ECLI:NL:RBMNE:2019:4304, Rechtbank Midden-Nederland, 11-09-2019, 7488355 / MC EXPL  19-677
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2019-09-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kern van het geschil is de vraag of verhuurder de kosten voor het onderhoud aan de (kijk)tuin via de servicekosten mag doorberekenen. De huurcommissie oordeelt van niet. De kantonrechter oordeelt van wel. De kantonrechter is van oordeel dat aan de volgende criteria is voldaan:
        a) de tuin volgens contract deel uitmaakt van het gehuurde als onroerende aanhorigheid; 
        b) overeengekomen is dat de dienstverlening van de verhuurder het tuinonderhoud omvat; 
        c) de tuin (exclusief) bestemd is voor gebruik door bepaalde huurders; 
        d) voorzieningen de beslotenheid waarborgen, de niet toegankelijkheid van niet-huurders.
        De huurcommissie koppelt de mogelijkheid om de kosten van het reguliere onderhoud te kunnen doorberekenen aan de huurders aan het feitelijke gebruik dat de huurders van de voorziening kunnen maken, althans aan het kunnen betreden van de tuin. Zij lijkt daarbij aan te knopen bij de ‘bereikbaarheidsmaatstaf’ die op een aantal plaatsen in het Besluit kleine herstellingen wordt gebezigd. Het standpunt van de huurcommissie komt de kantonrechter onjuist voor.

vonnis
    RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel rechtkantonrechter
    
    
    
      locatie Almere
    
    
    
    
      
        Vonnis van 11 september 2019
      
    
    
    
      in de zaak met zaaknummer / rolnummer 7488355 / MC EXPL  19-677 van
    
    
    
      de stichtingSTICHTING WOONPALET ZEEWOLDE,gevestigd te Zeewolde,eiseres in conventie,verweerster in reconventie, hierna ook te noemen: Woonpalet,gemachtigde mr. M.M.A. Vermin,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] ,wonende te [woonplaats] ,hierna te noemen [gedaagde sub 1] ,2.	[gedaagde sub 2] ,wonende te [woonplaats] ,hierna te noemen [gedaagde sub 2] ,gedaagden in conventie,eisers in reconventie, hierna te zamen te noemen: [gedaagde sub 1] c.s.,gemachtigde Van der Veen (ARAG SE Rechtsbijstand).
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 17 april 2019
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte overlegging producties 10 tot 
        
      
      en met 12 
      
        
          de akte van 9 juli 2019 van Woonpalet met productie 13
        
        
          het verhandelde ter comparitie van 26 juli 2019.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Woonpalet verhuurt sinds 29 september 2008 de woning aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding] te [woonplaats] aan [gedaagde sub 1] c.s.. In de huurovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:
      
      
        
          ‘(…)
           Artikel 1 Het gehuurde
        
        
           	Huurder heeft van verhuurder gehuurd de woning, gelegen aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding] , [postcode]
        
        
           	[woonplaats] ; inclusief onroerende aanhorigheden en inclusief het medegebruik van de om
        
        
          het complex eventueel gelegen groenstroken en tuinen die als onroerende aanhorigheid zijn
        
        
           	te beschouwen en het medegebruik van eventueel gemeenschappelijke ruimten, hierna te
        
        
           	noemen: “het gehuurde”. 
        
      
      
      
        
           	Artikel 4 De door huurder te betalen prijs
        
        
           	(…) 
        
        
           	4.3
        
        
           	Het maandelijks voorschotbedrag op de kosten voor zaken en diensten bedraagt € 56,75.
        
        
          
           	Dit bedrag is als volgt samengesteld:
        
        
          
           	Energiekosten  		€ 12,50
        
        
           	Schoonmaken 		€ 10,00
        
        
           	Glazen wassen . 		€ 7,50
        
        
           	Onderhoud tuinen 		€ 15,00
        
        
           	Glasfonds/verzekering 	€ 0,80
        
        
           	Administratiekosten 		€ 3,00
        
        
           	Huismeester 		€ 4,00
        
        
          service abonnement 		
          € 3,95
        
        
          Totaal 			€ 642,47 (…)’
        
      
      
    
    
      2.2.
      De hiervoor in 2.1 bedoelde woning maakt deel uit van een appartementencomplex genaamd ‘ [naam appartementencomplex] ’. Dit complex bestaat uit 41(senioren) woningen en een bedrijfsruimte ( [naam bedrijfsruimte] ), die allen door Woonpalet worden verhuurd.  
      
    
    
      2.3.
      Rondom het complex liggen meerdere stukken tuin, aan de oostzijde langs het [straatnaam 2] , aan de zuidzijde aan de [straatnaam 1] en aan de westzijde aan het [straatnaam 3] . 
      
    
    
      2.4.
      Het onderhoud aan de tuinen wordt uitgevoerd door DonkerGroen. De kosten voor het onderhoud aan de tuinen rondom het complex ‘ [naam appartementencomplex] ’ bedroegen in 2015 in totaal € 7.569,88, waarvan 97 % ten laste wordt gebracht aan de huurders van de woningen (een bedrag van € 7.342,79) en 3% aan de huurder van het paramedische centrum (een bedrag van € 227,10). 
      
    
    
      2.5.
      Woonpalet heeft op 1 april 2016 de afrekening van de servicekosten over de periode 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 ten bedrage van € 426,87 aan [gedaagde sub 1] c.s. verstrekt. Voor ‘onderhoud tuinen’ is een bedrag van in totaal € 176,89 in rekening gebracht.  
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde sub 1] c.s. heeft op 21 september 2017 de Huurcommissie verzocht om een uitspraak te doen over zijn betalingsverplichting met betrekking tot servicekosten over het jaar 2015, meer in het bijzonder over de verschuldigdheid van de bijdrage aan de kostenpost onderhoud tuinen. 
      
    
    
      2.7.
      De huurcommissie heeft op 12 maart 2018 een onderzoek ter plaatse uitgevoerd. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. In dit rapport (gedateerd op 20 juli 2018) staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:
      
      
        
          ‘(…)
           III ONDERZOEK
        
        
           (…)
          
          Kosten tuinonderhoud
        
        
          Volgens vast beleid van de Huurcommissie dient een huurder het onderhoud van de tuin bij  zijn woning te verzorgen. Neemt een verhuurder dat onderhoud over - zoals bij een complex als [naam appartementencomplex] - dan mag verhuurder die kosten aan de huurders doorbelasten.
        
      
      
      
        
          Een uitzondering op dit beleid bestaat als sprake is van een zgn. “kijktuin”. Bij een “kijktuin” kan de huurder de tuin slechts zien, maar is het niet mogelijk deze te betreden. Vanwege deze onbereikbaarheid is het voor de huurder niet mogelijk onderhoud uit te voeren. Een verhuurder die het onderhoud aan een “kijktuin” laat uitvoeren, neemt dit in dat geval niet over van de huurder, die immers deze mogelijkheid niet heeft. Om deze reden kunnen de onderhoudskosten van een kijktuin niet aan de huurder doorberekend worden. 
        
      
      
      
        
          Uit de aanwezige foto’s en het onderzoek ter plaatse is voldoende komen vast te staan, dat  bij de groenstrook langs het [straatnaam 2] sprake is van een “kijktuin”. De bewoners van de woningen op de begane grond langs de strook kunnen die strook immers niet betreden (afgeschermd met een hek), terwijl de strook aan de overige zijden met een haag afgeschermd is en dus ook niet door de (andere) bewoners betreden kan worden. De kosten van het onderhoud van die strook kunnen dus niet aan de huurders worden doorbelast.
        
      
      
      
        
          Op basis van de aanwezige gegevens kan de rapporteur niet beoordelen welk deel van de totale kosten van € 7.342,79 betrekking hebben op het onderhoud van de strook langs het [straatnaam 2] . Huurder geeft aan, dat die strook “meer dan 80%” van het totale groen om het complex zou zijn, maar dat kan de rapporteur dus niet bevestigen.
        
      
      
      
        
          Vooralsnog zal de rapporteur in de totaaltelling uitgaan van 20% van het bedrag van 
          
          €  7.342,79 = € 1.468,56 als aan de huurders door te belasten bedrag voor het onderhoud van beide andere groenstroken rondom het complex. Tijdens de hoorzitting zullen partijen duidelijke gegevens over de oppervlakten van de diverse groenstroken kunnen aanleveren, zodat een correcte berekening van het bedrag gemaakt kan worden. 
        
      
      
      
        
          Huurders aandeel in de kosten van het tuinonderhoud zijn dan 1/41e deel van € 1.468,56 = 
          
          € 35,82.
            (…)’
        
      
      
    
    
      2.8.
      
        De huurcommissie heeft bij uitspraak van 28 september 2018, verzonden op28 november 2018, bepaald dat de betalingsverplichting van [gedaagde sub 1] c.s. voor de kostenpost onderhoud tuinen over 2015 € 35,82 bedraagt en de totale betalingsverplichting van [gedaagde sub 1] c.s. voor de servicekosten over 2015 € 281,23 bedraagt. Daartoe heeft de Huurcommissie overwogen, voor zover hier van belang: 
        
          
          ‘(…) Nu vast is komen te staan dat huurder geen toegang heeft tot de tuin aan het [straatnaam 2] waarvoor verhuurder servicekosten in rekening brengt en deze groenvoorziening daardoor als kijktuin is te kwalificeren, is de commissie van oordeel dat de kosten voor onderhoud niet aan huurder kunnen worden doorberekend. Het kijkgenot van een niet toegankelijke tuin is onderdeel van de huurovereenkomst. De onderhoudskosten hiervan kunnen niet als servicekosten aan de huurder worden doorberekend. In artikel 7:233 BW ligt besloten dat de kosten van een onroerende aanhorigheid worden voldaan uit de huur en niet op grond van het Besluit kleine herstellingen aan de huurders in rekening kunnen worden gebracht. (…)’ 
        
      
      
      
    
    
      2.9.
      Naar aanleiding van deze beslissing heeft er op 3 januari 2019 een gesprek plaatsgevonden tussen Woonpalet en de heer [A] en mevrouw [B] (namens de bewonerscommissie) en de heer [gedaagde sub 1] . Partijen zijn niet tot een vergelijk gekomen. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    in conventie
    
      3.1.
      Woonpalet vordert, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
      
      
        I. de betalingsverplichting van [gedaagde sub 1] c.s. met betrekking tot de post onderhoud tuinen vast te stellen op € 176,89 over de periode 1 januari tot en met 31 december 2015;
        II. de totale betalingsverplichting van [gedaagde sub 1] c.s. voor de servicekosten vast te stellen op € 426,87 over de periode 1 januari tot en met 31 december 2015;
        III. [gedaagde sub 1] c.s. te veroordelen in de kosten van dit geding, de nakosten daaronder begrepen.
      
      
    
    
      3.2.
      
        Woonpalet heeft het navolgende aan haar vordering ten grondslag gelegd. 
        Volgens Woonpalet is er voor wat betreft de tuin langs het [straatnaam 2] primair geen sprake van een kijktuin, zodat [gedaagde sub 1] c.s. gehouden is tot betaling van de servicekosten voor wat betreft het onderdeel tuinen voor het jaar 2015. 
        
          [gedaagde sub 1] c.s. heeft op grond van de huurovereenkomst het medegebruik van de groenvoorziening als onderdeel van het gehuurde en is gehouden een bijdrage voor het tuiononderhoud te betalen (artikel 1 jo. artikel 4.3 van de huurovereenkomst). 
        De gemeenschappelijke tuinen moeten naar hun aard en bestemming geacht worden deel uit te maken van het complex en de groenvoorzieningen strekken tot het genot van de bewoners. De tuinen zijn onroerende aanhorigheden in de zin van artikel 7:233 BW. Dat de bewoners de groenstrook niet kunnen betreden, brengt niet met zich dat de groenvoorziening niet langer gezien kan worden als een van de gehuurde woonruimte deel uitmakende onroerende aanhorigheid. 
        Volgens Woonpalet heeft de huurcommissie ten onrechte de bereikbaarheidsmaatstaf de doorslag laten geven. De bewoners van het complex hebben voordelen van de tuin gehad en Woonpalet had ze ook een recht van toegang wilen verlenen als de bewoners hadden aangegeven dat ze hier behoefte aan hebben. Nu de bewoners hebben geprofiteerd van goed onderhouden groenvoorzieningen, is het redelijk dat Woonpalet de nota die zij van het hoveniersbedrijf heeft ontvangen aan de huurders doorberekent.  
        Subsidiar stelt Woonpalet zich op het standpunt dat de Huurcommissie een onjuiste berekening heeft gemaakt. Volgens Woonpalet is [gedaagde sub 1] c.s. - indien de tuin langs het [straatnaam 2] wél is aan te merken als een kijktuin en de onderhoudskosten niet via de servicekosten doorberekend mogen worden - een bedrag van € 156,46 verschuldigd, in plaats van het door de huurcommissie vastgestelde bedrag van € 35,82. Woonpalet stelt dat de huurcommissie haar berekening ten onrechte heeft gebaseerd op de oppervlakte van de tuin langs het [straatnaam 2] (volgens de huurcommissie 80 %). Volgens Woonpalet moet je kijken echter kijken naar de daadwerkelijke werkzaamheden en de daarmee gepaard gaande kosten.  
      
      
      
    
    
      3.3.
      
        
          [gedaagde sub 1] c.s. voert verweer. 
        Volgens [gedaagde sub 1] c.s. is, zoals ook door de huurcommissie is geoordeeld, de tuin aan het [straatnaam 2] aan te merken als een kijktuin, zodat Woonpalet de kosten voor dat tuinonderhoud niet als servicekosten bij hem in rekening mag brengen. De tuin aan het [straatnaam 2] is niet toegankelijk voor [gedaagde sub 1] c.s. (en andere bewoners van het complex) en kan daardoor niet door hen worden onderhouden. De kijktuin is een onroerende aanhorigheid ex artikel 7:233 BW, zodat de onderhoudskosten uitsluitend deel uitmaken van de huurprijs. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. is (van het totale in rekening gebracht bedrag van € 176,89 voor onderhoud tuinen) een bedrag van € 75,95 voor de kijktuin aan het [straatnaam 2] - en derhalve ten onrechte - in rekening gebracht. De totale betalingsverplichting met betrekking tot de post onderhoud tuinen over 2015 dient daarom te worden vastgesteld op € 100,95 (€ 176,89 minus van € 75,95). 
      
    
    
      3.4.
      
        Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
        
          in reconventie
        
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde sub 1] c.s. vordert, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
      
      
        
          voor recht te verklaren dat de tuin aan het [straatnaam 2] als een kijktuin is aan te merken, de onderhoudskosten verdisconteerd zijn in de huurprijs en dat [gedaagde sub 1] c.s. nu en in de toekomst aan Woonpalet dus geen servicekosten verschuldigd is met betrekking tot de kosten voor het onderhoud van de tuin aan het [straatnaam 2] ;
        
        
          veroordeling van Woonpalet tot betaling van een bedrag van € 230,94 aan [gedaagde sub 1] c.s., zijnde onverschuldigd betaalde servicekosten voor het tuinonderhoud over de jaren 2015, 2016 en 2017;
        
        
          Woonpalet veroordeelt tot betaling van de kosten van deze procedure.
        
      
      
    
    
      3.6.
      
        
          [gedaagde sub 1] c.s. legt het volgende aan zijn vordering ten grondslag.
        Volgens [gedaagde sub 1] c.s. is de tuin aan het [straatnaam 2] aan te merken als een kijktuin.  Woonpalet mag de kosten voor dat tuinonderhoud daarom niet als servicekosten bij hem in rekening mag brengen. Deze onderhoudskosten maken deel uit van de huurprijs (artikel 7:233 BW). [gedaagde sub 1] c.s. stelt dat hij over de jaren 2015 tot en met 2017 in totaal een bedrag van € 230,94 teveel betaald heeft aan servicekosten voor het tuinonderhoud. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. zijn de kosten die Woonpalet in rekening brengt gebaseerd op een offerte uit 2014, die elk jaar wordt geindexeerd. Op basis van die offerte is een bedrag van € 2.939,00 exclusief btw (voor de posten onkruid vrijmaken, snoeien en snoeien randen) ten onrechte in rekening gebracht. Dit bedrag dient voor de jaren 2015, 2016 en 2017 te worden aangepast met de jaarlijkse verhogingen, van respectievelijk 1,8%, 1,3% en 1,5 %.  
        Vervolgens dient dit bedrag verhoogd te worden met de btw (21 procent). 
        Het daaruit volgende bedrag geldt voor het onderhoud van de totale tuinoppervlakte en dient derhalve aangepast te worden aan de oppervlakte van de tuin aan het [straatnaam 2] , te weten 86 % van de totale oppervlakte. Tot slot geldt het daaruit volgende bedrag voor het gehele appartementencomplex, zodat het bedrag voor elke bewoner 1/41 deel daarvan bedraagt.
        Concluderend is er voor 2015 is er een bedrag van € 75,94 inclusief btw, voor 2016 een bedrag van € 76,92 inclusief btw en voor 2017 een bedrag van € 78,08 inclusief btw teveel betaald voor het tuinonderhoud, derhalve totaal € 230,94. 
      
      
      
    
    
      3.7.
      
        Woonpalet voert verweer. 
        Woonpalet stelt (onder verwijzing naar hetgeen zij in conventie heeft aangevoerd) dat er voor wat betreft de tuin aan het [straatnaam 2] geen sprake is van een kijktuin, zodat de kosten voor het onderhoud via de servicekosten aan de huurders doorberekend mogen worden. 
        Volgens Woonpalet kan daarnaast het deel van de vordering dat ziet op ‘de toekomst’ niet worden toegewezen, nu de tuin, indien de uitspraak van de huurcommissie bevestigd wordt, mogelijk anders ingericht zal worden. Woonpalet stelt verder dat de vordering tot terugbetaling van de volgens [gedaagde sub 1] c.s. onverschuldigd betaalde servicekosten over 2016 en 2017 niet kan worden toegewezen, aangezien de onderhavige procedure alleen betrekking heeft op de periode van 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015. Daarnaast betwist Woonpalet de hoogte van het gevorderde bedrag. 
      
      
    
    
      3.8.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, zal de kantonrechter deze gezamenlijk bespreken.
      
    
    
      4.2.
      Tussen partijen staat vast dat de tuin langs het [straatnaam 2] een onroerende aangelegenheid in de zin van artikel 7:233 BW is, zodat de kantonrechter dit als uitgangpunt neemt. Partijen zijn het er kennelijk over eens dat de ‘kijktuin’ naar aard en bestemming zodanig met de woningen in het wooncomplex zijn verbonden dat deze ‘kijktuin’ beschouwd dient te worden als een bij die woningen behorende onroerende aanhorigheid. Dit impliceert dat die groenvoorziening als onroerende aanhorigheid deel uitmaakt van de woonruimte. Huurder ontleent het genot bovendien aan de huurovereenkomst, omdat [gedaagde sub 1] c.s. op grond van de huurovereenkomst in beginsel gehouden is een bijdrage voor het tuinonderhoud te betalen (artikel 1 jo. artikel 4.3 van de huurovereenkomst).  
      
    
    
      4.3.
      Kern van het geschil is de vraag of Woonpalet de kosten voor het onderhoud aan de tuin langs het [straatnaam 2] (dat zij door Donkergroen laat uitvoeren) via de servicekosten mag doorberekenen aan [gedaagde sub 1] c.s.. Uitgangspunt is dat op grond van het Besluit kleine herstellingen (zie bijlage behorende bij artikel 1 onder L) onderhoud in de tuin voor rekening van de huurder komen. Zo lang het gaat om privétuinen, zoals de voor- en achtertuin van een eengezinswoning, is dat helder. Onomstreden is voorts dat het onderhoud van groenstroken, tuinen en parken met een openbare bestemming niet aan de omwonende huurders in rekening kan worden gebracht, althans niet via de huurovereenkomst als component van de servicekosten. In de rechtspraak bestaat verschil van inzicht met betrekking tot het onderhoud van ‘gemeenschappelijke tuinen en groenstroken’ die vaak tegen de voet van een complex woningen zijn aangelegd, zoals ook hier het geval met betrekking tot de tuin aan het [straatnaam 2] . Uit de jurisprudentie valt (in ieder geval) op te maken dat onderhoudskosten van een gemeenschappelijke tuin door de verhuurder alleen als component van de servicekosten aan de huurder in rekening kan worden gebracht indien:
      a. a) de tuin volgens contract deel uitmaakt van het gehuurde als onroerende aanhorigheid (zie in dit verband rechtsoverweging 4.2); 
      b) overeengekomen is dat de dienstverlening van de verhuurder het tuinonderhoud omvat       (zie in dit verband rechtsoverweging 4.2); 
      c) de tuin (exclusief) bestemd is voor gebruik door bepaalde huurders (daar doet niet aan af dat eventuele andere bewoners of voorbijgangers mogelijk ook enig kijkgenot aan de kijktuin kunnen ontlenen); 
      d) voorzieningen de beslotenheid waarborgen, de niet toegankelijkheid van niet-huurders (in dit geval trouwens ook van huurders, want niemand heeft toegang tot deze kijktuin).
      Aan deze criteria wordt in het onderhavige geval dus voldaan. 
      
    
    
      4.4.
      
        De reguliere onderhoudskosten van de tuin kunnen met andere woorden
        aan de huurders in rekening worden gebracht. De huurcommissie ziet dit echter anders en voegt daar nog een eis aan toe, zo blijkt uit haar uitspraak. In deze uitspraak oordeelt de huurcommissie dat het enkele kijkgenot van een tuin geen gegronde reden is om de onderhoudskosten van die tuin aan de huurders in rekening te brengen, indien die huurders de tuin niet kunnen betreden en zij dus geen feitelijk gebruiksrecht hebben van de tuin. De huurcommissie koppelt de mogelijkheid om de kosten van het reguliere onderhoud te kunnen doorberekenen aan de huurders aan het feitelijke gebruik dat de huurders van de voorziening kunnen maken, althans aan het kunnen betreden van de tuin. Zij lijkt daarbij aan te knopen bij de ‘bereikbaarheidsmaatstaf’ die op een aantal plaatsen in het Besluit kleine herstellingen wordt gebezigd. Het standpunt van de huurcommissie komt de kantonrechter onjuist voor.
        De kantonrechter zoekt daarbij aansluiting bij de vaststelling dat het klein onderhoud aan tuinen - waarvan hier sprake is - op basis van het Besluit kleine herstellingen een aangelegenheid is die in beginsel voor rekening van de huurder dient te komen. In het onderhavige geval wordt dit klein onderhoud als dienstverlening aan de huurders weliswaar verzorgd door Woonpalet, maar niet valt in te zien waarom zij dit in redelijkheid niet bij [gedaagde sub 1] c.s. (en de overige bewoners) via de servicekosten in rekening kan brengen. Evenmin valt in te zien dat de huurders niet in staat zijn zelf het onderhoud te plegen aan de tuin, net zo goed als nu het onderhoud door Woonpalet, middels Donkergroen, wordt verzorgd. De enkele omstandigheid dat [gedaagde sub 1] c.s. (en de rest van de huurders) geen (direct) gebruik van de tuin kan maken door er bijvoorbeeld in te wandelen of te zitten, staat daaraan niet in de weg. [gedaagde sub 1] c.s. (en de overige huurders) hebben namelijk wel het genot van de tuin en (impliciet) de onderhoudsverplichting van de tuin. De aanwezigheid van de tuin komt bovendien de kwaliteit en de uitstraling van het gehuurde ten goede en het klein onderhoud draagt daar aan bij. Daarbij is het voordeel van de tuin voor alle huurders vergelijkbaar, zodat een bijdrage in het klein onderhoud via de servicekosten in de gegeven omstandigheden niet onredelijk is te achten. 
      
      
    
    
      4.5.
      De vordering van Woonpalet om de betalingsverplichting met betrekking tot de post onderhoud tuinen van [gedaagde sub 1] c.s. vast te stellen op € 176,89 over 2015 en de totale betalingsverplichting voor de servicekosten over 2015 vast te stellen op € 426,87 zal - nu partijen kennelijk niet van mening verschillen over de hoogte van de factuur van Donkergroen indien de kosten voor het onderhoud aan de tuin langs het [straatnaam 2] wél in rekening mogen worden gebracht - op grond van het voorgaande dan ook worden toegewezen. 
      
      
        
          Eis in reconventie
        
      
    
    
      4.6.
      Gelet op het voorgaande heeft Woonpalet de kosten voor het onderhoud aan de tuin aan het [straatnaam 2] terecht in rekening gebracht. De door [gedaagde sub 1] c.s. in reconventie gevorderde verklaring voor recht (dat de kosten voor het onderhoud van de tuin aan het [straatnaam 2] verdisconteerd zijn in de huurprijs en dat [gedaagde sub 1] c.s. op dat punt dus geen servicekosten verschuldigd is) zal, eveneens als de vordering tot terugbetaling van de betaalde servicekosten over de jaren 2015, 2016 en 2017 dan ook worden afgewezen.  
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
    
    
      4.7.
      Gelet op de aarde van de procedure, de relatie tussen partijen en de omstandigheden van het geval zullen de kosten van deze procedure tussen partijen worden gecompenseerd op na te melden wijze.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
      De kantonrechter
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      stelt de betalingsverplichting van [gedaagde sub 1] c.s. met betrekking tot de post onderhoud tuinen over de periode 1 januari tot en met 31 december 2015 vast op een bedrag van € 176,89;  
    
    
      5.2.
      stelt de totale betalingsverplichting van [gedaagde sub 1] c.s. voor de servicekosten over de periode 1 januari tot en met 31 december 2015 vast op een bedrag van € 426,87;
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.4.
      
        wijst de vorderingen van [gedaagde sub 1] c.s. af;
        
          in conventie en reconventie
        
      
    
    
      5.5.
      compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op            11 september 2019.