, iets wat door mevrouw [eiseres] bestreden werd. 
        
        
          De sanering is grotendeels uitgevoerd met gebiedseigen grond, afkomstig van een aantal gegraven waterpartijen. Er zijn toendertijd geen kwaliteitseisen aan de leeflaag gesteld. De locatie werd blijkbaar als onverdacht beschouwd, en het gebruiken van gebiedseigen grond werd daarom geaccepteerd.
        
      
      
      
        
          Naar nu blijkt is de klei voor de leeflaag waarmee de sloot is afgedekt niet schoon, maar vertoont hetzelfde verontreinigingsbeeld als is aangetroffen op de rest van het perceel. Op het gedeelte van de gedempte sloot waarop geen asfalt ligt mag daarom niet zonder onze toestemming gegraven worden. De leeflaag functioneert in zoverre dat er geen contact mogelijk is met het onderliggende stortmateriaal. De leeflaag zelf, hoewel plaatselijk sterk verontreinigd, brengt geen risico’s met zich mee voor mens, plant of dier of van verspreiding. Het is niet noodzakelijk om alsnog binnen een bepaalde termijn een nieuwe leeflaag aan te brengen. Bovendien ligt over het overgrote deel van de sloot een asfaltlaag, dit is wel een afdoende afdeklaag. Deze moet in stand gehouden worden.
        
      
      
      
        
          	Kadastrale registratie
        
        
          	Als registratie bij het kadaster volgens de huidige regels was uitgevoerd dan had:
        
        - Het weideperceel (de gesaneerde locatie) nu geregistreerd moeten staan bij het kadaster, in verband met de verplichting de leeflaag in stand te houden
        - Het bouwkavel niet geregistreerd gestaan, omdat dat volgens de beschikking uit 1998 geen sprake was van een geval van ernstige bodemverontreiniging.
      
      
      
        
          In werkelijkheid heeft er steeds een kadastrale beperking gerust op de percelen D 206 t/m 210 en is deze aantekening er pas medio 2009 per abuis afgehaald voor de percelen D 206 t/m 209.
        
        
          	(…)”
        
      
      
    
    
      2.25.
      
        In de – op de brief van 11 februari 2013 volgende – ontwerpbeschikking van 9 april 
        2013 heeft de provincie aangekondigd voornemens te zijn te besluiten:
        
          “Ter plaatse van de percelen D 206 en D 208 is sprake van een geval van ernstige verontreiniging (…).
        
        
          Gelet op het huidige of het toekomstige gebruik van de bodem is er geen sprake van zodanige risico’s voor mens, plant of dier en/of van verspreiding van de verontreiniging dat er met spoed gesaneerd moet worden, (…).
        
        
          Deze beschikking komt in de plaats van de beschikking van 3 maart 1998, kenmerk 98/930179MBE (diffuse bodemverontreiniging bouwkavel).”
        
      
      
      
        In de ontwerpbeschikking is opgenomen dat deze beschikking uitsluitend betrekking heeft op de diffuse verontreiniging in de bovengrond ter plaatse van het woonperceel (geval 1 genoemd) die niet behoort tot de deklaag van de gedempte sloot (geval 2 genoemd) of de verontreinigingsspot naast de toegangsweg (geval 3 genoemd en betrekking hebbende op het kadastrale perceel D 209).
        Voorts is in de ontwerpbeschikking bepaald:
      
      
      
        
          		“
          Bodemverontreiniging ter plaatse van gedempte sloot (geval 2 UT0589/00055)
        
        
          Ter plaatse van de met huisvuil gedempte sloot is een deklaag aanwezig van klei, verhardingsmateriaal en asfalt in een dikte van 0,5 meter. In 2001 hebben wij ingestemd met de verrichte leeflaagsanering. In onze brief van 12 februari 2013 kenmerk 80DD150D zijn wij uitvoerig ingegaan op dit geval van bodemverontreiniging. Wij zien geen aanleiding de instemming uit 2001 te herzien.” 
        
      
      
    
    
      2.26.
      
        Bij definitieve beschikking van 18 juni 2013 heeft de provincie overeenkomstig de 
        ontwerpbeschikking van 9 april 2013 besloten. 
      
      
    
    
      2.27.
      
        
          [eiseres] is bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna de 
        Afdeling) in beroep gegaan tegen de definitieve beschikking van de provincie van 18 juni 2013. In haar uitspraak van 9 april 2014 heeft de Afdeling het beroep van [eiseres] ongegrond verklaard en daartoe in r.o. 9 – kort samengevat – overwogen dat de provincie zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat spoedige sanering niet noodzakelijk is, omdat het bij de definitieve beschikking vastgestelde geval van verontreiniging niet leidt tot onaanvaardbare risico’s voor de mens en het ecosysteem. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht zal verklaren dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de door [eiseres] geleden en nog te lijden materiële en immateriële schade, welke het gevolg is van het niet voldoen aan de op [gedaagde] rustende informatieplicht bij de verkoop van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats], uitmakend een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie A, nummer 2762 ged. en groot ca. 40 are, alsmede het naastgelegen weideperceel, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding, zijnde 6 mei 2013, en met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure. 
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      
        Alvorens tot de inhoudelijke beoordeling van het geschil te komen, overweegt de 
        rechtbank het volgende. Bij gelegenheid van de comparitie van partijen op 31 maart 2014 is de zaak naar de rol verwezen voor uitlating door partijen over het verdere verloop van de procedure. Daarbij is bepaald dat indien de (Afdeling bestuursrechtspraak van de) Raad van State uitspraak mocht hebben gedaan partijen in de gelegenheid worden gesteld om zich bij korte akte uit te laten over de betekenis van die uitspraak voor de onderhavige procedure. Beide partijen hebben na comparitie een akte genomen en daarbij een afschrift van de uitspraak van 9 april 2014 van de Afdeling overgelegd. [eiseres] heeft bij die akte ook nog een andere productie overgelegd, waartegen [gedaagde] bezwaar heeft gemaakt. De rechtbank overweegt dat deze nadere productie van [eiseres] geen verband houdt met de uitspraak van de Afdeling dan wel de betekenis van die uitspraak voor de onderhavige zaak en dus buiten het bestek valt van de akte die door partijen na de comparitie nog diende te worden genomen. Voorts betreft deze nadere productie geen nieuw feit of nieuwe omstandigheid, zodat [eiseres] deze productie desgewenst eerder in de procedure had kunnen inbrengen. Er is dan ook geen reden om [eiseres] zodanige inbreng alsnog toe te staan en de zaak voor uitlating daaromtrent door [gedaagde] wederom naar de rol te verwijzen. De tweede door [eiseres] bij akte na comparitie overgelegde productie wordt derhalve wegens strijd met de goede procesorde niet tot de processtukken toegelaten. 
      
      
      
        
          Vordering en grondslag
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        De vordering van [eiseres] is gebaseerd op de twee in 1998 met [gedaagde] gesloten 
        koopovereenkomsten, koopovereenkomst I en koopovereenkomst II. [eiseres] stelt zich op het standpunt dat in beide gevallen vanwege bodemverontreiniging in perceel I en perceel II sprake is van – primair – een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst (artikel 6:74 en 7:17 BW) dan wel – subsidiair – een onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW), voortvloeiende dan wel bestaande uit een schending door [gedaagde] van zijn mededelingsplicht omtrent de aanwezigheid van die bodemverontreiniging bij het aangaan van de koopovereenkomsten. Ter comparitie heeft [eiseres] verklaard dat zij (niet langer) een beroep doet op dwaling. Volgens [eiseres] lijdt zij als gevolg van de gestelde tekortkoming dan wel onrechtmatige daad schade, welke [gedaagde] dient te vergoeden. Deze procedure strekt tot vaststelling van zodanige aansprakelijkheid.
      
      
    
    
      4.3.
      
        De rechtbank begrijpt het petitum aldus dat [eiseres] vordert dat de rechtbank bij 
        vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht zal verklaren dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de door [eiseres] geleden en nog te lijden materiële en immateriële schade als gevolg van een toerekenbare tekortkoming dan wel onrechtmatige daad van [gedaagde], welke het gevolg is van dan wel bestaat uit het door [gedaagde] niet voldoen aan de op hem rustende informatieplicht bij de verkoop van perceel I en perceel II.
      
      
    
    
      4.4.
      
        De rechtbank zal de vordering eerst op basis van de primair aangevoerde 
        rechtsgrond, die van artikel 6:74 en 7:17 BW, bespreken.
      
      
      
        
          Vereisten voor schadevergoeding
        
      
      
    
    
      4.5.
      
        Ingevolge artikel 7:17 BW moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst 
        beantwoorden. In het tweede lid van artikel 7:17 BW is bepaald dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan hij de afwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Artikel 7:17 BW is van regelend recht. Zowel in koopovereenkomst I als in koopovereenkomst II heeft artikel 5.2. betrekking op deze wettelijke regeling. In artikel 5.2. is opgenomen dat het registergoed bij levering de eigenschappen zal bezitten die voor het in artikel 5.6. omschreven gebruik nodig zijn en dat aan koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan voor risico van koper komen. Met betrekking tot perceel I is zowel in koopovereenkomst I als in leveringsakte I het gebruik omschreven als woning (wat betreft de boerderij) en gastenverblijf/kantoor (wat betreft het bouwblok). Het gebruik van perceel II is in koopovereenkomst II omschreven als weideperceel en in leveringsakte II als tuin en weiland met toegangsweg. Nu de omschrijving inzake het gebruik in leveringsakte II als een tussen partijen overeengekomen aanvulling op de betreffende omschrijving in koopovereenkomst II dient te worden beschouwd, moet van de omschrijving in leveringsakte II worden uitgegaan. Het bepaalde in artikel 5.2. in beide koopovereenkomsten wijkt niet af van het bepaalde in artikel 7:17 BW. Voldoet het geleverde daar niet aan, dan is er sprake van non-conformiteit en daarmee van een tekortkoming in de zin van artikel 6:74 BW. Een tekortkoming zal voorts alleen dan tot schadevergoeding ex artikel 6:74 BW verplichten indien de tekortkoming toerekenbaar is, indien er sprake is van schade als gevolg van deze tekortkoming en mits aan de verzuimvereisten is voldaan.
      
      
    
    
      4.6.
      
        Nu [eiseres] stelt dat [gedaagde] schadeplichtig is wegens een toerekenbare tekortkoming 
        van [gedaagde] doordat er aan de geleverde percelen I en II een gebrek kleeft waaromtrent [gedaagde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden, welke tekortkoming tot schade bij haar heeft geleid dan wel zal leiden, rust op [eiseres] de stelplicht om zodanige feiten en omstandigheden aan te voeren dat deze, zo nodig na bewijslevering, tot dat rechtsgevolg leiden.
      
      
    
    
      4.7.
      
        Het gebrek bestaat volgens [eiseres] uit de – na het onderzoek van [H] – in 
        perceel I en perceel II aangetroffen ernstige bodemverontreiniging en de daarmee gepaard gaande gebruiksbeperkingen ten aanzien van die percelen, waarover zij voorafgaand aan het aangaan van koopovereenkomst I en koopovereenkomst II niet door [gedaagde] is ingelicht en waarmee zij destijds evenmin anderszins bekend is geraakt. Volgens [eiseres] is zij destijds door middel van rapport 4b uitsluitend geïnformeerd over de door de provincie als niet ernstig beoordeelde bodemverontreiniging. De schending door [gedaagde] van zijn mededelingsplicht bestaat er volgens [eiseres] uit dat hij:
      
      a. [eiseres] voorafgaand aan het sluiten van koopovereenkomst I en 
      koopovereenkomst II uitsluitend over rapport 4b heeft ingelicht en heeft nagelaten haar ook over de verontreiniging en saneringsplicht met betrekking tot de gedempte sloot, zoals deze blijken uit de reeds in 1997 door [A] opgestelde overige rapporten – rapport 2, 4c en 5c – te informeren;
      heeft nagelaten [eiseres] te informeren dat het gedeelte van de gedempte sloot dat 
      op de percelen van [eiseres] is gelegen niet is gesaneerd;
      
         heeft verzuimd [eiseres] in te lichten over de gebruiksbeperkingen op de percelen;
         [eiseres] niet heeft geïnformeerd over de kadastrale registratie van de verontreiniging en de gebruiksbeperkingen.
      
      
    
    
      4.8.
      
        Het verweer van [gedaagde] op dit punt bestaat uit vier onderdelen. Volgens [gedaagde] is hij niet 
        tot schadevergoeding jegens [eiseres] gehouden omdat – kort gezegd – geen sprake is van:
      
      
        
          een tekortkoming (non-conformiteit) en, voor zover daarvan wel sprake mocht zijn, toerekenbaarheid aan [gedaagde];
        
        
          causaal verband met de gestelde schade;
        
        
          verzuim van [gedaagde];
        
        
          een tijdige klacht van [eiseres].
        
      
      
      
        
          Toerekenbare tekortkoming
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        In deze procedure staat met betrekking tot perceel I, dat wil zeggen een deel daarvan 
        van circa 3.600 m2 (de bouwkavel), vast dat ten tijde van het aangaan van koopovereenkomst I volgens de provincie geen sprake was van ernstige bodemverontreiniging. Dit is neergelegd in de op rapport 4b gebaseerde beschikking van de provincie van 3 maart 1998, die overeenkomstig de destijds bij [eiseres] bekende en bij koopovereenkomst I gevoegde ontwerpbeschikking van 12 januari 1998 is vastgesteld. Tevens staat vast dat dit oordeel van destijds – na het onderzoek door [H] – is gewijzigd bij beschikking van 18 juni 2013, waarin de provincie heeft beslist dat er wel sprake blijkt te zijn van een geval van ernstige verontreiniging, met dien verstande dat er volgens de provincie gelet op het gebruik van de bodem geen sprake is van zodanige risico’s voor mens, plant of dier en/of van verspreiding van de verontreiniging dat er met spoed gesaneerd moet worden. Die beschikking van 18 juni 2013, die na beroep bij de Afdeling onherroepelijk is geworden, is in de plaats gekomen van de beschikking van 3 maart 1998 inzake de bouwkavel. Daarmee staat op zichzelf vast dat (dit gedeelte van) perceel I meer verontreinigd blijkt te zijn dan uit de bij het aangaan van koopovereenkomst I aan [eiseres] verstrekte informatie volgt, zij het dat geen saneringsplicht geldt.
      
      
    
    
      4.10.
      
        
          [gedaagde] heeft op dit punt onder meer een beroep gedaan op het bepaalde in artikel 14 
        van koopovereenkomst I en de vrijwaringsbepaling in leveringsakte I. Daarin hebben partijen het risico van een nadien blijkende verontreiniging in beginsel bij [eiseres] neergelegd, tenzij [gedaagde] daarvan reeds heeft geweten of behoorde te weten. [gedaagde] heeft in dit verband aangevoerd dat hij zodanige wetenschap ten tijde van het sluiten van koopovereenkomst I niet had en evenmin behoorde te hebben. Voorts moet volgens hem ook de vrijwaringsbepaling in leveringsakte I aldus worden uitgelegd, dat [gedaagde] in beginsel voor een nadien gebleken verontreiniging niet aansprakelijk is, behoudens indien en voor zover dit tot een door de overheid opgelegde saneringsverplichting of een andere aanspraak van een derde zou leiden, hetgeen zich hier niet voordoet. Bij een uitleg in de door [eiseres] voorgestane zin zou [gedaagde] in alle gevallen waarin later van een (ernstiger) verontreiniging mocht blijken, ook indien hij daarvan niet wist of behoorde te weten en dit evenmin leidt tot een saneringsverplichting dan wel andere aanspraak van een derde, daarvoor jegens [eiseres] aansprakelijk zijn en dit hebben partijen destijds niet beoogd, aldus [gedaagde]. 
      
      
    
    
      4.11.
      
        Dit verweer van [gedaagde] slaagt. Nu [eiseres] haar vordering in deze procedure 
        nadrukkelijk baseert op een schending door [gedaagde] van zijn mededelingsplicht bij het aangaan van de koopovereenkomst, maar voorts geen feiten en omstandigheden zijn gesteld dan wel gebleken waaruit volgt dat [gedaagde] destijds al van deze (zwaardere) verontreiniging heeft geweten dan wel had behoren te weten en deze dus heeft verzwegen, kan op grond van de exoneratiebepaling in artikel 14 van koopovereenkomst I van toerekenbaarheid van de gestelde tekortkoming aan [gedaagde] en daarmee van schadeplichtigheid van [gedaagde] jegens [eiseres] op dit punt geen sprake zijn.
      
      
    
    
      4.12.
      
        Ten overvloede overweegt de rechtbank – de door [eiseres] aan haar 
        vordering ten grondslag gelegde schending van de mededelingsplicht weggedacht – nog het volgende. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635). In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die de bewoordingen van de overeenkomst, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift vaak wel van groot belang (HR 20 februari 2004, NJ 2005, 493). Nu in de vrijwaringsbepaling in leveringsakte I expliciet slechts wordt gesproken over een vrijwaring van [eiseres] door [gedaagde] voor aanspraken voortvloeiende uit bodemverontreiniging van derden (waaronder de overheid), valt zonder een nadere toereikende toelichting, die ontbreekt, niet in te zien dat partijen desalniettemin een vrijwaring voor schade in alle gevallen van nadien gebleken (zwaardere) verontreiniging hebben beoogd. De rechtbank volgt [eiseres] dan ook niet in haar stelling dat dit laatste destijds wel door partijen is bedoeld en dat [gedaagde] daartoe kennelijk bereid was omdat hij veronderstelde dat [eiseres] toch nooit tot verkoop en nader bodemonderzoek zou overgaan, waaruit een eventuele (zwaardere) verontreiniging zou kunnen blijken. Een zodanige, door [gedaagde] weersproken, veronderstelling aan de zijde van [gedaagde] acht de rechtbank onaannemelijk. Dit te meer gezien de toelichting van [gedaagde] dat hij als verkoper nu juist alleen tot deze beperkte vrijwaring bereid is geweest, er van uitgaande dat het risico in alle andere gevallen – zoals in het onderhavige geval, waarin van een aanspraak van een derde geen sprake is – voor [eiseres] zou zijn, welke uitleg de rechtbank wel aannemelijk voorkomt.
      
      
    
    
      4.13.
      
        
          [eiseres] heeft de non-conformiteit van perceel I als ook van perceel II voorts
        gebaseerd op haar stelling dat de gedempte sloot, waarop de rapporten 4c en 5c betrekking hebben en waaromtrent in 1998 reeds vaststond dat sprake was van een geval van ernstige bodemverontreiniging en een saneringsplicht, zowel op perceel I als op perceel II is gelegen en [gedaagde] haar daaromtrent voorafgaand aan het aangaan van koopovereenkomst I en koopovereenkomst II had moeten informeren, hetgeen hij volgens [eiseres] bij geen van beide koopovereenkomsten heeft gedaan. 
      
      
    
    
      4.14.
      
        
          [gedaagde] heeft in de eerste plaats betwist dat de gedempte sloot deels tot perceel I 
        behoort, zodat volgens hem alleen al om die reden geen sprake kan zijn van schending van een mededelingsplicht dienaangaande bij het aangaan van koopovereenkomst I. Dat de gedempte sloot niet (deels) tot perceel I behoort, maar uitsluitend tot perceel II (zijnde een deel van het later bij koopovereenkomst II verkochte ‘weideperceel’) blijkt volgens [gedaagde] uit een overgelegde luchtfoto.
      
      
    
    
      4.15.
      
        De rechtbank volgt dit standpunt van [gedaagde] niet. De stelling van [eiseres] 
        dat de gedempte sloot zich mede uitstrekt over perceel I vindt bevestiging in de brief van de provincie aan [eiseres] van 11 februari 2013. Daarin is onder het kopje ‘De bodemverontreiniging op het weideperceel’ vermeld dat de gedempte sloot zich over alle – uit het oude kadastrale perceel met nummer 2762 ontstane – percelen met de kadastrale nummers 206, 207, 208, 209 en 210 uitstrekt, dus ook over perceel I. Daaruit volgt derhalve dat perceel I ook een deel van de gedempte sloot omvat. Met de enkele verwijzing door [gedaagde] naar een luchtfoto, op grond waarvan de rechtbank zich geen duidelijk beeld omtrent de locatie van de gedempte sloot kan vormen, heeft [gedaagde] deze aldus onderbouwde stelling van [eiseres] onvoldoende weersproken. De rechtbank neemt derhalve tot uitgangspunt dat de gedempte sloot zich niet alleen op perceel II maar ook deels op perceel I bevindt. 
      
      
    
    
      4.16.
      
        Volgens [gedaagde] brengt de ernstige bodemverontreiniging ter plaatse van de gedempte 
        sloot geen non-conformiteit van perceel I en perceel II met zich mee omdat de percelen na de door hem uitgevoerde sanering de eigenschappen bezitten die nodig zijn voor het in koopovereenkomst I en koopovereenkomst II omschreven gebruik daarvan. Volgens [gedaagde] staat de verontreiniging na de sanering niet aan dit gebruik in de weg. [gedaagde] betwist daarmee kennelijk dat op hem een mededelingsplicht jegens [eiseres] rustte aangaande deze, reeds voor het sluiten van koopovereenkomst I bij [gedaagde] bekende verontreiniging. 
      
      
    
    
      4.17.
      
        De rechtbank passeert dit verweer. Vast staat dat ook na de leeflaagsanering ter 
        plaatse van de gedempte sloot sprake is van gebruiksbeperkingen. Zo is in de beschikking van de provincie van 3 maart 1998 met betrekking tot de gedempte sloot vermeld dat ‘de multifunctionele eigenschappen van de bodem ter plaatse van de gedempte sloot niet hersteld worden’ en er voor het gebruik van de locatie beperkingen gelden, zoals de op de (opvolgend) eigenaar van de percelen rustende verplichting tot nazorg en tot het nemen van veiligheidsmaatregelen bij graafwerkzaamheden. Ook in de brief van 14 februari 2001 van de provincie aan [gedaagde], waarin de provincie heeft ingestemd met de uitgevoerde leeflaagsanering, is naar de beschikking van 3 maart 1998 en de daarin opgenomen verplichtingen en beperkingen verwezen. In die brief is bovendien expliciet bepaald dat bij een eventuele verkoop van het perceel of een gedeelte daarvan, de koper rechtens moet worden geïnformeerd over de aanwezigheid van de restverontreiniging. Daarmee staat derhalve vast dat [eiseres] als gevolg van de onderhavige – weliswaar geïsoleerde maar nog steeds aanwezige – verontreiniging is beperkt in het in de koopovereenkomsten voorziene gebruik van perceel I en perceel II ter plaatse van de gedempte sloot en dat aan de aanwezigheid van deze verontreiniging blijvende verplichtingen zijn verbonden die er zonder die verontreiniging niet zouden zijn. Deze beperkingen en verplichtingen maken naar het oordeel van de rechtbank dat perceel I en perceel II niet de eigenschappen bezitten die op grond van koopovereenkomst I en koopovereenkomst II nodig zijn en die [eiseres] mocht verwachten, tenzij [eiseres] omtrent de betreffende verontreiniging en beperkingen voorafgaand aan het aangaan van koopovereenkomst I en II al was geïnformeerd.
      
      
    
    
      4.18.
      
        Aan het verweer van [gedaagde] dat [eiseres] op dit punt niet aan haar onderzoeksplicht 
        heeft voldaan, zodat van schending van een mededelingsplicht door [gedaagde] geen sprake kan zijn, gaat de rechtbank voorbij. Nu het [gedaagde] bekend was dat ter plaatse van de gedempte sloot sprake was van een geval van ernstige verontreiniging met een saneringsplicht en gebruiksbeperkingen, hetgeen heeft geleid tot een beschikking op grond van de Wet Bodembescherming die is gepubliceerd en in het kadaster is geregistreerd, is daarmee zijn mededelingsplicht daaromtrent als verkoper jegens [eiseres] als koper gegeven en kan [eiseres] dienaangaande niet worden verweten zelf geen onderzoek te hebben gedaan. Bij de beantwoording van de aansprakelijkheidsvraag kan dan ook onbesproken blijven uit welke destijds aan [eiseres] ter beschikking staande, al dan niet openbare, stukken mogelijk af te leiden zou zijn geweest dat de gedempte sloot zich op perceel I en perceel II bevindt en dat ter plaatse sprake is van (een risico op) een geval van ernstige bodemverontreiniging met een saneringsverplichting waaraan al dan niet reeds uitvoering is gegeven. Dit volgt ook uit het bepaalde in artikel 11 van zowel koopovereenkomst I als koopovereenkomst II. Ook het verschil in het bepaalde in artikel 10 aanhef en onder b in beide koopovereenkomsten doet hier niet aan af. In beide koopovereenkomsten is melding gemaakt van ‘enige verontreiniging’ waarbij enkel is verwezen naar rapport 4b, welk rapport uitsluitend betrekking heeft op het van perceel I deel uitmakende bouwkavel en waarvan vast staat dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomsten alleen sprake was van enige niet ernstige bodemverontreiniging. Op grond daarvan behoefde [eiseres] niet reeds bekend te zijn met de situatie ter plaatse van de gedempte sloot. Daar komt bij dat [gedaagde] in beide leveringsakten heeft verklaard (onder het kopje ‘Wet Bodembescherming’) dat hem niet bekend was dat bij het aangaan van de koopovereenkomst ten aanzien van het verkochte (perceel I respectievelijk perceel II) beschikkingen of bevelen in de zin van artikel 5 Wet Bodembescherming waren genomen, terwijl bij het aangaan van koopovereenkomst I er reeds sprake was van de ontwerpbeschikking inzake de verontreiniging ter plaatse van de gedempte sloot en deze ontwerpbeschikking al voor het sluiten van koopovereenkomst II in augustus 1998 was gevolgd door de definitieve beschikking van 3 maart 1998. Ook gezien deze – naar vast staat onjuiste – verklaring van [gedaagde] behoefde [eiseres] geen rekening te houden met een geval van ernstige bodemverontreiniging. De omstandigheid dat de provincie heeft ingestemd met de uitgevoerde sanering is, ook indien [eiseres] daarmee bekend is geworden en ongeacht de betekenis daarvan, niet relevant nu die instemming immers uit 2001 dateert en daarvan bij het aangaan van de koopovereenkomsten nog geen sprake was. Andere feiten en omstandigheden, waaruit blijkt dat [eiseres] toen al wel daarmee bekend was en om die reden op [gedaagde] geen mededelingsplicht dienaangaande rustte, zijn gesteld noch gebleken. 
      
      
    
    
      4.19.
      
        
          [gedaagde] heeft voorts betwist dat hij niet aan zijn mededelingsplicht inzake de 
        verontreiniging en saneringsplicht inzake de gedempte sloot heeft voldaan. Daartoe heeft hij gesteld dat de kwestie van de gedempte sloot (‘de vuilstort’) al tijdens de onderhandelingen inzake koopovereenkomst I, waarbij volgens [gedaagde] ook reeds over de verkoop van perceel II is gesproken, aan de orde is gekomen. Volgens [gedaagde] zijn destijds – zowel bij het aangaan van koopovereenkomst I als bij de levering – alle rapporten van [A], dus niet alleen rapport 4b, besproken. Destijds is in overleg tussen partijen besloten om alleen rapport 4b bij de koopovereenkomsten te voegen, aldus [gedaagde]. Ook zou [eiseres] zijn geïnformeerd middels het bij koopovereenkomst II behorende landschapsplan en het schetsplan voor de ontgronding. Volgens [gedaagde] is voorafgaand aan het sluiten van koopovereenkomst II de ontgronding en het aanwenden van de betreffende kleigrond voor de sanering uitdrukkelijk met [eiseres] besproken. [eiseres] heeft dit alles weersproken. Zij heeft daarbij toegelicht dat er wel iets is gezegd over een sanering, maar alleen met betrekking tot een ander perceel, namelijk het door de heer [K] van [gedaagde] aangekochte gedeelte van het perceel (met het oude nummer 2762), welk gedeelte later het kadastrale nummer 210 heeft gekregen. Zij was dan ook in de veronderstelling dat de gedempte sloot zich alleen op dat perceelsgedeelte bevond en wist niet dat de gedempte sloot zich ook over de haar gekochte perceelsgedeelten uitstrekte, aldus [eiseres]. 
      
      
    
    
      4.20.
      
        Nu [eiseres] gemotiveerd heeft weersproken dat zij is ingelicht zoals door [gedaagde] 
        gesteld, rust op [gedaagde] de bewijslast daarvan. [gedaagde] heeft daartoe bewijs aangeboden door het laten horen van getuigen, waaronder de makelaar en de notaris. Indien [gedaagde] destijds niet aan deze mededelingsplicht heeft voldaan, geldt dat [eiseres] de aanwezigheid van deze ernstige verontreiniging ter plaatse van de gedempte sloot en de saneringsplicht, alsmede de ook na sanering bestaande verplichtingen en gebruiksbeperkingen met betrekking tot (een gedeelte van) perceel I en perceel II niet had behoeven te verwachten en derhalve in zoverre sprake is van non-conformiteit en een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde]. 
      
      
    
    
      4.21.
      
        Alvorens op dit punt tot een bewijsopdracht aan [gedaagde] te komen, zal de rechtbank 
        hierna eerst het verdere verweer van [gedaagde] met betrekking tot de schade en het causale verband, het verzuim en de klachtplicht van [eiseres] bespreken. Daaraan voorafgaand overweegt de rechtbank eerst nog als volgt.
      
      
    
    
      4.22.
      
        Dat er ter plaatse van de gedempte sloot een zogenaamde leeflaagsanering 
        overeenkomstig de door de provincie gegeven beschikking van 3 maart 1998 heeft plaatsgevonden, heeft [gedaagde] onderbouwd met werkbonnen van Loonbedrijf  Den Hartog, de goedkeuring van de sanering door de provincie bij brief van 14 februari 2001 en de handhaving van die goedkeuring bij beschikking van de provincie van 18 juni 2013. Gezien deze onderbouwing had het op de weg van [eiseres] gelegen om haar stelling dat deze sanering niet op haar percelen is uitgevoerd en [gedaagde] haar (ook) daaromtrent niet heeft geïnformeerd met feiten en omstandigheden nader te onderbouwen. De enkele stelling van [eiseres] dat zij nooit heeft gezien dat de betreffende kleilaag is aangebracht, is daartoe onvoldoende. Daarmee geldt in deze procedure als vaststaand feit dat [gedaagde] de bedoelde leeflaagsanering heeft uitgevoerd, althans heeft laten uitvoeren. 
      
      
    
    
      4.23.
      
        De door [eiseres] aangevoerde kwestie van de volgens haar door [gedaagde] ten 
        onrechte niet gemelde kadasterregistratie hangt samen met haar stelling dat [gedaagde] geen melding heeft gemaakt van de ernstige verontreiniging en saneringsplicht ter plaatse van de gedempte sloot. Ingeval komt vast te staan dat [gedaagde] aan deze mededelingsplicht heeft voldaan en hij [eiseres] dus vooraf over deze verontreiniging en saneringsplicht heeft ingelicht, kan [gedaagde] niet worden verweten dat hij [eiseres] niet tevens heeft gewezen op de betreffende kadastrale registratie. Een dergelijke registratie van de betreffende beschikking van de provincie is immers in een dergelijke situatie een noodzakelijk gevolg daarvan en vormt op zichzelf geen tekortkoming. Mocht komen vast te staan dat [gedaagde] niet aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan, dan is reeds daarmee de tekortkoming gegeven.
      
      
      
        
          Schade en causaal verband
        
      
      
    
    
      4.24.
      
        
          [gedaagde] betwist, subsidiair zo er sprake mocht zijn van een tekortkoming, dat er een 
        causaal verband bestaat tussen de tekortkoming en schade bij [eiseres]. Hieromtrent overweegt de rechtbank als volgt.
      
      
    
    
      4.25.
      
        Ingevolge het bepaalde in artikel 6:74 lid 1 BW geldt als vereiste voor 
        schadevergoeding dat er (enige vorm van) schade alsmede causaal verband tussen die schade en de tekortkoming is. Voor een verwijzing naar de schadestaatprocedure zoals [eiseres] vordert, is niet vereist dat [eiseres] in deze procedure bewijst dat zij schade heeft geleden als gevolg van de tekortkoming. Het is voldoende dat [eiseres] de mogelijkheid dat als gevolg van de tekortkoming schade is geleden aannemelijk heeft gemaakt (Hoge Raad 30 juni 2006, LJN AX6246 en Hoge Raad 8 april 2005, LJN AR7435). 
      
      
    
    
      4.26.
      
        In dit verband heeft [eiseres] onder meer gesteld dat zij vermogensschade lijdt,
        bestaande uit een waardevermindering van perceel I en perceel II. Zij heeft immers aangevoerd dat zij als gevolg van de tekortkoming bij verkoop aan een derde een lagere prijs zal kunnen realiseren dan zonder deze tekortkoming. Dat op dit punt iedere mogelijkheid van schade en causaal verband tussen schade en tekortkoming ontbreekt, is door [gedaagde] gesteld noch gebleken. Naar het oordeel van de rechtbank is de mogelijkheid van zodanige schade als gevolg van de hiervoor besproken tekortkoming, indien deze mocht komen vast te staan, voldoende aannemelijk. Verwacht mag worden dat aan een perceel zonder de onderhavige ernstige bodemverontreiniging ter plaatse van de gedempte sloot en waarop niet de onderhavige gebruiksbeperkingen rusten een zekere hogere economische waarde zal worden toegekend dan aan een perceel met die ernstige verontreiniging en gebruiksbeperkingen. Daarbij kan voorts bij de schadebegroting, die alsdan in de schadestaatprocedure zal moeten plaatsvinden, de omstandigheid dat het perceel wel of niet is doorverkocht buiten beschouwing worden gelaten.
      
      
    
    
      4.27.
      
        Met het voorgaande kunnen de overige stellingen van partijen omtrent schade en het
        vereiste causale verband in deze procedure onbesproken blijven. Deze zullen in een eventuele schadestaatprocedure mogelijk aan de orde komen.
      
      
      
        
          Verzuim
        
      
      
    
    
      4.28.
      
        Op grond van het tweede lid van artikel 6:74 BW geldt dat, voor zover nakoming 
        niet reeds blijvend onmogelijk is, eerst dan sprake kan zijn van een recht op schadevergoeding indien de schuldenaar in verzuim is geraakt. [gedaagde] heeft gesteld dat van verzuim en dus van aansprakelijkheid geen sprake is nu een ingebrekestelling ontbreekt. Volgens [gedaagde] kan een sanering – zo deze nog uitgevoerd zou moeten worden, hetgeen hij betwist – nog plaatsvinden en is nakoming dus niet reeds blijvend onmogelijk. [eiseres] heeft weersproken dat [gedaagde] in dit geval eerst nog in gebreke had moeten worden gesteld. 
      
      
    
    
      4.29.
      
        De rechtbank overweegt dat de hiervoor besproken tekortkoming, indien deze na 
        bewijslevering komt vast te staan, (uitsluitend) wordt gevormd door het feit dat de door [gedaagde] aan [eiseres] geleverde percelen I en II deels, ter plaatse van de gedempte sloot, ernstig zijn verontreinigd en, ook nadat de door [gedaagde] gestelde sanering heeft plaatsgevonden, nog steeds sprake is van verontreiniging en gebruiksbeperkingen (zie r.o. 4.17). Van een deugdelijke nakoming zou derhalve alleen dan sprake zijn indien het betreffende deel van de percelen I en II ter plaatse van de gedempte sloot (alsnog) zodanig wordt gesaneerd dat de multifunctionele eigenschappen van de bodem wel hersteld worden en geen gebruiksbeperkingen meer gelden. 
      
      
    
    
      4.30.
      
        Dat zodanige nakoming blijvend onmogelijk is, is gesteld noch gebleken, zodat er 
        sprake dient te zijn van verzuim van [gedaagde] en daarmee, in beginsel, op grond van artikel 6:82 BW van een ingebrekestelling. In de gevallen als bedoeld in artikel 6:83 BW treedt het verzuim ook zonder ingebrekestelling in. Dat [gedaagde] door [eiseres] niet in gebreke is gesteld, is door [eiseres] niet betwist. Zij heeft evenwel betwist dat een ingebrekestelling in dit geval vereist is. 
      
      
    
    
      4.31.
      
        Naar het oordeel van de rechtbank is in deze zaak het verzuim van [gedaagde] zonder 
        ingebrekestelling ingetreden. Daartoe overweegt de rechtbank dat er na verzending van de brief van 13 november 2012 aan [gedaagde] op 19 december 2012 tussen partijen en met de provincie overleg heeft plaatsgevonden. Uit hetgeen in dat overleg tussen [gedaagde] en [eiseres] is besproken, zoals onder meer blijkt uit het overgelegde en niet weersproken verslag van dat overleg, volgt geen bereidheid van [gedaagde] tot (een verdergaande) sanering, maar daarentegen juist dat [gedaagde] zich op het standpunt stelde reeds volledig aan zijn verplichtingen te hebben voldaan. Dit standpunt is [gedaagde] daarna, ook na de brief van 15 januari 2013, blijven innemen. Voorts is gesteld noch gebleken dat een concreet belang van [gedaagde] is geschonden als gevolg van het achterwege laten van een ingebrekestelling. In die omstandigheden komt [gedaagde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep toe op het ontbreken van een ingebrekestelling en wordt het op grond van artikel 6:74 lid 2 BW vereiste verzuim geacht te zijn ingetreden.
      
      
      
        
          Klachtplicht
        
      
      
    
    
      4.32.
      
        Ingevolge artikel 7:23, lid 1, 2e zin BW geldt in dit geval, waarin de door [eiseres] 
        gestelde tekortkoming betrekking heeft op feiten die [gedaagde] als verkoper kende, dat de kennisgeving binnen bekwame tijd na de ontdekking van die feiten heeft moeten geschieden. De vraag is dus wanneer die feiten door [eiseres] zijn ontdekt en niet of die feiten redelijkerwijs eerder hadden kunnen worden ontdekt. 
      
      
    
    
      4.33.
      
        Zoals hiervoor reeds overwogen, zijn geen feiten en omstandigheden aangevoerd, 
        anders dan die inzake de volgens [gedaagde] door hem zelf aan [eiseres] verstrekte informatie en waarvan [gedaagde] de bewijslast draagt, waaruit volgt dat [eiseres] bij het aangaan van de koopovereenkomsten al bekend was met de ernstige bodemverontreiniging op de gekochte percelen ter plaatse van de gedempte sloot. In zoverre wordt het verweer van [gedaagde] dat [eiseres] niet tijdig heeft geklaagd derhalve verworpen.
      
      
    
    
      4.34.
      
        Naar de rechtbank het verweer op dit punt van [gedaagde] heeft begrepen, stelt [gedaagde] voorts 
        dat [eiseres] in ieder geval vanaf het uitbrengen van het evaluatierapport van de provincie van 14 februari 2001 moet worden geacht bekend te zijn met die verontreiniging. Volgens [eiseres] is zij daar pas in september 2012, na het onderzoek van [H], achter gekomen. 
      
      
    
    
      4.35.
      
        Naar het oordeel van de rechtbank kan op grond van de enkele inhoud van het 
        evaluatierapport van de provincie niet worden geconcludeerd dat [eiseres] reeds in 2001 bekend moet zijn geweest met de betreffende verontreiniging op haar percelen. Uit dit rapport volgt weliswaar dat een sanering heeft plaatsgevonden die is omschreven als ‘de leeflaagsanering van de locatie [adres] te [plaats]’, maar nu daarin als kadastrale aanduiding gemeente [plaats], sectie A, nummer 2762 D6 is vermeld, valt deze sanering daarmee niet direct te herleiden naar de percelen van [eiseres]. Het kadastrale perceel nummer 2762 is immers opgedeeld en aan verschillende kopers verkocht. Daarbij is van belang dat [eiseres] heeft toegelicht dat haar destijds wel bekend was dat er op het achtergelegen, aan [K] verkochte perceelsgedeelte gesaneerd moest worden, maar niet dat deze sanering ook de door haar gekochte perceelsgedeelten betrof. Dit leidt er reeds toe dat, ongeacht of het rapport van de provincie destijds daadwerkelijk bij [eiseres] terecht is gekomen, hetgeen in het midden kan blijven, geen aanleiding bestaat om aan te nemen dat de klachttermijn eerder dan in september 2012 is ingegaan. Nu vast staat dat [eiseres] zich bij brief van 13 november 2012 en dus binnen een termijn van ongeveer 2 maanden daarna tot [gedaagde] heeft gewend, moet [eiseres] worden geacht binnen bekwame tijd te hebben gereageerd. Het verweer van [gedaagde] op dit punt wordt derhalve verworpen. 
      
      
      
        
          Bewijsopdracht
        
      
      
    
    
      4.36.
      
        Nu de overige verweren van [gedaagde] worden gepasseerd, resteert het verweer dat [gedaagde] 
        aan zijn mededelingsplicht jegens [eiseres] heeft voldaan. Onder verwijzing naar hetgeen daaromtrent hiervoor onder 4.19 e.v. reeds is overwogen, zal de rechtbank [gedaagde] derhalve opdragen te bewijzen dat hij [eiseres] voorafgaand aan het sluiten van koopovereenkomst I en koopovereenkomst II heeft geïnformeerd over de bodemverontreiniging in en sanering van de aan [eiseres] verkochte percelen ter plaatse van de gedempte sloot, aldus dat door of namens [gedaagde] aan [eiseres] (ook) de rapporten 2, 4c en 5c zijn verstrekt, althans inhoudelijk met [eiseres] zijn besproken.
      
      
    
    
      4.37.
      
        Indien [gedaagde] het bewijs (mede) wenst te leveren door schriftelijke stukken of andere 
        gegevens, dient hij deze afzonderlijk bij akte in het geding te brengen. Indien [gedaagde] het bewijs wil leveren door het doen horen van getuigen, dient hij dit in de akte te vermelden en de verhinderdata op te geven van alle partijen en van de op te roepen getuigen. De rechtbank zal dan vervolgens een dag en uur voor een getuigenverhoor bepalen.
      
      
    
    
      4.38.
      
        Partijen moeten bij de getuigenverhoren in persoon aanwezig zijn. Indien een partij 
        zonder gegronde reden niet verschijnt, kan dit nadelige gevolgen voor die partij hebben.
      
      
    
    
      4.39.
      
        De rechtbank verwacht dat het verhoor per getuige circa 30 minuten zal duren. Als 
        
          [gedaagde] verwacht dat het verhoor van een getuige langer zal duren dan de hiervoor vermelde duur, kan dat in de te nemen akte worden vermeld.
      
      
    
    
      4.40.
      In afwachting van de bewijslevering wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      
        draagt [gedaagde] op om te bewijzen dat hij [eiseres] voorafgaand aan het sluiten van 
        koopovereenkomst I en koopovereenkomst II heeft geïnformeerd over de bodemverontreiniging in en sanering van de aan [eiseres] verkochte percelen ter plaatse van de gedempte sloot, aldus dat door of namens [gedaagde] aan [eiseres] (ook) de rapporten 2, 4c en 5c zijn verstrekt, althans inhoudelijk met [eiseres] zijn besproken;
      
      
    
    
      5.2.
      
        verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 23 juli 2014 10.00 uur teneinde 
        
          [gedaagde] in de gelegenheid te stellen bij akte aan te geven op welke wijze hij bewijs wil leveren;
      
      
    
    
      5.3.
      
        bepaalt dat, indien [gedaagde] (mede) bewijs wil leveren door middel van schriftelijke 
        bewijsstukken, hij die stukken op die rolzitting in het geding moet brengen;
      
      
    
    
      5.4.
      
        bepaalt dat, indien [gedaagde] bewijs wil leveren door middel van het horen van getuigen, 
        hij op die rolzitting:
      
      - de namen en woonplaatsen van de getuigen dient op te geven;
      - moet opgeven op welke dagen alle partijen, hun (eventuele) advocaten/gemachtigden en de getuigen in de drie maanden nadien verhinderd zijn; hij dient bij die opgave ten minste vijftien dagdelen vrij te laten waarop het getuigenverhoor zou kunnen plaatsvinden;
      
    
    
      5.5.
      bepaalt dat:
      - voor het opgeven van verhinderdata geen uitstel zal worden verleend;
      - indien [gedaagde] geen gebruik maakt van de mogelijkheid om verhinderdata op te geven de rechter eenzijdig een datum zal bepalen waarvan dan in beginsel geen wijziging meer mogelijk is;
      - het getuigenverhoor zal kunnen worden bepaald op een niet daarvoor opgegeven dagdeel, indien bij de opgave minder dan het hiervoor verzochte aantal dagdelen zijn vrijgelaten;
      
    
    
      5.6.
      
        bepaalt dat de datum van het getuigenverhoor in beginsel niet zal worden gewijzigd 
        nadat daarvoor dag en tijdstip zijn bepaald;
      
      
    
    
      5.7.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Loots en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2014.