ECLI:NL:RBMNE:2017:4857, Rechtbank Midden-Nederland, 13-09-2017, 3343407 UC EXPL 14-13113
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2017-09-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur in familieverhoudingen; erfrecht. Overeenkomst over koop van pand uit nalatenschap; voorwaarden die de ene zoon aan de andere stelt.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
      locatie Utrecht
    
    
    
      zaaknummer: 3343407 UC EXPL  14-13113 nig/1449
    
    
    
      
        Vonnis van 13 september 2017
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonend in [woonplaats] ,
      verder ook te noemen [eiser] ,
      eisende partij,
      gemachtigde: mr. T.E. Kuijpers,
    
    
    
      tegen:
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] ,
    
      wonend in [woonplaats] ,
      verder ook te noemen [gedaagde sub 1] ,
      gedaagde partij,
      gemachtigde: mr. H. de Groen,
    
    
  
  
    
      2 [gedaagde sub 2] ,
    
      wonend in [woonplaats] ,
      verder ook te noemen [gedaagde sub 2] ,
      gedaagde partij,
      procederend in persoon.
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit: 
      
        
          het tussenvonnis van 19 april 2017;
        
        
          de akte met productie van [eiser] ;
        
        
          de akte met productie van [gedaagde sub 2] ;
        
        
          de antwoordakte met vermeerdering van eis van [gedaagde sub 1] ;
        
        
          de akte in reactie op de vermeerdering van eis van [eiser] . 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Daarna is opnieuw vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
      2.1.
      De feiten van deze zaak zijn weergegeven in het tussenvonnis van 19 april 2017. Kort gezegd komt het hierop neer. Partijen zijn broers en zus. Tot de nalatenschap van hun ouders behoort een pand aan [straatnaam] in [woonplaats] . De vader had daar een winkel; [eiser] zet die nu voort. Hij woont er ook. De vader is begin 2000 overleden en de moeder begin 2016. Zij stond de laatste jaren wegens dementie onder curatele; [gedaagde sub 1] was haar curator. Beide ouders hebben in hun testament het pand gelegateerd aan [eiser] , tegen inbreng van de waarde. 
    
    
      2.2.
      In het tussenvonnis is over een deel van de vorderingen over en weer al geoordeeld. In conventie staat nog open de vordering van [eiser] tot levering aan hem van het pand aan [straatnaam] tegen betaling van een koopsom van € 150.000. In reconventie stond niets meer open, maar vordert [gedaagde sub 1] nu bij wijze van eisvermeerdering verschillende bijzondere bepalingen over het legaat.
    
    
      2.3.
      In het tussenvonnis is geoordeeld dat de waarde van het pand bepaald moet worden in verhuurde staat. De kantonrechter heeft partijen de gelegenheid gegeven om zich daarover uit te laten. Dat hebben zij gedaan. [eiser] heeft zich nu echter ook beroepen op een andere omstandigheid, namelijk dat er op 14 januari 2014 een koopovereenkomst tot stand gekomen is tussen hen met een koopprijs van € 150.000. Daarvan heeft hij eerder melding gemaakt, maar tot nu toe heeft hij zijn vordering niet daarop gebaseerd. Dat doet hij nu wel. [gedaagde sub 1] reageert er niet op, maar hij heeft dat in zijn conclusie van antwoord wel gedaan. Daar heeft hij onder meer betwist dat een koopovereenkomst tot stand gekomen was. 
    
    
      2.4.
      
        Wat er gebeurd is, is het volgende. In 2013 heeft [gedaagde sub 1] de leencapaciteit van [eiser] laten uitrekenen (€ 56.000) en het pand laten taxeren (€ 150.000). Op basis daarvan heeft hij besloten dat [eiser] het pand niet kon overnemen. Hij heeft hem op 18 november 2013 het volgende geschreven:
        Deze taxatie is op 2 september gerapporteerd. Mij was dus opnieuw duidelijk dat jij ook die € 150.000 niet kon betalen. 
        Er was dus maar één oplossing: [straatnaam] diende te worden verkocht aan een derde. Daarvoor heb ik op 18 september goedkeuring gevraagd aan de rechter in Leiden. (…)
        Ik herhaal dat ik een kandidaat-koper heb voor [straatnaam] . Niettemin geef ik jou tot 15 januari 2014 de gelegenheid om een adequate financiering te regelen van tenminste € 150.000.
        Indien je op deze datum geen concrete financieringsaanbieding onder normale voorwaarden hebt ontvangen en aan mij getoond, zal ik met de kandidaat koper verder in overleg treden om de koop definitief af te ronden.
        Op 14 januari 2014 heeft [eiser] gemeld dat hij financiering had. Dezelfde dag heeft [gedaagde sub 1] aan [eiser] meegedeeld dat hij het pand verkocht had aan een derde. [eiser] heeft daarop de volgende dag gereageerd en gewezen op de brief van 18 november 2013:
        Dat betekent dus dat [straatnaam] aan mij verkocht is en dat je het pand niet (meer) aan een ander kunt verkopen.
        
          [gedaagde sub 1] heeft daarop op 17 januari 2014 geantwoord: 
        Ik heb jouw brief net gelezen en ben tot de conclusie gekomen dat je gelijk hebt. Ik had je inderdaad tot 15 januari 2014 de gelegenheid gegeven om alsnog een financiering rond te krijgen van € 150.000 in de (bijna) zekerheid dat je daarin niet zou slagen.
        (…)
        Ik zal dus nu mijn medewerking wel moeten verlenen aan de verkoop van [straatnaam] aan jou. Ik kom hier in de loop van volgende week op terug.
        Op 25 januari 2014 heeft hij [eiser] gemaild:
        Ik kom toch eerder terug op jou brief van 14 januari 2014.
        Ik heb vastgesteld dat je niet hebt voldaan aan mijn eis zoals verwoord in mijn mail d.d. 18 november 2013.
        Verder heb ik vandaag vernomen dat jij een beroepschrift hebt ingediend bij het Gerechtshof in Den Haag tegen mij.
        Dat betekent dat alle rechtstreekse contacten tussen ons vanaf nu zullen worden beëindigd. Voor zover nodig zullen onze contacten verlopen via beider advocaten. Ik zou graag willen dat je mij de naam en adresgegevens toestuurt van jouw advocaat.
      
    
    
      2.5.
      Volgens [gedaagde sub 1] is de koopovereenkomst niet tot stand gekomen omdat [eiser] niet voldaan heeft aan de voorwaarden in zijn brief van 18 november 2013: hij heeft de financieringsaanbieding niet aan [gedaagde sub 1] getoond, het was geen financiering onder normale (bank)voorwaarden (maar door particulieren) en [eiser] wilde de koopprijs niet helemaal financieren maar ook zelf geld inbrengen. 
    
    
      2.6.
      Dat laatste argument is niet sterk. [gedaagde sub 1] verstaat onder financiering kennelijk alleen financiering door middel van een geldlening, maar hij legt niet uit waarom hij dat zo beperkt uitlegt en evenmin hoe [eiser] had moeten begrijpen dat hij de koop niet met eigen geld mocht financieren. 
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde sub 1] heeft niet uitgelegd waarom hij het nodig vond deze voorwaarden te stellen, of waaraan hij het recht ontleende om dat te doen. Hij was niet de curator van zijn broer, en hij hoefde geen toezicht te houden op diens financiën. Hij hoefde ook niet te controleren of [eiser] de koopprijs wel kon betalen: dat was niet zijn zaak maar die van [eiser] . Het is dan ook begrijpelijk dat hij in zijn brief van 17 januari 2014 niet heeft vastgehouden aan die voorwaarden. In die brief heeft hij zonder voorbehoud erkend dat [eiser] voldaan had aan de voorwaarde om voor 15 januari 2014 de financiering rond te hebben, en dat daarmee de koopovereenkomst tot stand gekomen was. Weliswaar is hij een week later daarvan teruggekomen, maar daarbij heeft hij op geen enkele manier toegelicht in welk opzicht [eiser] toch niet aan de voorwaarden voldaan had. 
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde sub 1] voert verder aan dat [eiser] moest aantonen dat hij € 150.000 kon financieren, maar dat dat niet wilde zeggen dat dat de koopprijs was. Dat staat er inderdaad niet met zoveel woorden. [eiser] mocht het echter wel zo begrijpen. Als de koopprijs een ander bedrag zou zijn, zou het niet relevant zijn of [eiser] € 150.000 kon financieren; dat ging [gedaagde sub 1] dan helemaal niet aan. Hetzelfde geldt voor het argument dat de voorwaarde negatief geformuleerd is. Inderdaad schrijft [gedaagde sub 1] niet dat hij aan [eiser] zou verkopen als die de koop kon financieren maar alleen dat hij aan een ander zou verkopen als [eiser] dat niet kon, maar ook hier geldt dat hij [eiser] alleen maar mocht vragen naar financiering voor zover die nodig was voor de koop van het pand. Zo niet, dan ging dat hem niet aan. Verder geldt ook voor deze argumenten dat [gedaagde sub 1] op 17 januari 2014 erkend heeft dat de koopovereenkomst tot stand gekomen was. 
    
    
      2.9.
      De conclusie is dat [eiser] , niet op grond van een koopoptie of van de testamenten maar op grond van de overeenkomst van januari 2014, recht heeft op levering van het pand aan [straatnaam] voor € 150.000. Verder onderzoek naar de waarde is daarom niet nodig. 
    
    
      2.10.
      
        [gedaagde sub 1] heeft bij vermeerdering van eis de volgende voorwaarden geformuleerd:
      
        
          
            [eiser] betaalt de koopsom inclusief kosten koper;
        
        
          bij de koop wordt een antispeculatiebeding vastgelegd voor tien jaar;
        
        
          hij verklaart binnen vier weken of hij het legaat onder die voorwaarden accepteert of verwerpt;
        
        
          hij betaalt de koopsom binnen acht weken na dit vonnis;
        
        
          hij betaalt de koopsom in één keer bij de overdracht, zodat partijen verder ook direct de nalatenschap kunnen afwikkelen.
        
      
      
        [gedaagde sub 1] vordert nu, kort gezegd, dat [eiser] deze voorwaarden aanvaardt of dat ze aan hem worden opgelegd. 
    
    
      2.11.
      
        [gedaagde sub 1] legt niet uit waaraan hij het recht ontleent dergelijke voorwaarden te stellen. Uit niets blijkt dat partijen het in januari 2014 ook daarover eens waren, en [gedaagde sub 1] licht niet toe waarom hij in redelijkheid deze eisen mag stellen. De voorwaarden zijn dus niet toewijsbaar, met uitzondering van de bepaling over de kosten koper. Daarvan is [eiser] in het petitum van zijn akte van september 2016 zelf ook uitgegaan, zodat mag worden aangenomen dat hij daarmee instemt. 
    
    
      2.12.
      Het stellen van termijnen acht de kantonrechter op dit moment niet mogelijk. Weliswaar is het voor de familieverhoudingen en de gemoedsrust van de betrokkenen wenselijk dat een en ander zo snel mogelijk wordt afgewikkeld, maar de kwestie hangt ook erg samen met de afwikkeling van de nalatenschap van de ouders. De stand van zaken daarin is de kantonrechter niet bekend. Daarom zullen geen termijnen bepaald worden, en ook geen dwangsommen of andere dwangmiddelen. 
    
    
      2.13.
      Ook een antispeculatiebeding kan niet worden opgelegd. Deze wens van [gedaagde sub 1] (waar [gedaagde sub 2] overigens uitdrukkelijk niet mee instemt) is op zich begrijpelijk: als [eiser] kort na levering zou besluiten het pand te verlaten en leeg te verkopen, zou hij waarschijnlijk fors winst maken, die terecht scheve ogen zou geven. Hij ontleent zijn recht op levering echter aan de overeenkomst van januari 2014, en daarbij is geen antispeculatiebeding afgesproken. Dat is mogelijk veroorzaakt door de wijze van totstandkoming, waarbij [gedaagde sub 1] meer bezig was met de gedachte dat [eiser] het pand niet kon betalen dan met de voorwaarden waaronder hij het zou kunnen overnemen, maar dat neemt niet weg dat de overeenkomst is gesloten zonder dat er over een antispeculatiebeding gesproken is. Zo’n beding is dus niet afgesproken, en [eiser] kan daar nu niet tegen zijn wil aan gebonden worden. 
    
    
      2.14.
      De conclusie luidt dat de vordering van [eiser] tot levering van het pand aan hem kan worden toegewezen. Alle overige vorderingen zullen worden afgewezen. 
    
    
      2.15.
      
        [gedaagde sub 1] , [eiser] en [gedaagde sub 2] zijn naaste familie van elkaar. Zij hebben met elkaar een geschiedenis van meer dan 60 jaar, en de wortels van dit conflict reiken waarschijnlijk terug tot ver in die geschiedenis. Wat oorzaak en wat gevolg is van het conflict, valt in zo’n geval niet uit te maken. De kantonrechter ziet daarin reden om de kosten tussen hen te compenseren, zodat ieder de eigen kosten draagt. Of [gedaagde sub 1] een deel van de kosten ten laste van de nalatenschap van de moeder mag laten komen, kan worden beoordeeld bij de afwikkeling van die nalatenschap of van de curatele over de moeder. 
    
  
  
    
      3De beslissing
    
      De kantonrechter:
      veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om mee te werken aan levering van het pand aan [straatnaam] (kadastraal bekend [woonplaats] [letteraanduiding] [nummeraanduiding] en [letteraanduiding] [nummeraanduiding] ) aan [eiser] tegen gelijktijdige betaling van een koopprijs van € 150.000 (kosten koper) of tegen inbreng daarvan in de nalatenschap van hun ouders;
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      wijst alle overige vorderingen in conventie en in reconventie af;
      compenseert de proceskosten tussen partijen, zodat ieder de eigen kosten draagt.
      Dit vonnis is gewezen door mr. P. Krepel, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 september 2017.