ECLI:NL:RBOVE:2023:2027, Rechtbank Overijssel, 16-05-2023, 10264872 \\ CV EXPL  23-41
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2023-05-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Centrale vraag die in deze procedure voorligt is of de huurovereenkomst tussen partijen beëindigd dient te worden op grond van dringend eigen gebruik door eiseres.
        De kantonrechter is van oordeel dat eiseres de aan de huuropzegging ten grondslag gelegde dringende noodzaak tot eigen gebruik onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. De kantonrechter wijst de vorderingen van eiseres dan ook af.

RECHTBANK OVERIJSSEL
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Enschede
    
    
    
      Zaaknummer: 10264872 \\ CV EXPL  23-41
    
    
    
      
        Vonnis van 16 mei 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres 1]
        , 
      wonende te [woonplaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiseres 1] ,
      gemachtigde: mr. L.S. Pross,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 31 januari 2023,
      - de producties 2 en 9 tot en met 11 van [eiseres 1] ,
      - de mondelinge behandeling van 21 april 2023, waarbij door [eiseres 1] gebruik is gemaakt van pleitaantekeningen. Door de griffier zijn aantekeningen gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht.
      
    
    
      1.2.
      Vervolgens is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2Inleiding
    
    
      2.1.
      Centrale vraag die in deze procedure voorligt is of de huurovereenkomst tussen partijen beëindigd dient te worden op grond van dringend eigen gebruik door [eiseres 1] .
      
    
    
      2.2.
      De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres 1] de aan de huuropzegging ten grondslag gelegde dringende noodzaak tot eigen gebruik onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiseres 1] dan ook af.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [gedaagde] huurde vanaf 1 mei 2015 tot en met 1 mei 2016 de woning aan [adres 1] (hierna: de woning) in [woonplaats 2] van [betrokkene] . 
      
    
    
      3.2.
      
        [eiseres 1] heeft de woning in 2018 in gehuurde staat gekocht van [betrokkene] en heeft de huurovereenkomst met [gedaagde] overgenomen.
      
    
    
      3.3.
      De gemachtigde van [eiseres 1] heeft [gedaagde] op 11 oktober 2022 en 18 oktober 2022 per e-mail bericht dat zij met [gedaagde] in gesprek wenste te gaan ter zake beëindiging van de huurovereenkomst vanwege dringend eigen gebruik.
      
    
    
      3.4.
      De gemachtigde van [eiseres 1] heeft bij aangetekende brief van 28 oktober 2022 het volgende bericht aan [gedaagde] :
      
      
        
          “(…) Op 11 oktober 2022 heeft u een e-mail mogen ontvangen met een uitnodiging om in gesprek te gaan betreffen de huurovereenkomst. Cliënte heeft namelijk de wens om de huurovereenkomst met u op te zeggen. Cliënte ziet graag dat de opzegging in goede harmonie wordt geregeld. Om die reden bent u uitgenodigd om in gesprek te gaan.
        
      
      
      
        
          Naar aanleiding van diverse e-mailberichten en telefonisch onderhoud hebt u bericht dat afziet van een gesprek en geen enkele aanleiding ziet om in te stemmen met een beëindiging van de huurovereenkomst. (…)
        
      
      
      
        
          (…) Teneinde herhaling te voorkomen deel ik u namens cliënte mee dat de huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte aan [adres 1] ( [postcode] ) [woonplaats 2] per 31 oktober 2022 wordt opgezegd. Met inachtneming van de opzegtermijn van zes maanden, eindigt de huurovereenkomst op 30 april 2023.
        
      
      
      
        
          De reden voor opzegging is dringend eigen gebruik van de woning op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c Burgerlijk Wetboek. Cliënte is voornemens de woning die u huurt aan ’ [adres 1] te [woonplaats 2] , te gebruiken voor haar moeder. Gelet op het feit dat de moeder van cliënte in december 2022 de leeftijd van 80 jaar bereikt, slecht ter been is en niet super mobiel, is het van groot belang dat haar moeder de woning aan [adres 1] betrekt. Dit ook temeer nu haar huidige woning nodig gerenoveerd moet worden.
        
      
      
      
        
          Cliënte kan dan dagelijks ervoor zorgen dat zij de nodige zorg krijgt, zoals ook het verzorgen van de maaltijden. Daar komt bij dat de moeder van cliënte 100% digibeet is. Een en ander maakt dat cliënte zich beroept op dringend eigen gebruik.
        
      
      
      
        
          Hierbij merkt cliënte op dat er in (de regio) Enschede voldoende passende woningen beschikbaar zijn, om vervangende woonruimte te vinden.
        
      
      
      
        
          Tenslotte merkt cliënte op dat zij bereid is u een reguliere verhuisinrichtingskostenvergoeding te betalen, zodat u kunt verhuizen en uw nieuwe woning kunt inrichten. (…)
        
        
          (…) Graag ontvang ik van u binnen zes weken na de datum van deze brief de schriftelijke mededeling dat u toestemt met de beëindiging van de huurovereenkomst, dan wel of u hiertegen bezwaar maakt. (…)”
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde] bericht de gemachtigde van [eiseres 1] op 2 december 2022 dat zij niet instemt met de opzegging van de huurovereenkomst.
      
    
    
      3.6.
      De moeder van [eiseres 1] heeft op 28 december 2022 als volgt schriftelijk verklaard:
      
      
        
          “(…) Ik ben kunstenares en woon op een atelierschip. Maar ik word ouder (80 jaar) en wonen op de boot word voor mij steeds moeilijker. Ik ben slecht ter been en dat word steeds moeilijker, met name het aan en van boord gaan lukt niet meer zonder hulp. De enige oplossing voor mij is de woning van mijn dochter huren. Zij woont dan naast mij en wordt mijn mantelzorger. Op die manier behoud ik mijn zelfstandigheid! (…)”
        
      
      
    
    
      3.7.
      
        [gedaagde] zit sinds oktober 2021 thuis met burn-out klachten. Zij is recent begonnen met re-integratie en heeft angststoornissen, waarvoor zij medicatie krijgt voorgeschreven. In de “Bijstelling probleemanalyse” van het UWV (productie E bij conclusie van antwoord) is opgenomen:
      
      
        
          “(…) Er is sprake van arbeidsongeschiktheid als gevolg van ervaren klachten en beperkingen in energetisch, persoonlijk en sociaal functioneren. Mevrouw is daarbij beperkt in energie, concentratie, geheugen en in omgaan met spanning en stress. De beperkingen lijken te beginnen iets af te nemen. (…)
        
      
      
      
        
          De bedrijfsarts heeft de ontvangen informatie van de behandelaar ontvangen en geeft het volgende advies; Blijven concentreren op spoor 2 vooralsnog en alleen in lichte activiteiten zonder stress (…)”
        
      
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eiseres 1] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I. voor recht verklaart dat de huurovereenkomst tussen partijen regelmatig en rechtsgeldig is beëindigd per 30 april 2023, dan wel in goede justitie een datum bepaalt voor beëindiging van de huurovereenkomst;
        II. [gedaagde] veroordeelt om binnen één maand na betekening van het te wijzen vonnis de woning met al de haren en het hare te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiseres 1] te stellen;
        III. [gedaagde] veroordeelt om de beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming te gedogen;
        IV. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten.
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eiseres 1] legt het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. [eiseres 1] heeft de woning dringend nodig voor eigen gebruik. De moeder van [eiseres 1] woont op een woonboot. Zij is thans 80 jaar oud en beperkt mobiel. Het is voor de moeder van [eiseres 1] niet langer wenselijk om via de loopplank aan en van boord te gaan, te meer nu zij met een stok loopt. Het schip dient te worden gerenoveerd, zodat het schip uiteindelijk verkocht kan worden. De moeder van [eiseres 1] wenst daarom naast haar dochter te gaan wonen. Dit stelt [eiseres 1] in staat goede en efficiënte mantelzorg te verlenen. Een andere woning huren is, gezien de hoge leeftijd van haar moeder, zeer nadelig, omdat zij dan in een bejaardenthuis terecht komt. Van [eiseres 1] kan niet verwacht worden dat zij de woning blijft verhuren aan een derde, terwijl zij zelf het eigendom van de woning bezit en deze dringend nodig heeft voor haar eigen moeder.
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres 1] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres 1] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres 1] in de proceskosten.
      
    
    
      4.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Voor een geslaagd beroep op artikel 7:274 lid 1 onder c BW, te weten het dringend nodig hebben van de verhuurde woonruimte voor eigen gebruik, dient de verhuurder aannemelijk te maken dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd.
      
    
    
      5.2.
      Hierbij geldt dat bij beëindiging van huur van woonruimte een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel mag worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder (HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338). Van eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW kan ook sprake zijn als het persoonlijk gebruik geschiedt door een ander dan de verhuurder. Dit kan echter slechts het geval zijn als de verhuurder door het verhuurde aan die ander in gebruik te geven zijn eigen belang dient. De situatie waarin de verhuurder zich de belangen van derden aan zich trekt, zoals die van uitwonende meerderjarige kinderen of een ouder, vallen daar behoudens bijzondere omstandigheden niet onder.
      
    
    
      5.3.
      
        [eiseres 1] heeft ter zake het dringend eigen gebruik het volgende gesteld. Haar moeder woont op een atelier/woonboot, thans gelegen in Schiedam. Zij is inmiddels 80 jaar oud en slecht te been en loopt met een stok. Het leven op een woonboot, wanneer de loopplank of het dek glad is, is daardoor een minder geschikte woonsituatie geworden. Het bijzondere belang van de moeder van [eiseres 1] ziet daarnaast op mantelzorg. Het betrekken van de woning door de moeder van [eiseres 1] stelt [eiseres 1] zelf in staat goede en efficiënte mantelzorg te verlenen. Van [eiseres 1] kan niet verwacht worden dat zij de woning blijft verhuren aan een derde, terwijl zij een eigen koopwoning bezit en deze dringend nodig heeft voor haar eigen moeder.
      
    
    
      5.4.
      
        [gedaagde] heeft het dringend eigen belang van [eiseres 1] gemotiveerd betwist. Er is volgens [gedaagde] , kort gezegd, geen eigen belang van [eiseres 1] bij het gebruik van de woning door haar moeder. Ook verleent [eiseres 1] thans geen mantelzorg aan haar moeder en of zij dit in de nabije toekomst zal gaan doen, is louter speculatief.
      
    
    
      5.5.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Ook in het geval dat in rechte als vaststaand moet worden aangenomen dat het voor de moeder van [eiseres 1] , die met een stok loopt, om medische redenen noodzakelijk moet worden geacht dat zij niet meer op een woonboot woont, maar een woning aan wal betrekt, hetgeen door [eiseres 1] niet met bijvoorbeeld een medische verklaring is onderbouwd en slechts steunt op de verklaring van haar moeder, levert dit naar het oordeel van de kantonrechter nog geen dringend eigen gebruik voor [eiseres 1] als bedoeld in de wet op.
      
    
    
      5.6.
      Uit de stellingen van [eiseres 1] volgt immers dat zij zich met name baseert op de belangen van haar moeder. Anders dan in de door [eiseres 1] in haar pleitnota aangehaalde jurisprudentie (ECLI:NL:RBOT:2023:406), in welke zaak het ging om de medische situatie van één van beide verhuurders die zelf in de verhuurde woning wilde gaan wonen, gaat het in het onderhavige geval niet om een dringend eigen belang van [eiseres 1] , maar dat van haar moeder.
      
    
    
      5.7.
      Dat de moeder van [eiseres 1] op leeftijd is en haar woonsituatie thans niet meer passend is maakt niet dat [eiseres 1] een dringend eigen belang bij beëindiging van de huurovereenkomst heeft zoals vereist in artikel 7:274 lid 1 sub c BW. Van de noodzaak tot het kunnen verlenen van mantelzorg door [eiseres 1] aan haar moeder, hetgeen is aangevoerd als het eigen belang van [eiseres 1] , is niet gebleken, te meer nu [eiseres 1] ter zitting verklaard heeft dat haar moeder samenwoont met een jongere partner die kennelijk nog in staat is de geplande renovatie van de woonboot uit te voeren. 
      
    
    
      5.8.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het door [eiseres 1] gestelde dringend eigen gebruik in deze procedure onvoldoende aannemelijk is geworden. Voor de beoordeling van de vervolgvraag, zijnde een belangenafweging tussen partijen, is aldus geen plaats en evenmin voor een beoordeling van wat door partijen verder naar voren is gebracht.
      
    
    
      5.9.
      De vorderingen van [eiseres 1] liggen op grond van het voorgaande voor afwijzing gereed. De huurovereenkomst tussen partijen zal voor onbepaalde tijd worden voortgezet.
      
    
    
      5.10.
      
        [eiseres 1] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 50,- aan reis- en verletkosten.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiseres 1] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 50,-;
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis voor wat betreft onderdeel 6.2. uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.S. Kuipers en in het openbaar uitgesproken op 16 mei 2023. (TD)
      
      
    
  
  
     HR 9 december 1983, NJ 1984, 307 
  
  
    ECLI:NL:RBAMS:2010:BL2338