ECLI:NL:RBMNE:2019:2147, Rechtbank Midden-Nederland, 06-03-2019, 7161554
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2019-03-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht. Niet-geliberaliseerde huur omdat de aanvangshuurprijs onder de liberalisatiegrens ligt, ook al had een hogere huur gevraagd mogen worden.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Utrecht
    
    
    
      zaaknummer: 7161554 UC EXPL  18-9481 JW/1350
    
    
    
      
        Vonnis van 6 maart 2019
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      verder ook te noemen: [achternaam van eiser] ,
      eisende partij,
      gemachtigde: mr. F.L.J. van Dijk-Braun,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      verder ook te noemen: [gedaagde] ,
      gedaagde partij,
      gemachtigde: DAS Nederlandse Rechtsbijstand N.V..
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding;
      - de conclusie van antwoord;
      - de akte aanvullende bewijsstukken van de zijde van [gedaagde] ;
      - de akte overlegging producties, tevens houdende wijziging van eis van de zijde van [achternaam van eiser] ;
      - de door [gedaagde] bij brief van 28 januari 2019 toegestuurde productie 17.
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2Het geschil en de beoordeling
    
      2.1.
      
        [gedaagde] had een affectieve relatie met de vader van [achternaam van eiser] , hierna te noemen [achternaam van eiser] senior. 
      
    
    
      2.2.
      
        [achternaam van eiser] senior heeft op enig moment een huis gekocht aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding] te [woonplaats] . [gedaagde] is in dat huis gaan wonen. Zij betaalde hiervoor maandelijks een bedrag van € 450,00 aan [achternaam van eiser] senior.
      
    
    
      2.3.
      
        [achternaam van eiser] senior is in 2017 overleden. [achternaam van eiser] is zijn erfgename. 
      
    
    
      2.4.
      
        
          [achternaam van eiser] is van mening dat [gedaagde] op grond van de bestaande huurovereenkomst een bedrag van € 900,00 per maand aan huur moet betalen voor het huis. Zij betaalde voorheen € 450,00 per maand, maar dat was voor de onverdeelde helft van het huis. [achternaam van eiser] senior gebruikte het huis namelijk ook. 
        Voor het geval dat niet zo is, stelt [achternaam van eiser] zich op het standpunt dat zij [gedaagde] bij brief van 10 april 2018 een redelijk voorstel heeft gedaan tot verhoging van de huur, namelijk tot € 900,00. Dat dat voorstel redelijk is, blijkt uit twee taxatierapporten van makelaars, die beiden concluderen dat een huurprijs van € 1.050,00 per maand redelijk is. [gedaagde] heeft dat voorstel niet geaccepteerd. Daarom heeft [achternaam van eiser] bij brief van 30 mei 2018 de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 december 2018. [gedaagde] heeft daar niet in toegestemd. [achternaam van eiser] vordert daarom in deze procedure ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Ook vordert zij de huurachterstand (uitgaande van een huur van € 900,00 per maand) van € 8.100,00 en de kosten voor afvalstoffenheffing, rioolheffing, gas en elektra over 2017 en 2018 van in totaal € 1.478,48. 
        Voor het geval de gevorderde ontbinding en ontruiming niet wordt toegewezen vordert zij vaststelling van de huurprijs op € 900,00 per maand, te vermeerderen met de servicekosten.
      
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] is het niet met de vorderingen van [achternaam van eiser] eens. Zij wil in het huis blijven wonen voor de – volgens haar – afgesproken huurprijs van € 450,00. Zij heeft toegelicht dat [achternaam van eiser] senior weliswaar regelmatig bij haar was, maar dat hij nooit in het huis heeft geslapen. Hij had zijn eigen huis. Het bedrag van € 450,00 was dan ook de huur die [gedaagde] zou betalen, en niet € 900,00. Het is ook nooit de bedoeling van [achternaam van eiser] senior geweest dat zij zoveel huur zou gaan betalen. 
      
      
        
          Geliberaliseerde of niet-geliberaliseerde huur?
        
      
      
    
    
      2.6.
      In de wet wordt onderscheid gemaakt tussen geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde huur. Geliberaliseerde huur (vaak ook: vrije sectorhuur genoemd) is huur met een aanvangshuurprijs boven de € 720,42 (dat is het bedrag voor 2019; van 2015 tot en met 2018 was dit bedrag: € 710,68). Niet-geliberaliseerde huur (vaak ook: sociale huur genoemd) is huur met een aanvangshuurprijs onder dat bedrag. Voor beide soorten huur gelden andere regels als het gaat over huurverhoging. De regels waar [achternaam van eiser] zich op beroept gelden voor geliberaliseerde huur. Voor die huur geldt dat de verhuurder een “redelijk voorstel” mag doen aan de huurder. Als de huurder dat voorstel niet accepteert, kan dat een opzeggingsgrond zijn. Voor niet-geliberaliseerde huur geldt dit systeem niet; dan geldt een jaarlijks vast te stellen maximum percentage aan huurverhoging. Voor de beoordeling van deze zaak is daarom van belang om vast te stellen of sprake is van geliberaliseerde of niet-geliberaliseerde huur. 
      
    
    
      2.7.
      Zoals hiervoor al is geschreven, is doorslaggevend voor de vraag of sprake is van geliberaliseerde of niet-geliberaliseerde huur, of de aanvangshuurprijs in 2015 hoger of lager was dan € 710,68. [gedaagde] vindt dat deze aanvangshuurprijs lager was, namelijk € 450,00. [achternaam van eiser] vindt dat die hoger was, namelijk € 900,00, waarvan [gedaagde] aanvankelijk slechts de helft betaalde. 
      
    
    
      2.8.
      De kantonrechter komt tot de conclusie dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst de bedoeling hebben gehad om de huur van [gedaagde] op € 450,00 te stellen. Daarbij vindt de kantonrechter de volgende omstandigheden van belang: 
      
        
          er is geen getekende huurovereenkomst waaruit blijkt dat [achternaam van eiser] senior en [gedaagde] een huurprijs van € 900,00 waren overeengekomen. Beide partijen hebben wel een concepthuurovereenkomst overgelegd. In de ene concepthuurovereenkomst staat een huurprijs van € 900,00 genoemd; in de andere een huurprijs van € 450,00. Geen van beide overeenkomsten is echter ondertekend. Daarom kan daaruit niet worden afgeleid dat [achternaam van eiser] senior en [gedaagde] een huurprijs van € 900,00 hebben afgesproken, zoals [achternaam van eiser] stelt;
        
        
          
            [achternaam van eiser] heeft een verklaring overgelegd van notaris [A] waaruit blijkt dat die met haar en/of met [achternaam van eiser] senior heeft gesproken over een huurprijs van € 900,00. Ook zou hij hebben gesproken over halvering van de huurprijs omdat [achternaam van eiser] senior formeel het medegebruik van het huis zou hebben. Nergens blijkt echter uit dat dat ook met [gedaagde] is besproken;
        
        
          
            [gedaagde] heeft altijd € 450,00 per maand aan huur betaald;
        
        
          in de praktijk was de situatie zo dat alleen [gedaagde] in het huis aan de [straatnaam 1] woonde. [achternaam van eiser] senior woonde namelijk in zijn eigen huis aan de [straatnaam 2] . Verder heeft [gedaagde] uitgelegd dat [achternaam van eiser] senior en zij regelmatig bij elkaar verbleven maar dat [achternaam van eiser] senior nooit in het huis aan de [straatnaam 1] overnachtte. Dat heeft [achternaam van eiser] niet tegengesproken, zodat de kantonrechter daarvan uitgaat;
        
        
          
            [achternaam van eiser] senior heeft in zijn testament twee legaten aan [gedaagde] nagelaten. Op grond van het ene legaat mocht [gedaagde] in het huis aan de [straatnaam 1] blijven wonen zonder huur te betalen. Op grond van het andere legaat zou zij een maandelijkse toelage ontvangen. [gedaagde] heeft deze legaten verworpen omdat zij de erfbelasting hierover niet kon of wilde betalen. [gedaagde] kan zich daardoor niet op de legaten beroepen. Wel blijkt uit deze legaten dat het de bedoeling van [achternaam van eiser] senior is geweest dat [gedaagde] in het huis zou kunnen blijven wonen zonder huur te hoeven betalen. Dit ondersteunt de stelling van [gedaagde] dat het ook bij het aangaan van de huur in 2015 de bedoeling was dat zij een voor haar betaalbare huur zou betalen. In elk geval kan er niet uit worden afgeleid dat het bij het aangaan van de huurovereenkomst de bedoeling van partijen is geweest dat [gedaagde] meer huur zou gaan betalen (namelijk: ook het gedeelte van [achternaam van eiser] senior) op het moment dat [achternaam van eiser] senior overleed.
        
      
      
    
    
      2.9.
      Conclusie van het voorgaande is daarom dat partijen een aanvangshuur voor het huis zijn overeengekomen van € 450,00. Dat betekent dat de regels voor niet-geliberaliseerde huur op de huurprijs van toepassing zijn. Dit wordt niet anders door het feit dat er voor het huis een hoger bedrag aan huur gevraagd had kunnen worden. Doorslaggevend is namelijk niet welke prijs er gevraagd had kunnen worden, maar welke prijs er afgesproken is. 
      
    
    
      2.10.
      
        Omdat de regels voor niet-geliberaliseerde huur van toepassing zijn, stond het [achternaam van eiser] niet vrij de huur met € 450,00 per maand verhogen, zoals zij aan [gedaagde] heeft voorgesteld. De huur kon immers alleen met de wettelijk toegestane percentages verhoogd worden, zoals dat geldt voor niet-geliberaliseerde huur. Het feit dat [gedaagde] niet met het voorstel van [achternaam van eiser] heeft ingestemd, is daarom geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het huis. Die vorderingen zullen daarom worden afgewezen. De gevorderde huurachterstand wordt daarom ook afgewezen. Die is namelijk gebaseerd op de veronderstelling dat de huurprijs al langer € 900,00 per maand bedroeg, en die veronderstelling volgt de kantonrechter niet.
        Om de eerder genoemde redenen zal ook de vordering tot vaststelling van de huur op € 900,00 per maand (vermeerderd met servicekosten) worden afgewezen. 
      
      
    
    
      2.11.
      
        [achternaam van eiser] vordert verder nog betaling van een bedrag van € 1.478,48 aan kosten voor afvalstoffenheffing, rioolheffing, gas en elektra over 2017 en 2018. [gedaagde] heeft niet betwist dat [achternaam van eiser] die kosten heeft betaald. Ook heeft zij niet betwist dat die kosten voor haar rekening komen. De kantonrechter zal [gedaagde] daarom veroordelen deze kosten aan [achternaam van eiser] terug te betalen. 
      
    
    
      2.12.
      Gezien de relatie tussen partijen ( [gedaagde] was de partner van [achternaam van eiser(-s)] vader) zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat elk van beide partijen de eigen kosten draagt. 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [achternaam van eiser] tegen bewijs van kwijting te betalen € 1.478,48;
    
    
      3.2.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      3.3.
      compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
    
    
      3.4.
      
        wijst het meer of anders gevorderde af.
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2019.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        Type: JW (1350)
        Coll: AW (1370)