ECLI:NL:RBGEL:2020:6380, Rechtbank Gelderland, 25-11-2020, 8416262evs201125
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2020-11-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Pachtzaak. Vordering tot schriftelijke vastlegging pachtovereenkomst na overlijden verpachter toegewezen. Reconventionele vordering tot betaling pachtprijs nog niet opeisbaar en afgewezen.

Rechtbank GELDERLANd 
    Team kanton en handelsrecht
    
    
      Zittingsplaats Zutphen
    
    
    
      Pachtkamer
    
    
    
      Zaakgegevens	: 8416262 CV EXPL 20-1060
      Grosse:		: mr. B. Nijman
      Afschrift aan	: mr. F.J.M. Kobossen
      Verzonden d.d.	: 
    
    
    
    
      
        vonnis d.d. 25 november 2020 van de pachtkamer 
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [eiser],
      
      wonende te [woonplaats],
      eisende partij in conventie, verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,
      gemachtigde: mr. B. Nijman,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        de gezamenlijke erven van wijlen de heer [naam overledene], overleden in de gemeente Oost Gelre op [datum], laatst gewoond hebbende te [woonplaats],
      voor wie optreedt mr. [gedaagde] als executeur in diens nalatenschap,
      kantoorhoudende te [woonplaats],
      gedaagde partij in conventie, eisende partij in voorwaardelijke reconventie,
      gemachtigde: mr. F.J.M. Kobossen.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als [eiser] en de erven, respectievelijk de executeur.
    
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    Het verloop van de procedure blijkt uit:
    - de dagvaarding van 20 maart 2020- de conclusie van antwoord tevens eis in voorwaardelijke reconventie tevens houdende producties- de conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie 
    - de conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in voorwaardelijke reconventie
    - de conclusie van dupliek in voorwaardelijke reconventie.
    
      Ten slotte is vonnis bepaald.
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1
      
        [eiser] heeft een melkveebedrijf te [woonplaats]. 
      
    
    
      2.2
      Wijlen de heer [naam overledene] (hierna: [naam overledene]) was een broer van de moeder van [eiser].
      
    
    
      2.3
      Bij leven heeft [naam overledene] vanaf omstreeks 2000, althans vanaf 2004, landbouwgrond aan [eiser] ter beschikking gesteld. Het betreft de percelen, kadastraal bekend:
      a. gemeente [woonplaats], [nummer 1], 					0.62.90 hectare 
      b. gemeente [woonplaats], [nummer 2] gedeeltelijk, (later bekend [nummer 3])	0.93.00 
      c. gemeente [woonplaats], [nummer 4], 				0.08.30 
      d. gemeente [woonplaats], [nummer 4] (in dagvaarding vermeld R 25)	2.03.75 	+
      
        								totaal	3.67.95 hectare
        Deze percelen maken deel uit van een groter aaneengesloten geheel, waarvan het andere deel door [naam overledene] is verpacht aan een derde, [naam 1].
      
      
    
    
      2.4
      
        In een formulier ‘Onderlinge overeenkomst Grondgebruik’ is [naam overledene] als eigenaar vermeld en [namen] als gebruiker. In het formulier is voorgedrukt dat de gebruiker voor de genoemde periode een perceel grond kan gebruiken. Handgeschreven is ingevuld dat de percelen zijn gelegen aan de [naam straten]. Verder is ingevuld dat de periode loopt van 1-1-2018 t/m 31‑12-2018.
        Onderaan het formulier is ingevuld dat het op 3 januari 2018 is opgemaakt en in tweevoud getekend, met daaronder de handtekeningen van de uitgebruikgever en ingebruiknemer. 
      
      
    
    
      2.5
      In een verklaring van erfrecht d.d. 11 september 2019 is onder meer vermeld dat [naam overledene] in zijn testament twee erfgenamen heeft achtergelaten, te weten de heer [naam 2] en mevrouw [naam 2]). Verder is vermeld dat ingevolge het testament mevrouw mr. [gedaagde] als executeur is aangewezen en dat zij deze benoeming heeft aanvaard.
      
    
    
      2.6
      
        In een brief van 19 december 2019 heeft Gierkink Makelaars aan [eiser] onder meer geschreven:
        
          “Tot mij hebben zich gewend de erven van [naam overledene].
        
      
      
      
        
          De erven zijn voornemens de grond begin 2020 te verkopen. Dit vrij van huur, gebruik etc. 
        
        
          Daarom deel ik u mee dat het gebruik door u van de u wel bekende grond aan de [naam straten] per 31 december 2019 zal en moet worden beëindigd. 
        
      
      
      
        
          In een eerder gesprek hier op kantoor gaf u aan dat er sprake is van Pacht en dat u een beroep doet op het Voorkeursrecht. Echter, de grond is door u om-niet gebruikt c.q. door de eigenaar ter beschikking gesteld.
        
        
          Het enige wat we aantroffen in de archieven is een getekende grondgebruik-overeenkomst voor 1 jaar uit 2018, d.d. 3 januari.
        
      
      
      
        
          Ook hebben er, voor zover we tot 2012 na hebben kunnen gaan, geen betalingen plaatsgevonden (een absolute voorwaarde voor Pacht) (…)
        
        
          De regels voor geliberaliseerde pacht (…) bevestigen aan ons dat er geen sprake is van Pacht en derhalve ook geen Voorkeursrecht/aanbiedingsplicht bestaat.”. 
        
        
          3.	De vordering en het verweer
        
      
      
      
        
          In conventie
        
      
    
    
      3.1
      
        [eiser] vordert dat de pachtkamer bij vonnis schriftelijk zal vastleggen de pachtovereenkomst, aangegaan met ingang van 1 januari 2000, althans met ingang van 1 januari 2004, tussen [eiser] als pachter en [naam overledene] als verpachter, met betrekking tot de onder 2.3 vermelde percelen, voor onbepaalde tijd, tegen een pachtprijs van laatstelijk € 1.778,81 voor het geheel per jaar, achteraf in december van het betrokken kalenderjaar te voldoen, zulks met veroordeling van de erven in de proceskosten.
      
    
    
      3.2
      
        
          [eiser] legt daaraan, gelet op voormelde feiten, het volgende ten grondslag.Hij heeft de onder 2.3 vermelde percelen van [naam overledene] gepacht. Hij gebruikte de percelen voor de uitoefening van de landbouw, over het algemeen voor de teelt van maïs. De overeenkomst is niet schriftelijk vastgelegd, maar voor het gebruik van de gronden is een vergoeding overeengekomen. De pachtprijs werd af en toe in overleg aangepast. In 2004 en 2005 bedroeg de vergoeding € 1.483,86, in 2006 € 1.778,81, in 2007 en 2008 € 1.578,82 en de vergoeding in 2010, 2011 en 2012 bedroeg € 1.778,81 per jaar. De vergoeding werd achteraf in november of december van het betrokken kalenderjaar voldaan. 
        In 2013 heeft [naam overledene] aangegeven dat hij voortaan de overeengekomen vergoeding voor het gebruik van de gronden niet langer hoefde te ontvangen, omdat hij geld genoeg had. Het gebruik van de gronden is in de jaren daarna als voorheen voorgezet. . Er is sprake van een reguliere pachtovereenkomst, die op grond van artikel 7:322 BW geldt voor onbepaalde tijd.
        De grondgebruikersverklaring van 2018 is geen wijziging van de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst maar is uitsluitend opgemaakt met het oog op een controle in verband met de naleving van de voorschriften inzake de derogatie.
        Tegenover de erven is de bereidheid aangegeven de eerder overeengekomen pachtprijs weer te voldoen, onder de voorwaarde dat ook de pachtovereenkomst schriftelijk zou worden vastgelegd. De erven hebben daarmee niet ingestemd, zodat vastlegging door de pachtkamer moet worden gevorderd.
      
      
      
        
          In voorwaardelijke reconventie
        
      
      
    
    
      3.3
      In het geval de pachtkamer tot de slotsom komt dat sprake zou zijn van al jaren aan de orde zijnde pacht en dat er enige grondslag zou zijn voor een honorering van (een deel van) de vorderingen van [eiser], vorderen de erven dat [eiser] zal worden veroordeeld tot betaling van de pachtpenningen vanaf 1 januari 2015 tot en met 2019, voor een bedrag van € 1.778,91 per jaar en voor het jaar 2020 en nadien een pachtvergoeding van € 4.440,00 per jaar, te vermeerderen met de wettelijke rente tot aan de dag van de algehele voldoening, kosten rechtens. 
      
    
    
      3.4
      
        De erven leggen daaraan ten grondslag dat, als sprake zou zijn van pacht, [eiser] de jaarlijkse pachtsom moet betalen. Grondslag voor het becijferen van de pacht is 2% van de economische waarde per jaar. De economische waarde van landbouwgrond beloopt € 60.000,00 per hectare. Dat betekent € 1.200,00 per hectare, dus een totale jaarvergoeding van € 4.440,00. Vanaf 2020 wordt aanspraak gemaakt op deze hogere jaarvergoeding.  
        
          In conventie en in voorwaardelijke reconventie voorts
        
      
      
    
    
      3.5
      Partijen hebben verweer gevoerd tegen de vordering van hun wederpartij en geconcludeerd tot afwijzing daarvan. De inhoud van de verweren zal hieronder waar nodig aan de orde komen.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling 
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      4.1
      In de eerste plaats dient de vraag te worden beantwoord op welke onroerende zaken deze procedure betrekking heeft. Het geschil tussen partijen ziet op vier percelen, kadastraal bekend zoals bij de feiten onder 2.3 vermeld. Deze kadastrale aanduiding is niet zichtbaar bij de percelen in de door [eiser] overgelegde Gecombineerde Opgaves. Voor het bepalen van de ligging van de percelen zijn ambtshalve via internet de openbare kadastrale kaarten geraadpleegd. Deze kaarten zijn vergeleken met de Gecombineerde Opgave 2013, omdat daarbij gekleurde en duidelijk leesbare kaarten zijn overgelegd. Uit het vergelijken van beide kaarten blijkt dan dat de kadastrale gegevens van perceel a. behoren bij perceel 10 in deze Gecombineerde Opgave, perceel b. bij perceel 12 en perceel c. en d. gezamenlijk bij perceel 8. 
      
    
    
      4.2
      Zoals door de erven terecht opgemerkt, komt één van voormelde percelen, namelijk perceel b., in de Gecombineerde Opgave van 2014 niet meer voor. Uit de stukken blijkt dat in de jaren na 2014 het desbetreffende perceel b. echter wel weer in de Gecombineerde Opgaves is opgenomen, maar bij een ander perceelnummer en met een andere gebruikscode. Mogelijk is dit perceel in 2014 buiten beschouwing gelaten wegens een wijziging in het gewas. Zonder verdere onderbouwing, welke ontbreekt, is het niet opnemen van het perceel in de Gecombineerde Opgave gedurende één jaar, onvoldoende om daaruit af te leiden dat [eiser] het gebruik van dat perceel vanaf dat moment heeft willen beëindigen. Ook perceel b. blijft daarom onderdeel van de te beoordelen vordering.  
      
    
    
      4.3
      
        Partijen zijn het er niet over eens of er sprake is van een pachtovereenkomst. 
        De pachtkamer overweegt daarover het volgende. In de wet (artikel 7:311 BW) is het begrip pacht als volgt gedefinieerd: “de overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie”.
        Geoordeeld wordt dat de verhouding tussen [naam overledene] en [eiser] voldoet aan deze definitie. Door [naam overledene] is in elk geval vanaf 2004 grond aan [eiser] ter beschikking gesteld ter uitoefening van de landbouw. [eiser] heeft aan de hand van door hem overgelegde bankafschriften gesteld dat hij gedurende de jaren 2004 tot en met 2011 steeds aan het einde van het jaar een betaling aan [naam overledene] heeft verricht met de vermelding ‘grondgebruik code 08’. De erven hebben de ontvangst van die betalingen niet meer gemotiveerd betwist, zodat voor deze jaren de tegenprestatie van [eiser] moet worden aangenomen. Daarmee is komen vast te staan dat tussen [naam overledene] en [eiser] mondeling een pachtovereenkomst tot stand is gekomen, in elk geval ten aanzien van de jaren 2004 tot en met 2011.
      
      
    
    
      4.4
      Vast staat dat [eiser] ook na 2011 de gepachte percelen in gebruik heeft gehouden, zonder dat van bezwaren van de zijde van [naam overledene] daartegen is gebleken. In beginsel is daarom de conclusie gerechtvaardigd dat partijen de voordien bestaande, mondelinge pachtovereenkomst hebben willen voortzetten.
      
    
    
      4.5
      
        Dat [eiser] nadien geen betalingen voor het grondgebruik aan [naam overledene] heeft verricht, maakt dat niet anders. Daarvoor is het volgende van belang.
        
          [eiser] heeft gesteld dat [naam overledene] begin 2013 heeft aangegeven dat hij voortaan de overeengekomen vergoeding voor het gebruik van de gronden niet langer hoefde te ontvangen, omdat hij geld genoeg had. De erven hebben weliswaar betwist dat [naam overledene] een dergelijke mededeling zou hebben gedaan en stellen in de plaats daarvan dat [naam overledene] zich bij leven diverse keren heeft uitgelaten, ook richting [naam 1] (ten overstaan van een andere [eiser]) dat hij bang was voor [eiser] en [eiser] niet durfde aan te spreken op zijn betalingsverplichtingen. Dat [naam overledene] ook bezwaar had tegen het voortgezette gebruik van de grond door [eiser], blijkt daaruit echter niet.
      
      
    
    
      4.6
      Terecht heeft [eiser] erop gewezen dat in dit geval artikel 7:322 BW van toepassing is. Daarin is onder meer bepaald dat een pachtovereenkomst die niet door de grondkamer is goedgekeurd geldt voor onbepaalde tijd, zonder dat zij door een van partijen kan worden opgezegd. Ten overvloede wordt in dit verband overwogen dat, voor zover de erven hebben willen betogen dat met de grondgebruikersverklaring uit 2018 door partijen een wijziging van de pachtovereenkomst naar grondgebruikersovereenkomst is beoogd, die stelling reeds niet kan worden gevolgd omdat dit niet blijkt uit de inhoud van die verklaring. Bovendien heeft [eiser] het gebruik nadien ongewijzigd en onweersproken kunnen voortzetten, hetgeen wijst op voortzetting van de voordien tussen partijen bestaande rechtsverhouding.
      
    
    
      4.7
      Het voorgaande betekent dat is komen vast te staand dat de tussen [naam overledene] en [eiser] bestaande, mondelinge pachtovereenkomst na 2011 in stand is gebleven en thans wegens erfopvolging tussen de erven en [eiser] bestaat. [eiser] kan in beginsel vastlegging van de pachtovereenkomst vorderen, mits de destijds tussen hem en [naam overledene] gemaakte afspraken niet in strijd zijn met de wet.
      
    
    
      4.8
      De erven hebben echter in hun verweer gesteld dat [eiser] al aanzienlijk op leeftijd is en geen redelijkerwijze te respecteren (bedrijfs-)belang heeft bij vastlegging van de pachtovereenkomst en voorzetting van het gebruik van de percelen. Zij hebben in dat verband aangevoerd dat [eiser] enkel zou beschikken over vijf koeien, 17 hectare landbouwgrond en mogelijk een paar kippen. De erven hebben echter die stellingen, nadat die door [eiser] in de conclusie van repliek gemotiveerd is weersproken, niet nader toegelicht of aannemelijk gemaakt. In elk geval is het gestelde onvoldoende voor de constatering dat [eiser] geen redelijk te respecteren belang heeft bij schriftelijke vastlegging van de pachtovereenkomst. Indien de erven zouden menen dat er geen sprake (meer) is van bedrijfsmatige landbouw dan kan dat in een procedure als deze niet als een verweer bij honorering waarvan de vordering zou kunnen stranden worden aangemerkt. Een vordering die hierop betrekking heeft is niet ingesteld.
      
    
    
      4.9
      De pachtovereenkomst zal zoals door [eiser] gevorderd worden vastgelegd en wel met ingang van 1 januari 2004, omdat niet is komen vast te staan dat de grond voordien al aan [eiser] in gebruik is gegeven. 
      
    
    
      4.10
      
        Voor de vastlegging is verder van belang of sprake is van een geliberaliseerde of reguliere pachtovereenkomst. 
        In artikel 7:397 lid 1 BW is de geliberaliseerde pachtovereenkomst omschreven. De wet vereist niet dat een dergelijke pachtovereenkomst schriftelijk tot stand is gekomen. Zoals ook blijkt uit relevante jurisprudentie (onder meer Pachtkamer Hof Arnhem-Leeuwarden in een uitspraak van 3 december 2013) veronderstelt een dergelijke pachtovereenkomst wel dat partijen zijn overeengekomen dat in hun verhouding de bepalingen van de artikelen 7:313 lid 2, 7:319 lid 1 onder a, c en d, 7:325, 7:327, 7:328, 7:332, 7:333, 7:363 tot en met 7:374, 7:378 tot en met 7:384, 7:399a en 7:399c lid 1 BW niet van toepassing zullen zijn. Deze bepalingen hoeven niet met zoveel worden door partijen te zijn genoemd, maar partijen moeten wel hun overeenstemming over en weer in de bedoelde zin hebben begrepen en hebben mogen begrijpen. Dat hiervan tussen [eiser] en [naam overledene] sprake is geweest is niet gesteld of gebleken. 
        Nu geen sprake blijkt van geliberaliseerde pacht, zal de vordering tot vastlegging van de overeenkomst als reguliere pacht worden toegewezen. Omdat niet is gebleken van een bepaalde duur, zal uitgegaan worden van een overeenkomst voor onbepaalde tijd.
      
      
    
    
      4.11
      De griffier zal worden gelast om binnen veertien dagen na de uitspraak drie gewaarmerkte afschriften naar de bevoegde grondkamer te zenden. Partijen worden er verder nog op gewezen dat de datum van binnenkomst bij de grondkamer van het vastleggingsvonnis geldt als moment van inzending als bedoeld in artikel 7:321 lid  1 BW.
      
    
    
      4.12
      De erven zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      4.13
      Omdat de vordering van [eiser] tot vastlegging van de pachtovereenkomst wordt toegewezen, is aan de in reconventie gestelde voorwaarde voldaan, zodat ook de reconventionele vordering moet worden beoordeeld.
      
    
    
      4.14
      De erven hebben gevorderd dat [eiser] de pachtpenningen vanaf 1 januari 2015 zal betalen. Van de betwiste stelling van [eiser], dat [naam overledene] afstand zou hebben gedaan van het in rekening brengen van pacht is geen, althans onvoldoende, bewijs aangeboden, zodat de pachtkamer aan die stelling - voor zover gehandhaafd - voorbij gaat. Eventuele pachtpenningen zijn echter krachtens art 7:322 BW pas opeisbaar vanaf het moment dat de in dit vonnis vast te leggen pachtovereenkomst door de grondkamer zal zijn goedgekeurd. De reconventionele vordering wordt reeds daarom afgewezen.
      
    
    
      4.15
      De erven zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
      
      
        
          In conventie en in reconventie voorts
        
      
      
    
    
      4.16
      Hetgeen partijen overigens naar voren hebben gebracht, (onder meer omtrent de persoonlijke verhouding tussen partijen,) kan niet tot een andere beslissing leiden en hoeft daarom niet afzonderlijk te worden besproken.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De pachtkamer:
    
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      5.1
      legt vast een reguliere pachtovereenkomst met ingang van 01-01-2004 voor onbepaalde tijd tussen [eiser] als pachter en wijlen de heer [naam overledene] als verpachter, met betrekking tot de percelen:
      - kadastraal bekend gemeente [nummer 1], met een oppervlakte van 0.62.90 hectare,
      - kadastraal bekend gemeente [nummer 2], gedeeltelijk met een oppervlakte van ongeveer 0.93.00 hectare,
      - kadastraal bekend gemeente [nummer 3], met een oppervlakte van 0.08.30 hectare en
      - kadastraal bekend gemeente [nummer 4], met een oppervlakte van 2.03.75 hectare,
      tegen een totale pachtprijs van laatstelijk € 1.778,81 per jaar, achteraf in december van het betrokken kalenderjaar te voldoen;
      
    
    
      5.2
      draagt aan de griffier op om binnen veertien dagen na de datum van deze uitspraak drie gewaarmerkte afschriften van de uitspraak aan de grondkamer te zenden;
      
    
    
      5.3
      
        veroordeelt de erven in de kosten van het geding, aan de zijde van [eiser] tot op heden vastgesteld op:
        €	100,89	aan explootkosten;
        €	  83,00	aan vast recht;
        €	360,00 aan salaris gemachtigde; 
      
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      5.4
      veroordeelt de erven in de kosten van het geding, aan de zijde van [eiser] tot op heden vastgesteld op € 180,00 aan salaris gemachtigde;
      
      
        
          In conventie en in reconventie voorts
        
      
      
    
    
      5.5
      verklaart dit vonnis ten aanzien van voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      5.6
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer van de Rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen, samengesteld uit mr. M.C.J. Heessels, kantonrechter-voorzitter, 
        P.A.T. Hettinga en C.C.H.M. de Maes Janssens, leden, en door mr. M.C.J. Heessels in het openbaar uitgesproken op woensdag 25 november 2020, in tegenwoordigheid van de griffier.
        jse