ECLI:NL:RVS:2020:1840, Raad van State, 05-08-2020, 202003556/1/R1 en 202003556/2/R1
Raad van State — Uitspraak 
Datum: 2020-08-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Omgevingsrecht

Samenvatting: Bij besluit van 2 januari 2019 heeft het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam aan Executive Property Invest I B.V. een omgevingsvergunning verleend voor het intern verbouwen en het uitvoeren van funderingsherstel op de percelen Leidsekade 100 tot en met 102 te Amsterdam. De omgevingsvergunning heeft betrekking op een interne verbouwing voor een nieuwe indeling van de appartementen, renovatie, verduurzaming en funderingsherstel. Door de interne verbouwing zullen in de panden 15 appartementen en een kantoor worden gerealiseerd. In de huidige situatie zijn er 6 appartementen aanwezig. De omgevingsvergunning voor het pand Leidsekade 102 ziet alleen op funderingsherstel. Dit pand is aangewezen als gemeentelijk monument. [appellant A] en [appellant B] huren sinds 1982 de woning [locatie]. Hun woning bestaat uit de tweede en derde verdieping en de zolder. Zij kunnen zich niet met de verlening van de omgevingsvergunning verenigen.

202003556/1/R1 en 202003556/2/R1
    Datum uitspraak: 5 augustus 2020
    AFDELING
    BESTUURSRECHTSPRAAK
    Uitspraak van de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op een verzoek om het treffen van een voorlopige voorziening (artikel 8:81 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb)) en, met toepassing van artikel 8:86 van die wet, op het hoger beroep van:
    [appellant A] en [appellant B], wonend te Amsterdam,
    tegen de uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) van 11 juni 2020 in zaak nrs. 20/2563 en 19/5004 in het geding tussen:
    [appellant A] en [appellant B]
    en
    het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam.
    Procesverloop
    Bij besluit van 2 januari 2019 heeft het college aan Executive Property Invest I B.V. een omgevingsvergunning verleend voor het intern verbouwen en het uitvoeren van funderingsherstel op de percelen Leidsekade 100 tot en met 102 te Amsterdam (hierna: de percelen).
    Bij besluit van 15 augustus 2019 heeft het college het door [appellant A] en [appellant B] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
    Bij uitspraak van 11 juni 2020 heeft de rechtbank het door [appellant A] en [appellant B] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
    Tegen deze uitspraak hebben [appellant A] en [appellant B] hoger beroep ingesteld. Zij hebben tevens de voorzieningenrechter verzocht een voorlopige voorziening te treffen.
    De voorzieningenrechter heeft het verzoek ter zitting behandeld op 14 juli 2020, waar [appellant A] en [appellant B], bijgestaan door mr. J.H.A. van der Grinten, advocaat te Amsterdam, en het college, vertegenwoordigd door mr. H.J. de Groot, zijn verschenen. Voorts is daar Executive Property Invest I B.V., vertegenwoordigd door [directeur], bijgestaan door mr. M.H.W. Bodelier en mr. J. Herfkens, advocaten te Amsterdam, gehoord.
    Overwegingen
    1.    In dit geval kan nader onderzoek redelijkerwijs niet bijdragen aan de beoordeling van de zaak en bestaat ook overigens geen beletsel om met toepassing van artikel 8:86, eerste lid, van de Awb onmiddellijk uitspraak te doen in de hoofdzaak.
    Inleiding
    2.    De omgevingsvergunning heeft betrekking op een interne verbouwing van de panden op de percelen ten behoeve van een nieuwe indeling van de appartementen, renovatie, verduurzaming en funderingsherstel. Door de interne verbouwing zullen in de panden 15 appartementen en een kantoor worden gerealiseerd. In de huidige situatie zijn er 6 appartementen aanwezig. De omgevingsvergunning voor het pand Leidsekade 102 ziet alleen op funderingsherstel. Dit pand is aangewezen als gemeentelijk monument. Niet in geschil is dat de panden Leidsekade 100 en 101 niet als monument zijn aangewezen.
        [appellant A] en [appellant B] huren sinds 1982 de woning [locatie]. Hun woning bestaat uit de tweede en derde verdieping en de zolder. Zij kunnen zich niet met de verlening van de omgevingsvergunning verenigen, omdat de verbouwing naar zij stellen onherstelbare schade toebrengt aan het historische interieur van de panden. Daarnaast heeft het bouwplan gevolgen voor hun huursituatie, waardoor zij waarschijnlijk niet meer in de panden kunnen blijven wonen.
    3.    Het wettelijk kader is vermeld in de bijlage die deel uitmaakt van deze uitspraak.
    4.    Ingevolge het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Zuidelijke Binnenstad" rusten op de percelen de bestemmingen "Gemengd-1", "Waarde-Archeologie 10", "Waarde-Cultuurhistorie" en de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - orde 1".
        Het college heeft zich in het bestreden besluit onder meer op het standpunt gesteld dat het bouwplan niet in strijd is met het bestemmingsplan als bedoeld in artikel 2.10, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo.
    Het oordeel van de rechtbank
    5.    De rechtbank heeft het betoog van [appellant A] en [appellant B] dat het bouwplan in strijd is met de bestemming "Waarde-Cultuurhistorie" niet gevolgd. Zij heeft daarover geoordeeld dat nu de panden Leidsekade 100 en 101 niet als rijks- of gemeentelijk monument zijn aangewezen, voor deze panden niet de bescherming ingevolge de Monumentenwet 1988 en de Erfgoedverordening Stadsdeel Centrum geldt. Zij heeft verder geoordeeld dat ook overigens in artikel 36.2 van de planregels, behorend bij deze bestemming, geen bouwregels staan die extra bescherming bieden aan deze panden.
        Zij heeft het betoog dat het bouwplan in strijd is met artikel 8.2.12 van de planregels, behorend bij de bestemming "Gemengd-1", evenmin gevolgd. Zij heeft daartoe overwogen dat de ontsluiting van de verdieping van [appellant A] en [appellant B] gehandhaafd blijft.
        Wat de welstandstoets door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (hierna: CRK) betreft, heeft de rechtbank verder geoordeeld dat het in beroep daarover aangevoerde geen grond vormt voor het oordeel dat het welstandsadvies naar inhoud of wijze van totstandkoming zodanige gebreken vertoont, dat het college dit niet aan het besluit ten grondslag heeft mogen leggen. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
    De gronden van het hoger beroep
    6.    [appellant A] en [appellant B] betogen dat de rechtbank heeft miskend dat het college het bouwplan ten onrechte niet aan de voor de percelen geldende bestemming "Waarde-Cultuurhistorie", zoals omschreven in artikel 36.1, onder a, van de planregels, heeft getoetst. Voor zover het college erop heeft gewezen dat het bouwplan door de CRK is beoordeeld, kan die beoordeling volgens hen niet als zodanig dienen, omdat het niet aan de CRK is om de toets aan het bestemmingsplan uit te voeren. Het besluit komt reeds daarom voor vernietiging in aanmerking, aldus [appellant A] en [appellant B].
        De rechtbank heeft daarmee volgens hen tevens miskend dat het bouwplan in strijd is met de bestemming "Waarde-Cultuurhistorie". Zij voeren daartoe aan dat nu het voorziet in de sloop van de bestaande interieurs van de panden Leidsekade 100 en 101, niet is voldaan aan de bestemmingsomschrijving in artikel 36.1, onder a, van de planregels, waaruit volgt dat de gronden mede zijn bestemd voor het behoud, het herstel en de versterking van de met het beschermde stadsgezicht verbonden cultuurhistorische en architectonische waarden. Dit klemt temeer, nu de panden zijn aangeduid met de specifieke bouwaanduiding ‘orde 1’, ofwel het hoogste beschermingsniveau, aldus [appellant A] en [appellant B].
    6.1.    De Afdeling volgt het betoog dat de rechtbank heeft miskend dat het bouwplan niet aan de bestemming "Waarde-Cultuurhistorie" is getoetst, niet. In het bestreden besluit wordt vermeld dat het college het advies van de bezwaarschriftencommissie van 15 juli 2019 heeft overgenomen. In dat advies staat op bladzijde 14: "Conform het bestemmingsplan is het bouwplan aan de dubbelbestemming "Waarde-Cultuurhistorie" getoetst. (…). Dat hieraan is voldaan, blijkt onder meer uit de bovenstaande adviezen die CRK heeft uitgebracht, waarin duidelijk is meegewogen dat de panden met de huisnummers 100 en 101 een ‘orde-1’ aanduiding in het bestemmingsplan hebben. Tevens voldoet het project aan de voorwaarden van artikel 36 en de bouw- en gebruiksbepalingen van artikel 8 (gemengd-1). De commissie stelt dan ook vast dat het bouwplan in overeenstemming is met het bestemmingsplan."
        Het college heeft dit advies zoals vermeld overgenomen en ter motivering aan het bestreden besluit ten grondslag gelegd. Het bouwplan is daarmee blijkens het besluit door het college aan de bestemming "Waarde-Cultuurhistorie" getoetst.
    6.2.    Over het betoog dat de rechtbank heeft miskend dat het bouwplan in strijd is met deze bestemming, zoals omschreven in artikel 36.1, onder a, van de planregels, overweegt de Afdeling het volgende.
        Het college heeft zich bij deze toets gebaseerd op de adviezen van de CRK. Daarnaast heeft het college zich, mede in het licht daarvan, op het standpunt gesteld dat nu na de verbouwing het buitenaanzicht van de gevels en de kap van de panden niet wijzigt, het bouwplan niet in strijd is met de bestemmingsomschrijving.
        Anders dan [appellant A] en [appellant B] betogen, kan laatstgenoemd standpunt van het college niet onjuist worden geacht. Het betoog dat ‘de met het beschermde stadsgezicht verbonden cultuurhistorische en architectonische waarden’ in genoemde bepaling aldus moeten worden uitgelegd dat deze niet alleen zien op het uiterlijk van de gebouwen, maar ook op de bestaande interieurs en de ruimtelijke uitstraling van het gebruik van de panden, volgt de Afdeling niet. Hetgeen hierover is aangevoerd, mede onder verwijzing naar de Memorie van Toelichting bij de Monumentenwet 1988 (TK 1986-1987, 19 881, nr. 3, p. 6), leidt niet tot dat oordeel. De conclusie van [appellant A] en [appellant B], te weten dat de bestaande interieurs van de panden Leidsekade 100 en 101 ook onder deze bescherming vallen en daarom niet mogen worden aangetast, volgt daaruit naar het oordeel van de Afdeling niet. De bescherming vanwege het aan de orde zijnde beschermde stadsgezicht, ziet naar zijn aard op de karakteristieke waarden van het aanzicht van het als zodanig aangewezen gebied.
        Dat de rechtbank heeft miskend dat het college zich bij de toets aan het bestemmingsplan niet op de adviezen van de CRK heeft mogen baseren, slaagt evenmin. De CRK is naar niet in geschil is, een commissie bestaande uit deskundigen, die de gemeente adviseert over de integrale kwaliteit van de fysieke leefomgeving, te weten over stedenbouw, de openbare ruimte, cultuurhistorie, welstand en monumenten. De CRK heeft blijkens het bestreden besluit meerdere malen over het bouwplan geadviseerd, naar aanleiding waarvan het bouwplan ook verschillende malen is aangepast. In deze advisering kan mede begrepen worden geacht de beoordeling of is voldaan aan artikel 36.1, onder a, van de planregels, nu uitgebreid is ingegaan op het behoud van de cultuurhistorische en architectonische waarden ter plaatse. Daarbij is door de CRK de zogenoemde ‘orde-1’-status van de panden Leidsekade 100 en 101 onderkend. Dit heeft de CRK gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, terecht niet tot de conclusie gebracht dat aan de interieurs van genoemde panden bescherming toekomt, nu deze niet als monument zijn aangewezen.
        Gelet op het voorgaande heeft de rechtbank terecht geen grond gevonden voor het oordeel dat het besluit in strijd is met artikel 36.1, onder a, van de planregels, met betrekking tot de bestemming "Waarde-Cultuurhistorie".
        Het betoog faalt.
    7.    [appellant A] en [appellant B] betogen verder dat de rechtbank heeft miskend dat het bouwplan in strijd is met artikel 8.2.12 van de planregels, behorend bij de bestemming "Gemengd-1". Daaraan is volgens hen niet voldaan, omdat de zelfstandige ontsluiting van hun woning op de tweede en hogere bouwlagen bij realisering van het bouwplan niet in stand zal blijven.
    7.1.    De rechtbank heeft deze planregel terecht aldus gelezen dat deze vereist dat de aanwezige ontsluitingen naar de tweede en hogere verdiepingen, dus ook die naar de verdieping van [appellant A] en [appellant B], gehandhaafd moeten blijven, maar niet dat deze ook vereist dat die ontsluiting uitsluitend voor hun appartement beschikbaar moet blijven. Artikel 8.2.12 van de planregels is een bouwregel, behorende bij de bestemming "Gemengd-1", die erop is gericht dat de ontsluiting van tweede en hogere bouwlagen van panden wordt gehandhaafd. Daarmee is - zoals het college ter zitting ook aangaf - niet beoogd te regelen dat andere appartementen daarop niet ook zouden mogen ontsluiten. Ook de tekst van artikel 8.2.12 van de planregels noopt niet tot een dergelijke uitleg.
        Het betoog faalt.
    8.    [appellant A] en [appellant B] betogen verder dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college de adviezen van de CRK aan het besluit omtrent welstand ten grondslag mocht leggen. Volgens hen bevatten deze adviezen een inconsistentie omdat de CRK het bestaande interieur van het pand met huisnummer 100 wel heeft beoordeeld en dit tot uitdrukking heeft gebracht in de advisering, maar dit ten aanzien van het pand met huisnummer 101 achterwege heeft gelaten. Volgens hen hadden de interieurs van beide panden bij de welstandstoets in aanmerking moeten worden genomen. Zij voeren daartoe aan dat in de welstandsnota "De schoonheid van Amsterdam" (hierna: de welstandsnota), wordt vermeld dat voor ‘orde-1’- panden behoud en restauratie uitgangspunten zijn. Daaraan is volgens hen niet voldaan, nu bestaande interieurs worden gesloopt, alsmede doordat veel meer appartementen in de gebouwen worden gevestigd, dan nu aanwezig zijn.
    8.1.    Het college heeft zich bij het bestreden besluit op het standpunt gesteld dat het bouwplan voldoet aan redelijke eisen van welstand. Daarbij heeft het zich gebaseerd op de adviezen van de CRK van 6 juni, 7 november, 12 december en 21 december 2018. In het advies van 21 december 2018 staat dat het bouwplan akkoord is bevonden.
        In het advies van de bezwarencommissie is verder op de bladzijden 13 en 14 de wijze van advisering door de CRK uitgebreid toegelicht, waarbij onder meer is ingegaan op het verschil in welstandsbeoordeling van enerzijds de panden Leidsekade 100 en 101, welke niet als monument zijn aangewezen, en anderzijds Leidsekade 102, dat wel als zodanig is aangewezen. Het als monument aangewezen pand is getoetst aan "Het beleidskader monumenten van de gemeente Amsterdam". Dit geldt niet voor de panden Leidsekade 100 en 101. De toetsingscriteria daarvoor staan opgenomen in hoofdstuk 5 van de welstandsnota.
    8.2.    De rechtbank heeft in het in beroep aangevoerde terecht geen grond gevonden voor het oordeel dat de adviezen van de CRK naar inhoud of wijze van totstandkoming zodanige gebreken vertonen, dat het college deze niet aan het besluit ten grondslag had mogen leggen.
        Dat de CRK, naar aanleiding van een bij het bezwaarschrift gevoegde brief van prof. dr. ir. R.A.F. Smook van 11 februari 2019, alleen het interieur van het pand Leidsekade 100 heeft beoordeeld en niet tevens dat van het pand aan de Leidsekade 101, heeft de rechtbank terecht niet als een dergelijk gebrek aangemerkt omdat, zoals zij terecht heeft geoordeeld, de beoordeling omtrent welstand uitsluitend ziet op het uiterlijk (en de plaatsing) van een bouwwerk. Dat niet de beide interieurs zijn beoordeeld, leidt reeds daarom niet tot het oordeel dat de CRK de welstandsbeoordeling voor de panden Leidsekade 100 en 101 niet op juiste wijze heeft uitgevoerd. Hetgeen overigens nog is aangevoerd, onder meer dat ornamenten plafonds in de woning van [appellant A] en [appellant B] van buitenaf zichtbaar zijn en het interieur daarom in de welstandsbeoordeling had moeten worden betrokken, leidt niet tot een ander oordeel.
        Het betoog faalt.
    9.    [appellant A] en [appellant B] voeren verder aan dat de rechtbank heeft miskend dat de omgevingsvergunning niet mocht worden verleend, omdat daarvoor een evidente privaatrechtelijke belemmering bestaat. Zij wijzen op hun huurcontract en de huurbescherming die hen uit dien hoofde toekomt. Deze zal tot gevolg hebben dat zij in ieder geval nog jaren in hun woning zullen wonen, nu zij de opzegging van de huur door de verhuurder niet zullen aanvaarden, aldus [appellant A] en [appellant B].
    9.1.    De rechtbank heeft over de gestelde evidente privaatrechtelijke belemmering geoordeeld dat zij aan een beoordeling daarvan niet toekomt, omdat het bouwplan niet in strijd is met het bestemmingsplan. Een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan behoeft daarom niet te worden verleend. In dat verband zou ruimte zijn om een belangenafweging te maken bij de beslissing om de vergunning al dan niet te verlenen. Omdat het bouwplan niet in strijd is met het bestemmingsplan, is voor een dergelijke belangenafweging, waarbij de gestelde privaatrechtelijke belemmering een rol zou kunnen spelen, naar het oordeel van de rechtbank geen plaats.
        Ook dit oordeel van de rechtbank is juist. Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat het bouwplan niet in strijd is met het bestemmingsplan. Zij heeft daarom eveneens terecht overwogen dat aan een beoordeling van de gestelde evidente privaatrechtelijke belemmering niet wordt toegekomen.
        Het betoog faalt.
    Conclusie
    10.    Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
    11.    Gelet hierop bestaat aanleiding het verzoek om het treffen van een voorlopige voorziening af te wijzen.
    12.    Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    Beslissing
    De voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
    I.    bevestigt de aangevallen uitspraak;
    II.    wijst het verzoek af.
    Aldus vastgesteld door mr. J. Hoekstra, voorzieningenrechter, in tegenwoordigheid van mr. D.L. Bolleboom, griffier.
    De voorzieningenrechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.   
    De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
    Uitgesproken in het openbaar op 5 augustus 2020
    641.
     
    BIJLAGE
     
    Wet algemene bepalingen omgevingsrecht
    Artikel 2.10, eerste lid:
    "Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, wordt de omgevingsvergunning geweigerd indien:
    a. de aanvraag en de daarbij verstrekte gegevens en bescheiden het naar het oordeel van het bevoegd gezag niet aannemelijk maken dat het bouwen van een bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, voldoet aan de voorschriften die zijn gesteld bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 2 of 120 van de Woningwet;
    b. de aanvraag en de daarbij verstrekte gegevens en bescheiden het naar het oordeel van het bevoegd gezag niet aannemelijk maken dat het bouwen van een bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, voldoet aan de voorschriften die zijn gesteld bij de bouwverordening of, zolang de bouwverordening daarmee nog niet in overeenstemming is gebracht, met de voorschriften die zijn gesteld bij een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 8, achtste lid, van de Woningwet dan wel bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 120 van die wet;
    c. de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan, de beheersverordening of het exploitatieplan, of de regels die zijn gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening, tenzij de activiteit niet in strijd is met een omgevingsvergunning die is verleend met toepassing van artikel 2.12;
    d. het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, met uitzondering van een tijdelijk bouwwerk dat geen seizoensgebonden bouwwerk is, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, in strijd is met redelijke eisen van welstand, beoordeeld naar de criteria, bedoeld in artikel 12a, eerste lid, onder a, van de Woningwet, tenzij het bevoegd gezag van oordeel is dat de omgevingsvergunning niettemin moet worden verleend;
    e. (…)."
    Bestemmingsplan "Zuidelijke Binnenstad"
    Artikel 8.2.12 van de planregels:
    "In geval van verbouwing, restauratie, verbetering en/of verandering van gebouwen dienen de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan aanwezige, al dan niet zelfstandige, ontsluitingen naar de tweede en hogere bouwlagen te worden gehandhaafd."
    Artikel 36.1:
    "a. De gronden aangewezen voor 'Waarde-cultuurhistorie' zijn naast de op de verbeelding aangegeven andere bestemming(en) tevens bestemd voor het behoud, herstel en versterking van de met het beschermde stadsgezicht verbonden cultuurhistorische en architectonische waarden. De voor het stadsgezicht bepalende bouwwerken zijn op de verbeelding aangeduid met de specifieke bouwaanduidingen orde 1, orde 2 en orde 3.
    b. De bestemming 'Waarde-cultuurhistorie' is primair ten opzichte van de bestemmingen 'Centrum -1', 'Centrum - 2', 'Centrum - 3', 'Centrum - 4', 'Gemengd - 1', 'Gemengd - 1.1', 'Gemengd - 1.2', 'Gemengd - 1.3', 'Gemengd - 1.4', 'Gemengd - 1.5', 'Gemengd - 2', 'Gemengd - 2.1', 'Gemengd - 2.2', 'Gemengd - 2.3', 'Gemengd - 2.4', 'Gemengd - 2.5', 'Horeca - 1', 'Horeca - 1.5', 'Horeca - 2', 'Horeca - 2.5' en 'Maatschappelijk'."
    Artikel 36.2:
    "a. Bouwwerken, die op de verbeelding zijn aangeduid met 'Specifieke bouwaanduiding - orde 1', zijn de rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten. Zij worden beschermd door de Monumentenwet 1988, respectievelijk de Erfgoedverordening Stadsdeel Centrum. Een aanvullende bescherming vanuit oogpunt van beschermd stadsgezicht is niet noodzakelijk.
    b. Voor bouwwerken die op de verbeelding zijn aangeduid met 'Specifieke bouwaanduiding - orde 2' geldt dat bij verbouwing dient te worden uitgegaan van een restauratieve aanpak van de straatgevels en de kap. Oorspronkelijke gevelelementen dienen te worden gehandhaafd en indien nodig hersteld. Hierbij is gebruik van niet-authentieke materialen toegestaan, mits deze visueel volledig overeenkomen met de oorspronkelijke vorm, kleur en detaillering. In afwijking hiervan mag de eerste bouwlaag van straten die in artikel 40 als detailhandelslint 1, 2 en -plus zijn benoemd afwijkend worden vormgegeven, mits de oorspronkelijke, waardevolle karakteristiek van de winkelpui niet wordt verstoord. Wanneer de bouwkundige staat zo slecht is dat de straatgevels en de kap niet meer kunnen worden gerestaureerd of hersteld, is het toegestaan om onder tot herbouw over te gaan. De straatgevels en de dakvorm moeten dan naar het origineel worden teruggebouwd, waarbij oorspronkelijke gevelelementen zo veel mogelijk dienen te worden hergebruikt en teruggeplaatst. Het dagelijks bestuur is bevoegd aan de omgevingsvergunning voorschriften te verbinden die dienen ter financiële zekerstelling hiervan.
    c. In geval van ingrijpende verbouwing van een bouwwerk met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - orde 3' wordt namens het dagelijks bestuur een bouwhistorische verkenning en een kwaliteitstoets uitgevoerd. Getoetst wordt de mate van bouwhistorische, cultuurhistorische, architectuurhistorische en stedenbouwkundige waarden. Ingrijpende verbouwing kan slecht worden toegestaan indien uit de toets naar voren komt dat het kwaliteitsniveau van alle genoemde waarden zodanig laag is dat een omgevingsvergunning voor ingrijpende verbouwing niet hoeft te worden geweigerd. De wijze van aanpak van de ingrijpende wijziging wordt als dan in het kader van de aanvraag om omgevingsvergunning aan de daarvoor geldende regels getoetst.
    d. Voor bouwwerken die op de verbeelding zijn aangeduid met 'Specifieke bouwaanduiding orde - 3' geldt dat bij verbouwing dient te worden uitgegaan van behoud en herstel van de oorspronkelijke gevelelementen. Hierbij zijn veranderingen in materiaal, maatvoering en detaillering toegestaan, mits deze de oorspronkelijke karakteristiek van het gebouw niet verstoren. Indien en voor zover de oorspronkelijke kapvorm nog aanwezig is dient deze te worden behouden dan wel teruggebracht.
    e. Voor bouwwerken die op de verbeelding niet zijn voorzien van een aanduiding als genoemd in a tot en met c gelden geen aan de waarde-cultuurhistorie gerelateerde bouwregels.
    f. Voor bouwwerken die op de verbeelding zijn aangeduid met 'Specifieke bouwaanduiding-ensembles en seriebouw orde 2' en 'Specifieke bouwaanduiding-ensembles en seriebouw orde 3' geldt als uitgangspunt een gezamenlijke aanpak van de bouwwerken die tot het ensemble of de serie behoren."