ECLI:NL:GHSGR:2009:BK6984, Gerechtshof 's-Gravenhage, 01-12-2009, 200.026.350-01
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2009-12-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: samenhangende koopvereenkomsten, ontbindende voorwaarde bodemonderzoek, kosten sanering, redelijkheid en billijkheid

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
      Sector handel
    
    
    
      Zaaknummer: 		200.026.350/01
      Rolnummer Rechtbank: 	327488 / KG ZA 08-1669
    
    
    arrest van de negende civiele kamer d.d. 1 december 2009
    
    inzake:
    
    
      1.	[appellante sub 1], 
      gevestigd te [plaats], gemeente [gemeente],
       2.	[appellante sub 2],
      gevestigd te [plaats], gemeente [gemeente],
      3.	[appellante sub 3], 
      gevestigd te [plaats], gemeente [gemeente],
      4.	[appellant sub 4], 
      wonende te [plaats], gemeente [gemeente],
      5.	[appellante sub 5], 
      gevestigd te [plaats], gemeente [gemeente],
      appellanten,
      hierna te noemen: de tuinders,
      advocaat: mr. E. Spijer te Honselersdijk,
    
    
    tegen
    
    
      1.	[geïntimeerde sub 1],
      wonende te [plaats], gemeente [gemeente],
      2.	[geïntimeerde sub 2],
      gevestigd te [plaats], gemeente [gemeente],
      3.	[geïntimeerde sub 3], 
      gevestigd te [plaats], gemeente [gemeente],
      4.	[geïntimeerde sub 4], 
      gevestigd te [plaats], gemeente [gemeente],
      5.	[geïntimeerde sub 5], 
      gevestigd te [plaats], gemeente [gemeente],
      geïntimeerden,
      hierna te noemen: [geïntimeerden],
      advocaat: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt te ’s-Gravenhage.
    
    
    
    Het geding
    
    1. 	Bij appeldagvaarding van 23 februari 2009 zijn de tuinders onder aanvoering van twee grieven in hoger beroep gekomen van het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank ’s-Gravenhage van 27 januari 2009 tussen partijen in conventie en in reconventie gewezen. Bij memorie van eis van 17 maart 2009, met producties, hebben de tuinders geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding. De grieven zijn door [geïntimeerden] bij memorie van antwoord, met één productie, bestreden. Vervolgens hebben partijen ter zitting van het hof van 14 september 2009 hun zaak doen bepleiten, de tuinders door mr. Spijer, [geïntimeerden] door mr. H.K. Folkerts, advocaat te Breda. De raadslieden hebben daartoe pleitnota’s overgelegd. Voorafgaande aan de pleidooien hebben de tuinders in hoger beroep aanvullende producties overgelegd en daarvan akte gevraagd. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd op de pleitstukken. 
    
    
    De beoordeling
    
    
      2.	In haar vonnis heeft de voorzieningenrechter onder 2.1 t/m 2.15 een aantal feiten als tussen partijen vaststaand aangemerkt. Tegen die vaststelling is in hoger beroep niet opgekomen, zodat ook het hof van die fei-ten uitgaat. Het gaat in dit kort geding samengevat om het volgende. Projectontwikkelaar Agro AdviesBuro wenste een nieuw glastuinbouwbedrijf, de “cluster Beekenkamp”, te ontwikkelen, in welk kader [geïntimeerden] van de respectieve tuinders vijf percelen (tuin)grond aan de [adres]  te ’s-Gravenzande hebben gekocht en een, eveneens aan de aan de [adres] te ’s-Gravenzande (nabij nr. 42) gelegen, perceel tuinland van Hoogheemraadschap Delfland. De koopovereenkomsten tussen de tuinders en [geïntimeerden] zijn aan elkaar en aan de koopovereenkomst tussen Hoogheemraadschap Delfland en [geïntimeerden] gekoppeld. In laatstgenoemde over-eenkomst is een ontbindende voorwaarde opgenomen inhoudend dat [geïntimeerden] de overeenkomst kunnen ont-binden indien bij bodemonderzoek een verontreiniging wordt aangetroffen die hinderlijk is voor een normale exploitatie van tuinland ten behoeve van het nieuwe glastuinbouwbedrijf. Na bodemonderzoek door BMA Mili-eu B.V. (BMA) hebben [geïntimeerden] tegenover Hoogheemraadschap Delfland een beroep op de ontbindende voorwaarde gedaan en jegens de tuinders op de koppeling (art. 15 lid 3 koopovereenkomst, vonnis vz.rechter rov. 2.4). 
      3.	De procedure in eerste aanleg is gevoegd met de procedure van Hoogheemraadschap Delfland tegen [geïntimeerden] In die procedure heeft de voorzieningenrechter de vorderingen van het Hoogheemraadschap, primair strekkende tot nakoming van de door hem als verkoper met [geïntimeerden] als kopers gesloten koopovereenkomst, subsidiair tot dooronderhandelen, afgewezen. Hoogheemraadschap Delfland is, naar tussen de tuinders en [geïntimeerden] vaststaat, van het vonnis in die zaak niet in hoger beroep gekomen.
      4.1	In eerste aanleg hebben de tuinders in conventie gevorderd [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen medewerking te verlenen aan de overdracht van de gekochte percelen op straffe van een dwangsom. In reconventie hebben [geïntimeerden] gevorderd de tuinders hoofdelijk te veroordelen de gelegde beslagen op te heffen, eveneens op straffe van een dwangsom.
       4.2	Na gevoerd verweer heeft de voorzieningenrechter de vorderingen zowel in conventie als in reconventie afgewezen. De voorzieningenrechter overwoog daartoe in conventie dat uit het rapport van BMA voorshands blijkt dat het perceel van Hoogheemraadschap Delfland verontreinigd is. Het perceel is in het verleden gebruikt als een stortplaats voor agrarisch afval en staat bij de provincie Zuid-Holland bekend als een ernstig geval van bodemverontreiniging, waarvoor een saneringsplicht geldt. In het rapport van BMA wordt er voorts op gewezen dat de geconstateerde verontreinigingen een knelpunt vormen voor de voorgenomen herinrichting. Deze punten staan niet in de rapporten van Syncera B.V. vermeld. Daarmee is voldoende aannemelijk geworden dat de thans vastgestelde verontreiniging méér behelst dan wat reeds ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst gelet op de Syncera-rapporten bekend was. De voorzieningenrechter was voorts (onder verwijzing naar het rapport van BMA en stukken van de gemeente) van oordeel dat de door BMA geconstateerde verontreiniging hinderlijk was voor het voorgenomen gebruik nu het niet verkrijgen van een bouwvergunning als hinderlijk voor de normale exploitatie kan worden beschouwd. Vervolgens toetsend of het beroep op de ontbindende voorwaarde naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, onderzocht de voorzieningenrechter het verloop van de gesprekken tussen Hoogheemraadschap Delfland en de tuinders enerzijds en [geïntimeerden] anderzijds nadat door [geïntimeerden] een beroep op de ontbindende voorwaarde was gedaan. De voorzieningenrechter oordeelde dat het Hoogheemraadschap Delfland terzake niet aan haar stelplicht had voldaan. Niet is komen vast te staan dat er door Hoogheemraadschap Delfland zodanige toezeggingen zijn gedaan dat aan alle bezwaren van [geïntimeerden] volledig is tegemoetgekomen. Aldus kon niet geoordeeld worden dat een beroep op de ontbindende voorwaarde naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ontoelaatbaar moet worden geacht. 
      Het standpunt van de tuinders dat [geïntimeerden] de tuinders en Hoogheemraadschap Delfland in de gelegenheid hadden moeten stellen om vóór 15 december 2008 gronden te leveren die zouden voldoen aan wat partijen daarover waren overeengekomen en dat een ontbinding voor de leveringsdatum prematuur is, miskent (nog steeds volgens de voorzieningenrechter in het vonnis waarvan beroep) dat in de koopovereenkomst uitdrukkelijk de mogelijkheid is gecreëerd om voor de datum van levering – binnen de in de overeenkomst genoemde en enkele malen verlengde termijn – een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde. Dat de verontreiniging niet is aangetroffen in de percelen van de tuinders en het perceel van Hoogheemraadschap Delfland slechts een klein gedeelte van de gehele transactie betreft, kan niet leiden tot de conclusie dat een beroep op de ontbindende voorwaarde naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De tuinders hebben met het accepteren van artikel 15 lid 3 (rov. 2) uitdrukkelijk het voorwaardelijke karakter van de koopovereenkomst geaccepteerd. Hoewel aangenomen kan worden dat de ontbinding in het bijzonder voor de tuinders hard aankomt, hebben zij dit risico met voornoemde koppeling expliciet aanvaard en kunnen zij dit niet achteraf op grond van deze reden voor rekening van [geïntimeerden] laten komen.
      In reconventie overwoog de voorzieningenrechter dat in dit kort geding niet was gebleken dat een beroep op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid niet zou slagen, zodat niet summierlijk van de ondeugdelijkheid van de vordering van de tuinders was gebleken.
      5.	De tuinders kunnen zich in het vonnis van de voorzieningenrechter in conventie niet vinden, reden waarom zij tegen dat vonnis appel hebben ingesteld. In hoger beroep vorderen de tuinders, naast nevenvorderingen, vernietiging van het aangevallen vonnis (in conventie) en toewijzing van het in eerste aanleg gevorderde. 
      6.	Het hof ziet aanleiding alvorens de grieven te bespreken eerst in te gaan op de bij memorie van antwoord onder 3.2 ingenomen stelling dat nu het vonnis van de voorzieningenrechter in de procedure tussen Hoogheemraadschap Delfland en [geïntimeerden] in kracht van gewijsde is gegaan, de koopovereenkomst tussen deze partijen rechtsgeldig is ontbonden. Waar [geïntimeerden] bedoelen een beroep te doen op het gezag van gewijsde (artikel 236 Rv) wordt dat beroep verworpen reeds omdat een kort geding vonnis geen gezag van gewijsde toekomt. “Een vonnis in kort geding bevat immers slechts voorlopige oordelen en beslissingen waaraan partijen niet in de bodemprocedure en evenmin in een later kort geding gebonden zijn”, aldus HR 16 december 1994, NJ 1995, 213. Voorts geldt het gezag van gewijsde slechts tussen dezelfde partijen in het geding zodat de discussie tussen de tuinders en [geïntimeerden] in dit hoger beroep in volle omvang, althans voorzover ontsloten door de grieven, ter beoordeling door het hof voor ligt.
      7.1	Grief 1 keert zich tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat de aangetroffen verontreiniging hinderlijk is voor het voorgenomen gebruik door [geïntimeerden] en dat dit er toe leidt dat er voorshands van uit dient te worden gegaan dat [geïntimeerden] in beginsel een beroep op de ontbindende voorwaarden heeft mogen doen.
      Volgens de toelichting op de grief heeft de voorzieningrechter onvoldoende meegewogen dat het rapport van BMA niet leidt tot de conclusie dat de aangetroffen verontreiniging op het perceel van het Hoogheemraadschap hinderlijk is voor de normale exploitatie van de onroerende zaak. Hiertoe dienen de conclusies onder het kopje conclusies en aanbevelingen (5.2) beter te worden gelezen.
      7.2	Voorafgaand aan het pleidooi hebben de tuinders een aantal producties overgelegd waaruit volgt dat “(h)et standpunt van [geïntimeerden] inmiddels ook al door de feiten is achterhaald” (pleitnota sub 15), zulks kennelijk in aansluiting op het gestelde bij appeldagvaarding onder 12 waarin de tuinders het volgende aanvoeren: “Het is de tuinders een raadsel op grond waarvan BMA in haar e-mail van 9 juli (2008) plotseling adviseert om nagenoeg de gehele oppervlakte van het terrein van het Hoogheemraadschap, 5.000 m3, af te graven, laat staan hoe zij komt tot het hiermee gepaard gaande exorbitante bedrag van 7,5 ton.” Inmiddels zijn namelijk de plekjes op het perceel van het Hoogheemraadschap die gesaneerd moesten worden, gesaneerd en heeft de provincie, als bevoegd gezag, geoordeeld dat het perceel van het Hoogheemraadschap schoon is. Het ging in werkelijkheid om omstreeks 550 m3 grond en geen 5.000 m3. Het evaluatieverslag is goedgekeurd en de gemeente acht de locatie thans geschikt voor de toekomstige bestemming op het moment dat er een bouwvergunning wordt aangevraagd. Wat heeft een en ander nu gekost? Geen bedrag van € 750.000,-- maar een bedrag van omstreeks € 53.000,-- vermeerderd met nog een aantal extra kosten ad € 40.000. [geïntimeerden] hebben, zoals door de kwekers steeds betoogd, in eerste aanleg en ook in deze procedure, de vervuiling schromelijk overdreven. Dit blijkt gewoon uit de feiten, aldus de tuinders. 
      7.3	Naar het voorlopig oordeel van het hof bevestigen deze gegevens op relevante onderdelen veeleer de stellingen van [geïntimeerden] dan dat zij deze weerspreken. Het rapport van BMA (vonnis vz.rechter rov. 2.6), de daarop aansluitende mail van dezelfde datum en de door [geïntimeerden] bij MvA overgelegde nadere toelichting van 18 maart 2009 reppen in onderling verband en samenhang gelezen over verontreinigingen die in de eerdere rapporten van Syncera B.V. (vonnis vz.rechter rov. 2.5) niet aldus aan de orde zijn gesteld. Wat er zij van de schatting van 5.000 m3 af te voeren materiaal en het daarmee gemoeide bedrag van € 750.000,--, de naar het hof begrijpt afgevoerde 550 m3 is aanzienlijk meer dan de 125 m3 waarop [geïntimeerden] ingevolge de Syncera-rapporten bedacht kon zijn en de kosten navenant hoger. Naar het voorlopig oordeel van het hof was deze verontreini¬ging hinderlijk voor de realisatie van de plannen van [geïntimeerden] en vormde een belemmering voor de afgifte van de benodigde bouwvergunning voor de “cluster Beekenkamp”, zoals blijkt uit de bodemtoets van de gemeente Westland van 1 augustus 2008 en de daarop aansluitende e-mail van 8 augustus 2008 (rov. 2.7 vonnis Vz.rechter). Het moge zo zijn dat de gemeente de locatie thans geschikt acht voor de toekomstige bestemming, dat is dan ná het inroepen van de ontbindende voorwaarde door [geïntimeerden] en het uitvoeren van saneringswerk¬zaamheden op het perceel van Hoogheemraadschap Delfland. Daarmee faalt grief 1.
      7.4	Grief 2 luidt: “Ten onrechte en zonder goede motivering heeft de Voorzieningenrechter geoordeeld dat een beroep van [geïntimeerden] op de ontbindende voorwaarden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is.”
      7.5	Gelet op de toelichting op de grief ligt in de eerste plaats de vraag voor naar de uitleg van zowel de door partijen gesloten koopovereenkomsten als de koopovereenkomst tussen Hoogheemraadschap Delfland en [geïntimeerden], meer in het bijzonder het bepaalde in artikel 5.3 van de laatstbedoelde koopovereenkomst en de ontbindende voorwaarde volgens artikel 15 lid 3 (rov. 2). De toelichting stelt voorts het bepaalde in artikel 14.7 van de koopovereenkomst tussen het Hoogheemraadschap Delfland en [geïntimeerden] (rov. 2.1 vonnis vz.rechter) aan de orde, welke bepaling volgens de tuinders meebrengt dat al het redelijke moet worden gedaan om te voorkomen dat een beroep op een ontbindende voorwaarde wordt gedaan.
      7.6	Bij die uitleg komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn van beslissende betekenis alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Deze maatstaf brengt mee dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die de bewoordingen waarin deze bepalingen zijn gesteld, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift echter vaak wel van groot belang, vgl. o.m. HR 12 januari 2001, NJ 2001, 199 en HR 20 februari 2004, NJ 2005, 493).
      7.7	Het hof verwerpt de stelling van de tuinders dat er door de verwijzing in de ontbindende voorwaarde naar het bepaalde in artikel 5.3 inhoudend dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdrachten feitelijke eigenschappen dient te bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn) een koppeling bestaat tussen de ontbindende voorwaarden en het moment van eigendomsoverdracht en dat er (eerst) op dat moment sprake zou moeten zijn van grond die voldeed aan die eigenschappen. Honorering van deze stelling zou ertoe leiden dat de betekenis aan de ontbindende voorwaarde volgens artikel 14.1 van de koopovereenkomst tussen het Hoogheemraadschap Delfland en [geïntimeerden] zou komen te ontvallen en dat geheel voorbij gegaan zou worden aan de in dat artikel genoemde termijn waarbinnen [geïntimeerden] een beroep op de ontbindende voorwaarde zouden kunnen doen. De tekst “(i)ndien verontreiniging wordt aangetroffen die hinderlijk is voor de normale exploitatie van de onroerende zaak zoals die in artikel 5.3 is omschreven of het voorgenomen gebruik van koper” geeft kennelijk het criterium aan dat bepaalt of [geïntimeerden] de overeenkomst na uitvoering van het bodemonderzoek kan ontbinden. Dat de verwijzing naar artikel 5.3 de gestelde koppeling naar het moment van eigendomsoverdracht zou meebrengen is onvoldoende feitelijk onderbouwd, mede in het licht van de slotzin van artikel 14.1 (“Na het verstrijken van deze datum enz.”). Het voorgaande geldt op gelijke voet voor de stelling van de tuinders dat degene die zich op ontbinding wenst te beroepen haar wederpartij eerst gelegenheid dient te bieden tot correcte nakoming.
      7.8	Op zichzelf terecht wijzen de tuinders op de grote financiële en persoonlijke belangen die spelen voor alle betrokkenen zodat niet lichtzinnig mag worden ontbonden. Voorzover de tuinders met dit laatste evenwel een ander criterium aanleggen dan het criterium dat geldt ingevolge artikel 6:248 lid 2 BW, “(e)en tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel is niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn” gaat het hof daaraan voorbij.  
      7.9	De tuinders hebben in dit kort geding onvoldoende duidelijk gemaakt dat gelet op de tot terughoudendheid nopende maatstaf van artikel 6:248 lid 2 BW aan [geïntimeerden] geen beroep op de ontbindende voorwaarde toekwam. In dit verband overweegt het hof verder als volgt. Nadat het rapport van BMA en de daarop aansluitende e-mail van 9 juli 2008 beschikbaar kwamen alsmede de bodemtoets van de gemeente van 1 augustus 2008 zijn, onder herhaalde korte verlenging van de termijn bedoeld in artikel 14.1 van de koopovereenkomst tussen het Hoogheemraadschap Delfland en [geïntimeerden], tussen partijen nadere onderhandelingen gevoerd, in welk kader door het Hoogheemraadschap Delfland en de tuinders voorstellen zijn gedaan aan [geïntimeerden], terwijl ondertussen op het perceel van Hoogheemraadschap Delfland saneringswerkzaamheden reeds waren of werden verricht (m.n. “locatie 6”). Blijkens de overgelegde (fax)correspondentie (prod. 6 e.v. van de tuinders in eerste aanleg) waren die voorstellen aldus geclausuleerd dat naar het voorlopig oordeel van het hof [geïntimeerden] zich op de ontbindende voorwaarde mochten beroepen. [geïntimeerden] hebben betoogd (MvA 2.13) dat zij op dat moment, 25 augustus 2008 terwijl de mogelijkheid van een beroep op de ontbindende voorwaarde verviel op 26 augustus 2008, de risico’s niet konden overzien. Dat nu is in het licht van het op dat moment nog voorwerp van discussie zijnde rapport van BMA naar het oordeel van het hof voldoende grond. Dat uit de door de tuinders voorafgaande aan het pleidooi overgelegde producties zou kunnen worden afgeleid dat de latere sanering geen 5.000 m3 af te voeren materiaal vereiste en er ook geen bedrag van € 750.000,-- mee gemoeid was, maak dat niet anders. Daarmee faalt ook grief 2.
      8.	Als in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij worden de tuinders veroordeeld in de kosten in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden]  
    
    
    
    Beslissing
    
    Het hof:
    
    -	bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank ’s-Gravenhage van 27 januari 2009 tussen partijen gewezen;
    
    -	veroordeelt de tuinders in de kosten van het hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden]  begroot op € 2.995,-- (waarvan € 313,-- voor griffierecht en € 2.682,-- voor salaris advocaat);
    
    -	verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. J.W. van Rijkom, S.W. Kuip en R.F. Groos en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 december 2009 in bijzijn van de griffier.